Ruimte voor

kantoren
Stadsontwikkeling
afd. Economische zaken
December 2004
Ruimte voor kantoren
kantorenvisie
2004-2015
INHOUDSOPGAVE
1 Inleiding 3
1.1 Waarom een nieuwe kantorenvisie? 3
1.2 De gemeentelijke rol op de kantorenmarkt 4
1.3 Samenhang kantorenvisie, bedrijventerreinenvisie en
nota detailhandel 4
1.4 Opzet van de nota 4
2 De Nederlandse Kantorenmarkt 5
2.1 Inleiding 5
2.2 Van een aanbieders- naar een vragersmarkt 5
2.3 Animo om te verhuizen en te verbouwen neemt af 5
2.4 Ruimtegebrek is het belangrijkste verhuismotief 6
2.5 Verminderde aantrekkelijkheid kantorenmarkt voor
beleggers 6
2.6 Invloed technologische ontwikkelingen op het
ruimtegebruik 6
2.7 Perspectief voor het aantrekken van de kantorenmarkt 7
3 De Bossche kantorenmarkt 9
3.1 Ontwikkelingen op de Bossche kantorenmarkt 9
3.1.1 Groei van de kantorenvoorraad 9
3.1.2 Groei kantoorwerkgelegenheid 10
3.2 Vraag en aanbod 13
3.2.1 Ontwikkeling van de vraag 13
3.2.2 Ontwikkeling van het aanbod 14
3.2.3 Structurele leegstand 18
4 Kantorenvisie 21
4.1 Uitgangspunten beleid 21
4.2 Behoefte aan kantoorruimte 21
1
4.3 Segmentering 22
4.3.1 Segmenten 22
4.3.2 Binnenstad 22
4.3.3 Stationslocaties 23
4.3.4 Snelweglocaties 24
4.3.5 Kantoren in de woonwijken 25
4.3.6 Kantoren op bedrijventerreinen 26
4.4 Kantoorlocaties 27
4.5 Onttrekkingen 29
4.6 Locatie- en mobiliteitsbeleid 31
4.7 Verkantorisering bedrijventerreinen 32
4.7.1 Ontwikkelingen in de markt 32
4.7.2 Gemeentelijk beleid 32
4.8 Acquisitie 34
5 Samenvatting 37
Bijlagen
1. Kantoren, de Bossche situatie vergeleken 41
2. Begrippenlijst 42
3. Geraadpleegde Literatuur 43
4. Kaart overzicht kantoorlocaties 45
2
3
Inleiding 1
1.1 Waarom een nieuwe kantorenvisie?
’s-Hertogenbosch heeft zich met name in de jaren negentig ontwikkeld tot
een sterke kantorenstad. De gemeente maakte een omslag van snelwe-
glocaties naar de locatie Centraal Station (Paleiskwartier en Station-cen-
trumzijde). De transformatie van het bedrijventerrein de Wolfsdonken naar
een stedelijk woon- en kantorengebied is in volle gang. De voltooiing van
het Paleiskwartier is in zicht (2009).
Men kan stellen, dat er sinds het verschijnen van de vorige kantorennota
in 1996, de ‘Kantorenvisie 2000’ veel is gebeurd. Een groot deel van de in
de nota genoemde kantoorlocaties is ingevuld. Regelmatig komen er initi-
atieven tot kantorennieuwbouw voor locaties, die in de kantorenvisie niet
zijn voorzien. Bovendien bestaat de indruk dat een veelheid van plannen
de behoefte aan kantorennieuwbouw gaat overstijgen.
Sinds 2001 is er sprake van een teruglopende vraag. Een beeld, dat zich
ook landelijk manifesteert. Vraag is, hoe ontwikkelingen naar overaanbod
en structurele leegstand zich in de stad aftekenen ten opzichte van de
landelijke ontwikkelingen. Behoefte bestaat aan een nieuw beleidskader.
Een goed inzicht in de marktontwikkeling is gewenst om op vragen van
marktpartijen adequaat te kunnen reageren en bijdragen te kunnen leve-
ren bij de opstelling van bestemmingsplannen en beleidsnota´s.
Het doel van het onderzoek ‘Ruimte voor kantoren’ kan als volgt wor-
den omschreven:
- Inzicht verschaffen in de ontwikkelingen op de Bossche kanto-
renmarkt in de achterliggende periode (1996-2003);
- Opstellen van een prognose van de vraag en aanbod naar kan-
toorruimte voor de middellange termijn (tot 2015);
- Nagaan welke nieuwe kantorenlocaties in de komende periode
moeten worden ontwikkeld c.q. geschrapt;
Toetsen of het vigerende kantorenbeleid moet worden bijge-
steld. Bijzondere aandacht zal in de nota worden geschonken
aan de segmentering, de onttrekkingen, het locatie- en mobili-
teitsbeleid en de verkantorisering bedrijventerreinen.
Hoewel de kantorenmarkt op dit moment turbulent in beweging is, gaan
de ontwikkelingen doorgaans vrij geleidelijk. Het streven is de kantorennota
éénmaal in de vier jaar uit te brengen. Tussentijds zullen de marktontwikke-
lingen worden gevolgd in de onderzoeksrapportage, de Economische
Monitor. Daarin worden de vraag en aanbod ontwikkelingen, de leeg-
standscijfers en huurprijsniveaus vastgelegd. Op basis van daarin gesigna-
leerde ontwikkelingen kan het kantorenbeleid jaarlijks worden getoetst.
1.2 De gemeentelijke rol op de kantorenmarkt
Het aanbieden van voldoende kantorenlocaties van de juiste kwaliteit is
één van de middelen die de gemeentelijke overheid ten dienste staan
om de lokale economie te stimuleren. Andere middelen zijn het creëren
van een aantrekkelijk vestigingsklimaat door het zorgen voor een goede
bereikbaarheid, het bieden van een goede omgevingskwaliteit en het
aanbieden van aantrekkelijke woon- en werkmilieus.
De gemeente heeft een sturende en faciliterende rol. De belangrijkste
instrumenten daarbij zijn de ruimtelijke ordening en het grondbeleid.
Door middel van bestemmingsplannen kan de gemeente de locaties
voor kantoren en het maximaal te realiseren kantorenvloeroppervlak
bepalen. Daarnaast kan de gemeente door een actieve grondpolitiek en
het uitgiftebeleid de realisatie van de aangewezen locaties bevorderen.
En tot slot kan de gemeente door een flankerend beleid, zoals het
investeren in infrastructuur, de uitvoering van een vervoersmanagement
en de aanleg van parkeervoorzieningen, de kantorenmarkt beïnvloeden.
Een centrale rol bij het ontwikkelen van plannen, het realiseren en behe-
ren van de kantoorruimte spelen projectontwikkelaars, de beleggers,
eigenaren en huurders. De projectontwikkelaars en beleggers lopen de
grootste financiële risico’s en zijn gebaat bij schaarste op de markt,
hoge huur- en verkoopprijzen en een geringe kans op leegstand. De
huurders van kantoren zijn meer gebaat bij een ruime markt, meer keus
en lagere huurprijzen. De gebruikers zijn gebaat bij aantrekkelijke loca-
ties, een kantoor met een goede bereikbaarheid en voldoende parkeer-
gelegenheid, een gunstige ligging ten opzichte van de binnenstad,
voorzieningen en het openbaar vervoer.
1.3 Samenhang kantorenvisie, bedrijventerreinenvisie en
nota detailhandel
Bij de behandeling van de nota Ruimte voor kantoren is in de gemeen-
teraad gewezen op de samenhang van de kantorenvisie, de bedrijven-
terreinenvisie en de detailhandelsnota. In de nota Ruimte voor bedrijven
paragraaf 1.2 is de samenhang tussen de eerstgenoemde nota’s
beschreven. Om de vraagkant, de relatie met de arbeidsmarkt en de
werkgelegenheid beter in beeld te brengen is een kopnotitie Economie
en Arbeidsmarkt opgesteld.
1.4 Opzet van de nota
De nota is als volgt opgebouwd:
- Hoofdstuk 2 beschrijft de ontwikkelingen op de Nederlandse
kantorenmarkt.
- Hoofdstuk 3 schetst aan de hand van een aantal statistische
gegevens een beeld van de ontwikkelingen op de Bossche
kantorenmarkt.
- Hoofdstuk 4 geeft aan hoe de gemeente het kantorenbeleid in
de komende jaren vorm wil geven.
- In hoofdstuk 5 wordt een samenvatting gegeven van de
belangrijkste conclusies en aanbevelingen.
4
De Nederlandse Kantorenmarkt 2
2.1 Inleiding
De kantorenmarkt is sterk gevoelig voor de economische conjunctuur.
Dit geldt voor de landelijke kantorenmarkt, maar misschien nog sterker
voor de lokale en regionale kantorenmarkten omdat die vaak zijn
gespecialiseerd in bepaalde segmenten. Dit hoofdstuk beschrijft de
belangrijkste trends en ontwikkelingen op de landelijke kantorenmarkt.
Een aantal van deze trends heeft effect op toekomstige vraag naar kan-
toorruimte in ’s-Hertogenbosch.
2.2 Van een aanbieders- naar een vragersmarkt
De opname van kantoorruimte vertoonde de afgelopen 10 jaren een
stijgende trend. In 2001 is sprake van een substantiële daling. De
belangrijkste oorzaak is het terugvallen van de vraag in de zakelijke
dienstverlening en de ICT.
Het aanbod liet tot en met 1998 een (licht) dalende tendens zien. De
afgelopen drie jaar nam het aanbod echter fors toe. Deze toename
bestaat voor een groot deel uit nieuwbouw. De laatste jaren speelt de
bestaande kantoorruimte, die vrijkomt door verhuizing van kantoorge-
bruikers naar nieuwbouw, een steeds belangrijkere rol.
Door de bovengenoemde ontwikkeling zitten we in een overgangssitua-
tie van een aanbiedersmarkt (met een tekort aan kantoorruimte) naar
een vragersmarkt (met een overaanbod van kantoorruimte). De ver-
wachting is dat in de komende jaren sprake zal zijn van leegstand. Het
economische herstel zal langzaam plaatsvinden. De leegstand treft
zowel de bestaande kantoorpanden als de nieuwbouw, maar de kans
op leegstand is bij bestaande panden toch wel het grootst.
Projectontwikkelaars gaan te lang door met het ontwikkelen van nieuwe
plannen, óók als de markt ongunstiger wordt, en zij beginnen te laat als
de economische opleving zich weer aankondigt. Het gevolg is een grilli-
ge kantorenmarkt met sterke ups en downs. Economen spreken over
de zogenaamde varkenscyclus.
2.3 Animo om te verhuizen en te verbouwen neemt af
De animo om te verhuizen neemt af. Een jaar geleden zei ongeveer een
kwart van de kantoorhoudende bedrijven plannen te hebben. Dit percen-
tage is in 2002 teruglopen naar 7%. Ook de animo om te verbouwen is
teruggelopen. Dit blijkt uit de jaarlijkse enquête ‘Kantoorgebruikers in
Profiel’ van NVB.
5
2.4 Ruimtegebrek is het belangrijkste verhuismotief
Als gevraagd wordt naar de verhuismotieven dan staat bij de bedrijven
met verhuisplannen ruimtegebrek met stip bovenaan. Pas veel later
komen andere motieven in beeld, zoals: ontevredenheid met het huidi-
ge gebouw, gebrekkige parkeervoorzieningen en de hoogte van de
huisvestingslasten.
Als de kantoorgebruikers wordt gevraagd naar de eisen van de kan-
tooromgeving dan scoren een goede bereikbaarheid, voldoende par-
keervoorzieningen en een goede uitstraling van de omgeving en gebou-
wen zeer hoog. Maar toch niet meer dan dat. Veruit het belangrijkste
criterium is een acceptabele huurprijs.
Wanneer wordt gevraagd naar de wensen met betrekking tot het kan-
toorgebouw dan scoort de aanwezigheid van moderne ICT-voorzienin-
gen het hoogst. Daarnaast worden de uitstraling van het gebouw, een
flexibele indeling en lage exploitatielasten gewaardeerd.
2.5 Verminderde aantrekkelijkheid kantorenmarkt voor
beleggers
Vraag is hoe aantrekkelijk de huidige kantorenmarkt is voor investeer-
ders?
Het rendement van commercieel vastgoed is opgebouwd uit de com-
ponenten huuropbrengsten en de waardering daarvan. Wanneer beleg-
gers positieve verwachtingen hebben ten aanzien van de huur- en
waardeontwikkeling van een pand, zullen zij met lagere aanvangsrende-
menten genoegen nemen. En omgekeerd geldt dat beleggers een
hoger aanvangsrendement eisen wanneer de verwachtingen niet hoog
gespannen zijn.
Inmiddels is de rente laag. Dat maakt het verhoudingsgewijs voor
beleggers aantrekkelijk om in kantoren te investeren. De beleggingen in
kantoren stegen mede hierdoor de afgelopen jaren flink. Echter aan de
euforie om te beleggen in kantoren begint een einde te komen. Het
aanbod aan kantoorruimte neemt snel toe, terwijl de opname van kan-
toorruimte daalt. Het gevolg zal zijn: een (lichte) stijging van de door
beleggers vereiste aanvangsrendementen.
De stijgende aanvangsrendementen leiden tot lagere prijzen die beleg-
gers voor kantoorruimte bereid zijn te betalen. Dat levert vanwege de
hoge bouw- en grondkosten problemen op voor de ontwikkelaars.
2.6 Invloed technologische ontwikkelingen op het ruimtege-
bruik
Al jarenlang wordt gediscussieerd over de invloed van de moderne
technologische ontwikkelingen op het ruimtegebruik van kantoren (denk
aan flexibele kantoorconcepten en thuiswerken). Volgens sommige des-
kundigen zal de vraag naar nieuwe kantoorruimte sterk verminderen
door de groei van telewerken en de opkomst van nieuwe kantoorcon-
cepten, zoals het “flexwerken”. De invloed op het ruimtegebruik lijkt tot
6
op heden mee te vallen. Sterker nog, volgens onderzoek van de NVB
neemt het gemiddelde ruimtegebruik per medewerker nog steeds toe
(van gemiddeld 29 m
2
in 1999 naar 33 m
2
nu).
Ook voor de nabije toekomst verwachten de onderzoekers geen
stormachtige ontwikkelingen. Zes op de tien bedrijven verwachten niet
dat de behoefte aan eigen kamers plaats zal maken voor meer flexibele
concepten. Hiertegenover staat circa 30% die verwacht dat er op dit
terrein wel wat zal gebeuren.
De behoefte om te gaan investeren in thuiswerkplekken is eveneens
beperkt. Meer dan de helft van de bedrijven voelt er volstrekt niets voor.
Ongeveer 28% van de bedrijven heeft wel plannen voor een deel van
het personeel.
2.7 Perspectief voor het aantrekken van de kantorenmarkt
De meeste partijen verwachten voorlopig nog geen herstel van de
vraag naar kantoorruimte. De economische ramingen van het CPB en
de te verwachten ontwikkelingen van de werkgelegenheid geven geen
aanleiding tot optimisme op korte termijn. Een herstel zal op zijn
vroegst eind 2004 mogelijk zijn.
Voorts is de algemene verwachting dat de groei daarna minder explo-
sief zal zijn dan in de afgelopen jaren.
7
8
De Bossche kantorenmarkt 3
3.1 Ontwikkelingen op de Bossche kantorenmarkt
3.1.1 Groei van de kantorenvoorraad
De kantorenvoorraad van ’s-Hertogenbosch is de afgelopen 10 jaar
sterk toegenomen. De gemiddelde nieuwbouw bedroeg 25.675 m
2
per
jaar. Het overzicht laat zien dat de nieuwbouw productie aan sterke
schommelingen onderhevig is. Een uitschieter is het jaar 1998 met de
nieuwbouw van het Paleis van Justitie (36.000 m
2
). Een andere uit-
schieter is 1993 met de bouw van het kantoor Bolduc in de Herven en
de SNS-bank in Pettelaarpark.
Over de gehele periode zien wij een stijging in de laatste vijf jaar; een
gemiddelde nieuwbouwproductie van 34.800 m
2
. De hoge nieuwbouw-
cijfers hebben voor een belangrijk deel te maken met het op gang
komen van de bouwstromen in het Paleiskwartier. In de Kantorenvisie
2000 werd uitgegaan van een nieuwbouwbehoefte van 17.000 tot
22.000 m
2
.
Tegenover de nieuwbouw staan een aantal onttrekkingen aan de voor-
raad. De onttrekkingen hebben te maken met functiewijziging en verou-
dering van kantoorruimte. De onttrekkingen bedroegen gemiddeld
1.200 m
2
per jaar. Belangrijkste reden van onttrekking is de omzetting
naar woningbouw. Denk bijvoorbeeld aan sloop van Belastingkantoor
voor Successie en Schenking aan de Commissaris de Quaylaan, de
verbouw van het voormalige kantoor van het Brabants Dagblad aan de
Koninginnelaan en de sloop van het kantoor van Nijssenbouw te
Rosmalen.
9
Nieuwbouw kantoren, periode 1993 - 2002
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
m
2

b
v
o

k
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e
Afbeelding 1, bron gemeente ‘s-Hertogenbosch
Paleis van Justitie
’s-Hertogenbosch is een echte kantorenstad. De totale voorraad kan-
toorruimte bedraagt per 1 januari 2003 825.250 m
2
. Bijlage 1 de
Bossche situatie vergeleken geeft een beeld van de positie van de stad
ten opzichte van andere grote steden in Noord-Brabant en Nederland.
3.1.2 Groei kantoorwerkgelegenheid
Om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen van het aantal kantoorvesti-
gingen, de kantoorwerkgelegenheid en de spreiding van de kantoor-
werkgelegenheid in de stad is een analyse gemaakt van de Bossche
kantorenmarkt tussen 1997 en 2002.
Voor deze analyse is gebruik gemaakt van het vestigingenregister dat
jaarlijks door het ETIN wordt geactualiseerd. Dit register bevat informa-
tie over de aard en het aantal bedrijfsvestigingen, adresgegevens en het
aantal werkzame personen. Het gaat hierbij om de stand van zaken op
1 mei van het betreffende jaar. Deze ‘groslijst’ van bedrijfsvestigingen is
vervolgens getoetst op een aantal criteria om te bepalen of een vesti-
ging een kantoorvestiging is of niet. Voor de definitie van kantoorvesti-
ging is aansluiting gezocht bij de ruime omschrijving van het Landelijk
Informatie Systeem van Arbeidsplaatsen en vestigingen (LISA):
‘Een kantoorvestiging is een gebouw, waarbinnen de activiteiten geheel
of grotendeels zijn gericht op het leiden van een organisatie, het verle-
nen van diensten, het uitvoeren van commerciële handelingen, het ver-
richten van onderzoek, het voeren van administratie, waarbij de nadruk
valt op de professionele en schriftelijke verwerking van gegevens. Dit
betekent dat ook panden waarin een architect, huisarts, niet manuele
beroepen, reisbureau, bibliotheek en autorijschool gehuisvest zijn als
kantoorpand worden aangemerkt.’
Kantoorvestigingen en werkzame personen.
Het aandeel van de kantoorwerkgelegenheid in de totale werkgelegen-
heid stijgt. In 1997 maakte de kantorensector 36% van de totale werk-
gelegenheid uit; in 2002 is dit 42%. Een belangrijk deel van de totale
groei van de werkgelegenheid met 13.740 personen in de periode
1997 – 2002 is dan ook aan de groei van de kantoorwerkgelegenheid
toe te schrijven.
De stijging van het aantal kantoorvestigingen gaat ongeveer gelijk op
met de groei van het totale aantal bedrijfsvestigingen. Het aandeel kan-
toorvestigingen in het totale aantal vestigingen blijft namelijk nagenoeg
gelijk.
Tabel 1. Ontwikkelingen in de kantorensector, 1997 - 2002
10
toename
1997 2001 2002 1997-2002
1.878 2.390 2.563 36%
27% 27% 28%
29.200 38.408 39.403 35%
36% 41% 42%
Kantoorvestigingen
Aandeel
Kantoorwerkgelegenheid
1
Aandeel
1
MANNEN. VROUWEN. VOLTIJDS EN DEELTIJDS (· 15 UUR PER WEEK)
Het aantal kantoorvestigingen groeit sterk; in de onderzochte periode
nam het aantal vestigingen met ruim 680 vestigingen toe. Dit betekent
een toename van 36%. Het aantal werkzame personen groeide met
ruim 9.940. Deze toename van 35% betekent dat het aantal kantoor-
vestigingen iets sneller groeit dan het kantoorpersoneel.
Kantoorvestigingen naar grootteklasse
Het aantal kleine kantoren (minder dan 10 werkzame personen) is in de
periode 1997-2002 sterk gestegen. Vooral de stijging van het aantal
eenpersoons kantoren is groot: in vijf jaar tijd bijna een verdubbeling.
Niet alleen het aantal eenpersoonskantoren blijkt toe te nemen, ook het
aandeel eenpersoons kantoren in de totale kantorensector neemt toe,
van 14% in 1997 tot 20% in 2002.
Het aandeel kleine kantoren is opvallend hoog: 82%. Ten opzichte van
1997 neemt het aandeel kleine kantoren steeds meer toe, terwijl het
aandeel middelgrote kantoren afneemt.
Tabel 2. Het aantal kantoorvestigingen naar grootteklasse,
1997-2002
Ondanks deze relatieve afname neemt het aantal kantoren tussen de
10 en 100 werkzame personen licht toe. Het aantal grote kantoren
(! 100 personen) is licht gestegen; dit kan óf het gevolg zijn van de
vestiging van een nieuw kantoor, óf door groei of uitbreiding van een al
in de stad aanwezig kantoor.
Kantoorvestigingen naar sector
Het is niet verwonderlijk dat in de kantorensector vooral de financiële en
zakelijke dienstverlening, openbaar bestuur en overheid en gezond-
heids- en welzijnszorg dé vier sectoren zijn. Uit onderstaande afbeel-
ding blijkt echter wel, dat het grote aandeel vestigingen in de zakelijke
dienstverlening een beduidend kleiner aandeel aan kantoorpersoneel
levert. Anderzijds blijken relatief weinig nutsbedrijven en overheidsinstel-
lingen in de stad een groot aandeel van de kantoorarbeidsplaatsen te
leveren.
11
Grootte 1997 2001 2002
(werkzame personen) aantal % aantal % aantal %
0 39 2% 41 2% 54 2%
1 264 14% 428 18% 505 20%
2-4 887 47% 1.143 48% 1.223 48%
5-9 267 14% 326 14% 318 12%
totaal kleinbedrijf 1.457 78% 1.938 81% 2.100 82%
10-19 155 8% 166 7% 182 7%
20-49 149 8% 138 6% 136 5%
50-99 53 3% 80 3% 72 3%
totaal middenbedrijf 357 19% 384 16% 390 15%
! 100 64 3% 68 3% 73 3%
totaal grootbedrijf 64 3% 68 3% 73 3%
Totaal 1.878 100% 2.390 100% 2.563 100%
Tabel 3. Het aantal kantoorvestigingen en werkzame per-
sonen naar sector, 1997 - 2002
Kantoorvestigingen naar wijk
De Binnenstad is zowel wat betreft het aantal vestigingen (28%) als wat
betreft het aantal werkzame personen (25%) de belangrijkste wijk. Ten
opzichte van 1997 is echter wel een duidelijke verschuiving te zien;
Zuidoost (Pettelaarpark en bedrijventerrein de Brand) en West
(Paleiskwartier) blijken in vijf jaar tijd een steeds groter deel van de
Bossche kantorenmarkt te huisvesten. Wat kleinschaliger, maar even-
eens opvallend, is de toename in de Maaspoort.
Ook Noord is een wijk met veel kantoren (Soetelieve, Bolduc,
Rompertsebaan, Station Oost). Hoewel er sprake is van een absolute
toename, blijkt er relatief gezien sprake te zijn van een afname.
Afbeelding 2. Aandeel kantoorwerkgelegenheid in de wijken, 2002.
12
1997 2002
vestigingen personen vestigingen personen
Landbouw, jacht en bosbouw 1 0% 2 0% 3 0% 20 0%
Industrie 38 2% 1.116 4% 46 2% 1.823 5%
Nutsbedrijven 8 0% 762 3% 7 0% 797 2%
Bouwnijverheid 16 1% 816 3% 19 1% 925 2%
Handel en reparatie 115 6% 1.551 5% 162 6% 3.338 8%
Horeca 2 0% 13 0% 5 0% 22 0%
Vervoer en communicatie
2
59 3% 1.884 6% 80 3% 1.549 4%
Financiële instellingen 187 10% 2.513 9% 248 10% 4.297 11%
Zakelijke dienstverlening 1.085 58% 10.920 37% 1.576 61% 14.218 36%
Openbaar bestuur, overheid 71 4% 4932 17% 52 2% 6.558 17%
Onderwijs 43 2% 421 1% 58 2% 718 2%
Gezondheids- en welzijnszorg 150 8% 3.482 12% 168 7% 4.301 11%
Overige diensten 103 5% 788 3% 139 5% 837 2%
1.878 100% 29.200 100% 2.563 100% 39.403 100%
!est
%ngelen
)uidoost
%mpel
Noord
2osmalen
noord
2osmalen
zuid
Maaspoort
7e 8roote
!ielen
8raafsepoort
Binnenstad
Muntel;
<liert
Goudenheuvel
2
EEN DEEL VAN PTT DAT IN 1997 NOG TOT DE SECTOR VERVOER EN COMMUNICATIE BEHOORDE. WORDT IN
2002 TOT DE SECTOR ZAKELIJKE DIENSTVERLENING GEREKEND.
= >?@
>?@ - >B@
CD?@
Tabel 4 Het aantal vestigingen en werkzame personen
naar wijk 1997 - 2002
Wanneer naar de verdeling van het aantal kantoorvestigingen naar
grootteklasse over de wijken gekeken wordt, dan valt op dat de
Binnenstad eigenlijk in iedere klasse hoog ‘scoort’; rond de 25-35%.
De (middel)grote kantoren blijken vooral in Noord, de Binnenstad, West
en Zuidoost gevestigd te zijn. De kleinere kantoren zitten meer ver-
spreid over de stad, hoewel ook hier de Binnenstad een belangrijke wijk
is. Ten slotte is het aantal ‘lege BV’s’ vooral in de Binnenstad, Noord en
de Maaspoort opvallend hoog.
Tabel 5. Het aandeel kantoorvestigingen naar grootteklasse
per wijk, 2002
3.2 Vraag en aanbod
3.2.1 Ontwikkeling van de vraag
Op basis van de informatie, die de gemeente maandelijks krijgt van de
makelaars ten behoeve van de nota Beschikbare bedrijfshuisvesting
regio Noordoost Brabant is het onderstaande overzicht van de opname
13
1997 2002
vestigingen personen vestigingen personen
Binnenstad 518 28% 8.481 29% 711 28% 9.773 25%
Zuidoost 159 8% 4.592 16% 235 9% 8.009 20%
Graafsepoort 94 5% 1.098 4% 157 6% 1.710 4%
Muntel/Vliert 55 3% 830 3% 93 4% 1.049 3%
Rosmalen Zuid 102 5% 491 2% 137 5% 599 2%
Rosmalen Noord 180 10% 2.259 8% 241 9% 1.821 5%
De Groote Wielen 18 1% 771 3% 28 1% 320 1%
Empel 26 1% 89 0% 38 1% 138 0%
Noord 343 18% 7.049 24% 361 14% 8.777 22%
Maaspoort 131 7% 438 2% 182 7% 1114 3%
West 214 11% 2.695 9% 324 13% 5.334 14%
Engelen 38 2% 407 1% 56 2% 759 2%
1.878 100% 29.200 100% 2.563 100% 39.403 100%
Grootte (werkzame personen)
0 1 2-4 5-9 10-19 20-49 50-99 >=100
Binnenstad 26% 28% 26% 34% 32% 30% 25% 23%
Zuidoost 9% 10% 8% 9% 10% 11% 15% 14%
Graafsepoort 2% 6% 7% 6% 5% 7% 6% 5%
Muntel/Vliert 2% 4% 4% 3% 3% 2% - 4%
Rosmalen Zuid - 5% 7% 5% 3% 2% - 1%
Rosmalen Noord 11% 9% 10% 8% 12% 9% 3% 4%
De Groote Wielen 2% 3% 1% 0% 1% 1% - 3%
Empel - 1% 2% 2% - 1% - -
Noord 20% 12% 11% 15% 21% 24% 29% 25%
Maaspoort 17% 7% 10% 2% 3% 2% 1% 4%
West 11% 15% 11% 16% 9% 10% 18% 15%
Engelen - 2% 3% 2% 1% 1% 3% 1%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Binnenstad
Zuidoost
Graafsepoort
Muntel/Vliert
Rosmalen Zuid
Rosmalen Noord
De Groote Wielen
Empel
Noord
Maaspoort
West
Engelen
Totaal
van kantoorruimte opgesteld. De opname cijfers laten zien hoeveel kan-
toorruimte in een bepaald jaar in gebruik is genomen, dit betreft zowel
nieuwe kantoorruimte als ook bestaande kantoorruimte.
Door de gehanteerde registratiemethodiek is het mogelijk dat niet alle in
gebruiknames in de cijfers zijn verwerkt. De gemeente is voor het vast-
leggen van de gegevens afhankelijk van de betrokken makelaars in de
regio. Toch geven de cijfers een goede indicatie van de vraagontwikke-
ling.
Tabel 6. Opname in m
2
kantoorruimte, periode 1995 – 2002
Bron: gemeente ‘s-Hertogenbosch
Over de onderzochte periode vertoont de opname van kantoorruimte
een stijgende tendens. In de eerste drie jaren schommelde de opname
rond het niveau van 40.000 m
2
, terwijl de laatste vijf jaar een niveau van
50.000 m
2
wordt bereikt. Daarbij moet volledigheidshalve worden opge-
merkt dat de nieuwbouw van Justitie naar het Paleiskwartier (36.000
m
2
) in 1998 niet in de cijfers is opgenomen.
Afbeelding 3, bron gemeente ‘s-Hertogenbosch
3.2.2 Ontwikkeling van het aanbod
Het aanbod van kantoorruimte vertoont in de periode 1998-2003 een
stijgende tendens; het aanbod is in 2003 drie maal zo groot als in
1998.
Tabel 7. Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in m
2
gemeente ’s-Hertogenbosch
Bron: gids Beschikbare huisvesting regio Noordoost-Brabant, gemeente
’s-Hertogenbosch
Het aanbod is opgebouwd uit het aanbod van bestaande kantoorruim-
te en van nieuw te ontwikkelen kantoren. De laatste categorie betreft
zowel kantoren, die nog in aanbouw zijn als kantoren, waarvan de
bouw nog moet beginnen. In dat laatste geval sondeert de
14
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
opname 37718 38245 40676 56072 54680 52275 41971 54097
Opname m2 kantoorruimte, 1995 - 2002
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Aanbod 1998 1999 2000 2001 2002 2003
- Bestaande kantoorruimte 33.274 40.823 41.581 34.056 70.445 81.804
- Ontwikkeling 22.909 35.611 85.240 86.112 78.676 82.301
Totaal 56.183 76.434 126.821 120.168 149.121 164.105
Aanbod
- Bestaande kantoorruimte
- Ontwikkeling
Totaal
Opname m
2
kantoorruimte, 1995 - 2002
makelaar/projectontwikkelaar of er voor een kantorenproject bij de
bedrijven voldoende belangstelling bestaat. Pas als een behoorlijk deel
van het kantoor is verhuurd is de projectontwikkelaar / belegger bereid
het risico voor nieuwbouw te nemen.
De planontwikkeling komt na 1999 goed op dreef. Het aanbod van
nieuwe kantoorruimte ligt de laatste vier jaar op circa 80.000 m
2
. Het
grootste deel van de nieuwbouwprojecten bevindt zich in het
Paleiskwartier. Als tweede locatie komt de Brand naar voren. Daarnaast
zijn er enkele initiatieven verspreid over de stad, zoals de kantoren aan
de Goudsbloemvallei (Maaspoort), Rompertsebaan, Larenweg
(Maaspoort) en Hambakenwetering (Hightechpark).
Het aanbod van bestaande kantoorruimte was tot 2001 redelijk stabiel.
Gesproken kan worden van een krappe kantorenmarkt. Daarna wijzigt
de situatie zich door de terugval in de economie en de vraaguitval in de
ICT-sector. Het is een beeld, dat zich ook landelijk aftekent (zie para-
graaf 2.2).
Het beeld wordt nog duidelijker, wanneer wij het aanbod relateren aan
de totale voorraad. Het aanbod was het laagst in 2001. Een percenta-
ge van 4,5 % is zeer laag. Daarbij moet nadrukkelijk worden gesteld,
dat het hier niet gaat om leegstand. Van veel bestaande kantoorruimte
is vroegtijdig bekend, dat de gebruiker het pand gaat verlaten. Dit bete-
kent in de praktijk dat de panden te huur of ter verkoop worden aange-
boden ver voordat zij daadwerkelijk vrijkomen. Begrijpelijk, want eigena-
ren en beleggers streven naar een optimale bezetting en een maximaal
rendement.
Tabel 8. Ontwikkeling aanbod bestaande kantoorruimte in
de periode 1998 – 2003
Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch
Aanbod 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Bestaande kantoorruimte 33.274 40.823 41.581 34.056 70.445 81.804
Voorraad kantoorruimte 655.900 707.400 745.850 762.830 793.675 825.227
Aanbods% 5,1 5,8 5,6 4,5 8,9 9,9
15
0
50000
100000
150000
200000
1998 1999 2000 2001 2002 2003
Ontwikkeling aanbod kantoren in m²
1998-2003
bestaand
ontwikkeling
Goudsbloemvallei
Hambakenwetering
Afbeelding 4, bron gids Beschikbare huisvesting regio Noord-0ost Brabant,
gemeente ’s-Hertogenbosch
Aanbod
Bestaande kantoorruimte
Voorraad kantoorruimte
Aanbods%
Begin 2001 was er nauwelijks aanbod van goede kantoorruimte. De
beperkte voorraad heeft de opname van kantoorruimte in dat jaar zeker
gedrukt. Een leegstandspercentage van 3 tot 5 % is nodig om een kan-
torenmarkt goed te laten functioneren. In de Bossche situatie moet
daarbij worden gedacht aan een leegstand van ruim 40.000 m
2
.
In de loop van 2001 neemt het aanbod sterk toe. Per 1 januari 2002
was het aanbodspercentage opgelopen tot 8,9% en in 2003 tot 9,9%
(Niet bekend is, welk deel hiervan daadwerkelijk leegstaat). De groei bij
de bedrijven stagneert. De tijd van de schaalvergroting en overnames is
voorbij. Veel bedrijven zijn gedwongen tot het maken van een pas op
plaats, inkrimping en soms ook tot sluiting.
Tegelijkertijd komt nog veel nieuwbouw gereed. De nieuwbouwprojec-
ten worden niet direct, of slechts gedeeltelijk door de markt opgeno-
men. Dit geldt ondermeer voor het project Le Carrefour (Paleiskwartier),
de Bossche Poort (Binnenstad) en de Meierij (Hightech park).
Ook het aanbod uit de bestaande voorraad neemt toe. Drie grote
bedrijven hebben besloten hun activiteiten naar elders te verplaatsen
(hoofdkantoor SNS-bank naar Utrecht, ING Carlease naar Breda en
Vodafone Libertel naar Maastricht). Enkele ICT-bedrijven zijn failliet
gegaan en veel bedrijven (o.a. KPN) hebben personeel moeten ont-
slaan. Hierdoor zijn kantoorpanden of delen daarvan leeg komen te
staan en worden te huur of verkoop aangeboden. Dit verhoogde aan-
bod van bestaande kantoorpanden geeft een extra druk op de kanto-
renmarkt.
Tabel 3 laat zien hoe de spreiding van het aanbod van kantoorruimte
over de stad is. In de kantorenparken neemt vanaf 2001 het aanbod
van kantoorruimte fors toe. Het is eigenlijk voor het eerst, dat hier sub-
stantieel kantoorruimte leeg staat. De leegstand is ontstaan door het
vertrek van enkele grote bedrijven uit de stad en de verhuizing van
bedrijven naar de nieuwbouw naar het Paleiskwartier. De verwachting
is, dat de vrijstaande kantoorruimte spoedig zal zijn gevuld, want naar
goede kantoorruimte bestaat nog steeds vraag.
Opvallend is het grote aanbod van kantoorruimte op bedrijventerreinen;
meer dan de helft van het aanbod is op dit moment op bedrijventerrei-
nen gelegen. Het aanbod is gespreid over de Brand, de Herven, het
Hightech park en de Rietvelden en is geconcentreerd in enkele grote
kantoorverzamelgebouwen en nieuwbouwprojecten.
Het aandeel van het aanbod van de kantoren in de binnenstad en de
rest van de stad neemt af.
Tabel 9. Spreiding aanbod kantoorruimte over de
stad, situatie januari 2003
Bron: Gids Beschikbare bedrijfshuisvesting regio Noordoost-Brabant
16
Weerdskampweg
Weerdskampweg
Aanbod 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Binnenstad 7.750 12.839 12.941 10.651 5.172 12.583
Kantorenparken
3
1.677 1.261 5.990 2.341 18.389 14.778
Bedrijventerreinen 12.662 18.377 18.677 15.158 33.621 42.360
Overig 11.185 8.346 3.973 5.906 13.263 12.083
Totaal 33.274 40.823 41.581 34.056 70.445 81.804
Aanbod
Binnenstad
Kantorenparken
3
Bedrijventerreinen
Overig
Totaal
2
KANTORENPARKEN: PALEISKWARTIER. PETTELAARPARK. SOETELIEVE NOORD.
BRABANTPOORT. KANTORENPARK MAASPOORT. BOLDUC EN HOOG HEINIS
Interessant is ook de huurprijsontwikkeling. De huurprijzen zijn in de
periode 1998 tot en met 2003 met 43 procent gestegen; de gemiddel-
de huurprijs voor bestaande kantoren in de stad bedraagt 132,-- .
De hoogste huurprijzen voor kantoren worden op dit moment in de
binnenstad gevraagd. De vraagprijzen zijn na 2001, toen er sprake was
van een krap aanbod van kantoorruimte in de binnenstad, fors ver-
hoogd. Als verklaring voor de relatief hoge huurprijzen in de binnenstad
geld dat het hier gaat om relatief kleinschalige kantoren, die geheel
ingericht en gestoffeerd zijn. Dit in tegenstelling tot de nieuwbouw in de
kantorenparken en op bedrijventerreinen, die vaak casco worden opge-
leverd.
Tabel 10. Ontwikkeling huurprijzen in periode 1998 – 2003
Bron: Gids Beschikbare bedrijfshuisvesting regio Noordoost-Brabant
Op de tweede plaats komen de kantorenparken. Daar is te zien, dat na
een forse stijging in 1999 de huurprijzen redelijk stabiel blijven. De
hoogste huurprijzen worden gevraagd voor Soetelieve Noord ( 158,--).
Daarna komen Pettelaarpark en het Paleiskwartier met gemiddelde
huurprijs van 146,--. De huurprijzen in de verzamelkantoorgebouwen
(Bolduc, Hoog Heinis en in het kantorenpark Maaspoort) liggen op een
niveau van 141,--.
De huurprijzen voor kantoren zijn het laagst op de bedrijventerreinen.
Het gaat veelal om oudere bedrijfspanden met weinig uitstraling. Veel
van de kantoorpanden maken onderdeel uit van een groter bedrijven-
complex. Vaak gaat het om overruimte. De panden zijn vooral geschikt
voor bedrijven, die weinig waarde hechten aan representatie en die
geen hoge huur kunnen of willen betalen. De kantoorpanden vervullen
een broedplaatsfunctie voor startende bedrijven. Op een aantal bedrij-
venterrein is ook kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte gebouwd. Dit
geldt bijvoorbeeld voor De Herven, het Hightechpark en het bedrijven-
terrein de Brand. Deze kantoorpanden zijn gewild bij bedrijven, die uit
de aard van hun werkzaamheden sterk autoafhankelijk zijn. Dit geldt
onder andere de ICT-sector. Vooral op de Brand is voor deze doelgroep
veel gebouwd. Het aandeel van de nieuwbouw verklaart de sterke stij-
ging van de huurprijzen van kantoorpanden op bedrijventerreinen in de
laatste jaren. De huurprijzen voor de betere kantoren op bedrijventerrei-
nen liggen tussen 125,-- en 145,--.
17
Huurprijzen in Euro’s 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Binnenstad 117 111 120 126 165 158
Kantorenparken 123 120 142 151 144 144
Bedrijventerreinen 76 105 106 106 122 122
Overig 93 109 104 117 113 118
Totaal 92 106 114 118 130 132
Ruwekampweg
Het Zuiderkruis
Het Zuiderkruis
Huurprijzen in Euro’s
Binnenstad
Kantorenparken
Bedrijventerreinen
Overig
Totaal
3.2.3 Structurele leegstand
Door de grote dynamiek in de bedrijvigheid komt slechts een beperkt
deel van het aanbod ook daadwerkelijk leeg te staan. Vooral kleinscha-
lige kantoorruimte wordt gemakkelijk door de markt opgenomen (zie
ook paragraaf 3.2.1). Leegstand doet zich vooral voor in de grotere
complexen. Wanneer een grotere kantoorgebruiker verhuist dan kost
het even tijd, voordat de achter gelaten kantoorruimte weer is gevuld.
Zo is recent de Immigratie- en Naturalisatie Dienst uit Bolduc verhuisd
naar het kantoorgebouw de Magistraat in het Paleiskwartier. De vrijko-
mende kantoorruimte is nog maar gedeeltelijk verhuurd. Omvangrijke
leegstand is er op dit moment in Bolduc (de Herven), Blue Star Office
Building (Hightechpark), de Helftheuvelflat (stadsdeel West). Ook is er
leegstand in enkele nieuwbouwprojecten. Zo is het nieuwbouwcomplex
de Bossche Poort aan de Vughterweg nog niet verhuurd, en zijn de
panden Le Carrefour in het Paleiskwartier, de Meierij in het
Hightechpark, Het Zuiderkruis 29, Het Zuiderkruis 33 (Tetra) en het
Sterrenbeeld 11-21 (de Compagnie) in de Brand slechts gedeeltelijk
verhuurd. Wat laatstgenoemde complexen betreft moet worden opge-
merkt dat het hierbij gaat om bedrijfsruimten met kantoren.
18
Ontwikkeling huurprijzen kantoorruimten
periode 1998 - 2003
0
50
100
150
200
1998 1999 2000 2001 2002 2003
Binnenstad
Kantorenparken
Bedrijventerreinen
Overig
Totaal
Bossche Poort
Hambakenwetering
Afbeelding 5, bron: Beschikbare huisvesting regio Noord-0ost Brabant, gemeente
’s-Hertogenbosch
Over structurele leegstand spreken wij wanneer kantoorpanden drie
jaar of langer te huur worden aangeboden. Op basis van gegevens uit
de gids Beschikbare Huisvesting regio Noordoost-Brabant is vastge-
steld, dat het in de periode 1998-2003 om zestien panden gaat.
Structurele leegstand is aangetroffen in:
Binnenstad: 1. Beurdsestraat 30 (4x)
4
2. Hooge Steenweg 25
3. Marktstraat 11-13
4. Stationsweg 9 -17 (4x)
5. Zuid Willemsvaart 119
Noord: 6. Reitscheweg 1- 7 (Hoog Heinis)
7. Reitscheweg 51-57
8. Europalaan 28 (5x)
9. Tinnegieterstraat 1-19
10 Goudsmidstraat 1-25, 26
West: 11 Jagerheuvelstraat 6 (4x)
12 De Beverspijken 7a/7b
13 Kantorenflat Helftheuvelpassage
Rosmalen: 14 Striensestraat 37
15 Jagerbosstraat 10
Overig: 16 Muntelbolwerk 1
Een aantal panden is inmiddels weer verhuurd en verkocht; 7 panden
worden nog steeds te huur aangeboden. De aangeboden oppervlakten
zijn daarbij gewijzigd, doordat delen van de panden zijn verhuurd. Dit
bewijst dat leegstand op de Bossche kantorenmarkt een relatief begrip
is.
Buiten de verzamelkantoorgebouwen, waar uit de aard van het gebouw
regelmatig mutaties van kantoorgebruikers plaatsvinden, kan structurele
leegstand een aanwijzing zijn voor het niet goed in de markt liggen van
een kantoorpand. Panden, die structureel leegstaan hebben gebreken.
En daarbij kan het gaan om verschillende aspecten. Vaak betreft het
oudere panden met weinig uitstraling, een slechte bereikbaarheid,
onvoldoende parkeergelegenheid, bouwtechnische gebreken en beper-
kingen op het gebied van de automatisering. Dit valt meestal ook af te
lezen uit de huurprijs.
Voor eigenaren en beleggers dient zich de vraag aan, of renovatie en
herbestemming van het kantoorpand gewenst is om voor de toekomst
een redelijk rendement te garanderen. Een aantal kantoren is de afge-
lopen 10 jaren om die reden gesloopt, dan wel heeft een andere
bestemming gekregen. In totaal gaat het om een elftal panden met een
gezamenlijke oppervlakte van 12.000 m
2
.
Voor de toekomst is te verwachten dat meer kantoorpanden hun
bestemming zullen verliezen. De Bossche kantorenvoorraad is welis-
waar op dit moment nog jong, maar de eisen die kantoorgebruikers
aan de panden stellen worden steeds hoger. Dit betekent, dat panden
vaak al na 10 jaren grondig worden gerenoveerd. Er bestaat een groot
aantal plannen om in de komende jaren kantoorruimte een andere
bestemming te geven. Genoemd kunnen worden de plannen voor
19
2
WANNEER EEN PAND LANGER DAN 3 JAAR TE HUUR OF VERKOOP WORDT
AANGEBODEN. DAN IS DIT TUSSEN HAAKJES VERMELD.
woningbouw voor de kantoorpanden GGD (St. Teunislaan /
Eekbrouwersweg), Beurdsestraat 30 (voormalige arrondissements-
rechtbank), Stationsweg 9-17 (voormalige ABN-bank) en het
Arcadisgebouw (Zuiderparkweg). Daarnaast bestaan er voornemens
om het pand Kerkstraat 56 (voorheen ING) en een deel van de WOB-
gebouwen aan de Korte Putstraat/Verwersstraat een andere bestem-
ming te geven.
20
Stationsweg
Kantorenvisie 4
4.1 Uitgangspunten beleid
In de Kantorenvisie 2000 is kantorenbeleid voor de periode 2000-2005
vastgelegd. Het kantorenbeleid van ‘s-Hertogenbosch houdt rekening
met de marktvraag, maar creëert waar nodig ook schaarste. Het beleid
richt zich enerzijds op het bieden van een voldoende en gedifferentieerd
aanbod van kantoorruimte en anderzijds op het voorkomen van over-
aanbod en leegstand. Bij het zoeken en ontwikkelen van kantorenloca-
ties spelen het segmenteringbeleid en het locatie- en mobiliteitsbeleid
een belangrijke rol. Genoemde uitgangspunten van beleid zijn ook voor
het toekomstige beleid goed hanteerbaar. Wel moet het beleid op
onderdelen worden geactualiseerd en aangescherpt. Voorts zijn er
beleidsontwikkelingen die invloed hebben op het kantorenbeleid. In de
volgende paragrafen is het beleid nader uitgewerkt. Aan de orde komen
de onderwerpen: behoefte aan kantoorruimte, segmentering, kantoorlo-
caties, onttrekkingen, locatie- en mobiliteitsbeleid, verkantorisering
bedrijventerreinen en acquisitie.
4.2 Behoefte aan kantoorruimte
Een centrale vraag bij de formulering van het kantorenbeleid is hoe de
behoefte aan kantoorruimte zich ontwikkelt. Om deze vraag te beant-
woorden is inzicht nodig in de veranderingen in de kantoorwerkgele-
genheid, het ruimtegebruik van mensen, die op kantoor werken en de
regionale spreiding van de kantoorwerkgelegenheid. Verschillende
onderzoeksbureaus hebben zich in de afgelopen jaren met de voor-
spelling van de ontwikkelingen beziggehouden.
In deze kantorennota is gebruik gemaakt van de vooruitberekening van
NYFER. Het onderzoeksbureau heeft in het rapport Kijk op kantoren
(mei 2001) de ontwikkeling van de regionale kantorenbehoefte in de
periode 1999 – 2009 in beeld gebracht. Zij heeft een drietal varianten
doorgerekend. Voor Noordoost-Noord-Brabant berekent het bureau
afhankelijk van de werkgelegenheidsvariant een groei van de kantoor-
behoefte van 30, 33 en 40%. Toepassing van deze cijfers op de
Bossche kantorenvoorraad (1999 707.500 m
2
) betekent dat ’s-
Hertogenbosch in de periode tot 2009 jaarlijks 21.225 tot 28.300 m
2
nieuwe kantoorruimte moet bouwen. De meest waarschijnlijke variant
(variant 2) gaat uit van een jaarlijkse groei van 23.350 m
2
. Uit de analy-
ses van het onderzoeksbureau blijkt dat de gestage groei van de kan-
toorbehoefte vooral het gevolg is van de veranderende economische
structuur ten gunste van de dienstensector, en slechts beperkt van de
groei van de werkgelegenheid (door toename van de participatie van
vrouwen en mannen boven de 55 jaar aan het arbeidsproces).
21
In de bovenstaande berekening van de kantoorbehoefte is nog geen
rekening gehouden met de vervangingsvraag. De afgelopen 10 jaren is
jaarlijks 1.200 m
2
kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Op basis
van plannen van eigenaren en projectontwikkelaars is de verwachting
dat de onttrekkingen in de komende jaren veel hoger zullen liggen.
Uitgaande van een niveau van 2.500 m
2
kantoorruimte per jaar komt de
totale nieuwbouwbehoefte op 25.850 m
2
. De afgelopen 10 jaren is
gemiddeld 25.675 m
2
aan nieuwe kantoorruimte gebouwd. Ongeveer
dezelfde omvang nieuwbouw is nodig om in de toekomstige behoefte
te kunnen voorzien. Voor de periode 2009 – 2015 is uitgegaan van een
nieuwbouwbehoefte van 25.000 m
2
per jaar. Dit cijfer is inclusief de ver-
vangende nieuwbouw.
Het probleem op dit moment is de leegstand. De laatste jaren is veel
kantoorruimte nieuwgebouwd; de gemiddelde nieuwbouwproductie lag
in de afgelopen 4 jaar op 29.768 m
2
. Ook voor het lopende jaar zitten
er zoveel plannen in de pijplijn, dat een nieuwbouwproductie van circa
30.000 m
2
moet worden verwacht. Dit betekent, dat in de komende
jaren even pas op de plaats moet worden gemaakt.
Uitgegaan wordt van een overaanbod eind dit jaar van 25.000 m
2
. Dan
blijft er in de periode 2004 – 2009 nog ruimte voor nieuwbouw van
20.850 m
2
(25.850 m
2
- 5.000 m
2
) per jaar. Het zal sterk afhangen van
het aantrekken van de economie, wanneer de kantorenmarkt weer in
evenwicht is.
Nadrukkelijk wordt opgemerkt dat het hier om een kwantitatieve bena-
dering gaat. Bij de afweging van bedrijven om te verbouwen en te ver-
huizen spelen ook een aantal kwalitatieve aspecten een rol. Daarbij
gaat het om de ligging en herkenbaarheid van de stad, de historische
binnenstad, het woon- en leefklimaat en aanbod van kantoorruimte.
4.3 Segmentering
4.3.1 Segmenten
Binnen de kantorenmarkt kunnen verschillende soorten kantoorgebrui-
kers worden onderscheiden. Daarom bestaat er behoefte verschillende
locaties. In de voorliggende kantorenvisie zijn de volgende locaties
onderscheiden:
- de binnenstad
- Stationslocaties
- Snelweglocaties
- Kantoren in de woonwijken
- Kantoren op bedrijventerreinen
4.3.2 Binnenstad
De binnenstad is nog steeds de belangrijkste vestigingsplaats voor kan-
toren in de stad. Zij is vooral geschikt voor kantoren met een sterke
publieksfunctie. Een centrale ligging, goede bereikbaarheid en nabijheid
van voorzieningen, waardoor de bezoekers meerdere bezoeken kunnen
combineren zijn belangrijke vestigingsplaatsfactoren. Naar de samen-
stelling van de kantoorwerkgelegenheid gaat het om een mixture van
kleine, middelgrote en grote kantoren. Daarbij is te denken aan het
stadskantoor, banken, makelaarskantoren, uitzendbureaus, reisorgani-
22
saties en een reeks van maatschappelijke instellingen.
Tegelijkertijd is een tendens waar te nemen, dat grootschalige kantoren
uit de oude binnenstad wegtrekken. Dit heeft te maken met onvoldoen-
de uitbreidingsmogelijkheden, de bereikbaarheid, parkeerproblematiek
en de vastgoedprijzen. Voorbeelden zijn het Paleis van Justitie, Brabant
Water, ING districtskantoor, Rabo regiokantoor en enkele grote advoca-
tenkantoren. De gemeente staat positief tegenover die ontwikkeling en
zal de verplaatsing van grootschalige kantoren uit de binnenstad naar
de grote kantorenparken in de toekomst actief stimuleren. Hierdoor
ontstaat ruimte voor stedelijke herstructurering en andere binnenstads-
functies.
4.3.3 Stationslocaties
Het Paleiskwartier is met ruim 100.000 m
2
een van de belangrijkste
kantoorlocaties in de stad. De ontwikkeling is nog in volle gang. In de
eindsituatie zal in het Paleiskwartier ruim 170.000 m
2
kantoorruimte
aanwezig zijn. Het is een echte stationslocatie, een knooppunt van ver-
voer; een goede bereikbaarheid voor het openbaar vervoer wordt
gecombineerd met een goede bereikbaarheid voor de auto. Door de
aanleg van de Zuidwestelijke randweg, waarvan de start is gepland
eind 2006, krijgt het gebied een rechtstreekse aansluiting op het
Rijkswegennet. Het Paleiskwartier is een geschikte locatie voor middel-
grote en grote bedrijven in de profit en non-profit sfeer met een
(boven)regionale en nationale oriëntatie. Het gaat daarbij om kantoren
die arbeidsintensief en publieksaantrekkend zijn.
Goede ontwikkelingsmogelijkheden liggen er ook bij het station Oost.
De locatie is in de Ruimtelijke structuurvisie 2003 ’Stad tussen stromen’
een belangrijke schakel in de stedelijke ruggengraat; de verbinding van
de binnenstad met Avenue2. Gesproken wordt over de “kleine stede-
lijke” en de “groene knoop”. Door aanleg van de structuurweg Hintham
en de voorgenomen verhuizing van het Carolusziekenhuis is de locatie
extra in beeld. Mecanoo Architecten B.V. hebben de in het kader van
de Structuurvisie Bruistensingel de ontwikkelingspotentie van het
gebied verkend. Zij ramen de capaciteit van de locatie op 63.000 m
2
.
Station Oost ligt op de kruising van twee belangrijke stedelijke verbin-
dingsassen en heeft via de Bruistensingel een goede aansluiting op de
A2. Reeds gevestigd zijn hier KPN Telecom (twee kantoren), Achmea
en een hotel. De locatie vormt een uitstekende locatie voor middelgrote
en grote kantoren in de sfeer van de zakelijke dienstverlening met een
lokaal en regionaal verzorgingsgebied. Kantoren met een groter verzor-
gingsbereik worden niet uitgesloten.
De gemeente blijft de komende jaren de hoogste prioriteit geven aan de
ontwikkeling van het Paleiskwartier. Het huidige beleid wordt daarmee
voortgezet. De inzet is om de locatie, die op dit moment volop in ont-
wikkeling is, af te maken alvorens naar een andere locatie over te stap-
pen. De gemeente hecht aan perspectief voor de kantoorgebruikers en
goede samenwerking met de ontwikkelende partijen en beleggers.
Daarbij is een helder en consequent kantorenbeleid belangrijk.
Station Oost zal ná het Paleiskwartier worden ontwikkeld. De “kleine
stedelijke knoop” vervult een belangrijke rol in de overgang van het
Paleiskwartier naar Avenue2.
23
Kantoren langs het spoor,
Paleiskwartier
Paleiskwartier
4.3.4 Snelweglocaties
De stad kent meerdere snelweglocaties; Pettelaarpark, Brabantpoort,
Soetelieve Noord en het Tradepark de Herven. De locaties hebben een
eigen karakter en identiteit. Dit heeft veel te maken met de ontwikkelge-
schiedenis van de terreinen.
Pettelaarpark is ontwikkeld als hoogwaardig kantorenpark nabij het
Provinciehuis met een goede verbinding naar de binnenstad. Het kan-
torenpark is ontwikkeld voor grote en middelgrote kantoren in de zake-
lijke en openbare dienstverlening. De locatie is met een omvang van
meer dan 125.000 m
2
de grootste kantoorlocatie in de stad (inclusief
Océ en Provinciehuis).
Soetelieve Noord is ontwikkeld vanuit een incubator- of broedplaatsfor-
mule. Gestart is met twee verzamelkantoren. Hier heeft zich een aantal
kleinere bedrijven gevestigd die gebruik maakten van de centrale
ondersteunende voorzieningen, zoals receptie, vergaderruimten, kopi-
eerapparatuur en een restaurant. Veel bedrijven hebben zich daarna
sterk ontwikkeld. Zij hebben voor een belangrijk deel huisvesting gevon-
den in de 4 kantoorgebouwen, die later op het terrein zijn bijgebouwd.
Het tradepark de Herven is ontwikkeld als een eigentijds bedrijvenpark
voor handel en distributie. Een tweetal locaties in het bestemmingsplan
heeft een kantoorbestemming; de locaties Bolduc en Hoog Heinis. De
strook langs de A2 is aanvankelijk gevuld met kantoorachtige bedrijven;
een combinatie van kantoor met showroom, opslag en montageruimte.
Vrijgekomen gebouwen, zoals het voormalige pand van Skala, hebben
later middels het gebruik van de vrijstellingsbevoegdheid een kantoor-
bestemming gekregen.
Brabantpoort is indertijd door de gemeente Rosmalen ontwikkeld als
tegenhanger van Soetelieve Noord en het tradepark de Herven.
Gerealiseerd werden het Mercure (voorheen Postiljonhotel) en een
tweetal kantoren. Het oorspronkelijke plan om een vijftal kantoren te
vestigen is nooit uitgevoerd. Later heeft Tulip hier een nieuw kantoor
met bedrijfshal gebouwd.
Snelweglocaties hebben een grote aantrekkingskracht op commerciële
bedrijven, die voor haar functioneren sterk autoafhankelijk zijn. Daarbij
gaat het om bedrijven die vooral regionaal en nationaal werkzaam zijn.
De genoemde locaties zijn geheel ingevuld. De enige nog beschikbare
snelweglocatie is Bolduc, tweede fase (capaciteit 20.000 m
2
). De locatie
is gereserveerd voor een groot bedrijf met een toegevoegde waarde
voor de stad. Er zullen op korte termijn geen andere snelweglocaties
worden ontwikkeld. Een belangrijke overweging daarbij is dat de eerder
genoemde stationslocaties het Paleiskwartier en Station Oost een
goede aansluiting op het rijkswegennet hebben of krijgen, zodat het
creëren van aparte snelweglocatie niet direct noodzakelijk is. Daarbij
komt dat veel ICT-bedrijven, die sterk autoafhankelijk zijn, zich de laat-
ste jaren hebben kunnen vestigen op het bedrijventerrein de Brand.
Op middellange en lange termijn ontstaan er vestigingsmogelijkheden
voor grote zakelijke en dienstverlenende bedrijven met een regionale en
nationale oriëntatie in het nieuw zakelijk centrum Avenue2. Het woon-
24
Snelweglocaties
Brabantpoort
De Brand
en werkgebied Avenue2 is een toplocatie. Het is een van de speerpunt-
projecten van Brabantstad. Door de overkluizing van de A2 en de
oprichting van een nieuw station (lijn Antwerpen-Arnhem) krijgt de loca-
tie een dubbele identiteit; een gecombineerde stations- en autosnelwe-
glocatie. De dubbelslag en de centrale ligging geven de locatie bijzon-
dere aantrekkingskracht, waarbij wel moet worden vermeld dat het
geen CS-locatie is. In Avenue2 is in totaal 300.000 m
2
kantoorruimte
voorzien.
4.3.5 Kantoren in de woonwijken
Een apart segment vormen de kantoren in de woonwijken. Daarbij zijn
te onderscheiden: kantoorconcentraties en solitaire kantoren. Recente
voorbeelden van kantoorconcentraties zijn het kantorenpark Maaspoort
en het plan Tricolore aan de Rompertsebaan. Op een aantal plaatsen
zijn plannen voor dit type kantoren in uitvoering, dan wel in ver gevor-
derd stadium van voorbereiding. Denk bijvoorbeeld aan het bouwplan
hoek Molenstraat/Oude Baan, Rosmalen, 3 kantoren in de Eerste
Rompert en 3 kantoren in de Rijnstraat.
Het aanbod van kantoren in de woonwijken is zeer gevarieerd, zowel
naar ligging, kwaliteit, omvang en prijs. Dit verklaart ook de grote varia-
tie van kantoorgebruikers. Het betreft overwegend kleine en middelgro-
te bedrijven in de commerciële en maatschappelijke dienstverlening. Dit
segment is vooral geschikt voor bedrijven die een eigen identiteit zoe-
ken en niet de hoogste huren kunnen betalen. Een groot deel van de
bedrijven in dit segment heeft de gemeente of de regio als werkgebied.
De gemeente zal in de komende jaren meer ruimte geven aan de
nieuwbouw voor kleinschalige kantoren (< 1.000 m
2
). Mogelijkheden
hiervoor zijn te vinden langs de stedelijke verbindingsassen en op vrij-
komende VAB-terreinen. De volgende overwegingen zijn daarbij van
belang. Bijna 90 procent van de kantoorvestigingen heeft minder dan
20 werkzame personen. Kleine kantoren zijn voor de kantorenmarkt
zeer belangrijk; zij hebben groeipotentie en zorgen voor de dynamiek in
de markt. Het merendeel van de vraag naar kantoorruimte betreft klein-
schalige kantoorruimte (< 500 m
2
). In het aanbod hiervan is in de afge-
lopen jaren slechts beperkt voorzien. Juist in een tijd van economische
teruggang is het met het oog op het behoud en de versterking van de
werkgelegenheid van belang kansrijke economische activiteiten te sti-
muleren. Door meer ruimte te bieden voor dit segment is het mogelijk
de groeiende bedrijven voor de stad te behouden.
De verbindingsassen kunnen vooral voor de zeer kleine kantoorgebrui-
kers een oplossing bieden. Daarbij moet gedacht worden aan kantoor-
tjes van 200 tot 500 meter. De kantoren moeten namelijk passen in de
omgeving, die overwegend uit woningen bestaat. Ook de binnenstad
biedt voor de kleine kantoren goede mogelijkheden.
Voor de wat grotere kantoren bieden verzamelkantoren een oplossing.
Daarnaast zijn voor dit segment initiatieven op VAB-terreinen verspreid
in de stad van belang.
In dit kader wordt ook de locatie Station Oost, voormalig sportpark de
Vliert genoemd. De locatie is interessant voor bedrijven, die de uitstra-
ling van een echte kantooromgeving zoeken. Het idee is om de locatie
de Vliert te ontwikkelen op basis van de ‘incubatorformule’. De haal-
25
Tricolore aan de Rompertsebaan
Molenhoek
baarheid van een dergelijk concept met als kern de kantoren in het sta-
dion de Vliert wordt op dit moment onderzocht. Opzet is om in de kan-
toorruimten van het stadion een aantal kleinere kantoren te huisvesten,
die daar gebruik kunnen maken van een aantal centrale voorzieningen.
Wanneer de bedrijven zich verder ontwikkelen, dan zijn er mogelijkhe-
den om voor die bedrijven in de directe omgeving nieuwe kantoren te
bouwen (maximaal 3.000 m
2
). De ‘doorontwikkel-formule’ is eerder met
succes in Soetelieve-Noord toegepast.
4.3.6 Kantoren op bedrijventerreinen
Het aanbod van kantoorruimte op bedrijventerreinen heeft de laatste
jaren een enorme vlucht genomen. Aanvankelijk bestond het aanbod
op bedrijventerreinen vooral uit kantoren van mindere kwaliteit.
Kantoorruimte die in combinatie met een bedrijfshal is gebouwd, wordt
als zuivere kantoorruimte verhuurd. Een functie voor de onderkant van
de markt hebben de bedrijfs- en kantoorverzamelgebouwen van de
BIM (Bedrijvencentrum Brabant, Docterskampweg, Paardskerkhofweg
en Poeldonkseweg). Het aanbod op bedrijventerreinen trekt vooral veel
kleine en startende bedrijven. De kantoren op bedrijventerreinen vervul-
len een broedplaatsfunctie.
De laatste jaren zijn er op bedrijfsterreinen veel bedrijfsgebouwen gere-
aliseerd met een kantoorkwaliteit. Het sterkst manifesteert dit verschijn-
sel zich op de Brand, waar de laatste jaren bedrijfspanden zijn gereali-
seerd voor ICT-bedrijven. Ook bouwen bedrijven op de groei om te
voorkomen binnen enkele jaren opnieuw te moeten verhuizen. Soms is
het hoger bouwen een direct gevolg van de stedenbouwkundige eisen
van de gemeente; op een aantal plaatsen schrijft de gemeente minima-
le bouwhoogten voor. En tot slot heeft de economische teruggang een
aantal bedrijven gedwongen hun personeelsbestand in te krimpen en
failliet doen gaan. Het gevolg is dat er op dit moment op bedrijventer-
reinen ook veel hoogwaardige kantoorruimte te (onder)huur wordt aan
26
Verbindingsassen
Rietveldenweg
Stadion de Vliert
geboden. Dit aanbod concurreert rechtstreeks met het aanbod in de
kantorenparken. Op deze wijze wordt het locatie- en mobiliteitsbeleid
ondermijnd. Voldoende reden om aan die ontwikkeling paal en perk te
stellen. Voor een nadere uitwerking van dit beleid zie paragraaf 4.7 ver-
kantorisering bedrijventerreinen.
4.4 Kantoorlocaties
Volgens de behoefteraming van paragraaf 4.2 moet er in de stad tot
2015 ruim 255.000 m
2
nieuwe kantoorruimte worden gebouwd;
130.000 m
2
in de periode 2004 – 2010 en 125.000 m
2
in de periode
2010 -2015. De locaties uit de Kantorenvisie 2000 zijn grotendeels
ingevuld. Daarom is het noodzakelijk nieuwe locaties aan te wijzen,
waarop dit nieuwbouwprogramma kan worden gerealiseerd.
Om tot een lijst van locaties te komen is als volgt te werk gegaan. Er is
voor de gehele stad een inventarisatie gemaakt van potentiële kanto-
renlocaties. De inventarisatie heeft een totaal van circa 700.000 m
2
potentieel kantoorvloeroppervlak opgeleverd. Met die capaciteit zou de
stad bij het huidige uitgifteniveau nog voor 28 jaar ruimte hebben. Dit is
niet realistisch. Het is gewenst een restrictief beleid te voeren om in de
kantorenmarkt een goed evenwicht tussen vraag en aanbod te houden.
Bij het opstellen van een lijst van geschikte kantorenlocaties zijn de vol-
gende selectiecriteria gehanteerd:
1. De economische potentie van de plek. Daarbij gaat het om de lig-
ging, het kantorenmilieu en uitstraling van de locatie;
2. Stedenbouwkundige overwegingen. Daarbij is met name te denken
aan aspecten als functionele samenhang, functiemenging, behoefte
aan stedenbouwkundige accenten en plekken met een eigen iden-
titeit;
3. De bereikbaarheid. In het kader van locatie- en mobiliteitsbeleid
wordt voorrang gegeven aan plekken die goed bereikbaar zijn voor
de verschillende vormen van vervoer.
4. Financiële haalbaarheid.
27
de Brand
Het voorstel is, rekening houdend met behoefteraming en segmente-
ring, voor de periode 2004 – 2015 uit te gaan van het volgende nieuw-
bouwprogramma:
Het Paleiskwartier blijft de eerstkomende jaren de belangrijkste nieuw-
bouwlocatie. Na het Binnenhof kunnen hier nog een vijftal grote kantoren
worden gerealiseerd. Daarnaast is er nog een aanzienlijke restcapaciteit
in de locaties Ponte Pallazzo, Station centrumzijde (vlek F), Willemspoort
en eventueel in Boschveld. De bouwmogelijkheden in Boschveld moeten
nog nader worden onderzocht in relatie tot de omlegging van de
Parallelweg. De locatie is vooralsnog als PM-Post opgenomen.
Station Oost komt als tweede locatie voor grootschalige kantoren in
beeld. De locatie met een capaciteit van 52.000 m
2
maakt een soepele
overgang mogelijk naar Avenue2. Voorwaarde voor de ontwikkeling van
Avenue2 is, dat de upgrading van de A2, de omlegging van de Zuid
Willemsvaart en een nieuwe NS halte zijn gerealiseerd. Bovendien is
Avenue2 een woon-werklocatie. Dit betekent dat het programma voor
kantorennieuwbouw moet sporen met dat van de woningbouw. Enige
tijdwinst is daarom gewenst. Eerst aan het eind van de periode 2010 –
2015 zal met Avenue2 worden gestart.
Uitgangspunt in het programma is om locaties, die in ontwikkeling zijn
eerst af te maken. En eerst als de locatie vol is naar de volgende locatie
over te stappen. Dit is ook de reden om de snelweglocatie Bolduc in
28
Segment Kantoorlocaties Capaciteit Nieuwbouwprogramma
2004-2010 2010-2015
Grootschalig Paleiskwartier 51.000 51.000
Station centrumzijde, vlek F 5.000 5.000
Ponte Pallazzo 14.000 14.000
Willemspoort 30.000 30.000
Kop van het Zand 10.000 5.000 5.000
Boschveld PM PM PM
Bolduc 2e fase 20.000 20.000
Station Oost 52.000 52.000
Avenue2 300.000 60.000
Kleinschalig 1e Rompert, 2e fase 2.500 2.500
Wielsem 4 2.200 2.200
Station centrumz., vlek D, E 2.500 2.500
GZG-terrein 5.000 5.000
Kom Rosmalen 2.000 2.000
de Groote Wielen PM PM PM
Willemspoort PM PM PM
Stedelijke verbindingsassen PM PM PM
Station Oost, locatie de Vliert 11.000 11.000
Eigen gebruik Witlox 5.000 5.000
Heijmans 20.500 20.500
Essent 12.000 12.000
het programma voor de periode 2004 – 2010 op te nemen.
Het onderscheid stationslocatie en snelweglocatie is overigens voor de
ontwikkeling van de nieuwe locaties losgelaten. De reden is dat in de
drie locaties Paleiskwartier, Station Oost en Avenue2 een goede bereik-
baarheid via spoor en een goede aansluiting voor de auto op het rijks-
wegennet combineren. Het onderscheid naar segmenten heeft daarom
voor de genoemde locaties weinig zin. De kwaliteit van de locaties
wordt meer bepaald door de omgeving. Daarbij zijn het Paleiskwartier
met zijn ligging in de vergrote binnenstad en Avenue2 als onderdeel van
een nieuw zakencentrum duidelijk favoriet. De bedrijven zullen kiezen
voor de locatie, waarvan de ambiance het beste bij hen past.
Aan de ontwikkeling van kleinschalige kantoren wordt in de voorliggen-
de kantorenvisie de nodige ruimte gegeven. Ook hier is het uitgangs-
punt om locaties, die al in ontwikkeling zijn (zoals de kantorenlocaties
de Eerste Rompert en het Wielsem), af te maken. Daarnaast wordt
ingehaakt op de centrum ontwikkelingen (GZG-terrein en Kom
Rosmalen). Ruimte voor nieuwe initiatieven voor kleinschalige kantoren-
bouw is er langs de stedelijke verbindingsassen in de Groote Wielen,
Willemspoort en op vrijkomende VAB-kavels. De stedelijke verbindings-
assen zijn vastgelegd in de Ruimtelijke Structuurvisie ‘Stad tussen stro-
men’. De gemeente begrenst de bouwmogelijkheden hier van 200 tot
500 m
2
; de kantoren moeten passen in hun directe omgeving.
Een bijzondere plaats neemt de locatie Station Oost, voormalig sport-
park de Vliert in. De locatie is bestemd voor middelgrote (verzamel)kan-
toren (2.500 – 3.000 m
2
). De realisatie is gepland in de periode 2010 –
2015. Inzet is hier de doorgroeiers uit de kantoren van het stadion de
Vliert op te vangen. Dit alles volgens de ‘íncubators-formule’, die eerder
met succes in Soetelieve-Noord is toegepast.
Op dit moment lopen er nog enkele initiatieven van bedrijven, die voor
eigen gebruik een kantoor willen bouwen. Dit gebeurt meestal op eigen
terrein of percelen, die door de bedrijven worden gekocht aangrenzend
aan het eigen terrein. Aan dergelijke ontwikkelingen wordt op verzoek
zoveel mogelijk meegewerkt. De invloed op de Bossche kantorenmarkt
is doorgaans beperkt. Voorbeelden van een dergelijke ontwikkeling zijn
de uitbreiding Witlox (Brabantpoort), de kantorennieuwbouw van
Heijmans (Graafsebaan) en de nieuwbouw van Essent ter plaatse van
de huidige kantoren van dit bedrijf (Koningsplein).
Locaties, die bij de selectie als kantorenlocatie zijn afgevallen zijn
ondermeer het plan de Hoef en de Meerendonk.
In de lijst van kantorenlocaties is ook Coudewater niet opgenomen. Dit
betekent niet dat hier geen ontwikkeling wordt verwacht. Bij het vertrek
van het Psychiatrisch ziekenhuis wordt gedacht aan een thematische
invulling, die recht doet aan het landgoedachtige karakter van dit
gebied. De thema’s zijn Congressen en opleidingen, Sport en gezond-
heid en Research en Development.
4.5 Onttrekkingen
Door een tweetal ontwikkelingen kunnen kantoren langdurig leeg
komen te staan. Op de eerste plaats gaat het om de ontwikkelingen op
de kantorenmarkt. Op dit moment is er mede door de omvangrijke
29
het Wielsem
nieuwbouw een groot aanbod van bestaande kantoren. Daarnaast
speelt de behoefte naar nieuwe kantoorconcepten. De wisselende acti-
viteiten van de medewerkers vragen, afhankelijk van het type organisa-
tie om meer of minder flexibele werkplekken. Het zijn vooral de wat
oudere, doorsnee kantoren op mindere locaties die gevaar lopen leeg
te komen staan. De functionele levensduur van kantoorpanden wordt
steeds korter. De vraag dient zich aan wat met de verouderde kantoor-
panden gedaan moet worden.
Allereerst is dit een verantwoordelijkheid van de eigenaar/belegger. Hij
zal zich moeten afvragen welke keus gemaakt moet worden om voor
een kantoorpand zo lang mogelijk een goed rendement te garanderen.
Het is een moeilijke beslissing, waarbij de verhuurmogelijkheden van
panden voor de korte en lange termijn moeten worden afgewogen.
Daarbij staan de volgende keuzemogelijkheden open:
1. Niets doen;
2. Renovatie;
3. Onttrekking van het pand aan de kantorenmarkt en het zoeken van
een passende herbestemming;
4. Sloop.
Wanneer kantoorpanden niet goed worden beheerd en regelmatig wor-
den aangepast, dan verliezen de kantoren hun aantrekkingskracht.
Uiteindelijk zal een aantal huurders het kantoorpand verlaten; de kans
op leegstand neemt toe.
Ingrijpende renovatie van kantoren is een kostbare zaak. Wegens geld-
gebrek wordt daarvan dan ook vaak afgezien. En zo nemen de kwaliteit
en functionele gebruiksmogelijkheden van dergelijke panden steeds
verder af.
Renovatie is ook niet altijd de oplossing. De leegstand van panden
heeft niet alleen met het gebouw en bouwtechnische problemen te
maken, maar veel meer met de locatie. Daarbij spelen factoren zoals
sociale veiligheid, de bereikbaarheid en de parkeervoorzieningen een
belangrijke rol.
Dan zijn er slechts twee alternatieven over: sloop of herbestemming.
Op dit moment bestaan er in de stad een aantal plannen om kantoren
aan hun bestemming te onttrekken en te slopen. Daarbij komt de her-
bestemming naar woningbouw het meeste voor.
De gemeente ziet een belangrijke taak voor zich om eigenaars en pro-
jectontwikkelaars te begeleiden in het zoeken naar een passende
oplossing. De gemeente heeft belang bij een goed functionerende kan-
torenmarkt. De voorraad moet kwalitatief op niveau worden gehouden.
Door incourante kantoren uit de markt te nemen wordt de nieuwbouw
gestimuleerd. De taakstelling is om tot 2010 in de bestaande kantoren
minimaal 200 woningen te realiseren.
De rol van de gemeente zal afhangen van de situatie. Soms past het
slopen en herbestemming van een kantoorgebouw in de herstructure-
ring van een bepaald gebied. Vaak betreft het ook een solitair kantoor,
waarbij de sloop en herbestemming meer een belang is van de eige-
naar/belegger. De gemeente zal, wanneer haar verzoeken tot herbe-
stemming bereiken, hierin zo veel mogelijk positief mee denken. En
indien gewenst de noodzakelijke procedures voeren. Op deze wijze wil
de gemeente het investeringsklimaat positief beïnvloeden.
30
4.6 Locatie- en mobiliteitsbeleid
De bereikbaarheid en de aanwezigheid van voldoende parkeervoorzie-
ningen spelen bij de keuze van bedrijven voor een kantorenlocatie een
belangrijke rol. In nieuwe bestemmingplannen zijn ten aanzien van de
aard van de te vestigen bedrijven en de parkeernormen voorschriften
opgenomen. Dit in tegenstelling tot de oudere plannen, waarin derge-
lijke voorschriften ontbreken. Dan kan alleen bij nieuwbouw via bouw-
voorschriften dit gebrek worden gecorrigeerd.
Een aantal bedrijven zoekt bewust locaties op, waar geen of minder
strikte normen ten aanzien van het parkeren gelden. Dit leidt tot een
vluchtgedrag van bedrijven naar andere bedrijventerreinen. Dit is niet
gewenst, want dit leidt tot oneerlijke concurrentie en een uitholling van
het beleid.
Voor de gemeente is het locatie- en mobiliteitsbeleid een belangrijk
beleidsonderwerp. Dit is ook de reden geweest om de kantoorontwik-
keling in het Paleiskwartier en rond het centraal station hoge prioriteit te
geven.
Het gemeentelijke mobiliteitsbeleid kent tot dusver drie pijlers, te weten:
1. locatiebeleid
2. vervoersmanagement
3. parkeernormering.
Het locatiebeleid staat in het mobiliteitsbeleid centraal. Primair doel van
het locatiebeleid is te zorgen dat het juiste bedrijf en bedrijfsactiviteit op
de juiste plaats terecht komt. Door de prioriteit te leggen bij de ontwik-
keling van de stationslocaties het Paleiskwartier, Station-Oost en
Avenue2 schept de stad een goede uitgangspositie voor de beheersing
en het terugdringen van de automobiliteit, zowel op landelijke, provinci-
ale, stedelijke en regionale schaal. Voor andere, nieuwe kantoorlocaties
zoekt de gemeente aansluiting bij de stedelijke verbindingsassen,
omdat daarmee een goede ontsluiting voor het openbaar vervoer en
voor het langzame verkeer is gegarandeerd.
Secundair in de aanpak van het mobiliteitsbeleid is het vormgeven van
vervoersmanagement en het verbeteren van de bereikbaarheid van
bedrijventerreinen en bestaande kantoorlocaties voor het openbaar ver-
voer en langzame verkeer. Door regelmatig overleg met de onderne-
mersverenigingen en de bedrijven wordt geprobeerd om het gebruik
van fiets en openbaar vervoer aan te moedigen. Dit heeft geleid tot
31
Toekomstvisie A2
diverse concrete initiatieven. Denk aan de opzet en ontwikkeling van de
transferia, de Brandtaxi en het Djopperproject op de Rietvelden en
Pettelaarpark.
Een derde onderdeel van het mobiliteitsbeleid is het parkeerbeleid. De
parkeernormering heeft vooral tot doel het vermijdbare autogebruik te
verminderen. De gemeente hanteert in de bestemmingsplannen par-
keernormen, die variëren van 1 parkeerplaats per 50 m
2
b.v.o. tot 1,5
parkeerplaatsen per 250 m
2
. De strengste norm geldt voor het
Paleiskwartier. Bij de start van de ontwikkeling van het Paleiskwartier is
een aantal bedrijven door de strenge parkeernorm afgeschrikt en uitge-
weken naar Zaltbommel, waar geen parkeernormering geldt. Een der-
gelijke ontwikkeling moet worden voorkomen. Met de realisatie van de
parkeergarage in het Paleiskwartier is het probleem opgelost. Op basis
van de ervaring in het Paleiskwartier wil de gemeente bij de ontwikke-
ling van nieuwe kantoorlocaties afstappen van de strenge parkeernor-
mering uit het ABC-locatiebeleid en zoveel mogelijk uitgaan van
gebouwde parkeervoorzieningen. De ervaring leert, dat bedrijven bereid
zijn zelf maatregelen nemen om het autogebruik te verminderen. De
kosten van de parkeervoorzieningen zijn voor de bedrijven een voldoen-
de prikkel om actief aan vervoersmanagement te doen.
De vijfde nota RO biedt gemeenten ook de mogelijkheid om indien
noodzakelijk en gewenst de strenge parkeernormen los te laten. De
gemeente zal van deze mogelijkheid gebruik maken en hierover met de
provincie de noodzakelijke afspraken maken.
4.7 Verkantorisering bedrijventerreinen
4.7.1 Ontwikkelingen in de markt
Bedrijven richten zich onder druk van de concurrentie steeds meer op
hun kernactiviteiten. Niet kernactiviteiten worden verzelfstandigd dan
wel afgestoten. Hierdoor neemt het aantal dienstverlenende bedrijven
sterk toe.
Ook binnen de industriële sector doet zich de verdienstelijking voor.
Door mechanisering en automatisering is binnen de bedrijven nog maar
zo’n dertig procent van de mensen daadwerkelijk bezig met productie.
De resterende zeventig procent heeft voor een fors deel een dienstver-
lenende baan. Het accent van de werkzaamheden is komen te liggen
op marketing, verkoop en ontwikkelingsactiviteiten. Stuk voor stuk acti-
viteiten met een hoger kennisniveau. Die ontwikkeling wordt nog ver-
sterkt door de verplaatsing van een deel van de productie naar de lage
lonenlanden.
Door de diverse ontwikkelingen krijgen bedrijfsgebouwen steeds meer
een kantoorachtig uiterlijk. Het onderscheid van kantoor- en bedrijfs-
ruimten is aan het vervagen. Dit uit zich in een toenemend aanbod van
kantoorruimte op bedrijventerreinen (zie paragraaf 3.2.2).
4.7.2 Gemeentelijk beleid
Bestemmingsplannen regelen waar welke bedrijfsactiviteiten mogen
plaatsvinden. Daarbij wordt ook gelet op het segmenteringsbeleid, het
locatie- en mobiliteitsbeleid en het milieubeleid. Grootschalige, arbeidsin-
tensieve en publiekstrekkende activiteiten worden bij voorkeur gesitueerd
op knooppunten van openbaar vervoer. Als gevolg van dit beleid is er een
32
Uilenwaard
scherpe scheiding ontstaan tussen bedrijventerreinen, kantoorlocaties en
winkelcentra. Dit heeft alles te maken met efficiënt ruimtegebruik.
De toename van het aanbod van kantoorruimte op bedrijventerreinen is
reden om een aantal beleidsuitgangspunten nadrukkelijk vast te leggen,
te weten:
1. Bestaande bedrijventerreinen, zoals de Rietvelden, de Vutter, het
Ertveld, Kruisstraat, Empel - Maasakkers, de Brand en Zuid ’66
moeten hun karakter als bedrijventerrein behouden. Bedrijfsruimte is
schaars. Daarom worden zuivere kantoren op de genoemde bedrij-
venterreinen geweerd.
2. Wanneer bij bedrijfswisseling, krimp en onvoldoende groei bedrijfs-
ruimte langdurig leegstaat dan wel dreigt leeg te staan, dan kan bij
dringende redenen met toepassing van artikel 19, lid 3 vrijstelling
voor kantoorgebruik worden verleend. Daarbij gelden de volgende
randvoorwaarden:
- Er wordt in principe alleen meegewerkt aan een vrijstelling van de
gebruiksvoorschriften voor bedrijfsruimten met een maximale
oppervlakte van 1.500 m
2
. Grootschalige kantoorgebruikers blijven
hierdoor aangewezen op specifieke kantoorlocaties in de stad.
- Wanneer de hoofdgebruiker later door de bedrijfsontwikkeling
behoefte krijgt aan meer kantoorruimte, dan wordt niet zonder
meer meegewerkt aan de gewenste uitbreiding. Eerst zal de kan-
toorruimte, die in onderhuur, is gegeven vrij moeten worden
gemaakt. Wanneer de onderhuurder meer kantoorruimte wenst,
dan zal alleen aan uitbreiding worden meegewerkt als tegelijkertijd
de bedrijfsbebouwing wordt vergroot. Op deze wijze blijft er een
redelijke verhouding tussen het bedrijfspand en het kantoordeel
bestaan. Afhankelijk van de bedrijfsactiviteit kan de verhouding vari-
ëren. Logistieke bedrijven zullen doorgaans verhoudingsgewijs min-
der behoefte hebben aan kantoorruimte dan productie- en han-
delsbedrijven.
3. Voor delen van de Herven, het Hightech Park en Maaspoort staat de
gemeente een ruimer beleid voor. Het bestemmingsplan de Herven
kent een tweetal kantorenlocaties Bolduc en Hoog Heinis. In de
strook langs de A2 hebben zich de afgelopen jaren verschillende zui-
vere kantoren gevestigd. Aan een aantal bedrijven is binnen het
kader van het bestemmingsplan vrijstelling verleend. Een inventarisa-
tie heeft uitgewezen, dat er zich een aantal kantoren zonder vergun-
ning heeft gevestigd. Nagegaan zal worden, of in de strook tussen
de Reitscheweg en de A2 het oneigenlijk gebruik van de bedrijfspan-
den door kantoorgebruikers kan worden gelegaliseerd.
Op het bedrijvenpark Maaspoort zijn langs de Larenweg volgens het
bestemmingsplan zowel bedrijven als kantoren toegestaan. Door
deze gemengde bestemming is een soepele overgang gecreëerd
naar het aangrenzende woongebied. Onlangs heeft zich hier
Primeline met een kantoorgevestigd.
In het Hightech park zijn in het noordelijk deel kantoren toegestaan.
Hier ligt een VAB-bestemming met onder andere de kantoren Bluestar
Office en de Meierij. Het zuidelijk deel heeft een bedrijfsbestemming.
Door aan de voorzijde van het bedrijventerrein een gemengde bestem-
ming bedrijven en kantoren te leggen kan het terrein geleidelijk aan ver-
kantoriseren en een kwaliteitsimpuls krijgen. De huidige bebouwing
33
Larenweg
De Meierij
toont tekenen van veroudering. De Hambaken-weg mist op dit
moment de allure die past bij een invalsweg naar de (binnen)stad.
4. Een speciaal aandachtpunt vormen de grote projecten. Denk bijvoor-
beeld aan het EKP, het bedrijvencomplex Tyco (AMP), Würth op de
Rietveldenen en de voormalige Tulipgebouwen op het Hightechpark
en Brabant Poort. De (her)invulling van deze bedrijfscomplexen
vraagt maatwerk. Bestemmingsplanwijziging kan hierbij noodzakelijk
zijn om langdurige leegstand van de kantoorgebouwen te voorko-
men.
Handhaving maakt een wezenlijk onderdeel uit van het beleid. Het is
van belang om afwijkingen van het bestemmingsplan tijdig te signaleren
en daar waar nodig corrigerend op te treden. Vastgesteld is dat de
gemeente hiervan niet in alle gevallen een goed beeld heeft. Soms heb-
ben bedrijven vrijstelling gekregen van de bestemmingsplanvoorschrif-
ten. Vaak hebben bedrijven zich niet gemeld, heeft de gemeente afwij-
kingen in het gebruik ten opzichte van het bestemmingsplan niet
geconstateerd en zijn als gevolg hiervan “gedoogsituaties” ontstaan.
Geen goede zaak, te meer omdat bij een afweging van het meest doel-
matige gebruik van panden een aantal bedrijven vrijstelling had kunnen
worden verleend. Vorig jaar is daarom besloten tot een inhaalslag voor
het bedrijventerrein de Herven, het Hightech park en het bedrijventer-
rein de Rietvelden.
Het is van belang een goed registratiesysteem op te zetten, waaruit
blijkt waar welke vrijstellingen voor het gebruik van bedrijfspanden als
kantoren zijn verleend. De bedrijven zijn gediend met een consequent
en helder gemeentelijk beleid.
4.8 Acquisitie
Het bieden van voldoende ruimte voor kantoren op aantrekkelijke loca-
ties en in de verschillende segmenten, zoals beschreven in paragraaf
4.3, is een belangrijke voorwaarde voor het goed laten functioneren van
de kantorenmarkt. Daarnaast creëert de gemeente een aantrekkelijk
vestigingsklimaat door het zorgen voor een goede bereikbaarheid van
de stad, investeringen in de voorzieningen en het aanbieden van aan-
trekkelijke woon- en werkmilieus.
‘s-Hertogenbosch ondervindt op dit moment een terugslag als gevolg
van het inzakken van de economie. Dit uit zich in de kantorenmarkt in
een toename van het aanbod en leegstand van kantoorruimte en een
verminderde groei/afname van de werkgelegenheid. Voldoende reden
alle zeilen bij te zetten en een actieve acquisitie te voeren. Centraal
daarbij staat het onderhouden van de contacten in de diverse netwer-
ken.
Daarnaast is onlangs besloten om in samenwerking met een extern
bureau een acquisitieplan op te stellen en uit te voeren. De acquisitie
richt zich op de middelgrote bedrijven in de zakelijke en financiële
dienstverlening, ICT en groothandel. Het betreft de sectoren, waarin de
stad in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
34
Hoofdpunten van de kantorenvisie
De belangrijkste beleidspunten uit de kantorenvisie zijn:
1. Realisatie van een nieuwbouwprogramma in de periode 2004 – 2015
van 255.000 m
2
. De eerstkomende jaren wordt uitgegaan van een
nieuwbouwproductie van 20.000 m
2
, daarna van 25.000 m
2
. Op
deze wijze zal het bestaande overaanbod aan kantoorruimte geleide-
lijk aan verdwijnen.
2. Het selectief vestigingsbeleid zal worden voortgezet. Dit houdt in, dat
voor grootschalige kantoren slechts één locatie tegelijkertijd wordt
ontwikkeld. Het Paleiskwartier en omgeving hebben prioriteit, daarna
volgen Station Oost en Avenue2. Duidelijkheid voor marktpartijen
staat centraal. Uitgangspunt is locaties, waar de bouw gestart is af
te maken alvorens naar een nieuwe locatie over te stappen.
3. De ontwikkeling van kleinschalige kantoren (<_ 1000 m
2
) krijgt meer
ruimte. De mogelijkheden hiervoor liggen op de stedelijke verbin-
dingsassen en de vrijkomende VAB-terreinen. Ook de herontwikke-
ling van het GZG-terrein, de Kom Rosmalen en de nieuwbouw-
mogelijkheden in de Groote Wielen en Willemspoort bieden voor
kleinschalige kantoren perspectief.
4. De gemeente stimuleert actief het vertrek van grote kantoren uit de
binnenstad. Deze kantoren kunnen zich hier door de schaarse ruimte
minder goed ontwikkelen en ondervinden in toenemende mate pro-
blemen in de bereikbaarheid. De binnenstad is door haar fijnmazige
structuur meer geschikt voor de vestiging van kleinschalige kantoren.
Ook biedt verplaatsing kansen voor herstructurering en ruimteclaims
van andere stedelijke functies
5. De gemeente is pro-actief wat betreft het uit de markt nemen van
verouderde incourante kantoren. Daartoe zet zij de middelen van
RO- en grondbeleid actief in. Op deze wijze krijgt de nieuwbouw in
de kantorenparken een impuls en blijft de kwaliteit van de kantoren-
voorraad op peil. De taakstelling is om tot 2010 in de bestaande
kantoren minimaal 200 woningen en appartementen te realiseren.
6. De gemeente laat de strenge parkeernormering voor kantoorlocaties
uit het abc-locatiebeleid vervallen. Daarvoor in de plaats stelt zij bij
de bouw van grote kantoren de eis van gebouwde parkeervoorzie-
ningen. De ervaring in het Paleiskwartier leert, dat bedrijven zelf
bereid zijn maatregelen te nemen om het autogebruik te beperken.
De tarieven van gebouwde parkeervoorzieningen zijn een prikkel tot
een actief vervoersmanagement.
7. Bedrijventerrein is schaars. Daarom verzet de gemeente zich tegen
een verkantorisering van bedrijventerreinen. De gemeente wil dit doel
bereiken door een duidelijke formulering van het beleid, overleg met
de marktpartijen en handhaving.
35
36
Samenvatting 5
Trends en ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt
1. De Nederlandse kantorenmarkt zit in een overgangssituatie van een
aanbiedersmarkt (met een tekort aan kantoorruimte) naar een vrager-
smarkt (met een overaanbod aan kantoorruimte). De verwachting is
dat in de komende jaren meer leegstand zal ontstaan. Economisch
herstel zal op zijn vroegst eind 2004 plaatsvinden.
2. De animo van kantoorgebruikers om te verhuizen neemt af. Bij
bedrijven die van plan zijn te verhuizen is ruimtegebrek het belangrijk-
ste verhuismotief. Andere motieven zijn de ontevredenheid met het
huidige gebouw, de gebrekkige parkeervoorzieningen en de hoogte
van de huisvestingslasten.
Ontwikkelingen op de Bossche kantorenmarkt
3. De Bossche kantorenmarkt heeft zich de afgelopen 10 jaar sterk ont-
wikkeld; de gemiddelde nieuwbouw bedroeg 25.675 m
2
. In de kan-
torenvisie was uitgegaan van een nieuwbouwbehoefte van 17.000
tot 22.000 m
2
. De totale kantorenvoorraad bedroeg per 1 januari
2003 825.250 m
2
. ‘s-Hertogenbosch behoort hiermede tot de
belangrijkste kantorensteden in Nederland.
4. De werkgelegenheidsgroei in de periode 1997 - 2002 is geanaly-
seerd. Het aantal kantoorvestigingen steeg met ruim 680 vestigin-
gen, het aantal kantoorarbeidsplaatsen met ruim 9.940. Een groot
deel van de groei van de werkgelegenheid in de stad is dan ook toe
te schrijven aan de kantoorwerkgelegenheid. Het aandeel van de
kantoorwerkgelegenheid in de totale werkgelegenheid is gegroeid tot
42%.
5. 82% van de kantoorvestigingen is klein en heeft minder dan 10
werkzame personen. 15% behoort tot de middelgrote kantoren (10
tot 99 werkzame personen) en slechts 3% tot de grote kantoorvesti-
gingen met meer dan 100 werkzame personen.
6. De zakelijke dienstverlening is voor de kantoorvestigingen en de kan-
toorwerkgelegenheid veruit de belangrijkste sector (aandeel respec-
tievelijk 61 en 36%). Andere belangrijke sectoren zijn de financiÎle
instellingen, openbaar bestuur en overheid, en gezondheids- en wel-
zijnszorg.
7. De binnenstad is de kantoorvestigingen en kantoorwerkgelegenheid
de belangrijkste vestigingsplaats: 28% van de vestigingen en 25%
van de kantoorwerkgelegenheid is in dit stadsdeel te vinden. Andere
belangrijke wijken zijn Noord (o.a Bolduc, Hoog Heinis en Soetelieve
Noord), Zuidoost (o.a. Pettelaarpark) en West (o.a Paleiskwartier).
37
8. De opname van kantoorruimte vertoont in de periode 1995 - 2003
een stijgende tendens. De laatste jaren ligt de opname gemiddeld op
een niveau van circa 50.000 m
2
.
9. Per 1 januari 2003 werd door makelaars en projectontwikkelaars
ruim 164.000 m
2
kantoorruimte aangeboden. Daarbij zijn twee com-
ponenten te onderscheiden; het aanbod van bestaande kantoorruim-
te en het aanbod van nieuwbouw en planontwikkeling. De planont-
wikkeling is na 1999 goed op dreef; het aanbod ligt op een niveau
van 80.000 m
2
. Het aanbod van bestaande kantoorruimte was tot
2001 redelijk stabiel, maar is nadien sterk toegenomen; het aanbod-
percentage steeg van 4,5% in 2001 naar 9,9% in 2003.
10. In 2001 was er sprake van een krappe markt. Het aanbod en de
leegstand waren zeer beperkt. Nadien is de situatie gewijzigd.
Sinds 2002 heeft de markt weer lucht gekregen; het aanbod is
sterk toegenomen en er is leegstand. Nieuwbouw wordt niet meer
direct door de markt opgenomen. Voor het eerst is er ook leeg-
stand in de kantorenparken.
11. Opvallend is, dat meer dan de helft van het aanbod van kantoor-
ruimte op bedrijventerreinen is gelegen. Een en ander is het gevolg
van enkele grote verhuizingen, maar vooral door het verschijnsel dat
hoofdhuurders en eigenaren overruimte te huur aanbieden om op
die wijze hun huisvestingslasten te beperken.
12. De huren zijn tot en met 2001 fors gestegen. De laatste jaren zijn
de prijzen redelijk stabiel. Er is duidelijk samenhang met de
schaarste in het aanbod. De hoogste huurprijzen worden betaald in
de Binnenstad en op de kantorenparken. De laagste prijzen op de
bedrijventerreinen, maar hier is duidelijke sprake van een inhaalslag
door een groter aanbod van courante kantoorruimte.
Uitgangspunten beleid
Behoefte aan kantorennieuwbouw
13. Er moet in de stad tot 2015 ruim 255.000 m
2
nieuwe kantoorruimte
worden gebouwd om in de behoefte te voorzien; 130.000 m
2
in de
periode 2004 - 2010 en 125.000 m
2
in de periode 2010 -2015.
Segmentering
14. De gemeente blijft in de komende jaren voor grootschalige kantoren
de hoogste prioriteit geven aan de ontwikkeling van het
Paleiskwartier. Daarna volgen de locaties Station Oost. (63.000 m
2
)
en Avenue2 (300.000 m
2
). Er worden geen specifieke snelwegloca-
ties meer ontwikkeld. Dit is ook niet nodig; alle genoemde stations-
locaties krijgen een uitstekende aansluiting op het rijkswegennet.
15. De gemeente geeft meer ruimte voor nieuwbouw van kleinschalige
kantoren (= 1.000 m
2
). Mogelijkheden hiervoor zijn te vinden langs
de stedelijke verbindingdassen en op vrijkomende VAB-terreinen.
Ook de herontwikkeling van het GZG-terrein en de Kom Rosmalen
en de nieuwbouw-mogelijkheden in de Groote Wielen en
Willemspoort bieden voor kleinschalige kantoren perspectief.
16. De gemeente stimuleert actief het vertrek van grote kantoren uit de
binnenstad. Deze kantoren kunnen zich hier door de schaarse
ruimte minder goed ontwikkelen en ondervinden in toenemende
38
mate problemen in de bereikbaarheid. De binnenstad is door haar
fijnmazige structuur meer geschikt voor de vestiging van kleinschali-
ge kantoren. Ook biedt verplaatsing kansen voor herstructurering
en ruimteclaims van andere stedelijke functies.
Onttrekkingen
17. De gemeente heeft een pro-actieve houding met betrekking tot het
onttrekken van incourante kantoren aan de voorraad. Alleen door
voortdurende vernieuwing en onttrekking van panden is het moge-
lijk de voorraad kwalitatief op peil te houden.
De taakstelling is om tot 2010 in de bestaande kantoren minimaal
200 woningen en appartementen te realiseren.
Locatie- en mobiliteitsbeleid
18. De gemeente laat de strenge parkeernormering voor kantoorloca-
ties uit het abc-locatiebeleid vervallen. Daarvoor in de plaats stelt zij
bij de bouw van grote kantoren de eis van gebouwde parkeervoor-
zieningen. De ervaring in het Paleiskwartier leert, dat bedrijven zelf
bereid zijn maatregelen te nemen om het autogebruik te beperken.
De tarieven van gebouwde parkeervoorzieningen zijn een voldoen-
de prikkel tot een actief vervoersmanagement.
Verkantorisering bedrijventerreinen
19. Bedrijventerrein is schaars. Daarom verzet de gemeente zich tegen
een verkantorisering van bedrijventerreinen. De gemeente wil dit
doel bereiken door een duidelijke formulering van het beleid, over-
leg met de marktpartijen en handhaving.
Acquisitie
20. Op dit moment ondervindt ‘s-Hertogenbosch de gevolgen van de
terugslag in de economie.Voldoende reden om alle zeilen bij te zet-
ten en actieve acquisitie te voeren. Centraal daarbij staat het onder-
houden van de contacten in de diverse netwerken.
39
Rietveldenweg 29
40
Bijlagen
Bijlage 1. Kantoren, de Bossche situatie vergeleken
Kantorenvoorraad
Volgens de ‘Kantorenatlas Nederland 2001’ telde Nederland begin
2001 ongeveer 12.300 kantoorgebouwen5, die gezamenlijk 38,4 mil-
joen m
2
verhuurbaar vloeroppervlak6 omvatten. Ervan uitgaande dat
gemiddeld genomen het verhuurbaar vloeroppervlak 86% van het bruto
vloeroppervlak bedraagt, correspondeert dit met een totaal bruto vloer-
oppervlak van circa 45 miljoen m
2
kantoorruimte.
Een groot deel (63%) van dit totale oppervlak wordt gevonden in
gemeenten met meer dan 100.000 inwoners, terwijl deze slechts 31%
van de Nederlandse bevolking huisvesten. Naarmate het aantal inwoners
van een plaats groter is, blijkt het aanwezige kantooroppervlak te stijgen.
Een aantal steden heeft een (zeer) hoge locatiequotiÎnt (verhouding tus-
sen het percentage kantoren en het bevolkingsaandeel). Hoge quotiën-
ten hebben bijvoorbeeld Amsterdam (266), Arnhem (263),
‘s-Hertogenbosch (259) en Capelle a/d IJssel (257). Deze gemeenten
hebben ongeveer tweeënhalf keer zoveel kantoorruimte als het landelijk
gemiddelde. Zeer hoge concentratiegetallen hebben Amstelveen (300),
Diemen (500), Den Haag (320), Haarlemmermeer (420), Rijswijk (590)
en Utrecht (330).
Uit bovenstaand figuur blijkt dat ‘s-Hertogenbosch ook vergeleken met
de andere vier grote Brabantse steden hoog scoort. Het aantal vierkan-
te meters kantooroppervlak per inwoner is hier het hoogst van alle ste-
den. Alleen Eindhoven komt in de buurt.
Van de totale voorraad in ’s-Hertogenbosch blijkt bijna eenderde tussen
1990 en 2000 gebouwd te zijn. ’s-Hertogenbosch heeft hiermee relatief
gezien de jongste kantorenvoorraad van de B5.
41
Gemeente Inwoners Kantoorvoorraad m
2
kantoor/ Aandeel Aandeel
(m
2
) inwoner huursector nieuwbouw
Breda 162.095 541.000 3,34 55% 21%
Eindhoven 203.330 1.132.000 5,57 54% 25%
Tilburg 195.290 415.000 2,13 36% 29%
Helmond 80.720 158.000 1,96 47% 30%
‘s-Hertogenbosch 130.475 812.000 6,22 55% 32%
Figuur 1 Voorraadcijfers per gemeente op 1 januari 2001. Bron: Drs. R.L. Bak.
5
IN HET ONDERZOEK ZIJN KANTOORPANDEN MET MINDER DAN 500 M2 VLOEROPPERVLAK NIET MEEGENOMEN.
8
DIT IS HET BRUTO VLOEROPPERVLAK. MINUS HET CONSTRUCTIEOPPERVLAK. DE VERTICALE VERKEERS-
RUIMTEN EN DE INSTALLATIERUIMTEN.
Bijlage 2. Begrippenlijst
Kantoorvestiging Voor de definitie van kantoorvestiging is aanslui-
ting gezocht bij de ruime omschrijving van LISA.
ëEen kantoorvestiging is een gebouw, waar-
binnen de activiteiten geheel of grotendeels zijn
gericht op het leiden van een organisatie, het
verlenen van diensten, het uitvoeren van com-
merciële handelingen, het verrichten van onder-
zoek, het voeren van administratie, waarbij de
nadruk valt op de professionele en schriftelijke
verwerking van gegevens. Dit betekent dat ook
panden waarin een architect, huisarts, niet
manuele beroepen, reisbureau, bibliotheek en
autorijschool gehuisvest zijn als kantoorpand
worden aangemerkt.
Kantorenvoorraad De totale hoeveelheid kantoorruimte in de
gemeente; dit betreft zowel de kantoorruimte,
die in gebruik is als die leegstaat.
Nieuwbouw De kantoorruimte, die in een jaar als nieuwe
kantoorruimte is opgeleverd en daarvoor nog
geen kantoorfunctie had.
Oneigenlijk gebruik Het gebruik van bedrijfspanden voor een ande-
re bestemming, in strijd met het bestemmings-
plan (bijvoorbeeld als kantoor, winkel en recrea-
tievoorziening)
Onttrekkingen De jaarlijks door sloop en functiewijziging aan
de voorraad onttrokken kantoorruimte
Opname De jaarlijks verhuurde of verkochte kantoorruim-
te, ook wel transactievolume genoemd.
Aanbod Het aanbod omvat zowel de bestaande als de
nieuw te ontwikkelen kantoorruimte.
Leegstand Het gedeelte van het aanbod, dat op een
moment van het jaar leeg staat en onmiddellijk
beschikbaar is voor gebruik
Structurele leegstand Aanbod van bestaande kantoorruimte, dat
gedurende drie of meer achtereenvolgende
jaren te huur en/of koop wordt aangeboden.
42
Bijlage 3. Geraadpleegde Literatuur
Bak R.L., Kantorenatlas Nederland 2001, Kantoren Fonds Nederland
b.v.
Bedrijfsregio Noordoost-Brabant (1998 en 1999), Beschikbare bedrijfs-
huisvesting regio Noordoost-Brabant.
Gemeente ‘s-Hertogenbosch (2000, 2001, 2002, 2003), Beschikbare
bedrijfshuisvesting regio Noordoost-Brabant.
NEPRON en DTZ Zadelhoff (2002), Aanbodmonitor kantoren 2002.
Marlet G.A., van Mil A. en van Zanten H. (2001), Kijk op Kantoren,
Nyfer, Breukelen.
Rietdijk N., Korteweg P.J. en Stijnenbosch M.H. (2002), Thermometer
Kantoren, NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers,
Rotterdam.
Rietdijk N., Stijnenbosch M.H. (2002), Kantoorgebruikers in Profiel,
Onderzoek naar huisvestingswensen van kantoorgebruikers, NVB
Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers, Rotterdam.
43
44