DEEL C

CONCLUSIE

CONCLUSIE

Aanleiding
Het gebied van de tien gemeenten die samen een nieuw Regionaal Structuur Plan maken, beslaat maar een relatief klein oppervlak. Op dat kleine oppervlak moeten vele functies met elkaar worden verenigd. Door de demografische, economische en technologische ontwikkelingen, gekoppeld aan groeiende welvaart, is de druk op de ruimte sterk toegenomen. Ruimtelijke relaties beperken zich steeds minder tot één stad of één gemeente. Er treden allerlei kruisrelaties op die zich meestal op korte afstand van elkaar afspelen. Er is dus onderlinge afstemming nodig, ook op het gebied van de economische ontwikkeling. Dat heeft men in het stadsgewest Utrecht in 1996 vastgelegd in het nu nog geldende Regionaal Structuur Plan. In het kader van het nieuw op te stellen Streekplan voor de provincie Utrecht is het noodzakelijk om ook de afspraken uit het vigerende Regionaal Structuur Plan te toetsen. Wat is er inmiddels al bereikt en op welke terreinen zijn de doelstellingen niet gehaald? Deze evaluatie zou samen met de nieuwe beleidsuitgangspunten de opmaat zijn voor het nieuw op te stellen Regionaal Structuur Plan.

Doel onderzoek
Centraal in dit rapport staat de vraag of de doelstellingen uit Regionaal Structuurplan en het REOS gerealiseerd zijn. Het gaat om de volgende doelstellingen: 1) 2) 3) 4) 5) 6) het duurzaam versterken en vernieuwen van de economische structuur; het behouden van bestaande en het aantrekken van nieuwe werkgelegenheid, passend bij de behoefte van de beroepsbevolking in de regio; het waarborgen van de bereikbaarheid van werklocaties; het zorgen voor voldoende aantrekkelijke en representatieve bedrijfslocaties in de regio; het afstemmen van vestigingsmilieus op de vragen vanuit de markt; het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen.

Doelstelling: het duurzaam versterken en vernieuwen van de economische structuur
De doelstelling om voldoende werkgelegenheid te scheppen voor de in het RSP gebied wonende beroepsbevolking is ruimschoots is gehaald. In de periode 1996 – 2001 zijn er netto 73.450 nieuwe arbeidsplaatsen bijgekomen, een jaarlijkse groei van 5,6%, ruimschoots meer dan het landelijke gemiddelde van 3,2%. De helft van deze groei deed zich voor in de gemeente Utrecht. Wel is de economische structuur van het RSP gebied eenzijdiger geworden door de sterke groei van de dienstensector. In dezelfde periode is

STOGO onderzoek & advies 2002

60

de beroepsbevolking met 21.886 personen toegenomen, een jaarlijkse groei van 1,6%. Het aantal arbeidsplaatsen groeide dus 3,5 keer sneller dan de groei van het aantal personen in de beroepsbevolking. Ook in een mindere economische groei die voor de komende periode wordt verwacht lijkt het geen probleem om voldoende arbeidsplaatsen te behouden voor de werkzame beroepsbevolking. Ook de mogelijke realisatie van 60.000 nieuwe woningen tot 2010 zal dat beeld niet ingrijpend veranderen. Het zelfs wel een goed teken dat de regionale beroepsbevolking in aantal zal toenemen. Bij het interpreteren van deze uitkomsten speelt het schaal niveau een heel belangrijke rol. Het stadsgewest Utrecht maakt deel uit van de Noordelijke vleugel van Randstad en is onderdeel van de Deltametropool zoals die in de Vijfde Nota Ruimtelijke ordening is gedefinieerd. Het stadsgewest streeft in dat kader naar het herbergen van een internationaal vestigingsmilieu, een vestigingsmilieu dat ook in de toenemende Europese eenwording nog zijn plaats weet te vinden. Bij dat streven past het binnenhalen van internationaal georiënteerde bedrijven, ongeacht het feit of de werkgelegenheidsdoelstelling is gehaald. Met name de locaties Papendorp en het Stationsgebied in Utrecht zijn ingericht voor dit type bedrijven. Naast deze internationale schaal speelt ook het nationale en provinciale schaalniveau een rol. Utrecht is centraal gelegen in Nederland en is zowel per auto als per openbaar vervoer goed bereikbaar. Daardoor is Utrecht een belangrijke vestigingsplaats voor nationaal opererende bedrijven met name in het banken verzekeringswezen, en in de non-profit sector. Tot slot is Utrecht het werkgelegenheidscentrum voor de omliggende gemeenten. Gezien vanuit deze verschillende rollen is het moeilijk het evenwichtsdenken vast te houden. Dat gaat teveel uit van een evenwichtsituatie die op regionaal niveau bereikt zou worden. De economische verknoping is inmiddels zoveel grootschaliger geworden dat er een economische visie ontwikkeld zou moeten worden die aandacht besteed aan de verschillende rollen die het gebied op economisch gebied speelt en ook wil spelen. Evenwichtsdenken past daar niet meer in. Conclusie De kwantitatieve taakstelling van het werkgelegenheidsbeleid in het RSP gebied is gehaald. Voor iedere arbeidsplaats is er 0,83 persoon uit de beroepsbevolking beschikbaar. Aanbeveling Omdat er in principe arbeidsplaatsen voldoende beschikbaar zijn zou het aanbeveling verdienen om de groei van de werkgelegenheid in de toekomst af te leiden van de economische visie die men voor de regio voor ogen heeft. In welke bedrijfssectoren en op welke plaatsen wil men de economische groei nog stimuleren. Optie is ook om het evenwichtsdenken te verlaten en nieuwe beleidsuitgangspunten te formuleren.

Het duurzaam versterken van de economische structuur heeft zich vooral gericht op het bevorderen van de innovatieve kracht van het bedrijfsleven. Het RSP gebied is door de centrale ligging, de hoog opgeleide beroepsbevolking, de aanwezigheid van de Universiteit Utrecht (en andere instellingen voor Hoger Onderwijs) en diverse aanverwante onderzoeksinstituten een aantrekkelijke locatie voor innovatieve bedrijven. De Informatie- en Communicatietechnologie (ICT) is in het RSP gebied zeer sterk
STOGO onderzoek & advies 2002 61

aanwezig met ruim 31.000 banen, 9,3% van het totale aantal arbeidsplaatsen (in 1996 was dit 7,6%). Het aantal arbeidsplaatsen is met 55% toegenomen, waar de totale werkgelegenheid met 28% toenam. Het aantal vestigingen steeg zelfs met 90%, tegenover 32% voor het totale aantal vestigingen. Momenteel verkeert de ICT sector in een economische dip. Door de aanwezigheid van het grote aantal ICT-hoofdkantoren in de regio wordt echter verwacht dat de negatieve gevolgen vergeleken met andere regio’s beperkt zullen blijven. De relatief grote aanwezigheid van ICT bedrijven zal op de lange termijn naar verwachting gunstig uitpakken voor de regio, omdat deze sector algemeen beschouwd wordt als één van de belangrijkste toekomstige bedrijfssectoren. Dat betekent dat de huidige dip in de (werkgelegenheids)ontwikkeling nu een vervelende uitwerking heeft, maar in zich ook de basis voor nieuw economisch herstel herbergt. Naast dit ICT-cluster heeft het RSP gebied een sterke traditie en sterke uitgangspunten voor activiteiten op biomedisch gebied (Universiteit Utrecht, Universitair Medisch Centrum Utrecht, TNO, RIVM en enkele grote farmaceutische en medischtechnologische bedrijven zoals GlaxoSmithKline en Solvay. In tegenstelling tot de ICT sector is de biomedische sector in de periode 1996-2001 minder snel gegroeid dan het totale aantal banen en vestigingen in het gebied. Het aantal arbeidsplaatsen is jaarlijks toegenomen met 2,2%. De vraag is echter hoe de bij de regio als geheel achterblijvende werkgelegenheidsontwikkeling moet worden beoordeeld. Het gaat in deze sector niet alleen om het aantal arbeidsplaatsen, maar vooral ook om de plaats die deze sector nationaal en internationaal inneemt. Dat kon dit kader niet beoordeeld worden. Wel is gekeken naar het innovatievermogen. Twee belangrijke indicatoren voor innovatie zijn de omvang van R&D-uitgaven door bedrijven, universiteiten en onderzoeksinstellingen en de inzet van personeel dat zich bezighoudt met R&D. In 1999 vormden de R&D-uitgaven in de provincie Utrecht 9,3% van het totale bedrag van ruim 7,5 miljard euro dat landelijk aan R&D werd uitgegeven, een lager percentage dan in 1997 (10,6%). Het aantal arbeidsjaren van R&D-personeel groeide in Utrecht met 1,5%, tegen 3,6% in heel Nederland. Het aandeel van Utrecht in het gehele Nederlandse R&D personeelsbestand is marginaal afgenomen van 11% in 1997 tot 10,9% in 1999. Conclusie Het duurzaam versterken van de economische structuur van de regio is minder succesvol geweest. De verdere uitbouw van het ICT cluster heeft ondanks de economische dip waarin deze sector momenteel zit de economische structuur versterkt. Echter de versterking van het biomedisch cluster in de regio komt niet echt van de grond. Ook het innovatie-potentieel van het Utrechtse bedrijfsleven blijft achter bij de landelijke ontwikkelingen. Alleen de researchinstellingen vertonen in dit opzicht een gunstige ontwikkeling. Aanbeveling Het verdient aanbeveling om de aandacht gericht te houden op een versterking van het innovatieve vermogen van het bedrijfsleven in de regio, zeker nu uit onderzoek van het CBS is gebleken dat innoveren loont. Voor de periode 19961998 liggen de groeipercentages van zowel omzet als werkgelegenheid bij innoverende bedrijven 1,5 procentpunt hoger dan bij niet innoverende bedrijven. Reden om dit beleidspunt opnieuw onder de aandacht te brengen.

STOGO onderzoek & advies 2002

62

Doelstelling: het behouden van bestaande en het aantrekken van nieuwe werkgelegenheid, passend bij de behoefte van de beroepsbevolking in de regio
Het behouden van bestaande werkgelegenheid is van groot belang voor de vitaliteit van de economie van het RSP-gebied. Tussen 1996 en 2001 is 59% van de groei voortgekomen uit groei van het zittende bedrijfsleven. Ruim eenderde van de groei was het resultaat van het verschil tussen het aantal oprichtingen en het aantal opheffingen. Migratie van bedrijven heeft slechts marginaal (5%) bijgedragen aan de banengroei. Bovendien vertonen ondernemers bij hun verhuisgedrag een sterke oriëntatie op de eigen omgeving. Zo blijven vier op de tien ondernemers in de eigen gemeente, terwijl nog eens een vergelijkbaar aandeel zich in de omliggende gemeenten een nieuwe huisvesting zoekt. Bedrijven zoeken op korte afstand van hun huidige vestigingsplaats een nieuwe bedrijfslocatie. Gemeentegrenzen zijn voor hen daarbij niet opportuun. Het gaat er om dat zij op korte afstand van hun huidige locatie geschikte huisvesting vinden. Bedrijven denken dus eigenlijk van nature regionaal. Door de toenemende druk op de schaarse, beschikbare bedrijfsruimte zouden gemeenten ook regionaal moeten denken bij de uitgifte van bedrijfsruimte. Immers het zou jammer zijn als de ene gemeente de schaars beschikbare ruimte (te) snel uitgeeft aan vooral lokale bedrijven, die soms onnodig verplaatsen en moeilijk te verkopen of te verhuren oude bedrijfsruimten achter laten, terwijl in een andere gemeente bedrijven zitten te springen om bedrijfsruimte. De schaarste aan nieuwe bedrijfsruimte is dus een regionaal probleem en zou dus ook regionaal moeten worden opgelost. Conclusie De beleidsdoelstelling om de bestaande werkgelegenheid zoveel mogelijk te behouden is gerealiseerd. Het blijkt dat het zittende bedrijfsleven erg dynamisch is en veel nieuwe arbeidsplaatsen genereert. Er vertrekken verhoudingsgewijs weinig bedrijven en als ze vertrekken blijken ze zich in de omgeving opnieuw te vestigen. Er gaat dus weinig werkgelegenheid verloren. Aanbeveling Door de sterke verhuisoriëntatie van het bedrijfsleven op de eigen regio verdient het aanbeveling om op economisch gebied op regionale schaal samen te werken. Deze samenwerking moet zich niet beperken tot gezamenlijk promotie en acquisitie en moet niet vrijblijvend van aard zijn. Op lange termijn hebben alle gemeenten baat bij een regionaal afgestemd economisch beleid. Daarvoor moet op voorhand duidelijk zijn wat de regio, en daarbinnen de gemeenten, van plan zijn met de economische structuur en de ruimtelijke ordening.

Nu er ruim voldoende arbeidsplaatsen zijn, gaat het om de vraag of het ook passende arbeidsplaatsen zijn voor de eigen beroepsbevolking. Immers, naast de kwantitatieve afstemming moet ook rekening worden gehouden met de kwalitatieve afstemming van beroepsbevolking en werkgelegenheid. Om dit na te gaan is gebruik gemaakt van cijfers op provinciaal niveau. Sinds 1996 is een betere kwalitatieve afstemming tussen

STOGO onderzoek & advies 2002

63

beroepsbevolking en werkgelegenheid bereikt. Toch bestaan er nog steeds discrepanties, al zijn deze discrepanties de laatste vijf jaar wel kleiner geworden. Met name aan de onderkant van de arbeidsmarkt lijken zich problemen voor te doen door de sterke groei van het aantal mensen met een lage opleiding, terwijl daar vrijwel geen banengroei tegenover staat. Terwijl het aantal personen met 11.000 is toegenomen, steeg het aantal elementaire banen slechts met 1.000. Aan de onderkant van de arbeidsmarkt is dus sprake van een stijgende “mismatch”. Ook aan de bovenkant van de arbeidsmarkt (wetenschappelijk geschoolden) is het aantal hoger opgeleiden sneller gestegen dan het aantal hoogopgeleide banen, al is het verschil hier nog niet zo groot als aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Probleem bij een goede afstemming is echter dat er weinig inzicht is waar zich de laagwaardige en waar zich de hoogwaardige arbeid bevindt. De traditionele indeling in industrie als laagwaardige arbeid en kantoorarbeid als hoogwaardige arbeid voldoet al lang niet meer. Er is dus behoefte aan meer inzicht wil men tot een betere kwalitatieve afstemming komen. Ook hier speelt het schaalniveau een belangrijke rol. Immers steeds duidelijker wordt dat het probleem van de laag opgeleiden een probleem van de centrale stad wordt. Daar concentreren zich de laagste inkomens en dus ook de mensen met een moeilijke positie op de arbeidsmarkt, die vooral op zoek zijn naar banen aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Het tegenovergestelde doet zich voor bij de hoger opgeleiden die veel verspreider over en buiten de regio wonen. Ook hier zou regionaal naar een oplossing moeten worden gezocht. Conclusie De kwalitatieve afstemming tussen werkgelegenheid en beroepsbevolking is enigszins verbeterd tussen 1996 en 2001. Toch bestaan er nog steeds discrepanties, zowel aan de top van de arbeidsmarkt, als met name aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Hier is het aantal laag opgeleiden sterk toegenomen, terwijl daar slechts een geringe banengroei tegenover staat. Aanbeveling Het verdient aanbeveling bij het aantrekken van nieuwe werkgelegenheid nadrukkelijker te kijken naar de kwalitatieve afstemming met de beroepsbevolking. Gedacht kan worden aan hoogwaardige bedrijvigheid op het terrein van life sciences. Daarnaast dient werkgelegenheid voor personen aan de onderkant van de arbeidsmarkt te worden aangetrokken of deze mensen moeten via intensieve scholingsprogramma’s op een hoger niveau worden gebracht.

Doelstelling: het waarborgen van de bereikbaarheid van werklocaties
De groei van de werkgelegenheid heeft geleid tot een sterke toename van de inkomende pendel (+27% in de periode 1996-2001). Van het totale aantal arbeidsplaatsen in het RSP gebied wordt 63% ingenomen door mensen die buiten de werkgemeente wonen, oftewel 209.000 personen. Uit de pendelscan kwam naar voren dat, hoewel de gemiddelde reisafstand tussen woonen werklocatie langzaam toeneemt, 37% van de mensen die in het RSP gebied werken minder dan 5 km van het werk af woont (en ruim tweederde minder dan 20 km). Gezien
STOGO onderzoek & advies 2002 64

deze korte woon-werkafstand is het opvallend dat toch nog 60% met de auto naar het werk komt. Hiernaast gaat een relatief groot gedeelte (23%) met de fiets. Uit het onderzoek blijkt dat 31% tot 52% van de soloautoritten ook per fiets zou kunnen. Het zou een enorme vermindering van het autoverkeer betekenen als deze mensen gestimuleerd zouden worden met de fiets te komen; een aandachtspunt voor toekomstig beleid. Een ander aspect is dat de verhouding in het aantal arbeidsplaatsen tussen de centrale stad Utrecht en de randgemeenten verschuift ten gunste van de randgemeenten. Dit is een patroon dat geldt voor regio’s die voornamelijk een (zakelijke) dienstverleningsstructuur hebben (zie van de Laan, de Boon en van Oort, 2000). De omliggende kernen die eerder voornamelijk een woonfunctie hadden, trekken meer bedrijven aan. Op deze manier ontstaat een stroom mensen die niet alleen van de kleinere kernen naar de grote stad pendelt, maar ook omgekeerd en tussen de kernen onderling. De economische structuur raakt regionaal steeds meer vervlochten. In het RSP gebied ontwikkelen naast Utrecht ook Nieuwegein, Houten en Zeist zich tot belangrijke werkgelegenheidscentra. Conclusie De druk op het Utrechtse wegennet is in de periode 1996 – 2001 dusdanig toegenomen dat de kracht van de regio – een goede bereikbaarheid – zwaar onder druk is komen te staan. De beleidsdoelstelling om te zorgen voor een goede bereikbaarheid van de werklocaties is daarom niet gehaald. Aanbeveling Doordat bereikbaarheid één van de belangrijkste vestigingsfactoren voor de regio is, is het van eminent belang om op dit gebied actie te ondernemen om de bereikbaarheid te waarborgen. Alle middelen zullen hiervoor moeten worden ingezet. Enerzijds zullen de forensen zoveel mogelijk bewogen moeten worden om op de fiets/met het openbaar vervoer naar het werk te gaan (vervoersmanagement), anderzijds moeten de in de pijplijn zittende infrastructuurverbeteringen zo snel mogelijk, desnoods met inzet van eigen middelen, worden gerealiseerd. Ook zou bij het op de markt brengen van nieuwe bedrijven- en kantoorlocaties duidelijkheid moeten bestaan over de aanwezigheid en operationeel zijn van openbaar vervoersvoorzieningen en wegontsluitingen, inclusief parkeren. Kan dat niet worden geregeld dan moet serieus overwogen worden om de uitgifte van nieuwe bedrijven- en kantorenlocaties te temporiseren.

Doelstelling: het zorgen voor voldoende aantrekkelijke en representatieve bedrijfslocaties in de regio
Het totale areaal bedrijventerrein in het RSP gebied bedroeg per 1 januari 2002 1.626 hectare bruto (netto 1.179 hectare), verdeeld over 59 bedrijventerreinen. In de periode 1996 – 2001 is in het RSP gebied ruim 120 hectare aan bedrijventerrein uitgegeven, een gemiddeld van 20 ha per jaar. Momenteel is nog 276 ha. netto uitgeefbaar, waarvan 70,6 ha terstond uitgeefbaar. In het RSP, in de planningsafspraken die zijn vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP, in de limitatieve lijst (voor projecten die niet onder het regionaal grondbeleid vallen) en in
STOGO onderzoek & advies 2002 65

de VINEX-opgave zijn de omvang en de fasering van de locaties vastgelegd. In het RSP diende ongeveer 360 bruto hectare aan bedrijventerrein ontwikkeld te worden. Er ligt daarom nog een grote opgave om de voor 2005 geplande terreinen te realiseren. Voor diverse bedrijventerreinen moet in de periode 2001-2005 nog een groot aantal hectaren worden uitgegeven onder andere op Het Klooster (102,8 ha bruto). Er doen zich grote schommelingen voor in het op de markt brengen van bedrijventerreinen. Door de lange planhorizon van de realisatie ontstaat vaak een stuwmeer van aanvragen, dat bij realisatie onmiddellijk wordt vervuld. Een geleidelijke planning lijkt op gemeenteniveau niet mogelijk. Op regionaal niveau moet dit door het grotere aanbod gemakkelijker te realiseren zijn. Bovendien raakt de economische structuur regionaal steeds meer vervlochten. Bij bedrijfsverplaatsingen zoekt men eerst lokaal en dan regionaal een nieuwe locatie. Regionale samenwerking bij de uitgifte van grond is daarom nodig. Niet alleen brengt dat meer geld op, belangrijker is dat gemeenten onderling afstemmen waar welke vormen van bedrijvigheid het meest gewenst zijn. Er kan dan beter worden gedifferentieerd en een masterplan worden gemaakt waarin wordt aangegeven wat waar in de regio gevestigd moet worden. Ook de beschikbaarheid en fasering van bedrijventerreinen kan dan beter worden gereguleerd om zo te voorkomen dat er teveel bedrijventerreinen tegelijk worden aangelegd. De bedrijfsgrond blijft dan te goedkoop en bedrijven worden helemaal niet gestimuleerd om zuinig met grond om te gaan. Conclusie Er treden grote schommelingen op in de jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen. Daardoor worden bedrijventerreinen die op de markt komen, veel te snel uitgegeven. Bovendien kunnen bedrijven daardoor in hun bedrijfsvoering belemmerd worden doordat ze te lang vanuit een ongeschikte/te kleine locatie moeten werken. Aanbeveling Het verdient aanbeveling om te zorgen dat er voldoende en op tijd geschikte kavels beschikbaar zijn voor de bedrijven. Dat betekent onder andere regionale afstemming en het niet in een keer uitgeven van beschikbaar komende kavels. In dat opzicht ligt er nog een grote opgave om de in het RSP verband afgesproken locaties in de afgesproken periode op de markt te brengen.

Doelstelling: het afstemmen van vestigingsmilieus op de vragen vanuit de markt
Het segmenteren van bedrijventerreinen (het bestemmen of inrichten van terreinen of een deel daarvan voor bedrijven met min of meer dezelfde activiteiten of kenmerken) wordt steeds noodzakelijker. Door segmentering kan het aanbod beter afgestemd worden op de vraag. Door de inrichting, ligging en voorzieningen af te stemmen op de vraag wordt de aantrekkelijkheid van een bedrijventerrein als vestigingsplaats verhoogd. Dat vereist samenwerking tussen gemeenten. Verschillende bedrijven stellen verschillende eisen aan de omgeving en niet iedere gemeente is in staat om aan die eisen te voldoen.

STOGO onderzoek & advies 2002

66

Aanbeveling Het verdient aanbeveling om de bedrijventerreinen op regionale schaal te segmenteren. Daarbij zou een indeling naar vijf typen bedrijventerreinen kunnen worden onderscheiden, namelijk bedrijventerrein voor zwaar milieuhinderlijke bedrijven, (grootschalige) industrieterreinen, (kleinschalige) gemengde terreinen, distributieterreinen en hoogwaardige terreinen.

Er zouden in RSP verband ook afspraken gemaakt moeten worden over de segmentering en doelgroepen in de kantorensector om ongewenste onderlinge concurrentie te voorkomen en om de bereikbaarheid veilig te stellen (principe van het juiste kantoor op de juiste locatie). Het gaat om de vraag wie wil waar sterk in zijn. Daarvoor zou moeten worden nagegaan hoe de regionale kantorenmarkt nu in elkaar zit (doelgroepen, gebruikersprofiel, clustering), hoe zij als ‘communicerende vaten’ zou kunnen functioneren en waarin men zich (op de verschillende locaties) wil profileren. Er zou een typering van kantoormilieus opgesteld moeten worden waarbij onderscheid wordt gemaakt in: kantorenboulevards; centrumlocaties langs de singels; locaties op knooppunten van vervoer; kantoren op de randen van de bedrijventerreinen; (kleine) kantoren in de woonbebouwing. Daarbij kunnen de kantorenboulevard en de kantorenlocaties op de knooppunten van vervoer worden beschouwd als de echte toplocaties. Per segment kan de regio dan een apart beleid voeren en de locaties in dezelfde milieutypen zoveel mogelijk na elkaar ontwikkelen. Dit wordt nog belangrijker omdat verwacht mag worden dat de eerste jaren (verwacht wordt tot medio 2004) er sprake zal zijn van een grote stagnatie op de vastgoedmarkt. Een goede afstemming en planning wie wat waar wanneer op de markt brengt wordt daardoor steeds belangrijker. Fasering, eisen van voorverhuur, aangeven wat er met het achtergelaten pand gebeurt en vergelijkbare aspecten komen daarbij aan de orde. Aanbeveling Er zouden regionaal duidelijk afspraken gemaakt moeten worden waar welke kantoormilieus ontwikkeld zouden moeten worden (regionale segmentering). Deze segmentering zou vooral moeten gelden vanaf een bepaalde omvang van de kantoorlocaties. Gezien de toenemende regionale vervlechting lijkt het zaak hierover binnen RSP verband duidelijke afspraken te maken.

Doelstelling: het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen.
Bij de uitgifte van nieuwe bedrijven- en kantorenterreinen moet voorkomen worden dat de bestaande bedrijventerreinen hun aantrekkingskracht verliezen. Dat kan leiden tot verpaupering, leegstand en het onnodig vertrekken van bedrijven naar de nieuwe terreinen. De bestaande terreinen kunnen dan in een neerwaartse spiraal terechtkomen. Vroegtijdig ingrijpen kan dit verhinderen. Dit gevaar is niet denkbeeldig omdat bedrijven vaak op korte afstand migreren.
STOGO onderzoek & advies 2002 67

In het RSP gebied bestaan plannen om de kwaliteit van de bestaande terreinen te verhogen. Daarvoor worden plannen bij de provincie ingediend in het kader van de TIPPregeling. Tot nu toe is alleen één project in Utrecht (Lumax-bedrijfsverzamelgebouw) gehonoreerd. Inmiddels zijn wel meerdere plannen ingediend. Conclusie Op het gebied van herstructurering van verouderde bedrijventerreinen worden wel plannen ingediend in het kader van de TIPP-regeling, maar erg veel resultaat is nog niet geboekt. Wel wordt voor het in exploitatie nemen van nieuwe bedrijventerreinen parkmanagement verplicht gesteld. Daarmee heeft men een instrument in handen waarmee voorkomen kan worden dat de bedrijventerreinen in de toekomst niet meer aan de wensen van de gebruikers voldoen. Aanbeveling Het verdient aanbeveling om tegelijkertijd met het op de markt komen van nieuwe bedrijventerreinen plannen gereed te hebben voor het herstructureren van de verouderde bedrijventerreinen. Dat kan voorkomen dat bedrijven zich onnodig gaan verplaatsen. Ook zou standaard bij uitgifte van een nieuwe kavel gekeken moeten worden wat de bestemming van de achter te laten kavel is om zo onnodige leegstand te voorkomen.

STOGO onderzoek & advies 2002

68

EPILOOG
Vergeleken met het opstellen van het oude Regionaal Structuur Plan speelt zich momenteel een aantal veranderingen af in de maatschappelijke en economische structuur, waarvan men zich bij het opstellen van een nieuw Regionaal Structuur Plan goed bewust moet zijn. Immers het nieuwe Regionaal Structuur Plan bestrijkt de periode tot 2015, een periode waarin deze veranderingen zich versterkt zouden kunnen voordien. Zonder de pretentie te hebben volledig te zijn zullen hier een aantal verwachte ontwikkelingen de revue passeren.

Cyclische ontwikkeling vastgoed markt Op de vastgoedmarkt reageren vraag en aanbod op andere prikkels. De vraag reageert op de economische groei en op de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Immers verhuizen kost geld en een bedrijf verhuist alleen vanwege groei van de organisatie. Treedt er zoals nu een economische groeivertraging op en neemt daardoor de groei van de werkgelegenheid af dan heeft dit direct invloed op de vraag naar ruimte. Men verhuist niet of gaat zelfs eigen ruimte onderverhuren zoals de ICT sector momenteel doet. Het aanbod reageert daarentegen veel later in de cyclus. Zolang er primair schaarste en goede prijzen op de vastgoedmarkt worden gerealiseerd, wordt er nieuw gebouwd. Het nieuwbouwaanbod reageert daarom per definitie te traag op de veranderingen in de vraag. De zogeheten varkenscyclus ontstaat. De ervaring leert dat met een vertraging van anderhalf jaar het opnameniveau van de kantoorruimte reageert op een vertraging van de economische groei en de werkgelegenheid. Het is juist deze combinatie van een afnemende vraag aan de ene kant en aan de andere kant het omvangrijke aantal ‘nieuwbouwmeters in portefeuille bij ontwikkelaars’ die zorgt voor de huidige slechte marktsituatie, die zo is de verwachting het komende jaar (2003) nog slechter zal worden. Daarna zal als de economie zoals wordt verwacht medio 2003 aantrekt het herstel op de vastgoedmarkt pas eind 2004 zichtbaar worden in een gunstiger marktsituatie. Het is dus zaak om ook in het beleid met deze ‘vertraging’ op de vastgoedmarkt rekening te houden. Men moet zich op voorhand niet te rijk rekenen, maar ook niet te arm. Bij het opstellen van het nieuwe Regionaal Structuur Plan, het streekplan, maar ook de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening moet men hiermee rekening houden, ook met de fasering van de werklocaties.

Taakcombinerende werknemers De organisatie van ons leven, zowel thuis als op het werk, is ingrijpend aan het veranderen. De vanzelfsprekendheid en de vaste tijdspatronen zijn aan het verdwijnen. Individualisering wordt het sleutelwoord. Door de aanhoudende economische groei zijn steeds meer mensen gaan deelnemen aan het arbeidsproces. Het aantal tweeverdieners stijgt explosief. De zorg- en huishoudelijke taken worden meer en meer een gedeelde verantwoordelijkheid. De ruimtelijke en functionele inrichting zou mede afgestemd moeten worden op de nieuwe rolpatronen zoals die zich momenteel in onze moderne maatschappij ontwikkelen. De leefwereld van de nieuwe, taakcombinerende gebruikers zou meer centraal moeten komen te staan. De mogelijkheid voor een bedrijf aan huis, of om hele dagen thuis te kunnen werken nemen daarom in belang toe.

STOGO onderzoek & advies 2002

69

Netwerkende bedrijven Er is zich een nieuw economisch en sociaal systeem aan het ontwikkelen dat grote consequenties voor de inrichting van de ruimte zal hebben Software, telecommunicatie, internet en B-2-B (business-to-business, de rechtstreekse handel tussen bedrijven) zijn bezig een nieuw economisch systeem te scheppen. In dit systeem maken markten plaats voor netwerken en worden eigendomsrechten ondergeschikt aan gebruiksrechten. Concepten, ideeën en imago’s nemen een steeds belangrijkere plaats in. Toenemende toepassingen en mogelijkheden van internet/e-mail, breedband communicatie, database management systemen en video-conferencing/web-cams zorgen voor een verdergaande automatisering en een opschaling van administratieve processen. Het wordt steeds gemakkelijker om op vrijwel iedere locatie grote hoeveelheden data te verzamelen, te verplaatsen, te analyseren en te verwerken. ICT zorgt voor veel ruimere communicatiemogelijkheden van een bedrijf. Ruimtelijke scheiding van functies ondervindt minder belemmeringen.

Bedrijven niet grondprijsgevoelig Bedrijven hebben ruimte nodig om te kunnen functioneren. Deze ruimtebehoefte is een afgeleide vraag van het bedrijfsproces. Ondernemers willen eigenlijk zo weinig mogelijk ruimte in bezit nemen. Te veel ruimte levert niets op en vormt een aanslag op de liquiditeit. Op basis van de aard van het bedrijf, de benodigde parkeerruimte, de noodzakelijke milieunormering en de maximaal toegestane bebouwingsdichtheid wordt het benodigde aantal vierkante meters berekend. Daar wordt een extra ‘ruimtebuffer’ aan toegevoegd voor de toekomstige uitbreiding, omdat een bedrijf het liefst helemaal niet meer verhuist. Omdat de grondkosten in de totale uitgavenposten van een bedrijf maar een klein onderdeel vormen, heeft een bedrijf de neiging om zoveel mogelijk grond te kopen. Uit een studie van het Centraal Plan Bureau “Veroudering van bedrijventerrein” blijkt dat bij een verhuizing de hoeveelheid grond van een bedrijf met 180% toeneemt. Bedrijven beschikken op deze nieuwe kavels over het algemeen over een reservecapaciteit van 51%, terwijl het vloeroppervlak per werknemer na verhuizing gemiddeld met 72% stijgt. Daaruit blijkt dat bedrijven vrij ongevoelig zijn voor de grondprijs. Dat geldt zeker voor de grote bedrijven. Bij kleine en middelgrote bedrijven lijkt de grondprijs nog wel een rol te spelen, al is deze gevoeligheid ook beperkt. Dat betekent dat beïnvloeding van de locatiekeuze van een bedrijf via de grondprijs miniem zal zijn. Veel beter is het daarom om de locatie van bedrijven te regelen via het beperkt aanbieden van kavels op gesegmenteerde bedrijventerreinen.

Economische groei en ruimte beslag Het ruimtebeslag per werknemer (het terreinquotiënt) neemt toe. Men gaat er in het beleid daarom bijna automatisch vanuit dat voor een groeiende economie meer ruimte nodig is. De vraag is echter of dit wel zo vanzelfsprekend is. Immers voor een groeiende economie heeft men ook niet noodzakelijkerwijs meer personeel nodig. Veel aandacht wordt besteed aan het verhogen van de arbeidsproductiviteit. Daardoor kan een werknemer meer producten en/of diensten leveren. Men kan zich dan ook afvragen of technologische vernieuwingen er ook niet voor kunnen zorgen dat met minder ruimtegebruik meer wordt geproduceerd. Economische groei en ruimtegebruik zouden

STOGO onderzoek & advies 2002

70

daarom beter los gekoppeld kunnen worden. Economische groei moet ook met minder ruimte te accommoderen zijn.

Ontwikkelaars ook bedrijventerreinen laten ontwikkelen In Nederland wordt het merendeel van de grond voor bedrijvigheid door gemeenten aangeboden. Indien noodzakelijk wordt de grond door de gemeente daarvoor van particulieren gekocht. Bedrijven kopen vervolgens bouwrijpe kavels van de gemeente voor eigen gebruik en laten daarop hun eigen bedrijfsruimte bouwen. Deze aanpak is niet zo vanzelfsprekend als deze op het eerste gezicht lijkt. In Engeland bijvoorbeeld komt deze situatie nauwelijks voor; daar koopt een projectontwikkelaar de bouwgrond en maakt deze bouwrijp. Doordat de projectontwikkelaar de grond en de gebouwen in eigendom heeft, heeft hij er ook commercieel belang bij dat de huuropbrengst en de kapitaalwaarde hoog zijn en stijgen. Dat kan door te streven naar een optimale benutting van de grond en door een voortdurend beheer van de terreinen en gebouwen. Daar horen geen braakliggende terreinen en ‘interne’ reserve bij. In Nederland zien we de eerste tekenen van deze aanpak bij het realiseren van distributiecentra voor logistieke bedrijven. Deze worden in toenemende mate door projectontwikkelaars gerealiseerd en aan beleggers verkocht. Door een toenemende behoefte aan huur van bedrijfsruimte bij andere sectoren moet zo’n ontwikkeling ook elders mogelijk zijn. Het verdient aanbeveling om serieus te overwegen om de uitgifte en het beheer van bedrijven- en kantorenterreinen uit te besteden aan commerciële partijen. Deze werkwijze is bij winkelcentra al heel gebruikelijk. Bovendien kan dit leiden tot een efficiënt gebruik en beheer van de ruimte.

STOGO onderzoek & advies 2002

71