bestemmingsplan

Bedrijvent errein Edisonpark
gemeente Vlissingen

26 juni 2003 projectnummer 59.55.04.02

I NH O U D toelic hting
I
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

I II
1 2 3 4

inleiding beleidskader
inleiding rijksbeleid provinciaal beleid regionaal en gemeentelijk beleid

1 3
3 3 4 5

III
1 2 3

trends en ontwikkelingen
trends in de markt regionale ontwikkelingen het onderwijscluster

7
7 7 8

IV V
1 2 3 4 5 6 7 8 9

het plangebied milieu-aspecten
inleiding bedrijvigheid akoestische aspecten bodemonderzoek watertoets archeologische aspecten flora en fauna duurzaamheidsaspecten externe veiligheid

10 11
11 11 13 14 14 16 17 17 18

VI
1 2 3 4

beschrijving van het plan
stedenbouwkundig plan ontsluitingsstructuur deelgebieden beeldkwaliteit

19
19 21 21 24

VII VIII
1 2 3 4

economische uitvoerbaarheid juridische vormgeving
algemeen planmethodiek bestemmingen handhaving

26 27
27 27 28 30

IX
1 2

inspraak en overleg
inspraak vooroverleg ex art. 10 bro

31
31 32

bijlagen
Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Inspraakplan Archeologie Overzichtstekening en locatie boringen bodemonderzoek Inspraakschrift

II
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

I INLEIDING
Het terrein van de voormalige PZEM-centrale in Vlissingen is sinds enkele jaren in particuliere handen. Sinds het terrein particulier bezit is geworden, is een deel van de bestaande bebouwing gesloopt en liggen de gronden al enige tijd braak. De eigenaar van de gronden heeft, in overleg met de gemeente Vlissingen, de herontwikkelingsmogelijkheden van de locatie onderzocht. Het onderzoek heeft geresulteerd in een ambitieus plan om te komen tot herontwikkeling van het gebied middels een invulling met kleinschalige kennisintensieve bedrijvigheid op een kwalitatief hoogwaardig bedrijvenpark: het Edisonpark.

1
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Figuur 1: Situering plangebied Edisonpark
Ten behoeve van de herontwikkeling van het terrein is door het bureau Rothuizen van Doorn ’t Hooft Architecten en Stedenbouwkundigen een ontwikkelingsplan opgesteld, dat is vastgelegd in een beeldkwaliteitplan (laatste versie: 26-03-2001). De voorgestane ontwikkeling van het Edisonpark sluit aan bij het vigerend beleid. Daarnaast wordt aangehaakt bij trends en ontwikkelingen, zoals deze zich voordoen in de markt. Het beeldkwaliteitplan is zodanig opgezet, dat het als sturingsinstrument kan dienen bij zowel de ontwikkeling van het gebied als geheel, als de toetsing van de individuele bouwplannen. Momenteel zijn de gronden bestemd als industrie, waarbinnen de door de eigenaar en de gemeente voorgestane ontwikkeling moeilijk of deels niet te realiseren is. Bovendien kunnen bouwplannen die niet binnen het beoogde plan passen, maar wel in de vigerende regeling, nauwelijks worden tegengehouden.

Om de ontwikkeling van het ambitieuze plan voor het Edisonpark mogelijk te kunnen maken, is het noodzakelijk het ter plaatse vigerende bestemmingsplan te herzien. Het voorliggende bestemmingsplan Bedrijventerrein Edisonpark voorziet in die behoefte. 2
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

I I B E L E I D SK AD E R

1

inleiding
Op verschillende niveaus wordt beleid geformuleerd dat een kader vormt voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Hieronder zal per bestuursniveau ingegaan worden op de hoofdlijnen van het beleid ten aanzien van bedrijventerreinen.

3
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

2

rijksbeleid
Het Rijksbeleid waarop dit bestemmingsplan zijn weerslag vindt, kan worden teruggevonden in de Vijfde Nota op de Ruimtelijke Ordening: ruimte maken, ruimte delen, deel 3, kabinetsstandpunt (januari 2002). Groter verband Hoofddoelstelling van het nationaal ruimtelijk beleid is, om op het beperkte oppervlak van Nederland, doelmatig met ruimte om te gaan en alle ruimtevragende functies zodanig te accommoderen dat er sprake is van ruimtelijke diversiteit, economische en maatschappelijke functionaliteit, culturele diversiteit, sociale rechtvaardigheid, duurzaamheid, aantrekkelijkheid en menselijke maat. Het ruimtelijk beleid gaat daarnaast uit van een lagenbenadering, om de kwaliteiten die een plek biedt als uitgangspunt voor planvorming te laten gelden. Water is hierbij een belangrijk ordenend principe. Het is de bedoeling om ruimtelijke en culturele diversiteit te accentueren en de aantrekkelijkheid van Nederland te vergroten. Daarom is in het beleid onderscheid gemaakt tussen gebieden waar wordt verstedelijkt en waar niet. De ruit Vlissingen, Middelburg, Goes, Terneuzen is aangeduid als een te ontwikkelen Regionaal stedelijk netwerk. Vlissingen en Middelburg behoren tevens tot de Ruimtelijke economische hoofdstructuur. De onderverdeling in stedelijke netwerken zorgt voor de noodzakelijke bestuurlijke samenwerking die de ruimtelijke ontwikkeling en belangenafweging binnen en tussen de bundelingsgebieden laat aansluiten bij schaalvergroting en efficiënter doet verlopen wat betreft ruimtegebruik. Ook Vlissingen behoort tot een bundelingsgebied. Ondanks het feit dat in een bundelingsgebied het accent op verstedelijking ligt, is het zaak de aanwezige natuur ook hier de ruimte te bieden, teneinde de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid op niveau te houden. Er dienen dan ook ruimtelijke reserveringen te worden gedaan ten behoeve van de groen-blauwe structuur. Onderlinge samenwerking tussen gemeenten is ook voor deze belangenafweging een vereiste. Deze heeft plaatsgevonden in samenwerking met Middelburg. Om het stedelijk gebied van de stedelijke netwerken vitaal te houden, zal ruimtelijke diversiteit in stads- en dorpsmilieus moeten worden nagestreefd dat elkaar aanvult en versterkt. Hierbij is het zaak te intensiveren met behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit door het benutten van kansen die vaak terug te vinden zijn in de ter plekke aanwezige kwaliteiten.

4
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

De ruimtelijke kwaliteit is te definiëren aan de hand van de eerder genoemde zeven criteria. In deze criteria valt op, dat zowel het bieden van de gelegenheid om verschillen te ontplooien, als de vereiste om samenhang te creëren en het groter verband te bewaken, belangrijk zijn. Ingezoomd en nadere eisen Het Edisonpark ligt op een plek binnen het stedelijk gebied waar voorheen ook bedrijvigheid plaatsvond. Wat betreft de locatiekeuze, sluiten de plannen aan op de doelstelling van het rijksbeleid om bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijven zoveel mogelijk te kiezen voor bestaand stedelijk gebied, te intensiveren en een voormalig bedrijventerrein voorrang te verlenen boven een nieuw te ontwikkelen locatie. Tevens is er geen sprake van (niet-gewenste) corridorvorming. Bij de locatiekeuze is beleidsmatig samengewerkt met de gemeente Middelburg die samen met Vlissingen op dit schaalniveau de juiste partner is. Wat betreft de bereikbaarheid, is de locatie, zoals de Vijfde Nota graag wenst, voor alle modaliteiten goed bereikbaar over bestaande infrastructuur. Hierbij worden tevens de veiligheids-, geluids- en gezondheidsrisico’s in acht genomen. De soorten bedrijven die op het bedrijventerrein zullen worden gehuisvest, vullen de differentiatie aan werkmilieus aan. Er is namelijk een tekort aan, de geplande, kleinschalige, kennisintensieve bedrijvigheid in de regio Vlissingen. In het kader van de ruimtevraag zijn hiermee de eisen van behoefte en keus van bedrijvigheid boven een andere functie aangetoond. Het Rijksbeleid wenst dat de bedrijven met een omvangrijke goederenstroom, die niet of nauwelijks te vinden zullen zijn op Edisonpark, worden geclusterd en dat veel aandacht wordt besteed aan het parkeerbeleid. Bij het parkeren is het zaak dat dit zoveel mogelijk inpandig of ondergronds gebeurd. Wat betreft de bebouwingsintensiteit, zal voldaan moeten worden aan het percentage van 5% tot 15% ruimtewinst ten opzichte van 1996. Daarbij moet tevens gezorgd worden voor het vasthouden van water in het gebied. Dit mag dus niet elders worden afgewenteld. De intensivering draagt bij aan het streven van het Rijk dat 44% van het aandeel arbeidsplaatsen in 2030 op bedrijventerreinen zit, tegen 39% in 2000.

3

provinciaal beleid
Het provinciaal beleid met betrekking tot de ontwikkeling en inrichting van bedrijventerreinen is verwoord in het Streekplan Zeeland dat op 12 september 1997 is vastgesteld. In het Streekplan wordt benadrukt, dat er voor vestiging en uitbreiding van bedrijvigheid een voldoende aanbod van bedrijventerreinen van de juiste kwaliteit beschikbaar moet zijn. Om die reden zijn in het Streekplan verschillende typen bedrijventerreinen en werklocaties onderscheiden. De bedrijvenlocatie Edisonpark wordt aangemerkt als een stedelijk bedrijventerrein. De provincie Zeeland streeft er naar om het niveau van de stedelijke bedrijventerreinen verder te versterken. Zo verdient het de voorkeur om bovenlokale, ofwel regionale bedrijvigheid op een stedelijk bedrij-

Het provinciaal beleid is gericht op een zorgvuldig en duurzaam gebruik van de beschikbare ruimte. Ten aanzien van bedrijventerreinen hebben herstructurering, revitalisering en inbreiding dan ook de voorkeur boven uitbreiding en ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. De mogelijkheden voor duurzaam ruimtegebruik doen zich met name voor op de verouderde en ondoelmatig ingerichte bedrijventerreinen. Middels revitalisering en herstructurering worden binnen de bestaande grenzen mogelijkheden gecreëerd voor nieuwe ontwikkelingen. De ontwikkeling van het Edisonpark is een voorbeeld van herstructurering van een bedrijventerrein. Het bestemmingsplan is erop gericht om herstructurering van het gebied mogelijk te maken voor vestiging van nieuwe bedrijven. In het Streekplan is het locatie- en mobiliteitsbeleid vertaald en uitgewerkt naar het niveau van de regio. Het Edisonpark wordt in het Streekplan niet concreet benoemd tot een bepaald type locatie in tegenstelling tot andere bedrijventerreinen. De ligging van het Edisonpark direct langs de autosnelweg A58 en de nabijheid van het station Vlissingen houdt in dat de locatie is aan te merken als een B-locatie ingevolge de in het Structuurschema Verkeer en Vervoer II aangegeven categorisering. Via het fietspad dat parallel loopt aan het Kanaal door Walcheren, is de locatie eveneens goed bereikbaar per fiets. Het Edisonpark is daarmee zowel voor autoverkeer, openbaar vervoer als langzaam verkeer goed ontsloten.

4

regionaal en gemeentelijk beleid
Zoals reeds aangegeven, verwacht de provincie van de gemeenten Vlissingen en Middelburg een gezamenlijke visie waaruit blijkt welke ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien in de regio en hoe deze op elkaar worden afgestemd. Naar aanleiding hiervan is door het stadsgewest Vlissingen-Middelburg, in samenwerking met de provincie Zeeland, het “Ruimtelijk plan stedelijk gebied Walcheren 2010” opgesteld. In het “Ruimtelijk plan stedelijk gebied Walcheren 2010” is het Edisonpark aangeduid als een modern bedrijventerrein. Dat wil zeggen: “Terrein waar het aandeel kantoren niet lager is dan 20%; het kantoor is het beeldbepalende element; de overige bedrijfsgebouwen zijn functioneel, maar wel representatief; de kavels zijn groter dan op een hoogwaardig terrein en kleiner dan de kavels op een traditioneel terrein. Het terrein is redelijk ruim van opzet (uitgiftepercentage 70%, verharding 12%, groen en water 18%). Het prijsniveau is gemiddeld en zichtbaarheid is gewenst”. Voor de periode tot 2010 wordt de verwachting uitgesproken, dat er binnen het stadsgewest een behoefte bestaat van circa 50 hectare aan modern bedrijventerrein.

s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

venterrein binnen een ontwikkelingszone, zoals het stadsgewest VlissingenMiddelburg, te vestigen. In het provinciale vestigingsbeleid met betrekking tot stedelijke bedrijventerreinen wordt het belang onderkend, voldoende voorraad bedrijventerrein van de juiste kwaliteit te hebben voor vestiging en uitbreiding van (regionale) bedrijvigheid. Tenslotte wordt van gemeenten die in de stedelijke ontwikkelingszone Vlissingen-Middelburg gelegen zijn, een gezamenlijke visie verwacht op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen. In deze regionale visie dient onder meer aandacht te worden besteed aan de ontwikkeling van nieuwe stedelijke bedrijventerreinen.

5

6
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Figuur 2: Ruimtelijk plan stedelijk gebied Walcheren 2010
De locatie van het Edisonpark wordt beschouwd als een moderne zichtlocatie, waarin middels de vormgeving en situering van de bedrijfsgebouwen een architectonisch aantrekkelijke wand langs de Rijksweg, spoorlijn en het kanaal kan worden gecreëerd die de stadsentree van Vlissingen versterkt. Voor het bedrijventerrein Edisonpark is een profiel opgesteld. Dit profiel wordt beschreven in hoofdstuk VI. Naar aanleiding van dit profiel is een staat van bedrijfsactiviteiten opgesteld voor het bedrijventerrein. Kennisintensieve bedrijven en bedrijven met een specifieke vorm van “ambachtelijkheid” bepalen in de toekomst het beeld. De toegelaten bedrijfsactiviteiten lenen zich bij uitstek voor een combinatie met bedrijfswoningen. Tevens draagt het realiseren van bedrijfswoningen op het Edisonpark bij aan het verhogen van de beeldkwaliteit ter plaatse. De geplande ontwikkelingen in het omliggende gebied vormen geen belemmering voor de realisatie van bedrijfswoningen op het bedrijventerrein Edisonpark. Het bestaande onderwijscluster ten zuiden van het Edisonpark, zal verder worden uitgebreid met onderwijsvoorzieningen. Het KSG-terrein ten zuidwesten van Edisonpark, zal in de toekomst een functieverandering van “bedrijven” naar “wonen” en “recreatie” ondergaan. Daarnaast is de verwachting dat, gezien de afstand tussen de Buitenhaven en het bedrijventerrein Edisonpark, er geen negatieve beïnvloeding plaatsvindt van de bestaande bedrijvigheid in de wijdere omgeving.

I I I T R E ND S E N O NT W I KK E L I N G E N

1

trends in de markt
Ten aanzien van bedrijvigheid wordt de laatste jaren een trend onderkend in de toename van kleinschalige bedrijven en bedrijfseenheden. Deze trend wordt voornamelijk ingegeven door technologische ontwikkelingen, verbeterde productiemethoden, verbeterde transport- en communicatiemogelijkheden, et cetera. Kleinschalige bedrijven hebben een dynamisch, innovatief en flexibel karakter. Het is ook vaak de hoogwaardige, kennisintensieve bedrijvigheid die hoogopgeleid en gekwalificeerd personeel vereist. Het kleinschalige karakter maakt deze bedrijven tot veelal arbeidsintensieve vestigingen, waardoor meer werkgelegenheid gegenereerd wordt. De oorzaak in de toename van dergelijke kleinschalige bedrijvigheid ligt in de ontwikkeling dat grote bedrijven meer en meer bepaalde activiteiten uitbesteden aan kleine zelfstandige bedrijven en zelf ook vaker bestaan uit een aantal kleine vestigingen. Het type bedrijven dat binnen deze context genoemd kan worden, zijn innovatieve, moderne bedrijven zoals: ingenieurs- en architectenbureaus; onderzoeksinstituten; laboratoria; consultancy; opleidingscentra; computerfirma’s; groothandel in specialistische goederen met beperkt transport. Het kleinschalige karakter heeft ook zo zijn weerslag op de vestigingsplaats van dergelijke bedrijven. De geografische ligging van de vestigingsplaats speelt in mindere mate een rol dan bijvoorbeeld de kwaliteit van de woonomgeving, voorzieningen en communicatiemogelijkheden. Het concentreren van dergelijke bedrijven leidt door persoonlijke contacten tot een bron van inspiratie en creativiteit. Veel van dit type bedrijven zijn jong en spelen in op nieuwe technologische ontwikkelingen. In een groeiende moderne economie verschuift laagwaardige bedrijvigheid steeds meer naar de lage lonenlanden. Bedrijven gaan zich daarom meer richten op kennisintensieve producten en diensten. Als gevolg van deze ontwikkeling is er ook een groeiende markt voor kleinschalige innovatieve bedrijven die een belangrijke rol vervullen als toeleverancier aan de grote stuwende bedrijven, of eigen producten direct in de markt zetten.

7
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

2

regionale ontwikkelingen
Ruimtegebrek is een factor die de ontwikkeling en ontplooiing van de economie kan hinderen. Voor veel bedrijven gaat het echter ook om kwalitatief ruimtegebrek. Bestaande bedrijventerreinen kunnen bijvoorbeeld verouderd zijn, of onvoldoende ontsloten voor uiteenlopende typen bedrijven. Een regio met kwalitatief goede locaties vormt een aantrekkelijke omgeving voor bedrijfsvestiging en –uitbreiding.

8
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Op het niveau van het stadsgewest Vlissingen-Middelburg zijn geen kwalitatief hoogwaardige bedrijventerreinen voor vestiging en concentratie van kleinschalige, kennisintensieve bedrijvigheid aanwezig. Op het niveau van de provincie als geheel kan eveneens geconstateerd worden, dat dergelijke bedrijventerreinen ontbreken. Er is een toenemende vraag naar dergelijke terreinen en het voormalige PZEM-terrein heeft hiervoor alle kwaliteiten. Enerzijds wordt een goede leef- en werkomgeving geboden, anderzijds ligt het goed ontsloten terrein tussen de stad en de grote industrieterreinen. Het Edisonpark gaat zich vooral richten op kleinschalige kennisintensieve bedrijven. Een onderzoek naar “technostarters” over de periode 1992 tot 1995 laat zien, dat ook in de provincie Zeeland de oprichting van deze categorie bedrijven jaarlijks sterk toeneemt (circa 250 in 1995). Op landelijk niveau is op dit moment nog altijd een relatieve achterstand aanwezig in het aantal bedrijven in deze branche. Naast ontwikkelingen in de markt doen zich in de omgeving van het Edisonpark meerdere ontwikkelingen voor. Het merendeel van de bedrijventerreinen van Vlissingen is gelegen aan de oostzijde van de stad. Een aantal van deze bedrijventerreinen is verouderd en zal op termijn voor herstructurering, revitalisering of functieverandering in aanmerking komen. Het aan de westzijde van het kanaal door Walcheren gelegen bedrijventerrein Baskensburg zal gerevitaliseerd worden. Het ten zuiden van het Edisonpark gelegen onderwijscluster zou in de toekomst wellicht uitgebreid kunnen worden naar het noorden, waardoor het ter plaatse aanwezige bedrijventerrein een functieverandering zal ondergaan. De samenhang tussen het Edisonpark en het onderwijscluster zal in dat geval zowel in de vormgeving als in de functionele aansluiting gestalte moeten krijgen. Voor het onderwijscluster geldt een campusidee. Ten oosten van het Edisonpark zal langs de autosnelweg A58 het bedrijventerrein Souburg worden ontwikkeld. Grenzend aan de binnenstad van Vlissingen is het K.S.G.-terrein gelegen rond het dok. Dit terrein zal op de lange termijn een mogelijke functieverandering doormaken.

3

het onderwijscluster
Met de aanwezigheid van de Hogeschool Zeeland en het ROC Zeeland kent Vlissingen een unieke concentratie van technologisch en economisch onderwijs op MBO-, HBOen Mastersniveau. Naast de reguliere onderwijstaken, vervullen deze onderwijsinstituten ook een belangrijke rol in de directe kennisoverdracht naar het bedrijfsleven. Het Edisonpark sluit direct aan op het genoemde cluster van onderwijsinstellingen. Bedrijven die zich daar vestigen, zullen daarvan profiteren. Niet alleen door gebruik te maken van de directe voorzieningen en transfermogelijkheden, maar ook indirect door de stimulerende invloedssfeer. Anderzijds zal de aanwezigheid van een dergelijk bedrijventerrein een stimulerende invloed hebben op de ontwikkeling van deze onderwijsinstituten. Een andere vorm van spin-off die zich steeds meer ontwikkelt, is dat dragers van moderne kennis, veelal jonge mensen met een goede opleiding, zelfstandig bedrijven oprichten. Daarbij moet men denken aan bedrijven in de zakelijke dienstverlening, maar ook aan bedrijven die zich richten op het produceren en assembleren van hoogwaardige eigen producten of op toelevering van producten aan grotere bedrijven. Hoe

meer van deze bedrijven zich concentreren rond de onderwijscluster in Vlissingen, hoe groter het synergetisch effect zal zijn. In Nederland zijn verschillende voorbeelden van waar een dergelijke interactie tussen onderwijs en bedrijfsleven een stimulans levert aan de ontwikkeling van de economische structuur van een regio (TU-Twente, TU-Eindhoven en Hogeschool Eindhoven).

9
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Figuur 3: De huidige ruimtelijke structuur

Figuur 4: Ontwikkelingsgebieden omgeving Edisonpark

I V H E T PL A N G E B I E D
Het voormalige PZEM-terrein ligt in het zuidoostelijk deel van de stad Vlissingen in de oksel van het Kanaal door Walcheren en de autosnelweg A58. De vaarweg scheidt het terrein van de stad Vlissingen. Aan de overzijde van de A58 ligt Souburg. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de spoorlijn richting Middelburg, en aan de zuidzijde door de Edisonweg. Aan de zuidzijde is een cluster van onderwijsvoorzieningen aanwezig en aan zowel de noordoost- als aan de zuidwestzijde ligt een bedrijventerrein. Het gebied is in particulier eigendom. Vlissingen vormt tezamen met Middelburg het stadsgewest Vlissingen-Middelburg. Het stadsgewest fungeert als de economische motor van Zeeland en ligt na het gereedkomen van de Westerscheldetunnel gunstig ten opzichte van de havensteden Rotterdam en Antwerpen. De ontsluiting van de regio wordt sterk verbeterd, wat zijn weerslag zal hebben op het vestigingsklimaat voor bedrijven. Van de gemeenten binnen het stadsgewest heeft de gemeente Vlissingen het grootste oppervlak aan bedrijventerrein binnen haar grenzen verdeeld over een aantal bedrijventerreinen. Ten oosten van de stad bevindt zich de Sloehaven met een groot bedrijventerrein. Het Edisonpark kenmerkt zich door haar bijzondere ligging in de ruimtelijke structuur van de stad. Het plangebied vormt een onderdeel van de entree tot de stad en zal zodoende representativiteit dienen uit te stralen.

10
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

V M I L I E U - A S PE C T E N

1

inleiding
Het voormalige PZEM-terrein blijft in de toekomst in principe in gebruik als zijnde bedrijventerrein. De ligging en de kwaliteiten van het terrein nodigen echter uit voor bijzondere vormen van bedrijvigheid. De kwaliteit van de ligging aan het water en de goede ontsluiting maakt, dat het terrein aantrekkelijk is als vestigingsplaats voor hoogwaardige, kennisintensieve bedrijvigheid in combinatie met bedrijfsgebonden woningen met een representatieve uitstraling. De combinatie van kennisintensieve bedrijven met bedrijfsgebonden woningen vereist een omgeving met een hoge ruimtelijke kwaliteit.

11
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

2

bedrijvigheid
Het Edisonpark wordt gerealiseerd op het terrein van de voormalige PZEM-centrale. Daarmee blijven de gronden die vallen binnen de plangrenzen, een bedrijfsfunctie behouden. Het plangebied grenst aan vrijwel alle zijden aan gebieden met een bedrijfsfunctie. Uitgangspunt bij een goede ruimtelijke ordening is, dat functies niet conflicteren. Vandaar dat de samenhang met het onderwijscluster aan de zuidzijde speciale aandacht dient te krijgen. Voor het onderwijsgedeelte geldt een campusidee. Op het Edisonpark zijn niet alle bedrijven toegestaan in verband met het gewenste profiel van het bedrijventerrein. Aan de hand van de VNG-brochure “Bedrijven en Milieuzonering” uit 1999 is een bedrijvenlijst opgesteld. Deze maakt onderdeel uit van de voorschriften. In de brochure zijn alle bedrijfsactiviteiten ondergebracht in categorieën die gebaseerd zijn op de in acht te nemen minimum afstand tussen een bedrijf en een rustige woonwijk. Vanwege de ligging ten opzichte van Oost-Souburg zijn, uit oogpunt van milieu, geen bedrijfsactiviteiten toelaatbaar uit de categorieën 4, 5 en 6 (verder dan 100 meter uit de grens van de bedrijfsbestemming; zie figuur 6). Binnen de lijst van categorieën die wel toelaatbaar zijn, is een verbijzondering aangebracht, omdat voor Edisonpark is gekozen voor kleinschalige kennisintensieve bedrijvigheid.

12

s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Figuur 5: Milieuzones

Figuur 6: Milieuzonering bedrijven

3

akoestische aspecten
Met betrekking tot de akoestische aspecten is de aanwezigheid van het omliggende industrieterrein, de Sloeweg aan de noordzijde en de spoorlijn aan de oostzijde relevant. Hiermee dient rekening te worden gehouden bij bedrijfswoningen die ingevolge de Wet geluidhinder als geluidsgevoelige bestemmingen moeten worden aangemerkt. Het nieuw op te stellen bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een hoogwaardig, kennisintensief bedrijventerrein. Industrielawaai Het plangebied maakt thans deel uit van het bedrijventerrein rond de Binnen-en Buitenhavens. Door de aanwezigheid van twee bedrijven, te weten de scheepswerf KSG en het zand- en grindsorteerbedrijf SBV is het gehele terrein gezoneerd in het kader van de Wet geluidhinder. De scheepswerfactiviteiten van de KSG worden momenteel alleen nog uitgevoerd nabij Het Eiland op 1.250 meter van het plangebied, het bedrijf SBV is gelegen op 500 meter van het plangebied. Op basis van de VNG-brochure “Bedrijven en Milieuzonering” wordt respectievelijk een afstand van 500 meter en 200 meter aangehouden tot aaneengesloten bebouwing. In het plangebied kunnen, bij een maximale, indicatief aangegeven, verkaveling maximaal 25 bedrijfswoningen worden gerealiseerd. Dit aantal zal lager zijn, omdat niet ieder bedrijf een bedrijfswoning wenst en er ook grotere kavels worden uitgegeven. Geconcludeerd kan worden, dat de bedrijfsvoering van voornoemde bedrijven geen negatieve gevolgen zal hebben ten gevolge van de toelaatbaarheid van bedrijfswoningen op het bedrijventerrein Edisonpark. Evenmin zal het toelaten van bedrijfswoningen belemmeringen opleveren voor de vestiging van bedrijven die zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten in de bijlage bij de voorschriften van dit bestemmingsplan. Voor geluidsgevoelige bestemmingen gelegen op het industrieterrein behoeft, zo is gebleken na overleg met de Provincie Zeeland, geen hogere grenswaarde te worden aangevraagd en behoeft de geluidbelasting op de gevel dus niet te worden berekend. Akoestisch onderzoek mag derhalve achterwege blijven. De bedrijfswoningen zullen een integraal onderdeel uitmaken van de bedrijfsbebouwing en volledig afgeschermd worden door de bedrijfsbebouwing. Aan de geldende grenswaarde van de geluidbelasting voor het binnenniveau van de woningen -35 dB(A)- zal daarom eenvoudig kunnen worden voldaan. De zonering van het industrieterrein wordt in 2003/2004 geactualiseerd onder andere op basis van de inmiddels sterk gewijzigde feitelijke situatie (bedrijven zijn vertrokken, bedrijfsvoering van nog bestaande bedrijven is gewijzigd) en de beoogde ruimtelijk-planologische situatie. Van belang daarbij is dat het gehele gebied ten westen van de spoorlijn een ander karakter zal verkrijgen, waarbij de nadruk komt te liggen op kennisintensieve bedrijvigheid, onderwijs- en woonfuncties, waardoor de zware bedrijvigheid zal verdwijnen. Naast de geluidsbelasting van het gehele bedrijfsterrein dient ook rekening gehouden te worden met de geluidsproductie van individuele bedrijven die reeds aanwezig zijn. Uitgangspunt hierbij is, dat de “geluidsruimte” die ingevolge de Wet milieubeheer aan de bedrijven vergund is, niet door de bedrijfswoningen beperkt wordt. Bij nieuw te vestigen bedrijven moet in de milieuvergunningen rekeninggehouden worden met de aanwezigheid van de bedrijfswoningen.

13
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

14
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Wegverkeerslawaai. Het nieuw op te stellen bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een hoogwaardig, kennisintensief bedrijventerrein, waarbij in een gedeelte van de bebouwingsstrook langs het Kanaal door Walcheren, op maximaal 10 uit te geven percelen, hetzelfde aantal bedrijfswoningen wordt toegelaten. Zoals uit de milieukaart blijkt, ligt het deelgebied, waarbinnen bedrijfswoningen worden toegelaten, buiten de 50 dB(A)contour van de Sloeweg. De afstand tot de as van de Sloeweg bedraagt ca 70 meter, waarbij bovendien nog afscherming plaatsvindt door de bebouwing op het direct ten zuiden van de Sloeweg gelegen bedrijfsperceel. Het noordelijk deel van het plangebied is wel gelegen binnen de 50 dB(A)-contour van de Sloeweg. Voor een deel van deze bebouwingsstrook levert de aan de noordzijde van het plangebied aanwezige 50 dB(A)-contour een ruimtelijke beperking op. Binnen dit gedeelte worden echter alleen kantoren gerealiseerd. Railverkeerslawaai. Aan de oostzijde van het plangebied loopt de spoorlijn tussen Oost-Souburg en Vlissingen. Over dit spoor vindt geen goederentransport plaats. De snelheid van de treinen is zeer laag, zodat, zoals uit de milieukaart blijkt, de 57 dB(A)-contour zich niet over het deelgebied uitstrekt, waarbinnen de bedrijfswoningen worden toegelaten.

4

bodemonderzoek
De bodem ter plaatse van het voormalige PZEM-terrein is recentelijk gesaneerd. Een klein deel van de locatie is echter nog niet gesaneerd en bevat nog bodemvervuiling. In de bijlage 3 is een overzichtstekening met de locatie van de boringen opgenomen. Voor de nog aanwezige verontreiniging wordt een saneringsplan opgesteld. Met betrekking tot de kosten van het saneringsplan bestaat overeenstemming tussen de gemeente Vlissingen en de ontwikkelaar.

5

watertoets
Door de Commissie Waterbeheer 21 eeuw is het instrument van de watertoets geïntroduceerd. De watertoets wordt verankerd in de Wet en het Besluit op de Ruimtelijke Ordening, in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en in streek- en bestemmingsplannen.
e

De watertoets is een beoordeling van de invloed, die de ontwikkeling of beheer van een plangebied hebben op het watersysteem in dat gebied. Het is noodzakelijk de gevolgen van de beoogde ontwikkelingen voor de waterhuishoudkunde en het watersysteem na te gaan. In de startovereenkomst Waterbeleid 21 eeuw is vastgelegd dat de watertoets vanaf 14 februari 2001 wordt toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, die nog niet voor inspraak ter inzage zijn gelegd of in het kader van het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening aan andere overheden zijn aangeboden. Het Edisonpark is voorbereid in de zomer van 2000. Nadat daarvoor de benodigde vere

1

Wa t erhui s h oud k und i g e a s p ect en a. veiligheid en wateroverlast Om veiligheid te creëren en schade door wateroverlast te voorkomen, is gekozen voor een drietrapsstrategie bij de keuze van maatregelen. Uit de hoogtekaart blijkt dat het Edisonpark een relatief hoog gelegen gebied is, omdat het indertijd bij de bouw van de energiecentrale ten behoeve van de PZEM (nu DNB) opgespoten is tot een hoogte van ca 3.50 meter + NAP. Wateraspecten zoals drooglegging en (grond)wateroverlast spelen hier dan ook een minder belangrijke rol. Gezien de hoogteligging van het terrein zal er geen sprake zijn van kwel vanuit het kanaal. Rekening is gehouden met het feit dat “de kanaaldijk” een zogenaamde regionale waterkering is. Aan de kernzone en de beschermingszone van de waterkering is de primaire bestemming waterstaatsdoeleinden toegekend.

b. waterkwaliteit De afwatering van het gebied van de PZEM-centrale is altijd op het Kanaal door Walcheren geweest. Bij de aanleg van het Edisonpark is gekozen, in overleg met het waterschap, voor de aanleg van een verbeterd gescheiden rioolstelsel. Deze keuze is mede ingegeven vanwege het feit, dat op voorhand niet precies bekend is welk type bedrijven zich zal vestigen. De overstort van het regenwaterriool loost op het kanaal, dat op zich een redelijke goede waterkwaliteit heeft. Vanwege de tweede waterkering is terugloop vanaf het kanaal naar het regenwaterriool door middel van een klep onmogelijk gemaakt. Op het regenwaterriool worden de verhardingen en de daken van de percelen aangesloten. Het regenwaterriool wordt via het rioolgemaal geperst naar het droogweerafvoerriool Edisonweg (riool gebied Binnenhaven). Verder is er een noodoverloop van het droogweerafvoerriool naar het bestaande droogweerafvoerriool Edisonweg aangelegd. De koppelleiding tussen het regenwaterafvoerriool en het droogweerafvoerriool is voorzien van een terugslagklep, hetgeen betekent dat er - ook in extreme situaties - geen vervuild regenwater wordt afgevoerd naar het kanaal. c. verdroging In het gebied komt door de dichte grondstructuur geen verdroging voor.
2 Betrou w b a arheid , duurzaa m h eid en b es t uurba arhei d Aanvankelijk is door de adviseur van de gemeente (Grontmij) geadviseerd een gescheiden rioolstelsel aan te leggen. Aangezien het waterschap toen (juni 2000) het Edisonpark zag als een bedrijventerrein, waarop allerlei bedrijvigheid zou worden toegelaten, is in overleg besloten uit te gaan van een verbeterd gescheiden rioolstelsel. Op basis van huidige inzichten en nu er alleen ruimte wordt geboden aan (relatief) schone bedrijvigheid, zou een gescheiden stelsel wellicht meer in de rede hebben

s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

gunningen zijn verleend, zijn de nodige werkzaamheden uitgevoerd in het vierde kwartaal van dat jaar. Het vooroverleg over dit bestemmingsplan is gestart na 14 februari 2001, zodat conform de startovereenkomst, de watertoets toegepast zou moeten worden. Nu echter de civieltechnische werkzaamheden voor die datum zijn voorbereid en uitgevoerd, behelst dit bestemmingsplan in feite de regeling van een bestaande situatie. Uitgaande van die situatie zijn de mogelijkheden om naar aanleiding van de watertoets nog aanpassingen aan te brengen gering. In de praktijk blijkt de gevolgde gang van zaken, waarbij vroegtijdig overleg is gevoerd met het waterschap over de wateraspecten in het Edisonpark, in de lijn te liggen van de watertoets.

15

16
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

gelegen. Echter, om thans (juni 2003) het rioolstelsel nog gescheiden uit te voeren zouden er, naar het zich laat aanzien, aanzienlijke investeringen moeten worden gepleegd, omdat alle riolering in de asfaltwegen is gelegen. In het kader van het waterplan zullen te zijner tijd de mogelijkheden bekeken worden. Zoals hiervoor aangegeven, loost de overstort van het regenwaterafvoerriool op het Kanaal door Walcheren, dat een zeer ruime bergingscapaciteit heeft. Aanleg van (extra) waterberging binnen het plangebied is daarom niet noodzakelijk. Binnen het Edisonpark is geen oppervlaktewater aanwezig. De gemeente is geen voorstander van infiltratie van eventueel afgekoppeld hemelwater, onder meer vanwege onbekendheid met de voor de ophoging van het terrein gebruikte materialen.

6

archeologische aspecten
Op basis van het historisch archiefonderzoek (gemeente Vlissingen, september 2002) is gebleken dat er geen aanleiding is te veronderstellen dat er nieuwe archeologische vondsten in de bodem aanwezig zijn (zie bijlage 2 van deze toelichting). Het plangebied valt echter, op grond van de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW), in het gebied met een Middelhoge trefkans op archeologische waarden in de bodem. Op grond hiervan is in opdracht van de gemeente Vlissingen door SOB Research ten behoeve van de realisatie van het Bestemmingsplan Edisonpark, een Aanvullende Archeologische Inventarisatie (AAI) uitgevoerd met het doel de geologische opbouw, de aardkundige waarden en de archeologische en cultuurhistorische waarden ter plaatse vast te stellen. Op basis van de gegevens van het booronderzoek in het plangebied kan worden gesteld dat hier van oorsprong Afzettingen van Duinkerke II (komafzettingen, klei) op Hollandveen, Afzettingen van Calais voorkwamen. In bijna alle diep doorgezette boringen werd echter geconstateerd dat het Hollandveen grotendeels is afgegraven. Dit afgraven vond zeer waarschijnlijk plaats in de Late Middeleeuwen, ten behoeve van brandstofwinning of zoutwinning. Het westelijk deel van het plangebied bleek in de twintigste eeuw circa 3-4 meter te zijn opgehoogd. Op basis van het uitgevoerde historische onderzoek kan worden gesteld dat zich in ieder geval in de periode tussen circa 1650 en 1870 geen bebouwing binnen het plangebied heeft bevonden. Vanaf circa 1870 tot circa 1950 bevond zich in het westelijk deel van het plangebied een locomotievenloods. Deze loods is in 1950 afgebroken. Hierbij zijn ook de funderingen uitgegraven en verwijderd. Vanaf 1950 bevond zich in het plangebied een energiecentrale. Deze is onlangs afgebroken. Tijdens de uitvoering van de AAI werden in geen van de boringen relevante archeologische indicatoren aangetroffen. Geconstateerd werd dat het Hollandveen en de afdekkende Afzettingen van Duinkerke II niet meer intact aanwezig waren. Hierdoor is de kans op de aanwezigheid van intacte bewoningssporen uit de Prehistorie, Romeinse Tijd en Middeleeuwen nihil. Binnen het plangebied werden geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van kreekruggen aangetroffen, zodat ook op basis van dit gegeven de kans op het aantreffen van bewoningssporen uit de Middeleeuwen nihil kan worden

geacht. Op basis van historisch onderzoek kan tevens worden gesteld dat de kans op het aantreffen van bewoningssporen uit de Nieuwe Tijd (tot circa 1870) zeer klein is. Samenvattend kan worden gesteld, dat tijdens de AAI geen belangrijke archeologische waarden werden vastgesteld. Op basis van de onderzoeksgegevens wordt aanvullend archeologisch onderzoek binnen het plangebied dan ook niet noodzakelijk geacht. De resultaten van de AAI zijn in een schrijven van SOB Research aan de gemeente Vlissingen verwoord in bijlage 2 aan deze toelichting gevoegd.

17
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

7

flora en fauna
Door Nieuwland Advies is in februari onderzoek uitgevoerd naar de natuurwaarden van het Edisonpark, met name naar het voorkomen van beschermde en/of bijzondere planten- en diersoorten. Uit het onderzoek komen de onstaande conclusies en aanbevelingen naar voren: In het onderzoeksgebied komen één beschermde plantensoort en, in potentie, verschillende beschermde diersoorten voor: - 1 plantensoort - 12 zoogdierensoorten (waaronder 3 vleermuissoorten) - alle vogelsoorten (waaronder op de rode lijst) - drie amfibieënsoorten Zowel in floristisch als in faunistisch opzicht, is het onderzoeksgebied niet bijzonder waardevol. Gelet op het potentiële voorkomen van veel diersoorten, is dit een voorlopige kwalificering. Van belang ten aanzien van het voorkomen van de beschermde soorten is de aanwezigheid van de randzones bij Sloeweg en spoorlijn. Met uitzondering van de Scholekster kan bij bebouwing van het Edisonpark een groot deel van de beschermde soorten via relatief eenvoudige maatregelen behouden blijven. Aanbevelingen voor behoud en ontwikkeling natuurwaarden. De hierna vermelde aanbevelingen voor behoud en ontwikkeling van natuurwaarden zijn globaal: Overgang naar Sloeweg handhaven en plaatselijk een verschralingsbeheer voeren. Aansluiting op ecologische structuur lang s Sloeweg; Ruigtevegetaties langs spoor handhaven; Eventueel poel graven in de zone bij spoor; Ecologisch beheer toepassen op talud van kanaal. Geconcludeerd kan worden, dat geen ontheffing in het kader van de Flora- en Fauna wet nodig is. Het onderzoek is separaat bij het plan bijgevoegd.

1

2

3 4

8

duurzaamheidsaspecten
Algemeen Duurzaam bouwen houdt in dat het volledige bouwproces, van voorontwerp tot uiteindelijk bouwplan, zodanig wordt ingericht, dat de directe en indirecte schadelijke gevol-

18
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

gen voor het milieu zo beperkt mogelijk zijn. Voorts dat de mogelijkheden voor milieubesparende activiteiten zo breed mogelijk blijven. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op beperking van het energieverbruik (zonnepanelen, isolatie), efficiënt waterbeheer (door middel van zo weinig mogelijk verharding, infiltratiezones en een traditioneel gescheiden rioleringsstelsel), de relatie ten opzichte van flora en fauna en het toepassen van milieuvriendelijke bouwmaterialen. Er bestaan echter meer zogenaamde ‘duurzaamheidthema’s’. Duurzaamheid betekent ook, dat het bestemmingsplan voldoende ruimte moet bieden om, ook op de langere termijn, de op dat moment gewenste woningen te kunnen (ver)bouwen. Woningen moeten zodanig gebouwd worden, dat zij met geringe aanpassingen ook geschikt zijn om tegemoet te komen aan eventueel toekomstige woonwensen. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan het aanpasbaar bouwen. Op grond van de nota Aanpasbaar Bouwen moeten alle nieuw gebouwde woningen en appartementen rolstoeltoegankelijk zijn. Op 1 januari 1995 is het Besluit Vervolgbijdrage Ontwikkeling Gemeentelijk Milieubeleid (VGOM) in werking getreden, op basis waarvan de gemeente Vlissingen een bijdrage ontvangt in de kosten van de uitvoering van haar milieubeleid. Voorwaarde voor genoemde bijdrage is dat de gemeente Vlissingen een plan van aanpak vaststelt. Beide gemeenten van het Stadsgewest Middelburg/Vlissingen hebben in het kader van deze regeling, duurzaam bouwen als één van de speerpunten van hun milieubeleid gekozen en zijn vanaf begin 1995 beiden vanuit een andere invalshoek op bescheiden schaal gestart met het invoeren, stimuleren en initiëren van duurzaam bouwen. Beide gemeenten zijn ondertekenaar van het Zeeuws Convenant Duurzaam Bouwen, dat nauw aansluit bij het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen. Om de inmiddels in gang gezette initiatieven op het gebied van duurzaam bouwen te verankeren in geformuleerd/vastgesteld beleid en om aan bovengenoemde voorwaarde uit de VOGM regeling te voldoen, is gekozen voor het vaststellen van een Stadsgewestelijk Beleidsplan duurzaam bouwen. Het gemeentebestuur van Vlissingen geeft duidelijk aan en draagt ook uit dat duurzaam bouwen onderdeel uitmaakt van de dagelijkse bouwpraktijk. In de praktijk wordt hierbij gebruik gemaakt van simpele, eenduidige en niet onderhandelbare eisenpakketten waaraan de diverse onderdelen van duurzaam bouwen worden getoetst. Aanvullend is het wenselijk om mogelijk bedrijven van elkaars aanwezigheid te laten profiteren. Dat zal wellicht slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk zijn, bijvoorbeeld wanneer twee of meerdere initiatieven zich gelijk aandienen

9

externe veiligheid
Ter hoogte van het plangebied zijn geen voorzieningen aanwezig voor het afmeren van schepen. Nader onderzoek naar de externe veiligheid in het plangebied kan derhalve achterwege blijven.

V I B E SC H R I J V I N G V A N H E T P L A N

1

stedenbouwkundig plan
Uitgangspunt voor het Edisonpark is het creëren van een hoogwaardig bedrijventerrein. De term hoogwaardig heeft niet alleen betrekking op de functie van het bedrijventerrein, maar ook op de gewenste beeldkwaliteit. Ten behoeve hiervan is een ruimtelijk concept voor de stedenbouwkundige structuur ontworpen, die vervolgens is uitgewerkt in een verkavelingsopzet. De keuze voor het creëren van een hoogwaardig bedrijventerrein resulteert in een specifiek profiel voor Edisonpark. De aard van de geprojecteerde bedrijvigheid alsmede de nabijheid van het onderwijscluster geven een bijzonder karakter aan het Edisonpark. Kennisintensieve bedrijven en bedrijven met een specifieke vorm van ‘ambachtelijkheid’ bepalen straks het beeld. Dienstwoningen maken daar nadrukkelijk deel van uit; zij versterken dit beeld en zorgen bovendien voor multifunctionaliteit c.q. een zekere ‘doorleving’ van het terrein. In de beschrijving is voor de duidelijkheid is Edisonpark opgedeeld in verschillende deelgebieden (zie Figuur 7).

19
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Figuur 7: Deelgebieden Edisonpark

Het ruimtelijk concept kent een sterke relatie met de directe omgeving. Het totale plangebied wordt sterk beheerst door twee lineaire structuren, de spoorlijn en het kanaal die in de langsrichting het plangebied begrenzen. Deze infrastructurele elementen geven een sterke richting aan het terrein dat aan de noordzijde wordt afgesneden door de Sloeweg. Het stedenbouwkundig concept benadrukt de twee richtin-

20
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

gen. Terzijde van het kanaal zullen kantoorvilla’s in een luchtige verticaal gestructureerde architectuur het beeld bepalen. De strook langs het spoor zal invulling krijgen met meer massieve horizontaal gestructureerde bedrijfsloodsen met kantoor/showroom. De twee hoofdrichtingen die de structuur van het plan bepalen, worden op de kop bij de Sloeweg ingeleid door een hoogteaccent. Het tussengebied zal fungeren als verbindende schakel tussen de verschillende elementen en zal een parkachtige uitstraling hebben. De parkachtige structuur van het middengebied bepaalt de in de toekomst uit te geven percelen in dit gebied.

Figuur 8: Het ruimtelijk concept

Figuur 9: Het stedenbouwkundig plan

2

ontsluitingsstructuur
De verkeersstructuur binnen het Edisonpark sluit zoveel mogelijk aan op de reeds aanwezige Energieweg. Deze wordt de entree van het bedrijventerrein en vormt tezamen met de nieuw aan te leggen Kennis Boulevard een lus met eenrichtingsverkeer voor motorvoertuigen rond de deelgebieden 2, 3 en 4. De dwarsverbinding ten zuiden van deelgebied 2 en de toekomstige ontsluiting van deelgebied 4 worden uitgevoerd als tweerichtingswegen. Het terrein wordt verlaten via de Edisonweg. Zowel langs de Energieweg als langs de Kennis Boulevard komt een fietspad voor tweerichtingsverkeer, dat aansluit op de langzaamverkeersontsluiting van aangrenzende gebieden.

21
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Figuur 10: Ontsluitingsstructuur

3

deelgebieden
Deelgebied 1 Deelgebied 1 vormt de inleiding van het plangebied. Zowel openbare ruimte als bebouwing zullen een representatieve functie hebben en zullen het achterliggende ruimtelijke concept zichtbaar moeten maken: de twee hoofdrichtingen en de parkachtige schakel tussen de twee richtingen. De bebouwingelementen langs het kanaal en spoor presenteren zich nadrukkelijk frontaal naar de Sloeweg. Elk bebouwingselement bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen die optisch van elkaar worden gescheiden door middel van stijgpunten. Alle bebouwing heeft uitsluitend een kantoorfunctie.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden:

22
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

zichtlijnen in acht nemen zodat een doorkijk ontstaat door het deelgebied op de achterliggende parkinvulling; bouwhoogten: langs kanaal en spoor accent tot 6 bouwlagen of maximaal 25 meter, tussengelegen bouwdelen tot 5 bouwlagen of maximaal 17,5 meter gemeten vanuit de ontsluitingsweg, de Edisonweg; representatieve gevels van de buitenste bouwdelen richting kanaal en spoor, in mindere mate richting Sloeweg; deze bouwdelen verwijzen in geleding en opbouw naar de deelgebieden die zij inleiden: deelgebied 2 massief en horizontaal, deelgebied 3 licht en verticaal; specifiek locatiegebonden ontwerp met representatieve uitstraling; parkeeroplossing mag geen afbreuk doen aan de groenstructuur en moet afgeschermd worden ten opzichte van de Sloeweg. Het deelgebied wordt ingericht met vier bouwdelen die door middel van stijgpunten paarsgewijs zijn gekoppeld. De bebouwing concentreert zich op de hoeken van het deelgebied. De grond zal in maximaal 4 percelen worden uitgegeven met een gemeenschappelijke regeling voor gezamenlijk gebruik van de stijgpunten. Deelgebied 2 Deelgebied 2 wordt gevormd door de strook die de richting van het spoor volgt. Voor bedrijven die in dit gebied liggen, vormt de kant van het spoor de belangrijkste gevelzijde. Het zijn bedrijven met zowel kantoor en/of representatieve ruimte als een meer bedrijfsmatig deel daarachter. Er gelden twee rooilijnen: de voorste voor het representatieve deel, de achterste voor het bedrijfsmatige deel. Naar de achterzijde mag deelgebied 2 een redelijk gesloten wand vormen. De achterzijden zullen een representatieve uitstraling dienen te verkrijgen. De gebouwen zullen alle voorzien worden van een platte afdekking.

Figuur 11: Perceelsindeling deelgebied 2

In deze strook bestaat de mogelijkheid om de bedrijfsfunctie te combineren met een woonfunctie. De woning dient een bedrijfsgebonden karakter te hebben en zal zowel

ruimtelijk als functioneel ondergeschikt dienen te zijn aan de bedrijfsfunctie. Dit betekent, dat de woning in het bedrijfsgebouw geïntegreerd zal worden. Het groene tuinachtige karakter wordt primair bepaald door de gazonstrook met blokhaag aan de weg. Daarachter ligt een tuin- en parkeerstrook. Het bebouwbaar oppervlak tussen de eerste en tweede rooilijn vormt de representatieve zone. Deze zone is in belangrijke mate bepalend voor de representatieve uitstraling. Achter de tweede rooilijn mogen de gronden die binnen de bebouwingsgrenzen liggen, voor 100% bebouwd worden. De uit te geven kavels hebben een diepte van 50 meter. De breedte van de kavels varieert van 25 meter tot 60 meter. Voor deelgebied 2 zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden gesteld: De bebouwingshoogte is 10 meter voor de zone tussen beide rooilijnen, waarbij voor de representatieve bebouwing in de rooilijn een afwijking van 0,5 meter mogelijk is. Eventueel in de vorm van een scherm; De bebouwingshoogte maximaal 12 meter voor bedrijfsloodsen, tenminste 5 meter achter de rooilijn; Alle gebouwen dienen te worden uitgevoerd met platte daken; Voor de zone tussen de twee rooilijnen geldt, dat hier een verfijnde detaillering vereist is, evenals een horizontale gevelgeleding met een massieve uitstraling; Ook als er minder vierkante meters representatieve bebouwing zal worden gerealiseerd, moet de rooilijn voor tenminste 70% worden bebouwd, eventueel in de vorm van een scherm. Deelgebied 3 Deelgebied 3 wordt gevormd door de bebouwingsstrook aan de zijde van het kanaal. In deze strook zullen vormen van bedrijvigheid worden gesitueerd die de nadruk leggen op een representatieve uitstraling, kantoren en showroom eventueel met een werkplaats of montageruimte. Architecten- en adviesbureaus en bedrijven met kantoor gekoppeld aan een meer ambachtelijke functie, bijvoorbeeld: reclamebureaus, maquettebouw, maar ook in de IT-branche en het milieuonderzoek zijn er voorbeelden te vinden. In deze strook bestaat de mogelijkheid om de bedrijfsfunctie te combineren met een woonfunctie. De woning dient een bedrijfsgebonden karakter te hebben en zal zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt dienen te zijn aan de bedrijfsfunctie. Dit betekent, dat de woning in het bedrijfsgebouw geïntegreerd zal worden. Door de wijze van verkaveling zijn de bedrijfsgebouwen naar alle zijden georiënteerd, waardoor representativiteit aan alle zijden van belang is. Voor deelgebied 3 zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd: De bebouwing dient te zijn voorzien van een verticale gevelgeleding en dient een luchtige uitstraling te hebben. Dit betekent, dat de bebouwing niet te massief en dominant over dient te komen; Gebruik dient te worden gemaakt van uitsluitend hoogwaardige materialen en een verfijnde detaillering;

23
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Bebouwingshoogte van 7 meter met een afwijking van ten hoogste 0,5 meter voor representatieve bebouwingselementen in de rooilijn, eventueel in de vorm van een scherm; Bebouwingshoogte van 5 meter achter de rooilijn tot maximaal 12 meter. 24
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Deelgebied 4 Deelgebied 4 is gelegen aan de zuidzijde van het plangebied. Dit deel van het plangebied herbergt enkele van de nog bestaande gebouwen die op het voormalige PZEMterrein stonden. De aanwezige bebouwing is na gedeeltelijke sloop en renovatie geschikt gemaakt als bedrijfsverzamelcomplex waarin diverse bedrijven ondergebracht kunnen worden. Op deze wijze is de nog aanwezige bebouwing benut op een wijze die past in de planfilosofie van het Edisonpark en levert als zodanig op geheel eigen wijze een bijdrage aan het beeld en de uitstraling die door het stedenbouwkundig plan wordt voorgestaan. Deelgebied 5 Als vijfde deelgebied kan worden onderscheiden, het parkachtige middengebied dat ook zal voorzien in uit te geven kavels ten behoeve van een bedrijfsfunctie. Bepalend voor de plaatsing van de bebouwing in dit deel van het plangebied zijn de twee rioleringsstroken die grenzen aan de deelgebieden 2 en 3, de in te planten wigvormige groenstructuur en mogelijk de resterende funderingspalen van de voormalige CZcentrale. In deze strook bestaat de mogelijkheid om de bedrijfsfunctie te combineren met een woonfunctie. De woning dient een bedrijfsgebonden karakter te hebben en zal zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt dienen te zijn aan de bedrijfsfunctie. Dit betekent, dat de woning in het bedrijfsgebouw geïntegreerd zal worden. Het gebied tussen de bedrijven langs het kanaal en de spoorlijn wordt ingericht als gazon met groepen parkbomen in een wigvormige structuur: onderling verbonden aan de kanaalzijde en convergerend richting het spoor. Deze structuur bepaalt de op termijn uit te geven percelen en begeleidt de overgang tussen de lage bebouwingsdichtheid aan de kanaalzijde en de hogere bebouwingsdichtheid aan de spoorzijde. De bebouwing van deelgebied 5 wordt, in tegenstelling tot de overige deelgebieden, minder strak gestructureerd en zal als “strooigoed” over het tussengebied gesitueerd worden. De percelen worden bepaald door de dan aanwezige groenstructuur. De precieze doelgroep is nog niet bekend; soort en inrichting worden op termijn bepaald.

4

beeldkwaliteit
Onder andere vanwege de ligging van het Edisonpark en de samenhang met de omliggende gebieden, zijn nadere eisen gesteld aan de beeldkwaliteit. Dit geldt voor de aspecten openbare ruimte en bebouwing, maar met name ook voor de samenhang tussen beiden. Zo zijn er eisen gesteld aan vormgeving van de openbare ruimte en reclame-uitingen.

Gebouwen en overige beeldbepalende elementen dienen op een hoog peil te staan. Een bedrijventerrein is een dynamisch geheel, vandaar dat de kwaliteit van het gebied ook in de toekomst zal dienen te worden gehandhaafd. De bouwmogelijkheden die bestaan op basis van beeldkwaliteit, zijn opgenomen in de beeldkwaliteitnota Edisonpark. Dat document vormt voor de welstandscommissie het aanvullende toetsingskader voor bouwplannen. Als een bouwplan niet past binnen de beeldkwaliteitnota, kan door de gemeente geen bouwvergunning worden verleend. 25
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

V I I E C O N O M I SC H E U I T V O E R B A A R H E I D
Met de ontwikkelaar, Scheldeland Vastgoed b.v, is een overeenkomst gesloten tot revitalisering van het voormalige CZ-terrein. Deze overeenkomst gaat uit van een rendabele revitalisering van dit terrein. Alle voor de ontwikkeling van dit terrein benodigde gronden zijn inmiddels door de ontwikkelaar verworven. Uit de financiële opzet blijkt, dat de ontwikkeling, met een bijdrage uit het zogenaamde Konver-programma en cofinanciering van de gemeente en de provincie, kostendekkend kan plaatsvinden. Inmiddels zijn alle civieltechnische werkzaamheden uitgevoerd en kan, na vaststelling van het bestemmingsplan, overgegaan worden tot gronduitgifte.

26
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

V I I I J U R I D I SC H E V O R M G E V I N G

1

algemeen
De methodiek van het bestemmingsplan Edisonpark is ontworpen met als uitgangspunt de reeds ontwikkelde standaardvoorschriften van de gemeente Vlissingen. Deze standaardvoorschriften zijn opgesteld, omdat de gemeente is gestart met het herzien van een groot aantal bestemmingsplannen. Het doel van het opstellen van standaardvoorschriften was het verkrijgen van uniforme voorschriften voor de hele gemeente. Ook bij ontwikkelingslocaties wordt daarom gebruik gemaakt van deze standaardvoorschriften.

27
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

2

planmethodiek
Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de plankaart en de planvoorschriften. De planvoorschriften zijn gerelateerd aan de plankaart, zodat kaart en voorschriften te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast. plankaart Op de plankaart hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze daaraan in de voorschriften wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is deze uitsluitend op de plankaart aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens). planvoorschriften De planvoorschriften zijn ondergebracht in een drietal hoofdstukken: hoofdstuk I (algemene bepalingen), met daarin een aantal voorschriften die van belang zijn voor de toepassing en interpretatie van de voorschriften in de overige hoofdstukken en een aantal andere algemene regelingen zoals vrijstellingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en algemene bouwmogelijkheden en – verboden; hoofdstuk II (bestemmingsbepalingen) met daarin de (algemene) beschrijving in hoofdlijnen en per bestemming onder meer een doeleindenomschrijving, (specifieke) beschrijving in hoofdlijnen en bouwvoorschriften; hoofdstuk III (slotbepalingen), waarin enkele algemeen geldende gebruiksvoorschriften en een aantal min of meer standaardvoorschriften zijn opgenomen.

bestemmingsbepalingen De bestemmingsbepalingen kennen allen een zelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende leden: 28
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

doeleindenomschrijving: De doeleindenomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze doeleindenomschrijving worden limitatief de functies genoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. inrichting: De inrichting geeft aan welke bouwwerken en voorzieningen, voor zover passend in de doeleindenomschrijving, zijn toegelaten. bouwvoorschriften: De bouwvoorschriften bepalen de maximale maten (oppervlakte, hoogte, goothoogte e.d.) waaraan de bouwwerken moeten voldoen. gebruiksvoorschriften: De gebruiksvoorschriften geven nadere regels omtrent de verhouding tussen de eventueel in de doeleindenomschrijving opgenomen verschillende functies. vrijstellingen: De vrijstellingsbevoegdheden zijn gebaseerd op artikel 15 WRO en geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden vrijstelling te verlenen van een specifiek voorschrift. strijdig gebruik: Strijdig gebruik is een bepaling die aanvullend werkt ten opzichte van de algemene gebruiksbepaling in hoofdstuk III en specifiek voor de betreffende bestemming bepaalde gebruiksverboden weergeeft. wijzigingsbevoegdheid: De wijzigingsbevoegdheden zijn gebaseerd op artikel 11 van de w.r.o. en geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid het plan te wijzigen binnen de aangegeven grenzen.

3

bestemmingen
De plankaart en de voorschriften bij de bestemmingen zijn grotendeels afgestemd op de beoogde ontwikkeling van het plangebied tot een bedrijventerrein. In het gebied zijn nog enkele bedrijfsgebouwen van de voormalige elektriciteitscentrale gehandhaafd, maar het gebruik ervan is gewijzigd. De overige gronden dienen opnieuw te worden ontwikkeld. Behalve een bedrijfsbestemming kent het plan ook bestemmingen voor de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte. Het plangebied is groter dan het feitelijke bedrijventerrein Edisonpark. De gronden ten oosten van Edisonpark zijn aan het plangebied toegevoegd, vanwege de gewenste plaatsing van een reclamezuil nabij de kruising Nieuwe Veerhavenweg – Sloeweg – A58.

Hierna volgt een toelichting op alle in dit plan opgenomen bestemmingen. Bestemming “bedrijfsdoeleinden” Een groot deel van het plangebied is bestemd als “bedrijfsdoeleinden”. Binnen deze bestemming worden de bedrijfsactiviteiten toegestaan, die zijn opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat van bedrijfsactiviteiten is afgeleid van de VNG uitgave “Bedrijven en milieuzonering” (1999) en opgenomen als bijlage bij de voorschriften. De VNG uitgave is een lijst met bedrijven en instellingen, ingedeeld op basis van minimaal aan te houden afstanden tot een ‘rustige woonwijk’ uit oogpunt van milieuhinder. Vanwege de ligging van het Edisonpark ten opzichte van Oost-Souburg, alsmede de mogelijkheden voor de bouw van bedrijfswoningen langs het kanaal, zijn bedrijfsactiviteiten uit de categorieën 4, 5 en 6 uitgesloten. Bovendien passen de activiteiten uit die categorieën niet in het profiel van het bedrijventerrein dat wordt voorgestaan. Het profiel van Edisonpark is in de voorgaande hoofdstukken uitgebreid beschreven. Op basis daarvan heeft nog een verdere selectie plaatsgevonden binnen de categorieën 1 tot en met 3. Vormen van bedrijvigheid die niet in het profiel passen, zijn dan ook buiten de staat van bedrijfsactiviteiten gelaten. De toegelaten bedrijfsactiviteiten zijn in principe overal in het plangebied toelaatbaar. De toegestane bedrijfswoningen vormen uit oogpunt van ruimtelijke ordening geen belemmering voor die activiteiten, omdat qua woonmilieu geen sprake is van een ‘rustige woonwijk’. De VNG uitgave biedt mogelijkheden om correcties toe te passen, waardoor bij andere woonmilieus ook bedrijfsactiviteiten uit een hogere categorie zijn toegestaan. De strook langs het kanaal kan worden bestempeld als ‘lintbebouwing’ of ‘gemengd gebied’. In de voorschriften zijn twee vrijstellingsbepalingen opgenomen om ook bedrijven die niet zijn genoemd in de staat van bedrijfsactiviteiten, te kunnen toelaten. Dit biedt flexibiliteit om bedrijven die naar aard en omvang zeer goed passen op Edisonpark, zowel uit oogpunt van milieu als qua profiel, toch op het bedrijventerrein te kunnen vestigen. Binnen de op de plankaart aangeduide bouwvlakken zijn dienstwoningen toegelaten. Deze mogen niet als vrijstaande gebouwen worden gerealiseerd, maar dienen altijd integraal onderdeel uit te maken van het totale gebouw, waarin ook de bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend. Tevens is vastgelegd dat de woonfunctie niet op de begane grond mag worden gesitueerd, maar alleen op de verdieping(en). Ten aanzien van de bouwmogelijkheden zijn in de bouwvoorschriften een aantal bepalingen opgenomen met betrekking tot situering, bebouwingspercentage en bouwhoogte. De bouwmogelijkheden die bestaan op basis van beeldkwaliteit, zijn opgenomen in de beeldkwaliteitnota Edisonpark. Dat document vormt voor de welstandscommissie het aanvullende toetsingskader voor bouwplannen. Als een bouwplan niet past binnen de beeldkwaliteitnota, kan door de gemeente geen bouwvergunning worden verleend. In het plangebied zijn geen bijgebouwen toegestaan. Alle ondergeschikte functies dienen te worden ondergebracht in de bedrijfsgebouwen die binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak moeten worden gebouwd.

29
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

30
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Bestemming ”waterstaatsdoeleinden” Op basis van de door het Waterschap Zeeuwse Eilanden aangegeven kernzone en beschermingszone van de waterkering langs het Kanaal van Walcheren, wordt aan de gronden binnen die zones de primaire bestemming “waterstaatsdoeleinden” toegekend. Op die gronden komen ook veel andere functies voor, zoals bedrijven, verkeer en groen. Aan deze feitelijk voorkomende en toekomstige functies binnen het gebied van de waterstaatsdoeleinden, is een secundaire bestemming toegekend. In verband met het belang van de waterkering heeft de bestemming “waterstaatsdoeleinden” het primaat boven de andere ter plaatse geprojecteerde bestemmingen. Dit is voornamelijk van belang voor het moment dat een afweging moet worden gemaakt om eventuele nieuwe ontwikkelingen te beoordelen. Hier wordt nadrukkelijk aangegeven dat de secundaire bestemmingen binnen de primaire bestemming niet strijdig zijn met het zeeweringsbelang. Voor het opnemen van een bouwverbod binnen de voorschriften is derhalve geen reden. Bovendien is op grond van de geldende “Keur waterkeringszorg” tevens een ontheffing vereist van de waterkeringsbeheerder. Met een coördinatiebepaling voor bouwaanvragen in de voorschriften, behorende bij de bestemming zeeweringsgebied en bij de in dit gebied voorkomende secundaire bestemmingen, kan worden volstaan. Op het moment dat een bouwaanvraag zich voordoet, verwijst het voorschrift naar de zeeweringsbeheerder. Deze wordt geïnformeerd over het voorliggende bouwplan, zodat ze kan beoordelen of een ontheffing kan worden verleend. Bestemming “spoorwegdoeleinden” Deze bestemming is toegekend aan de gronden waarop de spoorlijn is gesitueerd. Op de gronden mogen geen gebouwen worden gesitueerd. Slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die direct een functie voor de spoorlijn vervullen, zijn hier toegestaan. Bestemmingen “verkeersdoeleinden” Deze bestemming is toegekend aan de openbare ruimte: verkeers- en verblijfsgebieden. Het betreft hier gebieden met een sterk openbaar karakter, die geen groen bevatten met een structureel karakter, maar wel groenvoorzieningen zoals bomen, struiken en groenstroken die dienen als ‘aankleding’ van het openbaar gebied. Bestemmingen “groen” Deze bestemming is toegekend aan het gebied ten westen van het Edisonpark, dat groen bevat met een structureel karakter. Andere functies worden hier niet voorgestaan, uitgezonderd de plaatsing van een reclamezuil met een hoogte van maximaal 30 meter. Deze zuil heeft uitdrukkelijk een relatie met het Edisonpark en is ook alleen bedoeld voor reclame-uitingen voor bedrijven op dit bedrijventerrein.

4

handhaving
Met het voorliggende bestemmingsplan beschikt de gemeente over een actueel beleidsmatig en juridisch toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven in het gebied Edisonpark. Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan betekent echter ook zorgdragen voor de handhaving ervan.

De gemeente Vlissingen streeft ernaar haar handhavingsinspanningen op een zodanig niveau te brengen, dat overtredingen van bestemmingsplannen en van daarmee samenhangende andere wettelijke regels (m.n. de Woningwet) zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarvoor heeft de gemeente verschillende mogelijkheden en bevoegdheden. Om te beginnen kunnen goede voorlichting en informatievoorziening bijdragen aan een verbetering van de naleving van bestemmingsplannen en van regels ten aanzien van bouwvergunningen en meldingen. Indien zich toch overtredingen voordoen, bijvoorbeeld in de vorm van bouwen zonder of in afwijking van een bouwvergunning of in de vorm van een gebruik van gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming, dan zal zoveel mogelijk in overleg met betrokkenen gezocht worden naar een adequate oplossing. In het uiterste geval kan de gemeente besluiten een overtreding gedwongen te laten beëindigen en kan zij daartoe zonodig wettelijke dwangmiddelen gebruiken, zoals toepassing van bestuursdwang of oplegging van een dwangsom. Het gebruik van deze dwangmiddelen is met veel juridische waarborgen omkleed en zal dan ook in alle gevallen met uiterste zorgvuldigheid moeten plaatsvinden. Een eerste vereiste voor een goede handhaving is een handhaafbaar bestemmingsplan. Bij het ontwikkelen van de standaardvoorschriften voor het stedelijk gebied van Vlissingen is daarom getracht een heldere juridische methodiek te ontwikkelen en de voorschriften op een zodanige wijze te redigeren dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Minimale vereisten voor handhaafbare voorschriften zijn: De voorschriften zijn actueel. Dat wil zeggen, aangepast aan de laatste stand van de jurisprudentie, inzichten en het actuele beleid van hogere overheden. De standaardvoorschriften zijn daarom ook geen vaststaand gegeven. Bij elk bestemmingsplan vindt opnieuw een nader onderzoek plaats naar de actuele stand van de jurisprudentie et cetera. De voorschriften (en plankaart) bevatten duidelijke normen. Dat wil zeggen, geen normen die op verschillende wijzen kunnen worden uitgelegd. Om dit te bewerkstelligen, is zoveel mogelijk aangesloten bij landelijk ontwikkelde standaardwerken zoals “op dezelfde leest II” van het NIROV en de model-bouwverordening van de VNG. De gestelde normen zijn controleerbaar. Normen die te gedetailleerd zijn, zijn veelal moeilijk controleerbaar. Zo is bijvoorbeeld gekozen voor een onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen, zonder een nadere uitwerking in aan- en uitbouwen en wordt geen gebruik meer gemaakt van dakhelling.

31
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

IX INSPR A AK EN OVER LEG

1

inspraak
Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft conform de gemeentelijke inspraakverordening ter inzage gelegen. Gedurende de inspraakperiode zijn door de gemeente 4 inspraakreactie ontvangen. Het inspraakschrift is als bijlage 4 bij deze toelichting

gevoegd. De reacties hebben geleid tot beperkte aanpassingen op met name de plankaart.

32
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

2

vooroverleg ex art. 10 bro
Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening worden toegezonden aan: Provinciale Planologische Commissie Waterschap Zeeuwse Eilanden Rijkswaterstaat Gemeente Middelburg Kamer van Koophandel Delta Nutsbedrijven B.V. Nederlandse Spoorwegen Dit heeft geleid tot de navolgende.

3

Kamer van Koophandel voor Zeeland De Kamer van Koophandel heeft de volgende opmerkingen gemaakt: Bedenkingen tegen de toegestane bedrijfswoningen Antwoord: Vanwege het beoogde profiel van het bedrijfsterrein is de aanwezigheid van bedrijfswoningen aanvaardbaar. Dit standpunt wordt gedeeld door de PCO (brief van 14 november 2002). Uit een oogpunt van geluidhinder bestaan er eveneens geen bezwaren (zie hoofdstuk V, paragraaf 3 plantoelichting). De gevreesde conflicterende situatie onderschrijven wij om die reden dan ook niet.

1

2

Geen detailhandel toegestaan Antwoord: De, abusievelijk in de lijst gelaten, mogelijkheid van detailhandel is uit de lijst van bedrijfsactiviteiten geschrapt.

4

Waterschap Zeeuwse Eilanden Per brief van 24 september 2002 heeft het waterschap gevraagd de tekst van de watertoets nader te bezien. Antwoord: In overleg met het waterschap is de tekst van de watertoets aangepast. Het waterschap kan zich hierin geheel vinden.

5

Provin c i a a l Planologische Co m m i s s i e Per brief van 24 september 2002 heeft de commissie de volgende opmerkingen gemaakt: Er is een nader archeologisch onderzoek nodig. Antwoord:

1

Het historisch onderzoek en het resultaat van het uitgevoerde AAI zijn als bijlage opgenomen. De conclusie dat er geen belangrijke archeologische waarden zijn vastgesteld en dat aanvullend archeologisch onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht, is in de plantoelichting vermeld. 33
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

2

De bodem ter plaatse van het voormalige PZEM-terrein is recentelijk gesaneerd. Een klein deel van de locatie is echter nog niet gesaneerd en bevat nog bodemvervuiling. Verzocht wordt aan te geven om welk deel van het plangebied het gaat en op welke termijn de sanering wordt uitgevoerd. Antwoord: Door de ontwikkelaar wordt een saneringsplan opgesteld voor de nog aanwezige bodemverontreiniging. De kosten hiervan komen, op basis van de gesloten overeenkomst, gedeeltelijk voor rekening van de gemeente en de ontwikkelaar. In bijlage 3 bij de toelichting is een kaartje opgenomen met daarop aangegeven op welk deel van het terrein de sanering betrekking heeft.

3

Procedure hogere waarde grenswaarden in het kader van de Wet geluidhinder vermelden. Antwoord: De bedrijfswoningen zijn gelegen op het industrieterrein en niet in de zone. Om die reden is, op grond van de Wet geluidhinder, geen hogere grenswaarde voor de gevelbelasting vereist. De provincie ondersteunt dit standpunt.

4

In verband met de bedrijfswoningen in relatie tot de aanwezige bedrijfsfuncties wordt verzocht de noodzaak van een verdere interne zonering te bekijken. Antwoord: In de omgeving van en binnen het plangebied bevinden zich geen bedrijven c.q. zullen geen bedrijven worden gevestigd, die op basis van de VNG-brochure “Bedrijven en Milieuzonering” een zone hebben, die reikt over dit plangebied en daarom bedrijfswoningen uitsluiten. De noodzaak van een inwaartse zonering ontbreekt derhalve.

5

Volgens het streekplan 4.2.6 perifere detailhandel wordt ter bescherming van het bestaande winkelapparaat een terughoudend beleid inzake perifere detailhandelsvoorzieningen gevoerd. Dit betekent, dat uitbreiding van detailhandelsvoorzieningen buiten de kernen niet wordt toegestaan. Antwoord: De, abusievelijk in de lijst gelaten, mogelijkheid van detailhandel is uit de lijst van bedrijfsactiviteiten geschrapt. Zelfstandige kantoren zijn niet toegelaten. Antwoord: De mogelijkheid van zelfstandige kantoren is uit de lijst van bedrijfsactiviteiten geschrapt.

6

7

In het kader van de Flora- en Faunawet/ Habitat is een onderzoek vereist.

Antwoord: Het vereiste onderzoek is uitgevoerd. De conclusies zijn in de toelichting vermeld. 8 34
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |

Gevraagd wordt aandacht te schenken aan de onderlinge relaties tussen de bedrijven op het gebied van energie, afval, water en dergelijke. Antwoord: Bij de ontwikkeling van concrete bouwplannen en bij de beoordeling van de aanvragen/meldingen Wet milieubeheer zullen, in het kader van een duurzame ontwikkeling, de onderlinge relaties op het gebied van energie, afval, water en dergelijke, tussen de zich te vestigen bedrijven, nader worden bezien.

9

Er wordt aanbevolen om aandacht te schenken aan het aspect externe veiligheid in verband met het afmeren van schepen op het kanaal. Antwoord: Voor het afmeren van schepen zijn , ter hoogte van het plangebied, geen voorzieningen aanwezig, nader onderzoek naar de externe veiligheid kan daarom achterwege blijven.

10

De bebouwingsvrije strook dient nader bezien te worden in verband met eventuele extra ruimte voor de infrastructuur. Antwoord: De bebouwingsvrije strook is verruimd van 5 naar 10 meter.

11

Beeldkwaliteit De beeldkwaliteit wordt positief beoordeeld, wellicht is nog versterking mogelijk voor wat betreft het beeld van het Edisonpark ten opzichte van haar omgeving. Antwoord: Verwezen wordt naar het gestelde in hoofdstuk VI, paragraaf 1, van de beeldkwaliteitnota, waaraan aan dit aspect voldoende aandacht is besteed.

12

Tekstueel zijn er enkele opmerkingen ten aanzien van de watertoets en archeologie. Antwoord: De genoemde omissies zijn gecorrigeerd.

6

Gem een t e M i dd elburg Van de gemeente Middelburg is geen reactie ontvangen. Delt a Nut s b edr i jven B .V . Per brief van 9 oktober 2002 heeft Delta Nutsbedrijven B.V. laten weten geen opmerkingen te hebben over het plan. Nederl and s e Sp oor w eg en Per brief van 21 oktober 2002 hebben de Nederlandse Spoorwegen laten weten geen opmerkingen te hebben over het plan.

7

8

9

Ri j k s w a t er s t a at , d ir ect i e Z ee l a nd Per brief van 29 oktober 2002 heeft Rijkswaterstaat, directie Zeeland laten weten geen opmerkingen te hebben over het plan. 35
s a b • e i n d h o v e n | b e s t e m m i n g s p l a n b e d r ij v e n t e r r e i n e d is o n p a r k |