“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 1/51

Voorwoord

Dit rapport dat voor u ligt bevat mijn eindscriptie in het kader van de Masteropleiding Real Estate
Management aan Saxion Hogescholen te Deventer, en vormt tevens de afsluiting van deze opleiding.

Graag wil ik een aantal mensen bedanken die gedurende het traject van totstandkoming van deze
scriptie, en ook in de aanloopperiode daarvoor, een belangrijke rol hebben gespeeld of mij in welke zin
dan ook hebben gesteund.

Op de eerste plaats wil ik de heer Abraham de Zwart bedanken voor zijn inbreng vanuit zijn rol als
begeleider. Daar waar ik soms twijfelde gaf zijn bevestiging of opmerking vanuit zijn ervaring en kunde me
een steun in de rug en het gevoel op de goede weg te zitten.
Vervolgens verdienen ook de volgende personen een woord van dank voor hun inbreng en
ondersteuning; Erik de Rijk, Daan Pigge en Michel Schram. Zij stonden telkens als ik weer met vragen om
informatie kwam klaar en gaven belangeloos hun medewerking.
Natuurlijk dank ik ook mijn directe collega’s, die mij gedurende de gehele opleidingsperiode regelmatig
hebben ontzien, en mij mentaal hebben gesteund.

Op de laatste, maar zeker niet de minste plaats wil ik mijn familie, medestudenten, vrienden en kennissen
bedanken. In het bijzonder bedank ik mijn vrouw Edith en mijn dochters Eva en Anouk voor het vele
geduld en begrip dat zij in deze drukke periode hebben getoond. En ook al ben ik daar misschien tot nu
toe niet altijd expliciet in geweest, de onvoorwaardelijke steun die Edith me in alle opzichten heeft
gegeven heb ik zeker gewaardeerd.

Tot slot wens ik U veel plezier bij het lezen van deze scriptie.


Theo C.H.P. Peters
Arnhem, september 2005
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 2/51

Inhoudsopgave pagina


Voorwoord
Samenvatting................................................................................................................................................3
Summary.......................................................................................................................................................5
Inleiding.........................................................................................................................................................7
1 Introductie...........................................................................................................................................8
1.1 De aanleiding..............................................................................................................................8
1.2 Probleemstelling .......................................................................................................................11
1.3 Doelstelling ...............................................................................................................................11
1.4 Centrale- en deelvragen...........................................................................................................11
1.5 Hypothesen...............................................................................................................................12
2 Het onderzoek...................................................................................................................................13
2.1 Onderzoeksoptiek.....................................................................................................................13
2.2 De strategie ..............................................................................................................................13
3 Parkmanagement .............................................................................................................................15
3.1 Definities...................................................................................................................................15
3.2 Waarom Parkmanagement?.....................................................................................................17
3.3 Uitvoeringsvormen Parkmanagement ......................................................................................18
3.3.2 Parkmanagement diensten en voorzieningen.............................................................19
3.3.3 Organisatievormen voor Parkmanagement.................................................................19
3.3.4 De financiële opzet ......................................................................................................20
3.4 Parkmanagement in de praktijk. ...............................................................................................21
4 De institutionele vastgoedbelegger en Parkmanagement ...........................................................22
4.1 Beleggen in onroerend goed ....................................................................................................22
4.2 Institutionele beleggers.............................................................................................................23
4.2.1 Geschiedenis...............................................................................................................23
4.2.2 Beleggingsstrategie.....................................................................................................24
4.3 Onderzoek onder institutionele beleggers................................................................................27
4.3.1 Selectie........................................................................................................................27
4.3.2 Verloop van het onderzoek..........................................................................................27
4.3.3 De onderzoeksresultaten.............................................................................................28
5 De huurder en Parkmanagement ....................................................................................................36
5.1 Parkmanagement-gebruikers ...................................................................................................36
5.2 Onderzoek onder Parkmanagement-gebruikers ......................................................................36
5.2.1 Selectie........................................................................................................................36
5.2.2 Verloop van het onderzoek..........................................................................................37
5.2.3 De onderzoeksresultaten.............................................................................................39
6 De aantrekkingskracht van Parkmanagement ..............................................................................44
6.1 Beantwoording vragen..............................................................................................................44
6.2 Toetsing hypothesen ................................................................................................................46
6.3 Conclusie..................................................................................................................................47
6.4 “Triggers” voor een vervolg ......................................................................................................48
Bronnen.......................................................................................................................................................49
Literatuur, Publicaties, Onderzoeken: ................................................................................................49
Internetsites: .......................................................................................................................................50
Geraadpleegde personen:..................................................................................................................50
Lijst met gebruikte figuren........................................................................................................................51

BIJLAGEN
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 3/51

Samenvatting

Deze scriptie is geschreven als afstudeeropdracht voor de opleiding: European Master Real Estate
Management aan Saxion Hogescholen te Deventer (Nederland) in samenwerking met the University of
Greenwich in London (UK).
Het hoofdonderwerp van de scriptie; “Parkmanagement”, kan worden omschreven als een vorm van
beheer op businessparken en bedrijventerreinen waarbij wordt gestreefd naar een hoge kwaliteit van de
openbare- en private ruimte met als doel deze kwaliteit ook op lange termijn te handhaven en het
betreffende terrein zodoende te verduurzamen. Parkmanagement zou invloed kunnen hebben op de
waarde van het vastgoed op deze locaties en deze waardeontwikkeling is wellicht interessant voor
vastgoedbeleggers. Omdat institutionele beleggers een substantieel deel van het in direct-vastgoed
belegde vermogen vertegenwoordigen, is ervoor gekozen om het onderzoek te richten op deze groep
beleggers.

In relatie tot dit onderwerp is voor deze scriptie de volgende probleemstelling gedefinieerd;

Maakt de aanwezigheid van Parkmanagement een locatie aantrekkelijker voor institutionele beleggers ten
opzichte van vergelijkbare bedrijventerreinen zonder Parkmanagement?

De doelstelling die ten grondslag ligt aan deze probleemstelling is als volgt te omschrijven;

Institutionele beleggers inzicht bieden in het mogelijke belang van beleggingen in vastgoed op locaties
met Parkmanagement.
Het zou eventueel zo kunnen zijn dat door aanpassingen of bijstellingen in de beleggingsstrategieën en
meer te beleggen in vastgoed op locaties met Parkmanagement de betreffende beleggingen op termijn
zouden leiden tot betere prestaties en meer continuïteit.

Al met al zou het resultaat van deze scriptie kunnen dienen als motivator voor de belegger om te
investeren in Parkmanagement.

Om antwoord te kunnen geven op de hierboven gestelde probleemstelling is een aantal deel-vragen
geformuleerd die hebben geresulteerd in een drietal deelonderzoeken;

- In het eerste deelonderzoek is antwoord gegeven op de vragen; wat is Parkmanagement?, en welke
verschillende Parkmanagementconcepten zijn te onderscheiden?
Parkmanagement is ,zoals hierboven reeds beschreven, een vorm van beheer op businessparken en
bedrijventerreinen waarbij wordt gestreefd naar een hoge kwaliteit van de openbare- en private ruimte
met als doel deze kwaliteit ook op lange termijn te handhaven en het betreffende terrein zodoende te
verduurzamen.
Parkmanagement wordt gerealiseerd door een pakket van voorzieningen en facilitaire diensten aan te
bieden dat is afgestemd op de kwaliteitseisen van de “gebruikers”. Doordat deze voorzieningen en
diensten centraal worden georganiseerd en collectief worden ingekocht levert dit schaalvoordelen op. De
gebruikers (op het park of terrein gevestigde bedrijven) nemen deze voorzieningen en diensten af tegen
afgesproken, en vaak marktconforme, tarieven.
Parkmanagement is in verschillende uitvoeringsvormen te vinden in de markt en het aangeboden pakket
aan voorzieningen en diensten loopt erg uiteen. Deze verschillen zijn afhankelijk van verschillende
factoren, zoals het soort bedrijventerrein (nieuw of bestaand) en de daar gevestigde bedrijven en de
organisatievorm van het Parkmanagement

- In het tweede deelonderzoek is door middel van een enquête onder een groep institutionele beleggers
onderzoek gedaan naar hun vastgoedbeleggingsstrategie in relatie tot het onderwerp Parkmanagement.
Het onderzoek is verricht onder de leden van de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers,
Nederland).
In het algemeen zijn in de vastgoedbeleggingsstrategie geprognosticeerde rendementen en verwachte
risico’s belangrijke factoren bij investeringsbeslissingen. Deze prognoses worden veelal gebaseerd op
ervaringsgegevens. Uit het onderzoek onder de beleggers is gebleken dat zij ten aanzien van
beleggingen in locaties met Parkmanagement nog over weinig ervaringsgegevens beschikken. Om deze
reden maken dergelijke beleggingen nog geen structureel onderdeel uit van hun
vastgoedbeleggingsstrategie.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 4/51


Over het algemeen valt hier voorzichtig wel uit af te leiden dat de bereidheid tot beleggen in
Parkmanagement er wel is, maar men een afwachtende houding heeft door gebrek aan
ervaringsgegevens.

- In het derde deelonderzoek is door middel van enquête geprobeerd een beeld te krijgen wat de mening
is van de afnemers van Parkmanagement (Parkmanagement-gebruikers), vaak zijn dit huurders van
vastgoed in eigendom van beleggers. Ervaren zij Parkmanagement als een meerwaarde en zouden zij bij
een nieuwe locatiekeuze bewust voor Parkmanagement kiezen?
Dit deel van het onderzoek leverde slechts een indicatief beeld op omdat de respons op de enquête
teleurstellend was. Op verschillende manieren is getracht om zo veel mogelijk respondenten te bereiken
(via Parkmanagementorganisaties of bedrijfsverenigingen). Al deze pogingen leverde slechts een gering
aantal reacties op. De resultaten zijn uiteindelijk wel gebruikt maar mogen slechts als indicatief worden
betiteld. Het feit dat er zo weinig bedrijven bereid waren om mee te werken zegt waarschijnlijk ook iets
over het feit dat er nog relatief weinig echte ervaringen zijn met Parkmanagement.
De verkregen reacties van de “Parkmanagement-gebruikers”, duiden erop dat zij om fiscaal/financiële
redenen bewust kiezen voor de huur van vastgoed, en dat zij Parkmanagement als een meerwaarde
ervaren waarbij zij aspecten als bereikbaarheid, uitstraling, geografische ligging, parkeervoorzieningen en
een bepaald voorzieningenniveau belangrijk vinden.
De tevredenheid van een huurder kan een positieve invloed hebben op de huurtermijn, en is dus ook van
belang voor de eigenaar van het vastgoed.

Als antwoord op de aanvankelijk gestelde vraag kan voorzichtig worden geconcludeerd dat het onderwerp
Parkmanagement bij institutionele beleggers wel serieus wordt genomen maar nog aarzelend wordt
benaderd en nog niet als aantrekkelijk kan worden betiteld. Deze aarzeling is voornamelijk te wijten aan
het gebrek aan betrouwbare ervaringsgegevens die een eenduidige vastgoedbeleggingsstrategie ten
aanzien van Parkmanagement in de weg staan, hetgeen nog eens wordt bevestigd door de geringe
ervaringen die in de praktijk bij de Parkmanagement-gebruikers zijn te vinden.

In de context kan deze conclusie worden gezien als een “kip of ei” verhaal.
Zonder te beleggen in Parkmanagement worden geen ervaringsgegevens opgebouwd, en zonder
ervaringsgegevens ……..ect. etc..!

Aansluitend op deze conclusie zijn er voor de nabije toekomst enkele “triggers” voor een vervolg te
benoemen zoals:
- In het kader van duurzame bedrijventerreinen zou, gecoördineerd door de overheid, een
periodiek onderzoek onder “Parkmanagement-gebruikers” plaats moeten vinden. Met het oog op
kennisontwikkeling voor alle betrokken partijen zou deze verzamelde informatie middels internet
openbaar gemaakt kunnen worden.
- In de initiatieffase van Parkmanagement ontwikkelingen dienen institutionele beleggers tijdig te
worden betrokken. Deze beleggers spelen namelijk in de gebruiksfase van een bedrijventerrein
een belangrijke rol. Beleggers zouden hiervoor geprikkeld moeten worden door middel van
subsidies of aantrekkelijke constructies. Op deze manier kunnen zij ook hun noodzakelijke
ervaringsgegevens verzamelen.







“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 5/51

Summary

This dissertation has been written as a graduation assignment for the European Masters course in Real
Estate Management at the Saxion University in Deventer (the Netherlands), in conjunction with the
University of Greenwich in London (UK).
The central concept of the dissertation, “park management”, may be defined as an approach to the
management of business parks and industrial estates, which is characterised by a commitment to the
quality of public and private areas, with a view to maintaining a high level of spatial quality over the long
term and thus extending the lifespan of the park or estate. The underlying hypothesis is that park
management may influence property values on such sites, and therefore the behaviour of property
investors. Since institutional investors account for a substantial portion of the capital invested directly in
property, it was decided that the study should focus on this group of investors.

Hence, the question addressed by this dissertation may be defined as follows:

Does park management make a location more attractive to institutional investors than an otherwise
comparable site that is not managed in accordance with park management principles?

The objective of exploring this issue is as follows:

To provide institutional investors with information about the potential importance of investing in property
on sites managed in accordance with park management principles.
It may be the case that, if investment strategies were revised or adjusted so that more were invested in
property on sites managed in accordance with park management principles, this would result in enhanced
performance and greater continuity.

The ultimate outcome of exploring this issue might therefore be to provide an incentive for investing in
park management.

With a view to answering the central question addressed, a number of subordinate questions were
formulated, resulting in a division of the study into three parts:

- The first part of the study was concerned with the following question: What is park management and
what different park management concepts may be identified?
As indicated above, park management is an approach to the management of business parks and
industrial estates, which is characterised by a commitment to the quality of public and private areas, with a
view to maintaining a high level of spatial quality over the long term and thus extending the lifespan of the
park or estate.
Park management is effected through the provision of a package of facilities and services geared to the
quality requirements of the “users”. The central organisation and purchasing of these facilities and
services affords economies of scale. The users (businesses based on the site) make use of the facilities
and services against agreed, generally market-consistent, tariffs.
Several forms of park management can be identified in practice, with considerable variations in the make-
up of the package of facilities and services. These variations are influenced by a number of factors, such
as the nature of the site (new or established), the nature of the businesses based on the site and the
particular form of park management in use.

- The second part of the study involved carrying out a survey of a group of institutional investors in order
to obtain insight into their property investment strategies in relation to park management.
The investors approached for the survey were all members of the IVBN (Dutch Association of Institutional
Investors).
Generally speaking, forecast returns and associated risks had a significant bearing on investment
decisions. The forecasts used in this context were normally based on experience and historical data.
However, the investors approached were found to have little or no information on park management in
relation to past investment performance. For this reason, investment in park management does not form a
structural element of the investors’ property investment strategies.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 6/51


It would seem that there is at least some reason to believe that institutional investors are in principle
generally willing to invest in park management, but remain cautious in the absence of historical data
pointing to the benefit of such a strategy.

- The third part of the study involved another survey, this time of park management users (typically
leaseholders renting property owned by investors), with a view to establishing whether they regarded park
management as advantageous, and whether, in the event of relocation, they would have a preference for
a site managed on this basis.
This part of the study yielded sketchy information only, because of a disappointing response rate among
the users approached. Although various efforts were made to maximise the number of users approached
(by working through park management organisations and business associations), only a small number of
responses were received. It was ultimately decided to include the feedback that was received in the
analysis, but the survey findings must be regarded as tentative. The reluctance of users to participate may
reflect the fact that relatively little experience has yet been gained with park management.
The feedback from the park management users indicates that, for tax/financial management reasons, they
prefer to rent accommodation, and that they regard park management as advantageous, attaching
particular importance to factors such as accessibility, image, geographical location, parking facilities and
the quality of the other facilities available.
The leaseholder’s satisfaction with a site can influence his willingness to extend his lease, and is therefore
relevant to the property owner.

In answer to the central question addressed by the study, one may cautiously conclude that institutional
investors take park management seriously, but have yet to be convinced that it is advantageous and
therefore remain cautious about taking it into account in their decision-making. This is attributable
primarily to a lack of reliable historical information that would support the adoption of an investment
strategy based on park management; this is consistent with the fact that users presently have relatively
little experience of the park management concept.

Hence, it is fair to say that there is something of a ‘chicken and egg’ situation: experience and historical
information can be acquired only by investing in park management, but investors are reluctant to invest
without experience and historical information.

The corollary to this conclusion is that short-term follow-up action is advisable. For example:
- In the context of industrial estate lifespan extension, periodic surveys of park management users,
coordinated by the government, would be valuable. With a view to enhancing the quality of the
information available to all parties, the findings of any such surveys should be published on the
Internet.
- Because of the important role they play once a business park is in use, institutional investors
should be involved at an early stage in the development of park management projects. To this
end, investors should be provided with incentives in the form of subsidies or concessionary
arrangements. Such a policy would enable investors to gain experience of and historical data
regarding investment in park management.


“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 7/51

Inleiding

Deze scriptie is geschreven in het kader van de afstudeeropdracht ter voltooiing van de opleiding
European Masters Real Estate Management aan Saxion Hogescholen te Deventer. De opleiding wordt
aangeboden door een samenwerkingsverband tussen Hogeschool Diedenoort, Hogeschool Zuyd, Saxion
Hogescholen en The University of Greenwich (London UK).

Het hoofddoel van deze scriptie is om te onderzoeken of Parkmanagement invloed heeft op de
vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers. Met als achterliggende gedachte om het
eindresultaat als een soort motivator te laten fungeren voor institutionele beleggers.
Voorafgaand aan deze scriptie is een onderzoeksvoorstel opgesteld en goedgekeurd.

Om de vraag, zoals hiervoor gesteld, te beantwoorden zijn twee deelonderzoeken verricht. Het eerste
deel van het onderzoek had betrekking op de vastgoedbeleggingsstrategie van de institutionele beleggers
in relatie tot Parkmanagement. Het tweede deelonderzoek had betrekking op de ervaringen van
“Parkmanagement-gebruikers” op bestaande businessparken en/of bedrijventerreinen. Naast deze twee
deelonderzoeken is natuurlijk in eerste instantie een uitleg gegeven over wat Parkmanagement is. Omdat
“Parkmanagement” het hoofdonderwerp vormt in deze scriptie is het woord in de tekst telkens bewust met
een hoofdletter geschreven. Voor wat betreft de lay-out van de scriptie dient tevens te worden opgemerkt
dat behandeling van de verschillende deelvragen en deelonderzoeken visueel zijn te onderscheiden door
middel van een gekleurde balk in de rechter kantlijn.

De opbouw van de scriptie is als volgt:
In Hoofdstuk 1 is de introductie weergegeven gevolgd door de probleemstelling, de doelstelling, de
centrale- en deelvragen, en een aantal hypothesen.
In Hoofdstuk 2 wordt een korte uiteenzetting gegeven over de onderzoeksstrategie van de verschillende
deelonderzoeken.
In Hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan het onderwerp Parkmanagement; de verschillende definities
en kenmerken.
In Hoofdstuk 4 wordt een algemene uitleg over beleggen en institutionele beleggers weergegeven
gevolgd door het deelonderzoek onder de institutionele belegger.
In Hoofdstuk 5 volgt het deelonderzoek onder Parkmanagement-gebruikers weergegeven.
In Hoofdstuk 6 worden eerst de aanvankelijk gestelde vragen beantwoord, de hypothesen getoetst.
Vervolgens volgt een conclusie met een aantal “triggers” voor een eventueel vervolg.

Voor de totstandkoming van deze scriptie werden een aantal bronnen geraadpleegd welke zijn
weergegeven de pagina’s aansluitend op Hoofdstuk 6.
Tot slot zijn een aantal bijlagen bijgevoegd met aanvullende informatie waar in de scriptie naar wordt
verwezen.

“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 8/51

1 Introductie

De aanleiding voor deze scriptie was de vraag die mij vanuit mijn dagelijkse werkveld achtervolgde;







1.1 De aanleiding
Door allerlei ontwikkelingen van de laatste jaren waarbij veel aandacht wordt geschonken aan de
ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en businessparken en de revitalisering van bestaande
bedrijventerreinen lijkt Parkmanagement tot een begrip te zijn verworden. Er is veel aandacht voor
collectief georganiseerde en/of ingekochte voorzieningen onder de noemer “Parkmanagement” en allerlei
belanghebbenden zijn er in meer of mindere mate mee bezig. Ook het grote aanbod van symposia en
workshops rondom dit onderwerp is enorm en duid erop dat er veel aandacht is voor Parkmanagement.

“Parkmanagement is een middel om de kwaliteit van een locatie af te stemmen op de wensen van de
betrokkenen en om het bereikte kwaliteitsniveau ook op lange termijn vast te houden. Sterker nog: om
continu te werken aan vernieuwing en verbetering. Gemeenten, vastgoedeigenaren en bedrijven kunnen
door samen te werken van dat middel gebruik maken. Door goed parkmanagement kan veroudering van
een bedrijventerrein worden tegen gegaan. Verloedering en (hoge) kosten voor herstructurering worden
dan voorkomen. Maar er is meer. Bedrijven en gemeenten – ieder met eigen accenten – hechten waarde
aan een duurzame en sociaal-economische ontwikkeling, bescherming van het milieu en efficiënt
ruimtegebruik. En ook daarvoor is parkmanagement het aangewezen instrument.”
(EZ, Parkmanagement kwaliteit wint terrein, 2002, p3)

De hierboven weergegeven definitie van Parkmanagement is een van de velen, in essentie gaat het
meestal om een bepaalde vorm van facility management op een bedrijventerrein of businesspark waarbij
zowel diensten worden aangeboden die betrekking hebben op de primaire processen die zich binnen de
gebouwen afspelen, als diensten die betrekking hebben op de buitenkant en de omgeving van de
gebouwen.


De afgelopen jaren en nog steeds wordt er veel gepubliceerd over de verschillende facetten van
Parkmanagement. Deze publicaties richten zich op het onderwerp Parkmanagement vanuit verschillende
invalshoeken zoals onder andere:
• De verschillende Parkmanagementconcepten
• Parkmanagement in relatie tot de waardeontwikkeling van vastgoed
• Parkmanagement in relatie tot de Parkmanagementorganisatie
• Parkmanagement in relatie tot duurzaamheid van bedrijventerreinen

In het algemeen wordt Parkmanagement in deze publicaties afgespiegeld als een succesfactor voor alle
betrokken partijen op een bedrijventerrein of businesspark. Deze betrokken partijen zijn als volgt te
onderscheiden:
• Overheid (Provincies en Gemeenten)
• Ontwikkelaars
• Ondernemers (eigenaar/bewoners en huurders)
• Beleggers
• Parkmanagementorganisaties
• Vastgoedmakelaars
• Bewoners (in geval van gemengde woon/werk situaties)

In de gebruiksfase van het bedrijventerrein of businesspark waar een bepaalde vorm van
Parkmanagement is georganiseerd, zijn er naast een eventuele Parkmanagementorganisatie uiteindelijk
twee direct betrokken partijen die een belangrijke rol hebben;
“Hebben Parkmanagementconcepten invloed op de vastgoedbeleggingsstrategie van
institutionele beleggers?”
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 9/51

• De beleggers; de eigenaren van het vastgoed, verhuurd aan derden
• De ondernemers; de eigenaar/bewoners en huurders ofwel de “Parkmanagement gebruikers”

Een van de aspecten van Parkmanagement waar nog veel onduidelijkheid over bestaat is de meerwaarde
en/of de toegevoegde waarde voor deze twee betrokken partijen.

In een onderzoek naar de meerwaarde van Parkmanagement van Broens uit 2002 vormde één van de
conclusies de aanleiding voor een nader onderzoek naar de invloed van de effecten van
parkmanagement op het beleggingsgedrag van beleggers.

“De meerwaarde van het Parkmanagement ten opzichte van het onroerend goed kan nog moeilijk in
concrete termen beschreven worden. Dit komt doordat het concept nog niet zo lang binnen Nederland
toegepast wordt, waardoor de effecten nog niet helemaal duidelijk in kaart gebracht kunnen worden”
(Broens, Parkmanagement, mooi meegenomen of waardebepalende factor, 2002, p48)

In een recente analyse die Grontmij deed naar de invloed van het uitvoeren van Parkmanagement op de
ontwikkeling van de vastgoedwaarde staat de volgende conclusie:

“Geconcludeerd kan worden dat aan het uitvoeren van Parkmanagement een substantiële stijging van de
vastgoedwaarde is toe te schrijven.”
(Grontmij; van Bragt, van Staveren, Parkmanagement en Vastgoedwaarde, 2004, p17)

Afgaande op de twee bovenstaande conclusies schijnt er in enkele jaren een verandering te zijn
opgetreden. Een verandering die zeker waarneembare gevolgen zou moeten hebben op het
beleggingsgedrag van beleggers. Beleggers zijn immers geïnteresseerd in waardestijging van vastgoed.

De andere betrokken partij, de eigenaar/gebruiker en de huurder van vastgoed, zijn de afnemers van het
product Parkmanagement, en hebben grote invloed op de waarde van het vastgoed; Zij vormen immers
een belangrijk onderdeel van de vastgoedmarkt. Wanneer de huurder zich prettig voelt in het gebouw dat
hij huurt en in de omgeving waarin het staat, zou deze tevredenheid zich moeten vertalen in continuïteit
voor de belegger. Voor de huurder zijn zaken als veiligheid, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en
uitstraling van de omgeving belangrijke factoren.

“Vaak is de omgevingskwaliteit zelfs direct van economisch belang, bijvoorbeeld in sectoren met een
krappe arbeidsmarkt waar bedrijven hun medewerkers een prettige werkomgeving moeten bieden”
(EZ, Parkmanagement kwaliteit wint terrein, 2002, p10)

Hoewel het bovenstaande in de huidige conjunctuur even wat minder van belang is, kan dit voor de lange
termijn wel van belang zijn.

In de resultaten van een onderzoek naar het gedrag van bedrijfsruimtegebruikers in Nederland dat de
Stec-groep in 2003 heeft uitgevoerd is te lezen dat er een duidelijke verschuiving zichtbaar is van
informele locaties naar formele bedrijventerreinen en dat circa een kwart van de bedrijven die nu op een
locatie zijn gevestigd waar geen parkmanagement is daar wel behoefte aan hebben.
(Stec-groep, bedrijfsruimtegebruikers in beeld, 2003, p11)

Op basis van bovenstaande uitkomsten schijnt er markt te zijn voor Parkmanagement.

Volgens een jaarlijks onderzoek van Troostwijk naar het vastgoedbeleggingsbeleid van institutionele
beleggers en vastgoedfondsen bedroeg het totaal in vastgoed belegde vermogen van deze partijen eind
2003 circa 116 miljard EURO. Daarvan was circa 80 miljard EURO belegd in direct vastgoed. Het aandeel
van de institutionele beleggers hierin bedraagt circa 50 miljard EURO. (Troostwijk, onderzoek
vastgoedbeleggingsbeleid, 2004, pIV).

De institutionele beleggers vertegenwoordigen dus een substantieel aandeel van de totale
vastgoedbeleggingsmarkt.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 10/51


“Door actief management kan men kansen benutten die leiden tot huur- en waardegroei. Het betreft
vooral activiteiten die ertoe leiden dat huurders meer gaan betalen voor de geboden huisvesting”
(van Gool, onroerend goed als belegging, 1993, p96)

Het hierboven genoemde citaat van van Gool slaat met name op het vastgoedbeheer van een individueel
gebouw en geeft eigenlijk weer dat goed beheer van het vastgoed directe invloed heeft op de
verhuurbaarheid en de aantrekkelijkheid van een gebouw.
Dit kan geïnterpreteerd worden als;
• meerwaarde voor de huurder, (meer kwaliteit)
en
• toegevoegde waarde voor de verhuurder. (meer rendement)

In dezelfde lijn kan Parkmanagement dus worden gezien als een verlengstuk van vastgoedbeheer met
een verbreding naar de omgeving en de daar aanwezige voorzieningen en faciliteiten.

In theorie hebben de belegger en de huurder dus een gezamenlijk belang bij Parkmanagement.
In de onderstaande figuur wordt dit geïllustreerd;
De blokvormen stellen gebouwen voor, in de linker figuur op een locatie zonder Parkmanagement, in de
rechter figuur op een locatie met Parkmanagement. De kleur en de uitdrukking op de “gezichten” van de
gebouwen visualiseert de meerwaarde en de toegevoegde waarde.










Figuur 1.1: De toegevoegde waarde van Parkmanagement

De vraag is echter of door deze veronderstelde gezamenlijke belangen in Parkmanagement een locatie
aantrekkelijker wordt voor institutionele beleggers en zij dit als motivator zien om hun beleggingsstrategie
hierop afstemmen.

De voorgaande introductie heeft geleid tot een probleemstelling, een doelstelling en een aantal
onderzoeksvragen die ten grondslag hebben gelegen aan deze scriptie.


“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 11/51

Maakt de aanwezigheid van Parkmanagement een locatie aantrekkelijker voor institutionele beleggers
ten opzichte van vergelijkbare bedrijventerreinen zonder Parkmanagement?

Institutionele beleggers inzicht bieden in het mogelijke belang van beleggingen in vastgoed op locaties
met Parkmanagement.
Het zou eventueel zo kunnen zijn dat door aanpassingen of bijstellingen in de beleggingsstrategieën
en meer te beleggen in vastgoed op locaties met Parkmanagement de betreffende beleggingen op
termijn zouden leiden tot betere prestaties en meer continuïteit.

Al met al dus als motivator voor de belegger om te investeren in Parkmanagement
1.2 Probleemstelling
Op basis van de voorgaande introductie is de onderstaande probleemstelling geformuleerd:

Het informatie aanbod over het onderwerp Parkmanagement op zich is enorm. De laatste jaren is er veel
geschreven over dit onderwerp. Over het onderwerp Parkmanagement in relatie tot institutionele
beleggers is minder gepubliceerd, dus deze informatie zal gehaald moeten worden bij de beleggers zelf
en uit relevante onderzoeksgegevens.


1.3 Doelstelling
De doelstelling van het onderzoek is als volgt omschreven:

Daarnaast biedt het resultaat ook voor andere, bij Parkmanagement betrokken partijen, inzicht in actuele
informatie omtrent Parkmanagement.


1.4 Centrale- en deelvragen
Om de hiervoor genoemde probleemstelling en doelstelling te kunnen beantwoorden zijn aanvankelijk de
onderstaande deelvragen als basis voor het onderzoek geformuleerd.

1- Wat is Parkmanagement?
a. Wat is/zijn de definitie(s) van Parkmanagement?
b. Welke verschillende Parkmanagementconcepten zijn te onderscheiden?


2- Is er verschil tussen de vastgoedbeleggingsstrategieën en de behaalde rendementen van
institutionele beleggers voor beleggingen in vastgoed op locaties met en locaties zonder
Parkmanagement?
a. Wat zijn institutionele beleggers, en in welke soorten vastgoed beleggen ze?
b. Wat zijn volgens institutionele beleggers de redenen om wel of niet te kiezen voor een bepaalde
locatie als beleggingsobject?
c. Waarin wordt daadwerkelijk belegd?


3- Zijn huurders van mening dat Parkmanagement meerwaarde biedt?
a. Waarom kiezen huurders (bewust) voor een locatie met Parkmanagement?
b. Zijn huurders tevreden over de ervaringen met Parkmanagement?


4- Maakt Parkmanagement een locatie aantrekkelijker voor institutionele beleggers?


De hierboven genoemde vragen zijn het vertrekpunt geweest voor het onderzoek. De kleuren van de
verschillende balken zijn in de scriptie telkens gebruikt als referentie voor de verdere uitwerking van de
verschillende deelvragen.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 12/51


1.5 Hypothesen
Ter ondersteuning van de in de vorige paragraaf geformuleerde deelvragen zijn een aantal hypothesen
geformuleerd. Bij de geformuleerde hypothesen is een korte uiteenzetting gegeven over de aanleiding tot
de formulering. De hypothesen zijn gebaseerd op algemeen heersende meningen en opinies van
verschillende betrokken partijen en literatuur.
Op basis van de onderzoeksresultaten zullen deze hypothesen getoetst worden in hoofdstuk 6.


a: Tevreden huurders maken een locatie tot een aantrekkelijker beleggingsobject.
(t.o.v. locaties met ontevreden huurders)

De mate waarin een huurder tevreden is over zijn huisvesting is vaak bepalend voor het feit of een
huurder langer wil blijven aan het einde van een huurperiode en of hij bereid is een hogere huur te
betalen. Ontevreden huurders zullen eerder geneigd zijn op zoek te gaan naar een alternatief.



b: De aanwezigheid van Parkmanagement maakt een locatie aantrekkelijker.

Parkmanagement kan voor een huurder of eigenaar/bewoner aantrekkelijk zijn; het feit dat een aantal
diensten en faciliteiten collectief worden ingekocht levert niet alleen financieel voordeel op. De
professionaliteit van het Parkmanagement zorgt er voor dat er minder managementaandacht nodig is voor
de niet primaire processen. Dit levert in theorie hogere kwaliteit in het primaire proces.
Voor huurders en eigenaar/bewoners maakt de aanwezigheid van Parkmanagement een locatie
aantrekkelijk.



c: Locaties met Parkmanagement zijn aantrekkelijker voor huurders waardoor de verhuur soepeler
verloopt en ook de prognoses voor de bezettingsgraad van de locatie gunstiger zijn.

Samenhangend met de vorige hypothese zal op een aantrekkelijke locatie de verhuur en wederverhuur
inderdaad soepeler verlopen, hetgeen betekent dat er minder leegstand zal zijn en dus een hogere
bezettingsgraad; een bezettingsgraad die hoger is dan gemiddeld.



d: Het rendement van locaties met Parkmanagement is hoger dan dat voor locaties zonder
Parkmanagement en dat maakt een locatie een aantrekkelijker beleggingsobject.

Een rendementsverwachting die boven het gemiddelde van vergelijkbare objecten ligt maakt een
beleggingsobject meestal aantrekkelijk. De aanwezigheid van kwalitatief hoogwaardige voorzieningen op
terreinen met Parkmanagement hebben vaak een positief effect op de markthuurprijs.



e: Parkmanagement heeft toegevoegde waarde voor de institutionele belegger.

In de lijn van de denkwijze van alle vorige hypothesen heeft Parkmanagement inderdaad toegevoegde
waarde voor de institutionele belegger. Met toegevoegde waarde wordt hier bedoeld dat er in
bedrijfseconomische zin letterlijk waarde wordt toegevoegd, ……. dus rendement.



“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 13/51

2 Het onderzoek

Om een goed beeld te geven van de aard, de methode en het procesverloop van het onderzoek wordt in
dit hoofdstuk een nadere toelichting gegeven op het onderzoek.

2.1 Onderzoeksoptiek
Het betreft een theorietoetsend onderzoek. In literatuur en publicaties wordt verondersteld dat zowel
beleggers als huurders belang hebben bij Parkmanagement. En zoals de titel van de scriptie aangeeft is
het onderzoek in hoofdzaak gericht op de vermeende effecten van Parkmanagement op de
vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers.

2.2 De strategie
Voor het beantwoorden van de verschillende deelvragen uit hoofdstuk 1.4 zijn verschillende strategieën
gevolgd. De verschillende onderzoeksmethoden zijn hieronder per deelvraag weergegeven, voorzien van
een toelichting op de gekozen methodiek en de wijze waarop het onderzoek daadwerkelijk is ingericht en
opgestart. In de navolgende hoofdstukken wordt verder nog inhoudelijk op het feitelijke procesverloop
ingegaan.


P a r k m a n a g e m e n t

Wat is Parkmanagement?
Wat is/zijn de definitie(s) van Parkmanagement?
Welke verschillende Parkmanagementconcepten zijn te onderscheiden?

Methode Bureauonderzoek / Literatuuronderzoek

Resultaat Omschrijvingen en de meest voorkomende definities van Parkmanagement alsmede een
weergave van de verschillende uitvoeringsvormen die zijn te onderscheiden.

Om een beter beeld te krijgen van het onderwerp Parkmanagement is in dit deel van het onderzoek eerst
aandacht besteedt aan de definitie.
Eerder verrichtte onderzoeken en publicaties van verschillende onderzoekers en instanties bieden een
breed scala aan beschrijvingen en definities van Parkmanagement. Daarnaast zijn er tal van brochures en
internetpagina’s voorhanden die rijkelijk informatie aanbieden over Parkmanagement. In de betreffende
literatuur zijn verschillende uitvoeringsvormen van Parkmanagement te onderscheiden, deze zullen nader
worden toegelicht.
Ook zijn in de enquête onder de “Parkmanagement-gebruikers” zoals bij deelvraag 3 beschreven een
aantal vragen gesteld om ten behoeve van een inventarisatie van de op de betreffende bedrijfslocatie
aanwezige Parkmanagementorganisatie en de aangeboden voorzieningen en diensten.


D e i n s t i t u t i o n e l e v a s t g o e d b e l e g g e r e n P a r k m a n a g e m e n t

Is er verschil tussen de vastgoedbeleggingsstrategieën en de behaalde rendementen van
institutionele beleggers voor beleggingen in vastgoed op locaties met en locaties zonder
Parkmanagement?
Wat zijn institutionele beleggers, en in welke soorten vastgoed beleggen ze?
Wat zijn volgens institutionele beleggers de redenen om wel of niet te kiezen voor een bepaalde
locatie als beleggingsobject?
c. Waarin wordt daadwerkelijk belegd?

Methode Bureauonderzoek / Literatuurstudie / Enquête via een cross-sectioneel survey onderzoek

Resultaat De definitie van 2a dient ter ondersteuning van de algemene begripsvorming en de
afbakening voor dit onderzoek.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 14/51


Samen met de uitwerking van de deelvragen 2b en en 2c ontstaat er een beeld of er
verschil is in de beleggingsstrategie tussen de verschillende beleggers die beleggingen in
vastgoed op locaties met en zonder Parkmanagement. Deze verschillen worden
beargumenteerd.

Veel basisinformatie voor de beantwoording van deze deelvragen is te vinden in specifieke literatuur, en
onderzoeksrapporten zoals het jaarlijkse ondersoek van Troostwijk naar het vastgoedbeleggingsbeleid
van de grote Nederlandse beleggers en vastgoedfondsen, en in literatuur van van Gool.
Voor het survey-onderzoek is een enquête met gesloten vragen opgesteld die is verspreid onder de leden
van de IVNB (Nederlandse Vereniging van Institutionele Beleggers). Deze vereniging vertegenwoordigd
circa 90% van het Nederlandse institutionele beleggingsvermogen. Via het bestuur van deze vereniging
zijn de leden benaderd om medewerking te verlenen aan het onderzoek.
Daarnaast is de vragenlijst verspreid onder enkele niet bij deze vereniging aangesloten beleggers. Om
een zo volledig mogelijk beeld te krijgen, zijn in vragenlijst ook de hypothesen zoals in hoofdstuk 1.5
omschreven verwerkt.



D e h u u r d e r e n P a r k m a n a g e m e n t

Zijn huurders van mening dat Parkmanagement meerwaarde biedt?
a. Waarom kiezen huurders (bewust) voor een locatie met Parkmanagement?
Zijn huurders tevreden over de ervaringen met Parkmanagement?

Methode Enquête via een cross-sectioneel survey-onderzoek

Resultaat De antwoorden op deze enquête geven een beeld over de mate waarin de huurders
tevreden zijn over Parkmanagement.

Voor dit deel van het onderzoek is een uitgebreide vragenlijst met betrekking tot het onderwerp
Parkmanagement opgesteld. Voor de samenstelling van deze vragenlijst zijn de vragen uit een onderzoek
van de Stec-groep als basis gebruikt. (Stec-groep, bedrijfsruimtegebruikers in beeld, 2003, p71-p80)

De oorspronkelijke gedachten voor dit deel van het onderzoek gingen uit naar een aselecte steekproef
onder een groot aantal “Parkmanagement-gebruikers” op verschillende bedrijventerreinen in Nederland.
Binnen het onderzoek worden onder “Parkmanagement-gebruikers” zowel huurders als
eigenaar/gebruikers bedoeld. De enquête is gericht aan beide soorten “gebruikers”.
Via een uitgebreid netwerk van relaties werden in totaal circa 55 organisaties benaderd die op de een of
andere manier betrokken zijn bij Parkmanagement. Het betrof hoofdzakelijk
Parkmanagementorganisaties, bedrijfsverenigingen of verenigingen van eigenaren. Aan deze
organisaties is gevraagd of zij als distributiekanaal naar de daadwerkelijke “Parkmanagement-gebruikers”
op hun locaties wilden fungeren. De respons op deze vraag was beperkt. Aanvullend is er voor gekozen
om via andere kanalen (Facility Management Magazine, en enkele nieuwsbrieven enkele internet-portals
voor facility management) een oproep te doen aan “Parkmanagement-gebruikers” om mee te werken aan
dit onderzoek.
Uiteindelijk is door een beperkt aantal respondenten de vragenlijst beantwoord en heeft dit deel van het
onderzoek een sterk indicatief karakter gekregen.



D e a a n t r e k k i n g s k r a c h t v a n P a r k m a n a g e m e n t

Maakt Parkmanagement een locatie aantrekkelijker voor institutionele beleggers?

De resultaten van de hiervoor geformuleerde vragen hebben uiteindelijk geleidt tot een geformuleerd
oordeel over de aantrekkelijkheid van locaties met Parkmanagement voor institutionele beleggers.
Op basis van de opgedane ervaringen gedurende dit onderzoek is een aantal vragen geformuleerd welke
“trigger” voor nader onderzoek in aanmerking komen.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 15/51

3 Parkmanagement

De essentie van deze scriptie kan pas worden benaderd nadat eerst dieper wordt ingegaan op het begrip
Parkmanagement. In paragraaf 3.1 worden eerst enkele definities beschreven vervolgens worden in
paragraaf 3.2 de verschillende uitvoeringsvormen ofwel de voorkomende conceptvormen van
Parkmanagement beschreven.


3.1 Definities
De opkomst van parkmanagement is veroorzaakt door de vraag naar verbeterde kwaliteit en
representativiteit voor zowel de betreffende bedrijven op bedrijventerreinen als het bedrijventerrein zelf.
Hoewel Parkmanagement een relatief nieuw fenomeen is, is er in literatuur en publicaties op beperkte
schaal wat te vinden.

In de basis kan worden gesteld dat Parkmanagement een intensieve vorm van beheer van
bedrijventerreinen is waarbij diverse partijen zijn betrokken.


Betrokken partijen bij Parkmanagement:

- Overheid (Gemeente, Provincie)
- Ontwikkelaars
- Ondernemers (eigenaar/bewoners en huurders)
- Beleggers
- Parkmanagementorganisaties
- Vastgoedmakelaars
- Bewoners (in geval van gemengde woon/werk situaties)
Figuur 3.1: Betrokken partijen bij Parkmanagement


Een aantal van de aangetroffen definities volgen hieronder:

“Parkmanagement is een middel om de kwaliteit van een locatie af te stemmen op de wensen van de
betrokkenen en om het bereikte kwaliteitsniveau ook op lange termijn vast te houden. Sterker nog: om
continu te werken aan vernieuwing en verbetering. Gemeenten, vastgoedeigenaren en bedrijven kunnen
door samen te werken van dat middel gebruik maken. Door goed parkmanagement kan veroudering van
een bedrijventerrein worden tegen gegaan. Verloedering en (hoge) kosten voor herstructurering worden
dan voorkomen. Maar er is meer. Bedrijven en gemeenten – ieder met eigen accenten – hechten waarde
aan een duurzame en sociaal-economische ontwikkeling, bescherming van het milieu en efficiënt
ruimtegebruik. En ook daarvoor is parkmanagement het aangewezen instrument.”
(EZ, Parkmanagement kwaliteit wint terrein, 2002, p3)


“Parkmanagement is het sturen van vorm, voorzieningen en beheer op kantoren- en bedrijventerreinen,
waarbij bedrijven onderling en met de gemeente(n) samenwerken, om op het terrein de gewenste
kwaliteit te realiseren en te behouden gedurende de gehele levencyclus van het terrein.”
(Grontmij; van Bragt, van Staveren, Parkmanagement en vastgoedwaarde, 2004, p6)


“Parkmanagement, ook wel bedrijventerreinmanagement genoemd, richt zich op gezamenlijke benutting
door de op het terrein gevestigde bedrijven van faciliteiten en voorzieningen. Ook omvat het operationele
samenwerking door uitvoering van gezamenlijke projecten. De projecten kunnen diverse activiteiten
omvatten, bijvoorbeeld facility-, utilitymanagement, terreinbeheer, kennisuitwisseling, acquisitie en
grondbeleid.”
(D. de Geus, In de voetsporen van Engelse Business Parks?, april 2002, p23, / E.J. de Vries, ROM
Magazine, Parkmanagement kan milieubesef op bedrijventerreinen bevorderen, april 1998. p26)
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 16/51

In het zakboek Facility Management trekt Drs. Abraham de Zwart de conclusie dat wanneer alle aspecten
om dergelijke terreinen met benamingen als bedrijventerrein, kantorenpark, duurzaam bedrijventerrein,
businesspark, facility point, etc. te beheren, de integrale term “Facility Parkmanagement” alles bevat wat
wordt bedoeld. De definitie van Facility Parkmanagement in het betreffende zakboek luidt vervolgens:

“Facility parkmanagement beheert bedrijventerreinen of kantorenparken met als doel het verkrijgen en
behouden van een hoog kwaliteitsniveau van zowel de openbare ruimte als de private ruimte en stuurt de
inrichting van deze ruimten aan door het bieden van een minimum pakket aan hoogwaardige facilities en
utilities. Strikt genomen faciliteert facility parkmanagement bedrijven met terrein, gebouwen, facilities en
utilities.”
(Drs. Abraham de Zwart, Zakboek Facility Management, 2004, p1130)


Vrijwel alle hiervoor genoemde definities raken de kern van het begrip, waarbij de ene definitie completer
is dan de andere. Eén belangrijk component is bij vrijwel alle definities aanwezig, en dus schijnbaar van
groot belang.

Kwaliteit
In vrijwel alle definities wordt de kwaliteit van de locatie als een belangrijke component aangeduid.
Kwaliteit is vrij vertaald;
“De mate waarin dat wat geboden wordt voldoet aan de impliciete en expliciete verwachting van de klant”
Men mag er dus vanuit gaan dat de eisen en wensen van de klant zijn geïnventariseerd en dat de
inrichting van het terrein en het voorzieningenniveau hierop worden afgestemd.
Deze kwaliteit van Parkmanagement is grofweg in drie verschillende aspecten te onderscheiden namelijk:
• Vorm,
• Voorzieningen
• Beheer.

Zoals gesteld, is Parkmanagement het sturen van vorm, voorzieningen en beheer van een locatie. Veelal
gebeurt dit in samenwerking tussen een aantal van de betrokken partijen zoals genoemd in figuur 3.1 op
de vorige pagina. Aan elk van de genoemde aspecten kan een spectrum van activiteiten worden
verbonden. Hoe die vervolgens worden ingevuld is afhankelijk van het terrein, de gevestigde bedrijven en
het draagvlak bij alle betrokken partijen. De onderstaande tabel geeft een overzicht van mogelijke
activiteiten per aspect.


Kwaliteitselement

Omschrijving

Mogelijke activiteiten

Vorm

Inrichting van private en
openbare ruimte en kwaliteit van
gebouwen.
Stedenbouwkundige,
architectonische en
landschappelijke vormgeving.

Voorzieningen

Commerciële en niet
commerciële diensten waar
bedrijven of personeel gebruik
van kunnen maken.

Afvalmanagement, terrein- en
pandbeveiliging,
vervoersmanagement, winkels,
horeca, kinderopvang, sport en
ontspanningsvoorzieningen,
aanspreekpunt/parkmanager op
het terrein, etc.

Beheer


Beheer van zowel openbare als
private ruimte en gebouwen.


Schoonmaken en onderhoud van
groenvoorzieningen,
waterpartijen, wegen,
straatmeubilair, verlichting, etc.

Figuur 3.2: Aspecten van Parkmanagement (van Engelenburg, 1998, p50)

De kwaliteit van een bedrijventerrein kan voor iedereen zichtbaar zijn, bijvoorbeeld in de architectuur van
de gebouwen, het stedenbouwkundig ontwerp of de manier waarop de groenvoorziening is aangelegd en
wordt onderhouden.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 17/51

Maar kwaliteit kan ook minder zichtbaar zitten in voorzieningen, een goede organisatie, samenwerking
tussen bedrijven en overheid, bescherming van het milieu door het sluiten van contracten te aanzien van
energie- en grondstoffenstromen in de processen van de op het terrein gevestigde bedrijven. Dergelijke
kwaliteitscriteria zijn zeker niet uitsluitend van toepassing op de prestigieuze “hoogwaardige”
bedrijventerreinen. Ze passen overal, weliswaar met een verschillende vorm van invulling. Ook
segmentering van een terrein, waardoor clustering van bedrijven met gelijksoortige activiteiten ontstaat, is
een vorm van vergelijkbaar kwaliteitsniveau nastreven. Het kan ook gaan om het bij elkaar brengen van
toeleveranciers en afnemers van grondstoffen, halffabrikaten en reststoffen, om zodoende synergie te
bereiken.

Zoals is af te leiden uit de verschillende definities, is Parkmanagement er in verschillende vormen, waarin
een belangrijke gemeenschappelijke is te herkennen, namelijk de gebouwde omgeving. Veelal gaat het
om een bedrijventerrein, een kantorenpark waar een de gevestigde bedrijven in een bepaalde
georganiseerde vorm een aantal zaken collectief hebben georganiseerd.

Bij de uitvoering van de mogelijke activiteiten uit figuur 3.2 hebben verschillende betrokken partijen uit
figuur 3.1 een rol. De fase waarin de verschillende betrokkenen een rol spelen is divers. In paragraaf 3.2
zal wordt hier verder op ingegaan.


3.2 Waarom Parkmanagement?
De redenen waarom er op een bepaalde locatie voor Parkmanagement wordt gekozen kunnen divers zijn.
Zo kan het op een bestaand bedrijventerrein gaan om een initiatief van één of meerdere gevestigde
ondernemers, met als doel lagere inkoopkosten door schaalvergroting. Maar bij een nieuw te ontwikkelen
bedrijventerrein waar ook de overheid een prominente rol heeft, spelen zaken als efficiënt ruimtegebruik
en duurzaamheid een grote rol.

De behoefte aan duurzame bedrijventerreinen in Nederland is groot. In een rapport van het ministerie van
Economische Zaken (EZ) getiteld; “Actieplan Bedrijventerreinen 2004-2008” van mei 2004 is te lezen dat
Nederland bedrijventerreinen nodig heeft voor een duurzame economische groei. Tot het jaar 2020 is nog
ruim 23.000 hectare nieuw bedrijventerrein nodig. Daarnaast dient circa 20% van de bestaande
bedrijventerreinen te worden geherstructureerd. Dit hele traject is een complex proces waarbij men tal van
knelpunten tegen komt. De gemiddelde doorlooptijd van een dergelijk project wordt geschat op acht jaar.
EZ stelt dat de kwaliteit van een bedrijventerrein veelal maatwerk is en dat er daarom geen nationale
eisen gesteld worden aan de kwaliteit van bedrijventerreinen. Een uitzondering wordt gemaakt voor het
beheer van een bedrijventerrein.

“Om snelle veroudering te voorkomen dient bij elk nieuw en geherstructureerd bedrijventerrein
parkmanagement adequaat te zijn geregeld”
(EZ, Actieplan Bedrijventerreinen, 2002, p4)

Om veroudering op termijn te voorkomen is het dus van groot belang om het beheer goed te regelen. Het
uiteindelijke doel is om de betreffende ondernemers een betere prijs/kwaliteitsverhouding te kunnen
bieden, waardoor het een aantrekkelijke locatie is en blijft.
Dit beheer kan door middel van Parkmanagement in een beheersbare vorm worden gerealiseerd. De
procesmatige en procedurele aanpak van dergelijke herstructurerings- en ontwikkelingstrajecten door de
overheid heeft tot op heden voor veel vertraging gezorgd, en is een van de belangrijkste knelpunten.
Door middel van veel publicaties wordt er wel veel aandacht geschonken aan dit onderwerp, en medio
2005 kan gesteld worden dat de eerste resultaten zichtbaar worden.
Het feit dat Parkmanagement dus wordt gezien als een middel om de kwaliteit van een locatie af te
stemmen op de wensen van de betrokkenen en om het bereikte kwaliteitsniveau ook op lange termijn vast
te houden is niet alleen voor de overheid van belang, ook de gebruikers van Parkmanagement zijn
belanghebbende. De kwaliteit die wordt bereikt door goed Parkmanagement kan een meerwaarde
opleveren voor de betreffende gebruikers. Deze meerwaarde moet in deze worden gezien als een
kwalitatieve toevoeging aan het primaire proces.

Zoals in het citaat van van Gool in paragraaf 1.1 reeds benoemd kan men door actief management
kansen benutten die leiden tot huur- en waardegroei, en juist die waardegroei kan een locatie ook voor
een belegger aantrekkelijk maken.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 18/51


3.3 Uitvoeringsvormen Parkmanagement
Zoals is af te leiden uit de verschillende definities in paragraaf 3.1 is Parkmanagement er in verschillende
vormen, waarin een belangrijke gemeenschappelijke is te herkennen, namelijk de gebouwde omgeving.
Veelal gaat het om een bedrijventerrein of een kantorenpark waar de gevestigde bedrijven in een
bepaalde georganiseerde vorm een aantal voorzieningen en/of facilities collectief hebben georganiseerd,
met als doel een betere en duurzame kwaliteit, en bedrijfseconomisch voordeel door schaalgrootte.


3.3.1 Soorten Bedrijventerreinen
Grofweg zijn er twee verschillende soorten locaties te onderscheiden waar Parkmanagement plaats vindt;

Bestaande Bedrijvenparken:
Het betreft in deze gevallen bestaande bedrijventerreinen waar één eigenaar/gebruiker een deel
van de aanwezige gebouwen verhuurd of verkocht heeft aan derden en centraal georganiseerde
diensten aanbiedt onder de naam Parkmanagement.
Of
Bestaande bedrijventerreinen met een willekeurige samenstelling van bedrijven uit diverse
branches die gezamenlijk Parkmanagement hebben georganiseerd.
Of
Bestaande bedrijvenparken of kantorenparken met een bepaald thema (in de omgeving ven een
havengebied, vliegveld, voetbalveld, winkelcentrum, opnamestudio’s, etc) waar collectief voor
Parkmanagement wordt gekozen.
Of
Weliswaar betreft het geen park of terrein maar bestaande bedrijfsverzamelgebouwen
waarbinnen een aantal facilities op basis onder de naam “shared services” worden geleverd.

Nieuwe Bedrijvenparken:
Het betreft in dit geval veelal nieuw te ontwikkelen bedrijfslocaties waarbij, vaak in een PPS
constructie (Publiek Private Samenwerking), bedrijven samen met de overheid uitgangspunten
vaststellen op het gebied van duurzame, innovatieve oplossingen die het milieu ten goede komen.
Het traject van initiëring tot aan de uitvoering verloopt projectmatig, gefaseerd en zorgvuldig
waarbij alle aspecten breed worden onderzocht en de randvoorwaarden voor de gebruiksfase
worden vastgesteld. Draagvlak en gemeenschappelijke visie spelen daarbij een belangrijke rol.
Het te leveren voorzieningen- dienstenpakket wordt van te voren vastgesteld zodat bij de
uiteindelijke uitgifte van de kavels er geen twijfel meer is over de rol die Parkmanagement krijgt in
de gebruiksfase van het terrein.
In een dergelijke aanpak wordt van tevoren ook een duidelijk profiel opgesteld van de toekomstige
bewoners, waardoor er vaak een bedrijventerrein ontstaat met een bepaald thema of ten
behoeven van een bepaalde branche. (Kantorenpark, Logistiek bedrijventerreinen,
Meubelboulevard of i.d.)
Ook bij revitaliseringprojecten op bestaande bedrijventerreinen kunnen delen van de hierboven
genoemde aanpak aan de orde zijn.
(Drs. Abraham de Zwart, Zakboek Facility Management, 2004, p1126)

Het nadeel van een traject zoals hiervoor beschreven is dat het proces in de praktijk vaak erg veel
tijd kost omdat men allerlei knelpunten tegenkomt. Tijdig starten met de voorbereidingen van
nieuwe werklocaties is dus van groot belang.
(EZ, Actieplan Bedrijventerreinen 2004-2008, 2004, p9)

Op beiden soorten locaties wordt er op een bepaald moment gekozen voor Parkmanagement. In overleg
met de betrokken partijen zal er een pakket van te leveren diensten en voorzieningen worden
samengesteld. Ook zullen keuzes moeten worden gemaakt ten aanzien van de organisatievorm en de
financiële opzet van het geheel.

“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 19/51

3.3.2 Parkmanagement diensten en voorzieningen
Afhankelijk van de omvang en de aard van het bedrijventerrein, alsmede de aard van de gevestigde
bedrijven kan het aangeboden pakket diensten en voorzieningen zeer divers zijn. Vaak is er een
basispakket van diensten, daarvoor geldt meestal een verplichte afname. Deze verplichting en eventuele
andere voorwaarden zijn meestal opgenomen in de huur of koopovereenkomst. Naast het verplichte
pakket worden er vaak nog een aantal optionele diensten aangeboden. Dit optionele pakket is meestal
afgestemd op de individuele behoeften van de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven, wordt veelal
geheel op maat afgestemd op de afnemer. Tot slot is er nog een categorie diensten die vooral gericht is
op de werknemers van de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven.
In onderstaande tabel is weergegeven welke diensten en voorzieningen te onderscheiden;



Parkmanagement
Diensten en Voorzieningen


Omschrijving

)* De cursieve diensten zijn vaak
onderdeel van het verplichte pakket

Huisvesting & Onderhoud - Huismeester
- Onderhoud gebouw & installaties
- Onderhoud terrein (groen en grijs)
- Afvalverzameling en –verwerking

- Sleutelbeheer
- Verhuisservice
- Milieumanagement
- Parkeerfaciliteiten
Utilities - infrastructuur G/W/E
- infrastructuur riolering

- levering G / W / E
Werkplekinrichting

- (Her)inrichting werkplek
- Groenvoorziening werkplek

- Kantoorartikelen
- Kantoormeubilair

Diensten

- Beveiliging en Bewaking
- Vending automaten (dranken etc.)
- Catering
- Post- en pakketservice
- Reproservice
- Ruimte- en objectenbeheer
- Schoonmaakdiensten

- Technische installaties
- Tele- en Datacom en ICT
- Bankagentschap
- Administratieve voorzieningen
- Collectieve inkoopdiensten
- Transport en expeditie
- Bouwkundige aanpassingen
Advies en Informatie




- Bezoekersbalie
- Calamiteiten- en ontruimingsplan
- Bedrijfshulpverlening
- Documentatiecentrum

- ICT outlests
- Servicedesk
- Bewegwijzering
- Gezondheidsadvies
Reserveringen en verhuur - Audiovisuele middelen
- Auto, taxi, openbaar vervoer

- Flexibele werkplekken
- Vergaderruimte
Gemaksdiensten en
ontspanning


- Sportfaciliteiten
- Kinderopvang
- Stomerij en wasserij
- Kapper
- Supermarkt
- Handyman voor thuis
- Brandstofverkoop
- Autowasservice

Figuur 3.3: Parkmanagement diensten en voorzieningen (gedeeltelijk: Broens, 2002, p22)


3.3.3 Organisatievormen voor Parkmanagement
Voor de organisatorische opzet van Parkmanagement moet eerst worden vastgesteld welke invloed de
verschillende betrokken partijen op Parkmanagement willen hebben. Een belangrijke vraag in dit stadium
is wie de trekker is. De gemeente kan veel naar zich toe trekken of de bedrijven organiseren zelf het
Parkmanagement. Een combinatie van beiden is ook mogelijk. Verschillende elementen en overwegingen
zijn van invloed op de uiteindelijke vorm van samenwerking op een bedrijventerrein. Daarbij kan gedacht
worden aan: de verhouding kopers/huurders, de hoeveelheid mutaties, de grootte van ondernemingen,
het al dan niet mengen van wonen en werken en de grootte van een bedrijventerrein. Er zijn nog meer
factoren te bedenken die van invloed zouden kunnen zijn. De uiteindelijke deelnemers aan
Parkmanagement zullen zich in een bepaalde vorm organiseren. Mogelijke organisatievormen in
Nederland zijn in de onderstaande tabel weergegeven.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 20/51



Juridische vorm


Kenmerken
Vereniging

- Leden betalen en bepalen
- Lidmaatschap is via contracten verplicht gesteld.
- Afname van basispakket is verplicht
Stichting

- Bestuur bepaalt het beleid
- Samenstelling van het bestuur is in statuten geregeld
- Geen winstoogmerk
- Verplichte bijdrage en afname van diensten is in contracten
geregeld.
Joint Venture - Gelijkwaardige samenstelling
- Delen van winsten, kosten en risico’s
Parkmanagementorganisatie
(bijvoorbeeld een bv)



- Commercieel van opzet
- Eventuele verplichte bijdrage en afname van diensten in
contracten geregeld.
- Contractovereenkomst met Parkmanagementorganisatie (SLA)
- Verantwoordelijkheid bij externe partij
Figuur 3.4: Organisatievormen Parkmanagement
(Drs. Abraham de Zwart, Zakboek Facility Management, 2004, p1124 / EZ, Parkmanagement kwaliteit wint terrein, 2002, p37)


3.3.4 De financiële opzet
Bij de financiële opzet van Parkmanagement heeft men, afhankelijk van het soort bedrijventerrein (zie
paragraaf 3.3.1), te maken met een viertal verschillende soorten van kosten;
• (voor)Investeringskosten:
Dit zijn hoofdzakelijk de kosten van investeringen die ten behoeve van alle deelnemers in
beginsel worden gedaan zoals; infrastructuur, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, en
voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.
Bij nieuwe bedrijventerreinen kunnen deze kosten worden verrekend in de vorm van opslag op de
grondprijs bij de kaveluitgifte.
(Bij bestaande bedrijventerreinen betreft het vaak investeringskosten voor renovatie of
grootschalige aanpassingen aan dergelijke voorzieningen.)
• Exploitatiekosten basis pakket:
Dit zijn kosten die voor alle afnemers van het basispakket worden gemaakt. Dus bijvoorbeeld de
kosten voor beveiliging en beheer van de openbare ruimte. De kosten kunnen worden verrekend
in de vorm van een periodieke contributie die bijvoorbeeld gekoppeld is aan de gebruikte
oppervlakte.
• Exploitatiekosten optionele pakket:
Dit betreft de kosten die worden gemaakt voor de op maat geleverde Parkmanagementdiensten.
Deze kosten worden apart per afnemer op basis van werkelijk afgenomen diensten in rekening
gebracht.
• Bureaukosten en overhead:
Dit betreft met name de managementkosten en andere algemene kosten om Parkmanagement
mogelijk te maken. Deze kosten worden vaak in de vorm van een fee toegerekend aan de
Parkmanagementdiensten of zijn een component van de contributie.

Zoals aangegeven zijn er verschillende methoden om de kosten te versleutelen. Een verdeling naar rato
van gebruikte oppervlakte ligt voor de hand en wordt dan ook vaak toegepast. Ook een bedrag dat is
samengesteld uit een vaste jaarlijkse contributie met daarbovenop een bedrag per gebruikte oppervlakte
komt voor.
Het is mogelijk dat de gemeente de budgetten voor bijvoorbeeld beheer van openbare ruimte en
openbaar groen overhevelt naar de Parkmanagementorganisatie. In voorkomende gevallen kunnen daar
door de gemeente wel bindende prestatie-eisen aan worden gesteld. Deze constructie kan een aantal
voordelen bieden zoals bijvoorbeeld lagere tarieven voor de deelnemende ondernemers of een betere
prijs/kwaliteit verhouding bij gelijkblijvende tarieven.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 21/51

3.4 Parkmanagement in de praktijk.

Wat betekent Parkmanagement in de dagelijkse praktijk?
Sinds de tweede helft van de jaren negentig in de vorige eeuw is er in Nederland veel aandacht besteedt
aan Parkmanagement. Op verschillende bedrijfslocaties in Nederland zijn vormen van Parkmanagement
te herkennen. Deze vormen lopen uiteen van particuliere initiatieven in de vorm van verenigingen op
bedrijventerreinen tot door de overheid geïnitieerde herstructurerings- en ontwikkelingsprojecten voor
bestaande of nieuw aan te leggen bedrijventerreinen. Ook heeft het onderwerp Parkmanagement het
afgelopen decennium regelmatig op de agenda gestaan van symposia en workshops waar steeds
verschillende van de betrokken partijen bij vertegenwoordigd waren. Ook in vakliteratuur en
onderzoeksrapporten is veel gepubliceerd over alle verschillende facetten van dit onderwerp.

Hoofdstuk 5 van deze scriptie beschrijft het onderzoek naar de ervaringen van de “gebruikers” van
Parkmanagement. In de vragenlijst die gebruikt is voor de enquête in dit deel van het onderzoek zijn
tevens een aantal vragen gesteld over de uitvoeringsvorm van Parkmanagement op de betreffende
locatie. In de uitwerking van de resultaten van dit onderzoek wordt hier een beeld van gegeven.




“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 22/51

4 De institutionele vastgoedbelegger en Parkmanagement

In dit hoofdstuk wordt het deelonderzoek behandeld dat is gericht op de institutionele beleggers. Alvorens
op de inhoud van het onderzoek in te gaan wordt in paragraaf 4.1 respectievelijk 4.2 eerst aandacht
besteedt aan een aantal begrippen in relatie tot het onderwerp “beleggen in onroerend goed” en
“institutionele beleggers”. In paragraaf 4.3 komt vervolgens het onderzoek aan de orde.


4.1 Beleggen in onroerend goed
Om een beeld te krijgen bij het begrip “beleggen in onroerend goed” volgt eerst een korte uiteenzetting
van de gebruikte begrippen. In deze scriptie staan de begrippen “beleggen” en “belegger” steeds in relatie
tot onroerend goed.
Met onroerend goed wordt in deze alles bedoeld wat niet-verplaatsbaar is: grond en alles wat daarop
gebouwd is. In juridische zin wordt daartoe ook gerekend alles wat door de bestemming tot het gebouw
behoort, zoals installaties en infrastructuur (wegen en bruggen etc). In de praktijk wordt vaak een
onderscheid gemaakt tussen “onroerend goed” en “vastgoed”. De term onroerend goed heeft dan vaak
betrekking op de grond plus de opstallen en met de term vastgoed wordt over het algemeen alleen de
opstal ofwel het gebouw bedoeld. In deze scriptie kunnen in relatie tot Parkmanagement beide termen
van toepassing zijn.

“Beleggen is beslissen onder onzekere omstandigheden”
(van Gool, onroerend goed als belegging, 2001, p24)

“De doelstelling van een belegger is het aan hem toevertrouwde vermogen zo goed mogelijk te beheren
door het creëren van maximale inkomsten bij doelmatige uitgaven op basis van een (lange termijn) visie.
Kernwoorden hierbij zijn voor hem; rendement, liquiditeit, spreiding, risicoreductie, soliditeit en horizon.”
(van Driel, Strategische inzet van vastgoed, 2003, p65)

Beleggen in onroerend goed komt in feiten neer op het vastleggen van vermogen in onroerend goed, met
als doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige opbrengstenstroom te
genereren. De kern van beleggen is de gerichtheid op de toekomst en de daarmee samenhangende
onzekerheid. Een essentieel verschil tussen investeren en beleggen is dat het bij een investering primair
altijd gaat om het verwerven van productiecapaciteit om daarmee een bedrijf uit te oefenen. De koper is
dan meestal eigenaar/gebruiker.
Bij beleggen in onroerend goed staat de functie van het vermogensobject voorop, bij investeren gaat het
dus om de functie van het productiemiddel. In de Engelse taal wordt dit onderscheid echter niet gemaakt.

Pas in de jaren zestig is in Nederland het beleggen in commercieel onroerend goed in een
stroomversnelling gekomen. De oorzaak hiervoor was een grote economische expansie waardoor er een
grote behoefte ontstond aan bedrijfsmiddelen. De ondernemers konden hun schaarse geld maar één keer
uitgeven en kozen ervoor om bedrijfsruimte niet te kopen maar te huren. Hierdoor waren ze bovendien
flexibeler in hun bedrijfsvoering.

Het beleggen in onroerend goed kan op twee manieren: direct of indirect. De directe vorm betekent, dat
de belegger rechtstreeks in een pand investeert. Een nadeel van deze vorm is dat men goede kennis van
zaken moet hebben om een inschatting te kunnen maken of de aankoop het gewenste rendement zal
opleveren. Een voordeel van deze vorm is, dat de belegger zelf ook kan sturen in het rendement,
bijvoorbeeld door het pand en de omgeving goed te beheren.
Bij indirect beleggen in onroerend goed worden er aandelen gekocht van een onroerend goed
beleggingsinstelling. Een voordeel van deze vorm is dat de belegging een grotere flexibiliteit heeft en dat
er minder mensen voor nodig zijn. De schaalgrootte heeft voordelen voor de belegger; het is goedkoper.
De spreiding van de vastgoedportefeuille kan op verschillende manieren worden ingevuld. Men kan
beleggen in: winkels, woningen, bedrijfspanden en/of kantoren. Daarnaast is het mogelijk het risico
geografisch te spreiden: er kan over verschillende steden, landen en continenten gespreid worden.
Zowel de directe als de indirecte beleggingen kunnen van belang zijn voor dit onderzoek. De eigenaar
van de grond of gebouwen kan voor een groot deel zelf de staat van onderhoud van zijn eigendom
bepalen. Door dit goed te organiseren, in de vorm van Parkmanagement, kan de waarde langer
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 23/51

vastgehouden worden. Voor de directe en indirecte beleggers kan hier een mogelijkheid liggen om te
beleggen in vastgoed en dan met name in bedrijventerreinen.


4.2 Institutionele beleggers
Om een goed beeld te krijgen van wat institutionele beleggers zijn en wat hun beleggingsbeleid is wordt
eerst een korte terugblik in de historie van institutionele beleggers weergegeven, vervolgens wordt verder
ingegaan op het beleggingsbeleid van de institutionele beleggers.


4.2.1 Geschiedenis
In de wederopbouw na de tweede wereldoorlog sloten vanaf de jaren vijftig steeds meer bedrijven
collectieve pensioenverzekeringen voor hun werknemers. De verzekeraars, pensioenfondsen en banken
waar deze snel toenemende middelen werden ondergebracht hadden dus als hoofdtaak om ervoor te
zorgen dat deze gelden ook op de langere termijn waardevast bleven. De middelen van deze beleggers
namen snel toe. Ten gevolge van verdere ontwikkelingen in de pensioenvormen in de jaren zestig en
zeventig veranderde het beleggingsbeleid van deze institutionele beleggers, en werden de gelden belegd
in staatsobligaties, onderhandse leningen en aandelen en gaandeweg ook in onroerend goed.

Kort samengevat:
Institutionele beleggers zijn dus beleggers die vanuit hun kernactiviteit de doelstelling hebben om het
vermogen van de deelnemers te beheren, om in de toekomst uitkeringen te kunnen verrichten.

De belangrijkste redenen en factoren voor institutionele beleggers in deze periode om te gaan beleggen
in onroerend goed en in toenemende mate in commercieel onroerend goed zijn in de onderstaande tabel
weergegeven.


Waarom beleggen in onroerend goed (jaren 60 – 70)

- Het beleggen in onroerend goed paste prima bij het lange termijnkarakter van de
pensioenverplichtingen bij voorzichtig beleggingsbeleid.

- De oplopende inflatie in de jaren zeventig. Dit speelde vooral bij pensioenfondsen, waarvan de
(waarde- of waardevaste) verplichtingen veel gevoeliger zijn voor inflatie, dan bij verzekeraars,
die vooral nominale verplichtingen hebben.

- De schaalvergroting van woning- en winkelprojecten. Hierdoor nam het aanbod van onroerend
goed toe en konden de toegenomen spaaroverschotten relatief gemakkelijk in onroerend goed
worden belegd.

- Door gestegen huurvraag naar kantoren, winkels en bedrijfsruimten nam het aanbod van
commerciële beleggingsobjecten toe

- De praktijk sinds de begin jaren zestig om de huurprijzen van commercieel onroerend goed te
koppelen aan het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie. Dankzij die indexering beloofde
commercieel vastgoed dus een goede bescherming te zijn tegen inflatie.

- Het op de markt komen van kantoorgebouwen van een zeer goede kwaliteit voor aantrekkelijke
rendementen.

- Het overheidsbeleid in deze jaren tan aanzien van de sociale huursector zorgde voor een
regulering van de volkshuisvesting en beschermde huren. Dit had tot gevolgd dat de
aanvangsrendementen onaantrekkelijk laag werden. Het beleggen in woningen werd voor
institutionele beleggers minder interessant in vergelijking met beleggen in winkels en kantoren.

Figuur 4.1: Waarom beleggen in onroerend goed (jaren 60-70)
(van Gool, onroerend goed als belegging, 2001, p74)
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 24/51

In het begin van de jaren tachtig verliep de economische groei moeizaam. Pas in de tweede helft van de
tachtiger jaren trok de economie aan daardoor steeg ook de vraag naar onroerend goed. De waarde van
het vastgoed steeg aanzienlijk tot het begin van de jaren negentig, toen kwam er een vastgoedcrisis. Veel
beleggers beseften dat het beleggen in direct onroerend goed ook aanzienlijke nadelen had. Dit had tot
gevolg dat ook veel institutionele beleggers overgingen tot het beleggen in indirect onroerend goed.
Deze beweging bracht ook met zich mee dat institutionele beleggers zich meer gingen bezighouden met
strategisch assetallocatie. De vastgoedfondsen zijn min of meer geheel verantwoordelijk geworden voor
het aanbod van beleggingsproducten.
Door de enorme economische groei in de jaren negentig steeg de vraag naar kantoor- winkel- en
bedrijfsruimte. De leegstand die er was werd bijna geheel geabsorbeerd door de vraag en door de
terughoudende houding van ontwikkelaars en de overheid, die minder op voorraad gingen bouwen,
ontstond er tegen het eind van de jaren negentig tekorten. Door deze tekorten stegen de huurprijzen van
kantoren. Vervolgens kwam de ontwikkeling van nieuwe kantoren weer in een snel tempo op gang. Deze
ontwikkelingen moesten ervoor zorgen dat er in de beginjaren van 2000 weer voldoende voorraad zou
zijn. Inmiddels is duidelijk geworden dat deze voorraad ruim voldoende blijkt, want medio 2005 is er
landelijk gezien veel leegstand.

De laatste jaren zijn er ook vanuit het belang voor werkgelegenheid binnen de gemeente verschillende
ontwikkelingen opgestart waarbij goed verzorgde bedrijventerreinen worden gerealiseerd of
geherstructureerd waarbij ook de eigenaren van het te realiseren vastgoed zeer nauw betrokken zijn.
Kwaliteit is bij deze ontwikkelingen een belangrijke succesfactor. Door de nieuwe bedrijventerreinen door
middel van Parkmanagement goed te onderhouden en ze er goed uit te laten zien zijn het aantrekkelijke
locaties voor ondernemingen als vestigingsplaats. Een ander voordeel van goed onderhouden
bedrijventerreinen is de invloed op de waarde van het onroerend goed.
(van Houwelingen, Positioneren van bedrijventerreinen, 2002, p20)

Dit laatste is niet in de laatste plaats interessant voor de belegger.



4.2.2 Beleggingsstrategie
Institutionele beleggers dienen hun beleggingsresultaten zo goed mogelijk af te stemmen op de groei van
de verplichtingen, de uitkeringen aan de deelnemers. In het beleggingsbeleid zorgen ze voor beheersing
van de hoogte en de stabiliteit van de premies en de dekkingsgraad. Met andere woorden het evenwicht
tussen de waarde van de beleggingen en de toekomstige verplichtingen. Dit beleid wordt ook wel het
Asset-Liability-Matching-beleid (ALM) genoemd. Bij de vaststelling van dit beleid spelen deskundigheid,
visie, inzicht, cultuur, achtergrond en andere factoren een belangrijke rol.

Bij het managen van een beleggingsportefeuille zijn in de basis drie belangrijke soorten gegeven:
• Historische gegevens
• Huidige situatie
• Voorspellingen voor de toekomst

De onzekerheid over de toekomst is daarbij een essentiële factor waar de belegger veel aandacht aan
besteedt.
Deze toekomstverwachtingen zijn ruwweg onder te verdelen in de volgende aandachtsgebieden:
• Risicoreductie door spreiding
• Prognose cashflow
• Timing op basis van visie


Risicoreductie:
Bij het maken van keuzes in beleggingsobjecten is het belangrijk te kiezen voor een combinatie van
objecten die niet gelijk reageren op economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Wanneer de
ene belegging laag scoort dan dient dit te worden gecompenseerd door een andere beter scorende
belegging. Beleggingen dienen onderling dus laag te correleren.
Een goede spreiding van beleggingen wordt bepaald door rendement, risico en correlatie. Met behulp
van moderne portefeuille theorieën (MPT) bepaalt de belegger zijn meest efficiënte
portefeuillesamenstelling. De MPT methode is een methode waarbij historische en te verwachten
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 25/51

rendementen, standaard afwijkingen van rendementen en correlaties van rendementen met andere
beleggingen worden gebruikt om tot de optimale samenstelling van de portefeuille te komen.
Op deze manier wordt door diversificatie een optimum tussen geaccepteerd risico en gewenst
rendement bepaald.

Over het algemeen kan worden gesteld dat de hoogte van het verwachte rendement evenredig is aan
de hoogte van het risico. Met andere woorden; voor een hoog rendement zal men hogere risico’s
moeten nemen terwijl lagere risico’s vaak ook lagere rendementen opleveren. In figuur 4.2 wordt deze
relatie tussen rendement en risico in een grafiek weergegeven.

Verhouding
Risico / Rendement
Risico
R
e
n
d
e
m
e
n
t
hoog
hoog
laag
laag

Figuur 4.2: Verhouding Risico/Rendement

Prognose cashflow:
De toekomstige kasstroom wordt bepaald door inkomsten, uitgaven en de toekomstige restwaarde.
Naast het directe rendement uit de exploitatie wordt het totale rendement mede bepaald door het
indirecte rendement door de waardeontwikkeling. Ervaring en het inzicht in deze toekomstige
ontwikkelingen bepalen tevens de toegevoegde waarde van de managementorganisatie van de
belegger.

Timing op basis van visie:
Voor het nemen van investeringsbeslissingen is net als bij de inschatting van de toekomstige
cashflow
veel ervaring en visie vereist. Deze deskundigheid wordt mede bepaald door de kennis van
beschikbare hulpmiddelen en methoden en van de markt. Een combinatie van deze factoren moet
leiden tot een juiste beslissing op het juiste moment wat uiteindelijk zal resulteren in een beter
rendement.
(van Driel, Strategische inzet van vastgoed, 2003, p65)


Op een bepaald moment maakt een belegger een keuze voor het soort onroerend goed waarin hij gaat
beleggen. Over het algemeen wordt een onderscheid gemaakt voor de volgende categorieën; grond,
kantoren, bedrijfshallen, winkelcentra of winkels, woningen, woningcomplexen, hotels, gevangenissen en
infrastructurele werken.
In de markt worden over het algemeen de volgende soorten onroerend goed als referentie gehanteerd;
kantoren, bedrijfsruimten, winkels en woningen. Elk van deze categorieën heeft specifieke kenmerken en
de markten voor de verschillende soorten vastgoed ontwikkelen zich anders. Voor de belegger betekent
dit dat de gegevens van deze verschillende categorieën dus ook anders benaderd dienen te worden, en
er op andere gronden beoordeeld dienen te worden.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 26/51

In figuur 4.3 zijn de beleggingskenmerken van de verschillende categorieën samengevat weergegeven.


Kenmerken
categorieën
vastgoed






Kantoren




Bedrijfsruimten




Winkels




Woningen
Grondwaarde hoog (afh. van
locatie), daardoor
veel mogelijkheden
voor her-
ontwikkeling
gering, daardoor
weinig
mogelijkheden
voor her-
ontwikkeling
Hoog t.o.v.
commercieel
vastgoed laag
Restwaarde hoog gering hoog -
Marktaanbod groot klein groot, actieve
beleggingsmarkt
-
Beleggingsbedragen hoog t.o.v. de
andere
categorieën
relatief lager dan
bij kantoren
(bij winkelcentra
hoog)

Verhuurbaarheid in grote
hoeveelheden m2
aan één partij
veelal lang
lopende
contracten,
daarna moeilijk
goed (sterk
afhankelijk van
locatie)
goed, bij recessie
wil men huren, bij
economische
groei verkopen
aan zittende
huurders
Huuraanpassingen na afloop
huurcontract
redelijk eenvoudig
na afloop
huurcontract
redelijk
eenvoudig
moeilijk zie
huurontwikkeling
Huurontwikkeling zaagtandeffect
door prijsindexatie
gedurende
contractperiode
zaagtandeffect
door
prijsindexatie
gedurende
contractperiode
hoge huren op
goede locaties
veel regelgeving
daardoor zijn
prijzen niet altijd
marktconform
Exploitatiekosten afhankelijk van
situatie
laag t.o.v de
andere
categorieën
afhankelijk van
situatie
relatief hoog
Administratie en
beheer
relatief geringe
kosten
relatief geringe
kosten
relatief hoge
kosten
vereist intensief
beheer
Overigen

- - - huurders kennen
huurbescherming
Figuur 4.3: Beleggingskenmerken van verschillende vastgoedcategorieën

Wanneer er wordt gekozen voor een bepaalde belegging gaat het uiteindelijk om het rendement. En zoals
reeds benoemd gaat het zowel om het zowel om rendement uit de exploitatie, maar ook om rendement
ten gevolge van de waardeontwikkeling van de belegging.

Zoals reeds eerder in paragraaf 4.2.1 benoemd kan Parkmanagement een meerwaarde hebben voor de
bedrijven die op een dergelijke locatie zijn gevestigd. Meerwaarde dient in dit verband te worden gezien
als een kwalitatieve toevoeging op de bedrijfsprocessen van de betreffende ondernemers. Voor de
eigenaren van de betreffende grond of gebouwen kan Parkmanagement een toegevoegde waarde
creëren. Toegevoegde waarde dient in dit verband te worden gezien als een economische toevoeging op
de waarde, een verhoogd rendement dus. Uit het onderzoek van Broens uit 2002 blijkt dat op locaties met
Parkmanagement de huren hoger liggen dan het stedelijk gemiddelde. De gepresenteerde gegevens in
het rapport laten een en positief verschil zien van 3 tot 7%.
(Broens, Parkmanagement, mooi meegenomen of waardebepalende factor, 2002, pp 33-34)

Dit gegeven lijkt van belang voor de vastgoedbeleggingsstrategie van beleggers in vastgoed.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 27/51

4.3 Onderzoek onder institutionele beleggers
In deze paragraaf wordt een uiteenzetting gegeven over het verloop van het deel van het onderzoek dat
betrekking heeft op de beleggers. Eerst wordt in paragraaf 4.3.1 een uiteenzetting gegeven hoe tot de
keuze van de groep geënquêteerde beleggers is gekomen. Vervolgens wordt in paragraaf 4.3.2 een
beschrijving van het onderzoeksproces weergegeven. Ten slotte worden in paragraaf 4.3.3 de
onderzoeksresultaten weergegeven.


4.3.1 Selectie
Volgens een jaarlijks onderzoek van Troostwijk naar het vastgoedbeleggingsbeleid van institutionele
beleggers en vastgoedfondsen bedroeg het totaal in vastgoed belegde vermogen van de 46 partijen die
aan het onderzoek deelnamen eind 2003 circa 116 miljard EURO. Daarvan was circa 80 miljard EURO
belegd in direct vastgoed. Het aandeel van de institutionele beleggers hierin bedroeg circa 50 miljard
EURO. (Troostwijk, onderzoek vastgoedbeleggingsbeleid, 2004, pIV).
Dit was een eerste indicatie om het onderzoek juist op de groep institutionele beleggers te richten.

Nader onderzoek naar institutionele beleggers leidde uiteindelijk naar een vereniging van institutionele
beleggers:

“IVBN is de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland. Tot de leden van IVBN
behoren grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, banken en (al dan niet beursgenoteerde)
vastgoedfondsen en –ondernemingen. IVBN telt per 1 januari 2005 33 leden. Gezamenlijk
vertegenwoordigen de leden met ruim 45 miljard euro aan Nederlands onroerend goed circa 90% van het
Nederlandse institutionele vastgoedvermogen. De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen – zowel
direct als indirect – voornamelijk in woningen (circa 44%), kantoren (circa 27%) en winkels (circa 24%).
Daarnaast wordt belegd in bedrijfsruimten en overig vastgoed, waaronder parkeergarages.
In totaal verhuren de leden van IVBN circa 166.000 woningen. Zij zijn daarmee, na corporaties en
particuliere verhuurders, de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel onroerend
goed is voornamelijk opgebouwd uit kantoorruimte (circa 6 miljoen m2), winkelruimte (circa 4,5 miljoen
m2) en bedrijfsruimte. Hiermee zijn de institutionele beleggers de belangrijkste verhuurders van
onroerend goed.”
(IVBN, jaarverslag 2004, 2005, p1)


Omdat institutionele beleggers dus een substantieel deel van het totaal belegde vermogen
vertegenwoordigen (circa 90%, zie citaat hierboven) werd besloten om het onderzoek te richten op deze
groep beleggers. Als ingang voor het onderzoek werd IVBN benaderd. Binnen IVBN is een werkgroep van
22 leden actief onder de naam COG (Commercieel Onroerend Goed). Binnen deze werkgroep staan
ontwikkelingen op de markten van kantoren, winkels en bedrijfsruimten centraal.
In eerste instantie is getracht de betreffende leden te benaderen via het bestuur van IVBN met het
verzoek het onderzoek te agenderen voor een van de bijeenkomsten. Na diverse contacten, zowel
telefonisch als via e-mail, met het bestuur van IVBN over het onderwerp en de inhoud van het te
verrichten onderzoek bleek uiteindelijk dat de interesse bij de leden te gering zou zijn en dat het bestuur
er voor koos om niet als distributiekanaal voor een enquête te willen fungeren.
In goed overleg met het bestuur is er vervolgens voor gekozen om alle leden van de werkgroep
afzonderlijk te gaan benaderen met het verzoek om mee te werken aan de betreffende enquête. De
ledenlijst is immers vrij toegankelijk. (zie bijlage 1 voor de ledenlijst van de werkgroep COG van IVBN)
Wel heeft het bestuur melding gemaakt van het onderzoek aan de leden.


4.3.2 Verloop van het onderzoek
Voor het uitvoeren van het onderzoek is een vragenlijst opgesteld met gerichte vragen aan de beleggers
waarin steeds duidelijk een relatie met Parkmanagement wordt gelegd.
De vragenlijst is onderverdeel in drie delen:
1 Algemeen
2 Strategie
3 Hypothesen
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 28/51

Ad.1
In het algemene deel van de vragenlijst worden vragen gesteld die betrekking hebben op de relatie
tussen Parkmanagement en de ervaringen c.q. voornemens van de belegger.

Ad.2
De vragen in het strategische deel hebben betrekking op rendementseisen en risico in relatie tot de
beleggingstrategie van de belegger.

Ad.3
In het derde deel worden de enkele van de hypothesen zoals in paragraaf 1.5 gedefinieerd ter
toetsing voorgelegd aan de beleggers, en wordt gevraagd een oordeel en eventueel een toelichting te
geven.

(In bijlage 2 is de volledige vragenlijst voor de beleggers weergegeven)


De vragenlijst was opgemaakt in een Excel bestand, dit had drie redenen;
• Op de eerste plaats is het eenvoudig een elektronisch bestand te versturen.
• Een digitale vragenlijst is laagdrempelig voor de geënquêteerde omdat het relatief eenvoudig is
om het bestand digitaal in te vullen en per omgaande te retourneren via e-mail.
• Op de derde plaats zijn alle gegevens vervolgens digitaal te verwerken waardoor “inklopwerk”
wordt vermeden.

Het doel van de vragenlijst was om uiteindelijk een zo realistisch mogelijk beeld te krijgen van de stand
van zaken op het gebied van de vastgoedbeleggingsstrategie van deze groep beleggers in relatie tot het
onderwerp Parkmanagement. Om dit doel te bereiken is bij verstrekking van de vragenlijsten nadrukkelijk
vermeld dat de onderzoeksresultaten anoniem zullen blijven.

De vragenlijst is vervolgens daadwerkelijk onder de aandacht gebracht bij de geselecteerde groep
beleggers door eerst te proberen alle contactpersonen van de betreffende organisaties telefonisch te
benaderen met een korte introductie op het onderzoek. Dit is niet in alle gevallen gelukt omdat mensen
onbereikbaar waren of geen interesse hadden om mee te werken.
Vervolgens is de vragenlijst met een begeleidende e-mail aan alle geselecteerde beleggers verzonden.
(Zie bijlage 3 voor begeleidende e-mail) en de meeste ingevulde vragenlijsten kwamen vrij snel na
verzending, meestal binnen een dagdeel, weer retour.

Van de 22 geselecteerde en benaderde beleggers hebben er uiteindelijk 10 de vragenlijst ingevuld
geretourneerd, dat is een score van ruim 45%.


4.3.3 De onderzoeksresultaten
De verkregen onderzoeksresultaten zullen in deze paragraaf worden weergegeven. De resultaten zijn per
vraag samengevat weergegeven en in sommige gevallen zijn de antwoorden van verschillende vragen
gecombineerd en in enkele gevallen zijn de opmerkingen van de verschillende beleggers afzonderlijk
weergegeven. Alle onderzoeksresultaten zijn verzameld in een spreadsheet die gekoppeld is aan alle
ingevulde vragenlijsten waarvan een afdruk in bijlage 4 is weergegeven. Conform de afspraak met de
respondenten zijn alle antwoorden geanonimiseerd.
Bij de resultaten vindt hier en daar al wel enige interpretatie plaats en wordt soms een analyse van
verbanden tussen de verschillende antwoorden uitgevoerd, maar de overall analyse en de conclusies
volgen in hoofdstuk 6.


Algemene vragen:
De vragen In het algemene deel van de vragenlijst hadden betrekking op kennis van en ervaringen met
Parkmanagement bij de beleggers.

Vraag 1: Bent u als belegger op de hoogte van het begrip Parkmanagement?
Alle tien respondenten (=100%) geven aan op de hoogte te zijn van het begrip Parkmanagement, en
volgt de ontwikkelingen.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 29/51


Vraag 2: Participeert u als belegger reeds in Parkmanagement?
3 Nee nog niet (ga door naar vraag 6)
1 Ja, bij wijze van experiment
2 Ja, maakt onderdeel uit van het beleggingsbeleid
4 Anders:

Enkele opmerkingen van beleggers die met “Anders” hebben geantwoord;

“Ja, bij een aantal projecten. Tevens zijn wij partner in een gebiedsontwikkeling waarbij Parkmanagement
in meer danwel mindere mate wordt overwogen.”

“Daar waar initiatieven worden genomen: Pettelaarpark in Den Bosch en Rijnsweerd in Utrecht. Het
maakt geen essentieel onderdeel uit van ons propertymanagement en zeker niet van ons
beleggingsbeleid.”

“Wij zijn eigenaar van een bedrijvencomplex in Den Haag, waarover wij het beheer zelf uitvoeren
(volledig).”


Vraag 3: Is bij deze participatie(s) sprake van gedeelde zeggenschap?
1 Nee, niet aan de orde
6 Ja,

Die ene belegger die met “Nee” beantwoord, is eigenaar van een bedrijvencomplex en voert er zelf het
beheer uit.

Hieronder volgen enkele aanvullingen van de 6 overige beleggers die met “Ja” antwoorden, maar die bij
de vorige vraag niet expliciet aan hebben gegeven dat participaties in Parkmanagement onderdeel
uitmaken van hun beleggingsbeleid:

“meerdere eigenaren, dus aandeel in Parkmanagement naar rato metrage of aantal
appartementsrechten.”

“Bij locatiemanagement bijeenkomsten proberen we zoveel mogelijk de eigenaren van andere
beleggingsobjecten te committeren aan het locatiemanagement overleg. Iedere eigenaar zit daar
voornamelijk voor zijn eigen belangen. Zonder gedeelde zeggenschap zouden meeste partijen niet willen
participeren.”

“De eigenaren bepalen gezamenlijk de aspecten die hen aangaan. In hoofdzaak hebben de diensten
betrekking op de behoeften van de gebruikers van de panden”


Vraag 4: Is aantoonbaar dat investeringen in vastgoed op locaties met Parkmanagement een
hoger rendement laten zien dan elders?
6 Nee, het maakt geen of nauwelijks verschil
1 Ja, het rendement is hoger maar niet aanzienlijk
- Ja, het rendement is aanzienlijk hoger

Bij deze vraag antwoorden 5 van de 6 beleggers die bij vraag 3 aangeven dat zij participeren in
Parkmanagement op basis van gedeelde zeggenschap dat het rendement op deze locaties nauwelijks
verschilt ten opzichte van andere locaties.

Die 6
e
belegger die deze vraag met “Nee” beantwoord, is de belegger die bij vraag 3 aangeeft dat hij
eigenaar is van een bedrijvencomplex en dit zelf beheert.

De belegger die bij deze vraag aangeeft dat het rendement hoger is maar niet aanzienlijk, heeft bij vraag
3 ook aangegeven dat hij participeert op basis van gedeelde zeggenschap, en geeft bij vraag 2 zelfs aan
dat dergelijke participaties in Parkmanagement onderdeel uitmaken van het beleggingsbeleid.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 30/51


Vraag 5: Is er bij de betreffende investeringen sprake van een duidelijk lager risico dan elders?
5 Nee, het maakt geen of nauwelijks verschil
2 Ja, het risico is lager maar niet aanzienlijk
- Ja, het risico is aanzienlijk lager

Van dezelfde beleggers die bij vraag 4 antwoorden dat het rendement niet of nauwelijks verschilt zijn er 5
van mening dat er ook niet of nauwelijks sprake is van een lager risico.

Eén van de “Nee-zeggers” geeft wel de volgende toelichting:
“Parkmanagement zal het 'huurdersgenot' gunstig beïnvloeden”

Van de twee beleggers die van mening zijn dat het risico enigszins lager is, geeft de belegger die
eigenaar is van een bedrijvencomplex de volgende toelichting op zijn antwoord:

“Door de samenstelling van onze portefeuille is deze vraag moeilijk te beantwoorden. Ons risico is lager,
maar dat heeft niet enkel te maken met locatiemanagement. De specifieke locaties (waar onze
beleggingen zich bevinden) hebben grote invloed.”

De tweede belegger die hier “Ja” antwoord, is dezelfde belegger die bij de vorige vraag aangaf dat het
rendement hoger is dan bij andere beleggingen, en heeft bij vraag twee aangegeven dat dit soort
beleggingen onderdeel uitmaken van het beleggingsbeleid.
Deze belegger geeft de volgende toelichting:

“Omdat we in het specifieke geval volledig eigenaar zijn, zijn we gevrijwaard van risico's die verband
houden met versnipperd eigendom en is het verloop onder huurders lager.”


Vraag 6: Bent u voornemens in de toekomst (meer) te beleggen in vastgoed op locaties met
Parkmanagement?
1 Ja, wij bestuderen de mogelijkheden
1 Ja, het maakt (reeds) onderdeel uit van onze strategie
7 Nee, het heeft (nog) geen prioriteit
1 Anders;

De eigenaar van een bedrijvencomplex die bij de vorige vraag aangaf dat er sprake is van een lager
rendement, zegt bij deze vraag dat zij de mogelijkheden bestuderen om in de toekomst meer van dit soort
beleggingen te doen.

De tweede “Ja” is van een belegger die bij vraag twee aangaf dat het onderdeel uitmaakt van het
beleggingsbeleid, maar niet op basis van gedeelde zeggenschap belegd in Parkmanagement.
Deze zelfde beleggers antwoord dat het rendement en het risico niet of nauwelijks verschillen met dat van
andere beleggingen, maar is wel voornemens in de toekomst te belleggen op locaties met
Parkmanagement. Deze belegger geeft verder geen opmerkingen.

De belegger die met “Anders” antwoord, is de andere belegger waarbij het reeds in het beleid is
opgenomen, hij geeft de volgende toelichting op zijn antwoord:

“Hoewel het onderdeel uitmaakt van onze strategie merken we dat 'in de markt' we vaak een
voortrekkersrol op ons moeten nemen om ook andere belanghebbende bij locatiemanagement te
betrekken. Indien op een locatie dus geen enkele vorm van samenwerking tussen belanghebbenden
bestaat is dat voor ons geen reden om niet te investeren. Wij starten dan het overleg op.”

Zijn antwoord is dus in principe ook een “Ja”


De overige beleggers die met “Nee” antwoorden hebben verder geen of nauwelijks opmerkingen. Bij deze
beleggers is het kennelijk (nog) geen issue.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 31/51

Strategie:
In dit blok vragen zijn vragen gesteld die vooral betrekking hebben op enkele inhoudelijke aspecten van
de beleggingsstrategie als het gaat om rendement en risico. Dus met ander woorden belangrijke factoren
uit de MPT methodiek die veelal gehanteerd wordt door beleggers (zie paragraaf 4.2.2)

Vraag 1: Wat zijn de rendementseisen in uw belegginsstrategie voor de diverse
segmenten op de diverse locaties? (BAR)
A-locatie
B-locatie
Winkels
C-locatie
A-locatie
B-locatie
Kantoren
C-locatie
A-locatie
B-locatie
Bedrijfsruimten

C-locatie

De verschillende locaties kunnen hierbij als volgt worden getypeerd:

A-locatie: Openbaar vervoerslocatie in de stadscentra, dichtbij Centraal Station. In het algemeen minder
goed bereikbaar met de auto, relatief beperkte parkeermogelijkheden.

B-locatie: Gemengd openbaarvervoer/autolocatie, dicht bij voorstadstations NS of bij knooppunten van
hoogwaardig openbaar vervoer (metro, sneltram) en vaak een snelle aansluiting op knooppunten van het
stedelijk en hoofdwegennet, met goede parkeermogelijkheden.

C-locatie: Autolocatie, aan de rand van de stad met directe aansluiting op het hoofdwegennet, over het
algemeen minder goed bereikbaar met openbaar vervoer.

Op deze vraag hebben slechts 2 van de 10 belegger een geheel of gedeeltelijk antwoord gegeven, de
redenen daarvoor lopen uiteen, en zijn allemaal ongeveer van gelijke strekking zoals de hieronder
geciteerde;
“Is afhankelijk van locatie, kwaliteit vastgoed, kwaliteit huurder, bestaande huurovereenkomst en
voorwaarden in deze overeenkomst. Geen eenduidig percentage te geven.”

De minimum en maximum opgegeven percentages van de twee beleggers die deze vraag wel hebben
beantwoord zijn hieronder weeggegeven. Om een completer beeld te krijgen zijn in de kolom daarachter
de cijfers uit het jaarlijkse onderzoeksrapport naar “Het beleggingsbeleid van de grote Nederlandse
institutionele beleggers en vastgoedfondsen van 2004” van Troostwijk weergegeven.

Deze Enquête Troostwijk *)
A-loc:. 6,0 – 6,8% 6,6 – 7,3%
B-loc: 7,0 – 7,8% 7,7 – 8,5%
Winkels
C-loc: 8,8% 8,2 – 9,2%
A-loc:. 6,8 – 7,0% 7,0 – 7,7%
B-loc: 8,0% 7,5 – 8,4%
Kantoren
C-loc: 9,0% 7,9 – 9,1%
A-loc:. 8% 8,7 – 9,1%
B-loc: 9% -
Bedrijfsruimten
C-loc: 10% 9,3 – 9,6%
*) bron: Troostwijk, Het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen 2004,
Universiteit van Amsterdam, 2004, pp 10-11

Rekening houdende met het feit dat de waarden uit het rapport van Troostwijk gemiddelden zijn van een
grotere groep respondenten, wijken de verkregen cijfers niet erg af van dat gemiddelde.

De respons op deze vraag was erg laag maar veelal werd er een ontwijkende opmerking bij geplaatst
waarin men aangaf dat deze rendementseisen van vele factoren afhankelijk zijn, en dat het daarom
moeilijk is om dit te bepalen.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 32/51


Vraag 2: Bent u bereid genoegen te nemen met een lager rendement wanneer het
risico aantoonbaar lager is dan gebruikelijk? (door de onderstaande factoren)
(meer antwoorden mogelijk)
5 Ja, door een lagere leegstand
4 Ja, door meer tevreden huurders
8 Ja, door langere looptijd huurcontracten
- Nee, in geen geval

Van de 10 beleggers geven 4 aan dat zij bereid zijn een lager rendement te aanvaarden door lagere
leegstand, meer tevreden huurders, en een langere looptijd van het huurcontract, of op zijn minst een
combinatie van enkele van deze factoren.

Ook de opmerkingen van de anderen komen erop neer dat men bereid is met een lager rendement
genoegen te nemen als het risico ook lager is.

Een langere looptijd van de huurcontracten scoort het hoogst; dit heeft kennelijk alles te maken met de
continuïteit van de opbrengsten.


Vraag 3: Bent u bereid te investeren in meer dan alleen vastgoed als deze
investering ook terugkomt? Bijvoorbeeld in een Businesspark of Parkmanagement
3 Nee
6 Ja
Eventueel (ook) samen met andere beleggers?
4 Nee
2 Ja

Van de 10 beleggers zijn er 6 bereid om te investeren in meer dan alleen vastgoed als deze investering
ook terugkomt. En van deze 6 zijn er 4 die dat eventueel ook samen met andere beleggers zouden willen.
Deze 4 beleggers hebben ook bij vraag 3 in het algemene deel al aangegeven dat ze reeds participeren
in Parkmanagement waarbij sprake is van gedeelde zeggenschap.

De belegger die we kennen als de eigenaar van een bedrijvencomplex geeft als antwoord:
“Als het zonder "derden" kan, dan liever alleen. Dan aan niemand verantwoording schuldig.”


Vraag 4: Hoe zou u het risico van beleggen in Parkmanagement willen typeren?
2 Groot risico
1 door slechte marktspreiding
1 door ontbrekende ervaringsgegevens
- door locatie bedrijventerrein
4 Gering risico
1 door goede marktspreiding
- door goede referenties
2 door locatie bedrijventerrein
3 Anders

Slechts 2 van de 10 beleggers zien beleggen in Parkmanagement als groot risico, de een door een
slechte marktspreiding, de ander door ontbrekende ervaringsgegevens.

Er zijn 4 beleggers die het als gering risico betitelen, waarvan 2 dit wijten aan de locatie van het
bedrijventerrein, en 1 aan de goede marktspreiding. De vierde belegger geeft niet aan waarom, maar
heeft bij de vorige vraag al aangegeven toch niet bereid te zijn tot investeringen in meer dan alleen
vastgoed.

Enkele van de commentaren van de beleggers die met “Anders” antwoorden:
“Betrekkelijk risico; e.e.a. afhankelijk van de behoefte van de gebruikers en dus de kans op afname van
de geboden diensten.”
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 33/51

“Onvoldoende inzicht / ervaring om dit te bepalen.”

“Bezien vanuit de situatie dat omvangrijke investeringen worden gepleegd in Parkmanagement neigen we
naar: groot risico door gebrek aan ervaringsgegevens. Tot nu toe zijn wij echter nog niet geconfronteerd
met omvangrijke investeringen in Parkmanagement en hebben toch al wel positieve ontwikkelingen
gezien door een goed functioneerde samenwerking op het gebied van locatiemanagement.”

Voorzichtig valt hier uit af te leiden dat de bereidheid er bij sommigen wel is maar men een afwachtende
houding heeft door gebrek aan ervaringsgegevens.


Vraag 5: Is in uw strategie ook ruimte opgenomen voor alternatieven?
5 Ja
4 Nee

Bij 4 van de 10 beleggers is geen ruimte opgenomen voor alternatieven, bij 5 beleggers is dit wel het
geval en zij lichten dit toe met onder andere de onderstaande toelichtingen:

“Voor alle alternatieven ten gunste van de kwaliteit van de gebouwen is ruimte, zolang dit een
aantoonbare rendementsverbetering ten gevolge heeft op de totale investering in het betreffende project.”

“beleggen in serviceconcepten.”

“Eerder is in ons beleid ruimte opgenomen voor alternatieven. Harde risico- en rendementseisen zijn
hiervoor niet geformuleerd. Marktconformiteit is ook in dit geval maatgevend.”

De tiende belegger had de vraag niet begrepen.



Hypothesen:
Vier van de hypothesen zoals in paragraaf 1.5 van hoofdstuk 1 beschreven zijn in de vragenlijst
voorgelegd aan de beleggers met het verzoek te reageren, hieronder volgen de verkregen resultaten.

Hypothese 1: Tevreden huurders maken een locatie tot een aantrekkelijker beleggingsobject!
(t.o.v. locaties met ontevreden huurders)
10 Mee eens
- Niet mee eens
- Anders;

Alle respondenten zijn het hierover kennelijk eens. Unaniem is men het eens met deze stelling; kennelijk
is klanttevredenheid dus een belangrijke prestatie-indicator voor beleggen in vastgoed.


Hypothese 2: De aanwezigheid van Parkmanagement maakt een locatie aantrekkelijker!
4 Mee eens
1 Niet mee eens
5 Anders;

Bij de beleggers die het eens zijn met deze stelling is niet een echte lijn te herkennen in relatie tot de
antwoorden op de overige vragen. 4 van de beleggers zijn het eens met deze stelling en 5 geven in de
toelichting aan dat ze er voorwaardelijk mee eens zijn. Enkele toelichtingen zijn:

“Onder voorbehoud: vanuit het locatiemanagement dienen daadwerkelijk interventies te worden
uitgevoerd”

'Kan een locatie aantrekkelijker maken.”

'Kan het aantrekkelijker maken als huurders dit willen en daar tevreden over zijn en wanneer de kosten
reëel zijn.”
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 34/51

Een van de beleggers die het eens is met deze stelling maakt daarbij wel de volgende opmerking:

“maar slechts marginaal, het is geen doorslaggevende factor.”

De toelichtingen geven aan dat indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan Parkmanagement een
locatie aantrekkelijker maakt.


Hypothese 3: Locaties met Parkmanagement zijn aantrekkelijker voor huurders waardoor de
verhuur soepeler verloopt en ook de prognoses voor de bezettingsgraad van de
locatie gunstiger zijn!
3 Mee eens
3 Niet mee eens
4 Anders;

Van de 4 beleggers die het zondermeer eens zijn met de vorige stelling zijn er 3 ook stellig in hun mening
ten opzichte van deze stelling.

De 4 beleggers die met “Anders;” antwoorden, geven in hun toelichting aan dat het onder bepaalde
voorwaarden zo kan zijn, of dat er te weinig ervaringen zijn.

Enkele toelichtingen zijn hieronder weergegeven;

“Kan, indien het gebodene aan de vraag van de huurders voldoet.”

“Denk het wel, heb er echter geen ervaring mee”

“Is nog niet aangetoond.”

“'Onze historische gegevens gaan nog niet ver genoeg terug om de voorgaande prognoses te toetsen op
behaald resultaat.”

Kennelijk speelt het gebrek aan ervaringen een belangrijke rol, maar in de antwoorden is te proeven dat
men er wel een positieve gedachte bij heeft.


Hypothese 4: Het rendement van locaties met is hoger dan dat voor locaties zonder
Parkmanagement en dat maakt een locatie een aantrekkelijker beleggingsobject!
- Mee eens
6 Niet mee eens
4 Anders;

De reacties op deze stelling zijn divers. Geen van de beleggers is het zondermeer eens met deze stelling,
wel wordt er in de toelichtingen aangegeven, evenals bij de vorige hypothese, dat men er onder bepaalde
voorwaarden een bepaalde voorstelling van heeft. Wederom wordt duidelijk dat er geen of weinig ervaring
is ten aanzien van deze stelling.

Enkele reacties op deze stelling zijn hieronder weergegeven.

“Het scheelt niet of nauwelijks. Parkmanagement kost namelijk ook geld.”

“Het beleggingsobject is aantrekkelijker, echter het rendement wordt vooralsnog meer door andere
factoren beïnvloed dan door de aanwezigheid van Parkmanagement.”

“Het verschil tussen met en zonder is niet zo groot (tot op heden in de praktijk). Of de hogere
investeringen door Parkmanagement daar tegen opwegen is moeilijk meetbaar.”

“De kwaliteit van een locatie kan worden verbeterd door Parkmanagement toe te voegen. De locatie van
de vestiging blijft echter(een van) de belangrijkste voorwaarde.”

“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 35/51

Samenvattend
De resultaten van dit deel van het onderzoek geven niet het beeld dat Parkmanagement een onderwerp is
waar beleggers actief mee bezig zijn, maar het heeft wel aandacht en men heeft er wel degelijk een
mening over. Het feit dat men nog over relatief weinig ervaringsgegevens beschikt bepaalt voor een groot
deel de trend in de onderzoeksresultaten.
In hoofdstuk 6 zullen de resultaten van dit deel van het onderzoek nader worden geanalyseerd in zal een
en ander worden gerelateerd aan de resultaten van het deelonderzoek onder “Parkmanagement
gebruikers”.



“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 36/51

5 De huurder en Parkmanagement

In dit hoofdstuk wordt het deelonderzoek behandeld dat is gericht op “Parkmanagement gebruikers”
In paragraaf 5.1 wordt eerst in het kort een korte uiteenzetting weergegeven over de gebruikers van
Parkmanagement. Vervolgens wordt in paragraaf 5.2 de inhoud den de resultaten van het onderzoek
onder de “Parkmanagement gebruikers” behandeld.


5.1 Parkmanagement-gebruikers
De afnemers van Parkmanagement diensten en voorzieningen worden in deze scriptie samengevat onder
de noemer “Parkmanagement-gebruikers”. Op een locatie waar Parkmanagement diensten en
voorzieningen worden aangeboden kunnen we binnen deze verzamelnaam in de praktijk een drietal
verschillende partijen onderscheiden, namelijk;
- De huurder; “bedrijven die een pand of ruimte huren“
- De eigenaar/gebruiker; “bedrijven die eigenaar zijn van het pand waarin ze gehuisvest zijn”
- Werknemers van de huurder of de eigenaar/gebruiker

Zoals in hoofdstuk 3 al beschreven vormen de hierboven genoemde partijen belangrijke spelers in het
speelveld voor Parkmanagement.
Afhankelijk van het soort bedrijventerrein, nieuw of bestaand, zijn er met de betreffende partijen afspraken
gemaakt ten aanzien de omvang en de kwaliteit van het aangeboden pakket diensten.
In relatie tot de beleggers is de eerste groep, de huurders, vrijwel de belangrijkste groep. De
beleggingsresultaten zijn immers voor het grootste deel afhankelijk van de kwaliteit van de aan deze
huurders geleverde diensten. Het gaat bij geleverde diensten niet alleen om huisvesting, maar in
toenemende mate ook om service. Bedrijven willen dat hun bedrijfshuisvesting bijdraagt aan hun
bedrijfsdoelstellingen. De belegger kan hierin tegemoetkomen door daar goed op in te spelen.
(van Gool, Onroerend goed als belegging, 2001, p59)

Steeds meer bedrijven zijn de laatste jaren professioneler omgegaan met hun huisvesting en hebben
bewuste keuzes gemaakt ten aanzien van hun eigen facilitaire diensten, waarbij sommige
bedrijfsonderdelen zijn ge-outsourced en separaat op maat worden ingekocht. Voor deze bedrijven is het
een uitdaging om zo efficiënt mogelijk te voorzien in de juiste huisvesting en voorzieningen voor het
bedrijf, met een zo hoog mogelijk rendement.
Professioneel advies en management en bundeling van know-how in de vorm van Parkmanagement kan
daarbij leiden tot het gewenste resultaat.

De enquête die is opgesteld in dit deel van het onderzoek is gericht op zowel de “huurder” als de
“eigenaar/gebruiker”. Voor de beleggers is in eerste instantie de huurder van belang, maar wanneer
eigenaar/gebruikers vanuit het oogpunt van flexibilisering overwegen hun vastgoed te verkopen en weer
terug te huren, zijn zij ook potentiële marktpartijen voor beleggers.

De inhoud van het onderzoek is met name gericht op de ervaringen die huurders (en ook
eigenaar/gebruikers) hebben met Parkmanagement. Deze ervaringen en bevindingen kunnen mogelijk
voor de beleggers informatie bevatten die van invloed kan zijn op hun strategie.


5.2 Onderzoek onder Parkmanagement-gebruikers
In deze paragraaf wordt een uiteenzetting gegeven over het verloop van het deel van het onderzoek dat
betrekking heeft op de afnemers van Parkmanagement. Eerst wordt in paragraaf 5.2.1 een uiteenzetting
gegeven hoe tot de keuze van de groep geënquêteerden is gekomen. Vervolgens wordt in paragraaf
5.2.2 een beschrijving van het onderzoeksproces weergegeven. Ten slotte worden in paragraaf 5.2.3 een
samenvatting van de onderzoeksresultaten.


5.2.1 Selectie
In hoofdstuk 2 werd al kort omschreven dat aanvankelijk de gedachten uitgingen naar een aselecte
steekproef voor dit deel van het onderzoek. Met meer dan honderd locaties in Nederland waar een
bepaalde vorm van Parkmanagement wordt geboden leek het haalbaar om door middel van een cross-
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 37/51

sectioneel survey onderzoek een groot aantal afnemers van Parkmanagement aan het woord te krijgen.
Een cross-sectioneel survey onderzoek kenmerkt zich namelijk doordat het:
- een groot aantal onderzoekseenheden telt (minimaal 40 tot 50),
- meer breedte dan diepte heeft,
- een aselecte steekproef betreft,
- een gesloten data-generering betreft (liefst op afstand),
- op één moment wordt uitgevoerd bij dezelfde groep onderzoekseenheden.
(Verschuren, P. en Doorewaard, H., Het ontwerpen van een onderzoek, 2004, pp.153-154)

Om deze afnemers van Parkmanagement te bereiken werd besloten om adressen te gaan verzamelen
van Parkmanagementorganisaties en bedrijfsverenigingen van locaties waarvan bekend was dat er
Parkmanagementdiensten werden aangeboden. De betreffende organisaties zouden voor het uit te
voeren onderzoek als distributiekanaal richting de “Parkmanagement-gebruikers” kunnen fungeren.
Via een breed netwerk werd een lijst samengesteld die circa 55 namen bevatte van organisaties op even
zoveel bedrijventerreinen of businessparken, zowel bestaand als nieuw, verdeeld over 8 provincies in
Nederland. (zie bijlage 5) Dit zou voldoende adressen kunnen genereren voor een evenwichtig
onderzoeksveld.

Inmiddels (juli 2005) is er een internetsite waarop vrijwel alle locaties in Nederland waar Parkmanagement
wordt geboden zijn te vinden; http://www.bedrijfslocaties.com/parkmanagement.php (17 juli 2005)
Omdat deze gegevens op het moment dat het onderzoek startte (maart 2005) nog niet beschikbaar waren
is gebruik gemaakt van het netwerk zoals hierboven benoemd.


5.2.2 Verloop van het onderzoek
Voor het uitvoeren van het onderzoek werd een vrij uitgebreide vragenlijst opgesteld met gerichte vragen
aan de afnemers van Parkmanagement diensten. Er is voor gekozen om in de vragen in de vragenlijst
niet te beperken tot aspecten ten aanzien van Parkmanagement alleen, maar om een goed beeld te
krijgen van het profiel van de verschillende afnemers zijn is de vragenlijst om een aantal aanvullende
gegevens gevraagd.
De vragenlijst is onderverdeeld in vier delen:
1 Bedrijf
2 Huisvesting
3 Locatie
4 Parkmanagement

Ad.1
Om een indruk te krijgen om wat voor bedrijf het gaat worden er in dit eerste deel vragen gesteld die
betrekking hebben op een aantal kenmerken van het bedrijf zoals; soort branche,
aantal medewerkers, eigendom of huur, huurprijs etc.

Ad.2
Om meer te weten te komen om wat voor soort vastgoed het gaat worden er in het tweede deel
hoofdzakelijk vragen gesteld die betrekking hebben op specifieke gegevens aangaande de
huisvesting zoals oppervlakte, typering ruimte (kantoor of bedrijfsruimte), flexibiliteit gebouw, aantal
woonlagen etc.

Ad.3
Het derde deel heeft betrekking op zaken die gerelateerd zijn aan de locatie zoals; typering terrein,
ligging, locatie en bereikbaarheid.

Ad.4
Het vierde en laatste deel van de vragenlijst heeft betrekking op het aangeboden pakket
Parkmanagementdiensten; de inhoud van dit pakket, aanvullende wensen en de tevredenheid.

(In bijlage 6 is de volledige vragenlijst voor Parkmanagement gebruikers weergegeven)

Voor het samenstellen van deze vragenlijst is in de basis gebruik gemaakt van een in 2003 door de Stec-
groep uitgevoerd onderzoek met de naam: “Bedrijfsruimtegebruikers in beeld” .
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 38/51

Evenals de vragenlijst voor de beleggers was ook deze vragenlijst opgemaakt in een Excel bestand om
gelijke redenen.


De volgende stap in het onderzoek was om de vragenlijst onder de aandacht te brengen van de
geselecteerde Parkmanagementorganisaties en Bedrijfsverenigingen (zie paragraag 5.2.1). De gedachte
hierachter was dat juist deze organen in goed contact staan met de bewoners op de betreffende
bedrijventerreinen en dat zij via hun gebruikelijke communicatiekanalen dit onderzoek onder de aandacht
zouden kunnen brengen.
De betreffende organisaties zijn benaderd middels een e-mail bericht volgens bijlage 7. De respons op dit
bericht was erg gering, en ook een rappellering leverde weinig extra respons op.
Enkele reacties waren;

“Op dit moment is er niemand in onze organisatie beschikbaar om mee te werken aan uw onderzoek.”

“Gezien de verwachte geringe respons zullen wij de enquête niet onder onze huurders verspreiden.”

“Graag wil ik u erop attent maken dat onze locatie zich nog in de ontwikkelingsfase bevindt en er daarom
nog geen sprake is van bewoners of gebruikers. Aan uw verzoek om de vragenlijst in te laten vullen door
bewoners kan ik derhalve geen gehoor geven.”

“Ofschoon wij in principe positief staan tegenover enquêtes - met de behaalde resultaten kan mogelijk de
dienstverlening verbeterd worden - sturen wij uw vragenlijst niet door aan onze huurders/bewoners omdat
onze doelstelling is zo min mogelijk enquêtes te verspreiden onder onze bewoners.”

“Wij zijn net pas met de uitgifte van grond gestart, dus er zijn nog weinig gebruikers”.

“Er zijn al wel gebruikers maar de referentieperiode is nog erg kort.”

“Wij willen onze klanten niet lastig vallen met dit soort vragen.”


Naast deze reacties waren er ook velen die helemaal geen respons gaven zonder opgave van reden.
Ondanks het feit dat dit onderzoek ook een bijdrage zou kunnen leveren aan het draagvlak voor het
product Parkmanagement, was er bij de geselecteerde groep betrokkenen dus weinig animo. In totaal
hebben vier organisaties uiteindelijk hun medewerking verleend, en de vragenlijst aan hun relaties
doorgespeeld.
Omdat de weinige reacties onvoldoende waren voor een representatief onderzoek is vervolgens nog
naar een aantal andere opties gezocht om de doelgroep te bereiken.
- Een aantal adressen van “Parkmanagement-gebruikers” op bedrijventerreinen, waar de
organisaties van de hiervoor genoemde lijst actief zijn, opgezocht en benaderd met het verzoek
om medewerking te verlenen aan dit onderzoek (zie mail in bijlage 8).
- Daarnaast werd de redactie van “Facility Management Magazine” (FMM) bereid gevonden om in
nummer 128 van maart dit jaar een oproep te plaatsen aan “ Parkmanagement-gebruikers” met
het verzoek om mee te werken aan dit onderzoek en een vragenlijst aan te vragen. (zie bijlage 9)
- Tot slot is er in de nieuwsbrieven van “Facility Portal” en van “Facilitair.pagina.nl” van maart 2005
een oproep geplaatst met de zelfde inhoud als de oproep in de hiervoor genoemde oproep in de
FMM.

Na alle hiervoor benoemde inspanningen hebben uiteindelijk 15 bedrijven een ingevulde vragenlijst
geretourneerd. De verkregen respons is echter onvoldoende om te spreken van een representatief
onderzoek, en kan niet anders worden betiteld als indicatief.
De gekozen aanpak is achteraf gezien minder effectief geweest dan vooraf werd verwacht, bovenal was
er teleurstellend weinig belangstelling van de Parkmanagementorganisaties en de Bedrijfsverenigingen.

De 15 respondenten zijn afkomstig van 6 verschillende bedrijventerreinen of businessparken welke
verspreid liggen over het midden van Nederland. Enkele respondenten zijn zelf een
Parkmanagementorganisatie en hebben aan het onderzoek meegewerkt namens bewoners op het
betreffende park of terrein. De verkregen resultaten van dit deel van het onderzoek zijn in de volgende
paragraaf samengevat weergegeven.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 39/51

5.2.3 De onderzoeksresultaten
De verkregen onderzoeksresultaten uit dit deel van het onderzoek worden minder uitgebreid behandeld
dan de resultaten in het vorige hoofdstuk. In sommige gevallen worden de resultaten van een aantal
vragen gecombineerd. Dit omdat het gezien het lage aantal respondenten slechts gaat om een indicatief
onderzoek en niet als representatief voor de gehele markt mag worden beschouwd.

Het feit dat, ondanks de vele adressen van Parkmanagementorganisaties en Bedrijfsverenigingen die zijn
benaderd voor dit onderzoek, en de oproepen aan “Parkmanagement-gebruikers” in nieuwsbrieven en
een vakblad met een grote oplage, het aantal respondenten zo extreem laag is kan ook worden gezien
als een belangrijk resultaat van het onderzoek. De beperkte bereidheid tot medewerking en de
opgegeven redenen om niet mee te kunnen of willen werken aan dit onderzoek zouden ook
geïnterpreteerd kunnen worden als;
- te geringe feitelijke ervaringen met Parkmanagement in de praktijk bij de afnemers,
- onzekerheid over de klanttevredenheid en/of de kwaliteit van geleverde diensten bij de
Parkmanagementorganisaties of bedrijfsverenigingen

Ondanks deze lage respons worden de verkregen resultaten weergegeven omdat deze informatie toch
een indruk geeft van de markt.

Alle onderzoeksresultaten zijn, evenals in het deelonderzoek onder de beleggers, verzameld in een
spreadsheet. Een afdruk van deze spreadsheet is in bijlage 10 weergegeven. De gegevens van de
individuele respondenten zijn hierin niet weergegeven. De antwoorden op de vragen worden hieronder
per onderdeel van de vragenlijst behandeld, in sommige gevallen geïnterpreteerd, doch in hoofdstuk 6 zal
hier verder op worden ingegaan.

Vragen over het bedrijf:
In dit deel van de vragenlijst is aan de respondenten gevraagd om een aantal kenmerken van hun bedrijf
weer te even. Samengevat leverde dat het volgende resultaat op.

Een ruime meerderheid van de bedrijven die hebben deelgenomen aan de enquête opereren in de
zakelijke dienstverlening. En ook de hoofdactiviteiten op de vestiging waar het onderzoek betrekking op
had, worden door een ruime meerderheid als zakelijke dienstverlening betiteld.

De omvang voor wat betreft het gemiddelde aantal medewerkers op de betreffende vestiging was zeer
divers, dit varieerde van 5 bedrijven met minder dan 10 werknemers, tot 2 bedrijven met een
werknemersaantal tussen 500 en 1000, de rest zat daar tussenin.

Bij de grote meerderheid van de respondenten bestond de vestiging op de betreffende locatie uit slechts 1
gebouw. In 2 gevallen ging het om meerdere gebouwen, waarvan in een geval het 3 gebouwen betrof, en
in het ander geval in totaal 30 gebouwen. In dit laatste geval betrof het een concern die voormalig
eigenaar/gebruiker van het gebouwencomplex was geweest, en het nu huurde.
Het merendeel van de respondenten is pas sinds enkele jaren (de meeste na 2000) bewoner van het
betreffende gebouw geworden, de rest is reeds langer in deze huisvesting gehuisvest, waarbij twee
extremen reeds sinds de dertiger jaren van de vorige eeuw de huidige vestigingen bewonen.

Ten aanzien van de eigendomssituatie
van de gebouwen zijn de volgende
resultaten gevonden.
In 11 van de 15 gevallen is er sprake
van een huursituatie. De meeste netto
huurtarieven liggen tussen 75 en 125
EURO per m
2
Verhuurbaar
Vloeroppervlak (VVO), in 1 geval ligt de
huur lager dan 75 EURO, en in 4
gevallen zelfs hoger dan 150 EURO per
m2. In deze laatste categorie betreft het
in alle gevallen gebouwen/kantoren die
na 2001 in gebruik zijn genomen.
Figuur 5.1: Het gemiddelde huurtarief per m2 VVO
0 2 4 6
50 tot 75
75 tot 100
100 tot 125
Meer dan 150
het gemiddelde huurtarief per m
2
VVO
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 40/51

In 7 van de 11 genoemde huursituaties is de eigenaar een landelijke belegger, in de rest van de gevallen
geven de respondenten aan dat de eigenaar het een lokale belegger is of onbekend.

Een meerderheid van de huurders geeft aan dat ze bewust hebben gekozen voor een huurpand, in 4
andere gevallen wordt aangegeven dat deze keuze is gemaakt om financiële en/of fiscale redenen.


Vragen over de huisvesting:
De gebouwen van de respondenten kunnen verschillend worden getypeerd, hieronder volgt een
samenvatting van de verkregen informatie.
In 4 gevallen betreft het een gebouw voor de huurder alléén, in 8 gevallen betreft het een
bedrijfsverzamelgebouw waarbij in de helft van de gevallen sprake is van gezamenlijke facilitaire
voorzieningen. In 1 geval betreft het een bedrijfspand (kantoor) aan huis op een bedrijvenpark.

Het totale bruto vloeroppervlak (BVO) van de respondenten loopt volgens opgave uiteen van 50m
2
voor
de kleinste tot 42.000m
2
bij de grootste. Deze laatste betreft het eerder genoemde concern die voormalig
eigenaar/gebruiker is en waarbij deze oppervlakte verdeel ligt over circa 30 gebouwen.
De totale oppervlakte van alle respondenten samen was circa 102.000 m
2
BVO.
Gemiddeld genomen geven de respondenten aan dat ongeveer 92% van de opgegeven oppervlakte als
kantoorruimte in gebruik is, en de rest als bedrijfsruimte.

Uit opgave blijkt dat 10 van de respondenten van mening zijn dat de indeling van hun kantoor en
bedrijfsruimte moeilijk te wijzigen is, de helft daarvan zou dit wel wenselijk vinden.
Volgens opgave van de respondenten bestaan de belangrijkste gebouwen in circa 75% van de gevallen
uit meer dan 3 bouwlagen en zijn de bedrijfsactiviteiten op de hogere verdiepingen vrijwel altijd als
kantooractiviteiten te kwalificeren.


Vragen over de locatie:
Ten aanzien van de locatie en de bereikbaarheid van de betreffende bedrijventerreinen zijn de meningen
van de respondenten hieronder weergegeven.
Een meerderheid van 10 van de 15 bedrijven kwalificeert het terrein waarop zij zijn gehuisvest als een
“hoogwaardig bedrijvenpark” de overigen noemen het bedrijventerrein of industrieterrein.
Voor wat betreft de ligging wordt in 12 gevallen gesproken over een locatie “aan de rand van de stad”,
waarbij in enkele gevallen tevens wordt aangegeven dat het ook nog “langs de snelweg” ligt. In één geval
wordt opgemerkt dat de locatie in het bos ligt.
Voor wat betreft bereikbaarheid geven 10 van de 15 respondenten aan dat de betreffende locatie vanaf
de snelweg goed bereikbaar is, in 5 gevallen is dit niet het geval. Per openbaar vervoer is circa de helft
van de betreffende locaties goed te bereiken de andere helft moeilijk.

Parkeervoorzieningen voor bezoekers en personeel zijn er in 10 van de 15 gevallen voldoende, in 2
gevallen zijn er te weinig parkeervoorzieningen voor bezoekers en 3 maal wordt aangegeven dat er
sowieso te weinig parkeervoorzieningen zijn, opmerkelijk daarbij is dat voor alle 3 locaties hiervoor is
aangegeven dat ze vanaf de snelweg goed bereikbaar zijn. Deze gegevens lijken tegenstrijdig te zijn.

Aan de respondenten is ook gevraagd
welke zaken een rol speelden bij de
locatiekeuze voor hun huisvesting, dat
leverde resultaten op zoals hiernaast in
figuur 5.2 is weergegeven.
Uitstraling van het terrein/park werd als
belangrijkste factor bestempeld, gevolgd
door bereikbaarheid vanaf de snelweg,
geografische ligging en
parkeergelegenheden etc.
Opvallend is dat bereikbaarheid per
openbaar vervoer blijkbaar een kleine
rol heeft gespeeld.

Figuur 5.2: Welke zaken speelden een rol bij de locatiekeuze?
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Uitstraling terrein/park
Bereikbaarheid vanaf de snelweg
Geografische ligging
Parkeergelegenheden
Aanwezigheid andere bedrijven
Aanwezigheid voorzieningen
Anders, namelijk;
Bereikbaarheid met OV
Welke zaken speelden een rol bij de locatiekeuze?
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 41/51

Tot slot blijkt uit dit deel van de vragenlijst dat 5 van de 15 organisaties zijn aangesloten bij een
gebruikersvereniging of een ander soort orgaan op het bedrijventerrein of businesspark omdat zij het
belangrijk en nuttig vinden. De overige organisaties zijn niet aangesloten bij een dergelijk orgaan omdat
zij het niet belangrijk vinden of omdat een dergelijk orgaan nog niet bestaat.
Opvallend is dat 1 organisatie opmerkt dat het een verplichting is.


Vragen over Parkmanagement:
Dit deel van de vragenlijst had betrekking op de kwalitatieve en kwantitatieve aspecten ten aanzien van
de geleverde Parkmanagementdiensten op de betreffende bedrijventerreinen en businessparken.
In 8 gevallen wordt het Parkmanagement georganiseerd door de eigenaar of de verhuurder, in 5 gevallen
is deze organisatie in handen in van een bedrijfsvereniging of en vereniging van eigenaren (VVE), en in 1
geval is dit de gemeente. Bij 6 van de hiervoor genoemde gevallen is de uitvoering van het
Parkmanagement uitbesteedt aan een Parkmanagementorganisatie.

Een inventarisatie van de aanwezige diensten en voorzieningen op de betreffende locaties leverde het
resultaat op zoals in de onderstaande figuur 5.3 is weergegeven.
Figuur 5.3: Ingrediënten Parkmanagement-pakket

In de grafiek zijn van boven naar beneden de diensten en voorzieningen, aflopend van meest frequent
naar de minst frequent voorkomende, weergegeven.
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Terreinbeveiliging / Bewaking
Af valmanagement
Beheer groenvoorzieningen
Beheer wegen en parkeren
Bewegwijzering
Gebouwbeveiliging / Bewaking
Collectieve inkoop energie
Schoonmaakdiensten
Beheer inf rastructuur (nutsvoorzieningen)
Horecavoorzieningen
Gebouwbeheer en Onderhoud
Logistieke diensten (post etc.)
Kantoorvoorzieningen, copiërs, printers, etc.
Vergaderservices (zalen etc.)
Beheer inf rastructuur (ICT voorzieningen)
Drankenautomaten etc.
Werknemersvoorzieningen (kinderopvang etc.)
Anders, namelijk;
in pakket
verplicht
ingrediënten Parkmanagement-pakket
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 42/51

De grijze balken geven weer welke diensten en voorzieningen worden aangeboden, de rode balken
geven aan in hoeveel van de genoemde gevallen het een verplichte afname betreft.
Over het algemeen geven de respondenten het beeld dat er een breed pakket Parkmanagementdiensten
wordt aangeboden. Terreinbeveiliging/bewaking, afvalmanagement, het beheer van groenvoorzieningen,
wegen en parkeren, bewegwijzering en beheer infrastructuur t.b.v. nutsvoorzieningen behoren in een
groot deel van de gevallen tot het verplichte pakket. Deze verplichte diensten komen in grote mate
overeen met de in figuur 3.4 van hoofdstuk 3 benoemde veelal verplichte diensten.

De hoogte van de Parkmanagement-bijdrage loopt sterk uiteen van minder dan 5 EURO per m
2
VVO per
jaar in 4 van de gevallen, tot meer dan 25 EURO per m
2
VVO per jaar, in 6 gevallen. Hierbij dient wel te
worden opgemerkt dat er bij de betreffende respondenten een sterke correlatie is tussen de hoogte van
de Parkmanagementbijdrage en het aantal verplicht af te nemen diensten.
Over de prijs/kwaliteit verhouding van het geboden Parkmanagement-pakket in geen van de
respondenten “Zeer tevreden”,In 10 van de 15 gevallen is men “Tevreden”. In 4 gevallen is men
“Ontevreden” en 1 respondent geeft aan “Zeer ontevreden” te zijn. Opvallend daarbij is dat deze laatste
respondent minder dan 5 EURO betaalt. In 2 van de 4 gevallen die aangeven: “Ontevreden” te zijn betreft
het afnemers die meer dan 25 EURO betalen, en waarbij het verplichte pakket behoorlijk omvangrijk is.

Voor wat betreft de samenstelling van het Parkmanagement-pakket geven 6 respondenten aan geen
Invloed te hebben op de samenstelling hiervan, 2 van hen geven aan dit wel wenselijk te vinden. De
overige 9 organisaties hebben wel invloed.
Tussen het feit of er wel of geen invloed is op de samenstelling van het pakket en de tevredenheid over
de prijs/kwaliteit verhouding is geen duidelijke relatie te leggen. In sommige gevallen heeft men namelijk
wel invloed op de samenstelling van het pakket maar is men toch ontevreden, terwijl men in sommige
andere gevallen wel tevreden is ondanks het feit dat er geen invloed op de samenstelling van het pakket
is.

Op de vraag of Parkmanagement een meerwaarde biedt voor het bedrijf, antwoorden 9 van de 15
respondenten met “Ja, het heeft positieve invloed op de bedrijfsactiviteiten”, van de overige 6 geven 4
respondenten aan dat dit niet het geval is. Als definitie voor “meerwaarde” werd bij deze vraag expliciet
toegelicht dat daarmee bedoeld wordt: “verhoogde kwaliteit en continuïteit”


In figuur 5.4 is een opsomming
weergegeven van de
Parkmanagement-diensten of
voorzieningen die de respondenten
op de huidige locaties missen en
welke meerwaarde voor het bedrijf
zouden opleveren. Opmerkelijk
daarbij is het grote aantal
gemaksdiensten waar kennelijk
behoefte aan is. Ondanks het feit
dat dit soort diensten veelal gericht
is op de medewerkers van de
organisaties vinden de
respondenten dit kennelijk wel van
belang en zien er een meerwaarde
in voor het bedrijf. Ook opmerkelijk
is dat de meeste behoefte naar
deze overige diensten aanwezig is
bij de respondenten die eerder
hebben aangegeven dat er op hun
locaties reeds een breed pakket aan
diensten wordt geleverd. Zij zijn
wellicht al gewend aan veel
voorzieningen en weten het op
waarde te schatten.
Figuur 5.4: Behoefte aan overige Parkmanagement diensten/voorzieningen
0 2 4 6 8
Supermarkt / Boodschappendienst
Bank / Pinautomaat
Sportfaciliteiten (fitness, tennisbaan, etc)
Tankstation
Garagebedrijf / Autowasstraat
Repro- en copyservice
Vervoers- en Chauffeursdiensten
Call-centre / Telecom diensten
Para-medisch centrum
Huisvestingsdiensten
Personeelsdiensten
cafetaria
restaurant
behoefte aan overige Parkmanagement diensten / voorzieningen
Figuur 5.5: Behoefte aan overige Parkmanagement diensten/voorzieningen
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 43/51

Indien een keuze voor een nieuwe locatie aan de orde zou zijn, dan zouden 8 respondenten bewust
kiezen voor een locatie met Parkmanagement. Dit zijn 8 van de 9 bedrijven die hiervoor hebben
aangegeven dat Parkmanagement een meerwaarde voor het bedrijf biedt. De overige 5 geven aan daar
niet bewust voor te zullen kiezen.

Hieronder volgen twee opmerkingen van twee, duidelijk van mening verschillende, respondenten:

“Als prijs/kwaliteit verhouding goed is hoeft de eigen organisatie er geen inspanning in te leveren.
Mogelijke synergie tussen de bedrijven op het terrein.”

“De meerwaarde laat zich nog niet concreet vertalen.”


Samenvattend
Ondanks het feit dat in dit deel van het onderzoek het aantal respondenten gering was en daarom niet als
representatief gezien mag worden heeft het toch de nodige informatie opgeleverd die een indicatie geeft
van hoe willekeurige “Parkmanagement gebruikers” denken over Parkmanagement en wat hun
ervaringen zijn. De teleurstellende respons op de vele verzoeken tot medewerking aan het onderzoek
levert ook een bijdrage in het resultaat van het onderzoek, namelijk dat het kennelijk nog onvoldoende
ingeburgerd is en er nog te weinig ervaringen zijn, en men er daarom nog niet veel over kwijt wil of kan.
Uit de antwoorden van de respondenten is wel af te leiden dat Parkmanagement serieus wordt genomen
en moet worden genomen, en dat het duidelijk kan worden gezien als een verbreding van het facility
management bij de organisaties die Parkmanagementdiensten afnemen.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 44/51

6 De aantrekkingskracht van Parkmanagement

Na uitvoerig op de onderzoeksresultaten van beide deelonderzoeken te zijn ingegaan, zal in dit hoofdstuk
getracht worden om antwoord te geven op de centrale vraag die in paragraaf 1.4 van deze scriptie werd
gesteld, en zullen de hypothesen zoals deze in paragraaf 1.5 zijn gedefinieerd worden getoetst aan de
onderzoeksresultaten en bevindingen. Daarna zal in de conclusie een oordeel worden gegeven over het
feit of de oorspronkelijke doelstelling al dan niet is gerealiseerd, en zal blijken of Parkmanagement
inderdaad aantrekkingskracht heeft op institutionele beleggers. Tot slot worden nog enkele aanbevelingen
voor vervolg- acties en/of onderzoek gegeven.


6.1 Beantwoording vragen
In deze paragraaf zullen eerst de deelvragen zoals deze in paragraaf 1.4 als vertrekpunt zijn gedefinieerd,
worden beantwoord. Hoewel in de hoofdstukken 3, 4 en 5 bij de behandeling van de verschillende
deelonderzoeken al uitgebreid is ingegaan op sommige van deze vragen, volgt hieronder een beknopt
antwoord op de verschillende vragen.



1- Wat is Parkmanagement?

Parkmanagement is een vorm van beheer op businessparken en bedrijventerreinen waarbij wordt
gestreefd naar een hoge kwaliteit van de openbare- en private ruimte met als doel deze kwaliteit ook op
lange termijn te handhaven en het betreffende terrein zodoende te verduurzamen.
Parkmanagement wordt gerealiseerd door een pakket van voorzieningen en facilitaire diensten aan te
bieden dat is afgestemd op de kwaliteitseisen van de “gebruikers”. Doordat deze voorzieningen en
diensten centraal worden georganiseerd en collectief worden ingekocht levert dit schaalvoordelen op. De
gebruikers (op het park of terrein gevestigde bedrijven) nemen deze voorzieningen en diensten af tegen
afgesproken, en vaak marktconforme, tarieven.
Parkmanagement is in verschillende uitvoeringsvormen te vinden in de markt en het aangeboden pakket
aan voorzieningen en diensten loopt erg uiteen. Deze verschillen zijn afhankelijk van verschillende
factoren, zoals het soort bedrijventerrein (nieuw of bestaand) en de daar gevestigde bedrijven en de
organisatievorm van het Parkmanagement.





2- Is er verschil tussen de vastgoedbeleggingsstrategieën en de behaalde rendementen van
institutionele beleggers voor beleggingen in vastgoed op locaties met en locaties zonder
Parkmanagement?

De onderzoeksresultaten van het deelonderzoek dat was gericht op deze vraag zijn weergegeven in
hoofdstuk 3. Hieruit blijkt dat onder de geënquêteerde institutionele beleggers slecht 1 belegger aangeeft
dat het rendement wel hoger is dan elders, maar niet aanzienlijk. In het betreffende geval gaat het om een
belegging op basis van gedeelde zeggenschap.
Van de overige geënquêteerde beleggers antwoorden er 6 met “Nee” en de rest heeft geen ervaringen
met Parkmanagement.

Op basis van de in het onderzoek gevonden resultaten zou het antwoord op de deze deelvraag; “Nee”
moeten luiden. Daar dient dan nog wel bij opgemerkt te worden dat uit het onderzoek is gebleken dat de
geënquêteerde institutionele beleggers over het algemeen nog weinig prioriteit geven aan het onderwerp
Parkmanagement. Sommigen zijn er wel op experimentele basis mee bezig. Er zijn nog te weinig
ervaringsgegevens over beleggingen in locaties met Parkmanagement, waardoor risico’s en rendementen
moeilijk te prognosticeren. Parkmanagement heeft derhalve nog geen echte duidelijke positie in de
vastgoedbeleggingsstrategie van de institutionele belegger.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 45/51


Uit het deelonderzoek blijkt wel dat veel institutionele beleggers bereid zijn om genoegen te nemen met
lager rendement wanneer het risico aantoonbaar lager is dan gebruikelijk (bijvoorbeeld door een langere
looptijd van de huurcontracten en door een lagere leegstand). Ook geven een aantal beleggers aan
bereid te zijn om te investeren in meer dan alleen vastgoed (bijvoorbeeld een BusinessPark of
bedrijventerrein) en een aantal van hen is ook bereid om dit eventueel samen te doen met andere
beleggers.

Het risico van beleggen in Parkmanagement wordt door 4 van de 10 beleggers als “Gering” betiteld.

Over het algemeen valt hier voorzichtig uit af te leiden dat de bereidheid tot beleggen in Parkmanagement
er wel is, maar men heeft een afwachtende houding door gebrek aan ervaringsgegevens.





3- Zijn huurders van mening dat Parkmanagement meerwaarde biedt?

Hoewel het deelonderzoek dat betrekking had op deze deelvraag niet als representatief mag worden
betitelend, heeft het onderzoek wel een indicatie opgeleverd.
Uit de onderzoeksresultaten van dit deelonderzoek blijkt dat 9 van de 15 respondenten van mening is dat
Parkmanagement een meerwaarde biedt voor het bedrijf. Meerwaarde is bij deze vraag expliciet
gedefinieerd als “verhoogde kwaliteit en continuïteit”.
Ook geven de betreffende respondenten de indicatie af dat bij een keuze voor een volgende locatie circa
de helft bewust zou kiezen voor een locatie met Parkmanagement.

Uit overige vragen aan de “Parkmanagement-gebruikers” over hun huisvesting en locatie blijkt dat een
groot deel bewust kiest voor een gehuurde bedrijfslocatie om fiscale of financiële redenen, en dat bij
locatiekeuze uitstraling, bereikbaarheid vanaf de snelweg, geografische ligging en parkeergelegenheden
belangrijke kritische succesfactoren zijn. Ook deze gegevens zijn kennelijk erg bepalend voor de mate
van tevredenheid.

Naast deze indicaties heeft het deelonderzoek in bepaald opzicht ook een resultaat opgeleverd wat op
een bepaalde manier geïnterpreteerd kan worden ten aanzien van de actualiteit van Parkmanagement,
namelijk; Het feit dat er nog zo weinig respondenten te vinden waren duidt wellicht op een soortgelijke
bevinding als in het deelonderzoek onder de institutionele beleggers; het gebrek aan ervaringsgegevens.





4- Maakt Parkmanagement een locatie aantrekkelijker voor institutionele beleggers?

De probleemstelling in de introductie leidde uiteindelijk tot deze centrale vraag.
Op basis van de uitgevoerde deelonderzoeken kan deze vraag worden beantwoorden met een “Ja,..mits”.
Zoals ook later in dit hoofdstuk bij de toetsing van de hypothesen zal blijken is het niet per definitie zo dat
Parkmanagement een locatie aantrekkelijker maakt voor institutionele beleggers.

Parkmanagement kan een locatie aantrekkelijker maken voor institutionele beleggers, mits er aan een
aantal voorwaarden is voldaan. Zoals bij de beantwoording van deelvraag 3 aangegeven zullen de
“gebruikers” hun kritische succesfactoren terug moeten vinden in een bedrijfslocatie. De tevredenheid van
de huurders zal zich uiteindelijk vertalen in een continuïteit in de verhuur hetgeen zal leiden tot een stabiel
rendement, met een gering risico.

Het enige wat nog ontbreekt zijn relevante en betrouwbare ervaringsgegevens die het mogelijk maken om
goede prognoses op te stellen. Deze referentiegegevens moeten echter nog gestructureerd worden
verzameld.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 46/51

6.2 Toetsing hypothesen
De hypothesen zoals in paragraaf 1.5 gedefinieerd zullen hieronder worden getoetst aan de hand van de
resultaten en de bevindingen.



a: Tevreden huurders maken een locatie tot een aantrekkelijker beleggingsobject.
(t.o.v. locaties met ontevreden huurders)

Ten aanzien van deze hypothese kan worden gesteld dat in ieder geval klanttevredenheid een belangrijke
prestatie-indicator is. De tevredenheid van huurders hangt voor een groot deel af van de kwaliteit van de
aan de huurders geleverde diensten. Als de belegger goed inspeelt op de vraag van de huurder zal zich
dat vertalen in tevredenheid, en op termijn in rendement.




b: De aanwezigheid van Parkmanagement maakt een locatie aantrekkelijker.

Ten aanzien van deze hypothese kan geconcludeerd worden dat Parkmanagement een locatie
aantrekkelijker kan maken, mits de afnemers van deze Parkmanagementdiensten tevreden zijn over de
aangeboden diensten en de prijs/kwaliteitverhouding. Als aan dergelijke voorwaarden is voldaan zal het
zowel voor de huurder als voor de belegger een aantrekkelijke locatie zijn; voor de huurder omdat het een
meerwaarde oplevert, en voor de belegger omdat deze meerwaarde voor de huurder zich zal vertalen in
minder leegstand en een continue verhuur.



c: Locaties met Parkmanagement zijn aantrekkelijker voor huurders waardoor de verhuur soepeler
verloopt en ook de prognoses voor de bezettingsgraad van de locatie gunstiger zijn.

Ten aanzien van deze hypothese kan vrijwel hetzelfde als bij de vorige hypothese worden geconcludeerd,
het is namelijk sterk afhankelijk aan de voorwaarden die de huurder stelt aan de betreffende locatie. Uit
de onderzoeken is af te leiden dat de beleggers er wel een positieve gedachte bij hebben maar het nog
niet kunnen staven op basis van ervaring.



d: Het rendement van locaties met Parkmanagement is hoger dan dat voor locaties zonder
Parkmanagement en dat maakt een locatie een aantrekkelijker beleggingsobject.

Ten aanzien van deze hypothese kan worden geconcludeerd dat dit niet per definitie het geval is. De
locatie zelf wordt namelijk ook gezien als een belangrijke factor die van invloed is op het rendement. De
aanwezigheid van Parkmanagement is daar ondergeschikt aan. Daarnaast wordt door beleggers gesteld
dat moeilijk meetbaar is of de hogere investering op een locatie met Parkmanagement opweegt tegen de
voordelen. In het algemeen kan worden gesteld dat er te weinig ervaringsgegevens zijn om hier een
duidelijke uitspraak over te doen.




e: Parkmanagement heeft toegevoegde waarde voor de institutionele belegger.

Ten aanzien van deze laatste hypothese kan worden wederom worden gesteld dat er op dit moment nog
onvoldoende ervaringsgegevens voorhanden zijn om dit vast te kunnen stellen, vooralsnog is de mening
van de institutionele beleggers dat er geen of nauwelijks sprake is van toegevoegde waarde, en met
toegevoegde waarde wordt in dit verband hoger rendement bedoeld.
Het onderwerp heeft aandacht, doch geen prioriteit!

“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 47/51

Institutionele beleggers inzicht bieden in het mogelijke belang van beleggingen in vastgoed op locaties
met Parkmanagement.
Het zou eventueel zo kunnen zijn dat door aanpassingen of bijstellingen in de beleggingsstrategieën
en meer te beleggen in vastgoed op locaties met Parkmanagement de betreffende beleggingen op
termijn zouden leiden tot betere prestaties en meer continuïteit.

Al met al dus als motivator voor de belegger om te investeren in Parkmanagement
6.3 Conclusie
Op de vraag of doelstelling die in paragraaf 1.3 werd geformuleerd is gehaald is na uitvoering van het
onderzoek niet een eenduidig antwoord te geven.

De oorspronkelijke doelstelling luidde:

Duidelijk is gebleken dat institutionele beleggers maar één ding willen, en dat is rendement met enige
zekerheid. Dit rendement behalen zij door van te voren de hoogte van dit rendement te prognosticeren en
de mogelijke risico’s in beeld te brengen op basis van ervaringsgegevens uit soortgelijke beleggingen.
Voor beleggingen op locaties met Parkmanagement zijn er nog slechts weinig ervaringsgegevens
voorhanden die het effect van Parkmanagement op het rendement voor de belegger duidelijk zichtbaar
maken en daarmee een betrouwbare basis vormen voor nieuwe beleggingen in vastgoed op locaties met
Parkmanagement.
Dat ervaringen met Parkmanagement er kennelijk nog onvoldoende zijn blijkt ook uit het onderzoek onder
de “Parkmanagement-gebruikers”. Het feit dat er weinig “Parkmanagement-gebruikers” te vinden waren
die hun ervaringen met Parkmanagement aan dit onderzoek kenbaar wilden maken wekt de indruk dat er
simpelweg nog te weinig relevante ervaringen met Parkmanagement zijn.
De laatste jaren zijn er op diverse locaties in Nederland verschillende bedrijventerreinen en duurzame
bedrijventerreinen (DBT) (her)ontwikkeld en deze ontwikkelingen gaan ook de komende jaren nog door.
Parkmanagement is op een aantal van deze locaties geïmplementeerd en volgens Senter Novem is er
sprake van een groeiende belangstelling voor Parkmanagement:

“Waren er in 2002 onder de DBT-aanvragen 20 projecten met Parkmanagement als een van de thema’s,
in 2003 waren er al 47. DBT draagt bij aan de ontwikkeling, vormgeving en invulling van het begrip
Parkmanagement, door een grote hoeveelheid navolgbare praktijkvoorbeelden beschikbaar te stellen.”
(EZ SenterNovem, Duurzame bedrijventerreinen, 2004, p10)


De echte ervaringen met Parkmanagement in de gebruiksfase van een bedrijventerrein of businesspark
zijn pas in de afgelopen jaren opgedaan en zijn dus nog in ontwikkeling.



Voorzichtig kan worden geconcludeerd dat het onderwerp Parkmanagement bij institutionele beleggers
wel serieus wordt genomen maar nog aarzelend wordt benaderd en nog niet als aantrekkelijk kan worden
betiteld. Deze aarzeling is voornamelijk te wijten aan het gebrek aan betrouwbare ervaringsgegevens die
een eenduidige vastgoedbeleggingsstrategie ten aanzien van Parkmanagement in de weg staan, hetgeen
nog eens wordt bevestigd door de geringe ervaringen die in de praktijk bij de Parkmanagement-
gebruikers zijn te vinden.



In de context kan deze conclusie ook worden gezien als een “Kip of Ei verhaal”.
Zonder te beleggen in Parkmanagement worden geen ervaringsgegevens opgebouwd, en zonder
ervaringsgegevens ……..ect. etc..!

Schijnbaar moet er nog iets gebeuren om dit te doorbreken.

“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 48/51

6.4 “Triggers” voor een vervolg
Separaat van de hiervoor weergegeven conclusie zijn er in de loop van het onderzoek een aantal
aspecten naar voren gekomen die, onafhankelijk van de verschillende uitvoeringsvormen van
Parkmanagement, wellicht een begin (“een trigger”) kunnen zijn voor nieuw te initiëren acties of
vervolgonderzoek of als aandachtspunten voor betrokken partijen bij Parkmanagement kunnen worden
gedefinieerd.


• Onderzoek onder “Parkmanagement-gebruikers”
Helaas moet worden vastgesteld dat een breed onderzoek onder “Parkmanagement-gebruikers”, met een
dergelijke inhoud zoals de enquête in deze scriptie, niet geheel is geslaagd en daardoor niet het
gewenste resultaat heeft opgeleverd. In de toekomst zou een regelmatig terugkerend
tevredenheidonderzoek onder “Parkmanagement-gebruikers” een goed en betrouwbaar beeld kunnen
geven van de stand van zaken.
Gecoördineerd vanuit een landelijk platform voor Parkmanagement (bijvoorbeeld door het Ministerie van
EZ) zouden Parkmanagementorganisaties en/of bedrijfsverenigingen jaarlijks een gemeenschappelijke
enquête kunnen houden onder “Parkmanagement-gebruikers” om een betrouwbaar beeld te krijgen van
de stand van zaken en om een belangrijke bijdrage te leveren in de kennisontwikkeling rond het
onderwerp Parkmanagement. Als afgeleide van dit onderzoek zouden ook gegevens over de
vastgoedwaardeontwikkeling interessante informatie kunnen opleveren. Deze onderzoeksresultaten
zouden eventueel via een internetsite of een jaarlijkse rapportage á la “de Troostwijk rapportage voor
vastgoedbeleggingen van institutionele beleggers”, kunnen worden verspreid. Deze informatie zou dan
ook voor beleggers een belangrijke input kunnen zijn voor het bepalen van hun
vastgoedbeleggingsstrategie ten aanzien van vastgoed op locaties met Parkmanagement.


• Rol van de institutionele beleggers
In vrijwel alle publicaties over de principes van Parkmanagement worden beleggers telkens genoemd als
één van de betrokken en/of belanghebbende partijen. Uit het onderzoek onder de beleggers, zoals
verwerkt in deze scriptie, blijkt dat deze betrokkenheid in de praktijk beperkt is. De rol van de institutionele
beleggers zou in dat kader op dit moment als een niet erg actieve rol worden beschreven. Vanuit de
initiërende partijen voor Parkmanagement (gemeentelijke-, provinciale- en rijks- overheden, te vestigen
bedrijven en projectontwikkelaars) zou de rol van de belegger in de initiatieffase van dergelijke projecten
duidelijker kunnen worden geprofileerd, en de beleggers actief kunnen worden betrokken. In de
gebruiksfase van een bedrijventerrein of businesspark spelen de beleggers namelijk een belangrijke rol,
en wanneer het doel “een duurzaam bedrijventerrein” is, dan zullen ook beleggers, als belangrijke
stakeholders, geïnteresseerd moeten zijn. Wellicht dient deze interesse in beginsel door de overheid te
worden geprikkeld in de vorm van subsidies of aantrekkelijke regelingen om op deze manier beleggers de
gelegenheid te bieden de zo nodige ervaringsgegevens voor hun vastgoedbeleggingsstrategie te
verzamelen.


• De agenda van de IVBN.
Bij de werkgroep COG (Commercieel Onroerend Goed) van IVBN zou onder het bestaande agendapunt
van haar agenda; “Nota ruimte en locatiebeleid”, een onderwerp als Parkmanagement prima aansluiten.
Gezien het feit dat het aantal locaties met Parkmanagement de afgelopen jaren is toegenomen en nog
verder zal toenemen, lijkt het zinvol om hier als vereniging van institutionele beleggers structureel
aandacht aan te besteden.
Het feit dat sommige van de geënquêteerde beleggers aangeven bereid te zijn om te investeren op basis
van gedeelde zeggenschap in locaties met Parkmanagement zal zeker een goed gespreks- en
onderzoeksonderwerp zijn voor deze werkgroep binnen de IVBN.


“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 49/51

Bronnen
Literatuur, Publicaties, Onderzoeken:
De niet in de tekst genoemde bronnen zijn uitsluitend gebruikt ter algemene oriëntatie.

Naam Jaar Gegevens

Bragt, van K. / Staveren, van L. (Grontmij) 2004 Parkmanagement en Vastgoedwaarde,
Parkmanagement Waalwijk b.v. Eindhoven

Broens, Han 2002 Parkmanagement, mooi meegenomen of
waardebepalende factor, Saxion, Deventer

Driel, van Ad 2003 Strategische inzet van vastgoed,
1
e
druk, Nieuwegein, Arko

EZ (Ministerie van Economische Zaken) 2002 Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Den Haag

EZ (Ministerie van Economische Zaken) 2004 Actieplan Bedrijventerreinen 2004-2008, 2004
Den Haag

EZ (Ministerie van Economische Zaken)
SenterNovem
2004 Duurzame Bedrijventerreinen (resultaten van 5 jaar
duurzame (her)ontwikkeling), Den Haag

Engelenburg, van H. / e.a. 1998 Stedenbouw en ruimteleijke ordening: Beter beheer
van werklocaties door strategische planning.
Jaargang 79, nr 4. p49-53

Geus, de D. 2002 In de voetsporen van Engelse BusinessParks?
Katholieke Universiteit, Nijmegen

Gool, P. van / Wiesz, R.M./ Wetten, van P.G.M. 1993 Onroerend goed als belegging,
1
e
druk, Culemborg, Stenfert Kroese

Gool, P. van / Jager, P./ Weisz, R.M. 2001 Onroerend goed als belegging,
3
e
druk, Groningen/Houten, Stenfert Kroese

Houwelingen, van R. 2002 Positioneren van bedrijventerreien, TU Delft

IVBN, (Vereniging van Institutionele Beleggers in
Vastgoed, Nederland)

2005 Jaarverslag 2004, Voorburg
IVBN, (Vereniging van Institutionele Beleggers in
Vastgoed, Nederland)
2004 De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 2003,
Voorburg

Stec-Groep 2003 Bedrijfsruimtegebruikers in beeld, Nijmegen

Troostwijk 2003 Het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote
Nederlandse institutionele beleggers en
vastgoedfondsen 2003, Universiteit van Amsterdam

Troostwijk 2004 Het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote
Nederlandse institutionele beleggers en
vastgoedfondsen 2004, Universiteit van Amsterdam

Verschuren, P. en Doorewaard, H. 2004 Het ontwerpen van een onderzoek,
3
e
druk, Utrecht, Lemma BV

Vries, E.J. de 1998 ROM Magazine: Parkmanagement kan milieubesef op
bedrijventerreinen bevorderen

Zijlstra, Rutger 2002 Parkmanagement, een adviesinstrument,
RUG, Groningen

Zwart, A. de 2004 Zakboek Facility Management,
2
e
druk, Doetinchem, Reed Business Information bv
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 50/51


Internetsites:
(specifiek)

http://www.bedrijfslocaties.com/parkmanagement.php (17 juli 2005)



(gebruikt ter orientatie)

www.ivbn.nl

www.stockleypark.co.uk
www.meedenkenendoen.nl

www.vastgoedkennis.nl
www.miltonpark.co.uk

www.vastgoedmonitor.nl

www.minez.nl

www.werklocaties.nl



Geraadpleegde personen:

Dhr. Daan J. Pigge, Meedenken en Doen BV, Oegstgeest
Dhr. Erik. H. de Rijk, Grontmij Parkmanagement Arnhem, Arnhem
Dhr. Michel Schram, Kats&Waalwijk Vastgoed Vermogensbeheer BV, Gorinchem
Dhr. Simon van der Gaast, IVBN, Voorburg
Dhr. Ron Brouwer, Facility Management Magazine, Nieuwegein
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers”.

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005 pagina: 51/51

Lijst met gebruikte figuren

Pagina

Figuur 1.1: De toegevoegde waarde van Parkmanagement .......................................................................10
Figuur 3.1: Betrokken partijen bij Parkmanagement....................................................................................15
Figuur 3.2: Aspecten van Parkmanagement (van Engelenburg, 1998, p50)..............................................16
Figuur 3.3: Parkmanagement diensten en voorzieningen (gedeeltelijk: Broens, 2002, p22) ......................19
Figuur 3.4: Organisatievormen Parkmanagement .......................................................................................20
Figuur 4.1: Waarom beleggen in onroerend goed (jaren 60-70) .................................................................23
Figuur 4.2: Verhouding Risico/Rendement ..................................................................................................25
Figuur 4.3: Beleggingskenmerken van verschillende vastgoedcategorieën................................................26
Figuur 5.1: Het gemiddelde huurtarief per m2 VVO ....................................................................................39
Figuur 5.2: Welke zaken speelden een rol bij de locatiekeuze?..................................................................40
Figuur 5.3: Ingrediënten Parkmanagement-pakket .....................................................................................41
Figuur 5.4: Behoefte aan overige Parkmanagement diensten/voorzieningen.............................................42























“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005










BIJLAGEN
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE: 1
Ledenlijst IVBN COG werkgroep per 1-1-2005

Corio Nederland Retail BV
t.a.v. de heer ir. H. de Bakker
Directeur
Postbus 8243
3503 RE UTRECHT

BV Nederlandsche Woningfinanciering-Maatschappij
t.a.v. de heer ir. E-J. Bulstra
Voorzitter Raad van Bestuur
Postbus 5090
1410 AB NAARDEN

Delta Lloyd Vastgoed
t.a.v. de heer E.A. Dijkstra MRE MRICS
Directeur
Postbus 1000
1000 BA AMSTERDAM

Interpolis Vastgoed BV
t.a.v. de heer ing. J. Gaasenbeek MRE
Manager exploitatie COG
Postbus 254
2700 AG ZOETERMEER

Vasloc Beheer BV
t.a.v. de heer ing. P.A.M. de Heer
Directeur
Postbus 2075
3500GB UTRECHT

Kantoren Fonds Nederland BV
t.a.v. de heer drs. ir. F.W. Hendriksen
COO
Postbus 2028
3500 GA UTRECHT

BPF Bouwinvest
t.a.v. de heer drs. S.J. van den IJssel MRE
Portefeuillemanager BOG
Postbus 56045
1040 AA AMSTERDAM

Oranje-Nassau Vastgoed BV
t.a.v. de heer B.J. Jongeneel
Directeur
Postbus 22885
1100 DJ AMSTERDAM ZO

Zurich
t.a.v. de heer G. Kosta
Vastgoedmanager
Postbus 16999
2500BZ DEN HAAG

Philips Real Estate Investment Management B.V.
t.a.v. de heer ing. R.J. Lagaunne
Hoofd portefeuillemanagement
Postbus 6191
5600HD EINDHOVEN

Dela Natura Uitvaartverzekeringen NV
t.a.v. de heer drs. P.J.Th.M. Loeffen
Directeur beleggingen
Postbus 522
5600 AM EINDHOVEN

Arlington Property Investors Europe BV
t.a.v. de heer drs. B.Y. Reidsma
Director Asset Management
Postbus 75035
1070 AA AMSTERDAM

Fortis Vastgoed BV
t.a.v. de heer C.J.A.M. Segeren MRE
Hoofd exploitatie & verkoop Nederland
Postbus 2008
3500 GA UTRECHT

ING Real Estate Investment Management BV
t.a.v. de heer ing. J. Vermaas
Managing Director Retail
Postbus 90463
2509 LL DEN HAAG

Achmea Vastgoed
t.a.v. de heer R.S. Vierkant MRE
Hoofd beleggingen
Postbus 59347
1040 KH AMSTERDAM

Corio Nederland Kantoren BV
t.a.v. de heer drs. J. Visser MRE
Directeur
Postbus 8243
3503 RE UTRECHT

Wereldhave Management Nederland BV
t.a.v. de heer drs. E. van de Woestijne
Directeur
Postbus 85660
2508CJ DEN HAAG

Bouwfonds Asset Management
t.a.v. de heer E. Poort
Hoofd Acquisitie
Postbus 15
3870 DA HOEVELAKEN

Nieuwe Steen Investments NV
t.a.v. de heer R.J.J.M. Storms
Directeur exploitatie
Postbus 4145
1620 HC HOORN

Altera Vastgoed NV
t.a.v. de heer ir. R.Th.M. van Ovost MRE MRICS
Hoofd portefeuillemanagement
Postbus 25
2000 AA HAARLEM

Mn Services NV
t.a.v. mevrouw W.L. van der Molen
Senior portefeuillemanager OG Nederland
Postbus 5210
2280 HE RIJSWIJK

Rodamco Europe
t.a.v. mevrouw drs. R.M.R.M. Michels
Adjunct directeur Verhuur
Postbus 22816
1100DH AMSTERDAM
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE: 2
Vragenlijst Beleggers










“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 2
Vragenlijst Beleggers

“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 2
Vragenlijst Beleggers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 2
Vragenlijst Beleggers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 3
Mail aan beleggers


Van: Theo Peters [theo.peters@worldmail.nl]
Verzonden: vrijdag 18 maart 2005 13:22
Aan: 'dick.gort@achmea.nl'
Onderwerp: Onderzoek Parkmanagement // Beleggers

Urgentie: Hoog

Geachte heer Gort,

Na mijn korte telefonische introductie volgt hier de vragenlijst, en de begeleidende tekst:

In het kader van mijn Masteropleiding Real Estate Management aan Saxion Hogescholen in samenwerking met
University of Greenwich in Londen ben ik bezig met een afstudeeronderzoek.

De titel van dit onderzoek luidt;
“De invloed van parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele
beleggers”

Om deze vraag te kunnen beantwoorden houd ik een enquête onder twee verschillende doelgroepen;
1 - institutionele beleggers
2 - huurders/gebruikers van kantoorgebouwen en bedrijfspanden op locaties waar zij een bepaalde vorm van
parkmanagement afnemen.

Voor mijn onderzoek in de eerste doelgroep wil ik de bijgevoegde vragenlijst graag aan u voorleggen.

Ik zou het zeer op prijs stellen wanneer uw organisatie even enkele minuten zou willen besteden aan het invullen van
bijgevoegde vragenlijst. Het eindresultaat van het totale onderzoek geeft naar verwachting nieuw en actueel inzicht in
de huidige status van Parkmanagement in Nederland in relatie tot de visie van institutionele beleggers daarop.
Uiteindelijk zal het resultaat ook in de vorm van een artikel worden gepubliceerd.


Het werkt als volgt:
1: u vult de vragenlijst digitaal in (zie het bijgevoegde Excel bestand)
2: u stuurt de vragenlijst per mail aan mij retour. (s.v.p. in de bestandsnaam het woord “naam” wijzigen in de naam
van uw organisatie)
(u mag de vragenlijst natuurlijk ook op papier invullen en aan mijn adres sturen)

In ieder geval, alvast bedankt voor de genomen moeite en uw tijd.


met vriendelijke groet,


-------------------oOOo-------^--^------oOOo---------------

Theo C.H.P. Peters
Wilhelminastraat 29
6921 ZL DUIVEN
E: theo.peters@worldmail.nl


``````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````
P.S.: Alle verzamelde gegevens worden anoniem verwerkt.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE 4
Enquête resultaten beleggers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE 4
Enquête resultaten beleggers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE 4,
Enquête resultaten beleggers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE 4
Enquête resultaten beleggers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE: 5
Adressenlijst Parkmanagementorganisaties / Bedrijfsverenigingen

gemeente provincie naam
Leiden Zuid-Holland Vereniging van Ondernemingen en Instellingen BioScience Park
Tilburg Noord-Brabant Belangengroep Bedrijvenpark Kreitenmolen
Eindhoven Noord-Brabant Bedrijvenkontakt (BT) de Kade
Nijmegen Gelderland Bedrijvenvereniging Bijsterhuizen
Zaanstad Noord-Holland Belangenvereniging Industriegebied Achtersluispolder
's-Hertogenbosch Noord-Brabant OV Bedrijvenparken High-tech en Maaspoort
's-Hertogenbosch Noord-Brabant Ondernemersvereniging De Herven
Alkmaar Noord-Holland Belangenvereniging Industrieterrein Oudorp
Utrecht Utrecht Industrieel Platform Leidsche Rijn
's-Hertogenbosch Noord-Brabant Ondernemersvereniging De Pettelaar
Emmen Drenthe Vereniging Parkmanagement Bargermeer-Noord
Alblasserdam Zuid-Holland Belangenvereniging IT Vinkenwaard
Westland Zuid-Holland Bedrijvenvereniging Wateringse Veld
Arnhem Gelderland BusinessPark Arnhem
Den Haag Zuid-Holland Vereniging Beheer Forepark
Oirschot Noord-Brabant Ondernemersvereniging Bedrijvenpark De Scheper
Den Haag Zuid-Holland Belangenvereniging Schevenings Havengebied
Zwolle Overijssel Ondernemersvereniging Hessenpoort
Eindhoven Noord-Brabant Belangenvereniging Bedrijventerrein Achtse Barrier
Den Haag Zuid-Holland Bedrijvenvereniging Binckhorst, Laakhaven, Fruitweg
Sittard-Geleen Limburg Contactgroep Holtum Noord
Heemskerk Noord-Holland Vereniging van Eigenaren De Trompet
Hardenberg Overijssel Parkmanagement BP Haardijk
Haarlemmermeer Noord-Holland Vereniging Parkmanagement Bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid
Eindhoven Noord-Brabant Ondernemerscontact (BT) De Hurk
Eindhoven Noord-Brabant Ondernemers Kontakt (BT) Eindhoven Airport
Utrecht Utrecht Bedrijvenkring Oudenrijn
Haarlemmermeer Noord-Holland Coöperatie Park Schiphol-Rijk
's-Hertogenbosch Noord-Brabant Samenwerkingsverband Rietvelden-De Vutter
Geertruidenberg Noord-Brabant Raamsdonksveerse Ondernemersvereniging Dombosch
Valkenswaard Noord-Brabant Ondernemerscollectief Schaapsloop bv
Rotterdam Zuid-Holland Ondernemersvereniging De Spaanse Grave
Nuenen Noord-Brabant Stichting Terreinvereniging Eeneind Nuenen
Hengelo Overijssel Ondernemersvereniging Westermaat
Zaanstad Noord-Holland Ondernemersvereniging Westerspoort
Den Haag Zuid-Holland Belangenvereniging Bedrijven Zichtenburg, Kerketuinen, Dekkershoek
Utrecht Utrecht Bredrijvenkring Cartesiusweg
Venlo Limburg Industriële Vereniging Venlo-West
Deventer Overijssel Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer
Tilburg Noord-Brabant Stichting Bedrijvenpark Het Laar
Enschede Overijssel Ondernemersvereniging Business & Science Park
Wassenaar Zuid-Holland Bedrijventerrein Maaldrift
Zwolle Overijssel Ondernemersclub Marslanden
Amsterdam Noord-Holland Stichting Parkmanagement Amsterdam Teleport
Hengelo Overijssel Belangenvereniging IT Twentekanaal
Uden Noord-Brabant Contactgroep Bedrijvenpark Vluchtoord Uden
's-Hertogenbosch Noord-Brabant Cooperatieve Vereniging Bedrijvenpark De Brand
Son en Breughel Noord-Brabant Ondernemersvereniging Ekkersrijt
Beek Limburg Bedrijvenvereniging Maastricht Airport
Stein Limburg Ondernemers Vereniging Business Park Stein
Weert Limburg Bedrijvencontactgroep Leuken-Noord/ Kampershoek
Heerenveen Frysland Ondernemersvereniging Businesspark Friesland
Den Haag Zuid-Holland VVE Bedrijventerrein Zwethove
Tilburg Noord-Brabant Commissie Industrieterrein Vossenberg
Maastricht Limburg Stichting Ondernemingen Beatrixhaven
Leeuwarden Frysland Bedrijvenvereniging Leeuwarden West
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE: 6
Vragenlijst Parkmanagement gebruikers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 6
Vragenlijst Parkmanagement gebruikers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 6
Vragenlijst Parkmanagement gebruikers

“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 6
Vragenlijst Parkmanagement gebruikers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 6
Vragenlijst Parkmanagement gebruikers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE: 7
mail aan “Parkmanagement organisaties of Bedrijfsverenigingen”

Van: Theo Peters [theo.peters@worldmail.nl]
Verzonden: dinsdag 22 maart 2005 0:12
Aan: 'info@hillgate.nl'
Onderwerp: Onderzoek Parkmanagement m.b.t. " BusinessGarden "

Urgentie: Hoog

Geachte organisatie:


In het kader van mijn Masteropleiding Real Estate Management aan Saxion Hogescholen in samenwerking met
University of Greenwich in Londen ben ik bezig met een afstudeeronderzoek.


De titel van dit onderzoek luidt;
“De invloed van parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele
beleggers”

Het resultaat van dit onderzoek is bedoeld als een mogelijke motivator voor (institutionele)beleggers om
vastgoedinvesteringen in locaties met parkmanagement te bevorderen c.q. te stimuleren.

Om deze vraag te kunnen beantwoorden houdt ik een enquête onder twee verschillende doelgroepen;
1 - institutionele beleggers
2 - huurders/gebruikers van kantoorgebouwen en bedrijfspanden op locaties waar zij een bepaalde vorm van
parkmanagement afnemen.

Voor mijn onderzoek in de tweede doelgroep ben ik op zoek naar zoveel mogelijk “ parkmanagement gebruikers”

Ik zou het zeer op prijs stellen wanneer u op uw locatie dit onderzoek onder de aandacht van de bewoners zou willen
brengen. Het invullen van de enquête kost slechts enkele minuten. Het resultaat van het totale onderzoek geeft naar
verwachting nieuw en actueel inzicht in de huidige status van Parkmanagement in Nederland. Uiteindelijk zal het
resultaat ook in de vorm van een artikel worden gepubliceerd.

Het werkt als volgt:
1: men vult de vragenlijst digitaal in (zie het bijgevoegde Excel bestand)
2: men stuurt de vragenlijst per mail aan mij retour. (s.v.p. in de bestandsnaam het woord “bedrijf” wijzigen in de
betreffende bedrijfsnaam)
(men mag de vragenlijst natuurlijk ook op papier invullen en aan mijn adres sturen)


In ieder geval, alvast bedankt voor de genomen moeite en uw tijd.


met vriendelijke groet,

-------------------oOOo-------^--^------oOOo---------------

Theo C.H.P. Peters
Wilhelminastraat 29
6921 ZL DUIVEN
E: theo.peters@worldmail.nl


``````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````
P.S.: Alle verzamelde gegevens worden anoniem verwerkt.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE: 8
mail aan “Parkmanagement gebruikers”

Van: Theo Peters [theo.peters@worldmail.nl]
Verzonden: donderdag 10 maart 2005 21:42
Aan: 'andrea@bdarchitectuur.nl'
Onderwerp: Onderzoek Parkmanagement; locatie BusinessPark Arnhem

Urgentie: Hoog

Beste lezer, en bewoner van BusinessPark Arnhem,

U bent afnemer van Parkmanagement-diensten op BusinessPark Arnhem?. . . . . .
Zo Ja, lees dan verder


In het kader van mijn Masteropleiding Real Estate Management aan Saxion Hogescholen in samenwerking met
University of Greenwich in Londen ben ik bezig met een afstudeeronderzoek.

De titel van dit onderzoek luidt;
“De invloed van parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele
beleggers”

Het resultaat van dit onderzoek is bedoeld als een mogelijke motivator voor (institutionele)beleggers om
vastgoedinvesteringen in locaties met parkmanagement te bevorderen c.q. te stimuleren.

Om deze vraag te kunnen beantwoorden houdt ik een enquête onder twee verschillende doelgroepen;
1 - institutionele beleggers
2 - huurders/gebruikers van kantoorgebouwen en bedrijfspanden op locaties waar zij een bepaalde vorm van
parkmanagement afnemen.

Voor mijn onderzoek in de tweede doelgroep heb ik een aantal locaties in Nederland geselecteerd waar
parkmanagementconcepten zijn geïmplementeerd.
Omdat uw organisatie is gehuisvest op BusinessPark Arnhem, een locatie waar dit ook het geval is, bent u
geselecteerd als doelgroep voor mijn onderzoek.

Ik zou het zeer op prijs stellen wanneer de verantwoordelijke persoon voor huisvesting binnen uw organisatie even
enkele minuten zou willen besteden aan het invullen van bijgevoegde vragenlijst. Het resultaat van het totale
onderzoek geeft naar verwachting nieuw en actueel inzicht in de huidige status van Parkmanagement in Nederland.
Uiteindelijk zal het resultaat ook in de vorm van een artikel te lezen zijn in Facility Management Magazine en/of Real
Estate Magazine.

Het werkt als volgt:
1: u vult de vragenlijst digitaal in (zie het bijgevoegde Excel bestand)
2: u stuurt de vragenlijst per mail aan mij retour. (s.v.p. in de bestandsnaam het woord “bedrijf” wijzigen in uw
bedrijfsnaam)
(u mag de vragenlijst natuurlijk ook op papier invullen en aan mijn adres sturen)

In ieder geval, alvast bedankt voor de genomen moeite en uw tijd.


met vriendelijke groet,

-------------------oOOo-------^--^------oOOo---------------

Theo C.H.P. Peters
Wilhelminastraat 29
6921 ZL DUIVEN
E: theo.peters@worldmail.nl

``````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````
P.S.: Alle verzamelde gegevens worden anoniem verwerkt.
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE: 9
Oproep in Facility Management Magazine nr. 128



“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

BIJLAGE: 10
Enquête resultaten gebruikers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE 10
Enquête resultaten gebruikers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 10
Enquête resultaten gebruikers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 10
Enquête resultaten gebruikers
“De invloed van Parkmanagementconcepten op de vastgoedbeleggingsstrategie van institutionele beleggers” BIJLAGEN

Dissertation European Master of Real Estate Management
T.C.H.P.Peters, 2 september 2005

Vervolg BIJLAGE: 10
Enquête resultaten gebruikers






Master your semester with Scribd & The New York Times

Special offer for students: Only $4.99/month.

Master your semester with Scribd & The New York Times

Cancel anytime.