DE LOGICA VAN DE LELIJKHEID

ontwikkeling van bedrijventerreinen in Noord-Holland

drs. Harkolien C. Meinsma in opdracht van Stichting WZNH

2

Voorwoord
In het jaarboek voor landschapsarchitectuur en stedenbouw, dat in 2002 verscheen, zijn waardevolle projecten gepubliceerd die in de twee jaren daarvoor zijn ontwikkeld. Daarin is geen enkel bedrijventerrein opgenomen, terwijl het toch, afgezien van de VINEX locaties en enkele grote infrastructurele werken, gaat om verreweg de meeste hectares herinrichting van voorheen onbebouwde, veelal agrarische gronden in Nederland. Deze omvangrijke projecten in het landschap zijn kennelijk niet gezien als een ontwerpopgave. Wie de ontwerptekeningen ziet, die eraan ten grondslag liggen, en wie zich verdiept in de planbeschrijvingen van bestemmingsplannen, beeldkwaliteitplannen en stedenbouwkundige inrichtingsplannen, die ziet een verbluffend simplisme, dat nog mooi zou kunnen zijn, als het gebouwde resultaat niet altijd en overal zo gruwelijk was, en als het niet om zo heel veel hectares zou gaan, op veelal heel delicate plekken naast en tussen dorpen en steden.

3

Via de 12 Welstandscommissies van de stichting Welstandszorg Noord-Holland die voor 46 gemeenten de welstandsadviezen over bouwplannen verzorgt, komen jaarlijks ca. 150 bedrijfsgebouwen van bedrijventerreinen op tafel, waarover een oordeel moet worden uitgesproken. Is het bouwplan goed genoeg voor de locatie? Is het vakkundig ontworpen en past het in z’n omgeving? Wordt er een behoorlijk gevelbeeld neergezet dat samen met de ernaast liggende gebouwen een aantrekkelijke straat vormt? Is er aan het ontwerp iets af te lezen over de functie van het gebouw, over de entree? En op wat grotere schaal: hoe zie je het gebouw vanaf een afstand, wordt er iets gedaan met het bouwvolume in de sfeer en de structuur van de omgeving, is er een zekere samenhang of staat alles op zichzelf ? Dergelijke vragen zijn karakteristiek voor het gesprek dat in de Welstandscommissie wordt gevoerd als er een bouwplan op tafel ligt. Meestal zijn er wel aanknopingspunten voor een zinvolle beoordeling, maar bij bedrijventerreinen stokt vaak het gesprek... Het gaat meestal om loodsen, platte dozen van staalplaat met hier en daar een deur, soms een hele rij als het om opslag en distributie gaat waarbij veel vrachtwagens tegelijkertijd bediend moeten worden. Soms zit er een stukje kantoor ingeschoven met nog wat ramen en een deur. Soms wordt nog een ontwerper ingehuurd die een serieuze poging doet om een vlakverdeling te maken met verschillende materialen of alleen in kleur. En dan zijn er de gebouwen waaraan een accent wordt toegevoegd: een torentje, een pergola, een uitgebouwde kantine of een showroompui. Het kan allemaal, en op zichzelf is vaak ieder ontwerp gewoon alleen maar de simpele uitdrukking van wat het is: vierkante meters bedrijfsruimte en de vorm die daarvoor het meest voor de hand ligt, met hier en daar een verbijzondering door een kantoorgedeelte of een entreepartij. Probleem van deze gebouwen is, naast de armoedige vormgeving van de afzonderlijke gebouwen, vooral de schrale compositie van het geheel in combinatie met de uitgebreidheid van de terreinen en de schade die ontstaat in het landschap rond dorpen en steden. Ieder stukje bedrijventerrein op zichzelf is tot daar aan toe, maar alles tezamen is er een gruwelijke vernietiging gaande van de landschappelijke omgevingen in het veelal groene gebied tussen steden en dorpen in Noord-Holland. In de NRC van 21 februari 2003 noemde Bernard Hulsman bedrijventerreinen de treurigste oorden van Nederland. “De verzamelingen vrijstaande bedrijfsgebouwen, vaak omgeven door afgesloten parkeerterreinen, vormen overal in Nederland deprimerende omgevingen. De strookjes groen die je er nog wel eens tegenkomt zijn te iel voor zinnig gebruik. Er zijn ook geen gebruikers. Niemand loopt hier voor zijn plezier op straat laat staan dat hij in een perkje gaat zitten. De gebouwen zijn, op een doodenkele uitzondering na, al even armzalig, ze zijn het architectonische equivalent van fast food; snel gemaakt en snel geconsumeerd. Alles in deze barre oorden heeft een goede reden. Dat begint al met de gronduitgifte van de bedrijventerreinen: de gemeenten verdienen er goud geld aan.” Wij hadden er behoefte aan om dit probleem bespreekbaar te maken. We dachten: laten we alle betrokkenen aanspreken op wat hier gaande is. Welstandscommissie s kunnen ons inziens niet zomaar om advies worden gevraagd over de kwaliteit van bouwplannen op bedrijventerreinen als alle andere betrokkenen zeggen dat het er niet zo toe doet.

4

Als een behoorlijk investeringsniveau in de kwaliteit van de openbare ruimte en de gebouwen van afzonderlijke ondernemers niet geëist kan worden, als de gemeente er ook niks aan doet, en als het provinciale bestuur alleen maar op afstand en op hoofdlijnen, “...participerend en faciliterend...”, wil meebesturen, dan kan de Welstandscommissie beter ook wat anders gaan doen. Er ontstaat een waanzinnige paradox: bij aanvragen van bouwvergunningen in historische binnensteden, voor monumenten en in waardevolle woongebieden worden vaak heel minutieus gedetailleerde eisen gesteld aan wat passend is, wat vakmanschap is, wat architectonisch en stedenbouwkundig van voldoende niveau is, terwijl op bedrijventerreinen, in een omvang en een platheid die z’n weerga niet kent, uiteindelijk alles gewoon wordt gehonoreerd, hoe onbenullig ook, en hoe desastreus ook voor het hele gebied eromheen. Het hier gepresenteerde rapport van drs. Harkolien C. Meinsma is het verslag van een verkenning naar de mechanismen waarmee in Noord-Holland bedrijventerreinen tot stand komen. We gaan daarmee op zoek naar coalities waarmee het tij gekeerd kan worden. We zoeken coalities waarmee effectief beleid kan worden afgedwongen om zorgvuldiger om te gaan met het ‘..weerloze landschap...’, waarin eisen kunnen worden gesteld aan de landschappelijke inpassing, aan de vormgeving van het openbare gebied en de afzonderlijke gebouwen, waarin ook de planning van locaties kan worden beheerst en zelfs beperkt ten behoeve van een kwaliteitsoffensief, en waarin tenslotte alle betrokkenen tegen elkaar uitspreken dat het beter moet omdat de toekomst van de historische ruimtelijke kwaliteit van Noord-Holland op het spel staat.

dr. ir. N. de Vreeze directeur Stichting Welstandszorg Noord-Holland Alkmaar, augustus 2004

5

6

Inhoud
Intro. Het verschijnsel bedrijventerrein 8

1. 2. 3.

Introductie De ontwikkeling van het fenomeen ‘bedrijventerrein’ Verkenning van bedrijventerreinen in Noord-Holland

9 13 17

4. 5. 6. 7. 8.

Westfrisiaterrein in Hoorn Veilingterrein in Wervershoof Kruiswijk II in Anna Paulowna De Zandhorsten in Heerhugowaard Noorderveld in Zaanstad

23 27 31 35 39

9. 10. 11. 12. 13.

De dubbelrol van de gemeenten Bestemmingsplannen, contracten met het publiek Overdaad schaadt Stedenbouwkundige en architectonische aspecten Welstandcommissies als bezemwagen

43 47 51 55 61

14.

Samenvatting

65

Bijlage 1 Onderzoeksverslag Bijlage 2 Literatuurlijst Bijlage 3 Voetnoten

69 72 75

7

Intro: het verschijnsel bedrijventerrein

Men neme een weiland. Zet de omtrek ervan op een stuk papier. Teken er een lus op. Dat wordt de weg. Zet er een paar stippellijnen op voor de milieucontouren. Met viltstift een dikke groene streep er omheen en klaar is Kees, dat kan de inspraak in. Onderwijl laat je het al “vollopen”. Ondernemers willen allemaal aan de rand en ze wensen geen groen voor hun neus. Dat wordt dus geschrapt. Kost minder. Ze willen maar een eenvoudig gebouw. Een architect is dan ook overbodig. Doe jij niet dit, doe ik niet dat. Allebei blij. Als een lopend vuurtje verspreidt zich het bericht dat daar en daar zo gemakkelijk een nieuw bedrijf kan worden begonnen. Enquête. En jawel: de vraag naar bedrijventerreinen is al weer toegenomen. Het gaat goed met de Nederlandse economie en met de budgetten van de grondbedrijven. Dan nog maar een weiland.

8

1. Introductie
De laatste 20 jaar maakt het Nederlandse landschap een belangrijke verandering door. Het begon geleidelijk. Eerst leken het nog incidenten. Inmiddels is vast te stellen dat het om een structurele koerswijziging gaat. Gedoeld wordt op de steeds verder doorgevoerde scheiding tussen wonen en werken. Wonend in een stad blijk je voor allerlei diensten ‘de stad uit’ te moeten. Waar vroeger agrarisch landschap was, staan nu bedrijven. Ze staan gerangschikt in een dichtheid die bekend is van villawijken. Maar veel ‘schoons’ is er niet te zien. De gebouwen zijn overwegend oninteressant en aan de erven is ook niets te beleven. Statistisch neemt de hoeveelheid grond in gebruik voor bedrijventerreinen sneller toe dan dat voor wonen.(1) Bij bijna iedere stad van enige omvang moet men eerst een reeks bedrijventerreinen passeren alvorens in woongebieden te arriveren. Werd vanuit de Nederlandse stedenbouwkundige traditie neergekeken op de Amerikaanse praktijk, waar bedrijven en winkels zij aan zij langs snelwegen worden gebouwd, het lijkt wel of Amerika op dit punt toch weer als voorbeeld is genomen. Visueel ontstaat eenzelfde beeld. Het verschil is dat je in Nederland meestal niet rechtstreeks naar de bedrijven toe kunt, dat gaat in Amerika vanaf de snelweg veel gemakkelijker. Hoe is een bedrijventerrein te definiëren? Zijn de terreinen onderdeel van de stad of van het platteland? Of is het een nieuwe planningscategorie? Op het platteland zijn boerderijen de bedrijfsgebouwen. Is een boerderij met de daaromheen liggende landerijen te vergelijken met een bedrijf op een bedrijventerrein? In zekere zin wel. Bij beide gaat het om productie teneinde zich een bestaan te verwerven. Een overeenkomst is ook het relatief extensieve gebruik van de grond. Een verschil is dat een boer altijd bij zijn werk woont en een ondernemer meestal niet. Kun je een stad een bedrijventerrein noemen? Gemeten naar het aantal mensen dat er werkgelegenheid vindt wel. Maar niemand zal op het kavel van het stadhuis wijzen en zeggen: “…kijk, dat is een bedrijventerrein.” Zelfs een stationsgebied, ook al is het een A-locatie, dus een soort bedrijventerrein, zal men niet snel zo aanmerken. Wat is het dan wel? Een simpele definitie is bijvoorbeeld: een bedrijventerrein is een afgebakend terrein buiten de stad dat hoofdzakelijk bestemd is voor bedrijven. Daarmee is het wel een nieuwe planningscategorie. Maar vervolgens is er een opmerkelijk verschil tussen stad en platteland enerzijds en bedrijventerreinen anderzijds. Het landelijk gebied met zijn karakteristieke boerderijen en landerijen wordt beleefd als open landschap, waar grote waardering voor is, mede omdat er tevens te recreëren is. Ook steden, als concentratie van bouwkunst, worden met welgevallen bekeken. Maar het snel groeiende areaal dat bedekt is met gebouwen voor de industrie, de handel en de dienstverlening valt minder waardering ten deel. Je gaat er niet heen als je er niets te zoeken hebt. De verblijfskwaliteit is minimaal.

(1) Zie bijlage 3: Voetnoten.

9

Al langer is onvrede omtrent bedrijventerreinen te signaleren. Zo is er een streven om het extensieve gebruik van de grond te verminderen. De duurzaamheidaspecten van grondgebruik en opstallen staan in de belangstelling. Verouderde terreinen moeten via herstructurering worden opgekalefaterd. Pas de laatste paar jaar is er expliciet aandacht gekomen voor de geringe esthetische waardering die het gros van de bedrijventerreinen ten deel valt. Waar richt die onvrede zich op? Wie is er voor verantwoordelijk? In Nederland is men niet geneigd lang stil te staan bij wat lelijk is en waarom iets onder de maat is. “Over smaak valt niet te twisten”, wordt al snel gezegd en daarmee is de zaak afgedaan. Liever richt men zich op de oplossingen, de positieve kant van de zaak. Zo zijn er al heel wat pogingen tot verbetering van de esthetische kwaliteit van terreinen te noemen – vele daarvan zullen in de hierna volgende hoofdstukken ter sprake komen - maar een analyse van wat men lelijk vindt en wat de oorzaken daarvan zijn, is niet gepubliceerd. Het is de Stichting Welstandszorg Noord-Holland (WZNH) die de uiterlijke verschijningsvorm met deze studie expliciet aan de orde stelt. Nu het aanleggen van afzonderlijke bedrijventerreinen nog geen halve eeuw aan de gang is, is het goed om afstand te nemen en de veranderingen in het landschap te evalueren. Nu kan nog bijgestuurd worden. De grote vraag is: zijn bedrijventerreinen nodig en zo ja, hoe kunnen bedrijventerreinen een waardevolle toevoeging aan het eeuwenoude Nederlandse landschap leveren? Dat is van belang voor de positie en waardering van het Nederlandse bedrijfsleven in nationaal en internationaal verband. Maar het is ook esthetisch van belang. Immers Nederland heeft op dit punt een traditie hoog te houden. Onze inspanningen op het gebied van stedenbouw en architectuur staan internationaal hoog aangeschreven. Het onderwerp van deze studie is door de stichting WZNH vertaald in twee vragen. De eerste vraag was na te gaan welke kwaliteitsnoties en uitgangspunten in overheidsstukken te vinden zijn en wat daarvan in de praktijk terecht komt. Vervolgens ging het om de vraag waarom er gebouwd is wat er staat, welke mechanismen leiden tot die lelijkheid van de bedrijventerreinen. Wat het onderzoek betreft is begonnen met een verkenning van de literatuur, de geschiedenis en het juridisch kader van bedrijventerreinen. Om het niet te omvangrijk te maken is besloten het onderzoek te beperken tot de bedrijventerreinen ten noorden van het Noordzeekanaal, waarbij de haventerreinen langs het kanaal ook werden uitgesloten van het onderzoek. Van het betreffende gebied is een statistische en visuele verkenning van de bedrijventerreinen gemaakt. De resultaten hiervan zijn te vinden in de hoofdstukken 2 en 3. Op basis van deze verkenning zijn in overleg met de stichting WZNH vijf terreinen geselecteerd. Voor een uitgebreide verantwoording van de keuze van deze terreinen kan worden verwezen naar bijlage 1. Een van de criteria was dat er in de vijf terreinen steeds een verschillende problematiek aan de orde zouden komen.

10

Het Westfrisia II-terrein in Hoorn is gekozen vanwege het opvallende rode scherm dat een afscheiding vormt tussen de bedrijven en het aangrenzende landschap. Het veilingterrein in Wervershoof is geselecteerd om meer inzicht te krijgen in een terrein waar de inrichting bepaald is door één groot bedrijf. De veiling was de trots van de streek. Toevallig bleek de veiling ten tijde van het onderzoek net opgeheven te zijn. Het terrein Kruiswijk II in Anna Paulowna betreft een stationslocatie, waar menging van wonen en werken is gerealiseerd. De Zandhorsten in Heerhugowaard trokken de aandacht omdat geleidelijk aan van een zeer omvangrijke concentratie van bedrijven sprake is, waar de infrastructuur niet op berekend lijkt. Het nieuwe terrein Noorderveld in Zaanstad is gekozen vanwege de opzichtige situering in het landschap, en omdat het gerucht ging dat zich hier voornamelijk bedrijven zouden vestigen van het nabijgelegen terrein Molletjesveer. Per gemeente zijn de bestemmingsplannen van de vijf terreinen opgevraagd, als ook de bestemmingsplannen van de aangrenzende terreinen. Na bestudering van deze plannen is per terrein met een vijftal personen een uitgebreid gesprek gevoerd over de totstandkoming van het terrein en over het aspect waarom het terrein was gekozen. Vervolgens zijn alle interviews geanalyseerd en is bepaald welke factoren bij deze terreinen doorslaggevend waren voor de vormgeving en inrichting ervan. De hoofdstukken 4 tot en met 8 geven een objectieve beschrijving van de terreinen toegespitst op de speciale problematiek en op de aspecten die inzicht opleverden voor de analyse. In de hoofdstukken 9 tot en met 13 komen per onderdeel aspecten naar voren die van invloed zijn op de huidige aanblik van bedrijventerreinen. In hoofdstuk 14 volgt een samenvatting van de mechanismen die tot “lelijkheid” leiden in de vorm van stellingen. Terugkomend op de vragen die aan deze studie ten grondslag liggen is als eerste resultaat te melden dat in beleidsstukken nauwelijks aanknopingspunten te vinden zijn voor de na te streven stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit op bedrijventerreinen. Uitzondering hierop vormt ‘het tiende project’ van het architectuurbeleid van de Rijksoverheid, beschreven in hoofdstuk 13. Verwacht werd dat bestemmingsplannen daar de meeste aanknopingspunten voor zouden bieden. Dat was een terechte veronderstelling. Maar op dat punt valt heel veel te verbeteren (zie hoofdstuk 10). Bij de selectie van de terreinen was niet bekend wie een leidende rol vervulde bij de totstandkoming daarvan. Dat aspect blijkt onmiskenbaar van invloed te zijn op de kwaliteit van de inrichting van terreinen (hoofdstuk 9). Omdat niet alle organisatorische varianten aan bod komen op basis van de vijf terreinen, is hier een korte beschouwing over andere organisatorische mogelijkheden aan toegevoegd. De vraag hoeveel medewerking de organiserende partij durft te vragen van een gegadigde blijkt van groot belang voor de kwaliteit van een terrein. Uit concurrentieoverwegingen blijken gemeenten hun eisen over het algemeen niet hoog te stellen. Ook schatten ze de bereidheid tot medewerking van bedrijven niet hoog in, hetgeen de kwaliteit over de hele linie negatief beïnvloedt. Meer in het algemeen blijken de verschillende overheden van mening dat waar vraag is (wat voor ook) er aanbod moet zijn. Met ieder nieuw terrein komt er een te herstructureren terrein bij; dat is wellicht een te boude uitspraak, maar geeft hopelijk wel te denken (hoofdstuk 11).

11

Hoe de behandelde randvoorwaarden doorwerken op de afzonderlijke stedenbouwkundige en architectonische aspecten per terrein komt aan de orde in hoofdstuk 12. Hoofdstuk 13 laat zien, dat de Welstandscommissies in Nederland wel degelijk in de positie zijn om een discussie over de kwaliteit van bedrijventerreinen aan te kaarten, maar voor echte verbeteringen van het eindresultaat zijn ze geheel afhankelijk van andere partijen in het realiseringsproces van bedrijventerreinen. Vanaf het begin van het project is het de bedoeling geweest de resultaten van deze studie een rol te laten spelen in een discussie tussen vakgenoten en vertegenwoordigers van instanties, die invloed kunnen uitoefenen op de inrichting van bedrijventerreinen. Aan veel van de onderwerpen die in de analyse (hoofdstukken 9 tot 13) aan de orde komen, ligt de vraag ten grondslag of het behalen van ontwikkelingswinsten en het bewaken van de kwaliteit wel te combineren is in één instantie, namelijk de gemeente. Het is te hopen dat dit onderzoek ertoe bijdraagt dat dit punt in de toekomst meer aandacht krijgt.

12

2.

De ontwikkeling van het fenomeen ‘bedrijventerrein’

Het fenomeen ‘bedrijventerrein’ is eigenlijk een voortvloeisel van het functionalisme, dat vanaf het begin van de twintigste eeuw tot ontwikkeling kwam. Omdat bedrijven in woongebieden vaak hinder geven, werd bedacht de werkgelegenheid te concentreren op speciaal daarvoor aangelegde terreinen. In de uitbreidingsplannen van voor de Tweede Wereldoorlog is deze tendens al te signaleren. Sinds 1965, het jaar dat de Wet op de Ruimtelijke Ordening werd aangenomen en de Tweede Nota Ruimtelijke Ordening uitkwam, is deze gedachte gemeengoed. Gemeenten kochten stukken land en reserveerden die voor het vestigen van bedrijven. Maar de belangstelling van het bedrijfsleven viel aanvankelijk tegen. Werkgelegenheid in de nabijheid van de werknemers had de voorkeur. Gemeenten liepen daardoor renteverliezen op het geïnvesteerde kapitaal op. Begin jaren tachtig deed zich een economische recessie voor. De uitgaven van de overheid moesten verminderen. Uit die tijd stamt de slogan ‘Meer markt, minder overheid’, die het begin inluidde van een periode van verzelfstandiging en privatisering van overheidsdiensten, een proces dat begin eenentwintigste eeuw nog niet is afgerond. Om de rijksbijdragen voor het aanleggen van nieuwe woonwerkgebieden te reduceren, is in 1986 de ‘gemeentelijke decentralisatie’ ingevoerd. Gemeenten kregen meer – ook financiële - zelfstandigheid in ruil voor bezuinigingen. Sinds die tijd is bijvoorbeeld de onroerend zaakbelasting een gemeentelijke inkomstenbron en is het aan- en verkopen van grond een gemeentelijke aangelegenheid geworden. Dat betekent dat gemeenten zelf de grondprijzen mogen vaststellen en de opbrengsten ten goede kunnen laten komen van de algemene middelen. In de bouwsector kwamen als gevolg van dit beleid de eerste publiek-private samenwerkingen (PPP’s en PPS-sen) van de grond. Vanaf die periode raakte het steeds meer geaccepteerd dat de overheid ‘marktprijzen’ vraagt voor diensten en ‘winst’ maakt, iets dat daarvoor taboe was. Tegen het einde van de jaren tachtig was de voorraad aan gereserveerde bedrijventerreinen langzamerhand uitgeput. Met de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening is als nieuwe aanpak het A, B, C-locatiebeleid geïntroduceerd. Tot eind jaren tachtig heeft de rijksoverheid de (auto-)mobiliteit geprobeerd in te dammen door mensen via de werkgevers en fiscale maatregelen te stimuleren in de buurt van hun werk te gaan wonen. Met het A, B, C-locatiebeleid richt de overheid zich niet meer op de afstand tussen wonen en werken, maar wordt het terugdringen van het autogebruik bevorderd door het aan normen binden van de parkeerplaatsen op werklocaties. Op de meest gewilde locaties, A-locaties op knooppunten van openbaar vervoer, werd het parkeren het meest beperkt en op C-locaties, bedoeld voor bedrijven die veel grond nodig hebben, het minst. Het autobezit is daardoor echter niet afgenomen, het is eerder gestimuleerd. Met het introduceren van bedrijvenlocaties die alleen met particulier vervoer bereikbaar zijn - de C-locaties - ontstaan voor het eerst gebieden die niet ook met het openbaar vervoer bereikbaar zijn. Bezit van een auto is dan wel niet voorgeschreven, maar vanaf dat moment wel noodzakelijk om overal te kunnen komen. Het locatiebeleid heeft dan ook eerder tot grotere spreiding van de functies wonen, werken en recreëren, dan tot concentratie/verdichting geleid.

13

Het A, B, C-locatiebeleid van het Rijk sloot niet aan bij de ambitie van verzelfstandigde gemeenten en ook niet bij de behoefte van de met eigen vervoer reizende burgers.(2) Plotseling verrezen er kantoren in de oksels van de klaverbladen van de snelwegen. De eerste weidewinkel was er voordat het verboden was. Vooral voor C-locaties langs de snelweg bleek grote belangstelling te bestaan. Het gedecentraliseerde beleid en de economische voorspoed van de jaren negentig hebben eraan bijgedragen dat de bedrijventerreinen buiten de stad snel in aantal toenamen. Het milieubeleid en de veranderingen, die op dat terrein plaatsvonden, hebben wellicht onbedoeld een impuls gegeven aan de snelle groei van het aantal bedrijventerreinen. In plaats van de Hinderwet is de Wet milieubeheer gekomen. Bij wet zijn alle typen bedrijven ingedeeld in zes categorieën, van categorie 1 met weinig tot geen vervuiling tot 6 met bedrijven die de meeste hinder veroorzaken. Het criterium voor het bepalen van de mate van hinder is de overlast voor bewoning in de buurt van de bedrijven. Sinds die tijd staat met stippellijnen op de bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen aangegeven waar de verschillende categorieën bedrijven zich mogen vestigen. De gewoonte is ontstaan als bijlage bij de bestemmingsplannen alle soorten bedrijven te noemen die zich er eventueel zouden kunnen vestigen, ook die van categorie 1, 2 en 3, die met enkele aanpassingen ook in het stedelijk gebied zouden kunnen zijn gevestigd. In hun ijver bedrijven binnen te halen, geven gemeenten de voorkeur aan gemengde terreinen. Dat zijn terreinen waar zoveel mogelijk categorieën bedrijven, uitgezonderd een aantal ongewenste branches, binnen de bijpassende stippellijnen zich kunnen vestigen. Bedrijventerreinen zijn daarmee niet meer voorbehouden voor hinderlijke bedrijven, terwijl de beperkende vestigingsvoorwaarden die aan C-locaties werden gesteld ook steeds meer zijn losgelaten. De variëteit aan bedrijven op bedrijventerreinen is in de loop van de tijd dan ook sterk toegenomen. Gebrek aan ruimte in de steden, bereikbaarheids- en parkeerproblemen, de ruime keuze aan relatief goedkope vestigingsmogelijkheden hebben ervoor gezorgd dat steeds meer bedrijven, die nu nog in de stad zijn gevestigd, de voorkeur geven aan de perifeer gelegen bedrijventerreinen. Deze zijn als het ware de overloopgebieden voor bedrijven uit de steden geworden. Was het aanvankelijk verboden weidewinkels te bouwen op het platteland, langzamerhand is toch het vestigen van grootwinkelbedrijven en veel ruimtevereisende verkoopbranches op bedrijventerreinen toegestaan. De autoverkoop, meubelzaken, doehet-zelf winkels, alles wordt er gemaakt, gebakken en verkocht. Daar bleef het niet bij. Inmiddels hebben ook fysiotherapeuten, sociale diensten, fitnesscentra, ingenieursbureaus, kart- en racebanen en gevangenissen de buiten de stads- en dorpskernen gelegen bedrijventerreinen als (goedkope) vluchthaven ontdekt. Nu langzamerhand het besef doordringt hoe ruim de toelatingseisen op bedrijventerreinen zijn, zien de gemeenten zich geconfronteerd met een aanhoudende vraag naar nieuwe bedrijventerreinen, vooral van minder hinder opleverende soorten bedrijven. De animo om vervuilende industrieën, waar bedrijventerreinen oorspronkelijk voor waren bedoeld, toe te laten op de terreinen, is dan ook sterk afgenomen. Het is te voorzien dat de rijksoverheid of provinciale overheden binnen afzienbare tijd weer aanvullende maatregelen moeten nemen om toch ook aan deze meer specifieke vraag tegemoet te kunnen komen.

14

Inmiddels doet zich een nieuwe aanleiding voor waardoor de vraag naar bedrijventerreinen in stand zal blijven. Aanvankelijk waren bedrijventerreinen bedoeld om milieuhinderlijke bedrijven een plek buiten de woongebieden te verschaffen. Het gaat daarbij niet om het soort bedrijven waarbij je direct aan fraaie gebouwen denkt. Op oudere terreinen bestaat de bebouwing dan ook voornamelijk uit loodsen met minimale voorzieningen voor personeel en administratie. Vooral sinds ook klantgerichte activiteiten zich op bedrijventerreinen mogen vestigen, stellen bedrijven meer eisen aan de aanblik van hun eigen gebouw, maar ook aan de veiligheid op het terrein en aan de toonbaarheid van de bedrijven om hen heen. Diensten en firma’s die veel klanten trekken, vestigen zich bij voorkeur niet tegenover bedrijven met rommelige voorterreinen waar de vrachtwagens af en aan rijden. Die zien dat liever aan de achterkant, zodat aan de straatkant doorgaande trottoirs mogelijk zijn met veilige wegen en fietspaden. Voor de aankleding van bedrijventerreinen betekent deze ontwikkeling dat de aanvankelijke inrichting ervan niet meer voldoet. Dat is vooral het geval waar ook kantoren zich op bedrijventerreinen mogen vestigen. Deze vaak goed vormgegeven, hogere gebouwen, die goed toegankelijk voor werknemers en publiek moeten zijn, vergen een meer complete inrichting van de terreinen. Dus nu zijn gemeenten toch wel genoodzaakt bedrijventerreinen met iets meer kwaliteit aan te bieden. Het is lastig en duur om op bestaande terreinen aan deze veranderende eisen tegemoet te komen. Bedrijven achten zich niet verantwoordelijk voor inrichting en gebruik van de bestaande terreinen en ze verwachten de gewenste verbetering, zeker wat de openbare ruimte betreft, van de overheid. Alleen op nieuwe terreinen kan tegen aanvaardbare kosten op de veranderende eisen worden ingespeeld. Bedrijven zijn daar soms wel bereid aan de extra voorzieningen mee te betalen. Toch is de animo bij gemeenten om kwalitatief betere terreinen te entameren niet groot, want enerzijds vrezen ze dat bedrijven al snel zullen afhaken als de kosten hoger worden, anderzijds is de bereidheid om meer kosten voor bedrijventerreinen te maken gering. Inmiddels zien toch steeds meer gemeenten in dat het op grotere terreinen best uitkan om ook enkele voorzieningen op de terreinen aan te brengen, zoals een restaurant, een crèche, bekabeling voor digitale voorzieningen, of gezamenlijke afvalinzameling. De nieuwe, beter geoutilleerde terreinen trekken bedrijven van oudere terreinen aan. Zo is een trek van oude naar nieuwe terreinen op gang gekomen. In combinatie met de relatief lage grondprijs trekt de iets verbeterde kwaliteit weer meer bedrijven de stad uit. Slotbeschouwing Vanaf het moment dat gemeenten hun begroting moesten aanvullen met inkomsten uit een actief grondbeleid, zijn ze zich meer en meer als een projectontwikkelaar gaan gedragen. Het binnenhalen van werkgelegenheid is een algemeen aanvaard maatschappelijk doel. Daarvoor is het creëren van werkplekken nodig, ofwel het ontwikkelen van bedrijventerreinen. En dat levert ook de gewenste inkomsten uit grond en OZB. De grotere steden wedijverden met elkaar om toplocaties tot ontwikkeling te brengen. Maar dat is maar op een paar plaatsen gelukt, want geïnteresseerde kantoren en bedrijven konden gemakkelijk uitwijken naar kavels met lagere grondprijzen die andere gemeenten aanboden.

15

Het werd een uitdaging om zoveel mogelijk bedrijven naar de eigen gemeente te lokken. Jammer genoeg hebben gemeenten het versterken van hun concurrentiepositie niet gezocht in het aanbieden van fraai aangelegde, goed geoutilleerde en bereikbare terreinen. Nee, de aantrekkelijkheid is gezocht in het aanbieden van veel land tegen relatief lage grondprijzen. De rijksoverheid heeft met de Wet op de Ruimtelijke Ordening een instrument in handen om de uitbreidingsdrift van gemeenten aan banden te leggen. Maar daar is voorlopig nog geen sprake van. Terwijl enerzijds efficiënt ruimtegebruik wordt gepropageerd, blijft toch het hoofddoel dat steeds voor de verschillende categorieën bedrijven voldoende aanbod van grond aanwezig moet zijn. Het bedrijfsleven moet geen strobreed in de weg worden gelegd. Dus zolang er vraag is naar nieuwe terreinen moeten ze beschikbaar zijn. Tegelijkertijd gaat het wel opvallen dat er steeds meer verpauperende bedrijventerreinen zijn. Zonder stimulans van de rijksoverheid gebeurt daar weinig aan. Het Ministerie van Economische Zaken onderkent dat herstructurering nodig is, omdat de verwaarloosde terreinen het aanzien van het Nederlandse bedrijfsleven schaden. Het is een publiek geheim dat de financiële consequenties gigantisch zijn. Het Ministerie is naarstig op zoek naar het vliegwiel dat op verouderde terreinen een vernieuwingsproces op gang brengt.

16

3.

Verkenning van bedrijventerreinen in Noord-Holland

Vraag je iemand een kenschets van het noorden van de provincie Noord-Holland te geven, dan zal in de meeste gevallen als eerste het landschappelijk schoon van de provincie worden genoemd. Fraaie vergezichten wisselen af met vriendelijke dorpskernen. Het gebied is doorsneden met en omgeven door water. De historie laat zich er nog goed aflezen. Monumenten bezegelen het verzorgde beeld. Maar ruilverkavelingen en functieverandering bedreigen het landschap. Tot het midden van de vorige eeuw was dit een overwegend agrarisch gebied. De bedrijvigheid concentreerde zich rond de Zaan. Daarnaast zorgde de marine voor werkgelegenheid in en om Den Helder. De ontwikkeling van zeehavenactiviteiten langs het Noord Zee kanaal beperkte zich hoofdzakelijk tot de zuidkant van het kanaal. Het Noord-Hollands kanaal in combinatie met de Zaan zorgde voor een goede ontsluiting voor de binnenvaart. Veel vervoer vond over het water plaats. Met het overloopbeleid veranderde het karakter van het gebied. Dit deel van NoordHolland kreeg steeds meer een opvangtaak voor wat in de randstad moeilijk een plek kon vinden. Eerst ging het om het opvangen van de snelle groei van de bevolking, de geboortegolf van na de oorlog. Vooral de regionale kernen Alkmaar, Heerhugowaard, Purmerend en Hoorn kregen een opvangtaak Maar ook in kleinere kernen bleef de woningvoorraad groeien. Bouwen voor de eigen groei, ook al trokken de jongeren weg, is een legitieme reden om de voorraad uit te breiden. Veel nieuwe Noord-Hollanders woonden ten noorden van het Noord Zee kanaal en werkten er ten zuiden van. Het groeiende aantal oversteekmogelijkheden illustreert dit beeld. Naast de twee al bestaande spoorlijnen naar Den Helder en Enkhuizen kwamen er allerlei faciliteiten voor langzaam en snelverkeer bij. Inmiddels kun je op minstens 15 manieren het ongeveer 30 km. lange Noord Zee kanaal passeren, eronder, erop en erover, waaronder 5 tunnels voor auto’s. Werkgelegenheid volgt de bevolking. Door die toegenomen bereikbaarheid vormt het gebied nu ook een uitwijkmogelijkheid voor bedrijven uit de randstad. De grondprijzen per vierkante meter fluctueren nog enigszins, afhankelijk van plaatselijke verschillen, bijvoorbeeld een ruim aanbod van geschoold personeel, of de nabijheid van een vliegveld zoals in Den Helder. Over het algemeen geldt dat de prijzen een afgeleide zijn van de prijzen in de randstad: hoe verder weg, hoe lager. Al met al is er een grote hoeveelheid relatief goedkope vestigingsplaatsen voor bedrijven beschikbaar gekomen, met een grote spreiding over de provincie. (3) Sinds de gemeentelijke decentralisatie in 1986 neemt het oppervlak aan bedrijventerrein snel toe. In heel Noord-Holland wordt jaarlijks ca. 150 ha. landelijk gebied omgezet in bedrijventerrein. Voor het gebied ten noorden van het Noord Zee Kanaal, waar het onderzoek zich toe beperkte, is dat 70 ha. per jaar. Na de regio rond Schiphol nemen respectievelijk Noord-Kennemerland, de regio Amsterdam en West-Friesland de grootste groei voor hun rekening. (4)

17

Het gebied ten noorden van het Noord Zee Kanaal telt rond het jaar 2000 ongeveer 3000 ha. voor bedrijven bestemde grond. Deze 3000 ha, zijn verdeeld over zo’n 150 bedrijventerreinen. De meeste zijn te vinden in het oudste industriegebied van NoordHolland in en om Zaanstad: 672 ha. verdeeld over zo’n 20 terreinen. Op een goede tweede plaats staan de overloopgemeenten Alkmaar en Heerhugowaard, samen 600 ha. met 15 terreinen. Daarna volgen eerst Den Helder met 253 ha. en vervolgens Hoorn, Purmerend, Schagen en Enkhuizen. Het grootste terrein is Westerspoor-Zuid in Zaanstad met 155 ha. bruto, een nieuw terrein. De op een na grootste zijn de Zandhorsten I tot en met III in Heerhugowaard met 130 ha. bruto, een terrein dat steeds verder is uitgebreid sinds de jaren zeventig. Opvallend is dat elke gemeente minstens een of twee bedrijventerreinen heeft; zelfs bij de kleinste dorpen is er wel een te vinden. Dit stamt nog uit de tijd van de Tweede Nota Ruimtelijke Ordening van 1965, toen iedere gemeente in staat moest zijn de milieuhinderlijke bedrijven uit de woonkern een plek te kunnen bieden. Sinds inkomsten van gronduitgifte een aanvulling op de gemeentelijke begroting betekenen, is de locale behoefte voor de gemeenten nog steeds het argument om kleine terreinen te willen aanleggen. Terwijl landelijk er op wordt aangedrongen grote regionale terreinen te realiseren, omdat op die terreinen meer kwaliteit kan worden geboden, staat de Provincie Noord-Holland in bepaalde delen toe dat gemeenten toch nog locale terreinen aanleggen, ook wel aangeduid als de ‘drie hectare-regeling’. Naast de A, B, en Cterreinen onderscheidt Noord-Holland dan ook de restlocaties, waar veel van die kleine terreinen onder vallen. Een zoektocht naar bedrijventerreinen levert allerlei verrassingen op. Een recente kaart waar ze allemaal, voorzien van namen, opstaan blijkt er niet te zijn. Wel is bij de provincie Noord-Holland een kaart voorhanden met paarse vlekjes als aanduiding voor de terreinen. De namen van de terreinen zijn te vinden in de Sociaal-economische Cijfernota van 1999. Gauw bleek hoe nuttig het is dat de ANWB-borden de meeste bedrijventerreinen met hun eigennamen– niet alle - apart aangeven. De stadsplattegronden verschaffen de overige informatie om de terreinen te kunnen vinden. Aangekomen op de terreinen is er heel wat te ontdekken. Zo blijkt het terrein “Noordeinde” in Oostzaan, dat 10 ha. telt, maar één bedrijf te huisvesten. Het is gevestigd op een uitstulping aan een lintdorp. Vrachtwagens kunnen het bedrijf alleen bereiken via de lange, smalle weg door de lintbebouwing van het dorp. Alle parkeerruimte in de nabijheid van het terrein is geclaimd voor werknemers. Achterop het terrein staat een bedrijfswoning; deze keer uitgevoerd als schitterend landhuis dat uitkijkt over het recreatiegebied ’t Twiske. (5) Bij Andijk blijkt een op de kaart aangegeven terrein een buitendijks bedrijventerrein te zijn dat geheel in beslag wordt genomen door een waterzuiveringbedrijf. Grote conglomeraten groene loodsen blijken weer geen bedrijventerrein te zijn. Het zijn uitgegroeide tuinbouwbedrijven, die bijvoorbeeld lelies kweken en zelf de verzending naar de internationale klantenkring verzorgen. Bij Den Helder is het lastig de terreinen te traceren, in dit geval vanwege defensieoverwegingen. Veel oudere gebieden zijn ingesloten geraakt door woonbebouwing. Deze worden soms omgevormd tot centra voor grootwinkelbedrijven (zoals de Van Aalstweg in Hoorn). Zo’n terrein verandert na herstructurering vaak in een woonwijkje (zoals Wieringerwerf-zuid), waarna niets meer aan het bedrijventerrein herinnert. Maar het staat vaak nog wel op de kaart als bedrijventerrein aangegeven.

18

Het valt ook de minder oplettende waarnemer op dat het aantal zichtbare bedrijven in Noord-Holland ten noorden van het Noordzeekanaal in snel tempo toeneemt. Reed je in de jaren zestig voornamelijk door vriendelijk aandoend landelijk gebied, nu wordt op heel veel plekken je blik gevangen door bedrijfsgebouwen. Op de A7 naar de afsluitdijk was bij de vestiging van de Jumbofabriek een op één been dansend olifantje te zien. Inmiddels zijn er zoveel bedrijfsgebouwen omheen komen te staan, dat het beeldje wegvalt tussen de loodsen die nu om aandacht staan te schreeuwen. Ook de A9 naar Alkmaar verliest zijn landelijk karakter, vooral in de buurt van Uitgeest en Heiloo. De toename van bedrijfsloodsen valt zo op, omdat de bebouwing veel minder dan vroeger wordt gecamoufleerd door groene bosschages langs de randen van de terreinen. Bedrijventerreinen hebben met elkaar gemeen dat ze meestal buiten de bebouwde kom liggen, vaak grenzend aan woonbebouwing. Oude terreinen zijn over het algemeen zorgvuldig in het landschap ingepast. Deze liggen bijvoorbeeld ingeklemd tussen weg en waterweg, gecamoufleerd door bosschages, zoals bijvoorbeeld Molletjesveer in Zaanstad. Bij nieuwe terreinen is dit veel minder het geval. Die volgen vaak de rechthoekige vorm van de vroegere weilanden. Gemakkelijk is te raden waar het volgende terrein zal komen, namelijk op het volgende weiland. Grote terreinen hebben soms twee verbindingen met het normale wegenpatroon, maar meestal hebben terreinen slechts één in/uitrit. Er is nergens een ontvangstkantoortje waar je met vragen heen kan. Wel staat er op bijna alle terreinen bij de ‘ingang’ een aanwijzing die de bezoekers wegwijs moet maken. Een enkele keer wordt volstaan met een lijst van bedrijfsnamen. Meestal is er een plattegrond met daaronder een opsomming van de bedrijven met bijbehorende adressen. Deze bewegwijzeringborden maken vaak een verwaarloosde indruk. En de informatie wordt niet bijgewerkt. Sommige borden gaan schuil tussen de bosjes en anderen zien eruit alsof ze jaren niet zijn schoongemaakt. In de nabijheid van zo’n plattegrond staat steevast een bord dat dieven waarschuwt vooral niets te stelen, want de pakkans zou groot zijn. Een weinig inspirerende entree. Het stratenpatroon is eenvoudig en er zijn vaak doodlopende wegen. De wegen zijn veelal smal. Grote vrachtwagens kunnen elkaar maar nauwelijks passeren. Fiets- en voetpaden zijn zeldzaamheden. Langs bijna alle wegen staat aan beide zijden bedrijfsbebouwing. De simpelste vorm van verkaveling is een carrévorm. De weg ontsluit zowel de bedrijven aan de rand, als die in het middengebied. Grotere terreinen hebben vaak een gridpatroon. Lanen met bomen erlangs zijn uitzonderingen. Het groen maakt een onverzorgde indruk. De terreinen zijn spaarzaam verlicht. Op de zijwegen staan soms slechts aan een kant van de weg lantarenpalen. Meestal is vereist dat er geparkeerd wordt op eigen terrein. Waar de overgangen tussen privé-terrein en openbaar gebied onduidelijk zijn, maken de voorterreinen een rommelige indruk. Slechts in enkele gevallen is te merken dat over de erf-afscheidingen afspraken zijn gemaakt. Daarentegen zijn de hekwerken, die de beveiliging eist, zeer manifest aanwezig. Bijna alle gebouwen zijn lager dan 10 m, maar veel vaker lager dan 6 m. Sporadisch is aan de buitenkant van het gebouw te zien wat in het gebouw gebeurt. Soms verraadt de opslag of de rommel rond het gebouw welk soort bedrijf er is gevestigd.

19

Van de veranderende samenstelling van de op bedrijventerreinen toegestane bedrijven is geleidelijk aan ook in het onderzoeksgebied wat te merken. Er vestigen zich meer technische bureaus en grote winkels op de nieuwe terreinen. Zo is Witte Paal bij Schagen uitgegroeid tot een lokaal winkelcentrum. Het nieuwe terrein De Trompet in Heemskerk is bestemd voor de lichtere milieucategorieën en valt op door het gebruik van baksteen bij de tot nu toe gerealiseerde gebouwen en de combinatie van privé en openbaar parkeren bij de bedrijfsverzamelgebouwen. Opmerkelijk is het contrast tussen de oude terreinen van Enkhuizen – Ketenwaal en Schepenwijk - en een nieuw terrein aan de overkant van de provinciale weg (uitbreiding Schepenwijk), waar een waterpartij het centrum van uitmaakt. Het toevoegen van een landschappelijk element aan de stedenbouwkundige opzet van een terrein is in NoordHolland ten noorden van het Noordzeekanaal een zeldzaamheid. Het percentage wateroppervlak dat in een bedrijventerrein aanwezig moet zijn, is wel geleidelijk aan verhoogd. Maar meestal blijft de landschappelijke invulling hiervan beperkt tot het verbreden van de sloten om het terrein. In het beste geval krijgt die sloot de vorm van een vijver ter verfraaiing van de zichtlocaties aan de rand van een bedrijventerrein. Het is een unicum als het verhoogde waterpercentage wordt aangewend om er een aantrekkelijk centrumgebied mee te creëren. Alkmaar is vol, lijkt het, als de rondweg bedoeld was als de grens van de stad. Aan de noordkant zijn de woongebieden ‘de Huiswaarden’ aan de buitenkant van de ring terechtgekomen. Op veel andere plaatsen aan de buitenkant van de ring zijn utiliteitsgebouwen opgetrokken (zoals een sporthal, een benzinestation). De laatste jaren verschijnen in hoog tempo middelhoge kantoorgebouwen op de plekken die nog open zijn. Vooral aan de zuidoostkant van de stad bij Boekelermeer Zuid lijkt het ambitieniveau hoger dan gebruikelijk is. Maar het blijven snelweglocaties, waarvan de aansluiting met de stad problematisch is. Het binnen de ring gelegen traditionele bedrijventerrein Oudorp werkt bijvoorbeeld als een barrière, die nog wordt versterkt door de ringweg. Dat bedrijventerrein is inmiddels aan een herstructurering toe. Buiten Noord-Holland is de laatste jaren geleidelijk meer aandacht voor de kwaliteit van bedrijventerreinen is gekomen. De oplossingen lopen uiteen van het onder de grond laten verdwijnen van bedrijven tot opzichtige hoogbouw en van aaneengesloten bebouwing tot losstaande gebouwen in grasvlakten waar de wegen ook door heen lopen. Dit soort extremen zijn niet te vinden in Noord-Holland boven het Noordzeekanaal. Hier doet zich juist een aantal tendensen voor die het nodig maken extra zorg aan de inrichting van de bedrijventerreinen en het landschap te besteden. Kantoren, die vaak de aanzet vormen om beter ingerichte terreinen te maken, vinden ten noorden van het Noordzeekanaal meestal nog wel een plek bij de haltes van spoorlijnen in het verstedelijkt gebied. Hier is geen vernieuwingsimpuls van te verwachten. Vanuit de randstad zijn het vooral de bedrijven die veel ruimte nodig hebben (vervoer, opslag, bouwmaterialen), die op de relatief lage grondprijzen in Noord-Holland afkomen. Bovendien is er een tendens om de agribusiness meer en meer op bedrijventerreinen te concentreren. Beide zijn dat categorieën bedrijven voor welke de aanblik van het gebouw niet van doorslaggevend belang is voor het functioneren.

20

De vraag naar beter ingerichte terreinen komt dus in eerste instantie niet uit de bedrijven zelf voort omdat er zich langzaam maar zeker hoogwaardiger bedrijven zouden vestigen, zoals dat elders in Nederland vaak gebeurt. Dit vergt extra aandacht van de Noord-Hollandse overheden. Daarnaast vraagt het landschap de nodige aandacht. Dit deel van de provincie is ten opzichte van andere landschappen in Nederland zeer kwetsbaar. Het is afgezien van de duinstrook, platter, wateriger en opener dan andere gebieden. Gebouwen, tenzij zorgvuldig ingepast, doen al snel afbreuk aan deze karakteristiek. Zelfs de vele af- en aanrijdende vrachtwagens beginnen een opvallende verstoring in dit landschap te vormen. Reeds nu doen de bestaande bedrijventerreinen een serieuze inbreuk op de genoemde karakteristieken; een ongebreidelde groei van het oppervlak aan bedrijventerrein doet de genoemde landschapskarakteristieken te niet. Hiermee is globaal beschreven wat er te zien is op bedrijventerreinen. De volgende vraag is: hoe komen bedrijventerreinen in de praktijk tot stand? Welke mechanismen bepalen de kwaliteit? Hoe kijken de ondernemers die er werken hier tegenaan? Van vijf terreinen volgt hierna een overzicht van de verzamelde gegevens.

21

De rode pergola langs de N 302, Westfrisiaterrein in Hoorn

22

4.

Westfrisiaterrein in Hoorn

De gemeente Hoorn heeft de laatste decennia een snelle groei doorgemaakt. Niet alleen de bevolking maar ook de werkgelegenheid is sterk toegenomen. Inmiddels telt Hoorn een tiental bedrijventerreinen. De oudere daarvan zijn tegenwoordig ingesloten door woonbebouwing. Op het terrein rond de Van Aalstweg, een gebied dat dichter bij het oude centrum ligt dan het nieuwe stadhuis, wordt een concentratie aan grote winkels, zoals woninginrichtingzaken en doe-het-zelf-bedrijven tot stand gebracht. Het Westfrisiaterrein kent drie gedeelten. Voordat Westfrisia I tot ontwikkeling kwam, is daar de gevangenis gebouwd. Dit gebouw is hoger dan de omliggende bedrijven, omdat ten tijde van de bouw de hoogte voor de bedrijven nog niet was vastgesteld. Die bedraagt nu 8 m met de gebruikelijke mogelijkheden tot vrijstelling en afwijking. Het bestemmingsplan voor Westfrisia I vervangt twee oudere plannen van respectievelijk 1982 en 1983. Het nieuwe plan was nodig, omdat de hoeveelheid uit te geven terrein ten opzichte van de voorgaande plannen is vergroot “om het bedrijventerrein financieel realiseerbaar te maken.” In het plan wordt gewag gemaakt van het onvolprezen slagenlandschap met zijn karakteristieke sloten en groene hagen. Daarom valt het des te meer op dat in de aanbiedingsbrief aan de gemeenteraad ter vaststelling van het bestemmingsplan – dat is na het artikel 10 overleg en nadat het plan in de inspraak is geweest – wordt voorgesteld een groenstrook te versmallen van 15 naar 8 meter (“met het oog op minder investeringen, minder onderhoudskosten en meer uitgeefbaar terrein”). Bovendien wordt voorgesteld een andere tien meter brede groenstrook te laten vervallen (“meeropbrengst f 518.400,-, afgezien van de investering en onderhoudskosten”). Deze laatste bezuiniging betrof een zichtlocatie.

23

Aan het Westfrisiaterrein is in dit onderzoek aandacht besteed vanwege de rode pergola, een op zuilen steunende balk, langs de N 302. Het is een opvallend element in het landschap vanwege de hardrode kleur. Daarachter liggen tien gelijke hallen verscholen. De pergola zou kunnen worden opgevat als een rustige afscherming, die de stedelijkheid van het bedrijventerrein benadrukt. Maar zo werkt het niet. De rode vlakken zijn gebruikt om de identiteit van de bedrijven erachter kenbaar te maken met elk een eigen bedrijfslogo. Die bonte verzameling doet de rustige uitstraling van de rode, rechthoekige poorten te niet. De klassieke letter van het logo van de steenfirma, die drie hallen in gebruik heeft, springt er in positieve zin uit en toont aan dat met meer regie een fraaier geheel had kunnen ontstaan. De rode pergola in Hoorn is niet uniek. “…Verspreid over Nederland zijn inmiddels tien van die rode schermen gerealiseerd.” Dat zegt een vertegenwoordiger van de BMG-groep, de vastgoedontwikkelaar die de huisvesting van BO-rent en Bo-my verzorgt. De groep is gevestigd op het oudere bedrijventerrein Hoorn ’80. De BMGgroep koopt en bouwt door heel Nederland. Ze verkopen bijna niet, maar verhuren alle ruimte; inmiddels 250.000 m2 verdeeld over zo’n 150 panden. Ongeveer de helft hiervan is verhuurd aan dochters, de rest aan anderen. De vergunningen voor het scherm gaven op zich geen probleem, maar toen de afgifte ervan toch lang op zich liet wachten, heeft de BMG-groep het scherm in de vorm van containers nagebouwd. Dat hielp. Als het aan hen lag hadden ze de pergola doorgezet tot Enkhuizen. Maar de verhuur van de hallen verliep niet voorspoedig, dus zijn ze er weer mee gestopt. De vertegenwoordiger van de BMG-groep denkt dat de belangstelling voor de hallen niet groot is omdat bedrijven op een zichtlocatie meer gelegenheid willen hebben om zichzelf te laten zien. Het feit dat de hallen dichter tegen elkaar aanstaan dan andere bedrijven (op drie meter afstand in plaats van de in het bestemmingsplan voorgeschreven zes meter) zou daar ook een rol bij kunnen spelen. Dit opperde een van de ambtenaren in een gesprek over dit onderwerp. De pergola is voortvarend gepresenteerd bij de gemeente en de Welstandscommissie door een architect uit het zuiden des lands. Met een ingenieursbureau uit Wervershoof, zijn ze de vaste architecten van de BMG-groep. Op de vraag of er niet een bredere groene zone was gepland langs de provinciale weg is het antwoord: “BMG maakt geen groenstroken. Groenstroken zijn het terrein van de gemeente. Ze kunnen fraai zijn, maar vaak worden ze niet goed onderhouden en dan kun je ze maar beter niet hebben. Bij verhuur weet je niet of de huurder het groen zal onderhouden, dus wij leveren het terrein geheel verhard. Iedereen, ook de gemeente, is er op gericht alles zoveel mogelijk te verkopen en te bebouwen.” Wat de vertegenwoordiger van de BMG-groep vindt van het Westfrisiaterrein ten opzichte van het oudere Hoorn ’80 is veelzeggend: “Allebei even slecht. De gemeente maakt bij Hoorn ’80 achteraf zichtlocaties, dus kijk je vanaf de weg nu op achterterreinen. Ze zouden vijf meter voor fiets- en voetpad moeten reserveren en vijf meter voor groen. Nu rijden fietsers tussen de opleggers over de rotonde.” Over de wenselijkheid van woningen op een bedrijventerrein heeft hij een uitgesproken mening: “Bedrijfswoningen zou je moeten verbieden. Die terreinen zijn niks voor kinderen. Het klopt ook niet. Eerst pesten ze de bedrijven de stad uit vanwege de hinder voor omwonenden en dan gaan de woningen er weer achter aan.” In de lunchroom op Hoorn ‘80 komt hij niet. “Moet ik ook aan die vette happen?”, vraagt hij afkeurend.

24

Waarom er zoveel bedrijven wel naar bedrijventerreinen vertrekken, is duidelijk. “Je mag nergens anders heen. Een voordeel is dat je elkaar versterkt. De grond is er goedkoper dan in het stedelijk gebied. Op Hoorn ’80 is het f 150,- per m2, bij Westfrisia II f 200,-. Er zijn weinig regels, maar die zijn ook niet nodig.” De vraag naar bedrijventerreinen zal voorlopig nog wel aanhouden, verwacht de vertegenwoordiger van de BMG-groep. “Op het ogenblik is het goedkoper een nieuw pand neer te zetten dan een oud pand aan te kopen en te verbouwen en onderhouden. Pas als tweedehands panden goedkoper worden zal er handel in gaan ontstaan. Op die oudere terreinen komen nu de vuilere bedrijven terecht, die geen enkele gemeente eigenlijk wil hebben. Als je mooie terreinen wilt maken, dan moet de gemeente meer grond gebruiken voor de inrichting en daar dan ook meer geld aan uitgeven. Ieder moet zijn portie naar behoren uitvoeren, de bedrijven, maar ook de gemeente. Ze zouden de terreinen beter moeten gaan benutten. Soms kun je van twee terreinen beter één goeie maken.” Op de vraag: zou je mooiere terreinen krijgen als er minder nieuw terrein beschikbaar zou komen, is het antwoord: “Dat zou wel goed zijn, maar ik hoop het niet.” Bij de gemeente Hoorn vindt een gesprek plaats met de coördinator bij Bouw en Woningtoezicht en een stedenbouwkundige van de afdeling Ontwikkeling en Uitvoering. Voor een fraaier terrein moeten volgens de stedenbouwkundige de openbare ruimte en de kwaliteit van de bebouwing allebei beter worden. De coördinator van Bouw- en Woningtoezicht vindt dat er in de exploitatieopzet meer ruimte voor openbaar gebied moet worden gereserveerd: bredere wegen, groenstroken. En er moeten afspraken worden gemaakt over de architectuur van de panden. In hun opvatting over hoe het mooier kan, verschillen ze niet van die van de BMGgroep. Maar waarom gebeurt het dan toch niet? “Wacht maar, het wordt al beter. Westfrisia III wordt al weer veel mooier dan II. Nu staan er bomen op het beplantingsplan. Een waterpartij met wegen erlangs, nee, die komt er niet, want wegen moeten nog steeds tweezijdig ontsluiten. Dat is efficiënter. Het verplichte percentage waterberging is weer als vanouds in de sloten langs het terrein verwerkt.” Een combinatie met recreatieve functies lijkt de ambtenaren niet nodig. “Je ziet op andere terreinen toch ook geen fietsers, wandelaars en kanoërs?” De afdelingen van de gemeente die zich met het bouwen en de ruimtelijke ordening bezighouden, hebben maar weinig bemoeienis met de bedrijventerreinen. Wel is er een inspecteur die let op de bouwregels en vergunningen. Die merkt dan bijvoorbeeld dat er door een vergissing in de maatvoering te dicht bij een slootrand was gebouwd. Toen moest er achteraf een ingewikkelde vrijstellingsprocedure worden doorlopen. Ook is opvallend dat in het gebied waar voornamelijk kleine bedrijven zouden komen vanwege de nabijheid van woningen, een vervoersgigant is gevestigd.”Maar die is ontwikkeld vanuit de lintbebouwing, het bedrijf was er al in aanzet”, is de verklaring. Toegegeven wordt dat er op het terrein niet veel verlichting is. “ ‘s Avonds is het bedrijventerrein maar beperkt verlicht. Je kunt voordat de bedrijven er zijn nog geen licht aanleggen. Door al die inritten is er maar weinig plek voor lichtmasten. Eén ondernemer gaat nu zelf extra licht aanbrengen.”

25

De Welstandscommissie vervult zijn wettelijke taak, maar niet meer dan dat. De gesprekspartners zijn van mening dat de bestemmingsplannen ook aan de commissie voor commentaar zouden moeten worden voorgelegd. Bekend is dat de Welstandscommissie meer bij het beleid betrokken zou willen worden. Maar over de wenselijkheid daarvan lopen de meningen van de twee mannen uiteen. “Midden jaren tachtig waren de procedures anders. Toen moest er eerst een sluitende exploitatieopzet worden gemaakt, die door de andere overheden moest worden goedgekeurd. Aan de hand daarvan bepaalde het Rijk of de gemeente in aanmerking kon komen voor locatiesubsidie. Kosten en opbrengsten waren in evenwicht. Het was niet de bedoeling dat de gemeente er aan verdiende. Na 1986 mag dat wel. De zorg voor de openbare ruimte is toen teruggeschroefd en aan de bedrijven worden minder eisen gesteld.”

Veilingterrein in Wervershoof.

26

5.

Veilingterrein in Wervershoof

Vlak bij Hoorn zag je ze al, de bordjes The Greenery, die verwezen naar de grootste groenteveiling van West-Friesland. Nu zijn ze weggehaald. Het bedrijventerrein waarop de veiling staat is nog wel van Greenery beheer, maar de klok staat tegenwoordig in Barendrecht in Zuid-Holland. Van de 2,6 hectare die het gebouwencomplex in beslag neemt, blijft 5.000 m2 in gebruik bij The Greenery. Makelaar Overbeek biedt 13.000 m2 te huur aan, maar als de klant wil kan het meer zijn. Oorspronkelijk was de groenteveiling in Wervershoof een initiatief van zes regionale veilingen die gingen samenwerken. De plek ten zuiden van Zwaagdijk was voor de deelnemers de meest centrale locatie. Deze nieuwe veiling is opgekocht door The Greenery. Zo verging het veel groenteveilingen in Nederland. De beheergroep van The Greenery behoort dan ook tot een van de 25 grootste vastgoedbezitters van Nederland. Naast het veilingterrein is het ABC-terrein gekomen, een regionaal terrein voor aan de landbouw gelieerde bedrijven. En dat wordt nu weer verdubbeld tot achter het streekdorp Zwaagdijk. De veiling neemt bijna de helft van het eerste bedrijventerrein in beslag. De rest van het terrein sluit niet logisch op het stratenpatroon van de veiling aan. Het was eerst de bedoeling dat er alleen aan de veiling gerelateerde bedrijven zouden komen. Dat liep niet en daarom zijn de toelatingsregels opgerekt. Nu is het bijna vol. In vergelijking met de oude veilinggebouwen maakt de rest van het terrein een rommelige indruk. Dit geldt vooral voor het deel ten zuiden van de weg die het terrein in twee delen verdeelt, waar opslag in de openlucht is toegestaan. Eén bedrijf springt er uit omdat het een verzorgde indruk maakt. Het is een grote zilverkleurig beplate hal met een bijpassend kantoortje. Voor het kantoor staan buxushaagjes in een geometrisch patroon met grove stenen ertussen. Het bebouwingspercentage van het terrein is hoog. Er is maar een relatief klein parkeerterrein. Slechts een smalle strook gras scheidt de gebouwen van de weg. Wie om het gebouw heen moet, is genoodzaakt over de rijweg te lopen waar dubbele opleggers af en aan rijden.

27

Met de eigenaar van het gebouw, dat pas een paar maanden oud blijkt te zijn, vindt een gesprek plaats. Niet zonder trots vertelt hij dat er geen architect aan te pas is gekomen. Samen met zijn vrouw heeft hij het zelf ontworpen. Ze hebben zich eerst goed geïnformeerd en veel rondgereden in de contreien van Veenendaal en Barneveld, waar prachtige bedrijven te zien zijn. Hij houdt van formule 1-wagens en van het automerk Mercedes. Toen het ontwerp klaar was - de tekeningen zijn door een technisch bureau uitgewerkt - hebben ze de platen besteld in Rijssen en onder zijn leiding is het bedrijf gebouwd. Ook de tuin voor het kantoor hebben ze samen ontworpen. Nu staat er een hal van 10.000 m2, waarvan hij er 4.000 verhuurt. De hallen zijn goed geïsoleerd en er zit een koelcel in van 1.300 m2. Alles bij elkaar kostte het f 7,5 miljoen. De Welstandscommissie had liever een stenen kantoor gezien, maar uiteindelijk zijn ze akkoord gegaan. De eigenaar heeft een bloemengroothandel en transportbedrijf. Hij heeft vier vrachtwagens. Veel van de bloemen, voornamelijk tulpen, gaan naar Duitsland. Hij heeft 20 man vast personeel. Maar soms zijn ze met z’n zestigen aan het werk. Die mensen haalt hij op met busjes, want openbaar vervoer is er niet. Hiervoor zat hij met zijn zaak in het nabijgelegen Hoogkarspel in een hal achter zijn woning. “Op een bedrijventerrein ben je vrijer. Het grote voordeel is de bereikbaarheid ervan.” “Wat leuk is van bedrijventerreinen voor gemeenten, ook als je ze niet zelf ontwikkelt, zijn de jaarlijkse OZB-inkomsten”. Dat vindt het hoofd van de Sector Ruimte van de gemeente Wervershoof. “De gemeente hoeft alleen nog maar de vergunningen af te geven.” Hij heeft zelf nog wel contact met de man in Barendrecht die het vastgoed van The Greenery beheert. De medewerker van de Greenery die als aanspreekpunt op het terrein fungeert, ziet hij bijna nooit.” Bij de gemeente zijn ze overigens helemaal niet tevreden over het onderhoud van het terrein en over de manier waarop het de laatste tijd is gegaan. “Het wordt een rommeltje. Als je de ondernemers hun gang laat gaan, dan krijg je dat. Iemand die klachten heeft, moet nu The Greenery bellen en dat doen ze niet gauw.” The Greenery wil het terrein aan de gemeente overdragen. Maar deze stelt een aantal voorwaarden: “Eerst moet de riolering worden verbeterd. Daar klopt geen fluit van. En het moet er redelijk uitzien. Ze hebben nu een stedenbouwkundige in de arm genomen voor een beeldkwaliteitplan. We zullen zien.” “In het verleden is het samenwerkingsverband van veilingen gewoon maar aan de gang gegaan. Berman uit Rotterdam is de ontwerper van de gebouwen.“ Later heeft de gemeente Wervershoof erop aangedrongen dat er toch een bestemmingsplan moest worden gemaakt. “Dan voorkom je toestanden als in Beverwijk, ook een voormalige veiling, waar de zwarte markt wel moest worden toegestaan, omdat die niet in strijd was met het de bepalingen in het bestemmingsplan.” Het hoofd van de Sector Ruimte: “De huidige inrichting van het Veilingterrein is nog uit de tijd van de veiling. Toen zijn de nutsvoorzieningen één meter binnen de percelen gelegd, wat achteraf wel onhandig is. Het groen is aangelegd door de gemeente en betaald door de ondernemers. De wegen niet. Dat doet de gemeente. ’t Is maar wat je afspreekt. Een ontwikkelaar kan ook een afkoopsom betalen voor de eerste tien jaar. Dan voert de gemeente het uit.”

28

Wat betreft rooilijnen en hoogtelijnen zegt hij: “Iedereen zoekt de grenzen op die hem goed uitkomen. Dat geldt voor de breedte van groenstroken, maar ook voor de hoogte van gebouwen. De veiling bijvoorbeeld is hoger dan volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Er worden voor bouwhoogten vaak verklaringen van geen bezwaar afgegeven.” Langzaam verkeer: “Voetpaden gaan we niet aanleggen. Alles moet een functie hebben bij de overheid. Op een bedrijventerrein loopt niemand. Als ondernemers fietspaden willen, moeten deze door de ondernemers zelf worden betaald. Maar die vinden fietspaden onzin. Er moet gewérkt worden op een bedrijventerrein. Eigenlijk is een bedrijventerrein geen openbaar gebied. Het is een gebied met een openbaar karakter. Als er een tuincentrum zou zitten, dan is het wat anders, maar voor werknemers is het onzin.” In het bestemmingsplan staan twee ontsluitingen van het terrein naar de Tolweg. Het hoofd van de sector ruimte: “Ja, die tweede ontsluiting is niet aangelegd, die was waarschijnlijk in een later stadium niet meer nodig.” In de toelichting van het plan staat dat er een commissie zou worden ingesteld die op de kwaliteit van de bebouwing zou gaan letten. Het hoofd: “Ook die is er niet gekomen. De ondernemers vonden dat ze het zelf wel konden beoordelen.” Over het rommelige gebruik van de openbare ruimte, is de repliek: “In volgende bestemmingsplannen zal zeker over opslag in de openlucht het een en ander worden opgenomen.” “Het blijft behelpen” vindt het hoofd van de Sector Ruimte. Een bedrijventerrein is altijd een aantasting van het landschap. In Wervershoof valt het volgens hem nog wel mee, vanwege die relatief grote afstand tot de provinciale weg, de gebogen lijnen, de hoge bomen, het water en de vrij geslaagde gebouwen zonder schreeuwerige reclame.” Maar volgens hem gaan we hard Amerika achterna, of Frankrijk en Duitsland, waar je voor al je boodschappen met de auto naar supermarkten moet die buiten de stad liggen. Op het beheer en gebruik van gebouwen kun je in beperkte mate wel invloed uitoefenen. “Maar het is een stoot werk om strijdigheden met het bestemmingsplan aanhangig en vervolgens ongedaan te maken.” Tegen verpaupering kan een gemeente niets anders doen dan “wachten”. Hij verwacht veel van “parkmanagement”, dat nu door het ministerie van Economische Zaken wordt bevorderd en dat is gebaseerd op een grote eigen verantwoordelijkheid van ondernemersverenigingen binnen door de overheid vastgestelde spelregels. Daarin worden vaak hoge kwalitatieve ambities vastgelegd en gewaarborgd. Het terrein ernaast, het ABC-terrein, is ook ontwikkeld door de Greenery samen met de ING uit Hoorn en de Rabobank. Deze laatste heeft er nu op een mooie zichtlocatie een kantoor. Bij de nieuwe, daaraan grenzende uitbreiding hebben de ontwikkelaars de gemeente erbij gevraagd. “Vooral de banken hebben daar op aangedrongen. Ze wilden alleen doorgaan als wij erbij kwamen.” De gemeente heeft zich vervolgens ingekocht. Voor f 600.000,- kreeg de gemeente 25% van de aandelen. Berekend is dat het drie miljoen gulden winst op gaat brengen, te verdelen met z’n vieren (volgens de projectontwikkelaar van het Noorderveld in Zaanstad, die zo klaagt over alle kosten die hij opgelegd krijgt, is dit een lage schatting van de winst). Voor dit laatste terrein hebben ze nu een beeldkwaliteitplan laten maken door Bureau Vijn uit Oenkerk in Friesland, het bureau waar de gemeente Wervershoof altijd al mee werkt.

29

Kruiswijk I en

II in Anna Paulowna

30

6.

Kruiswijk II in Anna Paulowna

Anna Paulowna is een landelijke gemeente van 7.400 ha. en 14.000 inwoners, verdeeld over vijf kernen. Het stadhuis staat in de Spoorbuurt van de dorpskern Kleine Sluis, ten zuiden van de Oost - West georiënteerde Molenvaart. De bebouwing begint ten westen van de Hooge Oude Veer en stopt voorlopig bij de spoorlijn die een schuine hoek maakt met de weg. Aan de ander kant van de spoorlijn liggen de bedrijventerreinen, Kruiswijk I en II. In 1982 begon de gemeente met Kruiswijk I. In 1994, twaalf jaar later, startte de voorbereiding van Kruiswijk II, waarvan de eigenlijke invulling in 1999 op gang kwam. “Regelmatig tref ik kilometers verderop verdwaalde vrachtwagens aan”, vertelt een eigenaar van een timmerbedrijf, gevestigd op Kruiswijk II. Het bordje dat naar het terrein verwijst wordt door takken aan het oog onttrokken. “Vaak zitten er diepladers tegen de grond, omdat het bedrijventerrein niet is opgehoogd. Omgekeerd, als je vanaf het terrein de weg op wilt, zie je het fietspad langs de Molenvaart niet, want opstallen en bomen nemen het zicht weg.” Onpraktisch zijn de twee haakse hoeken in de weg door Kruiswijk I. Kruiswijk II bestaat uit een middengebied met daarom heen een weg, die aan de noorden zuidkant naar twee kanten ontsluit. Westelijk loopt de weg langs een bollenveld en aan de oostkant liggen een vrij brede sloot en een als parkeerstrook te gebruiken terrein tussen het bedrijventerrein en de spoorlijn. Kruiswijk I maakt een nogal volle, rommelige indruk. Kruiswijk II lijkt aan de zuidrand op een gewoon woonwijkje met groot uitgevallen schuren achter de woningen. Het middengebied is aan de kant van de spoorlijn nog leeg.

31

Voor de aanleg van Kruiswijk I heeft de voormalige groente- en fruitteler, met wie een gesprek plaats vond, zijn grond aan de gemeente verkocht. Bij Kruiswijk II vond hij dat de gemeente een te laag bedrag bood waarna hij besloot om zelf als projectontwikkelaar op te treden. Hij richtte met een aantal familieleden een BV op en vroeg een vastgoeddeskundige uit Amsterdam hem erbij te helpen. “Aan het begin hebben we tegen de gemeente gezegd: wat er gebeurt, gebeurt er, maar wij krijgen geen oorlog. Jullie hebben de kennis en wat ik niet weet dat huur ik bij jullie.” En zo kwam het dat het bestemmingsplan en de daarop afgestemde bebouwingsrichtlijnen in overleg met de gemeente zijn opgesteld en zijn betaald door de exploitatiemaatschappij, die voor de realisatie van Kruiswijk II is opgericht. Het eerste plan is van ‘VVK, architectuur en stedenbouw BV’ uit Amsterdam en de bebouwingsrichtlijnen zijn van een stedenbouwkundige, die vaak met VVK samenwerkt. Het proces is niet helemaal gladjes verlopen, maar nog steeds zegt de projectontwikkelaar dat Kruiswijk een fraai geheel zal zijn, als hij het straks overdraagt aan de gemeente voor de somma van één euro. In een contract is vastgelegd wat hij de gemeente moet leveren. Daarbij gelden het bestemmingsplan en de bebouwingsrichtlijnen als richtsnoer. Trots meldt hij dat de kosten voor de aanleg van het terrein er uit zijn. De opbrengsten van de grond die nu nog wordt verkocht is dan echt zijn winst. De grondprijzen zullen de komende tijd omhoog gaan, dus hij heeft er geen haast mee. Voor Kruiswijk II heeft de gemeente gebruik gemaakt van de drie hectare-regeling; dat gaat om kleine terreinen die de gemeente zelf mag aanleggen en beheren om inwoners van de gemeente een werkplek te kunnen aanbieden. Er zijn inderdaad een aantal ondernemers uit de gemeente terechtgekomen. Die namen de gelegenheid te baat hier uit te breiden. Daarnaast hebben ook ondernemers van elders zich hier gevestigd omdat niet strak de hand is gehouden aan de genoemde vestigingsvoorwaarde. De Provincie heeft bepaald dat er geen grootwinkelbedrijven mogen komen. Die worden verwezen naar een regionaal terrein in Den Helder. Achteraf vindt de bedrijfscontactfunctionaris en sectiehoofd Buitendienst van de gemeente het jammer dat de gemeente het bestemmingsplan niet zelf heeft betaald. Discussies over de interpretatie van onderdelen ervan worden nu te gemakkelijk afgedaan met: “…ja, maar dit is ons plan, dus wij weten wel wat er is bedoeld.” “Toch heeft de gemeente nog veel in de melk te brokkelen, want die geeft de vergunningen af”, meldt hij. “Maar als er op gemeenteniveau moeizaam overeenstemming is bereikt met de vertegenwoordiger van de ontwikkelaar, is het wel eens lastig dat de welstandsbeoordeling weer roet in het eten kan gooien. Dat is vaak moeilijk uit te leggen aan een aanvrager.” Het sectiehoofd zou er de voorkeur aan geven dat de welstandscommissie zich zou beperken tot het goedkeuren van bebouwingsrichtlijnen of een beeldkwaliteitplan en dat vervolgens de beoordeling van de afzonderlijke plannen wordt gedelegeerd aan de gemeente. “Oorlog is het niet geworden. Maar tegenwoordig voert mijn collega het overleg met de gemeente. Dat is beter voor mijn bloeddruk”, meldde de projectontwikkelaar. Gaandeweg ging er nogal wat mis.

32

Heel veel ellende bij de invulling van het plan had kunnen worden voorkomen als gewerkt was met door landmeters ingemeten kaarten. Tegenwoordig wordt kaartmateriaal op basis van luchtfoto’s vervaardigd en die zijn voor het uitmeten van kavels niet precies genoeg. “Gelukkig”, volgens het sectiehoofd, “is alles in der minne geschikt.” Want wie nu werkelijk verantwoordelijk is voor goede kaarten, is onduidelijk. Het gevolg was dat allerlei aspecten van het bestemmingsplan niet precies zijn uitgevoerd. Zo is het openbare voetpad dat midden over het middenterrein zou lopen, erbij ingeschoten. Hier en daar heeft men de afmetingen die in acht moeten worden genomen voor het schouwen en baggeren van de sloten niet kunnen realiseren. Een uitwas deed zich voor toen iemand zijn eerste paal ging heien op het terrein van een ander. Met een bewoner, op een hoekkavel, is blijvend onenigheid ontstaan, mede omdat de riolering onder zijn terrein ligt. Vanaf het begin mochten er op het terrein op een vastgestelde afstand van het spoor ook woningen worden toegevoegd. Volgens de projectontwikkelaar mogen er 23 woningen worden gebouwd. “Maar de ambtenaar, met wie de afspraak gemaakt is, heeft er een andere opvatting over,” vertelt het sectiehoofd. “Voor een projectontwikkelaar is het lastig dat zich door de jaren heen zoveel personeelswisselingen in het ambtenarenapparaat voordoen. Veel overleg vindt mondeling plaats en als die afspraken dan niet meteen worden vastgelegd kan dat na een mutatie veel irritaties veroorzaken.” Pas toen in het bestemmingsplan werd opgenomen dat er ook bedrijfswoningen mochten worden gebouwd, is de belangstelling voor kavels op Kruiswijk II groter geworden. Bij ieder bedrijf van 1000m2 mocht één woning komen, beweert de projectontwikkelaar. Maar volgens het sectiehoofd betekent dat nog niet dat er bij een bedrijf van 4000m2 dan 4 woningen mogen worden gebouwd. Voor gegadigden is de mogelijkheid om op de kavel ook een woning te bouwen aantrekkelijk omdat de grond goedkoper is dan in een woongebied. Er wordt op gespeculeerd dat het op den duur wel mogelijk zal worden de woning en het bedrijf apart te verkopen. De woningen zijn gunstig gelegen. In de toekomst komt ten westen van Kruiswijk een woonwijk. Dan komen er ook voorzieningen en staan de woningen op Kruiswijk II dichter bij het station. Overigens is het nu al zo dat er mensen op het terrein zijn komen wonen die wel een bedrijfsloods hebben geplaatst, maar overdag elders een betaalde baan hebben. Met de ligging van het terrein bij het station is tot nu toe niets gedaan. Het is de bedoeling dat er aan de kant van Kruiswijk II ook een uitgang van het station komt. De projectontwikkelaar wil echter de parkeerstrook langs het spoor als parkeerruimte verkopen aan het bedrijf dat aan de overkant komt. Voor de hand ligt dat het een parkeerstrook voor treinreizigers wordt. Maar de NS wil daar niet voldoende voor betalen. In Welstandscommissies geeft men er soms de voorkeur aan dat een bedrijfswoning een onlosmakelijk onderdeel van het bedrijfsgebouw is. Dat tast het karakter van het bedrijventerrein niet aan en zo verwordt het niet tot een verkapt woongebied. Maar ondernemers prefereren in veel gevallen een (bijna) vrijstaande woning. Gelet op vermelde toegestane afmetingen voor bedrijfswoningen, is het mogelijk een ‘boerderette’ van twee lagen met kap te plaatsen. En dat type is dan ook overwegend gekozen.

33

De verkeersveiligheid op het terrein laat te wensen over. Een van de ondernemers meldt dat er onlangs nog drie ongelukken zijn gebeurd. In Kruiswijk II moet de ontwikkelaar volgens de plannen wel voetpaden aanleggen. Maar dat sluit dan weer niet aan op Kruiswijk I waar ze niet zijn. Hij wil er een gezin stichten en er later zijn kinderen kunnen groot brengen. Hij ergert zich daarom aan het feit dat de buurman-bollenboer (familie van de ontwikkelaar) alleen via het bedrijventerrein zijn land kan bereiken omdat dat voortdurend smerige wegen oplevert. Hij vond het raar dat schuin tegenover hem ook een plek voor een woonwagen was gereserveerd. Maar daar is nu toch een bedrijf gekomen. Het sectiehoofd: “Een les voor de volgende keer is dat je als gemeente zeker niet in het begin moet gaan afwijken van de regels. Zo staat bijvoorbeeld op een markant punt, waar eigenlijk het mooiste gebouw van het hele gebied had moeten staan, een meterkast. Een gedetailleerder beeldkwaliteitplan is aan te bevelen. Dan zijn de verwachtingen reëler op elkaar af te stemmen en hadden veel conflicten kunnen worden voorkomen.”

De Zandhorsten in Heerhugowaard

34

7.

De Zandhorsten in Heerhugowaard

Het begon zo overzichtelijk. Alkmaar kreeg een overlooptaak in de jaren zestig. In omliggende gemeenten werden bedrijventerreinen aangelegd, ook één bij Heerhugowaard. Inmiddels is Heerhugowaard zelf een VINEX gemeente. Na Zandhorst I kwam Zandhorst II en toen nog Zandhorst III. Het gebied van 110 hectare strekt zich uit naar het noorden tussen het kanaal Alkmaar Kolhorn en de spoorlijn naar Den Helder. Als het aan de gemeente ligt wordt het terrein gespiegeld aan de andere kant van de spoorlijn, zodat er nog 100 hectare bijkomt (6. De Zandhorsten zijn terreinen waar alle milieucategorieën terecht kunnen. Aan de andere kant van de spoorlijn ligt zuidelijker ook nog het bedrijventerrein Beveland, een gebied van ongeveer 25 ha. waar op hoogwaardige bedrijvigheid van de categorieën 1 en 2 wordt gemikt. De grootste klacht van bedrijven op de Zandhorsten is dat de ringweg om Alkmaar aan de oostkant altijd verstopt zit. En die kruispunten zijn niet te ontwijken vanuit Heerhugowaard. Ook is er maar één spoorwegovergang tussen de hoofdkern van Heerhugowaard en de Zandhorsten. Al jaren wordt aangedrongen op een tunnel onder de spoorlijn voor fietsers en wandelaars. Maar de provincie, die de congestieproblemen zou moeten oplossen, en de gemeente maken geen haast om deze aansluitingsongemakken te verhelpen.

35

De eerste bedrijven kwamen te liggen langs de Nijverheidsweg. Deze weg kwam uit op het Nijverheidsplein, een forse rotonde met bedrijven op en om het circuit. Toen er meer terrein voor bedrijven nodig was, werd de hoofdontsluiting aangetakt op het genoemde plein. Nu is het grote probleem van de Zandhorsten de geringe breedte van de oude hoofdontsluiting en de bochten rond de rotonde. Grote vrachtwagens lukt het niet om in de bocht op de eigen helft te blijven. Op beide zijden van de weg is wél een fiets op het wegdek getekend. Aan één kant loopt ook een smal voetpad. Toch is de situatie onveilig en onoverzichtelijk, vooral op de kruispunten. Dit laatste komt ook omdat onderhoud van het groen geen hoge prioriteit heeft. Zo is er een grote vijver, ten westen van de Marconistraat - de hoofdontsluiting. Maar deze is geheel door bomen en ruig struikgewas aan het oog onttrokken, dus ook niet bereikbaar voor wandelaars en lunchende werknemers. Wie het niet weet, merkt de waterpoel niet op. De andere waterpoel, ten oosten van de Marconistraat, die op de bestemmingsplankaart staat, is omgezet in uitgeefbaar terrein dus echt onvindbaar. De hoofdroute is bij Zandhorst II breder en bij Zandhorst III nog breder. Zandhorst I is vanwege die smalle weg en het weelderige groen nu aan herstructurering toe. De gemeente komt echter niet in aanmerking voor subsidie, want de herstructureringssubsidie wordt alleen verstrekt als er tevens sprake is van intensivering of functieverandering. Inmiddels heeft provincie Noord-Holland toegezegd in de kosten te willen delen. “Niet teveel over vroeger praten. Het gaat steeds beter”, vindt de bedrijfscontactfunctionaris van de gemeente, met wie na enig aandringen een gesprek is gevoerd. “Je opereert altijd in een spanningsveld tussen wat je kunt en wat je wilt. Vroeger waren het veelal kleine bedrijven en dan kun je niet veel eisen stellen. Nu komen er grotere bedrijven en dan kan dat wel. We laten nu een gebied niet domweg meer vollopen. In het bestemmingsplan voor Zandhorst III hebben we aangeven waar we hoogwaardige architectuur willen hebben, namelijk langs de hoofdontsluitingswegen en langs de rand op zichtlocaties. Dat gaat gepaard met differentiatie in grondprijzen. Ik ga zelfs zover, dat ik voor aantrekkelijke locaties projectontwikkelaars, van wie ik weet dat ze gevoel voor architectuur hebben, probeer te interesseren. Dan is tenminste zeker dat op die plek iets aardigs komt.” Als ander sterk punt van Zandhorst III noemt de bedrijfscontactfunctionaris dat langs de hoofdwegen als rooilijn voor de gebouwen 12 m vanaf de weg moet worden gebouwd. Dat geeft een rustig beeld. “Voor de rest hanteren we hier ‘de gebakjestheorie’. Iedere ondernemer mag er bouwen zonder te letten op de buren. Als ze de rooilijn maar aanhouden; verder zijn er weinig regels voor de architectuur. Wat het welstandstoezicht betreft hebben we vroeger met een puntenlijstje gewerkt. Dat ging niet zo geweldig. Nu moet iedereen zijn plan voorleggen aan het kwaliteitsteam. Eerst zaten daar drie ambtenaren in van de verschillende betrokken gemeentelijke diensten. Voor aanvragers was het niet prettig dat het plan daarna nog door de Welstandscommissie moest worden beoordeeld. Tegenwoordig maakt een lid van de commissie deel uit van het kwaliteitsteam. Dat werkt beter. In de leidraad voor het verkrijgen van een vergunning raden we aan de bouwtekeningen te laten maken door ‘een deskundige’. Het inschakelen van een architect is niet verplicht gesteld. Dat er een steeds groter percentage gereserveerd moet worden voor water, vindt hij maar lastig.

36

Bij voorkeur moeten de door de gemeente aan te leggen wegen naar twee kanten ontsluiten. Het verplichte percentage wateroppervlak is voor een groot deel tussen de weg langs de westkant van de terreinen en de zichtlocaties gelegd. Velen zullen de Zandhorsten kennen omdat er alles op het gebied van caravans te vinden is. Getracht is de branche te concentreren op Zandhorst I, maar ook elders zijn stallingplaatsen voor caravans en met caravans verwante bedrijven terecht gekomen. Een deel van Zandhorst I is al geherstructureerd ten behoeve van de caravanboulevard. In de praktijk houdt dat in dat een deel van de bomen is gerooid ten behoeve van extra parkeerplaatsen. Achter een speels vormgegeven bakstenen gevel aan de Marconistraat gaat een wereldwijd vermaard continubedrijf schuil dat alle soorten transportbanden maakt, het bedrijf Ammerlaan. Het was op Zandhorst I neergestreken om het bedrijf op één locatie te concentreren. Inmiddels is deze vestiging alweer te klein. De directie huist nu aan het begin van de Zandhorsten in een huurpand van de onroerendgoed-ontwikkelaar Spaarvast van Albert Heyn. Daar zitten ze dichter bij het hotel-restaurant ‘De Zandhorst’, waar vaak klanten logeren. De beheerder van de gebouwen vertelt dat het bedrijf overhoop ligt met de gemeente omdat de wortels van het overvloedige gemeentelijk groen het hek van het pand aan de Marconistraat en bovendien het riool aantasten. Maar goedkeuring om de bomen te rooien hebben ze nog niet. Hinderlijk zijn de vrachtwagens die in smalle zijstraten geparkeerd staan. Waarschijnlijk kan de gemeente daar niks aan doen, omdat het nu eenmaal vrij parkeren is op de openbare weg in Heerhugowaard. Hij denkt dat een bus over het terrein wel een verbetering zou zijn, maar dan zullen ze toch ’s nachts hun mensen nog moeten halen en brengen. De 24-uurseconomie is nog ver weg. Ammerlaan zag ervan af de naam van het bedrijf te laten zetten op het bord waarop de op het terrein gevestigde bedrijven genoemd staan. De gemeente vraagt er geld voor en het huurpand met hun naam er op aan het begin van het terrein is goed zichtbaar. Dat vindt de beheerder voldoende. Op Zandhorst III, op een plek waar kwaliteit wordt verlangd, staat het vervoersbedrijf van Ko Kuyper. Tussen de hoofdontsluitingsweg en het gebouw loopt een ecologische zone. Dat gaf moeilijkheden bij de plaatsing van het gebouw vanwege de brede inrit die een transportbedrijf nodig heeft. Voor een directe aansluiting op de weg zou te veel water moeten worden gedempt. Het bijzondere van het gebouw was dat de acht dockboards door architect Pinot uit Heerhugowaard in een gebogen lijn zijn geplaatst, wat een chique indruk maakt en de omvang van het gebouw verdoezelt. De Welstandscommissie noemde de voorgevel ‘een jacquet op een spijkerbroek’ en stelde voor het gebouw met de achterkant naar de eco-zone te draaien. Dat was ook geen gezicht. Nu staat het dwars op een zijweg. Het gebouw kreeg gemetselde zij- en achtergevels. Om het gebouw heen is veel ruimte onbebouwd. Het grootste deel van het kavel van Kuyper is bestemd voor het parkeren van de wagens. De eigenaar verwacht dat Zandhorst III een fraai geheel wordt. Hij heeft wel klachten over de toevoerwegen naar de Zandhorsten en dat wordt straks erger als ze nog verder uitbreiden. Stoppen en optrekken kost geld, dus dat de Marconistraat nu een voorrangsweg wordt vindt hij een goede zaak. Het komt ook de veiligheid ten goede.

37

Eigenlijk zouden op terreinen waar vervoerders zitten (categorie 4) altijd extra veiligheidsmaatregelen moeten worden genomen. Maar hij sluit niet uit dat er in de toekomst ondergrondse transportverbindingen komen, veiliger, sneller en schoner. Een recreatief fietspad over of langs het bedrijventerrein lijkt hem een vlag op een modderschuit. Waar hij woont is nog voldoende landschappelijk schoon om zijn vrije uren door te brengen. Het gevaar van bijzondere aandacht voor architectuur is, dat men dan denkt dat het om iets extra’s gaat. Dat vindt de secretaris van de Welstandscommissie van NoordHolland midden, met wie een gesprek plaatsvond. “Men gaat moeilijk doen, een hoek verdraaien, scheve lijnen tekenen”. Dat is duur en dan is er geen geld meer voor een goede detaillering. Hij zou er de voorkeur aan geven als een bedrijf dat geld zou besteden aan een nette dakrand of een mooie gevelplaat. “Een bedrijfsgebouw mag best uitstralen wat het is”. Sinds de Welstandscommissie in het kwaliteitsteam is vertegenwoordigd gaat het beter. “Toch wordt er nog steeds niet gediscussieerd over de vraag wat ‘kwaliteit’ nou is. Tegen de ontwerpers zeggen: ‘we willen een mooi gebouw’, dat is te weinig. Je moet kwaliteit goed definiëren.” De Welstandscommissie is akkoord gegaan met de gebakjestheorie, maar persoonlijk vraagt mijn zegsman zich af “….of daarmee kwaliteit gemaakt kan worden. Al die variatie gaat ook snel vervelen, er ontstaat geen samenhang”.

Noorderveld in Zaanstad.

38

8.

Noorderveld in Zaanstad.

De hoogte van de hallen op een bedrijventerrein heeft te maken met het bereik van de heftruc, is tegenwoordig het verhaal. Daar hadden ze vroeger geen last van, gelet op de hoogte van oude bedrijfsgebouwen langs de Zaan. Vanaf de dijk zie je die hoge oude gebouwen van Meneba staan. Maar wat gebeurt er aan de andere kant van de dijk? Een voorbijganger meldt dat er een groot, nieuw bedrijventerrein komt. Er komen vooral bedrijven die nu nog aan de overkant van de provinciale weg, op het oudere terrein Molletjesveer, zijn gevestigd. Het nieuwe terrein heet Noorderveld, een polder van 43 hectare gelegen tussen de Zaan, de N 246 naar Alkmaar en de Ned. Benedictweg, te ontwikkelen in twee gedeeltes, oost en west van een ecologische zone. Vanaf de hoge dijk kun je het gebied goed inkijken, maar je kunt er met een auto niet inkomen. Wel is er een bruggetje voor fietsers en wandelaars. Vergeleken met het langgerekte Molletjesveer I tot en met III, dat ingeklemd ligt tussen water en weg, met veel groen langs de N 246, is het Noorderveld een opzichtige locatie. Het Noorderveld is voor een groot deel gerealiseerd toen het bestemmingsplan nog niet was goedgekeurd. Ten tijde van het onderzoek was het plan voor de vijfde maal in behandeling. Wat opvalt is dat de 60 bedrijven op het terrein - waaronder een weidewinkel van meer dan 70.000 m2 en twee transportbedrijven - maar één toegangsweg hebben en dat zelfs op de kaart van het meest recente plan de wegen op het terrein niet zijn ingetekend. Slechts een stippellijn geeft aan waar waarschijnlijk de hoofdroute zal lopen. Deze eindigt bij het hiervoor genoemde bruggetje voor voetgangers en fietsers, en buigt dan af naar de bedrijven op zichtlocaties langs de N246. De infrastructuur binnen het plangebied heeft meer te bieden dan de andere bij dit onderzoek betrokken terreinen; er zijn zelfs langs zijwegen trottoirs en parkeerhavens aangelegd.

39

Het Zaans Industrie Centrum (ZIC), een onderdeel van de vastgoedmaatschappij Molletjesveer bv., ontwikkelt het Noorderveld. Een gesprek vindt plaats met de directeur van het ZIC. De vader van de directeur heeft samen met de heer Bootsman, een grootgrondbezitter in de Zaanstreek, Molletjesveer ontwikkeld. Tegenwoordig treden ze gescheiden op. Noorderveld is puur een zaak van het ZIC. Het ZIC had er belang bij dat het een mooi terrein zou worden, vooral toen nog niet alle plekken waren verkocht. Hij hoopt binnen een jaar het terrein ‘om niet’ te kunnen overdragen aan de gemeente. Hij zat juist in een goede tijd. De verkoop van de terreinen ging sneller dan verwacht. Behalve de toegestane bouwhoogte, zijn ook de grondprijzen gestegen. “Maar uiteraard moet je niet te hoog gaan zitten met je grondprijzen, anders wijken gegadigden uit naar goedkopere plekken in de omgeving’, zo weet hij uit de praktijk van een ander terrein. Hij vindt het werk nog steeds interessant en er is best een redelijke boterham mee te verdienen. Maar wat de overheid van hem verlangt, gaat hier en daar wel te ver, is hij van mening. Zo heeft hij hier – in tegenstelling tot Molletjesveer – de kosten van het bestemmingsplan voor zijn rekening moeten nemen. Bij de start had hij zelf al door een ingenieursbureau een inrichtingsplan laten maken. Anders kon de gemeente geen bouwvergunning afgeven. Daarna is er op zijn kosten bij de gemeente in de loop van de tijd wel door 6 á 7 stedenbouwkundigen, veelal externen, aan het bestemmingsplan gewerkt. Maar eigenlijk vindt hij deze gang van zaken principieel onjuist. Wat op zijn kosten wordt bedacht, drijft hemzelf op nog hogere uitgaven. Ook zit hij nogal aan te hikken tegen het feit dat de provincie hem oplegt het verbreden van de provinciale weg ter plaatse van de inrit, inclusief de kosten voor de stoplichten, te betalen. Omdat het bestemmingsplan nog steeds niet door de gemeenteraad is goedgekeurd, loopt hij de kans dat zijn contract met de gemeente nogmaals moet worden aangepast. De gemeente lijkt de kwaliteitsnorm steeds te verhogen, en hij moet voor de kosten opdraaien. Als de gemeente het zelf had aangelegd, zou veel van wat hij nu moet doen, niet zijn uitgevoerd, schat hij in. Maar het verbaast hem vooral dat hij zelfs voor het toekomstig onderhoud een bedrag moet neertellen. “Zonder goedgekeurd bestemmingsplan val je terug op de Bouwverordening. Als er dan een ontwerpbestemmingsplan is kun je op grond van artikel 2.5.29 vrijstelling verlenen, maar dan moet het plan wel ter visie liggen en het moet ook aan de Provincie worden voorgelegd. Dit nam teveel tijd in beslag, want een bouwvergunning moet binnen een redelijke termijn worden afgegeven. Op directieniveau is toen een uitzonderingssituatie gecreëerd waardoor die laatste twee procedures niet nodig waren”, zo meldt een vertegenwoordiger van Bouw en Woningtoezicht. “Toch betekent het ontbreken van een geldig bestemmingsplan dat we bouwaanvragen voor categorieën bedrijven die we er eigenlijk niet wilden hebben, niet konden weigeren. Dat geldt bijvoorbeeld voor een aantal kantoren. Ook op andere punten is van het ontwerpbestemmingsplan afgeweken. Zelf heeft hij de indruk dat tijdens het proces de erfgrenzen zijn verschoven. Bij een schaal van 1 op 100 is een potloodstreep al 1m dik. Vroeger werden de maten handmatig uitgezet en werd er een lijn over het terrein uitgezet, waar iedereen op terug kon vallen. Nu weet niemand iets.”

40

De grenzen van de kavels zijn daarom onduidelijk. Op veel plaatsen is niet te zien waar het eigen terrein begint en waar de openbare weg ophoudt.Voor grotere hekken moet wel een vergunning worden aangevraagd. “Maar het nieuwe hek komt altijd verder weg te staan, nooit dichterbij”, zo weet hij uit ervaring. De ambtenaar vindt het een goed idee bestemmingsplannen te laten becommentariëren door de Welstandscommissie . Dat is hier niet gebeurd. In 1999, toen het instroomproces al twee jaar bezig was, werd de welstandsbeoordeling plotseling op een lijst van tien punten gebaseerd. “Dat betekende zeker een verbetering”, vindt hij. “Een bezwaar van een puntenlijstje is wel, dat men vaak al tevreden is als aan bijvoorbeeld zeven punten min of meer wordt voldaan.” Over wat de Welstandscommissie nog meer zou kunnen doen: “Nu het bestemmingsplan nog niet vastligt, zou de Welstandscommissie er op kunnen aandringen het bebouwingspercentage te verlagen. De rooilijnen wat terugleggen zou ook goed zijn. Hier mag je op 2,5m van de weg al bouwen. Er zou samenhang moeten worden gebracht in de aansluitingen van het erf op de openbare weg.” Voor de bedrijfsleider van de Transportgroep Knap, een bijna 100 jaar bestaand familiebedrijf, is het logisch dat een aantal bedrijven van Molletjesveer naar het Noorderveld kwam. Het ZIC was gevestigd in het pand naast hem in Molletjesveer. Vanuit zijn nieuwe directiestoel kan hij zijn vorige locatie bijna zien liggen. Zijn vroegere klanten kunnen hem hier gemakkelijk vinden. De vorige zaak was te klein geworden en was onvoldoende representatief. In het nieuwe gebouw - hij was een van de eersten en zit vlak bij de ingang – hebben zijn drie aan elkaar verwante ondernemingen een plek gekregen. Zo verzorgt het transportbedrijf naast het onderhoud van zijn eigen wagens ook dat voor andere vrachtwagens. Een apart onderdeel is het opslaan van goederen. Hij heeft capaciteit voor 6000 pallets. Dan is er nog de transportfirma. Van zijn 92 vrachtwagens kan hij er dertig op dit terrein kwijt. De rest rijdt in binnen- en buitenland of staat bij klanten. De holding heeft 165 werknemers in dienst. “Vind je het hier niet lekker warm?”, vraagt hij. Buiten is het zes graden onder nul, binnen is geen kachel aan. “Dit is het grootste gebouw in Europa dat via de heipalen de warmte regelt. De 780 milieupalen verzorgen zowel de verwarming als de koeling.” Het gebouw kostte f 10 miljoen, inclusief meubilair en aankleding. Het terrein beslaat 15.000 m2 en het gebouw 7.000 m2. Het gedoe met de Welstandscommissie had hem niet op nog hogere kosten moeten jagen, anders zou hij zijn weggegaan, althans daar heeft hij mee gedreigd. Drie keer is zijn plan voor de commissie geweest. Het ging om de hoogte, de ecologische zone en de inritten. Zo was het gebouw dat voor hem was ontworpen 10m hoog en dat mocht maar 8m zijn. Dat is nu in het bestemmingsplan aangepast. Bepaalde delen van alle gebouwen mogen nu hoger zijn. “Die ecologische zone, dat is de waanzin ten top. Je kunt een bedrijventerrein niet combineren met een ecologische zone.” Zijn land grenst aan het water. Een openbare oever aan de achterkant van zijn terrein was voor hem niet bespreekbaar in verband met de beveiliging. “Overal moeten keuzes worden gemaakt, ook op een bedrijventerrein. Neem het wonen op het terrein, bijvoorbeeld langs de ecologische zone. Dat moet alleen maar worden toegestaan als dat de bedrijfsvoering van anderen niet hindert. Dat moet je zwart op wit hebben.”

41

Wat die inritten betreft: “…we kregen op 250m maar driemaal zes meter inrit. Dat is veel te weinig voor een bedrijf als het onze. De wethouder heeft uiteindelijk beslist en toen konden we blijven. Over de hele breedte van de dockboards kun je gewoon de weg op. Maar nu willen ze er ook nog een fietspad voor langs leggen. Dat kan beter aan de linkerkant van de weg” vindt de directeur. Hij is niet erg te spreken over de Welstandscommissie in Zaanstad. “Er is totaal geen afweging tussen kosten en vormgeving. Bovendien kijken ze alleen maar naar een papiertje, niet naar de omgeving en het soort bedrijven dat er gaat komen.” Met VTZ, een bevriend bedrijf, zit hij tegenover de ingang van het Runshoppingcentrum. Dat geheel maakt een goede indruk vindt hij. Maar vervolgens heeft de Welstandscommissie toegestaan dat er naast hem een lila gebouw kwam. Volgens hem een aanfluiting voor het terrein. Even verder aan de hoofdroute zit de verlader Betjes, met een slordig opslagterrein en een lelijk hek eromheen. Op de vraag wat een mooi bedrijventerrein is, komt als antwoord: “Een terrein moet zo mooi zijn, dat er voor een bedrijf geld te verdienen is, dat het recht om er te kunnen werken is gewaarborgd en dat de bedrijven het kunnen betalen. Als je teveel eist, verdwijnen de bedrijven weer en krijg je leegstand.”

42

9.

De dubbelrol van de gemeenten

Concurrentie leidt niet altijd tot een beter product. Immers als het goedkoper kan, of als men een zelfde of zelfs hogere prijs kan krijgen voor een minder product zal geen ondernemer dat laten. Gelukkig is er dan in veel gevallen een overheid of een toezichthoudende instantie die de klant voor uitwassen behoedt. Nu gemeenten sinds de gemeentelijke decentralisatie van 1986 zelf als ontwikkelaar mogen optreden, is het interessant na te gaan wat er bij het aanleggen van bedrijventerreinen terecht komt van de afweging tussen kosten en kwaliteit en het toezicht daarop. Van de vijf terreinen springt het Noorderveld in Zaanstad er in positieve zin uit, als het gaat om de inrichting van de openbare ruimte: er zijn trottoirs en openbare parkeerplaatsen aangelegd. En langs de hoofdontsluiting staat een aaneengesloten rij berkenbomen: een zeldzaamheid. Waarom heeft de inrichting van de openbare ruimte van het Noorderveld in Zaanstad meer aandacht gekregen dan de inrichting van bijvoorbeeld het Westfrisiaterrein in Hoorn? Beide terreinen zijn tegelijkertijd aangelegd, maar de wijze waarop de ontwikkeling van het terrein is georganiseerd, is verschillend. Het Westfrisiaterrein is ontwikkeld door de gemeente Hoorn. Bij het Noorderveld is de ontwikkeling uitbesteed aan een particulier. Volgens afspraak zal die, als het terrein klaar is, de grond van de openbare ruimte, ingericht en wel, voor een schijnbedrag aan de gemeente overdragen. Die is vervolgens verantwoordelijk voor onderhoud en beheer van het terrein. In een contract is van tevoren vastgelegd hoe het terrein moet worden opgeleverd. Daarin staat uiteraard ook het nodige over de kwaliteit van het aan te brengen straatmeubilair. Het lijkt er dus op dat een organisatievorm, waarbij een projectontwikkelaar de aanleg van het terrein verzorgt en de gemeente er belang bij heeft dat er iets goeds wordt geleverd, meer kans biedt op een redelijk verzorgde inrichting van het terrein. Kijken we naar de andere terreinen, dan ziet het er naar uit dat dit inderdaad het geval is. Zo is maar voor één van de bij het onderzoek betrokken terreinen een bebouwingsleidraad, een soort beeldkwaliteitplan, opgesteld: voor Kruiswijk II in Anna Paulowna, dat ook door een particuliere ontwikkelaar is aangelegd. Ook hier zal de gemeente het beheer van de openbare ruimte overnemen. Naast het contract dat de gemeente met de ontwikkelaar heeft, biedt de bebouwingsrichtlijn de gemeente een handvat om zowel van de ontwikkelaar als van de bedrijven die zich er vestigen, te eisen daaraan te voldoen. Achteraf gezien vindt de gemeente de bebouwingsleidraad te globaal en ook op andere punten kan het dan nog mis gaan, maar dat ligt dan niet aan de organisatievorm. Het Veilingterrein in Wervershoof is in dit opzicht een apart geval. Het is een bedrijventerrein dat door en voor één bedrijf, de veiling, is aangelegd. De inrichting en afwerking ervan waren geheel afgestemd op het goed functioneren van dat bedrijf en het beheer werd verzorgd door de elkaar opvolgende veilingeigenaren. Grote delen van het terrein maken inmiddels een verwaarloosde indruk.

43

Nu de veiling is opgeheven en de gebouwen leeg staan wil de eigenaar, the Greenery, het terrein overdoen aan de gemeente. Aan de hand van een beeldkwaliteitplan zal worden bepaald aan welke eisen nog moet worden voldaan voordat het terrein aan de gemeente kan worden overdragen. De twee resterende terreinen, Westfrisia II in Hoorn en Zandhorst III in Heerhugowaard, zijn beide door de gemeenten zelf ontwikkeld. Wat outillage betreft lijken ze op elkaar. Die is beperkt tot het hoogst noodzakelijke: overal tweezijdige ontsluiting van de wegen, weinig verlichting, nauwelijks beplanting en schaarse trottoirs. Wel is Zandhorst III ruimer van opzet, omdat het bestemmingsplan voorschrijft dat ondernemers de eerste 12m langs de weg niet mogen bebouwen. In Hoorn is dat slechts 5m. De bedrijven hebben in Heerhugowaard dus een relatief groot voorterrein, dat ze uiteraard zelf moeten inrichten en onderhouden. Vooralsnog kan dus op basis van de vijf onderzochte terreinen worden verondersteld dat de organisatievorm, waarbij een projectontwikkelaar het werk doet en de gemeente belang heeft bij en eisen stelt aan de kwaliteit van het geleverde, de grootste kans biedt op realisatie van een redelijk ingericht terrein. (7) Naast de organisatievormen die in dit onderzoek naar voren kwamen, zijn er nog andere mogelijk. Bijvoorbeeld: een terrein dat wordt ontwikkeld door en in beheer blijft van een vastgoedmaatschappij. Deze werkwijze biedt voor de inrichting van een terrein waarschijnlijk betere garanties dan de organisatievormen die in dit onderzoek zijn aangetroffen. De handelende partij heeft in dat geval zowel in de aanlegfase als daarna belang bij een goed ingericht en makkelijk te onderhouden terrein. Terwijl bovendien de gemeente nog allerlei eisen kan stellen en regels kan handhaven. Het is ook mogelijk dat een groep ondernemers samen een terrein ontwikkelt en in beheer heeft, als een vereniging van eigenaren. Deze variant biedt eveneens kans op een kwalitatief goed ingericht terrein. Als de deelnemende bedrijven op het terrein zijn gevestigd, houden ze een zeker belang bij een zorgvuldig beheer en kunnen ze elkaar daarop aanspreken. Het is maar de vraag of dat zo blijft als de initiatiefnemers verdwijnen. Een verschil in bedrijfsculturen van partners, vooral ook als een gemeente daarin deelneemt, kan, ook gaandeweg tijdens het beheerproces, een belemmering voor een goede samenwerking worden. Tenslotte is het denkbaar dat er gemeenten zijn die meer ambitie hebben op het gebied van inrichting van bedrijventerreinen dan de in dit onderzoek aangetroffen gemeenten. Een belangrijke randvoorwaarde is dan dat B & W, voordat de gronduitgifte begint, bepalen welk architectonisch, stedenbouwkundig en landschappelijk kwaliteitsniveau wordt nagestreefd. Dat niveau kan alleen tot stand komen door van afzonderlijke ondernemers te vragen zich te houden aan een programma van eisen, bijvoorbeeld in de vorm van een beeldkwaliteitplan. Voorwaarden voor een kwalitatief hoog niveau zijn: een goede locatiekwaliteit, veel vraag, ondernemingen die bereid zijn te investeren in de kwaliteit van hun huisvesting en een gemeente die durft in te spelen op een hoogwaardige vraag.

44

Ging het tot nu toe om organisatievarianten bij de aanleg van terreinen, voor een goed beheer is een hoge organisatiegraad van de op het terrein aanwezige bedrijven een eerste vereiste. Opvallend is dat de bedrijven op de onderzochte terreinen nauwelijks betrokken zijn bij het wel en wee van het terrein. In Anna Paulowna had de geïnterviewde directeur van het timmermansbedrijf geprobeerd bedrijfseigenaren bijeen te brengen om gezamenlijk de bedrijfsbelangen te behartigen. Maar lang niet alle ondernemers hadden daar belangstelling voor. Vooral als er net een ‘aantrekkelijk’ contract over grondaankoop en inrichting van het terrein is afgesloten, is er weinig animo tegen de andere contractspartner in het geweer te komen. Meestal is het de gemeente die een- of tweemaal per jaar de ondernemers bijeenroept om actuele ontwikkelingen te bespreken. Ondernemers van nieuwe terreinen worden vaak voor het gemak bij al bestaande ondernemerskringen uitgenodigd. In het algemeen is het zo dat naarmate een terrein ouder wordt, het aanvankelijke elan verdwijnt en de belangstelling voor het beheer afneemt. Het nieuwe toverwoord is ‘parkmanagement’. Dit is een in Engeland beproefde en soms succesvolle organisatievorm voor de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen, gebaseerd op intensieve samenwerking en een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van deelnemende ondernemers. Parkmanagement kan vooral succesvol zijn als het bij de start van de ontwikkeling van een terrein wordt geïntroduceerd. Een door de gemeente achteraf gepropageerde samenwerking interpreteren ondernemers gemakkelijk als poging tot het afschuiven van kosten waarvoor, naar het oordeel van ondernemers, eigenlijk de gemeente verantwoordelijk is. Alleen in het geval dat ‘parkmanagement’ door een particuliere organisatie wordt geïntroduceerd en als ondernemers snel resultaten zien, is het mogelijk de organisatiegraad van de bedrijven op bestaande bedrijventerreinen te verhogen en groeit de bereidheid om aan de kosten van het beheer van het terrein bij te dragen. Algemeen wordt erkend dat het uitgeven van grond op bedrijventerreinen in erfpacht het beheer ervan ten goede zou komen en het aanpassen van terreinen aan nieuwe ontwikkelingen zou vergemakkelijken. Maar erfpacht is onder eigenaren niet geliefd. Onderlinge concurrentie tussen gemeenten en het feit dat er veel ‘onbelaste’ grond in omloop is, beperken de mogelijkheden om erfpacht in te voeren. Alleen als het van ‘bovenaf’ wordt opgelegd, zodat voor alle gemeenten tegelijk de randvoorwaarden veranderen, heeft het invoeren van erfpacht kans van slagen.

Conclusie Sinds gemeenten financiële belangen hebben bij de aanleg van bedrijventerreinen is de kwaliteit van de inrichting onder druk komen te staan. Over het algemeen kan worden gesteld dat het met winst ontwikkelen van een bedrijventerrein niet goed te combineren is met het vaststellen en handhaven van na te streven kwaliteiten op een bedrijventerrein. Waar dat wel wordt nagestreefd is het een voorwaarde voor succes dat er, vóórdat men tot uitgifte overgaat, een kwalitatief goed en rechtsgeldig plan gemaakt is, zodat zowel de partij die het terrein aanlegt als de gegadigden, weten wat van hen wordt verwacht. Meestal is dat niet het geval. De inrichting wordt afhankelijk gesteld van de aard en de grootte van de bedrijven die zich als gegadigde melden. Bestemmingsplannen komen dan ook pas vaak gereed als de ontwikkeling van het terrein al in volle gang is.

45

Om die dubbelrol te ontlopen worden bedrijventerreinen steeds vaker door een aparte organisatie ontwikkeld, een projectontwikkelaar of een vorm van publiek-private samenwerking. Naarmate de gemeente minder geïnvolveerd is in het realiseringsproces kan de gemeente met meer succes de rol van kwaliteitsbevorderaar en -handhaver vervullen. Een andere manier om zowel winst te genereren als kwaliteit te realiseren, kan wellicht worden gevonden in het hiervoor beschreven ‘parkmanagement’, waar men bedrijven direct laat meebetalen in de aanlegkosten en beheerkosten van het terrein. Voorwaarde is wel dat de organisatiegraad van de bedrijven op een bedrijventerrein hoog is en dat de bedrijven meer zeggenschap krijgen, ook over elkaar, voor zover het de gemeenschappelijke belangen in de ontwikkeling en het beheer van het bedrijventerrein betreft.

Stedenbouwkundige schema’s in het bestemmingsplan Westfrisia II, Hoorn

46

10.

Bestemmingsplannen, contracten met het publiek

Een bestemmingsplan is een gewichtig beleidsstuk. Het moet ondernemers inzicht bieden in hun mogelijkheden en beperkingen op een bepaald kavel. De vaststelling van een bestemmingsplan biedt burgers een kans om hun zienswijze op de aangekondigde veranderingen in hun leefomgeving kenbaar te maken. De erin vastgelegde regels voor de plaatsing van gebouwen op een kavel en de toegestane afmetingen ervan zijn minstens zo belangrijk voor de kwaliteit van een leefomgeving, als de door Welstandscommissies te beoordelen kleuren, materialen en gevelindelingen. Niet voor niets worden daarom concept-bestemmingsplannen soms voor commentaar aan een Welstandscommissie voorgelegd. Op zoek naar gemeentelijk beleid ten aanzien van de kwaliteit van bedrijventerreinen, zou het bestemmingsplan dus een belangrijke bron van informatie moeten zijn. Bij de vijf gemeenten die bij dit onderzoek zijn betrokken, zijn daarom de bestemmingsplannen opgevraagd van de vijf geselecteerde terreinen en die van de aangrenzende terreinen. Maar ondanks de omvang van de beschrijvingen en de toelichtingen staat er weinig in dat houvast biedt als je wilt weten hoe een terrein er in de toekomst uit gaat zien. Wel spreekt er duidelijk uit dat gemeenten graag zoveel mogelijk speelruimte houden om op allerlei onvoorziene omstandigheden te kunnen inspelen. Vele artikelen in de voorschriften betreffen vrijstellingsmogelijkheden, wijzigingsbevoegdheden, en bevoegdheden tot het stellen van nadere bepalingen. Zijn dat de officieel vastgelegde manieren om van het plan af te wijken of de regels aan te vullen, in de praktijk blijken daarmee de mogelijkheden nog niet uitgeput. Gemeenten lijken het opstellen van een bestemmingsplan voor een bedrijventerrein meer te zien als een noodzakelijk kwaad dan als een mogelijkheid om hun eigen stempel te drukken op de kwaliteit van de openbare ruimte. Veel bestemmingsplannen komen met elkaar overeen en hanteren dezelfde formuleringen. Meestal besteedt een gemeente het maken van een bestemmingsplan uit aan stedenbouwkundige adviesbureaus, die zich vaak meer laten leiden door routine dan zich te laten inspireren door specifieke locatiekenmerken teneinde de kwaliteit van een gebied te verhogen. Als er een projectontwikkelaar in het spel is, aarzelen gemeenten niet om deze voor de kosten van dit publiekrechtelijke document te laten opdraaien. Ze realiseren zich niet dat ze daarmee de zeggenschap uit handen geven en hun invloed beperken tot het afgeven van vergunningen. Het lijkt er op dat een bestemmingsplan eerder een juridisch kader is voor geschillen in de toekomst, dan een stedenbouwkundig verhaal waar de toekomstige kwaliteit van een terrein uit af te lezen is. Er wordt vaak al met de ontwikkeling begonnen, voordat het bestemmingsplan is vastgesteld. In zo’n geval geeft het bestemmingsplan achteraf een ruimtelijk en juridisch kader voor nieuwe ontwikkelingen en bezegelt het de verandering. Maar de teksten suggereren dat het om een nog leeg, maagdelijk terrein gaat. Zo is in de toelichting meestal niet te lezen op welk moment het opstellen van het plan in gang is gezet, wat er al gebouwd is en hoe daar op aangesloten gaat worden. De bijgevoegde kaarten, die de uitgangssituatie weergeven, dateren vaak van jaren her. Hetzelfde geldt voor toekomstige ontwikkelingen. De indruk wordt vaak gewekt dat er voor de omgeving nog geen plannen zijn, maar in gesprekken met de gemeenteambtenaren blijkt dat steeds wel het geval te zijn.

47

Wel wordt vaak uitvoerig ingegaan op onderwerpen waarover bezwaren van omwonenden en andere insprekers te verwachten zijn. Dat gaat dan bijvoorbeeld om het afschermen van het terrein met groenstroken, de afstand tot de woonbebouwing en de waarborg dat sloten schoon gehouden moeten kunnen worden. Juist op dit soort punten blijkt het bestemmingsplan vervolgens geen enkele garantie te bieden dat de toezeggingen ook worden uitgevoerd. Het is geen uitvoeringsplan. Waar het maar kan wordt beknibbeld op de afmetingen van het openbaar gebied ten gunste van het oppervlak aan uitgeefbaar terrein. Fouten in het uitmeten van de terreinen gaan eerder ten koste van de breedte van de strook langs de sloten dan van het oppervlak aan te verkopen particuliere grond. In een van de bestemmingsplannen staat in de toelichting dat een speciale commissie op de kwaliteit van de bouwaanvragen zou gaan letten. Die commissie is er niet gekomen. (8) Als in een bestemmingsplan een tekening van het toekomstige bedrijventerrein staat, is dat vaak niet meer dan een rechthoekig stuk grond met daaromheen een groenstrook en daarbinnen een stippellijn die bij benadering de ontsluiting aangeeft. De toekomstige breedte van de weg en de daarlangs gereserveerde stroken staan slechts vermeld in de planvoorschriften. Op de plankaart staat meestal alleen een doorsnede. Waar de weg precies komt te liggen is onder andere afhankelijk van de grootte van de verkochte terreinen. Ondernemers krijgen dus geen duidelijk beeld van wat er komt en kunnen zich wat de ligging van de weg betreft nergens op beroepen. Ook een duidelijke scheiding tussen openbaar en particulier terrein ontbreekt vaak en als die er is, dan wordt in het midden gelaten of deze grens overeenkomt met eigendomsgrenzen. Zo liggen nutsvoorzieningen nogal eens onder particulier terrein, wat in drie gemeenten problemen gaf. Of er fiets- en voetpaden komen, staat wel aangegeven in de plannen waar projectontwikkelaars de inrichting van het terrein moeten verzorgen. Waar gemeenten aan zet zijn blijft dat veel vager. Meestal staat er niets over in. Zoals de gemeente zich in het bestemmingsplan verzekert van zoveel mogelijk ruimte om op de toekomstige ontwikkelingen naar bevind van zaken te kunnen reageren, zo wordt ook aan de toekomstige gegadigden zoveel mogelijk bewegingsruimte gelaten. In bestemmingsplannen staan veelal wel bepalingen over het bebouwingspercentage, de hoogte van de percelen, de voor-, zij- en achterrooilijnen. Maar gezien de marges die daarbij worden geboden is veel variatie mogelijk. De bebouwingspercentages variëren van 50-60% tot 80-90%. De hoogte kan sterk variëren. Ook krijgen ondernemers veel ruimte om te bepalen waar het gebouw op het aangekochte kavel komt te staan. Ondernemers moeten meestal wel parkeervoorzieningen op eigen erf realiseren, maar waar dat parkeerterrein moet liggen is meestal niet vooraf bepaald. Op alle terreinen wordt een marge van enkele meters als voorgevelrooilijn voorgeschreven, maar de ene keer wordt dat gemeten vanuit de as van de weg en de andere keer vanaf gereserveerde stroken langs de rijweg. Voor de advisering over afzonderlijke bouwplannen door Welstandscommissie s geven bestemmingsplannen dus bijzonder weinig houvast. Naast het beoordelen van de afzonderlijke gebouwen zijn welstandsadviezen er vooral ook op gericht om een samenhangend beeld tot stand te laten komen. Maar welk beeld de gemeente nastreeft, of met welke middelen men samenhang probeert te creëren is vaak onduidelijk.

48

Het is zelfs de vraag of het voorleggen van bestemmingsplannen aan de Welstandscommissie s wel zin heeft zolang gemeenten zo weinig geneigd zijn om kwaliteitswensen erin tot uitdrukking te brengen. Een gedetailleerd stedenbouwkundig programma van eisen, of een uitvoeringsplan geeft daar meer inzicht in. Bovendien laten bestemmingsplannen zich niet gemakkelijk lezen. Men moet wel ingevoerd zijn in een plaatselijke situatie om de essentiële passages te kunnen onderkennen. Niettemin zijn er, net als elders in het land, bij enkele van de onderzochte gemeenten aanwijzingen dat stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten meer aandacht zullen krijgen. Zo kan soms door het toestaan of voorschrijven van verschillende hoogten binnen één gebouw – op het Noorderveld in Zaanstad met 15 meter als hoogste punt – worden bereikt dat ondernemers meer zorg aan de architectuur van de gebouwen geven. Voor Kruiswijk II in Anna Paulowna was een ‘bebouwingsrichtlijn’ opgesteld. Dat er behoefte is aan betere richtlijnen voor kwaliteit staat daarin treffend verwoord: “Het zonder bijsturing invullen van een bedrijfsterrein - ad hoc - conform de successievelijke marktvraag en naar bevind van zaken, leidt gemakkelijk tot een bonte verzameling van objecten, op basis van individuele verlangens bij verschillende bedrijfstypen, met ieder hun eigen omvang, functioneel programma, budgetuitgangspunt en kwaliteitsdoelstelling. Gevolg is dan vaak een gemis aan samenhang, zowel in straten als in het totale gebied, willekeurige differentiatie, vormbotsingen en onbenutte kansen. Veel voorkomende voorbeelden van dergelijke onbenutte kansen zijn: - onvoldoende uitnodigende of representatieve uitstraling op die plekken, waar juist het publiek de aanwezigheid van het gebied ervaart, respectievelijk daar waar men het bedrijfsgebied binnenkomt; -onvoldoende voorzieningen om weinig aantrekkelijke bedrijfsactiviteiten, gebouwen en/of terreinen enigszins aan het oog te onttrekken of minder opvallend te plaatsen”.(9) Wat het definiëren van kwaliteit betreft is het bestemmingsplan voor de Zandhorsten in Heerhugowaard van alle bestudeerde documenten nog het meest gedetailleerd. Daarin is de volgende definitie te vinden van wat onder ‘ruimtelijke kwaliteit’ dient te worden verstaan: “….de te bereiken kwaliteit in verband met ruimtelijke elementen, zoals situatie en infrastructuur, alsmede de ligging van bouwwerken in het plangebied.” Ter waarborging van deze kwaliteit mag B en W: “…. nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en afmetingen van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, indien dat noodzakelijk is ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.” Langs de doorgaande weg over het terrein wordt op grond hiervan een hogere architectonische kwaliteit verlangd dan langs de secundaire wegen. Zo’n algemene regel daagt ondernemers uit te kiezen voor een meer of minder vooraanstaande plek. Velen geven dan de voorkeur aan een plek langs de ontsluitingsweg en ze blijken dan ook bereid om meer aandacht aan het ontwerp van hun gebouw te besteden dan gebruikelijk is.

49

Conclusie Bestemmingsplannen bieden meestal maar weinig inzicht in de toekomstige kwaliteit van een terrein. Ze zijn wat dat betreft geen onderhoudende literatuur. Ook de beschikbaarheid van de plannen is gering en de prijs ervan schrikt af. (10) Er is zeer veel te verbeteren. Goede beeldkwaliteitplannen, gekoppeld aan het bestemmingsplan, zouden inspirerend kunnen werken. Maar alleen al het aangeven in het bestemmingsplan van een thema of een specifieke ruimtelijke karakteristiek zou kunnen bijdragen aan een fraaier resultaat. Bestemmingsplannen zijn bindend voor mensen die zich in het betreffende gebied vestigen. Waar ondernemers de gemeente aan kunnen houden, blijft veel vager. Gemeenten kunnen bestemmingsplannen wijzigen, ondernemers niet. Te overwegen is de Welstandscommissie s niet alleen de bestemmingsplannen, maar ook stedenbouwkundige programma’s van eisen en uitwerkingsplannen voor commentaar voor te leggen teneinde de effectiviteit van hun advisering te verhogen.

Veelzeggend reclamebord bij bedrijventerrein Molletjesveer, Zaanstad: overdaad schaadt.

50

11.

Overdaad schaadt

Nederland vergrijst. Nam het aantal actieven (leeftijdsgroep 20 –64 jaar) sinds 1975 met minstens 500.000 personen per vijf jaar toe, vanaf 1995 neemt deze groei gestaag af . Van 1995 tot en met 2000 groeide het aantal actieven nog met slechts 178.000 personen. Na 2010 zal het aandeel actieven langzaam gaan dalen. Is van deze afnemende groei iets te merken in de planning van bedrijventerreinen? In het geheel niet. Onbedoeld hebben de voorbereidingen voor de niet tot beleid geworden Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening er aan bijgedragen dat gemeenten voorlopig onbekommerd kunnen doorgaan met het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen. Toen men aan zag komen dat hieraan wellicht een eind zou kunnen komen door het trekken van ‘rode contouren’, is de nog te voorziene behoefte aan grond voor verstedelijking breed uitgemeten teneinde de contouren ruim te kunnen leggen. Per bewoner en per werknemer zijn in de toekomst relatief nog weer meer m2 per persoon nodig dan waar men nu over beschikt. De hiervoor vervaardigde inventarisaties vormen nu de basis voor het ruimtelijk ordeningbeleid van de nieuwe regering. In de Stellingnamebrief van kabinet Balkenende I was al gesteld dat de groei van het bedrijfsleven niet door gebrek aan voor bedrijfshuisvesting beschikbare grond zou moeten worden belemmerd. Dit uitgangspunt is door de nieuwe regering overgenomen in de Nota Ruimte. In de provincie Noord-Holland kostte het heel wat moeite om tot de voor de Vijfde Nota benodigde cijferreeksen te komen; de provinciale rekenaars, twee consultantsbureaus en het CPB zijn er bij ingeschakeld geweest. In de uiteindelijke tabel, gebaseerd op het project Ruimte voor bedrijven waarin voor iedere NoordHollandse regio afzonderlijk de benodigde oppervlakte is berekend, is in de cijfers tot uitdrukking gebracht dat de provincie duurzaamheid en verdichting belangrijke thema’s vindt. Maar men verwacht er niet te veel resultaat van, slechts een besparing van 10%. Dus is er voorlopig nog heel wat grond nodig. Geschat is dat tot het jaar 2010 in NoordHolland nog 450 ha. extra nodig is. Een paar kritische kanttekeningen en opmerkingen daarover. De berekeningen zijn gebaseerd op de uitgiftereeksen van de afgelopen jaren. Maatschappelijke veranderingen, zoals de vergrijzing en de mogelijkheid dat het economisch tij kan keren, zijn er niet in verdisconteerd. Een nadere specificatie per bedrijfstak ontbreekt. Aangenomen is dat per werknemer een groter oppervlak nodig zal zijn, terwijl de laatste jaren juist de dienstensector, die over het algemeen minder ruimte vergt dan productie- en distributiesectoren, groeit. De nog beschikbare capaciteit op al bestaande terreinen wordt wel tot het aanbod gerekend, maar de leegstand niet. En die groeit snel. Bekend is dat op nieuwe terreinen zich voornamelijk bedrijven van oudere terreinen vestigen. Achtergelaten gebouwen staan soms jarenlang leeg. Dat is bijvoorbeeld het geval met de veilinggebouwen in Wervershoof. (11)

-

-

51

-

Het is onvolledig dat het al aanwezige vloeroppervlak voor bedrijfsruimte in de bestaande stad niet in de overwegingen is betrokken. Er is dus geen zicht op het totale aanbod aan werkplekken en de mate van benutting, zowel op bedrijventerreinen als in de woonkern van de betreffende gemeente. Ook ontbreken gegevens over de vraag of nu werkelijk op de plaatselijke bedrijventerreinen ondernemers en werknemers uit de woonkern emplooi vinden, een door de lokale politiek graag gehanteerd argument waarmee het areaal aan bedrijventerrein steeds kan worden uitgebreid. Als inspraakreactie op de behoefteberekeningen voor de kop van NoordHolland vroeg iemand zich af of de nieuwe ruimtereserveringen wel te verdedigen zijn nu in dat gebied de bevolkingsgroei stagneert. Door de uitgiftereeksen van de afgelopen jaren te nemen als uitgangspunt voor de berekening, komt een dergelijke verandering in de cijfers niet tot uitdrukking. Uit Bijlage 1 van de nota Ruimte voor Bedrijven blijkt dat er zowel nieuwe terreinen zijn voorgesteld door de Provincie (streekplanlocaties) als door het ministerie van Economische zaken. Deze plekken staan beide keurig op de provinciale kaarten aangegeven. Alleen al het wijzen naar een locatie kan het transformatieproces op gang brengen. Deze wijze van noteren, waaruit blijkt dat de beleidsdiscussie tussen provincie en ministerie nog niet is afgerond, kan op gemeenteniveau tot versnelde verstedelijking aanleiding geven.

-

-

-

Geen van de drie overheden lijkt erop uit te zijn om echt zuiniger met de ruimte om te gaan. Van gemeenten is wel te begrijpen waarom zij zoveel mogelijk grond voor bedrijven ter beschikking willen hebben. Immers dat brengt inkomsten op. De hogere overheden helpen hier echter hard aan mee. De provinciale overheid heeft als planningstaak op zich genomen om in ‘de ijzeren voorraad’ te voorzien. Dat betreft het planologisch voorbereiden van een oppervlak aan reservegrond voor bedrijven dat overeenkomt met de helft van de totale autonome vraag voor tien jaar. Daarmee is de provincie in staat om op onverwacht groeiende vraag in te spelen. Het Ministerie van Economische Zaken stelt zich vooralsnog vooral op als belangenbehartiger voor het bedrijfsleven en beijvert zich ervoor dat het bedrijfsleven wat ruimtebehoefte betreft geen strobreed in de weg wordt gelegd. Als de vraag naar bedrijventerreinen aanhoudt, kunnen gemeenten zelf hun budget op peil houden en inkomsten genereren ter dekking van kostenposten waarop sinds de decentralisatie in 1986 is bezuinigd. Afname van de verstedelijking zou veel gemeenten wel eens in financiële moeilijkheden kunnen brengen. In Noord-Holland zijn op dit punt bij ongewijzigd beleid weinig problemen te verwachten. Er is er nog veel vraag vanuit de agribusiness. Agrariërs zijn steeds vaker aan hun gewassen gelieerde activiteiten gaan ontplooien. Op het platteland komen er daardoor veel grote (groene) schuren bij. De Provincie beijvert zich om dit soort bedrijven over te hevelen naar bedrijventerreinen in de buurt. Ook door de relatief lage grondprijzen in de periferie van de Randstad blijft het gebied ten noorden van het Noordzeekanaal in trek.

52

Maar wat betekent dit alles voor het landschap? Zolang de grondprijzen laag blijven zal de trek vanuit de stad en het platteland naar de bedrijventerreinen doorgaan. Het is de vraag of deze ontwikkeling wenselijk is? Is het brede aanbod van goedkope grond niet juist een belemmering voor kwaliteit? Komt er door ieder nieuw terrein niet een ouder, lelijker terrein bij? Is het wel wenselijk dat de overheid financieel belang heeft bij de aanleg van bedrijventerreinen? Leidt dat wel tot effectief gebruik van de schaarse ruimte in Nederland? Door de toegenomen oppervlakten voor bedrijventerreinen rond de steden, blijkt soms haast ongemerkt de ruimte voor bijvoorbeeld de groene routes de stad uit, te zijn opgesoupeerd. Grond voor groene routes brengt de gemeentelijke grondbedrijven niks op, dus deze planningscategorie raakt steeds meer in de verdrukking. Leidt dit op den duur niet tot afname van de leefbaarheid? Meer en meer blijken de grondopbrengsten doorslaggevend te zijn bij afwegingen over de ruimtelijke inrichting. Is het geen tijd voor een wezenlijke heroverweging van het Nederlandse grondbeleid? (12) Is een meer integrale planning – zowel regionaal als financieel en functioneel - een van de richtingen om oplossingen in te zoeken?

-

-

-

-

-

53

Heerhugowaard, De Zandhorsten

54

12.

Stedenbouwkundige en architectonische aspecten

Goede architectuur kan niet zonder een weloverwogen stedenbouwkundige context. Maar welke maatstaven gelden daarvoor? Voordat bepaald kan worden welke verbeteringen gewenst zijn, is het nodig het er eerst over eens te zijn wat concreet stoort en lelijk is. In de hierna volgende beschouwing komen aspecten ter sprake die in dit opzicht van belang kunnen zijn. 1. Menging van functies Binnensteden zijn - achteraf gezien - bewonderenswaardig complexe systemen. Die complexiteit komt meer en meer onder druk te staan, nu buiten de stad voortdurend relatief goedkope bedrijfsgrond wordt aangeboden op terreinen waar parkeren niets kost en waar een steeds grotere variëteit aan bedrijven zich mag vestigen. Als straks ook het wonen er wordt toegestaan en er een winkel voor dagelijkse levensbehoeften komt, lijken die gebieden net steden. Steeds vaker gaan er in kringen van architecten en stedenbouwkundigen stemmen op om in de stad het wonen en het werken weer meer te mengen. Uitgedrukt in de nu gangbare indeling in milieucategorieën klinkt regelmatig de aanbeveling om de milieucategorieën 1 tot en met 3 weer in het stedelijk weefsel te integreren en bedrijventerreinen opnieuw voor werkelijk milieuhinderlijke activiteiten te reserveren. Wat nog ontbreekt is de stedenbouwkundige invulling. Maar daarbij is het draagvlak bij ondernemers en gemeenten een niet te verwaarlozen factor. De grondkosten voor bedrijven zullen hoogstwaarschijnlijk omhoog gaan.(13) Meer geconcentreerd wonen en werken betekent voor gemeenten hogere inrichtingskosten omdat het bouwrijp maken van stedelijke grond duurder is dan van grond voor bedrijven. Gemeenten kiezen in deze situatie kennelijk voor ontmenging. Nu zijn er meer en minder ‘draagkrachtige’ categorieën bedrijven. Ook zijn er soorten bedrijven die er belang bij hebben in de nabijheid van bevolkingsconcentraties gevestigd te zijn. Bepaalde bedrijven hebben minder oppervlak aan begane grond nodig dan andere. Sommige activiteiten zijn te stapelen. Op basis van dit soort overwegingen, gecombineerd met de gebruikelijke milieuoverwegingen, zou een nieuwe indeling kunnen worden gemaakt van de milieucategorieën en zou menging van wonen en werken toch te realiseren zijn. De stedenbouwkundige vertaling zal weinig problemen geven. Had de stad niet altijd bij uitstek een gemengd karakter? 2. Oriëntatie Er klopt iets niet met het zo drastisch op grote schaal isoleren van bedrijven op afzonderlijke terreinen. De gegadigden kiezen bij voorkeur een plek aan de rand van een terrein en zetten hun gebouw met de mooie kant naar buiten, naar de (snel-)wegen rond het terrein. De gebouwen schreeuwen als het ware om het hardst: kijk mij eens, ik sta hier wel, maar ik wil het eigenlijk niet. Het lijkt wel of de terreinen zelf niets anders te bieden te hebben dan de rand, waar je net kunt doen alsof je gebouw niet op een bedrijventerrein staat. Voor automobilisten is al die drukte langs de randen van de autoweg onrustig. Ongewild krijgen ze evenveel indrukken te verwerken als voetgangers in de Kalverstraat in Amsterdam, de snelheid van bewegen daarbij in aanmerking genomen.

55

Onophoudelijk wordt de aandacht opgeëist voor namen, bedrijven en artikelen, die de passant meestal niets zeggen. Het lijken wel op de ongewenste reclameblokken van de televisie, alleen deze kan je niet uitzetten. Wat vaak mist is een ordenend stedenbouwkundig principe. Op de meeste bedrijventerreinen ontstaat geen oriëntatie in de ruimtelijke structuur, bijvoorbeeld omdat zoiets als een ‘centrum’ ontbreekt, een centraal plein, een waterpartij of een hoog gebouw. In het ontwerp voor Kruiswijk II werd zoiets nog wel gesuggereerd, maar bij de uitwerking kwam er weinig van terecht. 3. Het aspect water In de gesprekken over de vijf bedrijventerreinen kwam steeds weer het toegenomen percentage water ter sprake; over een percentage voor groen werd niet gerept. Inmiddels moet 12% van de oppervlakte van een bedrijventerrein water zijn. Of ook wordt nagegaan dat gemeenten dit werkelijk aanleggen, is niet bekend. De ontwikkelaars en gebruikers van bedrijventerreinen vonden dit voorschrift maar onzin. Het gaat ten koste van de hoeveelheid uitgeefbaar terrein. De nieuw aan te leggen terreinen liggen altijd aan de rand van de stad, dus temidden van agrarisch gebied. Waarom zouden ze zich druk maken over de afvloeiing van water? Op geen van de vijf terreinen is dan ook iets bijzonders met het water gedaan, op Zandhorst III in Heerhugowaard na, waar het op enkele plekken is gebruikt om zichtlocaties te verfraaien. Meestal worden al aanwezige sloten verbreed. Het meest treurig is het gesteld met ecologische waterroutes die door bedrijventerreinen worden ingesloten. Dat geldt vooral voor het Noorderveld in Zaanstad. Daar was het de bedoeling de oever begaanbaar te houden. Maar al bij het eerste bedrijf dat er met zijn achterkant op uitkwam, sneuvelde dit voornemen. Het gebruik van de oever en het zicht op het water wordt ook verpest door hekken die tot aan de waterrand doorlopen: een vereiste van verzekeringsmaatschappijen om bedrijven te beschermen tegen inbraak, diefstal en vernielingen. Maar wie benadeelt wie? De Ecologische Hoofdstructuur is een erkende planningscategorie, waarmee rekening moet worden gehouden. Op bedrijventerreinen wordt deze landelijke structuur vaak verdonkeremaand. Zoals het nu gaat, is niemand er blij mee. Een meer geïntegreerde regionale landschapsplanning waarbij in een vroeg stadium wordt gewaarborgd dat wonen, werken, natuur en recreëren op een aantrekkelijke manier met elkaar verweven zijn, zou wenselijk zijn. (14) 4. Verkeer Een groot deel van het verkeer op de wegen in Noord-Holland bestaat uit vrachtwagens. Als je kijkt naar de bedrijvigheid op de weg is het een wonder dat grote delen van het landschap in Noord-Holland nog zo fraai zijn, met lange, rustige zichtlijnen. Op en rond de bedrijventerreinen is het dringen geblazen. Het lijkt zo logisch. Als het ene onteigende weiland bijna vol is, bereidt de gemeente de ontginning van het aangrenzende weiland al weer voor. Zo is bedacht om de Zandhorsten in Heerhugowaard te spiegelen aan de andere kant van de spoorlijn. Daardoor kan 110 ha. bedrijventerrein aan het bestaande areaal worden toegevoegd. Ook de andere vier bij dit onderzoek betrokken gemeenten hebben uitbreidingsplannen. Met de toename van de verkeersdruk rond die terreinen wordt bij de planning weinig rekening gehouden. Het lijkt wel alsof de gemeenten er domweg op vertrouwen dat de Provincie later het wegennet wel aanpast.

56

Veel onderzoek ligt niet aan de aanleg van nieuwe terreinen ten grondslag. Alleen in de toelichting bij de bestemmingsplannen voor de terreinen in Wervershoof werd van een verkeersonderzoek gewag gemaakt. Inmiddels is de doorstroming van het verkeer rond Heerhugowaard en Alkmaar een groot probleem geworden. Hetzelfde is te voorzien rond de ingang van het Noorderveld in Zaanstad. Omdat de terreinen in Wervershoof steeds verder uitbreiden, maakt dat het verkeer op de Westfrisiaweg steeds drukker. Het hierdoor veroorzaakte sluipverkeer doet een ernstige aanslag op het overwegend landelijk karakter van de omgeving. Naast de hoeveelheid grond die bedrijven ter beschikking staat, is ook de aard van de bedrijvigheid van belang voor de omvang van het verkeersaanbod. De grondprijzen, de aard van de bedrijvigheid (veel tuinbouw en levensmiddelen) en de nabijheid van de Randstad maken dat het noorden van Noord-Holland een grote aantrekkingskracht heeft op vervoerders en verladers. De extra belasting (breedte, veiligheid) die grote vrachtwagens voor het wegennet op en om de bedrijventerreinen met zich meebrengt, rechtvaardigt het om deze bedrijven als een aparte milieucategorie te behandelen. 5. Plannen en realisatie Gemeentelijke structuurplannen zijn globaal. Masterplannen beperken zich vaak tot heel globale programma’s en tot verkenningen van de mogelijkheden van een gebied. Bestemmingsplannen regelen alleen de bestemmingen. Welke plannen bevatten de stedenbouwkundige voornemens van de gemeente die ook werkelijk worden uitgevoerd? Zijn dat de situatieschetsen in de verkoopfolders? Of de tekeningen die de wegenbouwer meekrijgt? Om inrichtingskosten te beperken lijkt het handig om te wachten tot bekend is wie en wat er komt, voordat de stedenbouwkundige structuur definitief wordt gemaakt. Maar is juist die ‘vaagheid’ niet een van de oorzaken van de geringe kwaliteit van bedrijventerreinen?

-

Een nog onduidelijke stedenbouwkundige structuur bemoeilijkt voor ondernemers de oriëntatie op een terrein. Het geeft hen weinig houvast bij het ontwerpen van hun gebouwen. Als er geen hiërarchie in het stratenpatroon is en er maar één weg over het terrein wordt aangelegd, moeten bedrijfsverzamelgebouwen noodgedwongen dwars op die weg worden georiënteerd. Dit beperkt de zichtbaarheid en bereikbaarheid van de in de verzamelgebouwen gevestigde bedrijven. Voorterreinen van die gebouwen zijn daardoor onnodig rommelig. Die ‘vaagheid’ leidt ook tot problematische overgangen van privé naar openbaar terrein. Soms staat nog wel in het bestemmingsplan dat voor hekwerken hoger dan bijvoorbeeld 1.80 m een vergunning is vereist. Maar dat is het dan wel. Die onduidelijke overgangen veroorzaken vaak conflicten over de vraag wie waar voor moet zorgen. Soms komen openbare nutsleidingen onder privé-terrein terecht. Op vier van de vijf onderzochte terreinen deden zich op dit punt moeilijkheden voor.

-

-

57

-

Ook voor de uiterlijke verschijningsvorm van de terreinen zouden een paar heldere regels over de afgrenzing van privé en openbaar gebied een hele verbetering kunnen betekenen. Eenheid in de hekwerken en beplantingen kan het aanzien van een terrein ten goede komen. Niet in de laatste plaats is meer ruimte nodig voor voetgangers en fietsers. Waar wordt je geacht te fietsen of te wandelen? De geïnterviewde ambtenaren en ondernemers hechtten niet aan trottoirs, noch aan een duidelijke reservering op de rijweg voor fietsers. “Je ziet hier toch nooit een fietser of een voetganger?” De lust om met de fiets te gaan verdwijnt als je je eenmaal onbeschermd tussen de vrachtwagens hebt gewaagd. De huidige inrichting van bedrijventerreinen doet vaak denken aan oude plattelandsdorpen, waar de asfaltweg gewoon in de aarde is gelegd. Toch beperkt juist het achterwege laten van een goede accommodatie voor dit soort weggebruikers in ernstige mate de toekomstwaarde en transformatiemogelijkheden van de terreinen. Het vermindert bijvoorbeeld de mogelijkheid om een terrein achteraf meer te mengen met wonen. Het ontbreken van fiets- en voetpaden is het bewijs dat bedrijventerreinen niet als volwaardig stedelijk gebied worden gezien en behandeld.

-

6. Gebrek aan ambitie Wonen en werken doet iedereen. Hoe men dat vormgeeft is een kwestie van beschaving. Boerderijen, de oudst bekende werkplaatsen, zijn meestal een lust voor het oog. De gebouwen zijn goed onderhouden en de erven opgeruimd. Waarom is dat met veel bedrijfshallen niet het geval? Waarom wordt vaak zo weinig zorg besteed aan het uiterlijk van de gebouwen en de terreinen er omheen? Opmerkelijk is dat waar de gemeentelijke overheid aandacht vroeg voor de beoogde architectonische kwaliteit van de gebouwen, ondernemers hieraan veelal zonder veel gezeur tegemoet wilde komen. Vaak was men achteraf zelfs tevreden over het feit dat extra inspanningen waren gevraagd. Zou het ontbreken van gemeentelijke ambitie de belangrijkste reden zijn waarom de gebouwen en erven op de terreinen zo’n onverzorgde indruk maken? Gemeenten zijn er vooral op uit bedrijven binnen te halen. De houding ten opzichte van ondernemers lijkt eerder toeschietelijk en gedienstig dan voorwaardenstellend. Of kunnen gemeenten geen hoge eisen stellen omdat ze zelf ook weinig bieden, getuige de simpele, goedkope stedenbouwkundige plannen die worden opgesteld? Ontwerprichtlijnen gaan vaak niet veel verder dan enkele maten en getallen voor de toegestane hoogte van de bebouwing, het bebouwingspercentage, de aantallen meters die naast de gebouwen moeten worden vrijgehouden, de minimale of maximale afstand van het pand tot de weg en de verplichting om op eigen terrein een bepaald aantal auto’s te laten parkeren. Gemeenten kunnen met deze beperkte set aan richtlijnen niet volstaan als zij bedrijven een waardevolle werkomgeving willen garanderen, die het aanzien waard is. Bebouwingsrichtlijnen of een beeldkwaliteitplan, gekoppeld aan het bestemmingsplan, bieden een mogelijkheid om nadere richtlijnen en eisen aan de architectuur te stellen. Zulke voorschriften dienen, om een effect te kunnen hebben, vrij ver te zijn uitgewerkt. Vervolgens moeten de regels ook worden uitgedragen en gehandhaafd.

58

Heerhugowaard, de gemeente die van de vijf bij dit onderzoek betrokken gemeenten van ondernemers nog het meest durfde te vragen, nodigt de gegadigden uit om met een driemanschap, waar ook een vertegenwoordiger van de Welstandscommissie bijzit, over het ontwerp te komen praten. Daar wordt dan uitgelegd wat men verwacht. Vervolgens doen de ondernemers een poging hieraan tegemoet te komen. In de nieuwe welstandsbeleid-nota’s in het kader van de veranderde Woningwet zijn de eisen die gesteld worden aan bebouwing op bedrijventerreinen meestal afgestemd op wat er nu al staat. De eisen kunnen niet plotseling hoger worden gesteld als de criteria voor een groot deel worden ontleend aan de belendingen. Het is mogelijk aan nieuwe terreinen andere, verdergaande eisen te stellen, zeker wanneer de gemeente de ambitie heeft om bedrijventerreinen te maken die ‘…het aanzien waard zijn’. 7. Beheer Voor de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen is niet alleen de ontwikkelingsprocedure en de ontwerpinspanning die geleverd wordt van belang, maar ook het beheer na de oplevering. Het zijn gebieden waar gemakkelijk dingen gebeuren die niet door de beugel kunnen. Dat geldt voor de openbare ruimte: grote delen van de dag zijn er maar weinig mensen aanwezig en ’s nachts is het er uitgestorven. Maar het geldt ook voor de gebouwen. Klopt het eerste gebruik vaak wel met de bepalingen in het bestemmingsplan, naarmate de eigenaren elkaar opvolgen wordt daar minder de hand aan gehouden. (15) Bij twee van de vijf terreinen kwam in de gesprekken, zonder ernaar te vragen, onoorbaar gebruik van de gerealiseerde bedrijvenruimte aan de orde. In een andere gemeente was een bedrijf net van beveiligingsbureau gewisseld, want er werd toch nog te vaak ingebroken. (16) Gevraagd naar de mogelijkheden om het gebruik van de panden te beïnvloeden bleek dat gemeenten maar zeer weinig middelen in handen hebben. Tegen onderbenutting of zelfs tegen het leeg laten staan van een gebouw kan een gemeente weinig ondernemen. Ook bij verwaarlozing van de gebouwen moet de eigenaar het wel erg bont maken wil het Bouw- en Woningtoezicht een aanschrijving kunnen uitbrengen. Het vrij genot van eigendom staat in Nederland dan wel hoog aangeschreven, maar in zo’n dichtbevolkt land als het onze zou tegen langdurige leegstand wel iets moeten kunnen worden ondernomen. Wellicht biedt het feit dat bedrijven de grond voor zo’n gering bedrag kunnen kopen, de grondprijs voor wonen ligt veel hoger, een aanknopingspunt om nadere eisen te stellen aan gebruik en beheer. ‘Voor wat, hoort wat’ is hier een toepasselijk Nederlands gezegde.

59

WZNH-Welstandscommissie Kennemerland , vergadering in Uitgeest

60

13.

Welstandscommissies als bezemwagen

“Vasthouden aan de uitgangspunten die zijn gesteld!” Dat was het opvallende antwoord van een aantal geïnterviewde ambtenaren op de vraag hoe de aanblik van bedrijventerreinen zou kunnen verbeteren. Dat spreekt toch vanzelf? De gemeente stelt toch zelf die uitgangspunten op en sluit vervolgens zelf de contracten met bedrijven af en verleent zelf de vergunningen? Het is dus een advies aan de eigen instantie. De ene dienst zou wel eens onvoldoende van de door de andere dienst opgestelde uitgangspunten op de hoogte kunnen zijn of niet iedereen in het gemeentelijke bedrijf is het eens met de gestelde regels of tilt er even zwaar aan… Het kan zijn dat precies hier het feit zich wreekt dat de gemeentelijke rol als ontwikkelaar zich niet goed verdraagt met het stellen van normen. Ontwikkelen betekent: marktpartij zijn, onderhandelen, deals sluiten. Dat is wezenlijk iets anders dan regels stellen vanuit een publiek belang. Onderhandelen is loven en bieden, het is geven en nemen. En regels zijn er om ze te handhaven. Daar kun je niet over marchanderen. Zijn die twee activiteiten wel in één instantie te combineren? Speelruimte houden om te kunnen onderhandelen lijkt belangrijker geworden dan (toezicht op) het naleven van de regels. Hier botsen de uitvoerende taken (de gemeente als bedrijf dat winst moet maken) en de regelende en toezichthoudende taken (het maken van plannen en verordeningen en het controleren op de naleving). In wezen zijn in dit proces drie momenten te onderscheiden: het opstellen van het beleid, het uitvoeren ervan en het toezicht. Als het beleid tijdig vastgesteld zou zijn, zodat er bij de uitvoering rekening mee kan worden gehouden, dan is toezicht welhaast overbodig. Waar schort het aan? 1. Opstellen van het beleid. Wie stelt de eis dat er goed ingerichte stedelijke bedrijventerreinen moeten komen met redelijk vormgegeven gebouwen, gebieden die niet meteen waardeloos zijn als de oorspronkelijke gebruikers de gebouwen leeg achterlaten, dus multifunctionele, flexibele, duurzame en aantrekkelijke gebieden? Uit de vorige paragraaf is op te maken dat de gemeenten aan zichzelf weinig eisen stellen en de kosten van de inrichting zo laag mogelijk trachten te houden. Wie heeft wel belang bij kwalitatief goed vormgegeven terreinen? Ondernemersverenigingen, maar ook landelijke ondernemersorganisaties als de VNO/NCW, zouden er iets van kunnen zeggen in het belang van de concurrentiepositie van het Nederlandse bedrijfsleven. Maar de beschikbaarheid van voldoende grond tegen redelijke prijzen is voorlopig nog hun hoogste prioriteit. Men vreest dat streven naar meer kwaliteit het bedrijfsleven wel eens op extra kosten zou kunnen jagen. Op lokaal niveau nemen de Kamers van Koophandel dit standpunt in. Gemeenteraden kunnen bij hun gemeentebestuur, het college van B&W, aandringen op een op kwaliteit gericht beleid. Maar het op korte termijn creëren van werkgelegenheid scoort in het algemeen hoger dan een pleidooi voor het realiseren van duurdere, duurzame, aantrekkelijke bedrijventerreinen. Pleiten voor een betere landschappelijke inpassing en voor architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit is al gauw een te ingewikkeld verhaal dat weinig stemmenwinst oplevert.

61

Burgers kunnen invloed hebben via de inspraak op bestemmingsplannen. De belangstelling voor stedenbouwkundige en architectonische aspecten beperkt zich veelal tot verzet tegen visuele hinder, geluidsoverlast en verkeersdruk. Als tegemoetkoming worden dan wat groenstroken geprojecteerd, er wordt een geluidswal toegezegd, de handhaving van een ecologische zone en een paar doorlopende fietspaden. Dat wordt in het bestemmingsplan vastgelegd, maar bestemmingsplannen zijn, zoals al eerder is opgemerkt, geen uitvoeringsplannen. Gemeenten zijn in veel gevallen niet te verplichten de beloften waar te maken. Een minimale invulling is voldoende. (17) De Provinciale besturen hebben een grote invloed op dit hele debat, maar ze lijken tegelijkertijd ook de grote afwezigen. Formeel is er de weg via het streekplan. Het provinciale bestuur toetst of bestemmingsplannen daarin passen. Het gaat daarbij om uitvoering van de Wet op de Ruimtelijke ordening. Maar deze wet gaat slechts over het gebruik van de grond en niet over de kwaliteit van de inrichting. Monumenten en landschappelijke kwaliteit krijgen wel aandacht, maar de kwaliteit van het stedelijk gebied, dus ook van bedrijventerreinen, rekent het Provinciale Bestuur tot de verantwoordelijkheid van gemeenten. De Provincie zou meer invloed kunnen aanwenden op regionale samenwerking tussen gemeenten en zodoende een betere regionale afstemming kunnen bewerkstelligen bij de planning van nieuwe bedrijventerreinen, ook en misschien wel vooral als het om de kleine bedrijventerreinen gaat. Naast deze direct betrokkenen zijn er de instanties in het kader van het artikel 10 overleg die bestemmingsplannen in een vroeg stadium ter commentaar krijgen voorgelegd. Maar die checken vaak alleen deelaspecten waar ze direct belang bij hebben. Tenslotte is er de Rijksoverheid. Bestemmingsplannen komen meestal niet verder dan de Inspecteur van de Ruimtelijke Ordening die in het kader van het artikel 10 overleg op de plannen mag reageren. Vóór de gemeentelijke decentralisatie kwamen de plannen wel bij een centrale directie van het Ministerie van VROM terecht, want daar werd bepaald of en voor hoeveel locatiesubsidie het plan in aanmerking kon komen. Nu moeten de gemeenten de inrichtingskosten geheel uit eigen middelen, waaronder de opbrengsten van de grond, financieren. Extra toevoegingen - zoals bredere wegen, een interessante en aantrekkelijke openbare ruimte, een betere landschappelijke en infrastructurele inpassing, bruggen ed. – worden daarom zoveel mogelijk vermeden. Een bemoedigend lichtpuntje is wellicht het Ministerie van Economische Zaken. Dit ministerie trekt zich de snelle verloedering van bedrijventerreinen aan en heeft een subsidieregeling ter bevordering van de herstructurering in het leven geroepen. Helaas heeft men direct al moeten vaststellen dat veel meer terreinen hieraan toe zijn dan men aanvankelijk vermoedde. Bovendien komen bij herstructureringsprojecten veel tekortkomingen van de huidige gang van zaken aan het licht. Een daarvan is de gebrekkige vormgeving van bedrijfsgebouwen. Het was Minister Jorritsma, die in de vorm van ‘het tiende project’, een deel van de verantwoordelijkheid voor het nationale architectuurbeleid kreeg.

62

Haar departement kreeg van de ‘tien grote projecten’, die in het kader van de Architectuurnota zijn geselecteerd om voor stimulering in aanmerking komen, vooral de taak om stimulerend beleid te ontwikkelen voor de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen. Mede dankzij dit initiatief is er zo langzamerhand dan toch ook voor de architectonische, stedenbouwkundige en landschappelijke vormgevingsaspecten van bedrijventerreinen meer belangstelling gekomen. 2. Uitvoeren van het beleid Zou het realiseren van bedrijventerreinen met een systeembenadering worden geanalyseerd, dan zijn we hier bij de ‘black box’ aangeland. Er gaat iets in, er komt iets uit, maar wat er binnen in precies gebeurt blijft een raadsel. In deze fase vindt het onderhandelen plaats. Zeker is dat de wethouders die verantwoordelijk zijn voor economische zaken en bouwen en wonen er beiden belang bij hebben, immers het gaat zowel om de inpassing en aankleding van het terrein als om de grondverkoop aan de ondernemers. Maar wie bij het onderhandelen met de gegadigden het voortouw heeft, hoe de krachtsverhoudingen liggen, hoe de communicatie verloopt, dat verschilt per gemeente en dat is moeilijk in één of twee gesprekken te achterhalen. Niemand is erg openhartig over de details. Steeds vaker stellen gemeenten de eis aan ondernemers dat voorafgaande aan de grondverkoop inzicht moet worden geboden in het gebouw dat een ondernemer denkt te gaan neerzetten. In dat geval weten alle partijen ongeveer wat de bedoeling is en wat men kan verwachten. Maar tussen de grondverkoop, het goedkeuren van het plan en de uitvoering kan nog veel misgaan, zo bleek uit de gesprekken over de vijf betrokken bedrijventerreinen. 3. Toezicht op de uitvoering Het gemeentelijk toezicht op de uitvoering komt meestal van Bouw- en Woningtoezicht en van een Milieuambtenaar. Niet zelden doen zich communicatie- en interpretatieproblemen voor. Is eenmaal iets misgegaan, dan blijkt het arbeidsintensief en lastig te zijn een fout te herstellen. Gaat het bij Bouw- en Woningtoezicht voornamelijk om de uitleg van regels en de technische kant van het realiseren van gebouwen en opstallen, de Welstandscommissie moet er voor zorgen dat er een goed stedenbouwkundig en architectonisch verantwoord geheel ontstaat. Hun formele bevoegdheid gaat echter niet verder dan het geven van adviezen aan B en W over afzonderlijke gebouwen. Op dit moment in het proces wreekt zich dat in veel gemeenten geen duidelijke kwaliteitseisen op het gebied van stedenbouw en architectuur worden gesteld. Welstandscommissie s mogen zich alleen over de ontwerpen van de gebouwen uitspreken. Waar geen ambitie is, noch bij de gemeente op het gebied van stedenbouwkundige kwaliteiten, noch bij de ondernemer op het gebied van architectonische kwaliteit, kan de welstandstoetsing die niet creëren, laat staan afdwingen. En ook een stimulerende rol van de Welstandscommissie heeft nauwelijks kans van slagen als die niet voluit wordt gesteund en expliciet wordt onderschreven door gemeentelijke diensten en het gemeentebestuur. Noodgedwongen passen commissieleden zich vaak gaandeweg aan het lage ambitieniveau aan. Binnen deze smalle marges proberen ze er met overtuigingskracht en verleidingskunst soms toch nog het beste van te maken.

63

Wat de Welstandscommissies beoordelen is het resultaat van onderhandelingen tussen gemeenteambtenaren, het gemeentebestuur en de ondernemer en daar dan alleen het welstandsaspect van. Een meer integrale toetsing van het gemeentelijk beleid ten aanzien van bedrijventerreinen ontbreekt vooralsnog. Gemeenteraden zouden kritischer kunnen zijn, maar het verhogen van architectonische, stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit heeft, zoals gezegd, veelal een lage prioriteit vanwege het geringe aantal kiezers dat erbij betrokken is en vanwege de grote financiële belangen die op het spel staan. Vóór de gemeentelijke decentralisatie, toen de overheid nog ‘met één mond’ sprak, waren het de Provinciale Besturen die verregaande bevoegdheden hadden om gemeenten en gemeentelijk beleid te controleren. Dat toezicht is met de decentralisatie veel minder intensief geworden. Waar verzelfstandiging plaatsvindt, wordt meestal ook ‘een toezichthoudende instantie’ in het leven geroepen. Bij de gemeentelijke verzelfstandiging is dat verzuimd. Gemeenten vallen niet onder het toezicht van de Algemene Rekenkamer. Om in deze leemte te voorzien is beslist dat de gemeenten onafhankelijke rekenkamers in het leven moeten roepen om de doelmatigheid, de doeltreffendheid en de rechtmatigheid van het gemeentelijk beleid te controleren (Gemeentewet 2002). De gemeenten hebben nog tot 2006 de tijd om die rekenkamers, naar het voorbeeld van de Algemene Rekenkamer, vorm te geven. In Rotterdam functioneert al een dergelijke instantie. Het zal nog wel enige tijd duren voordat deze rekenkamers aan het toetsen van de toegezegde en de gerealiseerde kwaliteit van bedrijventerreinen toe zijn. Voorlopig zijn het dus alleen de Welstandscommissies die tot slot van het planningsproces nog iets mogen zeggen over de architectonische kwaliteit van de te bouwen bedrijvenonderkomens. Een saillant detail is dat het gros van de gebouwen niet door gekwalificeerde architecten wordt ontworpen. Wat is er dan eigenlijk te beoordelen en wat kunnen ze nog doen aan het einde van het proces?

64

14.

Samenvatting

Gemeenten zijn sinds de gemeentelijke decentralisatie in 1986 noodgedwongen steeds meer als een bedrijf, als projectontwikkelaar, gaan functioneren. Mede gedreven door financiële motieven, streven zij naar ‘bevordering van de werkgelegenheid voor de ingezetenen van de eigen gemeente’, en dus moeten zoveel mogelijk bedrijven verleid worden zich binnen de gemeentegrenzen te vestigen. Concurrentiekracht zoeken ze vooral in het beschikbaar hebben van grond tegen lagere grondprijzen dan buurgemeenten, dus in kwantiteit en niet in kwaliteit. Door het aanleggen van bedrijventerrein aan de randen van de steden en de dorpen vindt steeds verdergaande ontmenging van wonen en werken plaats. De vraag naar bedrijventerreinen is voortdurend groot door relatief lage grondprijzen en door de geleidelijke verbreding van de soorten bedrijven die er zich kunnen vestigen. Zo zijn in Nederland overal gebieden ontstaan van geringe stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, een soort ‘no-go-areas’, je gaat er niet heen als je er niks te zoeken hebt. Steeds kapitaalkrachtiger categorieën (winkels, kantoren, mengvormen van wonen en werken) komen op de lage grondprijzen af. De eisen die door deze ondernemers aan de inrichting van bedrijventerrein worden gesteld zijn hoger dan die op de oudere terreinen wordt geleverd. Gemeenten spelen langzamerhand op deze vraag in. Dit trekt weer meer bedrijven uit de stad, terwijl ook de trek van bedrijven van oude naar nieuwe terreinen op gang is gekomen. De vraag naar bedrijventerreinen blijft zodoende in stand en het ruimtebeslag van bedrijventerreinen in Nederland neemt gestaag toe. Oude terreinen raken versneld in onbruik. Het integreren van wonen, werken en recreëren, planningscategorieën die op macro- en microniveau in een bepaalde samenhang aan bod dienen te komen teneinde een leefbare omgeving te creëren, vindt steeds minder plaats. Het betekent een verschraling van oude en nieuwe, zowel woon- als werkgebieden. De openbare ruimte, zowel van oude als nieuwe terreinen, heeft de werkenden op die terreinen hoegenaamd niets te bieden door de overwegend armzalige kwaliteit in stedenbouwkundig en architectonisch opzicht. Nu afzonderlijk voor wonen en voor werken gebieden in ontwikkeling worden genomen, krijgt de derde van de trits, het recreëren, binnen deze gebieden nauwelijks nog aandacht. Op bedrijventerrein staan vooral de oorspronkelijke landschappelijke kwaliteiten, zoals ecologische zones en groengebieden onder druk. Potentiële recreatieve elementen, zoals het toegenomen oppervlak voor waterberging, worden niet benut. De scheiding van wonen en werken heeft zo niet alleen een verschraling van de stad tot gevolg, (potentiële) recreatiemogelijkheden rond de stedelijke kernen verdwijnen in hoog tempo zonder deze te compenseren. Al met al betekenen deze ontwikkelingen een ernstige aanslag op het historisch gegroeide landschap en op de leefbaarheid van Nederland. De Welstandscommissies hebben een te marginale rol om de ontwikkeling ten goede te kunnen keren.

65

Hoe komt het nu dat bedrijventerreinen zo lelijk zijn? In de vorm van stellingen worden mechanismen daartoe, die op grond van dit onderzoek naar voren kwamen, opgesomd. De belangrijkste oorzaak voor het ontstaan van ‘lelijke bedrijventerreinen’ zijn de veranderingen in de overheidsfinanciën. Voor de jaren tachtig was het uitgangspunt dat de overheid geen winst mocht maken. De burgerij betaalt in de vorm van belastingen en heffingen het overheidsapparaat en de diensten die de overheid daarvoor levert. Hoogstens kan in het geval dat niet iedere burger van die diensten gebruik maakt, degene die dat wel doet een bedrag in rekening worden gebracht, maar dat komt dan overeen met de kostprijs (retributies). Sinds de gemeentelijke decentralisatie in 1986 en het invoeren van de leus ‘meer markt, minder overheid’ is dat principe losgelaten en is het maken van winst (het vragen van marktprijzen), tenminste op grond, wel geoorloofd. De bereidheid om kosten te maken voor een kwalitatief goede stedenbouwkundige opzet is, nu de excessieve kosten niet meer worden gedekt door rijkssubsidies, ernstig gedaald. Alles draait om het aantal vierkante meters te verkopen grond. Het garanderen, stimuleren en controleren van de kwaliteit van de leefomgeving staat op gespannen voet met deze nieuwe ‘overheidstaak’: het maken van winst op verstedelijkingsprocessen. Deze taken zijn moeilijk in één instantie te verenigen. Het bestemmingsplan - het contract van overheid met burgerij over de (toekomstige) kwaliteit van de leefomgeving - krijgt tegen deze achtergrond een andere positie. Treedt de gemeente op als ontwikkelaar, dan wordt ervoor gekozen zoveel mogelijk open te houden en niet te veel vast te leggen in het plan. Anders is dat in situaties waar particulieren het bouwrijp maken voor hun rekening nemen. In dat soort gevallen biedt het bestemmingsplan aan de gemeente houvast om kwaliteit te eisen. In beide gevallen wordt er nog al eens afgeweken van de plannen, getuige de hoofdstukken over de onderzochte terreinen. Dat kan omdat het toezicht minimaal is en er maar weinigen echt belang bij hebben. Waar geen kwaliteit te behalen of te verdedigen is, verslapt de interesse. De lage grondprijzen en het steeds verder verbreden van de categorieën bedrijven die mogen uitwijken naar een bedrijventerrein houdt de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in stand.(18) Op rijksniveau prevaleert de opvatting dat voor iedere vraag naar grond ook aanbod moet zijn. De kwaliteit van de leefomgeving en het landschap is hieraan ondergeschikt. Door het ruime aanbod kiezen bedrijven eerder te verhuizen naar een nieuwe plek, dan op de oude plek de gebouwen te onderhouden en aan te passen aan nieuwe omstandigheden. Spontane regeneratieprocessen komen daardoor bijna niet voor. Oudere terreinen raken versneld in verval.

-

-

-

-

-

66

-

Door het invoeren van de residuele kostprijsberekening bij het bepalen van grondprijzen voor woningbouw zijn de grondprijzen voor woningen en bedrijven sterk uit elkaar gedreven: hoge grondkosten voor woningen en lage voor bedrijven. Wellicht onbedoeld bevordert dit verschil in berekeningswijze de scheiding van wonen en werken. Het bemoeilijkt het opnieuw integreren van deze functies. Bij gemeenten bestaat de neiging de kosten voor het bouwrijp maken zo laag mogelijk te doen zijn, waardoor de stedenbouwkundige kwaliteit van de plannen navenant laag is. De belangrijkste factoren daarvoor zijn de lage grondopbrengsten, de verwachting dat ook bedrijven de kosten voor grond en opstal zo laag mogelijk willen houden, en de noodzaak om winst te maken. De simpele stedenbouwkundige verkaveling en de geringe bouwhoogte die is toegestaan, daagt de bedrijven niet uit veel te investeren in de architectuur van de gebouwen. De ruime opzet van de bedrijventerreinen maakt dat de onderhoudskosten van de terreinen in verhouding hoog zijn. Gemeenten beperken zich daarom tot het minimum of proberen het onderhoud af te schuiven op de gezamenlijke eigenaren. Door het gebrek aan toezicht en aan beheerinstrumenten ontstaat gemakkelijk ruimte voor allerlei zaken die ontoelaatbaar zijn: diefstal, onveiligheid, geheime opslag, ongeoorloofde onderverhuur, clandestiene bewoning. Het ruime goedkope aanbod en het ontbreken van stimulansen om oudere bedrijventerreinen efficiënt te blijven benutten, maken dat er al snel stagnatie optreedt. Een door de overheid gestimuleerd en vaak kostbaar herstructureringsproces is dan nog de enige manier om het gebruik van de terreinen weer in goede banen te leiden. (19) Regionalisering van het aanbod van bedrijventerreinen, waardoor grotere terreinen ontstaan, zou de kwaliteit van de huidige bedrijventerreinen ten goede kunnen komen. Zolang de financiële afhankelijkheid van de inkomsten uit die terreinen blijft bestaan, grondopbrengsten en OZB, zullen afzonderlijke gemeenten hier niet aan meewerken en is regionalisering gedoemd te mislukken. Hierin kunnen alleen hogere overheden regulerend optreden Veel hangt af van mentaliteit en ambitie. Het ‘doe ik dit niet, dan hoef jij dat niet’ (zie intro blz. 8), moet veranderen in ‘als ik dit doe, dan doe jij dat’, ofwel als gemeenten en projectontwikkelaars een goed stedenbouwkundig kader bieden, dan mag van ondernemers een waardevolle bijdrage in de vorm van fraaie gebouwen worden verwacht.

-

-

-

-

-

-

-

67

Nawoord
In hoofdstuk 1 is gesteld dat het de hoogste tijd is om te evalueren of we met de wijze waarop er terreinen voor bedrijven worden gereserveerd en ingericht, tevreden zijn en of we er op die manier mee door moeten gaan. Wat is aangetroffen is nogal teleurstellend en noopt tot verandering en waar mogelijk verbetering. Dit onderzoek is bedoeld om ‘de lelijkheid’ in al haar facetten te bestuderen en aan de orde te stellen. Nu meer zicht is ontstaan op de vraag waarom en hoe het mis gaat, is het tijd wezenlijke verbeteringen te formuleren en te effectueren. Zo moet het gewoonte worden, eventueel door hogere overheden opgelegd, om huidige en zo nodig nieuwe bedrijventerreinen te zien als een stedenbouwkundige en landschappelijke ontwerpopgave. Bestemmingsplannen, die eraan ten grondslag liggen, dienen niet alleen een juridisch kader op te leveren voor bestemmingen en inrichting van terreinen, maar ook een kwalitatief kader voor stedenbouwkundige en architectonische planvorming. Veel zal afhangen van een actieve opstelling van het Provinciale Bestuur in het kader van de bevoegdheid om bestemmingsplannen te toetsen, intergemeentelijke samenwerking te bevorderen en een restrictiever locatiebeleid te voeren. Ik hoop dat deze ‘basis voor de discussie’ grote gevolgen gaat krijgen.

68

Bijlage 1: Onderzoeksverslag
Begin 2001 benaderde de Stichting Welstandszorg Noord-Holland ondergetekende over het uitvoeren van een onderzoek naar het uiterlijk van bedrijventerreinen in de Provincie Noord-Holland. In juni 2001 werd de opdracht tot onderzoek gegeven. Centraal daarin stond de veronderstelling ‘dat allerlei kwalitatieve principes uit officiële beleidsdocumenten van Rijk, provincie en gemeenten in de feitelijke ontwikkeling van bedrijventerreinen nauwelijks een rol spelen.’ Volgens afspraak werden op vijf of zes concrete locaties de kwalitatieve doelstellingen getoetst aan de realisatie. Het onderzoek werd gesplitst in drie delen: een oriëntatiefase; een verkenning van de hypothese op basis van documenten en gesprekken; en als derde een uitwerking van de bevindingen in de vorm van een probleemstellende beschouwing. Om het onderwerp overzichtelijk te houden is afgesproken dat het onderzoek zich zou concentreren op het gebied ten noorden van het Noordzeekanaal, uitgezonderd de zeehaventerreinen. De eerste fase is afgerond in september 2001. Op grond daarvan is een keuze gemaakt van de vijf nader te onderzoeken terreinen. Bij de keuze van de terreinen speelden de volgende overwegingen een rol: gelijkmatige spreiding over het onderzoeksgebied; variatie in de grootte van de gemeente; variatie in de grootte van de terreinen; allen min of meer recent gerealiseerd; verscheidenheid in situering; aandacht voor ‘gewone’ bedrijventerreinen’, zonder bijzondere specificaties van organisatievorm, programma of locatie. De terreinen moesten gelegen zijn in een bij de Stichting Welstandszorg Noord-Holland aangesloten gemeente. De Stichting heeft de in overleg gekozen gemeenten eind september 2001 benaderd en gevraagd om hun medewerking aan het onderzoek te verlenen. Van tien bedrijventerreinen (vijf nader te onderzoeken terreinen en enkele aangrenzende terreinen) zijn de bestemmingsplannen opgevraagd en bestudeerd. Vervolgens is de situatie in de praktijk nauwkeuriger dan tijdens de verkenningsfase in ogenschouw genomen. Er is voor gekozen om de realisatie van en situatie op de terreinen vanuit verschillende hoeken te benaderen en de verschillende partijen die erbij zijn betrokken aan het woord te laten komen. Naar aanleiding van de eerste bevindingen zijn vragenlijsten opgesteld voor de vier tot vijf personen, die per terrein zijn geïnterviewd. Niet alle geïnterviewde personen komen in deze publicatie aan het woord. Er is voor gekozen slechts die interviews in de teksten te verwerken die de basis hebben gevormd voor de analyse (hoofdstuk 9 tot en met 13). Juist omdat het om die achterliggende mechanismen ging, is niet opnieuw contact met de geïnterviewden opgenomen om de gegevens te actualiseren. De algemene lijnen zijn over de periode van onderzoek hetzelfde gebleven.

69

Ik wil graag iedereen die bij dit onderzoek betrokken is geweest bedanken voor hun inbreng en medewerking. In het bijzonder wil ik hen, die bereid zijn geweest de concepttekst door te lezen en van commentaar te voorzien, mijn erkentelijkheid betuigen.

Lijst van geïnterviewde personen

Vertegenwoordigers van bedrijven, gevestigd op de onderzochte bedrijventerreinen - P. Jong, bloemenexporteur te Wervershoof - R. Glas, eigenaar van een timmerbedrijf te Anna Paulowna - H. Bos, beheerder bij Ammeraal transportbandenfabricage te Heerhugowaard - K. Kuyper, eigenaar van een transportbedrijf in Heerhugowaard - J. Knap, eigenaar van een transportbedrijf te Zaanstad

Ontwikkelaars, betrokken bij de onderzochte bedrijventerreinen - D. Entius, BMG- vastgoed, Hoorn - K. de Lange, ontwikkelaar te Anna Paulowna - T. Vermeulen, ontwikkelaar te Zaanstad

Gemeentelijke functionarissen van de bij het onderzoek betrokken gemeenten - Anna Paulowna, H. Tiebie, dienst Ruimtelijke Ordening - Heerhugowaard, C.H. Bos, bedrijfscontactfunctionaris - Hoorn, K. Pit, stedenbouwkundige - Hoorn, S. de Jong, BWT - Wervershoof, G. van Balen, Ruimtelijke Ordening - Zaanstad, H. Duin, BWT - Zaanstad, J. van de Hout, stedenbouwkundige

Extern deskundigen, betrokken bij de onderzochte terreinen - H. van Brederode en de heer J. Buitenweg van VVK, architectuur en stedenbouw BV, Amsterdam - B. Visker, makelaar bij Van Overbeek, vestiging Hoorn - M. van Santen en de heer H. Luttje van architectenbureau Nieuweboer, Wervershoof

Vertegenwoordigers van WZNH-Welstandscommissies - T. Salman en O. Boom, Kring Hoorn - Chr. Boot, Noord-Hollands Noorderkwartier - H. Pouw, Noord-Holland Midden - J. Vonk, Noord-Hollands Noorderkwartier - O. Vlaanderen, voorzitter Second Opinion Commissie

70

Vertegenwoordigers van de Provincie Noord-Holland - F. Blaisse, beleidsmedewerker Economische Zaken en Landbouw - A. Lucas, regio-coördinator Ruimtelijke Inrichting West-Friesland - P. Ros, beleidsmedewerker Economische Zaken en Lnadbouw Sectordeskundigen - Tj. Dijkstra, architect en stedenbouwkundige te Edam - M. Geltof, VNG, deskundige milieuvoorschriften, VNG, Den Haag - C Schrama, bedrijfscoördinator gemeente Purmerend - D. Sijmons, landschapsarchitect te Utrecht - G. Urhahn, stedenbouwkundige te Amsterdam

Harkolien Meinsma Bureau Meinsma redactionele producties, Amsterdam Email: meinsma@xs4all.nl

71

Bijlage 2 Literatuurlijst
Bak, Prof. dr. L. Collectieve bedrijventerreinen in Nederland, Een onderzoek naar de beschikbaarheid van planmatige bedrijfsterreinen, het gebruikersbestand en de toekomstige ontwikkeling Bijdragen tot de Sociale Geografie en Planologie nr. 12 Vrije Universiteit, Amsterdam 1985. Buck Consultants International, Architectuur & Bedrijventerreinen, het beleidsinstrumentarium Nijmegen 2003, pdf-bestand Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid Bedrijfsterreinen en het locatie- en mobiliteitsbeleid bij de lagere overheden Amsterdam, juli 1992 Eiff, Victor Leonard Beleid voor Bedrijfsterreinen, een politiek-geografische studie naar betrekkingen in het openbaar bestuur bij het locatiebeleid voor bedrijfsvestiging in stadsgewesten Proefschrift, Universiteit van Amsterdam, 1991 Groot Project Architectuur & Bedrijventerreinen Brochure van S @ M stedebouw & architectuurmanagement ter voor bereiding van een ronde tafel conferentie over het tiende grote project in het kader van de architectuurnota Ontwerpen aan Nederland Amsterdam, 2001 Hebly, Arjan en Cees Boekraad Handreiking ruimtelijke kwaliteit bedrijventerreinen studie geëntameerd door de Provincie Noord Brabant en vijf Brabantse gemeenten. Informatiesysteem Ruimtelijke Ordening Nederland - Insyron Voorradige en toekomstige bedrijfsterreinen, (Uitkomsten "Enquête Bedrijfsterreinen 1991") Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Rijksplanologische Dienst, Afdeling Informatievoorziening, Zwolle 1991 Jacobs, Drs Berineke I. Bedrijventerreinen van hoge kwaliteit:visie of illusie? Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde , Universiteit van Amsterdam, Schiphol Real Estate B.V. augustus 2001 Kooijman, D.C. Bedrijvenparken in Nederland, Verslag van een symposium Louw, E., B. Needham e.a Planning van bedrijventerreinen Sdu uitgevers, Den Haag 2004

72

Meinsma, drs H.C., ir. M. Bierman ....[et al.] Grondgedachten, over grondbeleid en ruimtegebruik Werkgroep Toekomstige Ontwikkelingen in de bouwnijverheid (WTO) SISWO/Instituut voor Maatschappijwetenschappen Amsterdam, september 1999 Natuur en Milieu Meer bedrijven, minder ruimte, efficiënt ruimtegebruik voor bedrijfshuisvesting Een brochure van de 12 Milieufederaties en Stichting Natuur en Milieu, oktober 2002 Neles, Annemarijke Het bedrijventerrein De Koog Purmerend, een onderzoek naar verouderingsproblematiek en verplaatsingsgedrag, Stageverslag Planologisch en Demografisch Instituut Universiteit van Amsterdam, februari 1995 Pen, dr. C.J. Wat beweegt bedrijven? Besluitvorming bij verplaatste bedrijven Proefschrift, Rijksuniversiteit Groningen Groningen 2002 Programma ruimtelijke investeringen regio Amsterdam 2002 Stuurgroep Ruimtelijke Investeringen, Verkeer & Vervoer, Gemeente Amsterdam 2002 Provincie Noord-Holland Sociaal-economische Cijfernota 1999 Afdeling onderzoek, Haarlem, april 1999 Provincie Noord-Holland Ruimte voor Bedrijven, de planningsopgave – keuze provincie voor innovatief ruimtegebruik beleidsnotitie van de Provincie Noord-Holland ter voorbereiding van de statencommissie ELE van 21 maart 2001, voorzien van drie bijlagen, Provincie Noord-Holland, Haarlem 2001 Provincie Noord-Holland Economisch Actieprogramma 1999 Haarlem, maart 1999 Provincie Noord-Holland Provinciale Visie Noord-Holland, in het kader van Tender Investering Programma’s Provincies (TIPP) 2000-2003, ministerie EZ Haarlem, maart 2001

73

Haarlem, maart 1999 Regionaal Platform Werk en Inkomen Noord-Holland Noord Werk, mensen en bedrijven Haarlem, november 2000 RIGO Research en Advies BV Paarse vlekken op de kaart, De ontwikkeling van werkmilieus als culturele opgave Amsterdam, december 1998, 98/67 Rijksplanologische Dienst Kwaliteit werklocaties Voorstudies Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening, nummer 17, Onderzoek uitgevoerd door Urhahn Urban Design Den Haag, november 2001 Vereniging van Nederlandse Gemeenten Bedrijven en milieuzonering Milieureeks (kgm) nummer 9 VNG uitgeverij, Den Haag, 1999 Vereniging van Nederlandse Gemeenten Bedrijven en milieuzonering, geheel herziene uitgave ’s Gravenhage, juli 1992

74

Bijlage 3 Voetnoten
(1) Zie afbeelding 1.2 op blz. 38 van de Ruimtelijke verkenningen van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Den Haag 1996 (2) Prof. Dr. D. Drenth van de KU Nijmegen deed hier onderzoek naar en constateerde vele afwijkingen van de gestelde regels. Ook meldt hij dat het toezicht van de hogere overheden op de gemeenten in deze tekort schiet. Bron: Henk Donkers in NRC Handelsblad van 26 juli 1996, pagina 3. (3) Uit de website Zakensteden.nl van april 2003: “Over heel Noord Holland verspreid is nog voor 1100 hectare aan bedrijventerrein beschikbaar. Noord-Holland staat op een derde plek als het gaat over de geplande hoeveelheid bedrijfsterreinen. De prijs van de terreinen is relatief laag. Met een prijs die tussen de f 168,- en f 215,- ligt betaal je in Noord-Holland zo’n f 75,- per meter minder dan in de rest van de Randstad. Als u direct aan de slag wilt kunt u in Den Helder, Alkmaar, Beverwijk, Amsterdam en in de Haarlemmermeer het beste uw slag slaan.” Overigens een geheel ander beeld gaf STOGO onderzoek en advies Utrecht, een onderzoek ten behoeve van het Nationaal Vastgoed Debat in 1999, waarin staat: “Zelfs als er in de toekomst sprake is van een lage economische groei, kan deze provincie niet in de vraag naar bedrijfsterreinen voorzien.” Erbij vermeld wordt dat hun conclusies overeenkomen met de regionale verkenningen 2010-2020 van het Centraal Planbureau. (4) Bron: Sociaal-economische Cijfernota 1999, Provincie Noord-Holland, Afdeling onderzoek, Haarlem, april 1999 (5) Inmiddels zijn er plannen om het bedrijf te verplaatsen. (6) Net als op het Westfrisiaterrein in Hoorn is ook een gevangenis te vinden in een uithoek op Zandhorst III. Als straks de verdubbeling van het terrein aan de andere kant van de spoorlijn wordt gerealiseerd, ligt het gebouw plotseling heel centraal. (7) In haar rapport Bedrijventerreinen van hoge kwaliteit: visie of illusie? signaleert Drs Berineke I. Jacobs: “De dubbele pet van de gemeente, snelle gronduitgifte ter stimulering van de werkgelegenheid versus investeren in kwaliteit, maakt eenduidig beleid moeilijk. Vaak valt de keuze uit in voordeel van de korte termijn: werkgelegenheid en grondverkoop.” (pag. 11). In haar conclusie stelt zij (pag 37) dat de stedelijke kwaliteit onlosmakelijk verbonden is met de organisatorische structuur van het ontwikkelingsproces en concludeert: “Het is gemeenten tot op heden niet gelukt om deze organisatorische rol, de rol van gebiedsontwikkelaar, te vervullen” en wijt dat aan een gebrek aan financiële reserves en de druk om werkgelegenheid aan te trekken.

75

Zij zoekt de oplossing in een samenwerkingsmodel tussen gemeente en marktpartijen en stelt daaraan de voorwaarde dat een kleine separate organisatie bevoegd is het terrein integraal te ontwikkelen, “waarbij aan de kwaliteitselementen vorm, voorzieningen en beheer vanaf het begin en gedurende alle fasen van de ontwikkeling aandacht is besteed met als eindproduct een bedrijventerrein van hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit.” Voor mij is het de vraag of hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit alleen in een samenwerkingsmodel mogelijk is. Voor het realiseren van stedenbouwkundig goed vormgegeven woonbuurten was dat toch ook niet noodzakelijk? (8) Gedoeld wordt op de gang van zaken bij het Veilingterrein in Wervershoof. (9) Helaas is in de praktijk, op het straatje met woningen en een bedrijfshal erachter na, weinig te merken van de op kwaliteit gerichte bebouwingsrichtlijn die voor Kruiswijk II is opgesteld. (10) Het bemachtigen van de bestemmingsplannen was een frustrerende actie. Voor onderzoekers zijn geen exemplaren beschikbaar die enige tijd geleend kunnen worden. In de meeste gevallen kostte het geld. In één geval werd ik verwezen naar het stedenbouwkundig bureau dat het plan had opgesteld. Hier en daar bespeurde ik wantrouwen. Als het voor bedrijven even lastig is om een bestemmingsplan te kunnen inzien, is dat geen reclame voor de gemeente. Overigens deden zich bij het vragen naar streekplannen dezelfde soort problemen voor. (11) Een probleem is ook dat er geen levendige handel in tweedehands gebouwen op gang is gekomen. Waarschijnlijk zijn de gebouwen snel afgeschreven en maken de grondopbrengsten het grootste deel van de waarde uit. Grond wordt alleen maar duurder en zo is dus het vasthouden van een ongebruikt gebouw ook te zien als een veilige belegging. Haast om te verkopen is er daarom veelal niet. Waarschijnlijk gaat dit op voor veel bedrijven op bestaande terreinen, of ze nu wel of niet te koop of te huur worden aangeboden. (12) In het kader van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening is het grondbeleid uitgebreid bestudeerd. Deze onderzoekingen hebben slechts geleid tot een verruiming van het Voorkeursrecht en de bepaling dat gemeenten zelf mogen kiezen per te ontwikkelen gebied of het een passief of actief grondbeleid toepast. Dat betekent dat gemeenten de ontwikkeling kunnen overlaten aan een andere partij (zoals op het Noorderveld in Zaanstad en Kruiswijk II in Anna Paulowna) of het bouwrijp-maken van de grond en de uitgifte zelf uitvoeren (zoals Westfrisia II in Hoorn en Zandhorst III in Wervershoof). In diezelfde periode maakte ook de Werkgroep Toekomstige Ontwikkelingen in de Bouwnijverheid van het SISWO een diepgaande studie van het grondbeleid, dat resulteerde in het boek “Grondgedachten, over grondbeleid en ruimtegebruik”. Daarin wordt de voorkeur gegeven aan passief grondbeleid met als argumenten ondermeer dat “de markt” beter de vraag aanvoelt dan de overheid. Risicovol investeren is een activiteit die de particuliere sector beter ligt dan de overheid. In tijden van verzadiging neemt de kans op onrendabele investeringen toe.

76

(13) Ter vergelijking enkele cijfers van IJburg. Als grondprijs voor een casco bedrijfsruimte op IJburg vraagt de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld € 200.- tot € 800,- /m2, terwijl de grondprijs voor bouwrijpe grond op een bedrijventerrein in Noord-Holland gemiddeld € 100,- is. Ter vergelijking: grond aan het water voor woningen kost € 2.400,- /m2 op IJburg. (14) Hoe gemakkelijk de inrichting van openbare ruimte en het realiseren van groenprojecten tussen de wal en het schip kunnen vallen is bijvoorbeeld op te maken uit teksten van het Programma Ruimtelijke Investeringen, regio Amsterdam 2002. Daarin staat na het vermelden van enkele initiatieven in de “goede” richting: “Dit laat onverlet dat de dekking van openbare-ruimteprojecten versnipperd en ad hoc geregeld is. Ook is er geen eenduidigheid over het antwoord op de vraag wie het initiatief neemt voor welke categorie projecten.” (pag. 56). (15) Bestemmingsplannen functioneren het best bij de aanleg van nieuwe gebieden, maar daarna wordt vaak van het oorspronkelijke bestemmingsplan afgeweken, meldt prof. Dr. L. Bak in zijn boek Collectieve bedrijventerreinen in Nederland. (16) Bij het bedrijventerrein De Trompet in Heemskerk – geheel door water omgeven is er voor gekozen het terrein ’s avonds en ’s nachts met een slagboom af te sluiten, terwijl overdag het terrein ook slechts door bevoegde personen mag worden betreden. Nu is het nog maar de vraag waar meer gestolen wordt: in woongebieden of op bedrijventerreinen. Het is niet te hopen dat deze rigoureuze manier van beveiligen een algemeen verschijnsel wordt en overal wordt toegestaan. (17) Zo is bijvoorbeeld voor het Veilingterrein in Wervershoof in het bestemmingsplan vastgelegd dat er een strook van 200 m in acht zal worden genomen tussen de woningen in Zwaagdijk en het Veilingterrein. In de praktijk blijkt dat inderdaad 200 m is aangehouden tussen de woningen en het Veilinggebouw. Maar het afgrenzende water, de groenstroken en de weg rond de veilinggebouwen die bij het bedrijventerrein horen, gaan van die 200 m af, dus is in wezen het terrein toch dichterbij komen te liggen, dan beloofd. (18) Zie: E. Louw e.a. Sdu-Reeks Planologie, 2004, ‘Planning van bedrijventerreinen’, blz. 112 e.v. Volgens recente CBS-gegevens zou het gemiddelde aandeel van de grondkosten nog slechts 1% van de totale gemiddelde investering voor nieuwe bedrijfshuisvestingen bedragen. (19) Als vuistregel wordt wel aangehouden dat met elke hectare terrein, dat moet worden geherstructureerd, een onrendabele investering is gemoeid van één miljoen gulden. Door de Heidemij is in 1996 berekend dat in Nederland 30% van de bestaande bedrijventerreinen aan herstructurering toe is (bron: Provinciale visie Noord-Holland).

77

In deze publicatie zijn luchtfoto’s gebruikt van PANDION – Aerial photographs for planning, development and design Peter van Bolhuis (mei 2003) en maaiveldfoto’s van Noud de Vreeze Het kaartmateriaal is ontleend aan ANWB-Topografische Atlas Noord-Holland, Topografische Dienst Kadaster, 2004.

Alkmaar, Augustus 2004 Uitgave: © Stichting Welstandszorg Noord-Holland Emmastraat 111 1814 DP Alkmaar Email: Info@welstandszorg.nl

78