Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in GrootRijnmond

Hoofdrapport

Opdrachtgever: Stadsregio Rotterdam, Provincie Zuid-Holland en het OBR

ECORYS Nederland BV

Walter Hulsker Ahmed Hamdi Silvia van der Meij Martijn Schot

Rotterdam, 06 juni 2007

ECORYS Nederland BV Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com W www.ecorys.nl K.v.K. nr. 24316726 ECORYS Regio, Strategie & Ondernemerschap T 010 453 87 99 F 010 453 86 50

DP/II13148

Inhoudsopgave

Management samenvatting 1 Meer aandacht voor kwaliteit 1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 Doel van het onderzoek 1.3 Leeswijzer 2 De marktvraag gekwantificeerd 2.1 Gebruikte methodiek 2.2 Totale ruimtebehoefte Groot-Rijnmond 2.3 De ruimtebehoefte per cluster 3 De kwaliteit van de terreinen in beeld 3.1 Aansluiting van de terreinen op de eisen van de clusters 3.2 Zijn er voldoende terreinen beschikbaar? 4 Doelgroepen en profielen per terrein 4.1 De geschiktheid van de terreinen in beeld 4.2 Gedetailleerde kwalitatieve match vraag en aanbod per cluster 4.3 Knelpuntenanalyse en aanbevelingen per terrein 4.4 Slotbeschouwingen

4 7 7 7 7 9 9 10 13 15 15 17 19 19 21 21 22

DP/II13148

Management samenvatting

Behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid inzichtelijk maken Binnen de regio Groot-Rijnmond is het van groot belang in de toekomst voldoende ruimte voor bedrijvigheid te kunnen realiseren om de beroepsbevolking van passend werk te kunnen voorzien. De regio wordt gekenmerkt door een relatief jonge bevolking (door het relatief grote aantal allochtonen) en een relatief groot aantal werklozen. Hierdoor ontwikkelt de toekomstige beroepsbevolking zich in Rijnmond afwijkend van de nationale (dalende) trend. Meer specifieke ramingen van de toekomstige werkgelegenheid in Rijnmond zijn noodzakelijk, om recht te doen aan deze afwijking. Kwaliteit en maatwerk zijn bepalend voor nieuw beleid Echter, niet alleen kwantitatief is voldoende ruimte belangrijk. Juist het bieden van de gewenste kwaliteit op bedrijventerreinen is van groot belang voor het gezond houden van de (regionale) economie. Een regio met een diversiteit aan kwaliteit van bedrijventerreinen zorgt voor het aantrekken van nieuwe en behoud van bestaande bedrijvigheid. Bedrijven van een specifiek cluster vragen om maatwerk en nemen vaak geen genoegen met restkavels op reguliere bedrijventerreinen of bedrijventerreinen met te weinig uitstraling. Kwaliteit is daarom bepalend voor het nieuwe beleid. Daarom zijn vraag en aanbod aan bedrijventerreinen eveneens kwalitatief met elkaar vergeleken. Doel van het onderzoek De doelstelling van het onderzoek is tweeledig: Kwantitatief: bepalen van de kwantitatieve ruimtebehoefte voor droge bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond tot 2030/40. Kwalitatief: in beeld brengen van de mate waarin de kwalitatieve vraag naar droge bedrijventerreinen aansluit op het huidige kwalitatieve aanbod in de regio GrootRijnmond. De belangrijkste uitkomsten van de kwantitatieve analyse De belangrijkste conclusies van de kwantitatieve ruimtebehoefteraming zijn: Tot 2020 bedraagt de geraamde behoefte circa 770 ha. De vraag neemt af na 2020, vanwege het dalende arbeidsaanbod als gevolg van vergrijzing en ontgroening. De berekende vraag betreft de additionele behoefte. De berekende ruimtebehoefte staat los van de vraag die er is door rekening te houden met een ijzeren voorraad en transformatie van bestaande bedrijventerreinen. Er is geen reden tot een neerwaartse bijstelling van de eerdere ramingen van de ruimtebehoefte tot 2020 in Groot-Rijnmond.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

4

Belangrijkste resultaten kwalitatieve analyse De kwalitatieve analyse levert het volgende beeld op: Voor het havengerelateerd cluster blijkt het zeer lastig om binnen Groot-Rijnmond zelf goede vestigingslocaties te vinden. De bestaande terreinen die zijn meegenomen in dit onderzoek, kunnen op dit punt niet worden verbeterd. Het gaat bij die terreinen vooral om het ontbreken van de nabijheid van de haven, wat met beleid niet oplosbaar is. Gezien de grote vraag naar dit type terrein en het kwalitatieve gebrek aan ruimte voor dit cluster, verdient het aanbeveling op de korte termijn nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden te (onder)zoeken die voldoen aan de eisen van dit cluster. In totaal doen er zich op de terreinen niet veel probleempunten voor. De problemen die er zijn, doen zich vooral voor ten aanzien van nabijheid van de haven (havengerelateerd en milieucategorie 4), bereikbaarheid met de auto en bereikbaarheid met het OV. Het accommoderen van activiteiten in de perifere detailhandel en/of kostbare goederen op formele bedrijventerreinen leveren de meeste aandachtpunten op. Bij de perifere detailhandel (PDV) gaat het vooral om nabijheid van stedelijke voorzieningen. Bij de kostbare goederen komt het vooral de door noodzaak van extra beveiliging. Bij de ontwikkeling van terreinen waar bedrijven in het cluster kostbare goederen worden gevestigd, dient extra aandacht te worden besteed aan de ontsluitingsroutes in het kader van de beveiliging. De kwaliteit van een aantal terreinen komt onvoldoende overeen me de eisen van de geselecteerde clusters. Deze terreinen zouden deels moeten worden ingezet om bedrijven aan te trekken uit de ‘overige sectoren’ en er moet worden gekeken naar de fasering in de tijd. In sommige gevallen kunnen terreinen door aanvullende ingrepen geschikter worden gemaakt voor een of meerdere van de geselecteerde (boven)regionale clusters. Slotbeschouwingen Met deze kwalitatieve analyse is bevestigd dat de Rotterdamse regio een aantal beleidsrelevante clusters onvoldoende kan accommoderen. Het gaat hierbij juist om activiteiten waar de regio sterk in is en die voor veel werkgelegenheid zorgen, zoals de activiteiten binnen het havenindustrieel complex. Deels komt dit omdat er eenvoudig onvoldoende terreinen beschikbaar zijn, maar deels ook omdat de kwaliteiten van de terreinen niet of onvoldoende aansluiten op de wensen van de bedrijvigheid. Op deelgebieden zijn er oplossingen beschikbaar om de kwaliteit te verbeteren en een gerichter doelgroepenbeleid te voeren. Indien de gemeenten een dergelijke kwalitatieve benadering van vraag en aanbod willen gaan opnemen in hun beleid, dient overigens rekening te worden gehouden met een intensivering van de acquisitie-inspanningen. Deze kwalitatieve match van vraag en aanbod van bedrijventerreinen in de regio GrootRijnmond maakt tevens duidelijk dat er voor een aantal terreinen een selectief uitgiftebeleid nodig is. Een aantal terreinen beschikt over dusdanig goede kwaliteiten dat het zonde is om volledig aan de markt over te laten wie zich er vestigt. Dit zou ten koste kunnen gaan van een optimale invulling van de schaarse ruimte voor ondernemen binnen de regio, waardoor bedrijvigheid en werkgelegenheid in de voor de regio zo belangrijke stuwende sectoren verloren zou gaan.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

5

Hierbij is tevens een regionale afstemming noodzakelijk. Zeker de ontwikkeling van de toplocaties, maar ook de andere grotere terreinen, dienen vanuit een regionaal perspectief te worden bezien. De gemeenten waarbinnen de betreffende terreinen liggen zijn hierbij uiteraard leidend, maar dienen hierbij wel tevens het regionale belang in ogenschouw te nemen. Onderlinge concurrentie werkt contraproductief, zowel voor de gemeenten zelf als voor het regionale bedrijfsleven, dat wordt geconfronteerd met bedrijfslocaties die onvoldoende aansluiten bij hun wensen.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

6

1 Meer aandacht voor kwaliteit

1.1

Aanleiding en vraagstelling
Behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid inzichtelijk maken Binnen de regio Groot-Rijnmond is het van groot belang in de toekomst voldoende ruimte voor bedrijvigheid te kunnen realiseren om de beroepsbevolking van passend werk te kunnen voorzien. De regio wordt gekenmerkt door een relatief jonge bevolking en een relatief groot aantal werklozen. Hierdoor ontwikkelt de toekomstige beroepsbevolking zich in Rijnmond afwijkend van de nationale (dalende) trend. Meer specifieke ramingen van de toekomstige werkgelegenheid in Rijnmond zijn noodzakelijk, om recht te doen aan deze afwijking. Kwaliteit en maatwerk zijn bepalend voor nieuw beleid Echter, niet alleen kwantitatief is voldoende ruimte belangrijk. Juist het bieden van de gewenste kwaliteit op bedrijventerreinen is van groot belang voor het gezond houden van de (regionale) economie. Een regio met een diversiteit aan kwaliteit van bedrijventerreinen zorgt voor het aantrekken van nieuwe en behoud van bestaande bedrijvigheid. Bedrijven van een specifiek cluster vragen om maatwerk en nemen vaak geen genoegen met restkavels op reguliere bedrijventerreinen of bedrijventerreinen met te weinig uitstraling. Kwaliteit is daarom bepalend voor het nieuwe beleid. Daarom zijn vraag en aanbod aan bedrijventerreinen eveneens kwalitatief met elkaar vergeleken.

1.2

Doel van het onderzoek
De doelstelling van het onderzoek is tweeledig: Kwantitatief: bepalen van de kwantitatieve ruimtebehoefte voor droge bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond tot 2030/40. Kwalitatief: in beeld brengen van de mate waarin de kwalitatieve vraag naar droge bedrijventerreinen aansluit op het huidige kwalitatieve aanbod in de regio GrootRijnmond.

1.3

Leeswijzer
Het onderzoek naar zowel de kwantitatieve als kwalitatieve aspecten van de planning en ontwikkeling van bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond is in drie fasen uitgevoerd. Van elke fase zijn de resultaten opgenomen in een separate rapportage. Dit hoofdrapport vat de belangrijkste resultaten van de drie fasen samen.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

7

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 het resultaat van de kwantitatieve analyse: de marktvraag geactualiseerd. Daarna wordt in hoofdstuk 3 de kwaliteit van de grotere terreinen in de regio in beeld gebracht. Op basis van de analyses van vraag en aanbod worden in hoofdstuk 4 de belangrijkste conclusies getrokken en een aantal aanbevelingen gedaan. Aanvullend is er een korte management samenvatting opgenomen.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

8

2 De marktvraag gekwantificeerd

Hoofdstuk 2 gaat in op de kwantitatieve raming van de behoefte aan droge bedrijventerreinen in de regio Groot-Rijnmond. Om de raming in perspectief te kunnen plaatsen is een vergelijking gemaakt met de uitkomsten van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM), op basis van de nieuwe CPB-scenario’s. Eerst wordt een korte toelichting gegeven op de gebruikte methodiek. In paragraaf 2.2 wordt de totale ruimtebehoefte in Groot Rijnmond toegelicht. In paragraaf 2.3 wordt ingegaan op de vraag voor een aantal geselecteerde beleidsmatige clusters.

2.1

Gebruikte methodiek
Verschillende methoden Voor het bepalen van de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen kunnen verschillende methoden worden gebruikt. De meest gehanteerde methoden op het gebied van behoefteraming voor bedrijventerreinen zijn: Extrapolatie van de historische uitgifte; Terreinquotiëntenmethode; De methode van historische uitgifte is gebaseerd op het extrapoleren van historische uitgiftecijfers. In de terreinquotiëntenmethode wordt het toekomstige ruimtegebruik gerelateerd aan de werkgelegenheidsontwikkeling en de verplaatsingsdynamiek. De lange termijn verkenningen van de toekomstige werkgelegenheid – uitgedrukt in werkzame personen – worden omgezet in de ruimtevraag (ha). Om te komen van werkgelegenheidscijfers tot de toekomstige ruimtevraag vindt een omrekening plaats met behulp van de terreinquotiënten en locatievoorkeuren. De terreinquotiënt is het ruimtegebruik per werkzame persoon (uitgedrukt in vierkante meter1). De locatievoorkeur geeft per sector aan welk gedeelte van de werkgelegenheid (uitgedrukt in een %) zich vestigt op droge bedrijventerreinen. Toepasbaarheid De uitgiftemethode is qua toepasbaarheid het meest geschikt als het gaat om een korte termijn raming. De terreinquotiëntenmethodiek is het meest geschikt voor het opstellen van ramingen die gericht zijn op de (middel)lange termijn, voor regio’s met een grote ruimtedruk en als het gaat om op afzonderlijke doelgroepen (zoals in de beleidsrelevante clusters) gerichte ontwikkelingen.
1

Ook wel uitgedrukt in het aantal werkzame personen per hectare. Bijvoorbeeld een terreinquotiënt van 200 m2 = 50 werkzame personen per ha (10.000 m2)

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

9

De combinatie van de twee bovenstaande methoden verdient in het algemeen de voorkeur, aangezien de belangen van beide methodieken op verschillende vlakken liggen en derhalve complementair zijn. Als uitgangspunt voor de korte termijn raming geldt normaliter de historische uitgifte als basismethode. Er is in veel regio’s vaak een nauwe aansluiting op korte termijn met ontwikkelingen op bedrijventerreinen in het (recente) verleden. Voor Groot-Rijnmond ligt dit beeld genuanceerder. In de regio Groot-Rijnmond is al jaren een aanbodtekort wat de uitgifte kunstmatig laag gehouden gehouden heeft. Door een trend van 10 jaar historische uitgifte te nemen, wordt dit aanbodtekort (dat vooral vanaf 1997 zichtbaar wordt) wel enigszins ondervangen. ECORYS kiest er voor om voor de korte termijn de terreinquotiëntenmethode, naast de historische uitgiftemethode te hanteren als bandbreedte. Vanaf 2010 zijn de ramingen met de terreinquotiëntenmethode leidend. Langs deze weg wordt optimaal gebruik gemaakt van de informatie over ontwikkelingen uit het recente verleden en de toekomst, wat de plausibiliteit van de ramingen versterkt. Gebruik gedetailleerde en actuele data Voor de behoefteraming is op zeer gedetailleerd niveau gebruik gemaakt van provinciale databestanden. Werkgelegenheidscijfers en uitgiftedata zijn tot op zeer laag sectorniveau (5 digit) uitgesplitst en zowel beschikbaar voor het totaal per sector, als voor sector per bedrijventerrein. Cruciale indicatoren voor de ruimtebehoefteraming, namelijk werkgelegenheid en locatievoorkeuren, konden op basis van deze dataset geactualiseerd en geregionaliseerd worden. Werkgelegenheidsgroei vormt een essentiële input voor het ruimtelijke prognosemodel SPECTRA2, waarmee de ramingen zijn uitgevoerd.

2.2

Totale ruimtebehoefte Groot-Rijnmond
Ruimtebehoefte tot 2010: historische uitgifte en terreinquotiëntenmethode Op basis van een tienjarige historische trend van uitgifte van bedrijventerrein wordt op de korte termijn een raming gegeven van de jaarlijks gemiddelde uitgifte. De historische uitgifte methodiek is gebaseerd op een provinciaal bestand met uitgifte op zeer gedetailleerd niveau per sector en bedrijventerrein over de periode 1993 - 2004. De gemiddelde uitgifte ligt op circa 50 hectare per jaar. De totale ruimtebehoefte van 2004 tot 2010 voor Groot-Rijnmond komt uit op 300 hectare (6 jaar). Als referentie zijn tevens de uitkomsten met de terreinquotiëntenmethodiek berekend. Op basis van de SPECTRA is de ruimtebehoefte in de periode tot 2010 circa 330 hectare. Gezien het tekort aan aanbod van bedrijventerrein in de regio Groot-Rijnmond geeft de historische uitgifte niet helemaal een reëel beeld voor de toekomst. De uitgifte gaf immers in de jaren waarin het tekort aan bedrijventerrein groot was, niet zozeer inzicht in de vraag, maar eerder in het aanbod. Vrijwel elk terrein dat op de markt werd gebracht,

2

SPECTRA staat voor SPECifieke Terrein RAming. Het model is ontwikkeld voor de ruimtebehoefteraming van Groot-Rijnmond in 2002. De methodiek die destijds is ontwikkeld is opnieuw toegepast.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

10

werd snel uitgegeven. Om die reden hanteert ECORYS de SPECTRA als gelijkwaardige referentiemethode voor de ruimtebehoefte op de korte termijn. Het CPB raamt (volgens GE-scenario) een ruimtebehoefte van 380 hectare. Andere scenario’s zitten daar ver onder. Ruimtebehoefte na 2010: terreinquotiëntenmethode De ramingen voor de lange termijn (2010 tot 2030) zijn bepaald door de modeluitkomsten van de terreinquotiëntenmethode. De SPECTRA ramingen zijn hiermee leidend en de ramingen met de overige methoden dienen als referentie. In de periode 2010 tot 2020 raamt SPECTRA de ruimtebehoefte in Groot-Rijnmond op 440 hectare. De ruimtebehoefte daalt in de periode na 2020 tot 320 hectare, door o.a. een afnemende werkgelegenheidsgroei (afnemend arbeidsaanbod) en een afvlakkende groei van de locatievoorkeur (zie achtergrondrapport 2). Het CPB raamt voor de periode 2010 – 2020 een hoge ruimtebehoefte van 630 hectare. De ruimtebehoefte maakt in alle CPB-scenario’s na 2020 een vrije val. In de periode 2020 – 2030 raamt het CPB nog slechts een vraag van circa 280 hectare. Volgens de historische uitgifte methode zou de ruimtebehoefte jaarlijks 50 hectare zijn, dus voor beide 10-jaarsperioden elk 500 hectare. Figuur 2.1 geeft de ruimtevraag in de drie perioden weer.
Figuur 2.1 Ruimtebehoefte in hectare per periode (2004 – 2010, 2010 – 2020, 2020 – 2030)

Ruimtebehoefte ECORYS, Groot-Rijnmond
700 600 500 500 400 300 300 200 100 0 2004-2010 2010-2020 2020-2030 380 330 320 260 440 500 630

Historische uitgifte

SPECTRA / REMI

BLM (GE-scenario)

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

11

Opmerkingen bij figuur 2.1: De historische uitgifte houdt ook rekening met onttrekkingen. Ramingen van ECORYS en CPB houden geen rekening met onttrekkingen en ijzeren voorraad. Totale ruimtebehoefte 2004 - 2030 De totale ruimtebehoefte voor Groot-Rijnmond in de periode vanaf 2004 tot en met 2030 komt uit op 1.090 hectare, zie figuur 2.2.
Figuur 2.2 Totale ruimtebehoefte Groot-Rijnmond periode 2004 - 2030

1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

1.300

1.270 1.090

Historische uitgifte

ECORYS raming

BLM (GE-scenario)

Totaal (2004-2030)

Voor de totale ramingsperiode van 2004 tot 2030 is de ruimtevraag het hoogst volgens de trend van de historische uitgifte, namelijk 1.300 hectare. De ruimtebehoefte volgens de BLM ligt daar met 1.270 hectare net onder. De vraag naar ruimte volgens SPECTRA komt uit op 1.090 hectare. Verdeling ruimtebehoefte LMO & RMO in verhouding 65:35 In Groot-Rijnmond slaat de ruimtebehoefte vooral neer op de Linkermaasoever (LMO). ECORYS heeft bij de verdeling van de ruimtebehoefte over de Linker- en Rechtermaasoever (RMO) gebruik gemaakt van de provinciale data waarbij uitgifte is gesplitst naar sector en gemeente. Vervolgens zijn gemeenten gegroepeerd naar Linkeren Rechtermaasoever. Op basis van de historische uitgifte is circa 65% van de ruimtebehoefte toe schrijven aan de Linkermaasoever en 35% aan de Rechtermaasoever.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

12

Figuur 2.3

Verdeling ruimtebehoefte over Linker- en Rechtermaasoever, per periode in hectare

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2004-2010 2010-2020 LMO RMO 2020-2030 220 290 210 110 110 150

De ruimtebehoefte voor de Linkermaasoever is in totaal tot 2030: 720 hectare. Voor de Rechtermaasoever komt de ruimtebehoefte tot 2030 in totaal uit op 370 hectare. Conclusies De belangrijkste conclusies van de kwantitatieve ruimtebehoefteraming zijn: Tot 2020 bedraagt de geraamde behoefte volgens de SPECTRA-methode 770 ha. De vraag neemt af na 2020, vanwege het dalende arbeidsaanbod als gevolg van vergrijzing en ontgroening. De berekende vraag betreft de additionele behoefte. De berekende ruimtebehoefte staat los van de vraag die er is door rekening te houden met een ijzeren voorraad en transformatie van bestaande bedrijventerreinen. Er is geen reden tot een neerwaartse bijstelling van de eerdere ramingen van de ruimtebehoefte tot 2020 in Groot-Rijnmond.

2.3

De ruimtebehoefte per cluster
Twee vraagramingen: SPECTRA en Historische uitgifte Om een gericht bedrijventerreinenbeleid te kunnen formuleren, is – in aanvulling op de totale raming – tevens de ruimtebehoefte voor een aantal beleidsmatige clusters bepaald (zie voor een beschrijving en afbakening van de clusters achtergrondrapport 2). De ruimtevraag is voor elk cluster afzonderlijk berekend met behulp van het model SPECTRA. Voor de relevante indicatoren werkgelegenheid, terreinquotiënten en locatievoorkeuren is daarbij rekening gehouden met de specifieke kenmerken van een cluster. Als referentie is ook de historische uitgifte per cluster toegevoegd. Tabel 2.1 laat de uitkomsten zien van deze twee vraagramingen per cluster. Belangrijk hierbij is dat de SPECTRA-ramingen zich ook hier richten op de additionele ruimtevraag als gevolg van economische groei en nog geen rekening houden met het aanhouden van een ijzeren voorraad en onttrekking van de voorraad, bijvoorbeeld als gevolg van transformatie.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

13

Vraag verschilt per cluster en per methode Voor een aantal clusters zal de vraag, zoals die zich in het verleden heeft gemanifesteerd, zich doorzetten tot 2020. De ramingen van de historische uitgifte en het model SPECTRA vertonen grote overeenkomsten voor de clusters Hogere Milieucategorieën (HMC), Havengerelateerd en het Lokaal verzorgende cluster. Op basis van de groei van de werkgelegenheid is de vraagraming op basis van historische uitgifte ruimer voor de clusters Perifere detailhandel (PDV), Autobranche, Kostbare goederen, Scienceparken en Glastuinbouwondersteunend dan op basis van de toekomstige werkgelegenheidsgroei verwacht wordt. De behoefteraming van SPECTRA toont wel meer vraag aan voor de clusters Luchthaven- en Havengerelateerd dan op basis van historische uitgifte kan worden verwacht.
Tabel 2.1 Ruimtebehoefte per cluster in hectare, periode 2005-2020 Clusters Havengerelateerd Hogere Milieucategorieën (MC 4 en 5) Perifere Detailhandel (PDV) Scienceparken Luchthaven gerelateerd Autobranche Verkoop en groothandel kostbare goederen Glastuinbouwondersteunend Lokaal verzorgend Historische uitgifte 254 63 21 30 53 54 20 21 30 SPECTRA 288 53 6 12 73 7 9 6 21

Deze verbijzondering is van belang omdat de gemeente gericht beleid voert om bepaalde sectoren in de regio aan te trekken c.q. een plek wil geven. Overigens is deze selectie van clusters slechts een deel (circa 60%) van de bedrijvigheid in de regio, en daardoor uiteraard ook van de totale ruimtevraag, zoals in de kwantitatieve analyse bepaald. Sectoren die niet zijn meegenomen zijn bijvoorbeeld een deel van de groothandel (niet havengerelateerd), de dienstverlening (veelal op kantoorlocaties, maar steeds meer op bedrijventerreinen) en de lichtere industrie (milieucategorie 3). Deze activiteiten vinden veelal plaats op zogenaamde ‘gemengde terreinen’, zonder een specifieke uitstraling of profiel. In totaal zijn deze sectoren wel verantwoordelijk voor circa 300 hectare vraag tot 2020. De vraag vanuit deze sectoren is in het vervolg opgenomen in de categorie ‘Overig’. Een aantal clusters vertoont ook overlap (zo valt een deel van de havengerelateerde bedrijvigheid ook in de cluster milieucategorie 5).

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

14

3 De kwaliteit van de terreinen in beeld

3.1

Aansluiting van de terreinen op de eisen van de clusters
Voor de kwalitatieve match is per cluster antwoord gegeven op de volgende vragen: In hoeverre sluit het huidige beschikbare en geplande aanbod aan op het Programma van Eisen per cluster? Zijn er voldoende terreinen beschikbaar om aan de verwachte vraag vanuit het cluster te voldoen? In totaal zijn 25 bestaande en toekomstige terreinen geanalyseerd. De gehanteerde criteria voor deze selectie zijn gebaseerd op een minimale omvang van 10 hectare bedrijventerrein en de beschikbaarheid van vrije kavels. Zogenaamde zachte plannen (zoals de Zuidplaspolder en de Hoekse Waard) zijn niet in het aanbod opgenomen. Samenvattend zijn de resultaten als volgt:
Cluster Havengerelateerd Kwalitatieve aansluiting aanbod op eisen cluster Een beperkt aantal terreinen kan aan de eisen (gunstige ligging tov de haven, bereikbaarheid, grotere kavels) voldoen. Slechts één droog terrein (Gadering) echt bestemd voor deze doelgroep Hierbij is overigens zowel aan de vraagals aan de aanbodzijde geabstraheerd van de distributieterreinen die worden beheerd door het GHR (bv. Distripark Botlek en Maasvlakte). Deze terreinen vallen onder de ‘natte’ terreinen. Hogere Milieucategorieën Een aantal terreinen voldoet aan de kwaliteitseisen van de bedrijvigheid in dit cluster, maar op deze terreinen is de milieucategorie 5 vanuit het bestemmingsplan uigesloten (m.u.v. Nieuw Matthenesse) Perifere detailhandel (PDV) Perifere detailhandel is op een groot aantal terreinen niet toegestaan. Ontheffing kan op twee van de geselecteerde terreinen worden Voor de bedrijvigheid in de zwaardere milieucategorie is, of komt er vrijwel geen terrein beschikbaar. Vraag en aanbod matchen niet voor de MC 5. Vestiging binnen de regio is voor dit type activiteiten is uitsluitend mogelijk op zeehaventerreinen. Specifiek aanbod voor dit cluster is er niet. De ontheffingsmogelijkheid op Nesselande en Prisma, vrijkomende ruimte door herstructurering en het Beschikbaarheid terreinen in de regio Er is duidelijk te weinig aanbod beschikbaar dat voldoet aan de eisen van deze doelgroep. Voor het havengerelateerde cluster is er een grote mismatch tussen aanbod en vraag.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

15

Cluster

Kwalitatieve aansluiting aanbod op eisen cluster aangevraagd, namelijk Prisma en Nesselande. Het terrein Prisma (aan de A12 bij Zoetermeer) ligt echter ongunstig t.o.v. de Rotterdamse markt.

Beschikbaarheid terreinen in de regio aanbod op een aantal kleinere binnenstedelijke locaties biedt echter mogelijkheden voor vestiging van PDV. Een goede match tussen vraag en aanbod is voor dit cluster onvoldoende inzichtelijk te maken.

Scienceparken

Kwalitatief scoort de locatie Schieveen duidelijk als beste voor dit cluster

De geplande 15 hectare bestemd als Sciencepark op de locatie Schieveen matcht goed met de verwachte vraag naar dit type activiteiten. Meer aanbod is gezien de verwachte vraag tot 2020 niet noodzakelijk.

Luchthaven gerelateerd

De terreinen Schieveen en Rotterdam Airport voldoen kwalitatief zeer goed aan de eisen van het cluster

Met de twee genoemde terreinen kan de regio de verwachte vraag tot 2020 goed invullen. Meer aanbod is niet noodzakelijk Voor dit type bedrijvigheid beschikt de regio over voldoende terreinen, zeker als er ook kleinere binnenstedelijke terreinen worden meegenomen. Het gaat niet zozeer om de omvang van de terreinen, maar meer om de spreiding ervan over de regio.

Lokaal verzorgend

Dit type activiteiten (gericht op de bewoners en bedrijven in de wijk) kan op vrijwel elk terrein worden gehuisvest

Autobranche

Er zijn op de grotere terreinen geen specifieke kavels beschikbaar om autoshowrooms, reparatie en verhuurbedrijven te huisvesten

De relatief beperkte verwachte vraag voor dit type bedrijven kan deels worden gehuisvest op een aantal kleinere terreinen Voor grootschaligere ontwikkeling (autostrada) is er echter geen specifieke ruimte

Glastuinbouwondersteunend

Voor dit cluster is/komt een aantal specifiek terreinen beschikbaar, welke kwalitatief goed aansluiten bij de eisen van de bedrijven

De beperkte omvang van het glascluster zelf en de nabijheid van het Westland beperken de verhuizing van dit type bedrijven naar het ‘nieuwe glas’. Daarom is de extra vraag naar specifiek gelabelde terreinen voor de glastuinbouw naar verwachting beperkt. Hierdoor dreigt een overaanbod, indien de voorgestelde plannen van (Hoefweg Zuid) op de voorgestelde wijze worden uitgevoerd.

Verkoop kostbare goederen

Voor dit cluster is het vooral van belang dat er terreinen zijn met extra beveiliging. In de regio zijn er wel terreinen die extra

Hoewel de vraag vanuit dit cluster beperkt is, is er geen specifiek aanbod bestemd voor dit cluster

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

16

Cluster

Kwalitatieve aansluiting aanbod op eisen cluster veiligheidsmaatregelen hebben genomen, maar specifieke terreinen zijn niet beschikbaar

Beschikbaarheid terreinen in de regio beschikbaar.

Op basis van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd: De grootste mismatch van vraag en aanbod is aanwezig voor de havengerelateerde bedrijvigheid en het type activiteiten in de zwaardere milieucategorie 5. Voor deze clusters, met een relatief omvangrijke vraag, is momenteel te weinig ruimte beschikbaar op bestaande terreinen en bekende harde plannen. Aanvullend aanbod voor droog bedrijventerrein is noodzakelijk. De bedrijven in de minder zwaardere milieucategorieën (tot 4) kunnen op een relatief groot aantal terreinen in de regio terecht. Dit geldt ook voor de kleinschalige bedrijvigheid die zich richt op de bedrijvigheid en bewoners in de wijk. Voor bedrijven in een aantal specifieke branches met een relatief bescheiden vraag, zoals de autoverkoop en –reparatie, de grootschalige detailhandel en de verkoop van kostbare goederen, is het momenteel relatief lastig om in Rijnmond een geschikte locatie te vinden. Terreinen die zich specifiek richten op deze branches zijn niet of nauwelijks beschikbaar. Met de ontwikkeling van de locatie Schieveen wordt gericht ingespeeld op een vraag naar luchthavengerelateerde bedrijvigheid en bedrijvigheid met interesse voor vestiging op een sciencepark. Het aanbod sluit zowel kwalitatief als kwantitatief goed aan bij de vraag. Voor gelijksoortige grootschalige initiatieven op dit gebied (medisch cluster) is er in de regio tot 2020 geen ruimte in de regio: afstemming met het nabijgelegen sciencepark Technopolis in Delft is noodzakelijk. Voor de glastuinbouwondersteunende bedrijven (kassenbouw, veredelingsbedrijven, etc.) wordt een aantal specifieke locaties ontwikkeld. Voor de locatie Greenparc lijkt er door de uitbreidingsplannen van o.a. Freshworld ook voldoende vraag. Voor overig nieuw aanbod in de regio (Hoefweg-Zuid), is de kans aanzienlijk dat een overaanbod wordt gecreëerd. De vraag naar dit type terreinen is relatief gering, omdat de omvang van het glascluster beperkt blijft en veel van de gelieerde bedrijvigheid in het Westland zal blijven. De afstand (bijvoorbeeld tot Bleiswijk) is te kort om een verhuizing te rechtvaardigen. Tevens worden steeds meer ondersteunende activiteiten in de kas zelf gedaan.

3.2

Zijn er voldoende terreinen beschikbaar?
Het tekort aan geschikte terreinen is groter als de kwaliteit wordt meegenomen Als ook de kwaliteit van zowel de vraag als het aanbod in de confrontatie wordt betrokken, lijkt de behoefte aan aanvullend areaal voor bepaalde clusters groter te zijn. Voor zeven van de negen clusters lijkt de totale ruimtebehoefte tot 2020 op een combinatie van de vijfentwintig geselecteerde bedrijventerreinen te kunnen worden geaccommodeerd. Voor het cluster Havengerelateerde bedrijvigheid wordt echter een fors tekort aan vestigingsmogelijkheden van circa 225 ha voorzien. Dit betekent dat het tekort aan terreinen voor havengerelateerde bedrijvigheid nog groter is als de kwaliteit van de

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

17

terreinen wordt meegnomen. Het cluster Havengerelateerd beslaat onder meer de maritieme logistiek en op- en overslag. Overigens maakt een groot deel van het pure wegtransport geen onderdeel uit van dit cluster en is ondergebracht in het cluster Overig. Het cluster Hoger milieucategorieën (HMC) bestaat uit milieucategorie 4 en 5 bedrijvigheid en kent een grote overlap met de andere clusters. Zo betreft een gedeelte van het Havengerelateerde cluster bedrijven in milieucategorie 4 of 5. Voor MC4 bedrijvigheid zijn meerdere vestigingsmogelijkheden in de regio. Het beschikbare aanbod wordt als voldoende geschat. Voor MC5 bedrijvigheid ontbreken echter vestigingsmogelijkheden in de regio.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

18

4 Doelgroepen en profielen per terrein

4.1

De geschiktheid van de terreinen in beeld
Op bedrijventerreinniveau gaat de analyse verder in op de gewenste doelgroepen voor een terrein en het daarop af te stemmen profiel van een bedrijventerrein. Ten eerste is bepaald vanuit welke clusters de terreinen de meeste vraag mogen verwachten. Dit is gebeurd op basis van de match tussen gevraagde kwaliteit per cluster en de huidige c.q. geplande geboden kwaliteit per terrein. Welke terreinen zijn geschikt voor meerdere clusters, of zijn juist bijzonder geschikt voor één enkel cluster (thematisch terrein)? Vervolgens is voor elk bedrijventerrein aangegeven welke clusters hier het beste kunnen worden geaccommodeerd. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is de kwaliteit van het terrein voor het betreffende cluster. Gestreefd is naar het zo veel mogelijk invullen van de vraag vanuit de clusters met de grootste tekorten. Dit levert als concreet resultaat een duidelijk gewenst profiel per terrein (zie achtergrondrapport 3). Als laatste stap zijn vervolgens per bedrijventerrein aanbevelingen geformuleerd op welke wijze de kwaliteiten van het terrein dienen te worden aangepast om het gewenste profiel te bereiken. Het blijkt dat: Een groot aantal terreinen is geschikt voor veel clusters Een relatief groot aantal terreinen is geschikt voor het accommoderen van bedrijvigheid uit diverse clusters. Het gaat om de volgende terreinen: Cornelisland (alleen het gedeelte in de gemeente Ridderkerk); Nesselande; Schieveen; Rotterdam Airport; Bedrijvenpark Prisma; Hoefweg-Zuid; Gadering; ’s-Graveland; Spaanse Polder; Vaanpark; Veren Ambacht; Vijfsluizen. Deze terreinen scoren een voldoende op minimaal 7 van de clusters, wat betekent dat de kwaliteiten van deze terreinen goed aansluiten bij de belangrijkste eisen van het bedrijfsleven. Dit biedt enerzijds kansen om deze terreinen breder in te zetten in het oplossen van de krappe markt voor bedrijventerreinen dan wellicht nu gepland. Een voorbeeld is Hoefweg-Zuid. Dit terrein kan veel breder worden ingezet dat alleen voor

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

19

het glastuinbouwondersteunende cluster, zodat het uitgiftetempo omhoog kan en de krapte op de markt kan worden verminderd. Het levert echter aan de andere kant ook risico’s op. Voor een aantal thematische terreinen – bijvoorbeeld Schieveen (sciencepark) en Rotterdam Airport – is met opzet een selectief uitgiftebeleid voorzien. De uitvoering van dit beleid wordt bemoeilijkt naarmate de vraag vanuit andere sectoren groot is. Voor deze terreinen zullen juist extra inspanningen moeten worden verricht om de vraag van niet passende c.q. niet gewenste bedrijvigheid niet daar maar op een andere geschikte locatie te huisvesten. Er zijn twee ’toplocaties’ Op basis van de scores per terrein (zie bijlage van achtergrondrapport 2) kan worden geconcludeerd dat Groot-Rijmond twee ‘toplocaties’ heeft. Deze terreinen (score 8 of hoger voor minimaal 5 clusters) zijn: Schieveen Cornelisland Voor deze ‘toplocaties’ geldt eveneens dat zij selectief moeten worden ingezet om die bedrijvigheid te accommoderen die het beste aansluit bij de kwaliteiten van de terreinen. Overigens kent de regio nog een aantal toplocaties voor specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld Rotterdam Airport en Greenparc), maar deze worden als themapark beschouwd. Een aantal (kleinere) terreinen is vooral geschikt voor het lokaal verzorgende cluster Een aantal bedrijventerreinen blijkt minder geschikt voor het huisvesten van de diverse beleidsmatige clusters. Dit uit zich in relatief veel scores onder de 6. Deze terreinen, meestal van geringere omvang en slechter via de snelweg ontsloten, zijn echter veelal wel geschikt voor het lokaal verzorgende cluster. Meestal zijn de terreinen ook voor dit type lokale bedrijvigheid geprofileerd. Enkele voorbeelden zijn: De Dijk, Haak-Kulkweg, Hoefslag IV en Weg en land (ZO). Een aantal terreinen is vooral inzetbaar als lokaal gemengd terrein Bij een aantal terreinen valt het op dat de scores voor de meeste clusters zich rond of net onder de 6 bewegen. Dit betekent dat de terreinen op zich net (niet) voldoen aan de eisen van de betreffende clusters, maar dat het (boven)regionale bedrijfsleven uit die clusters zich eigenlijk toch liever op een andere locatie vestigt indien het die mogelijkheid krijgt. Voorbeelden van deze terreinen zijn: De Vergulde Hand, Kickersbloem III, Nieuw Mathenesse, Nieuwe Maas, Noord-West, Oudeland, Overhoeken 1-3 en Seggelant. In sommige gevallen wordt aanbevolen om een terrein met aanvullende maatregelen toch voor een van de specifieke clusters geschikt te maken. Daarnaast kunnen de terreinen worden ingezet voor de omvangrijke categorie “Overig”, waarbij de terreinen een meer gemengd karakter krijgen, en geschikt zijn voor lokale ondernemers. Dit type lokale gemengde terreinen is overigens eveneens hard nodig in Groot-Rijnmond. De thematerreinen manifesteren zich goed Een aantal terreinen richt zich heel nadrukkelijk op een bepaalde doelgroep. Het is uiteraard juist voor deze terreinen heel belangrijk dat de geboden kwaliteiten aansluiten bij de eisen van de doelgroepen. Voor elk van de thematerreinen is dit het geval:

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

20

Greenparc is uitermate geschikt voor het glastuinbouwondersteunende cluster; Schieveen sluit aan bij de eisen van een sciencepark; Rotterdam Airport functioneert goed als luchthavengerelateerd terrein. Eventuele kleine aandachtspunten worden weergegeven in hoofdstuk 5.

4.2

Gedetailleerde kwalitatieve match vraag en aanbod per cluster
Voor vijf van de clusters van bedrijvigheid is er sprake van een goede match van vraag en aanbod. De vraag vanuit de clusters, Kostbare goederen/Groothandel, Scienceparken, Glastuinbouwondersteunend, Luchthavengerelateerd en Lokaalverzorgend kan goed worden geaccommodeerd op kwalitatief passende bedrijventerreinen in de regio. Hierbij geldt wel het volgende: De bestaand plannen moeten wel worden gerealiseerd Hoefweg-Zuid kan slechts ten dele gereserveerd voor glastuinbouwondersteunend; Er kunnen tot 2020 niet meer scienceparken worden ontwikkeld in de regio. Het nabijgelegen Technopolis wordt voor een andere doelgroep ontwikkeld (TU Delft) en is daarnaast vooral op de regio Haaglanden gericht; Op Schieveen dient meer dan nu voorzien te worden gereserveerd voor het luchtvaartgerelateerde cluster. Een belangrijke mismatch in vraag en aanbod bestaat er echter voor het cluster Havengerelateerd. Van de totale vraag kan minder dan een kwart op kwalitatief geschikte terreinen worden gehuisvest. Er resteert voor dit cluster een tekort van ca 225 ha. Van de clusters PDV en Autobranche kan de gehele vraag worden geaccommodeerd op bedrijventerreinen in de regio. Voor een gedeelte betreft het echter wel een bedrijventerrein dat niet geheel aan de vestigingseisen van de clusters voldoet. Overige plannen in de regio Van de overige plannen in Groot-Rijnmond en omgeving blijkt dat er binnen een redelijke termijn twee terreinen zijn die een deel van de behoefte aan ruimte kunnen invullen. Het gaat om de Hoeksche Waard (120 ha bovenregionaal) en Bolnes-Zuid (40 ha). Voor de Hoeksche Waard geldt dat het terrein tevens goed aansluit op de kwalitatieve behoefte (het havengerelateerde cluster)..

4.3

Knelpuntenanalyse en aanbevelingen per terrein
De analyse van de knelpunten levert het volgende beeld op: Voor het havengerelateerd cluster blijkt het zeer lastig om goede vestigingslocaties te vinden. De bestaande terreinen die zijn meegenomen in dit onderzoek, kunnen op dit punt niet worden verbeterd. Het gaat bij die terreinen vooral om het ontbreken van de nabijheid van de haven, wat met beleid niet oplosbaar is. Gezien de grote vraag naar dit type terrein en het kwalitatieve gebrek aan ruimte voor dit cluster, verdient het aanbeveling op de korte termijn nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden te (onder)zoeken die voldoen aan de eisen van dit cluster. In totaal doen er zich op de terreinen niet veel probleempunten voor. De problemen die er zijn, doen zich vooral voor ten aanzien van nabijheid van de haven

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

21

(havengerelateerd en milieucategorie 4), bereikbaarheid met de auto en bereikbaarheid met het OV. PDV en/of kostbare goederen op bedrijventerreinen leveren de meeste aandachtpunten op. Bij PDV gaat het vooral om nabijheid van stedelijke voorzieningen. Bij de kostbare goederen komt het vooral de door noodzaak van extra beveiliging. Bij de ontwikkeling van terreinen waar bedrijven in het cluster kostbare goederen worden gevestigd, dient extra aandacht te worden besteed aan de ontsluitingsroutes in het kader van de beveiliging. Een aantal terreinen matcht niet goed met de geselecteerde clusters. Deze terreinen zouden deels moeten worden ingezet om bedrijven aan te trekken uit de ‘overige sectoren’ en er moet worden gekeken naar de fasering in de tijd. Dit geldt vooral voor De Vergulde Hand, Kickersbloem III en Oudeland, welke vooral een functie hebben voor het accommoderen van lokale ondernemers. In sommige gevallen kunnen terreinen door aanvullende ingrepen geschikter worden gemaakt voor een of meerdere van de geselecteerde (boven)regionale clusters.

4.4

Slotbeschouwingen
Met deze kwalitatieve analyse is bevestigd dat de Rotterdamse regio een aantal beleidsrelevante clusters onvoldoende kan accommoderen. Het gaat hierbij juist om activiteiten waar de regio sterk in is en die voor veel werkgelegenheid zorgen, zoals de activiteiten binnen het havenindustrieel complex. Deels komt dit omdat er eenvoudig onvoldoende terreinen beschikbaar zijn, maar deels ook omdat de kwaliteiten van de terreinen niet of onvoldoende aansluiten op de wensen van de bedrijvigheid. Op deelgebieden zijn er oplossingen beschikbaar om de kwaliteit te verbeteren en een gerichter doelgroepenbeleid te voeren. Indien de gemeenten een dergelijke kwalitatieve benadering van vraag en aanbod willen gaan opnemen in hun beleid, dient overigens rekening te worden gehouden met een intensivering van de acquisitie-inspanningen. Deze kwalitatieve match van vraag en aanbod van bedrijventerreinen in de regio GrootRijnmond maakt tevens duidelijk dat er voor een aantal terreinen een selectief uitgiftebeleid nodig is. Een aantal terreinen beschikt over dusdanig goede kwaliteiten dat het zonde is om volledig aan de markt over te laten wie zich er vestigt. Dit zou ten koste kunnen gaan van een optimale invulling van de schaarse ruimte voor ondernemen binnen de regio, waardoor bedrijvigheid en werkgelegenheid in de voor de regio zo belangrijke stuwende sectoren verloren zou gaan. Hierbij is tevens een regionale afstemming noodzakelijk. Zeker de ontwikkeling van de toplocaties, maar ook de andere grotere terreinen, dienen vanuit een regionaal perspectief te worden bezien. De gemeenten waarbinnen de betreffende terreinen liggen zijn hierbij uiteraard leidend, maar dienen hierbij wel tevens het regionale belang in ogenschouw te nemen. Onderlinge concurrentie werkt contraproductief, zowel voor de gemeenten zelf als voor het regionale bedrijfsleven, dat wordt geconfronteerd met bedrijfslocaties die onvoldoende aansluiten bij hun wensen.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

22

Deze rapportage biedt zowel de Provincie, Stadsregio als de individuele gemeenten een bouwsteen tot een vraaggerichte strategie invulling van de beschikbare ruimte, waarbij selectieve uitgifte en regionale afstemming de belangrijkste pijlers zijn.

Kwalitatieve analyse bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond

23