De Haagse bedrijfshuisvestingsmarkt in perspectief

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Den Haag

Nijmegen, 28 januari 2003

Inhoudsopgave
Blz.

Samenvatting

1

Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 1.2 Achtergrond Opbouw

19
19 20

Hoofdstuk 2 Economisch perspectief
2.1 2.2 Regionale SWOT-analyse Verdieping economische ontwikkeling Den Haag

23
23 26

Blz.

Deel A

Kantoren

29

Hoofdstuk 3 Vraagraming
3.1 3.2 3.3 Vraagprognose Segmentatie Vraag per segment

31
31 40 42

Hoofdstuk 4 Aanbodinventarisatie
4.1 4.2 4.3 Inventarisatie Segmentatie Aanbod per segment

45
45 51 52

Hoofdstuk 5 Strategie
5.1 5.2 Vraag-aanbodconfrontatie Strategie

55
55 58

Blz.

Deel B

Bedrijventerreinen

75

Hoofdstuk 6 Vraagraming
6.1 6.2 6.3 Vraagprognose Segmentatie Vraag per segment

77
77 84 87

Hoofdstuk 7 Aanbodinventarisatie
7.1 7.2 7.3 Inventarisatie Segmentatie Aanbod per segment

89
89 93 95

Hoofdstuk 8 Strategie
8.1 8.2 Vraag-aanbodconfrontatie Strategie

97
97 99

Blz.

Bijlage 1

Deelnemers begeleidingscommissie

103

Bijlage 2

Vraagraming kantoren

105

Bijlage 3

Bijstelling ruimtebehoefteraming

109

Bijlage 4

Binding en beïnvloedbaarheid

117

Bijlage 5

Financiële consequenties

121

Bijlage 6

Vraagraming bedrijventerreinen

123

Samenvatting

Dit is de samenvatting van het onderzoek ‘De Haagse bedrijfshuisvestingsmarkt in perspectief’, dat in opdracht van de Gemeente Den Haag door Buck Consultants International (BCI) is uitgevoerd, in de periode van juni 2002 tot en met januari 2003. Deze samenvatting, waarin de belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek worden weergegeven, bestaat uit de volgende onderdelen: A B C D E F G Achtergrond Onderzoeksopbouw Economisch perspectief Onderzoeksuitkomsten kantoren Vastgoedstrategie kantoren Onderzoeksuitkomsten bedrijventerreinen Vastgoedstrategie bedrijventerreinen

A
1

Achtergrond
De Gemeente Den Haag heeft BCI opdracht gegeven tot het uitvoeren van een actualisatie van de ruimtelijk-economische toekomstvisie op de stad ten aanzien van de ontwikkeling van kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Belangrijke aanleidingen zijn onder andere de behoefte aan de ontwikkeling van een helder vastgoedprogramma (kantoorlocaties en bedrijventerreinen), de positionering van bepaalde locaties, inhoudelijke richting bepalen van de gemeente in het regionale debat over de economische strategie en duidelijkheid verschaffen over de inzet van Den Haag in Delta Metropool/ICES-/GSB-verband.

Buck Consultants International

1

2

Belangrijk bij het opstellen van deze toekomstvisie, die neerkomt op een visie voor de Haagse bedrijfshuisvestingmarkt, is dat deze niet los wordt gezien van het economisch beleid van de Gemeente Den Haag. Gezien het feit dat nog wordt gewerkt aan de contouren van het nieuwe Haagse economische beleid, is het nog te vroeg om definitieve beleidsaspecten hierin mee te nemen. Het nieuwe economisch beleid voor Haaglanden, waarvan de ontwikkeling al heeft geresulteerd in een gezamenlijke positiebepaling, biedt meer houvast. Van belang is ook de urgentie in verband met regionale en Randstadoverleggen terwijl de gebiedsprojectleiders eveneens nú inzicht nodig hebben in een realistisch beeld van mogelijk te ontwikkelen vastgoed op de respectievelijke locaties. Tot slot ligt er een aanleiding voor dit onderzoek in het tekort aan capaciteit bij de afdeling E&V om de grote hoeveelheid vragen op korte termijn adequaat te beantwoorden.

B
3

Onderzoeksopbouw
De opbouw van dit onderzoek kenmerkt zich door de nadruk die wordt gelegd op het achterhalen van, en inspelen op de regiospecifieke situatie in de Gemeente Den Haag. Mede daarom is dit project uitgevoerd in nauwe samenwerking met onderzoekers, projectleiders en beleidsmakers van de Gemeente Den Haag. In de aanpak van het onderzoek is er voor gekozen naast de informatie uit beschikbare onderzoeksrapporten en beleidsdocumenten, zoveel mogelijk gebruik te maken van de kennis en de visie van derden. Dat betekent onder andere dat interviews zijn gehouden met 19 grote Haagse bedrijven, om er achter te komen welk economisch perspectief zij zien voor Den Haag. Verder zijn gesprekken gevoerd met de onderzoekers die verantwoordelijk zijn voor beschikbare ruimtebehoefteramingen over de gehanteerde methoden en uitgangspunten, en zijn interviews gehouden met de belangrijkste marktpartijen op de Haagse vastgoedmarkt om ook hun opinie te vernemen.

4

Door op deze manier de uitkomsten van een methodologische aanpak te combineren met een meer kwalitatieve insteek, ontstaat een goed onderbouwde Haagse Economische en Vastgoedstrategie, die inspeelt op specifieke situatie en recente ontwikkelingen in Den Haag en de omliggende regio, en kan rekenen op draagvlak bij de gemeente, bedrijfsleven en marktpartijen. In de onderzoeksopbouw zijn de volgende vier stappen doorlopen:

Buck Consultants International

2

• • • •

Stap 1: Bepalen economisch perspectief Stap 2: Opstellen vraagraming kantoren/bedrijventerreinen Stap 3: Uitvoeren aanbodinventarisatie kantoren/bedrijventerreinen Stap 4: Vaststellen vastgoedstrategie kantoren/bedrijventerreinen

C
5

Economisch perspectief
Een actuele vastgoedvisie voor de gemeente Den Haag, moet rekening houden met de ruimtelijk-economische positie van de regio. Om hiervan een goed beeld te krijgen is in dit onderzoek gebruik gemaakt van de uitkomsten van het door BCI in opdracht van Stadsgewest Haaglanden uitgevoerde onderzoek ‘Nieuwe Economische Strategie Haaglanden, position paper’ (ook weergegeven in het hoofdrapport). Voor de vastgoedvisie is met name van belang dat in regionaal verband de komende tijd zal worden gewerkt aan een uitwerking van de Nieuwe Economische Strategie Haaglanden langs de volgende hoofddoelstellingen: • • • • • versterken van sterke sectoren/clusters; realiseren van samenhang in sectoren/clusters; creëren van randvoorwaarden (in het omgevingsbeleid) voor ontwikkeling; verbetering van de communicatie binnen en buiten de regio; verbetering van de organisatie en samenwerking binnen het regionaal (ruimtelijk-) economisch beleid.

6

Het formuleren van een vastgoedstrategie voor Den Haag gaat met name in op het creëren van de goede randvoorwaarden in het omgevingsbeleid. Concreet gaat het dan om het kunnen aanbieden van voldoende ruimte die tegemoet komt aan de vestigingseisen van bedrijven. Om een goed beeld te krijgen hoe deze vestigingseisen eruit zien, zijn onder andere hierover gesprekken gevoerd met 20 grote bedrijven in Den Haag (toegelicht in het hoofdrapport). Het totaalbeeld dat hieruit voortkomt is positief: veel bedrijven voelen zich thuis in Den Haag. Hierdoor ontstaat een gunstig perspectief voor de economische ontwikkeling van Den Haag in de toekomst, voorwaarde is wel dat voldoende, geschikte locaties kunnen worden aangeboden. Dat pleit er voor om met de vastgoedstrategie zoveel mogelijk in te spelen op de vestigingsvoorkeuren van de gebruikers, met andere woorden om een marktconforme strategie te volgen.

Buck Consultants International

3

D
7

Onderzoeksuitkomsten kantoren
In dit onderzoek is een nieuwe vraagraming voor kantoren in Den Haag opgesteld. De aanleiding hiervoor is de grote bandbreedte in de uitkomsten van de beschikbare prognoses (van CPB, Nyfer en TNO-Inro). Bovendien is er onduidelijkheid over het effect op de ruimtebehoefte van de zogenaamde ‘weeffout’’: een statistisch aspect (ten aanzien van de verdeling van de totale ruimtebehoefte in kantoor c.q. bedrijfsruimte) in bestaande methoden, die mogelijk een te hoge raming voor bedrijventerreinen, en een te lage raming voor kantoren tot gevolg heeft. Bij het opstellen van deze nieuwe vraagraming is een aanpak in twee stappen gevolgd (uitgebreid beschreven in het hoofdrapport): • In de eerste stap is een vergelijking gemaakt van de werkwijzen en uitgangspunten van de beschikbare prognoses. Op basis van. een beoordeling van de verschillende prognoses (gelet op verschillen in methoden en uitgangspunten bijvoorbeeld. wat betreft werkgelegenheidsontwikkeling), is beargumenteerd hoe de beschikbare prognoses kunnen worden bijgesteld. De tweede stap heeft betrekking op de zogenaamde ‘weeffout’. Hiervoor is een gerichte analyse uitgevoerd naar de huisvestingssituatie van industriële en logistieke bedrijven in Den Haag/Haaglanden.

8

Op basis van de uitkomsten van deze twee stappen, komt de gemiddelde jaarlijkse vraag naar kantoorruimte op 108.000 m² (bvo) voor de regio Haaglanden. Vervolgens is het aandeel dat moet worden toegerekend aan Den Haag, bepaald door te kijken naar historische opnamegegevens. Hieruit blijkt dat in de periode1995-2001(en rekening houdend met de effecten van de latere grenscorrectie) de gemeente Den Haag 70% van de totaal opgenomen kantooroppervlakte voor rekening nam. Dit aandeel van 70% voor de gemeente Den Haag wordt aangehouden. Hiermee komt de gehanteerde gemiddelde jaarlijkse vraag voor kantoren in Den Haag op 75.000 m² (bvo) (deze prognose wordt overigens gedeeld door de geïnterviewde marktpartijen). Dit betekent overigens een aanzienlijk lagere vraagraming dan aangehouden in het Regionaal Structuurplan Haaglanden (zie tabel 1).

Buck Consultants International

4

Tabel 1

De uitkomsten van de opgestelde vraagprognose voor Haaglanden in vergelijking tot het Regionaal Structuurplan Haaglanden (in m² bvo kantoorruimte) De Haagse bedrijfshuisvestingsmarkt in perspectief Totaal Jaarlijks 432.000 108.000 540.000 108.000 540.000 108.000 Regionaal Structuurplan Totaal Jaarlijks 580.000 145.000 725.000 145.000 750.000 150.000

2002-2005 2006-2010 2011-2015

9

Om goed in te kunnen spelen op de verschillende vestigingsvoorkeuren, is nagegaan hoe een gesegmenteerde vraagraming kan worden opgesteld. Omdat de huidige segmentering door de gemeente onvoldoende herkenbaar wordt ervaren, is een nieuwe indeling in zes typen milieus opgesteld (zie tabel 2).

Tabel 2

Segmentatie van de vestigingsmilieus Bereikbaarheid Auto • • • • • • Grootstedelijk centrummilieu (bijv. CS Kwadrant, Nieuw Centrum) Snelwegkantoorzone (bijvoorbeeld Hoornwijck, Forepark) Knooppuntlocatie (bijv. Leidschenveen, Ypenburg Station) Binnenstedelijke locatie (bijv. Congrescentrum, Benoordenhout) Mixed bedrijvenzone (bijv. Binckhorstlaan, Ypenburg-West) Verspreide kantoren in woonwijk (bijv. Binnenstad, Scheveningen) ++ ++ + +++ + ++ + OV ++++ +-++ +++ ++ + + Omvang ++++ ++-+++ +++ ++-+++ ++++++ o-+ Kantoor +++ + +++ +++ +++ +-++ + Functie Overig bedrijfsmatig +-++ +-++ + +++++ + Woningen/ voorzieningen ++-+++ ++ ++ + +++

Buck Consultants International

5

10

Op basis van de totale vraagraming en de gehanteerde locatievoorkeur, is daarna de vraag per segment berekend. Het historisch opnamepatroon is hierbij als uitgangspunt genomen. De toekomstige vraag naar kantoorruimte zal immers voor een belangrijk deel het gevolg zijn van de verdere groei van bestaande Haagse bedrijvigheid, en er is geen aanleiding te verwachten dat de toekomstige vestigingsvoorkeuren sterk afwijken van het beeld in de afgelopen jaren. De genoemde vastgoedpartijen voegen hieraan toe dat je als Den Haag deze niet moet willen veranderen. Den Haag kan zich juist onderscheiden van omliggende gemeenten met zijn typisch binnenstedelijke locaties en niet met snelweglocaties.

11

In samenwerking met de projectleiders is vervolgens het aanbod per locatie geïnventariseerd, waarbij zowel kwalitatieve als kwantitatieve aspecten zijn meegenomen (zie hoofdrapport). Hierbij is veel aandacht geweest voor de vraag in hoeverre de gemeente al gebonden is aan de diverse ontwikkelingen, in financieel/contractuele zin. Om in een Economische en Vastgoedvisie uitspraken te kunnen doen over het al dan niet ontwikkelen van bepaalde locaties, moet immers duidelijk zijn of de gemeente vrij kan handelen of dat al bepaalde verplichtingen zijn aangegaan. Er is een onderscheid gemaakt naar aanbod dat al is gerealiseerd/wordt gerealiseerd (de ontwikkeling van deze locaties staat vast en afwijken van de geplande ontwikkeling is niet meer mogelijk); aanbod waarbij de gemeente financieel/contractuele verplichtingen heeft ten aanzien de realisatie; aanbod waarbij de gemeente geen verplichtingen heeft tot realisatie (het wijzigen van de geplande ontwikkeling blijft daarom zonder (financiële) gevolgen voor de gemeente). Samengevat komt hieruit naar voren van het totale aanbod van (afgerond) 1,3 miljoen m² bvo tot 2015: • • • een kwart al is gerealiseerd/wordt gerealiseerd; de helft gebonden is aan financieel/contractuele verplichtingen; een kwart geen financieel/contractuele verplichtingen kent.

Dit verschil in de mate van verplichtingen per locatie (in het hoofdrapport nader toegelicht), is van belang in afwegingen die bij het opstellen van de vastgoedstrategie worden gemaakt.

E
12

Vastgoedstrategie kantoren
Aan de kantorenstrategie voor de Gemeente Den Haag liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag:

Buck Consultants International

6

• •

De nadruk van de kantorenstrategie ligt op het ontwikkelen van beleid voor de (middel)lange termijn dat aangeeft wanneer, welke locaties moeten worden ontwikkeld. Hierbij wordt niet in detail ingegaan op de afzonderlijke locaties, maar ligt de nadruk op de algemene strategie. Er wordt uitgegaan van een marktconforme strategie. Dit betekent dat ernaar wordt gestreefd vraag en aanbod zoveel mogelijk met elkaar in overeenstemming te brengen. Zowel in kwantitatief als in kwalitatief (lees: segmenten) opzicht. De (delen van) locaties die in overleg met de gemeente zijn aangemerkt als gerealiseerd of wordt gerealiseerd, gelden als definitief. De strategie neemt de ontwikkeling van deze locaties als uitgangspunt, laat zien wat het effect is van deze definitieve ontwikkelingen op de vraag-aanbodconfrontatie, en adviseert vervolgens over de overige locaties. In de gevallen dat in de strategie (binnen een segment) kan worden gekozen tussen meerdere locaties, zal worden gestreefd naar de oplossing met de meest gunstige financiële consequenties voor de gemeente Den Haag.

De kantorenstrategie voor de Gemeente Den Haag is schematisch weergegeven in tabel 3. Vervolgens wordt deze per periode kort beschreven. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het hoofdrapport.

Buck Consultants International

7

Tabel 3

Schematische weergave Kantorenstrategie Den Haag (+ = overschot, - = tekort)
Tekort/overschot 2002-‘05 2006-‘10 2011-‘15 2002-2005 Beatrixkw. Utrechtsebaan • • • • Mogelijke locaties 2006-2010 Beatrixkw. CS Kwadrant Nieuw centrum Utrechtsebaan • 2011-2015 CS Kwadrant • • 2002-2005 Beatrixkw. (68.420) • Utrechtsebaan (22.000) • • • • • Forepark Randstr. Forepark RWS Vlietzone • Deel Forepark Stadion • (20.000) Advies 2006-2010 Beatrixkwartier (deels, 50.000) CS Kwadrant (deels, 30.000) Nieuw Centrum (105.200) Deel Forepark Stadion (50.000) • • • 2011-2015 CS Kwadrant (85.000) Utrechtsebaan (35.000) Nieuw Centrum (5.000)

Grootstedelijk +15.680 -146.250 -146.250 • centrummilieu •

Snelweg Kantoorzones

-27.000

-52.500

-52.500 •

Forepark Stadion

• • •

Hoornwijck Forepark Stadion GAVI

Hoornwijck (65.000)

Knooppuntlocaties

+26.900

-86.250

-86.250 • • •

Leidschenveen Binckhorst Reg. Ypenburg Station

• • • • •

Laakhaven HS Leidschenveen Binckhorst Reg. Ypenburg Station Congrescentrum

• • •

Binckhorst Reg. Ypenburg Station Ypenburg TNO

Geen nieuwe ontwikkelingen

• •

Deel Ypenburg Station • (30.000) Leidschenveen (deel, • 50.000) Congrescentrum (30.000) •

Binckhorst Regulusweg (55.000) Deel Ypenburg Station (30.000) Op termijn locaties aanwijzen

Binnenstedelijke locaties

-8.000

-41.250

-41.250 •

geen

geen

Geen nieuwe ontwikkelingen

Mixed Bedrijvenzones

+17.750

-18.750

-18.750 •

geen

Binckhorstl.

Binckhorstl.

Geen nieuwe ontwikkelingen

Binckhorstl. (15.000)

Binckhorstl. (15.000)

Verspreide kantoren in woonwijken

+27.100

-30.000

-30.000 •

geen

geen

geen

Ontwikkeling ad hoc

Ontwikkeling ad hoc

Ontwikkeling ad hoc

Totaal

+ 52.430 -375.000 -375.000

Buck Consultants International

8

13

Voor de periode 2002-2005 kan de strategie worden getypeerd als: eerst afmaken waarmee je begonnen bent, en pas daarna starten met de realisatie van nieuwe ontwikkelingen. In ruimtelijke zin betekent dit dat de nadruk ligt op de binnenstedelijke ontwikkelingen, die immers al zijn opgestart. • Voor deze periode wordt geadviseerd in de marktconforme strategie eerst de nadruk te leggen op het realiseren van de locaties, die in de realisatie al ver gevorderd zijn. Vrijwel altijd gaat het dan om binnenstedelijke locaties. Dit betekent dat de volgende locaties worden geadviseerd: Groene Schenk (12.500 m²), Beatrixkwartier (146.100 m²), Utrechtsebaan (22.000 m²), Nieuw Centrum (55.000 m²), Laakhaven HS (95.900 m²), Binnenstad (9.900 m²), Forepark (15.000 m²), Benoordenhout (12.500 m²) en (als enige locatie aan de stadsrand) Ypenburg-West (32.750 m²). Met de ontwikkeling van deze ‘definitieve’ locaties zijn vraag en aanbod in deze periode in vrijwel alle segmenten redelijk in overeenstemming, met uitzondering van de snelweg kantoorzones waar nog een tekort bestaat. Om dit op te vangen wordt geadviseerd de ontwikkeling Forepark Stadion (20.000 m²) te realiseren, ten aanzien van deze locatie zijn immers al bepaalde financieel/contractuele verplichtingen aangegaan. Om het ontstaan van overaanbod te voorkomen wordt in deze vastgoedstrategie voorgesteld de overige locaties (deel Leidschenveen, Binckhorst Regulusweg, Ypenburg-Station) niet in deze periode te realiseren, maar te temporiseren (Leidschenveen: start ontwikkeling in 2006; Binckhorst Reg.: start ontwikkeling in 2011; Ypenburg-Station: start ontwikkeling in 2006). De reden om de ontwikkeling van kantoren op de locatie Binckhorst Regulusweg over langere tijd te faseren is dat ten aanzien van deze ontwikkeling nog geen financieel/contractuele verplichtingen zijn aangegaan, terwijl die er wel zijn voor Ypenburg-Station (met NS).

14

De strategie voor de periode 2006-2010 kan worden omschreven als: zoveel mogelijk inspelen op de vraag vanuit de markt, tegen zo gunstig mogelijke financiële condities. Ruimtelijk gezien betekent dit dat nu ook meer locaties aan de rand van de stad worden ontwikkeld. • In deze periode hoeft geen rekening meer te houden met ontwikkelingen die definitief worden gerealiseerd (dit zijn immers met name locaties die zijn gepland voor de zeer korte termijn). Met andere woorden de gemeente kan nog besluiten over het al dan niet (of vertraagd, of deels) ontwikkelen van deze projecten, hoewel dit in bepaalde gevallen wel financiële consequenties tot gevolg kan hebben. De strategie in deze periode is er daarom op gericht een marktconforme (lees: op de vraag vanuit de markt aansluitende) ontwikkelingsvisie neer te zetten, die tegelijk de meest gunstige financiële gevolgen heeft. Tegen deze achtergrond zijn per segment de (financiële consequenties van) de mogelijke locaties tegen elkaar afgewogen. Dit heeft geresulteerd in een advies voor de ontwikkeling van de volgende locaties: Beatrixkwartier (50.000 m²), Nieuw Centrum (105.200 m²), Leidschenveen (50.000 m²),
9

Buck Consultants International

• •

Hoornwijck (32.500 m²), Ypenburg Station (30.000 m²), Forepark Stadion (50.000 m²), Binckhorstlaan (15.000 m²), Congrescentrum (30.000 m²), CS Kwadrant (30.000 m²). De ontwikkeling van deze locaties leidt per segment tot een evenwichtige vraag-aanbodconfrontatie, waarmee wordt voorkomen dat een eenzijdig aanbod van vestigingsmilieus ontstaat. Wanneer ook de overige locaties volgens de planning van de gemeente worden ontwikkeld, ontstaat een overschot. De volgende locaties worden in deze periode daarom niet gerealiseerd: Utrechtsebaan (overkluizingen), deel Hoornwijck, GAVI, Forepark RWS. De reden om deze locaties in deze periode niet te realiseren, is dat de financiële gevolgen van het niet uitvoeren/vertragen hiervan, in verhouding tot de andere projecten relatief beperkt blijven.

15

Voor de strategie voor de periode 2011-2015 geldt dat deze sterk afhankelijk is van hoe de vraag naar kantoren zich op de langere termijn zal gaan ontwikkelen. Tegelijk is het van groot belang nu al te kijken naar het al dan niet ontwikkelen van bepaalde kantoorlocaties op de langere termijn, bijvoorbeeld in verband met aan te leggen infrastructuur. Hiermee moet de strategie voor deze periode vooral worden gezien als leidraad in de voorbereiding op realisatie van deze locaties. • Ten aanzien van het aanbod in de periode 2011-2015 zijn door de gemeente nog vrijwel geen financieel/contractuele verplichtingen aangegaan. Voor de periode 2010-2015 wordt geadviseerd de volgende locaties te realiseren: Nieuw Centrum (5.000 m²), Leidschenveen (55.000 m²), Binckhorst Regulusweg (35.000 m²), Hoornwijck (32.500 m²), Ypenburg Station (30.000 m²), Binckhorstlaan (15.000 m²), CS Kwadrant (85.000 m²). Voor veel locaties geldt dat deze zijn ‘doorgeschoven’ vanuit de vorige periode. Met de ontwikkeling van deze projecten zijn vraag en aanbod redelijk in overeenstemming. Met andere woorden er is op dit moment al voldoende aanbod in de planning, om tot 2015 in de vraag te kunnen voorzien. In het geval dat alle geplande locaties voor deze periode zouden worden ontwikkeld, ontstaat zelfs een overaanbod. Om deze reden is ons voorstel de volgende locaties niet voor 2015 te realiseren: Forepark Randstadrail, Vlietzone, Ypenburg TNO.

• •

F
16

Onderzoeksuitkomsten bedrijventerreinen
In dit onderzoek is ook een nieuwe vraagraming voor bedrijventerreinen opgesteld. Net als voor wat betreft kantoren zijn hierbij eerst de bestaande vraagramingen (CPB, TNO-Inro) met elkaar vergeleken (methoden, aannames), en op basis daarvan een aangepaste raming opgesteld. Vervolgens is nagegaan wat het effect van de ‘weeffout’ is op de vraagraming (zie punt 7). De uitkomsten van deze twee stappen is dat in de gemeente Den Haag rekening moet worden gehouden met een ruimtebehoefte van:
10

Buck Consultants International

• •

70 ha voor de periode 2002-2010 110 ha voor de periode 2002-2020

Kijkend naar deze uitkomsten valt op de ruimtebehoefte in de periode 2010-2020 (40 ha) relatief klein is ten opzichte van de periode tot 2010 (70 ha). De reden hiervan is de verwachting (ook van CPB) van een afvlakkende groei van de werkgelegenheid op langere termijn (geldt in mindere mate voor de behoefte aan kantoorruimte waar de vervangingsvraag een relatief grote rol speelt). Belangrijk hierbij is op te merken dat als uitgangspunt is genomen dat de Gemeente Den Haag hiermee 54% van de ruimtebehoefte in de regio Den Haag voor rekening neemt (= het aandeel van Den Haag in de werkgelegenheid die ruimte vraagt op een bedrijventerrein). Natuurlijk geldt hiervoor dat afspraken in regionaal verband van grote invloed zullen zijn. Verder is van belang te noemen dat deze vraagraming veel lager uitkomt dan het Regionaal Structuurplan Haaglanden (zie tabel 4).

Tabel 4 De uitkomsten van de opgestelde prognose voor Haaglanden in vergelijking tot het Regionaal Structuurplan Haaglanden, in ha bedrijventerrein De Haagse bedrijfshuisvestingsmarkt in perspectief 1) Totaal Jaarlijks 230 29 425 24 Regionaal Structuurplan 2) Totaal Jaarlijks 352 44 630 35

2002-2010 2002-2020 1) 2)

O.b.v. methodische + statistische analyse omgerekend naar de Regio Haaglanden De gegevens uit het RSP zijn hierbij omgerekend van 2000 naar 2002

17

Net als bij kantoren, geldt voor bedrijventerreinen dat het van groot belang is niet alleen te kijken naar de absolute getallen, maar ook naar kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod. Met andere worden de vestigingsmilieus aan vraag- en aanbodzijde moeten goed op elkaar aansluiten. Daarom wordt voorgesteld met betrekking tot het aanbod een segmentering van bedrijventerreinen toe te passen. Het uitgangspunt hierbij is het aanbod van locaties, zo goed mogelijk te laten aansluiten op de vraag vanuit de markt. Het resultaat is een indeling in 5 typen vestigingsmilieus: kleinschalig lokaal bedrijventerrein, grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein, snelweg bedrijventerrein, bedrijventerrein met nadruk op kantoren, bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven.

Buck Consultants International

11

Het resultaat van het hanteren van deze onderscheidende kenmerken is een indeling in 5 typen milieus (zie tabel 5 en 6).

Tabel 5 Segmentering bedrijventerreinen Gemeente Den Haag Ligging Binnenstedelijk Stadsrand + 0 + 0 0 + 0 + 0 + Kleinschalig + + + + 0 Schaal Midden 0 + + + + Grootschalig 0 0 0 0 + Uitstraling 0 + 0 0 + Aandeel kantoren 0 0 0 0 +

Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Snelweg bedrijventerrein Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven

Tabel 6 Segmentering bedrijventerreinen Gemeente Den Haag Segment Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Omschrijving Kleinschalig, matige bereikbaarheid, matige uitstraling, weinig of geen menging met kantoren Grootschalig, matige bereikbaarheid, redelijke uitstraling, beperkte menging met kantoren Grootschalig, goede bereikbaarheid, redelijke tot goede uitstraling, beperkte menging met kantoren Grootschalig, goede bereikbaarheid, goede tot uitstekende uitstraling, aanwezigheid van veel kantoren Grootschalig, veel milieuruimte Bedrijventerreinen Dekkershoek, Monstersestraat, Verademing, Westvlietweg Kerketuinen, Zichtenburg, Laakhaven West en Petroleumhaven, Fruitweg, deel Binckhorst Forepark, Ypenburg, Wateringse Veld, Harnaschpolder

Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein

Snelweg bedrijventerrein

Bedrijventerrein met nadruk op kantoren

deel Binckhorst, Plaspoelpolder, Broekpolder, Hoornwijck (kan uitgroeien tot hoogwaardig bedrijvenpark) Binckhorst noord-west

Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven

Buck Consultants International

12

18

Vervolgens is de vraag per segment bepaald (waarbij is gebleken dat bestaand onderzoeksmateriaal geen aanknopingspunten biedt). Hierbij is als uitgangspunt genomen dat de verdeling van bedrijventerreinen in Den Haag over de verschillende vestigingsmilieus, er in de toekomst hetzelfde uit ziet als nu. Dat betekent dat de vraag per segment kan worden bepaald door te kijken naar omvang van de segmenten zoals die op dit moment in Den Haag bestaan. De huidige verdeling van bedrijventerreinen over de verschillende vestigingsmilieus (zoals is berekend op basis van de aanbodinventarisatie bedrijventerreinen), is hiermee het uitgangspunt voor gehanteerde locatievoorkeur over de verschillende vestigingsmilieus (tabel 7).

Tabel 7

De vraag naar bedrijventerreinen in Den Haag, per segment Segment Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Snelweg bedrijventerrein Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven Totaal Aandeel van de totale vraag (%) 5 35 30 25 5 100 Vraag 2002-2010 (ha) 5 25 20 15 5 70 Vraag 2002-2020 (ha) 5 40 35 25 5 110
1)

1) Doordat de uitkomsten van de vraagraming zijn afgerond op vijftallen, lijkt voor bepaalde segmenten de vraag voor 2002-2010 overeen te komen met de vraag voor 2002-2020, hoewel in periode 2010-2020 wel een vraag van enkele ha is.

19

Net als voor de kantoorlocaties is ook een aanbodinventarisatie uitgevoerd van bedrijventerreinen in Den Haag. De nadruk heeft hierbij met name gelegen op het inventariseren van bestaande locaties, omdat het aantal nieuwe bedrijventerreinen zeer beperkt is (zeker in vergelijking tot het aantal nieuwe kantoorlocaties). In deze inventarisatie zijn alle bedrijventerreinen in de gemeente Den Haag meegenomen. Daarnaast zijn ook de locaties Hoornwijck (deels gemeente Rijswijk), Plaspoelpolder en Broekpolder (gemeente Wateringen en gemeente Rijswijk, uitgegeven door Industrieschap De Plaspoelpolder) geïnventariseerd. De reden hiervoor is dat deze locaties tegen Den Haag aanliggen, en hiermee een deel van de ‘Haagse’ ruimtevraag opvangen. Ook de te ontwikkelen Harnaschpolder is meegenomen. De reden hiervoor is dat de Gemeente Den Haag in deze ontwikkeling participeert (hetgeen niet het geval is voor bijvoorbeeld Honderdland). Het resultaat van deze aanbodinventarisatie is dat duidelijk blijkt dat het aanbod van bedrijventerreinen in Den Haag zeer beperkt is: 11 ha tot 2010 en 61 ha tot 2020. Het aanbod is niet gelijk verdeeld over de verschillende segmenten, maar beperkt zich tot de vestigingsmilieus ‘Snelweg bedrijventerrein’ (Forepark, Ypenburg, Wateringseveld, Harnaschpolder) en ‘Bedrijventer-

Buck Consultants International

13

rein met nadruk op kantoren’ (Plaspoelpolder). Het overgrote deel van dit aanbod komt bovendien voort uit de ontwikkeling van één locatie: De Harnaschpolder (50 ha). Dit betekent dat de komende jaren geen aanbod kan worden ontwikkeld voor de segmenten ‘Kleinschalig lokaal bedrijventerrein’ en ‘Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven’ (tabel 8). Belangrijk is dat bij deze aanbodinventarisatie een duidelijk onderscheid wordt gemaakt naar de ‘hardheid’ van het aanbod. De volgende driedeling wordt gehanteerd: • • Direct uitgeefbaar aanbod: aanbod dat op dit moment beschikbaar is, en direct kan worden aangeboden aan de gebruikers. Afzonderlijke bedrijfsruimten zoals beschikbaar bij makelaars worden niet meegerekend. Aanbod in ontwikkeling: aanbod dat definitief wordt ontwikkeld (voor 2010), en daarom met grote mate van zekerheid kan worden meegerekend tot het aanbod. Hierbij kan het ook gaan om ruimtewinst uit herstructucturering/intensivering, tenminste wanneer het gaat om vaststaande ontwikkelingen. Mogelijk te ontwikkelen aanbod: aanbod waarvan de realisatie nog niet vaststaat. Het gaat dan vaak om plannen voor langere termijn (na 2010) of mogelijk te behalen ruimtewinst bij herstructurering/intensivering.

Tabel 8 Het aanbod van bedrijventerreinen in de Gemeente Den Haag (en directe omgeving), periode 2002-2020 Aanbod 1) Direct uitgeefbaar Mogelijk te ontwikke(ha) In ontwikkeling (ha) len (ha) Toelichting Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Dekkershoek De Verademing Monstersestraat Westvlietweg Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Laakhaven-West Petroleumhaven Fruitweg Kerketuinen Zichtenburg Binckhorst -3,0 - 0 -

Eventuele onttrekking (functiemening) afhankelijk van uiteindelijke planvorming

-

4,0-8,0 2,3 0,8-1,0 -

-6,4 - + 1,1

Afhankelijk van realisatie tweede maaiveld Ruimtewinst door herstructurering Ruimtewinst door herstructurering

Afhankelijk van model keuze. In planvorming zit grotere dichtheid dan in huidige situatie

Buck Consultants International

14

Aanbod 1) Direct uitgeefbaar Mogelijk te ontwikke(ha) In ontwikkeling (ha) len (ha) Toelichting Snelweg bedrijventerrein Forepark Ypenburg Voormalig Ypenburg (deelplan 18-20, GAVI) Ypenburg (deelplan 21) Ypenburg (deelplan 22) Wateringse Veld (gem. Wateringen) Harnaschpolder-Noord (gem. Schipluiden) Harnaschpolder overig (gem. Schipluiden) Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Deel Binckhorst Plaspoelpolder (gem. Rijswijk) Broekpolder (gem. Rijswijk) Hoornwijck (deels gem. Rijswijk) Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven Deel Binckhorst Separaat: Scheveningen Haven Totaal 1) 1,4 3,0 3,0 5,0 pm 1,0 7,0 16,0 31,0 pm 0 - 35 pm pm Mogelijk te benutten voor nieuw ADO-Stadion

Nu nog gepland als kantoorlocaties, eventueel om te zetten in bedrijventerrein Ontwikkeling in samenwerking met particuliere grondeigenaren Hoogwaardige bedrijvigheid toegestaan Alleen standaard bedrijventerrein Aandeel van dit segment binnen gehele Binckhorst afhankelijk van planvorming

pm 1,0 14,4

pm 1,0-5,0 ha verlies 56,1-64,3

pm -9,4- +36,1

Planvorming leidt niet tot nieuw aanbod in dit segment Op termijn verlies door transformatie naar wonen en leisure, huidig grondgebruik extensief

Voor de omrekening van m² bvo bedrijfsruimte naar netto ha bedrijventerrein is uitgegaan van een gemiddelde floor-space index (fsi) van 1,0. Dit is het midden van de door de gemeente ingeschatte fsi van 0,9 tot 1,1. Een min-teken staat voor het (mogelijk) onttrekken van bedrijventerrein.

Bron: Gemeente Den Haag

Buck Consultants International

15

G
20

Vastgoedstrategie bedrijventerreinen
Uit de opgestelde vraag-aanbodconfrontatie blijkt dat in Den Haag de komende jaren een tekort aan bedrijventerreinen kan worden verwacht. In de periode 2002-2010 is er een tekort van 25 ha, in de hele periode 2002-2020 een tekort van 35 ha (tabel 9). Hiertoe is van het aanbod per segment dat is weergegeven in tabel 7.2 (dus ‘Direct uitgeefbaar’ + ‘In ontwikkeling’), door de gemeente bepaald welk deel vóór 2010 beschikbaar komt, en welk deel daarna. Hieruit komt naar voren dat het totale aanbod voor 2010 beschikbaar komt, met uitzondering van een gedeelte van de Harnaschpolder (16 ha voor 2010, 31 ha na 2010).

Tabel 9 Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen Den Haag (in ha, afgerond) Segment Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Snelweg bedrijventerrein Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven Totaal Vraag 5 25 20 15 5 70 2002-2010 Aanbod 10 35 45 Confrontatie -5 -15 +15 -15 -5 -25 Vraag 5 40 35 25 5 110 2002-2020 Aanbod 10 65 65 Confrontatie -5 -30 +30 -25 -5 -35

21

In de periode 2002-2010 manifesteert zich een tekortsituatie in alle onderscheiden vestigingsmilieus behalve de ‘Snelweg bedrijventerreinen’ (door aanbod binnen dit segment in de Harnaschpolder). Voor de gehele periode 2002-2020 is ook sprake van tekorten, ook weer met uitzondering van het segment ‘Snelweg bedrijventerrein’ waarbij het aanbod de vraag overtreft. Hierbij moet echter worden opgemerkt dat de verschillende segmenten een bepaalde onderlinge ‘uitwisselbaarheid’ bezitten. Een tekort aan ‘Grootschalige binnenstedelijke bedrijventerreinen’ zou ten dele kunnen worden opgevangen door het aanbod op ‘Snelweg bedrijventerreinen’. Om zoveel mogelijk in te kunnen spelen op de diversiteit in vestigingsvoorkeuren van de gebruikers, moet echter diversiteit in het aanbod worden nagestreefd.

Buck Consultants International

16

22

Tenslotte moet bij deze vraag-aanbodconfrontatie nogmaals worden opgemerkt, dat ten aanzien van het aanbod van bedrijventerreinen is uitgegaan van het direct uitgeefbare aanbod en het aanbod dat in ontwikkeling is. Dit betekent dat nog geen rekening is gehouden met mogelijk te ontwikkelen aanbod (dat naar het nu uitziet zeer beperkt is of door onttrekkingen zelfs een extra ruimtevraag tot gevolg heeft).

23

Binnen dit project is een aanzet tot de Vastgoedstrategie voor de Gemeente Den Haag voor wat betreft bedrijventerreinen weergegeven. Anders dan de toegelichte strategie voor kantoren, kan deze nog niet zeer gedetailleerd worden ingevuld. De reden hiervoor is ten aanzien van bedrijventerreinen de vraag-aanbodsituatie in de regio een veel grotere rol speelt dan bij kantoren. De hier gepresenteerde bedrijventerreinenstrategie voor Den Haag kan daarom pas verder worden uitgewerkt, wanneer meer duidelijkheid (dan geboden in het RSP) bestaat over het regionale beleid voor wat betreft bedrijventerreinen. Aan de bedrijventerreinenstrategie voor de Gemeente Den Haag liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag: • De nadruk van de bedrijventerreinenstrategie ligt op het ontwikkelen van beleid voor de (middel)lange termijn dat aangeeft wanneer, welke locaties moeten worden ontwikkeld. Hierbij wordt niet in detail ingegaan op de afzonderlijke locaties, maar ligt de nadruk op de algemene strategie. Er wordt uitgegaan van een marktconforme strategie. Dit betekent dat ernaar wordt gestreefd vraag en aanbod zoveel mogelijk met elkaar in overeenstemming te brengen. Zowel in kwantitatief als in kwalitatief (lees: segmenten) opzicht. De bedrijventerreinenstrategie voor de Gemeente Den Haag moet nauw aansluiten, bij het regionale beleid voor bedrijventerreinen in Haaglanden.

• •

24

Om in de Gemeente Den Haag tot 2020 over voldoende aanbod van bedrijventerreinen te kunnen beschikken, moeten nieuwe bedrijventerreinen worden ontwikkeld. Behalve in kwantitatieve zin, dienen deze ook in kwalitatief opzicht aan te sluiten op de vraag vanuit de markt. Dit betekent dat in ontwikkeling van nieuw aanbod een segmentering moet worden toegepast.

25

Voor het vestigingsmilieu Kleinschalig lokaal bedrijventerrein wordt zowel in de periode 2002-2010 als in de periode 2020 een tekort verwacht van 5 ha. Om dit tekort op te vangen, zal daarom nieuw aanbod binnen dit segment moeten worden ontwikkeld. Dit aanbod zal moeten worden gevonden binnen de stad. Gezien het lokale karakter van veel van de hier gevestigde bedrijvigheid, lijkt bijvoorbeeld een snelweglocatie vanuit de behoefte van de bedrijven gezien, geen alternatief. Bovendien moeten snelweglocaties worden ge17

Buck Consultants International

reserveerd voor de bedrijven die werkelijk behoefte hebben aan directe nabijheid van de hoofdinfrastructuur. Ten aanzien van de huidige kleinschalige lokale bedrijventerreinen wordt geadviseerd deze zoveel mogelijk te behouden, om te voorkomen dat grotere tekortsituaties gaan ontstaan doordat meer bedrijven uit de stad moeten vetrekken.

26

Voor wat betreft het segment Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein wordt een tekort aan bedrijventerrein verwacht. Voor de periode 2002-2010 bedraagt dit tekort 15 ha, en voor de periode 2002-2020 komt dit neer op 30 ha. Gezien de ligging van dit vestigingsmilieu, per definitie binnenstedelijk, lijken de mogelijkheden voor de ontwikkeling van (grote) nieuwe locaties beperkt. Hoewel een beperkt deel van dit tekort zou kunnen worden opgevangen door de ontwikkeling van locaties aan de randen van de stad (bijvoorbeeld Harnaschpolder), streeft deze vastgoedstrategie naar het zoeken van binnenstedelijke mogelijkheden voor het accommoderen van dit segment. Ten aanzien van huidige ‘Grootschalige binnenstedelijke bedrijventerreinen’ (o.a. Binckhorst) is ons voorstel deze wanneer mogelijk te behouden voor (onder andere) dit vestigingsmilieu.

27

In tegenstelling tot de overige segmenten, wordt ten aanzien van de Snelweg bedrijventerreinen op geen tekortsituatie verwacht (periode 2002-2010 15 ha te veel aanbod ha, periode 2002-2020 30 ha te veel aanbod). De realisatie van de Harnaschpolder zorgt voor voldoende aanbod, dat ook kan worden aangewend voor het opvangen van de tekortsituaties in de overige vestigingsmilieus.

28

Het vestigingsmilieu Bedrijventerrein met nadruk op kantoren wordt ook gekenmerkt door het ontstaan van tekorten (periode 20022010: 15 ha tekort, periode 2002-2020 25 ha tekort). Ten aanzien van dit segment kan worden nagegaan of er mogelijkheden zijn op locaties, die volgens de huidige planning van de gemeente zijn aangewezen als kantoorlocatie. Welke locaties dit eventueel kunnen zijn, kan worden opgemaakt uit de beschreven kantorenstrategie (denk bijvoorbeeld aan de GAVI-kavel).

29

Ten aanzien van het segment Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven worden ook tekorten verwacht (beide periodes 5 ha tekort). M.b.t. dit tekort is ons voorstel dit op te vangen in de regio, te meer omdat ‘Bedrijventerreinen voor milieubelastende bedrijven’ per definitie grote terreinen zijn (i.v.m. milieuwetgeving). Hoewel de vestiging van milieubelastende bedrijven in de stad niet wordt geadviseerd, moet tegelijk zorgvuldig worden omgegaan met de uitplaatsing van deze bedrijven (zeker wanneer blijkt dat locaties om deze bedrijven op te vangen, niet beschikbaar zijn).

Buck Consultants International

18

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1

Achtergrond

Om goed in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen bestaat bij de gemeente Den Haag op korte termijn behoefte aan een actualisatie van de ruimtelijk-economische toekomstvisie op de stad ten aanzien van de ontwikkeling van kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Belangrijke aanleidingen zijn: • • • • vastgoedprogramma (omvang, locaties) ontwikkelen voor kantoorlocaties en bedrijventerreinen tot 2020; positionering van bepaalde locaties (b.v. Binckhorst, Laakhaven, A12-zone, Harnaschpolder) in de hierboven aangegeven te ontwikkelen kaders; inhoudelijke richting bepalen van de gemeente in het regionale debat over de economische strategie; duidelijkheid verschaffen over de inzet van Den Haag in Delta Metropool/ICES-/GSB-verband.

Belangrijk bij het opstellen van deze toekomstvisie, die neerkomt op een vastgoedvisie voor kantoren en bedrijventerreinen, is dat deze niet los wordt gezien van het economisch beleid van de Gemeente Den Haag. Gezien het feit dat nog wordt gewerkt aan de contouren van het nieuwe Haagse economische beleid, is het nog te vroeg om definitieve beleidsaspecten hierin mee te nemen. Het nieuwe economisch beleid voor Haaglanden, waarvan de ontwikkeling al heeft geresulteerd in een gezamenlijke positiebepaling, biedt meer houvast. Van belang is ook de urgentie. De bepaling van de gemeentelijke insteek in regionale en Randstadoverleggen is nú nodig, terwijl de gebiedsprojectleiders eveneens nú inzicht nodig hebben in een realistisch beeld van mogelijk te ontwikkelen vastgoed op de respectievelijke locaties. Duidelijk is dat er een spanningsveld ligt tussen enerzijds de logische volgorde: economische strategie - vastgoedprogramma-gebiedsvisies en anderzijds de korte-termijn behoefte van m.n. gebiedsprojectleiders aan relevante input. Daarnaast moet worden beseft dat met het uitvoeren

Buck Consultants International

19

van onderzoek ten behoeve van het gemeentelijk economisch beleid nu eenmaal (doorloop)tijd gemoeid is, die niet zomaar kan worden ingekort. Een laatste element betreft het tekort aan capaciteit bij de afdeling E&V om de grote hoeveelheid vragen op korte termijn adequaat te beantwoorden. Dit onderzoek moet resulteren in een nieuwe vastgoedstrategie voor de gemeente Den Haag. Deze strategie dient de basis te vormen voor het in overeenstemming brengen van vraag en (te ontwikkelen) aanbod van kantoorlocaties en bedrijventerreinen in Den Haag. Een Vastgoedvisie voor de gemeente Den Haag, waarbij de ook ruimtelijk-economische ontwikkelingen in Haaglanden1 en de regio Den Haag2 worden meegenomen.

1.2

Opbouw

De opbouw van dit onderzoek kenmerkt zich door de nadruk die wordt gelegd op het achterhalen van, en in inspelen op de regiospecifieke situatie in de Gemeente Den Haag. Mede daarom is dit project uitgevoerd in nauwe samenwerking (speciale dank voor de bijdragen van Carlo Huffener, Casper Ritsema en Irma de Roos) met onderzoekers, projectleiders, beleidsmakers en het management van de afdeling DSO van de Gemeente Den Haag (zie bijlage 1 voor de deelnemers aan de begeleidingscommissie). In de onderzoeksopbouw kunnen vier stappen worden onderscheiden: • • • •
1

Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4

Bepalen economisch perspectief (hoe ziet de Haagse economische koers er voor toekomst uit). Opstellen vraagraming (met welke ruimtebehoefte voor kantoren/bedrijventerreinen moet rekening worden gehouden). Uitvoeren aanbodinventarisatie (hoe ziet het huidige aanbod c.q. de plannen voor kantoren/bedrijventerreinen er uit). Vaststellen Economische en Vastgoedstrategie (voor kantoren/bedrijventerreinen).

2

Onder Haaglanden vallen de volgende gemeenten (Stadsgewest Haaglanden): Delft, De Lier, Den Haag, 's-Gravenzande, Maasland, Monster, Naaldwijk, Rijswijk, Schipluiden, Wassenaar, Wateringen, Zoetermeer Pijnacker-Nootdorp, Leidschendam-Voorburg. Onder regio Den Haag vallen de volgende gemeenten (Coropregio Agglomeratie Den Haag): Den Haag, Leidschendam,Leidschendam-Voorburg,Nootdorp,Pijnacker, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar, Zoetermeer Pijnacker-Nootdorp.

Buck Consultants International

20

Figuur 1.1 op de volgende pagina geeft de schematische opbouw van dit onderzoek. De structuur van de voorliggende rapportage, is weergegeven in de leeswijzer in figuur 1.2.

Figuur 1.1

Onderzoeksopbouw Economische en Vastgoedstrategie Gemeente Den Haag

Stap 1: Bepalen economisch perspectief
• • • • Beschrijving Regionaal Economisch Beleid Interviews grote bedrijven Den Haag Regionaal economische-SWOT-analyse Opstellen regionaal-economische visie

Stap 2: Opstellen vraagraming
• • • Vergelijking beschikbare prognoses kantoren/bedrijventerreinen Interviews verantwoordelijke onderzoeksinstellingen Opstellen gesegmenteerde vraagraming kantoren/bedrijventerreinen

Stap 3: Uitvoeren aanbodinventarisatie
• • • Uitvoeren aanbodinventarisatie kantoren/bedrijventerreinen Kwantitatieve en kwalitatieve beschrijving per locatie Opstellen aanbodinventarisatie per segment

Stap 4: Vaststellen Vastgoedstrategie
• • • Opstellen vraag-aanbodconfrontatie kantoren per segment Vaststellen ontwikkelingsstrategie kantoorlocaties Vaststellen ontwikkelingsstrategie bedrijventerreinen

Buck Consultants International

21

Figuur 1.2

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Economisch perspectief 2.1 Economische ontwikkeling Den Haag 2.2 Regionaal Economische Visie Haaglanden 2.3 Economische Visie Gemeente Den Haag

Stap 1

Deel A

Kantoren

Deel B

Bedrijventerreinen

Hoofdstuk 3 Vraagraming 3.1 Vraagprognose 3.2 Segmentatie 3.3 Vraag per segment Hoofdstuk 4 Aanbodinventarisatie 4.1 Inventarisatie 4.2 Segmentatie 4.3 Aanbod per segment

Hoofdstuk 6 Vraagraming 6.1 Vraagprognose 6.2 Segmentatie 6.3 Vraag per segment Hoofdstuk 7 Aanbodinventarisatie 7.1 Inventarisatie 7.2 Segmentatie 7.3 Aanbod per segment

Stap 2 + Stap 3

Hoofdstuk 5 Strategie 5.1 Vraag-aanbodconfrontatie 5.2 Strategie

Hoofdstuk 8 Strategie 8.1 Vraag-aanbodconfrontatie 8.2 Strategie

Stap 4

Buck Consultants International

22

Hoofdstuk 2

Economisch perspectief

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het economisch perspectief van Den Haag. Daartoe wordt in paragraaf 2.1 een SWOT-analyse gegeven van de regionaal-economische structuur, zoals die onlangs door Buck Consultants International in het kader van een project van Stadsgewest Haaglanden is uitgevoerd. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 ingegaan op de interviews, die hebben plaatsgevonden met de grootste werkgevers binnen de gemeente Den Haag (exclusief quartaire sector).

2.1

Regionale SWOT-analyse

Een actuele vastgoedvisie voor de gemeente Den Haag, moet rekening houden met de ruimtelijk-economische positie van de regio. Op de volgende elementen van de uitgevoerde regionale SWOT-analyse, wordt kort ingegaan. Voor een uitgebreide weergave wordt verwezen naar het rapport ‘Nieuwe Economische Strategie Haaglanden, position paper’. • • • Welke sterkten en zwakten zijn het meest kenmerkend voor huidige economische situatie? Welke kansen en bedreigingen zijn het meest kenmerkend voor toekomstige economische situatie? Wat zijn de doelstelling van de hieruit voortkomende Nieuwe Economische Strategie Haaglanden?

De resultaten van de uitgevoerde analyse (uitgedrukt als sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen), zijn weergegeven in de tabellen 2.1 en 2.2.

Buck Consultants International

23

Tabel 2.1

Sterkten en zwakten in de huidige economische situatie van Haaglanden Sterkten • Sterke sectoren/clusters binnen economische structuur Overheid Zakelijke dienstverlening Kennis en technologie Glastuinbouwcomplex Toerisme • Aantrekkelijk regionaal vestigingsklimaat Hoogwaardige ICT- en kennisinfrastructuur Internationale voorzieningen Gevarieerd aanbod vestigingsmilieus Goede woon- en leefomgeving • Positieve dynamiek regionale arbeidsmarkt Hoge arbeidsparticipatie en productiviteit Dalende werkloosheid en stijgende werkgelegenheid Stijgend opleidingsniveau Voldoende hoogwaardig aanbod: goede vervulbaarheid technische en commerciële vacatures • Duidelijke intentie tot regionale samenwerking Behoorlijke bestuurlijke samenwerking gemeenten in regionaal verband Veel ‘netwerkinitiatieven Zwakten • Beperkt zelfversterkend vermogen economische structuur Weinig onderlinge regionale samenhang sectoren/clusters Niet alle sectoren/clusters onlosmakelijk aan regio gebonden Dynamiek: relatief weinig starters ten opzichte van andere stedelijke regio’s • Druk op (stedelijke) vestigingsklimaat (Selectief) vertrekoverschot economische activiteiten uit steden Verstedelijkte regio – hoge ruimtedruk Tekort bedrijventerreinen Tekort woningen hogere segment Congestieproblemen • Mismatch op (stedelijke) arbeidsmarkt Oververtegenwoordiging lage inkomens en laag opgeleiden in steden Uitstroom hogere en middeninkomens uit steden (grote negatieve pendel) Door selectieve migratie ruimtelijke segregatie bevolkingsgroepen • Onvoldoende slagkracht regionale samenwerking Weinig concrete resultaten ‘netwerkinitiatieven’ Weinig onderscheidend regioprofiel

Buck Consultants International

24

Tabel 2.2

Kansen en bedreiging in de toekomstige economische situatie van Haaglanden Kansen • Selectiviteit binnen economische structuur Keuze voor (sterke) sectoren/clusters Potenties sectoren/clusters zelf Bevorderen dynamiek: dwarsverbanden tussen sectoren/clusters, stimuleren ondernemerschap • Investeren in regionaal vestigingsklimaat ICT- en kennisinfrastructuur Kwaliteit bedrijventerreinen Hoogwaardig aanbod kantorenlocaties Woonmilieus hogere inkomens Weginfrastructuur, OV-netwerken • (Verhogen) kwaliteit regionale arbeidsmarkt Jonge bevolkingsopbouw in steden (ook door immigratie: cultuurimpuls) Binden hogere inkomens aan stad/regio Betere aansluiting onderwijs-arbeidsmarkt • Verdergaande regionale samenwerking Over regiogrenzen (Deltametropool) Publiek-privaat Zoeken naar eigen ‘regioprofiel’ Bedreigingen • Beperkte sturingskracht binnen economische structuur Afhankelijkheid autonome (mondiale) ontwikkelingen Bedreigingen sectoren/clusters zelf Verlies bedrijvigheid, innovatief potentieel en koopkracht (stad en regio) • Toename druk op (stedelijke) vestigingsklimaat Groeiende ruimtedruk Stijgend tekort bedrijventerreinen Dreigend overaanbod kantorenlocaties Verdere veroudering woningvoorraad Groeiende mobiliteit • Verscherping mismatch (stedelijke) arbeidsmarkt Veroudering bevolking Verdere concentratie kansarmen in steden door selectieve migratie Groei vraag naar hooggekwalificeerde arbeid in steden Negatieve invloed terugval economie Barrières voor regionale samenwerking Gevaar ‘netwerkmoeheid’ bij uitblijven concrete resultaten initiatieven Uiteenlopende profielen deelregio’s

Het belang dat sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen hebben voor de herbezinning op regionaal-economische strategie, wordt bepaald door impact op regionale economische ontwikkeling en beïnvloedbaarheid door regionale partijen (overheden, instellingen, georganiseerd bedrijfsleven). Rekening houdend met aspecten van impact en beïnvloedbaarheid, zal de komende tijd worden gewerkt aan een uitwerking van de Nieuwe Economische Strategie Haaglanden langs de volgende hoofddoelstellingen: • • • • • versterken van sterke sectoren/clusters; realiseren van samenhang in sectoren/clusters; creëren van randvoorwaarden (in het omgevingsbeleid) voor ontwikkeling; verbetering van de communicatie binnen en buiten de regio; verbetering van de organisatie en samenwerking binnen het regionaal (ruimtelijk-) economisch beleid.
25

Buck Consultants International

Het formuleren van een vastgoedstrategie voor Den Haag gaat met name in op het creëren van de goede randvoorwaarden in het omgevingsbeleid. Concreet gaat het dan om het kunnen aanbieden van voldoende ruimte die tegemoet komt aan de vestigingseisen van bedrijven. In de volgende paragraaf wordt hierop nader ingegaan.

2.2

Verdieping economische ontwikkeling Den Haag

In de periode mei 2002-oktober 2002 is met in totaal 19 grote werkgevers in Den Haag een gesprek gevoerd. Deze ‘klanten’ van de gemeente is gevraagd de sterke en zwakke kanten van de Haagse economie aan te geven en hun visie op het gemeentelijk beleid. De geïnterviewde bedrijven staan in tabel 2.3.

Tabel 2.3

Geïnterviewde bedrijven Bedrijf ABB Lumus AXA B&A Ben BNG Dutchtone Ernst & Young Houthoff Buruma KPN ING NIB Nationale Nederlanden Price Waterhouse Coopers Schindler Liften Geïnterviewde Dhr. Kolff Mevr. Bijtelaar Dhr. Hanemaayer Dhr. Van der Hoeven Dhr. Van Besouw Dhr. Van Vught Dhr. De Groot, dhr Van Reij Dhr. Badoux Dhr. Farwerck Dhr. Trip, dhr Nozeman Dhr. Brosius Dhr. Van Es Dhr. Cornelis Dhr. Van Straten

Buck Consultants International

26

Bedrijf SDU Shell Siemens Tebodin TPG

Geïnterviewde Dhr. Van Oostrom Dhr. Van der Meijden Dhr. Kohn Dhr. Hegger Dhr. Dobbenberg, dhr. Van Reekom

Als sterke punten zijn door de bedrijven genoemd: • • • • • beschikbaarheid personeel, ook in de commerciële sfeer en ook technisch personeel; betaalbare bedrijfshuisvesting: de bedrijven hebben het idee dat ze ‘value for money’ krijgen; de internationale oriëntatie van de stad wordt gewaardeerd, waarbij vooral de regeringszetel en de aanwezigheid van tal van interessante (juridische) instellingen worden genoemd; het woon- en leefklimaat (‘quality of life’) wordt – zeker ook in vergelijking met andere grote steden – als gunstig gekarakteriseerd; de ambitie van het College van B&W om Den Haag verder (internationaal) op de kaart te zetten, wordt als positief ervaren.

De volgende zwakke punten zijn expliciet in de gesprekken aan de orde gekomen: • • • • de ligging in de Randstad wordt niet ideaal gevonden, al beseft iedereen dat daar weinig aan te veranderen is; het parkeerbeleid wordt door velen als negatief ervaren: veel bedrijven wijzen erop dat veel medewerkers ook tijdens kantooruren de auto nodig hebben en daar voorziet het aantal parkeerplaatsen niet in; echt dure woonwijken (‘een tweede Wassenaar’) kent Den Haag niet: de dure kavels in de Vinex-wijken worden als van middelmatige kwaliteit gezien; Den Haag heeft geen sterk imago (‘ambtenarenstad’), terwijl de potentie voor een positief imago (cluster als legal capital, IT, internationale dienstverlening) wel degelijk aanwezig is. Hieraan gekoppeld merken veel bedrijven op dat de promotie te beperkt is (opm.: de West Holland Foreign Investment Agency is bij de meeste respondenten onbekend); een aantal bedrijven klaagt over de krapte op de arbeidsmarkt voor functies met lage opleidingsvereisten. Dit is des te opvallender omdat op de arbeidsmarkt vaak een dilemma wordt geconstateerd: de kenniseconomie vraagt veelal om hoogwaardige banen, terwijl juist de onderkant van de arbeidsmarkt (mede door immigratie) groeit.

Buck Consultants International

27

Punten waarover wisselend wordt gedacht betreffen: • • • de bereikbaarheid van de stad: voor vrijwel alle bedrijven is dit een doorn in het oog, maar een aantal bedrijven accepteert de gebrekkige bereikbaarheid als iets onontkoombaar. Anderen pleiten voor forse investeringen op dit gebied; over de kwaliteit van het gemeentelijk apparaat wordt wisselend gedacht, blijkbaar ook sterk afhankelijk van de eigen ervaringen; omvang en kwaliteit van de internationale scholen is een element in het vestigingsklimaat, waarover ook uiteenlopende opinies bestaan.

Het totaalbeeld uit de interviews is positief. Veel bedrijven voelen zich thuis in Den Haag. Deze positieve ervaringen zouden juist ook ingezet kunnen worden om het ietwat bleke image van Den Haag te versterken.

Buck Consultants International

28

Deel A

Kantoren

Buck Consultants International

29

Buck Consultants International

30

Hoofdstuk 3

Vraagraming

In dit hoofdstuk wordt een actuele vraagraming voor kantoren in Den Haag opgesteld. Paragraaf 3.1 geeft deze nieuwe vraagprognose en laat zien hoe deze zich verhoudt tot de verwachtingen volgens het Regionaal Structuurplan. In Paragraaf 3.2 wordt aangegeven hoe binnen de totale vraag naar kantoren, verschillende segmenten kunnen worden onderscheiden. Paragraaf 3.3 tenslotte, laat zien hoe vanuit de totale vraag de ruimtebehoefte per segment kan worden geraamd.

3.1

Vraagprognose

De aanleiding voor het opstellen van een nieuwe vraagprognose is onduidelijkheid over de planningsopgave voor kantoren (en bedrijventerreinen) voor Haaglanden, regio Den Haag en (dus ook) Gemeente Den Haag. De volgende oorzaken kunnen worden aangewezen: • grote verschillen in uitkomsten van bestaande prognoses (van CPB, Nyfer, TNO-Inro3). Bovendien onduidelijkheid door de verschillende schaalniveaus waarop deze raming betrekking hebben (Haaglanden of regio Den Haag); • onduidelijkheid over het effect op de ruimtebehoefte van de zogenaamde ‘weeffout’’: een statistisch aspect in bestaande methoden waardoor mogelijk onvoldoende rekening wordt gehouden met de specifieke situatie in Den Haag ten aanzien van de aard van de ruimtevraag (kantoren of bedrijventerreinen) waaraan behoefte is (toegelicht vanaf pagina 37).

3

In deze analyse is ook de raming van ABF meegenomen. Omdat deze echter geen uitkomsten presenteert voor Haaglanden, maar alleen een prognose heeft opgesteld voor Zuid-Holland, wordt deze buiten beschouwing gelaten.

Buck Consultants International

31

Voordat wordt ingegaan op deze vraagramingen, is het goed eerst te kijken naar de Haagse kantorenmarkt in de afgelopen jaren. Enkele kerngegevens over de kantorenmarkt in Den Haag: • • • omvang van de voorraad: 3.880.800 m² (2001); gemiddelde totale opname: 232.671 m² (1992-2001); opname sterk wisselend per jaar (1999: 309.400 m², 2000: 174.700 m²).

Kijken we naar de totale opname naar type gebruiker (nieuwbouw + oudbouw), dan blijkt het bedrijfsleven de grootste gebruiker, maar is de opname die hieruit voortkomt per jaar sterk wisselend. De overheid en de sector non-profit blijken kleinere, maar relatief stabiele kantoorgebruikers (figuur 3.1).

Figuur 3.1

De totale opname in Den Haag naar type gebruiker

350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01

internationale instellingen non-profit overheid bedrijven

Bron: Gemeente Den Haag

Buck Consultants International

32

Wanneer de opname van bestaande kantoorruimte buiten beschouwing wordt gelaten, en alleen wordt gekeken naar de nieuwbouw, dan blijkt dat: • • • • het gemiddelde nieuwbouwvolume in de regio Haaglanden 129.100 m² is (periode 1991-2000); het gemiddelde nieuwbouwvolume in de gemeente Den Haag 94.220 m² is (periode 1991-2000); in de periode 1991-2000 de voorraad met 57% is gegroeid; de overheid een belangrijk aandeel in het nieuwbouwvolume (32%, onder andere door Stadhuis, Provinciehuis, Ministeries en internationale organisaties) heeft gehad.

Voor de komende jaren is het de vraag, of het gemiddelde nieuwbouwvolume net als in de afgelopen jaren op circa 95.000 m² per jaar ligt. Om een antwoord te kunnen geven op deze vraag, moet een heldere en inzichtelijke nieuwe vraagprognose worden opgesteld. Hierbij wordt een aanpak in 3 stappen gevolgd, die achtereenvolgens worden behandeld (figuur 3.1).

Figuur 3.2

De 3 stappen bij het opstellen van de nieuwe vraagprognose voor kantoren.

Stap 1:

Methodologische analyse van de vraagraming Opstellen ruimtebehoefteraming kantoren

Stap 2:

Statistische analyse van de vraagraming Analyse van effect ‘weeffout’ op ruimtebehoefteraming

Stap 3:

Vergelijking uitkomsten met Regionaal Structuurplan Positioneren van de opgestelde vraagraming

Buck Consultants International

33

Stap1

Methodologische analyse van de vraagraming

De op te stellen vraagraming voor kantoren in Den Haag, moet antwoord geven op de vraag of het gemiddelde nieuwbouwvolume van de afgelopen 10 jaar van circa 95.000 m², ook de komende jaren kan worden verwacht. Om hierin inzicht te krijgen zijn de beschikbare regionale vraagramingen met elkaar vergeleken en zijn gesprekken gevoerd met de instellingen (CPB, TNO-Inro, Nyfer), die deze ramingen hebben opgesteld. Doel: het opstellen van een onderbouwde en realistische vraagraming voor de komende jaren. In deze analyse is onderzocht hoe de diverse prognoses methodologisch zijn opgebouwd, welke variabelen worden gehanteerd en wat dan de uitgangspunten zijn. Eerst wordt gekeken naar de verschillen tussen de uitkomsten van de diverse prognoses. Deze zijn weergegeven in tabel 3.1.

Tabel 3.1

Vergelijking van de uitkomsten van de beschikbare prognoses Kantoren in m bvo Haaglanden per jaar tot 2010 Haaglanden per jaar tot 2020 Regio Den Haag per jaar tot 2010 Regio Den Haag per jaar tot 2020
2

CPB 42.500-59.000 35.500-63.000 40.000-56.500 33.500-59.000

Nyfer

4

-10.000- +26.000 -

TNO-Inro 116.000-127.000 119.000-155.000 -

RSP 145.000 147.500 -

Deze verschillen blijken met name voort te komen uit: • • het gewicht dat wordt toegekend aan regionale ontwikkelingen (in hoeverre worden specifieke regionale ontwikkelingen meegenomen of wordt meer uitgegaan van nationale of provinciale verwachtingen); de sectorale verdeling van de nationale werkgelegenheidsontwikkeling (hoe de groei van de totale werkgelegenheid varieert per sector).

4

Bij de raming van Nyfer heeft een herberekening plaatsgevonden van verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) naar bruto vloeroppervlakte (bvo), waarbij als uitgangspunt is gehanteerd dat gemiddeld 85% van het totale bvo verhuurbaar is.

Buck Consultants International

34

In bijlage 2 zijn de beschikbare ramingen naast elkaar gezet, waarbij uitvoerig wordt ingegaan op de effecten van de verschillende aannames, op de uitkomsten van de betreffende prognoses. Hieruit komt onder andere naar voren dat de zeer lage raming van Nyfer (die zelfs rekening houdt met een negatieve ruimtevraag, zie tabel 3.1), kan worden verklaard vanuit het feit dat maar zeer beperkt rekening wordt gehouden met de vervangingsvraag (waardoor een stagnerende werkgelegenheidsontwikkeling leidt tot een onderschatting van de ruimtevraag). Verder blijkt dat het verschil tussen de relatief lage raming van CPB ten opzichte van de uitkomst van de TNO-Inro prognose, met name kan worden verklaard doordat TNO-Inro uitgaat van gunstiger regionale werkgelegenheidsontwikkeling. Op basis van deze analyse zijn de ramingen beoordeeld, in tabel 3.2 is dit weergegeven (waarbij voor zover van toepassing ook wordt ingegaan op bedrijventerreinen).

Tabel 3.2

De beschikbare kantoorprognoses beoordeeld op gevolgde methodiek en gehanteerde uitgangspunten • Positief CPB Nyfer TNO-Inro RSP • Betrouwbare methodiek • Houdt sterk rekening • Houdt sterk rekening • Raming is gedeeltelijk gebaseerd op met ontwikkeling regimet regionale indicatomethodiek van CPB • Houdt rekening met onale werkgelegenren verhoging aandeel heid nieuwe kantoorontwik• Betrouwbare methodiek keling op formele locaties • Niet realistische verde- • ling van nationale werkgelegenheidsgroei • Groeicijfers dienstensector zijn te optimis• tisch Onderschatting van vervangingsvraag Lichte onderschatting van de kantoorbehoefte, realistische prognose bedrijventerreinen • Door trendextrapolatie • onbetrouwbaar Houdt geen rekening met vervangingsvraag • Onderschatting van groei overheidssector Groeicijfers diensten• sector en industrie zijn • te optimistisch Overschatting groeimogelijkheden na 2010 Groeicijfers zijn te optimistisch Sterke overschatting van de ruimtebehoefte als gevolg van de toenemende vraag naar kantoorlocaties, vanuit bedrijven die op dit moment nog op een bedrijventerrein zijn gevestigd

Negatief

Oordeel

Forse onderschatting van kantoorbehoefte

Overschatting kantoorbehoefte, realistische prognose bedrijventerreinen

Forse overschatting van de kantoorbehoefte, overschatting van de behoefte aan bedrijventerreinen

Buck Consultants International

35

Tegen de achtergrond van de beoordeling van de verschillende kantoorprognoses, is in de analyse vervolgens nagegaan hoe deze kunnen worden bijgesteld. Het resultaat van deze analyse is dat voor de regio Haaglanden rekening moet worden gehouden met een gemiddelde jaarlijkse vraag naar kantoren van circa 100.000 m² . De argumentatie voor de bijstelling van deze vraagraming, is weergegeven in bijlage 2. Uitgaande van een gemiddelde jaarlijkse vraag van 100.000 m² voor de regio Haaglanden, is vervolgens het aandeel dat moet worden toegerekend aan Den Haag, bepaald door te kijken naar historische opnamegegevens. Hieruit blijkt dat in de periode 1995-2001 (en rekening houdend met de effecten van de latere grenscorrectie) de gemeente Den Haag 70% van de totaal opgenomen kantooroppervlakte voor rekening nam. Dit aandeel van 70% voor de gemeente Den Haag wordt aangehouden. De gehanteerde vraag naar kantoorlocaties komt hiermee in de gemeente Den Haag uit op gemiddeld 70.000 m² per jaar. Hierbij moet worden opgemerkt dat dit percentage samenhangt met afspraken die over de accommodatie van deze vraag met de partners in de regio worden gemaakt. Verder moet worden vermeld dat deze 70.000 m² rekening houdt met de vervangingsvraag (bijvoorbeeld als gevolg van sloop en wederopbouw). Een analyse van het historische patroon en de geplande projecten voor de toekomst, laat overigens zien dat de vervangingsvraag in de toekomst naar verwachting niet sterk zal afwijken van de afgelopen 10 jaar. Ook moet worden vermeld dat deze vraagraming rekening houdt met alle kantoorgebruikers in Den Haag; zowel kleine bedrijven als grote Ministeries. Daarom wordt zowel in de vraag als in het aanbod bijvoorbeeld ook de gehele ontwikkeling van het Nieuw Centrum (Wijnhavenkwartier) voor (met name) de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie meegenomen. Tenslotte wordt vermeld dat deze vraagraming als uitgangspunt neemt dat de leegstand (01-012002) functioneert als de ijzeren voorraad; ofwel de buffer die nodig is om altijd over voldoende aanbod te kunnen beschikken. In tabel 3.3 zijn de resultaten van deze prognose voor wat betreft de methodologische analyse weergegeven (uitkomsten statistische analyse nog niet meegenomen).

Tabel 3.3

Gehanteerde vraagraming o.b.v. de methodologische analyse van de vraagraming in m² bvo kantoorruimte (resultaten statistische analyse buiten beschouwing) Haaglanden Totaal Jaarlijks 400.000 100.000 500.000 100.000 500.000 100.000 Den Haag Totaal Jaarlijks 280.000 70.000 350.000 70.000 350.000 70.000

2002-2005 2006-2010 2011-2015

Buck Consultants International

36

Stap 2

Statistische analyse van de vraagraming

De tweede stap bij het opstellen van de vraagraming, heeft betrekking op een centrale vraag bij deze ramingen: in hoeverre zijn bedrijven in Den Haag/Haaglanden kantoorbehoevend óf bedrijfsruimtebehoevend? De achtergrond van de genoemde vraag is het vermoeden dat de ruimtevraag van regio Den Haag/Haaglanden, een afwijkend beeld vertoont ten opzichte van andere regio’s. De indruk bestaat dat met name binnen de sectoren industrie en logistiek in Den Haag/Haaglanden, het aandeel kantoorgebonden functies relatief groot is terwijl minder gebruikers behoefte hebben aan een bedrijventerrein. In verhouding tot het grote aantal hoofdkantoren (Shell, KPN etc.), lijkt het aantal productievestigingen in Den Haag/Haaglanden immers beperkt. Dit zou kunnen betekenen dat de huidige ramingen (onder andere van CPB) uitgaan van een onjuiste statistische basis, die van een teveel aan bedrijfsruimtebehoevende arbeidsplaatsen en een tekort aan kantoorgebonden werkzame personen uitgaat. Dit zou tot gevolg kunnen hebben dat in de huidige ramingen een arbeidsplaats bij Shell in Den Haag wordt gerekend als bedrijventerreinbehoevend (250 m² per werkzame persoon), terwijl het in werkelijkheid gaat om een (administratieve/commerciële) functie die ruimte vraagt op een kantoorlocatie (30,5 m² bvo per werkzame persoon). Dit zou kunnen leiden tot een te lage raming voor kantoren en een te hoge prognose voor bedrijventerreinen (als gevolg van deze ‘weeffout’). Blijkt dit vermoeden te kunnen worden bevestigd, dan moeten de ramingen voor kantoren en bedrijventerreinen hierop worden aangepast. In de prognose van het CPB, en dus ook in de door BCI beargumenteerde bijstelling hiervan (methodologische analyse), wordt namelijk uitgegaan van de situatie voor Zuid-Holland als geheel i.p.v. Den Haag/Haaglanden. Mogelijk is hierdoor de ruimtevraag naar kantoorruimte te laag ingeschat, terwijl de vraag naar bedrijventerreinen te hoog is geraamd. Om dit vermoeden van een onvoldoende regiospecifieke ruimtebehoefteraming te kunnen onderbouwen of weerleggen, is een analyse uitgevoerd bestaande uit de volgende stappen (zie bijlage 3): • • • inventarisatie van de huidige huisvestingssituatie (kantoor-/bedrijventerreinbehoevend) van bedrijven in Den Haag/Haaglanden; vergelijking van de huidige huisvestingssituatie met de door het CPB gehanteerd uitgangspunten voor Zuid-Holland; berekening van de eventueel noodzakelijke bijstelling van tot dusver gehanteerde vraagramingen (kantoren, bedrijventerreinen).

Op basis van een uitgebreide analyse van de daadwerkelijke huisvestingssituatie van bedrijven in Den Haag/Haaglanden, in vergelijking tot de tot dusver gehanteerde (model)aannames, kan worden geconcludeerd dat: • • de regiospecifieke situatie van Haaglanden, met een relatief groot aandeel kantoorgebruikers onder industriële en logistieke bedrijven, een aanpassing van de huidige (CPB en dus ook BCI)-ramingen voor kantoren en bedrijventerreinen nodig maakt; de tot dusver gehanteerde raming voor kantoorlocaties moet worden verhoogd tot een gemiddelde jaarlijkse vraag van 108.000 m² in de regio Haaglanden, en 75.000 m² voor de gemeente Den Haag voor de periode 2001-2020.
37

Buck Consultants International

Hoe de prognose voor kantoren in Den Haag eruitziet wanneer uitkomsten van de methodologische en statistische analyse worden samengenomen, is weergegeven in tabel 3.4.

Tabel 3.4

Gehanteerde vraagraming voor kantoren in Haaglanden en Den Haag in m² bvo kantoorruimte (o.b.v. uitkomsten methodologische + statistische analyse) Haaglanden Totaal Jaarlijks 432.000 108.000 540.000 108.000 540.000 108.000 Den Haag Totaal Jaarlijks 300.000 75.000 375.000 75.000 375.000 75.000

2002-2005 2006-2010 2011-2015

Stap 3

Vergelijking uitkomsten met Regionaal Structuurplan

De uitkomsten van de opgestelde ruimtebehoefteraming voor kantoren (modelmatige + statistische analyse), kunnen worden vergeleken met de verwachtingen volgens het Regionaal Structuurplan Haaglanden. In tabel 3.5 zijn de verschillende resultaten naast elkaar gezet.

Tabel 3.5

De uitkomsten van de opgestelde prognose voor Haaglanden in vergelijking tot het Regionaal Structuurplan Haaglanden, in m² bvo kantoorruimte. De Haagse bedrijfshuisvestingsmarkt in perspectief Totaal Jaarlijks 432.000 108.000 540.000 108.000 540.000 108.000 Regionaal Structuurplan Totaal Jaarlijks 580.000 145.000 725.000 145.000 750.000 150.000

2002-2005 2006-2010 2011-2015

Buck Consultants International

38

Hieruit blijkt dat de opgestelde ruimtebehoefteraming voor kantoren aanzienlijk lager ligt dan de ramingen zoals gehanteerd in het RSP: • • jaarlijks 108.000 m² volgens deze raming tegenover 145.000 m² per jaar volgens het RSP; totaal 1.512.000 m² voor de periode 2002-2015 tegenover 2.055.000 m² volgens het RSP.

Gelet op de uitkomst van 108.000 m² per jaar voor Haaglanden, betekent dit dat een aanzienlijk lagere vraagraming wordt aangehouden dan de (in verhouding tot de overige ramingen hoge) prognose die is gehanteerd in het Regionaal Structuurplan (namelijk jaarlijks gemiddeld 145.000 m² in de periode 2001-2010 en 150.000 m² in de periode 2011-2015). Ook al ligt de verwachting van 108.000 m² per jaar hiermee onder het in de periode 1993-2002 gemiddeld gerealiseerde nieuwbouwvolume van 135.000 m², lijkt deze niet onrealistisch vanwege de opleving die de kantorenmarkt in deze periode gekend heeft. Bovendien is duidelijk gebleken dat de RSP-raming (in verhouding tot de overige ramingen) erg hoog uitvalt.

Om een aantal observaties te toetsen is met een aantal belangrijke beleggende marktpartijen gesproken, namelijk KFN, SFB/BPF, Fortis, ING Vastgoed en Rijksgebouwendienst. Ten aanzien van de marktvraag kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • • de prognose van Buck Consultants International voor wat betreft nieuwbouwvolumes wordt gedeeld; de overheid (lees RGD) is al jarenlang een belangrijke speler op de Haagse vastgoedmarkt. Het toekomstperspectief is niet helemaal helder, mede ook gezien de onduidelijkheid over eventuele toekomstige taakstelling ten aanzien van personeelsreductie bij de rijksoverheid. Na BZK/Justitie – herbouw zijn er weinig grote projecten aan de horizon. Wel staan bij een paar ministeries nog renovaties voor de deur, waarbij werkplekinnovatie in principe leidt tot minder behoefte aan ruimte.

Buck Consultants International

39

3.2

Segmentatie

De volgende stap bij het opstellen van deze vraagraming is na te gaan hoe deze vraag in kwalitatieve zin is samengesteld, m.a.w. gesegmenteerd? Om deze vraag te kunnen beantwoorden, is bekeken of een betere indeling van vestigingsmilieus mogelijk is dan de ‘oude’ indeling (ontwikkeld door de gemeente, met name locatiebeleid-gedreven) en de ‘nieuwe’ indeling (ontwikkeld door Kolpron, met name vastgoedgedreven). Beide indeling bleken namelijk niet duidelijk genoeg om toe te passen in het gemeentelijk beleid. In tabel 3.6 zijn beide indelingen weergegeven.

Tabel 3.6

Segmentering van de vraag: de ‘oude’ en de ‘nieuwe’ indeling Oude indeling • internationaal centrummilieu • subcentrummillieu • specifiek milieu Nieuwe indeling • grootstedelijk • modern grootschalig • klassiek • modern gedifferentieerd • functioneel

Bij de ontwikkeling van een nieuwe, herkenbare indeling heeft Buck Consultants International zich laten leiden door drie hoofdlijnen: • • • bereikbaarheid, zowel per auto als per openbaar vervoer; omvang van de locatie; functies (kantoren-overig bedrijfsmatig-wonen/voorzieningen).

Buck Consultants International

40

Het resultaat is een indeling in 6 typen milieus: • • • • • • Grootstedelijke centrummilieu Snelwegkantoorzone Knooppuntlocatie Binnenstedelijke locatie Mixed bedrijvenzone Verspreide kantoren in woonwijk

De vestigingsmilieus kunnen als volgt worden getypeerd (tabel 3.7):

Tabel 3.7

Segmentatie van de vestigingsmilieus Bereikbaarheid Auto • • • • • • Grootstedelijk centrummilieu (bijv. CS Kwadrant, Nieuw Centrum) Snelwegkantoorzone (bijv. Hoornwijck, Forepark) Knooppuntlocatie (bijv. Leidschenveen, Ypenburg Station) Binnenstedelijke locatie (bijv. Congrescentrum, Benoordenhout) Mixed bedrijvenzone (bijv. Binckhorstlaan, Ypenburg-West) Verspreide kantoren in woonwijk (bijv. Binnenstad, Scheveningen) ++ +++ +-++ + ++ + OV ++++ +-++ +++ ++ + + Omvang ++++ ++-+++ +++ ++-+++ ++-++++ o-+ Kantoor ++++ +++ +++ +++ +-++ + Functie Overig bedrijfsmatig +-++ +-++ + ++-+++ + Woningen/ voorzieningen ++-+++ ++ ++ + +++

Buck Consultants International

41

3.3

Vraag per segment

Het derde onderdeel van deze vraagraming is na te gaan hoe de totale vraag naar kantoorlocaties in Den Haag, is verdeeld over de verschillende segmenten. Om inzicht te krijgen in dit kwalitatieve aspect van de marktvraag, kan worden gekeken naar het historisch opnamepatroon. De toekomstige vraag naar kantoorruimte zal immers voor een belangrijk deel het gevolg zijn van de verdere groei van bestaande Haagse bedrijvigheid, en er is geen aanleiding te verwachten dat de toekomstige vestigingsvoorkeuren sterk afwijken van het beeld in de afgelopen jaren5. Bij het berekenen van de te verwachten vraag per segment, wordt daarom uitgegaan van het historisch opnamepatroon van kantoren in Den Haag over de periode 1992-20016. De enige uitzondering hierop betreft de verspreide kantoren in woonwijken, omdat in dit segment het aanbod veel meer ‘ad hoc’ vanuit de markt kan worden ontwikkeld zonder dat hiervoor locaties in een vastgoedvisie moeten worden aangewezen. Van de vraag naar dit segment kan worden verwacht dat een deel (50%) terechtkomt in de andere milieus en het andere deel (50%) wordt opgevangen door (kleinschalige) private initiatieven. Dit resulteert in het in tabel 3.8 weergegeven schema van locatievoorkeuren. Ten aanzien van de te hanteren locatievoorkeur zijn gesprekken gevoerd met private vastgoedpartijen die goed bekend zijn met de Haagse markt (KFN, SFB/BPF, Fortis, ING Vastgoed en Rijksgebouwendienst). Volgens hen biedt dit een (voor de Haagse markt) duidelijke indeling.

Tabel 3.8

Gehanteerde locatievoorkeur kantoren Kantoormilieu Grootstedelijk centrummilieu Snelweg kantoorzones Knooppuntlocaties Binnenstedelijke locaties Mixed bedrijvenzones Verspreide kantoren in woonwijken Totaal Aandeel van de totale vraag (%) 39 14 23 11 5 8 100

5

6

Het historisch opnamepatroon wordt natuurlijk ook beninvloed door de (mate van) beschikbaarheid van de gewenste vestigingsmilieus. Er zijn echter geen aanwijzingen dat in bepaalde segmenten dermate weinig aanbod beschikbaar was, waardoor het opnamepatroon geen goede afspiegeling van de samenstelling van de vraag zou zijn. Hierbij is rekening gehouden met de effecten van de in 2002 doorgevoerde wijziging van de gemeentegrens (bijvoorbeeld meer snelweg kantoorzones binnen de gemeente).

Buck Consultants International

42

Op basis van de totale vraagraming en de gehanteerde locatievoorkeur, kan vervolgens de vraag per segment worden berekend. In tabel 3.9 is dit weergegeven. Deze tabel zal het uitgangspunt vormen voor de vraagzijde van de op te stellen vraag-aanbodconfrontatie voor kantoorlocaties in Den Haag.

Tabel 3.9

De vraag naar kantoorruimte in Den Haag, per segment Kantoormilieu Grootstedelijk centrummilieu Snelweg kantoorzones Knooppuntlocaties Binnenstedelijke locaties Mixed bedrijvenzones Verspreide kantoren in woonwijken Totaal Aandeel van de totale vraag (%) 39 14 23 11 5 8 100 Jaarlijkse vraag (m²) 29.250 10.500 17.250 8.250 3.750 6.000 75.000 Totale vraag 20022005 (m²) 117.000 42.000 69.000 33.000 15.000 24.000 300.000 Totale vraag 20062010 (m²) 146.250 52.500 86.250 41.250 18.750 30.000 375.000 Totale vraag 20112005 (m²) 146.250 52.500 86.250 41.250 18.750 30.000 375.000

Met de reeds genoemde vastgoedpartijen is ook gesproken over de vestigingsmilieus in Den Haag. De gehanteerde indeling in vestigingsmilieus wordt herkenbaar en als zinvol gezien. De indeling van Beatrixkwartier wordt vanwege de verschillende ‘gezichten’ van deze locatie als moeilijk ervaren, terwijl ook enige twijfels te bespeuren zijn over de potentie van kantoorlocaties als Holland Spoor. Voor wat betreft de segmentering van vestigingsmilieus en de vraag per segment kan het volgende uit de gesprekken worden geconcludeerd: • • • de verdeling in vestigingsmilieus is goed: als Den Haag moet je die niet willen veranderen. Den Haag kan zich juist onderscheiden van omliggende gemeenten met zijn typisch binnenstedelijke locaties en niet met snelweglocaties; de marktpartijen dringen er op aan bestaande locaties ‘af’ te maken, voorbeelden zijn: Castellum, Laakhaven, Binckhorst, Holland Spoor; de marktpartijen adviseren om pas na afronding verdere locaties èn indien de binnenstedelijke locaties ‘op’ zijn naar buiten toe richting Prins-Clausplein te ontwikkelen. Als de gemeente naar Ypenburg wil, dan is het van belang er integrale gebieden van te maken, met van begin af aan ook zodanige volumes, dat kritische massa ontstaat voor voorzieningen; regionale afstemming is van groot belang, zeker in een lastige markt. De gemeente Den Haag zal zelf helder moeten communiceren naar de vastgoedpartijen welke locaties, voor welke doelgroepen op welke termijn aan de beurt zijn.
43

Buck Consultants International

Buck Consultants International

44

Hoofdstuk 4

Aanbodinventarisatie

Dit hoofdstuk geeft een aanbodinventarisatie van kantoorlocaties in Den Haag. In paragraaf 4.1 worden de uitkomsten van de inventarisatie weergegeven. Paragraaf 4.2 gaat in op de segmentering van het aanbod. In paragraaf 4.3 tenslotte, wordt een overzicht van het aanbod per segment gegeven.

4.1

Inventarisatie

Bij het opstellen van een Economische en Vastgoedvisie is het van essentieel belang te kunnen beschikken over een helder overzicht van het huidige aanbod en de geplande Haagse kantoorlocaties (zie figuur 4.1). Tot dusver bestond dit nog niet. In samenwerking met de verschillende projectleiders is daarom het aanbod van kantoorlocaties per locatie geïnventariseerd. Zowel kwantitatieve aspecten (totale aanbod, fasering, prijsniveau) als kwalitatieve aspecten (eigendomsverhouding, RO-status, samenhang met andere projecten) zijn hierbij meegenomen. De aanbodinventarisatie is meerdere malen aangepast en geactualiseerd, en tenslotte door alle betrokken projectleiders geaccordeerd. De uitkomsten per locatie zijn weergegeven in tabel 4.1. Een uitgebreide beschrijving per locatie is opgenomen de rapportage ‘Aanbodinventarisatie kantoorlocaties Den Haag’.

Buck Consultants International

45

Figuur 4.1

De huidige en de geplande kantoorlocaties in Den Haag

18

7

1 11 5 2 3 9 17 6 4 10 14 20 16 22 12 15 13 8 21 19

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Groene Schenk Beatrixkwartier Nieuw Centrum Laakhaven HS Binnenstad Forepark Benoordenhout Ypenburg West Leidschenveen Binckhorst Regulusw. Utrechtsebaan Hoornwijck Ypenburg station Forepark stadion GAVI Forepark RWS Kavel Binckhorstlaan e.o. Congrescentrum CS Kwadrant Forepark Randstad Ypenburg TNO Vlietzone

Buck Consultants International

46

Tabel 4.1

Het aanbod van kantoorlocaties in Den Haag volgens de huidige gemeentelijke planning 1)
2002 9.400 43.000 55.000 16.900 3.200 3.200 15.000 2003 3.100 34.680 56.700 6.700 8.000 2.500 32.7500 10.000 2004 2005 Subtotaal 12.500 68.420 146.100 55.000 95.900 9.900 11.200 15.000 10.000 12.500 32.750 25.000 50.000 20.000 22.000 22.000 30.000 30.000 32.500 32.500 30.000 30.000 20.000 20.000 0 0 0 0 0 0 0 0 595.350 2006 2007 2008 28.000 105.200 6.500 2009 20.000 2010 Subtotaal 0 20.000 68.000 105.200 59.000 0 0 0 0 0 35.000 5.000 25.000 35.000 0 32.500 30.000 50.000 … 0 … 0 25.000 65.000 30.000 20.000 75.000 0 0 0 609.700 2011 2012 2013 2014 2015 Subtotaal 0 0 5.000 0 0 0 0 0 0 0 7.000 35.000 0 0 0 0 0 0 0 14.500 72.500 0 40.000 … 0 … 0 … 0 152.500 Totaal 12.500 214.100 165.200 154.900 9.900 11.200 15.000 12.500 32.750 85.000 80.000 57.000 30.000 65.000 60.000 70.000 0 0 137.500 30.000 115.000 0 0 0 1.357.550

Locatie
Groene Schenk Beatrixkwartier Nieuw Centrum Laakhaven HS Binnenstad Overige locaties Forepark Benoordenhout Ypenburg West Leidschenveen Binckhorst Regulusw. Utrechtsebaan Overige locaties Hoornwijck Ypenburg station Forepark stadion GAVI Forepark RWS Kavel Binckhorstlaan e.o. Congrescentrum CS Kwadrant Forepark Randstadr. Ypenburg TNO Vlietzone Totaal

5.000

22.300

28.500

24.000

15.000 20.000

35.000 5.000

5.000 17.000

5.000 8.000

5.000 10.000

7.000

7.000

7.000

7.000

32.500 30.000 20.000 … … 10.000

30.000 … … 10.000 30.000

… … 10.000 30.000

… … 10.000 25.000

14.500 20.000 … … …

14.500 20.000 … … …

14.500

14.500

… … …

… … …

Te realiseren ontwikkeling

1) … = omvang nog onbekend

In de Gemeente Den Haag blijken voor de periode 2002-2015 plannen te bestaan voor de ontwikkeling van 1.357.550 m² aan kantoorruimte. Het overgrote deel hiervan is gepland vóór 2010. In tabel 4.2 is dit weergegeven.

Buck Consultants International

47

Tabel 4.2

Het aanbod van kantoorlocaties in Den Haag per periode 2002-2005 2006-2010 2011-2015 Totaal 1) Aantal locaties 16 12 4 19 Totaal aanbod in m² 595.350 609.700 152.500 1.357.550

1)

Aandeel (%) 44 45 11 100

Voor de periode 2006-2015 bestaan 5 locaties met een nog onbekende omvang, die niet in deze tabel zijn opgenomen

Bij de aanbodinventarisatie is veel aandacht geweest voor de vraag in hoeverre de gemeente al gebonden is aan de diverse ontwikkelingen, in financieel/contractuele zin. Om in een Economische en Vastgoedvisie uitspraken te kunnen doen over het al dan niet ontwikkelen van bepaalde locaties, moet immers duidelijk zijn of de gemeente vrij kan handelen of dat al bepaalde verplichtingen zijn aangegaan. Er kan een onderscheid worden gemaakt naar: • • • aanbod dat al is gerealiseerd/wordt gerealiseerd; de ontwikkeling van deze locaties staat vast en afwijken van de geplande ontwikkeling is niet meer mogelijk; aanbod waarbij de gemeente financieel/contractuele verplichtingen heeft ten aanzien de realisatie; aanbod waarbij de gemeente geen verplichtingen heeft tot realisatie. Het wijzigen van de geplande ontwikkeling blijft daarom zonder (financiële) gevolgen voor de gemeente.

In tabel 4.3 zijn deze uitkomsten weergegeven.

Tabel 4.3

Het aanbod van kantoorlocaties in Den Haag naar mate van verplichtingen Is gerealiseerd/wordt gerealiseerd Verplichtingen Geen verplichtingen Totaal 1) Aantal locaties 1) 10 9 5 19 Aanbod in m² 352.430 683.620 321.500 1.357.550 Aandeel (%) 26 50 24 100

Een locatie kan bestaan uit verschillende deellocaties, die voor wat betreft verplichtingen verschillend scoren

Buck Consultants International

48

Hieruit blijkt dat 26% van het totale aanbod al is gerealiseerd/wordt gerealiseerd, en dat de gemeente zich al heeft gebonden aan de ontwikkeling van 50% van het aanbod. Ten aanzien van 24% van het aanbod heeft de Gemeente Den Haag geen verplichtingen. In tabel 4.4 is het overzicht per locatie weergegeven. Deze tabel vormt de basis voor de afwegingen die moeten worden gemaakt bij het opstellen van de ruimtelijk-economische strategieën. Het uitgangspunt hierbij is dat alle (nog te ontwikkelen) locaties worden meegenomen in de overweging. Van de locaties waarvoor al bepaalde verplichtingen zijn aangegaan, is daarom onderzocht wat de consequenties zijn van een afwijkende ontwikkeling (bijvoorbeeld uitstellen van de realisatie). Op deze manier kan, uiteindelijk per strategie, een afweging worden gemaakt waarin alle (financiële, politieke etc.) voor- en nadelen tegen elkaar kunnen worden afgewogen.

Buck Consultants International

49

Tabel 4.4

Het aanbod van kantoorlocaties in Den Haag volgens de huidige gemeentelijke planning, naar mate van door de gemeente aangegane verplichtingen
2002 9.400 43.000 55.000 16.900 3.200 3.200 15.000 2003 3.100 34.680 56.700 6.700 8.000 2.500 32.7500 10.000 2004 2005 Subtotaal 12.500 68.420 146.100 55.000 95.900 9.900 11.200 15.000 10.000 12.500 32.750 25.000 50.000 20.000 22.000 22.000 30.000 30.000 32.500 32.500 30.000 30.000 20.000 20.000 0 0 0 0 0 0 0 0 595.350 2006 2007 2008 28.000 105.200 6.500 2009 20.000 2010 Subtotaal 0 20.000 68.000 105.200 59.000 0 0 0 0 0 35.000 5.000 25.000 35.000 0 32.500 30.000 50.000 0 0 25.000 65.000 30.000 20.000 75.000 0 0 0 609.700 2011 2012 2013 2014 2015 Subtotaal 0 0 5.000 0 0 0 0 0 0 0 7.000 35.000 0 0 0 0 0 0 0 14.500 72.500 0 40.000 0 0 0 152.500 Totaal 12.500 214.100 165.200 154.900 9.900 11.200 15.000 12.500 32.750 85.000 80.000 57.000 30.000 65.000 60.000 70.000 0 0 137.500 30.000 115.000 0 0 0 1.357.550

Locatie
Groene Schenk Beatrixkwartier Nieuw Centrum Laakhaven HS Binnenstad Overige locaties Forepark Benoordenhout Ypenburg West Leidschenveen Binckhorst Regulusw. Utrechtsebaan Overige locaties Hoornwijck Ypenburg station Forepark stadion GAVI Forepark RWS Kavel Binckhorstlaan e.o. Congrescentrum CS Kwadrant Forepark Randstadr. Ypenburg TNO Vlietzone Totaal Ontwikkeling is gerealiseerd /wordt gerealiseerd

5.000

22.300

28.500

24.000

15.000 20.000

35.000 5.000

5.000 17.000

5.000 8.000

5.000 10.000

7.000

7.000

7.000

7.000

32.500 30.000 20.000

30.000

10.000

10.000 30.000

10.000 30.000

10.000 25.000

14.500 20.000

14.500 20.000

14.500

14.500

145.700 144.430 22.300 10.000 35.000

40.000 197.920

352.430 242.920 0 117.500 43.500 30.000 86.000 163.200 29.500 45.000 25.000 40.000 30.000

0 395.700 90.000 20.000 21.500 25.000 21.500 0 21.500 0 21.500 0 21.500 45.000 107.500

352.430 683.620 321.500

Ontwikkeling aan verplichtingen gebonden Ontwikkeling niet aan verplichtingen gebonden Ontwikkeling is gerealiseerd / wordt gerealiseerd Ontwikkeling aan verplichtingen gebonden Ontwikkeling niet aan verplichtingen gebonden

Buck Consultants International

50

4.2

Segmentatie

Op basis van de in hoofdstuk 3 opgestelde segmentatie, kan het aanbod van kantoorlocaties worden ingedeeld. Uitgaande van de achterhaalde gegevens uit de aanbodinventarisatie, wordt de indeling aangehouden volgens tabel 4.5. Hieruit blijkt dat de geplande kantoorlocaties evenwichtig zijn verdeeld over de onderscheiden segmenten.

Tabel 4.5

Segmentatie van vestigingsmilieus en kantoorlocaties Bereikbaarheid Auto • Grootstedelijk centrummilieu Nieuw Centrum, CS Kwadrant, Utrechtsebaan, Beatrixkwartier Snelwegkantoorzone Hoornwijck, Forepark, Forepark Stadion, Forepark Randstadrail, Forepark RWS, GAVI, Vlietzone Knooppuntlocatie Leidschenveen, Ypenburg Station, Ypenburg TNO, Binckhorst Reg. , Laakhaven HS Binnenstedelijke locatie Congrescentrum, Benoordenhout, Groene Schenk Mixed bedrijvenzone Binckhorstlaan, Ypenburg-West Verspreide kantoren in woonwijk Binnenstad, Scheveningen, Archipelbuurt, Duinoord, e.d. ++ OV ++++ Omvang ++++ Kantoor ++++ Functie Overig bedrijfsmatig Woningen/ voorzieningen ++-+++

+++

+-++

++-+++

+++

+-++

-

+-++

+++

+++

+++

+-++

++

• • •

+ ++ +

++ + +

++-+++ ++-++++ o-+

+++ +-++ +

+ ++-+++ +

++ + +++

Buck Consultants International

51

4.3

Aanbod per segment

Op basis van deze indeling en het aanbod per locatie, kan vervolgens het aanbod per segment worden nagegaan. Ook de mate van binding van de gemeente, ofwel het onderscheid Is gerealiseerd/wordt gerealiseerd / Verplichtingen / Geen verplichtingen, kan worden aangegeven. M.b.t. deze verplichtingen is bij de inventarisatie van (plannen voor) kantoorlocaties veel aandacht geweest voor het achterhalen van de mate waarin de gemeente zich op moment al financieel/contractueel heeft gebonden aan de realisatie van geplande ontwikkelingen. In bijlage 4 zijn de resultaten van deze (samen met de betrokken projectleiders) uitgevoerde inventarisatie weergegeven. Tabel 4.6 geeft het samenvattende overzicht.

Tabel 4.6

Het aanbod van kantoorlocaties per segment
2002-2005 Is gerealiseerd/ wordt gerea- Verplichtin- Geen verliseerd gen plichtigen 132.680 90.420 0 15.000 52.500 0 95.900 100.000 0 25.000 0 0 32.750 0 0 51.100 0 0 352.430 242.920 0 2006-2010 Is gerealiseerd/ wordt gereali- Verplichtin- Geen verseerd gen plichtigen 0 248.200 35.000 0 82.500 0 0 65.000 84.000 0 0 30.000 0 0 65.000 0 0 0 0 385.700 224.000 2011-2015 Is gerealiseerd/ wordt gerea- Verplichtin- Geen verliseerd gen plichtigen 0 45.000 0 0 0 0 0 0 35.000 0 0 0 0 0 72500 0 0 0 0 45.000 107.500

Grootstedelijk centrummilieu Snelweg kantoorzones Knooppuntlocaties Binnenstedelijke locaties Mixed bedrijfszones Verspreide kantoren in woonwijken Totaal

Totaal 223.100 67.500 195.900 25.000 32.750 51.100 595.350

Totaal 283.200 82.500 149.000 30.000 65.000 0 609.700

Totaal 45.000 0 35.000 0 72.500 0 152.500

Buck Consultants International

52

Uit dit overzicht, blijkt dat: • • In de periode 2002-2005 het segment ‘Grootstedelijk centrummilieu’ meer dan een derde van het totale aanbod voor rekening neemt en ook veel aanbod op knooppuntlocaties te vinden is. Van het aanbod binnen ‘Grootstedelijk centrummilieu’ blijkt al veel in realisatie te zijn. In de periode 2006-2010 er nog steeds veel aanbod binnen de vestigingsmilieus ‘Grootstedelijk centrummilieu’ en ‘Knooppuntlocaties’ zal zijn. Binnen alle segmenten met uitzondering van ‘Verspreide kantoren in woonwijken’ (die veel meer ‘ad hoc’ worden ontwikkeld) blijken er plannen te zijn. Ten aanzien van eenderde van het aanbod in deze periode, blijkt de gemeente op dit moment al aan verplichtingen te zijn aangegaan. In de periode 2011-2015 het totale aanbod in verhouding tot de vorige perioden (beide circa 600.000 m²), nog maar beperkt is (circa 150.000 m²). Hierbij moet wel worden opgemerkt dat locaties waarvan de omvang op dit moment nog onbekend is (GAVI, Forepark Randstadrail, Ypenburg TNO en Vlietzone) nog niet zijn meegenomen.

Buck Consultants International

53

Buck Consultants International

54

Hoofdstuk 5

Strategie

Dit hoofdstuk beschrijft de Vastgoedstrategie voor de Gemeente Den Haag voor wat betreft kantoren. Het afstemmen van het aanbod van kantoorlocaties in Den Haag op de te verwachten behoefte, vraagt namelijk om een heldere strategie. Een (middel)lange termijnvisie die aangeeft wanneer, welke locaties moeten worden gerealiseerd. In paragraaf 5.1 wordt vanuit de gegevens uit de vraagraming en de aanbodinventarisatie een vraag-aanbodconfrontatie opgesteld. De uitkomsten van deze vraag-aanbodconfrontatie vormen de basis voor de strategie. In paragraaf 5.2 wordt deze strategie beschreven.

5.1

Vraag-aanbodconfrontatie

De strategie voor de ontwikkeling van kantoren in Den Haag moet vraag en aanbod zo goed mogelijk met elkaar in overeenstemming brengen. Hiervoor moet worden nagegaan hoe de vraag-aanbodconfrontatie op basis van de huidige planning eruit ziet. In figuur 5.1 is het resultaat weergegeven van de berekening van de vraag naar kantoorruimte, afgezet tegen het geïnventariseerde totale aanbod (d.w.z. ‘Is gerealiseerd/wordt gerealiseerd’ + ‘Verplichtingen’ + ‘Geen verplichtingen’, overeenkomstig tabel 4.6).

Buck Consultants International

55

Figuur 5.1

Confrontatie van vraag en geïnventariseerd aanbod in de drie onderscheiden periodes

Vraag-aanbod 2002-2005
300000 250000 200000 150000 100000 50000 0

Vraag-aanbod 2006-2010
300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Grootstedelijk centrummilieu Knooppuntlocaties Binnenstedelijke locaties Mixed bedrijvenzones Snelweg kantoorzones Verspreide kantoren in woonwijken
300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Grootstedelijk centrummilieu

Vraag-aanbod 2011-2015

Grootstedelijk centrummilieu

Binnenstedelijke locaties

Snelweg kantoorzones

Knooppuntlocaties

Mixed bedrijvenzones

Verspreide kantoren in woonwijken

Vraag

Knooppuntlocaties

Aanbod totaal

Duidelijk komt naar voren dat vraag en aanbod niet in alle gevallen met elkaar in overeenstemming zijn. In de periode 2002-2005 valt bijvoorbeeld het overaanbod aan de segmenten ‘Grootstedelijk centrummilieu’ en ‘Knooppuntlocaties’ op (wanneer alle geplande locaties volgens de huidige gemeentelijke planning worden gerealiseerd). Ook in de periode 2006-2010 blijkt een overaanbod aan ‘Grootstedelijk centrummilieu’ te ontstaan. Met name voor dit segment geldt echter dat nu al veel toekomstige gebruikers bekend zijn; het gaat dan vooral om de grote overheidspartijen (o.a. Ministerie van Justitie en Binnenlandse Zaken). De periode 2011-2015 kan op basis van de huidige planning een tekortsituatie ontstaan, wanneer afgezien van de huidige plannen geen nieuwe locaties worden gerealiseerd. Gelet op deze vraag-aanbodconfrontatie moet bij het opstellen van een ruimtelijk-economische strategie rekening worden gehouden met het deel van het aanbod dat al is gerealiseerd c.q. met zekerheid wordt gerealiseerd. Dit is immers het deel van het aanbod, waarvan de ontwikkeling definitief zal worden gerealiseerd. Het deel van het aanbod waarvoor de gemeente al financieel/contractuele verplichtingen is aanBuck Consultants International

Binnenstedelijke locaties

Mixed bedrijvenzones

Snelweg kantoorzones

Verspreide kantoren in woonwijken

56

gegaan, hoeft immers niet persé te worden gerealiseerd, hoewel het niet realiseren van de ontwikkeling wel financiële consequenties tot gevolg zal hebben. Het deel van het aanbod waarop geen verplichtingen van toepassingen zijn tenslotte, kan zonder financiële gevolgen worden af- of uitgesteld. M.a.w. afhankelijk hoe de vraag-aanbodconfrontatie eruit ziet ervan uitgaande dat de definitieve ontwikkelingen worden gerealiseerd, wordt bekeken hoe moet worden omgegaan met het overig deel van het aanbod (deel ‘Verplichtingen’ + deel ‘Geen verplichtingen’). In tabel 5.1 is weergegeven hoe deze confrontatie van vraag en definitief aanbod (‘Is gerealiseerd/wordt gerealiseerd’) eruit ziet. Overigens moet hierbij worden opgemerkt dat het dan niet gaat om de exacte match tussen vraag en aanbod, maar om het in beeld brengen van grote overschotten of tekorten (per kantoormilieu) Behalve dat een precieze match (zeker voor de langere termijn) een schijnwerkelijkheid zou oproepen, moet ook rekening worden gehouden met het aanhouden van een bepaalde ijzeren voorraad (de reserve die nodig is om altijd over voldoende aanbod te kunnen beschikken). Bovendien zal tussen de verschillende kantoormilieus een zekere mate van uitwisselbaarheid bestaan, met name wanneer onvoldoende aanbod beschikbaar is.

Tabel 5.1

Confrontatie van vraag en het aanbod van kantoorruimte in Den Haag dat is gerealiseerd/wordt gerealiseerd (in m² bvo) 2002-2005 1) Aanbod gerealiseerd/ in realisatie Confrontatie 2) 132.680 15.680 15.000 95.900 25.000 32.750 51.100 352.430 -27.000 26.900 -8.000 17.750 27.100 52.430 2006-2010 Aanbod gerealiseerd/ Confrontain realisatie tie 0 -146.250 0 0 0 0 0 0 -52.500 -86.250 -41.250 -18.750 -30.000 -375.000 2011-2015 Aanbod Gerealiseerd/ in realisatie Confrontatie 0 -146.250 0 0 0 0 0 0 -52.500 -86.250 -41.250 -18.750 -30.000 -375.000

Grootstedelijk centrummilieu Snelweg kantoorzones Knooppuntlocaties Binnenstedelijke locaties Mixed bedrijvenzones Verspreide kantoren in woonwijken Totaal 1) 2)

Vraag 117.000 42.000 69.000 33.000 15.000 24.000 300.000

Vraag 146.250 52.500 86.250 41.250 18.750 30.000 375.000

Vraag 146.250 52.500 86.250 41.250 18.750 30.000 375.000

I.v.m. de actualiteit wordt hierbij uitgegaan van de periode 2002-2005 i.p.v. 2001-2005 Omdat het om het totale definitieve aanbod gaat, is hierbij ook de Hoftoren (Min OCW) meegerekend.

Buck Consultants International

57

Uit deze tabel komt naar voren dat wanneer gekeken wordt naar de confrontatie van de vraag naar kantoren, met het aanbod dat is gerealiseerd/wordt gerealiseerd (zie tabel 4.3): • in de periode 2002-2005 voldoende aanbod is gerealiseerd/wordt gerealiseerd (= aanbod dat met zekerheid wordt ontwikkeld) om aan de vraag te kunnen voldoen. Aanvullende ontwikkelingen (al dan niet met verplichtingen) die gepland staan voor deze periode, zullen hierdoor het ontstaan van overschotten tot gevolg hebben; in de periode 2006-2010 nog geen aanbod bestaat dat is gerealiseerd/wordt gerealiseerd. Voor deze periode kunnen daarom aanvullende ontwikkelingen in gang worden gezet; in de periode 2011-2015 nog geen aanbod bestaat dat is gerealiseerd/wordt gerealiseerd. Ook voor deze periode kunnen daarom aanvullende ontwikkelingen worden gerealiseerd.

• •

Gelet op deze uitkomsten ligt een herziening van de aanbevelingen uit het Regionaal Structuurplan in de rede. Hierin wordt gesteld dat het totale planaanbod de behoefte tot 2010 overstijgt. Om te voorkomen dat overaanbod ontstaat, stelt het Structuurplan daarom een gefaseerde ontwikkeling voor, waarbij de voorkeur wordt gegeven aan binnenstedelijke locaties en randstedelijke locaties met knooppuntpotenties. Hoe deze gefaseerde ontwikkeling er exact uitziet wordt niet aangegeven; hiervoor wordt verwezen naar een nog afzonderlijk vast te stellen bindend uitvoeringsprogramma. Zonder in te gaan op de regionale vraag-aanbodconfrontatie (dit valt buiten dit project), laat de vergelijking van de verschillende ruimtebehoefteramingen zien dat in het RSP nog een relatief hoge vraagraming wordt aangehouden. Het ontstaan van een overaanbod van kantoorruimte in de regio, zeker wanneer de daadwerkelijke vraag lager blijkt uit te vallen, is daarom niet ondenkbaar. Op basis van de uitkomsten van deze vraag-aanbodconfrontatie, wordt een strategie voor de ontwikkeling van kantoren opgesteld.

5.2

Strategie

Deze paragraaf beschrijft de strategie voor de ontwikkeling van kantoorlocaties in de Gemeente Den Haag, ofwel de Kantorenstrategie Den Haag. Eerst worden de uitgangspunten gegeven, daarna wordt de strategie op hoofdlijnen en per segment gepresenteerd.
Buck Consultants International

58

Uitgangspunten
Aan de kantorenstrategie voor de Gemeente Den Haag liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag: • De nadruk van de kantorenstrategie ligt op het ontwikkelen van beleid voor de (middel)lange termijn dat aangeeft wanneer, welke locaties moeten worden ontwikkeld. Hierbij wordt niet in detail ingegaan op de afzonderlijke locaties, maar ligt de nadruk op de algemene strategie. Er wordt uitgegaan van een marktconforme strategie. Dit betekent dat ernaar wordt gestreefd vraag en aanbod zoveel mogelijk met elkaar in overeenstemming te brengen. Zowel in kwantitatief als in kwalitatief (lees: segmenten) opzicht. De (delen van) locaties die in overleg met de gemeente zijn aangemerkt als gerealiseerd of wordt gerealiseerd, gelden als definitief. De strategie neemt de ontwikkeling van deze locaties als uitgangspunt, laat zien wat het effect is van deze definitieve ontwikkelingen op de vraag-aanbodconfrontatie, en adviseert vervolgens over de overige locaties. In de gevallen dat in de strategie (binnen een segment) kan worden gekozen tussen meerdere locaties, zal worden gestreefd naar de oplossing met de meest gunstige financiële consequenties voor de gemeente Den Haag.

• •

Strategie op hoofdlijnen
Om in de gemeente Den Haag tot 2020 over voldoende aanbod van kantoren (kwantitatief en kwalitatief) te kunnen beschikken, dient dit een marktconforme strategie te zijn. Dit betekent een strategie die inspeelt op de wensen van de gebruikers en hiermee voor voldoende aanbod zorgt in de verschillende typen kantoormilieus. Op basis van de weergegeven uitgangspunten leidt dit tot de strategie die is weergegeven in tabel 5.2 en tabel 5.3 en daarna per periode wordt toegelicht. Ter toelichting: • De eerste kolom (Tekort/overschot) geeft het resultaat weer van de confrontatie van de vraag, met het aanbod dat is gerealiseerd/in realisatie is. Hiermee laat deze kolom zien hoe de vraag-aanbodconfrontatie eruit ziet na de realisatie van deze definitieve ontwikkelingen (overeenkomstig tabel 3). De tweede kolom (Mogelijke locaties) laat zien welke locaties (behalve de definitieve ontwikkelingen) kunnen worden aangesproken om een eventueel tekort op te vangen (of mogelijk een overschot te creëren wanneer er al voldoende aanbod is).
59

Buck Consultants International

Op basis van het voorgaande geeft de derde kolom (Advies) de aanbevelingen weer. Het uitgangspunt hierbij is te streven naar een zo goed mogelijk evenwicht (marktconform) tussen vraag en aanbod in de verschillende kantoormilieus, en hierbij te kiezen voor de meest geschikte locaties. In hoeverre de gemeente zich al heeft verplicht tot de realisatie van een bepaalde ontwikkeling (en niet of vertraagd ontwikkelen dus financiële consequenties heeft), speelt hierbij een belangrijke rol.

Buck Consultants International

60

Tabel 5.2

Schematische weergave Kantorenstrategie Den Haag (+ = overschot, - = tekort)
Tekort/overschot 2002-‘05 2006-‘10 2011-‘15 2002-2005 Beatrixkw. Utrechtsebaan • • • • Mogelijke locaties 2006-2010 Beatrixkw. CS Kwadrant Nieuw centrum Utrechtsebaan • 2011-2015 CS Kwadrant • • 2002-2005 Beatrixkw. (68.420) • Utrechtsebaan (22.000) • • • • • Forepark Randstr. Forepark RWS Vlietzone • Deel Forepark Stadion • (20.000) Advies 2006-2010 Beatrixkwartier (deels, 50.000) CS Kwadrant (deels, 30.000) Nieuw Centrum (105.200) Deel Forepark Stadion (50.000) • • • 2011-2015 CS Kwadrant (85.000) Utrechtsebaan (35.000) Nieuw Centrum (5.000)

Grootstedelijk +15.680 -146.250 -146.250 • centrummilieu •

Snelweg Kantoorzones

-27.000

-52.500

-52.500 •

Forepark Stadion

• • •

Hoornwijck Forepark Stadion GAVI

Hoornwijck (65.000)

Knooppuntlocaties

+26.900

-86.250

-86.250 • • •

Leidschenveen Binckhorst Reg. Ypenburg Station

• • • • •

Laakhaven HS Leidschenveen Binckhorst Reg. Ypenburg Station Congrescentrum

• • •

Binckhorst Reg. Ypenburg Station Ypenburg TNO

Geen nieuwe ontwikke- • lingen •

Deel Ypenburg Station • (30.000) Leidschenveen (deel, • 50.000) Congrescentrum (30.000) •

Binckhorst Regulusweg (55.000) Deel Ypenburg Station (30.000) Op termijn locaties aanwijzen

Binnenstedelijke locaties

-8.000

-41.250

-41.250 •

geen

geen

Geen nieuwe ontwikke- • lingen

Mixed Bedrijvenzones

+17.750

-18.750

-18.750 •

geen

Binckhorstl.

Binckhorstl.

Geen nieuwe ontwikke- • lingen

Binckhorstl. (15.000)

Binckhorstl. (15.000)

Verspreide kantoren in woonwijken

+27.100

-30.000

-30.000 •

geen

geen

geen

Ontwikkeling ad hoc

Ontwikkeling ad hoc

Ontwikkeling ad hoc

Totaal

+ 52.430 -375.000 -375.000

Buck Consultants International

61

Tabel 5.3

Het aanbod van kantoorlocaties in Den Haag volgens de Kantorenstrategie Den Haag
2002 9.400 43.000 55.000 16.900 3.200 3.200 15.000 2003 3.100 34.680 56.700 6.700 8.000 2.500 32.7500 2004 2005 Subtotaal 12.500 68.420 146.100 55.000 95.900 9.900 11.200 15.000 10.000 12.500 32.750 0 0 22.000 22.000 30.000 30.000 0 0 20.000 20.000 0 0 0 0 0 0 0 0 462.850 2006 2007 2008 28.000 105.200 2009 22.000 2010 Subtotaal 0 50.000 105.200 0 0 0 0 0 0 50.000 0 0 0 32.500 32.500 30.000 50.000 0 0 3.000 15.000 30.000 30.000 0 0 0 392.700 2011 2012 2013 2014 2015 Subtotaal 0 0 5.000 0 0 0 0 0 0 0 11.000 55.000 35.000 0 32.500 30.000 0 0 0 3.000 15.000 0 85.000 0 0 0 257.500 Totaal 12.500 196.100 165.200 95.900 9.900 11.200 15.000 12.500 32.750 50.000 55.000 57.000 30.000 65.000 60.000 70.000 0 0 30.000 30.000 115.000 0 0 0 1.113.050

Locatie
Groene Schenk Beatrixkwartier Nieuw Centrum Laakhaven HS Binnenstad Overige locaties Forepark Benoordenhout Ypenburg West Leidschenveen Binckhorst Regulusw. Utrechtsebaan Overige locaties Hoornwijck Ypenburg station Forepark stadion GAVI Forepark RWS Kavel Binckhorstlaan e.o. Congrescentrum CS Kwadrant Forepark Randstadr. Ypenburg TNO Vlietzone Totaal Te realiseren ontwikkeling

5.000

22.300

25.000

25.000

11.000

11.000 17.000

11.000 8.000

11.000 10.000

30.000 20.000

32.500 30.000

30.000

3.000

3.000 30.000

3.000 30.000

3.000

3.000 25.000

3.000 20.000

3.000 20.000

3.000 20.000

Buck Consultants International

62

Strategie periode 2002-2005
De Kantorenstrategie Den Haag wordt per periode kort beschreven. Voor de periode 2002-2005 wordt geadviseerd eerst de nadruk te leggen op het realiseren van de locaties, die in de realisatie al ver gevorderd zijn (in de aanbodinventarisatie getypeerd als ‘Is gerealiseerd/wordt gerealiseerd’). Voor deze locaties (Groene Schenk, deel Beatrixkwartier, deel Nieuw Centrum, deel Laakhaven HS, Binnenstad, Forepark, Benoordenhout, Ypenburg-West) geldt immers dat deze ontwikkelingen al worden ontwikkeld, of de realisatie ervan niet meer terug te draaien is (in juridische zin). Naast deze definitieve ontwikkelingen zijn er locaties waarvan de ontwikkeling (volgens de huidige gemeentelijke planning) nog niet definitief is, maar door de gemeente al wel financieel/contractuele verplichtingen zijn aangegaan (deel Beatrixkwartier, deel Utrechtsebaan). Hoewel de vraag-aanbod confrontatie zonder deze locaties voor het segment grootstedelijk centrummilieu al een klein overschot laat zien, wordt voorgesteld deze plannen toch te realiseren. De reden hiervoor is dat beide (deel)ontwikkelingen pas over enkele jaren, d.w.z. aan het eind van deze periode staan gepland (terwijl de definitieve ontwikkelingen al op korte termijn op de markt zullen komen). Bovendien geldt dat veel gebruikers nu al bekend zijn (onder andere Ministerie OCW). Kortom: de huidige gemeentelijke planning voor dit segment blijft ongewijzigd. Ook met betrekking tot de snelweg kantoorzones wordt de definitieve ontwikkeling (d.w.z. Forepark) gerealiseerd. Daarnaast wordt voorgesteld de ontwikkeling van Forepark Stadion te realiseren. Ten aanzien van deze locatie zijn immers al financieel/contractuele verplichtingen aangegaan, en bovendien ontstaat hiermee een evenwichtige vraag-aanbodconfrontatie voor dit segment. Met de ontwikkeling van de definitieve knooppuntlocatie tot 2005 (d.w.z. deel Laakhaven HS), ontstaat een te veel aan aanbod binnen dit segment. Om deze reden wordt in deze vastgoedstrategie voorgesteld de overige locaties (deel Leidschenveen, Binckhorst Reg., YpenburgStation) niet in deze periode te realiseren, maar te vertragen (Leidschenveen: start ontwikkeling in 2006; Binckhorst Reg.: start ontwikkeling in 2011; Ypenburg-Station: start ontwikkeling in 2006). De reden om de ontwikkeling van kantoren op de locatie Binckhorst Regulusweg over langere tijd te faseren is dat ten aanzien van deze ontwikkeling nog geen financieel/contractuele verplichtingen zijn aangegaan, terwijl die er wel zijn voor Ypenburg-Station (met NS). Met andere woorden de strategie komt er op neer dat voorlopig nog wordt gewacht met de ontwikkeling van kantoren op de Binckhorst Regulusweg. De financiële consequenties van het uitstellen van de ontwikkeling van Leidschenveen zijn aanzienlijk (5 jaar uitstel: Euro 3,9 mln meer uitgaven), zeker in verhouding tot de gevolgen voor wat betreft Ypenburg-Station (1 jaar uitstel: Euro 0,23 mln meer uitgaven). Voor binnenstedelijke locaties zijn vraag en aanbod in de periode 2005-2005 redelijk in evenwicht. Naast de locaties die op dit moment al worden gerealiseerd (Groene Schenk, Benoordenhout), zijn geen extra ontwikkelingen nodig (die er volgens de huidige gemeentelijke planBuck Consultants International

63

ning ook niet zijn). De vastgoedstrategie voor de mixed bedrijvenzones bestaat uit het realiseren van de (volgens de huidige planning van de gemeente) enige ontwikkeling binnen dit segment: Ypenburg-West (tevens een ‘definitieve’ ontwikkeling) . Omdat als gevolg hiervan al een (beperkt) te veel aan aanbod ontstaat, zijn geen aanvullende ontwikkelingen nodig. Voor het segment verspreide kantoren in woonwijken tenslotte, bestaat de vastgoedstrategie uit het ontwikkelen van locaties in de binnenstad, die definitief zijn/worden gerealiseerd (dit zijn alle locaties binnen dit segment in deze periode). Omdat op basis hiervan al te veel aanbod ontstaat, worden geen verdere ontwikkelingen voorgesteld. Samengevat komt de vastgoedstrategie voor de periode 2002-2006 neer op de realisatie van de volgende locaties: • • • • • • • • • Groene Schenk (12.500 m²) Beatrixkwartier (146.100 m²) Nieuw Centrum (55.000 m²) Laakhaven HS (95.900 m²) Binnenstad (9.900 m²) Forepark (15.000 m²) Benoordenhout (12.500 m²) Ypenburg-West (32.750 m²) Forepark Stadion (20.000 m²)

Strategie periode 2006-2010
De vastgoedstrategie voor Den Haag hoeft in de periode 2006-2010, geen rekening meer te houden met locaties die definitief worden gerealiseerd (dit zijn immers met name locaties die zijn gepland voor de zeer korte termijn). Met andere woorden de gemeente kan nog besluiten over het al dan niet (of vertraagd, of deels) ontwikkelen van deze projecten, hoewel dit in bepaalde gevallen door aangegane financieel/contractuele verplichtingen wel financiële consequenties tot gevolg kan hebben. De strategie in deze periode is er daarom op gericht een marktconforme (lees: op de vraag vanuit de markt aansluitende) ontwikkelingsvisie neer te zetten, die tegelijk de meest gunstige financiële gevolgen heeft.

Buck Consultants International

64

Voor het grootstedelijk centrummilieu zijn in periode 2006-2010 vier grote projecten gepland (Beatrixkwartier, CS Kwadrant, Nieuw Centrum, nieuwe overkluizingen van de Utrechtsebaan), waardoor te veel aanbod zou ontstaan (ten opzichte van de marktvraag). Ons voorstel komt daarom neer op het terugbrengen van het aanbod. In plaats van vier locaties, wordt geadviseerd maar drie locaties te ontwikkelen: Beatrixkwartier, CS Kwadrant en Nieuw Centrum. De reden om te kiezen voor Beatrixkwartier en CS Kwadrant is dat deze ten opzichte van de overkluizingen van de Utrechtsebaan relatief ver gevorderd zijn. Voor Nieuw Centrum wordt gekozen omdat ook hier de ontwikkeling redelijk zeker is, met name ook omdat de belangrijkste gebruiker als bekend is (Ministerie van Justitie en Binnenlandse Zaken). Het mogelijke aanbod van snelweg kantoorzones komt voort uit de locaties Hoornwijck, Forepark Stadion en GAVI, ontwikkelingen waarvoor al financieel/contractuele verplichtingen zijn aangegaan. Wanneer echter deze alle zouden worden ontwikkeld, zou dit leiden tot een aanzienlijk te veel aan aanbod binnen dit segment. In de vastgoedstrategie Den Haag wordt ervoor gekozen alleen de locatie Forepark Stadion te realiseren. Enerzijds omdat dit het meest gunstig (d.w.z. minst ongunstig) is vanuit financieel perspectief, anderzijds omdat ten aanzien van de ontwikkeling van Forepark Station al verdergaande verplichtingen (behalve financieel/contractueel ook vanuit gemeentelijk beleid) zijn aangegaan. Dit betekent dat rekening gehouden moet worden met minder inkomsten (uitstel Hoornwijck) en meer uitgaven (uitstel GAVI). Verder wordt ook Forepark RWS niet in deze periode (en ook niet in de volgende periode) ontwikkeld, hetgeen echter geen financiële consequenties heeft. Voor het segment knooppuntlocaties bestaat er in de periode 2006-2010 aanbod op vier locaties (Laakhaven HS, Leidschenveen, Binckhorst Reg. en Ypenburg Station), waardoor een te groot aanbod ontstaat. In de voorgestelde vastgoedstrategie wordt gekozen voor de ontwikkeling van een deel van Ypenburg Station (het gedeelte dat is ‘doorgeschoven’ vanuit de vorige periode) en Leidschenveen (ook oorspronkelijk gepland voor de periode 2002-2006). De reden om deze projecten te selecteren is dat ten aanzien van deze locaties wèl financieel/contractuele verplichtingen zijn aangegaan, terwijl dit niet geldt voor (dit deel van) Laakhaven HS en Binckhorst Regulusweg. Overigens kunnen voor deze locaties mogelijkheden ontstaan wanneer een eventuele herprogrammering van Leidschenveen richting woningbouw gewenst en mogelijk is (de financiële consequenties hiervan zijn nog niet bekend). Binnen het segment binnenstedelijke locaties adviseert de vastgoedstrategie de realisatie van het project Congrescentrum (de enige locatie vanuit de huidige planning van de gemeente is gepland). Vraag en aanbod zijn hierdoor redelijk met elkaar in overeenstemming. Het aanbod van kantoorlocaties binnen de mixed bedrijvenzones bestaat in deze periode uit een deel van de geplande kantoorontwikkelingen op de Binckhorstlaan. Ten opzichte van de planning van de gemeente wordt de omvang van het aanbod voor deze periode echter aanzienlijk teruggebracht. De reden hiervoor is dat anders te veel aanbod zou ontstaan.

Buck Consultants International

65

Voor wat betreft de verspreide kantoren in woonwijken worden in deze vastgoedstrategie geen locaties aangewezen. Omdat het hierbij vooral om kleinere (vanuit de markt geïnitieerde) ontwikkelingen gaat, kan worden verwacht dat voldoende ‘ad hoc’ ontwikkelingen zullen worden gerealiseerd. Voor de periode 2006-2010 komt deze strategie neer op de realisatie van de volgende locaties: • • • • • • • • • Beatrixkwartier (50.000 m²) Nieuw Centrum (105.200 m²) Leidschenveen (50.000 m²) Hoornwijck (32.500 m²) Ypenburg Station (30.000 m²) Forepark Stadion (50.000 m²) Binckhorstlaan (15.000 m²) Congrescentrum (30.000 m²) CS Kwadrant (30.000 m²)

Strategie periode 2011-2015
In de voorliggende vastgoedstrategie wordt ook ingegaan op de te ontwikkelen locaties in de periode 2011-2015. Natuurlijk geldt voor deze termijn dat een en ander sterk afhankelijk is van hoe de vraag naar kantoren zich op de langere termijn zal gaan ontwikkelen. Tegelijk is het van groot belang nu al te kijken naar het al dan niet ontwikkelen van bepaalde kantoorlocaties op de langere termijn, bijvoorbeeld i.v.m. aan te leggen infrastructuur. Voor het segment grootstedelijk centrummilieu is er voor deze periode nog voldoende aanbod beschikbaar vanuit ontwikkelingen die zijn ‘doorgeschoven’ vanuit de vorige periode. Tegen deze achtergrond wordt voor het grootstedelijk centrummilieu de locaties CS Kwadrant en Utrechtsebaan (en een kleine deellocatie binnen Nieuw Centrum) te ontwikkelen. Hiermee op dit moment vanuit de geplande ontwikkelingen al voldoende aanbod worden aangewezen, om aan de vraag tussen 2010 en 2015 te kunnen voldoen.

Buck Consultants International

66

Binnen het vestigingsmilieu snelweg kantoorzones wordt geadviseerd Hoornwijck te realiseren (oorspronkelijk gepland voor 2005-2006), waarmee de vraag-aanbodconfrontatie in evenwicht is. Dit betekent dat de locaties Forepark Randstadrail en Vlietzone niet voor 2015 worden ontwikkeld. Ten aanzien van de realisatie van deze locaties is de gemeente Den Haag overigens nog geen financieel/contractuele verplichtingen aangegaan. De knooppuntlocaties voor deze periode bestaan uit de locaties Binckhorst Regulusweg en het resterende deel van Ypenburg Station. Er wordt niet gekozen voor de ontwikkeling van Ypenburg TNO. De reden hiervoor is dat dit zou leiden tot een te veel aan aanbod terwijl er geen financieel/contractuele verplichtingen zijn die pleiten voor realisatie van deze locatie. In deze vastgoedstrategie worden op dit moment nog geen binnenstedelijke locaties aangewezen, omdat kan worden verwacht dat zowel de locaties als de ontwikkelende partijen, zich op termijn zullen aandienen. Net als voor de verspreide kantoren in woonwijken is het daarom niet nodig hiervoor nu al locaties voor te reserveren. Voor de periode 2010-2015 wordt geadviseerd de volgende locaties te realiseren: • • • • • • • Nieuw Centrum (5.000 m²) Leidschenveen (55.000 m²) Binckhorst Regulusweg (35.000 m²) Hoornwijck (32.500 m²) Ypenburg Station (30.000 m²) Binckhorstlaan (15.000 m²) CS Kwadrant (85.000 m²)

Buck Consultants International

67

Strategie per segment
Tenslotte wordt de in tabel 5.4 beknopt weergegeven ruimtelijk-economische strategie, hierna toegelicht (tabel 5.4 t/m tabel 5.9). Per milieu en per periode wordt ingegaan op: • • • • • • • Vraagraming: te verwachten vraag. Gerealiseerd aanbod: aanbod dat is gerealiseerd in 2002, of met zekerheid de komende jaren wordt ontwikkeld. Resterend te realiseren aanbod: resultaat van de confrontatie van de vraagraming met het gerealiseerd aanbod. Realiseren in deze periode: locaties die het best kunnen worden ontwikkeld om het resterend te realiseren aanbod te leveren. Niet realiseren in deze periode: locaties die volgens de oorspronkelijke planning wèl, maar nu niet worden gerealiseerd. Resultaat vraag-aanbodconfrontatie: weergave van vraag-aanbodconfrontatie zoals die er volgens deze strategie uit komt te zien. Financiële consequenties: afname van de inkomsten of toename van de uitgaven als gevolg van uitstel of afstel van de ontwikkeling van oorspronkelijk geplande locaties.

Buck Consultants International

68

Tabel 5.4

Uitwerking ruimtelijk-economische strategie grootstedelijk centrummilieu : : Periode 2002-2005 • 117.000 m² bvo • 132.680 Beatrixkwartier (77.680) Nieuw Centrum (55.000) Periode 2006-2010 • 146.250 m² bvo • Periode 2011-2015 • 146.250 m² bvo • -

Grootstedelijk centrummilieu • Vraagraming • Gerealiseerd aanbod

• •

Resterend te realiseren aanbod Realiseren in deze periode

: :

• •

15.680 te veel aanbod • 90.420 • 68.420 Beatrixkwartier (Monarch, immers pas in 2005) 22.000 Utrechtsebaan (Grotiustoren, immers pas in 2005) •

146.250 tekort • 185.200 • 50.000 Beatrixkwartier 30.000 CS Kwadrant (deels) 105.200 Nieuw Centrum (huisvesting Ministeries) 98.000 • 18.000 Beatrixkwartier (enkele onzekere ontwikkelingen) 45.000 CS Kwadrant (deel) 35.000 Utrechtsebaan (overkluizingen) 38.950 te veel aanbod • meer aanbod dan vraag veel aanbod vanuit ontwikkelingen waarvan de gebruikers al bekend zijn (Ministeries)

Niet realiseren in deze periode

:

136.500 tekort 125.000 85.000 CS Kwadrant 35.000 (overkluizingen Utrechtsebaan) 5.000 Nieuw Centrum (commerciële ontwikkeling) -

Resultaat vraag-aanbodconfrontatie

:

Financiële consequenties

:

106.100 te veel aanbod • aanzienlijk meer aanbod dan vraag geen ernstige verstoring van de markt te verwachten, te meer omdat veel gebruikers al bekend zijn. bovendien nieuw te realiseren ontwikkelingen pas een het eind van de periode •

21.250 tekort beperkt tekort op basis waarvan geen problemen worden verwacht

-

•-

Buck Consultants International

69

Tabel 5.5

Uitwerking ruimtelijk-economische strategie snelweg kantoorzones : : Periode 2002-2005 • 42.000 • 15.000 Forepark (Leidsche Poort) Periode 2006-2010 • 52.500 • Periode 2011-2015 • 52.500 • -

Snelweg kantoorzones • Vraagraming • Gerealiseerd aanbod

• •

Resterend te realiseren aanbod Realiseren in deze periode

: :

• •

27.000 tekort 20.000 Forepark Stadion (deel)

• •

Niet realiseren in deze periode

:

32.500 • Hoornwijck (helft van de ontwikkeling zoals gepland voor 2005)

Resultaat vraag-aanbodconfrontatie

:

7.000 tekort vraag en aanbod zijn redelijk evenwicht Euro 1,45 mln minder inkomsten 10 jaar uitstel (helft) Hoornwijck

52.500 tekort • 50.000 • Forepark Stadion (resterend deel) 32.500 • Hoornwijck (helft van de ontwikkeling zoals gepland voor 2006) Forepark RWS (n.n.b.) GAVI (n.n.b.) 2.500 te weinig aanbod • vraag en aanbod zijn in evenwicht Euro 0,85 mln minder inkomsten 5 jaar uitstel (helft) Hoornwijck Euro 3,1 mln meer uitgaven Uitstel GAVI met 10 jaar

52.500 tekort Hoornwijck (65.000)

n.n.b. Vlietzone (n.n.b.) Forepark Randstadrail (n.n.b) 12.500 te veel aanbod vraag en aanbod zijn redelijk in evenwicht

Financiële consequenties

:

• •

Buck Consultants International

70

Tabel 5.6

Uitwerking ruimtelijk-economische strategie knooppuntlocaties : : Periode 2002-2005 • 69.000 • 95.900 Laakhavens HS (95.900) Periode 2006-2010 • 86.250 • Periode 2011-2015 • 86.250 • -

Knooppuntlocaties • Vraagraming • Gerealiseerd aanbod

• •

Resterend te realiseren aanbod Realiseren in deze periode

: :

• •

26.900 te veel aanbod -

• •

86.250 tekort • 80.000 • Ypenburg Station (deel, 30.000) Leidschenveen (deel 50.000)

Niet realiseren in deze periode

:

100.000 Leidschenveen (50.000) Binckhorst Reg. (20.000) Ypenburg Station (30.000, kantooraanbod naar 2006 i.p.v. 2005 )

Resultaat vraag-aanbodconfrontatie

:

26.900 te veel aanbod • overaanbod blijft beperkt door nieuwe ontwikkelingen uit te stellen

149.000 • Laakhaven HS (59.000) Leidschenveen (deel 35.000) Binckhorst Reg. (25.000) Ypenburg Station (resterend deel 30.000) 6.250 tekort • vraag en aanbod vrijwel in overeenstemming

86.250 tekort 85.000 Binckhorst Regulusweg (55.000) Ypenburg Station (resterend deel, 30.000) (n.n.b.) Ypenburg TNO (n.n.b)

1.250 tekort vraag en aanbod redelijk in overeenstemming

Financiële consequenties

:

Euro 4,6 mln meer uitgaven • uitstel van de ontwikkeling van Leidschenveen met 5 jaar (Euro 3,9 mln) e 1 jaar uitstel 1 tranche Ypenburg Station (Euro 0,7 mln)

Euro 2,65 mln minder inkomsten • uitstel 2e tranche Ypenburg Station met 5jaar (Euro 1,05 mln) afstel deel Leidschenveen (Euro 1,6 mln)

-

Buck Consultants International

71

Tabel 5.7

Uitwerking ruimtelijk-economische strategie binnenstedelijke locaties : : Periode 2002-2005 • 33.000 • 25.000 Benoordenhout (12.500) Groene Schenk (12.500) Periode 2006-2010 • 41.250 • Periode 2011-2015 • 41.250 • -

Binnenstedelijke locaties • Vraagraming • Gerealiseerd aanbod

• •

Resterend te realiseren aanbod Realiseren in deze periode

: :

• •

8.000 tekort -

• •

41.250 tekort 30.000 Congrescentrum

• •

41.250 tekort op termijn locaties aanwijzen

• •

Niet realiseren in deze periode Resultaat vraag-aanbodconfrontatie

:

• •

• 8.000 tekort • beperkt tekort, geen nieuwe ontwikkeling nodig

• 11.250 tekort • vraag en aanbod redelijk in overeenstemming

Financiële consequenties

:

-

-

41.250 tekort op termijn aan te wijzen locaties brengen vraag en aanbod in overeenstemming -

Buck Consultants International

72

Tabel 5.8

Uitwerking ruimtelijk-economische strategie mixed bedrijfszones : : Periode 2002-2005 • 15.000 • 32.750 Ypenburg-West Periode 2006-2010 • 18.750 • Periode 2011-2015 • 18.750 • -

Binnenstedelijke locaties • Vraagraming • Gerealiseerd aanbod

• • • •

Resterend te realiseren aanbod Realiseren in deze periode Niet realiseren in deze periode Resultaat vraag-aanbodconfrontatie

: : :

• • • •

17.750 te veel aanbod -

• •

18.750 tekort 15.000 Binckhorstl. 3.750 tekort vraag en aanbod zijn in evenwicht -

• • • •

18.750 tekort 15.000 Binckhorstl. 3.750 tekort vraag en aanbod zijn in evenwicht -

Financiële consequenties

:

• 17.750 te veel aanbod • omdat Ypenburg-West al te ver gevorderd is, kan het te veel aan aanbod niet verder worden teruggebracht •

Buck Consultants International

73

Tabel 5.9

Uitwerking ruimtelijk-economische strategie Verspreide kantoren in woonwijken : : Periode 2002-2005 • 24.000 • 51.000 diverse overige locaties Periode 2006-2010 • 30.000 • Periode 2011-2015 • 30.000 • -

Verspreide kantoren in woonwijken • Vraagraming • Gerealiseerd aanbod

• • • •

Resterend te realiseren aanbod Realiseren in deze periode Niet realiseren in deze periode Resultaat vraag-aanbodconfrontatie

: : :

• • • •

27.000 te veel aanbod -

• •

30.000 tekort ontwikkeling ad hoc

• •

30.000 tekort ontwikkeling ad hoc 30.000 tekort vraag en aanbod worden in overeenstemming gebracht door ad hoc ontwikkelingen vanuit de markt

• 27.000 te veel aanbod • te veel aanbod levert naar verwachting geen problemen op omdat in veel gevallen de gebruikers al bekend zijn

• 30.000 te kort • vraag en aanbod worden in overeenstemming gebracht door ad hoc ontwikkelingen vanuit de markt

Financiële consequenties

:

-

-

-

Buck Consultants International

74

Deel B

Bedrijventerreinen

Buck Consultants International

75

Buck Consultants International

76

Hoofdstuk 6

Vraagraming

In dit hoofdstuk wordt een actuele vraagraming voor bedrijventerreinen in Den Haag opgesteld. In paragraaf 6.1 wordt deze vraagraming weergegeven en wordt uitgelegd hoe deze zich verhoudt tot de verwachtingen volgens het Regionaal Structuurplan. Paragraaf 6.2 laat zien hoe verschillende segmenten kunnen worden onderscheiden. In paragraaf 6.3 wordt de ruimtebehoefte per segment geraamd.

6.1

Vraagprognose

In deze paragraaf staat het opstellen van een vraagprognose voor bedrijventerreinen centraal. Aan de hand van een analyse van de twee bestaande vraagramingen van TNO-Inro en CPB (waar het RSP zich met name op baseert), wordt nagegaan of er aanleiding is tot een bijstelling hiervan. Met als doel het opstellen van een eenduidige raming voor bedrijventerreinen voor zowel Haaglanden als de regio Den Haag. Bij het opstellen van deze vraagraming voor bedrijventerreinen wordt een aanpak in 3 stappen gevolgd. De eerste stap richt zich op de methodologische analyse van bestaande vraagramingen, waarin vanuit de bestaande ramingen een nieuwe prognose wordt opgesteld. De tweede stap is een statistische analyse van de vraagraming die ingaat op de zogenaamde ‘weeffout’ (de invloed van statistisch verkeerd geclassificeerde bedrijven op de omvang van de ruimtebehoefteraming). De derde stap tenslotte, richt zich op de vergelijking van de uitkomsten van de opgestelde prognose met de gehanteerde vraagraming in het Regionaal Structuurplan Haaglanden. In de figuur 6.1 is deze aanpak weergegeven.

Buck Consultants International

77

Figuur 6.1

De 3 stappen bij het opstellen van de nieuwe vraagprognose voor kantoren.

Stap 1 Methodologische analyse van de vraagraming • Opstellen ruimtebehoefteraming bedrijventerreinen

Stap 2 Statistische analyse van de vraagraming • Analyse van effect ‘weeffout’

Stap 3 Vergelijking uitkomsten met RSP • Positioneren van vraagraming

Stap 1

Methodologische analyse van de vraagraming

In de methodologische analyse worden eerst de uitkomsten van de beschikbare ruimtebehoefteramingen weergegeven en wordt vervolgens nagegaan hoe vanuit de beschikbare ramingen een eenduidige ruimtebehoefteraming kan worden opgesteld. Ten aanzien van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Haaglanden/Regio Den Haag, zijn twee prognoses beschikbaar van CPB (De Bedrijfslocatiemonitor: in gesprek met de regio’s, 1999) en TNO-Inro (De economie van Delft: op weg naar 2010, 1999). In de presentatie van de uitkomsten van de ramingen zijn er de volgende verschillen:

Buck Consultants International

78

• •

CPB geeft een raming van de ruimtebehoefte voor Haaglanden èn de regio Den Haag. Hierbij zijn drie (nationale ruimtelijk-economische) scenario’s7 doorgerekend. TNO-Inro geeft alleen een raming van de ruimtebehoefte voor Haaglanden (en niet voor de regio Den Haag). Hierbij wordt uitgegaan van één scenario.

In de tabel zijn de uitkomsten van deze ramingen weergegeven. Naast de totale ruimtebehoefte voor de perioden 1998-2010 en 1998-2020, is ook de gemiddelde jaarlijkse vraag weergegeven. De drie uitkomsten van CPB (als gevolg van drie scenario’s) zijn tegenover de uitkomsten van de raming van TNO-Inro geplaatst (één scenario).

Tabel 6.1

Vergelijking van de uitkomsten van de beschikbare ruimtebehoefteramingen voor bedrijventerreinen (in ha) Haaglanden CPB 1998-2010 1998-2020 Totaal 210-380-460 260-520-680 Jaarlijks 17 -31-38 12-24-31 Totaal 408 748 TNO-Inro Jaarlijks 34 34 CPB Totaal 140-210-240 150-280-360 Jaarlijks 12-18-20 7-13-16 Regio Den Haag TNO-Inro Totaal Jaarlijks -

Uit deze vergelijking van beschikbare vraagramingen kan worden opgemaakt dat: • • • • • de drie CPB-scenario’s tot ver uiteenlopende vraagramingen leiden (periode 1998-2020: 260 ha tot 680 ha); de raming van CPB rekening houdt met een (in de periode 2010-2020) enigszins afvlakkende ruimtevraag; de regio Den Haag in de CPB-raming ruim de helft van de totale ruimtebehoefte van Haaglanden voor rekening neemt (52%-66%); de vraagraming van TNO-Inro (periode1998-2020) hoger uitkomt dan het meest gunstige scenario van CPB; de prognose van TNO-Inro uitgaat van een stabiele ruimtevraag over de gehele periode.

Tegen deze achtergrond kan worden vastgesteld dat op basis van uitkomsten van beschikbare ramingen, een zeer grote bandbreedte in de te verwachten ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Haaglanden/Regio Den Haag ontstaat (voor de afbakening van Haaglanden/Regio
7

Op basis van macro-economische trends onderscheidt het CPB een zogenaamd DE-(laag) groeiscenario, EC-(midden) groeiscenario en GC- (hoog) (economisch) groeiscenario.

Buck Consultants International

79

Den Haag: zie paragraaf 1.2). Te groot om een inzichtelijke vraag-aanbodconfrontatie op te kunnen baseren. Daarom is een analyse uitgevoerd, waarin wordt nagegaan hoe deze bandbreedte kan worden verkleind om tot een heldere vraagraming te komen. In bijlage 6 is deze analyse weergegeven. Op basis van een vergelijking van (de methoden en aannames van) de beschikbare ruimtebehoefteramingen, komt de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Haaglanden volgens deze analyse op: • • 380 ha voor de periode 1998-2010 (jaarlijks gemiddeld 32 ha); 520 ha voor de periode 1998-2020 (jaarlijks gemiddeld 24 ha).

Vervolgens moeten de uitkomsten van de opgestelde regionale ruimtebehoefteraming, worden vertaald naar de situatie voor Den Haag. In het verlengde van de uitkomst voor Haaglanden, komt CPB in het EC-scenario tot een ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in de regio Den Haag op: • • 210 ha voor de periode 1998-2010; 280 ha voor de periode 1998-2020.

Het aandeel dat de gemeente Den Haag hierin inneemt, is voor bedrijventerreinen moeilijker te bepalen dan voor kantoren. Voor de behoefte aan kantoorlocaties, kon het aandeel van Den Haag worden gebaseerd op gegevens over de historische opname per gemeente (en bijstelling gemeentegrenswijziging). Voor bedrijventerreinen kan dit echter niet, omdat hier veel meer sprake is van een aanbodgestuurde markt. Lage uitgiftecijfers in het verleden kunnen immers een oorzaak zijn van een achterblijvende vraag, maar ook van een tekort aan aanbod. Kijkend naar de situatie in Den Haag is sprake van het laatste; de afgelopen tien jaar heeft de gemeente maar zeer weinig ruimte op bedrijventerreinen kunnen aanbieden (alleen substantiële uitgiftes op Forepark). Om deze reden is het beter de ruimtebehoefte voor Den Haag te bepalen, aan de hand van het aandeel dat de gemeente Den Haag inneemt in de totale werkgelegenheid van de regio Den Haag. Belangrijk hierbij is dat alleen wordt gekeken naar het deel van de werkgelegenheid dat ruimte vraagt op een bedrijventerrein; wanneer ook het kantoorbehoevende gedeelte zou worden meegenomen (en rekening wordt gehouden met gemeentegrenswijziging), zou het aandeel van Den Haag immers worden overschat. Wanneer de typisch kantoorgebonden bedrijfsklassen (financiële en zakelijke dienstverlening, overheid etc.) buiten beschouwing worden gelaten, blijkt de gemeente Den Haag 54% van de werkgelegenheid van de regio Den Haag voor rekening te nemen. Wanneer dit aandeel als uitgangspunt voor de toekomstige ruimtevraag op bedrijventerreinen wordt genomen, komt de ruimtebehoefte voor de gemeente Den Haag hiermee op (afgerond):

Buck Consultants International

80

• •

115 ha voor de periode 1998-2010 (54% van 210 ha); 150 ha voor de periode 1998-2020 (54% van 280 ha).

Omgerekend naar de periode 2002 komt hiermee de ruimtebehoefte voor bedrijventerrein in Den Haag op: • • 75 ha voor de periode 2002-2010 (115 ha / 12 x 8); 125 ha voor de periode 2002-2020 (150 ha / 22 x 18).

De uitkomst van deze analyse is dat voor de gemeente Den Haag een ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen kan worden verwacht van 75 ha tot 2010 en 125 ha tot 2020.

Stap 2

Statistische analyse van de vraagraming

In dit onderzoek is in verband met het opstellen van een ruimtebehoefteramingen voor kantoren en bedrijventerreinen, ingegaan op de vraag in hoeverre bedrijven in Den Haag/Haaglanden kantoorbehoevend óf bedrijfsruimtebehoevend zijn. Dit in verband met een mogelijke onderschatting in de raming van CPB (en hiermee ook de raming van BCI) van de vraag naar kantoren, en een overschatting van de vraag naar bedrijventerreinen. In de statistische analyse van de vraagraming wordt onderzocht of en in hoeverre sprake is van een te lage raming als gevolg van de mogelijke ‘weeffout’. In bijlage 3 is deze statistische analyse opgenomen. Op basis van de resultaten ten aanzien van bedrijventerreinen kan op basis van een uitgebreid onderzoek naar de daadwerkelijke huisvestingssituatie van bedrijven in Den Haag/Haaglanden, in vergelijking tot de tot dusver gehanteerde (model)aannames, worden geconcludeerd dat: • • • de regiospecifieke situatie van Haaglanden, met een relatief groot aandeel kantoorgebruikers onder industriële en logistieke bedrijven, een aanpassing van de huidige (CPB en dus ook BCI)-ramingen voor kantoren en bedrijventerreinen nodig maakt; de tot dusver gehanteerde raming voor kantoorlocaties moet worden verhoogd tot een gemiddelde jaarlijkse vraag van 108.000 m² voor de regio Haaglanden, en 75.000 m² voor de gemeente Den Haag voor de periode 2001-2020 (zie paragraaf 3.1); de tot dusver gehanteerde ruimtebehoefteraming voor bedrijventerreinen moet worden verlaagd met 65 ha ten opzichte van de 520 ha die door het CPB is geraamd voor Haaglanden in de periode 1998-2020.

Buck Consultants International

81

Dit betekent dat op basis van de uitgevoerde berekeningen in de modelmatige en de statistische analyse, de ruimtebehoefte voor bedrijventerrein in Den Haag uitkomt op: • • 70 ha voor de periode 2002-2010; 110 ha voor de periode 2002-2020.

Kijkend naar deze uitkomsten valt op de ruimtebehoefte in de periode 2010-2020 (40 ha) relatief klein is ten opzichte van de periode tot 2010 (70 ha). De reden hiervan is de verwachting (ook van CPB) van een afvlakkende groei van de werkgelegenheid op langere termijn (geldt in mindere mate voor de behoefte aan kantoorruimte waar de vervangingsvraag een relatief grote rol speelt).

Stap 3

Vergelijking uitkomsten met RSP

In de derde stap worden de uitkomsten van de opgestelde ruimtebehoefteraming voor bedrijventerreinen (modelmatige + statistische analyse), vergeleken met de verwachtingen volgens het Regionaal Structuurplan Haaglanden. In tabel 6.2 zijn de verschillende resultaten naast elkaar gezet.

Tabel 6.2

De uitkomsten van de opgestelde prognose voor Haaglanden in vergelijking tot het Regionaal Structuurplan Haaglanden, in ha bedrijventerrein De Haagse bedrijfshuisvestingsmarkt in perspectief 1) Totaal Jaarlijks 230 29 425 24 Regionaal Structuurplan ) Totaal Jaarlijks 352 44 630 35
2

2002-2010 2002-2020 1) 2)

Op basis van methodische + statistische analyse omgerekend naar de Regio Haaglanden De gegevens uit het RSP zijn hierbij omgerekend van 2000 naar 2002

Hieruit blijkt dat de opgestelde ruimtebehoefteraming (net als voor kantoren) ook voor bedrijventerreinen aanzienlijk lager uitkomt dan de ramingen zoals gehanteerd in het RSP:
Buck Consultants International

82

• •

jaarlijks 24-29 ha volgens deze raming tegenover 35-44 ha per jaar volgens het RSP; totaal 425 ha voor de periode 2002-2020 tegenover 630 ha volgens het RSP.

De uitkomst van deze ruimtebehoefteraming kan worden vergeleken met het historisch uitgiftepatroon. In de periode 1992-2001 werd in Haaglanden in totaal 257 ha aan bedrijventerreinen uitgegeven. De gemiddelde uitgifte in de periode bedroeg 26 ha per jaar. In tabel 6.3 is dit weergegeven. De gemiddelde uitgifte in deze periode in Den Haag (op basis van nieuwe grenzen) bedroeg 6,7 ha jaar.

Tabel 6.3

Uitgiftepatroon van bedrijventerreinen in Haaglanden in de periode 1992-2001 (in ha) 1992 12,0 1993 19,0 1994 17,0 1995 24,5 1996 41,0 1997 16,0 1998 25,0 1999 48,0 2000 35,0 2001 19,4 Totale uitgifte Gemiddeld jaarlijks 256,9 25,7

Bron: Gemeente Den Haag

Hieruit blijkt dat de gemiddelde uitgifte in de afgelopen tien jaar (26 ha per jaar), in de lijn ligt van het uitgiftetempo van de opgestelde ruimtebehoefteraming (2002-2010: jaarlijks 29 ha; 2002-2020: jaarlijks 24 ha). Belangrijk hierbij is op te merken dat het historisch uitgiftepatroon niet bepalend kan zijn voor de te verwachten vraag in de toekomst. De reden hiervoor is dat het uitgiftepatroon wordt beïnvloed door de omvang en de kwaliteit van het aanbod van terreinen in Haaglanden en in de omliggende gebieden, terwijl dit er in de toekomst heel anders uit kan zien. Lage uitgiftecijfers in het verleden kunnen zelfs de aanleiding zijn om juist een grotere vraag in de toekomst te verwachten. Dit in verband met een opgebouwde vraag vanuit het verleden (toen nauwelijks aanbod beschikbaar was). Bovendien geven uitgiftecijfers van het verleden niet altijd het complete beeld doordat uitgiften van private ontwikkelaars veelal niet worden meegenomen. Het feit dat de historische trend en de verwachte toekomstige (ruimtevraag)ontwikkeling niet sterk van elkaar afwijken, geeft echter wel een extra onderbouwing van de uitkomsten van de opgestelde prognose. Bij de weergave van deze ruimtebehoefteraming moet tenslotte worden opgemerkt dat de markt voor bedrijventerreinen, een regionale markt is. Bij het ontwikkelen van nieuw aanbod van terreinen, moet daarom worden gekeken naar de vraag op het niveau van Haaglanden of regio Den Haag, te meer omdat zodoende ook in kwalitatief opzicht (segmentering van het aanbod) vraag en aanbod goed op elkaar kunnen worden afgestemd. Bovendien moet worden bedacht dat aanbod van bedrijventerreinen niet persé afkomstig is van nieuwe ontwikkelingen, maar dat ook ruimte kan worden gewonnen door intensivering van het ruimtegebruik op bestaande locaties.
Buck Consultants International

83

6.2

Segmentatie

Net als bij kantoren, geldt voor bedrijventerreinen dat het van groot belang is niet alleen te kijken naar de absolute getallen, maar ook naar kwalitatieve aspecten van vraag en aanbod. M.a.w. de vestigingsmilieus aan vraag- en aanbodzijde moeten goed op elkaar aansluiten. Daarom wordt voorgesteld m.b.t. het aanbod een segmentering van bedrijventerreinen toe te passen. Het uitgangspunt hierbij is het aanbod van locaties, zo goed mogelijk te laten aansluiten op de vraag vanuit de markt. Een belangrijk uitgangspunt bij het opstellen van een segmentering van bedrijventerreinen is verder dat deze duidelijk terug te vinden is in de kwaliteiten van de bestaande Haagse locaties. Wanneer wordt gekeken naar de praktijk in andere steden, blijkt dat: • • • Amsterdam een onderscheid maakt naar: kadegebonden en havengerelateerd terrein, gemengd bedrijventerrein, kleinschalig terrein, grootschalig terrein. Rotterdam terreinen onderscheidt voor havenactiviteiten, terreinen voor transportgerichte activiteiten, bovenregionale terreinen en terreinen voor lokale en regionale bedrijven. Utrecht alleen een onderscheid maakt op basis van het (voormalige) ABC-locatiebeleid.

Gelet op de situatie in Den Haag, lijkt echter geen van deze indelingen geschikt om hier toe te passen. Bij de ontwikkeling van een herkenbare indeling heeft Buck Consultants International zich laten leiden door vier hoofdlijnen: • • • • ligging (binnenstedelijk/stadsrand); schaal (van de bedrijfsruimten); uitstraling (hangt ook samen met prijsniveau); aandeel kantoren (in verhouding tot bedrijfsruimten).

Het resultaat van het hanteren van deze onderscheidende kenmerken is een indeling in 5 typen milieus, weergegeven in tabel 6.5.

Buck Consultants International

84

Tabel 6.5

Segmentering bedrijventerreinen Gemeente Den Haag Ligging Binnenstedelijk Stadsrand + 0 + 0 0 + 0 + 0 + Kleinschalig + + + + 0 Schaal Midden 0 + + + + Grootschalig 0 0 0 0 + Uitstraling 0 + 0 0 + Aandeel kantoren 0 0 0 0 +

Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Snelweg bedrijventerrein Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven

De verschillende onderscheiden milieus kunnen als volgt worden gedefinieerd: • • • • • Kleinschalig lokaal bedrijventerrein: wat betreft omvang relatief kleinschalig bedrijventerrein met een groot aandeel lokaal georiënteerde bedrijven. Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein: wat betreft omvang relatief grootschalig verkaveld bedrijventerrein met binnenstedelijke ligging. Diversiteit aan gevestigde bedrijven. Snelweg bedrijventerrein: bedrijventerrein gelegen in directe nabijheid van snelweg, veelal aan de stadsrand. Bedrijventerrein met nadruk op kantoren: bedrijventerrein met relatief groot aandeel kantoorachtige bebouwing, kan eventueel uitgroeien tot hoogwaardig bedrijvenpark (milieu dat nu binnen Den Haag nog niet aanwezig is). Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven: terreinen waar vestiging van alle soorten bedrijvigheid inclusief milieuhinderlijke bedrijvigheid is toegestaan.

Buck Consultants International

85

Tabel 6.6

Segmentering bedrijventerreinen Gemeente Den Haag Segment Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Omschrijving Kleinschalig, matige bereikbaarheid, matige uitstraling, weinig of geen menging met kantoren Grootschalig, matige bereikbaarheid, redelijke uitstraling, beperkte menging met kantoren Grootschalig, goede bereikbaarheid, redelijke tot goede uitstraling, beperkte menging met kantoren Bedrijventerreinen Dekkershoek, Monstersestraat, Verademing, Westvlietweg Kerketuinen, Zichtenburg, Laakhaven West en Petroleumhaven, Fruitweg, deel Binckhorstl Forepark, Ypenburg, Wateringse Veld, Harnaschpolder

Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein

Snelweg bedrijventerrein

Bedrijventerrein met nadruk op kantoren

Grootschalig, goede bereikbaarheid, goede tot uitstekende uitstraling, aanwezigheid van veel kantoren Grootschalig, veel milieuruimte

deel Binckhorst, Plaspoelpolder, Broekpolder, Hoornwijck (kan uitgroeien tot hoogwaardig bedrijvenpark)

Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven

Binckhorst noord-west

Gezien de specifieke kenmerken van Scheveningen Haven, wordt dit bedrijventerrein niet ingedeeld volgens deze segmentering. Verder moet worden opgemerkt dat binnen de afzonderlijke typen milieus, natuurlijk altijd verschillen bestaan tussen de terreinen. Denk bijvoorbeeld aan het verschil in uitstraling van Plaspoelpolder ten opzichte van het nieuw ontwikkelde Hoornwijck. Ook binnen afzonderlijke bedrijventerreinen kunnen er variaties zijn, waarbij De Binckhorst bij uitstek het voorbeeld is van hoe op één bedrijventerrein verschillende kwaliteitsniveaus naast elkaar bestaan.

Buck Consultants International

86

6.3

Vraag per segment

De derde stap bij het opstellen van de vraagraming voor bedrijventerreinen, is het bepalen van de vraag per segment. De vraagraming voor kantoren is hierbij uitgegaan van het historisch opnamepatroon, op basis waarvan de locatievoorkeur is vastgesteld. Anders dan de kantorenmarkt (die sterk wordt gestuurd door de vraagzijde), is de markt voor bedrijventerreinen vooral een ‘aanbodmarkt’. Mede gezien het krappe aanbod in de afgelopen jaren, kan het uitgiftepatroon van de afgelopen jaren niet op voorhand representatief worden geacht voor de vraag in de komende jaren. Het feit dat in de afgelopen periode vooral locaties langs de snelweg zijn ontwikkeld (onder andere Forepark, Wateringse Veld), zegt daarom meer over de beschikbaarheid van ontwikkelingslocaties (in deze periode met name langs de snelweg gelegen) dan over de vraag. Wanneer wordt gezocht naar beschikbare onderzoeksgegevens met betrekking tot segmentering, blijken deze evenmin houvast te bieden. In de beschikbare ramingen van CPB en (het hierop gebaseerde) RSP, blijkt geen toedeling van de vraag naar vestigingsmilieus te worden toegepast. Algemene onderzoeken naar de vestigingsvoorkeur van bedrijven bieden evenmin aanknopingspunten; de gehanteerde segmentering sluit niet aan bij de specifieke vestigingsmilieus in Den Haag. Een analyse van verdeling van de huidige bedrijventerreinen over de verschillende segmenten biedt meer mogelijkheden. Wanneer namelijk als uitgangspunt worden genomen dat de verdeling van bedrijventerreinen in Den Haag over de verschillende vestigingsmilieus, er in de toekomst hetzelfde uit ziet als nu, dan betekent dit dat de vraag per segment kan worden bepaald door te kijken naar omvang van de segmenten zoals die op dit moment in Den Haag bestaan. Dit betekent dat niet de uitgifte per vestigingsmilieu als uitgangspunt wordt genomen, maar de verdeling van de netto omvang van alle bedrijventerreinen in Den Haag per segment. Met andere woorden anders dan voor het bepalen van de vraag per segment voor kantoren (waar het historisch opnamepatroon als uitgangspunt is genomen), wordt nu gekeken naar de totale omvang per segment. In de vraagraming per segment, wordt zodoende ook een ruimtevraag berekend voor segmenten waarbinnen in de afgelopen jaren geen uitgiftes zijn geweest. Ook wordt op deze manier een ruimtebehoefte geraamd voor een vestigingsmilieus waarvan het onwaarschijnlijk is dat de komende jaren nog veel nieuw aanbod beschikbaar zal komen: het segment ‘Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein’. Hoe hiermee moet worden omgegaan, zal in hoofdstuk 8 (Strategie) worden uitgelegd. Om op deze manier een vraagraming per vestigingsmilieu te kunnen opstellen, is op basis van de uitgevoerde aanbodinventarisatie bedrijventerreinen, en de weergeven segmentering volgens tabel 6.6, per segment bepaald van de totale (netto) omvang op dit moment is. Dit resulteert in het in tabel 6.7 weergegeven schema van locatievoorkeuren (achterhaalde gegevens afgerond op vijftallen).
Buck Consultants International

87

Tabel 6.7

Gehanteerde locatievoorkeur bedrijventerreinen Segment Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Snelweg bedrijventerrein Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven Totaal Aandeel van de totale vraag (%) 5 35 30 25 5 100

Op basis van de totale vraagraming en de gehanteerde locatievoorkeur, kan vervolgens de vraag per segment worden berekend. In tabel 6.8 is dit weergegeven. Deze tabel vormt het uitgangspunt voor de vraagzijde van de op te stellen vraag-aanbodconfrontatie voor bedrijventerreinen in Den Haag.

Tabel 6.8

De vraag naar bedrijventerreinen in Den Haag, per segment Segment Aandeel van de totale vraag (%)1) Kleinschalig lokaal bedrijventerrein 5 Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein 35 Snelweg bedrijventerrein 30 Bedrijventerrein met nadruk op kantoren 25 Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven 5 Totaal 100 Vraag 2002-2010 (ha) 5 25 20 15 5 70 Vraag 2002-2020 (ha) 2) 5 40 35 25 5 110

1) Bepaald op basis van huidige netto oppervlakte bedrijventerrein (in Den Haag, nieuwe gemeentegrenzen) per segment. 2) Doordat de uitkomsten van de vraagraming zijn afgerond op vijftallen, lijkt voor bepaalde segmenten de vraag voor 2002-2010 overeen te komen met de vraag voor 2002-2020, hoewel in periode 2010-2020 dan wel een ruimtebehoefte van enkele ha is.

Buck Consultants International

88

Hoofdstuk 7

Aanbodinventarisatie

Dit hoofdstuk geeft een aanbodinventarisatie van bedrijventerreinen in Den Haag. De uitkomsten van de inventarisatie worden weergegeven in paragraaf 7.1. Paragraaf 7.2 gaat in op de segmentering van het aanbod, en paragraaf 7.3 geeft een overzicht van het aanbod per segment.

7.1

Inventarisatie

Net als voor de kantoorlocaties is ook een aanbodinventarisatie uitgevoerd van bedrijventerreinen in Den Haag (zie figuur 7.1). De nadruk heeft hierbij met name gelegen op het inventariseren van bestaande locaties, omdat het aantal nieuwe bedrijventerreinen zeer beperkt is (zeker in vergelijking tot het aantal nieuwe kantoorlocaties). In deze inventarisatie zijn alle bedrijventerreinen in de gemeente Den Haag meegenomen. Daarnaast zijn ook de locaties Hoornwijck (deels gemeente Rijswijk), Plaspoelpolder, Wateringseveld en Broekpolder (gemeente Wateringen en gemeente Rijswijk, uitgegeven door Industrieschap De Plaspoelpolder) geïnventariseerd. De reden hiervoor is dat deze locaties tegen Den Haag aanliggen, en hiermee een deel van de ‘Haagse’ ruimtevraag opvangen. Ook de te ontwikkelen Harnaschpolder is meegenomen. De reden hiervoor is dat de Gemeente Den Haag in deze ontwikkeling participeert (hetgeen niet het geval is voor bijvoorbeeld Honderdland). In deze inventarisatie van bedrijventerreinen zijn ook locaties opgenomen, die het midden houden tussen een bedrijventerrein en een kantoorlocatie. Het gaat dan met name om de locaties Plaspoelpolder, Broekpolder en Hoornwijck. Er is voor gekozen deze terreinen mee te nemen om een zo compleet mogelijk overzicht samen te stellen. Bovendien is het onderscheid tussen kantoorlocaties en bedrijventerreinen steeds moeilijker te maken.

Buck Consultants International

89

Figuur 7.1

De huidige en geplande bedrijventerreinen in Den Haag en directe omgeving

17

2 3 1 8 7 6 5

9

4 10

16 15 11 14

12

13

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Dekkershoek De Verademing Monstersestraat Westvlietweg Laakhaven-West & Petroleumhaven Fruitweg Kerketuinen Zichtenburg Binckhorst Forepark Ypenburg Wateringse Veld (gem. Wateringen) Harnaschpolder (gem. Schipluiden) Plaspoelpolder (gem. Rijswijk) Broekpolder (gem. Rijswijk) Hoornwijck (deels gem. Rijswijk) Scheveningen Haven

Buck Consultants International

90

Bij het opstellen van deze inventarisatie is de volgende methodiek gehanteerd. Eerst zijn van alle locaties, zoveel mogelijk basisgegevens achterhaald zoals omvang, gevestigde bedrijven, aantal werkzame personen etc. Hierbij is gebruik gemaakt van de volgende bronnen: HBC (1998) Locatiegids bedrijventerreinen, Stadsgewest Haaglanden (2002) Actueel overzicht bedrijventerreinen en kantoorlocaties, Provincie Zuid Holland (2002) Bedrijfsterreinen in Zuid-Holland. Gemeente Den Haag (2002) Bedrijvenatlas Den Haag (concept). Ten aanzien van bepaalde aspecten (onder andere het actuele aanbod) bleken verschillen te bestaan tussen de Locatiegids bedrijventerreinen, en de Bedrijventerreinenatlas van de Gemeente Den Haag. Om de juiste gegevens te achterhalen zijn daarom de relevante projectleiders van Gemeente Den Haag geraadpleegd. Vervolgens zijn alle locaties bezocht om een goed beeld te krijgen van de kwalitatieve kenmerken. Met behulp van het zogenaamde kwaliteitsbeoordelingformulier, is elk bedrijventerrein beoordeeld op een groot aantal kenmerken. Belangrijk is dat hierbij een duidelijk onderscheid wordt gemaakt naar de ‘hardheid’ van het aanbod. De volgende driedeling wordt gehanteerd: • • Direct uitgeefbaar aanbod: aanbod dat op dit moment beschikbaar is, en direct kan worden aangeboden aan de gebruikers. Afzonderlijke bedrijfsruimten zoals beschikbaar bij makelaars worden niet meegerekend. Aanbod in ontwikkeling: aanbod dat definitief wordt ontwikkeld (voor 2010), en daarom met grote mate van zekerheid kan worden meegerekend tot het aanbod. Hierbij kan het ook gaan om ruimtewinst uit herstructucturering/intensivering, tenminste wanneer het gaat om vaststaande ontwikkelingen. Mogelijk te ontwikkelen aanbod: aanbod waarvan de realisatie nog niet vaststaat. Het gaat dan vaak om plannen voor langere termijn (na 2010) of mogelijk te behalen ruimtewinst bij herstructurering/intensivering.

De resultaat van deze inventarisatie met betrekking tot het beschikbare aanbod (waarbij er geen ‘dubbeltellingen’ zijn met de inventarisatie van kantoorlocaties), is weergegeven in tabel 7.1.

Buck Consultants International

91

Tabel 7.1

Het aanbod van bedrijventerreinen in de Gemeente Den Haag (en directe omgeving), periode 2002-2020 Aanbod 1) Direct uitgeefbaar Mogelijk te ontwikke(ha) In ontwikkeling (ha) len (ha) Toelichting Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Dekkershoek De Verademing Monstersestraat Westvlietweg Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Laakhaven-West Petroleumhaven Fruitweg Kerketuinen Zichtenburg Binckhorst Snelweg bedrijventerrein Forepark Ypenburg Voormalig Ypenburg (deelplan 18-20, GAVI) Ypenburg (deelplan 21) Ypenburg (deelplan 22) Wateringse Veld (gem. Wateringen) Harnaschpolder-Noord (gem. Schipluiden) Harnaschpolder overig (gem. Schipluiden) Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Deel Binckhorst Plaspoelpolder (gem. Rijswijk) Broekpolder (gem. Rijswijk) -3,0 - 0 -

Eventuele onttrekking (functiemening) afhankelijk van uiteindelijke planvorming

-

4,0-8,0 2,3 0,8-1,0 -

-6,4 - + 1,1

Afhankelijk van realisatie tweede maaiveld Ruimtewinst door herstructurering Ruimtewinst door herstructurering

Afhankelijk van model keuze. In planvorming zit grotere dichtheid dan in huidige situatie Mogelijk te benutten voor nieuw ADO-Stadion

1,4 3,0 3,0 5,0 pm 1,0 -

7,0 16,0 31,0 pm -

0 - 35 pm pm -

Nu nog gepland als kantoorlocaties, eventueel om te zetten in bedrijventerrein Ontwikkeling in samenwerking met particuliere grondeigenaren Hoogwaardige bedrijvigheid toegestaan Alleen standaard bedrijventerrein Aandeel van dit segment binnen gehele Binckhorst afhankelijk van planvorming

Buck Consultants International

92

Aanbod 1) Direct uitgeefbaar Mogelijk te ontwikke(ha) In ontwikkeling (ha) len (ha) Toelichting -

Hoornwijck (deels gem. Rijswijk) Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven Deel Binckhorst Separaat: Scheveningen Haven Totaal 1)

pm 1,0 14,4

pm 1,0-5,0 ha verlies 56,1-64,3

pm -9,4- +36,1

Planvorming leidt niet tot nieuw aanbod in dit segment Op termijn verlies door transformatie naar wonen en leisure, huidig grondgebruik extensief

Voor de omrekening van m² bvo bedrijfsruimte naar netto ha bedrijventerrein is uitgegaan van een gemiddelde floor-space index (fsi) van 1,0. Dit is het midden van de door de gemeente ingeschatte fsi van 0,9 tot 1,1. Een min-teken staat voor het (mogelijk) onttrekken van bedrijventerrein.

Bron: Gemeente Den Haag

7.2

Segmentatie

Op basis van de resultaten uit de uitgevoerde aanbodinventarisatie (zie rapport Aanbodinventarisatie bedrijventerreinen Den Haag), kunnen alle terreinen worden ‘gescoord’ op deze onderscheidende kenmerken. In tabel 7.2 is dit weergegeven.

Buck Consultants International

93

Tabel 7.2

Bedrijventerreinen in Den Haag, naar onderscheidende kenmerken Ligging Binnenstedelijk Stadsrand Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Dekkershoek De Verademing Monstersestraat Westvlietweg, Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Deel Binckhorst Laakhaven-West & Petroleumhaven Fruitweg Kerketuinen, Zichtenburg Snelweg bedrijventerrein Forepark Ypenburg Wateringse Veld Harnaschpolder Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Deel Binckhorst Plaspoelpolder Broekpolder Hoornwijck Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven Deel Binckhorst Scheveningen Haven + + + + + + + + + 0 0
0

Kleinschalig + + + + + 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 +

Schaal Midden 0 0 0 0 + + + + + + + + + + + + + 0 +

Grootschalig 0 0 0 + + 0 + + + + + + + + + + + +

Uitstraling Aandeel kantoren 0 + 0 0 -/++ + + + + ++ ++ ++ ++ ++ ++ +++ +++ 0 + 0 0 0 0 +++ + + ++ ++ + + 0 0 +++ +++ +++ +++ 0 +

0 0 0 0 0 0 0 0 0 + + + + 0 + + + + +

0 + 0 0 0 + 0

Buck Consultants International

94

7.3

Aanbod per segment

Op basis van de in de vorige paragraaf toegelichte segmentering, kan het aanbod per segment worden bepaald. In tabel 7.2 is dit weergegeven.

Tabel 7.2

Het aanbod van bedrijventerreinen in de Gemeente Den Haag (en directe omgeving), per segment Segment Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Snelweg bedrijventerrein Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven Separaat: Scheveningen Haven Totaal Direct uitgeefbaar (ha) 12,4 1,0 1,0 14,4 In ontwikkeling (ha) 7,1-11,3 54,0 -1,0 - -5,0 54,1- 62,3 Mogelijk te ontwikkelen (ha) -3,0 - 0 -6,4 - + 1,1 0 - 35,0 -9,4 - +36,1

Uit dit overzicht blijkt duidelijk dat het direct uitgeefbare aanbod van bedrijventerreinen in Den Haag zeer beperkt is: 14 ha. Daarnaast is nog 50 tot 60 ha in ontwikkeling. Het ‘mogelijk te ontwikkelen aanbod’ is relatief beperkt; maximaal 36 ha of mogelijk zelfs een netto onttrekking van circa 9 ha. Het aanbod is niet gelijk verdeeld over de verschillende segmenten, maar concentreert zich op het vestigingsmilieu ‘Snelweg bedrijventerrein’ (Forepark, Ypenburg, Wateringseveld, Harnaschpolder) aangevuld met een beperkt aanbod ‘Grootstedelijk binnenstedelijk bedrijventerrein’. Het overgrote deel van dit aanbod komt bovendien voort uit de ontwikkeling van één locatie: De Harnaschpolder (47 ha, waarvan 16,0 voor 2010 en 31,0 na 2010). Dit betekent dat de komende jaren geen aanbod kan worden ontwikkeld voor de segmenten ‘Kleinschalig lokaal bedrijventerrein’ en ‘Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven’. Gelet op deze indeling bestaat het daadwerkelijke aanbod waarmee rekening kan worden gehouden, uit het direct uitgeefbare aanbod en het aanbod in ontwikkeling. Het mogelijk te ontwikkelen aanbod wordt niet meegerekend, omdat de realisatie hiervan nog onzeker is. Voor het behalen van ruimtewinst zijn bijvoorbeeld vaak weliswaar mogelijkheden, maar of daadwerkelijk ruimtewinst kan worden geboekt is vaak afhankelijk van het al dan niet verkrijgen van subsidies van onder andere het Ministerie van VROM en het Ministerie van EZ. Bovendien is ruimtewinst vaak afhankelijk van samenwerking met ondernemers, technische haalbaarheid en beschikbaarheid van ruimte om eventueel bedrijven te kunnen uitplaatsen.
Buck Consultants International

95

Buck Consultants International

96

Hoofdstuk 8

Strategie

Dit hoofdstuk geeft de aanzet tot de Vastgoedstrategie voor de Gemeente Den Haag voor wat betreft bedrijventerreinen. Anders dan de weergegeven strategie voor kantoren, kan deze nog niet zeer gedetailleerd worden ingevuld. De reden hiervoor is dat ten aanzien van bedrijventerreinen de vraag-aanbodsituatie in de regio een veel grotere rol speelt dan bij kantoren. De hier gepresenteerde bedrijventerreinenstrategie voor Den Haag kan daarom pas verder worden uitgewerkt, wanneer meer duidelijkheid (dan geboden in het RSP) bestaat over het regionale beleid voor wat betreft bedrijventerreinen. In dit hoofdstuk worden in paragraaf 8.1 vanuit de gegevens uit de vraagraming en de aanbodinventarisatie een vraag-aanbodconfrontatie opgesteld. De uitkomsten van deze vraag-aanbodconfrontatie vormen de aanzet voor een strategie. In paragraaf 8.2 wordt deze strategie (die zoals aangegeven nog verdere uitwerking behoeft) beschreven.

8.1

Vraag-aanbodconfrontatie

Op basis van de opgestelde vraagraming en het geïnventariseerde aanbod, kan een vraag-aanbodconfrontatie voor bedrijventerreinen in Den Haag worden opgesteld. Tot het aanbod worden dan gerekend het directe aanbod en het aanbod in ontwikkeling. Het mogelijk te ontwikkelen aanbod wordt niet meegerekend omdat de realisatie hiervan nog onzeker is. In tabel 8.1. is deze weergegeven. Hiertoe is van het aanbod per segment dat is weergegeven in tabel 7.2 (dus ‘Direct uitgeefbaar’ + ‘In ontwikkeling’), door de gemeente bepaald welk deel vóór 2010 beschikbaar komt, en welk deel daarna. Hieruit komt naar voren dat het totale aanbod voor 2010 beschikbaar komt, met uitzondering van een gedeelte van de Harnaschpolder (16 ha voor 2010, 31 ha na 2010).

Buck Consultants International

97

Tabel 8.1

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen Den Haag (in netto ha, afgerond) Segment Kleinschalig lokaal bedrijventerrein Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein Snelweg bedrijventerrein Bedrijventerrein met nadruk op kantoren Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven Totaal Vraag 5 25 20 15 5 70 2002-2010 Aanbod 10 35 45 Confrontatie -5 -15 +15 -15 -5 -25 Vraag 5 40 35 25 5 110 2002-2020 Aanbod 10 65 65 Confrontatie -5 -30 +30 -25 -5 -35

Uit deze vraag-aanbodconfrontatie blijkt dat in Den Haag de komende jaren een tekort aan bedrijventerreinen kan worden verwacht. In de periode 2002-2010 is er een tekort van 25 ha, in de hele periode 2002-2020 een groter tekort van 35 ha. In de periode 2002-2010 manifesteert zich een tekortsituatie in alle onderscheiden vestigingsmilieus behalve de ‘Snelweg bedrijventerreinen’ (door aanbod binnen dit segment in de Harnaschpolder). Voor de gehele periode 2002-2020 is ook sprake van tekorten, ook weer met uitzondering van het segment ‘Snelweg bedrijventerrein’ waarbij het aanbod de vraag overtreft. Hierbij moet echter worden opgemerkt dat de verschillende segmenten een bepaalde onderlinge ‘uitwisselbaarheid’ bezitten. Een tekort aan ‘Grootschalige binnenstedelijke bedrijventerreinen’ zou ten dele kunnen worden opgevangen door het aanbod op ‘Snelweg bedrijventerreinen’. Om zoveel mogelijk in te kunnen spelen op de diversiteit in vestigingsvoorkeuren van de gebruikers, moet echter diversiteit in het aanbod worden nagestreefd. Tenslotte moet bij deze vraag-aanbodconfrontatie nogmaals worden opgemerkt, dat ten aanzien van het aanbod van bedrijventerreinen is uitgegaan van het direct uitgeefbare aanbod en het aanbod dat in ontwikkeling is. Dit betekent dat nog geen rekening is gehouden met mogelijk te ontwikkelen aanbod (dat naar het nu uitziet zeer beperkt is of door onttrekkingen zelfs een extra ruimtevraag tot gevolg heeft).

Buck Consultants International

98

8.2

Strategie

Deze paragraaf geeft de strategie voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen in de Gemeente Den Haag, ofwel de Bedrijventerreinenstrategie Den Haag. Eerst worden de uitgangspunten gegeven, daarna wordt de aanzet tot de strategie gepresenteerd.

Uitgangspunten
Aan de bedrijventerreinenstrategie voor de Gemeente Den Haag liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag: • De nadruk van de bedrijventerreinenstrategie ligt op het ontwikkelen van beleid voor de (middel)lange termijn dat aangeeft wanneer, welke locaties moeten worden ontwikkeld. Hierbij wordt niet in detail ingegaan op de afzonderlijke locaties, maar ligt de nadruk op de algemene strategie. Er wordt uitgegaan van een marktconforme strategie. Dit betekent dat ernaar wordt gestreefd vraag en aanbod zoveel mogelijk met elkaar in overeenstemming te brengen. Zowel in kwantitatief als in kwalitatief (lees: segmenten) opzicht. De bedrijventerreinenstrategie voor de Gemeente Den Haag moet nauw aansluiten, bij het regionale beleid voor bedrijventerreinen in Haaglanden.

• •

Strategie
Om in de Gemeente Den Haag tot 2020 over voldoende aanbod van bedrijventerreinen te kunnen beschikken, moeten nieuwe bedrijventerreinen worden ontwikkeld. Behalve in kwantitatieve zin, dienen deze ook in kwalitatief opzicht aan te sluiten op de vraag vanuit de markt. Dit betekent dat in ontwikkeling van nieuw aanbod een segmentering moet worden toegepast. Tegen de achtergrond van de in tabel 8.1 weergegeven vraag-aanbodconfrontatie, wordt ingegaan op de strategie per segment. Voor het vestigingsmilieu Kleinschalig lokaal bedrijventerrein wordt zowel in de periode 2002-2010 als in de periode 2020 een klein tekort verwacht van 5 ha. Om dit tekort op te vangen, zal daarom nieuw aanbod binnen dit segment moeten worden ontwikkeld. Dit aanbod zal moeBuck Consultants International

99

ten worden gevonden binnen de stad. Gezien het lokale karakter van veel van de hier gevestigde bedrijvigheid, lijkt bijvoorbeeld een snelweglocatie vanuit de behoefte van de bedrijven gezien, geen alternatief. Bovendien moeten snelweglocaties worden gereserveerd voor de bedrijven die werkelijk behoefte hebben aan directe nabijheid van de hoofdinfrastructuur. Ten aanzien van de huidige kleinschalige lokale bedrijventerreinen wordt geadviseerd deze zoveel mogelijk te behouden, om te voorkomen dat grotere tekortsituaties gaan ontstaan doordat meer bedrijven uit de stad moeten vetrekken. Voor wat betreft het segment Grootschalig binnenstedelijk bedrijventerrein wordt een behoorlijk tekort aan bedrijventerrein verwacht. Voor de periode 2002-2010 bedraagt dit tekort 15 ha, en voor de periode 2002-2020 komt dit neer op 30 ha. Gezien de ligging van dit vestigingsmilieu, per definitie binnenstedelijk, lijken de mogelijkheden voor de ontwikkeling van (grote) nieuwe locaties beperkt. Hoewel een beperkt deel van dit tekort zou kunnen worden opgevangen door de ontwikkeling van locaties aan de randen van de stad (bijvoorbeeld Harnaschpolder), streeft deze vastgoedstrategie naar het zoeken van binnenstedelijke mogelijkheden voor het accommoderen van dit segment. Ten aanzien van huidige ‘Grootschalige binnenstedelijke bedrijventerreinen’ (onder andere Binckhorst) is ons voorstel deze wanneer mogelijk te behouden voor (onder andere) dit vestigingsmilieu. In tegenstelling tot de overige segmenten, wordt ten aanzien van de Snelweg bedrijventerreinen geen tekortsituatie verwacht (periode 20022010 15 ha te veel aanbod ha, periode 2002-2020 30 ha te veel aanbod). De realisatie van de Harnaschpolder zorgt voor voldoende aanbod, dat ook kan worden aangewend voor het opvangen van de tekortsituaties in de overige vestigingsmilieus. Het vestigingsmilieu Bedrijventerrein met nadruk op kantoren wordt ook gekenmerkt door het ontstaan van tekorten (periode 2002-2010: 15 tekort, periode 2002-2020 25 ha tekort). Ten aanzien van dit segment kan worden nagegaan of er mogelijkheden zijn op locaties, die volgens de huidige planning van de gemeente zijn aangewezen als kantoorlocatie. Welke locaties dit eventueel kunnen zijn, kan worden opgemaakt uit de in hoofdstuk 5 beschreven kantorenstrategie (denk bijvoorbeeld aan de GAVI-kavel). Ten aanzien van het segment Bedrijventerrein voor milieubelastende bedrijven worden ook tekorten verwacht (beide periodes 5 ha tekort). Met betrekking tot dit tekort is ons voorstel dit op te vangen in de regio, te meer omdat ‘Bedrijventerreinen voor milieubelastende bedrijven’ per definitie grote terreinen zijn (i.v.m. milieuwetgeving). Hoewel de vestiging van milieubelastende bedrijven in de stad niet wordt geadviseerd, moet tegelijk zorgvuldig worden omgegaan met de uitplaatsing van deze bedrijven (zeker wanneer blijkt dat locaties om deze bedrijven op te vangen, niet beschikbaar zijn).

Buck Consultants International

100

Bijlagen

Buck Consultants International

101

Buck Consultants International

102

Bijlage 1

Deelnemers begeleidingscommissie

Tabel 1

Deelnemers begeleidingscommissie Naam M.J. Gordijn G.C.H.M. Kroon I.E. de Roos H.C. Jacobs C.R.H. Huffener D. van der Harst C. Boele H.D. Doets Directie Directie Beleid Directie Beleid, E&V Directie Beleid, E&V Directie Beleid Directie Beleid, ROMZ Directie Haags Ontwikkelings Bedrijf Directie Haags Ontwikkelings Bedrijf Directie Bouwen, Toezicht en Dienstverlening Functie Hoofd Economie en Voorzieningen Teamcoördinator Stad & Regio Senior Beleidsmedewerker Hoofd Ruimtelijke Ordening & MonumentenZorg Beleidsmedewerker Sectorhoofd Vinex-regio Afdelingsmanager Proces en Projectmanagement Hoofd Economische Betrekkingen

Buck Consultants International

103

Buck Consultants International

104

Bijlage 2

Vraagraming kantoren

Ten behoeve van de Haagse bedrijfshuisvestingsmarkt in perspectief is een nieuwe vraagraming voor kantoren opgesteld. De aanleiding hiervoor is onduidelijkheid over de planningsopgave voor kantoren en bedrijventerreinen voor zowel Haaglanden als regio Den Haag, door grote verschillen in uitkomsten recente prognoses voor de ruimtebehoefte van respectievelijk CPB, Nyfer, TNO-Inro en het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP). Om meer duidelijkheid te krijgen is daarom een diepgaande analyse uitgevoerd, met als doel het verklaren van verschillen tussen prognoses van ruimtebehoefte voor zowel Haaglanden als regio Den Haag, en hierdoor de bandbreedte te verkleinen. Deze bijlage gaat in op de belangrijkste resultaten van deze analyse. Eerst wordt gekeken naar de verschillen tussen de uitkomsten van de diverse prognoses. Deze zijn weergegeven in tabel 1.

Tabel 1

Vergelijking van de uitkomsten van de beschikbare prognoses Kantoren in m2 bvo Haaglanden per jaar tot 2010 Haaglanden per jaar tot 2020 Regio Den Haag per jaar tot 2010 Regio Den Haag per jaar tot 2020 CPB Nyfer 42.500-59.000 35.500-63.000 40.000-56.500 -10.000- +26.000 33.500-59.000 8

TNO-Inro 116.000-127.000 119.000-155.000 -

RSP 145.000 147.500 -

8

Bij de raming van Nyfer heeft een herberekening plaatsgevonden van verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) naar bruto vloeroppervlakte (bvo), waarbij als uitgangspunt is gehanteerd dat gemiddeld 85% van het totale bvo verhuurbaar is.

Buck Consultants International

105

Gelet op verschillen tussen de uitkomsten van deze ramingen, dan blijken deze met name voort te komen uit: • • het gewicht dat wordt toegekend aan regionale ontwikkelingen (in hoeverre worden specifieke regionale ontwikkelingen meegenomen of wordt meer uitgegaan van nationale of provinciale verwachtingen); de sectorale verdeling van de nationale werkgelegenheidsontwikkeling (hoe de groei van de totale werkgelegenheid varieert per sector).

In tabel 2 zijn de beschikbare ramingen naast elkaar gezet. De raming volgens het RSP is niet afzonderlijk opgenomen. De reden hiervoor is dat de aannames in deze raming ten aanzien van de werkgelegenheidsontwikkeling zijn gebaseerd op de uitgangspunten van CPB.

Tabel 2

De aannames en zwaarte van effecten volgens de verschillende prognoses CPB (1999) 1,2 % TNO-Inro (1999) 1,0 % Nyfer (2001) 1.2 % RSP (2002) 1,5%

Zwaarte Aannames effect Nationale werkgelegenheids- + groei Sectorale verdeling nationale +++ werkgelegenheidsontwikkeling

Verwacht sterkere groei van Verwacht groei in de industriële Verwacht sterkere groei van de Niet bekend overheidssector, die in regio Den sector, minder sterk vertegen- dienstensector (gebruikers kanHaag sterk vertegenwoordigd is woordigt in regio Den Haag toorruimte) (gebruikers bedrijfsruimte) Neemt een klein positief effect van regionale bevolkingsgroei mee +/-30% Neemt een klein positief effect Door recenter materiaal gebruik, Gelijk gesteld aan nationale van regionale bevolkingsgroei telt negatieve ontwikkeling van ontwikkeling mee eind jaren negentig in regio Den Haag sterker >30% 50% Niet bekend

Regionale component werkge- ++ legenheidsontwikkeling

Gewichtstoekenning regionale ++++ component werkgelegenheidsontwikkeling

Hoe sterker regionale component wordt meegenomen, hoe lager de prognose voor regio Den Haag uitvalt, omdat de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling van regio Den Haag onder het Nederlands gemiddelde ligt. Totaal werkgelegenheidsontwikkeling +++ Verwacht een zeer sterke stijging Verwacht een sterke stijging van dienstensector van dienstensector Verwacht een lichte stijging van Aanhoudende sterke groei dienstensector (kantoorgebruikers)

Buck Consultants International

106

Aannames

Zwaarte effect CPB (1999) -

TNO-Inro (1999) -

Nyfer (2001) Heeft een component voor zowel vervangingsvraag als uitbreidingsvraag en verwacht hierdoor een sterke daling van de vervangingsvraag

RSP (2002) Zeer sterke verschuiving van kantoren naar bedrijventerreinen, echter tegelijk grote aanhoudende ruimtebehoefte bedrijventerreinen

Verdeling ruimtegebruik kanto- + ren en bedrijventerreinen

De verschillen in uitkomsten m.b.t. kantoren kunnen als volgt worden verklaard: • Nyfer gaat in het meest gunstige scenario uit van een 3x zo lage ruimtebehoefte aan kantoren in regio Den Haag dan het CPB. Dit wordt veroorzaakt door de verwachting van de 3x zo lage werkgelegenheidsgroei. Concreet wordt dit veroorzaakt door het afwijkend beeld van regio Den Haag ten opzichte van de landelijke transitie richting zakelijke dienstverlening de afgelopen jaren. Daarnaast wordt de vervangings- en uitbreidingsvraag in één coëfficiënt genomen, waardoor naast de lage verwachting van de uitbreidingsvraag ook de vervangingsvraag laag wordt ingeschat. TNO-Inro verwacht ten opzichte van het CPB een grotere behoefte. Dit wordt veroorzaakt doordat TNO-Inro uitgaat van voldoende arbeidsaanbod. De ontwikkelingen op de arbeidsmarkt eind jaren negentig hebben geleid tot een vraagmarkt i.p.v. aanbodmarkt.

De verschillen in uitkomsten m.b.t. bedrijventerreinen kunnen als volgt worden verklaard: • • TNO-Inro verwacht een veel lichtere daling van de industrie verwacht dan het CPB. De uitgangspunten van de prognose van het CPB zijn gebaseerd op recenter materiaal dan TNO-Inro.

Tegen deze achtergrond zijn er de volgende argumenten om de prognoses bij te stellen: • • De prognoses van het CPB en TNO-Inro zullen met gebruik van recenter materiaal (Economische Verkenning 2003-2006) lager uitvallen voor met name kantoorlocaties. Het CPB hanteert een hogere groei in het westen van Nederland en gaat hiermee tegen de ontwikkelingen van de afgelopen 25 jaar in. Deze aanname is niet realistisch.
107

Buck Consultants International

• • • • •

Het CPB onderschat de vervangingsvraag. De prognose van TNO-Inro verwacht een lichte daling van de sector industrie i.t.t. Nyfer en het CPB, die een sterke daling verwachten. De prognose van TNO-Inro gaat er vanuit dat de groei na 2010 bijna even groot zal zijn als in de periode 1999-2010. Dit is echter niet realistisch aangezien er voor deze groei onvoldoende arbeidsaanbod is. De lineaire trendextrapolatie in de prognose van Nyfer brengt extra gevoeligheid voor grote procentuele fluctuaties met zich mee. Deze vallen voor regio Den Haag met name door de stagnatie in de zakelijke dienstverlening sterk negatief uit. Aangezien de vervangings- en uitbreidingsvraag aan elkaar en aan de werkgelegenheidsontwikkeling zijn gekoppeld wordt de vervangingsvraag in de prognose van Nyfer enorm onderschat.

Op basis van deze argumentatie worden de volgende bijgestelde bandbreedtes gehanteerd (tabel 3 en tabel 4):

Tabel 3

De bijgestelde ruimtebehoefteraming voor kantoren (bvo m ) per jaar in Haaglanden Vraag naar kantoren (bvo m2) per jaar Haaglanden Regio Den Haag Voorzichtig Scenario 80.000 75.000 Midden Scenario 100.000 94.000 Optimistisch Scenario 120.000 112.000

2

Tabel 4

De bijgestelde ruimtebehoefteraming voor bedrijventerreinen (bvo m ) in Haaglanden Vraag naar bedrijfsterreinen (Hectare) Haaglanden Regio Den Haag 1998-2010 210 – 460 140 – 240 1998-2020 260 – 650 150 – 360 Per jaar 11-29 7-16

2

Buck Consultants International

108

Bijlage 3

Bijstelling ruimtebehoefteraming

De gemeente Den Haag werkt aan een nieuwe Economische en Vastgoedvisie. Buck Consultants International heeft opdracht gekregen het onderzoeksproces te begeleiden. Op dit moment wordt gewerkt aan een belangrijk onderdeel van dit project: het opstellen van een ruimtebehoefteraming voor kantoren en bedrijventerreinen in de gemeente Den Haag. De aanleiding hiervoor is onduidelijkheid over de planningsopgave voor kantoren en bedrijventerreinen, door grote verschillen in de uitkomsten van recente prognoses van CPB, Nyfer, TNO-Inro. Ten aanzien van de te verwachten vraag naar kantoorruimte in Den Haag/Haaglanden zijn de beschikbare regionale vraagramingen daarom met elkaar vergeleken en zijn gesprekken gevoerd met de instellingen (CPB, TNO-Inro, Nyfer), die deze ramingen hebben opgesteld. Dit heeft geresulteerd in een helder inzicht in de werkwijzen van de verschillende methodieken, maar heeft nog niet geleid tot eenduidige vraagramingen voor kantoren en bedrijventerreinen. De reden hiervan is dat onvoldoende inzicht bestaat in een centrale vraag bij deze ramingen: in hoeverre zijn bedrijven in Den Haag/Haaglanden kantoorbehoevend óf bedrijfsruimtebehoevend? Om deze vraag te kunnen beantwoorden, heeft de gemeente Den Haag opdracht gegeven tot een aanvullende analyse. Deze notitie geeft de resultaten van dit deelonderzoek, en laat zien in hoeverre dit gevolgen voor de te verwachten ruimtevraag heeft. De achtergrond van de genoemde vraag is het vermoeden dat de ruimtevraag van regio Den Haag/Haaglanden, een afwijkend beeld vertoont ten opzichte van andere regio’s. De indruk bestaat dat met name binnen de sectoren industrie en logistiek in Den Haag/Haaglanden, het aandeel kantoorgebonden functies relatief groot is terwijl minder gebruikers behoefte hebben aan een bedrijventerrein. In verhouding tot het grote aantal hoofdkantoren (Shell, KPN etc.), lijkt het aantal productievestigingen in Den Haag/Haaglanden immers beperkt. Blijkt dit vermoeden te kunnen worden bevestigd, dan moeten de ramingen voor kantoren en bedrijventerreinen hierop worden aangepast. In de prognose van het CPB (en dus ook in de door BCI beargumenteerde bijstelling hiervan) wordt namelijk uitgegaan van de situatie voor Zuid-Holland als geheel in plaats van Den Haag/Haaglanden. Mogelijk is hierdoor de ruimtevraag naar kantoorruimte te laag ingeschat, terwijl de vraag naar bedrijventerreinen te hoog is geraamd. Om dit vermoeden van een onvoldoende regiospecifieke ruimtebehoefteraming te kunnen onderbouwen of weerleggen, is een analyse uitgevoerd bestaande uit de volgende stappen: • • • Inventarisatie van de huidige huisvestingssituatie (kantoor-/bedrijventerreinbehoevend) van bedrijven in Den Haag/Haaglanden. Vergelijking van de huidige huisvestingssituatie met de door het CPB gehanteerd uitgangspunten voor Zuid-Holland. Berekening van de eventueel noodzakelijke bijstelling van tot dusver gehanteerde vraagramingen (kantoren, bedrijventerreinen).
109

Buck Consultants International

De eerste stap van de analyse is een inventarisatie gemaakt van de huidige huisvestingssituatie van bedrijven in Den Haag/Haaglanden. Hierbij is gebruik gemaakt van: • Gegevens uit het door Stogo uitgevoerde onderzoek naar de huisvesting van het midden- en kleinbedrijf (< 100 wp) in Haaglanden. O; basis van dit onderzoek (dat op dit moment wordt afgerond) kan van industriële en logistieke (midden- en klein)bedrijven worden aangegeven of het gaat om bedrijfsruimte- of kantoorgebruikers. Gegevens uit de door BCI uitgevoerde inventarisatie van de huisvesting van alle grote bedrijven (>100 wp) in Haaglanden. Omdat hierover geen gegevens beschikbaar bleken (en het genoemde Stogo-onderzoek zich niet richt op deze bedrijven), is hiervoor een uitgebreid (veld)onderzoek uitgevoerd waarin van alle grote bedrijven in Den Haag/Haaglanden (opgenomen in een door de gemeente aangeleverd databestand) is nagegaan of ze (gelet op de daadwerkelijke huidige huisvestingssituatie) óf kantoorbehoevend zijn, óf bedrijfsruimtebehoevend zijn9.

Het resultaat van deze exercitie is dat is gebleken dat in Haaglanden de overgrote meerderheid (industrie 86%, logistiek 80%) van het midden- en klein bedrijf is gevestigd op een bedrijventerrein, en maar een klein deel op kantoorlocaties (industrie 14%, logistiek 20%). Dit blijkt echter anders voor de grote bedrijven. Hier is ongeveer de helft (industrie 56%, logistiek 41%) van de bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein en de helft (industrie 44%, logistiek 59%) kantoorgebruiker. Op basis van deze uitkomsten kan worden gesteld dat grote bedrijven in Den Haag/Haaglanden inderdaad vaak kantoorbehoevend zijn. Of dit sterk afwijkt van de aannames van CPB, blijkt hieruit echter nog niet. In de tweede stap van de analyse wordt de huisvestingssituatie (kantoor-/bedrijfsruimtebehoevend) in Den Haag/Haaglanden vergeleken met de uitgangspunten die het CPB hiervoor hanteert. In de volgende tabel zijn gegevens die het CPB hanteert in de ruimtebehoefteraming voor Zuid-Holland (en hiermee voor Den Haag), naast de achterhaalde regiospecifieke situatie in Den Haag/Haaglanden (tabel 1).

9

Tot industrie worden gerekend: industrie, bouw en nutsbedrijven. Tot logistiek worden gerekend: transport/opslag/communicatie en handel/reparatie.

Buck Consultants International

110

Tabel 1

De vestiging van industriële en logistieke bedrijven in Zuid-Holland en Haaglanden, onderverdeel naar kantoren en bedrijventerreinen Zuid-Holland (CPB) (%) 92 8 100 Industrie Haaglanden >100 Haaglanden <100 wp (BCI) (%) wp (Stogo) (%) 56 86 44 14 100 100 Logistiek Zuid-Holland (CPB) Haaglanden >100 (%) wp (BCI) (%) 86 41 14 59 100 100 Haaglanden <100 wp (Stogo) (%) 80 20 100

Bedrijventerrein Kantoor Totaal

Uit deze vergelijking blijkt dat zowel voor industrie als logistiek, het CPB uitgaat van een aanmerkelijk kleiner aandeel kantoorgebruikers dan de feitelijke situatie in Haaglanden op dit moment. Concreet betekent dit dat: • • • • 36% van de werkgelegenheid bij grote bedrijven in industrie volgens CPB-toedeling op bedrijventerreinen terechtkomt, maar kijkend naar huidige huisvesting kantoorruimte behoeft (BCI). 45% van de werkgelegenheid bij grote bedrijven in logistiek volgens CPB-toedeling op bedrijventerreinen terechtkomt, maar kijkend naar huidige huisvesting kantoorruimte behoeft (BCI). 6% van de werkgelegenheid bij midden en kleinbedrijf in industrie volgens CPB-toedeling op bedrijventerreinen terechtkomt, maar kijkend naar huidige huisvesting kantoorruimte behoeft (Stogo). 6% van de werkgelegenheid bij midden en kleinbedrijf in logistiek volgens CPB-toedeling op bedrijventerreinen terechtkomt, maar kijkend naar huidige huisvesting kantoorruimte behoeft (Stogo).

Op basis van deze vergelijking kan worden geconcludeerd dat bij kleinere bedrijven het CPB redelijk tegemoet komt aan de situatie in Haaglanden, en hiervoor niet hoeft te worden gecorrigeerd. Grote industriële en logistieke bedrijven hebben echter veel vaker behoefte aan kantoorruimte dan door het CPB verwacht. Dit betekent dat de te verwachten jaarlijkse vraag naar kantoorruimte naar boven moet worden bijgesteld. Hoe groot deze extra behoefte naar verwachting zal zijn, en wat dit betekent voor de behoefteraming voor bedrijventerreinen, wordt hierna onderzocht. De derde stap in de analyse is het berekenen van de omvang van de extra ruimtevraag die voorkomt uit (het door het CPB onvoldoende rekening houden met) de specifieke situatie in Den Haag/Haaglanden. Deze kan worden geraamd door eerst het aandeel van grote bedrijven in het totaal te bepalen (wanneer dit aandeel klein is, zal immers de noodzakelijk bijstelling ook klein zijn). Kijkend naar werkgelegenheidscijfers blijken grote bedrijven in Den Haag/Haaglanden:

Buck Consultants International

111

• •

32% van de werkgelegenheid in de industrie voor rekening te nemen (13.740 werkzame personen. 34% van de werkgelegenheid in de logistiek voor rekening te nemen (29.535 werkzame personen).

Van de werkgelegenheid bij grote bedrijven kan vervolgens het deel worden berekend, dat op dit moment (op basis van aannames van CPB voor Zuid-Holland) onjuist wordt toegerekend aan bedrijventerreinen. Dit is immers het gedeelte van de totale werkgelegenheid, waarvan een (ruimtevragende) groei van de werkgelegenheid door het CPB niet juist wordt toegerekend. Uitgaande van de achterhaalde regiospecifieke gegevens (zie 5) gaat het op dit moment dan om: • • 4.946 werkzame personen in de industrie (95%-56%=36% van 13.740). 13.290 werkzame personen in de logistiek (86%-41%=45% van 29.535).

Vervolgens moet worden nagegaan hoe beide sectoren zich naar verwachting in de toekomst ontwikkelen. Pas wanneer sprake is van een groeiende werkgelegenheid, zal immers extra kantoorruimte gevraagd worden. In de Bedrijfslocatiemonitor van het CPB worden voor ZuidHolland (en dus ook voor Den Haag) tot 2010 de volgende uitgangspunten gehanteerd: • • een jaarlijkse groei van de werkgelegenheid in de industrie van -1,27%; een jaarlijkse groei van de werkgelegenheid in de logistiek van +0,92%.

Belangrijk bij deze groeicijfers is dat deze betrekking hebben op het totaal van bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Als gevolg van de toenemende Tertiairisering komt het echter steeds meer voor dat in industriële bedrijven administratieve, meer kantoorachtige functies worden uitgevoerd. Internationalisering en informatie- en communicatietechnologie hebben hier voor een groot deel aan bijgedragen. De groei van de Nederlandse beroepsbevolking in kantoorachtige functies is de afgelopen jaren meer dan gemiddeld geweest; een ontwikkeling die ook duidelijk is waar te nemen in de industriële en logistieke sector. Voor de komende jaren verwacht het CPB dat deze toename van kantoorgebonden functies verder zal doorzetten. Ten aanzien van de kantoorbehoevende werkgelegenheid in de industrie en logistiek, kan daarom een groei worden verwacht die boven de gemiddelde werkgelegenheidsgroei in deze sectoren ligt. M.a.w. de industriële werkgelegenheid in kantoren groeit sneller dan het aantal banen in de industrie op bedrijventerreinen. Tegen deze achtergrond wordt in deze analyse de door het CPB aangehouden groeicijfers voor (nu: het kantoorgebonden gedeelte van) industrie en logistiek naar boven bijgesteld. Vanwege de verwachte (deels) vergelijkbare ontwikkeling van beide (delen van) sectoren met de dienstensector, worden de aan te houden groeicijfers daarom gemiddeld met de (door het CPB)

Buck Consultants International

112

verwachte ontwikkeling van de dienstensector die neerkomt op een jaarlijkse groei van 1,8%. Deze aanpassing leidt tot de volgende verwachtingen: • • een jaarlijkse groei van de kantoorbehoevende werkgelegenheid in de industrie van 0,26% (het gemiddelde van -1,27% en 1,80%); een jaarlijkse groei van de kantoorbehoevende werkgelegenheid in de logistiek van 1,36% (het gemiddelde van 0,92% en 1,80%).

Daarna moet worden nagegaan wat de effecten zijn van deze groeicijfers op de toename van het aantal werkzame personen (de ruimtevragende werkgelegenheid). Uitgaande van deze groeicijfers zal het deel van het aantal werkzame personen dat niet juist wordt toegerekend, toenemen van: • • 4.946 werkzame personen in de industrie nu (zie 8), via 5.063 in 2010 tot 5.196 werkzame personen in 2020 (totale toename: 250 werkzame personen); 13.290 werkzame personen in de logistiek (zie 8), via 15.008 in 2010 tot 17.179 werkzame personen in 2020 (totale toename: 3.889 werkzame personen).

Deze toename van werkzame personen wordt door het CPB toegerekend aan bedrijventerreinen, terwijl dit in de Haagse situatie een vraag naar kantoorruimte betekent. Dit betekent dat de vraag naar kantoorruimte moet worden opgehoogd met 4.139 extra werkzame personen voor 2001-2020 die kantoorruimte vragen (toename van 250 + 3889). Tenslotte moet worden nagegaan welke extra ruimtebehoefte hiermee gemoeid is. Het CPB gaat uit van 30,5 m² bvo per kantoorbaan in de sectoren industrie en logistiek. Wanneer dit wordt gekoppeld aan de verkeerd toegerekende groei van de werkgelegenheid (zie 6) komt dit neer op 126.239 m² extra behoefte aan kantoorruimte in Haaglanden voor 2001-2020 (namelijk 4.139 x 30,5 m²). Gelet op deze uitkomsten moet de op dit moment geraamde vraag van 100.000 m² voor de regio Haaglanden worden verhoogd met circa 6.000 m² per jaar (126.239 over 20 jaar is 6.311 m² per jaar). Daar bovenop moet ook rekening worden gehouden met een grotere vervangingsvraag. Wanneer een industrieel of logistiek bedrijf in Haaglanden nieuwe bedrijfsruimte zoekt (als gevolg van veroudering van de huidige huisvesting), leidt dit immers vaker dan verwacht tot een vraag naar kantoorruimte i.p.v. een locatie op een bedrijventerrein. Belangrijk hierbij is dat alleen de extra vervangingsvraag als gevolg van de toename van (circa) 6.000 m² meegerekend moet worden. Het CPB berekent de vervangingsvraag namelijk niet met werkgelegenheidscijfers maar op basis van de omvang van de totale voorraad. Dit betekent dat wat betreft vervangingsvraag de constatering dat een relatief groot aandeel van de (grote) industriële en logistieke bedrijven kantoorgebruiker is, geen gevolgen voor de ruimtevraag heeft.
Buck Consultants International

113

Zoals gezegd moet wel worden gekeken naar de vervangingsvraag vanuit de extra groeiende omvang van de kantorenvoorraad. In kantoorprognoses wordt de vervangingsvraag in het algemeen berekend door 1,5% van de totale voorraad te nemen (met een bandbreedte van circa een 0,5% als gevolg van een relatief ‘jonge’ of ‘oude’ voorraad). Met een jaarlijkse (extra) toename van de voorraad met 6.000 m² komt dit (rekening houdend met het cumulatief effect van een jaarlijkse toename) op een totale extra vraag van 37.871 m² over de periode 2001-2020. Dit betekent een extra vervangingsvraag van circa 2.000 m² per jaar. Dit resulteert hiermee in een verhoging van de geraamde vraag naar kantoorlocaties in Haaglanden met 8.000 m² per jaar, tot een verwachte jaarlijkse vraag van 108.000 m² bvo. Uitgaande van een ongewijzigde regionale verdeling van de vraag, komt dit neer op een gemiddelde jaarlijkse vraag van 75.000 m² voor de gemeente Den Haag. Tenslotte wordt kort ingegaan op de betekenis van de uitkomsten van deze analyse voor de geraamde ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen. Het verschuiven van een (beperkt) deel van de ruimtevraag van bedrijventerreinen naar kantoorlocaties, zal immers een kleinere ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen tot gevolg moeten hebben. De omvang van deze verminderde ruimtevraag kan worden berekend door aan de verkeerd toegerekende aantallen werkzame personen (zie 8), de oorspronkelijke ‘lage’ CPB groeicijfers voor industrie en logistiek te verbinden (industrie -1,27%, logistiek 0,92% per jaar, zie 9). Van het gedeelte van de sectoren industrie en logistiek dat behoefte heeft aan een locatie op een bedrijventerrein, zijn immers lagere groeicijfers aangehouden dan het kantoorbehoevend gedeelte (zie 10). Van het gedeelte van de werkgelegenheid dat verkeerd is toegedeeld, resulteren deze groeicijfers is een: • • afname van de werkgelegenheid in de industrie (met 1.066 werkzame personen); een toename van het aantal werkzame personen in de logistiek (met 2.526 werkzame personen).

Gelet op de afname van de werkgelegenheid in de industrie, zou dit (volgens de gehanteerde CPB-methodiek) ook een afname van de ruimtebehoefte voor deze sector tot gevolg moeten hebben. M.a.w. vanuit de industriële sector in Zuid-Holland zou er de komende jaren geen ruimtevraag zijn, maar zou juist ruimte beschikbaar komen. In hoeverre het CPB daadwerkelijk rekening gehouden heeft een dergelijke negatieve ruimtevraag voor deze sector, kan uit de beschikbare publicaties niet worden opgemaakt. Om deze reden wordt het effect van deze afnemende industriële werkgelegenheid in deze analyse buiten beschouwing gelaten. Voor de logistieke sector moet echter wel worden berekend wat effect is van deze verkeerde toerekening op de ruimtebehoefte. De door het CPB op basis van deze werkgelegenheidsgroei onjuist toegedeelde ruimtebehoefte, kan worden berekend door het aantal werkzame personen te vermenigvuldigen met de (gemiddelde) terreincoëfficiënten voor deze sector (circa 250 m² netto bedrijventerrein per werkzame persoon). Dit resulteert in een te veel aan geraamde ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Haaglanden, van circa 65 ha voor de periode 2001-2020 (2.526 X 250 = 631.500 m², oftewel 63,2 ha). De tot dusver gehanteerde raming van 520 ha voor de regio Haaglanden moet daarom met 65 ha worden verlaagd.

Buck Consultants International

114

In deze notitie is i.v.m. het opstellen van een ruimtebehoefteramingen voor kantoren en bedrijventerreinen, ingegaan op de vraag in hoeverre bedrijven in Den Haag/Haaglanden kantoorbehoevend óf bedrijfsruimtebehoevend zijn. Dit in verband met een mogelijke onderschatting in de raming van CPB (en hiermee ook de raming van BCI) van de vraag naar kantoren, en een overschatting van de vraag naar bedrijventerreinen. Op basis van een uitgebreide analyse van de daadwerkelijke huisvestingssituatie van bedrijven in Den Haag/Haaglanden, in vergelijking tot de tot dusver gehanteerde (model)aannames, kan worden geconcludeerd dat: • • • de regiospecifieke situatie van Haaglanden, met een relatief groot aandeel kantoorgebruikers onder industriële en logistieke bedrijven, een aanpassing van de huidige (CPB en dus ook BCI)-ramingen voor kantoren en bedrijventerreinen nodig maakt; de tot dusver gehanteerde raming voor kantoorlocaties moet worden verhoogd tot een gemiddelde jaarlijkse vraag van 108.000 m² de regio Haaglanden, en 75.000 m² voor de gemeente Den Haag voor de periode 2001-2020; de tot dusver gehanteerde ruimtebehoefteraming voor bedrijventerreinen moet worden verlaagd met 65 ha ten opzichte van de 520 ha die door het CPB is geraamd voor Haaglanden in de periode 1998-2020.

Buck Consultants International

115

Buck Consultants International

116

Bijlage 4

Binding en beïnvloedbaarheid

In het vorige overleg met de stuurgroep (15 juli) is ingegaan op het belang om bij het opstellen van een Economische en Vastgoedvisie te kunnen beschikken over een helder overzicht van de geplande Haagse kantoorlocaties. Essentiële vragen zijn dan in hoeverre de gemeente al gebonden is aan de ontwikkeling (financieel/contractueel of politiek) c.q. de realisatie van een project kan beïnvloeden (afhankelijkheid van derden). Aan de hand van het in het vorig overleg gepresenteerde schema is door Dick van der Harst en Cees Boele nagegaan hoe de verschillende locaties kunnen worden beoordeeld op binding en beïnvloedbaarheid. Het resultaat dat hieruit naar voren komt is weergeven in tabel 1. Dit overzicht laat duidelijk zien dat: • • • • de gemeente ten aanzien van de meerderheid van de locaties verplichtingen heeft; in veel gevallen rekening moet worden gehouden met financieel/contractuele verplichtingen èn politieke verplichtingen (commitment); een aantal locaties verplichtingen kent voor een gedeelte van de ontwikkeling (bijv. Utrechtsebaan); er drie locaties zijn waarbij er geen verplichtingen zijn en de afhankelijkheid van derden beperkt is (Forepark RWS, GAVI, Vlietzone).

In tabel 2 is de mate van binding en beïnvloedbaarheid afgezet tegen de gefaseerde ontwikkeling van de diverse locaties. Hieruit blijkt dat alle geplande ontwikkelingen in de periode 2001-2005 aan verplichtingen zijn gebonden. Ook voor enkele locaties die pas voor de lange termijn zijn gepland, zijn bepaalde verplichtingen aangegaan. In figuur 1 is een overzicht van de mate van binding in relatie tot het aanbod van kantoormilieus. Hieruit komt naar voren dat de mate van binding niet evenredig is verdeeld over de verschillende kantorenmilieus. In de periode 2006-2010 is bijvoorbeeld voor een groot deel van het grootstedelijk centrummilieu nog geen verplichting aangegaan, terwijl bij alle snelwegkantoorzones rekening moet worden gehouden met verplichtingen.

Buck Consultants International

117

Deze overzichten vormen de basis voor de afwegingen die moeten worden gemaakt bij het opstellen van de ruimtelijk-economische strategieen. Zoals in het vorig overleg met stuurgroep overeengekomen is het uitgangspunt hierbij dat alle (nog te ontwikkelen) locaties worden meegenomen in de overweging. Van de locaties waarvoor al bepaalde verplichtingen zijn aangegaan, wordt daarom onderzocht wat de consequenties zijn van een afwijkende ontwikkeling (bijvoorbeeld uitstellen van de realisatie). Op deze manier kan, uiteindelijk per strategie, een afweging worden gemaakt waarin alle (financiële, politieke etc.) voor- en nadelen tegen elkaar kunnen worden afgewogen.

Buck Consultants International

118

Tabel 1

Overzicht van de mate van binding en de beïnvloedbaarheid door gemeente op de ontwikkeling van de verschillende locaties Mate van binding gemeente Verplichtingen Financieel/ contractueel Politiek Geen verplichting + (-) + + (-) + (-) + + + + + + + + + + + + + + (-) + (-) + + + + + + + + + + - (+) - (+) + + + + + + + -

1)

Locatie • Grootstedelijk centrummilieu Beatrixkwartier CS Kwadrant Nieuw Centrum Utrechtsebaan • Snelweg kantoorzones Hoornwijck Forepark Forepark stadion Forepark Randstadrailstation Forepark RWS Kavel GAVI Vlietzone • Knooppuntlocaties Laakhaven HS Leidschenveen Ypenburg station Ypenburg TNO • Binnenstedelijke locaties Benoordenhout Congrescentrum Groene Schenk Hofzichtpark • Mixed bedrijvenzones Binckhorst Regulusw Binckhorstlaan e.o. Ypenburg West • Verspreide kantoren in woonwijken Binnenstad Overige locaties (verschillend per locatie) 1)

Gemeentelijke impact op Realiseerbaarheid/timing Grote afhankelijkheid Beperkte afhankelijkheid derden derden + + (-) + (-) + + + + + + + + + + - (+) - (+) + + + + + + + + + +

Voor de locaties waarbij tussen haakjes een + of - is toegevoegd, geldt dat voor een deel van de ontwikkeling een afwijkende beoordeling van toepassing is.

Buck Consultants International

119

Buck Consultants International

120

Bijlage 5

Financiële consequenties

Het volgen van een bepaalde ruimtelijk-economische strategie kan betekenen dat bepaalde (door de gemeente geplande) locaties niet of pas later tot uitvoering kunnen worden gebracht (bijvoorbeeld omdat dan te veel aanbod in een bepaald kantoormilieu zou ontstaan). Dit uit- of afstel van een ontwikkeling kan echter bepaalde financiële consequenties met zich meebrengen. Om een goed inzicht te verkrijgen in deze financiële consequenties, zijn deze (door de gemeente) voor de verschillende relevante locaties in beeld gebracht. Voor de locaties waaraan de gemeente zich al financieel gebonden heeft aan de realisatie, is dit weergegeven in tabel 1. Hierbij geldt de volgende toelichting: • • In de eerste kolom zijn de locaties weergegeven waarop financiële verplichtingen van toepassing zijn. De tweede kolom geeft het saldo waarmee wordt gerekend in de vigerende exploitatie. Hierbij wordt de boekhoudkundige notatie gebruikt, d.w.z. -3,3 staat voor een saldo van Euro 3,3 mln aan inkomsten (dus Euro 3,3 mln in de plus). Andersom betekent + 9,5 dat er een saldo van Euro 9,5 mln meer aan uitgaven is (dus een tekort). De derde kolom geeft het resultaat wanneer hiervan wordt afgeweken door de realisatie uit te stellen, met respectievelijk 3, 5 en 10 jaar. Voor bijvoorbeeld Hoornwijck lopen de Euro 3,3 mln aan inkomsten (per saldo) bij een uitstel met 3 jaar dus terug met Euro 1 mln. Het uitstellen van de ontwikkeling van Leidschenveen met 3 jaar, heeft tot gevolg dat de uitgaven toenemen met Euro 3,8 mln (nl. van + 9,5 naar +13,3). De laatste kolom geeft de consequenties weer van het afstellen van de ontwikkeling. In plaats van de opbrengsten van de bestemming tot kantoorlocatie wordt dan gerekend met de opbrengsten van een ontwikkeling met de bestemming ‘voorzieningen’. Overigens bestaan voor bepaalde locaties ook nog mogelijkheden voor een herprogrammering (bijvoorbeeld woningbouw i.p.v. kantoren). De reden dat de financiële consequenties hiervan niet zijn onderzocht, is dat deze per locatie zeer verschillend zijn en meer diepgaand onderzoek vereisen.

Buck Consultants International

121

Tabel 1

De financiële consequenties van uitstel of afstel van de realisatie van locaties waarvoor dit geldt (zie bovenstaande toelichting, bron: gemeente Den Haag) Vigerende exploitatie -3,3 -14,5 + 9,5 -4,4 +24,2 Exploitatie wanneer uitstel + 3 jaar + 5 jaar + 10 jaar -2,3 -1,7 -0,4 -12,2 -11,0 -8,3 +13,3 +15,5 +22,8 -3,0 -2,3 -0,5 +25,3 +26,0 +27,3 Exploitatie wanneer afstel +1,2 +0,6 13,5 +6,6 +24,2

Hoornwijck ADO 1) Leidschenveen Ypenburg Station GAVI 1)

Exploitatie Forepark Stadion komt voor een groot gedeelte overheen met de exploitatie van het ADO-stadion

Met deze financiële gevolgen moet rekening worden gehouden bij het opstellen van een ruimtelijk-economische strategie.

Buck Consultants International

122

Bijlage 6

Vraagraming bedrijventerreinen

In de hoofdtekst van dit rapport is aangegeven dat de bandbreedtes in de uitkomsten van de beschikbare ramingen voor bedrijventerreinen in Den Haag, zijn verkleind op basis van een uitgebreide analyse (en gesprekken met de verantwoordelijke onderzoekers). In deze bijlage wordt uitgelegd hoe deze bandbreedte is verkleind. Wanneer de uitkomsten van de beschikbare ruimtebehoefteramingen worden samengenomen, dan kan op basis van deze ramingen: • voor de periode 1998-2010 een totale ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Haaglanden worden verwacht van 210 ha (uitkomst ‘lage’ CPB-scenario) tot 460 ha (uitkomst ‘hoge CPB-scenario). De uitkomst van de raming van TNO-Inro valt dan binnen de bandbreedte van CPB-prognose; voor de periode 1998-2020 kan een totale ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Haaglanden worden verwacht van 260 ha (uitkomst ‘lage’ CPB-scenario) tot 748 ha (uitkomst raming TNO-Inro). De uitkomsten van het midden- en hoge CPB-scenario vallen hierbinnen.

Twee vragen staan dan centraal: • • Hoe kunnen de verschillen tussen de uitkomsten van CPB en TNO-Inro worden verklaard? Hoe kan de uiteenlopende bandbreedte van de CPB-raming worden verklaard?

Bij de beantwoording van beide vragen moet worden gekeken naar gevolgde methodiek en gehanteerde aannames. Ten aanzien van de methodiek blijken vooral overeenkomsten te bestaan. De gehanteerde prognoses van CPB en TNO-Inro zijn beide gebaseerd op een koppeling van verwachte werkgelegenheidsontwikkeling (per sector) aan verwachte ruimtegebruik (per werkzame persoon, per sector). Gezien de sterke overeenkomsten tussen de methodiek van CPB en TNO-Inro, kunnen verschillen in de uitkomsten van beide ramingen hierdoor niet worden verklaard. Daarom moet worden gekeken naar de aannames die ten aanzien van verschillende onderdelen van deze (door CPB en TNO-Inro gevolgde) methodiek zijn gedaan. Deze aannames hebben betrekking op:

Buck Consultants International

123

• • • • •

de nationale werkgelegenheidsontwikkeling (toe-/afname totaal aantal werkzame personen); de sectorale verdeling van de nationale werkgelegenheidsontwikkeling (toe-/afname aantal werkzame personen per sector); de regionale component werkgelegenheidsontwikkeling (in hoeverre de huidige regionale werkgelegenheidsstructuur een rol speelt); de regionale werkgelegenheidsontwikkeling (toe-/afname aantal werkzame personen per sector); de verdeling ruimtegebruik kantoren/bedrijventerreinen (verdeling ruimtevraag over kantoren/bedrijventerreinen).

Van de genoemde aspecten zijn op basis van beschikbare literatuur en interviews met de verantwoordelijke onderzoekers, de gehanteerde aannames nagegaan. Hierbij is ook bekeken in hoeverre elk van deze aspecten van invloed is op de totale ruimtevraag (de ‘zwaarte’ van het effect). De resultaten die hieruit naar voren komen zijn weergegeven in tabel 110.

Tabel 2

De aannames in de beschikbare ruimtebehoefteramingen en het effect hiervan op de uitkomsten Aannames Nationale werkgelegenheidsontwikkeling Sectorale verdeling nationale werkgelegenheidsontwikkeling Regionale component werkgelegenheidsontwikkeling Gewichtstoekenning regionale compo11 nent werkgelegenheidsontwikkeling Totaal werkgelegenheidsontwikkeling Verdeling ruimtegebruik kantoren en bedrijventerreinen Zwaarte effect + +++ CPB (1999) 1,2 % TNO-Inro (1999) 1,0 %

Verwacht sterkere groei van overheidssector, Verwacht groei in de industriële sector, minder sterk die in regio Den Haag sterk vertegenwoordigd is vertegenwoordigd in regio Den Haag (gebruikers bedrijfsruimte) Neemt een klein positief effect van regionale Neemt een klein positief effect van regionale bevolbevolkingsgroei mee kingsgroei mee +/-30% >30%

++ ++++ +++ +

Verwacht een zeer sterke stijging van diensten- Verwacht een sterke stijging van dienstensector sector -

10

11

Deze tabel is de samenvattende weergave van een uitgebreide analyse van de verschillende aannames, die is uitgevoerd in het kader van het opstellen van de vraagraming kantoorbehoefte De Haag. Een en ander is weergeven in de notitie ‘Vergelijking methodieken en resultaten economische prognoses en ruimtebehoefteramingen’ . Hoe sterker regionale component wordt meegenomen, hoe lager de prognose voor regio Den Haag uitvalt, omdat de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling van regio Den Haag onder het Nederlands gemiddelde ligt.

Buck Consultants International

124

Uit deze tabel komt naar voren dat verschillen tussen de uitkomsten van de ramingen van CPB en TNO-Inro met name voortkomen uit het gewicht dat wordt toegekend aan de sectorale verdeling van de nationale werkgelegenheidsontwikkeling (welke sectoren groeien/krimpen in Nederland?), en aan regionale werkgelegenheidsontwikkelingen (welke sectoren groeien/krimpen in Haaglanden/regio Den Haag?). Dit betekent dat de verschillen tussen de uitkomsten van CPB en TNO-Inro, ook door deze twee factoren kunnen worden verklaard. Wanneer we vervolgens kijken naar de aannames, blijken de verschillen tussen beide ramingen als volgt te kunnen worden verklaard: • TNO-Inro verwacht een veel lichtere daling van de industrie dan CPB (-0,5% per jaar voor Haaglanden ten opzichte van -1,27% per jaar in het ‘hoge’ en ‘midden’ scenario volgens CPB). Door deze kleinere afname van de werkgelegenheid in deze sector, komt TNO-Inro tot een grotere ruimtebehoefte dan CBP. CPB baseert de uitgangspunten van de prognoses op recenter materiaal dan TNO-Inro (1999 ten opzichte van 1996). Omdat CPB op basis van deze recente gegevens rekening houdt met een afvlakkende ruimtebehoefte ná 2010 (i.v.m. afnemende omvang beroepsbevolking), komt TNO-Inro ook hierdoor hoger uit dan CPB.

Gelet op deze aannames, is het nu de vraag of welke raming als meest realistisch kan worden beschouwd. Wat betreft het eerste punt, de door het CPB verwachte sterkere terugloop van de werkgelegenheid in de industrie, moet worden nagegaan of er redenen zijn een gunstiger ontwikkeling te verwachten (in de lijn van TNO-Inro). Deze lijken er echter niet te zijn. Ondanks het feit dat in Haaglanden de werkgelegenheid in deze sector de afgelopen jaren relatief weinig is afgenomen, lijkt de verwachting van TNO-Inro te positief. Tenminste, wanneer het gaat om dat deel van de werkgelegenheid in de industrie dat wordt geaccommodeerd op een bedrijventerrein (productie, logistiek). Ten opzichte van de kantoorgebruikers (management, administratie) zal de groei van dat deel van de sector zeer waarschijnlijk achterblijven als gevolg van macro-economische ontwikkelingen (verslechterend productiemilieu voor arbeidsintensieve maak-industrie, etc.) en door het veranderende regionale vestigingsklimaat (onvoldoende mogelijkheden voor accommodatie van ruimte-extensieve bedrijven, etc.). Ten aanzien van de ontwikkeling van de industrie, heeft de aanname van CPB daarom duidelijk te voorkeur. Ook met betrekking tot het tweede punt, de actualiteit van het basismateriaal, wordt voorgesteld de raming van CPB te volgen. Te meer omdat op basis van (relatief) recente gegevens, het CPB de groeiverwachting voor de lange termijn (2010-2020) naar beneden heeft bijgesteld en dit heeft doorberekend in de ruimtebehoefte. Een aanhoudend hoog groei tempo van de werkgelegenheid tot 2020, zoals de aanname van TNO-Inro, lijkt echter niet realistisch door het (op lange termijn) ontbreken van voldoende arbeidsaanbod om deze groei te kunnen realiseren. Behalve de verschillen tussen de ramingen van TNO-Inro en CPB, moet ook de grote bandbreedte binnen de uitkomsten van de drie CPBramingen (op basis van drie scenario’s) worden verklaard. Ook hiervoor geldt dat uitgangspunten ten aanzien van nationale werkgelegenheidsontwikkeling en regionale werkgelegenheidsontwikkelingen, de belangrijkste verklarende factoren in de uitkomsten per scenario zijn. Tot welke verwachte (werkgelegenheids)groeicijfers per sector deze aannames leiden, is weergegeven in tabel 3:
Buck Consultants International

125

Tabel 3

De ontwikkeling van de werkgelegenheid volgens de verschillende CPB-scenario’s % jaar Haaglanden ‘lage’ DE-scenario 2010 % jaar 30 -2,32 112 -1,75 186 0,15 366 0,39 267 1,93 353 0,51 82 6,05 1395 0,47 % jaar Haaglanden ‘midden’ EC-scenario 2010 % jaar 38 -1,16 123 -1,27 207 0,92 413 1,29 279 2,32 379 1,04 87 6,82 1527 1,14 % jaar Haaglanden ‘hoge’ GC-scenario 2010 % jaar 35 -1,59 123 -1,27 213 1,14 424 1,50 286 2,54 373 0,91 92 7,60 1545 1,23

Sector Landbouw Industrie Logistiek Consumentendiensten Producentendiensten Overheid en Zorg Uitzendkrachten Totaal

1995 46 152 182 346 207 328 43 1304

Uit deze tabel blijkt dat de verwachte totale werkgelegenheidsontwikkeling varieert van jaarlijks +0,47% in het DE-scenario, via jaarlijks +1,14% in het EC-scenario tot jaarlijks 1,23% in het GC-scenario. Voor de raming van bedrijventerreinen zijn met name de groeicijfers voor de sector industrie en de sector logistiek relevant (hier vinden we de meeste ‘bedrijfsruimtegebruikers’): • • voor de sector industrie blijken deze te variëren van jaarlijks -1,75% tot jaarlijks -1,27%; voor de sector logistiek blijken deze te variëren van jaarlijks +0,15% tot jaarlijks +1,14%.

Belangrijk is te benadrukken dat het hierbij gaat om de jaarlijkse groei (c.q. afname) van de werkgelegenheid. Uitgedrukt in absolute getallen, komt voor de periode 1995-2010 het ‘hoge’ GC-scenario voor Zuid-Holland 38.000 werkzame personen hoger uit dan het ‘lage’ DE-scenario. Voor het opstellen ruimtebehoefteraming voor bedrijventerreinen in Haaglanden/regio Den Haag moet daarom worden bekeken of moet worden uitgegaan van het ‘lage’-DE, ‘midden’ EC- of ‘hoge’ GC-scenario. Op basis van de feitelijke economische ontwikkeling in de periode 1998-2001 zou dit, met gemiddeld gerealiseerde jaarlijkse groei van de werkgelegenheid van 3,1%, aanleiding kunnen geven uit te gaan van het ‘hoge ’GC-scenario. Belangrijk is echter te bedenken dat • de werkgelegenheidsontwikkeling van de industrie in deze periode is achtergebleven bij de overige sectoren (gemiddeld 0,4% jaarlijkse groei van het aantal arbeidsplaatsen);

Buck Consultants International

126

in deze periode sprake was van een hoogconjunctuur, waarvan op dit moment blijkt dat deze niet op langere termijn kan worden voortgezet.

Op basis van deze argumentatie, lijkt het meest realistisch ten aanzien van de toekomstige (ruimtelijk-)economische ontwikkeling van Haaglanden/regio Den Haag, uit te gaan van het ‘midden’ EC-scenario van CPB. De weergegeven bandbreedte kan hiermee worden teruggebracht tot één uitkomst. Op basis van een vergelijking van (de methoden en aannames van) de beschikbare ruimtebehoefteramingen, komt de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Haaglanden hiermee op: • • 380 ha voor de periode 1998-2010 (jaarlijks gemiddeld 32 ha); 520 ha voor de periode 1998-2020 (jaarlijks gemiddeld 24 ha).

02-125

Buck Consultants International

127

Buck Consultants International

128