NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Wesermarsch

NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Wesermarsch

von Prof. Dr. Hans-Ulrich Jung (Projektleiter) Matthias Franck Timur Habekost Kai Weber

gefördert mit Mitteln des Niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr

im Auftrag des Landkreises Wesermarsch

Hannover, März 2003

Königstraße 53 ! D - 30175 Hannover ! Tel.: 0511 / 12 33 16 - 30 ! Telefax: 12 33 16 - 55 ! E-Mail: jung@niw.de Vorstand: Prof. Dr. Ludwig Schätzl (Vorsitz), Prof. Dr. Lothar Hübl (Stellvertr.) ! Geschäftsführer: Dr. Rainer Ertel

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

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Landkreis Wesermarsch

Vorwort
Das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung (NIW) hat sich in der Vergangenheit bereits in zahlreichen Regionen Niedersachsens mit den verschiedenen Aspekten der Gewerbeflächenpolitik auseinander gesetzt und verfügt daher über breit gefächerte Erfahrungen zu diesem Thema. Alle diesbezüglichen Arbeiten des NIW verwenden eine regionale Betrachtungsebene, die zum Ziel hat, die Gewerbeflächenentwicklung zwischen den verschiedenen Gemeinden abzustimmen und Möglichkeiten der interkommunalen Kooperation auszuloten. Eine regionale Herangehensweise hat allerdings nur dann Erfolg, wenn sie die gemeindliche Planungshoheit respektiert, d.h. die Gemeinden eng in die Erarbeitung einer Gewerbeflächenentwicklungsstrategie eingebunden werden. Ein solches durch Information, Transparenz, Koordination und Kooperation gesteuertes Verfahren ermöglicht es, den Gemeinden einerseits hochwertige Flächen für die zukünftige Entwicklung zu sichern und andererseits durch eine mit den Nachbargemeinden abgestimmte „Gewerbeflächenpolitik mit Augenmaß“ Kosten für überdimensionierte Planungen und überzogene Bodenbevorratung zu sparen. Diese Grundsätze gelten auch für das vorliegende „Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Wesermarsch“ 1. Eine unverzichtbare Säule der Untersuchungen für den vorliegenden Baustein war deshalb die Zusammenarbeit mit den Städten und Gemeinden des Landkreises. In allen neun Städten und Gemeinden wurden Ende Mai / Anfang Juni 2002 ausführliche Gespräche mit den Hauptverwaltungsbeamten und den für Bau- bzw. Planungsangelegenheiten sowie Wirtschaftsförderung zuständigen Fachleuten der Verwaltung zur Situation und zu den Perspektiven der Gewerbeflächenentwicklung geführt. Eine umfangreiche schriftliche Gewerbeflächenerhebung bei den Städten und Gemeinden ergänzte die Gespräche. Eine weitere elementare Säule des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes war die Begleitung durch eine Arbeitsgruppe unter Beteiligung der Wirtschaftsförderung Wesermarsch GmbH, der Landkreisverwaltung sowie aller Städte und Gemeinden. Die Koordination der Bearbeitungsschritte und die Diskussion der Zwischenergebnisse erfolgte in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber und der Arbeitsgruppe. Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept besteht aus folgenden Bausteinen: Als Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenentwicklung werden in Abschnitt 2 die Standortbedingungen im Landkreis Wesermarsch kurz dargestellt (S. 6). Aufbauend hierauf erfolgt eine Charakterisierung und Bewertung der einzelnen Wirtschaftsstandorte (S. 9). Die Aktivitäten der kommunalen Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderung im Landkreis sowie seinen Städten und Gemeinden (S. 13) wurden im Rahmen der Gemeindegespräche erörtert. Auch sie werden in Abschnitt 2 zusammengefasst dargestellt. Zur Erfassung des Gewerbeflächenangebots und der Flächennachfrage wurden in allen Städten und Gemeinden des Landkreises die Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen, die Gewerbeflächenplanungen sowie der Flächenumsatz der vergangenen zehn Jahre schriftlich erhoben sowie im Rahmen von Gesprächen diskutiert. Die Ergebnisse werden im Abschnitt 3 Gewerbeflächenangebot und -nachfrage dokumentiert und bewertet (S. 24). Zusätzlich wird die Gewerbeflächensituation in den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten kurz charakterisiert (S. 46).
Das „Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Wesermarsch“ ist ein Baustein des Gesamtgutachtens „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“.

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

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Eine zentrale Aufgabe des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes ist die Zusammenstellung und Bewertung potenzieller Gewerbeflächen in Abschnitt 4 Für jede dieser sogenannten Vorschauflächen wurde ein Profil erstellt (S. 53). Auf Grundlage der Abschnitte 2 (Standortbedingungen), 3 (Gewerbeflächenangebot und -nachfrage) und 4 (Vorschauflächen) werden in Abschnitt 5 Konsequenzen und Handlungsempfehlungen für die künftige Gewerbeflächenentwicklung sowie das Gewerbeflächenmarketing abgeleitet (S. 96). Insbesondere werden die Vorschauflächen vor dem Hintergrund der Standortbedingungen und der derzeitigen Gewerbeflächensituation bewertet und mit Empfehlungen für die weitere Entwicklung versehen. Dieser Abschnitt behandelt alle relevanten Aspekte und Handlungsempfehlungen für die künftige Gewerbeflächenpolitik im Landkreis Wesermarsch. Um die Bedeutung dieses Abschnitts zu betonen, ist er auf farbigem Papier gedruckt worden.

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Die Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes bildet nur den ersten Schritt zur Umsetzung einer langfristigen Strategie der Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung für den Landkreis Wesermarsch. Bei der Realisierung der vorliegenden Handlungsempfehlungen kommt den politischen Vertretern der Städte und Gemeinden sowie des Landkreises eine zentrale Rolle zu. Sie müssen einen Großteil der erforderlichen Rahmenbedingungen für die umsetzenden Akteure der Verwaltungen schaffen. Teilweise ist in der Politik das Bewusstsein hierfür noch nicht hinreichend ausgeprägt. In den Fraktionen der Gemeinderäte und des Kreistages muss deshalb intensiv für die Erreichung der im Gewerbeflächenentwicklungskonzept formulierten Ziele geworben werden. Das vorliegende Gutachten konnte nur durch eine intensive Zusammenarbeit und in enger Abstimmung mit den relevanten Akteuren im Landkreis Wesermarsch erarbeitet werden. Die Städte und Gemeinden, die Landkreisverwaltung und insbesondere die Wirtschaftsförderung Wesermarsch GmbH haben umfangreiche Arbeitsunterlagen zur Verfügung gestellt, die Erhebungen unterstützt und in Arbeitsgesprächen die Befunde erläutert und diskutiert. Allen Beteiligten sei an dieser Stelle für ihre konstruktive Mitarbeit gedankt. Die Arbeiten sind im NIW begleitet worden von Klaus-Jürgen Hentschel (Datenauswertungen), von Mareike Bode und Susanne Endres (Redaktionsarbeiten, Datenauswertungen) sowie von Hendrik Nee (Karten). Auch ihnen gilt unser Dank.

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Landkreis Wesermarsch

Inhalt

Seite 1. Ziele und Methodik des Konzeptes 1.1 1.2 2. Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes Ablauf der Erhebungen 1 1 3

Standortbedingungen, Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderung im Landkreis Wesermarsch 2.1 2.2 Charakterisierung und Bewertung der Wirtschaftsstandorte Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderungsaktivitäten des Landkreises Wesermarsch und seiner Städte und Gemeinden 2.2.1 2.2.2 2.2.3 Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Städte und Gemeinden Strategische Positionen der Gemeindeentwicklung Wirtschaftsförderungsgesellschaft Landkreis Wesermarsch (WFG)

6 9 13 13 18 19 24 27 37 41 46 49 49 53

3.

Gewerbeflächenangebot und -nachfrage im Landkreis Wesermarsch 3.1 3.2 3.3 3.4 Verfügbare Gewerbeflächen Gewerbeflächenplanungen Gewerbeflächennachfrage Gewerbeflächensituation im Umfeld des Landkreises Wesermarsch

4.

Vorschauflächen 4.1 4.2 Vorschauflächen im Überblick Beschreibung und Bewertung der einzelnen Vorschauflächen

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

5.

Konsequenzen und Empfehlungen für die künftige Gewerbeflächenpolitik 5.1 5.2 Zusammenfassende Bewertung der Flächenpotenziale und Empfehlungen für die einzelnen Kommunen und Teilräume Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.3 Aufwertung der Verkehrsinfrastruktur Spezielle Standortqualitäten für die maritime Wirtschaft sowie luftfahrtbezogenes Gewerbe Zielgruppenspezifische Belegung von Gewerbegebieten Umfang des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch Strategische Flächenvorratspolitik Gestaltung von Gewerbegebieten Interkommunale Kooperationen

97

97 105 106 107 108 111 112 114 115

Empfehlungen zur Ausgestaltung und Organisation des Gewerbeflächen- und Standortmarketings 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 Wirtschaftsförderung als Voraussetzung für ein erfolgreiches Gewerbeflächenmarketing Zielgruppen des Gewerbeflächenmarketings Organisation des Gewerbeflächenmarketings Instrumente für das Gewerbeflächenmarketing

117

117 118 120 122 125

5.4

Fazit und Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen

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Landkreis Wesermarsch

1.
1.1

Ziele und Methodik des Konzeptes
Ziele des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes
Ausstattung mit Gewerbeflächen hat weiterhin entscheidende Bedeutung

Im Rahmen des wirtschaftlichen Strukturwandels von Regionen hat, trotz der zunehmenden Relevanz weicher Standortfaktoren, die Ausstattung mit Gewerbeflächen weiterhin entscheidende Bedeutung. Umfragen bestätigen, dass die meisten Kommunen in Deutschland die Gewerbeflächenpolitik als eines der wichtigsten Instrumente ihrer Wirtschaftsförderungsaktivitäten ansehen. Die aktuellen Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenpolitik stellen die Kommunen vor besondere Herausforderungen: Überregionale Neuansiedlungen von klassischen Produktionsbetrieben sind immer schwieriger zu realisieren, wogegen Neugründungen und die Bestandsentwicklung, d.h. Verlagerungen und Erweiterungen innerhalb von Kommunen und Regionen, für die Flächenpolitik stark an Bedeutung gewonnen haben. Die gewerbliche Nachfrage richtet sich zunehmend auf qualitativ hochwertige Gewerbeflächen mit einer attraktiven Ausstattung an Standortfaktoren. Das bedeutet, dass es an den Standorten, auf die sich die Nachfrage konzentriert, häufig nicht gelingt, in ausreichendem Maße Gewerbeflächen bereitzustellen, sich aber in den Kommunen mit ungünstigen Standortbedingungen und geringer Entwicklungsdynamik z. T. große ungenutzte Flächenreserven ergeben. Die Anforderungen seitens der Unternehmen an die Gestaltung und den Branchenmix in Gewerbegebieten steigen. Auch wenn sich die meisten Betriebe noch wenig mit diesen Aspekten der Qualität von Gewerbeflächen auseinander setzen, so sind doch zumindest bei hochwertigen Dienstleistungs- und Produktionsbetrieben zunehmend höhere Ansprüche an das unmittelbare Unternehmensumfeld zu verzeichnen. Zahlreiche Städte und Gemeinden haben sich in Hinblick auf ihr Gewerbeflächenangebot neu positioniert und so den Wettbewerbsdruck unter den Wirtschaftsstandorten erhöht. In einigen Landkreisen wird das Gewerbeflächenangebot in Flächenpools regional gebündelt und somit effizienter vermarktet. Die notwendigen finanziellen Mittel zur Entwicklung hochwertiger und gut vermarktbarer Gewerbeflächen sind in den Städten und Gemeinden i.d.R. knapp. Das bedeutet, dass die vorhandenen Ressourcen gebündelt und auf die Projekte mit den besten Realisierungschancen konzentriert werden müssen. Der seit geraumer Zeit zu beobachtende Suburbanisierungsprozess, d.h. die Verlagerung von Betrieben aus den Zentren (beispielsweise Bremen oder Oldenburg) in das nähere Umland, hat maßgeblichen Einfluss auf die Gewerbeflächennachfrage in den umliegenden Standorten. Die Städte und Gemeinden des Landkreises Wesermarsch können aufgrund ihrer unterdurchschnittlichen Lagegunst hiervon jedoch kaum profitieren. Selbst in der Gemeinde Lemwerder mit ihrer vergleichsweise günstigen Entfernung zu Bremen und Delmenhorst lassen sich im Untersuchungszeitraum zwischen 1992 und 2001 lediglich zwei Betriebsverlagerungen feststellen. Ein Trend zur intensiveren Nutzung von Gewerbegrundstücken ist nicht auszumachen. Vor allem bei Verlagerungen und Neugründungen wird betriebsbe-

Herausforderungen für die Kommunen: ... wenig Neuansiedlungen

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... räumliche Konzentration der Nachfrage

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... Qualitätsanforderungen

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... Wettbewerbsdruck

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... knappe Ressourcen

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... Suburbanisierung

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... Reserveflächen

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

dingt oftmals flächenextensiv, meist eingeschossig gebaut und ein möglichst hoher Anteil an Reserveflächen angestrebt, um jederzeit flexibel reagieren zu können.
... Grundstückskauf

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Unternehmen, die sich in Gewerbegebieten ansiedeln, werden auch künftig ihr Betriebsgrundstück überwiegend selbst kaufen. Investorenmodelle gewinnen zwar derzeit an Bedeutung, sind aber immer noch die Ausnahme. Die anbietenden Kommunen müssen sich deshalb in der Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung weiterhin unmittelbar mit den unternehmerischen Zielgruppen auseinander setzen. Insbesondere ansiedlungsinteressierte, aber auch ansässige Betriebe erwarten über den reinen Grundstücksverkauf hinaus zunehmend eine Reihe weitergehender Dienstleistungen. Die lokalen und regionalen Wirtschaftsförderungsakteure sind deshalb aufgefordert, ihr Dienstleistungsangebot rund um das Gewerbegebiet zu erweitern.

... weitere Leistungen der Wirtschaftsförderung

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Städte, Gemeinden und Landkreis müssen sich den Herausforderungen stellen

Für die Kommunen im Landkreis Wesermarsch ist es unumgänglich, sich diesen Herausforderungen zu stellen und das eigene Gewerbeflächenangebot vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen sowohl im Hinblick auf seine Quantität als auch seine Qualität einzuordnen, weiter zu entwickeln und dann möglichst effizient zu vermarkten. Das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept soll hierzu einen wichtigen Beitrag leisten, indem es schwerpunktmäßig zwei Zielrichtungen verfolgt: Potenzielle Standorte der Gewerbeflächenentwicklung - die sogenannten Vorschauflächen - werden vor dem Hintergrund des derzeitig verfügbaren und geplanten Angebots, der zu erwartenden Flächennachfrage sowie der Standortbedingungen im Landkreis und seinem Umfeld ausgewählt und bewertet. Für die Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung dieser Vorschauflächen werden Handlungsempfehlungen formuliert, um das künftige Flächenangebot im Landkreis Wesermarsch bestmöglich auf die innerregionale Nachfrage ansässiger Betriebe und den interregionalen Wettbewerb auszurichten.

Zielrichtungen des vorliegenden Konzeptes: ... Vorschauflächen auswählen und bewerten

... Empfehlungen zur Mobilisierung, Entwicklung, und Vermarktung

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Unternehmerische Zielgruppen von zentraler Bedeutung

Von zentraler Bedeutung für die Entwicklung des kommunalen Gewerbeflächenangebots sind die nachfragenden Betriebe. Die Vermarktungschancen der Gewerbegrundstücke sind in starkem Maße davon abhängig, dass das Angebot, insbesondere in qualitativer Hinsicht, bestmöglich auf die betriebliche Nachfrage abgestimmt ist. Das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept berücksichtigt in seinen Empfehlungen deshalb auch die potenziellen unternehmerischen Zielgruppen des Flächenangebots. Das Gewerbeflächenentwicklungskonzept geht dabei bewusst über die einzelgemeindliche Betrachtung hinaus und verfolgt einen regionalen Ansatz. Interkommunale Kooperationen oder zumindest die regionale Koordination und Schwerpunktsetzung werden künftig wesentliche Bestandteile einer effizienten Entwicklung und Vermarktung eines hochwertigen Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch sein. Hierbei muss intensiv geprüft werden, inwiefern Kooperationen auch über die Landkreisgrenzen hinaus sinnvoll sein können. Die Einbindung des Gutachtens

Regionaler Ansatz des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes ...

... auch über die Landkreisgrenzen hinaus

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Landkreis Wesermarsch

„Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Wesermarsch“ als Baustein IV in das „Gemeinsame Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“ macht bereits deutlich, dass im Interesse aller Partner die Zusammenarbeit an Stadt- und Landkreisgrenzen nicht Halt machen darf.

1.2

Ablauf der Erhebungen
Quellen: Gemeindegespräche und Gewerbeflächenerhebung

Die Entwicklung von Gewerbeflächen ist und bleibt ureigenste kommunale Aufgabe. Die Kreisebene und z.T. auch die Bezirksebene sind zwar in die Planungsund Genehmigungsprozesse eingebunden, doch ausführliche Informationen zum Stand der Planungsprozesse, zur Qualität und Ausgestaltung der Flächen und nicht zuletzt zu Erfahrungen bei der Vermarktung und zu den angesiedelten Betrieben sind nur vor Ort bei den Städten und Gemeinden zu erhalten. Die einzelnen Aspekte der Gewerbeflächenentwicklung wurden deshalb im Rahmen der Gemeindegespräche mit den Hauptverwaltungsbeamten und weiteren Vertretern der Verwaltung behandelt. Als Grundlage für eine fundierte Analyse der Gewerbeflächensituation wurden bei den Kommunen Daten aus folgenden Bereichen abgefragt: Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen, Gewerbegebietsplanungen, Umsatz von Gewerbeflächen und Betriebsansiedlungen in der Vergangenheit sowie künftig zu entwickelnde, potenziell hochwertige Gewerbeflächen (Vorschauflächen)

In einem detaillierten Fragebogen ist der Bestand an verfügbaren Gewerbeflächen in den Kommunen erhoben worden. Dabei wurde von den Gemeindeverwaltungen für jedes räumlich getrennte Gewerbegebiet mit noch verfügbaren Flächen ein eigener Fragenkatalog mit folgenden Informationen ausgefüllt: Name des Gewerbegebietes, Lage innerhalb der Gemeinde, Verkehrsanbindung des Gewerbegebietes, Flächengröße und Art der möglichen Nutzung 1 (v.a. GE- und GI-Nutzung), Eigentumsverhältnisse, Angaben zum Kaufpreis (soweit möglich), Angaben zu möglichen Konflikten mit Nachbarnutzungen.

Detaillierte Erhebung der einzelnen Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen

In einem weiteren Fragebogen wurden bei den Städten und Gemeinden Informationen zur Planung von Gewerbegebieten erfragt. Zusätzlich zu den o.g. Merkmalen für bestehende Gewerbegebiete - soweit sinnvoll und bereits möglich - stand
1 Die Begriffe „Gewerbeflächen“ oder „Gewerbegebiet“ werden im Folgenden grundsätzlich als Sammelbegriff für GE-, GI- und bestimmte SO-Nutzungen (z.B. Einzelhandel) benutzt. Wird nach den einzelnen Nutzungen unterschieden, so ist dieses ausdrücklich erwähnt.

Zusammenstellung aller Gewerbeflächenplanungen

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

dabei der Planungsstand der Vorhaben im Vordergrund. In diesem Zusammenhang sind nur Flächen aufgenommen worden, bei denen die formalen Planungen bereits begonnen hatten, d.h. mindestens ein Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung vorlag.
Gewerbeflächenumsatz und angesiedelte Betriebe in den Kommunen

Um die Gewerbeflächennachfrage in der Vergangenheit abschätzen zu können, wurde der Umsatz (bzw. Verkauf) von Gewerbeflächen für die einzelnen Jahre 1992 bis 2001 bei den Städten und Gemeinden erhoben. Sämtliche Fälle der Gewerbeflächennachfrage, d.h. Betriebserweiterungen, Umsiedlungen innerhalb der Städte und Gemeinden, Neugründungen und Ansiedlungen von außerhalb der Kommunen wurden berücksichtigt. Betriebe, die vor 1992 Flächen nachgefragt haben, blieben unberücksichtigt. Folgende Informationen wurden abgefragt: Name, Standort und Gewerbegebiet, Branche, Beschäftigtenzahl, belegte Fläche, Ansiedlungsjahr, Herkunft des Betriebes.

Untersuchung von Vorschauflächen als Schwerpunkt des Gutachtens

Schwerpunkt der flächenbezogenen Untersuchungen des Gutachtens ist die Zusammenstellung und Bewertung von potenziell hochwertigen, zukünftig zu entwickelnden Gewerbeflächen (Vorschauflächen), die über die bestehenden und (formal) geplanten Gewerbegebiete hinaus gehen. Auf Basis der Gemeindegespräche sowie des von den Kommunen zur Verfügung gestellten Datenmaterials wurden für alle in Betracht genommenen Vorschauflächen Profile erstellt (Abschnitt 4.2). Im Rahmen der Gemeindegespräche wurden die wichtigsten verfügbaren und geplanten Gewerbeflächen sowie alle Vorschauflächen in Augenschein genommen, um unabhängig von der Datenlage einen Eindruck von den Standorten zu erhalten.

Besichtigung der Gewerbeflächen

Abgrenzung von Flächenarten
Abgrenzung der Gewerbeflächenarten

Für das vorliegende Gewerbeflächenentwicklungskonzept wurde die folgende Abgrenzung von Gewerbeflächen gewählt: Vollständig belegte Gewerbegebiete: Es sind keine Flächen oder nur noch einzelne kleine Grundstücke verfügbar. Diese Gewerbegebiete sind im Rahmen dieser Untersuchung ausgeblendet worden. Erhoben wurden lediglich die ansässigen Betriebe, sofern sie sich seit 1992 dort angesiedelt oder erweitert, d.h. Flächen nachgefragt haben. Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen: Für diese Gebiete existiert ein rechtsgültiger Bebauungsplan und es sind noch Grundstücke verfügbar. Die freien Flächen sind nicht in allen Fällen sofort verfügbar, d.h. die Verfügbarkeit kann durch z.B. mangelnde Verkaufsbereitschaft der Eigentümer, Optionierung von Grundstücken oder noch fehlende Erschließung eingeschränkt sein. In der

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Landkreis Wesermarsch

Analyse des Gewerbeflächeangebots wird deshalb nach „sofort“ und „nicht sofort“ verfügbaren Flächen unterschieden. Geplante Gewerbegebiete: Die entsprechenden Flächen sind noch nicht verfügbar, befinden sich aber im Planungsverfahren. Die Bandbreite reicht vom Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung bis zum bevorstehenden Satzungsbeschluss und Inkrafttreten eines Bebauungsplans. Vorschauflächen: Für diese potenziellen Gewerbeflächen existieren höchstens informelle Planungen, ein formeller Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung ist noch nicht erfolgt. In der Regel handelt es sich bei den Vorschauflächen um reine „Zukunftsideen“, für die bislang noch keinerlei schriftliches Datenmaterial vorliegt.
Einstufung der Flächen in „verfügbar“, „geplant“ und „Vorschauflächen“ nicht immer eindeutig

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Die Einstufung der untersuchten Flächen in verfügbare Gewerbeflächen, geplante Gewerbegebiete und langfristige Vorschauflächen war bei einigen Flächen nicht immer eindeutig möglich: Der Übergang zwischen Gewerbegebieten mit verfügbaren Flächen und solchen, die sich noch in Planung befinden, ist fließend. So werden z.B. teilweise Planungsverfahren nicht bis zur endgültigen Bebauungsreife durchgeführt, d.h. der Satzungsbeschluss wird verzögert, wenn die erforderliche Flächennachfrage von Seiten der Unternehmen nicht vorhanden ist. Solche Gewerbegebiete sind formell noch in Planung, können aber ggf. innerhalb kürzester Zeit zur Erschließung freigegeben werden. Auch zwischen bereits in Planung befindlichen Gebieten und Vorschauflächen ist eine Unterscheidung nicht immer klar zu treffen. So sind z.B. bei einigen Vorschauflächen bereits umfangreiche, aber informelle Vorarbeiten für ein künftiges Planungsverfahren geleistet worden, ohne dass die Planungen schon formell begonnen hätten. Das eigentliche Planungsverfahren kann hierdurch merklich verkürzt werden.

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Bei den Vorschauflächen sind die räumliche Abgrenzung und die Angaben von Flächengrößen nur größenordnungsmäßig möglich. In der Regel handelt es sich bei den betrachteten Flächen um Bruttoangaben, von denen möglicherweise lediglich Teilflächen realisiert werden sollen. Eine Addition der Flächengrößen im Landkreis Wesermarsch ist daher nicht aussagekräftig. Die Realisierungschancen und zeitlichen Planungshorizonte von Vorschauflächen sind je nach Rahmenbedingungen (z.B. Verkaufbereitschaft der Eigentümer, Nutzungskonflikte, Auflagen des Natur- und Landschaftsschutzes, noch vorhandenes Gewerbeflächenangebot der Gemeinde) sehr unterschiedlich. Sehr kleine Vorschauflächen (unter 2 ha, z.B. „Stollhamm“, Gemeinde Butjadingen), die lediglich für den lokalen Bedarf gedacht sind, wurden in der Erhebung nicht berücksichtigt.

Flächenangaben von Vorschauflächen nur größenordnungsmäßig

Realisierungschancen und zeitliche Planungshorizonte unterschiedlich

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

2.

Standortbedingungen, Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderung im Landkreis Wesermarsch
Der Landkreis Wesermarsch wird im Westen vom Jadebusen, im Norden von der niedersächsischen Nordseeküste und im Osten von der Unterweser begrenzt. Aus dieser Küstenlage ergeben sich einerseits spezifische Standortvorteile für Schifffahrt und Häfen sowie auch für industrielle Anlagen am seeschifftiefen Fahrwasser. Darüber hinaus bietet die Küstenlage bedeutsame Potenziale für den Tourismus, vorwiegend in der nördlichsten Gemeinde Butjadingen. Auf der anderen Seite sind die generellen Standortbedingungen für wirtschaftliche Aktivitäten mit nicht wassergebundenen überregionalen Verflechtungen durch die Küstenrandlage und die natürliche Grenze der Unterweser, die eine feste Landverbindung derzeit erst in Bremen bietet, ausgesprochen ungünstig. Die überregional bedeutsamen Linien des Straßen- und Schienenverkehrs gehen zudem großräumig am Landkreis Wesermarsch vorbei. Die Küstenlage und vor allem die Lage an der Unterweser bedeuten darüber hinaus auch für die zentralen Orte (v.a. die Städte Nordenham und Brake), dass sie in ihren Einzugsbereichen stark beschnitten sind. Vor diesem Hintergrund ist der im Bau befindliche Wesertunnel, der eine Straßenverbindung zwischen dem Landkreis Wesermarsch und den Landkreisen Cuxhaven bzw. Stadt Bremerhaven schaffen und damit die nördliche Wesermarsch an die Autobahn A 27 Bremerhaven – Bremen anschließen wird, ein herausragendes Projekt zur Verbesserung der wirtschaftlichen Standortbedingungen. Die Bevölkerungsdichte im Landkreis liegt mit lediglich 114 Einwohnern/km² bei der Hälfte des Bundesdurchschnitts. Die Region zählt entsprechend zu den vergleichsweise dünn besiedelten ländlichen Räumen in Deutschland. Der ländliche Charakter wird auch daran deutlich, dass nur knapp 10 % der Fläche bebaut sind und über 80 % landwirtschaftlich genutzt werden. Alle großen Wirtschaftsstandorte des Landkreises Wesermarsch liegen perlschnurartig entlang der Weser. Im übrigen Landkreisgebiet befinden sich lediglich vereinzelt kleine Wirtschaftsstandorte. Der hohe Anteil landschaftlich wertvoller und naturschutzrechtlich geschützter Flächen beschränkt die Auswahl potenzieller Gewerbeflächenstandorte. Unter den Gesichtspunkten der Lebensqualität und der touristischen Nutzung ist dieser Umstand aber positiv zu bewerten. Der Landkreis Wesermarsch liegt im weiteren Einzugsbereich der Oberzentren Bremen (540.000 Einwohner) im Südosten, Oldenburg (157.000 Einwohner) im Südwesten und Bremerhaven (123.000 Einwohner) im Nordosten. Die Verflechtungsbeziehungen sind im westlichen Landkreisgebiet auf die Stadt Oldenburg und die Mittelzentren Rastede und Varel, im Süden des Landkreises auf Bremen und Delmenhorst ausgerichtet. Wilhelmshaven im Nordwesten ist ein kleines Oberzentrum (unter 100.000 EW) mit vergleichsweise geringer Arbeitsmarktzentralität und aufgrund seiner im Vergleich zur Stadt Oldenburg ungünstigeren Erreichbarkeit insgesamt für den Landkreis Wesermarsch von untergeordneter Bedeu-

Jadebusen, Nordseeküste und Unterweser als Grenze

Standortnachteile: Barrieren der Küstenlinie und der Unterweser

Wesertunnel als herausragendes standortverbesserndes Projekt

Charakteristika eines dünnbesiedelten ländlichen Raums

Hoher Anteil von wertvollen Flächen für Naturund Landschaftsschutz

Bedeutung der umliegenden Oberzentren Bremen, Oldenburg, Bremerhaven und Wilhelmshaven

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Landkreis Wesermarsch

tung. Mittelzentren im Landkreis sind die Städte Nordenham (28.000 Einwohner) und Brake (16.000 Einwohner). Aufgrund seiner besonderen Lage wird der Landkreis Wesermarsch durch Stichstrecken an die bedeutsamen überregionalen Straßen- oder Schienenverkehrsachsen angebunden: Die Bundesstraßen B 212 bzw. B 211 erschließen den Landkreis von Bremen bzw. Oldenburg nach Nordenham. Die B 212 wurde in letzter Zeit durch Baumaßnahmen (Bsp. Ortsumgehung Rodenkirchen) aufgewertet. Die Ortsdurchfahrt Berne stellt jedoch weiterhin ein Hemmnis für den Verkehrsfluss dar. Die Realisierung der bereits erfolgten Planungen zur Verbesserung der Situation (B 212-neu) ist allerdings noch offen. Abschnitte der B 211 weisen ebenfalls eine ungünstige Verkehrsführung auf. Im Abschnitt Mittelort-Brake ist allerdings bereits eine neue Trassenführung geplant, durch deren Realisierung spätestens im Jahre 2010 eine erhebliche Verbesserung der Straßenführung erreicht werden wird. Die ost-westlich verlaufende B 437 verbindet den Landkreis Friesland mit der mittleren Wesermarsch und zukünftig auch über den Wesertunnel mit der Stadt Bremerhaven und der A 27. Von Bedeutung ist zudem die Bahnstrecke Hude-Nordenham. Die Strecke ist zwar elektrifiziert, der Ausbauzustand ist aber verbesserungswürdig. Für den Zeitraum 2004 bis 2006 ist die Sanierung geplant.
Vergleichsweise schwache Bevölkerungsentwicklung Verkehrliche Anbindung durch Stichstrecken

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-

Der Landkreis Wesermarsch hat eine vergleichsweise schwache Bevölkerungsentwicklung. Vor allem in den 80er Jahren war die Bevölkerung stark rückläufig. Mit der Wiedervereinigung verzeichnete der Landkreis dann zwar überdurchschnittliche Zuwächse, in der zweiten Hälfte der 90er Jahre schwächte sich die Entwicklung aber wieder ab. Seit 1998 ist die Bevölkerungszahl, vornehmlich aufgrund von Abwanderungen, sogar wieder rückläufig. Innerhalb des Landkreises sind die Unterschiede vergleichsweise groß. Ein starker Bevölkerungszuwachs ist in der verkehrsgünstig gelegenen Gemeinde Jade zu verzeichnen. In den Gemeinden Berne und Stadland sowie der Stadt Elsfleth liegen die Zuwächse etwas über dem Bundesdurchschnitt. Rückläufig ist die Bevölkerungsentwicklung in der vom Strukturwandel gezeichneten Stadt Nordenham und in den letzten Jahren auch in Brake. Die Wirtschaftsstruktur im Landkreis Wesermarsch ist stark durch industrielle Betriebe geprägt. Der Anteil des Verarbeitenden Gewerbes an der Gesamtzahl der Erwerbstätigen liegt über dem Durchschnitt des Bundesgebietes (West). Entsprechend ist der Dienstleistungssektor unterrepräsentiert. Die wichtigsten Industriezweige sind der Luftfahrzeugbau an den Standorten Nordenham (Flugzeugteile) sowie Lemwerder (Flugzeugwartung), die Elektrotechnik, u.a. in Nordenham (Elektroausrüstungen wie Schaltgeräte, Schutzschalter, Relais u.ä., Fernmeldekabel, Meereskabel, Lichtwellenleiter, Elektromotoren) und in Brake (Kabelbäume für Automobile, Fahrzeugleitungen),

Starke Unterschiede innerhalb des Landkreises

Wirtschafsstruktur stark durch industrielle Betriebe geprägt

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

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der Schiffbau in Lemwerder (Handels-, Spezial- und Marineschiffe, Motoryachten, Großyachten), in Berne (u.a. Schlepper, Fähren, Feuerlöschboote, Forschungsschiffe, Lotsenschiffe, Spezialboote, z.B. Seenotrettungskreuzer sowie Zulieferungen an die Automobilindustrie) und in Elsfleth (Schiffsreparaturen, -wartungen und –umbauten, allerdings auch Verpackungsherstellung (Omni Pac) und Schilderfabrikation (Signature Verkehrstechnik GmbH).

Weitere Branchen des Verarbeitenden Gewerbes

Weitere Branchen des Verarbeitenden Gewerbes sind die Kunststoffverarbeitung in Brake, die Energiewirtschaft in der Gemeinde Stadland (Kernkraftwerk Unterweser) sowie die Chemische Industrie in Nordenham (Herstellung von Titanoxid), die Nicht-Eisen-Metallerzeugung in Nordenham (Blei- und Zinkhütte am seeschifftiefen Fahrwasser in Nordenham) sowie das Ernährungsgewerbe in Ovelgönne (Milcherzeugnisse, Milchpulver, Speiseeis, Tiefkühlkost). Die Industrie im Landkreis Wesermarsch ist in besonderem Maße durch Großstrukturen geprägt. Der Anteil Beschäftigter in Großbetrieben 2 ist überdurchschnittlich hoch. In sechs Betrieben arbeiten alleine 5.000 Beschäftigte. Demzufolge gibt es ein Defizit bei Klein- und Mittelbetrieben. Alle Großbetriebe sind in übergeordnete Konzernstrukturen eingebunden und unterliegen entsprechend der externen Kontrolle, d.h. der Steuerung durch Unternehmens- bzw. Konzernzentralen außerhalb der Region. Der Anteil der Industriearbeitsplätze in eigenständigen Unternehmen beträgt im Landkreis Wesermarsch nur 35 %. Im Dienstleistungssektor steht der Verkehrssektors (Schifffahrt) besonders im Vordergrund. Überdurchschnittlich vertreten sind zudem der Bereich Erziehung und Unterricht und Öffentliche Verwaltung. Wichtigster Dienstleistungsstandort im Landkreis ist die Stadt Brake als Hafenstandort und Kreissitz. Der Verkehrssektor ist zudem in der Stadt Nordenham aufgrund der dortigen Hafenfunktionen stark vertreten. In der Gemeinde Elsfleth ist der Bildungssektor von großer Bedeutung. Der Fachbereich Seefahrt der Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven ist mit ca. 400 Studenten vor Ort angesiedelt. Außerdem befindet sich dort das „Maritime Kompetenzzentrum“ (MARIKO.RIS), das im Rahmen verschiedener Projekte die Möglichkeiten der Innovationsförderung und des Innovationstransfers, besonders für KMU3 der maritimen Verbundwirtschaft, erforscht. Der Landkreis Wesermarsch hat nach einer etwa durchschnittlichen Beschäftigtenentwicklung in den 80er Jahren zunächst von der Wiedervereinigung eher schwächer profitiert und seitdem aufgrund des starken industriellen Strukturwandels weit überdurchschnittliche Arbeitsplatzverluste zu verzeichnen. Von 1992 bis 1999 war die Dienstleistungsentwicklung zwar überdurchschnittlich, im Produzierenden Gewerbe gingen aber von 1992 bis 1999 fast ein Viertel der Arbeitsplätze verloren, so dass insgesamt ein Defizit von 12 % oder 3.300 Arbeitsplätzen zu verzeichnen war. In den letzten Jahren steigt die Beschäftigung im Landkreis Wesermarsch wieder leicht an.

Hoher Anteil Beschäftigter in Großbetrieben

Hoher Anteil der Großbetriebe unter externer Kontrolle

Dienstleistungssektor: Verkehrssektor steht im Vordergrund

Vergleichsweise schwache Beschäftigtenentwicklung

2 3

mit mehr als 500 Beschäftigen kleine und mittlere Unternehmen

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Landkreis Wesermarsch

2.1

Charakterisierung und Bewertung der Wirtschaftsstandorte

Im Folgenden werden die einzelnen Wohn- und Wirtschaftsstandorte differenziert betrachtet. Ziel ist die Charakterisierung der Städte und Gemeinden im Hinblick auf ihre gewerbeflächenrelevanten Standort- und Vermarktungspotenziale.

Nordenham, Stadt
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 28.000 Einwohner 4 +6%6 9.400 Beschäftigte 7

Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

---5 -8

- Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, Mittelzentrum, größter Wohn- und Wirtschaftsstandort des Landkreises - Leichter Einpendlerüberschuss, d.h. Wohn- und Wirtschaftsstandortfunktion gleichermaßen ausgeprägt - Hafenstandort, überwiegend Umschlag von Massengütern (v.a. Erze, Kohle, Mineralölprodukte) - Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“, nahe der Wesermündung, bedeutende Hafenstadt Bremerhaven auf der gegenüberliegenden Weserseite - Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 62 km und Oldenburg 53 km - Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 18 km über Weserfähre, A 29 38 km, künftig wesentliche Verbesserung der Verkehrsanbindung durch Fertigstellung des Wesertunnels - Verbesserte verkehrliche Anbindung in Richtung Süden durch die Bundesstraße B 212-neu - Bahnhof Nordenham (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 1 Std. 10 Minuten) - Wirtschaftsstruktur stark durch das Produzierende Gewerbe geprägt, zahlreiche größere Industriebetriebe (Luftfahrzeugbau, Metallerzeugung, Elektrotechnik, Chemie) - Arbeitslosenquote (10,3 % 9) über dem Landkreis- und Bundesdurchschnitt

! Lage am seeschifftiefen Fahrwasser, wichtiger Hafenstandort ! Künftig deutlich verbesserte Verkehrsanbindung durch Wesertunnel / B 212-neu ! Größter Wirtschaftsstandort im Landkreis ! Größter Wohnstandort im Landkreis, dadurch quantitativ großes Arbeitskräftepotenzial

4 5 6 7 8

9

Bevölkerung am 1.1.2002 jahresdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung 1996 bis 2002 (jeweils 1.1.) nach 7 Klassen (+++: sehr stark ... o: etwa Bundesdurchschnitt ... ---: sehr schwach) Einpendler abzüglich Auspendler in % der Beschäftigten am Wohnort am 30.6.2001 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, 30.6.2001 jahresdurchschnittliche Entwicklung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (insg.) 1995 bis 2001 (jeweils 30.6.) nach 7 Klassen (+++: sehr stark ... o: etwa Bundesdurchschnitt ... ---: sehr schwach) 30.6.2002

10

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Brake (Unterweser), Stadt
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 16.400 Einwohner + 25 % 6.400 Beschäftigte

Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

---

- mittelgroßer Wirtschaftsstandort, zweitgrößter Wohn- und Wirtschaftsstandort des Landkreises, Kreisstadt und Mittelzentrum - Deutlicher Einpendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wirtschaftsstandort steht im Vordergrund - Landeseigener Hafen, überwiegend Umschlag von Massengütern (v.a. Futtermittel, Getreide, Düngemittel, Zellstoffe, Holz, Stahl, sonstige Massengüter) - Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“ - Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 49 km und Oldenburg 36 km - Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 15 km über Weserfähre mit zukünftiger Verbesserung durch den Wesertunnel, A 29 23 km - Bahnhof Brake (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 50 Minuten) - Wirtschaftsstruktur leicht überdurchschnittlich durch Dienstleistungen geprägt, aber auch einige größere Industriebetriebe (Gummi-/Kunststoffwaren, Metallverarbeitung, Elektrotechnik) - Mit Abstand höchste Einzelhandelszentralität im Landkreis, einziger Standort mit Kaufkraftzufluss - Höchste Arbeitslosenquote im Landkreis (10,4 %), über dem Landkreis- und Bundesdurchschnitt

! Lage am seeschifftiefen Fahrwasser, wichtiger Hafenstandort ! Gute Anbindung an die B 211 und B 212, durch die B 211-neu und den Wesertunnel wird sich in Zukunft eine deutlich verbessert Verbindung nach Oldenburg und zur A 27 ergeben ! Großer Wirtschaftsstandort mit zentraler Lage im Landkreis, Kreisstadt und Behördenstandort ! Großer Wohnstandort im Landkreis, dadurch großes Arbeitskräftepotenzial

Elsfleth, Stadt
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 9.200 Einwohner - 32 % 2.000 Beschäftigte

Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

+ o

! Vergleichsweise kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Stadt Oldenburg

Kleiner Wirtschaftsstandort Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht im Vordergrund Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“ Hafen für Binnenschiffsverkehr Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 38 km und Oldenburg 27 km (über L 865 Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 26 km über Weserfähre, A 29 21 km Bahnhof Elsfleth (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 40 Minuten) Wirtschaftsstruktur überdurchschnittlich durch Produzierendes Gewerbe (Werften) geprägt, ein größerer Industriebetrieb (Verpackungen) Arbeitslosenquote (10,2 %) über dem Landkreis- und Bundesdurchschnitt
Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

Stadland
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 7.900 Einwohner - 48 % 1.400 Beschäftigte

+ ++

-

Sehr kleiner Wirtschaftsstandort Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht im Vordergrund Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“ Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 57 km und Oldenburg 42 km Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 13 km über Weserfähre, A 29 25 km, künftig wesentliche Verbesserung der Verkehrsanbindung durch Fertigstellung des Wesertunnels (2003/2004) Verbesserte verkehrliche Anbindung durch die Bundesstraße B 212-neu Bahnhof Rodenkirchen (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 1 Std.) Wirtschaftsstruktur überdurchschnittlich durch Produzierendes Gewerbe geprägt, Standort des Kernkraftwerks „Unterweser“ Niedrigste Arbeitslosenquote im Landkreis (8,1 %) wie im Bundesdurchschnitt, unter dem Landkreiswert

! Lage zwischen den beiden größten Wirtschaftsstandorten des Landkreises Nordenham und Brake ! Künftig deutlich verbesserte Verkehrsanbindung durch Wesertunnel / B 212-neu

11

Landkreis Wesermarsch

Lemwerder
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 7.500 Einwohner -5% 2.400 Beschäftigte

Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

o

---

! Vergleichsweise kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Bremen-Nord)

- Kleiner Wirtschaftsstandort - Leichter Auspendlerüberschuss, d.h. Wohn- und Wirtschaftsstandortfunktion gleichermaßen ausgeprägt - Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“, nordbremische Stadtteile auf der gegenüberliegenden Weserseite - Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 23 km und Oldenburg 33 km, Entfernung nach Delmenhorst 16 km - Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 8 km über Weserfähre, A 28 16 km - Sonderflughafen vorhanden (ASL), der auch von Geschäftsleuten genutzt werden kann - Wirtschaftsstruktur sehr stark durch Produzierendes Gewerbe geprägt, einige größere Industriebetriebe (Luftfahrzeugbau, Schiffbau) - Arbeitslosenquote (8,2 %) wie im Bundesdurchschnitt, unter dem Landkreiswert

Berne
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 7.200 Einwohner - 38 % 1.400 Beschäftigte

Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

+ +

- Sehr kleiner Wirtschaftsstandort - Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht im Vordergrund - Lage an der Entwicklungsachse „Unterweser / B 212“, nordbremische Stadtteile auf der gegenüberliegenden Weserseite - Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 30 km und Oldenburg 25 km, Entfernung nach Delmenhorst 20 km - Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 15 km über Weserfähre, A 29 17 km - Bahnhof Berne (Fahrzeit nach Bremen Hbf. ca. 30 Minuten) - Wirtschaftsstruktur stark durch Produzierendes Gewerbe geprägt, einige größere Industriebetriebe (Schiffbau, Metallverarbeitung) - Arbeitslosenquote (8,6 %) unter dem Landkreisdurchschnitt, aber über dem Bundeswert

! Vergleichsweise kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Bremen-Nord) ! Vergleichsweise kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Stadt Oldenburg

Butjadingen
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 6.600 Einwohner - 38 % 1.000 Beschäftigte

Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

o

--

! Stärken der Gemeinde beziehen sich in erster Linie auf ihre Funktion als Tourismusstandort

Sehr kleiner Wirtschaftsstandort Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht im Vordergrund vergleichsweise periphere Lage im Norden des Landkreises Wesermarsch Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 74 km und Oldenburg 64 km Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 28 km über Weserfähre, A 29 41 km, künftig wesentliche Verbesserung der Verkehrsanbindung durch Fertigstellung des Wesertunnels - Verbesserte verkehrliche Anbindung in Richtung Süden durch die Bundesstraße B 212-neu - Wirtschaftsstruktur stark durch Dienstleistungen geprägt, bedeutender Tourismusstandort an der Nordseeküste mit den Nordseebädern Tossens und Burhave sowie den Küstebadeorten Eckwarderhörne und Fedderwardersiel - Arbeitslosenquote (8,4 %) unter dem Landkreisdurchschnitt, aber über dem Bundeswert

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Jade
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 5.900 Einwohner - 63 % 670 Beschäftigte

Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

+++ o

Sehr kleiner Wirtschaftsstandort Hoher Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht deutlich im Vordergrund Lage in Nähe der Verkehrsachse A 29 (Wilhelmshaven - Oldenburg - Osnabrück) Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 65 km und Oldenburg 32 km, Entfernung nach Wilhelmshaven (künftiger Jade-Weser-Port) 35 km - Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 29 7 km - Wirtschaftsstruktur leicht überdurchschnittlich durch Dienstleistungen geprägt, keine nennenswerten Industriebetriebe - Arbeitslosenquote (8,5 %) unter dem Landkreiswert, aber über dem Bundesdurchschnitt

! Vergleichsweise kurze Entfernung zu einer Autobahnanschlussstelle (A 29 Jaderberg) ! Lage in Nähe der Verkehrsachse A 29 Wilhelmshaven (JadeWeser-Port) - Oldenburg - Osnabrück

Ovelgönne
Wohnstandort: Pendlerbilanz: Wirtschaftsstandort: 5.700 Einwohner - 67 % 630 Beschäftigte

Stärken für das Standort- u. Gewerbeflächenmarketing

---

! Vergleichsweise kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Stadt Oldenburg

Sehr kleiner Wirtschaftsstandort Hoher Auspendlerüberschuss, d.h. Funktion als Wohnstandort steht deutlich im Vordergrund Lage im Binnenland des Landkreises Wesermarsch Entfernung zu den nächstgelegenen Oberzentren: Bremen 51 km und Oldenburg 26 km Entfernung zur nächsten Autobahnanschlussstelle: A 27 20 km über Weserfähre, A 29 16 km Wirtschaftsstruktur leicht überdurchschnittlich durch Produzierendes Gewerbe geprägt, ein größerer Industriebetrieb (Nahrungsmittel) - Arbeitslosenquote (8,8 %) unter dem Landkreiswert, aber über dem Bundesdurchschnitt

13

Landkreis Wesermarsch

2.2

Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderungsaktivitäten des Landkreises Wesermarsch und seiner Städte und Gemeinden

2.2.1

Gewerbeflächenpolitik und Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Städte und Gemeinden

Die Bestandsaufnahme der Gewerbeflächenpolitik sowie der Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Kommunen erfolgte im Rahmen der Gemeindegespräche Ende Mai bis Anfang Juni 2002. Gesprächspartner vor Ort waren neben den jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten weitere Fachleute aus der Verwaltung, z.B. Bauamtsleiter, Kämmerer sowie ggf. das für Wirtschaftsförderung zuständige Fachpersonal. Im Bereich Gewerbeflächenpolitik wurden in den Gesprächen schwerpunktmäßig folgende Themen behandelt: Zuständigkeiten für die Gewerbeflächenentwicklung innerhalb der Verwaltung, Strategien der Mobilisierung von Gewerbeflächen durch die Städte und Gemeinden und (kommunale) Finanzierung der Entwicklung von Gewerbeflächen, Aktivitäten zur Vermarktung von Gewerbeflächen, Möglichkeiten zur interkommunalen Kooperation.

Im Rahmen der Gemeindegespräche: Bestandsaufnahme der ...

... Gewerbeflächenpolitik sowie der ...

Darüber hinaus wurden mit den Vertretern der Städte und Gemeinden deren Aktivitäten der kommunalen Wirtschaftsförderung erörtert. Hierbei ging es in erster Linie um Aufgaben, Schwerpunkte und Instrumente der lokalen Wirtschaftsförderung, die Zuständigkeiten und Organisation innerhalb der Verwaltung sowie personelle und finanzielle Ressourcen für Wirtschaftsförderungsaktivitäten, weitere lokale Akteure außerhalb der Verwaltung sowie die Zusammenarbeit mit der WFG und überregionalen Institutionen.

... Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Kommunen

Zuständigkeiten sowie Strategien der Entwicklung von Gewerbeflächen Die Gewerbeflächenentwicklung der Kommunen im Landkreis Wesermarsch erfolgt in der Regel durch das Zusammenspiel der jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten mit dem Bauamt (Bauleitplanung) und der Kämmerei (Liegenschaften / Vermarktung) unter Einbeziehung der entsprechenden politischen Gremien. Lediglich im Fall der Stadt Nordenham existiert ein eigens für Wirtschaftsförderung zuständiges Referat, das in enger Zusammenarbeit mit dem Stadtdirektor, der Kämmerei und dem Baudezernat für die Gewerbeflächenentwicklung zuständig ist. Die geringe Größe der einzelnen Gemeindeverwaltungen ermöglicht in der Regel eine direkte und unkomplizierte Abstimmung zwischen den Verantwortungsträgern der beteiligten Ämter bzw. Fachbereiche unter Federführung des jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten.
Abstimmung der Gewerbeflächenentwicklung in den Städten und Gemeinden

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Gemeinde Berne: Stedinger Entwicklungs-, Beratungs- und Dienstleistungsgesellschaft mbH (EBD)

Die Gemeinde Berne hat die „Stedinger Entwicklungs-, Beratungs- und Dienstleistungsgesellschaft mbH“ (EBD) als einhundertprozentige Tochter gegründet, die laut Firmenprofil auf der eigenen Website10 sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen erschließt und entwickelt. Bisher ist sie allerdings erst in den Bereichen Wohngebietsentwicklung, Bau öffentlicher Einrichtungen (Schulen) und als Betreiberin des Betriebshofes tätig geworden. An Personal verfügt die Gesellschaft über drei Personen (Vollzeitstellen), die ursprünglich in der Gemeindeverwaltung beschäftigt waren. Die Tätigkeiten der EBD erfolgen in enger Abstimmung und gemäß den Planungen und Beschlüssen von Rat und Verwaltung der Gemeinde. Derzeit stehen sämtliche Städte und Gemeinden außer Berne im Landkreis Wesermarsch der Beteiligung einer Entwicklungsgesellschaft an der Gewerbeflächenentwicklung und Vermarktung eher skeptisch gegenüber und versprechen sich hiervon keine entscheidenden Vorteile. Sie betreiben entsprechend alle Schritte vom Flächenerwerb bis zur Vermarktung der Gewerbegrundstücke in eigener Regie. Selbst die Verantwortlichen in der Gemeindeverwaltung Berne betrachten die Möglichkeit einer Beteiligung als zukünftige Option. Ein Hauptproblem bei der Mobilisierung und Entwicklung von Gewerbeflächen ist für alle Kommunen im Landkreis der Erwerb bzw. die eigentumsrechtliche Sicherung der erforderlichen Grundstücke durch die Kommune. In einigen Fällen besteht keine Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer. Zudem haben begonnene Bauleitplanungsprozesse ohne vorherigen Flächenerwerb bereits einmal zu Preissteigerungen geführt. Damit verschlechtern sich die Vermarktungschancen bzw. werden die kommunalen Haushalte stärker belastet. Teilweise ist die Haushaltslage so ungünstig, dass der Kauf von Flächen zum Zwecke der Bevorratung seit Jahren nicht mehr möglich ist. Die überwiegende Zahl der Städte und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch strebt grundsätzlich an, die Grundstücke, die für die Entwicklung von Gewerbeflächen gedacht sind, bereits vor der Durchführung der Bauleitplanung eigentumsrechtlich zu sichern. In der Vergangenheit ist dieses, wie u.a. die Erhebung des Gewerbeflächenangebots zeigt (Abschnitt 3), nicht immer angestrebt worden bzw. nicht immer gelungen. Rund 39 % der in Bebauungsplänen ausgewiesenen und theoretisch verfügbaren Gewerbeflächen befinden sich derzeit in privatem Eigentum. Im Falle der in Planung befindlichen Gewerbeflächen beträgt der nicht in kommunalem Besitz befindliche Anteil noch 57 %. Zukünftig wird nach Angaben der Kommunen weiterhin die Strategie einer langfristigen Flächenvorratspolitik verfolgt, um die kommunalen Einstandspreise für künftige Gewerbegrundstücke so gering wie möglich zu halten.

Gewerbeflächenentwicklung und -vermarktung in Eigenregie der Städte und Gemeinden

Engpässe bei der Mobilisierung von Flächen: Haushaltslage, Verkaufsbereitschaft + Preisforderungen

Frühzeitige eigentumsrechtliche Sicherung der Flächen nicht immer gelungen

Aktivitäten zur Vermarktung von Gewerbeflächen
Vermarktungsaktivitäten der Kommunen im Landkreis Wesermarsch

Von den Städten und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch werden unterschiedliche Vermarktungsaktivitäten betrieben, u.a.

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http://www.stedinger-ebd.de/

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Landkreis Wesermarsch

-

Darstellung der Gewerbeflächen im Internet (Präsentation auf den Webseiten der jeweiligen Kommunen sowie im Gewerbeflächen-Informations-System GewIS und KomSIS), Informationsstände auf verschiedenen Messen und Gewerbeschauen in Zusammenarbeit mit der WFG, Veröffentlichung der aktuellen Gewerbeflächenentwicklung im Wirtschaftsblatt der WFG, vereinzelt Anzeigen in lokalen, regionalen und überregionalen Zeitungen, Aufstellen von Werbetafeln am Gewerbegebiet sowie an Durchgangsstraßen.
In den Kommunen teilweise keine personellen Ressourcen für aktive Gewerbeflächenvermarktung

-

Die Mehrzahl der Kommunen betreibt keine aktive Vermarktung der Gewerbeflächen in ihrem Gemeindegebiet, d.h. eine zielgerichtete Ansprache von Unternehmen (regional und überregional) mit der Absicht, sie zur Ansiedlung zu bewegen, findet nicht statt. Vielmehr wird auf eine Nachfrage seitens potenziell interessierter Unternehmen gewartet und daraufhin reagiert. Dieses gilt insbesondere für die kleineren Gemeinden, denen die personellen Voraussetzungen fehlen. In allen Fällen besteht aber nach Angaben der Gesprächspartner eine gute Zusammenarbeit mit der WFG bei der Gewerbeflächenvermarktung. Oftmals sind es nach Einschätzung der Städte und Gemeinden aber nicht unbedingt die aktiven Vermarktungsbemühungen, die zum Erfolg führen. In den meisten Fällen wären die grundstücks- und ansiedlungsinteressierten Unternehmen bereits vor Ort oder zumindest in unmittelbarer Nähe ansässig und von sich aus an die Kommunalverwaltungen herangetreten. Diese Beobachtung deckt sich mit den Erhebungen des Gewerbeflächenumsatzes und der Betriebsansiedlungen (Abschnitt 3.3), die zeigen, dass der Großteil der Gewerbeflächennachfrage aus den jeweiligen Städten und Gemeinden selbst stammt. Im Hinblick auf die Zielgruppen der Gewerbeflächenvermarktung bzw. die ansiedlungswilligen Betriebe sind die meisten Kommunen für ein breites Branchenspektrum offen. Kommunen mit Gewerbeflächen am Fahrwasser der Weser setzen daneben den Schwerpunkt auf hafenaffine Gewerbe- und Industriebetriebe. Ausgeschlossen ist im Regelfall die Ansiedlung großflächigen Einzelhandels, um negative Auswirkungen für die Ortskerne zu vermeiden. Die Kommunen prüfen in der Regel - unabhängig von der Branche - zunächst die Unternehmen, indem sie Gespräche über den geplanten Investitionsumfang führen. Erst wenn grundsätzliche Konflikte am gewünschten Standort ausgeschlossen werden können, wird auf die detaillierten Ansiedlungsmodalitäten eingegangen.

Aktive Vermarktungsbemühungen oftmals wenig erfolgreich

Keine enge Abgrenzung von Zielgruppen der Gewerbeflächenvermarktung

Prüfung der Betriebe durch die Kommunen

Möglichkeiten zur interkommunalen Kooperation Die Gemeindevertreter haben sich in den Gesprächen im Hinblick auf die Möglichkeit von interkommunalen Kooperationen bei der Gewerbeflächenentwicklung grundsätzlich offen gezeigt. Allerdings wurde auch betont, dass interkommunale Ansätze echte Vorteile für die jeweilige Gemeinde bringen müssten.
Kommunen grundsätzlich zu interkommunalen Kooperationen bereit

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Bisher nur wenig Erfahrung bei der gemeinsamen Gewerbeflächenentwicklung

Bei den Städten und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch besteht im Hinblick auf eine zwischengemeindliche Kooperation bei der Gewerbeflächenentwicklung bislang nur ein Beispielfall. Es handelt sich um die Gewerbegebiete „Wesertunnel“, Stadt Nordenham und „Hiddingen-Weserquerung“, Stadland, die interkommunal entwickelt werden. An vier weiteren Standorten könnten sich die Kommunen interkommunale Gewerbegebietsentwicklungen vorstellen, in einem Fall sogar kreisübergreifend. Der diesbezügliche informelle Austausch befindet sich allerdings in einem noch recht unkonkreten Stadium. Nach Einschätzung der Gesprächspartner ist noch sehr viel Überzeugungsarbeit in den Verwaltungen und v.a. auch der Politik nötig, um ein offenes Kooperationsklima zwischen den Kommunen des Landkreises sowie kreisgrenzenüberschreitend zu schaffen. Die Initiativen der WFG, gerade auch im Hinblick auf die erhöhten Fördermöglichkeiten für die Erschließung interkommunaler Gewerbegebiete, werden hier sicherlich auch in näherer Zukunft eine Intensivierung der kooperativen Tendenzen bewirken. Die generelle Bereitschaft zur interkommunalen Zusammenarbeit schlägt sich aber bereits in den Vorschauflächen (Abschnitt 4) nieder, die vom NIW gemeinsam mit den Gemeindevertretern ausgewählt wurden. Von 14 potenziellen Gewerbeflächen sind 7 Standorte als interkommunale Gewerbegebiete prädestiniert bzw. enthalten Ansätze interkommunaler Zusammenarbeit. Die Vorteile gemeinsamer Gewerbegebiete werden von den Städten und Gemeinden u.a. in der Zusammenarbeit bei der Finanzierung (Erschließung) und Vermarktung der Flächen, hinsichtlich der Möglichkeit einer Konzentration auf qualitativ absolut hochwertige Gewerbegebiete (z.B. hohe Verkehrsgunst) sowie im Hinblick auf bessere Chancen für die Infrastrukturförderung gesehen.

„Vorteile: Gemeinsame Finanzierung und Vermarktung, bessere Chancen für Förderung“

Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Städte und Gemeinden
Personelle Zuständigkeiten für Wirtschaftsförderung in den Städten und Gemeinden

Wirtschaftsförderung wird in den Kommunen des Landkreises Wesermarsch überwiegend federführend von den Hauptverwaltungsbeamten wahrgenommen („Wirtschaftsförderung als Chefsache“) und hat damit einen entsprechend hohen Stellenwert unter den kommunalen Aufgaben. Ergänzend hierzu sind je nach Gemeinde die Leiter des Fachbereichs bzw. Amtes für Bauen (Berne, Butjadingen, Lemwerder und Ovelgönne) und der Kämmerei (Berne, Brake, Butjadingen, Elsfleth, Nordenham, Ovelgönne) in die Wirtschaftsförderungsaktivitäten eingebunden. Die Stadt Nordenham besitzt ein eigenes Referat für Wirtschaftsförderung, in dem neben dem Leiter noch eine Sachbearbeiterin und eine Schreibkraft für die Wirtschaftsförderung zuständig sind. Einige Gemeinden stellen ebenfalls weiteres Personal, vornehmlich Sachbearbeiter, für die Wirtschaftsförderung zur Verfügung (Elsfleth, Lemwerder). Schwerpunkte der Wirtschaftsförderungsaktivitäten sind die Entwicklung des Unternehmensbestandes und die Kontaktpflege zur lokalen Wirtschaft. Es herrscht eine vornehmlich zurückhaltende, eher reaktive Wirtschaftsförderung vor, die in der Regel erst dann tätig wird, wenn Unternehmen mit Anliegen an sie herantreten. Einzelne Städte und Gemeinden (bspw. Nordenham, Lemwerder) bemühen sich diesbezüglich um eine aktivere Strategie. Allgemein wünscht sich die Mehr-

Unternehmenskontakte als Schwerpunkt der Wirtschaftsförderung

17

Landkreis Wesermarsch

zahl der Gemeinden eine Intensivierung der Wirtschaftsförderungsaktivitäten, aufgrund der allgemein problematischen kommunalen Finanzsituation sind Verbesserungen auf diesem Gebiet jedoch schwierig. Darüber hinausgehende Aufgaben der Wirtschaftsförderung wie z.B. die überregionale Ansiedlungswerbung, die Beratung von Existenzgründern, die Förderung des Technologietransfers oder Komponenten des Standort- und Stadtmarketings werden lediglich von der Stadt Nordenham wahrgenommen, die über entsprechende personelle Ressourcen verfügt. Bei spezialisiertem Beratungsbedarf - überwiegend handelt es sich hierbei um Fördermittel- und Existenzgründungsberatung - werden die Unternehmen von den Städten und Gemeinden in der Regel an die WFG weitervermittelt. Die Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsförderungsgesellschaft des Landkreises wird durchweg als sehr positiv bezeichnet. Die WFG gilt unter den Gemeinden als zentraler regionaler Ansprechpartner in weitergehenden Fragen der Wirtschaftsförderung. Weitere verwaltungsexterne Akteure auf dem Feld der Wirtschaftsförderung vor Ort sind bisher nur in den Städten Brake und Nordenham aktiv. Der gerade gegründeten „Marketing und Tourismus e.V.“ in Brake, in dem die Stadt neben Mitgliedern aus Gewerbe und Handel vertreten ist, verfolgt das Ziel einer positiven, strategischen Entwicklung der Stadt Brake in gewerblicher und touristischer Hinsicht. Der „Nordenham Marketing & Touristik e.V. (NMT) ist ebenfalls für die Wirtschaftsförderung in weiterem Sinne zuständig. Aufgabenfelder sind Stadtmarketing, Citymanagement sowie Einzelhandels- und Tourismusförderung. Insgesamt haben die Gespräche gezeigt, dass sich die Gemeinden im Landkreis Wesermarsch der Bedeutung der kommunalen Wirtschaftsförderung für die Entwicklung der Unternehmen vor Ort bewusst sind. Allerdings sind die personellen Ressourcen für Wirtschaftsförderungsaktivitäten eingeschränkt. Vorwiegend liegt die Zuständigkeit für Wirtschaftsförderung bei den Hauptverwaltungsbeamten sowie weiteren leitenden Mitarbeitern der Verwaltung, die allerdings auch eine Vielzahl anderer kommunaler Aufgaben zu erledigen haben. Der Wunsch der Städte und Gemeinden, in naher Zukunft zusätzliches Personal für diese Aufgaben zur Verfügung zu stellen, wird aufgrund der finanziellen Lage nur unter Schwierigkeiten zu verwirklichen sein.
Weitere Aufgaben der Wirtschaftsförderung

Bei spezialisiertem Beratungsbedarf Weiterleitung an die WFG

Weitere Wirtschaftsförderungsakteure

Personelle und finanzielle Ressourcen für Wirtschaftsförderung weiter ausbaufähig

18

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

2.2.2
Wohn-, Wirtschafts-, Einkaufs-, Freizeit- und Tourismusfunktionen der Gemeinden

Strategische Positionen der Gemeindeentwicklung Ergänzend zur Bestandsaufnahme der Gewerbeflächenpolitik und der Wirtschaftsförderungsaktivitäten wurden in den Gemeindegesprächen die allgemeinen Ziele und Strategien der Gemeindeentwicklung diskutiert. Hierbei ging es vor allem um die Position der jeweiligen Gemeinde im Spannungsfeld zwischen den Funktionen als Wohn-, Wirtschafts-, Einkaufs- sowie Freizeit-, Erholungs- und Tourismusstandort. Im Vergleich der Kommunen zeigt sich im Falle der Bevölkerungsentwicklung ein differenziertes Bild. Jade weist diesbezüglich eine überdurchschnittliche Entwicklung auf, im Gegensatz zu den Städten Brake und Nordenham, deren Bevölkerungsentwicklung im Zeitraum 1996 – 2001 rückläufig war. Jade profitiert sicherlich von der günstigen Autobahnanbindung nach Oldenburg und beabsichtigt demgemäss, weitere Wohngebiete in Jaderberg auszuweisen. Die Wohnbauentwicklung wird von den übrigen Städten und Gemeinden der Wesermarsch zurzeit bedarfsorientiert moderat geplant, um einer Überlastung kommunaler Infrastruktur vorzubeugen und teilweise bereits vorhandene monofunktionale Ausrichtungen (Auspendlerstandorte) nicht zu verstärken. Eine Strategie als Tourismusstandort im klassischen Sinne verfolgt vornehmlich die Gemeinde Butjadingen. Der Grund hierfür liegt in den naturräumlichen Potenzialen als Küstengemeinde. Pro Jahr werden in etwa 1 Mio. Übernachtungen gezählt, die sich vornehmlich auf die Badeorte Burhave und Tossens konzentrieren. Durch die Erweiterung des Angebots und den Ausbau der touristischen Infrastruktur versucht die Gemeinde eine Verlängerung der Saison zu erreichen. In der Gemeinde Jade befindet sich in der Ortschaft Sehestedt ein Strandbad mit Campingplatz. Daneben bemühen sich auch die anderen Städte und Gemeinden im Landkreis unterschiedlich stark um eine Verbesserung des touristischen Angebots. Besonders die Städte Elsfleth, Nordenham und Brake sowie die Gemeinden Berne, Lemwerder und Stadland (50.000 Übernachtungen pro Jahr) versuchen, die Lage an der Weser touristisch (z.B. Segelsport, historische Schifffahrt) zu nutzen sowie ansprechende Angebote für Radtouristen anzubieten (Weserradweg, Deutsche Sielroute). Auch die Binnengemeinde Ovelgönne lockt mit attraktiver Landschaft und dem kulturhistorisch interessanten Ortskern vornehmlich Radtouristen an. Für Campingtouristen und Wohnmobilisten sind Stellplätze vorhanden (z.B. in Lemwerder). Teilweise ist eine Aufwertung der Uferbereiche (Marina und Promenade in Nordenham und Brake) geplant. Mit den Gemeinden der östlichen Weserseite befinden sich kooperative Tourismusprojekte im Aufbau. Die Übergänge zwischen Naherholung und Tourismus sind fließend. Für die nicht unbeträchtlichen Einwohnerzahlen in den benachbarten Städten Bremen, Oldenburg und Delmenhorst und die eigene Bevölkerung bieten die Städte und Gemeinden der Wesermarsch ein in stetigem Ausbau befindliches Angebot an Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Hier werden von den Gemeinden weitergehende Entwicklungsmöglichkeiten gesehen, die auch in aktuellen Projekten zum Ausdruck kommen (z.B. Ausbau des Freizeitbades Störtebecker in Nordenham).

Tendenziell eher gemäßigte Einwohnerentwicklung und Wohnbauaktivitäten

Tourismus ist für Butjadingen wichtigster Wirtschaftsfaktor

Weitere Tourismusstandorte im Landkreis Wesermarsch

Potenziale für Freizeit und Erholung

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Landkreis Wesermarsch

Die Auswertung der Einzelhandelszentralität aller Gemeinden im Landkreis Wesermarsch zeigt, dass die Städte Brake und Nordenham einen Zufluss an einzelhandelsrelevanter Kaufkraft schwerpunktmäßig im Segment Lebensmittel / täglicher Bedarf verzeichnen können. Generell besteht seitens der Einwohner im Landkreis die Tendenz, Güter des längerfristigen Bedarfs (u.a. Textilien) in den Oberzentren Oldenburg und Bremen sowie teilweise in den Städten Delmenhorst, Bremerhaven und Varel zu kaufen, da Auswahl und Angebot vor Ort nicht als ausreichend bewertet werden. Demzufolge sind Nordenham und Brake bemüht, ihre Attraktivität als Einzelhandelsstandort durch qualitätssteigernde Maßnahmen (z.B. Schaffung gut erreichbarer Parkflächen) zu verbessern, um den Kaufkraftabfluss bei Gütern des längerfristigen Bedarfs zu reduzieren. Insgesamt wurde in den Gesprächen betont, dass die Kommunen im Landkreis Wesermarsch eine ausgewogene Stadt- und Gemeindeentwicklung mit tendenziellem Schwerpunkt Wirtschaftsentwicklung anstreben. Eindeutige Schwerpunkte, d.h. die Konzentration auf einzelne Funktionen sind, außer im Falle von Butjadingen, nicht auszumachen.

Wichtigste Einkaufsstandorte im Landkreis: Städte Brake und Nordenham

Insgesamt ausgewogene Stadt- Gemeindeentwicklung angestrebt

2.2.3

Wirtschaftsförderungsgesellschaft Landkreis Wesermarsch (WFG11)
Rechtsform und Gesellschafterstruktur

Die Wirtschaftsförderungsgesellschaft des Landkreises Wesermarsch (WFG) mit Sitz in der Kreisstadt Brake wurde im Sommer 1998 in der Rechtsform der GmbH gegründet. Sie ist aus dem Amt für Wirtschaftsförderung beim Landkreis Wesermarsch hervorgegangen. Hauptgesellschafter ist der Landkreis Wesermarsch, der 51 % der Gesellschaftsanteile hält. Weitere Gesellschafter sind die Städte und Gemeinden des Kreises (Berne, Brake, Butjadingen, Elsfleth, Jade (seit 2000), Lemwerder, Nordenham, Ovelgönne und Stadland), drei Kreditinstitute 12 sowie die EWE AG und die Wohnungsbaugesellschaft Wesermarsch. Die WFG beschäftigt derzeit 11 Mitarbeiter auf sieben Vollzeit- und vier Teilzeitstellen (z.T. mit befristeten Verträgen). Als Haushaltsbudget stellt der Landkreis ca. 500.000 € pro Jahr zur Verfügung, wovon 2/3 für Personalkosten aufgewendet werden. Hauptziel der WFG ist laut Gesellschaftsvertrag, die „wirtschaftliche Entwicklung im Landkreis Wesermarsch voranzutreiben und zu begleiten“, um die regionale Wirtschaftsstruktur zu verbessern. In diesem Zusammenhang hat die Sicherung der bestehenden und die Schaffung neuer Arbeitsplätze eine hohe Priorität. Mit Hilfe der kooperativen Beteiligung regionaler Akteure versucht die WFG ein wirtschaftsfreundliches Klima zu schaffen, das endogene Potenzial zu stärken sowie Image und Identität des Landreises Wesermarsch zu schärfen und zu verbessern; diesbezüglich werden auch EU-Projekte initiiert und koordiniert. Die WFG versteht sich als Dienstleistungsanbieter und Ansprechpartner für die Unternehmen und Kommunen bei wirtschaftsrelevanten Fragestellungen und Problemen. Sie fungiert als Schnittstelle zwischen Verwaltung, Wirtschaft und Politik. Zur Erreichung die11 12 im Folgenden mit WFG abgekürzt, die Angaben der WFG stammen aus dem Geschäftsbericht 2001 und einem Gespräch mit Herrn Wilke Bremer Landesbank Oldenburg, Raiffeisenbank Varel-Nordenham eG, Landessparkasse zu Oldenburg)

Personelle und finanzielle Ressourcen

Hauptziele der WFG

20

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

ser Oberziele nimmt die WFG vielfältige Aufgaben der kommunalen Wirtschaftsförderung und des Regionalmarketings wahr.
Aufgabenschwerpunkte

Die Arbeitsfelder der WFG sind in Anbetracht der verfolgten Ziele ausgesprochen weit gefächert (Wirtschaftsförderung, Europa, Regionalmarketing / ländlicher Raum sowie Tourismus). Im Bereich der klassischen Wirtschaftsförderung sind neben der Förderung von Existenzgründern vor allem die Unterstützung investitionswilliger Unternehmen (z.B. Fördermittelberatung) und die Bestandsentwicklung von entscheidender Bedeutung; in diesem Zusammenhang sind auch die Aktivitäten zur Innovations- und Technologietransferförderung zu sehen. Das Leistungsangebot der WFG umfasst:
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Aufgaben im Einzelnen

Existenzgründungsberatung, Fördermittelberatungen bei Unternehmensgründungen oder –erweiterungen, Schwerpunkt GA-Förderung - diesbezüglich auch Antragsannahme und Weiterleitung an die Bezirksregierung Weser-Ems, Beratung über Inanspruchnahme öffentlicher Finanzierungshilfen, Vermittlung von Kontakten zu Behörden (Arbeitsämter), Kammern (Handwerkskammer, IHK) und Institutionen (Kreditinstitute der Wesermarsch), Förderung des Technologietransfers, z.B. durch kooperative, kreisübergreifende Finanzierung eines Technologietransfer- und Innovationsberaters für KMU am Regio Institut Oldenburg, Aufnahme von Firmen und Gewerbeflächen in ein qualifiziertes Wirtschaftsinformationssystem (RegIS-Online / GewIS, demnächst nur noch KomSIS), das im Internet zugänglich ist. Dies geschieht im Verbund mit Kreisen und Kommunen Nordwest-Niedersachsens und in Kooperation mit dem Regio Institut in Oldenburg, Tourismusförderung, Schwerpunkt maritimer Tourismus und Radtourismus, durch die 1989 gegründete Tourismusgemeinschaft Wesermarsch (TGW), die organisatorisch eng mit der WFG verknüpft ist; Koordination des Arbeitskreises Traditionsschifffahrt, EU-Förderung in Verbindung mit Unternehmensberatung, Kooperation mit der BEA (Beratung-Entwicklung-Arbeit GmbH) im Rahmen des 2001 gegründeten „Europa-Büros“, dessen zwei Mitarbeiter vor allem Projekte an der Schnittstelle von Beschäftigungs- und Wirtschaftsförderung initiieren und organisieren, Initiierung und Koordinierung verschiedener EU-Aktivitäten (Projekte im Bereich der Gemeinschaftsinitiativen) 13, Herausgabe und regelmäßige Versendung eines Wirtschaftsbriefes an ansässige Unternehmen und „Multiplikatoren“, Mitarbeit in regionalen, nationalen und internationalen Netzwerken (Strukturkonferenz Oldenburg, RAG, BMWA , North Sea Commission).

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13

vgl. WFG (Hrsg.): Wesermarsch-Aktions-Programm (WAP) 2000, S. 6

21

Landkreis Wesermarsch

Folgende Maßnahmen werden von der WFG umgesetzt: Veröffentlichung eines jeden zweiten Monat erscheinenden Wirtschaftsblattes, Bereitstellung einer Website, Erstellung und Verteilung eines Gastgeberverzeichnisses (auch im Internet), Erstellung und Verteilung von Informationsbroschüren (Bsp. Imagebroschüre), Mitarbeit an verschiedenen Büchern (z.B. „Im Land der Moore“), Präsenz der WFG auf Gewerbeschauen und Regionalmessen, Präsenz auf verschiedenen überregionalen Messen und Gründungstagen (2001 beispielsweise auf der Gründermesse „NEXT“ in Oldenburg, der CeMAT in Hannover oder der „Grünen Woche“ in Berlin), aktive Pressearbeit, gelegentliche Anzeigen in Printmedien (geringe Resonanz).

Marketingmaßnahmen

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Im Jahr 2001 wurden durch die WFG an die 180 Unternehmenskontakte und Anfragen gezählt: ca. 110 Existenzgründungsberatungen, davon ca. die Hälfte im Rahmen der Aktion „Existenzgründungsberatung vor Ort“. In ca. 78 % dieser Beratungen ging es um den Bereich Dienstleistungen/Handel; außerdem wurden 44 Informationspakete zur Existenzgründung versandt, 19 Innovations- und Technologieberatungen in Kooperation mit dem Regio Institut Oldenburg. Zwei dieser Kontakte werden vermutlich zu weitergehenden Projekten führen, ca. 50 Investitionsberatungen im Bereich GA / Ziel-2 / PROLAND.

Stetige Dienstleistungen

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Verschiedene zeitlich begrenzte Aktivitäten, die teilweise auch eine besondere Relevanz für die Gewerbeflächenentwicklung besitzen, sind im Folgenden aufgeführt:
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Aktionen / Konzepte

Die WFG führt seit September 2000 die Aktion „Existenzgründungsberatung vor Ort“ durch. Einmal monatlich finden hierzu Beratungen in den Rathäusern der Städte und Gemeinden im Kreis statt. Diese Aktion wurde bisher sehr gut angenommen, Im Mai 2000 erfolgte die Fertigstellung einer „Grundlage für ein Regionales Entwicklungskonzept (REK)“ durch die WFG, Ein Konzept zur Positionierung der TOP Gewerbestandorte in der Wesermarsch wurde 2001 im Auftrag des Oberkreisdirektors erstellt, Mit dem Ziel, die Beratungstätigkeit der WFG zu evaluieren, wurde 2001 ein Fragebogen an bereits beratene Existenzgründungswillige versandt, Das Projekt „Chancen der Biomilch aus der Wesermarsch“ mit dem Ziel des Erhalts einer nachhaltigen ökologischen Landbewirtschaftung wurde durchgeführt,

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

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www.Bauernfrische.de: Direktvermarktung landwirtschaftlicher Produkte im Internet, Marktplatz soll im August 2002 eröffnen; Zusammenarbeit der Kreise Ammerland, Oldenburg, Wesermarsch und der Stadt Oldenburg, Im Oktober 2001 erstmals Beteiligung am „Tag der Regionen“ in Form eines landwirtschaftlichen Informationsevents in der Braker Innenstadt, Durch die WFG wurde ein länder-, kreis-, und gemeindeübergreifendes Tourismuskonzept „maritimer Tourismus“ (Traditionsschifffahrt) entwickelt, Erstellung eines Gewerbeflächenentwicklungskonzepts für den Landkreis Wesermarsch durch das NIW im Jahr 2002/2003.

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Investitionsvolumen der GA - geförderten Aktivitäten

Zum Jahresende 2001 waren kommunale GA-Förderanträge mit einem Investitionsvolumen von 23 Mio. DM in Bearbeitung. Das Investitionsvolumen von Aktivitäten der gewerblichen Wirtschaft, für die eine Förderung beantragt wurde, betrug 258 Mio. DM. Ziel dieser Fördermaßnahmen ist unter anderem die Schaffung von mind. 582 Dauerarbeitsplätzen. Die Verschärfung der Förderkriterien und Verminderung der Förderhöchstsätze durch das Niedersächsische Wirtschaftsministerium wird im Jahr 2002 und den folgenden Jahren zu einer erschwerten und reduzierten Förderung führen. Bis auf wenige Bereiche im Stadtgebiet Nordenham und Brake ist die Wesermarsch seit dem 01.01.2000 Ziel-2 Fördergebiet der EU. Mittel fließen allerdings erst seit März 2001. Im Geschäftsjahr 2001 wurden neben unternehmensorientierten GA-Anträgen vor allem fünf kommunale Investitionsvorhaben gefördert:
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EU - Förderung

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Das interkommunale Gewerbegebiet „am Wesertunnel“ (50% Förderung bei den Erschließungskosten), Drei touristische Infrastrukturprojekte im Rahmen des Konzeptes zum „maritimen Tourismus“ wurden ebenfalls durch die EU zu 50% mitfinanziert, dabei handelt es sich um die Renovierung einer Strandhalle in Tossens, die Erweiterung einer Spielscheune in Burhave sowie das Info-Haus am Elsflether Hafen, Die Stadt Elsfleth erhielt für das Info-Haus am Elsflether Hafen ca. 108.000 € EU-Fördermittel, Für die Errichtung einer Pontonanlage an der Braker Kaje wurden EU-Mittel von 189.000 € bereitgestellt, Das INTERREG IIc Projekt „A string of pearls along the North Sea“ wurde als Gemeinschaftsinitiative auf internationaler Ebene entscheidungs- und antragsreif vorbereitet. Die WFG ist zusammen mit dem LK für die Projektleitung in Deutschland zuständig, Im Jahr 2000 sind 6,6 Mio. DM an EU-Fördermitteln in die Wesermarsch geflossen, größtenteils für den Ausbau landwirtschaftlicher Wege (4,8 Mio. DM, Pro-Land-Programm). 650.000 DM wurden für die Erschließung von GEGebieten bereitgestellt, 190.000 DM für das Wiesenvogelschutzprogramm Stollhammer Wisch; 450.000 DM für das Projekt String-of-Pearls sowie 545.000 DM für die Beschäftigungsförderung, Im Jahre 2001 wurden Ziel-2-Förderanträge mit einem Gesamtvolumen von 300 Mio. DM gestellt. Allerdings ist die notwendige Gegenfinanzierung durch das Land Niedersachsen zurzeit nicht gesichert (Verpflichtungsermächtigung bis 2004), so dass eine Freigabe der EU-Gelder behindert wird.

23

Landkreis Wesermarsch

Seitens der WFG wird grundsätzlich die Tendenz festgestellt, dass die Qualität der Existenzgründungen sinkt, weil die meisten Gründungsvorhaben zunehmend aus Notlagen heraus (Arbeitslosigkeit) erfolgen und demgemäss kaum vorbereitet sind. In diesem Zusammenhang ist das fehlende Eigenkapital dieser Gründer ein weiteres Problem. Um die Beratungstätigkeit der WFG besser bewerten zu können, wurden im Jahr 2001 Fragebögen an Existenzgründungswillige versandt, die bereits eine Beratung in Anspruch genommen hatten. Der Rücklauf erwies sich als eher dürftig. Tendenziell lässt sich aus den Angaben jedoch ableiten, dass die Beratungen und das Informationsmaterial der WFG den Gründungswilligen weiterhelfe, weil nur ein Drittel der Beratenen auf zusätzliche Beratungsmöglichkeiten (Kammern etc.), auf die durch die WFG verwiesen wird, zurückgegriffen habe. Weiterhin wurde ermittelt, dass vor allem die Finanzierung für die Mehrheit der Existenzgründer problematisch ist. Insgesamt ist es nur bei der Hälfte der zurückgesandten Fragebögen zu einer Existenzgründung gekommen. Die seitens der WFG für die neun Städte und Gemeinden erbrachten Dienstleistungen werden von den Kommunen als sehr positiv bewertet, besonders im Bereich der Fördermittelbeantragung, der Koordination und Kontaktvermittlung, aber auch was touristische Fragestellungen anbelangt. Beispielsweise hat die WFG im Rahmen der regionalen Innovationsstrategie (RIS) den Antrag zur Errichtung eines Maritimen Kompetenzzentrums (MARIKO.RIS) am Standort Elsfleth wesentlich begleitet sowie die Ziel-2 Fördergebietsanerkennung vorbereitet und zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht. Verglichen mit anderen Regionen in Niedersachsen sind die Wirtschaftsförderungsaktivitäten auf Landkreisebene von den unternommenen Anstrengungen und Ergebnissen her als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings sind die zur Verfügung stehenden Ressourcen in finanzieller und personeller Hinsicht für die zu erledigenden Aufgaben etwas knapp bemessen. Da eine Intensivierung der Vermarktungsaktivitäten in Anbetracht der vorhandenen Defizite in der Wirtschaftsstruktur der Wesermarsch anzuraten ist, sollte in naher Zukunft eine Verbesserung der personellen und finanziellen Ausstattung der WFG in Erwägung gezogen werden.

Zielgruppe Unternehmen und Existenzgründer

Zielgruppe Städte und Gemeinden

Wirtschaftsförderung auf Landkreisebene überdurchschnittlich

24

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

3.

Gewerbeflächenangebot und –nachfrage im Landkreis Wesermarsch
Die Erhebung des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch wurde mit Hilfe einer schriftlichen Befragung bei allen Gemeinden durchgeführt. Zusätzlich wurden die Gewerbeflächenstandorte mit noch verfügbaren Flächen und die Planungsvorhaben im Rahmen der Gemeindegespräche ausführlich erörtert. Ergänzende Informationen sind der im Internet verfügbaren Gewerbeflächendatenbank GewIS entnommen worden. Die Untersuchung des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch erfolgt auf drei Ebenen: Gesamtschau aller im Landkreis verfügbaren (Abschnitt 3.1) und geplanten (Abschnitt 3.2) Gewerbeflächen sowie die Analyse nach Flächeneigenschaften wie Nutzungsart, Eigentum, Verfügbarkeit und Entfernung zu den Autobahnen und Bundesstraßen. Beschreibung und Bewertung der einzelnen Gewerbeflächenstandorte mit verfügbaren Flächen (Übersicht 3-1) sowie der einzelnen Planungsvorhaben (Übersicht 3-2). Ausführliche Auswertung der Gemeindeangaben zu den Gewerbeflächenumsätzen und den angesiedelten Betrieben (Abschnitt 3.3).

Erhebung von Gewerbeflächenangebot und – nachfrage im Landkreis Wesermarsch

Untersuchung des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch auf drei Ebenen

-

-

Überregional, regional und lokal bedeutsame Gewerbeflächen

Die Bewertung der Gewerbeflächen (Übersichten 3-1 und 3-2) erfordert die Einbeziehung vielfältiger Kriterien, da sich die Flächen hinsichtlich ihrer Standortqualität und der Eignung für unternehmerische Zielgruppen erheblich unterscheiden. Nach der NIW-Klassifikation für Gewerbegebiete werden demzufolge grundsätzlich drei Kategorien von Gewerbeflächenstandorten gebildet: Überregional bedeutsame Flächen (Ü), d.h. absolut hochwertige Flächen (ohne nennenswerte Nutzungseinschränkungen), die sich in besonderer Weise auch für die überregionale Akquisition eignen, Regional bedeutsame Flächen (R), d.h. Flächen mit gewissen qualitativen Nutzungseinschränkungen und damit Einschränkungen der überregionalen Akquisition, schwerpunktmäßig für die regionale Um- und Ansiedlung von Betrieben, Lokale Flächen (L), d.h. Flächen mit deutlichen Einschränkungen der überregionalen und regionalen Akquisition, für die Umsiedlung und Erweiterung von lokal gebundenen Betrieben. Wegen des differenzierten Angebots werden neben den Kategorien „Ü“, „R“ und „L“ auch die Misch- oder Zwischenformen „Ü/R“ bzw. „R/L“ zugewiesen.

-

-

-

Kriterien für die Bewertung von Gewerbegebieten

Zur Bewertung und Einordnung der Gewerbeflächen werden im Wesentlichen die folgenden Kriterien herangezogen: Verkehrsanbindung, Bedeutung des Wirtschaftsstandortes, Verfügbarkeit der Fläche (kein Kriterium für geplante Gewerbegebiete),

25

Landkreis Wesermarsch

-

Größe der Gewerbefläche, planerische Ausweisung, angesiedelte Betriebe (kein Kriterium für geplante Gewerbegebiete).

Kriterien Bedeutung des Wirtschaftsstandortes 14

Ausprägungen der Kriterien
- große, dominierende Wirtschaftstandorte:

Konsequenzen für die Bewertung
" Ü müssen in unmittelbarer Nähe zu einem

angrenzende Städte Bremen und Oldenburg sowie mit Einschränkungen Bremerhaven und Delmenhorst,
- mittelgroßer Wirtschaftsstandort im Land-

der dominierenden Wirtschaftsstandorte liegen.
" R müssen entweder in oder unmittelbar

kreis: > 5.000 Beschäftigte,
- kleiner Standort im Landkreis: 1.500 bis

an einem mittelgroßen Wirtschaftsstandort liegen.

5.000 Beschäftigte,
- sehr kleiner Standort im Landkreis: < 1.500

Beschäftigte. Verkehrsanbindung
- Nähe zur Autobahn, zu einer bedeutenden " Ü, Ü/R und R sollten möglichst direkt an

Bundesstraße oder sonstigen wichtigen Verbindungen,
- Zahl der Ortsdurchfahrten zur nächsten

bedeutenden Verkehrsachse,
- konfliktfreie Anbindung im Ort, - Nähe zu wichtigen Wasserstraßen (Unter-

einer wichtigen Verkehrsachse liegen; ansonsten sollte der Weg dorthin keine nennenswerten Ortsdurchfahrten enthalten und maximal wenige Kilometer lang sein.
" Standorte direkt an einer Autobahnan-

schlussstelle sind i.d.R. mindestens Ü/R.
" Nur L dürfen in Wohnsiedlungsbereichen

weser),
- ggf. Anbindung anderer Verkehrsträger

liegen.
" Die Anbindung an andere Verkehrsträger

(Bahn, Binnenschiff, Flughafen). Verfügbarkeit der Flächen
- öffentliches oder privates Eigentum bzw.

kann die Gewerbefläche aufwerten.
" Sofort verfügbare Flächen in öffentlichem

Verkaufbereitschaft privater Eigentümer,
- sofort oder nicht sofort verfügbar (nur bei

Gewerbegebieten mit verfügbaren Flächen). Größe der Gewerbefläche
- < 10 ha 15 Nettofläche: klein - 10 bis 25 ha Nettofläche: mittelgroß - > 25 ha Nettofläche: groß

Eigentum sind grundsätzlich höher zu bewerten, da sie uneingeschränkt zur Verfügung stehen und zudem als Instrument der Wirtschaftsförderung eingesetzt werden können.
" Ü und Ü/R sollten mindestens mittelgroß

(besser: groß) sein.
" L sind i.d.R. klein, ggf. auch mittelgroß. " GI-Ausweisung wertet ein Gewerbegebiet

Planerische Ausweisung

- Industriegebiet (GI), Gewerbegebiet (GE)

oder andere (Sonderbaufläche SO, Mischgebiet MI)

auf, da die Nutzungseinschränkungen für die ansässigen Betriebe geringer sind.

14 15

Zur Bewertung der Wirtschaftsstandorte im Landkreis Wesermarsch siehe Abschnitt 2.2. einschließlich bereits belegter Grundstücke

26

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Kriterien Angesiedelte Betriebe

Ausprägungen der Kriterien
- Magnetbetriebe - Wertigkeit des Branchenmixes - Größe der Betriebe (Beschäftigtenzahl)

Konsequenzen für die Bewertung
" Bei Ü, Ü/R und R sollten die angesiedel-

ten Betriebe der Wertigkeit des Gewerbegebietes entsprechen, d.h. es müssen mindestens einige hochwertige Unternehmen (ggf. Magnetbetriebe) und möglichst wenige minderwertige Betriebe (z.B. Schrotthändler, reine Lagerhallen) vorhanden sein.
" Nur bei L und R/L darf der Branchenmix

lediglich aus kleinteiligen, relativ unbedeutenden Betrieben bestehen.

Weitere Bewertungskriterien

Daneben spielen mögliche Nutzungskonflikte im Umfeld der Gewerbefläche, die Wertigkeit der Gewerbegebietsgestaltung (nur bei verfügbaren Flächen) sowie die städtebauliche Einbindung der Gewerbefläche eine Rolle. Für die Einschätzung der Vorschauflächen ist zudem die Frage der regionalplanerischen und naturschutzrechtlichen Bewertung der Flächen teilweise von entscheidender Bedeutung. Beispielsweise können Auflagen des Naturschutzes die Verwirklichung einer ansonsten hochwertigen potenziellen Gewerbefläche verhindern oder die Kosten für die Entwicklung der Flächen soweit in die Höhe treiben, dass kein marktgängiger Verkaufspreis mehr zu erreichen ist. Ebenso verhält es sich mit eventuell vorhandenen Altlasten, deren Sanierung zu einer Erhöhung des Verkaufspreises und infolgedessen zu einer geringeren Attraktivität der Fläche für potenzielle Investoren führt. Die oben gewählte Reihenfolge entspricht in etwa dem Gewicht der einzelnen Faktoren, d.h. die Frage der Nähe zu einem der großen Wirtschaftsstandorte sowie die verkehrliche Anbindung sind von ganz besonderer Bedeutung für die Bewertung einer Gewerbefläche. Mängel bei einzelnen Faktoren können nur z.T. durch andere Qualitäten ausgeglichen werden.

Bedeutung der Standortfaktoren

27

Landkreis Wesermarsch

3.1

Verfügbare Gewerbeflächen
174 ha verfügbare Gewerbeflächen, davon 90 ha sofort verfügbar

Nach den Ergebnissen der Gewerbeflächenerhebung gibt es im Landkreis Wesermarsch insgesamt 21 Gewerbegebiete mit z.Zt. noch verfügbaren Gewerbeflächen 16. Diese Gewerbegebiete haben zusammengenommen eine Größe von rund 301 ha, darunter sind rund 174 ha an noch verfügbaren Flächen. Hiervon sind nach den Einschätzungen der Gemeinden 90 ha sofort und 84 ha nicht sofort verfügbar 17. Das größte Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen (über 20 ha) haben die Standorte:
Gemeinde Verfügbare Flächen insgesamt (in ha) davon: sofort verfügbar (in ha)

Nordenham Elsfleth Ovelgönne

48,8 34,3 32,6

32,6 8,4 4,2

Einen geringeren Umfang an verfügbaren Flächen (weniger als 20 ha) haben:
Gemeinde Verfügbare Flächen insgesamt (in ha) davon: sofort verfügbar (in ha)

Brake Stadland Lemwerder Jade

18,3 18,3 11,3 9,1

18,3 11,4 11,3 3,8

Verfügbare Gewerbeflächen mit einer Größe von unter 2 ha befinden sich in den Gemeinden Berne und Butjadingen.

16 17

Stand: Februar 2003 Kriterien, welche die sofortige Verfügbarkeit für die Vermarktung im Rahmen der kommunalen Wirtschaftsförderung einschränken können, sind z.B. fehlende Erschließung oder eingeschränkte Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer.

28

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Abb. 3.1-1:

Sofort verfügbare Gewerbeflächen in den Standorten im Landkreis Wesermarsch
Flächen in ha

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
ne nd de th rne am e er fle dla erd ön nh Ja Be Br Els din ge ak n

nicht sofort verfügbar sonstige Nutzungsarten GE-Flächen GI-Flächen

elg

rde

Sta

mw

Ov

No

Le

Quelle: Gewerbeflächenerhebung des NIW, Stand Februar 2003

135 ha Gewerbe- und 20 ha Industriefläche

Nach Nutzungsmöglichkeiten sind von den verfügbaren Flächen im Landkreis Wesermarsch insgesamt 135 ha oder 77 % für gewerbliche Nutzung (GE), 20 ha (11 %) als Industrieflächen (GI) und 20 ha (11 %) als sonstige Nutzungen (SO) ausgewiesen (Abb. 3.1-1). Die GI-Flächen sind:
Gewerbegebiet Verfügbare GI-Fläche (in ha) davon sofort verfügbare GI-Fläche (in ha)

„Industriebrache ehem. Guano“, Nordenham „Industriegebiet Süd“, Elsfleth „Im Gewerbepark“, Rodenkirchen (Stadland)

10,7 4,8 4,3

Bu

Von diesen GI-Flächen sind allerdings nur 4,8 ha sofort verfügbar, die sich ausschließlich im „Industriegebiet Süd“ in Elsfleth befinden.
Anteil von Industrieflächen (GI) an verfügbaren Flächen insgesamt unterdurchschnittlich

Der Anteil von GI-Flächen am gesamten Flächenangebot im Landkreis Wesermarsch ist folglich im Vergleich zu anderen Regionen Niedersachsens als unterdurchschnittlich zu bezeichnen. Dieses gilt insbesondere bei Betrachtung der so fort verfügbaren Flächen sowie der innerregionalen Verteilung der Industrieflächen.

tja

0,0 4,8 0,0

29

Landkreis Wesermarsch

Abb. 3.1-2:

Eigentumsverhältnisse der sofort verfügbaren Gewerbeflächen in den Standorten im Landkreis Wesermarsch

Flächen in ha 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 nicht sofort verfügbar privates Eigentum öffentliches Eigentum

ne

Sta dla nd

de

rne Be

Quelle: Gewerbeflächenerhebung des NIW, Stand Februar 2003

Die größten derzeit sofort zur Vermarktung stehenden Flächen 18 im Landkreis Wesermarsch mit mindestens 2 ha verfügbarer Fläche (GE, GI und SO) sind:
Gewerbegebiet Sofort verfügbare Fläche (in ha) davon in öffentlichem Eigentum (ha)

„Gewerbepark Blexen“, Nordenham "Ehem. Kasernengelände", Brake „Wesertunnel“, Nordenham „Hiddingen- Weserquerung“, Rodenkirchen „Deichshausen“, Lemwerder „Wesermarsch-Mitte“, Ovelgönne „Industriegebiet-Süd“, Elsfleth „Hammelwarden“, Brake

20,8 14,419 10,2 9,9 7,0 5,2 4,8 3,9

20,8 14,4 10,2 9,9 7,0 5,2 4,8 0,0

18 19

Sofort verfügbar sind solche Flächen, die ohne nennenswerte zeitliche Einschränkung ansiedlungswilligen Unternehmen zur Verfügung gestellt werden können. Es handelt es sich um eine Fläche mit Sondernutzung (SO) beschränkt auf hafengebundenes Gewerbe, Lagerhallen und Umschlagflächen.

Bu tja din ge n
Flächen zur sofortigen Vermarktung

th

No rde nh am

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Le mw erd er

fle

ön

Els

Ov

elg

Br

Ja

30

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Gewerbegebiet

Sofort verfügbare Fläche (in ha)

davon in öffentlichem Eigentum (ha)

„Raiffeisenstraße“, Jade „Bahnhof Altenesch“, Lemwerder

3,8 3,8

3,8 3,8

Weitere Gewerbegebiete mit sofort verfügbaren Flächen unter 2 ha existieren darüber hinaus in Lemwerder, Elsfleth, Butjadingen, Stadland und Berne.
Verfügbarkeit von privaten Flächen für Zwecke der Wirtschaftsförderung eingeschränkt

Eine wichtige Voraussetzung für die Vermarktung von Gewerbeflächen sind die Eigentumsverhältnisse. Da die Nutzungs- bzw. Preisvorstellungen privater Eigentümer durchaus andere sein können, sind die Vermarktbarkeit und die Verfügbarkeit von privaten Flächen für die Zwecke der kommunalen Wirtschaftsförderung oftmals eingeschränkt bzw. unsicher. Städte und Gemeinden haben im Falle privater Flächen kaum Einfluss auf die Vergabe an spezifische Betriebe und können den Flächenpreis nicht als strategisches Element der kommunalen Wirtschaftsförderung einsetzen. Von den verfügbaren Gewerbeflächen insgesamt befinden sich im Landkreis Wesermarsch 66 % (115 ha) in öffentlichem Eigentum; über ein Drittel (59 ha) befindet sich in privater Hand (Abb. 3.1-2). Die sofort verfügbaren Gewerbeflächen sind mit 90 % (81 ha) weitestgehend in öffentlicher Hand. Im Rahmen der Gemeindegespräche hat sich ergeben, dass in einigen Städten und Gemeinden eine Vermarktung von Gewerbeflächen durch mangelnde Verkaufsbereitschaft von privaten Grundstückseigentümern erschwert wird. In qualitativer Hinsicht ist das Gewerbeflächenangebot im Landkreis - vor allem im Hinblick auf die Anbindung an den Fernverkehr sowie die benachbarten großen Zentren - als tendenziell ungünstig zu bewerten. Diese Standortfaktoren werden von vielen Unternehmen als die wichtigsten gewerbeflächenrelevanten Faktoren bezeichnet. Lediglich in einem Fall (Jade) beträgt die Entfernung weniger als 5 km. 40 % (35 ha) der sofort verfügbaren Flächen liegen in einer Entfernung zwischen 5 und 10 km zur nächsten Autobahnanschlussstelle. Der Anteil der Flächen in relativ weiter Distanz, d.h. zwischen 10 und 15 km zur nächsten Autobahn beträgt 45 % (41 ha). In mehr als 15 km, teilweise über 20 km Entfernung von einem Autobahnanschluss, sind immerhin noch 12 % (11 ha) der sofort verfügbaren Flächen lokalisiert (Abb. 3.1-3 und Karte 4-1). Die B 212 stellt in ihrem parallelen Verlauf zur Weser die Verbindung zwischen den wichtigsten Wirtschaftsstandorten des Landkreises Wesermarsch her. Die B 211 und die B 437 sind ebenfalls bedeutende Verkehrsachsen im Landkreis. Demzufolge ist es im Sinne einer verkehrlichen Anbindung auch an das Fernstraßennetz als positiv zu bewerten, dass 63 % (57 ha) der sofort zur Verfügung stehenden Gewerbeflächen direkt an einer dieser Bundesstraßen liegen, und weitere 28 % (26 ha) sich in einem Radius von bis zu 5 km dazu befinden (Abb. 3.1-4 und Karte 4-1). Ein weiterer positiver und für die Wesermarsch durchaus entscheidender Standortfaktor verkehrlicher Erschließung ist die Lage einiger Flächen direkt an der Unterweser, vor allem in Nordenham und Brake, so dass Branchen, die einen Zu-

66 % der verfügbaren Gewerbeflächen in öffentlichem Eigentum

Hoher Anteil Flächen mit ungünstiger Lage zur Autobahn

63 % (57 ha) der sofort verfügbaren Gewerbeflächen liegen direkt an einer Bundesstraße

Vorteil Wasserstraße Unterweser

31

Landkreis Wesermarsch

gang zum schiffbaren Fluss benötigen, geeignete Standorte finden können. Der Standortfaktor Unterweser kann demzufolge für Unternehmen von überregionaler Bedeutung sein. Die Grundstückspreise für Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch (je m², voll erschlossen) bewegen sich zwischen 9 und 18 € und sind damit etwas günstiger als im regionalen Umfeld. Über 20 € kostet der m ² Gewerbefläche lediglich in den Gewerbegebieten „Edenbüttel“, Lemwerder (20,50 €) und „Hammelwarden“, Brake (25 €).
Grundstückspreise für Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch

Abb. 3.1-3:

Entfernung der sofort verfügbaren Gewerbeflächen zu den nächsten Autobahnanschlussstellen
Flächen in ha

35

über 10 km 5 bis 10 km unter 5 km

30

25

20

15

10

5

0

Sta dla nd

ne

Bu tja din ge n

No rde nh am

Le mw erd er

ak

fle

ön

Ja

Els

Quelle: Gewerbeflächenerhebung des NIW, Stand Februar 2003

Ov

elg

Be

Br

rne

th

de

e

32

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Abb. 3.1-4:

Entfernung der sofort verfügbaren Gewerbeflächen zu den nächsten Bundesstraßen
Flächen in ha 5 bis 10 km unter 5 km unter 1 km

30

25

20

15

10

5

0

nd

ne

n

erd

fle

dla

ön

ge

ak

rne

am

nh

Els

rde

Sta

mw

elg

No

Le

Ov

Quelle: Gewerbeflächenerhebung des NIW, Stand Februar 2003

Bu

tja

din

Be

Br

Ja

de

er

th

e

33

Landkreis Wesermarsch

Übersicht 3-1:
Stadt / Gemeinde

Bewertung der Gewerbegebiete mit verfügbaren Flächen
Gewerbegebiet verfügbare Fläche davon sofort verfügb. Bewertung Beschreibung des Gewerbegebietes

Berne

Ranzenbüttel

1,1 ha

0,0

R/L

Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – Lage direkt an der B 74, vergleichsweise kurze Entfernung zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Oldenburg und Bremen – ausschließlich GE(E)-Flächen – 1,1 ha in privatem Eigentum, allerdings nicht sofort verfügbar, da die Verkaufsbereitschaft eingeschränkt ist – bislang 12 Betriebe angesiedelt (breiter Branchenmix) – Magnetbetrieb mit überregionaler Bedeutung vorhanden (Aljo) (vgl. auch Vorschaufläche Nr.2) Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – Lage direkt an der B 212 – ausschließlich GE(E)-Flächen – 0,2 ha in öffentlichem Eigentum und sofort verfügbar – Fläche ist zur Zeit komplett frei Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, zweitgrößter im Landkreis, Mittelzentrum und Kreisstadt – kleines Gewerbegebiet – Lage direkt an der B 212 – GE-Flächen – alle noch verfügbaren Flächen in privatem Eigentum, sofortige Verfügbarkeit ist gegeben – 5 Betriebe angesiedelt (vor allem Handwerksbetriebe) – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für nichtstörendes Gewerbe und kleine Handwerksbetriebe

Berne

Campe

0,2 ha

0,2 ha

L

Brake

Hammelwarden

3,9 ha

3,9 ha

L

Brake

SO-Hafen „ehemaliges Kasernengelände“

14,4 ha

14,4 ha

Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, zweitgrößter im Landkreis, R (Ü20) Mittelzentrum und Kreisstadt – mittelgroßes Gewerbegebiet – etwas ungünstige Erschließung über die Boitwarder Str. zur L 889 oder B 212 – relative Nähe zur A 27, Auffahrt „Hagen“, allerdings über Weserfähre – Bahnlinie vorhanden – nur SO-Flächen, dadurch Einschränkung auf Lagerhallen, Umschlagflächen und hafengebundenes Gewerbe – Moorboden ab 4 m kann eventuell zu baulichen Einschränkungen bzw. Mehrkosten führen – Vorteil: alle verfügbaren Flächen befinden sich in öffentlichem Eigentum - aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für hafengebundenes Gewerbe, insbesondere für die Errichtung eines Logisitkzentrums - (vgl. auch Vorschauflächen Nr. 3 u. 5) Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – ungünstige verkehrliche Lage (B 212: 7 km entfernt) – es sind nur GE-Flächen vorhanden – alle verfügbaren Flächen befinden sich in öffentlichem Eigentum – vergleichsweise hoher Quadratmeterpreis - bislang 4 Betriebe angesiedelt (Handwerksbetriebe) – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für Kleingewerbe Kleiner Wirtschaftsstandort – großes Gewerbegebiet – gute Anbindung an die B 212, vergleichsweise weit von Autobahnanschlussstellen entfernt - Bahnstrecke vorhanden – Lage an der Hunte – reine GI-Flächen – verfügbare Flächen befinden sich in öffentlichem Eigentum - bislang 4 Betriebe angesiedelt – keine Konflikte mit Nachbarnutzungen, kein Ausschlusskatalog

Butjadingen

Stollhamm

0,5 ha

0,5 ha

L

Elsfleth

Industriegebiet Süd

4,8 ha

4,8 ha

R/L

Ü: Überregional bedeutsame Flächen, R: Regional bedeutsame Flächen, L: Lokale Flächen (Erläuterungen hierzu siehe S. 24)

20

im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe ggf. auch überregionale Bedeutung

34

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Stadt / Gemeinde

Gewerbegebiet

verfügbare Fläche

davon sofort verfügb.

Bewertung

Beschreibung des Gewerbegebietes

Elsfleth

Oberrege West I+II+Alt

27 ha

1,1 ha

R/L

Kleiner Wirtschaftsstandort – großes Gewerbegebiet – gute Anbindung an die B 212, vergleichsweise weit von Autobahnanschlussstellen entfernt - reine GE-Flächen – 26 ha der verfügbaren Flächen befinden sich in privatem Eigentum und sind vorerst nicht verfügbar - lediglich 1,1 ha in öffentlichem Eigentum sofort verfügbar - bislang 32 Betriebe angesiedelt – Lebensmittelhandlungen sind ausgeschlossen – Gewerbegebiet vermittelt einen sehr unorganisierten Eindruck – eigenwilliger Branchenmix - (vgl. auch Vorschaufläche Nr. 6) Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – gute Anbindung an die B 212, vergleichsweise weit von Autobahnanschlussstellen entfernt - reine GE-Flächen – 0,9 ha in privatem Eigentum sofort verfügbar – angrenzend ist ein Betrieb vorhanden, der im Dezember 2002 geschlossen wird (Kornbrennerei) – störende Emissionen sind nicht zulässig Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – gute Anbindung an die B 212, vergleichsweise weit von Autobahnanschlussstellen entfernt – reine GE-Flächen – 1,7 ha in privatem Eigentum sofort verfügbar – 5 Betriebe vorhanden, Kleingewerbe – Fläche vermittelt provisorischen Eindruck Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – sehr gute verkehrliche Lage, 2,5 km bis zur A 29 – ausschließlich GE-Flächen – 3,8 ha der verfügbaren Fläche sofort verfügbar, 5,3 ha befinden sich in Privatbesitz und sind vorerst nicht verfügbar – aus Sicht der Gemeinde besonders für Produzierendes Gewerbe geeignet – 4 Betriebe werden sich zwischen Ende 2002 und Anfang 2003 ansiedeln Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – relativ verkehrsgünstige Lage (9 km zur A 27 und 15 km zur A 29, 3 km zur B 212) – relative Nähe zu Bremen-Nord – ausschließlich GE-Flächen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum – Nutzungskonflikte werden nicht vermutet – 18 Betriebe angesiedelt (Branchenmix, Handel, Handwerk, Dienstleistungen) – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für Betriebe, die Ortsnähe benötigen (vgl. auch Vorschaufläche Nr. 9) Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – relativ verkehrsgünstige Lage, etwas ungünstiger als Edenbüttel (14 km zur A 27 und 18 km zur A 29, 5 km zur B 212) – relative Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen – ausschließlich GE-Flächen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum – Nutzungskonflikte werden nicht vermutet - 13 Betriebe angesiedelt (Branchenmix) – Quadratmeterpreis günstiger als im Gewerbegebiet Edenbüttel

Elsfleth

Am Schöpfwerk Lienen / Hunte Kasernenstraße

0.9 ha

0,9 ha

L

Elsfleth

1,7 ha

1,7 ha

L

Jade

Raiffeisenstraße

9,1 ha

3,8 ha

Ü/R

Lemwerder

Edenbüttel

0,5 ha

0,5 ha

R/L

Lemwerder

Bahnhof Altenesch

3,8 ha

3,8 ha

R/L

Lemwerder

Deichshausen

7,0 ha

7,0 ha

R/L Kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – (Ü21) relativ verkehrsgünstige Lage (9 km zur A 27 und 15 km zur

A 29, 3 km zur B 212) – Bahnanschluss und Flughafen vorhanden – ausschließlich GE-Flächen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum (NILEG/Gemeinde) – Planungsstand: F-Plan und B-Plan rechtskräftig – Erschließung läuft – keine Nutzungskonflikte – Ausschluss von Tankstellen, kulturellen Einrichtungen und Vergnügungsstätten – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für Zulieferer der Schiffbau- und Luftfahrtbetriebe

21

im Hinblick auf die Eignung für Betriebe des Luftfahrzeugbaus /-wartung ggf. auch überregionale Bedeutung

35

Landkreis Wesermarsch

Stadt / Gemeinde

Gewerbegebiet

verfügbare Fläche

davon sofort verfügb.

Bewertung

Beschreibung des Gewerbegebietes

Nordenham

Wesertunnel

10,2 ha

10,2 ha

Ü/R

Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis, Mittelzentrum – mittelgroßes Gewerbegebiet – Lage direkt an der B 212 und B 437-neu, gute Anbindung an die A 27 nach Fertigstellung des Wesertunnels – nur GE-Flächen ausgewiesen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum, sofortige Verfügbarkeit ist gegeben – vergleichsweise günstiger Quadratmeterpreis – 3 Betriebe angesiedelt (Handwerk und Logistik) – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für Logistik, Betriebe mit Kundenverkehr, Handel, prod. Gewerbe, Handwerk – (vgl. auch Vorschaufläche Nr. 11)

Nordenham

Industriebrache „ehem. Guano“

10,7 ha

0 ha

Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis, R (Ü22) Mittelzentrum – mittelgroßes Gewerbegebiet – Entfernung

zur B 212 ca. 2,5 km – Gleisanschluss und Seehafenanlage vorhanden – etwas ungünstige Anbindung an die A 27 in Bremerhaven-Mitte über Weserfähre (10 km) – nur GIFlächen ausgewiesen – alle noch verfügbaren Flächen befinden sich in privatem Besitz (Erweiterungsflächen) und sind vorläufig nicht verfügbar – 4 Industriebetriebe (Magnetbetrieb Airbus Deutschland) bereits angesiedelt

Nordenham

Gewerbepark Blexen

20,8 ha

20,8 ha

Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis, R (Ü23) Mittelzentrum – großes Gewerbegebiet – direkte Lage an

der B 212 – kurze Entfernung zum Oberzentrum Bremerhaven – Gleisanschluss vor Ort, Seehafenanlage in 0,5 km – etwas ungünstige Anbindung an die A 27 in BremerhavenMitte über Weserfähre (8 km) – GE und GI-Flächen ausgewiesen – Ausschluss großflächiger Einzelhandel – alle noch verfügbaren Flächen befinden sich in öffentlichem Besitz – 12 Betriebe vorhanden (Branchenmix), aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für hafenaffines Gewerbe, diesbezüglich auch überregionale Bedeutung Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis, Mittelzentrum – mittelgroßes Gewerbegebiet – nah an der B 212 (0,2 km) – relativ kurze Entfernung zum Oberzentrum Bremerhaven – nur GE-Flächen ausgewiesen – alle sofort verfügbaren Flächen (1,6 ha) befinden sich in Privatbesitz, die längerfristig verfügbaren ebenfalls – 17 Betriebe (Handel, Handwerk Dienstleistungen) bereits angesiedelt – aus Sicht der Gemeinde für diesen Branchenmix besonders geeignet Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – mittelgroßes Gewerbegebiet – relative Nähe zum Wesertunnel und der A 27 – von den 33 ha Flächen im Besitz der Kommune sind lediglich 4,2 sofort verfügbar – Quadratmeterpreis relativ günstig – soweit bekannt keine Nutzungskonflikte – 2 Handwerksbetriebe ansässig – aus Sicht der Gemeinde besonders für Handel, Handwerk und Speditionen geeignet Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – vergleichsweise nah zum Wesertunnel und der A 27 – sämtliche noch verfügbare Flächen befinden sich in privatem Eigentum – soweit bekannt keine Nutzungskonflikte – bislang 6 Betriebe angesiedelt

Nordenham

NordseeCenter

7,1 ha

1,6 ha

R/L

Ovelgönne

WesermarschMitte

32,6 ha

4,2 ha

R/L

Stadland

Gartenstraße

1,2 ha

1,2 ha

L

22 21

im Hinblick auf die Eignung für Betriebe des Luftfahrzeugbaus /-wartung ggf. auch überregionale Bedeutung im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe ggf. auch überregionale Bedeutung

36

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Stadt / Gemeinde

Gewerbegebiet

verfügbare Fläche

davon sofort verfügb.

Bewertung

Beschreibung des Gewerbegebietes

Stadland

HiddingenWeserquerung

9,9 ha

9,9 ha

Ü/R

Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – kurze Entfernung zum Wesertunnel und der A 27 – sämtliche noch verfügbare Flächen sind öffentliches Eigentum, allerdings nicht sofort verfügbar – soweit bekannt keine Nutzungskonflikte – relativ günstiger Quadratmeterpreis – Erschließung ist noch nicht abgeschlossen – aus Sicht der Gemeinde geeignet für überregional tätige Spezialunternehmen – (vgl. auch Vorschaufläche Nr. 13) Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – mittelgroßes Gewerbegebiet – vergleichsweise nah zum Wesertunnel – 1 km bis zur B 212, 2 km zum Wesertunnel - keine direkte Anbindung an eine Bundesstraße – GE und GI-Flächen sind vorhanden - lediglich 0,3 ha GE-Flächen in öffentlichem Besitz, 6,9 ha GI und GE-Flächen sind in Privatbesitz und nicht sofort verfügbar – soweit bekannt keine Nutzungskonflikte – bislang 9 Betriebe angesiedelt

Stadland

Im Gewerbepark

7,2 ha

0,3 ha

L

37

Landkreis Wesermarsch

3.2

Gewerbeflächenplanungen
Abgrenzung der aufgenommenen Gewerbeflächenplanungen

Bei den Gewerbeflächenplanungen sind verschiedene Stadien der „Planungsreife“ zu unterscheiden. Grundsätzlich sind nur solche Gewerbeflächenplanungen in die Erhebung aufgenommen worden, für die mindestens eine Flächennutzungsplanänderung in Vorbereitung ist oder bereits ein Aufstellungsbeschluss existiert. Damit sind zunächst Flächen ausgeblendet, die zwar als langfristige „Vorschauflächen“ in Frage kommen könnten, deren Realisierung aber noch sehr unsicher ist. Aber auch rechtswirksam in Flächennutzungsplänen dargestellte gewerbliche Bauflächen sind dann nicht einbezogen worden, wenn die Gemeinden diese Planungen offensichtlich nicht mehr weiter verfolgen. Bei den im Folgenden betrachteten Planungsvorhaben liegen noch keine rechtskräftigen Bebauungspläne vor, womit diese gegenüber den oben genannten Gewerbegebieten mit verfügbaren Flächen abgegrenzt sind. Nach der Gewerbeflächenerhebung gibt es derzeit im Landkreis Wesermarsch 6 Planungsvorhaben mit zusammen rund 56 ha Gewerbefläche (brutto). Abzüglich Infrastruktur- und Ausgleichsflächen entspricht dies an die 42 ha Nettofläche (Abb. 3.2-1). Die größten Gewerbegebietsplanungen ab 5 ha Nettofläche sind:
geplantes Gewerbegebiet Fläche (netto)

6 Gewerbeflächenplanungen mit zusammen 42 ha Nettofläche

„Tecklenburg“, Lemwerder „Ehem. MAN-GHH“, Nordenham „Brake Süd“, Brake24 „Bei Felten & Guilleaume“, Nordenham

12,0 ha 9,8 ha 9,0 ha 7,5 ha

Darüber hinaus existieren noch zwei weitere Planungsvorhaben unter 5 ha bei Großenmeer (Ovelgönne) und in Berne. In Butjadingen, Elsfleth und Jade befinden sich keine Gewerbeflächen in der Planung.

24

Als Erweiterungsfläche eines bereits ansässigen Betriebes geplant, demzufolge nicht frei verfügbar.

38

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Abb. 3.2-1:

Gewerbeflächenplanungen in den Standorten im Landkreis Wesermarsch
Flächen in ha noch offen GE-Flächen GI-Flächen

20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
n ne rne am ge ak erd fle de nh Be Br din Els

mw

elg

rde

No

Le

Ov

Quelle: Gewerbeflächenerhebung des NIW, Stand Februar 2003

Planungsstand der Vorhaben sehr unterschiedlich

Die Planungsstände der genannten Gewerbeflächenplanungen sind sehr unterschiedlich. Ein wirksamer Flächennutzungsplan mit entsprechender Darstellung als „Gewerbliche Baufläche“ liegt lediglich im Falle der Industriebrache "Ehem. MAN-GHH", Nordenham vor. Verfahren zur Flächennutzungsplanänderung laufen z.Zt. im Falle der folgenden Projekte unter gleichzeitiger Aufstellung von Bebauungsplänen:
laufende Flächennutzungsplanänderungen

„Rennbahn“, Berne „Tecklenburg“, Lemwerder „Gildestraße“, Ovelgönne Für das Planungsvorhaben „Bei Felten & Guilleaume“, Nordenham, gibt es den Beschluss zur Aufstellung eines Flächennutzungs- und eines Bebauungsplanes. Im Falle des Projekts „Brake Süd“ ist die Fertigstellung des Bebauungsplanes im Frühjahr 2003 geplant.

Bu

tja

Sta

dla

ön

Ja

nd

er

th

e

39

Landkreis Wesermarsch

Für beinahe sämtliche geplanten Flächen stehen die beabsichtigten Nutzungsarten bereits fest. Hiervon sind ca. 18 ha (44 %) für GE-Nutzung und über 22 ha (54 %) für industrielle Nutzungen (GI-Flächen) vorgesehen. Lediglich bei 1 ha der Flächen (2 % der Nettofläche) ist die Nutzungsart noch offen. Von den in Planung befindlichen Flächen sind derzeit bereits 49 % (20 ha) in öffentlichem Eigentum. Die privaten Flächen (21 ha, 51 %) werden teilweise von den Eigentümern zurückgehalten (12 ha, 29 %) oder befinden sich bereits im Besitz von Firmen, die Erweiterungsmaßnahmen planen (9 ha, 22 %). Im Falle folgender Gewerbeflächenplanungen befinden sich bereits Grundstücke in öffentlichem Eigentum:
geplante Gewerbeflächen in öffentlichem Eigentum

Geplante Nutzungsarten

Bereits 49 % der geplanten Nettoflächen in öffentlichem Eigentum

„Rennbahn“, Berne (teilweise) „Tecklenburg, Lemwerder (Eigentümer NILEG/Gemeinde) „Bei Felten & Guilleaume“, Nordenham

In der Gemeinde Stadland befindet sich an der Dedesdorfer Str. das Kernkraftwerk Unterweser (KKU), dessen Stilllegung voraussichtlich im Jahre 2012 erfolgen wird. Die Gesamtgröße der KKU-Fläche beträgt ca. 50 ha. Nach Beendigung der nuklearen Nutzung plant die Gemeinde, das Areal als SO-Fläche für Institutionen und Unternehmen der Energiewirtschaft auszuweisen, die sich mit Forschung und Entwicklung sowie mit nichtnuklearer Energieproduktion befassen. Aufgrund der bereits vorhandenen Infrastruktur, eignet sich die Fläche besonders für Großkraftwerke. Da es sich um eine reine SO-Fläche handelt, deren konkrete zukünftige Nutzung aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der derzeitigen Nutzung noch längerfristig offen ist, wird sie hier gesondert behandelt und erscheint nicht in den graphischen Darstellungen.

Fläche des KKU nach Stilllegung als SO-Fläche für Institutionen und Unternehmen der Energiewirtschaft

40

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Übersicht 3-2:
Stadt / Gemeinde

Bewertung der geplanten Gewerbegebiete
Planungsvorhaben geplante Fläche (netto) Bewertung Beschreibung des Planungsvorhabens

Berne

Rennbahn

1,0 ha

L

Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – Lage direkt an der B 74, vergleichsweise kurze Entfernung zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Oldenburg und Bremen – ausschließlich GE(E)-Flächen geplant – 0,25 ha in privatem Eigentum – Planungsstand: F-Plan und B-Plan-Verfahren laufen – frühestens Sep. 2002 verfügbar – aus Sicht der Gemeinde besonders für einen Verbrauchermarkt geeignet Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, zweitgrößter im Landkreis, Mittelzentrum und Kreisstadt – kleines Gewerbegebiet – direkte Lage an der B 212 – ausschließlich GI-Flächen – Erweiterungsfläche für vorhandenen Betrieb – Planungsstand: B-Plan Aufstellungsbeschluss wirksam – Verfügbarkeit 2003 oder 2004, nach Bedarf – eventuell bauliche Einschränkungen, bzw. Mehrkosten durch Moorboden ab 4 m unter GOK - Eigentum: privat Kleiner Wirtschaftsstandort – mittelgroßes Gewerbegebiet – relativ verkehrsgünstige Lage (15 km zur A 27 und 18 km zur A 29, 6 km zur B 212, 3 km zur B 212-neu), Bahnanschluss und Flughafen vorhanden – in unmittelbarer Nähe zur Weser gelegen – ausschließlich GEFlächen – alle noch verfügbaren Flächen in öffentlichem Eigentum (NILEG/Gemeinde) – Planungsstand: Aufstellungsbeschluss B-Plan – frühestens 2005 verfügbar – keine Nutzungskonflikte – bauliche Höhenbeschränkung – aus Sicht der Gemeinde besonders geeignet für Zulieferer der Schiffbau- und Luftfahrtbetriebe Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis, Mittelzentrum – kleines Gewerbegebiet – 0,1 km zur B 212 – kurze Entfernung zum Oberzentrum Bremerhaven – Gleisanschluss vor Ort – Lage direkt an der Weser (Schiffsanlegestelle) – etwas ungünstige Anbindung an die A 27 in Bremerhaven-Mitte über Weserfähre (8 km) – nur GI-Flächen geplant – Fläche komplett in Privatbesitz, Eigentümer will keine Parzellierung der Fläche – Planungsstand: im F-Plan ausgewiesen – Verfügbarkeit offen – aufgrund der Lage für hafenbezogenes Gewerbe auch überregional interessant – weitere Optionen in der Überlegung: städtebauliche Nutzung „Ocean Park“, „Energiepark“ (Windkraft/Biomasse-Heizkraftwerk) Mittelgroßer Wirtschaftsstandort, größter im Landkreis, Mittelzentrum – kleines Gewerbegebiet – Entfernung zur B 212 - 2,5 km – Gleisanschluss und Seehafenanlage vorhanden – etwas ungünstige Anbindung an die A 27 in Bremerhaven-Mitte über Weserfähre (10 km) – GE und GI-Flächen ausgewiesen – verfügbare Flächen in öffentlichem Eigentum – Planungsstand: Aufstellungsbeschluss für F- und BPlan ergangen – Ausschlussnutzung Einzelhandel – aus Sicht der Stadt vor allem für Zulieferer- und Servicebetriebe für die Industrie geeignet Sehr kleiner Wirtschaftsstandort – kleines Gewerbegebiet – relative Nähe zu Oldenburg / A 29 – Flächen befinden sich vollständig in Privatbesitz – Planungsstand: F-Plan und B-Plan-Verfahren laufen – Verfügbarkeit Ende 2002 – Quadratmeterpreis sehr günstig – soweit bekannt keine Nutzungskonflikte – aus Sicht der Gemeinde besonders für Handel und Handwerk geeignet – (vgl. auch Vorschaufläche Nr. 12)

Brake

Brake-Süd

9,0 ha

L

Lemwerder

Tecklenburg

12 ha

R/L (Ü25)

Nordenham

Industriebrache „Ehem. MANGHH“

9,8 ha

R (Ü26)

Nordenham

"Bei Felten & Guilleaume"

7,5 ha

R 25 (Ü )

Ovelgönne

Gildestraße

2,3 ha

R/L

Ü: Überregional bedeutsame Flächen, R: Regional bedeutsame Flächen, L: Lokale Flächen (Erläuterungen hierzu siehe S. 24)

25 26/25

im Hinblick auf die Eignung für Betriebe des Luftfahrzeugbaus /-wartung ggf. auch überregionale Bedeutung im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe ggf. auch überregionale Bedeutung

41

Landkreis Wesermarsch

3.3

Gewerbeflächennachfrage

Umsatz von Gewerbeflächen in der Vergangenheit Von 1992 bis 2001 wurden im Landkreis Wesermarsch fast 57 ha Gewerbeflächen umgesetzt; dies entspricht einem Jahresdurchschnitt von fast 6 ha. Hierbei schwankte der Umsatz zwischen 1,9 ha im Jahre 1993 und knapp 22,5 ha im Jahr 2000 (Abb. 3.3-1). Tendenziell ist im Landkreis Wesermarsch seit Beginn der 90er Jahre - wie auch in anderen Regionen Niedersachsens - ein Anstieg der Flächennachfrage zu verzeichnen. Der aktuell bundesweit zu beobachtende, konjunkturell bedingte Einbruch des Gewerbeflächenumsatzes ist im Rahmen der Gewerbeflächenbefragung noch nicht erfasst worden. Alleine an den zwei umsatzstärksten Standorten des Landkreises, den Städten Nordenham (17 ha) und Brake (14 ha), wurden zusammen über die Hälfte aller Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch verkauft. Im Gegensatz dazu sind in den Gemeinden Butjadingen (0,5 ha) und Ovelgönne (0,4 ha) nur sehr geringe Flächenumsätze in den letzten zwei Jahren zu verzeichnen. Zwischen 1992 und 1999 erfolgten in diesen Gemeinden keine Ansiedlungen. Insgesamt konzentrierten sich die Flächenumsätze stark auf ausgewählte Gewerbegebiete. 32 ha, d.h. 57 % der Grundstücksverkäufe wurden alleine in den fünf umsatzstärksten Gewerbeflächenstandorten im Landkreis Wesermarsch realisiert. Im Einzelnen waren dies:
Gewerbegebiet Flächenumsatz 1992 bis 2001 57 ha Gewerbeflächenumsatz zwischen 1992 und 2001

Schwerpunkte der Flächennachfrage: Städte Brake und Nordenham

Fünf umsatzstärkste Gewerbeflächenstandorte: 57 % des Umsatzes

„Weserstraße“, Brake „Ehem. Guano“, Nordenham „Edenbüttel“, Lemwerder „Nordsee-Center“, Nordenham „Oberrege West“, Elsfleth

9,3 ha 7,6 ha 6,7 ha 4,6 ha 4,2 ha

42

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Abb. 3.3-1:

Entwicklung des Gewerbeflächenumsatzes im Landkreis Wesermarsch

20

Fläche in ha

15

10

5

0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Quelle: Gewerbeflächenerhebung des NIW, Stand Februar 2003

Abb. 3.3-2:

Gewerbeflächenumsatz der Standorte im Landkreis Wesermarsch 1992-2001

20

Fläche in ha

15

10

5

0
de Le m w er de r Be rn e e th N or de nh am Bu tja di ng en O ve lg ön ne St ad la nd ak le Br El sf Ja

Quelle: Gewerbeflächenerhebung des NIW, Stand Februar 2003

Flächenumsatz und -angebot im Vergleich Eine vereinfachte Gegenüberstellung von Flächenumsatz und -angebot zeigt, dass im Landkreis Wesermarsch insgesamt ein reichlicher Umfang an z.Zt. sofort verfügbarer Flächen vorhanden ist. Hinzu kommt eine beträchtliche Zahl nicht sofort verfügbarer Flächen, bei denen größtenteils mit einer Verfügbarkeit in den nächsten Jahren gerechnet werden kann.

43

Landkreis Wesermarsch

Dieser zunächst pauschale Vergleich von Gewerbeflächenangebot und -nachfrage darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass an Standorten mit derzeit geringem oder auf spezielle Betriebe zugeschnittenem Flächenangebot - insbesondere in den Gemeinden Berne und Lemwerder - in naher Zukunft Engpässe auftreten können. In der Gemeinde Lemwerder befinden sich bereits weitere Flächen in Planung, die 2005 zur Verfügung stehen sollen. Der Umfang geplanter Flächen in der Gemeinde Berne ist nur sehr gering. Im Vergleich mit anderen Regionen Niedersachsens weist der Landkreis Wesermarsch - bei einem in etwa durchschnittlichen Flächenumsatz - ein insgesamt quantitativ überdurchschnittliches Gewerbeflächenangebot auf. Die Entwicklung und Vermarktung weiterer Gewerbeflächen muss demzufolge auf Grundlage von regional angepassten, bedarfsorientierten und qualitativen Schwerpunktsetzungen erfolgen.

Standortbezogen teilweise Engpässe möglich

Insgesamt quantitativ überdurchschnittliches Gewerbeflächenangebot

Ansiedlung von Betrieben in Gewerbegebieten Die im Rahmen der Gemeindebefragung durchgeführte Erhebung der Belegung von Gewerbeflächen mit Betrieben gibt Auskunft über die in der Vergangenheit angesiedelten Zielgruppen. Einbezogen wurden solche Unternehmen, die ihren Betrieb von 1992 bis 2001 in Gewerbegebieten eröffnet oder erweitert haben 27. Bei den Ansiedlungen von außerhalb der Gemeinde wurde zwischen Ansiedlungen aus anderen Standorten des Landkreises (regionale Ansiedlungen) und Betriebsansiedlungen von außerhalb des Landkreises (überregionale Ansiedlungen) unterschieden. Die Qualität der erhobenen Daten ist nicht in allen Gemeinden gleich. Vor allem Beschäftigtenzahl und Herkunft der Betriebe, teilweise auch das Ansiedlungsjahr, waren in einigen Fällen nicht zu ermitteln. Insofern können die folgenden Ausführungen nur als Anhaltspunkte für die Struktur der angesiedelten Betriebe dienen. Insgesamt konnten 129 Betriebe in die Analyse einbezogen werden, wobei den einzelnen Auswertungen - je nach Informationslage - kleinere Bezugszahlen zugrunde liegen. Die Auswertung der betrieblichen Nachfrage macht deutlich, dass die Bereitstellung von Gewerbeflächen überwiegend der Sicherung des Bestandes und der Entwicklung der ortsansässigen bzw. im Landkreis Wesermarsch beheimateten Betriebe dient. Von den insgesamt 108 Betrieben, deren Herkunft bekannt ist, betreffen 94 % der Grundstücksverkäufe innergemeindliche (90 %) bzw. innerregionale (4 %) Erweiterungen, Verlagerungen und Neugründungen.
In der Vergangenheit angesiedelte Zielgruppen

Qualität der Unternehmensdaten sehr unterschiedlich

Gewerbeflächennachfrage überwiegend für Bestandsentwicklung

27

Dieses betrifft sowohl Betriebe in Gewerbegebieten mit noch verfügbaren Flächen als auch solche, die sich in mittlerweile vollständig belegten Gewerbegebieten angesiedelt haben.

44

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Übersicht 3-3: Herkunft der betrieblichen Gewerbeflächennachfrage im Landkreis Wesermarsch (1992 bis 2001)
Herkunft der Betriebe Anzahl der Betriebe aus dem Landkreis Wesermarsch (innerregional) Verlagerungen Neugründungen Verlagerungen zwischen den Gemeinden des Landkreises von außerhalb des Landkreises Wesermarsch (überregional) andere Nachbargemeinden des Landkreises Wesermarsch übrige überregionale Ansiedlungen Summe 1 108 0,9 100 3 2,8 Städte Oldenburg, Bremen und Delmenhorst 2 1,9 38 42 5 35,2 38,9 4,6 innerhalb der eigenen Gemeinde Erweiterungen 17 Anteil (in %) 15,7

(Übersicht 3-3). Lediglich 6 % der nachfragenden Unternehmen stammen aus Standorten außerhalb des Landkreises.
Überregionale Ansiedlungen vornehmlich aus benachbarten Zentren und Gemeinden

Die geringe Zahl überregionaler Ansiedlungen stammt aus dem angrenzenden Zentrum Bremen, der Stadt Delmenhorst und der Gemeinde Rastede. Von einem für die Wesermarsch profitablen Suburbanisierungsprozess aus den benachbarten großen Zentren kann in Anbetracht der geringen Zahl von Ansiedlungen kaum die Rede sein. Bei näherer Betrachtung der Ansiedlungen von außerhalb des Landkreises stellt sich heraus, dass es sich um kleine Handwerksbetriebe, Produzierendes Gewerbe und Handelsbetriebe mit im Durchschnitt lediglich drei Mitarbeitern handelt. Die Analyse der Unternehmen nach Branchen zeigt, dass unter den Gewerbeflächennachfragern im Landkreis Wesermarsch Betriebe des Produzierenden Gewerbes (53 %) etwas stärker vertreten sind als Dienstleistungsunternehmen (47 %). Der Gewerbeflächenumsatz verteilt sich folgendermaßen auf die einzelnen Wirtschaftszweige:

Überregionale Ansiedlungen: Handwerksbetriebe und Händler

Verteilung der erhobenen Betriebe auf einzelne Wirtschaftszweige

45

Landkreis Wesermarsch

Branchen

Anzahl der Betriebe (innerreg. Herkunft)

Anteil (in %)

Anzahl der Betriebe (überreg. Herkunft)

Anteil (in %)

sonstiges Handwerk Baugewerbe Kfz-Gewerbe Verarbeitendes Gewerbe Handel Unternehmensbezogene Dienstleist. Verkehr sonstige Dienstleistungen Summe:

35 10 7 12 25 3 11 19 122

29 8 6 10 20 2 9 16 100%

2 1 0 1 2 0 0 0 6

33 17 0 17 33 0 0 0 100%

Die Gewerbeflächennachfrage seit 1992 saldiert sich auf gut 57 ha (s.o.). Die durchschnittliche Grundstücksgröße je Betrieb lag damit bei 5.000 m². Die Größen der einzelnen Gewerbegrundstücke differieren sehr stark und bewegen sich in einer Spanne zwischen 200 m² und 3 ha. 72 % der Grundstücksgrößen liegen aber zwischen 2.000 m² und 5.000 m². Die erhobenen Betriebe verteilen sich auf die Grundstücksgrößenklassen wie folgt: Grundstücksgrößenklassen < 2.000 m² 2.000 m² bis < 3.000 m² 3.000 m² bis < 5.000 m² 5.000 m² bis < 1 ha 1 ha bis 2 ha > 2 ha Summe: Anzahl der Betriebe 25 26 30 18 8 5 112 Anteil (in %) 22 23 27 16 7 4 100%

Verteilung auf Grundstücksgrößenklassen

46

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

3.4

Gewerbeflächensituation im Umfeld des Landkreises Wesermarsch 28

Stadt Bremen
Große Flächenreserven in Bremen, aber z.T. nur eingeschränkt verfügbar

Im Vergleich zu zahlreichen anderen großen Wirtschaftsstandorten ist die Gewerbeflächensituation in der Stadt Bremen in geringerem Maße durch Flächenengpässe gekennzeichnet. Aufgrund der großen räumlichen Ausdehnung Bremens findet ein nicht unbeträchtlicher Teil des Suburbanisierungsprozesses innerhalb der Stadtgrenzen statt. Allerdings besteht sehr wohl das Problem, dass von dem erheblichen Umfang an Flächenreserven, die für die Gewerbeentwicklung theoretisch geeignet wären, zahlreiche Flächen aus verschiedenen Gründen nur eingeschränkt verfügbar sind. Hierunter sind eine Reihe altindustrieller Recyclingflächen. Die Schwerpunkte des Gewerbeflächenangebots in der Stadt Bremen sind der „Gewerbepark Hansalinie“ unmittelbar an der A 1, der „Bremer Industrie-Park“ auf dem Gelände des ehemaligen Stahlwerks sowie das „Güterverkehrszentrum“ in Niedervieland.

Stadt Delmenhorst
Kaum noch Gewerbeflächenangebot in Delmenhorst

Die Stadt Delmenhorst verfügt nur noch über ein marginales Gewerbeflächenangebot. Auch für die künftige Entwicklung ist nur sehr eingeschränkt hochwertiges Flächenpotenzial vorhanden, u.a. aufgrund enger Stadtgrenzen sowie vielfältiger Restriktionen. In Zukunft wird die Stadt in der Gewerbeflächenentwicklung verstärkt auf Zusammenarbeit mit den umliegenden Gemeinden setzen müssen. Aufgrund der im Vergleich zum Landkreis Wesermarsch höheren Lagegunst dürften sich diese Kooperationen vorerst überwiegend auf die Gemeinde Ganderkesee und die SG Harpstedt beziehen. Im Falle der Realisierung der B 212 neu und der Anbindung an die entstehende A 281 im bremischen Niedervieland sowie der damit einhergehenden gesteigerten Standortgunst des nördlichen Stadtgebiets können sich langfristig interkommunale Kooperationen bei der Gewerbeflächenentwicklung auch zwischen der Stadt Delmenhorst und Lemwerder anbieten.

Stadt Oldenburg
Relativ niedrige Grundstückspreise in der Stadt Oldenburg

Auch die Gewerbeflächensituation in der Stadt Oldenburg ist durch zunehmende Flächenknappheit gekennzeichnet. Allerdings besteht im Gegensatz zur Stadt Delmenhorst derzeit noch ein ausreichendes verfügbares Angebot auch hochwertiger Gewerbeflächen. Darüber hinaus bieten der Flächennutzungsplan der Stadt sowie die im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für die Stadt ermittelten Vorschauflächen noch Reserven für die künftige Entwicklung. Der Grundstückspreis je m² erschlossener Gewerbefläche liegt mit 23 bis 31 € für eine Stadt von der Größenordnung Oldenburgs auf einem relativ niedrigen Niveau.
28

Quellen: - GewIS (Gewerbeflächeninformationssystem von RegIS-Online, www.regis-online.de), - Senator für Wirtschaft und Häfen: Wirtschaftsstandort Bremen 2000 - 2001 sowie www.wfg-bremen.de - Gewerbeflächenentwicklungskonzept für den Landkreis Oldenburg sowie Zwischenberichte zu den Gewerbeflächenentwicklungskonzepten Stadt Oldenburg und Landkreis Ammerland - Gespräch mit Vertretern der Wirtschaftsförderung der Stadt Delmenhorst

47

Landkreis Wesermarsch

Landkreis Ammerland Im Landkreis Ammerland ist die Anbindung an das überregionale Autobahnnetz und den wichtigen Wirtschaftsstandort Stadt Oldenburg sehr gut. Die der Stadt am nächsten liegenden Gemeinden Bad Zwischenahn („Industriepark Bad Zwischenahn“), Wiefelstede („Westerholtsfelde“) und Rastede („Wahnbek / Ipwege“, „Leuchtenburg“) verfügen über qualitativ hochwertige, verfügbare Gewerbegebiete an den Autobahnen A 28 und A 29. Zudem ist keiner der genannten Standorte weiter als 15 km vom Stadtzentrum Oldenburg entfernt. Die Quadratmeterpreise für diese Gewerbeflächen liegen zwischen 20 und 30 €. Landkreis Oldenburg Der Landkreis Oldenburg ist über die Autobahnen A 1, A 28 und A 29 sehr gut an die Städte Bremen, Oldenburg und Delmenhorst angebunden. Zentraler Standortvorteil des Landkreises ist die Lage zwischen diesen Wirtschaftszentren. Entlang der Autobahnachsen befinden sich diverse hochwertige Gewerbegebiete mit regionaler und überregionaler Bedeutung. Die im Rahmen des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für den Landkreis vorgeschlagenen Vorschauflächen werden darüber hinaus langfristig ein hochwertiges Flächenangebot sichern. Die Quadratmeterpreise für Gewerbeflächen liegen zwischen 16 und 31 €. Landkreis Friesland Im Landkreis Friesland liegen die hochwertigen Gewerbegebiete mit größerem Flächenpotenzial tendenziell im Umfeld der A 29. Das Angebot verfügbarer Flächen ist im Vergleich zum Landkreis Wesermarsch quantitativ deutlich geringer. Im Rahmen der Entwicklung des Jade-Weser-Ports ist allerdings eine Ausweitung und Aufwertung des Gewerbeflächenangebots vorgesehen. Insbesondere die geplante Entwicklung eines zentralen, interkommunalen Gewerbegebietes mit Ausrichtung auf den neuen Tiefwasserhafen wird die Wettbewerbsposition des Landkreises Friesland stärken. Stadt Bremerhaven Die Stadt Bremerhaven weist vergleichsweise große Gewerbeflächenreserven auf. Rund 150 ha sind sofort verfügbar, zusätzlich sind noch 90 ha nicht sofort verfügbare Gewerbeflächen (GE und GI) vorhanden. Fast 90 % der sofort verfügbaren Flächen verteilen sich auf Gewerbegebiete, die im Norden der Stadt liegen. Bereits angesiedelte Betriebe gehören der Logistik- und Verkehrsbranche und dem hafenorientierten Gewerbe an. Teilweise sind auch Textil- und Autoveredler ansässig. Die Anbindung dieser Flächen an die A 27 ist allerdings nicht optimal. Entscheidender Standortfaktor ist die unmittelbare Nähe zum Containerterminal. Die Flächen sind vergleichsweise etwas teuerer; die ermittelten Quadratmeterpreise liegen in etwa zwischen 30 und 40 €. Die Gewerbegebiete mit Hafenzugang und Bahnanschluss im Landkreis Wesermarsch weisen demzufolge einen nicht unerheblichen Preisvorteil gegenüber Standorten in der Stadt Bremerhaven auf.
Großes Flächenangebot, speziell für hafenaffine Betriebe Gewerbeflächenentwicklung vornehmlich entlang der Autobahn A 29 Qualitativ hochwertige Gewerbegebiete entlang der Autobahnen A 1, A 28 und A 29 Landkreis Ammerland: Teilweise sehr hochwertiges Flächenangebot

48

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Landkreis Cuxhaven
Hochwertige Gewerbegebiete vor allem im westlichen Kreisgebiet entlang der A 27

Der Landkreis Cuxhaven weist ein großes Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen auf. Qualitativ hochwertige Gewerbegebiete befinden sich vor allem im westlichen Gemeindegebiet im Umland von Bremerhaven und entlang der A 27 in den Gemeinden Loxstedt („Gewerbepark Wedenberg“), Nordholz („An der Wusterheide“, „Knill“), Langen („Debstedt“) sowie in der Stadt Cuxhaven („Eurokai“, „Mehrzweckumschlagsanlage“). Die Gemeinde Loxstedt plant den „Gewerbepark östlich des Wesertunnels“ im Bereich der Auffahrt B 437 / A 27, um von der Fertigstellung des Wesertunnels direkt profitieren zu können. Die Bruttogröße wird ca. 40 ha betragen, mit der Fertigstellung ist im Frühjahr 2003 zu rechnen. Für dieses Vorhaben konnten in erheblichem Umfang GA und Ziel 2 Fördermittel eingeworben werden. Eine starke Konkurrenz zum Standort Wesertunnel lässt sich in diesem Fall nicht von der Hand weisen, zumal die Straßenanbindung günstiger ist. Durch die A 27 hat der Landkreis Cuxhaven generell, im Vergleich zum Landkreis Wesermarsch, den Vorteil einer etwas günstigeren Anbindung nach Bremen und Bremerhaven. Die Quadratmeterpreise sind - soweit diesbezüglich Informationen vorliegen - durchaus vergleichbar und liegen zwischen 13 und 23 €.

Landkreis Osterholz
Gewerbegebiete mit Flächenpotenzial im Umfeld der A 27 und Bremens

Der Landkreis Osterholz wird entscheidend durch die Lage am Rande des überregional bedeutsamen Wirtschaftsstandortes Bremen geprägt. Aufgrund der unmittelbaren räumlichen Nähe zu Bremen und der Anbindung an die A 27 hat der Landkreis zumindest in Teilen eine sehr hohe Lagegunst. Aus dem Gewerbeflächenangebot ist insbesondere das interkommunale Gewerbegebiet „Heilshorn / Brundorf“ (Stadt Osterholz-Scharmbeck / Gemeinde Schwanewede) hervorzuheben. Dieser Standort hat ein großes Potenzial an gut angebundenen, sofort verfügbaren GE und GI-Flächen. Die Quadratmeterpreise liegen bei knapp 30 €.

Fazit zur Konkurrenzsituation
Teils sehr hochwertiges Gewerbeflächenangebot im Umfeld ...

Im Umfeld des Landkreises Wesermarsch gibt es eine Reihe von Wirtschaftsstandorten und Gewerbeflächen mit hoher Lagegunst, großem Flächenpotenzial und einer attraktiven Ausstattung an Standortfaktoren. Hervorzuheben sind die unmittelbare Nähe zu den zentralen Verkehrsachsen sowie die direkte, konfliktfreie Anbindung an die großen bedeutenden Wirtschaftsstandorte der Region. Mit Ausnahme der Stadt Delmenhorst sind im Umfeld keine wesentlichen Flächenengpässe auszumachen. Im kommunalen Wettbewerb um mobile Betriebe befindet sich der Landkreis Wesermarsch folglich in einer schwierigen Ausgangslage. Dennoch weisen auch die Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch einige Standortvorteile auf, die zu einer erfolgreichen Positionierung im interregionalen Wettbewerb beitragen können. Hierzu gehören die Lage am seeschifftiefen Fahrwasser, die Verfügbarkeit von Standorten für großflächige Ansiedlungen, die Nähe zu industriellen Großbetrieben sowie die überwiegend günstigen Flächenpreise. Darüber hinaus wird der bereits in Bau befindliche oder projektierte Ausbau von Verkehrswegen die Konkurrenzsituation zugunsten des Landkreises Wesermarsch verbessern.

... aber auch spezifische Wettbewerbsvorteile der Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch

49

Landkreis Wesermarsch

4.
4.1

Vorschauflächen
Vorschauflächen im Überblick

Ein Blick auf die Verteilung der Standorte im Landkreis (Karte 4-1, Übersicht 4-1) macht deutlich, dass die Vorschauflächen - wie auch schon die verfügbaren und geplanten Gewerbegebiete - überwiegend entlang der B 212 bzw. der Unterweser liegen. Lediglich zwei Vorschauflächen befinden sich an der westlichen Kreisgrenze in relativ kurzer Entfernung zur Verkehrsachse A 29.

Übersicht 4-1:
Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Gemeinde Berne Berne Brake Brake Brake Elsfleth Jade Lemwerder Lemwerder Lemwerder Nordenham Ovelgönne Stadland

Vorschauflächen im Landkreis Wesermarsch - Lage und Flächengröße
Ortsteil Harmenhausen Ranzenbüttel Boitwarden Vorschaufläche Harmenhausen Ranzenbüttel Boitwarder Groden Wesermarsch-Mitte Boitwarden SO-Hafen Oberrege – Ost Jaderberg Butzhausen Raiffeisenstraße Butzhausen Edenbüttel Ritzenbüttel Havendorf Großenmeer Ritzenbütteler Sand Wesertunnel Gildestraße Hiddingen – Weserquerung Bruttofläche (in ha) 50 20 50 30 60 25 10 20 12 9 43 25 10

Die Flächengrößen sind nur ungefähre Angaben, i.d.R. handelt es sich um Bruttogrößen. Teilweise sind die betrachteten Flächen Suchräume, von denen nur ein noch nicht definierter Teilbereich realisiert werden soll. Die Flächenangaben zu summieren ist methodisch daher nicht sinnvoll. Die Vorschaufläche der Gemeinde Butjadingen wurde aufgrund ihrer geringen Größe (unter 2 ha) nicht berücksichtigt.

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Landkreis Wesermarsch

Karte 4-1:

Vorschauflächen sowie verfügbare und geplante Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch

Wesertunnel (in Bau)

IC IC IC ICE IC

Verfügbare Gewerbeflächen Geplante Gewerbeflächen (Außerhalb des LK Wesermarsch nur ausgewählte Standorte) Vorschauflächen (ohne Größenangabe) Teilräume Wichtige Tourismusstandorte

Flächengrößen (Brutto) 2 ha 5 ha 10 ha

Autobahn Küstenautobahn A 22 (geplant, Trassenführung noch offen) und A 281 (geplant) Bundesstraße Wesertunnel (in Bau), B 211-neu (geplant), B 212-neu (geplant) wichtige Landesstraße Bahnverbindung

Kartengrundlage: ÜKN 1:500.000 Landesvermessung und Geobasisinformation Niedersachsen (Maßstab verändert)

IC ICE

Wichtige Bahnhöfe

NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

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Landkreis Wesermarsch

4.2

Beschreibung und Bewertung der einzelnen Vorschauflächen
Gewerbeflächenprofile zur Beschreibung und Bewertung der Vorschauflächen

Auf Basis der Gespräche in den Gemeinden wurde für jede der 13 Vorschauflächen ein Gewerbeflächenprofil erstellt, das den jeweiligen Standort - soweit dies zum jetzigen Zeitpunkt bereits möglich und sinnvoll ist - detailliert beschreibt (Übersicht 4-2). Diese Profile dienen der Bewertung der einzelnen Flächen und ermöglichen die Festlegung vorrangig zu sichernder bzw. zu entwickelnder Projekte. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Qualität bzw. Verfügbarkeit der bei den Gemeinden abgefragten Informationen sehr unterschiedlich ist. Für einen Teil der Vorschauflächen sind bei den entsprechenden Gemeindeverwaltungen relativ detaillierte Entwicklungsvorstellungen vorhanden bzw. bereits informelle Planungsvorbereitungen im Gange. Bei anderen Flächen wiederum existieren nur vage Vorstellungen bzw. die jeweilige Projektidee ist erst im Verlauf der Gemeindegespräche entwickelt worden. Im Einzelnen wurden folgende Daten abgefragt: Stadt / Gemeinde / Ortsteil Name der Vorschaufläche (+ lfd. Nummer) Bedeutung des Projektes Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbe Entfernungen zu Autobahn-Anschlussstellen, Bundesstraßen sowie Kreis- bzw. Landesstraßen Anbindung durch andere Verkehrsträger und den ÖPNV

Qualität und Verfügbarkeit der Flächeninformationen sehr unterschiedlich

Grunddaten

Lage / Anbindung

-

Die Flächenangaben sind überwiegend nur grobe Schätzungen bzw. die erhobene Fläche ist ein Suchraum für das zu entwickelnde Gewerbegebiet.

Flächengröße

-

Planungsstand (z.B. informelle Planungsvorbereitungen, Grundstückverhandlungen) voraussichtliche Planungsabschnitte geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit geplante Aufteilung in GE- / GI- / SO-Flächen bisherige Darstellung im Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) Einschränkungen bzw. Nutzungsausschluss Eignung für bestimmte Zielgruppen bisherige Nutzung Erschließung (sofern bereits Ansätze vorhanden sind)

Planungsstand

Geplante Einschränkungen / Zielgruppen

Flächeneigenschaften

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Eigentumsverhältnisse

Einschränkung z.B. durch Bodenbeschaffenheit Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) Verkaufsbereitschaft (Privateigentum) öffentlicher Erwerb der Flächen angestrebt? Bodenpreis (kommunaler Erwerb) angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) naturschutz-, gewässerschutz- und wasserschutzrechtliche Auflagen Altlasten (-verdacht) Konflikte mit Nachbarnutzungen Konflikte mit zu- und abfließendem Verkehr Vorteile und Nachteile der Vorschauflächen unter Berücksichtigung der Besichtigung durch die Gutachter im Rahmen der Gemeindegespräche Bewertung der Vorschauflächen und ihre Bedeutung für die künftige Gewerbeflächenentwicklung im Landkreis Wesermarsch Empfehlungen für das weitere Vorgehen (einschließlich noch offener Fragen, die vor der Entwicklung der Vorschauflächen geklärt werden müssen)

-

Umweltkonflikte

-

Konflikte im Umfeld der Vorschaufläche

-

Abschließende Bewertung der Vorschauflächen

-

Standort- und Vorschauflächenbewertung

Analog zur Bewertung der verfügbaren und geplanten Gewerbeflächen (Abschnitt 3) gilt für die Vorschauflächen, dass die Wertigkeit einer Gewerbefläche stark von der Bedeutung des jeweiligen Wirtschaftsstandortes beeinflusst wird. Entsprechend muss auch die Bewertung der einzelnen Vorschauflächen vor dem Hintergrund des wirtschaftlichen Potenzials und der Lagegunst des jeweiligen Wirtschaftsstandortes gesehen werden (Abschnitt 2.1). Für die Bewertung der Vorschauflächen gelten im Wesentlichen die im Abschnitt 3 genannten Kriterien und die daraus resultierende Einstufung in die Klassen „Ü“, „R“ oder „L“ bzw. deren Mischformen. Darüber hinaus stellt sich bei potenziellen Gewerbeflächen die Frage, mit welcher Priorität und welchem Zeithorizont ein solches Projekt von der jeweiligen Gemeinde verfolgt werden sollte. Die Bandbreite reicht von Vorschauflächen, die z.B. aufgrund eines momentanen Flächenengpasses kurzfristig realisiert werden sollten, bis zu Flächen, für die auf absehbare Zeit kein Bedarf gesehen wird oder die nur als Alternativstandorte zum Zuge kommen sollten. Entsprechend werden die Vorschauflächen in folgende Prioritätengruppen eingestuft (Übersicht 4-2): I: Prioritär d.h. kurzfristig zu entwickelnde Projekte (Flächenentwicklung), II: Mittelfristig bzw. langfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage und dem Ausbau der Verkehrswege zu entwickelnde Projekte (Flächensicherung), III: Nachrangige, z.Zt. weniger bedeutsame Projekte (ggf. sehr langfristig weiter zu verfolgen oder als Alternativflächen zu entwickeln, falls sich prioritär eingestufte Standorte nicht realisieren lassen).

Verschiedene Prioritäten der Vorschauflächen

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Landkreis Wesermarsch

Bei den Prioritätensetzungen handelt es sich um Empfehlungen der Gutachter vor dem Hintergrund der jeweiligen Standort- und Nachfragebedingungen sowie der weiteren Flächenpotenziale im Umfeld. Probleme bei der Flächenmobilisierung, können aber die Entwicklung von prioritär eingestuften Vorschauflächen erheblich verzögern bzw. sogar verhindern. In diesen Fällen kann es erforderlich sein, dass andere, zunächst nachrangig bewertete Flächenprojekte vorgezogen werden. Bei allen Vorschauflächen ist zu beachten, dass die Maßnahmen zur eigentumsrechtlichen Sicherung der Grundstücke und zur Beplanung der Flächen teils erhebliche Zeit in Anspruch nehmen können. Selbst die Realisierung prioritär eingestufter, d.h. kurzfristig zu entwickelnder Vorschauflächen kann noch einige Jahre dauern.

Probleme bei der Flächenmobilisierung

Lange Entwicklungszeiträume

Übersicht 4-2:
Nr. 1 Gemeinde Berne

Bewertung der Vorschauflächen im Landkreis Wesermarsch
Vorschaufläche Harmenhausen Bewertung und Priorität - R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung - II: Langfristiges Projekt, ggf. als Alternativfläche bei NichtVerwirklichung der Vorschaufläche „Butzhausen“ (Nr. 8) entwickeln

2

Berne

Ranzenbüttel

- R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung - I: Prioritäres, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt, da in der Gemeinde kaum noch Flächen verfügbar sind

3

Brake, Stadt

Boitwarder Groden

- R/L (Ü): Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung, im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe auch überregionale Bedeutung - II: Langfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt

4

Brake, Stadt

WesermarschMitte

- R: Regional bedeutsame Vorschaufläche mit deutlich verbesserter Verkehrsanbindung nach Neubau der B 211 - I: Prioritär, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt, als Teil des künftig interkommunalen Gewerbegebietes „WesermarschMitte“ mit der Gemeinde Ovelgönne

5

Brake, Stadt

SO-Hafen

- R (Ü): Regional bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung, im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe auch überregionale Bedeutung - III: Nachrangiges Projekt, ggf. sehr langfristig in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickeln, da noch in großem Umfang Flächen für haffenaffines Gewerbe vorhanden sind

6

Elsfleth, Stadt

Oberrege-Ost

- R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit etwas ungünstiger Verkehrsanbindung - III: Nachrangiges Projekt, ggf. sehr langfristig in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickeln, da noch in großem Umfang Gewerbeflächen an diesem Standort vorhanden sind

7

Jade

Raiffeisenstraße

- Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit sehr guter Verkehrsanbindung - I: Prioritäres, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Nr. 8

Gemeinde Lemwerder

Vorschaufläche Butzhausen

Bewertung und Priorität - Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche bei Realisierung einer Anbindung an die B 212-neu und die A 281 - II: Langfristiges Projekt, in Abhängigkeit vom Neubau der B 212 zu entwickelndes Gewerbegebiet, Standort sollte interkommunal um Flächen auf dem Gebiet der Gemeinde Berne ergänzt werden

9

Lemwerder

Edenbüttel

- R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit etwas ungünstiger Verkehrsanbindung - I: Prioritäres, d.h. kurzfristig für den lokalen Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf zu entwickelnde Fläche, derzeit Engpässe im Gewerbeflächenangebot der Gemeinde

10

Lemwerder

Ritzenbütteler Sand

- L (Ü/R): Lokal bedeutsame Vorschaufläche mit ungünstiger Verkehrsanbindung, ggf. für Schiffbauindustrie und Zulieferer von überregionaler bis regionaler Bedeutung - III: Nachrangiges, z.Zt. weniger bedeutsames Projekt, ggf. sehr langfristig weiter zu verfolgen

11

Nordenham, Stadt

Wesertunnel

- Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit guter Anbindung an die A 27 (nach Fertigstellung des Wesertunnels), interkommunaler Standort mit der Gemeinde Stadland - II: Mittelfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt

12

Ovelgönne

Gildestraße

- R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ kurzer Entfernung zur A 29, aber umfangreiches und besser angebundenes Konkurrenzangebot in der Gemeinde Rastede - III: Nachrangiges, z.Zt. weniger bedeutsames Projekt, ggf. sehr langfristig weiter zu verfolgen

13

Stadland

Hiddingen – Weserquerung

- Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit guter Anbindung an die A 27 (nach Fertigstellung des Wesertunnels), interkommunaler Standort mit der Stadt Nordenham - II: Mittelfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt

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Landkreis Wesermarsch

Übersicht 4-3: Vorschauflächenprofile 1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde Westlich der B 212 an der Gemeindegrenze zu Lemwerder, 5,5 km zum Zentrum Berne Nein

Nr. 1 Gemeinde Berne
Harmenhausen

Gewerbegebiet Harmenhausen
das derzeitige Angebot ist knapp

- Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten

Oldenburg: 38 km über die B 212 und die A 28 Bremen: 30 km über die B 212, A 28 und die B 75 Brake: 26 km über die B 212 Delmenhorst: 18 km über die B 212 und die A 28 Bremen-Nord: 10 km A 1 „Groß Mackenstedt“: 24 km A 27 „Br. Burglesum“: 22 km über L875 und B 74 A 28 „Ganderkesee“ 10 km A 29 „Kreuz Oldenburg-Ost“: 30 km über B 212 / A 28) A 281(gepl.): 20 km, falls B 212-neu gebaut wird B 212: direkt B 212-neu: 1,5 km B 74: 6 km (Berne) L 875: direkt Bahnhof Berne: 6 km direkt

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen - Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

ca. 50 ha

2004 – 2008 GE Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung, -pflege und Entwicklung; Vorranggebiet für Landwirtschaft und Erholung)

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr keine keine ja Weideland

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Landkreis Wesermarsch

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

vergleichsweise kurze Entfernung zur A 28, direkte Anbindung an die B 212 Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen (Bremen-Nord) und Oldenburg in vergleichsweise kurzer Entfernung zu Bremen, speziell Bremen-Nord relative Nähe zum Mittelzentrum Delmenhorst großes Flächenpotenzial weitgehend konfliktfrei, räumliche Trennung zu Wohngebieten Möglichkeit zur interkommunalen Kooperation mit der Gemeinde Lemwerder nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen ungünstige Straßenanbindung nach Bremen-Nord über Weserfähren mangelnde städtebauliche Einbindung, gänzlich neuer Standort im RROP als Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung, -pflege und Entwicklung sowie Landwirtschaft und Erholung ausgewiesen R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung II: Langfristiges Projekt, ggf. als Alternativfläche bei Nichtverwirklichung der Vorschaufläche „Butzhausen“ (Nr. 8) entwickeln Projekt in Abstimmung mit der Fläche „Butzhausen“ (Nr. 8) entwickeln, wenn sich die Verwirklichung der B 212-neu abzeichnet, zunächst „Butzhausen“ interkommunal mit der Gemeinde Lemwerder entwickeln Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Gemeinden sichern ausreichend GI-Flächen ausweisen Aufgrund des großen Flächenpotenzials prüfen, ob Grundstücke für die Ansiedlung von großflächigen Betrieben reserviert werden können

-

-

-

- Nachteile

-

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

-

-

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde

Nr. 2 Gemeinde Berne
Ranzenbüttel

Ranzenbüttel
derzeitiges Angebot knapp

südöstlich der B 74 an das vorhandene Gewerbegebiet Ranzenbüttel angrenzend, 1,5 km zum Zentrum Berne ja

- Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten

Oldenburg: 47 km über die B 74, B 212 und die A 28 Bremen: 33 km über die B 74, A 27 und B 6 Delmenhorst: 26 km über die B 74, B 212 und A 28 Oldenburg: 22 km über die B 212 und die L 865 A 27 „Br. Burglesum“: 15 km A 28 „Ganderkesee“: 19 km A 29: „Kreuz Oldenburg-Ost“ 39 km über die B 212 und die A 28 A 29: „Ohmstede“ 21 km über B 212 und L 865 B 212: 2 km B 74: direkt L 868: 1,5 km L 865: 4 km Bahnhof Berne: 2 km direkt

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen

- Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

ca. 20 ha

2004 – 2008 GE Südwestlicher Bereich der Fläche Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung, -pflege und Entwicklung

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Landkreis Wesermarsch

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr ja Weideland über das vorhandene Gewerbegebiet

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

vergleichsweise kurze Entfernung zu den Autobahnen A 27 und A 28, direkte Anbindung an die B 212 und B 74 Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen (Bremen-Nord) und Oldenburg vergleichsweise kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen, speziell BremenNord Sollte die Ortsumgehung Berne (B 212-neu) verwirklicht werden, wäre ein direkter Anschluss an die B 212 gegeben. nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen ungünstige Straßenanbindung nach Bremen-Nord über Weserfähren die vergleichsweise kurze Strecke nach Oldenburg über die Landesstraße L 865 ist aufgrund des Straßenzustandes nicht sonderlich schnell; die schnellere Verbindung über die B 212 und die A 28 ist mehr als doppelt so lang Verkehr in Richtung Südosten entlang der B 212 muss zurzeit den Ort Berne durchqueren. Die beengte Verkehrsführung in diesem Bereich ist bereits sehr konfliktträchtig; eine Verbesserung der Situation würde sich durch den Bau der Ortsumgehung (B 212-neu) erreichen lassen Konflikte mit nordwestlich liegender Wohnbebauung durch Emissionen möglich (Lärm, Luftschadstoffe) im RROP teilweise als Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung ausgewiesen R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung I: Prioritäres, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt, da in der Gemeinde kaum noch Flächen verfügbar sind Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern die Ansiedlung von stark störenden Betrieben vermeiden eine zügige Verwirklichung der Ortsumgehung Berne (B 212-neu) anstreben

-

-

-

- Nachteile

-

-

-

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

-

-

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Landkreis Wesermarsch

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten

Nr. 3 Stadt Brake
Boitwarden

Boitwarder Groden
groß

nördlich des Stadtzentrums an der Boitwarder Str. Anschluss an das Gewerbegebiet SO-Hafen, B-Plan Nr. 61 Bremen: 54 km über die B 212, B 74, A 27 und B 6 Bremen: 48 km über die L 889, A 27 und B 6 Bremerhaven: 39 km über die B 212, B 437, (WT) B 437 und die A 27 Bremerhaven: 31 km über die L 889 und die A 27 Oldenburg: 40 km über B 211 und A 293 A 27 „Hagen“: 8 km über Weserfähre A 28 „Oldenburg“: 36 km A 29 „Kreuz Oldenburg-Nord“: 28 km B 211: 2,8 km B 212: 2,5 km L 889: 0,3 km Boitwarder Str.: direkt Weserstr.: 0,5 km Bahnstrecke anliegend, Bahnhof Brake 3 km 0,5 km

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen

- Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

ca. 50 ha

Darstellung im FNP B-Plan je nach Nachfrage ungewiss, nachfrageabhängig GI und GE(E) Vorranggebiet für industrielle Anlagen

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) öffentlich/privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) nein nein nein ca. 23 € landwirtschaftliche Nutzung über die Nordstraße ab 4 m unter Oberfläche Moorboden teilweise GE(E) großflächige Betriebe

9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr nein, z.T. in der Nähe von WA nein

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Landkreis Wesermarsch

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

relativ kurze Entfernung zur A 27 und B 212 relativ kurze Entfernung zum Wesertunnel Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremerhaven und Oldenburg direkter Bahnanschluss vorhanden nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen vergleichsweise weit von den großen Wirtschaftsstandorten Bremen und Oldenburg entfernt zur Zeit noch ungünstige Straßenanbindung zur A 27 und nach Bremen über Weserfähren möglicherweise zusätzliche Verkehrsbelastungen auf der Weser- und Berliner Str. von und in Richtung Oldenburg Bahnstrecke verläuft streckenweise über instabilem Untergrund (Moorboden), eine Sanierung der gesamten Strecke Hude – Nordenham ist seit einiger Zeit im Gespräch ab 4 m unter GOK befindet sich Moorboden, dies ist, je nach Art der baulichen Maßnahmen, zu beachten und kann zu Mehrkosten führen (spezielle Fundamente) R/L (Ü): Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung, im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe auch überregionale Bedeutung II: Langfristiges, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt private Teilflächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Fläche B-Plan Nr. 61 und der Vorschaufläche SOHafen, vorerst nur die Fläche „SO-Hafen“ entwickeln und die Fläche „Boitwarder Groden“ als Reservefläche vorhalten wenn die Vorschaufläche „Wesermarsch-Mitte“ (Nr. 4) aufgrund rechtlicher Schwierigkeiten nicht entwickelt werden kann, sollte stattdessen eine mittelfristige Entwicklung der Fläche „Boitwarder Groden“ erfolgen aufgrund des relativ großen Flächenpotenzials prüfen, ob Grundstücke für die Ansiedlung von großflächigen Betrieben reserviert werden können

-

- Nachbarschaft zum Hafen - Nachteile
-

-

-

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

-

-

-

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten westlich des Ortskerns Brake

Nr. 4 Stadt Brake Wesermarsch-Mitte
groß

Anschluss an das Gewerbegebiet Bereich Weserstr., B-Plan Nr. 12 Bremen: 55 km über die L 889, A 27 und B 6 Bremen: 48 km über die B 212, B 74, A 27 und B 6 Bremerhaven: 39 km über die B 212, B 437, (WT) B 437 und die A 27 Bremerhaven: 37 km über die B 212, L 889, A 27 Oldenburg: 33 km über B 211 und A 293 A 27 „Hagen“: 14 km A 28 „Oldenburg“: 29 km A 29 „Kreuz Oldenburg-Nord“: 22 km B 211-neu: direkt B 212: direkt L 889: 2,5 km nein direkt

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen - Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte

ca. 30 ha, in Teilflächen realisierbar

FNP-Änderung eingeleitet evtl. im Zuge des Planfeststellungsverfahrens B 211neu ebenfalls Durchführung der Bauleitplanung ungewiss GE, in Teilbereichen auch GI Vorranggebiet für Siedlungsentwicklung

- geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

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Landkreis Wesermarsch

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) nein nein nein noch nicht bekannt ja landwirtschaftliche Nutzung über B 211 und B 212 (in Zukunft auch B 211-neu) Moorboden keine alle

9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr nein nein

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

relativ kurze Entfernung zur A 27, direkter Anschluss an die Bundesstraße B 211-neu und 212 vergleichsweise kurze Entfernung zum Wesertunnel Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremerhaven und Oldenburg nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen zur Zeit ungünstige Straßenanbindung nach Bremen über Weserfähren Konflikte mit den südlich der B 211 geplanten WAFlächen möglich Moorboden kann zur Verteuerung der Baumaßnahmen beitragen, wenn zur Verhinderung von Sackungen spezielle Fundamente angelegt werden müssen R: Regional bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung I: Prioritär, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt, als Teil des künftig interkommunalen Gewerbegebietes „Wesermarsch-Mitte“ mit der Gemeinde Ovelgönne interkommunale Entwicklung eines gemeinsamen Gewerbestandortes „Wesermarsch-Mitte“ zusammen mit der Gemeinde Ovelgönne anstreben Flächen hochwertig gestalten und für verschiedene Nutzungsarten und Branchen untergliedern Die Entwicklung sollte abschnittsweise und von der B 211-neu ausgehend, erfolgen Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage besonders für die Ansiedlung von Produzierendem Gewerbe und Logistikbetrieben sowie Dienstleistungsbetrieben mit Ortsbezug geeignet

-

- städtebauliche Einbindung - Nachteile
-

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

-

-

-

69

Landkreis Wesermarsch

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten nördlich des Ortskerns Brake

Nr. 5 Stadt Brake
Boitwarden

SO-Hafen
groß

Anschluss an das Gewerbegebiet Bereich der NEAG, B-Plan Nr. 33 Bremen: 54 km über die B 212, B 74, A 27 und B 6 Bremen: 48 km über die L 889, A 27 und B 6 Bremerhaven: 31 km über die L 889 und die A 27 Bremerhaven: 39 km über die B 212, B 437, (WT) B 437 und die A 27 Oldenburg: 40 km über B 211 und A 293 A 27 „Hagen“: 8 km A 28 „Oldenburg“: 36 km A 29 „Kreuz Oldenburg-Nord“: 28 km B 211: 2,8 km B 212: 2,5 km L 889: direkt Boitwarder Str.: 0,1 km Weserstr.: 0,5 km nein 0,5 km

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen

- Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

ca. 70 – 80 ha Nettofläche

Darstellung im FNP nachfrageorientiert gemäß Nachfrage SO (Hafen) Vorranggebiet für hafenorientierte industrielle Anlagen

70

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) Nds. Hafenamt - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr nein nein Deichvorland Bundeswasserstraße, Deichflächen Nds. Hafenamt Außendeichbereich Nordstraße Vordeichflächen nein Hafengewerbe / Industrie

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Landkreis Wesermarsch

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

relativ kurze Entfernung zur A 27 und B 212 vergleichsweise kurze Entfernung zum Wesertunnel Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen, Bremerhaven und Oldenburg Lage direkt an der Weser die große Vorschaufläche Boitwarder Groden grenzt westlich an, eine gemeinsame Entwicklung ist möglich nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen vergleichsweise weite Entfernung nach Bremen, z.Zt. über Weserfähren und Oldenburg Deichvorland, Überschwemmungsgebiet, Neueindeichungen notwendig zusätzliche Verkehrsbelastungen auf der Weserund Berliner Str. von und in Richtung Oldenburg R (Ü): Regional bedeutsame Vorschaufläche mit relativ guter Verkehrsanbindung, im Hinblick auf die Eignung für hafenaffines Gewerbe auch überregionale Bedeutung III: Nachrangiges Projekt, ggf. sehr langfristig in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickeln, da noch in großem Umfang Flächen für haffenaffines Gewerbe vorhanden sind die Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Vorschaufläche „Boitwarder Groden“, vorerst nur die Fläche „SO-Hafen“ entwickeln und die Fläche „Boitwarder Groden“ als Reserve vorhalten aufgrund des großen Flächenpotenzials für großflächige Ansiedlungen geeignet, Schwerpunkt hafenaffines Gewerbe für störende Betriebe geeignet

-

- auch für industrielle Nutzung geeignet - Nachteile
-

-

-

- Bewertung der Fläche

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- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten südlich der Industriestraße nein

Nr. 6 Stadt Elsfleth Oberrege - Ost

Oldenburg: 51 km über die B 212 und die A 28 Bremen: 45 km über die B 212, A 28 und die B 75 Bremen: 40 km über die B 212, B 74, A 27 und die B 6 Delmenhorst: 30 km über die B 212 und die A 28 Oldenburg: 22 km über die B 212 und die L 865 A 27 „Br. Burglesum“: 25 km A 28 „Ganderkesee“ 23 km A 29 „Oldenburg-Ost“ 43 (B 212 / A 28) km A 29 „Oldenburg-Ohmstede“ 19 (B 212 / L 865) km B 211: 11 km B 212: direkt L 865: 1 km Bahn (Deich liegt zwischen Bahnstrecke und Vorschaufläche) Bahnhof Elsfleth: 1 km

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen - Anbindung durch andere Verkehrsträger

- Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

ca. 25 ha

keine keine nicht bekannt nicht bekannt Vorranggebiet für hafenorientierte industrielle Anlagen

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Landkreis Wesermarsch

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) unbekannt - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) noch nicht recherchiert noch nicht recherchiert noch nicht recherchiert noch nicht bekannt noch nicht bekannt noch nicht bekannt überwiegend landwirtschaftliche Nutzungen B 212

9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr noch unklar noch unklar

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

Lage in relativer Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg und zu Bremen-Nord Anbindung an die B 212 weitgehend konfliktfrei im RROP bereits als Vorranggebiet für hafenorientierte industrielle Anlagen ausgewiesen, demzufolge ist die Ausweisung von GI-Flächen möglich vergleichsweise weit von Autobahnanschlüssen entfernt ungünstige Straßenanbindung nach Bremen über Weserfähre, nach Oldenburg über die stark abgenutzte die L 865 mit ungünstiger Auffahrtsituation zur A 29 R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit etwas ungünstiger Verkehrsanbindung III: Nachrangiges Projekt, ggf. sehr langfristig in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickeln, da noch in großem Umfang Gewerbeflächen an diesem Standort vorhanden sind Flächen längerfristig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern laut RROP für hafenaffine industrielle Nutzung vorgesehen, demzufolge evtl. GI-Flächen ausweisen Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Gewerbefläche Oberrege-West für störende Betriebe geeignet

-

- Nachteile

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

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-

-

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Landkreis Wesermarsch

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde

Nr. 7 Gemeinde Jade
Jaderberg

Raiffeisenstraße
mittelfristige Erweiterung in interkommunaler Zusammenarbeit mit der Gemeinde Rastede

westlich Jaderberg, sowie angrenzend auf dem Gemeindegebiet Rastede Anschluss an das Gewerbegebiet Raiffeisenstraße

- Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten

Wilhelmshaven: 35 km über L 862 und A 29 Oldenburg: 25 km über L 862, A 29 und A 293 Rastede: 13 km über L 862 und A 29 Varel: 10 km über L 862, A 29 und B 437 Wesertunnel: 29 km über die L 862 und die B 437 A 1 „Ahlhorner Heide“: 60 km über die A 29 A 27 „Sotel“: 38 km A 28 „Kreuz Oldenburg-Ost“: 29 km A 29 „Jaderberg“: 2,5 km A 293 „Kreuz Oldenburg-Nord: 17 km B 437: 9 km L 862: direkt Bahnhof Varel: 11 km Bahnhof Rastede: 13 km Bahnhof Jaderberg: 1,5 km

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen - Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen - Anbindung durch andere Verkehrsträger

- Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

ca. 10 ha

grobe Vorplanung z.Zt. keine Angaben möglich z.Zt. keine Angaben möglich z.Zt. keine Angaben möglich Vorsorgegebiet für Erholung

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) unbekannt - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) gering gering nein unbekannt unbekannt unbekannt landwirtschaftliche Flächen, Gärtnerei L 862 größtenteils Sandboden, teilweise sumpfig / moorig Produzierendes Gewerbe und Logistik

9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr gering, (M und WA-Gebiete) angrenzend nein

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Landkreis Wesermarsch

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

in unmittelbarer Nähe zur A 29 relativ nah an den Mittelzentren Rastede und Varel vergleichsweise kurze Entfernung nach Oldenburg große Entfernung zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen und Bremerhaven Flächen werden teilweise als Gärtnerei genutzt, demzufolge muss, je nach Verkaufbereitschaft des Eigentümers, eventuell mit einem erhöhten Einkaufspreis gerechnet werden Konflikte mit Nachbarnutzung möglich (WA-Gebiet) zusätzlicher Zulieferer- und Kundenverkehr auf der L 863 in Richtung Wesertunnel würde zur Vergrößerung der Emissionslast für die anwohnende Bevölkerung führen Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit sehr guter Verkehrsanbindung I: Prioritäres, d.h. kurzfristig zu entwickelndes Projekt Flächen eigentumsrechtlich sichern mit Rastede klären, ob eine interkommunale Entwicklung über die Kreisgrenze hinweg gewünscht wird, im positiven Fall sollte die Fläche gemeinsam entwickelt und vermarktet werden, die Wahrscheinlichkeit ist allerdings als gering einzustufen störende Betriebe aufgrund der angrenzenden Wohngebäude möglichst vermeiden

- Nachteile

-

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

-

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten an der Gemeindegrenze zu Berne

Nr. 8 Gemeinde Lemwerder Butzhausen
Anschlussmöglichkeit durch den Bau der B 212-neu

Oldenburg: 40 km über die L 875, B 212 und A 28 Oldenburg: 33 km über die L 875, B 212 und die L 865 Bremen: 35 km über die L 875, B 212, A 28, B 6 Bremen: 31 km über die L 875, B 74 Delmenhorst: 20 km über die L 875, B 212 und A 28 A 27 „Br. Burglesum“: 17 km A 28 „ Ganderkesee“: 13 km A 29 „Kreuz Oldenburg-Ost“: 32 km A 281 (gepl.): 20 km B 212: 1,5 km B 212-neu: direkt L 875: 0,1 km

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen - Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

ca. 22 ha

Ausweisung im F-Plan

Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung, -pflege und -entwicklung, teilweise Vorranggebiet für Rohstoffgewinnung (Klei)

79

Landkreis Wesermarsch

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ja - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr ja noch nicht bekannt ca. 30 € landwirtschaftliche Nutzung (L 875)

80

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Bremen-Nord), vergleichsweise kurze Entfernung nach Delmenhorst Im Falle der Verwirklichung der B 212-neu relativ guter Anschluss an die in Planung befindliche A 281 relativ weit von Autobahnanschlüssen entfernt ungünstige Straßenanbindung nach Bremen über Weserfähre Verbindung nach Oldenburg über die B 212 und L 865 ungünstig (Ortsdurchfahrt Berne, Straßenzustand L 865), Strecke über B 212 und A 29 ist wiederum länger abhängig vom Bau der B 212-neu 29 Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche bei Realisierung einer Anbindung an die B 212-neu und die A 281 II: Langfristiges Projekt, in Abhängigkeit vom Neubau der B 212 zu entwickelndes Gewerbegebiet, Standort sollte interkommunal um Flächen auf dem Gebiet der Gemeinde Berne ergänzt werden zunächst die Planungen bezüglich der B 212-neu abwarten interkommunale Entwicklung zusammen mit der Gemeinde Berne, sollte sich die Realisierung der B 212-neu und deren Verlängerung zur A 281 als sehr unwahrscheinlich herausstellen, eventuell den Standort „Harmenhausen“ (Nr. 1) kooperativ entwickeln Flächen eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern aufgrund des großen Flächenpotenzials auch für großflächige Betriebe geeignet Flächen hochwertig gestalten und für verschiedene Nutzungsarten und Branchen untergliedern für störende Betriebe geeignet, demzufolge wäre auch eine Ausweisung von GI-Flächen anzuraten

-

- Nachteile

-

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

-

-

-

-

-

29

entscheidend ist die Verwirklichung der B 212 und deren Anbindung an die A 281

81

Landkreis Wesermarsch

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Ortseingang L 885 von Süden ja

Nr. 9 Gemeinde Lemwerder Edenbüttel
Erweiterung des bereits bestehenden Gewerbegebietes

Oldenburg: 43 km über die L 885, B 212 und die A 28 Oldenburg: 36 km über die L 885, B 212 und die L 865 Bremen: 25 km über L 885 und B 74 Delmenhorst: 22 km A 27 „Br. Burglesum“: 9 km A 28 „Ganderkesee“ : 15 km A 29 „Kreuz Oldenburg-Ost“: 35 km A 281 (gepl.): 22 km B 212: 3,5 km B 212-neu: 2 km (evtl.) L 875: 0,5 km L 885: direkt

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen

- Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf Vorranggebiet für Siedlungsentwicklung z. Zt. keine Planung ca. 12 ha 0,1 km

82

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr Weideflächen L 885 Betriebe mit Anspruch auf Ortsnähe

83

Landkreis Wesermarsch

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Bremen-Nord), vergleichsweise kurze Entfernung nach Delmenhorst vergleichsweise relativ günstige Lage zu Autobahnanschlussstellen Verbesserung des Anschlusses, wenn B 212-neu verwirklicht wird ungünstige Straßenanbindung nach Bremen über Weserfähre Verbindung nach Oldenburg über die B 212 und L 865 ungünstig (Ortsdurchfahrt Berne, Straßenzustand L 865), Strecke über B 212 und A 29 ist wiederum länger R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit etwas ungünstiger Verkehrsanbindung I: Prioritäres, d.h. kurzfristig für den lokalen Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf zu entwickelnde Fläche, derzeit Engpässe im Gewerbeflächenangebot der Gemeinde Flächen zügig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern, Projekt kurzfristig verwirklichen Zielgruppen regional und lokal tätige Handwerksbetriebe, Zulieferer für die Schiffbauindustrie

-

-

- Nachteile

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

-

84

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde

Nr. 10 Gemeinde Lemwerder Ritzenbütteler Sand
Ansiedlung von maritim geprägten Betrieben

Außendeichgelände nordwestlich vom Ortskern Lemwerder nein

- Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten

Oldenburg: 47 km über die L 885, B 212 und die A 28 Delmenhorst: 26 km über die L 885, B 212 und die A 28 Bremen: 24 km über die B 74, A 27 und die B 6 A 27 „Br. Burglesum“: 9 km A 28 „Ganderkesee“: 18 km A 29 „Kreuz Oldenburg-Ost“: 39 km A 281: 21 km (gepl.) B 212: 2,5 km B 212-neu: 1,5 km (evtl.) L 875: 2,5 km Wasserstraße (Weser)

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen - Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

ca. 9 ha

noch keine Planung vorhanden keine Angaben keine Angaben keine Angaben teilweise Gebiet zur Verbesserung der Landschaftsstruktur und des Naturhaushaltes

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Landkreis Wesermarsch

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) Eigentum der Gem. Lemwerder - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr Sukzessivflächen K 217 maritim ausgerichtete Betriebe

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Bremen-Nord), vergleichsweise kurze Entfernung nach Delmenhorst Fläche befindet sich bereits im Besitz der Gemeinde nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen ungünstige Straßenanbindung nach Bremen über Weserfähre Verbindung nach Oldenburg über die B 212 und L 865 ungünstig (Ortsdurchfahrt Berne, Straßenzustand L 865), Strecke über B 212 und A 29 ist länger Flächengröße mit 9 ha klein L (Ü/R): Lokal bedeutsame Vorschaufläche mit ungünstiger Verkehrsanbindung, ggf. für Schiffbauindustrie und Zulieferer von überregionaler bis regionaler Bedeutung III: Nachrangiges, z.Zt. weniger bedeutsames Projekt, ggf. sehr langfristig weiter zu verfolgen Schwerpunkt regional und lokal tätige Handwerksbetriebe, Zulieferer für die Schiffbauindustrie, hafenaffines Gewerbe

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- Nachteile

-

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

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Landkreis Wesermarsch

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten südliche Gemarkungsgrenze

Nr. 11 Stadt Nordenham
Havendorf

Wesertunnel
mittelfristig hohe Bedeutung für die Stadt Nordenham

Erweiterung des Gewerbegebietes Wesertunnel

Bremen: 64 km über die L 143, A 27 und die B 6 Oldenburg: 47 km über die B 212, B 211 und A 293 Bremerhaven: 26 km über die L 143 und die A 27 A 27 „Stotel“: 9 km A 28 „Oldenburg“: 47 km A 29 „Varel Bockhorn“: 30 km über B 437 A 29 „Jaderberg“: 30 km über B 437 und L 862 A 29 „Kreuz Oldenburg-Nord“: 39 km B 212: direkt B 437: direkt K 344: 1 km ÖPNV (Bus), Hafenanlagen in der Nähe (ca. 3 km) voraussichtlich Errichtung einer Bushaltestelle

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen - Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

43 ha

bisher nur als Erweiterungsmöglichkeit angedacht noch nicht festgelegt

Vorsorgegebiet für Natur und Landschaft sowie Erholung

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen großflächiger Einzelhandel Logistik, Betriebe mit Kundenverkehr, Handel, Produzierendes Gewerbe, Handwerk

6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) unbekannt - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) nicht zu erwarten nicht zu erwarten nicht zu erwarten evtl. noch unbekannt noch unbekannt Grünland

9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr

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Landkreis Wesermarsch

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
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relativ kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremerhaven, nach Fertigstellung des Wesertunnels Verbesserung der Anbindung direkte Lage an der B 212 und der B 437 weitgehend konfliktfrei, räumliche Trennung zu Wohngebieten nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen vergleichsweise große Entfernung zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Oldenburg und Bremen keine städtebauliche Einbindung Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit guter Anbindung an die A 27 (nach Fertigstellung des Wesertunnels), interkommunaler Standort mit der Gemeinde Stadland II: Mittelfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Kommunen sichern Projekt als interkommunales Gewerbegebiet entwickeln und vermarkten, in Kooperation der Stadt Nordenham mit der Gemeinde Stadland Großflächige Betriebe können sich aufgrund des großen Flächenpotenzials ebenfalls ansiedeln für störende Betriebe geeignet, deswegen auch die Ausweisung von adäquat dimensionierten GIFlächen in Erwägung ziehen die Erweiterungsfläche gestalterisch und vom Branchenmix in Abstimmung mit dem vorhandenen Gewerbegebiet „Wesertunnel“ entwickeln Flächen hochwertig gestalten und für verschiedene Nutzungsarten und Branchen untergliedern

-

- Nachteile

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- Bewertung der Fläche

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-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde

Nr. 12 Gemeinde Ovelgönne
Großenmeer

Gildestraße
Schaffung von Gewerbeflächen in Nähe eines Autobahnanschlusses

südliches Gemeindegebiet nahe der Ortschaft Großenmeer Gewerbegebiet Gildestraße

- Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten

Bremen: 61 km über die B 212, A 29 und die B 75 Wilhelmshaven: 55 km über die B 211 und die A 29 Varel : 33 km über die B 211 und die A 29 Oldenburg: 15 km über die B 211 und die A 293 Rastede: 14 km über die B 212 und die A 29 A 28 „Oldenburg“: 15 km A 29 „AK Oldenburg-Nord“: 7 km B 211: 0,5 km L 864: 2,5 km K 215: direkt Bahnhof Oldenburg 16 km Buslinie Wesersprinter: 0,5 km

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen - Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen

- Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte

25 ha

informelle Planungsvorbereitungen Änderungen Flächennutzungsplan und Aufstellung Bebauungsplan in mehreren Planungsabschnitten mittel- bis langfristig GE Vorranggebiet für Grünlandbewirtschaftung, -pflege und Entwicklung

- geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

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Landkreis Wesermarsch

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen 6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze landwirtschaftliche Nutzung Fortsetzung der bereits vorhandenen Gewerbestraße „Gildestraße bis zur Kreisstraße K 215

- Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) ja - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz Ausgleichsmaßnahmen im Rahmen der Bauleitplanung evtl. Regenrückhaltung (Oberflächenentwässerungsplan muss abgewartet werden) ja 6€ 12,50 €

- Auflagen Wasserschutz

- Altlasten (-verdacht) 9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

relativ kurze Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg direkte Lage an der B 211 relative Nähe zur Autobahn A 29 nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen vergleichsweise große Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen Nutzung widerspricht dem RROP R/L: Regional bis lokal bedeutsame Vorschaufläche mit relativ kurzer Entfernung zur A 29, aber umfangreiches und besser angebundenes Konkurrenzangebot in der Gemeinde Rastede III: Nachrangiges, z.Zt. weniger bedeutsames Projekt, ggf. sehr langfristig weiter zu verfolgen Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Kommunen sichern für störende Betriebe geeignet

-

- Nachteile

-

-

- Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

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Landkreis Wesermarsch

1. GRUNDDATEN - Stadt / Gemeinde - Ortsteil - Name der Vorschaufläche - Bedeutung des Projektes für die Stadt / Gemeinde 2. LAGE / ANBINDUNG - Lage innerhalb der Stadt / Gemeinde - Erweiterung / Anschluss an bestehendes Gewerbegebiet - Entfernungen zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Hiddingen – Weserquerung

Nr. 13 Gemeinde Stadland
Hiddingen

Hiddingen - Weserquerung

Bremen: 67 km über die B 212 alt, L 143, A 27, B 6 Wilhelmshaven 53 km über die B 212, L 437, A 29 Oldenburg: 40 km über die B 212, B 211, A 293 Bremerhaven: 29 km über die L 143 und die A 27 Nordenham: 11 km über die B 212 A 27 „Stotel“ : 13 km A 28 „Oldenburg“: 40 km A 29 „Varel Bockhorn“: 30 km über die B 437 A 29 „Jaderberg“: 28 km über die B 437 und die L 862 A 29 „Kreuz Oldenburg-Nord“: 33 km über die B 212, B 211 und die A 293 B 212: 0,5 km B 437: 1,5 km durch die Ortschaft Rodenkirchen, 2 km über B 212-neu direkt (nach Abstufung B 212-alt)

- Entfernungen zu BAB-Anschlussstellen

- Entfernungen zu Bundesstraßen

- Entfernungen zu Kreis- / Landesstraßen - Anbindung durch andere Verkehrsträger - Entfernung zur nächsten ÖPNVHaltestelle 3. FLÄCHENGRÖßEN - Flächengröße (ungefähre Angabe) 4. PLANUNG - Planungsstand - voraussichtliche Planungsabschnitte - geplanter Zeitpunkt der Verfügbarkeit - geplante Aufteilung in GE / GI / SO - bisherige Darstellung im RROP-Entwurf

direkt

10 ha

keine konkreten Planungen keine konkreten Planungen keine konkreten Planungen keine konkreten Planungen ist im RROP ohne Darstellung

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

5. GEPLANTE EINSCHRÄNKUNGEN / ZIELGRUPPEN - Einschränkungen / Nutzungsausschluss - Eignung für bestimmte Zielgruppen keine konkreten Planungen Logistik, Betriebe mit Kundenverkehr, Handel, Produzierendes Gewerbe, Handwerk

6. FLÄCHENEIGENSCHAFTEN - bisherige Nutzung - Erschließungsansätze - Einschränkungen durch Bodenbeschaffenheit 7. EIGENTUM - Eigentumsverhältnisse (öffentlich / privat) privat - Verkaufsbereitschaft (bei Privateigentum) keine konkreten Planungen - öffentlicher Erwerb angestrebt? - Bodenpreis (kommunaler Erwerb) - angestrebter Verkaufspreis (inkl. Erschließung) 8. UMWELTKONFLIKTE - Auflagen Landschafts- und Naturschutz - Auflagen Wasserschutz - Altlasten (-verdacht) keine Prüfung bisher keine Prüfung bisher keine Prüfung bisher keine konkreten Planungen keine konkreten Planungen keine konkreten Planungen Grünland keine nicht bekannt

9. KONFLIKTE IM UMFELD DES GEWERBEGEBIETES MIT ... ... Nachbarnutzungen ... zu- und abfließendem Verkehr keine Prüfung bisher keine Prüfung bisher

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Landkreis Wesermarsch

10. ABSCHLIEßENDE BEWERTUNG DER VORSCHAUFLÄCHE - Vorteile
-

relativ kurze und schnelle Verbindung zur A 27, nach Fertigstellung des Wesertunnels, direkter Anschluss an die B 212-alt sowie eine gute Anbindung an die wichtige Ost-West Verbindung B 437 kurze Entfernung zum Wesertunnel nicht unmittelbar an der Autobahn gelegen Ü/R: Überregional bis regional bedeutsame Vorschaufläche mit guter Anbindung an die A 27 (nach Fertigstellung des Wesertunnels), interkommunaler Standort mit der Stadt Nordenham II: Mittelfristig, in Abhängigkeit von der Flächennachfrage zu entwickelndes Projekt Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Kommunen sichern Projekt als interkommunales Gewerbegebiet entwickeln und vermarkten, zusammen mit der Stadt Nordenham auf hochwertige Gestaltung achten

-

- Nachteile - Bewertung der Fläche

-

-

- Empfehlungen für das weitere Vorgehen

-

-

-

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

97

Landkreis Wesermarsch

5.

Konsequenzen und Empfehlungen für die künftige Gewerbeflächenpolitik

Aus den veränderten Rahmenbedingungen und Aufgabenschwerpunkten der Gewerbeflächenpolitik (Abschnitt 1.1), den Standortbedingungen (Abschnitt 2), dem Gewerbeflächenangebot und der Flächennachfrage (Abschnitt 3) sowie den im Abschnitt 4 dargestellten Vorschauflächen werden im Folgenden Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenentwicklung und -politik im Landkreis Wesermarsch abgeleitet.

5.1

Zusammenfassende Bewertung der Flächenpotenziale und Empfehlungen für die einzelnen Kommunen und Teilräume

Um eine Bewertung der Vorschauflächen im Landkreis Wesermarsch unter Berücksichtigung der verfügbaren und bislang geplanten Gewerbeflächen vornehmen zu können, ist eine isolierte Betrachtung der einzelnen Städte und Gemeinden nicht sinnvoll. Vielmehr sind die aktuelle Situation und mögliche zukünftige Entwicklungen in einem größeren räumlichen Zusammenhang zu sehen, da Umfang, Qualität und Vermarktungschancen eines kommunalen Flächenangebots immer durch die im Umfeld befindlichen Gewerbeflächen beeinflusst werden. Andererseits ist der Landkreis Wesermarsch aufgrund seiner flächenmäßigen Ausdehnung und seiner teilräumlich unterschiedlichen Standortqualitäten als alleinige räumliche Untersuchungsebene zu groß. Daher wird im vorliegenden Gutachten neben einer einzelgemeindlichen und landkreisweiten Betrachtung zusätzlich eine Analyse der Vorschauflächen auf der Basis von Teilräumen vorgenommen. Für die Abgrenzung dieser Teilräume ist die Lage der jeweiligen Vorschauflächen zu den Verkehrsachsen (Bundesstraßen, Unterweser, Wesertunnel, A 29 etc.) und die Nähe zu den überregional bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen und Oldenburg sowie zu den wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten Brake und Nordenham im Landkreis entscheidend. Die Definition der Teilräume dient lediglich als Arbeitshilfe für die Bewertung der Gewerbeflächensituation und berührt keine weiteren Felder der Kreisentwicklung. Folgende Gemeinden wurden zu Teilräumen zusammengefasst: Südliches Kreisgebiet: Berne, Stadt Elsfleth und Lemwerder, Mittleres Kreisgebiet: Stadt Brake und Ovelgönne (Ost), Nördliches Kreisgebiet / Wesertunnel: Stadt Nordenham, Stadland, Butjadingen Westliches Kreisgebiet: Jade, Ovelgönne (West)

Isolierte Betrachtung der Gewerbeflächensituation in den einzelnen Gemeinden nicht sinnvoll ...

... deswegen Untersuchung der Gewerbe- und Vorschauflächen auf der Basis von Teilräumen

Südliches Kreisgebiet Insgesamt gesehen ist der südliche Teilraum im Vergleich mit den anderen Teilräumen des Landkreises durch eine relativ hohe Lagegunst gekennzeichnet, die aus der Nähe zu den Oberzentren Bremen und Oldenburg sowie dem MittelzentVergleichsweise hohe Lagegunst des Teilraumes

98

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

rum Delmenhorst resultiert. Die verkehrliche Infrastruktur und Anbindung weist allerdings insgesamt, trotz des Vorteils eines auch von Geschäftskunden nutzbaren Flughafens, noch Defizite auf. Demzufolge ist eine zügige Realisierung der Verkehrsprojekte B 212-neu und A 281 dringend anzuraten, um eine deutliche Verbesserung der verkehrlichen Anbindung zu erzielen.
Starke Konkurrenzstandorte im Umfeld

Die Gewerbeflächen in diesem Teilraum stehen in starker Konkurrenz zu Standorten im Umfeld. In Bremen und im Landkreis Oldenburg befinden sich Gewerbegebiete mit größtenteils höherer Lagegunst. Eine entscheidende Aufwertung der Standorte im südlichen Gebiet des Landkreises Wesermarsch wäre durch die Umsetzung der Verkehrsprojekte A 281 und B 212-neu zu erreichen. Die Gemeinde Berne weist als sehr kleiner Wirtschaftsstandort im Untersuchungszeitraum zwischen 1992 und 2001 nur geringe Gewerbeflächenumsätze auf. Die von Jahr zu Jahr schwankenden Umsätze wurden ausschließlich im Gewerbegebiet „Ranzenbüttel“ erzielt. Die Gemeinde konnte, trotz der relativen Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen, bisher nicht von Agglomerationsund Suburbanisierungseffekten profitieren. Berne verfügt derzeit lediglich über marginale Flächenreserven. Demzufolge ist es von großer Wichtigkeit für die Gemeinde, dass eine kurzfristige Entwicklung weiterer Gewerbeflächen angestrebt wird. Speziell die Vorschaufläche Nr. 2 als Erweiterung des vorhandenen Gewerbegebietes Ranzenbüttel sollte zügig in Planung genommen werden, da aufgrund der Lage von einem relativ guten Vermarktungspotenzial für die lokale und ggf. auch regionale Nachfrage ausgegangen werden kann. Die Vorschaufläche Nr. 1 „Harmenhausen“ sollte lediglich als Alternative zum Standort „Butzhausen“ (Nr. 8, Lemwerder) betrachtet werden. Dieser hätte im Falle einer interkommunalen Entwicklung der Gemeinden Berne und Lemwerder, insbesondere bei Realisierung der B 212-neu, eine deutlich bessere Lagegunst und höhere Standortqualität. Auf Berner Gemeindegebiet sind entsprechende Vorschauflächen im Bereich Butzhausen noch zu diskutieren. In der Gemeinde Elsfleth als kleinem Wirtschaftsstandort konzentrierte sich die Nachfrage vor allem auf das Gewerbegebiet „Oberrege-West“, das sich südlich des Stadtkerns Elsfleth direkt an der B 212 befindet. Die Ansiedlungen, Neugründungen und Erweiterungen hatten bis auf wenige Ausnahmen ihren Ursprung in der Stadt selbst, womit auch in Zukunft weiterhin zu rechnen ist. Die Stadt Elsfleth besitzt ein gutes Angebot sofort verfügbarer Flächen, darunter auch GI-Flächen. Für einzelne Betriebe kann die sofortige Verfügbarkeit von GI-Flächen ein entscheidender Standortfaktor sein. Die Stadt Elsfleth ist im Vergleich zu den beiden anderen Gemeinden im südlichen Kreisgebiet ungünstiger angebunden und insbesondere weiter von Bremen entfernt. Kürzer ist die Entfernung zur Stadt Oldenburg, allerdings erfolgt die Anbindung über die sanierungsbedürftige und konfliktträchtige L 865. Auch für Elsfleth würde die Verwirklichung der Verkehrsprojekte B 212-neu und A 281 eine Verbesserung der Standortqualität bedeuten. Die Vorschaufläche Nr. 6 „Oberrege-Ost“ stellt eine adäquate Ergänzung des Gewerbegebietes „Oberrege-West“ dar. Sie sollte allerdings nur langfristig und bedarfsorientiert entwickelt werden, da noch genügend Gewerbeflächen verfügbar sind. Geeignet wäre der Standort auch für hafenaffine industrielle Betriebe, vor

Berne: Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

Berne: Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung

Stadt Elsfleth: Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

Stadt Elsfleth: Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung

99

Landkreis Wesermarsch

allem, weil im angrenzenden Industriegebiet-Süd schon ein Werftbetrieb ansässig ist. Die Flächen sind im RROP-Entwurf bereits entsprechend festgelegt. Generell ist der Kommune anzuraten, ein größeres Augenmerk auf das Erscheinungsbild der Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen zu legen. Dies betrifft vor allem den Standort „Oberrege-West“, der aus gestalterischer Sicht einen eher unvorteilhaften Eindruck vermittelt. In Lemwerder als kleinem Wirtschaftsstandort haben sich im Untersuchungszeitraum an den zwei Ansiedlungsschwerpunkten „Altenesch“ und „Edenbüttel“ Betriebe angesiedelt. Vereinzelt erfolgten sogar Ansiedlungen aus den Städten Bremen und Delmenhorst. Da im Gewerbegebiet „Altenesch“ nur noch in geringem Umfang Flächen verfügbar sind, wurde das Gewerbegebiet „Deichshausen“ entwickelt und steht seit kurzem potenziellen Ansiedlern zur Verfügung. Auch in Zukunft, insbesondere bei einer Verbesserung der regionalen Verkehrssituation, muss mit weiterer Flächennachfrage v.a. aus Bremen und Delmenhorst gerechnet werden, so dass zusätzliche Gewerbeflächen zur Verfügung gestellt werden sollten. Die Gemeinde beplant demzufolge die Fläche „Tecklenburg“ westlich des Flughafengeländes der ASL, die im Jahr 2005 verfügbar sein wird. Sie ist wie die Gewerbefläche „Deichshausen“ vor allem für Zulieferer der Luftfahrtindustrie und des Schiffbaus interessant. Als hochwertige, wenn auch eher langfristig zu realisierende Gewerbeflächenplanung ist die Vorschaufläche „Butzhausen“ einzustufen, die in Kooperation mit der Gemeinde Berne entwickelt werden sollte. Für die lokale Nachfrage ist eine kurzfristige Entwicklung der Vorschaufläche Nr. 9 als Erweiterung des fast vollständig belegten Gewerbegebietes „Edenbüttel“ zu empfehlen.
Lemwerder: Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

Lemwerder: Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung

Zusammenfassung: Südliches Kreisgebiet

! Bislang konnten die Gemeinden Berne und Lemwerder sowie die Stadt Elsfleth 36 % des Gewerbeflächenumsatzes im Landkreis auf sich vereinigen. Da es sich dabei vornehmlich um Neugründungen, Verlagerungen und Erweiterungen innerhalb der Gemeindegebiete handelt, ist die Entwicklung des endogenen Potenzials weiterhin von entscheidender Bedeutung. Überregionale Ansiedlungen aus Bremen und Delmenhorst sind vornehmlich in der Gemeinde Lemwerder erfolgt. Auch in Zukunft kann mit einer gewissen Nachfrage aus diesen Städten gerechnet werden. Bei Verwirklichung der B 212-neu und der A 281 wird das Nachfragepotenzial deutlich steigen.

Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

100

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Vorschauflächen, interkommunale Kooperation

! Im Teilraum sind einige hochwertige potenzielle Gewerbeflächen vorhanden, so dass die Kommunen der Flächennachfrage gerecht werden können. Diese Vorschauflächen sind in der Mehrzahl Erweiterungen vorhandener oder geplanter Gewerbegebiete bzw. liegen in der Nähe existierender Gewerbeflächen. Zwei Vorschauflächen sind gänzlich neue Standorte („Harmenhausen“, „Butzhausen). Seitens der Gutachter wird vorrangig die interkommunale Entwicklung der Vorschaufläche „Butzhausen“ durch die Gemeinden Berne und Lemwerder empfohlen, soweit sich eine Realisierung der Verkehrsprojekte B 212-neu und A 281 abzeichnet. Die Vorschaufläche „Oberrege-Ost“ könnte für Betriebe mit Hafenbezug bzw. Zulieferbetriebe der ansässigen Werft von Interesse sein, allerdings ist aufgrund des bereits vorhandenen Angebots verfügbarer Flächen in der Stadt Elsfleth eine langfristige und nachfrageorientierte Entwicklung der Vorschaufläche anzustreben.

Mittleres Kreisgebiet
Lagegunst

Die Straßenanbindung in den Raum Bremen ist im Vergleich zum südlichen Kreisgebiet weniger günstig. Von einer verbesserten Verbindung in Richtung A 27 durch den Wesertunnel wird dieser Teilraum weniger profitieren als das nördliche Kreisgebiet. Die B 211 nach Oldenburg weist aufgrund von Ortsdurchfahrten eine Reihe von Engpässen auf. Im Februar 2003 ist allerdings mit dem Planfeststellungsverfahren zur Verbesserung der Straßenführung im Abschnitt Mittelort-Brake (B 211-neu) begonnen worden. Es ist geplant, die Baumaßnahmen im Jahre 2010 abzuschließen. Die Entscheidung zur Realisierung der Ortsumgehung Loyerberg wird vermutlich erst im nächsten Jahr gefällt. Positiv ist die Lage an der schiffbaren Unterweser zu bewerten, so dass hafenbezogenes Gewerbe geeignete Standorte finden kann. Der Bahnanschluss für Güter- und Personenverkehr ist für den Standort Brake und bestimmte Zielgruppen ebenfalls von Vorteil, allerdings wäre im Sinne einer effektiveren Nutzung die möglichst zügige Sanierung der Strecke zu empfehlen. Derzeit werden Baugrunduntersuchungen entlang der Strecke vorbereitet. Konkurrenzstandorte sind im Falle des mittleren Kreisgebietes in erster Linie Gewerbeflächen im Landkreis selbst, beispielsweise in den Kommunen Nordenham und Elsfleth, da diese entweder näher am Wesertunnel oder in kürzerer Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Stadt Bremen liegen. Die Stadt Brake ist zweitgrößter Wirtschaftsstandort im Landkreis. Besonders Ende der 90er Jahre wurden verstärkt Flächen umgesetzt, teilweise aufgrund flächenextensiver Ansiedlungen. Im Untersuchungszeitraum entstand die Nachfrage im Stadtgebiet selbst. Zur Zeit stehen in der Stadt Brake für potenzielle Interessenten 4 ha am Standort „Hammelwarden“ und über 14 ha auf dem „ehem. Kasernengelände SO-Hafen“ zur sofortigen Verfügung. Das Gewerbegebiet „Hammelwarden“ ist für die Deckung der lokalen Nachfrage der nächsten Jahre von Bedeutung. Die Fläche „ehem. Kasernengelände SO-Hafen“ ist im Bebauungsplan für hafenaffines Gewerbe vorgesehen. Deswegen sollten die Flächen in unmittelbarer Nähe zum schiffbaren Fluss auch bei vorerst fehlender Nachfrage längerfristig für diese spezifischen Branchen vorgehalten werden.

Konkurrenzstandorte im Umfeld

Stadt Brake: Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

101

Landkreis Wesermarsch

Um regional und lokal nachfragenden Betrieben ohne Hafenbezug auch zukünftig geeignete Flächen anbieten zu können, ist in Abhängigkeit von den Vermarktungsfortschritten der verfügbaren Gewerbeflächen eine Erweiterung des Flächenangebots notwendig. Anzustreben ist die Entwicklung der Fläche Nr. 4 „Wesermarsch-Mitte“ im Kreuzungsbereich der B 211-neu und der B 212, die vor allem für regionale bis lokale Betriebe günstige Standortbedingungen bietet. Für die Vorschaufläche Nr. 5 „SO-Hafen“ gilt vergleichbares wie für die bereits verfügbare Fläche „ehem. Kasernengelände SO-Hafen“. Von einer überregionalen Bedeutung für hafenorientierte gewerbliche und industrielle Nutzungen kann ausgegangen werden. Die Entwicklung dieser Fläche sollte langfristig in Abhängigkeit von der Nachfrage im Gebiet „ehem. Kasernengelände SO-Hafen“ erfolgen und spezifisch auf hafenbezogenes Gewerbe ausgerichtet sein. Die Gemeinde Ovelgönne konnte im Untersuchungszeitraum am einzigen Standort „Wesermarsch-Mitte“ im östlichen Gemeindegebiet nur einen marginalen Gewerbeflächenumsatz erzielen. Durch die geplante Verlegung der B 211 und den interkommunalen Zusammenschluss mit der Vorschaufläche Nr. 4 der Stadt Brake wird der Standort erheblich aufgewertet. In diesem Zusammenhang ist mittelfristig eine Erschließung der Erweiterungsfläche „Wesermarsch–Mitte II“ sinnvoll.

Stadt Brake: Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung

Ovelgönne (Ost): Nachfragepotenzial, derzeitiges Angebot und Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung

Zusammenfassung: Mittleres Kreisgebiet ! Der Gewerbeflächenumsatz in der Vergangenheit konzentrierte sich fast vollständig auf die Stadt Brake. Fast das gesamte Nachfragepotenzial entstand in der Stadt selbst. Da z.Zt. vornehmlich Sonderflächen für hafenaffines Gewerbe verfügbar und lediglich betriebsspezifische Erweiterungsflächen geplant sind, besteht kurzfristig Handlungsbedarf zur Entwicklung weiterer hochwertiger Gewerbeflächen für die regionale bis lokale Nachfrage. ! Das „mittlere Kreisgebiet“ verfügt über drei bedeutsame, teilweise für hafenaffines Gewerbe geeignete, potenzielle Gewerbeflächen, deren sukzessive Entwicklung die Voraussetzung für erweiterte Vermarktungsmöglichkeiten und höhere Flächenumsätze schaffen wird. Durch eine interkommunale Entwicklung der Vorschaufläche „Wesermarsch-Mitte“ (Nr. 4) und der noch nicht erschlossenen aber planungsrechtlich verfügbaren Erweiterungsfläche „Wesermarsch-Mitte II“ (Ovelgönne) würde kurz- bis mittelfristig ein hochwertiger gewerblicher Entwicklungsschwerpunkt entstehen, der nach Aufwertung der B 211 verkehrlich gut angebunden sein wird.
Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

Vorschauflächen, interkommunale Kooperationen

Nördliches Kreisgebiet / Wesertunnel Die Lagegunst des nördlichen Kreisgebietes ist aufgrund der großen Entfernung zu den wirtschaftlichen Zentren Oldenburg und Bremen derzeit etwas geringer einzustufen als die der übrigen Teilräume. Nach Fertigstellung des Wesertunnels (2003/2004) wird jedoch eine schnellere West-Ost Verbindung zur A 27 bestehen, die zu einer erheblich aufgewerteten überregionalen Anbindung führen wird. Zur Verbesserung der regionalen Verkehrsanbindung sind die Umbauprojekte B 212Lagegunst

102

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

neu und B 211-neu ebenfalls von Wichtigkeit. Speziell für die Stadt Nordenham ist die Lage direkt an der schiffbaren Unterweser ein spezifischer Standortvorteil, der für Unternehmen des hafenaffinen Gewerbes auch überregional nachgefragt werden könnte.
Konkurrenzstandorte im Umfeld

Wichtiger Konkurrenzstandort für das nördliche Kreisgebiet mit der Stadt Nordenham ist die angrenzende Stadt Bremerhaven mit ihrem großen Angebot an verfügbaren Gewerbeflächen, die teilweise auch besonders für hafenaffines Gewerbe geeignet sind. Der Landkreis Cuxhaven besitzt ebenfalls hochwertige Standorte entlang der A 27 und im Umland von Bremerhaven, wobei die Planung der Gemeinde Loxstedt im Mündungsbereich der B 437 in die A 27 besonders erwähnenswert ist. Der dort entstehende „Gewerbepark östlich des Wesertunnels“ soll hochwertig gestaltet und bereits im Frühjahr 2003 fertiggestellt werden. Aufgrund der unmittelbaren Lage direkt an der A 28 und der größeren Nähe zur Stadt Bremen erwächst den Gewerbegebieten „Wesertunnel“ und „HiddingenWeserquerung“ eine ernstzunehmende Konkurrenz. Demzufolge ist eine hochwertige Gestaltung sowie angepasste Preispolitik von entscheidender Bedeutung. Die Stadt Nordenham ist der größte Wirtschaftsstandort im Landkreis Wesermarsch. Entsprechend waren auch die Gewerbeflächenumsätze in der Vergangenheit die höchsten im Landkreis. Erwartungsgemäß stammen die angesiedelten und erweiternden Betriebe fast ausschließlich aus Nordenham selbst. Auch künftig werden die Gewerbeflächen in der Stadt in hohem Maße dem innergemeindlichen Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf dienen. Allerdings haben einige vorhandene Gewerbegebiete das Potenzial, regional und überregional Betriebe zu akquirieren. Hier ist besonders die Fläche „Wesertunnel“ zu nennen, die als interkommunale Entwicklung im nächsten Jahr von den Vorteilen der schnelleren West-Ost-Verbindung profitieren wird. Weiterhin sind die teilweise noch in Planung befindlichen Flächen für hafenbezogenes Gewerbe entlang der Unterweser für spezifische Zielgruppen von Bedeutung. Der Bahnanschluss für Güter- und Personenverkehr ist für die Stadt Nordenham und bestimmte Zielgruppen (hafenbezogenes Gewerbe, Hafenbetriebe) ebenfalls von Vorteil. Die Strecke ist allerdings sanierungsbedürftig. Unter Berücksichtigung der vorhandenen und geplanten Flächen sowie der Vorschaufläche Nr. 11 weist die Stadt eine im Vergleich auch langfristig sehr gute Ausstattung mit Gewerbeflächen für unterschiedliche Ansprüche auf. Im Falle der Vorschaufläche handelt es sich um eine erhebliche Erweiterung des Gewerbegebietes „Wesertunnel“, die mittelfristig und nachfrageorientiert entwickelt werden sollte. Von überregionaler Bedeutung sind vor allem die Flächen für hafenaffines Gewerbe. Demzufolge stellt die Unterweser als Verkehrsweg eine besondere Standortqualität dar, die es gesondert zu vermarkten gilt. Als sehr kleiner Wirtschaftsstandort wies Stadland in der Vergangenheit eine vergleichsweise geringe Flächennachfrage auf, die vermutlich auch im ehemals fehlenden Angebot gut angebundener Flächen begründet lag. Mittlerweile wurde jedoch in Kooperation mit der Stadt Nordenham der Standort „HiddingenWeserquerung“ entwickelt. Nach Fertigstellung des Wesertunnels ist hier eine im Vergleich mit anderen Gewerbegebieten des Landkreises sehr gute Anbindung an die A 27 gegeben, wodurch sich eine stärkere Nachfrage entwickeln dürfte. Vor

Stadt Nordenham: Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

Stadt Nordenham: Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung

Stadland: Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

103

Landkreis Wesermarsch

diesem Hintergrund ist das derzeitige Angebot quantitativ und qualitativ langfristig ausreichend. Wenn sich eine stärkere Nachfrage einstellen sollte, besteht die Möglichkeit, vorhandene Potenzialflächen zu entwickeln (Vorschaufläche Nr. 13). Die Fläche des KKU wird nach der voraussichtlichen Stillegung im Jahr 2012 ebenfalls zur Verfügung stehen. Die Gemeinde plant bereits jetzt die Ausweisung als SO-Fläche für Großkraftwerke (nichtnuklear) und Unternehmen der Energiewirtschaft. Die Gemeinde Butjadingen ist der herausragende Tourismusstandort im Landkreis. Die Gewerbeflächenentwicklung ist demzufolge nur auf den lokalen Bedarf ausgerichtet. Auf dem Gemeindegebiet existiert lediglich ein Gewerbegebiet mit verfügbaren Flächen bei der Ortschaft Stollham. Im Untersuchungszeitraum wurde der zweitgeringste Flächenumsatz auf Kreisebene erzielt. Auch in Zukunft wird sich an diesem geringen Nachfragepotenzial nicht viel ändern, darum ist die Gemeinde mit den bereits verfügbaren Flächen und potenziellen Erweiterungsmöglichkeiten am Standort Stollham für die zu erwartende endogene gewerbliche Nachfrage langfristig gut ausgestattet.
Stadland: Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung

Butjadingen: Nachfragepotenzial, derzeitige Situation sowie Empfehlungen für die Zukunft

Zusammenfassung: Nördliches Kreisgebiet / Wesertunnel ! Trotz der Lagedefizite wurde beinahe ein Drittel aller Gewerbeflächenumsätze der Kommunen des Landkreises Wesermarsch im nördlichen Kreisgebiet realisiert, vornehmlich auf dem Gebiet der Stadt Nordenham. Auch in Zukunft dürfte der Großteil der Flächennachfrage aus den Kommunen selbst stammen. Dennoch sollte künftig versucht werden, verstärkt regional und überregional mobile Unternehmen zu gewinnen, die von den günstigen und demnächst verkehrlich gut angebundenen Gewerbestandorten „Wesertunnel“ und „Hiddingen-Weserquerung“ in unmittelbarer Nähe des Wesertunnels profitieren können. Generell besteht auch ein überregionales Nachfragepotenzial für die in Nordenham entlang der Weser liegenden Flächen mit besonderer Eignung für hafenaffines Gewerbe. Um für zukünftige Entwicklungen gerüstet zu sein, sollten die Flächen für hafenaffines Gewerbe langfristig vorgehalten und gezielt vermarktet werden. ! Das nördliche Kreisgebiet verfügt über zwei hochwertige Vorschauflächen, die sich durch ihre nach Fertigstellung des Wesertunnels vergleichsweise gute verkehrliche Lage und ihr mittelgroßes bis großes Flächenpotenzial auszeichnen. Diese Standorte sollten, orientiert an der Nachfrage in den bereits vorhandenen Gewerbegebieten „Wesertunnel“ und „Hiddingen-Weserquerung“, mittel- bis langfristig und nachfrageorientiert interkommunal entwickelt werden, um ein hochwertiges Angebot an diesem Standort zu gewährleisten. Sollte in Zukunft die Küstenautobahn A 22 realisiert werden, würde sich daraus eine weitere Aufwertung der tunnelnahen Standorte ergeben.
Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

Vorschauflächen und interkommunale Kooperationen

104

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Westliches Kreisgebiet
Lagegunst

Das westliche Kreisgebiet orientiert sich in Richtung der A 29 und somit zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg sowie zu den Mittelzentren Rastede und Varel. Von der im Vergleich geringen Entfernung zur Autobahn profitiert vornehmlich der Standort „Raiffeisenstraße“ in Jaderberg. Falls die Küstenautobahn A 22 realisiert werden sollte, würde der Standort Jaderberg erheblich von der Aufwertung der West-Ost Verbindung und der Lage an einem BAB-Kreuz profitieren. Zusätzliches Nachfragepotenzial besteht auch nach Fertigstellung des JadeWeser-Ports. Als Haupt-Konkurrenzstandorte sind die Gewerbeflächen in der Gemeinde Rastede (Landkreis Ammerland) anzuführen, die aufgrund ihrer unmittelbaren Lage an der A 29, ihrer größeren Nähe zur Stadt Oldenburg und ihres teilweise großen Flächenpotenzials auch für überregionale Ansiedlungen interessant sind. Im Landkreis Friesland befinden sich nur wenige Standorte mit größerem Flächenpotenzial. Im Rahmen der Entwicklung des Jade-Weser-Ports sind aber größere Gewerbeflächen in Planung. Von der Fertigstellung des Jade-Weser-Ports werden die Gewerbestandorte im Landkreis Friesland besonders profitieren. Die Gemeinde Jade weist als sehr kleiner Wirtschaftsstandort immerhin einen relativ großen Flächenumsatz insbesondere gegen Ende der 90er Jahre auf. Bei den Betrieben handelte es sich vornehmlich um Handwerks-, Dienstleistungsbetriebe sowie Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes, die fast ausschließlich aus dem Gemeindegebiet stammen. Neuansiedlungen sind zurzeit im Gebiet „Raiffeisenstrasse“ möglich, dessen Erschließung teilweise noch nicht abgeschlossen ist. Die bereits verkauften Flächen gingen zur Hälfte an Unternehmen aus dem Landkreis Ammerland. In Zukunft sollte aufgrund der kurzen Entfernung zur Autobahn A 29 auch mit weiteren Anfragen aus angrenzenden Kreisen gerechnet werden. Da es sich im Falle der „Raiffeisenstraße“ um ein im Vergleich mit den anderen Flächen im Landkreis verkehrlich sehr gut angebundenes Gewerbegebiet handelt, dessen Flächen bereits von Betrieben aus angrenzenden Gemeinden nachgefragt werden, besteht in näherer Zukunft die Gefahr, dass nicht mehr in ausreichendem Maße Flächen zur Verfügung gestellt werden können. Deshalb sollte die bereits in Betracht gezogene Vorschaufläche Nr. 7 möglichst kurzfristig und nachfrageorientiert entwickelt werden. Es bestünde auch die Option einer Weiterentwicklung des Gewerbegebietes in westlicher Richtung über die Kreisgrenze hinweg. Dazu wäre allerdings die Bereitschaft der Gemeinde Rastede vonnöten, eine interkommunale Zusammenarbeit in die Wege zu leiten. Zurzeit konzentriert sich Rastede aber auf Standorte in größerer Nähe zur Stadt Oldenburg. Bei sich abzeichnender Realisierung der A 22 ist eine Änderung der Prioritätensetzung allerdings wahrscheinlich. Im Verlauf des Jahres 2002 ist eine Erweiterung des Gewerbegebietes „Gildestraße“ um 2,4 ha in Richtung Kreisgrenze geplant, was in Anbetracht des Nachfragepotenzials mittel- bis langfristig ausreichen sollte. Falls sich aufgrund eines Ausbaus der B 211 im Abschnitt Loyerberg und der daraus resultierenden Verbesserung der Anbindung nach Oldenburg und zur A 29 eine verstärkte Nachfra-

Konkurrenzstandorte im Umfeld

Jade: Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

Jade: Empfehlungen für die zukünftige Flächenentwicklung

Ovelgönne (West): Nachfragepotenzial, Angebot und Empfehlung für die zukünftige Flächenentwicklung

105

Landkreis Wesermarsch

ge einstellen sollte, besteht zusätzlich die Möglichkeit einer Entwicklung der Vorschaufläche Nr. 12.

Zusammenfassung: Westliches Kreisgebiet ! Im Vergleich weist das westliche Kreisgebiet den mit Abstand geringsten Flächenumsatz auf, was in Anbetracht der sehr kleinen Wirtschaftsstandorte und der geringen Anzahl an Gewerbegebieten nur zu verständlich ist. Für die Zukunft sind z. Zt. zwei Gewerbeflächen nebst möglichen Vorschauflächen zur Erweiterung vorhanden. Das Gewerbegebiet „Raiffeisenstraße“ in Jaderberg wird auch in Zukunft aufgrund der im Vergleich geringen Entfernung zur Autobahn und der günstigen Quadratmeterpreise ein regionales bis überregionales Nachfragepotenzial besitzen. Der Standort „Gildestraße“ liegt zwar im Vergleich mit anderen Standorten im Landkreis Wesermarsch in relativer Autobahnnähe; die bereits in den 80er Jahren angesiedelten Betriebe sprechen aber eher dafür, dass vornehmlich mit einem regionalen bis lokalen Nachfragepotenzial zu rechnen ist. ! Das „westliche Kreisgebiet“ verfügt über zwei als Erweiterungen ausgelegte Vorschauflächen. Vorschaufläche Nr. 7 (Erweiterung „Raiffeisenstraße“) sollte möglichst kurzfristig und in Abhängigkeit von der Nachfrage im Gewerbegebiet Raiffeisenstraße entwickelt werden. Die Erweiterungsmöglichkeiten sind allerdings durch die Untergrundbeschaffenheit und die Kreisgrenze beschränkt. Im Falle der Vorschaufläche Nr. 12 „Gewerbegebiet Gildestraße“ ist eher mit einem mittel- bis längerfristigen Bedarf zu rechnen. Vorerst wäre die Nachfrage im geplanten Erweiterungsbereich des Gewerbegebietes „Gildestraße“ abzuwarten, bevor weitere Entwicklungsschritte eingeleitet werden.
Nachfragepotenzial und derzeitiges Angebot

Vorschauflächen und interkommunale Kooperationen

5.2

Empfehlungen für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen

Ziele für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch sind die Aufwertung der Straßeninfrastruktur, d.h. die Verbesserung der verkehrlichen Anbindung der Gewerbeflächen durch Realisierung der B 212-neu mit Anbindung an die A 281, der Ausbau der B 211 in den Abschnitten Loyerberg und Mittelort-Brake 30 sowie den Bau der Küstenautobahn A 22 als Ost-West Verbindung; weiterhin sollte die Bahnstrecke Hude-Nordenham saniert und aufgewertet werden 31, die Förderung der ansässigen Wirtschaft sowie die Ansiedlung neuer Betriebe zur Bereitstellung wohnstandortnaher Arbeitsplätze im Landkreis und damit zur Verringerung des Auspendlerüberschusses, ein an der zu erwartenden unternehmerischen Nachfrage ausgerichtetes Angebot von hochwertigen Gewerbeflächen; dabei gilt es, die Hafenflächen bzw.
Planungsmaßnahmen bereits eingeleitet Baugrunduntersuchungen entlang der Strecke laufen bereits

Ziele für eine nachfragegerechte Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen

-

-

30 31

106

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Flächen für hafenaffines Gewerbe gerade als Option für überregionale Ansiedlungen zu betonen, eine langfristig orientierte, strategische Vorratspolitik zur Sicherung der hochwertigen Gewerbeflächenstandorte, eine an den Bedürfnissen der Betriebe und dem Erscheinungsbild der Gewerbegebiete ausgerichtete zielgruppenspezifische Belegung der Flächen, die Förderung von Synergieeffekten und Kooperationen in Gewerbegebieten, eine nachfragegerechte und differenzierte städtebauliche Gestaltung von Gewerbegebieten sowie die effiziente Bündelung der kommunalen Ressourcen zur Flächenentwicklung durch zwischengemeindliche Kooperationen.

5.2.1

Aufwertung der Verkehrsinfrastruktur Die wirtschaftliche Entwicklung im Landkreis Wesermarsch und somit auch die Intensität der Gewerbeflächennachfrage hängen in hohem Maße von der verkehrlichen Erschließung des gesamten Landkreises, speziell der verschiedenen vorhandenen, geplanten und potenziellen Gewerbegebiete ab. Die weitere Verbesserung und Aufwertung der Verkehrswege im und um den Landkreis Wesermarsch muss eines der Hauptziele der Regionalentwicklung sein. Wie bereits des Öfteren betont, mangelt es im Landkreis Wesermarsch bislang noch an leistungsfähigen und schnellen Straßenverbindungen speziell zu den wichtigen Zentren Oldenburg und Bremen. Die vorhandenen Bundesstraßen und vor allem die Landesstraßen sind teilweise in schlechtem Zustand, verlaufen durch Ortschaften (z.B. B 212: Berne, B 211: Mittelort und Loyerberg) oder werden durch die Weser unterbrochen (B 74), so dass Fähren zu benutzen sind. Die Bahnstrecke Hude-Nordenham, die unter anderem für den Massenguttransport von und zu den Häfen Nordenham und Brake von großer Bedeutung ist, bedarf der Sanierung und Aufwertung, um ihrer Funktion besser gerecht werden zu können. Demzufolge bestehen teilweise seit Jahrzehnten Planungsansätze und konkrete Planungen, die bei Verwirklichung zu einer deutlichen Verbesserung der Situation beitragen würden. Eine herausragende standortverbessernde Planung befindet sich kurz vor ihrer Vollendung. Durch die Fertigstellung des Wesertunnels im Jahre 2003 wird die erste feste Querung der Unterweser nördlich von Bremen geschaffen. Positive Effekte der bequemeren und schnelleren Verbindung zur A 27 werden sich sicherlich sehr schnell nachweisen lassen, speziell im Fall der tunnelnahen Gewerbeflächen. Der Erfolg dieser infrastrukturverbessernden Maßnahme könnte dazu beitragen, dass weiteren Verkehrsprojekten im Landkreis etwas mehr Nachdruck verliehen wird. Dabei handelt es sich vornehmlich um drei entscheidende Projekte: Die Ortsumgehung Berne (B 212-neu) und deren Weiterführung bis zur noch fertigzustellenden A 281 würde das südliche Kreisgebiet erheblich besser an Bremen und Delmenhorst anbinden. Auch das mittlere und nördliche Kreisge-

Ziel der Regionalentwicklung: Aufwertung der Verkehrswege

Mangel an leistungsfähigen und schnellen Straßenverbindungen, Defizite im Schienennetz

Wesertunnel als herausragendes standortverbesserndes Projekt fast fertiggestellt

107

Landkreis Wesermarsch

biet würden von der konfliktfreien und schnelleren Verbindung nach Süden profitieren. Die B 211 weist in ihrem Verlauf Engpässe in den Ortschaften Mittelort und Loyerberg und eine ungünstige Straßenführung im Westen der Stadt Brake auf. Durch eine Aufwertung der Straßenführung wird die Anbindung zur Stadt Oldenburg erheblich verbessert. Das Straßenbauamt in Oldenburg hat mittlerweile mit Planungsmaßnahmen im Abschnitt zwischen Mittelort und der B 212 begonnen. Die Realisierung der Umbaumaßnahme ist bis 2010 projektiert. Für das zu entwickelnde interkommunale Gewerbegebiet „Wesermarsch-Mitte“ ist diese Aufwertung der Straßenanbindung von besonderer Bedeutung. Im Abschnitt Loyerberg steht eine Entscheidung zur Realisierung der Umgehung noch aus 32. Die Küstenautobahn A 22 in ihrem Abschnitt zwischen der A 28 und dem Wesertunnel ist für den Landkreis Wesermarsch verkehrlich von sehr hoher Bedeutung als überregionale Ost-West Verbindung. Bei Umsetzung der Planung wäre für die mittleren, westlichen und nördlichen Kreisbereiche eine sehr gute Anbindung nach Westen zu den Autobahnen A 28 und A 29 und nach Osten zur A 27 sowie weiter nach Hamburg gegeben.

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5.2.2

Spezielle Standortqualitäten für die maritime Wirtschaft sowie luftfahrtbezogenes Gewerbe

Der entscheidende Standortfaktor, mit dem sich der Landkreis Wesermarsch von den meisten anderen Landkreisen und Städten abhebt, ist die Lage am seeschifftiefen Fahrwasser. Flächen für hafenbezogenes Gewerbe entlang der Unterweser befinden sich vornehmlich in den beiden größten Wirtschaftsstandorten des Landkreises, den Städten Brake und Nordenham sowie der Stadt Elsfleth und der Gemeinde Lemwerder: Besonders am Standort Brake sind die bereits verfügbaren Flächen und Vorschauflächen dermaßen lokalisiert, dass bereits vorhandene Kaianlagen verlängert werden könnten bzw. landseitig Flächen für Speditionen und Lagerhausbetriebe zur Verfügung stehen. Die Kombination von ineinandergreifenden Nutzungen im Bereich Transport/Verladung, räumlich konzentriert im Norden Brakes, gibt der Stadt die Möglichkeit, Unternehmen aus entsprechenden Branchen auf längere Sicht geeignete Flächen anbieten zu können. In Nordenham liegen die geplanten Flächen vergleichsweise weit auseinander, vereinzelt blockieren Eigentümer eine adäquate Nutzung. Trotzdem gilt auch für Nordenham, dass die Stadt ebenfalls langfristig die Option besitzt, entsprechende Flächen anzubieten. Die Gemeinden Elsfleth und Lemwerder können Flächen in Planung nehmen, die für Zulieferer der bereits ansässigen Werften bedeutsam sind. Am Standort Elsfleth befinden sich zudem der Fachbereich Seefahrt der Fachhochschule Oldenburg / Ostfriesland / Wilhelmshaven sowie das „Maritime Kompetenzzentrum“ (MARIKO.RIS), das für die Förderung kleiner und mittlerer Unternehmen der maritimen Verbundwirtschaft zuständig ist. In diesem ZusammenEntscheidung evtl. im Jahr 2004

Schwerpunktstandorte mit Hafenaffinität in Brake, Nordenham, Elsfleth und Lemwerder

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32

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

hang laufen verschiedene Projekte, die sich mit Möglichkeiten der Innovationsförderung und des Innovationstransfers befassen.
Schwerpunktstandorte mit Luftfahrtaffinität in Lemwerder und Nordenham

Im Umfeld der vorhandenen Luftfahrtindustrie in Nordenham und Lemwerder sollten die Kommunen Reserveflächen zur Verfügung stellen, um für eventuelle Erweiterungsmaßnahmen oder ansiedlungswillige Zulieferer Flächen bereitstellen zu können. Dies ist im Fall der Stadt Nordenham bereits gegeben. In der Gemeinde Lemwerder laufen diesbezüglich Planungen im Bereich „Deichshausen“. Die langfristige Verfolgung des Zieles, den Sektor Luftfahrtindustrie und luftfahrtorientiertes Gewerbe als speziellen Standortvorteil in der Wesermarsch weiterhin auszubauen, ist zu empfehlen. Beide Standortqualitäten gilt es bei der Gewerbeflächenentwicklung gesondert zu berücksichtigen. Erforderlich ist zudem eine spezielle Vermarktung der Flächen in Kooperation mit privaten Akteuren, insbesondere den bereits ansässigen Betrieben. Mehr noch als bei anderen zielgruppenspezifisch ausgerichteten Gewerbegebieten ist bei diesen Flächen ein „langer Atem“ der kommunalen Liegenschaftspolitik unerlässlich. Die Tatsache, dass kurzfristige Erfolge nicht wahrscheinlich sind, darf nicht dazu verleiten, diese einmaligen Flächenqualitäten aufzugeben und einer allgemeinen, unspezifischen gewerblichen Nutzung zuzuführen.

Gesonderte Berücksichtigung bei der Gewerbeflächenentwicklung erforderlich

5.2.3
Branchenmix ist wichtiger, aber nicht bedeutendster Standortfaktor

Zielgruppenspezifische Belegung der übrigen Gewerbegebiete Der Branchenmix, d.h. die Belegung eines Gewerbegebietes mit verschiedenen Betrieben, wird von den Unternehmen als Standortfaktor in der Regel weniger bedeutsam eingestuft als die dominierenden Faktoren „Verkehrsanbindung“, „Nähe zu einem bedeutenden Wirtschaftsstandort“ und „Verfügbarkeit der Flächen“. Unter bestimmten Bedingungen kann die Frage des Branchenmixes dennoch von großer Bedeutung sein: Die Nähe zu unansehnlichen Betriebsstätten und stark emittierenden Betrieben wird von den meisten Unternehmen möglichst gemieden. Für Unternehmen, deren Umsatz durch den Kundenverkehr profitiert, der von so genannten Frequenzbringern ausgeht (Einzelhandel und Haushaltsorientierte Dienstleistungen), hat der Branchenmix eine hohe Bedeutung. Je höherwertiger ein Unternehmen ist, desto mehr legt es Wert auf die Auswahl und das Erscheinungsbild der benachbarten Betriebe.

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Branchenspezifische Belegung im engeren Sinne in der Regel nicht erforderlich

Bei der Entwicklung und Vermarktung von Gewerbegebieten ist aber insgesamt zu beachten, dass für viele Betriebe, insbesondere des Produzierenden Gewerbes, eine branchenspezifische Belegung im engeren Sinne nicht erforderlich ist. Zudem ist für die Mehrzahl der Gewerbestandorte zu bezweifeln, dass bei einer zu starken Einengung von Zielgruppen noch ausreichend Nachfragepotenzial vorhanden ist. Eine ausgewogene betriebliche Mischung und Vielfalt verschiedener oder auch ähnlicher Branchen dürfte an den meisten Standorten ausreichen.

109

Landkreis Wesermarsch

Für die Belegung von Gewerbegebieten im Landkreis Wesermarsch folgt hieraus, dass die Ansiedlung von potenziell störenden Betrieben mit Bedacht angegangen werden sollte. Zu diesem Betriebstyp zählen z.B. Recyclingbetriebe, Schrott- und Altreifenhändler, Betriebe mit hohem Verkehrsaufkommen sowie andere emittierende Betriebe. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Ansiedlung solcher Unternehmen vermieden werden sollte. Stattdessen wird empfohlen, Teile von Gewerbegebieten für diesen Betriebstyp zu reservieren und somit zu einer räumlichen Trennung von störenden und nicht-störenden Betrieben zu gelangen. Vorraussetzung ist, dass bei den in Frage kommenden Gewerbeflächen möglichst keine Konflikte mit Nachbarnutzungen bestehen und der Gesamteindruck eines Gewerbegebietes nicht beeinträchtigt wird. Konzeptionell besteht die Möglichkeit, Gewerbegebiete in verschiedene Nutzungssektoren für unterschiedliche Zielgruppen mit beispielsweise begrünten Trennstreifen und einer gezielten Verkehrsführung zu untergliedern (Dienstleistungen, GE, GI). Nicht zueinander passende Nutzungen werden somit voneinander getrennt. Durch diese Vorgehensweise kann die Gemeinde die Zusammenstellung der Betriebe positiv steuern und behält dennoch eine ausreichende Flexibilität bei der Vergabe von Gewerbegrundstücken. Die Untergliederung des Gewerbegebietes könnte sogar noch weiter geführt werden, indem z.B. nicht-innenstadtrelevanter und nicht-großflächiger Einzelhandel und Haushaltsorientierte Dienstleistungen einbezogen werden und auch diesen Branchen ein abgegrenzter Teil des Gewerbegebietes reserviert wird. Hierdurch würde das Dienstleistungsangebot im Gewerbegebiet verbreitert und damit die Attraktivität des Standortes weiter gesteigert. Außerdem können konsumentenorientierte Betriebe vom Kundenverkehr der jeweils anderen profitieren. Die Umsetzung einer solchen Untergliederung setzt aber eine gewisse Mindestgröße des gesamten Vorhabens voraus. Die Übertragung des skizzierten Modells auf die im Rahmen des vorliegenden Gutachtens untersuchten Vorschauflächen sollte von den Gemeinden entsprechend geprüft werden. Aus Sicht der Gutachter eignen sich insbesondere hochwertigere Gewerbeflächenstandorte für ein solches Konzept, da die hier zu erwartende Nachfrage die Steuerung der Grundstücksvergabe erleichtert und zudem mit einer größeren Bandbreite an ansiedlungsinteressierten Betriebe gerechnet werden kann. Als mögliche Modellflächen wären die potenziellen Schwerpunktgewerbegebiete am Wesertunnel sowie „Butzhausen“ und „Wesermarsch Mitte“ geeignet. An hochwertigeren Gewerbeflächenstandorten, die sich für die Ansiedlung ebenso hochwertigerer Betriebe eignen, sollte bei der Auswahl und der Platzierung von Unternehmen sorgfältiger vorgegangen werden. Unbedingt zu vermeiden ist, dass „Filetstücke“ des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch durch eine willkürliche Ansiedlung verschiedenster, nicht zueinander passender Betriebe entwertet werden. Als Standorte mit der Eignung und dem Potenzial für die Ansiedlung hochwertiger Unternehmen gelten insbesondere die oben genannten Vorschauflächen sowie darüber hinaus in der Gemeinde Jade die Erweiterung des Gewerbegebietes „Raiffeisenstraße“.

Sensibilität bei Ansiedlung von störenden Betrieben gefragt

Unterteilung eines Gewerbegebietes ...

... für unterschiedliche Zielgruppen

Insbesondere hochwertige Gewerbeflächenstandorte für Unterteilung geeignet

Bei besonders hochwertigen Gewerbegebieten Betriebe sorgfältig auswählen

110

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Auswahl und Anordnung der Betriebe als „Visitenkarte“ des Gewerbegebietes

Aber auch für die übrigen Standorte gilt, dass die Mischung der Betriebe die Wertigkeit eines Gewerbegebietes mit beeinflusst. Die Auswahl der Betriebe gilt als „Visitenkarte“ eines Gewerbegebietes. Um in dieser Hinsicht von Seiten der Kommunen positiv Einfluss nehmen zu können, ist es erforderlich, nicht alle Grundstücke pauschal allen ansiedlungsinteressierten Unternehmen anzubieten. Unter Umständen müssen die Unternehmen überzeugt werden, dass ein anderes als das zunächst ins Auge gefasste Grundstück im Interesse des eigenen Betriebes, der anderen ansässigen Betriebe sowie des Erscheinungsbildes des Gewerbegebietes insgesamt geeigneter ist. Gegebenenfalls sollten den Betrieben auch Grundstücke an anderen Gewerbeflächenstandorten angeboten werden. Dass dies in Anbetracht der teilweise geringen Nachfrageintensität keine leichte Aufgabe ist, steht außer Frage, allerdings ist dieses Vorgehen im Sinne einer nachhaltigen und umfassend positiven Entwicklung der verschiedenen Gewerbegebiete anzustreben. In Gewerbegebieten ist oftmals zu beobachten, dass es trotz der räumlichen Nähe zueinander an Austausch oder Kooperationen zwischen den ansässigen Betrieben mangelt. Gemeint ist hierbei weniger eine Zusammenarbeit welche die zentralen Geschäftsfelder sich ergänzender Unternehmen betrifft, sondern vielmehr die Nutzung von Synergieeffekten teils ganz unterschiedlicher Betriebe. Hierzu zählen beispielsweise die Einrichtung einer Gewerbeflächen- und Gewerberaumbörse, d.h. einer Datenbank aller ungenutzten privaten Grundstücke und Gebäude, um diese an andere erweiternde Betriebe mit Flächen- oder Raumbedarf weitervermitteln zu können, der gemeinschaftliche Einkauf (z.B. Material, Energieversorgung), um hierdurch Kostenvorteile zu erzielen, die gemeinsame Inanspruchnahme von Sicherheitsdienstleistungen zum Schutz der Betriebe, die gemeinsame Nutzung vorhandener Ressourcen (z.B. Spezialmaschinen, Messmittel, Geräte, Kantine), um diese besser auszulasten und Betrieben, die über diese Ressourcen nicht verfügen, den Zugang zu erleichtern, gemeinsame Werbeaktionen aller ansässigen kundenorientierten Unternehmen, um das Image und den Bekanntheitsgrad des Gewerbegebietes zu fördern, die Einstellung gemeinschaftlicher Sicherheits- und Umweltschutzbeauftragter, um die diesbezüglichen gesetzlichen Vorschriften zu erfüllen sowie der Austausch von Mitarbeitern, um den Beschäftigungsbedarf zu Spitzenzeiten kurzfristig decken zu können.

Kaum Austausch oder Kooperationen zwischen Betrieben in einem Gewerbegebiet

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Förderung von Synergieeffekten in Gewerbegebieten als Aufgabe der Wirtschaftsförderung

Diese Formen der Kooperation zu fördern, ist grundsätzlich in allen Gewerbegebieten im Landkreis Wesermarsch möglich. Hierbei handelt es sich allerdings weniger um Aufgaben der Gewerbeflächenpolitik im eigentlichen Sinne, sondern vielmehr um Instrumente der kommunalen Wirtschaftsförderung. Größtenteils ist eine Beschränkung auf die räumlichen Grenzen eines Gewerbegebietes nicht unbedingt erforderlich. Notwendig ist in jedem Fall das Engagement der beteiligten Betriebe; die Wirtschaftsförderung kann nur als Initiator aktiv werden.

111

Landkreis Wesermarsch

5.2.4

Umfang des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch
Gewerbeflächennachfrage im Verlauf der 90er Jahre tendenziell angestiegen

Die Erhebung der Gewerbeflächenumsätze im Landkreis Wesermarsch (Abschnitt 3.3) verdeutlicht, dass die Nachfrage im Verlauf der 90er Jahre tendenziell angestiegen ist. In den letzten drei Jahren (1999 bis 2001) konnte ein Umsatz von jahresdurchschnittlich über 7 ha realisiert werden, so dass in den nächsten Jahren nach Überwindung der aktuellen konjunkturellen Probleme mit einer vergleichbaren Flächennachfrage zu rechnen ist. Der Vorrat an verfügbaren Flächen, die derzeitigen Planungsvorhaben und die Entwicklung von Vorschauflächen sind vor dem Hintergrund dieser Umsatzzahlen auf die unternehmerische Nachfrage auszurichten. Insgesamt gesehen ist das quantitative Gewerbeflächenangebot im Landkreis Wesermarsch derzeit überdurchschnittlich, allerdings sind an einigen Standorten die verfügbaren Flächen etwas zu knapp bemessen, so dass vereinzelte Flächenengpässe nicht auszuschließen sind. Hiervon können in näherer Zukunft z.B. Lemwerder oder auch Berne betroffen sein. Bei einer regionalen Betrachtung der Gewerbeflächensituation ist zu beachten, dass die verschiedenen Flächenqualitäten an den einzelnen Standorten im Landkreis Wesermarsch nicht gegeneinander aufgerechnet werden können. Das Flächenangebot ist vor dem Hintergrund der zu erwartenden Flächennachfrage räumlich sehr unterschiedlich zu bewerten. So kann z.B. ein auf den lokalen Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf ausgerichtetes Gewerbeflächenangebot in der peripher gelegenen Gemeinde Butjadingen nicht mit den erheblich besser angebundenen und damit überregional vermarktbaren Flächen in Jaderberg oder in Lemwerder verglichen werden. Da sich die unternehmerische Nachfrage insbesondere auf Flächen mit einer attraktiven Ausstattung an Standortfaktoren konzentriert, ist für die Beurteilung des Gewerbeflächenangebots im Landkreis Wesermarsch sowie des erforderlichen Vorrats an verfügbaren Flächen der Umfang an hochwertigen Gewerbeflächen entscheidend. Zu den wichtigsten Kriterien zählen die Verkehrsanbindung, die sofortige Verfügbarkeit der Flächen und die Nähe zu einem bedeutenden Wirtschaftsstandort sowohl innerhalb als auch außerhalb des Landkreises. Die Gemeinden im Landkreis sind in der ungünstigen Situation, durch die fehlenden direkten Autobahnanbindungen und die teilweise weite Entfernung zu den Oberzentren über eine eher geringe Lagegunst und eingeschränkte Möglichkeiten zur Entwicklung von hochwertigen Gewerbeflächenstandorten zu verfügen. Demzufolge muss das vorhandene, wenn auch im Vergleich mit anderen Regionen geringere Nachfragepotenzial bestmöglich genutzt werden, um eine insgesamt positivere regionalwirtschaftliche Entwicklung des Kreises umsetzen zu können. Die Verwirklichung verschiedener Verkehrsprojekte (B 211-neu, B 212-neu und A 281) wird mittel- bis langfristig zu einer erheblichen Verbesserung der Standortsituation im Landkreis beitragen und damit zu einer anziehenden Nachfrage. Die Erschließung der Gewerbegebiete sollte grundsätzlich schrittweise und unter Berücksichtigung der Vermarktungsfortschritte erfolgen. Uneingeschränkt lassen sich in der Regel aber nur vollständig erschlossene Gewerbeflächen vermarkten,

Flächenvorrat meist ausreichend, nur vereinzelte Flächenengpässe

Verschiedene Flächenqualitäten sind nicht gegeneinander aufzurechnen

Umfang an hochwertigen Gewerbeflächen entscheidend

Relativ wenige und spezielle Möglichkeiten hochwertige Flächen zu entwickeln

Schrittweise Erschließung der Gewerbegebiete anstreben

112

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

d.h. es ist ständig ein ausreichender Umfang an voll erschlossenen Gewerbeflächen in den verschiedenen Teilräumen vorzuhalten. Andererseits muss aber eine übermäßige Bindung kommunaler Finanzmittel durch zu großzügig ausgelegte Erschließungen vermieden werden.
Flexible Parzellierung der Gewerbegebiete erforderlich

Die Analyse der Gewerbeflächennachfrage hat gezeigt, dass die Größen der verkauften Grundstücke eine sehr große Spannweite aufweisen. Auch wenn sich der Großteil der Grundstücksverkäufe in der Größenklasse 2000 bis 5000 m² abgespielt hat, ist eine flexible Parzellierung der Gewerbegebiete sinnvoll, die es den ansiedlungsinteressierten Unternehmen ermöglicht, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Grundstücksgröße zu erwerben. Diese betrifft insbesondere größere Ansiedlungsvorhaben, schließlich fand über ein Viertel aller Grundstücksverkäufe im Betrachtungszeitraum in der Kategorie über 5000 m² statt. Da die Ausweisung Industriegebiet (GI) nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) eine höhere Emissionslast zulässt als GE-Nutzungen, sind solche Flächen bei Unternehmen oftmals besonders begehrt. Dieses gilt nicht nur für die klassischen Industriebetriebe, sondern auch für Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes oder beispielsweise Speditionen. Das Angebot an Industrieflächen (GI) im Landkreis Wesermarsch ist vor dem Hintergrund der potenziellen Nachfrage als zu gering einzustufen. Derzeit sind nur in Elsfleth GI-Flächen sofort verfügbar, in der Gemeinde Stadland könnten nach entsprechenden Erschließungsmaßnahmen ebenfalls GI-Flächen zur Verfügung stehen. Geplant ist die Ausweisung von GI-Flächen in Brake und Nordenham, in Brake allerdings als unternehmensspezifische Erweiterungsflächen. Im Falle der Fläche „MAN-GHH“ in Nordenham ist die Verfügbarkeit aufgrund spezieller Zielvorstellungen der Eigentümer längerfristig offen. Demzufolge ist das Angebot an GI-Flächen in Brake, Lemwerder, Berne und im westlichen Kreisgebiet zu verbessern.

GI-Flächen bei Unternehmen oftmals besonders begehrt

In ausreichendem Umfang GI-Flächen bereitstellen

5.2.5
Mangelnde Verkaufsbereitschaft und zu hohe Preisforderungen stellen zentrale Engpässe dar

Strategische Flächenvorratspolitik Mangelnde Verkaufsbereitschaft und zu hohe Preisforderungen privater Eigentümer sind zentrale Engpässe bei der Mobilisierung von Gewerbeflächen durch die Kommunen. Zur Nutzung von Gewerbeflächen als strategisches Instrument der Wirtschaftsförderung, so um beispielsweise die Auswahl der anzusiedelnden Betriebe steuern zu können, ist es für die Städte und Gemeinden unerlässlich, den eigentumsrechtlichen Zugriff auf die Gewerbegrundstücke zu haben. Erfahrungsgemäß steigen die Preisforderungen der Grundstückseigentümer deutlich an, wenn durch die Darstellung im Flächennutzungsplan bekannt wird, dass die Ausweisung von Gewerbeflächen zu erwarten ist. Eine rechtzeitige eigentumsrechtliche Sicherung hilft den Einstandspreis der Kommunen für künftige Gewerbegrundstücke möglichst gering zu halten, so dass anschließend ein größerer Spielraum bei der Preisgestaltung für Gewerbeflächen besteht.

Nach Darstellung der Flächen im Flächennutzungsplan steigen die Preisforderungen oftmals deutlich an

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Landkreis Wesermarsch

Die Auswertung der Eigentumsverhältnisse von derzeit bereits verfügbaren Gewerbeflächen im Landkreis Wesermarsch hat gezeigt, dass der Anteil von Flächen in öffentlichem Eigentum vergleichsweise hoch ist. In anderen Regionen Niedersachsens sind teilweise deutlich mehr Gewerbeflächen in privatem Eigentum. Bei den geplanten Gewerbegebieten, d.h. bei jenen Flächen, für die derzeit eine Flächennutzungsplanänderung oder die Bebauungsplanung läuft, sieht das Verhältnis etwas anders aus. Noch über die Hälfte der Flächen sind in privater Hand: Daraus folgt, dass es nicht allen Kommunen gelungen ist, Flächen rechtzeitig eigentumsrechtlich zu sichern. Beispielsweise hatten die Städte Brake, Nordenham und Ovelgönne aus verschiedenen Gründen Schwierigkeiten, eine langfristige Flächenvorratspolitik zu betreiben. Demzufolge wird den Städten und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch zur Entwicklung der Vorschauflächen eine langfristig orientierte, d.h. strategische Flächenvorratspolitik empfohlen. Für die Mehrzahl der erhobenen Vorschauflächen sind bislang noch keine formellen Planungsverfahren begonnen worden. Für diese Standorte besteht deshalb die Möglichkeit, sich bereits vor der Darstellung im Flächennutzungsplan Grundstücke eigentumsrechtlich durch die jeweilige Kommune zu sichern. Dies erfordert von den Gemeinden aufgrund der notwendigen Bindung von Kapital einen „langen Atem“ der kommunalen Liegenschaftspolitik und setzt seitens der politischen Vertreter ein entsprechendes Verständnis voraus. Die Verantwortlichen für Gewerbeflächenentwicklung und Wirtschaftsförderung müssen für diese politische Unterstützung aktiv werben, um eine erfolgreiche Flächenbevorratungsstrategie überhaupt zu ermöglichen. Sollte sich aufgrund mangelnder Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer die eigentumsrechtliche Sicherung von künftigen Gewerbeflächen und damit auch das Planungsverfahren verzögern, so besteht für die Kommunen zumindest die Möglichkeit, mit informellen Planungsvorarbeiten zu beginnen. Auf diese Weise wird eine Verkürzung und Vereinfachung der anschließenden formellen Planungsschritte erreicht. Darüber hinaus sollten Alternativen in die Gewerbeflächenentwicklung einbezogen werden. Fast alle Gemeinden sind an mindestens zwei Vorschauflächen beteiligt und haben somit die Möglichkeit, die Planung mehrerer Standorte gleichzeitig voranzutreiben. Im Fall von Engpässen bei einem Vorhaben kann eine alternative Planung weitergeführt werden. Im Falle der Gewerbeflächenverkaufspreise ist eine stringente Preispolitik von entscheidender Bedeutung. Die Quadratmeterpreise sollten in Relation zu vergleichbaren Angeboten in angrenzenden Städten und Landkreisen merkbar niedriger angesetzt werde. Die Frage der Einbindung einer Grundstücksentwicklungsgesellschaft in die Gewerbeflächenentwicklung muss von den Gemeinden individuell vor dem Hintergrund der jeweiligen kommunalen Finanzsituation und personellen Ressourcen entschieden werden. Eine eindeutige Empfehlung kann hierzu nicht gegeben werden. Die meisten Städte und Gemeinden im Landkreis beurteilen die Beteili-

Verfügbare Gewerbeflächen in hohem Maße in öffentlicher Hand

Privates Eigentum überwiegt im Falle der geplanten Flächen

Langfristig orientierte, d.h. strategische Flächenvorratspolitik empfehlenswert

Politik muss strategische Flächenbevorratung mittragen

Informelle Planungsvorarbeiten können Planungsverfahren verkürzen

Alternative Vorschauflächenstandorte helfen Engpässe zu vermeiden

Konkurrenzorientierte Preispolitik von entscheidender Bedeutung

Einbindung einer Grundstücksentwicklungsgesellschaft nur individuell zu entscheiden

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

gung einer Grundstücksentwicklungsgesellschaft v.a. unter Kostengesichtspunkten skeptisch. Solange die kommunale Finanzsituation die Gewerbeflächenentwicklung weiterhin ermöglicht, beispielsweise auch mit Hilfe von Krediten, betreiben die Kommunen den Erwerb und die Entwicklung der Flächen vorzugsweise in Eigenregie.

5.2.6
Weiche Standortfaktoren auch in Gewerbegebieten zunehmend bedeutsam

Gestaltung von Gewerbegebieten

Die Betrachtung weicher, qualitativ orientierter Standortfaktoren hat im Rahmen der regionalwissenschaftlichen Standortdiskussion der vergangenen Jahre deutlich an Gewicht gewonnen. Im Hinblick auf Gewerbeflächen zählen hierzu z.B. das Erscheinungsbild des Gewerbegebietes und die Qualität der Erschließungsmaßnahmen. Vielfach wird konstatiert, dass von den Unternehmen zunehmend eine ansprechende, hochwertige Gestaltung von Gewerbeflächen gefordert wird. Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, dass sich gestalterische Maßnahmen in Kosten für die ansiedlungsinteressierten und ansässigen Unternehmen ausdrücken. Längst nicht alle Unternehmen sind bereit, diese zusätzlichen Kosten in Kauf zu nehmen. Die Frage der Gestaltung von Gewerbegebieten erfordert deshalb eine differenzierte Herangehensweise: Hochwertige Standorte bzw. dortige Teilflächen, die für die Ansiedlung ebenso hochwertiger Betriebe geeignet sind, sollten sich durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben. Bei den dort anzusiedelnden Zielgruppen kann erwartet werden, dass sie aufgrund der besonderen Qualität eines Standortes höhere Grundstückspreise in Kauf nehmen. Auf der anderen Seite ist auch ein ausreichendes Gewerbeflächenangebot für eher preissensible Betriebe bereitzuhalten. Es kann unterstellt werden, dass für eine Vielzahl von Unternehmen ein günstiger Grundstückspreis sehr viel wichtiger ist als eine hochwertige Gestaltung.

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Für hochwertige Gewerbeflächen hochwertige Erschließung erforderlich

Bei der künftigen Gestaltung der als besonders hochwertig eingestuften Vorschauflächenstandorte sollte der qualitative Anspruch v.a. über die öffentliche Erschließung des Geländes angestrebt werden. Entsprechende bauplanerische Festsetzungen für die Unternehmen müssen diese Maßnahmen flankieren. Diese Vorgehensweise hat den Vorteil, dass bereits bei der Erschließung des Gewerbegebietes der Anspruch einer hochwertigen Gestaltung sichtbar wird und somit frühzeitig als Vermarktungsargument eingesetzt werden kann. Im Bebauungsplan festgesetzte gestalterische Auflagen für Unternehmen machen sich in der Regel erst sehr viel später im Erscheinungsbild des Gewerbegebietes bemerkbar. Für die im vorliegenden Konzept untersuchten Gewerbe- und Vorschauflächen dürfte das Ansiedlungspotenzial für Unternehmen mit hohen Ansprüchen an das Erscheinungsbild voraussichtlich nicht für eine hochwertige Gestaltung des gesamten Gewerbegebietes ausreichen. Dennoch sollten zumindest Teilflächen für eine hochwertige Gestaltung reserviert werden. Dieses wäre z.B. für die Flächen am Wesertunnel sowie die Vorschauflächen „Raiffeisenstraße“ (Nr. 7) und „Butzhausen“ (Nr. 8) möglich.

Teilflächen hochwertig gestalten und entsprechend vermarkten

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Landkreis Wesermarsch

Im Rahmen der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten eines Gewerbegebietes hat auch die Auswahl des Namens eine gewisse Bedeutung. Die im vorliegenden Gutachten verwendeten Namen der Vorschauflächen sind nur Arbeitstitel. Der Name eines Gewerbegebietes sollte eingängig und positiv besetzt sein und wenn möglich einen lokalen Bezug haben. Eher technische Bezeichnungen wie „Gewerbegebiet Ost“ sollten vermieden werden. Zusätzlich förderlich sind die Verwendung eines Logos, das den ausgewählten Namen unterstützt und im Sinne einer „Corporate Identity“ auch auf den Info-Prospekten verwendet wird sowie eine entsprechende Beschilderung des Gewerbegebietes.

Name, Logo und Beschilderung als Gestaltungsmerkmal von Gewerbegebieten beachten

5.2.7

Interkommunale Kooperationen
Kommunale Gewerbeflächenpolitik unter zunehmend erschwerten Rahmenbedingungen

Die kommunale Gewerbeflächenpolitik findet in vielerlei Hinsicht unter zunehmend erschwerten Rahmenbedingungen statt: Steuereinnahmen und Subventionen gehen zurück, die Verfügbarkeit von Flächen für gewerbliche Entwicklungen wird immer problematischer, die zwischengemeindliche Konkurrenz wird intensiviert und der beschleunigte Strukturwandel der Wirtschaft stellt die Kommunen vor immer neue Herausforderungen. Vor allem aufgrund eingeschränkter Verwaltungskapazitäten sind zahlreiche Gemeinden mit der Bewältigung dieser Probleme überfordert. Kooperationen in der Gewerbeflächenpolitik können gerade im Hinblick auf ein qualitativ hochwertiges Flächenangebot durch eine Bündelung der Kräfte dazu beitragen, die Position aller beteiligten Gemeinden zu stärken und die genannten Schwierigkeiten zu überwinden. Eine echte zwischengemeindliche Zusammenarbeit umfasst alle Stadien der Planung und Entwicklung bis hin zur gemeinsamen Vermarktung der Gewerbegebiete. Interkommunale Kooperationen in der Gewerbeflächenpolitik bieten im Einzelnen folgende Vorteile: Es besteht die Möglichkeit zu Flächenoptionen, die Gemeindegrenzen überschreiten. Hierdurch erhöht sich die Zahl der Alternativen, und es kann ein Standort gewählt werden, der in besonderer Weise unternehmerischen Anforderungen entspricht. Die Schaffung eines zentralen Gewerbegebietes, an dem verschiedene Kommunen beteiligt sind, verringert im Vergleich zu mehreren kleinteiligen Entwicklungen den Flächenverbrauch und die Zersiedelung. Kooperationen eröffnen dadurch Chancen zur Entwicklung und Vermarktung von Gewerbegebieten, die sich mit ihren spezifischen Merkmalen aus der Masse des Gewerbeflächenangebots herausheben. Die Bündelung von Finanzkraft und Verwaltungskompetenz stärkt die Position der Gemeinden gegenüber den nachfragenden Unternehmen, anderen Kommunen und anderen Verwaltungsebenen. Durch eine Kooperation kann die ansonsten teilweise belastende zwischengemeindliche Konkurrenz überwunden werden. Die derzeitige Förderpolitik begünstigt interkommunale Gewerbegebiete.

Interkommunale Kooperationen stärken die Position aller beteiligten Gemeinden

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Chance zur Entwicklung von besonders hochwertigen Gewerbegebieten

Die Forderung nach interkommunalen Kooperationen darf kein Selbstzweck sein. Möglichkeiten und Grenzen der Zusammenarbeit zwischen Gemeinden sind immer im Einzelfall zu prüfen. Sowohl die Kosten als auch die Erträge eines interkommunalen Gewerbegebietes sind fair unter den beteiligten Partnern aufzuteilen. Die interkommunale Kooperation bei der Gewerbeflächenentwicklung ist für die Gemeinden des Landkreises Wesermarsch noch ein relativ neues Betätigungsfeld. Bislang existieren nur zwei interkommunale Gewerbegebiete, die von der Stadt Nordenham zusammen mit der Gemeinde Stadland entwickelt wurden und sich in der Nähe des Wesertunnels befinden („Wesertunnel“, Nordenham und „Hiddingen-Weserquerung“, Stadland). Erste Überlegungen zu kooperieren sind im Falle folgender Flächen angestellt worden.: „Butzhausen“ (Nr. 8) bzw. „Harmenhausen“ (Nr. 1), Gemeinden Lemwerder und Berne, „Wesermarsch – Mitte“ (Nr. 4)“ und Wesermarsch Mitte II (ehem. Logemannsdeich), Stadt Brake und Gemeinde Ovelgönne, „Raiffeisenstraße“ (Nr. 7), Gemeinden Jade und Rastede (Landkreis Ammerland).

Bereits erste interkommunale Gewerbegebiete im Landkreis Wesermarsch vorhanden

Weiterer Gesprächsbedarf bezüglich Prioritätensetzung und Zielvorstellungen

In der Mehrzahl sind dies allerdings eher einseitige Überlegungen der verschiedenen Kommunen, die beispielsweise auch differierende Prioritätensetzungen der potenziell beteiligten Gemeinden zum Ausdruck bringen. Dies betrifft die Gemeinden Berne und Lemwerder sowie Jade und Rastede. Um sich über die Standortpräferenzen und Zielvorstellungen klar zu werden und die eventuelle Art und Weise der Zusammenarbeit konkretisieren zu können, besteht hier weitergehender Gesprächsbedarf. Neben den bereits genannten potenziellen Partnern ist eine Einbindung weiterer Kommunen in diese interkommunalen Projektansätze zu überlegen. Ziel muss sein, der Entwicklung einiger großflächiger und hochwertiger Vorschauflächen den Vorrang vor der Realisierung vieler kleinerer Standorte zu geben. Dies bedeutet, dass ausgewählte Vorschauflächen zeitnah gemeinsam entwickelt werden und andere als langfristige Reserveflächen verbleiben. Anzustreben ist die Konzentration in den vier Teilräumen des Landkreises Wesermarsch auf jeweils ein oder zwei hochwertige Schwerpunktstandorte: Mittelfristige Konzentration der Gemeinden im Umland der Stadt Bremen auf zunächst eine der beiden Vorschauflächen: „Butzhausen (Nr. 8)“, falls sich die Verwirklichung der B 212-neu nebst Verlängerung zur A 281 abzeichnet, sonst „Harmenhausen (Nr.1)“. Im mittleren Kreisgebiet empfiehlt sich die kooperative Entwicklung des Gewerbegebietes „Wesermarsch-Mitte“ (Vorschaufläche„Wesermarsch-Mitte und verfügbare aber unerschlossene Fläche Wesermarsch-Mitte II)“. Die Stadt Nordenham und die Gemeinde Stadland könnten ihre in Nähe zum Wesertunnel liegenden Gewerbegebiete nebst den mittelfristig zu entwickelnden Vorschauflächen „Wesertunnel“ (Nr. 11) und „Hiddingen-Weserquerung“ (Nr. 13) trotz räumlicher Trennung kooperativ zu hochwertigen Standorten

Soweit möglich Konzentration auf interkommunale Schwerpunktstandorte im jeweiligen Teilraum

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Landkreis Wesermarsch

entwickeln. Zu prüfen ist, ob die räumliche Lücke zwischen den Standorten geschlossen werden kann. Im westlichen Kreisgebiet bieten sich keine konkreten Kooperationen zwischen den Gemeinden Ovelgönne und Jade an. Vorerst dürfte sich die gewerbliche Entwicklung am Standort Jaderberg „Raiffeisenstraße“, Vorschaufläche Nr. 7 konzentrieren. Im Falle einer Aufwertung der B 211 im Abschnitt Loyerberg könnte auch der Standort Ovelgönne „Gildestraße“ profitieren.
Z.Zt. keine weitergehenden interkommunalen Kooperationen

Weitergehende interkommunale Kooperationen, beispielsweise mit den angrenzenden Städten Oldenburg, Delmenhorst und Bremen oder den angrenzenden Landkreisen Ammerland und Cuxhaven, werden derzeit nicht gesehen.

5.3

Empfehlungen zur Ausgestaltung und Organisation des Gewerbeflächen- und Standortmarketings

Die Aktivitäten des Gewerbeflächenmarketings und des Standortmarketings dürfen nicht getrennt voneinander betrachtet werden. Gewerbeflächenmarketing ist ein integraler Bestandteil des Standortmarketings. Dies bedeutet auch, dass die Aufgaben der Wirtschaftsförderung mit denen des Gewerbeflächenmarketings in engem Zusammenhang stehen. Folgende Ziele sollten für das Gewerbeflächenmarketing im Landkreis Wesermarsch gelten: eine räumliche Differenzierung nach unternehmerischen Zielgruppen, insbesondere innerhalb von Gewerbegebieten, teilweise aber auch zwischen den Standorten (z.B. hafenaffines Gewerbe, Flugzeugbauzulieferer, Logistik), die innerregional ausgerichteten Vermarktungsaktivitäten sollten effizient organisiert werden und in Arbeitsteilung erfolgen, Ressourcen für das überregionale Marketing sollten gebündelt und benachbarte Städte und Landkreise einbezogen sowie Marketinginstrumente sollten effizient eingesetzt werden.

Gewerbeflächenmarketing ist integraler Bestandteil des Standortmarketings

Ziele des Gewerbeflächenmarketings im Landkreis Wesermarsch

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5.3.1

Wirtschaftsförderung als Voraussetzung für ein erfolgreiches Gewerbeflächenmarketing

Unternehmen legen bei Ansiedlungen, Verlagerungen und Erweiterungen großen Wert auf kurze Wege zu kompetenten und entscheidungsbefugten Ansprechpartnern in der kommunalen Verwaltung sowie auf schnelle und unkomplizierte Entscheidungsprozesse. Die Funktion dieses Ansprechpartners im Sinne einer „onestop-agency“ sollte sich tatsächlich auch in einer Person bündeln und nicht auf verschiedene Mitarbeiter in unterschiedlichen Ämtern aufgeteilt sein.

Unternehmen fordern kurze Wege in der Verwaltung („one-stop-agency“)

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Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Unkomplizierte Abstimmung innerhalb kleiner Gemeindeverwaltungen als positiver Standortfaktor

Vor diesem Hintergrund ist die direkte Abstimmung bei Unternehmensansiedlungen, -verlagerungen und -erweiterungen innerhalb der meist relativ kleinen Gemeindeverwaltungen des Landkreises Wesermarsch unter Federführung der Hauptverwaltungsbeamten positiv zu bewerten. Dies lässt sich gegenüber größeren Städten durchaus als Standortvorteil bezeichnen. Wichtig ist das Bewusstsein, dass Wirtschaftsförderung eine der zentralen Aufgaben der Gemeindeverwaltung ist. Wirtschaftsförderung sollte als „Chefsache“ aufgefasst und von den jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten als Schwerpunktaufgabe betrieben werden. Der direkte und relativ unkomplizierte Kontakt zu den jeweiligen Hauptverwaltungsbeamten in den einzelnen Kommunen sowie die kleine und schlagkräftige Organisationsstruktur der Verwaltungen wird von Unternehmern in der Regel als sehr positiv bewertet und sollte deshalb als Standortfaktor weiter ausgebaut werden. Systematische Unternehmenskontakte vor Ort und das „Aufspüren“ von Beratungsbedarf durch die lokalen Wirtschaftsförderungsakteure sind unabdingbare Voraussetzungen für erfolgreiche regionale Wirtschaftsförderungsaktivitäten. Bei spezialisierten Anliegen der Unternehmen - beispielsweise Fördermittelfragen sollten die Städte und Gemeinden die bisherige Praxis einer Weiterleitung an die WFG fortführen. Schließlich hat sich diese Verfahrensweise bisher im Interesse aller Wirtschaftsförderungsakteure sehr bewährt. Die Gemeinden werden sich auch künftig aufgrund ihrer beschränkten finanziellen und personellen Ressourcen kein eigenes Fachpersonal für Wirtschaftsförderung leisten können, d.h. sie sind auf die Dienstleistungen der WFG angewiesen. Dennoch dürfte die jeweilige Gemeindeverwaltung für die meisten Unternehmen die erste Anlaufstelle sein. Die Gemeinden müssen also entscheiden, welche Probleme gemeinsam mit der WFG gelöst werden sollen und für welche unternehmerischen Anliegen die Mittel der Gemeinde ausreichen. Da sich die Wirtschaftsförderung auf Landkreisebene in ihrer Arbeit auf die wichtigsten Unternehmen (Produzierendes Gewerbe, Unternehmensbezogene Dienstleister etc.) konzentrieren soll, können nicht alle wirtschaftsförderungsrelevanten Probleme durch die WFG bearbeitet werden.

Zusammenarbeit und Arbeitsteilung zwischen Gemeinden und WFG weiter führen

Arbeitsteilung zwischen WFG und Gemeinden wichtig

5.3.2
Hauptzielgruppe des Gewerbeflächenangebots: Ansässige Betriebe

Zielgruppen des Gewerbeflächenmarketings Hauptzielgruppe des Gewerbeflächenangebots sind neben den spezialisierten Zielgruppen die bereits im Landkreis Wesermarsch ansässigen Betriebe, d.h. Neugründungen, Erweiterungen sowie lokale und innerregionale Verlagerungen. Selbst innerregional sind die Verlagerungsdistanzen meist nur gering. Eine längerfristige Veränderung dieser Situation kann nur mit Hilfe einer Aufwertung der verkehrlichen Erschließung erreicht werden (vgl. Abschnitt 5.2.1). Demzufolge muss die Gewerbeflächenvermarktung nach innen weiterhin Schwerpunkt der Vermarktungsaktivitäten sein. Vornehmlich ist von Bedeutung, die bereits ansässigen Betriebe im Landkreis zu halten und Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf im Rahmen der Wirtschaftsförderungsaktivitäten rechtzeitig zu ermitteln. Einerseits sollten die ansässigen Betriebe ständig über das aktuelle Angebot verfügbarer Gewerbeflächen informiert sein. Andererseits empfiehlt sich für die einzelnen Kommunen, speziell für die mit Wirtschaftsförderung betrauten Per-

Aufgabenschwerpunkt: Gewerbeflächenvermarktung nach innen ...

119

Landkreis Wesermarsch

sonen, bezüglich der Unternehmensentwicklung der angesiedelten Betriebe immer auf dem neusten Stand sein. Überregionale Vermarktungsanstrengungen werden konterkariert, wenn durch mangelnde Aktivitäten der Bestandsentwicklung Unternehmen aus dem Landkreis abwandern. In diesem Zusammenhang sollte die innerregionale Konkurrenz - zumindest in Teilbereichen - zugunsten einer intensiven Abstimmung und Kooperation aller Städte und Gemeinden im Landkreis Wesermarsch überwunden werden. Die Priorität, ansässige Betriebe im Landkreis zu halten und ihre Weiterentwicklung zu fördern, kann in Konsequenz dazu führen, dass einem Unternehmen aufgrund der Standortbedingungen und des Gewerbeflächenangebots ein Grundstück in einer Nachbargemeinde angeboten wird. Die Kommunen müssten sozusagen ihren lokalen Blickwinkel zugunsten einer regionalen Sichtweise erweitern, was sicherlich viel Überwindung und noch mehr Überzeugungsarbeit, besonders seitens der Wirtschaftsförderung auf Landkreisebene, verlangt. Eine weitere wichtige Zielgruppe sind Unternehmen aus den benachbarten Städten Bremen, Delmenhorst, Oldenburg und eventuell auch Bremerhaven sowie angrenzenden Gemeinden. Da lediglich im Umland der Stadt Bremen sehr leichte Suburbanisierungseffekte vornehmlich in der Gemeinde Lemwerder festzustellen sind, sollte die Wirtschaftsförderung des Landkreises Wesermarsch durch geeignete Marketingmaßnahmen auf die vorhandenen hochwertigen Standorte hinweisen. Eine offensive Abwerbung von Betrieben aus den Städten und angrenzenden Gemeinden sollte wegen der damit verbundenen negativen Folgen für die regionale Kommunikations- und Kooperationskultur aber vermieden werden. Möglicherweise erwachsen gerade aus den noch zu entwickelnden überregionalen kooperativen Bemühungen Prozesse, die zur überregionalen Weitervermittlung von Betrieben, beispielsweise aus den Zentren, führen. Verbesserte Vermarktungschancen ergäben sich vor allem durch den Ausbau der Verkehrsanbindung zu den Zentren Bremen und Oldenburg. Eine generelle zielgruppenspezifische Einengung des Gewerbeflächenmarketings im Landkreis Wesermarsch auf spezielle Branchen ist nicht sinnvoll. Ziel sollte vielmehr sein, den unterschiedlichen ansiedlungsinteressierten Betrieben entsprechend ihrer Eigenschaften ein besonders gut geeignetes Gewerbegebiet bzw. -grundstück anzubieten (vgl. Abschnitt 5.2.3 „Zielgruppenspezifische Belegung von Gewerbegebieten“). Lediglich die folgenden Branchen sind in Anlehnung an die im Landkreis Wesermarsch vorhandenen spezifischen Flächenqualitäten besonders zu berücksichtigen: Vermarktung der entsprechenden Flächen entlang der Weser für hafenaffines Gewerbe. Hierbei kommt überregional bis international tätigen Institutionen wie der Port-Promotion-Agency33 sowie der vorhandenen Hafenbetriebe eine wichtige Bedeutung zu, Nutzung der sich künftig durch den Jade-Weser-Port ergebenden Chancen für die Ansiedlung von Logistikbetrieben (z.B. am Wesertunnel und in der Gemeinde Jade),
... unter Überwindung der zwischengemeindlichen Konkurrenz

Weitere wichtige Zielgruppe: Unternehmen aus den benachbarten Zentren und Gemeinden

Keine Beschränkung auf spezielle Branchen

-

33

http://www.port-promotion.de

120

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

-

Zulieferer im Umfeld ansässiger Fahrzeugbaubetriebe (Luftfahrt, Schiffbau). Die Einbeziehung der Fahrzeugbaubetriebe in eine Vermarktungsstrategie ist unerlässlich.

5.3.3

Organisation des Gewerbeflächenmarketings

Innerregionale Gewerbeflächenvermarktung Bei der innerregionalen Vermarktung von Gewerbeflächen ist zu unterscheiden zwischen lokal ausgerichteter Gewerbeflächennachfrage, d.h. Erweiterungen am bestehenden Standort, innergemeindlichen Verlagerungen von Kleinbetrieben etc. sowie dem Verlagerungsbedarf regional und überregional ausgerichteter Unternehmen.

-

Lokales Gewerbeflächenmarketing durch die einzelnen Gemeinden

Die Bearbeitung der lokalen Gewerbeflächennachfrage sollte auch weiterhin soweit wie möglich im Aufgabenbereich der einzelnen Kommunen verbleiben, da sie durch ihre Kenntnisse der spezifischen Situation vor Ort und ihre Kontakte zu den lokalen Unternehmen hierzu die besten Voraussetzungen haben. Wenn es allerdings zu größeren Verlagerungsvorhaben kommt, sollte der Bedeutung des Unternehmens entsprechend auch die WFG als regionaler Wirtschaftsförderungsakteur einbezogen werden. Der optimale Betriebsstandort innerhalb des Landkreises Wesermarsch muss das Ziel sein, d.h. die Städte und Gemeinden des Landkreises müssen kundenorientiert gemeinsam unter Federführung der WFG das Wohl des jeweiligen Unternehmens im Blick haben und dessen Bedürfnisse möglichst befriedigen. Dabei sollten innerregionale Konkurrenzen in den Hintergrund treten.

Einbeziehung der WFG im Falle größerer Verlagerungsvorhaben

Überregionale Gewerbeflächenvermarktung
Kaum Ressourcen für überregionales Gewerbeflächenmarketing in den Gemeinden

Die erfolgreiche überregionale Vermarktung von Gewerbeflächen ist eine finanziell aufwendige Angelegenheit. Bei den Gemeinden im Landkreis Wesermarsch sind die erforderlichen personellen und finanziellen Ressourcen sowie das Knowhow für ein effizientes und Erfolg versprechendes überregionales Gewerbeflächenmarketing nicht in ausreichendem Maße vorhanden. Hinzu kommt, dass kleinere Einzelstandorte oder auch einzelne Landkreise überregional kaum wahrgenommen werden. Um die knappen kommunalen Ressourcen effektiv einsetzen zu können, empfiehlt sich die Kooperation mehrerer Partner bei den Vermarktungsaktivitäten. Der Kooperationsansatz hat zudem den Vorteil, dass Ansiedlungsinteressenten eine sehr breite Palette von unterschiedlichen Flächenqualitäten angeboten werden kann.

Ziel: Überregionale Vermarktungsaktivitäten regional bündeln ...

121

Landkreis Wesermarsch

Dies gilt besonders im Falle der Hafenstandorte Nordenham, Brake sowie Elsfleth und Lemwerder, die auf eine überregionale Vermarktungsstrategie angewiesen sind. Um eine unproduktive innerregionale Konkurrenz zu vermeiden, sollte eine kooperative Vermarktungsstrategie verfolgt werden. Die Auswahl der Partner, d.h. in erster Linie der beteiligten Gebietskörperschaften, muss auf einen regionalwirtschaftlich sinnvollen und organisatorisch machbaren räumlichen Zuschnitt der Region abzielen. Die Region sollte dabei so gewählt sein, dass sie nach außen auch überregional als eigenständiges „Produkt“ wahrgenommen werden kann. Folglich wird bereits deutlich, dass eine effiziente überregionale Gewerbeflächenvermarktung nicht auf die Städte und Gemeinden des Landkreises Wesermarsch allein beschränkt bleiben darf. Die Einbeziehung der unmittelbar benachbarten Städte Bremen, Delmenhorst und Oldenburg sowie ausgewählter weiterer Gemeinden bzw. Landkreise sollte angestrebt werden. Die Optionen gemeinsamer, überregionaler Vermarktungsaktivitäten können erst abschließend bewertet werden, wenn auch die anderen Bausteine des Gutachtens „Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept für die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch“ fertig gestellt sind. Es ist in der Region zu diskutieren, inwiefern im Hinblick auf ein gemeinsames Standortund Gewerbeflächenmarketing eine Kooperation der am Konzept beteiligten Gebietskörperschaften sinnvoll und möglich ist. Die Darstellung der Ergebnisse dieser Diskussion und eine abschließende Bewertung durch die Gutachter erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in Baustein V „Zusammenfassende Bewertung der regionalen Flächenpotenziale in den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie den umliegenden Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik“. Auch bei der Koordination und Bündelung der überregionalen Vermarktungsaktivitäten sollte die WFG federführend für alle Kommunen im Landkreis Wesermarsch tätig sein. Zusätzlich wird empfohlen, weitere Akteure (Unternehmen, Sparkassen, Banken, Verbände, Kammern und Vereine etc.) für die Unterstützung und Durchführung überregionaler Marketingaktivitäten zu gewinnen. Bezüglich der Hafenflächenvermarktung kommt Institutionen wie der PortPromotion-Agency oder dem Verein Niedersächsischen Hafenvertretung34 eine wichtige Bedeutung zu. Beide befassen sich mit der überregionalen und internationalen Vermarktung niedersächsischer Seehäfen. Durch eine Intensivierung des kooperativen Informationsaustauschs zwischen diesen Institutionen und den Wirtschaftsförderern der Hafenstädte und des Landkreises bestünde die Option, gemeinsam Vermarktungsalternativen zu entwickeln und umzusetzen. Dies gilt ebenfalls für private Hafenbetreiber, deren strategische Planungen für die Kommunen von großem Wert sein können.

... besonders im Falle der Flächen für hafenbezogenes Gewerbe

Sinnvollen Zuschnitt der „Vermarktungsregion“ wählen

Einbeziehung benachbarter Städte und Landkreise anstreben

Weitere Akteure für überregionales Marketing wichtig ...

... speziell im Fall der Hafenflächenvermarktung ...

34

http://www.seaports.de/

122

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

... und der Flächen für Zulieferer der Großbetriebe (Werften, Luftfahrzeugbau)

Eine vergleichbare Vorgehensweise wird im Falle der Zuliefererstandorte im Umfeld der Großbetriebe für Schiff- und Flugzeugbau empfohlen. Es sollten gesonderte überregional orientierte Vermarktungsaktivitäten in Kooperation mit den Fahrzeugbaubetrieben entwickelt und umbesetzt werden.

5.3.4

Instrumente für das Gewerbeflächenmarketing Besondere Aktivitäten für ein regional gebündeltes Gewerbeflächenmarketing sollten sich auf wenige, konzentriert durchgeführte Maßnahmen und Instrumente beschränken. Parallel hierzu sind Standardinstrumente (Pressearbeit, Infomappen, Broschüren, Internetdarstellung etc.) weiterhin bereitzuhalten bzw. durchzuführen. Ein ständiges Monitoring der Vermarktungsaktivitäten ist unerlässlich. Im Folgenden werden die möglichen Marketinginstrumente dargestellt und bewertet (Übersicht 5.3-1).

Marketingaktivitäten auf wenige, konzentriert durchgeführte Maßnahmen beschränken

123

Landkreis Wesermarsch

Übersicht 5.3-1: Marketingmaßnahme
Imagebroschüre (einschl. Internetdarstellung)

Instrumente für das Gewerbeflächenmarketing Vorteile Nachteile / Grenzen Bewertung / Effizienz
- Standardinstrument; darf nicht fehlen - dient zur Ergänzung anderer Instrumente (z.B. Direktansprache, Mailaktionen) - Standardinstrument; darf nicht fehlen - dient zur Ergänzung anderer Instrumente (z.B. Direktansprache, Mailaktionen) - Standardinstrument; darf nicht fehlen - dient zur Ergänzung anderer Instrumente

- vielfältige Gestaltungsmög- - nur geringe Verbreitung aufgrund vergleichsweise lichkeiten hoher Distributionskosten - kostengünstige Erstellung möglich

Gewerbeflächenbroschüre / Infoblätter / Infomappe

- hoher Informationswert - kostengünstige Erstellung möglich

- nur geringe Verbreitung aufgrund vergleichsweise hoher Distributionskosten

Darstellung der Gewerbeflächen im Internet

- hoher Informationswert - ständig aktualisierbar und flexibel - interaktive Präsentation möglich - kostengünstige Erstellung möglich

- kein gezielter Einsatz möglich

Regionale Zeitschrift für den Wirtschaftsstandort Landkreis Wesermarsch

- hoher Informationswert

- hohe Herstellungskosten

- vielfältige Gestaltungsmög- - nur geringe Verbreitung aufgrund vergleichsweise lichkeiten hoher Distributionskosten

- gut geeignet zur Imagebildung des Landkreises Wesermarsch und zur Information / Motivation regionaler Akteure und Unternehmen - auch für überregionalen Einsatz geeignet - ggf. in Kooperation mit umliegenden Städten und Landkreisen

Anzeige in einschlägigen Zeitschriften (z.B. IHK-Nachrichten)

- weniger teuer als überregionale Anzeigen - erreicht alle Unternehmen im Kammerbezirk - weniger teuer als überregionale Anzeigen

- für die überregionale Vermarktung weniger geeignet

- geeignet zur Information der bereits ansässigen und regionalen Betriebe (ergänzendes Instrument der Bestandsentwicklung) - geeignet zur Information der bereits ansässigen und regionalen Betriebe (ergänzendes Instrument der Bestandsentwicklung) - ungünstiges KostenNutzen-Verhältnis - nur sinnvoll in speziellen Zeitschriften - in Kooperation mehrerer Partner durchzuführen

Anzeige in regionalen und lokalen Zeitungen und Zeitschriften

- erreicht in erster Linie bereits ansässige Unternehmen

Anzeige in überregionalen Zeitungen und Zeitschriften

- Ansprache von Unternehmen in anderen Regionen möglich

- nur geringe Wahrnehmung durch Zielgruppen, hohe Streuverluste - meist hohe Kosten

Pressearbeit

- relativ niedrige Kosten bei guten, kontinuierlichen Kontakten zur Presse - i.d.R. gute Verbreitung der Informationen durch die regionale Presse

- nicht immer direkt steuerbar

- Standardinstrument; darf nicht fehlen - muss kontinuierlich durchgeführt werden

124

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Marketingmaßnahme

Vorteile

Nachteile / Grenzen
- hohe Streuverluste - Adressen der Zielgruppen bzw. der relevanten Ansprechpartner in den Betrieben schwer zu beschaffen - Multiplikatoren vertreten in erster Linie eigene Interessen

Bewertung / Effizienz
- nur sinnvoll bei überschaubarer, zuverlässiger Adressdatenbank

Mailaktion (ggf. mit - Ansprache von Unternehmen in anderen Regionen Faxantwortmöglichkeit)
möglich - gezielt einsetzbar

Direktansprache von - gezieltes Instrument Unternehmensberatern, - mit relativ wenig Aufwand Maklern, Agenturen etc. zu realisieren, wenn Anals Multiplikatoren sprechpartner bekannt Direktansprache von ausgewählten ansässigen Unternehmen als Multiplikatoren
- gezieltes Instrument - mit relativ wenig Aufwand zu realisieren, wenn Ansprechpartner bekannt - überregionale Geschäftspartner der Unternehmer

- Instrument sehr stark von der Qualifikation, der Motivation und dem Arbeitsbereich der einzelnen Multiplikatoren abhängig - Instrument sehr stark von der Qualifikation, der Motivation und dem Arbeitsbereich der einzelnen Multiplikatoren abhängig - nur ausgewählte, z.B. innovative Unternehmer ansprechen

- Motivation der Multiplikatoren durch die Wirtschaftsförderung u.U. schwierig

Telefonaktion (ggf. durch Call-Center)

- gezieltes Instrument - telefonische Kontakte ermöglichen persönlichere Ansprache als Mailaktionen - Ansprache von Unternehmen in anderen Regionen möglich

- hohe Streuverluste - Kompetenz von CallCentern fraglich - Telefonnummern der Zielgruppen schwer zu beschaffen - nur zeitlich begrenzt einsetzbar - hoher Aufwand - Erfolg ungewiss

- nur sinnvoll bei überschaubarer, zuverlässiger Adressdatenbank - Kompetenz von CallCentern kritisch überprüfen

Kombination von - differenziertes mehrstufiges Instrument (mehrere - Befragung, Selektionsebenen) - Telefonaktion, - gezielten Mailings - selektierte Unternehmen - sowie anschließenden gehören zum Kern der Veranstaltungen / Zielgruppe und können Einladungen sehr gezielt angesprochen
werden

- aufwändiges zeitintensives Instrument, dass zur Identifikation einer interessierten Zielgruppe führt

Teilnahme an Messen und Gewerbeschauen

- sehr gezielt, da direktes und unmittelbares Reagieren auf Anfragen von Besuchern bzw. ansiedlungsinteressierten Unternehmern gegeben

- vergleichsweise sehr zeitund kostenaufwendig (Anschaffung Messestand, Vorbereitung, Standgebühren, Personalkosten)

- ggf. ungünstiges KostenNutzen-Verhältnis - weiterführendes Instrument - ggf. in Kooperation mehrerer Partner (z.B. Gemeinden, Kreditinstitute) durchzuführen

125

Landkreis Wesermarsch

5.4

Fazit und Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen
Höherer Gewerbeflächenumsatz durch Ausbau der Verkehrswege ...

Im Landkreis Wesermarsch bestehen im Vergleich mit angrenzenden Landkreisen deutliche Defizite in der Straßenverkehrsanbindung. Dies ist in Anbetracht der Konkurrenz der Landkreise um überregionale Betriebsansiedlungen ein großer Nachteil. So konnte bisher nur geringfügig von den Suburbanisierungsprozessen aus den bedeutenden Zentren Oldenburg und Bremen profitiert werden. Demzufolge ist an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich die Bedeutung der in Abschnitt 5.2.1 angeführten Verkehrsprojekte (B 212-neu, B 211-neu und A 22, Sanierung der Bahnstrecke Hude-Nordenham) zu betonen. Je zügiger eine Realisierung dieser drei Projekte gelingt, desto eher werden sich auch positive Effekte beim überregionalen und innerregionalen Gewerbeflächenumsatz bemerkbar machen. Besonders von den verbesserten Verkehrsverbindungen würden die im vorliegenden Konzept vorgeschlagenen Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächenentwicklung profitieren. Dieses sind die Gewerbeflächen im Umfeld des Wesertunnels (Stadt Nordenham und Gemeinde Stadland), das interkommunale Gewerbegebiet im Süden des Landkreises (Gemeinden Berne und Lemwerder) ergänzt um bestehende Flächen der Stadt Elsfleth sowie der interkommunale Standort „Wesermarsch-Mitte“ (Stadt Brake und Gemeinde Ovelgönne). Die verkehrliche Anbindung der Gewerbeflächen in der Gemeinde Jade ist schon heute als sehr gut zu bezeichnen. Insbesondere die Standorte Wesertunnel und Jaderberg können von den Verkehrsströmen des geplanten Jade-Weser-Ports und der Ansiedlung von Logistikbetrieben profitieren. Auch wenn konkrete Annahmen über zusätzliche Verkehre noch verfrüht sind, sollte der Landkreis Wesermarsch für diese künftigen Chancen vorbereitet sein. Ein wichtiger Standortvorteil des Landkreises Wesermarsch ist die Lage am seeschifftiefen Fahrwasser. Die Hafenstädte entlang der Weser besitzen bereits Gewerbeflächen für hafenbezogenes Gewerbe bzw. können mittel- bis langfristig entsprechende Flächen bereitstellen. Diesen Standortvorteil gilt es langfristig zu bewahren, weiterzuentwickeln und entsprechend zu vermarkten. Die Zusammenarbeit der Wirtschaftsförderungsakteure im Landkreis mit spezialisierten Vermarktungsinstitutionen sowie den Hafenbetreibern und bereits ansässigen hafenaffinen Betrieben sollte weiter ausgebaut werden. In der Stadt Nordenham und der Gemeinde Lemwerder sind Betriebe der Luftfahrtindustrie ansässig. Im näheren Umfeld dieser „Magnetbetriebe“ wurden im Sinne einer langfristigen Flächenvorratspolitik bereits Standorte für die Ansiedlung von Zulieferbetrieben gesichert. Teilweise laufen hierzu konkrete Planungen. Auch für diese Flächen gilt, dass der spezifische Standortvorteil mit seinen Chancen weiterentwickelt werden sollte. Weil die Vermarktung in Anbetracht der anzusiedelnden Zielgruppen eher überregional ausgerichtet sein muss, sind hierfür - wie auch bei den hafenaffinen Flächen - gesonderte Vermarktungsaktivitäten in Kooperation mit den Luftfahrzeugbaubetrieben notwendig. Im Wesentlichen lässt sich dieser Ansatz auch auf die Schiffbauindustrie sowie andere industrielle Großbetriebe und ihre Standorte im Landkreis Wesermarsch übertragen.

... insbesondere in den künftigen Schwerpunktstandorten der Gewerbeflächenentwicklung

Lage am seeschifftiefen Fahrwasser als wichtiger Standortvorteil des Landkreises Wesermarsch

Flächen im Umfeld der Fahrzeugbaubetriebe sichern und spezifisch vermarkten

126

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Bestandsentwicklung ist und bleibt Hauptzielgruppe des Gewerbeflächenangebots

Neben diesen speziellen unternehmerischen Zielgruppen ist die besondere Bedeutung der Bestandsentwicklung, d.h. des innerregionalen Erweiterungs- und Verlagerungsbedarfs, zu betonen. Überregionale Vermarktungsanstrengungen werden konterkariert, wenn durch mangelnde Aktivitäten der Bestandsentwicklung ansässige Unternehmen aus dem Landkreis abwandern. Durch einen Ausbau der Verkehrswege kann zudem die Zielgruppe der Verlagerungen aus den großen Zentren (insbesondere Bremen) künftig an Bedeutung gewinnen. Im Übrigen stammen aber auch in Regionen mit einer deutlich höheren Lagegunst als der Landkreis Wesermarsch i.d.R. mindestens drei Viertel der Gewerbeflächennachfrage aus dem Landkreis selbst. Aufgrund der Defizite in der Lagegunst des Landkreises Wesermarsch darf die Frage der Gewerbeflächenpreise nicht unterschätzt werden. Das Preisniveau für Gewerbegrundstücke im Landkreis sollte tendenziell unter dem der besser angebundenen umliegenden Regionen liegen. Die Auswertung der Gewerbeflächenpreise hat gezeigt, dass dieses derzeit i.d.R. bereits der Fall ist. Auch weiterhin müssen die Städte und Gemeinden anstreben, preislich günstige Gewerbegrundstücke anzubieten.

Preisniveau für Gewerbegrundstücke sollte unter dem der umliegenden Regionen bleiben

Allgemeine Empfehlungen
Handlungsfeld Aufwertung der Verkehrsinfrastruktur (5.2.1) Handlungsempfehlungen
- Die B 212-neu und A 281 sollten realisiert werden - Durch die begonnenen Planungen zur B 211-neu wird eine Verbesserung

der Straßenführung im Abschnitt zwischen Mittelort und der B 212 erreicht. Im Abschnitt Loyerberg besteht allerdings noch Handlungsbedarf, da noch keine Entscheidung zur Realisierung der Umbaumaßnahme gefallen ist.
- kreisübergreifende Zusammenarbeit mit den Landkreisen Ammerland und

Cuxhaven, um die Realisierung der A 22 forcieren
- Sanierung der Bahnstrecke Hude-Nordenham erwirken

Standortqualitäten für mari- - Flächen für hafenbezogenes Gewerbe langfristig an den Standorten Nordenham, Brake sowie Elsfleth und Lemwerder vorhalten time Wirtschaft sowie luftfahrtbezogenes Gewerbe - Standorte für Zulieferer der Luftfahrtindustrie in den Kommunen Nordenham (5.2.2) und Lemwerder sichern bzw. ausbauen Zielgruppenspezifische Belegung von Gewerbegebieten, Förderung von zwischenbetrieblichen Synergieeffekten (5.2.3)
- bei der Ansiedlung von störenden Betrieben sensibel verfahren (räumliche

Trennung zu anderen Unternehmen)
- konsumentenorientierte Betriebe (v.a. Einzelhandel und Haushaltsorientierte

Dienstleistungen) in Nähe zueinander ansiedeln
- an besonders hochwertigen Gewerbeflächenstandorten bei der Auswahl und

der Platzierung von Unternehmen sorgfältig vorgehen
- „Filetstücke“ des Gewerbeflächenangebots nicht durch eine willkürliche An-

siedlung verschiedener, nicht zueinander passender Betriebe entwerten
- teilräumliche Untergliederung von einzelnen Gewerbegebieten nach Ziel-

gruppen anstreben, im Falle der hochwertigen potenziellen Gewerbestandorte eine entsprechende Unterteilung in Erwägung ziehen
- Flächen in unmittelbarer Nähe zum schiffbaren Fluss sollten vornehmlich für

hafenaffine Betriebe hergerichtet und langfristig vorgehalten werden
- Förderung von Synergieeffekten und Kooperationen in Gewerbegebieten als

Aufgabe der Wirtschaftsförderung wahrnehmen

127

Landkreis Wesermarsch

Handlungsfeld

Handlungsempfehlungen

- für die Gewerbeflächenpolitik einen Flächenumsatz von jährlich mindestens Umfang des Gewerbeflä7 ha im Landkreis Wesermarsch voraussetzen chenangebots im Landkreis Wesermarsch - Nutzung des Flächenpotenzials im Landkreis zur Entwicklung von möglichst (5.2.4) hochwertigen Gewerbeflächen - GI-Flächen sollten in ausreichendem Umfang bereitgestellt werden - flexible Parzellierung der Gewerbegebiete

Strategische Flächenvorratspolitik (5.2.5)

- eigentumsrechtliche Sicherung künftiger Gewerbegrundstücke wenn möglich

noch vor der Darstellung im Flächennutzungsplan, um den Einstandspreis der Kommunen möglichst gering zu halten
- politische Unterstützung einer strategischen Flächenvorratspolitik sicher

stellen
- bei zunächst noch fehlender Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer be-

reits mit informellen Planungsvorarbeiten beginnen
- bei der Gewerbeflächenentwicklung in Alternativen planen - Gewerbegebiete schrittweise und den Vermarktungsfortschritten entspre-

chend erschließen Gestaltung von Gewerbegebieten (5.2.6)
- besonders hochwertige Standorte (siehe 5.2.7 und 5.4), die für die Ansied-

lung hochwertiger Betriebe geeignet sind, durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben
- Gestaltung in erster Linie über eine hochwertige Erschließung erzielen, ggf.

nur Teilflächen aufwendig gestalten
- ausreichendes Gewerbeflächenangebot für eher preissensible Betriebe be-

reithalten, die an einer hochwertigen Gestaltung nicht interessiert sind Interkommunale Kooperationen (5.2.7)
- interkommunale Kooperationen zur Bündelung der Ressourcen, insbesonde-

re zur Entwicklung hochwertiger Gewerbeflächenstandorte, nutzen
- in jedem Teilraum des Landkreises Konzentration auf interkommunale

Schwerpunktstandorte (5.2.7) anstreben
- Kooperationen mit angrenzenden Städten und Landkreisen ggf. realisieren - Kosten und Erträge eines interkommunalen Gewerbegebietes fair unter den

beteiligten Partnern aufteilen Wirtschaftsförderung als Voraussetzung für ein erfolgreiches Gewerbeflächenmarketing (5.3.1)
- für die Unternehmen auch weiterhin kurze Wege zu kompetenten und ent-

scheidungsbefugten Ansprechpartnern in der kommunalen Verwaltung anbieten („one-stop-agency“)
- Wirtschaftsförderungsaktivitäten der Gemeinden intensivieren (insbesondere

Ausbau von systematischen Unternehmenskontakten vor Ort)
- Zusammenarbeit und Arbeitsteilung zwischen den Gemeinden und der WFG

weiterführen Zielgruppen des Gewerbeflächenmarketings (5.3.2)
- Gewerbeflächenvermarktung nach innen auch weiterhin als Schwerpunkt der

Vermarktungsaktivitäten verfolgen
- zielgruppenspezifische Einengung des Gewerbeflächenmarketings im Hin-

blick auf Branchen grundsätzlich nicht sinnvoll
- Vermarktung der entsprechenden Flächen entlang der Weser für hafenaffi-

nes Gewerbe
- Nutzung der sich künftig durch den Jade-Weser-Port ergebenden Chancen

für die Ansiedlung von Logistikbetrieben (z.B. am Wesertunnel und in der Gemeinde Jade)
- Zulieferer sind für Flächen im Umfeld ansässiger Fahrzeugbaubetriebe

(Luftfahrt, Schiffbau) eine weitere wichtige Zielgruppe des Gewerbeflächenmarketings

128

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Handlungsfeld Organisation des Gewerbeflächenmarketings (5.3.3) meinden betreuen

Handlungsempfehlungen
- lokale Gewerbeflächennachfrage auch weiterhin durch die einzelnen Ge- bei größeren Verlagerungsvorhaben innerhalb des Landkreises die WFG als

regionalen Wirtschaftsförderungsakteur einbeziehen (optimalen neuen Standort im Landkreis Wesermarsch finden)
- die knappen kommunalen Ressourcen für überregionale Vermarktungsakti-

vitäten im Landkreis bündeln sowie ggf. benachbarte Städte und Landkreise einbeziehen; zu diesem Punkt werden im Dachkonzept konkretere Aussagen getroffen werden
- Flächen für hafenaffines Gewerbe und Zulieferbetriebe der Fahrzeugbauin-

dustrie (Flugzeugbau, Werften) benötigen überregional ausgerichtete Vermarktungsstrategien, die beispielsweise in Zusammenarbeit mit bereits ansässigen Unternehmen und spezialisierten Vermarktungsinstitutionen (PortPromotion-Agency) entwickelt werden könnten Instrumente für das Gewerbeflächenmarketing (5.3.4)
- Aktivitäten des Gewerbeflächenmarketings auf wenige, konzentriert durch-

geführte Maßnahmen und Instrumente beschränken
- Standardinstrumente (Pressearbeit, Infomappen, Broschüren, Internetdar-

stellung etc.) weiterhin bereithalten bzw. durchführen

Vorschauflächenspezifische Empfehlungen
Nr. 1 Beteiligte Gemeinden Berne und Lemwerder Arbeitstitel der Vorschaufläche Harmenhausen Empfehlungen für das weitere Vorgehen
- Projekt nur in Abstimmung mit der Fläche „Butzhausen“ (Nr. 8)

entwickeln. Wenn sich die Verwirklichung der B 212-neu abzeichnet, zunächst „Butzhausen“ interkommunal mit der Gemeinde Lemwerder entwickeln
- Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Ge-

meinden sichern
- ausreichend GI-Flächen ausweisen - Aufgrund des großen Flächenpotenzials prüfen, ob Grundstücke

für die Ansiedlung von großflächigen Betrieben reserviert werden können
- geeignet für störende Betriebe - Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern - die Ansiedlung von stark störenden Betrieben vermeiden - eine zügige Verwirklichung der Ortsumgehung Berne (B 212-neu)

2

Berne

Ranzenbüttel

anstreben 3 Stadt Brake Boitwarder Groden
- private Teilflächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die Kom-

mune sichern
- Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Fläche B-Plan

Nr. 61 und der Vorschaufläche SO-Hafen, vorerst nur die Fläche „SO-Hafen“ entwickeln und die Fläche „Boitwarder Groden“ als Reservefläche vorhalten
- aufgrund des relativ großen Flächenpotenzials prüfen, ob

Grundstücke für die Ansiedlung von großflächigen Betrieben reserviert werden können

129

Landkreis Wesermarsch

Nr. 4

Beteiligte Gemeinden Stadt Brake, Gemeinde Ovelgönne

Arbeitstitel der Vorschaufläche WesermarschMitte

Empfehlungen für das weitere Vorgehen
- interkommunale Kooperation der Stadt Brake und der Gemeinde

Ovelgönne anstreben
- Flächen hochwertig gestalten und für verschiedene Nutzungsarten

und Branchen untergliedern
- Die Entwicklung sollte Abschnittweise und von der B 211-neu

ausgehend erfolgen
- Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage besonders für die Ansied-

lung von Produzierendem Gewerbe und Logistikbetrieben sowie Dienstleistungsbetrieben mit Ortsbezug geeignet 5 Stadt Brake SO-Hafen
- die Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Vorschaufläche

„Boitwarder Groden“, vorerst nur die Fläche „SO-Hafen“ entwickeln und die Fläche „Boitwarder Groden“ als Reserve vorhalten
- aufgrund des großen Flächenpotenzials für großflächige Ansied-

lungen geeignet, Schwerpunkt hafenaffines Gewerbe
- für störende Betriebe geeignet - Flächen längerfristig eigentumsrechtlich durch die Kommune

6

Elsfleth

Oberrege-Ost

sichern
- laut RROP für hafenaffine industrielle Nutzung vorgesehen, dem-

zufolge evtl. GI-Flächen ausweisen
- Entwicklung der Fläche in Abstimmung mit der Gewerbefläche

„Oberrege-West“
- für störende Betriebe geeignet - Flächen eigentumsrechtlich sichern - mit Rastede klären, ob eine interkommunale Entwicklung über die

7

Jade

Raiffeisenstraße

Kreisgrenze hinweg gewünscht wird, im positiven Fall sollte die Fläche gemeinsam entwickelt und vermarktet werden, die Wahrscheinlichkeit ist allerdings als gering einzustufen
- störende Betriebe aufgrund der angrenzenden Wohngebäude

möglichst vermeiden 8 Lemwerder, eventuell Berne Butzhausen
- zunächst die Planungen bezüglich der B 212-neu abwarten - interkommunale Beteiligung der Gemeinde Berne prüfen, sollte

sich die Realisierung der B 212-neu und deren Verlängerung zur A 281 als sehr unwahrscheinlich herausstellen, eventuell den Standort „Harmenhausen“ (Nr. 1) kooperativ entwickeln
- Flächen eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern - aufgrund des großen Flächenpotenzials auch für großflächige

Betriebe geeignet
- Flächen hochwertig gestalten und für verschiedene Nutzungsarten

und Branchen untergliedern
- für störende Betriebe geeignet, demzufolge wäre auch eine Aus-

weisung von GI-Flächen anzuraten 9 Lemwerder Edenbüttel
- Flächen zügig eigentumsrechtlich durch die Kommune sichern,

Projekt kurzfristig verwirklichen
- Zielgruppen regional und lokal tätige Handwerksbetriebe, Zuliefe-

rer für die Schiffbauindustrie 10 Lemwerder Ritzenbütteler Sand
- Zielgruppe regional und lokal tätige Handwerksbetriebe, Zulieferer

für die Schiffbauindustrie, hafenaffines Gewerbe

130

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Nr. 11

Beteiligte Gemeinden Stadt Nordenham, Gemeinde Stadland

Arbeitstitel der Vorschaufläche Wesertunnel munen sichern

Empfehlungen für das weitere Vorgehen
- Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Kom- Projekt als interkommunales Gewerbegebiet entwickeln und ver-

markten, in Kooperation der Stadt Nordenham mit der Gemeinde Stadland
- großflächige Betriebe können sich aufgrund des großen Flächen-

potenzials ebenfalls ansiedeln
- für störende Betriebe geeignet, deswegen auch die Ausweisung

von adäquat dimensionierten GI-Flächen in Erwägung ziehen
- die Erweiterungsfläche gestalterisch und vom Branchenmix in

Abstimmung mit dem vorhandenen Gewerbegebiet „Wesertunnel“ entwickeln
- Flächen hochwertig gestalten und für verschiedene Nutzungsarten

und Branchen untergliedern 12 Ovelgönne Gildestraße
- Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Kom-

munen sichern
- für störende Betriebe geeignet - Flächen frühzeitig eigentumsrechtlich durch die beteiligten Kom-

13

Stadland

HiddingenWeserquerung

munen sichern
- Projekt als interkommunales Gewerbegebiet entwickeln und ver-

markten, zusammen mit der Stadt Nordenham
- auf hochwertige Gestaltung achten