5.

BEDRIJFSRUIMTENMARKT

5.1

Inleiding
Evenals de kantorenmarkt kent de markt voor bedrijfsruimten twee deelmarkten, namelijk de zogenoemde vrije markt en de markt voor eigenbouw. De vrije markt bedraagt naar schatting ongeveer 50% van de totale bedrijfsruimtemarkt. De overige 50% betreft derhalve eigenbouw. Het merendeel van de nieuwbouwmarkt (85-90%) wordt in opdracht van de eigenaar-gebruiker gebouwd en komt pas dan op de ‘vrije markt’ wanneer de eigenaar het pand wil verkopen of verhuren. In dit hoofdstuk worden enkel de gegevens gepresenteerd die betrekking hebben op de vrije markt. De gevonden ontwikkelingen kunnen niet als algemeen geldend voor de totale bedrijfsruimtemarkt worden geïnterpreteerd.

5.2

Aanbod en opname
De vrije markt voor bedrijfsruimte in het RSP-gebied werd in de periode 1996-2001 gekenmerkt door zowel stijgende opname- als aanbodvolumes. De opname steeg met ruim 20% van 124.000 m² in 1996 tot 150.000 m² in 2000. Het aanbod nam in deze periode met bijna 50% toe tot een volume van 172.000 m².
Figuur 5.1 Aanbod en opname van bedrijfsruimte op de vrije markt in het RSP-gebied, 1996-2001 (m² v.v.o.)

STOGO onderzoek & advies 2002

53

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001

aanbod

opname

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2002

De bedrijfsruimtemarkt van het RSP-gebied is in het jaar 2001 voor het eerst sinds 1996 sterk verruimd. Dit kwam met name door een stijging van het aanbod van bedrijfsruimte met 40% tot een niveau van 242.000 m² (v.v.o). Deze toename van het aanbod is mede een gevolg van het op de markt komen van de locaties de Wetering Noord en Overvecht Noord. Partijen die hier in 2001 nieuwbouw hebben betrokken lieten hun bestaande bedrijfsgebouwen achter waardoor het voor de vrije markt beschikbare aantal meters toenam. Deze vrijgekomen gebouwen zijn niet opnieuw door de markt opgenomen. De opname daalde in 2001 met 8% tot 138.000 m². Belangrijkste oorzaak van deze daling is de algehele economische achteruitgang vanaf begin 2001. Bedrijven hebben hun groeiverwachtingen bijgesteld, wat leidde tot minder vraag naar bedrijfsruimte.

STOGO onderzoek & advies 2002

54

Figuur 5.2

Aanbod van bedrijfsruimte op de vrije markt in het RSP-gebied naar gemeente, 1999-2001 (m² v.v.o.)

110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
/B il th ov en Dr ieb er ge n Bu nn ik se n M aa rte ns di jk Ni eu we ge in Ho ut en Ut re ch t Vi an en els te in M ee rn M aa rs Ze is t

Ij s s

1999

2000

2001

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2002

Het grootste deel van het aanbod van bedrijfsruimte in het RSP-gebied concentreerde zich in de periode 1996-2001 in Utrecht. Daarnaast waren de gemeenten Nieuwegein en Vianen belangrijke aanbieders. Eind 2001 zat ruim 40% van het aanbod in het RSP-gebied in de gemeente Utrecht. Nieuwegein en Vianen hadden, met respectievelijk 36.000 m² en 35.000 m², nog eens 30% van het totale metrage aan bedrijfsruimte dat beschikbaar was voor de markt. Evenals bij het aanbod, neemt de stad Utrecht bij de opname van bedrijfsruimten een belangrijke positie in. In de periode 1996-2001, lag het aandeel van Utrecht in de totale opname in het gebied gemiddeld op circa 35%. In 2001 bereikte de opname in Utrecht

STOGO onderzoek & advies 2002

Vl eu te n-

De

Bi lt

De

55

een niveau van 71.000 m². Een ruimer aanbod en een inhaalvraag vanuit bedrijven waren de achterliggende redenen. De geconstateerde daling van de opname in 2001 in het totale RSP-gebied is dus grotendeels veroorzaakt door een afnemende vraag buiten de stad Utrecht. De hoge opname in Utrecht in 2001 wordt voor de helft bepaald door een viertal grote transacties, waaronder de verhuur van 18.000 m² bedrijfsruimte aan houthandel Nabek.

STOGO onderzoek & advies 2002

56

Naast Utrecht is in 2001 alleen in Vianen meer bedrijfsruimte dan in 2000 opgenomen. Dit komt door een incidentele grote transactie namelijk de aankoop door Aktie Sport van het 23.500 m² grote voormalige Sony-centrum. In Nieuwegein is de opname, na een verdubbeling in 2000, in 2001 met tweederde afgenomen tot een voor Nieuwegein meer ‘gemiddeld’ niveau van 17.000 m².
Figuur 5.3 Opname van bedrijfsruimte op de vrije markt in het RSP-gebied naar gemeente, 1999-2001 (m² v.v.o.)

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
Bu nn ik /B il t ho ve D n rie be rg en H ou te n IJ ss el st ei n M aa rs se M n aa rte ns di jk N ie uw eg ei n U tre ch t Vl Vi eu an te en nD e M ee rn D e Bi lt Ze is t

1999

2000

2001

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2002

5.3

Bestaand versus nieuw
Aangezien in de bedrijfsruimtemarkt het merendeel van bedrijfsruimten door eigenaargebruikers wordt ontwikkeld, is het nieuwbouwaandeel van bedrijfsruimten voor de vrije markt relatief klein (figuur 5.4). Historisch gezien bestaat op de vrije markt 85% tot 95% van zowel de opname als het aanbod uit bestaande bouw en 5% tot 15% uit nieuwbouw. De vrije markt voor bedrijfsruimten kan derhalve worden getypeerd als een tweedehands markt. Deze marktsituatie geldt ook voor de RSP-regio. Eind 2001 besloeg het nieuwbouwaandeel 19% van het totale aanbod van bedrijfsruimte in de regio. Het aanbod in de regio steeg met name doordat bestaande bouw op de markt kwam als gevolg van verhuizing van bedrijven naar nieuwbouw (eigenbouw). Dit aanbod van de achtergebleven bestaande gebouwen sluit niet altijd aan op de specifieke wensen van de gebruikers op de markt, waardoor zij vaak langer leeg staan.

STOGO onderzoek & advies 2002

57

Figuur 5.4

Aanbod en opname van bedrijfsruimte op de vrije markt in het RSP-gebied naar bouwstatus, 1997-2001 (m² v.v.o.)

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0 aanbod opname aanbod opname aanbod opname aanbod opname aanbod opname 1997 1998 1999 2000 2001 aanbod bestaand aanbod nieuw opname bestaand opname nieuw

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2002

5.4

Grootteklasse
Gedurende de periode 1996-2001 bevond het grootste deel van het aanbod van bedrijfsruimte zich in de grootteklassen 1.000 m² - 2.500 m² en 2.500 m² - 5.000 m² (figuur 5.5). Dit zijn tevens de klassen waar de meeste vraag naar was en derhalve de segmenten die hoge opnamecijfers laten zien (figuur 5.6).
STOGO onderzoek & advies 2002 58

Figuur 5.5

Aanbod van bedrijfsruimte op de vrije markt naar grootteklasse, RSPgebied, 1996-2001 (m² v.v.o.)

STOGO onderzoek & advies 2002

59

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 < 1.000 1.000 - 2.500 1996 1997 2.500 - 5.000 1998 1999 5.000 - 10.000 2000 2001 > 10.000

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2002

De stijging van het aanbod in 2001 heeft zich over alle grootteklassen voltrokken. Een uitzondering vormt het segment boven de 10.000 m² waarbinnen het aanbod in 2001 geheel is opgedroogd. In de grootteklasse 2.500-5.000 m² is het aanbod in 2001 sterk gestegen. Het aanbod in dit segment is in één jaar tijd meer dan verdubbeld tot 72.000 m². Daarmee lijkt het dreigende tekort van bedrijfsruimte in de voorgaande jaren in dit segment te zijn opgelost.
Figuur 5.6 Opname van bedrijfsruimte op de vrije markt naar grootteklasse, RSPgebied, 1996-2001 (m² v.v.o.)

STOGO onderzoek & advies 2002

60

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 < 1.000 1.000 - 2.500 1996 1997 2.500 - 5.000 1998 1999 5.000 - 10.000 2000 2001 > 10.000

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2002

De opname van grote bedrijfsruimten wordt sterk getekend door incidentele transacties. In 2001 betrof het twee transacties, namelijk de eerder genoemde aankoop van Actie Sport van een gebouw van 23.500 m² in Vianen en de huur van Nabek van 18.000 m² in Utrecht. Alleen in dit grootste segment vertoonde de opname een stijging. In overige grootteklassen was in 2001 sprake van een daling van de opname ten opzichte van 2000. Door de verruiming van het aanbod in de meeste grootteklassen en de daling van de vraag zullen bedrijven minder problemen hebben bij het vinden van passende bedrijfsruimte. Alleen in de vraag naar bedrijfsruimte van 10.000 m² en groter kan in het RSP-gebied op korte termijn niet voorzien worden.

5.5

Gebruikerscategorie
STOGO onderzoek & advies 2002 61

Vanaf 1999 is met name de opname van bedrijfsruimte door bedrijven in de sector ‘handel’ gestaag gegroeid en heeft de vraag vanuit de sector industrie zich gestabiliseerd. Ook bedrijven in de sector ‘transport en opslag’ worden steeds belangrijker de bedrijfsruimtemarkt. Dit komt door de steeds grootschaliger ruimtevraag in deze sector.

STOGO onderzoek & advies 2002

62

Figuur 5.7

Opname van bedrijfsruimte op de vrije markt naar gebruikerscategorie in het RSP-gebied, 1996-2001 (m² v.v.o.)

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1996 1997 1998 Industrie en bouw nijverheid Transport en opslag Overheid en non-profit instellingen onbekend
Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2002

1999 Handel ICT

2000

2001

Overige instellingen en bedrijven

Ook de ICT-sector vertoonde een duidelijk stijgende opname vanaf 1997. Echter in 2001 is de opname vanuit ICT bedrijven nagenoeg volledig ingestort tot een niveau van 3.000 m². De algehele malaise in deze sector als gevolg van overcapaciteit is daarvan de oorzaak. De vraag vanuit deze sector zal de komende paar jaar naar verwachting op een laag niveau blijven.

5.6

Prijsklasse

STOGO onderzoek & advies 2002

63

Gedurende de periode 1996-2001 was van circa 45% van de geregistreerde (huur)transacties de huurprijs niet bekend. De opname (in m²) naar prijsklasse levert derhalve geen betrouwbaar beeld op. Wel valt op dat in de periode 1996-2001 een stijgende lijn te bemerken is in het aantal transacties in de hogere prijsklassen. In deze trend is ook in 2001 nog geen omslag geweest alhoewel de verwachting is dat huurprijzen in het RSP-gebied zich zullen gaan stabiliseren en misschien zelfs licht zouden kunnen gaan dalen.

5.7

Conclusie
De vrije markt van bedrijfsruimte bedraagt naar schatting 50% van de totale bedrijfsruimtemarkt. Het merendeel van de nieuwbouwmarkt van bedrijfsruimten wordt in opdracht van eigenaar-gebruikers gebouwd en komt pas op de vrije markt wanneer de eigenaar het pand wil verkopen of verhuren. Het is over dit deel waarover de marktverkenning gaat. De bedrijfsruimtemarkt in het RSP-gebied is in het jaar 2001 voor het eerst sinds 1996 sterk verruimd. Het aanbod nam toe tot 242.000 m², terwijl opname licht is gedaald tot 138.000 m². Belangrijkste oorzaak is de algehele economische achteruitgang sinds het begin van 2001. Bedrijven hebben hierdoor hun groeiverwachtingen bijgesteld en zijn minder vraag naar bedrijfsruimte gaan uitoefenen.

STOGO onderzoek & advies 2002

54

Opvallend is dat in tegenstelling tot het totale RSP-gebied waar de opname daalde, in Utrecht in 2001 de opname juist steeg. Een ruimer aanbod, een inhaalvraag vanuit bedrijven en vier grote transacties zorgden hiervoor. De toename van het aanbod in het RSP-gebied in 2001 heeft voor een zeer belangrijk deel plaats gehad in de grootteklasse 2.500 – 5.000 m². Het dreigende tekort aan bedrijfsruimte in dit segment lijkt hiermee te zijn opgelost. In alle grootteklassen, met uitzondering van het grootste segment, was er in 2001 sprake van een dalende opname. Verruiming van het aanbod bij een dalende vraag leiden ertoe dat bedrijven minder problemen zullen hebben bij het vinden van passende bedrijfsruimte. Ondanks deze marktsituatie hebben de huurprijzen in het RSP-gebied zich gestabiliseerd, maar bij voortzetting van de huidige marktsituatie is een lichte daling te verwachten. De algehele malaise in de ICT-sector heeft in 2001 de opname vanuit deze sector nagenoeg volledig doen instorten. Door de onzekerheid over de heropleving van de economie zal de vraag vanuit deze sector in ieder geval het komende jaar naar verwachting op een laag niveau blijven.

STOGO onderzoek & advies 2002

60