OVERZICHT TE HERSTRUCTUREREN BEDRIJVENTERREINEN IN OVERIJSSEL Stec Groep aan Provincie Overijssel

Stec Groep B.V. José Cortenbach, Laura Engelbertink, Peter van Geffen en Esther Geuting Februari 2004

INHOUDSOPGAVE
1. WAT VOOR U LIGT 1.1 Uw situatie 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer CONCLUSIES 2.1 De belangrijkste resultaten op een rij 2.2 Verschillen in veroudering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik naar ligging 2.3 Verschillen in veroudering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik naar terreingrootte 2.4 Verschillen in veroudering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik naar regio 2.5 Gemeenten stellen prijs op uw ondersteuning 2.6 Uw rol als provincie Overijssel DE HOOFDTHEMA’S VAN HERSTRUCTURERING EN ZORGVULDIG RUIMTEGEBRUIK 3.1 Hoofdthema 1: veroudering 3.2 Hoofdthema 2: herstructurering 3.3 Hoofdthema 3: zorgvuldig ruimtegebruik 3.4 Hoofdthema 4: terreinbeheer 3.5 Hoofdthema 5: inzet van overheden bij herstructurering van bedrijventerreinen ONS ADVIES 4.1 Subsidie vormt uw meest directe instrument 4.2 Uw beleidsinstrumenten DE KOSTEN VAN HERSTRUCTURERING 5.1 De kosten van herstructurering 5.2 De kosten van de Overijsselse herstructureringsopgave 1 1 4 6 7 7 9 10 11 12 13 14 14 26 33 38 41 43 43 45 48 48 49

2.

3.

4.

5.

BIJLAGEN Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

a b c d e f g h

Fact-sheets bedrijventerreinen Herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik: naar terreinkenmerken Herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik: naar gemeentekenmerken Regionale verdeling van de herstructureringsopgave De belangrijkste kenmerken per bedrijventerrein op een rij Uw beleidsinstrumenten Begrippenlijst Literatuur

1. WAT VOOR U LIGT
In dit hoofdstuk staan we kort stil bij de achtergrond van dit project, uw situatie en uw vraag aan ons (paragraaf 1). In box 1 leest u wat we in dit onderzoek precies onder de begrippen veroudering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik verstaan. Vervolgens geven we (in paragraaf 2) onze aanpak weer. Ten slotte vindt u hier nog de leeswijzer (paragraaf 3).

1.1 Uw situatie
Herstructurering staat hoog op uw agenda. Bij de voorbereiding van het bedrijventerreinenbeleid is voor u een goed beeld van de aard en omvang van de Overijsselse herstructureringsopgave onontbeerlijk. Daarom wilt u een duidelijk beeld van de aard en de omvang van te herstructureren bedrijventerreinen binnen de Overijsselse gemeenten Deze inzichten zijn noodzakelijk om een samenhangend pakket van maatregelen en instrumenten te ontwikkelen om het proces van herstructurering in Overijssel een nieuwe impuls te geven. Concreet gaat het u om vragen als: wat is de aard van de situatie op de Overijsselse bedrijventerreinen? Om hoeveel hectare verouderde bedrijventerreinen gaat het? Welke oplossingen zijn er en hoever zijn de gemeenten al met herstructurering? Om de veroudering en herstructurering van bedrijventerreinen nu en in de toekomst te monitoren en om deze vragen te beantwoorden, wilt u een nulmeting onder de Overijsselse gemeenten. Het gaat u niet om een gedetailleerd overzicht van alle feiten over de terreinen, maar om voldoende gegevens zodat u richting kunt geven aan concrete acties. U wilt zeker niet alleen droge cijfers, maar ook richtinggevende kwalitatieve beschrijvingen van de situatie op de Overijsselse bedrijventerreinen. U vroeg ons deze meting uit te voeren.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

1

In het onderzoek komen de twee thema’s zorgvuldig ruimtegebruik en herstructurering aan de orde. Het zijn niet alleen actuele thema’s voor bedrijventerreinen, in de praktijk ligt er ook vaak een link tussen de beide thema’s. Op bestaande, reeds uitgegeven bedrijventerreinen kan zorgvuldig ruimtegebruik vaak pas ingevoerd worden na herstructurering, omdat er dan – letterlijk – ruimte is om zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Daarnaast is herstructurering feitelijk de eerste stap om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik: ‘inbreiding voor uitbreiding’ staat hierbij centraal. De basis voor dit principe is de SER-ladder die door de SociaalEconomische Raad is geformuleerd in haar advies over de Nota Ruimtelijk-Economisch Beleid. Het is de eerste trede die de SER-raad in de SER-ladder voor zorgvuldig ruimtegebruik adviseerde vóór intensief en meervoudig ruimtegebruik en uitbreiding van bedrijfsruimte op nieuwe uitleglocaties.
De Sociaal Economische Raad (SER) heeft een zogenaamde SER-ladder geformuleerd waarvan de sporten als volgt zijn omschreven: 1. gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie en/of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden; 2. maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen; 3. indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. Bron: Ministerie van VROM, Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (2001)

We zetten voor u in onderstaande box de belangrijkste begrippen op een rij.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

2

Box 1: herstructurering in definities In de praktijk is er vaak begripsverwarring omtrent de termen veroudering en herstructurering. Veroudering is de overkoepelende term voor vier typen veroudering: • functionele veroudering: het bedrijventerrein voldoet niet meer aan de eisen van bedrijven; • economische veroudering: het bedrijventerrein heeft een zwakke concurrentiepositie in vergelijking tot andere bedrijventerreinen; • ruimtelijke veroudering: de omgeving van het bedrijventerrein is zo veranderd dat de oorspronkelijke functie van het terrein in gedrang komt; • beleidsmatige of maatschappelijke veroudering: de huidige bedrijven zijn niet langer gewenst op het bedrijventerrein. Herstructurering is een overkoepelend begrip voor vier typen herstructurering: • groot onderhoud: grote opknapbeurt bij fysieke veroudering; • revitalisering: forse integrale verbetering van het terrein, waarbij de huidige bedrijven gevestigd blijven; • herstructurering: reorganisatie van het terrein in combinatie met groot onderhoud; • herprofilering: wijziging van de werkfunctie door economische veroudering; • transformatie: wijziging van de functie van het bedrijventerrein als werkfunctie in andere functies zoals wonen. Onder intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen verstaan we: de optimalisering van het bruto vloeroppervlak in vergelijking met het grondoppervlak, van het bedrijventerrein. Zorgvuldig ruimtegebruik: ruimtegebruik waarbij de gebruikte oppervlakte per economische eenheid is geminimaliseerd, met inachtneming van de randvoorwaarden ter zake van veiligheid, economie en ruimtelijke kwaliteit1.

Bron: Werkgroep Intensief Ruimtegebruik op Bedrijventerreinen (IRB) (2002), ‘Verzameld werk’. Rapport MDWwerkgroep Intensief Ruimtegebruik Bedrijventerreinen, Den Haag.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

1

3

1.2 Onze aanpak
Naar aanleiding van de pilotstudy ‘Herstructureringsopgave in de G30-gemeenten’2 van de ministeries van Economische Zaken en Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer koos u voor een uitwerking op provinciaal niveau. Waar mogelijk en relevant leggen we relaties met dit onderzoek en onze resultaten in Overijssel. In de provincie Overijssel liggen in totaal 405 bedrijventerreinen3. We hanteren bij de selectie van bedrijventerreinen een ondergrens van 1 hectare per bedrijventerrein. Het gaat dan om 398 bedrijventerreinen gelegen in 26 Overijsselse gemeenten. Tabel 1 geeft u een overzicht van de omvang van de onderzoekspopulatie: het aantal bedrijventerreinen van meer dan 1 hectare in oppervlak, het totaal aantal bedrijventerreinen in Overijssel en de respons. Tabel 1: omvang veldwerk
Overijssel Totaal aantal bedrijventerreinen Bedrijventerreinen > 1 hectare bruto oppervlak Respons Terreinen die gemeenten niet als bedrijventerrein erkennen Aantal 405 398 313 854

Alle 26 Overijsselse gemeenten zijn vertegenwoordigd in de responsgroep. De responsgroep is lager uitgevallen dan het aantal bedrijventerreinen van meer dan 1 hectare uit IBIS. De belangrijkste oorzaken: • een bedrijventerrein in IBIS is bij de gemeente niet bekend als bedrijventerrein; • een bedrijventerrein in IBIS is volgens de gemeente geen formele bedrijvenlocatie; • een bedrijventerrein in IBIS heeft reeds plaatsgemaakt voor een andere functie, bijvoorbeeld woningbouw.
Bron: ETIN Adviseurs (in opdracht van Ministeries van Economische Zaken, Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) (2003), Herstructureringsopgave in de G30-gemeenten, Tilburg. 3 Bron: Provincie Overijssel (2003), IBIS Werklocaties 2003 voor de provincie Overijssel, Zwolle. 4 Inclusief terreinen die zijn samengevoegd of van functie zijn veranderd.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461
2

4

De respons onder bedrijventerreinen die door de gemeenten beschouwd worden als bedrijventerrein is dus om en nabij de 100%. Stappen in het onderzoek We zetten alle beschikbare feiten op een rij (stap 1) en ontwikkelden de definitieve vragenlijst voor de Overijsselse gemeenten. Ons vertrekpunt was de al beschikbare informatie uit het onderzoek naar herstructurering in de G30-gemeenten en uit IBIS Werklocaties. We liepen met u de conceptenquête grondig door en stelden deze, in overleg met u, bij. Vervolgens voerden we de meting onder 26 Overijsselse gemeenten uit (stap 2). We onderhielden nauw contact met de contactpersonen van de gemeenten om eventuele vragen te beantwoorden en de retour van de enquêtes te bespoedigen. Daarnaast bezochten we zelf meer dan 100 Overijsselse bedrijventerreinen, we hielden interviews met vertegenwoordigers van bedrijven5 en vormden een visie op deze terreinen (stap 3). Waar nodig en mogelijk verwerkten we onze bevindingen in het rapport. We verwerkten en analyseerden de veldwerkresultaten (stap 4). Op basis van de enquêtegegevens konden we in de eerste plaats uitspraken doen over het algemene niveau van veroudering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik in Overijssel. We specificeerden de totaalresultaten naar verschillende hoofdthema’s uit de enquête. In de tweede plaats analyseerden we de veldwerkresultaten naar enerzijds terreinkenmerken en anderzijds gemeentekenmerken. De resultaten vatten we samen in een overzichtelijke database in Excel (stap 5). U kunt deze database later altijd opnieuw raadplegen als u individuele feiten van terreinen of gemeenten wilt weten. Voor de prioritering in uw beleid maakten we criteria aan, waarop u de Overijsselse bedrijventerreinen kunt scoren.

5

We spraken met vertegenwoordigers van de Kamer van Koophandel Regio Zwolle en Veluwe en Twente.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

5

1.3 Leeswijzer
In hoofdstuk drie vindt u een overzicht van de manier waarop herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik op Overijsselse bedrijventerreinen op dit moment plaatsvinden en van welke omvang en aard de veroudering nu is. De belangrijkste hoofdthema’s van herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik passeren de revue. In de bijlagen (b en c) analyseren we de gevonden resultaten naar enerzijds terreinkenmerken (bijlage b) en anderzijds kenmerken van gemeenten (bijlage c). In hoofdstuk vier geven we enkele aanbevelingen voor monitoring en de vervolgaanpak door provincie en gemeenten. In hoofdstuk vijf, tenslotte verkennen we op hoofdlijnen de kosten van herstructurering in Overijssel de komende jaren.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

6

2. CONCLUSIES
In dit hoofdstuk zetten we de belangrijkste en meest opvallende conclusies uit de analyse voor u op een rij.

2.1 De belangrijkste resultaten op een rij
Het onderzoek heeft representatieve resultaten over circa 100% van de bedrijventerreinen in Overijssel We hielden het onderzoek naar herstructurering van en zorgvuldig ruimtegebruik op de Overijsselse bedrijventerreinen onder 398 bedrijventerreinen uit IBIS. Alle bedrijventerreinen die groter zijn dan 1 hectare zijn meegenomen in het onderzoek. 85 locaties uit IBIS werden door gemeenten niet erkend als bedrijventerrein. De respons onder de overige terreinen is om en nabij de 100%. Eenderde van de Overijsselse bedrijventerreinen is verouderd De totale herstructureringsopgave6 in Overijssel is verspreid over circa 1.774 hectare (bruto) aan bedrijventerreinen. En 30% van (delen van) de Overijsselse bedrijventerreinen. 61% van de terreinen is niet verouderd. Het gaat hier om bedrijventerreinen van relatief recente oplevering en terreinen die recentelijk al zijn geherstructureerd (na 1990). Dit laatste is het geval bij 5% van het totaal aantal terreinen. De herstructureringsopgave wordt gevormd door die (delen van) bedrijventerreinen die zijn verouderd en die waarbij sprake is van herstructurering met behoud van de economische (bedrijfsfunctie).

6

Onder de herstructureringsopgave vallen alle bedrijventerreinen die zijn verouderd en verouderde bedrijventerreinen die op dit moment worden geherstructureerd. We maken een onderscheid in aantal hectare verouderde bedrijventerreinen en aantal hectare verouderde delen van bedrijventerreinen.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

7

Opbouw van de Overijsselse herstructureringsopgave Van alle terreinen in Overijssel wordt op dit moment 3% aangepakt in het kader van herstructurering. Binnen drie jaar zal herstructurering naar verwachting starten op 6% van de terreinen. De resterende verouderde bedrijventerreinen (21%) komen in ieder geval de komende drie jaar niet aan de beurt. Vooral ondermaatse ontsluiting openbaar vervoer en voorzieningen dragen bij aan veroudering Met name de ontsluiting met het openbaar vervoer laat op veel verouderde bedrijventerreinen te wensen over. Daarnaast zijn de voorzieningen op veel verouderde terreinen onder de maat. Tezamen met het gebruik van de openbare ruimte voor opslag of parkeren en het aanzicht van voorterreinen zijn de genoemde factoren in grote mate verantwoordelijk voor de veroudering. Voor 54% van de verouderde bedrijventerreinen zijn al plannen voor herstructurering Voor 54% van de verouderde bedrijventerreinen zijn al plannen gemaakt voor de herstructurering. Voor 46% dus niet. Echter het merendeel van de herstructureringsplannen is nog in de ontwerp- of zelfs studiefase. Transformatie is het meest voorkomende type herstructurering. Overijsselse gemeenten besteden nog maar weinig aandacht aan zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen De Overijsselse gemeenten gebruiken nog maar weinig maatregelen ter bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik. Nu komen – zij het in beperkte mate – al voor: functiemenging, milieuzonering en hoger bouwen in meer lagen. Andere maatregelen worden door gemeenten nog amper ingezet. Gemeenten besteden meer aandacht aan landschappelijke inpassing van bedrijventerreinen. Een beeldkwaliteitplan is voor een klein deel (12%) van de bedrijventerreinen gemaakt. Voor het merendeel is al wel aandacht geschonken aan landschappelijke inpassing, maar uit zich in minder harde vorm dan een beeldkwaliteitplan of inrichtingsplan. Op 6% van de Overijsselse bedrijventerreinen is al parkmanagement opgezet Parkmanagement komt op Overijsselse bedrijventerreinen in beperkte mate voor: op 6% van de bedrijventerreinen. Andere typen verenigingen komen met 19% al meer voor.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

8

In 40% van de gevallen (bij parkmanagement of een ander type vereniging) is de organisatie daadwerkelijk actief. Vooral beveiliging of bewaking wordt al gezamenlijk geregeld.

2.2 Verschillen in veroudering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik naar ligging
Merendeel van de bedrijventerreinen gelegen aan de stadsrand Van alle Overijsselse bedrijventerreinen in de responsgroep ligt 10% op een centrumlocatie, 8% ligt op een locatie verspreid in een woonwijk, 11% op een snelweglocatie en 71% op een locatie aan de rand van een stad of dorp. Bedrijventerreinen op centrumlocaties hebben de grootste herstructureringsopgave Meer dan de helft (55%) van de bedrijventerreinen gelegen op locaties in het centrum van een stad of dorp is verouderd. Voor een groot deel daarvan (33%) bestaan nog geen plannen voor herstructurering. Daarnaast is nog eens 15% van alle terreinen verouderd, en wordt momenteel geherstructureerd. Vooral transformatie op centrumlocaties en locaties in woonwijken Vooral de verouderde bedrijventerreinen die zijn gelegen in de stads- en dorpscentra en woonwijken kennen een flink aantal terreinen waarvoor plannen voor transformatie zijn (respectievelijk 57% en 37% van de centrumlocaties en woonwijken). Op snelweglocaties zijn alleen plannen voor revitalisering en reorganisatie in combinatie met groot onderhoud (beide 50%). Voor bedrijventerreinen gelegen aan de stadsrand zijn voor het merendeel (66%) geen plannen voor herstructurering. Maatregelen voor intensief of meervoudig ruimtegebruik niet alleen binnen stedelijke bebouwing Opvallend is het relatief hoge aandeel bedrijventerreinen (16%) op stadsrandlocaties met maatregelen ter bevordering van intensief en meervoudig ruimtegebruik. Op de centrumlocaties zijn deze maatregelen nodig vanwege gebrek aan ruimte, op de locaties aan de stadsrand zijn maatregelen opgenomen in relatief nieuwe planvorming. Op 29% van de bedrijventerreinen op centrumlocaties wordt één of meer maatregelen voor intensief ruimtegebruik genomen.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

9

2.3 Verschillen in veroudering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik naar terreingrootte
Merendeel van de Overijsselse bedrijventerreinen heeft een omvang minder dan 10 hectare Van alle Overijsselse bedrijventerreinen in de responsgroep is 62% minder dan 10 hectare groot, 32% heeft een omvang van 10 tot 50 hectare, 4% van 50 tot 100 hectare en 2% van de bedrijventerreinen is groter dan 100 hectare. Grootste herstructureringsopgave op kleine en middelgrote terreinen Ruim eenderde (38%) van de bedrijventerreinen in de grootteklasse van 10 tot 50 hectare is verouderd. Voor de meerderheid daarvan (25%) bestaan nog geen plannen voor herstructurering. Kleinere terreinen (tot 10 hectare groot) zijn veelal niet verouderd (61%). Van de grotere terreinen is het merendeel niet verouderd danwel wordt is er momenteel herstructurering. Van bedrijventerreinen met een omvang van 50 tot 100 hectare is slechts 13% verouderd. Bedrijventerreinen met een omvang van meer dan 100 hectare is het aandeel verouderde terreinen weliswaar 50%, maar de helft daarvan wordt momenteel geherstructureerd en de andere helft wordt op korte termijn (binnen 3 jaar) geherstructureerd. Kleine terreinen hebben grote diversiteit aan herstructureringsplannen Vooral op de kleine (tot 10 hectare groot) en middelgrote bedrijventerreinen (van 10 tot 50 hectare groot) is een verscheidenheid aan typen herstructureringsplannen voor de verouderde bedrijventerreinen. Transformatie voert echter op beiden de boventoon (op respectievelijk 23% en 19% van de bedrijventerreinen). De grootste terreinen worden vooral gerevitaliseerd of gereorganiseerd (in combinatie met groot onderhoud). Meer aandacht voor intensief of meervoudig ruimtegebruik op grote bedrijventerreinen In Overijssel worden de meeste maatregelen voor intensief of meervoudig ruimtegebruik genomen op de grotere bedrijventerreinen. Hier is dan ook vaak de meeste ruimtewinst te behalen. Op bedrijventerreinen tot 10 hectare zijn voor 14% één of meer maatregelen ter bevordering van intensief of meervoudig ruimtegebruik. Op terreinen met een omvang van 10 tot 50 hectare is dit 18%, op de terreinen van 50 tot 100 hectare is dit zelfs 29%. Op de grootste terreinen (van meer dan 100 hectare) gelden amper maatregelen ter bevordering van intensief en meervoudig ruimtegebruik.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

10

2.4 Verschillen in veroudering, herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik naar regio
Bedrijventerreinen liggen vooral in Twente en de regio IJssel-Vecht Van alle Overijsselse bedrijventerreinen in de responsgroep ligt 42% in de regio IJssel-Vecht, 2% ligt in de regio Stedendriehoek en 56% ligt in de regio Twente. De regio Twente kent de grootste herstructureringsopgave Ruim tweevijfde (41%) van de bedrijventerreinen in Twente is verouderd. Voor de meerderheid daarvan (27%) bestaan nog geen plannen voor herstructurering. De afgelopen jaren is ook pas een beperkt deel (7%) van de terreinen in Twente geherstructureerd. In de regio’s IJssel-Vecht en Stedendriehoek liggen veel nieuwe bedrijventerreinen en is het aandeel verouderde terreinen daardoor veel kleiner. In IJssel-Vecht is 16% van de terreinen verouderd, er bestaan hiervoor nog geen herstructureringsplannen. Meer variatie in herstructurering in de Twentse regio In de regio Twente is een verscheidenheid aan typen herstructureringsplannen voor de verouderde bedrijventerreinen. Transformatie (20%) en herprofilering (10%) voeren de boventoon. In de regio’s IJsselVecht en Stedendriehoek beperkt de herstructurering zich tot revitalisering en transformatie. Voor een groot deel van de verouderde bedrijventerreinen in alle regio’s echter zijn nog geen plannen voor herstructurering gemaakt. In de regio IJssel-Vecht nemen gemeenten meer maatregelen voor intensief of meervoudig ruimtegebruik De meeste maatregelen voor intensief of meervoudig ruimtegebruik worden genomen in de regio IJsselVecht. Op 23% van alle bedrijventerreinen worden daar maatregelen voor intensief of meervoudig ruimtegebruik genomen. In de Twentse regio speelt op nog 12% van de bedrijventerreinen intensief of meervoudig ruimtegebruik een rol. In de Stedendriehoek daarentegen op (nog) geen. Overigens is het heel goed mogelijk dat in die regio’s wel hele goede voorbeelden van intensief ruimtegebruik bestaan, de gemeente heeft hier echter geen beleidspunt van gemaakt. Er is weinig behoefte aan parkmanagement Gemeenten in de regio’s IJssel-Vecht en Twente gaven aan dat de bedrijven op de terreinen in hun gemeenten veelal geen behoefte hebben aan een vorm van parkmanagement (respectievelijk 81% en 59%).
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

11

In de Stedendriehoek is daarentegen op 33% van de bedrijventerreinen geen behoefte aan parkmanagement. Ook het aandeel bedrijventerreinen waar een vorm van parkmanagement al operationeel is, is in Twente, waar op 17% van de terreinen bedrijven zijn georganiseerd in het kader van parkmanagement en nog eens op 17% een ander type vereniging actief is, lager dan in de Stedendriehoek. De regio IJssel-Vecht heeft een een nog lager aandeel bedrijventerreinen waar sprake is van een vorm van parkmanagement (op 4% is sprake van parkmanagement, op 11% is een ander type vereniging actief). De grootste winst in het op poten zetten van parkmanagement ligt in de Stedendriehoek. Immers daar is de behoefte onder bedrijven groot (op 33% van de terreinen is nog niet voldaan aan die behoefte). Maar ook in de overige twee regio’s kan winst te behalen zijn, hier is het aantal bedrijventerreinen waar parkmanagement werkt nog beperkt.

2.5 Gemeenten stellen prijs op uw ondersteuning
De behoefte aan ondersteuning wisselt per regio Voor de regio’s IJssel-Vecht en Twente geldt dat op een deel van alle bedrijventerreinen behoefte is aan ondersteuning door de Provincie. In de Twentse regio wordt het meest prijs gesteld op ondersteuning (op 66% van de bedrijventerreinen is hier behoefte aan enige vorm van begeleiding door de provincie). In alle regio’s stellen de gemeenten het meest prijs op subsidie en kennisondersteuning De regio’s verschillen gedeeltelijk voor wat betreft het soort ondersteuning waar de gemeenten behoefte aan hebben. Voor de meeste gemeenten geldt echter dat het verstrekken van subsidie voor bijvoorbeeld het opstarten van Masterplannen waarin maatregelen zijn opgenomen om intensief en/of meervoudig ruimtegebruik te bevorderen en hulp in kennisopbouw over bijvoorbeeld herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik de grootste voorkeur hebben. Daarnaast wordt in de meeste regio’s ook prijs gesteld op procesondersteuning.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

12

2.6 Uw rol als provincie Overijssel
Focus op een beperkt aantal projecten voor herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik We raden u aan uw instrumenten gericht in te zetten, zodat u uw beperkte middelen zo efficiënt mogelijk inzet. Het selecteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. We stellen een combinatie van verschillende criteria voor, waarmee u met behulp van de gegevens uit de database bij dit onderzoek eenvoudig de meest relevante bedrijventerreinen kunt selecteren. Selecteer herstructureringslocaties op economisch belang, omvang herstructureringsopgave en voorbeeldwerking Relevante hoofdcriteria voor de selectie van bedrijventerreinen zijn: • economisch belang: ofwel hoe belangrijk is het bedrijventerrein voor de economische structuur van de regio. Het ligt voor de hand vooral in te zetten op bedrijventerreinen met een hoog economisch belang. Denkt u daarbij met name aan de krapte aan bedrijventerreinen in een bepaalde economisch regio en de economische toegevoegde waarde van een bepaald terrein (hierin speelt bijvoorbeeld een rol de grootte van het terrein en het type vestigers op het terrein). Op deze manier selecteren we de terreinen met de hoogste toegevoegde waarde; • omvang van de herstructureringsopgave: ofwel is er in de betreffende regio of gemeente erg veel herstructurering van bedrijventerreinen nodig, dan verdient die regio extra aandacht van u als provincie. Daarnaast kunt u ook denken aan de omvang van de ruimtewinst die optreedt door herstructurering: als de verwachte ruimtewinst groot is, is de effectiviteit van de herstructurering immers relatief groter; • voorbeeldwerking van de projecten waaraan u bijdraagt: uiteindelijk streeft u ernaar om herstructureringsprojecten te helpen realiseren, waar andere Overijsselse gemeenten ook weer van kunnen leren. Vanuit dit oogpunt is het verstandig een spreiding van voorbeeldprojecten te realiseren. Dat wil zeggen dat u verschillende typen bedrijventerreinen stimuleert (van zwaar tot hoogwaardig, natte en droge terreinen) en dat u projecten selecteert die verschillende vormen van veroudering aanpakken. Daarnaast vinden we dat het ook moet meewegen of de gemeente zelf al activiteiten onderneemt om de herstructurering op poten te zetten.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

13

3. DE HOOFDTHEMA’S VAN HERSTRUCTURERING EN ZORGVULDIG RUIMTEGEBRUIK
In dit hoofdstuk geven we u een overzicht van de manier waarop herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik op Overijsselse bedrijventerreinen op dit moment plaatsvinden en van welke omvang de veroudering is. We specificeren in de volgende paragrafen de totaalresultaten naar verschillende hoofdthema’s uit de vragenlijst. Daarbij onderscheiden we: veroudering (paragraaf 3.1), herstructurering (paragraaf 3.2), zorgvuldig ruimtegebruik (paragraaf 3.3), terreinbeheer (paragraaf 3.4) en inzet van overheden (paragraaf 3.5).

3.1 Hoofdthema 1: veroudering
Niet de leeftijd van het bedrijventerrein bepaalt de veroudering, maar (mogelijke) knelpunten die in de loop der jaren op het terrein ontstaan. Ze tasten de economische, ruimtelijke, maatschappelijke of functionele rol7 van het terrein aan. Aspecten die we bij de veroudering van een bedrijventerrein onderscheiden zijn: • bereikbaarheid en ontsluiting; • aanzicht; • milieukwaliteit en inrichting; • ruimtegebruik8. Waar relevant kijken we in hoeverre deze aspecten een knelpunt vormen op kavelniveau of op terreinniveau. Zo kan de kwaliteit van de ontsluiting beschouwd worden vanuit de kavels op het terrein (de interne ontsluiting), vanuit het terrein zelf (de aansluiting op zijn directe omgeving) en vanuit het perspectief van voorzieningen op het terrein (parkeervoorzieningen en bewegwijzering). We vinden een bedrijventerrein verouderd als bereikbaarheid en ontsluiting, aanzicht, milieukwaliteit en inrichting niet meer aan de eisen van het bedrijfsleven en/of de overheid voldoen. Elk van de vier aspecten
7 8

Zie begrippenlijst voor definities van deze begrippen, bijlage g. Bron: Ministerie van Economische Zaken en VROM en CPB (2000), Veroudering van bedrijventerreinen. Een structuur voor herstructurering, Den Haag.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

14

kent symptomen, die samen het aspect van veroudering beschrijven. Zo zegt een tekort aan parkeren en laad- en losmogelijkheden iets over de bereikbaarheid en ontsluiting van het terrein, en beschrijft het de functionele veroudering van het terrein. Eenderde van de Overijsselse bedrijventerreinen is verouderd De totale herstructureringsopgave9 in Overijssel is verspreid over circa 1.775 hectare bruto aan bedrijventerreinen. En 30% van (delen van) Overijsselse bedrijventerreinen. 61% van de terreinen is niet verouderd. Het gaat hier om bedrijventerreinen van relatief recente oplevering en terreinen die recentelijk al zijn geherstructureerd (na 1990). Dit laatste is het geval bij 5% van het totaal aantal terreinen. De herstructureringsopgave wordt gevormd door die (delen van) bedrijventerreinen die zijn verouderd en die waarbij sprake is van herstructurering met behoud van de economische (bedrijfsfunctie)10. Omdat herstructurering zich in de praktijk richt op delen van terreinen of op hele terreinen is een aanvulling in aantal hectaren opgenomen in onderstaande tabel.

Onder de herstructureringsopgave vallen alle bedrijventerreinen die zijn verouderd en verouderde bedrijventerreinen die op dit moment worden geherstructureerd. We maken een onderscheid in aantal hectare verouderde bedrijventerreinen en aantal hectare verouderde delen van bedrijventerreinen. 10 In de IBIS-vraag over herstructurering en veroudering gaat het dan om de antwoordcategorieën B, C en D en de herstructureringstypen groot onderhoud, revitalisering, herstructurering en herprofilering.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

9

15

Tabel 2: verouderingsstructuur
Oordeel Het terrein is niet verouderd Het terrein is na 1990 geherstructureerd Het terrein is verouderd en wordt momenteel geherstructureerd Het terrein is verouderd, aanvang herstructureringsplannen binnen 3 jaar Het terrein is verouderd, herstructureringsplannen bestaan echter nog niet Niet bekend Aantal bedrijventerreinen: procentueel 56% 5% 3% 6% 21% 9% Aantal bedrijventerreinen: absoluut 176 15 10 19 65 28 Totaal aantal Totaal aantal bedrijventerreinen in bedrijventerreinen in hectare (netto) hectare (bruto) 1878 342 595 271 488 281 2452 369 779 368 627 344

Opbouw van de Overijsselse herstructureringsopgave Van alle terreinen in Overijssel wordt op dit moment 3% aangepakt in het kader van herstructurering. Binnen drie jaar zal herstructurering naar verwachting starten op 6% van de terreinen. De resterende verouderde bedrijventerreinen (21%) komen in ieder geval de komende drie jaar niet aan de beurt.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

16

De regionale verdeling van de verouderingsstructuur Figuur 1: de regionale verdeling van de verouderingsstructuur - naar Wgr-regio

7

16

3 3 2

69
3

Niet verouderd Na 1990 geherstructureerd 49 Wordt momenteel geherstructureerd Verouderd, binnen 3 jaar aanvang herstructureringsplannen Verouderd, nog geen herstructureringsplannen Niet bekend

27

0 17

0

10 4

7

83

Overijsselse bedrijventerreinen zijn vooral in economische en ruimtelijke zin verouderd Op de Overijsselse bedrijventerreinen vormen vooral economische en ruimtelijke problemen de veroudering. Het bedrijventerrein heeft een zwakke concurrentiepositie in vergelijking tot andere bedrijventerreinen of de omgeving van het bedrijventerrein is zo veranderd dat de oorspronkelijke functie van het bedrijventerrein in

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

17

het gedrang komt. Andere vormen van veroudering, beleidsmatige of maatschappelijke veroudering en functionele veroudering komen, zij het in mindere mate, ook voor. Naast meer inzicht in de precieze omvang van het te herstructureren bedrijventerreinenareaal is in onderstaande figuur informatie omtrent de verouderingstypen opgenomen. Figuur 2: soorten van veroudering op verouderde bedrijventerreinen
Beleidsmatige of maatschappelijke veroudering Ruimtelijke veroudering Economische veroudering 28% 28% Functionele veroudering
N=59

24%

20%

Overijssel neemt 8% van de landelijke herstructureringsopgave op zich In IBIS zijn 3.582 bedrijventerreinen opgenomen, met een gezamenlijk oppervlak van ruim 90.000 hectaren11. Van het totale bedrijventerreinoppervlak blijkt tweederde (64%) niet verouderd te zijn. Voor het resterende derde deel van het totale nationale areaal (34%) geldt dat veroudering merkbaar en herstructurering noodzakelijk is. Dit komt neer op circa 1.100 terreinen en circa 29.000 hectaren. De Overijsselse bedrijventerreinen nemen 8% van alle verouderde Nederlandse bedrijventerreinen in.

11

ETIN Adviseurs (in opdracht van Ministeries van Economische Zaken, Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) (2003), IBIS Werklocaties 2002, Tilburg.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

18

Thema 1:bereikbaarheid en ontsluiting Bereikbaarheid en ontsluiting zijn één van de belangrijkste aspecten van de aantrekkelijkheid van een bedrijventerrein. Veroudering van de ontsluitingscapaciteit en een relatief achterblijvende bereikbaarheid is dan ook belangrijk om te monitoren, en eventueel door herstructurering te verbeteren. De ontsluiting van een terrein kent vele facetten. Er is ontsluiting voor verschillende modaliteiten (weg, spoor, water en ICT-infrastructuur) en bij elke modaliteit kunnen weer verschillende voertuigtypen (personenen goederenvervoer) worden onderscheiden. Verder is er een verschil tussen interne ontsluiting en externe ontsluiting van het bedrijventerrein. Maar ook parkeervoorzieningen en bewegwijzering maken deel uit van de ontsluiting van het bedrijventerrein. We brengen in onderstaande figuur in kaart hoe de bereikbaarheid en ontsluiting van de verouderde Overijsselse bedrijventerreinen op dit moment zijn. Figuur 3: bereikbaarheid en ontsluiting op verouderde bedrijventerreinen
Bewegwijzering Parkeervoorzieningen en laad- en losmogelijkheden Ontsluiting openbaar vervoer

60 21 36 68 35 56
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

19 63 25 39 27 54 33
70% 80%

21 16

Bereikbaarheid voor fietsers

5 11 11
90% 100% Goed Matig Slecht

Interne ontsluiting/verkeersstructuur

Externe ontsluiting via de weg

N varieert van 52 tot en met 57

Met name de ontsluiting met het openbaar vervoer laat op veel van de Overijsselse bedrijventerreinen te wensen over. Op 39% van de verouderde terreinen scoort het openbaar vervoer onder de maat. De bereikbaarheid voor fietsers vormt daarentegen op deze terreinen geen of weinig problemen.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

19

Vergelijken we dit met de bevindingen die ETIN Adviseurs deden in de G30-gemeenten12 dan komt vooral het oordeel over de ontsluiting met het openbaar vervoer overeen. Hier zijn het hoofdzakelijk de gemeenten die knelpunten ervaren ten aanzien van de bereikbaarheid per openbaar vervoer. En ook in Overijssel zijn de gemeenten voor een groot gedeelte ontevreden over de huidige ontsluiting per openbaar vervoer, van bedrijventerreinen. Figuur 4: ICT-infrastructuur op verouderde bedrijventerreinen

40% 54% Geen knelpunt 6% Wel knelpunt Niet bekend

N=55

De aanwezige ICT-infrastructuur voldoet op een groot deel van de verouderde terreinen in Overijssel. Dit komt overeen met de bevindingen uit onze Database Bedrijfsruimtegebruikers13, waarin het merendeel van de bedrijven geen knelpunten ervaart en prima uit de voeten kan met de huidige ICT-infrastructuur op bedrijventerreinen. Op 54% van de terreinen vormt de ICT-infrastructuur geen specifiek knelpunt. Opvallend is dat van de overgebleven terreinen op maar 6% van de terreinen ICT-infrastructuur wel knelpunt is. Vele gemeenten zijn niet of slecht op de hoogte van het functioneren van de ICT-infrastructuur.

Bron: ETIN Adviseurs (in opdracht van Ministeries van Economische Zaken, Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) (2003), Herstructureringsopgave in de G30-gemeenten, Tilburg. 13 Bron: Stec Groep (2003), Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland, Nijmegen.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

12

20

Voor het merendeel van de terreinen waar ICT-infrastructuur als knelpunt wordt ervaren geeft het onderzoek aan dat de gemeente daar op dit moment niets aan doet. Op een veel kleiner deel wordt de situatie binnen nu en drie jaar door de gemeente aangepakt. Thema 2: aanzicht Het zijn vaak hele subjectieve terreinaspecten die het aanzicht en de uitstraling van een terrein bepalen. Toch is het terreinaanzicht voor bedrijven steeds belangrijker aan het worden, zeker als bedrijven overwegen te verhuizen. Er is van veroudering van het aanzicht sprake wanneer er achterstallig onderhoud van openbare ruimte of van particuliere kavels en opstallen is. Ook kan het zijn dat het imago van het terrein is aangetast door een slechte handhaving van het parkeerbeleid door de terreinbeheerder.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

21

Figuur 5: aspecten van aanzicht en uitstraling op verouderde bedrijventerreinen a onderhoud aan wegen of groen
16% 39%

b onderhoud gebouwen
19% 17%

c onderhoud private ruimte
9% 11%

45% 64%

80%

d gebruik openbare ruimte voor opslag/ parkeren vracht- en personenauto's
13%

e zwerfvuil/afval
9%

f aanzicht van voorterreinen
9% 30%

36%

36%

55%

51%

61%

g veiligheid
11% 20%

h aanwezigheid van voorzieningen
18% 41%
Goed Matig Slecht

41% 69%

N varieert van 51 tot en met 58

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

22

In de figuren hierboven staan de acht belangrijkste aspecten centraal die het aanzicht en de uitstraling van een bedrijventerrein bepalen. Wat opvalt is dat aanwezigheid van zwerfvuil of afval maar weinig voorkomt. Maar de voorzieningen op de verouderde terreinen laten daarentegen vaak te wensen over. Tezamen met het gebruik van de openbare ruimte voor opslag of parkeren van vracht- en personenauto’s en het aanzicht van voorterreinen is dit aspect in grote mate verantwoordelijk voor de veroudering. Vergelijken we dit beeld met de knelpunten die zijn gesignaleerd in de G30-gemeenten14, dan valt onmiddellijk op dat waar bedrijventerreinen gelegen in de G30-gemeenten vooral verouderd zijn door verpaupering van openbare en private ruimte. Opslag, afval en bewegwijzering maken hier deel van uit. Ook de verouderde bedrijventerreinen in Overijssel scoren matig op het aspect aanzicht en uitstraling. Thema 3: milieukwaliteit Het kan zijn dat de uitstoot van schadelijke of hinderlijke emissies, afval of reststoffen hoog is. Omwonenden maar zeker ook andere bedrijven kunnen dit als hinderlijk ervaren. Bedrijfsactiviteiten gaan vaak gepaard met emissies van stank, rook en stof, met bodemvervuiling en met geluidsoverlast, die ten koste kunnen gaan van de leefkwaliteit van huidige en toekomstige omwonenden of bedrijven. Verder kan er onveiligheid als gevolg van gevaarlijke stoffen bestaan. Veroudering van een terrein houdt in dit verband in, dat het beheer en de voorzieningen op het terrein niet meer zijn afgestemd op de milieuhygiënische eisen van deze tijd. Op 88% van de Overijsselse bedrijventerrein, die zijn verouderd, is geen overlast dan wel vervuiling. Op 12% dus wel. Onderstaande figuur geeft weer welke soorten van vervuiling de milieuhygiëne op het bedrijventerrein aantasten.

Bron: ETIN Adviseurs (in opdracht van Ministeries van Economische Zaken, Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) (2003), Herstructureringsopgave in de G30-gemeenten, Tilburg.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

14

23

Figuur 6: vervuiling of overlast op verouderde bedrijventerreinen

11% 5% 33% Bodemvervuiling 17% Geluidsoverlast Luchtvervuiling Stankoverlast 2% 32% Stofoverlast Anders

N=46

In de G30-gemeenten is bodemverontreiniging verreweg het meest genoemde knelpunt als het gaat om milieuhygiëne. Geluidsoverlast staat met afstand op de tweede plaats. Andere knelpunten, zoals stankoverlast, stofoverlast en de aanwezigheid van risicovolle bedrijven, komen slechts sporadisch voor. In Overijssel zien we echter op de verouderde bedrijventerreinen veel meer diversiteit in typen vervuiling. Bodemvervuiling, wat gepaard gaat met relatief hoge kosten voor de sanering, komt veel minder vaak voor. Bedrijven die geluidsoverlast veroorzaken daarentegen veel meer. Op een meerderheid van de voor herstructurering in aanmerking komende terreinen zitten wel één of meerdere bedrijven die overlast veroorzaken voor de omgeving. Op die terreinen zitten vervolgens gemiddeld twee bedrijven die daadwerkelijk overlast veroorzaken voor de omgeving of de milieuhygiëne op het terrein aantasten.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

24

Figuur 7: aantal bedrijven dat overlast veroorzaakt of de milieuhygiëne aantast op verouderde bedrijventerreinen
9%

41%

50%

Geen bedrijven 1/meer bedrijven Niet bekend

N=56

Thema 4: inrichting en ruimtegebruik Veroudering van een bedrijventerrein gaat in de praktijk vaak gepaard met inefficiënt ruimtegebruik. Denk bijvoorbeeld aan ‘strategische reserves’ die nooit in gebruik zijn genomen, of braakliggende kavels waarvoor op korte termijn geen plannen bestaan. Ook kan er sprake zijn van inefficiënte verkaveling of ongunstige verkaveling, waardoor een deel van de kavels in onbruik is geraakt. Daarnaast komt veroudering tot uiting in de leegstand van bedrijfs- en kantoorpanden. We lichten de belangrijkste maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik in paragraaf 3.3 toe, hier gaan we alleen in op de leegstand op bedrijventerreinen, zowel in het pand als op het terrein als geheel, in de vorm van restkavels. Structurele leegstand is op ongeveer eenderde van de te herstructureren bedrijventerreinen in de G30gemeenten aan de orde. Onderstaande tabel geeft aan van welke omvang de leegstand is in bedrijfs- en kantoorruimte en op restkavels op de Overijsselse bedrijventerreinen.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

25

Tabel 3: leegstand bedrijfsruimte, kantoorruime en op restkavels op verouderde bedrijventerreinen
Leegstand 0% 0-5% 5-25% >25% Niet bekend Bedrijfsruimte 29% 32% 11% 5% 23% Kantoorruimte 49% 5% 10% 5% 31% Restkavels 56% 9% 9% 4% 22%

De • • • • •

belangrijkste conclusies over veroudering van bedrijventerreinen in Overijssel circa éénderde van de Overijsselse bedrijventerreinen is verouderd; op dit moment wordt 3% van alle terreinen aangepakt in kader van herstructurering; de Overijsselse bedrijventerreinen nemen 8% van alle verouderde bedrijventerreinen in Nederland in; met name de ontsluiting met het openbaar vervoer laat op veel verouderde bedrijventerreinen te wensen over; voorzieningen zijn op verouderde terreinen vaak onder de maat. Tezamen met het gebruik van de openbare ruimte voor opslag of parkeren en het aanzicht van voorterreinen is het in grote mate verantwoordelijk voor de veroudering; op 88% van de terreinen, die zijn verouderd is geen overlast, dan wel vervuiling. Op 12% dus wel. Dit uit zich vooral in bodemvervuiling en geluidsoverlast.

3.2 Hoofdthema 2: herstructurering
Bij het plannen van toekomstig aanbod en uitbreiding van bedrijventerreinen wordt al snel naar (nieuwe) uitleglocaties gekeken. Maar bestaande bedrijventerreinen kunnen na herstructurering een aanzienlijk deel van de (huidige en toekomstige) ruimtevraag op zich nemen en zo nieuwe uitleg aan de stadsrand beperken. Veroudering (zie paragraaf 3.1) en herstructurering zijn in de praktijk nauw aan elkaar gerelateerd. Herstructurering is gericht op behoud van de werkfunctie van een bedrijventerrein. Voor – in dit geval – bestaande terreinen staat de mogelijkheid open om aanvullend daarop meer ruimte te scheppen met

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

26

gebruikmaking van instrumenten voor bijvoorbeeld selectief beleid en segmentering (wat kan leiden tot clustering van bedrijven) en intensivering. De totale herstructurering wordt gevormd door reeds lopende maar nog niet afgeronde projecten plus de bedrijventerreinen waarvan men (in dit geval de gemeenten) voor de toekomst herstructurering heeft ingepland. Onderstaande figuur geeft aan voor welk aandeel van de verouderde terreinen daadwerkelijk herstructureringsplannen bestaan. Figuur 8: omvang van de herstructurering op verouderde bedrijventerreinen

46% 54% Plannen voor herstructurering Geen plannen voor herstructurering

N=84

Ter vergelijking: in de G30-gemeenten is (op basis van IBIS-antwoordcategorieën) zijn voor 45% van de verouderde bedrijventerreinen (nog) geen plannen voor herstructurering15.
Bron: ETIN Adviseurs (in opdracht van Ministeries van Economische Zaken, Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) (2003), Herstructureringsopgave in de G30-gemeenten, Tilburg.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461
15

27

Voor een goed begrip van de herstructureringsopgave in Overijssel is ook informatie over de verschillende herstructureringstypen en de kwalitatieve kant van herstructurering noodzakelijk. Figuur 9: typen herstructurering naar aantal bedrijventerreinen
2% 11% 5% 8% 54%
Groot onderhoud Revitalisering Reorganisatie in combinatie met groot onderhoud Herprofilering Transformatie

20%

Geen plannen

N=84

Merendeel van de herstructureringsplannen is nog in de ontwerpfase Zoals in de volgende figuur te zien is, verkeren de bedrijventerreinen met herstructureringsplannen in allerlei stadia. Van de herstructureringsplannen voor de verouderde Overijsselse bedrijventerreinen bevindt het overgrote deel zich nog in de studiefase. Dit houdt meestal in dat de gemeente (eventueel met een externe adviesgever) de problemen op het terrein in kaart brengt en dat nagegaan wordt hoe deze zijn op te lossen. Projecten die in de planvormingfase zijn aanbeland hebben dat stadium al doorgemaakt. Bij deze projecten is sprake van een concreet plan van aanpak. In onderstaande figuur is te zien waar de herstructureringsplannen zich bevinden in de planvorming. Overigens schetsen andere regionale inventarisaties van herstructurering16

Onder andere ETIN Adviseurs (in opdracht van Ministeries van Economische Zaken, Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer) (2000), Herstructurering bedrijventerreinen in de Randstad provincies. Opgave en proces, Tilburg.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

16

28

een vergelijkbaar beeld: voor het overgrote deel van de terreinen die voor herstructurering in aanmerking komen, bevinden de plannen zich nog in de studiefase. Figuur 10: procedurele fase
Anders, waaronder in voorstudie Uitvoeringsplan 45% 48% Goedgekeurd plan Vastgesteld plan Ontwerpplan 5% 2%

N=37

Veel plannen bestaan al als plan in voorbereiding of als uitgangspunten voor beleid. Deze vallen in bovenstaande grafiek in de categorie ‘anders’. Maatregelen om de bereikbaarheid en ontsluiting te verbeteren De belangrijkste maatregel die genomen wordt om de bereikbaarheid en de ontsluiting op een verouderd bedrijventerrein te verbeteren is het aanpakken van verkeersonveilige situaties. Gevolgd door het verbeteren van de externe ontsluiting via de weg en het vergroten van de openbare parkeercapaciteit en de laad- en losmogelijkheden.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

29

Figuur 11: maatregelen om bereikbaarheid en ontsluiting te verbeteren
Vergroten openbare parkeercapaciteit en laad- en losmogelijkheden 8% 16% Verbeteren van extrene ontsluiting via de weg Verbeteren van interne ontsluiting/verkeersstructuur Bereikbaarheid voor fietsers verbeteren 19% 6% 10% 10% Ontsluiting openbaar vervoer verbeteren Straatbewegwijzering en straatverlichting verbeteren 10% Verkeersonveilige situaties aanpakken Anders
N=19

21%

Maatregelen om het aanzicht te verbeteren Vooral het opknappen van de wegen en aanpassingen in de groenstructuur worden aangegrepen om het aanzicht van verouderde terreinen te verbeteren. Figuur 12: maatregelen om aanzicht te verbeteren
Aanpassing groenstructuur
21% 27%

Opknappen wegen

23% 29%

Inrichting voorterreinen opknappen Anders

N=24 Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

30

Maatregelen om de milieukwaliteit te verbeteren Om de milieukwaliteit op de verouderde terreinen te verbeteren worden zowel bedrijfsverplaatsingen als bodemsanering toegepast. In de herstructureringsopgave zijn dit de grootste kostenposten (zie ook hoofdstuk vijf over de kosten van herstructurering). Figuur 13: maatregelen om de milieukwaliteit te verbeteren
16% 34%

Bodemsanering Bedrijfsverplaatsingen 50%
N=22

Anders

Maatregelen om inrichting en ruimtegebruik te verbeteren Gemeenten richten zich vooral op bedrijfsverplaatsingen en de sloop van leegstaande bedrijfspanden om het ruimtegebruik op verouderde terreinen te verbeteren. Met deze maatregelen ontstaan ook vaak de grootste hoeveelheden (nieuwe) ruimte.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

31

Figuur 14: maatregelen om het ruimtegebruik te verbeteren
8% 11%

Bedrijfsverplaatsingen Benutten van restruimtes
30%

Dempen van havens Opruimen van oude infrastructuur
25% 12% 1%

Sloop van leegstaande panden Intensivering van het ruimtegebruik Anders

13%

N=27

De • • • •

• • •

belangrijkste conclusies over herstructurering van bedrijventerreinen in Overijssel voor 54% van de verouderde bedrijventerreinen zijn al plannen voor herstructurering. Voor 46% dus niet; vooral met transformatie wordt de veroudering aangepakt; het merendeel van de herstructureringsplannen is nog in de ontwerp- of zelfs studiefase; de belangrijkste maatregel die genomen wordt om de bereikbaarheid en de ontsluiting op verouderde bedrijventerreinen te verbeteren is het vergroten van de openbare parkeercapaciteit en de laad- en losmogelijkheden; vooral het opknappen van de wegen en aanpassingen aan de groenstructuur worden aangegrepen om het aanzicht van verouderde bedrijventerreinen te verbeteren; om de milieukwaliteit op verouderde bedrijventerreinen te verbeteren worden zowel bedrijfsverplaatsingen als bodemsanering toegepast. In de herstructureringsopgave zijn dit de grootste kostenposten; gemeenten richten zich vooral op bedrijfsverplaatsingen en sloop van leegstaande bedrijfspanden om het ruimtegebruik op verouderde bedrijventerreinen tegen te gaan.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

32

3.3 Hoofdthema 3: zorgvuldig ruimtegebruik
Naast het bestemmingsplan heeft de gemeente nog andere manieren om zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen te bevorderen. In deze paragraaf gaan we hier op in. Bekende instrumenten zijn het grondprijsbeleid, uitgiftevoorwaarden en het beeldkwaliteitplan. Via bestemmingsplannen kan zorgvuldig ruimtegebruik niet alleen worden belemmerd17 maar ook juist worden gestimuleerd. Daarbij kan worden gedacht aan flexibelere bepalingen in bestemmingsplannen ten aanzien van bijvoorbeeld maximale bouwhoogten, of aan minimale bebouwingspercentages. In tabel 4 leest u meer over een aantal bekende en minder bekende instrumenten om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen: Tabel 4: belangrijke instrumenten om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen
Instrument Beperking planologische ruimte voor het areaal bedrijventerrein Toelichting Beperking van de hoeveelheid beschikbare bedrijventerreinen heeft op terreinniveau betrekking op het areaal bedrijventerreinen dat de gemeenten in hun bestemmingsplannen opnemen. Ze heeft ook betrekking op beperking in de tijd waarbij gemeenten de uitgifte van reeds bestemde en bestaande bedrijventerreinen temporiseren en uitstrijken over een langere termijn. Effect op intensief ruimtegebruik Groot: schaarste aan nieuwe grond maakt te herstructureren bedrijventerreinen als alternatieve optie aantrekkelijker.

In het bestemmingsplan worden regelmatig bepalingen opgenomen die zorgvuldig ruimtegebruik kunnen belemmeren. Zo worden voor bedrijventerreinen vaak maximale bouwhoogten en maximale bebouwingspercentages voorgeschreven.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

17

33

Tabel 4 (vervolg): belangrijke instrumenten om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen
Instrument Milieuzonering Toelichting Scheppen van afstand tussen milieubelastende bronnen en de milieugevoelige omgeving. Een gemeente kan milieuzonering in het bestemmingsplan beleidsmatig hanteren door bedrijven met vergelijkbare milieubelasting te clusteren, zodat hindercirkels overlappen. Effect op intensief ruimtegebruik Matig: in de eerste plaats ontstaat minder restruimte bij het clusteren van bedrijven met gelijke milieuhinder waardoor bufferzones overlappen. In de tweede plaats leggen bestaande hinderzones beperkingen op, er is minder ruimte om te schuiven. ‘Onzorgvuldig ruimtegebruik’ kan elders worden toegestaan, om intensief ruimtegebruik op een oude locatie van een uitgeplaatst bedrijf te stimuleren. Groot: hoger bouwen in meer lagen kan leiden tot dubbel grondgebruik.

Hoger bouwen in meer Dit instrument is zowel op terreinniveau als kavelniveau lagen toepasbaar. De gemeente stelt in haar bestemmingsplanvoorwaarden een (hoge) minimale bebouwingsintensiteit op bedrijventerreinen. Op terreinniveau mogelijk door stapeling door middel van een opgetild tweede maaiveld. Voor dit dubbel grondgebruik komen functies in aanmerking als parkeren, infrastructuur, openbare voorzieningen, (perifere) detailhandel en kantoren. Verkaveling De aanbieder van grond kan het gebied zo verkavelen dat de meest efficiënte indeling ontstaat. Samen met het hanteren van ontsluitingsprincipes kan de aanbieder een gunstige bruto/nettoverhouding creëren (tussen te bebouwen en niet te bebouwen grond). Gezamenlijk Denk aan gezamenlijk busvervoer van personeel, gezamenlijke personenvervoer coördinatie van carpooling, gezamenlijke deelauto’s, deelfietsen en deeltaxi’s. Ook kunnen op een bedrijventerrein infrastructurele voorzieningen worden getroffen als een transferium of vrije busbanen.

Groot: een efficiënte verkaveling leidt tot intensief gebruik van grond op een bedrijventerrein.

Groot: gebruikers delen parkeerplaatsen en de laatste zijn meer gemeenschappelijk; collectief vervoer vermindert het privé autogebruik.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

34

Tabel 4 (vervolg): belangrijke instrumenten om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen
Instrument Gemeenschappelijk goederenvervoer Toelichting Denk aan grootschalige openbare terminals die beschikken over spoor-, water- of buisaansluiting of aan terminals met een regionaal karakter die vooral zijn gebaseerd op het volume aan lading dat aanwezig is op het bedrijventerrein zelf of zijn directe omgeving. Aanvullend kan men denken aan ondergrondse logistieke systemen. Op bestaande bedrijventerreinen kan vrije capaciteit zijn bij het ene bedrijf die door andere bedrijven benut kan worden. Voorzieningen gericht op personeel zoals vergader- en opleidingsfaciliteiten, kinderopvang, winkels en sport- en recreatiefaciliteiten. Effect op intensief ruimtegebruik Groot: opslag en overslag van goederen is gemeenschappelijk, waardoor per individueel bedrijf minder ruimte voor overslag en opslag nodig is. Zelfde typen bedrijven clustert zich rond deze gemeenschappelijke voorzieningen. Groot: niet elk bedrijf hoeft voortaan zijn eigen utilities te bouwen, wat veel ruimte bespaart. Groot: niet elk bedrijf hoeft zijn eigen voorzieningen te treffen.

Gezamenlijk gebruik van utiliteits- en bedrijfsfuncties Gezamenlijk gebruik van bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen

In tabel 5 zetten we de meest relevante instrumenten voor u op een rij. De eerste kolom geeft aan of en in welke frequentie de betreffende maatregel wordt toegepast. De percentages tellen vanzelfsprekend niet op tot 100%, omdat er in 78% van de gevallen geen maatregelen zijn om de ruimte op het bedrijventerreinen te intensiveren of meervoudig te gebruiken. Voor 16% is er één of zijn er meerdere maatregelen, bij 6% van de terreinen is dit niet bekend. De twee laatste kolommen geven aan van welke maatregel de invoering gewenst is en bij de invoering van welke maatregel ondersteuning van de provincie is gewenst.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

35

Tabel 5: maatregelen om de ruimte te intensiveren of meervoudig te gebruiken
Maatregelen Aangepaste verkavelingstructuren Milieuzonering Functiemenging Beperking van het aantal parkeerplaatsen Stimulering flexibel bouwen Inperking van de planologische ruimte voor bedrijventerreinen Hogere grondprijzen om de opname te beperken Afwijkende grondprijzen bij bijzondere investeringskosten Compensatie in grondprijs bij hogere bebouwingsintensiteit Toestaan onderverhuur aan andere gebruikers Gezamenlijk gebruik van faciliteiten Gezamenlijk gebruik van bedrijfsfuncties In de tijd delen van ruimte Hoger bouwen in meer lagen Geschakeld te bouwen Ondergronds bouwen Overkappen van buitenluchtactiviteiten Gebouwde parkeervoorzieningen Anders Aandeel Kavel bedrijven niveau18 terreinen 3% 5% 6% ++ 3% +++ 1% 3% 1% ++ 1% ++ 1% ++ 1% 2% 5% 1% 1% 1% Terrein niveau ++ +++ ++ Pand niveau Gewenst ++ + Ondersteuning

+

+++

++ + +++

+++ + + +

+ +++

In bovenstaande tabel is te zien dat de Overijsselse gemeenten aan maatregelen die een stimulans geven aan de implementatie van zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen nog maar weinig aandacht besteden. Op dit punt is het met name van belang dat er voldoende kennis bij gemeenten aanwezig is. Nu zijn gemeenten nog vaak onvoldoende bekend met de mogelijkheden, terwijl na deze eerste nulmeting ten opzichte van de huidige situatie naar alle waarschijnlijkheid positieve veranderingen optreden. Hierbij kan ook een rol zijn

18

Met een score-indeling van + tot +++ geven we het zwaartepunt van de maatregel op verschillende toepassingsniveaus weer.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

36

weggelegd voor de provincie. In de vorm van kennisoverdracht maar ook om te bezien of een bestemmingsplan voldoende stimulerende voorschriften bevat. Landschappelijke inpassing De overgang tussen een bedrijventerrein en haar omgeving verloopt in veel gevallen vrij abrupt. De achterkanten van bedrijfsgebouwen of een ontsluitingsweg vormen dan de begrenzing. Bij een goede landschappelijke inpassing is vaak minder terrein uitgeefbaar, echter de kwaliteit van de omgeving is wel gebaat bij een goede inpassing. Onderstaande figuur geeft aan op hoeveel van de terreinen aandacht is geschonken aan de landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein in zijn omgeving. Figuur 15: aandacht voor landschappelijke inpassing in de omgeving
3%

44% 53%

Geen aandacht Aandacht Niet bekend

N=264

Een beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het Masterplan en het bestemmingsplan. Het plan spreekt zich uit over de beeldkwaliteiten van de openbare ruimte. Het regelt de inrichting en de inrichtingselementen van de openbare ruimte, hekwerken en reclame-uitingen. Vaak zijn regels over gevelindeling, materialen en kleuren opgenomen. Kortom, het bevat duidelijke regels en aanbevelingen. Een beeldkwaliteitplan is voor 12% van de terreinen gemaakt. Voor het merendeel is wel aandacht geschonken aan landschappelijke inpassing, zij het in minder harde vorm dan een beeldkwaliteitplan of inrichtingsplan.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

37

De belangrijkste conclusies over zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen in Overijssel • Overijsselse gemeenten besteden nog maar weinig aandacht aan maatregelen ter bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik; • nu komen – zij het in beperkte mate – al functiemenging, milieuzonering en hoger bouwen in meer lagen voor; • een beeldkwaliteitplan is voor een klein deel (12%) van de bedrijventerreinen gemaakt. Voor het merendeel is wel aandacht geschonken aan landschappelijke inpassing, zij het in minder harde vorm dan een beeldkwaliteitplan of inrichtingsplan.

3.4 Hoofdthema 4: terreinbeheer
Diverse activiteiten die niet tot de core-business van een bedrijf behoren, kunnen worden uitbesteed of gemeenschappelijk met andere bedrijven op het terrein worden opgezet. Behalve aan collectief parkeren kan er bij gezamenlijke faciliteiten worden gedacht aan het beheer van het terrein, beveiliging, vergader- en kantoorfaciliteiten en personeelsvervoer. Niet al deze gezamenlijke bedrijfsfaciliteiten leveren direct ruimtewinst op, de samenwerking kan echter wel bijdragen aan de duurzaamheid van het bedrijventerrein. Parkmanagement is het managen en sturen van de inrichting en beheer van een kantorenpark of bedrijventerrein. Het is in de eerste plaats een middel om tot een hoogwaardige en duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen te komen. In de tweede plaats is het een instrument dat ervoor zorgt dat de kwaliteit van een bedrijventerrein ook op peil blijft. Doel is om op lange termijn een hoog kwaliteitsniveau te behouden van zowel de openbare als private ruimte. De door parkmanagement te beheersen activiteiten zijn meestal niet core-business aspecten: fysieke vormgeving, algemene diensten en diensten gerelateerd aan de bedrijfshuisvesting. Op het moment dat meerdere eigenaren verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en beheer van een pand of gebouw is een vereniging van eigenaren (V.V.E.) nodig. Deze vereniging kan inactief zijn en alleen op bijvoorbeeld projectbasis worden ingeschakeld maar ook uitgebreide gezamenlijke voorzieningen zijn mogelijk. De vereniging van eigenaren is budgethouder van de beheergelden (meestal betalen de leden maandelijks servicekosten) en neemt besluiten over het beheer.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

38

Figuur 16: gemeenschappelijke activiteiten
6% 19%

Figuur 17: mate van activiteit
7% 7%

Parkmanagement Ander type vereniging Geen, maar wel behoefte Geen en ook geen behoefte
53% 33%

8% 67%

Zeer actief Beperkt actief Niet actief Niet bekend
N=92

N=279

Bij een andere vorm van gemeenschappelijke activiteiten dan parkmanagement noemen gemeenten vooral de ondernemersvereniging. Beheer via een vereniging van eigenaren creëert een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor onroerend goed. Bij vooral groot onderhoud en revitalisering van bedrijventerreinen zonder V.V.E. zullen eigenaren en gebruikers moeten worden georganiseerd op basis van draagvlak. Gezien de vele betrokken partijen (onder andere de gemeente, gevestigde bedrijven, private investeerders en ondernemersverenigingen) is dat geen gemakkelijke opgave. Landelijke cijfers19 schetsen een vergelijkbaar beeld: circa 22% van de bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein is aangesloten bij een parkmanagement- of ander type organisatie. Onderstaande tabel geeft weer op hoeveel procent van de Overijsselse bedrijventerreinen verschillende bezigheden door een parkmanagement- of ander type organisatie uitgevoerd worden.
19

Bron: Stec Groep (2003), Database Bedrijfsruimtegebruikers Nederland, Nijmegen.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

39

Tabel 6: bezigheden parkmanagement/ander type vereniging
Bezigheid Beveiliging en bewaking Beheer openbare ruimte Beheer private ruimte Beheer gebouwen Beheer gezamenlijke voorzieningen Eén-loket service Voorzieningen voor bedrijven Voorzieningen voor werknemers Vervoersvoorzieningen voor personeel Gezamenlijk goederenvervoer Nutsvoorzieningen ICT-infrastructuur Gezamenlijke contracting Gezamenlijke inkoop van nutsvoorzieningen Milieumanagement Afvalmanagement en –verwijdering Terreinmarketing Architectonische kwaliteit bebouwing en stedenbouwkundige kwaliteit terrein Anders Aandeel bedrijventerreinen 15% 4% 1% 2% 4% 2% 2% 3% 1% 1% 1% 3% 2% 2% -

Maatregelen die gewenst zijn op bedrijventerreinen waar al één of meerdere of juist nog geen bezigheden gezamenlijk worden uitgevoerd, zijn beveiliging en bewaking, beheer van de openbare ruimte, ICTinfrastructuur en gezamenlijke inkoop van nutsvoorzieningen. Deze komen nog bovenop de al íngevoerde gezamenlijke bezigheden. De belangrijkste conclusies over terreinbeheer op bedrijventerreinen in Overijssel • parkmanagement komt op Overijsselse bedrijventerreinen in beperkte mate voor: op 6% van de bedrijventerreinen; • andere typen verenigingen komen met 19% al meer voor;
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

40

• •

van de terreinen waar gemeenschappelijke activiteiten georganiseerd worden (in parkmanagement- of een ander type organisatie) is de organisatie in 40% van de gevallen daadwerkelijk actief; vooral gezamenlijke beveiliging of bewaking wordt geregeld door een parkmanagement- of andere organisatie.

3.5 Hoofdthema 5: inzet van overheden bij herstructurering van bedrijventerreinen
Voor het welslagen van gemeentelijke herstructureringsplannen voor bedrijventerreinen is voldoende kennis van zaken en financiële ruimte een ‘must’. Voor een deel ligt hier de verantwoordelijkheid bij de betreffende gemeente, echter u kunt hierbij als provincie een begeleidende rol spelen. In onderstaande figuur is te zien dat de Overijsselse gemeenten inderdaad behoefte hebben aan begeleiding van de provincie bij het oppakken van eventuele knelpunten bij herstructurering op de bedrijventerreinen. Figuur 18: begeleiding provincie bij oppakken eventuele knelpunten herstructurering naar totaal aantal bedrijventerreinen
17%

52% 31% Behoefte Geen behoefte Niet bekend
N=118

Over de invulling van die ondersteuning lopen de meningen uiteen. Vooral subsidieverlening heeft de voorkeur, wanneer we gemeenten vragen aan welk soort ondersteuning van de provincie de voorkeur wordt gegeven. Het merendeel wil wel een vorm van subsidiering bij herstructurering van bedrijventerreinen. Wat opvalt is dat gemeenten minder zien in procesondersteuning en kennisoverdracht.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

41

Het effect van een (eventuele) provinciale ondersteuning bij gemeentelijke herstructureringsplannen zal vooral doorslaggevend zijn, zo geven de gemeenten aan! Gezien de hoge kosten van herstructurering zijn voldoende financiële middelen noodzakelijk voor het welslagen van gemeentelijke herstructureringsplannen.

Figuur 19: effect provinciale ondersteuning bij (mogelijke) herstructureringsplannen naar totaal aantal bedrijventerreinen
8% 2%

29% 61%

Doorslaggevend Faciliterend Informerend Anders

N=53

De belangrijkste conclusies over inzet van overheden bij herstructurering van bedrijventerreinen in Overijssel • de Overijsselse gemeenten hebben behoefte aan begeleiding van de provincie bij het oppakken van eventuele knelpunten bij herstructurering op bedrijventerreinen; • over de invulling van die ondersteuning lopen de meningen uiteen. Vooral subsidieverlening heeft de voorkeur. Gemeenten zien minder in procesondersteuning en kennisoverdracht; • het effect van een provinciale ondersteuning zal voor gemeenten vooral doorslaggevend zijn. Gemeenten zien weinig in een informerende rol voor de provincie.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

42

4. ONS ADVIES
In dit hoofdstuk adviseren we u over de beïnvloedingsmogelijkheden die u als provincie heeft om zorgvuldig ruimtegebruik en herstructurering op Overijsselse bedrijventerreinen te bevorderen. In paragraaf 4.2 leest u over directe en indirecte instrumenten waarover u beschikt en over de invloed die u als provincie kunt uitoefenen op gemeenten. Echter in paragraaf 4.1 beginnen we met uw meest directe instrument: subsidie.

4.1 Subsidie vormt uw meest directe instrument
Subsidies vormen uw krachtigste instrument, maar u moet selectief zijn Zowel uit ervaringen met herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik in andere provincies als uit dit onderzoek blijkt subsidieverstrekking de gemeenten het meest direct een steuntje in de rug te geven bij herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik. Uw middelen daarvoor zijn uiteraard beperkt. We raden u aan uw subsidiegelden gericht in te zetten, zodat u uw beperkte middelen zo efficiënt mogelijk inzet. Dit houdt concreet in dat u bij het verstrekken van provinciale steun een keuze moet maken tussen terreinen waar u als provincie wel aan bijdraagt met ondersteuning en financiën en terreinen waar u niet aan bijdraagt. Het selecteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. We stellen een combinatie van verschillende criteria voor, waarmee u met behulp van de gegevens uit de database bij dit onderzoek eenvoudig de meest relevante bedrijventerreinen kunt selecteren. Selecteer herstructureringslocaties op economisch belang, omvang herstructureringsopgave en voorbeeldwerking Relevante hoofdcriteria voor de selectie van bedrijventerreinen zijn: • economisch belang: ofwel hoe belangrijk is het bedrijventerrein voor de economische structuur van de regio. Het ligt voor de hand vooral in te zetten op bedrijventerreinen met een hoog economisch belang. Denkt u daarbij met name aan de krapte aan bedrijventerreinen in een bepaalde economisch regio en de economische toegevoegde waarde van een bepaald terrein (hierin speelt bijvoorbeeld een rol de grootte

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

43

van het terrein en het type vestigers op het terrein). Op deze manier selecteren we de terreinen met de hoogste toegevoegde waarde.
Het selecteren van bedrijventerreinen met een groot economisch belang kunt u onder andere doen aan de hand van de kenmerken van de bedrijventerreinen uit IBIS, gecombineerd met vraag 1 uit onderdeel A van de enquête: • meest voorkomende branches op het bedrijventerrein (A1).

omvang van de herstructureringsopgave: ofwel is er in de betreffende regio of gemeente erg veel herstructurering van bedrijventerreinen nodig, dan verdient die regio extra aandacht van u als provincie. Daarnaast kunt u ook denken aan de omvang van de ruimtewinst die optreedt door herstructurering: als de verwachte ruimtewinst groot is, is de effectiviteit van de herstructurering immers relatief groter.

Het selecteren van bedrijventerreinen met een omvangrijke herstructureringsopgave kunt u doen door de volgende onderdelen van de database speciaal te selecteren: • het oordeel over het aanzicht van het bedrijventerrein (vraag B4); • staat van het bedrijventerrein (B1); • of door de staat van het bedrijventerrein bedrijven knelpunten ondervinden in hun bedrijfsvoering (B7); • of de gemeente plannen heeft voor revitalisering van het bedrijventerrein (C1); • oppervlak van de herstructurering (C1); • leegstand op het terrein (B8); • of ICT-infrastructuur knelpunten oplevert die nog niet worden aangepakt (B10); • lage kwaliteit van de ontsluiting van bedrijventerreinen (B9).

voorbeeldwerking van de projecten waaraan u bijdraagt: uiteindelijk streeft u ernaar om herstructureringsprojecten te helpen realiseren, waar andere Overijsselse gemeenten ook weer van kunnen leren. Vanuit dit oogpunt is het verstandig een spreiding van voorbeeldprojecten te realiseren. Dat wil zeggen dat u verschillende typen bedrijventerreinen stimuleert (van zwaar tot hoogwaardig, natte en droge terreinen) en dat u projecten selecteert die verschillende vormen van veroudering aanpakken.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

44

Gemeenten die nu al relatief veel ondernemen op het gebied van zorgvuldig ruimtegebruik, kunt u eenvoudig selecteren door in te zoomen op onderdeel D van de database: • maatregelen die al genomen worden om meervoudig en intensief ruimtegebruik te stimuleren (D2).

Daarnaast vinden we dat het ook moet meewegen of de gemeente zelf al activiteiten onderneemt om de herstructurering op poten te zetten.
U vindt dit element terug in onderdeel C van de database en kunt hierbij inzoomen op de maatregelen die gemeenten nemen om: • het ruimtegebruik te verbeteren (C3); • het aanzicht te verbeteren (C4); • de ontsluiting te verbeteren (C5); • de milieuhygiëne te verbeteren (C6).

4.2 Uw beleidsinstrumenten
U beschikt als provincie met name over indirecte invloed door gemeenten en marktpartijen te beïnvloeden Als provincie beschikt u nauwelijks over directe instrumenten: u geeft zelf geen grond uit en bepaalt dus niet rechtstreeks de uitgiftevoorwaarden van grond. Ook maakt u zelf geen bestemmingplannen. Uw invloed op zorgvuldig ruimtegebruik is daardoor indirect en loopt via de partijen die de directe instrumenten toepassen. Uw indirecte invloed noemen we beïnvloedingsmogelijkheden. We onderscheiden zes indirecte beïnvloedingsmogelijkheden.
Zes beïnvloedingsmogelijkheden om als provincie herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren: 1. u kunt een model bestemmingsplanvoorschriften ontwikkelen voor gemeenten; 2. u kunt het vooroverleg in het kader van het bestemmingsplan gebruiken; 3. u toetst uiteraard het bestemmingsplan; 4. de brede noemer communicatie; 5. de brede noemer subsidies; 6. u kunt regionale samenwerking tussen en met gemeenten bevorderen.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

45

U kunt de voorwaarden waaronder bedrijventerreinen worden uitgegeven beïnvloeden We zijn erg positief over een veel grotere rol van de provincie bij het beïnvloeden van de partijen die grond uitgeven. Wanneer u de uitgevers van de grond kunt overtuigen om die uitgiftevoorwaarden op te nemen die zorgvuldig ruimtegebruik positief beïnvloeden, kunt u nog veel winst behalen. U moet zich in onze ogen vooral richten op de combinatie van communicatie en subsidie om de uitgevers van de grond te beïnvloeden. Het draagvlak bij gemeenten en marktpartijen voor deze beïnvloedingsmogelijkheden schatten wij in als (erg) groot, evenals de potentiële effectiviteit. Qua uitgiftevoorwaarden zien wij het meest in het inzetten op meer gemeenschappelijke voorzieningen (zoals gemeenschappelijke parkeerplaatsen en voorzieningen voor distributie en logistiek) en terugkoopopties van grond. U kunt de hoeveelheid beschikbare bedrijventerreinen (of het uitgiftetempo ervan) beïnvloeden We zijn in principe niet positief over het opvoeren van de huidige schaarste aan bedrijventerreinen, wel kan een schaarste aan bedrijventerreinen in Overijssel het denken over herstructurering en zorgvuldig ruimtegebruik stimuleren. Partijen zijn in dat geval eerder bereid na te denken over alternatieven en innovaties in zorgvuldig ruimtegebruik en te investeren in bestaande bedrijventerreinen. Goede regionale afstemming zien wij als manier en zelfs voorwaarde om de hoeveelheid uit te geven grond te verlagen. Uw invloed daarop is op dit moment nog niet zo groot, maar u hebt in onze optiek zeker mogelijkheden deze te vergroten. Schaarste opvoeren kan wellicht een optie zijn in specifieke segmenten van de bedrijventerreinenmarkten die u duidelijk minder belangrijk vindt voor de Overijsselse economie. Dit vergt echter een zeer afgewogen besluitvorming in combinatie met heldere keuzen in uw economisch beleid. Wij voorspellen dat de discussie hierover de gemoederen flink zal doen oplaaien met mogelijk consequenties voor het draagvlak van uw ruimtelijk beleid.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

46

U kunt de planvoorschriften die voor bedrijventerreinen gelden beïnvloeden Wij zijn erg positief over het inzetten op verdere beïnvloeding van gemeenten om bestemmingsplanvoorschriften zodanig op te stellen dat ze leiden tot zorgvuldig ruimtegebruik. Hier is volgens vele partijen die wij spraken nog veel winst te behalen wat betreft zorgvuldig ruimtegebruik. Bovendien heeft u met de WRO al de instrumenten in handen om vorm te geven aan uw beleid. Uw rol is het aanbieden van communicatie (inclusief een model bestemmingsplanvoorschriften en vooroverleg), bestemmingsplantoetsing en regionale samenwerking. De grootste effecten verwachten wij via communicatie in combinatie met bestemmingsplantoetsing. U moet dan overigens in de bestemmingsplanprocedure ook uw rug recht durven houden. Wat betreft de bestemmingsplanvoorschriften moet u, zo denken wij, uw aandacht vooral richten op de bestemming van het terrein, bouwhoogte, bouwintensiteit, milieuzonering, parkeernormen en de afstand tot de rooilijn. Daar verwachten wij de meeste winst.

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

47

5. DE KOSTEN VAN HERSTRUCTURERING
In dit hoofdstuk verkennen we de kosten van herstructurering (in paragraaf 5.1) en doen we indicatieve uitspraken over de totale kosten van de herstructureringsopgave op de Overijsselse bedrijventerreinen (in paragraaf 5.2).

5.1 De kosten van herstructurering
Grote verschillen in kosten voor herstructurering door type veroudering en benodigde maatregelen Het begrip herstructurering heeft geen eenduidige betekenis. Het wordt zowel gebruikt als verzamelnaam voor verschillende vormen van onderhoud aan verouderde bedrijventerreinen, als voor een specifiek pakket aan maatregelen om de veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan. De kosten die samenhangen met deze ingrepen lopen daardoor sterk uiteen. Drie soorten ingrepen zijn bij herstructurering het grootst: • aanpassing van de infrastructuur; • bodemsanering; • verplaatsing van bedrijven. De kosten voor dergelijke maatregelen verschillen zeer sterk per situatie. Kleinere herstructureringsingrepen zoals verbetering van de openbare ruimte inrichting, veiligheid op het terrein maar ook procesbegeleiding maken een kleiner deel uit van het financiële plaatje. De kosten van herstructurering variëren daarnaast ook naar omvang van het bedrijventerrein of delen daarvan, het type bedrijven dat op het bedrijventerrein is gevestigd, en dat eventueel verplaatst moet worden, het soort vervuiling, de huidige staat van de infrastructuur en de verbetering die daarvoor nodig is (die kan in lengte en type verschillen). Daarbij is er ook verschil in ambitieniveau (dat bijvoorbeeld kan ontstaan door het economisch belang van de betreffende locatie).

Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

48

Herstructurering komt gemiddeld neer op circa € 200.000,- (zonder bodemsanering) tot € 400.000,- (met bodemsanering) per hectare bedrijventerrein De kosten voor herstructurering kunnen we uitdrukken in een kengetal per hectare te herstructureren bedrijventerrein. We baseren ons hierbij op onze ervaringen bij de aanpak van herstructurering op verouderde bedrijventerreinen en ervaringen elders in het land met herstructurering. Doorgaans worden de kosten voor herstructurering geschat op circa € 200.000,- (zonder bodemsanering) tot € 400.000,- (met bodemsanering) per hectare. Het merendeel van de kosten wordt opgebracht door het Rijk (TIPP), provincie en gemeenten. Ondernemers nemen doorgaand een veel kleiner deel van de kosten voor hun rekening. Naast kosten ook financiële baten van herstructurering Uit de herstructurering vloeien naast kosten ook financiële baten. Directe baten komen voort uit de ruimtewinst op het bedrijventerrein na herstructurering: de opbrengsten uit gronduitgifte, maar ook uit de waardevermeerdering van het onroerend goed en een hogere opbrengst van de Onroerende Zaak Belasting die daarvan het gevolg is. Daarnaast kunnen ook opbrengsten worden gegenereerd uit functiewijziging op het bedrijventerrein of het toevoegen van opbrengstgenererende functies. Zo kunnen leisure-functies en perifere detailhandel (PDV), wonen en kantoorfunctie heel goed worden gecombineerd met de bestaande bedrijvigheid (na transformatie van een deel van het bedrijventerrein).

5.2 De kosten van de Overijsselse herstructureringsopgave
Circa 653 hectare wordt de komende jaren geherstructureerd De totale Overijsselse herstructureringsopgave is verdeeld over 1.774 hectare (bruto) verouderde bedrijventerreinen. De veroudering beslaat een oppervlakte van 980 hectare (bruto)20. Circa 653 hectare (bruto) wordt de komende jaren geherstructureerd21.
We gaan hierbij uit van de totale (bruto) omvang van de veroudering in hectare, verspreid over delen van bedrijventerreinen. Het aantal hectare heeft betrekking op inschattingen van de gemeenten in de responsgroep.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461
20

49

De gemiddelde investering in herstructurering bedraagt € 275.000,- tot € 350.000,- per hectare. Met een totale herstructurering van circa 650 hectare is een kostenpost van € 175.000.000,- tot € 230.000.000,mee gemoeid. Houdt daarbij rekening met extra kosten voor de bedrijventerreinen waarvoor bedrijfsverplaatsingen (bijna een kwart van de terreinen die geherstructureerd worden) en bodemsanering (bijna de helft van de terreinen die geherstructureerd worden) nodig zijn. Richt u zich vooral op tekortlocaties, grotere bedrijventerreinen en locaties van sterk economisch belang Om de herstructurering rendabel te maken, ook financiële baten te halen uit de herstructurering en verzekerd te zijn van voldoende gebruik van de bedrijfslocatie na herstructurering kunt u zich richten op bijvoorbeeld tekortlocaties, bedrijventerreinen in regio’s met een krappe vraagaanbodverhouding. Daarnaast raden we u aan zich in de eerste plaats te richten op bedrijventerreinen met een regionale en bovenregionale signatuur, voor u aan de slag gaat met lokale bedrijventerreinen. Implementatie van het herstructureringsproject en het rondkrijgen van de financiering verloopt daarnaast ook gemakkelijker met de medewerking van ondernemers en private investeerders en op terreinen waar de baten van de herstructurering zeker en groot zijn.

We gaan hierbij uit van de totale (bruto) omvang van de herstructurering in hectare, verspreid over delen van bedrijventerreinen. Het aantal hectare heeft betrekking op inschattingen van de gemeenten in de responsgroep.
Overzicht te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel Stec Groep aan Provincie Overijssel G-057/3.5.461

21

50