GEMEENTE OLDENZAAL

HET HAZEWINKEL
VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP
OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP 1

INHOUD
INLEIDING
6 8 DOEL BEELDKWALITEITSPLAN BESTEMMINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN ‘HET HAZEWINKEL NOORD-WEST’ 9 PLANGEBIED EN OMGEVING

OPENBARE RUIMTE
38 39 41 ONTSLUITING PROFIEL INRICHTINGSELEMENTEN

DUURZAAMHEID
43 44 DUURZAME ONTWIKKELING WATERHUISHOUDING

PLANCONCEPT
12 13 14 17 HET BEOOGDE ‘IMAGO’ VISIE OP BEDRIJVENTERREINEN RUIMTELIJKE STRUCTUUR PLANKAART

BEHEER
45 UITGIFTE EN BEHEER

DEELGEBIEDEN
20 24 29 ‘(GE)ZICHT NAAR BUITEN’ ‘GANG LANGS DE NATUUR’ ‘BINNENGEBIEDEN’

RECLAME
34 OP HET BEDRIJVENTERREIN

4

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

INLEIDING INLEIDING
INLEIDING
OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP 5

DOEL BEELDKWALITEITSPLAN

INLEIDING
Relatie met het bestemmingsplan
Hoewel het beeldkwaliteitsplan tegelijk met het bestemmingsplan door de gemeenteraad kan worden vastgesteld, kunnen ze als procedureel losstaand van elkaar worden gezien; inhoudelijk vanzelfsprekend niet. Een dergelijke combinatie heeft als voordeel dat in de uitvoeringsfase, binnen de vrij ruime marges van het bestemmingsplan, eventueel wijzigingen in de opzet zijn aan te brengen, zonder daarvoor de zware procedure van een bestemmingsplanwijziging te moeten volgen. Een gewijzigd vaststellen van het beeldkwaliteitsplan kan dan volstaan. Het aan het bestemmingsplan toevoegen van een beeldkwaliteitsplan heeft daarnaast het voordeel dat ook richtlijnen zijn te geven voor niet-ruimtelijke aspecten, zoals het materiaalgebruik, de kleurstelling en de gevelgeleding van gebouwen. De richtlijnen zijn overigens niet als starre eisen bedoeld, ze hebben in het algemeen een zekere “bandbreedte”.

Inhoud en doel van het beeldkwaliteitsplan
Het voorliggende beeldkwaliteitsplan geeft in woord, kaarten en (referentie)beelden een aantal richtlijnen voor de invulling van het bedrijventerrein ‘Het Hazewinkel Noord-West’. Dit bedrijventerrein wordt ten zuidwesten van de kern Oldenzaal ontwikkeld als uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein ‘Het Hazewinkel’. Doel hiervan is de in het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Het Hazewinkel Noord-West’ nagestreefde kwaliteit te verwezenlijken. Door de vrij flexibele invullingsmogelijkheid biedt het bestemmingsplan hiervoor zelf onvoldoende garanties. De plankaart en voorschriften van het bestemmingsplan geven slechts beperkte aanwijzingen voor de situering en vormgeving van bebouwing en buitenruimte (privé en openbaar).

Inhoudelijke voordelen van een beeldkwaliteitsplan
Beeldkwaliteitsplannen zijn bedoeld als schakel tussen ruimtelijke ordening en architectuur. Ze interveniëren in het spanningsveld tussen het honoreren van individuele wensen en het uiteindelijke totaalresultaat daarvan. Het zou echter een misverstand zijn te denken dat burgers en ondernemers hiermee met nog weer extra regelgeving worden opgezadeld. Zonder beeldkwaliteitsplan is elk bouwplan immers evenzeer aan welstandsbeoordeling onderhevig. Met een beeldkwaliteitsplan krijgt het welstandsaspect niet zozeer een zwaarder gewicht, maar verschuift het, namelijk van een beoordeling achteraf naar richtlijnen vooraf. Een belangrijk pluspunt is daarbij dat het welstandstoezicht houvast geeft bij het beoordelen van individuele bouwplannen in relatie tot het grotere, stedenbouwkundige geheel. Dit expliciet koppelen van ruimtelijke ordening en architectuur kan een zodanige meerwaarde opleveren, dat ook de particulier er rechtstreeks bij gebaat is; niet in het minst in de vorm van de waarde van het onroerend goed. Bovendien behoeven de aan het bouwplan gestelde kwaliteitsvoorwaarden zeker niet kostenverhogend te werken.

6

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

Voor wie is het beeldkwaliteitsplan belangrijk
Resumerend biedt het beeldkwaliteitsplan: particulieren en architecten vooraf houvast bij het ontwerp van een gebouw, buitenruimte en erfscheidingen op de verkozen locatie; het Welstandstoezicht toetsingscriteria bij de beoordeling van bouwaanvragen. De welstands commissie zal de plannen naar de letter en geest van het beeldkwaliteitsplan toetsen; de gemeente en/of ontwikkelaar aanwijzingen bij het ontwerpen van straten, paden, verhardingen en openbaar groen. Voor de gegadigden voor bouwkavels werkt het beeldkwaliteitsplan in feite op twee momenten: vooraf, bij de keuze van een kavel. In deze fase geeft het de zekerheid dat ook anderen zich aan de richtlijnen van het plan committeren; achteraf, bij de beoordeling van het bouwplan door het Welstandstoezicht. Naast de welstandsbeoordeling is het bouwplan (vanzelfsprekend) ook onderhevig aan het landelijk Bouwbesluit, de gemeentelijke Bouwverordening en het bestemmingsplan. Men dient dus ook goede nota te nemen van de voorschriften van het bestemmingsplan.

Duurzame inrichting
Het bereiken van een hoge omgevingskwaliteit wordt niet alleen gezocht in de belevingswaarde op en rond het bedrijventerrein, maar ook in het toepassen van principes van duurzame, milieuvriendelijke (steden)bouw, inclusief het beheer van het terrein. De inrichting wordt daarom afgestemd op een duurzame ontwikkeling met toepassing van zoveel mogelijk principes van duurzame stedenbouw en duurzaam bouwen.

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

7

BESTEMMINGSPLAN BEDRIJVENTERREIN ‘HET HAZEWINKEL NOORD-WEST’

INLEIDING

Algemeen
In het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Het Hazewinkel Noord-West’ wordt een globale planbeschrijving gegeven. Er worden twee zones onderscheiden: de A1-zichtzone en het overige terrein. De A1-zichtzone wordt getypeerd als een hoogwaardig-modern bedrijventerrein en het overige terrein als een modern-traditioneel bedrijventerrein. Over het algemeen ligt de aard van de bedrijven in de (schone) productiesfeer en de dienstverlening ((schone) productiebedrijven en representatieve transport- en distributie functies). Van de bebouwing domineert de bedrijfshal. De hoofdstructuur wordt bepaald door de ecologische zone die door het plangebied loopt. De verkeersstructuur sluit aan bij Het Hazewinkel Zuid-West.; De bebouwing heeft een op elkaar afgestemde traditionele tot moderne architectuur en is bij voorkeur plat afgedekt. Het kantoordeel is representatief en naar de weg gericht, minder aantrekkelijke delen worden uit het zicht onttrokken door bijvoorbeeld groen. Om vooraf gebruik te kunnen maken van de richtlijnen, tijdens de beginfase van ontwikkelingen, is een eerdere concretisering gewenst. Een aantal structurerende elementen met betrekking tot de inrichting van het plangebied is in de voorschriften van het bestemmingsplan vastgelegd, zoals: de zonering - A1-zichtzone en overig gebied; het soort bedrijven; ontsluiting; bouwvlak en minimale afstand tot aan de erfgrenzen; bebouwingshoogten; onderlinge afstand tussen de bebouwing. Dit zijn (globale) kwalitatieve richtlijnen, die in de praktijk meestal achteraf bij het indienen van het bouwplan worden getoetst. Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan plaats, afmeting, hoogte en vormgeving van de bebouwing. Volgend op het bestemmingsplan wordt meestal een beeldkwaliteitsplan gemaakt waarin nadere eisen worden gesteld met betrekking tot plaats, afmeting, hoogte en vormgeving van de bebouwing.

Milieucategorie
Voor het bedrijventerrein is voor de bedrijfsvestiging een opdeling in mileucategorieën van toepassing (waar het kan de zwaarste categorie), en een wenscategorie (kantoorachtige bedrijven in de A1-zichtzone en etalageachtige bedrijven aan de Hazewinkelweg). Globaal gezien kunnen de volgende bedrijven hier worden gevestigd: (groot)handelsbedrijven met herkenbare identiteit; grondextensieve, grootschalige bedrijven, zoals expeditiebedrijven, bouwbedrijven en reguliere industrie. bedrijven met publieksfunctie, zoals een autohandelaar, tegelcentrale of keukeninrichtingsbedrijf (langs de Hazewinkelweg).

8

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

PLANGEBIED EN OMGEVING

INLEIDING
Het gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de A1 en aan de noordwestzijde loopt de spoorlijn. De rand aan de noordwestzijde en de rand langs de ecologische zone bieden mogelijkheden voor een groen aanzien van het bedrijventerrein. De oostzijde vormt de aansluiting op Het Hazewinkel Zuid-West waarbij de Visschedijkweg (met viaduct over de A1) de grens tussen de twee delen vormt. Langs de zuidkant is de zichtlocatie vanaf de A1 een aantrekkelijke vestigingsfactor. Aan de noordoostzijde wordt de begrenzing gevormd door groen. In noordwestelijke richting, dwars door het gebied, loopt de Jufferbeek. Deze beek vormt de basis voor de ecologische zone, die als onderdeel van de PEHS is uitgewerkt en gerealiseerd.

Landschap
Het plangebied is gesitueerd aan de zuidwestzijde van Oldenzaal. Het bevindt zich, in een groter geheel gezien, op de overgang van de hooggelegen stuwwal en de lagergelegen dalen. Het landschap behoort grotendeels tot het oude hoevenlandschap, dat wordt gekenmerkt door kleine dekzandruggen en veel reliëf. De verkaveling is blokvormig zonder duidelijke hoofdrichting. Bouwland en grasland wisselen elkaar af. Karakteristiek voor dit landschapstype zijn de talrijke houtwallen en bosjes, die zorgen voor een kleinschalig en besloten beeld.

Bereikbaarheid
Het bedrijventerrein wordt ontsloten door de Hazewinkelweg (belangrijke uitvalsweg). Via de hoofdontsluiting Hazewinkelweg en Hengelosestraat, alsmede via de Kleibultweg en Eektestraat is er op twee plaatsen een goede verbinding met de A1. Speciaal om doorstroming vanaf de A1 te bevorderen, is de ontsluiting vanaf de A1 gerealiseerd middels tweebaansrotondes en een nieuw viaduct onder de spoorweg door, welke garant staan voor een optimale doorstroming van zowel personenauto’s als vrachtwagens. Ook per fiets is het bedrijventerrein vanuit de stad goed bereikbaar via de Visschedijkweg. Dit biedt goede potentiële kwaliteiten voor de bereikbaarheid, zichtbaarheid, representatie en dergelijke.

bron: Grote Provincie Atlas Overijssel 1:25.000, Topografische Dienst

Gerealiseerde ecologische zone

Situatie terrein langs de A1 (de wal wordt nog verlaagd)

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

9

10

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

CONCEPT PLANCONCEPT
OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

PLANCONCEPT

11

HET BEOOGDE ‘IMAGO’
‘Imago’
Met de bedrijvenlocatie langs de A1, doet zich een kans voor om de gemeente of stad Oldenzaal aan het ‘publiek’ te presenteren. Met het ‘imago’ wordt bedoeld dat er een direct herkenbaar beeld van Oldenzaal wordt neergezet, zoals Oldenzaal gezien wil worden. Dit kan worden bereikt door langs de snelweg een opvallend object neer te zetten of door de bedrijvengebouwen een opvallend kenmerk of beeldmerk mee te geven, of door iets op de gevels te presenteren. Via deze presentatiemiddelen kan het ‘imago’ van Oldenzaal worden gepresenteerd aan de A1. Het imago van Oldenzaal zou kunnen bestaan uit referenties naar aspecten die Oldenzaal maken of gemaakt hebben tot de stad of de gemeente die het nu is. Dit kan bijvoorbeeld een cultuurhistorisch aspect zijn of juist iets waarin Oldenzaal voorop loopt. Voorbeelden van presentatie van ‘imago’ door middel van objecten zijn: de olifanten langs de A6 bij Almere (oudheid) en het gereedschap met afmeting buiten proporties van bijvoorbeeld de kunstenaar Claes Oldenburg (de troffel-Sonsbeek, de hamer en schroevendraaier-Wheil am Rhein, de fiets-Parc de la Vilette Parijs).

PLANCONCEPT
Een voorbeeld van presentatie van ‘imago’ op, aan of door middel van de gevels zou kunnen zijn het refereren naar de stadsmuren uit de Hanzetijd. Door middel van het gevelmetselwerk, detaillering en materiaalgebruik kan een robuuste wand worden gemaakt, die indirect verwijst naar de oude stadsmuur en tegelijkertijd een kader kan vormen voor de bedrijven die hier worden gevestigd.

Zichtbaarheid
Het Hazewinkel Noord-West ligt tussen de afritten Oldenzaal en Oldenzaal-zuid. Dit gaat om een afstand van ongeveer 5 kilometer. Het Hazewinkel Zuid-West beslaat ongeveer 2 kilometer. Het viaduct Visschedijkweg over de A1 zorgt voor een onderbreking van het beeld op het bedrijventerrein, waardoor de twee delen ”Hazewinkel Noord-West” en “Hazewinkel Zuid-West” afzonderlijk zichtbaar zijn. Vanaf de snelweg moet het bedoelde beeld in één oogopslag te zien zijn. Het beeld moet een (landschappelijke) eenheid vormen. Het viaduct Visschedijkweg zou bij uitstek een goede plek zijn voor een object.

12

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

VISIE OP BEDRIJVENTERREINEN
‘Bedrijven in het groen’

PLANCONCEPT
Aanpak
Vorenstaande punten vormen de aanleiding tot een ‘verfrissende’ aanpak. Het doel is de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijventerrein te bevorderen. Daarbij dient te worden gestreefd naar een gemeenschappelijk kader, dat enerzijds dient als richtlijn bij het ontwikkelen van initiatieven en anderzijdskan worden gebruikt bij de toetsing van bouwplannen inclusief welstandsbeoordeling. In de aanpak is gekozen voor (het uitwerken van): 1. een stedenbouwkundig basisconcept voor de ruimtelijke structuur en richtlijnen voor de bebouwing, de sfeer en de inrichting van het terrein; 2. een inrichtingsplan van het openbaar gebied vóóraf gaand aan de uitgifte en op basis van het ruimtelijke concept; 3. een selectief uitgifte- of toedelingsbeleid, ‘toegesneden’ op het ruimtelijke concept en waarbij ook afspraken worden gemaakt over architectuur en inrichting van de buitenruimte. Er wordt een organisatie in het leven geroepen voor het gezamenlijk beheer (groen, beveiliging, en dergelijke) met bevoegdheden ten aanzien van het gezamenlijk ontplooien van activiteiten in het kader van parkmanagement. In het openbare gebied ligt de verantwoordelijkheid voor de harde infrastructuur bij de gemeente. Voor het overige ‘van gevel tot gevel’ gebied is de parkmanagementorganisatie verantwoordelijk. Over de inrichting en het beheer van dit gebied dienen afspraken te worden gemaakt. Het Hazewinkel Noord-West heeft de mogelijkheid in zich om een bedrijventerrein van ‘bedrijven in het groen’ neer te zetten. Mede gelet op de wensen uit het bedrijfsleven zal gezamenlijk worden gestreefd naar de ontwikkeling van een bedrijvenpark met zich goed presenterende gebouwen. In plaats van het traditionele beeld van een ‘bedrijventerrein’ komt het accent te liggen op een ‘werklandschap met architectonisch goed verzorgde bedrijfs panden’. In deze visie wordt aangegeven op welke wijze een kwalitatief goede omgeving tot stand komt en welke rol de ondernemer daarin speelt. De ruimtelijke kwaliteitsbeschrijving van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan geven goede uitgangspunten voor een ‘sturende’ welstandstoetsing van de bebouwing. Van groot belang is een esthetisch goede basisinrichting van het terrein, waarvoor in dit plan concrete aanwijzingen worden gegeven en er nader op de inrichting van de buitenruimte wordt ingegaan. Op deze manier is er vooraf een beeld bepaald. Hier kan de bebouwing weer op inspelen.

VAN

BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

Deze slogan geeft aan dat er veel belang wordt gehecht aan het maken van een prettige werkomgeving en een goede inpassing van de werkomgeving in het landschap. Het bestaande landschap en de ruimtelijke kwaliteiten spelen een grote rol bij de inrichting van het bedrijventerrein. Dit geeft tevens een aanzet voor de herkenbaarheid van Oldenzaal en geeft aan op welke wijze de herkenbaarheid, de opbouw en de toegankelijkheid van het bedrijventerrein vorm krijgen. Bedrijven worden selectiever in hun keuze van huisvesting, vestigingsplaats, uitstraling van de plek, omgeving en dergelijke. Een goede bereikbaarheid is een vanzelfsprekende ‘must’. Er is een duidelijke tendens waarneembaar dat bedrijven, zowel individueel als gezamenlijk, zich goed willen presenteren. Steeds meer bedrijfsondernemers stellen zelf hogere eisen aan de architectuur van hun gebouwen en aan de inrichting en afwerking van de buitenruimte. Zij verlangen echter ook een bijpassende buur en een goede omgeving. Een eenvoudig en zakelijk gebouw in een representatieve en goed uitgewerkte omgeving leidt tot versterking van de kwaliteit. Enkele zeer hoogwaardige vestigingen (bijvoorbeeld op de markante plekken), die zich royaal kunnen presenteren, geven het bedrijventerein als geheel een hogere kwaliteit.

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

13

RUIMTELIJKE STRUCTUUR

PLANCONCEPT
Veel aandacht voor de architectuur en de inrichting van het bedrijvenpark. Architectuur is over het algemeen eigenwijs en laat zich moeilijk in een harnas dwingen. Het stedenbouwkundig plan, inclusief de bebouwingskarakteristiek dient als basis. De afzonderlijke gebouwen en eigen terreinen vormen samen met het openbaar gebied één geheel. Vanuit dit denkkader zullen ook de bouwplannen worden ontwikkeld en getoetst.

Een ontwikkelingsplan voor een bedrijventerrein omvat vele onzekerheden, maar het is goed mogelijk om een algemeen beeld te beschrijven van de ruimtelijke karakteristiek. Met name het uiterlijk van de bebouwing is onzekerder dan bij een woongebied. De ruimtelijke karakteristieken zijn op verschillende schaalniveaus te beschrijven (landschap, stad, wijk, straat, gebouw, et cetera.). De stedenbouwkundige essentie voor het bedrijventerrein bestaat uit een combinatie van de belangrijkste uitgangspunten, het ruimtelijk concept (structuur, verkaveling en sfeer) en de bebouwingskarakteristiek (zonering, grootte en architectuur).

Ruimtelijk concept
Uitgangspunt is het planconcept zoals het is opgezet in het bestemmingsplan. Omzoomd door bospercelen van vliegdennen en loofhout ligt het ‘werklandschap’ als scheg tussen de spoorlijn en de Visschedijkweg. Het terrein eindigt aan de zuidrand met de promenade tegen de A1. De dwars door het gebied lopende ecologische zone geeft het bedrijventerrein een groen en natuurlijk aanzien, dat wordt doorgezet door drie, als lanen ingerichte, ontsluitingswegen. Deze lopen vanaf de ecologische zone richting de A1 en maken daar deel uit van het landschappelijke beeld langs de A1. De belangrijkste onderdelen van het ruimtelijk concept zijn de promenade en het landschappelijke beeld langs de A1, de lanen, de ecologische zone en de Hazewinkelweg en de rand langs het spoor. De promenade en het landschappelijk beeld langs de A1 Het concept van de promenade is toegepast in Het Hazewinkel Zuid-West en wordt doorgezet in Het Hazewinkel Noord-West. De promenade is in eerste instantie bedoeld om een representatief beeld langs de A1 te maken en dient tevens voor het maken van een verblijfsgebied voor een plezierig werkklimaat.

Uitgangspunten ‘Bedrijventerrein’
De belangrijkste uitgangspunten zijn in willekeurige volgorde samengevat:. Er wordt gestreefd naar het maken van een parksfeer. Dit is zowel gericht op de representatieve kwaliteit als op het scheppen van een prettige werkomgeving. Het beeld van een ‘bedrijvenpark’ wordt naar buiten toe versterkt door de situering van representatieve gebouwen in een goed verzorgde, groene of landschappelijke omgeving. Een logische verdeling van de bedrijven over het terrein. Er wordt een bedrijfszonering tot stand ge bracht, welke wordt toegesneden op de ruimtelijke hoofdstructuur.
14 OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

Het landschappelijke beeld langs de A1 is gebaseerd op het oorspronkelijke landschap dat vooral was opgebouwd uit grote gebaren en forse massa’s. Het bestaat uit doorlopende lanen tot in promenade. Hierdoor ontstaat er een aantal grote ruimten (kamers) langs de A1, omsloten door groen. Hier kunnen de bedrijven zich goed presenteren. De beplantingsstructuur zorgt voor een goed evenwicht tussen bebouwing en groen. De diverse boomgroepen, boselementen, waterbergingen, de aanwezige vliegdennenbeplanting en de ecologische verbindingszone zorgen voor een kwalitatieve inpassing van dit werklandschap in het grotere geheel. Lanen De lanen zijn de doorgaande structuurlijnen op het bedrijventerrein. Door deze lijnen te begeleiden met forse bomen (en ander groen) komt ook hier een evenwicht tot stand tussen landschap (groen) en bebouwing. De consequent doorgezette groene lijnen zorgen voor een rustige uitstraling op het terrein.

ontwerpschets bron: bestemmingsplan bedrijventerrein Het Hazewinkel Noord-West

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

15

Ecologischezone/Hazewinkelweg De inrichting van de zone voor zowel land- als watersoorten betekent dat op kleine afstanden grote afwisseling in beelden optreedt. Om vanaf de Hazewinkelweg een beter zicht op de zone te krijgen, zullen er ter hoogte van de waterplassen enkele doorzichten worden gemaakt. Het bestaande bos wordt zoveel mogelijk behouden. Op de overgang van bos naar water wordt een mantelzoomvegetatie nagestreefd. Langs de beek worden plasbermen aangelegd. De Jufferbeek is van oudsher een houtwallenbeek. Door de beekbegeleidende houtwallen te herstellen, wordt bovendien afkalving van de oevers voorkomen. De Hazewinkelweg vormt de belangrijkste toegangsweg naar Het Hazewinkel Noord-West. De Hazewinkelweg ligt autonoom langs de ecologische zone.

Rand langs het spoor De rand langs de spoorlijn bestaat hoofzakelijk uit groen (bestaand bos/houtwal). Om het zicht op het bedrijventerrein vanaf het spoor fraai en rustig te houden en geen zicht op de achterzijden van bedrijvenkavels te krijgen, zal het groen in de rand op een aantal plaatsen moeten worden aangevuld. Op de plaats waar de gemeentewerf is gedacht moet extra aandacht zijn voor de randafwerking in verband met de kleinere breedte van de rand ter plekke.

16

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

PLANKAART

PLANCONCEPT

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

17

18

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

Deelgebieden
Voorgaande ruimtelijke aspecten en kwaliteiten hebben geleid tot het uitwerken van het bedrijventerrein in drie deelgebieden met eigen specifieke ruimtelijke kenmerken, te weten:

‘(ge)zicht naar buiten’ ‘de gang langs de natuur’ ‘binnengebieden’
Per gebied heeft de bebouwing een eigen gezicht. De bebouwingskarakteristieken worden daarnaast beïnvloed door de ligging op een hoek of een bijzondere plek, zoals bijvoorbeeld bij de ecologische zone. Het hoofddoel is dat er wordt gestreefd naar een eenheid per deelgebied in sfeer, architectuur en uitdrukking in kleur en materiaalgebruik. Referentiebeelden ondersteunen dit idee.

ELGEBIEDEN DEELGEBIEDEN
OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

DEELGEBIEDEN
19

‘(GE)ZICHT NAAR BUITEN’
Uitstraling
Deze zone is bij uitstek geschikt voor bedrijven die hoge eisen stellen aan de representatieve uitstraling en zich langs aan de A1 willen presenteren. Langs de A1 dient een zone van 100 meter ten opzichte van de as van de dichtstbijgelegen rijbaan van de A1 onbebouwd te blijven. Bij de inrichting van deze onbebouwde zone wordt gestreefd naar een open parkachtige en landschappelijke inrichting, waarbij het landschap als het ware doorloopt op het bedrijfsterrein en een verbinding zoekt met de ecologische zone. Hierbij wordt het landschap van rond 1900 als referentiekader gebruikt. Het gebied bestond toen uit heidelandschap, singels en boscomplexen in een heldere structuur en met forse massa’s.

DEELGEBIEDEN
Bebouwing - ligging
de voorgevel dient op de bebouwingsgrens te worden gebouwd(minimaal 65%); de rooilijn ligt aan de wegzijde op minimaal 10 meter uit de erfgrens of zoveel meer als is aangegeven op de plankaart van het bestemmingsplan; de rooilijnvoor de zij- en achtergrenzen bedraagt respectievelijk 10 en 5 meter vanaf de erfgrens; stalling en opslag kunnen uitsluitend op de achterzijde van de kavel plaatsvinden; bedrijfsactiviteiten buiten moeten worden voorkomen (behalve transport), omdat deze de representativiteit schaden; fietsenstallingen mogen voor de rooilijn worden geplaatst en moeten in de nabijheid van de personeelsingang staan.

Bebouwing - architectuur
De herkenbaarheid en de rustige uitstraling langs de gehele frontbreedte van het industrieterrein langs de A1, worden als belangrijke kwaliteitsaspecten beschouwd. De onderdelen waarop onder andere beoordeling door het welstand zal plaatsvinden zijn de volgende: verticale geleding; plint of basement; toepassing van een colonnade; ingangspartijen; dakvormen; samenhang in verdiepingshoogten; situering van reclame op de gevel; verlichting.

Bebouwing - massa Bedrijfskenmerken
In dit gebied gaat het om schone productiebedrijven met daaraan gekoppelde kantoorfuncties, representatieve handelsfuncties en kantoorachtige bedrijfsfuncties. Het zijn kleine tot middelgrote bedrijven met een kaveloppervlakte van maximaal ± 1 ha. het kantoordeel mag maximaal 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte bedragen; de bouwhoogte is minimaal 7 meter en maximaal 12 meter. Bij algemene vrijstelling (10%) is er een maximale hoogte van 15 meter mogelijk; het naar de A1 gerichte (kantoor)deel van het gebouw heeft een representatieve uitstraling en heeft minimaal dezelfde hoogte als de rest van het gebouw; gebouwen zijn overwegend plat afgedekt; het gehele bouwvlak mag worden bebouwd, mits aan de normen van de parkeerbehoefte, beschreven in de gemeentelijke parkeernota, wordt voldaan.

20

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

21

Bebouwing - materiaal- en kleurgebruik
basis:- ten minste 30% van de gevel bestaat uit paarsrode baksteen; - plaatmateriaal in grijstint. Niet op al deze onderdelen zijn verplichtingen voorgeschreven, maar van de architect c.q. opdrachtgevers wordt gevraagd aandacht te besteden aan deze aspecten in relatie tot elkaars bouwplannen en daarin onderlinge afstemming te bevorderen, waarbij men verder kijkt dan alleen het eigen perceel. Voor verlening van bouwvergunning is de kwalificatie ‘architectuur van goede kwaliteit en inrichting’ van het welstandstoezicht vereist. In de zichtzone wordt een extra kwaliteit gevraagd ten opzichte van het normale niveau.

Inrichting openbare ruimte
De voorgestelde parkachtige inrichting bestaat uit een basis, gemaakt met forse elementen: grasvlakten; grote groepen bomen van ten minste de 2de grootte; haagstructuren; samenspel van bebouwing en groen. De aan te leggen wandelpad op de promenade (‘boulevard’) vormt het paradepaardje, waar werknemers gedurende de lunchpauze een wandeling kunnen maken richting waterconcentratiepunt gelegen in Het Hazewinkel Zuid-West. Langs de A1 ligt een recreatief fietspad dat zal worden gehandhaafd. Ook in Het Hazewinkel NoordWest is langs de A1 een oud gedeelte van een ontsluitingsweg aanwezig dat als fietspad in gebruik kan worden genomen. Langs de spoorlijn zullen de bestaande groenelementen worden gehandhaafd. Deze maken onderdeel uit van het groenstructuurplan en zullen waar nodig zo mogelijk worden hersteld. Overigens zijn aan de achterzijde van de percelen bij het groen langs de spoorlijn wel hekwerken toegestaan. Het verdient aanbeveling deze hekwerken wat betreft situering en uitstraling af te stemmen op het groengebied.

22

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

VOGELVLUCHTIMPRESSIE PROMENADE

DEELGEBIEDEN

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

23

‘DE GANG LANGS DE NATUUR’
Uitstraling
De zone ‘De Hazewinkelweg’ is de ecologische zone die een doorgaande groene verbinding dwars over het bedrijventerrein vormt. Deze zone bestaat voornamelijk uit vliegdennen, loofbomen, grasvlakten en waterpartijen. De ecologische zone is 75 meter breed en er loopt een vrijliggend fietspad langs. De Hazewinkelweg ligt aan de noordrand van deze zone en vormt, samen met de Eektestraat, de hoofdontsluiting, de belangrijkste verkeersader voor het industriegebied van Oldenzaal. De Hazewinkelweg is ruim gedimensioneerd en er zijn geen in- of uitritten toegestaan. De zone ‘De Hazewinkelweg’ is dus een belangrijke entree en het visitekaartje voor het bedrijventerrein ‘Het Hazewinkel’ en in het bijzonder voor ‘Het Hazewinkel Noord-West’. De bedrijven die aan deze weg liggen, bepalen in belangrijke mate het beeld voor de rest van de bedrijfsterreinen.

DEELGEBIEDEN
Bebouwing - ligging
de bebouwing is georiënteerd op de hoeken en heeft een tweezijdige oriëntatie; de bebouwingsgrens ligt op 10 meter uit de erfgrens aan de Hazewinkelweg dit is in afwijking van het bestemmingsplan maar wordt bij uitgifte geregeld; de bebouwing aan Lübeckstraat en Hamburgstraat wordt voor minimaal 60% in de voorgevelrooilijn gebouwd; fietsenstallingen mogen voor de rooilijn worden geplaatst en moeten in de nabijheid van de personeelsingang staan.

Bebouwing - materiaal- en kleurgebruik
het plaatmateriaal in de kleuren zwart, wit of zilver; de voorgevel bestaat grotendeels uit glas.

Inrichting voorterrein kavel
een open terreininrichting; terreinafbakening is alleen toegestaan in de vorm van een haag of ander groen (bij voorkeur veldesdoorn), niet hoger dan 1 meter. Voor de haag ligt een berm van gras.

Inrichting openbare ruimte
De te realiseren trafo wordt betrokken in de uitstraling van het openbare gebied door het plaatsen van een haag om het gebouw waardoor deze los van de bedrijven komt. Gegeven de geprojecteerde omgeving van het trafostation wordt gestreefd naar een kleine maatvoering; het fietspad en de weg zijn gescheiden door parkeren en groen en een veldesdoornhaag; parkeren op de openbare weg is niet toegestaan; bevoorrading dient op eigen terrein plaats te vinden; geen in- en uitritten op de Hazewinkelweg.

Bebouwing - massa
de bouwhoogte bedraagt maximaal 12 meter; het gehele bouwvlak mag worden bebouwd, mits aan de normen van de parkeerbehoefte, beschreven in de gemeentelijke parkeernota, kan worden voldaan.

Bebouwing - architectuur
Architectonische kenmerken die bij bebouwing langs de Hazewinkelweg dienen te worden nagestreefd: een stoere, rustige en eenduidige uitstraling; het representatieve, publieksgerichte gedeelte (showroom) is naar de Hazewinkelweg toe gekeerd; de bebouwing is bij voorkeur plat afgedekt.

Bedrijfskenmerken
Gebouwen met veel glas (showrooms) genieten hierbij de voorkeur. Bedrijven die zich hier willen vestigen, hechten belang aan een zichtlocatie, doch dit is niet doorslaggevend. Gedacht kan worden aan bedrijven in de transportsector, servicecentra, facilitypoints et cetera.

24

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

25

PROFIEL HAZEWINKELWEG

DEELGEBIEDEN

10.00

ecologische zone

3.50

1

4.00

7.50

3.00

1

5.00 14.00

5.00

26

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

COGAS-GEBOUW
Cogasgebouw
Langs de Hazewinkelweg wordt een trafostation van de Cogas geplaatst.

DEELGEBIEDEN

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

27

VOGELVLUCHT HAZEWINKELWEG

DEELGEBIEDEN

28

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

‘BINNENGEBIEDEN’
Uitstraling
In dit deelgebied is geen sprake van specifieke landschappelijke dragers. Het gebied heeft een rustige en eenduidige uitstraling.

DEELGEBIEDEN
Bebouwing - ligging
aan de wegzijde ligt de bebouwingsgrens 10 meter uit de erfgrens; aan de zij- en achtererfgrens ligt de bebouwingsgrens 3 meter uit de erfgrens of meer indien dit in het bestemmingsplan is aangegeven; fietsenstallingen mogen voor de rooilijn worden geplaatst en moeten in de nabijheid van de personeelsingang staan.

Voorbeelduitwerking bedrijfsverzamelgebouw
In dit deelgebied is, tegen de ecologische zone, een plaats gereserveerd voor een bedrijfsverzamelgebouw met een oppervlakte van 1.000-1.500 m2 bvo. Er is plaats voor 7-13 bedrijven. Het bedrijfsvloeroppervlak is 2.800 tot 5.000 m2. Het modeloppervlak is 6.400m2.

Bedrijfskenmerken
De bedrijven variëren van middelzware tot zware productieactiviteiten tot en met milieucategorie IV van de VNG bedrijvenlijst. Bij de bebouwing domineert veelal de bedrijfshal (circa 75% van de bebouwing) en is een klein, maar beeldbepalend kantoordeel aanwezig. Deze traditionele bedrijven hebben veelal behoefte aan een bedrijfshal met daarbij een open opslag. Door toepassing van opgaande beplanting kunnen de minder aantrekkelijke onderdelen van de gebouwen en de buitenfuncties worden ingepast.. Een andere mogelijkheid is het doortrekken van muren c.q. afschermende wanden.

Bebouwing - massa
de hoogte van de bedrijfsgebouwen mag maximaal 12 meter bedragen; het kantoorgedeelte is bij voorkeur hoger dan het bedrijfsgedeelte; het gehele bouwvlak mag worden bebouwd, mits aan de normen van de parkeerbehoefte, beschreven in de gemeentelijke parkeernota, kan worden voldaan.
kantoordeel zichtbaar afwijkend van bedrijfsdeel

Bebouwing - architectuur
de bebouwing heeft een moderne, eigentijdse uitstraling.

Bebouwing - materiaal- en kleurgebruik
het kantoorgedeelte is qua materiaal en kleur zichtbaar afwijkend van het bedrijfsgedeelte; het bedrijfsgedeelte wordt bij voorkeur in een grijstint uitgevoerd.

strakke, moderne gevel

strakke, moderne gevel
OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP 29

MODELLEN BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW

DEELGEBIEDEN

Model 1
Patio-bedrijven 1 bouwlaag + kantoor boven expeditie en opslag in patio scheiding toegang/expeditie

Model 2
ontsluiting langs de rand parkeren gespreid 4 in één bouwblok 3 bedrijven los voor 2 bouwlagen bedrijvengebouw 10-bedrijven-kantoor boven één gebouw

Model 3
ontsluiting langs de rand parkeren gespreid 4 in één bouwblok 3 bedrijven los voor 2 bouwlagen

Model 4
expeditie parkeren centraal losse bedrijven één systeem gedeeltelijk twee bouwlagen elementen

30

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

VOORBEELDUITWERKING BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW

DEELGEBIEDEN

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

31

32

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

RECLAME RECLAME
OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

RECLAME

33

OP HET BEDRIJVENTERREIN

RECLAME
Uitvoering
Een goede inpassing van reclame in het ontwerp van het bouw- en/of inrichtingsplan geeft een verzorgd beeld en draagt daardoor bij aan de uitstraling van het hele bedrijventerrein. Om het verzorgde en parkachtige beeld van het bedrijventerrein vast te houden, worden er nadere eisen gesteld aan het voeren van bedrijfsreclame. Deze nadere eisen worden gehanteerd bij de behandeling van aanvragen om reclamevergunning. In het voeren van reclame-uitingen wordt een driedeling in de uitvoering aangebracht, te weten: reclame aan de gevel van het bedrijfsgebouw, een reclamezuil (maximaal 4 meter) en een reclamemast (maximaal 15 meter). Per kavel is er de mogelijkheid een keuze te maken in de reclameduiding. Er is de keuze voor één mast (maximaal 15 meter) en verder geen reclame-uitingen of één zuil (maximaal 4 meter) met gevelreclame. Er mag alleen bedrijfsreclame worden gevoerd op de eigen kavel èn wanneer de reclame een directe relatie heeft met het gevestigde bedrijf of de uitgevoerde bedrijfsactiviteit. Uiteraard blijft het mogelijk om een pand een naam te geven zonder dat deze verwijst naar een achterliggend bedrijf. Deze naamgeving dient daarbij echter geen verwijzing te zijn naar bedrijven die elders zijn gesitueerd (bijvoorbeeld Polmanstadion). Bij de toepassing van meerdere vormen van reclameuitingen gelijktijdig op één bedrijfskavel dient de vormgeving hiervan op elkaar te zijn afgestemd. In het bijzonder geldt dit voor de zichtzone langs de A1 en de Hazewinkelweg. .

Doel
Reclame uitingen zijn er in allerlei uitvoeringen, soorten en maten. Het voeren van reclame op een bedrijfspand of op het voorterrein van een kavel is deel van de uitstraling en het aanzicht van een bedrijf naar buiten toe. Dit is meestal bedoeld als promotie, bevordering van de naamsbekendheid alsmede een wegwijzer naar het bedrijventerrein of het individuele bedrijf. Deze verschillende vormen en functies van reclame naast elkaar leiden vaak tot een wirwar van borden, affiches, masten et cetera. Om ieder bedrijf de kans te geven zich te presenteren, maar toch een rustig beeld te realiseren, waarin juist het parkachtige karakter wordt benadrukt, is een aantal richtlijnen voor het voeren van reclame opgesteld. In de uitgifte van de bedrijfskavels ligt de nadruk op samenwerking en afstemming in de inrichting, aanleg, beheer en onderhoud van de bedrijfsgebouwen en de openbare ruimte. De gemeente en de bedrijven hebben hierin een gedeelde verantwoordelijkheid.

Specifiek aandachtsgebied
Met name voor bedrijven die zich vestigen op de zichtlocatie en langs de Hazewinkelweg, hangt het voeren van reclame juist samen met hun vestiging op deze plek. Uiteraard spelen de uitstraling van het bedrijfsgebouw in vorm-, kleur- en materiaalgebruik en de terreininrichting hierbij ook een belangrijke rol. Daarnaast maakt de reclame of het bedrijfslogo duidelijk om welke onderneming het hier gaat.
34

reclamezuil in het groen

voorbeelden reclamezuilen

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

Beeldmerk Het Hazewinkel
Naast de hiervoor omschreven reclame-uitingen is het plaatsen van reclame als een soort beeldmerk voor ‘Het Hazewinkel’ mogelijk. Dit kan in de vorm van een hoge reclamemast of een object (Landmark).. Er zijn twee locaties mogelijk: de huidige locatie van het reclamebord van de gemeente langs de A1 (bouwbord bedrijventerrein) of op het talud van het viaduct over de Visschedijkweg. De realisatie van een dergelijk object zal in overleg met de ondernemers plaatsvinden.

Reclame aan de gevel van het bedrijfsgebouw
Dit betreft de reclame die is aangebracht direct aan of op de gevel van het bedrijfsgebouw. Deze reclame is bij uitstek geschikt om passanten te wijzen op de aanwezigheid van het bedrijf van grotere afstand van de openbare weg, zoals in de zichtzone van de A1. De volgende kwaliteitseisen zijn hier van toepassing: het kleur- en materiaalgebruik dient aan te sluiten bij het ontwerp van het gebouw; er wordt bij voorkeur gebruikgemaakt van losse letters; de reclame wordt bij voorkeur in de gevel geïntegreerd; alleen het gebruik van indirecte verlichting is toegestaan (de reclame-uiting verlichten of eventueel de hele gevel aanstralen. De verlichting mag niet verblindend of hinderend zijn).

Verlichting
Bij het aanbrengen van verlichting om het pand of de reclame aan te lichten, dient de kleur van de verlichting te zijn agestemd op de kleur van de overige in die zone aangebrachte verlichting.

Reclamezuil (maximaal 4 meter) Onder reclamezuilen worden informatieborden verstaan met een maximale afmeting van 4 meter hoog en 1,4 meter breed. Ze dienen voor het aanduiden van de situering van de individuele bedrijven. De reclamezuilen zijn vanaf de aansluitende openbare weg goed leesbaar. De reclamezuilen mogen een open of een (deels) gesloten structuur hebben. De volgende eisen gelden voor de reclamezuilen: het kleur- en materiaalgebruik dient aan te sluiten bij het ontwerp van het gebouw; de afstand van het midden van de zuil tot de erfscheiding is minimaal 7,5 meter; de afstand tussen zuilen onderling is minimaal 15 meter; de zuilen worden geplaatst op eigen terrein, waarbij op geen enkele manier het zicht voor het verkeer op de openbare weg mag worden belemmerd; de zuilen mogen zowel indirect als direct wordenverlicht, waarbij voorkeur uitgaat naar de meest energiezuinige oplossing; op de promenade in de zichtzone worden de zuilen in één lijn geplaatst. Het midden van de zuil staat op een afstand van 2 meter aan de zuidzijde van het voetpad.

voorbeelden van een Landmark

reclame aan de gevel
OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP 35

Reclamemast (maximaal 15 meter)
Deze reclame is bij uitstek geschikt om passanten te wijzen op de aanwezigheid van het bedrijf van grotere afstand van de openbare weg, zoals in de zichtzone van de A1. De volgende richtlijnen zijn op reclamemasten van toepassing: het kleur- en materiaalgebruik dient aan te sluiten bij het ontwerp van het gebouw; als er een recalmemast wordt gekozen, mag er per kavel één reclamemast worden geplaatst van maximaal 15 meter (èn de mast mag niet hoger zijn dan de erachter liggende voorgevel); de mast wordt op eigen terrein geplaatst met minimaal 5 meter afstand tot de openbare weg, de afstand tot de erfscheiding (met het buurperceel) bedraagt minimaal de hoogte van de mast; de mast bestaat uit een buizenconstructie met een open structuur. De buizenstructuur en de aangebrachte reclame-uiting mogen het zicht op de achterliggende gevel niet belemmeren; in de zichtzone mogen de masten alleen op de op tekening aangegeven plaatsen worden geplaatst;

36

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

RE RUIMTE OPENBARE RUIMTE

OPENBARE RUIMTE

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

37

ONTSLUITING
Verkeer

OPENBARE RUIMTE
Parkeren
Er vindt geen parkeren op de Hazewinkelweg plaats en er zijn geen direct vanaf de weg bereikbare parkeerhavens langs de Hazewinkelweg. Het parkeren vindt uitsluitend plaats op eigen terrein (bezoekers, personeel, bedrijfsauto’s), dat bereikbaar is via de bedrijfsinrit. Parkeerterreinen die wel liggen aan een laan, maar via een andere weg worden ontsloten, dienen aan het oog te worden onttrokken door beplanting. Een aantal parkeerplaatsen kan in het profiel tussen de gevels worden gerealiseerd overeenkomstig een inrichtingsplan welke ter goedkeuring wordt voorgelegd aan het parkbeheer en aan vooraf gestelde eisen moet voldoen. Het na te streven beeld is duidelijk.. De geparkeerde auto’s worden op het eigen terrein geparkeerd en de parkeerplaatsen naar de weg toe worden afgeschermd door beplanting. Dit is enerzijds om een goede inrichting te krijgen en anderzijds om het aanzicht op de voorgevel zo groen mogelijk te houden. De promenade bestaat uit een gebied dat alleen toegankelijk is voor voetgangers en een gedeelte dat ontsluitingsweg is met hieraan gekoppeld het parkeren.

De hoofdontsluitingsweg voor Het Hazewinkel en de andere bedrijventerreinen is de Hazewinkelweg. Op deze weg zijn in verband met de verkeersveiligheid zo weinig mogelijk zijaansluitingen gemaakt. Het Hazewinkel heeft vanaf de Hazewinkelweg één aansluiting naar het noordelijke gebied en één aansluiting naar het zuidelijke gebied. Er wordt onderscheid gemaakt in meer en minder belangrijke wegen voor autogebruik (inclusief fietsers). De inrichting wordt afgestemd op het krijgen van een parkachtige sfeer. De ontsluitingswegen op het bedrijventerrein zijn de lanen met enkele dwarswegen. Voor de fietsers zijn, behalve langs de Hazewinkelweg, de Visschedijkweg en de promenade, geen aparte voorzieningen geprojecteerd.

Profiel
Om dit straatbeeld te bewerkstelligen, is er een profiel gemaakt voor de ruimte tussen de bebouwingsgrenzen en de rijweg. Elk bedrijf zal zijn eigen voorkeur voor de invulling op de eigen kavel hebben. Daarom zijn er globale richtlijnen opgesteld . De richtlijnen zijn vooral bedoeld om een gelijkwaardige inrichting over het hele bedrijventerrein tot stand te brengen. De leidingstroken liggen aan de westzijde. Het is mogelijk dat er een uitwisseling plaatsvindt tussen parekeren en groen. De richtlijnen hebben ook betrekking op het materiaalgebruik.

Straatbeeld
Voor de inrichting van de openbare ruimte, het straatbeeld, wordt een groen en continu beeld voor het hele bedrijventerrein voorgesteld. Geen opslag, geparkeerde auto’s en grote verhardingsvlakken direct aan de straat, maar een representatieve groene ruimte.

38

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

PROFIEL

OPENBARE RUIMTE
3.50 10.00 5.16 1.00 3.50 4.50 6.00 6.00 3.50 4.50 1.00 5.00 10.00 5.00

1.34

PARKEREN

BERM A

RIJWEG

BERM B

PARKEREN
39

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

PROFIEL
RIJWEG

OPENBARE RUIMTE
BERM A
eigenaar: gebruik: inrichting: gemeente groene berm met ruimte voor laanbeplanting gras bomen (2de grootte 12 meter h.o.h.) aanvullen met bomen 3de grootte (op onregelmatige afstanden voor natuurlijk beeld) haag (op eigendomsgrens)

PARKEREN

groene aankleding parkeerplaats

BERM B
De Hazewinkelweg; asfalt met prefab molgoot

eigenaar: gebruik: inrichting:

eigenaar: gebruik: inrichting:

gemeente rijweg asfalt weerszijden prefab molgoot
wadi

bedrijven parkeerplaatsen of groene aankleding dwars-, langsparkeren of haaks parkeren groene aankleding (de oppervlakte gebruikt voor parkeren dient te worden gecompenseerd in de vorm van groen)

eigenaar: gebruik:

gemeente groene berm met wadi, kabels en leidingen en verlichting gras wadi kabels en leidingen verlichting haag (op eigendomsgrens)

40

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

INRICHTINGSELEMENTEN
Groenelementen
De groenelementen nemen op dit bedrijventerrein een belangrijke en structurerende plaats in. Als groenelementen worden onderscheiden: de ecologische zone; de bomen langs de lanen; de overige bomen; de hagen; de beplantingsvakken; de grasvakken. Ecologische zone De ecologische zone is het enige bestaande groen op het terrein. Dit groen geeft het bedrijventerrein voor een deel een natuurlijk en ruig uiterlijk. De vliegdennen zijn hier een opvallende verschijning.

OPENBARE RUIMTE
Promenade en het landschappelijke beeld langs de A1 De invulling bestaat uit streekeigen bomen, zoals bijvoorbeeld de Zomereik, Beuk, Zachte berk of Grove den (vliegden) aangevuld met een vorm van houtwal of singel bestaande uit bijvoorbeeld Zomereik, Zwarte els, Kamperfoelie, Braam en Hop. Bomen langs de lanen De bomen langs de lanen zorgen voor doorgaande groene linten tussen de gebouwen op het bedrijventerrein. Soort: Eik, Esdoorn (2de grootte). Hagen De hagen langs de weg zorgen voor een continu en groen beeld en hebben tevens een afschermende werking voor de geparkeerde auto’s. Soort: combinatie; Meidoorn/Hulst, Esdoorn (natuurlijk), Beuk (natuurlijk en wisselend beeld), Laurier (verzorgd). Eventuele beplantingsvakken kunnen soorten bevatten die een verwijzing geven naar de oorspronkelijke beplanting. Soort: Cotoneaster, Mahonia, Lonicera, Pinus (als verwijzing naar de Vliegdennen).

Terreinafbakening (hekwerken)
Hekwerken en erfscheidingen spelen een belangrijke rol in het beeld. Hekwerken dienen in beginsel alleen in of achter de voorgevellijn te worden geplaatst. Met een gezamenlijke aanpak van beveiliging zouden de hekwerken wellicht geheel achterwege kunnen blijven. Bij voorkeur worden er geen hekwerken geplaatst, maar een groene afbakening in de vorm van een haag of andere beplanting van ten minste één meter hoog. Indien het plaatsen van een hekwerk noodzakelijk is, dan wordt deze van de weg af gezien achter de beplanting geplaatst.. De plaatsing van een lage poort ter afsluiting van de inrit is mogelijk. De poort sluit dan aan de zijkanten op de groene heg aan.

Pinus mughus

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

41

Bestratingsmateriaal
Alles overziende: het bedrijvenpark krijgt een “civiele” drager van antracietkleurig asfalt (hoofdroute). Het voetgangersgebied rondom de promenade wordt in een accentkleur uitgevoerd. De klinkerbestrating wordt op privé-terrein in kleur doorgezet naar de parkeerstraten. Overigens is verfraaiing op de bedrijfsterreinen zelf met “echte” klinkers, keien, natuursteen en andere zeer welkom en heel goed combineerbaar. Voor de inrichting van wegen en parkeervakken wordt bij voorkeur een grijze betonsteen gebruikt. De parkeervakken hebben een antracietkleurig middenvak.

Verlichting
De verlichting die langs de ontsluitingswegen komt te staan, is het armatuur Iris van de firma Industria. Verlichting mag op eigen terrein ondergeschikt aan de algemene verlichting en niet verblindend worden uitgevoerd, waarbij de voorkeur uitgaat naar een algemeen model, aan te geven door het beheer.

Bewegwijzering
De bewegwijzering die wordt toegepast, wordt verzorgd door de gemeente Oldenzaal en sluit aan op het systeem dat ook op het bedrijventerrein ‘Het Hazewinkel’ is toegepast en een vervolg heeft gekregen in ‘Het Hazewinkel Zuid-West’. Gekozen is voor een uniform systeem met goed leesbare straatnaamverwijzing zonder bedrijfsnaamvermelding. Dit uniform uitgevoerde bewegwijzeringsysteem draagt bij aan de kwaliteit en uitstraling van het bedrijventerreinen.

42

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

DUURZAME ONTWIKKELING
Duurzame ontwikkeling
Met duurzame ontwikkeling wordt getracht een bijdrage in kwaliteit te leveren aan een gezond en veilig milieu, zodat er over 30 jaar nog van een aantrekkelijke leefomgeving kan worden gesproken. In dit plan wordt getracht deze aantrekkelijke omgeving te scheppen temidden van een vitale natuur. Ondernemers kunnen met hun gebouwen hier ook een bijdrage aan leveren. Duurzaamheid wordt tot stand gebracht door kringlopen van energie, water en stoffen zoveel mogelijk gesloten te houden, waardoor op vele terreinen de milieubelasting kan worden teruggedrongen. Toepassing van natuurlijke energiebronnen wordt gestimuleerd. De gemeente levert haar bijdrage aan een duurzaam bedrijfventerreinen door inpassing en inrichting van de ecologische zone en toepassing van een milieuvriendelijk rioolstelsel.

DUURZAAMHEID
Overige duurzaamheidaspecten waarvoor aandacht, en zo mogelijk toepassing wordt gevraagd, zijn: toepassing van zonnepanelen; intensief ruimtegebruik (ondergronds parkeren of eventueel op het dak); geen overmaat aan grond afnemen, doch oplossing voor toekomstige uitbreiding zoeken in bebouwingshoogte; streven naar een isolatiewaarde in hallen en werkplaatsen van r=3 en bij kantoren van r=1,3; aansporingen voor het nemen van Dubomaatregelen volgens het Nationaal pakket duurzaam bouwen.

Parkmanagement
Daarnaast zorgt de opzet van een parkmanagementorganisatie door stimulering van gezamenlijk gebruik en onderhoud van faciliteiten voor terugdringing van de milieubelasting. In het kader van de op te zetten parkmanagementorganisatie kan en zal hier nader aandacht aan worden besteed. Gegadigden die in deze aspecten een trekkersrol voor zich zien weggelegd, worden van harte uitgenodigd hun creativiteit aan te wenden en andere kandidaten hierin te betrekken en te enthousiasmeren. Duurzaamheidaspecten waarvoor aandacht, en zo mogelijk toepassing wordt gevraagd in het kader van parkmanagement, zijn: gezamenlijke afvalinzameling; gezamenlijke energie-inkoop; gezamenlijke wasplaats; vervoersmanagement (stimulering fietsgedrag en beloning daarvan bijvoorbeeld door deelname aan fietsplan); gezamenlijke vergaderfaciliteiten, kantines of parkeerruimtes.

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

43

WATERHUISHOUDING

DUURZAAMHEID
Infiltratie dakwater op eigen terrein
Het regenwater afkomstig van daken dient op eigen terrein te worden geïnfiltreerd. De ondernemers dienen de dakafvoeren hiertoe naar een wadi, een grindkoffer of een andere infiltratievoorziening te leiden. Deze voorziening dient een bui van 28 mm te kunnen bergen. Hierbij wordt geadviseerd een noodoverloop op de infiltratievoorziening richting de openbare weg te maken, zodat bij uitzonderlijke buien (waarbij meer dan 28 mm neerslag valt) water in wadi’s naast de openbare weg kan worden geborgen. Overigens is het dakwater ook uitermate geschikt voor gebruik als toiletspoelwater of koel- en bluswater.

Waterhuishouding
Op Het Hazewinkel is een milieuvriendelijk rioolstelsel toegepast. Het doel hiervan is te voorkomen dat het schone (regen)water onnodig wordt gezuiverd en om het schone water zoveel mogelijk op een natuurlijke manier af te voeren of in het gebied vast te houden. Dit heeft geleid tot een twee-leidingensysteem waarbij de waterstromen worden gescheiden in een vuilwaterriool en een schoonwaterriool. Het vuilwaterriool is bestemd voor het afvalwater dat rechtstreeks afkomstig is uit de bedrijfsgebouwen. Het schoonwaterriool dient voor de afvoer van regenwater afkomstig van terreinverharding, parkeerplaatsen en wegen. Dit systeem zorgt ervoor dat het eerste en meest vuile regenwater (spoelt de straat schoon) dat op straat valt, wordt afgevoerd naar het vuilwaterriool. Het regenwater dat daarna valt, wordt via het schoonwaterriool naar de bergingsvijvers afgevoerd.

voorbeeld halfopen verharding

voorbeeld van een wadi

voorbeeld van een wadi

44

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

UITGIFTE EN BEHEER
Uitgifte
Uitgifte van kavels geschiedt door een “uitgifte-team” volgens bepaalde spelregels. Het uitgifte-team, bestaande uit de disciplines. bouwen en milieu, stedenbouw en economische zaken, zal in een eerste gesprek informatie geven omtrent de filosofie achter Bedrijvenpark “Het Hazewinkel” en de gewenste kwaliteit van inrichting van het bedrijfsterrein c.q. de kavel. Na dit gesprek kan de koper drie maanden lang een gratis reservering krijgen op de in het gesprek nader overeengekomen kavel om een schetsplan te maken. Tussentijds of na deze maanden kan het schetsplan, indien nodig, worden aangepast. Na drie maanden wordt de reservering omgezet in een koopcontract onder opschortende voorwaarden. De plannen worden, ten aanzien van architectuur en inrichting van de kavel, via de projectleider door het uitgifte-team, getoetst aan de ontwikkelingsvisie “Het Hazewinkel”, waarbij het plan integraal wordt voorgelegd ten behoeve van de welstandstoetsing. Na goedkeuring van het inrichtingsplan en het bouwplan is de koopovereenkomst totstandgekomen.

BEHEER
Beheer
Om de hoogwaardige kwaliteit die wordt nagestreefd te waarborgen, zal een stichting worden opgericht. In de stichting nemen gevestigde bedrijven en een vertegenwoordiger van de gemeente zitting. De stichting zal zorgdragen voor het beheer van het bedrijvenpark en zij behartigt de belangen van de gevestigde ondernemer. De beheerstaken zouden onder meer beveiliging, groenonderhoud en bewegwijzering kunnen zijn. Ten behoeve van deze stichting wordt een fonds in het leven geroepen dat deels wordt gevoed door de gemeente en deels door de ondernemers.

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

45

46

OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP

Colofon
Opdrachtgever: Gemeente Oldenzaal Contactpersoon: Joop Bruil Fotografie: BügelHajema Adviseurs Projectleiding: Cees Folkerts, BügelHajema Adviseurs Samenstelling en vormgeving: Hilda Cnossen Gert Jan Dix Roeland van Witzenburg BügelHajema Adviseurs Projectnummer: 168.00.02.33.00

BügelHajema Adviseurs bv Bureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu bnSP Vaart nz 48-50 Postbus 274 9400 AG Assen Telefoon (0592) 31 62 06 Telefax (0592) 31 40 35 www.bugelhajema.nl E-mail: assen@bugelhajema.nl Vestigingen te Assen, Leeuwarden en Amersfoort
OLDENZAAL; HET HAZEWINKEL - VAN BEDRIJVENPARK TOT WERKLANDSCHAP 47