Herstructurering bedrijventerreinen

Voorbeelden van de financiële aanpak van de herstructurering van bedrijventerreinen
in opdracht van

Herstructurering bedrijventerreinen
Voorbeelden van de financiële aanpak van de herstructurering van bedrijventereinen

1

2

Herstructurering bedrijventerreinen

Inhoud
1 Inleiding
1.1 1.2 1.3 1.4 Aanleiding en aanpak Voorbeelden herstructurering Begrippen Leeswijzer en verantwoording

5
5 6 6 7

2

Financiering herstructurering bedrijventerreinen
2.1 2.2 2.3 2.4 Introductie financiering Financiers en financieringsvormen Financiële risico’s Organisatie

9
9 10 13 15

3

Algemene conclusies

17

4

Voorbeeldbeschrijvingen
Bedrijventerrein De Haven, Drachten Bedrijventerrein Overtoom, Gorredijk Bedrijventerrein Goudse Poort, Gouda Bedrijventerrein Majoppeveld, Roosendaal De Drieslag; gekoppelde gebiedstransformatie in Ommen

19
21 25 29 33 37

3

4

Herstructurering bedrijventerreinen

1 Inleiding
1.1 Aanleiding en aanpak
Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem in opdracht van het ministerie van Economische Zaken, aan het Kennisplatform bedrijventerreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte van de doelgroepen (lagere overheden, bedrijfsleven en intermediaire organisaties) ontwikkelt het Kennisplatform een aantal kennisproducten. Op basis van een uitgebreide inventarisatie en prioritering van de kennisbehoefte van de doelgroepen is geconcludeerd dat er behoefte is aan een voorbeeldenboek over de financiering van herstructurering van bedrijventerreinen. De nationale opgave voor herstructurering van bedrijventerreinen is ruim 21.000 hectare, meer dan 20% van het huidige areaal. De behoefte aan kennis over de financiering van herstructureringsprojecten komt voort uit het feit dat de financiering een van de belangrijkste belemmeringen is bij de uitvoering van de omvangrijke herstructureringsopgave. Voorliggend voorbeeldenboek geeft inzicht in hoe de financiering van herstructurering op een aantal terreinen werd en wordt aangepakt. Elk project vraagt zijn eigen vorm van financiering en soort financiers. De in dit voorbeeldenboek beschreven cases zijn daar exponenten van. Daarnaast wordt in een introductie een overzicht gegeven van de verschillende aspecten van de financiering van herstructurering. Bij het verzamelen van de voordeelden is in eerste instantie een groslijst met voorbeeldprojecten Dit voorbeeldenboek is opgesteld op basis van een verkennende studie met een relatief korte doorlooptijd. Dit eindproduct moet uitnodigen tot discussie en betrokkenen ondersteunen om in de toekomst mogelijke hindernissen in het proces soepeler te kunnen nemen. De gesprekken leverden veel informatie op over de financieringsstructuur en de context waarin deze was ontwikkeld. Echter gedetailleerde informatie over de financiering (kosten, opbrengsten) kon niet in alle gevallen worden gegeven. Dit komt doordat bij veel trajecten de onderhandelingen met eigenaren en/of projectontwikkelaars nog gaande zijn. opgesteld, waaruit een selectie is gemaakt. Dit heeft geresulteerd in een vijftal projecten die beschreven worden. Vervolgens is per project informatie verzameld. Daarna is in een telefonisch interview gesproken met de contactpersoon, bij bijvoorbeeld de gemeente, of een ondersteunende organisatie zoals een ontwikkelingsmaatschappij. Tijdens deze interviews zijn de volgende thema’s doorgesproken: • terreinkarakteristieken; • aanleiding voor de herstructurering; • ingrepen; • organisatie; • financiering; − kosten; − opbrengsten; − onrendabele top; − risico’s bij financiering. Tot slot werd gevraagd naar belangrijke tips of meningen.

5

1.2 Voorbeelden herstructurering
Er is getracht zoveel mogelijk herstructureringsvoorbeelden te vinden die al echt zijn uitgevoerd. Tegelijkertijd moest er bij deze voorbeelden sprake zijn van flinke herstructureringsingrepen. Liefst zowel betreffende vernieuwing van infrastructuur en groenvoorzieningen als herontwikkeling van kavels. Bovendien is vanzelfsprekend gezocht naar verschillende financierings- en organisatievormen, waarbij zowel publieke als private partijen een rol spelen. Het was niet eenvoudig om een set voorbeelden te vinden die geheel voldeden aan bovengestelde eisen. Dit voorbeeldenboek is derhalve geen overzicht van ‘best practices’. Wel is het een overzicht van ‘good practices’, die de partijen in het veld verder kan helpen bij hun zoektocht naar een passende financieringsvorm. Twee van de vijf beschreven herstructureringstrajecten zijn uitgevoerd. De overige drie bevinden zich nog in planstadia. Bij vier van de vijf voorbeelden betreft het zowel ingrepen in de openbare ruimte als herontwikkeling van kavels. De projectorganisatie is veelal een gemeentelijke projectorganisatie, ook een PPS-organisatie wordt beschreven. Er zijn twee projecten waarbij PPSconstructies nog tot de mogelijkheden behoren.

De terreinen liggen verspreid in Nederland. De bruto omvang varieert tussen de 12 en 300 hectare. Alle voorbeeldterreinen zijn gemengde bedrijventerreinen. In de meeste gevallen is er een zeer gevarieerd scala aan bedrijven gevestigd.

1.3 Begrippen
Het begrip ‘herstructurering’ kent een aantal gradaties: • Facelift: opknapbeurt bij fysieke veroudering van een terrein. • Revitalisering: forse integrale verbetering van een verouderd terrein, met behoud van de bestaande economische functies, maar soms in andere vorm. • Herprofilering: terrein een nieuwe ‘werkfunctie’ geven als reactie op economische veroudering van de bestaande bedrijfsmatige activiteiten (bijvoorbeeld: van bedrijfshallen naar kantoren). • Transformatie: ombouwen van een bedrijventerrein naar een terrein met een geheel andere functie. Vier van de uitgewerkte voorbeelden behoren tot de categorieën ‘revitalisering’ en ‘herprofilering’. Het vijfde project betreft een voorbeeld van transformatie, waaraan de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein is gekoppeld. ‘H e ro n t w i k ke l i n g’

De financiering bestaat in alle gevallen voor een belangrijk deel uit een combinatie van gemeentebudgetten en verschillende subsidies van andere publieke partijen. Daar waar sprake is van herontwikkeling (en soms ook uitbreiding) vormen de betreffende grondopbrengsten vanzelfsprekend een onderdeel van de financiering. Bij twee voorbeelden leverden de bestaande eigenaren een financiële bijdrage aan de herstructurering (vrijwillig en door middel van baatbelasting). Ook zijn er voorbeelden waarbij eigenaren de eigen kavel herontwikkelen en zo een bijdrage leveren aan de herstructurering.

Een begrip dat veelvuldig opduikt bij het onderwerp herstructurering is herontwikkeling. Van herontwikkeling is sprake wanneer wordt geïnvesteerd in vernieuwing van (een deel van) een bestaand bedrijventerrein en de gronden daarna opnieuw als bouwrijpe grond worden uitgegeven. Ook wanneer er bij bedrijfspanden sloop met aansluitend nieuwbouw (of zeer grondige verbouw) wordt gepleegd en de nieuwe of sterk vernieuwde panden worden verkocht, is er sprake van ‘herontwikkeling’.

6

Herstructurering bedrijventerreinen

Eigenaren, gebruikers en b e d ri j ve n De private partijen die belang hebben bij de kwaliteit van een bedrijventerrein zijn zowel de eigenaren van de bedrijfspanden, als de bedrijven die in deze panden actief zijn. Op veel bedrijventerreinen is een grote meerderheid van de ondernemers tevens eigenaar van het pand waarin zij gevestigd zijn. Het woord ‘gebruikers’ wordt meestal gebruikt wanneer het gaat om huurders. Bij herstructurering van bedrijventerreinen worden, als het gaat om private financiële bijdragen van partijen op het terrein, de eigenaren van de panden benaderd. Bij de voorafgaande planvorming worden zowel huurders/ondernemers als eigenaars/ondernemers benaderd. In de teksten van deze brochure wordt zo nauwkeurig mogelijk omgegaan met de terminologie, ook wordt de betekenis door de beschrijving van de context duidelijk gemaakt.

1.4 Leeswijzer en verantwoording
Na dit inleidende hoofdstuk volgt een hoofdstuk waarin de financiering van herstructurering in algemene zin wordt beschreven. Daaropvolgend zijn de verschillende voorbeelden beschreven. De beschrijvingen zijn gebaseerd op gesprekken met contactpersonen. Gevoelige financiële gegevens die zij niet vermeld wilden zien zijn weggelaten.

7

8

Herstructurering bedrijventerreinen

2 Financiering herstructurering bedrijventerreinen
2.1 Introductie financiering
Wanneer wordt geconstateerd dat een bedrijventerrein verouderd raakt en men zich oriënteert op herstructureringsingrepen, ontstaat al snel het besef dat een en ander tot flinke kosten leidt. Het is belangrijk om zowel de kosten als mogelijke financieringswijzen zo snel mogelijk in beeld te krijgen. Voorliggend voorbeeldenboek biedt daarbij steun. B egrip ‘financiering hers t ru c t u re ri n g b e d ri j venterreinen’ Financiering is het verkrijgen van het benodigde kapitaal (bekostigen, betalen) voor een ‘initiatief’ of ‘project’ of ‘activiteit’. Bij de financiering van herstructurering gaat het ten eerste om de bekostiging van vernieuwing van voorzieningen in de openbare ruimte zoals infrastructuur (weg, water), groenstructuur. In een deel van de gevallen gaat het ook om sloop met aansluitend nieuwbouw (herontwikkeling), waarbij tevens sprake kan zijn van bodemsanering.
���� �� ����������

De genoemde activiteiten zijn eenmalig en vereisen een projectmatige financiering. In paragraaf 2.2 wordt ingaan op de verschillende financieringsmogelijkheden. Pl a a t s i n h e t p ro ce s Een vroegtijdige financiële verkenning leidt tot realistische scenario’s. Het financieringsvraagstuk moet daarom in alle procesfasen (zie figuur 2.1) een voorname plaats krijgen. Daardoor wordt de kans op succes vergroot en kunnen verrassingen achteraf worden voorkomen. In een vroeg planstadium kunnen de kosten en opbrengsten globaal worden weergegeven en zijn er ook vaak verschillende scenario’s. Toch is het ook in deze fase van belang een start te maken met een exploitatieoverzicht; dan pas worden mogelijke kosten- en opbrengsten duidelijk. In latere fasen kunnen de prognoses dan verder worden aangescherpt. Figuur 2.1 Procesfasen herstructurering bedrijventerreinen

Kostenp osten In het gehele traject van herstructurering moeten de volgende activiteiten worden gefinancierd. 1. Planvorming (van masterplan tot deelprojectplannen), inclusief procesbegeleiding. 2. Projectorganisatie (opzet en bemensing). 3. Uitvoering ingrepen openbare ruimte.
1 Handboek voor het beheersen van samenwerkingsprocessen bij de verduurzaming van bedrijventerreinen (w.o. herstructurering). Hard copy niet meer verkrijgbaar, aan publicatie op internet wordt gewerkt.

���������� ��������

����������

�����������

�������������

4. Mogelijk herontwikkeling, met kosten als verwerving van gronden en panden, (mogelijk) uitplaatsingskosten bedrijf, (gedeeltelijke) sloop, bodemsanering, nieuwbouwkosten.
����������
Bron: Handboek Processen in de greep 1

9

Financiële vragen Tijdens het planproces moeten continu vragen worden beantwoord als: • welke kosten en opbrengsten brengen de verschillende planonderdelen met zich mee? • worden alle activiteiten in één (grond)exploitatie opgenomen, of worden bepaalde activiteiten (bijvoorbeeld kosten van de eerste procesfasen, of private herontwikkelingen) hier buiten gehouden? • welke financiers zijn geschikte participanten bij het betreffende (deel)plan, hoe groot is de kans dat zij daadwerkelijk financieren? • welke posten kunnen nog veranderen en in welke mate ongeveer? Wat doen de betrokkenen met deze inzichten? • zijn de geschatte opbrengsten voldoende om de geschatte kosten te dekken? Hoe wordt voor aanvullende dekking gezorgd als de geschatte inkomsten achterblijven? Welke minder kostbare alternatieven zijn er voor handen?

bestaand gemeentebudget, verschillende subsidies en grondopbrengsten uit herontwikkeling en/of uitbreiding. Afhankelijk van de lokale situatie moet er een financier en financieringsvorm worden gezocht die het beste aansluit bij het gewenste financieringsresultaat. Verschillende financiers (publieke partijen, projectontwikkelaar, belegger, bank, ROM) hebben verschillende belangen, tijdshorizonten en risicopercepties en kiezen daardoor bij de herstructurering van een gebied voor een eigen aanpak. Voor een gemeente die een duidelijke visie heeft over wat ze met een gebied wil, is het dus zaak om met verschillende potentiële financiers te spreken om te zien welke aanpak (en daarmee financiering) het beste past. In onderstaand schema zijn de verschillende financieringsmogelijkheden geordend naar publieke en private financiers en financieringsvormen. De verschillende financieringsmogelijkheden worden vervolgens kort toegelicht.

2.2 Financiers en financieringsvormen
In de praktijk komen verschillende combinaties van financiering voor; bijvoorbeeld gebruik van Tabel 2.1 Financiers en financieringsvormen
FINANCIERS

2.2.1 Publieke investeerders
Daar waar bedrijventerreinen zeer schaars zijn of wanneer transformatie plaatsvindt, is een omvangrijk publiek budget niet altijd nodig. Echter de meeste herstructureringstrajecten kunnen niet

FINANCIERINGSVORM

Publieke financiers Gemeente Provincie Rijk (Semi-)publieke investeerders Bestaand budget onderhoud en vervanging Grondopbrengsten (verevening) Subsidies Risicodragend kapitaal Subsidies Risicodragend kapitaal

Private financiers Vastgoedeigenaren Vastgoedeigenaren die herontwikkelen Private investeerders: ontwikkelaars, banken, beleggers Vrijwillige en verplichte bijdragen (baatbelasting) Risicodragend kapitaal Risicodragend kapitaal

10

Herstructurering bedrijventerreinen

worden uitgevoerd zonder miljoeneninvesteringen door publieke partijen. Het feit dat de kwaliteit van bedrijventerreinen voor een belangrijk deel ook van algemeen belang is rechtvaardigt deze publieke bijdragen. Dit algemene belang bestaat bijvoorbeeld uit economische ontwikkeling, werkgelegenheid en duurzaam ruimtegebruik. Inzet b estaande onderho u d - e n ve r va n g i n g s budgetten gemeente De gemeente is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de openbare ruimte (gemeentegrond), zoals het herstellen van schades en het vervangen van onderdelen. Onder gemeentelijke verantwoordelijkheid vallen veelal de infrastructuur (wegen, stoepen, openbare parkeerhavens, soms laad- en loskades), openbare groenvoorzieningen en waterpartijen. Ook onderhoud en vervanging van riolering is meestal de verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente behoort de nodige budgetten te reserveren voor onderhoud en vervanging. Veel gemeenten hebben dat ook (deels) gedaan. Bij voorkeur worden ingrepen en daardoor ook financiële middelen gecombineerd. Een specifieke kans daartoe biedt de vervanging van het riool. Bij een dergelijke reservering daarvoor is ook geld voor het vervangen van het wegdek apart gezet. In veel gevallen is er sprake van een ambitie om de infrastructuur en groenvoorzieningen sterk te verbeteren. Men wil bijvoorbeeld de routering aanpassen, rotondes aanleggen, de externe ontsluiting verbeteren, de verlichting en bewegwijzering vernieuwen en bij dit alles aantrekkelijke materialen gebruiken. In die gevallen zal doorgaans gezocht moeten worden naar aanvullende budgetten bovenop de gereserveerde ‘basismiddelen’.

tijen geen subsidies zonder dat de gemeente zelf aanzienlijk bijdraagt. Gemeenten moeten BTW betalen over activiteiten die fysieke verbetering van de openbare ruimte betreffen en uitbesteed worden aan private uitvoerders. Sinds 2003 bestaat een BTWcompensatiefonds waar de gemeente in bepaalde gevallen de BTW die zij betaalt over dit soort activiteiten kan claimen. De VNG kan hierover de nodige informatie verstrekken. Subsidies Gemeenten zelf kunnen soms subsidies inzetten, bijvoorbeeld voor onderzoek en advies dat vooraf gaat aan de werkelijke planvorming. De voornaamste subsidieverstrekkers in dit verband zijn het Rijk en de provincies. De belangrijkste rijkssubsidies in dit kader worden verstrekt door de ministeries van Economische Zaken, VROM en (in mindere mate) Verkeer en Waterstaat. De middelen die EZ de komende jaren ter beschikking stelt, zijn vooral bestemd voor een selectie van TOP-projecten (Besluit subsidies Topprojecten herstructurering bedrijventerreinen) waarmee wordt gedoeld op grootschalige terreinen van regionaal economisch belang. Daarnaast kunnen ISV-middelen van VROM worden ingezet (Investeringbudget Stedelijke Vernieuwing, wordt vijfjaarlijks verstrekt aan gemeenten). Ook zijn er rijksbudgetten voor bodemsanering. Bij bepaalde investeringen in de ontsluiting van bedrijventerreinen kan ook een beroep worden gedaan op middelen van Verkeer en Waterstaat (bijvoorbeeld gebundelde doeluitkering verbetering infrastructuur, wordt via provincies verstrekt). De meeste provincies stellen middelen ter

Ook zijn er gemeenten die niets hebben gereserveerd. Soms kunnen er dan op korte termijn gemeentebudgetten worden vrijgemaakt, in andere gevallen moet men op zoek naar budgetten van buiten de gemeente, bijvoorbeeld bij de provincie. Echter in de meeste gevallen verstrekken deze par-

beschikking om de herstructurering van terreinen te stimuleren. Dat doen zij overigens op heel verschillende wijze. De ene provincie honoreert alleen de beste plannen (tenderprocedure), andere provincies hebben op voorhand een duidelijke prioritering gemaakt en in weer andere provincies

11

geldt het principe ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt’. In bepaalde gevallen ligt een bedrijventerrein in een economische stimuleringszone van de provincie, waardoor relatief makkelijk subsidie verkregen kan worden. De provincies fungeren ook als doorgeefluik voor bepaalde Rijks- en Europese middelen. Het is derhalve verstandig om bij meerdere betrokken provinciale beleidssectoren navraag te doen naar subsidiemogelijkheden. Ook zal de provincie kunnen informeren over Europese subsidies, veelal middelen voor versterking van de economische structuur in gebieden die economisch relatief zwak zijn. Tegelijkertijd zijn er meerdere provincies die de inzet van bestaande en nieuw op te richten ontwikkelingsmaatschappijen verkennen, deze worden beschreven in de paragraaf (semi-)publieke en private investeerders. Inzet gemeentelijke grond o p b re n g s te n ; ve re vening De enorme kosten voor herstructurering kunnen (deels) gedekt worden uit opbrengsten van gronden die (opnieuw) worden uitgegeven. Hierbij kan het gaan om nog niet uitgegeven gemeentegrond, maar ook kan het gebeuren dat de gemeente strategisch gronden moet verwerven om het herstructureringsproces te versnellen. Wanneer een deel van het terrein (opnieuw) wordt uitgegeven door de gemeente, kunnen deze opbrengsten onderdeel vormen van de grondexploitatie. Ook kan de gemeente de opbrengsten van uitbreiding van het betreffende bedrijventerrein inzetten (uiteraard alleen wanneer zij zelf herontwikkelt en grond uitgeeft). Daarnaast is het ook mogelijk dat de opbrengsten van een geheel ander (bedrijven)terrein worden ingezet voor de financiering van de herstructurering. Hiertoe zal een financiële koppeling gemaakt moeten worden, bijvoorbeeld door de betreffende eigendommen en transacties onder te brengen in een ontwikkelingsmaatschappij. Hierin kunnen ook (semi-)pri2 Voorheen de Gelderse Ontwikkelingsmaatschappij en de Overijsselse Ontwikkelingsmaatschappij.

gespreid kunnen worden. De voorbeelden Ommen en Roosendaal zijn hierbij illustratief.

2.2.2 Semi-publieke en private investeerders
Veel gemeenten hebben bij de concretisering van een herstructureringstraject behoefte aan risicodragende financiers en deskundige medeontwikkelaars. S e m i - p u b l i e ke i nve s te e rd e r s Vanuit provincies zijn er verschillende initiatieven voor de inzet van regionale ontwikkelingsmaatschappijen, die in (een deel van) het benodigde kapitaal en herstructureringsexpertise voorzien. Zo is de NV Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij inmiddels betrokken bij een aantal herstructureringsprojecten (zie het voorbeeld Roosendaal) en verkent Oost NV2 de wijze waarop zij aan verschillende herstructureringstrajecten in Overijssel en Gelderland kan bijdragen. Het is in veel gevallen nog de vraag in hoeverre de provincie risicodragend kapitaal beschikbaar wil stellen. Voorheen ging men voornamelijk uit van subsidies, waarvan geen geld meer ‘terugkomt’. Nu gaat het om investeringen waarvan een bepaald deel zal terugvloeien (‘revolving fund’). Dit is aantrekkelijker omdat zo meer resultaat met het zelfde geld behaald kan worden. Toch kan het voor een provinciebestuurder politiek moeilijk verkoopbaar zijn, omdat het onzeker is hoeveel geld er terug zal vloeien. Een andere semi-publieke partij is de Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke Sector (OPP BV). De OPP participeert risicodragend in gebiedsontwikkeling en werkt voornamelijk samen met gemeenten. Vooral kleine gemeenten zonder eigen grondbedrijf werken graag samen met OPP. Daarbij levert de OPP de nodige expertise met betrekking tot gebiedsontwikkeling en procesaanpak. Pri va te i nve s te e rd e r s Omdat de rendementen bij herstructureringsoperaties in de meeste gevallen laag zijn en ook

vate partijen deelnemen, waardoor het benodigde extra kapitaal aangetrokken kan worden en risico’s

12

Herstructurering bedrijventerreinen

over een langere termijn geïnd worden, zijn deze voor de meeste private investeerders (banken, projectontwikkelaars en beleggers) vooralsnog niet interessant. Wel zijn er grote private partijen die deze markt verkennen, maar er zijn nog nauwelijks concrete voorbeelden van participatie te geven. Bij verschillende voorbeelden die in dit document besproken worden, is sprake van eigenaren van bedrijfspanden die willen herontwikkelen (sloop met aansluitend nieuwbouw) en vanuit deze positie wellicht ook willen participeren in een gezamenlijke grond- en vastgoedexploitatie. Echter in geen van deze gevallen is nu bekend of zij dat ook daadwerkelijk reeds doen. Bijdragen van b edrijven e n e i g e n a re n Eigenaren en gebruikers van bedrijfspanden hebben beide belang bij een bedrijventerrein van goede kwaliteit. De belangen van bedrijven (gebruikers) zijn vaak korte termijn belangen. De belangen van eigenaren zijn (ook) lange termijn belangen, die zich vertalen in de huur- en koopwaarde van hun pand. Dit speelt mee bij hun bereidheid financieel bij te dragen aan de verbetering van de kwaliteit van het terrein. Ook de mate waarin zij de verbeteringen waarderen speelt mee, alsmede de wijze waarop de kosten worden verdeeld. In een enkel geval leveren eigenaren een vrijwillige bijdrage aan de verbetering van hun terrein (zie het voorbeeld Overtoom, Gorredijk). Hoewel het hier in de regel om relatief kleine bedragen gaat, is de symbolische waarde groot. Het getuigt van grote betrokkenheid van en draagvlak bij de eigenaren. Het feit dat bedrijven op een terrein financieel bijdragen aan herstructureringsactiviteiten is voor publieke financiers vaak een pré (of zelfs voorwaarde) om een subsidie te verstrekken. Andersom is het zo dat bedrijven vaak eerst willen zien dat de gemeente (/provincie) ‘iets doet’ voordat zij bereid zijn bij te dragen. Het verplichten van private partijen om een financiële bijdrage te leveren aan ingrepen van

collectief belang is niet populair. Voordat een dwangmiddel (met name baatbelasting, zie het voorbeeld De Haven, Drachten) wordt toegepast, is het verstandig eerst een degelijk samenwerkingsproces met ondernemers en eigenaren in gang te zetten. Vervolgens moet er een groot draagvlak zijn voor de voorgestelde ingrepen en de financiële bijdragen die uiteindelijk de eigenaren daaraan leveren. Pas dan kan een gemeente -met instemming van een groot deel van de betrokkenen- een dwangmiddel als baatbelasting inzetten. Vervolgens is de procedure bewerkelijk en bestaat een groot afbreukrisico; bij een procedurele fout valt de juridische basis weg en daarmee de betalingsverplichting.

2.3 Financiële risico’s
Om een exploitatie sluitend te maken, moeten kosten en inkomsten in evenwicht zijn. De kans dat de verschillende posten nog veranderen in de loop der tijd is een financieel risico, omdat daarmee de kans bestaat dat de exploitatie negatief uitvalt. Uiteraard is er ook een kans dat de veranderingen juist leiden tot een positief resultaat, wellicht veel positiever dan vooraf verwacht. Ten eerste is het de vraag welke risico’s er zijn bij welke posten (risicoanalyse) en vervolgens wie deze financiële risico’s op zich neemt. Tijdens het planvormingsproces zal de bijbehorende exploitatie (en/of deelexploitaties) steeds concreter vorm krijgen en zal het inzicht in de kans op verandering groeien. In deze paragraaf worden een aantal voorbeelden van risico’s bij kosten en opbrengsten beschreven. Ve r we r v i n g s ko s te n Wanneer een deel van het terrein wordt herontwikkeld, kan het zijn dat de bestaande eigenaren moeten moeten worden uitgekocht. De uiteindelijk vast te stellen prijs is het resultaat van onderhandelingen. Hierbij spelen verschillende factoren een rol zoals de marktsituatie en het feit of de eigenaar in het pand is gevestigd. Wanneer het bedrijf de activiteiten elders wil voortzetten, zal

13

het moeten worden gecompenseerd voor de kosten van bedrijfsverplaatsing, hetgeen kan oplopen tot zeer hoge bedragen. In de verkennende planfase wordt veelal gewerkt met grove taxaties, pas na de daadwerkelijke onderhandelingen bestaat er zekerheid over de verwervingskosten.

eigenaar en is er geen risico meer op hoge saneringskosten. Wanneer de grond zonder deze verklaring wordt gekocht bestaat dat risico wel. Deze factor is vanzelfsprekend medebepalend voor het vaststellen van de uitkoopprijs. A rcheolo gische kosten

De herontwikkeling van bepaalde gronden kan belangrijk zijn voor de voortgang van de herstructurering van het omliggende gebied. Wanneer de gemeente gronden in bezit heeft, kan zij de herontwikkeling daarvan zelf sturen en is zij niet afhankelijk van een eigenaar. Door toepassing van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) kan de gemeente gronden verwerven wanneer de gelegenheid zich voordoet. In onderstaand kader wordt deze wet toegelicht.

Bij het opnieuw bouwrijp maken van gronden die zijn ontwikkeld als bedrijventerrein op een locatie waar sinds eeuwen mensen actief zijn, kan het gebeuren dat archeologische vondsten worden gedaan. Dan kan een uitgebreide minutieuze en dus zeer kostbare afgraving nodig blijken. Deze kosten worden voor een belangrijk deel op de herontwikkelende partij verhaald, waardoor archeologische vondsten een financieel risico vormen. Kosten van ver traagde planvorming

WET VOORKEURSRECHT GEMEENTEN

Het planvormingsproces kan vertraagd worden doordat belangengroepen het niet eens zijn met de geplande ontwikkelingen, bezwaar aantekenen en langs juridische weg hun gelijk willen halen. Sommige processen worden tot aan de Hoge Raad uitgevochten. Dit kan leiden tot hoge kosten voor juridische bijstand. Bovendien kan het planproces hierdoor flink vertragen. Wanneer er al grote investeringen zijn gedaan, zoals de verwerving van gronden, dan zullen de rentekosten daarvan een extra kostenpost betekenen. O nvo or ziene investeringen Pas in een ver gevorderd planstadium kan blijken dat extra investeringen nodig zijn. Bijvoorbeeld: er komen veel meer mensen op het terrein te werken dan voorzien, daarom moet de capaciteit van aansluiting op de provinciale- of snelweg worden vergroot. Of er moet naar aanleiding van bezwaren van Milieubelangengroepen letterlijk ruimte worden gemaakt voor flora en fauna in de vorm van bredere groenstroken (‘passages’). O pbrengsten van grond en vastgo ed Goede herstructureringsplannen zijn mede gebaseerd op degelijk marktonderzoek. Op basis hiervan worden inschattingen gemaakt van de

De Wet Voorkeursrecht Gemeenten geeft gemeenten de mogelijkheid een zogenaamd voorkeursrecht te vestigen op een te ontwikkelen gebied. Dit betekent voor een eigenaar dat hij zijn grond niet zomaar mag verkopen. Als hij tot verkoop wil overgaan moet de grond eerst aan de gemeente worden aangeboden. Op dat moment beoordeelt de gemeente of zij van dat aanbod gebruik wenst te maken. Wil de gemeente de aangeboden grond inderdaad kopen dan betaalt zij hiervoor de dan geldende marktwaarde (de normale prijs die de grond op dat moment bij vrije verkoop zou opleveren). Maakt de gemeente geen gebruik van het aanbod dan is de eigenaar gedurende een periode van drie jaar vrij de grond te verkopen aan wie hij wil. De koper is dan vervolgens wel weer gebonden aan het voorkeursrecht. De WVG is na toekenning twee jaar geldig. Voorwaarde is dat er op korte termijn een nieuw bestemmingsplan gereed is.

B o demsaneringskosten Gronden kunnen vervuild zijn. Al naar gelang er onderzoek is gedaan naar mogelijke vervuiling en de wijze waarop deze moet worden aangepakt (helemaal afgraven, isoleren) ontstaat meer duidelijkheid over de bijbehorende kosten. Wanner het gaat om te verwerven grond kan deze met een ‘schone grondverklaring’ worden gekocht. Dan zijn eventuele saneringskosten voor de uit te kopen

14

Herstructurering bedrijventerreinen

toekomstige opbrengsten van gronden en wellicht ook vastgoed. Tegen de tijd dat de plannen daadwerkelijk worden uitgevoerd kan de marktsituatie drastisch zijn veranderd (ander economisch klimaat, onverwachte concurrerende ontwikkeling in de regio). De plannenmakers doen er daarom goed aan de planvorming flexibel te maken (binnen bepaalde kaders met betrekking tot kwaliteit en functies) en goed voeling te houden met de markt(partijen). Toch zal op een zeker moment moeten worden geïnvesteerd en is een bepaald risico op veranderlijke opbrengsten voor de participerende partijen niet uit te sluiten. O nzekere publieke bijdra g e n In de startfase van de planvorming worden verschillende publieke bijdragen verkend. Het betrokken gemeente- of provinciebestuur neemt zich naar aanleiding hiervan voor om een bepaald budget of subsidie te bestemmen voor de herstructurering van het terrein. Tot de tijd dat er keiharde afspraken worden gemaakt, kan de voorgenomen bijdrage in principe nog veranderen. Dit kan door uiteenlopende oorzaken gebeuren, bijvoorbeeld doordat er een bestuurswisseling plaatsvindt, of doordat er tussentijds een gemeentelijke financiële tegenvaller opduikt. Om deze bijdragen zoveel mogelijk zeker te stellen, is het van belang voldoende aandacht te besteden aan bestuurlijk draagvlak. Ook bij het aanvragen van subsidies is het eindresultaat onzeker. Niet alleen de kwaliteit van de aanvraag -en derhalve het onderliggende plan- speelt een rol, ook het belang dat de subsidieverstrekker hecht aan de herstructurering van het betreffende terrein is een belangrijke factor. Wanneer de subsidieverstrekker de subsidies honoreert volgens het principe ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt’, kan het bovendien gebeuren dat het budget juist raakt uitgeput op het moment dat de aanvraag wordt gedaan. Wanneer er wordt geïnvesteerd in het doen van een subsidieaanvraag, is het vanzelfsprekend van belang dat de
3 Besloten Vennootschap (BV ) en Communautaire Vennootschap (CV ).

2.4 Organisatie
De aard van de organisatie van een herstructureringsproject hangt sterk samen met het type financiers. In de meeste beschreven cases steunt het project (vooralsnog) op publieke middelen en wordt een gemeentelijke projectorganisatie opgezet (meestal vanuit het grondbedrijf ). Een herstructureringsoperatie vergt specifieke expertise betreffende de ruimtelijke planvorming, procesaanpak, juridische aspecten en financiële opzet. Daarom zetten veel gemeenten voor verschillende onderdelen externe specialisten in. Per te herstructureren terrein kan ook een ontwikkelingsmaatschappij worden opgericht. Dit wordt gedaan wanneer (semi-)private partijen voor een aanzienlijk deel participeren in de exploitatie. De vorm die een dergelijke ontwikkelingsmaatschappij kan aannemen verschilt. Een voorbeeld van een geschikte vorm is de BV-CV3. Door middel van een dergelijke constructie kan het financiële risico voor de gemeente beperkt worden. Tevens worden zo gunstige fiscale condities geschapen. Een dergelijke constructie wordt beschreven in het voorbeeld ‘Drieslag Ommen’. Fi n a n c i ë l e ex p e r t i s e Wanneer ingezet wordt op een herstructureringstraject is -vanwege de hoge kosten- meestal al snel duidelijk dat een goede financiële opzet van cruciaal belang is. Grote gemeenten met een eigen grondbedrijf en ingenieursbureau beschikken over de juiste expertise voor het maken van bestekken en het opzetten van grondexploitaties. Veel kleinere gemeenten beschikken niet over dergelijke expertise en moeten een externe expert inzetten. Dit vergt al meteen de nodige investeringen, die de eerste hobbel in het herstructureringsproces vormen. Enkele provincies zetten zich in om deze expertise te leveren (beschikbaar stellen adviseurs) of te financieren.

aanvrager zich goed op de hoogte stelt van de eisen van de subsidieregeling.

15

16

Herstructurering bedrijventerreinen

3 Algemene conclusies
• Herstructurering van een bedrijventerrein gaat met zeer hoge kosten gepaard, de financiering hiervan is de grootste hobbel in het planvormingsproces. • Ook wanneer de opbrengsten van herontwikkeling van gronden en panden in de exploitatie worden opgenomen (verevening) en gemeenten (en eventueel private partijen) zelf flink investeren, moet er veelal nog een aanzienlijk tekort worden afgedekt met bijdragen van provincie en Rijk. • De mogelijkheden van verevening op gemeentelijk niveau worden nog niet ten volle benut. De opbrengsten van een nieuw te ontwikkelen terrein kunnen worden gekoppeld aan de exploitatie van de herstructurering van een bestaand terrein, ook als er geen ruimtelijke koppeling is. • Verschillende financiers (publieke partijen, projectontwikkelaar, belegger, bank, regionale ontwikkelingsmaatschappij) hebben verschillende belangen, tijdshorizonten en risicopercepties en kiezen daardoor bij de herstructurering van een gebied voor een eigen aanpak. Voor een gemeente die een duidelijke visie heeft over wat ze met een gebied wil, is het derhalve zaak met verschillende potentiële financiers te spreken om te zien welke aanpak (en daarmee financiering) het beste past. • Van private participatie (door een commerciële partij) in de herstructurering van een geheel terrein of een groot deel daarvan, is in de beschreven voorbeelden nog geen sprake. Wel werd dit veel als mogelijkheid genoemd. • Wanneer private partijen solitaire private kavels en panden herontwikkelen, kunnen zij een grote
17

bijdrage leveren aan het herstructureringstraject. Zij dragen bij aan kwaliteitsverbetering van het terrein en stimuleren zo andere eigenaren om te investeren in kwaliteitsverbetering. • Voor het opzetten van een degelijke grondexploitatie (waarin eventueel ook de herontwikkeling van vastgoed is opgenomen), is stevige financiële expertise nodig. Een gemeentelijk grondbedrijf kan deze expertise leveren eventueel met inzet van externe specialisten. Ook kan de herstructurering (mede) professioneel worden gepland en aangestuurd door een financieel participerende en deskundige samenwerkingspartner. • Over het belang van de verschillende financiële risico’s is moeilijk een algemene uitspraak te doen. Dit verschilt vanzelfsprekend per terrein (ingrepen, marktsituatie, verwervingsnoodzaak etc.), planfase en de relatieve omvang van de verschillende kosten- en opbrengstenposten. Hoe zwaarder men leunt op grondopbrengsten, hoe zwaarder de daarbij behorende onzekerheden wegen. • Een goed integraal ontwikkelingsplan is essentieel voor het opstellen van een degelijk financieel plan. Met een stevige visie op de ontwikkeling van het gehele terrein op langere termijn (10 tot 15 jaar) worden duidelijke kaders voor kwaliteit en functies geschapen. Op basis daarvan kunnen doordachte faseringsopties worden uitgewerkt. Zo kan vervolgens de uitwerking van deelgebieden plaatsvinden, waarbij al naar gelang de situatie private partners betrokken kunnen worden.

18

Herstructurering bedrijventerreinen

4 Voorbeeldbeschrijvingen
– – – – – B E D R I J V E N T E R R E I N D E H AV E N , D R A C H T E N BEDRIJVENTERREIN OVERTOOM, GORREDIJK B E D R I J V E N T E R R E I N G O U D S E P O O R T, G O U D A B E D R I J V E N T E R R E I N M A J O P P E V E L D, R O O S E N D A A L BEDRIJVENTERREIN DE DRIESLAG, OMMEN

19

20

Herstructurering bedrijventerreinen

Bedrijventerrein De Haven, Drachten
Inzet verschillende subsidies, vrijwillige private bijdragen en baatbelasting

• Ontsluiting/bereikbaarheid: − aansluitpunten op stadsrondweg en doorstroming van deze weg verbeterd; − hoofdroute en belangrijks nevenroutes in geasfalteerde vorm aangelegd; − de hoofdroute op het terrein kreeg een doorgaand karakter en voorrang; − onveilige routering en kruisingen vervangen door voorrang op hoofdroute; − aanleg mantelbuizen t.b.v. toekomstige glasvezelkabels. • Representativiteit: − verlichting op hoofdroutes en rotondes verbeterd; − nieuwe bewegwijzering; − verbetering groenvoorzieningen. Fi n a n c i e ri n g De uiteindelijke kosten van de ingrepen bedroegen € 7,45 miljoen. Deze zijn als volgt gedekt: • € 1,4 miljoen door de gemeente; • € 1,5 miljoen door eigenaren op terrein; • € 2,5 miljoen door het ministerie van Economische Zaken (Stirea4); • € 1,3 miljoen door Europese Gemeenschap (zogenaamde 5B-middelen); • € 0,4 miljoen door het ministerie van Verkeer en Waterstaat (gebundelde doeluitkering verbetering infrastructuur, via provincie verstrekt). Baatbelasting De bedrijven en eigenaren op het terrein werden intensief betrokken bij het analyseren van de problemen en de keuzes van oplossingen hiervoor. Een belangrijke voorwaarde bij financiering door de gemeente en het verkrijgen van de ‘externe’ subsidies bleek de medefinanciering door de bedrijven. De inzet van het bestuur van de ondernemersvereniging i.o. was van doorslaggevend belang voor het verkrijgen van het benodigde draagvlak bij de ondernemers voor deze medefinanciering. Een groot deel5 van de eigenaren ging akkoord met het betalen van een bijdrage van € 1,03 per m2 kavel en tekende een intentie-

Terrein
Bedrijventerrein De Haven in Drachten is gelegen aan de westzijde van Drachten. Het is een gemengd terrein van 300 ha bruto en dateert uit het begin van de jaren zestig. Via een ontsluitingsweg is het terrein verbonden met snelwegen (A7, A31). De haven van het terrein is vanuit Amsterdam, Delfzijl en Noord-Duitse havens bereikbaar voor schepen tot 1500 ton. Er zijn private en openbare loskades. Op het terrein zijn 450 ondernemingen gehuisvest die in totaal aan ongeveer zesduizend mensen werk bieden. Op het terrein zijn zowel internationale bedrijven gevestigd (o.a. Philips en Eldon) als regionaal georiënteerde bedrijven. De belangrijkste bedrijfsactiviteiten zijn handel en distributie, maak-industrie (o.a. voedingsmiddelen) en afvalverwerking/recycling. Ten behoeve van de ontwikkeling van watergebonden bedrijvigheid wordt 10,5 hectare nieuw ‘nat’ terrein aangelegd.

Herstructurering
Aanleiding Begin jaren ’90 werd door de gemeente Smallingerland onderkend dat het bedrijventerrein verouderd raakte. Naar aanleiding van het provinciale rapport Strategisch Beheer Bedrijventerreinen van de provincie Friesland stelde de gemeente een projectvoorstel voor verbetering van het terrein op. De provincie honoreerde het voorstel met subsidie. Het verbeteringsproces was op dat moment al ingezet, na toekenning van de subsidie werd de aanpak geïntensiveerd in projectvorm. Ingrepen
4 Stimuleringsregeling Ruimte voor Economische Activiteit. 5 Gezamenlijk grondbezit 80% van de totaal oppervlakte van het terreinen.

In 2002 werd de ‘upgrading’ uitgevoerd. De activiteiten richtten zich met name op verbetering van de ontsluiting en bereikbaarheid en representativiteit.

21

verklaring. Van de resterende groep was de helft tegen. De andere helft was niet tegen maar wilde ook geen intentieverklaring tekenen. Het risico bestond dat eigenaren die twijfelden over hun bijdrage, zouden besluiten om niet te betalen als anderen dat ook niet zouden doen. Een dergelijke negatieve ontwikkeling kon alleen worden gestopt door de bijdrage te verplichten door middel van baatbelasting. De ondernemersvereniging verzocht de gemeente het instrument baatbelasting in te zetten. Het draagvlak bij de eigenaren was groot, gezien het aantal getekende intentieverklaringen. De gemeente verwachtte niet dat inzet van baatbelasting de relatie met het bedrijfsleven zou aantasten. Daarom nam de gemeente het besluit om de baatbelastingprocedure te starten, om zo de financiële bijdrage door eigenaren te kunnen verplichten. De gemeente stelde een ‘exploitatieverordening’ vast (welke kosten verhalen op eigenaren) en

nam een ‘kostenverhaalbesluit’ (hoe deze kosten te verdelen). Dit vormt de juridische basis voor het verhalen van de kosten. Het betreft overigens alleen kosten voor activiteiten waar de eigenaren baat bij hebben. Bij een baatbelastingprocedure is de gemeente de partij die de actie moet ondernemen. De gemeente stuurde alle ondernemers een exploitatieovereenkomst met de mogelijkheid voor (vrijwillige) betaling van de bijdrage ineens of in vijf termijnen. Op basis van de baatbelastingverordening werden vervolgens alle eigenaren die de exploitatieovereenkomst niet tekenden (grofweg de helft) aangeslagen voor de baatbelasting op dezelfde basis als bij de exploitatieovereenkomsten. Er werden ongeveer 200 aanslagen verstuurd, waarop vervolgens 22 eigenaren beroep aantekenden. Het grootste deel hiervan betrof fouten in de aanslagen, na herstel werden deze aanslagen alsnog betaald. Uiteindelijk bleven 4 beroepsschriften over, waarvan er inmiddels 2 zijn ingetrokken en 2 nog in procedure zijn.

Kostenverhaal, baatbelasting De gemeente heeft een wettelijke verplichting om te zorgen voor een goede infrastructuur, zoals wegen, paden en een goed onderhoud hiervan. De gemeente betaalt zelf hiervoor de kosten. Soms wordt van de gemeente een extra inspanning gevraagd. De gemeenteraad kan dan vooraf besluiten dat de eigenaren van onroerende zaken (vastgoed, kavels) die gebaat zijn bij de nieuwe weg of de herinrichting van het terrein, een deel van de kosten moeten betalen: baatbelasting. Aangenomen wordt dat elke onroerende zaak die direct of indirect grenst aan de nieuwe voorziening daar een voordeel bij heeft. Exploitatieovereenkomst en exploitatieverordening Het opstellen van een exploitatieovereenkomst en exploitatieverordening is onderdeel van de baatbelastingprocedure. In de exploitatieovereenkomst verplicht de gemeente zich tot het aanleggen van voorzieningen van openbaar nut en de wederpartij (hier de eigenaren van bedrijfspanden en kavels) tot het betalen van een bijdrage. De overeenkomst is niet afdwingbaar. Bij het sluiten van zo’n overeenkomst is de gemeente gehouden aan de eigen exploitatieverordening, waarin zij bepaalt welke kosten zij zelf draagt en welke zij wil verhalen op de eigenaren. Baatbelasting Mocht het niet lukken om met de particuliere eigenaren op vrijwillige basis een exploitatieovereenkomst te sluiten, dan heeft de gemeente als laatste optie nog het heffen van een baatbelasting. De baatbelasting biedt slechts een beperkt kostenverhaal. Zo kunnen bijvoorbeeld bovenwijkse voorzieningen niet worden verhaald.
Bron: VNG en Decisio

22

Herstructurering bedrijventerreinen

Financiële risico’s bij inzet baatbelasting Het instrument baatbelasting (/kostenverhaal) moet nauwkeurig worden toegepast. Bij een fout in de procedure bestaat het risico dat de juridische basis wegvalt en geen enkele eigenaar verplicht is de aanslag te betalen. Het is daarom raadzaam een deskundige6 in te schakelen bij het opzetten van de het kostenverhaal en de baatbelasting. De eigenaren wordt zekerheid over de hoogte van de bijdragen geboden doordat na de start van de uitvoering de bedragen in de exploitatieverordening niet meer verhoogd kunnen worden. Het financiële risico op afwijkende investeringsbedragen wordt genomen door de gemeente. In dit geval pakte het gunstig uit, de bijdragen konden worden bijgesteld van € 1,03 naar € 0,76 per kavel. m2

‘achterstallig onderhoud’. Het is bij het verwerven van de externe subsidies verstandig om zo vroeg mogelijk te beginnen met het opstellen van een doortimmerd plan waarin vanzelfsprekend de financiële aspecten goed zijn uitgewerkt. Er moet geïnvesteerd worden in stevige planvorming zonder dat er zekerheid bestaat over het toekennen van subsidies. O rg a n i s a t i e e n p ro ce s De gemeentelijke projectorganisatie bestond uit mensen van de gemeente en een externe projectmanager. Daarnaast werden deskundigen ingeschakeld voor de planvorming (ingenieursbureau) en de baatbelasting procedure (commercieel juridisch bureau en de VNG). De fysieke uitvoering werd door particuliere partijen verzorgd. Een belangrijke taak van de organisatie is de

BTW-kwestie De eigenaren hebben een deel van de kosten voor fysieke verbetering van het terrein (openbare ruimte) bekostigd. De bedragen die zij aan de gemeente hebben overgemaakt waren inclusief BTW. De eigenaren kunnen de door hen betaalde BTW niet terugvorderen bij de belastingdienst. Bij andere diensten en producten die bedrijven afnemen van private ondernemingen is dat wel het geval. Er loopt nu een proefproces waarbij een bedrijf deze BTW-kwestie bij de rechter heeft gelegd. De regel is dat gemeenten geen BTW in rekening mogen brengen over overheidsactiviteiten die verbetering van de openbare ruimte betreffen. Sinds 2003 is er daarom een BTW-compensatiefonds waar de gemeente de BTW die zij betaalt over dit soort activiteiten kan claimen. Het daadwerkelijk verkrijgen van deze compensatie geschiedt overigens alleen wanneer wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden7. Subsidies
6 Gespecialiseerde juridische adviesbureaus bieden ondersteuning, ook de VNG kan de nodige informatie en advies verstrekken. 7 Ook hierbij kan de VNG nadere informatie verstrekken.

afstemming met alle betrokken partijen binnen en buiten de gemeentelijke organisatie. De belangrijkste groepen daarbij zijn de bedrijven en eigenaren. In eerste instantie moeten de bedrijven achter de plannen staan, zij zijn de uiteindelijke ‘klanten’ van het terrein. Vervolgens moet er bij de eigenaren voldoende draagvlak bestaan voor ingrijpende verbetering van het terrein. De kwaliteit van het terrein is ook hun belang, als vastgoedeigenaren en (potentiële) medeinvesteerders. To t s l o t Het draagvlak bij ondernemers en eigenaren is een van de belangrijkste succesfactoren bij de herstructurering van een bedrijventerrein, besteed hier dus veel aandacht aan. Zorg er tegelijkertijd voor dat bestuurders zich verantwoordelijk (blijven) voelen en dat ook laten zien aan de ondernemers en eigenaren. Zorg dat het proces goed op tempo blijft door bestuurlijk steeds snel en toch zorgvuldig de zich voordoende knopen door te hakken; ondernemers raken snel gedemotiveerd wanneer er een vertraging optreedt. Het lijkt vanzelfsprekend dat termijnen en besluiten in logische volgorde

Het grootste deel van de kosten werd met verschillende subsidies gedekt. De gemeente bracht zelf € 1,62 miljoen op. Dit was geld dat bestemd was voor herinrichting en vernieuwing en deels voor

23

plaatsvinden, toch is het van belang hier voldoende aandacht aan te schenken, omdat met name te late vaststelling van verordeningen leidt tot het niet kunnen verhalen van de kosten. Informatie Gemeente Smallingerland Contactpersoon: de heer J. Hoeksema E-mail: j.hoeksema@smallingerland.nl Telefoon: 0512-581260 Rapportage Operationeel plan bedrijventerrein De Haven (1997)

24

Herstructurering bedrijventerreinen

Bedrijventerrein Overtoom, Gorredijk
Financiering voor belangrijk deel afkomstig uit grondopbrengsten uitbreiding

• representatie / onderhoud; • eigen bedrijf en directe omgeving; • beheer en facilitaire diensten; • interne bedrijfsprocessen. In 2000 en 2001 is op basis van de inventarisatie

Terrein
Het revitaliseringsproject heeft betrekking op het bedrijventerrein Overtoom te Gorredijk (gemeente Opsterland). Op dit terrein zijn zowel bedrijven uit het midden- en kleinbedrijf als van grotere omvang gevestigd. Met de revitalisering is ook een uitbreiding van het terrein gerealiseerd van 20 ha. Het bestaande (te revitaliseren) terreindeel is 80 ha, daarmee heeft het terrein nu een omvang van 100 ha. Het profiel is modern gemengd waarbij het terrein een regionale functie heeft. Het project levert naast de bestaande 1700 arbeidsplaatsen meer dan 600 nieuwe arbeidsplaatsen op. Aanleiding herstructurering Het bedrijventerrein Overtoom dateert uit de zestiger jaren. De historische ontwikkelingen zijn zodanig geweest dat een pakket van maatregelen dringend nodig was. Het ging hier met name om sterk verouderde bedrijfsgebouwen, die verpauperd waren of waar sprake was van ernstig achterstallig onderhoud. Ook was er sprake van braakliggende gebieden die om verschillende redenen nog niet ontwikkeld waren. Een van de redenen was de aanwezigheid van bodemverontreiniging. In 1993 is in opdracht van de provincie Friesland een rapport uitgebracht over het functioneren van bedrijventerreinen in de provincie. Daarin kwam ook de verouderde kwaliteit van bedrijventerreinen nadrukkelijk aan de orde. Dit rapport was van belang omdat daarmee toegang werd verkregen tot verschillende subsidiestromen. In 1999 is gestart met een eerste inventarisatie en hieruit bleek dat de gevestigde ondernemers redelijk tevreden waren met de situatie. Toch noemden zij nog een aantal punten die voor verbetering vatbaar waren: • bereikbaarheid / infrastructuur;

een operationeel plan opgesteld. Op basis van dit operationele plan is in 2002 de toekenning van de verschillende subsidies tot stand gekomen (zie de paragraaf financiering). Vanaf medio 2002 is gewerkt aan de vertaling van het operationeel plan in detailplannen voor de uitvoering per deelgebied en is gestart met de uitvoering. Inmiddels zijn de revitaliseringswerkzaamheden afgerond.

Herstructurering
Ingrepen De gemeente heeft in samenwerking met de ondernemers op het terrein maatregelen uitgewerkt. Op hoofdlijnen zijn de volgende onderdelen aangepakt: • ontsluiting; opknappen wegen, aanleg van twee rotondes; • eenduidige inrichting van de publiek/ private strook langs wegen; • eenduidige inrichting van parkeren in deze strook; • aanpassen verlichting; • verplaatsen van milieuhinderlijke bedrijven; • sloop van gebouwen al dan niet in combinatie met bodemsaneringen ten behoeve van herontwikkeling; • aanleg van uniform bewegwijzeringsysteem inclusief bedrijfsverwijzing; • opknappen van groenvoorzieningen. Op het te revitaliseren terreindeel was nog circa 5 ha om diverse redenen niet uitgegeven / ontwikkeld. Met de revitalisering zijn ook maatregelen getroffen zodat deze gebieden voor herontwikkeling geschikt zijn gemaakt. Daarnaast wordt het terrein met 20 ha uitgebreid.

25

Financiering Kosten De totale kosten van de revitalisering, herontwikkeling en uitbreiding bedragen € 12,1 miljoen. Voor het hele gebied is één grondexploitatie opgesteld, waarin alle kosten zijn meegenomen. Een overzicht: • Revitalisering • Herontwikkeling • Uitbreiding (incl. bodemsanering) De uitbreiding vond plaats op een oude afvalstort. De kosten om de bodem te saneren bedroegen in totaal € 1,5 miljoen. Financiering De financiering van het project is een combinatie van grondopbrengsten, bijdragen van de overheid en bijdragen door het bedrijfsleven. De financieringsstructuur van het project is als volgt: • Grondopbrengsten • Kompas subsidie (EFRO 1 en 2) • Bijdrage provincie (convenant A7 zone) • Bijdrage Rijk (bodemsaneringsmiddelen) • Private bijdrage (eigenaren) • Eigen bijdrage gemeente € 0,3 miljoen € 2,4 miljoen € 0,8 miljoen € 6,1 miljoen € 2,2 miljoen € 0,3 miljoen € 1,6 miljoen € 2,8 miljoen € 7,7 miljoen

direct aan de A7 is gelegen, hetgeen van invloed is op de grondprijzen. Kompas subsidie (EFRO 1 en 2) De gemeente Opsterland heeft van het Samenwerkingsverband Noord-Nederland (SNN) in totaal € 2,2 miljoen subsidie gekregen voor revitalisering en uitbreiding van het bedrijventerrein. SNN is een samenwerkingsverband van de provincies Groningen, Fryslân en Drenthe en heeft als kerntaak het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Noord-Nederland. Het gezamenlijke beleid is omschreven in het programma ‘Kompas voor het Noorden’. Het is de vraag of deze regeling nog lang blijft bestaan. Tot 2006 zijn er middelen beschikbaar voor de uitvoering van het programma. De minister wil inzetten op de ontwikkeling van kansrijke gebieden en in het noorden nog uitsluitend op projectbasis. In de Tweede Kamer is erop aangedrongen de steun aan het noorden ook na 2006 voort te zetten. Daarbij zijn echter geen toezeggingen gedaan ten aanzien van bedragen. Een belangrijk deel van het programma wordt gefinancierd door de Europese Unie. Voor de revitalisering van Overtoom is een beroep gedaan op het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). EFRO is een van de structuurfondsen van de Europese Unie en draagt bij aan de vermindering van de belangrijkste regionale onevenwichtigheden in de EU. Daartoe neemt het EFRO deel in de ontwikkeling en structurele aanpassing van achtergebleven regio’s en aan de omschakeling van regio’s met afnemende industriele activiteit. Bijdrage provincie en Rijk De provincie Friesland heeft in het kader van het Convenant A7, een bijdrage geleverd van € 0,3 miljoen. De A7-zone is een van de twee zones in Friesland waar de provincie de expansie van de bedrijvigheid wil concentreren. De A7zone is in de strategische nota “Kompas voor de Toekomst” aangewezen als economische kernzone.

To elichting op financierin g s ove r z i c h t Grondopbrengsten De grondopbrengsten zijn met € 6,1 miljoen de grootste inkomstenbron. Daarmee is ongeveer de helft van de kosten gedekt. De grondopbrengsten worden voornamelijk gegenereerd door de uitbreiding van het terrein met 20 ha. Daarnaast is op het te revitaliseren terreindeel nog circa 5 ha voor uitgifte geschikt gemaakt. Opvallend is dat de kosten voor het bouwrijp maken van de grond de opbrengsten overstijgen. Voornaamste reden hiervoor was de benodigde bodemsanering. Daarnaast is gekozen voor een locatie die uit planologisch opzicht het meest ideaal was gelegen. Dit was echter in bedrijfseconomisch opzicht niet de meest ideale plek omdat het niet

26

Herstructurering bedrijventerreinen

Het Rijk heeft in het kader van de benodigde bodemsanering een bijdrage geleverd van € 0,8 miljoen. Private financiële bijdragen Uit de inventarisatie bleek dat er onder de ondernemers veel draagvlak bestond voor de uit te voeren maatregelen. Er is dan ook ingestoken op een traject van vrijwilligheid (en dus geen baatbelasting). Het overleg over de financiële bijdrage van de ondernemers is gevoerd met eigenaren van het vastgoed en niet met huurders of gebruikers. De private bijdrage werd gevraagd voor de volgende specifieke investeringen: • nieuw systeem van bewegwijzering en bedrijfsverwijzing (90% van de kosten); • parkeervoorzieningen (50% van de kosten); • herinrichting van de publiek/private strook (50% van de kosten) De gevraagde bijdragen zijn vastgesteld in de stuurgroep waarin ook vertegenwoordigers van de ondernemers zitting hadden. In eerste instantie zijn alle kosten zo inzichtelijk mogelijk gemaakt. Vervolgens is op basis van onderhandelingen de gevraagde bijdrage van het bedrijfsleven bepaald. Bijdrage gemeente De gemeente Opsterland heeft uit eigen middelen het resterende bedrag van € 2,4 miljoen gefinancierd. Om de kwaliteit ook voor de toekomst te waarborgen heeft de gemeente voor de opzet van parkmanagement € 33.000,- gereserveerd.

king van de provincie. Dit is later opgelost, mede doordat deze risico’s zoveel mogelijk zijn ingeperkt door nader bodemonderzoek. De risico’s ten aanzien van de uit te geven grond zijn bescheiden aangezien voor de uitgifte rekening is gehouden met een langere termijn (renteverlies over de bouwrijpe grond). Er is de nodige flexibiliteit in het plan ingebouwd. Binnen de ramingen kan geschoven worden na overleg met de subsidieverstrekkers. De afgegeven beschikkingen vormen wel het subsidieplafond. O rg a n i s a t i e e n p ro ce s De organisatie van het project ligt voornamelijk in handen van de gemeente Opsterland. De gemeente leidt het project, voert het uit en draagt ook de financiële risico’s. Daarnaast zijn de ondernemers op het terrein (eigenaren), de provincie Friesland en het Samenwerkingsverband Noord Nederland (SNN) bij de revitalisering van Overtoom betrokken. To t s l o t Projectuitvoering op basis van vrijwilligheid vergt veel overleg met de ondernemers (draagvlak). Het risico is aanwezig dat enkele ondernemers niet mee wensen te doen. Dat risico is gezien het vrijwillige karakter niet uit te bannen. Deze aanpak is daarom het meest geschikt voor kleinere bedrijventerreinen met een zekere mate van georganiseerdheid van de ondernemers. I n fo r m a t i e

Financiële risico’s en oplossingen daarvoor De grootste risico’s van het project bestonden ten aanzien van de inschatting van de kosten van bodemsaneringen. Daarnaast zijn nog niet alle uitgeefbare gronden verkocht, waardoor de geschatte opbrengsten nog kunnen tegenvallen. Een belangrijk risico bij de start van het project was dat met name over de financiële bijdrage vanuit VROM (de Wet Bodembescherming) nog onduidelijkheid bestond. Er lag nog geen beschik-

Gemeente Opsterland Afdeling Economische zaken Contactpersoon: De heer R. de Jong E-mail: Reinder.de.jong@opsterland.nl Website: www.opsterland.nl

27

28

Herstructurering bedrijventerreinen

Bedrijventerrein Goudse Poort, Gouda
Flexibele planontwikkeling gestuurd door marktontwikkelingen. Strategische regie door gemeente. Marktpartijen spelen financiële hoofdrol.

levert goede ontwikkelingskansen op. Een gedeeltelijke herontwikkeling naar kantorenlocatie (‘A12 zone’, 20 à 25 ha) is een belangrijk onderdeel van de totale herontwikkeling. De vernieuwing van deze locatie moet in combinatie met de aanleg van een overzichtelijke en kwalitatief hoogwaardige ontsluiting een positieve uitstraling hebben op de directe omgeving. Naar men hoopt leidt het tot vernieuwing van aangrenzende gebieden en transformatie van bepaalde bedrijventerreinfuncties8 naar meer kantoorgerelateerde functies, detailhandel en wellicht zelfs leisure. Mogelijk wordt in de toekomst ook de ontwikkeling van woningen toegestaan. Een en ander gaat gepaard met forse fysieke verbeteringen. Het verkeer wordt in de toekomst via hoofdroutes gebundeld en er worden andere parkeervoorzieningen ontwikkeld. Daarnaast wordt ook de water- en groenstructuur verbeterd (nieuwe plantsoenen, aantrekkelijke waterpartijen). In verband met het regionale probleem van de bodemdaling zullen deze ingrepen gekoppeld worden aan ophoging van de bodem. Om de kwaliteit van het terrein structureel te verbeteren, wordt met de bedrijven gesproken over de ontwikkeling van parkmanagement. Naar onderdelen van parkmanagement wordt onderzoek verricht: onderhoud openbare en private kavels, vervoersmanagement en beveiliging. Fi n a n c i e ri n g Strategie De herstructurering beslaat een periode van minstens 15 jaar. Over een dergelijke periode zijn ontwikkelingen in de vastgoedmarkt niet goed voorspelbaar. Flexibiliteit is een belangrijk uitgangspunt. De gemeente laat bij de ontwikkeling van deelgebieden marktontwikkelingen meespelen, maar legt zich niet bij voorbaat vast in (deel)bestemmingsplannen. De flexibiliteit die de gemeente betracht bij de planvorming vertaalt zich in de opzet van de grondexploitatie. Er wordt een integrale grond- en vastgoedexploitatie voor het gehele gebied opgezet. Daarnaast worden per deelgebied aparte grond- en vastgoedexploitaties opgesteld. In principe laat de gemeente de markt

Terrein
Het langs de A12 gelegen bedrijvenpark De Goudse Poort (gemeente Gouda) is in de jaren zeventig ontstaan en kent een veelheid aan economische functies zoals kantoren, grootschalige perifere detailhandel, distributiecentra, productiebedrijven, garages en een vuilnislaadstation. Het bedrijvenpark biedt werkgelegenheid aan circa 6.000 mensen. Door de revitalisering en transformatie tot kantorenpark, eventueel aangevuld met andere economische functies kan het aantal werknemers worden uitgebreid naar meer dan 10.000. Goudse Poort voldoet steeds minder aan de eisen van huurders en investeerders, waardoor panden leeg komen te staan. Daarmee gaat de kwaliteit van het terrein achteruit. Problemen waarmee men kampt zijn: de verkeersdoorstroming, parkeren, uitstraling en kwaliteit van de openbare ruimte. Naast deze problemen heeft het terrein ook nog te kampen met een typisch lokaal probleem: grondverzakking.

Herstructurering
Aanleiding De gemeente Gouda en de Belangenvereniging Goudse Poort hebben in 2000 gezamenlijk het initiatief genomen tot herstructurering van het terrein. Er is een masterplan opgesteld dat in 2003 gereed was. In de fase die nu is gestart, wordt het masterplan voor sommige deelgebieden uitgewerkt en zet men voor een aantal deelgebieden de eerste stap richting uitvoering. Ingrepen De herstructurering is erop gericht het terrein
8 Deze bedrijven kunnen op lange termijn verhuizen naar het nabij gelegen bedrijventerrein Gouwe Park (van verplichte verplaatsing is vooralsnog geen sprake).

een hoogwaardig karakter te geven. Het feit dat het een toplocatie is - nabij de A12 en met in de toekomst een Rijn-Gouwelijn-halte op het terrein -

29

zoveel mogelijk zelf zijn werk doen (private herontwikkeling van gronden en vastgoed) maar PPSconstructies (per deelgebied) zijn niet uitgesloten. De gemeente stuurt de ontwikkeling door strategisch te faseren, onder meer door in de kansrijke A12-zone te starten en van daaruit aan te sturen op ‘olievlek-werking’. Om dit proces te versnellen kan zij bovendien strategische grondaankopen plegen en/of het instrument ‘Wet Voorkeursrecht Gemeente’9 toepassen. Telkens zal per deelgebied op basis van voortschrijdende inzichten (marktontwikkelingen, financieringsmogelijkheden) blijken welke kosten en opbrengsten met het traject zijn gemoeid en welke partijen bij de exploitatie worden betrokken, zonder daarbij de integrale gebiedsexploitatie uit het oog te verliezen. In de eerste helft van 2005 worden voor de A12-zone een deelgebied-plan en deelgebiedexploitatie opgesteld. Kosten en opbrengsten Bij het opstellen van een deelgebiedexploitatie wordt vanuit het gehele deelgebied gedacht. In eerste instantie wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende soorten kosten en opbrengsten (infrastructuur, openbare ruimte, te bebouwen gronden, vastgoed) en de daarbij betrokken partijen (publiek en privaat). Pas zodra het beeld compleet is, wordt gekeken naar de verdeling tussen de betrokken partijen. Binnen de integrale gebiedsexploitatie zijn de fysieke ingrepen (infrastructuur, groen, water en bodem) de belangrijkste kostenposten. Daarnaast is sprake van onderzoeks- en planvormingskosten en de kosten voor de projectorganisatie. Mogelijkerwijs worden ook kosten gemaakt voor strategische grondaankoop en het faciliteren van bedrijfsverplaatsingen. De verkoop van gemeentegrond (bestaand eigendom en mogelijk nog te verwerven eigendom) zal een deel van de benodigde financiële middelen opleveren. De gemeente stelt daarnaast meer
9 In hoofdstuk 2, paragraaf 3 wordt de WVG kort toegelicht.

ruimte ter beschikking. Daarnaast zullen in verband met het ophogen van de grond, middelen uit een speciaal budget (van rijkswege) worden ingezet. Voor subsidie van de realisatie van fysieke ingrepen wordt voornamelijk een beroep gedaan op het Ontwikkelingsfonds Bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland. Voor de ontwikkeling van het masterplan werd eerder al een subsidie van de provincie ontvangen. Daarnaast is voor flankerende planonderdelen subsidie ontvangen. Bijvoorbeeld voor een project gericht op duurzaam energiegebruik (subsidie SenterNovem) het ontwikkelen van gebiedsbeveiliging (subsidie ministerie van Economische Zaken) en vervoersmanagement (Europees geld, Optimum II). Integrale verevening en integraal tekort Een positieve ontwikkeling van de onrendabele locaties zal uitstraling hebben op de omgeving. Daarom hanteert men als uitgangspunt dat de financiële overschotten op de ‘verdienlocaties’ worden ingezet ter dekking van de financiële tekorten op de onrendabele locaties. Alleen dan ontstaat integrale kwaliteit, zo stelt de gemeente. Het totale geschatte tekort op de integrale grondexploitatie verandert in de loop der tijd; er passeren verschillende (deel)planversies. Op dit moment (eind 2004) wordt het tekort geraamd op ongeveer 7% van de totale investeringen in vastgoed en infra (‘miljoenen euro’s’). Financiële risico’s Het leidende principe is dat de financiële risico’s zoveel mogelijk bij die partij worden neergelegd die de risico’s het beste kunnen beheersen. De gemeente gaat in principe geen gronden en/of vastgoed herontwikkelen, liever maakt zij de juiste marktpartijen attent op kansen. De gemeente wil wel graag bijdragen aan het scheppen van deze kansen. Dat doet zij mede door bij het maken van deelbestemmingsplannen rekening te houden met ontwikkelingen in de vastgoedmarkt (kantoren, woningen, detailhandel).

dan € 5 miljoen uit de pot onderhoud openbare

30

Herstructurering bedrijventerreinen

Een andersoortig maar zeer belangrijk risico is dat de beoogde kwaliteit - zowel ruimtelijke als met betrekking tot type functies - niet gerealiseerd wordt. Dit kan gebeuren door wijzigingen in marktomstandigheden en gewijzigde gemeentebudgetten. Het gevolg is dat de doelstelling van de herstructureringsoperatie niet gehaald wordt. Bovendien kan dit financiële consequenties hebben; kavels en panden kunnen dan niet meer verkocht worden of alleen tegen een lagere prijs. Voor de gemeente zijn er verder de gangbare risico’s op hogere kosten door planvertraging en onverwachte complicaties met ondergrondse infrastructuur. Bovendien zou het kunnen gebeuren dat een gevestigd bedrijf in de toekomst de herontwikkeling van een deelgebied in de weg kan staan, door een slechte ruimtelijke uitstraling of door milieufactoren (bijvoorbeeld geluidsoverlast). In dat geval zou het nodig kunnen zijn dat de gemeente de verplaatsing van zo’n bedrijf faciliteert. O rganisatie en pro ces Het herstructureringstraject wordt geregisseerd door de gemeente. Er is een projectbureau opgericht dat vanuit de gemeentelijke organisatie en door externen wordt ondersteund. Dit projectbureau trekt de planvorming van de deelgebieden en is verantwoordelijk voor de nadere concretisering. Wanneer de omstandigheden daarom vragen, wordt op het niveau van deelgebieden samengewerkt met private partijen in een PPS-orgaan. Een dergelijk samenwerkingsverband is specifiek gericht op de herontwikkeling van het betreffende deelgebied.

To t s l o t De gemeente zal werken volgens een uitgekiende, flexibele fasering. Deze hangt niet alleen sterk samen met wat ruimtelijk een ‘logische volgorde’ is, deze fasering is ook nauw verweven met de financiële strategie. Deze hangt weer sterk samen met markttechnische mogelijkheden (opbrengsten gronden en gebouwen). Om hier adequaat op in te spelen, moet de gemeente goed voeling houden met de markt. Dit betekent dat zij het benodigde contact onderhoudt met ontwikkelende partijen en dat zij goed moet samenwerken en zo open mogelijk communiceert met de ondernemers op het terrein (waarvan velen tevens eigenaar zijn). De gemeente bouwt hiermee niet alleen het benodigde vertrouwen op om weerstanden (en dus vertragingen en meerkosten) te voorkomen maar kan hierdoor ook tijdig inspelen op ontwikkelingen binnen de bedrijven (plannen voor andere activiteiten, uitbreiding, verhuizing). Tegelijkertijd moeten ook de betrokken gemeentebestuurders goed op de hoogte gehouden worden van de ontwikkelingen en ideeën over vervolgstappen. Goudse Poort is een van de belangrijke strategische projecten binnen de gemeente, waardoor het de aandacht van bestuurders heeft. Bestuurders brengen de plannen op hun eigen manier voor het voetlicht en motiveren zo anderen om mee te werken aan een gezamenlijke doelstelling: een hoogwaardig bedrijventerrein aan de toegang van Gouda waar velen met plezier werken en vertoeven. I n fo r m a t i e

De Belangenvereniging Goudse Poort (vertegenwoordiging bedrijven) dient als klankbordgroep. Twee zaken staan centraal: het herstructureringstraject en de ontwikkeling van parkmanagement. In een stuurgroep worden de concrete deelontwikkelingen behandeld, de vertegenwoordigers van de eigenaren (/gebruikers) nemen hierin zitting. De direct betrokken eigenaren in de deelgebieden participeren in de betreffende projectdirecties.

Gemeente Gouda Sector Projecten Contactpersoon: Henk van der Haar (projectleider) E-mail: henk.vanderhaar@gouda.nl Telefoon: 0182-588195, Rapportage Masterplan Goudse Poort 2003

31

32

Herstructurering bedrijventerreinen

Bedrijventerrein Majoppeveld, Roosendaal
TOP-bijdrage ministerie van Economische Zaken maakt verschil tussen haalbaar en niet-haalbaar. Sterke rol Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij bij planvorming en financiering herontwikkeling.

Ingrepen Op Majoppeveld zijn de hoofdwegen en ontsluitingen vernieuwd, alsmede de openbare groenvoorzieningen. Ook het aanbod van parkeerplaatsen is verbeterd. De verbeteringen zijn geheel met publieke middelen gefinancierd: verschillende subsidies en een gemeentelijke bijdrage. Herontwikkeling Deze voorbeeldbeschrijving heeft met name betrekking op het ‘herontwikkelingsonderdeel’. De planvorming voor herontwikkeling van het verpauperde deel van het terrein is vrijwel afgerond. Het gaat om sloop met aansluitend nieuwbouw en voor een klein deel om het opknappen van bestaande bouw. Het deel-plangebied is 19 hectare groot en het te herontwikkelen bebouwde deel omvat 3,5 hectare. Men wil verschillende typen bedrijfspanden realiseren. Ook wordt er een bouwrijpe kavel opgeleverd. Fi n a n c i e ri n g Kosten Er is een globale verkennende grondexploitatie opgesteld. Aan de kostenkant zijn alle relevante kostenposten behalve de bouwkosten opgenomen: verwerving van gronden en panden, sloop, bodemonderzoek en sanering, bouw- en woonrijp maken, realisatie van de panden en planvorming. Ook kan hier nog de inbreng van het bezit van bestaande eigenaren worden opgenomen. De invulling van een aantal kostenposten ontbreekt deels nog (met name bodemonderzoek en sanering, verwerving van panden en/of eventueel inbreng van bezit door participerende eigenaren). Het totale bedrag gaat richting € 10 miljoen. In dit bedrag zijn bepaalde verwervingskosten en mogelijke kosten voor bodemsanering nog niet opgenomen. In verband met het eventueel uitkopen van bedrijven is het financieel gunstig om eerst het meest verpauperde deel van het terrein aan te pakken. Dit deel staat grotendeels leeg. In deze panden zitten dus geen bedrijven die financieel gecom-

Terrein
Het bedrijventerrein Majoppeveld is gelegen aan de noordoostkant van Roosendaal aan de A58 en is circa 190 hectare groot, verdeeld in grote (max. 5.000 m 2) en kleine kavels. Het terrein dat vanaf de jaren ’50 is ontwikkeld, heeft ongeveer 5.800 werkzame personen en is van grote betekenis voor de regionale werkgelegenheid. Een groot deel van de bedrijven is actief in de sectoren industrie, bouw en groothandel (tot en met ‘milieucategorie 4’). Op een deel van het terrein (19 ha) is sprake van leegstand en verpaupering, dit gebied zal men deels gaan herontwikkelen (sloop-nieuwbouw op 3,5 ha). Tegelijkertijd wordt in Roosendaal een nieuw bedrijventerrein gerealiseerd. Dit terrein zal niet concurrerend zijn voor de bestaande terreinen en te herontwikkelen gebieden omdat het een ‘milieucategorie 5’-terrein betreft.

Herstructurering
Aanleiding In 2001 hebben de ondernemers (contactgroep Majoppeveld) de gemeente geattendeerd op de noodzaak van en mogelijkheden tot kwaliteitsverbetering van het terrein. Hiertoe heeft Contactgroep Majoppeveld- in samenwerking met een ex-directeur van een van de bedrijven en een lokaal bouwbedrijf- een eigen ruimtelijke studie opgesteld, inclusief een technisch-financiële uitwerking. In deze studie was onder meer aandacht voor de verouderde bedrijfsbebouwing, hoge parkeerdruk, enorme leegstand en achterstallig onderhoud van de openbare ruimte. De gemeente onderkende vervolgens nut en noodzaak van de herstructurering en ging in overleg met de bedrijven aan de slag met planvorming en uitvoering.

33

penseerd moeten worden voor verplaatsing. Bovendien is de verwerving van slecht onderhouden panden in een verpauperd gebiedsdeel relatief goedkoop. Tegelijkertijd hoopt men dat het aanpakken van het meest verpauperde deel tot een ‘sneeuwbaleffect’ leidt. Door vernieuwing van de verpauperde locatie worden de eigenaren van de omliggende kavels en panden gestimuleerd om ook hun terrein en panden te verbeteren of te herontwikkelen. Opbrengsten Aan de opbrengstenkant staan de geschatte ‘residuele’ grondwaarden van de te realiseren bedrijfspanden. Dit betreft de opbrengsten van de panden verminderd met de bouwkosten. Met dit bedrag moeten de kosten van de ‘grondontwikkeling’ kunnen worden afgedekt. Dit betreft ondermeer de kosten van verwerving, sloop, bodemsanering, bouwrijp maken en plankosten. Een en ander zal betekenen dat zonder flinke publieke bijdragen de kans op uitvoering nihil is. Dekking onrendabele top De afdekking van de onrendabele top (tekort) ligt in principe bij gemeente en het ministerie van Economische Zaken. Majoppeveld is namelijk aangemerkt als een van de zogenaamde TOPprojecten10 van het ministerie. De onrendabele top bestaat volgens de voorwaarden van de regeling uit alle relevante opbrengsten verminderd met alle relevante kosten, eventuele subsidies en private bijdragen (risicodragende participaties of andersoortige bijdragen). Het ministerie dekt de helft van deze onrendabele top af, tot een maximum van € 2,5 miljoen. Voorwaarde is dat gemeente eenzelfde bedrag ter beschikking stelt (co-financiering). Naar alle waarschijnlijkheid zal zij dit inderdaad doen.
10 Subsidie voor grote en complexe bedrijventerreinen (Besluit subsidies Topprojecten herstructurering bedrijventerreinen). Zie Actieplan Bedrijventerreinen van het ministerie van Economische Zaken. Klik bij www.ez.nl op ‘documenten’, ‘publicaties’ en vul zoekwoord ‘bedrijventerreinen’ in. 11 In hoofdstuk 2, paragraaf 3 wordt de WVG kort toegelicht.

tie inzichtelijk te maken, wordt onzekerheid over de uitkomsten verkleind. De Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM) en een lokaal ontwikkelend bouwbedrijf participeren samen met de gemeente mogelijk voor een deel in de grondexploitatie. Dit zal een laagrendabele participatie betreffen. Voor de gemeente betekent deze participatie een beperking van het risico. Voor BOM en ontwikkelaar geldt dat hun participatie sterk afhankelijk zal zijn van de rol die zij in de vastgoedontwikkeling en exploitatie krijgen; met andere woorden ‘hoeveel geld zij naderhand kunnen terugverdienen’. Het is goed mogelijk dat bepaalde opbrengsten pas op langere termijn (6 à 7 jaar) worden gegenereerd en dat uiteindelijk relatief lage rendementen (3%) worden gerealiseerd. De financiële middelen van de BOM zijn ondermeer afkomstig van de provincie Noord-Brabant. Tot nu toe werkte de provincie met subsidies. Wanneer wordt gewerkt met financiële participaties waarbij een deel van de investeringen weer terugvloeit, kan dit geld opnieuw worden ingezet voor andere herstructureringsprojecten. Op deze manier kan met dezelfde hoeveelheid geld meer resultaat behaald worden. Daarom heeft de provincie besloten om de BOM een bepaald investeringsbedrag ter beschikking te stellen voor verschillende projecten. Een risico-analyse zal meer inzicht geven in de kans op bepaalde rendementen. Op basis daarvan wordt een besluit over de participatie in Majoppeveld genomen. De verwervingskosten zijn voor een groot deel bekend. De op te kopen panden staan grotendeels leeg. Bij de verwerving van deze leegstaande panden hoeft geen rekening gehouden te worden met bedrijfsverplaatsingskosten, die in een vroeg planstadium een grote onzekere factor kunnen zijn. De toepassing van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG)11 heeft tussentijdse speculatieve verkopen voorkomen en zodoende bijgedragen aan de nodige zekerheid.

Financiële risico’s Financiële risico’s betreffen mogelijke veranderingen in opbrengsten en kosten en dus in het uiteindelijke resultaat (tekort of overschot en omvang daarvan). Door meer posten op de grondexploita-

34

Herstructurering bedrijventerreinen

Een deel van de grond is vervuild. De kosten die dit met zich meebrengt worden enerzijds bepaald door de (nu nog niet bekende) methode waarmee de vervuiling wordt verwijderd of beheerst en anderzijds door onderhandelingen met de huidige eigenaren. O rganisatie en pro ces Op Majoppeveld staat partijen voor de keuze om of een ontwikkelingsmaatschappij (PPS) of een gemeentelijke projectorganisatie op te richten. Wanneer sprake is van een aanzienlijk aandeel van risicodragende participatie van verschillende partijen, waaronder de lokale ontwikkelaar maar ook de gemeente en BOM, dan wordt er waarschijnlijk een ontwikkelingsmaatschappij opgericht (PPSconstructie). Wanneer voornamelijk sprake is van aanzienlijke subsidies en geen tot zeer geringe risicodragende participatie, wordt het klassieke aanbestedingsmodel gevolgd en gaat men over tot een gangbare projectorganisatie vanuit de gemeente12. Rol van de BOM De BOM werkt samen met de gemeente en direct betrokkenen (eigenaren en bedrijven) aan het maken van een masterplan en daaruit voortkomende projectplannen. Zij bewaakt daarbij het draagvlak en ambitieniveau. De BOM biedt procesbegeleiding en inhoudelijke expertise en vult hiermee de gemeente aan. Tevens kan de BOM een deel van het risicodragende kapitaal leveren. Tijdens de uitvoering (sloop, sanering, bouw) houdt de BOM zich bezig met de financiële monitoring, de rest wordt aan uitvoerende partijen overgelaten. Majoppeveld is een van de pilotprojecten van de
12 De gemeente hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. Een aparte ontwikkelingsmaatschappij (BV/CV constructie) kan fiscaal gezien gunstige gevolgen hebben. Het voordeel van die constructie is dat het riscio voor de participanten beperkt blijft. Als alternatief kan het project in PPS-vorm toch bij de gemeente ondergebracht worden en risico’s middels convenanten worden overgedragen naar de participanten.

To t s l o t De BOM heeft zich aangesloten bij het voornemen van de gemeente eerst het meest verpauperde deel van het terrein aan te pakken. Tegelijkertijd bevordert de BOM dat er een visie op de toekomstige ontwikkeling van het gehele terrein komt. Te veel herstructureringsprojecten zijn gericht op de aanpak van een geïsoleerd probleem. Op deze manier worden vele bijkomende problemen en ook kansen over het hoofd gezien. Beter is het eerst een integrale ontwikkelingsvisie voor het gehele terrein op te stellen en van daaruit deelgebieden uit te werken. Van groot belang is het de betrokken partijen (bedrijven en vooral ook de eigenaren van de panden) samen te laten beslissen wat zij willen en dit als uitgangspunt te nemen voor de (deel)plannen. Selecteer eerst de grote eigenaren en peil hun meningen en wensen. Houd er rekening mee dat veel eigenaren het achterste van hun tong niet laten zien (financiële problemen, speculatieve motieven). I n fo r m a t i e N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij Contactpersoon: de heer M. Krikken E-mail: mkrikken@bom.nl Telefoon: 013-5311160 Website: www.bom.nl www.majoppeveld-roosendaal.nl Rapportage Op laatstgenoemde website zijn het Masterplan en de projectplannen te vinden.

BOM op het gebied van herstructurering bedrijventerreinen. De ervaringen met de pilotprojecten zijn bepalend voor de toekomstige aanpak van de BOM en financiële ondersteuning door de provincie Brabant via de BOM.

35

36

Herstructurering bedrijventerreinen

De Drieslag; gekoppelde gebiedstransformatie in Ommen
Koppeling verplaatsing bedrijventerrein met ontwikkeling woongebied en verplaatsing sportcomplex.

aan andere partijen overgelaten. De aanpassing van de bestemingsplannen zal naar verwachting maximaal 2 jaar duren. In totaal zal de (her)ontwikkeling ongeveer 10 jaar in beslag nemen. Fi n a n c i e ri n g De kern van de financiële constructie is verevening tussen de resultaten van verschillende gebiedsontwikkelingen en afdekking van de onrendabele top met publieke middelen (gemeente, provincie, rijk). Kosten en opbrengsten Het uitkopen van eigenaren (gronden en bedrijfspanden) op het bestaande bedrijventerrein zal een van de grootste kostenposten vormen. Deels gaat het om bedrijfsverplaatsingen, die doorgaans veel geld kosten. De gesprekken met eigenaren zijn onlangs gestart. Hierbij zijn ook partijen betrokken die onlangs bedrijfspanden hebben gekocht met het doel deze te herontwikkelen of ten minste tegen een hogere prijs door te verkopen. De mogelijkheid bestaat dat deze partijen die ‘op risico hebben gekocht’ participant worden in de transformatie van bedrijven- naar woonlocatie. Zij brengen dan hun bezit in en delen mee in de opbrengsten van de herontwikkeling. Omdat het gaat om een oude gedempte haven en bijbehorend terrein waar al sinds lange tijd bedrijven gevestigd zijn, is er een grote kans op vervuilde grond. Dit laat zich vertalen naar hogere grondprijzen bij oplevering van schone grond, of hoge saneringskosten na aankoop van de grond. Overigens is er ook een kans op archeologische vondsten, met als mogelijk gevolg arbeidsintensief en derhalve duur graafwerk. De verkoop van grond voor woningen (de locatie waar nu het bedrijventerrein ligt) levert het belangrijkste deel van de opbrengsten, gevolgd door de grondopbrengsten van het nieuwe bedrijventerrein. Het nieuwe sportcomplex levert niets op, de sportclubs is beloofd ‘kostenneutraal’ te kunnen verhuizen. Wanneer zij op het nieuwe

Bedrijventerrein, sportterrein en woningbouwlocatie
Nabij het centrum van Ommen ligt bedrijventerrein Het Havengebied (12 ha bruto). Het terrein is in de jaren zestig ontwikkeld op een oude, gedempte haven. Er is een bonte verzameling van circa 30 bedrijven gevestigd, zoals bouwbedrijven, autodealers en garages, lichte en zwaardere productiebedrijven, detailhandel en enkele verenigingsgebouwen. Het terrein voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd (o.a. achterstallig onderhoud) en past niet meer goed in de directe omgeving: centrum- en woongebied. Tegelijkertijd heeft de gemeente Ommen behoefte aan ruimte voor nieuwe woningen en is deze locatie daar zeer geschikt voor. Aan de rand van Ommen ligt een sportcomplex dat in de jaren ’70 is gebouwd (25 ha bruto). Gezien de beperking van bouwen in de open ruimte die in het streekplan is opgenomen (zgn ‘rode contouren’), kan de gemeente Ommen alleen op deze plek nog een bedrijventerrein realiseren. De gemeente heeft een nieuwe sportlocatie gecreëerd door grond aan te kopen net buiten de bebouwde kom (in groengebied, 25 ha bruto). Zo wordt een nieuwe locatie voor de bedrijven gecreëerd; de locatie waar het oude sportcomplex is gevestigd. De gemeente Ommen werkt bij deze gekoppelde gebiedstransformatie samen met de OPP (Ontwikkelings- en participatiebedrijf Publieke Sector BV), een 100% dochter van de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten). Onlangs is de Ontwikkel ingsmaatschappij Drieslag Ommen (BV/CV) officieel opgericht. Het programma betreft in principe alleen de ontwikkeling en verkoop van gronden. De ontwikkeling van vastgoed wordt

37

complex meer voorzieningen willen hebben dan waarover zij nu beschikken, moeten zij dat zelf betalen of subsidie aanvragen bij de gemeente. Deze bedragen vallen buiten de grondexploitatie. Dekking onrendabele top De totale grondopbrengsten die tijdens de 10 jaar (her)ontwikkeling worden gerealiseerd, schat men op circa € 35 miljoen. De totale kosten overschrijden dit bedrag met ongeveer € 7 miljoen13. Voor het afdekken van de verliezen wordt een beroep gedaan op de gemeente, financiële steun van de provincie, ISV14-middelen van het Rijk en Europese middelen. De ontwikkelingsmaatschappij int de subsidies het liefst op het moment dat er grote kosten gemaakt worden, zodat de rentekosten hiervan beperkt blijven. Financiële risico’s Het belangrijkste financiële risico betreft de afzet van de kavels; kan men de grond bij oplevering verkopen en voor welke prijs? Eén en ander is afhankelijk van het economisch tij en de regionale markt. De ontwikkeling van de programmaonderdelen is gebaseerd op gedegen marktonderzoeken en meerjarenplannen van de gemeente, waardoor risico’s worden teruggebracht tot een aanvaardbaar niveau. Een ander financieel risico betreft de aankoop van de gronden op het oude bedrijventerrein; de uitkomsten van onderhandelingstrajecten zijn onbekend, doch globaal ingeschat. Daarnaast zijn ook de praktische mogelijkheden voor uitplaatsing een onzeker punt. Zwaardere industrie moet verplaatst worden naar een locatie waar nu nog andere bedrijven zijn gevestigd, die daarvoor eerst zelf verplaatst moeten worden. Zoals gezegd is er kans op vervuilde grond en archeologische vondsten, hiermee is deels financieel rekening gehouden. De
13 Dit zijn contante waarden: op basis van een relevante discontovoet (rendement op de internationale kapitaalmarkt) zijn dit de bedragen die nu belegd moeten worden om in de toekomst tot de genoemde waarden te komen. 14 Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.

Eventuele vertragingen in de planprocedures kunnen tot gevolg hebben dat de afzet van kavels later plaatsvindt dan vooraf is ingeschat. Afhankelijk van de investeringen die hiervoor al gedaan zijn, stijgen de kapitaalkosten (rentekosten of gederfd rendement). Dit risico wil men deels afdekken door tijdig subsidies te innen. Tevens wordt door een stevige inbedding van de gemeente in de projectorganisatie zoveel mogelijk voorkomen dat ‘procedurele verrassingen’ optreden. De gemeente draagt het risico op extra plankosten. Bovendien worden de financiële risico’s beperkt gehouden door de gekozen BV/CV constructie, die onder het kopje ‘organisatie’ wordt beschreven. Ook de subsidie inkomsten zijn nog onzeker. De aanvraagprocedures worden nu in gang gezet, als eerste wordt de provincie benaderd. Er is een provinciaal ‘aanjaagteam’ dat de uitvoering van het woningbouwprogramma stimuleert door aanbod van personele ondersteuning. Wellicht kan dit team ook worden ingezet ter versnelling van de subsidieprocedures. O rg a n i s a t i e e n p ro ce s De ontwikkelingsmaatschappij wordt aangestuurd door een tweehoofdige directie; er is zowel een directeur vanuit OPP als vanuit de gemeente Ommen aangesteld. De OPP-directeur heeft de algemene projectleiding en is daarbij voornamelijk verantwoordelijk voor de financiële planning en marktcoördinatie. De uitvoerende plancontroller en administrateur worden door de OPP geleverd. De gemeentelijke directeur is met name verantwoordelijk voor de planontwikkeling en communicatie met het ambtelijk apparaat en gemeentebestuur. Bovendien voorziet hij in de benodigde expertise en inzet op het gebied van ruimtelijke ordening en civiele techniek, zowel vanuit de gemeentelijke organisatie als extern ingehuurde krachten. De aanstelling van de gemeentelijke directeur leidt tot een optimale betrokkenheid van de gemeente, zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau.

verwervingskosten van de andere terreinen (sportcomplex, buitengebied) zijn bekend en vormen geen risico meer.

38

Herstructurering bedrijventerreinen

BV/CV-constructie De financieel-juridische constructie is de zogenaamde BV/CV-constructie. Dit heeft voordelen zowel wat betreft de beperking van het financiële risico als wat betreft de fiscale mogelijkheden van de partners.

gaat ook de BV failliet. Aangezien er geen kapitaal in de BV wordt ondergebracht, is het financiële risico hiervan beperkt. Minimaliseren belasting De CV is ‘fiscaal transparant’, dat wil zeggen dat de winsten onbelast worden uitgekeerd aan de partners. Daarna heft de fiscus bij de partners ven-

��� ��� �� ���

�������� ����� ���

nootschapbelasting en aangezien de gemeente daarvoor een vrijstelling heeft, heeft de gemeente daarbij profijt. Voorts is de CV belastingtechnisch gezien ‘ondernemer’. Ondernemers zijn verplicht over hun diensten of producten BTW te heffen en die af te dragen aan de fiscus. Tegelijkertijd

��� ��

�� �� �������� ������� �� ��
BV/CV-constructie schematisch Bron: OPP

hebben ondernemers het recht alle betaalde BTW weer terug te vorderen bij de fiscus. Het is daarmee in een BV/CV-constructie interessant om alle leveringen en dus ook van onroerend goed (de gronden) in de zogenaamde BTW-sfeer te brengen. Onroerende goederen vallen alleen binnen het BTW regime indien zij nieuw vervaardigd zijn. Wanneer de verlaten terreinen tot bouwrijpe grond met een nieuwe functie omgevormd worden, ontstaat een nieuw vervaardigd onroerend goed. Echter, wanneer de CV bestaande terreinen aankoopt, is hiervan geen sprake. In dit geval moet 6% overdrachtsbelasting betaald worden, deze is niet terugvorderbaar16. Indien de gronden dusdanig bewerkt worden dat er wel sprake is van ‘nieuw onroerend goed’, kan dat aangekocht worden onder BTW-regime (BTW terugvorderen). Natuurlijk zal geprobeerd worden de gronden die al in bezit zijn van de gemeente als nieuw vervaardigd onroerend goed te leveren. Door zeer beperkt ‘bouwrijp maken’ vervalt de overdrachtsbelasting en valt de transactie binnen het BTWregime 17. Rol van de OPP De OPP participeert risicodragend in gebiedsontwikkeling en werkt voornamelijk samen met gemeenten, vooral kleine gemeenten zonder eigen grondbedrijf. Ook werkt de OPP samen

Beperking financieel risico gemeente De gemeente kan en wil niet zelf opereren met een risicodragend gemeentelijk grondbedrijf. Daarom worden eigendom en transacties ondergebracht in een separaat orgaan, hier een ‘BV/CV’. De CV is het ‘financiële apparaat’. De CV financiert de activiteiten van de BV en loopt daarmee het financiële risico. Het eigen vermogen van de CV bedraagt € 4,5 miljoen. De OPP levert hiervan 80%, de gemeente 20%. Deze ‘stille vennoten’ lopen risico voor hun ingelegde vermogen. De OPP neemt dus relatief veel risico. Beiden hebben echter wel evenveel stemrechten (50% per partij via de BV), dit is een prettige bijkomstigheid voor de gemeente. De bank ziet het eigen vermogen
15 OPP levert 80% van € 4,5 miljoen eigen vermogen, is € 3,6 miljoen. BNG levert € 9 miljoen ‘vreemd vermogen’. De inleg van OPP + BNG is 9 + 3,6 = € 12,6 miljoen. Totaal in te zetten vermogen is € 4,5 miljoen + € 9 miljoen = € 13,5 miljoen. De inleg van OPP + BNG, € 12,6 miljoen, 12,6 / 13,5 = 0,933, dus 93% van het totale in te zetten vermogen. 16 Bij inbreng van onroerende zaken in een zgn. wijkontwikkelingsmaatschappij ( WOM) vindt geen heffing van overdrachtsbelasting plaats. Helaas kwalificeert de drieslag zich niet voor deze WOM-status. 17 Dit is het zogenaamde fiscaal bouwrijp maken

van de CV als een extra zekerheid om een lening te verstrekken. De lening die de BNG verstrekt, bedraagt ongeveer € 9 miljoen (‘vreemd vermogen’). De BNG en dochter OPP verstrekken met een inleg van € 12,6 miljoen gezamenlijk meer dan 90% van het in te zetten kapitaal15. In de BV is de feitelijke werkorganisatie ondergebracht. De BV is de ‘beherend vennoot’ in de CV, dit is de enige vennoot die handelend mag optreden. Deze is voor 100% aansprakelijk als de CV haar verplichtingen niet nakomt. Als de CV failliet gaat, dan

39

met provincies, regionale ontwikkelingsmaatschappijen en woningbouwcorporaties. Daarbij levert zij expertise met betrekking tot gebiedsontwikkeling en procesaanpak. OPP komt voort uit de Bank voor Nederlandse Gemeenten (100% dochter), hetgeen een degelijke financiële basis is. Veel van de medewerkers hebben voorheen bij gemeenten gewerkt (m.n. grondbedrijven). Daardoor spreken zij de taal van de ambtenaren en ontstaat snel het wederzijdse vertrouwen dat noodzakelijk is voor productieve samenwerking. Tot slot Herstructurering gaat doorgaans met grote kostenposten gepaard. Financiering door verevening impliceert dat er in een gekoppeld planonderdeel meerwaarde wordt gerealiseerd. Dit kan het terrein zelf betreffen, maar ook een ander terrein. Een ruimtelijk verband hoeft niet perse aanwezig te zijn, het gaat om het financiële verband. Een gemeentelijk grondbedrijf een prima vehikel om dergelijke ontwikkelingen in onder te brengen, maar een PPS-ontwikkelingsmaatschappij is dat ook. De OPP kan het nodige risicodragende kapitaal en expertise inbrengen. Gemeenten moeten wel beseffen dat ruimtelijke ontwikkeling ook voor hen zelf altijd met een zeker risico gepaard gaat. Zij zullen risico lopen op het vermogen dat zij investeren (in dit geval in de CV), maar ook loopt de gemeente het risico op hogere bestemmingsplankosten of onvoorziene doch noodzakelijke investeringen in infrastructuur. Informatie OPP, Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector B.V. Contactpersoon: Henk Figge E-mail: figge@oppbv.nl Telefoon: 070-3750432 Contactpersoon: Desiree Uitzetter E-mail: uitzetter@oppbv.nl Telefoon: 070-3750442 Website: www.oppbv.nl www.ommen.nl

40

Herstructurering bedrijventerreinen

Colofon
Deze brochure is samengesteld door SenterNovem in het kader van het Kennisplatform Bedrijventerreinen van het ministerie van Economische Zaken. De redactie dankt alle partijen die betrokken zijn bij de initiatieven voor financiering van herstructurering waarvan de praktijkbeschrijvingen als voorbeeld in deze brochure zijn gebruikt. Uitgave SenterNovem, januari 2005 Samenstelling en redactie SenterNovem: Decisio: Tekst Decisio en SenterNovem Vormgeving Opmaakcentrum ministerie van Economische Zaken Druk Reproductiecentrum ministerie van Economische Zaken U kunt deze publicatie downloaden van de volgende internetsites: • www.senternovem.nl/dbt • www.bedrijventerreinen.ez.nl Bob Ent, Sven Hamelink, Maarten van Leeuwen, Wim Vergeer Jasper Bronkhorst, Marina Schuit

41

SenterNovem • is ontstaan uit een fusie tussen Senter en Novem • voert beleid uit voor verschillende overheden op het gebied van innovatie,

Kennisplatform BEDRIJVENTERREINEN
Om de verspreiding van kennis over bedrijventerreinen een stevige impuls te geven, werkt SenterNovem in opdracht van het Ministerie van Economische Zaken aan de opzet van het Kennisplatform Bedrijventerreinen. Het doel van het Kennisplatform is het leveren van een bijdrage aan het oplossen van hiaten in de beschikbaarheid en toegankelijkheid van kennis over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Om te voorzien in de kennisbehoefte van de doelgroepen (bedrijfsleven, lagere overheden en intermediaire organisaties) ontwikkelt het Kennisplatform kennisproducten en worden netwerkbijeenkomsten georganiseerd.

energie & klimaat en milieu & leefomgeving en draagt zo bij aan innovatie en duurzaamheid • Meer informatie: www.senternovem.nl

Juliana van Stolberglaan 3 Postbus 93144 2509 AC Den Haag Telefoon 070 373 50 00 Telefax 070 373 51 00

Catharijnesingel 59 Postbus 8242 3503 RE Utrecht Telefoon 030 239 34 93 Telefax 030 231 64 91

Swentiboldstraat 21 Postbus 17 6130 AA Sittard Telefoon 046 420 22 02 Telefax 046 452 82 60

Dokter van Deenweg 108 Postbus 10073 8000 GB Zwolle Telefoon 038 455 35 53 Telefax 038 454 02 25

www.senternovem.nl info@senternovem.nl

8EZ-04.03

Uitgave SenterNovem, januari 2005 Samenstelling SenterNovem: Bob Ent, Sven Hamelink, Maarten van Leeuwen, Wim Vergeer Decisio: Jasper Bronkhorst, Marina Schuit Redactie SenterNovem

Tekst Decisio en SenterNovem Fotografie SenterNovem Druk Reproductiecentrum ministerie van Economische Zaken Grafisch ontwerp Opmaakcentrum ministerie van Economische Zaken

Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld, kan SenterNovem geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Bij publicaties van SenterNovem die informeren over subsidieregelingen geldt dat de beoordeling van subsidieaanvragen uitsluitend plaatsvindt aan de hand van de officiële publicatie van het besluit in de staatscourant.