Het herstructureren van een bedrijventerrein

Handreiking voor gemeenten en ondernemers

Kamer van Koophandel Utrecht Oktober 2003

Inleiding Op veel bedrijventerreinen doen zich knelpunten in de bedrijfsomgeving voor. Zo kan sprake zijn van een tekort aan parkeerplaatsen, slecht onderhouden wegen, terreinen, panden en groenvoorzieningen, wateroverlast of het ontbreken van uitbreidingsmogelijkheden. Om er voor te zorgen dat er in de toekomst voldoende aantrekkelijke vestigingslocaties voor bedrijven voorhanden blijven, moet de kwaliteit van veel bestaande bedrijventerreinen worden verbeterd. De mogelijkheden voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen in de toekomst zijn immers maar beperkt.

Voor wie is deze brochure? Deze brochure is bedoeld voor ondernemers en gemeenten die georganiseerd aan de slag willen of zijn met het verbeteren van de kwaliteit van een bedrijventerrein. Het biedt handreikingen voor het opzetten en doorlopen van een herstructureringsproject. Daarbij wordt aangegeven welke partijen daarbij betrokken kunnen zijn, en welke factoren het succes en falen van een project kunnen bepalen.

Wat is herstructurering? Het doel van herstructurering van een bedrijventerrein is: “ervoor zorgen dat het kwaliteitsniveau van de bedrijfsomgeving overeenkomt met de eisen die het bedrijfsleven stelt”. De maatregelen om dit doel te bereiken kunnen per bedrijventerrein verschillen. De ´zwaarte´ van het maatregelenpakket geeft aan om welke vorm van herstructurering het gaat. Uitvoering achterstallig onderhoud aan wegen en groen Opknapbeurt

Aanpassing infrastructuur (bredere wegen, nieuwe fietspaden/parkeerplaatsen) en extra voorzieningen voor bedrijven

Revitalisering

Ruimte creëren voor andere typen bedrijven

Herprofilering

Ruimte creëren voor andere functies

Transformatie

Waarom herstructureren? Diverse partijen hebben belang bij kwalitatief goede bedrijventerreinen. De voordelen voor een gemeente zijn o.a.: • het op peil houden van de opbrengsten van OZB • een goede ontwikkeling van de werkgelegenheid • een efficiënt gebruik van schaarse ruimte. Voordelen voor bedrijve n (en eigenaren) zijn o.a. • het op peil houden van de waarde van de grond en de panden • een bij de bedrijfsvoering passende bedrijfsomgeving • een goed imago bij klanten en leveranciers.

Wat doet de Kamer van Koophandel? De Kamer van Koophandel vindt dat ondernemers letterlijk en figuurlijk voldoende ruimte moeten krijgen om te kunnen ondernemen. Derhalve is herstructurering als middel om de kwaliteit van terreinen te verbeteren ook voor haar een belangrijk aandachtspunt. De KvK stimuleert en bevordert herstructureringsprojecten op bedrijventerreinen door de inzet van (praktijk)kennis, organiserend vermogen en door het bevorderen van contacten tussen partijen.

Stappenplan Hieronder staat in grote lijnen vermeld hoe een herstructureringsproject wordt doorlopen.
Het doel van deze stap (ook te omschrijven als de ´initiatieffase´) is om met de betrokken partijen (in ieder geval de gemeente en ondernemersvereniging) een plan van aanpak voor het project op te zetten. Hieruit moet al blijken of er onder de partijen draagvlak is voor een kwaliteitsverbetering. De verwachtingen over een kwaliteitsverbetering moeten op elkaar worden afgestemd. In het stappenplan staat beschreven wat gedaan moet worden, voordat “de eerste schop de grond in kan”. Bij dit stappenplan hoort ook een (globale) planning. Eventueel kan in deze fase al een intentieverklaring worden opgesteld. Partijen verklaren daarin ´met elkaar aan de slag te willen voor het opzetten van een project´. Eindproduct: stappenplan, evt. intentieverklaring Doel van deze stap is het bepalen aan welke eisen de kwaliteit van het terrein in de toekomst moet voldoen en het benoemen de punten waarin de huidige kwaliteit tekort schiet. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden in verbeterpunten op de private terreinen en op de openbare terreinen. Het inventariseren van deze knelpunten kan door middel van een schriftelijke of mondelinge enquête onder het bedrijfsleven, of door middel van een discussiebijeenkomst voor ondernemers. Bij de inventarisatie is de betrokkenheid van zowel gemeente als het bedrijfsleven noodzakelijk. Door het vergelijken van deze gewenste situatie met de huidige situatie komt men tot een gezamenlijke probleemdefinitie en een prioritering van knelpunten. Eindproduct: knelpuntenanalyse, evt. intentieverklaring Na de inventarisatiefase moeten de betrokken partijen bepalen welke onderwerpen worden aangepakt en hoe dit moet gebeuren. Doel van deze stap is het vastleggen van het doel van het project, de prioriteiten en de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de betrokken partijen. Het is wenselijk om deze afspraken vast te leggen (bijvoorbeeld in een intentieverklaring). Deze samenwerking moet worden ingebed in een projectorganisatie, bestaande uit bijvoorbeeld een stuurgroep, projectgroep en werkgroepen. Er zijn meerdere varianten denkbaar. De volgende partijen kunnen, afhankelijk van de aard van de knelpunten en gestelde prioriteiten, betrokken zijn in een project: Gemeente (initiëren, uitvoeren), ondernemersvereniging (initiëren, motiveren), provincie (faciliteren), waterschap (faciliteren, uitvoeren), nutsbedrijven (faciliteren, uitvoeren), projectontwikkelaars (uitvoeren), openbaar vervoerorganisaties (uitvoeren), afvalbedrijven (uitvoeren), beveiligingsbedr ijven (uitvoeren), Kamer van Koophandel (faciliteren, motiveren) en werkgeversorganisaties (faciliteren, motiveren) Eindproduct: Plan van aanpak met beschrijving deelprojecten en organisatiestructuur, evt. samenwerkingsovereenkomst Het doel van deze stap is te komen tot een door alle betrokken partijen gedragen projectplan, inclusief een uitvoeringsplanning. Hiervoor werken de betrokken partijen gezamenlijk de gekozen onderwerpen uit tot deelprojecten. Per deelproject worden de doelen, middelen en de verantwoordelijke partij(en) vermeld. Eindproduct: projectenplan met uitvoeringsprogramma, eventueel een samenwerkingsovereenkomst Aan de hand van het projectplan vindt een uitvoering plaats van de deelprojecten. Er blijft hiervoor een projectorganisatie bestaan die zorgdraagt voor monitoring, bijstelling en evaluatie. Deze organisatie kan een andere vorm hebben dan die in stap 3 is gevormd.

Voorbereiden
Stappenplan Wederzijdse verwachtingen Planning

Inventariseren
Enquête, bijeenkomst Problemen definiëren Prioriteiten stellen

Organiseren
Vastleggen afspraken Projectorganisatie opzetten Plan van aanpak

Uitwerken
Projectenplan opstellen Uitvoeringsplanning

Uitvoeren
Monitoren, bijstellen, evalueren

Succes- en faalfactoren De belangrijkste faalfactoren: • Late of geen betrokkenheid van bedrijven. Indien een gemeente zelf een plan opstelt of op laat stellen, is de kans groot dat de uitwerking/uitvoering strandt. • De betrokkenheid van bedrijven blijft beperkt tot enkele (bestuurs)leden van een ondernemersvereniging. De overige gevestigde bedrijven zijn dan onvoldoende op de hoogte van het herstructureringsproces. • De overheid is taakgericht. Ondernemers zijn resultaatgericht. Er is dus sprake van een cultuurverschil. • Bij de start van de uitvoering is het beoogde eindresultaat nog niet voldoende bekend bij alle betrokkenen. • Het ontbreken van een organisatiestructuur en projectplan. • Lange doorlooptijd van een project, het ontbreken van concrete resultaten • Onzekerheid van de betrokkenheid en inzet van de gemeente voor de langere termijn (na wisseling college bijv.) • Verkokering binnen overheden (gemeente, provincie)

Wat zijn voorwaarden voor succes: • Het vastleggen van wederzijdse afspraken door middel van de ondertekening van een intentieverklaring. • Door samenwerking vanaf de inventarisatiefase is er een focus op concrete problemen. Er ontstaat draagvlak. • Het regelmatig informeren van alle gevestigde ondernemers is belangrijk om het draagvlak op peil te houden. Met name een ondernemersvereniging kan hiervoor zorgen. • De gemeente moet menskracht in kunnen zetten in de vorm van ambtelijke ondersteuning en evt. het inhuren van extern advies. Ook de ondernemers moeten menskracht in kunnen zetten door middel van deelname aan de projectorganisatie. • De gemeente moet het project ook binnen de ambtelijke organisatie ´organiseren´. Alle relevante afdelingen moeten bij het project betrokken zijn, en niet alleen een afdeling EZ. • Het maken van een onderscheid tussen lange termijn en korte termijn acties. Met name de korte termijn acties zijn belangrijk, omdat dit resultaat laat zien aan de bedrijven.

Meer informatie
Kamer van Koophandel Utrecht , Ruben Hurenkamp VNO NCW Midden, Onno van den Brink MKB Nederland, Els Prins Provincie Utrecht, Christel van Grinsven Ministerie van Economische Zaken, Regio Noord-West tel. 030 2363290 rhurenkamp@utrecht.kvk.nl tel. 055 5222606 vandenbrink@vno-ncwmidden.nl tel. 015 2191299 prins@mkb.nl tel. 030 2582073, christel.van.grinsven@provincie -utrecht.nl tel. 023 5530030

Literatuur
• www.duurzamebedrijventerreinen.nl
Een website met een diversiteit aan informatie over duurzame bedrijventerreinen in de brede zin: concepten, de praktijk, betrokken partijen en hun rol, subsidiemogelijkheden en tips.

NOVEM / Ministerie van Economische Zaken / KvK Veluwe en Twente / PIT, Kwaliteit wint terrein, en dat zetten we op papier (2003)
Een rapport over nut en noodzaak van overeenkomsten tussen partijen bij parkmanagement. Er staan voorbeeldn in van overeenkomsten, van een eenvoudige intentieovereenkomst tot en met realisatiecontracten. De inhoud van het rapport heeft ook betrekking op herstructureringsprojecten op verouderde bedrijventerreinen.

• •

NOVEM / Ministerie van EZ, Samen actief werken aan duurzame bedrijventerreinen (2003)
Informatie over de subsidieregeling ´duurzame bedrijventerreinen´ voor het jaar 2003.

NOVEM / Ministerie van EZ, Leidraad duurzame bedrijventerreinen (2001)
Een schets van een proces om te komen tot een duurzaam bedrijventerrein, en richtlijnen voor het aanvragen van een subsidie in het kader van de regeling ´duurzame bedrijventerreinen´.

NOVEM / Ministerie van EZ, Leren van falen: succes behalen (2001)
Aan de hand van ervaringen uit de praktijk zijn de belangrijkste faalfactoren van projecten op bedrijventerreinen verzameld. Daarnaast worden aangrijpingspunten voor succes benoemd.

Ministeries van VROM en EZ / Centraal Planbureau, Veroudering van bedrijventerreinen (2001)
Een theoretische beschouwing over verouderingsprocessen op bedrijventerreinen. Ook wordt een begrippenkader weergegeven van de verschillende vormen van aanpak van bedrijventerreinen.

• •

NOVEM / Ministerie van EZ, Werken aan duurzame bedrijventerreinen (1999 en 2000)
Een overzicht van de met een subsidie (duurzame bedrijventerreinen) gehonoreerde projecten in Nederland.

Buck / BRO / Ministerie van EZ, Meer private betrokkenheid als kans bij de herstructurering van bedrijventerreinen (1999)
Een rapport over verschillende vormen van publiek -private samenwerking die mogelijk zijn bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Een verkenning van ideeën en mogelijkheden om private inbreng bij projecten te vergroten.

Ministerie van EZ, Duurzame Bedrijventerreinen, handreiking voor het management van bedrijven en overheid (1998)
In dit rapport staan de verschillende aspecten van duurzaamheid van bedrijventerreinen vermeld: mogelijke vormen van duurzaamheid, de fasen in een proces en belangrijke succes- en faalfactoren.