10 | BELEID / feature > Bedrijventerreinquota

bedrijventerrein februari 2007

Verhandelbare Bedrijventerreinquota: Niet bouwen levert ook geld op

Nieuwe oplossing voor overschot aan bedrijventerreinen
Jan-Willem Wesselink foto: Nationale Beeldbank

De deskundigen zijn het er al lang over eens. Er is te veel aanbod van bedrijventerreinen op de markt. Dat leidt tot laagwaardig gebruik van de ruimte en zet een rem op herstructurering. Is dat een reden om de markt maar helemaal op slot te gooien? Nee, natuurlijk niet. Dat is niet reëel én het komt de Nederlandse economie niet ten goede. Wat wel moet is een eerlijke prijs voor het bebouwen van open ruimte. Daarom is het tijd voor een serieuze introductie van ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’. Dit systeem is gebaseerd op de Amerikaanse ‘transferable development rights’ en is relatief nieuw in Nederland. Een introductie. Het probleem: overaanbod Het aanbod van bedrijventerreinen is extreem veel groter dan de vraag ernaar. Dat blijkt uit diverse onderzoeken uit de afgelopen jaren, zo vertelt Erik van ’t Klooster, adviseur bij Inbo Adviseurs Ruimte & Vastgoed. ‘Het aanbod is vele malen groter dan de vraag. Het gaat om extreme verschillen, in een gezonde markt gaan we juist uit van schaarste, maar daar is hier totaal geen sprake van. Ontwikkelingen in de demografie geven bovendien aan dat de groei van de vraag naar bedrijventerreinen alleen maar zal afnemen en uiteindelijk omslaat in een daling.’ Volgens Van ’t Klooster zal schaarste in de toekomst dus zeker niet uit zichzelf optreden. Andere onderzoekers, zoals bijvoorbeeld de Nijmeegse hoogleraar planologie Barrie Needham, zien dezelfde ontwikkeling. Needham stelt in het op verzoek van de Stichting Natuur en Milieu geschreven essay ‘Greep op Bedrijventerreinen’ (na te lezen op www.zuinigopruimte.nl) dat bedrijventerreinen onevenredig groeien. Hij haalt het onlangs verschenen onderzoek ‘Welvaart en Leefomgeving’ van het CPB, MNP en RPB aan, waar in

staat dat er tussen 1990 en 2003 een toename in bedrijventerreinen was van 1,8% naar 2,6% van het totale Nederlandse grondoppervlak. Daarnaast refereert hij aan eigen onderzoek uit 2005 waaruit blijkt dat tussen 2000 en 2030 een toename in de oppervlakte van bedrijventerreinen in Nederland tussen 33% en 56% wordt voorspeld. Needham merkt daarbij in het essay op dat het ‘nauwelijks te geloven is dat de vraag naar grond voor productie zó groot is, dat dit proportioneel twee keer zoveel grond opeist als de grond voor nieuwe woningen’. Het gevolg: slechte bedrijventerreinen Het gevolg van overaanbod is lage prijzen. Dat is puur een kwestie van vraag en aanbod, les één van de economie: veel aanbod gecombineerd met weinig vraag leidt tot lage prijzen. Dat is ook exact wat er gebeurt. Een vierkante meter bedrijventerrein is extreem goedkoop en blijkt voor bedrijven nauwelijks een belemmering te zijn bij het bepalen van de ideale omvang van hun kavel. Sterker nog, veel bedrijven kopen juist extra ruim in met de welbekende ponyweides als gevolg. Je weet immers maar nooit of je nog eens gaat uitbreiden… Een gevolg is ook dat de nieuwe terreinen laagwaardig worden ontwikkeld. Bedrijventerreinen lijken een wegwerpartikel te zijn geworden. Een ander gevolg is de enorme herstructureringsopgave die in Nederland is ontstaan. Needham stelt in zijn essay dat maar liefst 28% van de totale bruto oppervlak bedrijventerrein is verouderd, dat is 25.700 hectare. Een enorme opgave. De oorzaak 1: dubbele rol gemeenten Volgens Van ’t Klooster is één van de belangrijkste oorzaken voor het overaanbod de vreemde rol die gemeenten spelen. ‘Lindblom heeft ooit op een doeltreffende manier het

bedrijventerrein | 11

Quickscan De markt van nieuwbouwlocaties voor bedrijventerreinen kampt met grote overschotten. Een oplossing is nodig. Die oplossing kan liggen in zogenaamde ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’, een nieuw instrument om vraag en aanbod van gronden te reguleren.

marktsysteem omschreven: “If the market is a dance, the state provides the dance floor and the orchestra.” Maar in de Nederlandse situatie bepaalt de overheid niet alleen de regels, ze speelt het spel ook mee. Dat leidt tot vreemde verhoudingen.’ Van ’t Klooster doelt erop dat de gemeenten via bestemmingsplannen bepalen hoeveel bedrijventerreinen er komen en vervolgens via het grondbedrijf verdient aan de verkoop van deze gronden. Voor veel gemeenten is dit een belangrijke inkomstenbron. Het cliché wil dat dit naar het nieuwe zwembad gaat, maar het gaat natuurlijk ook naar een extraatje voor de bijstandmoeders of een project om hangjongeren van de straat te houden. Gemeenten zullen zich die inkomstenbron niet graag laten afnemen en dat hoeft ook niet. De oorzaak 2: uitzicht kost niets Erik Verhoef is professor ruimtelijke economie aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Hij stelt dat schaarste zich altijd uit. ‘In een prijsgerelateerde markt uit schaarste zich in hogere prijzen. Maar als prijs niet relevant is, uit het zich bijvoorbeeld in wachttijden of reistijden. Voor schaarste moet je kortom altijd iets over hebben. De grondmarkt is echter een bijzondere markt, omdat deze in extreme mate wordt beïnvloed door

de overheid. Die bepaalt welke bestemming grond heeft en daardoor welke prijs er aan hangt.’ Een mooi uitzicht, een vrij landschap, een eeuwenoud weidelandschap is in dat systeem minder waard dan een vers opgespoten bouwkavel. Dat principe komt volgens Verhoef wel meer voor. ‘Je ziet het ook in de milieueconomie, waar schone lucht geen financiële waarde heeft. Het is niet zo dat de samenleving vindt dat het niets waard is, sterker nog, huizenprijzen worden positief beïnvloed door hun uitzicht. Het grote verschil met andere markten is dat de waarde van dat uitzicht niet terechtkomt bij de eigenaar van dat uitzicht. Oftewel, de boer die het weideland in stand houdt, profiteert niet van de stijgende huizenprijzen. Er is voor die boer dus ook geen financiële prikkel om het in stand te houden.’ De oplossing: ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ Hoe lossen we dit probleem op? Veel deskundigen willen met regels en heffingen de lokale overheid dwingen om minder bedrijventerreinen te ontwikkelen. In de praktijk blijkt de gemeentelijke politiek echter moeilijk te beïnvloeden. In de politieke werkelijkheid van alledag wil de wethouder economische zaken
Advertentie

stel, u wilt hier...

Bedrijventerrein!
tu koop are Dan delb an Verh rijven- . Bed Quota ein Terr

Meer info: www.vbtq.bedrijventerrein.biz

12 | BELEID / feature > Bedrijventerreinquota

bedrijventerrein februari 2007

Het invoeren van verhandelbare bedrijventerreinquota kent geen verliezers
kunnen schermen met nieuwe banen en, belangrijker nog, de wethouder financiën met geld uit de grondopbrengsten. En zo vreemd is dat ook niet, het is hun taak om te streven naar respectievelijk werkgelegenheid en gemeentelijke inkomsten. Regels en heffingen lossen daarom weinig op, het is tijd voor een andere oplossing. En die is er ook. Volgens professor Verhoef is het namelijk heel goed mogelijk om het open houden van ruimte ook te belonen door het introduceren van een systeem van ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’. Hoe werkt het? 1 >> ‘Verhandelbare bedrijventerreinquota’ zijn door de rijksoverheid uitgegeven vrij verhandelbare waardestukken (vergelijkbaar met emissierechten) die de lokale overheid het recht geeft om een vastgestelde oppervlakte bedrijventerreinen te ontwikkelen. Een gemeente moet dus een bepaald aantal ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ in haar bezit hebben voordat ze grond voor een nieuw bedrijventerrein mag uitgeven. 2 >> De introductieprijs van een quotum en het aantal ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ dat er op de markt komt, evenals de verdeling (bij introductie) over de Nederlandse gemeenten wordt bepaald door de rijksoverheid (of een door de overheid aangewezen marktmeester). Zij kan hiermee heel direct het aantal nieuw te ontwikkelen oppervlakte aan bedrijventerrein limiteren. Immers, als de overheid wil dat er de komende dertig jaar 5.000 hectare nieuwe bedrijventerreinen bij komt, geeft ze daarvoor de ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ uit. Verspreid over de tijd uitgeven kan natuurlijk ook. 3 >> Een gemeente die een nieuw bedrijventerrein wil ontwikkelen moet daarvoor voldoende ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ in haar bezit hebben Die moet ze kopen bij andere partijen, andere gemeenten of bijvoorbeeld bij beleggers. Volgens Verhoef werkt het systeem alleen als de quota een marktconforme introductieprijs hebben. Welke dit is wordt bij introductie door de overheid (of een marktmeester) bepaald en daarna door de markt zelf, door het mechanisme van vraag en aanbod. Er moet in ieder geval een échte handel ontstaan. Over zowel koop als verkoop moet serieuze politieke discussie kunnen ontstaan. De gemeente moet daarnaast nog steeds

in het bestemmingsplan voldoende gronden aanwijzen waar ontwikkelingen mogen plaatsvinden. Is het nieuw? Nee, ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ lijken erg op ‘transferable development rights’, een systeem dat met succes wordt gebruikt in onder andere de Angelsaksische wereld. In Nederland is, voor zover bekend, nog geen concrete ervaring opgedaan met zo’n systeem. Wel is er geëxperimenteerd met zogenaamde ‘verhandelbare ontwikkelingsrechten’ (zie pagina 14). Het effect: hogere prijzen, minder nieuwbouw Het effect is volgens Verhoef dat er geen onnodige bedrijventerreinen meer worden ontwikkeld. Dat is namelijk domweg te kostbaar. Volgens Verhoef ontstaan er in theorie dus alleen nog maar bedrijventerreinen waar behoefte aan is en die ook nog eens intensiever worden gebruikt. Kortom, er ontstaan nog wel nieuwe bedrijventerreinen, maar minder en de grond op die terreinen wordt beter benut. Een ander effect is dat gemeenten die er voor kiezen geen nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen daarvoor worden beloond, kortom er ontstaat een systeem van verevening. Bovendien zijn er in theorie allerlei afgeleide effecten denkbaar. Zo zou het kunnen zijn dat de introductie van de ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ het verschil tussen de grondprijs van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen verkleint, waardoor herstructurering aantrekkelijker wordt. Immers als je als gemeente een nieuw bedrijventerrein moet ontwikkelen, moet je eerst quota kopen. In het geval van een bestaand terrein is dat niet nodig. Kortom… Het idee om ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ te introduceren lijkt een serieus antwoord tegen een toekomstig overaanbod aan bedrijventerreinen en wellicht ook tegen het huidige. Het idee verdient het in ieder geval om nader onderzocht te worden. Bovendien is het een plan zonder echte verliezers. Gemeenten die er immers voor kiezen om op een andere manier mee te gaan in de vaart der volkeren, verdienen daar ook geld mee. Gemeenten die wel nieuwe bedrijventerreinen willen, krijgen daar nog steeds alle gelegenheid voor. Het tijdschrift Bedrijventerrein sprak met diverse deskundigen over dit idee en die noemen het stuk voor stuk een zeer interessant idee. Maar wat vindt u? Welke praktische bezwaren ziet u? Moet dit idee direct worden ingevoerd, of onmiddellijk van tafel? Laat het ons weten, via www.vbtq.bedrijventerrein. biz. In het komende nummer van dit tijdschrift bundelen we deze reacties én leest u hoe deskundigen denken over ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’.

bedrijventerrein | 13

De tijd is er rijp voor
>> ‘We zijn het aan de wormen en bomen verschuldigd om er voor te zorgen dat de gebouwen waaronder we ze bedelven de belofte zullen vormen van de hoogste en intelligentste vormen van geluk.’ De de Zwitserse filosoof Alain de Botton maakt in zijn meest recente boek ‘De architectuur van het geluk’ heel duidelijk waarom we volgens hem zorgvuldiger met de open ruimte moeten omgaan. >> Ook natuurvoorvechter Jaap Dirkmaat zet zich in voor het landschap. Via de vereniging ‘Nederlands Cultuurlandschap’ probeert hij vastgoedpartijen te interesseren om het landschap te behouden. Dirkmaat presenteerde onlangs in een uitzending van Pauw en Witteman om de landbouwsubsidies te gaan inzetten om het cultuurlandschap te behouden. ‘Het Nederlandse landschap is volledig uitgekleed en wij willen dat weer aankleden.’ >> Dat de vervuiler betaalt is in de industrie en landbouw al een redelijk gewoon verschijnsel geworden. Boeren hebben al sinds een paar decennia mestrechten en enkele jaren geleden werd een mondiaal systeem van CO2-emissierechten ingevoerd. Dit ging overigens niet zonder slag of stoot. De belangrijkste lessen die uit de emissierechtenhandel kunnen worden getrokken zijn dat het systeem van ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ niet te complex mag worden (bijvoorbeeld door het over landsgrenzen heen te trekken) en dat er niet teveel rechten op de markt moeten komen, waardoor de prijs keldert.

fActs & fIgures
Verantwoording en bronnen >> Dit artikel en het artikel op pagina 14 zijn gebaseerd op een gesprek met professor Erik Verhoef, hoogleraar ruimtelijke economie aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. >> Het idee is vervolgens aangescherpt door gesprekken met onder andere Daan Pigge (won samen met IMOSS in 2005 de prijsvraag ‘Logica van de lelijkheid’ van de Welstandscommissie Noord-Holland, waarin schaarste een hoofdrol speelt), Jan Luijt en Gé Backus (onderzoekers bij het Landbouw Economisch Instituut), Theo Föllings (manager O&I en Bedrijventerreinen bij Oost NV) en Maarten van Biezen (teammanager Ruimte en Mobiliteit bij de Stichting Natuur en Milieu). >> Daarnaast is gesproken met Erik van ’t Klooster (Inbo Adviseurs Ruimte & Vastgoed) en is zijn afstudeerscriptie gebruikt. >> De citaten van professor Barrie Needham komen uit het in opdracht van de Stichting Natuur en Milieu geschreven essay ‘Greep op Bedrijventerreinen’, dat is gepubliceerd op de website www.zuinigopruimte.nl. >> Meer info over een proef met ‘verhandelbare ontwikkelingsrechten’ is te vinden in het rapport ‘Verhandelbare Ontwikkelingsrechten in Limburg’, dat te downloaden is vanaf de site van het Landbouw Economisch Instituut (www.lei.nl).

Advertentie

stel, u wilt hier...

landschap!
tu koop are Dan delb an Verh rijven- . Bed Quota ein Terr

Meer info: www.vbtq.bedrijventerrein.biz

14 | BELEID / feature > Bedrijventerreinquota

bedrijventerrein februari 2007

Verhandelbare bedrijventerreinquota

VOOR /
een beproefd concept uit de Vs
‘Verhandelbare bedrijventerreinquota’ breken met de Nederlandse ruimtelijke traditie die voorschrijft dat als er eenmaal een bestemming is vastgesteld, er alleen nog maar technische eisen mogen worden gesteld (bijvoorbeeld in de vorm van de bouwvergunning). De roep om die traditie eens tegen het licht te houden, klinkt al langer. Bijvoorbeeld uit de mond van Jan Luijt, onderzoeker bij het Landbouw Economisch Instituut. Hij kwam in de jaren zeventig van de vorige eeuw in contact met de zogenaamde ‘transferable development rights’. Hij legt uit: ‘De VS kenden een systeem waarbij iedere grondeigenaar in het buitengebied het recht had om op zijn grond een beperkt aantal woningen te bebouwen, bijvoorbeeld 5 woningen per 100 hectare. Dat had als gevolg dat er zogenaamde “urban sprawl” ontstond, enorme gebieden aan de randen van de steden met een enorm lage bebouwingsdichtheid. Kortom een half verstedelijkt en nogal rommelig platteland. Afgezien van de achteruit hollende kwaliteit van het landschap in het buitengebied was dat voor de steden onwenselijk, omdat het erg duur was om al die woningen aan te sluiten op bijvoorbeeld de waterleiding of het openbaar vervoer. De oplossing was dat het recht om te bouwen werd losgekoppeld van de grond en verhandelbaar werd. Steden wezen enerzijds nog ongeschonden rurale gebieden aan waar niet meer gebouwd mocht worden en anderzijds gebieden waar in hogere dichtheden gebouw mocht worden. Tegelijkertijd werd het totale nieuw te bouwen aantal gebouwen gequoteerd. Het quotum was immers gelijk aan de som van alle latente bouwrechten in voornamelijk de rurale gebieden. Om de grondeigenaren in de rurale gebieden te compenseren voor het verlies van hun lokale bouwrechten werden die verhandelbaar gemaakt. Wanneer er iemand wilde bouwen in de daarvoor aangewezen verdichtingsgebieden, dan kon dat alleen wanneer die persoon ook bouwrechten had. En die waren alleen te kopen in de ruraal te houden gebieden.’ Nota ruimte In Nederland is op verschillende manieren geëxperimenteerd met systemen die zijn afgeleid van de ‘transferable development rights’. Vrij vertaald werden dit ‘verhandelbare ontwikkelingsrechten’, die hier en daar wat afweken van het Amerikaanse systeem (in de VS is ook elk systeem anders uitgewerkt). Het doel van deze experimenten was meestal het beschermen van de open ruimte en het centreren van de verstedelijking. Hierbij werd dus de rode ontwikkeling gekoppeld aan de groene ontwikkeling. Volgens een studie van het Landbouw Economisch Instituut in opdracht van de provincie Limburg biedt de Nota Ruimte de mogelijkheid om dit soort vereveningssystemen toe te passen. Uit het feit dat die studie is geïnitieerd door een provinciebestuur mag volgens Luijt worden opgemaakt dat de tijd rijp is om een systeem van ‘transferable development rights’ op Amerikaanse leest in Nederland in te voeren. De ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ zijn een specifieke toepassing van de Amerikaanse ‘transferable development rights’. Het probleem dat wordt aangepakt is immers niet alleen dát de open ruimte wordt volgebouwd, maar dat er een overaanbod aan bedrijventerrein ontstaat door het ontbreken van marktwerking. De ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ brengen de marktwerking terug en verhinderen dat bedrijventerreinen worden gesticht op plaatsen waar dat ongewenst is. Het is dus vooral een economisch instrument ter regulering van de ruimtelijke ordening. Ten slotte wordt ook in andere ruimtelijke sectoren aan soortgelijke systemen gewerkt. Luijt: ‘Het CPB heeft enkele jaren geleden voorgesteld om bouwrechten te introduceren om zo de concurrentie tussen bouwondernemingen te stimuleren. Die wordt nu bepaald door het gunstig innemen van grondposities.’

Wel/niet doen?

bedrijventerrein | 15

6 bezwaren tegen ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ (weerlegd)
Het idee van de ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ kent natuurlijk haken en ogen. Alvast enkele vragen met hun antwoord. Wil de rijksoverheid dit wel? Staatssecretaris Van Gennip noemt nu al een soort quota in haar beleid. Die hebben echter geen rechtskracht, althans in de praktijk wordt er vrijwel niet naar gehandeld. Het is dan ook niet duidelijk hoeveel bedrijventerreinen er echt worden ontwikkeld. Dit nieuwe instrument geeft de staatssecretaris meer armslag. We hebben toch het bestemmingsplan? Klopt helemaal, en dat verandert ook niet. De gemeente kan gronden de bestemming ‘bedrijventerrein’ geven, maar mag de grond pas bouwrijp maken als ze voldoende ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ in haar bezit heeft. Dat zou door het Rijk of de provincie moeten worden gecontroleerd. misschien wel gevaarlijk is, is dat de Randstad alle rechten uit de rest van het land opkoopt. Dit is te voorkomen door Nederland op te delen in bijvoorbeeld vier regio’s waarbinnen in ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ gehandeld mag worden. Aan de andere kant: gemeenten hoeven natuurlijk niet te verkopen… Bestaat het risico dat één partij alle rechten gaat oppotten? Aan de handel kunnen volgens professor Verhoef restricties worden gesteld, bijvoorbeeld door te verbieden dat één partij (dat kunnen zowel gemeenten als private partijen zijn) meer dan een X-percentage ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ in handen krijgt. Wat gaan gemeenten doen met al dat geld? Dat besteden ze net als nu aan bijstandsmoeders, hangjongeren of het zwembad. Of wat ze maar willen. Wie strenger in de leer is, verbindt eisen aan de opbrengsten. Je zou er bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om lokale overheden te verplichten om de opbrengsten van de eerste verkoop van ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ te besteden aan de onderhoud van hun landschap of het revitaliseren van bestaande bedrijventerreinen. Maar dat hoeft dus niet. Ook bijstandmoeders, hangjongeren en zwembaden hebben immers geld nodig. Dat geld halen gemeenten uit de verkoop van overbodige ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’, kortom uit het behouden van het landschap en niet uit het vernietigen ervan.

Quickscan Er zijn argumenten voor en tegen het invoeren van verhandelbare bedrijventerreinquota. Zes belangrijke tegenargumenten blijken echter te weerleggen. Bovendien is er jarenlange Amerikaanse ervaring met het systeem voorhanden.

en wat doen we met al die onbebouwde kavels op huidige bedrijventerreinen? Bij het toewijzen van de ‘verhandelbare bedrijventerreinquota’ moet daar zeker rekening mee worden gehouden. Een gemeente met veel leegstand krijgt daardoor minder nieuwe rechten, dan een gemeente met weinig leegstand. Dit geldt alleen voor bouwrijpe gronden, alleen de bestemming ‘bedrijventerrein’ is onvoldoende, in dat geval moeten nog steeds rechten worden verkregen.

tegen
<
Advertentie

Loop je niet het risico dat alleen rijke gemeenten nog bedrijventerreinen kunnen ontwikkelen? Ja, dat risico loop je. Dat is ook helemaal niet erg, want die gemeenten hebben nu net zo goed een voorsprong. Wat

stel, u wilt hier...

niets!
udt u beho elbare Dan hand er uw V drijven . ta Be Quo rein Ter

Meer info: www.vbtq.bedrijventerrein.biz