MASTERPLAN GOUDSE POORT

2

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 01
1 2 3 4 5 6 7 8 9 Inleiding............................. 5 Bouwstenen........................ 7 V i s i e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 S t r u c t u u r. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 P r o g r a m m a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 U i t s t r a l i n g / b e e l d k w a l i t e i t . . . 35 D u u r z a a m h e i d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Ve i l i g h e i d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 P r o j e c t e n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 1 0 F i n a n c i ë l e u i t g a n g s p u n t e n . . . . 57 Colofon

3

leeswijzer

BOUWSTENEN 2. Bouwstenen

LANGE TERMIJN VISIE 3. Visie 4. Structuur 5. Programma 6. Uitstraling / Beeldkwaliteit 7. Duurzaamheid

UITWERKING PROJECTEN 9. Projecten 10. Financiële uitgangspunten

4

8. Veiligheid

Inleiding 01
Waarom herstructureren? De gemeente Gouda en de Belangenvereniging Goudse Poort willen bedrijventerrein Goudse Poort herstructureren. Het huidige terrein voldoet steeds minder en gaat achteruit in kwaliteit. Investeerders blijven weg en panden komen leeg te staan. De Gemeente en de Belangenvereniging hebben de handen ineen geslagen om deze negatieve spiraal te doorbreken. Er liggen grote kansen om Goudse Poort om te vormen tot een zowel voor investeerders als voor gebruikers aantrekkelijker kantorenpark, met meer en hoogwaardiger werkgelegenheid. Een kantorenpark waar Gouda mee voor de dag kan komen. Wat willen we bereiken? De betrokken partijen willen komen tot versterking van het economisch profiel, verbetering van het vestigingsmilieu en ontwikkeling van meer hoogwaardige werkgelegenheid. Dit Masterplan beoogt uitwerking te geven aan de genoemde ambities voor de herstructurering. Wat staat er in het Masterplan? Het Masterplan biedt een ontwikkelingsen toekomstperspectief voor de lange termijn: waar willen we uiteindelijk naar toe met Goudse Poort. Op basis van het Masterplan wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld en kunnen voor deelgebieden stedenbouwkundige uitwerkingen plaatsvinden. Natuurlijk kan niet het hele bedrijventerrein binnen een paar jaar ingrijpend worden gewijzigd. In het Masterplan benoemen we daarom een aantal concrete projecten die op korte of middellange termijn (binnen 5 jaar) kunnen starten. Zo wordt op belangrijke onderdelen alvast vorm gegeven aan het nieuwe structuurbeeld. Hoe is het Masterplan tot stand gekomen? Het Masterplan vormt de uitwerking van een nota van uitgangspunten, die is vastgesteld door de ambtelijke werkgroep en de stuurgroep. In de stuurgroep zijn de gemeente en de Belangenvereniging op bestuurlijk niveau vertegenwoordigd. De nota van uitgangspunten is gebaseerd op een aantal inhoudelijke bouwstenen: een SWOT-analyse, een marktonderzoek, een enquête onder de gebruikers, een ruimtelijke verkenning en een verkeerskundig onderzoek. Ook deze zijn geaccordeerd door werkgroep en stuurgroep. Het masterplan bestaat op hoofdlijnen uit drie onderdelen (zie schema blz 4): - de bouwstenen (H2); - de visie en thematische uitwerking (H3-8); - de praktische uitwerking (H9-10).

5

Gouda in de deltametropool

6

Bouwstenen 02
Het Masterplan is gebaseerd op een aantal bouwstenen. Hierbij gaat het om bestaand beleid en plannen, een SWOT-analyse, een marktanalyse, een enquête onder de gebruikers, een ruimtelijke verkenning en een verkeerskundig onderzoek. De conclusies uit de bouwstenen worden in dit hoofdstuk samengevat. Bestaand beleid en 2.1 plannen Beleid Het gemeentelijke beleid is vastgelegd in het Stadsplan Gouda (1995) en de Stadsvisie 2010. In het Stadsplan wordt de herstructurering van Goudse Poort aangekondigd. Een recente beleidsontwikkeling is dat Gouda wil inzetten op een goede positie binnen de Deltametropool. Het vigerende bestemmingsplan dateert uit 1979 en is herzien in 1988. Voor het gebied heeft de gemeente een parkeernorm van 1 parkeerplaats per 50 m2 bvo kantoorruimte vastgesteld. Het college van B&W heeft aangegeven dat zij in het kader van de herstructurering bestemmingsplanwijzigingen wil toestaan, die onder andere grotere bouwhoogten mogelijk moeten maken. Herstructurering van Goudse Poort past tevens in het provinciaal beleid, te weten het Meerjarenprogramma economie 2002 – 2006 en het Meerjarenprogramma bedrijventerreinen 2004 – 2007. Verder is Goudse Poort opgenomen in het Regionale Uitwerkingsprogramma herstructurering bedrijventerreinen Midden Holland (Decor) en hoort het terrein tot de toplijst van bedrijventerreinen Zuidvleugel – Ministerie van EZ 2004 – 2010. Plannen De herstructurering van Goudse Poort wordt afgestemd op de geplande ontwikkelingen in de Spoorzone en de Rijn-Gouwe Lijn. In de plannen voor de Spoorzone gaat het onder meer om de ontwikkeling van 75.000 m2 nieuwe kantoorruimte. De Rijn Gouwe Lijn voorziet in de ontwikkeling van een voorstadhalte ter hoogte van Goudse Poort.

7

Ruimtelijke verkenning

Vastned heeft als vastgoedeigenaar van een aantal percelen een herontwikkelingsplan opgesteld, dat uitgaat van drie kantoortorens aan de A12. In de plinten is ruimte voor perifere detailhandel. De ontwikkeling van Gouwe Park biedt de mogelijkheid om functieverandering op Goudse Poort te realiseren: vertrekkende bedrijven kunnen daar een nieuwe plek vinden.

2.2

S W O T- a n a l y s e

-

8

De belangrijkste conclusies uit de SWOTanalyse zijn: - de centrale ligging van Goudse Poort biedt mogelijkheden die nog niet optimaal worden benut; - de belangrijkste kansen voor Goudse Poort liggen aan de randen van het gebied; - verbetering van de zichtbaarheid en herkenbaarheid naar buiten (A12, entrees) is wenselijk en goed mogelijk; - verbeteringen in de ontsluitings- en verkeersstructuur zijn noodzakelijk; - de huidige versnippering en menging van functies is zwak: clustering in een nieuwe structuur schept mogelijkheden voor een betere economische profilering, heldere structuur, ruimte-intensivering en een aansluiting op OV-verbeteringen;

de belangrijkste bedreigingen zijn de financiële haalbaarheid van de ingrepen in de openbare ruimte en de bereidheid van ondernemers actief te participeren in veranderingen.

Bouwstenen 02
2.3 Enquête gebruikers Zwakten: verkeersdoorstroming, parkeren en uitstraling De gebruikers van Goudse Poort zien de slechte verkeersdoorstroming op en naar het bedrijventerrein en de parkeerproblematiek als belangrijkste problemen. Daarnaast ervaart men de uitstraling en kwaliteit van de openbare ruimte als zwak. Ook beschouwen veel de kwaliteit van de beveiliging en bewegwijzering als onvoldoende. Veiligheid en criminaliteitsbestrijding is een thema dat sterk speelt onder de ondernemers. Aanknopingspunten voor benutten kansen Op Goudse Poort zijn bedrijven met plannen die aansluiten bij de herstructurering (opknappen, uitbreiden, nieuwe parkeerplaatsen, etc). Deze bedrijven kunnen bij de herstructurering betrokken worden. Een aantal bedrijven geeft aan op termijn te willen verhuizen van Goudse Poort naar een andere locatie. De verhuizing van bedrijven biedt kansen om tot nieuwe ontwikkelingen te komen. In het algemeen hebben de gebruikers van Goudse Poort geen sterke binding met Goudse Poort en de regio. Het is mogelijk dat bedrijven zonder sterke zakelijke binding eenvoudiger zijn te verplaatsen van Goudse Poort dan bedrijven met een erg sterke binding. Tenslotte komt naar voren dat er draagvlak is voor een verbetering van het voorzieningen- en dienstenniveau. 2.4 Marktanalyse Uitbreidingsruimte kantoren: 75.000 m2 115.000 m2 Tot 2005 is er weinig tot geen uitbreidingsruimte voor kantoren op Goudse Poort. In de periode 2005-2015 bedraagt de totale verwachte vraag naar nieuwbouw kantoorruimte op Goudse Poort globaal tussen 75.000 m2 en 115.000 m2. Door de ontwikkeling van de zichtlocatie aan de A12 is het mogelijk tot een hogere afzet van kantoorruimte te komen, omdat hiermee ook bovenregionale en nationale doelgroepen worden aangetrokken. De vraag naar kantoorruimte op Goudse Poort is in zekere mate afhankelijk van de ontwikkelingen in de Spoorzone. De verwachte vraag naar kantoren binnen heel Gouda ligt tussen de 95.000 en 140.000 m2 tot 2015. Goudse Poort wordt dus voorlopig de belangrijkste nieuwbouwlocatie voor kantoren in Gouda.

9

Ontwikkeling regionale pdv-locatie De ontwikkeling van een pdv-locatie met een regionale verzorgingsfunctie voor Gouda en omliggende kernen is haalbaar. Een belangrijke voorwaarde is dat een clustering plaatsvindt van de momenteel verspreide en solitair gevestigde pdvaanbieders op Goudse Poort, mogelijk aangevuld door detailhandel vooral in de meubelbranche elders uit de stad en regio. Dit betekent ruimte voor een pdv-locatie met een omvang van circa 15.000 tot 20.000 m2. Bedrijfsruimte voor lokale gebruikers Goudse Poort is een aantrekkelijke locatie voor lokale bedrijvigheid. In enkele deelgebieden op Goudse Poort kan bij de herontwikkeling de vraag naar kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte worden gehonoreerd.

2.5

Ruimtelijke verkenning

2.6

Ve r k e e r s k u n d i g e a n a l y s e

Uit de ruimtelijke verkenning komt de huidige problematiek met betrekking tot de ontsluiting, verkeersstructuur en uitstraling naar voren. Aanknopingspunten voor verbeteringen zijn er door: - clustering van functies en van beeldkwaliteit/uitstraling; - een nieuwe structuur met bijbehorend wegenpatroon; - hoogwaardiger invulling van het gebied, zowel binnenin als aan de randen; - versterken van de relatie met de omgeving (aansluiting wegennet, RGL, Westergouwe).

In de kwalitatieve verkeerskundige studie1 zijn vijf structuurmodellen geanalyseerd. Het structuurmodel ‘koppeling van Reenensingel – Nieuwe Gouwe Oostzijde’ (model entree west) biedt uit verkeerskundig oogpunt de beste combinatie van sterke punten om Goudse Poort op adequate wijze te ontsluiten. De ontsluiting van het gebied vanuit vier verschillende richtingen biedt voldoende mogelijkheden de verkeersstromen van, langs en naar het gebied te kunnen afhandelen. Daarbij spelen de Van Reenensingel en een Centraal Kwadrant als dragers van de interne structuur een belangrijke rol.

10

Bouwstenen 02
2.7 Synthese De belangrijkste conclusies uit de bouwstenen zijn benoemd in de Nota van Uitgangspunten en luiden als volgt: 1. De strategische ligging en goede bereikbaarheid van Goudse Poort binnen Gouda, in de regio én binnen de Randstad kan beter worden benut. 2. De ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte heeft marktpotentie. Ook zijn er marktkansen voor de ontwikkeling van een regionale pdv-locatie. 3. Er zijn vooral goede kansen voor nieuwe ontwikkelingen aan de randen van het gebied. Locaties van bedrijven met verhuisplannen kunnen een nieuwe invulling krijgen. 4. Verbetering van de uitstraling is van groot belang. Bedrijven met eigen plannen kunnen hierbij een rol spelen. 5. Verbetering van de ontsluiting, zowel qua capaciteit als qua herkenbaarheid, is van groot belang. 6. Verbetering van de verkeersdoorstroming op en naar het bedrijventerrein en de parkeerproblematiek verdient prioriteit. Een heldere verkeersstructuur is gewenst. 7. Veiligheid is een thema dat sterk speelt bij de gebruikers van Goudse Poort. 8. Er is draagvlak bij de gebruikers van Goudse Poort voor samenwerking op het gebied van diensten en voorzieningen.

11
1

Uitgevoerd door Goudappel-Coffeng

Goudse Poort als onderdeel van het regionaal netwerk

12

Visie 03
Dit hoofdstuk beschrijft aan de hand van de lange termijn visie het ontwikkelings- en toekomstperspectief voor Goudse Poort op hoofdlijnen. De visie wordt nader uitgewerkt in de volgende vijf hoofdstukken. De slag naar concrete projecten voor de korte termijn volgt in hoofdstuk 9. 3.1 Ambitie De ambitie is Goudse Poort te transformeren tot een majeure en complete kantoorlocatie in de Deltametropool. Een kantorenlocatie waar lokale ondernemers terecht kunnen, maar ook nationaal opererende bedrijven. Een kantorenlocatie die verschillende kwaliteiten in zich herbergt en daardoor aantrekkelijk is voor vele typen kantoorgebruikers. Een goed bereikbare, nette, hoogwaardige, duurzame en veilige kantorenlocatie. Goudse Poort heeft de kenmerken en de potentie om deze ambitie waar te maken. Het gebied ligt centraal in de Randstad en in de Deltametropool. De uitbreiding van Gouda in westelijke richting betekent bovendien een betere positie voor Goudse Poort in het stedelijke weefsel. De bereikbaarheid per auto is op gebiedsniveau uitstekend. Per openbaar vervoer is de bereikbaarheid nu reeds ruim voldoende en dit verbetert verder wanneer de voorstadhalte van de Rijn Gouwe Lijn volgens planning in 2007 in gebruik wordt genomen. De marktpositie van Goudse Poort is dusdanig dat forse kantoorontwikkeling op middellange en lange termijn (vanaf circa 2007) tot de mogelijkheden behoort. Fasering van de kantoorontwikkeling wordt afgestemd op andere projecten in Gouda, waaronder de Spoorzone. Ook in andere economische segmenten liggen kansen voor Goudse Poort. 3.2 Speerpunten

Om gestalte te geven aan de bovenstaande ambitie, is inzet op de volgende vijf, onderling samenhangende, speerpunten noodzakelijk.

13

Goudse Poort met één uithangbord, één adres en één heldere verkeersstructuur.

14

Visie 03
1. Versterking ruimtelijke structuur De huidige terreinstructuur is onoverzichtelijk. Er is weinig functionele samenhang, het oogt rommelig en het stratenpatroon is een doolhof. Ingrepen in de belangrijkste ruimtelijke dragers (infrastructuur, groen, water) en in het economische profiel (clustering van functies) moeten leiden tot een helder, eenduidig en overzichtelijk ingedeeld terrein. 2. Programmatische versterking Toevoeging van aanzienlijke volumes kantoorruimte is noodzakelijk voor de gewenste uitstraling als majeure en complete kantorenlocatie. Clustering en versterking van het perifeer detailhandelsaanbod levert een verdere bijdrage aan het profiel van Goudse Poort. 3. Verbeteren uitstraling en beeldkwaliteit De potenties die de ligging van Goudse Poort biedt, worden op dit moment nog maar op enkele punten benut. Het grootste deel van het terrein heeft nauwelijks uitstraling naar buiten toe en ook op het terrein zelf is de beeldkwaliteit mager. De ambitie van hoogwaardige kantorenlocatie vereist een frisse, nette, schone uitstraling van zowel gebouwen als openbare ruimte. 4. Duurzaamheid De herstructurering van Goudse Poort is een langdurig proces met ingrepen die structurele verbetering moeten brengen voor een lange periode. Zowel in economisch opzicht als met betrekking tot de milieukwaliteit moet een duurzame insteek de levenscyclus van het terrein verlengen. 5. Veiligheid Zowel vanuit bedrijfseconomisch als vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is een veilig Goudse Poort essentieel. Ingrepen in de structuur, het ontwerp van openbare en private ruimte en in de mate/manier van beveiligen moeten een veilig terrein garanderen. 3.3 Praktische invulling De visie biedt een toekomstperspectief voor de lange termijn: voor de realisatie ervan dienen jaren te worden uitgetrokken. Het lange termijn perspectief is thematisch en op hoofdlijnen uitgewerkt. Daardoor blijft er ruimte en flexibiliteit bestaan om de concrete invulling van transformatiegebieden op een later tijdstip in meer detail te bepalen. Het lange termijn perspectief vormt met name het sturings- en toetsingskader voor toekomstige ontwikkelingen en is zo de basis voor het gemeentelijke beleid en voor het formuleren van projecten. Voor de korte termijn en middellange termijn is daartoe al een aanzet gedaan. Een aantal concrete projecten is benoemd en uitgewerkt. Deze projecten leveren een bijdrage aan de lange termijn visie, waarvoor zij de toon zetten. Bovendien scheppen zij de randvoorwaarden voor de voorgestelde lange termijn transformatie. De projecten worden in hoofdstuk 9 behandeld.

15

Visiekaart Goudse Poort

16

Structuur 04
Een heldere en overzichtelijke ruimtelijke structuur is noodzakelijk om te komen tot een goed functionerende, prettige locatie. De huidige structuur is juist onduidelijk en onoverzichtelijk. Er moeten dan ook diverse ingrepen in de structuur van het terrein plaatsvinden. Essentiële pijlers van de ruimtelijke structuur zijn de gebiedsstructuur, de verkeersstructuur en de water- en groenstructuur. De voorgestelde structuur biedt een toekomstperspectief voor de lange termijn. 4.1 Gebiedsstructuur van ‘een complete’ kantorenlocatie waar: dankzij de verschillende typen deelgebieden (werkmilieus) is Goudse Poort straks aantrekkelijk voor verschillende typen gebruikers. De A12-zone wordt het visitekaartje van de Goudse Poort en van heel Gouda. Hoge en samenhangende kantoorbebouwing bepaalt het beeld en benutten zo de ligging aan de snelweg. Bij uitstek geschikt voor kantoorgebruikers met een nationale of tenminste regionale uitstraling. Het middengebied is de centrale plaats van Goudse Poort. In de huidige situatie ontbreekt het juist hier aan kwaliteit. Door het gebied te transformeren tot een parkachtig landschap met bebouwingsobjecten, brengt het middengebied rust, kwaliteit en openheid in relatie tot de omringende kantoren. Hierdoor ontstaat een interne zichtlocatie. De Gouwezone is de luwe zijde van het gebied. De bestaande bedrijvigheid houdt hier vooralsnog zijn plaats. Op termijn profiteert de Gouwezone door transformatie naar middelhoge kantoorbebouwing van de groen-blauwe uitstraling aan de Gouwe. In het entreegebied vormen de ontsluitingswegen het belangrijkste kenmerk. Groot opgezette profielen en goede langzaam verkeersroutes van en naar de Rijn Gouwe Lijn halte bepalen het beeld. Lokale en regionale kantoorgebruikers vinden hier hun plaats. Het entreegebied loopt langzaam over in de spoorzone. Dit gebied (grenst aan het plangebied “Spoorzone” en station CS e.o.) kenmerkt zich door de ligging langs het spoor en de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. Vooral kantoren in de niet commerciële dienstverlening passen in deze omgeving. Goudse Poort is vanuit ruimtelijk oogpunt op te splitsen in vijf deelgebieden. Elk van deze deelgebieden heeft zijn eigen kenmerken en kwaliteiten, die op dit moment nog weinig worden benut. Door ieder gebied een duidelijker eigen karakter te geven, dat aansluit op de specifieke kwaliteit, benutten we de potenties van Goudse Poort optimaal. Zo maken we ook de ambitie

17

Ontsluiting autoverkeer

Ontsluiting kavels

Fietsroutes

Wandelroutes

18

Structuur 04
4.2 Ve r k e e r s s t r u c t u u r Bundelen en ordenen in hoofdstructuur In de huidige situatie lijkt de verkeersstructuur van Goudse Poort soms een doolhof van gelijkwaardige en onoverzichtelijke straten. Door het stratenpatroon te ordenen en het verkeer te bundelen via enkele hoofdroutes, ontstaat hierin een samenhangende structuur. De Burgemeester van Reenensingel vervult nu al een belangrijke functie in de ontsluiting van de oostkant van Goudse Poort. Met het doortrekken naar de Nieuwe Gouwe Oostzijde kan de Van Reenensingel het gebied ook aan de westzijde ontsluiten. Alle entrees komen uit op een centraal kwadrant rondom het middengebied. De bedrijfsstraten zijn korte, rechte straten die direct aansluiten op de hoofdstructuur: voornamelijk op het centrale kwadrant, maar ook op de Van Reenensingel, Goudse Poort en Nieuwe Gouwe Oostzijde. Een goede bewegwijzering geeft de finishing touch aan de verkeersstructuur. Betere spreiding verkeersstromen over verschillende entrees Goudse Poort krijgt twee volwaardige entrees, één aan de oostzijde en één aan de westzijde. Hierdoor is het mogelijk de verkeersstromen van en naar het terrein te verspreiden en beter te geleiden. De twee entrees worden onderling verbonden door de doorgetrokken Burgemeester Van Reenensingel en het centrale kwadrant. Als derde route voor inkomend verkeer wordt de entree bij het Shell-station beter aangesloten op het centrale kwadrant. Aandacht voor fietsverkeer Er komen functionele en verkeers- en sociaal veilige fietsvoorzieningen op het gehele terrein. Fietspaden worden duidelijk gemarkeerd. De route langs de Gouwe blijft nadrukkelijk een recreatieve route voor fietsers en voetgangers. Het fiets/voetgangerstunneltje onder de A12 (nabij Campanile hotel) heeft een regionale functie en moet dan ook behouden blijven en indien mogelijk verbeterd worden. Aansluiting op zone Rijn Gouwe Lijn (RGL) De relatie met de nieuwe halte van de Rijn Gouwe Lijn wordt versterkt door het aanleggen van goede verbindingen voor het voor- en natransport. Goede, snelle en veilige routes voor fietsers en voetgangers, aangevuld met een voor en na transport systeem moeten de halte Rijn Gouwe Lijn maken tot een belangrijke en aantrekkelijke entree van het gebied voor het niet autoverkeer. Parkeren Het parkeren is een belangrijke sleutel in het beheer van de locatiebereikbaarheid voor de Goudse Poort.

19

Varianten waterstructuur middengebied: 1] archipel 2] waterplein 3] parkvijver

Waterstructuur

Groenstructuur

20

Structuur 04
Het aantal parkeerplaatsen wordt afgestemd op het aantal te realiseren vierkante meters. Hierbij wordt ingezet op de juiste balans tussen de capaciteit van de infrastructuur en de locatie van de parkeerplaatsen. Het parkeren van auto’s wordt zodanig ingepast dat het bijdraagt aan de uitstraling van Goudse Poort. 4.3 Wa t e r - e n g r o e n s t r u c t u u r Een heldere water- en groenstructuur brengt niet alleen meer duidelijkheid in het gebied, maar is een kwaliteit op zichzelf. Daarnaast is binnen Gouda een goede waterberging essentieel, ook op werklocaties. De groenstructuur wordt aangelegd conform de groenvisie die voor de Goudse Poort wordt gemaakt. Water Aan de A12 en in het groene middengebied liggen de belangrijkste mogelijkheden om de waterstructuur te versterken. Aan de snelweg wordt een deel van de vrijwaringszone ingevuld als waterberging. In het middengebied is benutting en verbetering van de bestaande waterstructuur mogelijk. Op het bestaande water langs de randen van het gebied wordt aangesloten. Voor de concrete invulling is afstemming met het Waterplan Gouda wenselijk. Groen De groenstructuur accentueert het gewicht van de verschillende componenten uit de verkeersstructuur. Langs de hoofdontsluitingsroutes is het groen uitgesproken en prominent aanwezig. De bedrijfsstraten krijgen een minder nadrukkelijke beplanting. Het groen is hier vooral van belang voor de beeldkwaliteit en het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen zoals parkeren of opslag in de berm. Het centrale kwadrant krijgt een geheel eigen status en vormgeving qua groen en andere beeldvormende elementen. Door de planontwikkeling kan het nodig zijn om op onderdelen af te wijken van de ecologische verbindingen zoals genoemd in het Waterplan Gouda. De ecologische hoofdverbindingen aan de buitenranden van het gebied blijven echter behouden. Wel is het weghalen van de plaatselijke (struik)beplanting wellicht noodzakelijk ter verbetering van de sociale veiligheid en van de zichtbaarheid van de gebouwen.

21

22

23

24

25

26

27

Verdeling in deelgebieden

28

Programma 05
Het economische profiel van Goudse Poort kan en moet sterker. Ook bestaat de wens om meer, én meer hoogwaardige, werkgelegenheid op het terrein te vestigen. Het toevoegen van kantoren is dan ook een must. Vanzelfsprekend moet het programma wel realistisch van omvang zijn: leegstand is funest voor de kwaliteit van een locatie. Ook flexibiliteit is belangrijk, zodat kansen en mogelijke ontwikkelingen op middellange en lange termijn kunnen worden benut. In dit hoofdstuk beschrijven we het gewenste programma voor Goudse Poort in termen van omvang, type, functie en fasering. We maken daarbij onderscheid naar deelgebied. 5.1 Goudse Poort Conform de lange termijn visie bepalen vooral kantoren het toekomstige beeld en het kwaliteitsniveau. Het programma sluit daarbij aan op de gegevens uit het marktonderzoek. Omdat de marktpotenties in de loop der tijd kunnen fluctueren, is het plan in zoverre flexibel dat nieuwe marktanalyses het programma positief of negatief kunnen beïnvloeden. Tijdstip en mate van wijziging ligt in handen van de gemeente en Belangenvereniging. In de plannen bestaat onderscheid tussen transformatiegebieden en projectgebieden. In de projectgebieden kunnen de partijen op korte of middellange termijn ontwikkelingen initiëren. In de transformatiegebieden vindt een meer geleidelijke transformatie en verkleuring plaats. Directe actie vanuit de betrokken partijen is hier niet noodzakelijk. Wel moeten randvoorwaarden en condities voor de transformatie worden geschapen. De resultaten uit het marktonderzoek in combinatie met het ontwikkelings perspectief, leiden tot het volgende functionele programma: Kantoren: 75.000 - 115.000 m2 bvo netto toevoeging tot 2015 Bedrijven: geen netto toevoeging, vervanging mogelijk in enkele zones Detailhandel: geen of beperkte netto toevoeging, wel clustering en vervanging Leisure/horeca: incidentele toevoegingen ter ondersteuning van kantorenfunctie Transformatiegebied: lange termijn ontwikkeling, nu nog geen concreet programma Met betrekking tot parkeren worden richtinggevende uitspraken gedaan over de vorm van de voorzieningen. De concrete invulling hiervan en de verdeling naar aantallen per locatie vindt plaats in een later stadium.

29

Projectgebieden

30

Programma 05
5.2 A12-zone 5.3 Middengebied 5.4 Entreegebied In de A12-zone krijgt de transformatie naar hoogwaardige en majeure kantorenlocatie direct gestalte. In dit gebied concentreert zich de kantoorfunctie in de vorm van hoge gebouwen en een hoge bebouwingsdichtheid. Op de begane grond komt perifere detailhandel met een hoogwaardige uitstraling (detailhandels boulevard). Het parkeren wordt voor de kantoorruimte en detailhandel opgelost in de gebouwen. Daarbij wordt mede gebruik gemaakt van een centrale voorziening die een functie krijgt voor heel Goudse Poort en bijvoorbeeld in het Middengebied komt te staan. Kantoren: 60.000 - 90.000 m Detailhandel: 10.000 - 12.000 m2
2

Het middengebied krijgt vooral een landschappelijke, parkachtige uitstraling met veel water en groen. Kantoren, detailhandel en parkeren zijn ingepast als objecten in het groen. Tevens is het goed denkbaar dat het parkgebied deels wordt uitgevoerd als verhoogd maaiveld, op het dak van gebouwd programma (parkeren en detailhandel). Ondersteunende leisure en horeca passen uitstekend in de parkachtige setting.

In het Entreegebied zijn op korte en middellange termijn weinig programmatische ontwikkelingen noodzakelijk. Alleen nabij de toekomstige halte van de Rijn Gouwe Lijn is een invulling met kantoren wenselijk: deze ontwikkelingen versterken elkaar. Het parkeren vindt in dit gebied bij voorkeur in gebouwde vorm plaats, maar kan ook gedeeltelijk op maaiveld op eigen terrein. Op langere termijn is ook in het westelijke deel van het Entreegebied transformatie wenselijk.

Kantoren: toevoeging na 2015, transformatiegebied Detailhandel: 5.000 - 8.000 m2 Leisure/horeca: enkele vestigingen

Kantoren (west): vervanging en toevoeging na 2015, transformatiegebied Kantoren (oost): 15.000 - 20.000 m2

31

Transformatiegebieden

32

Programma 05
5.5 Spoorzone 5.6 Gouwezone In de Spoorzone zijn op korte en middellange termijn geen nieuwbouw ontwikkelingen aan de orde. Wel is transformatie van verouderde bedrijfsgebouwen wenselijk, zoals bijvoorbeeld de Wolff-locatie. Op lange termijn is transformatie van het Marskramergebied wenselijk, omdat de huidige voornamelijk logistieke functie niet goed past bij de toekomstige gebiedskenmerken (ligging, bereikbaarheid, omgevingskwaliteit). De functionele invulling van deze transformatie kan te zijner tijd worden onderzocht, wanneer ook meer duidelijkheid bestaat over een eventuele nieuwe spoortunnel vanaf de Burgemeester Mijssingel. opties transformatie Kantoren, bedrijvigheid, transformatiegebied leisure, wonen In de toekomst kan de Gouwezone een belangrijk element in de majeure en complete kantorenlocatie Goudse Poort worden. Ontwikkeling van een Groene Zoom met kantoorgebouwen langs de Gouwe sluit aan op het hoogwaardige kantorenprofiel dat diverse typen gebruikers aanspreekt. De Groene Zoom is in de huidige situatie op enkele punten al zichtbaar, bijvoorbeeld bij de kruising Goudse Poort - Nieuwe Gouwe Oostzijde. Op korte of middellange termijn kan deze Groene Zoom versterkt worden door herontwikkeling van het bedrijfsverzamelgebouw aan de zuidzijde van de Tielweg tot kantorenlocatie. Net als in de Spoorzone is hier de relatie met de toekomstige halte aan de Rijn Gouwe Lijn nadrukkelijk aanwezig. Verder is in de Gouwezone voor de korte of middellange termijn geen concreet bouwprogramma noodzakelijk. Deze zone blijft vooralsnog een locatie voor lokale bedrijvigheid, die mogelijk deels ondersteunend is aan de kantoorfuncties. Vervanging van laagwaardige bedrijfsruimten door meer kleinschalige en hoogwaardiger bedrijfsruimten moet hier zeker tot 2015 dan ook niet worden uitgesloten. Het parkeren vindt bij voorkeur plaats op eigen terrein, maar wordt ook deels in het openbare gebied opgelost. Kantoren: toevoeging na 2015, transformatiegebied Bedrijven: mogelijke vervanging bestaande voorraad door hoogwaardiger nieuwbouw Kantoren: Tielweg: 5.000 m2

33

34

Beeldkwaliteit 06
Dit hoofdstuk beschrijft het wensbeeld voor de uitstraling en beeldkwaliteit van de gebouwen, de particuliere en de openbare ruimte. Deze aspecten worden na vaststelling van het Masterplan nader uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan voor de gebouwde omgeving en de particuliere openbare ruimte. Dit dient vervolgens te worden verankerd in het nieuwe bestemmingsplan en het welstandsbeleid. Bij de omschrijving van de gewenste uitstraling sluiten we aan op de onderverdeling in deelgebieden zoals deze ook in de vorige hoofdstukken is gehanteerd. 6.1 Geheel Goudse Poort Om vorm te geven aan de ambitie een hoogwaardige kantorenlocatie te worden, moet de uitstraling en beeldkwaliteit op het gehele terrein verbeteren. De eisen die in het beeldkwaliteitsplan aan de gebouwen en openbare ruimte worden gesteld, mogen echter niet belemmerend werken op de gewenste particuliere en gemeentelijke bedrijfsvoering. De genoemde eisen zijn sowieso alleen van toepassing op nieuwe ontwikkelingen, als richtinggevend kader. Voor bestaande gebouwen en kavels kunnen deze eisen niet worden afgedwongen. Wel kunnen de eigenaren, bijvoorbeeld in verenigingsverband, besluiten tot een algehele opknapbeurt. De gemeente kan hierin direct en indirect stimulerend optreden, bijvoorbeeld door een subsidie te verstrekken aan ondernemers die het aanzicht van hun pand of kavel verbeteren. Voorts geldt dat de gemeente, door te investeren in de beeldkwaliteit van de hoofdstructuur, de toon zet en daarmee een voorbeeldfunctie vervult.

35

Massastudies: hoogbouw in de A12 - zone

Ruimtelijke opties voor het middengebied: verdichtingsmogelijkheden (inclusief een tweede maaiveld)

36

6.2

A12-zone

6.3

Middengebied

Gebouwen/particuliere ruimte De A12-zone heeft een icoonfunctie en vormt zo het uithangbord van heel Goudse Poort. Eenduidigheid en samenhang in de uitstraling van de gebouwen is daarom erg belangrijk. Om de zichtbaarheid te vergroten en de beschikbare ruimte zo intensief mogelijk te benutten, mag in dit deelgebied aan de snelweg fors hoger worden gebouwd dan in de rest van Goudse Poort. De gebouwen hebben naar de snelweg èn de stadskant een herkenbare, dynamische en hoogwaardige uitstraling. Het parkeren wordt opgelost in de gebouwen. Openbare ruimte De invulling van de openbare ruimte is sterk gericht op gebruik door voetgangers, in verband met de detailhandelsfunctie op de begane grond. Ook de water- en groenstructuur krijgt veel aandacht om tot een hoge belevingswaarde te komen.

Gebouwen/particuliere ruimte Het middengebied bepaalt het interne imago van Goudse Poort. De gebouwen vinden daarbij als vanzelfsprekend hun plaats tussen, in of onder het groen. De uitstraling moet naar alle kanten goed zijn: achterkanten bestaan hier niet. Extra regels omtrent terreinafscheidingen zijn noodzakelijk om te voorkomen dat het open en groene karakter van het gebied verstoord raakt. De bebouwing is over het algemeen laag (drie à vier lagen) met een incidentele uitzondering die bijvoorbeeld een landmarkfunctie krijgt. In het middengebied komt een gebouwde centrale parkeervoorziening. Openbare ruimte Het middengebied wordt een overzichtelijke ruimte met verblijfskwaliteit, gevat in een sterk groen kader van bomen. Bij de inrichting staat de blauwgroene kwaliteit van

de openbare ruimte centraal: waterberging en ecologie krijgen hier veel aandacht. De eromheen gelegen ontsluitingsruit heeft een eenduidig profiel. (z.o.z).

37

Principeprofielen centrale kwadrant en Van Reenensingel

38

Beeldkwaliteit 06
6.4 Entreegebied en spoorzone Gebouwen/particuliere ruimte In het Entreegebied en de Spoorzone is de vereiste beeldkwaliteit en uitstraling minder hoog dan in de A12-zone en Middengebied. De kantoorgebouwen krijgen een moderne en nette gevel en kavel, zonder per sé opvallend te hoeven zijn. De gebouwhoogte bedraagt maximaal vijf verdiepingen en sluit daarmee aan bij de rest van deze zones. Voor een eenduidige uitstraling is het daarnaast wenselijk dat nieuwe gebouwen in de rooilijn worden geplaatst. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, bij voorkeur gebouwd, maar in ieder geval uit het zicht. Openbare ruimte Vooral de verschillende ontsluitingswegen bepalen het beeld. In de openbare ruimte ligt daarom de nadruk op een heldere inrichting van deze hoofdlijnen en niet zozeer op bijzonder materiaalgebruik. De opzet van de groenstructuur sluit hierbij aan. Voor de inrichting van voetgangers- en fietsverbindingen bestaat extra aandacht in het Entreegebied. 6.5 Gouwezone Gebouwen/particuliere ruimte In de Gouwezone staat functionaliteit voorop. De bedrijfsbebouwing is niet aan strenge beeldkwaliteitseisen gebonden. Toch kan niet alles. Hier gelden de redelijke eisen van welstand, moeten voorgevels op de weg worden georiënteerd en mag opslag niet aan de voorzijde van de kavel plaatsvinden. Parkeren vindt in hoofdzaak plaats op eigen terrein, maar wordt ook deels opgelost in de openbare ruimte. Bij nieuwbouwontwikkelingen dient het parkeren op eigen terrein plaats te vinden. Aan de zijde van de Gouwe (de toekomstige Groene Zoom) gelden strengere eisen. Nieuwe kantoorgebouwen dienen te passen binnen de bestaande context en zich ruimtelijke te oriënteren op de Gouwe. Openbare ruimte De materialisering en opzet van de profielen van de openbare ruimte wordt afgestemd op de omliggende bedrijfsactiviteiten. De nadruk komt te liggen op parkeren en een goede ontsluiting met zwaar materieel. Langs de Gouwe komt een aantrekkelijke fietsroute naar het buitengebied. Hier is dan ook een hoger kwaliteitsniveau de insteek.

39

Aspecten van duurzaam bouwen: 1] stapeling programma 2] ondergronds parkeren 3] integraal waterbeheer

40

Duurzaamheid 07
De herstructurering van Goudse Poort leidt tot een succesvol functionerende werklocatie. Dat willen we graag zo houden! Zowel nu als bij toekomstige ontwikkelingen betekent dit, dat aandacht nodig is voor het bedrijfseconomische resultaat en de werkgelegenheid, maar ook voor een zo laag mogelijke milieubelasting en voor intensief ruimtegebruik. 7.1 Economische duurzaamheid en regionale economie en een goede bereikbaarheid vanuit de stad en regio. De voorgestelde bereikbaarheidsmaatregelen en het economische programma dragen hier toe bij. In de toekomst is rechtstreekse aansluiting van de Van Reenensingel op de Coenecoopbrug een optie die Goudse Poort nog beter positioneert ten opzichte van de nieuwe westelijke bedrijventerreinen. 7.2 Duurzaam bouwen en energiemaatregelen pakket Duurzame Utiliteitsbouw toe te passen, waaronder een verscherping van de EPC met 15% en toepassing van 5% duurzame energiebronnen. 7.3 Intensief ruimtegebruik Door de herstructurering wordt de levenscyclus van Goudse Poort verlengd. Bovendien neemt de werkgelegenheid toe en komt deze op een hoger niveau. De ruimtelijke structuur en beeldkwaliteit van gebouwen moeten meerdere decennia mee kunnen. Een goede inpassing in het huidige én toekomstige stedelijke weefsel van Gouda is dan ook een belangrijk aspect in realisatie van economische duurzaamheid. Dit betekent een eigen plek in de stedelijke Duurzaam bouwen en duurzame energie zijn thema’s die terug moeten komen in de ontwerpopgave. Zowel op collectief als individueel niveau zijn concrete maatregelen wenselijk. Er valt te denken aan natuurlijke ventilatie en toepassing van zonne-energie, aandacht voor blusvoorzieningen en mogelijkheid van een collectief sprinklersysteem. Bij nieuwbouwontwikkelingen wordt er naar gestreefd de maatregelen uit het Nationale Bij de herstructurering wordt veel waarde gehecht aan een intensivering van het ruimtegebruik. Meer mensen op minder meters, waardoor mogelijkheden ontstaan voor nieuwe werkgelegenheid en extra kwaliteit in de inrichting van openbare en private ruimte. Hoogbouw en gebouwde parkeervoorzieningen vormen concrete uitwerkingen van het streven naar intensief ruimtegebruik.

41

7.4

Wa t e r b e r g i n g e n waterhuishouding

7.5

Parkmanagement

7.6

Locatiebereikbaarheid

Een goede waterberging is essentieel binnen Gouda, ook op werklocaties. Door de waterberging in het ontwerp te integreren, wordt niet alleen mogelijke wateroverlast voorkomen, maar ontstaat een extra beeldkwaliteit binnen het gebied. Maatregelen om de waterhuishouding te verbeteren worden doorgevoerd in zowel de gebouwde omgeving als in het openbaar gebied. Te denken valt aan de toepassing van vegetatie-daken, de aansluiting van de hemelwaterafvoer op de geplande waterberging in het middengebied.

42

Duurzaam beheer in de vorm van parkmanagement schept de voorwaarden voor een duurzame ontwikkeling op de lange termijn. Parkmanagement is het sturen van voorzieningen, diensten en beheer om ook op lange termijn een hoog kwaliteitsniveau te behouden. De herstructurering kan een katalysator zijn voor de opzet van een parkmanagement organisatie. Als draagvlak bij de ondernemers bestaat, is gezamenlijke inkoop van diensten en voorzieningen mogelijk, resulterend in efficiëntievoordelen en kostenbesparing. Met name op het gebied van veiligheid, afval, energie, groenbeheer en eventueel telefonie biedt samenwerking snel meerwaarde.

Uitgangspunt voor een goede locatiebereikbaarheid is het continu streven naar de beheersing van de reistijd en de reiskwaliteit. Dit streven wordt onder andere vormgegeven door de introductie van vervoersmanagement, mogelijk in samenhang met parkmanagement.

Veiligheid 08
Veiligheid is voor de ondernemers in het gebied van groot belang. Het creëren van een veilige werkomgeving en vermindering van de criminaliteit in het gebied is dan ook een belangrijk thema in de herstructurering. Gemeente en ondernemers hebben hierin een gezamenlijke verantwoordelijkheid. De aandacht voor veiligheid is niet alleen gericht op goede beveiliging, maar is ook nadrukkelijk verwerkt in de ontwerpaspecten van het plan. Daarbij gaat het om meer dan inbraakpreventie: ook sociale veiligheid en verkeersveiligheid vallen onder dit thema. 8.1 Ruimtelijke structuur Gebiedsstructuur Door de indeling in gebieden die elk een eigen profiel krijgen, wordt een eerste slag gemaakt naar een veiliger terrein. Afwijkende bezoektijden of transportmiddelen vallen eerder op bij een sterker geclusterd terrein. Verkeersstructuur Het wegenpatroon is gebaseerd op doorgaande routes met rechte en lange zichtlijnen. Vanuit de hoofdroutes is overal zicht op de bedrijfsstraten, zodat regelmatige surveillance over de hoofdroutes al een grote mate van criminaliteitspreventie biedt. Bovendien verbetert de sociale veiligheidsbeleving van werknemers en bezoekers hierdoor ook: je wordt overal gezien. Koppeling van fietsen voetgangersroutes aan de hoofdwegen op het terrein draagt verder bij aan de sociale veiligheid. Tot slot is een duidelijker verkeersstructuur van positieve invloed op de verkeersveiligheid. Er zal op sommige punten een afweging gemaakt moeten worden tussen bereikbaarheid en veiligheid. Een goede ontsluiting van het gebied betekent zoveel mogelijk toegangswegen, terwijl uit oogpunt van veiligheid het aantal toegangswegen juist zo veel mogelijk beperkt dient te worden. Extra preventieve maatregelen zoals slagbomen zijn echter ook een optie om de criminaliteit te beperken. Sociale veiligheid is eveneens een aandachtspunt bij het ontwerp van parkeervoorzieningen. Groen- en waterstructuur De veiligheidsbeleving neemt verder toe door bij de herinrichting van het openbare gebied rekening te houden met aspecten als een goede verlichting en groeninrichting (bomen in plaats van struiken). Ook lokt een nette en goed onderhouden openbare ruimte minder criminaliteit uit. Voorts is

43

Transformatie verkeersstructuur leidt tot meer veiligheid

44

Veiligheid 08
de gebiedsbegrenzing door middel van waterberging aan alle zijden een eerste barrière om het gebied te betreden. Beveiliging op terreinniveau is daardoor eenvoudiger te realiseren. 8.2 Beveiliging 8.3 Ve i l i g O n d e r n e m e n De beveiliging van het terrein wordt door de nieuwe structuur in ieder geval eenvoudiger (= effectiever, intensiever en/of goedkoper), maar een eigen bijdrage van de ondernemers is ook wenselijk om de criminaliteit te bestrijden. Daarbij denken we aan fysieke maatregelen, zoals hekken, slagbomen of cameratoezicht, maar ook aan een hoger aantal deelnemers in de collectieve beveiliging. Hoe meer bedrijven hieraan deelnemen, hoe scherper het terrein kan worden beveiligd. Om tot een duurzaam veilig bedrijventerrein te komen, is het Keurmerk Veilig Ondernemen een goede invalshoek.2 Natuurlijk is dit ‘slechts’ een certificaat, dat niet bijdraagt aan de daadwerkelijke veiligheid. Als checklist en stok achter de deur is het echter een nuttig hulpmiddel. Het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) is een werkwijze die het mogelijk maakt om door middel van een stappenplan maatregelen te treffen ter verbetering van de veiligheid op werklocaties. Het KVO is een initiatief van de Rijksoverheid (Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing).
2

45

Projectenkaart

46

Projecten 09
Fysiek
Structuur: infrastructuur / openbare ruimte 1. opwaarderen Shell- entree 2. doortrekken en opwaarderen van Reenensingel 3. aanleg infrastructuur centrale kwadrant 4. waterberging 5. openbare ruimte naar station RGL 6. herinrichten openbare ruimte Programma vastgoedontwikkeling 7. ontwikkeling A12-zone en noordelijk deel middengebied 8. zuidelijk deel middengebied 9. kantoorontwikkeling entreegebied oost 10. kantoorontwikkeling groene zoom

Niet fysiek
Duurzaamheid en veiligheid 11. opzetten parkmanagement organisatie 12. keurmerk veilig ondernemen 13. vervoersmanagement 14. collectieve en duurzame energie Proces / organisatie 15. projectmanagement 16. bestemmingsplan 17. opstellen beeldkwaliteitsplan

47

Varianten opwaarderen Shell-entree

opwaarderen shell entree

doortrekken Van Reenensingel

In dit hoofdstuk worden de projecten voor de korte (start tussen nu en 5 jaar) en middellange termijn (start tussen 5 en 10 jaar) benoemd en op hoofdlijnen uitgewerkt. De projecten zijn ingedeeld op basis van de in de vorige hoofdstukken benoemde thema’s: - structuur: infrastructuur / openbare ruimte; - programma: vastgoedontwikkeling; - duurzaamheid en veiligheid; - proces / organisatie. Door de integraliteit van het Masterplan verenigen bijna alle projecten meerdere aspecten in zich: beeldkwaliteit, duurzaamheid en veiligheid komen als vanzelfsprekend terug in de ontwerpprojecten voor infrastructuur, openbare ruimte en gebouwde omgeving. In totaal zijn 17 projecten gedefinieerd.

9.1 Structuur: openbare ruimte en infrastructuur Project 1: opwaarderen Shell-entree Het doel van het project is het verleggen en opwaarderen van de entree Shell-station, zodanig dat een volwaardige entree van Goudse Poort ontstaat die op een logische manier aansluit op het centrale kwadrant. Voor de realisatie van het project zijn verschillende varianten uitgewerkt. Een combinatie met de herontwikkeling van aangrenzende locaties ligt voor de hand. Partij: Gemeente Planning: Middellange termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Rijks- en provinciale subsidies, gemeente, verevening Afhankelijkheden: Grondeigenaren, kantoorgebruikers, bestemmingsplan

Project 2: doortrekken en opwaarderen Van Reenensingel Het project is één van de dragers van de herstructurering van Goudse Poort. Het doel van het project is de aanleg van een ruimtelijke drager in het gebied én de ontwikkeling van een extra ontsluiting aan de noordzijde van het gebied. De Burgemeester van Reenensingel wordt doorgetrokken en aangesloten op de Nieuwe Gouwe Oostzijde. Het bestaande deel van de Van Reenensingel - vanaf de weg Goudse Poort tot de Hanzeweg - wordt opgewaardeerd. Vanaf de Hanzeweg tot de Nieuwe Gouwe Oostzijde wordt een geheel nieuwe weg aangelegd. De weg krijgt een zodanig profiel dat zowel autoverkeer als langzaam en kruisend verkeer op een goede manier wordt gefaciliteerd. Met name bij de kruising met de detailhandelsboulevard is een

48

opwaarderen Van Reenensingel

aanleg infrastructuur centrale kwadrant

aanleggen waterberging

integraal veilig ontwerp essentieel. De Van Reenensingel zal worden verbreed naar 2 maal 2 rijbanen tussen Goudse Poort en de Burgemeester Mijssingel. De verbreding is noodzakelijk voor de bereikbaarheid van het station en de binnenstad, en valt daarom buiten dit Masterplan Goudse Poort. Partij: Gemeente Planning: Korte termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Rijks- en provinciale subsidies, gemeente, verevening Afhankelijkheden: Diverse grondeigenaren (o.a. Rijkswaterstaat), bestemmingsplan

Project 3: aanleg infrastructuur centrale kwadrant Er wordt een centraal carré in het gebied aangelegd dat op twee plaatsen aansluit op de Burgemeester van Reenensingel. Het centrale kwadrant vormt samen met de hoofdverbinding de belangrijkste ruimtelijke drager van het plan. Het carré krijgt een hoogwaardige en eenduidige inrichting: breed wegprofiel, een trottoir en veel groen aan de buitenrand. De aanleg van het centrale kwadrant kan gefaseerd worden uitgevoerd. Partij: Gemeente Planning: Korte en middellange termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Rijks- en provinciale subsidies, gemeente, verevening Afhankelijkheden: Diverse grondeigenaren, bestemmingsplan, Gasunie

Project 4: aanleggen waterberging Het oplossen van de waterproblematiek is essentieel voor Gouda en Goudse Poort. Ook de nieuwe bebouwing vereist een evenredige uitbreiding van de waterberging. In het centrale kwadrant wordt de bestaande waterstructuur uitgebreid en op een aantrekkelijke wijze vormgegeven. Daarmee krijgt het binnengebied van het centrale kwadrant een groenblauwe uitstraling. Verder wordt langs de A12 een omvangrijke waterberging gerealiseerd. Voor de kantoren in het gebied ontstaat hierdoor een extra kwaliteit. Partij: Gemeente, waterschap, private partijen Planning: Middellange termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Gemeente, marktpartijen Afhankelijkheden: Diverse grondeigenaren

49

openbare ruimte naar station RGL

herinrichting openbare ruimte

Project 5: openbare ruimte naar station Het doel van het project is het realiseren van een goede route voor voetgangers en fietsers vanaf de Rijn Gouwe Lijn van en naar het kantorenterrein. Hiertoe wordt aan beide zijden van de Goudse Poort een brede, gemarkeerde voetgangerstrook aangelegd en worden de bestaande fietsstroken opgewaardeerd. Deze voorzieningen zetten aan zich aan beide zijden voort het terrein op. De weg Goudse Poort vormt een barrière vanaf de RGL-halte naar het westelijke deel van het terrein. Een voetgangersbrug ter hoogte van het Hamstergat moet hierin verbetering brengen. Deze brug valt buiten het perspectief van dit Masterplan. Het is de bedoeling het project gereed te hebben voordat de halte van de Rijn Gouwe Lijn in gebruik wordt genomen. Dit is naar

verwachting in 2007. Een koppeling met de herinrichting van de openbare ruimte (project 6) ligt voor de hand. Partij: Gemeente Planning: Korte en middellange termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Subsidies, gemeente Afhankelijkheden: Uitvoering binnen bestemmingsplan, relatie met project Spoorzone

Project 6: herinrichting openbare ruimte Het doel van het project is de aanpassing van het straatprofiel en het herinrichten van de openbare ruimte. De gemeente Gouda is nu al gestart met de aanpak van de Antwerpseweg en omgeving. De straten worden verhoogd en krijgen een nieuwe verharding. De openbare ruimte en het groen worden tegelijkertijd aangepakt. Op de korte en middellange termijn zal ook in de andere deelgebieden van Goudse Poort de openbare ruimte een opknapbeurt krijgen (waaronder de Deventerweg en omgeving). Dit gebeurt in samenhang met de overige herstructureringsprojecten. Uitgangspunt bij de herinrichting zijn de eisen die worden vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan (project 16). Het faciliteren van het parkeren is een belangrijk aandachtspunt.

50

A12-zone en noordelijk middengebied

Partij: Gemeente Planning: Korte termijn en middellange Prioriteit: Hoog Financiering: Gemeente Afhankelijkheden: Uitvoering binnen bestemmingsplan

9.2 Programma: vastgoedontwikkeling Project 7: ontwikkeling A12-zone en noordelijk deel middengebied De A12-zone en het noordelijk deel van het middengebied zijn als één project gedefinieerd. Er bestaat een sterke ruimtelijke koppeling tussen de A12-zone en het groenblauwe middengebied: de open ruimte in het middengebied vormt de tegenhanger voor de forse bebouwing aan de A12. Ook financieel ligt een koppeling voor de hand: een groot deel van het gebied is in handen van één partij. De ontwerpopgave wordt dan ook nader uitgewerkt door deze partij, binnen de randvoorwaarden van het Masterplan. Het programma voor het totale projectgebied bestaat uit 60.000 - 90.000m2 kantoren en 15.000 - 20.000 m2 detailhandel. Daarnaast worden centrale

parkeervoorzieningen gerealiseerd voor circa 2.400 tot 3.400 parkeerplaatsen. Partij: Private partijen Planning: Korte termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Private partijen Afhankelijkheden: Grondeigenaren, Provincie, bestemmingsplan

51

ontwikkeling zuidelijk deel middengebied

kantoorontwikkeling entreegebied oost

kantoorontwikkeling groene zoom

Project 8: ontwikkeling zuidelijk deel middengebied Voor de realisatie van het groene middengebied dienen bestaande gebouwen te worden gesloopt. Uitgangspunt is dat het gesloopte bouwvolume als nieuwbouw kantoorruimte wordt teruggebouwd. Partijen: Private partijen en gemeente Planning: Middellang Prioriteit: Hoog Financiering: Marktpartijen, subsidies Afhankelijkheden: Grondeigenaren, kantoorgebruikers, bestemmingsplan

Project 9: kantoorontwikkeling entreegebied oost Het doel van het project is het realiseren van kantoorvolume nabij de toekomstige halte van de Rijn Gouwe Lijn. Hierdoor neemt het draagvlak voor het openbaar vervoer toe. Het deelgebied ligt tussen de Burgemeester Jamessingel, Goudse Poort, Burgemeester Van Reenensingel en de Wolff-locatie. De panden in dit deelgebied hebben nu vooral een detailhandelsfunctie. In totaal gaat het om een nieuwbouwontwikkeling van circa 10.000 tot 20.000 m2 kantoorruimte. Partij: Marktpartijen Planning: Middellang Prioriteit: Midden Financiering: Marktpartijen Afhankelijkheden: Realisering Rijn-Gouwe Lijn, grondeigenaren

Project 10: kantoorontwikkeling Groene Zoom Doel van het project is het doorzetten van de groene rand met kantoren aan de Gouwe. Hierbij gaat het om herontwikkeling van het bedrijfsverzamelgebouw aan de Tielweg tot circa 5.000 m2 kantoorruimte. Partij: Private partijen Planning: Middellang Prioriteit: Midden Financiering: Private partijen Afhankelijkheden: Grondeigenaar

52

Projecten 09
9.3 Duurzaamheid en veiligheid Project 11: opzetten Parkmanagement Organisatie Het doel is het opzetten van een parkmanagement organisatie (PMO) die verantwoordelijk is voor het sturen van de voorzieningen, diensten en beheer op Goudse Poort. Mogelijk zijn opstartkosten nodig, maar veel PMO’s bieden hun diensten aan op eigen risico. Op bestaande terreinen is in veel gevallen zelfs direct winst te behalen door gezamenlijke inkoop van diensten. Partij: Gemeente, Belangenvereniging Planning: Korte termijn Prioriteit: Midden Financiering / winst: Ondernemers, gemeente Afhankelijkheden: Deelname voldoende ondernemers Project 12: Keurmerk Veilig Ondernemen Overheid en ondernemers gaan bij dit project gezamenlijk aan de slag voor de verbetering van de veiligheid en bestrijding van criminaliteit op Goudse Poort. Hiervoor wordt aangesloten bij het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) dat is geïnitieerd door het Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing (NPC). Het uiteindelijke doel is een Goudse Poort zonder criminaliteit. De eerste stap is te komen tot een samenwerkingsverband tussen de gemeente, Belangenvereniging, ondernemers, politie en brandweer. Vervolgens wordt een actieplan opgesteld waarin doelstellingen en inspanningsv erplichtingen zijn opgenomen. Als deze zijn behaald, wordt het KVO-certificaat uitgereikt. Het behalen van het KVO heeft onder andere als voordelen: effectieve bestrijding van criminaliteit, maatwerk, lagere verzekeringspremies en subsidiemogelijkheden. Partijen: Gemeente, Belangenvereniging, ondernemers, politie, brandweer Planning: Korte termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Stimuleringsregeling criminaliteitspreventie Afhankelijkheden: Deelname partijen Project 13: Vervoersmanagement Vervoersmanagement beoogt het personenen goederenvervoer van en naar Goudse Poort op een effectieve manier te sturen en geleiden, zodat de bereikbaarheid van de locatie verder verbetert. Er ontstaan nieuwe kansen door de ontwikkeling van de geplande halte van de Rijn-Gouwe Lijn. De volgende maatregelen maken onderdeel uit van het vervoersmanagement:

53

-

-

54

-

organiseren van een mobiliteitsteam, waarin de gemeente, provincie en de Belangenvereniging zitting hebben; introduceren van een mobiliteitskaart die toegang biedt tot vervoersdiensten en de verrekening ervan; opzetten van een centraal punt van waaruit de vervoersdiensten en faciliteiten worden aangeboden en aangestuurd; het aanbieden van goed openbaar vervoer, voordat de Rijn Gouwe Lijn opengaat; opzetten van collectief vervoer naar de Rijn Gouwe halte en de centrale parkeerplaats. Dit parkeerterrein kan bijvoorbeeld in het Middengebied komen; het inrichten van parkeermanagement: een gezamenlijk parkeerterrein dat via een internet applicatie wordt gecoördineerd;

Partij: Gemeente, Provincie, ondernemers Planning: Korte termijn Prioriteit: Midden Financiering: Subsidies (Optimum, Novem) Afhankelijkheden: Rijn Gouwe Lijn, medewerking ondernemers Project 14: Collectieve en duurzame energie Er wordt gestreefd naar toepassing van alle vaste en kostenneutrale maatregelen uit het Nationale Pakket Duurzame Utiliteitsbouw en alle energiemaatregelen die binnen redelijke termijn kunnen worden terugverdiend. Dit betekent een verscherping van de EPC met 15% en toepassing van 5% duurzame energiebronnen, zoals zonne-energie en warmtepompen. Hierbij gaat het om nieuwbouw en herontwikkeling. Er wordt een energievisie opgesteld, waarin aandacht wordt besteed aan de

haalbaarheid van collectieve energieopwekking en gebouwgebonden energiemaatregelen. Ook wordt specifiek ingegaan op de kansen voor de toepassing van duurzame energie. Het is de bedoeling om per bedrijf een energiescan uit te voeren. Daarmee kan voor ieder bedrijf maatwerk worden aangeboden. Onderwerpen die daarin aan de orde komen, zijn het huidige energieprofiel en de specifieke mogelijkheden voor energiebesparing en duurzame energie. Partij: Gemeente Planning: Korte termijn Prioriteit: Midden Financiering: Subsidies (o.a. Novem) Afhankelijkheden: Deelname ondernemers

Projecten 09
9.4 Proces / organisatie Project 15: Projectmanagement Het doel van het projectmanagement is een succesvolle uitvoering van de projecten uit dit Masterplan, binnen de vastgestelde kwaliteit, planning en budget. Hiervoor wordt een gemeentelijke projectmanager aangesteld. Partij: Gemeente Planning: Korte termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Gemeente Project 16: Opstellen beeldkwaliteitsplan Het Masterplan richt zich vooral op de hoofdstructuur, niet op het niveau van de individuele kavel. In een beeldkwaliteitsplan wordt het Masterplan verder uitgewerkt naar de gewenste beeldkwaliteit. Hierbij gaat het niet alleen om de gebouwen (architectuur), maar ook om de inrichting van eigen terreinen (met name parkeren) en de erfafscheidingen. Daarnaast is de uitstraling van het openbaar gebied belangrijk voor de beeldkwaliteit van het totale terrein en de beleving ervan. Het beeldkwaliteitsplan is een belangrijk communicatiemiddel richting de betrokken ondernemers. Het plan wordt vertaald/ verankerd in het bestemmingsplan en het lokale welstandsbeleid om als instrument ook daadwerkelijk goed te kunnen functioneren. Het uitgangspunt is dat het beeldkwaliteitsplan sturend én inspirerend is voor de ontwerpers. Partij: Gemeente Planning: Korte termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Gemeente Project 17: Bestemmingsplan Voor het gebied dient uiteindelijk het bestemmingsplan te worden aangepast. De verwachte totale doorlooptijd hiervan bedraagt circa 2 jaar (artikel 10). Om op kortere termijn ingrepen in het gebied mogelijk te maken, wordt het Masterplan ter goedkeuring voorgedragen aan de Provinciale Planologische Commissie (PPC). Na goedkeuring is het mogelijk om via een artikel 19.2 procedure op korte termijn projecten op te starten. Partij: Gemeente, Provincie Planning: Korte termijn Prioriteit: Hoog Financiering: Gemeente

55

Investeringsschema

OVERHEIDS INVESTERINGEN Wederzijds afhankelijk

PRIVATE INVESTERINGEN

OPENBARE RUIMTE STRUCTUUR

VASTGOED ONTWIKKELING

56

Verevening

Financiële uitgangspunten 10
De herstructurering van Goudse Poort brengt hoge kosten, maar ook opbrengsten met zich mee. De totale kosten en opbrengsten worden in kaart gebracht door voor het gebied een grondexploitatie op te stellen. Hierbij wordt aangesloten bij de nota strategisch grondbeleid van de gemeente. Uitgangspunt is dat de financiering van de verschillende onderdelen wordt toebedeeld aan de primair verantwoordelijken c.q. grondeigenaren. Voor de financiering van specifieke projecten kan in enkele gevallen een beroep op subsidies worden gedaan. 10.1 Grondexploitatie De financiële consequenties van het Masterplan zijn globaal berekend en monden uit in een raming van de kosten. Deze raming is weergegeven en toegelicht in een vertrouwelijke notitie van Inbo, d.d. 10 maart 2004. 10.2 Investering gemeente De gemeente is primair verantwoordelijk voor de kwaliteit van de openbare ruimte en de ontwikkeling van de nieuwe infrastructuur. Voor de financiering worden naast een gemeentelijke bijdrage diverse subsidiemogelijkheden onderzocht. Zo zijn reeds aanvragen gedaan voor subsidies in het kader van vervoersmanagement, energiemanagement en beeldkwaliteit (Optimum, Novem). De bedoeling is Goudse Poort volgend jaar voor te dragen voor de opvolger van de TIPP-subsidie3 van het Ministerie van Economische Zaken. Ook de mogelijkheden voor andere provinciale (DECOR, OFB, A12-project) en Europese subsidies (EPD) worden verkend. 10.3 Investering private partijen Niet alleen zijn zij primair verantwoordelijk voor het bouwprogramma, maar ook zien zij door de investeringen in het gebied de waarde van hun grond/vastgoed stijgen. De private partijen leveren daarom een financiële bijdrage aan de aanpak van infrastructuur en openbare ruimte. De financiële en organisatorische constructie die het kader vormt voor de bijdrage wordt in onderling overleg bepaald. Dit geldt ook voor de omvang van de bijdrage. Deze afspraken moeten helder zijn voordat met concrete ontwikkelingen wordt begonnen. Vanzelfsprekend wordt van private partijen daarnaast verwacht dat ze zorg dragen voor de kwaliteit van hun - eventuele nieuwe - gebouwen en de inrichting van hun buitenruimte. DE TIPP regeling loopt tot en met 2003. Het Ministerie van EZ is momenteel bezig met het uitwerken van een nieuw financieel instrument voor bedrijventerreinen.
3

57

Ook de private partijen (eigenaren en ontwikkelaars) hebben een financiële verantwoordelijkheid in de herstructurering.

58

Colofon
Inbo
Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg tel: 033-2868234 www.inbo.com Projectteam drs. Marco Kalverda ir. Hank van Tilborg ir. Jeroen Simons drs. Edo Müller ing. Joris Dresen P03201 5 april 2004 Opdrachtgever: Gemeente Gouda Sector projecten Postbus 1086 2800 BB Gouda tel: 0182-588211 www.gouda.nl Projectleiding ir. Henk van der Haar Marina Boersma In samenwerking met: Belangenvereniging Goudse Poort (secretariaat) Postbus 111 2740 AC Waddinxveen tel: 0182-622744

59

Inbo