ONDERWERPEN

INSTRUMENTARIUM VOOR HET INDELEN VAN BEDRIJVENTERREINEN Drs. Pieter C.M. van der Heijde
27-02-2002 Segmentering van bedrijventerreinen levert een belangrijke bijdrage aan een gezonde economische ontwikkeling van een stad of regio. Voor een optimaal resultaat is het van belang om de juiste combinatie aan segmenteringsvarianten toe te passen. Nadat in een stad of regio het optimale segmenteringspakket is onderzocht en vastgesteld, dienen de verschillende segmenteringsvarianten toegepast te worden. Hiervoor is een aantal instrumenten voorhanden. In dit artikel komen per segmenteringsvorm de beschikbare instrumenten aan bod.

Segmentering is het indelen en faciliteren van bedrijventerreinen op basis van locatiewensen en –eisen van verschillende groepen gebruikers. Hierdoor neemt de aantrekkingskracht van het stedelijke of regionale vestigingsmilieu toe. Bedrijven blijven zo behouden en bedrijven van elders zijn eerder geneigd zich te vestigen. Zeker omdat ondernemers zich steeds beter bewust zijn van de waarde van een optimale bedrijfshuisvesting, levert een juiste segmentering van bedrijventerreinen een belangrijke bijdrage aan een gezonde economische ontwikkeling van een stad of regio. Segmentering van bedrijventerreinen kan op basis van een aanzienlijk aantal indelingsvarianten plaatsvinden zoals: bedrijfstak, formatie, bedrijfshuisvesting, representativiteit, afzetgebied, milieuhindercategorie en bereikbaarheidsprofiel. Voor een optimaal resultaat dienen bedrijventerreinen op basis van meerdere segmenteringsvarianten gesegmenteerd te worden. Hierbij is het belangrijk om de juiste combinatie toe te passen. Aangezien de ruimtelijk-economische situatie in iedere stad of regio verschillend is, vraagt dit om specifiek onderzoek en maatwerk. REGIONALE AANPAK Segmentering van bedrijventerreinen is alleen zinvol als consequent aan de gewenste segmentering wordt vastgehouden. Dit vraagt soms een lange adem en in bepaalde gevallen een financiële aderlating. Zo kan het gebeuren dat een bedrijventerrein dat voor een bepaald segment is bestemd, slechts langzaam uitgegeven wordt terwijl er voldoende andere bedrijven zijn die zich hier zouden willen vestigen. Dit probleem kan enigszins ondervangen worden door gelijktijdig meerdere terreinen op de markt te brengen. Maar dit is erg kostbaar. Op regionale schaal is het echter toch

al gebruikelijk om tegelijkertijd meerdere bedrijventerreinen aan te bieden. Vanuit financieel oogpunt is het dan ook zinvol om een segmentering van bedrijventerreinen op regionale schaal tot stand te brengen. Op deze wijze hoeft segmentering van bedrijventerreinen niet tot extra kosten te leiden. Daarnaast is een regionale segmentering in economisch opzicht veel effectiever omdat tegelijkertijd meerdere doelgroepen benaderd kunnen worden. Voor de implementatie van een regionale segmentering van bedrijventerreinen is een ontwikkelingsmaatschappij, waarin alle bedrijventerreinen in de regio zijn ondergebracht, een uitstekend instrument. Met een dergelijke organisatie kan tevens een optimale grondprijsdifferentiatie tot stand komen. Een vereveningsfonds kan daarbij voorkomen dat uit kostenoverwegingen de segmentering van bepaalde bedrijventerreinen wordt losgelaten. SEGMENTEREN NAAR BEDRIJFSTAK OF FORMATIE Segmentering naar bedrijfstak betreft het clusteren van bedrijven in een zelfde branche op één bedrijventerrein. Soms kan dit zinvol zijn. Bijvoorbeeld door de aanwezigheid van een gemeenschappelijke voorziening zoals bijvoorbeeld een haven of een rijksweg. Segmentatie naar bedrijfstak levert voor ondernemers ook economische voordelen op als er sprake is van op de consument gerichte goederen of diensten. Door de concentratie van soortgelijke goederen of diensten kan een meerwaarde ontstaan die in principe aan alle betrokken bedrijven ten goede komt. Een voorbeeld in deze is de autoboulevard. Segmentering naar formatie betreft de clustering van bedrijven uit verschillende bedrijfstakken rond een bepaald thema of product. Voorbeelden in deze zijn de formaties rond consumentenelectronica in Eindhoven en rond het thema 'vis' in Scheveningen Haven. Voor de economie van een gebied is de aanwezigheid of totstandkoming van een formatie van groot belang. De op een formatie gerichte segmentering biedt dan ook grote voordelen. Het is echter niet eenvoudig een formatie te laten ontstaan. Meestal betreft het een autonome ontwikkeling. Segmentering van bedrijventerreinen naar bedrijfstak of formatie kan tot stand komen door wijziging van het bestemmingsplan. Hierin dient een beschrijving plaats te vinden van de planologisch relevante kenmerken van het betreffende bedrijventerrein. Vanuit deze achtergrond kan vervolgens aangegeven worden waarom het voor een specifieke bedrijfstak of formatie in aanmerking komt. Het betreffende bedrijventerrein kan vervolgens een bestemming krijgen die gericht is op specifieke sbi-klassen of een thema. Voor bedrijven in andere sbi-klassen die toch in aanmerking denken te komen voor vestiging op het bedrijventerrein dient wel de mogelijkheid te bestaan om bij B&W vrijstelling aan te vragen. Het privaatrecht biedt een tweede instrument in de vorm van de koopovereenkomst. Hierin is het mogelijk te bepalen welk

soort bedrijvigheid ter plaatse wel of niet uitgeoefend mag worden. Om ook in de toekomst de gewenste segmentering te garanderen is de opname van een kettingbedding wenselijk. Een derde instrument om een dergelijke segmentering tot stand te brengen is de aanwezigheid of ontwikkeling van specifiek op de bedrijfstak of formatie gerichte voorzieningen. Zo is bijvoorbeeld voor ICT-bedrijven de aanwezigheid van hoogwaardige telecommunicatievoorzieningen een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Voor wegtransportbedrijven telt in de eerste plaats de nabijheid van een rijksweg. Bij de segmentering van bestaande bedrijventerreinen is naast de genoemde instrumenten een actieve rol van de gemeente van belang bij het vrijkomen van bedrijfsruimten. Door middel van bemiddeling of aan- en verkoop kan sturing plaatsvinden van nieuwe gebruikers. SEGMENTEREN NAAR REPRESENTATIVITEIT EN BEDRIJFSHUISVESTING Voor ondernemers is de uitstraling van het bedrijfspand en de bedrijfsomgeving in toenemende mate van belang. Het door ondernemers gewenste karakter van de uitstraling is echter sterk afhankelijk van de bedrijfsactiviteit. Variatie in de mate van representativiteit tussen en op bedrijventerreinen kan aan deze verschillende behoeften tegemoet komen en visuele overlast voorkomen. Tussen segmentering naar bedrijfshuisvesting en segmentering naar representativiteit bestaat een sterke relatie. Zo richten bedrijventerreinen met een hoge representativiteit zich vaak op kantoren. Segmentering naar bedrijfshuisvesting krijgt vooral vorm door op of tussen bedrijventerreinen een scheiding aan te brengen tussen kantoorgebouwen en productiehallen. Aangezien het aandeel kantoorgerelateerde arbeidsplaatsen in de nietkantoorhoudende sectoren toeneemt, komen op bedrijventerreinen steeds meer tussenvormen tot stand (kantoor met productiehal). Voor de segmentering naar representativiteit en bedrijfshuisvesting is het bestemmingsplan een geschikt instrument. Hierin kunnen per gebied voorschriften opgenomen worden ten aanzien van de aard en het gebruik van de opstallen. Een tweede instrument is de grondprijs. Door deze te variëren komt een verschil tot stand tussen hoogwaardige en laagwaardige locaties. Een aanvullend instrument is het beeldkwaliteitplan. Dit bestaat doorgaans uit voorschriften en voorbeelden ten aanzien van de bebouwingshoogte, de bebouwingsvorm en de inrichting van de openbare ruimte. Materiaalgebruik en beplanting kunnen hier tevens in opgenomen zijn. SEGMENTEREN NAAR AFZETMARKT Bij bedrijven bestaat vaak een relatie tussen de schaal van het afzetgebied en de omvang van het bedrijf. De aard van het

afzetgebied is bepalend voor de gewenste locatie. Zo zullen in de grote steden middel(grote) bedrijven met een nationale arbeidsmarkt liever aan de stadsrand gevestigd zijn. Kleine bedrijven met een lokale arbeidsmarkt zullen daarentegen de voorkeur geven aan een locatie op binnenstedelijke bedrijventerreinen. Bij de segmentering van bedrijventerreinen is het zinvol om met deze verschillen rekening te houden. Ook voor de stad levert deze segmenteringsvorm grote voordelen op omdat de mobiliteit zoveel mogelijk wordt beperkt. De ontlasting van het wegennet kan daarbij weer een bijdrage leveren aan een verbetering van het economische vestigingsklimaat. Segmenteren naar afzetmarkt komt tot stand door middel van het aanbieden van kavels en bedrijfsunits van een bepaalde afmeting. Door op bepaalde bedrijventerreinen uitsluitend kleine kavels uit te geven of kleine bedrijfsunits te ontwikkelen, zullen automatisch kleine bedrijven aangetrokken worden met een lokale afzetmarkt. Door op bedrijventerreinen die bijvoorbeeld nabij het rijkswegennet zijn gelegen middelgrote en grote kavels uit te geven zullen bedrijven met een regionale of bovenregionale afzetmarkt aangetrokken worden. Consequente doorvoering van deze aanpak leidt automatisch tot een uitkristallisering van bedrijven naar omvang van de afzetmarkt. SEGMENTEREN NAAR MILIEUHINDER CATEGORIE EN BEREIKBAARHEIDSPROFIEL Ook de indeling van bedrijventerreinen naar milieuhindercategorie is in feite een segmenteringsvariant. Deze segmentering vindt in het kader van de Wet Milieubeheer plaats. Hierbij zijn de verschillende branches ondergebracht in diverse milieuhindercategorieën. De milieuhindercategorie van een bedrijfstak is bepaald door overlast van geluid, geur, stof, gevaar en visuele overlast te combineren. De indeling van bedrijventerreinen naar milieuhindercategorie vindt plaats in het bestemmingsplan, waarin is vastgelegd welk type bedrijf zich op welk bestemmingsvlak mag vestigen. Op één bedrijventerrein kunnen meerdere soorten bestemmingsvlakken met verschillende milieuhindercategorieën aanwezig zijn. De indeling van bedrijventerreinen naar bereikbaarheidsprofiel was met de vaststelling van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) een verplichte segmenteringsvariant. De in het Rijks-Locatiebeleid vastgestelde bereikbaarheidsprofielen bepaalden de toegestane aard van de activiteiten (zelfstandige kantoren, bedrijfshuisvesting of een mix van beiden) en het maximaal te realiseren aantal parkeerplaatsen per werknemers. In de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening is het zogenaamde ABC-locatiebeleid niet langer verplicht. “Gemeenten zijn voortaan primair verantwoordelijk voor het zodanig ontwikkelen en gebruiken van locaties voor bedrijven en voorzieningen dat optimaal recht wordt gedaan aan de drie dimensies van stedelijke vitaliteit: economische dynamiek, bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid”. Indien een gemeente kiest voor de segmentering van bedrijventerreinen naar

bereikbaarheidsprofiel dan is het bestemmingsplan het aangewezen instrument om dit vast te leggen.

GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN De aantrekkingskracht van gesegmenteerde bedrijventerreinen kan verder toenemen door de ontwikkeling van gemeenschappelijke voorzieningen. Een speciale gemeenschappelijke voorziening bestaat uit parkmanagement. Parkmanagement is het sturen van inrichting en beheer van een kantorenpark of bedrijventerrein, met als doel het verkrijgen van een blijvend hoog kwaliteitsniveau van openbare en private ruimte. Gemeenschappelijke voorzieningen op bedrijventerreinen parkmanagement; gezamenlijke parkeerplaatsen; gedeelde openbare ruimte en groenvoorzieningen; benzinestation en wasstraat (voor vrachtauto’s); restaurant en hotel vergadercentrum, kantoorhuur; facilitair centrum; meldpunt vervoersmanagement; uitzendservice; sportfaciliteiten; bedrijvenborrels; centrale bedrijfshulpverlening. Bron: Bureau Stedelijke Planning Om gemeenschappelijke voorzieningen tot stand te brengen dient bij voorkeur een bedrijvenvereniging opgericht te worden met verplichte deelname van de zittende bedrijven. Voor de instelling van parkmanagement kan reeds bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein een beheerovereenkomst afgesloten worden met de eventuele ontwikkelaar en/of belegger van het gebied. Ook is voor een optimale segmentering voldoende draagvlak nodig bij de eindgebruikers en de hogere overheden. De segmentering van bedrijventerreinen dient optimaal naar de verschillende doelgroepen gecommuniceerd te worden. Bij voorkeur gebeurt dit op basis van een communicatieplan. CONCLUSIE Segmentering van bedrijventerreinen levert een aanzienlijke bijdrage aan een gezonde economische ontwikkeling van een stad of regio. Voor een optimaal resultaat is het van belang om de juiste combinatie aan segmenteringsvarianten toe te passen. Aangezien de ruimtelijk-economische situatie in iedere stad of regio verschillend is, vraagt dit om specifiek onderzoek en maatwerk. Voor de toepassing van de verschillende

segmenteringsvarianten van bedrijventerreinen bestaat een aanzienlijk aantal instrumenten. Segmentering van bedrijventerreinen dient bij voorkeur in regionaal verband plaats te vinden. Een dergelijke aanpak leidt tot een aanzienlijke kostenbesparing. Tevens biedt deze aanpak de mogelijkheid om tegelijkertijd aan verschillende doelgroepen bedrijfshuisvesting aan te bieden. Voor de implementatie van een regionale segmentering van bedrijventerreinen is een ontwikkelingsmaatschappij een goed instrument. Segmentering van bedrijventerreinen naar bedrijfstak of formatie kan tot stand komen door wijziging van het bestemmingsplan. De koopovereenkomst met kettingbedding biedt hiervoor een tweede instrument. Een derde instrument betreft de aanleg van branche- of formatie-specifieke voorzieningen. Ook voor de segmentatie naar representativiteit en bedrijfshuisvesting is het bestemmingsplan een geschikt instrument. Hierin kunnen per gebied voorschriften opgenomen worden ten aanzien van de aard en het gebruik van de opstallen. Door grondprijsdifferentiatie kan daarnaast variatie ontstaan in hoogwaardige en laagwaardige locaties. Een derde instrument die voor deze segmenteringsvorm ingezet kan worden is het beeldkwaliteitsplan. Segmentering naar afzetmarkt komt tot stand door per bedrijventerrein kavels en bedrijfsunits van verschillende afmetingen aan te bieden. Hierdoor vindt een uitkristalisering plaats van kleine bedrijven met een lokale afzetmarkt en grotere bedrijven met een regionale of nationale afzetmarkt. Voor segmentering naar milieuhindercategorie en segmentering naar bereikbaarheidsprofiel is het bestemmingsplan een geschikt instrument. Tot slot kan de aantrekkingskracht van gesegmenteerde bedrijventerreinen verder toenemen door de ontwikkeling van gemeenschappelijke voorzieningen. In dit kader is parkmanagement een interessante optie. * drs. Pieter C.M. van der Heijde is directeur van Bureau Stedelijke Planning te Gouda.