Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Alle rechten voorbehouden. Overname uit dit rapport is alleen toegestaan met bronvermelding.

Adviseurs Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg Telefoon (033) 286 81 50 Fax (033) 286 40 08 E-mail info@inbo.com www.inbo.com

Amsterdam, Drachten, Eindhoven, Rijswijk, Woudenberg

Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

datum project

4 november 2003

intensiveringsvormen en kosten
referentie

410/www.intensiefruimtegebruik.nl/intensiveringsvormen
adviseurs status

Inbo Adviseurs Ruimte & Vastgoed definitief

copyright

INBO BV ©

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Inhoud
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Inleiding .............................................................................................................................................................2 Bestaand en nieuw .........................................................................................................................................2 Uitbreiding op bestaande kavel..................................................................................................................3 Stapelen – bestaand gebouw ......................................................................................................................3 Stapelen - nieuwbouw ..................................................................................................................................5 Geschakeld bouwen........................................................................................................................................6 Ondergronds bouwen ....................................................................................................................................7 Parkeren op het dak .......................................................................................................................................8 Verhogen............................................................................................................................................................9 Draagkracht constructie vergroten voor toekomstige uitbreiding .............................................. 10 Ruimte in tijd beter benutten .................................................................................................................. 11 Gezamenlijke voorzieningen/ opslag / parkeren / ruimte ............................................................... 12

Bronnen ..................................................................................................................................................................... 13 Bijlage - uitgangspunten berekeningen.......................................................................................................... 14

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 1/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

1

Inleiding

In de volgende paragrafen behandelen wij verschillende intensiveringsopties, waarbij wij per variant aangegeven wat de mogelijke ruimtebesparing, de meerkosten en de perceptie van ondernemers zijn. De kostenberekeningen zijn gebaseerd op de studie “De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen” (Inbo 2002) en berekeningen uitgevoerd voor de ruimteverkenner (2002)1. De perceptie van ondernemers over de intensiveringsopties is afkomstig uit de studies “Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer” (BCI 2002) en interviews met ondernemers, onder andere in het kader van de ruimteverkenner.

2

Bestaand en nieuw

In de onderstaande tabel is aangegeven welke opties aan de orde komen. Per optie zijn de mogelijkheden voor bestaande en nieuwe locaties aangegeven.
Tabel 1 intensiveringsopties en mogelijkheden voor bestaande en nieuwe locaties

uitbreiding op bestaande kavel stapelen geschakeld bouwen ondergronds bouwen parkeren op het dak verhogen draagkracht constructie vergroten ruimte in tijd beter benutten verzamelgebouwen gezamenlijke voorzieningen, opslag, etc.

bestaand X X

nieuw X X X X X X X X

X X

Meer hierover leest u op onze site www.intensiefruimtegebruik.nl . U kunt de ruimteverkenner bestellen bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, zie hiervoor www.kvk.nl/ruimteverkenner.

1

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 2/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

3

Uitbreiding op bestaande kavel

omschrijving Het realiseren van extra bedrijfsruimte op het onbebouwde deel van de kavel of indien mogelijk - op een aangrenzende kavel is de meest toegepaste vorm van bedrijfsuitbreiding. meerkosten De kosten zijn vergelijkbaar met de nieuwbouwkosten van bedrijfsruimte. Er zijn meerkosten door de aansluiting op het bestaande gebouw (fundering en het aanpassen/integreren van installaties). De meerkosten worden gecompenseerd door lagere gevelkosten. In tabel 2 is een raming gegeven van de nieuwbouwkosten per bedrijfsruimtetype.
bouwkosten per m2 bvo (excl. grond en terreininrichting) uitgaande van een 1-laagse ruimte van 1.000 m2 (prijspeil 2003) type bedrijfsruimte minimaal maximaal productie/opslag € 640 € 700 showroom € 780 € 830 kantoor € 1.450 € 1.675 transport (vrije hoogte 7 meter) € 690 Bron: berekening Inbo, 2003 tabel 2

perceptie van de ondernemers Ondernemers zeggen over uitbreiding op de bestaande kavel vaak het volgende: - goede manier om ruimtetekort mee op te lossen; - gemakkelijk toe te passen; - te weinig ruimte op kavel; - beperkingen vanuit bestemmingsplan (maximaal bebouwingspercentage); - beperkt flexibiliteit voor de toekomst. conclusie Indien fysiek en bestemmingsplantechnisch mogelijk, is uitbreiding op de huidige kavel de meest vanzelfsprekende intensiveringsoptie. De kosten zijn vergelijkbaar met de nieuwbouwkosten van bedrijfsruimte.

4

Stapelen – bestaand gebouw

omschrijving Bij stapelen wordt een extra laag op het bestaande bedrijfspand gerealiseerd. Voor veel bedrijfsactiviteiten, zoals kantoorwerkzaamheden, maar ook productie en opslag, is dit een reële optie. Een belangrijk nadeel is dat bij verbouwing van het eigen pand de bedrijfsvoering tijdelijk wordt verstoord. Hiervan is geen sprake als een bestaand pand wordt verbouwd op een andere locatie dan de eigen.
project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 3/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Bij een bestaand bedrijfspand zijn er, afhankelijk van het gebouwtype en –constructie, de volgende opties: 1. Het bestaande dak heeft al een betonvloer en de constructie is sterk genoeg voor stapelen. Bij een eigen pand is de inschatting dat het productieproces hinder ondervindt gedurende de helft van de duur van het bouwproces. Wanneer het niet gaat om uw eigen gebouw maar om een bestaand pand op een andere locatie, ondervindt het productieproces natuurlijk geen hinder. 2. Het bestaande dak is van staalplaat en dient te worden omgezet in een betonvloer. Voorwaarde is dat de gebouwconstructie sterk genoeg is voor het dragen van een extra bouwlaag. Bij een eigen pand is er gedurende het grootste deel van het bouwproces hinder (niet wanneer het gaat om een bestaand pand op een andere locatie). 3. Het bouwen van een extra laag kan ook plaatsvinden door een ombouw om het bestaande pand heen te bouwen. De nieuwe constructie draagt de extra laag dan zelfstandig. Het ombouwen is alleen mogelijk wanneer de overspanning van het gebouw niet groter is dan 15 meter. Bij een eigen pand wordt bij deze optie het productieproces zo min mogelijk verstoord. 4. Wanneer de bovenstaande opties niet mogelijk zijn, is een laatste variant sloop en nieuwbouw. meerkosten De meerkosten van stapelen worden in ieder geval veroorzaakt door extra brandveiligheidsmaatregelen en eventueel de aanleg van liften. Per variant en afhankelijk van het bestaande gebouw en de constructie, zijn er grote verschillen in de meerkosten en per optie. Gezien de grote variatie in mogelijkheden en kosten is het niet mogelijk een indicatie te geven van de meerkosten. In het algemeen kan worden gesteld dat van boven (optie 1) naar beneden (optie 4) de kosten toenemen. perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over stapelen bij een bestaand bedrijfsgebouw vaak het volgende: - beperkingen vanuit bestemmingsplan (maximale bouwhoogte); - verstoring van het productieproces; - stapelen is duurder; - werken in een meerlaags bedrijfspand kost tijd, in verband met transport van goederen en personen; - stapelen kan niet in verband met machines en/of interne logistiek; - klanten in een showroom blijven op de begane grond, ze bezoeken de tweede verdieping niet. conclusie De mogelijkheden voor stapelen bij een bestaand bedrijfsgebouw zijn sterk afhankelijk van de gebouwconstructie en het type dakvloer. In de meeste situaties is sprake van een te lichte gebouwconstructie en dakvloer, waardoor ombouw om het bestaande gebouw of sloop en nieuwbouw als mogelijkheden resteren.

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 4/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

5

Stapelen - nieuwbouw

omschrijving Het stapelen van bedrijfsruimte bij nieuwe panden kan veel ruimtebesparing opleveren, uiteraard vooral wanneer het grote panden zijn. Bij kleine hallen (< 1.000 m2) is de ruimtewinst echter beperkter. Vooral bij kantoorruimten, productie en showrooms bestaan mogelijkheden voor gestapeld bouwen. Voor pure opslag- en distributieruimte geldt dat het veelal beter is de inpandige gebouwhoogte te verhogen (zie optie verhogen). meerkosten Meerkosten zijn er onder meer vanwege de noodzakelijke zwaardere constructie. Door de besparing op de grondkosten is stapelen – uitgaande van een grondprijs van € 125 per m2 kavel – altijd goedkoper dan 1-laags bouwen. In tabel 3 zijn de bouwkosten voor drie type standaardhallen (productie) op een rij gezet. Naarmate de hal groter wordt, nemen de kosten per m2 af, waarmee stapelen interessanter wordt. Het kostenvoordeel neemt toe bij een hogere grondprijs is.
tabel 3 Kosten per m2 bvo (prijspeil 2003) voor gestapeld bouwen productiehal omvang 2 kavel (m ) hal 1.000 m2 1 laag 2 lagen 1.870 1.350 bouwkosten per m bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) € 640 - € 700 € 680 - € 750 € 540 - € 600 € 575 - € 640
2

investeringskosten per m2, bvo, incl. grondkosten (€ 125/m2) en terreininrichting € 990 - € 1.050 € 920 - € 990 € 855 - € 915 € 795 - € 860

hal 4.000 m2 1 laag 6.790 2 lagen 4.500 Bron: berekening Inbo, 2003

Daarnaast zijn de meerkosten van een kantoor- en showroomruimte berekend. De resultaten hiervan staan in de onderstaande tabellen (4 en 5). Ook hier is te zien dat het stapelen van kantoorruimte en showrooms door de besparing op grondkosten een interessante optie voor ondernemers is.

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 5/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

tabel 4 Kosten per m2 bvo (prijspeil 2003) voor gestapeld bouwen kantoorruimte omvang kavel (m2) kantoor 1.000 m2 1 laag 2 lagen 3 lagen 2.140 1.060 1.060 bouwkosten per m bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) € 1450 - € 1675 € 1400 - € 1625 € 1425 - € 1650 € 1380 - € 1590 € 1350 - € 1550 € 1360 - € 1575
2

investeringskosten per m2, bvo, incl. grondkosten (€ 125/m2) en terreininrichting € 1.890 - € 2.110 € 1.660 - € 1.880 € 1.650 - € 1.880 € 1.795 - € 2.005 € 1.660 - € 1.860 € 1.620 – € 1.840

kantoor 2.000 m2 1 laag 4.210 2 lagen 3.030 3 lagen 2.680 Bron: berekening Inbo, 2003

tabel 5 Kosten per m2 bvo (prijspeil 2003) voor gestapeld bouwen showroom omvang kavel (m2) showroom 1.000 m2 1 laag 2 lagen 1.870 1.350 bouwkosten per m bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) € 780 - € 830 € 840 - € 900 € 600 - € 650 € 650 - € 700
2

investeringskosten per m2, bvo, incl. grondkosten (€ 125/m2) en terreininrichting € 1.145 - € 1.195 € 1.095 - € 1.155 € 930 - € 980 € 880 – € 930

showroom 4.000 m2 1 laag 6.790 2 lagen 4.500 Bron: berekening Inbo, 2003

perceptie van ondernemers Bij stapelen in een nieuwbouwsituatie gelden dezelfde bezwaren van ondernemers als bij stapelen in een bestaande situatie, met uitzondering van het bezwaar dat het bedrijfsproces tijdelijk wordt verstoord. conclusie Stapelen bij nieuwbouw is voor ondernemers financieel interessant door de besparing op grondkosten. Het stapelen kan plaatsvinden bij kantoorruimte, productie en showrooms. Het kostenvoordeel van stapelen neemt toe bij een grotere bedrijfsruimte en een hogere grondprijs.

6

Geschakeld bouwen

omschrijving Het schakelen van gebouwen kan ruimtewinst opleveren, al is deze meestal kleiner dan bij andere intensiveringsopties. Bij schakelen moet rekening worden gehouden met brandweer- en verzekeringsvoorschriften. Wanneer bijvoorbeeld het aangrenzende bedrijf brandgevaarlijke grondstoffen gebruikt, dient het gebouw aan extra brandveiligheidseisen te voldoen.

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 6/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

meerkosten Meerkosten voor het schakelen van bedrijfsruimten zijn beperkt. Kosten ontstaan door maatregelen voor brandveiligheid en geluidsoverlast. Deze kosten worden echter veelal gecompenseerd door besparingen op de gevelkosten en grondkosten, waardoor schakelen van bedrijfsruimten in veel gevallen kostenneutraal kan gebeuren. perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over schakelen vaak het volgende: - gaat ten koste van identiteit; - te weinig flexibiliteit ten aanzien van toekomstige uitbreidingen; - niet wenselijk/mogelijk in verband met (brand)veiligheid; - schakelen veroorzaakt parkeerproblemen en andere overlast; - bemoeilijkt laden en lossen. conclusie Schakelen levert voor de ondernemer ruimtewinst op, terwijl er gemiddeld genomen geen extra kosten aan zijn verbonden. Voor ondernemers die een nieuw pand en kavel wensen, is dit een interessante intensiveringsoptie.

7

Ondergronds bouwen

omschrijving Mogelijkheden voor ondergronds bouwen bestaan onder meer uit het realiseren van een ondergrondse parkeergarage. Omdat minder parkeerplaatsen op maaiveld worden gerealiseerd, wordt ruimte bespaard. Ondergronds realiseren van bedrijfsruimte is moeilijker, vanwege eisen aan de ventilatie en daglichttoetreding. Opslag van goederen kan soms wel ondergronds plaatsvinden. Dit is sterk afhankelijk van de eisen die worden gesteld aan de klimatologische omstandigheden van het product. Over het algemeen wordt er tot circa 4 meter diep gebouwd. In Nederland is door de bodemgesteldheid ondergronds bouwen mogelijk tot een diepte van circa minus 7 meter onder maaiveld. Dieper bouwen vraagt speciale uitvoeringstechnieken (o.a. toepassen onderwaterbeton, retourbemaling). Slechts in uitzonderlijke gevallen is dieper bouwen een optie, bijvoorbeeld bij de aanleg van een atoombunker. meerkosten Tegenover de voordelen van de te behalen ruimtewinst staan de hoge kosten die gepaard gaan met het ondergronds bouwen. De meerkosten van ondergronds bouwen zijn vaak hoog (50-100%) en zijn sterk afhankelijk van de (bodem)situatie ter plaatse. Vooral bij kleine bedrijfspanden lopen de meerkosten voor het ondergronds bouwen flink op. In tabel 2.4 staan de kosten weergegeven. Voor een ondergrondse parkeergarage (type stallingsgarage) liggen de meerkosten gemiddeld genomen iets lager dan in deze tabel weergegeven, vanwege de minder hoge eisen die worden

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 7/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

gesteld aan de installaties (voor ventilatie e.d.). Bij een parkeergarage dient deels op de kavel ruimte te worden gereserveerd voor de hellingbaan, waardoor de ruimtewinst ten opzichte van ondergrondse opslagruimte geringer is. Bij een grondprijs van € 125/m2 is ondergronds bouwen altijd duurder. Bij kleinere hallen kunnen alleen door hoge grondkosten (> € 200/m2) te berekenen de investeringskosten gedeeltelijk worden gecompenseerd door een besparing op de aankoop van grond.
tabel 6 Kosten per m2 bvo (prijspeil 2003) voor ondergronds bouwen bij productiehal omvang 2 kavel (m ) hal 1.000 m2 1 laag 2 lagen 1.870 1.350 bouwkosten per m bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) € 640 - € 700 € 1.090 - € 1.200 € 540 - € 600 € 760 - € 840
2

investeringskosten per m2, bvo, incl. grondkosten (€ 125/m2) en terreininrichting € 990 - € 1.050 € 1.330 - € 1.440 € 855 - € 915 € 980 - € 1.060

hal 4.000 m2 1 laag 6.790 2 lagen 4.500 Bron: berekening Inbo, 2003

perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over ondergronds bouwen vaak het volgende: - ondergronds bouwen is duur; - bij bestaande panden is onderkelderen niet mogelijk; - onderkelderen is alleen voor parkeren; - werken in een pand met een ondergrondse ruimte kost tijd, in verband met transport van goederen en personen; - onderkelderen kan niet in verband met interne logistiek en transportbanden. conclusie Ondergronds bouwen is mogelijk voor parkeren of opslag. Bij kleine bedrijfshallen zijn de kosten over het algemeen hoog. Bij grotere bedrijfshallen en hogere grondprijzen wordt ondergronds bouwen wel financieel aantrekkelijker.

8

Parkeren op het dak

omschrijving Net als bij een ondergrondse parkeergarage kan ruimtewinst worden behaald door parkeerplaatsen te realiseren op het dak van de bedrijfshal. Belangrijke factor bij parkeren op het dak is de (on)mogelijkheid van het aanleggen van een hellingbaan. Bij kleine bedrijfshallen (1.000 m2 of kleiner) is deze optie niet mogelijk door de geringe ruimte voor de hellingbaan en de te steile hellingshoek.

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 8/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Een andere mogelijkheid – met name interessant bij kleinere hallen – is de aanleg van een autolift. Bij een meerlaagse showroom is hier vaak al sprake van. Financieel is het dan interessant om de autolift naar het dak door te trekken. meerkosten Parkeren op het dak is, net als ondergronds parkeren, een dure optie. Meerkosten zijn vooral gelegen in de dakconstructie, die hiervoor zwaarder moet worden uitgevoerd, en de aanleg van de hellingbaan. In tabel 7 staat het kostenoverzicht. Hierbij is uitgegaan van parkeren op het dak door middel van een hellingsbaan. Bij een bedrijfshal van 4.000 m2 is parkeren op het dak een stuk duurder dan het conventioneel bouwen van een bedrijfshal en parkeren op maaiveld. Hoge grondprijzen kunnen deze meerkosten maar in beperkte mate compenseren, aangezien de ruimtewinst minder groot is dan bij meerlaags bouwen.
tabel 7 Kosten per m2 bvo (prijspeil 2003) voor parkeren op het dak bij productiehal 4.000 m2 omvang kavel (m2) hal 4.000 m2 1 laag 1 laag + parkeren dak Bron: berekening Inbo, 2003 6.790 5.600 bouwkosten per m bvo (excl. grond- en inrichtingskosten) € 540 - € 600 € 690 - € 760
2

investeringskosten per m2, bvo, incl. grondkosten (€ 125/m2) en terreininrichting € 855 - € 915 € 945 - € 1.015

De kosten van een autolift bedragen bij een 1-laagse hal circa € 125.000 - € 155.000 (indicatieve bouwkosten inclusief bijkomende kosten, bron: Inbo 2003). Er dient dan wel sprake te zijn van bedrijfshal met een zwaardere constructie en betonnen dakvloer; dot zorgt ook voor bijkomende kosten. perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over parkeren op het dak vaak het volgende: - parkeren op het dak is duur; - parkeren op het dak is lastig. conclusie Parkeren op het dak door de aanleg van een hellingbaan is alleen mogelijk bij grotere bedrijfshallen. Parkeren op het dak door middel van een hellingbaan is altijd duurder dan conventioneel bouwen met parkeren op maaiveld. Bij kleine hallen kan parkeren op het dak plaatsvinden door middel van autolift.

9

Verhogen

omschrijving Door technische innovaties in de interne logistiek kunnen opslagruimten tegenwoordig 20 meter of hoger zijn. Het verhogen houdt in dat de verdiepingshoogte hoger wordt: een gebouw krijgt meer volume.
project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 9/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Het verhogen van een bestaande bedrijfsruimte is bijna alleen mogelijk door sloop en nieuwbouw. Dat komt omdat de bestaande constructie vrijwel altijd te licht is om de verhoogde bedrijfsruimte te dragen. Wanneer een bedrijfsruimte wordt verhoogd dienen nieuwe – zwaardere – kolommen te worden geplaatst. Vaak is het alleen mogelijk de begane grond vloer en de fundering her te gebruiken. meerkosten In het uitzonderlijke geval dat een bestaand gebouw - zonder sloop en nieuwbouw kan worden verhoogd, zijn de meerkosten aanzienlijk. Dat komt omdat het productieproces bijna altijd elders moet worden voortgezet. Dit zorgt voor extra verhuiskosten en kosten voor tijdelijk huisvesting. Hiervan is geen sprake als het gaat om een bestaand pand op een andere locatie dan de eigen. Het verhogen van de bedrijfsruimte bij nieuwbouw is geheel afhankelijk van de eisen die worden gesteld aan de nieuwbouw. Een inschatting van de bouwkosten is daarom niet te maken. perceptie van ondernemers Ondernemers zeggen over verhogen vaak het volgende: - verhogen is tegenwoordig in veel branches nodig en goed mogelijk; - niet hoger gaan dan noodzakelijk. conclusie Het verhogen van een bestaande bedrijfsruimte is in de meeste gevallen alleen mogelijk door sloop en nieuwbouw. Bij nieuwbouw zijn de meerkosten van verhogen sterk afhankelijk van de eisen aan het gebouw, waardoor geen inschatting van meerkosten mogelijk is.

10 Draagkracht constructie vergroten voor toekomstige uitbreiding
omschrijving Door bij de nieuwbouw al in de constructie (zwaardere kolommen, fundering en dakvloer) rekening te houden met de mogelijkheid voor een extra bouwlaag, kan op termijn de bedrijfsruimte in de hoogte worden uitgebreid (zie stapelen). In dit geval doet de ondernemer een voorinvestering waarvan hij in de toekomst profijt heeft. Met name bij showroom- en kantoorruimte is dit een interessante optie. meerkosten De meerkosten voor het vergroten van de draagkracht zijn circa 10 tot 15% van de totale bouwkosten (indicatief en afhankelijk van gebouwtype en –constructie). Besparingen

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 10/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

worden behaald doordat de ondernemer minder grond hoeft aan te kopen als strategische ruimtereserve (voor uitbreiding in de toekomst). perceptie ondernemers Ondernemers denken niet vanzelfsprekend aan deze optie. Vervolgens gaat het erom of de ondernemer stapelen een optie vindt voor de toekomstige uitbreiding van hun bedrijf. conclusie Door de geringe meerkosten en de flexibiliteit in de toekomst is het versterken van de bestaande constructie een interessante optie voor ondernemers.

11 Ruimte in tijd beter benutten
omschrijving Door de beschikbare bedrijfsruimte beter te benutten in de tijd kan de ruimtebehoefte worden teruggebracht. De meest voorkomende manier is het verlengen van de bedrijfstijden door het draaien van ploegendiensten. Hierbij ontstaat bij de ‘wisseling van wacht’ wel een parkeerpiek die leidt tot een extra behoefte aan parkeerplaatsen. meerkosten De meerkosten bestaan vooral uit hogere personeelskosten. Vooral bij kleine bedrijven ontstaan vaak (organisatorische) problemen bij het draaien van ploegendiensten. Bij bedrijven met kapitaalsintensieve productieprocessen komt het werken in ploegendiensten relatief vaak voor. Naast hogere personeelskosten zijn er eventueel meerkosten voor extra parkeerplaatsen voor het personeel. Uitgaande van een realisatie op de eigen kavel kost één extra parkeerplaats circa € 1350-€ 1450 (Inbo 2003) 2. perceptie ondernemers Ondernemers zeggen over deze optie vaak het volgende: - een belemmering zijn de extra personeelskosten; - medewerkers willen vaak niet in ploegendiensten werken; - vooral kleine bedrijven zien praktische problemen bij het invoeren van ploegendiensten. conclusie Het gebruik intensiveren gebeurt al veel bij bedrijven met kapitaalintensieve productieprocessen. Veel kleine bedrijven vinden het echter geen interessante optie.

Kosten voor aanleg parkeerplaats op eigen terrein (dus geen aankoop nieuwe grond) van 28 m2, exclusief BTW.

2

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 11/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

12 Gezamenlijke voorzieningen/ opslag / parkeren / ruimte
Op terreinniveau kan bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen ruimtewinst worden behaald door een aantal zaken gezamenlijk te organiseren. Daarbij kan worden gedacht aan: • voorzieningen; • parkeren; • opslag; • uitbreidingsruimte. Met name de gezamenlijke opslag van goederen stuit op bezwaren van ondernemers uit veiligheidsoverwegingen en toegankelijkheid. Gezamenlijke voorzieningen (catering, vergadering) kunnen voor grotere bedrijven schaalvoordelen opleveren. Voor veel kleine bedrijven levert dit geen schaalvoordelen op en kan het zelfs tot hogere kosten leiden. Gezamenlijk parkeren wordt door veel ondernemers wel als mogelijkheid gezien. Verder kunnen bedrijven samen grond aankopen die bedoeld is voor toekomstige uitbreiding. Tussentijds kan deze grond worden verhuurd aan andere bedrijven (bijvoorbeeld voor opslag of parkeren).

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 12/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Bronnen
• • • BCI (2001), zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer (deel 1) Inbo (2002), de kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen Inbo (2003), de ruimteverkenner: instrument voor intensief ruimtegebruik bij ondernemers (in opdracht van KvK Oost-Brabant)

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 13/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Bijlage - uitgangspunten berekeningen
Ruimtegebruik

Voor het berekenen van de kavelgrootte zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: -

-

bij bedrijfs- en showroomruimte is uitgegaan van één parkeerplaats per 100 m2 bvo; bij kantoorruimte is uitgegaan van één parkeerplaats per 50 m2 bvo; één parkeerplaats heeft inclusief rijweg een ruimtebehoefte van 28 m2; rondom het gebouw (‘footprint’) is een strook van 2 meter voor groen gereserveerd; per 1.000 m2 bvo wordt uitgegaan van 200 m2 groen op de kavel;

Tabel b.1 ruimtegebruik stapelen bvo bedrijfsruimte 1.000 1-laags 2-laags bedrijfsruimte 4.000 1-laags 2-laags kantoor 1.000 1-laags 2-laags 3-laags kantoor 2.000 1-laags 2-laags 3-laags showroom 1.000 1-laags 2-laags 1.071 1.196 4.241 4.254 1.000 1.100 1.200 2.000 2.100 2.200 1.071 1.196

footprint 1.071 598 4.241 2.127 1.000 550 400 2.000 1.050 733 1.071 598

parkeren 300 335 1.187 1.191 560 616 672 1.120 1.176 1.232 300 335

groen 298 213 560 385 378 241 191 688 407 313 298 213

groen extra 200 200 800 800 200 200 200 400 400 400 200 200

totaal 1.869 1.346 6.789 4.504 2.138 1.057 1.063 4.208 3.033 2.678 1.869 1.346 6.789 4.504

FSI* 0,57 0,89 0,62 0,94 0,47 1,04 1,13 0,48 0,69 0,82 0,57 0,89 0,62 0,94

showroom 4.000 1-laags 4.241 4.241 1.187 560 800 2-laags 4.254 2.127 1.191 385 800 * De Floor Space Index (FSI) geeft de verhouding aan tussen het totaal aantal vierkante meters bedrijfsoppervlak en het kaveloppervlak

project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 14/15

Inbo Intensiveringsvormen: kosten en mogelijkheden

Tabel b.2 ruimtegebruik ondergronds bouwen bvo footprint bedrijfsruimte 1.000 1-laags 1-laags + kelder bedrijfsruimte 4.000 1-laags 1-laags + kelder 1.071 1.196 4.241 4.254 1.071 598 4.241 2.127

parkeren 300 335 1.187 1.191

groen 298 213 560 385

groen extra 200 200 800 800

totaal 1.869 1.346 6.789 4.504

FSI 0,57 0,89 0,62 0,94

Tabel b..3 ruimtegebruik parkeren op het dak bvo footprint

parkeren

groen

groen/ hellingbaan*

totaal

FSI

bedrijfsruimte 4.000 1-laags 4.241 4.241 1.187 560 800 6.789 1-laags + parkeren op 4.241 4.241 0 560 800 5.601 dak 2 * de aanleg van een hellingbaan beslaat circa 800 m en komt bij de variant ‘parkeren op het dak’ in de plaats van het extra groen

0,62 0,76

Kosten en opbrengsten De bouwkosten zijn geraamd op basis van de volgende bouwtechnische uitgangspunten:
Bedrijfsruimte (Lichte productie/opslag) 1000 m² - 4000 m² Skelet Omhulling staal skelet betonvloeren verdiepingshoogte 4.5 m¹ beton plint dubbelwandige stalen gevelbeplating staal dak 1 loopdeur per 500 m² 1 overheaddeur per 500 m² Showroom 1000 m² - 4000 m² staal skelet betonvloeren verdiepingshoogte 4.5 m¹ beton plint achterzijde dubbelwandige stalen gevelbeplating staal dak voorgevel verdiepingshoge pui Kantoor 1000 m² - 2000 m² draagstructuur beton betonvloeren verdiepingshoogte 3.5 m¹ baksteen / isolatie / prefab beton open / dicht verhouding 30 - 70% betondak

De spreiding in minimale en maximale variant wordt veroorzaakt door: 1. type fundering: in de minimale variant wordt uitgegaan funderen op staal of korte palen. In de maximale variant wordt uitgegaan van langere palen en eventueel palen onder de begane grondvloer; 2. vormfactoren. De vormfactor geeft de verhouding tussen geveloppervlak en vierkante meter bvo. Bij de minimale variant wordt uitgegaan van een uiterst gunstige vormfactor, waardoor de kosten per m2 dalen. Bij de maximale variant is uitgegaan van een minder gunstige vormfactor.
project referentie

intensiveringsvormen en kosten 410/www.intensiefruimtegebruik.nl 15/15