Strategische Visie kantorenbeleid Arnhem

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Arnhem

Nijmegen, februari 2001

Inhoudsopgave
Blz.

Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 1.2 1.3 1.4 Achtergrond De Arnhemse kantorenmarkt in beweging Naar een nieuwe kantorenstrategie Opzet van de nota

1
1 2 2 3

Hoofdstuk 2 Gevoerd beleid
2.1 2.2 2.3 Gehanteerde uitgangspunten Beoordeling van het gevoerde beleid Conclusie: de lessen

5
5 7 10

Hoofdstuk 3 Huidige situatie
3.1 3.2 3.3 Economische structuur van Arnhem Kantorenmarkt Conclusie: sterke en zwakke punten

13
13 14 21

Hoofdstuk 4 Toekomstige ontwikkelingen
4.1 4.2 4.3 4.4 Trends op macro niveau Relevante ontwikkelingen in Arnhem Toekomstige vraag en aanbod in Arnhem Conclusie: kansen en bedreigingen

23
23 28 29 34

Blz.

Hoofdstuk 5 Strategische visie
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 Visie Voldoende gevarieerde kantorenlocaties Programmering en flexibiliteit Afstemming van de ontwikkelingen Flankerend beleid

37
37 39 42 45 46

Bijlage 1

Strategie voor kantoorachtigen

53

Bijlage 2

Vragerprofielen

55

Bijlage 3

Berekening van de vraag

59

Hoofdstuk 1

Inleiding

In deze inleiding komen als achtergrond voor een nader uit te werken strategische visie op het kantorenbeleid van de gemeente Arnhem de algemene ontwikkelingen in de Nederlandse kantorenmarkt aan de orde. Vervolgens wordt uiteengezet dat deze ontwikkelingen zich ook in Arnhem voordoen. Tenslotte wordt aangegeven dat er aanleiding is om op de geschetste ontwikkelingen beleidsmatig in te spelen en dat er behoefte is aan een nieuwe kantorennota.

1.1

Achtergrond

De kantorenmarkt in Nederland is ‘booming’. Door de aanhoudende groei en verdienstelijking van de economie stijgt de vraag naar kantoorruimte sterk. Nieuw op de markt gebrachte kantoorruimte wordt vrijwel onmiddellijk opgenomen. Locaties waar met name veel vraag naar is zijn de stationslocaties en locaties die zowel goede openbaarvervoer verbindingen hebben als een goede ontsluiting voor autoverkeer. Een belangrijk aspect van de ontwikkeling in de vraag is de aandacht voor kwaliteit. Bedrijven hechten in het algemeen steeds meer waarde aan het imago van hun bedrijfspand. De uitstraling is belangrijk en ondernemers kiezen dan ook voor met name een aansprekende architectonische kwaliteit van hun gebouw en directe omgeving. Dit resulteert in een sterke behoefte aan nieuwe kantoorpanden. Naast de stijging van de vraag neemt ook het aanbod aan kantoorruimte in Nederland fors toe. Eind 1999 was het aanbod met bijna 30% gestegen ten opzichte van eind 1998. Het is vooral het aanbod aan nieuwe kantoorruimte dat zorgt voor deze forse toename. De groei van het aanbod was in het verleden alleen zo sterk in 1990. Dit bleek achteraf de aanzet tot de grote malaise in de kantorenmarkt die werd gekenmerkt door grote leegstand. Ondanks dit varkenscycluskarakter van de kantorenmarkt blijven ontwikkelaars vooralsnog risico nemen en nieuwe kantoorruimte in de markt zetten. De dynamiek van de kantorenmarkt blijkt verder uit de nieuwe kantoorconcepten die hun intrede doen. Flexibiliteit is hierin het sleutelwoord. Door ontwikkelingen op het gebied van ICT ontstaan steeds meer mogelijkheden om werken en wonen te combineren. Flexwerkers stellen andere eisen aan kantoorruimte en in het algemeen neemt de kantoorruimte per werknemer af. De dynamiek van de kantorenmarkt komt onder andere ook tot uiting in het
Buck Consultants International

1

fenomeen van de zogenaamde ‘kantoorachtigen’. In toenemende mate worden bedrijfsonderdelen gehuisvest in kantoorruimte, al behoren ze niet tot een bedrijfstak, dat traditioneel tot de kantoorgebruikers gerekend wordt. Het betreft hier een proces van verdienstelijking en ‘verkantorisering’ in andere bedrijfssectoren dan alleen overheid en financiële en zakelijk dienstverlening. Daarnaast neemt het neemt tevens het aandeel kantoorruimte binnen een bedrijfspand toe.

1.2

De Arnhemse kantorenmarkt in beweging

Arnhem is een belangrijke kantorenstad. De kantorenvoorraad is qua omvang de zesde van Nederland. De kantoorhoudende werkgelegenheid is dominant in de Gelderse hoofdstad en van grote economische betekenis. De landelijke ontwikkelingen en de geschetste dynamiek doen zich ook voor op de Arnhemse kantorenmarkt. De vraag naar kantoorruimte is groot en de beschikbare locaties worden in hoog tempo uitgegeven, ten behoeve van ontwikkelaars die, vaak op risico, nieuwe kantoorruimte aan de markt toevoegen. Het beleid in Arnhem was er echte de laatste jaren op gericht om een ‘selectieve schaarste’ te creëren door de gestuurde ontwikkeling van een bepaald aantal locaties. Op die manier probeerde men wildgroei en risico's bij verminderde groei te voorkomen. Toch zijn in laatste jaren op een aantal locaties nieuwe kantoorgebouwen ontwikkeld waar geen kantoorontwikkeling is gepland. In dit verband doet zich ook in Arnhem het probleem met de zogenaamde ‘kantoorachtigen’ voor: een locatie wordt bestemd voor bedrijfsdoeleinden uitgaande van bedrijfstypen. Deze benadering biedt echter ruimte voor bedrijven om zich in een kantoor te huisvesten en die daarmee ‘kantoorachtige’ worden. Met het bestemmingsplan kan de gemeente deze ontwikkeling vooralsnog niet voorkomen. Het is van groot belang voor de Arnhemse economie dat de kantorenmarkt voldoet aan de eisen die gebruikers stellen. Belangrijk is de vraag in hoeverre de overheid sturend moet en kan optreden.

1.3

Naar een nieuwe kantorenstrategie

De geschetste marktbeweging is aanleiding om in deze nota het gevoerde kantorenbeleid in de gemeente Arnhem te evalueren en te actualiseren, teneinde een aantrekkelijke, concurrerende en gezonde kantorenmarkt in Arnhem te behouden en verder uit te bouwen.

2

Buck Consultants International

Voor de totstandkoming van deze nota is onder andere gebruik gemaakt van bestaand schriftelijk materiaal en zijn workshops met overheids- en marktpartijen gehouden. Ook voor de ramingen van de ruimtebehoefte is gebruik gemaakt van bestaand materiaal. Om pro-actief te anticiperen op de ontwikkelingen op de Arnhemse kantorenmarkt, dient een gemeentelijk kantorenbeleid voorwaarden te scheppen opdat: 1 2 in kwantitatieve zin er voldoende aanbod is om aan de vraag naar locaties te kunnen voldoen; in kwalitatieve zin de juiste bedrijven op de juiste locatie terechtkomen.

Het is de combinatie van kwantitatieve en kwalitatieve afstemming die een belangrijke rol speelt in de te formuleren strategie. De actuele marktontwikkelingen vereisen daarnaast flexibiliteit als uitgangspunt van het te voeren kantorenbeleid.

1.4

Opzet van de nota

De nota is ingedeeld in vijf hoofdstukken en als volgt opgezet: In hoofdstuk 2 komt het gevoerde beleid aan de orde. Uit de evaluatie van de gehanteerde uitgangspunten en de uitwerking ervan worden lessen getrokken voor de toekomst. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de huidige situatie in de Arnhemse kantorenmarkt en worden de sterke en zwakke punten aangegeven. Hoofdstuk 4 behandelt de belangrijkste actuele en relevante trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt en signaleert de kansen en bedreigingen. In hoofdstuk 5 wordt tenslotte de kantorenstrategie geformuleerd: de visie op de gewenste ontwikkelingen wordt gepresenteerd en in concrete doelstellingen vertaald. Tevens wordt aangegeven hoe zich dit vertaalt in de gewenste strategie voor en ontwikkeling van concrete locaties en de fasering daarvan om zo op elk moment een gevarieerd aanbod aan locaties aan te kunnen bieden.

Buck Consultants International

3

4

Buck Consultants International

Hoofdstuk 2

Gevoerd beleid

In dit hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van het Arnhemse kantorenbeleid zoals dat in het verleden is gevoerd. Eerst komen de uitgangspunten van de relevante nota’s aan de orde. In paragraaf 2.2 worden de effecten van het beleid geëvalueerd aan de hand van de belangrijkste elementen: het schaarstebeleid, de Q-KAN locations en het locatiebeleid. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een overzicht van sterke en zwakke punten en lessen die van uit de evaluatie getrokken kunnen worden.

2.1

Gehanteerde uitgangspunten

De geschetste situatie in de inleiding maakt duidelijk dat het voeren van een goed kantorenmarktbeleid belangrijk is. Een goede inschatting van marktontwikkelingen is essentieel om een juiste verhouding te handhaven tussen het aanbod aan nieuwe locaties en de bestaande (oude) voorraad. Hierdoor blijft de kwaliteit op peil, wordt onnodige leegstand voorkomen en kan door investerende partijen voldoende rendement worden behaald. In het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) wordt het beleid voor de kantorenmarkt vormgegeven door gemeenten, de provincie en het in 1995 opgerichte projectbureau KAN. Belangrijke uitgangspunten voor dit beleid zijn geformuleerd in het Knooppuntbeleid uit 1997. Het beleidskader voor de uitvoering van het kantorenbeleid wordt gevormd door een groot aantal beleidsplannen op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. Vanuit gerelateerde en flankerende beleidsvelden waren onder andere de volgende uitgangspunten en aandachtspunten relevant voor het gevoerde kantorenbeleid:

Rijk
· Vierde Nota Ruimtelijke Ordening en VINEX - Arnhem en Nijmegen worden aangewezen als Stedelijk Knooppunt en moeten zich kunnen ontwikkelen als nationaal en internationaal kerngebied voor economische en ruimtelijke ontwikkelingen.

Buck Consultants International

5

Provincie/KAN
· Streekplan - De steden Arnhem, Nijmegen, alsmede de assen Arnhem-Zevenaar, NijmegenWychen, Nijmegen-Elst-Arnhem vormen het stedelijk gebied van de regio. - De as van het stedelijk kerngebied in de vorm van LightRail is de basis voor de verstedelijking en loopt van Wychen via Nijmegen en Arnhem naar Zevenaar. Ruimte voor kantoren en bedrijven (1991) - Ontwikkeling van op de vraag afgestemde ‘productiemilieus’. - Doelgroepgerichte ontwikkeling en inrichting van bedrijvenlocaties. - Aanbrengen van kwalitatieve differentiatie. Ontwikkelingsvisie KAN (1993) - Terugdringen van automobiliteit als leidraad voor lokalisering van nieuwe kantorenlocaties. Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (1993) Segmenterings- en faseringsplan kantorenmarkt 2015 (1997) - Regionaal kantorenbeleid, geleide ontwikkeling geconcentreerd op zogenaamde QKAN-locaties.

·

·

· ·

Gemeente
· Arnhem op weg naar 2015 (1998) - Hoogwaardige intensivering van de stedelijke ruimte. - Attractief stedelijk milieu door een aantrekkelijk stadsbeeld en aantrekkelijke voorzieningen. Structuurplan Arnhem (1984) / Bedrijventerreinnota Arnhem 2000 (1993) - Ontwikkeling nieuwe bedrijventerreinen. - Revitalisatie verouderde bedrijventerreinen. - Samenwerking met buurgemeenten. Kadernota Economisch Beleid (1998) - Meer segmenten binnen de dienstverlening aantrekken, vooral kennisintensieve diensten. - Verankering van bestaande economische elementen, zoals reeds aanwezige bedrijven en diensten. Startnota Ruimtelijke Ordening (1999) - Compacte stad benadering aangevuld met beheerste ontwikkeling van regionaal gedifferentieerde corridors. - Internationale netwerkstad Knooppunt Arnhem-Nijmegen. - HST-halte Arnhem.
Buck Consultants International

·

·

·

6

·

Structuurplan (2000) - Meerdere vervoersalternatieven in knooppunten. - Meer differentiatie in stedelijk gebied. - Uitbreiding van de dienstensector. - Binnenstad belangrijkste kantorenlocatie, speerpunten Arnhem-Centraal en Coehoorn. - Daarnaast Gelderse Poort, Kroonpark, Schuytgraaf en kleinere locaties in centrum.

De uitgangspunten die geformuleerd zijn voor de verschillende beleidsterreinen laten zich op hoofdlijnen samenvatten door drie belangrijke elementen van het gevoerde kantorenbeleid: de selectieve ontwikkeling van kantorenlocaties binnen het kader van het concept QKAN locaties en het schaarstebeleid, een ontwikkelingsbeleid gericht op het creëren van een relatieve schaarste. Het derde element is het locatiebeleid, waarin locaties worden gekwalificeerd aan de hand van bereikbaarheidsprofielen. In de volgende paragraaf wordt op deze drie elementen verder ingegaan.

2.2

Beoordeling van het gevoerde beleid

Schaarstebeleid
Sinds 1994 is het ‘relatieve schaarstebeleid’ een belangrijk uitgangspunt van het kantorenbeleid om er voor te zorgen dat de markt in evenwicht blijft. Dit beleid kent vier belangrijke uitgangspunten. Allereerst is er de beperking dat er geen nieuwe kantorenlocaties mogen worden ontwikkeld dan de Gelderse Poort/Ooievaarsnest, Kroonpark en Arnhem-Centraal. Een tweede uitgangspunt is dat een deel van de planologische voorraad wordt doorgeschoven in de tijd of een andere bestemming krijgt. Het derde uitgangspunt is dat voorstellen voor partiële bestemmingsplanwijzigingen (bijvoorbeeld van woonpand naar kantoorpand) in principe worden afgewezen. Ten vierde wordt bezien in hoeverre incourante kantoorpanden aan de markt onttrokken kunnen worden. Een belangrijk uitgangspunt van het Knooppuntbeleid was dat er in principe geen zelfstandige kantoorontwikkeling wordt toegestaan op bedrijventerreinen.

In de praktijk is gebleken dat de geformuleerde uitgangspunten door marktontwikkelingen niet altijd overeind gehouden konden worden. Inmiddels zijn er wat het eerste uitgangspunt betreft al twee extra gebieden toegevoegd aan de lijst met locaties waar kantoorontwikkeling mag plaatsvinden (Coehoorngebied en Schuytgraaf). Ook is grond uitgegeven voor kleinschalige kantoorontwikkeling, hetgeen in strijd is met het tweede genoemde uitgangspunt. Geconstateerd moet worden dat het instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat niet toereikend is geweest om dit effectief tegen te gaan.

Buck Consultants International

7

Het schaarstebeleid heeft er wel toe geleid dat het aanbod zowel in vierkante meters als in het aantal locaties beperkt is gebleven. Het heeft evenwel niet kunnen verhinderen dat toch op locaties kantoorontwikkeling heeft plaatsgevonden waar dit niet wenselijk wordt geacht. Gebleken is dat de gemeente onvoldoende instrumenten heeft gehad om dit soort ontwikkelingen tegen te gaan. Door onder meer de ontwikkeling van kantoorachtige bedrijfsgebouwen blijkt in de praktijk dat de kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen toeneemt. In Arnhem is dat bijvoorbeeld te zien op bedrijventerrein IJsseloord II. De belangrijkste oorzaak hiervan dient gezocht te worden in de mogelijkheden die het bestemmingsplan openlaat voor kantoorontwikkeling. Belangrijk element is hier de interpretatie van het begrip kantoor c.q. kantoorachtige. Er is geen goede definitie van een kantoor voorhanden. De conclusie is dat het beleid niet geactualiseerd is op nieuwe ontwikkelingen in de kantorenmarkt en dat de handhaving van het geformuleerde beleid hierdoor bemoeilijkt wordt. Opgemerkt dient te worden dat in stedenbouwkundig opzicht IJsseloord II van de ontwikkeling van representatieve kantoorgebouwen kwalitatief heeft geprofiteerd. Aan de andere kant is het verkeers- en vervoersprofiel niet afgestemd op volumineuze kantoorontwikkeling door het ontbreken van een goede ontsluiting per openbaar vervoer en is grond onttrokken die bestemd was voor bedrijfsgebouwen. Juist aan ruimte voor bedrijventerreinontwikkelingen bestaat in Arnhem een tekort. In een streven dat gericht is op het stimuleren va een gevarieerde lokale economie is het her en der doorzetten van kantoorontwikkelingen op bedrijventerreinen feitelijk ongewenst. Ondanks de voornoemde ontwikkelingen is het schaarstebeleid toch succesvol geweest. Door de gefaseerde uitgifte van bouwgrond kon de kantorenmarkt zich geleidelijk en stabiel ontwikkelen. Door bouwgrond gedoseerd en gefaseerd aan te bieden, in min of meer gelijke tred met de vraag ernaar, werd voorkomen dat teveel ontwikkelingsprojecten tegelijk op de markt konden komen waardoor een overschot zou ontstaan. Juist dit element is zeer belangrijk gebleken in het schaarstebeleid. Door het schaarstebeleid kon de gemeente tevens afspraken maken met de marktpartijen. De toezegging dat kantoren uitsluitend op de aangewezen locaties gebouwd mochten worden, nam voor een deel risico weg voor de marktpartijen. Hoewel kantoorontwikkelingen toch plaatsgevonden hebben buiten de aanvankelijk aangewezen locaties, heeft dit geen nadelig effect gehad op de beoogde locaties. De ontwikkeling van Kroonpark en Gelderse Poort heeft zich succesvol voltrokken. Het schaarstebeleid is succesvol geweest waar het gaat om de concentratie van kantoren. Met name de Gelderse Poort en Kroonpark hebben zich positief weten te profileren als kantorenconcentraties. Dat heeft geleid tot een soort kwaliteitsgarantie voor deze locaties. Ook Arnhem-Centraal wordt in dit kader een nieuwe hoogwaardige concentratie van kantoren. Ten aanzien van de timing van Arnhem-Centraal had de ontwikkeling ervan eerder opgestart kunnen worden. Een aantal banken heeft gekozen voor vestiging op de Gelderse Poort (Bankenkwartier), terwijl dat juist gebruikers zijn waarop Arnhem-Centraal mikt. Daarnaast bood het schaarstebeleid een houvast om de ontwikkeling van de kantorenmarkt nauwlettend te volgen. Door gefaseerde uitgifte op een selectief aantal locaties was een continue monitoring mogelijk. Een uitgesproken positief element in deze monitoring is de jaarlijkse KAN-Vastgoedrapportage.

8

Buck Consultants International

QKAN Locations
Het kantorenbeleid in Arnhem wordt mede vanuit een regionaal kader vormgegeven. In het ‘Segmenterings- en Faseringsplan Kantorenmarkt tot 2015’, werd in 1997 gepleit voor de ontwikkeling van negen zogenaamde ‘Quality KAN Locations’1. Hier zijn in een later stadium Schuytgraaf en Coehoorn aan toegevoegd. Om een ‘gezonde’ vraagaanbodverhouding en een goede kwaliteit in de KAN-regio te waarborgen is daarbij gekozen voor een gefaseerde en gesegmenteerde ontwikkeling van deze kantorenlocaties. Belangrijke elementen van het concept zijn een heldere profilering en kwalitatieve variatie van de individuele locaties, samenwerking van alle betrokken partijen en een regionale afstemming binnen het KANgebied. Hoewel het concept van de QKAN-locaties niet alleen de kwalitatieve invulling betrof van de geselecteerde locaties, maar tevens als platform diende voor de betrokken marktpartijen, heeft het als marketingtool nauwelijks effect gehad. Het ambitieniveau wordt door betrokkenen als te hoog ervaren en gewezen wordt op de gebrekkige communicatie door ongelijke verhoudingen binnen de overlegstructuur. In de markt heeft het concept geen bekendheid en weten betrokkenen dan ook niet waar het voor staat. Een positief element van de Qcampagne was wel dat er een goede afstemming werd bereikt op regionaal niveau. Een belangrijk project in dit kader is de ontwikkeling van Arnhem-Centraal. Het stationsgebied wordt mede met het oog op de HSL-halte ontwikkeld tot een hoogwaardige kantorenlocatie, gericht op overheid, frontoffices van financiële en zakelijke diensten en (buitenlandse) kantoorvestigingen van industrie en handel.

Locatiebeleid
Naast het schaarstebeleid en de ontwikkeling van de QKAN-locaties speelde het locatiebeleid een grote rol op de kantorenmarkt. Aan de hand van de zogenaamde A, B en C –kenmerken en combinaties ervan werden locaties met bereikbaarheidsprofielen gekwalificeerd. Het beoogde effect, om op basis van mobiliteitscriteria het vestigingsgedrag van kantoorgebruikers te sturen, is uit gebleven. Niet alleen in Arnhem, maar overal in Nederland waren problemen met de implementatie en handhaving van dat door de rijksoverheid voorgestane locatiebeleid. In de praktijk is gebleken dat een openbaar vervoerlocatie niet goed functioneert als kantorenlocatie als de bereikbaarheid per auto niet minstens zo goed is. In dit verband is het tevens noodzakelijk dat een openbaar vervoersknooppunt zoals een station ook voldoende parkeerplaatsen heeft. Het parkeerconcept voor Arnhem-Centraal voorziet hierin. Het economische beleid richtte zich naast verwerving ook op verankering van de bestaande bedrijvigheid. Het behouden van en het optimaliseren van het ondernemingsklimaat voor de reeds aanwezige bedrijven is net zo belangrijk als het aantrekken van bedrijven. Dit beleid is succesvol geweest. Bij de acquisitie van nieuwe bedrijven werd een regionale differentia1

Arnhem: Arnhem-Centraal, Coehoorngebied, Gelderse Poort/Ooievaarsnest, Kronenburg/Kroonpark, Schuytgraaf. Nijmegen: Station, Brabantse Poort/Lindenholt, Science Park/Heyendaal. Elst: Station

Buck Consultants International

9

tie aangebracht: Arnhem streeft naar een hoogwaardig bedrijven- en kantorenmilieu en heeft daarom meer belang bij kantoren dan behoefte aan logistieke en productiebedrijven die prima in de regio gehuisvest kunnen worden.

Het voorafgaande overziend kunnen de belangrijkste sterke en zwakke punten in beeld worden gebracht, zoals in tabel 2.1 is gebeurd.
Tabel 2.1 De belangrijkste sterke en zwakke punten van het gevoerde kantorenbeleid zijn

Sterk · De regionale afstemming · De selectieve ontwikkeling van locaties · · · · De wervende ontwikkeling van Kroonpark en Gelderse Poort De jaarlijkse KAN-Vastgoedrapportage Het differentiëren van kantorenlocaties Feit dat er beleid werd gevoerd

Zwak · Ontbreken van goede definitie van kantoor · Te weinig instrumenten om particuliere ontwikkelingen te sturen · Handhaving van beleid · · Ontbreken van actualisering van beleid Gebrek aan kennis over recente bedrijfshuisvestingsconcepten

2.3

Conclusie: de lessen

Uit voorgaande evaluatie van het beleid dat tot nu toe gevoerd is voor de kantorenmarkt is gebleken welke onderdelen wel en welke niet tot het beoogde effect hebben geleid. Na de sterke en zwakke punten te hebben opgesomd, kunnen we een aantal lessen trekken voor de toekomst: · Het concept van QKAN-locaties heeft als marketingconcept niet gewerkt en dient geen onderdeel van beleid te worden. De regionale afstemming is wel belangrijk en dient onderdeel van beleid te blijven. Het schaarstebeleid heeft gewerkt en biedt ook in de toekomst mogelijkheden om selectief en gefaseerd aanbod te creëren, waarbij de gemeente een voorwaardenscheppend aanbodbeleid dient te voeren. Dat betekent dat de gemeente zorg draagt voor de voorwaarden die vereist zijn teneinde een aanbod te creëren waarbij de juiste gebruikers op de juiste plaats terechtkomen. Onder regie van de gemeente worden nieuwe locaties ter beschikking gesteld die gedifferentieerd zijn naar fase en kwaliteit. Een te rigide kantorenbeleid, waarin uitsluitend naar de bedrijfscategorie wordt gekeken om te beoordelen of een gebruiker voldoet aan de vestigingseisen die in het bestemmingsplan geformuleerd zijn, wordt door marktontwikkelingen ingehaald en blijkt in de praktijk steeds moeilijker uitvoerbaar. Handhaving van voorschriften in bestemmingsplannen is lastig gebleken. Gedeeltelijke 'verkantorisering' van bedrijventerreinen kan

·

·

10

Buck Consultants International

·

·

·

een bijdrage leveren aan de hoogwaardige intensivering van het stedelijk gebied en een bijdrage leveren aan de verfraaiing van het stadsbeeld. Daarnaast verhogen kantoren het draagvlak voor openbaar vervoeraansluitingen. Het loslaten van de scheiding tussen kantorenlocaties en bedrijventerreinen biedt perspectief. Vanuit de markt wordt om de beschikbaarheid gevraagd van een 'gemengde categorie'. Met name het 'bedrijvenpark' leent zich goed voor deze benadering. Daarnaast kan op het type 'modern gemengd bedrijventerrein' een beperkte kantorenontwikkeling worden toegestaan. Het locatiebeleid heeft niet gewerkt. De mobiliteitsfactor, waarop het locatiebeleid is gestoeld, is een belangrijk, maar een te eenzijdige benadering. Locaties dienen vanuit een diversiteit van kenmerken ingedeeld te worden waarbij de kwaliteit voor de gebruiker voorop staat. Het mobiliteit- en bereikbaarheidsaspect is niettemin hiervan een belangrijk onderdeel. Kantorenlocaties dienen zowel per openbaar vervoer als per auto goed ontsloten te worden. Variaties in de ontsluitingskwaliteit moeten eerder de openbaar vervoersbereikbaarheid betreffen dan de autobereikbaarheid. De differentiatie van kantorenlocaties wordt als zeer positief ervaren door zowel gebruikers en ontwikkelaars als de gemeente. Het opstellen van een kwaliteitsprofiel per locatie zou hieraan verder kunnen bijdragen.

Buck Consultants International

11

12

Buck Consultants International

Hoofdstuk 3

Huidige situatie

Dit hoofdstuk is gewijd aan de actuele situatie in Arnhem. In de eerste paragraaf komt de economische structuur en werkgelegenheid aan de orde. In paragraaf 3.2 wordt een overzicht gegeven van de Arnhemse kantorenmarkt. Onder meer omvang en structuur, vraag en aanbod en huurprijzen worden geanalyseerd. De paragraaf wordt afgesloten met een overzicht van locaties. In paragraaf 3.3 tenslotte worden conclusies getrokken en de sterke en zwakke punten benoemd.

3.1

Economische structuur van Arnhem

Algemene trends in de macro-economie zijn de continue en steeds snellere internationalisering, liberalisering van de handel en de verschuiving naar een netwerkeconomie. Belangrijk voor Arnhem is dat het in dit veld deel uitmaakt van de economische hoofdstructuur van Nederland. Daar is niet alleen het grootste deel van de economische activiteiten geconcentreerd, maar daar zijn ook de meeste knelpunten, zoals werkloosheid. De werkloosheid in Arnhem (ruim 8%) kan echter ook vertaald worden in arbeidspotentieel en kan zich mogelijk ontpoppen als positieve vestigingsfactor, indien de kwaliteit van het aanbod past bij de vraag. De werkgelegenheid in Arnhem wordt gedomineerd door de dienstverlening, met name de niet-commerciële. De totale dienstverleningsector, bestaande uit de zakelijk en overige dienstverlening als mede de financiële instellingen, maakt voor ca. 65% deel uit van de Arnhemse werkgelegenheidsstructuur (zie tabel 3.1). Hieruit blijkt het belang van de kantorensector voor de stad. In 1999 telde Arnhem in totaal 6.350 bedrijven met ruim 88.000 arbeidskrachten (inclusief uitzendkrachten). Van deze 88.000 personen werken bijna 21.000 (24%) op de A-locatie (tot 1000 meter van het station).

Buck Consultants International

13

Tabel 3.1

Werkgelegenheidsstructuur (alle banen, incl. uitzendkrachten, incl. deeltijd) Arnhem in 1999

Sector Overige dienstverlening (niet-commerciële dienstverlening) Zakelijke dienstverlening Financiële instellingen

Aandeel (in %) 40 18 7 65 14 8 13 100

Handel Nijverheid (industrie) Overig (landbouw, bouw, horeca, transport) Totaal Bron: Provinciale Werkgelegenheidsenquête 1999

Meer op bedrijfsniveau is er een trend van toenemende kantooractiviteiten. Dit uit zich enerzijds in complexere technologische bedrijfsvoering, anderzijds in een verdienstelijking. Nu al vervult gemiddeld 40% van het personeel van industriële bedrijven een kantoorfunctie. De werkgelegenheid is in Arnhem in de periode 1995-1998 gegroeid met 2,5%. Gezien de sectorstructuur valt deze groei in vergelijking met de rest van Gelderland (3,2%) wat tegen. De verklaring dient gezocht te worden in het forse grote overheidsaandeel in de nietcommerciële dienstverlening, hetgeen een remmend effect heeft op de procentuele groei. Daarnaast hebben andere, veelal kleinere Gelderse gemeenten een relatieve achterstand waardoor de groei procentueel hoger uit valt.

3.2

Kantorenmarkt

De kantorenvoorraad van de Gelderse hoofdstad telt ruim 920.000 m². Daarmee is Arnhem de zesde kantorenstad van Nederland (zie figuur 3.1). De totale voorraad van het gehele KAN-gebied bedraagt ongeveer 1,3 miljoen m².

14

Buck Consultants International

Figuur 3.1 Voorraad Nederlandse kantorenmarkten in m²

Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Eindhoven Arnhem Groningen Den Bosch Apeldoorn Amersfoort Zwolle Breda Maastricht Tilburg Enschede Nijmegen Hengelo

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Bron: Dynamis

De Arnhemse kantorenmarkt kan volgens de KAN Vastgoed rapportage in grote lijnen in vijf deelgebieden onderverdeeld worden, zoals in tabel 3.2 is weergegeven.

Tabel 3.2

Deelgebieden Arnhem

Dominante kantoorgebruikers Arnhem Centrum Het binnenstedelijk gebied omsloten door de stadssingels en de Rijn, alsmede het stationsgebied Globaal het gebied ten noorden van het centrum tussen de Velperweg en de Apeldoornseweg Dit gebied bestaat voornamelijk uit het gebied ten westen van het station en het gebied aansluitend aan de Utrechtseweg Het gebied ten oosten van het Centrum tussen Velperweg en de Rijn Dit omvat het gebied ten zuiden van de Rijn BASF, Sterpolis, Belastingdienst, Provincie, Gemeente en Justitie AKZO, Novartis, Postbank

Arnhem-Noord

Arnhem-West

Arcadis, NUON, KEMA (BPA), PNEM

Arnhem-Oost Arnhem-Zuid

Rijkswaterstaat, PBNA, GOM Ohra, KPN, KvK, Dutchtone, KPMG

Op basis van deze indeling geeft de KAN Vastgoedrapportage een overzicht van de gerealiseerde opname en de ontwikkeling van het aanbod. Nadeel hiervan is dat op basis hiervan geen uitspraken gedaan kunnen worden over de afzonderlijke (QKAN-)locaties.

Buck Consultants International

15

Aanbod en leegstand
In de periode 1994 tot en met 1998 nam het aanbod van kantoorruimte toe van ruim 23.000 m² naar bijna 60.000 m² (zie figuur 3.2, waarin het stationsgebied tot Arnhem West wordt gerekend). De stijging werd voornamelijk veroorzaakt door een aanzienlijke nieuwbouwproductie in combinatie met een verplaatsingsvraag. In 1999 werd het effect van de economische groei ook zichtbaar op de kantorenmarkt en werd de vraag naar kantoorruimte veel meer gegenereerd vanuit een uitbreidingsbehoefte. Het aanbod daalde naar ongeveer 35.000 m², minder dan 4% van de voorraad. Een aanbodspercentage van 4% (frictieaanbod) wordt wenselijk geacht voor een gezond functioneren van vraag en aanbod. Mede door de toegenomen productie van nieuwbouw bedroeg het aanbod (inclusief alle gestarte nieuwbouw waarvoor nog geen gebruiker bekend is) aan het begin van 2001 meer dan 60.000 m² (Engelsing Research). DTZ spreekt echter van een aanbod van circa 30.000 m2. Het direct beschikbare aanbod bedraagt ongeveer 3%. Er is dus duidelijk sprake van krapte. De structurele leegstand (langer dan een jaar) is slechts 0,3%. De schaarste heeft ertoe geleid dat ook kantoorruimte, die door veroudering moeilijk in de markt lag, opgenomen werd.

Figuur 3.2 Aanbodontwikkeling kantorenmarkt Arnhem per deelgebied, Den Bosch en Zwolle in m²

60000

Arnhem Zuid Arnhem Oost Arnhem West Arnhem Noord Arnhem Centrum zwolle Den Bosch 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 '94-'00

40000

20000

0

Bron: Kan-Vastgoedrapportage

De fluctuaties in het aanbod in de deelgebieden Centrum en Zuid hebben grote invloed op het totaalaanbod. Een aantal grote kantoorgebruikers hebben het centrum verlaten en hebben zich gevestigd op de nieuwbouwlocaties aan de rand van de stad onder andere in Zuid. Een van de belangrijkste redenen dient gezocht te worden in de al eerder genoemde veroudering van de kantorenvoorraad. Driekwart van de kantoorgebouwen in Arnhem is ouder dan tien jaar. Een groot deel daarvan bevindt zich in het centrum en de direct aangrenzende zones. Arnhem kent een vrij groot aandeel van reeds bestaande gebouwen in het aanbod (zie figuur 3.3). Het gemiddelde aandeel van nieuwbouw in het aanbod is, gemeten over de periode 1994-2000, slechts 20%. Dat is tamelijk laag ten opzichte van de landelijk trend (meer

16

Buck Consultants International

dan 50% is eerder regel dan uitzondering), en tevens laag in markttechnische zin omdat de vraag zich voornamelijk richt op nieuwe, moderne kantoorruimte. Ter vergelijking: in Den Bosch is het aandeel van nieuwbouw in het aanbod op gelopen van 6% in 1996 tot 50% in 2000, in Zwolle van 22% in 1996 naar 63% in 2000.

Figuur 3.3

Aandeel nieuwbouw vs. bestaande gebouwen in het aanbod
Aandeel nieuwbouw in aanbod 1994 1996 1998 2000 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Nieuwbouw

Bestaand aanbod

Bron: Kan-Vastgoedrapportage

Vraag en opname
De vraag naar kantoorruimte is Arnhem de laatste jaren aanzienlijk gegroeid, de opname is eerder stabiel te noemen. Met name het beperkte aanbod lijkt de opname enigszins te dempen. Over de periode 1994-1999 bedraagt de gemiddelde opname ruim 45.000 m², daarvan was ca. 20.000 m² nieuwbouw. In 1995 was er een uitschieter van meer dan 60.000 m² door de opname van circa 38.000 m² door Ohra. De kantorenmarkt van Arnhem is een regionale markt en de vraag naar kantoorruimte is voornamelijk afkomstig van lokale en regionale organisaties. Voor het jaar 2000 wordt wederom een forse opname verwacht, mede door omvangrijke transacties op IJsseloord II (CMG en Origin). De huidige vraag (aanvang 2001) wordt door DTZ geschat op circa. 50.000 m2. Vergeleken met steden als Den Bosch en Zwolle is de gerealiseerde opname in Arnhem stabiel te noemen en beduidend hoger dan de twee andere steden. De verhouding opname/voorraad is landelijk gezien laag (4,9% in Arnhem tegen gemiddeld ruim 8% in andere steden). Het aantal transacties in Arnhem bedroeg in 1999 43. In 1994 was dit 20. De gemiddelde transactiegrootte is afgenomen van 1.480 m² in 1994 naar 1.047 m² in 1999.

Buck Consultants International

17

Figuur 3.4 Opnameontwikkeling kantorenmarkt Arnhem per deelgebied, Den Bosch en Zwolle in m²

80000 60000 40000 20000 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 '94-'99

Arnhem Zuid Arnhem Oost Arnhem West Arnhem Noord Arnhem Centrum Zwolle Den Bosch

Bron: Kan-Vastgoedrapportage

Huurprijzen
Het maximale huurprijsniveau in Arnhem bedraagt ongeveer ƒ325,-- per m² per jaar (medio 2000). Het betreft hier echter een beperkt aantal transacties; de top van de markt ligt eerder bij ƒ300,-- per m² per jaar. Deze prijzen worden gerealiseerd op locaties aan de Velperweg, maar ook in de Gelderse Poort en in het Business Park Arnhem (KEMA). In vergelijking met Zwolle en Den Bosch is de huurprijsontwikkeling achtergebleven. De beide steden bewegen zich al vanaf 1998 boven de ƒ300,-- per m² -grens.

Figuur 3.5 Ontwikkeling van de tophuurprijs in Arnhem, Zwolle en Den Bosch in ƒ per m² per jaar

400 300 200 100 0 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 '00 Arnhem Zwolle Den Bosch

Bron: DTZ Zadelhoff

Onder invloed van het krappe aanbod is de trend is stijgend (zie figuur 3.5). Het huurprijsniveau waarop gemikt wordt in Arnhem-Centraal zal een forse stijging betekenen. Naar verwachting wordt het niveau van ƒ400,-- per m² per jaar overschreden. Daarmee positioneert Arnhem zich qua huurprijsniveau net achter de grote steden in de Randstad! Indien de afname van kantoorruimte op dit huurniveau soepel zal verlopen, toont Arnhem aan dat ze een toppositie inneemt als belangrijkste kantorenstad buiten de Randstad.

18

Buck Consultants International

Deellocaties
In het volgende overzicht worden de belangrijkste locaties beschreven, waar in de toekomst nieuw aanbod gerealiseerd zal worden (zie figuur 3.6).
Figuur 3.6 Kantoorlocaties Arnhem

1 Arnhem-Centraal/Coehoorn, 2 Gelderse Poort, 3 Kroonpark, 4 Schuytgraaf, 5 Business Park Arnhem, 6 IJsseloord II

Arnhem-Centraal is het grootschalige vernieuwingsproject rond het stationsgebied en dient als uitbreiding van het centrumgebied beschouwd te worden. Kantoorontwikkeling vormt een belangrijk onderdeel van het project: ongeveer 86.000 m². Door de uitstekende ontsluiting per openbaar vervoer (toekomstige HSL) en de centrale ligging met een hoog voorzieningenniveau is dit de toekomstige toplocatie van Arnhem, mede door de komst van een WTC. De Nederlandse Spoorwegen bouwen er een compleet nieuw Centraal Station, waarin de verschillende OV-modaliteiten bij elkaar komen (HSL, trein, Lightrail, bus, auto, fiets). Door de hoge kwaliteit van de gebouwen en openbare ruimte en de grootschaligheid, krijgt de locatie een grootstedelijk en zeer herkenbaar imago. Qua huurniveau zal Arnhem-Centraal de rest van de Arnhemse kantorenmarkt fors ontstijgen met een jaarlijkse huurprijs van zo’n ƒ400,--. Coehoorn is onderdeel van het Arnhem-Centraal Project en betreft globaal het gebied tussen het station en de Rijn. Dit gebied is aangewezen om vanaf 2011 ruimte te bieden aan een aanzienlijke woningbouw en tussen de 80.000 en 110.000 m2 nieuwe kantoren. Gelderse Poort/Ooievaarsnest is een hoogwaardig kantorenpark in Arnhem Zuid, gelegen nabij de snelweg naar Nijmegen. De locatie wordt gedomineerd door het hoofdkantoor van OHRA (Ooievaarsnest). Gelderse Poort is uitstekend bereikbaar per auto en in mindere mate per openbaarvervoer. Het heeft een monofunctioneel karakter en kent met name klei-

Buck Consultants International

19

nere tot middelgrote kantoorgebouwen. Door het kantorenparkconcept leent de locatie zich goed voor geïntegreerde beheer- en voorzieningenconcepten. Het huurniveau beweegt zich op een vrij hoog niveau mede door de hoge kwaliteit van de gebouwen en de omgeving. De huurprijzen liggen rond ƒ300,-- per m2 per jaar. Onder andere een aantal banken, KPN Telecom en Amstelland Vastgoed hebben zich hier gevestigd. Kroonpark is het nieuwe kantoorgebiedje gelegen ten zuiden van het Winkelcentrum Kronenburg en kan beschouwd worden als uitbreiding van kantorenconcentratie Arnhem-Zuid. Mede door de aanwezigheid van het grote winkelcentrum, de reeds aanwezige grootschalige kantoorgebouwen en een goede bereikbaarheid per openbaarvervoer en per auto heeft de locatie een multifunctioneel karakter. Er zijn ruime parkeermogelijkheden en de gebouwde omgeving is een mix van klein, middelgrote en grote gebouwen. Hier zijn onder ander gevestigd de Kamer van Koophandel, Dutchtone, en KPMG. Het huurniveau ligt rond ƒ300,-- per m2 per jaar. Schuytgraaf is het grote uitbreidingsgebied van Arnhem aan de zuid-westzijde van de stad. Vanaf 2002 wordt hier begonnen met het realiseren van de plancapaciteit van 75.000 m2 kantoorruimte. Schuytgraaf krijgt een aantrekkelijk en wervend karakter met een nieuw NSstation Arnhem-Zuid. De locatie ligt echter op aanzienlijke afstand van de snelweg.

Business Park Arnhem is het gebied rond het voormalige hoofdkantoor van KEMA aan de Utrechtseweg. In een aantrekkelijke parkachtige omgeving worden hier een aantal hoogwaardige bedrijfspanden gerealiseerd. BPA behoort niet tot de zogenaamde QKANlocations, maar er hebben toch kantoorontwikkelingen plaatsgevonden. De locatie is redelijk met het openbaarvervoer en de auto bereikbaar. IJsseloord II. Deze locatie wordt hier genoemd omdat zich met name op deze locatie het dilemma voordoet ten aanzien van ‘kantoorachtige’ ontwikkeling op een bedrijventerrein. Alleen al in 2000 werd op IJsseloord II 25.000 m2 kantoorruimte ontwikkeld en opgenomen. IJsseloord II heeft uitstekende zichtlocaties langs de A-12 en de Pleyroute. Per openbaar vervoer is het minder goed bereikbaar. Het stedenbouwkundige imago en de kwaliteit zijn goed te noemen. Tenslotte is er de categorie Overige locaties waartoe de verspreide en solitaire locaties worden gerekend (zogenaamde ‘restsnippers’). Tot deze categorie behoren de kantoorruimten in een overwegend residentiële omgeving. Er is dan sprake van functiemenging en voldoet aan de wens van de gemeente om kleinschalige kantoorfuncties te integreren met ander functies in de vorm van de zogenaamde wijkgebonden economie. Het betreft in deze categorie voornamelijk kantoorruimte die in woongebouwen is geïntegreerd of kantoren die vanuit historisch perspectief op locaties langs de uitvalswegen in de woongebieden gevestigd zijn, plus enkele andere kleinschalige plannen welke reeds conform bestemmingsplannen konden worden uitgevoerd.

20

Buck Consultants International

3.3

Conclusie: sterke en zwakke punten

Arnhem is een belangrijke kantorenstad. Dat blijkt uit de werkgelegenheidsstructuur, de omvang van de markt en de aanwezigheid van enkele grote (inter)nationale kantoorgebruikers. De beoogde kwaliteitsprong die met Arnhem-Centraal gemaakt moet worden, zal ook in het huurprijsniveau tot uitdrukking komen. De mate waarin dit proces soepel verloopt, is een indicatie voor de positie die Arnhem inneemt ten opzichte van andere kantorensteden buiten de Randstad. De vraag naar kantoorruimte is aanzienlijk groter dan het huidige aanbod. Aan de hand van deze analyse zijn in tabel 3.3 de belangrijkste sterke en zwakke punten benoemd.

Tabel 3.3

Belangrijkste sterke en zwakke punten van de Arnhemse kantorenmarkt

Sterk · Sterke dienstverleningssector · · · Uitstraling van zesde kantorenstad van Nederland Reeds aanwezige differentiatie van locaties Ontwikkeling van een echte toplocatie met Arnhem-Centraal

Zwak · Relatief geringe opname ten opzichte van de voorraad · Verouderde kantorenvoorraad

Buck Consultants International

21

22

Buck Consultants International

Hoofdstuk 4

Toekomstige ontwikkelingen

Het functioneren van en de verhoudingen op de kantorenmarkt worden beïnvloed door een aantal trends en ontwikkelingen die zich voltrekken op verschillende terreinen van de maatschappij. Sommige hebben een directe invloed op de kantorenmarkt, andere beïnvloeden processen en voorwaarden die leiden tot een wijziging van het gebruik van kantoren. In de volgende paragrafen worden de belangrijkste aan de orde gesteld.

4.1

Trends op macro niveau

Relevante trends voor de kantoorontwikkelingen in Arnhem liggen op gebied van: A B C D Mobiliteit en bereikbaarheid ICT en nieuwe manieren van werken Kantorenlocaties Kantoorgebouwen

A

Mobiliteit en bereikbaarheid

De mobiliteit is de laatste jaren fors toegenomen. Enerzijds nemen de verplaatsingen in frequentie toe, anderzijds in afstand. Hoewel het openbaar vervoer fors gepromoot wordt, is ook de automobiliteit fors toegenomen. Deze ontwikkeling is de directe oorzaak van de congestie op de autowegen. In nauwe relatie met deze ontwikkeling staat de bereikbaarheid van locaties. Een aantal grote infrastructurele projecten en concepten die in de regio gepland zijn, zal van invloed uitoefenen zijn op het stedelijk functioneren: · · · HST; regionale Light-Rail lijn; multifunctionele knooppunten.

In Europa bouwen een aantal urbane regio's (waaronder KAN, zie figuur 4.1) aan een zogenaamd Light Rail Systeem teneinde de mobiliteit beter te geleiden. Het gaat om een
Buck Consultants International

23

openbaar vervoersysteem waarbij de voordelen van het snelle landelijke railnet gecombineerd wordt met de structuur van lokale en regionale transportfaciliteiten. Studie naar de effecten van de toepassing van Light Rail in London, Sheffield, Lille en Straatsburg heeft uitgewezen dat de waarde van kantoren in de omgeving van de Light Rail stations positief beïnvloed worden. Daarnaast zijn er gunstige effecten op ruimtelijk en sociaal gebied waargenomen zoals integratie van achtergestelde gebieden, een algemene verbetering van het imago van een gebied en Light Rail als leidraad voor een ruimtelijke ontwikkeling. Teneinde Light Rail effectief toe te passen zijn aanvullende elementen noodzakelijk zoals park & ride faciliteiten, parkeervoorzieningen en een uitstekende routing. Een voorbeeld van een geslaagd Light Rail project is te vinden in Karlsruhe. Hier biedt Light Rail een goed alternatief voor andere lokale vervoerswijzen en is de bereikbaarheid van de verschillende stadsdelen verbeterd. Andere regio's die Light Rail uitbouwen zijn onder meer Kaiserslautern, Charleroi, en Groot-Manchester.

Figuur 4.1 Light Rail traject met haltes

Bron: KAN Vastgoed rapportage/BCI Figuur 4.1 toont het traject van de Light Rail in het KAN gebied met de beoogde haltes. Voor Business Park Arnhem is het nog niet zeker dat de Light Rail er ook daadwerkelijk zal stoppen. Gezien de relatief eenzijdige autobereikbaarheid zou een halte op BPA wel gewenst zijn.

24

Buck Consultants International

Met name het concept van de multifunctionele knooppunten biedt mogelijkheden voor een goed functionerend stedelijk verkeerssysteem, waarbij verschillende vervoersmiddelen elkaar aanvullen in een keten. De stations aan het bestaand spoor worden multifunctionele, stedelijke knooppunten, waar het fijnmazige openbaar vervoer net aansluit op het hoogwaardige regionet. Behalve multifunctioneel zijn deze knooppunten ook multimodaal van karakter. In dit kader verdient vervoersmanagement op gebiedsniveau zeker aanbeveling. Vervoersmanagement is het benaderen, ondersteunen en adviseren van ondernemingen en instellingen om het niet-noodzakelijke verkeer terug te dringen. Belangrijke elementen zijn onder andere individueel vervoersadvies per werknemer, korting op openbaar vervoer en fietsaanschaf. De ontwikkelingen in de sfeer van de bereikbaarheid en mobiliteit zijn van groot belang voor het toekomstige kantorenbeleid omdat bereikbaarheid vaak wordt aangegeven als een van de belangrijke factoren die van grote invloed zijn op de vestigingsplaatskeuze.

B

ICT en nieuwe manieren van werken

Een trend die van invloed is op de toekomstige ontwikkeling van kantorenlocaties is de sterke groei en verspreiding van de Informatie- en Communicatietechnologie (ICT). De ICT sector heeft langs twee lijnen invloed op de kantorenmarkt. Enerzijds moeten de technische producten uit deze sector als uitgangspunt genomen worden. Deze dragen namelijk bij aan het ontstaan van vele nieuwe mogelijkheden op het gebied van werken. Daarnaast is de ICT sector een groeisector, die een aanzienlijke vraag genereert naar kantoorruimte of kantoorachtige ruimten. Deze twee ontwikkelingen werken min of meer tegengesteld in op de vraag naar kantoorruimte. Door informatietechnologie kan de efficiëntie van bedrijfsprocessen worden verhoogd. Het is anderzijds door ICT mogelijk geworden om niet meer plaatsgebonden te zijn als het gaat om het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden. Er moet dan vooral gedacht worden aan meer flexibiliteit voor de werknemers. Gedacht kan worden aan de combinatie wonenwerken. Kantoorruimte in de woonomgeving of zelfs in de woning zijn hiervan voorbeelden. Met name deze ontwikkeling staat volop in de discussie als het gaat om de effecten hiervan op de vraag naar kantoorruimte. Door de nieuwe technologie is het mogelijk dat werknemers een gedeelte van de week thuis werken in plaats van op het kantoor. Wanneer een goede afstemming plaatsvindt tussen de werktijden van werknemers binnen het bedrijf, kan ruimte bespaard worden. De gemiddelde bezettingsgraad van werkplekken daalt immers vanwege het toenemend aantal deeltijd- en flexwerkers Werkgevers gaan vooralsnog niet over op het implementeren van deze nieuwe concepten in hun bedrijfsvoering. Wanneer bedrijven over gaan op een flexibele kantoorinrichting kunnen zij het benodigde vloeroppervlak per werknemer terugdringen. In de praktijk blijkt echter vooralsnog dat de meeste deeltijd- en telewerkers ondanks dat ze regelmatig thuis werken hun werkplek op kantoor behouden. Het is moeilijk om de bezetting te plannen omdat er zich nog veel onverwachte situaties voordoen op het werk. Ook het feit dat er tegenwoordig veel in teamverband gewerkt zorgt er voor dat mensen toch regelmatig op kantoor terechtkomen. Niet alle communicatie is namelijk via fax of email mogelijk. De ruimtebesparing als gevolg als flexwerken lijkt op dit moment op macroni-

Buck Consultants International

25

veau niet al te groot. Er zijn natuurlijk individuele bedrijven die wel degelijk via een flexibele kantoorinrichting waar vrijwel niemand een eigen bureau heeft ruimte op werkplekken besparen. Maar ook bij deze bedrijven zie je dat wanneer er op werkplekken ruimte bespaard wordt, deze vaak wordt gebruikt voor extra ontspannings- of vergaderruimte. Per saldo neemt de vraag naar kantoorruimte door het gebruik van informatie- en communicatietechnologie vooralsnog maar minimaal af. De verwachting is dat dit in de toekomst niet veel zal veranderen. De groei van de werkgelegenheid in de ICT-sector zorgt daarentegen voor een groei in de vraag naar kantoorruimte. Deze sector zorgt in veel landen voor een groot deel van de groei van de werkgelegenheid in de tertiaire sector. In Nederland draagt de ICT-sector inmiddels al voor 25% bij aan de groei van de totale werkgelegenheid. Door de sterke groei van de ebusiness groeit de ICT-dienstensector explosief mee. Veel van dit type werkgelegenheid is gevestigd in kantoorruimte. Het is belangrijk om in de toekomst naast voldoende kwantiteit aan kantoorruimte voor deze sector ook rekening te houden met de specifieke vestigingsfactoren en gebruikerswensen. Wat betreft de relatie tussen locaties en de ICT-infrastructuur is het zeer lastig de effecten in te schatten. Met name omdat de ontwikkelingen in de sector zo snel gaan, is het moeilijk om in te schatten hoe duurzaam elementen, zoals afstand tot een internet backbone, aansluiting op vaste (glasvezel)netten, zijn. Belangrijk is vast te stellen dat toegang tot de verschillende netwerken erg belangrijk is. In dit verband is het van belang vast te stellen dat het KAN-gebied in het algemeen en Arnhem in het bijzonder voortvarend in de ontwikkeling van ICT- infrastructuur mee bewegen met concepten als een ICT-service provider Gelderse Poort en de ontwikkeling van CityRing, een dubbel uitgevoerde glasvezelinfrastructuur voor alle digitale communicatie en niet in de laatste plaats het opstellen van een Strategisch Beleidsplan Telematica EuroTradePort KAN. Daar waar regio's zich nog afvragen of ICT een terrein is waarvoor beleid geformuleerd dient te worden, wordt in het KAN-gebied reeds aan concrete plannen gewerkt. Daarmee positioneert met name Arnhem zich positief. Echter het beleid moet nog wel van de grond komen en in uitvoering gebracht worden.

C

Kantorenlocaties

Er zijn een aantal ontwikkelingen, namelijk: · · · · · · toenemende differentiatie; vraag naar een hoog voorzieningenniveau; particuliere ontwikkelingen; functiemenging; knooppunt van verkeer en vervoer; imago en identiteit.

Voor de locatie van kantorenconcentraties zal dit in de toekomst leiden tot de volgende veranderingen.

26

Buck Consultants International

·

Zowel op stedelijk niveau als op regionaal niveau vindt er een differentiatie plaats waarbij de verschillende locaties een eigen gezicht gaan krijgen. De differentiatie wordt onder meer ingevuld door het bereikbaarheidsprofiel, maar tevens door aard en clustering van bedrijven, gemeenschappelijk beheer van de locaties (parkmanagement), verschillen in voorzieningenniveau, stedenbouwkundige en architectonische opzet, verschillen in floor-space-index (FSI) en zicht van de snelweg. Dit is overigens niet alleen het geval op kantorenlocaties maar ook op bedrijventerreinen Deze differentiatie is primair ingegeven door voorkeuren van de gebruikers. Deze hechten aan een bepaald image van hun huisvesting, aan de bereikbaarheid en aan de functionaliteit. Een element van de differentiatie is het voorzieningenniveau. De trend is dat op locaties een bepaald voorzieningenniveau door de gebruikers wordt gewenst. Gedacht kan worden aan een geldautomaat, kinderopvang, een stomerij, secretariële dienstverlening, een pakketservice (klein-logistieke dienstverlening) enzovoorts. Opvallend zijn de onafhankelijke bewegingen van de particuliere sector. Ondanks overheidssturing (schaarstebeleid) gaan ontwikkelaars en gebruikers blijkbaar toch voor een deel hun eigen weg. Ondanks bestemmingsbelemmeringen worden kantoren gevestigd op bedrijventerreinen (IJsseloord II, Business Park Arnhem). Zij maken dus hun eigen afweging bij de locatiekeuze en prefereren een andere locatie dan die de gemeente eigenlijk aanwijst. Dit kan beschouwd worden als een tegenbeweging ten opzichte van de concentratiewens van de gemeente. Een belangrijke, door de gemeente gestimuleerde trend is functiemenging en dat hangt samen met een aantal andere factoren. Functiemenging treedt op bij kantoorvestigingen op een bedrijventerreinen en (kleinschalige) bedrijvigheid in de wijken (wijkeconomie). Deze ontwikkeling wordt deels gestimuleerd door de gemeente, deels onafhankelijk ingegeven door particuliere initiatieven. Functiemenging kan ook gezien worden als middel om het voorzieningenniveau te verbreden en/of te verhogen. Belangrijke trend is de situering van locaties op knooppunten van verkeer en vervoer. Daar waar verschillende modaliteiten bij elkaar komen én deze modaliteiten toegankelijk zijn, blijken bedrijven zich graag te vestigen, bijvoorbeeld stationsomgevingen, knooppunten van snelwegen en regionale netwerken, stedelijke netwerken en waterwegen. De overheid stimuleert deze ontwikkeling met het oog op een efficiënte mobiliteitsafwikkeling. De private partijen zijn zeer geïnteresseerd in deze locaties indien ze ook daadwerkelijk goed toegankelijk en multimodaal ontsloten zijn en voorzien zijn van voldoende parkeergelegenheid. Vooral commerciële kantoorgebruikers hechten meer en meer aan imago, 'adres' en zichtbaarheid. Met name voor frontoffices en serviceorganisaties is profilering belangrijk. Gebruikers vinden over het algemeen dat een eigen gebouw meer uitstraling heeft dan een aantal verdiepingen in een groter gebouw op een grootschalige locatie. Voor multitenantgebouwen is daarom ter compensatie belangrijk dat een individuele gebruiker zijn imago kan ontlenen aan het gebouw zelf, en daarnaast binnen het gebouw een eigen gezicht heeft. Een duidelijke trend is daarnaast dat de kantoorgebruiker zijn imago niet alleen kan ontlenen aan het eigen gebouw, maar ook uit het gebied (‘high quality

·

·

·

·

·

Buck Consultants International

27

adres’). De (voorzichtige) opkomst van toplocaties in Nederland is hier een weerspiegeling van.

D

Kantoorgebouwen

De grens tussen kantooractiviteiten en andere activiteiten van bedrijven vervaagt. Dit fenomeen heeft een aantal dimensies. Verschillende bedrijfstypen geven de voorkeur aan het kantoorgebouw als bedrijfshuisvesting. Dit heeft te maken met de gewenste representativiteit en hoge kwalitatieve eisen aan de bouwkwaliteit. Tevens is een groot aandeel van de werkgelegenheid in de industriële bedrijfstakken aan te merken als kantooractiviteit. In dit geval gaat het om administratie- en ondersteunende processen die zich het best in een kantooromgeving laten onderbrengen, als die zelfstandig gehuisvest worden. Daarnaast is er de trend dat bepaalde bedrijfsgebouwen met een dusdanige architectuur, afwerkingniveau en bouwkundige vormgeving worden gerealiseerd dat er nauwelijks onderscheid is met een traditioneel kantoorgebouw. Te denken valt aan hoogwaardige bedrijfsruimte ten behoeve van Research & Development en huisvesting van ICT-ondernemingen. In plaats van een strikte scheiding tussen de verschillende bedrijfshuisvestingtypen bestaat er veeleer een continuüm van kantoorruimte naar moderne productieruimte. Een volgende trend is de vraag naar flexibele ruimte, zowel van de zijde van de gebruikers als de beleggers. Deze laatste groep volgt daarmee het gedrag van de gebruiker, de bron van het beleggingsrendement.

4.2

Relevante ontwikkelingen in Arnhem

Deels op voorgenoemde beleidsterreinen spelen drie saillante zaken op de kantorenmarkt: de regionale LightRail, de toekomstige vestiging van een World Trade Center en de sinds november 2000 operationele halte voor de hogesnelheidstrein op het traject AmsterdamFrankfurt De spoorlijn Zutphen-Nijmegen, via Arnhem, wordt opgewaardeerd tot aggloregiolijn. Dat betekent hogere frequenties in het stadsgewest op deze noord-zuidas. Daarnaast kan de treindienst over de bestaande spoorverbinding Zevenaar- Arnhem-Nijmegen uitgroeien tot een kwalitatief nieuwe, hoogfrequente LightRail die in een latere fase meer voorstadstations bedient, die er nu nog niet zijn. De haltes en stations op deze infrastructurele concepten bieden een uitstekende bereikbaarheid per openbaarvervoer voor de kantorenlocaties. In het Arnhem-Centraal gebied komt een WTC-vestiging. Het prestigieuze multi-tenant concept met een hoogwaardig voorzieningenniveau zal ongeveer 20.000 m² groot zijn. Het

28

Buck Consultants International

WTC is vooral bedoeld voor kleinere bedrijven die over goede faciliteiten willen beschikken. Bovendien kunnen er grootschalige congressen en seminars gehouden worden. De gemeente ziet in de komst van het WTC een belangrijke versterking van de Arnhemse economie. Daarnaast heeft de hogesnelheidslijn Amsterdam-Frankfurt in het Arnhem-Centraalgebied een halte gekregen. Daarmee heeft Arnhem aansluiting gekregen op het Europese hogesnelheidsnet. De verbinding krijgt een hogere kwaliteit en een hogere capaciteit. Internationale ervaring leert dat de effecten van een HST-halte minimaal zijn bij het aantrekken van meer economische activiteiten. Ook de vestiging van het wereldhandelscentrum speelt nauwelijks een rol in de besluitvorming rond vestigingsplaatskeuze. De HSThalte en het WTC, beide elementen van het Arnhem-Centraal Project, zijn veel meer van complementaire aard en zijn geen zelfstandige pullfactoren. De aanwezigheid van beide elementen geeft een extra, hoogwaardig karakter aan de locatie. Beide elementen spelen een belangrijke rol in de marketing van het Arnhem-Centraalgebied. Ten opzichte van andere locaties in Arnhem, maar ook in het KAN-gebied en Oost-Nederland, tillen de HSThalte en de WTC-vestiging Arnhem-Centraal op een hoog niveau.

4.3
Vraag

Toekomstige vraag en aanbod in Arnhem

In voorgaande jaren zijn er een aantal berekeningen doorgevoerd voor de vaststelling van de nieuwbouwbehoefte van kantoren voor de periode tot 2015. Zowel het KAN als de gemeente Arnhem hebben in 1999 respectievelijk 2000 deze behoefteramingen laten maken voor hun kantorennota en voortgangsrapportage. De bureaus STEC en Twynstra Gudde (TG) hebben hiertoe berekeningen gemaakt. In de berekeningen wordt onderscheid gemaakt tussen uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag is de extra ruimte behoefte die ontstaat wanneer nieuwe bedrijven zich vestigen of wanneer bestaande bedrijven uitbreiden. De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte afkomstig van gebruikers, die verouderde kantoorruimte achterlaten die niet meer in het aanbod terugkomt. De kantoorruimte wordt afgebroken of krijgt een andere bestemming. In 1997 raamde TG, in opdracht van het KAN, de verwachte vraag in het KAN-gebied voor de periode 2001-2015 op 400.000 m². De gehanteerde uitgangspunten waren een werkgelegenheidsgroei van 1,1% en een vervangingsvraag van 1%. STEC stelde de prognose van TG in 1999 bij naar 540.000 m². De reden hiervoor was een hogere verwachte werkgelegenheidsgroei tot 2015 en het vervangingspercentage van 1% werd te gering bevonden en werd bijgesteld naar 1,5%. De beide ramingen hadden betrek-

Buck Consultants International

29

king op het gehele KAN-gebied zonder uitspraken te doen voor de Arnhemse kantorenmarkt. Uitgaande van de berekeningen van STEC heeft TG in 2000 voor de programmering van Arnhem Nieuw Sleutel Project uitspraken gedaan over de toekomstige vraag naar kantoren in Arnhem. Daarbij heeft zij 70% van de totale vraag in het KAN gebied toebedeeld aan Arnhem. De verwachte vraag kwam daarmee op 375.000 m² (zie tabel 4.1).

Tabel 4.1

Verschillende prognoses van de vraag in KAN gebied (nieuwbouwbehoefte)

Gebied Jaar TG i.o.v. KAN STEC i.o.v. KAN TG i.o.v. gemeente Arnhem KAN KAN 1997 1999

Gemiddelde Waarvan in centrum Verwachte vraag Vraag Vraag Vraag verwachte vraag Arnhem gemiddeld 2001-2015 per jaar 2001-2005 2006-2010 2011-2015 per jaar (m² bvo) 400.000 540.000 375.000 27.000 36.000 25.000 130.000 173.000 134.000 187.000 137.000 204.000

7.700 11.000 tot 13.000

Arnhem 2000

Bron: Twynstra Gudde, 1997 en 2000 en STEC, 1999

Wij beschouwen de verwachte vraag van 375.000 m², zoals berekend door TG in 2000, als maximumvariant van de vraagraming met het oog op de volgende overwegingen: · Een vervangingsvraag van 1,5 % lijkt ons een gerechtvaardigde aanname. Hoewel moeilijk te traceren schijnt een vervangingsvraag van 2% (ruim 18.000 m² per jaar) aan de hoge kant. Met kaalslag in het Arnhem-Centraal gebied is deze waarde echter niet ondenkbaar. In de prognoses is sprake van een constant stijgende nieuwbouwbehoefte. De vraag is of dat realistisch is, gezien de mogelijke ontwikkeling in de economische conjunctuur en de nieuwe manieren van werken. De vraagprognose ligt boven het historische opnamepatroon van de afgelopen vijf jaar (hoogconjunctuur). De prognose van Twynstra Gudde komt neer op een vraag van ongeveer 25.000 m² per jaar in Arnhem, terwijl het historisch beeld een opname van gemiddeld 20.000 m² per jaar laat zien. Indien uitgegaan wordt van een vervangingsvraag van 1,5%, dan is de gemiddelde uitbreidingsvraag maar 7.500 m2 per jaar geweest. Dat is in de huidige marktverhouding weinig te noemen. De laatste zeven jaren bedroeg het aandeel van nieuwbouw in het aanbod gemiddeld 20%. Dat het aandeel nieuwbouw in de opname in de laatste jaren relatief gering is geweest is met name te wijten aan de geringe productie. TG gaat ervan uit dat 50% van de toekomstige jaarlijkse opname nieuwbouw betreft. Ook dit uitgangspunt dient ons inziens als een maximumvariant beschouwd te worden, temeer omdat het percentage van 50% nieuwbouw in de opname nog niet in Arnhem gerealiseerd is. Bedacht moet worden dat transacties kleiner dan 500 m² niet door de meeste makelaars opgenomen worden in de statistieken. Het gaat in de praktijk dan om zo’n 20-30% van de totale opna-

·

·

30

Buck Consultants International

me. De meeste van deze kleinschalige transacties vinden plaats in bestaand aanbod, waardoor het percentage nieuwbouw in werkelijkheid nog lager ligt. · TG gaat er vanuit dat 70% van de vraag aan Arnhem toebedeeld wordt en dat 50% van de vraag op het Centrum is gericht. De prognose van TG voor Arnhem-Centraal ligt ruim boven de prognose van STEC. Terecht wijst TG er op dat deze ramingen deels gebaseerd zijn op een wensbeeld en er zal de nodige acquisitie moeten worden gepleegd om deze vraag in het centrum te bereiken. Concreet betekent dat het wensbeeld onderdeel van beleid moet zijn: 70 % van de vraag in het KAN gebied aan Arnhem toewijzen en daarvan 50% aan de Centrumlocatie.

Een behoefteraming over een periode van vijftien jaar, in een marktsituatie die een grote dynamiek vertoont, niet alleen in de marktbewegingen maar ook aan de basis, brengt een risico met zich mee dat zich makkelijk laat vertalen naar oplopende rentekosten bij het aanhouden van strategische voorraden. De invalshoek van TG, inzake een inspanningsbeleid teneinde van Arnhem-Centraal een wervende toplocatie te maken, lijkt gerechtvaardigd. Het prijsniveau van de locatie kan leiden tot een aanzienlijke verdunning van de doelgroep. Immers huurprijzen van ƒ400,-- en hoger zijn niveaus die in Den Haag en Rotterdam aan de orde zijn. Daar de kantoorbehoevende werkgelegenheid een sterke groei doormaakt zal dat zich manifesteren in een aanzienlijke opname van kantoorruimte. Het is alleen de vraag hoelang zich dat zal voortzetten. Het is realistisch om een terugval dan wel stabilisatie van de economische groei op middellange termijn in te calculeren. Daarnaast zal ook de Arnhemse arbeidsmarkt tekenen van krapte kunnen vertonen, met name in kwalitatieve zin. De effecten van HST en WTC zijn vooralsnog te verwaarlozen evenals de trek van kantoorgebruikers uit de Randstad. Duidelijk is dat de toekomstige vraagbehoefte zich lastig laat vaststellen. Een verstandige keuze voor een strategische kantorenstrategie is flexibiliteit en het volgen van een voorzichtige/behoudende toekomstbenadering. Hierbij past een beleid dat gericht is op het wegwerken van de flessenhals op korte termijn om daarna het historisch voortschrijdend gemiddelde te volgen. Dit dwingt tot een continue kwantitatieve en kwalitatieve monitoring van de marktsituatie. Indien de gemiddelde jaarlijkse groei van de kantorenvoorraad in andere steden in ogenschouw genomen wordt, dan variëren de percentages van 1 tot 2%. In de Arnhemse situatie zou dit gemiddeld 9.200 tot 18.400 m² per jaar zijn. Voor de benadering van de maximale variant voor de nieuwbouwbehoefte gaan we uit van: · · · · een constante voortzetting van de huidige economische groei; een vervangingsvraag van 1,5% per jaar; een uitbreidingsvraag van gemiddeld 10.000 m2 per jaar (zo’n 1% van de voorraad); 50% aandeel van nieuwbouw in opname.

Dat zal leiden tot een totale vervangingsvraag van 222.000 m² en een uitbreidingsvraag van 148.000 m² in de periode 2001-2015. Daarmee komt de totale vraag naar nieuwe kantoorruimte op 370.000 m². De gemiddelde jaarlijkse vraag naar nieuwbouw in deze periode zal 24.600 m² bedragen.

Buck Consultants International

31

Veel aannemelijker is dat op termijn de economie het huidige groeitempo niet zal vasthouden. Indien de economie op middellange termijn minder hard zal groeien, zal dat consequenties hebben voor de parameters van de vervangingsvraag en de uitbreidingsvraag. We gaan ervan uit dat vanaf 2005 de economische groei afvlakt, waardoor vervangingsvraag en de uitbreidingsvraag tezamen met een half procent afnemen. Dit zou resulteren in een jaarlijkse nieuwbouwbehoefte van zo’n 21.300 m2 over de periode 2001-2015 (tabel 4.2).

Tabel 4.2

Vraagscenario’s kantoorruimte Bij constante groei (1) 2 23.500 m p.j. 2 24.500 m p.j. 2 26.000 m p.j. Totaal (2)=5x(1) 2 117.500 m 2 123.500 m 2 130.000 m 2 371.000 m Bij afnemende groei (3) 2 23.500 m p.j. 2 19.500 m p.j. 2 20.500 m p.j. Totaal (4)=5x(3) 2 117.500 m 2 98.500 m 2 103.500 m 2 319.500 m

2001-2005 2006-2010 2011-2015 Totaal

Kleine verschillen kunnen optreden door afrondingen

Hierbij is nog geen rekening gehouden met de grotere vraag op korte termijn (flessenhals). DTZ heeft de huidige vraag (aanvang 2001) op ca. 50.000 m2 geraamd. Dit is tweemaal de theoretische jaarlijkse vraag. We veronderstellen dat deze extra vraag van 50.000 m² voor de helft gericht is op nieuwbouw (50% nieuwbouw, 50% bestaand aanbod). We berekenen voor de periode 2001-2005 een extra nieuwbouwbehoefte van 25.000 m2 (zie tabel 4.3).

Tabel 4.3

Verwachte vraag naar kantoorruimte inclusief flessenhals Bij constante groei per jaar (1) 2 28.500 m p.j. 2 24.500 m p.j. 2 26.000 m p.j. Totaal (2)=5x(1) 2 142.500 m 2 123.500 m 2 129.500 m 2 395.500 m Bij afnemende groei (3) 2 28.500 m p.j. 2 19.500 m p.j. 2 20.500 m p.j. Totaal (4)=5x(3) 2 142.500 m 2 98.500 m 2 103.500 m 2 344.500 m

2001-2005 2006-2010 2011-2015 Totaal

Twynstra Gudde gaat ervan uit dat 40 tot 50% van de vraag in op het centrumgebied gericht zal zijn (figuur 4.4).

Tabel 4.4

Vraag naar nieuwbouw kantoorruimte in het centrum (40-50% van de totale vraag) Constante groei 57.000-71.500 49.500-61.500 52.000-65.000 158.000-198.000 Afnemende groei 57.000-71.500 39.500-49.500 41.500-52.000 138.000-172.500

2001-2005 2006-2010 2011-2015 Totaal

32

Buck Consultants International

Aanbod
In de komende jaren zijn een aantal nieuwe locaties geselecteerd waar kantoren gebouwd mogen worden; dat zijn Arnhem-Centraal, Coehoorn en Schuytgraaf, en de bestaande locaties Gelderse Poort, Kroonpark en Businesspark Arnhem. In de periode 2001-2005 is de plancapaciteit 152.500 m². In de vijf jaar erna is 95.500 m² gepland en in de periode 2010-2015 140.000 m². De plancapaciteit voor de periode 20012015 op deze locaties komt daarmee op 388.000 m² (zie tabel 4.5). Daarnaast heeft de locatie IJsseloord II een plancapaciteit voor kantoorontwikkeling van 150.000 m², waardoor de totale plancapaciteit voor kantoorontwikkeling in Arnhem 538.000 m² bedraagt.

Tabel 4.5

Overzicht plancapaciteit voor kantoorontwikkeling per deelgebied Locaties Arnhem-Centraal Gelderse Poort 1) Kroonpark Schuytgraaf Coehoorn Business Park Arnhem Overige Arnhem Subtotaal IJsseloord II Totaal 2001-2005 50.000 15.000 17.500 30.000 2006-2010 35.500 2011-2015 Totaal 2001-2015 85.500 15.000 17.500 75.000 ca. 95.000 80.000 20.000 388.000 100.000 488.000

25.000

20.000 ca. 95.000 20.000 5.000 140.000 20.000 160.000

30.000 10.000 152.500 40.000 192.500

30.000 5.000 95.500 40.000 135.500

Zachte plannen zijn gecursiveerd 1) In de periode 2002-2005

De vraag naar kantoorruimte zal onder de eerder gemaakte aannames bewegen in de bandbreedte van 345.000 m² en 395.000 m² in de periode 2001-2015. De totale capaciteit van het geplande aanbod bedraagt 488.000 m². Op basis van deze confrontatie van vraag en aanbod is het onwaarschijnlijk dat nieuwe locaties moeten worden toegevoegd. Eerder krijgt Arnhem bij volledige benutting van de plancapaciteit te maken met een fors overaanbod. Het verschil tussen het maximale aanbod en de minimale vraag bedraagt 143.000 m², hetgeen de waarde benadert van ruim vijf maal de jaarlijkse nieuwbouwbehoefte. Met een planningshorizon van vijftien jaar is dit een aanzienlijk verschil. Indien we de totale verwachte vraag naar kantoorruimte confronteren met het totaal van geplande nieuwbouwontwikkelingen, constateren we voor alle perioden een aanbodoverschot (figuur 4.7). Met name in de periode 2011 tot 2015 is het aanbodoverschot aanzienlijk.

Buck Consultants International

33

Tabel 4.6

Confrontatie verwachte vraag gepland aanbod Vraag bij Constante groei 2 142.500 m 2 123.500 m 2 129.500 m 2 395.500 m Vraag bij Afnemende groei 2 142.500 m 2 98.500 m 2 103.500 m 2 344.500 m Gepland aanbod 192.500 135.500 160.000 488.000

2001-2005 2006-2010 2011-2015 Totaal

Overschot Overschot Overschot Overschot

Ten aanzien van overige locaties in het KAN-gebied zien we geen directe concurrentie van enige betekenis. Bedrijven en instellingen die kantoorruimte in het stedelijk gebied van Arnhem zoeken, zullen niet of nauwelijks uitwijken naar Nijmegen of Elst of omgekeerd. In de uitvoering van het kantorenbeleid dient er naar gestreefd te worden dat 40 tot 50% van de totale vraag in het centrum, het Centrummilieu, gehuisvest kan worden. De overige vraag zal zich voor de helft richten op het subcentrummilieu.

Tabel 4.7

Aandeel werkmilieus in de vraag

Centrummilieu Subcentrummilieu Specifiek werkmilieu

40-50% 25-30% 25-30%

Constante groei 158.000-197.500 m² 118.500-99.000 m² 118.500-99.000 m²

Afnemende groei 138.000-172.500 m² 104.000-86.000 m² 104.000-86.000 m²

4.4

Conclusie: kansen en bedreigingen

In dit hoofdstuk zijn de relevante trends aan de orde gesteld, de belangrijkste ontwikkelingen in Arnhem en is een raming gemaakt van de vraag naar nieuwe kantoorruimte in de periode 2001-2015. Aan de hand van deze inventarisatie worden in tabel 4.8 de belangrijkste kansen en bedreigingen benoemd.

34

Buck Consultants International

Tabel 4.8

Kansen en Bedreigingen

Kansen · Arnhem-Centraal als project is een grote kans voor Arnhem. Hiermee kan Arnhem een kwaliteitssprong maken · Helder geprofileerde locaties als basis voor een kantorenbeleid

Bedreigingen · Bij volledige uitvoering van de plancapaciteit ontstaat een aanzienlijk overaanbod

·

Ontbreken van goede afbakening van begrippen met betrekking tot kantoren en de zogenaamde ‘kantoorachtigen’; het probleem rond de interpretatieverschillen zijn niet in het bestemmingsplan te ondervangen Elementen als HST en WTC moeten niet overschat te worden, maar als complementaire voorzieningen worden beschouwd. Een HST of een WTC maakt Arnhem niet tot een stad met internationale allure. Concurrenten van Arnhem zijn niet Amsterdam of Brussel, maar Apeldoorn, Den Bosch en Zwolle Een echt ICT-beleid is nog niet geïmplementeerd, maar hangt voor een deel aan particuliere initiatieven Indien ten behoeve gronduitgifte strategische reserves aangehouden dienen te worden, drukt dat in de vorm van rentelasten op de begroting

·

Ruimte voor startende bedrijven evenals voor reeds aanwezige bedrijven

·

·

De ruimtelijke mogelijkheden die Arnhem heeft voor het realiseren van nieuwe locaties Uitbouw van functiemenging en meervoudige ruimtegebruik met het oog op de ontwikkeling van ontmoetingsplekken

·

·

·

·

De HST en het WTC dienen als selling point en marketing tool ingezet worden bij de marketing van het KAN, Arnhem en ArnhemCentraal

Buck Consultants International

35

36

Buck Consultants International

Hoofdstuk 5

Strategische visie

In dit hoofdstuk zal op basis van de beleidsevaluatie (hoofdstuk 2), de huidige marktsituatie (hoofdstuk 3) en de gesignaleerde trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 4) een strategische visie voor kantorenbeleid worden geformuleerd.

5.1

Visie

De evaluatie van het gevoerde beleid heeft geleerd dat het creëren van een selectief en gefaseerd aanbod (relatieve schaarste) en de kwalitatieve differentiatie van kantorenlocaties belangrijke elementen zijn voor het te formuleren kantorenbeleid. Daarbij is het van groot belang om een aanzienlijke mate van flexibiliteit in te bouwen als het gaat om het bestemmen en faseren van grond voor bepaalde bedrijfstypen, maar ook als het gaat om ontsluiting en bereikbaarheid en niet in de laatste plaats qua fasering. In dit kader dient de gemeente de ontwikkelingen in de markt continu te volgen. De huidige stand van zaken is dat Arnhem een sterke positie inneemt als kantorenstad en die positie verder kan versterken met de ontwikkeling van de toplocatie Arnhem-Centraal. Er is reeds een gedifferentieerd aanbod van kantorenlocaties. De vraag naar nieuwe kantoorruimte overstijgt het aanbod ervan ruimschoots. Door alle evaluaties, trends en ontwikkelingen heen komen steeds een aantal elementen terug: 1 2 3 kwalitatieve differentiatie van locaties; wensen van de gebruiker; grensvervaging tussen kantoren en bedrijven.

Een geschikt concept om deze elementen te koppelen aan een kantorenstrategie is de product-marktcombinatie. Het principe van een product-marktcombinatie is dat voor elk marktsegment van gebruikers met specifieke huisvestingswensen (zie bijlage 2), een passende locatie aangeboden kan worden. Het criterium is in dit verband een bepaald kwaliteitsniveau. Het kwaliteitsniveau is in hier een pakket van samenhangende elementen waaronder bereikbaarheid, voorzieningenniveau, vormgeving, imago, transportmogelijkheden, bouwkwaliteit, zicht vanaf de snelweg enzovoorts. In deze optiek is het niet zozeer van belang tot welke bedrijfscategorie een activiteit van de gebruiker behoort, maar welke eisen de gebruiker stelt aan de kwaliteit van de locatie. Daarmee behoort de discussie over het verschil
Buck Consultants International

37

tussen kantoren en kantoorachtigen tot het verleden en komen gebruikers op grond van locatiedifferentiatie op de voor hen meest geschikte plek terecht. Beleidsmatig hoeft dan geen onderscheid gemaakt te worden tussen kantorenlocaties en bedrijventerreinen, en kan op termijn gestreefd worden naar een integratie van kantorenlocatiebeleid en bedrijventerreinenbeleid. In geïntegreerde vorm is dan sprake van een ‘werklocatiebeleid’.

Op bovenregionaal niveau kan Arnhem zich positioneren met het gehele scala van productmarktcombinaties ten opzichte van andere steden. Op regionaal niveau kan een heldere differentiatie plaatsvinden, waarbij gebruikers inzicht hebben in de mogelijkheden en beschikbaarheid en de gemeente met schaarstebeleid en flankerende maatregelen optimale voorwaarden kan creëren en verschillende categorieën van werkgelegenheid ruimtelijk kan sturen. Bij de gronduitgifte wordt een gedifferentieerde prijs-kwaliteitverhouding gehanteerd, zodat ontwikkelaars weten welke producten ze op welke locaties kunnen realiseren. Daarmee komt de differentiatie ook tot uiting in de vastgoedwaarde. De institutionele beleggers tenslotte hebben belang bij continuïteit, een lange termijnvisie en een redelijk rendement bij een aanvaardbaar risico. Dat betekent dat ook zij geïnteresseerd zijn in een product-marktcombinatie die aansluit bij hun risicorendementseisen. Vanuit de geschetste visie is de algemene hoofddoelstelling van het kantorenbeleid te formuleren: Het behouden en versterken van de positie van Arnhem als belangrijkste kantorenstad buiten de Randstad, door het in samenwerking met ander overheden en marktpartijen ontwikkelen en uitvoeren van een daarop gericht voorwaardenscheppend beleid.

Op basis van deze hoofddoelstelling zal het kantorenbeleid zich richten op: · · · · voldoende gevarieerde kantorenlocaties (5.2); een heldere en flexibele programmering (5.3); het met andere partijen afstemmen van ontwikkelingen (5.4); flankerend beleid (5.5).

38

Buck Consultants International

5.2

Voldoende gevarieerde kantorenlocaties

Het kantorenbeleid zal erop gericht zijn differentiatie van de verschillende locaties te bewerkstelligen en te behouden.

Subdoelstelling 1
Het streven naar variatie in het aanbod: het creëren van verschillende kantorenlocaties die aan uiteenlopende wensen van kantoorgebruikers kunnen voldoen. De wensen van gebruikers vereisen een toenemende variatie in het aanbod. De locaties moeten dusdanige onderscheidende en goed geprofileerde kenmerken hebben dat deze ‘als vanzelf’ de juiste doelgroepen aantrekken, ook voor wat betreft de mobiliteitsprofielen. Voor de openbaar vervoerlocaties wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de autobereikbaarheid, inclusief de parkeermogelijkheden, even goed moet zijn als de bereikbaarheid per openbaar vervoer.

Werkmilieus
De voorkeuren van de onderscheiden marktsegmenten kunnen, zoals in het concept van product-markt-combinaties, vertaald worden naar drie typen werklocaties: centrummilieu, sub-centrummileu en het typische werkmilieu. Het gaat hier om streefmilieus waarmee goed kan worden aangesloten bij wensen en uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de verschillende (her)ontwikkelingsplannen voor kantorenlocaties. Idealiter biedt elk milieu de gebruikers een specifieke combinatie van kenmerken (bereikbaarheid, uitstraling, gebouwtype, voorzieningen et cetera). Bij het bepalen van de strategie wordt gekeken of de bestaande locaties voldoen aan deze streefbeelden. Daarnaast biedt de indeling een raamwerk om locaties met elkaar te kunnen vergelijken. De matching van beide indelingen sluit goed aan bij de vraag naar differentiatie, de kritiek op het rigide ‘kantoorbegrip’ en de noodzaak om te faseren.

Centrummilieu
· · · · Hoge kwaliteit gebouwen en openbare ruimte Intensief, multifunctioneel ruimtegebruik Grootschalige gebouwen, single en multi-tenant. Variatie in af te nemen volumes door aanwezigheid hoogwaardige bedrijfsverzamelgebouwen Grootstedelijk imago: identiteit/imago van kantoorgebruikers vloeit (deels) voort uit het gebied

Buck Consultants International

39

· · ·

Lokaal, regionaal en (inter) nationaal OV bereikbaarheid op topniveau, redelijke autobereikbaarheid en parkeren Moet kunnen concurreren op hoogste niveau buiten de Randstad Hoge huurniveaus (vanaf ƒ325,--), met differentiatie om ook aantrekkelijk te zijn voor beleidsorganisaties en back offices (grote volumes, lagere prijzen)

Subcentrummilieu
· · · · · · Beperkt multifunctioneel ruimtegebruik Een mix van kleinere, middelgrote en grote gebouwen in representatieve omgeving Nadruk op single-tenant Goede OV-bereikbaarheid, goede autobereikbaarheid Ruimere parkeermogelijkheden Huurniveau middensegment (vanaf ƒ250,--)

Specifiek werkmilieu
· · · · · · Pure werkomgeving met zeer goede autobereikbaarheid (directe aansluiting op snelwegen) en OV-bereikbaarheid Mogelijkheid tot profilering in zelfstandig gebouw Kleinere/middelgrote gebouwen in representatieve omgeving Integratie van voorzieningen Ruimere parkeermogelijkheden Huurniveau middensegment tot hoog (ƒ200,-- tot ƒ300,--)

Geprojecteerd op de Arnhemse situatie kunnen we stellen dat het ambitieniveau van Arnhem-Centraal aansluit op de kenmerken van het centrummilieu. Tevens tot het centrummilieu rekenen we de (toekomstige) kantorenlocaties in het stadscentrum en in het Coehoorngebied. Kronenburg en Kroonpark, alsmede de Singels en de locaties aan de Velperweg behoren tot de categorie subcentrummilieu. Met de komst van het station op het Lightrail traject kan Schuytgraaf ook tot het subcentrummilieu gerekend worden. Hiertoe dient wel een beleid gevoerd te worden ten aanzien van het voorzieningenniveau. Tot het specifiek werkmilieu rekenen we Gelderse Poort, IJsseloord II en Businesspark Arnhem (zie figuur 5.1 en 5.2).

40

Buck Consultants International

Figuur 5.1 Overzicht van de werkmilieus

Figuur 5.2 Arnhemse kantorenlocatie en werkmilieus

Arnhem-Centraal
Centrum Milieu

Coehoorn Stadscentrum Kroonpark Velperweg Kronenburg Schuytgraaf Singels Type werkmilieu
41

Subcentrum Milieu

Specifiek Werkmilieu

IJsseloord II Gelderse Poort BPA

auto

bereikbaarheid

OV/auto

Om deze differentiatie te behouden en te realiseren zodat een bedrijf ook op de gewenste locatie terecht zal komen, zijn er een aantal mogelijkheden. 1 In de eerste plaats kan een en ander bereikt worden via de bestemmingsplannen. Door de bestemmingsvoorschriften te formuleren op basis van de streefbeelden van de werkmilieus is het mogelijk het bestemmingsgebied te laten voldoen aan de criteria van

Buck Consultants International

2

3

4

de werkmilieus. Met variatie in de voorschriften per bestemmingsplangebied wordt een variatie aan werkmilieus gecreëerd. Onder andere bouwintensiteit, parkeernorm, mobiliteitsprofielen, bouwhoogte en milieunormering zijn bouwstenen voor locatiedifferentiatie. Een tweede mogelijkheid is de communicatie met (potentiële) kantoorgebruikers. De gemeente dient actief ondernemers te begeleiden bij een vestigingsplaatskeuze door onder meer actief voor te lichten over de beschikbare locaties. Daarnaast werkt variatie in de te hanteren toetsingscriteria met betrekking tot de mobiliteitsprofielen voorwaardenscheppend. Te denken valt aan parkeernormen, bezoekersintensiteiten en autoafhankelijkheid van de kantoorgebruikers. In de sfeer van de handhaving blijft de wettelijk voorgeschreven bedrijfstypering in de bestemmingsplannen van kracht. Ook dient in dit kader aan milieunormen en bouwvoorschriften gedacht te worden.

Subdoelstelling 2
Bij de programmering wordt uitgegaan van drie principes: · · · Relatieve schaarste Voldoende flexibiliteit Voldoende variatie in typen locaties

5.3

Programmering en flexibiliteit

In de programmering van het aanbod staat de relatieve schaarste centraal. Het aanbod dient selectief en gefaseerd op de markt te komen, zodat er in principe op enig moment niet teveel en niet te weinig locaties beschikbaar zijn. Tevens is flexibiliteit een vereiste om op wijzigende parameters in te spelen. Zowel op een terugvallende vraag naar kantoorruimte als een sterke groei van de vraag dient soepel moet zonder problemen opgevangen kunnen worden. Per werkmilieu wordt nu het aanbod en de minimale (bij afnemende groei) en maximale (bij constante groei) vraag afgewogen.

42

Buck Consultants International

Centrummilieu
Voor Arnhem-Centraal is haast geboden met het ontwikkelen van de locatie. De vraag is tot 2005 15% tot 42% groter dan het aanbod (zie tabel 5.1). Om te voorkomen dat potentiële gebruikers zich buiten het Arnhem-Centraal gaan vestigen dient overwogen te worden de capaciteit voor de periode 2006-2010 versneld op de markt te brengen. Daarmee dreigt tevens een definitief tekort voor die periode. Dat rechtvaardigt het versneld ontwikkelen van locatie Coehoorn, met de kanttekening dat een deel van de capaciteit pas na 2015 aangesproken hoeft te worden.

Tabel 5.1

Vraag en aanbod centrummilieu

Vraag Aanbod Arnhem-Centraal Coehoorn Totaal aanbod

2001-2005 57.000-71.000 m²

2006-2010 39.000-62.000 m²
2

2011-2015 41.000-65.000 m²

2001-2015 138.000-198.000 m²

50.000 m² 50.000 m² Tekort

35.500 m 35.500 m Tekort

2

80.000-110.000 m 2 80.000-110.000 m Fors overschot

2

165.500-195.500 m²

Subcentrummilieu
In grote lijnen is er voldoende aanbod om aan de vraag naar locaties in het subcentrummilieu te voldoen (zie tabel 5.2). Bij een afnemende economische groei zal echter een overschot ontstaan, met name op korte termijn. Het Kroonpark nadert haar voltooiing en Schuytgraaf zal vanaf 2005 de enige grote nieuwbouwlocatie zijn met een subcentrummilieu. Daarnaast zullen de ‘snipperlocaties’ ruimte bieden voor kantoren in het subcentrummilieu. Temporisering van de uitgifte van de diverse locaties kan voorkomen dat het overschot op middellange termijn omslaat in een tekort.
Tabel 5.2 Vraag en aanbod subcentrummilieu

Vraag Aanbod Kroonpark Schuytgraaf ‘snipperlocaties’ Totaal aanbod

2001-2005 36.000-43.000 m²

2006-2010 2011-2015 25.000-37.000 m² 26.000-39.000 m²

2001-2015 86.000-119.000 m²

17.300 m² 30.000 m² 10.000 m² 57.300 m² Overschot

25.000 m² 5.000 m² 30.000 m² In balans

20.000 m² 5.000 m² 25.000 m² In balans/Tekort

112.300 m²

Buck Consultants International

43

Specifiek werkmilieu
Tegenover de vraag naar kantoorruimte in het specifieke werkmilieu staat een forse plancapaciteit (zie tabel 5.3). Bij volledige benutting daarvan ontstaat een aanzienlijk overaanbod. Locatie Gelderse Poort is volop in ontwikkeling en begint vol te raken. Van de oorspronkelijke capaciteit van 42.000 m² is nog 15.000 m² beschikbaar. Business Park Arnhem heeft nog voldoende capaciteit. De 'niet-officiële' kantorenlocatie IJsseloord II biedt in deze categorie locaties extra capaciteit. Volledige benutting van deze capaciteit leidt direct tot een fors overaanbod. Slechts een deel van de capaciteit van IJsseloord II hoeft aangesproken te worden. Juist bij deze locaties is een goede monitoring noodzakelijk.

Tabel 5.3

Vraag en aanbod specifiek werkmilieu

Vraag Aanbod Gelderse Poort Business Park Arnhem IJsseloord II Totaal

2001-2005 36.000-43.000 m²

2006-2010 25.000-37.000 m²

2011-2015 26.000-39.000 m²

2001-2015 86.000-119.000 m²

15.000 m² 30.000 m² 40.000 m² 85.000 m² Fors overaanbod 30.000 m² 40.000 m² 70.000 m² Fors overaanbod 20.000 m² 20.000 m² 40.000 m² Overaanbod

195.000 m²

Tabel 5.4

Overzicht confrontatie vraag en aanbod 2001-2005 Tekort Overschot Overschot 2006-2010 Tekort Balans Overschot 2011-2015 Overschot Balans/Tekort Overschot

Centrummilieu Subcentrummilieu Specifiek werkmilieu

Met de huidige stand van vraag en aanbod is het overbodig om nog andere dan de hierboven genoemde locaties tot ontwikkeling te brengen. Het doel om relatieve schaarste te creëren wordt het best bereikt door bij alle werkmilieus buiten het centrummilieu een terughoudend uitgiftebeleid te voeren, zodat de vraag gestimuleerd wordt zich op het Arnhem-Centraalgebied te richten. Los daarvan kunnen grote bouwvolumes op de versnipperde locaties het beoogde draagvlak van de bestaande kantorenlocaties ondermijnen in een situatie van overaanbod. Naast aandacht voor de verscheidenheid van kenmerken, die de werkmilieus van elkaar doen onderscheiden, verdient het aanbeveling voldoende aandacht te besteden aan stedenbouwkundige concepten en programma's van eisen voor nieuwbouw. Juist op dit gebied zijn interessante opties voorhanden om te variëren in de mix van gebouwtypen en volume.
44
Buck Consultants International

Het anticiperen op dreigende tekorten en overschotten vereist een flexibiliteit in het op de markt brengen van nieuwe locaties. Een vereiste hiervoor is dat er een jaarlijkse monitoring plaatsvindt. Alleen op basis van actuele marktgegevens kan worden opgemaakt welke bewegingen op de markt plaatsvinden en kan worden onderbouwd hoe op veranderde omstandigheden moet worden gereageerd. De jaarlijkse KAN-Vastgoedrapportage kan hiervoor als basis dienen. Op deze wijze heeft de Gemeente een instrument voor een periodieke monitoring en een leidraad voor eventuele aanpassingen in de programmering.

5.4

Afstemming van de ontwikkelingen

Subdoelstelling 3
De kantorenontwikkeling in Arnhem in een breder regionaal kader plaatsen

Daarnaast is het belangrijk dat voor alle betrokkenen op het brede terrein van het kantorenbeleid inzichtelijk is wat er in de markt speelt. Marktpartijen hebben belang bij een duidelijk investeringsperspectief en een heldere fasering van ontwikkelingslocaties om de risico's te beperken. In dit verband dient duidelijk gekozen te worden voor informatie-uitwisseling met marktpartijen en, waar dit leidt tot een meerwaarde, een nauwe samenwerking. De public-private-partnerships bij complexe grootstedelijke projecten kunnen in dit kader een belangrijke rol spelen. Dat vereist tevens een goede interne afstemming tussen de verschillende gemeentelijke diensten onderling (public-public-partnership). Instrumenten hiervoor zijn onder andere communicatie, voorlichting, publiciteitscampagnes. Daarnaast zijn werkgroepen, commissies en platforms waarin alle betrokken partijen kunnen deelnemen adequate instrumenten voor een goede informatie-uitwisseling. Op gemeentelijk en regionaal niveau bevordert periodiek bestuurlijk overleg de interne afstemming.

Buck Consultants International

45

5.5

Flankerend beleid

Subdoelstelling 4
Het kantorenbeleid ondersteunen met flankerende beleidsmaatregelen

Het kantorenbeleid heeft veel raakvlakken met ander beleidsterreinen. Om het kantorenbeleid voortvarend uit te voeren, dient het vanuit verschillende disciplines ondersteund te worden met beleidsformulering en uitvoering:

Economische beleid
Promotie en (city-)marketing
In het veld van het economische beleid dienen (City-)marketing en Promotie ingezet te worden om de gewenste ontwikkelingen van lopende en toekomstige projecten, zoals Schuytgraaf en Business Park Arnhem, te stimuleren. De ontwikkeling van Arnhem-Centraal is een belangrijk element in het kantorenbeleid met een hoog ambitieniveau. Vanuit het economisch beleid is het opstellen van een marketingstrategie noodzakelijk om de gestelde doelen in dit project te bereiken. Belangrijke elementen hierin zijn de reeds aanwezige aansluiting op de HSL en de aanstaande vestiging van een WTC. Het aan Arnhem-Centraal grenzende Coehoorn dient aan te sluiten bij dit streefniveau. De HSL en het WTC kunnen daarbij tevens als selling point en marketing tool worden ingezet bij de marketing van de stad Arnhem en het KAN.

Acquisitie
Naast het behouden van de reeds aanwezige ondernemingen en instellingen is het gewenst dat nieuwe kantoorwerkgelegenheid gecreëerd wordt. Economische beleid dient mede gericht te zijn op acquisitie van startende en lopende bedrijven voor met name de nieuwe kantoorlocaties. Marketing en acquisitie zullen in toenemende mate strategische elementen zijn voor het functioneren van locatie Kronenburg. Deze oudere kantorenlocatie zal op termijn een extra stimulans moeten krijgen om gelijke tred te houden met de markt.

46

Buck Consultants International

Verkeersbeleid
Openbaar vervoer
Hoogwaardige en frequente verbindingen moeten een goede bereikbaarheid garanderen. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is van wezenlijk belang voor het Centrummilieu en het Subcentrummilieu. Een belangrijke rol is hier weggelegd voor het Light Rail concept. De locatie Arnhem-Centraal/Coehoorn is reeds een knooppunt van openbaarvervoer, locatie Schuytgraaf dient op het niveau van Subcentrum worden gebracht, waarbij busverbindingen en Light Rail op elkaar afgestemd dient te worden. Daarnaast is het wenselijk ter hoogte van Businesspark Arnhem een halte voor de LightRail te realiseren. De bereikbaarheid van de locatie IJsseloord II en de Gelderse Poort dienen verbeterd te worden met intensivering van busverbindingen.

Autobereikbaarheid en parkeren
Kantorenlocaties dienen goed bereikbaar te zijn met de auto. Ten aanzien van locatie Schuytgraaf is het belangrijk dat de aanleg van de weg S-101 tijdig wordt uitgevoerd. Ook in het geval van een openbaar vervoer locatie moeten goede parkeervoorzieningen aanwezig zijn om ook de autobereikbaarheid te optimaliseren. In het Arnhem-Centraalgebied is een groot aantal parkeerplaatsen in een parkeergarage gepland. Ook bij de (verdere) realisering van de locaties Coehoorn, Schuytgraaf en Business Park Arnhem dient het parkeren optimaal afgestemd te worden. Op Business Park Arnhem dient bijvoorbeeld gedacht te worden aan ondergronds of verdiept parkeren. Met name op de locaties Gelderse poort en IJsseloord II verdient het aanbeveling om flexibeler de parkeernormen te hanteren en de realisering van extra parkeerplaatsen mogelijk te maken. Op deze locaties is reeds sprake van een ontoereikende parkeernorm. De vervoersstromen dienen onderling effectief en efficiënt afgestemd voersmanagement is hierbij een vereiste. te worden. Ver-

ICT-ontsluiting
Aansluiting op het ICT-netwerk is een belangrijke factor voor een kantorenlocatie. Het beleid dient erop gericht te zijn dat de verschillende werkmilieus optimaal gebruik kunnen maken van de ICT-infrastructuur. De Gelderse Poort kan hiervoor als voorbeeld dienen. Met name Schuytgraaf en Arnhem-Centraal/Coehoorn kunnen hiervan profiteren, maar ook voor Business Park Arnhem en IJsseloord II is de beschikbaarheid van en de toegang tot ICTinfrastructuur een belangrijk item. Feitelijk is het ICT-beleid een element voor alle locaties.

Buck Consultants International

47

Ruimtelijke Ordening
· Vanuit de ruimtelijke ordening wordt een wezenlijke bijdrage geleverd aan het vormgeven van het kantorenbeleid door het opstellen en handhaven van bestemmingsplannen. Een veelvoud van elementen staan tot de beschikking om in de sfeer van stedenbouwkundige normen en architectonische concepten een werkmilieu te realiseren, die voldoende variatie en kwaliteit biedt. Bouwvoorschriften, milieunormering, bebouwingsdichtheden en maximale bouwhoogte zijn zulke elementen. Dit geldt eveneens voor de inpassing van kantoorvestigingen in een overwegend residentiele omgeving. Hier speelt het ruimtelijk-sociaal draagvlak een grote rol. Met name voor de locaties Coehoorn, Schuytgraaf en Business Park Arnhem zal dit nog uitgewerkt moeten worden. Vanuit de stedenbouwkundige en EZ-discipline dient tevens het voorzieningenniveau vorm te krijgen. Variatie in het voorzieningenniveau dient afgestemd te worden op het beoogde werkmilieu. In de plannen voor Arnhem-Centraal is hier reeds rekening mee gehouden. De uitwerking voor de locaties Schuytgraaf en Coehoorn dienen nu te volgen. Ook Business Park Arnhem verdient bijzondere aandacht: de toevoeging van een hotel op deze locatie draagt bij aan de optimalisering van het voorzieningenniveau. Het beleid ten aanzien van de gronduitgifte is een belangrijk middel om de fasering en de relatieve schaarste te bewerkstelligen. Op basis van een frequente monitoring van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt kan worden ingespeeld op de behoefte aan nieuwe bouwlocaties. Een belangrijk punt dat aandacht verdient is de veroudering van de kantorenvoorraad. Afstemming van toekomstige, nieuwe initiatieven dient afgestemd te worden met de mate en tempo van de veroudering. Met name locaties Coehoorn en Business Park Arnhem komen in beeld bij gefaseerde uitgifte met het oog op temporisering. Daarnaast is het van groot belang dat, met het oog op eventuele functiewijziging, ten aanzien van de verouderde kantoorpanden flexibel wordt omgegaan. Nader onderzoek naar de bouwkundige staat van en alternatieve bestemmingen voor de verouderde panden is wenselijk. De gemeente dient pro-actief te communiceren met marktpartijen om op die wijze te sturen en voor te lichten. In het bestemmingsplan kan minder nadruk gelegd worden op enkele bedrijfscategorieën en meer op het gemengde karakter van een modern businesspark. De actieve communicatie is een middel die bij alle locaties een belangrijke rol speelt.

·

·

·

Samenwerking
· Zowel met de marktpartijen als de bestuurlijke regionale partners dient de gemeente haar beleid af te stemmen en waar mogelijk en gewenst een samenwerking aan te gaan. Ongewenste marktverhoudingen en conflicterende regionale belangen kunnen vroegtijdig gesignaleerd en beperkt worden. Naarmate projecten complexere vormen aannemen neemt de behoefte aan samenwerking en afstemming toe. Vooral in een ontwikkeling als Arnhem-Centraal/Coehoorn, maar ook in het na te streven subcentrummilieu van Schuytgraaf zijn samenwerking en afstemming onontbeerlijke elementen.

In tabel 5.5 wordt schematisch de elementen van het flankerend beleid weergegeven.
48
Buck Consultants International

Tabel 5.5

Overzicht flankerend beleid

Arnhem-Centraal Coehoorn Schuytgraaf Gelderse Poort Kroonpark Business Park Arnhem IJsseloord II Velperweg Singels Centrum Kronenburg

Economisch Beleid Marketing/ Promotie Acquisitie · · · · · ·

Openbaar vervoer

Verkeersbeleid Autobereikbaarheid Parkeren · · · · ·

· · · ·

·

ICTInfrastructuur · · · · · · · · ·

Samenwerking Samenwerking/ Stedenbouw Voorzieningen Gronduitgifte afstemming · · · · · · · · · ·

Ruimtelijke ordening

·

·

· ·

·

·

·

·

·

· = behoefte aan flankerend beleidsonderdeel per deellocatie

00-154

Buck Consultants International

49

50

Buck Consultants International

Bijlagen

Buck Consultants International

51

52

Buck Consultants International

Bijlage 1

Strategie voor kantoorachtigen

De begrippen ‘kantoor’ en ‘kantoorachtige’ staan veelvuldig ter discussie. Het zijn de groei en de verspreiding van de laatste categorie die voor beleidsmakers aanleiding zijn om het onderscheid tussen beide begrippen in kaart te willen brengen. In de praktijk blijkt een eenduidige definiëring van beide verschijningsvormen lastig te formuleren. De vraag die op voorhand gesteld moet worden is of het met het oog op de toekomst wel realistisch is om een onderscheid te willen maken tussen beide verschijningsvormen. In de vastgoedpraktijk blijkt namelijk dat ‘de markt’ het onderscheid niet maakt. De gebruikersgroepen van gebouwen met het uiterlijk van een traditioneel kantoorgebouw nemen steeds meer toe in verscheidenheid. Meer en meer wordt het kantoor als uiterlijke vorm ook door niet-dienstverlenende bedrijven als bedrijfshuisvesting gekozen. De bedrijfsgebouwen waarin deze groepen zich huisvesten worden aangeduid als ‘kantoorachtigen’. Op basis van het uiterlijk van bedrijfsgebouwen wordt het dus steeds moeilijker om een onderscheid te maken tussen kantoren en kantoorachtigen. Wanneer gekeken wordt naar de activiteiten die binnen kantoren en kantoorachtigen worden uitgevoerd dan blijkt in de praktijk dat het eveneens moeilijk is om een scherp onderscheid tussen beide verschijningsvormen te maken. Slechts wanneer wordt uitgegaan van het principe dat er in het geval van een kantoor alleen bureauwerkzaamheden worden verricht en er binnen een kantoorachtige ook productiegerichte werkzaamheden voorkomen, is het onderscheid helder te maken. De praktijk geeft genoeg voorbeelden waar discussie mogelijk is. Onder invloed van ontwikkelingen in de economie, individuele bedrijfsvoering en productieprocessen is het kantoorgebouw voor een zeer uiteenlopende groep de geschikte vorm van bedrijfshuisvesting. De gebruikers laten zich echter niet meer sectoraal indelen naar traditionele kantoorgebruikers. Bij deze nieuwe ontwikkeling op gebied van bedrijfshuisvesting hoort geen rigide bestemmingsbeleid gebaseerd op bedrijfs- en activiteitenindeling (SBI), maar een flexibel, voorwaardenscheppend aanbodbeleid. Dat vraagt om een actieve gemeente die de vinger aan de pols houdt en antennes in de markt heeft. Dat vraagt tevens om een communicerende gemeente die middels objectieve argumenten de gebruiker naar de goede locatie kan bewegen. En dat vraagt om een gemeente die richtlijnen in plaats van grenzen opstelt ten aanzien van een aantal locatiegebonden aspecten, zoals personen- en goederenstromen, parkeergelegenheid, functiemenging, bouwhoogte en bouwlagen, gronduitgifteprijzen, floor-space-index. Dat betekent niet dat de wettelijk verplichte voorschriften in bestemmingsplannen niet van kracht zijn, maar slechts in laatste instantie in stelling worden gebracht. Kwaliteit en differentiatie gaan in dit kader hand en hand met flexibiliteit en communicatie.

Buck Consultants International

53

54

Buck Consultants International

Bijlage 2

Vragerprofielen

Meer dan de sector waarin een organisatie opereert, zijn functies, mobiliteitsprofielen en marktoriëntatie verklarend voor vestigingswensen en -eisen. Een bedrijf of organisatie kan in meerdere delen uiteenvallen waarbij er voor elk onderdeel een beste locatie kan zijn. Een combinatie van het door Buck Consultants Internationaal gemaakt onderscheid in front- en backoffice activiteiten met de kantoororganisatie typologie van Berenschot resulteert in de volgende vijf typen kantoororganisaties: A B C D E Front offices Back offices Beleidsorganisaties Service organisaties Balieorganisatie

A Front offices
Activiteiten: core business van de organisatie/onderneming. Regiefuncties: strategiebepaling, management, marketing/verkoop. Omvang: bij (inter)nationale oriëntatie grootschalig, vaak gecombineerd met back office of juist zeer kleinschalig. In dit laatste geval gaat het bijvoorbeeld om pioneersvestigingen van buitenlandse bedrijven in Nederland, die ruimte huren in WTC-achtige gebouwen. Bij regionale of nationale oriëntatie is de omvang meestal middelgroot. Mobiliteitsprofiel: bij internationale oriëntatie zijn er veel internationale face-to-face contacten. De bereikbaarheid via alle modaliteiten moet goed zijn (vliegen, auto, telecom en OV). Voor Europees georiënteerde organisaties is een HST-ontsluiting een factor die meespeelt bij locatiekeuze. Bij nationale of regionale oriëntatie is de bereikbaarheid per auto belangrijk. Kwaliteit/identiteit: identiteit van gebouw én locatie zijn van belang. ‘High quality address’ is essentieel. Huurniveau: hoog. Vestigingsvoorkeur: grote steden. Grote, toonaangevende organisaties en kleine, internationaal georiënteerde front offices kiezen voor het internationale centrummilieu, bij voorkeur goed ontsloten per auto en OV. Middelgrote, nationaal/regionaal georiënteerde front offices kunnen kiezen voor een snelweglocatie.

Buck Consultants International

55

B Back offices
Activiteiten: ondersteunende activiteiten van de organisatie/onderneming: administraties, ontwerpen, customer support, call centres et cetera. Omvang: vaak grootschalig. Mobiliteitsprofiel: sterke nadruk op ochtend- en avondspits, OV essentieel. Daarnaast lopen, fietsen en toch ook nog steeds de auto. Kwaliteit/identiteit: de kwaliteit van de gebouwen is functioneel. Aan de kwaliteit van de openbare ruimte worden hoge eisen gesteld. Veiligheid en voorzieningen in de omgeving zijn van belang. Huurniveau: grote volumes betekent lagere prijzen. Vestigingsvoorkeur: de echt grote back offices, met honderden werknemers, willen optimaal openbaar vervoer en kiezen voor plek rond openbaar vervoer knooppunten. Kleinere en middelgrote back offices kunnen opteren voor een subcentrum/B-locatie.

C Beleidsorganisaties
Type kantoor: verblijfskantoren van overheid en non profitorganisaties. Vaak met (beperkte) baliefunctie. Omvang: overheid: grootschalig tot middelgroot, non profit: middelgroot tot kleinschalig. Mobiliteitsprofiel: overheid: OV, fietsen en lopen. Voor bepaalde non profitorganisaties is ook de auto van belang. Kwaliteit/identiteit: de identiteit van de gebouwen is van belang, maar bij voorkeur wel ‘neutraal’. Kwaliteit is functioneel. Aan de kwaliteit van de openbare ruimte worden hoge eisen gesteld. Veiligheid en voorzieningen in de omgeving zijn van belang. Huurniveau: over het algemeen geen tophuren. Vestigingsvoorkeur: centrum/ top OV-locatie voor grotere organisaties, subcentrum/Blocatie voor kleinere en middelgrote organisaties.

D Serviceorganisatie
Type kantoor: kleinere en middelgrote in & uitvliegkantoren, mobiele dienstverleners die veel bij klant langskomen zoals accountants, de ICT-sector, adviesbureaus, marketing, juristen. Mobiliteitsprofiel: sterk op de auto georiënteerd.

56

Buck Consultants International

Identiteit/kwaliteit/imago: belangrijk, sterke voorkeur voor zelfstandig pand. Huur: middensegment. Vestigingsvoorkeur: bij een sterke lokale of juist internationale oriëntatie: centrum/singelmilieu (bijv. kleine gespecialiseerde kantoren, adviesbureaus, advocaten/juristen, accountants, belastingadviseurs). De nabijheid van de klant of de internationale bereikbaarheid is dan belangrijk. Bij een regionale en nationale oriëntatie komen stadsrand/ snelweglocaties in beeld. Een goede autobereikbaarheid is dan essentieel.

E Balieorganisatie
Type kantoor: de klant wordt bij de dienstverlener ontvangen (reis-, uitzendbureaus, trainings-/opleidingsinstituten (in company- of customertraining, maar bijvoorbeeld ook de sociale dienst). Omvang: kleine tot middelgrote organisaties. Mobiliteitsprofiel: lopen, fietsen, OV en beperkt auto. Identiteit/imago: belangrijk, met name de entree en ontvangstruimten. Huur: tophuren mogelijk. Vestigingsvoorkeur: centrummilieu. Stationsomgeving goed mogelijk. Looproutes en toegang op ‘stadsvloer’ niveau belangrijk.

Buck Consultants International

57

58

Buck Consultants International

Bijlage 3

Berekening van de vraag

Tabel 1

Basis vraagberekening bij constante economische groei

Voorraad 2001 920.000 2002 929.200 2003 938.492 2004 947.877 2005 957.356 2006 966.929 2007 976.599 2008 986.365 2009 996.228 2010 1.006.190 2011 1.016.252 2012 1.026.415 2013 1.036.679 2014 1.047.046 2015 1.057.516 Ultimo2015 1.068.091

Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag (1,5%) (1%) 13.800 9.200 13.938 9.292 14.077 9.385 14.218 9.479 14.360 9.574 14.504 9.669 14.649 9.766 14.795 9.864 14.943 9.962 15.093 10.062 15.244 10.163 15.396 10.264 15.550 10.367 15.706 10.470 15.863 10.575 222.137 148.091 jaarlijks

Totale nieuwbouwbehoefte 23.000 23.230 23.462 23.697 23.934 24.173 24.415 24.659 24.906 25.155 25.406 25.660 25.917 26.176 26.438 370.229 24.682

Totale opname aan nieuwbouw en bestaand aanbod 46.000 46.460 46.925 47.394 47.868 48.346 48.830 49.318 49.811 50.310 50.813 51.321 51.834 52.352 52.876

Buck Consultants International

59