BIJLAGE A

1. BELEIDSUITGANGSPUNTEN
In dit eerste hoofdstuk zetten we de uitgangspunten van het ruimtelijk en economisch beleid op een rij die relevant zijn voor het functioneren van de kantorenmarkt in Zuid-Holland. Achtereenvolgens gaan we in op het knooppuntenbeleid, Regels voor Ruimte, Agenda Economie Zuidvleugel 2006-2010 en het project Stedenbaan.

Het knooppuntenbeleid Nota Knooppunten Leggen Toelichting Het knooppuntenbeleid van de provincie Zuid-Holland is uitgewerkt in de nota Knooppunten Leggen (provincie Zuid-Holland, 2002). Dit beleid gaat uit van een verdere concentratie van verstedelijking op (nieuwe) knooppunten van infrastructuur in de provincie. Een belangrijke drijfveer daarbij is de noodzaak van de beperking van ruimtebeslag voor stedelijke ontwikkeling en het bevorderen van het gebruik van OV.

In totaal zijn voor Zuid-Holland 52 knooppunten benoemd voor verdere concentratie van verstedelijking. Daarbij is op hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar een drietal categorieën: • (inter)nationaal knooppunt (Europa/wereld); • bovenregionaal knooppunt (Zuidvleugel/Delta metropool); • regionaal knooppunt (stadsgewesten). Waar mogelijk/noodzakelijk is aan knooppunten een thematische en functionele invulling gegeven. Het knooppuntenbeleid dient als kader voor Streekplannen en andere beleidsnota’s. Betekenis voor kantorenmarkt In de nota Knooppunten Leggen stelt de provincie Zuid-Holland dat de provinciale ontwikkelingstaak zich vooral richt op knooppunten van bovenregionale betekenis. Deze knooppunten zijn namelijk van strategisch belang voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de ZuidVleugel. Verantwoordelijkheid voor regionale knooppunten ligt bij de regio’s terwijl de verantwoordelijkheden van (inter)nationale knooppunten in eerste instantie bij het rijk ligt.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

1

Nota Knooppunten Leggen Mogelijk rollen voor provincie

De planologische taak van de provincie bevindt zich op twee sporen: • toelatingsplanologie: andere partijen zijn initiatiefnemers, plannen worden getoetst aan het provinciaal beleid zoals vastgelegd in bijvoorbeeld Streekplannen en Regels voor Ruimte, Nota Knooppunten leggen, etc; • ontwikkelingsplanologie: de provincie participeert in gewenste planologische ontwikkelingen. Dat kan variëren van actief regisserend tot al dan niet risicodragende financiële participatie. De provincie kan participeren als initiatiefnemer en opdrachtgever of als partner binnen een samenwerkingsverband. De provinciale ontwikkelingstaak richt zich vooral op knooppunten van bovenregionale betekenis. Daarmee geeft de nota Knooppunten Leggen een eerste aanzet voor criteria op basis waarvan een prioritering van knooppunten kan worden gemaakt waarmee de provincie zich actief wil bemoeien.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

2

Regels voor Ruimte Regels voor Ruimte Toelichting De nota Regels voor Ruimte vormt samen met de streekplannen het belangrijkste instrument om de provinciale ruimtelijke belangen te beschermen. In deze nota is verwoord waaraan vanuit provinciale optiek gemeentelijke en ruimtelijke plannen moeten voldoen om aan het ruimtelijk beleid vorm te kunnen geven. Daarbij is al voorgesorteerd op de nieuwe WRO die naar verwachting vanaf 2007 van kracht zal worden. Omvangrijke en (boven)regionale arbeids- en/of bezoekersintensieve bedrijvigheid en voorzieningen dienen primair te worden gesitueerd op HOV-knooppunten (zie knooppuntenbeleid Zuid-Holland). Buiten deze knooppunten gelden voor arbeidsen/of bezoekersintensieve bedrijvigheid en voorzieningen de volgende voorwaarden: • goedkeuring van GS; • regionaal afgestemde kleinschalige kantoorlocaties met maximaal 1.500 m² bvo per kantoorvestiging; • voor regionaal georiënteerde zelfstandige kantoren geldt een maximum van 750 m² per vestiging, uitzondering hierop met verklaring van geen bezwaar van GS; • maximale bvo kantoren toegestaan op bedrijventerreinen is 50% tot een maximum van 3.000 m² bvo. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan op bedrijventerreinen behoudens voorwaarden voor kantoorruimte buiten knooppunten (zie hierboven). Sturingsfilosofie provincie Zuid-Holland: decentraal wat kan, centraal wat moet. Instrumenten voor de provincie: • provinciale bestemmingsplannen; • toetsen van gemeentelijke bestemmingsplannen; • provinciale verordeningen; • toepassen van zgn. coördinatieregeling; • coördinerend: overleg, afspraken en overeenkomsten. Inzet van instrumenten is alleen gerechtvaardigd indien sprake is van een provinciaal belang.

Betekenis voor kantorenmarkt

Mogelijk rollen voor provincie

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

3

Agenda Economie Zuidvleugel 2006 - 2010 Agenda Economie Zuidvleugel 2006 - 2010 Toelichting De Agenda Economie Zuidvleugel 2006-2010 brengt bedrijfsleven, kennis- en onderwijsinstellingen en overheden bijeen en formuleert gezamenlijke projecten die in de Zuidvleugel moeten worden uitgevoerd om de economische structuur en (inter)nationale concurrentiekracht van de regio duurzaam te versterken. Daarbij ligt de focus op zes clusters: • proces- en petrochemie; • transport en logistiek; • water- en delta-technologie; • (glas)tuinbouw; • life en health sciences; • internationaal recht en bestuur. Betekenis voor kantorenmarkt De provincie Zuid-Holland streeft naar de ontwikkeling van een aantal hoogwaardige vestigingslocaties, topmilieus van internationale allure ten behoeve van kennisintensieve bedrijven en instellingen. Het gaat om de volgende locaties: • A13 kennisboulevard; • Den Haag internationale stad van recht en bestuur; • Leiden Bio Science park; • Shipping Valley: kenniscluster rond maritieme bedrijvigheid; • Greenport Zuidvleugel. Kantoorontwikkeling maakt een belangrijk onderdeel uit van vooral de A13 kennisboulevard, Den Haag, internationale stad van recht en bestuur en Leiden Bio Science park. Rol van de provincie • faciliteren van noodzakelijke kantoorontwikkeling; • bijdrage aan behoud en versterking van de kwaliteit van locaties door investeringen in de bereikbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte; • bijdrage aan (inter)nationale marketing en acquisitie.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

4

Stedenbaan Project Toelichting

Betekenis voor kantorenmarkt

Stedenbaan Het programma Stedenbaan bouwt voort op de uitgangspunten van het knooppuntenbeleid van de provincie Zuid-Holland waarin wordt gestreefd naar een verdere concentratie van verstedelijking rond infrastructurele knooppunten. Stedenbaan is gericht op het verbeteren van het regionale treinvervoer in de Zuidvleugel van de Randstad en het beter benutten van de stationslocaties (knooppunten) voor diverse stedelijke voorzieningen. Binnen het project Stedenbaan is een indicatief ontwikkelingsprogramma opgesteld waarin per stationslocatie aan de Stedenbaan onder meer een kantoorontwikkelingsprogramma is weergegeven. In totaal gaat het hier om een ontwikkelingsopgave van 1 miljoen m² voor de periode 2010-2020. Dit programma maakt onderdeel uit van bestaande regionale programmeringen voor kantoorontwikkeling. Regelmatig zal de voortgang van Stedenbaan worden gemonitord en wordt een voortgangsbesluit genomen waarin beoordeeld wordt of deze ontwikkelingsopgave, gezien de heersende marktomstandigheden nog realistisch is. Omvangrijke ontwikkelingsopgave voor kantoren vraagt om nauwkeurige bovenregionale afstemming. Bovendien is het zaak om geplande metrages kritisch tegen het licht te houden ten opzichte van actuele vraagprognoses om te voorkomen dat individuele gemeenten zich rijk rekenen met forse metrages kantoren en op deze wijze een overaanbod aan kantoorruimte wordt ontwikkeld. • bovenregionale afstemming van kantorenprogramma’s gemeenten/regio’s; • toetsen van omvang van kantorenprogrammering op realisme; • prioritaire locaties benoemen voor kantorenontwikkeling binnen de Stedenbaan.

Mogelijk rollen voor provincie

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

5

Conclusie: betekenis voor het kantorenbeleid van Zuid-Holland
Focus van de provincie richt zich meer op een actieve ontwikkelingsplanologie De provincie Zuid-Holland geeft in haar knooppuntenbeleid aan naast de traditionele toetsingsplanologie zich actief bezig te willen houden met ontwikkelingsplanologie. Dit betekent dat de provincie actief participeert in gewenste planologische ontwikkelingen. Dat kan variëren van actief regisserend tot al dan niet risicodragende financiële participatie. De provincie kan hierin participeren als initiatiefnemer en opdrachtgever of als partner binnen een samenwerkingsverband. Regio’s zien actieve betrokkenheid van de provincie in de ontwikkeling van ruimtelijke plannen als een belangrijke meerwaarde. Nadruk van provinciaal beleid ligt op knooppunten van bovenregionale betekenis De provincie geeft in haar knooppuntenbeleid aan zich primair te richten op knooppunten met een bovenregionale betekenis. Deze knooppunten zijn namelijk van strategisch belang voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de ZuidVleugel. Verantwoordelijkheid voor regionale knooppunten ligt bij de regio’s, terwijl de verantwoordelijkheden voor (inter)nationale knooppunten in eerste instantie bij het Rijk liggen. In de nota Knooppunten Leggen zijn knooppunten van regionale betekenis afgebakend. Daarnaast zijn een aantal van deze knooppunten van belang in het kader van beleidsambities zoals geformuleerd in de Economische beleidsagenda voor de Zuidvleugel en/of Stedenbaan. Slechts beperkt ruimte voor kantoorontwikkeling buiten de knooppunten en op bedrijventerreinen Het ruimtelijk beleid van de provincie Zuid-Holland laat slechts in beperkte mate ruimte voor kantoorontwikkeling buiten de knooppunten zoals benoemd in de nota Knooppunten Leggen. Naast goedkeuring van GS zijn aan kantoorontwikkeling buiten de knooppunten de volgende randvoorwaarden gesteld: • regionaal afgestemde kleinschalige kantoorlocaties met maximaal 1.500 m² bvo per kantoorvestiging; • voor regionaal georiënteerde zelfstandige kantoren geldt een maximum van 750 m² per vestiging, uitzondering hierop is mogelijk met verklaring van geen bezwaar van GS; • maximaal bvo kantoren dat is toegestaan op bedrijventerreinen is 50% tot een maximum van 3.000 m² bvo. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan op bedrijventerreinen behoudens voorwaarden voor kantoorruimte buiten knooppunten (zie vorige twee punten).

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

6

2. REGIONALE KANTORENSTRATEGIEËN
In dit hoofdstuk gaan we nader in op de inhoud van de bestaande kantorenstrategieën van de regio’s in Zuid-Holland. Verder beschrijven we eveneens het kantorenbeleid van de twee grootste kantorensteden in Zuid-Holland: Den Haag en Rotterdam (samen goed voor ruim 85% van de totale kantorenvoorraad in de provincie). Achtereenvolgens beschrijven we de strategieën van de Regio Haaglanden, Gemeente Den Haag, Stadsregio Rotterdam, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, Midden-Holland, Holland-Rijnland en de Drechtsteden.

2.1 Regio Haaglanden
Regio Haaglanden Strategie In het Regionaal Structuurplan voor Haaglanden (2002) is een eerste aanzet gegeven voor een regionale kantorenstrategie. Daarin wordt uitgegaan van een jaarlijkse vraag van 145.000 tot 150.000 m² per jaar tot 2015. De regio Haaglanden heeft deze groeiverwachting in 2004 bijgesteld tot 108.000 m² en op basis van deze bijstelling een nieuw regionaal afsprakenkader opgesteld dat op dit moment leidend is voor het kantorenbeleid in de regio Haaglanden. Regionale afstemming van kantorenprogrammering. Vraagraming van 108.000 m² per jaar tot 2015 is omgezet naar een programmering voor de kantorenmarkt voor de periode 2003-2010 en 2011-2015. Aanvullend op deze programmering zijn afspraken gemaakt hoe om te gaan met deze programmering. Programmering en afspraken vormen samen het kantorenbeleid voor de regio Haaglanden. De regio Haaglanden werkt op dit moment aan een herziening van het regionaal structuurplan (RSP). In dat kader wordt een oriëntatie gemaakt op de kantorenprogrammering voor de periode 2015-2020. Resultaten hiervan worden in de loop van 2006 verwacht. Toetsende en informerende rol: • monitoren; • afspraken; • toetsen van bestemmingsplannen.

Doelstelling Toelichting op strategie

Instrumenten

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

7

Regio Haaglanden Gehanteerde typologie

Knelpunten

Meerwaarde van de provincie

Kantorenstrategie Haaglanden maakt onderscheid tussen de volgende typen kantorenlocaties: • grootstedelijk centrummilieu; • snelwegkantoorzone; • knooppuntlocatie Randstedelijk; • knooppuntlocatie Regionaal; • binnenstedelijke locatie; • mixed bedrijvenzone; • verspreide kantoren in woonwijk. Het gevoerde locatiebeleid in Haaglanden gaat uit van een provinciaal kader en sluit aan op de bovenstaande typologie. Per locatie dient door de gemeente een cluster te worden benoemd waarna bij voorkeur bedrijvigheid in dat cluster op de kantoorlocatie wordt toegelaten. • Regio Haaglanden heeft behoefte aan een bovenregionale afstemming van plannen voor kantorenontwikkeling zodat onderlinge concurrentie kan worden voorkomen; • op bepaalde locaties hebben gemeenten inmiddels verplichtingen richting marktpartijen. Voor deze locaties zijn ontwikkelingen minder goed (niet goed) te sturen. Hierdoor zijn nieuwbouwontwikkelingen niet altijd rond gewenste HOVknooppunten te clusteren; • kantorenprogrammering is een belangrijk element in de ruimtelijke planvorming vanuit de optiek van opbrengsten. • prioriteiten stellen in de te ontwikkelen locaties op (boven)regionaal niveau. Zwaarder aanzetten welke knooppuntlocaties nu voor kantorenontwikkeling in aanmerking komen; • bovenregionale afstemming kantorenontwikkeling; • kansen om vraag naar nieuwe locaties te verkleinen door verdichting op bestaande kantorenlocaties.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

8

2.2 Gemeente Den Haag
Gemeente Den Haag Strategie Februari 2006 is door B&W van de gemeente Den Haag de notitie “Evaluatie en actualisering kantorenbeleid” vastgesteld. Bij deze notitie is een geactualiseerde kantorenprogrammering opgenomen. Uitgangspunt is de ontwikkeling van 560.000 m² tot 2010, en 371.500 m² voor de periode 2010-2015. Planning en fasering van kantorennieuwbouw in de gemeente Den Haag, inclusief een nieuw beleidsspoor: het omzetten van verouderde kantoorruimte naar andere functies. Kantorenbeleid biedt een kader om te sturen op gewenste ontwikkelingen. Bij deze notitie is een geactualiseerde kantorenprogrammering opgenomen. Hierin staat beschreven welke kantoorontwikkeling de gemeente de komende 15 jaar voor ogen heeft. Prioriteiten liggen bij een marktconforme uitbouw van Binckhorst, het Centrum (Beatrixkwartier tot aan Wijnhaven) en de Vliet/A4 zone. Speciale aandacht is in deze actualisering gegeven aan het omzetten van kantoren naar wonen. De gemeente heeft uitgangspunten voorgesteld voor actualisering van bestemmingsplannen waarin tegemoetgekomen wordt aan de noodzaak van het transformeren of onttrekken van verouderde kantoorruimte. Daarnaast verkent de gemeente de mogelijkheid om transformatieprojecten financieel te ondersteunen en de mogelijkheden om samen met het Kenniscentrum Grote Steden transformatie verder te stimuleren. • de gemeente sluit in beginsel alleen contracten met ontwikkelaars die reeds een gebruiker van het te ontwikkelen vastgoed hebben gevonden; Overeenkomstig de typologie van de regio Haaglanden: • grootstedelijk centrummilieu; • snelwegkantoorzone; • knooppuntlocatie; • binnenstedelijke locatie; • mixed bedrijvenzone; • verspreide kantoorontwikkeling in woonwijken. Zie tabel 2.1 regio Haaglanden Zie tabel 2.1 regio Haaglanden

Doelstelling

Toelichting op strategie

Instrumenten Gehanteerde typologie

Knelpunten Meerwaarde van de provincie

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

9

2.3 Stadsregio Rotterdam
Stadsregio Rotterdam Strategie Uitgangspunten voor kantorenbeleid staan weergegeven in RR2020 en geven een indicatieve programmering en fasering van kantoorontwikkeling in de Rotterdamse regio tot 2015. Daarnaast is een belangrijk deel van de kantorenstrategie in de regio vastgelegd in de kantorenvisie Rotterdam van het OBR. In totaal staat 80% van de kantoorruimte in de Stadsregio Rotterdam binnen de gemeentegrens van Rotterdam (zie tabel 2.4 gemeente Rotterdam). Afstemming van kantorenprogrammering binnen de stadsregio. RR2020 geeft een indicatieve programmering van kantorenontwikkeling tot 2020 waarbij uitgegaan wordt van een nieuwbouwontwikkeling van in totaal 1,5 miljoen m² evenredig verdeeld over de gehele periode (ca. 100.000 m² per jaar). Vraagraming die door de stadsregio wordt gehanteerd is gebaseerd op analyse van historische trends (vanaf 1985) en gaat uit van 100.000 m² per jaar. Er ligt geen fundamenteel onderzoek aan deze vraagraming ten grondslag. Het huidige kantorenbeleid in de Stadsregio Rotterdam zet in op het ontwikkelen van nieuwe kantoren op OV-knooppunten. Daarbuiten is in principe geen kantoorontwikkeling toegestaan. De Stadsregio hanteert geen eenduidige segmentering van de kantorenlocaties. Zij sluit voor een belangrijk deel aan op de segmentering zoals gehanteerd door het OBR (zie tabel 2.4 gemeente Rotterdam). • fundamenteel onderzoek naar de vraag op de kantorenmarkt in de Stadsregio ontbreekt. Huidige programmering is gebaseerd op een analyse van historische opnamecijfers. • bovenregionale afstemming van kantorenprogrammering en het beoordelen van de realiteitswaarde van regionale strategieën; • marketing en promotie van Zuid-Holland en de regio Rotterdam als aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoren; • het benoemen van prioritaire knooppunten en andere locaties waar kantoorontwikkeling wordt geconcentreerd; • het handhaven van gemaakte regionale afspraken. De Stadsregio heeft geen handhavingsbevoegdheid.

Doelstelling Toelichting op strategie

Instrumenten

Gehanteerde typologie

Knelpunten

Meerwaarde van de provincie

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

10

2.4 Gemeente Rotterdam
Gemeente Rotterdam Strategie De gemeente Rotterdam beschikt op dit moment over een kantorenvisie 2004-2005. Daarin is het kantorenbeleid tot 2005 uitgewerkt. In het voorjaar van 2006 zal een start worden gemaakt met de actualisatie van deze kantorenstrategie. Verwacht wordt dat deze notitie rond de zomer van 2006 gereed zal zijn. Het OBR inventariseert op dit moment de voorraadontwikkeling en leegstand op kantoorlocaties in Rotterdam. Recentelijk zijn door de TU Delft verouderde locaties in Rotterdam in beeld gebracht en de kansen voor transformatie verkend. Het OBR gebruikt de resultaten van deze studie komend jaar om samen met marktpartijen te zoeken naar transformatiemogelijkheden van verouderde kantorenlocaties binnen Rotterdam. Doelstelling Het bieden van kaders om algemene ontwikkelingen en nieuwbouwplannen te toetsen en marktpartijen te adviseren. Daarnaast streeft de stadsregio naar een betere regie van segmentering en fasering binnen gebiedsontwikkeling. Toelichting op De kantorenvisie 2004-2005 presenteert vijf hoofdmaatregelen: strategie • gemeente Rotterdam heeft tegen het licht van de groeiende leegstand de jaarlijkse planopgave voor 2004 en 2005 gehalveerd tot 42.500 m² per jaar. Voor 2006 staat 85.000 m² gepland; • handhaven van bestaande speerpuntlocaties (Brainpark 3, Kop van Zuid, Coolsingeltoren en Blaakhaven) en focus op Kralingse Zoom als toplocatie tot 2010; • faciliteren van de herontwikkeling/sloop van ca. 100.000 m² verouderde kantoren in 2004-2005; • verfijning van locatiesegmentering en ontwikkelen van het segment hoogwaardig kleinschalige locaties; • ontwikkelen van een kantorenaanvalsplan. Instrumenten • vaststellen van structuur- en bestemmingsplannen; • voeren van actieve grondpolitiek; • marketing & acquisitie; • monitoren van ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Gehanteerde De gemeente Rotterdam maakt onderscheid tussen de volgende locatietypen: typologie • kantorenboulevards (zoals Weena, Coolsingel, Blaak); • rivierfrontlocaties (zoals de Boompjes en Kop van Zuid); • traditionele B-locaties (Alexanderpolder, Zuidplein); • kleinschalige OV-Knooppunten; • kantorenlocaties in woonwijken; • kantorenlocaties op bedrijventerreinen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

11

Gemeente Rotterdam Knelpunten Zie tabel 2.3 Stadsregio Rotterdam Meerwaarde van de Zie tabel 2.3 Stadsregio Rotterdam provincie

2.5 Midden-Holland
Midden-Holland Strategie Midden-Holland beschikt op dit moment niet over een eigen kantorenstrategie. Uitgangspunten voor kantoorontwikkeling zijn tot nog toe opgenomen in de regionaal-economische visie. Midden-Holland en de economische visie voor de gemeente Gouda (veruit de grootste kantorengemeente binnen de regio). Ook een kantorenstrategie voor de gemeente Gouda ontbreekt vooralsnog. De noodzaak van een regionale kantorenvisie wordt wel onderkent (vooral de gemeente Gouda), maar een definitief besluit hierover is in de regio nog niet gemaakt. De leegstand op de Goudse kantorenmarkt is fors. Een belangrijk deel hiervan betreft de locatie Goudse Poort. In de economische visie van de gemeente Gouda wordt aangegeven dat een kantorenmonitor zal worden ontwikkeld. Doel hiervan is beter inzicht te krijgen in vraag, aanbod en (structurele) leegstand binnen de gemeente en te komen tot een realistische programmering van kantoorontwikkeling op de locaties Spoorzone en Goudse Poort. Verwacht wordt dat in 2006/2007 een begin met deze monitor gemaakt zal worden. Gouda zet in op de clustering van kantoorontwikkeling op een tweetal locaties: • Goudse Poort, een multifunctioneel terrein met circa 100.000 m² kantoorontwikkeling waarvan een deel vervanging (herstructurering). Eerste ontwikkeling start 2008. Het terrein biedt ruimte voor kantoorontwikkeling tot circa 2020; • Spoorzone, eveneens multifunctionele locatie waarvan 80.000 m² kantoorruimte. Start fase 1 rond 2007; • Gouda baseert programmering van haar kantoorontwikkeling tot op heden vooral op basis van inzichten van marktpartijen. In 2002 is door Jones Lang Lasalle een studie uitgevoerd waarin de vraag naar kantoorruimte in Gouda is geraamd op jaarlijks 7.500 m² tot 18.000 m².

Doelstelling

Toelichting op strategie

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

12

Midden-Holland Instrumenten

• •

Gehanteerde typologie

• • Knelpunten •

de regio Midden-Holland heeft slechts beperkte slagkracht (capaciteit en middelen) waar het gaat om het sturen van ontwikkelingen op de regionale kantorenmarkt; rol van de gemeente is tot op heden vooral faciliterend. De kantorenvisie, waarvan de ontwikkeling in 2006 gepland staat, biedt concrete aanknopingspunten om nadrukkelijker te sturen op fasering en programmering; Gouda zal komende periode nadrukkelijk inzetten op een actieve marketing en acquisitie van haar nieuwe kantorenlocaties. Naast regionale doelgroepen zal de gemeente haar campagne eveneens nationaal inzetten. Afgelopen jaren zijn diverse nationale hoofdkantoren in Gouda gevestigd (Noviaventum, Centric). de gemeente Gouda beschouwt Goudse Poort als een snelweglocatie met de focus op doelgroepen als zakelijke dienstverlening (ICT, verzekeringswezen, etc.). Goudse poort krijgt daarnaast een halte aan de RijnGouwe lijn; Spoorzone, nabij Gouda CS is een OV-knooppunt gericht op met name overheden en instellingen. De gemeente zelf zal binnen enkele jaren haar activiteiten clusteren in een nieuw kantoor in de Spoorzone; daarnaast zijn er binnen de gemeente nog enkele kleinschalige locaties ten behoeve van lokale activiteiten. Midden-Holland waardeert het initiatief van de provincie om zich actief te bemoeien met kantorenontwikkeling in de provincie. Vanuit gemeenten binnen de regio zelf komt tot op heden weinig initiatief voor een gezamenlijke kantorenvisie. Dit is mede ingegeven door de beperkte omvang van de kantorenmarkt in gemeenten buiten Gouda; de gemeente Gouda ervaart tot nog toe weinig knelpunten in de samenwerking met de provincie waar het gaat om kantoorontwikkeling. Dit hangt voor een belangrijk deel samen met het feit dat de plannen voor Goudse Poort en Spoorzone nog in ontwikkeling en niet definitief zijn. De gemeente hecht belang aan een actieve betrokkenheid van en het meedenken door de provincie bij de planontwikkeling voor kantorenlocaties; regio heeft weinig kennis op het gebied van de kantorenmarkt. De regio ziet een belangrijke rol weggelegd voor de provincie waar het gaat om informeren en adviseren over ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Midden-Holland.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

13

2.6 Rijn- en Bollenstreek/Holland-Rijnland
Rijn- en Bollenstreek/Holland-Rijnland Strategie In februari 2006 is door de regio Holland-Rijnland een regionale kantorenstrategie en afsprakenkader opgesteld. Doelstelling Het voeren van een strategisch kantorenbeleid ten aanzien van de promotie & acquisitie, programmering, planning en fasering van de ontwikkeling van kantoren waarmee voorkomen wordt dat bedrijven uit de regio wegtrekken, de economische dynamiek van de regio tot stilstand komt en (grote) leegstand ontstaat. Toelichting op strategie In februari 2006 is door de gemeenten in de regio Holland-Rijnland een voorstel gedaan voor de nieuwe kantorenstrategie Holland-Rijnland. Deze kantorenstrategie bouwt voort op de studie “Leiden in goede banen” (INBO, 2003). De latere monitor/actualisering (INBO, 2004) is gebruikt om aanvullende afspraken te formuleren. Advies aangaande bijstelling van de kantorenprogrammering door Twijnstra en Gudde (2005) is ter kennisgeving aangenomen, maar niet in de kantorenprogrammering verwerkt. Belangrijkste reden hiervoor was dat er bij gemeenten onvoldoende draagvlak bestond deze programmering volgens advies bij te stellen. De actuele strategie bevat een voorstel voor programmering van kantoorontwikkeling tot 2015 in de regio Holland-Rijnland. Strategie is vooral een afstemmingsverhaal: zet sterk in op de verdeling van kantorenvolumes over de regio en locaties die geschikt zijn voor kantorenontwikkeling. Er is geen aandacht voor structurele leegstand, dit is meer een zaak van gemeenten en marktpartijen, zo stelt de regio. • afspraken maken, niet in de afdwingende sfeer; • stimuleren van het opstellen van een regionale strategie, met een eenduidig begrippenkader; • informeren in bovenregionale context; • acquisitie en promotie voor kantorenbedrijvigheid.

Instrumenten

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

14

Rijn- en Bollenstreek/Holland-Rijnland Gehanteerde typologie De regio hanteert een segmentering in categorie I, II en III: categorie I bedrijfsmatig; categorie II kantoorachtig; categorie III zelfstandige kantorenlocaties. Knelpunten • in 2005 is door TG geadviseerd het aantal kantorenontwikkelingen in de regio te temporiseren. Deze adviezen zijn niet geheel overgenomen omdat draagvlak hiervoor bij diverse gemeenten ontbreekt. Dit betekent dat eerdere ramingen, die hoger uitvallen, voor de huidige strategie worden gehanteerd; • gemeenten geven aan dat flexibiliteit nodig is in het bestemmingsplan zodat vraag uit de markt zo goed mogelijk geaccommodeerd kan worden. De benodigde flexibiliteit maakt het echter moeilijker om te sturen op de ontwikkeling van de gewenste locaties, tenzij de gemeente grondeigenaar is. De regio staat dergelijke overschrijding toe onder de voorwaarde dat bij wijzigingen ten opzichte van de nu vastgestelde planning vroegtijdige consultatie met de regio plaatsvindt; • in het verlengde van het vorige punt: de provincie houdt in haar toetsende rol sterk vast aan eigen locatiebeleid. De regio heeft soms net een iets andere visie, waardoor in de kern goede plannen worden afgekeurd. Dit onderstreept het belang van een actieve rol van de provincie op het gebied van ontwikkelingsplanologie (actief meezoeken naar mogelijkheden binnen bestaande kaders!); • vertragingen in planontwikkeling omdat veruit het grootste deel van de kantorenontwikkeling in de regio Leiden moet plaatsvinden op bestaande locaties. Grote diversiteit aan betrokken partijen en belanghebbenden maakt ontwikkelingsproces traag en complex. Voorbeeld is de ontwikkeling van Leeuwenhoek, waarbij de Universiteit een belangrijk deel van de grond in eigendom heeft; • afstemming met verkeer- en vervoersbeleid is van belang om de noodzakelijke kwaliteit op nieuwe locaties (bereikbaarheid) te realiseren. Meer aandacht voor een integrale benadering van locatie-ontwikkeling is gewenst. Daarbij kunnen vraagstukken rond MER, luchtkwaliteit e.d. worden meegenomen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

15

Rijn- en Bollenstreek/Holland-Rijnland Meerwaarde van de • vooral gelegen in de ontwikkelingsplanologie. Geen plannen toetsen en afkeuren, maar provincie actief meedenken hoe plannen succesvol te maken binnen de gestelde kaders; • bovenregionale afstemming van programmering, planning en fasering van kantoorontwikkelingen. Stimuleren van opstellen regionale strategie, met eenduidig begrippenkader; • (inter)nationale promotie en acquisitie.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

16

2.7 Drechtsteden (Zuid-Holland-Zuid)
Drechtsteden Strategie De regio Drechtsteden beschikt op dit moment over een Regionale Kantorenprioritering Drechtsteden (juli 2005). Dit stuk is echter niet bestuurlijk vastgesteld. Op dit moment werkt de regio aan een actualisatie van deze notitie (planaanbod, leegstand en prioritering). Resultaten worden eind maart verwacht. Bestuurlijke vaststelling staat voor april gepland. Na afronding zal worden bezien in hoeverre deze strategie zal worden bekrachtigd met een gezamenlijke marketing. Met de kantorenstrategie heeft de regio Drechtsteden de intentie om afspraken te maken over planning en fasering van kantoorontwikkeling met gemeenten in de regio. Concreet betekent dit het aanbrengen van een prioritering in de nieuwbouwplannen tot 2015 van de diverse gemeenten in de regio Drechtsteden zodat onderlinge concurrentie wordt uitgeschakeld, leegstand in de regio afneemt en Drechtsteden beter gepositioneerd kan worden. In de Regionale Kantorenprioritering Drechtsteden (2005) is zowel kwalitatief als kwantitatief een fasering aangebracht in de regionale nieuwbouwopgave tot 2015. In totaal staat de ontwikkeling van ruim 440.000 m² nieuwe kantoorruimte tot 2015 gepland. Het SGB heeft de vraag tot 2015 geraamd op 265.000 m². Hoewel regionale makelaars deze raming aan de ruime kant vinden heeft de regio Drechtsteden ervoor gekozen om de raming van SGB als uitgangpunt te nemen. De regio heeft binnen de bestaande planontwikkeling prioriteiten gesteld op basis van het ruimtelijk kader Drechtsteden en de Structuurvisie. Locaties die binnen deze beleidsnota’s zijn aangeduid als kantorenlocatie verdienen prioriteit boven andere locaties. Overigens bestaat de mogelijkheid af te wijken van gemaakte afspraken indien nieuw te vestigen bedrijven een zeer uitgesproken voorkeur hebben voor een locatie buiten de prioriteitsgebieden waardoor vestiging van het bedrijf dreigt uit te blijven. Hiervoor is echter geen specifiek beleid geformuleerd gelet op het mogelijk uitnodigende karakter hiervan.

Doelstelling

Toelichting op strategie

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

17

Drechtsteden Instrumenten

• •

Gehanteerde typologie

Knelpunten

bewaking van gemaakte afspraken; beoordeling en toetsing van plannen op passendheid in de regionale kantorenprogrammering. Alle kantorenplannen > 750 m² worden voorgelegd ter beoordeling door de regio. Voor plannen binnen de prioriteitsgebieden gaat het hier om een formaliteit. De regio is hierin adviserend richting de provincie; • promotie, marketing en acquisitie waarbij wordt nagedacht over gezamenlijk locatiebeleid en grondbeleid (inclusief eventuele verevening) van gemeenten in de regio. De regio Drechtsteden hanteert de volgende typologie voor haar kantorenlocaties, afkomstig uit de kantorenstudie Drechtsteden van Kolpron (2001): • functioneel; • klassiek; • stedelijk centrum; • modern gedifferentieerd; • modern grootschalig. Op diverse terreinen worden mengvormen van de bovenstaande type locaties nagestreefd. Deze zijn als specifiek segment benoemd zoals bijvoorbeeld modern gedifferentieerd/stedelijk centrum. • op locaties waar inmiddels door marktpartijen grondposities zijn opgenomen is kantorenontwikkeling moeilijk te sturen, ook als deze ingaat tegen de gewenste kantoorontwikkeling in de regio; • de provincie vereist een afgestemde kantorenprogrammering in de vorm van een regionale kantorenstrategie voor de Drechtsteden, alvorens bestemmingsplannen voor kantoorontwikkeling in de regio goed te keuren. Hierdoor lopen plannen voor kantoorontwikkeling (zoals bijvoorbeeld Stationspark2 in Sliedrecht) vertraging op. Afstemming van prioritering van kantoorontwikkeling tussen gemeenten is een moeizaam proces

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

18

Drechtsteden Meerwaarde van de provincie

• • • • • •

• • • •

toetsing van bestemmingsplannen; positionering van de kantorenmarkt in de Drechtsteden ten opzichte van andere regio's. Aangeven welke kansen er liggen voor de regio; bovenregionale afstemming van kantoorontwikkeling (binnen Zuid-Holland maar ook met de regio Breda); het aanbrengen van uniformiteit in de opzet, te hanteren uitgangspunten en segmentering van regionale kantorenstrategieën; benoemen van prioritaire locaties die van bovenregionaal belang zijn; informeren, onder meer gericht op de mogelijkheden van herontwikkeling en transformatie van verouderde kantoorlocaties. Kennis ontbreekt veelal bij kleinere gemeenten; stroomlijnen van bestemmingsplanprocedures ten einde herontwikkeling van verouderde locaties te vereenvoudigen; monitoring van bovenregionale ontwikkelingen op de kantorenmarkt; gezamenlijke marketing en acquisitie ten behoeve van de kantorenmarkt; actieve betrokkenheid van provincie bij de uitwerking van plannen voor de ontwikkeling van kantoorlocaties. Provincie moet meer helpen ontwikkelingen op gang te brengen in plaats van deze alleen te toetsen.

Kantorennotitie Hoeksche Waard (2005) In december 2005 is door de Commissie Hoeksche Waard1 de kantorennotitie Hoeksche Waard opgesteld. Deze notitie heeft tot doel het planologisch beleid rond de bouwplannen voor kantoren die groter zijn dan 750 m² in Hoeksche Waard te sturen en te faciliteren. De kantorenvisie sluit daarmee aan op de provinciale nota Regels voor Ruimte en wordt door de regio beschouwd als een formaliteit voor verdere kantoorontwikkeling in de regio. In de kantorennotitie is een inventarisatie gemaakt van de toekomstige programmering van kantoorontwikkeling in de regio tot 2010. Concreet gaat het hier om enkele kleinschalige kantoorontwikkelingen ten behoeve van lokale of regionale vraag.

1

Hoeksche Waard omvat de gemeenten Binnenmaas, Cromstrijen, ’s-Gravendeel, Korendijk, Oud-Beijerland en Strijen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

19

3. VISIE VAN MARKTPARTIJEN OP DE KANTORENMARKT IN ZUID-HOLLAND
We voerden een aantal gesprekken met beleggers, ontwikkelaars en kantorenmakelaars met het doel hun visie op de kantorenmarktsituatie in Zuid-Holland scherp te krijgen. Waar liggen aantrekkelijke locaties om te investeren? Waar niet? Welke segmenten zijn interessant en welke niet? Waar ontstaan problemen in de bestaande voorraad? Hoe kijken zij aan tegen de rol van de overheid in het algemeen en de provincie in het bijzonder? Wat is hun eigen strategie? In dit hoofdstuk vatten we de resultaten van deze gesprekken samen. Kantorenfonds Nederland Kantorenfonds Nederland Organisatie Kantorenfonds Nederland (KFN) is een belegger in vastgoed en heeft op diverse locaties in Zuid-Holland kantorenvastgoed in haar portefeuille. Focus van KFN ligt op kwalitatief hoogwaardig kantorenvastgoed. Relevante • KFN constateert een toenemende vraag naar kwaliteit bij kantoorruimtegebruikers. Kwaliteit van een ontwikkelingen locatie kan worden uitgedrukt in aspecten als OV- en autobereikbaarheid, kwaliteit en uitstraling van openbare ruimte en kantorenvastgoed, aanwezigheid van toonaangevende bedrijven, beschikbaarheid van voorzieningen; • toenemende leegstand en versnippering van kantoorontwikkeling staat de ontwikkeling van enkele kwalitatief hoogstaande toplocaties in Zuid-Holland in de weg. Door het ruime en versnipperde aanbod kan niet het noodzakelijke volume /draagvlak worden gecreëerd op toplocaties om deze kwalitatief hoogstaand te ontwikkelen. Oplossing ligt in de creatie van schaarste. Aantrekkelijke locaties Er zijn een tweetal factoren die de aantrekkelijkheid van een kantorenlocatie bepalen: • economische groei en dynamiek in de regio; • kwaliteit van de locatie zelf. Aantrekkelijke locaties voor KFN om in te investeren zijn vooral kwalitatief hoogwaardige knooppuntlocaties rond stations en snelwegen. Kwaliteit van snelweglocaties wordt vergroot wanneer deze eveneens via OV worden ontsloten. Daarbij gaat het minimaal om een ontsluiting door tram of metro. • in de verouderde voorraad liggen diverse locaties die in potentie kunnen worden omgevormd tot aantrekkelijke kantorenlocaties. Vooral waar het gaat om locaties op of nabij infrastructurele knooppunten.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

20

Kantorenfonds Nederland Minder aantrekkelijke • locaties • Knelpunten •

• •

Mogelijke rollen van de overheid

• • •

perifere locaties met een matige bereikbaarheid; thematische terreinen zijn minder aantrekkelijk doordat deze slechts voor een beperkte doelgroep aantrekkelijk zijn, waardoor de risico’s op leegstand op de langere termijn toenemen. herontwikkeling van bestaande locaties is een complexe zaak en komt moeizaam van de grond, mede als gevolg van versnipperd grondeigendom en diverse belangen. Dit terwijl diverse verouderde locaties door herstructurering nieuw leven ingeblazen kunnen worden en de levenscyclus van bestaand kantorenvastgoed kan worden verlengd; gemeenten hebben allen een eigen grondbedrijf en beconcurreren elkaar om kantoorontwikkeling. Hierdoor is regionale afstemming van kantoorontwikkeling een moeizame zaak waardoor versnippering dreigt; het ontbreken van kennis over de werking van de kantorenmarkt bij verantwoordelijke ambtenaren, waardoor onvoldoende wordt ingespeeld op de wensen en eisen van de markt; er wordt regelmatig gesproken over de transformatie van verouderde kantorenlocaties naar wonen. Veel verouderde locaties liggen echter op perifere locaties en lenen zich kwalitatief niet voor transformatie. Slechts een klein deel van de kantorenlocaties is qua ligging aantrekkelijk om te transformeren naar woningen. creëren van schaarste door het aanwijzen van prioritaire locaties voor kantoorontwikkeling, restrictief grondbeleid en betere afstemming van kantoorontwikkeling tussen gemeenten. Een eventuele vereveningsconstructie zou kunnen bijdragen aan het indammen van onderlinge concurrentie tussen gemeenten en afstemming kunnen vergemakkelijken; focus op herontwikkeling van verouderde locaties. Belangrijke coördinerende rol voor overheden door kansrijke herstructureringslocaties in beeld te brengen, partijen bij elkaar te brengen, te informeren over de mogelijkheden, de ontwikkeling van een masterplan, beschikbaar stellen van middelen, etc.; sturen op kwaliteit i.p.v. kwantiteit; integrale benadering van kantoorontwikkeling in samenwerking met verkeer en vervoer (bereikbaarheid, kwaliteit van openbare ruimte!); het transparant maken van ontwikkelingen op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt en het aanbieden van kennis.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

21

Multi Vastgoed Organisatie

Multi Vastgoed is een ontwikkelaar van commercieel vastgoed (kantoren en detailhandel). Op dit moment werkt Multi Vastgoed in Zuid-Holland aan projecten op onder meer Amstelwijck (Dordrecht) en de Boompjes (Rotterdam). Multi Vastgoed is op dit moment druk bezig met het verwerven van posities in onder meer Zuid-Holland voor nieuwe ontwikkelingen. Relevante • toenemende vraag naar kwaliteit van het gebouw en gebouwde omgeving bij ontwikkelingen kantoorgebruikers. Ontwikkelaars oriënteren zich in toenemende mate op de wensen en eisen van de klant. Klanten worden gevoeliger voor uitstraling, kwaliteit, omgeving en interieur. Dit geldt vooral voor grote kantoorgebruiker (>5.000 m²) voor wie de keuze van een nieuwe locatie een belangrijke strategische keuze is. Aantrekkelijke locaties • in principe zijn alle locaties waar een klant het kantoor ontwikkeld wil hebben aantrekkelijke locaties voor Multi Vastgoed. In de praktijk zijn dit veelal snelweg-, centrum- en stationslocaties. Bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en zichtlocaties zijn belangrijke kwaliteiten op basis waarvan kantoorgebruikers hun nieuwe locatie beoordelen. Minder aantrekkelijke • prijsniveau heeft de afgelopen jaren in sterke mate het succes van kantorenvastgoed locaties bepaald. Hierdoor hebben toevoegingen aan de voorraad niet altijd het maximaal gewenste kwaliteitsniveau gekregen. Knelpunten • ontwikkelen kun je niet zonder samenwerking met overheden. Dit vraagt echter wel om daadkracht bij overheden en daar ontbreekt het nogal eens aan. Amstelwijck wordt genoemd als een voorbeeld van een locatie waarvan de ontwikkeling tot op heden nog niet goed van de grond is gekomen, terwijl concurrerende ontwikkelingen in onder meer Breda in diezelfde periode wel succesvol zijn ontwikkeld. Aspecten van een daadkrachtig optreden door overheden zijn: ontwikkeling van een stedenbouwkundig plan, transparantie richting marktpartijen over het proces, pro-actieve houding en gezamenlijk plannen maken met marktpartijen. • Het ontbreekt overheden nogal eens aan kennis over het functioneren van de vastgoedmarkt, waardoor samenwerking stroef verloopt en ambities onder druk komen te staan. Mogelijke rollen van • daadkrachtige en pro-actieve benadering van kantoorontwikkeling. Dit betekent de overheid transparantie van het proces, actieve samenwerking met de markt (gemeenschappelijke ambities).

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

22

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

23

Beleid van de Rijksgebouwendienst
De RGD voert een concentratiebeleid waarbij in vier steden in Nederland wordt gebouwd. De RGD is van plan de door het hele land versnipperd voorkomende rijksdiensten te huisvesten op rijksbedrijvenparken in Eindhoven, Den Haag, Zwolle en Utrecht. Door dit concentratiebeleid wordt het departementencluster in Den Haag versterkt en neemt de kans op leegstand in dit segment af. Bovendien ziet de RGD een belangrijke rol voor zichzelf weggelegd om als katalysator ontwikkelingen op gang te brengen in gebieden waar marktpartijen nog te veel risico’s zien. Daarom investeert de RGD in stedelijke milieus rondom stations. Daarnaast onderzoekt het RGD de mogelijkheden om tegemoet te komen aan de ambitie van het ministerie van VROM om kantoorpanden om te zetten naar wonen. De RGD sluit mogelijk een ruilovereenkomst met de gemeente Den Haag om vorm te kunnen geven aan haar concentratiebeleid.

Visie op transformatie van verouderde kantorenlocaties
Door toenemende leegstand op de kantorenmarkt en de heersende woningnood worden steeds vaker de mogelijkheden verkend van transformatie van bestaande structureel leegstaande kantoorruimte. Daarbij wordt onder meer gedacht aan de ontwikkeling van starterswoningen in verouderde kantoorpanden. In de praktijk blijkt herontwikkeling echter een lastige zaak en zijn slechts een beperkt aantal locaties echt aantrekkelijk voor transformatie. Transformatie alleen haalbaar op enkele aantrekkelijk gelegen kantoorlocaties In de praktijk zijn de technische en markttechnische mogelijkheden voor transformatie van kantoorlocaties echter beperkt. Dit heeft te maken met een aantal belemmeringen die zich voordoen bij transformatie van kantorenlocaties. • lang niet alle kantoorlocaties lenen zich qua ligging en uitstraling voor de ontwikkeling van woningen; • transformatie van kantoorpanden is in de praktijk alleen lonend, wanneer de commerciële waarde van het vastgoed hoger wordt dan van nieuwbouw. Dit geldt slechts voor een beperkt aantal locaties; • voor kantoorruimten gelden andere eisen dan voor woningen. Vaak zijn de eisen voor woningen hoger. Het is hierdoor vaak een kostbare zaak om kantoorpanden voor bewoning geschikt te maken, kosten die in veel gevallen niet terugverdiend kunnen worden; • noodzakelijke bestemmingsplanwijzingen kosten in de regel veel tijd en hebben een onzekere afloop. Hierdoor wordt omzetting naar woningbouw in veel gevallen onaantrekkelijk (te veel risico’s). Kantooreigenaren staan niet te springen om kantoorlocaties te transformeren Transformatie van kantoren naar woningen is gemiddeld genomen een ingewikkelde en kostbare zaak. Het aantal financieel haalbare projecten is beperkt. Dit verklaart ook waarom marktpartijen kantoorpanden niet zo snel transformeren. Daarnaast zijn er nog andere oorzaken waarom institutionele en particuliere beleggers in de kantorenmarkt vaak geen voorstander zijn van transformatie van kantoren naar woningbouw. Dat kan omdat soms het
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

24

kantoorpand nog tegen hoge boekwaarden in de boeken staat. Een andere reden kan zijn dat woningen niet passen binnen de monofunctionele beleggingsportefeuille van marktpartijen. Provincie heeft een belangrijke aanjagende rol bij transformatie van kantorenlocaties Ondanks de beperkte (markt)technische mogelijkheden voor transformatie van kantorenlocaties, liggen er een aantal aanknopingspunten voor overheden om transformatie van verouderde locaties te stimuleren. In eerste instantie is vooral een ondersteunende rol weggelegd voor gemeenten. Zij helpt bij de bestemmingsplanwijziging en formuleert randvoorwaarden waaraan de bouwplannen voor de omzetting van kantoorruimte naar woonruimte moet voldoen. Verder hebben gemeenten een rol waar het gaat om verbetering van de omgevingskwaliteit, bereikbaarheid en parkeren. Daarnaast heeft de provincie Zuid-Holland een aantal handvatten die bruikbaar zijn om transformatie van kantoorpanden in de toekomst beter mogelijk te maken: • informeren en stimuleren: de provincie kan, bijvoorbeeld door een quickscan, eigenaren informeren over het type kantoorobjecten dat relatief aantrekkelijk is om te transformeren en aan de hand van best practices te laten zien hoe transformatie in zijn werk gaat en wat eigenaren van de overheid kunnen verwachten; • realistische doelstellingen formuleren: het is belangrijk te realiseren dat niet alle kantoorpanden daadwerkelijk getransformeerd kunnen worden. De meest kansrijke transformatieprojecten zijn gebouwen met een monumentale uitstraling op centrumlocaties en in woonbuurten rond het centrum. Voor een aantal locaties is inzet op herprofilering of revitalisering van de buitenkant van het pand een betere optie. Zo kunnen deze panden als straks de vraag naar kantoorruimte aantrekt weer prima verhuurd worden; • ontheffing op bestemmingsplanwijzigingen verlenen: bij het transformeren van kantoren naar woningen moet vaak afgeweken worden van het vigerende bestemmingsplan. Ook het is mogelijk hierop in nieuwe bestemmingsplannen al op voorhand te anticiperen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage a Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

25

BIJLAGE B

1. LOCATIETYPOLOGIE ZUID-HOLLAND
In dit hoofdstuk gaan we specifiek in op locatietypologie voor kantoorlocaties in Zuid-Holland. Voor we de kantorentypologie presenteren, moet allereerst helder zijn wat we verstaan onder een kantoorlocatie: • een kantoor is een gebouw dat geheel of gedeeltelijk in gebruik is, dan wel te gebruiken is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid) en niet voor vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen; • een kantoorlocatie is een perceel of een aaneengesloten groep van percelen, waarop gebouwen zijn en/of kunnen worden gerealiseerd, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. In de definitie van kantoorlocaties zitten enkele impliciete keuzes verborgen: • een kantoorgebied is geen kantoorlocatie: aaneengeslotenheid van percelen is volgens ons van wezenlijk belang. Verspreid liggende kantoorpercelen in een buurt of stadsdeel (neem bijvoorbeeld Amsterdam Centrum) gelden dus als verschillende locaties; • een kantoorlocatie kan in principe bestaan uit één kantoorgebouw, in de definitie wordt namelijk gesproken over ‘een perceel’ of ‘een groep van percelen’; • zowel uitontwikkelde locaties als niet-uitontwikkelde locaties rekenen we mee: dit betekent dat u in het overzicht drie typen locaties ziet terugkomen, namelijk (1) bestaande, uitontwikkelde locaties, (2) bestaande nietuitontwikkelde locaties en (3) nieuwe (nog te ontwikkelen) locaties.

1.1 Naar een typologie voor kantorenlocaties
We maken voor binnen het totale aanbod aan kantoorruimte in Zuid-Holland een onderscheid naar zeven typen kantoorlocaties. • grootstedelijke toplocaties; • binnenstedelijke centrumlocaties; • Randstedelijke OV-knooppuntlocaties; • regionale OV-knooppuntlocaties; • snelweglocaties; • kantoorvestiging op bedrijventerreinen; • kantoorvestigingen in woonwijken.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

1

Dit onderscheid is gebaseerd op verschillende uitgangspunten, die we hieronder kort bespreken. Indeling sluit aan bij bestaande kantorentypologieën in Zuid-Holland Als we kijken naar de kantorentypologieën zoals de verschillende REO-regio’s ze hanteren, valt op dat hoewel de typologieën uiteen lopen, deze ook grote overeenkomsten vertonen. Gehanteerde typologieën maken onderscheid tussen diverse kantorenlocaties op basis van het bereikbaarheidsprofiel (snelweglocaties, stationslocaties, knooppuntlocaties, etc.), de ligging (centrumgebieden, stadsrandlocaties, verspreid in woonwijken), functies (mixed kantorenlocaties, toplocaties) en/of de oriëntatie (regionaal knooppunt, Randstedelijk knooppunt). In de door ons voorgestelde kantorentypologie komen deze locatiekarakteristieken terug. Voordeel hiervan is dat regionale typologieën betrekkelijk eenvoudig door te vertalen zijn naar de typologie die wij voorstellen. Op deze wijze leggen we de basis voor een uniforme kantorentypologie voor Zuid-Holland, waar de REO-regio’s zich ook in herkennen. Indeling sluit aan bij indelingen zoals deze veel door marktpartijen wordt gebruikt Een groot deel van de indeling komt bijvoorbeeld terug in de Benchmark van de ROZ-IPD-index die de prestaties van alle kantoren van institutionele beleggers in beeld brengt. Projectontwikkelaars kijken steeds meer naar vergelijkbare typologieën om hiermee aan te sluiten bij de vraag zoals beleggers deze segmenteren. De indeling in de ROZ-index is: • city centers; • office locations; • residential districts; • business parks; Dit heeft in de eerste plaats als voordeel dat de kantorentypologie die u hanteert aansluit bij de indeling van kantoorgebouwen die marktpartijen herkennen. Dit maakt uw indeling an sich al marktconform. Belangrijker is echter dat de prestaties van de verschillende kantoren in deze typen in de praktijk uiteenloopt en dat de indeling gebaseerd is op onderscheidende kenmerken van kantoren, die van invloed zijn op de aantrekkelijkheid, maar ook iets zeggen over de kansen en bedreigingen die met deze kenmerken samenhangen. Daarnaast betekent dit dat deze indeling een goed uitgangspunt vormt als aanknopingspunt voor uw beleidskernpunten, juist omdat elk kantoortype zijn eigen dynamiek kent zeker wat betreft doelgroepen en kenmerken van de locatie. Indeling is gebaseerd op bereikbaarheidsprofielen en is goed te koppelen aan het knooppuntenbeleid en Stedenbaan Bereikbaarheid is een belangrijke en doorslaggevende factor in het locatie- en knooppuntenbeleid van de provincie ZuidHolland. De provincie zet in op een concentratie van verstedelijking rondom OV-knooppunten. We hebben onze typologie van kantorenlocaties daarom nadrukkelijk gebaseerd op de bereikbaarheidsprofielen van verschillende kantorenlocaties. Er is bewust een onderscheid gemaakt tussen regionale en Randstedelijke OV-knooppunten. Op deze
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

2

wijze is een goede link te leggen tussen het kantorenbeleid en uitgangspunten van het knooppuntenbeleid van de provincie of strategische projecten als Stedenbaan en kunnen straks eenvoudig keuzes gemaakt worden voor locaties waar de provincie kantoorontwikkeling wil stimuleren of juist wil ontmoedigen. Feitelijk maken we onderscheid tussen een viertal OV-knooppunten: • grootstedelijke toplocaties rondom Den Haag CS en Rotterdam CS; • binnenstedelijke centrumlocaties: alle hoofdstations (CS) van steden (excl. Dan Haag en Rotterdam); • Randstedelijke OV-knooppuntlocaties: alle intercitystations (excl. Den Haag en Rotterdam). Vanaf 2007 (nieuwe dienstregeling van NS zijn dat alleen nog Gouda en Rotterdam Alexander); • regionale OV-knooppuntlocaties: alle overige stationslocaties (voorstad-stations). Indeling legt accent op onderscheid in kwaliteit van de locaties Een belangrijk uitgangspunt voor de nieuwe typologie is de kwaliteit van de locatie zowel van het pand zelf als de omgeving. Nauw samenhangend hiermee is ook het imago van een bepaalde locatie. De representativiteit en het imago worden voor kantoorgebruikers een steeds belangrijker selectiecriterium om te kiezen voor een bepaalde locatie binnen de regio. Daar komt bij dat de kwaliteit van een locatie ook letterlijk een van de meest in het oog springende kenmerken van kantoorlocaties vormt: • met name voor kantoorgebruikers in het topsegment geldt dat men bereid is extra huisvestingslasten te betalen voor kantoren op locaties met een goed imago en een hoogwaardige uitstraling. Deze kantoren zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand en de stedenbouwkundige vormgeving van de locatie, als de kwaliteit van voorzieningen en een hoogwaardige bereikbaarheid. • voor verreweg het grootste deel van de kantoorgebruikers geldt dat een goed kwaliteitsniveau van het kantoorgebouw en de kantooromgeving, waaronder de voorzieningen, volstaat. Onder deze kantoorgebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand met name functioneel. Naar schatting gaat het om het grootste deel van de kantoorgebruikers; voor een klein deel van de kantoorgebruikers is vooral belangrijk dat het kantoorgebouw functioneel is, en dat de precieze locatie, het imago, de bereikbaarheid en de voorzieningen er minder toe doen. Soms speelt mee dat de kantoorruimte dicht bij huis moet zijn, en vaak is men ook kostengedreven. In de praktijk gaat het dikwijls om kleinschalige kantoorgebruikers, denk aan starters en doorstarters, of kantoorgebruikers die weinig direct klantencontact op hun eigen kantoor hebben.

In onderstaande tabellen werken we de karakteristieken van de zeven typen kantorenlocaties uit. We merken hierbij op dat deze afbakening van kantorenlocaties ideaaltypisch is. In de praktijk zullen locaties elkaar qua karakteristieken mogelijk ten dele overlappen.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

3

1.2 Grootstedelijke toplocaties

Een grootstedelijke toplocatie is een verstedelijkt gebied van enige omvang met een grote aantrekkingskracht op Nederlandse en buitenlandse bedrijven en investeerders. De aantrekkingskracht heeft betrekking op het hele leefmilieu en is een combinatie tussen internationaal georiënteerd bedrijfsleven, een topklasse woonmilieu en topvoorzieningen. We signaleren in Den Haag, maar vooral in Rotterdam nog wel enige achterstand ten opzichte van Amsterdamse grootstedelijke toplocaties. Als Zuid-Holland haar grootstedelijke toplocaties verder wil profileren, dient de aantrekkelijkheid van deze gebieden te worden verhoogd: • specialisatie als hoogwaardige kantorenlocatie; • intensiveren als winkellocatie; • internationaal georiënteerde voorzieningen; • hoogwaardig woonmilieu.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

4

Tabel 1: grootstedelijke toplocaties Grootstedelijke toplocaties Voorbeelden in ZuidBinnen de provincie Zuid-Holland liggen slechts drie locaties die voldoen aan de criteria van een Holland en daarbuiten grootstedelijke toplocaties: Rotterdam CS, Den Haag Nieuw Centrum (en Utrechtse Baan), Beatrixkwartier (Den Haag). Buiten Zuid-Holland liggen de Nederlandse grootstedelijke toplocaties eigenlijk voornamelijk in Amsterdam (Zuidas, Omval), Schiphol Centrum en Utrecht (Utrecht Centrum). Streefbeeld Streven naar het topsegment in de kantorenmarkt. Dit onderscheidende vermogen is alleen mogelijk wanneer alles goed is: uitstraling, imago, bereikbaarheid. Een grootstedelijke toplocatie vraagt hoge investeringen in infrastructuur en planontwikkeling voor een hoogwaardig gemengd stedelijk gebied met wonen, werken en voorzieningen. Alleen zo kan een nationale en/of internationale concurrentiepositie verstevigd worden. Grootstedelijke toplocaties hebben grote aantrekkingskracht op beleggers, niet alleen waar het gaat om de kantoren, maar om het gehele leefmilieu: topkantoren, in combinatie met hoogwaardige winkels, cultuur en internationale scholen. Aantrekkelijkheid Grootstedelijke toplocaties kunnen dienen als vlaggenschip op kantorenportefeuilles en vormen marktpartijen prestigieuze investeringsobjecten, die goed zijn voor het imago van de belegger. Dit maakt dat met name grote institutionele beleggers vaak zeer geïnteresseerd zijn in dit type projecten. Bruto aanvangsrendementen zijn vaak laag, en de huren zijn vaak hoog. Wat betreft de IRR zijn toplocaties overigens niet persé aantrekkelijker dan andere typen kantorenlocaties. Voor projectontwikkelaars gelden deze projecten eveneens als aantrekkelijk. Doelgroepen • nationale hoofdkantoren in de zakelijke en financiële dienstverlening, zoals Shell, Nationale Nederlanden; • internationale hoofdkantoren; • internationale non-profit organisaties en instellingen, zoals het Internationaal Gerechtshof. • eersteklas kantoorgebruikers, die hoge eisen stellen aan het imago van de locatie en de uitstraling van het pand, denk aan het topsegment van kantoren in de advocatuur, accountancy, consultancy. Bedrijven in de doelgroep hebben sterke behoefte aan representativiteit, nabijheid van belangrijke klanten, hoogopgeleide medewerkers, persoonlijke contacten en internationale verbindingen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

5

Grootstedelijke toplocaties Omvang vraag ZuidDe omvang van de kantorenvoorraad in het topsegment in de kantorenmarkt is beperkt: landelijk Holland en inzicht in gaat het naar schatting om circa 1,5 a 2 miljoen meter kantoorvloer. aanbod Door de huidige vertraging in de economische groei, neemt dit segment de komende jaren nog maar beperkt toe. Voor veel projecten die de komende jaren opgeleverd moeten worden, moeten nog huurders worden gevonden. Bovendien zullen nog diverse projecten in aanbod worden genomen. Dit maakt de concurrentie tussen aanbieders op deze locatie fors. Op middellange en lange termijn wordt verwacht dat dit segment weer aantrekkelijker wordt en zal blijven, omdat er meer behoefte ontstaat aan – letterlijk – uitstekende locaties. Grootte van kantoren en • kantoorgebouwen vanaf circa 15.000 m² bvo, multitenant en singletenant gebouwen, omvang locatie incidenteel komen gebouwen tot circa 50.000 m² bvo voor; • locatie moet voldoende kritische massa hebben om hoogwaardig imago te kunnen ontwikkelen. Kantoorprogramma’s bedragen minimaal circa 600.000 m² bvo. Huurprijzen • tophuren op grootstedelijke toplocaties in Zuid-Holland variëren van €220 tot €275 per m² vvo. De hoogste huren liggen in dit type milieu daar nog boven (tot €350 per m² vvo) maar komen in Zuid-Holland niet voor; • het huurniveau op een toplocatie is circa 40% hoger dan het huurniveau op reguliere eersteklas kantoorlocaties in de betreffende stad; • huurprijzen staan door concurrentie tussen aanbieders onder druk. Stedenbouw en • hoge eisen aan hoogwaardigheid: uitstraling en representativiteit van de gebouwde omgeving; architectuur • beeldbepalende kantoorgebouwen van internationale gerenommeerde architecten (gebouwen als landmarks). Veel aandacht aan uniciteit van het gebouw (vormgeving); • kwaliteit en uitstraling van kantorengebouw: locaties en gebruikers maken deel uit van het imago waarmee de kantoorgebruiker zich wil identificeren; • voldoende parkeergelegenheid, verborgen in ondergrondse parkeergarages. Inrichtingseisen en • vestiging van gerenommeerde bedrijven, organisaties en instellingen; selectiecriteria • kwaliteit en uitstraling van gebouwde omgeving; • imago van locatie en stad; • (inter)nationale bereikbaarheid.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

6

Grootstedelijke toplocaties Bereikbaarheid •

Voorzieningenniveau

Risico’s

Waarom dit type locatie in Zuid-Holland?

hoge eisen aan internationale bereikbaarheid, nabij (grote) luchthaven en op een knooppunt van de HSL; • knooppuntstation spoor van waaruit de belangrijkste grote steden in Nederland rechtstreeks te bereiken zijn; • hoge eisen aan bereikbaarheid per auto (ontsluiting met snelweg binnen 1,5 kilometer, en efficiënte ontsluiting daar naar toe; • ontsloten met hoogwaardig openbaar vervoer binnen de stad (metro, tram). Maximaal multifunctioneel. Locaties hebben een zeer hoogwaardig voorzieningenniveau bestaand uit tophotels, restaurants van hoge kwaliteit, vergader en congrescentra. Een breed pakket aan voorzieningen voor ontspanning en vermaak: exclusieve winkels en boutiques, sportfaciliteiten, vermaakcentra, theater, musea en aantrekkelijke horeca met aansprekende moderne formules. Hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte met pleinen, waterpartijen, fonteinen, kunst en cultuur. Locaties worden geflankeerd door appartementen van zeer hoge kwaliteit. • ontwikkeling van grootschalige kantoorpanden – op risico – is gevaarlijk, omdat leegstand het imago van locaties en daarmee de aantrekkelijkheid sterk kan schaden; • vraag naar kantoren in het topsegment in Nederland is relatief beperkt en de internationale vraag is sterk conjunctuurgevoelig. Bovendien ondervinden deze locaties in toenemende mate concurrentie van Europese toplocaties in (hoofd)steden als Frankfurt, Londen en Parijs (zakelijke en financiële dienstverlening) en Brussel (overheidsgerelateerde organisaties en instellingen); • huurniveaus op toplocaties staan onder druk als gevolg van het ruime aanbod aan kantoorruimte. Marktpartijen zijn gebaat bij meer schaarste en concentratie van kantooractiviteiten op enkele toplocaties, om zo beter de gewenste hoogwaardige kwaliteit (bereikbaarheid, voorzieningen, uitstraling, openbare ruimte, etc.) te kunnen bieden. • met Den Haag Nieuw Centrum en Beatrixkwartier en Rotterdam Centrum heeft Zuid-Holland drie locaties binnen haar grenzen met in potentie de kwaliteiten van een Grootstedelijke toplocatie; • de ontwikkeling van enkele hoogwaardige en internationale toplocaties in Zuid-Holland draagt bij aan de versterking van de internationale concurrentiepositie en aantrekkingskracht van ZuidHolland. Vestiging van bedrijvigheid van (inter)nationale allure heeft bovendien een aanzuigende werking op andere daaraan gerelateerde bedrijvigheid in de regio.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

7

Grootstedelijke toplocaties Wat kan de provincie • doen om dit segment te versterken? • •

beperken van aantal locaties met label van topcentrummilieu en daardoor draagvlak voor hoogwaardige invulling stimuleren; versterken en behoud van de kwaliteit van deze locaties door in te zetten op uitstekende infrastructuur rond deze locaties; mogelijkheden bieden voor voldoende parkeergelegenheid: zonder parkeren is het pand minder courant en minder aantrekkelijk.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

8

1.3 Binnenstedelijke centrumlocaties

De binnenstedelijke centrumlocaties zijn vaak gelegen in het centrum van steden, denk aan singel- en grachtenmilieus en gebieden langs de kantoorboulevards in het centrum van steden. Op dit type locaties worden kantoorvilla’s afgewisseld met moderne kantoorgebouwen. Heel vaak gaat het ook om centrummilieus rond het hoofdstation van een stad. Deze locaties zijn vaak minder goed bereikbaar met de auto en je kunt er vaak moeilijk parkeren. Gebruikers doen een relatief groot beroep op het openbaar vervoer. Dit geldt met name voor nonprofit organisaties in de doelgroep. Tabel 2: binnenstedelijke centrumlocaties Binnenstedelijke centrumlocaties Voorbeelden in Zuid• centrumlocaties in Rotterdam en Den Haag buiten de topmilieus; Holland, en voorbeelden • alle kantoorlocaties in en rondom het centrum van steden als Leiden, Delft, Dordrecht, Gouda, buiten Zuid-Holland Zoetermeer, inclusief kantoorlocaties rondom de tegen de binnenstad aan gelegen hoofd stations (CS) van deze steden; • voorbeelden buiten Zuid-Holland zijn onder meer projecten als Maliebaan Utrecht, Oude Centrum Utrecht, Amsterdamse IJ-oevers, Stationsgebied Den Bosch. Streefbeeld Streven naar het middensegment in de kantorenmarkt, en vernieuwing van de kantorenmilieus. De afgelopen jaren liep op sommige binnenstedelijke centrumlocaties de leegstand op. Locaties dienen gevarieerd en multifunctioneel te zijn met een goed voorzieningenniveau en sterk gevarieerde kantorendoelgroepen. Gebruikers van centrummilieus nemen over het algemeen genoegen met beperkte autobereikbaarheid.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

9

Binnenstedelijke centrumlocaties Aantrekkelijkheid Binnenstedelijk centrumlocaties hebben een gemiddelde aantrekkingskracht op beleggers, omdat marktpartijen een groot deel van de gebruikers relatief minder conjunctuurgevoelig is en dat op de lange termijn de waardeontwikkeling de afgelopen jaren stabiel en aantrekkelijk bleek. (Gemiddeld genomen zijn de rendementen op binnenstedelijke centrumlocaties echter minder aantrekkelijk dan andere segmenten van de kantorenmarkt). Doelgroepen • lokale en regionaal verzorgende kleinschalige en middelgrote zakelijke en financiële dienstverlening (advocaten, banken, makelaars, adviesbureaus, reclamebureaus, architecten, ontwerpstudio’s), meestal niet in het nationale topsegment. Deze kantoorgebruikers zoeken bij voorkeur een klassiek pand met veel uitstraling in een hoogwaardige liefst multifunctionele omgeving; • banken en verzekeraars hebben meestal voorkeur voor stationslocaties van binnensteden; • lokale en regionaal verzorgende instellingen en organisaties als gemeenten en regionale overheden, opleidingsinstituten, regionale kantoorgebruikers in de non-profit. Vaak gaat het om kantoorgebruikers die ook een baliefunctie hebben en waarvoor de ligging in het centrum aantrekkelijk kan zijn voor de toegankelijkheid van consumenten. Omvang vraag in ZuidFors deel van de kantorenvraag buiten Rotterdam en Den Haag. In de grote steden betreft deze Holland en inzicht in vraag echter een relatief beperkt deel van de totale omvang. aanbod Het aanbod op met name stationslocaties in Zuid-Holland neemt de komende jaren toe. Alle grote stations hebben omvangrijke nieuwbouwprojecten in de planning. De plannen worden vaak afzonderlijk ontwikkeld en worden provinciebreed soms onvoldoende op elkaar afgestemd. Als deze projecten gelijktijdig op de markt komen, bestaat het gevaar van sterke onderlinge concurrentie, met negatieve gevolgen voor met name kleinere stationslocaties. Leegstand dreigt voor bestaande (vooral oudere) kantoorgebouwen rond stations. Grootte van kantoren en Variërend van 500 m² tot circa 5.000 m² (voor meerdere gebruikers). Stations- en centrumlocaties omvang locatie lopen in de praktijk sterk uiteen. Gemiddeld in Zuid-Holland zijn deze locaties circa 40.000 tot 120.000 m² bvo groot. In de twee grote steden zijn de locaties groter: circa 300.000 tot 600.000 m² bvo. Huurprijzen €120 - €150 per m² voor multitenant kantoorgebouw; €140 - €160 per m² voor kantorenvilla; Mediane prijzen in en rondom binnensteden Rotterdam en Den Haag liggen rond €165 per m².

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

10

Binnenstedelijke centrumlocaties Stedenbouw en • voorkeuren voor kwaliteit van architectuur en gebouwde omgeving variëren sterk per type architectuur gebruiker; • bij instellingen en organisaties staat functionaliteit voorop (mede als gevolg van beperkte budgetten voor huisvesting). Een kantoorverzamelgebouw (multitenant) volstaat voor dit type kantoorgebruiker; • kleinschaligere kantoorgebruikers in zakelijke en financiële dienstverlening geven daarnaast veelal de voorkeur aan kantoorruimte met een eigen uitstraling zoals herenhuizen langs statige singels; • de “klassieke” uitstraling van deze panden is een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor deze groep kantoorgebruikers; • stationslocaties nabij binnensteden vormen in veel gevallen het visitekaartje van de stad. Bij herstructurering van stationsgebied wordt daarom veelal ingezet op een hoogwaardige en moderne uitstraling. Inrichtingseisen en • behoefte aan hoogwaardigere kwaliteit van dit type locaties. Huidig kwaliteitsniveau is vaak selectiecriteria onvoldoende, omdat een groot deel van de kantorenvoorraad op deze locaties bestaat uit villa’s met een verouderde installatietechniek en indeling en kantoorpanden uit de jaren zestig, zeventig en tachtig, die voor wat betreft uitstraling niet aan de wensen en eisen van moderne kantoorgebruikers voldoen; • behoefte aan aantrekkelijke baliekantoren op goed zichtbare locaties. Bereikbaarheid • goede bereikbaarheid per OV (trein, metro, bus) en auto (voldoende parkeergelegenheid rondom kantoren) is een vereiste; • parkeren is een knelpunt op dit type locaties, maar kantoorgebruikers die zich hier vestigen nemen over het algemeen genoegen met minder parkeerplaatsen dan andere doelgroepen. Voorzieningenniveau Belangrijkste asset van dit type locaties is de multifunctionaliteit van de omgeving. Voor steeds meer kantoorgebruikers wordt een hoogwaardig voorzieningenniveau belangrijk: belangrijk is dat horeca- en winkelvoorzieningen, ontmoetings- en vergaderfaciliteiten dicht bij zijn. Denk daarnaast aan medewerkerfaciliteiten als fitnessruimten en kinderopvang die in de omgeving van het gebouw kunnen worden aangeboden. Dit versterkt de vraag naar centrumlocaties.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

11

Binnenstedelijke centrumlocaties Risico’s • een deel van de kantoorlocaties in dit locatietype is op dit moment nog verouderd: met name rond stationsgebieden. 70% van kantoororganisaties heeft de voorkeur voor nieuwbouw boven bestaande bouw2; • uit onderzoek naar wensen van gebruikers blijkt dat de aantrekkelijkheid van binnenstedelijke locaties als vestigingsmilieu de afgelopen jaren wat minder groot was dan van snel- of uitvalswegen. Op dit moment vertonen eigenlijk alleen (semi-) overheidsinstellingen een duidelijke voorkeur voor het stadscentrum. Wel verwachten we dat de locatievoorkeuren van bedrijven kunnen wijzigen als de stationsgebieden tot ontwikkeling komen, mits deze goed aansluiten bij de wensen en eisen van kantoorgebruikers: met name kwalitatief aantrekkelijker gebouwen en een hoog voorzieningenniveau spelen een rol in de aantrekkingskracht; • zonder redelijke parkeergelegenheid en bereikbaarheid per auto zijn centrumlocaties toch kwetsbaar Waarom dit type locatie • kantorenlocaties ten behoeve van lokale en regionale kantoorruimtegebruikers; in Zuid-Holland? • belangrijk deel van de werkgelegenheid in Zuid-Holland bij dit segment kantoorruimtegebruikers; • buiten Den Haag en Rotterdam zijn dit de belangrijkste kantoorlocaties van Zuid-Holland; • dit type locaties sluit het meest optimaal aan bij beleidsdoelstellingen van de provincie voor wat betreft knooppunten, OV-bereikbaarheid en multifunctionaliteit. De provincie heeft er daarom alle baat bij de locaties aantrekkelijk te maken voor kantoorruimtegebruikers. Wat kan de provincie • bereikbaarheid is een aandachtspunt, met name parkeerproblematiek gelet op het doen om dit segment te multifunctionele invulling van het stadscentrum (wonen, werken, detailhandel, recreatie, etc.); versterken? • coördinatie van de invulling van de kantorenprogramma’s; • meedenken met manieren om verouderingsproblemen op deze locaties op te lossen.

2

NVB (2005), kantoorgebruikers in profiel

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

12

1.4 Randstedelijke OV-knooppuntlocaties

Randstedelijke OV-knooppuntlocaties zijn kantoorlocaties op en rondom knooppunten van belangrijke OV-infrastructuur. Het gaat hier om locaties rondom intercitystations. Vanaf 2007 (nieuwe dienstregeling NS) is dat alleen nog maar Rotterdam Alexander (Den Haag CS en Rotterdam CS behoren immers tot de grootstedelijke toplocaties). Als afbakening van deze locaties wordt doorgaans een straal van circa 600 -1.200 meter rondom de halteplaats gehanteerd, dit is circa 5 a 10 minuten lopen. Met het knooppuntenbeleid en strategische projecten als Stedenbaan stimuleert de provincie Zuid-Holland de verstedelijking rondom OV-knooppunten. Door hun goede OV-bereikbaarheid zijn deze locaties met name interessant voor middelgrote regionaal en nationaal georiënteerde overheden, non-profit organisaties en instellingen. OV-locaties die eveneens goed per auto te bereiken zijn, zijn daarnaast aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor middelgrote zakelijke en financiële dienstverlening. Tabel 3: Randstedelijke OV-knooppuntlocaties Randstedelijke OV-knooppuntlocaties Voorbeelden in ZuidVoorbeeld in Zuid-Holland zijn de kantoorlocaties rond intercitystations zoals Rotterdam Alexander Holland, en voorbeelden en Den Haag Holland Spoor. buiten Zuid-Holland

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

13

Randstedelijke knooppuntlocaties Streefbeeld • multifunctionele locaties met naast kantoorontwikkeling ruimte voor een mix van detailhandel, horeca, recreatieve voorzieningen en wonen; • goede bereikbaarheid via hoogwaardig OV en met de auto. Locaties beschikken over voldoende parkeergelegenheid en goede ontsluiting via de weg; • aantrekkelijke ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de gebouwde omgeving, met aandacht voor architectuur en vormgeving. Aantrekkelijkheid • bereikbaarheid is een van de belangrijke vestigingsplaatsfactoren voor kantoorgebruikers. marktpartijen Randstedelijke OV-knooppuntlocaties zijn dan ook aantrekkelijke investeringslocaties voor marktpartijen, zeker wanneer deze gebieden ontsloten zijn door hoogwaardig openbaar vervoer. Aantrekkelijkheid van deze locaties wordt nog eens versterkt wanneer deze eveneens een goede autobereikbaarheid hebben; • marktpartijen benadrukken het belang van concentratie van kantooractiviteiten op enkele kansrijke locaties boven versnipperde kantoorontwikkeling op vele verschillende knooppunten. Concentratie is noodzakelijk om massa te creëren om de gewenste kwaliteit (bereikbaarheid, voorzieningenniveau, uitstraling, etc.) te kunnen realiseren. Doelgroepen • knooppuntlocaties met een hoogwaardige uitstraling op centraal gelegen, goed bereikbare locaties zijn een aantrekkelijke vestigingsplaats voor regionale hoofdkantoren van zakelijke en financiële dienstverlening (ICT, Verzekeringen, etc.) of instellingen. Voorwaarde hiervoor is wel dat deze locaties eveneens goed per auto bereikbaar zijn. Omvang vraag in ZuidCirca 5 tot 15% van de totale vraag naar kantoorruimte richt zich op Randstedelijke OVHolland knooppunten. We kiezen bewust voor een ruime bandbreedte aangezien de omvang van de vraag naar dit type locatie sterk afhankelijk is van de omvang en kwaliteit van het nieuwe aanbod op regionale OV-knooppunten en snelweglocaties in Zuid-Holland. Door hun goede OV-bereikbaarheid hebben Randstedelijk OV-knooppunten van nature een grotere aantrekkingskracht regionale OVknooppunten. Voorwaarde is wel dat op Randstedelijke knooppunten de gewenste kwaliteit (voorzieningen, uitstraling, etc.) wordt geboden en dat deze locaties eveneens goed per auto bereikbaar zijn (nabij op- en afrit snelweg en voldoende parkeergelegenheid. Wanneer dit goede autobereikbaarheid ontbreekt, zullen OV-knooppunten sterker concurreren met snelweglocaties.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

14

Randstedelijke knooppuntlocaties Grootte van kantoren Kantoren op en rondom OV-knooppunten bestaan voor het merendeel uit middelgrote kantoorgebouwen met een omvang van 2.500 m² tot 10.000 m², zowel single- als multitenant. Huurprijzen Mediane huurprijzen op OV-knooppunten liggen in Zuid-Holland rond de €100 tot €130 per m² afhankelijk van de locatie en kwaliteit. Tophuren op OV-knoopuntlocaties liggen rond de €140 €150 per m² Stedenbouw en Randstedelijke OV-knooppunten zijn veelal gelegen op zichtlocaties en vormen daarmee een Architectuur visitekaartje voor gevestigde bedrijven. Bij de ontwikkeling van deze locaties wordt daarom veelal ingezet op een hoogwaardige en moderne uitstraling van de gebouwde omgeving. Inrichtingseisen en • middelgrote kantoorgebruikers vragen in toenemende mate om hoogwaardige uitstraling en Selectiecriteria inrichting van hun kantoorgebouw. Bereikbaarheid • OV-knooppuntlocaties zijn van zichzelf goed bereikbaar per OV. Kwaliteit van OVbereikbaarheid kan verder worden versterkt door de ontwikkeling van hoogwaardige OVverbindingen (frequentere diensten, verbetering van capaciteit en kwaliteit van materieel, etc.); • kwaliteit en aantrekkelijkheid van OV-knooppuntlocaties kan verder worden versterkt door een goede bereikbaarheid per auto (ontsluiting, parkeergelegenheid, etc.). Vooral voor zakelijke en financiële dienstverlening is autobereikbaarheid een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Autobereikbaarheid van bestaande OV-knooppuntlocaties laat nogal eens te wensen over. Voorzieningenniveau Door de centrale ligging van veel OV-knooppunten nabij het stadscentrum en/of stedelijk gebied worden OV-knooppuntlocaties doorgaans gekenmerkt door een divers pallet aan voorzieningen (detailhandel, horeca, leisure). Knooppuntlocaties zijn eveneens aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor regionaal georiënteerde onderwijsinstellingen (ROC’s) of hotels.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

15

Randstedelijke knooppuntlocaties Risico’s • kantoren rond OV-knooppunten hebben over het algemeen een relatief laag risico profiel; • er bestaat een brede belangstelling voor stationslocaties bij overheden, non-profit organisaties en instellingen vanwege de goede OV-bereikbaarheid. OV-knooppuntlocaties zijn daarnaast interessante vestigingsplaatsen voor zakelijke en financiële dienstverlening mits deze eveneens goed bereikbaar zijn per auto. Voldoende parkeergelegenheid is een cruciale factor voor de kwaliteit van OV-knooppunten en verdient nadrukkelijk aandacht; • concurrentie tussen diverse stationslocaties vormt een bedreiging voor de kwaliteit van OVknooppunten. Op diverse OV-knooppunten in Zuid-Holland staat voor de komende jaren een forse nieuwbouwopgave gepland. Afstemming is noodzakelijk om te voorkomen dat leegstand op deze locaties oploopt; • de belangstelling bij kantoorgebruikers voor stationslocaties neemt de komende jaren toe vanwege de toenemende kwaliteit van kantorenvastgoed (bereikbaarheid, openbare ruimte, etc.). Stationslocaties liggen bovendien vaak nabij het stadscentrum waardoor deze locaties zich lenen voor multifunctionele invulling. De aanwezigheid van andere stedelijke functies op deze locaties (horeca, detailhandel, congres faciliteiten, leisure, etc.) wordt zeer gewaardeerd door kantoorgebruikers. Waarom dit type locatie • belangrijk deel van de werkgelegenheid in Zuid-Holland in regionaal georiënteerde overheden en in Zuid-Holland? non-profit instellingen; • vanuit diverse beleidsvelden wordt bij de provincie Zuid-Holland ingezet op de clustering van verstedelijking rondom OV-knooppunten (Stedenbaan, knooppuntenbeleid). De ontwikkeling van kantoorlocaties op deze knooppunten sluit goed aan bij deze beleidsambities; • het overheidsbeleid zet in op de verdere clustering van verstedelijking rondom OVknooppunten. Voorbeelden hiervan zijn het knooppuntenbeleid van de provincie Zuid-Holland en het project Stedenbaan. Dit beleid pakt positief uit voor de concurrentiekracht van stationslocaties.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

16

Randstedelijke knooppuntlocaties Wat kan de provincie • knooppuntlocaties lenen zich door hun goede bereikbaarheid uitstekend voor een doen om dit segment te multifunctionele invulling: kantoorprogramma’s zullen deels inwisselbaar zijn voor versterken? evenementenprogramma’s, PDV/GDV rond specifieke thema’s (aanvullend op de bestaande detailhandelstructuur, zoals woonmalls en grootschalige sportformules) en ROC’s. Voor locaties dicht tegen de rand van bestaande woongebieden is bovendien de ontwikkeling van woningbouw een optie; • autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden kunnen de kwaliteit van kantoren op OVknooppunten een belangrijke extra impuls gegeven worden. Ruimte voor parkeren en ontsluiting van OV-knooppunten via de weg verdienen dan ook extra aandacht binnen het RO-beleid en Verkeer- en Vervoersbeleid van de provincie. De Nota Ruimte biedt mogelijkheden wat flexibeler om te gaan met parkeernormen voor kantoorontwikkeling van deze locaties dan voorheen in het ABC-locatiebeleid mogelijk was; • afstemming van kantoorontwikkeling op knooppunten in Zuid-Holland is noodzakelijk om te voorkomen dat locaties elkaar te veel gaan beconcurreren en de kwaliteit van locaties onder druk komt te staan.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

17

1.5 Regionale OV-knooppuntlocaties

Regionale OV-knooppuntlocaties verschillen van Randstedelijke OV-knooppunten doordat deze gelegen zijn rondom kleinschaliger OV-knooppunten en stations. OV-bereikbaarheid is regionaal van aard, waardoor deze locaties met name interessant zijn voor regionaal verzorgende kantoorgebruikers. Qua omvang en uitstraling zijn deze locaties minder grootschalig dan Randstedelijke OV-knooppunten. Als afbakening van deze locaties wordt doorgaans een straal van circa 600 tot 1200 meter rondom de halteplaats gehanteerd, dit is circa 5 tot 10 minuten lopen. Door hun goede OVbereikbaarheid zijn deze locaties met name interessant voor middelgrote regionaal georiënteerde overheden, non-profit organisaties en instellingen. OV-locaties die eveneens goed per auto te bereiken zijn, zijn ook aantrekkelijk als vestigingsplaats voor middelgrote zakelijke en financiële dienstverlening. Tabel 4: regionale OV-knooppuntlocaties Regionale OV-knooppuntlocaties Voorbeelden in ZuidVoorbeelden in Zuid-Holland: Holland, en voorbeelden Delft-Zuid, Leidschenveen, Pijnacker-Zuid, Rijswijk etc. buiten Zuid-Holland Voorbeelden buiten Zuid-Holland: diverse kantorenlocatie stations rondom niet-intercity stations en de hoofdstations van steden (CS). Streefbeeld • aantrekkelijke kantoorlocaties met naast kantoorontwikkeling ruimte voor een mix van detailhandel, horeca, recreatieve voorzieningen en wonen; • goede bereikbaarheid via hoogwaardig OV en met de auto. Locaties beschikken over voldoende parkeergelegenheid en goede ontsluiting via de weg; • aantrekkelijke ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de gebouwde omgeving met aandacht voor architectuur en vormgeving.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

18

Regionale OV-knooppuntlocaties Aantrekkelijkheid • bereikbaarheid is een van de belangrijke vestigingsplaatsfactoren voor kantoorgebruikers. OVmarktpartijen knooppuntlocaties zijn dan ook aantrekkelijke investeringslocaties voor marktpartijen, zeker wanneer deze gebieden ontsloten zijn door hoogwaardig openbaar vervoer. Aantrekkelijkheid van deze locaties wordt nog eens versterkt wanneer deze eveneens een goede autobereikbaarheid hebben; • marktpartijen benadrukken het belang van concentratie van kantooractiviteiten op enkele kansrijke locaties boven versnipperde kantoorontwikkeling op vele verschillende knooppunten. Concentratie is noodzakelijk om massa te creëren om de gewenste kwaliteit (bereikbaarheid, voorzieningenniveau, uitstraling, etc.) te kunnen realiseren. Doelgroepen • Regionale OV-knooppuntlocaties met een aantrekkelijke uitstraling op centraal gelegen, goed bereikbare locaties zijn een aantrekkelijke vestigingsplaats voor lokaal en regionaal georiënteerde kantoren van zakelijke en dienstverlening, overheden en instellingen. Omvang vraag in ZuidCirca 5 tot 15% van de totale vraag naar kantoorruimte richt zich op regionale OV-knooppunten. Holland We kiezen bewust voor een ruime bandbreedte aangezien de omvang van de vraag naar dit type locatie sterk afhankelijk is van de omvang en kwaliteit van het nieuwe aanbod op Randstedelijke OV-knooppunten en snelweglocaties in Zuid-Holland. In principe hebben Randstedelijke OVknooppunten door hun goede bereikbaarheid een sterkere aantrekkingkracht op kantoorgebruikers dan regionale knooppunten. Voorwaarde is wel dat op Randstedelijke knooppunten de gewenste kwaliteit (voorzieningen, uitstraling, etc.) wordt geboden en dat deze locaties eveneens goed per auto bereikbaar zijn (nabij op- en afrit snelweg en voldoende parkeergelegenheid). Bovendien zullen OV-knooppunten een sterke concurrentie ondervinden van snelweglocaties wanneer een goede autobereikbaarheid van de OV-knooppunten ontbreekt. Grootte van kantoren Kantoren op en rondom regionale OV-knooppunten bestaan voor het merendeel uit middelgrote kantoorgebouwen met een omvang van 2.500 m² tot 5.000 m², zowel single- als multitenant. Huurprijzen Mediane huurprijzen op OV-knooppunten liggen in Zuid-Holland rond de €100 tot €130 per m² afhankelijk van de locatie en kwaliteit. Stedenbouw en OV-knooppunten zijn veelal gelegen op zichtlocaties (langs het spoor) en vormen daarmee een architectuur visitekaartje voor gevestigde bedrijven. Bij de ontwikkeling van deze locaties wordt daarom veelal ingezet op een hoogwaardige en moderne uitstraling van de gebouwde omgeving. Inrichtingseisen en • middelgrote kantoorgebruikers vragen in toenemende mate om hoogwaardige uitstraling en selectiecriteria inrichting van hun kantoorgebouw.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

19

Regionale OV-knooppuntlocaties Bereikbaarheid • regionale OV-knooppuntlocaties zijn van zichzelf goed bereikbaar per OV. Kwaliteit van OVbereikbaarheid kan verder worden versterkt door de ontwikkeling van hoogwaardige OVverbindingen (frequentere diensten, verbetering van capaciteit en kwaliteit van materieel, etc.); • kwaliteit en aantrekkelijkheid van regionale OV-knooppuntlocaties worden verder versterkt door een goede bereikbaarheid per auto (ontsluiting, parkeergelegenheid, etc.) waardoor deze kantorenlocaties. Vooral voor zakelijke en financiële dienstverlening is autobereikbaarheid een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Autobereikbaarheid van bestaande regionale OVknooppuntlocaties laat nogal eens te wensen over. Voorzieningenniveau Door de centrale ligging van veel regionale OV-knooppunten nabij het stadscentrum en/of stedelijk gebied worden OV-knooppuntlocaties doorgaans gekenmerkt door een divers pallet aan voorzieningen (detailhandel, horeca, leisure). Knooppuntlocaties zijn eveneens aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor regionaal georiënteerde onderwijsinstellingen (ROC’s) of hotels. Risico’s • kantoren rond regionale OV-knooppunten hebben over het algemeen een relatief laag risicoprofiel; • er bestaat een brede belangstelling voor stationslocaties bij overheden, non-profit organisaties en instellingen vanwege de goede regionale OV-bereikbaarheid. Regionale OVknooppuntlocaties zijn daarnaast interessante vestigingsplaatsen voor zakelijke en financiële dienstverlening mits deze eveneens goed bereikbaar zijn per auto. Voldoende parkeergelegenheid is een cruciale factor voor de kwaliteit van regionale OV-knooppunten en verdient nadrukkelijk aandacht; • concurrentie tussen diverse stationslocaties vormt een bedreiging voor de kwaliteit van regionale OV-knooppunten. Op diverse regionale OV-knooppunten in Zuid-Holland staat voor de komende jaren een forse nieuwbouwopgave gepland. Afstemming is noodzakelijk om te voorkomen dat leegstand op deze locaties oploopt; • de belangstelling bij kantoorgebruikers voor stationslocaties neemt de komende jaren toe vanwege de toenemende kwaliteit van kantorenvastgoed (bereikbaarheid, openbare ruimte, etc.). Stationslocaties liggen bovendien vaak nabij het stadscentrum waardoor deze locaties zich lenen voor multifunctionele invulling. De aanwezigheid van andere stedelijke functies op deze locaties (horeca, detailhandel, congres faciliteiten, leisure, etc.) wordt zeer gewaardeerd door kantoorgebruikers.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

20

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

21

Regionale OV-knooppuntlocaties Waarom dit type locatie • belangrijk deel van de werkgelegenheid in Zuid-Holland in regionaal georiënteerde overheden en in Zuid-Holland? non-profit instellingen; • vanuit diverse beleidvelden wordt bij de provincie Zuid-Holland ingezet op de clustering van verstedelijking rondom OV-knooppunten (Stedenbaan, knooppuntenbeleid). De ontwikkeling van kantoorlocaties op deze knooppunten sluit goed aan bij deze beleidsambities; • het overheidsbeleid zet in op de verdere clustering van verstedelijking rondom OVknooppunten. Voorbeelden hiervan zijn het knooppuntenbeleid van de provincie Zuid-Holland en het project Stedenbaan. Dit beleid pakt positief uit voor de concurrentiekracht van stationslocaties. Wat kan de provincie • knooppuntlocaties lenen zich door hun goede bereikbaarheid uitstekend voor een doen om dit segment te multifunctionele invulling: kantoorprogramma’s zullen deels inwisselbaar zijn voor versterken? evenementenprogramma’s en ROC’s, etc.. Voor locaties dicht tegen de rand van bestaande woongebieden is bovendien de ontwikkeling van woningbouw een optie; • autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden kan de kwaliteit van kantoren op OV-knooppunten een belangrijke extra impuls gegeven worden. Ruimte voor parkeren en ontsluiting van OVknooppunten via de weg verdienen dan ook extra aandacht binnen het RO-beleid en Verkeer en Vervoersbeleid van de provincie. De Nota Ruimte biedt mogelijkheden wat flexibeler om te gaan met parkeernormen voor kantoorontwikkeling van deze locaties dan voorheen in het ABClocatiebeleid mogelijk was; • afstemming van kantoorontwikkeling op knooppunten in Zuid-Holland is noodzakelijk te voorkomen dat locaties elkaar te veel gaan beconcurreren en de kwaliteit van locaties onder druk komt te staan.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

22

1.6 Snelweglocaties

Onder snelweglocatie verstaan we kantorenlocaties aan of nabij een op- en afrit van een snelweg. Dit type locatie is over het algemeen sterk eenzijdig via de weg ontsloten. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om hun uitstekende autobereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand. Door het ontbreken van een goede ontsluiting via het OV is de belangstelling bij overheidsinstellingen en non-profitorganisaties voor dit type kantorenlocatie beperkt. Tabel 5: snelweglocaties Snelweglocaties Voorbeelden in ZuidHolland, en voorbeelden buiten Zuid-Holland

Voorbeelden in Zuid-Holland: • Brainpark (Rotterdam), Goudse Poort (Gouda), Bedrijvendeel Plaspoelpolder (Rijkswijk), Zoetermeer Strook A12, Facinatio(Capelle a.d.IJssel) Voorbeelden buiten Zuid-Holland: • Gooise Poort (Almere), Calveen (Amersfoort),IJsseloord (Arnhem) Rijnsweerd (Utrecht), Pettelaarpark (’s Hertogenbosch)

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

23

Snelweglocaties Streefbeeld

Aantrekkelijkheid marktpartijen

Doelgroepen

Omvang vraag in ZuidHolland

de provincie Zuid-Holland zet nadrukkelijk in op multimodaal ontsloten knooppuntlocaties en wil kantoorontwikkeling op eenzijdig ontsloten snelweglocatie tot een minimum beperken. OV ontsloten knooppuntlocaties krijgen dan ook de voorkeur boven kantorenlocaties die alleen per auto bereikbaar zijn. In enkele gevallen, zoals Goudse Poort (Gouda), is al een start gemaakt met de ontwikkeling en herstructurering van een snelweglocatie. Optimale ontsluiting per OV (bijvoorbeeld door het creëren van een stationhalte en/of frequente busverbindingen ed.) is hierbij een nadrukkelijk aandachtpunt; • in de praktijk zijn snelweglocaties regelmatig ontwikkeld als een mix van kantoorlocaties en bedrijventerrein voor lichte bedrijvigheid (autobedrijven, showrooms, etc.). Op deze locaties is in verschillende gevallen eveneens ruimte voor PDV/GDV vestigingen als een meubelboulevard. • de aantrekkelijkheid voor marktpartijen om te investeren in eenzijdig ontsloten en monofunctionele snelweglocaties wordt de laatste jaren minder. Een groot deel van deze locaties (met name buiten de grote steden) hebben sterk geleden onder de conjunctuur van de afgelopen jaren en hebben te maken met hoge leegstand en verouderd aanbod; • kavels op snelweglocaties met goede zichtbaarheid blijven geliefd; • marktpartijen hebben wel belangstelling voor snelweglocaties die eveneens via een (hoogwaardige) OV-verbinding kunnen worden ontsloten en/of multifunctioneel kunnen worden ingevuld. • middelgrote, regionaal en nationaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening zoals ICT, verzekeraars, consultancy, etc.; • lokaal en regionaal georiënteerde overheden, instellingen en belangenorganisaties hechten over het algemeen sterk aan een goede OV-bereikbaarheid. Dit type kantoorgebruikers verkiest een knooppuntlocaties dan ook boven een snelweglocatie. Circa 10 tot 15% van de totale vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland is gericht op snelweglocaties. Uiteindelijke vraag hangt sterk af van de mate van autobereikbaarheid die geboden wordt op alternatieve, concurrerende locaties zoals binnenstedelijke centrumlocaties en regionale en Randstedelijke OV-knooppunten. Vooral voor zakelijke en financiële dienstverlening is een optimale autobereikbaarheid één van de belangrijkste vestigingsvoorwaarden. Naar mate de autobereikbaarheid van OV-knooppunten en binnensteden toeneemt zal de aantrekkingskracht van deze locaties op zakelijke en financiële diensten toenemen en zal dit leiden tot een kleinere vraag naar snelweglocaties.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

24

Snelweglocaties Grootte van kantoren en omvang van kantoorlocaties Huurprijzen Stedenbouw en architectuur

Inrichtingseisen en selectiecriteria

Bereikbaarheid

Voorzieningenniveau

Het merendeel van de kantoorpanden op knooppuntlocaties heeft een omvang van 2.500 m² tot 10.000 m². Omvang van kantoorlocaties loopt in de praktijk sterk uiteen en varieert meestal van 60.000 tot circa 120.000 m² bvo. €110 tot €130 per m² vvo. Voor zichtlocatie zijn prijzen tot €140 per m² mogelijk, in Rotterdam en Den Haag lopen de prijzen op tot circa €160 per m² vvo. Vestiging op een zichtlocatie langs de snelweg is voor veel bedrijven op een snelweglocatie, naast de goede autobereikbaarheid, een belangrijkste vestigingsplaatsfactor. Het kantoor wordt beschouwd als het visitekaart van het bedrijf. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand. Eisen aan kwaliteit en uitstraling op plekken buiten de zichtlocaties zijn over het algemeen minder hoog en beperkt zich tot een nette moderne uitstraling. Met name kantoorgebruikers die veel op pad zijn kiezen voor snelweglocaties. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om hun uitstekende auto bereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Snelweglocatie zijn vanzelfsprekend goed bereikbaar per auto. Als gevolg van stringente parkeernormen die afgelopen decennia vanuit het overheidsbeleid aan kantoorontwikkeling gesteld zijn, geeft parkeren op deze locaties nogal eens de nodige problemen. Bereikbaarheid van deze locaties via het OV is matig en blijft over het algemeen beperkt tot een busverbinding. Bestaande snelweglocaties in Zuid-Holland hebben over het algemeen een eenzijdige invulling (kantoren, eventueel gecombineerd met bedrijfsruimte). In enkele gevallen zijn deze functies aangevuld met showrooms (auto’s) en grootschalige detailhandel PDV/GDV. Door hun perifere ligging en matige bereikbaarheid via OV lenen deze locaties zich van nature niet of nauwelijks voor een bredere multifunctionele invulling.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

25

Snelweglocaties Risico’s

Waarom dit type locatie in Zuid-Holland?

Hoewel snelweglocaties qua bereikbaarheidsprofiel voldoen aan de wensen en eisen van gebruikers verwachten we de komende jaren een afnemende belangstelling voor dit type kantorenlocatie: • het aanbod van kantoorruimte op snelweglocaties is relatief groot terwijl de vraag naar dit type, hoofdzakelijk monofunctionele en eenzijdig ontsloten locaties afneemt. Kantoorgebruikers wensen in toenemende mate kwaliteit en geven de voorkeur aan multifunctionele kantorenlocaties. De concurrentiepositie van snelweglocaties blijft in dit opzicht achter bij stationslocaties en centrumlocaties, zeker nu als gevolg van versoepelde parkeernormen de autobereikbaarheid van deze locaties is verbeterd; • In het locatiebeleid van de overheid ligt de nadruk op concentratie van kantoorontwikkeling op en rondom knooppunten van OV-infrastructuur. Hierbinnen is geen plaats voor kantoorontwikkeling op eenzijdig ontsloten snelweglocaties. • snelweglocaties in Zuid-Holland stammen in veel gevallen uit de jaren zestig en zeventig. Nadien lag het accent in het locatiebeleid vooral op de ontwikkeling van kantoorlocaties rondom stations en OV-knooppunten. Veel snelweglocaties zijn dan ook verouderd en herstructurering is noodzakelijk om deze locaties nieuw leven in te blazen. Een goed voorbeelden hiervan zijn Goudse Poort (Gouda) en Plaspoelpolder (Rijswijk); • gelet op het ruime aanbod aan kantoorruimte ondervinden deze locaties sterke concurrentie van knooppunt- en andere locaties die qua bereikbaarheidsprofiel en kwaliteit aantrekkelijker zijn. Leegstand op snelweglocaties is hierdoor bovengemiddeld hoog en neemt komende jaren naar verwachting verder toe. Bijkomend probleem is dat deze locaties zich, door hun perifere ligging, niet of nauwelijks lenen voor transformatie; • snelweglocaties verdienen derhalve nadrukkelijk aandacht in het kantorenbeleid van ZuidHolland. Door de OV-bereikbaarheid van deze locaties een nieuwe impuls te geven (bijvoorbeeld door de aanleg van een station) en/of te transformeren tot moderne multifunctionele gebieden, kunnen deze locaties nieuw leven worden ingeblazen. Goudse Poort in Gouda is een goed voorbeeld waar transformatie en herstructurering succesvol wordt opgepakt.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

26

Snelweglocaties Wat kan de provincie doen om dit segment te versterken?

aandacht van het provinciale kantorenbeleid moet zich vooral richten op het versterken en waarborgen van de kwaliteit van bestaande snelweglocaties. De ontwikkeling van nieuwe snelweglocaties past niet in het locatiebeleid van de provincie; bij het versterken van kwaliteit op snelweglocaties gaat het om zaken als verbetering van de OV-bereikbaarheid en de kwaliteit van de openbare ruimte. Verouderde snelweglocaties kunnen door herstructurering nieuw leven worden ingeblazen; voor locaties die incourant zijn geraakt moet gezocht worden naar creatieve alternatieve invullingen. Mogelijkheden hiervoor verschillen van locatie tot locatie en zullen actief en in nauwe samenwerking met marktpartijen verkend moeten worden.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

27

1.7 Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen

Verspreid over Zuid-Holland zijn op diverse bedrijventerreinen solitaire kantoren gevestigd. De ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en OV-bereikbaarheid van bedrijventerreinen voldoet over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers. Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen ondervinden hierdoor op dit moment sterke concurrentie van andere, kwalitatief betere locaties. Bovendien is het provinciale locatiebeleid erop gericht kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen te beperken. Structurele leegstand van kantoorruimte op bedrijventerreinen neemt toe en de transformatiemogelijkheden van dit vastgoed zijn beperkt. Het gaat hier om problematiek waaraan in de kantorenvisie nadrukkelijk aandacht besteed dient te worden en daarom zijn kantoorvestigingen op bedrijventerreinen als segment aan de kantorentypologie toegevoegd. Tabel 6: Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Voorbeelden in ZuidPlaspoelpolder en Broekpolder (Rijswijk), Ypenburg West (Den Haag) Rotterdams Havengebied, Holland Leiden Noord (omgeving Groenoordhallen). Verder liggen er in Zuid-Holland kantoorcomplexen verspreid over diverse bedrijventerreinen in kleinere steden. Streefbeeld De provincie Zuid-Holland streeft ernaar solitaire kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen tot een minimum te beperken. Er is slechts beperkt ruimte voor kantoorontwikkeling buiten kantoorlocaties.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

28

Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Aantrekkelijkheid • solitaire kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen is voor marktpartijen weinig interessant. marktpartijen Ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en OV-bereikbaarheid van bedrijventerreinen voldoet over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers; • de bedrijfsruimtemarkt is daarentegen in toenemende mate een interessante markt voor marktpartijen om in te investeren. In veel gevallen gaat het hier om de ontwikkeling van een combinatie van bedrijfsruimte en daaraan gerelateerde kantoorruimte; • herstructurering en (gedeeltelijke) transformatie van verouderde snelweg(bedrijven) locaties naar kantoorontwikkeling wordt door projectontwikkelaars wel als aantrekkelijk ervaren. Daarnaast vinden eigenaren (beleggers) herontwikkeling soms aantrekkelijk omdat de commerciële waarde van deze locaties sterk stijgt na herontwikkeling. Het gaat hier echter om complexe processen. Kansen op succesvolle herstructurering van deze locaties wordt vergroot wanneer gemeente en provincie bereid zijn pro-actief hierin te participeren. Doelgroepen Door de matige OV-bereikbaarheid zijn kantoorruimte op bedrijventerreinen feitelijk alleen een optie voor middelgrote, regionaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening zoals ICT, verzekeraars, consultancy. Overige doelgroepen hechten sterk aan een goede OV-bereikbaarheid van hun kantoorruimte. Omvang vraag in Zuid5-15%, bedrijventerreinen behoren over het algemeen tot het segment met de minste kwaliteit Holland en inzicht in (uitstraling, matige OV-bereikbaarheid) en zijn als zodanig aantrekkelijk voor kantoorgebruikers die aanbod tegen lage kosten gehuisvest willen zijn en weinig waarde hechten aan uitstraling van de kantooromgeving. Vraag naar kantoorruimte op bedrijventerreinen is sterk conjunctuurgevoelig en neemt af nu de economie weer aantrekt. Uiteindelijke vraag naar kantoorruimte in dit segment is sterk afhankelijk van de prijskwaliteitverhouding die op andere locaties geboden kan worden. We schatten deze tussen de 5 en 15%. Grootte van kantoren, en De grootte van kantoorruimte op bedrijventerreinen varieert van 250 m² tot circa 5.000 m². Het omvang van kan hierbij gaan om kleinschalige kantoorruimte voor bijvoorbeeld douane, parkmanagement of een concentraties bedrijfsverzamelgebouw tot meer grootschalige kantoorruimte op zichtlocaties van bedrijventerreinen. Huurprijzen Circa €60,- tot €100,- per m²

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

29

Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Stedenbouw, Kantoorruimte op bedrijventerreinen is over het algemeen van gemiddelde kwaliteit. Vooral bij Architectuur en nieuwere kleinschalige kantoorruimten wordt aandacht besteed aan de uitstraling van het gebouw. Inrichtingseisen De uitstraling van de locatie laat over het algemeen te wensen over. De lage kosten voor de huisvesting vormen dan ook een belangrijke vestigingsplaatsfactor voor kantoorgebruikers op bedrijventerreinen; bedrijven die waarde hechten aan uitstraling en ruimtelijke kwaliteit richten zich over het algemeen op andere, kwalitatief aantrekkelijke locaties langs snelwegen, op OVknooppunten of in binnensteden. Bereikbaarheid Bedrijventerreinen hebben over het algemeen een goede autobereikbaarheid. De OV-bereikbaarheid is matig tot slecht en voldoet in de meeste gevallen niet aan het gewenste niveau voor kantoorontwikkeling. Voorzieningenniveau Bedrijventerreinen in Zuid-Holland hebben over het algemeen een eenzijdige invulling (bedrijfsruimte eventueel gecombineerd met kantoorruimte). In enkele gevallen zijn deze functies aangevuld met showrooms (auto’s) en grootschalige detailhandel PDV/GDV. Door hun perifere ligging en matige bereikbaarheid via OV lenen deze locaties zich van nature niet of nauwelijks voor een bredere multifunctionele invulling. Risico’s • risico’s van kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen zijn groot. Ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en OV-bereikbaarheid van bedrijventerreinen voldoet over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers. Bovendien is de leegstand hoog en daarmee concurrentie van kwalitatief aantrekkelijker locaties groot. Waarom dit type locatie • het tegengaan van (solitaire) kantoorontwikkeling op bedrijventerrein is nadrukkelijk een in Zuid-Holland? beleidsthema in het locatiebeleid van de provincie Zuid-Holland. Het is daarom van belang de aard en omvang van kantoorruimte op deze locaties in Zuid-Holland specifiek in kaart te brengen; • als gevolg van processen als verdienstelijking en toenemende automatisering neemt de vraag naar kantoorruimte bij traditionele productiebedrijven toe. Voldoende kantoorruimte gekoppeld aan productielocaties op bedrijventerreinen is hierdoor van toenemend belang voor het functioneren van dit type bedrijven; • bij kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen gaat het in veel gevallen om kantoorruimte die gekoppeld is aan bedrijfsruimte en wijkt darmee af van solitaire kantoorontwikkeling op andere locaties.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

30

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

31

Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Wat kan de provincie • de provincie Zuid-Holland streeft ernaar solitaire kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen tot doen om dit segment te een minimum te beperken. Er is slechts beperkt ruimte voor kantoorontwikkeling buiten versterken? kantoorlocaties. Kantoorgebruik is echter van toenemend belang voor traditionele productiebedrijven op bedrijventerreinen. De provincie zal eenduidig beleid moeten formuleren hoe om te gaan met kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen en daarbij rekening moeten houden met het belang hiervan voor het functioneren van aan bedrijventerreinen gerelateerde bedrijven.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

32

1.8 Kantoorvestigingen in woonwijken

De categorie kantoorvestigingen in woonwijken omvat een brede groep van kantoorgebruikers en locaties. Het gaat overwegend om kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het stadscentrum. Het kan gaan om (kleinschalige) woonwerkunits, kantoren in de plint van een appartementencomplex of kantoorverzamelgebouwen.

Tabel 7: Kantoorvestigingen in woonwijken
Kantoorvestigingen in woonwijken Voorbeelden Diverse kleinschalige kantoorpanden verspreid in stad of dorp in de vorm van een huisartsenpost, stadsdeelkantoor, bedrijfsverzamelgebouw, woonwerkunit, kantoren in de plint van gebouwen, of kleinschalige panden in het woonmilieu. Streefbeeld De provincie Zuid-Holland streeft naar een clustering van kantoorgebruikers > 750 m² op kantorenlocaties. Voor kleinere kantoorgebruikers bestaat eveneens de mogelijkheid zich buiten deze kantoorlocaties te vestigen. Daarbij kan gedacht worden aan diverse verschijningsvormen als kleine kantoorruimte in een monumentaal pand, op een bedrijventerrein, een bedrijfsverzamelgebouw, woonwerkeenheden, et cetera.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

33

Kantoorvestigingen in woonwijken Aantrekkelijkheid De belangstelling van beleggers voor woon-werkvastgoed is op dit moment klein. En ook bij marktpartijen solitaire kantoorvestigingen komt het nauwelijks voor dat institutionele beleggers betrokken zijn (eigenaar-gebruikers domineren in dit segment). Dit hangt ermee samen dat de kantoorruimten vaak relatief kleinschalig zijn en de rendementen niet of nauwelijks opwegen tegen de administratieve last van beheer en onderhoud. Grote ontwikkelaars focussen zich eveneens meer op grootschalige ontwikkeling. Kleinschalige kantoorontwikkeling is wel interessant voor kleinere regionale bouwbedrijven/ontwikkelaars. Doelgroepen Kantoorruimtegebruikers in woonwijken zijn moeilijk onder een noemer te vangen, maar zijn overwegend kleine bedrijfjes (starters of één-pitters) in de zakelijke of financiële dienstverlening, of kleine (wijk)kantoren van lokaal georiënteerde organisaties en instellingen bijvoorbeeld zorggerelateerd (huisartsenartsenpraktijk, consultatiebureaus, etc.). Omvang vraag in ZuidCirca 20 tot 25% van de totale vraag richt zich op kantoorruimte verspreid over woonwijken. Het Holland betreft hier voor een belangrijk deel kleinschalige kantoorruimtegebruikers gericht op de lokale en/of regionale markt. Concurrentie van andere locatietypen is relatief beperkt en komt vooral van binnenstedelijke locaties. Grootte van kantoren, en Over het algemeen kleiner dan 250 m² en met een maximum van 750 m² concentraties in dit omvang van segment lopen op tot maximaal circa 5.000 m² bvo concentraties Huurprijzen € 90 tot €120 per m² vvo. Stedenbouw en Kwaliteit en uitstraling van deze kleinschalige kantoorruimten in woonwijken varieert sterk. Voor architectuur kleine, startende bedrijven is functionaliteit belangrijk en wordt weinig waarde gehecht aan kwaliteit van de gebouwde omgeving en uitstraling. Bij nieuwbouw van kleinschalige kantoorruimte (bedrijfsverzamelgebouw, woonwerkunits, etc.) of kantoren met een openbare functie wordt doorgaans wel aandacht besteed aan een aantrekkelijke en moderne vormgeving. Inrichtingseisen en Functionaliteit staat voorop bij kleine (door)startende bedrijfjes. Dat betekent dat men al snel selectiecriteria tevreden is met een pakket aan basisvoorzieningen. Openbare instellingen letten meer op kwaliteit van de omgeving en het interieur. Bovendien moeten deze kantoorgebouwen gelegen zijn op goed bereikbare plekken en beschikken over voldoende parkeergelegenheid. Bereikbaarheid Kantoorgebruikers in dit segment zijn over het algemeen lokaal georiënteerd. Eisen aan bereikbaarheid beperken zich derhalve tot een goede bus- en/of metroverbinding en voldoende parkeergelegenheid voor personeel en eventuele klanten.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

34

Kantoorvestigingen in woonwijken Voorzieningenniveau Het voorzieningenniveau is geen doorslaggevende vestigingsplaatsfactor voor dit type kantoorgebruikers (Nabijheid ten opzichte van de woonplaats is dat vaak wel). Risico’s • de belangstelling van beleggers en ontwikkelaars voor vastgoed in dit segment is over het algemeen beperkt; • te veel werken buiten formele werklocaties en in woonwijken kan leiden tot parkeeroverlast en congestie. Waarom dit type locatie • in diverse kleinere gemeenten spelen vraagstukken over de vestiging van een of enkele in Zuid-Holland? kantoorgebouwen ten behoeve van (boven)lokaal verzorgende activiteiten, zoals bijvoorbeeld en bank, een uitzendbureau of een huisartsenpost. Dit type kantoorwerkgelegenheid is in veel gevallen van belang voor de economische structuur in kleinere steden en dorpen. De provincie Zuid-Holland zal, naast grootschalige kantorenlocaties, eveneens een eenduidig beleid moeten formuleren hoe om te gaan met dit soort kleinschalige kantoorontwikkeling in lokale kernen. • door de ontwikkeling van kleinschalige concentraties mogelijk te maken kan bijgedragen worden aan het streven naar multifunctionele woon- en werklocaties. Werken in de wijk draagt bij aan de levendigheid van woonwijken en beperkte kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen kunnen voorzien in de behoefte van voordelige functionele kantoren voor startende ondernemers. Wat kan de provincie Het knooppuntenbeleid geeft een goed bruikbare richtlijn voor de ontwikkeling van kleinschalige doen om dit segment te kantoorontwikkeling buiten kantoorconcentraties. Hierin is kantoorontwikkeling tot 750 m² versterken? toegestaan buiten kantoorconcentraties. De maatstaf voor kleinschalige kantoorconcentraties lijkt aan de krappe kant te zijn.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage b Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

35

BIJLAGE C

1. VRAAGRAMING KANTORENMARKT ZUID-HOLLAND
In dit hoofdstuk gaan we in op de gehanteerde methodiek voor de vraagraming en beschrijven we de resultaten hiervan.

1.1 Methodiek vraagraming
We gebruiken de BLM als uitgangspunt voor onze vraagraming Uitgangspunt bij het inschatten van de regionale vraag naar kantoorruimte is de ruimtebehoefteramingen uit de Bedrijfslocatiemonitor van het CPB (2005). In de BLM wordt aan de hand van een viertal economische scenario’s de toekomstige vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland geraamd. Het CPB baseert deze vraagramingen voor de kantorenmarkt op prognoses voor de werkgelegenheid. In onderstaande box gaan we nader in op de achtergronden van de BLM. De nieuwe Bedrijfslocatiemonitor Eind 2005 publiceerde het Centraal PlanBureau de Bedrijfslocatiemonitor (BLM), waarin onder meer de vraagprognoses voor de kantorenmarkt tot 2040 zijn uitgewerkt. Het CPB maakt voor deze prognoses gebruik van een viertal langetermijnscenario’s: Strong Europe, Transatlantic Markets, Regional Communities en Global Economy. Deze scenario’s variëren naar economische en demografische ontwikkeling door twee sleutelonzekerheden: de mate van samenwerking tussen nationale lidstaten en de beleidsoriëntatie van nationale instituties, ofwel een sterke of juist minder sterke focus van de overheid op inkomensverhoudingen en sociale zekerheid). De vier scenario’s laten een divers beeld zien van de wijze waarop de Nederlandse economie, en de daarmee samenhangende werkgelegenheid, zich in de toekomst zal gaan ontwikkelen. De werkgelegenheidsgroei per jaar tot 2020 varieert van -0,3% in Regional Communities tot 0,7% in Global Economy.

De vraagramingen baseren we op het SE- en GE-scenario Het CPB maakt in de BLM onderscheid in een viertal economische toekomstscenario’s op basis waarvan de vraag naar kantoorruimte wordt ingeschat. We baseren onze vraagraming op het Strong Europe (SE) en Global Economies (GE) scenario. Het gaat in beide gevallen om zogenaamde beleidsarme scenario’s. • vraagramingen volgens het SE- en GE-scenario liggen op het niveau van de historische opname van kantoorruimte in de twee grote kantorensteden Den Haag en Rotterdam (zie figuur 1). We merken daarbij op dat de opname eind

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

1

jaren negentig bovengemiddeld hoog was. Opnamecijfers laten na een dip in de afgelopen jaren een voorzichtig herstel zien. Marktpartijen verwachten echter niet dat komende jaren het opnameniveau van eind jaren negentig gehaald zal worden; de provincie Zuid-Holland hanteert het GE-scenario als uitgangspunt voor onder meer haar bedrijventerreinenbeleid. Zo is dit scenario recentelijk nog als uitgangspunt genomen bij de ruimte behoefteraming voor Hoeksche Waard.

Figuur 1: opname kantoorruimte en gemiddelde jaarlijkse vraag tot 2020 volgens GE- en SE scenario3
400 Opname 350 * 1.000 m² 300 250 200 150 100 50 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Jaar Den Haag Rotterdam 2001 2002 2003 2004 2005

Gemiddelde jaarlijkse vraag tot 2020 volgens GE-scenario Gemiddelde jaarlijkse vraag tot 2020 volgens SE-scenario

Bron: Dynamis, 2006 De BLM-ramingen hebben we vertaald naar het niveau van de REO-regio’s Het CPB heeft voor Zuid-Holland een ruimtebehoefteraming opgesteld voor een drietal deelgebieden: Agglomeratie Haaglanden, Groot-Rijnmond en overig Zuid-Holland. Om een beeld te vormen van de vraag naar kantoorruimte per REOregio hebben we de BLM ramingen vertaald naar het schaalniveau van de REO-regio’s. Per REO-regio is het aandeel kantoorruimte bepaald dat deze heeft binnen de drie door het CPB onderscheiden Zuid-Hollandse regio’s. Vervolgens is

3

Vraagraming inclusief vervangingsvraag.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

2

op basis van deze verhoudingen de vraagraming van de BLM vertaald naar de REO-regio’s. Tabel 1 geeft een beeld van de resultaten van de vraagraming per REO-regio. Tabel 1: indicatieve prognose van uitbreidingsvraag naar kantoorruimte Zuid-Holland tot 2006-2020 (*1.000 m² bvo) Vraag Haaglanden 800-1.220 Groot-Rijnmond 700-1.340 Midden-Holland 100-170 Rijn- en Bollenstreek 180-270 Zuid-Holland-Zuid 150-250 Totaal Zuid-Holland 1.930-3.250 Bron: Bedrijfslocatiemonitor (CPB, 2005) bewerkt door Stec Groep (2006) BLM-ramingen houden geen rekening met de vervangingsvraag Vraagprognoses van de BLM zijn gebaseerd op prognoses voor de werkgelegenheidsgroei en hebben als zodanig betrekking op de uitbreidingsvraag. Uitbreidingsvraag moet niet verward worden met de vraag naar nieuwe kantoorruimte. Een deel van de uitbreidingsvraag kan immers worden opgevangen in het leegstaande kantoorruimte in de bestaande voorraad. Het CPB houdt in haar ramingen geen rekening met vervangingsvraag. Vervangingsvraag is dat deel van de vraag naar kantoorruimte dat samenhangt met de omvang van incourant geraakte kantoorruimte. De omvang van de vervangingsvraag is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Onderzoek naar de kapitaalgoederenvoorraad door het CBS geeft voor bedrijfsgebouwen gemiddeld genomen een levenduur van 55 jaar. Een dergelijke levenduur houdt in dat jaarlijks gemiddeld 1,5% van de totale kantorenvoorraad wordt vervangen (Zuidema, 2006)4. In tabel 2 maken we een inschatting van de totale vervangingsvraag in Zuid-Holland tot 2020. We gaan daarbij uit van een jaarlijkse gemiddelde vervangingvraag van 1,25% tot 1,75% van de totale kantorenvoorraad. Op basis van deze verhoudingsgetallen ligt de totale vervangingsvraag in de provincie Zuid-Holland tot 2020 tussen de 2,5 en 3,5 miljoen m² bvo.

4

Kantorenmarkt – Vraagprognoses: nieuwbouw van kantorenmarkt klimt uit dal; drs. M. Zuidema in: Property Research Quarterly, maart 2006

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

3

Tabel 2: indicatieve inschatting van de vervangingsvraag in Zuid-Holland 2006-2020 (*1.000 m² bvo) Huidige voorraad 6.727 4.859 410 695 629 13.320 Vervangingsvraag tot 2020 bij 1,25% per jaar bij 1,75% per jaar 1.260 1.770 910 1.280 80 110 130 180 120 170 2.500 3.510

Haaglanden Groot-Rijnmond Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland Bron: Stec Groep, 2006

Vraag naar kantoorruimte in de provincie Zuid-Holland geraamd op 4,4 tot 6,7 miljoen m² tot 2020 De totale vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland schatten we voor de periode tot 2020 op 4,4 tot 6,7 miljoen m². Deze vraag bestaat uit enerzijds uitbreidingsvraag en anderzijds vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag is het gevolg van een groei van de kantoorgerelateerde werkgelegenheid in Zuid-Holland. Deze uitbreidingsvraag in Zuid-Holland wordt door het CPB geraamd op circa 1,9 tot 3,2 miljoen m² tot 2020. Vervangingsvraag heeft betrekking op het deel van de vraag dat het gevolg is van onttrekking van incourant geraakte kantoorruimte in de bestaande voorraad. Deze vervangingsvraag voor geheel Zuid-Holland schatten we in op 2,5 tot 3,5 miljoen m² tot 2020. Tabel 3: indicatieve vraag naar kantoorruimte Zuid-Holland 2006 - 2020 (*1.000 m² bvo) Uitbreidingsvraag1 Vervangingsvraag2 Totale vraag Haaglanden 800-1.220 1.260-1.770 2.060-2.990 Regio Rotterdam 700-1.340 910-1.280 1.610-2.620 Midden-Holland 100-170 80-110 180-280 Rijn- en Bollenstreek 180-270 130-180 310-450 Zuid-Holland-Zuid 150-250 120-170 270-420 Totaal Zuid-Holland 1.930-3.250 2.500-3.510 4.430-6.760
1) op basis van SE- en GE-scenario van het Centraal Planbureau (BLM, 2005) 2) Inschatting op basis van vervangingsvraag van 1,25% tot 1,75% per jaar

Bron: Stec Groep, 2006

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

4

1.2 Toekomstperspectieven per locatietype
Op basis van de vraagraming voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland, zoals beschreven in paragraaf 2.1, hebben we een inschatting gemaakt van de toekomstige vraag per kantorenlocatietype. Allereerst hebben we een analyse gemaakt van de verdeling van het belegd vermogen in kantorenvastgoed per locatietype. Vervolgens hebben we een inschatting gemaakt van het aandeel dat de verschillende locatietypen hebben binnen de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland. Tot slot hebben we op basis van actuele trends op de (Zuid-Hollandse) kantorenmarkt een inschatting gemaakt van de wijze waarop de vraag per locatietype zich in de toekomst zal gaan ontwikkelen. Beleggers hebben voorkeur voor kantorenvastgoed op kantorenlocaties en centrumlocaties in grote steden Marktpartijen denken bij hun investeringsbeslissingen in de eerste plaats vanuit gebruikers. Projectontwikkelaars overwegen of gebieden voldoende aantrekkelijk zijn voor kantoorontwikkeling. Beleggers denken met name na over de lange termijn waardeontwikkeling van kantoorruimten en investeren graag op locaties en in panden waar het leegstandsrisico beperkt is. Een analyse van de verdeling van het belegd vermogen over verschillende locatietypen geeft dan ook een goede afspiegeling van de wijze waarop marktpartijen de toekomstperspectieven van verschillende segmenten binnen de kantorenmarkt inschatten. Veruit het grootste deel van het belegd vermogen van beleggers zit in kantorenvastgoed op kantorenlocaties en centrumlocaties in grote steden. Daarbij hebben beleggers een sterke voorkeur voor de G4-steden. Qua omvang en economische dynamiek zijn deze grote steden het minst conjunctuurgevoelig en zijn de risico’s het kleinst. Binnen deze grote steden gaat de voorkeur van beleggers uit naar binnenstedelijke locaties en aantrekkelijke kantorenlocaties aan de rand van de stad. De belangstelling voor kantorenvastgoed in kleinere steden, in woonwijken en op bedrijventerreinen is relatief beperkt, mede omdat kantorenmarkt op deze locaties minder omvangrijk is en doordat kwaliteit van deze locaties minder groot is waardoor investeringsrisico’s toenemen. Belegd vermogen in stedelijke centra en kantoorlocaties in (middel)grote steden sterk toegenomen Afgelopen jaren is met name het belegd vermogen op kantorenlocaties in grote steden buiten het stadscentrum fors toegenomen. In termen van de locatietypologie van de provincie Zuid-Holland gaat het hier onder meer om OVknooppunten, snelweglocaties. Het belegd vermogen in binnensteden is weliswaar groot, maar afgelopen jaren licht afgenomen ten gunste van overige kantorenlocaties in grote steden. De belangstelling van beleggers voor overige locaties is onveranderd relatief klein en voor kantoren in woonwijken zelf iets afgenomen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

5

Tabel 4: verdeling belegd vermogen in kantoren naar locatietype Locatietype Stadscentra - Grote Steden Kantoorlocatie - G4 Grote Steden Kantoorlocatie - Overige Grote Steden Kantoorlocatie - Kleine Steden Woonwijken - Grote Steden Woonwijken - Kleine Steden Bedrijventerrein & Overig - Grote Steden Bedrijventerrein & Overig - Kleine Steden Totaal
0 onveranderd +(+) (sterke)toename Bron: ROZ/IPD vastgoedindex, 2005

2005 20,8% 34,0% 24,1% 5,0% 8,4% 3,0% 3,8% 1,0% 100%
-(-) (sterke) afname

Verandering 1995-2005 ++ ++ -0 0

De IPD Vastgoedindex maakt onderscheid tussen een zevental type locaties: • grote steden centrum: kantoorobjecten gelegen in het centrum van alle grote steden; • grote steden kantoorlocatie: kantoorobjecten gelegen op een locatie die hoofdzakelijk/uitsluitend is bestemd als kantoorlocatie. Uitgesplitst naar de G4 in totaal (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) en overige grote steden; • grote steden woonwijken: kantoorobjecten gelegen op een locatie die hoofdzakelijk is bestemd als een woonwijk met daarin enkele kantoorobjecten; • grote steden bedrijventerrein en overig: kantoorobjecten gelegen op een locatie die hoofdzakelijk gericht is op het bewerken en/of opslaan van goederen of een locatie die niet op een centrumlocatie, kantoorlocatie, bedrijventerrein of woonwijk is gelegen; • overige steden kantoorlocatie: kantoorobjecten gelegen in steden met een kantorenvoorraad van minder dan 400.000 m² op een kantorenlocatie; • overige steden woonwijk: kantoorobjecten gelegen in kleine steden op een locatie die hoofdzakelijk is bestemd als een woonwijk met daarin enkele kantoorobjecten; • overige steden bedrijventerrein: kantoorobjecten gelegen in kleine steden op een locatie die hoofdzakelijk gericht is op het bewerken en/of opslaan van goederen of een locatie die niet op een centrumlocatie, kantoorlocatie, bedrijventerrein of woonwijk is gelegen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

6

Toekomstperspectieven grootstedelijke toplocatie zijn goed De totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland bestaat voor circa 7% tot 9% uit kantoorruimte op een van de grootstedelijke toplocaties in Den Haag (Nieuw Centrum, Den Haag CS en Beatrixkwartier) en rondom Rotterdam CS. Als gevolg van de toenemende internationalisering van economieën van schaalvergroting bij bedrijven zal de vraag naar kantoorruimte op grootstedelijke toplocaties tot 2020 toenemen. Zuid-Hollandse toplocaties zullen daarbij in toenemende mate concurrerende zowel binnen Nederland (Zuidas) als internationaal (locaties in Londen, Parijs, Frankfurt, Brussel en andere internatonale toplocaties). We verwachten dat de vraag naar toplocaties in Zuid-Holland komende vijftien jaar licht zal toenemen. Het gaat hier om een bescheiden groei. Deze vraag zal vooral gericht zijn op de regio Haaglanden en in mindere mate op de Rotterdamse toplocatie. Den Haag heeft van als centrum voor bestuur, politiek (ambassades) en internationale rechtspraak een uniek en onderscheidend vestigingsklimaat binnen Nederland en Europa. Daarnaast zijn in Den Haag van oudsher meer hoofdkantoren en hoogwaardige diensten gevestigd. Het internationale vestigingsklimaat van Den Haag heeft daarmee meer uitstraling dan de toplocatie rondom Rotterdam CS. Bovendien ondervindt Rotterdam als centrum voor zakelijke en financiële dienstverlening stevige concurrentie van de Amsterdamse Zuid-as. Concurrentie waarvan Den Haag door haar unieke kantoorsegmenten minder last van heeft. Voorwaarde is wel dat op de Zuid-Hollandse toplocaties een hoogwaardig en internationaal concurrerend vestigingsklimaat wordt gerealiseerd. Toplocaties vormen een landmark en dragen bij aan de internationale positionering van de regio/provincie. De aanwezigheid van een hoogwaardige toplocatie vergroot bovendien de aantrekkingskracht van de regio andere kleinschaliger bedrijven. Meer dan in andere kantoorsegmenten speelt de uitstraling (hoogwaardige architectuur, openbare ruimte), multifunctionaliteit van het voorzieningenniveau en imago (vestiging van topbedrijven) daarbij een belangrijke rol. Daarnaast is ook een goede internationale bereikbaarheid van belang. Voor de provincie ligt hier mogelijk een rol waar het gaat om (inter)nationale marketing van de provincie en acquisitie van topbedrijven naar de provincie.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

7

Tabel 5: indicatieve inschatting van de toekomstige vraag naar kantoorruimte op grootstedelijke toplocaties Huidig aandeel voorraad Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland 9-10% 7-9% Nvt Nvt Nvt 5-10% Ontwikkeling vraag + 0 Nvt Nvt Nvt + Toekomstig aandeel in de vraag 10-15% 5-10% Nvt Nvt Nvt 8-12%

Binnenstedelijke centrumlocatie In totaal ligt ruim een kwart van de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland geconcentreerd op binnenstedelijke centrumlocaties. Dit type locatie is daarmee de meest omvangrijke kantorenlocatie n Zuid-Holland. In de grote kantorenregio’s Haaglanden en Rotterdam ligt dit aandeel met 20% tot 25% iets benedengemiddeld, in de kleinere regio’s iets hoger. In de Rijn- en Bollenstreek ligt zelfs 40% tot 50% van de kantorenvoorraad binnenstedelijk. Kleine en middelgrote binnenstedelijke centrumlocaties vormen een aantrekkelijke vestigingsplaats voor een breed scala doelgroepen zoals lokaal of regionaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening, overheidsinstellingen (gemeente- of stadskantoor) of non-profit instellingen. Naar mate de (binnen)stad groter is neemt de uitstraling van dit type locaties toe. De binnenstad van Den Haag biedt ruimte aan een belangrijk cluster van overheidsgerelateerde organisaties en instellingen, nationaal georiënteerde non-profit instellingen en ambassades. Binnenstedelijke centrumlocaties in Rotterdam zijn vooral in trek bij nationaal georiënteerde zakelijke en commerciële dienstverlening. Autobereikbaarheid van binnenstedelijke centra is relatief beperkt. Dit type locatie is daarom vooral een aantrekkelijke voor bedrijvigheid met een beperkte “buitendienst”. Bedrijven met veel vertegenwoordigers, adviseurs en ander personeel dat veel onderweg is, zullen eerder de voorkeur geven aan een snelweglocatie of liever nog een uitstekend met de auto bereikbare OV-knooppuntloctatie. We verwachten een lichte toename van de vraag naar kantoorruimte op binnenstedelijke centrumlocaties, zowel in de grote steden Den Haag en Rotterdam, als wel in kleinere steden in Zuid-Holland. Kantoorgebruikers vragen in toenemende mate om kwaliteit, zowel van het gebouw als de openbare ruimte. Binnenstedelijke locaties zijn over het algemeen multifunctioneel van aard en sluiten bovendien qua uitstraling en kwaliteit goed aan bij de huidige wensen en
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

8

eisen van veel kantoorruimtegebruikers. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld snelweglocaties die in de praktijk sterk conjunctuurgevoelig zijn. De vraag naar kantoorruimte zal omvangrijker zijn naar mate de binnenstedelijke kern groter is. Voorwaarde voor goed functionerende binnenstedelijke locaties is een goede bereikbaarheid, zowel per OV (nabijheid van een station) als per auto (voldoende parkeergelegenheid). Indien hieraan niet voldaan kan worden, zullen de binnenstedelijk centrumlocaties met name concurrentie ondervinden van regionale en/of Randstedelijke OVknooppunten. Daarnaast is voor bovenregionaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening een goed ontsloten snelweglocatie een aantrekkelijk alternatief. Tabel 6: indicatieve inschatting van de toekomstige vraag naar kantoorruimte op binnenstedelijke centrumlocaties Huidig aandeel voorraad Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek5 Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland 22-25% 20-25% 25-35% 40-50% 30-40% 30-35% Ontwikkeling van het aandeel in de vraag + + 0/0/0/0 Toekomstig aandeel in de vraag 25% 20-30% 30-40% 40-50% 30-40% 25-30%

Toekomstperspectieven Randstedelijk OV-knooppuntlocatie Het aantal OV-knooppunten in Zuid-Holland dat we aanduiden als Randstedelijk is beperkt tot een drietal locaties: Rotterdam Alexander, Zoetermeer CS en de stationsomgeving van Plaspoelpolder (Rijswijk)6. De overige OVknooppunten in Zuid-Holland rekenen we tot regionale OV-knooppunten. In totaal ligt circa 5% van de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland op een van de Randstedelijke OV-knooppunten. Meer nog dan regionale OV-knooppunten zijn Randstedelijke OV-knooppunten kansrijke kantoorlocaties. Ook hier gelden dezelfde randvoorwaarden voor een succesvolle ontwikkeling: het creëren van een kritische massa door concentratie

Inclusief Scienceparken in Leiden. Ook de OV-knooppunten Den Haag CS en Rotterdam CS hebben een Randstedelijk niveau, maar worden in deze studie gerekend onder het segment grootstedelijke toplocaties.
6

5

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

9

van kantoorontwikkeling, multifunctionele ontwikkeling van de locatie en het realiseren en waarborgen van een optimale auto-bereikbaarheid (zie regionale OV-knooppunten). We verwachten dat de vraag naar kantoorruimte op deze locaties tot 2020 zal toenemen, zeker wanneer op deze locaties – naast een hoogwaardige OV-ontsluiting – een optimale autobereikbaarheid gewaarborgd is (ontsluiting en parkeren). Optimale autobereikbaarheid maakt dit type locatie eveneens een aantrekkelijke vestigingsplaats voor nationaal georiënteerde financiële en zakelijke dienstverlening. Tabel 7: Indicatieve inschatting van de toekomstige vraag naar kantoorruimte op Randstedelijke OV-knooppunten Huidig aandeel voorraad Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland 5-7% 4-6% Nvt Nvt Nvt 5-10% Ontwikkeling vraag + + Nvt Nvt Nvt + Toekomstig aandeel in de vraag 5-15% 5-15% Nvt Nvt Nvt 5-15%

Toekomstperspectieven Regionale OV-knooppuntlocatie Circa 7% tot 10% van de totale voorraad kantoorruimte in de provincie Zuid-Holland ligt op een van de regionale OVknooppuntlocaties. Dit aandeel varieert van 5% tot 10% in de regio’s Haaglanden en Rotterdam tot 10% tot 15% in Rijn- en Bollenstreek en Zuid-Holland-Zuid. OV-knooppuntlocaties zijn over het algemeen zeer kansrijke locaties voor kantorenontwikkeling. Een goede OVbereikbaarheid op deze locaties is verzekerd en bovendien wordt kantoorontwikkeling op dit type locaties vanuit het ruimtelijk beleid van de provincie Zuid-Holland gestimuleerd. Een goed voorbeeld hiervan is het project Stedenbaan. Voor een succesvolle locatie-ontwikkeling rondom regionale OV-knooppunten gelden echter een aantal kritische randvoorwaarden: • gebieden dienen een multifunctionele invulling te hebben en een bovengemiddelde uitstraling. OV-knooppuntlocaties moeten kunnen concurreren met multifunctionele binnenstedelijke kantorenlocaties die over het algemeen eveneens goed per OV te bereiken zijn;

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

10

de locaties rondom OV-knooppunten dienen te beschikken over voldoende schaalgrootte (m² kantoorruimte) als basis voor het gewenste hoogwaardige en multifunctionele voorzieningenniveau en de hoogwaardige kwaliteit van OV-verbindingen; tot slot dienen OV-knooppunten eveneens goed met de auto bereikbaar te zijn om een brede doelgroep kantoorgebruikers aan te kunnen spreken. Concreet gaat het hier om de nabijheid van een op- en afrit van snelweg en de beschikbaarheid van voldoende parkeergelegenheid.

Het vereist veel beleidsinspanning om kantoorontwikkeling rondom regionale OV-knooppunten tot een succes te maken. De provincie zal in overleg met regio’s en gemeenten prioritaire locaties moeten aanwijzen waar kantoorontwikkeling geconcentreerd kan plaatsvinden en gemaakte afspraken moeten toetsen. Daarnaast heeft de provincie een rol in het waarborgen en verbeteren van de autobereikbaarheid van deze locaties (waaronder parkeerbeleid). Wanneer onvoldoende aan bovenstaande randvoorwaarden kan worden voldaan komt de kwaliteit op regionale OV-knooppunten onder druk te staan en zullen deze locaties sterke concurrentie ondervinden van binnenstedelijke centra enerzijds (multifunctionaliteit) en snelweglocaties anderzijds (autobereikbaarheid). We verwachten een toename van de vraag naar kantoorruimte op regionale OV-knooppunten. We zijn er daarbij vanuit gegaan dat optimale randvoorwaarden worden geschapen om deze locaties tot een succes te maken. Deze vraag zal zich voor het grootste deel voordoen in de kleinere regio’s Midden-Holland, Rijn- en Bollenstreek en Zuid-Holland-Zuid. In de regio Haaglanden en Rotterdam zullen regionale OV-knooppunten vooral concurrentie ondervinden van Randstedelijke knooppunten en zal de vraag naar kleinschaliger OV-knooppunten minder groot zijn. We adviseren dan ook in de regio Haaglanden en Rotterdam om kantoorontwikkeling zoveel mogelijk te concentreren rondom de Randstedelijk OVknooppunten en selectief te zijn met kantoorontwikkeling op kleinschaligere knooppunten. Tabel 8: indicatieve inschatting van de toekomstige vraag naar kantoorruimte op regionale OV-knooppunten Huidig aandeel voorraad Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland 6-9% 5-10% 20-25% 10-15% 10-15% 7-10% Ontwikkeling vraag 0/+ 0/+ 0/+ Toekomstig aandeel in de vraag 5-15% 5-15% 10-20% 5-15% 10-20% 10-15%

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

11

Toekomstperspectieven snelweglocatie In totaal ligt circa 10% tot 13% van de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland op een snelweglocatie. In de regio Haaglanden ligt het aandeel kantoorruimte op snelweglocaties iets onder dit gemiddelde, in de regio Rotterdam iets daarboven. In de Rijn- en Bolstreek is het aandeel kantoorruimte op snelweglocaties relatief beperkt, terwijl dit aandeel in Midden-Holland daarentegen relatief hoog is. In Zuid-Holland-Zuid ligt dit aandeel rond het provinciale gemiddelde. We verwachten dat de vraag naar dit snelweglocaties in Zuid-Holland zal afnemen, zeker in regio's waar goed ontsloten en multifunctionele OV-knooppuntlocaties worden ontwikkeld. Kantoorruimtegebruikers hechten in toenemende mate aan kwaliteit die onder meer tot uitdrukking komt in een optimale (OV)bereikbaarheid en een aantrekkelijk vormgegeven multifunctionele locatie. Snelweglocaties zijn over het algemeen monofunctioneel en daarmee minder aantrekkelijk. Lukt het echter niet om voldoende op tijd aantrekkelijke OV-knooppunten te ontwikkelen, die eveneens goed per auto te bereiken zijn, dan kan dit echter leiden tot een lichte toename van de vraag naar snelweglocaties. Vanuit het oogpunt van de goede autobereikbaarheid zijn snelweglocaties aantrekkelijk voor een selecte groep bedrijven in de zakelijke en financiële dienstverlening. In het geval van de herontwikkeling van bestaande (verouderde) snelweglocaties, zoals Goudse Poort in Gouda, zijn OV-bereikbaarheid en multifunctionaliteit doorslaggevende succesfactoren. Tabel 9: indicatieve inschatting van de toekomstige vraag naar kantoorruimte op regionale snelweglocaties Huidig aandeel voorraad Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland 8-10% 10-15% 20-25% 5-10% 10-15% 8-12% Ontwikkeling vraag 0 0/+ 0 0 0 0/+ Toekomstig aandeel in de vraag 10% 15-20% 10-20% 5-15% 10-20% 10-15%

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

12

Toekomstperspectieven kantorenlocaties op bedrijventerreinen Circa 14% tot 16% van de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland ligt geconcentreerd op bedrijventerreinen. In de regio Haaglanden ligt dit aandeel rond het provinciaal gemiddelde, in de regio Rotterdam iets daarboven, mede als gevolg van het omvangrijke havencluster in Rotterdam. Het aandeel kantoorruimte in Midden-Holland is relatief laag, terwijl in de regio Rijn- en Bollenstreek juist een relatief groot aandeel van de kantorenvoorraad op bedrijventerreinen is gelegen. Het aandeel in Zuid-Holland-Zuid ligt voor dit type locatie rond het provinciaal gemiddelde. Kantoorlocaties op bedrijventerreinen behoren qua uitstraling en ruimtelijke kwaliteit over het algemeen tot een van de minst aantrekkelijke kantoorlocaties in Zuid-Holland. Bovendien laat de (OV)-bereikbaarheid van deze locaties in veel gevallen te wensen over. Kantoorlocaties op bedrijventerreinen zijn als zodanig sterk conjunctuurgevoelig. In tijden van een ruime kantorenmarkt staat veel kantoorruimte op bedrijventerreinen leeg en is moeilijk te verhuren. Kantoorlocaties op bedrijventerreinen ondervinden sterke concurrentie van kwalitatief hoogwaardiger OV-knooppunten en snelweglocaties. Gezien de ruime kantorenmarkt en de matige kwaliteit verwachten we dat de vraag naar kantoorruimte op bedrijventerreinen in Zuid-Holland in de periode tot 2020 zal afnemen. Tabel 10: indicatieve inschatting van de toekomstige vraag naar kantoorruimte op bedrijventerreinen Huidig aandeel voorraad Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland 13-15% 14-18% 5-10% 20-30% 10-15% 12-16% Ontwikkeling vraag Toekomstig aandeel in de vraag 5-10% 10-15% 10-15% 10-15% 10-15% 10-15%

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

13

Toekomstperspectieven kantoren verspreid in woonwijken Circa 20% tot 24% van de totale kantorenvoorraad in de provincie Zuid-Holland ligt verspreid over woonwijken. In veel gevallen gaat het hier om kantoorruimte van lokaal en regionaal verzorgende bedrijven en instellingen. In de regio Haaglanden is het aandeel kantoorruimte op deze locaties opvallend hoog. Vooral de gemeente Den Haag kent met haar ambassades en overheidsgerelateerde kantoren een groot aandeel kantoorruimte verspreid over de stad. Ook in ZuidHolland-Zuid is het aandeel kantoorruimte verspreid over de stad relatief sterk vertegenwoordigd. Het aandeel kantoorruimte verspreid in woonwijken ligt in de regio Rotterdam en Midden-Holland tussen de 10% en 20%. In de regio Rijn- en Bollenstreek is dit aandeel met 5% tot 10% het laagst. We verwachten dat de vraag naar kantoorruimte verspreid over woonwijken in de periode tot 2020 niet of nauwelijks zal veranderen. Dit type locatie vormt een aantrekkelijke vestigingsplaats voor relatief kleinschalige lokaal en regionaal verzorgende bedrijven en instellingen. Bovendien is het segment verspreid gelegen kleinschalige kantoorruimte aantrekkelijk voor eenmansbedrijfjes en starters. Dit segment bedient daarmee een markt met een vrij constante vraag. Gezien het unieke karakter van de doelgroep ondervindt dit type locatie niet of nauwelijks concurrentie van andere kantorensegmenten. Tabel 11: indicatieve inschatting van de toekomstige vraag naar kantoorruimte in woonwijken Huidig aandeel voorraad Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland 28-32% 12-16% 15-20% 5-10% 20-30% 20-24% Ontwikkeling vraag 0 0 0 0 0 0 Toekomstige aandeel in de vraag 25-30% 10-15% 20-25% 20-25% 20-25% 20-25%

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

14

1.3 Regionale vraag naar kantoorruimte per locatietype
In de vorige paragraaf maakten we een inschatting van de samenstelling van de regionale vraag naar kantoorruimte. Op basis van deze gegevens en de vraagraming uit paragraaf 2.1 hebben we in tabel 12 per regio een indicatieve inschatting gemaakt van de regionale vraag uitgesplitst naar locatietype. Tabel 12: Indicatieve vraag naar kantoorruimte per locatietype en per regio 2006-2020 (*1.000 m² bvo) Regio Midden-Holland Rijn- en Haaglanden Regio Rotterdam Bollenstreek Grootstedelijke toplocaties 205-450 80-260 0 0 Binnenstedelijke centrumlocatie 515-750 320-785 50-110 125-225 Randstedelijke OV-knooppunten 205-300 80-390 0 0 Regionale OV-knooppunten 205-300 80-390 20-55 15-70 Snelweglocaties 205-300 240-520 20-55 15-70 Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 100-300 160-390 20-40 30-70 Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 515-900 160-390 35-70 60-110

Zuid-HollandZuid 0 80-170 0 30-85 30-85 30-60 55-105

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage c Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

15

BIJLAGE D

1. AANBOD KANTOORRUIMTE ZUID-HOLLAND
In dit hoofdstuk gaan we nader in op de aanbodkant van de kantorenmarkt in Zuid-Holland. In paragraaf 1.1 beschrijven we de werkwijze van dataverzameling en de belangrijkste bevindingen. In paragraaf 1.2 gaan we nader in op de aard en omvang van de nieuwbouwprogrammering per regio.

1.1 Aanbod kantoorruimte Zuid-Holland
We inventariseerden de aanbodzijde van de kantorenmarkt in Zuid-Holland op basis van bestaande bronnen Om een beeld te vormen van de samenstelling en omvang van de kantoorruimte in Zuid-Holland baseren we ons op beschikbare informatie bij regio’s en (grote) gemeenten in Zuid-Holland en statistische informatie van makelaars en andere vastgoedpartijen. Tabel 1 geeft een beeld van de kantorenvoorraad in Zuid-Holland. Tabel 1: voorraad kantoorruimte Zuid-Holland naar regio per 1-1 2005 (*1.000m² bvo) Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Totaal Zuid-Holland Bron: Stec Groep, 2006 Voorraad 6.730 4.880 410 700 630 13.350 Aandeel 50% 37% 3% 5% 5% 100%

Bij de inventarisatie van gegevens over het aanbod van kantoorruimte in Zuid-Holland vielen een aantal zaken op: Regio Haaglanden beschikt over een nauwkeurig beeld van omvang en samenstelling van de kantorenvoorraad De regio Haaglanden beschikt als enige regio in Zuid-Holland over een gedetailleerd beeld van de omvang samenstelling van de kantorenvoorraad op locatieniveau. Deze is uitgewerkt in de kantorenstrategie Haaglanden (2005). Bovendien is per locatie de nieuwbouwprogrammering nauwkeurig in beeld gebracht. De werkwijze van de regio Haaglanden is goed bruikbaar om ook op provinciaal niveau de aanbodkant van de kantorenmarkt in de toekomst te monitoren. En dat is
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

1

nodig, want niet voor iedere regio in Zuid-Holland is een compleet beeld van de kantorenvoorraad en het nieuwbouwprogramma beschikbaar. Veel informatie beschikbaar over aanbod in de regio Rotterdam, samenhang ontbreekt vooralsnog Ook voor de regio Rotterdam is veel informatie beschikbaar over omvang en samenstelling van de kantorenvoorraad. Deze is voor een belangrijk deel afkomstig van het OBR, aangezien circa 80% van de totale kantorenmarkt binnen de gemeentegrenzen van Rotterdam is gelegen. Het OBR beschrijft het aanbod op het niveau van stadsdelen; overzichten op locatieniveau – zoals in Haaglanden – ontbreken. Daarnaast hanteert het OBR een locatietypologie die minder overeenkomt met de door de provincie Zuid-Holland gehanteerde typologie (zie hoofdstuk 1) dan bijvoorbeeld in Haaglanden het geval is. Hierdoor is het eenvoudig een kwalitatief onderscheid te maken in de bestaande voorraad. Bovendien heeft de nieuwbouwprogrammering in de regio Rotterdam een sterk indicatief karakter. Beschikbare informatie over omvang en samenstelling van de kantorenvoorraad in kleinere regio’s is niet volledig Dit geldt met name voor de regio’s Midden-Holland, Rijn- en Bollenstreek en Zuid-Holland-Zuid. Een eenduidig beeld van de omvang en samenstelling van de bestaande kantorenvoorraad per regio ontbreekt hier. Bovendien ontbreekt in de regio Midden-Holland een nieuwbouwprogrammering. Voor de regio’s Rijn- en Bollenstreek en Zuid-Holland-Zuid zijn nieuwbouwplannen voor het grootste deel wel in kaart gebracht in regionale kantorenstrategieën. Daarbij moet worden opgemerkt dat deze programmeringen in beide regio’s slechts betrekking hebben op een deel van de regio. Gegevens over de nieuwbouwplannen in de Rijn- en Bollenstreek komen uit de kantorenstrategie voor Holland-Rijnland, waarin de programmering van steden als bijvoorbeeld Alphen aan de Rijn niet is opgenomen. Gegevens over de nieuwbouwplannen in Zuid-Holland-Zuid komen uit de kantorenprioritering Drechtsteden, waarin de (beperkte) programmering voor de regio Hoeksche Waard ontbreekt. We maken een indicatieve inschatting van de samenstelling van de kantorenvoorraad in Zuid-Holland Tabel 2 geeft een beeld van de samenstelling van de kantorenvoorraad in Zuid-Holland naar locatietype. Doordat een compleet overzicht van de omvang en samenstelling van de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland ontbreekt, gaat het hier om een indicatieve inschatting en hanteren we daarom bandbreedtes. Overigens merken we op dat voor de regio’s Haaglanden en Rotterdam wel veel informatie beschikbaar is over de kwaliteiten van het aanbod. Daarmee is ruim 80% van de totale voorraad gedekt. De inschatting heeft dan ook vooral betrekking op de voorraad in kleinere kantorenregio’s in Zuid-Holland.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

2

Tabel 2: indicatieve inschatting van de samenstelling kantorenmarkt Zuid-Holland naar locatietype Locatietype Aandeel in de voorraad Grootstedelijke toplocatie 5-10% Binnenstedelijke centrumlocatie 30-35% Randstedelijk OV-knooppuntlocatie 5-10% Regionale OV-knooppuntlocatie 5-10% Snelweglocatie 8-12% Kantoren op bedrijventerreinen 12-16% Kantoren verspreid in woonwijken 18-22% Totale voorraad (* 1.000 m²) 13.350 Bron: Stec Groep, 2006 Leegstand Er bestaat geen eenduidig cijfer van de leegstand op de regionale kantorenmarkt in Zuid-Holland. Vastgoedpartijen brengen leegstand doorgaans in beeld per gemeente. Om een beeld te vormen van de regionale leegstand per regio, hebben we voor de belangrijkste kantorensteden per regio de leegstand in kaart gebracht (tabel 3). Leegstand is met 16% tot 22% het hoogst in de regio Rotterdam en Midden-Holland. Leegstand in de regio Haaglanden varieert sterk van circa 9% in Den Haag tot ruim 15% in Zoetermeer. Leegstand is het laagst in de regio Rijn- en Bollenstreek en ZuidHolland-Zuid. Tabel 3: leegstand regionale kantorenmarkt Zuid-Holland per 1-1-2005 Grootste kantorensteden Haaglanden Den Haag Delft Zoetermeer Rijswijk Capelle a.d. IJssel Rotterdam Gouda Leiden Dordrecht Voorraad (m²) 4.309.000 333.000 562.000 843.000 445.000 3.000.000 310.000 405.000 325.000 Aanbod (m²) 400.000 36.000 86.000 120.000 102.000 496.000 57.000 35.000 32.000 Leegstand 9,3% 10,8% 15,3% 14,2% 22,9% 16,5% 18,4% 8,6% 9,8% Beoordeling + + ++ ++ +++ ++ ++ + +

Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid Bron: FGH Bank, 2006

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

3

Regio’s in Zuid-Holland hebben over het algemeen hun nieuwbouwprogramma overzichtelijk in beeld Regio’s hebben over het algemeen hun nieuwbouwprogramma overzichtelijk in beeld. Uitzondering hierop is de regio Midden-Holland die (nog) niet beschikt over een eigen kantorenstrategie. Binnen deze nieuwbouwprogramma’s wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen (harde) plannen voor de periode tot 2010 en (zachte) plannen voor de periode na 2010. Uitzondering hierop is de regio Holland-Rijnland. Deze regio heeft een kantorenprogrammering tot 2015 zonder daarbinnen onderscheid te maken in harde en zachte plannen. Tabel 4 geeft een beeld van de nieuwbouwprogrammering per regio. Voor de regio Midden-Holland baseren we ons op de nieuwbouwplannen van de gemeente Gouda en enkele kleinere steden waarvan we de nieuwbouwprogrammering hebben opgevraagd. Tabel 4: programma kantorennieuwbouw provincie Zuid-Holland (*1.000m² bvo) tot 2010 2010-2020 Totaal tot 2020 Haaglanden 933 502 1.435 Regio Rotterdam 500 1.000 1.500 Midden-Holland 98 112 198 Rijn- en Bollenstreek7 234 233 467 Zuid-Holland-Zuid 166 169 335 Totaal Zuid-Holland 2.024 1.938 3.961 Bron: Regionale kantorenstrategieën, Zuid-Holland

Regionale kantorenprogramma’s maken onderscheid in kwaliteiten Op basis van de regionale kantorenprogramma’s geven naast de omvang en fasering van de plannen over het algemeen ook een goed beeld van de kwaliteit van verschillende locaties waar nieuwbouw gepland staat. Het is hierdoor betrekkelijk eenvoudig de nieuwbouwprogrammering te vertalen naar kwaliteiten. Tabel 5 geeft dan ook een goed beeld van de nieuwbouwopgaven per locatietype in Zuid-Holland.

In de kantorenstrategie voor de regio Holland-Rijnland (2006) is een kantorenprogrammering opgenomen voor de totale periode tot 2015. In tabel 4 is het volume van dit programma evenredig verdeeld over de periode voor en na 2010. (De regio Holland-Rijnland maakt deel uit van de Rijn- en Bollenstreek)
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

7

4

Tabel 5: nieuwbouwprogrammering naar locatietype Grootstedelijke toplocatie Binnenstedelijke centrumlocatie Regionale OV-knooppuntlocatie Randstedelijk OV-knooppuntlocatie Snelweglocatie Kantoren op bedrijventerreinen Kantoren verspreid in woonwijken Totaal Bron: Regionale kantorenstrategieën, Zuid-Holland tot 2010 338 368 346 101 507 190 164 2.024 2010-2020 410 339 393 50 434 167 135 1.938 Totaal 748 707 739 151 941 356 299 3.961

1.2 Regionaal aanbod kantoorruimte
In deze paragraaf gaan we nader in op de omvang en kwalitatieve samenstelling van het nieuwbouwprogramma per regio. Regio Haaglanden Nieuwbouw van kantoren vooral op toplocaties, regionale OV-knooppunten en snelweglocaties Het nieuwbouwprogramma in de regio Haaglanden bestaat voor een belangrijk deel uit plannen voor de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte op toplocaties, regionale OV-knooppunten en snelweglocaties. Voor toplocaties Nieuw Centrum, Centraal Station, Beatrixkwartier en Utrechtse baan staat tot 2020 in totaal de ontwikkeling van circa 350.000 m² bvo gepland. Daarnaast liggen er plannen voor de ontwikkelingen van ruim 440.000 m² bvo rondom regionale OVknooppunten in Delft (Spoorzone en station Zuid), Den Haag (Holland Spoor, Binckhorst-ZO en Ypenburg A12), Rijswijk (Stationsomgeving), Zoetermeer (Afrikaweg) en Pijnacker (Zuid). Nieuwbouw op snelweglocaties zal voor een belangrijk deel geconcentreerd plaatsvinden op Rijswijk (Hoornwijck, Plaspoelpolder), Zoetermeer (Rockenveen Campus) en Den Haag (Forepark). Verder liggen er plannen voor de ontwikkeling van circa 100.000 m² bvo op respectievelijk bedrijventerreinen en binnenstedelijke locaties. De ontwikkeling op de overige typen locaties is beperkt.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

5

Tabel 6: nieuwbouwprogramma regio Haaglanden 2005-2020 (*1.000m² bvo) Locatietype tot 2010 2011-2020 Totaal Grootstedelijke toplocatie 238 110 348 Binnenstedelijke centrumlocatie 77 25 102 Randstedelijk OV76 0 76 knooppuntlocatie1 Regionale OV-knooppuntlocatie2 199 210 409 Snelweglocatie 194 129 323 Kantoren op bedrijventerreinen 99 28 127 Kantoren verspreid in woonwijken 50 0 50 Totaal 933 502 1435 1) betreft locaties Zoetermeer Centrum en stationsgebied Plaspoelpolder en Holland Spoor 2) betreft overige stationslocaties in Haaglanden excl. Den Haag centraal, Zoetermeer Centrum en Stationsgebied Plaspoelpolder (Bron: Kantorenstrategie Haaglanden, 2005) Tweederde van het nieuwbouwprogramma Haaglanden staat gepland voor de periode tot 2010 Voor de periode toto 2010 staat de ontwikkeling van tweederde (circa 900.000 m²) van het totale kantorenprogramma voor de regio Haaglanden gepland. Dit betekent dat de regio de komende jaren geconfronteerd wordt met een forse toename van het aanbod kantoorruimte. Voor de periode 2010-2020 staat nog eens circa 500.000 m² gepland. Het totale kantorenprogramma voor de regio haaglanden heeft daarmee een omvang van ruim 1,4 miljoen m². Ruim de helft daarvan zal in Den Haag ontwikkeld worden. Regio Rotterdam Nieuwbouwprogramma zet in op uitbreiding binnenstedelijke centra, toplocaties en snelweglocaties In het Ruimtelijk Plan regio Rotterdam presenteert de regio een indicatief kantorenprogramma dat uitgaat van de ontwikkeling van 1,5 miljoen m² bvo tot 2020. Daarin ligt het accent op de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte in de binnenstad van Rotterdam op locaties als de Boompjes, Kop van Zuid, Parkstad (circa 475.000m²), op de toplocatie rondom Rotterdam CS (circa 200.000 m²) en op snelweglocaties als Brainpark, Fascinatio en Rotterdam Airport (300.000 m²). Verder staat nieuwbouw geprogrammeerd van circa 150.000 m² op de regionale OV-knooppunten Schieveste en Zuidplein en circa 75.000 m² op de Randstedelijke OV-knoop Alexanderpolder. Nog eens circa 300.000 m² kantoorruimte wordt komende vijftien jaar verspreid ontwikkeld in woonwijken en op bedrijventerreinen.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

6

Tabel 7: nieuwbouwprogramma regio Rotterdam 2005-2020 (*1.000m² bvo) tot 2010 2011-2020 Grootstedelijke toplocatie 50 150 Binnenstedelijke centrumlocatie 175 300 Randstedelijk OV-knooppuntlocatie1 25 50 2 Regionale OV-knooppuntlocatie 50 100 Snelweglocatie 100 200 Kantoren op bedrijventerreinen 50 100 Kantoren verspreid in woonwijken 50 100 Totaal 500 1.000 1) betreft locaties Rotterdam Alexanderpolder. 2) betreft overige stationslocaties in regio Rotterdam excl. Rotterdam Centraal. Bron: RR2020 (2005). Midden-Holland Nieuwbouw van kantoorruimte in de regio geconcentreerd op Goudse Poort en Spoorzone in Gouda Als enige regio in de Zuid-Holland is door Midden-Holland (nog) geen regionale programmering voor kantorennieuwbouw opgesteld. Een inschatting van het kantorenprogramma voor de regio is gebaseerd dop gesprekken met de gemeente Gouda, Waddinxveen, Bodegraven en Reeuwijk. Het belangrijkste deel van de kantoorontwikkeling in Midden-Holland zal geconcentreerd plaatsvinden op Goudse Poort en rondom het stationgebied van Gouda. Ontwikkeling van Goudse Poort betreft voor een groot deel de herstructurering van een bestaande snelweglocatie. In totaal staat voor de periode tot 2020 de ontwikkeling van circa 90.000 m² bvo nieuwe kantoorruimte gepland. Goudse Poort is met name een aantrekkelijke vestigingsplaats voor regionaal en nationaal georiënteerde zakelijke en financiële dienstverlening met een sterke binding aan de snelweg (adviesbureaus, verzekeringsmaatschappijen, etc.). In het stationsgebied staat voor de periode tot 2020 de ontwikkeling van circa 100.000 m² nieuwe kantoorruimte gepland, met name interessant voor regionale overheden en bovenregionaal georiënteerde non-profit organisaties en instellingen. Ook de gemeente Gouda benut ruimte voor nieuwbouw van een stadskantoor op deze locatie. Totaal 200 475 75 150 300 150 150 1.500

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

7

Tabel 8: nieuwbouwprogramma regio Midden-Holland (*1.000m² bvo) tot 2010 2011-2020 Grootstedelijke toplocatie Nvt Nvt Binnenstedelijke centrumlocatie 36 72 Randstedelijk OV-knooppuntlocatie Nvt Nvt Regionale OV-knooppuntlocatie 0 0 Snelweglocatie 50 40 Kantoren op bedrijventerreinen 12 0 Kantoren verspreid in woonwijken 0 0 Totaal 98 112 Bron: Economische visie gemeente Gouda (2005), Stec Groep (2006) Totaal Nvt 108 Nvt 0 90 12 0 210

Zuidplaspolder: mogelijkheden voor ontwikkeling van nieuwe kantoorlocatie(s) op langere termijn Voor de periode 2010-2030 staat de ontwikkeling van de Zuidplaspolder gepland. In dit gebied, tussen Rotterdam, Zoetermeer en Gouda, zal een belangrijk deel van het toekomstige woningbouwprogramma voor Midden-Holland worden gerealiseerd. Daarnaast zal in de Zuidplaspolder ruimte worden gecreëerd voor kantoorontwikkeling. In dit kader wordt onder meer gedacht aan de knoop A12/A20 en spoorlijn Utrecht-Gouda-DenHaag/Rotterdam. Kantoorontwikkeling in de Zuidplaspolder zal voor een belangrijk deel na 2020 plaatsvinden en maakt nog geen deel uit van de kantorenprogrammering voor Midden-Holland. Rijn- en Bollenstreek Regio ontwikkelt nieuwe kantoorruimte vooral op snelweglocaties A4-zone, Leiden centraal en de Bioscienceparken Begin 2006 is door de regio Holland-Rijnland de regionale kantorenstrategie vastgesteld waarin een programmering van de kantorennieuwbouw is opgenomen. Deze programmering biedt ruimte voor de ontwikkeling van in totaal 415.000 m² nieuwe kantoorruimte tot 2015. In totaal gaat het hier om ruim 150.000 m² op snelweglocaties in de A4-zone8, ruim 60.000 m² rondom Leiden Centraal, ruim 100.000 m² op Sciencepark Leeuwenhoek en Rijnfront en nog eens circa 100.000 m² op locaties verspreid over de regio. Aanvullend op de geprogrammeerde nieuwbouw in Holland-Rijnland liggen er plannen voor de ontwikkeling van circa 50.000 m² nieuwe kantoorruimte in het stationsgebied van Alphen aan de Rijn.
8

A4 zone betreft de locaties Elisabethhof, Vierzicht, Grote Polder, Meerburgerpolder, Roomburg en Bospoort.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

8

Tabel 9: nieuwbouwprogramma regio Rijn- en Bollenstreek tot 2015 (*1.000m² bvo) Nieuwbouwprogramma9 Grootstedelijke toplocatie Nvt Binnenstedelijke centrumlocatie 2381 Randstedelijk OV-knooppuntlocatie Nvt Regionale OV-knooppuntlocatie 50 Snelweglocatie 153 Kantoren op bedrijventerreinen 15 Kantoren verspreid in woonwijken 20 Totaal 477 1) Inclusief circa 100.000 m² Bioscience parken Leeuwenhoek en Rijnfront in Leiden Bron: Kantorenstrategie Holland-Rijnland (2006), Economische visie Alphen a/d Rijn (2005) Zuid-Holland-Zuid Nieuwbouw Drechtsteden vooral geconcentreerd op Amstelwijck en spoorzones Dordrecht en Zwijndrecht Een belangrijk deel van de kantorennieuwbouw in de Zuid-Holland-Zuid tot 2020 zal geconcentreerd plaatsvinden op de snelweglocatie Amtelwijck (circa 100.000 m²) en op binnenstedelijke locaties rondom de stations van Dordrecht en Zwijndrecht (beide circa 80.000 m²). Het gaat hier om meer dan 80% van het totale nieuwbouwprogramma voor de regio. Circa de helft van het nieuwbouwprogramma staat gepland voor de periode tot 2010, de andere helft voor de periode 2011-2020. De regio Drechtsteden werkt op dit moment aan een herprioritering van het nieuwbouwprogramma. Resultaten hiervan worden in de zomer van 2006 verwacht. Het is goed mogelijk dat deze actualisatie van het nieuwbouwprogramma leidt tot een bijstelling van het nieuw te ontwikkelen kantoorruimte naar beneden.

9

Bron: Kantorenstrategie Holland-Rijnland (2006), gemeente Alphen a/d Rijn

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

9

Tabel 10: samenstelling kantorenvoorraad regio Zuid-Holland-Zuid (*1.000m² bvo) Totaal Grootstedelijke toplocatie Nvt Nvt Nvt Binnenstedelijke centrumlocatie 214 55 159 Randstedelijk OV-knooppuntlocatie Nvt Nvt Nvt Regionale OV-knooppuntlocatie 0 0 0 Snelweglocatie 100 100 0 Kantoren op bedrijventerreinen 5 0 5 Kantoren verspreid in woonwijken 15 10 5 Totaal 334 165 169 Bron: kantorenprioritering regio Drechtsteden (2005), Kantorennotitie Hoeksche Waard (2006) tot 2010 2011-2020

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage d Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

10

BIJLAGE E

1. NIEUWBOUWPROGRAMMA ZUID-HOLLAND TOT 2020

In deze bijlage gaan we in op de segmentatie van het nieuwbouwprogramma van de REO-regio’s. De segmentatie is een voorstel van de Stec Groep, dat nog nader wordt kortgesloten met de REO-regio’s. Wel is in het voorstel aansluiten gezocht bij de eigen kantorentypologieën die de REO-regio’s en gemeenten hanteren en is rekening gehouden met alle beschikbare beleidsdocumenten. Daar waar gemeenten nog geen visie in een beleidsdocument hadden geformuleerd, zijn de gemeenten gebeld en is de segmentatie met hen besproken.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage e Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

1

Figuur 1: nieuwbouwlocaties voor kantoren in Zuid-Holland naar type

grootstedelijke toplocatie binnenstedelijke centrumlocatie randstedelijk OV-knooppuntlocatie regionale OV-knooppuntlocatie snelweglocatie kantoren op bedrijventerreinen kantoren verspreid in woonwijken overige locaties
Leidschendam Zoetermeer Voorburg Den Haag Rijswijk Gouda Leiderdorp Alphen ad Rijn Leiden

Delft

Schiedam

Rotterdam

Zwijndrecht Dordrecht

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage e Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

2

Tabel 1: nieuwbouwprogramma regio Haaglanden tot 2020
Plaats Delft Delft Delft Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag/Rijswijk Leidschendam-Voorburg Leidschendam-Voorburg Leidschendam-Voorburg Midden-Delftland Pijnacker-Nootdorp Pijnacker-Nootdorp Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Rijswijk Kantoorlocatie Overige locaties Station Zuid Stationscentrum/Spoorzone Ypenburg Deelplan 19 Benoordenhout Utrechtsebaan Binckhorst overig Congresgebouwgebied Ypenburg-West/A13 Forepark Overige locaties Nieuw Laakweg HS Binckhorst-Zuidoost Ypenburg A12 Beatrixkwartier Nieuw-Centrum Nieuw-Centraal/ CS Kwadrant Hoornwijck Leidschenhage e.o. Sijtwende/Oosteinde Overgoo Vlietzone Dorpskernen Centrum Grote Driehoek/Nieuwveen Pijnacker-Zuid In de Boogaard Broekpolder Typologie verspreid over woonwijken Regionaal OV-knooppunt Regionaal OV-knooppunt Regionaal OV-knooppunt binnenstedelijke centrumlocatie toplocatie bedrijvenzone binnenstedelijke centrumlocatie bedrijvenzone snelweglocatie verspreid over woonwijken Randstedelijk OV Knooppunt Regionaal OV-knooppunt Regionaal OV-knooppunt Toplocatie Toplocatie Toplocatie Snelweglocatie binnenstedelijke centrumlocatie binnenstedelijke centrumlocatie Snelweglocatie binnenstedelijke centrumlocatie binnenstedelijke centrumlocatie Bedrijvenzone Regionaal OV-knooppunt binnenstedelijke centrumlocatie Bedrijvenzone tot 2010 2011-2020 7,0 0,0 30,0 0,0 35,0 15,0 9,0 0,0 12,5 0,0 22,0 0,0 15,0 15,0 30,0 0,0 32,7 0,0 20,0 14,0 38,5 0,0 42,3 0,0 0,0 55,0 30,0 30,0 80,5 0,0 105,2 5,0 30,0 105,0 0,0 65,0 1,0 0,0 9,0 0,0 20,0 20,0 4,0 0,0 5,0 0,0 10,0 0,0 0,0 50,0 2,1 0,0 15,0 0,0 Totaal 7,0 30,0 50,0 9,0 12,5 22,0 30,0 30,0 32,7 34,0 38,5 42,3 55,0 60,0 80,5 110,2 135,0 65,0 1,0 9,0 40,0 4,0 5,0 10,0 50,0 2,1 15,0

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage e Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

3

Plaats Rijswijk Rijswijk Rijswijk Rijswijk Wassenaar Westland Westland Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer

Kantoorlocatie Plaspoelpolder station NS Stationsomgeving Plaspoelpolder Hoornwijck Overige locaties verspreid Dorpskernen Overige locaties bedrijvenzone Stadshart,-Centrum incl. West Lansinghage (LUS) Voorweg/Amerikaweg Rokkeveencampus Afrikaweg/Kantorenstrook

Typologie Randstedelijk OV-knooppunt Regionaal OV-knooppunt Snelweglocatie Snelweglocatie verspreid over woonwijken binnenstedelijke centrumlocatie Bedrijvenzone Regionaal OV-knooppunt Bedrijvenzone binnenstedelijke centrumlocatie Snelweglocatie10 Regionaal OV-knooppunt is zelfde locatie

tot 2010 2011-2020 33,3 0,0 39,5 0,0 50,0 0,0 84,0 0,0 4,7 0,0 13,5 0,0 15,9 9,4 10,0 0,0 20,1 46,5 932,7 12,5 0,0 0,0 25,0 30,0 60,0 501,5

Totaal 33,3 39,5 50,0 84,0 4,7 13,5 28,4 9,4 10,0 25,0 50,1 106,5 1434,2

Totaal Bron: Regionale Kantorenstrategie Haaglanden (2005)

Locatie Rokkeveencampus en Afrikaweg zijn deelgebieden van de zelfde ontwikkelingslocatie. De afstand van het openbaar vervoer is van de Rokkeveencampus echter te groot, om nog een regionaal OV0-knooppunt te vormen.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage e Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

10

4

Tabel 2: nieuwbouwprogramma regio Rotterdam tot 2020
Plaats Capelle ad IJssel Rotterdam Rotterdam Kantoorlocatie Fasciantio Overig bedrijventerreinen Rivierfrontlocatie Kop van Zuid, de Boompjes, Parkstad Overige centra linker maasoever Alexander Zuidplein Brainpark centrum e.o. Rotterdam Airport Rotterdam centrum Overig woonwijken Schieveste Vijfsluizen Typologie snelweglocatie bedrijvenzone binnenstedelijke centrumlocatie overige locaties Randstedelijk OV-knooppunt Regionaal OV-knooppunt snelweglocatie snelweglocatie toplocatie verspreid over woonwijken Regionaal OV-knooppunt snelweglocatie tot 2010 25,0 50,0 100,0 25,0 25,0 25,0 50,0 25,0 100,0 50,0 25,0 0,0 500,0 2011-2020 0,0 100,0 100,0 50,0 50,0 0,0 100,0 50,0 300,0 100,0 100,0 50,0 1.000,0 Totaal 25,0 150,0 200,0 75,0 75,0 25,0 150,0 75,0 400,0 150,0 125,0 50,0 1.500,0

Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Schiedam Vlaardingen Totaal Bron: Stadsregio Rotterdam (2005)

Tabel 3: nieuwbouwprogramma Midden-Holland tot 2020
Plaats Kantoorlocatie Typologie Bodegraven Rijnhoek bedrijvenzone Gouda Spoorzone Binnenstedelijke centrumlocatie Gouda Goudse Poort snelweglocatie Bron: gemeente Gouda (2005), gemeente Bodegraven (2006) tot 2010 2011-2020 Totaal 12,0 0,0 12,0 36,0 72,0 108,0 50,0 40,0 90,0

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage e Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

5

Tabel 4: nieuwbouwprogramma regio Rijn- en Bollenstreek tot 2020
Plaats Kantoorlocatie Typologie Alphen aan de Rijn stationsgebied binnenstedelijke centrumlocatie Katwijk Nb binnenstedelijke centrumlocatie Leiden Leiden Noord/Groenoord bedrijvenzone Leiden Centraal station binnenstedelijke centrumlocatie Leiden Binnenstad Leiden binnenstedelijke centrumlocatie Leiden Sciencepark Leeuwenhoek binnenstedelijke centrumlocatie Leiden Sciencepark Rijnfront binnenstedelijke centrumlocatie Leiden Lammenschans / Kanaalpark Regionaal OV-knooppunt Leiden Roomburg snelweglocatie Leiderdorp Knp. Oost / Bospoort (W4) snelweglocatie Leiderdorp Vierzicht (W4) snelweglocatie Leiderdorp Elisabethhof snelweglocatie Voorschoten NS Station Voorschoten binnenstedelijke centrumlocatie Zoeterwoude Grote Polder snelweglocatie Zoeterwoude Meerburgpolder (W4) snelweglocatie Totaal Bron: Kantorenstrategie Holland-Rijnland (2006), gemeente Alphen a.d. Rijn (2005) tot 2010 2011-2020 26,3 26,3 10,0 10,0 7,5 7,5 32,0 32,0 5,0 5,0 31,3 31,3 20,0 20,0 20,0 20,0 10,0 10,0 6,5 6,5 7,5 7,5 10,0 10,0 5,0 5,0 6,5 6,5 36,3 36,3 233,8 233,8 Totaal 52,5 20,0 15,0 64,0 10,0 62,5 40,0 40,0 20,0 13,0 15,0 20,0 10,0 13,0 72,5 467,5

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage e Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

6

Tabel 5: nieuwbouwprogramma regio Zuid-Holland-Zuid tot 2020
Plaats Alblasserdam Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Papendrecht Sliedrecht Sliedrecht Zwijndrecht Zwijndrecht Zwijndrecht Zwijndrecht Zwijndrecht Zwijndrecht Totaal Bron: Kantorenprioritering Kantoorlocatie Hoogendijk Spoorzone Rivierstaete Spuiboulevard Amstelwijck Burg Keijzerweg Nijverwaard Oost Stationspark2 Regis Stadstuinen West Parallelweg Spoorzone W.Keethaven Comfortis regio Drechtsteden, 2005 Typologie verspreid over woonwijken binnenstedelijke centrumlocatie binnenstedelijke centrumlocatie binnenstedelijke centrumlocatie snelweglocatie verspreid over woonwijken bedrijvenzone binnenstedelijke centrumlocatie binnenstedelijke centrumlocatie binnenstedelijke centrumlocatie binnenstedelijke centrumlocatie binnenstedelijke centrumlocatie verspreid over woonwijken verspreid over woonwijken tot 2010 2011-2020 2,5 0,0 0,0 78,5 2,1 0,0 1,2 0,0 100,0 0,0 0,0 5,0 0,0 5,0 25,0 0,0 9,0 0,0 4,0 0,0 13,5 0,0 0,0 80,5 4,5 0,0 3,7 0,0 165,5 169,0 Totaal 2,5 78,5 2,1 1,2 100,0 5,0 5,0 25,0 9,0 4,0 13,5 80,5 4,5 3,7 334,5

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage e Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

7

BIJLAGE F

1. REGIOSCAN KANTORENMARKT ZUID-HOLLAND
In dit hoofdstuk positioneren we de zes Corop-regio’s in Zuid-Holland ten opzichte van de Corop-regio’s in de rest van Nederland. Hoe ontwikkelt de regionale kantorenmarkt zich op middellange termijn in landelijk perspectief? We onderscheiden drie performancedrivers: vraagaanbodverhouding, economische dynamiek en kwaliteit vestigingsomgeving. De drie performancedrivers worden bepaald door achterliggende prestatie-indicatoren (zie het waaierschema op pagina 58). 1.1 Positionering van Zuid-Hollandse regio’s We vergelijken de aantrekkelijkheid van de Corop-regio’s in de provincie Zuid-Holland ten opzichte van de Corop-regio’s in de rest van Nederland. Deze vergelijking doen we aan de hand van een aantal hoofdcriteria: kritische performancedrivers. Elke kritische performancedrivers vertalen we in meerdere prestatie-indicatoren. Op de volgende pagina vindt u in een waaierschema ons overzicht van gehanteerde performancedrivers en prestatieindicatoren. In de tabellen daarna leest u hoe de regio’s scoren op de verschillende performancedrivers. In de tabellen verwijst het nummer in de eerste kolom naar de performancedriver waartoe de desbetreffende indicator behoort. Hoe zitten de scores in elkaar? Per prestatie-indicator beoordelen we elke regio met twee plussen, één plus, een nul, één min of twee minnen. Om de regionale differentiatie goed in beeld te brengen, is bij elke prestatie-indicator en bij elke performancedriver gekozen voor een indeling in vijf gelijke delen. Dat wil zeggen dat op elke indicator of driver ongeveer eenvijfde van de regio’s een score heeft van +2, eenvijfde deel een score van +1, en eenvijfde deel een score van 0, eenvijfde -1 en eenvijfde 2. Wanneer bijvoorbeeld Corop-regio Groot-Rijnmond en Corop-regio Delft en Westland op een prestatie-indicator positief scoren - dat wil zeggen beter dan het gemiddelde van de regio’s in Nederland - dan krijgen beide Corop-regio’s voor deze indicator één of twee plussen. Als regio Oost-Zuid-Holland op een prestatie-indicator slechter scoort dan het landelijk gemiddelde, dan krijgt dit gebied voor deze indicator één of twee minnen. Een score die gelijk is aan het landelijk gemiddelde resulteert in een nul. Het totaal van de scores op de prestatie-indicatoren vormt de score voor de performancedriver waartoe zij behoren. De optelling van de scores van de drie performancedrivers bepaalt ten slotte de

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

1

totale aantrekkelijkheid van de kantorenmarkt in de desbetreffende Corop-regio ten opzichte van de kantorenmarkt in de rest van Nederland. Figuur 1: waaierschema performancedrivers en prestatie-indicatoren voor kantorenmarkt Zuid-Holland
1. Aanbod kantoorruimte 2. Opname kantoorruimte 3. Nieuwbouw 4. Absolute groei kantorenvoorraad 2001 - 2011 5. Relatieve groei kantorenvoorraad 2001 - 2011 1. Groei bruto regionaal product 2. Prognose beroepsbevolking 2015 3. Aandeel beroepsbevolking in dienstensector B. Economische dynamiek 4. Aandeel buitenl. werkgelegenheid van totale werkg. dienstensector 5. Verhuisgeneigdheid 6. Ligging in economische kerngebieden 7. m² bvo per 1.000 inwoners 5. Gemiddelde reistijd woonwerkverkeer 6. Niveau verstedelijking C. Kwaliteit vestigingsomgeving 4. Bereikbaarheid trein 2. Imago regio

1. Aanwezigheid trekkers

A. Vraagaanbodverhouding

3. Opleidingsniveau

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

2

Uit de scan blijkt dat er twee regio’s duidelijk bovenuit steken, namelijk Groot-Rijnmond en Agglomeratie ’s-Gravenhage. Beide regio’s scoren veel beter dan het landelijk gemiddelde, en zijn volgens de uitkomst van de scan positief tot zeer positief voor toekomstige waarde-ontwikkeling. De overige vier Corop-regio’s zijn vanuit investeringsoptiek minder aantrekkelijk en scoren ten opzichte van het landelijk gemiddelde veel minder. Wij verwachten hier een minder aantrekkelijke waarde-ontwikkeling op middellange termijn op de kantorenmarkt.

Tabel 2: totaalscore regioscan kantorenmarkt Zuid-Holland Corop-regio Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie ’sGravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-ZuidHolland Vraagaanbodverhouding -+ ++ -Economische dynamiek -++ + + Kwaliteit vestigingsomgeving + ++ ++ 0 Totaalscore -++ + + -

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

3

Tabel 1A:Vraagaanbodverhouding:
Prestatie-indicator Toelichting Ons oordeel Corop 2511 A1 Aanbod kantoorruimte Deze indicator geeft de verhouding tussen het huidige aanbod en de huidige voorraad in de belangrijkste gemeente(n) in de regio, uitgedrukt als % aanbod t.o.v. totale voorraad. Corop-regio’s Agglomeratie Leiden en Bollenstreek, Groot-Rijnmond en Zuidoost-Zuid-Holland scoren met respectievelijk 8,8%, 8,6% en 8,6% bovengemiddeld. Corop-regio Delft en Westland (18,7%) scoort sterk benedengemiddeld, en Oost-Zuid-Holland scoort benedengemiddeld met 17,6%. Corop-regio Agglomeratie ’s-Gravenhage scoort met 9,2% neutraal. De landelijke mediaan is 9,5%. Bron: FGH Bank NV, Kiezen op het keerpunt (2004). Kijken we naar de verhouding tussen de huidige opname en de huidige kantoorvoorraad in de belangrijkste gemeente(n) in de regio, uitgedrukt als % opname van de totale voorraad, zien we dat alleen Delft en Westland sterk bovengemiddeld scoort met 5,1%. Agglomeratie ’s-Gravenhage scoort met 3,2% gemiddeld. De overige vier regio’s Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (2,6%), Oost-Zuid-Holland (2,4%), Groot-Rijnmond (1,9%) en Zuidoost-ZuidHolland (1,0%) scoren benedengemiddeld, danwel sterk benedengemiddeld. De landelijke mediaan is hier 3,2%. Bron: FGH Bank NV, kiezen op het keerpunt (2004). + Corop 2612 0 Corop 2713 -Corop 2814 Corop 2915 + Corop 3016 +

A2

Opname kantoorruimte

-

0

++

-

-

--

11 12 13 14 15 16

Corop Corop Corop Corop Corop Corop

25 26 27 28 29 30

= = = = = =

Corop-regio Corop-regio Corop-regio Corop-regio Corop-regio Corop-regio

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie ‘s-Gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

4

Prestatie-indicator A3 Nieuwbouw

Toelichting Ons oordeel Met slechts 20% voor de Agglomeratie ’s-Gravenhage en 22% voor de regio Zuidoost-Zuid-Holland aan nieuwbouw binnen het aanbod aan kantoorruimte in de belangrijkste gemeente(n) in de regio, scoren beiden sterk benedengemiddeld. Groot-Rijnmond met 44% aan nieuwbouw binnen het kantorenaanbod scoort bovengemiddeld. De landelijke mediaan is 33%. Bron: Dyanmis (2004), Sprekende cijfers kantorenmarkt 2004. We verwachten voor de regio’s Groot-Rijnmond (554.500 m²) en Agglomeratie ’s-Gravenhage (455.500 m²) de grootste groei aan kantorenvoorraad in gebruik voor de periode 2001-2011. Oost-ZuidHolland scoort bovengemiddeld met 103.100 m². Regio’s Zuidoost-Zuid-Holland (67.300 m²) en Delft en Westland (41.600 m²) scoren neutraal. Agglomeratie Leiden en Bollenstreek met slechts een verwachte 37.300 m² scoort benedengemiddeld. De landelijke mediaan is 59.700 m². Bron: Nyfer (2003), Kijk op kantoren 2003. Voor de regio Oost-Zuid-Holland verwachten de grootste relatieve groei van de kantorenvoorraad in gebruik in de periode 2001-2011 met 21,2%. De regio Groot-Rijnmond met 15,4% scoort bovengemiddeld. De overige vier regio’s scoren benedengemiddeld of sterk benedengemiddeld. Agglomeratie Leiden en Bollenstreek scoort met 6,8% bijna 7% onder de landelijke mediaan. Agglomeratie ’s-Gravenhage (9,6%), Delft en Westland (10,1%) en Zuidoost-Zuid-Holland (11,5%) scoren allen ook benedengemiddeld. De landelijke mediaan is 14,0%. Bron: Nyfer (2003), Kijk op kantoren 2003. -+ --

A4

Absolute groei kantorenvoorraad 2001-2011

-

++

0

+

++

0

A5

Relatieve groei kantorenvoorraad 2001-2011

--

-

-

++

+

-

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

5

Tabel 1B: Economische dynamiek
Prestatie-indicator Toelichting Ons oordeel Corop 2517 B1 Groei bruto regionaal product De groei van het bruto regionaal product van Coropregio Zuidoost-Zuid-Holland springt het meest in het oog (48,4% in de periode 1995-2001). Oost-ZuidHolland en Agglomeratie ’s-Gravenhage scoren bovengemiddeld, met respectievelijk 44,4% en 43,0%. Corop-regio’s Groot-Rijnmond (40,6%), Delft en Westland (41,0%) en Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (38,0%) scoren rond het landelijk gemiddelde. De landelijke mediaan is 38,5%. Bron: CBS (2004) De verwachte groei van de potentiële beroepsbevolking in regio ’s-Gravenhage is het grootst met 4,5% voor de periode 2004-2015. Liefst vier regio’s scoren onder het landelijk gemiddelde van 0,8%. Dit zijn de regio’s Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (-0,3%), Zuidoost-Zuid-Holland (-1,6%), Oost-Zuid-Holland (-2,1%) en Delft en Westland (3,6%). De regio Groot-Rijnmond scoort gemiddeld met 1,7%. Bron: www.ruimtelijkplanbureau.nl/primos online (2004). 0 Corop 2618 + Corop 2719 0 Corop 2820 + Corop 2921 0 Corop 3022 ++

B2

Prognose beroepsbevolking 2015

-

++

--

--

0

-

17 18 19 20 21 22

Corop 25 = Corop-regio Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Corop 26 = Corop-regio Agglomeratie ‘s-Gravenhage Corop 27 = Corop-regio Delft en Westland Corop 28 = Corop-regio Oost-Zuid-Holland Corop 29 = Corop-regio Groot-Rijnmond Corop 30 = Corop-regio Zuidoost-Zuid-Holland

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

6

Prestatie-indicator B3 Aandeel beroepsbevolking in dienstensector

Toelichting Ons oordeel Op deze indicator scoren liefst 4 regio’s ver onder de landelijke mediaan van 31,2%.Dit cijfer is de groei van de werkgelegenheid in de dienstensector in de periode 1999-2009 volgens het gemiddelde groeiscenario van het CPB. Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (-3,3%), Agglomeratie ’s-Gravenhage (4,9%), Delft en Westland (5,2%) en Groot-Rijnmond (6,4%) scoren sterk benedengemiddeld. Alleen regio Oost-ZuidHolland met een 30,7% verwachte groei scoort gemiddeld. Bron: Nyfer (2001), Kijk op kantoren. Kijkend naar het aandeel van de buitenlandse werkgelegenheid in de dienstensector kunnen we concluderen dat de regio’s Groot-Rijnmond met 0,106% buitenlandse werkgelegenheid in de totale werkgelegenheid en Agglomeratie ’s-Gravenhage (0,072%) sterk bovengemiddeld scoren. Regio’s Delft en Westland (0,011%) en Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (0,015%) scoren neutraal. De regio’s Oost-Zuid-Holland (0,003%) en Zuidoost-Zuid-Holland (0,001%) scoren benedengemiddeld. De landelijke mediaan ligt op 0,0055%. Bron: CBS (2004) en Stec Groep database buitenlandse bedrijven (2004). Het percentage kantoorgebruikers dat de afgelopen drie jaar wilde verhuizen is bij slechts twee Coropregio’s in Zuid-Holland bekend. De twee Corop-regio’s Groot-Rijnmond en Agglomeratie ’s-Gravenhage scoren beiden met 23,0% precies volgens de landelijke mediaan. Bron: NVB Bouwondernemers en Ontwikkelaars (2001), Kantoorgebruikers in profiel. ---0 -0

B4

Aandeel buitenlandse werkgelegenheid van totale werkgelegenheid in de . dienstensector

0

++

0

-

++

-

B5

Verhuisgeneigdheid

0

0

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

7

Prestatie-indicator B6 Ligging in economische kerngebieden

Toelichting Ons oordeel Volgens de Nota Ruimte uit 2004 liggen vier van de zes regio’s in een economisch kerngebied. GrootRijnmond steekt hier nog boven uit omdat het tevens een brain- of mainport heeft. Oost-Zuid-Holland en Zuidoost- Zuid-Holland hebben een neutrale score, want liggen slechts gedeeltelijk in een economisch kerngebied. Bron: Nota Ruimte (2004), Ministerie VROM. Kijken we naar het aantal m² bvo per 1.000 inwoners scoren de regio’s Groot-Rijnmond en Agglomeratie ’sGravenhage sterk bovengemiddeld, met respectievelijk 3.102 m² en 7.073 m². De regio’s Zuidoost-ZuidHolland ( 787 m²) en Oost-Zuid-Holland (916 m²) scoren sterk benedengemiddeld. Ook Agglomeratie Leiden en Bollenstreek scoort negatief met 990 m² bvo per 1.000 inwoners. De regio Delft en Westland scoort volgens het landelijk gemiddelde met 1.498 m² per 1.000 inwoners. De landelijke mediaan is 1.490,8 m² bvo per 1.000 inwoners. Bron: FGH Bank NV (2004), Kiezen op het keerpunt en CBS (2004) Statline. + + + 0 ++ 0

B7

m² bvo per 1.000 inwoners

-

++

0

--

++

--

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

8

Tabel 1C: Kwaliteit vestigingsomgeving
Prestatie-indicator Toelichting Ons oordeel Corop 25 C1 Aanwezigheid trekkers De regio’s Groot-Rijnmond en Agglomeratie ’sGravenhage scoren beiden met drie trekkers (beurs voor aandelenhandel, historische binnenstad, provinciaal bestuur, universiteit, vliegveld en/of WTC) bovengemiddeld. Oost-Zuid-Holland en Zuidoost-ZuidHolland met beide slechts 1 trekker, de historische binnenstad, scoren benedengemiddeld. Agglomeratie Leiden en Bollenstreek en Delft en Westland scoren met twee trekkers volgens het landelijk gemiddelde. De landelijke mediaan =2. Bron: Telefonisch contact met betrokken gemeenten en regio’s. De bij het VNO-NCW aangesloten ondernemers waarderen alle Corop-regio’s in de provincie ZuidHolland met een 6,4. Dit is gelijk aan de landelijke mediaan. Bron: VNO-NCW (2001). Het aandeel van de beroepsbevolking met een afgeronde HBO of WO-opleiding is in de Corop-regio’s Leiden en Bollenstreek en Agglomeratie ’s-Gravenhage met respectievelijk 35,6% en 35,98% sterk bovengemiddeld. Delft en Westland en regio OostZuid-Holland scoren bovengemiddeld met respectievelijk 32,04% en 28,48%. De Corop-regio’s Groot-Rijnmond (25,41%) en Zuidoost-Zuid-Holland (24,02%) scoren volgens het landelijk gemiddelde. De landelijke mediaan is 25,44%. Bron: CBS Statline (2004). 0 Corop 26 + Corop 27 0 Corop 28 Corop 29 + Corop 30 -

C2

Imago regio

0

0

0

0

0

0

C3

Opleidingsniveau

++

++

+

+

0

0

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

9

Prestatie-indicator C4 Bereikbaarheid trein

Toelichting Ons oordeel De Corop-regio’s Groot-Rijnmond en Agglomeratie ’sGravenhage zijn per trein bovengemiddeld bereikbaar, met 1 of meer HSL-stations. De regio’s Zuidoost-ZuidHolland en Agglomeratie Leiden en Bollenstreek scoren met een intercity-station gemiddeld. De twee regio’s Delft en Westland en Oost-Zuid-Holland met een normaal station scoren benedengemiddeld. Bron: NS (2006). De gemiddelde reistijd per km in het woonwerkverkeer is in vier van de zes regio’s in ZuidHolland erg hoog. Terwijl de landelijke mediaan op 1,47 minuten per km ligt, liggen Agglomeratie ’sGravenhage (2,05), Delft en Westland (1,93), Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (1,73) en GrootRijnmond (1,71) hier flink boven en scoren zodoende sterk benedengemiddeld. Regio Zuidoost-Zuid-Holland scoort neutraal met 1,48 minuten per km, en OostZuid-Holland scoort benedengemiddeld met 1,57 minuten per km. Bron: CBS Statline (2004). Groot-Rijnmond en Agglomeratie ’s-Gravenhage hebben een sterke mate van verstedelijking en score sterk bovengemiddeld. De overige vier Corop-regio’s in Zuid-Holland zijn nationaal stedelijke netwerken en scoren ook bovengemiddeld. Bron: Nota Ruimte (2004), Ministerie VROM. 0 + + 0

C5

Gemiddelde reistijd woonwerkverkeer

--

--

--

-

--

0

C6

Niveau verstedelijking

+

++

+

+

++

+

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage f Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

10

BIJLAGE G

1. LEDEN BEGELEIDINGSCOMMISSIE
Leden van de begeleidingscommissie provincie Zuid-Holland • • • • • • • • • Dhr. J. Edens Mevr. S. Breedeveld Dhr. A. de Jong Dhr. H. Vredebregt Dhr. P.D. Wekx Dhr. E. Grootscholten Dhr. B. Radema Dhr. W. Spies Dhr. S. Rietveld Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Economische Zaken Economische Zaken Economische Zaken Economische Zaken Milieu Samenleving Ruimte en Wonen / projectcoördinator Stedenbaan Ruimte en Wonen Verkeer en Vervoer

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage g Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

1

2. GEINTERVIEWDE PERSONEN
In het kader van de kantorenvisie Zuid-Holland zijn gesprekken gevoerd met de volgende personen: Provincie Zuid-Holland • Dhr. A. van Bommel • Dhr. H. Vredebregt • Dhr. C. van Bemmel • Dhr. R. Lincklaen Arriëns • Dhr. P. Nijssen

Regiomanager Regiomanager Regiomanager Regiomanager

Holland-Rijnland Haaglanden Midden-Holland en Rijnmond Zuid-Holland-Zuid

Detailhandel-Leisure

Regio’s • Dhr. • Dhr. • Dhr. • Dhr. • • • •

K.B. van der Berg P. van der Valk A.M. Putman G. Scholtens

Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam Stadsregio Rotterdam Regio Haaglanden Regio Haaglanden Regio Midden-Holland / afdeling EZ gemeente Gouda Regio Drechtsteden Gemeente Dordrecht Regio Holland-Rijnland / gemeente Leiden

Dhr. A.F.W. Verschuren Dhr. L. Verschueren Mevr. P.T. Eisma Dhr. J. Doggenaar

Marktpartijen • Dhr. F. Hendriksen • Dhr. R. Langbroek • Dhr. J. Fokkema • Dhr. F. van den End

KFN KFN NEPROM Multi Vastgoed

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, bijlage g Stec Groep aan provincie Zuid-Holland 06.006

2