ANALYSE KANTORENMARKT ZUID-HOLLAND Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland

Stec Groep B.V. Esther Geuting en Ernst Voerman Juni 2006

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING 1. INLEIDING 1.1 Achtergrond 1.2 Aanpak 1.3 Leeswijzer KARAKTERISTIEKEN VAN DE KANTORENMARKT ZUID-HOLLAND 2.1 De Zuid-Hollandse kantorenmarkt in perspectief 2.2 Typologie van kantorenlocaties 2.3 Visie van marktpartijen AANBOD VAN KANTOORRUIMTE 3.1 Samenstelling van de kantorenvoorraad 3.2 Leegstand 3.3 Nieuwbouwprogramma VRAAG NAAR KANTOORRUIMTE 4.1 Relevante trends 4.2 Vraag naar kantoorruimte CONFRONTATIE VAN VRAAG EN AANBOD 5.1 Vraag en aanbod per regio 5.2 Vraag en aanbod per locatietype 5.3 Situatieschets naar regio HUIDIGE STAND VAN ZAKEN KANTORENBELEID ZUID-HOLLAND 6.1 Provinciaal kantorenbeleid 6.2 Regionale kantorenstrategieën 1 10 10 11 12 13 13 17 20 24 24 25 30 32 32 34 38 38 39 42 46 46 52

2.

3.

4.

5.

6.

7.

AANKNOPINGSPUNTEN VOOR TOEKOMSTIG KANTORENBELEID 7.1 Conclusies 7.2 Aanknopingspunten voor beleid

57 57 60

BIJLAGE

A. Uitgangspuntenanalyse B. Locatietypologie Zuid-Holland C. Vraagraming kantorenmarkt Zuid-Holland D. Aanbod kantoorruimte Zuid-Holland E. Nieuwbouwprogramma Zuid-Holland F. Regioscan kantorenmarkt Zuid-Holland G. Geïnterviewde personen

SAMENVATTING
1. Achtergrond
Als provincie Zuid-Holland heeft u behoefte aan meer inzicht in de situatie op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt en de mogelijke rollen die u zou kunnen spelen om ongewenste ontwikkelingen bij te sturen. • een goed functionerende kantorenmarkt is mede bepalend voor de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat in Zuid-Holland en is daarmee een belangrijke randvoorwaarde voor verdere economische groei van de regio en het uitbouwen van Kenniseconomie in Zuid-Holland; • leegstand op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt is sterk toegenomen. Dit heeft negatieve gevolgen voor het vestigingsklimaat en economisch functioneren van de regio. Bovendien is vanuit de optiek van duurzaam en verantwoord ruimtegebruik de aanpak van leegstand en verloedering op verouderde locaties gewenst; • een eenduidig beeld van de situatie op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt ontbreekt vooralsnog; • de provincie Zuid-Holland heeft nog geen eigen specifiek kantorenbeleid. Uitgangspunten en richtlijnen voor kantoorontwikkeling zijn integraal verweven in diverse beleidsnota’s. Uitwerking van kantorenbeleid is tot nu toe vooral een zaak van gemeenten en regio’s. Regionale afstemming over kantoorontwikkeling komt veelal moeizaam tot stand. Bovendien wordt op regionaal niveau totnogtoe weinig aandacht besteed aan kwaliteiten van nieuw te ontwikkelen kantoorruimte en aan het oplossen van de heersende leegstandsproblematiek.

2. Resultaten kantorenmarktanalyse
Kantorenmarkt Zuid-Holland is zeer divers • de totale kantorenvoorraad in de provincie Zuid-Holland heeft een omvang van circa 13 miljoen m² bvo. De helft hiervan ligt geconcentreerd in de regio Haaglanden, nog eens ruim 35% in de regio Rotterdam. De overige voorraad ligt verspreid over de regio’s Midden-Holland (3%), Rijn- en Bollenstreek (5%) en Zuid-Holland-Zuid (5%); • de kantorenmarkt in Den Haag heeft afgelopen jaren een stabiele groei doorgemaakt. De stad heeft bovengemiddeld veel grootschalige kantoorgebouwen die gebruikt worden door overheidsorganisaties en internationale instellingen. Juist door deze specifieke samenstelling van de kantorenmarkt heeft Den Haag de afgelopen jaren minder geleden onder de heersende laagconjunctuur; • in Rotterdam ligt dat anders. Leegstand is afgelopen jaren fors toegenomen tot ruim 16% in 2005. Met name nieuwe grootschalige en multifunctionele complexen rond het centrum en de Kop van Zuid komen in de praktijk moeilijk van de grond;

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

1

ook in de kleinere kantorenregio’s verschilt de markt van stad tot stad. Steden als Cappelle aan de IJssel, Zoetermeer en Gouda worden geconfronteerd met leegstandspercentages boven de 15%, terwijl leegstand in de regio Leiden en Dordrecht relatief beperkt is (circa 10%). Delft en Leiden richten zich met respectievelijk A13 Kennisboulevard en Bio-Sciencepark op het aantrekken van kennisintensieve bedrijvigheid.

Zeven type kantorenlocaties Voor de kwalitatieve analyse van de kantorenmarkt in Zuid-Holland hebben we onderscheid gemaakt in zeven typen kantorenlocaties: • grootstedelijke toplocaties; • binnenstedelijke centrumlocaties; • Randstedelijke OV-knooppuntlocaties; • regionale OV-knooppuntlocaties; • snelweglocaties; • kantoorvestiging op bedrijventerreinen; • kantoorvestigingen in woonwijken. Toename van leegstand • leegstand op de kantorenmarkt in Zuid-Holland is afgelopen jaren fors toegenomen en ligt met 12% tot 15% ver boven de gezonde frictieleegstand van 5 tot 6%; • leegstand wordt steeds meer structureel van aard; • leegstandsproblematiek in Zuid-Holland is voor een belangrijk deel geconcentreerd op verouderde kantoorlocaties op bedrijventerreinen, regionale OV-knooppunten en snelweglocaties. Kwaliteit en uitstraling van deze kantoorlocaties is over het algemeen matig. Daarnaast zijn door hun perifere ligging en monofunctionele invulling de transformatiemogelijkheden op deze locaties beperkt; • voor leegstaande kantoren op grootstedelijke toplocaties, binnenstedelijke centrumlocaties en rond Randstedelijke OV-knooppunten is het toekomstperspectief gunstiger. Leegstand op deze locaties is relatief beperkt en transformatiemogelijkheden zijn door de locatiekenmerken beter.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

2

Tabel 1: kansarme en kansrijke kantorenlocaties Zuid-Holland Leegstand Benedengemiddeld Benedengemiddeld Gemiddeld Bovengemiddeld Bovengemiddeld Sterk bovengemiddeld Gemiddeld -- Kansarm Toekomstperspectief ++ + + -0 Transformatiemogelijkheden + ++ 0 --++

Grootstedelijke toplocaties Binnenstedelijke centrumlocatie Randstedelijke OV-knooppunten Regionale OV-knooppunten Snelweglocaties Kantoorlocaties op bedrijventerreinen Kantoorlocaties verspreid in woonwijken ++ Kansrijk 0 Gemiddeld

Nieuwbouwprogramma Zuid-Holland: 4 miljoen m² tot 2020 • voor de periode tot 2020 staat in Zuid-Holland de ontwikkeling van in totaal circa 4 miljoen m² bvo gepland; • 2 miljoen m² daarvan zal komende vijf jaar worden ontwikkeld, nog eens 2 miljoen m² staat gepland voor de periode 2010-2020. Realisatie van dit programma betekent een toename van de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland met circa 30%. Het nieuwbouwprogramma tot 2020 voor Rijn- en Bollenstreek, Midden-Holland en Zuid-HollandZuid betekent voor deze regio’s zelfs een verdubbeling van de totale kantorenvoorraad; • het programma voor de nieuwbouw van kantoorruimte in Zuid-Holland zet sterk in op de ontwikkeling van Snelweglocaties, Regionale OV-knooppunten, Binnenstedelijke centra en Grootstedelijke toplocaties. Tabel 2: nieuwbouwprogrammering naar locatietype Tot 2010 2010-2020 Grootstedelijke toplocaties 338 410 Binnenstedelijke centrumlocatie 368 339 Randstedelijke OV-knooppunten 68 50 Regionale OV-knooppunten 379 393 Snelweglocaties 507 434 Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 190 167 Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 164 135 Totaal 1.931 2.016 Bron: regionale kantorenstrategieën Zuid-Holland

Totaal 748 707 118 772 941 356 299 3.947

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

3

Vraag: 4,4 tot 6,7 miljoen m² tot 2020 • de totale vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland schatten we voor de periode tot 2020 in op 4,4 tot 6,7 miljoen m². Het gaat hier om het totaal van uitbreidingsvraag en vervangingsvraag; • als gevolg van onder meer vergrijzing en ontgroening en de daarmee samenhangende afname van de beroepsbevolking op de middellange en langere termijn kan de groei van de vraag naar kantoorruimte relatief afnemen; • voor de periode tot 2010 verwachten we een vraag van 2,1 tot 2,7 miljoen m², voor de periode 2011-2020 een vraag van 2,6 tot 4,0 miljoen m². Tabel 3: indicatieve vraag tot 2010 en 2011-2020 (*1.000 m² bvo) 2006-2010 2011-2020 Haaglanden 820-1.200 1.240-1.790 Regio Rotterdam 640-1.050 970-1.570 Midden-Holland 70-110 110-170 Rijn- en Bollenstreek 120-180 190-270 Zuid-Holland-Zuid 110-170 160-250 Totaal Zuid-Holland 1.760-2.710 2.670-4.050 Bron: Stec Groep, 2006

Totale vraag 2.060-2.990 1.610-2.620 180-280 310-450 270-420 4.430-6.760

Toenemende vraag naar kwaliteit • beleggers en ontwikkelaars zien een toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte. Aspecten die bepalend zijn voor de aantrekkelijkheid van een kantoorlocatie zijn onder meer (OV) bereikbaarheid, multifunctionaliteit van de locatie, kwaliteit van de openbare ruimte en de aanwezigheid van toonaangevende bedrijven. Functionaliteit, architectuur, uitstraling en flexibiliteit van het gebouw zijn belangrijke elementen die de kwaliteit van kantoorruimte bepalen; • vooral Grootstedelijke toplocaties, Randstedelijke OV-knooppunten en Snelweglocaties in (middel)grote steden zijn vanuit dit perspectief aantrekkelijke vestigingslocaties. De vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland zal dan ook voor een belangrijk deel op dit type locaties zijn gericht; • marktpartijen benadrukken het belang van schaarste en concentratie van kantoorontwikkeling op enkele prioritaire locaties in Zuid-Holland. Beide zijn van belang om massa en draagvlak te creëren voor hoogwaardige OVverbindingen en een aantrekkelijk voorzieningenniveau op nieuwe kantoorlocaties.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

4

Nieuwbouwprogramma tot 2020 komt tegemoet aan verwachte vraag • het nieuwbouwprogramma voor kantoorruimte in Zuid-Holland komt nu al voor een belangrijk deel tegemoet aan de verwachte vraag tot 2020. Dit betekent dat de leegstand in de meeste regio’s de komende jaren onveranderd hoog zal blijven, wanneer een groot deel van de verouderde, leegstaande kantoorruimte niet aan de voorraad wordt onttrokken (transformatie en sloop); • vooral in de regio’s Haaglanden en Rotterdam lopen geraamde vraag en het nieuwbouwprogramma redelijk in de pas. Op de lange termijn is er zelfs ruimte voor uitbreiding van de plannen; • in de kleinere kantorenregio’s is de planvoorraad aan de ruime kant. Naast een goede afstemming van de nieuwbouwprogrammering op de vraag naar kantoorruimte, is vooral een zorgvuldige fasering van de nieuwbouwontwikkeling noodzakelijk. Tabel 4: confrontatie van indicatieve vraag en aanbod kantoorruimte in Zuid-Holland 2006-2010 2011-2020 Vraag NieuwbouwVraag Nieuwbouwprogramma programma Haaglanden 820-1.200 933 1.240-1.790 502 Regio Rotterdam 640-1.050 500 970-1.570 1.000 98 112 Midden-Holland 70-110 110-170 Rijn- en Bollenstreek 120-180 234 190-270 233 166 169 Zuid-Holland-Zuid 110-170 160-250 Totaal Zuid-Holland 1.760-2.710 2.024 2.670-4.050 1.938

Leegstand 11% 17% 17% 9% 9% 12% 14% 20% 20% 12% 12% 16%

Meer aandacht voor kwaliteit in regionale kantorenstrategieën noodzakelijk • Zuid-Hollandse regio’s houden bij de programmering van hun kantorennieuwbouw onvoldoende rekening met de kwalitatieve wensen en eisen uit de markt; • Het nieuwbouwprogramma voor Snelweglocaties en Regionale OV-knooppunten is aan de ruime kant, terwijl het programma voor Randstedelijke OV-knooppunten juist tekort schiet. Ook de ontwikkeling van solitaire kantoorruimte in woonwijken krijgt onvoldoende aandacht in de regionale nieuwbouwprogramma’s; • Voor de regio’s Rotterdam en Den Haag is het van belang nadrukkelijk onderscheid te maken tussen Grootstedelijke toplocaties en op Binnenstedelijke centrumlocaties. Kantoren op Grootstedelijke toplocaties behoren tot het meest hoogwaardige segment en dienen als zodanig onderscheidend in de markt worden gezet. Ontwikkeling van te veel kantoorruimte op deze toplocaties gaat ten koste van het exclusieve karakter.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

5

Tabel 5: Confrontatie van indicatieve vraag en aanbod naar locatietype 20062011Totaal 2010 2020 2006-2020 Grootstedelijke toplocaties ++ + ++ Binnenstedelijke centrumlocatie --Randstedelijke OV-knooppunten ---Regionale OV-knooppunten ++ 0 + Snelweglocaties ++ 0 + Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 0 -(-) Kantoorlocaties verspreid in woonwijken ---0 Geplande nieuwbouwproductie ongeveer gelijk aan verwachte vraag + Geplande nieuwbouwproductie > verwachte vraag Geplande nieuwbouwproductie < verwachte vraag Specifieke aandachtspunten regionaal kantorenbeleid In tabel 6 zijn de specifieke aandachtspunten voor de verdere uitwerking van regionaal kantorenbeleid in Zuid-Holland samengevat.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

6

Tabel 6: aandachtspunten regionaal kantorenbeleid Aandachtspunten Regio Haaglanden • kwalitatieve afstemming van nieuwbouwprogramma; • nadrukkelijk onderscheid Grootstedelijke toplocaties en Binnenstedelijke centrumlocaties; • inzicht in aard en omvang leegstand. Regio Rotterdam • zorgvuldige afstemming en fasering bij uitwerking van indicatieve nieuwbouwprogramma; • kwalitatieve afstemming van nieuwbouwprogramma; • nadrukkelijk onderscheid Grootstedelijke toplocaties en Binnenstedelijke centrumlocaties; • inzicht in samenstelling van bestaande voorraad en aard en omvang leegstand. Midden-Holland • een regionale kantorenstrategie ontbreekt vooralsnog; • ruim nieuwbouwprogramma; • fors programma op Snelweglocaties (Goudse Poort), fasering en prioritering van nieuwbouwprogramma noodzakelijk; • monitoring samenstelling huidige voorraad en aard en omvang leegstand. Rijn- en Bollenstreek • zeer ruim nieuwbouwprogramma; • fors programma op Snelweglocaties (W4), fasering en prioritering van nieuwbouwprogramma noodzakelijk; • zorgvuldige uitwerking van thematisch concept Bio-sciencepark; • monitoring samenstelling huidige voorraad en aard en omvang leegstand. Zuid-Holland-Zuid • ruim nieuwbouwprogramma; • accent nieuwbouwprogramma sterk op snelweglocaties (Amstelwijck) en binnenstedelijke centrumlocaties, fasering en prioritering van nieuwbouwprogramma noodzakelijk; • monitoring samenstelling huidige voorraad en aard en omvang leegstand.

3. Aanknopingspunten voor toekomstig provinciaal beleid
1. Actief monitoren van ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Zuid-Holland Overheden en marktpartijen hebben onvoldoende inzicht in de situatie op de kantorenmarkt in Zuid-Holland. Dit inzicht is een belangrijke randvoorwaarde voor het verantwoord voeren van kantorenbeleid. Deze analyse van de kantorenmarkt geeft hiervoor een eerste aanzet. Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • ontwikkelen van een monitoringsmethodiek voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland; • regelmatig (eens per een of twee jaar) monitoren van ontwikkelingen op de kantorenmarkt;
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

7

• •

verspreiden en toegankelijk maken van resultaten van de kantorenmarktmonitor door bijvoorbeeld koppeling aan het bestaande Infodesk (bedrijventerreinen), organisatie van thema-bijeenkomsten, et cetera; afstemming resultaten monitor met marktpartijen (beleggers, ontwikkelaars).

2. Ontwikkeling van een uniforme kantorenstrategie door de regio’s stimuleren Een uniforme regionale kantorenstrategie is een belangrijke voorwaarde voor (boven)regionale afstemming en het voeren van doelgericht kantorenbeleid in Zuid-Holland. Naast een regionaal afsprakenkader voor nieuwbouw is het van belang hierin aandacht te besteden aan de herstructurerings- en transformatie-opgave in de regio. Uniformiteit ontbreekt op dit moment. Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • opstellen van richtlijnen voor een uniforme kantorenstrategie per regio (ramingen, typologie, etc.); • stimuleren en ondersteunen van regio’s bij het opstellen en actualiseren van deze kantorenstrategie; • beschikbaar stellen van kennis, mankracht en middelen voor de ontwikkeling van een regionale strategie; • actief betrekken van marktpartijen bij afbakenen van deze strategieën; • stimuleren van een interdisciplinaire benadering van het kantorenbeleid waarin ruimte geboden wordt voor de ontwikkeling van multifunctionele kantorenlocaties; • inzichtelijk maken van de situatie op de regionale kantorenmarkt (zie punt 1). 3. (Boven)regionale afstemming van kantorenprogrammering en –fasering Afstemming van kantorenprogrammering is een belangrijke randvoorwaarde voor een goed functionerende kantorenmarkt. Op deze wijze wordt voorkomen dat regio’s elkaar onderling beconcurreren. Het biedt bovendien kansen om elkaar als regio te versterken door complementaire kantoorsegmenten te ontwikkelen. Het gebruik van een uniforme kantorenstrategie is hiervoor van groot belang (zie punt 2). Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • de ontwikkeling van een platform voor bovenregionale afstemming van kantorenstrategieën en het stimuleren en faciliteren van bovenregionaal afstemmingsoverleg over kantorenprogrammering; • aanwijzen van prioritaire locaties voor kantoorontwikkeling met een bovenregionale uitstraling en aantrekkingskracht (waaronder thematische terreinen); • stimuleren van regio’s om gemaakte afspraken te toetsen; • actief meedenken met gemeenten en regio’s in de planontwikkelingsfase met betrekking tot locaties van bovenregionaal belang en in aanvulling hierop het toetsen van gemaakte afspraken; • frequent monitoren van de situatie op de kantorenmarkt en regio’s, gemeenten en marktpartijen hier over informeren (zie punt 1).

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

8

4. Prioriteiten stellen bij het ontwikkelen van kantoorlocaties voor verschillende doelgroepen/segmenten Clustering van kantoorontwikkeling op prioritaire locaties is een belangrijke randvoorwaarde voor de ontwikkeling van kwalitatief aantrekkelijke locaties. Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • in samenwerking met gemeenten en marktpartijen benoemen van prioritaire nieuwbouwlocaties voor kantoorontwikkeling per segment; • afbakenen van locaties met een thematische invulling; • beperken van concurrentie door regionale grondpolitiek (waaronder verevening); • integraal afstemmen (interdisciplinair) van beleidsuitgangspunten met betrekking tot bereikbaarheid, duurzaamheid en multifunctionaliteit op deze prioritaire locaties; • in het verlengde van het vorige punt gebruik maken van bestaande methodieken en instrumenten binnen de provincie Zuid-Holland die zijn ontwikkeld om bijvoorbeeld gebruikskwaliteit van openbare ruimte te vergroten (Ruimte voor Elke Dag) of te komen tot betere regionale afstemming (Regiolab); • ontwikkelen van alternatieve, opbrengstgenerende invullingen (zoals wonen, detailhandel, et cetera) op locaties waar afgezien wordt van kantoorontwikkeling (bijvoorbeeld van belang bij herprioritering van ontwikkelingslocaties binnen Stedenbaan of het knooppuntenbeleid); • toetsen van gemaakte afspraken voor zover van bovenregionaal belang. 5. Stimuleren van herstructurering en transformatie van bestaande (verouderde) kantorenlocaties Herstructurering en transformatie vragen veelal om gebiedgerichte aanpak. Versnipperde belangen maken de aanpak van verouderde kantorenlocaties tot complexe processen. Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • in samenwerking met gemeenten en marktpartijen benoemen van kansrijke locaties voor herstructurering en transformatie en prioriteiten stellen binnen de herstructureringsopgave; • gemeenten en regio’s informeren over transformatiemogelijkheden; • beschikbaar stellen van kennis, mankracht en middelen voor uitvoering van deze complexe projecten (op prioritaire locaties); • stimuleren van een interdisciplinaire en gebiedsgerichte benadering van de herstructureringsproblematiek; • deregulering door onder meer het stroomlijnen van bestemmingsplanprocedures en flexibiliteit betrachten bij (tijdelijke) functieverandering.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

9

1. INLEIDING
In dit hoofdstuk gaan we kort in op de achtergronden van deze kantorenmarktanalyse en beschrijven we de gehanteerde aanpak. We sluiten af met een leeswijzer voor het rapport.

1.1 Achtergrond
Als provincie Zuid-Holland werkt u aan het onderhouden en verbeteren van de concurrentiekracht van het vestigingsklimaat in Zuid-Holland en bent u gericht op het stimuleren van traditioneel sterke economische sectoren en kansrijke groeisectoren. Een belangrijke component van het vestigingsklimaat is de beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief goede kantoorruimte in Zuid-Holland. Vorig jaar heeft u een globale verkenning laten uitvoeren van de situatie op de kantorenmarkt in Zuid-Holland (BCI, 2005). Uit deze studie komt naar voren dat leegstand op de kantorenmarkt in Zuid-Holland met circa 11% onacceptabel hoog is en dat er signalen zijn dat het aanbod aan kantoorlocaties nu en de komende jaren groter is dan de vraag. Resultaten van deze eerste verkenning zijn voor u aanleiding om als provincie een nadere analyse van de kantorenmarkt in Zuid-Holland uit te laten voeren. Deze analyse op de kantorenmarkt moet antwoord geven op markttechnische vragen als: Hoe groot is de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland en uit welke segmenten bestaat deze? Hoe verhoudt deze vraag zich ten opzichte van het huidige en nieuwe aanbod? Daarnaast wilt u kijken in hoeverre u vanuit beleidsmatig oogpunt het kantorenklimaat in Zuid-Holland verder kunt bevorderen. Hoe verhoudt de kantorenmarkt zich bijvoorbeeld tot door u gewenste ontwikkelingen, zoals Stedenbaan? Wat voor aantrekkelijke kantoorlocaties zijn gewenst vanuit de economische strategie voor Zuid-Holland? Op basis van deze analyse van de kantorenmarkt kiest u rond de zomer op welke wijze u het provinciaal kantorenbeleid wilt insteken.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

10

1.2 Aanpak
Voor deze analyse van de kantorenmarkt hanteerden we een aanpak die bestaat uit drie onderdelen: Fase 1: vaststellen uitgangspunten kantorenbeleid Zuid-Holland In de eerste fase van deze analyse brachten we de belangrijkste uitgangspunten van het huidige provinciale en regionale kantorenbeleid in beeld. Daarnaast vroegen we marktpartijen (beleggers en ontwikkelaars) naar hun visie op de kantorenmarkt in Zuid-Holland. We hebben hiervoor gesprekken gevoerd met1: • diverse ambtenaren binnen de provincie Zuid-Holland, waaronder de regiomanagers, en specialisten in belangrijke beleidsthema’s zoals verkeer en vervoer, samenleving, detailhandel, milieubeleid en leefbaarheid; • een ambtelijke vertegenwoordiging van de vijf REO-regio’s in Zuid-Holland2; • institutionele beleggers en projectontwikkelaars. Tot slot deden we deskresearch en keken daarbij naar relevante trends op de kantorenmarkt en relevante beleidsdocumenten van de kantorenmarkt van gemeenten, regio’s en provincie. Resultaten van deze analyse vormen het uitgangspunt voor de vraag- en aanbodanalyse die aansluitend is uitgevoerd. Stap 2: analyse van vraag en aanbod In het tweede deel van het project brachten we vraag en aanbod op de kantorenmarkt in Zuid-Holland in beeld. • allereerst ontwikkelden we in overleg met de begeleidingscommissie van de provincie Zuid-Holland een typologie voor kantorenlocaties in Zuid-Holland. Deze typologie is de basis waarop we een kwalitatief onderscheid maken in aspecten van de vraag en het aanbod; • vervolgens brachten we de aard en omvang van de kantorenvoorraad in beeld en maakten een inventarisatie van nieuwbouwplannen tot 2020. We keken daarbij zowel naar de kwantiteit (aantal m² bvo) als de kwaliteit (type locaties) van het huidige en toekomstige aanbod; • daarna maakten we een raming van de vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland tot 2020. We gebruikten daarvoor de ruimtebehoefteramingen van het CPB (BLM, 2005) en maakten een inschatting van de vervangingsvraag tot 2020; • tot slot hebben we de resultaten van de vraag- en aanbodanalyse met elkaar geconfronteerd en brachten we per Zuid-Hollandse regio in beeld op welke locaties zich kansen en knelpunten voordoen.

1 2

In bijlage G vindt u een overzicht van de persoenen die we in deze eerste fase hebben gesproken. De provincie Zuid-Holland bestaat uit vijf REO-regio’s: regio Haaglanden, regio Rotterdam, Midden-Holland, Rijn- en Bollenstreek en Zuid-Holland-Zuid.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

11

Op 29 mei 2006 is door de provincie Zuid-Holland een kantorendag georganiseerd voor regionale en lokale overheden en marktpartijen. Tijdens deze kantorendag zijn de resultaten van de vraag- en aanbodanalyse gepresenteerd en is gediscussieerd over de betekenis van deze uitkomsten voor het provinciaal en regionaal kantorenbeleid in Zuid-Holland. Stap 3: afbakenen van concrete aanknopingspunten voor toekomstig provinciaal kantorenbeleid In de laatste fase van dit project hebben we op basis van de resultaten van de voorgaande twee stappen en de discussie hierover tijdens de kantorendag van 29 mei 2006, een aantal concrete aanknopingspunten voor provinciaal kantorenbeleid benoemd.

1.3 Leeswijzer
Dit rapport is als volgt opgebouwd: • in hoofdstuk 2 beschrijven we de karakteristieken van de kantorenmarkt in Zuid-Holland. We gaan in op de situatie in de belangrijkste Zuid-Hollandse kantorensteden, beschrijven de verschillende locatietypen in Zuid-Holland en gaan in op de visie van marktpartijen op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt; • in hoofdstuk 3 beschrijven we de samenstelling van de kantorenvoorraad aan de hand van de typologie van kantoorlocaties die we voor Zuid-Holland maakten. Daarnaast gaan we nader in op leegstand en op de plannen die er in de verschillende regio’s liggen voor nieuwbouw van kantoren; • in hoofdstuk 4 beschrijven we vervolgens de vraag naar kantoorruimte tot 2020. We kijken naar relevante trends op de kantorenmarkt en beschrijven de toekomstige vraag, zowel kwalitatief als kwantitatief; • in hoofdstuk 5 beschrijven we hoe vraag en aanbod zich in de verschillende regio’s ten opzichte van elkaar verhouden; • in hoofdstuk 6 gaan we vervolgens in op de uitgangspunten van het huidige kantorenbeleid in Zuid-Holland. We kijken daarbij naar zowel het provinciaal beleid als naar de regionale kantorenstrategieën. Wat doen provincie en de regio’s al, waar schiet het huidige beleid tekort en liggen er aanknopingspunten voor toekomstig kantorenbeleid in Zuid-Holland? • tot slot trekken we in hoofdstuk 7 conclusies en benoemen we een aantal concrete aanknopingspunten voor toekomstig kantorenbeleid van de provincie Zuid-Holland.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

12

2. KARAKTERISTIEKEN VAN DE KANTORENMARKT ZUID-HOLLAND
In dit hoofdstuk gaan we in op de karakteristieken van de kantorenmarkt in Zuid-Holland. In paragraaf 2.1 beschrijven we eerst de situatie in de grootste kantorensteden in de provincie. Vervolgens gaan we in paragaaf 2.2 in op de typologie van kantorenlocaties. Tot slot beschrijven we in paragraaf 2.3 de visie van marktpartijen op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt.

2.1 De Zuid-Hollandse kantorenmarkt in perspectief
Zuid-Holland heeft een heel diverse kantorenmarkt De kantorenmarkt in Zuid-Holland is heel divers. In de eerste plaats omdat er een groot verschil bestaat tussen de grote kantorenregio’s rond Rotterdam en Den Haag en de lokale kantorenmarkten in de rest van Zuid-Holland. De kantorenmarkten in Den Haag en Rotterdam zijn ook zeer verschillend: beide bekleden binnen de Nederlandse kantorenmarkt een unieke positie. We gaan in dit hoofdstuk in op de belangrijkste kantorenmarkten in Zuid-Holland. Den Haag: stabiele groei door vraag naar overheidskantoren Den Haag is op Amsterdam na de grootste kantorenstad van Nederland en heeft bovengemiddeld veel grootschalige kantoorgebouwen die gebruikt worden door overheidsorganisaties en internationale instellingen. Daarnaast is het ook een stad met een groot aantal hoofdkantoren van multinationale bedrijven. Juist door deze specifieke samenstelling van het kantoorgebruik heeft Den Haag de afgelopen jaren minder geleden onder de conjunctuurontwikkeling. Ook heeft de vestiging van overheidsdiensten en andere non-profitorganisaties invloed op de manier waarop kantoorlocaties in Den Haag zich hebben ontwikkeld. In de eerste plaats omdat overheidsdiensten meer waarde hechten aan een goede OV-bereikbaarheid: de belangrijkste kantoorlocaties bevinden zich in Nieuw Centrum, rond het centraal station en het nieuwe Beatrixkwartier. Daarnaast is de omvang van transacties in de kantorenmarkt fors: de opnames van het Ministerie van Financiën en Europol (beide 30.000 m² bvo) behoren landelijk tot de grootste opnamen van afgelopen jaar. Ook de huurprijzen zijn in Den Haag hoog. Overheidsdiensten stellen over het algemeen hoge kwaliteitseisen aan kantoorruimten en met tophuurprijzen rond 200

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

13

euro per meter vloer per jaar is het centrum van Den Haag, op de Amsterdamse Zuidas na, de duurste kantorenlocatie van het land3. Naast de ontwikkelingen in de binnenstad zijn er kantoorontwikkelingen op grote bedrijventerreinen, zoals de Plaspoelpolder (gemeente Rijswijk), Binckhorst, Forepark en Laakhaven, waar een groot deel van de multinationals gevestigd zijn. Per jaar wordt in Den Haag gemiddeld circa 150.000 m² bvo opgenomen. Het aanbod was de afgelopen jaren groter dan de vraag en in 2005 was circa 150.000 m² bvo nieuwe kantoorruimte meer beschikbaar dan werd opgenomen. De leegstand op verouderde kantoorlocaties was fors met in totaal ruim 500.000 m² bvo. De kantorenmarkten van gemeenten als Rijswijk, Zoetermeer, Voorburg zijn in functioneel opzicht zeer nauw verbonden met de Haagse kantorenmarkt. De komende jaren staat er in Den Haag, maar ook in de omliggende regio Haaglanden, veel nieuwbouw gepland: zo’n 1,5 miljoen m² bvo. Dit was voor de regio aanleiding om vraag en aanbod in beeld te brengen en beter te monitoren. Verwacht werd dat het aanbod circa 20 tot 30% groter zou worden dan de vraag. Dit was voor de regio aanleiding voor het opstellen van een kantorenvisie waarin het temporiseren van de nieuwbouwplannen centraal staat. Vermindering van de plannen heeft zowel gevolgen voor het ontwikkelingstempo op nieuwe Haagse locaties als Ypenburg en Nieuw Centraal als voor kantoorontwikkelingen in Delft, Rijswijk, Zoetermeer en Voorburg. In hoofdstuk 4 gaan we in op de verhouding tussen vraag en aanbod van kantoorruimte in de regio Haaglanden. Rotterdam: werkstad met grootse plannen Ook Rotterdam is een bijzondere stad op de kantorenmarkt. Na Amsterdam en Den Haag is het de stad met de grootste kantorenvoorraad. Gemiddeld genomen investeren marktpartijen in Rotterdam vaak minder op risico dan in andere steden. Dit heeft tot gevolg dat de stad ook wat minder gevoelig lijkt voor conjunctuurschommelingen in de opname, de leegstand en de huurprijzen4 en dat er minder markt is voor grootschalige kantoorcomplexen. Opvallend is ook dat gemeente en marktpartijen relatief snel anticiperen op verslechterde marktverwachtingen en nieuwbouwplannen uitstellen. In 2004 was de opname van kantoorruimte fors, en is een fors deel van het overaanbod aan nieuwbouwontwikkelingen opgenomen. Op middellange termijn neemt het aanbod van kantoorontwikkelingen wel sterk toe en zijn er omvangrijke nieuwbouwplannen voor de locaties rond het centrum (Kop van Zuid, Stadscentrum). Met
Een groot deel van de kantoorlocaties in Den Haag is goedkoper: voor eersteklas kantoorruimte kan uitgegaan worden van huurprijzen van gemiddeld circa 160 tot 180 euro per m² vvo. Op de bedrijventerreinen komen huurprijzen vanaf circa 120 euro per meter vloer voor (prijspeil 2006). 4 Tophuurprijzen bedragen circa 180 euro per meter vloer per jaar en gemiddelde huurprijzen van circa 140 tot 150 euro per meter vloer voor eersteklas ruimten zijn normaal (prijspeil 2006).
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006
3

14

name grootschalige en multifunctionele complexen rond het centrum komen in de praktijk echter moeilijk van de grond. De snelweglocaties aan de rand (Brainpark, Kralingsezoom) blijken in de praktijk veel minder onder de laagconjunctuur te lijden te hebben dan de centrumgebieden. Dit lijkt ingegeven door de terugkeer van kantoorruimtegebruikers uit randgemeenten zoals Spijkenisse, Vlaardingen en Schiedam5. In het gemeentelijke (en regionale) kantorenbeleid krijgt de ontwikkeling van de Kop van Zuid prioriteit. Dordrecht: uitstekend bereikbare regionale kantorenstad Dordrecht en omgeving is de derde belangrijke kantorenregio in Zuid-Holland, maar heeft in tegenstelling tot de Rotterdamse en Haagse regio een sterke regionale functie. Aantrekkelijk is dat de kantorenlocaties een goede bereikbaarheid hebben door de nabijheid van de A15 en de A16. De jaarlijkse opname van Dordrecht bedraagt ongeveer 14.000 m² bvo, maar had de afgelopen jaren te lijden onder de conjunctuur. De belangrijkste kantorenlocaties bevinden zich in de binnensteden van Dordrecht, Zwijndrecht, Papendrecht en Sliedrecht. Dit zijn sterk lokaal georiënteerde markten, waar geen ontwikkeling op risico plaats vindt en waar de opname en het aanbod de afgelopen jaren beperkt was. Daarnaast is Amstelwijck de belangrijkste snelwegkantorenlocatie van de regio. Huurprijzen bedragen circa 130 tot 145 euro per meter vloer per jaar in de Drechtsteden. Gouda: nieuwe kansen door herontwikkeling De kantorenmarkt van Gouda is compact met een totale omvang van circa 300.000 m² bvo. Het is vooral een aantrekkelijke locatie voor kantoren die gericht zijn op Zuid-Holland. De leegstand is fors en is de laatste jaren opgelopen tot 15 tot 20% van de voorraad. De belangrijkste kantoorlocatie (de Goudse Poort) sluit op dit moment niet aan bij de wensen en eisen van kantoorruimtegebruikers en gaat de komende jaren ingrijpend op de schop. Er zijn plannen voor circa 100.000 m² bvo nieuwe kantoorruimte op deze locatie. Daarnaast wordt gewerkt aan de ontwikkeling van circa 80.000 m² op de locatie Spoorzone, nabij het Centraal Station van Gouda. In de huidige markt vraagt dat om een zorgvuldige fasering (zie hoofdstuk 4). Huurprijzen in Gouda bedragen circa 120 tot 140 euro per m² bvo. Leiden: sterk in science De Leidse kantorenmarkt is met circa 400.000 m² wat betreft omvang min of meer vergelijkbaar met Gouda. Het is echter een markt met een heel andere signatuur, door een sterk science-cluster en daarnaast enkele kleinere verspreide kantoorlocaties. Het Bio Sciencepark wordt de komende jaren herontwikkeld en uitgebreid. Het accent ligt op de vestiging van hoogwaardige en kennisintensieve bedrijven. Daarnaast wordt de stationslocatie de komende jaren
5

De opname in Capelle aan de IJssel was wel hoog.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

15

uitgebreid met een multifunctioneel programma met ondermeer 75.000 m² kantoorruimte (!) bestemd voor een concreet aantal instellingen. Gezien de omvang van de leegstand, en concurrentie van andere kantorensteden in de regio is het moeilijk om de ambitieniveaus voor het stationsgebied te realiseren. Leiden en omgeving is een regio die bij uitstek behoefte heeft aan regionale en bovenregionale afstemming van de kantorenvoorraad. Huurprijzen in Leiden bedragen circa 110 tot 140 euro per meter vloer. Delft, kansen voor transformatie van verouderde kantorenvoorraad Delft heeft een kantorenvoorraad van ruim 210.000 m² en een planvoorraad van nog een circa 88.000 m². Gelegen tussen Rotterdam en Den Haag heeft Delft tot op heden een onvoldoende onderscheidend karakter. De ambities voor de ontwikkeling van een kantorencluster rondom de TU Delft zijn tot op heden nog niet echt van de grond gekomen. De kantorenmarkt van Delft is dan ook sterk lokaal en regionaal georiënteerd (circa 90%). Als een van de weinige steden in Zuid-Holland vertoonde de leegstand in Delft afgelopen jaren een afname. Het aandeel problematische leegstand (langer dan 2 jaar ongebruikt) is met 72% van het totale aanbod fors te noemen. Mede door de aantrekkelijkheid van Delft als woongemeente en de ligging van incourante kantoorpanden in stedelijk gebied, zijn er kansen voor de herontwikkeling van verouderde kantoren tot woningen. Zoetermeer: werkt aan het indammen van groeiende leegstand Zoetermeer heeft een kantorenvoorraad van ruim 400.000 m² en een planvoorraad van nog een circa 70.000 m². In het verleden hebben zich als gevolg van ruimtegebrek in Den Haag een groot aantal semi-overheden en belangenorganisaties in Zoetermeer gevestigd. Daarnaast is ook de ICT-sector bovengemiddeld vertegenwoordigd op Zoetermeerse kantorenlocaties. Met de huidige ruime kantorenmarkt en de matige uitstraling en representativiteit van haar kantoorlocaties, ondervindt Zoetermeer hevige concurrentie van andere steden in de Haagse regio, vooral van Den Haag. Afgelopen jaar nam de leegstand in Zoetermeer toe tot 15,5%, waarvan ruim 30% structureel van aard is. De gemeente Zoetermeer is terughoudend met de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte en stelt een voorverhuureis van 60% tot 70% aan nieuwe ontwikkelingen. Vooral de kantorenmarkt in Haaglanden en regio Rotterdam zijn aantrekkelijk voor investeerders Vanuit investeringsperspectief hebben de kantorenmarkten in de regio’s Den Haag en Rotterdam een bovengemiddeld aantrekkelijk karakter. Dit blijkt uit de regioscan die we maakten van de kantorenmarkten in de zes Corop-regio’s in Zuid-Holland6. In deze regioscans beschrijven we ontwikkelingen op de regionale kantorenmarkten op de middellange termijn en positioneren deze ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. Zowel Den Haag als Rotterdam laten een

6

In bijlage B zijn de resultaten van deze regioscans opgenomen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

16

bovengemiddeld positieve ontwikkeling zien. Beide regio’s worden gekenmerkt door een sterke economische dynamiek en een kwalitatief aantrekkelijk vestigingsklimaat. De kleinere kantorenregio’s in Zuid-Holland zijn sterk regionaal van aard en hebben een minder dynamische economie. Vanuit investeringsperspectief zijn deze markten minder aantrekkelijk. Veruit het grootste deel van het belegd vermogen in kantorenvastgoed is geconcentreerd in de regio Haaglanden en Rotterdam.

2.2

Typologie van kantorenlocaties

In deze paragraaf presenteren we de kantorentypologie voor de provincie Zuid-Holland. Deze afbakening van locatietypen is in nauw overleg met de begeleidingscommissie tot stand gekomen. Afbakening van het begrip kantorenlocatie • kantoor is een gebouw dat geheel of gedeeltelijk in gebruik is, dan wel te gebruiken is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid) en niet voor vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen; • kantoorlocatie is een perceel of een aaneengesloten groep van percelen, waarop gebouwen zijn en/of kunnen worden gerealiseerd, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. In de definitie van kantoorlocaties zitten enkele impliciete keuzes verborgen: • een kantoorgebied is geen kantoorlocatie: aaneengeslotenheid van percelen is volgens ons van wezenlijk belang. Verspreid liggende kantoorpercelen in een buurt of stadsdeel gelden dus als verschillende locaties; • een kantoorlocatie kan in principe bestaan uit één kantoorgebouw: in de definitie wordt namelijk gesproken over ‘een perceel’ of ‘een groep van percelen’; • zowel uitontwikkelde locaties als niet-uitontwikkelde locaties rekenen we mee: dit betekent dat u in het overzicht drie typen locaties ziet terugkomen, namelijk (1) bestaande, uitontwikkelde locaties, (2) bestaande nietuitontwikkelde locaties en (3) nieuwe (nog te ontwikkelen) locaties. We onderscheiden zeven typen kantorenlocaties Binnen het totale aanbod aan kantoorruimte in Zuid-Holland maken we onderscheid tussen zeven typen kantoorlocaties. • grootstedelijke toplocaties; • binnenstedelijke centrumlocaties; • Randstedelijke OV-knooppuntlocaties; • regionale OV-knooppuntlocaties;

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

17

• • •

snelweglocaties; kantoorvestiging op bedrijventerreinen; kantoorvestigingen in woonwijken.

In onderstaande deel geven we een korte toelichting op de verschillende type kantorenlocaties. In bijlage b gaan we verder uitgebreid in op de karakteristieken, doelgroepen en toekomstperspectieven van verschillende typen kantorenlocaties. Grootstedelijke toplocaties Een grootstedelijke toplocatie is een verstedelijkt gebied van enige omvang met een grote aantrekkingskracht op Nederlandse en buitenlandse bedrijven en investeerders. De aantrekkingskracht heeft betrekking op het hele leefmilieu en is een combinatie tussen internationaal georiënteerd bedrijfsleven, een topklasse woonmilieu en topvoorzieningen. Binnen Zuid-Holland is het aantal grootstedelijke toplocaties beperkt (Den Haag CS, Nieuw Centrum, Beatrixkwartier, CS Kwadrant en Rotterdam CS). Binnenstedelijke centrumlocaties De binnenstedelijke centrumlocaties zijn vaak gelegen in het centrum van steden, denk aan singel- en grachtenmilieus en gebieden langs de kantoorboulevards (gebieden als de Boompjes en de Kop van Zuid in Rotterdam) in het centrum van steden. Op dit type locaties worden kantoorvilla’s afgewisseld met moderne kantoorgebouwen. Onder binnenstedelijke locaties rekenen we ook de centrummilieus rond het hoofdstation van een stad (stationsgebieden van Leiden CS, Gouda CS, Schiedam CS, etc.). Deze locaties zijn vaak minder goed bereikbaar met de auto en je kunt er vaak moeilijk parkeren. Gebruikers doen een relatief groot beroep op het openbaar vervoer. Binnenstedelijke centrumlocaties zijn hierdoor vooral aantrekkelijk voor overheden, instellingen en non-profitorganisaties. Randstedelijke OV-knooppuntlocaties Randstedelijke OV-knooppuntlocaties zijn kantoorlocaties op en rondom knooppunten van belangrijke OV-infrastructuur. Het gaat hier om locaties rondom intercity-stations. Het aantal OV-knooppunten met een Randstedelijk bereik in ZuidHolland blijft beperkt tot Rotterdam Alexanderpolder, station Zoetermeer en de stationsomgeving in de Plaspoelpolder.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

18

Regionale OV-knooppuntlocaties Regionale OV-knooppuntlocaties verschillen van Randstedelijke OV-knooppunten doordat deze gelegen zijn rondom (kleinschaligere) voorstadstations7. OV-bereikbaarheid is regionaal van aard, waardoor deze locaties met name interessant zijn voor regionaal verzorgende kantoorgebruikers. Qua omvang en uitstraling zijn deze locaties minder grootschalig dan Randstedelijke OV-knooppunten. Als afbakening van deze locaties wordt doorgaans een straal van circa 600 tot 1.200 meter rondom de halteplaats gehanteerd, dit is circa 5 tot 10 minuten lopen8. Door hun goede OVbereikbaarheid zijn deze locaties mogelijk interessant voor middelgrote regionaal georiënteerde overheden, non-profit organisaties en instellingen. OV-locaties die eveneens goed per auto te bereiken zijn, zijn daarnaast aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor middelgrote zakelijke en financiële dienstverlening. Snelweglocaties Onder snelweglocatie verstaan we kantorenlocaties aan of nabij een op- en afrit van een snelweg. Dit type locatie is over het algemeen sterk eenzijdig via de weg ontsloten. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om hun uitstekende autobereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Kantoorgebruikers op deze locatie stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand. Door het ontbreken van een goede ontsluiting via het OV is de belangstelling bij overheidsinstellingen en non-profitorganisaties voor dit type kantorenlocatie beperkt. Voorbeelden van snelweglocaties in Zuid-Holland zijn Brainpark (Rotterdam), Goudse Poort (Gouda), Den Haag Forepark Stadion en Zoetermeer Strook A12. Kantoorvestiging op bedrijventerreinen Verspreid over Zuid-Holland zijn op diverse bedrijventerreinen solitaire kantoren gevestigd. De ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en OV-bereikbaarheid van bedrijventerreinen voldoet over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers. Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen ondervinden hierdoor op dit moment sterke concurrentie van andere, kwalitatief betere locaties. Bovendien is het provinciale locatiebeleid erop gericht kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen te beperken. Structurele leegstand van kantoorruimte op bedrijventerreinen neemt toe en de

Kantoorlocaties rondom het centraal station van (middel)grote steden in Zuid-Holland vallen niet binnen dit segment maar rekenen we gezien hun ligging ten opzichte van de binnenstad tot binnenstedelijke centrumlocaties. 8 Het project Stedenbaan gaat uit van een afbakening van 1.200 meter voor knooppuntontwikkeling rondom stationlocaties, waarbij de nadruk ligt op concentratie van economische activiteiten in de binnen ring.

7

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

19

transformatiemogelijkheden van dit vastgoed zijn beperkt. Het gaat hier om problematiek waaraan in kantorenbeleid nadrukkelijk aandacht besteed dient te worden en daarom zijn kantoorvestigingen op bedrijventerreinen als segment aan de kantorentypologie toegevoegd. Een goed voorbeeld van een bedrijventerrein met een aanzienlijk aandeel kantoorruimte in Zuid-Holland is Plaspoelpolder (Rijswijk). Kantoorvestigingen in woonwijken De categorie kantoorvestigingen in woonwijken omvat een brede groep van kantoorgebruikers en locaties. Het gaat hier overwegend om kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het stadscentrum. Het kan gaan om (kleinschalige) woonwerkunits, kantoren in de plint van een appartementencomplex of een aantal kantoorverzamelgebouwen. Voor Den Haag speelt nog een bijzondere situatie, in de zin dat een groot deel van de ambassades en ambassade-gerelateerde diensten verspreid in het woonmilieu voorkomen.

2.3

Visie van marktpartijen

In deze paragraaf gaan we in op de visie van marktpartijen (beleggers, ontwikkelaars, kantorenmakelaars, etc.) op de kantorenmarkt in Zuid-Holland. Investeringsbeslissingen van marktpartijen zijn ingegeven door de aantrekkelijkheid voor gebruikers Marktpartijen denken bij hun investeringsbeslissingen in de eerste plaats vanuit gebruikers. Projectontwikkelaars overwegen of gebieden voldoende aantrekkelijk zijn voor kantoorontwikkeling. Beleggers denken met name na over de lange termijn waarde-ontwikkeling van kantoorruimten en investeren graag op locaties en in panden waar het leegstandsrisico beperkt is. Vanuit deze optiek zijn institutionele beleggers sterk gebruikersgeoriënteerd. Is er vraag naar dit segment kantoren in deze omvang op deze locatie? Zwart-wit gesteld zetten projectontwikkelaars het liefst in op ontwikkelingen waarvan de marktpotentie goed is, dat wil zeggen dat ze de afzet onder eindgebruikers kunnen garanderen binnen korte tijd na oplevering. Beleggers kijken meer naar de lange termijnpotentie van een gebied: de afzetbaarheid op termijn, de mix van gebruikers en voldoende volume op een locatie om een stabiele stroom gebruikers te hebben. Kwaliteit is het sleutelwoord Zowel ontwikkelaars als beleggers verwachten een trendbreuk in de ontwikkeling van kantoorruimte, waarbij de opname van kantoorruimte structureel lager zal liggen dan in voorgaande decennia. Men verwacht onder invloed van de afnemende omvang van de lange termijn kantoorwerkgelegenheid dat de concurrentie tussen locaties en tussen gebouwen steeds groter wordt. Dit heeft tot gevolg dat de economische levensduur van kantorenvastgoed op minder

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

20

aantrekkelijke locaties steeds meer onder druk komt te staan, en dat leegstand van verouderde panden – en locaties met een minder goed imago – ook in een aantrekkende kantorenmarkt blijft bestaan. De kwaliteit van de locatie en het pand is – naast economische potenties van de regio – de belangrijkste factor waarop beleggers de aantrekkelijkheid van een locatie beoordelen. Daarbij gaat het in de eerste plaats om bereikbaarheid en parkeren (per OV, maar zeker ook per auto!), uitstraling en imago van de locatie, de nabijheid van voorzieningen en de verschijningsvorm van panden. Dit zijn allemaal randvoorwaarden waar gemeenten, regio’s en provincies explicieter op kunnen inzetten bij het aanwijzen en ontwikkelen van nieuwe ontwikkelingslocaties in de kantorenmarkt.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

21

Aspecten van kwaliteit van kantorenlocaties • bereikbaarheid: goede bereikbaarheid per trein is een minimale kwaliteitseis voor wat betreft OV-bereikbaarheid. In grootstedelijk gebied vormt een knooppuntstation van de metro een alternatief. Voor autobereikbaarheid geldt de nabijheid van een op- en afrit van de snelweg als belangrijke kwaliteitsfactor. Bovendien is de beschikbaarheid van voldoende parkeergelegenheid een doorslaggevende factor; • gebouw: aantrekkelijk vormgegeven moderne gebouwen met een eigen, herkenbare uitstraling en architectuur. Flexibele, moderne en levensloopbestendige inrichting, eenvoudig aan te passen op veranderende eisen van de kantoorgebruiker. Bij flexibiliteit kan eventueel ook rekening gehouden worden met mogelijke functieverandering van het gebouw/de locatie op de langere termijn (zie ook multifunctionaliteit); • openbare ruimte: een aantrekkelijk verblijfsklimaat door onder meer het gebruik van groen, pleinen, waterpartijen, etc. Parkeren bij voorkeur uit het zicht; • multifunctionaliteit: kantorenlocaties zijn bij voorkeur multifunctioneel van aard. Daarbij kan worden gedacht aan een mix van dienstverlening (kinderopvang, vergadercentra, etc.), detailhandel, horeca, leisure (zoals fitness), etc. Daarnaast kan worden gedacht aan de vestiging van onderwijsinstellingen (zoals ROC’s). Op deze wijze wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de kritische massa die nodig is voor een hoogwaardige OV-ontsluiting van een locatie en andere (hoogwaardige) voorzieningen. Multifunctionaliteit vergroot de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van kantorenlocaties, bovendien zijn deze locaties op de langere termijn aantrekkelijker te transformeren. Schaarste en clustering van kantoorontwikkeling randvoorwaarden voor kwaliteit Schaarste en de concentratie van kantoorontwikkeling op enkele toplocaties in Zuid-Holland beschouwen zowel ontwikkelaars als beleggers als twee cruciale randvoorwaarden voor de ontwikkeling van kwalitatief hoogstaande kantoren in Zuid-Holland: • schaarste is noodzakelijk om de keuzevrijheid op de markt te beperken, zodat concurrentie tussen locaties beperkt blijft; • clustering van kantoorontwikkeling is noodzakelijk om voldoende draagvlak te creëren voor hoogwaardige OVverbindingen en andere (hoogwaardige) voorzieningen op kantoorlocaties. Voor het provinciaal kantorenbeleid is het van belang niet alleen vanuit het oogpunt van beleggers en ontwikkelaars te sturen op de kwantiteit van kantoorlocaties, maar ook in te zetten op kwaliteit. Dit betekent dat Zuid-Holland bestemmingsplannen meer kan toetsen op de mate waarin kantoorontwikkelingen aansluiten bij de wensen en eisen van kantoorruimtegebruikers voor wat betreft bereikbaarheid en kwaliteit van de locatie.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

22

Marktpartijen vinden vooral stationslocaties en snelweglocaties aantrekkelijk voor kantoorontwikkeling Vanuit het perspectief van de toenemende vraag naar kwaliteit en optimale bereikbaarheid zijn vooral Intercity-stations (zoals Den Haag Centraal en Rotterdam Centraal) en snelweglocaties van grote steden interessante plekken voor beleggers om te investeren. Deze locaties bleken de afgelopen jaren minder gevoelig voor leegstand van de bestaande voorraad en schommelingen in de opname en huurprijsontwikkeling dan voorstadslocaties zoals bijvoorbeeld Spijkenisse en Vlaardingen. Zowel ontwikkelaars als beleggers zien een rol weggelegd voor de provincie ten aanzien van het verminderen van het aantal knooppuntlocaties waar kantoorontwikkeling mogelijk wordt. Daarnaast staan marktpartijen soms sceptisch tegenover de plannen voor Stedenbaan, omdat een fors deel van de kantoorlocaties die in dit verband ontwikkeld worden niet aansluiten bij de wensen en eisen van gebruikers en bovendien te versnipperd worden ontwikkeld. Men pleit ervoor in het locatiebeleid meer aan te sluiten bij de wensen en eisen van kantoorgebruikers en in te zetten op de ontwikkeling van een beperkt aantal excellente kantoorlocaties. Multifunctionele locaties aantrekkelijker dan monofunctionele locaties De komende jaren is de marktpotentie van multifunctionele gebieden hoger dan van nieuwe, monofunctionele locaties aan de rand van de stad, zo is de visie van marktpartijen. Deze tendens maakt binnenstedelijk gelegen kantoorlocaties relatief wat aantrekkelijker dan monofunctionele snelweglocaties zoals deze in de jaren tachtig en negentig in ZuidHolland veel zijn ontwikkeld. Multifunctionele gebieden waar verschillende functies en voorzieningen elkaar vinden en waar meerdere vervoersmodaliteiten kruisen, zijn beter in staat om veranderingen in de economie en de markt op te vangen. Er ontstaat daar meer waardetoevoeging en locaties zijn daardoor toekomstbestendiger. Ontwikkeling van monofunctionele locaties (alleen kantoren) betekent hogere beleggingsrisico’s. Let wel: op het niveau van individuele gebouwen hebben zowel ontwikkelaars als beleggers een grote voorkeur voor monofunctionele gebouwen, omdat bij een multifunctionele gebouwinvulling het moeilijker is om tegelijkertijd afnemers voor verschillende typen vastgoed te vinden9. Thematerreinen zijn vanuit beleggerperspectief minder interessant De ontwikkeling van thematisch ingestoken kantorenlocaties, zoals Leiden Bio Sciencepark en de A13 Kennisboulevard, zijn vanuit beleggersoptiek minder interessant. Thematisering betekent een verdunning van de markt, waardoor de risico’s op afzetbaarheid op de langere termijn voor beleggers groter worden.

9

Dit hangt samen met de verschillen in dynamiek tussen verschillende vastgoedsegmenten.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

23

3. AANBOD VAN KANTOORRUIMTE
In dit hoofdstuk analyseren we het aanbod van kantoorruimte in Zuid-Holland. In paragraaf 3.1 beschrijven we de samenstelling van de kantorenvoorraad, in paragraaf 3.2 gaan we in op kwantiteit en kwaliteit van leegstaand kantorenvastgoed en in paragraaf 3.3 beschrijven we de aard en omvang van de nieuwbouwprogramma’s van kantoren in de Zuid-Hollandse regio’s. In bijlage D gaan we uitgebreid in op de achtergronden bij deze aanbodanalyse.

3.1 Samenstelling van de kantorenvoorraad
Totale voorraad kantoorruimte Zuid-Holland circa 13 miljoen m² bvo De totale voorraad kantoorruimte in Zuid-Holland heeft een omvang van circa 13 miljoen m². Veruit het grootste deel daarvan ligt geconcentreerd in de regio’s Haaglanden (50%) en Rotterdam (37%). De kantorenmarkt in de regio Rijn- en Bollenstreek en Zuid-Holland-Zuid is van vergelijkbare omvang. Midden-Holland is de kleinste kantorenregio. Tabel 7: voorraad kantoorruimte Zuid-Holland naar regio per 1-1-2005 (*1.000 m² bvo) Voorraad Aandeel Haaglanden 6.730 50% Regio Rotterdam 4.880 37% Midden-Holland 410 3% Rijn- en Bollenstreek 700 5% Zuid-Holland-Zuid 630 5% Totaal Zuid-Holland 13.350 100%

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

24

Sterke concentratie van kantoorruimte in binnensteden, op bedrijventerreinen en verspreid over woonwijken Het grootste deel van de kantorenvoorraad in Zuid-Holland komt geconcentreerd voor in binnensteden, op bedrijventerreinen en verspreid over woonwijken. Binnenstedelijke centrumlocaties springen met circa 30% tot 35% van de totale voorraad het meest in het oog. Naast kantoorruimte in de binnenstad zelf, gaat het om kantoorlocaties rondom de centrale stations van (middel)grote steden (exclusief Den Haag en Rotterdam CS). Een ander omvangrijk segment zijn kantoren verspreid over woonwijken. Het gaat om een brede mix aan kantoorgebruikers variërend van kleinschalige kantoorachtige bedrijfjes in woonwijken tot de ambassades buiten het centrum van Den Haag. Het aandeel kantoorruimte rond OV-knooppunten lijkt relatief klein, omdat dit segment verdeeld is over twee subsegmenten (regionale en Randstedelijke knooppunten). Gezamenlijk zijn deze segmenten goed voor circa 10 tot 20% van de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland. Ondanks de grote betekenis voor de Zuid-Hollandse economie is de omvang van kantoorruimte op de grootstedelijke toplocaties met circa 5 tot 10% relatief beperkt. Tabel 8: indicatieve inschatting van de samenstelling kantorenmarkt Zuid-Holland naar locatietype Locatietype Aandeel in de voorraad Grootstedelijke toplocaties 5-10% Binnenstedelijke centrumlocatie 30-35% Randstedelijke OV-knooppunten 5-10% Regionale OV-knooppunten 5-10% Snelweglocaties 8-12% Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 12-16% Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 18-22% Totale voorraad (* 1.000 m²) 13.350

3.2 Leegstand
Leegstand het hoogst in regio Rotterdam en Midden-Holland De leegstand op de kantorenmarkt in Zuid-Holland is het hoogst in de regio Rotterdam en Midden-Holland. Leegstand in deze regio’s ligt tussen de 16% en 20%. Leegstand in de regio Haaglanden varieert sterk per stad. In Den Haag bijvoorbeeld ligt de leegstand rond de 9%, terwijl in Zoetermeer en Rijswijk de leegstand circa 15% bedraagt. Leegstand in de regio Rijn- en Bollenstreek en Zuid-Holland-Zuid ligt rond de 10%. Een frictieleegstand van 5% à 6% van de totale voorraad beschouwen marktpartijen als acceptabel en noodzakelijk voor een goed functionerende kantorenmarkt.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

25

Tabel 9: inschatting leegstand in Zuid-Holland naar regio Regio Leegstand Haaglanden Regio Rotterdam Midden-Holland Rijn- en Bollenstreek Zuid-Holland-Zuid 11% - 14% 17% - 20% 17% - 20% 9% - 12% 9% - 12%

Totaal Zuid-Holland 12% - 15% Bron: FGH Bank (2006), bewerkt door Stec Groep Leegstand afgelopen jaren toegenomen De leegstand op de kantorenmarkt in Zuid-Holland is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. In de regio Den Haag nam de leegstand afgelopen vijf jaar met maar 21% toe, in de regio Rotterdam met maar liefst 89%. BCI (2005) schat de totale leegstand op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt begin 2005 op circa 11%. Ook afgelopen jaar is het aandeel leegstaande kantoorruimte in Zuid-Holland verder toegenomen, vooral in de regio Rotterdam. Afgelopen jaar groeide de leegstand in Rotterdam met maar liefst 39% ten opzichte van het voorgaande jaar. De leegstand in de regio Den Haag vertoont met een toename van 3% een ander beeld. Tabel 10: relatieve verandering van de leegstand in de G4 Leegstand 2005 Verandering in % t.o.v. 2005 Amsterdam 21,6% 13% Den Haag 9,3% 3% Rotterdam 16,5% 39% Utrecht 15,1% 3% Bron: Dynamis (2006), FGH Bank (2006)

Verandering in % t.o.v. 5 jr. 29% 21% 82% 28%

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

26

Afname van het aandeel nieuwe kantoorruimte binnen het aanbod Het aandeel nieuwe kantoorruimte binnen de totale voorraad leegstaande kantoorruimte nam de laatste jaren af. Was dit aandeel in de regio Den Haag in 2002 nog 50%, begin 2006 was dit nog maar 18%. In de regio Rotterdam nam dit aandeel in dezelfde periode af van 35% tot 14%. Voor een belangrijk deel is deze afname het gevolg van de economische laagconjunctuur en de daarmee samenhangende afname van de nieuwbouwproductie van kantoorruimte10. Sterke stijging structurele leegstand, herstructurering en transformatie van verouderde voorraad noodzakelijk Binnen het totaal aan leegstaande kantoorruimte in Zuid-Holland neemt vooral de structurele leegstand sterk toe. Het gaat om kantoren die langer dan twee jaar ongebruikt leegstaan. In de regio Den Haag bedroeg het aandeel structurele leegstand in 2005 28% van het totale leegstaande kantorenvastgoed, in de regio Rotterdam lag dit in dezelfde periode op 23%. In kleinere kantorensteden in Zuid-Holland ligt het aandeel structurele leegstand tussen de 30% en 50%, in steden als Leiden en Delft zelfs ruim boven de 70%11. Een deel van de incourant geraakte kantoorruimte kan door middel van herstructurering nieuw leven in worden geblazen. Goudse Poort in Gouda is daarvan een goed voorbeeld. Een ander deel van de verouderde kantorenvoorraad, vooral in en rondom binnensteden, leent zich voor transformatie naar wonen of andere (hoogwaardige invullingen). Kantoorruimte waar geen alternatieve bestemming voor gevonden kan worden zal moeten worden gesloopt om leegstand beheersbaar te kunnen houden. Een overall beeld van leegstand in Zuid-Holland per locatietype ontbreekt Er zijn geen statistische overzichten beschikbaar van de leegstand op de kantorenmarkt per locatietype. Zuid-Hollandse regio’s worden zich in toenemende mate bewust van de problematiek van leegstand op de kantorenmarkt en geven aan bij de actualisatie van hun kantorenstrategieën, naast het nieuwbouwprogramma, eveneens aandacht te gaan besteden aan de leegstand in hun regio. Vooralsnog ontbreekt een gestructureerd overzicht van de leegstand per locatietype. In tabel 5 maken we een inschatting van de leegstand naar locatietype. We baseren ons hierbij op gesprekken met marktpartijen (beleggers, ontwikkelaars en makelaars) en onze eigen expertise.

10 11

Bron: Dynamis, 2006. Bron: NVM, 2005.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

27

Tabel 11: inschatting van de leegstand per locatietype ToekomstLeegstand perspectief Grootstedelijke toplocaties Benedengemiddeld ++ Binnenstedelijke centrumlocatie Benedengemiddeld + Randstedelijke OV-knooppunten Gemiddeld + Regionale OV-knooppunten Bovengemiddeld Snelweglocaties Bovengemiddeld Kantoorlocaties op bedrijventerreinen Sterk bovengemiddeld -Kantoorlocaties verspreid in woonwijken Gemiddeld 0 ++ = Kansrijk 0 = Gemiddelde -- = Kansarm Transformatiemogelijkheden + ++ 0 --++

Herontwikkeling van verouderde kantoorlocaties is maatwerk, niet alle locaties lenen zich voor transformatie Als gevolg van de groeiende leegstand op de kantorenmarkt en de heersende krapte op de woningmarkt wordt in toenemende mate nagedacht over de mogelijkheden van transformatie van kantoorruimte naar bijvoorbeeld (starters)woningen. Transformatie van kantoren naar woningen is gemiddeld genomen een ingewikkelde en kostbare zaak en vraagt om maatwerk. Het aantal financieel en markttechnisch haalbare projecten is beperkt. Dit verklaart ook waarom marktpartijen kantoorpanden niet zo snel transformeren. Daarnaast zijn er nog andere oorzaken waarom institutionele en particuliere beleggers in de kantorenmarkt vaak geen voorstander zijn van transformatie van kantoren naar woningbouw. Dat kan omdat soms het kantoorpand nog tegen hoge boekwaarden in de boeken staat. Een andere reden kan zijn dat woningen niet passen binnen de monofunctionele beleggingsportefeuille van marktpartijen. Toplocaties en binnenstedelijke kantorenlocaties meest stabiele kantorenmarkten met kansrijk toekomstperspectief Toplocaties en binnenstedelijke kantoorlocaties zijn de meest stabiele kantorenmilieus in Zuid-Holland. De leegstand op deze locaties is relatief laag. Binnenstedelijke locaties zijn en blijven door hun kwaliteit en multifunctionaliteit, een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoren, vooral wanneer die goed per OV en auto bereikbaar zijn. Bovendien bieden beide locaties door hun ligging in het multifunctionele stedelijke gebied goede mogelijkheden voor transformatie van verouderde kantoorruimte. Kortom, zowel toplocaties als binnenstedelijke locaties zijn sterke segmenten en de leegstand op deze locaties is relatief kansrijk in de kantorenmarkt. Randstedelijke knooppuntlocaties kansrijk door kwaliteit In het verlengde van de algehele trend op de kantorenmarkt is de leegstand van kantoren op Randstedelijke knopen afgelopen jaren licht toegenomen. De toekomstperspectieven van deze locaties zijn echter kansrijk, zeker wanneer deze
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

28

gebieden ook goed per auto zijn te bereiken. Wanneer de markt weer aantrekt zal ook de vraag naar kantoorruimte op deze locaties weer toenemen. Transformatiemogelijkheden van verouderd kantorenvastgoed is op Randstedelijke knooppunten matig als gevolg van een over het algemeen perifere ligging. Kantoorlocaties in woonwijken zijn goed te transformeren Verouderde kantoorlocaties in woonwijken bieden door hun ligging in bestaand stedelijk gebied over het algemeen goede mogelijkheden voor transformatie naar wonen. Probleemlocaties liggen vooral op bedrijventerreinen, snelweglocaties en regionale knooppunten Leegstand op Zuid-Hollandse bedrijventerreinen, snelweglocaties en Regionale knooppunten is relatief hoog. Bovendien zijn dit over het algemeen kansarme locaties, zowel qua toekomstperspectief (matige concurrentiekracht) als transformatiemogelijkheden. Dit geldt vooral voor kantoorlocaties op bedrijventerreinen.
Box 1: het onderscheiden van kansrijke, kansarme en kansloze ontwikkelingslocaties. Steeds meer marktpartijen onderscheiden in leegstaande kantoorlocaties in drie typen locaties: • kansrijke locaties worden in een aantrekkende kantorenmarkt weer als kantoorruimte verhuurd tegen een marktconform prijsniveau; • kansarme locaties worden weliswaar in een aantrekkende of gezonde kantorenmarkt verhuurd, maar alleen tegen een laag huurniveau. Ook kan het zijn dat forse investeringen gedaan moeten worden in de uitstraling en installaties van het gebouw; • kansloze kantoorlocaties worden zelfs in een gezonde kantorenmarkt waarschijnlijk niet meer verhuurd als kantoor. Kansloos zijn met name die kantoorlocaties met een slechte uitstraling en architectuur en een gebrekkige afwerking en uitstraling van het interieur. Belangrijk is ook dat het gebouw niet geschikt is voor hedendaagse ICT-behoeften en dat de overige installaties (klimaatbeheersing) niet voldoen aan huidige wensen en eisen van gebruikers. Kansloze locaties laten zich kenmerken door een slechte uitstraling van de omgeving, het ontbreken van zichtbaarheid en tekorten aan parkeermogelijkheden. Voor dit type locaties en gebouwen is het belangrijk de waarde af te schrijven en te komen tot herontwikkeling. Bronnen: NVB Kantoorgebruikers in Profiel, 2006, Dynamis Sprekende Cijfers 2006.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

29

3.3 Nieuwbouwprogramma
Nieuwbouwprogramma: circa 4 miljoen m² tot 2020 Voor de periode tot 2020 staat in Zuid-Holland de ontwikkeling van in totaal circa 4 miljoen m² bvo gepland. Circa 2 miljoen m² daarvan zal de komende vijf jaar worden ontwikkeld, nog eens een kleine 2 miljoen m² staat gepland voor de periode 2010-2020. Realisatie van dit programma betekent een toename van de totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland met circa 30%. Het nieuwbouwprogramma tot 2020 voor Rijn- en Bollenstreek, Midden-Holland en Zuid-Holland-Zuid betekent voor deze regio’s zelfs een verdubbeling van de totale kantorenvoorraad. In bijlage E geven we een overzicht van alle nieuwbouwlocaties in Zuid-Holland. Tabel 12: programma kantorennieuwbouw provincie Zuid-Holland (*1.000 m² bvo) tot 2010 2010-2020 Totaal tot 2020 Haaglanden 933 502 1.435 Regio Rotterdam 500 1.000 1.500 Midden-Holland 98 112 210 Rijn- en 234 233 Bollenstreek12 467 Zuid-Holland-Zuid 166 169 335 Totaal Zuid-Holland 1.931 2.016 3.947 Bron: regionale kantorenstrategieën Zuid-Holland Accent nieuwbouwprogrammering op snelweglocaties, OV-knooppunten, binnenstedelijke centra en toplocatie Het programma voor de nieuwbouw van kantoorruimte in Zuid-Holland zet sterk in op de ontwikkeling van snelweglocaties, OV-knooppunten, binnenstedelijke centra en toplocaties. Goede voorbeelden van omvangrijke nieuw te ontwikkelen binnenstedelijke locaties zijn te vinden in Den Haag (Nieuw Centrum), Rotterdam (kantoorboulevards, Kop van Zuid), maar ook middelgrote steden als Leiden (Spoorzone, Scienceparken), Dordrecht en Zwijndrecht en Gouda hebben plannen voor de ontwikkeling van grootschalige binnenstedelijke projecten. Nieuwe omvangrijke snelweglocaties staan gepland in onder meer de regio Rotterdam (Brainpark, Rotterdam Airport, etc.), Leidse regio (A4-zone) en MiddenHolland (Goudse Poort). Opvallend is ook het omvangrijke kantorenprogramma op regionale OV-knooppunten (circa 770.000 m²), dit terwijl kantoorontwikkeling op Randstedelijke knooppunten relatief beperkt is.

12

Dit is inclusief ruim 100.000 m² kantoorruimte op Sciencepark Leeuwenhoek en Rijnfront.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

30

Tabel 13: nieuwbouwprogrammering naar locatietype tot 2010 2010-2020 Grootstedelijke toplocaties 338 410 Binnenstedelijke centrumlocatie 368 339 Randstedelijke OV-knooppunten 346 393 Regionale OV-knooppunten 101 50 Snelweglocaties 507 434 Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 190 167 Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 164 135 Bron: regionale kantorenstrategieën Zuid-Holland

Totaal 748 707 739 151 941 356 299

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

31

4. VRAAG NAAR KANTOORRUIMTE
In dit hoofdstuk gaan we in op de toekomstige vraag naar kantoorruimte in de provincie Zuid-Holland. In paragraaf 4.1 beschrijven we allereerst de belangrijkste relevante trends op de kantorenmarkt en geven we aan op welke wijze deze de toekomstige vraag naar kantoorruimte zullen beïnvloeden. Vervolgens maken we in paragraaf 4.2 een indicatieve inschatting van de vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland. Eerst kijken we naar de totale vraag voor Zuid-Holland, daarna naar de vraag per regio en tot slot naar de vraag per locatietype. We hanteren daarbij steeds het jaar 2020 als horizon. In bijlage C gaan we uitgebreid in op de achtergronden en gehanteerde methodiek bij deze vraagraming.

4.1 Relevante trends
De toekomstige ontwikkelingen van de vraag naar kantoorruimte in Nederland en – meer specifiek in Zuid-Holland – is de komende decennia aan verandering onderhevig. In deze paragraaf beschrijven we de belangrijkste trends die aan deze veranderende vraag ten grondslag liggen en gaan we in op de betekenis hiervan voor de kantorenmarkt in ZuidHolland. Afnemende groei van de vraag naar kantoorruimte verwacht De komende jaren gaat een groot deel van de babyboom-generatie met pensioen. Dit betekent dat grote groepen werknemers de arbeidsmarkt gaan verlaten. Daar komt bij dat door ontgroening steeds minder jongeren op de arbeidsmarkt komen. Vergrijzing en ontgroening hebben tot gevolg dat het aantal beschikbare werknemers (de potentiële beroepsbevolking) relatief gaat afnemen. Hiermee is de vergrijzing een remmende factor op de behoefte aan nieuwe kantoorruimte. Een ontwikkeling die bijdraagt aan de afnemende groei van de vraag naar kantoorruimte is schaalvergroting en de fusies die daarmee samenhangen. Dergelijke processen leiden veelal tot reorganisatie en concentratie van activiteiten waardoor vestigingen worden afgestoten en/of wordt verhuisd naar een (nieuw) pand waar minder ruimte nodig is voor dezelfde activiteiten. Ondanks de afnemende beroepsbevolking en processen als schaalvergroting en fusies verwachten we wel een beperkte doorgroei van de kantoorwerkgelegenheid in Nederland, zij het minder sterk zijn dan in de afgelopen decennia. Voor een belangrijk deel is dat het gevolg van de verdere verdienstelijking van de Nederlandse economie en de groei van werkgelegenheid in de commerciële diensten en de kwartiaire sector. Juist in deze sectoren is het kantoorgebruik hoog. Daarnaast geldt ook voor meer traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel de noodzaak om hogere toegevoegde waarde te leveren en neemt in deze sectoren het belang van activiteiten als research en ontwikkeling,
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

32

marketing, planning en administratie toe. Dit zijn activiteiten die kantoorruimte nodig hebben. In de praktijk zien we overigens maar beperkt terug dat deze tendens zich vertaalt in verkantorisering van bedrijfsruimten op een bedrijventerrein. Kantooractiviteiten worden vaak ruimtelijk gescheiden van overige bedrijfsactiviteiten13, wat leidt tot meer kantoormeters. Zuid-Holland: circa 360.000 tot 440.000 kantoorgebonden arbeidsplaatsen In 1995 had ruim 70% van alle werkgelegenheid in Nederland een relatie met de dienstensector, tot 2015 loopt dit aandeel op tot 77%, daarna waarschijnlijk nog verder. Deze verdere groei, met daarbinnen een relatief sterk groeiende sector kennisintensieve diensten, zal de vraag naar kantoorruimte verder stimuleren. Bovendien lijken ook bedrijfsprocessen steeds meer te verkantoriseren. In de nieuwe Bedrijfslocatiemonitor (2005) schat het CPB het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid in de Randstad op 25% Het CPB baseert zich daarbij op cijfers uit 2000. Tegen deze achtergrond en in de wetenschap dat de economie verder verkantoriseert, schatten we het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid in Zuid-Holland op dit moment op circa 25% tot 30%. Concreet gaat het hier om circa 360.000 tot 440.000 kantoorgebonden arbeidsplaatsen in de provincie Zuid-Holland. Afnemende groei noodzaakt tot bijstelling van ontwikkelingstempo De afnemende groei van de kantoorruimtevraag heeft belangrijke consequenties voor kantoorlocaties: in de eerste plaats moet het ontwikkelingstempo afnemen en in de tweede plaats zullen ontwikkelaars steeds meer concurreren om vanuit markttechnisch oogpunt aantrekkelijke locaties. Het feit dat kantoorontwikkeling volgens het bestemmingsplan is toegestaan, is niet langer een garantie voor een succesvolle ontwikkeling. De risico’s op de kantorengrondexploitaties op minder aantrekkelijke plekken worden steeds groter. Hierdoor is het noodzakelijk na te denken over de omzetting van kantoorprogramma’s naar andere functies, zoals wonen, retail & leisure en onderwijsvoorzieningen. Verschuiving van uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag… Afgelopen jaren is de vraag op de kantorenmarkt veranderd van overwegend uitbreidingsvraag naar overwegend vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag (door groei van werkgelegenheid) nam afgelopen jaren relatief af als gevolg van de laagconjunctuur. Door toenemend aanbod op de kantorenmarkt neemt de keuzevrijheid van gebruikers op de kantorenmarkt toe en verruilen kantoorruimtegebruikers steeds meer hun huidige kantoorruimte voor huisvesting met een betere prijskwaliteitverhouding. Dit zien we terug in de terugkeertendens van kantoorruimtegebruikers uit de ZuidHollandse Randgemeenten naar Rotterdam en Den Haag.

De verkantorisering van bedrijfsruimten die gedurende de jaren negentig plaatsvond was vooral het gevolg van schaarste op de kantorenmarkt: het ging vooral om onderverhuur van 100% kantoorruimten binnen bedrijfspanden van een andere gebruiker.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

13

33

…en dat leidt tot een toenemende concurrentie tussen locaties en meer vraag naar kwaliteit Dat heeft voor het kantorenbeleid van de provincie als consequentie dat er nadrukkelijk meer aandacht voor kwaliteit moet komen bij het toetsen van ontwikkelingsplannen, maar ook in het ontwikkelen van visies en beleidsdocumenten. Met name voor aspecten van kwaliteit vanuit een gebruikersperspectief, zoals de bereikbaarheid (auto en OV), parkeren, ruimtelijke kwaliteit en voorzieningenaanbod14. We raden bovendien aan te streven naar een integrale benadering van kantorenbeleid in nauwe samenwerking met beleid voor leefbaarheid en verkeer.

4.2 Vraag naar kantoorruimte
In deze paragraaf gaan we in op de toekomstige vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland. We beschrijven allereerst hoe de totale ruimtevraag in Zuid-Holland is verdeeld over de verschillende regio’s. Vervolgens maken we voor iedere regio een inschatting van de vraag naar kantoorruimte per locatietype. We stellen nadrukkelijk dat het gaat om een indicatieve inschatting van de toekomstige vraag. In bijlage C gaan we nader in op de gehanteerde methodiek en achtergronden bij deze vraagraming. Vraag naar kantoorruimte in de provincie Zuid-Holland geraamd op 4,4 tot 6,7 miljoen m² tot 2020 De totale vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland schatten we voor de periode tot 2020 op 4,4 tot 6,7 miljoen m². Deze vraag bestaat uit enerzijds uitbreidingsvraag en anderzijds vervangingsvraag15. Uitbreidingsvraag is het gevolg van een groei van de kantoorgerelateerde werkgelegenheid in Zuid-Holland. Deze uitbreidingsvraag in Zuid-Holland wordt door het CPB geraamd op circa 1,9 tot 3,2 miljoen m² tot 2020. Vervangingsvraag heeft betrekking op het deel van de vraag die het gevolg is van onttrekking van incourant geraakte kantoorruimte in de bestaande voorraad. Deze vervangingsvraag voor geheel Zuid-Holland schatten we in op 2,5 tot 3,5 miljoen m² tot 2020.

In paragraaf 2.3 gingen we al in op de verschillende aspecten van kwaliteit op kantorenlocaties. In bijlage b gaan we uitgebreid in op de begrippen vervangingsvraag en uitbreidingsvraag en de achtergronden bij deze vraagraming.
15

14

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

34

Tabel 14: indicatieve vraag naar kantoorruimte Zuid-Holland 2006 - 2020 (*1.000 m² bvo) Uitbreidingsvraag1 Vervangingsvraag2 Totale vraag Haaglanden 800-1.220 1.260-1.770 2.060-2.990 Regio Rotterdam 700-1.340 910-1.280 1.610-2.620 Midden-Holland 100-170 80-110 180-280 Rijn- en Bollenstreek 180-270 130-180 310-450 Zuid-Holland-Zuid 150-250 120-170 270-420 Totaal Zuid-Holland 1.930-3.250 2.500-3.510 4.430-6.760
1) op basis van SE- en GE-scenario van het Centraal Planbureau (BLM, 2005) 2) Inschatting op basis van vervangingsvraag van 1,25% tot 1,75% per jaar

Bron: Stec Groep, 2006 Vraag richt zich vooral op Haaglanden en Rotterdam Het grootste deel van de vraag naar kantoorruimte zal zich richten op de regio’s Haaglanden en Rotterdam. Niet verwonderlijk, beide regio’s hebben een sterk (inter)nationale uitstraling en in deze regio’s bevindt zich immers de grootste concentratie van (kantoor)werkgelegenheid in Zuid-Holland. Uitstraling en imago van deze regio’s vergroten bovendien de aantrekkingskracht van deze kantorenmarkten. De vraag in de andere Zuid-Hollandse regio’s is relatief klein en beperkt zich voor een belangrijk deel tot vraag van lokaal en regionaal georiënteerde kantoorgebruikers, deze trend zet zich naar verwachting sterk door in de komende decennia. Afnemende groei van de vraag naar kantoorruimte verwacht Tabel 14 geeft een beeld van de vraag naar kantoren voor de gehele periode 2006-2020. Dit wil echter niet zeggen dat voor de gehele periode de vraag naar kantoorruimte gelijk zal zijn. Allereerst is de vraag naar kantoorruimte sterk afhankelijk van conjunctuurschommelingen. Daarnaast wordt voor de periode na 2010 een afname van de jaarlijkse vraag naar kantoorruimte verwacht, die samenhangt met de afnemende groei van kantoorwerkgelegenheid. In paragraaf 4.1 (relevante trends) gingen we hier al uitgebreid op in. Het CPB verwacht dat als gevolg van afnemende beroepsbevolking en bevolkingsgroei de uitbreidingsvraag op de kantorenmarkt na 2030 zelfs zal omslaan naar een krimp. Vraag tot 2010 circa 1,7 tot 2,7 miljoen m², in de periode 2010-2020 circa 2,6 tot 4,0 miljoen m² Tabel 15 geeft een beeld van de verwachte vraag naar kantoorruimte voor respectievelijk de periode 2006-2010 en 2011-2020. Deze tabel is gebaseerd op de aanname dat circa 40% van de totale vraag tot 2020 zich zal voordoen in de periode tot 2010 en circa 60% van de totale vraag tot 2020 zich zal voordoen in de periode na 2010. Op deze wijze

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

35

hebben we de verwachte afname van de vraag naar kantoorruimte meegenomen in de vraagraming. De totale vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland schatten we in de periode tot 2010 in op 1,7 tot 2,7 miljoen m², voor de periode 2010-2020 verwachten we een vraag van nog eens circa 2,6 tot 4,0 miljoen m². Tabel 15: indicatieve vraag tot 2010 en 2011-2020 (*1.000 m² bvo) 2006-2010 2011-2020 Totale vraag Haaglanden 820-1200 1.240-1.790 2.060-2.990 Regio Rotterdam 640-1050 970-1.570 1.610-2.620 Midden-Holland 70-110 110-170 180-280 Rijn- en Bollenstreek 120-180 190-270 310-450 Zuid-Holland-Zuid 110-170 160-250 270-420 Totaal Zuid-Holland 1.760-2.710 2.670-4.050 4.430-6.760 Bron: Stec Groep, 2006 Markt vraagt om kwalitatief aantrekkelijke kantorenlocaties In paragraaf 4.1 (relevante trends) gaven we al aan dat de vraag vanuit de markt steeds meer is gericht op kwalitatief aantrekkelijke kantoorruimte en locaties. Twee aspecten die in belangrijke mate bepalend zijn voor de kwaliteit van een locatie zijn bereikbaarheid (per auto en hoogwaardig OV) en de multifunctionele invulling van de locatie (naast kantoorwerkgelegenheid ook functies als horeca, leisure, retail, wonen, onderwijs). Binnenstedelijke centrumlocaties zijn vanuit dit perspectief aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor kantoorruimtegebruikers, zeker wanneer deze locaties in de nabijheid van het plaatselijke centraal station zijn gelegen. We verwachten daarom dat een belangrijk deel van de vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland, circa 1,1 tot 2,0 miljoen m², gericht zal zijn op dit type kantorenlocatie. Hoe de vraag zich uiteindelijke zal verspreiden over de verschillende type kantorenlocaties is sterk afhankelijk van de omvang en kwaliteit van het toekomstige aanbod. In tabel 3 maken we een inschatting van de vraag per locatietype.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

36

Tabel 16: indicatieve vraag Zuid-Holland naar locatietype (*1.000 m² bvo) 2006-2010 2011-2020 Grootstedelijke toplocaties Binnenstedelijke centrumlocatie Randstedelijke OV-knooppunten Regionale OV-knooppunten Snelweglocaties Kantoorlocaties op bedrijventerreinen Kantoorlocaties verspreid in woonwijken Bron: Stec Groep, 2006 110-290 440-820 110-280 140-360 200-410 140-350 330-630 170-430 660-1.220 170-410 210-540 310-620 210-520 500-950

Totaal 2006-2020 280-720 1.100-2.040 280-690 350-900 510-1.030 350-870 830-1.580

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

37

5. CONFRONTATIE VAN VRAAG EN AANBOD
In dit hoofdstuk maken we een confrontatie tussen de vraag en aanbod op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt. In paragraaf 5.1 kijken we naar de verhouding tussen verwachte vraag en het nieuwbouwprogramma in Zuid-Holland. Eerst voor Zuid-Holland als totaal, daarna voor de verschillende regio’s. In paragraaf 5.2 kijken we vervolgens naar de verhouding tussen vraag en nieuwbouwprogramma per locatietype. Ook hier, eerst voor Zuid-Holland als totaal, daarna voor de verschillende regio’s.

5.1 Vraag en aanbod per regio
Huidige nieuwbouwprogramma Zuid-Holland in balans met vraag naar kantoorruimte tot 2020 Voor de komende vijftien jaar staat de ontwikkeling van circa 4 miljoen m² nieuwe kantoorruimte gepland in ZuidHolland. Het nieuwbouwprogramma ligt daarmee al bijna op het niveau van de verwachte vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland. Dit terwijl ook komende jaren nieuwe plannen voor kantorennieuwbouw zullen worden ontwikkeld. Zorgvuldige programmering van nieuwbouwplannen blijft noodzakelijk. Tabel 17: confrontatie van indicatieve vraag en aanbod naar Vraag Nieuwbouwprogramma Haaglanden 2.060-2.990 1.435 Regio Rotterdam 1.610-2.620 1.500 Midden-Holland 180-280 198 Rijn- en Bollenstreek 310-450 467 Zuid-Holland-Zuid 270-420 335 Totaal Zuid-Holland 4.430-6.760 3.935 Bron: Stec Groep, 2006 kantoorruimte in Zuid-Holland 2006 tot 2020 Leegstand 11% 17% 17% 9% 9% 12% 14% 20% 20% 12% 12% 16%

Nieuwbouwprogramma in Haaglanden en regio Rotterdam blijven achter bij verwachte vraag Wanneer we kijken naar kantorenprogrammering in de verschillende regio’s dan valt op dat met de geprogrammeerde nieuwbouw in de regio’s Haaglanden en Rotterdam al voor een belangrijk deel aan de vraag naar kantoorruimte tegemoet gekomen wordt. Zeker gelet op de omvang van de leegstand in beide regio’s.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

38

Voorzichtigheid geboden met nieuwbouwplannen in kleinere kantorenregio’s in Zuid-Holland Het nieuwbouwprogramma in kleinere kantorenregio’s in Zuid-Holland (Midden-Holland, Rijn- en Bollenstreek en ZuidHolland-Zuid) ligt op dit moment al boven het niveau van de verwachte vraag. Zeker in de regio Rijn- en Bollenstreek is het nieuwbouwprogramma aan de ruime kant. Een zorgvuldige herprogrammering en fasering van het nieuwbouwprogramma is noodzakelijk om te voorkomen dat in de komende jaren te veel nieuwe kantoorruimte wordt ontwikkeld. Zorgvuldige fasering en afstemming van nieuwbouwontwikkeling blijft noodzakelijk Naast een goede afstemming van de nieuwbouwprogrammering op de toekomstige vraag naar kantoorruimte, is vooral een zorgvuldige fasering van de nieuwbouwontwikkeling noodzakelijk. Tabel 18 geeft een beeld van de verhouding tussen vraag en het nieuwbouwprogramma voor respectievelijk de periode tot 2010 en de periode 2011-2020. Vooral in de kleinere kantorenregio’s staat een fors deel van de nieuwbouw gepland voor komende jaren. Tabel 18: indicatieve confrontatie van indicatieve vraag en aanbod kantoorruimte in Zuid-Holland 2006-2010 2011-2020 Vraag NieuwbouwVraag Nieuwbouwprogramma programma Haaglanden 820-1.200 933 1.240-1.790 502 Regio Rotterdam 640-1.050 500 970-1.570 1.000 98 112 Midden-Holland 70-110 110-170 Rijn- en Bollenstreek 120-180 234 190-270 233 166 169 Zuid-Holland-Zuid 110-170 160-250 Totaal Zuid-Holland 1.760-2.710 2.024 2.670-4.050 1.938

5.2 Vraag en aanbod per locatietype
Wanneer we in tabel 19 nauwkeuriger kijken naar de verhouding tussen vraag en toekomstig aanbod per type kantorenlocatie in Zuid-Holland dan vallen een aantal zaken op: Onvoldoende onderscheid tussen toplocaties en binnenstedelijke centrumlocaties Wanneer we kijken naar de omvang van de programma’s op centrumlocaties en toplocaties, valt op dat vooral de toekomstige omvang van de toplocaties in met name Rotterdam en Den Haag fors wordt ingeschat. Dit terwijl de voorziene vraag naar kantoorruimte op binnenstedelijke locaties fors hoger ligt dan het geplande aanbod aan nieuwe kantoorruimte. Deze discrepantie kan mede worden verklaard vanuit het feit dat er in de praktijk een onvoldoende
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

39

duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen beide type locaties. We zien hier een groot risico in omdat een toplocatie een zekere exclusiviteit nodig heeft om zich binnen een kantorenmarkt te onderscheiden van andere locaties. Tabel 19: confrontatie van indicatieve vraag en aanbod naar locatietype 20062011Totaal 2010 2020 2006-2020 Grootstedelijke toplocaties ++ + ++ Binnenstedelijke centrumlocatie --Randstedelijke OV-knooppunten ---Regionale OV-knooppunten ++ 0 + Snelweglocaties ++ 0 + Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 0 -(-) Kantoorlocaties verspreid in woonwijken ---0 = geplande nieuwbouwproductie ongeveer gelijk aan verwachte vraag + = geplande nieuwbouwproductie > verwachte vraag = geplande nieuwbouwproductie < verwachte vraag Belangrijk is dit goed te monitoren en met de gemeenten om de tafel te gaan zitten over de afbakening van de toplocaties en de overige centrumgebieden. Dit heeft invloed op het ambitieniveau van deze locaties en de commerciële waarde van de kantoorobjecten. Wanneer het aanbod van de toplocaties te groot is, ontstaat het gevaar dat de locatie als geheel imagoschade kan oplopen, omdat er teveel aanbod tegen een te hoog prijsniveau in de pijplijn zit dat niet kan worden opgenomen in de markt binnen een redelijke termijn. Dit heeft een negatief effect op de kwaliteit en het onderscheidend vermogen van deze grootstedelijke toplocaties en daarmee op de (inter)nationale concurrentiepositie van Zuid-Holland. Te ruim nieuwbouwprogramma op regionale OV-knooppuntlocaties Vanuit marktperspectief verwachten we dat met name de regionale knooppuntlocaties minder aantrekkelijk zullen zijn voor kantoorruimtegebruikers: het gevaar bestaat dat op deze locaties, door onvoldoende schaalgrootte, niet aan de gewenste kwaliteit kan worden voldaan en dat het onderscheidend vermogen van deze plekken hierdoor heel beperkt is. We achten de kans reëel dat grond op deze locaties niet wordt afgenomen of dat overaanbod op deze locaties ontstaat dat in een ruime markt niet wordt opgenomen. Deze locaties zullen naar verwachting de concurrentieslag met andere locatietypen, zoals binnenstedelijke locaties (rond de centrale stations) en de Randstedelijke knooppuntlocaties verliezen.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

40

Dit heeft duidelijk gevolgen voor het project Stedenbaan, waarin wordt ingezet op verdere verstedelijking rondom OVknooppunten in Zuid-Holland. We raden daarom aan terughoudend te zijn met de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte op deze locaties en bij de programmering en profilering van deze locaties in te zetten op vervanging van kantoorprogramma’s door alternatief vastgoed, zoals de ontwikkeling van onderwijsinstellingen, leisure en op een beperkt aantal locaties mogelijk nieuwe retail-concepten. Ontwikkel alleen kantoorruimte op dit type locaties wanneer voldoende schaalgrootte kan worden gecreëerd die nodig is voor het noodzakelijk, multifunctioneel voorzieningenniveau. Concreet betekent dit dat binnen het totaal aan Stedenbaan-knopen enkele prioritaire locaties aangewezen moeten worden waar kantoorontwikkeling geconcentreerd plaats kan vinden. Omvang van vraag naar snelweglocaties hangt af van aantrekkelijkheid van OV-knooppuntlocaties We schatten in dat de vraag naar snelweglocaties de komende jaren sterk beïnvloed wordt door de mate waarin op Randstedelijke en regionale OV-knooppuntlocaties een aantrekkelijk vestigingsmilieu wordt gecreëerd. Snelweglocaties en OV-knooppunten werken als het ware als communicerende vaten. Slagen regio’s er niet in om aantrekkelijke OVknooppuntlocaties te ontwikkelen, dan zal dit leiden tot sterkere vraag naar kantoren op snelweglocaties en andersom. Met name voor kantoorruimtegebruikers in de zakelijke dienstverlening zijn snelweglocaties een aantrekkelijk alternatief. We hebben om deze reden een relatief grote bandbreedte gehanteerd bij de inschatting van de toekomstige vraag naar dit type locaties. Het past in het locatiebeleid van de provincie Zuid-Holland om terughoudend te zijn met de ontwikkeling van kantoorruimte op eenzijdig ontsloten snelweglocaties. Voorwaarde is echter wel dat aantrekkelijke alternatieven worden geboden op en rondom (Randstedelijke) OV-knooppunten. Autobereikbaarheid van deze knooppunten is daarbij van groot belang. We adviseren dan ook kantoorontwikkeling te concentreren op select aantal (Randstedelijk) OVknooppunten en daarbij nadrukkelijk aandacht te besteden aan de autobereikbaarheid (ontsluiting, parkeren). Bedrijventerreinen Een deel van de vraag van kantoorruimtegebruikers die zich vestigen op bedrijventerreinen zal de komende jaren naar verwachting afnemen. Dit hangt samen met het feit dat de schaarste aan betaalbare alternatieve kantoorlocaties de komende jaren afneemt, zeker in vergelijking tot de afgelopen vijf tot acht jaar. Echter er blijft wel een deel van de vraag op deze locaties bestaan, omdat de kantoorruimten hier vaak goedkoop zijn, en de vestiging op een kantoorlocatie voor een deel van de kantoorgebruikers geen meerwaarde biedt ten opzichte van de goedkopere bedrijventerreinen.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

41

Kantoorontwikkeling buiten woonwijken ontbreekt in de kantorenprogrammering In de kantorenprogramma’s is op dit moment niet of nauwelijks gerekend met de ontwikkeling van kleinschalige kantoorconcentraties in de woonomgeving. We verwachten echter dat de komende jaren de behoefte aan kantoren op deze locaties zal toenemen, omdat deze locaties aansluiten bij de wensen en eisen van kleinschalige kantoorgebruikers. Ook vanuit een beleidsmatig oogpunt vinden we de kantoorruimte binnen het woonmilieu aantrekkelijk, omdat deze kunnen bijdragen aan de multifunctionaliteit van woonwijken en de leefbaarheid. We vinden het daarom belangrijk dat de provincie het belang van de ontwikkeling van kleinschalige concentraties aankaart bij de gemeenten. Het gaat daarbij in onze optiek met name om woon-werk eenheden, kantoren boven winkels en kantoorruimte in de plinten van woongebouwen. Voor Den Haag speelt nog een bijzondere situatie, in de zin dat een groot deel van de ambassades en ambassade-gerelateerde diensten verspreid in het woonmilieu voorkomen. We verwachten dat de vraag van deze specifieke doelgroep de komende jaren blijft bestaan en mogelijk wat toeneemt.

5.3 Situatieschets naar regio
Haaglanden: aandacht voor kwalitatieve afstemming van het nieuwbouwprogramma blijft noodzakelijk Eerder constateerden we al dat het nieuwbouwprogramma voor de regio Haaglanden redelijk in balans is met de verwachte vraag. In kwalitatief opzicht is er echter in enkele opzichten sprake van een onbalans. Het nieuwbouwprogramma op regionale OV-knooppunten (Binckhorst Zuidoost, Ypenburg A12, Afrikaweg, Delft Zuid) is aan de ruime kant. Ook het programma voor snelweglocaties (op locaties als Rokkenveencampus, Hoornwijck en Forepark) overstijgt de indicatieve vraag. Kantoorontwikkeling op binnenstedelijke centrumlocaties en Randstedelijke OV-knooppunten blijft echter achter bij de geraamde vraag. Tabel 20: confrontatie vraag en aanbod regio Haaglanden Locatietype Vraag Nieuwbouwtot 2020 programma Grootstedelijke toplocaties 210-450 348 Binnenstedelijke centrumlocatie 520-750 102 Randstedelijke OV-knooppunten 210-300 76 Regionale OV-knooppunten 210-300 409 Snelweglocaties 210-300 323 Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 100-300 126 Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 520-900 50

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

42

Nieuwbouwprogramma Rotterdam gebalanceerd, aandacht voor onderscheid binnenstedelijke en toplocaties noodzakelijk Het nieuwbouwprogramma in de regio Rotterdam is zowel kwalitatief als kwantitatief redelijk gebalanceerd samengesteld. We merken daarbij op dat het hier gaat om een indicatief programma en dat nadere uitwerking hiervan nog moet volgen. Aandacht voor zorgvuldige fasering en een goede afstemming van het nieuwbouwprogramma op de gewenste kwaliteiten blijft hierbij van groot belang. Bovendien is het zaak dat de regio Rotterdam nadrukkelijk onderscheid maakt tussen kantoorontwikkeling op grootstedelijke toplocaties en binnenstedelijke centrumlocaties. Op dit moment staat er een fors kantoorvolume geprogrammeerd rondom Rotterdam CS, zonder dat daarin duidelijk onderscheid is aangebracht naar toplocatie en centrumlocatie. Het gevaar bestaat dat grootstedelijke toplocaties onvoldoende onderscheidend in de markt worden gezet, waardoor de concurrentiekracht van deze locatie onder druk komt te staan. We adviseren hieraan nadrukkelijk aandacht te besteden bij de uitwerking van het indicatieve programma. Tabel 21: confrontatie vraag en aanbod regio Rotterdam Vraag Nieuwbouwtot 2020 programma Grootstedelijke toplocaties 80-260 400 Binnenstedelijke centrumlocatie 320-790 200 Randstedelijke OV-knooppunten 80-390 75 Regionale OV-knooppunten 80-390 150 Snelweglocaties 240-520 300 Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 160-390 150 Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 160-390 225

Midden-Holland: voorzichtigheid geboden met nieuwbouwontwikkeling van snelweglocatie Goudse Poort Het nieuwbouwprogramma in de regio Midden-Holland is sterk geconcentreerd op twee locaties: de snelweglocatie Goudse Poort en de binnenstedelijke centrumlocatie Spoorzone. Gezien het toch al ruime nieuwbouwprogramma in de regio is voorzichtigheid geboden bij met name de ontwikkeling van (te) grote volumes kantoorruimte op Goudse Poort. Zeker wanneer op de locatie Spoorzone – naast een goede OV-bereikbaarheid – eveneens aandacht wordt besteed aan een goede bereikbaarheid per auto (parkeren, ontsluiting) verwachten we dat deze locatie voor een belangrijk deel concurrerend zal zijn met Goudse Poort.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

43

Tabel 22: confrontatie vraag en aanbod regio Midden-Holland Vraag Nieuwbouwtot 2020 programma Grootstedelijke toplocaties N.v.t. 0 Binnenstedelijke centrumlocatie 50-110 108 Randstedelijke OV-knooppunten N.v.t. 0 Regionale OV-knooppunten 20-60 0 Snelweglocaties 20-60 90 Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 20-40 12 Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 40-70 0 Rijn- en Bollenstreek, voorzichtigheid geboden met snelweglocatie W4 Net als in de regio Midden-Holland is ook in de regio Rijn- en Bollenstreek het nieuwbouwprogramma op snelweglocaties (de A4-locaties) aan de ruime kant. Kantoorontwikkeling op deze locaties is natuurlijk een aantrekkelijke inkomstenbron om onder meer de verdiepte aanleg van de A4 te financieren. We adviseren echter terughoudend te zijn met een te omvangrijk nieuwbouwprogramma op deze locaties. Hiermee wordt onvoldoende aangesloten op de vraag die we vanuit de markt verwachten. Tabel 23: confrontatie vraag en aanbod regio Rijn- en Bollenstreek Vraag Nieuwbouwtot 2020 programma Grootstedelijke toplocaties 0 0 Binnenstedelijke centrumlocatie 210-230 259 Randstedelijke OV-knooppunten 0 0 Regionale OV-knooppunten 20-70 40 Snelweglocaties 20-70 154 Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 30-70 15 Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 60-110 0

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

44

Ook het nieuwbouwprogramma voor binnenstedelijke centrumlocaties lijkt aan de ruime kant. Dit programma omvat echter ook de plannen voor de ontwikkeling van circa 100.000 m² Sciencepark op Leeuwenhoek en Rijnfont, dat gelieerd is aan de universiteit. Dit is een ander segment dan de traditionele binnenstedelijke kantoorruimtegebruikers. Nieuwbouwplannen op binnenstedelijke locaties in de regio zijn dan ook redelijk in evenwicht met de verwachte vraag. Nieuwbouw in Zuid-Holland-Zuid, sterk geconcentreerde snelweglocaties De ontwikkeling van de snelweglocatie Amstelwijck in Dordrecht maakt een belangrijk deel uit van de nieuwbouwplannen voor de regio. Dit nieuwbouwprogramma voor deze locatie (circa 100.000 m²) is aan de ruime kant, zeker wanneer op binnenstedelijke centrumlocaties rondom Dordrecht CS en Zwijndrecht CS eveneens nieuwe kantoorlocaties worden ontwikkeld die bovendien goed voor autoverkeer ontsloten worden (onder meer parkeren). We adviseren dan ook voorzichtig te zijn met de ontwikkeling van een te groot volume kantoorruimte op snelweglocaties in de regio. Tabel 25: confrontatie vraag en aanbod regio Zuid-Holland-Zuid Vraag Nieuwbouwtot 2020 programma Grootstedelijke toplocaties 0 0 Binnenstedelijke centrumlocatie 80-170 214 Randstedelijke OV-knooppunten 0 0 Regionale OV-knooppunten 30-80 0 Snelweglocaties 30-80 100 Kantoorlocaties op bedrijventerreinen 30-80 5 Kantoorlocaties verspreid in woonwijken 50-110 16

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

45

6. HUIDIGE STAND VAN ZAKEN KANTORENBELEID ZUID-HOLLAND
In dit hoofdstuk beschrijven we de wijze waarop het kantorenbeleid in Zuid-Holland op dit moment is vorm gegeven. In paragraaf 6.1 gaan we in op uitgangspunten van het provinciale beleid en beoordelen we deze in het licht van de huidige situatie op de kantorenmarkt in Zuid-Holland. Wat betekenen deze uitgangspunten voor het functioneren van de kantorenmarkt in Zuid-Holland? welke aanknopingspunten biedt dit voor toekomstige provinciaal beleid? Aansluitend beschrijven we in paragraaf 6.2 het kantorenbeleid in de REO-regio’s.

6.1

Provinciaal kantorenbeleid

Door de provincie Zuid-Holland wordt op dit moment geen actief kantorenbeleid gevoerd. De belangrijkste uitgangspunten voor kantoorontwikkeling zijn verweven in verschillende beleidsnota’s en –strategieën: het Knooppuntenbeleid, de nota’s Regel voor Ruimte, het concept Stedenbaan en de Economische Agenda Zuidvleugel. Daarnaast zijn diverse relevante uitgangspunten opgenomen in beleid op het gebied van verkeer en vervoer, samenleving, detailhandel en milieu. In deze paragraaf zetten we de meest relevante beleidsuitgangspunten voor kantoorontwikkeling in de provincie Zuid-Holland op een rij en beoordelen we de betekenis ervan voor het functioneren van de kantorenmarkt. In bijlage A gaan we nader in op de inhoud van verschillende provinciale beleidsnota’s. Zuid-Holland zet in op het knooppuntenbeleid Het knooppuntenbeleid16 is richtinggevend voor de locaties waar in de toekomst kantorenontwikkeling in Zuid-Holland plaats kan vinden. Uitgangspunt is de concentratie van verstedelijking op (nieuwe) knooppunten van OV- en weginfrastructuur. In totaal zijn voor Zuid-Holland 52 knooppunten benoemd, onderverdeeld in drie categorieën: • (inter)nationale knooppunten (Europa/wereld); • bovenregionale knooppunten (Zuidvleugel/Delta metropool); • regionale knooppunten (stadsgewesten). In de nota Knopen Leggen stelt de provincie Zuid-Holland dat de provinciale ontwikkelingstaak zich met name richt op knopen van bovenregionale betekenis. Deze knopen zijn van strategisch belang voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van de Zuidvleugel specifiek en van Zuid-Holland meer in het algemeen. Verantwoordelijkheid voor regionale knopen ligt bij de regio’s terwijl verantwoordelijkheden van (inter)nationale knopen in eerste instantie bij het Rijk ligt.
16

Het knooppuntenbeleid van de provincie Zuid-Holland is uitgewerkt in de nota Knopen Leggen (provincie Zuid-Holland, 2002)

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

46

Tabel 26: knooppuntenbeleid
Betekenis voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland Het Knooppuntenbeleid brengt onvoldoende focus in de toekomstige ontwikkeling van kantoorlocaties: • op verreweg het grootste deel van de 52 knooppunten is kantoorontwikkeling mogelijk. Dit kan leiden tot een versnipperd kantorenaanbod, wanneer geen prioriteiten worden gesteld om kantoorontwikkeling te concentreren en verder te segmenteren naar vestigingsmilieus en kwaliteitsniveaus; • doordat veel kantoorlocaties naast elkaar gepland worden, verdwijnt het onderscheidende vermogen van kantoorlocaties onderling; • daarnaast maakt de ontwikkeling van een groot aantal knooppunten het moeilijk om kantoorlocaties met een uitzonderlijk hoge kwaliteit te ontwikkelen, omdat hiervoor de noodzakelijke schaalgrootte ontbreekt; • ontwikkeling van kantoren op een deel van de knooppunten van regionaal of lokaal niveau sluit lang niet altijd aan bij huisvestingswensen en -eisen van kantoorruimtegebruikers voor wat betreft uitstraling, imago, autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat kwaliteit van nieuwe kantoorontwikkeling onvoldoende goed aansluit bij gewenste kantorenmilieus. Deze factoren hebben als gevolg dat verhuurbaarheid van nieuw aanbod nu of in de nabije toekomst onder druk komt te staan, maar ook dat kantoorontwikkelingen op minder aantrekkelijke locaties onvoldoende snel van de grond komen. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de (gemeentelijke) grondexploitaties en zorgt ervoor dat locaties langdurig in een bouwstadium blijven hangen. • Provincie Zuid-Holland levert op basis van marktanalyse en actuele vraagramingen input om de kantorenprogrammeringen op verschillende locaties samen met gemeenten en regio’s op haalbaarheid te beoordelen en deze per segment bij te stellen indien noodzakelijk. Hiervoor is het van belang dat provincie en REO-regio’s een duidelijke afbakening van de typologie van kantoorlocaties hanteert, zodat regionale kantorenstrategieën onderling op elkaar zijn af te stemmen; • Provincie Zuid-Holland kan een coördinerende rol vervullen in het verminderen van het aantal knooppunten waarop kantoorontwikkeling mogelijk is. Het is belangrijk een beperkt aantal prioritaire knooppunten te benoemen om toekomstige kantoorontwikkeling te concentreren. Op deze wijze wordt versnippering van aanbod tegen gegaan en kan voldoende schaalgrootte worden gerealiseerd die nodig is om kwalitatief aantrekkelijke locaties te ontwikkelen (optimaal bereikbaar, hoogwaardige voorzieningen, hoge omgevingskwaliteit, etc.); • op knooppunten waar geen kantoorontwikkeling mogelijk is, kan ze een coördinerende rol vervullen in het zoeken naar een zinvolle invulling van het ontwikkelingsprogramma, met niet-kantoorfuncties17.

Betekenis voor toekomstig provinciaal kantorenbeleid

17

Functies die aantrekkelijk zijn om kantoorruimte te vervangen zijn: woningbouw, onderwijsconcentraties, retail- en leisure. Invulling hangt af van de specifieke kenmerken van de locatie.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

47

Stedenbaan, kantoorontwikkeling rondom stationslocaties Een ander prominent programma dat in de provincie Zuid-Holland op stapel staat is Stedenbaan. Stedenbaan is gericht op het verbeteren van het regionale treinvervoer in de Zuidvleugel van de Randstad en het beter benutten van de stationslocaties (knooppunten) voor diverse stedelijke voorzieningen (wonen, werken, leisure, et cetera). Stedenbaan bouwt daarmee voort op de uitgangspunten van het knooppuntenbeleid van de provincie Zuid-Holland. Kantoorontwikkeling maakt een belangrijk onderdeel uit van dit programma, niet in de laatste plaats omdat met de opbrengsten van kantoorontwikkeling een deel van de investeringen rond knooppunten in de Stedenbaan gefinancierd kunnen worden. Binnen het programma is een indicatief ontwikkelingsprogramma voor onder meer kantoorontwikkeling opgesteld. In totaal gaat het hier (voorlopig) om een ontwikkelingsopgave van 1 miljoen m² in de periode 2010-2020. Regelmatig zal de voortgang van Stedenbaan worden gemonitord en wordt een voortgangsbesluit genomen waarin beoordeeld wordt of deze ontwikkelingsopgave – gezien de heersende marktomstandigheden – nog realistisch is. Tabel 27: Stedenbaan
Betekenis voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland Betekenis voor toekomstig provinciaal kantorenbeleid • het toevoegen van 1 miljoen m² bvo in periode 2010-2020 als onderdeel van de totale kantorenprogrammering van gemeenten en regio’s in Zuid-Holland. nauwkeurige bovenregionale fasering en afstemming van het geplande kantorenaanbod binnen Stedenbaan is noodzakelijk. Hier ligt hier een belangrijke taak voor de provincie. We zien dit als cruciale strategische keuze in het kantorenbeleid van de provincie. De provincie heeft hierin een natuurlijke coördinerende taak in onze optiek, die door overheden op andere schaalniveaus moeilijk verricht kan worden; zie ook opmerkingen bij knooppuntenbeleid.

Nota Regels voor Ruimte regelt de ontwikkeling van kantoren buiten de knopen De nota Regels voor Ruimte (provincie Zuid-Holland, 2004) vormt samen met de streekplannen het belangrijkste instrument om de provinciale ruimtelijke belangen te beschermen. In deze nota zijn de provinciale randvoorwaarden verwoord waaraan gemeentelijke ruimtelijke plannen moeten voldoen. Regels voor Ruimte sluit aan op het uitgangspunt van het knooppuntenbeleid. Voor kantoorontwikkeling buiten deze knopen is goedkeuring van GS noodzakelijk en gelden drie voorwaarden: • kleinschalige kantoorlocaties mogen een omvang van maximaal 1.500 m² bvo per kantoorvestiging hebben en moeten regionaal worden afgestemd; • voor solitaire kantoorvestigingen geldt een maximum van 750 m² bvo per vestiging, tenzij GS een verklaring van geen bezwaar afgeeft;
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

48

het maximale meters bvo kantoren per terrein dat is toegestaan op bedrijventerreinen is 50%, tot een maximum van 3.000 m² bvo. Voor zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen gelden de voorwaarden onder bullet 1 en 2.

Tabel 28: Regels voor Ruimte
Betekenis voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland • kleinschalige en middelgrote lokaal georiënteerde kantoren (vanaf 750 m²) kunnen terecht op bedrijventerreinen door zelfstandige kantoren te vestigen of kantoorruimte van bedrijfsruimtegebruikers te huren. Dit leidt met name in tijden van schaarste op de kantorenmarkt tot een lichte verkantorisering van de bedrijventerreinen en een grotere parkeerbehoefte op bedrijventerreinen; de eisen die gesteld worden aan kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen kan ertoe leiden dat het voor grootschalige bedrijfsruimtegebruikers vanaf circa 15.000 m² bvo18 moeilijker wordt om een geschikte locatie binnen de provincie Zuid-Holland te vinden. Regels voor Ruimte geeft over het algemeen een duidelijk kader voor locatiebeleid in Zuid-Holland. Beperkte verkantorisering van bedrijventerreinen is toegestaan. Wel is het zo dat het locatiebeleid op bedrijventerreinen in de praktijk moeilijk te handhaven blijkt, nadat bedrijventerreinen uitgegeven zijn. In de praktijk komt verkantorisering van gouden randen/ zichtlocaties op bedrijventerreinen regelmatig voor; de provincie dient pragmatisch om te springen met de gestelde regels in uitzonderlijke gevallen, met name om de vestiging van grote bedrijven in Zuid-Holland mogelijk te maken; de provincie kan overwegen aandacht te besteden aan het stimuleren van werken in woonmilieus door de eisen aan de vestiging van kleinschalige woon-werk concentraties in het woonmilieu te versoepelen. Uitgaande van een gemiddelde omvang van werkruimten aan woningen van circa 100 m² bvo’s blijven deze concentraties nu vaak beperkt tot circa 15 vestigers. Uitloop tot circa 2.000 m² bvo sluit aan bij de marktbehoefte, en kan een positieve invloed hebben op de levendigheid van woonwijken.

Betekenis voor toekomstig provinciaal kantorenbeleid

• •

Economische agenda Zuidvleugel wijst prioritaire locaties aan voor kenniseconomie De provincie streeft naar het behoud en versterking van de internationale concurrentiepositie van Zuid-Holland. Een van de centrale thema’s binnen dit beleid is de kenniseconomie. In de Agenda Economie Zuidvleugel 2006-2010 wijst de provincie vijf locaties aan waar ze nadrukkelijk inzet op het clusteren van kennisintensieve bedrijvigheid: • A13 kennisboulevard: business- en sciencepark langs de A13 voor hoogwaardige en kennisintensieve bedrijvigheid. Hart van deze ontwikkeling zijn de locaties Technopolis, Rotterdam Business en Sciencepark en Rotterdam Airport; • Den Haag: internationale stad van recht en bestuur. Er wordt gewerkt aan een investeringsprogramma rond de thema’s internationale zone, kenniseconomie, topvoorzieningen en bereikbaarheid;
Inschatting door de Stec Groep, gebaseerd op uitgangspunt dat gemiddelde aandeel kantoorvloer van bedrijfsruimtegebruikers circa 20% van het totale vloeroppervlak van de onderneming bedraagt.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006
18

49

• • •

Bio Science park Leiden: locatie voor concentratie van het life science en biomedisch cluster; Shipping Valley (Drechtsteden): kenniscluster rond maritieme bedrijvigheid; Greenport Zuidvleugel: stimuleren van ontwikkelingen in de (glas)tuinbouw.

Tabel 29: economische agenda Zuidvleugel
Betekenis voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland • vooral de projecten A13-Kennisboulevard, Den Haag: internationale stad voor recht en bestuur en Leiden Bio Sciencepark hebben een duidelijke relatie met de kantorenmarkt omdat een groot deel van de bedrijven in deze clusters kantoorruimte gebruiken; het labelen van specifieke kantoorclusters tot kennisparken sluit niet altijd aan bij de huisvestingswensen en -eisen van bedrijven en heeft vooral meerwaarde voor bedrijven die ook gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen. In de praktijk zijn 100% kantoorgebruikers minder gebonden aan vestiging binnen het cluster dan bedrijfsruimtegebruikers met lab-faciliteiten en dergelijke. De vestiging van bedrijven op bepaalde locaties is voor kantoorgebruikers soms vooral vanuit marketingtechnische redenen interessant; thematische terreinen kunnen vanuit beleggingsperspectief interessant zijn voor beleggers, met name waar het gaat om gebruikers met behoefte aan specifieke services. Gericht vestigings- en selectiebeleid waarbij een locatie niet toegankelijk is voor reguliere kantoorruimtegebruikers maakt de markt voor het vastgoed echter ook dunner, waardoor risico’s op investeringen toenemen19. thematische invulling van deze terreinen vormen een goed uitgangspunt voor het onderscheidend vermogen van vestigingsmilieus in Zuid-Holland. Thematische invulling van locaties speelt in de praktijk binnen een cluster slechts beperkt een rol. Nadere analyse van de clusters moet inzichtelijk maken in hoeverre kantoorlocaties een kennisintensief label nodig hebben binnen de provinciaal kantorenbeleid; omdat bij een aantal kennisintensieve clusters het aandeel kantoorvloer binnen de organisatie relatief hoog is (bijvoorbeeld meer dan 50%) vallen bedrijfsruimtegebruikers in kennisintensieve clusters soms buiten de boot in het locatiebeleid van de provincie. Dit verdient aandacht bij de verdere invulling van het kantorenbeleid van de provincie.

Betekenis voor toekomstig provinciaal kantorenbeleid

Met name vastgoed dat sterk op maat voor een bepaald cluster is, is in de beleggingsmarkt moeilijk verhandelbaar tenzij langlopende contracten gelden.
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

19

50

Aanverwante beleidsvelden benadrukken belang van kwaliteit Naast de analyse van ruimtelijk economische beleidsuitgangspunten, spraken we met provinciale ambtenaren die betrokken zijn bij andere relevante beleidsvelden binnen de provincie Zuid-Holland: Verkeer en Vervoer, Samenleving en Wonen, Detailhandel en Milieu. Welke beleidsambities zijn vanuit deze beleidsvelden relevant voor het kantorenbeleid van de provincie? Tabel 30 geeft een beeld van de accenten per beleidsveld. Tabel 30: relatie van het kantorenbeleid met andere beleidsvelden
Beleidsveld Verkeer en Vervoer Ambities Streven naar een efficiënter vervoerssysteem door betere benutting van bestaande infrastructuur en, waar echt noodzakelijk, aanleg van nieuwe infrastructuur. Betekenis voor kantorenbeleid • concentratie van kantooractiviteiten rond OVknooppunten; • clustering van kantooractiviteiten op enkele grootschalige locaties om voldoende draagvlak te creëren voor HOV-verbindingen; • ontwikkeling van multifunctionele locaties zodat groeiende vraag naar mobiliteit kan worden beteugeld en bovendien het gebruik van het OV verder worden gestimuleerd. • waarborgen en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid op en rondom kantorenlocaties door functiemenging en multifunctionaliteit (werken, wonen, leisure, etc.). Zie ook box: Samenleven en Ruimte voor Elke Dag. • selectief zijn met ontwikkeling van multifunctionele kantorenlocaties met detailhandel; • alleen grootstedelijke toplocaties en enkele OVknooppunten lenen zich voor eventuele detailhandelsontwikkeling; • nadere verkenning noodzakelijk van knopen binnen Stedenbaan die zich mogelijk lenen voor detailhandelsontwikkeling. • waarborgen en verbeteren van de OV-bereikbaarheid van kantorenlocatie; • ontwikkeling van kantoorlocaties op en rondom OVknooppunten.

Samenleving en wonen

Accenten van het beleid liggen op het waarborgen en versterken van duurzaamheid, leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte. Deze ambities zijn onder meer verwoord in het Plan van Aanpak Atlas Zuid-Hollandse Samenleving. Inzet is het behoud en versterking van de bestaande detailhandelstructuur. Aanvullende detailhandelsontwikkeling is alleen mogelijk indien deze de bestaande structuur niet negatief beïnvloeden. De provincie is terughoudend met betrekking tot PDV-ontwikkeling, eventuele GDV is alleen toegestaan op OVknooppunten.

Detailhandel

Milieu

Relevante beleidsuitgangspunten voor het kantorenbeleid hebben betrekking op het beperken van mobiliteitsvraag en de daarmee samenhangende uitstoot of gevolgen voor de luchtkwaliteit.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

51

Vraag naar kwaliteit vanuit de markt (zie paragraaf 2.3) sluit goed aan op de beleidsambities die vanuit de optiek van samenleving en leefbaarheid aan locatie-ontwikkeling worden gesteld. De provincie Zuid-Holland (afdeling Samenleving) stelt dat economische ontwikkeling alleen optimaal kan worden gefaciliteerd wanneer rekening gehouden wordt met de leefbaarheid (belangrijk aspect van kwaliteit) en levensloopbestendigheid van de werkomgeving. Aandacht voor sociale en culturele aspecten van de werkomgeving en dus ook functiemenging zijn nadrukkelijk van belang bij de (her)ontwikkeling van (nieuwe) kantoorlocaties in Zuid-Holland. Samenleven en Ruimte voor Elke Dag De provincie Zuid-Holland stimuleert de totstandkoming van een ruimtelijke kwaliteit waarin plaats is voor alle mogelijke activiteitenpatronen van Zuid-Hollanders (werken, zorgen, leren, recreëren, vrijwilligerswerk enzovoort). Diversiteit in dagindeling vraagt om ruimtelijke voorwaarden die efficiency en keuze bieden. Dat vereist een vernieuwde aanpak van ruimtelijke ontwikkeling, waarbij de gebruikskwaliteiten centraal staan. Door de provincie Zuid-Holland is hiervoor de Methodiek Ruimte voor Elke Dag ontwikkeld. Het hart van deze methodiek wordt gevormd door vijf thema's (met onderliggende aanbevelingen), die als 'communicerende vaten' kunnen worden beschouwd. De thema's zijn: • planproces: samenwerking, beeldvorming en betrokkenheid; • mengen en clusteren: verschillende activiteiten - gemengde functies; • aanpasbaar en toekomstgericht: diversiteit, levensloop en verandering; • verplaatsen en bereiken: mobiliteit en ketenverplaatsingen; • toegankelijk en veilig: gebruikskwaliteiten van de openbare ruimte. Deze methodiek biedt goede aanknopingspunten om het thema gebruikerskwaliteit te integreren in het proces van (her)ontwikkeling van (nieuwe) kantorenlocaties in Zuid-Holland. Bron: www.pzh.nl

6.2

Regionale kantorenstrategieën

Van de vijf REO-regio’s in Zuid-Holland voeren er vier een eigen kantorenstrategie. Alleen in de regio Holland-Midden ontbreekt regionale afstemming van kantoorontwikkeling vooralsnog. In deze paragraaf gaan we in op de regionale kantorenstrategieën in Zuid-Holland. Tabel 31 geeft een beeld van de inhoud van de verschillende strategieën per regio.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

52

Tabel 31: kantorenstrategieën in Zuid-Holland
Regio Haaglanden Toelichting • de regionale visie is vastgelegd in het Regionaal afsprakenkader kantorenbeleid Haaglanden (2004). • de regio gaat uit van jaarlijkse vraag van 108.000 m² bvo tot 2015; • de regio maakt onderscheid in zeven locatietypen variërend van grootstedelijk centrummilieu, knooppuntlocaties en kantoren binnen het woonmilieu; • de regio richt zich op toetsen van afspraken, monitoren en informeren; • in de herziening van het RSP wordt aandacht besteed aan de kantorenprogrammering tussen 2015 en 2020. Resultaten worden medio 2006 verwacht. • uitgangspunten voor kantorenbeleid staan weergegeven in RR2020; • de regio gaat uit van jaarlijkse vraag van 100.000 m² bvo tot 2015, maar dit is niet gebaseerd op een vraagprognose; • in de regio wordt geen uitgebreide kantorentypologie gehanteerd; • rol van de regio: het toetsen van lokale kantoorontwikkeling aan gemaakte regionale afspraken. De regio werkt daarbij nauw samen met het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam. • geen regionale kantorenstrategie, naast Gouda slecht enkele kleinschalige lokaal georiënteerde kantorenmarkten. Een regionale kantorenstrategie staat op de agenda voor 2006. Behoefte aan een kantorenstrategie bij gemeenten binnen de regio is beperkt; • Gouda gaat uit van een jaarlijkse vraag van circa 12.500 m²; • Gouda maakt onderscheid tussen stationslocatie (Spoorzone) en snelweglocatie (Goudse Poort); • de rol van de regio op het gebied van kantorenontwikkeling is tot op heden beperkt.

Stadsregio Rotterdam

Midden-Holland

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

53

Regio Holland Rijnland

Zuid-Holland-Zuid

Gemeente Rotterdam

Gemeente Den Haag

Toelichting • de visie van de regio is vastgelegd in de Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland (februari 2006); • de regio gaat uit van een vraag van jaarlijks ca. 50.000 m² tot 2015 (415.000 m² tot 2015); • kantorenstrategie richt zich specifiek op zelfstandige commerciële kantoorlocaties en maakt geen expliciet onderscheid naar kantoorsegmenten; • rol van de regio bestaat uit het toetsen van afspraken met gemeenten, informeren en monitoren en een bijdrage aan de promotie voor kantoorlocaties en de acquisitie van nieuwe kantoorruimtegebruikers binnen de regio. • de visie van de regio is opgesteld in de Regionale kantorenprioritering Drechtsteden, (juli 2005). Het beleidsstuk is niet formeel door de regio vastgesteld. De regio werkt op dit moment aan een actualisering van deze nota en het opstellen van een kantorenstrategie. Resultaten van de actualisering worden verwacht in april, uitwerking van de strategie volgt na de zomer; • de regio gaat uit op dit moment uit van een vraag van 265.000 m² tot 2015, ofwel circa 25.000 m² bvo per jaar; • de regio onderscheidt vijf typen kantorenlocaties (zie bijlage) variërend van functionele locaties, tot moderne grootschalige locaties; • de regio streeft in haar visie naar het opstellen van een afsprakenkader, met het accent op fasering en programmeringsafspraken voor nieuwe kantoorlocaties, het benoemen van prioritaire locaties en het monitoren van leegstand. • de gemeente Rotterdam beschikt op dit moment over een kantorenvisie 2004-2005; • de gemeente ging de afgelopen twee jaar uit van een jaarlijkse nieuwbouwopgave van 42.500 m² bvo, en rekent in 2006 en verder met circa 85.000 m² bvo; • het OBR werkt aan een actualisatie van de kantorenvisie. Resultaten hiervan worden medio 2006 verwacht; • de typologie voor kantoorlocaties is niet sterk afgebakend en men streeft naar een verdere verfijning, met name om recht te doen aan hoogwaardige kantoorlocaties en kleinschalige kantorenmilieus; • een belangrijk deel van de kantorenmarkt in Stadsregio Rotterdam bevindt zich binnen de gemeente Rotterdam. De kantorenstrategie van het OBR is daarmee voor een belangrijk deel richtinggevend voor het regionale kantorenbeleid binnen de Stadsregio Rotterdam. • de gemeente heeft in februari 2006 de notitie ‘Evaluatie en actualisering kantorenbeleid’ vastgesteld; • de gemeente gaat uit van een jaarlijkse nieuwbouw van circa 140.000 m² bvo tot aan 2010, en daarna jaarlijks circa 70.000 tot 80.000 m² bvo; • Den Haag hanteert de zelfde typologie als Haaglanden; • vanwege de omvang van de Haagse kantorenmarkt binnen Haaglanden, speelt Den Haag traditioneel een belangrijke rol binnen Haaglanden in het opstellen van een kantorenstrategie.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

54

Uniformiteit in regionale strategieën ontbreekt Tot op heden ontbreekt samenhang tussen de regionale kantorenstrategieën. Dit heeft zowel te maken met de manier waarop de regio’s de kantorenvisie opstellen als met de gehanteerde uitgangspunten (zoals bijvoorbeeld vraagprognoses) en segmentering. Bovendien hebben de strategieën een verschillend detailniveau waardoor de regionale strategieën moeilijk zijn te vergelijken en op elkaar zijn af te stemmen. Nadruk regionale strategieën op programmering en fasering nieuwbouw De regionale kantorenstrategieën in Zuid-Holland bestaan bijna allemaal uit het in regionaal verband opstellen van een afsprakenkader over programmering en fasering van de kantoorontwikkeling, dat men ook toetst. In dat kader monitoren regio’s regelmatig de kantoorontwikkeling in de eigen regio. De frequentie en het detailniveau waarmee dit gebeurt loopt uiteen. Regio’s hebben nauwelijks oog voor bestaande locaties Het belang van de aanpak van (structurele) leegstand wordt door alle regio’s onderkend, maar zij zien, naast monitoring van leegstand, onvoldoende aanknopingspunten om hier een concrete rol in te kunnen spelen. Regio’s beschouwen leegstandsproblemen tot op heden vooral als een zaak van marktpartijen en gemeenten. Zij geven aan dat het vooral kleinere gemeenten nogal eens ontbreekt aan voldoende (markt)kennis en capaciteit om zich pro-actief met de herontwikkeling van verouderde locaties bezig te houden. Regio's zien in het verstrekken van kennis en inzicht over de herontwikkelingsmogelijkheden van verouderde locaties een belangrijke rol weggelegd voor de provincie Zuid-Holland. Regio’s beschikken slechts over een beperkt instrumentarium voor kantorenbeleid…. Verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de kantorenstrategie ligt volgens de regio’s bij de gemeenten omdat deze beschikken over de benodigde instrumenten om het kantorenbeleid uit te voeren: denk aan grondbeleid en grondprijsbeleid, onderhandelingen met marktpartijen, en publiekrechtelijke instrumenten als kantorennota’s en bestemmingsplannen. De regio’s binnen Zuid-Holland hebben geen uitvoeringsinstrumentarium in handen en hun invloed blijft over het algemeen beperkt tot regionale afstemming van programmering en fasering, informeren en monitoren van ontwikkelingen. … en dat leidt tot knelpunten in de kantorenstrategie Bij de uitvoering van hun kantorenstrategie ervaren regio’s veel knelpunten, die voortkomen uit het gebrek aan uitvoeringsinstrumenten. De belangrijkste knelpunten die hieruit voortkomen zijn:

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

55

regionale afstemming met gemeenten komt lastig tot stand, omdat kantoorontwikkeling voor de gemeente een aantrekkelijke inkomstenbron is om gemeentelijke tekorten te kunnen dekken. Gemeenten zijn daarom niet of nauwelijks te overtuigen van het belang van het bijstellen van programmeringen; er is praktisch geen bovenregionale afstemming van kantorenstrategieën. Regio’s zijn beperkt op de hoogte van ontwikkelingen in aangrenzende regio’s en de grenzen, waarin afstemming van programmering en fasering kan plaatsvinden, ontbreken; op locaties waar gemeenten verplichtingen met marktpartijen zijn aangegaan zijn ontwikkelingen de facto niet meer bij te sturen. Hierdoor worden nieuwbouwontwikkelingen niet altijd rond HOV-knooppunten geclusterd.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

56

7. AANKNOPINGSPUNTEN VOOR TOEKOMSTIG KANTORENBELEID
Wat betekenen de resultaten van deze kantorenmarktanalyse nu voor het toekomstige kantorenbeleid Zuid-Holland? In dit hoofdstuk trekken we de belangrijkste conclusies (paragraaf 7.1) en benoemen we mogelijke aanknopingspunten voor toekomstig kantorenbeleid (paragraaf 7.2).

7.1 Conclusies
In voorgaande hoofdstukken gingen we uitgebreid in op de situatie van vraag en aanbod op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt en beschreven we de stand van zaken van het huidige kantorenbeleid in Zuid-Holland. In deze paragraaf vatten we de belangrijkste conclusies samen. Er is meer behoefte aan inzicht in het functioneren van de Zuid-Hollands kantorenmarkt Het ontbreekt de regio’s aan een eenduidig beeld van de situatie op de kantorenmarkt in Zuid-Holland. Informatie over de aard en omvang van vraag en aanbod op de kantorenmarkt in Zuid-Holland is sterk versnipperd en bovendien niet compleet. Zo zijn nieuwbouwplannen per regio redelijk nauwkeurig in beeld gebracht, maar ontbreekt het inzicht in de aard en omvang van leegstand in de meeste regio’s. Bovendien hanteren regio’s geen uniforme aanpak voor hun kantorenstrategieën, waardoor beschikbare informatie moeilijk vergelijkbaar is. Ook marktpartijen geven aan dat meer inzicht in het functioneren van de kantorenmarkt is gewenst. Met de vraag-aanbodanalyse in deze studie is een eerste stap gezet om vraag en aanbod voor geheel de provincie Zuid-Holland inzichtelijk te maken. In deze nulmeting baseren we ons echter regelmatig op indicatieve inschattingen. Nader onderzoek is noodzakelijk om een scherper beeld te krijgen van vooral de kwaliteiten van vraag en aanbod (waaronder leegstand) op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt. Dit is dé basis voor doelgericht en verantwoord kantorenbeleid. Aandacht voor kwalitatieve afstemming nieuwbouwprogramma belangrijk… Het nieuwbouwprogramma in Zuid-Holland is redelijk in balans met de geraamde vraag naar kantoorruimte. Dit geldt met name voor de grote kantorenregio’s Haaglanden en Rotterdam. De nieuwbouwprogramma’s in de kleinere kantorenregio’s zijn aan de ruime kant. Zorgvuldige fasering van dit nieuwbouwprogramma is noodzakelijk om te voorkomen dat tijdelijk overaanbod ontstaat. Daarnaast is bovenregionale afstemming van nieuwbouwprogramma’s noodzakelijk, vooral waar het gaat om de ontwikkeling van locaties met een bovenregionale aantrekkingskracht of om thematisch ingestoken terreinen zoals Bio-sciencepark Leiden of de A13 Kennisboulevard. Het gaat daarbij zowel om afstemming tussen de Zuid-Hollandse regio’s als om afstemming met aangrenzende regio’s buiten Zuid-Holland (Noordvleugel, regio Breda, et cetera). Bovendien vraagt de kwalitatieve afstemming van het nieuwbouwprogramma
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

57

nadrukkelijk de aandacht. In de programmering van de nieuwbouw is tot nog toe onvoldoende rekening gehouden met spreiding over de verschillende locatietypen. Ook zijn provinciale ambities zoals geformuleerd in het knooppuntenbeleid nog onvoldoende doorvertaald in regionale kantorenprogramma’s. … maar (boven)regionale afstemming komt veelal moeilijk tot stand Regionale afstemming komt veelal moeilijk tot stand. Kantoorontwikkeling is een belangrijke inkomstenbron voor veel gemeenten en wordt veelal gebruikt om onrendabele delen van gebiedsontwikkeling mee te financieren. Gemeenten geven hierdoor hun nieuwbouwprogramma niet makkelijk op omwille van het regionaal en provinciaal belang. Bovendien hebben verschillende gemeentelijke bestuurders ook zitting in regiobesturen en lopen hierdoor verschillende belangen door elkaar. Bovenregionale afstemming is al helemaal een lastige zaak. Een duidelijk platform waarin regionale plannen op elkaar kunnen worden afgestemd, zoals “Plabeka” in de Noordvleugel20, ontbreekt op dit moment in Zuid-Holland. Daarnaast ontbreekt het regio’s aan inzicht in plannen in aangrenzende regio’s. Noodzaak herstructurering en transformatie neemt toe… Leegstand op de kantorenmarkt in Zuid-Holland schatten we in op 12 tot 15% en ligt daarmee ver boven de 5 tot 6% die marktpartijen als een acceptabele frictieleegstand beschouwen voor een gezond functionerende kantorenmarkt. Kantoorgebruikers hebben afgelopen jaren de ruime kantorenmarkt gebruikt om een kwaliteitsslag te maken in hun huisvestingssituatie. Verouderde kantoorruimte werd in toenemende mate verruild voor aantrekkelijkere kantoorruimte. Structurele leegstand van verouderde incourant geraakte kantoorruimte is hierdoor verder gegroeid. De kans dat dit deel van de voorraad in de toekomst nog eens verhuurd zal worden is klein. De noodzaak van herstructurering en transformatie van verouderde kantoorruimte is hierdoor verder toegenomen. …maar deze complexe processen komen nog maar moeizaam van de grond Transformatie en herstructurering komt echter moeilijk van de grond. Gemeenten en regio’s in Zuid-Holland hebben onvoldoende in beeld welke locaties kansrijk zijn om te herstructureren. Herstructurering en transformatie vraagt doorgaans om een gebiedsgerichte aanpak. Uit gesprekken die we voerden met gemeenten en regio’s in Zuid-Holland blijkt dat het hen in veel gevallen ontbreekt aan voldoende kennis en slagkracht om complexe herstructureringsprocessen te starten en te coördineren. Bovendien is transformatie van kantorenvastgoed lastig als gevolg van complexe en onsamenhangende regelgeving (bouwvoorschriften, bestemmingsplannen, et cetera).

20

Plabeka: Platform Bedrijven en Kantoren Noordvleugel

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

58

Kwaliteit is het sleutelwoord voor versterking van de (inter)nationale concurrentiekracht van Zuid-Holland… De ontwikkeling van kwalitatief aantrekkelijke kantorenlocaties is vanuit verschillende opzichten van belang. Allereerst vragen kantoorruimtegebruikers in toenemende mate om kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op aantrekkelijke, goed bereikbare, multifunctionele locaties. Kwalitatief hoogwaardige kantoorlocaties zijn daarmee een randvoorwaarde voor het versterken van het (inter)nationale vestigingsklimaat in Zuid-Holland. Maar ook vanuit de optiek van duurzaamheid en verantwoord gebruik van schaarse ruimte is de ontwikkeling van de juiste kwaliteit op de juiste locatie van belang. Kwalitatief aantrekkelijke kantoren(locaties) kennen over het algemeen een langere levenscyclus en verouderen hierdoor minder snel. Ontwikkeling van kwalitatief goede kantorenlocaties is dan ook een belangrijke voorwaarde voor het realiseren van provinciale duurzaamheidsambities. …maar er wordt nog te weinig ingezet op clustering op prioritaire locaties en integrale afstemming In het huidige beleid wordt nog te weinig prioriteit gegeven aan het thema kwaliteit op kantorenlocaties. Voorwaarde voor de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige locaties is de concentratie van kantoorontwikkeling op enkele, zeer goed bereikbare, multifunctionele locaties in Zuid-Holland. In het knooppuntenbeleid wordt nog te veel ruimte gelaten voor versnipperde kantoorontwikkeling. Bovendien worden de krachten van verschillende beleidsvelden (ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer, samenleving, detailhandel, milieu) binnen de provincie op dit moment onvoldoende gebundeld om de ontwikkeling van hoogwaardige kantoorlocaties optimaal te faciliteren. Kortom: er liggen een aantal duidelijke aanknopingspunten voor provinciaal kantorenbeleid in Zuid-Holland Het initiatief van Zuid-Holland om zich meer te oriënteren op kantorenbeleid wordt gewaardeerd door zowel vertegenwoordigers van regio-besturen als projectontwikkelaars en beleggers. Zij zien vooral een belangrijke rol weggelegd waar het gaat om het bieden van inzicht en overzicht met betrekking tot ontwikkelingen op de ZuidHollandse kantorenmarkt en het agenderen van specifieke vraagstukken rond bijvoorbeeld leegstand, transformatie, programmering et cetera. In de volgende paragraaf benoemen we concrete aanknopingspunten voor toekomstig kantorenbeleid.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

59

7.2 Aanknopingspunten voor beleid
We zien vijf concrete aanknopingpunten voor toekomstig provinciaal kantorenbeleid in Zuid-Holland. Verschillende acties staan niet op zich, maar zijn gedeeltelijk in elkaar verweven. 1. Actief monitoren van ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Zuid-Holland Overheden en marktpartijen hebben onvoldoende inzicht in de situatie op de kantorenmarkt in Zuid-Holland. Dit inzicht is een belangrijke randvoorwaarde voor het verantwoord voeren van kantorenbeleid. Deze analyse van de kantorenmarkt geeft hiervoor een eerste aanzet. Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • ontwikkelen van een monitoringsmethodiek voor de kantorenmarkt in Zuid-Holland; • regelmatig (eens per één of twee jaar) monitoren van ontwikkelingen op de kantorenmarkt; • verspreiden en toegankelijk maken van resultaten van de kantorenmarktmonitor door bijvoorbeeld koppeling aan het bestaande Infodesk (bedrijventerreinen), organisatie van thema-bijeenkomsten, et cetera; • afstemming resultaten monitor met marktpartijen (beleggers, ontwikkelaars). 2. Ontwikkeling van een uniforme kantorenstrategie door de regio’s stimuleren Een uniforme regionale kantorenstrategie is een belangrijke voorwaarde voor (boven)regionale afstemming en het voeren van doelgericht kantorenbeleid in Zuid-Holland. Naast een regionaal afsprakenkader voor nieuwbouw is het van belang hierin aandacht te besteden aan de herstructurerings- en transformatieopgave in de regio. Uniformiteit ontbreekt op dit moment. Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • opstellen van richtlijnen voor een uniforme kantorenstrategie per regio (ramingen, typologie, etc.); • stimuleren en ondersteunen van regio’s bij het opstellen en actualiseren van deze kantorenstrategie; • beschikbaar stellen van kennis, mankracht en middelen voor de ontwikkeling van een regionale strategie; • actief betrekken van marktpartijen bij afbakenen van deze strategieën; • stimuleren van een interdisciplinaire benadering van het kantorenbeleid waarin ruimte geboden wordt voor de ontwikkeling van multifunctionele kantorenlocaties; • inzichtelijk maken van de situatie op de regionale kantorenmarkt (zie punt 1). 3. (Boven)regionale afstemming van kantorenprogrammering en –fasering Afstemming van kantorenprogrammering is een belangrijke randvoorwaarde voor een goed functionerende kantorenmarkt. Op deze wijze wordt voorkomen dat regio’s elkaar onderling beconcurreren. Het biedt bovendien kansen om elkaar als regio te versterken door complementaire kantoorsegmenten te ontwikkelen. Het gebruik van een uniforme kantorenstrategie hiervoor van groot belang (zie punt 2). Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn:

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

60

• • • • •

de ontwikkeling van een platform voor bovenregionale afstemming van kantorenstrategieën en het stimuleren en faciliteren van bovenregionaal afstemmingsoverleg over kantorenprogrammering; aanwijzen van prioritaire locaties voor kantoorontwikkeling met een bovenregionale uitstraling en aantrekkingskracht (waaronder thematische terreinen); stimuleren van regio’s om gemaakte afspraken te toetsen; actief meedenken met gemeenten en regio’s in de planontwikkelingsfase met betrekking tot locaties van bovenregionaal belang en in aanvulling hierop het toetsen van gemaakte afspraken; frequent monitoren van de situatie op de kantorenmarkt en regio’s, gemeenten en marktpartijen hier over informeren (zie punt 1).

De Nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening Naar verwachting zal in 2007 de Nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening van kracht worden. Deze vervangt de bestaande WRO die stamt uit 1965. De nieuwe WRO beoogt een verschuiving van de traditionele toelatingsplanologie naar een meer actieve ontwikkelingsplanologie, met de juiste bevoegdheid op het juiste niveau. Het provinciaal ruimtelijk beleid komt daarmee in een ander perspectief te staan. Als de nieuwe WRO in de nu bekende vorm rechtskracht krijgt, verdwijnt het streekplan en komt er een eind aan de provinciale goedkeuring van bestemmingsplannen. Tegelijk krijgt de provincie nieuwe instrumenten zoals een provinciale bestemmingsplanbevoegdheid en een provinciale projectenprocedure. Hiermee biedt de nieuwe WRO de provincie nieuwe instrumenten om ruimtelijke ontwikkelingen, zoals kantoorontwikkeling, te sturen op het bovenregionale belang. De provincie Zuid-Holland oriënteert zich op dit moment op de rol die zij wil spelen op het gebied van ontwikkelingsplanologie. Beperkt de provincie zich tot het stellen van randvoorwaarden waaraan ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen, of gaat de provincie bijvoorbeeld ook actief participeren in een ontwikkelingsmaatschappij? De insteek die door de provincie in deze wordt gekozen is mede bepalend voor de invulling van het kantorenbeleid. 4. Prioriteiten stellen bij het ontwikkelen van kantoorlocaties voor verschillende doelgroepen/segmenten Clustering van kantoorontwikkeling op prioritaire locaties is een belangrijke randvoorwaarde voor de ontwikkeling van kwalitatief aantrekkelijke locaties. Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • in samenwerking met gemeenten en marktpartijen benoemen van prioritaire nieuwbouwlocaties voor kantoorontwikkeling per segment; • afbakenen van locaties met een thematische invulling; • beperken van concurrentie door regionale grondpolitiek (waaronder verevening);
Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

61

• •

integraal afstemmen (interdisciplinair) van beleidsuitgangspunten met betrekking tot bereikbaarheid, duurzaamheid en multifunctionaliteit op deze prioritaire locaties; in het verlengde van het vorige punt gebruik maken van bestaande methodieken en instrumenten binnen de provincie Zuid-Holland die zijn ontwikkeld om bijvoorbeeld gebruikskwaliteit van openbare ruimte te vergroten (Ruimte voor Elke Dag) of te komen tot betere regionale afstemming (Regiolab); ontwikkelen van alternatieve, opbrengstgenerende invullingen (zoals wonen, detailhandel, et cetera) op locaties waar afgezien wordt van kantoorontwikkeling (bijvoorbeeld van belang bij herprioritering van ontwikkelingslocaties binnen Stedenbaan of het knooppuntenbeleid); toetsen van gemaakte afspraken voor zover van bovenregionaal belang.

5. Stimuleren van herstructurering en transformatie van bestaande (verouderde) kantorenlocaties Herstructurering en transformatie vragen veelal om gebiedgerichte aanpak. Versnipperde belangen maken de aanpak van verouderde kantorenlocaties tot complexe processen. Aanknopingspunten voor provinciaal beleid zijn: • in samenwerking met gemeenten en marktpartijen benoemen van kansrijke locaties voor herstructurering en transformatie en prioriteiten stellen binnen de herstructureringsopgave; • gemeenten en regio’s informeren over transformatiemogelijkheden; • beschikbaar stellen van kennis, mankracht en middelen voor uitvoering van deze complexe projecten (op prioritaire locaties); • stimuleren van een interdisciplinaire en gebiedsgerichte benadering van de herstructureringsproblematiek; • deregulering door onder meer het stroomlijnen van bestemmingsplanprocedures en flexibiliteit betrachten bij (tijdelijke) functieverandering.

Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep aan Provincie Zuid-Holland 06.006

62