Kijk op kantoren 2003

NYFER Straatweg 25 3621 BG BREUKELEN T 0346 - 291641 F 0346 - 291671 E nyfer@nyfer.nl I www.nyfer.nl Dit onderzoek is uitgevoerd op verzoek van en met financiële steun van KFN en NEPROM. De visies en conclusies weergegeven in dit rapport zijn die van NYFER en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met die van de opdrachtgever. Ontwerp omslag Absoluut-design, Amsterdam Ontwerp binnenwerk De Branding, Utrecht Redactie & opmaak NYFER, Breukelen Drukwerk Hoonte Bosch en Keuning, Utrecht © auteursrecht NYFER, Breukelen, juni 2003 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. ISBN 90 76443 72 6

Kijk op kantoren 2003
De ontwikkeling op de kantorenmarkt tot 2011

Drs. W.O. Bijkerk Drs. W.I.J. de Boer Drs. G.A. Marlet Dr. C.M.C.M. van Woerkens

NYFER bedankt Boris van der Gijp (NEPROM), Rudolf Bak (KFN), Kees van Elst (Jones Lang LaSalle) en Paul Wessels (PropertyNL) voor hun nuttige adviezen en commentaar.

Woord vooraf
5

In 2001 sprak NYFER een verwachting uit over de toekomst van de regionale kantorenmarkten in Nederland. Sindsdien is er veel veranderd: een economische recessie heeft de kantorenmarkt doen omslaan van een aanbieders- naar een vragersmarkt met de nodige leegstand. De markt is daarom gebaat bij een antwoord op de vraag: kunnen al die leegstaande kantoren nog wel gevuld worden, en in welke regio’s vallen nu de hardste klappen. Om een onderbouwd antwoord op deze vraag te geven hebben KFN en NEPROM opnieuw aan NYFER gevraagd een inschatting te maken van de toekomstige behoefte aan kantoren. Met een sterk verbeterd model is NYFER hier wederom op een uitstekende manier in geslaagd. Met Kijk op kantoren 2003 hopen KFN en NEPROM een bijdrage te leveren aan het vergroten van de transparantie van de kantorenmarkt. Transparantie die moet leiden tot het weer in evenwicht brengen van vraag en aanbod en tot het voorkomen van een toekomstige varkenscyclus. Wij roepen de markt op om ons in dit streven te steunen. Voor Kijk op kantoren 2003 betekent dit dat wij de lezer vragen met constructieve kritiek te komen waarmee het model van NYFER verder kan worden verbeterd. Onze kijk op kantoren kan en moet steeds scherper worden. ir. drs. F.W. Hendriksen
COO KFN

ir. P.S.M. Ruigrok
Voorzitter NEPROM

6

Inhoud
7

Conclusies 1 2 3 De kantorenmarkt Werkgelegenheid en kantoorbehoefte Ontwikkeling van de werkgelegenheid 3.1 Economische groei en werkgelegenheid 3.2 Sectorale werkgelegenheid Regionale economische dynamiek 4.1 Verschillen tussen regio’s 4.2 Relatie stad en ommeland Ontwikkelingen op de kantorenmarkt 5.1 Regionale kantoorbehoefte 5.2 Kantoorbehoefte en leegstand 5.3 Beperkingen en suggesties voor verbeteringen

9 11 17 23 23 27 31 31 34 37 37 40 42 45 45 48 49 51

4

5

Appendix Corop-indeling en omvang kantorenmarkt Beschrijving van de gebruikte data Omschrijving van de gehanteerde begrippen Bronnen en literatuur

8

Conclusies
9

NYFER voorspelt dat in Nederland in 2011 bijna 42 miljoen m2 kantoorruimte in gebruik zal zijn. Tussen 2001 en 2011 kan dan nog ruim 5 miljoen m2 kantoorruimte aan de kantorenvoorraad in gebruik worden toegevoegd. Dat is de helft van de 10 miljoen m2 die tussen 1991 en 2001 extra in gebruik werd genomen. De belangrijkste reden is dat het arbeidsaanbod en de arbeidsparticipatie de komende tien jaar minder uitbundig zullen groeien dan in de jaren negentig het geval was. Per ultimo 2002 stond in Nederland 4,8 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Dat is dus bijna net zoveel als er de komende tien jaar extra in gebruik wordt genomen. Dit betekent echter niet dat er helemaal geen nieuwbouw meer nodig is. Door frictie-leegstand en vervanging van verouderde en incourante panden zal de nieuwbouw tussen 2002 en 2011 naar verwachting gemiddeld nog op zo’n 300.000 m2 per jaar liggen. De regionale verschillen zijn groot. De verwachting is dat er een verdergaande concentratietendens van de werkgelegenheid en dus de vraag naar kantoren richting Amsterdam gaat plaatsvinden. Ook Utrecht kan nog flink groeien. De groei in Rotterdam en Den Haag zal veel gematigder zijn, waarbij opvalt dat Rotterdam het naar verwachting relatief beter gaat doen dan in het verleden. De groei die meer perifere regio’s in Brabant en Gelderland de laatste jaren kenden, zal afvlakken, omdat de markt in de Randstad flink is verruimd. Binnen die Randstad zullen de steden het beter gaan doen dan de randgemeenten. Almere, Hoofddorp, Nieuwegein en Houten hebben de laatste jaren geprofiteerd van de krapte in populaire steden Amsterdam en Utrecht. Het aanbod aan kwalitatieve kantoorruimte lijkt in die aantrekkelijke steden in ieder geval de komende tien jaar heel ruim te blijven. NYFER verwacht dan ook dat Amsterdam gaat winnen van Hoofddorp, en Utrecht van Nieuwegein.

10

1

De kantorenmarkt
11

Toen NYFER in 2001 de eerste lange-termijnvoorspellingen voor de kantorenmarkt presenteerde, werd gewaarschuwd voor ‘het spook van de leegstand’.1 Maar vanuit de markt kwamen op dat moment ook berichten dat het aanbod van nieuwe kantoren “nog flink” kon toenemen zonder dat “een ernstige marktverstoring” zou optreden.2 Achteraf blijkt dat 2001 het jaar was waarop een historisch ongeëvenaarde vergroting van de leegstand 3 plaatsvond. In 2002 werd dat record overigens al weer gebroken. Zowel de kantorenvoorraad als het kantorengebruik neemt in Nederland gestaag toe (zie figuur 1.1). Deze ontwikkeling is een afspiegeling van enerzijds de voortgaande groei van de Nederlandse economie in de jaren negentig, en anderzijds van de toename van het relatieve belang van de dienstensector. De werkgelegenheid in de dienstensector blijkt in hoge mate verantwoordelijk te zijn voor de vraag naar kantoorruimte (zie hoofdstuk 2). De ontwikkeling van de kantorenvoorraad en de voorraad in gebruik lopen met name vanaf 1993 redelijk gelijk op (figuur 1.1). Vanaf 2000 vlakt het gebruik af, terwijl de voorraad nog flink toeneemt. Figuur 1.2 toont de ontwikkeling door de tijd van de verandering in het kantorengebruik en de -voorraad. De verandering van de voorraad (nieuwbouw) kent grote uitschieters. Bovendien zijn die pieken hoger geworden. Vooral tussen 1999 en 2001 is enorm veel aan de voorraad toegevoegd, terwijl de toename van het gebruik sinds 2000 afneemt en in 2002 zelfs bijna tot stilstand is gekomen. De afgelopen vier jaar was de toename van het gebruik voortdurend geringer dan de toename in de kantorenvoorraad. Dat betekent dat de leegstand sinds 1999 jaarlijks is toegenomen.

1 NVB, 2000: Thermometer kantoren. 2 DTZ Zadelhoff/NEPROM, 2001: Aanbodmonitor Kantoren. 3 Zie de appendix voor de uitleg van de gehanteerde begrippen.

Figuur 1.1

Ontwikkeling van de totale voorraad en het totale gebruik van kantoorruimte

m2 v.v.o. solitaire kantoorruimte

45.000.000

12

40.000.000

35.000.000

30.000.000

25.000.000

20.000.000 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 gebruik voorraad

Bron: Bak.

Figuur 1.2
m2 v.v.o. solitaire kantoorruimte 2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0

Toename van de totale kantorenvoorraad en de voorraad in gebruik

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 verandering gebruik verandering voorraad

Bron: Bak.

De conjunctureel terugkerende mismatch tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt staat bekend als de ‘varkenscyclus’. Deze is het gevolg van een keten van marktreacties: de vraag naar kantoren neemt toe en er ontstaat schaarste. De marges gaan omhoog, waarop de markt reageert met te veel nieuwbouw, wat tot een overschot aan kantoren leidt en de marges onder druk zet. Daardoor gaat de nieuwbouwproductie weer omlaag en begint een nieuwe cyclus.

13

Figuur 1.3
m2 v.v.o. solitaire kantoorruimte 2.500.000

Economische groei en de varkenscyclus
5% toename bbp

2.000.000

4%

1.500.000

3%

1.000.000

2%

500.000

1%

0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 toename gebruik toename voorraad toename reëel bbp

0%

Bron: Bak, CBS en NYFER.

Figuur 1.3 laat zien hoe de toename van de voorraad kantoren vertraagd reageert op een verbetering van de conjunctuur. De vertraging in de meest recente cyclus lijkt twee jaar te zijn. Deze constatering sluit aan bij een onderzoek naar de kantorenmarkt in het Verenigd Koninkrijk, waar het aanbod met een gemiddelde vertraging van drie jaar reageert op veranderingen in de vraag.4 Deze vertraging wordt veroorzaakt door de vertragingen die ontwikkelaars ondervinden bij het inspelen op de marktvraag. De oplevering van een kantorenpand hangt af van de bouwtijd, de aanlooptijd die daaraan noodzakelijkerwijs voorafgaat in verband met de verwerving van de grond, het verkrijgen van de vergunningen en de ontwikkeling van de bouwplannen van de architect.
4 Tsolacos, 1999: ‘Interactions within the office market cycle in Great Britain’, in: Journal of Real Estate Research, p. 219-231.

14

Ondanks de snel toegenomen leegstand, werd in 2002 nog veel nieuwbouw afgeleverd en zit ook in 2003 nog veel in de pijplijn.5 Het doorgaan met bouwen van nog niet verhuurde kantoorruimte is niet uitsluitend te wijten aan een te optimistische kijk op de economie van de ontwikkelaars. Andere oorzaken zijn de stedenbouwkundige afspraken die voor een reeks van jaren vastliggen en de afnamegaranties van beleggers voor op te leveren kantorenpanden.

Figuur 1.4

Dalende lange rente en licht oplopende inflatie leiden tot lagere kosten voor ontwikkelaars

rente / inflatie

10 % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1988

1990 lange rente

1992

1994 inflatie

1996

1998 trendlijn

2000

2002

2004

Bron: Datastream, CBS.

Ook de lage rentestand kan een oorzaak zijn. Kantoorontwikkeling is een extreem kapitaalintensieve aangelegenheid, waarvoor grote bedragen worden geleend op de kapitaalmarkt. De kosten hiervan, de reële rente, daalden in de jaren negentig drastisch, het hardst de laatste vier jaar. Dit betekent dat het op risico ontwikkelen van kantoren goedkoper is geworden. Het niveau van de lange rente op de kapitaalmarkt liet in de jaren negentig in Nederland (en andere landen van de eurozone) een bijna
5 DTZ Zadelhoff/NEPROM, 2003: Aanbodmonitor Kantoren, p. 37.

continue daling zien (zie figuur 1.4). De belangrijkste verklaring achter deze daling is de uitwerking van de convergentiecriteria voor de euro, die ervoor heeft gezorgd dat de risicopremie op overheidsobligaties van de deelnemende landen is verminderd. De prijs van geld is daardoor in vergelijking met het vorige dal in de varkenscyclus in het begin van de jaren negentig gehalveerd. Bovendien werd de kloof tussen het nominale renteniveau en de inflatie, de reële rentevoet, ook significant kleiner. De inflatie is in Nederland in die jaren tamelijk stabiel geweest op een niveau van ongeveer 2,5%, met uitzondering van 2001 en 2002, toen de prijzen met 4,5 respectievelijk 3,5% stegen. Momenteel zijn er vrijwel louter pessimistische geluiden te horen uit de kantorenmarkt. De leegstand heeft dan ook een historisch hoogtepunt bereikt. Dat leidt tot de vraag of al die kantoren ooit nog wel gevuld zullen worden. Kunnen panden niet beter gesloopt of omgevormd worden tot woningen? Maar zet het massaal kantoren aan de voorraad onttrekken niet juist aan tot de volgende varkenscyclus? Bovendien zijn er grote regionale verschillen in leegstand.6 Dus: in welke regio’s vallen de hardste klappen? Om een zinnig antwoord op die vragen te kunnen geven, is inzicht nodig in de langetermijnontwikkeling van de regionale vraag naar kantoorruimte. NYFER heeft hiertoe een model ontwikkeld dat in deze behoefte probeert te voorzien. Het model, dat in vergelijking met Kijk op kantoren 2001 grondig is herzien, brengt de vraag naar kantoorruimte in 2011 voor elke Corop-regio in kaart. Dat gebeurt in vijf stappen. Allereerst wordt onderzocht welke sectorale werkgelegenheidsontwikkeling historisch de vraag naar kantoren verklaart (hoofdstuk 2). Dan wordt de totale economische ontwikkeling in Nederland en de bijbehorende werkgelegenheidsontwikkeling voor de komende tien jaar ingeschat (paragraaf 3.1), waarop de ontwikkeling van de sectorale structuur in Nederland wordt bepaald (paragraaf 3.2). Tot slot wordt per regio vastgesteld wat het aandeel van die regio in de toekomstige sectorale werkgelegenheidsontwikkeling zal zijn (hoofdstuk 4). Die regionale sectorale werkgelegenheid wordt op basis van de historische relatie tussen werkgelegenheid en kantorenvraag (hoofdstuk 2) vertaald in de uitbreidingsbehoefte aan kantoorruimte per regio tussen 2001 en 2011 (hoofdstuk 5).

15

6 DTZ Zadelhoff/NEPROM, 2003: Aanbodmonitor Kantoren 2003 en Jones Lang LaSalle, 2003: Dutch city

reports.

16

2

Werkgelegenheid en kantoorbehoefte
17

In dit rapport wordt een langetermijnverkenning gepresenteerd van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte (de vervangingsvraag blijft buiten beschouwing).7 De ontwikkeling van de sectorale werkgelegenheid is de belangrijkste factor voor de groei van die vraag naar kantoorruimte. Andere factoren, zoals veranderingen in het gemiddelde gebruikte metrage van een kantoorwerknemer of de verhuisgeneigdheid van bedrijven, zijn van veel geringer belang voor de bepaling van de toekomstige kantoorbehoefte.8 De NYFER-methode om de relatie tussen werkgelegenheidsontwikkeling en de vraag naar nieuwe kantoorruimte te onderzoeken, legt de nadruk op de econometrische voorspelkracht en niet op kwalitatieve argumentatie die gebaseerd is op inzichten in de kantorenmarkt. De methode laat dus de cijfers spreken. Het model zoekt de werkgelegenheidsontwikkeling in die sectoren die historisch gezien de ontwikkeling van het kantoorruimtegebruik het beste verklaren. Het is gebaseerd op de sectorale werkgelegenheidsontwikkeling en de ontwikkeling van de kantorenvoorraad tussen 1989 en 2001.9 De methode veronderstelt dat de historische verklaring vanuit de sectorale werkgelegenheid tevens de beste voorspelling oplevert voor de toekomstige ontwikkelingen op de kantorenmarkt. De coëfficiënten die uit het model volgen, vermenigvuldigd met de toekomstige sectorale werkgelegenheid, leveren een raming voor de toekomstige kantoorbehoefte per regio. Kijk op kantoren 2001 schatte ook coëfficiënten die de relatie tussen de sectorale werkgelegenheidsontwikkeling en de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik weergaven. Maar die methode nam alle regio’s tegelijk in één econometrische analyse mee, zodat gemiddelde coëfficiënten werden geschat die vervolgens voor elke regio werden gebruikt. Voor Kijk op kantoren 2003 is die methode verfijnd. De bepaling van de coëfficiënten per sector vindt nu plaats door de werkgelegenheid per economische sector in elke Corop-regio afzonderlijk in verband te brengen met de kantoorontwikkeling.
7 Zie de appendix voor de uitleg van de gehanteerde begrippen. 8 NYFER, 2001: Kijk op kantoren. 9 Zie de appendix voor een verantwoording van de gebruikte werkgelegenheids- en kantorendata.

18

Er zijn twee belangrijke redenen voor de verfijning van de methode uit Kijk op kantoren 2001. Ten eerste kan het zo zijn dat de werkgelegenheid binnen een bepaalde sector voor bepaalde Corop-regio’s wel, maar voor andere Corop-regio’s niet belangrijk is voor de vraag naar kantoren, terwijl ze gemiddeld voor Nederland wel significant zijn. Ten tweede kan de waarde van de coëfficiënten per regio verschillen, waardoor ook het relatieve belang van zo’n sector voor de kantorenvraag uiteenloopt. De econometrische analyse in Kijk op kantoren 2001 berekende de coëfficiënten die voor de hele groep Corop-regio’s de beste voorspellende waarde hadden. Regionale verschillen werden dus niet meegenomen. Als de coëfficiënten die gemiddeld voor Nederland gelden, voor elke regio worden gebruikt om de werkgelegenheidsprognose om te zetten in een prognose van de uitbreidingsvraag naar kantoren, levert dat een vertroebeld beeld op. De nieuwe methodiek verheldert dit. Sectoren die historisch gezien het beste de jaarlijkse veranderingen voor het kantoorgebruik verklaren, hoeven niet noodzakelijk de beste voorspellende waarde voor de toekomst te hebben (zie box 2.1). Daarom is er a-priori een keuze gemaakt voor de sectoren zakelijke dienstverlening, financiële instellingen, openbaar bestuur en handel. Deze zijn feitelijk verantwoordelijk voor de bezetting van een aanzienlijk deel van de kantoorvoorraad. Door sectoren die maar een klein aandeel in het kantoorgebruik hebben, uit te sluiten in de econometrische analyse, wordt voorkomen dat een kleine sector binnen de kantorenmarkt een groot deel van het toekomstige kantoorgebruik voorspelt. De zogenoemde regressieanalyse selecteert per regio de economische sectoren die (mede) de uitbreidingsvraag naar kantoren verklaren op basis van een minimum verklaringskracht (significantieniveau) van 90%. Dit betekent dat de kans dat de werkgelegenheid van een sector geen verklarende variabele voor het kantoorruimtegebruik is, kleiner moet zijn dan 10%.

Box 2.1

Voorbeeld: regressieanalyse Amsterdam

De econometrische analyse kent enkele eigenaardigheden. Intuïtief zouden de sectoren waar de kantoorwerkgelegenheid het grootst is – zoals zakelijke dienstverlening en financiële instellingen – het gebruik van kantoorruimte ook het beste moeten voorspellen. In de praktijk blijkt dit echter lang niet altijd het geval te zijn, zoals in het voorbeeld van Corop-regio Groot-Amsterdam.

De regressieanalyse weet de relatie tussen sectorale werkgelegenheid en kantoorgebruik nauwkeurig vast te stellen. Zij berekent een coëfficiënt waarmee de veranderingen in de sectorale werkgelegenheid moeten worden vermenigvuldigd om de beste voorspelling van de ontwikkeling van de kantoorbehoefte weer te geven.a De statistische significantie van de sectoren en de verklaarkracht van de regressie staan aangegeven in het volgende overzicht: Regressie Variabele(n) Zakelijke Dienstverlening Handel Financiële Instellingen Openbaar Bestuur Zakelijke Dienstverlening, Handel Zakelijke Dienstverlening, Financiële Instellingen
*** = significant op 99% -niveau

19

Significantie *** *** *** *** ***, *** ***, -

Aangepaste R2 0,929 0,938 0,824 0,812 0,980 0,929

- = niet significant (op 90%-niveau)

Waarom vormt de werkgelegenheid binnen de financiële instellingen nu niet de beste indicator voor het kantoorgebruik in Groot-Amsterdam? Allereerst moet worden vermeld dat er, getuige de hoge significantie, duidelijk een sterk verband is tussen beide. Werkgelegenheid in de financiële instellingen heeft dus wel degelijk een bewezen invloed op de kantoorbehoefte. Echter, de zakelijke dienstverlening en de handel hebben een nog grotere verklaringskracht (hogere R2). Als de financiële dienstverlening samen met de zakelijke dienstverlening geregresseerd worden op het gebruik van kantoorruimte, dan is eerstgenoemde sector niet langer significant. Dit wil zeggen dat zakelijke dienstverlening een groot gedeelte van de verklaarkracht van de financiële dienstverlening opslokt. De sector financiële instellingen heeft statistisch dus geen duidelijke toegevoegde waarde gehad naast zakelijke dienstverlening, terwijl veel werkgelegenheid in de sector financiële instellingen evident de vraag naar kantoorruimte vergroot. Wat dit voorbeeld duidelijk maakt, is dat niet altijd de werkgelegenheid van de meest voor de hand liggende sectoren het best de kantoorbehoefte voorspelt. In Groot-Amsterdam is niet de combinatie zakelijke dienstverlening en financiële instellingen de beste voorspeller, maar de combinatie zakelijke dienstverlening en handel. Overigens blijkt uit tabel 2.1 dat de uitkomsten uit de meeste regionale econometrische modellen wel goed aansluiten bij de intuïtie over de sectoren die van belang zijn voor de kantorenmarkt.
a

De regressies schatten naast coëfficiënten ook een constante, waardoor de coëfficiënten de sta-

tistische samenhang van de veranderingen in sectorale werkgelegenheid met de veranderingen in het gebruik van kantoorruimte verklaren en niet de totale hoeveelheid kantoorruimte. Regressieanalyse bekijkt dus allereerst, door middel van de R2, in welke mate de combinatie van sectoren en constante het kantoorgebruik beschrijft. Daarnaast bekijkt zij door middel van de significantie in hoeverre een individuele sector binnen deze combinatie bijdraagt tot de verklaringskracht van de veranderingen van de kantoorbehoefte.

Tabel 2.1
Corop 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 G4 ut am dh ro

De regressieresultaten op significantieniveau en R2
FI HA *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** ** *** *** * ** *** ** ** ** *** ** ** *** ** ** *** *** *** *** *** *** *** ** OP ZA ** *** *** Aangepaste R2 0,851 0,719 0,978 0,887 0,933 0,985 0,872 0,930 0,941 0,944 0,980 0,987 0,964 0,969 0,962 0,979 0,991 0,985 0,956 0,927 0,383 0,967 0,980 0,944 0,912 0,980 0,951 0,957 0,966 0,965 0,858 0,928 0,935 0,975 0,986 0,968 0,890 0,931 0,961 0,927 0,991 0,980 0,980 0,966

20

Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem-Nijmegen Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Aggl. Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Aggl. Leiden & Bollenstreek Aggl. Den Haag Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Nederland Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Flevoland Utrecht-Stad Amsterdam-Stad Den Haag-Stad Rotterdam-Stad

*

**

**

*** ** * ***

*** * **

* ***

*** ** *** ***

*** *** ** ** *** *** * ***

***

*** *** *** ** ***

*** *** *** ***

FI = Financiële Instellingen OP = Openbaar Bestuur * = significant op 90%-niveau Bron: NYFER.

HA = Handel ZA = Zakelijke Dienstverlening ** = significant op 95%-niveau *** = significant op 99%-niveau

Tabel 2.1 geeft de resultaten uit de regionale econometrische modellen. Het aantal sterren in de tabel geeft de mate van significantie aan van sectoren die gebruikt worden voor het voorspellen van de toekomstige kantoorbehoefte. Sectoren zonder ster worden niet gebruikt. De tabel toont dat de verklaringskracht van de meeste geselecteerde sectoren, die uiteindelijk de voorspelling van de kantoorbehoefte per Corop-regio bepalen, veel hoger is dan 90%: de significanties komen veelal uit boven het 95%- en het 99%-niveau. De mate waarin een combinatie van sectoren de relatie met de kantoorbehoefte weergeeft komt tot uiting in de zogenoemde R-kwadraat (R2). Hoe hoger deze R2, des te groter is de verklaringskracht van het regionale werkgelegenheidsmodel voor de kantorenvraag. Een volledig dekkende verklaring komt tot uitdrukking in de maximumwaarde van de R2 van 1. De combinatie van significante sectoren met de R2 het dichtst bij de 1 heeft dus de grootste verklarende kracht. De meeste R2-en (zie tabel 2.1) zijn hoger dan 0,900, wat inhoudt dat de sectorale werkgelegenheid een prima verklarende kracht heeft voor het regionale kantoorgebruik. Er zijn twee uitzonderingen. De Corop-regio Delfzijl heeft een R2 die aan de lage kant is. Voor deze regio zijn geen sectoren die de veranderingen in kantoorbehoefte goed verklaren. Delfzijl is dan ook de regio met verreweg de kleinste kantoorvoorraad en -gebruik. Het gebruik van kantoorruimte ontwikkelt zich in deze regio door de jaren heen trapsgewijs: sommige jaren vindt er geen toe- of afname van het kantoorgebruik plaats. Sectorale werkgelegenheidsdata fluctueren echter doorlopend, zodat er zich geen goede voorspellende sector aandient. Een tweede regio waar zich econometrische problemen voordoen is de Corop-regio Haarlem. De oorzaak van de lage verklaringskracht van de regressie ligt hier in een trendbreuk (1997) in de kantoorbehoefte. Deze breuk wordt door geen enkele sectorale werkgelegenheid verklaard, waardoor de voorspelkracht van alle sectoren vrij laag is.

21

Figuur 2.1
werkelijke uitbreidingsvraag (logaritmische schaal)

Schatting uitbreidingsvraag kantoren op basis van econometrische analyse en werkelijke waarde, 1991-2001

10.000.000

22

1.000.000

100.000

10.000

1.000 1.000 10.000 100.000 1.000.000 10.000.000 voorspelde uitbreidingsvraag (logaritmische schaal)

Bron: NYFER.

De twee genoemde uitzonderingen verhinderen niet dat de sectorale werkgelegenheid uitstekend geschikt is voor het verklaren en dus ook voor het voorspellen van de behoefte aan kantoorruimte. Figuur 2.1 laat zien dat de schatting van de regionale kantorenvraag op basis van de uitkomsten (coëfficiënten) uit het model goed overeenkomt met de werkelijke toename van de kantoorbehoefte. De uitkomsten die het model berekent, maken het mogelijk om op basis van de toekomstige sectorale werkgelegenheid met een relatief kleine foutenmarge een prognose te maken voor het toekomstige kantoorgebruik en de regionale verdeling daarvan. Hiervoor is naast de significante sectoren en bijbehorende coëfficiënten dus een betrouwbare regionale werkgelegenheidsvoorspelling per sector nodig. Deze komt in de hoofdstukken 3 en 4 aan de orde.

3

Ontwikkeling van de werkgelegenheid
23

De economie is het laatste decennium van de vorige eeuw snel gegroeid, zelfs sneller dan gemiddeld in de eurozone. De werkgelegenheid heeft een vergelijkbare ontwikkeling doorgemaakt: de hoogconjunctuur zorgde voor het eerst sinds decennia weer eens voor volledige werkgelegenheid. De totale werkgelegenheid in 2001 bedroeg ruim zeven miljoen banen (zie tabel 3.2). Vergeleken met tien jaar eerder is er een toename geweest van 1,6 miljoen arbeidsplaatsen.

3.1

Economische groei en werkgelegenheid
De afgelopen twee jaar stokte de groei van de economie en verruimde de arbeidsmarkt zich. Voor 2003 en 2004 voorspellen alle toonaangevende instituten dat de Nederlandse economie het zwaarder te verduren krijgt dan gemiddeld in de eurozone. Nederland zal de laatste in de rij zijn wat betreft economische groei. Ook de werkloosheid loopt snel op, al blijft zij ruim onder het Europese gemiddelde. In Kijk op kantoren 2001 berekende NYFER groeiscenario’s voor de economie. Op de lange termijn is de economische groei in grote mate afhankelijk van de aanbodfactoren in de economie, te weten het arbeidsaanbod en de arbeidsproductiviteit. Het Centraal Planbureau (CPB) voorspelt een trendmatige economische groei van 2,25% in het voorzichtige, respectievelijk 2,75% in het optimistische scenario tot 2010.10 Het arbeidsaanbod stijgt met 1% respectievelijk 1,25%, terwijl de arbeidsproductiviteit verantwoordelijk is voor een groei van 2% respectievelijk 3%. Het Planbureau schat de effecten van de inzet van ICT in de economie positief in. Conjunctuurcomponenten, zoals werkloosheid, zijn voor de lange termijn minder relevant. De werkloosheid stijgt de komende tijd naar haar evenwichtsniveau, dat zich volgens het CPB op 4,75% bevindt.11

10 CPB/RIVM, 2002: Economie, energie en milieu, p. 24-26, tabel 2.2. 11 Idem.

De werkgelegenheidscomponent van de economische groei is voor de voorspelling van het toekomstige gebruik van kantoorruimte van doorslaggevend belang. Hierbij moeten de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt en in de demografie worden geanalyseerd.
24

Op langere termijn stelt de demografische ontwikkeling duidelijk een plafond aan verdere werkgelegenheidsgroei, en daarmee aan de groei van de behoefte naar kantoorruimte. Tijdens de hoogconjunctuur van de late jaren negentig werd dit plafond al zichtbaar. Tussen 2001 en 2011 is dat eveneens merkbaar, maar vooral daarna zal de groei afvlakken. Een belangrijke oorzaak hiervan is de vergrijzing die vanaf 2010 een krachtige versnelling tegemoetgaat als de babyboomgeneratie met pensioen gaat.

Figuur 3.1

Bevolking, arbeidsaanbod en werkgelegenheid 1988-2011

bevolking

arbeidsaanbod (in personen), werkgelegenheid (in arbeidsjaren)

17.000.000 16.500.000 16.000.000

9.000.000 8.500.000 8.000.000 7.500.000

15.500.000 15.000.000 14.500.000 14.000.000

7.000.000 6.500.000 6.000.000 5.500.000 5.000.000

13.500.000 13.000.000
19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11

4.500.000 4.000.000

bevolking

werkgelegenheid

arbeidsaanbod

De berekeningen van het arbeidsaanbod en de werkgelegenheid tussen 2003 en 2011 zijn gebaseerd op NYFER’s middenvariant (scenario 2) die in deze studie wordt gehanteerd. Bron: CBS, NYFER.

De demografische ontwikkeling zal de komende periode naar verwachting van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dan ook minder gunstig zijn dan de afgelopen periode.12 De prognose wordt tweejaarlijks aangepast, afhankelijk
12 Zie CBS StatLine.

van veranderende aantallen geboorten en sterfgevallen, en de migratietendenties. Deze hebben aanleiding gegeven de prognose dit jaar ten negatieve bij te stellen. Het aantal personen tussen de 20 en 65 jaar dat het potentiële arbeidsaanbod bepaalt, neemt in de jaarlijkse bevolkingsprognose van het CBS tussen 2001 en 2011 toe met ongeveer 300.000 (30.000 per jaar). Dit is veel minder dan in de periode 1991-2001, toen dit aantal met meer dan 600.000 steeg (zie figuur 3.1). Bovendien kan de participatiegraad tussen 2001 en 2011 verder toenemen. Bijvoorbeeld door de inperking van de vervroegde uittreding. Niet alleen is de VUT grotendeels buiten werking gesteld, ook de richtleeftijd van vervroegde uittreding schuift de laatste jaren duidelijk omhoog.13 Politieke druk hieromtrent doet verwachten dat steeds meer mensen voor de arbeidsmarkt behouden blijven.14 Verder is de participatie van vrouwen de laatste jaren aanzienlijk toegenomen. Wel zal dit inhaaleffect geleidelijk afnemen, want de oudere cohorten met lage participatiegraden zijn in de statistiek inmiddels grotendeels vervangen door jongere. Ook hervormingen op de arbeidsmarkt zullen een belangrijke bijdrage leveren aan de groeipotentie van de Nederlandse economie. Honderdduizenden personen kunnen actief worden of blijven. Dit is mogelijk als de hervormingen van de arbeidsongeschiktheid voorspoedig verlopen en het SER-voorstel van 2002 wordt uitgevoerd. In een bijlage van dit plan heeft NYFER berekend dat er grote winst kan worden behaald als bedrijven worden gestimuleerd meer te investeren in reïntegratie van de bijna 900.000 WAO’ers.15 Eenzelfde verwachting valt uit te spreken over de ontwikkelingen met betrekking tot het ziekteverzuim. De invoering van de Wet Verbetering Poortwachter en de overige inspanningen kunnen het ziekteverzuim verminderen en daardoor het arbeidsaanbod doen toenemen.16

25

13 Soede en Bijkerk, 2003: De VUT voorbij? 14 Kabinet-Balkenende II, 2003: Meedoen, meer werk, minder regels. 15 Bijkerk e.a., 2002: Financiële prikkels en organisatorische maatregelen. 16 Meijneken, 2003: Knapt Nederland eindelijk op?

Tabel 3.1

Realisatiecijfers, prognose CPB en groeivarianten NYFER in % per jaar
19881995 19962002 2,25 1,75 3,0 2003-2010 CPB* 0,75 1,0 2,25 2001-2011

26

Variant Groei werkgelegenheid (arbeidsjaren) Groei arbeidsaanbod (personen) Groei bbp

1,1 1,4 2,7

CPB** NYFER 1 NYFER 2 NYFER 3 1,0 0,75 1,0 1,25 1,25 2,75 0,75 2,25 1,0 2,5 1,25 2,75

* CPB/RIVM 2002 voorzichtig scenario ** CBP/RIVM 2002 optimistisch scenario Bron: CPB/RIVM 2002, NYFER.

Het geheel van verwachte langetermijnontwikkelingen in de economie heeft geleid tot de berekening van de drie scenario’s in tabel 3.1. De scenario’s betreffen de economische groei op lange termijn, die uitkomt tussen de 2,25 en 2,75% per jaar. In NYFER’s middenscenario ligt het trendmatige groeipad op 2,5%. Andere langetermijnvoorspellingen tonen een vergelijkbaar groeipad voor de economie: het Centraal Planbureau rekent op 2,75% in de optimistische en 2,25% jaarlijkse groei in de voorzichtige variant.17 De langetermijnvoorspelling van zowel het CPB als NYFER ondervinden in de loop van de jaren niet of nauwelijks aanpassingen. Ook de tegenvallende conjunctuur van dit moment was voor NYFER geen aanleiding om de structurele visie op de economie bij te stellen sinds Kijk op kantoren 2001. Alleen het positieve scenario is met een kwart procentpunt naar beneden bijgesteld, onder invloed van de optelling van demografische en arbeidsmarktfactoren.18 Bij langetermijnvoorspellingen is het van groot belang over conjuncturele pieken en dalen heen te kijken. Voor

17 CPB/RIVM, 2002: Economie, energie en milieu. 18 Het CPB stelde in december 2002 zijn prognose voor de economische groei neerwaarts bij. Het arbeidsaan-

bod, voor Kijk op kantoren de belangrijkste factor, is verlaagd van 1,1% per jaar tot 0,92%. NYFER’s middenscenario blijft gehandhaafd op 1%. Het Planbureau geeft als argumenten voor de verlaging de neerwaarts bijgestelde CBS-prognose voor de bevolkingsgroei en de toevoeging van het jaar 2001 (met tegenvallende cijfers) aan de ramingsperiode. NYFER heeft op basis van dezelfde factoren besloten alleen het positieve scenario aan te passen van 1,5% naar 1,25% per jaar. CPB Memorandum 51, december 2002: Potentiële groei en output gap en CPB Document 26, december 2002: Economische Verkenningen 2004-2007.

de kantorenmarkt zou het meedeinen op de golven van de conjunctuur betekenen dat de hoeveelheid geschatte kantoorbehoefte een aantal malen te hoog of te laag wordt ingeschat. Dit was bijvoorbeeld het geval bij de studie van de Technische Universiteit Delft.19 Deze studie werd gedaan tijdens de kortstondige recessie van 1993 en voorspelde een groei van kantoorbanen tussen 1994 en 2000 van ten hoogste 100.000. Het behoedzame scenario ging zelfs uit van slechts 50.000 banen. In deze periode kwamen er in werkelijkheid 300.000 kantoorbanen bij. Dit verschil leidde tot een onderschatting van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte van maar liefst zeven miljoen m2. De ontwikkeling van de werkgelegenheid varieert tussen een jaarlijkse toename van 0,75 en 1,25%, met als middenscenario 1% (zie tabel 3.1). Dit komt neer op ruim 700.000 nieuwe arbeidsplaatsen voor het middenscenario tot 2011. Van deze 700.000 extra potentiële werknemers in tien jaar zorgt de demografische ontwikkeling dus voor ongeveer 300.000 personen. Van de stijgende participatiegraad en de hervormingen op de arbeidsmarkt moeten vervolgens de overige 400.000 nieuwe arbeidsplaatsen komen.

27

3.2

Sectorale werkgelegenheid
De toekomstige kantorenvraag wordt naast de ontwikkeling van het totale arbeidsaanbod tevens bepaald door de verschuivingen van de werkgelegenheid tussen de verschillende sectoren in de economie. Algemene ontwikkelingen in de economische structuur komen duidelijk naar voren bij de analyse van de lange termijn. Bij beschouwing van de historische data in figuur 3.2 is duidelijk dat de klassieke sectoren, zoals landbouw en industrie, relatief aan belang verliezen ten gunste van de sectoren die betrekking hebben op de diensteneconomie.

19 De Wulf, 1993: Toekomst van de kantorenmarkt 1994-2015.

Figuur 3.2
25 %

Sectorale werkgelegenheidsfracties 1988-2011

28

20 %

15 %

10 %

5%

0% 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Landbouw Horeca Openbaar bestuur Bouwnijverheid Financiële instellingen Gezondheidszorg Industrie Vervoer & Communicatie Onderwijs Handel Zakelijke dienstverlening Overig

Bronnen: Historische data: CBS, bewerking NYFER; Prognoses: NYFER.

De sector zakelijke dienstverlening is verantwoordelijk voor het leeuwendeel van de toename van het gebruik van kantoorruimte. Juist deze sector liet in de afgelopen periode een enorme uitbreiding van de werkgelegenheid zien en een forse groei van het aandeel in de totale werkgelegenheid. Het aandeel van de zakelijke dienstverlening in de totale werkgelegenheid is toegenomen van ruim 11% in 1988 tot 16% in 2001. Tussen 1991 en 2001 kwamen er alleen al bijna een half miljoen banen bij, zoals blijkt uit tabel 3.2. De sector zal ook de komende jaren krachtig blijven groeien, al zal de groei wel afzwakken. Het aandeel zal naar verwachting verder oplopen tot bijna 19% in 2011.20 Dit betekent een groei van 340.000 arbeidsplaatsen over een periode van tien jaar (tabel 3.2).

20 Dit patroon komt overeen met de prognoses van het CPB dat van alle sectoren in de sector ‘Tertiair overig’ de hoogste groei ziet optreden, namelijk 1,75% in het voorzichtige scenario, respectievelijk 2% per jaar in het optimistische scenario. CPB/RIVM, 2002: Economie, energie en milieu, bijlage A4.

Tabel 3.2

Werkgelegenheidsontwikkeling per sector
VARIANT 1 (0,75% groei) VARIANT 2 (1,0% groei) % -5% -13% -6% 2011 100,7 abs -2,2 % -2% -11% -4% VARIANT 3 (1,25% groei) 2011 103,2 913,0 404,9 abs 0,3 -82,5 -6,8 195,3 103,4 18,9 61,9 377,6 41,6 6,8 140,5 70,6 % 0% -8% -2% 16% 40% 4% 23% 33% 8% 2% 15% 26%

Sector LA IN BO HA HO VE FI ZA OP ON GE OV

1991 89,8 1063,4 366,8 900,2 136,3 373,6 199,8 647,7 376,0 368,5 698,7 187,0

2001 102,9 995,5 411,7

2011 98,2

abs -4,7

29

868,9 -126,6 385,4 -26,3 127,4 85,8 -4,1 45,7 304,7 15,5 -14,7 87,2 54,1

890,7 -104,8 395,0 -16,7 161,0 94,5 7,2 53,7 340,7 28,4 -4,1 113,5 62,3

1210,0 1337,4 261,8 457,5 271,6 347,6 453,4 317,3

11% 1371,0 33% -1% 17% 356,3 464,7 325,3

13% 1405,3 36% 2% 20% 365,2 476,4 333,5

1130,9 1435,6 498,3 437,8 513,8 423,1

27% 1471,6 3% -3% 526,7 433,7

30% 1508,5 6% -1% 539,9 444,6

963,1 1050,3 270,8 324,9

9% 1076,6 20% 333,1

12% 1103,6 23% 341,4

TO

5408,2

7011,9 7555,9

544,0
IN = HO = ZA = GE =

8% 7745,5

733,6

10% 7939,4
BO = VE = OP = OV =

927,5

13%

LA = Landbouw HA = Handel FI = Financiële Instellingen ON = Onderwijs TO = Totaal

Industrie Horeca Zakelijke dienstverlening Gezondheidszorg

Bouwnijverheid Vervoer & Communicatie Openbaar bestuur Overig

Bronnen: Historische data: CBS, bewerking NYFER; Prognoses: NYFER.

De klassieke sectoren, de landbouw en de industrie, zullen geleidelijk hun aandeel in de totale werkgelegenheid zien teruglopen, net als in de periode tussen 1988 en 2001.21 Tussen 1991 en 2001 gingen in de industrie, ondanks de hoogconjunctuur, bijna 70.000 banen verloren (tabel 3.2). De verwachting voor de komende periode is een verder afnemende werkgelegenheid in deze sector als gevolg van een voortgaande arbeidsbesparende technische ontwikkeling. In het middenscenario is de verwachting dat er in de industrie ruim 100.000 banen verloren gaan in de komende periode van tien jaar (tabel 3.2).

21 Het CPB rekent op een krimp van 1 tot 1,25% per jaar in de werkgelegenheid in de landbouw tot 2010. Voor de industrie rekent het Planbureau op een jaarlijkse daling van een half tot een kwart procent, CPB/ RIVM, 2002: Economie, energie en milieu, bijlage A4.

30

4

Regionale economische dynamiek
31

De relatie tussen werkgelegenheid per sector en de vraag naar kantoorruimte is in tegenstelling tot Kijk op kantoren 2001 per Corop-regio afzonderlijk geschat (hoofdstuk 2). Daardoor geven de voorspellingen per regio in deze editie naar verwachting een nauwkeuriger beeld. Uit de geschatte coëfficiënten blijkt dat de sectoren die significant de kantorenvraag bepalen per regio sterk verschillen. En de sectorale werkgelegenheidsontwikkeling laat zien dat op langere termijn een verdere tertiarisering van de Nederlandse economie te verwachten is (hoofdstuk 3). De vraag is nu hoe die sectorale werkgelegenheid zich over de verschillende regio’s verspreidt.

4.1

Verschillen tussen regio’s
De historische werkgelegenheidsgegevens uit figuur 4.1 laten een concentratietendens naar de regio’s Amsterdam en Utrecht zien. In 1989 bevond 10,1% van de totale werkgelegenheid in Nederland zich in de Corop-regio Amsterdam, in 2001 was dat 10,4%. In de provincie Utrecht (is gelijk aan de Corop-regio Utrecht) nam het aandeel in de totale werkgelegenheid zelfs toe van 7,5% in 1989 tot 8,4% in 2001. Zakelijke dienstverlening is de belangrijkste sector voor de kantorenmarkt (zie hoofdstuk 2) en de belangrijkste groeisector in de Nederlandse economie (zie hoofdstuk 3). Juist in deze sector is de concentratietendens geprononceerd zichtbaar (zie figuur 4.2). Het aandeel van de regio Amsterdam in die werkgelegenheid steeg van 13,2% in 1989 tot 13,9% in 2001, in Utrecht groeide het zelfs van 9,0 tot 11,0%. In de zuidvleugel van de Randstad blijft het aandeel zakelijke dienstverlening – na een aanvankelijke daling aan het begin van de jaren negentig – in de tweede helft van de jaren negentig redelijk constant, of vertoont zelfs een lichte stijging (Den Haag). Opgeteld concentreert de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening zich in Nederland in toenemende mate in de Randstad, ten koste van de rest van het land. De noordvleugel van die Randstad doet het daarbij nog altijd beter dan de zuidvleugel.

Figuur 4.1

Totale werkgelegenheid in Corop-regio’s van de G4 als percentage van de totale werkgelegenheid in Nederland

12 %

32

11 % 10 % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Utrecht 2010 Groot-Amsterdam
Bron: NYFER.

Groot-Rijnmond

Agglomeratie Den Haag

Figuur 4.2 Werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening in Corop-regio’s van de G4 als percentage van de totale werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening in Nederland
16 % 15 % 14 % 13 % 12 % 11 % 10 % 9% 8% 7% 6% 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Utrecht 2010 Groot-Amsterdam
Bron: NYFER.

Groot-Rijnmond

Agglomeratie Den Haag

Een dergelijke concentratietendens is in overeenstemming met theoretische inzichten uit de geographical economics en empirische bevindingen in andere landen.22 Die laten zien dat werkgelegenheid en bevolking zich in toenemende mate concentreren in enkele stedelijke centra. Als die centra vervolgens ‘vol’ raken – wat zich uit in files, hoge vastgoedprijzen en een krappe arbeidsmarkt – komt een tweede stedelijk centrum op, vaak niet ver van het eerste centrum.23 Dergelijke theoretische inzichten komen aardig overeen met wat er de laatste jaren in Amsterdam en Utrecht is gebeurd, met Amsterdam als oorspronkelijk centrum en Utrecht als alternatief. Dat juist Amsterdam en Utrecht, en niet de steden in de zuidvleugel van de Randstad het goed doen, komt waarschijnlijk doordat die twee steden een goede bereikbaarheid combineren met veel zogenoemde quality-of-lifefactoren, of amenities.24 In Nederland zijn dat bijvoorbeeld het cultureel aanbod, een gevarieerde horeca en een aantrekkelijke historische binnenstad.25 In de prognoses voor de kantorenmarkt gaan we ervan uit dat die concentratietendens de komende tien jaar (2001-2011) doorzet. De werkgelegenheidsgroei in de noordvleugel van de Randstad zal dan dus groter zijn dan die in de zuidvleugel en de rest van Nederland (zie figuren 4.1 en 4.2). Zoals gezegd bestaat de kans dat de concentratietendens richting populaire regio’s zoals Amsterdam en Utrecht leidt tot schaarste (files, krappe arbeidsmarkt, hoge vastgoedprijzen), en zo weer een spreidingstendens in werking zet. In dat geval zullen niet de regio’s Amsterdam en Utrecht, maar naar verwachting de regio’s in Brabant, Gelderland en mogelijk ook de zuidvleugel van de Randstad een grotere groei laten zien. Een dergelijke spreidingstendens lijkt de komende tien jaar niet erg waarschijnlijk, omdat spreidingsfactoren als files, een krappe arbeidsmarkt, tekort aan kantoren en hoge huizenprijzen sinds 2000 plotseling veel minder aanwezig zijn in de Randstad. Omdat met name de leegstand aan kantoren in de regio’s Amsterdam en Utrecht momenteel zo groot is (zie hoofdstuk 1 en 5) lijkt het erop dat de groei van de kantoorwerkgelegenheid zich in ieder geval tot 2011 in de regio’s Utrecht en Amsterdam zal concentreren.

33

22

Zie bijvoorbeeld Brakman e.a., 2001: An Introduction to Geographical Economics.

23 Krugman,1995: Development, Geography and Economic Theory. 24 Glaeser e.a., 2000: Consumer City. 25 Marlet, 2002: Muziek in de stad, en Marlet en Van Woerkens, 2003: Atlas voor gemeenten 2003.

4.2

Relatie stad en ommeland
De werkgelegenheid in Nederland zal zich dus verder in de Randstad concentreren, met name in de regio’s Amsterdam en Utrecht. De vraag is nu in welk deel van die regio’s. De Corop-regio Utrecht bestrijkt bijvoorbeeld de gehele provincie Utrecht, inclusief Amersfoort. En ook de regio’s Groot-Amsterdam, Groot-Rijnmond en de agglomeratie Den Haag bevatten naast Amsterdam, Rotterdam en Den Haag nog diverse randgemeenten. Omdat in deze analyse, in tegenstelling tot die in Kijk op kantoren 2001, naast Corop-regio’s ook de vier grote steden (gemeenten) worden meegenomen, is het mogelijk te kijken naar de relatie tussen die steden en hun ommeland. De historische ontwikkeling in figuur 4.3 laat zien dat er binnen de regio’s sprake is van een trendmatige suburbanisatietendens. Met uitzondering van de stad Den Haag verliezen de grote steden terrein ten opzichte van de randgemeenten. Opvallend is ook dat die trend na 1999 afvlakt in het geval van Utrecht en Amsterdam, en in het geval van Den Haag zelfs ombuigt tot een lichte stijging van het aandeel werkgelegenheid in de stad ten opzichte van de randgemeenten.

34

Figuur 4.3
75 % 70 % 65 % 60 % 55 % 50 % 45 % 40 % 35 % 30 %

Totale werkgelegenheid in de G4 als percentage van de totale werkgelegenheid in de bijbehorende Corop-regio

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006 Utrecht

2008

2010

Amsterdam
Bron: NYFER.

Rotterdam

Den Haag

Die historische ontwikkeling zorgt voor een dilemma als het op voorspellen aankomt. Zet de trendmatige daling van de werkgelegenheid in de steden ten opzichte van het ommeland door, of is de kentering van de laatste jaren een voorteken van een structurele omslag? Urban economists in de VS nemen ook daar al jaren het verschijnsel van suburbanisatie waar.26 Tot voor kort ging het daarbij om werken en wonen. Sinds de jaren negentig blijken de centra van grote Amerikaanse steden echter opnieuw aantrekkelijk gevonden te worden om in te wonen.27 Hoger opgeleiden wonen er graag in de binnenstad, bedrijven in de zakelijke dienstverlening vestigen zich liever op een goed bereikbare plek daar net buiten. Ook in Nederland lijkt de binnenstad vooral woonstad te worden. De populairste kantoorlocaties liggen niet ver van die binnenstad, maar ver genoeg om ook per auto goed bereikbaar te zijn. De toplocaties voor bedrijfsvestiging bevinden zich dan ook aan de randen van de aantrekkelijke steden zoals Amsterdam en Utrecht, in de buurt van de afrit van een snelweg. Desondanks verliezen de steden zoals gezegd werkgelegenheid aan de randgemeenten (figuur 4.3). De prijzen van kantoren (en huizen) zijn in de steden echter wel meer gestegen dan in de randgemeenten.28 Het geringe aanbod aan nieuwe kantoren en woningen kan, mede door de bouwrestricties van de overheid, de reden zijn dat in met name Utrecht en Amsterdam de suburbanisatie van werkgelegenheid zich minder naar de rand van de stad dan naar de randgemeenten heeft voltrokken. Het huidige en naar verwachting structurele ruime aanbod aan kwalitatieve kantoorruimte op toplocaties leidt tot de verwachting dat de komende jaren de stad weer terrein zal winnen ten opzichte van de randgemeenten (zie figuur 4.3). Concreet luidt de verwachting: Amsterdam wint van Hoofddorp en Zaanstad, en Utrecht wint van Nieuwegein en Houten. Een dergelijke concentratieverwachting binnen de regio’s wordt ondersteund door recente opnamecijfers, die laten zien dat in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht momenteel re-

35

26 Kim, 2002: ‘The recontruction of the American urban landscape in the twentieth century’. 27 Glaeser e.a., 2000: Consumer city. 28 Bak, 2002: Kantoren in cijfers. p. 45-49.

latief meer nieuwe kantoorruimte wordt verhuurd dan in Hoofddorp/Schiphol, Capelle aan den IJssel, Zoetermeer en Nieuwegein.29
36

Het beeld van de regionale werkgelegenheidsontwikkeling dat zo ontstaat, is dat van verdere concentratie van de werkgelegenheid in de noordvleugel van de Randstad (Amsterdam en Utrecht), toegespitst op de zakelijke dienstverlening. Lange tijd leek het erop dat door congestie, hoge huizenprijzen, kantorenschaarste en krapte op de arbeidsmarkt, meer perifere regio’s in Gelderland en Brabant de grootste groei voor hun rekening zouden gaan nemen (zie Kijk op kantoren 2001). De ontspanning op de arbeidsmarkt, de verlichting op de wegen en de enorme bouwproductie van commercieel vastgoed in de Randstad leidt tot de verwachting dat de concentratietendens zich in ieder geval tot 2011 blijft voordoen. Hoe de grote steden zich in die Randstad gaan ontwikkelen ten opzichte van de randgemeenten, is veel lastiger te voorspellen. De, vermoedelijk, ruime kantorenmarkt leidt tot de voorzichtige verwachting dat ook binnen de regio’s concentratie zal optreden.

29 Jones Lang LaSalle, 2003: Dutch city reports en DTZ Zadelhoff/NEPROM, 2003: Aanbodmonitor Kantoren 2003.

5
5.1

Ontwikkelingen op de kantorenmarkt
37

De concentratietendens van werkgelegenheid die wordt verwacht in vooral de zakelijke dienstverlening, heeft consequenties voor de regionale verdeling van de toekomstige kantoorbehoefte.

Regionale kantoorbehoefte
De basis van de voorspellingen voor de kantorenmarkt is de regionale werkgelegenheidsontwikkeling per sector. Vanuit die trend werd de te verwachten werkgelegenheid per sector verkregen. Een vermenigvuldiging van de toename van die werkgelegenheid tot 2011 met de coëfficiënten die historisch de kantoorbehoefte het beste uit de werkgelegenheid verklaarden, levert een voorspelling op van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte per regio. Tabel 5.1 geeft per Corop-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk de historische ontwikkeling (1991-2001) van de voorraad kantoorruimte in gebruik, en de verwachte toekomstige uitbreidingsvraag (2002-2011).30 Zuid-Nederland (Brabant, Limburg en Zeeland) laat in die prognose een forse groeivertraging zien ten opzichte van andere regio’s. Oost-Nederland doet het iets beter dan het landelijke gemiddelde. De Randstad laat de grootste groei zien. Binnen die Randstad zijn de regio’s van de grote steden succesvoller dan de andere regio’s. De regio’s in de noordvleugel van de Randstad doen het weer beter dan die in de zuidvleugel, hoewel met name de relatieve groeiverwachting voor de regio Rijnmond opmerkelijk hoog is. De regio Den Haag blijft als enige van de regio’s van de vier grote steden wat achter bij het landelijk gemiddelde. Binnen de noordvleugel is de verwachting dat de groei in de regio Amsterdam die in de regio Utrecht in absolute en relatieve zin zal overtreffen. Die conclusie komt overeen met de concentratietendens die in de werkgelegenheid zichtbaar was (zie hoofdstuk 4).

30 Zie de appendix voor een visualisatie van de omvang van de regionale kantorenmarkten en de Coropindelingen met bijbehorende gemeenten.

Tabel 5.1 Kantorenvoorraad in gebruik in 1991 en 2001, en prognose kantorenvoorraad in gebruik in 2011, voor de Corop-regio’s en de G4 afzonderlijk
Prognose In 1000 m Overig Groningen Noord-Friesland Alkmaar en omgeving Noord-Drenthe Kop van Noord-Holland Zuidoost-Friesland Zuidwest-Drenthe Zuidoost-Drenthe Oost-Groningen Zuidwest-Friesland Delfzijl en omgeving Totaal Nederland-Noord Arnhem/Nijmegen Veluwe Twente Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Achterhoek Totaal Nederland-Oost Zuidoost-Noord-Brabant Zuid-Limburg Noordoost-Noord-Brabant West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Midden-Limburg Overig Zeeland Noord-Limburg Zeeuwsch-Vlaanderen Totaal Nederland-Zuid Groot-Amsterdam w.v. Amsterdam Utrecht (Corop) w.v. Utrecht Het Gooi en Vechtstreek Flevoland Agglomeratie Leiden Oost-Zuid-Holland Agglomeratie Haarlem Zaanstreek IJmond Totaal Randstad-Noord Agglomeratie Den Haag w.v. Den Haag Groot-Rijnmond w.v. Rotterdam Zuidoost-Zuid-Holland Delft en Westland Zuidwest-Gelderland Totaal Randstad-Zuid Totaal Nederland-West Totaal G4 Totaal Nederland
2

Prognose toename 121,5 76,2 75,2 37,2 16,9 26,6 15,7 6,9 -2,1 8,4 -1,2 381,1
31

Prognose groei 14,1% 15,5% 20,0% 15,0% 9,7% 17,2% 13,7% 6,1% -2,3% 18,2% -6,1% 14,2% 12,3% 14,1% 13,9% 13,9% 36,5% 14,7% 14,8% 10,0% 10,3% 14,9% 17,0% 13,3% 16,6% 13,5% 14,5% 15,8% 12,9% 18,2% 19,9% 14,5% 27,9% 5,1% 25,0% 6,8% 21,2% -2,0% 11,8% 6,6% 15,3% 9,6% 11,1% 15,4% 14,3% 11,5% 10,1% 26,6% 12,3% 14,1% 17,6% 14,0%

38

1991 603,1 359,4 252,6 186,1 133,5 86,5 70,8 97,1 80,4 24,8 17,2 1911,5 1059,6 653,0 560,5 400,9 164,2 124,4 2962,7 1138,0 858,2 745,8 607,7 366,6 191,5 173,7 160,8 48,0 4290,1 4486,6 3229,2 3137,6 1427,2 573,7 346,6 435,2 347,6 409,3 121,3 134,5 9992,3 3765,5 2453,0 2817,4 2216,8 429,3 271,8 112,3 7396,3 17388,6 9326,2 26553,0

2001 861,0 492,2 375,7 248,0 174,5 154,9 114,1 112,3 94,2 46,0 20,4 2693,2 1447,2 1016,8 840,0 654,0 260,3 210,7 4429,0 1593,8 1108,3 1041,3 835,6 476,2 276,8 232,2 221,3 77,7 5863,2 6303,1 4374,7 4546,2 1909,1 815,4 581,8 552,4 486,4 452,2 208,4 159,1 14105,0 4749,9 3213,2 3602,3 2695,3 584,2 411,2 210,6 9558,2 23663,2 12192,2 36648,6

2011 982,4 568,4 450,8 285,3 191,4 181,5 129,8 119,2 92,0 54,4 19,2 3074,4 1625,8 1159,9 956,4 745,0 355,4 241,7 5084,2 1753,3 1222,5 1196,8 977,3 539,6 322,7 263,5 253,5 89,9 6619,1 7453,3 5246,8 5206,3 2442,5 857,3 727,3 589,7 589,5 443,3 233,0 169,6 16269,2 5205,4 3568,4 4156,8 3079,9 651,5 452,8 266,6 10733,1 27002,3 14337,8 41780,0

178,6 143,0 116,4 91,0 95,1 31,0 655,2 159,5 114,2 155,6 141,6 63,4 45,9 31,2 32,2 12,2 755,9 1150,1 872,1 660,2 533,5 41,8 145,5 37,3 103,1 -9,0 24,6 10,6 2164,3 455,5 355,3 554,5 384,7 67,3 41,6 56,0 1174,9 3339,2 2145,6 5131,4

31 Dit is de totale uitbreidingsvraag tussen 2001 en 2011, zie ook de appendix voor de uitleg van de gehan-

teerde begrippen. Bronnen: Prognoses: NYFER; historische voorraad: Bak.

Tabel 5.2 Voorspelde uitbreidingsvraag (2001-2011) in drie scenario’s (met 0,75%, 1,0% en 1,25% werkgelegenheidsgroei per jaar) versus de leegstand in 2002
Scenario 1 In 1000 m2 Overig Groningen Noord-Friesland Alkmaar en omgeving Noord-Drenthe Kop van Noord-Holland Zuidoost-Friesland Zuidwest-Drenthe Zuidoost-Drenthe Oost-Groningen Zuidwest-Friesland Delfzijl en omgeving Totaal Nederland-Noord Arnhem/Nijmegen Veluwe Twente Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Achterhoek Totaal Nederland-Oost Zuidoost-Noord-Brabant Zuid-Limburg Noordoost-Noord-Brabant West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Midden-Limburg Overig Zeeland Noord-Limburg Zeeuwsch-Vlaanderen Totaal Nederland-Zuid Groot-Amsterdam w.v. Amsterdam Utrecht (Corop) w.v. Utrecht Het Gooi en Vechtstreek Flevoland Agglomeratie Leiden Oost-Zuid-Holland Agglomeratie Haarlem Zaanstreek IJmond Totaal Randstad-Noord Agglomeratie Den Haag w.v. Den Haag Groot-Rijnmond w.v. Rotterdam Zuidoost-Zuid-Holland Delft en Westland Zuidwest-Gelderland Totaal Randstad-Zuid Totaal Nederland-West Totaal G4 Totaal Nederland 0,75% 98,8 66,4 65,6 31,7 12,9 21,5 11,8 5,1 -3,8 6,9 -1,6 315,4 136,0 110,0 91,5 69,3 84,0 23,6 514,3 122,7 91,9 130,2 114,6 54,0 40,7 27,0 27,5 9,0 617,8 994,0 772,6 538,9 478,0 17,2 133,1 24,9 90,9 -13,5 17,6 8,3 1811,5 342,3 284,3 481,6 337,0 50,1 30,9 49,9 954,7 2766,2 2145,6 4213,8 Scenario 2 1,00% 121,5 76,2 75,2 37,2 16,9 26,6 15,7 6,9 -2,1 8,4 -1,2 381,1 178,6 143,0 116,4 91,0 95,1 31,0 655,2 159,5 114,2 155,6 141,6 63,4 45,9 31,2 32,2 12,2 755,9 1150,1 872,1 660,2 533,5 41,8 145,5 37,3 103,1 -9,0 24,6 10,6 2164,3 455,5 355,3 554,5 384,7 67,3 41,6 56,0 1174,9 3339,2 2145,6 5131,4 Scenario 3 Leegstand 2002 1,25% 144,7 86,3 84,9 42,9 20,9 31,8 19,6 8,6 -0,5 9,9 -0,8 448,3 222,3 176,8 141,9 113,2 106,3 38,7 799,2 197,0 137,1 181,4 169,3 73,0 51,2 35,6 36,9 15,5 897,1 1309,7 973,9 784,2 590,2 67,0 158,2 49,9 115,6 -4,3 31,8 12,8 2524,9 571,3 427,8 629,0 433,5 85,0 52,7 62,3 1400,2 3925,1 2145,6 6069,6 78,6 24,3 21,3 19,3 19,7 10,9 1,9 2,2 2,9 3,7 0,0 184,7 131,6 122,4 108,3 47,4 19,0 7,6 436,3 211,1 90,3 86,9 109,6 32,3 12,2 33,9 2,4 0,0 578,6 1457,5 1044,8 665,7 326,4 71,1 139,5 41,4 59,9 29,3 14,3 8,5 2487,2 589,8 372,9 352,8 197,9 88,7 54,4 20,5 1106,3 3593,5 1942,1 4793,2

39

Bronnen: Prognoses: NYFER; Leegstand: Bak.

40

De stad Utrecht zal naar verwachting veel succesvoller zijn dan de rest van de provincie. Ook in de regio’s Amsterdam en Den Haag is die trek naar de stad zichtbaar. Alleen in de regio Rijnmond blijft de groei van Rotterdam licht achter bij die van het ommeland. De landelijke prognose van de kantoorbehoefte in 2011 is een sommering van alle regionale uitkomsten. Dit resulteert in een kantoorbehoefte van in het totaal 41,8 miljoen m2 in 2011 (zie tabel 5.1). Dat is 5,1 miljoen m2 meer dan in 2001. Gemiddeld zal er jaarlijks dan ook 510.000 m2 extra kantoorruimte in gebruik worden genomen. Die 5,1 miljoen m2 uitbreidingsvraag (dus exclusief de vervangingsvraag) tot 2011 gaat uit van een scenario waarin de werkgelegenheid jaarlijks gemiddeld met 1% toeneemt (zie hoofdstuk 3). In het optimistische scenario, met een groei van 1,25%, zal de uitbreidingsvraag tussen 2001 en 2011 uitkomen op 6,0 miljoen m2 en in het pessimistische scenario op 4,2 miljoen m2 (zie tabel 5.2).

5.2

Kantoorbehoefte en leegstand
De landelijke trend voor de kantorenvoorraad in gebruik is in drie scenario’s grafisch weergegeven in figuur 5.1. Daartegenover is de totale kantorenvoorraad gezet; het verschil is de leegstand. In het verwachte scenario is de geprognosticeerde kantorenvoorraad in gebruik in 2011 (41,8 miljoen m2) bijna gelijk aan de totale kantorenvoorraad in 2002 (41,5 miljoen m2). Alleen in het optimistische scenario komt het toekomstige gebruik boven de huidige voorraad uit. In het pessimistische scenario ligt het toekomstige gebruik daar aanzienlijk onder. Dat wil overigens niet zeggen dat de komende tien jaar helemaal niets meer gebouwd hoeft te worden. Allereerst is een zekere leegstand nodig doordat vraag en aanbod door de tijd en naar plaats niet perfect op elkaar aansluiten (de frictie-leegstand). Ten tweede gaat het in deze voorspellingen alleen om de uitbreidingsvraag.32 Vanwege de veroudering van kantoorpanden, of incourante locaties, is ook nieuwbouw nodig bij een gelijkblijvende kantorenvoorraad in gebruik. Deze vervangingsvraag wordt in de prognoses niet meegenomen. Tot slot zegt de landelijke verhouding niets over de relatie tussen vraag en aanbod op de regionale markten.
32 Zie de appendix voor de uitleg.

Figuur 5.1

Landelijke ontwikkeling kantorenvoorraad in gebruik en prognose tot 2011 in drie scenario’s

m2 v.v.o. solitaire kantoorruimte

50.000.000

41

40.000.000

30.000.000

20.000.000 1989 1992 gebruik 1995 voorraad 1998 2000 2003 2006 2009 2011

Bronnen: Prognoses: NYFER en Historische voorraad: Bak.

Figuur 5.2 laat zien hoe de verwachte uitbreidingsvraag tussen 2001 en 2011 zich per regio verhoudt tot de leegstand in 2002 (zie ook tabel 5.2). In Rotterdam staat nu minder leeg dan er de komende tien jaar nodig is. Utrecht laat precies evenveel leegstand zien als wat de komende tien jaar naar verwachting aan uitbreiding nodig is. In Amsterdam en Den Haag staat er meer leeg dan de verwachte uitbreidingsvraag voor de komende tien jaar. Van de kleinere regio’s valt op dat met name de regio’s Groningen, Zwolle, Deventer en ’s-Hertogenbosch verhoudingsgewijs weinig leegstand kennen.33 Vooral de regio Eindhoven kent erg veel leegstand ten opzichte de verwachte uitbreidingsvraag. Voor de meeste regio’s komt de huidige leegstand redelijk overeen met de toekomstige uitbreidingsvraag. Opgeteld staat er in Nederland nu ongeveer net zoveel leeg als er de komende tien jaar naar verwachting extra in gebruik wordt genomen. Het evenwicht tussen leegstand en toekomstige uitbreidingsvraag betekent zoals gezegd niet dat er helemaal niets
33 Zie ook Rabobank, 2002, Cijfers en trends.

42

meer aan nieuwbouw hoeft bij te komen. Allereerst is er de frictie-leegstand. Stel dat die 4% van de voorraad bedraagt.34 Dat betekent dat een geschatte kantorenvoorraad in gebruik in 2011 van 41,8 miljoen m2 overeenkomt met een totale benodigde kantorenvoorraad in 2011 van 43,5 miljoen m2. De voorraad per ultimo 2002 was 41,5 miljoen m2, zodat de uitbreidingsbehoefte 2 miljoen m2 bedraagt. Voor de periode 2002-2011 is dan gemiddeld dus nog 220.000 m2 nieuwbouw per jaar nodig, als gevolg van de uitbreidingsvraag. Daarnaast zal naar verwachting nog nieuwbouw nodig zijn vanwege sloop of herbestemming van bestaande kantoorpanden. De afgelopen tien jaar is zo’n 900.000 m2 aan de voorraad onttrokken.35 Als de vervangingsvraag ook de komende tien jaar op dat niveau ligt, zal de nieuwbouwproductie tussen 2002 en 2011 dus uit kunnen komen op gemiddeld 310.000 m2 per jaar.36

5.3

Beperkingen en suggesties voor verbeteringen
De methode die in Kijk op kantoren 2003 is gebruikt, is een verbetering ten opzichte van de methode in Kijk op kantoren 2001. Ten eerste is de kwaliteit van de werkgelegenheids- en kantorenmarktdata aanzienlijk verbeterd (zie de appendix). Ten tweede is de relatie tussen sectorale werkgelegenheid en kantorenvraag niet langer landelijk, maar per regio afzonderlijk bepaald. Dat geeft naar verwachting een veel betere voorspelling voor de regionale kantorenvraag. Toch blijft er nog wel wat te wensen over. Een overgebleven probleem is de veronderstelling van een trendmatige werkgelegenheidsontwikkeling per regio. In hoofdstuk 4 werd al aangegeven dat we niet in een lineaire wereld leven; een regio die nu populair is, kan dat over een aantal jaren niet meer zijn. Vervolgonderzoek zou zich dan ook meer op die mogelijke ombuigingen in de regionale werkgelegenheidstrends moeten richten. Bovendien moeten factoren die mogelijk van invloed zijn op de regionale verdeling van werkgelegenheid, zoals bereikbaarheid en quality of life-factoren, in het model worden opgenomen, zodat niet de trend van de werkgelegenheid alleen de toekomstige werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt, maar ook factoren
34 In 1998, toen de krapte op de kantorenmarkt het grootst was, bedroeg het aanbod 4,1% van de voorraad. Bron: Bak, 2002: Kantoren in cijfers, p. 40. 35 Bron: Bak, 2002: Kantoren in cijfers, p. 18. 36 Het ligt voor de hand dat de vervangingsvraag in periodes met een ruime markt hoger ligt omdat de beschikbaarheid van kwalitatief hoogstaande panden tegen relatief lage prijzen ervoor kan zorgen dat oudere en minder courante panden eerder leeg komen en aan de markt onttrokken worden.

Figuur 5.2 Verwachte uitbreidingsvraag tussen 2001 en 2011 en leegstand in 2002

43

1.000.000 m2 v.v.o. solitaire kantoorruimte

toename gebruik 2001-2011 leegstand 2002
Bron: NYFER; Leegstand: Bak.

die van invloed zijn op die werkgelegenheid. In Kijk op kantoren 2001 werden enkele vingeroefeningen gedaan met het effect van veranderende bereikbaarheid door bijvoorbeeld aanleg van infrastructuur. Dat effect bleek substantieel te zijn.37 Omdat integratie van dit soort variabelen in het voorspelmodel echter een veel omvangrijker onderzoek vergt dan voor Kijk op kantoren 2003 mogelijk was, is met dergelijk structurele wijzigingen in de huidige voorspelmethode geen rekening gehouden.

37 NYFER, 2001: Kijk op kantoren, paragraaf 3.2.

44

Appendix
45

Corop-indeling en omvang kantorenmarkt

Figuur A1

Corop-indeling met de relatieve omvang van de kantorenmarkt

4

3

2

1 5 18 19 20 22 21 23 24 25 26 27 29 30 16 35 33 32 36 31 38 34 37 aandeel van de kantorenvoorraad in gebruik in 2002 4,3% 2,3% 1,6% 1,3% 0,75% 0,58% 0,34% 0,06% - 17 ,1% - 4,3% - 2,3% - 2,3% - 1,3% - 0,75% - 0,58% - 0,34% 28 17 15 10 40 11 13 14 12 6 9 7 8

39

De cijfers verwijzen naar de omschrijving van de Corop-regio’s in tabel A1 Bron: NYFER op basis van data Bak.

Tabel A1

Corop-regio’s met belangrijkste gemeenten in die regio
Corop-regio grootste gemeenten Stadskanaal Delfzijl Groningen Leeuwarden Sneek Heerenveen Smallingerland Assen Emmen Hoogeveen Steenwijk Kampen Hardenberg Zwolle Raalte Deventer Almelo Hengelo (O.) Enschede Nijkerk Harderwijk Barneveld Ede Apeldoorn Doetinchem Wijchen Overbetuwe Bemmel Rheden Arnhem Nijmegen Tiel Houten Maarssen De Bilt Soest Woerden Zeist Veenendaal Nieuwegein Amersfoort Utrecht Den Helder Hoorn Heerhugowaard Alkmaar Velsen Haarlem Zaanstad Purmerend Amstelveen Haarlemmermeer Amsterdam

46

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Noord-Overijssel

11 12

Zuidwest-Overijssel Twente

13

Veluwe

14 15

Achterhoek Arnhem/Nijmegen

16 17

Zuidwest-Gelderland Utrecht (COR)

18 19 20 21 22 23

Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam

24

Het Gooi en Vechtstreek Agglomeratie Leiden en Bollen-

Huizen Hilversum Katwijk Leiden Rijswijk Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Den Haag Delft Alphen aan den Rijn Gouda Hellevoetsluis Ridderkerk Capelle aan den IJssel Vlaardingen Spijkenisse Schiedam Rotterdam Zwijndrecht Dordrecht Terneuzen Vlissingen Middelburg Moerdijk Etten-Leur Oosterhout Bergen op Zoom Roosendaal Breda Waalwijk Tilburg Veghel Uden Heusden Oss ’s-Hertogenbosch Veldhoven Helmond Eindhoven Venray Venlo Roermond Weert Landgraaf Kerkrade Heerlen Sittard-Geleen Maastricht Noordoostpolder Lelystad Almere

25 26

streek Agglomeratie Den Haag

47

27 28

Delft en Westland Oost-Zuid-Holland

29

Groot-Rijnmond

30 31 32 33

Zuidoost-Zuid-Holland Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland West-Noord-Brabant

34 35

Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant

36

Zuidoost-Noord-Brabant

37 38 39

Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg

40

Flevoland

Bron: CBS

Beschrijving van de gebruikte data

Werkgelegenheidsdata
48

Werkgelegenheidsdata worden bijgehouden door verscheidene instituten. Naast het CBS38 leveren ook de Kamer van Koophandel (handelsregister) en het LISA39 regionale sectorale werkgelegenheidsdata. Voor dit rapport zijn de leverbare tijdreeksen van de laatste twee instituten echter te kort voor de methodiek van regressieanalyse. Ook het gebruik in combinatie met de CBS-data bleek door kwalitatieve en methodologische verschillen tussen de bestanden niet van toegevoegde waarde.40 De werkgelegenheidsdata per Corop-regio zijn dan ook afkomstig van het CBS. Met deze gegevens doen zich twee problemen voor. Het eerste probleem is de verandering van de gebiedsindeling van de Coropregio’s door de tijd. Dit is het gevolg van bestuurlijke herindelingen. Woerden ging bijvoorbeeld in 1989 over van de provincie Zuid-Holland naar de provincie Utrecht en veranderde daarmee ook van Corop-regio. Ook als gevolg van samenvoegingen van gemeenten, die de laatste jaren veelvuldig hebben plaatsgevonden, verandert de gebiedsindeling wanneer de samengevoegde gemeenten in verschillende Corop-regio’s liggen. De data van het CBS geven de werkgelegenheid voor de gebiedsindeling van het jaar van de peildatum. Gegevens van verschillende jaren kunnen dus aanzienlijke sprongen vertonen die puur voortvloeien uit een wijziging van de gebiedsindeling. Ter correctie van deze gebiedsindelingen heeft NYFER een module ontwikkeld die een vergelijking van de gegevens door de tijd mogelijk maakt. Het tweede probleem is de definitieverandering van het CBS voor de sectorale indeling. Tot en met 1993 gebruikt het de Standaard Bedrijfsindeling 1974 (SBI ’74). Vanaf 1993 gebruikt het CBS de systematiek van de SBI ’93. Voor 1993 zijn zowel de data volgens SBI ’74 als volgens SBI ’93 beschikbaar. De werkgelegenheid volgens de SBI ’74 is omgezet naar die volgens SBI ’93. Dit is gedaan door per regio te schatten hoe de sectoren volgens de SBI ’74-indeling het beste kunnen worden toebedeeld aan de sectoren volgens de SBI ’93-indeling. Het resultaat is een matrix waarmee de werkgelegenheid volgens SBI ’74 ook voor de jaren voor 1993 kan worden omgezet naar de werkgelegenheid volgens SBI ’93.
38 CBS Infoservice (data 1988 tot en met 1993), CBS StatLine (data 1993 tot en 2001). 39 Zie onder meer Boekema en De Graaff (eds.), 1997: Regionale data: vraag, aanbod en toepassing. 40 Zie ook Bak, 2002: Kantoren in cijfers 2002..

Kantorendata
Voor het kantorengebruik is gebruikgemaakt van het kantorendatabestand van de heer R.L. Bak.41 Het bestand is samengesteld op basis van eigen waarneming en bevat 98% van de kantoorruimte in Nederland. Het gaat in deze voorraadberekening overigens alleen om solitaire kantoorgebouwen, dus niet om kantoorruimte in bedrijfscomplexen, ziekenhuizen en universiteitsgebouwen. Bovendien worden door Bak alleen kantoorgebouwen groter dan 500 m2 meegenomen. De kantoorgebouwen groter dan 500 m2 maken in Nederland naar schatting 93% van de voorraad solitaire kantoorruimte uit. De genoemde oppervlaktes zijn gesteld in vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlakte (v.v.o.). Het v.v.o. is gemiddeld 85% van het totale bruto oppervlakte (b.v.o.) van het kantoorgebouw.

49

Omschrijving van de gehanteerde begrippen

Kantoor
Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is, of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten.

Voorraad
De kantorenvoorraad is het aantal vierkante meters v.v.o. solitaire kantoorruimte in panden groter dan 500 m2. Kantoren in aanbouw tellen mee in de voorraad. Kantoren die nog gebouwd moeten worden, tellen niet mee in de voorraad.

Leegstand
Leegstand bestaat enerzijds uit kantoren die niet in gebruik zijn en te huur worden aangeboden en anderzijds uit kantoren die nog in aanbouw zijn. Leegstand is hier dus ruimer gedefinieerd dan in de meeste marktrapporten van makelaars het geval is.

Voorraad in gebruik
De voorraad in gebruik is gelijk aan de voorraad minus de leegstand in de hier gehanteerde definities. Het verschil met de kantorenvoorraad in gebruik zoals die in de voorspellingen in Kijk op kantoren 2001 is gehanteerd, is dat daarin wel de voorverhuurde in aanbouw zijnde kantorenvoorraad bij het gebruik was geteld.
41 Zie ook Bak, 2002: Kantoren in cijfers 2002.

Vervangingsvraag
Vraag naar nieuwe kantoorgebouwen als gevolg van veroudering van bestaande of incourante locaties. Als gevolg van deze vraag verandert de voorraad per saldo niet, maar wel de vraag naar nieuwbouw.

50

Uitbreidingsvraag
Vraag naar nieuwe kantoorgebouwen als gevolg van de uitbreiding van de kantoorwerkgelegenheid. Als gevolg van deze vraag neemt niet alleen de vraag naar nieuwbouw, maar ook de totale kantorenvoorraad toe

Bronnen en literatuur
51

Bronnen
Bak, R.L.: Cijfers kantorenvoorraad, kantorenvoorraad in gebruik van de jaren 19892002 CBS, infoservice en http://statline.cbs.nl: Werkgelegenheidsdata per Corop-regio PropertyNL, www.propertynl.com

Literatuur
ABN AMRO, 2003: You ain’t seen nothing yet!, Amsterdam Bak, R.L., 2002: Kantoren in cijfers 2002. Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt, Zeist Bijkerk, W.O., E.J. Bomhoff, L. van der Geest, D.E. Meijneken en A.J. Soede, 2003: Financiële prikkels en organisatorische maatregelen. Een commentaar op de SER-voorstellen over ziekte en arbeidsongeschiktheid, NYFER, Breukelen Bijkerk, W.O. en A.J. Soede, 2003: De VUT voorbij? Pensioen en ouderenparticipatie, NYFER, Breukelen Boekema, F.W.M. en W. de Graaff (eds.), 1997: Regionale data: vraag, aanbod en toepassing, Van Gorcum, Assen Brakman, S., H. Garretsen, en C. van Marrewijk, 2001: An Introduction to Geographical Economics, Cambridge University Press, Cambridge

CPB, 2003: ‘Sectoral developments in the Dutch economy’, in: CPB Report 2003/1, Den Haag 52 CPB, 2003: Centraal Economisch Plan 2003, Sdu Uitgevers, Den Haag CPB/RIVM, 2002: Economie, energie en milieu. Een verkenning tot 2010, Sdu Uitgevers, Den Haag CPB, 2002: Potentiële groei en output gap, memorandum 51, Den Haag CPB, 2002: Economische Verkenningen 2004-2007, document 26, Den Haag De Wulf, G., 1994: Toekomst van de kantorenmarkt 1994-2015, Technische Universiteit Delft, Delft DTZ Zadelhoff/NEPROM, 2001: Aanbodmonitor Kantoren 2001. Een kwantitatieve en kwalitatieve aanbodanalyse, Utrecht/Voorburg DTZ Zadelhoff/NEPROM, 2003: Aanbodmonitor Kantoren 2003. Een kwantitatieve en kwalitatieve aanbodanalyse, Utrecht/Voorburg Enk, W. van, 2003: ‘Vastgoed volgt op afstand sombere economie’, in: PropertyNL forecast 2003, PropertyNL, Amsterdam Gijp, B. van der en J. Fokkema, 2002: ‘Leegstand neemt toe, kwaliteit scoort’, in: Economisch Statistische Berichten, nr. 4365, 7 juni 2002, p. 456-457 Glaeser, E., J. Kolko en A. Saiz, 2000: Consumer city, NBER Working Paper, no. 7790, National Bureau of Economic Research, Cambridge Jones Lang LaSalle, 2003: Dutch city reports, Jones Lang LaSalle, Den Haag Kabinet-Balkenende II, 2003: Meedoen, meer werk, minder regels. Hoofdlijnenakkoord voor het kabinet CDA, VVD, D66, http://formatie.regering.nl/Images/63_16956.pdf Krugman, P., 1995: Development, Geography and Economic Theory, MIT Press, Cambridge

Marlet, G.A., A. van Mil en H. van Zanten, 2001: Kijk op kantoren, NYFER, Breukelen Marlet, G.A., 2002: Muziek in de stad, NYFER, Breukelen 53 Marlet, G.A. en C.M.C.M van Woerkens, 2003: Atlas voor gemeenten 2003, NYFER, Breukelen Meijneken, D.E., 2003: Knapt Nederland eindelijk op? Resultaten en knelpunten in de strijd tegen het langdurig ziekteverzuim, NYFER, Breukelen NVB, 2000: Thermometer Kantoren, Voorburg NVB, 2003: Thermometer Kantoren, Voorburg OECD, 2002: OECD Economic Outlook, Parijs OECD, 2002: OECD Employment Outlook, Parijs Rabobank, 2003: Cijfers en trends, Utrecht Tsolacos, S., 1999: ‘Interactions within the office market cycle in Great Britain’, in: Journal of Real Estate Research, nr. 18, januari 1999, p. 219-231 Wessels, P., 2003: ‘In één jaar 44 % kantooraanbod erbij’, in: PropertyNL forecast 2003, PropertyNL, Amsterdam

54