K

A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
R
A
P
P
O
R
T
A
G
E

2
0
0
4
2
0
0
4
KAN-Vastgoedrapportage
Kantoren, winkels,
(huur)woningen,
bedrijfsobjecten,
bedrijventerreinen
en agrobusiness in
een dynamische regio
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
1
Voorwoord
Geachte lezer,
Na jaren van onstuimige groei zit het de afgelopen jaren niet mee met de
Nederlandse economie. Ook de KAN-regio ontkomt hier helaas niet aan, dat is
zichtbaar in deze KAN-Vastgoedrapportage 2004. Maar dat maakt deze rapportage
niet minder interessant. Integendeel, ook in minder florissante tijden is het heel
belangrijk om de vinger aan de pols te houden. Meten is weten. Daarom is deze
rapportage ook van zo’n grote waarde voor zowel overheden als het bedrijfsleven.
Voor de achtste keer zijn alle belangrijke vastgoedontwikkelingen binnen het KAN
beschreven. Op het gebied van kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimten en
bedrijfsterreinen, in woorden en cijfers. Juist die reeks van rapportages maakt het
mogelijk trends te ontdekken en daar gericht op in te spelen. Daarom zijn we blij en
trots dat overheid en bedrijfsleven in deze regio er in slagen om de KAN-
Vastgoedrapportage jaarlijks vorm te geven en gezamenlijk te presenteren.
Het is altijd goed de blik vooruit te richten. Nieuwe werkgelegenheid ontstaat
doorgaans niet vanzelf. Vernieuwing past bij de KAN-regio en dat is ook zichtbaar
in deze rapportage. Nieuwe hoofdstukken zijn toegevoegd, over agrobusiness met
bijbehorende vastgoedontwikkelingen (onder meer Bergerden) en de
ontwikkelingen in de huurwoningmarkt. Twee thema’s die zeer actueel zijn en in
KAN-verband van buitengewoon belang.
De tuinbouwsector (met name bloemen en planten) heeft perspectief in het KAN.
Vooral de ontwikkeling van de locatie Bergerden in Lingewaard is van aanzienlijke
economische betekenis. Door een goede mix van acties kan een vitaal en duurzaam
tuinbouwcomplex ontstaan van productie, handel, opslag en distributie,
toeleveranciers en andere diensten. Bij de ontwikkeling staan innovatie, duurzame
ontwikkeling en marketing centraal.
De woningbouw staat hoog op de regionale agenda. De woningproductie neemt na
jaren van stagnatie gelukkig zienderogen toe, onder meer in Schuytgraaf, de
Waalsprong en Westeraam. Hier is volop ruimte voor doorstroming naar het
midden- en duurdere segment. Maar ook wordt in de regio hard gewerkt aan de
bouw van betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en doorstromers.
Deze KAN-Vastgoedrapportage laat gelukkig opnieuw zien dat er volop
ontwikkelingen zijn. Hieruit blijkt maar weer dat wij uitstekend samenwerken aan
een aantrekkelijke regio voor bewoners, bedrijven en bezoekers!
Lenie Scholten
Wethouder Economische Zaken
Gemeente Nijmegen
Lid College van Bestuur KAN
Inez Pijnenburg-Adriaenssen
Wethouder Economische Zaken
Gemeente Arnhem
Lid College van Bestuur KAN
Sociaal-economische ontwikkelingen
In het KAN-gebied is de groei van de beroepsbevolking tussen 1992 en 2002 (20%)
aanzienlijk hoger dan de landelijke groei (18%). De economische omslag in 2001
heeft ook gevolgen voor de werkgelegenheidsgroei in het KAN-gebied. Er is nu
sprake van een vrijwel stationaire werkgelegenheid. In de (semi-)overheid is nog
een behoorlijke groei van 3 à 4% op jaarbasis te zien. Deze sector is in het KAN-
gebied sterk vertegenwoordigd, wat zorgt voor een relatief gunstige werkgelegen-
heidsontwikkeling. In 2003 zet de economische kentering door bij bedrijven in de
marktsector, maar de verslechtering lijkt af te vlakken. Door concentratie van
verstedelijking in het KAN-gebied blijven de groei van de beroepsbevolking en de
ruimte voor bedrijvigheid in de komende decennia op een relatief hoog peil.
Infrastructuur
In het najaar van 2004 zal het nieuwe Regionale Verkeers- en Vervoer Plan gereed
zijn. De bereikbaarheid van het KAN moet de komende jaren vooral verbeteren
door betere benutting van de huidige infrastructuur. Dit geldt voor zowel de weg als
het spoor. Tot 2010 zijn vooralsnog weinig nieuwe grote infrastructuurprojecten
gepland.
Woningmarkt
In 2003 steeg de gemiddelde koopsom in het KAN-gebied minder dan vorig jaar,
met 3,5% tot h 211.161,-. Vooral de prijs van appartementen steeg sterk. Het
aanbod in de KAN-regio nam met 66,6% toe tot 5.199 woningen. Dit is een sterkere
stijging dan in 2002. In 2003 werden 7.989 transacties voltrokken, een toename van
6,9%. De gemiddelde verkooptijd in het KAN-gebied nam met 15 dagen toe tot
64 dagen. Dat is een week korter dan de landelijke gemiddelde verkooptijd. Het
aandeel huurwoningen in de woningvoorraad in het KAN-gebied is 46%. In de
huurmarkt is sprake van stagnatie. De mutatiegraad daalt steeds verder, maar lijkt
nu te stabiliseren. In 2003 vond in het KAN-gebied bij 6,8% van de huurwoningen
een transactie plaats. De woningbouwproductie is opnieuw verder vooruit-
geschoven. In 2003 werden 1.345 woningen gerealiseerd en volgens planning
worden in 2004 3.302 woningen gebouwd.
Kantorenmarkt
Zoals verwacht is de Nederlandse kantorenmarkt in 2003 verslechterd. Het aanbod
steeg met 18% en de opname daalde met 25%. Het aanbod in de KAN-regio steeg
met 41% en de opname nam met 26%af. In Arnhem nam het aanbod toe met 25%,
vooral door de grootschalige nieuwbouw op ArnhemCentraal. De opname daalde
met 31%, een minder sterke daling dan in 2002. De Arnhemse leegstand nam
minder sterk toe dan in 2002 tot 9,8%. In Nijmegen nam het aanbod sterk toe met
76%, terwijl de opname met 15% minder sterk afnam dan in Nederland als geheel.
De Nijmeegse leegstand nam toe tot het hoge niveau van 14,6%. Doordat incentives
als huurvrije perioden en een hoger opleveringsniveau worden weggegeven, zijn de
huurprijzen redelijk stabiel gebleven. Vanwege de verbeterde economische
vooruitzichten lijkt een daling van de huurprijzen niet waarschijnlijk.
Winkelmarkt
Ondanks de verslechterde economie ontwikkelde de landelijke winkelmarkt zich
relatief beter dan in 2002. Het aanbod steeg met slechts 7% en de opname steeg met
bijna 9%. Op A1-lokaties is nauwelijks leegstand, het meeste aanbod bevindt zich
op B- en C- lokaties. In Arnhem daalde het aanbod met 25% en nam de opname af
met 18%. Arnhembreidt haar winkelareaal uit door ontwikkelingen in het centrum
(waaronder Musiskwartier, Rijnboog en ArnhemCentraal) en uitbreiding van met
name winkelcentra Kronenburg en Presikhaaf. In Nijmegen steeg het aanbod met
5% en daalde de opname met 37%. Deze daling van de opname moet echter
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
2
Samenvatting
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen in het KAN, provincie
Gelderland en Nederland (1999=100)
Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Arnhem
in m
2
(1999-2004)
Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Nijmegen
in m
2
(1999-2004)
Ontwikkeling aanbod en opname van winkelruimte in Arnhem en
Nijmegen in m
2
vvo (1999-2004)
0
30
60
90
120
150
KAN GELDERLAND NEDERLAND
2003 2002 2001 2000 1999
Bron: Kadaster
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
OPNAME AANBOD
2004 2003 2002 2001 2000 1999
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
OPNAME AANBOD
2004 2003 2002 2001 2000 1999
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2004 2003 2002 2001 2000 1999
OPNAME AANBOD
worden afgezet tegen de bovengemiddeld hoge opname in 2002. Nijmegen verbetert
haar winkelrouting nog meer met de onlangs geopende Moenenstraat en de
geplande herontwikkeling van Plein 1944.
Bedrijfsruimten
De bedrijfsruimtemarkt kreeg pas in 2003 te maken met de gevolgen van de
economische verslechtering. In 2003 daalde de opname in het KAN-gebied met
13,9% naar circa 100.000 m
2
en het aanbod nam met 9,5% toe tot circa 300.000 m
2
.
De huurprijzen van courante bedrijfsruimten kunnen worden gehandhaafd, maar
bij incourante (vooral verouderde) bedrijfsruimten is een neerwaartse trend van de
huurprijs merkbaar. Verwacht wordt dat het aanbod in 2004 verder zal stijgen, doch
minder snel dan in 2003. De bedrijfsruimtemarkt zal op z’n vroegst in 2005
aantrekken en de opname zal minder snel dalen of zelfs toenemen.
Bedrijventerreinen
In het KAN-gebied werd in 2003 circa 19 hectare bedrijventerrein uitgegeven,
ongeveer evenveel als in het voorgaande jaar. De hoeveelheid direct uitgeefbaar
terrein nam met 10%toe tot circa 135 hectare, waarvan circa 9 hectare in optie is.
Op termijn is circa 100 hectare beschikbaar (een afname van 32%). De uitgifte-
prijzen van enkele terreinen zijn naar boven bijgesteld. Vooral in gemeenten waar
niet veel bedrijventerrein beschikbaar is en waar de plannen bescheiden zijn, stijgt
de prijs (na inflatiecorrectie). De vraag naar bedrijventerrein reageert over het
algemeen heftig op de economische conjunctuur. Gezien de gematigde economische
vooruitzichten is een relatief gematigd uitgiftetempo van bedrijventerreinen
geraamd.
Agrobusiness
In de agrarische sector is sprake van een forse afname van het aantal agrarische
bedrijven, schaalvergroting en intensivering. Dit leidt tot nieuwe functies en
bestemmingen van gebouwen en grond in het buitengebied. Daarmee kan de
behoefte aan ruimte voor stedelijke functies, zoals wonen en werken, worden
opgevangen. Dit alles vraagt om een afgewogen en consistent beleid. Vooral de
glastuinbouw is een perspectiefrijke sector. Door verdere complexvorming in de
gemeente Lingewaard en de ontwikkeling van glastuinbouwproject Bergerden (dat
door de overheid is aangewezen als één van de tien locaties in Nederland voor de
ontwikkeling van glastuinbouw) ontstaat een sector van aanzienlijke economische
betekenis voor de regio.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
3
Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimten in het KAN
in m
2
(1999-2004)
Ontwikkeling uitgifte van bedrijventerreinen in het KAN in hectare
(1992-2003)
KERNGEGEVENS KAN
Bevolking
Bevolking KAN per 1-1-2004 698.285 + 0,3
Aantal arbeidsplaatsen 322.571 + 1,1
Aantal bedrijven/instellingen 34.501 + 4,9
Woningen
Woningvoorraad per 1-1-2004 288.027 + 1,1
Aanbod woningen per 1-1-2004 5.199 + 66,6
Aantal transacties 2003 7.989 + 6,9
Gemiddelde koopsom 2003 v 211.161 + 3,5
Mediane verkooptijd 2003 64 dagen + 30,6
Woningproductie 2003 (netto) 1.345 - 3,6
Kantoren
Voorraad kantoorruimte per 1-1-2004 1.381.000 m
2
+ 2,3
Aanbod per 1-1-2004 187.750 m
2
+ 41,2
Opname 2003 41.640 m
2
- 26,4
Procentuele
toe-/afname
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2004 2003 2002 2001 2000 1999
OPNAME AANBOD
Bron: Provincie Gelderland
0 10 20 30 40 50 60 70 80
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
Huurprijsniveau bedrijfsunits (100-150 m
2
) v 35 – 60
Huurprijsniveau bedrijfsruimten op boven-
regionale bedrijventerreinen (300-500 m
2
) v 35 – 50
Huurprijsniveau grootschalige
nieuwbouw (2.000-4.000 m
2
) v 40 – 55
Bedrijventerreinen
Uitgifte 2003 19 ha 0
Terstond uitgeefbaar per 1-1-2004 135 ha + 9,8
Op termijn uitgeefbaar per 1-1-2004 100 ha - 32,0
Plannen/ideeën per 1-1-2004 390 ha + 9,9
Uitgifteprijs Arnhem IJsseloord II v 115
Uitgifteprijs Duiven Centerpoort-Zuid v 120
Uitgifteprijs Nijmegen Bijsterhuizen v 125 – 145
Uitgifteprijs Rheden De Beemd v 110 – 170
+ = Toename in %
- = Afname in %
* niet zijnde kantoorvilla’s
Huurprijs nieuwbouw in Arnhem v 148
Huurprijs bestaande bouw in Arnhem* v 125
Huurprijs nieuwbouw in Nijmegen v 125
Huurprijs bestaande bouw in Nijmegen* v 115
Planvoorraad per 1-1-2004 675.500 m
2
0
Detailhandel
Aantal winkels KAN per 1-1-2004 4.048 - 3,8
Voorraad winkelruimte KAN per 1-1-2004 981.453 m
2
vvo + 1,4
Aanbod Arnhem en Nijmegen per 1-1-2004 17.900 m
2
- 0,9
Opname Arnhem en Nijmegen 2003 21.345 m
2
- 26,3
Huurprijs kernwinkelapparaat Arnhem v 815 – 1200
Huurprijs kernwinkelapparaat Nijmegen v 455 – 815
Bedrijfsruimten
Aanbod per 1-1-2004 299.135 m
2
+ 9,5
Opname 2003 101.620 - 13,9
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
4
Inhoud
Voorwoord 1
Samenvatting 2
Inleiding 5
1 Sociaal-economische ontwikkelingen 6
1.1 Algemene typering 6
1.2 Gemeentelijke herindeling 7
1.3 Toekomstbeeld 7
2 Infrastructuur 8
2.1 Inleiding 9
2.2 Infrastructurele ontwikkelingen 9
3 Woningmarkt 12
3.1 Landelijke woningmarkt 13
3.2 Regionale woningmarkt 13
3.3 Bestaande koopwoningen 14
3.4 Huurwoningen 16
3.5 Nieuwbouw 18
4 Kantorenmarkt 22
4.1 Landelijke kantorenmarkt 23
4.2 Regionale kantorenmarkt 25
4.2.1 Arnhem 26
4.2.2 Nijmegen 26
4.3 Leegstand en huurprijsontwikkeling 27
4.4 Toekomstige ontwikkelingen 28
4.5 Marktanalyse 30
4.6 Maatregelen 31
5 Winkelmarkt 33
5.1 Landelijke winkelmarkt 33
5.2 Regionale winkelmarkt 33
5.2.1 Arnhem 34
5.2.2 Nijmegen 34
5.3 Toekomstige ontwikkelingen 35
5.4 Marktanalyse 38
6 Bedrijfsruimten 40
6.1 Landelijke marktontwikkelingen 41
6.2 Regionale marktontwikkelingen 41
6.2.1 Aanbod van bedrijfsruimten 42
6.2.2 Opname van bedrijfsruimten 42
6.3 Prijsontwikkeling 42
6.4 Marktanalyse 43
7 Bedrijventerreinen 44
7.1 Landelijke ontwikkelingen 45
7.2 Regionale ontwikkelingen 45
7.3 Uitgifte van bedrijventerreinen 47
7.4 Aanbod van bedrijventerreinen 48
7.5 Prijsontwikkeling 49
7.6 Marktanalyse 49
8 Agrobusiness 50
8.1 Landelijke ontwikkelingen 51
8.2 Regionale ontwikkelingen 51
8.3 Grondprijzen 52
8.4 Glastuinbouw 53
Summary 54
Zusammenfassung 56
Bijlagen:
1. Begrippen 58
2. Onderzoeksverantwoording en bronnen 60
3. Totstandkoming 61
4. Presentatie participanten 2004 62
Colofon 64
Deze achtste editie van de KAN-Vastgoedrapportage is een breed,
volledig en overzichtelijk onderzoeksrapport in het Knooppunt Arnhem-Nijmegen
(KAN). Alle vastgoedsectoren komen aan bod: woningen, kantoren, winkels,
bedrijfsruimten, bedrijventerreinen en nu ook de agrobusiness.
Deze jaarlijkse rapportage wordt mogelijk gemaakt door nauwe samenwerking
tussen zes participanten: het Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Engelsing Makelaars,
Strijbosch Thunnissen Makelaars, het Kadaster directie Gelderland en de
gemeenten Arnhem en Nijmegen. Samenwerking tussen verschillende publieke en
private partijen maakt het mogelijk om kennis van en inzicht in de markt-
ontwikkeling te koppelen aan beleid en planvorming. De KAN-Vastgoedrapportage
blijkt niet alleen een betrouwbaar naslagwerk, maar bewijst steeds vaker dat dit
rapport gebruikt kan worden bij het maken van beleid.
In het rapport worden de vier deelgebieden van het KAN-gebied onderling
vergeleken. Het gaat om de Veluwezoom (bestaande uit de gemeenten Arnhem,
Renkum, Rheden en Rozendaal), Liemers (gemeenten Angerlo, Didam, Doesburg,
Duiven, Rijnwaarden, Westervoort en Zevenaar), Over-Betuwe (gemeenten
Lingewaard en Overbetuwe) en Zuidwaal (gemeenten Beuningen, Groesbeek,
Heumen, Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Nijmegen, Ubbergen en
Wijchen). Waarschijnlijk zal per 2005 de herindeling van de Achterhoek,
Graafschap en Liemers en de daarmee samenhangende nieuwe gemeentegrenzen
van kracht worden. Dit zal dan ook haar invloed hebben op het aantal gemeenten
dat deel uitmaakt van het KAN-gebied, momenteel zijn dat er nog 21.
De ontwikkelingen betreffende koopwoningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten
en bedrijventerreinen in het KAN worden sinds 1997 op de voet gevolgd, waarbij
infrastructurele en sociaal-economische ontwikkelingen zorgen voor een compleet
beeld. Voorin het rapport vindt u de samenvatting. Achter in het rapport is deze
vertaald in het Engels en Duits.
Twee hoofdstukken vragen speciale aandacht. Het nieuwe hoofdstuk agrobusiness
geeft de situatie weer van vastgoedgerelateerde ontwikkelingen in zowel de
landelijke als de regionale agrarische sector. Deze toevoeging aan het rapport werd
mede mogelijk gemaakt door samenwerking met de Gewestelijke Land- en
Tuinbouw Organisatie (GLTO). Het hoofdstuk Woningmarkt is uitgebreid met een
analyse van de huurmarkt. Deze uitbreiding kwam tot stand door samenwerking
met stichting Enserve.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
5
Inleiding
1.1 Algemene typering
De 21 KAN-gemeenten tellen op 1 januari 2004 samen circa
698.285 inwoners. Hiermee realiseert het KAN-gebied in de laatste tien jaar een
bevolkingsgroei van 5,9%. Dit is vergelijkbaar met Nederland als geheel (6,0%).
De groei van de beroepsbevolking in deze regio tussen 1992 en 2002 ligt met 20%
(circa 55.000 mensen) hoger dan het landelijke percentage (18%).
Ondanks de uitbundige groei van het aantal mensen dat zich op de arbeidsmarkt
begeeft, is de werkloosheid in de regio Arnhem-Nijmegen in de jaren ’90 sterk
gedaald. Rond het jaar 2000 is de regio, na een lange periode van relatief hoge
werkloosheid, op een vergelijkbaar niveau beland als Nederland in het geheel
(figuur 1). In 2003 vertoont de Nederlandse arbeidsmarkt een uiterst somber beeld,
met een fors verlies aan werkgelegenheid en een sterk oplopende werkloosheid.
De omslag in de economie in 2001 heeft ook gevolgen voor de werkgelegenheids-
groei. Na jaren van hoge groeicijfers is sprake van een vrijwel stationaire werk-
gelegenheid. Dit gaat op voor zowel de provincie Gelderland als het KAN-gebied.
Bekijken we de marktsector (landbouw, industrie, bouw, handel, commerciële
dienstverlening), dan is al een paar jaar sprake van verlies aan banen (circa
7.000 sinds 2001, zo’n 3%). Daar staat tegenover dat de (semi-)overheid (overheid,
onderwijs, gezondheidszorg, sociale en maatschappelijke dienstverlening) nog
steeds een behoorlijke groei laat zien van 3 à 4% op jaarbasis (figuur 2). Deze sector
is hier sterk vertegenwoordigd, wat zorgt voor een relatief gunstige werk-
gelegenheidsontwikkeling.
In het KAN-gebied groeide in 2003 het aantal ingeschreven personen bij het CWI
met 11% (circa 3.565 inschrijvingen), tot bijna 35.000 mensen in januari 2004.
Deze stijging steekt gunstig af tegen het landelijke beeld. In Nederland steeg het
aantal ingeschrevenen in 2003 met circa 130.000 (22,5%). Het landelijke percentage
ligt ruim twee maal zo hoog als in het KAN-gebied.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
6
1 Sociaal-economische ontwikkelingen
OMZET
80
100
120
140
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996
KAN NEDERLAND
90
100
110
120
130
140
150
160
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996
KAN NEDERLAND
80
100
120
140
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996
KAN NEDERLAND
90
100
110
120
130
140
150
160
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996
KAN NEDERLAND
WERKGELEGENHEID
EXPORT
% INVESTERENDE BEDRIJVEN
Figuur 3: Ontwikkeling van bedrijven in de marktsector in het KAN en in Nederland (1996=100)
Bron: ERBO Enquête Kamer van Koophandel Centraal Gelderland
Figuur 1: Ontwikkeling percentage werkloze beroepsbevolking KAN en
Nederland, 1991-2005
Bron: CBS, CPB
*
Prognose CPB
Figuur 2: Ontwikkeling werkgelegenheid marktsector en (semi-)overheid
KAN, 1999-2003 (1999 = 100)
Bron: PWE-Gelderland
Figuur 4: Beroepsbevolkingsontwikkeling KAN 1990-2020
Bron: Provincie Gelderland, Bureau Economisch Onderzoek
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
7
Ook in 2003 zet de economische kentering door bij bedrijven in de marktsector
(figuur 3). Het lijkt erop dat de marktsector in het KAN sneller reageert op de
conjuncturele terugval dan in Nederland als geheel. In 2003 tonen alle vier de
indicatoren een afvlakking van de daling in het KAN-gebied. Wellicht dat het
regionale bedrijfsleven ook eerder reageert op herstelimpulsen.
In de hoogconjunctuurperiode groeide de exportomzet van bedrijven in het KAN-
gebied sterk. Dat maakt het bedrijfsleven in deze regio gevoeliger voor invloeden
vanuit exportmarkten. In de laatste decennia waren de economische impulsen die
het einde van een periode van stagnatie inluidden afkomstig uit het buitenland.
Doet dit zich weer voor, dan kan de toegenomen invloed van de wereldmarkt op
deze regio een voordeel zijn.
1.2 Gemeentelijke herindeling
Met ingang van 1 januari 2005 gaat een gemeentelijke herindeling in de
Provincie Gelderland van kracht. Het betreft de Achterhoek, de Graafschap, de
Liemers, Deventer en Bathmen. In februari 2004 heeft de Tweede Kamer een
voorstel gedaan, waarover de Eerste Kamer nog zal beslissen. De Eerste Kamer
tekent de grenzen niet opnieuw in, maar bekijkt de kwaliteit van het wetsontwerp.
De herindeling van de gemeenten Zevenaar, Doetinchem en Angerlo wordt door
minister Remkes heropend.
1.3 Toekomstbeeld
Landelijk zal de komende twintig jaar de bevolkingsgroei en daarmee
ook de behoefte aan nieuwe banen afnemen. Ook de ruimtelijke mogelijkheden
voor nieuwe economische activiteiten in Nederland dalen. Door concentratie van
verstedelijking in het KAN-gebied, blijven de groei van de beroepsbevolking en de
ruimte voor bedrijvigheid in de komende decennia op een vrij hoog peil. Deze regio
zal qua groeimogelijkheden gunstig afsteken tegen de directe omgeving en
Nederland als geheel.
Op grond van de uitgangspunten voor de bevolkingsgroei, de prestaties in het
verleden, de groeipotentie van de economische structuur en de beschikbaarheid van
bedrijfsterrein, wordt verwacht dat het KAN-gebied tussen 2000 en 2020 een groei
van het aantal arbeidsplaatsen kan realiseren van 23% (circa 65.000 banen), tegen
19% landelijk.
Door de economische teruggang wordt voor de eerstkomende jaren een
ongunstigere ontwikkeling verwacht. Voor 2003 werd in het KAN-gebied een lichte
afname van het aantal arbeidsplaatsen voorspeld. De realiteit is echter minder
somber. De daling van het aantal banen was kleiner en de stijging van het aantal
werklozen (circa 3.500) bleef onder de voorspelde 4.000.
Voor de periode tot 2007 wordt enig herstel van de economische groei verwacht. De
Nederlandse economie kromp in 2003 met 0,8%. Door een kleine groei van het
BBP in de tweede helft van 2003, herstelde de economie zich van de recessie eerder
dat jaar. Naar verwachting bedraagt de economische groei in 2004 1,25 % en in
2005 1,5%. In 2006 en 2007 wordt jaarlijks een economische groei van 2,25 %
voorspeld. De werkgelegenheid in het KAN-gebied stijgt bovengemiddeld. Maar de
beroepsbevolking groeit eveneens sterker. Daarom wordt een verdere stijging van de
Geregistreerde Werkloosheid verwacht, met 6.000 personen. Dit is een verdubbeling
van de Geregistreerde Werkloosheid en een stijging van circa 40% van het aantal
ingeschrevenen bij het CWI in de periode 2002-2007.
NIEUWE GEMEENTE BESTAANDE UIT DE OP TE HEFFEN GEMEENTEN
Aalten Aalten
Dinxperlo
Berkelland Borculo
Eibergen
Neede
Ruurlo
Bronckhorst Hengelo
Hummelo en Keppel
Steenderen
Vorden
Zelhem
Doetinchem Doetinchem
Wehl
Groenlo Groenlo
Lichtenvoorde
Lochem Gorssel
Lochem
Montferland Bergh
Didam
Oude IJsselstreek Gendringen
Wisch
Zevenaar Angerlo
Zevenaar
Zutphen Warnsveld
Zutphen
Bron: Provincie Gelderland
Bevolkingsaantal KAN-gebied naar leeftijdscategorie op 1 januari 2004
(voorlopige cijfers)
Bron: CBS
Gebiedsindeling nieuwe gemeenten provincie Gelderland,
voorstel Tweede Kamer (3 februari 2004)
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
8
I
n
f
r
a
s
t
r
u
c
t
u
u
r
2.1 Inleiding
Het provinciaal verkeers- en vervoerbeleid in Gelderland is verwoord in
het Provinciaal Verkeers- en Vervoer Plan (PVVP). Het nieuwe PVVP-2 ligt in
ontwerp klaar. Hierin staat een goede bereikbaarheid centraal, met aandacht voor
de leefomgeving en veiligheid. Daarbij kiest het college van Gedeputeerde Staten
voor een vierledige aanpak: voorkomen, beter benutten, bouwen en beprijzen.
Op het gebied van verkeer en vervoer heeft ook het Knooppunt Arnhem-Nijmegen
een groot aantal taken en bevoegdheden. Het KAN formuleert het mobiliteitsbeleid
in een Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) voor het KAN-gebied. Het plan
geldt voor de periode 2004 tot en met 2010. In het najaar van 2004 is het nieuwe
RVVP voor het KAN-gebied gereed. Het College van Bestuur van het KAN heeft de
KAN-raad gevraagd de nieuwe inzichten mede te bepalen.
2.2 Infrastructurele ontwikkelingen
De bereikbaarheid in het KAN moet de komende jaren vooral
verbeteren door betere benutting van de beschikbare infrastructuur. Tot 2010 zijn
vooralsnog weinig nieuwe grote infrastructuurprojecten gepland. Betere benutting
van het wegennet wordt uitgewerkt in het project Beter Bereikbaar KAN! Door
inzet van regionaal verkeersmanagement is het verkeer beter te informeren, sturen
en geleiden. Doel is minder files en omleidingen bij calamiteiten. Begin maart 2004
is het Meldpunt Wegwerkzaamheden opgericht, waar alle werkzaamheden aan de
weg worden aangemeld.
Knelpuntenanalyse
In het samenwerkingsverband SWADT (Samen Werken Aan De Toekomst) werken
de provincie Gelderland, het KAN en de gemeenten Arnhem en Nijmegen aan een
prioriteitenlijst van grote infrastructuurprojecten die op stapel staan. Het gaat om
de doortrekking van de A15 bij Ressen naar de A12 bij Zevenaar, de verbreding van
de A50, de doortrekking van de A73 naar de A15 en een tweede stadsbrug bij
Nijmegen. In de zomer van 2005 zal de prioriteitenlijst zijn opgesteld.
Doortrekking van de A15 naar de A12
De provincie Gelderland heeft een verkennend onderzoek naar de doortrekking van
de A15 richting de A12 afgerond. Door deze rechtstreekse verbinding tussen
Rotterdam en Oberhausen zal de verkeersdrukte op de A12 en de Pleijroute sterk
dalen. Het Rijk weigert vooralsnog mee te betalen aan de weg. Desondanks gaat de
provincie verder met de voorbereiding van de milieueffectrapportage (MER). De
provincie wil de aanleg van het nieuwe stuk snelweg financieren door tol- of kilo-
meterheffing. In 2014 zal naar verwachting met de uitvoering worden begonnen.
Op de A12 is wegverbreding met behulp van spits- en/of plusstroken aan de orde.
In het ontwerp-tracébesluit is het voorkeursalternatief in detail uitgewerkt.
Wanneer de werkzaamheden aan de A12 kunnen starten, hangt af van de
besluitvorming bij het Rijk; naar verwachting na 2006.
Tweede stadsbrug van Nijmegen
De gemeente Nijmegen doet onderzoek naar een tweede stadsbrug in Nijmegen.
Deze brug biedt soelaas voor diverse problemen: het toenemende verkeer vanaf de
Waalsprong, de moeizame doorstroming op de Oranjesingel en de overlast op de
Waalbrug, veroorzaakt door de werkzaamheden aan de dijk bij Lent. De extra stads-
brug vormt geen alternatief voor verbreding van de A50 of verlenging van de A73.
In de projectnota A73 wordt overigens wel rekening gehouden met de mogelijke
komst van de nieuwe stadsbrug.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
9
2 Infrastructuur
HSL-tracé ter hoogte van Zetten/Andelst
Doortrekking A73, verbreding A50 en een
tweede stadsbrug bij Nijmegen
Verbreding van de A50
Rijkswaterstaat onderzoekt de varianten voor de verbreding van de A50 bij Ewijk,
uitmondend in een Trajectnota met bijbehorende MER. Deze zal in de loop van
2004 verschijnen. Na de inspraakronde zullen de ministers van Verkeer en Waterstaat
en VROMhun voorkeur kenbaar maken. Vervolgens werkt Rijkswaterstaat de
gekozen oplossing in detail uit. In 2007 neemt het ministerie van Verkeer en Water-
staat het definitieve besluit. Er wordt gebruik gemaakt van de Spoedwet weg-
verbreding. Deze procedure duurt twee jaar korter dan de gebruikelijke procedure
op grond van de Tracéwet. Op de A50 (Arnhem, knooppunt Beekbergen) wordt op
beide rijbanen een spitsstrook van circa 20 kilometer aangelegd. Tijdens de spits
wordt de vluchtstrook als extra rijstrook gebruikt. De spitsstrook is naar verwachting
in het voorjaar van 2005 gereed. Volgens de planning wordt in het najaar van 2004 of
begin 2005 op de A50 (Heteren, naar knooppunt Valburg) op de westelijke rijbaan
een spitsstrook van circa 3 kilometer aangelegd.
Doortrekking van de A73 naar de A15
Begin 2004 is het onderzoek naar doortrekking van de A73 bij Nijmegen naar de
A15 in de Betuwe volledig afgerond en wordt de projectnota met de MER
gepresenteerd. Bij deze studie is ook het totale Waaloverschrijdende verkeer
bekeken. Uiteindelijk zal Provinciale Staten van Gelderland de knoop doorhakken.
Als de betrokken gemeenten hun bestemmingsplannen hebben aangepast, kan met
de bouw worden begonnen. Dat zal na 2010 gebeuren. Vóór die tijd wordt geen
financiële bijdrage beschikbaar gesteld door het Rijk.
Verkeerscentrale Noord- en Oost-Gelderland
De Verkeerscentrale Noord- en Oost-Gelderland (gesitueerd op wegstation“Planken
Wambuis” bij Wolfheze) werd in oktober 2003 officieel in gebruik genomen. Het
geeft Rijkswaterstaat de mogelijkheid het verkeer in Noord- en Oost-Nederland
beter te monitoren en coördineren. Voor het KAN-gebied is er speciale aandacht
voor afspraken over het gebruik van elkaars wegen en vaste omleidingsroutes bij
drukke spitsen en calamiteiten. Daarnaast wordt ANWB-station “Planken
Wambuis” het nationale zenuwcentrum voor de wegenwacht.
RegioRail KAN
De huidige plannen voor RegioRail KAN zijn minder omvangrijk dan in eerdere
studies aan de orde was. Het aantal treinen tussen Arnhem en Nijmegen wordt
uitgebreid en er komt een station in Westervoort. Of het station Nijmegen-Winkel-
steeg er komt, hangt af van de ontwikkelingsplannen van Philips. Gaat deze
ontwikkeling door, dan zal dit station voldoende reizigers trekken. Het KAN gaat
ervan uit dat het station in Arnhem-Zuid volgend jaar wordt gebouwd. Hoewel dit
station niet op de planning staat van Rijkswaterstaat voor 2004, proberen het KAN
en de gemeente Arnhem het toch te realiseren in 2004 en uiterlijk in 2005.
Drie geplande spoorprojecten bij Arnhem zijn noodzakelijk om de huidige dienst-
regeling meer betrouwbaar en een beperkte uitbreiding van het aantal regiotreinen
mogelijk te maken. Het betreft de ongelijkvloerse spoorkruising aan de westzijde
van Arnhem, de aanleg van een vierde perroneiland op station ArnhemCentraal en
de ongelijkvloerse spoorkruising ten oosten van Arnhem. Dit laatste project is op de
lange baan geschoven.
Westtangent
De gemeente Arnhem onderzoekt de noodzaak van een rondweg ten westen van
Arnhem, om in de toekomst de verkeersdruk in en rond Arnhem op te vangen. Het
nieuwe wegdeel, de “Westtangent”, is een verbinding vanaf Schuytgraaf in Arnhem-
Zuid, via landgoed Mariëndaal, naar de Amsterdamseweg. Op Business Park
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
10
Verkeerscentrale Noord- en Oost-Gelderland
te Wolfheze
Arnhem leven plannen voor nieuwbouw van woningen en een (her)ontwikkeling
van het kantorenareaal. Daarmee gaat de gemeente Renkumalleen akkoord als er
een oplossing komt voor de verkeersdrukte in Oosterbeek. Een nieuwe op- en afrit
vanaf de Amsterdamseweg naar de snelweg A50 is dan wellicht noodzakelijk.
Provinciale weg N837/Ontsluiting Schuytgraaf
Eind jaren ’90 heeft de besluitvorming omtrent de N837 (verbinding tussen
Arnhem-Zuid en de A50) plaatsgevonden en heeft de provincie geld beschikbaar
gesteld. De MER is bijna gereed en de gemeente is bezig met het bestemmingsplan.
De aanleg van de N837 kan eind 2004 van start gaan. Deze weg is het antwoord op
de verkeersdrukte in Elst, Driel en Arnhem-Zuid. De nieuwe Arnhemse stadswijk
Schuytgraaf en de Breekenhof (Driel) krijgen ook een goede aansluiting op de A50.
Nijmeegseplein te Arnhem-Zuid
Tussen Rijnhal, Kronenburg en Gelredome in Arnhem-Zuid wordt een voetgangers-
en fietsertunnel aangelegd onder het Nijmeegseplein. Deze reconstructie moet de
files tijdens de spits beperken en een veilige oversteek garanderen voor bezoekers
van Gelredome vanaf de parkeerplaatsen bij Kronenburg en Rijnhal. Het project zal
voor het einde van 2005 worden gerealiseerd; dan kunnen de gemeente Arnhem en
de provincie rekenen op een bijdrage van het Rijk. Volgens de provincie kan de
tunnel worden aangelegd, vooruitlopend op de uitvoering van de plannen voor het
nieuwe Stadshart Zuid.
ArnhemCentraal
De aanleg van het vierde perron en de daarmee samenhangende verlenging van de
ondertunneling is door het ministerie uitgesteld tot 2007. Wel is financiering voor
de bouw van de transferhal en de voetgangerstunnel toegezegd. In 2005 zal met de
bouw van de voetgangerstunnel worden gestart.
Hart voor Dieren
Het project ‘Hart voor Dieren’ betreft de ondertunneling van de provinciale weg
N348 en het spoor in het centrum van Dieren. Doel is een verbetering van het leef-
milieu, opheffing van de barrièrewerking van weg en spoor en een betere door-
stroming van met name het doorgaande verkeer. Een ecoduct over de nieuwe weg-
en spoorbundel kan de ecologische verbinding tussen Veluwe en IJsseldal herstellen.
De Tweede Kamer heeft ingestemd met een rijksbijdrage van 50 miljoen euro. Na
2006 start de uitvoering en in 2011 kan de tunnel in gebruik worden genomen.
Fietsbrug Nijmegen
Nijmegen heeft een nieuwe fiets- en voetgangersverbinding over de Waal. De zoge-
naamde ‘Snelbinder’ verbindt de binnenstad met de Waalsprong. De Snelbinder ligt
parallel aan de spoorlijn Arnhem-Nijmegen en is is gekoppeld aan de spoorbrug.
Nieuwe IJsseldijk
De IJssel krijgt ter hoogte van Westervoort meer ruimte. Het betreft de ‘Honds-
broeksche Pleij’, een voormalige uiterwaard waar de Rijn en IJssel zich splitsen. De
Hondsbroeksche Pleij vormt als het ware een flessenhals, waardoor bij hoge water-
standen het rivierwater wordt opgestuwd en een veilige afvoer wordt belemmerd.
De maatregelen bestaan in hoofdzaak uit het landinwaarts verleggen van de dijk,
het aanleggen van een hoogwatergeul, het bouwen van een regelwerk, een gemaal en
inrichtingswerkzaamheden. Het project loopt vooruit op de PKB‘Ruimte voor de
Rivier’. Daarnaast maakt het deel uit van het internationaal project ‘Sustainable
Development of Floodplains’ (SDF). Het project voorziet in maatregelen langs de
Rijn, zowel in Duitsland als Nederland.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
11
Hondsbroeksche Pleij te Westervoort
Arnhem Centraal
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
12
W
o
n
i
n
g
m
a
r
k
t
3.1 Landelijke woningmarkt
De Nederlandse woningvoorraad steeg in 2003 tot 6.810.472 woningen.
Hiervan is 57% een koopwoning en 43% een huurwoning. De gemiddelde
koopsom steeg in 2003 met 2,4% tot h 204.137,-. In 2002 steeg de gemiddelde
koopsom nog beduidend sterker (5,8%). Maar deze stijging was weer lager dan in
het jaar daarvoor. Net als in 2002 steeg de gemiddelde koopsom van
tussenwoningen in 2003 het sterkst (10,9%). Van appartementen is de gemiddelde
koopsom nauwelijks toegenomen (0,8%). De woningmarkt ontwikkelde zich in
2003 beter dan verwacht en stabiliseert zich na extreme prijsstijgingen en krapte
gedurende de tweede helft van de jaren negentig. Daarentegen hebben de
verslechterde economie en het lage consumentenvertrouwen invloed op de
woningmarkt. Dit komt onder meer tot uiting in de mediane verkooptijd. In
Nederland is deze toegenomen tot gemiddeld 71 dagen, precies twee weken langer
dan in 2002.
3.2 Regionale woningmarkt
De gemiddelde koopsom in het KAN-gebied nam in vergelijking met
Nederland sterker toe: met 3,5% tot h 211.161,-. In het KAN-gebied is vooral de
prijs van appartementen toegenomen, met 9,8%. De gemiddelde koopsom van de
overige woningtypes steeg beduidend minder sterk. De gemiddelde verkooptijd in
het KAN-gebied nam toe tot 64 dagen, 15 dagen langer dan in 2002. In het totale
KAN-gebied is het aandeel huurwoningen in de woningvoorraad 46%. Daarvan
bevindt zich 39% in deelgebied Liemers, 31% in Over-Betuwe, 51% in Veluwezoom
en 48% in Zuidwaal.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
13
3 Woningmarkt
Samenstelling aanbod bestaande koopwoningen in het KAN-gebied
naar prijsklasse in euro’s, per 1 januari 2002, 2003, 2004 in %.
Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande
koopwoningen per deelgebied, in het KAN (1999-2003).
Bron: NVM, Kadaster
Aanbod per 1-1-2004
Aantal transacties 2003
Gemiddelde koopsomstijging 2003 (%)
Gemiddelde koopsom 2003 (euro’s)
Mediane verkooptijd 2003 (dagen)
1.618
2.995
4,2
u 201.283
58
Veluwezoom
576
1.118
-0,3
u 206.986
87
Liemers
1.359
928
-0,1
u 226.656
88
Over-Betuwe
1.646
2.948
5,2
u 217.723
57
Zuidwaal
Kerncijfers per deelgebied van het KAN
DEELGEBIEDEN:
Veluwezoom:
Arnhem, Renkum, Rheden, Rozendaal
Liemers:
Angerlo, Didam, Doesburg, Rijnwaarden,
Westervoort, Zevenaar
Over-Betuwe:
Lingewaard, Overbetuwe
Zuidwaal:
Beek-Ubbergen, Beuningen, Groesbeek, Heumen,
Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Nijmegen,
Wijchen
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
>410.000 270.000-410.000 135.000-270.000 <135.000
2004 2003 2002 2004 2003 2002 2004 2003 2002
ARNHEM NIJMEGEN OVERIG
Bron: NVM
Bron: Kadaster
ZUIDWAAL OVER-BETUWE LIEMERS VELUWEZOOM
-5
0
5
10
15
20
25
2003 2002 2001 2000 1999
3.3 Bestaande koopwoningen
Aanbod
In alle deelgebieden van het KAN steeg het woningaanbod, waardoor
het totale aanbod in het KAN-gebied met 66,6% toenam tot een totaal van 5.199
woningen. In de prijsklasse h 270.000 tot h 410.000 is het aanbod het meest
toegenomen (27,3%). Ook het aanbod in de prijsklasse h 180.000 tot h 225.000
steeg sterk (24%).
Het aandeel appartementen in het totale aanbod in het KAN-gebied is gestegen van
26,1% tot 28,1%. In deelgebied Veluwezoomsteeg het aanbod van alle woningtypes
met 62,4%, vooral in prijsklasse h 180.000 tot h 225.000 nam het aanbod toe. In
Liemers steeg het aanbod minder sterk (48,5%). In Over-Betuwe daalde het aantal
aangeboden woningen in de laagste prijsklasse. In de overige prijsklassen steeg het
aanbod buitenproportioneel. In totaal steeg in dit deelgebied het aanbod met
186,7%. Een zeer forse stijging die voor een belangrijk deel wordt veroorzaakt door
de oplevering van veel nieuwbouw in 2004. De huidige woningen van kopers van
deze nieuwbouw werden in 2003 reeds toegevoegd aan het aanbod. In Zuidwaal
nam het aanbod het minst sterk toe (30,4%). In de prijsklasse h 90.000 tot
h 135.000 daalde het aanbod.
Transacties
De economische verslechtering heeft zijn weerslag gehad op het landelijk
aantal onvrijwillige verkopen, dat in 2003 aanzienlijk steeg. Bedroeg het aantal
onvrijwillige verkopen in 2002 nog 695, in 2003 is dit aantal opgelopen tot 967, een
stijging van 39,1%. Het aantal transacties in het KAN-gebied nam ondanks de
economische malaise in alle deelgebieden toe tot 7.989 in totaal. Dat is een toename
van 6,9% ten opzichte van het jaar 2002, toen er slechts een stijging was van 0,3%.
De beweging in de woningmarkt neemt toe dankzij de lage rentestand en het licht
herstellende consumentenvertrouwen. Van alle woningtypen behalve vrijstaande
woningen werden er in 2003 meer verkocht, de verkoop van appartementen steeg
zelfs met 5,7%.
Prijsontwikkeling
Het is opvallend dat in het KAN-gebied en in de provincie Gelderland
de gemiddelde koopsom van appartementen het sterkst steeg, terwijl in Nederland
de koopsom van appartementen slechts met 0,8% toenam. Ook opmerkelijk is dat
de prijsontwikkeling van vrijstaande woningen in het KAN-gebied redelijk op
niveau ligt met het landelijke peil. In de provincie Gelderland is een kleine daling
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
14
Aanbod in prijsklasse in het KAN in %.
Aandeel transacties naar woningtypen in het KAN in 2003 in % met
bijbehorende gemiddelde koopsom
Aantal transacties per deelgebied (1999-2003)
Gemiddelde hypotheeksom KAN (1999-2003).
jaar Liemers Over-Betuwe Veluwezoom Zuidwaal
1999 157.400 177.500 157.100 162.200
2000 173.900 198.100 180.100 181.800
2001 198.100 223.600 194.900 206.600
2002 216.100 231.900 214.200 225.400
2003 226.200 241.000 230.400 240.000
Bron: Kadaster
Bron: NVM
0
10
20
30
40
50
60
>410.000 270.000-410.000 135.000-170.000 <135.000
1-1-2004 1-1-2003 1-1-2002 1-1-2001
Bron: Kadaster
VRIJSTAAND
TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP
TUSSENWONING
HOEKWONING
APPARTEMENT
h 392.036
h 263.311
h 183.733
h 205.813
h 153.402
Bron: Kadaster
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
Zuidwaal Veluwezoom Over-Betuwe Liemers
2003 2002 2001 2000 1999
Vestingstad, Schuytgraaf te Arnhem
van de koopsom te zien, met 0,8%. De koopsommen van hoekwoningen en
tussenwoningen in het KAN-gebied stegen dit jaar aanzienlijk minder,
respectievelijk met 2,2% en 2,7%. Dit zijn lagere percentages dan het landelijke
niveau. In de provincie Gelderland is de prijsstijging nóg lager. De prijs van een
twee-onder-één-kap steeg dit jaar met 3,6%, in het jaar daarvoor was dat 7,6%.
In de deelgebieden Liemers en Over-Betuwe daalde de gemiddelde koopsom licht
met respectievelijk 0,3% en 0,1%. In Veluwezoom en Zuidwaal zijn de
koopsommen daarentegen gestegen (respectievelijk 4,2% en 5,2%) en houden
gelijke tred met de procentuele stijging in 2002. In de gemeente Arnhem steeg de
gemiddelde koopsom met 3,8% (tot h 179.604,-). In de gemeente Nijmegen
bedroeg de stijging 4,9% (tot h 201.799,-).
In alle deelgebieden is de gemiddelde hypotheeksom hoger dan de gemiddelde
koopsom. Net als vorig jaar is in deelgebied Veluwezoom het verschil tussen de
gemiddelde hypotheeksom en de gemiddelde koopsom het grootst. De hypotheek-
som is 14,5% hoger dan de koopsom. Zuidwaal volgt met 10,2%, daarna Liemers
met 9,3% en met 6,3% heeft Over-Betuwe net als vorig jaar het kleinste verschil.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
15
Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen
in het KAN, Gelderland en Nederland in 2003 per woningtype.
-2
0
2
4
6
8
10
12
KAN GELDERLAND NEDERLAND
APPARTEMENTEN VRIJSTAANDE
WONING
TWEE-ONDER-
ÉÉN-KAP
HOEKWONING TUSSENWONING
Bron: Kadaster
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DÌDAM
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
DOESBURG
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
ANGERLO
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
RHEDEN
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
ROZENDAAL
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
WESTERVOORT
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ZEVENAAR
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
ARNHEM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RENKUM
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
RÌJNWAARDEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
DUÌVEN
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
GROESBEEK
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
HEUMEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
MÌLLÌNGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
UBBERGEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
WÌJCHEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
NÌJMEGEN
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
LÌNGEWAARD
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
OVERBETUWE
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
BEUNÌNGEN
Gemiddelde koopsom per burgerlijke gemeente, 2003
Bron: Kadaster
< 200.000
200.000 tot 225.000
225.000 tot 250.000
> 250.000
Gemiddelde koopsom (v)
Mediane verkooptijd
De mediane verkooptijd in het KAN-gebied is 64 dagen, een week korter
dan de landelijke mediane verkooptijd. Ondanks deze relatief positieve situatie is
hier de mediane verkooptijd met 15 dagen gestegen. De verkooptijd is in 2003 bij
alle woningtypen toegenomen in vergelijking met het voorgaande jaar. Toen nam de
verkooptijd in de lagere segmenten nog af. Vrijstaande woningen staan nu het langst
in de verkoop, gemiddeld 117 dagen. Appartementen namen het sterkst toe in prijs,
maar staan slechts 45 dagen in de verkoop.
3.4 Huurwoningen
Landelijke huurwoningmarkt
De Nederlandse corporatiesector beschikte op 31 december 2003 over
circa 2.400.000 woningen. In 2003 daalde het woningbezit met 3.090 woningen. In
totaal werden 13.629 nieuwe woningen opgeleverd. Daarnaast werden 15.550
woningen door corporaties aangekocht. Verkocht werden 26.900 woningen,
waarvan 14.260 aan huurders of eigenaar-bewoners. De overige verkopen vonden
vaak plaats tussen corporaties onderling, bijvoorbeeld om het bezit te concentreren
en daarmee een efficiëntere bedrijfsvoering mogelijk te maken. In 2003 werden
7.112 woningen gesloopt en 1.743 woningen door overige activiteiten aan de
voorraad toegevoegd.
In de huurmarkt is sprake van stagnatie. Dit kan worden afgeleid uit de steeds
verder dalende mutatiegraad. In 2000 vonden per 1.000 woningen 100 mutaties
plaats (10%). In 2001 bedroeg de mutatiegraad landelijk 9,2% en in 2002 8,6%.
De huurprijs van corporatiewoningen kan worden ingedeeld in drie klassen. Meer
dan de helft van het bezit van de corporaties is een ‘betaalbare corporatiewoning’
(met een huurprijs tussen de h 307,50 en h 440,13).
Opvallend voor de provincie Gelderland is het hoge aandeel in de categorie
‘betaalbare woningen’. De provincie is daarmee landelijk koploper. In de categorie
‘dure corporatiewoningen binnen huursubsidiegrens’ scoort Gelderland laag. Alleen
de provincies Groningen en Drenthe hebben relatief nog minder dure
huurwoningen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
16
Ontwikkeling mediane verkooptijd per woningtype in het KAN
(1995-2003).
VRIJSTAANDE
WONING
HOEKWONING TUSSENWONING
0
25
50
75
100
125
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995
APPARTEMENT
Bron: NVM
Afstand tussen mediane vraag- en verkoopprijs van bestaande
koopwoningen (1998-2003).
KAN GELDERLAND NEDERLAND
4000
6000
8000
10000
12000
2003 2002 2001 2000 1999 1998
Bron: NVM
Gemiddelde hypotheekrente per kwartaal in % (2000-2003).
Bron: Kadaster
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
4 3 2 1 4 3 2 1 4 3 2 1 4 3 2 1
2000 2003 2002 2001
Mariënburgpassage te Nijmegen
Regionale huurwoningmarkt
De KAN-regio heeft circa 94.500 huurwoningen in de sociale
huursector. Daarvan valt 90% onder de woningcorporaties, die zijn aangesloten bij
stichting Enserve. Deze verzorgt onder meer de woonruimteverdeling in het KAN.
In 2003 hebben deze woningcorporaties in totaal 5.530 woningadvertenties
geplaatst. In 2002 waren dat er 5.420. Er is dus sprake van een lichte toename van
het aanbod. Gemiddeld waren er in 2003 ongeveer 125 reacties per geadverteerde
woning. Het aantal individuele woningzoekenden dat op één of meerdere woningen
heeft gereageerd, bedroeg ruim 40.000. Gemiddeld heeft een actief woningzoekende
17 keer op een woning gereageerd. Ten opzichte van 2002 is sprake van een geringe
afname van het aantal actief woningzoekenden.
In totaal werden 5.990 nieuwe huurcontracten gesloten door de deelnemende
corporaties. Daarmee kwam de mutatiegraad op 6,8%. In 2002 werden door
dezelfde corporaties 5.994 nieuwe huurcontracten getekend. De mutatiegraad
bedroeg toen 6,7%. In het algemeen kan worden geconstateerd dat de mutatiegraad,
die al jaren achtereen een dalende tendens vertoonde, nu tenminste gestabiliseerd
lijkt. Overigens ligt de mutatiegraad in de KAN-regio nog beduidend onder het
landelijke gemiddelde. De landelijke mutatiegraad bedroeg in 2002 8,6% en in de
provincie Gelderland 7,7%.
De belangrijkste oorzaken zijn vergelijkbaar met die in de koopsector: een
achterblijvende productie van nieuwe woningen. Met name op de VINEX-lokaties
deden zich dezelfde problemen voor als in de koopsector.
Ten aanzien van de huurprijsklasse van de verhuurde woningen treedt een
duidelijke verschuiving op richting het duurdere segment van de markt. Daarmee
benadert de KAN-regio steeds meer het landelijke beeld.
De toename van de gemiddelde huurprijs van (op)nieuw verhuurde woningen
verschilt per woningtype. Het sterkst geldt deze ontwikkeling voor flatwoningen
met lift en seniorenwoningen (beiden stegen 24% in twee jaar), het minst voor
benedenwoningen (10%).
De gemiddelde huurprijs van (op)nieuw verhuurde woningen verschilt aanzienlijk
tussen gemeenten in de KAN-regio. Van een aantal gemeenten zijn geen gegevens
bekend of is het aantal nieuwe verhuringen zo laag dat geen betrouwbaar beeld
ontstaat. De (op)nieuw verhuurde woningen met de gemiddeld hoogste huurprijs
staan in randgemeenten als Overbetuwe (h 417,- in 2003), Didam (h 396,-), Duiven
(h 384,-) en Wijchen (h 386,-). Relatief goedkope huurwoningen zijn verhuurd in
Westervoort (h 332,-), Arnhem (h 335,-), Doesburg (h 336,-) en Millingen aan de
Rijn (h 337,-). In Nijmegen bedroeg in 2003 de gemiddelde huurprijs h 360,-.
De stijging van de gemiddelde huurprijs van (op)nieuw verhuurde woningen is het
grootst in Nijmegen (9,8% ten opzichte van 2002) en Wijchen (11,6%). De prijzen
stijgen het minst in de gemeenten Westervoort (2,5%), Renkum (5,4%), Millingen
aan de Rijn (1,8%) en Beuningen (5,3%).
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
17
Ontwikkeling mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in het
KAN, Gelderland en Nederland (1999-2003).
Bron: NVM
KAN GELDERLAND NEDERLAND
30
40
50
60
70
80
2003 2002 2001 2000 1999
Mutaties van de landelijke voorraad sociale huurwoningen 2003
Nieuwbouw 13.629
Aankoop 15.550
Verkoop -26.900
Sloop -7.112
Overige 1.743
Totaal 3.090
Bron: Aedes
>v 440,13
v 307,50 -
v 440,13
<v 307,50
GELDERLAND NEDERLAND
35%
55%
10%
32%
63%
5
%
Bron: Aedes
Verdeling van corporatiewoningen naar huurklasse 2002
Het KANin beweging
Ongeveer 70% van de verhuisbewegingen in de sociale huursector vindt
plaats binnen de eigen gemeente. Toch ontwikkelt de KAN-regio zich in
toenemende mate als een samenhangende woningmarkt. Steeds vaker verhuizen
mensen naar aangrenzende gebieden. Opvallend is dat verhuizingen over grotere
afstand binnen de KAN-regio nog steeds beperkt blijven.
3.5 Nieuwbouw
Landelijke nieuwbouwontwikkelingen
In Nederland zijn in 2003 circa 59.629 woningen opgeleverd. Dat is een
afname van ongeveer 11% ten opzichte van het voorgaande jaar. Sinds 1953 is het
aantal opgeleverde huurwoningen niet zo laag geweest. In 1998 was de productie
nog circa 90.000 woningen per jaar. Het dieptepunt lijkt nu bereikt, want het aantal
woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, loopt weer wat op. In 2003
werden circa 72.454 bouwvergunningen verleend. Dat is een toename van 7,8% ten
opzichte van 2002. Verwacht wordt dat in 2004 circa 75.000 bouwvergunningen
worden verleend, waarvan 15.000 voor huurwoningen. Omdat niet alle
vergunningen leiden tot gebouwde woningen, zal het aantal voltooide woningen
minder snel stijgen. In 2003 steeg het aandeel huurwoningen met 1,8% tot circa
12.654 opgeleverde woningen. Verwacht wordt dat in 2004 circa 55.000 woningen
worden opgeleverd. Minister Dekker heeft voor de periode 2005-2010 een nieuw-
bouw van jaarlijks 80.000 woningen gepland.
De vraag van woningzoekenden is vanwege de economische malaise en vergrijzing
verschoven van koop- naar huurwoningen. Nieuwbouw van dure koopwoningen
leidt in principe tot de langste verhuisketens, maar vanwege de economie stagneert
de verkoop hiervan. De bouw van middeldure woningen is volgens Minister Dekker
op dit moment de meest effectieve strategie om de doorstroming op de
woningmarkt te bevorderen.
Regionale nieuwbouwontwikkelingen
In 2002 is de Woonvisie KAN vastgesteld. Op basis daarvan is het
woningbouwbeleid vernieuwd, waarbij gemeenten binnen concessiegebieden de
eigenstandige verantwoordelijkheid hebben om woningen te gaan bouwen. Daar-
voor worden met gemeenten concessies afgesloten voor een periode van vijf jaar. De
eerste concessie geldt voor de periode 2004 tot 2009. Door het concessiebeleid
ontstaat voor de gemeenten meer beleidsruimte met betrekking tot de aantallen te
realiseren woningen. Hiermee wordt onder meer een versnelling van de woning-
bouw beoogd, waardoor de nu optredende achterstanden kunnen worden beperkt.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
18
Rosandehoogte te Oosterbeek
100
110
120
130
140
150
160
VRIJSTAAND TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP
TUSSENWONING HOEKWONING APPARTEMENT
2003 2002 2001 2000 1999
GELDERLAND
100
110
120
130
140
150
160
VRIJSTAAND TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP
TUSSENWONING HOEKWONING APPARTEMENT
2003 2002 2001 2000 1999
NEDERLAND
100
110
120
130
140
150
160
VRIJSTAAND TWEE-ONDER-ÉÉN-KAP
TUSSENWONING HOEKWONING APPARTEMENT
2003 2002 2001 2000 1999
KAN
Prijsontwikkeling naar woningtype in het KAN, Gelderland en
Nederland (1999=100)
Bron: Kadaster
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
19
Verhouding huur-koop woningen per gemeente 2003
Burgerlijke gemeente % koop % huur
ANGERLO 76% 24%
ARNHEM 43% 57%
BEMMEL 71% 29%
BEUNINGEN 67% 33%
DIDAM 66% 34%
DOESBURG 52% 48%
DUIVEN 64% 36%
GROESBEEK 61% 39%
HEUMEN 71% 29%
MILLINGEN AAN DE RIJN 64% 36%
NIJMEGEN 44% 56%
OVERBETUWE 67% 33%
RENKUM 64% 36%
RHEDEN 57% 43%
RIJNWAARDEN 67% 33%
ROZENDAAL 87% 13%
UBBERGEN 63% 37%
WESTERVOORT 54% 46%
WIJCHEN 66% 34%
ZEVENAAR 56% 44%
Bron: Kadaster
0
10%
20%
30%
40%
50%
60%
> v 440,13 v 307,50 - v 440,13 < v 307,50
2003 2002 2001
Huurprijsklasse verhuurde woningen (2001-2003)
Bron: Enserve
De Kajuit te Nijmegen
De woningbouwproductie is opnieuw vooruitgeschoven. Dit wordt vooral
veroorzaakt door het minder snel dan verwacht opstarten van de bouw op de grote
uitbreidingslocaties. Vier jaar geleden werd nog een piek in de woningbouw voor-
zien voor de periode 2001 tot en met 2003. In de jaren daarna schoof deze verder op
en vlakte af, want het aantal te bouwen woningen werd fors naar beneden bijgesteld.
Uit de vorig jaar gepresenteerde gegevens werd een grote bouwpiek voorspeld rond
2005. Nu blijkt ook deze piek afgevlakt en verder vooruitgeschoven te zijn. Om de
woningproductie te verhogen is in 2003 het project ‘tempoversnelling’ gestart. Op
basis daarvan is binnen enkele jaren een toename van het aantal
nieuwbouwwoningen te verwachten.
De woningdifferentiatie blijft een belangrijk aandachtspunt. In alle subregio’s van
het KAN-gebied worden volgens de planning te weinig woningen in de sociale
koopsector gerealiseerd. Dit zal door het concessiebeleid verbeteren. In het KAN-
gebied worden in de periode 1999 tot en met 2004 volgens de planning beduidend
meer woningen in de dure sectoren gerealiseerd dan op basis van de differentiatie-
afspraken is gewenst. Ten opzichte van vorig jaar is wel het aandeel dure woningen
afgenomen.
Het aantal in 2003 gerealiseerde woningen is fors lager dan eerder gepland, zelfs ten
opzichte van de vorig jaar al bijgestelde prognoses. Op basis van de huidige
gegevens moet ook de prognose voor 2004 fors naar beneden worden bijgesteld. Dit
komt vooral doordat de bouwproductie op de grote bouwlocaties Westeraam
(Overbetuwe), Schuytgraaf (Arnhem) en Waalsprong (Nijmegen) later en minder
snel op gang is gekomen dan verwacht.
Doordat in Arnhem en Nijmegen relatief veel vervangende nieuwbouw plaatsvindt,
is het aandeel in de uitbreiding van de woningvoorraad iets lager. Volgens de
binnenregionale verdeling is voor Arnhem en Nijmegen voor de gehele periode
1995 tot en met 2004 een aandeel van 46% in de uitbreiding van de woning-
voorraad gepland, terwijl hier circa 42% van de KAN-bevolking woont. Het
concentratiebeleid wordt pas vanaf 2004 geëffectueerd. Voor de periode 1995 tot en
met 2007 blijft feitelijk deconcentratie plaatsvinden.
100
110
120
130
2003 2002 2001
SENIORENWONING FLATWONING Z. LIFT FLATWONING MET LIFT
EENGEZINSWONING BOVENWONING BENEDENWONING
Bron: Enserve.
Ontwikkeling van gemiddelde huurprijs van (op)nieuw verhuurde
woningen naar woningtype (2001 = 100)
3.5 Marktanalyse
Uit het Woningbehoefte Onderzoek 2002 van het VROMblijkt dat het
aantal starters op de woningmarkt stabiel blijft tot 2010. Door de vergrijzing
verlaten ouderen de woningmarkt en komen vooral veel huurwoningen vrij.
Tegelijkertijd worden meer mensen oud in een koopwoning. De vergrijzing
veroorzaakt meer druk op de koopwoningenmarkt en minder druk op de
huurwoningenmarkt. De dynamiek op de woningmarkt is flink gedaald, als gevolg
van gedaalde woningproductie en kortere verhuisketens. De verhuisketens zijn
verkort van 2,4 naar 2,15. Met honderd woningen worden vijftien doorstromers
minder bediend dan vier jaar geleden.
De bouwproductie moet omhoog omaan de stijgende behoefte tot 2030 te kunnen
voldoen. Toevoeging aan de bovenkant zorgt in beginsel voor de langste verhuis-
ketens. Dat geeft ook de nodige lucht aan de onderkant van de verhuisketens. Op
elke honderd nieuwe luxe koopwoningen kwamen in de afgelopen jaren via
verhuisketens gemiddeld 267 woningen uit de voorraad vrij. Dit levert een
ketenlengte op van 2,67. Op elke honderd nieuwe huurappartementen zijn dat
gemiddeld slechts 173 woningen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
20
0 100 200 300 400 500
2003
2002
2001
KAN-GEBIED
ZEVENAAR
WIJCHEN
WESTERVOORT
RHEDEN
RENKUM
OVERBETUWE
MILLINGEN
LINGEWAARD
DUIVEN
DOESBURG
DIDAM
BEUNINGEN
ARNHEM
Ontwikkeling van gemiddelde huurprijs in euro’s van (op)nieuw
verhuurde woningen naar gemeente (2001-2003)
Bron: Enserve
GEPLAND
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000
GEREALISEERD
2007
2006
2005
2004
2003
2001
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Bron: Regionale woningmarktenquête KAN
Gerealiseerde en geplande nieuwbouwproductie in het KAN
(1995-2007).
Wonen op stadslandgoed Limos te Nijmegen
Het Knooppunt Arnhem-Nijmegen wil de 21 KAN-gemeenten stimuleren op korte
termijn extra woningen te bouwen. Gemeenten worden niet meer beperkt in het
aantal te bouwen woningen. Voorwaarde is wel dat er voldoende betaalbare
woningen bijkomen. Hierdoor komen snel meer woningen beschikbaar voor
starters en ouderen met een laag inkomen, ook in de kleine kernen.
Met dit besluit geeft de KAN-raad de gemeenten min of meer de vrije hand om
binnen vastgestelde bebouwingsgrenzen van steden en dorpen nieuwbouw te
plegen. Daarnaast zijn buiten deze bebouwingsgrenzen mogelijkheden voor
uitbreiding geboden. Wel moeten sociale huurwoningen (maximaal h 454,– per
maand), middeldure huurwoningen (maximaal h 586,– per maand) en
koopwoningen (maximaal h 172.000,–, vrij op naam) een substantieel onderdeel
van het totaal uitmaken. Voor de steden Arnhem en Nijmegen geldt dat minimaal
35% tot het lagere huur- en koopsegment behoort. Voor de overige gemeenten is
dat 50%. Dit verschil is aangebracht, omdat de steden al relatief veel goedkope
huur- en koopwoningen hebben. Het KAN gaat de nieuwe afspraken vastleggen in
zogeheten woningbouwconcessies.
De woningbouwconcessies geven gemeenten meer ruimte om zelf het bouwtempo
te bepalen. Vooral bij kleine kernen zijn ook mogelijkheden voor uitbreiding vast-
gelegd, waarbij gemeenten zelf bepalen of ze hiervan gebruik maken. Hier moet het
percentage betaalbare woningen aanzienlijk hoger zijn: 90% moet in de goedkopere
categorie vallen. Dit stimuleert dat vooral in kleine kernen voldoende woningen
voor starters op de woningmarkt worden gebouwd. Ook biedt het gemeenten de
mogelijkheid om duurdere nieuwbouwlocaties binnen de bebouwde kom te
compenseren. De gemeente moet wel ervoor zorgen dat tenminste 50% van het
gehele gemeentelijke bouwprogramma in de goedkopere categorieën valt (in steden
35%).
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
21
Geplande netto toevoegingen aan de woningvoorraad per KAN-
gemeente (2004-2007).
Gemeente 2004 2005 2006 2007 Totaal
Angerlo 7 82 28 23 140
Arnhem 449 823 292 913 2477
Beuningen 8 126 292 560 986
Didam 43 21 150 9 223
Doesburg 18 273 150 38 479
Duiven 24 97 297 221 639
Groesbeek -4 78 225 168 467
Heumen 109 85 64 34 292
Lingewaard 357 571 491 350 1769
Millingen aan de Rijn 13 28 77 8 126
Mook en Middelaar 107 4 40 0 151
Nijmegen 1362 1279 1122 632 4395
Overbetuwe 702 107 992 927 2728
Renkum -98 116 350 89 457
Rheden 23 0 149 230 402
Rozendaal 1 0 0 0 1
Rijnwaarden -1 69 148 163 379
Ubbergen 30 30 95 92 247
Westervoort 21 29 92 317 459
Wijchen 84 395 34 990 1503
Zevenaar 47 353 124 124 648
Totaal 3659 5137 5703 6238 22458
Bron: KAN voortgangsrapportage woningbouw 2003
Afgesproken en geplande woningdifferentiatie per subregio voor de
periode 1999 t/m 2004 als percentage van op te leveren woningen.
Huur Sociale koop Duur– Duur+ Duur++
Arnhem en Nijmegen
Afspraak 14 28 26 23 9
Planning 18 13 34 24 11
Overige gemeenten
Afspraak totaal 20 34 20 19 7
Planning totaal 18 19 27 25 12
Planning Veluwezoom 22 20 14 24 21
Planning Liemers 29 16 29 21 4
Planning Over-Betuwe 14 22 25 27 10
Planning Zuidwaal 14 14 29 25 18
Bron: KAN voortgangsrapportage woningbouw 2004
De Tafelberg te Oosterbeek
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
22
K
a
n
t
o
r
e
n
m
a
r
k
t
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
23
4 Kantorenmarkt
4.1 Landelijke kantorenmarkt
In Nederland is de opname van kantoorruimte in 2003 met 25% gedaald
naar 1.060.000 m
2
. Er deden zich veel faillissementen en reorganisaties voor, waarbij
een aantal grote ondernemingen zich concentreerde. Zij lieten vaak meer vierkante
meters achter dan zij in gebruik namen. Door het lage producentenvertrouwen is de
kantorenmarkt weinig in beweging, ondanks de scherpe prijzen van goede kantoor-
ruimte. Het aanbod steeg met 18% tot een recordhoogte van circa 4.390.000 m
2
, dat
is circa 15% van de voorraad. Voor 2004 wordt verwacht dat het aanbod op de
kantorenmarkt licht zal stijgen. De opnamen zullen stabiliseren of licht aantrekken.
Het aandeel nieuwbouw in het aanbod daalde van 44% naar 35%. Deze tendens
werd vooral veroorzaakt door vertraging en fasering van nieuwbouwplannen in de
afgelopen jaren, vanwege de verslechterende economie. Nieuwbouwkantoren
worden steeds minder op risico ontwikkeld. Vanwege de slechtere prijs-kwaliteit-
verhouding (in vergelijking met nieuwbouw kantoorpanden) staan meer bestaande
kantoren in aanbod. Vooral lege panden van twintig jaar en ouder worden op dit
moment zeer moeizaam ingevuld.
De totale leegstand is in 2003 sterk gestegen. Het percentage leegstand ten opzichte
van de totale kantorenvoorraad steeg van 7,2% naar 10,3%. Aangezien in 2004 het
aanbod niet sterk zal stijgen en nog nauwelijks nieuwbouw op risico plaatsvindt, zal
dit leegstandspercentage minder sterk stijgen dan in het voorgaande jaar.
De Nederlandse kantorenmarkten (* in m
2
vvo)
Voorraad per Aanbod per % Stijging in Aanbod in Opname % Stijging Tophuur
01-01-2004* 01-01-2004* aanbod t.o.v. % van de over in opname in Euro’s*
01-01-2003 voorraad 2003* t.o.v. 2002
Nederland 30.296.800 4.391.000 18 15 1.060.000 -25 400
Randstad 19.400.300 2.928.000 22 15 593.000 -29 400
Amsterdam 6.623.000 1.433.000 28 22 274.000 6 400
Den Haag 5.953.200 597.000 23 10 122.000 -65 241
Rotterdam 3.612.100 478.000 30 13 85.000 -39 230
Utrecht 3.212.000 420.000 -2 13 112.000 17 215
Eindhoven 1.350.000 195.000 17 14 73.000 5 197
Arnhem 972.000 114.000 25 12 29.000 -31 159
Den Bosch 850.000 93.000 2 11 32.000 -3 143
Groningen 841.000 102.000 8 12 35.000 -13 145
Amersfoort 713.000 128.000 48 18 30.000 -56 170
Zwolle 648.000 84.000 40 13 37.000 24 182
Apeldoorn 625.000 78.000 32 12 24.000 -27 180
Breda 603.000 79.000 -8 13 30.000 30 152
Maastricht 520.000 86.000 27 17 14.000 -45 173
Leeuwarden 517.000 31.000 9 6 23.000 40 125
Tilburg 450.000 33.000 -11 7 13.000 -48 145
Heerlen 430.000 41.000 39 10 9.000 -34 130
Enschede 420.000 65.000 -47 15 23.000 -32 140
Nijmegen 409.000 73.000 80 18 13.000 -13 149
Almere 372.000 76.000 -15 20 19.000 -31 157
Drechtsteden 306.000 77.000 46 25 4.000 -80 115
Deventer 300.500 48.000 -1 16 10.000 -63 193
Hengelo 290.000 38.000 -26 13 29.000 66 135
Assen 280.000 22.000 -24 8 16.000 27 148
Bron: Dynamis Research, Engelsing Makelaars
Kroonpark te Arnhem
BGH, St. Annastraat te Nijmegen
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
24
4.2 Regionale kantorenmarkt
Het aanbod in de KAN-regio steeg in 2003 met 41% naar circa
187.750 m
2
. De gemiddelde unitgrootte was per 1 januari circa 1.304 m
2
, een stijging
van 21% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het aantal aanbiedingen steeg met
17%. In de drie voorgaande jaren deed zich een sterkere stijging van het aantal
aanbiedingen voor. Het aantal aanbiedingen met een groter oppervlak dan 2.500 m
2
nam dit jaar (minder sterk dan vorig jaar) toe met 38%. Het aandeel nieuwbouw in
het aanbod is 42%, een fractie hoger dan vorig jaar en hoger dan het landelijke
percentage.
De opname nam met 26%af ten opzichte van vorig jaar. Dit is vergelijkbaar met het
landelijke percentage. De gerealiseerde opname komt hiermee uit op circa
41.640 m
2
. Van de opgenomen vierkante meters was 37% nieuwbouw (23% in het
voorgaande jaar). De aantrekkelijke nieuwbouwkantoren met een goede prijs-
kwaliteitverhouding zijn voornamelijk in Arnhem te vinden en genieten vaak de
voorkeur bij huurders.
Het aandeel kooptransacties neemt ondanks de laagconjunctuur weer toe ten
opzichte van het aantal huurtransacties. In 2003 betrof 16% van het totaal een
transactie door een eigenaar-eindgebruiker. Dit werd vooral veroorzaakt door de
lage rentestand en een groter aantal aanbiedingen in de koopsfeer. In tegenstelling
tot enkele jaren geleden zijn vastgoedeigenaren nu sneller geneigd ombij leegstand
een object te verkopen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
25
Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in het KAN in m
2
(1997-2004)
Ontwikkeling aantal aanbiedingen in het KAN (1997-2004)
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Arnhem 32 36 30 30 37 62 74 67
Nijmegen 19 25 25 28 36 39 49 77
Totaal 51 61 55 58 73 101 123 144
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Verhouding aantal koop- en huurtransacties van kantoorruimte in het
KAN in % (1999-2003)
Aandeel aantal kooptransacties Aandeel aantal huurtransacties
1999 20 80
2000 11 89
2001 12 88
2002 12 88
2003 16 84
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Ontwikkeling opname van kantoorruimte naar branche in Arnhem in % (2003)
Ontwikkeling aanbiedingen groter dan 2.500 m
2
in het KAN
(1997-2004)
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Arnhem 5 8 2 4 10 5 11 13
Nijmegen 1 2 0 1 4 3 2 5
Totaal 6 10 2 5 14 8 13 18
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
150.000
175.000
200.000
Aanbod Opname
2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Ideële organisaties
Diversen
Landbouw
Bouw en Industrie
Gezondheids- en Welzijnszorg
Zakelijke dienstverlening
15,8%
39,1%
9,8%
8,8%
16,8%
9,7%
Bron: Engelsing Makelaars
Ontwikkeling opname en aanbod van kantoorruimte in Arnhem in m
2
(1997-2004)
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
Aanbod Opname
2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
Gymnasion, Heyendaalseweg te Nijmegen
4.2.1 Arnhem
Arnhem heeft een kantorenvoorraad van circa 972.000 m
2
en is hiermee
de zesde kantorenstad van Nederland. De kantorenvoorraad is vooral gestegen door
de nieuwbouw van de Park- en de Rijntoren (samen circa 20.955 m
2
) op Arnhem
Centraal, Kroonveste (circa 6.000 m
2
) op Kroonpark, Alliance (circa 3.525 m
2
) op
Gelderse Poort en een nieuwbouwontwikkeling aan de Westervoortsedijk (circa
3.000 m
2
).
Per 1 januari 2004 stond 12% van de voorraad in aanbod. Dit komt neer op circa
114.000 m
2
, een toename van 25% ten opzichte van 1 januari 2003. De belangrijkste
oorzaak van deze toename is het project ArnhemCentraal, waar begin 2005 de
oplevering van de Parktoren en de Rijntoren wordt verwacht. Als deze in aanbouw
zijnde kantoren buiten beschouwing worden gelaten, is het aanbod ten opzichte van
1 januari 2003 (circa 91.260 m
2
) nauwelijks toegenomen. Inmiddels heeft energie-
bedrijf Essent de Parktoren gehuurd, om de vier kantoren op Business Park Arnhem
die het nu gebruikt te concentreren. Hierdoor is een stijging van het aanbod op
Business Park Arnhem te verwachten. Ook nam het aanbod toe omdat het kantoor-
pand De Enk aan de Velperweg inArnhem-Noord (circa 10.700 m
2
) in aanbod kwam.
De opname daalde met 31% naar circa 28.830 m
2
, een minder sterke daling dan in
2002. De enige transactie groter dan 2.500 m
2
vond plaats in Arnhem-Zuid; een
bestaand pand aan de Wassenaarweg werd in gebruik genomen door CR Delta VRV
Holding BV (circa 2.815 m
2
). Op Kroonpark deden zich verschillende transacties
voor door onder meer DBB en Europ Assistance Nederland, met in totaal circa
4.335 m
2
. Op de Gelderse Poort namen Commit Arbo en Heijmans zo’n 4.640 m
2
in
gebruik. Hierdoor bleef in Arnhem-Zuid het opnameniveau nagenoeg gelijk aan het
voorgaande jaar. In Arnhem-Centrum steeg de opname met 15%, waar Start en
Tempo Team voor de grootste transacties zorgden. In Arnhem-Oost daalde de
opname met 61% tot circa 4.665 m
2
. Op IJsseloord II werd in totaal circa 3.685 m
2
verhuurd aan onder meer Noviant en Vitatron. In Arnhem-Noord is de opname
licht gedaald. Hier vonden vooral transacties plaats aan de Zypendaalseweg en de
Apeldoornseweg. De opname in Arnhem-West bleef beperkt tot circa 1.215 m
2
.
4.2.2 Nijmegen
In Nijmegen is de kantorenvoorraad licht gekrompen tot circa
409.000 m
2
. Enkele kantoorpanden worden geherstructureerd en in 2003 is niets
substantieels opgeleverd. De oplevering van het pand van Planon (circa 2.500 m
2
)
staat gepland in 2004.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
26
Ontwikkeling opname en aanbod van kantoorruimte in Nijmegen
in m
2
(1997-2004)
Ontwikkeling aangeboden aandeel nieuwbouw versus bestaande bouw
in Nijmegen in % (per 1 januari 2000-2004)
Aandeel nieuwbouw Aandeel bestaande bouw
2000 25 75
2001 51 49
2002 35 65
2003 46 54
2004 32 68
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
20.000
40.000
60.000
80.000
Aanbod Opname
2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Ontwikkeling aangeboden aandeel nieuwbouw versus bestaande bouw
in Arnhem in % (per 1 januari 2000-2004)
Aandeel nieuwbouw Aandeel bestaande bouw
2000 33 67
2001 42 58
2002 43 57
2003 36 64
2004 48 52
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
Ontwikkeling aanbod van kantoorruimte per deelgebied in Arnhem in
m
2
(2000-2004)
Deelgebieden 2000 2001 2002 2003 2004
Arnhem-Centrum 9.305 11.460 8.770 10.545 30.650
Arnhem-Noord 6.840 14.630 13.715 9.815 21.290
Arnhem-West 3.190 3.260 1.430 8.615 55.845
Arnhem-Oost 5.590 23.920 25.470 30.205 27.205
Arnhem-Zuid 9.580 7.100 14.835 32.080 29.380
Totaal 34.505 60.370 64.220 91.260 114.370
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
Ontwikkeling opname van kantoorruimte per deelgebied in Arnhem in
m
2
(1999-2003)
Deelgebieden 1999 2000 2001 2002 2003
Arnhem-Centrum 7.850 11.450 12.040 4.065 4.655
Arnhem-Noord 5.525 13.240 14.245 4.815 3.960
Arnhem-West 6.135 3.740 2.335 4.765 1.215
Arnhem-Oost 7.135 26.950 15.750 12.100 4.665
Arnhem-Zuid 18.725 15.360 18.130 15.745 14.335
Totaal 45.370 70.740 62.500 41.490 28.830
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
Ideële organisaties
Banken/Financiële instellingen
Vervoer, opslag en communicatie
Automatisering
Overheid
Zakelijke dienstverlening
56,7%
10,8%
22,6%
4,5%
2,7
%
2,7
%
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars
Ontwikkeling opname van kantoorruimte naar branche in Nijmegen in % (2003)
In 2003 is het kantorenaanbod in Nijmegen sterk toegenomen (met 76%) tot circa
73.385 m
2
. In het verleden voorzag De Brabantse Poort al in het grootste deel van
het aanbod (ruim de helft). In 2003 is het aanbod hier verdubbeld van circa
20.000 m
2
naar circa 40.000 m
2
. In Nijmegen-Oost en -West ligt het aanbod op het
niveau van 2002. In Nijmegen-Centrum is het aanbod licht gedaald tot circa
12.250 m
2
. Van het aanbod in Nijmegen op 1 januari 2004 bestaat 32% uit nieuw-
bouw. Het aandeel van nieuwbouw in het aanbod is beduidend lager dan op
1 januari 2003.
De opname is met 15% gedaald tot circa 12.810 m
2
. Het overgrote deel hiervan
(circa 56%) bestaat uit opnames door de overheid of daaraan gelieerde organisaties.
In vergelijking met de landelijke daling van de opname (25%) blijft de Nijmeegse
kantorenmarkt redelijk overeind. Ondanks deze redelijke positie is de Nijmeegse
kantorenmarkt sterk verruimd. In Nijmegen-Centrum, met vooral karakteristieke
kantoren aan de centrumring, daalde de opname met 13%. De opname in
Nijmegen-Oost nam ten opzichte van 2002 toe met 47%. Dit lijkt een forse
opname, maar in 2002 werd slechts 890 m
2
verhuurd. In Nijmegen-West en de
Waalsprong vonden geen noemenswaardige transacties plaats. De opnamestijging
op De Brabantse Poort bedraagt 68% ten opzichte van 2002. In 2002 was de
opname zeer beperkt, waardoor de relatieve stijging een vertekend beeld geeft. Het
opnamegemiddelde van de laatste vijf jaar bedraagt hier circa 10.000 m
2
.
4.3 Leegstand en huurprijsontwikkeling
De leegstand als percentage van de voorraad is in het KAN-gebied
vergelijkbaar met Nederland als geheel. Het landelijke leegstandspercentage ligt op
10,3% en in het KAN-gebied op 11,2%. Opvallend is dat er nu meer langdurige
leegstand (6,7%) is dan frictieleegstand (4,5%). Nijmegen kende in 2003 een flinke
toename van de leegstand. Deze steeg hier sterker dan in 2002. Het betreft 3,5%
frictieleegstand en 11,1% langdurige leegstand. Een aanzienlijke hoeveelheid
kantoorruimte is langer dan een jaar in aanbod en staat leeg. Arnhem daarentegen
zag in 2003 de leegstand minder sterk toenemen dan in 2002. Er is ongeveer
evenveel frictieleegstand (5,0%) als langdurige leegstand (4,8%).
Door een aanhoudende vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte zijn de
gemiddelde huurprijzen redelijk stabiel. Vastgoedbeleggers zijn eerder geneigd tot
het geven van incentives dan het verlagen van de huurprijs. Deze tegemoet-
komingen bestaan uit het meebetalen aan een verbouwing of het geven van (steeds
langere) huurvrije perioden. Het gemiddelde huurprijsniveau in Nederland bleef
mede hierdoor in 2003 op een vergelijkbaar niveau als in 2002. Door de relatief
grote vraag naar nieuwbouwkantoren ten opzichte van verouderde bestaande bouw
neemt differentiatie in huurprijzen per vierkante meter per jaar toe.
De tophuur in 2003 werd in de regio Amsterdam gerealiseerd. Op Luchthaven
Schiphol werd een huurprijs gerealiseerd van h 400 per m
2
per jaar. In 2002 bedroeg
de hoogste huurprijs nog h 450,- per m
2
per jaar. In Nijmegen zijn de tophuren
licht gedaald. In Nijmegen Centrum was de hoogst gerealiseerde huurprijs h 149,-
per m
2
per jaar. In Arnhem bedroeg de tophuur h 159,- per m
2
per jaar (in Arnhem-
Noord). Voor 2004 wordt in Arnhem een hogere tophuur verwacht, want op
Arnhem Centraal wordt zeer hoogwaardige nieuwbouw opgeleverd. In Nijmegen is
de verwachting dat de tophuren in 2004 vergelijkbaar blijven met 2003.*
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
27
Ontwikkeling aanbod van kantoorruimte per deelgebied in Nijmegen
in m
2
(2000-2004)
Deelgebieden 2000 2001 2002 2003 2004
Nijmegen-Centrum 5.780 9.755 4.520 13.335 12.250
Brabantse Poort 16.545 16.635 15.630 20.235 40.615
Nijmegen-Oost 445 7.455 10.615 2.200 10.460
Nijmegen-West 3.485 4.450 9.015 5.950 10.060
Waalsprong 710 665
Totaal 26.965 38.960 39.780 41.720 73.385
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Ontwikkeling opname van kantoorruimte per deelgebied in Nijmegen
in m
2
(1999-2003)
Deelgebieden 2000 2001 2002 2003 2004
Nijmegen-Centrum 19.005 5.045 13.975 8.330 7.220
Brabantse Poort 13.830 18.705 11.840 2.545 4.285
Nijmegen-Oost 5.310 1.645 7.550 890 1.305
Nijmegen-West 2.395 5.905 1.745 2.340
Waalsprong 250 945
Totaal 40.790 31.300 35.110 15.050 12.810
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Leegstand onderverdeeld naar langdurige en frictieleegstand in Arnhem
in % en per direct beschikbaar (2000-2004)
Leegstand onderverdeeld naar langdurige en frictieleegstand in
Nijmegen in % en per direct beschikbaar (2000-2004)
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
2
4
6
8
10
LANGDURIG FRICTIE LEEGSTAND IN % VAN DE VOORRAAD
2004 2003 2002 2001 2000
0
2
4
6
8
10
12
14
16
LANGDURIG FRICTIE LEEGSTAND IN % VAN DE VOORRAAD
2004 2003 2002 2001 2000
* Bovengenoemde huurprijzen betreffen de huurprijzen zonder turnkey oplevering.
Laagconjunctuur heeft zijn weerslag op de kantorenmarkt. Tijdens eerdere perioden
van economische tegenspoed nam de leegstand toe en werden langere huurvrije
perioden verstrekt. De invloed op de huurprijzen bleef beperkt en het huurprijs-
niveau kon zich redelijk handhaven. Dit wordt veroorzaakt door een vertraging in
de kantorenmarkt. Op het moment dat de huurprijzen onder druk komen te staan,
trekt de economie met in het kielzog de kantorenmarkt weer aan. Ook al dalen de
tophuren wel, de gemiddelde huurprijs lijkt stabiel te blijven. Een daling van de
huurprijzen lijkt vanwege de verbeterde economische vooruitzichten niet
waarschijnlijk.
4.4 Toekomstige ontwikkelingen
Arnhem
De realisatie van sleutelproject ArnhemCentraal is in volle gang. Naast
grootschalige infrastructurele wijzigingen rond de stationslocatie worden de Rijn-
en Parktoren gerealiseerd. De bouw is in 2003 op risico gestart. De Parktoren is
inmiddels verhuurd aan Essent. De verwachte oplevering is begin 2005. Naast deze
torens zal ruim 14.000 m
2
boven het nieuwe overdekte busplein worden gebouwd.
In totaal bevat het project circa 50.000 m
2
aan de zuidzijde van het Centraal Station
en circa 25.000 m
2
aan de noordzijde. Aan de noordzijde zijn diverse kavels beschik-
baar, waar onder meer ING Real Estate een kantoorontwikkeling heeft van circa
4.400 m
2
.
Aansluitend aan ArnhemCentraal bevindt zich het Coehoorngebied, dat deel
uitmaakt van het project Rijnboog. Begin 2004 is het concept masterplan
gepresenteerd. In de eerste fase van het project (2004-2012) zal circa 25.000 m
2
kantoorruimte worden gebouwd in het Havenkwartier, in een deel van Coehoorn
en aan de Nieuwe Havenstraat. Het totale project wordt voltooid in 2022 en zal
circa 90.000 m
2
kantoor omvatten.
Het stadskantoor aan de Eusebiusbuitensingel wordt mogelijk uitgebreid. Alle
andere gemeentekantoren (behalve het stadhuis en Loket Zuid) zullen hun deuren
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
28
Prijsontwikkeling van kantoorruimte in Nijmegen in euro’s per m
2
(1993-2003)
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
* niet zijnde kantoorvilla’s
90
100
110
120
130
140
150
160
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993
NIEUWBOUW OP TOPLOCATIES HOOGWAARDIGE BESTAANDE BOUW*
Prijsontwikkeling van kantoorruimte in Arnhem in euro’s per m
2
(1993-
2003)
Bron: Engelsing Makelaars, NVM
* niet zijnde kantoorvilla’s
90
100
110
120
130
140
150
160
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993
NIEUWBOUW OP TOPLOCATIES HOOGWAARDIGE BESTAANDE BOUW*
Westervoortsedijk 50 te Arnhem
sluiten. Er loopt een studie naar de uitbreiding van het huidige stadskantoor aan de
achterzijde, zuidzijde of oostzijde met circa 12.000 m
2
, tot in totaal circa 30.000 m
2
.
Eventueel wordt het voormalige PPD-pand gesloopt voor nieuwbouw. Hooguit een
klein deel van de huidige ‘kuil’ naast het stadskantoor wordt voor de uitbreiding
gebruikt. De rest van het voormalige gemeentelijke waterleidingbedrijfterrein komt
beschikbaar voor de ‘markt’.
De plannen voor kantoorontwikkeling in Schuytgraaf zijn naar beneden bijgesteld.
Er staat nu circa 55.000 m
2
kantooroppervlak gepland, dat in 2012 kan worden
opgeleverd. De kantoren zullen rond het nieuwe NS-station Schuytgraaf worden
gebouwd. Daarnaast zijn er enkele locaties beschikbaar aan de Burgemeester
Matsersingel.
Op de Gelderse Poort zijn alle kavels uitgegeven en zal in 2004 worden gestart met
de bouw van het kantoorobject “Alliance” (circa 3.525 m
2
). Daarna blijft één kavel
onbebouwd. Op deze kavel zal naar verwachting medio 2005 door Eurocommerce
het laatste kantoorgebouw worden gerealiseerd.
De plannen voor BusinessPark Arnhem staan nog niet vast. Naast het
oorspronkelijke plan om kantoren te ontwikkelen en revitaliseren, wordt
gesproken over woningbouw.
Op IJsseloord II kan nog 120.000 m
2
worden ontwikkeld. Uitgaande van de huidige
verhouding tussen vraag een aanbod, wordt verwacht dat rond 2020 deze kavels
zullen zijn uitgegeven en de laatste kantoren worden opgeleverd.
Nijmegen
De planvorming van de laatste vrije locaties op de Brabantse Poort
wordt steeds concreter. De verwachting is dat deze locaties binnen enkele jaren
invulling krijgen. Voor de locatie van VGZ en Translease aan de Wijchenseweg is in
2002 een masterplan vervaardigd en goedgekeurd door de gemeente Nijmegen.
Voor een eerste kantoorgebouw van circa 2.750 m
2
is inmiddels een overeenkomst
gesloten. In 2004 start de realisatie van dit project.
Het plan Lindenhof op Kerkenbos (langs de Wijchenseweg) kan worden voltooid
zodra zich kandidaat-gebruikers aandienen. Dit plan dient als voorbeeld voor
intensiever ruimtegebruik en omvat gebouwde parkeervoorzieningen die deel
uitmaken van de kantoorontwikkeling.
In het voorkeursmodel van de Waalsprong staat dat er twee kantorenlocaties
worden ontwikkeld. Het zwaartepunt en de prioriteit liggen in Knoop Lent,
rondom het NS-station. Knoop de Grift is vooral gericht op bedrijven, grootschalige
perifere en recreatieve functies. Daarnaast fungeert Knoop de Grift in voorkomende
gevallen als reservelocatie voor grootschalige en maatschappelijke voorzieningen en
kantoren.
In het ‘Spoorboekje Nijmegen’, schetsboek voor een nieuw masterplan Spoorzone,
staat een nieuwbouwontwikkeling van circa 40.000 m
2
kantooroppervlak tot 2015.
Over een tijdsbestek van 20 jaar is circa 60.000 m
2
mogelijk. Het is wenselijk ombij
de planvorming zoveel mogelijk uit te gaan van kleinschalige eenheden (5.000 m
2
-
7.500 m
2
) met een eigen identiteit. Aan de hand van de reacties op het schetsboek
wordt een masterplan opgesteld. Naar verwachting wordt het masterplan in het
najaar van 2004 afgerond en kan daarna besluitvorming plaatsvinden.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
29
Planvoorraad Arnhem en Nijmegen per 1-1-2004
Omschrijving plan Oppervlakte in m
2
bvo Hardheid
NIJMEGEN
Brabantse Poort - Wijchenseweg West 8.000 4
Brabantse Poort – Lindenhof 3.354-16.000 5
Brabantse Poort - Restcapaciteit Lindenholt 0-11.500 5
Brabantse Poort - Mercury 5 1.750 4
Brabantse Poort - Mercury 6 1.750 4
Spoorzone 40.000-60.000 6
Waalsprong – Locatie Lent 100.000 6
Heyendaal – Mercator Tech & Science Park III 5.500 3
Heyendaal – Mercator Tech & Science Park IV 5.500 3
Heyendaal – Mercator Tech & Science Park V 5.500 5
ARNHEM
Arnhem-Centraal 20.000 1
Arnhem-Centraal 60.000 5
Centrum – Rijnboog fase 1 40.000 6
Centrum – Rijnboog fase 2 20.000 6
Centrum – Rijnboog fase 3 30.000 6
Velperweg – AKZO 4.000 2
Schuytgraaf 55.000 4
Burgemeester Matsersingel 25.000 5/6
Business Park Arnhem 80.000 4
IJsseloord II 120.000 5
Papendal 6.000 4
Hardheid:
1 Er wordt gebouwd
2 Er gaat gebouwd worden
3 Er gaat waarschijnlijk gebouwd worden (gebruiker bekend)
4 Er gaat mogelijk gebouwd worden (ontwikkelaar bekend)
5 Locatie is beschikbaar
6 Locatie komt beschikbaar
Bron: Gemeente Arnhem, gemeente Nijmegen, Engelsing Makelaars,
Strijbosch Thunnissen Makelaars
4.5 Marktanalyse
De kantorenmarkt is in de afgelopen jaren sterk verruimd: het aanbod
steeg en de opname daalde. Het aanbod begin 2004 is ongeveer vier maal zo groot
als de opname in 2003. De kantorenmarktratio is nu 24%. Bij een ratio van 150% is
de kantorenmarkt ‘gezond’. Verwacht wordt dat de kantorenmarkt vanaf 2005
langzaam zal herstellen en pas in 2008 in evenwicht zal zijn. De verhouding in het
KAN-gebied was begin 2002 minder slecht dan in Nederland als totaal. Nu is de
verhouding tussen aanbod en opname in het KAN-gebied op hetzelfde niveau als in
Nederland. Normaliter trekt de kantorenmarkt een jaar later aan dan de economie.
Er wordt een economisch herstel verwacht, met in 2004 een groei van 1,25% en
1,5% in 2005.
De nieuwbouw van kantoren in Nederland is op het laagste niveau beland sinds
1993. In 2003 werd ongeveer 660.000 m
2
in aanbouw genomen. In de huursector
was de daling het meest voelbaar. Hier daalde de nieuwbouw van circa 930.000 m
2
naar 410.000 m
2
. In de koopsector werd vorig jaar circa 250.000 m
2
gerealiseerd, een
fractie minder dan in 2002 (275.000 m
2
). Aangezien zeer veel bestaande kantoor-
ruimte te huur of te koop staat en het vergunningsvolume scherp gedaald is in 2002
en 2003, lijkt een verder krimpende nieuwbouw onvermijdelijk. Doordat in 2003
aanzienlijk minder kantoren zijn gebouwd, zal in 2004 het aanbod niet meer sterk
oplopen.
Medio 2003 is becijferd dat Nederland in 2011 behoefte zal hebben aan circa
42 miljoen m
2
kantoorruimte. De bestaande kantorenvoorraad, vermeerderd met de
nieuwbouw die op korte termijn wordt opgeleverd, kan in principe aan deze vraag
voldoen. Wanneer rekening wordt gehouden met herbestemming en sloop van
bestaande kantoorpanden, moet jaarlijks circa 310.000 m
2
nieuwe kantoorruimte
worden opgeleverd.
De vraag naar kantoorruimte is afhankelijk van de omvang van de beroepsbevolking
en (in mindere mate) van de economische groei. Vanwege de vergrijzing zal de
beroepsbevolking de komende veertig jaar met 18% krimpen. Met een economisch
slechte uitgangspositie en relatief veel leegstand start de periode van demografische
krimp. Trekt de economie de komende jaren aan, dan zijn er onvoldoende mensen
om de vacatures in te vullen. Daarom zijn minder werkplekken en kantoorruimte
voor het bedrijfsleven nodig. Invloeden zoals immigratie en eventuele afschaffing
van de Vut kunnen de vraag naar kantoorruimte enigszins op peil houden.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
30
Kantorenmarktratio (in %)
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars
0
30
60
90
120
150
RATIO NEDERLAND RATIO KAN
2004 2003 2002 2001 2000
Takenhofplein te Nijmegen
4.6 Maatregelen
De groeimarkt wordt een vervangingsmarkt. In een vervangingsmarkt is
de concurrentie tussen steden en regio’s feller en vergroot de kloof tussen kantoren
van goede en minder goede kwaliteit. Functiewijziging van bestaande – moeilijk
verhuurbare – kantoorpanden lijkt dè oplossing om de verhoudingen in de
kantorenmarkt te verbeteren. Dit is alleen mogelijk zolang de krapte op de woning-
markt zich blijft voordoen en dit geldt uitsluitend voor kantoorpanden die zich
daar vooral wat locatie betreft voor lenen. In veel gevallen zou herontwikkeling
kapitaalvernietiging zijn, vanwege de hoge verbouwingskosten.
Momenteel worden diverse onderzoeken uitgevoerd naar het geschikt maken van
verouderde binnenstedelijke kantoren, bijvoorbeeld voor studentenhuisvesting en
kinderopvang. In nieuwbouwplannen wordt steeds vaker geplande kantoorruimte
beperkt en ingevuld door een woonfunctie. Tot slot is het aanbevelenswaardig
tijdens de bouw van nieuwe kantoren te anticiperen op eventuele latere functie-
wijzigingen.
Voor een goede vraag/aanbod-verhouding kan de overheid maatregelen treffen,
zoals fasering en prioritering van bestaande kantoorplannen. Soepeler beleid ten
aanzien van bestemmingsplanwijzigingen maakt het voor de eigenaar en
ontwikkelaar eenvoudiger om snel in te springen op de marktwerking. Verder speelt
de overheid een rol bij het creëren van een gezond economisch klimaat. Daarnaast
is een sterke marketing van de stad of de regio door overheid en ondernemers een
belangrijk instrument om zich te onderscheiden van andere gebieden.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
31
Rijntoren/Parktoren stationsplein te Arnhem
Graafseweg te Nijmegen
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
32
W
i
n
k
e
l
m
a
r
k
t
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
33
5 Winkelmarkt
5.1 Landelijke winkelmarkt
De Nederlandse economie is in 2003 met 0,8% gekrompen, de grootste
achteruitgang sinds 1982. Door een geringe groei van het Bruto Binnenlands
Product (BBP) in de tweede helft van het jaar is van een recessie niet langer sprake.
De verslechterde economische omstandigheden zijn het gevolg van een daling van
de bestedingen door consumenten en bedrijven.
Voor de detailhandel is het jaar 2003 matig verlopen. De economische teruggang,
het lage niveau van het consumentenvertrouwen en de prijzenoorlog tussen
supermarkten hebben ervoor gezorgd dat de omzetwaarde van de detailhandel met
3%afnam, ondanks een inflatie van 2,1%. Deze daling kwam geheel voor rekening
van winkels in non-foodartikelen. Hun omzet is in 2003 met bijna 6% gekrompen,
vooral van de detailhandel in bovenkleding, woninginrichtingartikelen en
consumentenelektronica is de omzet flink teruggelopen. Textielsupermarkten,
bouwmarkten en winkels in huishoudelijke artikelen (óók non-foodbranches)
hebben in 2003 meer omgezet. Winkels in voedings- en genotmiddelen hebben
1,5% meer omzet geboekt ten opzichte van het voorgaande jaar, supermarkten
bijna 3% meer, in tegenstelling tot speciaalzaken in de foodsector. Naar verwachting
zal de totale detailhandel in het jaar 2004 weer licht herstellen met een beperkte
omzetgroei van 0,5%.
De totale omvang van de Nederlandse winkelvoorraad is circa 24.843.000 m
2
winkelverkoopvloeroppervlak (wvo), verdeeld over circa 107.629 winkels. Het
gemiddelde per duizend inwoners bedraagt circa 1.535 m
2
wvo, nagenoeg een
verdubbeling ten opzichte van midden jaren zeventig. Het aantal concrete plannen
voor nieuwe winkelprojecten in Nederland en de planvoorraad zijn in 2003
opgelopen. De planvoorraad komt nu uit op circa 1.844.000 m
2
, een stijging met
circa 129.000 m
2
(7,5%) ten opzichte van 2002. Hetzelfde beeld geeft de
planvoorraad voor ontwikkeling van grootschalige en perifere detailhandels-
vestigingen (gdv en pdv). Niet alleen het aantal plannen, maar ook de geplande
oppervlakte voor gdv’s en pdv’s stijgt in 2003. Door een stijging met circa 97.000 m
2
bedraagt deze planvoorraad circa 1.376.000 m
2
.
Ondanks de verslechterde economie ontwikkelde de winkelmarkt zich beter dan in
het voorgaande jaar. Het Nederlandse winkelaanbod steeg met 7% tot circa
779.000 m
2
, een beduidend minder sterke stijging dan in het voorgaande jaar, toen
het aanbod met 37% steeg. Een groot deel van het aanbod bestaat uit oudere
winkels op B-locaties, winkels langs aanlooproutes naar het kernwinkelapparaat,
grotere winkelruimten en showrooms op perifere en grootschalige
detailhandelsvestigingen, zoals woonboulevards. Op A1-locaties wordt nog
nauwelijks of geen leegstand gemeld. Vooral buitenlandse ketens hebben louter
belangstelling voor toplocaties. De landelijke opname van winkelruimte steeg met
bijna 9% tot circa 690.000 m
2
.
5.2 Regionale winkelmarkt
De lichte stijging van het aanbod in de Nederlandse winkelmarkt is ook
in Nijmegen te merken, maar niet in Arnhem. Het dalende aanbod en de stijgende
opname geven het belang en de aantrekkingskracht van Arnhemals vestigingsplaats
aan. De in aanbouwzijnde ontwikkelingen in het centrum (Musiskwartier en
ArnhemCentraal) en het beoogde Rijnboogproject dragen bij aan de voortdurende
kwaliteitsverbetering van het centrum van Arnhem.
H&M, Ziekerstraat te Nijmegen
Replay, Roggestraat te Arnhem
Nijmegen kreeg in 2003 te maken met een lichte stijging van het aanbod en een
dalende opname. Deze daling dient te worden afgezet tegen de bovengemiddeld
hoge opname in 2002. In dat jaar vonden veel transacties plaats vanwege de
renovatie in de Molenpoortpassage en de aanleg van de Marikenstraat. Nu ook de
Moenenstraat is opgeleverd is de geplande wijziging van de routing in het kern-
winkelgebied voltooid.
Op de grootschalige perifere woonboulevards in Arnhem-Zuid, Nijmegen, Zevenaar
en Wijchen heeft in het afgelopen jaar nauwelijks uitbreiding plaatsgevonden. Hier
zijn ook geen plannen voor uitbreiding. Duiven biedt op Centerpoort-Nieuwgraaf
(op het voormalige TNT-terrein, in de directe omgeving van onder meer Makro en
Ikea) mogelijkheid voor de bouw van circa 2.500 m
2
perifere detailhandel met
ondersteunende horeca.
5.2.1 Arnhem
De opname in Arnhem is in 2003 met 18%afgenomen tot circa
13.140 m
2
vvo. De vraag naar winkels in de Arnhemse binnenstad blijft
onverminderd hoog. Een groot deel van de opname, circa 7.195 m
2
(55%) bestaat
uit winkeloppervlak in het kernwinkelgebied. De eerste fase van het Musiskwartier
(herontwikkeling van het voormalige C&A-pand) heeft naast de eerdere vestiging
van Mango in de Roggestraat een succesvol vervolg gekregen met Xenos, Replay en
Open 32. In het voormalige Xenos-pand in de Bakkerstraat heeft Vanilia zich
gevestigd. In winkelcentrumKronenburg is in 2003 circa 2.045 m
2
bestaande
winkelruimte ingevuld door nieuwe huurders (Free Record Shop, Dixons, D-reizen,
Jamin, Five Pocket, Promiss, Swarovski, CoolCat en AdamMenwear).
Het totale aanbod in Arnhem daalde in 2003 met 25% tot circa 6.875 m
2
. De
leegstand (winkelruimte die niet in gebruik en per direct beschikbaar is) in Arnhem
bestaat uit slechts 1,3% van de voorraad, waarvan 0,7% langer dan een jaar in
aanbod staat. Uit de afname van het aanbod in het kernwinkelapparaat met 38%,
blijkt de grote vraag naar winkelruimte. In Arnhem is de gemiddelde unitgrootte
van een winkel in aanbod circa 200 m
2
.
5.2.2 Nijmegen
De opname is sterk afgenomen in vergelijking met de verdubbeling in
het voorgaande jaar. De opname van winkelruimte in Nijmegen daalde in 2003 met
37% tot circa 8.205 m
2
, waarvan circa 6.130 m
2
in het kernwinkelapparaat ligt.
De schommelingen in de jaarlijks opgenomen vierkante meters zijn het gevolg van
de renovatie van het kernwinkelgebied; de uitvoering van Centrumplan 2000. De
pas geopende Moenenstraat (de nieuwe verbinding tussen de Marikenstraat en
Ziekerstraat) is bijna geheel verhuurd (in totaal circa 2.265 m
2
). De nieuwe
vestigingen van Livera, Scheer en Foppen en Aldi zijn voorbeelden van spraak-
makende transacties. Maar ook speciaalzaken voor tapijten, kindermode of een
winkel als “Bread en Break” hebben in deze winkelstraat hun plek gevonden. H&M
heeft, naast het voormalige Vögele-pand van circa 2.500 m
2
in de Broerstraat, een
tweede vestiging gehuurd in de Ziekerstraat met een oppervlakte van circa 985 m
2
.
Het aanbod in Nijmegen is sinds begin 2003 met 5% gestegen tot circa 11.025 m
2
,
waarvan circa 8.930 m
2
in het kernwinkelapparaat. Aan de Kronenburgsingel,
Plein 1944 en de Ziekerstraat is verhoudingsgewijs veel winkelruimte in aanbod,
een direct gevolg van planvorming of nieuwbouwontwikkelingen. De leegstand in
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
34
Aanbod en opname in het kernwinkelapparaat van Arnhem en
Nijmegen
Leegstand onderverdeeld naar langdurige en frictieleegstand in % van
de voorraad en per direct beschikbaar (1 januari 2004)
Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Arnhem in m
2
vvo (1997-2004)
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
NIJMEGEN ARNHEM
Opname 2003 Aanbod per 1-1-04 Opname 2002 Aanbod per 1-1-03
0
3.000
6.000
9.000
12.000
15.000
18.000
OPNAME AANBOD
2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
0
1
2
3
4
5
NIJMEGEN ARNHEM
Langdurige leegstand Frictieleegstand Leegstand
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Nijmegen bedraagt 4,4% van de voorraad, waarvan 1,4% langer dan een jaar in
aanbod staat. De gemiddelde unitgrootte is circa 290 m
2
.
5.3 Toekomstige ontwikkelingen
Arnhemen omgeving
WinkelcentrumKronenburg in Arnhem-Zuid wordt met circa 4.000 m
2
uitgebreid. De totale oppervlakte van het centrum komt daarmee op circa
33.400 m
2
. Naar verwachting wordt in 2005 met de bouw van de nieuwe passage
begonnen. Door de realisatie van de Arnhemse nieuwbouwwijk Schuytgraaf, het
uitleggebied Waalsprong en de nieuwe woonwijk Westeraam in Elst wordt de
regionale functie van Kronenburg versterkt.
Er wordt gewerkt aan een stedenbouwkundige visie voor het gebied Gelredome-
Rijnhal-Kronenburg. Over invulling van het Gelredomegebied, sinds kort eigendom
van de gemeente Arnhem, zal nog worden gesproken met ontwikkelaars, winkeliers,
woningcorporaties en andere betrokkenen. Allerlei functies (wonen, winkelen,
werken) worden op haalbaarheid onderzocht. Eind maart 2004 is de startnotitie
voorgelegd aan Burgemeester en Wethouders en de gemeenteraad. Na instemming
en verwerking van de aanpassingen wordt de Ontwikkelvisie opgesteld.
Ook het overdekte stadsdeelcentrumPresikhaaf wordt uitgebreid. Omstreeks mei
2004 wordt de Nota van Randvoorwaarden Centrumgebied door de gemeente
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
35
Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Nijmegen in m
2
vvo (1999-2003)
OPNAME AANBOD
2004 2003 2002 2001 2000
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
De huurprijzen zijn gebaseerd op een aantal representatieve transacties in 2003, herleid naar een winkel van 100 tot 120 m
2
verkoopvloeroppervlak met een front van minimaal 6 meter.
Legenda:
u 815 - 1.200
u 455 - 815
u 225 - 455
u 150 - 225
u 90 - 160
Legenda:
u 815 - 1.100
u 455 - 815
u 225 - 455
u 160 - 225
u 90 - 160
Huurprijzen in Nijmegen per 1-1-2004
Huurprijzen in Arnhem per 1-1-2004
vastgesteld. Hierin worden de uitgangspunten voor de herontwikkeling van het
totale Centrumgebied Presikhaaf geformuleerd. De plannen maken een uitbreiding
van het winkeloppervlak (food, non-food en horeca) mogelijk van circa 7.500 m
2
.
Daarnaast is er circa 7.000 m
2
nieuwbouw gepland voor leisure (zoals sport,
bioscoop of bowling). Oplevering in 2007 wordt mogelijk geacht.
In november 2003 is het startsein gegeven voor de bouw van het Musiskwartier in
Arnhem, een binnenstedelijke (her)ontwikkeling van AM. Het nieuwe winkelgebied
vormt een uitbreiding van het kernwinkelgebied en sluit direct aan op de huidige
hoofdwinkelas (Roggestraat, Ketelstraat, Vijzelstraat). Het Musiskwartier beslaat
circa 32.000 m
2
winkelruimte, met een nieuw centraal plein, een overdekte
winkelpassage en 67 stadsappartementen. De sanering van de bestaande bebouwing
en de herontwikkeling van de V&D zijn inmiddels in volle gang. Het totale
winkelgebied, inclusief infrastructurele aanpassingen en uitbreiding van de
Musisgarage, wordt medio 2006 opgeleverd.
Het concept-masterplan Rijnboog voorziet in een transformatie van een groot deel
van de westelijke en zuidelijke binnenstad. Het plan behelst circa 65.000 m
2
leisure
(cultuur, horeca en ontspanning) en circa 30.000 m
2
nieuwe winkels (waarvan circa
23.000 m
2
grootschalige winkels). De geplande Rijnhaven wordt tot ver in de stad
doorgetrokken. In dit Havenkwartier komen een infoboulevard (circa 13.000 m
2
) en
een groot bioscoopcomplex. Het tweede belangrijke cluster met voorzieningen
bevindt zich rond het Roermondsplein en de Krul (van de Nelson Mandelabrug).
Hier zijn het Cultural Entertainment Centre, een museum, een sport-/fitness-
centrum en andere ondersteunende functies gepland. Verspreid over het gebied
worden horeca, kleinschalige winkels en overige voorzieningen ontwikkeld. De
eerste bouwwerkzaamheden kunnen in 2007 beginnen. De eerste fase loopt tot 2012
en omvat circa 25.000 m
2
detailhandel. Het totale project zal in 2020 zijn afgerond.
De ontwikkeling van ArnhemCentraal is in volle gang. Op dit moment ligt de
nadruk op voltooiing van de parkeergarage en realisatie van de kantoor-
ontwikkeling (Rijn- en Parktoren). Hierna zijn de transferhal en de Oude
Stationsstraat aan de beurt. Er wordt ruimte geboden aan circa 8.600 m
2
detailhandel en circa 2.000 m
2
horeca. Er is nog geen bestemmingsplan van kracht,
maar volgens planning zal deze fase in 2006 kunnen starten.
In het gebied tussen de Weverstraat en de Kortestraat wordt gewerkt aan de
ontwikkeling van een nieuwe winkelpassage. Het betreft onder meer de
Dansacademie Arnhem (circa 1.800 m
2
), waar mogelijk het Filmhuis Arnhem wordt
gevestigd. Verder is in dit plangebied plaats voor woningen, winkels en horeca
(totaal circa 4.000 tot 5.000 m
2
). De Dansacademie Arnhem zal in de zomer van
2004 worden verplaatst naar een nieuwe locatie aan de Onderlangs (naast de Hoge
School voor de Kunsten).
De sloop van de bestaande bebouwing aan het Velperplein is voltooid. Op deze
locatie wordt circa 4.000 m
2
winkelruimte ontwikkeld, waarvan al circa 3.500 m
2
is
gehuurd door MediaMarkt.
Begin maart 2004 is gestart met de renovatie en uitbreiding van het Elderhof/
Elderveldplein. Het winkelcentrum krijgt een nieuwe, transparante, gedeeltelijke
overkapping, nieuwe puien en luifels. Ook wordt de omringende infrastructuur
integraal aangepast. Het winkeloppervlak ten behoeve van detailhandel en dienst-
verlening wordt uitgebreid met circa 1.500 m
2
, tot een totaal van circa 4.500 m
2
. De
uitbreiding zal vooral door de supermarkten worden ingevuld. Eind 2004 is de
totale realisatie een feit.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
36
Impressie Rijnhaven Rijnboogproject te Arnhem
Open 32, Roggestraat te Arnhem
De in aanbouw zijnde woninglocatie Schuytgraaf in Arnhem-Zuid wordt aangevuld
met een nieuw winkelcentrum van circa 8.100 m
2
. De oplevering wordt verwacht in
2006. De brancheringscommissie (die een branchepatroon samenstelt) wijst in 2005
de winkelunits toe. Op voorhand zal in oktober 2004 een noodwinkel van Albert
Heijn (circa 1.000 m
2
) de deuren openen, een voorlopige basisvoorziening voor de
eerste bewoners.
In Zevenaar is de nieuwbouw bij de Stadspoort opgeleverd en grotendeels in
gebruik genomen door Etos en M&S mode. Eind 2004 zullen zich aan de Kop van
de Grietsestraat diverse winkels, dienstverlening en een Albert Heijn vestigen. Het
voormalige pand van Albert Heijn wordt door Aldi in gebruik genomen. Door deze
verplaatsing van publiekstrekkers vindt een concentratie plaats van het totale
winkelapparaat, dat bovendien wordt uitgebreid met circa 6.000 m
2
. Op de langere
termijn is winkeluitbreiding op het Masiusplein mogelijk.
Nijmegen en omgeving
Het Centrumplan 2000 beoogt een verbetering van de winkelroute door
uitbreiding van het winkeloppervlak (circa 27.000 m
2
bvo). De in mei 2004 officieel
geopende Moenenstraat ligt recht tegenover de Molenpoortpassage en komt via een
doorgang onder het Arsenaal uit bij het Mariënburgplein. In het Arsenaal vestigt
zich een restaurant, een café en het Vlaams Cultureel Centrum.
Herontwikkeling van Plein 1944 is nodig om het te verbinden met het stadscentrum
en een ontmoetingsplein ervan te maken. In het kader van de Ontwikkelontwerp-
competitie Plein 1944 koos de Nijmeegse bevolking voor “Een Plein voor Iedereen”.
Volgens dit ontwerp ontstaat een plein met busstation en een toren met winkels en
woningbouw aan de noordzijde. Aan de westkant komt een hotel met grand café.
Ook ontstaat uitbreidingsruimte voor bioscoop Carolus. Op de Scheidemakershof
wordt een warenhuis ontwikkeld met een ondergrondse supermarkt. In totaal is er
circa 5.200 m
2
bvo grootschalige detailhandel, 550 m
2
bvo kleinschalige detailhandel
en 500 m
2
bvo horeca gepland. De gemeente wil na 2007 starten met de
herontwikkeling van het gebied.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
37
Moenenstraat te Nijmegen
Het Arsenaal te Nijmegen
Het bestemmingsplan voor het Hart voor Dukenburg is onlangs door de raad
vastgesteld. In het plan is ruimte voor circa 3.000 m
2
nieuwbouw voor branche-
specifieke warenhuizen en circa 1.500 m
2
leisure. Daarnaast staat een kleinschalige
herstructurering op de planning. De bouw zal eind 2004 beginnen.
In WinkelcentrumMalden is enkele jaren geleden gestart met de herontwikkeling
en uitbreiding van circa 15.250 m
2
winkelvloeroppervlak. Hiervan is zo’n 12.000 m
2
gerealiseerd. In 2004 start de bouw van de overige 3.000 m
2
: een uitbreiding van het
winkelcentrum en een vergroting van de diversiteit van het aanbod. Deze laatste
vierkante meters kunnen in 2005 worden opgeleverd.
In het voorkeursmodel van 2003 staat voor het stadsdeelcentrumWaalsprong een
winkelcentrum gepland van circa 16.000 m
2
(aansluitend aan het centrum van
Lent). Daarnaast zijn twee buurtwinkelcentra met een totale oppervlakte van circa
1.000 m
2
in ontwikkeling gebracht, waarvan één al is gerealiseerd en verhuurd.
Het winkelhart van Bemmel wordt op dit moment heringericht. Daardoor wordt
niet alleen de openbare ruimte verbeterd, maar ook het winkeloppervlak uitgebreid.
In winkelcentrumLidwina komt een Albert Heijn van circa 1.245 m
2
bvo. De bouw
begint medio 2004. In de Loostraat komt ruimte beschikbaar voor circa 1.200 tot
1.400 m
2
detailhandel voor de dagelijkse levensbehoeften. In 2007 zal de verbetering
van het winkelgebied zijn afgerond. Verder wordt in Bemmel de gdv-locatie van
Big Boss uitgebreid met circa 2.000 m
2
.
Ook in Huissen wordt het winkelgebied compleet gerevitaliseerd, zodat een
gevarieerd aanbod in het centrumbehouden blijft. WinkelcentrumZilverkamp
wordt uitgebreid met circa 1.350 m
2
voor een Lidl-supermarkt. Afronding vindt
plaats in 2006.
In Didam wordt op dit moment de nieuwe Rabobank gebouwd. In 2004 wordt circa
900 m
2
detailhandel gerealiseerd voor de HEMA en enkele kleinere winkels.
5.4 Marktanalyse
Ondanks het feit dat de consument minder is gaan uitgeven, kenmerkt
de winkelmarkt zich door een forse toename van het aantal vierkante meters
nieuwbouw dat aan het winkelareaal is toegevoegd. Veel van deze nieuwbouw-
ontwikkelingen zijn opgestart in de tijd dat het economische tij gunstig was.
Nieuwbouwplannen die nu nog ten uitvoer worden gebracht, worden tegen het
licht gehouden en eventueel bijgesteld. Dat geldt vooral voor gdv- en pdv-lokaties,
want de omzetten in de meubelbranche en aanverwante branches staan onder druk.
De vraag naar A-lokaties blijft hoog. Dit uit zich in een zeer beperkte leegstand. De
huurprijsniveaus blijven stabiel of stijgen zelfs licht. Vooral buitenlandse nieuw-
komers en/of brandstores hebben grote behoefte om zich hier te vestigen. Doordat
hun kosten voor voorraadbeheer laag en leverlijnen kort zijn en zij de tussenhandel
uitschakelen, kunnen ze hogere huisvestingslasten dragen. Vooral deze winkels
zorgen voor een opwaartse druk van de huurprijzen op de toplocaties.
Op B- en C-lokaties (aanloopstraten, wijk- en buurtwinkelcentra) staan de huur-
prijzen wél onder druk. Door het gunstige economische tij van enkele jaren geleden
betaalden veel winkeliers of ketens relatief hoge huurprijzen op deze locaties, maar
de passantenstromen stemden hiermee niet overeen. Het consumentenvertrouwen
is de afgelopen jaren gedaald en de koopbereidheid van de passanten is afgenomen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
38
Geplande winkelontwikkelingen in het KAN (in m
2
vvo)
Gemeente Omschrijving plan Totaal Geplande realisatie
VELUWEZOOM 102.150
Arnhem Musiskwartier 32.000 2006
Kronenburg 4.000 2005
Presikhaaf 7.500 2007
Elderveld 1.500 2004
Woonboulevard Zuid 150 2006
Schuytgraaf 8.100 2006
Malburgen 2.100 2005
Rijnboog 27.000 2012
Arnhem Centraal 8.600 2006
Velperplein 4.000 2005
Renkum Renkum - verplaatsing Albert Heijn 1.300 2008
Doorwerth - uitbreiding winkelcentrum 1.900 2008
Heelsum 500 2009
Rheden Velperbroek 3.500 2006
LIEMERS 12.400
Didam Didam Centrum 900 2004
Duiven Duiven Centrum 3.000 2010
Nieuwgraaf – TNT terrein 2.500 2005
Zevenaar Zevenaar Centrum 6.000 2005
OVER-BETUWE 7.050
Lingewaard Bemmel 2.000 2006
Huissen 1.350 2006
Overbetuwe Westeraam 800 2006
Elst-Centraal 900 2007
Herveld 2.000 2004
ZUIDWAAL 42.465
Nijmegen Plein 1944 5.750 2015
Dukenburg 3.000 2006
Waalsprong 16.000 2015
Groesbeek Groesbeek Centrum 8.815 2007
Heumen Malden 3.000 2005
Mook en Middelaar Centrum 500 2005
Ubbergen Leuth 1.000 2004
Ubbergen 1.400 2004
Wijchen Malden 3.000 2005
TOTAAL KAN 164.065
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars
Wanneer het aantal passanten gelijk blijft, maar hun koopbereidheid daalt, komen
de omzetten onder druk te staan. De zwakkere broeders op deze locaties worden
hiervan als eerste de dupe. De leegstand neemt toe. Nieuwe partijen die zich er
willen vestigen hebben een grotere keuze, wat resulteert in lagere huurprijzen.
De kwaliteit en toegevoegde waarde van nieuwbouwplannen zullen belangrijke
criteria zijn voor succes. Te kleine locaties en solitaire ontwikkelingen kunnen het
moeilijk krijgen. Uitgaande van vraag en aanbod zullen nieuwbouwontwikkelingen
worden heroverwogen. De vraag rijst of het niet verstandiger is omB- en C-lokaties
te upgraden of hun attractiewaarde te vergroten. Nu wordt vaak slechts het
winkelvloeroppervlak uitgebreid.
De winkelmarkt verandert steeds meer van een uitbreidingsmarkt in een
vervangingsmarkt. Toch blijft de winkelmarkt de komende tien jaar een groeimarkt,
want de totale bevolking (die voor een belangrijk deel de vraag naar winkelruimte
bepaalt) blijft in deze periode groeien. Een belangrijk deel van deze bevolkingsgroei
bestaat uit allochtonen. Deze groep heeft haar eigen wensen en behoeften. De grote
steden spelen al vele jaren daarop in. Maar ook in de andere steden en kleinere
kernen zal deze groep een grotere rol gaan spelen. Vooral B- en C- locaties kunnen
hiervan profiteren. De detailhandel op deze locaties krijgt door de opkomst van
migrantenwinkels nieuwe creatieve impulsen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
39
V&D, Musiskwartier te Arhem
Gemeente Aantal inwoners Totaal WVO Aantal winkels WVO per 1.000 inw. WVO per winkel
VELUWEZOOM
Arnhem 141.500 254.690 1.086 1.800 235
Renkum 32.100 22.747 169 709 135
Rheden 45.000 48.128 279 1.070 173
Rozendaal 1.509 285 Onbekend 189 Onbekend
LIEMERS
Angerlo 5.239 3.175 Onbekend 606 Onbekend
Didam 16.700 27.334 97 1.629 282
Doesburg 11.400 13.044 86 1.143 152
Duiven 26.100 66.446 101 2.540 658
Rijnwaarden 11.000 7.930 Onbekend 721 Onbekend
Westervoort 16.100 11.756 59 727 199
Zevenaar 25.900 54.588 170 2.102 321
OVER-BETUWE
Overbetuwe 40.600 58.679 242 1.445 242
Lingewaard 42.400 56.808 223 1.338 255
ZUIDWAAL
Nijmegen 156.100 223.664 1.095 1.432 204
Groesbeek 19.000 27.712 97 1.454 286
Heumen 16.500 25.418 78 1.536 326
Millingen aan de Rijn 5.900 4.974 33 842 151
Mook en Middelaar 7.980 5.860 Onbekend 737 Onbekend
Ubbergen 9364 2.650 Onbekend 287 Onbekend
Wijchen 39.500 65.565 233 1.657 281
Totaal KAN 669.892 981.453 1.465
Bron: Locatus, Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars
Kerngegevens winkelbestand KAN per gemeente (per 1-1-2004)
Vanilia, Bakkerstraat te Arnhem
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
40
B
e
d
r
i
j
f
s
r
u
i
m
t
e
n
6.1 Landelijke marktontwikkelingen
Tijden van economische laagconjunctuur hebben hun weerslag op de
bedrijfsruimtemarkt. Ondanks de laagconjunctuur is de opname in 2003 met
ongeveer 36% gestegen tot circa 2,3 miljoen m
2
. Deze procentuele toename geeft
een vertekend beeld. Bij de landelijke cijfers worden de omvangrijke opname van
logistieke centra en sale-lease-back transacties ten onrechte meegerekend.
Het landelijk aanbod van bedrijfsruimten nam sterk toe en wordt geschat op circa
6,9 miljoen m
2
, ten opzichte van circa 4,7 miljoen m
2
op 1 januari 2003. Dit is een
relatieve stijging van 32%. De markt voor bedrijfsruimte vertoont een trend van
concentratie en inkrimping. Ook hebben veel bedrijven verouderde en incourante
bedrijfsruimten verlaten en zich gevestigd in nieuwbouwobjecten, die efficiency-
voordelen opleveren. Van het totale aanbod is ongeveer 30% verouderd en
incourant. Amoveren en herontwikkelen is de enige oplossing om structurele
leegstand en verpaupering tegen te gaan. Zo wordt ook iets gedaan aan de
ongezonde verhouding tussen nieuwbouw en bestaande bouw (er is ongeveer zes
keer zoveel bestaande bouw als nieuwbouw).
Evenals in de drie voorgaande jaren nam in 2003 de bouwproductie verder af. Maar
de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers verwacht dat in 2005 de bouw-
productie zal aantrekken. In tegenstelling tot in tijden van hoogconjunctuur
worden eindgebruikers meer in de gelegenheid gesteld ombedrijfsobjecten voor
zichzelf te ontwikkelen. Een belangrijke oorzaak hiervan is dat projectontwikkelaars
niet of nauwelijks meer op risico ontwikkelen. De eindgebruiker is de bepalende
factor. Ook de overheid heeft bij gronduitgifte voorkeur voor een eigenaar/
gebruiker. Flexibiliteit, intensief ruimtegebruik en duurzaambouwen blijven een
belangrijke rol spelen.
6.2 Regionale marktontwikkelingen
De bedrijfsruimtemarkt in het KAN-gebied kreeg pas in 2003 te maken
met de gevolgen van de economische teruggang. In 2002 werd ondanks de
verslechterde economie meer bedrijfsruimte verhuurd dan in de drie jaren
daarvoor. Maar in 2003 daalde de opname in het KAN-gebied met 13,9% naar circa
100.000 m
2
. Het aanbod in het KAN steeg in 2003 met 9,5% tot circa 300.000 m
2
;
een sterkere stijging dan in 2002, toen het aanbod met slechts 1% toenam.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
41
6 Bedrijfsruimten
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.
Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimte in het KAN
in m
2
(1997-2004).
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
Aanbod Opname
2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997
Bijsterhuizen te Nijmegen
Van het aanbod van bedrijfsruimten is de gemiddelde unitgrootte circa 1.465 m
2
.
Dit is groter dan een jaar geleden. De gemiddelde unitgrootte was toen circa
1.340 m
2
. In de gemeente Nijmegen is de gemiddelde unitgrootte gedaald tot circa
1.985 m
2
. Desondanks heeft Nijmegen nog altijd grotere bedrijfsruimten dan de rest
van het KAN-gebied.
6.2.1 Aanbod van bedrijfsruimten
De landelijke toename van de aangeboden bedrijfsruimte vond ook in
het KAN-gebied plaats. In Zuidwaal nam het aanbod gedurende het jaar 2003 het
sterkst toe met 26%. In deelgebieden Over-Betuwe en Liemers nam het aanbod toe
met respectievelijk 2% en 11%. In deelgebied Veluwezoom steeg in 2002 het aanbod
het sterkst. In 2003 is hier het aanbod juist afgenomen met 27%. In deelgebied
Liemers nam het aandeel nieuwbouw in het aantal aangeboden bedrijfsruimten
sterk af van 30% naar 16%. Omdat in de overige deelgebieden het aandeel
nieuwbouw licht toenam, bleef het totale aandeel ongeveer even laag als vorig jaar.
Het daalde van 16% naar 14%.
Het aantal bedrijfsruimten in aanbod met een minimaal oppervlak van 2.000 m
2
is
in 2003 toegenomen tot 38 stuks. De meeste hiervan zijn gelegen in deelgebied
Zuidwaal. Dit gebied is nog steeds vestigingsplaats voor logistieke bedrijvigheid.
Veel van de grotere bedrijfsruimten staat langer dan een jaar in aanbod. De vraag
naar grote units is relatief gering en een groot deel is gedateerd. Hier bieden
herontwikkeling en opknippen in kleinere units wellicht soelaas.
Van de in totaal circa 300.000 m
2
bedrijfsruimte in aanbod staat zo’n 75% leeg. De
overige circa 80.000 m
2
is nog in gebruik, maar wel beschikbaar voor de markt.
6.2.2 Opname van bedrijfsruimten
De stijging van de opname in 2002 heeft niet doorgezet. De totale
opname in het KAN-gebied daalde met 14% naar circa 101.620 m
2
. In Veluwezoom
is de opname opvallend gestegen met 55% tot circa 29.530 m
2
. De grootste
transacties vonden plaats in de gemeenten Rheden (Kanaaldijk), Renkum
(bedrijventerrein de Schaapsdrift) en Arnhem (bedrijventerrein Het Broek). In
Liemers nam de opname sterk af met 43% tot circa 25.485 m
2
. In de gemeente
Didam vonden drie transacties van meer dan 2.000 m
2
plaats (twee op de Fluun I en
één op bedrijventerrein het Hengelder). In de gemeente Zevenaar deed zich op het
Hengelder een transactie van ruim 2.000 m
2
voor. In deelgebied Over-Betuwe
kwamen geen transacties van deze omvang voor. In totaal werd hier circa 12.040 m
2
opgenomen, een daling van de opname van 25%. In deelgebied Zuidwaal is in 2003
slechts 2% minder opgenomen dan in 2002 (in totaal circa 34.565 m
2
). De helft
hiervan werd op bedrijventerrein Bijsterhuizen verhuurd of verkocht (circa
16.735 m
2
). Hier werden de enige twee bedrijfsruimten verhuurd met een groter
oppervlak dan 4.000 m
2
: Trek Bicycle Corporation (circa 9.500 m
2
) en Rising Sun
International (circa 4.200 m
2
).
6.3 Prijsontwikkeling
Ondanks het grote aantal aangeboden bedrijfsruimten, kunnen de
huurprijzen van courante bedrijfsruimten landelijk gezien worden gehandhaafd.
Maar bij incourante (vooral verouderde) bedrijfsruimten is een neerwaartse trend
van de huurprijs merkbaar. Huurprijsdalingen van 25% komen in de markt voor
verouderde grootschalige bedrijfsruimten steeds vaker voor. De ontwikkeling van de
huurprijs in het KAN-gebied sluit hierbij aan.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
42
Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimte per deelgebied in het KAN
in % (2000-2004).
Ontwikkeling aandeel nieuwbouw voor de markt (NM) in % van het
totale aanbod in het KAN per deelgebied (2000-2004).
Deelgebied 2000 2001 2002 2003 2004
Veluwezoom 10 7 13 19 20
Liemers 36 37 30 30 16
Over-Betuwe 40 35 25 11 18
Zuidwaal 26 21 32 7 10
Totaal 29 26 26 16 14
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.
Bedrijfsruimten locaties Bedrijfsverzamelgebouwen Grotere bedrijfsruimten
(100-150 m
2
) (300-500 m
2
)
Vrije hoogte 6 m. >
IJsseloord II 50 – 60 55
Overmaat 40 – 55 45
Het Broek 40 – 55 45
Rijkerswoerd 40 – 55 50
Duiven 40 – 60 45
Huissen 40 – 45 40 - 45
Elst 40 – 55 40 - 45
Heteren 40 – 50 40 - 45
Bijsterhuizen 40 - 45 45 - 50
Westkanaaldijk 35 - 40 35 - 45
Winkelsteeg 35 - 40 35 - 45
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars.
Huurprijsniveau bedrijvenlocaties binnen het KAN in euro’s (2003)
0
20
40
60
80
100
ZUIDWAAL OVER-BETUWE LIEMERS VELUWEZOOM
2004 2003 2002 2001 2000
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.
Deelgebied 2000 2001 2002 2003 2004
Veluwezoom 19.185 26.170 37.180 57.360 41.995
Liemers 43.865 58.360 64.805 47.435 52.775
Over-Betuwe 27.505 27.425 36.150 32.160 32.770
Zuidwaal 78.970 87.415 132.055 136.135 171.595
Totaal 169.525 199.370 270.190 273.090 299.135
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.
Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimte per deelgebied in het KAN
in m
2
(2000-2004).
Afhankelijk van onder meer ligging, leeftijd, hoogte en opleveringsniveau varieert
de huurprijs van kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimten van circa h 40,– tot
h 60,– per m
2
per jaar. Voor bedrijfsruimten groter dan 1.000 m
2
ligt de huurprijs
op circa h 40,– per m
2
per jaar. Tegenwoordig worden sterk verouderde bedrijfs-
ruimten aangeboden voor een lagere huurprijs. Huurprijzen van h 25,– tot h 30,–
per m
2
per jaar zijn dan eerder regel dan uitzondering.
6.4 Marktanalyse
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is voor tweederde in eigendom van
eindgebruikers. Maar sinds 2002 komen sale-lease-back constructies meer in zwang.
Met name multinationals en andere grote ondernemingen willen flexibeler over
hun kapitaal kunnen beschikken en de bedrijfsmiddelen niet vastleggen in
onroerend goed. Belangrijke factoren bij de beslissing over verhuizing zijn
autobereikbaarheid, afstand tot de huidige vestiging, uitbreidingsmogelijkheden en
parkeergelegenheid. Ook is de huurprijs een belangrijk criterium, vooral tijdens
laagconjunctuur in een ruime markt.
Het aanbod zal in 2004 naar verwachting verder stijgen, maar minder snel dan in
2003. Het ruime aanbod en de gestabiliseerde huurprijzen nodigen huurders uit om
naar andere bedrijfsruimten te zoeken. Incourante ruimten worden verruild voor
kwalitatief betere en veelal nieuwere objecten op hoogwaardige bedrijventerreinen.
Daardoor zal het aanbod van deze laatste categorie afnemen. Het aanbod van
incourante, bestaande en verouderde objecten zal door deze ontwikkeling mogelijk
verder stijgen. Veel verouderde bedrijventerreinen worden herontwikkeld om het
kwaliteitsniveau te verbeteren. Daarnaast krijgen veel oudere binnenstedelijke
bedrijventerreinen een nieuwe functie, zoals wonen. Dat stimuleert de zittende
bedrijven om naar een geschikte locatie op een bedrijventerrein binnen de
gemeente te verhuizen. Mede hierdoor verhuizen steeds meer
bedrijfsruimtegebruikers van een informele locatie naar een bedrijventerrein.
Herbestemming en/of sloop van verouderde bedrijfspanden zal een toename van
het aanbod afzwakken.
Gezien het langzame herstel van de economie kan in 2004 redelijkerwijs nog geen
verbetering in de bedrijfsruimtemarkt worden verwacht. Op z’n vroegst in 2005 zal
de bedrijfsruimtemarkt aantrekken en de opname minder snel dalen of zelfs
toenemen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
43
Deelgebied 1999 2000 2001 2002 2003
Veluwezoom 24.285 23.060 14.065 19.080 29.530
Liemers 29.465 32.410 29.735 44.760 25.485
Over-Betuwe 8.310 13.645 8.230 19.065 12.040
Zuidwaal 54.375 34.980 37.605 35.140 34.565
Totaal 116.435 104.095 89.635 118.045 101.620
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.
Ontwikkeling opname van bedrijfsruimte per deelgebied in het KAN
in m
2
(1999-2003).
0
20
40
60
80
100
ZUIDWAAL OVER-BETUWE LIEMERS VELUWEZOOM
2003 2002 2001 2000 1999
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM.
Ontwikkeling opname van bedrijfsruimte per deelgebied in het KAN
in % (1999-2003).
2000-4000 1000-2000 500-1000 250-500
RELATIEF ABSOLUUT
41
22
6
38%
19%
5
%
36%
44
Opname van bedrijfsruimte naar grootteklasse in aantallen transacties
in het KAN en in % (2003)
Bron: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
Nieuwe Dukenburgseweg te Nijmegen
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
44
B
e
d
r
i
j
v
e
n
t
e
r
r
e
i
n
e
n
7.1 Landelijke ontwikkelingen
Sinds 1999 vertoont de markt van bedrijventerreinen een terugval. In
dat jaar was het uitgifteniveau op zijn hoogst (circa 1.571 hectare). Hoewel de
gemiddelde uitgifte per jaar is gedaald, lijkt de markt zich te stabiliseren. In 2002
was de uitgifte 910 hectare. Het merendeel (66%) daarvan vond plaats op de
gemengde bedrijventerreinen. Veel gemeenten in Nederland hebben op korte
termijn een (vooral kwantitatief) tekort aan bedrijventerreinen. Op de wat langere
termijn kunnen de meeste gemeenten wél voldoen aan de vraag vanuit de markt.
Om het tekort weg te werken, zoeken gemeenten samenwerking met andere
gemeenten bij het ontwikkelen van terreinen. Een deel van de gemeenten probeert
toekomstige terreinen versneld te ontwikkelen.
In de afgelopen jaren zijn diverse trends waarneembaar, waaronder intensief en
duurzaam ruimtegebruik, parkmanagement, herstructurering en transformatie van
bedrijventerreinen. Onder herstructurering vallen alle eenmalige ingrepen op een
bedrijventerrein, met als doel bestrijding van veroudering van het terrein als geheel.
Het zijn ingrepen die niet tot het reguliere onderhoud worden gerekend. Naar
schatting 30% van de Nederlandse bedrijventerreinen is verouderd, waardoor
herstructurering noodzakelijk is. Door herstructurering kunnen de bedrijven die op
het terrein zijn gevestigd weer optimaal functioneren. Eventuele verhuizing wordt
afgewenteld en de werkgelegenheid blijft voor de gemeente behouden. Tevens kan
een kleine ruimtewinst worden geboekt van circa 5% tot 10% van het
geherstructureerde oppervlak.
Door transformatie worden bestaande (oudere), vooral centraal gelegen bedrijven-
terreinen herbestemd voor een andere functie, zoals wonen, werken (kantoren),
winkelen, leisure of een combinatie daarvan. Ook kan de ruimte worden terug-
gegeven aan de natuur, zoals bedrijventerrein de Beukenlaan in de gemeente Renkum.
De landelijke voorraad bedrijventerreinen is in 2002 met circa 193 hectare gedaald
en bedraagt per 1 januari 2003 zo’n 11.045 hectare. Daarvan is circa 5.544 hectare
terstond uitgeefbaar en circa 5.501 hectare niet terstond uitgeefbaar (terreinen
waarvoor de onteigeningsprocedures of het bouwrijp maken van de percelen door
de gemeente nog niet zijn afgerond). In Nederland was per 1 januari 2003 16% van
alle bedrijventerreinen uitgeefbaar. Hiervan is de helft (8%) terstond uitgeefbaar. In
de provincie Gelderland is 14% van alle bedrijventerreinen uitgeefbaar, waarvan 5%
direct.
7.2 Regionale ontwikkelingen
In de Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005 (vastgesteld in april
2003) wordt een sterk toenemende vraag naar bedrijventerreinen geschetst. Deze
toename vergt een bijzondere inspanning van het KAN, gemeenten en bedrijven om
zorgvuldig de ruimte te gebruiken. Zo wordt de ruimte op bedrijventerreinen
efficiënter benut en de leefbaarheid in het KAN gewaarborgd. Het KAN signaleert
een ‘verdienstelijking’ van de economie, een toename van internationale handels-
stromen en een toenemende behoefte aan bedrijventerreinen voor kennisintensieve
bedrijvigheid. Doel van het beleid is de vraag naar bedrijventerreinen op de korte,
middellange en lange termijn te accommoderen. Uitgangspunt is dat het KAN voor
alle typen ruimtevragers bedrijventerreinen beschikbaar heeft.
Op het terrein tussen de Merwedestraat, Maaslaan en IJssellaan in Arnhem is circa
1,6 hectare bedrijventerrein beschikbaar voor kleinschalige productie- en handels-
bedrijven, in kavels van circa 1.000 m
2
. De weg van de Merwedestraat wordt
verbeterd. Het totale plan wordt in 2005-2006 uitgevoerd.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
45
7 Bedrijventerreinen
Uitgifte van bedrijventerreinen in hectare netto in KAN
Bron: IBIS enquête Provincie Gelderland, Engelsing Makelaars,
Strijbosch Thunnissen Makelaars
UITGIFTE IN HECTARE
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991
Uitgifte van bedrijventerreinen in hectare netto (1995=100)
Bron: IBIS enquête Provincie Gelderland, Engelsing Makelaars,
Strijbosch Thunnissen Makelaars
50
100
150
200
250
300
KAN GELDERLAND NEDERLAND
2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995
Bron: DG Ruimte / IBIS
Uitgifte per terreintype in Nederland (2002)
Distriebutieparken
Hoowaardige
bedrijvenparken
Gemengde
bedrijven
Zeehaven
Zware industrie
10%
21%
60%
6%
3%
Op IJsseloord II vindt kantoorachtige bedrijvigheid plaats op een terrein van circa
33 hectare netto. Daarvan is nu ongeveer 38% ingevuld. Het gehele terrein is bouw-
rijp en wordt in drie fases uitgegeven. De infrastructuur van fase 2 is afgerond, voor
fase 3 moet deze nog worden aangelegd. Volgens de richtlijn wordt fase 3 pas
uitgegeven wanneer fase 1 en 2 zijn ingevuld, tenzij op fase 3 een activiteit komt die
qua functie sterk verschilt van fase 1 en 2, zoals bijvoorbeeld een hotel. Overigens
wordt op IJsseloord I een algehele upgrading uitgevoerd door sluipverkeer te
verminderen, 80 parkeerplaatsen toe te voegen en eenrichtingsverkeer in te voeren.
Verder zullen in Arnhem nog drie locaties worden ontwikkeld. Er staat een
bedrijventerrein van circa 5 hectare netto gepland aan de Oude Veerweg. Konings-
pley-Noord (naast de Kleefse Waard) is bestemd voor zware industrie. De circa
20 hectare netto kunnen in 2010 worden uitgegeven. De Spoordriehoek krijgt een
ontsluiting en wordt ontwikkeld als bedrijventerrein.
Bedrijventerrein De Beemd in Velp (totaal circa 16,4 hectare netto) is voor een
groot deel uitgegeven. Nog 5,4 hectare is uitgeefbaar. Naast deze 5,4 hectare is een
groot deel van het terrein wel verkocht aan projectontwikkelaars en grond-
speculanten, maar nog niet bebouwd.
Het bestaande terrein Agropark I wordt uitgebreid met circa 10 hectare netto. De
eerste uitgifte kan waarschijnlijk plaatsvinden in 2005. De gemeente Lingewaard voert
voor Agropark II een segmenteringsbeleid. Er mogen alleen agrobusiness gerelateerde
bedrijven worden gevestigd. Dat levert een sterke combinatie op met agro-industrieel
complex Bergerden en de veiling. De opbrengsten van bedrijventerrein Pannenhuis II
(circa 13,5 hectare netto) in de gemeente Lingewaard worden gebruikt om
Pannenhuis I te herstructureren. Deze plannen zijn in voorbereiding. Op Pannenhuis
I vond in 2003 een inbreiding van twee hectare netto plaats. Voor bedrijventerrein
Houtakker II staat circa 8 hectare netto in de planning, als uitbreiding van Houtakker
I. Er ligt een‘zacht’ plan voor bedrijventerrein Gendt/Bemmel II (circa 1,3 hectare)
dat waarschijnlijk in 2005 kan worden uitgegeven.
Op bedrijventerrein de Merm wordt door gemeente Overbetuwe circa 11 hectare
versneld ontwikkeld en in 2005 bouwrijp gemaakt. De overige 2 hectare is in
particulier bezit. De uitvoering staat gepland in 2005. In dezelfde gemeente zal op
Elst-Centraal, naast de bouw van kantoren, ook circa 7 hectare netto beschikbaar
zijn voor bedrijven. De eerste uitgifte kan plaatsvinden in 2006. Bovendien wordt
op de Aam 4 en de Aam 6 bedrijventerrein ontwikkeld.
De Poort van Midden Gelderland Noord (gemeente Overbetuwe) is volledig
uitgegeven. Het terrein is uitgebreid met circa 4 hectare, zodat uitbreiding van het
distributiecentrum van Kruidvat mogelijk is. De ontwikkeling van Poort van
Midden Gelderland Zuid (circa 22 hectare netto) is nog helemaal uitgeefbaar, met
uitzondering van de 0,5 hectare die in 2003 is uitgegeven.
Aan de Ganzepoelseweg tussen Angerlo en Doesburg is het gemeenschappelijk
bedrijventerrein Angerlo-Doesburg gepland. Dit bedrijventerrein van circa
5 hectare bruto biedt ruimte aan lokale bedrijven die uit de kern van Angerlo of
Doesburg worden verplaatst. Afhankelijk van de behoefte kan een gefaseerde
ontwikkeling plaatsvinden. Het Havengebied van Doesburg is in de afgelopen jaren
sterk veranderd. Het besloeg enige jaren geleden circa 6,9 hectare netto
bedrijventerrein, maar beslaat nu slechts nog circa 3,5 hectare netto. Op de
vrijgekomen ruimte wordt het woningbouwproject IJsselkade ontwikkeld. Er
bestonden plannen om het volledig uitgegeven bedrijventerrein Verheullweg uit te
breiden met circa 10 hectare (netto). Dit plan (bekend als de Stadsweide) is
vervallen vanwege de Wet Ruimte voor de Rivier. Daarnaast bestond minder
behoefte aan bedrijventerrein, omdat White Cap dit terrein heeft verlaten. Door
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
46
Plannen voor bedrijventerreinen per deelgebied in het KAN per 1-1-2004
Deelgebied Bedrijven- Netto Fasering Hardheid Ontwikkeling
terrein Oppervlakte
Veluwezoom
Arnhem Koningspley-Noord 20 2010 2 ON
Oude Veerweg 5 Onbekend 2 ON
Spoordriehoek 2,6 Onbekend 2 ON
Renkum GAWAR 0,5 2005 2 HB
Rheden Kanaal-Noord Dieren 3,5 Onbekend 2 ON
Nuon-terrein Velp 0,7 Onbekend 2 HB
Subtotaal 32,3
Liemers
Angerlo/
Doesburg Angerlo-Doesburg 4 2004 ON
Doesburg Koppelweg/Looiersweg 3 Onbekend 2 HB
Duiven Graafstaete 12 2005 2 ON
Roelofshoeve II 16 2005 2 UB
Seingraaf 8 2006 2 ON
Westervoort Het Ambacht IV 5 2003 1 ON
Het Ambacht V 4 2007 2 ON
Zevenaar Hengelder II 80 2008 2 ON
Subtotaal 132
Over-Betuwe
Lingewaard Agropark II 10 2005 2 UB
Gendt/Bemmel II 1,3 2005 2 UB
Houtakker II 8 2004 2 UB
Pannenhuis II 13,5 2004 2 ON
Overbetuwe De Aam 4 2 2005 2 ON
De Aam 6 4 2006 2 ON
Elst Centraal 7 2006 1 ON
Vogelenzang 5 2007 1 UB
Subtotaal 50,8
Zuidwaal
Millingen
a/d Rijn Molenveld Oost 1,6 Onbekend 1 UB
Mook en
Middelaar NS-terrein 1,8 Onbekend 1 HB
Rijksweg 18 0,7 Onbekend 1 UB
Nijmegen/
Overbetuwe Compaq terrein 6 2003-2008 1 HB
Electrabelterrein 30 2010 2 HB
Grift Zuid 20 2006 1 ON
Neerbosch 30 2006 2 ON
Oosterhout 85 2007 2 ON
Subtotaal 175,1
Totaal 390,2
Bron: IBIS enquête provincie Gelderland 2002, Engelsing Makelaars,
Strijbosch Thunnissen Makelaars
1. Hard plan
2. Zacht plan
ON. (Ontwikkeling nieuw terrein)
UB. (Uitbreiding bestaand terrein)
HB. (Herstructurering bestaand terrein)
herverkaveling kwam deze ruimte beschikbaar voor de overige twee bedrijven
(Ubbing en Rotra).
In de gemeente Duiven bestaan ‘zachte’ plannen voor drie bedrijventerreinen:
Graafstaete, Roelofshoeve II en Seingraaf. In totaal zal hier circa 42 hectare netto
bedrijventerrein beschikbaar komen voor uitgifte. Het voormalige TNT-terrein op
de Nieuwgraaf is bouwrijp gemaakt en beschikbaar voor uitgifte.
De gemeente Nijmegen heeft grootschalige plannen voor bedrijventerreinen.
Terrein de Grift Zuid beslaat circa 20 hectare netto. Het terrein Neerbosch en het te
herstructureren Electrabelterrein zijn beiden circa 30 hectare groot. Daarnaast
wordt het Compaqterrein van circa 6 hectare netto geherstructureerd.
Bij Oosterhout (op het terrein van de gemeenten Overbetuwe en Nijmegen) komt
een bedrijventerrein van circa 85 hectare netto. Een groot deel van de grond was
gereserveerd voor het Multimodaal TransportcentrumValburg. Het terrein ligt ten
zuiden van de snelweg A15, ter hoogte van de afslag Elst. De ontsluiting naar de
Griftdijk is nog onderwerp van studie, vanwege de nabijgelegen nieuwe woonwijk
de Waalsprong. Het wordt een regionaal gemengd bedrijventerrein. In principe is er
geen bedrijvigheid uitgesloten, met uitzondering van kantoren. De locatie moet nog
worden opgenomen in het nieuwe Regionale Structuurplan KAN en in het Streek-
plan Gelderland. Het traject voor het Regionale Structuurplan KAN moet eind 2005
zijn afgerond. Pas daarna kan de bestemmingsplanprocedure worden opgestart.
7.3 Uitgifte van bedrijventerreinen
Eind jaren negentig werd jaarlijks circa 70 hectare netto bedrijventerrein
uitgegeven. Sinds het jaar 2000 is het uitgifteniveau sterk gedaald. In 2003 ligt het
uitgifteniveau op circa 18,9 hectare. Dit is vergelijkbaar met het niveau in 2002. Ten
opzichte van Nederland als geheel reageert de regio relatief positief op de
economische verslechteringen. De in de afgelopen jaren afgenomen gerealiseerde
vraag is een direct gevolg van de economische ontwikkelingen. In tijden van laag-
conjunctuur wordt nauwelijks op risico gebouwd. Op korte termijn lijkt de vraag
nog beperkt te blijven, maar wanneer de economie aantrekt zullen meer bedrijven-
terreinen worden uitgegeven. Het is noodzakelijk dat voldoende bedrijventerrein
wordt ontwikkeld, zodat op de juiste plaats en het juiste tijdstip grond beschikbaar
komt. Het blijkt dat in economisch slechtere tijden weinig bedrijventerreinen
worden ontwikkeld, waardoor op termijn een tekort kan ontstaan.
In deelgebied Veluwezoom is circa 2,9 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Deze
uitgiftes vonden plaats op het gerevitaliseerde terrein Het Broek/Westervoortsedijk,
op IJsseloord II (waar nog meer dan de helft direct uitgeefbaar is) en De Beemd. Op
dit laatste terrein is ook nog 0,5 hectare in optie.
Er is zeer weinig grond in deelgebied Liemers uitgegeven. Op de Halve Maan II in
gemeente Rijnwaarden is circa 1,55 hectare netto uitgegeven. Verder ligt op Techno-
park Mercurion in Zevenaar een optie op een kavel van 0,5 hectare, die begin 2004
is omgezet naar een uitgifte.
In deelgebied Over-Betuwe werd in 2003 circa 9,8 hectare netto uitgegeven. De
gemeente Overbetuwe is het meest in beweging. Van alle gemeenten in het KAN
wordt hier het meeste terrein uitgegeven (circa 7,8 hectare netto). Op de Aam
1, 2 en 3 werd circa 3,1 hectare uitgegeven. Op dit terrein resteren nauwelijks
uitgeefbare gronden. Op bedrijventerrein Poort van Midden Gelderland Zuid vond
een kleine uitgifte plaats, maar bijna alle grond is nog voor uitgifte beschikbaar.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
47
Uitgifte van bedrijventerreinen in 2003 per deelgebied in hectare
Veluwezoom Bedrijventerrein Uitgifte in hectare
Arnhem Het Broek/Westervoortsedijk 1,3
Ijsseloord II 0,6
Rheden De Beemd 1,0
Subtotaal 2,9
Liemers Bedrijventerrein Uitgifte in hectare
Rijnwaarden Halve Maan II 1,6
Subtotaal 1,6
Over-Betuwe Bedrijventerrein Uitgifte in hectare
Overbetuwe De Aam 1, 2, 3 3,1
Poort van Midden Gelderland Zuid 0,5
Poort van Midden Gelderland Noord 4
St. Walburg 0,2
Lingewaard Pannenhuis I 2
Subtotaal 9,8
Zuidwaal Bedrijventerrein Uitgifte in hectare
Nijmegen Bijsterhuizen 0,6
Industrieplein 3
Groesbeek Mies 1
Subtotaal 4,6
Totaal 18,9
Bron: IBIS enquête provincie Gelderland, Engelsing Makelaars,
Strijbosch Thunnissen Makelaars
Prijsontwikkeling bedrijventerreinen binnen het KAN in euro’s per
1 januari 2004
Gemeente Bedrijventerrein Uitgifteprijs
Arnhem Het Broek/Westervoortsedijk 125-165
Kleefse Waard 90-114
IJsseloord II 115
Beuningen Schoenaker 110-130
Doesburg Beinum 1978 91
Duiven Centerpoort-Noord 140
Centerpoort-Zuid 120
De Nieuweling 95-125
Groesbeek Mies 79-103
Heumen Sluisweg 105-138
Lingewaard Agropark I 68-120
Nijmegen Bijsterhuizen 125-145
Griftdijk 125-150
Lindenholt 150-185
Overbetuwe De Aam 1, 2, 3 125-135
De Merm, Elst 125-135
Poort van Midden Gelderland Noord 100-130
Poort van Midden Gelderland Zuid 100-130
Rheden De Beemd 110-170
Dieren Oost 20-30
Kanaal I + II 40-45
Rijnwaarden Halve Maan II 50
Spijksedijk 68
Ubbergen Lieskes Wengs 80
De Bouwkamp 80
Wijchen Hofsedam 136
Zesweg 136
Zevenaar Technopark Mercurion 85
Bron: IBIS enquête Provincie Gelderland, Engelsing Makelaars
Verder was er een kleine uitgifte op terrein Sint Walburg. Daarmee is dit terrein
volledig uitgegeven. In gemeente Lingewaard vond op het terrein Pannenhuis I een
uitgifte van 2 hectare netto plaats. Dit terrein was voorheen geheel uitgegeven, maar
door inbreiding kwam deze grond beschikbaar.
In deelgebied Zuidwaal is circa 4,6 hectare aan uitgifte gerealiseerd. Deze relatief
lage uitgifte is opmerkelijk, aangezien vooral de gemeente Nijmegen bekend staat
om haar grote bedrijventerreinen en -ruimten. Ongeveer de helft van terrein Mies
in de gemeente Groesbeek is nog beschikbaar. Hier werd 1 hectare uitgegeven. Op
industrieterrein de Bouwkamp in de gemeente Ubbergen is 0,2 hectare in optie. Op
terrein Industrieplein in de gemeente Nijmegen werd 3 hectare uitgegeven,
waarmee voltooiing een feit is. Op Bijsterhuizen is in 2003 slechts 0,6 hectare
uitgegeven, maar per 1 januari 2004 was er wel 7,6 hectare in optie.
7.4 Aanbod van bedrijventerreinen
Het KAN-gebied heeft per 1 januari 2004 circa 134,6 hectare netto
bedrijventerrein direct beschikbaar. Daarvan is 8,8 hectare in optie. De meeste
beschikbare gronden zijn te vinden op de bedrijventerreinen Bijsterhuizen, Poort
van Midden Gelderland Zuid en IJsseloord II. Op termijn is er circa 99,7 hectare
netto bedrijventerrein beschikbaar, met name op de bedrijventerreinen Griftdijk,
Bijsterhuizen en de Merm. In vergelijking met vorig jaar is nu meer bedrijventerrein
terstond beschikbaar, maar minder op termijn. Het is dus zaak de geplande
terreinen bijtijds te ontwikkelen, want de procedure van het maken van een
ontwerp-bestemmingsplan tot het gereed maken van de gronden voor uitgifte
duurt al snel 4 tot 7 jaar. Versneld ontwikkelen biedt soelaas, waardoor de geplande
gronden sneller beschikbaar komen.
In de Veluwezoom is circa 35,6 hectare netto direct uitgeefbaar. Het grootste deel van
de uitgeefbare grond bevindt zich op drie terreinen: 20,5 hectare op IJsseloord II,
6,6 hectare op Het Broek/Westervoortsedijk en 3,4 hectare op de Beemd (waarvan
0,5 hectare in optie). Op termijn is in het deelgebied circa 10,2 hectare beschikbaar
voor uitgifte. Op de middellange termijn zal een deel van de vraag naar grond in
Arnhem zich vestigen in omliggende gemeenten. Reden daarvoor is de kleine
hoeveelheid grond die op middellange termijn beschikbaar komt. De geplande
bedrijventerreinen in de gemeente Arnhem op Koningspley-Noord, de Oude
Veerweg en de Spoordriehoek zullen pas op de lange termijn klaar zijn voor uitgifte.
Deelgebied Over-Betuwe heeft per 1 januari 2004 circa 23,2 hectare netto bedrijven-
terrein direct beschikbaar: circa 1,5 hectare netto op de Aam 1, 2 en 3 en 21,5 hectare
netto op Poort van Midden Gelderland Zuid. Op Pannenhuis I is een laatste kavel
van circa 0,2 hectare beschikbaar. In dit deelgebied is circa 14,4 hectare op termijn
beschikbaar. Er zijn ook enkele plannen waarvan de eerste uitgifte al eind 2004 en in
2005 wordt verwacht. Het lijkt erop dat in dit deelgebied voor de korte en middel-
lange termijn toch voldoende bedrijventerrein beschikbaar is voor de markt.
Deelgebied Liemers heeft in totaal circa 14,7 hectare netto bedrijventerrein terstond
beschikbaar voor uitgifte, waarvan 0,5 hectare in optie is. Opvallend is dat geen
bedrijventerreinen op termijn beschikbaar komen. Er zijn wel redelijk grootschalige
plannen waarvan de uitgifte op korte termijn wordt verwacht. Op de middellange
termijn kan worden voldaan aan de vraag.
In deelgebied Zuidwaal is circa 61,3 hectare netto bedrijventerrein direct beschik-
baar. Op terrein Schoenaker in de gemeente Beuningen is circa 13 hectare terstond
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
48
Aanbod van bedrijventerreinen per deelgebied in hectare per 1-1-2004
Deelgebied Bedrijventerrein Terstond Op termijn Type
uitgeefbaar* uitgeefbaar bedrijventerrein**
Veluwezoom
Arnhem Bakenhof Oost 0 0,9 C
Het Broek/
Westervoortsedijk 6,6 5,6 C
Kleefse Waard 2 0 A
Merwedestraat 0 1,5 C
IJsseloord II 20,5 0 D
Rheden De Beemd 3,4 2,0 C
Dieren-Oost 1,4 0,2 C
Kanaal I en II 1,7 0 C
Subtotaal 35,6 10,2
Liemers
Doesburg Beinum 1978 0,2 0 C
Duiven Centerpoort-Noord 0,7 0 C
Centerpoort-Zuid 1,8 0 D
De Nieuweling 4,5 0 C
Rijnwaarden Halve Maan II 0,2 0 C
Industrieterrein
Pannerden 0,1 0 C
Spijksedijk 5,3 0 A
Zevenaar Technopark Mercurion 1,7 0 D
Subtotaal 14,7 0
Over-Betuwe
Lingewaard Agropark I 0 1,4 C
Pannenhuis I 0,2 0 C
Overbetuwe De Aam 1, 2, 3 1,5 0 C
De Merm, Elst 0 13 C
Poort van Midden
Gelderland Zuid 21,5 0 C
Subtotaal 23,2 14,4
Zuidwaal
Beuningen Schoenaker 13 0 C
Groesbeek Mies 5,8 1,5 C
Heumen Sluisweg 0,6 0,3 C
Nijmegen Bijsterhuizen 37 33,8 A
Griftdijk 0 37 C
Lindenholt 3 0 D
Ubbergen Lieskes Wengs 0,4 0 C
De Bouwkamp 0,7 0 C
Wijchen Hofsedam 0 2,5 C
Zesweg 0,8 0 C
Subtotaal 61,3 75,1
Totaal 134,6 99,7
* Incl. terrein in optie
** A: Zware industrieterreinen
B: Zeehaventerreinen
C: Gemengde terreinen
D: Hoogwaardige bedrijvenparken
E: Distributieparken
Bron: IBIS enquête provincie Gelderland, Engelsing Makelaars,
Strijbosch Thunnissen Makelaars
uitgeefbaar. Daarnaast is op bedrijventerrein Mies circa 5,8 hectare netto uitgeef-
baar en op terrein Sluisweg circa 0,6 hectare. De gemeente Nijmegen heeft op
Bijsterhuizen circa 37 netto (waarvan 7,6 hectare in optie) en op Lindenholt circa
3 hectare beschikbaar. In de gemeente Ubbergen is op Lieskes Wengs 0,4 hectare
direct beschikbaar en circa 0,7 hectare op de Bouwkamp (waaronder een optie van
0,2 hectare). In Wijchen is op de Zesweg nog 0,8 hectare beschikbaar. Op termijn is
voor het gehele gebied nog circa 75,1 hectare beschikbaar voor uitgifte. Dit deel-
gebied kan de toekomstige vraag goed opvangen.
7.5 Prijsontwikkeling
Als gevolg van de economische omstandigheden is de markt van
bedrijventerreinen weinig in beweging. Er wordt minder (op risico) ontwikkeld en
minder grond (waaronder bedrijventerreinen) gekocht. Zodra de economie weer
aantrekt, zal de vraag stijgen. In een regio waar de voorraad bedrijventerreinen
beperkt is, zal de prijs wat meer stijgen dan in voorgaande jaren. De uitgifteprijs van
enkele bedrijventerreinen is naar boven bijgesteld. Vooral in gemeenten waar niet
veel bedrijventerrein beschikbaar is en de plannen bescheiden zijn, stijgt de prijs (na
inflatiecorrectie).
7.6 Marktanalyse
De vraag naar bedrijventerreinen reageert over het algemeen heftig op
de economische conjunctuur. Het eind van de jaren negentig werd gekenmerkt
door een hoogconjunctuur. In de loop van 2000 en 2001 kwam daarin een
kentering. De conjunctuurverslechtering werd op de voet gevolgd door een daling
van de verkoop van bedrijventerreinen. De economische vooruitzichten zijn in de
komende jaren gematigd. In het kielzog daarvan is ook een relatief gematigd
uitgiftetempo van bedrijventerreinen geraamd.
In de Provinciale Economische Verkenning 2003/2007 wordt de planologische
voorraad vergeleken met de toekomstige behoefte aan nieuw terrein. Zo wordt
beoordeeld of de regio Arnhem-Nijmegen over voldoende bedrijventerrein kan
beschikken. Voor geheel Gelderland blijkt dat op middellange termijn geen ernstige
discrepanties zijn te verwachten. Qua hectares was begin 2002 het aanbod bedrijven-
terreinen, tezamen met de geplande uitbreidingen, voldoende om de vraag tot 2009
op te vangen. Wordt evenwel gekeken naar de direct voor de markt beschikbare
voorraad, dan blijkt deze in Zuidwest Gelderland en in Arnhem-Nijmegen slechts
voor anderhalf tot twee jaar te voldoen. Vanuit de marktvraag bezien is de conclusie
dat in deze regio’s op korte termijn nieuwe locaties beschikbaar moeten komen, óf
dat de vigerende plannen in uitvoering moeten worden genomen.
In de nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005 worden vraag en aanbod met elkaar
geconfronteerd. Op de korte en middellange termijn lijken vraag en aanbod redelijk
gelijk. De voorraad bedrijventerreinen voor gemengde bedrijvigheid en voor
distributie laat respectievelijk een tekort van 5 en 15 hectare zien. De voorraad voor
zware bedrijvigheid kent een relatief groot overschot van 13 hectare. Als vraag en
aanbod voor de lange termijn met elkaar worden geconfronteerd, blijkt een
fundamenteel tekort te ontstaan. Het tekort aan gemengde bedrijventerreinen
(waaronder ook hoogwaardige) zal ongeveer 188 hectaren zijn. Het tekort aan
bedrijventerreinen voor distributie zal ongeveer 59 hectare bedragen. Vraag en
aanbod voor zware bedrijventerreinen zullen meer met elkaar in evenwicht zijn. De
voorraad gemengde bedrijventerreinen voor gemengde bedrijvigheid en distributie
zal al in 2015 zijn uitgeput.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
49
Vraag naar bedrijventerreinen in hectare 2001-2010
Gemengd Distributie Zwaar Totaal
2001-2005 223,2 13,9 3,6 240,7
Vraag per jaar 44,6 2,8 0,7 48,1
2006-2010 219,0 12,0 14,4 245,4
Vraag per jaar 43,8 2,4 2,9 49,1
Totaal 442,2 25,9 18 486,1
Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BROAdviseurs,
Bedrijventerreinennota KAN 2000
Confrontatie vraag en aanbod in hectare 2011-2020
Gemengd Distributie Zwaar Totaal
Regionaal aanbod 152,5 0 0 152,5
Lokaal aanbod 23,0 0 0 23,0
Subtotaal 175,5 0 0 175,5
Direct uitgeefbaar -5,0 -14,5 13,3 -6,2
Aanbod 170,5 -14,5 13,3 169,3
Vraag 358,0 44,0 20,0 422,0
Saldo -187,5 -58,5 -6,7 -252,7
Uitputting voorraad Eind 2015 Medio 2015 Medio 2017 Begin 2014
Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BROAdviseurs,
Bedrijventerreinennota KAN 2000
Vraag naar bedrijventerreinen in hectare 2011-2020
Gemengd Distributie Zwaar Totaal
2011-2020 358,0 44,0 20,0 422,0
Per jaar 35,8 4,4 2,0 42,2
Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BROAdviseurs,
Bedrijventerreinennota KAN 2000
Vraag en aanbod in hectare 2001-2010
Gemengd Distributie Zwaar Totaal
Regionaal aanbod 265,5 0 20,0 285,5
Lokaal aanbod 125,0 7,0 7,5 139,5
Subtotaal 390,5 7,0 27,5 425,0
Direct uitgeefbaar 46,7 4,4 3,8 54,9
Totaal aanbod 437,2 11,4 31,3 479,9
Vraag 442,2 25,9 18,0 486,1
Saldo -5,0 -14,5 13,3 -6,2
Uitputting voorraad Eind 2009 Medio 2005 Medio 2017
Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BROAdviseurs,
Bedrijventerreinennota KAN 2000
Kavels Impact 79 te Duiven
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
50
A
g
r
o
b
u
s
i
n
e
s
s
8.1 Landelijke ontwikkelingen
De agrarische sector is zeer belangrijk voor de Nederlandse economie.
Driekwart van de in Nederland geproduceerde producten die de agrarische sector
produceert, wordt geëxporteerd. Bijna een kwart (30 miljard euro) van de
Nederlandse exportwaarde betreft land- en tuinbouwproducten en aanverwante
handel en industrie. Het Nederlandse aandeel in de totale waarde van agrarische
producten uit de EU is 15%. Voor de toegevoegde waarde van producten is vooral
de glastuinbouw van belang. Een kwart van de agrarische productiewaarde wordt
geproduceerd op slechts 0,7% van de agrarische grond.
Boeren en tuinders gebruikten in 2000 circa 68% (2,32 miljoen hectare) van de
grond in Nederland en hadden circa 56% in bezit. Tussen 1996 en 2000 (een
periode van sterke economische groei) daalde de agrarische oppervlakte met
gemiddeld circa 8.600 hectare per jaar, tegen circa 4.400 hectare in de periode
1979-1996. Dit kwam vooral door de forse stijging van ‘rode bestemmingen’
(bedrijven, woningen en infrastructuur).
Steeds meer agrarische bedrijven stoppen de bedrijfsvoering. Oorzaken hiervan zijn
onder meer de uitgebreidere en strengere regelgeving en een aantal dierziekten dat
zich voordeed. De forse afname van het aantal agrarische bedrijven betrof vooral de
intensieve veehouderij. Daarnaast is sprake van schaalvergroting (het areaal per
agrarisch bedrijf neemt toe) en intensivering (op hetzelfde oppervlak wordt meer
geproduceerd). Deze veranderingen leiden tot nieuwe functies en bestemmingen
van gebouwen en grond in het buitengebied. Bovendien is er behoefte aan ruimte
voor stedelijke functies, zoals wonen en werken. Dit alles vraagt om een afgewogen
en consistent beleid, dat recht doet aan zowel agrarische belangen als andere
economische dragers in het buitengebied. Inbreidingsprojecten, meervoudig
grondgebruik en herstructurering van met name bedrijventerreinen kunnen de
druk op de groene sector sterk verminderen.
In de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening is de ruimtebehoefte voor rood
(bedrijven, woningen en infrastructuur) en groen (natuur, landschap, sport en
recreatie) tot 2030 geschat. De behoefte aan grond voor rood hangt af van de
economische groei. In een tijd van hoogconjunctuur ligt de geschatte behoefte
boven de 6.000 hectare per jaar. Bij een laagconjunctuur is dat minder dan 3.000
hectare per jaar. Deze ruimte wordt aan de landbouw onttrokken. Voor groen komt
de behoefte neer op gemiddeld 16.000 hectare per jaar.
8.2 Regionale ontwikkelingen
In diverse beleidsnota’s komt de agrarische sector binnen het KAN-
gebied ter sprake, zoals de Structuurvisie van het KAN-gebied (die ter inzage ligt),
het Streekplan KAN (dat momenteel wordt opgesteld) en de visie “Agro kan in het
KAN”. Het KAN heeft bedrijven en ontwikkelingen in de agrobusiness binnen deze
regio in kaart gebracht. De conclusie is dat de concurrentiepositie van deze sector in
het KAN-gebied kan worden verbeterd.
Ondanks het feit dat agrobusiness kansrijk is in het KAN, is hier relatief meer
landbouwgrond onttrokken dan in de rest van Nederland. In de periode 1996-2000
is van veel landbouwgrond de functie veranderd naar (semi)bebouwd. Ook is in het
KAN relatief meer grond in gebruik genomen voor bos en natuur. Deze trend is
maatschappelijk gewenst. In de regio Arnhem-Nijmegen wordt circa 95% van de
landbouwgrond gebruikt voor akkerbouw en grasland. De perspectiefrijke
tuinbouw neemt slechts 4,5% van de landbouwgrond in beslag.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
51
8 Agrobusiness
Agrarische bedrijvigheid in Nederland (1980-2002)
Aantal agrarische Cultuurgrond Neder- Gemiddeld areaal
bedrijven Nederland land in hectare cultuurgrond in hectare
1980 144.994 2.020.237 13,93
1985 135.900 2.019.032 14,86
1990 124.903 2.005.608 16,06
1995 113.202 1.964.747 17,36
2000 97.483 1.955.319 20,06
2002 89.580 1.934.945 21,60
Bron: CBS
Grondgebruik landbouwsector Nederland 2002 in hectare
Nederland Verdeling in %
Akkerbouwgewassen 824.080 42,3%
Grasland 999.793 51,3%
Tuinbouw open grond 105.189 5,4%
Tuinbouw onder glas 10.541 0,5%
Braakland 5.709 0,3%
Snelgroeiend hout 4.133 0,2%
Totaal 1.949.445 100%
Bron: CBS
Bodemgebruik in Nederland en regio Arnhem-Nijmegen in hectare
Arnhem- Arnhem-Nijmegen Nederland Nederland
Nijmegen 2000 1996-2000 2000 1996-2000
Bebouwd 14.130 +3,6% 318.330 +4,4%
Semi-bebouwd 1.601 +12,6% 48.573 +28,6%
Recreatie 3.765 +2,8% 88.877 +3,1%
Landbouw 52.904 -1,8% 2.326.047 -0,1%
Bos en natuur 17.168 +1,5% 483.463 +0,1%
Verkeer 3.794 -1,0% 113.039 +0,5%
Binnenwater 5.704 -0,2% 357.440 +0,6%
Buitenwater - - 417.032 -
Bron: CBS
Bodemgebruik, bebouwd in regio Arnhem-Nijmegen en Nederland
in hectare
Arnhem- Arnhem- Nederland Nederland
Nijmegen Nijmegen 2000 1996-2000
2000 1996-2000
Woongebied 10.086 +3,1% 221.141 +3,4%
Detailhandel en horeca 232 +5,4% 4.592 +3,5%
Openbare voorziening 517 +0,1% 11.486 -
Sociaal-culturele voorziening 862 -0,1% 15.167 -
Bedrijfsterrein 2.432 +0,8% 65.945 +9,9%
Bron: CBS
Grondgebruik in regio Arnhem-Nijmegen (2002)
Arnhem-Nijmegen Verdeling in
in Arnhem-Nijmegen
hectare in %
Akkerbouwgewassen 14.295 32,9%
Grasland 26.939 62,0%
Tuinbouw open grond 1.714 3,9%
Tuinbouw onder glas 251 0,6%
Braakland 212 0,5%
Snelgroeiend hout 54 0,1%
Totaal 43.465 100%
Bron: CBS
Glastuinbouwproject Bergerden bestaat uit circa 340 hectare bruto grondoppervlak
(netto 212 hectare) en werkt aan collectieve voorzieningen op het gebied van water
en energie. Deze grote locatie biedt tuinders alle ruimte voor schaalvergroting. De
ontwikkeling en gronduitgifte vinden gefaseerd plaats tot in het jaar 2008. De eerste
kavels (80 hectare) zijn uitgegeven in 2003. Bergerden is door de overheid
aangewezen als één van de tien locaties in Nederland voor de ontwikkeling van glas-
tuinbouw. De ontwikkeling van deze locaties verloopt moeizaam, maar Bergerden
vormt een uitzondering. Het kassengebied is bedoeld voor de opvang van kwekers
die elders in Nederland moeten plaatsmaken voor andere functies.
Landelijk is de druk op agrarische gronden hoog, ook in het KAN-gebied. Voor een
aanzienlijk deel van grote woningbouwprojecten is landbouwgrond nodig. Een
voorbeeld is Lent, waar woningbouw noodzakelijk is om de woningbehoefte van
Nijmegen op te vangen. Hiervoor worden vele hectares agrarische grond
opgeofferd, waarvan een belangrijk deel glastuinbouw. Ook VINEX-locatie
Schuytgraaf in Arnhem-Zuid wordt gebouwd op grond die werd gebruikt door de
landbouwsector. En in Duiven (De Ploen) zullen vele hectaren agrarische grond
worden herbestemd ten behoeve van woningbouw.
8.3 Grondprijzen
Of landbouwgronden verkoopbaar zijn, wordt bepaald door de
kwaliteit, grondsoort, ligging en prijs. Locale factoren, zoals kwaliteit en ligging ten
opzichte van stedelijke uitbreidingen, spelen een steeds grotere rol bij de verkoop
van grond. Voor courante gronden geldt nog steeds een redelijk goede grondprijs,
incourante gronden gaan nu moeilijker van de hand.
Landbouwgrond is duurder dan op basis van de agrarische productiewaarde zou
mogen worden verwacht. Na een forse stijging tot eind 2001 daalde de grondprijs
tot de tweede helft van 2003. In de tweede helft van 2003 steeg de grondprijs weer
licht. Daarmee bleef in 2003 de daling van de grondprijs beperkt tot gemiddeld
circa 13%. Stabilisatie van de grondprijs van de courante percelen is in zicht,
waarbij regionale verschillen opvallend zijn. Het aantal grondtransacties in 2003 is
ten opzichte van 2002 gedaald. Vooral de prijs van grasland daalde met 27% flink.
Daarbij vergeleken is de prijs van bouwland met 3% zeer licht gedaald. De prijzen
voor grond met glastuinbouwbestemming zijn de afgelopen jaren zeer sterk
opgelopen tot extreem hoge waarden (meer dan h 500.000 per hectare). De prijs
van grond in verpachte staat stijgt niet.
De markt is verschoven van een vraagmarkt naar een verkopersmarkt. In deze
dalende markt zijn kopers afwachtend, tot de prijzen stabiliseren. Naast de tegen-
vallende economische ontwikkelingen in de landbouw veroorzaakte dit een rustige,
zeer beperkte markt voor agrarisch onroerend goed in 2003.
Door de lage economische conjunctuur namen grondaankopen door project-
ontwikkelaars voor toekomstige stedelijke ontwikkelingen af. De toekomstige vraag
naar grond voor bouw en infrastructuur zal mede afhangen van de conjunctuur. De
grondaankopen voor de Ecologische Hoofdstructuur zijn door Rijksbezuinigingen
tijdelijk teruggebracht, maar het ministerie van LNV (Landbouw, Natuur en
Voedselkwaliteit) heeft begin 2004 aangegeven in de komende jaren 4.000 hectare
per jaar te willen aankopen.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
52
Gemiddelde koopsom per agrarische transactie excl. opstallen in euro’s (1999-2003)
Gemiddelde grootte per agrarische transactie excl. opstallen in hectare (1999-2003)
Gemiddelde prijs per m
2
agrarische grond in euro’s (1999-2003)
Aantal agrarische transacties excl. opstallen (1999-2003)
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
KAN ZUIDWAAL VELUWEZOOM OVER-BETUWE LIEMERS
2003 2002 2001 2000 1999
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
KAN ZUIDWAAL VELUWEZOOM OVER-BETUWE LIEMERS
2003 2002 2001 2000 1999
0
1
2
3
4
5
6
KAN ZUIDWAAL VELUWEZOOM OVER-BETUWE LIEMERS
2003 2002 2001 2000 1999
Bron: Kadaster
0
20
40
60
80
100
120
KAN ZUIDWAAL VELUWEZOOM OVER-BETUWE LIEMERS
2003 2002 2001 2000 1999
8.4 Glastuinbouw
De bedrijfseconomische resultaten van de land- en tuinbouwbedrijven
in de laatste jaren laten zien dat alle sectoren onder druk staan. Behalve de
pluimvee- en varkenssector floreert de land- en tuinbouwsector redelijk. De
intensieve plantaardige sectoren (en met name de glastuinbouw) worden algemeen
onderkend als meest perspectiefrijk binnen de agrarische sector. Maar de sterk aan
verandering onderhevige marktomstandigheden en snel veranderende regelgeving
voor bedrijfsvoering vereisen dat de glastuinbouw zich snel daaraan aanpast.
In 1980 stond in Nederland circa 8.760 hectare ‘glas’, in 2000 bijna een kwart meer.
In de komende tien jaar zal in Nederland ongeveer 1.500 hectare glas verdwijnen
door functiewijziging en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast zal
door verdere concentratie van verspreid glas, herstructurering van oude gebieden
en voortgaande groei van de sector een ruimtebehoefte ontstaan van ruim 1.000
hectare. De totale ruimtebehoefte is dan 2.500 hectare. Er zijn tien grote locaties
waar projectmatig vestiging van glastuinbouw kan plaatsvinden. Vraag en aanbod
lijken in balans. Maar het is moeilijk te voorspellen of de ruimte beschikbaar is op
het moment dat de ruimtebehoefte het grootst is.
De totale Nederlandse productiewaardeomzet in de tuinbouw is circa 6,9 miljard
euro. De totale handelswaarde (handel, logistiek en bewerking van de producten)
bedraagt circa 14 miljard euro. De tuinbouw heeft een exportwaarde van 11,7
miljard euro. Er is in totaal 200 miljoen euro omgezet, wanneer de producten bij de
consument terechtkomen. Dit geeft het belang aan van de tuinbouwsector, die
relatief weinig grond in gebruik heeft. Ontwikkeling van glastuinbouwbedrijven is
noodzakelijk om markt- en milieutechnische redenen. In de toekomst is om
politieke en maatschappelijke redenen glastuinbouwontwikkeling niet meer op elke
plek mogelijk. De landelijke overheid onderkent en ondersteunt de noodzaak tot
herstructurering van bestaande en gedeeltelijk verouderde glastuinbouwgebieden
(zoals kassengebied Huissen-Angeren). De tendens is om glas te concentreren. In
het Streekplan van 1996 wordt de uitbreidingsbehoefte van tuinders in het KAN
geschat op circa 800 hectare bruto tot 2012, waarvan Bergerden 350 hectare vervult.
In het KAN-gebied is de glastuinbouw in Over-Betuwe speerpunt van beleid. Ook
in de Liemers en het Rijk van Nijmegen bevindt zich nog glas. GLTO claimt tot
2015 in het KAN-gebied circa 500 hectare voor glastuinbouw. Revitalisering is
noodzakelijk en een inhaalslag is nodig. De ontwikkeling is in de afgelopen tien jaar
te veel afgeremd. In de tuinbouwsector in het KAN-gebied is sprake van schaal-
vergroting en modernisering. Door verdere complexvorming in de gemeente
Lingewaard en de ontwikkeling van productielocatie Bergerden ontstaat een sector
van aanzienlijke economische betekenis voor de regio.
Het aantal werkzame personen in het KAN-gebied in de land- en tuinbouwsector
wordt in 2000 geschat op circa 7.300 (werkzaam in 2.700 bedrijven). De
glastuinbouw levert hier circa 1.000 tot 1.400 directe en 600 tot 1.000 indirecte
arbeidsplaatsen op. Als gevolg van de nieuwe locatie Bergerden en verdere
complexvorming kunnen de komende jaren enkele duizenden extra arbeidsplaatsen
ontstaan in de gehele agrosector.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
53
Prijs in euro’s per hectare landbouwgrond in Nederland in 2003
Bouwland Grasland
Noord 21.749 21.460
Oost 34.000 27.793
Zuid 41.250 34.033
West 29.000 31.806
Nederland 31.500 28.773
Bron: NVMAgrarisch Goed
Gemiddelde grondprijs per hectare, 2001-2003
Jaar Prijs in euro
2001 34.600
2002 33.724
2003 29.169
Bron: NVMAgrarisch Goed
Aandeel van de tuinbouw in agrarisch Nederland in miljarden euro’s
(2000-2002)
2000 2001 2002
Productie 17,2 18,0 17,6
Tuinbouw 6,7 6,8 6,9
- voedingstuinbouw 2,3 2,4 2,3
- siergewassen 4,4 4,5 4,6
Akkerbouw 2,0 2,5 2,5
Rundveehouderij 4,3 4,4 4,3
Intensieve veehouderij 4,2 4,3 3,9
Aandeel tuinbouw 39% 38% 39%
Uitvoer 30,7 31,8 32,2
Tuinbouw 11,1 11,4 11,7
- voedingstuinbouw 5,8 5,9 6,0
- siergewassen 5,3 5,5 5,7
Aandeel tuinbouw 37% 36% 36%
Bron: Productschap Tuinbouw
Werkgelegenheid per primaire sector in Nederland (2000-2002).
Tuinbouw totaal 2000 2002
Primaire sectoren 147.746 137.120
Niet-primaire sectoren 129.140 130.140
Bron: Productschap Tuinbouw
Tuinbouwkas in Bergerden in aanbouw
Social-economic developments
With 20%, the growth in the labour force between 1992 and 2002 in the KAN area
[junction Arnhem-Nijmegen] is considerably higher than the growth on national
level (18%). The economic change in 2001 also has consequences for the growth in
employment in the KAN area. At present, employment in this area is virtually
stagnant. (Semi) government employment still shows a substantial growth of 3 to
4% on annual level. This sector is strongly represented in the KAN area, resulting in
a relatively favourable development of jobs. Throughout 2003, the change in the
economy continued to affect businesses in the market sector, but this downswing
now appears to be levelling off. Due to the concentration of the urbanisation in the
KAN area, the growth in the labour force and room for economic activity will
continue to remain on a relatively high level in the next decades.
Infrastructure
The new Regional Traffic and Transport Plan should be ready in the fall of 2004.
The accessibility of the KAN area has to improve in the next years particularly with
respect to better utilisation of the current infrastructure. This applies to both road
and rail. Until 2010, very few new large infrastructure projects are planned thus far.
Housing market
In 2003, the average purchase price in the KAN area rose at a slightly slower pace
than in the previous year, by 3.5% to h 211,161. Prices for apartments in particular
rose substantially. The supply in the KAN region increased by 66.6% to 5,199
homes. This is a more substantial increase than in 2002. In 2003, 7,989 transactions
were completed, representing an increase of 6.9%. The average time before a
property is sold in the KAN area increased by 15 days to 64 days, which is one week
faster than the national average. The percentage of rented homes in the housing
supply in the KAN area is 46%. There is stagnation in the rental market. The level of
turnover shows a continued decline, although it appears that it is now beginning to
stabilise. In 2003, transactions occurred in 6.8% of the rental homes in the KAN
area. The production of houses has again been postponed. In 2003, 1,345 homes
were realised and 3,302 homes are scheduled to be realised in 2004.
Office rental market
As anticipated, the Dutch office rental market in 2003 has deteriorated. Supply
increased by 18%and rental declined by 25%. Supply in the KAN region increased
by 41%and rental fell by 26%. Supply in Arnhem increased by 25%, particularly due
to the new large-scale complex at Arnhem’s Central Station. With 9.8%, the vacancy
percentage in Arnhem rose to a lesser degree than in 2002. In Nijmegen, supply
increased considerably by 76%, while rental, with 15%, declined to a lesser degree
than in the Netherlands as a whole. Vacancy in Nijmegen climbed to the high level of
14.6%. Because incentives such as rent-free periods and higher completion levels are
being offered, rental prices have remained relatively stable. Owing to improved
economic prospects, a decrease in rental prices does not appear likely.
Shop market
In spite of the deteriorated economy, the domestic market for shops developed
comparatively better than in 2002. Supply rose by only 7%and rental increased by
almost 9%. Prime [A1] locations barely have any vacancy at all; most of the supply
is found at second [B] and third-rate [C] locations. In Arnhem, supply dropped by
25%and rental by 18%. Arnhem is expanding its shop acreage with developments
in the town centre (including Musiskwartier, Rijnboog and Arnhem’s Central
Station) and the expansion of the shopping centres Kronenburg and Presikhaaf in
particular. In Nijmegen, supply increased by 5%and rental fell by 37%. However,
this decline in rental has to be set off against the above-average rental in 2002.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
54
Summary
Development of prices of existing privately owned homes in the KAN
area, the province of Gelderland and the Netherlands (1999=100)
Development of supply and rental of office space in Arnhem in m
2
(1999-2004)
Development of supply and rental of office space in Nijmegen in m
2
(1999-2004)
Development of supply and rental of shop acreage in Arnhem and
Nijmegen in m
2
of net lettable surface area (1999-2004)
0
30
60
90
120
150
KAN GELDERLAND PROVINCE THE NETHERLANDS
2003 2002 2001 2000 1999
Source: land registry office
Source: Engelsing Makelaars, NVM
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
TAKE-UP SUPPLY
2004 2003 2002 2001 2000 1999
Source: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
TAKE-UP SUPPLY
2004 2003 2002 2001 2000 1999
Source: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2004 2003 2002 2001 2000 1999
TAKE-UP SUPPLY
Nijmegen, with the recent opening to traffic of the Moenenstraat and the planned
redevelopment of Plein 1944, has made further improvements to the access routes
of its shops.
Business premises
The business premises market was affected by the consequences of the economic
downturn only in 2003, when rental in the KAN area fell by 13.9% to approximately
100,000 m
2
, and supply increased by 9.5% to about 300,000 m
2
. The rental prices of
easily marketable business premises can be maintained, but with respect to
unsaleable (particularly antiquated) business premises, a downward trend in the
rental price can be observed. It is expected that supply will continue to increase in
2004, but at a slower pace than in 2003. The business premises market will pick up
again in 2005 at the earliest, and rental will fall not quite as fast or may even rise.
Industrial sites
In 2003, approximately 19 hectares of industrial sites were ready for allocation in
the KAN area, which was about the same acreage as in the previous year. The
acreage of land immediately ready for allocation rose by 10% to approximately 135
hectares, about 9 hectares of which is optioned. In the foreseeable future,
approximately 100 hectares will be available (a decline of 32%). The allocation
prices of some sites have been adjusted upward. Particularly in towns with few
industrial sites and where plans are moderate, the price rises (after adjustment to
account for inflation). In general, rental of industrial sites reacts strongly to the
economic climate. Given the moderate economic prospects, a relatively moderate
rate in the allocation of industrial sites is estimated.
Agricultural / agrarian business
In the farming sector there is a considerable decline in the number of agrarian
businesses, increase in scale and intensification. This leads to new functions and
uses for buildings and land in the countryside. In addition there is a need for space
for ‘urban’ functions, such as living and working. All that requires a balanced and
consistent policy. Greenhouse cultivation in particular is a sector with a promising
perspective. With the additional construction of various housing projects in the
town of Lingewaard and the development of the Bergerden greenhouse project
(which has been designated by the government as one of the ten locations in the
Netherlands for the development of greenhouse cultivation), a sector of
considerable economic significance for the region is being created.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
55
Development of supply and rental of business premises in the KAN
area in m
2
(1999-2004)
Development of allocation of industrial sites in the KAN area in
hectares (1992-2003)
Source: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2004 2003 2002 2001 2000 1999
TAKE-UP SUPPLY
Source: Province of Gelderland
0 10 20 30 40 50 60 70 80
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
KEY DATA OFTHE KANAREA
Population
Population in the KAN area as per 1-1-2004 698,285 + 0.3
Number of workplaces 322,571 + 1.1
Number of businesses / institutions 34,501 + 4.9
Housing
Housing stock as per 1-1-2004 288,027 + 1.1
Supply of homes as per 1-1-2004 5,199 + 66.6
Number of transactions in 2003 7,989 + 6.9
Average purchase price in 2003 v 211,161 + 3.5
Median time of sale in 2003 64 days + 30.6
Housing production in 2003 (net) 1,345 - 3.6
Offices
Office space in stock as per 1-1-2004 1,381,000 m
2
+ 2.3
Supply as per 1-1-2004 187,750 m
2
+ 41.2
Rental in 2003 41,640 m
2
- 26.4
Rental price level of business units (100-150 m
2
) v 35 - 60
Rental price level of business premises on
super-regional sites (300-500 m
2
) v 35 - 50
Rental price level of large-scale
new housing (2.000-4.000 m
2
) v 40 - 55
Industrial sites
Allocation in 2003 19 ha 0
Immediately ready for allocation as per 1-1-2004 135 ha + 9.8
Ready for allocation in the foreseeable
future 1-1-2004 100 ha - 32.0
Plans / ideas as per 1-1-2004 390 ha + 9.9
Allocation price in Arnhem IJsseloord II v 115
Allocation price in Duiven Centerpoort-Zuid v 120
Allocation price in Nijmegen Bijsterhuizen v 125 - 145
Allocation price in Rheden De Beemd v 110 - 170
+ = Increase in %
- = Decrease in %
Rental price of new buildings in Arnhem v 148
Rental price of existing buildings in Arnhem v 125
Rental price of new buildings in Nijmegen v 125
Rent price of existing buildings in Nijmegen v 115
Planned stock as per 1-1-2004 675,500 m
2
0
Retail trade
Number of shops KAN area per 1-1-2004 4,048 - 3.8
Stock of shop premises in the KAN area 981,453 m
2
+ 1.4
Supply in Arnhem and Nijmegen 1-1-2004 17,900 m
2
- 0.9
Rental in Arnhem and Nijmegen in 2003 21,345 m
2
- 26.3
Rental price of key shopping complex in Arnhem v 815 - 1200
Rental price of key shopping complex in Nijmegen v 455 - 815
Business premises
Supply as per 1-1-2004 299,135 m
2
+ 9.5
Rental in 2003 101,620 - 13.9
Incr. /decline in
percentage
Sozialökonomische Entwicklungen
ImKAN-Gebiet ist der Zuwachs der erwerbstätigen Bevölkerung zwischen 1992
und 2002 beträchtlich höher (20%) als die landesweite Zunahme (18%). Die
wirtschaftliche Wende 2001 hat auch Folgen für die Zunahme der Arbeitsplätze im
KAN-Gebiet. ImMoment ist die Beschäftigungslage praktisch unverändert. Bei
staatlichen und halbstaatlichen Instanzen findet noch ein erheblicher Zuwachs von
3 bis 4 % jährlich statt. Dieser Sektor ist imKAN-Gebiet stark vertreten, was für
eine relativ günstige Entwicklung der Beschäftigungslage sorgt. 2003 setzte sich der
wirtschaftliche Umschwung bei Unternehmen imMarktsektor fort, doch die
Verschlechterung scheint etwas abzuflachen. Durch Konzentration der
Urbanisierung imKAN-Gebiet bleiben das Wachstum der erwerbstätigen
Bevölkerung und der Raum für Beschäftigung in den nächsten Jahren auf relativ
hohemStand.
Infrastruktur
ImHerbst 2004 wird der neue regionale Verkehrs- und Transportplan bereit sein.
Die Erreichbarkeit des KAN muss in den kommenden Jahren vor allem durch
bessere Nutzung der heutigen Infrastruktur optimalisiert werden. Dies gilt sowohl
für die Straße als auch für die Schiene. Bis 2010 sind zunächst wenig neue große
Infrastrukturprojekte geplant.
Wohnungs- und Häusermarkt
2003 stieg der durchschnittliche Kaufpreis imKAN-Gebiet weniger als letztes Jahr,
um 3,5%auf h 211 161,-. Vor allem der Preis von Eigentumswohnungen
(Appartements) stieg erheblich. Das Angebot imKAN-Gebiet nahm um 66,6%
auf 5 199 Wohnungen zu. Dies ist ein stärkerer Anstieg als 2002. 2003 fanden 7
989 Eigentümerwechsel statt, eine Zunahme von 6,9%. Die durchschnittliche
Verkaufszeit imKAN-Gebiet nahm um 15 Tage auf 64 Tage zu. Das ist eine Woche
weniger als die landesweite durchschnittliche Verkaufszeit. Der Anteil an
Mietwohnungen imWohnungsbestand des KAN-Gebiets beträgt 46%. Auf dem
Mietwohnungsmarkt herrscht Stagnation. Die Anzahl der Mieterwechsel nimmt
stetig ab, scheint sich aber jetzt zu stabilisieren. 2003 fand imKAN-Gebiet bei
6,8% der Mietwohnungen ein Wechsel statt. Die Wohnungsbauproduktion ist von
Neuem weiter verschoben worden. 2003 wurden 1 345 Wohnungen realisiert und
gemäß Planung werden 2004 3 302 Wohnungen realisiert.
Büroraummarkt
Wie erwartet hat sich 2003 die Lage im niederländischen Büroraummarkt
verschlechtert. Das Angebot stieg um 18% und die Anmietung sank um 25%. Das
Angebot imKAN-Gebiet stieg um 41% und die Anmietung nahm um 26%ab. In
Arnheim nahm das Angebot um 25% zu, vor allem durch das große Neubauprojekt
rund um den Hauptbahnhof in Arnheim. Der Leerbestand in Arnheim stieg weniger
stark als 2002, auf 9,8%. In Nimwegen nahm das Angebot um 76% stark zu, während
die Nachfrage um 15% weniger abnahmals in den gesamten Niederlanden. Der
Leerstand in Nimwegen nahmauf den hohen Stand von 14,6% zu. Weil Anreize wie
mietfreie Perioden und ein höheres Ausbauniveau vergeben werden, sind die
Mietpreise einigermaßen stabil geblieben. Wegen der besseren wirtschaftlichen
Voraussichten scheint eine Senkung der Mietpreise nicht wahrscheinlich.
Ladenflächenmarkt
Trotz der Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage entwickelte sich der landesweite
Ladenflächenmarkt relativ gesehen besser als 2002. Das Angebot stieg um nur 7% und
die Anmietung stieg um fast 9%. An A1-Standorten gibt es kaumLeerstand, das
größte Angebot befindet sich an B- und C-Standorten. In Arnheim sank das Angebot
um 25%und nahm die Anmietung um 18%ab. Arnheim erweitert seine
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
56
Zusammenfassung
Preisentwicklung bestehenden Wohneigentums im KAN, der Provinz
Gelderland und der Niederlande (1999=100)
Entwicklung Angebot und Anmietung von Büroräumen in Arnheim
in m
2
(1999-2004)
Entwicklung Angebot und Anmietung von Büroräumen in Nimwegen
in m
2
(1999-2004)
Entwicklung Angebot und Anmietung von Ladenräumen in Arnheim
und Nimwegen in m
2
Bodenfläche (1999-2004)
0
30
60
90
120
150
KAN PROVINZ GELDERLAND NIEDERLANDE
2003 2002 2001 2000 1999
Quelle: Kataster
Quelle: Engelsing Makelaars, NVM
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
ANMIETUNG ANGEBOT
2004 2003 2002 2001 2000 1999
Quelle: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
ANMIETUNG ANGEBOT
2004 2003 2002 2001 2000 1999
Quelle: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2004 2003 2002 2001 2000 1999
ANMIETUNG ANGEBOT
Geschäftszone durch Entwicklungen imZentrum (darunter Musiskwartier, Rijnboog
und Arnheim-Centraal) und der Erweiterung besonders der Einkaufszentren
Kronenburg und Presikhaaf. In Nimwegen stieg das Angebot um 5% und nahm die
Anmietung um 37%ab. Dieses Sinken der Anmietung muss jedoch imZusammenhang
mit der überdurchschnittlich hohen Anmietung 2002 gesehen werden.
Gewerberäume
Der Gewerberaummarkt bekam die Folgen der wirtschaftlichen Verschlechterung
erst 2003 zu spüren. 2003 sank die Anmietung imKAN-Gebiet um 13,9%auf etwa
100 000 m
2
und das Angebot nahm um 9,5%auf etwa 300 000 m
2
zu. Die Mietpreise
von gängigen Gewerberäumen können sich auf demselben Stand halten, doch bei
nicht gängigen (vor allem veralteten) Gewerberäumen macht sich ein Abwärtstrend
beimMietpreis bemerkbar. Erwartungsgemäß wird das Angebot 2004 weiter steigen,
jedoch weniger schnell als 2003. Der Gewerberaummarkt wird frühestens 2005
anziehen und die Anmietung wird weniger schnell sinken oder sogar steigen.
Gewerbegebiete
ImKAN-Gebiet wurden 2003 etwa 19 Hektaren Gewerbegebiet vergeben, ungefähr
gleich viel wie im vorhergehenden Jahr. Die Menge des sofort zur Vergabe
verfügbaren Gebietes nahm um 10%auf etwa 135 Hektare zu, davon lag auf etwa 9
Hektare eine Option. In absehbarer Zeit werden etwa 100 Hektare verfügbar (eine
Abnahme von 32%). Die Vergabepreise einzelner Gebiete sind nach oben korrigiert
worden. Vor allem in Gemeinden, wo wenig Gewerbegebiet zur Verfügung steht und
nur bescheidene Pläne bestehen, steigt der Preis (nach Inflationskorrektur).
Angesichts der mäßigen wirtschaftlichen Voraussichten wird geplant, die Vergaben
von Gewerbegebieten in relativ gemäßigtemTempo auszuführen.
Agrarindustrie
Im landwirtschaftlichen Sektor findet eine massive Abnahme der Anzahl
agrarischer Unternehmen, Vergrößerung der Betriebsfläche pro Hof und
Intensivierung statt. Dies führt zu neuen Zweckbestimmungen von Gebäuden und
Boden imAußengebiet. Überdies besteht Bedarf an Raum für urbane Zwecke wie
Wohnen und Arbeiten. Dies alles erfordert eine ausgewogene und konsistente
Planung. Vor allem der Gewächshaussektor ist aussichtsreich. Durch Bildung von
weiteren Komplexen in der Gemeinde Lingewaard und die Entwicklung des
Gewächshausprojekts Bergerden (das von den Behörden als einer der zehn
Standorte für die Entwicklung von Gewächshauskultur in den Niederlanden
angewiesen wurde) entsteht für die Region ein Sektor von beachtlicher Bedeutung.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
57
Entwicklung Angebot und Anmietung von Gewerberäumen im KAN m
2
(1999-2004)
EntwicklungVergabe von Gewerbegebieten im KAN in Hektar
(1992-2003)
Quelle: Engelsing Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars, NVM
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
2004 2003 2002 2001 2000 1999
ANMIETUNG ANGEBOT
Quelle: Provinz Gelderland
0 10 20 30 40 50 60 70 80
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
KERNDATEN KAN
Bevölkerung
Bevölkerung KAN am 1.1.2004 698 285 + 0,3
Anzahl Arbeitsplätze 322 571 + 1,1
Anzahl Unternehmen/Institutionen 34 501 + 4,9
Wohnungen
Wohnungsbestand am 1.1.2004 288 027 + 1,1
Wohnungsangebot am 1.1.2004 5 199 + 66,6
Anzahl Eigentümerwechsel 2003 7.989 + 6,9
Durchschnittlicher Kaufpreis 2003 v 211 161 + 3,5
Durchschnittliche Verkaufszeit 2003 64 Tage + 30,6
Wohnungsproduktion 2003 (netto) 1 345 - 3,6
Büros
Bürobestand am 1.1.2004 1 381 000 m
2
+ 2,3
Angebot am 1.1.2004 187 750 m
2
+ 41,2
Anmietung 2003 41 640 m
2
- 26,4
Mietpreis Neubau in Arnheim v 148
Mietpreis bestehende Gebäude in Arnheim v 125
Mietpreis Neubau in Nimwegen v 125
Mietpreis bestehende Gebäude in Nimwegen v 115
Planungsvorrat am 1.1.2004 675 500 m
2
0
Einzelhandel
Anzahl Läden KAN am 1.1.2004 4 048 - 3,8
Bestand Ladenfläche KAN am 1.1.2004 981 453 m
2
Bodenfläche
+ 1,4
Angebot Arnheim und Nimwegen am 1.1.2004 17 900 m
2
- 0,9
Anmietung Arnheim und Nimwegen 2003 21 345 m
2
- 26,3
Mietpreis Geschäftskern Arnheim v 815 - 1200
Mietpreis Geschäftskern Nimwegen v 455 - 815
Gewerberäume
Angebot am 1.1.2004 299 135 m
2
+ 9,5
Anmietung 2003 101 620 - 13,9
Mietpreisniveau Gewerbeeinheiten (100-150 m
2
) v 35 - 60
Mietpreisniveau Gewerberäume in
überregionalen Gewerbegebieten (300-500 m
2
) v 35 - 50
Mietpreisniveau große Neubauprojekte
(2 000-4 000 m
2
) v 40 - 55
Gewerbegebiete
Vergabe 2003 19 ha 0
Sofort zur Vergabe verfügbar am 1.1.2004 135 ha + 9,8
In Kürze zur Vergabe verfügbar am 1.1.2004 100 ha - 32,0
Pläne/Ideen am 1.1.2004 390 ha + 9,9
Vergabepreis Arnheim IJsseloord II v 115
Vergabepreis Duiven Centerpoort-Zuid v 120
Vergabepreis Nimwegen Bijsterhuizen v 125 - 145
Vergabepreis Rheden De Beemd v 110 - 170
+ = Zunahme in %
- = Abnahme in %
Prozentuale
Zu-/Abnahme
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
58
Aanbod - Het aanbod wordt geregistreerd op 1 januari 2004 en
vormt een momentopname. Dit meetmoment verschilt twee
weken met die van Dynamis Sprekende Cijfers, waardoor tussen
de gepresenteerde cijfers een verschil kan bestaan. Het aanbod
betreft uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of
renovatie zijnde en daadwerkelijk binnen 12 maanden beschik-
baar komende en niet reeds uit de markt genomen objecten.
Bouwplannen blijven derhalve buiten beschouwing.
Bedrijfsruimte - Een gebouw of een gedeelte van een gebouw,
dat bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf voor
productie, opslag en distributie van goederen. Eventueel in het
gebouw aanwezige kantoor- en showruimte wordt toegerekend
aan de betreffende hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte
wordt gemeten in m
2
verhuurbaar vloeroppervlak. Als onder-
grens voor opname in de statistieken van dit rapport wordt een
aaneengesloten ruimte van ten minste 250 m
2
verhuurbaar
vloeroppervlak gehanteerd.
Bedrijventerrein - Terrein dat in het bestemmingsplan is aan-
gewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening. Een
zacht plan is een nog niet door de gemeenteraad vastgesteld plan
wat in ontwerp ter inzage is gelegd òf een door de gemeenteraad
vastgesteld plan, waarover door Gedeputeerde Staten geacht
wordt nog geen beslissing te zijn genomen. Een hard plan is een
door de gemeenteraad vastgesteld plan, waarover door
Gedeputeerde Staten, geheel of gedeeltelijk, onherroepelijk is
beslist of waartegen een Kroonberoep loopt òf een plan dat,
nadat de goedkeuring onherroepelijk is geworden, ter gemeente-
secretarie voor eenieder ter inzage ligt.
Bestaande bouw - Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten, waar-
voor ten aanzien van de sector commercieel vastgoed geldt dat
daarbij in het algemeen een overgangsperiode wordt aan-
gehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige oplevering.
Bruto vloeroppervlak (bvo) - Oppervlakte gemeten op vloer-
niveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidings-
constructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten
omhullen.
Compact woonmilieu - Dit milieu is te omschrijvenals een dicht-
bebouwde wijk, met goed openbaar vervoer en voorzieningen in
de wijk. Deze wijken liggen voornamelijk in het centrumvan een
gemeente, waardoor er beperkte parkeermogelijkheden zijn. Er
is een gevarieerd woningaanbod met zowel laagbouw als etage-
bouw. De woningen hebben geen of een kleine tuin en er is
weinig openbaar groen.
Dagelijkse artikelen - Het aanbod in de branchegroepen
voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging
(drogisterij en parfumerie).
Detailhandel - Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder
de uitstalling voor verkoop, het verkopen en/of bewaren van
goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik,
verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een
beroeps- of bedrijfsactiviteit.
Faseren - Het plaatsen van werkzaamheden in een
(tijd)volgorde, zodat men weet wat er op een bepaald tijdstip
moet gebeuren.
Filialiseringsgraad - De filialiseringsgraad geeft aan welk
percentage van het gevestigde aantal winkels tot een filiaalbedrijf
of een andere samenwerkingsvormbehoort.
Filialiseringsgraad vvo - Deze filialiseringsgraad geeft het
percentage van de aanwezige vierkante meters verkoopvloer-
oppervlakte weer, dat door winkels aangesloten bij filiaal-
bedrijven en andere samenwerkingsvormen wordt ingenomen.
Gemiddelde woningprijs - De gemiddelde verkoopprijs is de
totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen. Er vindt geen
weging plaats. De koopsommen lager dan h 1.000,- en hoger
dan h 5.000.000,- worden niet meegenomen.
Horeca - Het bedrijfsmatig verstrekken van logies en/of van ter
plaatse te nuttigen consumptie-artikelen, alsmede het
exploiteren van zaalaccommodatie.
Huurprijzen - Huurprijzen worden gewaardeerd in euro’s per
m
2
verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief btw, service-
kosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of
overnamekosten.
Hypotheekrente - De rente die wordt betaald over de geleende
geldsom. De rentetarieven die zijn opgenomen in de statistieken
in dit rapport, zijn vastgesteld op basis van het toptarief (tot
125% executiewaarde) bij een spaarhypotheek, uitgaande van
een 5 jaarslening. Voor een beleggings- en levenshypotheek geldt
een opwaarderingpercentage van 0,2%.
Hypotheeksom - De geldsom die verstrekt is aan een hypotheek-
gever, waarvoor een onroerende zaak als onderpand strekt.
Kantoor - Een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat
bestemd is om voornamelijk te worden gebruikt voor
administratieve werkzaamheden of dienstverlening. Kantoren
behorend bij of deel uitmakend van fabrieks- en bedrijfs-
gebouwen worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie.
Kantoorruimte wordt gemeten in m
2
verhuurbaar vloeropper-
vlak. Als ondergrens voor opname in de statistieken van dit
rapport wordt een aaneengesloten oppervlakte van ten minste
250 m
2
verhuurbaar vloeroppervlakte gehanteerd. Toekomstig te
ontwikkelen kantoorruimte wordt uitgedrukt in m
2
bvo. Reden
hiervoor is dat het exacte metrage verhuurbaar vloeroppervlak
op het moment van planvorming nog niet bekend is.
Kantorenmarktratio - Dit cijfer geeft de verhouding weer tussen
de opname van kantoorruimte gedurende een jaar en het
aanbod aan het begin van het betreffende jaar. Een kantoren-
marktratio onder 100% wijst op een overschot en boven 100%
wijst op een tekort aan kantoorruimte.
Bijlage 1
Begrippen
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
59
Kernwinkelapparaat - Het deel van het hoofdwinkelcentrum dat
wordt aangeduid met A- of B-locatie. Een A1-locatie is een tot
het kernwinkelapparaat behorende straat of een gedeelte ervan,
gelegen tussen twee publiekstrekkers, waarbij de landelijk
opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige
winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van de voedings-
en genotmiddelensector en de niet-winkelvestigingen maximaal
10%bedraagt. Een A2-locatie is een tot het kernwinkelapparaat
behorende straat of een gedeelte ervan met tenminste één
trekker, waarbij de opererende filiaalbedrijven minimaal 25%
van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het
aandeel van de voedings- en genotmiddelensector en de niet-
winkelvestigingen maximaal 25%bedraagt. Een B-locatie is een
tot het kernwinkelapparaat behorende straat of een gedeelte
ervan, gelegen buiten de A-locaties. Een C-locatie is een buiten
het kernwinkelapparaat gelegen straat of een gedeelte ervan.
Leegstand - Leegstand is het gedeelte van het aanbod dat per
1 januari 2004 daadwerkelijk leeg staat en onmiddellijk beschik-
baar is voor derden. In de rapportage is een onderscheid
gemaakt tussen frictie- en langdurige leegstand. Langdurige
leegstand bestaat uit kantoorruimten die langer dan 1 jaar leeg
staan. Kantoorruimten die korter dan 1 jaar leeg staan worden
tot de frictieleegstand gerekend.
Mediaan - De middelste waarneming uit de totale reeks
waarnemingen. In dit rapport wordt bij de berekening van de
gemiddelde verkooptijd en de gemiddelde afstand tussen de
vraag- en verkoopprijs de methode van de mediaan gehanteerd.
Mediane verkooptijd - De looptijd van het middelste object in
een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn naar looptijdniveau.
De mediaan wordt ook wel de 50 procentpunt genoemd: 50%
van de woningen wordt onder de mediane verkooptijd verkocht
en 50% erboven.
Niet-dagelijkse artikelen - Het aanbod in de andere dan de
dagelijkse artikelen onderscheiden branchegroepen volgens het
DIS (Detailhandels Informatiesysteem van de Kamer van
Koophandel).
Nieuwbouw - Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder in
gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een ingrijpende
renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan.
Object - Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door
één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden
naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van
het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke
bouwmuren.
Opname - Bij de opname worden transacties geregistreerd in het
jaar waarin tussen de betrokken partijen wilsovereenstemming
is bereikt. De opnames moeten op de ‘vrije markt’ zijn verhuurd
of verkocht. In geval van nieuwbouw voor een gebruiker wordt
gesproken van een opname zodra de bouw is gestart. De
opname wordt geregistreerd voor de periode 1 januari 2003 tot
31 december 2003. Dit meetmoment verschilt twee weken met
die van Dynamis Sprekende Cijfers, waardoor tussen deze twee
rapporten een verschil kan zitten.
Opname bedrijventerreinen - De verkoop van grond voor
bedrijfsmatig gebruik door overheden en ontwikkelings-
bedrijven aan eigenaar/gebruikers, projectontwikkelaars en
grondspeculanten.
Op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein - Aanbod dat binnen
redelijke termijn op de markt beschikbaar komt. Het betreft hier
uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen die deel uitmaken
van een gefaseerde ontwikkeling; volledig nieuwe terreinen of
nieuwe terreindelen waarvoor concrete planvorming plaats-
vindt; delen van bestaande bedrijventerreinen die om uiteen-
lopende redenen nog niet direct op de markt gebracht kunnen
worden, bijvoorbeeld als gevolg van bodemverontreiniging.
Terstond uitgeefbaar bedrijventerrein - Het aantal hectare
terrein dat direct gereed is voor uitgifte, ontsloten en bouwrijp is.
Tophuren - De gerealiseerde huren voor nieuwbouw kantoor-
ruimte zonder turn-key oplevering op de meest aansprekende
kantorenlocaties.
Turn-key oplevering - Kantoorruimte voorzien van scheidings-
wanden, vloerbedekking en andere roerende goederen die tot
het afbouwpakket behoren.
Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) -Vvo is het netto vloer-
oppervlak exclusief buitenbergruimten, installatieruimten,
verticale verkeersruimten en inclusief niet-statische gebouw-
delen en glaslijncorrectie.
Verzorgingsniveau - Gemiddeld aantal vierkante meter verkoop-
vloeroppervlak per 1.000 inwoners, ofwel het verkoopvloer-
oppervlak gerelateerd aan de bevolking in de woonplaats.
Voorraad kantoorruimte - De totale hoeveelheid kantoor-
ruimte, verhuurd, in (eigen) gebruik of leeg.
Vrije markt - De markt waar beleggers, particulieren en project-
ontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet
bekende toekomstige huurders en/of kopers.
Winkel - Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat
bestemd is voor de uitoefening van detailhandel, met inbegrip
van bijbehorende magazijnruimte en/of werkruimte. Winkel-
ruimte wordt gemeten in m
2
verkoopvloeroppervlakte. Als
ondergrens voor opname in de statistieken in dit rapport wordt
een jaarhuur van minimaal h 12.500,- gehanteerd.
Winkelverkoopvloeroppervlak (wvo) - Alle voor het publiek
toegankelijke en zichtbare winkelruimte.
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
60
Onderzoeksverantwoording
Het basiscijfermateriaal dat ten grondslag ligt aan deze KAN-
Vastgoedrapportage is verkregen door gebruikmaking van
gemeentelijk cijfermateriaal en databestanden van Engelsing
Makelaars, Strijbosch Thunnissen Makelaars en Dynamis
research.
Voor het hoofdstuk over de woningmarkt werd gebruik gemaakt
van cijfermateriaal van de Nederlandse Vereniging van
Makelaars in onroerende goederen (NVM) betreffende het
aanbod, de vraagprijs, de verkooptijd en het verschil tussen de
vraag- en verkoopprijs. Tevens is gebruik gemaakt van kaart- en
databestanden van het Kadaster betreffende de hypotheeksom
en -rente, het aantal woningtransacties en de gemiddelde
verkoopprijs. Voor de huurwoningmarkt werd gebruik gemaakt
van tekst en cijfermateriaal van stichting Enserve. Deze stichting
verzorgt voor 15 woningcorporaties in de KAN-regio onder
meer de woonruimteverdeling. Enserve beschikt over cijfer-
materiaal van circa 85.000 huurwoningen in het KAN en heeft
een dekking van 90% van de woningen in de sociale
(huur)sector in het bezit van de woningcorporaties.
Daarnaast is gebruik gemaakt van cijfermateriaal van het
Centraal Bureau voor de Statistiek, de Kamer van Koophandel
voor Centraal Gelderland, het projectbureau KAN, de provincie
Gelderland en het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer (VROM). Onder de tabellen en
grafieken staan de daarvoor gebruikte bronnen vermeld.
De gegevens ten behoeve van de KAN-Vastgoedrapportage zijn
met de grootst mogelijke zorgvuldigheid verzameld. Hierbij is
een zo compleet mogelijke dekking van de markt nagestreefd.
Desondanks stellen wij kritische kanttekeningen zeer op prijs.
Bronnen
Aedes, CBS, Branche in beeld
Bedrijfshuisvesting, januari - december 2003
City CentrumArnhem, CCAccent, nieuwsbrief januari -
december 2003
Dynamis vastgoedconsultants en makelaars, Sprekende Cijfers,
kantorenmarkten 2004
EIM, Sectorscoop Ondernemen in de Detailhandel 2004
Gemeente Arnhem, Concept Masterplan ArnhemRijnboog,
januari 2004
Gemeente Arnhem, ArnhemCentraal, Naar een nieuw
stationsgebied, mei 2002
Gemeente Arnhem, Stedelijk verkeers- en vervoersplan
2000-2010
Gemeente Nijmegen, Plan van aanpak Plein 1944, collegevoorstel
27 augustus 2002
Gemeente Nijmegen, Spoorboekje Nijmegen, Schetsboek voor
een nieuw masterplan Spoorzone, 2003
Bijlage 2
Onderzoeksverantwoording en bronnen
Gemeente Zevenaar, Centrumnieuws Zevenaar nieuwsbrief
januari - december 2003
GLTO, Glastuinbouwsatellieten in Gelderland
Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Detailhandelsmagazine, januari
- december 2003
ING Bank, De agrarische grondmarkt in Nederland, december
2003
KFN, Kantoren in cijfers 2003, maart 2004
Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Nota Bedrijventerreinen KAN
2002-2005, oktober 2003
Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Provincie Gelderland, KAN-
Gemeenten, Visie stedelijk netwerk KAN, januari 2003
Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Voortgangsrapportage
woningbouw 2004
Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Regionaal Structuurplan KAN
1995-2015
Kamer van Koophandel Centraal Gelderland, ERBO enquête 2003
LEI, Landbouw-Economisch Bericht 2003
Locatus, Retailhandboek 2004, kengetallen voor de detailhandel
Ministerie van VROM/DG Ruimte, Werklocaties 2003
Ministerie Verkeer en Waterstaat, Nationaal Verkeers- en
Vervoersplan 2001-2020, 2001
Ministerie Verkeer en Waterstaat, Rijkswaterstaat, Nieuwsbrief
project Hondsbroeksche Pleij
Ministerie Verkeer en Waterstaat, Slimme Stroken, 2003
Neprom, Monitor Nieuwe Woningen, maart 2004
NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers,
Thermometer Bedrijfsruimten, maart 2004
NVB vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers,
Thermometer Koopwoningen, december 2003
NVM, Quickscan Bedrijfsterreinen 2003
Ontwikkelingsmaatschappij Oost Nederland, Agro kan in het
KAN, november 2003
Petercam, Special on Dutch Office Market, januari 2004
Productschap Tuinbouw, Uitgerekend de tuinbouw 2003
Provincie Gelderland, Van trekkracht naar slagkracht, nota
bedrijventerreinen 2002-2006
PropertyNl, nieuwsbrief en magazine, januari - december 2003
Provincie Gelderland, PWE-Gelderland, Provinciaal
Economische Verkenning 2003-2007, 2002
Provincie Gelderland, De Gelderse Werkgelegenheid, een
toekomstscenario tot 2020, 2002
Provincie Gelderland, Provinciale Economische Verkenning
2003-2007, 2002
Provincie Gelderland, Ontwerp PVVP-2, 2003
Vastgoed, januari - december 2003
Vastgoedmarkt, nieuwsbrief en nieuwsblad, januari -
december 2003
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
61
De KAN-Vastgoedrapportage 2003 is tot stand gekomen onder
leiding en algehele coördinatie van de heren W. RozeboomRT
en drs. W.P. Schut en mevrouw M.C. Aalberts van Engelsing
Makelaars.
Het onderzoek vond plaats in samenwerking met de heren
M.B. Honée en S. Barmentloo (Strijbosch Thunnissen
Makelaars), de heer H. de Vaan (Kamer van Koophandel voor
Centraal Gelderland), de heer drs. B. Verhoef (afdeling
Onderzoek en Statistiek van de gemeente Nijmegen), de heer
G. Béguin (Projectbureau KAN), mevrouw drs. A.A.L Sipman en
de heer C.H. van Moerkerk (Kadaster, directie Gelderland), de
heer drs. F.J. Viersen (Provincie Gelderland), de heer dr. H. van
Dijk (Enserve) en ir. J.H.J.A. Janssen (Gewestelijke Land- en
Tuinbouw Organisatie).
Begeleidingscommissie
De heren W.A.M. Lemmens en P.M.M. Smit
Projectbureau KAN
De heer W. RozeboomRT en drs. W.P. Schut
Engelsing Makelaars
De heren M.B. Honée en S. Barmentloo
Strijbosch Thunnissen Makelaars
Mevrouw ing. G.P.M. Dullens en mevrouw drs. A.A.L. Sipman
Kadaster, directie Gelderland
De heer drs. H.A.L. Leijssen
Gemeente Arnhem
De heer drs. J.J.M. Jansen
Gemeente Nijmegen
Bijlage 3
Totstandkoming
drs. W.P. Schut M.C. Aalberts W. RozeboomRT
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
62
Bijlage 4
Presentatie participanten 2004
Knooppunt Arnhem-
Nijmegen (KAN)
De steden Arnhem en Nijmegen en
negentien omliggende gemeenten
bundelen hun krachten in het
Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN).
De doelstelling van het KAN is: het
adequaat aanpakken van de groot-
stedelijke problematiek en het bevorderen
van een evenwichtige ontwikkeling van
de regio. Op grond van de Kaderwet
bestuur in verandering heeft het KAN als
Regionaal Openbaar Lichaam (ROL)
sinds februari 1995 eigen taken,
bevoegdheden en budgetten. De beleids-
terreinen van het KAN zijn: Ruimtelijke
Ordening, Volkshuisvesting,
Economische Ontwikkeling, Verkeer en
Vervoer en Milieu. Op deze beleidsvelden
voert het KAN een aantal wettelijke taken
uit die andere overheden (gemeenten,
provincie, Rijk) niet hebben.
Net als provincies en gemeenten kent het
KAN een algemeen bestuur en een
dagelijks bestuur, namelijk de KAN-Raad
en het College van Bestuur. De ambtelijke
organisatie van het KAN opereert onder
de naamProjectbureau KAN. Het
projectbureau zorgt samen met het KAN-
bestuur voor het initiëren van deel-
projecten en het coördineren van
processen. Dit gebeurt samen met onder
meer de deelnemende gemeenten, de
provincie Gelderland, het bedrijfsleven,
woningcorporaties, universiteiten,
hogescholen en andere organisaties.
Knooppunt Arnhem-Nijmegen
Postbus 6578
6503 GB NIJMEGEN
Tel. (024) 329 79 79
Fax. (024) 329 79 70
E-mail: kan@kan.nl
Internet: www.kan.nl
Engelsing Makelaars
Engelsing Makelaars is de
toonaangevende makelaar in de regio
Arnhem voor zowel de particuliere als de
zakelijke markt. Behalve in de onroerend
goed sector is de onderneming, middels
Engelsing Assurantiën en De Hypotheek
Adviseur, actief in verzekeringen en
hypotheken. Het kantoor heeft een eigen
PR-afdeling, welke voortdurend zoekt
naar nieuwe en originele manieren om de
communicatie naar potentiële doel-
groepen te perfectioneren en het imago
van het kantoor verder uit te dragen.
Engelsing Makelaars is uitgever van
onder meer het magazine voor bedrijfs-
huisvesting Engelsing Bedrijvig, de
Engelsing Woningkrant en Engelsing
Exclusief.
Engelsing Makelaars heeft circa
70 medewerkers, waarvan er ruim
45 werken vanuit het kantoor op de
Gelderse Poort in Arnhem-Zuid. Tevens
is hier een permanente showroom
ingericht. Daarnaast is er nog een
vestiging in het centrum van Arnhem en
een in Oosterbeek.
Het lidmaatschap van en samenwerkings-
verband met andere organisaties maakt
het werkgebied groter en sterker. Als
belangrijkste organisaties kunnen worden
genoemd: de Nederlandse Vereniging van
Makelaars (N.V.M.) en Dynamis
Bedrijfsmakelaars Nederland B.V., een
samenwerkingsverband van regionale
makelaarskantoren dat zich met veel-
zijdige vastgoeddiensten op de landelijke
markt voor vastgoedconsultancy en
transactiebegeleiding richt.
Engelsing Makelaars
Postbus 4100
6803 EC ARNHEM
Tel. (026) 400 11 22
Fax (026) 400 11 00
E-mail: info@engelsing.nl
Internet: www.engelsing.nl
Strijbosch Thunnissen
Makelaars
Strijbosch Thunnissen Makelaars is een
full-service makelaarskantoor met een
enthousiast team van hoog opgeleide
specialisten. Ons uit 1935 daterende
bedrijf is marktleider in Nijmegen.
Strijbosch Thunnissen Makelaars is
onderverdeeld in de secties:
Makelaars woningen
Makelaars nieuwbouwwoningen
Bedrijfsmakelaars
Hypotheekadviseurs
Assurantieadviseurs
Strijbosch Thunnissen Makelaars streeft
naar de hoogst mogelijke kwaliteit en
service en is aangesloten bij:
Dynamis ABCVastgoedmanagers
FIABCI
Dynamis Vastgoed Consultants en
Makelaars
NVM sectie wonen en BOG
Strijbosch Thunnissen Makelaars
Postbus 1005
6501 BA NIJMEGEN
Tel. (024) 365 10 10
Fax. (024) 365 10 20
E-mail: info@s-t.nl
Internet: www.strijboschthunnissen.nl
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
63
Kadaster Gelderland
De Gelderse vestiging van het Kadaster
ligt in het hart van het KAN-gebied.
Vanuit het fraaie pand op het kantoren-
park Gelderse Poort vervult het Kadaster
zijn rol als spil in de vastgoedmarkt.
Actuele informatieverstrekking en
registratie van rechten en beperkingen op
vastgoed vormen hierbij de hoofdtaken.
Steeds meer gegevens kunnen door onze
klanten online geraadpleegd worden.
Andere informatie kan worden verkregen
via de klantenservice, die op alle
werkdagen van 9.00 uur tot 17.00 uur
geopend is. Het Kadaster wil hiermee
optimaal inspelen op de behoeften van
haar klanten.
De mogelijkheden omadministratieve
gegevens in cartografische bestanden te
verwerken en te visualiseren, kunnen
belangrijke ondersteuning bieden aan
beleidsbepalers bij het nemen van hun
beslissingen. Hieruit blijkt dat het
Kadaster niet alleen “het goed KAN
vastleggen”, maar ook op andere wijze
haar bijdrage probeert te leveren in een
markt waarin de vastgoedinformatie-
behoefte een grote rol speelt.
Kadaster Gelderland
Mr. E.N. van Kleffensstraat 8
Postbus 9015, 6800 DT ARNHEM
Tel. (026) 322 63 00
Fax (026) 322 61 01
E-mail:
klantenservice.arnhem@kadaster.nl
Internet: www.kadaster.nl
Gemeente Arnhem
Arnhem natuurlijk kruispunt. Groene
stad gelegen aan de Rijn. Hét kruispunt
van vaar-, auto- en spoorwegen in Oost-
Nederland. ‘Arnhem op weg naar 2015’, is
de centrale noemer waaronder de stad
werkt aan een groot aantal uitdagingen.
Naast een groeiende verantwoorde en
duurzame economie, kiest de stad voor
een sterke sociale samenhang met volop
kansen voor het individu. Met de komst
van de Hogesnelheidstrein (HST), het
World Trade Center en de toekomstige
realisatie van het project Rijnboog vormt
Arnhem een belangrijke schakel in het
Europees netwerk van economisch sterke
regio’s.
Gemeente Arnhem
Afdeling Economische Zaken
Postbus 99
6800 AB ARNHEM
Tel. (026) 377 30 23
Fax (026) 377 34 50
E-mail: so@arnhem.nl
Internet: www.arnhem.nl
Gemeente Nijmegen
Nijmegen is al zo’n 2000 jaar een geliefde
plek om te wonen en te werken. Veel
mensen kennen de stad van de Romeinse
geschiedenis, de Katholieke Universiteit,
de Internationale Vierdaagse en de
Zomerfeesten. Nijmegen maakt ook werk
van de toekomst voor meer dan 150.000
inwoners. In het gebied van de
Waalsprong worden duizenden woningen
gebouwd voor oude en nieuwe
Nijmegenaren. Het stadshart krijgt onder
de noemer Centrum 2000 een uiterlijk
dat past bij de eisen van deze tijd. Koers
West is een visie op de ontwikkeling van
Nijmegen West die gevolgen heeft voor
Nijmegen als geheel. Maatregelen in het
westelijke stadsdeel op het gebied van
wonen, werken en verkeer brengen de
stad opnieuw in balans. De gemeente
speelt - in voortdurende samenwerking
met de burgers - een belangrijke rol bij
het behoud en de toekomst van
Nijmegen.
Gemeente Nijmegen
Gemeente Nijmegen
Directie Wijk en Stad,
Ontwikkelingsbedrijf
Postbus 9105, 6500 HG NIJMEGEN
Tel. (024) 329 94 93
Fax (024) 329 96 10
Internet: www.nijmegen.nl
KAN- VASTGOEDRAPPORTAGE 2004
64
Colofon
De KAN-Vastgoedrapportage 2004 is een gezamenlijke uitgave
van het Knooppunt Arnhem-Nijmegen, het Kadaster directie
Gelderland, de gemeenten Arnhem en Nijmegen, Engelsing
Makelaars (Arnhem e.o.) en Strijbosch Thunnissen Makelaars
(Nijmegen e.o.).
Coördinatie copywriting
Drs. W.P. Schut, Engelsing Makelaars
M.C. Aalberts, Engelsing Makelaars
Eindredactie
Drs. M.E.J.G.L. Burlet, Actorion Communicatie Adviseurs
W. Rozeboom, Engelsing Makelaars
M.B. Honée, Strijbosch Thunnissen Makelaars
Begeleiding en ondersteuning
Mr. H.J. Veld, Engelsing Makelaars
C. Janssen-Spekschoor, Actorion Communicatie Adviseurs
Knooppunt Arnhem-Nijmegen
Fotografie
Hoogtefoto
BeauFort BV Harderwijk
Imagro
GLTO e.a.
Vormgeving en druk
Coers & Roest ontwerpers bno/drukkers, Arnhem
Internet
www.kanvastgoed.nl
Oplage
5.000 exemplaren
Verschijning
Mei 2004
De presentatie van de KAN-Vastgoedrapportage 2004
werd mede mogelijk gemaakt door:
Sponsors
• ABNAMRO Nijmegen
• Actorion Communicatie Adviseurs
• AMWonen BV
• Ballast Nedam
• BAMVastgoed
• BAMWoningbouw/BAMUtiliteitsbouw
• Bijsterhuizen
• Bouwfonds Ontwikkeling BV
• Creon Vastgoed
• Deloitte.
• Dirkzwager advocaten en notarissen
• FGHBank N.V.
• Giesbers Groep BV
• Grontmij
• Heijmans IBC Bouw en Vastgoed
• Hotel en CongrescentrumPapendal
• Klaassen Groep
• Kondor Wessels Projecten BV
• Nysingh advocaten-notarissen N.V.
• Plegt-Vos Stoffels BV
• Portaal
• Rabobank Arnhem en Omstreken
• Talis Woondiensten
• Vastgoedmarkt
© copyright
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of
openbaar gemaakt door middel van druk of fotokopie of op
welke wijze dan ook zonder toestemming van de auteurs.
(026-4001187)
K
A
N
-
V
A
S
T
G
O
E
D
R
A
P
P
O
R
T
A
G
E

2
0
0
4
2
0
0
4
KAN-Vastgoedrapportage
Kantoren, winkels,
(huur)woningen,
bedrijfsobjecten,
bedrijventerreinen
en agrobusiness in
een dynamische regio