april 2004

De Amsterdamse kantorenmarkt 2004
Einde aan de nieuwbouwgolf
De nieuwbouw valt sterk terug Na vijf jaar waarin een recordhoeveelheid kantoorruimte in aanbouw werd genomen is de markt vorig jaar uiteindelijk omgeslagen. Tussen 1998 en 2003 werd in de regio Amsterdam (Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland en Almere) circa 2,5 miljoen m2 kantoorruimte in aanbouw genomen, waarvan 1,6 miljoen m2 in Amsterdam. Het overgrote deel hiervan is opgeleverd. Hierdoor groeide de voorraad in de regio tussen 2000 en 2004 met 29 procent van 7,4 naar 9,5 miljoen m2 en in Amsterdam met 25 procent van 5,1 naar 6,4 miljoen m2. Vorig jaar werd binnen de regio alleen in Amsterdam nog kantoorruimte in aanbouw genomen. Het betrof 31.000 m2 (waarvan 27.000 m2 voor de Dienst Water en Riolering in Overamstel). Ten opzichte van de voorraad in Amsterdam komt dit neer op 0,5 procent. Daarmee komt een einde aan nieuwbouwgolf die de regio Amsterdam heeft overspoeld (figuur 1). In Amsterdam wordt dit jaar de oplevering van 249.000 m2 kantoorruimte voorzien en in 2005 nog 119.000 m2. Hierdoor wordt dit jaar 4 procent aan de voorraad toegevoegd en volgend jaar 2 procent. Door de hoge leegstand zijn de risico’s van beleggers en projectontwikkelaars sterk toegenomen. Hierdoor zullen in de regio de komende vijf jaar nauwelijks meer nieuwe kantoren in aanbouw worden genomen zonder dat gebruikers én beleggers bekend zijn. Voorts zal slechts incidenteel bouw van kantoorruimte plaatsvinden die gekoppeld is aan de bouw van woningen en voorzieningen. Verondersteld wordt dat de nieuwbouw van kantoren binnen de regio ver terug zal vallen. Dit zal leiden tot een grote vertraging in het ontwikkelingstempo van kantoorgebieden. Het kantoorgebruik is voor het eerst in twintig jaar gekrompen De ontwikkeling van het kantoorgebruik hangt nauw samen met economische groei en de dynamiek op de kantorenmarkt (figuur 17). Na twee jaar waarin de economische groei stagneerde was in 2003 sprake van enige krimp. Dit heeft geleid tot een toename van het aantal faillissementen, inkrimping van activiteiten, onderverhuur en het bij elkaar intrekken van kantoorgebruikers. Hierdoor is vorig jaar het kantoorgebruik zowel in Amsterdam (figuur 21) als in de rest van de regio voor het eerst in twintig jaar gekrompen. Gezien de economische vooruitzichten zal het kantoorgebruik in de regio ook in 2004 nauwelijks groeien. In Amsterdam daalde het kantoorgebruik vorig jaar vooral in de stadsFiguur 1 (voorziene) oplevering van kantoorruimte in regio Amsterdam
700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 [2004] [2005] x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

Figuur 2 betrokken kantoorruimte in Amsterdam/Amstelland
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

200

150

100

50

0

bouw, finanindustrie, cieel handel 1999

rechtskundig, accountants

ict

media, overig overheid sociaal onderen maat- wijs en reclame zakelijk schap- gezondpelijk heid 2002 2003

verzamel/ divers

onbekend

2000

2001

delen Zuidoost, Zuideramstel (waaronder de Zuidas) en Slotervaart; in de rest van de regio vooral in Amstelveen, Diemen en Zaanstad. De ingebruikname van kantoorruimte leidde binnen Amsterdam nog wel tot een groei van het gebruik in Westpoort (waaronder Teleport Sloterdijk) en Centrum, evenals in Almere. Vooral door de financiële sector en informatie- en communicatietechnologie werd minder kantoorruimte betrokken In Amsterdam/Amstelland werd het afgelopen decennium gemiddeld 500.000 m2 kantoorruimte per jaar betrokken, waarvan 425.000 per jaar in Amsterdam. Vorig jaar werd 467.000 m2 betrokken, waarvan 397.000 m2 in Amsterdam. Dat ligt vrijwel op het gemiddelde niveau van het afgelopen decennium, maar ligt 30 procent onder het recordoppervlak dat (mede door een omvangrijke vestiging van activiteiten in Zuidoost) in 2001 in gebruik werd genomen. Voor de afgelopen vijf jaar is de in Amsterdam/Amstelland betrokken kantoorruimte nader geanalyseerd naar type activiteit, stadsdeel, schaal, bouwperiode en periode leegstand. De afgelopen vijf jaar werd in Amsterdam/Amstelland de meeste kantoorruimte in gebruik genomen door informatie- en communicatietechnologie (met een aandeel van 22 procent) en financiële activiteiten (met een aandeel van 19 procent). Juist in deze sectoren is het afgelopen jaar sprake geweest van een sterke terugval (figuren 2 en 3). Ondanks de stagnerende economische groei is door de overige sectoren het afgelopen jaar juist meer kantoorruimte betrokken. Vorig jaar werden weinig grote vestigingen betrokken In 2003 betrokken gebruikers maar weinig kantoorruimte in eenheden groter dan 10.000 m2. In de overige grootteklassen bleef de ingebruikname op peil (figuur 5). Kantoorruimte groter dan 10.000 m2 werd in 2003 betrokken in Westpoort (de nieuwbouw van UWV en Gemeentewaterleidingen), Oost/Watergraafsmeer (de vestiging van Rabobank Amsterdam in de Mondriaantoren) en Diemen (de nieuwbouw van het College Toezicht Zorgverzekeringen). In 2004 zullen weer meer grote vestigingen worden betrokken (zoals Reed Elsevier, UWV, Sociale Dienst, IBM, Nauta Dutilh).

Amsterdam Zaanstreek/Waterland

Amstelland Almere

Meerlanden

Sterke concentratie van activiteiten in enkele stadsdelen Vooral in de stadsdelen Zuidoost, Zuideramstel (waaronder de Zuidas), Centrum en Westpoort (waaronder Teleport Sloterdijk) werd de afgelopen vijf jaar veel kantoorruimte betrokken (figuren 6 en 7). In Zuidoost lag de nadruk sterk op financiële activiteiten, informatie- en communicatietechnologie en overige zakelijke activiteiten; in Zuideramstel op financiële activiteiten en rechtskundige diensten/accountants. Bij de betrokken kantoorruimte in het Centrum was sprake van een grotere spreiding naar activiteit (met een accent op financiële activiteiten); evenals Westpoort (met een accent op informatie- en communicatietechnologie en sociaal/maatschappelijk). In 2003 werd vooral kantoorruimte betrokken in Westpoort en Centrum, alsmede in Zuideramstel, Zuidoost en Oud Zuid. Vooral in Westpoort werd veel pas opgeleverde kantoorruimte betrokken. In Centrum, Oud Zuid en Zuideramstel werd veel kantoorruimte betrokken in panden ouder dan 25 jaar. Het betrof vooral kantoorruimte die in 2002 en 2003 was vrijgekomen (figuren 23 en 24). Door de terugval van de financiële sector en informatie- en communicatietechnologie was de ingebruikname vorig jaar sterk gespreid over de sectoren (figuur 27). Van het oppervlak dat in Amsterdam/Amstelland in 2003 werd betrokken betrof 54 procent kantoorruimte die januari 2003 leeg stond; 10 procent vorig jaar opgeleverde kantoorruimte en 36 procent vorig jaar vrijgekomen kantoorruimte. Daarmee werd een kwart van de leegstand, eenzesde van de oplevering en eenderde van de vrijgekomen kantoorruimte betrokken (figuur 9). Er wordt véél meer in gebruik genomen dan geregistreerd in vastgoedoverzichten Voor de in 2003 in Amsterdam/Amstelland betrokken kantoorruimte is nagegaan welk deel daarvan door makelaars en in vastgoedpublicaties werd geregistreerd. Dit betrof slechts 50 procent van het totaal betrokken kantoorvloeroppervlak (23 procent werd geregistreerd in 2003 en 27 procent in de jaren daarvoor). De overige 50 procent van alle betrokken kantoorruimte werd niet door makelaars en vastgoedpublicaties geregistreerd maar kon worden achterhaald door de veldopname. Dat betrof vooral kantoorruimte in Centrum, Zuideramstel, Westpoort, Zuidoost en Oud Zuid. In vastgoedoverzichten werden nauwelijks betrokken kantoorruimten kleiner dan 500 m2 geregistreerd, en maar een beperkt deel van de betrokken kantoorruimte in de grootteklassen tussen 500 en 2.500 m2. De betrokken kantoorruimte groter dan 2.500 m2 werd wel grotendeels in vastgoedoverzichten geregistreerd (figuur 8). De door rechtskundige diensten/accountants, sociaal/maatschappelijk en media/reclame betrokken kantoorruimte werd grotendeels in vastgoedoverzichten geregistreerd, de overige sectoren maar in beperkte mate. De leegstand heeft bijna het hoogste punt bereikt De recordproductie van de afgelopen jaren heeft samen met een stagnerende groei van de economie geleid tot een snelle toename van de leegstand. Tussen 2000 en 2004 is de leegstand in de regio Amsterdam opgelopen van 2 naar meer dan 18 procent van de voorraad. Begin 2004 stond in Amsterdam 17 procent van de voorraad leeg en in de rest van de regio circa 22 procent (Zaanstreek/Waterland 15 procent, Amstelland 21 procent, Meerlanden 24 procent en Almere 24 procent) (figuur 14). In Amsterdam is het percentage leegstand daarmee lager dan in de rest van de regio. Maar omdat het kantoorgebruik dit jaar naar verwachting nauwelijks groeit, zal de oplevering van kantoorruimte in Amsterdam leiden tot een verder oplopen van de leegstand naar circa 20 procent. Leegstand heeft ook voordelen Hoge leegstand leidt tot lagere rendementen voor beleggers en lagere gemeentelijke inkomsten door uitgifte van kantoorterreinen. Voor kantoorgebruikers biedt een hoge leegstand ook voordelen. Gebruikers hebben binnen de regio een stevige onderhandelings-

Figuur 3 betrokken kantoorruimte in Amsterdam/Amstelland naar activiteit
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte 1999

2000

2001

2002

2003 0 100 200 300 400 500 600 700

bouw, industrie, handel ict overheid divers/verzamel

financieel media, reclame sociaal en maatschappelijk onbekend

rechtskundig, accountants overig zakelijk onderwijs en gezondheid

Figuur 4 betrokken kantoorruimte naar gebied
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte 1999

2000

2001

2002

2003 0 100 200 300 400 500 600 700

Centrum Oost/Watergraafsmeer Zuidoost Ouder-Amstel

Westpoort Tuinsteden West overig Amsterdam Amstelveen

Oud Zuid Zuideramstel Diemen

Figuur 5 betrokken kantoorruimte in Amsterdam/Amstelland naar schaal gebruikers
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte 1999

2000

2001

2002

2003 0 100 200 300 400 500 600 700

0-500 m2 2.500-5.000 m2

500-1.000 m2 5.000-10.000 m2

1000-2.500 m2 ›10.000 m2

Figuur 6 in 1999 t/m 2003 betrokken kantoorruimte naar gebied en activiteit
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 100 200 300 400 500 600 700

bouw, industrie, handel ict overheid divers/verzamel

financieel media, reclame sociaal en maatschappelijk onbekend

rechtskundig, accountants overig zakelijk onderwijs en gezondheid

Figuur 7 in 1999 t/m 2003 betrokken kantoorruimte naar activiteit en gebied
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte bouw, industrie, handel financieel rechtskundig, accountants ict media, reclame overig zakelijk overheid sociaal en maatschappelijk onderwijs en gezondheid divers/verzamel onbekend 0 100 200 300 400 500 600 700

Centrum Oost/Watergraafsmeer Zuidoost Ouder-Amstel

Westpoort Tuinsteden West overig Amsterdam Amstelveen

Oud Zuid Zuideramstel Diemen

ontwikkeling van de kantorenmarkt in Amsterdam x 1000 m2 en als percentage van de voorraad

Figuur 8 in 2003 betrokken kantoorruimte in Amsterdam/Amstelland naar schaal gebruikers en informatiebron

1998 in aanbouw 151 per januari 3,1 % in aanbouw 247 genomen 5,1 % oplevering 59 1,2 % betrokken 367 7,6 % groei gebruik 120 2,6 % totale 201 leegstand per 1/1 4,2 % onverhuurde 135 leegstand per 1/1 2,8 % voorraad per 1/1 4836

1999 339 6,9 % 298 6,1 % 169 3,4 % 409 8,4 % 215 4,5 % 138 2,8 % 68 1,4 % 4893

2000 2001 2002 2003 2004 468 571 713 554 368 9,2 % 10,5 % 12,5 % 9,0 % 5,8 % 376 346 322 31 7,4 % 6,4 % 5,9 % 0,5 % 273 204 491 217 [249] 5,4 % 3,8 % 8,7 % 3,5 % [3,9 %] 485 582 495 397 9,6 % 10,7 % 8,8 % 6,5 % 157 132 54 -26 3,2 % 2,6 % 1,0 % -0,5 % 111 289 386 810 1067 2,2 % 5,3 % 6,8 % 13,2 % 16,8 % 46 63 297 674 903 0,9 % 1,2 % 5,3 % 11,0 % 14,2 % 5080 5415 5644 6123 6354

x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte 0-500 m2

500-1.000 m2 1.000-2.500 m2 2.500-5.000 m2 5.000-10.000 m2 10.000 m2 of meer 0 20 40 60 80 100

makelaarsinformatie transactie voor 2003 extra informatie uit veldopname

makelaarsinformatie transactie in 2003

Figuur 9 type ingebruikname in Amsterdam/Amstelland
x 1.000 m2 bruto kantoorruimte leegstand januari 1998 1999 2000 2001 2002 2003 opgeleverde nieuwbouw 1998 1999 2000 2001 2002 2003 vrijgekomen kantoorruimte 1998 1999 2000 2001 2002 2003 0 200 400 600 800 1.000

positie gekregen. Ze kunnen kiezen uit diverse projecten uiteenlopend van de tekentafelfase tot het zeer groot en divers aanbod van direct te betrekken vestigingsmogelijkheden in moderne en oudere panden. De concurrentie om gebruikers aan te trekken is sterk toegenomen omdat binnen de regio grotendeels in dezelfde vijver wordt gevist. Over de huurprijs van kantoorruimte kan door gebruikers bij contractverlenging of nieuwe contracten stevig worden onderhandeld, zoals in de vorm van een (tot 2 à 3 jaar oplopende) huurvrije periode. Hierdoor kunnen de huisvestingskosten van kantoorgebruikers worden beperkt. Met de onderhandelingsmogelijkheden over de huurprijzen wordt kantoorruimte in de regio Amsterdam weer beter betaalbaar, wat gunstig is voor de nationale en internationale concurrentiepositie. Het zeer omvangrijk direct beschikbare aanbod aan vestigingsmogelijkheden biedt fysiek de mogelijkheden voor een snelle groei van het kantoorgebruik van de aanwezige ondernemingen en voor het aantrekken van nieuwe activiteiten naar de regio. Er zijn extra maatregelen nodig die kunnen bijdragen aan herstel van het marktevenwicht Naar verwachting zal jarenlang nog maar weinig kantoorruimte in aanbouw worden genomen. Daarom heeft het gemeentebestuur maatregelen genomen om minder snel nieuwe kantorenlocaties aan te gaan maken. Met een leegstand die zowel in Amsterdam als in de rest van de regio nog kan gaan oplopen naar circa 20 procent zal het vanaf 2005 een lange weg zijn richting marktevenwicht van 5 tot 8 procent leegstand. Een sneller herstel kan worden ondersteund door acquisitie gericht op het aantrekken van extra activiteiten naar de regio. Hierbij kunnen het imago van de Zuidas als (inter)nationale toplocatie en de daar beschikbare hoogwaardige vestigingsmogelijkheden een belangrijke rol spelen. Onttrekking van kantoren kan bijdragen aan herstel van de kantorenmarkt. Nagegaan zou kunnen worden op welke plekken en naar welke functies dit met juridisch-planologische aanpassingen kan worden gestimuleerd. Om weglekken van kantoorwerkgelegenheid naar bedrijventerreinen tegen te gaan is het gewenst dat in de regio vestiging van kantoorgebruikers op bedrijventerreinen en omzetting tot kantoorruimte wordt beperkt. Ook met deze maatregelen zal het wellicht nog tot na 2010 duren voordat weer sprake is van een gezonde kantorenmarkt (figuur 13).

betrokken onverhuurde leegstand

voorverhuurde leegstand herbestemming/sloop

Figuur 10 ontwikkeling van de bouwproductie naar gebruiker
x 1.000 m2 bruto kantoorruimte januari 2003 in aanbouw opgeleverd in 2003 januari 2004 nog in aanbouw in 2003 in aanbouw genomen januari 2004 in aanbouw 0 100 200 300 400 500 600 700

Amsterdam betrokken Amsterdam, gebruiker bekend Amsterdam, gebruiker onbekend

Amstelland betrokken Amstelland, gebruiker bekend Amstelland, gebruiker onbekend

Figuur 11 januari 2004 in aanbouw naar gebied en gebruiker
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 30 60 90 120 150

start bouw vóór 2003, gebruiker bekend start bouw vóór 2003, gebruiker onbekend

start bouw in 2003, gebruiker bekend start bouw in 2003, gebruiker onbekend

Figuur 12 in 2003 opgeleverd naar gebied en gebruiker
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West

Door de Dienst Ruimtelijke Ordening wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de stand van zaken op de kantorenmarkt in Amsterdam en Amstelland geregistreerd. Daarmee kan een analyse worden gemaakt van de ontwikkeling van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en de leegstand. In aanvulling hierop worden indicatieve gegevens bijgehouden over nieuwbouw en leegstand in Meerlanden, Zaanstreek, Waterland en Almere.

Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 10 20 30 40 50 60 70 80

betrokken leeg, gebruiker onbekend

leeg, gebruiker bekend

Figuur 13 ontwikkeling in Amsterdam 1981-2004 en voortzetting bij gehanteerde veronderstellingen
20%

Figuur 18 opgeleverde nieuwbouw

percentage ten opzichte van de voorraad

600 500 400

x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

15%

10% 300 5% 200 0% 100 0 1986 1991 1996 2001 2006 2011 '81 '82 '83 '84 '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03

-5% 1981

nieuwbouw naar 0,5% per jaar groei kantoorgebruik naar 1% per jaar leegstand eind december bij 1% groei

herbestemming naar -0,5% per jaar groei kantoorgebruik naar 2% per jaar leegstand eind december bij 2% groei

Amsterdam

Amstelland

Figuur 14 leegstand in regio Amsterdam januari 2004
percentage ten opzichte van de voorraad 25

Figuur 19 saldo omzetting naar/van kantoorruimte
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

80

24
20

24 18,5 15

60 40 20 0 -20 -40 -60

21 17

15

10

5

-80 -100

0

-120 Amsterdam Amstelland Meerlanden Zaanstreek/ Waterland Almere Regio '81 '82 '83 '84 '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03

frictieleegstand 5%

grens overaanbod 8% leegstand

Amsterdam

Amstelland

Figuur 15 ontwikkeling van de leegstand in januari
1500 x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

Figuur 20 groei voorraad
600 500 x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

1200 400 900 300 200 100 300 0 0 '81 '82 '83 '84 '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03'04 -100 '81 '82 '83 '84 '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03

600

Amsterdam

Amstelland

Amsterdam

Amstelland

Figuur 16 start bouw, oplevering en groei kantoorgebruik
600 500 400 300
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

Figuur 21 groei kantoorgebruik
300 250 200 150 100 x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

200 100 0 -100
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 [2004] [2005]

50 0 -50 -100 '81 '82 '83 '84 '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03

start bouw Amsterdam oplevering Amsterdam groei kantoorgebruik Amsterdam

start bouw Amstelland oplevering Amstelland groei kantoorgebruik Amstelland

Amsterdam

Amstelland

Figuur 17 dynamiek, kantoorgebruik en economische groei
12 10 8 6
percentage

Figuur 22 groei leegstand
500 400 300 200 100 x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte

4 2 0 -2
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

0 -100 -200 -300 '81 '82 '83 '84 '85 '86 '87 '88 '89 '90 '91 '92 '93 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03

betrokken kantoorruimte in Amsterdam + Amstelland groei kantoorgebruik in Amsterdam + Amstelland nationale economische groei (gegevens CPB)

Amsterdam

Amstelland

Figuur 23 in 2003 betrokken kantoorruimte naar gebied en bouwperiode
x 1.000 Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 20 40 60 80 100 m2 bruto kantoorruimte

Figuur 28 onverhuurde leegstand januari 2004 naar gebied en bouwperiode
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 50 100 150 200 250 300

t/m 1980 2001

1981 t/m 1990 2002

1991 t/m 2000 2003

t/m 1980 2001

1981 t/m 1990 2002

1991 t/m 2000 2003

Figuur 24 in 2003 betrokken kantoorruimte naar gebied en periode leegstand
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 20 40 60 80 100

Figuur 29 onverhuurde leegstand januari 2004 naar gebied en periode leegstand
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 500 100 150 200 250 300

leeg voor 2001 vrijgekomen in 2003

leeg sinds 2001 opgeleverd in 2003

leeg sinds 2002

leeg voor 2001 vrijgekomen in 2003

leeg sinds 2001 opgeleverd in 2003

leeg sinds 2002

Figuur 25 in 2003 betrokken kantoorruimte naar gebied en schaal gebruikers
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 20 40 60 80 100

Figuur 30 onverhuurde leegstand januari 2004 naar gebied en schaal
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 50 100 150 200 250 300

0-500 m2 2.500-5.000 m2

500-1.000 m2 5.000-10.000 m2

1.000-2.500 m2 ›10.000 m2

0-500 m2 2.500-5000 m2

500-1.000 m2 5.000-10.000 m2

1.000-2.500 m2 ›10.000 m2

Figuur 26 in 2003 betrokken kantoorruimte naar gebied en activiteit
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen 0 20 40 60 80 100

Figuur 31 oplevering en toename leegstand in 2003 naar gebied
x 1.000 m 2 bruto kantoorruimte Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen -20 0 20 40 60 80 100

bouw, industrie, handel ict overheid divers/verzamel

financieel media, reclame sociaal en maatschappelijk onbekend

rechtskundig, accountants overig zakelijk onderwijs en gezondheid

oplevering 2003 toename leegstand 2003

Figuur 27 in 2003 betrokken kantoorruimte naar activiteit en gebied
x 1.000 bouw, industrie, handel financieel rechtskundig, accountants ict media, reclame overig zakelijk overheid sociaal en maatschappelijk onderwijs en gezondheid divers/verzamel onbekend 0 10 20 30 40 50 60 m2 bruto kantoorruimte

Figuur 32 percentage leegstand januari 2004 naar gebied
percentage leegstand Centrum Westpoort Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West Zuideramstel Zuidoost Overig Amsterdam Diemen Ouder-Amstel Amstelveen Amsterdam Amstelland frictieleegstand

Centrum Oost/Watergraafsmeer Zuidoost Ouder-Amstel

Westpoort Tuinsteden West overig Amsterdam Amstelveen

Oud Zuid Zuideramstel Diemen

0

5

10

15

20

25

30

onverhuurd

voorverhuurd

Ontwikkeling van de Amsterdamse kantorenmarkt januari 2003 - januari 2004 in m2 bruto vloeroppervlak

wijziging kantoorgebruik groei groei gebruik leegstand voorraad

aandeel in de voorraad in % 19,2% 11,8% 6,0% 7,3% 7,8% 10,1% 16,9% 6,5%

Centrum Westpoort (w.o. Teleport) Oud Zuid Oost/Watergraafsmeer Tuinsteden West1 Zuideramstel Zuidoost Overig Amsterdam2 230.800 65.500 296.300 3,8% 6,6% 4,2% 6,5% 7,0% 6,6% -0,5% -2,8% -0,8% 3,6% 7,7% 4,2% 397.000 69.600 466.600 -26.200 -24.600 -50.800 257.000 90.100 347.100 1.067.100 221.200 1.288.300 16,8% 20,8% 17,4% 903.100 196.700 1.099.800 14,2% 18,5% 14,8% 6.353.700 1.065.500 7.419.200

wijziging voorraad kantoren in 2003 nieuwbouw saldo funcgroei (opgeleverd) tiewijziging/ voorraad sloop A B C=A+B 30.000 11.300 41.300 20.400 0 20.400 3.900 11.200 15.100 3.400 -7.500 -4.100 41.000 0 41.000 20.000 -300 19.700 66.900 0 66.900 31.600 -1.100 30.500 E 11.700 14.400 2.300 -700 -11.700 -18.900 -31.200 7.900 F=C-E 29.600 6.000 12.800 -3.400 52.700 38.600 98.100 22.600 leegstand exclusief voorverhuur H 144.600 142.300 42.200 57.300 110.800 110.800 260.600 34.500 I 1.421.800 878.800 444.400 542.200 582.300 749.400 1.255.400 479.400 % leegstand exclusief voorverhuur %H 10,2% 16,2% 9,5% 10,6% 19,0% 14,8% 20,8% 7,2%

dynamiek betrokken (in gebruik genomen) D 76.200 84.900 41.400 30.000 30.200 56.800 55.400 22.100

situatie januari 2004 leegstand % leegstand inclusief inclusief voorverhuur voorverhuur G %G 176.900 12,4% 149.300 17,0% 54.900 12,4% 62.900 11,6% 171.500 29,5% 119.500 15,9% 281.000 22,4% 51.100 10,7%

Gemeente Amsterdam Amstelland3 Agglomeratie Amsterdam

217.200 63.700 280.900

13.600 1.800 15.400

85,6% 14,4% 100,0%

Gemeente Amsterdam Amstelland3 Agglomeratie Amsterdam

3,5% 6,4% 3,9%

0,2% 0,2% 0,2%

1

2

: Geuzenveld/Slotermeer, Osdorp, Slotervaart : Westerpark, Oud West, Zeeburg, Bos- en Lommer, De Baarsjes, Noord 3 : Diemen, Ouder-Amstel, Amstelveen

nieuwbouw, functiewijziging, groei voorraad en betrokken kantoorruimte: percentages ten opzichte van de voorraad per januari 2003 groei gebruik: percentage ten opzichte van de voorraad in gebruik per januari 2003 groei leegstand: percentage januari 2004 minus percentage januari 2003

Verhuisdynamiek (door kantoorgebruikers betrokken) versus verhuismogelijkheden (in de loop van het jaar te betrekken kantoorruimte) in m2 bruto vloeroppervlak waarvan herbestemd/ sloop nieuwbouw (opgeleverd) vrijgekomen waarvan herbestemd/ sloop betrokken als kantoor verhouding betrokken/ te betrekken voorverhuurde leegstand

leegstand per januari

gemeente Amsterdam

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 32.800 21.700 41.000 54.300 14.400 22.100 8.500 3.600 13.700 39.600 11.400 95.400 126.300 52.900 20.600 57.000 79.000 206.100 331.400 221.900 523.700 280.900 329.700 387.000 281.300 355.700 309.400 328.700 281.300 457.900 570.900 558.400 548.900 15.200 48.700 6.200 66.000 30.600 17.100 8.100 7.900 3.100 7.300 4.200

A 519.800 559.200 497.200 474.400 322.800 200.600 137.800 111.000 288.500 385.800 810.100 1.067.100

B 32.400 21.700 33.800 37.100 14.400 22.100 8.500 3.600 12.000 39.600 11.400

C 82.400 126.300 52.900 13.500 38.900 59.200 168.600 272.600 204.000 491.300 217.200

D 243.800 320.900 246.000 321.600 273.800 281.000 229.600 401.200 490.100 475.000 452.900

E 15.200 48.700 6.200 64.300 30.300 14.100 7.400 7.300 3.100 7.300 4.200

totaal als kantoor te betrekken F=A-B+C +D-E 798.400 936.000 756.100 708.100 590.800 504.600 520.100 773.900 967.500 1.305.200 1.464.600

G 239.200 438.800 281.700 385.300 390.200 366.800 409.100 485.400 581.700 495.100 397.000

% G/F 30,0% 46,9% 37,3% 54,4% 66,0% 72,7% 78,7% 62,7% 60,1% 37,9% 27,1%

H 114.700 75.300 125.400 120.700 65.500 69.700 65.400 225.400 89.300 132.900 164.000

betrokken als kantoor + voorverhuurde leegstand I=G+H 353.900 514.100 407.100 506.000 455.700 436.500 474.500 710.800 671.000 628.000 561.000

verhouding betrokken+ voorverhuurd/ te betrekken % I/F 44,3% 54,9% 53,8% 71,5% 77,1% 86,5% 91,2% 91,8% 69,4% 48,1% 38,3%

Amsterdam + Amstelland

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

630.800 736.700 684.500 628.700 411.900 248.500 162.400 123.400 327.900 448.000 941.200 1.288.300

1.007.900 1.179.600 971.500 884.700 733.300 617.000 633.200 901.200 1.103.900 1.483.200 1.755.400

271.200 495.100 342.800 472.800 484.800 454.600 509.800 573.300 655.900 542.000 466.600

26,9% 42,0% 35,3% 53,4% 66,1% 73,7% 80,5% 63,6% 59,4% 36,5% 26,6%

126.200 78.800 141.600 134.100 77.000 79.000 70.800 237.100 105.400 144.800 188.500

397.400 573.900 484.400 606.900 561.800 533.600 580.600 810.400 761.300 686.800 655.100

39,4% 48,7% 49,9% 68,6% 76,6% 86,5% 91,7% 89,9% 69,0% 46,3% 37,3%

© Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam 2004, planteam Economie en Werkgebieden, Ad Wagemakers, wks@dro.amsterdam.nl, 020-552.7855, www.dro.amsterdam.nl