De Kantorenmarkt in Amersfoort

Utrecht, september 2000

In opdracht van: Gemeente Amersfoort Postbus 4000 3800 EA Amersfoort

Uitgevoerd door: DTZ Zadelhoff Research Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht telefoon 030-2320000 dossier: MLE/SME/L409

Inhoudsopgave
HOOFDSTUK 1 HOOFDSTUK 2 INLEIDING EN OPZET ..........................................................................................................1 STRUCTUUR EN ONTWIKKELING VAN DE AMERSFOORTSE KANTORENMARKT..............................................................................................................3

2.1 OMVANG EN STRUCTUUR VAN DE KANTORENVOORRAAD.................................... 3 2.2 KANTOORLOCATIES IN AMERSFOORT............................................................................ 4 2.3 ONTWIKKELING VAN KANTORENMARKT ..................................................................... 6 HOOFDSTUK 3 DE GEREALISEERDE VRAAG NAAR KANTOORRUIMTE..........................................7

3.1 ONTWIKKELING VAN DE OPNAME IN DE KANTORENREGIO UTRECHT................ 7 3.2 OPNAME VAN KANTOORRUIMTE IN DE STAD AMERSFOORT ................................ 8 3.3 OPNAME NAAR LOCATIE..................................................................................................... 9 3.4 OPNAME NAAR GROOTTEKLASSE.................................................................................. 10 3.5 OPNAME NAAR TYPE GEBRUIKER................................................................................... 12 3.6 OPNAME NAAR DYNAMIEK; VERHUISBEWEGINGEN................................................ 14 HOOFDSTUK 4 HET AANBOD VAN KANTOORRUIMTE.......................................................................16

4.1 DE ONTWIKKELING VAN HET AANBOD ........................................................................ 16 4.2 HET TOEKOMSTIG AANBOD VAN KANTOORRUIMTE.............................................. 18 HOOFDSTUK 5 HUURPRIJSONTWIKKELING..........................................................................................20

5.1 HUURPRIJZEN IN AMERSFOORT EN OMRINGENDE STEDEN ................................... 20 5.2 HUURPRIJZEN IN AMERSFOORT NAAR LOCATIE....................................................... 21 HOOFDSTUK 6 KWALIFICATIE AMERSFOORTSE KANTOORLOCATIES .....................................22

6.1 AMERSFOORTSE KANTORENLOCATIES VERGELEKEN ............................................. 22 6.2. CENTRUM/STADSRING....................................................................................................... 24 6.3 STATIONSGEBIED ZUIDZIJDE............................................................................................ 26 6.4 EEMKWARTIER/STATIONSGEBIED NOORDZIJDE....................................................... 27 6.5 BERGKWARTIER .................................................................................................................... 29 6.6 DE HOEF .................................................................................................................................... 30 6.7 CALVEEN .................................................................................................................................. 32 6.8 DE BRAND................................................................................................................................ 33 6.9 VATHORST............................................................................................................................... 34 BEGRIPPENLIJST 35

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Hoofdstuk 1

Inleiding en opzet

De gemeente Amersfoort heeft aan DTZ Zadelhoff Research gevraagd om, mede als marketinginstrument, een kantorenmarktonderzoek uit te voeren, waarvan de resultaten in deze rapportage uiteen worden gezet. De belangrijkste onderzoeksvragen die worden beantwoord zijn: 1 2 3 4 5 Wat is de omvang en de structuur van de kantorenmarkt in Amersfoort en hoe heeft deze zich de afgelopen jaren ontwikkeld? Hoe hebben vraag en aanbod zich de afgelopen jaren ontwikkeld in de Amersfoortse kantorenmarkt? Wat zijn de verwachtingen voor de ontwikkeling van de vraag naar kantoorruimte in de nabije toekomst? Welke kantoorprojecten worden er de komende jaren in de kantorenregio Utrecht in voorbereiding genomen en gerealiseerd (harde en zachte plannen)? Hoe hebben de huurprijzen voor kantoren zich de afgelopen jaren ontwikkeld en wat zijn de verwachting voor de komende paar jaar?

Voor het onderzoek heeft DTZ Zadelhoff Research gebruik gemaakt van de transactiegegevens uit onze landelijke vastgoeddatabank, waarin vraag en aanbod gedetailleerd en gespecificeerd zijn opgenomen. Naast een kantorenmarktonderzoek is een telefonische enquête uitgevoerd door het bureau Search & Results teneinde meer inzicht te krijgen in verhuisbewegingen van kantoorgebruikers in Amersfoort. Voor de bedrijven die in de periode 1995 tot en met mei 2000 in Amersfoort kantoorruimte hebben gehuurd of gekocht, is achterhaald waar ze vandaan komen. Deze rapportage is als volgt opgebouwd: In Hoofdstuk 1 wordt de structuur en ontwikkeling van de Amersfoortse kantorenmarkt behandeld en komen de verschillende kantorenlocaties aan bod. Tevens wordt het karakter van de kantorenmarkt geschetst vanuit de historische ontwikkeling van vraag en aanbod in Amersfoort. Hoofdstuk 2 behandelt de vraagzijde van de markt. In dit hoofdstuk wordt de omvang van de Amersfoortse kantorenmarkt afgezet tegen de marktomvang van de regio. Vervolgens wordt de gerealiseerde opname van de afgelopen tien jaar in Amersfoort uitgewerkt naar eigendomssituatie, bestaande bouw en nieuwbouw, naar locatie, naar grootteklasse en naar type gebruiker. Tevens wordt in dit hoofdstuk afzonderlijk gekeken naar de dynamiek van Amersfoortse bedrijven. De opname wordt hiertoe verdeeld naar bedrijven die in Amersfoort zijn gestart, er

1

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

ruimte bij hebben genomen, doorgestroomd zijn naar een andere locatie binnen de stad, of zich vanuit een andere stad in Amersfoort hebben gevestigd. Na de ontwikkelingen aan de vraagzijde wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de aanbodzijde van de markt. Zowel het huidige als het toekomstige aanbod van Amersfoort en regio wordt hierin behandeld. Hoofdstuk 4 behandelt de ontwikkeling van de huurprijzen. De huurprijzen in de regio en, binnen Amersfoort, naar deellocatie worden in dit hoofdstuk weergegeven. Tevens wordt een visie worden gegeven op de toekomstige huurprijsontwikkelingen. In hoofdstuk 5 wordt tenslotte ingezoomd op de Amersfoortse kantoorlocaties. Voor de belangrijkste kantoorlocaties wordt gekeken naar de kwaliteitsaspecten representativiteit, bereikbaarheid, parkeren en voorzieningen. Daarnaast wordt de marktontwikkeling geschetst en wordt een marktperspectief gegeven.

2

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Hoofdstuk 2

Structuur en ontwikkeling van de Amersfoortse kantorenmarkt

2.1 Omvang en structuur van de kantorenvoorraad
Amersfoort had per ultimo 1999 een kantorenvoorraad van ongeveer 590.000 m². Hiermee is Amersfoort de tweede kantorenstad in de provincie Utrecht en één van de grotere kantoorconcentraties in Nederland. Zo is Amersfoort wat betreft haar kantoormetrage vergelijkbaar met Amstelveen (circa 575.000 m²) en is groter dan bijvoorbeeld Zwolle (circa 500.000 m²), Breda (circa 490.000 m²), Hilversum (circa 470.000 m²), en Apeldoorn (circa 455.000 m²).
figuur 2.1
Ontwikkeling kantorenvoorraad van gemeente Amersfoort 1989-1999 (x 1.000 m² v.v.o.) 700 600 500 400 300 200 100 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

Amersfoort heeft zich het afgelopen decennium snel ontwikkeld als kantorenstad. De kantorenvoorraad is in deze periode sterk toegenomen door nieuwbouw. Tussen 1990 en 1999 groeide het Amersfoortse kantoorbestand met gemiddeld ruim 8% per jaar van 325.000 m² tot de huidige 590.000 m². Ter vergelijking: in de stad Utrecht groeide de voorraad in die periode gemiddeld met bijna 3% per jaar en landelijk gezien steeg de kantorenvoorraad met gemiddeld circa 4% per jaar. Aangezien bijna de helft van de kantorenvoorraad in Amersfoort na 1989 is gerealiseerd, zoals ook uit bovenstaande grafiek blijkt, kan gesteld worden dat Amersfoort over een vrij jonge en daarmee kwalitatief goede kantorenvoorraad beschikt.

3

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

De sterke groei van de kantorenvoorraad was het gevolg van een toenemende vraag naar kantoorruimte, van zowel in Amersfoort gevestigde bedrijven (autonome groei) als van bedrijven van buiten Amersfoort. De populariteit van Amersfoort als vestigingsplaats was vooral te danken aan de centrale ligging in Nederland in combinatie met een goede bereikbaarheid. Daarnaast hebben veel bedrijven en instellingen voor Amersfoort gekozen vanwege de beschikbaarheid van voldoende en gemotiveerd en vakbekwaam personeel. Een goed woonmilieu en de medewerking van overheidsinstanties speelden bij vestiging eveneens een rol. Het belang van Amersfoort als kantorenstad blijkt niet alleen uit de omvang van de kantorenvoorraad. Gerelateerd aan het aantal inwoners is per inwoner bijna 5 m² kantoorruimte aanwezig, terwijl het landelijk gemiddelde rond de 2 m² ligt. Daarnaast heeft Amersfoort een groot aandeel kantoorwerkgelegenheid. Wanneer wordt uitgegaan van een voorraad van ongeveer 585.000 m² en een gemiddeld ruimtegebruik van circa 25 m² kantoorruimte per werknemer, dan telt Amersfoort ruim 23.000 mensen met een fulltime kantoorbaan. Daarmee neemt de kantorensector bijna 42% van de totale werkgelegenheid voor zijn rekening. Kenmerkend voor de kantorenmarkt in Amersfoort is dat ruim 60% van de voorraad in handen is van beleggers1. Dit deel van de voorraad dat door gebruikers wordt gehuurd, is relatief hoog voor steden van een met Amersfoort vergelijkbare omvang (100.000 tot 250.000 inwoners) en hangt samen met de relatief jonge voorraad van de stad. Amersfoort is in dit opzicht vergelijkbaar met de stad Utrecht waar het aandeel in de huursector eveneens op 60% ligt. Tot de beleggers die in Amersfoort kantoren hebben, behoren onder meer Achmea, Amvest, AZL, Bankhaus Wölbern, Delta Lloyd Vastgoed, ING Vastgoed Beleggingen, SFB Vastgoed, Spoorwegpensioenfonds, VastNed, VIB, Rabobank Deutschland en Unilever Pensioenfonds.

2.2 Kantoorlocaties in Amersfoort
Geografisch gezien is er in Amersfoort sprake van sterke ruimtelijke concentratie van kantoren op een aantal locaties. De belangrijkste kantorenconcentraties zijn te vinden op het terrein De Hoef, in en rond het centrum (met name langs de Stadsring) en aan de zuidzijde van het Centraal Station. Daarnaast zijn er een aantal kleinere locaties te benoemen, namelijk het Bergkwartier, De Brand en Calveen. Op de middellange termijn zal de voorraad toenemen in het zogenoemde Centraal Stadsgebied. Dit gebeurt in het kader van de vernieuwing en uitbreiding van het gebied dat begrensd wordt door de binnenstad, het Centraal Station en het gebied ten noorden van het spoor (Eemkwartier/Centraal Station noordzijde). Ook op de snelweglocaties De Hoef en Calveen zal nog enige kantoorruimte gebouwd worden. Een belangrijke nieuwe locatie op
1

R.L. Bak , 1999

4

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

middellange termijn is de locatie Vathorst in het noorden van Amersfoort, langs de A28. Hiermee heeft Amersfoort de beschikking over voldoende gevarieerde vestigingslocaties zowel in het centrum als aan de snelweg. In hoofdstuk 6 worden nader ingegaan op de kwalificatie van de verschillende locaties.
figuur 2.2 kantoorlocaties in Amersfoort

1. 2. 3. 4.

Centrum/Stadsring Stationsgebied zuidzijde Eemkwartier/Stationsgebied noordzijde Bergkwartier

5. 6. 7. 8.

De Hoef De Brand Calveen Vathorst

5

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

2.3 Ontwikkeling van kantorenmarkt
De ontwikkeling van de kantorenmarkt van Amersfoort kan goed worden omschreven aan de hand van onderstaande grafiek, waarin de opname op de vrije markt2 tegen het aanbod is afgezet. In de navolgende hoofdstukken worden opname en aanbod gedetailleerder beschreven. In de grafiek is de voorspelling van het opnameniveau voor 2000 tot stand gekomen door de aanname dat het opnameniveau in de tweede helft van 2000 gelijk zal zijn aan het gerealiseerde opnameniveau in de eerste helft van het jaar 2000. Het weergegeven aanbod in 2000 is het werkelijke aanbod per augustus 2000. Dit in tegenstelling tot de overige jaren, waarin het aanbod per ultimo van het jaar is gegeven.
figuur 2.3
Opname en aanbod van kantoorruimte in Amersfoort 1990-2000 (x 1.000 m² v.v.o.) 60 50 40 30 20 10 0 1990 1991 1992

1993 1994 1995 Opname

1996 1997

1998 1999 2000 Aanbod

Bij de confrontatie van het aanbod met de opname springt het grillige verloop van de beide trendlijnen het meest in het oog. Perioden waarin de vraag het aanbod overtreft worden relatief snel afgewisseld met perioden waarin het omgekeerde het geval is. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de relatief geringe omvang van de kantorenmarkt in Amersfoort (Een gemiddelde opnameniveau van 27.000 m² per jaar). Hierdoor hebben grote transacties, zoals bijvoorbeeld de transactie van 20.000 m² van KPN in 1998, een grote invloed op het verloop van de opname. Steden met hoger opnameniveau, zoals bijvoorbeeld Utrecht (gemiddeld ruim 100.000 m² per jaar) laten een veel gelijkmatiger beeld zien, waarbij de cyclische periodes in de markt langer duren. Met het dalende aanbod van de afgelopen jaren is de markt steeds krapper geworden. Dit jaar is de markt door een aantal nieuwbouwprojecten weer enigszins verruimd.

2

Onder de vrije markt wordt verstaan: De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs- en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog onbekende gebruikers .

6

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Hoofdstuk 3

De gerealiseerde vraag naar kantoorruimte

3.1 Ontwikkeling van de opname in de kantorenregio Utrecht
Net als in de meeste Nederlandse steden is de kantorenmarkt in Amersfoort een verplaatsingsmarkt. Kantoren worden hoofdzakelijk in gebruik genomen door bedrijven en instellingen die reeds in Amersfoort zijn gevestigd. Zowel uit onderzoek als uit de praktijk blijkt dat Amersfoort ook een relatief hoog percentage nieuwe vestigers heeft. Door haar centrale ligging in Nederland weet Amersfoort zowel kantoorgebruikers uit de Randstad als uit het noorden en oosten van het land naar zich toe te trekken. In de praktijk vormt de kantorenregio Utrecht echter het belangrijkste verzorgingsgebied. Om een beeld te krijgen van omvang van de kantorenmarkt in de kantorenregio Utrecht, is in onderstaande figuur de opname van kantoorruimte op de vrije markt weergegeven.
figuur 3.1
Opname van kantoorruimte op de vrije markt in de kantorenregio Utrecht 1990-1999 (x 1.000 m²) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1990 1991 1992 Amersfoort 1993 1994 1995 1996 Utrecht 1997 1998 1999 Overige regio

Nieuwegein

Hilversum

De totale opname op de vrije markt in de kantorenregio Utrecht bedraagt gemiddeld 270.000 m² per jaar. De laatste drie jaar werd er bovengemiddeld veel ruimte opgenomen, met een recordniveau van 382.000 m² in 1997. In de navolgende jaren is het opnameniveau gedaald tot een niveau van 283.000 m² in 1999. De verwachting is dat ook in 2000 het opnameniveau in de kantorenregio Utrecht hoog zal blijven. Dit is deels gebaseerd op de reeds gerealiseerde opname in de eerste helft van dit jaar. In de eerste helft van 2000 is ongeveer 140.000 m² waarmee de opname over 2000 naar verwachting bovengemiddeld zal zijn.

7

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Gemiddeld genomen heeft Amersfoort een aandeel in de regionale opname van 10%. Daarmee heeft Amersfoort na Utrecht de grootste opname in de regio. De stad Utrecht neemt gemiddeld het 40% van de opname voor haar rekening. Nieuwegein en Hilversum volgen na Amersfoort met respectievelijk 9% en 7%.

3.2 Opname van kantoorruimte in de stad Amersfoort
De totale jaarlijkse opname in Amersfoort ligt gemiddeld rond de 27.000 m². Dit is de opname op de zogenoemde vrije markt; de markt waarin beleggers en ontwikkelaars kantoorruimte voor de verhuur en of verkoop aanbieden aan gebruikers. Zoals eerder besproken is een groot deel van de Amersfoortse kantorenvoorraad in handen van beleggers die kantoorruimte verhuren. In overeenstemming daarmee heeft het grootste deel van de opname betrekking op huurtransacties en niet op kooptransacties. De omvang van gepleegde eigenbouw speelt in Amersfoort een ondergeschikte rol.
figuur 3.2
Opname van kantoorruimte in Amersfoort naar eigendom 1990-1999 (x 1.000 m²) 70 60 50 40 30 20 10 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Eigenbouw Huur Koop

De opname in Amersfoort liet de afgelopen jaren een toename zien, om in 1999 weer wat terug te vallen. Overigens was deze terugval in de gerealiseerde opname niet te wijten aan een daling van de vraag naar kantoorruimte, maar was een gevolg van een tekort aan aanbod.

8

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

figuur 3.3
Opname van kantoorruimte op de vrije markt in Amersfoort naar bestaande bouw en nieuwbouw 1990-1999 (x 1.000 m²)

60 50 40 30 20 10 0

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Bestaand Nieuw / Renovatie

De afgelopen jaren heeft zich een relatief grote vraag naar nieuwbouw voorgedaan. Gemeten over periode 1990-1999 had ruim 60% van de gerealiseerde opname betrekking op nieuwbouw. Dit is hoger dan het percentage nieuwbouw in de opname in de regio als geheel (circa 50%). Ook in medio 2000 is in Amersfoort met 54% het aandeel nieuwbouw hoger dan in de rest van de regio. Met name in 1990 en 1998 werd veel nieuwbouw opgenomen. In 1998 had dit betrekking op nieuwbouwontwikkelingen op De Hoef en het Stationsgebied. Belangrijke transacties van nieuwe gebouwen waren de aanhuur in 1998 van 20.000 m² door KPN en van 5.200 m² door Cadans bij het station (deze transacties verklaren ook de piek in de opname in het betreffende jaar). Verder vonden vanaf 1998 een aantal grote nieuwbouw transacties plaats op De Hoef. Dit waren onder andere IBM (7.700 m²), Peek Traffic (3.800 m²) en KPMG (3.000 m²) en recentelijk de transactie van Dealers Financieringsmaatschappij (5.000 m²).

3.3 Opname naar locatie
Uit de gegevens die door DTZ Zadelhoff worden bijgehouden, blijkt dat in het afgelopen decennium de vraag naar kantoorruimte zich voor een belangrijk deel heeft gericht op de perifere locatie De Hoef. Op deze locatie voltrok zich ruim de helft van de totale opname. Op de perifere locaties vestigden zich vooral veel gebruikers van buiten Amersfoort in de sectoren zakelijke dienstverlening en ICT. Daarbij spelen verschillende factoren een rol, zoals goede autobereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid, relatief weinig fileproblemen en een centrale ligging in Nederland.

9

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

De centrum/stationslocaties bestaande uit het centrum (historische binnenstad met de Stadsring) het stationsgebied (zuidzijde station), het Eemkwartier (noordzijde station) en het Bergkwartier (Utrechtse weg) nemen gezamenlijk bijna een kwart van de totale opname voor hun rekening. Dit percentage wordt enigszins beïnvloed door de reeds genoemde omvangrijke transactie van KPN. figuur 3.4
Opname van kantoorruimte op de vrije markt in Amersfoort naar locatie 1990-1999 6% 2% 14% 6%

15%

4% 1% 52%

Centrum Station Zuidzijde Bergkwartier Soesterkwartier De Hoef De Brand Calveen Overig

Naar verwachting zal voor het jaar 2000 de opname een vergelijkbaar beeld laten zien. In de eerste zes maanden van 2000 is 54% van de opname op de Hoef gerealiseerd en heeft de rest van de opname zich over de locaties Eemkwartier, Bergkwartier, Centrum en Calveen verspreid.

3.4 Opname naar grootteklasse
Kenmerkend voor de Amersfoortse kantorenmarkt is de vrij gelijkmatige verdeling van de opname over de verschillende grootteklassen. Zowel grote als kleine gebruikers zijn actief op de markt waarbij het zwaartepunt ligt op metrages tot 2.500 m². In vierkante meters uitgedrukt wordt in Amersfoort bijna 60% van de opname gerealiseerd in deze grootteklasse (tot 2.500 m²). Grote gebruikers (vanaf 5.000 m²) hebben een aandeel van 25%. Hierbij moet de kanttekening geplaatst worden dat het in deze grootteklassen gaat om een relatief klein aantal transacties, die echter een groot effect hebben op de procentuele verdeling tussen de klassen (zoals de transactie van KPN waarbij 20.000 m² werd opgenomen). Zowel in vergelijking met het landelijk beeld als in vergelijking met de kantorenmarkt in Utrecht, is de kantorenmarkt Amersfoort een relatief kleinschalige markt. Landelijk en in Utrecht wordt respectievelijk slechts 42% en 40% van de opname gerealiseerd in de

10

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

grootteklassen tot 2.500 m². Grote gebruikers (vanaf 5.000 m²) hebben landelijk en in Utrecht juist een groter aandeel in de opname van respectievelijk 30% en 43%.

figuur 3.5
Opname vankantoorruimte op de vrije markt in Amersfoort naar grootteklasse 1990-1999 11%

14%

36% < 1000 1000 - 2500

16%

2500 - 5000 5000 - 10000 23% > 10000

Indien gekeken wordt naar de verdeling in grootteklassen voor de afzonderlijke jaren valt op dat de Amersfoortse markt wat betreft aantal transacties voornamelijk gekenmerkt wordt door kleinere transacties tot 1.000 m². Voor Amersfoort is dit marktsegment kennelijk zeer belangrijk. Voor een deel heeft dit te maken het relatief groot aantal startende ondernemingen in Amersfoort.
tabel 3.1 Opname van kantoorruimte op de vrije markt naar grootteklasse in Amersfoort (in % en (in aantal transacties))
1991 < 1000 1000 – 2500 2500 – 5000 5000 – 10000 > 10000 Totaal 65 22 13 0 0 100 (35) 37 (4) 8 (1) 17 (0) 38 (0) 0 (40) 100 1992 (10) 44 (1) 56 (1) 0 (1) 0 (0) 0 (13) 100 1993 (25) 49 (11) 51 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (36) 100 1994 (14) 59 (3) 9 (0) 32 (0) 0 (0) 0 (17) 100 1995 (23) 54 (1) 0 (2) 24 (0) 23 (0) 0 (26) 100 1996 (28) 44 (0) 17 (2) 39 (1) 0 (0) 0 (31) 100 1997 (25) 21 (3) 4 (3) 12 (0) 25 (0) 38 (31) 100 1998 (31) 22 (1) 45 (2) 33 (2) 0 (1) 0 (37) 100 1999 20003 (12) (1) (1) (1) (0) (15)

(13) 45 (8) 7 (3) 18 (0) 30 (0) 0 (24) 100

Grootschalige transacties zijn net zoals in de meeste steden in Nederland meer incident dan regelmaat. Grootschalige transacties vinden vooralsnog alleen redelijk frequent plaats in de vier grote steden. Tabel 3.2 geeft een indruk van de grootschalige transacties in Amersfoort. In de
3

Voor 2000 gaat het hier om de 1e helft van het jaar

11

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

eerste helft van 2000 was de transactie van Dealers Financieringsmaatschappij (5.000 m²) verantwoordelijk voor een aandeel van 30% in de opname.
tabel 3.2 Transacties vanaf 5.000 m² in Amersfoort Huurder Metrage Belastingdienst 10.000 m² Raet 8.500 m² Dhv Raadgevend 5.100 m² Ingenieurs Amerzoom Raet Decentrale Overheid 5.450 m² Amerzoom Sun Microsystems 5.440 m² KPN/PTT 20.000 m² De Argonaut Cadans 5.200 m² Sagitta IBM 7.725 m² Dealers Financieringsmij. 5.000 m² Toestand Nieuw Nieuw Nieuw Nieuw Bestaand Nieuw Nieuw Nieuw Nieuw Status Huur Huur Huur Huur Huur Huur Huur Huur Huur

Jaar Adres Project 1990 Inputplein 1 1990 Plotterweg 38 1990 Stadsring 197-211 Keistaete 1992 Disketteweg 2 1996 Disketteweg 2 1998 Stationstraat 1998 Stationsplein 1998 Computerweg 2000 Terminalweg

Naar verwachting zal het aantal grootschalige transacties de komende jaren toenemen. Dit als gevolg van de algemene trend van steeds groter wordende kantoorgebruikers. Door verdergaande fusies en groei in met name de financiële dienstverlening en de ICT sector, worden steeds grotere kantoorruimtes gevraagd. Daarnaast zal ook de vraag naar kleinschalige ruimtes groot blijven als gevolg van de toenemende vraag naar meer flexibel beschikbare metrages. Naast de traditionele kleine kantoorruimte is hierdoor behoefte ontstaan aan nieuwe kantoorconcepten zoals Business Centres (Regus, MWB Business Exchange) en kantoorhotels (D-office, Mulbees). Hierbij gaat het om het hogere marktsegment.

3.5 Opname naar type gebruiker
Aan de hand van de opnamecijfers over de afgelopen 10 jaar is voor Amersfoort een gebruikersprofiel bepaald. Uit de procentuele verdeling van de opname over verschillende sectoren blijkt dat met name de sectoren ICT (34%) en Zakelijke dienstverlening (29%) op de markt actief zijn. Met name het hoge aandeel van ICT bedrijven is opmerkelijk. Ook zonder de transactie van KPN blijft het aandeel 28%. Dit is hoger dan het landelijke en regionale aandeel in de opname van deze sector van respectievelijk 16% en 25% en ook dan het aandeel van de stad Utrecht (21%).

12

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

figuur 3.6
Opname van kantoorruimte op de vrije markt in Amersfoort naar gebruikerscategorie 1990-1999 13% 4%

7% 29% Bank- en verzekeringswezen 13% Zakelijke dienstsverlening ICT Overheid en non-profit instellingen Industrie, handel en transport 34% Overige instellingen en bedrijven

Voor deze nog steeds groeiende sector is Amersfoort blijkbaar een belangrijke vestigingsplaats geworden. De verwachting is dat reeds aanwezige ICT-bedrijven een aantrekkende werking zullen hebben op nieuwe soortgelijke bedrijvigheid.

figuur 3.7
Opname van kantoorruimte op de vrije markt in Amersfoort naar gebruikerscategorie 1e helft 2000 3% 5% 4%

14% Zakelijke dienstsverlening ICT Overheid en non-profit instellingen 74% Industrie, handel en transport Overige instellingen en bedrijven

In de eerste helft van 2000 is 17.000 m² opgenomen, waarvan bijna 75% in de zakelijke dienstverlening. Dit aandeel wordt met name veroorzaakt door de omvangrijke transacties van Dealers Financieringsmaatschappij (5.000 m²) en Wolter & Dros (3.000 m²). Hiermee wordt de opname door ICT bedrijven overschaduwd.

13

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

3.6 Opname naar dynamiek; verhuisbewegingen
Op verzoek van de gemeente Amersfoort is door het bureau Search & Results te Utrecht een telefonisch onderzoek gedaan naar de herkomst van kantoorgebruikers in Amersfoort. De basis voor het onderzoek werd gevormd door de kantoortransacties zoals geregistreerd in de databank van DTZ Zadelhoff Research, die in Amersfoort hebben plaatsgevonden in de periode 1995 tot mei 2000. De desbetreffende verhuisde bedrijven waarvan het telefoonnummer achterhaald kon worden zijn gebeld. Aan hen is gevraagd of ze respectievelijk op het huidige adres gestart waren, er ruimte hadden genomen of eerst op een ander adres gevestigd waren in Amersfoort dan wel daarbuiten. Op deze manier kon elke transactie in de volgende vier categorieën ingedeeld worden: 1. Starters: Het gaat hier om een nieuwe activiteit voor het eerst gestart in Amersfoort. 2. Uitbreiders: Het gaat hier om bedrijven die op hun eerste locatie uitgebreid hebben. 3. Doorstromers: Het gaat hier om bedrijven die binnen Amersfoort verhuisd zijn naar een ander pand. 4. Vestigers: Het gaat hier om bedrijven die vanuit buiten Amersfoort naar Amersfoort verhuisd zijn. Uiteindelijk zijn van de in totaal 128 bruikbare transacties 99 succesvolle interviews afgenomen.
figuur 3.8
Opname van kantoorruimte op de vrije markt in Amersfoort naar dynamiek 1995-mei 2000 14% 24%

19%

vestigers uitbreiders doorstromers

43%

starters

In figuur 3.7 is het resultaat van het onderzoek in een grafiek gezet. Uit de grafiek blijkt dat in de periode 1995 –mei 2000 het grootste deel (43%) van de opname betrekking heeft gehad op zogenoemde doorstromers, dus bedrijven die binnen Amersfoort verplaatst zijn. Opvallend

14

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

is het relatief grote aandeel starters van bijna een kwart van de opname in die periode. In een vergelijkbaar onderzoek dat door hetzelfde bureau voor de regio Utrecht is uitgevoerd (voor de periode 1995-1997) was het aandeel starters slechts 7%. Het aandeel vestigers van buiten Amersfoort was in het genoemde onderzoek vergelijkbaar met de regio Utrecht Van de totaal aantal vestigers van buiten Amersfoort kwam 58% buiten de regio vandaan en 42% kwam uit de kantorenregio Utrecht. Dit is ook een opvallend gegeven aangezien de meeste verhuizingen in de kantorensector overwegend binnen de regio plaatsvinden. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 1.

15

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Hoofdstuk 4

Het aanbod van kantoorruimte

4.1 De ontwikkeling van het aanbod
Aanbod van kantoorruimte wordt gedefinieerd als kantoorruimte die beschikbaar is of binnen een half jaar beschikbaar komt. Aanbod heeft zowel betrekking op reeds opgeleverde als op nog in aan bouw zijnde complexen (nieuw aanbod). Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. In de kantorenregio Utrecht heeft zich tussen 1993 en 1997 een belangrijke daling in het aanbod voltrokken. Vanaf 1998 steeg het aanbod weer enigszins doordat meer nieuwbouwprojecten in aanbouw zijn genomen. Hierdoor is weer wat meer ruimte op de daarvoor krappe markt ontstaan.
figuur 4.1
Aanbod van kantoorruimte in de kantorenregio Utrecht 1990-1999 (x 1.000) 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1990 1991 1992 Amersfoort 1993 1994 1995 1996 Utrecht 1997 1998 1999 Overige regio

Nieuwegein

Hilversum

In de stad Amersfoort was van verruiming in voorgaande jaren geen sprake. Het aanbod is vanaf 1995 gestaag gedaald en bereikte per ultimo 1999 een absoluut dieptepunt waarbij slechts 14.000 m² werd aangeboden. Medio 2000 is het aanbod met het opstarten van een aantal nieuwbouwprojecten fors verruimd. Met bijna 34.000 m² was er sprake van meer dan een verdubbeling van het aanbod. Voor 86% betrof dit nieuw aanbod. Met het verruimen van het aanbod is medio 2000 het leegstandspercentage, gerelateerd aan de totale voorraad, toegenomen tot 5,8%. Dit ligt net boven de voor verhuizingen gewenste frictieleegstand van 5%. In 1999 was het leegstandpercentage nog 2,3%. Dit ligt ver onder de genoemde frictieleegstand en geeft aan hoe krap de markt per ultimo van dat jaar was.

16

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

figuur 4.2
Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort naar bestaande bouw en nieuwbouw 1990-1999 (x 1.000 m²) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Nieuw Bestaand

In figuur 4.2 is de verdeling van het aanbod over bestaande bouw en nieuwbouw te zien in de loop der jaren. Hieruit blijkt de grote nieuwbouwproductie begin jaren negentig. Het aandeel nieuwbouw nam af tot midden jaren negentig, om weer te verruimen tot 1998. Na het dieptepunt vorig jaar, toen slechts 3.000 m² nieuwbouwkantoorruimte werd aangeboden, is het nieuwbouwaanbod gestegen tot 29.000 m². De locaties waar medio 2000 het meeste aanbod beschikbaar was, zijn het Stationsgebied en Calveen. Op Calveen gaat het om in aanbouw zijnde locaties. Met een totaal aanbod van 31.000 m² hebben deze locaties een aandeel van 92% in het totale aanbod. Dit beeld wijkt af van het voorgaande jaar, waarin het aanbod veel gelijkmatiger over de verschillende locaties was verdeeld.
figuur 4.3
Aanbod van kantoorruimte in Amersfoort naar locatie medio 2000 4%

43% Centrum 49% Station Bergkwartier De Hoef 3%1% Calveen

17

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

4.2 Het toekomstig aanbod van kantoorruimte
In de vorige paragraaf is alleen het direct beschikbare aanbod besproken. Om uitspraken te doen over de toekomst van de kantorenmarkt, is het zinvol rekening te houden met het toekomstige aanbod. De omvang van de nog te realiseren projecten blijkt uit de omvang van de planvoorraad. Amersfoort beschikt over een vrij omvangrijke planvoorraad van bijna 368.000 m². Van dit toekomstige aanbod heeft 186.500 m² betrekking op het Centraal Stadsgebied, waarvan het merendeel gerealiseerd zal worden aan de noordzijde van het station. Op de overige nieuwbouwlocaties wordt in totaal zo’n 181.500 m² ontwikkeld. Dit zijn de perifere locaties De Hoef, Calveen en de toekomstige locatie Vathorst. Uit het overzicht blijkt dat de projecten op De Hoef en Calveen als eerste zullen worden ontwikkeld. De beoogde start van de overige ontwikkelingen is vanaf 2001.
tabel 4.1
Plaats Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amersfoort Totaal

kantoorprojecten in Amersfoort
Locatie Calveen Calveen Calveen De Hoef De Hoef De Hoef Eemkwartier Eemkwartier Eemkwartier Eemkwartier Eemkwartier Eemkwartier Overig Overig Vathorst Project Campus Calveen Amervelt Modemweg Intradal Rotonde Station Noord Station Noord Trapezium Zichttorens E2 Zuid Soeverein/Pon Ontwikkelaar Van Zwol Heystek Lithos Belog De Waal Belog Locatie-type Metrage Snelweg 25.000 m² Snelweg 2.500 m² Snelweg 7.500 m² Snelweg 5.000 m² Station/snelweg 6.500 m² Station/snelweg 10.000 m² Station 18.500 m² Station 20.000 m² Station 35.000 m² Station 35.000 m² Station 68.000 m² Station 10.000 m² Station 15.000 m² Overig 10.000 m² Station/snelweg 100.000 m² 368.000 m² Beoogde start 2001 2000 2000 2000 2000 2000 2002 2001 2001 2004 2001 2001 2001 2001 2002

Amstelland

Pon

Naast kantoorplannen in de stad Amersfoort is er een omvangrijke planvoorraad in de kantorenregio Utrecht. In totaal zijn er plannen voor ruim 1.4 miljoen m² kantoorruimte in de overige regio. De stad Utrecht heeft de meeste kantoorplannen. Met het UCP en Leidsche Rijn als grootste plangebieden kan in de stad Utrecht 838.000 m² kantoorruimte worden gebouwd. Ook in Nieuwegein, Houten en Hilversum staat een redelijk omvangrijk kantoormetrage op stapel. In totaal kan daar nog circa 480.000 m² gebouwd worden. De plannen in de regio zijn van belang aangezien ze als concurrerend beschouwd kunnen worden. Het gaat hier vooral om de projecten UCP en Papendorp in Utrecht en de Arena in Hilversum. Met name het UCP is een belangrijke concurrent van het Centraal Stadsgebied omdat het zich op dezelfde doelgroepen zal richten (centrum-/stationslocatie). Groot voordeel voor Amersfoort is dat de kantoorruimte in het Centraal Stadsgebied eerder op de markt zal

18

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

komen dan de ruimte in het UCP. De Arena in Hilversum (stations-/snelweglocatie) zal om kantoorgebruikers concurreren met Papendorp en De Hoef.
tabel 4.2
Plaats Houten Houten IJsselstein Nieuwegein Nieuwegein Nieuwegein Nieuwegein Nieuwegein Nieuwegein Nieuwegein Nieuwegein Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Vianen Vianen Vleuten Zeist Breukelen Hilversum Hilversum Hilversum Leusden Woerden Woerden Woerden Totaal

kantoorprojecten in de kantorenregio Utrecht
Locatietype Metrage Overig 40.000 m² Rotonde Overig 30.000 m² Snelweg 18.000 m² RGD Toren RGD Snelweg 30.000 m² Blokhoeve Amstelland Snelweg 20.000 m² Liesbosch Ballast Nedam Snelweg 10.000 m² Marconibaan Niroc Snelweg 9.000 m² De Stijl 3 Eurocommerce Snelweg 7.000 m² Meentwal Geleen Bouw Overig 7.000 m² Marconibaan De Waal Snelweg 5.000 m² Centrum Cityplan Station 200.000 m² Galgewaard Midred Snelweg 30.000 m² Kanaleneiland Europaplein Situs Snelweg 18.000 m² Leidsche Rijn Stadshart Overig 320.000 m² Papendorp Papendorp Zuid Snelweg 50.000 m² Papendorp Papendorp Noord Snelweg 80.000 m² Papendorp De Taats Multi Vastgoed Snelweg 40.000 m² Centrum UCP Station 300.000 m² Langedreef Achmea Snelweg 15.000 m² Clarissenhof Snelweg 10.000 m² Rijnzate Oskam Snelweg 23.000 m² Gouverneurspark Phoenix Overig 4.400 m² Breukelerwrd Park Breukelen Meenstede Station 12.000 m² Laapersweldbosje Bohemen Station 10.000 m² Arena Arena fase ¾ Station 70.000 m² Station Amstelland Station 15.000 m² De Horst Valleihorst J.G. Nelissen Overig 10.000 m² Snel & Polanen v.d. Bruele Snelweg 4.600 m² Station Station 50.000 m² Station Station 20.000 m² 1.458.000 m² Locatie Loerik Molenzoom Z Zenderpark Project Ontwikkelaar Bouwfonds Gemeente Beoogde start 1e fase 2002 2000 2002 2002 2001 2001 2000 2001 2001 2001 2005 2002 2001 2005 2001 2000 2000 2004 2001 2000 2001 2000 2004 2000 2001 2001 2001 2000 2001 2001

19

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Hoofdstuk 5

Huurprijsontwikkeling

5.1 Huurprijzen in Amersfoort en omringende steden
Binnen de kantorenregio Utrecht is de laatste jaren sprake geweest van een nivellering van de huurprijzen. In de periode 1996 en 19994 stegen de huurprijzen in Nieuwegein, Amersfoort en Hilversum met 15 tot 22%, terwijl de huurprijzen in Utrecht met 12% stegen. Hierdoor zijn de huurniveaus binnen de regio steeds meer naar elkaar toe gegroeid. In figuur 5.1 is te zien dat in 1999 de huurprijzen in Amersfoort, Hilversum en Nieuwegein de grens van NLG 300,- hebben doorbroken. Medio 2000 (gestippeld weergegeven) bedroeg de huurprijs voor eersteklas kantoorruimten in Amersfoort NLG 315,-.per m² per jaar. In Nieuwegein is het huurprijsniveau NLG 310,en in Hilversum ligt het huurprijsniveau op NLG 330,- per m² per jaar. Utrecht heeft een huurprijs van NLG 390,-.
figuur 5.1
Huurprijzen van eersteklas kantoorruimte in de kantorenregio Utrecht 1990-medio 2000 (nlg/m²/jaar) 400

350

300

250

200 1990 1991 1992 1993 1994 1995 Utrecht Amersfoort

1996 1997 1998 1999 2000 Nieuwegein Hilversum

De huurprijs van eersteklas kantoorruimten in Amersfoort heeft vanaf 1990 een redelijk constante stijging laten zien. Daarbij valt op dat de stijging in Amersfoort steeds een reactie was op een stijging in Utrecht. Dit laatste heeft onder andere te maken met de krapte op de kantorenmarkt in Utrecht en de daaruit voortvloeiende vlucht van bedrijven naar omliggende steden, waar nog wel genoeg kantoorruimte voorhanden was. Voor de stijging van de huurprijzen in Nieuwegein geldt hetzelfde als voor Amersfoort. Hilversum is minder gerelateerd

4

Vanaf 1996 is de hausse op de Nederlandse kantorenmarkt min of meer ingetreden.

20

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

aan Utrecht dan Amersfoort en Nieuwegein. Deze stad is meer op de Amsterdamse markt gericht. Het huurprijsniveau medio 2000 geeft een goede indicatie voor het niveau per ultimo 2000. De verwachting is dat de huurprijzen in de regio de huidige trend zullen voortzetten.

5.2 Huurprijzen in Amersfoort naar locatie
Binnen de stad Amersfoort zijn tussen 1996 en 1999 de huurprijzen in het Centrum aan de Stadsring het meest gestegen met 22%. De huurprijzen op De Hoef stegen met 14% en in het stationsgebied met 13%. De kantoorlocatie Calveen is niet opgenomen in de onderstaande grafiek, vanwege de korte historie die deze locatie kent. Aan het eind van het jaar 1999 werden hier prijzen gerealiseerd van circa NLG 285,-. Hiermee liggen de huurprijzen van deze locatie op het niveau van De Hoef. De forse stijging die de huurprijzen langs de Stadsring in 1998 laten zien, was het gevolg van enkele transacties in het Romeo-gebouw, waardoor de grens van NLG 300,- definitief doorbroken kon worden. Hiermee bereikte de Stadsring een nieuw huurprijsniveau.
figuur 5.2
Huurprijzen van eersteklas kantoorruimte in Amersfoort 1990-medio 2000 (nlg/m²/jaar) 350

300

250

200

150 1990 1991 1992 1993 1994 Station

1995 1996 1997 1998 1999 2000 Stadsring De Hoef

De huurprijsstijging in het stationsgebied is onder andere het gevolg van de vlucht van bedrijven van Utrecht naar Amersfoort door het gebrek aan aanbod aldaar. Hierdoor is de vraag dusdanig toegenomen dat medio 2000 prijzen werden gerealiseerd van circa NLG 335,-. Door de vraag naar een hoogwaardig kwaliteitsniveau van gebouwen en de nog aanhoudende krapte aan de aanbodzijde voor de komende paar jaar, zullen in de nabije toekomst de huurprijzen in Amersfoort nog licht kunnen stijgen. Ook hier geldt dat het huurprijsniveau medio 2000 een goede indicatie is voor het huurprijsniveau aan het eind van het jaar.

21

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Hoofdstuk 6

Kwalificatie Amersfoortse Kantoorlocaties

6.1 Amersfoortse kantorenlocaties vergeleken
De stad Amersfoort beschikt over een aantal kantorenlocaties die verschillen in locatietype, uitstraling, bereikbaarheidsprofiel, ouderdom, type gebruikers en prijsklasse. Er is kortom sprake van een diversiteit aan kantorenmilieus ofwel marktsegmenten. In onderstaande tabel wordt voor deze locaties de ontwikkeling door de jaren van de opname geschetst.

tabel 6.1

Opname van kantoorruimte in Amersfoort naar deelgebied (x 1.000 m²)
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Gemiddeld 13 6 2 4 3 2 7 3 2 2 1 4 4 1 7 2 2 26 1 6 2 5 1 2 1 4 3 1 2 1 2 2 34 4 15 14 10 12 2 12 19 17 9 13 1 2 1 3 7 2 3 2 1 3 1 2 3 1 2 2 1 1 2 5 2 58 20 19 27 14 16 24 27 52 27 16 27

Centrum Station zuidzijde Bergkwartier Eemkwartier De Hoef De Brand Calveen Overig Amersfoort totaal

In tabel 6.1 is opnieuw te zien dat de locatie De Hoef in de periode 1990-2000 veruit het grootste aandeel in de opname op de vrije markt had, gevolgd door het centrum. Op de Hoef en aan de Stadsring in het centrum is in de betreffende periode ook de meeste nieuwbouw gepleegd, maar hebben ook relatief veel mutaties plaatsgevonden. Met de ontwikkelingen in het kader het Centraal Stadsgebied is de verwachting dat de komende jaren het zwaartepunt van de opname zal verschuiven naar het Eemkwartier aan de noordzijde van het centraal station. Daarna zal de nieuwe locatie Vathorst een belangrijk deel van de opname naar zich toe trekken.

Gebruikersprofiel per locatie De diverse kantorenconcentraties vertonen verschillende gebruikersprofielen. De profielen laten zien dat de meest belangrijke sectoren voor Amersfoort, de zakelijke dienstverlening en de ICT sector5, op nagenoeg alle locaties vertegenwoordigd zijn. Op de locaties de Hoef en bij het Station ligt de nadruk meer op de ICT-sector. De belangrijkste groeisector van de
5

De transactie van KPN van 20.000 m² in 1998 heeft een belangrijk aandeel in het profiel van het Stationgebied.

22

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

afgelopen paar jaar en naar verwachting voor de toekomst heeft in Amersfoort blijkbaar geen specifieke voorkeur voor een centrum- of perifere locatie. De zakelijke dienstverlening is meer dan gemiddeld vertegenwoordigt in het Centrum, het Bergkwartier, op De Brand en op Calveen. De overheidssector en non-profit instellingen bevinden zich met name in het Centrum en in het Bergkwartier. Opvallend is het relatief klein aandeel in de opname op de vrije markt van het bank- en verzekeringswezen en de financiële en economische zakelijke dienstverleners op de verschillende locaties. Alleen de locatie de Brand springt er in dit geval uit, maar gezien het feit dat het hier om een relatief beperkt metrage gaat, kan in absolute zin niet echt gesproken worden van een grote vertegenwoordiging van deze sector.
tabel 6.2 Gebruikersprofiel kantorenlocaties in Amersfoort op basis van de opname op de vrije markt per deelgebied (1990-mei 2000)
Centrum Station Berg zuidzijde kwartier Bank- en verzekeringswezen Fin.- econ. zak. Dienstverlening Overige zakelijke dienstverlening ICT Overheid, onderwijs en overige non-profit instellingen Industrie, handel en transport Overige instellingen en bedrijven Onbekend Totaal n >15% 17% 100% 3% 100% 9% 100% 30% 100% 11% 100% 0% 100% 24% 100% 7% 100% 10% 100% 14% 8% 17% 15% 3% 1% 0% 15% 18% 6% 17% 0% 14% 0% 9% 16% 15% 8% 1% 16% 48% 5% 20% 0% 17% 22% 33% 8% 19% 0% 19% 0% 16% 0% 28% 7% 8% 5% 33% 6% 1% 4% 8% 0% 58% Soester kwartier 0% 0% 16% De Hoef De Brand Calveen Overig Totaal Amersfoor t 0% 3% 5% 47% 7% 21%

1% 8% 14%

1% 33% 32%

0% 0% 43%

23

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

6.2. Centrum/Stadsring
Gebiedsafbakening De locatie omvat het centrum van Amersfoort inclusief de historische stadskern en wordt aan de zuidzijde begrensd door de Stadsring en aan de noordzijde door de Scheltussingel6. In het oosten wordt de Hogeweg eveneens tot het centrum gerekend. Tevens is het gebied begrensd door het eerste deel van de Utrechtseweg, het spoor (Ponlijn), de Bisschopsweg en de H. van de Viandenstraat als centrum meegerekend. Locatieprofiel
Kantorenvoorraad7 Huurprijsniveau Locatietype Standing/Imago Ø Ø Ø Ø 128.000 m² NLG 255 – NLG 300 per m² per jaar (prijspeil per ultimo 1999) Centrumlocatie Er is sprake van functie menging en een hoog voorzieningenniveau (winkels, kantoren, woningen, restaurants, theater, bioscoop) voor de locaties in en nabij het historisch centrum. Dit geldt niet voor de oostelijke stadsring en het begin van de Hogeweg. Het gebruikers profiel wordt enerzijds gekenmerkt door overheids- en non profit organisaties zoals de gemeente, Cadans en de Arbeidsvoorziening. Anderzijds hebben zich met name langs de stadsring ook regionaal en landelijk opererende zakelijke dienstverleners gevestigd, zoals Ernst & Young en DHV. De Stadsring kan beschouwd worden als een “binnenstedelijke zichtlocatie”. De kwaliteit van de bebouwde omgeving is niet eenduidig te beoordelen. Er zijn zowel deelgebieden met panden van hoogwaardige architectuur en een hoogwaardig inrichtingsconcept als delen met een sterk verouderde uitstraling. OV-bereikbaarheid is goed, met name met de bus. De Hogeweg is relatief ver van het Centraal Station verwijderd (tussen de 1 en 2 kilometer) Per auto zijn de kantoren aan de Stadsring goed te bereiken via de verschillende uitvalswegen naar de A28. Dit zijn de Utrechtseweg, de Leusderweg en de Arnhemseweg aan de zuidzijde en de Hogeweg aan de westzijde. Wel is tijdens de spits sprake van verkeersopstoppingen. Het historische stadscentrum is met de auto relatief moeilijk te bereiken. Goed; in het centrum en aan de singels bevinden zich meer dan 10 parkeergarages Voor nieuwe kantoren geldt vooralsnog de Vinexparkeernorm van 1 parkeerplaats per 250 m² bvo

Ø

Ø Ø

Bereikbaarheid

Ø Ø

Parkeren

Ø Ø

6

Door de aanwezigheid van de Ponlijn als fysieke barrière tussen het centrum en het Stationsgebied zuidzijde is het gebied begrensd door het eerste deel van de Utrechtseweg, het spoor, de Bisschopsweg en de H. van de Viandenstraat als centrum meegerekend. 7 Bron kantorenvoorraad deelgebieden: R.L. Bak 2000

24

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Marktontwikkeling en perspectief Het centrum van Amersfoort is één van de oudere kantorenlocaties van de stad. De meeste kantoren zijn geconcentreerd aan de Stadsring. Daar vindt doorgaans de meeste marktactiviteit plaats. Ondanks het feit dat er een redelijk aantal grote gebruikers in het centrum is gevestigd, wordt de kantorenmarkt overwegend bepaald door kleinere transacties, vaak beneden de 500 m². Deze vinden plaats in een aantal kantoorverzamelgebouwen aan de Stadsring, waarvan Amerfoortstaete de grootste is. Het centrum heeft vanaf 1997 relatief weinig marktactiviteit vertoond. Het opnameniveau lag onder het gemiddelde niveau van de afgelopen 10 jaar van circa 4.000 m² per jaar. Ook het aandeel van de locatie in de totale opname van Amersfoort bleef onder het gemiddelde van 14% (zie ook paragraaf 3.3) Met de nieuwe kantoorontwikkelingen in het kader van het Centraal Stadsgebied zal het zwaartepunt van het centrum verschuiven richting Eemkwartier en Centraal Station. Dit proces is al aan de gang. Met name voor enkele verouderde panden aan de Stadsring brengt dit het gevaar van leegstand met zich mee. Op lange termijn is renovatie, maar ook herontwikkeling, van deze panden niet te vermijden. Door de goede zichtbaarheid van de kantoren en de goede bereikbaarheid blijft de Stadsring echter een goede kantorenlocatie.

25

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

6.3 Stationsgebied zuidzijde
Gebiedsafbakening Het stationsgebied is hier gedefinieerd als het gebied dat begrensd wordt door het spoor aan de noordzijde, de Stadsring en het spoor aan de oostzijde, de Van Hogedorplaan aan de westzijde en de Utrechtseweg en Prins Frederiklaan aan de zuidzijde. Door het duidelijk verschil in kantoorklimaat zijn de laatst genoemde straten bij het Bergkwartier betrokken en wordt alleen het gebied tot aan deze straten tot het stationsgebied gerekend. Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Huurprijsniveau Locatietype Standing/Imago Ø Ø Ø Ø 118.000 m² NLG 260 – NLG 315 per m² per jaar (prijspeil per ultimo 1999) Stations-/Centrumlocatie Rond het Centraal Station is de kwaliteit van de bebouwde omgeving goed door de aanwezigheid van gebouwen met hoogwaardige architectuur, een hoogwaardig inrichtingsconcept en ondergrondse parkeermogelijkheden in de buurt. De locatie grenst aan het Bergkwartier, een luxe woon- en kantoorwijk. Een aantal regionaal en landelijk opererende organisaties zijn aanwezig, zoals KPN, Akzo, Arcadis, Twijstra Gudde, Kamerbeek en Cadans. Voorzieningen zijn in ruime mate aanwezig op de locatie zelf, maar ook in het zeer nabij gelegen centrum. OV-bereikbaarheid is uitstekend. Per auto is het Stationgebied goed te bereiken. Wel is tijdens de spits sprake van verkeersopstoppingen en vormt het spoor zowel aan de noordzijde en de oostzijde een fysieke barrière. Aanwezigheid parkeergarages. Minder goede mogelijkheid voor openbaar parkeren direct bij het station. Bestaande panden hebben parkeergelegenheid op eigen terrein. Voor nieuwe kantoren geldt vooralsnog de Vinexparkeernorm van 1 parkeerplaats per 250 m² bvo.

Ø Ø Ø Bereikbaarheid Ø Ø Ø Ø Ø Ø

Parkeren

Marktontwikkeling en perspectief De kantorenmarkt rond het Stationsplein wordt gekenmerkt door een aantal grootschalige panden. Een megagebruiker is KPN (20.000 m²). Een groot deel van kantoren rond van het stationsplein is vrij recent ontwikkeld waardoor gesproken kan worden van kwalitatief goede en marktconforme kantoorruimte. Toch zijn er ook een aantal verouderde panden (van AKZO) die rijp zijn voor renovatie en/of herontwikkeling. Het station en het gebied daaromheen zal in de toekomst een centrale rol gaan vervullen in het Centraal Stadsgebied (CSG) project.

26

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

6.4 Eemkwartier/Stationsgebied noordzijde
Gebiedsafbakening Het Eemkwartier is hier gedefinieerd als het gebied ten noordoosten van het Centraal Station (aan de noordzijde van het spoor) en aan weerszijden van de Amsterdamseweg tot aan de Brabantse straat. Het Stationsgebied noordzijde heeft betrekking op de omgeving van de nieuw te ontwikkelen noordelijke ingang van het Centraal Station. Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Huurprijsniveau Locatietype Standing/Imago Ø Ø Ø Ø Ø 26.000 m² aanwezig + 187.000 toekomstig NLG 315 – NLG 325 per m² per jaar (prijspeil per ultimo 1999) Stations-/Centrumlocatie De locatie maakt deel uit van het grootschalige project CSG. Het ambitieniveau ten aanzien van de kwaliteit van de bebouwde omgeving, het inrichtingsconcept en het voorzieningenniveau van de nieuw te ontwikkelen en te herontwikkelen projecten in het Eemkwartier is hoog. Er is sprake van een hoog voozieningenniveau doordat de locatie zowel nabij het historisch stadscentrum ligt als door de toekomstige ontwikkeling van hypermoderne congres-, vergader en presentatiefacilteiten als onderdeel van het project(Themacentrum). Doelgroepen zullen gezocht moeten worden in de ICT-sfeer (aanwezigheid glasvezelnetwerk langs spoor) het bank- en verzekeringswezen en de financiële dienstverlening en overheids- en overige non-profit instanties. OV-bereikbaarheid is uitstekend. In het plan is in ingang van het Centraal Station aan de noordzijde voorzien. In toekomst is een opstapplaats voor Randstadsrail gepland. Per auto is de locatie goed te bereiken via de Stadsring vanuit het zuiden en via de Amsterdamseweg vanuit het noorden. Wel is sprake van verkeersopstoppingen tijdens spitsuren. In het plan zal een rotonde aan de Amsterdamseweg zorgen voor een betere verkeersafwikkeling. Voor nieuwe kantoren geldt vooralsnog de Vinexparkeernorm van 1 parkeerplaats per 250 m² bvo Twee ondergrondse parkeergarages met 1.900 parkeerplaatsen met mogelijkheid tot dubbelgebruik zijn gepland.

Ø

Ø

Bereikbaarheid

Ø Ø Ø Ø

Parkeren

Ø Ø

Marktontwikkeling en perspectief Het Eemkwartier is een herontwikkelingslocatie en maakt onderdeel uit van de ontwikkeling van het plan Centraal Stadsgebied (CSG). In dit plan wordt het gebied ten noordwesten van het centrum bij het centrum van Amersfoort betrokken door “een sprong over het spoor te

27

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

maken”. Over verschillende deellocaties worden naast kantoorruimte tevens detailhandelsvoorzieningen, hotels en andere voorzieningen die in de categorie leisure vallen, ontwikkeld. De belangrijkste deellocaties zijn Noordingang station (eerste fase 35.000 m²), het Trapezium (68.000 m²), een kantoorontwikkleing nabij de rotonde (20.000 m²) en de Zichttorens langs de rotonde (10.000 m²) De projecten zullen samen een soort poortfunctie hebben voor dit gebied. Tevens wordt in het gebied de locatie Intradal ontwikkeld (18.5000). Aangezien de projecten nog ontwikkeld moeten worden vertoonde het Eemkwartier de laatste jaren weinig marktactiviteit. De activiteit betrof alleen een aantal bestaande panden aan de Amsterdamseweg. De verwachting is dat de komende jaren een verschuiving richting Eemkwartier van de kantoremmarkt in en rond het centrum zal plaatsvinden.

28

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

6.5 Bergkwartier
Gebiedsafbakening De kantoorlocatie Bergkwartier is gedefinieerd als de woonwijk Bergkwartier exclusief het stationsgebied. Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Huurprijsniveau Locatietype Standing/Imago Ø Ø Ø Ø Ø Ø Bereikbaarheid Ø Ø Ø 52.000 m² NLG 300 – NLG 350 per m² per jaar (prijspeil per ultimo 1999) Stationslocatie. De locatie wordt gekenmerkt door kantoren die gevestigd zijn in statige klassieke kantoorvilla’s. De locatie is onderdeel van de luxe woonwijk Bergkwartier. Gebruikers zijn voornamelijk afkomstig van de zakelijke dienstverlening (advocaten, notarissen) en non profit. OV-bereikbaarheid is goed door nabijheid treinstation. De Utrechtse weg is een belangrijke aanrijroute vanaf de Stichtse rotonde die een goede aansluiting vormt naar de A28. Parkeren in de wijk.

Parkeren

Marktontwikkeling en perspectief De belangrijkste concentratie van kantoren bevindt zich langs de Utrechtseweg. Door de aard van de kantoorgebouwen, luxe klassieke kantoorvilla’s, wordt een uniek kantoorklimaat voor Amersfoort gevormd. De doelgroep is daarom vrij specifiek en beperkt en bestaat uit bedrijven die met hun kantoorpand een statige klassieke uitstraling willen hebben. De markt is vrij klein van volume en kenmerkt zich door met name kleinschalige transacties. Door het unieke karakter maar ook door haar ligging nabij het station en de goede bereikbaarheid zal het Bergkwartier haar functie in de toekomst blijven vervullen.

29

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

6.6 De Hoef
Gebiedsafbakening De kantoor- en bedrijvenlocatie De Hoef is gelegen in de westelijke oksel van het knooppunt Hoevelaken (A28 en A1). Het kantoorgedeelte is overwegend in het zuidwestelijk deel van de Hoef geconcentreerd en wordt begrensd door de Outputweg aan de noordoostzijde en het spoor in het westen en zuiden. Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Huurprijsniveau Locatietype Standing/Imago Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Parkeren Ø Ø 200.000 m² NLG 255 – NLG 285 per m² per jaar (prijspeil per ultimo 1999) Stations-/snelweglocatie. De Hoef is uitgegroeid tot populaire kantoorlocatie met een grote verscheidenheid aan landelijk en internationaal opererende organisaties, zoals Libertel, Getronics, IBM, KPN, Roccade, Regus, Fortis. De locatie kan gekenmerkt worden als een echte perifere locatie. Geen zichtlocatie aan de snelweg voor kantoorgedeelte. Kwaliteit van de bebouwde omgeving is goed maar niet zeer hoogwaardig. Op de Hoef zijn vooral panden te vinden met een nette zakelijke uitstraling van zowel pand als perceel. OV-bereikbaarheid is goed door nabijheid treinstation Schothorst (stoptrein). Dit station is wel het eindpunt van de Schiphollijn via Hilversum. Uitstekende autobereikbaarheid door ligging nabij afslagen van zowel de A28 en de A1.Tijdens spits is er wel sprake van verkeerscongestie. Parkeren op eigen terrein. Weinig openbaar parkeren.

Bereikbaarheid

Marktontwikkeling en perspectief Met een gemiddelde opname van 15.000 m² per jaar heeft de Hoef de laatste 10 jaar verreweg het grootste aandeel (gemiddeld 52%) in de opname van kantoorruimte in Amersfoort gehad. Ondanks het feit dat de kantorenlocatie onderdeel uitmaakt van een bedrijventerrein is de locatie door haar ligging nabij de snelweg zeer aantrekkelijk voor veel bedrijven. Dit is met name het geval voor bedrijven van buiten Amersfoort, die voor hun kantoorvestiging een landelijke uitvalsbasis in het midden van Nederland zoeken. Een zakelijk doch niet overdadig karakter, dichtbij de snelweg en ruime parkeermogelijkheden hebben voor deze bedrijven de voorkeur. Opvallend is het grote aandeel van ICT bedrijven in de opname op de Hoef. De opname kenmerkt zich verder zowel door grote als kleine transacties in de huursfeer. Belangrijke transacties in 1999 en 2000 waren de huur door KPMG van een pand van 3.000 m² aan de Displayweg, en van 5.000 m² door Dealers Financieringsmaatschappij aan de Terminalweg. De verwachting voor 2000 en voor de

30

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

middellage termijn is een blijvend hoge opname voor de Hoef als enige grootschalige snelweglocatie in Amersfoort.

31

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

6.7 Calveen
Gebiedsafbakening De kantoor- en bedrijvenlocatie Calveen is gelegen direct aan de afslag Amersfoort- Noord aan de A1. Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Huurprijsniveau Locatietype Standing/Imago Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø 17.000 m² NLG 255 – NLG 285 per m² per jaar (prijspeil per ultimo 1999) Snelweglocatie. Calveen is een gemengd kantoor- en bedrijventerrein. De kwaliteit van de bebouwde omgeving is redelijk maar Calveen heeft toch een meer bedrijfsmatige uitstraling dan de Hoef. Wel veel hoogwaardige bedrijfsruimten (bijvoorbeeld Mercedes Benz). De locatie kan gekenmerkt worden als een echte perifere locatie Geen zichtlocatie aan de snelweg A1 voor kantoren maar wel langs de Rondweg Noord. Alleen de plint aan Rondweg Noord is een echte kantorenplint met ook redelijk hoogwaardige architectuur. Nabij McDonalds. OV-bereikbaarheid is slecht. Uitstekende autobereikbaarheid door ligging direct aan afslag van de A1. Tijdens spits is er wel sprake van verkeerscongestie. Parkeren op eigen terrein. Gunstige parkeernorm.

Bereikbaarheid

Parkeren

Marktontwikkeling en perspectief De ontwikkeling van kantoren op Calveen is vrij recent. Vanaf 1997 werden de eerste kantoren verhuurd. Omdat de schaal van de ontwikkelingen beperkt is en redelijk beperkt zal blijven, heeft Calveen slechts en gering aandeel in de Amersfoortse kantorenmarkt. De komende jaren wordt nog 35.000 m² ontwikkeld. Met name door de uitstekende ligging aan de snelweg zal Calveen voor kantoorgebruikers een aantrekkelijke locatie blijven. Deze zal echter beperkt blijven tot de plint langs de Rondweg-noord.

32

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

6.8 De Brand
Gebiedsafbakening De Brand is een kantorenstrook langs de A1 gelegen tussen knooppunt Hoevelaken en de Afslag Amersfoort Noord. Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Huurprijsniveau Locatietype Standing/Imago Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø 18.000 m² NLG 255 – NLG 285 per m² per jaar (prijspeil per ultimo 1999) Snelweglocatie. De Brand is een kantorenstrook Kwaliteit van de bebouwde omgeving is hoog. De locatie kan gekenmerkt worden als een echte perifere locatie. Goede zichtlocatie aan de snelweg A1. Nabij Meubelboulevard en op circa 1 km afstand van winkelcentrum Emiclaer. OV-bereikbaarheid is matig (1 buslijn). Uitstekende autobereikbaarheid door ligging direct aan afslag van de A1. Tijdens spits is er wel sprake van verkeerscongestie. Parkeren op eigen terrein. Gunstige parkeernorm.

Bereikbaarheid

Parkeren

Marktontwikkeling en perspectief De locatie de Brand is de kleinste kantoorconcentratie van Amersfoort. Sinds 1998 hebben geen echte mutaties meer plaatsgevonden op deze locatie. De belangrijkste gebruikers zijn overwegend regionaal opererende bedrijven uit de zakelijke dienstverlening zoals Qua Raad en Jansen IT Consultants. De verwachting voor de toekomst is dat de Brand zijn functie als kantorenlocatie zal behouden.

33

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

6.9 Vathorst
Gebiedsafbakening De kantorenlocatie Vathorst ligt in de zuidelijk oksel van de kruising tussen het spoor naar Zwolle en de A28 Locatieprofiel
Kantorenvoorraad Huurprijsniveau Locatietype Standing/Imago Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø 100.000 m² gepland nog niet bekend Stations-/ Snelweglocatie. Vathorst is een nieuw geplande kantorenlocatie. Het ambitieniveau ten aanzien van de kwaliteit van de bebouwde omgeving en het inrichtingsconcept is hoog. Hoogwaardige campusachtige inrichting van het terrein. Eenheid in architectuur. Goede zichtlocatie aan de snelweg A28. OV-bereikbaarheid wordt goed door aanleg van een nieuw treinstation. Uitstekende autobereikbaarheid door aansluiting op de A1 en later ook op de A28. Parkeren op maaiveld onder een dek. Voor nieuwe kantoren geldt vooralsnog de Vinexparkeernorm van 1 parkeerplaats per 125 m² bvo.

Bereikbaarheid

Parkeren

Marktontwikkeling en perspectief De locatie Vathorst zal in Amersfoort gaan functioneren als tweede echte kantorenlocatie aan de snelweg met een station. Gezien de grote belangstelling voor De Hoef, de eerste en tot nu toe enige locatie in Amersfoort met een stations-/snelwegprofiel, is de verwachting dat de locatie Vathorst voldoende bedrijven naar zich toe zal weten te trekken. Dit zullen bedrijven zijn in de zakelijke dienst verlening en de ICT. De locatie zal naar segment enigszins verschillen met De Hoef. De ambitie is om Vathorst, te ontwikkelen als apart kantorenpark, terwijl het kantoorgedeelte op De Hoef aansluit op het bedrijfsmatige gedeelte. Hierdoor zal Vathorst zich meer op een hoger kantoorsegment voor de genoemde gebruikerscategorieën kunnen gaan richten. De 21 kantoorgebouwen met een totale omvang van 100.000 m² zullen gefaseerd worden gerealiseerd. Fasering is noodzakelijk aangezien in de totale Amerfsoortse kantorenmarkt gemiddeld 27.000 m² per jaar wordt opgenomen en omdat rekening gehouden moet worden met een verruiming van het aanbod op de markt als gevolg van de reeds gestarte kantoorontwikkelingen in het kader van het Centraal Stadsgebied.

34

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Begrippenlijst

Regio Wanneer in deze rapportage gesproken wordt over de kantorenregio Utrecht zijn de volgende plaatsen in beschouwing genomen: Amersfoort Baarn Bilthoven Breukelen Bunnik Bunschoten Bussum Culemborg De Bilt Driebergen Geldermalsen Gorinchem Hilversum Hoevelaken Houten Huizen IJsselstein Leerdam Leusden Maarn Maarssen Nieuwegein Odijk Soest Soesterberg Utrecht Vianen Vleuten-de Meern Weesp Woerden Woudenberg Zeist

Kantoorruimte Ruimte bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt vervaardigd, doch van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt bedreven. Bestaande bouw Kantoorgebouwen ouder dan twee jaar. Nieuwbouw Kantoorgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke zeer ingrijpend gerenoveerd is, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Eigenbouw Kantoorgebouwen die voor rekening van de gebruiker gerealiseerd worden. Vrije markt De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoorgebouwen aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Huurprijs kantoren Prijzen per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Opname Kantoorruimte die op de ‘vrije markt’ verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sale-andleaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigenbouw). Opnamecijfers worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming bereikt is.

35

DTZ Zadelhoff Research

De kantorenmarkt in Amersfoort

Aanbod Gebouwen waarin per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar is of komt. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aan bouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Leegstand Bestaand aanbod niet in gebruik bij huurders.

36