Een bedrijfslocatiefonds in Nederland

“Een verkenning naar de haalbaarheid van een locatiegebonden vastgoedfonds voor een bestaande bedrijfslocatie in Nederland”

COLOFON Deze publicatie is geschreven in het kader van het project ‘Duurzaam Economische Ruimtegebruik’ (DECOR) van de afdeling EZ van de provincie Zuid-Holand. De tekst is gebaseerd op een afstudeerscriptie voor de studierichting Bouwmanagement & Vastgoedbeheer van de Faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. Tekst: P.B. van Bueren (p_van_bueren@hotmail.com) Uitgave: Provincie Zuid-Holland, september 2003

Samenvatting
Het gros van de bestaande bedrijfslocaties in Nederland kent een versnipperd eigendom. Hierbij gaat het in de meeste gevallen om een ‘traditionele’ eigendomssituatie; een situatie waar de openbare ruimte in eigendom is van de gemeente en de kavels met opstal in eigendom zijn van verschillende private partijen. Deze traditionele eigendomssituatie zorgt ervoor dat eigenaren verschillende knelpunten tijdens de beheerfase ondervinden. Om in de toekomst herstructureringsprojecten te voorkomen en bedrijfslocaties langer te conserveren trachten gemeenten en marktpartijen momenteel het ambitieniveau op zowel bestaande als nieuwe bedrijfslocaties vast te leggen middels toepassing van verschillende zakelijke rechten en samenwerkingsvormen. Op bestaande bedrijfslocaties zal het achteraf toepassen van zakelijke rechten nauwelijks mogelijk zijn en blijkt het oprichten van een (ondernemers-)vereniging of coöperatie maar beperkt resultaat op te leveren, omdat niet iedereen bereid is mee te werken. Op nieuwe bedrijfslocaties is dit alles eenvoudiger toe te passen. Naar aanleiding van de traditionele eigendomssituatie in Nederland en de fondsvorming rond de kantorenlocatie Chiswick Park in Zuid-west Londen is de volgende vraagstelling geformuleerd: "Onder welke condities is het haalbaar om onroerende zaken op een bestaande bedrijfslocatie, met een ‘traditionele’ eigendomssituatie in Nederland, in een bedrijfslocatiefonds op te nemen?" Door het opstellen van een bedrijfslocatiefonds worden de voordelen van het in eigendom hebben van een totale bedrijfslocatie benut en kunnen (toekomstige) knelpunten, die partijen door een traditionele eigendomssituatie ondervinden, worden gereduceerd of geheel verdwijnen. Voor het opstellen van een bedrijfslocatiefonds op een bestaande bedrijfslocatie is (vooralsnog) geen ‘blauw druk’ te geven. Voor een bedrijfslocatiefonds worden institutionele beleggers, eventueel in combinatie met een (semi-) publieke partij(-en) als meest geschikte beleggersdoelgroep gezien vanwege de meeste garantie op een langdurige en duurzame betrokkenheid. De vormgeving en de uiteindelijke haalbaarheid zullen bepaald worden door de huidige situatie enerzijds (de aanbodzijde) en de randvoorwaarden van de toekomstige beleggers anderzijds (de vraagzijde). Een toetsing in de praktijk heeft geleid tot een tiental haalbaarheidscondities die lijken op te gaan bij het opstellen van een bedrijfslocatiefonds voor (een deelgebied van) een bestaande bedrijfslocatie in Nederland. De gestelde condities zijn hierbij ingedeeld in vier categorieën: markt-, locatie-, fonds- en procescondities. Tot slot biedt het rapport aanbevelingen om de haalbaarheid in de toekomst te vergroten en aanbevelingen voor verder onderzoek.

3

Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 Beheer van Nederlandse bedrijfslocaties
2.1 2.2 2.3 Eigendomssituatie Knelpunten Toepassing zakelijke rechten en samenwerkingsvormen

blz 7 8
8 8 9

3 Case ‘Chiswick Park’
3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 Angelsaksische Landen Kantorenlocatie Chiswick Park Het masterplan Chiswick Park Unit Trust Voordelen bedrijfslocatiefonds

10
10 10 10 11 12

4 Een bedrijfslocatiefonds in Nederland
4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 Structuur Voordelen per belanghebbende Belemmeringen Vanuit de aanbodzijde Vanuit de vraagzijde Oplossingsrichtingen Risicoanalyse

13
13 14 14 15 15 15 16

5 Conclusies en aanbevelingen
5.1 5.2 5.3 Conclusies Aanbevelingen Vervolgonderzoek

18
18 19 19

6 Literatuur

20

5

1 Inleiding
Het gros van de bestaande bedrijfslocaties in Nederland kent een versnipperd eigendom. Hierbij gaat het in de meeste gevallen om een ‘traditionele’ eigendomssituatie: de openbare ruimte is in handen van de gemeente en de kavels met opstal zijn in eigendom van verschillende private partijen. Deze traditionele eigendomssituatie zorgt ervoor dat eigenaren verschillende knelpunten tijdens de beheerfase ondervinden. Dure en intensieve herstructureringsprojecten moeten reeds verouderde bedrijfslocaties (voornamelijk bedrijventerreinen) nieuwe impulsen geven. Maar in de praktijk blijken de vooraf gestelde doelstellingen slechts ten dele te worden bereikt en bieden de meeste initiatieven nauwelijks oplossingen om de bedrijfslocatie voor de lange termijn te conserveren. Op zowel nieuwe als bestaande bedrijfslocaties proberen gemeenten en marktpartijen de eigenaren en gebruikers tegenwoordig te dwingen om het gestelde ambitieniveau voor langere termijn te behouden door toepassing van zakelijke rechten en samenwerkingsvormen. Bij nieuw uit te geven bedrijfslocaties blijkt dit geen probleem te zijn. Maar op bestaande bedrijfslocaties zijn zakelijke rechten nauwelijks toepasbaar. Via een samenwerkingsvorm zal daar het één en ander geregeld moeten worden. Maar in de praktijk is niet iedereen bereid hieraan deel te nemen, wat zorgt voor scheve gezichten bij de deelnemers die voor de kosten opdraaien. In de Angelsaksische landen heeft een terugtredende overheid in het begin van de jaren ’80 ertoe geleid dat bedrijfslocaties worden ontwikkeld en beheerd door één of enkele private partijen, ofwel beleggers. Een voorbeeld hiervan is kantorenlocatie Chiswick Park in ZW-Londen. Voor deze locatie is het locatiegebonden vastgoedfonds Chiswick Park Unit Trust (ChPUT), ofwel een bedrijfslocatiefonds, opgesteld waar zeven institutionele beleggers indirect in beleggen. Naar aanleiding van de traditionele eigendomssituatie in Nederland en de fondsvorming rond de kantorenlocatie Chiswick Park in ZW-Londen is de volgende vraagstelling geformuleerd: "Onder welke condities is het haalbaar om onroerende zaken op een bestaande bedrijfslocatie, met een ‘traditionele’ eigendomssituatie in Nederland, in een bedrijfslocatiefonds op te nemen?" Het doel van dit rapport is betrokken partijen tijdens de beheerfase van Nederlandse bedrijfslocaties kennis te laten nemen van de voordelen van het in eigendom hebben van een totale bedrijfslocatie boven een versnipperd eigendom. De gestelde haalbaarheidscondities moeten daarbij meer inzicht bieden in de mogelijkheden om een renderend bedrijfslocatiefonds voor een bestaande bedrijfslocatie in Nederland op te stellen.

7

2 Beheer van Nederlandse bedrijfslocaties
2.1 Eigendomssituatie
Tijdens de beheerfase van een Nederlandse bedrijfslocatie zijn verschillende publiekeen private partijen betrokken. Deze partijen zullen alle vroeg of laat met de negatieve gevolgen van veroudering te maken krijgen. Door een traditionele eigendomssituatie neemt de kans toe dat een bedrijfslocatie eerder in een verouderingsspiraal terechtkomt en herstructurering, met de bijkomende problemen, noodzakelijk wordt. Dat we in Nederland nauwelijks een andere eigendomssituatie op bedrijfslocaties aantreffen heeft drie redenen, namelijk: s De Nederlandse commerciële vastgoedmarkt kent nog steeds veel eigenaar-gebruikers. Ondanks de toenemende vraag naar huur in de jaren ’60 door een snelle economische expansie kent de Nederlandse vastgoedmarkt en dan met name de bedrijfsruimtemarkt nog steeds veel ondernemers die eigenaar-gebruiker zijn van hun bedrijfshuisvesting. s Nauwe betrokkenheid van overheid bij het inrichten en beheren van openbare ruimte. Voor het dienen van het maatschappelijk belang zijn gemeenten onder meer eigenaar van de openbare ruimte op bedrijfslocaties en hebben de taak, vastgelegd in de Gemeentewet, om deze ruimte in te richten en te beheren. s Het gronduitgiftebeleid en de manier van ontwikkelen van bedrijfslocaties. Na de grondexploitatie benaderen gemeenten verschillende ontwikkelaars en eigenaar-gebruikers voor de verdere ontwikkeling van de locatie. Hierdoor ontstaat voor aanvang van de ontwikkelingsfase al een versnipperd eigendom. Na oplevering versnippert het eigendom verder, omdat ontwikkelaars voor verschillende afnemers ontwikkelen.

2.2 Knelpunten
Uiteenlopende belangen blijken de voornaamste oorzaak te zijn van de knelpunten die betrokken partijen tijdens de beheerfase op een bedrijfslocatie met een traditionele eigendomssituatie ondervinden. Voor de betrokken partijen gemeente, ondernemers en beleggers kunnen de volgende knelpunten worden genoemd:
Betrokken partijen Gemeente Knelpunten Het komen tot één ambitieniveau voor de totale bedrijfslocatie; Beperkte invloed en zeggenschap over ambitieniveau; Moeizame communicatie met belanghebbenden; Het initiëren van dure en intensieve herstructureringsprojecten; Doelstellingen bij herstructurering worden slechts ten dele behaald; Huidige initiatieven bij herstructurering bieden nauwelijks oplossingen om de locatie voor de lange termijn te conserveren.

Ondernemers

- Ambitieniveau afhankelijk van omliggende eigenaren en gebruikers; - Beperkte bereidheid voor collectief handelen (blijft vaak beperkt tot groenbeheer en beveiliging); - Geen adequate oplossingen kunnen vinden voor vastgoedgerelateerde problemen (bijvoorbeeld ruimtegebrek of ruimteoverschot); - Beperkte betrokkenheid en flexibiliteit van gemeente voor het uitvoeren van hun bedrijfsproces.

8

Beleggers

-

Rendement afhankelijk van omliggende eigenaren en gebruikers; Concurrentie van omliggende kavels op bedrijfslocatie; Nauwelijks invloed en zeggenschap over ambitieniveau; Niet adequaat kunnen reageren op een veranderende kwalitatieve of kwantitatieve vraag van gebruikers.

2.3 Toepassing zakelijke rechten en samenwerkingsvormen
Voor het oplossen van de knelpunten die betrokken partijen bij een traditionele eigendomssituatie ondervinden, proberen gemeente en marktpartijen steeds vaker zakelijke rechten en samenwerkingsvormen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) op bedrijfslocaties te gebruiken. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijfslocaties lijkt het toepassen van zakelijke rechten, zoals erfpacht, mandeligheid en voorwaarden in overeenkomst (kettingbeding en kwalitatieve verplichtingen), en samenwerkingsvormen, zoals een ondernemersvereniging of coöperatie, een aardige oplossing om het ambitieniveau van de locatie vast te stellen en te behouden. Maar bij toepassing rijst al snel de vraag hoe ver mogen en moeten gemeenten, of andere partijen, gaan om eigenaren en gebruikers op de locatie te dwingen tot het gestelde ambitieniveau. Op den duur kunnen teveel voorwaarden en verplichtingen gebruikers doen afschrikken. Op bestaande bedrijfslocaties is het achteraf toepassen van zakelijke rechten nauwelijks mogelijk. Middels verschillende samenwerkingsvormen tussen betrokken eigenaren en gebruikers zal het ambitieniveau en het collectief handelen moeten worden geregeld. Mogelijke samenwerkingsvormen die op zowel een bestaande als nieuwe bedrijfslocaties in Nederland kunnen worden toegepast zijn de vereniging, coöperatie en een rechtspersoon. Onder een rechtspersoon vallen de vormen NV, BV en stichting. Bij een rechtspersoon is geen sprake van een lidmaatschap, waardoor dit niet een ideale basis vormt om op een bedrijfslocatie samen te werken. Desondanks blijkt de samenwerkingsvorm ‘stichting’ op bedrijfslocaties in Nederland geregeld voor te komen. Bij de vormen vereniging en coöperatie is daarentegen wel sprake van een lidmaatschap. Gezien de huidige knelpunten die betrokken partijen door de traditionele eigendomssituatie op bedrijfslocaties in Nederland ondervinden en het voorkomen van dure en intensieve herstructureringsprojecten in de toekomst, moet meer inspanning en creativiteit worden getoond om voor de lange termijn oplossingen te vinden. Niet alleen vanuit de overheid maar ook vanuit andere belanghebbenden, zoals eigenaar-gebruikers en beleggers. Eén van de mogelijkheden is de oprichting van een bedrijfslocatiefonds. Hiermee wordt een locatiegebonden vastgoedfonds bedoeld, waarbij alle beleggingsobjecten op één of enkele bedrijfslocatie(s) eigendom zijn van de aandeelhouders in het fonds.

9

3 Case ‘Chiswick Park’
3.1 Angelsaksische Landen
Een terugtredende overheid in de Angelsaksische landen in het begin van de jaren ’80 heeft er toe geleid dat in Verenigd Koninkrijk bedrijfslocaties zijn ontwikkeld waarbij het gehele eigendom in handen is van één of enkele private partij(-en), ofwel beleggers. De betrokkenheid van de overheid is geminimaliseerd tot de gronduitgifte. Private partijen hebben daardoor ‘vrij spel’ gekregen om een bedrijfslocatie te ontwikkelen en beheren. Locatiekeuze en de visuele kwaliteiten van een bedrijfslocatie werden belangrijke aspecten waarmee men zich in de toenemende marktwerking gunstig kon onderscheiden. Het in eigendom hebben van een totale bedrijfslocatie geeft een private partij in de Angelsaksische landen onder meer 100% zeggenschap, de garantie dat één ambitieniveau wordt nagestreefd, versterking van de onderhandelingspositie met gemeente (inzake verdere gronduitgifte) en het voorkomt concurrentiestrijd op de bedrijfslocatie zelf. Een consequentie van deze eigendomspositie is een toenemende vraag naar betrokkenheid van de eigenaar met de huurders om de concurrentiestrijd met de omliggende bedrijfslocaties in de regio voortdurend aan te kunnen gaan. Daarnaast moeten investeerders rekening houden met relatief grote investeringen en een verhoogd beleggingsrisico door de beperkte geografische spreiding.

3.2 Kantorenlocatie Chiswick Park
Een voorbeeld van een bedrijfslocatie in eigendom van enkele beleggers is de kantorenlocatie Chiswick Park in ZW-Londen. Voor het aantrekken van investeringsgelden en het spreiden van risico’s is voor deze bedrijfslocatie het Chiswick Park Unit Trust (ChPUT) opgericht. ChPUT is een niet-beursgenoteerd fonds waar zeven institutionele beleggers indirect in beleggen. Chiswick Park ligt in het zuidwesten van Londen en bestaat uit twaalf high tech kantoorgebouwen op circa 33 hectare grond, omsloten door een woonwijk, een treinspoor en een logistiek bedrijventerrein. In mei 1999 werd gemeentelijke goedkeuring gegeven om de voormalige busremise te herontwikkelen tot de kantorenlocatie Chiswick Park. Na goedkeuring is vijf maanden later het bedrijfslocatiefonds ChPUT opgericht. In 2000 is de bouw gestart van de eerste vier kantoorgebouwen. Voor zover bekend is de kantorenlocatie Chiswick Park de eerste en totnogtoe enige bedrijfslocatie in Europa waarvoor een locatiegebonden vastgoedfonds, ofwel een bedrijfslocatiefonds, is opgesteld. Extra informatie over Chiswick Park is te vinden op de website: www.enjoy-work.com. 3.2.1 Het masterplan Het masterplan van Chiswick Park heeft als doelstelling om het werk van alle werknemers op de locatie, zo aangenaam mogelijk te maken. De ontwikkelaar verwoordt het als volgt: “Create the ability to enjoy-work”. Volgens de ontwikkelaar en de architect kan dit worden bereikt door het creëren van een ‘community’, ofwel een gemeenschap. Dit is

10

terug te zien in de vormgeving van het park, de aangeboden voorzieningen en het beheer van de kantorenlocatie. Door identieke vormgeving van de kantoorgebouwen en de oriëntatie rond het ‘hart’ van het park ontstaat het idee van een gemeenschap. Al het gemobiliseerd verkeer wordt om het ‘hart’ geleid. De parkeerplaatsen zijn onder de gebouwen en aan de rand van het park gesitueerd. Naast aanwezigheid van een restaurant en fitnesszaal zijn alle werknemers op Chiswick Park aangesloten op een intranet en worden er gezamenlijke activiteiten op het terrein georganiseerd. Een lifestyle manager van het onsite managementteam moet het gemeenschapsgevoel continu prikkelen door het dagelijks updaten van het intranet en het organiseren van activiteiten voor alle werknemers op het terrein. Iedereen die werkzaam is om het gestelde ambitieniveau van zowel het terrein als de gebouwen te beheren draagt het merk ‘enjoy-work’ uit. Naast vaste diensten kunnen ondernemers bij het onsite managementteam terecht voor de levering van extra facilitaire diensten. Door het organiseren van workshops tracht het onsite managementteam de ondernemers te betrekken bij het beheer en het aanbod van voorzieningen en het vroegtijdig in kaart brengen van eventuele veranderende behoeften. Door de gecreëerde gemeenschap ‘Chiswick Park’ zullen huurders met een aantal aspecten rekening moeten houden. De ‘eigen’ identiteit (corporate identity) van de huurders op de locatie zal deels plaats maken voor het gemeenschapsgevoel en het merk ‘enjoywork’. Daarnaast zullen extra kosten, via de jaarlijkse servicekosten (Standard Service Charge), voor de aanwezigheid van een full-time life-style manager, de organisatie van gezamenlijke activiteiten en het intranet voor rekening van de huurders komen. 3.2.2 Chiswick Park Unit Trust Het bedrijfslocatiefonds ChPUT is door een private bank opgericht. Voor het managen van het bedrijfslocatiefonds is in samenspraak met de zeven deelnemende institutionele beleggers een externe asset manager ingeschakeld. Een onafhankelijke partij is aangetrokken voor de waardebepaling van het fonds.
Bank
contractlijn communicatielijn

Finance controler

ChPUT

Asset management

Onsite management

Faciliterende bedrijven

11

Voor het beheer op operationeel niveau en het vroegtijdig signaleren van een veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag bij de gebruikers is een ‘onsite’ managementteam gecontracteerd. Het onsite management houdt zich bezig met het commercieel, technisch en administratief beheer van de vastgoedobjecten, ofwel het property management, en het parkmanagement. Middels periodieke rapportage wordt de asset manager op de hoogte gehouden van de dagelijkse gang van zaken. Het bedrijfslocatiefonds ChPUT wordt in Verenigd Koninkrijk beschreven als een ‘closedend single asset unauthorised Property Unit Trust (PUT)’. De ChPUT valt niet onder de richtlijnen opgesteld in de Financial Services Act (FS Act), omdat de aandelen niet toegankelijk zijn voor particuliere beleggers. De aandeelhouders dienen wel door de FS Act erkende partijen te zijn. De richtlijnen voor het beheer van de ChPUT worden in de ‘Code of Practice for Property Unit Trusts’ behandeld. Deze richtlijnen zijn opgesteld door de Association of Property Unit Trusts (APUT) en de National Association of Pension Funds (NAPF) en zijn op vrijwillige basis. Informatie is te vinden op de website: www.APUT.co.uk. 3.2.3 Voordelen bedrijfslocatiefonds De case ‘Chiswick Park’ laat de volgende voordelen zien van een bedrijfslocatiefonds (ten opzichte van een Nederlandse bedrijfslocatie met een traditionele eigendomssituatie): s Relatief eenvoudiger realiseren en beheren van één ambitieniveau; s Gemakkelijk de mate van collectief handelen bepalen en bijstellen; s Sneller en eenvoudiger kunnen anticiperen op een veranderende kwalitatieve en kwantitatieve vraag van ondernemers; s Centraliseren en concentreren van het zeggenschap leidt tot snellere besluitvorming met gemeenten en andere ‘eigenaren’ (lees: aandeelhouders); s Mogelijkheden van ‘on site’ parkmanagement volledig benutten, ook door belegger (bijvoorbeeld voor het property management); s Kleinere kans dat op middellange termijn herstructurering moet plaatsvinden; s Juridische problematiek rond toepassing van zakelijke rechten en samenwerkingsvormen kan worden voorkomen. Conclusies wat betreft het resultaat van het bedrijfslocatiefonds ChPUT en het voldoen aan de vraag van zowel de huidige als toekomstige gebruikers zijn helaas nog niet te trekken, aangezien de locatie pas midden 2002 is opgeleverd.

12

4 Een bedrijfslocatiefonds in Nederland
4.1 Structuur
Voor het opstellen van een bedrijfslocatiefonds op een bestaande bedrijfslocatie is (vooralsnog) geen ‘blauwdruk’ te geven. Er zal rekening moeten worden gehouden met zowel de huidige situatie op de bedrijfslocatie (de aanbodzijde) als met de randvoorwaarden van de toekomstige belegger(s) (de vraagzijde). Dit spanningsveld bepaalt de vormgeving en de uiteindelijke haalbaarheid.

Aanbodzijde Huidige situatie heeft invloed op: • Omvang beleggingspor tefeuill e • Direct en indirect rendement • Groeimogelijkheden fonds • Aanwezige functiemix • Exploitatiemogelijkhede n

Vraagzijde Randvoorwaarden toekomstige belegger(s) hebben invloed op: • Fiscale status • Juridische organisatievorm • Zeggenschap • Management • Aard van belegging • Toe- en uittreding

Een bedrijfslocatiefonds

Voor een bedrijfslocatiefonds zijn institutionele beleggers, eventueel in combinatie met een (semi-) publieke partij(-en), zoals gemeente of ruimtelijke ontwikkelingsmaatschappij, de meest geschikte deelnemers. Institutionele beleggers kunnen een bedrijfslocatie de meeste garantie voor een langdurige en duurzame betrokkenheid bieden. Voor deelname van institutionele beleggers in een bedrijfslocatiefonds moet onder meer rekening worden gehouden met een fiscaal transparante fondsstructuur. Fiscaal transparant betekent dat de fiscale situatie voor deelnemers dezelfde is als wanneer zij rechtstreeks zouden beleggen. Pensioenfondsen zijn niet belastingplichtig en beleggen voornamelijk in vennootschapsbelastingvrije fondsen. Om een fiscaal transparant lichaam te zijn zal het bedrijfslocatiefonds moeten bestaan uit de juridische organisatievormen ‘besloten CV’, ‘een rechtspersoon (NV of BV) met fiscale beleggingsinstelling (fbi) status’ of een combinatie van deze vormen. Voor het verkrijgen van de fbi-status zal aan strikte randvoorwaarden, opgesteld in de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) moeten worden voldaan. Onder meer dat er niet actief mag worden deelgenomen aan (her-) ontwikkeling op en rond de bedrijfslocatie. Om toch te profiteren van de (her-) ontwikkeling van vastgoed in ‘eigen’ beheer zal op fiscaal gebied een oplossing moeten worden gevonden. Momenteel ligt er een voorstel bij het kabinet om deze voorwaarden te versoepelen. Voor het blijven renderen van het bedrijfslocatiefonds en het voldoen aan de (huisvestings-) behoefte van zowel de huidige als toekomstige gebruiker moet zowel het fonds als de locatie worden beheerd. Voor het fondsmanagement zal een asset manager moeten worden aangesteld. Voor het property- en park management moet een managementteam ‘onsite’ aanwezig zijn. Dit onsite managementteam kan een nieuwe rechtspersoon zijn of een bestaande marktpartij kan de taken uitvoeren. De primaire doelstelling van

13

het onsite managementteam is continu inspelen op de veranderende huisvestingsbehoefte van de gebruikers. Door het bieden van adequate oplossingen voor vastgoedgerelateerde problemen bij gebruikers, zoals ruimtetekort of –overschot, langlopende huurcontracten en te hoge huurlasten in economisch mindere tijden en slagkracht van het onsite management is de verwachting dat gebruikers meer diensten en voorzieningen gaan afnemen, zonder het verplicht te stellen. Afname van diensten en voorzieningen zal daarbij geen doel op zich moeten worden.

4.2 Voordelen per belanghebbende
Door het opzetten van een bedrijfslocatiefonds kunnen de voordelen van het in eigendom hebben van een totale bedrijfslocatie worden benut en (toekomstige) knelpunten, die partijen door een traditionele eigendomssituatie ondervinden, worden gereduceerd of geheel verdwijnen. Voor de toekomstige belanghebbenden bij een bedrijfslocatiefonds op een bestaande bedrijfslocatie in Nederland kunnen de volgende voordelen worden genoemd:
Toekomstige Belanghebbenden Gemeenten Beoogde voordelen

-

Meer invloed op een bestaande bedrijfslocatie; Eenvoudiger sturing geven aan het ruimtelijke ordeningsbeleid; Afstemming bereiken tussen ambitieniveau van openbare ruimte en kavels; Toenemende sturingsmogelijkheden op de ruimtelijk economische structuur van de regio; - Vergroot de kans dat op de lange termijn minder inspanning en kosten nodig zijn voor herstructurering; - Meer inzicht in de gebruikers op de locatie en hun behoefte; - Mogelijke versterking van de regionale economie. - Benutten van schaalvoordelen zonder de problemen van ‘freeriders’ en verplicht lidmaatschap; - Meer betrokkenheid en flexibiliteit van gemeente en belegger; - Eenvoudiger oplossingen vinden voor vastgoedgerelateerde problemen; - Meer inspraak in totale beheer van bedrijfslocatie. - Meer zeggenschap over ambitieniveau van totale bedrijfslocatie; - Toegang tot het verkrijgen van een sterkere positie op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt; - Het voeren van een betere marketing; - Gebruikers op de locatie langer kunnen behouden; - Sneller inspelen en profiteren van de vraag naar extra diensten en voorzieningen door kortere communicatielijnen.

Gebruikers

Beleggers

4.3 Belemmeringen
Door middel van een praktijktoets zijn de belangrijkste belemmeringen voor de haalbaarheid van een bedrijfslocatiefonds op een bestaande bedrijfslocatie in Nederland vastgesteld. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen factoren vanuit de huidige situatie op de bedrijfslocatie (de aanbodzijde) en vanuit met de randvoorwaarden van de toekomstige belegger(s) (de vraagzijde).

14

4.3.1 Vanuit de aanbodzijde De belangrijkste belemmering vanuit de aanbodzijde is de beperkte bereidheid van de huidige eigenaren, zowel eigenaar-gebruikers als beleggers, om afstand te doen van hun onroerende zaak op de bedrijfslocatie. Daarvoor zijn verschillende redenen te geven: s De onroerende zaak past binnen de huidige beleggingstrategie van de belegger; s Het ongunstige economisch tij levert niet de verwachte verkoopwaarde op de onroerende zaak; s Door de onroerende zaak in eigendom te hebben kan bij eventuele kapitaalsbehoefte binnen de onderneming snel en éénvoudig een (hypothecaire) lening bij een bank worden verkregen; s Door de onroerende zaak in eigendom te hebben kan worden geprofiteerd van het hogere rendement dat wordt behaald met het beleggen in vastgoed, dan met het uitoefenen van eigen kernactiviteit(-en); s De onroerende zaak is in eigendom van een ondernemer omwille van de oudedagsvoorziening van de directeur-grootaandeelhouder(s); s Vanwege de relatie met de gebruiker (bijvoorbeeld een zelfstandige Vastgoedbeheer BV binnen een onderneming die de onroerende zaken verhuurt aan een zuster- of dochteronderneming); s De onderneming wilt maximale zeggenschap over onroerende zaak, zonder beperkt te worden door een huurovereenkomst; s De onroerende zaak is in eigendom van de onderneming omdat het huren van het object teveel kosten met zich meebrengt, vanwege de specifieke eisen aan het object. De huidige eigenaren konden wat betreft het in eigendom hebben van de onroerende zaak slechts duidelijkheid geven voor de eerste jaren. Langer dan vijf jaar was nauwelijks mogelijk. Een garantie qua tijd wilde de eigenaren niet geven. Door het bedrijfsproces en organisatiestructuur van een eigenaar te monitoren kan meer inzicht worden verkregen in de mogelijkheden om een onroerende zaak in een bedrijfslocatiefonds op te nemen. Belangrijke signalen vanuit eigenaar-gebruikers zijn de ruimtebehoefte, aanwezigheid van bedrijfsopvolging en de ligging ten opzichte van toeleveranciers, afnemers en afzetgebieden. Vanuit beleggers op een bedrijfslocatie zijn dit de beleggingsstrategie en het type belegger. 4.3.2 Vanuit de vraagzijde Vanuit de institutionele beleggers komen de volgende mogelijke belemmeringen naar voren: s Het is aannemelijk dat in het begin sprake zal zijn van onvoldoende kritische massa in de beleggingsportefeuille; s De functiemix op een bedrijfslocatie is vaak te eenzijdig; s Op een bedrijfslocatie zijn de mogelijkheden beperkt om een bepaalde waardevermeerdering in het bedrijfslocatiefonds te behalen; s Huidige eigenaren willen geen garantie bieden dat de onroerende zaak wordt overgedragen aan het bedrijfslocatiefonds; s Huidige eigenaren op de locatie (uitgezonderd van institutionele beleggers) hebben niet de mogelijkheid om in het bedrijfslocatiefonds deel te nemen. 4.3.3 Oplossingsrichtingen Voor deze belemmeringen kunnen een viertal oplossingsrichtingen worden gegeven: manieren om deze factoren te laten verdwijnen of de gevolgen ervan te verhelpen. De aangedragen oplossingsrichtingen hebben geen een één-op-één relatie met de eerder aangegeven factoren:
15

1 De Wet Voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toepasbaar maken om onroerende zaken op een bestaande bedrijfslocatie op den duur te verkrijgen; 2 Een prijsverhoging van nieuw uit te geven gronden in gemeente gebruiken om de onroerende zaken op een bedrijfslocatie aan te kunnen kopen voor het bedrijfslocatiefonds; 3 Naast de onroerende zaken ook infrastructurele voorzieningen als belegging in het bedrijfslocatiefonds opnemen (afhankelijk van toekomstige belegger(s) of dit gewenst is); 4 De beleggingsportefeuille verruimen door onroerende zaken rond de bedrijfslocatie aan te kopen.

4.4 Risicoanalyse
Het beleggen in een bedrijfslocatiefonds zal de nodige risico’s met zich meebrengen. Om de risico’s inzichtelijk te maken zijn de verwachte baten- en lastenposten van een bedrijfslocatiefonds op een rij gezet en bekeken welke meso- en macrofactoren van invloed zijn. De verwachte baten- en lastenposten zijn in een assenstelsel gepositioneerd naar mate van effect op beïnvloedbaarheid van de resultaten van een bedrijfslocatiefonds.
Beïnvloedbaar
Marketingkosten

(Fonds-) beheerkosten

Verzekeringskosten

Select ie- en acquis itiekosten

-

Onderhoudsk os ten

Leegs tandreser vering

Weinig effect

+

Bijdrage gemeente

Veel effect

-

Opri chtings kos ten

+ Opbrengsten uit diensten - Aankoopsom

-

Makelaarscourtage

Fi nanci erings- en rentekost en

-

Huurinkomsten + Restwaarde +

Taxatiekosten Notari skosten

-

Gemeenteheffingen

-

Overdrachtsbelasting

Niet-beïnvloedbaar

+ = batenposten, - = lastenposten

(Bron: Van Bueren, 2003) Voor de posten in het donkergrijze veld kan de keuze van de juiste strategie bepalend zijn. Voor de baten- en lastenposten in het lichtgrijze veld is het van belang dat de van invloed zijnde meso- en macrofactoren worden beoordeeld op de mate van zekerheid of onzekerheid. Op basis van dit inzicht zou vervolgens een (referentie-) scenario skunnen worden geformuleerd (Dewulf, 1999). De baten- en lastenposten ‘huurinkomsten’, ‘restwaarde’, ‘opbrengsten uit aangeboden diensten’ en de ‘aankoopsom’ brengen de grootste onzekerheid met zich mee voor het resultaat van een bedrijfslocatiefonds op een bestaande bedrijfslocatie.

16

Door economische slechte tijden, teruglopende werkgelegenheid in de regio, concurrentie van nabij gelegen bedrijfslocaties, stringenter milieubeleid of een veranderd gemeentebeleid (afhankelijk van de gemeenteraadsverkiezingen) kunnen de huurinkomsten en restwaarde onder druk komen te staan. Gezien de beperkte geografische spreiding van de beleggingsportefeuille zullen de regiogebonden macrofactoren veel effect en invloed hebben op de resultaten van een bedrijfslocatiefonds. Bij de batenpost ‘opbrengsten uit facilitaire diensten’ zorgt de factor ‘gebruikers’ voor de nodige onzekerheden. Het is de vraag in hoeverre gebruikers op de locatie, waaronder huurders, werknemers en eventuele omwonenden, diensten en voorzieningen zullen afnemen van het onsite management. Marketing kan hierbij een doorslaggevende rol spelen. Voor de lastenpost ‘aankoopsom’ is het met name de factor ‘huidige eigenaren’ die voor de nodige onzekerheid zal zorgen. Niet alle eigenaren op de locatie zullen op hetzelfde moment bereid zijn om afstand te doen van hun onroerende zaak. Mocht een eigenaar zijn zaak pas over enkele jaren willen verkopen dan moet er vroegtijdig een akkoord worden bereikt om prijsopdrijving van de onroerende zaak te voorkomen.

17

5 Conclusies en aanbevelingen
5.1 Conclusies
Voor de haalbaarheid van een bedrijfslocatiefonds op een bestaande Nederlandse bedrijfslocatie (eventueel een deelgebied) kunnen een tiental condities worden gesteld. De gestelde condities zijn ingedeeld in vier categorieën: markt-, locatie-, fonds- en procescondities. Marktcondities De volgende marktcondities kunnen er worden gesteld om een bedrijfslocatiefonds haalbaar te maken voor (een deelgebied van) een bestaande bedrijfslocatie in Nederland: 1 De investeringen en toekomstige opbrengsten moeten mogelijkheden bieden om een rendementsprognose te geven die in de buurt ligt van benchmarkcijfers van ander commercieel vastgoed in de desbetreffende regio; 2 De (toekomstige) vraag naar bedrijfshuisvesting in de regio ontwikkelt zich positief. Locatiecondities De volgende locatiecondities kunnen er worden gesteld om een bedrijfslocatiefonds haalbaar te maken voor (een deelgebied van) een bestaande bedrijfslocatie in Nederland: 3 Bij het opstellen van een bedrijfslocatiefonds moet in het begin al sprake zijn van voldoende kritische massa; 4 In de portefeuille van een bedrijfslocatiefonds moet een mix aan functies aanwezig zijn of in de nabije toekomst kunnen worden bereikt (bijvoorbeeld kantoren, bedrijfsruimte, parkeren, winkels en woningen); 5 De locatie moet ruimte bieden voor de huisvesting van het onsite management en voor het aanbieden van diverse ruimtebenodigde voorzieningen (in de toekomst). Fondscondities De volgende fondscondities kunnen er worden gesteld om een bedrijfslocatiefonds haalbaar te maken voor (een deelgebied van) een bestaande bedrijfslocatie in Nederland: 6 In een bedrijfslocatiefonds moeten er mogelijkheden zijn om te profiteren van een bepaalde waardeontwikkeling, ofwel van (her-) ontwikkeling op en rond de bedrijfslocatie; 7 Voor deelname van institutionele beleggers in een bedrijfslocatiefonds zal de fondsstructuur fiscaal transparant moeten zijn; 8 Voor deelname van institutionele beleggers in een bedrijfslocatiefonds zullen de deelnemingsbewijzen allen aan vermogensbeheerders (c.q. institutionele beleggers) moeten toebehoren. Procescondities De volgende procescondities kunnen er worden gesteld om een bedrijfslocatiefonds haalbaar te maken voor (een deelgebied van) een bestaande bedrijfslocatie in Nederland: 9 Betrokkenheid van gemeente bij een bedrijfslocatiefonds is absoluut noodzaak om de onzekerheden voor de resultaten van het bedrijfslocatiefonds te reduceren en te beheersen (bijvoorbeeld door een publiek-private samenwerking); 10 Met de eigenaren die niet direct bereid zijn om de onroerende zaak aan het bedrijfslocatiefonds over te dragen, zal een akkoord moeten komen dat bij verkoop het bedrijfslocatiefonds als eerste de optie tot koop krijgt;

18

5.2 Aanbevelingen
Om de haalbaarheid van een bedrijfslocatiefonds voor een bestaande bedrijfslocatie in Nederland in de toekomst te vergroten kunnen de volgende aanbevelingen worden gedaan: s Zowel huidige eigenaren op de bedrijfslocatie als de toekomstige beleggers zullen vanaf het begin bij de plannen tot het eventueel opstellen van een bedrijfslocatiefonds moeten worden betrokken. Door de mening van de huidige eigenaren en de randvoorwaarden van de toekomstige beleggers te inventariseren en regelmatig te monitoren kan vroegtijdig de haalbaarheid worden bepaald. s Gemeenten zullen een functie moeten creëren belast met de taak om de (huisvestings-)behoefte en de bedrijfsverplaatsingen van de ondernemers in de regio te monitoren en te sturen. Door regelmatig contact te onderhouden met de ondernemers in de regio krijgt een gemeente meer inzicht in de huisvestingsbehoefte en kan er een eventuele bedrijfsverplaatsing worden voorkomen of juist worden versneld. Voor voldoende slagkracht moeten gemeenten op regionaal niveau samenwerken en contact hebben met een aantal (regionale) makelaars. Op den duur kan een gemeente de gevestigde ondernemers meer sturen en tegemoet komen. s Voor het registeren van de (huisvestings-)behoefte en bedrijfsverplaatsingen in de regio is één informatiesysteem gewenst. Om gemeenten te stimuleren tot meer contact en inzicht in de huidige bedrijvigheid in de regio zal met subsidiegelden een algemeen informatiesysteem moeten worden opgesteld. s Eigenaar-gebruikers op een bestaande bedrijfslocatie zullen meer profijt moeten hebben indien ze hun onroerende zaak aan een bedrijfslocatiefonds verkopen. De aanwezige eigenaar-gebruikers zullen op één of andere manier moeten worden geprikkeld om de onroerende zaak aan een bedrijfslocatiefonds te ‘willen’ verkopen. s Voor het inzichtelijk maken van de risico’s op de resultaten van een bedrijfslocatiefonds voor een desbetreffende bedrijfslocatie zal de kennis van (regionale) marktpartijen moeten worden gebruikt. In het kader van risicomanagement is de kennis van (regionale) marktpartijen noodzakelijk om de kansen en bedreigingen van een bedrijfslocatie als belegging inzichtelijk te maken. s Zijn er eigenaren op de locatie aanwezig die hun onroerende zaak in eigendom houden en toch gebaat zijn bij de voorzieningen die tot stand zijn of worden gebracht dan zullen deze ook kostendragers moeten worden. De aan de voorzieningen verbonden lasten voor een bedrijfslocatiefonds kunnen gedeeltelijk worden omgeslagen aan eigenaren die nog niet tot overdracht zijn overgegaan. Bijvoorbeeld door de heffing van baatbelasting.

5.3 Vervolgonderzoek
Naar de haalbaarheid van een bedrijfslocatiefonds in Nederland zal meer onderzoek moeten plaatsvinden. Voor vervolgonderzoek worden de volgende suggesties gedaan: s Gezien de verhoogde beleggingsrisico’s van een bedrijfslocatiefonds zal er nader onderzoek naar risicobeheersing moeten plaatsvinden. Zowel vanuit het asset- en het onsite management als vanuit (semi-) publieke partijen moet bekeken worden in hoeverre de resultaten van een bedrijfslocatiefonds beïnvloedbaar zijn en op welke manier(-en) dit mogelijk is; s Naast institutionele beleggers moet eventuele deelname van andere (beleggers)doelgroepen in het bedrijfslocatiefonds nader worden onderzocht. Bijvoorbeeld de deelname van (semi-) publieke partijen, zoals gemeente, regionale ontwikkelingsmaatschappij en provincie, maar ook van eigenaar-gebruikers op de locatie en onroerend goedbedrijven; s Onderzoek naar de haalbaarheid van een bedrijfslocatiefonds voor een nieuw uit te geven bedrijfslocatie. De gestelde condities gelden voornamelijk voor de haalbaarheid van een bedrijfslocatiefonds op bestaande bedrijfslocaties in Nederland.
19

Literatuur
Bueren, van P.B. “Een bedrijfslocatiefonds: haalbaar in Nederland”, afstudeeronderzoek, TU Delft, Faculteit Bouwkunde, afstudeerrichting Bouwmanagement en Vastgoedbeheer, Delft 2003 Buter, D.R., e.a. “Vastgoedmarkt Almanak Juridische Editie 2002”, Vastgoedmarkt, Den Haag 2001 Centraal Planbureau (CPB) “Veroudering van bedrijventerreinen; een structuur voor herstructurering”, Ministerie van EZ en Ministerie van VROM, Den Haag 2001 DECOR “Handreiking duurzaamheid op bedrijventerreinen”, Provincie ZuidHolland, Den Haag 2002 Dewulf, G.P.R.M., e.a. “Het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie”, TU Delft/ Bouwmanagement & Vastgoedbeheer, Delftse Universitaire Pers, Delft 1999 ETIN Adviseurs “Herstructureringsopgave in de G30-gemeenten”, in opdracht van Ministerie van EZ en Ministerie van VROM, Tilburg 2003 Fokkema, M., e.a. “Juridische knelpunten voor intensief ruimtegebruik bij bedrijventerreinen”, Onderzoek Intensief Ruimtegebruik - Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit II, TU Delft/ Tauw BV, Delft/Deventer 2002 Gool, Van P., e.a. “Onroerend goed als belegging”, 3e druk, Wolters-Noordhoff BV, Groningen/ Houten 2001 IBIS “Werklocaties 2001-hoofdrapport; Rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties”, Tilburg 2002 Mason, I. “Code of Practice for Property Unit Trusts”, The Association of Property Unit Trusts (APUT), Londen 2002 Novem Pen, C. J. en S. Hiethaar Pen, C.J. “Leren van falen: succes behalen”, Ministerie van EZ, Den Haag 2002 “Het moderniseren van verouderde bedrijfsterreinen”, in tijdschrift Rooilijn, p. 440-446, november, 1998 “Wat beweegt bedrijven”, Besluitvormingsprocessen bij verplaatste bedrijven, Proefschrift, Rijksuniversiteit Groningen, Groningen 2002 Schutte, A., e.a. “Commercieel Vastgoed”, Berenschot Osborne, Elsevier Bedrijfsinformatie, Doetinchem 2002 Wesselink, J.W. “Belastingdienst trekt voor vastgoedbeleggers teugels aan”, in Vastgoedmarkt Trends 2002-2003, Ten Hagen Stam, Den Haag 2002

20