Lezing 'Architectu ur op bedrijvente rreinen

'
Dames en Heren, Bedrijventerreinen zijn al geruime tijd onderwerp van heftige debatten tussen stedenbouwers en regionaal economen. De discussie gaat onder meer over: de omvang van de behoefte aan nieuwe terreinen; over de mogelijke ruimtewinst die het gevolg zou kunnen zijn van herstructureren van verouderde bedrijventerreinen; over de keuze van snelweglocaties tussen de grote steden; en niet in de laatste plaats over de in de ogen van stedenbouwers armzalige uitstraling van terreinen. Daarbij bestaat het gevaar dat er twee kampen ontstaan, die elkaars taal niet spreken en daardoor niet meer tot oplossingen komen. Dat is jammer, want uit de verhalen van Arjen Hebly en Jacques van Dinteren blijkt dat de tegenstelling helemaal niet zo groot is. Het is heel goed mogelijk aantrekkelijke bedrijventerreinen te ontwikkelen, waar sprake is van intensief gebruik van de ruimte en die toch goed aansluiten bij de behoefte van ondernemers. Sterker nog: ondernemers hebben steeds meer behoefte aan aantrekkelijke bedrijventerreinen. Ook in Tilburg merken we dat. De gemeente zet daarom bij het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen nadrukkelijk in op kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik. Vanmiddag wil ik u daarover iets vertellen. Het is niet mijn bedoeling om u met mooie plaatjes te laten zien hoe goed wij het doen; en dat de Tilburgse bedrijventerreinen de aantrekkelijkste vestigingsplaatsen van Nederland zijn. Ik wil u vooral iets laten zien van onze worsteling met het vraagstuk. Want ondanks alle perspectieven, die de inleiders voor de pauze hebben geschetst is de materie veel weerbarstiger dan op het eerste gezicht lijkt. Dat komt, omdat het realiseren van meer kwaliteit vraagt om een fundamenteel andere aanpak van het plannen en ontwikkelen van bedrijventerreinen. De traditionele werkwijzen bieden onvoldoende uitkomst. Om dat goed te kunnen begrijpen wil ik met u een eeuw teruggaan in de tijd. Tilburg was toen nog niet veel meer dan een verzameling dorpen in MiddenBrabant. De industrialisatie bracht daar verandering in. Sinds het begin van de vorige eeuw zijn die dorpen geleidelijk uitgegroeid tot een stad van inmiddels bijna 200.000 inwoners. In het proces van stedelijke uitleg hebben we verschillende generaties bedrijventerreinen ontwikkeld. De eerste generatie omvat de grote textiel complexen in de oude stad, waar omheen de woningen van de arbeiders zijn gebouwd. Het belangrijkste bedrijventerrein van de tweede generatie is het terrein Kanaalzone langs het Wilhelminakanaal aan de rand van de vooroorlogse bebouwing. De derde generatie is in Tilburg ontwikkeld aan de noordkant van de stad aan de rand van de woonwijken uit de jaren zestig. De vierde generatie tenslotte is ontwikkeld langs de A58. Ook het grootschalige bedrijventerrein Vossenberg aan de noordwestkant van de stad behoort tot vierde generatie. Bekijken we de ontwikkeling in de afgelopen eeuw nader, dan zien we dat iedere twintig tot vijf en twintig jaar een nieuwe generatie bedrijventerreinen ontstond aan de rand van de stad en dat de oudere generaties na verloop van tijd werden ingehaald door het zich uitbreidende stedelijk gebied. Vooral na de tweede wereldoorlog is de groei van de voorraad bedrijventerreinen fors geweest. Tilburg beschikt op dit moment aan de rand over ruim 800 hectare bedrijventerrein van de derde en vierde generatie op vijf grote terreinen. In het totaal werken hier zo'n 24.000 mensen. woningbouw. De ontwikkeling van deze terreinen ging gepaard met het ontrekken van de oudere bedrijventerreinen in de stad. Een groot gedeelte van de textielcomplexen van de eerste generatie heeft in het kader van de

Vooral na de tweede wereldoorlog is de groei van de voorraad bedrijventerreinen fors geweest. Tilburg beschikt op dit moment aan de rand over ruim 800 hectare bedrijventerrein van de derde en vierde generatie op vijf grote terreinen. In het totaal werken hier zo'n 24.000 mensen. woningbouw. De ontwikkeling van deze terreinen ging gepaard met het ontrekken van de oudere bedrijventerreinen in de stad. Een groot gedeelte van de textielcomplexen van de eerste generatie heeft in het kader van de stadsvernieuwing inmiddels plaatsgemaakt voor woningbouw. Zo is in Tilburg tussen 1975 en 1995 140 hectare bedrijventerrein in de oude stad verdwenen. Ook de nog resterende 200 hectare bedrijventerrein in de oude stad staat voortdurend onderdruk. Regelmatig melden zich bij ons initiatiefnemers om kantoren, woningbouw of winkels op deze terreinen te realiseren. Als we de prognoses mogen geloven, is de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen ook in de komende jaren groot. Dat is niet alleen in Tilburg zo. Ook het Centraal Planbureau heeft een forse uitbreidingsbehoefte berekend. Daarmee kom ik op een belangrijk discussiepunt voor vandaag. Sluiten we bij het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen aan bij de trend uit het verleden. Dat betekent dat we een vijfde generatie bedrijventerrein ontwikkelen langs de snelwegen op enige afstand van de stad. En accepteren we dat opnieuw een groot deel van de bestaande bedrijventerreinen in de stad aan hun functie worden onttrokken. Of is het tijd voor een nieuwe aanpak, die meer inzet op behoud van het bestaande? In Tilburg hebben we bewust voor dat laatste gekozen. Dat kan alleen als we meer inzetten op kwaliteit. Want de gebrekkige kwaliteit van bedrijventerreinen drukt de waarde van het onroerend goed. Dat is weer een belangrijke oorzaak van de verdringing van bedrijfsruimte uit de stad. Om te goed te kunnen begrijpen, waarom de kwaliteit van bedrijventerreinen te wensen overlaat, is het goed om even stil te staan bij de huidige praktijk. Dan valt op dat de stedenbouwkundige ontwerpen van bedrijventerreinen mager zijn. Bedrijventerreinen zijn heel lang een verwaarloosd onderdeel in de stedenbouw geweest. Maar weinig stedenbouwkundigen waren echt geïnteresseerd in bedrijventerreinen. De meeste vonden het ontwerpen van een woonwijk veel spannender. Stedenbouwkundige plannen voor bedrijventerreinen bevatten daarom niet veel meer dan een paarse vlek op een kaart met slechts enkele globale richtlijnen over aard van de toe te laten bedrijven, over het bebouwingspercentage, over bouwhoogten, over afstand van de bebouwing tot de rooilijnen en over het parkeren. De belangrijkste detaillering is een verkavelingsplan dat de basis vormt voor het bouwrijp maken van het terrein. De uiteindelijke uitgifte gebeurt kavelsgewijze, waarbij we steeds weer een stukje van de uitgeefbare koek afsnijden. Niet alleen het stedenbouwkundig plan is mager, ook de marktbehoefte is zwak onderbouwd. De meeste behoefteramingen zijn gebaseerd op het doortrekken van de gemiddelde uitgifte in het verleden of op verhuisplannen van ondernemers. Dat geeft onvoldoende inzicht in de huisvestingsbehoefte van ondernemers. Om goede stedenbouwkundige plannen voor bedrijventerreinen te maken is veel meer inzicht nodig in de eisen die ondernemers stellen aan hun bedrijfspanden. Die eisen kunnen sterk uiteenlopen. De ene ondernemer neemt genoegen met een eenvoudige bedrijfshal. De andere ondernemer wil zich presenteren via zijn pand. De ene ondernemer wil per se een vrijstaand pand. De andere ondernemer is ook heel tevreden met ruimte in geschakelde bedrijfsbebouwing. De ene ondernemer heeft vooral behoefte aan productieruimte, de andere juist meer aan kantoorruimte. Van de eisen die ondernemers stellen aan de huisvesting van hun bedrijf weten we eigenlijk heel weinig. Gemakshalve gingen we er tot nu toe maar vanuit dat dat ook niet nodig was, omdat iedere ondernemer toch zijn eigen vrijstaande pand

realiseert. Daarmee komen we op een tweede belangrijk aandachtspunt. In Nederland is het nog altijd gebruikelijk dat de gemeente grond verwerft en bouwrijp maakt en die vervolgens uitgeeft aan ondernemers die een eigen bedrijfspand laten realiseren. In tegenstelling tot de kantorenmarkt, zijn op de markt voor bedrijfsruimten nauwelijks projectontwikkelaars en beleggers actief die op eigen risico bedrijfspanden voor de verhuur realiseren. Dat betekent dat kwaliteit van de bedrijfsbebouwing op een bedrijventerrein in sterke mate afhankelijk is van de individuele ambities van ondernemers. Omdat deze sterk verschillen, verschijnen op bedrijventerreinen kwalitatief zeer verschillende bedrijfspanden, waardoor er uiteindelijk geen stedenbouwkundige eenheid ontstaat. Een goed voorbeeld in Tilburg vormt het bedrijfspand van Jan Haans dat een groot contrast vormt met de traditionele logistieke hal van zijn buurman. Door de vaak zeer globale bestemmingsplannen heeft een gemeente weinig mogelijkheden om tijdens de uitgifte regie te voeren over de kwalitatieve invulling van het terrein. Een beeldkwaliteitsplan helpt wel iets, maar kan onvoldoende corrigeren, als er geen goed stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt. De vraag is dan ook: moeten we wel doorgaan met het kavelsgewijze uitgeven van bedrijventerreinen en ondernemers de ruimte geven om hun eigen bedrijfspand te realiseren? Of moeten we de stap maken naar integrale gebiedsontwikkeling; en wellicht daarbij meer ruimte bieden aan projectontwikkelaars en beleggers? In Engeland kun je zien dat integrale gebiedsontwikkeling, waarbij private partijen betrokken zijn, perspectieven biedt. Als we het hebben over de bedrijfsgebouwen, die deze partijen realiseren, hoeft het echt niet altijd te gaan over hoogwaardige kantoorgebouwen. Met een aantal simpele ingrepen kunnen ook meer traditionele bedrijfspanden een verzorgd uiterlijk krijgen. Belangrijk onderdeel van de Engelse bedrijvenparken is de inrichting van het openbaar gebied. Er is veel aandacht voor landscaping. Groenstructuren dienen vaak als ruimtelijke dragers van het plan. Als je over de ontsluitingswegen rijdt heb je vaak niet het gevoel dat je op een bedrijventerrein rijdt. Het parkeren zit vaak verstopt achter een groene haag Een volgend punt dat opvalt op de Engelse terreinen is de intensiteit van het ruimtegebruik. Dat hoeft echt niet altijd stapelen te betekenen, ook met geschakelde bedrijfsbebouwing is veel winst te boeken. Zeker als we daarbij nog collectieve parkeervoorzieningen realiseren. Dat kan direct aansluitend aan de bebouwing, maar ook apart in kleine parkeergarages of op de daken van bedrijfsgebouwen Tenslotte wil ik het aspect van voorzieningen noemen. In toenemende mate hebben ondernemers behoefte aan kleine winkels, aan horecavoorzieningen of aan faciliteiten als kinderopvang. In Engeland zie je op veel bedrijventerreinen een centraal gelegen voorzieningencentrum. Ook in Nederland moeten we daar serieus naar kijken. Natuurlijk kunt u opmerken dat de Engelse situatie wezenlijk anders is dan de Nederlandse, omdat de kwaliteit op veel Engelse terreinen mede wordt gedragen door de kantoren. Maar dan zou ik u de vraag willen stellen: is het zo logisch dat we doorgaan met het ontwikkelen van grote monofunctionele bedrijventerreinen? en dat we op een andere plaats in de stad monofunctionele kantoorlocaties ontwikkelen? Vroeger was dat heel logisch, omdat industriële bedrijven veel overlast veroorzaakten, maar dat is al lang niet meer het geval. Moeten we ons daarom niet veel meer richten op kleinere multifunctionele werkmilieus, die we op verschillende plaatsen in de stad en in nieuwe

woonwijken kunnen ontwikkelen? In Tilburg zijn we overigens nog niet zover dat we u al iets kunnen vertellen over de ontwikkeling van dit soort nieuwe werkmilieus in de stad. In mijn betoog beperk ik me daarom tot een aantal ervaringen op stadsrandlocaties. Daarbij leg ik het accent op de bedrijventerreinen. De kantorenlocaties Kempenbaan en Laarveld-West, die respectievelijk aan de oostelijke en aan de westelijke invalsweg van de stad liggen moeten invulling gegeven aan de entreefunctie van die gebieden. In beide gevallen gaat het overigens wel om een multifunctionele invulling Ook woningbouw maakt deel uit van de programma's van deze gebieden. Het bedrijventerrein Surfplas/Bakertand langs de A58 moet een zeer representatief bedrijventerrein worden met kantoren en kantoorachtige bedrijven. Een specifieke opdracht in het kader van de plannen is het handhaven van een ecologische verbindingszone en een cultuurhistorisch lint door het gebied. Aanvankelijk waren de reacties op deze opdracht nogal negatief. Ruimte voor ecologie en cultuurhistorie zouden ten koste gaan van de hoeveelheid uitgeefbare grond. Daarmee zou er minder ruimte voor bedrijven komen en zou exploitatieresultaat onder druk komen te staan. Geleidelijk aan is echter het besef ontstaan dat de ecologische verbindingszone en het cultuurhistorisch lint heel goed kunnen worden ingepast in het bedrijventerrein en een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de kwaliteit van het terrein. Het gebied Vossenberg-West is in Tilburg de laatste mogelijkheid voor een multimodaal bedrijventerrein voor grotere industriële bedrijven en logistieke dienstverleners. In de afgelopen jaren hebben zich in dit gebied een aantal grote gerenommeerde bedrijven gevestigd, zoals Sony, Ingram Micro en Iris Ohyama. Op zich belangrijke bedrijven voor de Tilburgse economie. Helaas ging de vestiging van deze bedrijven gepaard met een relatief groot ruimtebeslag. In Vossenberg-West is aan vijf bedrijven 42 hectare bedrijventerrein verkocht. Omdat we zuinig moeten zijn op de ruimte in het gebied, willen we in de tweede fase zorgvuldiger met uitgifte omgaan. Daarom hebben we in het gebied twee innovatieve bouwconcepten gepland die niet alleen efficiënt omgaan met de ruimte, maar ook bijdragen aan de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied. Daarnaast hebben we in het ontwerp sterk ingezet op het behoud van de bestaande lanenstructuur. Dat heeft wel wat beperkingen voor de verkaveling, maar heeft als voordeel dat de inrichting van het gebied blijft passen in de oorspronkelijke verkaveling. Tot slot van mijn betoog wil ik kort stil staan bij een aantal belangrijke ervaringen in Tilburg. Als eerste positief punt wil ik noemen dat de innovatieve bouwconcepten in Vossenberg-West II inspirerend hebben gewerkt op architecten. De BNA-kring Midden-Brabant- heeft in 2001 een prijsvraag georganiseerd die specifiek betrekking heeft op Vossenberg-West. Dat heeft geleid tot een groot aantal inzendingen. Wie het boek met de inzendingen doorbladert, ziet zeer creatieve oplossingen Wat het boek in ieder geval duidelijk maakt, is dat bedrijventerreinen helemaal niet saai zijn en de moeite van het ontwerpen waard zijn. In de tweede plaats merken we dat we door vooraf op een structurele manier na te denken over de inrichting van bedrijventerreinen tot oplossingen komen die we bij de traditionele manier van werken nooit zouden hebben gevonden. Ik noemde al de inpassing van een ecologische verbindingszone en een cultuurhistorisch lint in Surfplas, maar daarnaast wil ik ook de mogelijkheid van collectieve parkeervoorzieningen noemen in plaats van het geijkte parkeren op eigen terrein. Ook blijkt tijdens het ontwerpen dat intensiveren van het ruimtegebruik en kwaliteit heel goed samengaan. Discussiepunt is nog de relatie tussen de stedenbouwkundige ambitie en de behoefte in de markt. Op beide terreinen krijgen wij als verwijt dat de stedenbouwkundige ambities te ver afstaan van de kwaliteit die de markt

vraagt. Bij het gebied Surfplas/Bakertand is er discussie over de vraag of er bij Tilburgse midden- en kleinbedrijf wel behoefte is aan “dure” bedrijfspanden met relatief veel kantoorruimte. Bij Vossenberg-West wordt verschillend gedacht over de afzetbaarheid van de innovatieve bouwconcepten. Uiteraard blijven we de behoefte in de markt heel goed in de gaten houden. Uiteindelijk moeten we wel afnemers vinden voor de terreinen. Voor een deel is echter sprake van koudwatervrees. Dat is inherent aan het op de markt zetten van een nieuw product. De consument moet over stappen op een nieuw product. Dat gaat niet zonder slag of stoop. Als afronding wil ik nog even mijn aandachtspunten voor het debat aan u voorleggen: Gaan we door met het ontwikkelen van een vijfde generatie bedrijventerrein, of zetten we in op behoud van bestaande ruimte in de stad? Is het grote monofunctionele bedrijventerrein aan de rand van de stad geen achterhaald concept, en moeten we niet meer inzetten op kleinschalige multifunctionele bedrijfsmilieus in het stedelijk milieu en in nieuwe woongebieden? Gaan we door op met kavelsgewijze ontwikkeling van bedrijventerreinen of maken we stap naar integrale gebiedsontwikkeling? Blijven we als gemeente de belangrijkste aanbieders van bedrijventerrein of bieden we meer ruimte aan marktpartijen? Wat dat laatste punt betreft ben ik heel benieuwd naar het verhaal van mevrouw Jacobs, die ons iets zal vertellen over de betrokkenheid van een private partij bij de ontwikkeling van Flight Forum in Eindhoven. Ik dank u voor uw aandacht Hans Janssen