REGIONAAL BEDRIJVENTERREIN WOERDEN Een analyse van nut en noodzaak

Han Olden November 2005 STOGO onderzoek + advies Niasstraat 1 3531 WR Utrecht 030 2334342 www.stogo.nl

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING....................................................................................................................... 3 2. RAMING VAN DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN......................................... 5 3. ONDERBOUWING VAN NUT EN NOODZAAK.............................................................. 9 4. CONCLUSIE.................................................................................................................. 13 LITERATUUR......................................................................................................................... 15 Bijlage 1: Het ontwikkelen van bedrijventerreinen in een volgroeide markt .......................... 16 Bijlage 2: Bedrijven op bedrijventerreinen in Utrecht zuidwest.............................................. 19 Bijlage 3: Leegstaande bedrijfsgebouwen in het onderzoeksgebied.................................... 21

STOGO onderzoek + advies 2005

2

1.

INLEIDING

De provincie Utrecht heeft in het streekplan Utrecht (2004) opgenomen dat ten westen van Woerden een nieuw regionaal bedrijventerrein moeten worden aangelegd. Dit bedrijventerrein is bedoeld om de reguliere groei van de bedrijvigheid in het westelijke deel van de provincie op te vangen en om ruimte te bieden voor de verplaatsing van bedrijven uit de omliggende kernen in het landelijke gebied. Behalve voor de kleinere kernen in de eigen gemeente heeft Woerden een opvangfunctie voor de gemeenten Lopik, Montfoort en Oudewater. Het regionale bedrijventerrein heeft een oppervlakte van circa 30 hectare bruto, 1 waarvan 21 hectare netto uitgeefbaar is. De aanleg van (een deel van) de westelijke randweg bij Woerden is voorwaarde voor ontwikkeling van het terrein. Op grond van een door Royal Haskoning (2005) uitgevoerd onderzoek naar nut en noodzaak heeft de Provincie Utrecht 2005 besloten het regionale bedrijventerrein op te nemen in het meerjarenactiepogramma (MAP) Streekplan 2005-2007. De feitelijke realisatie van het terrein moet volgens het MAP plaatsvinden in de periode 2010-2015. Een haalbaarheidsverkenning moet in 2006 meer helderheid geven over de realisatie van het terrein en de daaraan gekoppelde aanleg van de westelijke randweg. Milieudefensie heeft bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Milieudefensie is van mening dat de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein ten westen van Woerden een ernstige aantasting van het Groene Hart betekent. Het landschap tussen Woerden en Bodegraven is de enige weidse open ruimte in de Oude Rijnzone tussen Utrecht en Leiden. Milieudefensie wil het gebied openhouden, zodat het kan functioneren als ‘venster’ tussen het noordelijke en het zuidelijke deel van het Groene Hart. Bovendien is Milieudefensie van mening dat ontwikkeling van het bedrijventerrein onnodig is, omdat meer gebruik gemaakt zou kunnen worden van de bestaande voorraad bedrijventerreinen en van de capaciteit in het stadsgewest Utrecht. Tegen deze achtergrond heeft Milieudefensie STOGO onderzoek + advies gevraagd de onderbouwing van de door de provincie aangevoerde nut en noodzaak van het terrein te beoordelen. Het onderzoek moet antwoord geven op twee vragen: • Is de planningsopgave van 50 hectare bruto juist berekend; • Kan de gehele opgave worden gerealiseerd op bestaande bedrijventerreinen in Woerden en/of op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in het stadsgewest Utrecht. Dit rapport bevat die beoordeling. Achtereenvolgens komen aan de orde de onderbouwing van nut en noodzaak van het regionale bedrijventerrein (hoofdstuk 2); een beoordeling van de gehanteerde ramingen (hoofdstuk 3) en de conclusies (hoofdstuk 4).
1 De netto oppervlakte van een bedrijventerrein heeft betrekking op de uitgegeven of nog uitgeefbare kavels. De bruto oppervlakte omvat tevens het openbare gebied (bijvoorbeeld wegen, parkeerplaatsen, groen). Gemiddeld bedraagt de netto-bruto verhouding op bedrijventerreinen 0,7. Dit wil zeggen dat 70% bestaat uit uitgegeven (uitgeefbare) kavels. Dit rapport hanteert netto gegevens. Deze dienen met 10/7 te worden vermenigvuldigd om de benodigde ruimte te kunnen vaststellen.

STOGO onderzoek + advies 2005

3

Figuur 1: Ligging van het geplande regionale bedrijventerrein Woerden

STOGO onderzoek + advies 2005

4

2.

RAMING VAN DE VRAAG NAAR BEDRIJVENTERREINEN

Inleiding Volgens het streekplan Utrecht ligt er in het streekplandeelgebied Utrecht-West, waartoe Woerden behoort, een planningsopgave van circa 50 hectare bruto bedrijventerrein voor de 2 periode 2005-2015. In het streekplandeelgebied zelf heeft de provincie ruimte opgenomen voor de ontwikkeling van 35 hectare bruto, waarvan 30 hectare bruto in Woerden en 5 hectare bruto in Breukelen. De overige 15 hectare zijn toegedeeld aan het stadsgewest Utrecht. De planningsopgave van 50 hectare is gebaseerd op onderzoek naar de autonome economische groei in de komende tien jaar (Bureau Buiten, 2003) en op een door DHV uitgevoerde vertrouwelijke inventarisatie van uit te plaatsen bedrijven. Nut en noodzaak van het regionale bedrijventerrein Woerden is verder onderbouwd in het onderzoek van Royal Haskoning (2005). Dit hoofdstuk besteedt kort aandacht aan beide ramingen. Raming uit het streekplan De raming van de vraag naar bedrijventerreinen in het streekplan is afkomstig uit de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau. Het laagste geografische schaalniveau, waarop de BLM-ramingen heeft gepubliceerd is het COROP-niveau. In het geval van Utrecht is dit de provincie. Voor de provincie Utrecht sluiten de BLM-ramingen goed aan bij de historische uitgifte. Bureau Buiten heeft de BLM-raming voor de provincie verdeeld over vier streekplandeelgebieden (de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort en de deelgebieden Zuidoost-Utrecht en West-Utrecht). Als verdeelsleutel hierbij is een combinatie in de uitgifte tussen 1991 en 2000 en het aandeel in de werkgelegenheid gebruikt. Voor West Utrecht betekent dit een aandeel van 16% in de geraamde vraag van de provincie. Het aandeel van het streekplandeelgebied in de tussen 1999 en 2000 gerealiseerde provinciale uitgifte bedroeg 21%; het aandeel in de provinciale werkgelegenheid in 2000 10%.3 Volgens Bureau Buiten is een alternatieve verdeling mogelijk, als dat beleidsmatig gewenst is. Bureau Buiten raamt voor het streekplandeelgebied Utrecht-West voor de periode 2001 – 2030 een vraag van 186 hectare netto. Tot 2020 bedraagt de vraag gemiddeld 7 à 8 hectare netto per jaar; na 2020 zakt de vraag terug naar gemiddeld 3 à 4 hectare per jaar. Het grootste gedeelte van de vraag valt onder het segment gemengde bedrijventerreinen. Dit zijn terreinen voor de vestiging van bedrijven tot en met maximaal milieuhindercategorie 4.

Het streekplandeelgebied bestaat uit twee deelregio’s: • noordwest (Abcoude, Breukelen, Loenen en de Ronde Venen); • zuidwest ( Lopik, Montfoort, Oudewater, Woerden). 3 Bureau Buiten heeft de BLM-ramingen overigens bijgesteld voor het Vianen-effect (gemeente is na de raming toegevoegd aan de provincie), voor het provinciale streven naar intensivering van het ruimtegebruik en voor extra onttrekkingen en uitplaatsingen. Per saldo zijn de verschillen ten opzichte van de oorspronkelijke ramingen echter gering.

2

STOGO onderzoek + advies 2005

5

Tabel 1

Planningsopgave bedrijventerreinen in Utrecht-West in netto hectare (20062015)
ha 76 64 +7 71 21 50 ha -12

Vraag 2006 -2015 Ambitie intensivering (15%) Vraag 2006-2015 bij realisatie ambitie Uitplaatsing van bedrijven Totale vraag Restcapaciteit Planningsopgave 2006-2015 Bron: Royal Haskoning , 2005

Voor de periode 2005–2015 is er volgens Bureau Buiten in Utrecht-West een vraag van 76 hectare netto. Een belangrijk onderdeel van het provinciale beleid is intensivering van het ruimtegebruik op nieuwe bedrijventerreinen. De provincie gaat ervan uit dat hiermee een ruimtewinst van 15% mogelijk is. Toepassing van deze ambitie op Utrecht-West levert een ruimtewinst van 12 hectare op, zodat een vraag resteert van 64 hectare netto. Volgens Bureau Buiten (2003) was er op 1 januari 2002 een aanbod van 46 hectare.4 Omdat de opgave betrekking heeft op de periode 2006-2015 en de raming uitgaat van 2002, dient ook rekening te worden gehouden met de uitgifte in de periode 2002 t/m 2005. Royal 5 Haskoning (2005, bijlage 5) schat deze op 25 hectare. Volgens deze schatting is er in Utrecht-West dan een restcapaciteit van 21 hectare netto. Omdat als gevolg van de economische recessie in de afgelopen periode aanzienlijk minder is uitgegeven (gemiddeld 4 hectare per jaar) dan was geraamd (gemiddeld 8 hectare per jaar) is het aanbod minder snel is teruggelopen dan was verondersteld. Op 1 januari 2005 was er nog 35 hectare netto beschikbaar in Utrecht-West (tabel 2).6 Dit zou betekenen dat de planningsopgave lager zou uitvallen dan de geraamde 50 hectare netto.7 Afhankelijk van de uitgifte in 2005 kan die worden geschat op 40 hectare (bij voortzetting van het uitgiftetempo in de afgelopen jaren) tot 44 hectare (bij het geraamde uitgifte tempo). Tabel 2 Aanbod bedrijventerreinen in Utrecht-West in netto hectare 1-1-2005-2015)
22 14 13 11 35

Utrecht-Noordwest waarvan De Ronde Venen Utrecht-Zuidwest waarvan Woerden Totaal Utrecht-West Bron: Provincie Utrecht 2005

Volgens gegevens van de provincie Utrecht bedroeg het aanbod 41 hectare. Niet duidelijk is wat de oorzaak is van dit verschil. 5 De feitelijke uitgifte van 2002 t/m 2004 lag overigens beduidend lager met gemiddeld 4 hectare per jaar. Van de geschatte uitgifte van 25 hectare is in drie van de vier jaar slechts 12 hectare gerealiseerd. 6 Om een vergelijking met de gegevens van Royal Haskoning te kunnen maken moet hierop de uitgifte in 2005 nog in mindering worden gebracht. 7 Op dit punt wijkt de door Royal Haskoning gepresenteerde berekening van de planningsopgave van Utrecht-West af van de in het streekplan genoemde opgave. Royal Haskoning gaat uit van een netto opgave; het streekplan van een bruto-opgave.

4

STOGO onderzoek + advies 2005

6

Een groot deel van het nog beschikbare aanbod ligt in noordwest, waar vooral De Ronde Venen nog een ruim aanbod heeft. In het deelgebied zuidwest was nog 13 hectare beschikbaar, waarvan 11 hectare in Woerden. Van de planningsopgave van 50 hectare netto heeft de provincie 25 hectare netto toegedeeld aan streekplandeelgebied West en 25 hectare aan het stadsgewest Utrecht in verband met overcapaciteit in dit gebied. De planningsopgave voor deelgebied van 25 hectare netto voor West, komt neer op 35 hectare bruto (bij een netto-brutoverhouding van 70%). In het streekplan (provincie Utrecht, 2004, p. 175) is deze verdeeld over Loenen (5 hectare) en Woerden (30 hectare). Nut en noodzaakstudie Nut en noodzaak van het regionale bedrijventerrein Woerden is verder uitgewerkt in een onderzoek van Royal Haskoning (2005). Royal Haskoning baseert nut een noodzaak op: • een raming van de ‘reguliere’ vraag die het gevolg is van autonome economische ontwikkelingen in Woerden; • een raming van de additionele vraag die het gevolg is van het uitplaatsen van bedrijven. Tevens besteedt Royal Haskoning aandacht aan de eisen die ondernemers stellen aan een regionaal bedrijventerrein. Om de reguliere vraag vast te stellen heeft Royal Haskoning de raming van Bureau Buiten voor West-Utrecht verdeeld over de deelgebieden noordwest en zuidwest. Als verdeelsleutel hierbij is gehanteerd het aandeel van de deelgebieden in de gemiddelde uitgifte over de afgelopen tien jaar. Deze aandelen bedroegen 70% voor zuidwest en 30% voor noordwest. Het hanteren van deze verdeelsleutel resulteert voor zuidwest in een ruimtevraag van 53 hectare netto voor de periode 2006-2015. Op deze raming heeft Royal Haskoning het provinciale streven naar 15% verdichting op bedrijventerreinen in mindering gebracht. Dit betekent een vraag van 45 hectare netto voor de periode tot 2015. Tevens heeft Royal Haskoning de additionele vraag naar ruimte door uit te plaatsen bedrijven in beeld gebracht. Dit is gebeurd op basis van: • overleg met vertegenwoordigers van gemeenten; • gegevensverzameling bij de bedrijven zelf Tabel 3 Verdeling van de reguliere vraag naar bedrijventerreinen in Utrecht-West voor twee deelgebieden in netto hectare (2006-2015)
Totaal Utrecht-Noord-West (30%) Utrecht-Zuidwest (70%) Utrecht-West Bron: Royal Haskoning, 2005. 23 53 76 Ambitie zuinig ruimtegebruik 20 45 65

STOGO onderzoek + advies 2005

7

In gesprekken met gemeenten heeft Royal Haskoning geïnventariseerd welke bedrijven vanuit de gemeentelijke optiek voor verplaatsing in aanmerking komen en welke problematiek er speelt. Tevens is gevraagd een prioritering aan te geven. Vervolgens heeft Royal Haskoning de desbetreffende ondernemers benaderd om hun visie op de verplaatsing te vernemen. In het totaal hebben de vier gemeenten 35 bedrijven aangedragen die voor verplaatsing in aanmerking komen. De problemen bij deze bedrijven concentreren zich op verkeersproblemen (bereikbaarheid, parkeren). Problemen met milieu-overlast zijn nauwelijks genoemd. Het overgrote deel van de genoemde bedrijven heeft aangegeven dat een verhuizing momenteel niet aan de orde is. De meeste bedrijven willen wel uitbreiden, maar doen dit bij voorkeur op de huidige locatie. In het totaal zijn twee bedrijven op zoek naar een nieuwe vestigingsplaats. Tevens hebben drie bedrijven, waarvoor de verhuizing minder prangend is, belangstelling voor een kavel op het regionale bedrijventerrein Woerden. De additionele vraag door uitplaatsing heeft Royal Haskoning uitgedrukt in een bandbreedte tussen twee scenario’s. Scenario 1gaat ervan uit dat alleen bedrijven worden verplaatst, die zelf aangeven op zoek te zijn naar een bedrijventerrein of daarin geïnteresseerd zijn. Scenario 2 neemt ook een actief beleid mee. Dit is per gemeente gericht op de twee uitplaatsingen met de hoogste prioriteit. De door Royal Haskoning berekende uitplaatsingsvraag ligt hiermee binnen de bandbreedte van 6,4 en 11,1 hectare netto. Rekeninghoudend met de provinciale verdichtingsambitie is dit 5,4 – 9,4 hectare netto.8 Door de uitplaatsingsvraag op te tellen bij de ‘reguliere’ vraag en het beschikbare aanbod hierop in mindering te brengen bedraagt de vraag voor zuidwest volgens Royal Haskoning afgerond 35 à 40 hectare netto. Het aanbod heeft alleen betrekking op nieuwe bedrijventerreinen. Royal Haskoning laat de winst die kan ontstaan door herstructurering van bestaande bedrijventerreinen buiten beschouwing. Op basis van het uitgevoerde onderzoek achten Royal Haskoning (2005) en de provincie Utrecht (2005) nut een noodzaak in voldoende mate aangetoond. Het volgende hoofdstuk gaat hierop dieper in. Tabel 4: Confrontatie vraag aanbod in deelgebied zuidwest in netto hectare (1-12005)
45 5,4-9,4 12,5 37,9 à 41,9

Vraag 2006-2015 met ambitie zuinig ruimtegebruik Uit te plaatsen bedrijven met ambitie verdichting Aanbod 1-1-2005 Planningsopgave 2006-2015 Bron: Royal Haskoning, 2005.

Royal komt hiermee voor deelgebied zuidwest tot een hogere uitplaatsingsvraag dan de provincie Utrecht heeft geraamd voor Utrecht West

8

STOGO onderzoek + advies 2005

8

3.

ONDERBOUWING VAN NUT EN NOODZAAK

Inleiding In dit hoofdstuk wordt de in het vorige hoofdstuk geleverde onderbouwing van nut en noodzaak van het regionale bedrijventerrein Woerden beoordeeld. Basis voor de beoordeling vormt de constatering dat de markt voor bedrijventerreinen een volgroeide markt is (Louw e,a., 2004). In een dergelijke markt is niet de groei van werkgelegenheid de motor achter de vraag naar bedrijventerreinen, maar de gewenste vernieuwing van de bestaande voorraad. Een grootschalige uitbreiding van de voorraad bedrijventerreinen is in deze markt niet aan de orde. De planningsopgave is vervanging van de voorraad verouderde bedrijventerreinen. Deze opgave is te typeren als ‘nieuw voor oud’. De vraag naar bedrijventerreinen wordt in belangrijke mate bepaald door de onttrekkingen aan de bestaande voorraad. De totale voorraad neemt immers niet of nauwelijks meer toe (bijlage 1). Vraag en aanbod Op 1 januari 2004 beschikte Woerden volgens het registratiesysteem voor bedrijventerreinen IBIS over 242 hectare bruto bedrijventerrein, waarvan 187 hectare netto bestemd is voor bedrijven. De grootste bedrijventerreinen zijn Middelland-Noord en –Zuid, Barwoutswaarder en Polanen. Van het totale netto oppervlak was begin 2005 nog 11 hectare vrij uitgeefbaar (Provincie Utrecht 2005). In de periode 1996 t/m 2004 is 35 hectare uitgegeven. Dit is een gemiddelde van 4 hectare per jaar. Na 1999 is de uitgifte sterk afgenomen. In de periode 1996-1999 bedroeg de uitgifte gemiddeld 7 hectare per jaar. Daarna zakte het gemiddelde terug naar 1 hectare per jaar. De economische recessie heeft hierbij een rol gespeeld. Figuur 1: Uitgifte bedrijventerrein in Woerden in hectare (1996 -2004)
10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Bron: Provincie Utrecht, 2005

STOGO onderzoek + advies 2005

9

Door de hoge uitgifte in de tweede helft van de jaren negentig is fors ingeteerd op het aanbod. Tussen 1 januari 1997 en 1 januari 2004 liep het aanbod in Woerden terug van 27 hectare naar 11 hectare. Het stadsgewest Utrecht dat een overloopfunctie voor Utrecht zuidwest moet vervullen heeft nodig een ruim aanbod aan bedrijventerreinen. Op 1 januari was er nog een aanbod van 250 hectare. Daarnaast was er nog een zachte plancapaciteit van 90 hectare (Strijkviertel in Utrecht en Galecopperzoom in Nieuwegein). Dit is ruimschoots voldoende om de geraamde vraag naar bedrijventerreinen op te vangen. Van de totale voorraad bedrijventerreinen in Woerden is volgens IBIS 98 hectare bruto (77 hectare netto) verouderd. Dit is ongeveer 40% van de totale voorraad. De belangrijkste verouderde bedrijventerreinen in Woerden zijn: • Barwoutswaarder • De Putkop (Harmelen) In de overige drie gemeenten zijn twee bedrijventerreinen verouderd. Dit zijn het industrieterrein Lopik en de Steenfabriek in Willeskop. Uit gegevens van het Provinciaal Arbeidsplaatsenregister (PAR) van de provincie Utrecht blijkt dat in Woerden relatief veel bedrijven op bedrijventerreinen zijn gevestigd (Provincie Utrecht, 2005). Het gaat om meer dan 50%. Dit is aanzienlijk hoger dan het landelijke gemiddelde van 39%. Een belangrijke verklaring hiervoor is de aanwezigheid van kantoren op een aantal Woerdense bedrijventerreinen. Ook in de typisch bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen (industrie, groothandel, reparatiebedrijven, transport en vervoer) is een groot deel van de werkgelegenheid (85%) in Woerden op bedrijventerreinen gevestigd (bijlage 2). Het proces waarbij bedrijven vanuit de steden en dorpen naar bedrijventerreinen verplaatsten, dat in het afgelopen decennium een belangrijke verklaring vormde voor de hoge uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen, lijkt grotendeels afgerond. Buiten de bedrijventerreinen zijn vooral kleinere bedrijven gevestigd. De realiteit van de ramingen De ramingen die nut en noodzaak van het regionale bedrijventerrein moeten onderbouwen zijn gebaseerd op het regionaliseren van ramingen met de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau. Hieraan is toegevoegd de beleidsmatig gewenste uitplaatsingsvraag. Deze manier van ramen leidt tot een structurele overschatting van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Dit vloeit voort uit ernstige tekortkomingen in de ramingsmethodiek. • De ramingen zijn gebaseerd op verouderde cijfers. Voor de extrapolatie van de uitgifte is de uitgifte uit het laatste decennium van de vorige eeuw gebruikt. De ramingen van het Centraal Planbureau dateren uit 1999 en vinden hun oorsprong in drie ‘oude’ scenario’s over de lange termijn economische ontwikkeling.9 De ramingen geven hierdoor geen actueel beeld van de vraag naar bedrijventerreinen. Onvoldoende aandacht is besteed aan de invloed van de economische recessie, het moment van economisch herstel en het proces van economische herstructurering

9

In 2004 zijn nieuwe scenario’s verschenen. De uit deze scenario’s voortvloeiende vraag naar bedrijventerreinen is helaas nog niet in een openbare publicatie verschenen.

STOGO onderzoek + advies 2005

10

dat leidt tot het steeds kennisintensiever worden van de industrie en het uitplaatsen van industriële activiteiten in de maakindustrie naar lage lonenlanden. De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) is niet geschikt om harde uitspraken te doen over nut- en noodzaak van bedrijventerreinen op lokaal niveau. De onzekerheidsmarges over de regionale spreiding van economische activiteiten en de ruimtelijke neerslag daarvan zijn groot. (Centraal Planbureau 1999, p. 11 en p. 17). Hierdoor zijn op het niveau van COROP-gebieden slechts indicatieve ramingen mogelijk. Om op een lager schaalniveau betrouwbare uitspraken te doen, is aanvullend onderzoek nodig (zie hoofdstuk 4). De Bedrijfslocatiemonitor is niet gericht op een betrouwbare raming van de vervangingsvraag. De BLM richt zich op de uitbreidingsvraag. Centraal staan terreincoëfficiënten om de vraag naar bedrijventerreinen te ramen. Hiermee wordt de groei van werkgelegenheid omgezet in de vraag naar bedrijventerreinen. Deze methode is geschikt in perioden van groei van de werkgelegenheid, waarin sprake is van veel uitbreidingsvraag. De BLM raamt de vervangingsvraag slechts globaal door het doortrekken van trends in het vestigingsgedrag van ondernemers uit de jaren negentig van de vorige eeuw (Louw e.a., 2004). De Bedrijfslocatiemonitor raamt beleidsarm. Nadere analyses van de ramingen die ten grondslag liggen de nota Ruimte leren dat twee factoren sterk bepalend zijn voor de geraamde vraag naar nieuwe bedrijventerreinen (Olden en Louw, 2005). Dit zijn een verdere verdunning van het ruimtegebruik en een doorgaande ontmenging van het ruimtegebruik in steden (verplaatsen van bedrijven uit de stad naar monofunctionele bedrijventerreinen aan de stadsrand). De veronderstellingen op dit punt zijn in strijd met belangrijke uitgangspunten van de Nota Ruimte (intensivering van het ruimtegebruik en functiemenging). Invoering van beleidsconforme uitgangspunten halveert de geraamde vraag naar ruimte. Er is geen 23.000 hectare nodig om te voorzien in de vraag tot 2020, maar slechts 11.500 hectare (Olden en Louw, 2005) Bovendien laat de Bedrijfslocatiemonitor de ruimte die vrij kan komen door herstructurering van bedrijventerreinen buiten beschouwing. Het meenemen van de ruimtewinst op dit punt leidt tot een verdere daling van de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen.

Op grond van deze bezwaren was de BLM in 2002 nog wel geschikt om op het niveau van het streekplan deelgebieden indicatieve ramingen te maken als onderbouwing voor 10 ruimtereserveringen op langere termijn. De BLM schiet echter tekort om nut en noodzaak van de aanleg van een bedrijventerrein op korte en middellange termijn te onderbouwen. Hiervoor zijn de onzekerheidsmarges te groot. Om nut een noodzaak te kunnen bepalen is veel meer inzicht nodig in de ontwikkelingen op de lokale en regionale markt (hoofdstuk 4). In het geval van het Regionale Bedrijventerrein Woerden speelt mee dat het optellen van de uitplaatsingsvraag bij de reguliere vraag leidt tot dubbeltellingen. De uitplaatsingsvraag maakt al onderdeel uit van de door de BLM geraamde vraag. Een belangrijke verklaring voor de relatieve hoge ramingen is de veronderstelling dat het proces van bedrijfsverplaatsingen vanuit steden en dorpen naar bedrijventerreinen zich zal voortzetten (Olden en Louw, 2005).
10

Op dit moment is het overigens gewenst om te kunnen beschikken over geactualiseerde BLMramingen, die rekening houden met de geconstateerde tekortkomingen.

STOGO onderzoek + advies 2005

11

Bij het beoordelen van nut en noodzaak van het Regionale Bedrijventerrein Woerden moet bovendien rekening worden gehouden met het feit dat het verplaatsingsproces in Woerden zelf al voor een belangrijk deel lijkt afgerond (bijlage 2).

STOGO onderzoek + advies 2005

12

4.

CONCLUSIE

Nut en noodzaak van het Regionaal Bedrijventerrein Woerden zijn onderbouwd met verouderde cijfers en een verouderde ramingsmethodiek. De ramingen passen in de heersende voorwaardenscheppende planningstraditie en gaan onvoldoende in op het feit dat de markt voor bedrijventerreinen vooral een vervangingsmarkt is, waarbij niet uitbreiding van de werkgelegenheid bepalend is voor de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen, maar dat dit vooral de onttrekkingen aan de bestaande voorraad zijn. Door het accent eenzijdig op nieuwe terreinen te leggen overschatten de ramingen de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Het gevaar is hierdoor groot dat de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen gepaard zal gaan met het afstoten van verouderd vastgoed naar de markt. Omdat er onvoldoende vraag is naar dit vastgoed zijn leegstand en een snelle veroudering van de bestaande voorraad het gevolg. Om de actuele vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in Woerden te kunnen vaststellen is een nader onderzoek nodig, waarbij een relatie gelegd tussen vernieuwing van de bestaande voorraad bedrijventerreinen en de aan de voorraad toe te voegen nieuwe terreinen. De opgave is immers niet een grootschalige uitbreiding van de bestaande voorraad, maar vooral vernieuwing van de voorraad, zodat deze weer voldoet aan de eisen van deze tijd. Dit kan alleen op een efficiënte manier plaatsvinden als de huidige strategie die is te typeren als ‘nieuw naast oud’, wordt vervangen door een strategie gericht op ‘nieuw voor oud.’ ‘Nieuw voor oud’ vereist een hoger ambitieniveau bij het herstructureren van bedrijventerreinen dan thans het geval is. Behalve revitaliseren van het openbare gebied is ook herontwikkeling van private kavels nodig, niet alleen gericht op transformatie, maar ook op het ontwikkelen van nieuwe bedrijfsmilieus. Sloop en nieuwbouw zijn hiervoor de basis. Dit kan alleen van de grond komen als het concurrerende aanbod aan nieuwe kavels beperkt blijft. In principe kan op deze manier een groot gedeelte van de vraag nieuwe bedrijventerreinen worden opgevangen. Het noodzakelijke nadere onderzoek in dit kader moet antwoord geven op de volgende vragen: • Hoe groot is de verplaatsingsvraag; • In hoeverre zijn potentiële verplaatsers nog buiten bedrijventerreinen gevestigd; • In hoeverre is uitplaatsing van bedrijven uit woongebieden gewenst, omdat deze teveel overlast veroorzaken. • Welke eisen stellen potentiële verplaatsers aan hun nieuwe huisvesting; • In hoeverre kunnen potentiële verplaatsers worden opgevangen binnen de bestaande voorraad bedrijfsgebouwen; • Wat zijn de perspectieven van het vastgoed dat potentiële verplaatsers zullen afstoten naar de markt; • In hoeverre zal er bedrijventerrein worden onttrokken aan de bestaande voorraad; • Welke delen van verouderde bedrijventerreinen komen in aanmerking voor herontwikkeling (nieuw voor oud); • Hoeveel ruimte komt hierdoor beschikbaar;

STOGO onderzoek + advies 2005

13

In hoeverre kunnen de verschillende eisen van ondernemers worden voldaan door zonering op terreinen?

Gezien het voorafgaande kan de conclusie niet anders zijn dan dat nut en noodzaak van het regionale bedrijventerrein in Woerden niet afdoende zijn aangetoond. Los van de tekortkomingen in de Bedrijfslocatiemonitor die structureel een hoge vraag naar nieuwe bedrijventerreinen raamt is de de planningsopgave tot 2015 voor Utrecht-West 10 tot 20 hectare te hoog. Dit is het gevolg van: • een lagere uitgifte in de periode 2002-2005 ( 6 à 10 hectare); • het optellen van uitplaatsingsvraag bij de reguliere vraag ( 5 à 9 hectare) Een besluit over een nieuw bedrijventerrein moet bovendien worden gekoppeld aan een concreet plan voor de herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen, waarbij helder is welke terreinen in het kader van de stedelijke vernieuwing een nieuwe functie krijgen en welke terreinen worden herontwikkeld als bedrijventerrein (nieuw voor oud). Omdat dit onderzoek niet heeft plaatsgevonden, is niet vast te stellen in hoeverre de vraag op bestaande bedrijventerreinen kan worden opgevangen. Uit een gerichte inventarisatie van de leegstand op de bestaande bedrijventerreinen blijkt wel dat hier nog veel mogelijkheden voor intensivering van het ruimtegebruik zijn. Er is veel leegstand in (deels verouderde) bedrijfsgebouwen (bijlage 3). Op basis van het nadere onderzoek kan ook meer inzicht worden gegeven in de opvangfunctie van het stadsgewest Utrecht. Vast staat wel dat er voldoende ruimtelijke capaciteit in het stadsgewest aanwezig is om overloop vanuit Utrecht-West op te vangen.

STOGO onderzoek + advies 2005

14

LITERATUUR Bureau Buiten, Vraag en aanbod bedrijventerreinen, kantoren en voorzieningen in de provincie Utrecht, Utrecht, 2003. Centraal Planbureau, Bedrijfslocatiemonitor regionale verkenningen 2010-2020 in gesprek met de regio’s, Den Haag,1999. Dinteren van J. en O Koops, Rekenen aan werklocaties. In Real Estate Magazine 2005/41 pp. 20-23. ETIN, Herstructureringsopgave in de G-30 gemeenten, Tilburg, 2003. Louw E., B. Needham, H. Olden en C.J. Pen, Planning van bedrijventerreinen, Sduuitgevers, Den Haag, 2004. Neprom en PropertyNL, Nieuw commercieel vastgoed in Nederland 2005, Den Haag en Amsterdam, 2005. Olden H. en E. Louw, Is er wel vraag naar nieuwe bedrijventerreinen, STOGO en Onderzoeksinstituut OTB, Utrecht en Delft, 2004. Provincie Utrecht, Streekplan 2005 – 2015, Utrecht, 2004 Provincie Utrecht, Meerjarenactieprogramma streekplan 2005-2007, Utrecht, 2005. Provincie Utrecht, Bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de provincie Utrecht 2005, Beleidsinformatie Economie, Utrecht, 2005. Royal Haskoning, Regionaal Bedrijventerrein Woerden; onderzoek naar nut een noodzaak, Nijmegen, 2005.

STOGO onderzoek + advies 2005

15

Bijlage 1: Het ontwikkelen van bedrijventerreinen in een volgroeide markt Inleiding De markt voor bedrijventerreinen is volgroeid. De werkgelegenheid in de bedrijfstakken die zich van oudsher op bedrijventerreinen vestigen (industrie, bouwnijverheid, groothandel, perifere detailhandel, transport en distributie) groeit niet of nauwelijks meer. Dit hangt samen met structuurveranderingen in de economie. Er is sprake van verdienstelijking en binnen de industrie treedt een verschuiving op van maakindustrie met veel productiewerk naar kennisintensieve bedrijvigheid met veel kantoorachtig onderzoek- en ontwikkelingswerk. Gevoegd bij demografische ontwikkelingen (daling van de beroepsbevolking) heeft dit een sterke invloed op de vraag naar bedrijventerreinen. Die vraag zal in de komende decennia structureel lager liggen dan in de voorafgaande decennia het geval was (Louw e.a. 2004; Van Dinteren en Koops 2005). De vraag naar bedrijventerreinen De vraag naar bedrijventerreinen is vooral vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag is beperkt. Van de totale door het Centraal Planbureau geraamde vraag naar bedrijventerreinen is minder dan 10% toe te schrijven aan groei van de werkgelegenheid (Louw e.a., 2004). De resterende vraag komt voort uit de verplaatsing van bedrijven die op hun oude locatie bedrijfsruimte achter laten. Gezien de door het CPB geraamde groei van de werkgelegenheid op middellange en lange termijn zal de uitbreidingsvraag de komende jaren verder afnemen. Het toevoegen van veel nieuwe terreinen in een volgroeide markt met weinig uitbreidingsvraag heeft tot gevolg dat het aanbod op de bestaande terreinen toeneemt. De relatief goedkope kavels op nieuwe bedrijventerreinen, waar de mogelijkheden tot nieuwbouw op maat zijn afgestemd op de eisen van de gebruikers, vinden hun weg naar de markt wel. Het vastgoed op de bestaande bedrijventerreinen, dat vaak gedateerd is en waarvan de indeling (bijvoorbeeld de verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimte) niet meer aansluit bij de eisen van deze tijd, zal zich in de loop van de jaren uit de markt prijzen. De hoeveelheid kansloze meters in het aanbod neemt hierdoor geleidelijk toe (NVB 2005). Op de markt voor bedrijventerreinen is dit proces al decennia gaande en heeft geleid tot een snelle groei van de voorraad verouderde bedrijventerreinen. In 2002 was ruim 20.000 hectare bedrijventerrein in ons land zodanig verouderd dat een forse opknapbeurt nodig is om het weer geschikt te maken voor vestiging van bedrijven (ETIN, 2003). Zolang gemeenten doorgaan met het op de markt brengen van grote hoeveelheden nieuw bedrijventerrein, zal de veroudering van bedrijventerreinen doorgaan. De vicieuze cirkel die leidt tot het op grote schaal aanleggen van nieuw bedrijventerrein blijft in stand (Olden, 11 2004). De keerzijde van het ogenschijnlijke succes van een hoge uitgifte is een versnelde veroudering van het vastgoed op de bestaande voorraad.
Deze vicieuze cirkel werkt als volgt. Om voorwaarden te scheppen voor economische groei brengen gemeenten op grote schaal goedkope bouwrijpe grond op de markt. Het ruime en goedkope aanbod is aantrekkelijk voor ondernemers, die hierdoor eerder bouwkavels voor nieuwbouw kopen dan hun bestaande pand renoveren. De hoge uitgifte die hiervan het gevolg is, is weer aanleiding om nieuwe terreinen aan te leggen.
11

STOGO onderzoek + advies 2005

16

Nieuw voor oud In deze situatie moet niet uitbreiding van de voorraad uitgangspunt zijn van de planning, maar vernieuwing van de voorraad. Vernieuwen betekent niet alleen het toevoegen van nieuwe moderne bedrijventerreinen, maar vooral het uit de markt nemen van kansloze meters op de bestaande terreinen door grondige renovatie of door sloop en nieuwbouw. Nieuwbouw moet vooral worden gebruikt voor het vervangen van kansloze meters (nieuw voor oud) en slechts in beperkt voor het toevoegen van meters aan de markt (nieuw naast oud). Nieuw voor oud zorgt niet alleen voor een gezonde vastgoedmarkt maar draagt ook bij een efficiënte benutting van de schaarse ruimte in ons land. De bestaande praktijk bij herstructurering van bedrijventerreinen, waarin het accent ligt op het revitaliseren van het openbare gebied is niet voldoende tegen de achtergrond van de problematiek van het verouderde vastgoed. Maatregelen als het verbeteren van de externe en de interne ontsluiting, het opknappen van groenstructuren, het vernieuwen van nutsvoorzieningen en straatverlichting en het aanleggen van extra parkeerplaatsen zijn op veel bedrijventerreinen hard nodig om de functionaliteit en uitstraling weer op het gewenste niveau te brengen. Ze bieden echter geen oplossing voor de afzetproblemen van incourante panden. De meeste bedrijventerreinen vragen daarom om meer. Niet alleen het openbare gebied is aan vernieuwing toe. De problematiek van het vastgoed is goed zichtbaar in de groeiende leegstand en daarmee samenhangend in de verpaupering van bedrijfspanden. Het gaat vaak om grootschalige bedrijfshallen of opslagloodsen, waarvan de indeling niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. Daarnaast laat de visuele uitstraling van veel panden te wensen over en is er op verschillende locaties door de grofmazige structuur ruimte voor intensivering. Op veel oude terreinen zijn aandachtsgebieden te onderscheiden, waar de veroudering zover is voortgeschreden dat niet te verwachten valt dat de markt deze locaties nog zal opnemen. Bij een aanpak, waarin het accent ligt op revitalisering van het openbare gebied blijven deze aandachtsgebieden liggen en blijft potentiële ruimte op bestaande bedrijventerreinen onbenut. Niet verwacht mag worden dat individuele ondernemers de herontwikkeling van incourant vastgoed ter hand zullen nemen als reactie op de revitalisering van het openbare gebied. Het te herontwikkelen gebied omvat vrijwel altijd meer dan één kavel. Bovendien is het in de meeste gevallen goedkoper om een nieuw pand te bouwen dan een bestaand gebouw te renoveren. Rendementen Herontwikkeling door sloop en nieuwbouw op bestaande bedrijventerreinen kan leiden tot aanzienlijke ‘ruimtewinsten’, waardoor de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen sterk zal afnemen. In de praktijk komt sloop en nieuwbouw op bedrijventerreinen nauwelijks van de grond. Een belangrijke oorzaak hiervoor zijn de relatief lage grondprijzen op bedrijventerreinen in combinatie met de hoge investeringskosten voor sloop en nieuwbouw. De lage grondprijzen hangen samen met het grote aanbod van nieuwe bedrijventerreinen en het inefficiënte gebruik van de ruimte. Bovendien vragen de meeste gemeenten om te kunnen concurreren met hun buren grondprijzen die nog onder de toch al lage grondwaarde liggen. STOGO onderzoek + advies 2005
17

Landelijk variëren de grondprijzen voor bedrijventerreinen tussen de 30,- en 300,-, afhankelijk van de regio en de kwaliteit van het terrein. Dit is aanzienlijk minder dan de gebruikelijke prijzen voor woningbouw. De kosten voor herontwikkeling hebben betrekking op het verwerven van gronden en opstallen, het slopen van opstallen, het indien nodig saneren van vervuilde grond en het opnieuw bouwrijp maken en verkavelen van gebieden. De kosten voor sloop en nieuwbouw op bestaande bedrijventerreinen zijn hierdoor aanzienlijk hoger dan voor het bouwrijp maken van nieuwe bedrijventerreinen in de wei. Om de verouderde bedrijfspanden daadwerkelijk te kunnen vervangen moet de grondwaarde op bedrijventerreinen omhoog.12 Dit kan op een aantal manieren: Verdichting. Hierdoor worden op dezelfde eenheid grond meer vierkante meters bedrijfsvloeroppervlak gerealiseerd. Door het inefficiënte gebruik van de ruimte op de meeste bedrijventerreinen is nog veel winst te halen. Verdichting heeft een hogere vastgoedwaarde tot gevolg en daarmee ook een hogere residuele waarde van de grond. Upgrading. Hierbij maakt de oorspronkelijke bedrijfsfunctie plaats voor functies die een hogere residuele grondwaarden kennen. Hierbij gaat het om bedrijfspanden uit hogere marktsegmenten, die waarde hechten aan representatieve bedrijfspanden in een aantrekkelijke omgeving. Het vervangen van oude productiehallen door laboratoria of door showrooms is een vorm van upgrading. Schaarste. Omdat een ruim aanbod aan grond op bedrijventerreinen een prijsdrukkend effect heeft, is schaarste nodig om de prijzen te laten stijgen. Een goede regionale afstemming tussen het op de markt brengen van nieuwe terreinen en het herontwikkelen van bestaande terreinen is daarom nodig. Er moet voldoende schuifruimte zijn om bedrijven te kunnen opvangen die moeten verplaatsen in het kader van herstructurering, maar er mogen niet zoveel nieuwe terreinen op de markt komen dat dit de herstructureringsopgave frustreert. Upgrading kan ook optreden door transformatie van delen van terreinen naar woonwijken of kantorenlocaties. Dit biedt mogelijkheden kostendragers te introduceren voor de herstructurering van het totale terrein. De mogelijkheden voor transformatie zijn afhankelijk van de potenties van het terrein en de ligging binnen het stedelijke gebied. In veel gevallen is gedeeltelijke transformatie nodig om de grondexploitatie rond te krijgen. Het monofunctionele bedrijventerrein verandert dan in een multifunctioneel gebied.

Onder grondwaarde wordt verstaan de maximale prijs die grond gegeven een bepaalde bestemming kan bereiken. De grondprijs is de prijs die bij transacties tot stand komt. De grondprijs kan afwijken van de grondwaarde. Gebruikelijk is de grondwaarde van vastgoed residueel vast te stellen. De residuele grondwaarde is de waarde van het vastgoed minus de bouwkosten van het vastgoed.

12

STOGO onderzoek + advies 2005

18

Bijlage 2: Bedrijven op bedrijventerreinen in Utrecht zuidwest In de ramingen van de Bedrijfslocatiemonitor van het Centraal Planbureau is de verplaatsing van bedrijven vanuit steden en dorpen naar bedrijventerreinen één van de verklaringen voor de hoge vraag naar bedrijventerreinen. Op basis van gegevens uit het Provinciaal Arbeidsplaatsenregister (PAR) van de provincie is in deze bijlage de stand van zaken in deelgebied zuidwest geschetst. In Woerden is relatief veel werkgelegenheid op bedrijventerreinen gevestigd (Provincie Utrecht, 2005). Een belangrijke verklaring hiervoor is de aanwezigheid van kantoren op een aantal Woerdense bedrijventerreinen. Ook in de typisch bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen (industrie, groothandel, reparatiebedrijven, transport en vervoer) is een groot deel van de werkgelegenheid (85%) in Woerden op bedrijventerreinen gevestigd (tabel 1). Het proces waarbij bedrijven vanuit de steden en dorpen naar bedrijventerreinen verplaatsen, dat in het afgelopen decennium een belangrijke verklaring vormde voor de hoge uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen, lijkt grotendeels afgerond. Buiten de bedrijventerreinen zijn vooral kleinere bedrijven gevestigd. Tabel 1: Vestigingen en werkgelegenheid op en buiten bedrijventerreinen in Utrecht Zuidwest per gemeente (2005)
Vestigingen Op Buiten bedrijventerrein bedrijventerrein 468 560 48 367 100 212 61 226 647 1.365 werkzame personen Op Buiten bedrijventerrein bedrijventerrein 10.458 1.776 1.080 1.665 1.717 1.019 675 880 13.930 5.340

Woerden Lopik Montfoort Oudewater Utrecht Zuidwest Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsenregister Utrecht

Vooral de grotere bedrijven hebben zich op bedrijventerreinen gevestigd. De gemiddelde omvang van de op bedrijventerreinen gevestigde bedrijven (22 werkzame personen) is ruim vijf keer zo groot, als de niet op bedrijventerreinen gevestigde bedrijven (4 werkzame personen). In de bedrijventerrein-behoevende bedrijfsklassen zijn nog 52 bedrijven met meer dan tien werkzame personen buiten bedrijventerrein gevestigd. Bij deze bedrijven zijn 700 arbeidsplaatsen te vinden. In de kleinere gemeenten (Lopik, Montfoort en Oudewater) ligt het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerrein aanzienlijk lager dan in Woerden. Voor de bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen is het aandeel 49%. Ook hier zijn vooral de grotere bedrijven op bedrijventerreinen gevestigd. Ruim 40% van de niet op bedrijventerreinen gevestigde bedrijven in de bedrijventerreinbehoevende bedrijfsklassen valt onder de bouwnijverheid (tabel 2). Bij deze bedrijven is een derde van de werkgelegenheid in deze bedrijfsklassen te vinden. De conclusie uit het voorafgaande is dat er in de komende jaren weinig grote verplaatsingen zullen plaatsvinden naar bedrijventerreinen.

STOGO onderzoek + advies 2005

19

Tabel 2:

Vestigingen en werkgelegenheid op buiten bedrijventerreinen in Utrecht Zuidwest per bedrijfstak (2005)
Vestigingen Werkzame personen 1.165 1.853 1.471 851 5.340 Werkzame personen/vestiging 6,1 3,1 3,5 5,4 3,9

Industrie 191 Bouwnijverheid 597 Handel en reparatie 421 Transport 156 Totaal 1.365 Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsenregister Utrecht

STOGO onderzoek + advies 2005

20

Bijlage 3: Leegstaande bedrijfsgebouwen in het onderzoeksgebied

STOGO onderzoek + advies 2005

21

STOGO onderzoek + advies 2005

22

STOGO onderzoek + advies 2005

23

Foto' Sven Veldhuizen en Hilbert van Krieken. s:

STOGO onderzoek + advies 2005

24