MASTERPLAN de Mars

| Gemeente Zutphen | Provincie Gelderland

MASTERPLAN de Mars

| Gemeente Zutphen | Provincie Gelderland

Over het masterplan van De Mars is lange tijd gesproken, over de toekomst van De Mars nog langer. Voor u ligt het masterplan waarin is aangegeven welke toekomstige ontwikkelingen haalbaar en wenselijk zijn.

Met het bijgevoegde masterplan is de opdracht uitgevoerd en kan er gewerkt worden aan de volgende stappen, het opzetten en uitvoeren van de van de projecten en het vertalen van de structurele onderdelen in een structuurplan.

MASTERPLAN DE MARS

Colofon
Dit masterplan is geformuleerd door de projectgroep De Mars. Deze projectgroep bestaat uit medewerkers van de provincie Gelderland en de gemeente Zutphen en staat onder leiding van een projectmanager. Patries Haberer Gemeente Zutphen Adrie Boerrigter Rian Bolder Anita Ermers Edwin Koning Evelyn Meibergen Fiona Meijer-Lapré Fanny Molenwijk Marnix van Os Ron van der Waart Stefan Wattimena Provincie Gelderland Koos Bleeker Jan Bruinshoofd Kas Klein Francien Rasing Max Schurink projectmanager De Mars

projectleider De Mars

projectleider De Mars

Projectbureau De Mars Dreef 18 7202 AG, Zutphen www.mars-zutphen.nl

T (0575) 51 28 68 projectbureau@mars-zutphen.nl

Inhoud
Leeswijzer 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 2.6.7 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.4 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.6 3.6.1 3.6.2 3.7 3.7.1 3.7.2 3.8 Inleiding, een masterplan voor De Mars Wat is een masterplan Waarom een masterplan Hoe een masterplan opstellen Uitgangspunten Inleiding Positionering van het bedrijventerrein De gemeentelijke ambitie Een duurzaam bedrijventerrein De functie van het bedrijventerrein Uitgangspunten Zonering Externe ontsluiting Interne ontsluiting Centrumstedelijke ontwikkeling zuidzone De Mars onderdeel maken van Zutphen Sociale en culturele infrastructuur Parkmanagement De opgave Duurzame ontwikkeling Duurzaamheid Duurzame stedelijke ontwikkeling Energiegebruik Economie Bedrijvigheid en kantoren Detailhandelsfuncties Recreatie en toerisme Milieu Geluid Bodem Lucht Veiligheid Water en retentie Verkeer Toegankelijkheid Duurzaam veilig Parkeren Openbaar vervoer Wonen Achtermars Noorderhaven Cultuurhistorie en architectuur Cultuurhistorie Architectuur Openbare ruimte 5 8

7

25

4 4.1 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 7 7.1 7.2.1 7.2.2 8 1 2 3 4 5 6

Het omgaan met ambities Inleiding

37

De ruimtelijke en functionele structuur 43 Toelichting op de plankaart Ten noorden van De Mars: Eefde-west Noordzone Middenzone Stedenbouwkundige eisen noord- en middenzone Zuidzone Stedenbouwkundige eisen zuidzone Plan van aanpak Inleiding Nieuwe grote meerjarenprojecten Lopende meerjarenprojecten Stimuleringsprojecten Organisatie: parkmanagement en beheer Coördinatie: omgevingsbeleid Financieringskader Inleiding Globaal financieel overzicht Nadere detaillering projecten en fasering 51

55

MASTERPLAN DE MARS

Bijlagen 61 Structuurplanprocedure Trends en tendensen Programma van eisen zuidzone Selectie projectontwikkelaar Noorderhaven De toekomst voor De Mars vanuit milieuperspectief Relevante beleidsnota’s

Kaarten bij hoofdstuk 5, Ruimtelijke en functionele structuur: 1 Masterplan De Mars 2 Wegenstructuur De Mars 3 Structuur entreés De Mars 4 Water en retentie De Mars 5 Recreatieve en informatieve structuur De Mars 6 Zichtlijnen Noorderhaven – binnenstad Stedenbouwkundige uitgangspunten Noorderhaven 7 8 Functies Noorderhaven Illustratieve uitwerking Noorderhaven 9 Referentiebeelden: Centrumstedelijk wonen en revitalisering bedrijventerrein

Leeswijzer
Over het masterplan van De Mars is lange tijd gesproken, over de toekomst van De Mars nog langer. Voor u ligt het masterplan waarin is aangegeven welke toekomstige ontwikkelingen haalbaar en wenselijk zijn. In januari 2004 heeft het college van B&W van de gemeente Zutphen opdracht gegeven om het Koersenboek De Mars uit te werken in de vorm van een masterplan. De deadline die is gesteld was september 2004, de inhoudelijke eisen waren een geconcretiseerd ruimtelijk model en een globale financiële vertaling er van. De opdracht van het college is door de projectgroep uitgediept in een inleidend hoofdstuk (HOOFDSTUK 1, INLEIDING, EEN MASTERPLAN VOOR DE MARS). Er spelen allerlei ideeën, ambities en wensen, daarnaast zijn er verschillende beleidsuitgangspunten en heeft ook Zutphen te maken met trends en ontwikkelingen die lokaal niet te sturen zijn. Samen met de projectleiders van de verschillende deelprojecten, zijn deze aspecten in hoofdstuk twee vertaald naar uitgangspunten die voor het merendeel op het niveau van gemeente en provincie liggen
(HOOFDSTUK 2, UITGANGSPUNTEN).

5

De bestaande situatie van De Mars en de uitgangspunten die er van verschillende kanten zijn, leiden tot een opgave. Deze opgave is een algemeen idee over de ontwikkelingsrichting van De Mars op het gebied van duurzaamheid, economie, milieu, verkeer, wonen, de openbare ruimte etc. In hoofdstuk drie staat de opgave uitgewerkt (HOOFDSTUK 3, DE OPGAVE). Alvorens een ruimtelijke vertaling te geven is het van belang te kijken hoe we met de ambities die in de hoofdstukken een, twee en drie staan om wordt gegaan, hoe verschillende aspecten en facetten worden afgewogen en hoe ze te vertalen in een ruimtelijk en functioneel model. Hoofdstuk vier is hierin de schakel (HOOFDSTUK 4, HET OMGAAN MET AMBITIES). Hoofdstuk vijf omvat het ruimtelijke en functionele model voor De Mars. Het gebied rond het station, zgn. Noorderhaven is in een bijlage als eerste verder uitgewerkt, omdat juist hier de grootste verandering van functies gaat ontstaan. Bedrijventerrein wordt immers omgezet naar centrumstedelijk gebied dat goed aangesloten moet worden op de binnenstad (HOOFDSTUK 5, DE RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE
STRUCTUUR).

Het is de bedoeling dat B&W en GS het masterplan als beleidsmatige basis voor de uitvoering aannemen. Sommige projecten die al in gang zijn gezet zijn daarom geïntegreerd in dit masterplan opgenomen. De sanering van Fort de Pol, de toekomst van de Achtermars en de omlegging N348 zijn bijvoorbeeld lopende meerjarige projecten en zijn voor het grootste deel opgenomen in de meerjarenbegroting. Nieuwe of hernieuwde meerjarige projecten die nodig zijn om het masterplan uit te voeren zijn er ook. De transformatie van Noorderhaven, de herverkaveling in de middenzone van De Mars en de tunnelstudie bij de Kruittoren zijn hier –de grotere– voorbeelden van. Een uitgebreid overzicht van de projecten die nodig zijn om het masterplan uit te kunnen voeren staat weergegeven in hoofdstuk zes
(HOOFDSTUK 6, PLAN VAN AANPAK).

Het vaststellen van de projecten, en daarmee het projectmatig concretiseren van de opdracht, zoals dat in hoofdstuk zes is gebeurd, is van belang om de revitalisering handen en voeten te geven. Minstens zo belangrijk is het bieden van financieel inzicht in de projecten zodat bestuurders hun afweging kunnen maken. Hoofdstuk zeven geeft als slothoofdstuk een financieringskader op hoofdlijnen (HOOFDSTUK 7, FINANCIERSKADER). Met het bijgevoegde masterplan is de opdracht uitgevoerd en kan er gewerkt worden aan de volgende stappen, het opzetten en uitvoeren van de van de projecten en het vertalen van de structurele onderdelen in een structuurplan.

6

MASTERPLAN DE MARS

1 INLEIDING, EEN MASTERPLAN VOOR DE MARS

Een Masterplan kan beschouwd worden als het beste communicatiemiddel tussen de gemeente en alle overige betrokkenen. Met een masterplan legt de gemeente haar meerjarige ambities voor de Mars op ruimtelijk en sociaal, milieu en economisch gebied op samenhangende wijze vast. Hiermee biedt de gemeente houvast aan alle betrokkenen die voor de cruciale beslissingen staan wat betreft hun vestiging op de Mars.

8
MASTERPLAN DE MARS

1.1 Wat is een masterplan Een masterplan en het op basis daarvan vast te stellen structuurplan geeft voor een langere periode 10 à 20 jaar de ontwikkelingsrichting aan voor een gebied. Het biedt het formele kader voor het nemen van diverse vervolgbesluiten en creëert op die manier het kader voor planontwikkeling en de uitvoering van projecten. Private partijen kennen daarmee de voornemens van de overheid met het gebied en kunnen hun ontwikkelingen en investeringen daar op afstemmen. Het bepalen van een ontwikkelingsrichting voor een uitgestrekt stedelijk gebied voor een groot aantal jaren is niet eenvoudig. In het geval van De Mars hebben we te maken met een bedrijventerrein gelegen tegen de Zutphense binnenstad. Op het terrein zijn bedrijven in uiteenlopende milieucategorieën en van zeer verschillende aard en omvang. Bij het bepalen van een toekomst voor De Mars moet rekening gehouden worden met eerder geformuleerd beleid, ambities van alle betrokkenen en mogelijkheden, in sociaal, economisch, milieu, ruimtelijk en juridisch opzicht. Ook moet rekening gehouden worden met tendensen en trends die zich aftekenen in de economie, het wonen, het werken, de wijze van recreëren en de wijze van omgaan met het milieu (zie bijlage drie, trends en tendensen). Een masterplan voor De Mars bevat dan ook een ‘vertaling’ van eerder geformuleerd beleid en van ambities in ruimtelijk, sociaal, milieu, economisch en juridisch opzicht. In het masterplan zijn ambities of eerdere beleidsvoornemens niet één op één terug te vinden omdat in het ontwikkelingsproces van het masterplan onderlinge afweging en afstemming heeft plaatsgevonden. Wel treft u in het masterplan aan op welke wijze de structuur van De Mars past binnen Zutphen als geheel. Deze structuur moet niet uitsluitend als ruimtelijk gelezen worden, de economische en sociale samenhang en de te realiseren milieukwaliteit is minstens zo belangrijk. Tevens treft u in het masterplan aan op welke wijze en middels welke projecten de overheid de gewenste structuur in de loop der jaren denkt te ontwikkelen. Het masterplan is ook een kapstok waaraan de private partijen hun projecten op kunnen hangen. In het masterplan wordt hiervoor de organisatorische en ruimtelijke

samenhang geboden. Het masterplan is geen eindplan, maar biedt ruimte aan ontwikkeling. Een belangrijk onderdeel is dan ook de fasering die aangebracht wordt in de plannen en projecten van de overheid. Hierin wordt tevens aangegeven welke plannen en projecten samenhangen en welke niet. Dit stelt ook de private partijen in staat om hun plannen en voornemens op een tijdas te projecteren. Voor gebieden waar de overheidsinspanningen en die van de private partijen zeer nauw samenhangen, worden samenwerkingsvormen ontwikkeld waarin een nauwkeurige afstemming van de activiteiten van alle betrokkenen is opgenomen. Het masterplan geeft aan op welke wijze de structuur van De Mars past binnen Zutphen als geheel. Niet uitsluitend ruimtelijk maar ook economisch, milieuverantwoord en sociaal. Het masterplan benoemt ook projecten waarmee in de loop der jaren het gewenste resultaat bereikt kan worden. Het is een kapstok waaraan publieke en private projecten opgehangen kunnen worden. Het masterplan is geen eindplan, maar biedt ruimte aan ontwikkeling. 1.2 Waarom een masterplan Het is niet waarschijnlijk dat wie dan ook op een masterplan voor De Mars zit te wachten. Alle gesprekken die voorafgaand aan dit masterplan gevoerd zijn maakten duidelijk dat er vele en uiteenlopende gedachten leven over De Mars. Variërend van grote ambities om van De Mars een voorbeeldproject te maken voor de regio en daarbuiten tot sombere gedachten over een op Oost-Europa gelijkend industrieterrein waarmee het niets kan worden. Ambities en het oplossen van velerlei problemen lopen als een rode draad door de gesprekken met de betrokkenen. Het zijn uitsluitend professioneel betrokkenen die voor het realiseren van ambities en het oplossen van problemen een plan en meer in het bijzonder een masterplan het meest geschikt achten. Bij De Mars zijn veel partijen betrokken. Ondernemers met bedrijven van wereldformaat, ondernemers die een kleiner goedlopend bedrijf hebben, ondernemers die net gestart zijn en ook ondernemers die hun bedrijfsvoering beëindigd hebben of willen beëindigen. Bewoners die hun woningen verbeterd willen zien of waaruit zij willen verhuizen. Bezoekers die hun bestemming op De Mars op snelle en comfortabele wijze willen bereiken. Het Waterschap dat ruimte voor waterberging zoekt, een gemeentebestuur dat wil dat De Mars onderdeel wordt van de vitale (binnen)stad opdat bewoners, ondernemers en bezoekers er een goed functionerende wijk van Zutphen aantreffen. En daarmee zijn nog lang niet alle partijen genoemd en alle wensen verwoord. Een masterplan moet welhaast een tovermiddel zijn wil het een passend antwoord zijn op al deze ambities, problemen en voornemens. Welnu, een tovermiddel is het niet, een passend antwoord wel, of nauwkeuriger gedefinieerd, het biedt een kader voor passende antwoorden van velerlei aard. Een masterplan kan beschouwd worden als het beste communicatiemiddel tussen de gemeente en alle overige betrokkenen. Met een masterplan legt de gemeente haar meerjarige ambities voor De Mars op ruimtelijk, sociaal, milieu en economisch gebied op samenhangende wijze vast. Hiermee biedt de gemeente houvast aan ondernemers die voor de cruciale beslissing staan iets in hun bedrijfsvoering te veranderen. Voor hen is het van cruciaal belang te weten hoe de omgeving van hun bedrijf er op de middellange termijn uitziet, niet alleen wat betreft de kwaliteit van de openbare ruimte maar ook qua juridische status. Voor een rijks- en provinciale overheid die wil bijdragen in het verbeteren van het milieu op en om bedrijfsterreinen, is duidelijkheid over de status van het terrein eveneens gewenst. En niet in de laatste plaats voor het functioneren van de gemeentelijke overheid is het hebben en formeel bevestigen van een duidelijke visie een vereiste. Om snel en adequaat te kunnen reageren op verzoeken tot vestiging, uitbreiding dan wel aanbiedingen tot aankoop van gronden en opstallen, is het hebben van een visie onontbeerlijk. Om optimaal gebruik te kunnen maken van provinciale middelen, rijksbijdragen en Europese subsidies, dient een langetermijnvoornemen voor het bedrijventerrein overgelegd te kunnen worden. Nu vraagt dit telkens veel tijd en inspanning omdat dit voor iedere aanvraag afzonderlijk moet gebeuren en voor iedere aanvraag ook binnen de gemeente opnieuw onderlinge afstemming en overeenstemming verkregen moet worden. Met een masterplan als basis kan slagvaardiger en effectiever geopereerd worden. Dit vergroot niet alleen de productiviteit, maar ook het plezier in het werk.

9

Over de grote lijnen van het masterplan wordt met alle betrokken partijen in het kader van een structuurplanprocedure overlegd. Voor deelprojecten wordt, al naar gelang hun aard, met de betrokkenen een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin de rechten en plichten van de partijen vastgelegd zijn.

10
MASTERPLAN DE MARS

Koers onderdeel binnenstad

Een masterplan kan beschouwd worden als het beste communicatiemiddel tussen de gemeente en alle overige betrokkenen. Met een masterplan legt de gemeente haar meerjarige ambities voor De Mars op ruimtelijk, sociaal, milieu en economisch gebied op samenhangende wijze vast. Hiermee biedt de gemeente houvast aan alle betrokkenen die voor de cruciale beslissingen staan wat betreft hun vestiging op De Mars. 1.3 Hoe een masterplan opstellen Omdat een masterplan na vaststelling een belangrijke rol speelt bij het richting geven aan het handelen van alle betrokkenen, is van belang onderdelen daarvan in een structuurplan vast te leggen. Het is daarom niet alleen goed, maar terecht ook verplicht voorafgaand aan de vaststelling uitgebreid te communiceren over de inhoud van het plan. In bijlage één is de formele procedure om te komen tot de vaststelling van een structuurplan samengevat (bijlage één, structuurplanprocedure en planning). Tegelijk met het structuurplan worden de milieuaspecten voor de verschillende gebiedstypen op en rond De Mars verder uitgewerkt en vastgelegd in een milieubeleidskader (zie ook bijlage zes). In geval van De Mars is besloten de communicatie over de inhoud van het plan niet te beperken tot de formeel noodzakelijke. Het is belangrijk dat het plan mede vorm gegeven is door de partijen die gedurende de looptijd ervan mede aan de uitvoering moeten bijdragen. Zo zijn er de bewoners van de Achtermars die hun woongebied in dit plan zien verkleuren naar bedrijfsterrein. Overleg hierover met bewoners en de eigenaar van de woningen, Hanzewonen, is al gevoerd. Op welke wijze dit proces zich gaat voltrekken wordt vastgelegd in een convenant tussen bewonerscommissie, Hanzewonen en de gemeente. Dit convenant is in oktober 2004 aan de raadscommissie Stadsontwikkeling voorgelegd. De daarin gemaakte afspraken worden in dit plan meegenomen, omdat ze gevolgen hebben voor de plannen die in het Noorderhaven-gebied ontwikkeld worden.

Het masterplan geeft aan op welke wijze de structuur van de Mars past binnen Zutphen als geheel. Niet uitsluitend ruimtelijk maar ook economisch, milieuverantwoord en sociaal. Het masterplan benoemt ook projecten waarmee in de loop der jaren het gewenste resultaat bereikt kan worden. Het is een kapstok waaraan publieke en private projecten opgehangen kunnen worden. Het masterplan is geen eindplan, maar biedt ruimte aan ontwikkeling.

In Noorderhaven zijn ondernemers die op de plaats van hun bedrijven een woongebied ingekleurd zien. Ook voor hen is het masterplan niet de eerste bron van informatie hierover. Met deze ondernemers worden afspraken hierover gemaakt om de condities te bespreken waaronder de bedrijfsverplaatsingen worden gerealiseerd. Voorts zijn de meningen en wensen van de ondernemers op De Mars gepeild tijdens een daarvoor georganiseerde bijeenkomst, is gesproken met de VWKZ, de OVZ en met een aantal vertegenwoordigers van de grote bedrijven op De Mars. Hun wensen, klachten en ambities zijn input geweest voor dit masterplan. Het plan is het product van de projectgroep De Mars (de samenstelling treft u aan in het colofon). Vanuit de verschillende sectoren en facetten die in deze projectgroep vertegenwoordigd zijn, hebben de verschillende ambities en plannen hun weg gevonden in dit masterplan. Het voorliggend resultaat gaat, nadat de raad er over beslist heeft, de formele goedkeuringsprocedure in die, indien er zich geen bijzonderheden voordoen, rond eind 2005 is afgerond. Over de grote lijnen van het masterplan wordt met alle betrokken partijen in het kader van een structuurplanprocedure overlegd. Voor deelprojecten worden, al naar gelang hun aard, met de betrokkenen een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin de rechten en plichten van de partijen vastgelegd zijn.

12

MASTERPLAN DE MARS

2 UITGANGSPUNTEN

PATRIES HABERER, Marsmanager
De nieuwe ontwikkelingen op De Mars vragen om goede afspraken en duidelijke leiding. Om de provincie en de gemeente te ondersteunen bij de organisatie van het project is Patries Haberer aangesteld als Marsmanager. Zij heeft de touwtjes in handen. Het masterplan, een vertrekpunt Patries Haberer: “Bij De Mars zijn veel partijen betrokken. Mijn belangrijkste opdracht is om de initiatieven van al die partijen op elkaar af te stemmen. Daarvoor is een projectgroep in het leven geroepen. Met hen maak ik het masterplan. Daarin staat wat we precies met De Mars willen. Dat biedt houvast bij de keuzes die we moeten maken. Iedereen weet dan waar hij op kan rekenen. Drie zones Wat gaat er op De Mars gebeuren, hoe en wanneer? Haberer: “Dat wil ik in september op papier hebben staan. In grote lijnen gaan we drie zones maken: Het noordelijk deel blijft bestemd voor bedrijven die met milieutechnologisch zeer geavanceerde processen werken. Er komt ook een milieutechnologisch infocentrum waar deze bedrijven kunnen laten zien wat ze doen en hoe ze omgaan met het milieu. Het middendeel wordt opnieuw ingedeeld, in overleg met de bedrijven. Hier moeten we goed rekening houden met de wensen en plannen van de ondernemers. Wij willen de openbare ruimte zo aantrekkelijk maken dat zij zich hier thuis voelen: goede wegen en een goede omgeving met veel groen. Het zuidelijk deel– tussen het spoor, Nuon, Eijerkamp, Bührmann Ubbens en de FamilyMall – wordt binnenstedelijk gebied. Hier wordt ‘wonen’ de belangrijkste functie. Hier komt ook een grote parkeervoorziening voor treinreizigers, het winkelend publiek en de werknemers in de binnenstad.”

14
MASTERPLAN DE MARS

Projecten In het masterplan staan ook strategische ontwikkelingstrajecten. Haberer: “Daarmee laten we zien wat wij van plan zijn, en dat we ook echt aanpakken op De Mars. Denk bijvoorbeeld aan een joggingroute en een toeristische fietsroute, die stopt bij het milieutechnologisch infocentrum en die de cultuurhistorie en de natuur van De Mars laat zien. Of de de bewegwijzering op De Mars en aan de test die we nu uitvoeren met het opnieuw indelen van een deel van De Mars.” Marskantoor “Het is zéér belangrijk dat we de mening van de bedrijven en bewoners kennen”, benadrukt Haberer. “Vanaf 1 april zitten wij in het Marskantoor op Dreef 18. Mensen kunnen ons daar bereiken. We gaan regelmatig inloopmiddagen houden voor alle betrokkenen en we willen themabijeenkomsten organiseren. En dan is de ondernemersmarkt, die laat zien hoe het op eend ander bedrijventerrein is aangepakt, hoe met energievraagstukken kan worden omgegaan. Er is daar ruimte voor vragen en ideeën. Verder gaan we een klankbordgroep samenstellen met leden van verschillende belangengroepen. Dit alles om er samen voor te zorgen dat De Mars nieuw leven wordt ingeblazen en dat een nieuw binnenstedelijk gebied ontstaat.”

2.1 Inleiding Uitgangspunten1 worden gebaseerd op: 1. de confrontatie tussen bestaand beleid en de uitgangssituatie 2. trends en tendensen 3. ambities In feite betekent dit dat de uitgangspunten nieuw beleid inluiden of een nieuwe interpretatie zijn van bestaand beleid. In dit hoofdstuk worden de ruimtelijke, functionele en organisatorische uitgangspunten onderbouwd. 2.2 Positionering van het bedrijventerrein De Mars is een oud bedrijventerrein. Een belangrijke markering in het ontstaan is de realisatie van de spoorverbinding Arnhem – Deventer in 1864. Na het van kracht worden van de Vestingwet, waarin het opheffen van onder meer de vestingstad Zutphen werd geregeld, kon de ontwikkeling van het bedrijventerrein daadwerkelijk plaatsvinden, met de aanleg van Noorderhaven in de jaren ’80 van de 19e eeuw. Hierna is er geleidelijk meer bedrijvigheid bijgekomen rond de haven en later met uitbreiding naar het noorden, waarbij het Twentekanaal als begrenzing van uitbreiding fungeerde. Door de infrastructurele werken en de IJssel kent het bedrijventerrein een harde begrenzing op afstand van het woongebied. Een begrenzing die het mogelijk heeft gemaakt dat er een scala aan regionaal en nationaal werkende bedrijvigheid ruimte kon vinden op het terrein. Voorbeelden hiervan zijn Reesink Handel, de gasfabriek Gamog, Buhrmann-Ubbens, Outokumpu, woonboulevard Eijerkamp. Het bedrijventerrein is uiteindelijk uitgegroeid tot flink bedrijventerrein dat werkgelegenheid biedt aan circa 6000 werknemers. Het is daarmee een van de grotere bedrijventerreinen in de regio Stedendriehoek. Qua positionering richt De Mars zich met name op zwaardere en milieugerelateerde bedrijvigheid, productie, logistiek en grafische bedrijvigheid. Daarnaast zit er een vrij grote cluster aan grootschalige detailhandel met een landelijk werkingsgebied. De regionale functie en ruimte van het bedrijventerrein had echter ook een keerzijde, die begin jaren tachtig steeds duidelijk aan de oppervlakte kwam. Zo is er niet sprake van een duidelijke zonering van het bedrijventerrein. Er zijn twee woonwijken op De Mars. In de jaren ’30 nog aan de rand van de bedrijvigheid, maar nu tussen de bedrijven in. Ook zitten verschillende typen bedrijven -qua aard of kwaliteit- bij elkaar, zonder dat dit op voorhand vanzelfsprekend is of binnen de huidige ideeën en milieunormen gewenst. Het belang van autobereikbaarheid is in de loop der jaren steeds groter geworden en het belang van vervoer over spoor en water gemarginaliseerd. Een situatie die ook voor de veiligheid op het terrein zijn weerslag heeft. Tot slot is het belang van industriële bedrijvigheid voor Nederland / West-Europa steeds minder geworden en komen er andere typen bedrijvigheid voor in de plaats. De huidige bedrijfsopstallen zijn niet flexibel inzetbaar, hetgeen tot leegstand leidt. Eerste studies naar mogelijke verandering, verbetering en zonering van het terrein zijn eind jaren tachtig gedaan. Deze ideeën zijn in de loop der jaren niet zozeer veranderd, maar wel verfijnd. Het idee is nog steeds om de zuidzone van De Mars te herontwikkelen naar binnenstedelijk woongebied, de openbare en bebouwde ruimte te verbeteren, de woonfunctie op de Achtermars te beëindigen en leegstaande panden nieuw leven in te blazen. Het moet een duurzaam bedrijventerrein worden met per deelgebied een passende milieukwaliteit. Ook zijn de laatste jaren flinke verbeteringen aangebracht. Zo is er rond Eijerkamp en op het Brinkmann-Niemeijer-terrein een flinke PDV-cluster ontstaan, is Van Gansewinkel verplaatst om ruimte te maken voor de Family Mall en zijn er verschillende panden opgeknapt met behulp van financiële middelen van de overheid. Aan de andere kant bleven enkele grote vraagstukken liggen. Het gaat hierbij om de gewenste transformatie van Noorderhaven naar centrumstedelijk gebied, de verbetering van de toegankelijkheid en het zorgen voor een goede zonering van het terrein om milieubelastende en kwetsbare functies te scheiden. De huidige situatie op De Mars is een bedrijventerrein dat grote verschillen kent in gebruik en kwaliteit. Er zijn enkele delen van De Mars die goed worden benut en waarvan de kwaliteit van de openbare en private ruimte op een behoorlijk niveau zit. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de Pollaan. Voor de industriehaven loopt een initiatief om deze beter te benutten, middels containeroverslag. Het in dit masterplan gepresenteerde beleid voor De Mars is gericht op zonering van het terrein, het realiseren van een per deelgebied passende milieukwaliteit en verbeteren van de kwaliteit van de bebouwing en openbare en private ruimte en transformatie van het zuidelijke deel van De Mars. Dit

15

1 zie bijlage 7, beleidsnota’s

De Mars is een regionaal bedrijventerrein. Het terrein vervult in de regio vooral een functie voor zware en milieugerelateerde bedrijvigheid, distributie en logistiek en grafische bedrijvigheid. Er zijn enkele landelijk werkende bedrijven op de Mars gevestigd. Rond Eijerkamp onstaat een cluster aan publieksfuncties en grotere woongerelateerde detailhandel.

16
MASTERPLAN DE MARS

Vista Landscape and urban design, A’dam

beleid is eveneens vervat in een communicatiedocument (Voorwaarts… Mars) waarin de afzonderlijke projecten zijn opgenomen. Hoewel van de meeste deelprojecten wel documentatie beschikbaar is over het belang ervan voor bepaalde beleidsvelden, ontbreekt een duiding van de samenhang. Het is in deze leemte dat het onderhavige masterplan wil voorzien. Eind 2003 heeft het college een start gemaakt met een visie en beleidsvorming voor De Mars in de vorm van het Koersenboek, waarin het college heeft gekozen voor de Koers Binnenstad. Dit betreft een hoofdlijnennotitie, die wordt uitgewerkt in onderliggend masterplan. De Mars is een regionaal bedrijventerrein. Het terrein vervult in de regio vooral een functie voor zware en milieugerelateerde bedrijvigheid, distributie en logistiek en grafische bedrijvigheid. Er zijn ook enkele landelijk werkende bedrijven op De Mars gevestigd.

2.3 De gemeentelijke ambitie Op 16 december 2003 heeft het college van B&W van Zutphen een keuze gemaakt voor de koers ‘aansluiten binnenstad’ waarmee het ruimtelijk beleid en de ambities voor De Mars voor een belangrijk deel vastgelegd is. De gekozen koers binnenstad houdt in: ‘De Mars revitaliseren tot een duurzaam bedrijventerrein’. In het kader van deze gekozen koers is een aantal maatregelen genoemd: • het verbeteren van de toegankelijkheid van De Mars, extern; • het verbeteren van de interne ontsluiting van De Mars; • het ontwikkelen van parkmanagement; • het zorgen voor een goede milieuzonering; • De Mars daadwerkelijk onderdeel maken van Zutphen; • herontwikkeling van het zuidelijk deel van De Mars.

Aan verschillende maatregelen wordt al jaren gewerkt, zoals bijvoorbeeld de herontwikkeling van Noorderhaven tot woningbouwgebied. Het koersenboek, en daarmee de gekozen koers binnenstad, betreft dan ook met name een eerste integratie en afweging van de ambities, het beleid en de uitgangspunten ter aanzien van de herontwikkeling van De Mars. Deze koers is ruimtelijk verbeeld. De gemeenteraad heeft kennis kunnen nemen van de gekozen koers. Ten behoeve van de uitvoering van een en ander heeft het college een projectorganisatie vastgelegd en zijn voor 2004 middelen beschikbaar gesteld. Een en ander is in maart 2004 vastgesteld door de gemeenteraad.

2.4 Een duurzaam bedrijventerrein De duurzame ontwikkeling van De Mars past in het landelijk en provinciaal beleid dat er op gericht is zowel de inrichting als de herinrichting van de ruimte een duurzaam karakter te geven. Voorts wordt deze ambitie gesteund door maatschappelijke tendensen die erop gericht zijn op verantwoorde wijze om te gaan met het milieu. Zuinig en slim omgaan met de milieugebruiksruimte is ook een randvoorwaarde voor de verdere economische ontwikkeling van het terrein. Milieukwaliteit moet voldoen aan basiskwaliteitsnormen. Herstructurering, revitalisering van De Mars betekent ook dat de milieusituatie op orde wordt gebracht. Gezondheid en veiligheid van de mens staan daarin centraal. Kwetsbare natuur wordt beschermd tegen invloeden die onomkeerbare schade veroorzaken. Meer dan voorheen wordt milieu in relatie gebracht met de totale leefomgeving van de mens. Een beetje geluidsbelasting extra kan misschien gecompenseerd worden met een mooi uitzicht op de IJssel, zolang er maar geen onacceptabele risico’s ontstaan. Sectoraal beleid is verleden tijd, het gaat niet meer om geluid, bodem, water en lucht afzonderlijk, maar om de totale milieukwaliteit voor een bepaald gebied. De na te streven milieukwaliteit wordt nu gerelateerd aan de functie van het gebied. Gebieden met woonfunctie vragen om strengere milieueisen, dan industriegebieden. Die differentiatie wordt ook op De Mars toegepast. Preventie, meestal vertaald in duurzame inrichting en duurzaam gebruik is daarnaast een belangrijk aandachtspunt. Milieuproblemen zijn niet gelijksoortig. Een goede luchtkwaliteit is volgens de meest recente inzichten mogelijk belangrijker dan een goede bodemkwaliteit. Externe veiligheid heeft ook door de gebeurtenissen in Enschede en Volendam een hogere prioriteit gekregen. Ook de rangorde van milieubelastende functies is gewijzigd: voor Gelderland is de milieubelasting van de industrie lager dan de milieubelasting van het verkeer. Bedrijfsontwikkeling is gebaat bij goede ontsluiting en beschikbaarheid van grond tegen een aanvaardbare prijs. Inzicht in de actueel beschikbare ‘milieugebruiksruimte’ is daarbij ook van belang. Een goede interne geleding van De Mars is niet alleen van belang voor de functie wonen versus de functie bedrijven, maar kan ook een rol spelen tussen bedrijven onderling. Een bedrijf in de foodsector of de medische sector naast een stank veroorzakend bedrijf is not done. De duurzaamheid van De Mars wordt dan ook niet gerealiseerd door het afzonderlijk toepassen van normen voor bodem, water, lucht, geluid, en veiligheid, maar door eisen te stellen aan de omgevingskwaliteit. Per kavel of cluster kavels op De Mars wordt een milieuruimte toegekend, op dezelfde wijze als bebouwingsdichtheden, beeldkwaliteit en parkeernormen vastgesteld worden. De Mars heeft een belangrijke regionale functie die onderschreven wordt door rijk en provincie. Het beleid van deze overheden is er dan ook op gericht door een aantal gerichte maatregelen De Mars aan te passen aan de eisen waaraan een bedrijventerrein met toekomstwaarde moet voldoen. De maatregelen zijn ruimtelijk, functioneel en organisatorisch van aard. Om de juiste maatregelen te formuleren moet duidelijk zijn wat de kritische factoren zijn die een bedrijventerrein toekomstwaarde geven. Op De Mars worden de milieunormen geïntegreerd toegepast. Dit betekent dat per kavel of cluster kavels de milieuruimte vastgesteld wordt. Op dezelfde manier wordt omgegaan met de vereisten vanuit ruimtelijke ordening en stedenbouw.

17

2.5 De functie van het bedrijventerrein De Mars is een gemengd bedrijventerrein. Niet alleen door het feit dat er bedrijven zijn van verschillende omvang, aard en milieuzwaarte, maar ook door de menging met PDV en Family Mall. Daarnaast is er op De Mars veel leegstand, waarschijnlijk het gevolg van het feit dat de opstallen niet voldoen aan de eisen die nieuwe bedrijven daaraan stellen. Er valt waar te nemen dat De Mars zonder gerichte

Op de Mars worden de milieunormen geïntegreerd toegepast. Dit betekent dat per kavel of cluster kavels de milieuruimte vastgesteld wordt. Op dezelfde manier wordt omgegaan met de vereisten vanuit ruimtelijke ordening en stedenbouw.

18
MASTERPLAN DE MARS

interventies aan het verkleuren is. Het beleid is er dan ook op gericht grenzen te stellen aan de verkleuring, het vaststellen van de duurzaamheidambities, en het uitstippelen van een strategie om deze ambities in samenwerking met aanwezige en aan te trekken bedrijven te realiseren. Het vertrek van bedrijven is niet verwonderlijk. Zoals in de tendensen en trends die in bijlage drie verwoord zijn te lezen staat, valt er mondiaal een verschuiving waar te nemen van productiebedrijven naar de lagelonenlanden en een toename van assemblage, distributie en logistiek dicht bij de afzetgebieden. De ligging van De Mars aan spoor en water, lijkt ideaal maar wat ontbreekt, is een goede snelwegontsluiting. Dit is er onder andere de oorzaak van dat De Mars weinig meegepakt heeft van de toename van bedrijven in de distributie en logistiek, die zich elders in Nederland vooral bij knooppunten van snelwegen ontwikkeld hebben. Goede bereikbaarheid vanaf de snelweg blijkt nog steeds één van de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren voor juist die categorie bedrijven die een aanzienlijke groei doorgemaakt hebben: assemblage, distributie en logistiek. Hoewel dat ook voor de perifere detailhandelsvestigingen geldt, blijkt De Mars daarvoor wel aantrekkelijk. Het symbiose-effect moet daarbij niet onderschat worden. Eijerkamp die van oudsher op De Mars gevestigd is, trekt niet alleen veel publiek maar ook vele aanverwante bedrijven. Hierbij is het goed zich te realiseren dat ondanks alle maatregelen die in het kader van het beleid al aangekondigd zijn om de toegankelijkheid van De Mars te vergroten, de ligging van De Mars voor dis-

2 zie bijlage 7, relevante beleidsnota’s

tributie en logistiek altijd suboptimaal blijft. Dit maakt de vraag naar het type bedrijven waarop De Mars zich moet richten om de komende twintig jaar goed te functioneren des te meer prangend. Binnen de grote veranderingen die mondiaal waar te nemen zijn, valt ook een tendens waar te nemen van het ontstaan van kleinere bedrijven die flexibel en snel willen inspelen op wensen van de consument. De meest eruit springende branches zijn mode en elektronica. Maar morgen kunnen dat andere hypes zijn die vragen om een snel en gericht aanbod. Dit maakt de vraag op wat voor type bedrijven De Mars zich moet richten minder relevant dan de vraag welk vestigingsklimaat De Mars of in ieder geval een gedeelte daarvan moet bieden. Dit nieuwe type ondernemingen die voor een periode van bijvoorbeeld vijf jaar neerstrijken, is bereid veel te investeren in het gebouw en zijn directe omgeving. Sterker nog deze stapt het liefst in een turnkeyproject waarbij een aantal ondersteunende diensten als catering, administratieve ondersteuning etc. geleverd kunnen worden. Nieuwe vestigingen zijn bedrijven die inspelen op een trendmatige behoefte. Zij willen ook vaak een trendy omgeving. Een ontwikkeling die ligt in het verlengde van bovenstaande is assemblage van producten nabij de consument. Grootschalige productie vindt elders plaats, terwijl er snel gewerkt kan worden op basis van vraag door middel van assemblage. Voor de inrichting van de openbare ruimte op De Mars betekent dit dat de private buitenruimte van de bedrijfsgebouwen in beheer moet zijn bij een bedrijf dat aangesteld is door de exploitant van de bedrijfsgebouwen. Ook voor kantoorgebouwen gaat dit verhaal op. Ondernemers op De Mars die een nieuw kantoor willen, huren het liefst, dat houdt ze flexibel. Ondanks de minder gunstige ligging van De Mars blijven transport en logistiek een belangrijke factor in het proces van grondstof, via productie naar klant. De Mars heeft wellicht steeds minder bedrijven die grondstof omzetten in een (half)fabrikaat maar steeds meer bedrijven die vanuit halffabrikaten produceren voor de regio. Goede transport- en overslagmogelijkheden blijven dus van belang (containerterminal, rol van het spoor) en de N348 kan niet snel genoeg klaar zijn. Het vestigingsklimaat op De Mars hoort tegemoet te komen aan de wensen van de bedrijven die daar nu goed functioneren. Met hun wensen ten aanzien van openbare ruimte, toegankelijkheid, en andere faciliteiten moet binnen de grenzen van het mogelijke rekening gehouden worden. De Mars moet zich daarnaast richten op bedrijven die snel van start willen met hun bedrijfsvoering om in te spelen op een actuele trend. De Mars dient ruimte te bieden aan bedrijven die assembleren voor de regio.

19

2.6 Uitgangspunten 2.6.1 Zonering Het beleid zoals dat geformuleerd is in het koersenboek en andere documenten, spreekt zich duidelijk uit voor een zonering van De Mars. Zware industrie wordt voorzien in het noordelijk deel, lichtere milieucategorieën in het middendeel en wonen in het zuidelijk deel. Tussen het zuidelijk deel en het midden vormen kantoren en perifere detailhandelsvestigingen een buffer. De buffer maakt onderdeel uit van de middenzone. Eefde-West. In het gebied Eefde-West moeten waterberging, bedrijfsterrein en infrastructuur een plaats krijgen. Het vereist een zorgvuldig ontwerpproces en een degelijke afstemming tussen beide belangen om deze beide functies niet strijdig te laten zijn. Het is afhankelijk van de uitkomst van deze processen aan welke type bedrijven Eefde-West plaats biedt. Gezien de milieubelangen in dit gebied en de geringe vraag naar terreinen voor bedrijven in de zwaardere milieucategorieën valt te voorzien dat Eefde-West een terrein voor de lichtere milieucategorieën wordt. Overigens is de planning voor Eefde-West zo opgesteld dat de uitgifte van kavels in Eefde-West volgt op een herverkaveling en intensivering van de middenzone van De Mars. Noordzone. Het noordelijk deel van De Mars is een gebied waar men niet komt als men er niets te zoeken heeft. Toch gebeuren er op technologisch gebied bij de aldaar gevestigde bedrijven milieu-technologisch zeer innovatieve zaken. Maar om daar achter te komen moet men op bedrijfsbezoek. En de slibverwerking Midden Betuwe b.v. is niet een van de bestemmingen van ‘Lekker weg met Meta de Vries’. Hier komt door het afgraven van Fort de Pol op termijn 12 à 13 ha. uitgeefbaar terrein vrij. Voorlopig

Het vestigingsklimaat op De Mars hoort tegemoet te komen aan de wensen van de bedrijven die daar nu goed functioneren. Met hun wensen ten aanzien van openbare ruimte, toegankelijkheid, en andere faciliteiten moet binnen de grenzen van het mogelijke rekening gehouden worden. De Mars moet zich daarnaast richten op bedrijven die snel van start willen met hun bedrijfsvoering om in te spelen op een actuele trend. De Mars dient ruimte te bieden aan bedrijven die assembleren voor de regio.

wordt hier ingezet op de vestiging van industrie in de zwaardere milieucategorieën. Op middellange termijn moet duidelijk worden of hiernaar vraag is omdat verkenningen naar de vraag voorlopig weinig opgeleverd hebben. Het is daarom noodzakelijk in dit masterplan een termijn vast te stellen waarbinnen deze reservering gehandhaafd blijft. Deze termijn wordt beïnvloed door de mogelijkheid de terreinen in de tussenliggende periode kostenneutraal te gebruiken en ontwikkeling van industrie in de zware milieucategorieën. Middenzone. Het middendeel van De Mars is bestemd voor bedrijven in categorie II en III. Dit beleid is overigens alleen gericht op zich nieuw vestigende bedrijven, omdat er niet actief verplaatst wordt. Actieve verplaatsing van bedrijven is niet uitgesloten daar waar een bestaand bedrijf de milieukwaliteit voor het woongebied Noorderhaven onaanvaardbaar aantast. Door middel van herverkavelingsprojecten wordt wel een intensivering van het gebruik van deze middenzone bewerkstelligd. Ten aanzien van de woonfunctie die zich nu nog in het middendeel bevindt is op 24 mei 2004 door de gemeenteraad besloten dat deze op termijn verdwijnt. Zuidzone/Noorderhaven. Voor het zuidelijk deel van De Mars is de ambitie neergelegd dit gebied te ontwikkelen tot binnenstedelijk gebied. Deze ambitie sluit aan bij een waarneembare tendens om het directe draagvlak van binnensteden te vergroten door tegen de binnenstad aangelegen industrieterreinen te transformeren in moderne binnenstedelijke gebieden. Beleid, ambitie en tendens sporen dus met elkaar. Er moet op zorgvuldige wijze ontworpen worden om de milieuruimte van bestaande bedrijven niet te beperken en de geluidscontouren van het zuidelijk deel niet strijdig te laten zijn met een woonfunctie die onderdeel is van een binnenstedelijk gebied.

2.6.2 Externe ontsluiting De Mars is op dit moment op drie plaatsen toegankelijk voor auto’s en fietsers en op vier voor voetgangers. De noordelijke tunnel is geschikt voor alle soorten verkeer. De zuidelijk daarvan gelegen overweg eveneens mits het verkeer onder de bovenleiding van het spoor door kan. De zuidelijke toegang onder de brug heeft een doorrijhoogte van 3,50 meter. De NS-tunnel is bestemd voor voetgangers. De spoorwegovergang is 24 minuten per uur gesloten en de zuidelijke doorgang is bij hoogwater gesloten. Voor het creëren van een goed vestigingsklimaat voor de bewoners en gebruikers van De Mars is een verbetering van de toegankelijkheid noodzakelijk en een voorwaarde voor de transformatie van Noorderhaven tot centrumstedelijk woongebied. Voor het noordelijk deel van De Mars leiden de beide varianten die in de startnotitie voor de omleiding van de N348 staan tot verbetering van de toegankelijkheid ook in het bijzonder voor het vrachtverkeer en voor werknemers en bezoekers die vanuit het noorden komen. Het zuidelijk deel van De Mars waar uitbreiding van de woonfunctie voorzien is en waar een deel van de bezoekers van de PDV binnenkomt, dient beter ontsloten. Het voorkomen dat de zuidelijke toegang bij hoogwater afgesloten moet worden en de aanleg van een tunnel in plaats van de huidige spoorwegovergang op maaiveld, zouden een grote verbetering van de toegankelijkheid betekenen. Hierop wordt in dit project ingezet. In het masterplan voor De Mars wordt ingezet op een verbetering van de noordelijke ontsluiting, middels een van de twee varianten voor de N348, het vervangen van de overweg door een tunnel en het jaar rond hoogwatervrij maken van de zuidelijke toegang. 2.6.3 Interne ontsluiting Duurzaam veilig is onderdeel van alweer het landelijke, provinciale en gemeentelijke beleid. Hierin past een classificatie van wegen en een inrichting ervan waarmee de toegelaten maximale snelheid op een vanzelfsprekende manier opgelegd wordt, en de inrichting van de weg gegeven een bepaalde functie, voor alle gebruikers veilig is. De ambitie voor De Mars om tot een verbeterde interne ontsluiting te komen kan samengaan met het operationeel maken van dit beleid. Op De Mars heeft een aantal wegen inmiddels een herprofilering ondergaan. De andere wegen liggen er slecht onderhouden bij, hetgeen ook geldt voor de aanpalende open ruimte, openbaar en privé. In het kader van de revitalisering van De Mars en de bijbehorende zonering moet tot een categorisering van wegen gekomen worden en waar nodig een scheiding van vracht- en personenvervoer hetgeen in een VCP geregeld moet worden. De categorisering moet voorzien in een hoofdstructuur, een secundaire structuur en bedrijfs- of buurtontsluitingstraten en bijbehorende profielen. Het VCP voor De Mars moet aansluiten op dat van de binnenstad. De interne ontsluiting van De Mars moet voldoen aan het beleid dat in het kader van duurzaam-veilig gevoerd wordt. De oriëntatie op De Mars moet door middel van vormgeving van de wegen, boomkeuze en verlichtingselementen verbeterd worden. 2.6.4 Centrumstedelijke ontwikkeling zuidzone Op basis van het koersenboek is gekozen voor de koers aansluiten binnenstad. Hoewel dit geldt voor de gehele Mars zijn de gevolgen functioneel het ingrijpendst voor het zuidelijke deel. Hier gaan binnenstadsfuncties, waarin wonen een belangrijke plaats inneemt, de huidige bedrijfsfunctie vervangen. Naast wonen moet in deze zone plaats zijn voor cultuur, horeca, onderwijs en niet met de binnenstad concurrerende detailhandel. Hierbij kan gedacht worden aan een kleine vestiging voor dagelijkse levensbehoefte in de foodsector en aan met woninginrichting gelieerde speciaalzaken. Indien de omvang van het gebied de vestiging van een kleine supermarkt niet rendabel maakt is een korte verbinding naar de binnenstad, bijvoorbeeld naar het gebied Basseroord, van groot belang. Bij de herontwikkeling van het zuidelijk deel tot binnenstedelijk gebied moeten goede verbindingen met die binnenstad er voor zorgen dat een binnenstedelijke verzorgingsstructuur bereikt wordt. 2.6.5 De Mars onderdeel maken van Zutphen De Mars moet af van zijn eilandstatus. Eilanden zijn zelden onderdeel van het geheel. Pas nadat er bruggen aangelegd zijn of tunnels gegraven neemt het isolement af. Groot-Brittanië binnen Europa is hier een voorbeeld van, maar dichter bij huis de Kop van Zuid in Rotterdam. De Mars nu heeft alle kenmerken van een eiland. Het is moeilijk toegankelijk, als je er niets te zoeken hebt kom je er niet

21

De Mars wordt verdeeld in de volgende zones: zware industrie wordt voorzien in het noordelijk deel, lichtere milieu categorieën in het midden deel en Eefde-west, en binnenstedelijke functies waaronder wonen in het zuidelijk deel. Tussen het zuidelijk deel en het midden vormen kantoren en perifere detailhandels vestigingen een buffer.

en zelfs de openbare diensten manifesteren zich op De Mars minder dan elders in de stad. De gekozen koers ‘De Mars onderdeel van de binnenstad’ vereist de aanleg van figuurlijk gesproken een aantal bruggen, tunnels en doorgaande routes om De Mars uit zijn ruimtelijke en functionele isolement te halen.

2.6.6 Sociale en culturele infrastructuur Met de Voor- en Achtermars is er voor de bewoners op dit moment een hechte sociale structuur. Een structuur die ook zeker waarde heeft bij het realiseren van de woonfunctie in het zuiden van De Mars. Bewoners van de Voor- en Achtermars worden dan ook actief betrokken bij de concretisering van de planvorming Mars-Zuid, in concreto het programma voor de sociale woningbouw en voor de afbouw en leefbaar houden van de huidige woonwijk Achtermars. Ook de bedrijven hebben een actieve bedrijvenvereniging in de vorm van de VWKZ. Daarnaast werken de bedrijven op De Mars samen met de gemeentepolitie aan de veiligheid met een beveiligingsbedrijf. Er is op dit moment geen noemenswaardige culturele infrastructuur op De Mars. Met het realiseren van de Mc Donalds en bioscopen op het Family Mall-terrein wordt hier wel een -commercieel- begin mee gemaakt. Binnen de allocatie van publieke voorzieningen in de gemeente, speelt op dit moment het idee voor een ROC en een schildersopleiding op De Mars. Daarnaast wordt gedacht aan een cultuur-historische functie in het Noorderhaven-gebied. Deze zaken hebben duidelijk een wijkoverschrijdende werking. Het zuiden van De Mars maakt onderdeel uit van het centrum van de gemeente en bewoners gaan zich op deze voorzieningen richten. Het realiseren van een sociale of culturele voorzieningen zoals verslavingszorg, jongerencentrum, theater etc. is dan ook niet nodig, aangezien voor het centrum deze voorzieningen reeds bestaan. De omvang van de woningbouw is ook niet zodanig dat een aparte basisschool of commercieel wijkcentrum gebouwd hoeft te worden. Kinderopvang wordt wel in het gebied gerealiseerd. Of er behoefte is aan voorzieningen voor ouderen of een medische dienstverlening wordt nader onderzocht. Er is in ieder geval wel bedrijfsruimte voor semi-commerciële dienstverlening zoals een artsenpost, tandarts etc. 2.6.7 Parkmanagement Parkmanagement is bij uitstek een instrument om in samenwerking met ondernemers de ambities van het koersenboek op velerlei gebied te realiseren. Parkmanagement is ‘het in publiekprivate dan wel private samenwerking sturen van vorm, inrichting, voorzieningen en beheer van een bedrijventerrein’. Het doel hiervan is het behoud en verbeteren van de kwaliteit van het bedrijventerrein. Met parkmanagement kunnen bedrijven onderling en bedrijfsleven en gemeente Zutphen op vele gebieden samenwerken. Daarbij is er een onderscheid te maken in maatregelen die betrekking hebben op: • Collectieve voorzieningen en efficiency; • Inrichting van het bedrijventerrein; • Collectieve beheerstaken. Bij het opzetten van parkmanagement kan een (oud-)ondernemer als contactpersoon fungeren voor de bedrijven op het terrein. Deze (oud-)ondernemer kan ook aanspreekpunt zijn voor de gemeente bij het bespreken van knelpunten op het bedrijventerrein. De ondernemers gaan samen met de gemeente kijken welke maatregelen op korte termijn prioriteit hebben en welke maatregelen op langere termijn kunnen worden opgepakt. A. Collectieve voorzieningen en efficiency Hierbij gaat het om het opzetten van gezamenlijke voorzieningen en het kijken naar besparingsmogelijkheden. Daarbij gaat het zowel om kostenvoordelen voor de ondernemer als om milieubesparingsmogelijkheden. Energieuitwisseling en hergebruik van producten of reststoffen van productieprocessen zijn hier voorbeelden van, maar ook bedrijfsefficiency zoals het gezamenlijke inkopen, beveiligen, vuilverwerken, catering en administratieve ondersteuning en gezamenlijk openbaar vervoer. B. Inrichting van het bedrijventerrein

22
MASTERPLAN DE MARS

De beeldkwaliteit, parkeren en de fysieke en elektronische bereikbaarheid van het bedrijventerrein zijn belangrijk voor zowel ondernemers als gemeente. Beide partijen kunnen in het kader van parkmanagement afspraken maken over de aanpak hiervan. C. Collectieve beheerstaken De gemeente Zutphen heeft de verantwoordelijkheid voor het groenbeheer en het beheer van de openbare ruimte. De ondernemers hebben daarnaast de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van hun private ruimte. Initiatieven om ondernemers te stimuleren hun privébuitenruimte qua inrichtingsniveau gelijke tred te laten houden met de verbetering van de openbare ruimte door de overheid. Hierover kunnen beheerafspraken gemaakt worden tussen ondernemers en gemeente eventueel in de vorm van een convenant. Daarbij stelt de gemeente bijvoorbeeld een beheerplan op voor de openbare ruimte om daarmee te voorkomen dat na het opknappen van De Mars, het bedrijventerrein niet opnieuw verloederd. Voorts zouden ondernemers middels een maandelijks overzicht van beschikbare bedrijfsruimten en kavels in de gelegenheid gesteld kunnen worden op De Mars te verhuizen of uit te breiden mocht dat voor hen noodzakelijk zijn. Ook schept dit kansen voor regionale bedrijven om zich te vestigen. Op welke wijze het parkmanagement op De Mars precies vorm krijgt, wordt in overleg met de ondernemers verder ingevuld.

De topics waarop het parkmanagement zich moet richten worden in overleg met de ondernemers vastgesteld.

23

24

MASTERPLAN DE MARS

3 DE OPGAVE

KEES LUESINK, wethouder
Wethouder Kees Luesink is vanuit zijn portefeuilles Financiën, Grondzaken en Verkeer en Vervoer nauw betrokken wij het project De Mars. Hij is bovendien wijkwethouder voor dit gebied. Luesink: “De Mars is zo’n belangrijk deel van Zutphen, zowel vanuit het verleden gezien als met het oog op de toekomst, dat het alle aandacht verdient.” Marswegkwartier Begin november werd een convenant ondertekend dat gaat over de samenwerking tussen de bewoners van het Marswegkwartier, de woningcorporatie Hanzewonen en de gemeente. Luesink: “Daar kijk ik met pijn in het hart naar. Het wonen op De Mars is heel bijzonder en heeft een lange geschiedenis. Toen De Mars nog geen bedrijventerrein was, lag het rode dorp al in de uiterwaarden. De mensen die daar wonen, voelen zich werkelijk op hun plek. Die geïsoleerde ligging aan de IJssel, die vrijheid, dat vind je nergens anders in de stad. Ook al bouw je iets nieuws, als een prachtige uitdaging voor een stedenbouwkundige en een architect, deze sfeer krijg je niet meer terug. Een jaar of acht geleden hebben we in nauwe samenspraak met de bewoners besloten om de woonfunctie daar te handhaven. Inmiddels zijn we verder en blijkt dat alsnog niet mogelijk te zijn. Dat heeft te maken met een aantal onvermijdelijkheden en nieuwe ontwikkelingen. Dat is wel een heel harde maar ook verstandige beslissing. Kijk maar naar Enschede en Volendam en de veiligheidseisen die je nu aan wonen vlakbij industrie moet stellen.” Autoverkeer Als wethouder Verkeer en Vervoer is Luesink blij met de plannen voor de ontsluiting van De Mars: “Het wordt niets met de plannen voor De Mars als er geen goede ontsluiting is voor auto- en vrachtverkeer. Ik ben dan ook enthousiast over de noordelijke ontsluiting en de omleidingen bij Polbeek en Eefde die volop in ontwikkeling zijn. Daar hebben we de afgelopen zes jaar keihard aan gewerkt, in samenwerking met de provincie en de gemeente Gorssel. We zijn nu zover dat we twee tracés in studie hebben. Het allerbelangrijkste is dat de provincie achter het project staat en er geld voor heeft vrijgemaakt. Alle plannen die ik op dit terrein heb gezien, kwamen vaak niet verder dan de planvorming en de bijbehorende procedures, terwijl het geld pas later op de agenda kwam.

26
MASTERPLAN DE MARS

Dat is hier omgekeerd, en dat is een heel belangrijke ontwikkeling. Begin november 2004 legden we de afspraken vast in een convenant tussen de gemeenten Zutphen, Gorssel en de provincie: we spraken af dat de provincie de hele verkeersinfrastructuur gaat trekken, natuurlijk in nauwe samenspraak met ons.” Geld en grond “Natuurlijk zijn de financiën en de grond ook belangrijk. Toen we een paar jaar geleden het boekje Voorwaarts Mars maakten, was er sprake van een investering van ongeveer 360 miljoen euro. Dat kan niet alleen uit gemeentelijke middelen opgebracht worden. We spreken nu over een bijdrage van bijna 90% uit particuliere bronnen, van mensen die ook potentie zien in De Mars en daar risico in willen nemen, als investering. De gemeente speelt daarbij een belangrijke voorwaardescheppende en stimulerende rol. Wat de grond betreft, is onze rol wat bescheidener, omdat wij relatief weinig grond in bezit hebben op De Mars. Toch zijn wij er verantwoordelijk voor, al was het alleen maar vanwege de gemeentelijke verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening en de openbare ruimte. Bovendien willen wij een voortrekkersrol vervullen als het gaat om aan- en verkoop van grond. Nu het Masterplan klaar is, kunnen we samen met alle betrokkenen verder aan de slag. En dat zal ook wel moeten, want in een masterplan kun je niet ‘wonen’. Er moet nog heel veel werk verzet worden.”

3.1 Duurzame ontwikkeling 3.1.1 Duurzaamheid Het realiseren van een duurzaam bedrijventerrein is niet alleen van belang omdat we het milieu zo min mogelijk willen belasten en zuinig om willen gaan met energie, grondstoffen en ruimte. De Mars is een terrein waar nu en in de toekomst milieubelastende activiteiten (bedrijvigheid, (rail)verkeer) en gevoelige functies worden gecombineerd. Een belangrijke opgave is ervoor te zorgen dat bedrijvigheid zich kan ontwikkelen, het werkklimaat gunstig is en dat het woon- en leefklimaat voor de bewoners en omwonenden van De Mars goed is. De omgevingskwaliteit wordt door veel factoren bepaald, waaronder milieubelasting, maar ook door het uitzicht, de sociale structuur, groen, nabijheid van winkels en horeca, etc. Per deelterrein of gebiedstype wordt bekeken welke milieueisen er gelden om een leef- en werkterrein te creëren. De hoeveelheid geluid die bijvoorbeeld in het centrum van de stad nog acceptabel is, is in een ander gebiedstype zoals een woonwijk aan de rand van de stad, hinderlijk. Milieu wordt in samenhang met de andere factoren meegenomen. Voor de verschillende milieuaspecten worden per gebiedstype grens- en streefwaarden gesteld. In bijlage zes is dit verder uitgewerkt. De grenswaarde is de (vaak wettelijk vastgelegde) ondergrens: het mag niet slechter zijn. De streefwaarde is het ambitieniveau waar je (uiteindelijk) op uit wilt komen. Het gaan voor de streefwaarde is niet alleen voor de bewoners en omwonenden van belang: er blijft ook ruimte voor uitbreiding van bedrijvigheid, omdat nog niet alle milieugebruiksruimte volledig wordt benut. Met een goede inrichting en zonering van het terrein kan veel worden bereikt. Milieubelastende activiteiten en gevoelige functies worden daarmee zo goed mogelijk gescheiden. Een aantal milieuaspecten vraagt extra aandacht op De Mars. Deze zijn hier omschreven. 3.1.2 Duurzame stedelijke ontwikkeling Duurzame stedelijke ontwikkeling kan verschillende vormen aannemen. De binnenstad van Zutphen is bijvoorbeeld zeer duurzaam. Er zijn verschillende gebouwen ouder dan vierhonderd jaar en ze hebben al diverse functies gehad. Ook de revitalisering van De Mars heeft een duurzaam karakter. In plaats van uitbreiding van het stedelijk gebied, wordt een bestaand stedelijk gebied aangepakt en herontwikkeld, vervuilingen worden opgeruimd en de stedelijke leefbaarheid wordt vergroot, zonder economisch te benutten ruimte verloren te laten gaan. Ten aanzien van duurzame bebouwing is er veelal een afweging. Gebouwen met een beperkte levensduur gelijk aan de levenscyclus van een product of dienst zijn economisch zeer goed verdedigbaar. Aan de andere kant zou een ‘functieloze’ bebouwing ook economisch verdedigbaar kunnen zijn, mits de bebouwing maar voldoende aanpasbaar is voor functieverandering. Een tussenweg is duurzaam, herbruikbaar materiaalgebruik. Duurzame stedelijke ontwikkeling is dan ook één van de leidende principes voor de revitalisering van het terrein, maar kent ook voor De Mars verschillende vormen. Voor Noorderhaven geldt bijvoorbeeld dat gezocht wordt naar een passende functie voor enkele gebouwen. De voormalige stortplaats wordt gesaneerd en klaargemaakt voor de volgende functie, bedrijvigheid. Qua zonering wordt er gewerkt in een richting die op langere termijn stand moet houden en geen conflicten oplevert voor wonen of werken. De keuze om de woonfunctie van De Mars te laten vervallen is hier een uitvloeisel van. Tot slot geldt bijvoorbeeld voor de opstallen van de Family Mall dat dit typisch een voorbeeld is van nieuwe economische bouw. 3.1.3 Energiegebruik Energie op De Mars heeft vele aspecten. De bedrijfsinterne aspecten. Een aantal ondernemers op De Mars besteedt (verplicht) aandacht aan energie-efficiency, bijvoorbeeld uit hoofde van meerjarenafspraken (MJA) en het convenant Benchmarking Energie-efficiency. Het gebruik van alternatieve energiebronnen. Bij De Mars worden drie windturbines geplaatst (4,5 MW). Daarnaast kan De Mars kansen bieden voor realisatie van een duurzame energievoorziening. Voorbeelden van mogelijkheden hiervoor zijn: 1. uitwisseling van warmte en koude tussen bedrijven; 2. levering van restwarmte uit bedrijven aan woningen;

27

De Mars moet plaats bieden aan alle categorieën bedrijven. Zonering is daarbij noodzakelijk om voor ieder type bedrijf de juiste vestigingsvoorwaarden te bieden. Het gebied voor de verdere ontwikkeling van perifere detailhandelsvestigingen wordt vastgesteld. Transformatie tot binnenstedelijk gebied wordt alleen voor het zuidelijk deel van De Mars nagestreefd.

28
MASTERPLAN DE MARS

Zonering

3. toepassing van een collectieve koude- en warmteopslag in de bodem, eventueel gecombineerd met warmtepompen; 4. warmtelevering en elektriciteitsopwekking met een biomassacentrale op De Mars. De mogelijkheden voor de toepassing van koude/warmteopslag en verbranding van biomassa moeten verder onderzocht worden. Stimuleren van het gebruik van openbaar vervoer en fiets. Door de aanleg van aantrekkelijke fietsroutes en het bevorderen van een (semi)openbaar vervoerssysteem dat voldoet aan de behoeften van de ondernemers kan het gebruik van de auto teruggedrongen worden. Multimodaal transport. Door de mogelijkheden van uitwisseling tussen de verschillende vervoerswijzen te vergroten kan energiebesparing in de transportsector bereikt worden. Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden en onmogelijkheden voor het benutten van alternatieve bronnen en vrijkomende warmte/energie op De Mars, wordt een energievisie opgesteld. De ambitie is om de haalbare opties uit de energievisie te verwezenlijken. Verder wordt aangesloten bij het in het energiebeleidsplan van Zutphen.

3.2 Economie 3.2.1 Bedrijvigheid en kantoren De Mars is een bedrijfsterrein van 165 hectare waarop alle categorieën industrie gevestigd zijn. De revitalisering van het bedrijfsterrein moet leiden tot een beter vestigingsklimaat voor de huidige

bedrijven en een grotere aantrekkelijkheid van het terrein voor nieuwe bedrijven. In regionaal opzicht biedt De Mars ruimte aan zwaardere bedrijvigheid en logistieke/distributieve bedrijvigheid. De cluster wonen rond Eijerkamp geniet landelijke bekendheid en is ten minste regionaal verzorgend. De opgave is De Mars te ontwikkelen tot een duurzaam bedrijventerrein. Hiertoe worden -gezien de zonering die in het noorden de vestiging van milieubelastende bedrijven toestaat- nieuwe innovatieve technieken toegepast. Er moet naar gestreefd worden het imago van de noordelijke zone met zijn zware industrie te verbeteren en tot een visitekaartje van milieutechnologie kunnen te maken, voor Zutphen en de regio. De middenzone moet plaats bieden aan lichtere categorieën bedrijven en de inrichting moet verbeterd worden. De nu aanwezige PDV-locaties moeten definitief afgebakend worden en de rest van De Mars ontdoen van vrijstellingsmogelijkheden voor PDV. Bedrijven die qua categorie niet in de middenzone passen moeten indien er noodzaak of bereidheid tot verandering is, gestimuleerd worden zich elders te vestigen. Door deze zone te afficheren als een bijzonder vestigingsmilieu, ‘ondernemen met uitzicht over de IJssel’ kan een nieuwe categorie bedrijven geïnteresseerd raken. In het overgangsgebied tussen zuidzone en middenzone en in de stationsomgeving moet een wervend kantorenmilieu gerealiseerd worden voor grotere (regionale) organisaties die minimaal 2.500 m2 afnemen en als trekker voor kleinere kantoren functioneren. Hiermee zou voor 500 á 800 mensen werkgelegenheid gerealiseerd kunnen worden. De multimodaliteit (bereikbaarheid via verschillende vervoersmogelijkheden) van De Mars is een sterk punt. Bij de inrichting moet er voor gezorgd worden dat bestaande en zich daar vestigende bedrijven daar optimaal gebruik van kunnen maken. Aan de andere kant is de feitelijke benutting, m.n. spoor en water, van de multimodaliteit een zorgenkind. Met de belanghebbende partijen dient de marktwaarde er van dan ook concreet gemaakt. De Mars moet plaats bieden aan alle categorieën bedrijven. Zonering is daarbij noodzakelijk om voor ieder type bedrijf de juiste vestigingsvoorwaarden te bieden. Het gebied voor de verdere ontwikkeling van perifere detailhandelsvestigingen wordt vastgesteld. Transformatie tot binnenstedelijk gebied wordt alleen voor het zuidelijk deel van De Mars nagestreefd. 3.2.2 Detailhandelsfuncties Detailhandelsfuncties op De Mars mogen geen uitholling van de binnenstad betekenen. De daarnaar verrichte onderzoeken, de detailhandelsvisie en de nota PDV, geven de ontwikkelingsrichting voor De Mars aan, de hoofdlijnen zijn als volgt. De Mars is bij uitstek het gebied voor vestiging van grootschalige detailhandel. Momenteel functioneert De Mars als winkellocatie van regionale betekenis, waarbij Eijerkamp zelfs een landelijke uitstraling heeft. Het uitgangspunt voor De Mars is ontwikkeling tot een locatie voor perifere branches en grootschalige winkelformules, waarbij de volgende beleidsaspecten van belang zijn: 1 het uitdiepen van het thema ‘in en om het huis’; 2 ruimte voor opvang- c.q. verplaatsingslocatie voor grootschalige detailhandel elders uit Zutphen; 3 ontmoediging van grootschalige detailhandel elders in de stad; 4 verbetering van de bereikbaar van De Mars. Specifiek vanuit het PDV/GDV-onderzoek is een nadere afbakening en fasering voorgesteld voor grootschalige en perifere winkelfuncties. Voor grootschalige detailhandelsformules (sport, spel, multimedia) zou in eerste instantie de ruimte tegen de binnenstad gezocht moeten worden, i.c. stationsomgeving of omgeving Miro/Polsbroek. Dit segment detailhandelsfunctie maakt onderdeel uit van winkelen. Een bezoekmotief dat consumenten verbindt met de binnenstad. Voor perifere en volumineuze detailhandelsvestigingen is De Mars de locatie voor clustering. Alhoewel de marktruimte min of meer opgesoupeerd is, is het noodzakelijk om PDV-vestigingen te concentreren rond Eijerkamp, de Family Mall en lSTO. Het binnenstedelijk karakter van het zuidelijk deel van De Mars wordt gerealiseerd door stedenbouwkundige inrichtingen en goede (langzaam)verkeersverbindingen met de binnenstad, opdat de cen-

29

trumvoorzieningen daar als dichtbij ervaren kunnen worden. Voorts wordt er naar gestreefd De Mars op gebied van cultuur, recreatie en detailhandel aanvullend te laten zijn op het huidige aanbod in Zutphen. 3.2.3 Recreatie en toerisme Recreatie en toerisme zijn niet de begrippen waaraan op dit moment in verband met de inrichting van De Mars het eerst gedacht wordt. Het is een ambitie om hier verbetering in te brengen. Een recreatief fietspad langs de IJssel en over De Mars biedt mogelijkheden ook anderen dan diegenen die functioneel op De Mars moeten zijn met het terrein te laten kennis maken. In het kader van die kennismaking zou het interessant zijn zichtbaar te maken wat in al die dozen en binnen al die omheiningen gebeurt en welke historie nog op het terrein zichtbaar is. In de noordzone zou gedacht kunnen worden aan een voorlichtingspunt milieutechnologie en wellicht zou Delta zich kunnen manifesteren met een verkooppunt van Marssouvenirs. De jachthaven biedt mogelijkheden om kijkend over het water iets te nuttigen en in het zuidelijk deel wordt architectuurtoerisme ontwikkeld. Behalve fietspaden zijn doorgaande wandelpaden langs bijvoorbeeld de waterberging een optie en voor hondenliefhebbers is er een hondenuitlaatroute over De Mars.

30
MASTERPLAN DE MARS

3.3 Milieu 3.3.1 Geluid De Mars is een volgens de Wet Geluidhinder gezoneerd industrieterrein. Rond het terrein is een zone vastgesteld waarbuiten de geluidsbelasting door de gezamenlijke bedrijven niet hoger mag zijn dan 50 dB(A). Binnen de zone mogen geen woningen worden gebouwd. De geluidszone moet worden aangepast: aan de ene kant om wonen op de Noorderhaven mogelijk te maken, maar wellicht ook om geluidsproducerende bedrijven op Fort de Pol te kunnen huisvesten. Het geluidsonderzoek dat in 2001 is uitgevoerd voor de Noorderhaven wordt nu geactualiseerd. De ontwikkeling van Noorderhaven tot een gebied met gevoelige bestemmingen zoals woningen mag niet ten koste gaan van de mogelijkheden voor de op De Mars aanwezige bedrijven. Oplossingen worden gevonden in de zonering, het ontwerp van de Noorderhaven en in technische (bron- of overdrachts)maatregelen. Daarnaast wordt de vergunde ruimte op actualiteit onderzocht (is de geluidsruimte wel nodig) en worden de mogelijkheden van de wetgeving bezien. Met een aantal bedrijven wordt overlegd over hun vergunde ruimte, die niet altijd wordt benut, en technische mogelijkheden voor geluidssanering. Het gaat er uiteindelijk om dat er een situatie ontstaat die wettelijk kan en feitelijk acceptabel is. De geplande zonering voor De Mars is zodanig dat er tussen het beoogde woongebied en de industriële bedrijvigheid een bufferzone ligt. Deze bufferzone bestaat uit kantoren, leisure en grotere detailhandel. De bebouwing vervult deels een geluidswerende functie voor de woningen op de Noorderhaven. Een belangrijk aandachtspunt is het feit dat de Wet Geluidshinder stelt dat de geluidszone pas verplaatst kan worden als er geen bedrijven meer zijn die gebruik maken van de oude zone. Er kunnen dus pas woningen worden gebouwd als de zone is verplaatst. Naast woningen zijn voor de Noorderhaven ook minder geluidsgevoelige functies gepland als kantoren, parkeren en cultuur. Deze zijn langs het spoor gepland om als geluidswering te fungeren voor het spoorlawaai. Het spoor en de spoorbrug zijn namelijk ook belangrijke geluidsbronnen waar rekening mee moet worden gehouden. Met Prorail wordt in ieder geval overlegd om te komen tot geluidsschermen langs het traject door het centrum. Gestreefd moet worden dat het binnengebied van de Noorderhaven ook in akoestisch opzicht een aangenaam leefgebied is. Dit betekent dat het streven is voor dit gebied de normen te halen die voor een rustige woonwijk gelden. Tevens is de ambitie om woningen maximaal aan één zijde te belasten met een hogere geluidswaarde dan feitelijk acceptabel is. Dit betekent dat bijvoorbeeld een woning niet aan één zijde belast wordt door weg- of railverkeerslawaai en aan de andere zijde belast wordt door geluid afkomstig van het industrieterrein. 3.3.2 Bodem Verontreiniging van de bodem is op veel oude industrieterreinen aan de orde, zo ook op De Mars. Op De Mars is op een groot aantal plaatsen onderzoek verricht naar mogelijke bodemverontreiniging. De

Het binnenstedelijk karakter van het zuidelijk deel van de Mars wordt gerealiseerd door stedenbouwkundige inrichtingen en goede (langzaam)verkeersverbindingen met de binnenstad, opdat de centrum voorzieningen daar als dichtbij ervaren kunnen worden. Voorts wordt er naar gestreefd de Mars op gebied van cultuur, recreatie en detailhandel aanvullend te laten zijn op het huidige aanbod in Zutphen.

resultaten worden op dit moment gerangschikt en verder in kaart gebracht. Daarbij wordt ook bekeken voor welke locaties het nodig is om verder onderzoek uit te voeren gezien de plannen voor De Mars. Of een bodemverontreiniging gesaneerd moet worden is afhankelijk van de aard en ernst van de verontreiniging en de bestemming/functie van het terrein. Ook voor bodem geldt dat de mate waarin de grond schoon moet zijn (voldoen aan de norm) afhankelijk is van de functie. Er wordt in het najaar gestart met de sanering van de voormalige vuilstortplaats Fort de Pol. Wat betreft de Noorderhaven is een inventariserend onderzoek gedaan. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat er verschillende olietanks in het gebied aanwezig zijn, waarvan er een aantal verontreiniging heeft veroorzaakt. Bij Flamco IMZ (noordelijk deel van de Noorderhaven) bevindt zich een grote verontreiniging met vluchtige stoffen. Deze (ernstige) verontreiniging verspreidt zich. Het inventariserende onderzoek wordt in de loop van de planontwikkeling verder gespecificeerd en de vervuiling nader afgebakend. Als de verontreinigingen voldoende in beeld zijn, kunnen ook de kosten van sanering globaal worden bepaald. De ambitie is dat aanwezige verontreinigingen zodanig moeten worden aangepakt dat verdere uitbreiding van die verontreiniging wordt voorkomen. Het streven is daarbij volledige sanering op die plaatsen waar woningbouw gaat plaatsvinden. 3.3.3 Lucht Evenals voor de bodemkwaliteit moeten alle gegevens en onderzoeken die betrekking hebben op luchtkwaliteit (NOx, fijn stof en andere uitstoot) overzichtelijk gerangschikt worden en de bronnen geïdentificeerd. De huidige informatie geeft aan dat overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen alleen voor fijn stof aan de orde is. Dit is een landelijk probleem dat met algemene rijksmaatregelen wordt opgepakt. Omdat het verkeer in zijn algemeenheid een belangrijke bijdrage levert aan de luchtverontreiniging wordt daar bij de plannen rekening mee gehouden door bijvoorbeeld geen hoge bebouwing in nauwe straten met veel verkeer te plannen. De ambitie wordt gesteld dat de grote publiekstrekkers op De Mars middels vervoersmanagement het aandeel van het autoverkeer laat dalen ten gunste van fietsverkeer en openbaar vervoer. Een hoger gebruik van vervoer van goederen over het spoor dan wel over het water voor de bedrijven op De Mars krijgt dan ook aandacht. Het bedrijf Midden Betuwe Slibverwerking heeft de afgelopen jaren voor veel geurklachten gezorgd. Inmiddels zijn er door het bedrijf ingrijpende maatregelen getroffen waarvan het de verwachting is dat geur tot een aanvaardbaar niveau wordt teruggedrongen. Het geurbeleid ten aanzien van de verschillende gebieden op De Mars wordt verder uitgewerkt en in het milieubeleidskader vastgelegd (zie bijlage zes). 3.3.4 Veiligheid Op De Mars is een aantal risico-relevante bedrijven gevestigd, die overigens voldoen aan de normen die voor dit soort bedrijven is gesteld. Om de effecten van de risico’s te beperken, wordt om de bedrijven een cirkel getrokken waarbinnen geen gevoelige functies gevestigd mogen worden (plaatsgebonden risico). Er mogen geen woningen gebouwd worden binnen de cirkel. De grootte van de cirkel is afhankelijk van de activiteiten en kan alleen worden opgeheven als het bedrijf vertrekt of de activiteiten veiliger vorm geeft. Het plaatsgebonden risico is een harde norm die in ieder geval gerespecteerd moet worden. Op het zuidelijk deel van De Mars wordt daarom actief aan de verplaatsing gewerkt van de bedrijven die het ontwikkelen van een woonfunctie in de weg staan. Niet alleen bedrijven kunnen risico’s veroorzaken, ook het (rail)verkeer veroorzaakt risico’s op het gebied van externe veiligheid. Naast woningen zijn er ook andere kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen (denk aan de Family Mall, bioscoop, woonboulevard, kantoren). Naast het plaatsgebonden risico wordt er bij de normen op het gebied van externe veiligheid gewerkt met het groepsrisico. Daarvoor is er door het ministerie van VROM een oriënterende waarde gesteld. Bij het bepalen van de risico’s wordt ook het groepsrisico verder uitgewerkt.

31

De slechte toegankelijkheid van De Mars is uit oogpunt van veiligheid een reden tot bezorgdheid. Er moet daarom worden gestreefd naar het verbeteren van de toegankelijkheid van De Mars nog voor de aanleg van de omleiding van de N348, de noordelijke ontsluiting. De ambitie is dat de oriënterende waarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden.

3.4 Water en retentie In het verleden hebben allerlei lozingen plaatsgevonden op de watergangen op De Mars. Op dit moment is alleen de overstort vanuit de riolering nog een aandachtspunt. Op de nieuw te ontwikkelen delen van De Mars worden vuilwatersystemen en hemelwatersystemen van elkaar gescheiden. Zowel nieuwe als bestaande bedrijven worden aangemoedigd vuil- en hemelwatersystemen te scheiden. Op de te revitaliseren delen van De Mars wordt bij vernieuwing van het riool en herinrichting van de openbare ruimte een verbeterd, gescheiden rioolstelsel geïnstalleerd. De opvang en het vasthouden van regenwater wordt gestimuleerd. Het aanleggen van sedumdaken en de locale opvang van regenwater voor hergebruik zijn hiervan voorbeelden.

32
MASTERPLAN DE MARS

De Mars voorziet in waterberging voor het eigen gebied en in de aanleg van één hectare bovenlokale waterberging. Op het gebied Eefde-West wordt aanspraak gemaakt door het Waterschap in het kader van waterberging/retentie en door de gemeente/provincie ter ontwikkeling van ± 35 ha. bedrijfsterrein. Een aantal bedrijven op De Mars heeft grote hoeveelheden water nodig, andere bedrijven hebben te maken met (warm) restwater. In het kader van parkmanagement wordt naar samenwerking tussen bedrijven met waterbehoeften en wateroverschotten gestreefd. Ook de ruimtelijke inrichting kan de uitwisseling van bijproducten van het hoofdproductieproces stimuleren. Middels het opstellen van een energie/watervisie worden de mogelijkheden die De Mars biedt onderzocht en gepresenteerd.

3.5 Verkeer 3.5.1 Toegankelijkheid Door de realisatie van één van de twee alternatieven voor de N348 is het noordelijk deel van De Mars beter bereikbaar met name voor vrachtverkeer. Bij het vaststellen van de wegencategorisering en het Verkeers Circulatie Plan (VCP) voor De Mars is een optimale doorstroming vanaf deze ontsluiting in noord- en middenzone, en naar de PDV een belangrijk uitgangspunt. De herontwikkeling tot binnenstedelijk gebied van het zuidelijk deel maakt het noodzakelijk de toegankelijkheid van dat deel voor personenverkeer te verbeteren. De mogelijkheden voor het vervangen van de spoorwegovergang door een tunnel en het voorkomen van afsluiting door wateroverlast van de zuidelijke toegang wordt binnen het kader van dit masterplan onderzocht. Pas nadat de toegankelijkheid verbeterd is kan een scheiding van het vrachtverkeer voor het noordelijk deel en het personenverkeer voor het zuidelijk deel volledig ingevoerd worden. Het is ook pas op dat moment dat het verkeer van en naar de PDV-vestigingen over de nieuwe IJsselbrug en via de noordelijke ontsluiting geleid kan worden. 3.5.2 Duurzaam veilig Vooruitlopend op de nieuwe ontsluitingen kan worden nagegaan welke functies bestaande wegen in de nieuwe situatie krijgen. In verband met duurzaam-veilig is het gewenst voor die wegen die hun huidige functie ook in de toekomst behouden, te komen tot een herprofilering waarbij wegprofielen, gebruik en snelheid op elkaar zijn afgestemd en waarbij de fysieke inrichting het rijgedrag zo beïnvloedt dat een veiliger situatie ontstaat. Voor het zuidelijk deel van De Mars moet al bij het ontwerp met de regels van duurzaam-veilig rekening gehouden worden. Bij de herinrichting van straten en wegen moet in het bijzonder aandacht besteed worden aan het langzame verkeer. 3.5.3 Parkeren Parkeren moet op of onder het eigen/uitgeefbaar terrein gebeuren. Voor de nieuw te ontwikkelen gebieden worden hieromtrent voorschriften opgenomen in de bestemmingsplannen. Voor bestaande

gebieden moet middels herinrichting en waarnodig herverkaveling, gestreefd worden naar verbetering van de huidige situatie waarbij het parkeren afwisselend op eigen terrein dan wel in de openbare ruimte plaatsvindt. Grootschalige parkeervoorzieningen worden in overleg met de NS, Syntus en bedrijfsleven gerealiseerd. Er wordt in het totaal aan 400 parkeerplaatsen gedacht voor P&R, bezoekers binnenstad en werkers binnenstad. De locatie hiervoor moet gezocht worden dicht bij het station en bij de toegang tot de binnenstad die ook voor voetgangers aantrekkelijk is. (Kruittoren). Parkeren moet bij voorkeur op of onder de bebouwing plaatsvinden (dubbelgrondgebruik). Hiermee wordt het gebruik van De Mars geïntensiveerd. 3.5.4 Openbaar vervoer De goede bereikbaarheid van Zutphen met de trein moet meer uitgebuit worden. Een voorwaarde daarvoor is een goede aansluiting van De Mars op het regionaal openbaar vervoer. Voor De Mars wordt ingezet op: een goede ontsluiting voor vrachtverkeer van het noordelijk deel van De Mars en een onbelemmerde ontsluiting voor personenvervoer van het zuidelijk deel, waarbij voetgangers en fietsers speciale aandacht krijgen. Parkeren voor P&R, bezoekers en werkenden in de binnenstad, op de behoefte afgestemd openbaarvervoer.

33

3.6 Wonen 3.6.1 Achtermars In de raad van mei 2004 is door de raad van de gemeente Zutphen besloten de woonfunctie van de Achtermars te laten vervallen. Bewoners worden deels gehuisvest in het plan Noorderhaven en elders in de stad. In het plan Noorderhaven wordt een sociaal woningbouwprogramma opgenomen. Het vervallen van de woonfunctie duurt nog enige tijd. Het is van belang voor die tussenliggende tijd goede afspraken te maken. Hanzewonen en de gemeente stellen samen met de bewoners van de Achtermars een convenant op. Onderdelen van dit convenant zijn een sociaal plan en de wijze van inspraak voor Noorderhaven. Het convenant is bedoeld om afspraken te maken over bijvoorbeeld het beheer, wijktoezicht, woningtoewijzing, hoogte van de huren. 3.6.2 Noorderhaven Voor de Noorderhaven is een aantal ambities geformuleerd die in het programma van eisen (PvE, zie bijlage vier) Noorderhaven gedetailleerd zijn weergegeven. Hier volgen de hoofdlijnen. Door middel van een gedifferentieerd woningaanbod is er de mogelijkheid voor een wooncarrière binnen de wijk. Deze wijk is de binnenstad. Het woningaanbod dat op de Noorderhaven gerealiseerd gaat worden, vult het bestaande aanbod in deze dan ook aan. De woningen op de locatie Noorderhaven leveren een bijdrage aan variatie in stedelijke woonmilieus in onze stad en Regio Stedendriehoek. Juist de omvang van het binnenstedelijke terrein biedt de mogelijkheid om in dit opzicht te variëren. De locatie Noorderhaven met haar unieke kenmerken (o.a nabijheid IJssel, bedrijvigheid, voormalige haven, pakhuizen) moet een herkenbaar maar uiteindelijk ook een vanzelfsprekend onderdeel worden van de binnenstad met de op haar beurt weer specifieke kenmerken (o.a. historisch, pittoresk, combinatie winkels/stadswoningen, hofjes). Noorderhaven biedt ruimte aan de bewoners van het Marswegkwartier (Voor- en Achtermars) die na herstructurering van hun huidige woningen naar de locatie Noorderhaven willen verhuizen.3 Multifunctioneel wonen is een beleidsprincipe dat de gemeente Zutphen in haar volkshuisvestingbeleid hanteert en ook voor Noorderhaven geldt. Multifunctionele woningen zijn woningen die zodanig flexibel en aanpasbaar zijn, dat verschillende typen huishoudens er in verschillende fasen van de ontwikkeling van het huishouden naar tevredenheid kunnen wonen.4 Er zijn in Nederland steeds meer voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap in de vorm van col3 Het merendeel van deze bewoners behoort tot de doelgroep van beleid die op dit moment allemaal een huurwoning hebben. Voorlopig wordt er daarom van uitgegaan dat als onderdeel van de totale bouwcapaciteit op de locatie Noorderhaven circa 100 woningen in de sociale sector moeten worden gebouwd. 4 Niet alle nieuwbouwwoningen hoeven aan diverse voorwaarden van multifunctioneel te voldoen. Per wijk kan een bepaald percentage worden benoemd. Dit percentage moet een afspiegeling zijn van de verwachting van de maatschappelijke ontwikkelingen. Een nadere beschrijving van dit punt volgt nog.

lectief en consumentgericht bouwen. Zeer geslaagd is bijvoorbeeld het collectief en consumentgerichte bouwen in het oostelijk havengebied van Amsterdam. Binnen goede architectonische kaders levert dit veel variatie op. Een beperkt percentage woningen in Noorderhaven wordt gereserveerd voor individueel en collectief opdrachtgeverschap. Op het zuidelijk deel van De Mars wordt een binnenstedelijk woongebied ontwikkeld met bijbehorende dichtheden en een variatie aan woningtypen.

3.7 Cultuurhistorie en architectuur 3.7.1 Cultuurhistorie Van de cultuurhistorie op De Mars kunnen resten aangetroffen worden in het ruimtelijk patroon, de haven, de schietbaan en een enkele straat. Voorts kan een aantal gebouwen op het zuidelijk deel tot de jongere monumenten gerekend worden. Tot slot verwijzen namen als Fort de Pol naar de voormalige functie. Bij de ontwikkeling van De Mars moet er naar gestreefd worden dit culturele erfgoed op een zinvolle wijze in te passen in de nieuwe ontwikkelingen. Voor gebouwen betekent dit niet alleen behouden, maar een zinvolle functie geven waarbinnen ook onderhoud en instandhouding van het gebouw geregeld is. Voor openbare ruimte betekent dit wellicht iets bij de inrichting en bij hun plaats in de recreatieve routes. In sommige gevallen zijn het slechts beelden en verhalen uit het verleden die overblijven van de vroegere functie, zoals bij Fort de Pol. 3.7.2 Architectuur De architectuur van de bebouwing gaat in een veel grotere mate dan nu het geval is, het beeld van De Mars bepalen. Nu is incidenteel sprake van goede architectuur (Nuon-gebouw, Eijerkamp) maar het merendeel van de bebouwing is functioneel gerealiseerd met weinig oog voor materialisatie, detail en presentatie. De bebouwing van het gebied Noorderhaven is zelfs grotendeels in verval hoewel zich hier juist weer enige architectonisch en historisch interessante objecten bevinden. De architectuur van het woongebied Noorderhaven wordt geïnspireerd op de bebouwing van de historische binnenstad van Zutphen, maar moet wel een eigentijdse uitstraling krijgen. Dat wil zeggen: geen kopieën van historische panden maar wel gebruik maken van de waardevolle kenmerken zoals toepassing van veel metselwerk, verticalisme, variatie in daklijn, subtiele details. Verder geen voortuinen maar stoepen en hekjes als afscheiding tussen openbaar en privé. De begane grond verdieping is minimaal 3,5 m hoog om ook andere functies dan wonen te kunnen opnemen. Bijzondere aandacht vraagt de nieuwe toren in het gebied. Ook deze moet gemetseld zijn, rank en met een bijzondere dakopbouw: een fraaie toevoeging aan het torenlandschap van Zutphen. Voor de gehele woonbuurt wordt een supervisor aangesteld die de architectuur bewaakt en coördineert. Voor de nieuwbouw in de middenzone geldt dat de architectuur hier spectaculair kan zijn en een afspiegeling kan zijn van de bijzondere functies hier. Een aanzet in deze zone is al het gebouw van NUON, maar nieuwe solitaire blikvangers kunnen worden toegevoegd. Gebruik van eigentijdse materialen als staal, bijzondere metalen en glas is goed denkbaar. Ook kleur speelt hier een belangrijke rol. Voor het bedrijfsdeel van De Mars geldt dat een belangrijk deel met nieuwe bebouwing wordt ingevuld. Maar ook de bestaande bebouwing wordt opgeknapt en gerenoveerd. Afhankelijk van de locatie worden bijzondere eisen gesteld aan de architectuur. Nieuwbouw langs de IJssel stelt hoge eisen aan de landschappelijke inpassing met thema’s als uitzicht in een paviljoenachtige ingetogen architectuur. Op bijzondere zichtlocaties is een verticaal element vereist en is de architectuur meer spectaculair. Langs hoofdwegen wordt juist bijzondere aandacht aan de presentatie van de bebouwing gesteld en is een minimale bouwhoogte vereist. Zakelijkheid staat voorop maar afhankelijk van de ligging kan de architectuur van de bebouwing zich dus onderscheiden. In alle gevallen is de inzet van een goede architect vereist. Voor de bestaande bebouwing op De Mars is het denkbaar dat subsidies worden ingesteld ten behoeve van het renoveren van de gevels en ingangspartijen bijvoorbeeld in combinatie met uitbreidingsplannen. 3.8 Openbare ruimte

34
MASTERPLAN DE MARS Op het zuidelijk deel van de Mars zal een binnenstedelijk woongebied ontwikkeld worden met bijbehorende dichtheden en een variatie aan woningtypen.

Het is in de openbare ruimte dat de overheid zich het best kan uitdrukken aangaande haar bedoelingen met een gebied. De Noorderhaven tot binnenstedelijk gebied maken vergt een aantal inspanningen. Het creëren van plaatsen waar de spoorlijn overgestoken kan worden. Het oproepen van psychologische nabijheid door doorkijkjes en zichtlijnen. Maar het is de inrichting van de openbare ruimte waaraan de bezoeker, bewoner en gebruiker herkent in wat voor type stadsdeel hij zich bevindt. Binnenstedelijk gebied heeft bepaalde karakteristieken wat de relatie openbaar en privé-gebied betreft. De gebouwen vormen zonder overgangsgebied de wanden van straten, stegen en pleinen. De inrichting is zorgvuldig gedetailleerd, steenachtig met hoogwaardige materialen, hardsteen, klinkers, mooi straatmeubilair etc. De bebouwingsdichtheid is hoog en de privé-buitenruimte grenst op maaiveld niet aan het openbare gebied. Voor het midden en noordelijk deel is de inrichting robuust, doelmatig, met verwijzingen naar het verleden. De spoorlijntjes blijven herkenbaar: zo zouden de stamlijnen beklinkerd kunnen worden met granietkeien als de ‘stalen ankers van De Mars’. Er wordt waar mogelijk met verwijzingen gewerkt naar de oude patronen van straten en wegen. In het noordelijk deel krijgt de inrichting het raffinement van de hoogwaardige milieutechnologische processen, waarvan de daar gevestigde bedrijven gebruik maken. In de inrichting van De Mars herkent men de zonering, de doorgaande elementen zoals een toeristisch recreatief fietspad en de groenstructuren zorgen voor de samenhang.

35

36

MASTERPLAN DE MARS

4 HET OMGAAN MET AMBITIES

VAN OSCH, wethouder

38
MASTERPLAN DE MARS

Wethouder Bart van Osch is van het begin af aan betrokken geweest bij de ontwikkeling rond De Mars. Als portefeuillehouder van onder meer Economische Zaken, Ruimtelijke Ordening, Stadsontwikkeling en Volkshuisvesting. Het begon allemaal begin 2000 toen het contact met het provinciebestuur van Gelderland aangetrokken werd in het kader van het Gelders Stedelijk Ontwikkelingsgebied. Van Osch: “In eerste instantie ontvingen wij het college van Gedeputeerde Staten om over meerdere onderwerpen te praten. We zijn toen dieper ingegaan op de ontwikkeling van De Mars en wel specifiek op de Noorderhaven, het deel dat we te zijner tijd gaan bebouwen met woningen, kantoren en zo mogelijk onderzoekvoorziening. Na het vertrek van het groothandels bedrijf Reesink naar Apeldoorn wilde ik eerst dat deel van De Mars herontwikkelen.” Ontwikkeling van De Mars is een lastige opgave omdat het een heel divers gebied is waar veel door elkaar loopt: een naoorlogse woonwijk met ongeveer 200 woningen, een deels verouderd bedrijventerrein, maar ook moderne bedrijven als Nuon en woonboulevard Eijerkamp. Van Osch: “Inmiddels is het een substantieel project geworden waarin we nauw samenwerken met de provincie en dat vanuit het kabinet ook extra aandacht heeft gekregen. We staan als een van de vijftig bedrijventerreinen met stip genoteerd op de agenda van het Ministerie van Economische Zaken. Daar ben ik heel tevreden over.”

Het Koersenboek bood twee alternatieven: het huidige bedrijventerrein uitbreiden en woningbouw vergeten, of bedrijvigheid in het noordelijk deel, wonen in het zuidelijk deel en zo aansluiting zoeken bij de binnenstad. Van Osch: “Dat laatste alternatief is het tot mijn vreugde geworden. Ik ben er ook tevreden over dat de raad het besluit heeft genomen om in goed overleg met bewoners en Hanzewonen de woonfunctie op de Achtermars op termijn te laten vervallen en om de huidige bewoners een alternatief te bieden, deels in het nieuwe woongebied, deels elders in de stad. Bewoners, Hanzewonen en gemeente werken daarbij intensief samen aan een convenantovereenkomst.” Ook vanuit zijn betrokkenheid bij de economie van Zutphen als wethouder van Economische Zaken is Van Osch blij met de ontwikkeling van De Mars: “Het is een project dat nu in een forse versnelling is gekomen dankzij de voortvarende aanpak van de projectgroep. Er komt ruimte vrij voor nieuwe bedrijven, door de herverkaveling van de rommelige indeling van De Mars. En ook de sanering van Fort de Pol levert de nodige extra ruimte op. We zien het aantal vragen om informatie van belangstellende bedrijven dan ook flink stijgen. Samen met de ontsluiting van De Mars waarvoor de plannen nu in de maak zijn, zijn dat ontwikkelingen die Zutphen en met name De Mars stevig op de economische kaart van Nederland zetten.

4 Het omgaan met ambities Een ambitie staat volgens het woordenboek gelijk aan een ideaal, een streven, of een aspiratie. Anders gezegd, een ambitie is een doel, een resultaat, soms nauw omschreven, soms nog enigszins abstract, waarvoor partijen, al dan niet met beleid of met een zekere doelgerichtheid, willen gaan staan. Een ambitie zonder belanghebbende partij is geen ambitie. Daartegenover staan de kaders, de randvoorwaarden, eveneens soms nauw omschreven, soms abstract, die een grens markeren, waarbinnen ontwikkelingen zich mogen of kunnen afspelen. Een geluidsnorm is bijvoorbeeld een kader, de beschikbare financiële ruimte is een ander voorbeeld. Kaders en randvoorwaarden vragen vaak om ‘grensbewaking’ door een speciaal daarvoor aangewezen partij. Soms ontbreekt echter een dergelijke partij, of zijn juist meer partijen verantwoordelijk en mankeert de onderlinge coördinatie en afstemming. Naast de ambities en de kaders is er ook nog sprake van een ondergrond, of een uitgangssituatie, een vertrekpunt. Hierbij denken we aan bijvoorbeeld de IJssel, de bestaande wegenstructuur van De Mars, het totale complex aan opstallen en het geïnvesteerde vermogen daarin. Of anders gezegd, De Mars is geen kale maagdelijke strandvlakte langs de IJssel die naar believen met prachtige zandsculpturen kan worden gevuld. Begrippen vloeien soms in elkaar over. Zo lijkt het alsof een milieunorm alleen door ‘grensbewaking’, inperking van ambities, gerealiseerd wordt. Het omgekeerde is echter eerder aan de orde, door (nietmilieugerelateerde) ambities te verwezenlijken, in dit geval de stedelijke herstructurering van een verouderd bedrijventerrein, worden juist milieunormen – na vele decennia – eindelijk verwezenlijkt. Ambities hebben soms betrekking op de gehele Mars, soms op onderdelen. Ambities zijn soms heel algemeen, soms heel specifiek op één aspect of facet gericht. Ambities worden vaak gedragen door één actor of partij. Rangorde bepalen en prioriteiten vaststellen zijn expliciete keuzemomenten. Deze keuzemomenten zijn echter niet geheel vrij. Niet in de keuze zelf, maar ook niet in het moment waarop. Enerzijds hebben we te maken met de uitgangssituatie en de kaders en randvoorwaarden, anderzijds is ook bepalend binnen welk perspectief een ambitie is geformuleerd, of wordt ingekaderd. Ambities zijn onderling verweven, waarbij niet zonder meer de ene ambitie ingewisseld kan worden voor de andere. Ambities zijn zelfs deels onlosmakelijk met elkaar verbonden. Kiezen voor de ene ambitie is soms ook automatisch kiezen voor de andere.

39

We onderscheiden de volgende perspectieven: • facetten • gebieden • functies of sectoren • fasen / historie Ambities die gebiedsgericht zijn, geven aan wat voor een bepaald gebied de nagestreefde ontwikkeling is. Gebiedsgerichte ambities geven een visie op de toekomstige ruimtelijke inrichting van een gebied, dat wil zeggen de ruimtelijke structuur, de samenhang tussen ruimtelijke functies, de onderlinge verhouding tussen functies, en kwaliteitsmaatstaven op hoofdlijnen. Gebiedsgerichte ambities kunnen ook worden gezien als het resultaat van een afweging, een integratie van alle boven- en ondergeschikte ambities. Die afweging en integratieslag is dikwijls lastig. Sectoren voelen zich tekort gedaan, omdat men zich onvoldoende bewust is van de noodzaak tot afweging en integratie met andere sectoren. Men mag niet verbaasd zijn om bijna ‘een gapend gat’ aan te treffen tussen de teksten van beleidsnota’s en de praktijk in al zijn complexiteit zoals die zich momenteel voordoet op De Mars. Beleidsnota’s zijn dikwijls slecht vertaald naar concrete doelen en resultaten. Laat staan dat ze op een gedegen manier zijn afgestemd met andere nota’s. Zo is er nog altijd een grote afstand tussen het beleid voor welzijn, zorg en onderwijs en het beleid voor de fysieke leefomgeving (milieu, water, verkeer en vervoer en ruimtelijke ordening). Bij de verschillende betrokkenen is er nog onvoldoende zicht op de samenhang en de conflictpunten tussen de wederzijds nagestreefde doelen, resultaten en effecten.

Gebiedsgerichte ambities kunnen voor verschillende schaalniveaus gelden. Voor De Mars zijn de volgende ruimtelijke schaalniveaus rechtstreeks van belang: • stad Zutphen • wijk D • regio Stedendriehoek • De Mars • deelgebieden De Mars • kavelniveau In principe zijn gebiedsgerichte ambities van een hoger schaalniveau sturend richting lagere schaalniveaus. Zo moet het beleid voor het deelgebied Noorderhaven passen in het beleid voor de totale Mars. De ambities voor het gebied De Mars moet aansluiten op de ambities voor wijk D, etc. Zo is op De Mars weinig ruimte voor de vestiging van detailhandelsfuncties, omdat de verwachting is dat dit afbreuk doet aan het kernwinkelgebied van de binnenstad. Dit wil overigens niet zeggen dat ambities van lager schaalniveau geen invloed kunnen hebben op hogere schaalniveaus. Bijstelling is wel degelijk mogelijk. Indien het van belang is dat het middengebied blijvend maximale ruimte biedt aan diverse vormen van bedrijvigheid, dan kan het misschien noodzakelijk zijn om in de overgangszone van het Noorderhavengebied minder geluidsgevoelige bestemmingen te realiseren, waardoor het totaalbeeld voor De Mars mogelijk moet worden bijgesteld.

40
MASTERPLAN DE MARS

Facetmatige ambities geven dwars door functies/sectoren kleuring en zijn daarmee structurerend voor het totaal. Gebiedsgerichte ambities worden ook beïnvloed door facetmatige ambities. De volgende facetten zijn voor De Mars van belang: • ruimte • water • verkeer en vervoer • sociaal

• milieu • economie

Het ruimtelijk facet heeft als oogmerk om de juiste functies op de juiste plek te plaatsen. Bij een goede onderlinge afstemming tussen functies (onderlinge ligging ten opzichte van elkaar) en op gebiedsniveau (afhankelijk van schaalniveau) wordt ruimtelijke kwaliteit en omgevingskwaliteit gegarandeerd. Zonder er hier diepgaand op in te gaan laten de laatste twee begrippen zich in simpele bewoordingen vertalen als een Mars die aantrekkelijk is ingericht en een positieve uitstraling heeft, èn een Mars die als onderdeel van de stad Zutphen de aldaar gevestigde functies en belangen de mogelijkheden biedt om te kunnen (blijven) functioneren en zich te kunnen ontwikkelen. Kortom, een goed werk- en woonklimaat. Water heeft op De Mars met name structurerende invloed bij de functie berging en afvoer van hemelen kwelwater (conform de recente duurzaamheidsvereisten). Belangrijk voor Eefde-West is de functie regionale waterberging voor extreme omstandigheden. Ten derde is de waterkerende functie permanent van belang zijn. Milieu5 heeft zowel in de sanerende als preventieve aanpak een wezenlijke invloed op de ontwikkeling van De Mars. Essentieel zijn de externe milieu-effecten van het gebied De Mars op zijn omgeving, met name de kern Eefde, het stationsgebied, de binnenstad van Zutphen, en het Vogel- en Habitatrichtlijngebied van de IJssel en haar uiterwaarden. Verder is een goede interne geleding belangrijk. Noorderhaven moet enerzijds ontwikkeld worden tot een veilige en schone woonomgeving, anderzijds mag Noorderhaven zo min mogelijk belemmerend zijn voor het voortbestaan en de ontwikkeling van de bedrijfsmatige activiteiten in het midden- en noordgebied. Binnen deelgebieden geldt hetzelfde: een destructiebedrijf combineert niet met een producent van levensmiddelen. Het duurzaamheidsstreven (in de termen van Brundtland sustainable development) geeft, zoals aangekondigd in het Koersenboek, richting en kleuring aan de ontwikkelingen van en op De Mars. Duurzaamheid vindt uiteraard ook zijn basis in het ruimtelijk beleid (onder meer zuinig ruimtegebruik), verkeer- en vervoersbeleid (mobiliteitsbeleid), energiebeleid en het waterbeleid. Een goed functionerend verkeers- en vervoerssysteem is min of meer de ruggengraat van een stad of stadsdeel. Op De Mars worden momenteel ernstige tekortkomingen ervaren. Zowel de verbetering van de interne als de externe ontsluiting is van vitaal belang voor De Mars, maar ook voor de stad Zutphen. In feite is dit te bestempelen als het wegwerken van een historisch ontstane achterstandssituatie, die niet meer past bij de maatstaven van deze tijd. De realisatie van het doel ‘aansluiten bij de binnenstad’ hangt in belangrijke mate af van het verwezenlijken van infrastructurele verbindingen tussen de oost- en de westzijde van het spoorwegemplacement.

5 Milieubeleid wordt hier breed opgevat. Het omvat milieuhygiëne, natuur- en landschapsbeleid en energie en grondstoffenbeleid, dit weerspiegelt de drie typen van nadelige milieubeïnvloeding: verontreiniging, aantasting en uitputting.

Een bijzonder aandachtspunt voor De Mars is de externe veiligheidsproblematiek. Verbetering van de verkeersinfrastructuur heeft ook een belangrijke positieve invloed op de veiligheidssituatie. Zowel het landelijke Grote Stedenbeleid als het Gelders Stedelijk Ontwikkelingsbeleid is gebaseerd op het concept van de ‘vitale stad’. Het beleid voor de vitale stad is gebaseerd op drie pijlers: • ruimtelijk-fysiek • economie • sociaal Stedelijke ontwikkeling moet bijdragen aan het in sociaal opzicht beter functioneren van mensen en organisaties. Kerndoelen van het sociale beleid zijn het bevorderen van de zelfredzaamheid en maatschappelijke en sociale participatie, reïntegratie, reductie van achterstanden en het bieden van een basisniveau aan ontmoeting, ontplooiing en ontspanning, en uiteraard het voorkomen van sociale problemen. Een belangrijk credo afkomstig uit het ‘sociale facet’ is dat met fysiek beleid alleen sociale vraagstukken niet worden opgelost. De wortel van het probleem blijft vaak voortbestaan. Een goede inventarisatie, als eerste stap, is belangrijk. Verder is blijvend overleg met (toekomstige) belanghebbenden (ontwikkeling bewonersvisie) en instanties en werkenden in de sociale sector van belang. Een breed scala aan onderwerpen kan daarin aan de orde komen. In de eerste plaats de kwaliteit, en de aard en de plaats van voorzieningen (welzijn, zorg, onderwijs, sport- en recreatie, wonen, basis-commercieel en cultureel). In tweede instantie ook zaken als veiligheid, gebruiks- en belevingswaarde (omgevingspsychologie) en bereikbaarheid / nabijheid (per doelgroep) van activiteiten-centra in relatie tot de dagelijkse levenscyclus. Het Marsprogramma vergt een bijzondere inspanning om daadwerkelijk de werelden van sociaal en fysiek en economie tot elkaar te laten komen, opdat concrete en tastbare tussen- en eindresultaten worden bereikt. Het is zonneklaar dat economie voor een werkgebied als De Mars cruciaal is. In principe is ‘economie’ leidend voor de deelgebieden midden, noord en Eefde-west. Voor Eefde-west is zoals beschreven de inpassing van de waterberging eveneens essentieel. Zoals al eerder betoogd is er een belangrijke interactie tussen de ontwikkeling van De Mars en de ‘spelregels’, de trends en de ontwikkelingen vanuit de economie. Economie is in vele opzichten een dominant sturend facet, soms alleen begrensd door de eerder genoemde fysisch-geografische ondergrond en door de mens in zijn natuurlijke beperkingen. Zo heeft het geen zin om vanuit stedenbouwkundige optiek bepaalde maatvoeringen ten tonele te voeren, als het bedrijfsleven daar niet mee uit de voeten kan. De Mars is omgeven door water- en spoorverbindingen. Ondanks dat het mobiliteitsbeleid ‘schreeuwt’ om alternatieve vormen van vervoer, heeft het als overheid geen zin om in openbare op- en overslagvoorzieningen te investeren, als er vanuit de markt tot op heden weinig basis voor te vinden is. Sectorale of functionele ambities vormen in feite de onderste trede van het ‘ambitie-gebouw’. Sectorale ambities worden afgewogen binnen het kader van gebiedsgerichte en facetmatige ambities. Dat wil overigens niet zeggen dat als een sectorale ambitie niet strookt met een ‘hoger’ ambitieniveau, dat deze dan moet worden uitgesloten. Uitzondering of afwijking is mogelijk, mits het naar aard, omvang of om andere redenen geen afbreuk doet aan de meer omvattende ambitie. Bedacht dient te worden dat keiharde besliscriteria niet op voorhand gegeven kunnen worden. Een beslissing is veelal maatwerk, gebaseerd op unieke motieven. Dit voorkomt starheid in de beleidsvoering. Ambitie vanuit het perspectief van fase of historie is onderscheiden om daarmee te benadrukken dat de factor tijd in een aantal gevallen ook het keuzeproces kan beïnvloeden. Een besluit of overeenkomst uit het verleden kan zijn oorsprong vinden in het oplossen van een langslepend conflict, waarbij partijen wederzijds geven en nemen. Indien thans één onderdeel van een dergelijke historische overeenkomst zou moeten wijken voor nieuwe ambities en beleidsafspraken, dan kan dit mogelijk aanleiding zijn tot heropleving van een oude conflictsituatie, waarbij partijen zich mogelijk gebruuskeerd voelen en een hindermacht gaan vormen voor toekomstige besluitvorming. Een voorbeeld van een gefaseerde ambitie is het beleid voor vrijkomende, grote aangesloten, bedrijfskavels in het noorden. Deze kavels worden tot een nader overeen te komen termijn gereserveerd voor de vestiging van bedrijven in de milieucategorie IV en hoger. Mocht echter na verloop van tijd geen gegadigde zich aandienen, dan worden deze kavels vrijgegeven voor de vestiging van lichtere milieucategorieën.

41

42

MASTERPLAN DE MARS

5 DE RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE STRUCTUUR

RON VAN DER WAART, stedenbouwkundige
Ron van der Waart is stedenbouwkundige van de gemeente Zutphen. Hij adviseert over de ruimtelijke inrichting van De Mars. Dat betreft het uiterlijk van het bedrijventerrein en het nieuwbouwgedeelte voor woningen. Hoe gaat De Mars er in de toekomst uitzien?

Het noordelijke gedeelte van De Mars vormt de hoofdopgave voor dit deel. Van der Waart: “een groot gedeelte van dit bedrijventerrein gaan we herkavelen omdat veel percelen slecht gebouwd zijn, heel inefficiënt met grote reststukken. Het is ongewenst om binnenstedelijk gebied zo weinig intensief te gebruiken. Het is geen geringe opgave die de gemeente op zich neemt: gronden en gebouwen aankopen en betrokkenen stimuleren. We willen De Mars intensiever gebruiken en een eigen, aantrekkelijke identiteit geven. Qua ligging is het een fantastisch gebied, aan de IJssel en het Twentekanaal. Dat kan veel beter benut worden, met zichtlijnen, een ander stratenpatroon, en andere straatprofielen. We denken aan veel groen, en bomen langs de wegen, maar ook aan facelifts van de gevels. In sommige gevallen willen we gaan slopen en nieuwe bebouwing toevoegen. Straten worden geherprofileerd en krijgen hier en daar een nieuwe eigentijdse verharding”.

Van der Waart: ‘Momenteel zijn grote delen van de Mars erg rommelig: fabriekshallen die in slechte staat verkeren, ongelukkig ingerichte terreinen, braakliggende grond. Dat gaan we aanpakken. De Noorderhaven, het zuidelijke deel van De Mars, gaan we omvormen tot een binnenstedelijk woonmilieu, met appartementen en herenhuizen. Heel aantrekkelijk: een eigentijdse vertaling van de historische binnenstad, met straatjes, pleintjes, grachtjes, liggend aan de IJssel, vlak bij het station, met het centrum onder handbereik. De leegstaande opstallen van Reesink worden daarvoor gesloopt en we gaan ruim 850 woningen bouwen, als spiegel van het historische centrum van Zutphen.” De stedenbouwkundige opdracht beperkt zich niet tot nieuwbouw van woningen. Van der Waart: “We gaan ook de resterende 150 hectare van het bedrijventerrein revitaliseren. Een deel daarvan wordt gesloopt, waaronder de Achtermars. Daar willen we nieuwe bedrijven aantrekken met een hoogwaardige kwaliteit. De overgangszone tussen wonen en bedrijventerrein, het middendeel van De Mars, krijgt uiteenlopende functies die de stad als geheel interessanter zullen maken. Het wordt een stedelijk-regionale attractiezone met onder meer een Family Mall, bioscoop, woonboulevard, en andere aan het wonen gerelateerde functies en parkeergelegenheid.”

5.1 Toelichting op de plankaart 6 De Mars is een duidelijk begrensd gebied. IJssel, Twentekanaal en spoorlijn vormen de drie zijden van dit driehoekige gebied van 165 hectare. In dit masterplan wordt voorgesteld De Mars op vier punten een goede verbinding te geven met het overig deel van Zutphen en een brug over het Twentekanaal verbindt De Mars ook met het toekomstige bedrijfsterrein Eefde-West. Het stationsgebied met zijn voetgangers-verbinding vormt daarenboven een belangrijke schakel tussen De Mars en de rest van Zutphen. De Mars moet een aantrekkelijk gebied worden. Vanaf het Spoor, de IJssel of het Twentekanaal moet De Mars een groen aanzicht bieden. Door het opstellen van een beeldkwaliteitsplan waarin voor de randen van De Mars expliciete verklaringen opgenomen zijn over kavelgrootte, rooilijnen en bebouwing kan dat beeld van De Mars gerealiseerd worden, omdat het juist aan de randen de nodige nog uitgeefbare ruimte beschikbaar is. Deze toegangen, de poorten van De Mars, geven toegang tot de hoofdstructuur voor het verkeer van De Mars. Het imago van De Mars wordt voor vele bezoekers en gebruikers van het gebied sterk bepaald door de visuele kwaliteit van de hoofdstructuur. Door de hoofdstructuur te begeleiden met bomen, te koppelen waar mogelijk aan de waterstructuur en door middel van een beeldkwaliteitsplan te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen de visuele kwaliteit mede versterken, wordt De Mars een stadsdeel met een eigen identiteit en kwaliteit. Naast de hoofdstructuur zijn er de verbindingswegen tussen de hoofdstructuur en in de gebieden die zich daarbinnen bevinden, zijn er bedrijfsstraten naar analogie met de woonstraten in woonbuurten. De combinatie van wateropvanggebieden, waterlopen en groenstructuur verbetert de interne structuur van De Mars. Doorgaande fiets- en wandelroutes ontsluiten De Mars voor het langzame verkeer en bepalen het beeld van binnenuit. Attractiepunten aan de routes ondersteunen het gebruik ervan. Strategisch gelegen parkeerplaatsen voor bezoekers van De Mars moeten een gecombineerd bezoek aan Mars en binnenstad aanmoedigen. Cultuur, toerisme en recreatie op De Mars krijgen op de gerevitaliseerde De Mars een plaats. De Mars is niet onmiddellijk veranderd tot een toeristische trekpleister, maar gezien de recreatietrends moeten de mogelijkheden niet onderschat worden. Gebruikmakend van de IJsseloever en de technologische innovaties van de aanwezige bedrijven kan een recreatieve trip naar De Mars voldoen aan de toenemende behoefte van educatief toerisme. Daarnaast heeft de meubelboulevard zijn waarde als bestemming voor een dagtocht. De Family Mall moet zijn plaats nog verwerven maar het concept past uitstekend in het hedendaagse recreatiepatroon. Deze trekkers, milieu-technologie, Family Mall en de meubelboulevard kunnen nog aantrekkelijker worden door de toevoeging van culturele elementen. De huisvesting hiervan in één van de bestaande oude gebouwen kan stellig de identiteit van De Mars vergroten. Waar zoveel mensen bijeenkomen is horeca van belang. Mc Donald’s heeft dit ingezien en zich gevestigd op een voor hen ongebruikelijke plaats. De Mars zou zeker een culturele tegenhanger van deze fastfoodketen kunnen gebruiken. Dit alles gaat niet ten koste van het verdwijnen van de huidige industriële functies op De Mars. Als die verdwijnen, is dat het gevolg van trends en tendensen. Het masterplan is erop gericht de bedrijven die in het huidig economisch klimaat een goede toekomst hebben zo goed mogelijk te accommoderen en te faciliteren. Herverkaveling van bedrijfsterreinen, herstructurering van de openbare ruimte en een goede inrichting ervan veranderen dit nu nog rommelige gebied in een goed gebruikt en goed geoutilleerd bedrijventerrein. Een terrein dat onderdeel is van Zutphen en dat door goede ontsluitingen en doorgaande routes over het terrein op het netvlies van de Zutphenaren komt te staan. 5.2 Ten noorden van De Mars: Eefde-West Noordelijk van het Twentekanaal, bereikbaar via de N348, ligt in de toekomst het bedrijventerrein Eefde-West. Eefde-West is een modern uiteengelegd industrieterrein voor bedrijven met een niet al te zware milieubelasting. Tussen de verschillende bedrijfsvlekken is ruimte voor waterberging. Het handhaven van strikte voorwaarden ten aanzien van milieuvriendelijke ontwikkeling en beeldkwaliteit maakt het mogelijk een aantrekkelijk bedrijfsterrein te realiseren.

45

6 Zie toegevoegde kaarten aan het eind van hoofdstuk 5

Voor Eefde-West wordt, gebaseerd op de gebruikssituatie zoals in dit Masterplan is voorzien, van De Mars en de directe omgeving de milieuruimte vastgesteld. Tegen de tijd dat het terrein bouwrijp wordt gemaakt, wordt aan de hand van de marktsituatie het profiel van het bedrijventerrein bedrijven ingezet. De uitgifte van Eefde-West is pas aan de orde nadat de revitalisering van De Mars goeddeels is afgerond. Dit is over 8 à 12 jaar het geval. 5.3 Noordzone Deze zone is bestemd voor milieuhinderlijke bedrijven. De door afgraving van Fort de Pol vrijkomende ruimte blijft daarvoor gedurende een aantal jaren (10 jaar) gereserveerd. In samenspraak met de provincie gaat een actief wervingsbeleid gevoerd worden. Er staan in het noordelijk deel van De Mars heel wat projecten op stapel die het gebied een ander aanzien geven. De bovengenoemde noordelijke ontsluiting. Er worden drie windmolens geplaatst en een groot deel van de afvalberg, Fort de Pol wordt afgegraven. Op het vrijkomend terrein (± 10 ha.) worden nieuwe industrieën in de zwaardere milieucategorieën gevestigd. Deze op stapel staande projecten zijn aanleiding om het noordelijk deel van De Mars een ander aanzien te geven. Een aanzien dat meer overeenkomt met het hightech-karakter van de bedrijven die daar gevestigd zijn. Dit andere aanzien kan gestalte krijgen in de vormgeving van de openbare ruimte met veel groen, de ontwikkeling van een aantal goed vormgegeven publiekstrekkende functies met eveneens een ruim aandeel groen op het eigen terrein, zoals een milieu-technologisch educatiecentrum en een plaats waar èn de historie van Fort de Pol èn het schitterende uitzicht over de rivier te beleven valt. Deze functies worden gesitueerd aan de doorgaande, langzame verkeersroutes die op De Mars aangelegd worden. 5.4 De middenzone De middenzone verandert ingrijpend. Herverkaveling leidt tot intensivering en herinrichting van de openbare ruimte tot een ander aanzien. Per kavel of cluster kavels wordt de milieuruimte vastgesteld. Dit is een belangrijk criterium voor zich daar vestigende bedrijven. Door de inrichting van de openbare ruimte, de kavelgrootte en wellicht een aanbod van flexibele bedrijfshuisvesting kan enige invloed op het type bedrijven dat zich daar vestigt uitgeoefend worden. Voorts kan de multimodaliteit van De Mars een belangrijke vestigingsplaatsfactor zijn, mits er voldoende toekomst-perspectief is voor watergebonden bedrijvigheid. Binnen het kader van het parkmanagement kan aan zich vestigende bedrijven een bepaald servicepakket geboden worden. Dit kan een positieve invloed hebben op de keuze voor De Mars als vestigingsplaats. De belangrijkste projecten in de middenzone zijn de herverkaveling van deze zone en de aanpak omgeving Industriehaven. Met de herverkaveling wordt bereikt dat deze extensief gebruikte zone plaats gaat bieden aan zich nieuw vestigende bedrijven. Onderdeel van deze herverkaveling is ook het gebied waar zich nu nog de woonwijk de Achtermars bevindt. De omgeving Industriehaven vraagt om een nieuw perspectief. Concretisering van nut en belang van watergebonden bedrijvigheid van De Mars is hierin een aspect van afweging. Tussen het zuidelijk binnenstedelijk gebied en de middenzone bevinden zich de perifere detailhandelsvestigingen en de Family Mall. Het gaat hier om bedrijven die alles wat met wonen te maken heeft aanbieden. Deze vestigingen geven aan Zutphen landelijke bekendheid en trekken jaarlijks honderdduizenden bezoekers. De inrichting van De Mars wordt hierop afgestemd, zowel kwalitatief als kwantitatief. De relaties met de binnenstad worden zó vormgegeven dat deze bezoekers zich niet tot de PDV beperken maar mede draagvlak vormen voor de binnenstadswinkeliers. In dit gebied zit nog een aantal projecten in de pijplijn waaronder de bioscoop waarvan de bouw start in 2005. Vanuit de meubelboulevard moeten aantrekkelijke met speciale objecten versierde aanlooproutes via het station en de belangrijkste parkeerplaatsen bezoekers aanmoedigen de binnenstad in te gaan.

46
MASTERPLAN DE MARS

5.5 Stedenbouwkundige eisen noord- en middenzone De centrale zone van het bedrijventerrein bestaat voornamelijk uit reguliere bedrijven voor productie, assemblage, opslag en overslag. In het centrale deel dient intensivering van het grondgebruik plaats te vinden. Een minimum bebouwingspercentage van 60% is uitgangspunt alsmede een FSI van 0,8. Langs het spoor en naar de woonwijken toe dienen zich vooral kleinere bedrijven (kavels van max. 3000 m2) te vestigen en ligt het accent meer op dienstverlening.

Langs de IJsseloevers is het karakter van het bedrijventerrein meer groen en ook wat extraverter. Dit houdt in dat: 1 ter plaatse van de huidige Achtermars een bedrijvenpark wordt ontwikkeld van ca 10 ha met een representatieve voorkant naar de IJssel toe; 2 op termijn de bedrijven bij de entree van de haven worden vervangen door wat representatieve bedrijven in het groen; 3 in de noordelijke zone langs de IJssel milieubedrijven zich vestigen in het groen met als duidelijke markering een drietal grote windmolens langs de IJssel; 4 in de uiterste noordhoek van De Mars een landmark/uitzichtpunt wordt gemaakt. Wanneer bedrijven in het groen liggen dient minimaal 30% van het kavel uit tuin met bomen en hagen te bestaan. Rond de Industriehaven dienen zich watergerelateerde bedrijven te vestigen zoals zandoverslag- en containerbedrijven of bedrijven verbonden met de watersport. In de zone naar de nieuwe woonbuurt Noorderhaven toe bevindt zich een cluster ten behoeve van perifere en volumineuze detailhandel waarin zich de woonboulevard bevindt alsmede andere aan wonen gerelateerde functies. Deze zone heeft een directe langzaamverkeerverbinding met het station. Een tweede PDV-cluster bevindt zich meer centraal op het bedrijventerrein direct langs de hoofdwegen en daardoor goed bereikbaar vanuit de stad. In beide clusters is nog enige uitbreiding, na sanering van enige bestaande verouderde bedrijfsbebouwing, mogelijk. In de zone langs het gebied Noorderhaven bevinden zich verder kantoren en leisure-functies (met o.a. de Family Mall). Het accent in dit gedeelte ligt op spektakel en verblijven. Aan weerszijden van de Overweg is nog ruimte voor enige uitbreiding van deze functie. Er dient veel aandacht besteed te worden aan de openbare ruimte. Eén van de twee alternatieven van de N348 gaat over het bedrijventerrein. Een logische inpassing in het hoofdwegennet van het terrein en een duidelijke aantakking daarop is uitgangspunt. Bedrijven worden niet direct op de N348 ontsloten. Er dient een duidelijke hiërarchie van wegen op het bedrijventerrein te zijn: hoofd-verzamelwegen met vrijliggende fietspaden of fietsstroken. Verbindingsstraten zijn bedoeld om de verschillende hoofdwegen logisch met elkaar te verbinden en de verschillende zones op het terrein te ontsluiten. Bedrijfsstraten dienen alleen ter ontsluiting van de aanliggende bedrijven. De hoofdverzamelwegen en de secundaire wegen dienen een duidelijk eenduidig ruimtelijk profiel te krijgen met groene bermen waarin zich bomen bevinden. Op die manier ontstaat een groen raamwerk op De Mars en krijgt het terrein een aantrekkelijke uitstraling alsmede ook meer ecologische betekenis. Langs de hoofdwegen is ruimte voor representatieve zones. Dit houdt in dat bedrijven hier vooral hun representatieve functies moeten leggen (kantoor), dat zich hier geen open opslag bevindt en geen loadingdocks alsmede grote parkeervoorzieningen. Een minimumbouwhoogte is hier gewenst. Bij een aantal belangrijke hoeken in het plan zijn landmarks/herkenningspunten gewenst om de herkenbaarheid te vergroten. De recreatieve functie van het bedrijventerrein dient te worden vergroot. Dit kan door aanleg van een doorgaande fietsroute rond het plan en deels erdoor heen. Langs deze route bevinden zich verschillende interessante functies en elementen mede door de aanleg van meer groen, de Family Mall, de woonboulevard, door de verblijfsfunctie van de industriehaven te verbeteren (o.a. door hier de vestiging van een horecapunt mogelijk te maken). Op verschillende plaatsen op het terrein dient meer ruimte voor retentie van water te worden aangelegd. Deze waterretentie wordt gekoppeld aan het groen langs de wegen of aan het groen op de kavels. De openbare ruimte op het terrein wordt opgewaardeerd door nieuwe bestrating onder andere ter plaatse van inritten van bedrijven en in combinatie met de oude stamlijntracé’s. Verlichting is een belangrijk punt alsmede bebording en bewegwijzering.

47

5.6 Zuidzone Hier gaat De Mars het meest verkleuren. Het verouderde en verlaten industrieterrein wordt veranderd in een binnenstedelijk gebied met als voornaamste functie wonen. Daarmee wordt het gebied weer wat het vanouds was, onderdeel van de binnenstad. Zie ook kaart zes, historische situatie Mars en Mars-zuid. De ligging tussen bedrijventerrein en spoor brengt een bepaalde milieubelasting met zich mee. Daar wordt terdege rekening mee gehouden. Hierbij moet ruim aandacht besteed worden aan de stedenbouwkundige aspecten, zodat het gebied een logisch onderdeel van de binnenstad wordt. Zichtlijnen, een mooi waterfront en een eigen intieme woonsfeer zijn daarbij van belang. De zuidelijke zone wordt getransformeerd tot binnenstadszone. Behalve wonen moet in deze zone plaats zijn voor binnenstadsfuncties als cultuur, horeca, onderwijs en niet met de binnenstad concurrerende detailhandel. Het is niet iedere dag dat een binnenstedelijk gebied ontwikkeld kan worden. Dit creëert unieke kansen. Kansen om te voorzien in een woningaanbod dat de binnenstad nog niet kent, en kansen om woningen te bouwen voor bewoners die binnenstedelijke voorzieningen gebruiken en waarderen. De regionale functie van De Mars moet ook in het woningaanbod tot uitdrukking komen. Op niet zo heel veel andere plaatsen in de regio kan nog binnenstedelijk gebouwd worden. Dat betekent dat de woningmarkt voor De Mars groter is dan Zutphen alleen.

48
MASTERPLAN DE MARS

Op welke doelgroepen richt het wonen op De Mars zich? Een doelgroep die prominent in het oog springt zijn de 55+ers. De demografische opbouw van de bevolking laat zien dat deze groep de komende jaren nog toeneemt. Een gelukkig groot aantal ouderen wordt oud in een zelfstandige woning. Het beleid speelt hierop in door zorg steeds meer extramuraal in de eigen woning te leveren. Maar zelfs die zorg op maat aan huis stelt eisen aan de woning. En ook wordt het moment dat de oudere hulp nodig heeft uitgesteld door een voor ouderen geschikte woning en woonomgeving. Niet alleen de woning moet weinig obstakels hebben en goed toegankelijk zijn. Dit geldt ook voor de woonomgeving. En een winkel om de hoek en een aangename ontmoetingsruimte dicht bij huis kan het leven van vele ouderen eenvoudiger en aangenamer maken. Ouderen kiezen er niet uit vrije wil voor om met uitsluitend ouderen om zich heen te wonen. Dit is een argument om alle appartementen die in het gebied Noorderhaven gebouwd worden te laten voldoen aan de eisen van toegankelijkheid en bruikbaarheid voor ouderen. Dat maakt deze appartementen dan ook meteen multifunctioneel, zodat iemand die slechter ter been wordt niet meteen hoeft te verhuizen. Maar niet alleen ouderen willen zich op De Mars vestigen. Voor vele jongeren is het binnenstedelijk milieu ook aantrekkelijk. En voor een groep mensen die als opvolging van de vroegere ambachtslieden die in de binnenstad aan huis werkten nu een atelier of bedrijfsruimte aan huis willen. Denk aan ontwerpers in de woninginrichtingsfeer, maar ook para-medische beroepen, en administratieve dienstverlening. Het toenemend gebruik van internet maakt het weer mogelijk dat mensen vanuit huis opereren maar deel uit maken van een grotere organisatie.

5.7 Stedenbouwkundige eisen zuidzone In bijlage vier is het programma van eisen voor Noorderhaven uitgewerkt. Hieronder volgen de stedenbouwkundige hoofdlijnen die voor het gebied gelden. Door het woongebied dient geen doorgaand verkeer afgewikkeld te worden. Wel loopt er door het plan een aanlooproute vanaf het station naar woonboulevard Eijerkamp. Langs deze route bevinden zich ook winkels en horecavestigingen. Tegenover het station bevindt zich een plein met een verblijfsfunctie als onderdeel van de aanlooproute. Centraal kan een plein/ontmoetingsruimte worden gerealiseerd. Tussen het plangebied en de Dreef bevindt zich een groene/blauwe ruimte van minimaal 30 meter breedte ten behoeve van retentie en als buffer tussen het woongebied en het bedrijvendeel. Van west naar oost bevindt zich min of meer ter plaatse van de voormalige Noorderhaven een groene/blauwe lineaire ruimte als verwijzing naar het verleden en ten behoeve van retentie. Centraal in het plan bevindt zich een woontoren van minimaal 35 meter hoog ten behoeve van de herkenbaarheid van het plan vanuit de oude stad. Rekening dient gehouden te worden met zichtlijnen vanuit het plangebeid naar de torens van de oude stad. Langs de IJssel en aan de Havenstraat dient de bebouwing zo veel mogelijk als een gesloten wand en als één geheel ontworpen te worden met een variërende bouwhoogte. De bebouwingshoogte

van deze wanden is maximaal zes bouwlagen (exclusief garagekelder) en minimaal drie bouwlagen. In het plan is de bebouwingshoogte maximaal vier bouwlagen en minimaal twee bouwlagen. Het is de intentie om enige bestaande historische panden in te passen. Langs de IJssel dient een wandelpromenade ontworpen te worden. Het uitgangspunt is dat het parkeren in het plangebied onder de bebouwing en in parkeerkelders wordt opgelost. De parkeernorm in het plan is circa 1,5 parkeerplaats per woning. Binnen het plangebied valt ook een deel van het grootschalige parkeerterrein van NUON. Herinrichting en compensatie elders dient deels plaats te vinden ten behoeve van een betere aansluiting op het woongebied. De gevels van de bebouwing in het plangebied dienen uit baksteen te bestaan. Eén overheersende kleur is gewenst. De dakafdekking van de bebouwing is plat met uitzondering eventueel van het torenelement. De daklijn van de bebouwing dient voldoende variatie te hebben. Zijerf-afscheidingen en kopgevels dienen te worden meeontworpen. De openbare ruimte dient zorgvuldig ontworpen te worden en de uitstraling van een hoogwaardige binnenstad te krijgen.

49

Belangrijke zichtlijnen

50

MASTERPLAN DE MARS

6 PLAN VAN AANPAK

6.1 Inleiding Het plan van aanpak kan gezien worden als de organisatie van de uitvoering. Het masterplan geeft een aantal gewenste ontwikkelingsrichtingen aan die deels naast en deels na elkaar uitgevoerd worden. Er is sprake van ontwikkelingsrichtingen die naar inhoud en aard verschillen. De uitvoering van het masterplan wordt projectmatig georganiseerd. Hiervoor zijn projecten van verschillende aard nodig: • Dit zijn nieuwe grote meerjarenprojecten die de revitalisatie van De Mars moeten bewerkstelligen. Dit zijn lopende grote meerjarenprojecten waarmee de revitalisatie al opgestart is. • Dit zijn stimuleringsprojecten die tot doel hebben met een geringe input vanuit de overheid de betrokkenen bij De Mars, zoals de ondernemers, te inspireren zelf ook projecten ter hand te nemen. Ze zijn zo genoemd omdat de uitvoering ervan een groot aantal positieve neveneffecten kan hebben. • En dit zijn projecten op het gebied van organisatie en coördinatie tussen de betrokken overheidspartners en tussen de overheid en de private partner. Over al deze onderdelen van het plan van aanpak is zorgvuldige communicatie met de betrokkenen nodig.

52
MASTERPLAN DE MARS

6.2 Nieuwe grote meerjarenprojecten Categorisering van wegen en herprofilering voor de hele Mars Actie: Een extern verkeersbureau adviseert eind 2004 over de uiteindelijke categorisering na aanleg van de N348 en tunnel. Voorts wordt onderzocht welke onderdelen daarop vooruitlopend ingevoerd kunnen worden. Dit is de basis voor een fasering en een gedetailleerde kostenberekening. Tunnelstudie, hoe en waar, en uitvoering Actie: Een extern verkeersbureau gaat in samenhang met het VCP binnenstad en het masterplan voor De Mars een onderzoek doen naar de haalbaarheid van een tunnel nabij de Kruittoren en eventuele alternatieve locaties. Aangegeven wordt wat de gevolgen zijn voor de verkeerscirculatie en de kosten. Resultaten worden met de betrokkenen waaronder Prorail overlegd. Op basis hiervan stelt de projectorganisatie een gedetailleerd uitvoeringsplan, met daarin aangegeven op welke wijze de financiering zou kunnen plaatsvinden, op. De varianten worden aan het college voorgelegd in het eerste kwartaal van 2005. Onderdoorgang oude IJsselbrug watervrij Actie: In een verkennend overleg met RWS worden de mogelijkheden en onmogelijkheden van dit project besproken evenals een eventuele samenhang met de bypass van de IJssel. Dit overleg is naar verwachting afgerond eind 2005. In de eerste helft van 2005 kunnen, indien kansvol, technische studies verricht worden. Herverkaveling, pilotproject en totale middenzone Actie: Om tot een efficiënter gebruik van de ruimte op De Mars te komen is herverkaveling nodig. Dit betekent dat in samenhang met de bedrijven en eigenaren van grond en opstallen een ruilsysteem wordt uitgewerkt waardoor de huidige restruimten samengevoegd kunnen worden tot uitgeefbare kavels. Het ligt in de bedoeling in de loop van 2006 in de middenzone te starten met de opzet van een proefproject van voldoende omvang, om daadwerkelijke herverkaveling mogelijk te maken. In het laatste kwartaal van 2004 ligt een projectvoorstel, vergezeld van een financieringsplan, voor. Dit projectvoorstel wordt besproken met EZ in het kader van de TOP-projecten. Herinrichting omgeving Industriehaven Actie: de omgeving rond de Industriehaven heeft nieuw perspectief nodig. Het gebruik van de bestaande haven laat te wensen over. De bedrijvigheid rond de Industriehaven heeft bijna geen link meer met water. Wel is er veel ruimte rond de haven voor bedrijvigheid en is de haven op zich een beeldbepalend element met recreatieve en verblijfskwaliteit. De haven heeft hiermee voldoende potentie.

Noorderhaven Actie: Het gebied wordt herontwikkeld tot een centrumstedelijk woongebied. Hiervoor is het nodig dat de gemeente haar programma van eisen formuleert en vaststelt (zie bijlage vier). Met dit programma kan een ontwikkelaar worden geselecteerd conform de afgesproken selectieprocedure. Zie hiervoor bijlage vijf. Aanlooproute economisch ontwikkelen Actie: Gebied Basseroord herontwikkelen als ‘ontvangstgebied’ voor consumenten en bezoekers van Zutphen. Hier past juist grotere detailhandel (conform de PDV-nota, bijlage zeven). De beeldkwaliteit dient aan te sluiten bij die van Noorderhaven. Hier kan een pakhuisachtige start worden gemaakt vanaf het huidige C&A-gebouw. Om er een echte aanlooproute van te maken, die ook geschikt is voor het autoverkeer naar een grootschalige parkeervoorziening aan De Mars-kant, is een brede onderdoorgang is nodig.

6.3 Lopende meerjarenprojecten Fort de Pol Fort de Pol is een goed voorbeeld van een project dat al in gang gezet is. Ambities op het gebied van milieu, economie, cultuur, recreatie, toerisme en openbare ruimte, kunnen in dit project verwezenlijkt worden. Het terrein wordt omgevormd van stortplaats naar bedrijventerrein van circa 12 hectare voor bedrijven in de zwaardere categorie, mits hiernaar de vraag concreet gemaakt kan worden. Het terrein, dat nu een uithoek is van De Mars, gaat weer onderdeel worden van het bedrijventerrein. In de directe omgeving van Fort de Pol houden bedrijven zich op innovatieve wijze bezig met afvalverwerking. Een vorm van bedrijvigheid die met technisch geavanceerde technieken afval opwerkt tot grondstoffen. Nederland is in deze een voorbeeld in Europa. Innovatie in milieu is een leidend thema bij de ruimtelijke invulling van het gebied. N348 Het project N348 omvat drie maatregelen: de omlegging Polbeek, de noordelijke ontsluiting en de omlegging om Eefde. Het project is gericht op het verbeteren van de doorstroming van het regionale verkeer, de verbetering van de bereikbaarheid van De Mars en de verbetering van de leefbaarheid van het woongebied in Noord-Zutphen en de kom Eefde. Momenteel loopt er een variantenstudie in het kader van de Milieu Effect Rapportage (MER). Het project wordt getrokken vanuit de provincie. De gemeenten Gorssel en Zutphen zijn beide vertegenwoordigd in de projectgroep. Family Mall De Family Mall is een publieksgerichte functie en bestaat uit een aantal bovenlokale trekkers. Zo is er een kinderspeelparadijs en een restaurant. De bioscoop wordt in 2005 opgeleverd. Daarnaast is er nog ruimte voor andere functies die passen binnen het Family Mall-concept. De gemeente en de provincie subsidiëren de ontwikkeling. Stationsplein Het stationsplein omvat de realisatie van een gratis bewaakte fietsenstalling voor circa 3000 fietsen, de aanpak van de openbare ruimte om en nabij het station, het realiseren van kantoren op het stationsplein en het realiseren van een nieuw busstation voor het regionale en stadsvervoer. Het project is gericht op een flinke kwaliteitsverbetering bij het station. De stationsomgeving wordt hiermee weer het visitekaartje van Zutphen en het voorportaal van de vernieuw De Mars.

53

6.4 Stimuleringsprojecten • Het realiseren van wandel- en fietsroutes op De Mars (stamlijnenroute, uiterwaardenroute, kooproute, ontwikkelingsroute) en een fietsverbinding langs de uiterwaarden. • De Mars in Beeld. Onder de naam De Mars in Beeld worden alle initiatieven gebundeld die De Mars op de mentale kaart van de inwoners van Zutphen en regio zetten. Het zijn veelal initiatieven die op korte termijn uitgevoerd kunnen worden. Hieronder kunnen verschillende initiatieven vallen (deze lijst is niet uitputtend):

• Bewegwijzering en bebording breed aanpakken met vier informatiepunten (achter het station, net voor de IJssel-onderdoorgang, na de overweg en nabij de tunnel. • Het milieuinformatiepunt. Hier zouden de bedrijven op De Mars, die geavanceerde milieutechnologie toepassen, hun productieprocessen kunnen afficheren. Ook de fietsroute wordt langs dit milieuinformatiepunt geleid. • Informatie over woonwinkels. Het thema wonen is goed vertegenwoordigd op De Mars en is zeker een van de trekkers van de gemeente Zutphen. In een gezamenlijke flyer kan informatie hierover meerwaarde geven voor de bezoeker van Zutphen. • Historische informatie over het bedrijventerrein. Het bedrijventerrein heeft al een flinke historie. Zutphen trekt veel toeristen die geïnteresseerd zijn in de historische achtergrond van de stad en het historische karakter van de stad. Een boekwerkje over de historie van het bedrijventerrein is dan ook zeer nuttig.

6.5 Organisatie: parkmanagement en beheer

54
MASTERPLAN DE MARS

Parkmanagement is bij uitstek een initiatief waarin verschillende ambities verenigd kunnen worden voor bedrijven en overheid. In hoofdstuk twee is parkmanagement uitgebreid beschreven. Op welke wijze parkmanagement precies vorm moet krijgen wordt in overleg met de ondernemers verder ingevuld. Actie: samen met ondernemers parkmanagement vorm en inhoud geven. Tussen het moment waarop het masterplan in de raad komt en het moment waarop verbeteringen en veranderingen op De Mars zichtbaar worden, verstrijkt op zijn minst anderhalf jaar. Tussentijds zichtbaar bezig zijn is zeer welkom. Bijvoorbeeld in de vorm van regulier groenonderhoud, het schoonmaken van de plantsoenen en waar nodig snoeien en herplanten. Na een projectmatige aanpak van wegprofielen en daarbij behorende beplantingen kan alsnog voor De Mars overgegaan worden op een integraal beheer. Vooralsnog zou regulier groenonderhoud op zijn plaats zijn. Hetzelfde geldt voor de markering van wegen. Onduidelijke verkeerssituaties worden door het ontbreken van wegmarkeringen nog gevaarlijker. In dezelfde ronde dient nagegaan te worden of alle bebording nog functioneel is. Voor de woongebieden Achter- en Voormars wordt met de betrokkenen een convenant afgesloten waarin afspraken over onder andere beheer van de openbare ruimte te vinden zijn. Actie: De beheerplannen van groen, wegen, etc. controleren op het onderdeel De Mars en waarnodig toevoegen aan de programmering en budgettering 2005 en volgende jaren.

6.6 Coördinatie: omgevingsbeleid Een ontwikkelingslijn is de realisatie van een duurzaam bedrijfsterrein. Een uitwerking ervan is de duurzame inpassing van het bedrijventerrein in de omgeving, het zogenaamde omgevingsbeleid. Bij het opstellen van het Masterplan zijn de milieuaspecten in samenhang met economische, ruimtelijke en sociale facetten uitgewerkt. Om goed inzicht te hebben in de ontwikkeling van de milieukwaliteit en aan te kunnen geven voor welk type bedrijf (gegevens dienst milieubelasting) nog milieugebruiksruimte is op deellocaties, is actief beheer en monitoring van de omgevingskwaliteit essentieel. De voor (clusters van) kavels beschikbare milieugebruiksruimte en beheer en monitoring ervan worden vastgelegd in een milieubeleidskader, dat als basis dient voor het verlenen en handhaven van milieuvergunningen. Het project omgevingsbeleid heeft tot doel dit milieubeleidskader op te stellen. Daarbij wordt ook gekeken naar de mogelijkheden om duurzaam ondernemen te stimuleren. Actie: milieubeleidskader opstellen in samenwerking met overheden, bedrijfsleven en omwonenden.

7 FINANCIERINGSKADER

7.1 Inleiding Er zijn drie niveaus waarop het financieel kader dat onderdeel is van het masterplan uitgewerkt dient te zijn: 1. integratie van lopende en in de eerste vijf jaar op te starten projecten in de reguliere en programmatische begrotingen van de gemeente voor de komende vijf jaar; 2. fondsen die beschikbaar komen van Rijk, EU en private partners, gekoppeld aan strategieën om deze te verwerven; 3. budgettering van de voorbereidingskosten van de projecten die in de tweede periode van vijf jaar starten. Basis voor het verdere financiële schema zijn de genoemde projecten die nodig zijn om het masterplan uit te kunnen voeren. Aan de hand van deze projecten wordt op de volgende pagina’s een financieel overzicht verstrekt. Dit financiële overzicht is globaal en wordt na vaststelling van het masterplan verder uitgewerkt bij het formuleren van de projectplannen. Toegevoegd aan het financiële schema zijn de kosten van de projectorganisatie en communicatieactiviteiten alsmede de voorbereidingskosten voor de verschillende nieuwe of hernieuwde projecten voor de komende drie jaar. Voor de voorbereidingskosten geldt dat deze te zijner tijd aan de afzonderlijke projecten toegerekend worden. In het schema zijn de verschillende partners benoemd. Met de (semi-) overheidspartners, provincie Gelderland, ministerie van EZ, Prorail, NS-Vastgoed, Waterschap etc., is regelmatig overleg. Er zijn nog geen ontwikkelaars actief zodat hier ook nog geen overleg mee is. De partners hebben een rol in de revitalisering en hebben –al dan niet beleidsmatig- belang bij de uitvoering van het masterplan. Samen met de partners moet er gezocht worden naar middelen om het masterplan uit te kunnen voeren of naar mogelijkheden van optimalisatie.

56
MASTERPLAN DE MARS

7.2.1 Globaal financieel overzicht
Kosten Lopende meerjarige projecten Fort de Pol N348 Family Mall Stationsplein Nieuwe grote meerjarige projecten Categorisering wegen Tunnel centrum-Mars 12 mln. 25 mln. 13 mln. 12 mln. 12 mln. Prov., EZ, bedrijven Prorail, NS-Vastgoed, Prov, ontwikkelaars, Vrom Onderdoorgang oude IJsselbrug watervrij Herverkaveling 1 mln. 10 mln. 1 mln. 10 mln. V&W, Prov. Prov., EZ, EU, bedrijven, ontwikkelaars Herinrichting omgeving Industriehaven Noorderhaven Pm 5 – 10 mln. Pm 5 - 10 mln. Bedrijven, Ws. Prov., Vrom, NS-Vastgoed, ontwikkelaars Aanlooproute economisch ontwikkelen Stimuleringsprojecten Recratieve en wandelroutes Doorgaande fietsroutes De Mars in beeld Projecten i.h.k.v. organisatie en coördinatie Organisatie: parkmanagement en beheer Coördinatie: omgevingsbeleid Totaal Pm Pm 141 mln. + pm 84 mln. Pm Pm 57 mln. + pm Bedrijven, EZ, prov. Prov., VROM, Bedrijven Pm Pm Pm Pm Pm Pm Prov., RAL RAL, Prov. Prov. Pm Pm Ontwikkelaars 2 - 4 mln. 3 – 6 mln. 6 mln. 6 mln. 22 mln. 48 mln. 1,85 mln. 10 mln. 16 mln. 44 mln. 1,85 mln. 9,1 mln. 0,9 mln. 6 mln. 4 mln. Prov, EZ, Vrom, EU Prov, V&W Prov Prov, EU 7 mln. 0,3 mln. 1,85 mln. 5 mln. 5 mln. 15 mln. 48 mln. Beschikbaar Te zoeken Partners 2005-2006 2007-2010 Na 2010

Kosten

Beschikbaar

Te zoeken

Partners

2005-2006

2007-2010

Na 2010

Projectbureau (2005 – 2007) Externe capaciteit Interne capaciteit Communicatieactiviteiten Bureaukosten, inrichting, pr Voorbereiding nieuwe projecten Totaal projectbureau 400.000 200.000 150.000 150.000 1,2 mln. 2,1 mln. gem., GSO gem. gem., GSO gem., GSO gem., GSO 2,1 mln. Prov., EZ Prov. divers 2,1 mln. Prov., EZ

7.2.2 Nadere detaillering projecten en fasering
Budget Gealloceerd Nieuwe grote meerjarenprojecten Categorisering wegen 8 km. Cat. 1 / 8 km. Cat. 2 / 10 km. Ontsluiting • Verkeersstudie (incl. tunnel) • Ontwerp • Uitvoering fase 1 3 mln. 2 km. 1 2 km. 2 4 km. 3 • Uitvoering fase 2 4,5 mln. 3 km. 1 3 km. 2 3 km. 3 • Uitvoering fase 3 4,5 mln. 3 km. 1 3 km. 2 3 km. 3 Tunnelstudie • Ontwerp detailleren + begroting • Uitvoering 13 mln. 5% 95% 12 mln. 0,2 mln. Te zoeken Fasering 2004 - 2006 2006 - 2010 2010 - 2015 > 2015 Financie ringskaders

Zekerstellen doorgang zuidelijke toegang • Overleg RWS • Technische studies + begroting • Uitvoering Herverkaveling middenzone • Formuleren pilotproject • Ontwerp + begroting • Uitvoering pilot (incl. RO proc.) Ja Ja EZ 2004 2005 2005 / 6 2007 0,1 mln. • Uitvoering 10 mln. Ja 0,1 mln. 1 mln. 2004 2005 / 6

• Ontwerp + begroting gehele middenzone EZ

Herinrichting omgeving industriehaven • Vaststellen toekomstige functies • Ontwerp • Herverkavelingsplan / begroting • Uitvoering Ja Ja 30.000 Pm 2004 2005 2005

Noorderhaven • PvE • Selectie ontwikkelaars • Intentieovereenkomst • Contract • Uitvoering Ja Ja Ja 50% v 0,2 mln. 2004 2004 2005 2006 Totale bijdrage gemeente 4 mln.

Budget Gealloceerd - Aankoop - Bouwrijp maken - Bouwen

Te zoeken

Fasering 2004 - 2006 2006 - 2010 2004 / 6 Pm 2009 2010 - 2015 2007 2008 > 2015

Financieringskaders

Aanlooproute nieuwstad > Mars • Vaststellen route • Ontwerp • Haalbaarheidsstudie / begroting • Uitvoeringsplan • Aankoop • Sloop / herinrichting Pm Pm 6/7/8 9/10 Tekort circa 1 mln. Ja Ja 40.000 2004 2005 2005

Fort de Pol • Sanering 1e fase • Bouwrijp maken eerste fase • Sanering 2e fase • Bouwrijp maken tweede fase 2004/5 2005 2005/6 2007 7/8/9

N348 • Voorbereiding • Uitvoering 4/5/6 7/8 9/10 11

Family Mall • Subsidieverstrekking t.b.v. uitvoering door ontwikkelaar Ja

Stationsplein
• Ontwerp • Detailleren / begroting • Uitvoering

Stimuleringsprojecten Recreatieve wandel- en fietsroutes RAL • Vaststellen route • Ontwerp • Haalbaarheidsstudie / begroting • Uitvoeringsplan • Aankoop • Uitvoering Pm Pm Ja Ja 20.000 10.000 2007/8 2009/10 2004 2005 2006 2007 Tekort circa 2mln.

Doorgaande fietsroutes (zie kaart.. ) • Haalbaarheidsstudie / begroting • Uitvoeringsplan • Aankoop • Uitvoering

RAL 20.000 2005 2006

Beheer en onderhoud • Vaststellen extra (bovennormale) behoefte • Opvoeren inspanning voor De Mars Ja Ja 2004 2005/6 2007/8

De Mars in beeld • Voorbereiding • Meubels op De Mars • Café-restaurant • Feest • Boekje Ja Eijerkamp 15.000 Reesink/ horeca 10.000 15.000 2 2005 005 2004 2005

Organisatie en coördinatie Parkmanagement • Ontwikkelen opzet • Uitwerken organisatie / juridisch / communicatie / accommodatie • Start functioneren Ja, deels Bijdragen ondernemers 2005 2005 HIZ 60.000 Ja, deels 2004

Omgevingsbeleid • Ontwikkelen opzet • Uitwerking voor De Mars Ja, prov. Deels prov. Gemeentelijk aandeel b.p 2004/5 2005/6

59

60

MASTERPLAN DE MARS

8 BIJLAGEN
1 Structuurplanprocedure 2 Trends en tendensen 3 Programma van eisen Zuidzone 4 Selectie projectontwikkelaar Noorderhaven 5 De toekomst voor De Mars vanuit milieuperspectief 6 PDV-nota Zutphen (aparte bijlage) 7 Relevante beleidsnota’s

1 Structuurplanprocedure
Een structuurplan geeft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente aan, voor de langere termijn (20 à 30 jaar). In een structuurplan worden uitspraken gedaan over de ruimtelijke ontwikkeling van de verschillende sectoren, zoals wonen, werken, voorzieningen, verkeer, recreatie, landbouw en natuur & landschap. Een structuurplan is bedoeld als gemeentelijk integratie- en coördinatiekader voor de verschillende beleidsterreinen met een ruimtelijke dimensie (horizontale coördinatiefunctie). Daarnaast is het structuurplan een geschikt instrument om het ruimtelijk beleid van hogere overheden (Rijk en provincie) te ‘vertalen’ en te laten doorwerken naar het gemeentelijk schaalniveau (verticale coördinatiefunctie). Een structuurplan verbeeldt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente en is daarmee referentiekader voor (nieuwe) initiatieven. Daarnaast biedt een structuurplan een programma voor toekomstig handelen (uitvoeringsprogramma), met daaraan eventueel een investeringsstrategie gekoppeld. Een structuurplan is een plan volgens de Wet op de Ruimtelijke Ordening (art. 7 WRO), maar is niet direct voor de burgers bindend (zoals bijvoorbeeld een bestemmingsplan). Wel vormt het structuurplan het kader voor de op te stellen bestemmingsplannen. Het enige directe rechtsgevolg van een structuurplan is de mogelijkheid van de langere werkingsduur van een voorbereidingsbesluit (art. 19): twee jaar in plaats van één jaar, mogelijk te verlengen met nog een jaar. Een structuurplan bestaat in ieder geval uit drie onderdelen: een beschrijving van de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling in hoofdlijnen, één of meer plankaarten waarop deze ontwikkeling in beeld is gebracht en een toelichting. Het opstellen van een structuurplan doorloopt de fasen van voorontwerp (met inspraak-mogelijkheden), naar ontwerp (mogelijkheid voor indienen zienswijzen), naar definitief plan. Het voorontwerp structuurplan wordt vastgesteld door het college van B&W en doorloopt de inspraak, zoals vastgelegd in de gemeentelijke inspraakverordening. Ook het ontwerp structuurplan wordt vastgesteld door het college van B&W. Het ontwerp plan moet gedurende vier weken voor eenieder ter inzage liggen. In deze periode kan iedereen zijn zienswijze over het plan naar voren brengen. Vaststelling van het definitieve structuurplan vindt vervolgens plaats door de gemeenteraad. Tegen het besluit tot vaststelling staat -onder bepaalde voorwaarden-nog een beroepsmogelijkheid open bij de Raad van State. Een structuurplan hoeft niet te worden goedgekeurd door Gedeputeerde Staten (GS), maar moet wel worden meegedeeld aan GS, evenals aan de inspecteur van de ruimtelijke ordening. Gemeenten zijn niet verplicht om een structuurplan op te stellen. De gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente kan ook in een meer vrijblijvende visie of schets worden aangegeven. Inschatting van de planningsdeskundige geeft aan dat de structuurplanprocedure circa vijftien maanden duurt, waarbij er rekening is gehouden met behandeling door GS.

62
MASTERPLAN DE MARS

2 Trends en tendensen
Tendensen en trends en het verschil daartussen Tendensen zijn veranderingen die zich langzaam manifesteren. Veelal kan in de statistieken een bepaalde richting waargenomen worden. Zo is er bijvoorbeeld een stijgende tendens te zien in de hoeveelheid reizigerskilometers voor woon - werktrips in Nederland. Een trend is een meer plotseling verschijnsel. Zo valt er een trend waar te nemen van 55-plussers die hun eigen huis verruilen voor een luxe huur appartement. Dit is een trend omdat het statistisch nog niet over een voldoende lange reeks jaren aantoonbaar is en omdat de achterliggende drijfveren velerlei kunnen zijn. Het kan te maken hebben met de behoefte aan meer veiligheid en minder rompslomp, maar ook met het hoge prijsniveau van de eigen woning, de neiging om het kapitaal bij leven zelf te gebruiken en niet na te laten aan de kinderen die ook al ruim voldoende welvaart verworven hebben. Of aan een combinatie van dit alles waarbij de verandering van één of meer van de factoren tot afzwakking van de trend kan leiden. Het spreekt voor zich dat met het inspelen op trends voorzichtiger omgegaan moet worden dan met het inspelen op tendensen. Korte termijn plannen kunnen zeker gebruik maken van gesignaleerde trends, voor plannen die pas op langere termijn tot uitvoering komen moet er een solider basis zijn.

63
Economie Op De Mars zijn velerlei bedrijven gevestigd. Productiebedrijven, assemblage, distributie en logistiek, PDV, voornamelijk woninginrichting en dienstverlenende bedrijven. Kostenefficiëntie en kostenreductie is een permanent en niet te vermijden speerpunt voor de bedrijfsvoering van elke onderneming. Internationalisering, schaalvergroting, automatisering en informatisering zijn ontwikkelingen die bijdragen aan een sterke marktdynamiek. Ook de wensen van de consument zijn sterker dan voorheen aan veranderingen onderhevig. Thee en koffie waren er in de jaren 50 slechts in één soort, thans beschikt zelfs de kleinste supermarkt over een keur aan merken, kwaliteiten en smaken. Al deze bedrijven hebben te maken met stijgende loonkosten en zullen naar optimalisatie streven van hun bedrijfsprocessen. Op welke wijze dat gedaan wordt, hangt sterk af van het type bedrijf. Een dienstverlenend bedrijf zal de kosten deels aan de klant kunnen doorberekenen en zal deels met parttime krachten de vaste looncomponent zo laag mogelijk houden en in het geval van pieken gebruik maken van oproepkrachten. Assemblagebedrijven zullen hun onderdelen uit steeds meer landen zien arriveren, omdat productie bedrijven (onderdelen van) hun productie naar lagere-lonen-landen verschuiven. Afhankelijk van de kwaliteitseisen die aan het product gesteld worden en van de graad van scholing die vereist is voor het productieproces, kunnen dit er vele zijn. Een belangrijke rol speelt ook de investering die in de productiemiddelen gedaan moet worden of het loont het productieproces te verplaatsten. Distributie en logistiek spelen daarom een steeds belangrijkere rol in de ontwikkelde wereld. Productie wordt steeds meer uiteengelegd, en assemblage vindt zo dicht mogelijk bij de eindgebruiker plaats. Voorraadbeheer wordt uitbesteed. Elk product heeft daarmee te maken met voor- en natransport. Doch ook hier valt een trend waar te nemen naar regionale distributiecentra, omdat met name het vervoer over de weg steeds moeilijker wordt. Overslag komt daarmee steeds meer voor. En hoewel al ruim een decennium lang multimodale overslag als belangrijk en te stimuleren aangemerkt wordt, komt dit overal toch niet erg goed van de grond. Toch zal de druk op het wegennet blijven toenemen. Dit zal geleidelijk de vraag naar alternatieven doen vergroten. Ook een tegentrend valt waar te nemen: in bijvoorbeeld de kledingindustrie, die geheel naar Zuid-oost Azië vertrokken lijkt te zijn, zien we steeds meer kleine ateliers ontstaan. Deze kunnen direct produceren op het moment dat een modetrend zich “overnight” wijzigt. De trends in de mode zijn dermate snel dat bepaalde ketens soms al binnen twee weken een bepaald product in de winkel willen hebben liggen. Zuid-oost Azië is daarvoor te ver weg en het transport neemt te veel tijd. Dezelfde tegentrend zien we in de elektronica. Sommige speeltjes zijn plotseling een rage en worden dicht bij de verkooppunten geproduceerd. Veel producten uit Silicon Valley en Azië worden geproduceerd en verscheept en pas op zee gedirigeerd naar de plaatsen waar ze op dat moment het meest nodig zijn. Voor de PDV is de looncomponent niet geheel onbelangrijk, doch speelt een geringere rol bij de prijsstelling van het eindproduct dan in de productiesector het geval is.

Productiebedrijven hebben verder te maken met een grotere omloopsnelheid van hun producten. Zeker wanneer het om trendmatige artikelen gaat, mode, woninginrichting, auto’s en vrijetijdsuitrusting, spelen kleur, model en technische snufjes meer dan de levensduur van het artikel een belangrijke rol bij de aankoop. Dit werkt omzetverhogend maar maakt scherpe prijzen uitermate belangrijk. Voorts valt waar te nemen dat er niet zomaar een product gekocht wordt, maar dat het hele proces van onderhoud en upgrading vaak in de koop inbegrepen is. Lease constructies zijn daar een voorbeeld van en betreffen al lang niet meer uitsluitend auto’s, maar kunnen zich uitstrekken over kantoor- , tuin- en woninginrichting. Tot slot kan opgemerkt worden dat de weg van bedrijf naar klant aan verandering onderhevig is. Werkten bedrijven vroeger vaak met een net van distributeurs, dan kan men nu vaak waarnemen dat deze vervangen zijn door het internet. Dit geldt niet voor alle producten. Maar zelfs voor producten waarvoor dat minder geldt, als auto’s, meubelen, landbouwmachines etc. speelt het internet al een belangrijke rol in de voorselectie.

64
MASTERPLAN DE MARS

Een al langer waar te nemen tendens is schaalvergroting. Schaalvergroting vindt op allerlei terreinen plaats. In de inmiddels achter ons liggende decennia, uitte deze schaalvergroting zich niet alleen bestuurlijk-administratief, maar ook ruimtelijk. Grotere winkels, PDV, grotere recreatieparken etc. Een tegentrend hierin is de behoefte van de consument aan diversiteit en uniciteit. Hierop is ingespeeld door aanbod van diensten en goederen een meer pluriforme verschijning te geven, maar bestuur en administratie te centraliseren. De concentratie van uitgevers van dagbladen in een grote uitgeverij is hiervan een voorbeeld, maar ook Hema, Bijenkorf en Vendex zitten onder één dak en heel verschillende brouwerijen zijn vaak in één hand. Voor de sectoren op De Mars speelt deze schaalvergroting ook een rol. In de transportsector wordt steeds meer gestreefd naar keten beheer, dat wil zeggen dat alle onderdelen van een transportlijn in één bestuurlijke hand zijn. De overname van de containerterminal door een Rotterdams bedrijf is hier een voorbeeld van. Hiermee wordt het beleid ten aanzien van en het gebruik van deze infrastructuur bepaald vanuit het belang van dit overslagpunt in een Europees transport netwerk. Dit maakt ontwikkelingen van deze enkele containerhaven moeilijk voorspelbaar vanuit een regionaal perspectief. Ook het omgaan met afval en slib is al lang niet meer een regionaal gebeuren. Veelal wordt in Europees verband samengewerkt en zijn de kosten van transport voor aan en afvoer bepalend voor de plaats van verwerking. Voor grote internationale bedrijven als Outokumpu speelt de beschikbaarheid van geschoold personeel en de investering in het productieapparaat een belangrijke rol, bij de keuze en het bestendigen van die keuze voor een vestigingsplaats. Maar ook hierbij speelt schaalvergroting van zowel de productie als de afzet markt een rol. Wat vandaag nog optimaal is hoeft dat morgen niet meer te zijn. Hoe dan ook zal er rekening gehouden moeten worden met kortere periodes waarin er continuïteit van bedrijfsvoering zal zijn, zowel bestuurlijk, organisatorisch als technologisch. Het thuiswerken is een vaak door de overheid gewenste trend die nog niet echt lijkt door te zetten. Toch zijn er ontwikkelingen zichtbaar die erop wijzen dat dit gaande weg belangrijker zal worden. Allereerst worden de files langer en niet korter; er is dus een belangrijke incentive. Ook valt waar te nemen dat het werken via internet en e-mail een steeds belangrijker plaats gaat innemen in vele van onze kantoor routines. Daarnaast kunnen we een gekozen verkorting van de werkweek waarnemen, zelfs in leidinggevende posities is er een toename van mensen die vier dagen werken. Zij volgen belangrijke zaken dan even via de mail thuis. Kortom er zijn allerlei factoren die het werken thuis en (een veel gehoord argument) de controle erop makkelijker maken. Er zijn ook wijzigingen waar te nemen in de wijze van verdeling van huishoudelijke taken. Hieruit vloeit ook vaak voort dat een gehele of een gedeelte van de dag thuis gewerkt wordt. Schaalvergroting en individualisering werken ook op dit vlak door. Vele mensen die individueel een beroep uitoefenen vanuit hun woning zijn onderdeel van grotere bedrijven waarmee het contact volledig elektronisch verloopt op vaste contactdagen na. Het is een trend en zeker nog geen tendens, maar overtuigend is wel dat allerlei commerciële spots (naast postbus 51) de mogelijkheden van het thuiswerken promoten. Hoewel ook een tegenovergestelde zich thans voordoet: de roep om werkweken weer te verlengen en om vervroegde pensionering af te schappen. De pensioenleeftijd zou zelfs boven het 65e levensjaar komen te liggen.

Bereikbaarheid Bereikbaarheid is een belangrijk vereiste in een samenleving waarin relaties in de vorm van netwerken meer en meer de boventoon gaan voeren. Het gaat niet alleen om fysieke bereikbaarheid, maar in toenemende mate ook zaken als goede ICT-ontsluiting, herkenbaarheid en mogelijkheid om je te kunnen onderscheiden binnen een wereld die tendeert naar uniformiteit. Niet gezien worden is voor nieuwe ondernemingen fataal, voor winkelcentra betekent meer van “het vertrouwde zelfde” op de middellange termijn eveneens een risico op verpaupering. Wonen Voor het wonen is de demografische ontwikkeling van belang. Deze laat tot 2030 een toenemend aantal mensen boven de 55 jaar zien en al vanaf 2025 een afname van de totale bevolking. Voorts kan waargenomen worden dat sinds de jaren ’50 in de vorige eeuw de behoefte aan ruimte en comfort is toegenomen en de woningbezetting gedaald. Steeds minder mensen wonen op steeds meer woonoppervlak. Steeds meer mensen wonen ook in een eigen woning. De 30%-70% eigen woning -huurwoning van na de tweede wereldoorlog is inmiddels in 50%-50% gewijzigd en zal in de richting 70%30% gaan Invloed en zeggenschap op woning en directe woonomgeving door bewoners zijn weliswaar door de overheid aangemoedigd maar zijn tot nu toe beperkt gebleven. De huidige trend is het bevorderen van individueel opdrachtgeverschap. Recreatie, toerisme en cultuur Toenemende welvaart en korte werktijden zorgen in principe voor meer vrije tijd. Tijd die gedeeltelijk gebruikt wordt om een steeds uitgebreider netwerk van sociale contacten te onderhouden maar die ook besteed wordt aan recreatie, toerisme en cultuur. Recreatie vindt zo dicht mogelijk bij huis plaats. Sport vindt minder en minder in clubverband plaats en de sporthal in de wijk ziet steeds meer tijd ingenomen worden door mensen die op een door hen gekozen moment in een door hen gekozen gezelschap de accommodatie gebruiken. Groenzones dicht bij de woonomgeving zijn bevolkt door mensen die op momenten dat het hun uitkomt gaan joggen of fietsen. Het hebben van een eigen tuin is voor steeds meer mensen een belangrijk recreatief element. Tot slot moet ook de recreatieve functie van het winkelen niet vergeten worden. Het passief of actief deelnemen aan cultuur is voor velen een even belangrijke besteding van de vrije tijd geworden als sport. Het zijn vooral de zogenaamd alternatieve culturele circuits die de laatste twee decennia tot ontwikkeling zijn gekomen. Maar ook de traditionele culturele uitingen nemen in belang toe. Denk aan het succes van grote overzichtstentoonstellingen, theater- en concertabonnementen. In het toerisme valt als tendens waar te nemen dat vele mensen als vakantie bestemming ver weg gelegen reisbestemmingen kiezen. Maar behalve die ene wat langere vakantie is ook alweer de laatste twee decennia het aantal korte trips toegenomen, en wordt hiervoor vaak een reisdoel met een educatief tintje gekozen. En niet onbelangrijk is het professionele toerisme. We gaan niet zomaar meer op een bedrijfsuitje, nee er wordt een bezoek gebracht aan iets waarvan we in professioneel opzicht iets kunnen leren. Belangrijk is verder dat niet gefocussed wordt op slechts één kwaliteit. Zo staat de meubelboulevard niet op zichzelf. Er zijn verbanden: met De Mars, het historische centrum van Zutphen, de ligging in de Graafschap met zijn bossen en landgoederen. Het aanbod moet meer geleverd worden als een totaalpakket met keuzemogelijkheden, gebaseerd op een duidelijke identiteit (city-branding bijvoorbeeld). Evenementen spelen ook een belangrijke rol om het toeristisch recreatieve product te verstevigen.

65

3 Programma van eisen Zuidzone
1. Inleiding Het zuiden van De Mars wordt een steeds leger en stiller gebied. Het terrein functioneert niet meer als volwaardig bedrijventerrein nu ook Reesink B.V. is vertrokken. Ondanks de stilte is het gebied een stedelijke toplocatie, pal aan het station, langs de IJssel, op een steenworp afstand van de historische binnenstad en dicht bij allerlei centrumvoorzieningen. Een situatie die voor het college van B&W aanleiding is om een nieuw perspectief voor het gebied te formuleren. De hoofdlijn van dit perspectief is geschetst in het Koersenboek. In dit document wordt een tweetal hoofdrichtingen beschreven voor De Mars: een koers Bedrijventerrein of een koers Aansluiten Binnenstad. Het college heeft de Koers aansluiten Binnenstad gekozen. Deze koers houdt in: het verbinden van De Mars en de binnenstad, met als schakelpunt het station en het transformeren van het zuidelijke deel van De Mars tot een centrumstedelijk gebied.

66
MASTERPLAN DE MARS

De koers voor het zuiden van de Mars, hierna Noorderhaven, is verder uitgewerkt in werkgroepverband. Deze uitwerking betreft een programma van eisen en een ruimtelijke vertaling ervan in een stedenbouwkundige visie. 2. Doel van het programma van eisen (pve) Herontwikkeling van het gebied Noorderhaven is van groot belang voor de huidige gebruikers en bewoners van het bedrijventerrein en niet in de laatste plaats voor de centrumfunctie van de stad. Aan bedrijven geeft de gemeente helderheid tot waar het terrein “van kleur verschiet”; aan de bewoners van de Achtermars kan na lange tijd een perspectief worden geschetst waar sociale woningbouw terugkomt. Herontwikkeling gaat ook niet voorbij aan de grondeigenaren in het gebied en ontwikkelaars. Veel partijen zijn zich al aan het warmdraaien om te participeren. Al met al voldoende redenen voor de gemeente om zaken niet op haar beloop te laten gaan, maar om actief de regie te voeren. Om deze regisserende rol goed te kunnen vervullen is een stappenplan opgesteld. Dit stappenplan geeft aan op welke wijze de gemeente handelt om van een programma tot ontwikkelaar te komen. Het stappenplan bestaat uit de volgende stappen: 1. Opstellen functioneel programma en ruimtelijke uitgangspunten in de lijn met Koers Aansluiting Binnenstad; 2. Opstellen vastgoed-aankoopstrategie; 3. Opstellen globale exploitatieopzet; 4. Overleg met de betrokken eigenaren en overige betrokkenen; 5. Eventueel aanpassing programma en concretiseren exploitatieopzet; 6. Presentatieronde ontwikkelaars; 7. Voorselectie ontwikkelaars; 8. Planafstemming + eventueel amenderen met voorselectie; 9. Definitieve selectie ontwikkelaar op basis van kwaliteit, aanpak en bieding.

Het stappenplan fungeert als leidraad in de communicatie en besluitvorming en biedt daarmee naar binnen en naar buiten houvast. Het doel van het programma van eisen (pve) in deze procedure is het formuleren van een ruimtelijk en functioneel kader waarmee een ontwikkelaar kan worden geselecteerd die -al dan niet in samenwerking- het geformuleerde programma ten uitvoer brengt.

3. Onderdelen van het pve Het pve geeft ten eerste een beschrijving van de ruimtelijke uitgangspunten. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld de begrenzing van het gebied, zichtlijnen, de verkeersstructuur, de groengebieden, de plaats van de aanlooproutes etc. Ten tweede geeft het pve de functionele uitgangspunten: waar komt welk type wonen, waar komt parkeergelegenheid, waar komen voorzieningen, winkels en kantoren etc. Tot slot wor-

den de programma-elementen kwantitatief en kwalitatief uitgewerkt: hoeveel woningen, in welke categorie en is er ook ruimte voor wonen voor ouderen?

4. Ruimtelijke uitgangspunten Het te ontwikkelen gebied is in globale zin het zuiden van De Mars: het gebied vanaf de spoorlijnen en Strukton in het zuiden tot de lijn Eijerkamp woonboulevard, Buhrmann-Ubbens in het noorden en het gebied vanaf de IJssel in het westen tot en met de huidige spoorwegovergang in het oosten. De spoorzone maakt onderdeel uit van de herontwikkeling, evenals de spoorwegovergang. Qua verkeersstructuur gaat het gebied beter aansluiten bij de binnenstad en minder bij het bedrijventerrein. De externe hoofdontsluiting verloopt via de onderdoorgang bij de oude IJsselbrug en de Overweg, of via een nieuwe verkeerstunnel bij de Kruittoren. Voor een goede doorstroming voor autoverkeer is een permanente watervrije doorgang onder de Oude IJsselbrug nodig en een ondertunneling bij de Overweg of, aanvullend of als alternatief voor deze nieuwe tunnel: een tunnel voor autoverkeer bij de Kruittoren. Vrachtverkeer richting De Mars zal omgeleid worden en via andere, meer noordelijke routes het bedrijvengedeelte kunnen bereiken. Vrachtverkeer met bestemming Noorderhaven, zal vanaf het bedrijvengedeelte van De Mars het gebied kunnen bereiken. Voor fietsers en voetgangers (winkelend publiek, bewoners, werknemers, toeristen, is een directe verbinding tussen Noorderhaven en de binnenstad essentieel. De bestaande twee doorsteken bij de Oude IJsselbrug en het station zijn van belang, maar een nieuwe onderdoorgang bij de Kruittoren geeft daadwerkelijk een aansluiting van De Mars met de binnenstad. De aansluiting loopt door naar de huidige westelijke aanlooproute van het centrum (Nieuwstad). Verder is het ook gewenst om in het verlengde van de Coenensparkstraat een onderdoorgang naar het Stationsplein te realiseren. Voor de interne hoofdstructuur van het plangebied voor het autoverkeer zijn er twee mogelijkheden: om het woongebied heen langs de IJssel en via de Dreef of dwars door het plangebied via de route Havenstraat-Coenensparkstraat-Dreef. In het eerste geval zal het volledige woongebied autoluw gemaakt kunnen worden (vergelijkbaar met de huidige binnenstad) in het tweede geval zal de IJsselboulevard autoluw kunnen zijn. Het stratenpatroon volgt deels het historische patroon, waarbij de Havenstraat en de Coenensparkstraat in ieder geval gehandhaafd blijven. Verder is het stratenpatroon van de binnenstad richtinggevend: smalle straten, hofjes, stegen en een of meerdere pleinen. Diverse ruimtelijke middelen zorgen voor een goede relatie met het omliggend gebied, de historische binnenstad en de open ruimte van de IJssel: zichtlijnen, landmarks, duidelijke randen en entrees. Zichtlijnen geven een ruimtelijke binding en zijn er vanuit het plangebied naar de binnenstad toe. De belangrijkste is die vanaf de Coenensparkstraat naar de Sint Walburgiskerk (en Wijnhuistoren) toe. Maar ook de zichtlijn vanaf de Dreef naar de Sint Janstoren is van belang. Naar het plangebied toe is er een belangrijke zichtlijn vanaf de IJsselkade naar het oude pakhuis van Van Tijen. Een nieuw “landmark” is gewenst in de vorm van een woontoren van circa 35 meter centraal in het plan. Zo zal het gebied ook vanuit andere delen van de binnenstad herkenbaar en nabij zijn. De nieuwe toren zorgt ,in combinatie met een centraal plein, ook voor ruimtelijke differentiatie binnen het woongebied. Daarnaast dienen er zichtlijnen te zijn vanuit het plangebied naar de IJssel toe: bewoners moeten de nabijheid van de IJssel kunnen ervaren. Het is van belang dat het woongebied zich duidelijk onderscheidt van de, meer bedrijfsmatige en infrastructurele omgeving. Verweving is geen optie. Daarom zijn heldere strakke bebouwingswanden van voldoende hoogte gewenst: langs de Havenstraat, de IJssel en langs de Dreef. Duidelijke entrees in deze wanden in de vorm van poorten of vernauwingen kunnen de intimiteit van het woongebied vergroten. Het groen in en om het plangebied wordt met name geleverd door de uiterwaarden van de IJssel en de ruime waterpartijen langs de Dreef. Intern zal er een groen plein zijn waardoor een rustpunt in het gebied wordt gecreëerd. Verder kunnen kleine groene speelplekken worden toegevoegd in binnenterreinen. In de woonstraten kunnen eenzijdig bomen worden aangeplant.

67

In het gebied lag tot de jaren ’50 een haven (Noorderhaven) met een directe verbinding naar de IJssel. Deze mogelijkheid is niet meer aanwezig, maar de vroegere functie kan wel herleven door water terug te brengen in het gebied o.a. voor de benodigde retentie. De bufferzone tussen het woongebied en de overgangszone met PDV en leisure functies biedt eveneens ruimte voor waterretentie, waarmee een ruimtelijke verwijzing wordt gemaakt met de historische singels van de oude binnenstad. De IJsseloever geeft bij uitstek de mogelijkheid om als structurerend element in de planvorming te worden betrokken in de vorm van een boulevard. Dit in het verlengde van de historische binnenstad. Een noordelijke IJsselkade geeft het gebied smoel en zorgt eveneens, van een afstand gezien, voor een ruimtelijke relatie met de bestaande binnenstad. Afhankelijk van de wijze van verkeersontsluiting voor het gebied, ontstaat er een rustige of juist meer levendige IJsselboulevard. De inrichting van de openbare ruimte moet qua detaillering, materiaalgebruik en sfeer aansluiten bij de binnenstad. Materiaalgebruik zoals dat in de lange Hofstraat, de Spittaalstraat en het rondje is gebruikt zijn hiervan goede voorbeelden om na te streven. Er staan historisch interessante gebouwen in het gebied, waarvan enkele waarschijnlijk met een monumentenstatus (van Tijenpakhuis, Zutphense broodfabriek). De historische panden geven het gebied karakter en refereren aan het verleden. Sommige panden kunnen houvast geven bij de herontwikkeling. Het van Tijenpakhuis bijvoorbeeld is echt beeldbepalend en fungeert bovendien als geluidsbuffer naar het achterliggend gebied. Verder biedt de nieuwe doorbraak bij de Kruittoren ook mogelijkheden om deze historische toren weer logisch op te nemen in het stratenpatroon van de stad en uit zijn isolement te halen. De spoorzone bestaat uit de zone vanaf de oude spoorbrug, de werkplaatsen van Strukton en een aantal spoorlijnen dat spaarzaam wordt gebruikt. De spoorzone is onderdeel van de planontwikkeling. Het op termijn moderniseren en saneren van het spooremplacement geeft extra speelruimte voor gebiedsontwikkeling en kan er voor zorgen dat de binnenstad ruimtelijk en functioneel beter bij het plangebied betrokken wordt en het binnenstedelijk gebruik van gronden wordt geïntensiveerd. De gekozen koers “Aansluiting bij de binnenstad” impliceert een ruimtelijke relatie tussen de binnenstad en Noorderhaven in de vorm van een doorlooproute. De onderdoorgang bij het station is hierbij geen optie omdat deze met name gericht is op het verwerken van treinreizigers. De onderdoorgang fungeert niet als doorlooproute of heeft niet, binnen de bestaande plannen, de mogelijkheid om op termijn als zodanig te kunnen functioneren. Basseroord ligt hemelsbreed circa tweehonderd meter van Noorderhaven af. Een nieuwe doorlooproute vanaf Basseroord via de Kruittoren naar Noorderhaven levert een directe relatie op aansluitend op een bestaande aanloopstraat en loopt logisch door naar de woonboulevard. Het gebied rond de nieuwe ruime doorgang dient een aantrekkelijk pleinachtig en veilig karakter te krijgen. Ook een tweede doorsteek ten westen van het station in het verlengde van de Coenensparkstraat is een wens zeker als de sporenbundel wordt versmald en deze doorsteek als ruime tunnel kan worden uitgevoerd. Deze doorsteek sluit evenwel wat minder direct bij het kernwinkelapparaat aan.

68
MASTERPLAN DE MARS

5. Milieuhygienische uitgangspunten De transformatie van de Noorderhaven van bedrijventerrein naar een centrum-stedelijk woongebied heeft als harde randvoorwaarde dat er voldaan moet worden aan wettelijke normen en grenzen en ambities. Daarnaast worden voor de drie deelgebieden streefwaarden vastgelegd. De belangrijkste aandachtspunten zijn bodem, geluid (met name het railverkeer en de spoorbrug geven een behoorlijke geluidsbelasting) en externe veiligheid (groepsrisico). Op korte termijn zal de geluidsbelasting van het (toekomstige) railverkeer worden doorgerekend en zal gekeken worden naar de effecten van de plannen op het groepsrisico.

6. Functionele uitgangspunten Het gebied wordt overwegend een woongebied met de Havenstraat, de Dreef en de IJsseldijk als begrenzing. Het binnengebied krijgt een zogenaamd centrum-stedelijk karakter met een hoge bebouwingsdicht-

heid. Het vormt een modern spiegelbeeld van de historische binnenstad. Speciale aandacht gaat uit naar de sociale woningbouw, aangezien de sociale woningbouw van de Achtermars deels wordt gecompenseerd in dit gebied. Het pakhuis van Van Tijen vormt een markant historisch gegeven en is bij uitstek een locatie voor een culturele of unieke commerciële voorziening eventueel in combinatie met aangrenzende nieuwbouw. De route via de onderdoorgang bij de Kruittoren richting woonboulevard is een nieuwe aanloopstraat en zal specifieke aanloopfuncties kunnen herbergen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld kleinschalige kantoorfuncties, dienstverlening, atelierruimte en detailhandel op het gebied van wonen, leisure en koken. Wat grootschaliger kantoorfuncties, commerciële dienstverlening en instellingen bevinden zich in de spoorzone nabij het station. De detailhandel is kleinschalig en vooral geconcentreerd langs de aanlooproute en rond het centrale plein in de wijk. Horecafuncties bevinden zich langs de IJsseloever, rond de stationsdoorsteek en langs de aanlooproute. Het parkeren van bewoners is zoveel mogelijk op eigen terrein of inpandig: in woningen en centrale gebouwde parkeervoorzieningen. De openbare ruimte van het woongebied zal niet moeten worden gedomineerd door grote aantallen gestalde auto’s. Een grote parkeervoorziening voor bezoekers en werknemers van de binnenstad, treinreizigers en overige bezoekers is geconcentreerd tussen het station en de huidige Overweg aan de aanlooproute. De parkeervoorziening is goed bereikbaar vanaf de hoofdwegen en ligt op maar 200 meter vanaf de historische stad en het station. Kinderdagopvang en naschoolse opvang bevinden zich aan de aanlooproute of in het overgangsgebied. Speelvoorzieningen zijn verspreid over de wijk en gekoppeld aan groene ruimtes. Pleinfuncties bevinden zich centraal in het woongebied, bij het station, nabij de Kruittoren en in het PDV-Leisure gebied.

69

7. Kwantitatieve en kwalitatieve programmering Wonen Het woonprogramma bestaat uit circa 800 tot 1000 woningen. Hiervan is 15 tot 20% sociale woningbouw. Van de te bouwen woningen is 60% koop en 40% huur. minimaal 60 % van de woningen dient grondgebonden/grond-ontsloten te zijn en daarmee 40% maximaal appartementen. De woningen in het noorderhavengebied zijn multifunctioneel gebouwd. Vooral in kwalitatieve zin dient het woningbouwprogramma de Zutphense woningvoorraad te versterken door het unieke centrumstedelijk woonmilieu. Bijzondere woningen zullen er zijn in de vorm van rijzige herenhuizen, stedelijke rijenhuizen zonder voortuin, gestapelde patio- en videwoningen, appartementen in pakhuisachtige woongebouwen aan de IJssel en de Havenstraat. Belangrijke kwaliteitsthema’s zijn : privacy, beslotenheid, uitzicht en levendigheid. De woninggrootte is als volgt verdeeld: 60% tot driekamerwoningen, 30% vier-kamerwoningen en circa 10% van de woningen met 5 kamers of meer. Van de woningen is circa 15% speciaal bedoeld voor ouderen en 10% geschikt voor ouderen. Van de woningen is 5% speciaal bedoeld of geschikt voor gehandicapten. Voor 5% van de grondgebonden vrije sector koop is ruimte voor eigen opdrachtgeverschap. Kantoren en commerciële dienstverlening Kantoorruimte en commerciële dienstverlening bevindt zich langs de spoorzone en aan de aanlooproute. De ruimte voor kleinschalige kantoren en commerciële dienstverlening is maximaal 2.500 m2 bvo. De vorm kan wonen-gebonden zijn. Daarnaast is er rond de stationsomgeving en langs de bufferzone ruimte voor een wervend kantorenmilieu voor grotere (regionale) organisaties. De omvang hiervan is circa 10.000 m2 als de gehele spoorzone wordt ontwikkeld. Een en ander kan fungeren als trekker voor kleinere kantoren en commerciële dienstverlening.

Advies is om een gemeentelijk kantorenbeleid te formuleren om te stimuleren dat de kantoorontwikkeling bij het station plaatsvindt. Horeca en detailhandel Voor horeca -buiten het landmarkgebied- is ruimte voor circa 1250 m2 bvo en circa 2000 m2 voor ateliers en kleinschalige detailhandel. De kleinschalige detailhandel richt zich op het thema leisure en wonen / keuken. De horeca is met name gevestigd in de omgeving van de aanloopstraat en de stationsomgeving / Havenstraat. Overige voorzieningen Het Van Tijen-pakhuis biedt ruimt aan circa 4000 m2 culturele en / of een unieke commerciële voorziening. Daarnaast is in het plangebied ruimte voor circa 3000 m2 nieuwe cultuur / unieke commercie. Culturele ruimte zou opgenomen kunnen worden nabij de Kruittoren. De grootschalige parkeervoorziening bestaat uit maximaal 400 betaalde (abonnement, vergunning, dag en weekkaarten) parkeerplaatsen, gestapeld of inpandig.

70
MASTERPLAN DE MARS

Er is ruimte voor een kinderdagverblijf en naschoolse opvang van in totaal 500 m2. Mogelijke locaties zijn het Family Mallterrein, bij Eijerkamp, in de aanlooproute of bij het Van Tijen-pakhuis.

4 Selectie projectontwikkelaars Noorderhaven
Procedure Noorderhaven De procedure Noorderhaven kan de volgende fasen doorlopen. 1 Opstellen programma van eisen vanuit gemeente 2 Interne optimalisatie 3 Vaststellen positie gemeente in de ontwikkeling 4 Overleg met ontwikkelaar(s) 5 Optimalisatie van de plannen en verdere afspraken 6 Intentie overeenkomst 7 Uitvoeringsovereenkomst De procedure Noorderhaven is tot en met fase drie een interne procedure die het best met een gemeentelijk raadsbesluit over de in te nemen positie van de gemeente in de planvorming afgesloten kan worden. Ook aan de intentie overeenkomst en aan de uitvoeringsovereenkomst moet een gemeentelijk raadsbesluit ten grondslag liggen. De volgende fasen in de planvorming zullen (als daar tenminste toe besloten is) in transparant overleg met de marktpartijen doorlopen moeten worden. Ad 1 Opstellen programma van eisen vanuit gemeente In de afgelopen jaren is er gewerkt aan een plan door de ontwikkelaar Credo in samenwerking met de gemeente. Aan dat plan lag een programma van eisen ten grondslag en voor dat plan zijn berekeningen uitgevoerd die een negatief resultaat lieten zien. Ook waren van tevoren geen duidelijke afspraken gemaakt tussen gemeente en ontwikkelaar, noch over samenwerking, noch over de wijze waarop afscheid genomen zou worden. In de recent opgestarte masterplan procedure is opnieuw op modelmatige wijze naar het gebied gekeken. Hierbij is rekening gehouden met een aantal veranderingen zowel in het beleid, als in de markt. Het beleid heeft recent gekozen voor de koers aansluiten binnenstad, hetgeen betekent dat het gebied onderdeel van de binnenstad. Dit moet zowel in fysieke relaties als bij functionele inpassing tot uitdrukking komen. Voorts kan geconstateerd worden dat de kantorenmarkt anno 2004 in een dip zit en het aantal kantoren in de pijplijn bij opleving van die markt de eerste jaren in die behoefte zal voorzien. Dit hoeft niet te betekenen dat er helemaal geen ruimte voor kantoren in het plan opgenomen kan worden, maar wel dat de kantoren zowel qua fasering als qua ligging geen cruciale rol mogen spelen. Bij uiteindelijk niet realiseren van de kantoren zal er een andere goedpassende invulling aan die ruimte gegeven kunnen worden. Wat de woningbouw betreft heeft het programma rekening te houden met het onlangs genomen besluit de woonfunctie op de Achtermars te beëindigen en aan de bewoners die dat willen in de Noorderhaven vervangende woonruimte aan te bieden. Ook zijn er onderzoeken afgerond naar PDV en detailhandel op de Mars met als voornaamste uitkomst dat gewaakt moet worden voor uitholling van de detailhandelsfunctie van de binnenstad en dat detailhandel op de Mars alleen uit “huis en tuin” gelieerde bedrijven dient te bestaan. Let wel dit zijn “slechts” onderzoeksuitkomsten waarover beleidsmatig nog geen afspraken gemaakt zijn. Op basis van het bovenstaande is al een eerste optimalisatie ten opzichte van de Credo plannen van het programma van eisen doorgevoerd en zijn de kwantitatieve grenzen van het plan verkend. Ad 2 Interne optimalisatie Om tot verdere interne optimalisatie van het plan te komen is een verdere teken- en rekenexercitie met het voorliggende model noodzakelijk. De kosten en opbrengsten moeten berekend worden en het is aan te bevelen hiervoor met residuele grondwaarde te rekenen. Deze berekeningen zijn nodig om de consequenties van het plan kostentechnisch te overzien en om inzicht te krijgen in de betekenis die de vraagprijzen van de diverse uit te kopen bedrijven hebben voor realiseerbaarheid van het plan. Deze input is nodig bij het opstellen van een strategische aankoopnota.

71

Deze nota dient tevens gebaseerd te zijn op een voorgenomen fasering van de uitvoering en op een overzicht van bedrijven die in ieder geval aangekocht moeten worden alvorens aan de eerste fase van het plan begonnen kan worden. Op basis hiervan is structureel overleg met de provincie over mogelijke subsidies en bijdragen pas echt mogelijk. Interne optimalisatie van het programma is niet alleen kwantitatieve uitgangspunten van de verschillende onderdelen binnen het plangebied vastleggen, maar ook het maken van keuzen over de grenzen van het plangebied, de wijze waarop infrastructurele werken omgeslagen gaan worden in het plangebied, welke bovenwijkse voorzieningen een plaats moeten krijgen en last but not least welke kwaliteit de openbare ruimte moet krijgen. Hierbij spelen zaken als parkeerprincipes, verhouding groen en verharding in het openbare gebied en de verhouding uitgeefbaar- niet uitgeefbaar een rol. Ad 3 Vaststellen positie gemeente in de ontwikkeling Nadat de interne optimalisatie is afgerond en er inzicht is in de te verwachten kosten en risico’s van het plan, kan de gemeente een besluit nemen over haar positie in het verdere plan proces. Een grondregel hierbij is: hoe meer zeggenschap, hoe groter de risico’s. De variabelen die spelen bij het vaststellen van de positie van de gemeente zijn: - de positie die de gemeente wil innemen bij het verwerven van de grond - de positie die de gemeente wil innemen bij de realisatie van het plan - de positie de gemeente wil hebben in het beheer van het gebied na realisatie Keuzen die ten aanzien van de drie bovenstaande onderdelen gemaakt worden hoeven niet noodzakelijker wijze het hele plangebied te betreffen. Wanneer echter binnen het plan verevening moet plaats vinden ligt opdelen minder voor de hand.

72
MASTERPLAN DE MARS

Mogelijkheden voor de gemeentelijke positie bij grondverwerving De gemeente heeft op dit moment geen grondpositie in de Noorderhaven. De grote spelers op dit moment zijn: - Reesink - Hanzewonen - NS vastgoed - Verschillende bedrijven Hoewel de reken- en tekenexercitie nog niet heeft plaats gevonden valt op basis van eerdere berekeningen en ervaringen elders niet te verwachten dat het plan een positief eindresultaat zal laten zien. De haalbaarheid van het plan zal dan ook afhangen van de bereidheid van verschillende partijen om de dekking te vinden voor de tekorten. Deze dekking zal gezocht moeten worden in: - overheidsubsidies en bijdragen - bereidheid ontwikkelaars om met lagere percentages opslag genoegen te nemen - bereidheid van met name de grote eigenaren om verkoopprijzen te laten zakken. Zijn dit reële opties? De eerste zeer zeker alleen is tot nu toe niet bekend in welke mate subsidies en bijdragen de tekorten zullen dekken, maar aangenomen mag worden dat er na uitputting van die mogelijkheden nog steeds een tekort over is. Ontwikkelaars, en zeker ontwikkelaars waaraan bouwbedrijven gekoppeld zijn, zullen in deze tijden van dalende omzet zeker iets over hebben om hun apparaat aan de gang te houden. Op het eerste gezicht lijkt de derde optie de minst realistische. De grootste eigenaar in het gebied heeft immers de tijd. Doch het is goed dat we ons bewust zijn dat de gemeente en de grootste eigenaar zich gezamenlijk in een soort prisonnersdilemma bevinden. De gemeente omdat niets doen in dit gebied zo dicht bij de binnenstad en aan één van de twee stationsuitgangen, een smet op de gemeente Zutphen blijft. De grootste eigenaar omdat zelfs als deze bereid is gebied te ontwikkelen geen kant op kan omdat dit vanuit milieuontwikkelingen onmogelijk is. Wanneer de grootste eigenaar zou besluiten de opstallen in het gebied een nieuwe bedrijfsbestemming

te geven dan kan verwacht worden dat om dit op de lange termijn rendabel te laten zijn een grote investering in de opstallen noodzakelijk is en ook de private buitenruimte een facelift moeten krijgen. Pas wanneer het hele gebied dat we Noorderhaven noemen vrij is van bedrijven en er een oplossing gevonden is voor de geluidscontouren die over het gebied liggen, zou er een mogelijkheid voor ontwikkeling tot binnenstedelijk gebied zijn. Gezamenlijk optrekken van alle betrokken partijen lijkt dus de enige optie. Dit betekent dat de gemeente nog kan kiezen uit twee principieel verschillende posities bij het verwerven van grond. Dit vanuit de veronderstelling dat de gemeente in ieder geval (een gedeelte van) de regisserende rol in handen wil houden. Het bouwclaimmodel De gemeente verwerft alle gronden in het gebied, maakt ze bouwrijp en verkoopt deze aan de marktpartijen. De gemeente is de partij die de subsidies en bijdragen verwerft. De inbreng van de marktpartijen zit in de prijsafspraken over de afname van de grond. Dit wijkt af van de traditionele grondexploitatie omdat: - partijen die grond hebben deze inbrengen bij de gemeente en er tevoren contractueel vastgelegd is tegen welke prijs er afgenomen wordt en door wie. Hierbij is het verstandig afspraken te maken over de winstverdeling bij marktprijsgerelateerde opbrengsten stijging. - De gemeente ‘slechts’ risico loopt tot het moment van afname van de grond, waarover tevoren afspraken gemaakt kunnen worden. Het joint-venture model In een joint-venture model voeren gemeente en marktpartijen een gezamenlijke grondexploitatie. Partijen brengen gezamenlijk gronden in of kopen ze aan, maakt de gronden bouwrijp en geven ze uit. De zogenaamde Grond Exploitatie Maatschappij, (GEM) wordt vaak in de juridische vorm van een commanditaire vennootschap (CV) gegoten, en de beherende vennoten rechtspersonen zijn, (BV). Inbreng, zeggenschap en daarmee ook de risico’s zijn vaak in gelijke mate verdeeld tussen de partijen. Zeker bij een negatief uitvallende grondexploitatie, die niet door subsidies en overheidsbijdragen gedekt wordt is dit een aantrekkelijk model. De gemeente deelt de regisserende rol met de private partijen maar behoudt haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Mogelijkheden voor de gemeente bij bouwplanrealisatie (opstalexploitatie) Opstal exploitatie is geen gemeentelijke kerntaak. In deze is het gezegde schoenmaker blijf bij je leest dan ook van toepassing. Indien er naast de GEM toch een opstalexploitatie maatschappij wordt opgericht is de participatie van de gemeente daarin beperkt. In het geval Noorderhaven kan daarbij gedacht worden om beperkt mee te kunnen praten over de veelal in de loop van het planproces noodzakelijke optimalisatie van de vooraf vastgestelde bouwplannen en om de gemeentelijke belangen ten aanzien van het te realiseren woningbouwprogramma te behartigen. Andere partijen kunnen zijn Hanzewonen en private ontwikkelaars/beleggers. Indien dit dezelfde beleggers zijn die ook een aandeel in de GEM hebben zal er een conflict of interest zijn tussen de bij het vaststellen van de grondprijs. Goede harde afspraken in het kader van de GEM zijn dan ook geboden.

73

Ad 4 Overleg met ontwikkelaar(s) Het overleg met ontwikkelaars kan uitsluitend plaatsvinden op basis van het binnen de gemeente en na optimalisatie van het vastgestelde programma van eisen en de keuze van de gemeente over haar positie bij de grondverwerving. Op welke wijze de selectie van ontwikkelaar(s) plaats zal vinden hangt af van de situatie op het moment dat de gemeente er aan toe is. Indien een aantal eigenaren op dat moment al aan een ontwikkelaar verkocht heeft, zal de gemeente daarmee om de tafel moeten gaan en het proces om te komen tot afspraken over de grondverwerving binnen het door de gemeente gekozen model. Indien er nog geen ontwikkelaars met binding aan eigenaren in het gebied zijn, kan de gemeente een aantal ontwikkelaars (± 20) benaderen met een globaal programma van eisen en een indicatie van de gewenste kwaliteit en vragen om informatie waaruit blijkt dat zij elders projecten gerealiseerd hebben

waaruit blijkt dat ze de vereiste expertise hebben. Op basis hiervan kan een shortlist (± 4) opgesteld worden waaraan verdergaande informatie over programma en financiële in- en outs worden gegeven. Ze zullen verzocht worden om een presentatie te komen geven, waarbij ze op programma, fasering en gewenste kwaliteit reageren en aangeven op welke wijze ze denken om te gaan met de financiële uitgangssituatie. Op basis daarvan kan de gemeente besluiten met één of meer ontwikkelaars het onderhandelingsproces in te gaan. Ad 5 Optimalisatie van de plannen en verdere afspraken In dit proces zal de tweede optimalisatie slag plaats vinden, externe optimalisatie. Partijen zoeken naar programmawijzigingen, aanpassingen aan stedenbouwkundige opzet, stellen opnieuw de externe vereveningen (bovenwijkse infrastructuur en grote infrastructurele werken) ter discussie en bediscussiëren op basis van de doorrekeningen die simultaan hieraan gemaakt worden de resultaten hiervan. Het spreekt voor zich dat partijen geregeld ruggespraak houden met hun achterban. Op het moment dat partijen het eens zijn over programma, kwaliteit en de tekorten kan een intentie overeenkomst afgesloten worden. Ad 6 Intentie overeenkomst Daarin staat beschreven welke inspanningsverplichting partijen hebben om gedurende een afgesproken periode dekking te vinden voor de tekorten en wanneer de derde optimalisatieslag start. Tevens staat hierin beschreven op welke wijze partijen uit elkaar gaan als gedurende de periode van de intentie overeenkomst geen overeenstemming bereikt wordt over programma, kwaliteit en acceptabele tekorten. Veelal zal de gemeente huiswerk moeten doen waar het subsidies en bijdragen betreft en moeten onderzoeken waar werk met werk gemaakt kan worden, bijvoorbeeld bij bodemsanering. De marktpartijen zullen zich in die periode buigen over de wijze waarop bespaard kan worden op de kosten van het bouw- en woonrijp maken, door op slimme wijze om te gaan met de boven- en ondergrondse infrastructurele werken, de fasering en de daarmee te behalen rente winsten. Na een afgesproken periode komt men weer bij elkaar en beziet de stand van zaken en het eventueel nog resterende verschil met de voor partijen acceptabele tekorten. Dit is een cruciaal moment in de procedure. Partijen besluiten verder te gaan of partijen nemen afscheid. Rol van de gemeente in de realisatie fase Ad 7 Uitvoeringsovereenkomst Gemeente en marktpartijen spreken af op welke wijze zij zullen samenwerken gedurende de uitvoeringsfase. De gemeente zal haar gebruikelijke publiek rechtelijke rol bij de totstandkoming van infrastructuur en opstallen in ieder geval spelen, en kan daarnaast voor een klein deel participeren in een exploitatie maatschappij. Heel belangrijke onderdelen van de overeenkomst zijn - op welke wijze gereageerd wordt op marktveranderingen; - op welke wijze en door wie besloten wordt over programmatische veranderingen onder druk van veranderende marktverhoudingen; - op welke wijze besloten wordt over aanpassing van de fasering; - op welke wijze winsten of verliezen ten gevolge van het bovenstaande worden omgeslagen. Voorts is het soms noodzakelijk afspraken te maken over woningtoewijzing en de rol van locale makelaars en dergelijke.

74
MASTERPLAN DE MARS

5 De toekomst voor De Mars vanuit milieuperspectief
1 Inleiding In het Masterplan wordt op hoofdlijnen de toekomst voor het gebied aangegeven. De milieurelevantie van de toekomstige ontwikkeling van De Mars is groot. Er is sprake van een (op papier) groeiend spanningsveld tussen milieubelastende functies in het gebied en voor deze milieubelasting gevoelige bestemmingen, voornamelijk de woningbouw. Bij het vormgeven van het Masterplan en de daarop volgende besluitvorming en uitwerking moet dit spanningsveld in goede banen worden geleid. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de landelijke, in ontwikkeling zijnde, MILO-methodiek, waarvoor inmiddels een concept-handreiking beschikbaar is (gebruikt is de versie van 28 januari 2004). MILO staat voor Milieu in de LeefOmgeving en heeft een directe relatie met het NMP4 en de Interimwet Stad en Milieu die binnenkort van kracht wordt. Centraal in de MILO-benadering staat het bij ontwikkelingen in een gebied expliciet maken en afwegen van het milieu-ambitieniveau, integraal met andere ambities voor hetzelfde gebied, en het inspelen op kansen om de kwaliteit in dit gebied te verhogen. Hierbij wordt uitgegaan van verschillende typen activiteiten die in een gebied al worden uitgevoerd of voor de toekomst gepland staan. Deze worden weergegeven in zogenaamde gebiedstypes. De werkgroep omgevingsbeleid heeft drie varianten voor de koers ‘’De Mars verbinden met de binnenstad” bekeken. In deze bijlage wordt alleen de variant waarvoor in het Masterplan is gekozen weergegeven. Om een goede afweging van de nagestreefde kwaliteiten te kunnen maken, is het belangrijk de verschillende gebiedstypes te benoemen, die in de toekomst op de Mars zullen ontstaan. De werkgroep Omgevingsbeleid is bezig de milieukwaliteitsdoelstellingen per gebiedstype uit te werken. In de onderstaande beschrijving worden ter illustratie getallen (normen) genoemd, maar die moeten niet meer dan als voorlopig en indicatief gelezen worden. 2 Uitwerking variant de Optimale Mix De centrumfunctie, inclusief woningbouw, beperkt zich tot het gebied Noorderhaven. Het spoor zal in deze variant voor de zwaarste milieudruk op de woonfunctie zorgen, meer dan de bedrijvigheid. Veel van de reeds aanwezige perifere detailhandel kan gehandhaafd blijven. De functie als bufferzone tussen gevoelige bestemmingen en milieubelastende bedrijven wordt ingevuld door de volumineuze perifere detailhandel (VPD) te bestemmen in een breed gebied van uiterwaarden tot het spoor, zover noordwaarts als de woningen die ten westen van de Deventerweg staan. De meest milieubelastende bedrijven zijn straks alleen nog te vinden in het noordelijke gedeelte van De Mars. Het kanaal, de haven en eventueel het spoor zijn goed te benutten voor zo milieuvriendelijk mogelijk transport van goederen. Inwaartse zonering moet vervolgens zorgen voor een zo effectief mogelijk ruimtegebruik in het gebied. Meest cruciaal daarbij is de noord-oosthoek die voor de zwaardere industrie gereserveerd blijft in verband met de ligging aan kanaal en spoor. Het stedelijk groen/blauw aan de overzijde van het spoor zal ook als bufferzone dienst doen. Het gebruik van het agrarisch gebied ten noorden van het kanaal ligt wellicht kritisch. Hier is in deze variant het grootste risico op een ongewenst hoge milieubelasting. Wellicht dat dit ook voor de uiterwaarden van de IJssel geldt. Het milieuzwaartepunt zal liggen op twee punten: • Het spoor (let op de brug) en het nieuwe centrumgebied; • Milieugevoelige functies ten noorden van het kanaal (buitengebied en Eefde).

75

3 Gebiedstypologie Voor De Mars worden acht typen gebruik onderscheiden, die hieronder kort worden beschreven en voorzien van referentiewaarden (bandbreedte tussen grens- en streefwaarden) voor de toegestane milieubelasting.

Centrum De hoge dichtheid en gebruiksintensiteit zorgen ervoor dat er een relatief lage omgevingskwaliteit aanwezig is. De functie wonen wordt meestal gecombineerd met voorzieningen en binnenstedelijke functies. Er is een hoge dichtheid en een hoge gebruiksintensiteit. De ontsluiting via openbaar vervoer via rail is op De Mars aanwezig. Voor wegverkeer zit er een aandachtspunt voor wat betreft functies grenzend aan verkeersstromen. De zones langs de hoofdwegen worden relatief zwaar belast. Met de waarde van het besluit luchtkwaliteit in het achterhoofd kan hiermee rekening gehouden worden in de ruimtelijke plannen. Referenties voor gebiedstype centrum Bodemgebruikswaarde I/II (onder verharding / bebouwing: III) Oppervlaktewaterkwaliteit: 1/2 MTR – MTR, GET of GEP incidenteel grondwaterwinning 45 – 55 dB(A) 2 – 4 ge/m3 98-percentiel nader uit te werken 106 –107 plaatsgebonden risico

Bodem Water Geluid Geur Lucht Externe veiligheid

76
MASTERPLAN DE MARS

Industrieterrein I Dit gebied kan omschreven worden als een bedrijventerrein waar verschillende soorten lichte bedrijvigheid voorkomen, zoals kantoorfuncties, bedrijven uit de lagere milieucategorieën en grootschalige detailhandel (de zogenaamde VPD). Naast bedrijven komen hier ook grootschalige voorzieningen en dagrecreatie voor, zoals uitgaanscentra. Op delen van De Mars is dit soort bedrijven al aanwezig. Voor de grenzen en overgangen tussen gebieden is het belangrijk om te kijken welke functies op elkaar aansluiten. In dit geval kan een zone van bedrijvigheid I functioneren als buffer tussen werken en wonen, vanwege de geringere milieueffecten op het omliggende gebied. Kenmerk van het gebied is een gebruiksintensiteit die redelijk hoog is vanwege mogelijk gebruik in de avonduren. Referenties voor gebiedstype Industrieterrein I Bodemgebruikswaarde III Oppervlaktewaterkwaliteit: MTR, GET of GEP, afhankelijk van watertype 50 – 60 dB(A) 3 – 6 ge/m3 98-percentiel nader uit te werken 105 –107

Bodem Water Geluid Geur Lucht Externe veiligheid

Industrieterrein II & III Dit zijn gebieden of delen van het industrieterrein met bedrijven uit de zwaardere milieucategorieën. De toegestane milieuhinder is in deze gebieden het hoogst, de functie van het terrein vraagt namelijk niet om een hoge bescherming. De effecten op omringende gebieden vormen hier een aandachtspunt. De samenwerking tussen bedrijven, gericht op het verminderen van milieueffecten en het bevorderen van duurzaamheid, moet worden gestimuleerd. Referenties voor gebiedstypen Industrieterrein II en III Bodemgebruikswaarde III oppervlaktewaterkwaliteit: MTR, GET of GEP afhankelijk van watertype 55 – 70 dB(A) 5 – 15 ge/m3 98-percentiel nader uit te werken 105 –107

Bodem Water Geluid Geur Lucht Externe veiligheid

Stedelijk groen/blauw Deze groene gebieden, gevormd door parken, singels en begraafplaatsen hebben specifieke kwaliteiten voor de stad. Inwoners kunnen er recreëren. Deze groene en blauwe gebieden vormen een tegenwicht tegen de intensieve woongebieden. De gewenste omgevingskwaliteit van dit gebied ligt hoger dan die van woon- en werkgebieden. Waterkwaliteit is een aandachtspunt, maar ook geluid en geur. Referenties voor gebiedstype Stedelijk groen/blauw Bodemgebruikswaarde I/II Bodem Water Oppervlaktewaterkwaliteit: streefwaarde, ZGET of MEP afhankelijk van watertype). Nevenfunctie: zwemwater, viswater, drinkwatervoorziening 40 – 45 dB(A) Geluid Geur 1 – 2 ge/m3 98-percentiel Lucht nader uit te werken Externe veiligheid 107 –108

Natuur I Onder Natuurgebied I worden natuurgebieden met veel voorkomende natuur verstaan. In de meeste gevallen komen er ook andere functies voor, zoals extensieve recreatie. Voor deze vormen van natuur zijn de volgende parameters relevant: - grondwaterstand en grondwaterstroming - zuurdepositie - concentraties van fosfaat en nitraat in grond- en oppervlaktewater - concentraties van bestrijdingsmiddelen in grond- en opppervlaktewater - abiotische opbouw en voedingstoestand van de bodem Referenties voor gebiedstype Natuur I Bodemkwaliteit afhankelijk van natuurdoeltype Waterkwaliteit en –kwantiteit afhankelijk van natuurdoeltype en watertype: ZGET (zeer goede ecologische toestand) of MEP (maximaal ecologisch potentieel). Ook normen voor zwemwater en drinkwaterwinning zijn van belang. Geluid 30 – 35 dB(A) Geur 0,2 – 0,5 ge/m3 98-percentiel Lucht kritisch niveau voor zuurdepositie (op basis van natuurdoeltype) Externe veiligheid minder relevant Bodem Water

77

Agrarisch gebied Een kenmerk van deze gebieden, die agrarische activiteiten als hoofdfunctie hebben, is de lage dichtheid en lage gebruiksintensiteit. In deze gebieden komt menging met andere functies voor, zoals met wonen en waterberging. De grondgebonden landbouw is dominant. Er worden eisen gesteld aan de milieukwaliteit voor wat betreft grondwaterstand, watervoorziening in droge perioden, de draagkracht van de bodem en het organisch stofgehalte. Het gaat om toxiciteit van de bodem, biodiversiteit en de kwaliteit van het oppervlaktewater. Referenties voor gebiedstype Agrarisch gebied Bodemgebruikswaarde IV Vanwege nevenfuncties als zwemwater en drinkwatervoorziening zijn verschillende normen van belang Oppervlaktewaterkwaliteit: MTR, GET of GEP Geluid 35 – 40 dB(A) 0,5 – 1 ge/m3 98-percentiel Geur nader uit te werken Lucht Externe veiligheid 107 plaatsgebonden risico

Bodem Water

Rustige woonwijk Veel voorkomende woongebieden in de stad en in dorpskernen kunnen worden getypeerd als rustige woonwijken. In delen van de wijk is wonen de enige functie, in andere delen komt vermenging met voorzieningen voor. Luchtkwaliteit rondom belangrijke ontsluitingsroutes is een aandachtspunt. Referenties voor gebiedstype Rustige woonwijk Bodemgebruikswaarde I & III 45 – 50 dB(A) 1 – 2 ge/m3 98-percentiel ? 106 –107

Bodem Water Geluid Geur Lucht externe veiligheid

78
MASTERPLAN DE MARS

Wonen buiten de kom Het betreft onder andere vormen van lintbebouwing en andere bebouwing met een lage dichtheid. Hieronder vallen buurtschappen en woonkernen in het buitengebied. Wonen is slechts een van de voorkomende functies. Het wordt niet nodig geacht een hoog beschermingsniveau voor milieuhinder door agrarische activiteiten aan te houden. Referenties voor gebiedstype Wonen buiten de kom Bodemgebruikswaarde IV ? 45 – 50 dB(A) 1 – 2 ge/m3 98-percentiel ? 106 –107

Bodem Water Geluid Geur Lucht externe veiligheid

6 Relevante beleidsnota’s
Zutphen 2020, gemeente Zutphen Detailhandelsvisie Zutphen, gemeente Zutphen Toeristisch beleidsplan, gemeente Zutphen Nota Grondbeleid, gemeente Zutphen Cultuur-historische waardestelling Noorderhaven, gemeente Zutphen Voorwaarts… Mars, gemeente Zutphen Koersenboek De Mars, gemeente Zutphen Nota PDV- GDV Zutphen, gemeente Zutphen VCP Zutphen, gemeente Zutphen Stedendriehoek 2030, regio Stedendriehoek PVVP I en II, provincie Gelderland Van Trekkracht naar Slagkracht, provincie Gelderland Sociaal economisch beleidsplan Trekkracht, provincie Gelderland Nota Bedrijventerrein 2002-2006, provincie Gelderland EPD Oost-Nederland, provincie Gelderland

79

80
MASTERPLAN DE MARS

COLOFON Uitgave Projectbureau De Mars Tekst Projectgroep De Mars Ontwerp Provincie Gelderland | Communicatie Tekeningen Vista, Amsterdam | Nieuwe Gracht, Utrecht | Gemeente Zutpen | Provincie Gelderland Fotografie Hans Hendriks, Zuphen

Druk HPC, Arnhem Oplage 500

september 2004