masterplan

B e d r i j v e n p a r k H e r o n N o o t d o r p

CH & Partners stedebouw en landschap, Den Haag

in opdracht van gemeente Pijnacker - Nootdorp

2 november 2005

C H & PARTNERS
stedebouw en landschap

B

E

D

R

I

J

V

E

N

P

A

R

K

H

E

R

O

N

Inhoudsopgave
Voorwoord 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Beleidskader 1.3 Vigerend planologisch kader 1.4 Afstemming met andere bedrijventerreinen 1.5 Huidige situatie en ligging 1.6 Plangrens en exploitatiegrens 1.7 Marktverkenning 1.8 Verankering 2. Vooronderzoek 2.1 Geotechnisch en geohydrologisch onderzoek 2.2 Verkennende bodemonderzoeken 2.3 Vooroverleg met het Hoogheemraadschap Delfland 2.4 Flora en fauna 2.5 Archeologie en cultuurhistorie 2.6 Luchtkwaliteit 2.7 Externe veiligheid 2.8 Leidingen 2.9 Spoorweg Den Haag - Gouda 3. Ruimtelijk programma voor de Grote Driehoek 3.1 Werken 3.2 Wateropgave 3.3 Groenblauwe slinger 3.4 Verbindingen 3.5 Parkeren 3.6 Voorzieningen 3.7 Duurzaamheid 3.8 Veiligheid en leefbaarheid 3.9 Reclamemast 4. Van programma naar plan 4.1 Beeld 4.2 Hoofdstructuur 4.3 Water 4.4 Hoofdinfrastructuur 4.5 Groenstructuur 4.6 Zonering 4.7 Openbare ruimte 4.8 Hoogteligging 4.9 Sociale veiligheid 2 4 4 8 8 8 8 8 10 12 12 12 12 14 14 14 14 14 16 16 18 18 18 18 18 22 22 24 24 24 26 26 26 26 26 28 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 7. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 8. 8.1 8.2 8.3 8.4 9. 9.1 Planbeschrijving Planinhoud Bouwvelden en werkmilieus Water Infrastructuur Parkeren Groen Bodem Overgangen openbaar-privé Reclamemast Kabels en leidingen, riolering, nutsvoorzieningen Rooilijnen en bouwregels Bebouwingspercentages en uitgiftecriteria Proefverkaveling Openbare ruimte en parkmanagement Inrichting openbare ruimte Materialisering Profielen Parkmanagement Beheer Uitgifte Algemene voorwaarden Onderwerpen die worden geregeld in verkoopcontracten Onderwerpen van toepassing op het gekochte terrein Omschrijving van het begrip 'bouwgrond' Bouw- en woonrijpmaken Regels voor bebouwing, welstandskader Algemeen Architectuur en welstand Gebouw- en bedrijfstypen Overige bebouwing en civiele constructies Haalbaarheid Planeconomie 30 30 32 32 32 32 32 34 34 34 34 36 36 38 38 38 40 40 42 42 42 42 44 46 46 46 48 50 52

Colofon

1

M

A

S

T

E

R

P

L

A

N

Vo o r w o o r d
De Grote Driehoek in Nootdorp zal de komende jaren ontwikkeld worden tot de bedrijfslocatie Heronpark. Al geruime tijd is gesproken, in het kader van de regionale afstemming van bedrijfsterreinen, over het gewenste profiel en de invulling van de locatie in programmatische zin. Met de vaststelling van het regionaal streekplan Haaglanden (19 februari 2003) is de gemeente Pijnacker-Nootdorp uitgenodigd vorm te geven aan de locatie en het programma. Hierbij is een sterke relatie gelegd met de binnenstedelijke vernieuwing op enkele bedrijfsterreinen van Den Haag, waarvoor het bedrijvenpark van belang kan zijn. Om voor de locatie in een korte tijd een integraal stedebouwkundig plan en bestemmingsplan te ontwikkelen heeft de gemeente Pijnacker-Nootdorp aan CH & Partners stedebouw en landschap opdracht gegeven een Masterplan op te stellen waarin de kwaliteiten van de locatie in zijn omgeving tot recht komen. In het voorliggende Masterplan worden achtereenvolgens de opgave, de bestaande situatie (inclusief bestaand beleid) en het stedebouwkundig plan toegelicht.Vervolgens wordt ingegaan op de verschillende vestigingsmilieus, de uitgiftestrategie en de gewenste beeldkwaliteit van bebouwing en openbare ruimte. Tegelijk met het Masterplan wordt het bestemmingsplan voor Heronpark in procedure gebracht. De besluitvorming over beide plannen zal in de loop van 2006 plaatsvinden.

B E D R I J V E N P A R K

H E R O N

N O O T D O R P

2

3

M

A

S

T

E

R

P

L

A

N

Inleiding
1.1 Aanleiding Op 27 april 2005 heeft de Gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp opdracht gegeven om de randvoorwaarden op te stellen voor een bestemmingsplan voor de Grote Driehoek. De opdracht hiervoor luidde als volgt: Geef de kaders en randvoorwaarden aan op basis waarvan een bestemmingsplan kan worden opgesteld. Het centrale aspect dat daarbij speelt, is een hoogwaardig bedrijvengebied met voor een deel van het gebied mogelijkheden voor bedrijven in de milieucategorie 4.1 en 4.2. Dit betekent dat bedrijven in de genoemde milieucategorie het hoogwaardige karakter van het gebied niet mogen aantasten. Op 30 juni 2005 is de Startnotitie Grote Driehoek in de Gemeenteraad vastgesteld. Op basis hiervan zijn een Masterplan, een beeldkwaliteitplan en een bestemmingsplan voor de Grote Driehoek ontwikkeld. Voor de bedrijfslocatie is de naam Bedrijvenpark Heron bedacht, ingegeven door de driehoekige vorm van het terrein en de sterke naam die in de beeldvorming en presentatie van het gebied een belangrijke rol gaat spelen. 1.2 Beleidskader Aan de ontwikkeling van de Grote Driehoek tot bedrijfslocatie wordt in verschillende beleidsnota’s aandacht besteed. De meest relevante komen hier aan bod. Voor een uitgebreider beschrijving wordt verwezen naar het bestemmingsplan Bedrijvenpark Heron 1.2.1. Provincie Zuid-Holland Het streekplan Zuid-Holland West is vastgesteld op 19 februari 2003. Hierin is de Grote Driehoek opgenomen als toekomstig bedrijventerrein. In de eerste partiële herziening van het streekplan (september 2004) zijn de eisen ten aanzien van de Grote Driehoek door de provincie aangescherpt: Het in deze zone (Vliet/A12-zone, red) liggende bedrijventerrein grote Driehoek in de gemeente Pijnacker-Nootdorp is geheel of gedeeltelijk met name bedoeld voor het hervestigen van autoinzamelings- en -demontagebedrijven en bedrijven die de resterende wrakken verwerken en die afkomstig zijn van het tot een bedrijventerrein met een hoogwaardig vestigingsmilieu te transformeren bedrijventerrein Binckhorst dat in de gemeente Den Haag ligt.

1
Daarnaast is het stimuleren van duurzaam economisch ruimtegebruik één van de belangrijkste economische beleidsacties in de Provinciale Economische Visie en het Meerjarenprogramma Economie. Daarbij wordt hoge prioriteit gegeven aan een integrale en gebiedsgerichte aanpak van het accommoderen van milieuhinderlijke bedrijvigheid. De provincie streeft naar een compacte en duurzame inrichting van alle bedrijventerreinen, met voldoende aandacht voor waterberging en waterkwaliteit. De provinciale ecologische hoofdstructuur Groenblauwe Slinger loopt in noord-zuidrichting aan de oostkant van het plangebied. Met deze zone dient in de planvorming rekening te worden gehouden. 1.2.2. Stadsgewest Haaglanden Bedrijvenpark Heron is als toekomstig bedrijventerrein Grote Driehoek ook opgenomen in het Regionaal Structuurplan Haaglanden (februari 2002). Het voorziene programma voor het terrein bestaat uit 4 ha netto terrein met een hoogwaardig vestigingsmilieu en 9 ha gemengd terrein. Door een nieuwe halte op de Hofpleinlijn / Randstadrail ter hoogte van de ‘s Gravenweg verbetert de bereikbaarheid en wordt de vestiging van arbeidsintensieve bedrijven mogelijk. De vestiging van dergelijke bedrijven is wenselijk en noodzakelijk; dit past ook in de conclusies die het stadsgewest heeft getrokken uit het project Locatieontwikkeling en Bereikbaarheid (LOB). In het eindrapport (juni 2005) wordt geconcludeerd dat ‘voor de nodige versterking van het Haaglandse OV-net verdichting rond OV-lijnen nodig is’. De ontwikkeling van voldoende kantoren en andere arbeidsintensieve bedrijvigheid op het Heronpark sluit aan bij deze ambitie. Het regionaal kantorenprogramma voor Bedrijvenpark Heron is door het Stadsgewest Haaglanden vastgesteld op 5000 m² bvo tot 2010. Er zijn echter mogelijkheden om met het programma binnen gemeentelijke locaties te schuiven, zodat meer kantoorprogramma op Bedrijvenpark Heron gerealiseerd kan worden. Bij verschuiving van programma in de tijd is wel toestemming van het stadsgewest noodzakelijk.

B E D R I J V E N P A R K

H E R O N

N O O T D O R P

4

Bestaande situatie

5

M

A

S

T

E

R

P

L

A

N

In de partiële herziening van het regionaal structuurplan voor het uitwerkingsgebied Vliet/A12-zone (vastgesteld april 2005) wordt een aanvullende infrastructurele wens verwoord. Op lange termijn moet het mogelijk zijn om een regionale wegverbinding te realiseren vanaf Ypenburg via de randweg van Nootdorp en het bedrijvenpark Heron naar Zoetermeer Rokkeveen. In de ontwikkeling van het terrein mag deze verbinding niet onmogelijk worden gemaakt. 1.2.3. PIT! De gemeentelijke toekomstvisie 'pit!' biedt een integrale ruimtelijke visie op de gemeente in de periode tot 2025. Het belangrijkste besluit met betrekking tot de ontwikkelingen in de gemeente is het raadsbesluit van 27 januari 2005 aangaande het 'pit!' Daarin wordt aangegeven dat een deel van de Grote Driehoek als kantorenlocatie ontwikkeld moet worden. Vervolgens is het overige deel genoemd als bedrijvengebied zonder daar een milieucategorie aan te verbinden. Als belangrijk kader voor de ontwikkeling van dit gebied geldt ook het raadsbesluit van 27 november 2003 en de raadsbreed aangenomen motie van de CDA. Het raadsbesluit behelst het niet instemmen met de intentieovereenkomst tussen de provincie Zuid-Holland, gemeente Pijnacker-Nootdorp en gemeente Den Haag inzake de ontwikkeling van het bedrijventerrein Grote Driehoek. In de al genoemde Startnotitie zijn de kaders voor de opstelling van een stedebouwkundig plan en bestemmingsplan vastgesteld. In het volgende hoofdstuk worden die randvoorwaarden genoemd en uitgewerkt. 1.2.4. Economische Toekomstvisie Pijnacker-Nootdorp In het kader van het gemeentelijk integrale toekomstvisie 'pit!' is ook voor de economische ontwikkeling een visie opgesteld. De wens bestaat om, parallel aan de groei van het aantal inwoners van de gemeente, een voldoende aantal arbeidsplaatsen en een stevige economische basis te realiseren. Hierdoor zal de gemeente voldoende economische dynamiek blijven kenne, maar er blijft ook voldoende draagvlak voor allerlei gewenste voorzieningen voor de inwoners. Bovendien wordt de pendelstroom enigszins beperkt.

De beroepsbevolking van de gemeente heeft een relatief hoog opleidingsniveau; de bestaande arbeidsplaatsen zijn daarmee niet in overeenstemming. Voor nieuwe werkgelegenheid wordt gestreefd naar een betere relatie met de lokale kwaliteit van de beroepsbevolking en een bredere economische basis. Daardoor zal de gemeente minder afhankelijk zijn van een beperkt aantal economische sectoren. De toename van kantoorwerkgelegenheid komt tegemoet aan het kwalitatieve en aan het kwantitatieve streven van de gemeente. De vestiging nabij haltes van openbaar vervoer beperkt het gebruik van de auto en past binnen het regionaal afgesproken beleid. De Randstadrailhalte bij Bedrijvenpark Heron biedt daarom mogelijkheden voor de vestiging van kantoren. Naast het realiseren van kantoormilieus wordt voortgeborduurd op in het verleden ingezette ontwikkelingen met betrekking tot de uitgifte van bedrijventerreinen. De te stellen eis bij de uitgifte van een minimaal aantal van 50 arbeidsplaatsen per hectare wordt gehandhaafd. Dit zal ook gelden voor Bedrijvenpark Heron . Tenslotte wordt ingezet op werkgelegenheid in de recreatiesector. Deze sector is niet alleen een groeimarkt, maar heeft ook betekenis voor het woon- en leefmilieu van de gemeente in brede zin. 1.3. Vigerend planologisch kader In het verleden heeft De Grote Driehoek behoord tot het grondgebied van de gemeente Zoetermeer. Op de gronden vigeert nog het bestemmingsplan Groot Zoetermeer dat in 1967 is vastgesteld door de gemeente Zoetermeer. In dit bestemmingsplan is het gebied aangewezen als agrarisch gebied. Het gebruik als agrarisch of tuinbouwgebied is al enige tijd geleden verminderd om in de toekomst ruimte te maken voor bedrijven. Daartoe heeft de gemeente de gronden verworven. In de afgelopen jaren is ten zuiden van de ’s Gravenweg een nieuw glastuinbouwgebied, Noukoop, tot ontwikkeling gebracht.

B E D R I J V E N P A R K

H E R O N

N O O T D O R P

6

Plankaart PIT!

Uitsnede plankaart Vliet/A12-zone

7

M

A

S

T

E

R

P

L

A

N

1.4. Afstemming met andere bedrijventerreinen De belangrijkste lopende ontwikkeling op het gebied van bedrijvigheid in Nootdorp is het terrein Oostambacht, dat met name is gericht op de locale en regionale bedrijvigheid. Tegen de tijd dat Bedrijvenpark Heron tot ontwikkeling kan worden gebracht zal het terrein Oostambacht volledig zijn uitgegeven. Van concurrentie tussen de beide terreinen is derhalve geen sprake. Qua programmering zal Bedrijvenpark Heron zich richten op een hoger segment (regionaal en bovenregionaal), waarbij het uitgangspunt representatieve bedrijven zal zijn. De overige bedrijventerreinen binnen de gemeente hebben een ander, meer lokaal gericht profiel (Boezem II) of hebben als snelweglocatie ook een regionale reikwijdte maar zijn nagenoeg uitgegeven (Ruijven). 1.5. Huidige situatie en ligging Het gebied is gelegen tussen de infrastructuurbundel A12 / spoorweg Den Haag-Utrecht, de ’s Gravenweg met het glastuinbouwgebied Noukoop, en de Hofpleinlijn waar binnen afzienbare termijn Randstadrail zal rijden. Aan de Nootdorpse zijde van de Hofpleinlijn ligt de rondweg die Ypenburg, Nootdorp en Pijnacker met elkaar verbindt. Deze rondweg vormt de hoofdontsluiting van de Grote Driehoek. Door de omringende infrastructuur en taluds ligt het gebied relatief geïsoleerd. De recente tunnel in het talud van de Hofpleinlijn is de belangrijkste verbinding met de rondweg en de bebouwing van Nootdorp. De ’s Gravenweg heeft alleen betekenis voor langzaam verkeer richting Nootdorp en Zoetermeer. Ter plaatse van de kruising van de ’s Gravenweg met de Hofpleinlijn komt een halte van Randstadrail. De twee wegen van Noukoop (Langelandseweg en Nieuwkoopseweg) sluiten aan op de ’s Gravenweg en worden via een tijdelijke weg naar de genoemde tunnel gevoerd. Binnen het plangebied staan enkele vrijstaande woonhuizen. Met handhaving van deze, oorspronkelijk als bedrijfswoning bij het agrarische bedrijf geplaatste woningen, wordt binnen de planvorming geen rekening gehouden. Vanwege de ligging nabij de A12 en de beoogde milieuhindercategorieën in

Bedrijvenpark Heron, is woningbouw niet aan de orde. 1.6. Plangrens en exploitatiegrens Het terrein meet circa 26 ha. Binnen de plangrens bevinden zich ook de spoorlijn Den Haag-Utrecht, de 's Gravenweg en het noordelijk deel van de Hofpleinlijn. Deze grens is mede bepaald om bestemmingsplantechnische redenen. Het exploitatiegebied is kleiner, en meet 22 ha. De hiervoor genoemde gebieden behoren niet tot het exploitatiegebied. Op de plankaart zijn beide grenzen zichtbaar. 1.7. Marktverkenning Ten behoeve van de ontwikkeling van Bedrijvenpark Heron is door het Bureau Stedelijke Planning een marktverkenning uitgevoerd om te onderzoeken welke potenties Bedrijvenpark Heron heeft. Hierbij is gebruik gemaakt van een sterkte-zwakte analyse. Daarnaast is een ontwikkelingsvisie opgesteld, waarin uitspraken worden gedaan over de gewenste ontwikkelingsrichting van het plangebied. Aansluitend is de Startnotitie Grote Driehoek opgesteld, waarbij de martkverkenning en de ontwikkelingsvisie als input hebben gediend. Bij de marktverkenning is onderzoek verricht naar de kenmerken van het plangebied, de geplande bedrijvigheid, ruimtelijk-economische trends en de concurrentiepositie. De ontwikkelingsvisie heeft de volgende uitgangspunten: • het benutten van Bedrijvenpark Heron als zichtlocatie; • het benutten van de goede bereikbaarheid; • rekening houden met de benodigde ruimtereservering voor de regionale verbinding Zoetermeer- Ypenburg; • rekening houden met de benodigde ruimtereservering voor waterberging (bij voorkeur meer dan 10%); • rekening houden met de vestigingseisen (in het kader van de milieuzonering) van bedrijven in relatie tot de omliggende woongebieden; • het streven naar intensief ruimtegebruik in combinatie met een

B E D R I J V E N P A R K

H E R O N

N O O T D O R P

8

9

M

A

S

T

E

R

P

L

A

N

groen/blauw karakter en een representatieve huisvesting: een hoog bebouwingspercentage van de kavels, om zo veel openbare ruimte te creëren waarin kan worden voorzien in water en groen; • het gebruiken van de sterke groei van werkgelegenheid op bedrijfsterreinen in de regio; • het realiseren van een werkgelegenheid van minimaal 50 werknemers per hectare. Vanwege het belang van een aantrekkelijke uitstraling wordt in de ontwikkelingsvisie het belang van een beeldkwaliteitplan uitgesproken. In het beeldkwaliteitplan dienen eisen te worden opgenomen waaraan de bedrijfshuisvesting dient te voldoen. 1.8. Verankering De locatie is op lokaal niveau voldoende verbonden met zijn omgeving. Van evenzo groot belang is echter de regionale context. De ligging aan en zichtbaarheid vanaf de A12 maakt een zorgvuldige inpassing noodzakelijk. Tussen Zoetermeer en de Grote Driehoek vindt de overgang plaats naar het stedelijk gebied van de Haagse agglomeratie. In zekere zin vormt de Grote Driehoek daarvan de poort. Ten oosten ervan zal de Groenblauwe Slinger, de structurele regionale groenzone van Midden Delfland naar Groene Hart, het gebied vrijwaren van bebouwing, ten westen ervan begint het stedelijke gebied van Den Haag. Als bedrijfslocatie ligt de Grote Driehoek goed voor allerhande vormen van bedrijvigheid. Door de goede bereikbaarheid en zichtbaarheid vanaf de A12 voor regionale distributie. Door de nabijheid van grootschalige sport- en recreatievoorzieningen (parklandschap, golfpark, tennisvelden, sportvelden, maneges) voor hoogwaardige kennis- en ontwikkelingsbedrijven. Door de Randstadrailhalte en het nabije hotel voor regionale kantoren. De geschetste omgevingsfactoren zijn mede bepalend voor de aan te trekken bedrijvigheid. De Grote Driehoek bemiddelt tussen de (boven)regionale en de lokale schaal in het bijzonder door vier aspecten: • benutting van de halte van Randstadrail; • behoud van de ’s Gravenweg als route voor langzaam verkeer op

lokaal en regionaal niveau; • bijdrage aan de groenblauwe kwaliteit van de regionale hoofdstructuur; • open houden van de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van Noukoop. In de planvorming heeft het laatste aspect nadrukkelijk een rol gespeeld. De hoofdstructuur van Noukoop heeft geen duurzame betekenis bij ontwikkeling naar een andere functie; de bestaande wegen zijn niet geschikt om als hoofdontsluitingsweg voor een toekomstig andere vorm van verstedelijking te fungeren. In het stedebouwkundig plan voor Bedrijvenpark Heron wordt de structuur zo gelegd dat die een nog onbekende toekomstige ontwikkeling niet hoeft te frustreren. Een belangrijk onderdeel ervan is de in het streekplan gevraagde fietsroute en (reservering voor een) verbindingsweg naar Zoetermeer-Rokkeveen. De verbinding voor langzaam verkeer met het Groene Hart ten noorden van de A12 vormt geen onderdeel van het plangebied, maar heeft wel betekenis ervoor. Door Prorail wordt gewerkt aan een nieuwe, ongelijkvloerse kruising van het spoor en de snelweg.

B E D R I J V E N P A R K

H E R O N

N O O T D O R P

10

Bestaande situatie

11

M

A

S

T

E

R

P

L

A

N