Monitor kantorenmarkt Haaglanden

De cijfers per 1 januari 2004

economische zaken

Monitor kantorenmarkt Haaglanden
De cijfers per 1 januari 2004

Inhoudsopgave
Hoofdstuk
Voorwoord 3

Samenvatting

5

1 Haaglanden en de Randstad

7

2 Ontwikkelingen in 2003
2.1 Groei van de kantorenvoorraad 2.2 Aanbod en opname van kantoren

11 11 13

3 Ontwikkelingen in de komende jaren

16

4 Werkgelegenheid in kantoren

18

Definities

21

Bijlagen

23

2

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2004

Voorwoord
Dit rapport is het tiende van een jaarlijks verschijnende rapportage over de stand van zaken op de kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden. Centraal staan de ontwikkelingen van vraag en aanbod van kantoorruimte in 2003 en de verwachtingen over nieuw te ontwikkelen locaties voor de komende jaren. Hoofdstuk 1 belicht de situatie op de kantorenmarkt in Haaglanden in vergelijking met de andere grootstedelijke regio’s in de Randstad. Hoofdstuk 2 laat de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in Haaglanden zien. De belangrijkste cijfers en gegevens over de omvang van het aanbod en de opname van kantoorpanden in het afgelopen jaar treft u hierin aan. Hoofdstuk 3 heeft de toekomst van de kantorenmarkt als onderwerp. Het hoofdstuk geeft een vooruitblik naar de kantorenontwikkeling in de komende jaren. Hoofdstuk 4 gaat in op de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantoren.

Figuur 1 Kantorenlocaties in Haaglanden

Wassenaar

Congresgebouw gebied

ANWB Schenk/LvNOI

Groene Schenk Leidschenhage e.o. Binnenstad Leidschendam-Voorburg Utrechtsebaan Nieuw Centrum Klein Plaspoelpolder Overgoo Beatrixkwartier Voorburg Centrum Forepark Binckhorst Binckhorstlaan Leidschenveen Centrale Zone 's-Gravenhage Voorweg/Amerikaweg ADO locatie Binckhorst Regulisweg ‘s-Gravendreef Stadscentrum GAVI Hoornwijck Den Haag Zoetermeer Afrikaweg Ypenburg Station Hoornwijck Rijswijk Broekpolder Rokkeveen Rijswijk station Rijswijk Plaspoelpolder kantoren In de Bogaard

Pijnacker-Nootdorp
Delftse Poort West

Pijnacker Centrum

Westland
Naaldwijk Centrum Tiendweg

Station Centum

Delft
Tanthof Oost Station Zuid

Pijnacker Zuid

Midden-Delfland

Kantoorlocaties
bestaand in ontwikkeling/gepland
Voorwoord

3

Delft Instruments, Delft

Samenvatting
Aanbod
In het afgelopen jaar is het vrije aanbod aan kantoorruimte in Haaglanden wederom toegenomen. Per 1 januari 2004 bedroeg het aanbod 637.700 m2. Uitgedrukt als percentage van de totale kantorenvoorraad komt het aanbod nu op 9,7%. Dit is ruim boven de gewenste frictieleegstand van 5 à 6%. Het aanbod geeft een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten. Het aanbod in Wassenaar en Leidschendam-Voorburg ligt nog onder de frictieleegstand. Voor de overige gemeenten ligt het erboven. De grootste toename van het aanbod deed zich voor in Den Haag en Zoetermeer.

Opname
De opname van bestaande kantoorpanden bedroeg in 2003 bijna 349.000 m2 in gebruik genomen kantoorvloeroppervlak. Het totale opnamevolume is daarmee toegenomen ten opzichte van het vorige jaar met een kleine 16.000 m2, ofwel 5%. Ook hier is er een wisselend beeld voor de verschillende gemeenten. Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk laten een afname zien, de overige gemeenten een toename. De grootste toename van het opnamevolume komt op het conto van Zoetermeer.

Nieuwbouw
In Haaglanden werd in 2003 ruim 216.000 m2 aan nieuwbouw opgeleverd. Dit is twee maal zo veel als in het jaar daarvoor. Van de nieuwbouw werd bijna de helft (48%) in Den Haag gerealiseerd. Slechts tien procent van de nieuwbouw was begin 2004 nog niet verhuurd. In 2004 zal, voor zover nu bekend, 113.500 m2 worden opgeleverd. Voor het grootste deel zijn de gebruikers al bekend. Ook in 2005 en latere jaren wordt naar verwachting nog een omvangrijk metrage opgeleverd.

Werkgelegenheid
De ontwikkeling van de werkgelegenheid vertoont het laatste jaar een afname voor de meeste gemeenten en de meeste kantorenbranches. Alleen in het bank- en verzekeringswezen is nog sprake van enige groei.

Tabel 1

Cijfers kantorenmarkt

in m2 bvo (werkgelegenheid in aantallen)

stadsgewest Haaglanden Voorraad 1-1-2004 Nieuwbouw gereed gekomen in 2003 Afname door functiewijziging in 2003 In aanbouw 1-1-2004 Aanbod bestaande voorraad 1-1-2004 Opname 2003 Werkgelegenheid in kantorenbranches 1-1-2003
Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden. Zie voor definities en begrippen pagina 21.

waarvan Den Haag 4.196.800 104.400 23.300 138.450 314.700 209.850 104.461

6.588.950 216.350 23.300 230.750 637.700 348.928 173.533

Samenvatting

5

Delta Lloyd, Den Haag

ANWB, Wassenaar

Hoofdstuk 1

Haaglanden en de Randstad
In 2003, het jaar waarin de Nederlandse economie een lichte recessie heeft doorgemaakt, is de kantorenmarkt verder verruimd. Het aanbod vrij te aanvaarden ruimte in bestaande en in aanbouw zijnde kantoorpanden in Nederland steeg het afgelopen jaar naar een recordhoogte van 5,3 miljoen m2. Dit is een stijging van bijna 14% ten opzichte van de 4,65 miljoen m2 per 1 januari 2003. Ten opzichte van 2002 (2,37 miljoen m2 aanbod) is dat zelfs meer dan een verdubbeling van het aanbod aan kantoorruimte in Nederland. Hoewel het totale beeld dramatisch is, is de situatie niet overal even ernstig. Steden met hoge percentages leegstand liggen vooral in het westen van het land. De top-5 wordt gevormd door Capelle aan den IJssel, Almere, Diemen, Haarlemmermeer en Nieuwegein (Vastgoedmarkt, januari 2004). Het geschatte areaal kantoorruimte in Nederland bedraagt ruim 40 miljoen m2. Daaraan gerelateerd bedraagt het huidige aanbod 13%. Dit percentage is meer dan het dubbele van de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Bij de aanbodcijfers moet wel worden opgemerkt dat daarin ook plannen zijn begrepen waarvan de bouw nog niet gestart is. In de Randstad is het nieuwbouwpercentage gedaald van 44% naar 35% van het vrij te aanvaarden aanbod, ondanks een stijging van dit percentage in Rotterdam. In absolute zin is in Amsterdam de meeste vrij te aanvaarden nieuwbouw te vinden: 586.000 m2. Het laagste nieuwbouwpercentage in de Randstad heeft Den Haag (20%).

Tabel 2

Nieuwbouwpercentage in het aanbod
2000 2001 21% 69% 40% 57% 51% 2002 35% 47% 47% 50% 47% 2003 35% 53% 44% 33% 44% 2004 44% 41% 23% 20% 35%

Rotterdam Amsterdam Utrecht Den Haag Totaal Randstad
Bron: Dynamis,‘Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2004’.

39% 66% 58% 33% 47%

Uit bovenstaande cijfers kan worden geconcludeerd dat oud aanbod een steeds groter deel van het totaal gaat uitmaken. Veel kantoorgebruikers verruilen hun bedrijfspand voor nieuwbouw, waardoor veel bestaande (oud)bouw in het aanbod achterblijft. Aangezien de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten nagenoeg stil is komen te liggen, mag worden verwacht dat de leegstand nauwelijks meer kan stijgen. De cijfers in het blad Vastgoedmarkt (zie bijlage 1) over de grote steden in de Randstad hebben betrekking op de regio’s. Tot de regio Den Haag worden ook de gemeenten Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Wassenaar gerekend. Amsterdam en Utrecht hebben in 2002 en 2003 een forse groei van het kantorenaanbod gekend en lijken nu te stabiliseren. De stijging in 2003 in zowel Den Haag als in Rotterdam komt neer op ongeveer 33% (zie figuur 2).

Haaglanden en de Randstad

7

m2 bvo 2001 = 100

600 500 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004

Figuur 2 Ontwikkeling van het kantorenaanbod in de vier grootstedelijke regio’s in de Randstad index 2001=100 Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht

Bron: Dynamis,‘Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2004’.

Vraag naar en aanbod van nieuwe kantoorruimte werd in het afgelopen jaar veelal bepaald door concentraties en reorganisaties en nauwelijks door uitbreidingen. Ook het grote aantal faillissementen draagt bij aan het recordaanbod, terwijl veel bedrijven overbodige m2 kantoor afstootten, dan wel in onderhuur aanbieden. Zo werd in Den Haag 14.000 m2 nieuwe kantoorruimte van het bijna voltooide Prinsenhof teruggegeven aan de markt, nadat Price Waterhouse Coopers had besloten de nieuwbouw niet te betrekken. Ook KPN Mobile bood in het Prinsenhof m2 nieuwbouw opnieuw aan. Daarnaast werd door Nokia bijna 8.800 m2 nieuwbouw kantoorruimte in onderhuur aangeboden op de kantorenlocatie Hoornwijck. KPN stootte in 2003 na reorganisatie meerdere grote panden af, waardoor het aanbodniveau in Den Haag flink werd opgestuwd. Ondanks de in 2003 toegenomen leegstand in de Haagse regio had Den Haag eind 2003 het laagste leegstandspercentage van de vier grote steden in de Randstad, namelijk 7,3%.
160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 m2 bvo 2000 = 100 Figuur 3 Ontwikkeling van de opname van kantoorruimte in de vier grootstedelijke regio’s in de Randstad (opname >500 m2, exclusief contracten <5 jaar) index 2000=100 Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht

Bron: Dynamis,‘Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2004’.

In de Randstad is de opname in 2003 gedaald met 13%. Binnen de Randstad was de daling in de regio Rotterdam het sterkst (40%). Opvallend is de sterke stijging in Utrecht met ruim 40%. Landelijk ligt het volume van de opnamen min of meer op het niveau van 2002. Toen werd er 1.403.000 m2 kantoorruimte door de markt opgenomen en voor 2003 komt Vastgoedmarkt uit op een totaal van 1.419.000 m2. Dat de opname min of meer stabiel is gebleven en zelfs iets is toegenomen is grotendeels het gevolg van de economische tegenwind: uit kostenoverwegingen is zowel bij de overheid als in de non-profitsector een duidelijke concentratiebeweging en reorganisatietendens waar te nemen, waarbij vervangende kantoorruimte wordt aangehuurd. De bruto opname daalde dan ook niet. Netto is er per saldo sprake van een negatieve opname, omdat huurders evenveel of zelfs meer m2 achter laten dan zij in gebruik nemen.

8

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2004

Huurprijzen
De kantoorhuren in Nederland stonden het afgelopen jaar sterk onder druk, meer nog dan in 2002. De gemiddelde transactiehuur is nagenoeg gelijk gebleven en komt voor 2003 op € 151 per m2 per jaar, tegenover € 150 in 2002. De hoogste huurprijs in 2003 werd gerealiseerd in de regio Amsterdam, waar op de luchthaven Schiphol een tophuur van € 400 tot stand kwam. Buiten Amsterdam werd in de regio Den Haag wederom de hoogste huur betaald. In deelgebied Den Haag Oud Centrum werd een tophuur betaald van € 241. In de gemeenten Delft, Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer variëren de huurprijzen tussen € 90 en 145. Het beperkte aantal gegevens van huurprijzen in gemeenten als Westland en Wassenaar maakt dat het niet mogelijk is de huurprijsontwikkeling in deze gemeenten goed in beeld te krijgen. Zowel voor Den Haag als voor de randgemeenten wordt verwacht dat de huurprijzen in 2004 wel zullen dalen, omdat huurders steeds veeleisender worden. Er wordt vooralsnog veel gewerkt met incentives.
Delft Den Haag
Binckhorst Binnenstad NO Binnenstad overig Laakhaven Beatrixkwartier Congrescentrum e.o. Overig Den Haag

Figuur 4 Huurprijzen van kantoren in Haaglanden (H per m2/jaar)

Leidschendam-Voorburg Rijswijk Wateringen Zoetermeer 60
Bron: NVM en Dynamis 2004.

80

100 120 140 160 180 200 220 240

Haaglanden en de Randstad

9

Prinsenhof, Den Haag

Hoofdstuk 2

Ontwikkelingen in 2003
2.1 Groei van de kantorenvoorraad
In 2003 is er in Haaglanden 216.350 m2 nieuwbouw kantoren opgeleverd (zie bijlage 2). Dit is bijna het dubbele van de opgeleverde nieuwbouw in 2002 (109.000 m2). Van de opgeleverde nieuwbouw kantoorruimte komt zo’n 48% (104.400 m2) voor rekening van Den Haag en 28% (61.550 m2) voor rekening van Rijswijk. In Den Haag kwam onder meer gereed de ‘Hoftoren’ (55.000 m2) ten behoeve van het Ministerie van OCW. In Rijswijk werd Le Croisé (23.750 m2) opgeleverd voor huisvesting van het (uitgebreide) European Patent Office. Ook in Delft werd er nieuwbouw kantoorruimte gerealiseerd en wel in Tanthof en Delftechpark. Wassenaar registreerde in 2003 ook nieuwbouw. Aan de Wassenaarseweg, op de grens met Den Haag, werd het ANWB-kantoor met 9.700 m2 uitgebreid. Aan het begin van 2004 was slechts 10% van de opgeleverde nieuwbouw nog niet verhuurd. Van de nog niet verhuurde nieuwbouw kantoorruimte is 42% te vinden in Rijswijk en wel in het kantorengebied Hoornwijck.

m2 bvo x 1.000

250 200 150 100 50 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Figuur 5 Nieuwbouw van kantoren in Haaglanden (m2 bvo), 1994-2003

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden.

Begin 2004 stonden 21 projecten in de steigers (zie bijlage 3), waarvan er 10 in de loop van dit jaar zullen worden opgeleverd. In termen van metrages gaat het dan om zo’n 113.500 m2, welk metrage min of meer op het gemiddelde ligt van de afgelopen 10 jaar. Grootschalige projecten in Den Haag zijn ‘Prinsenhof’ (waarvan de mogelijke gebruikers nog in onderhandeling zijn) en het World Trade Center in het Beatrixkwartier. In Laakhaven HS wordt nog dit jaar het ‘Haagse Huis’ opgeleverd ter huisvesting van T-Mobile. In Rijswijk was begin dit jaar op de stationslocatie één kantoorpand in aanbouw, waarvan de oplevering begin 2004 plaatsvond. Rijkswaterstaat, Directie Noordzee, is de huurder van dit nieuwe pand aan de Lange Kleiweg. In Zoetermeer zijn 2 kantoorpanden in aanbouw, die dit jaar nog worden opgeleverd en waarvan de huurders ook al bekend zijn. In de gemeente Westland ten slotte komt in Naaldwijk de nieuwe vestiging van Horti Business Center gereed. Van de projecten in aanbouw is ruim 75% van het kantoorvloeroppervlak reeds verhuurd. De gemiddelde nieuwbouwproductie lag tussen 1993 en 2002 op 133.500 m2 per jaar. Met de relatief hoge nieuwbouwproductie van het afgelopen jaar (2003) en de geplande oplevering van nieuwbouw kantoorruimte in 2004 wordt het gemiddelde over beide jaren 165.000 m2. Op basis van de huidige plannen komt de nieuwbouwproductie voor 2005 uit op 117.500 m2, waarmee het gemiddelde voor 2003-2005 zeer waarschijnlijk op 149.000 m2 uitkomt. De opnamecijfers voor kantoorruimte in de regio Haaglanden zullen dan ook tot 2005 een hoog niveau houden.
Ontwikkelingen in 2003

11

Voor de komende jaren tot 2015 is door Buck Consultants International een behoefteraming voor kantorennieuwbouw opgesteld, waarin de gemiddelde jaarlijkse behoefte uitkomt op 108.000 m2 voor de gehele regio Haaglanden (zie ook hoofdstuk 3). Functiewijziging van kantoren - de omzetting van kantoren naar bijvoorbeeld woningen of winkels - kwam het afgelopen jaar 15 keer voor. In 2002 lag dit aantal op 10 en in 2001 werd slechts één pand weer voor woondoeleinden in gebruik genomen. Het totale kantorenareaal is in 2003 door functiewijzigingen verminderd met 23.300 m2
m2 bvo x 1.000 200 150 100 50 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden; bewerking Den Haag.

Figuur 6 Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 1994-2003

Oplevering van nieuwbouw en onttrekking door functiewijziging resulteert in een toename van de totale voorraad aan kantoren in Haaglanden tot 6,59 miljoen m2 bruto vloeroppervlakte per 1 januari 2004. Ten opzichte van 2003 komt dit neer op een toename van 3%. In deze toename zijn ook een tweetal administratieve correcties begrepen.
m2 bvo x 1.000 200 150 100 50 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden; bewerking Den Haag.

Figuur 7 Netto toevoeging aan de kantorenvoorraad in Haaglanden, 1994-2003

Tabel 3
Gemeente

Kantorenvoorraad per 1 januari 2003 en 2004
2003 absoluut 302.400 4.106.400 419.000 15.100 782.200 73.200 136.500 7.500 544.300 6.386.600 2004 absoluut 333.100 4.196.800 422.500 15.100 843.750 82.900 143.000 7.500 544.300 6.588.950 2004 in % 5,1 63,7 6,4 0,2 12,8 1,3 2,2 0,1 8,3 100,0

m2 bvo

Index 2004 t.o.v. 2003 110,2 102,2 100,8 100,0 107,9 113,3 104,8 100,0 100,0 103,2

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Midden Delfland Zoetermeer Totaal Haaglanden
Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden.

12

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2004

2.2 Aanbod en opname van kantoren
Een aantal gemeenten binnen het stadsgewest, te weten Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar, Westland en Midden Delfland kent geen grootschalige kantorenmarkt. Bij gebrek aan volumineuze kantoortransacties zijn deze gemeenten in de volgende overzichten en figuren daarom niet altijd vertegenwoordigd.

Het aanbod van kantoren
Evenals in 2002 was er in 2003 sprake van een toename van het vrij beschikbare aanbod van kantoorruimte in Haaglanden. Per 1 januari 2004 bedroeg het aanbod 637.700 m2 (zie tabel 4). Vergeleken met het vrij beschikbare aanbod per 1 januari 2003 kwam dit neer op een toename van 209.900 m2, oftewel 49,1%. In percentage van de totale voorraad bedraagt het aanbod op dit moment 9,7%. Voor een gezonde kantorenmarkt is een frictieleegstand gewenst van 5 tot 6% van de voorraad. In figuur 8 is de ontwikkeling van het aanbod in de afgelopen 5 jaar weergegeven.

Tabel 4

Kantorenaanbod per gemeente in Haaglanden
Aanbod per 1-1-03 aantal bvo panden in m2 Aanbod per 1-1-04 In % van de voorraad aantal bvo panden in m2 2003 2004 23 114 9 2 41 3 5 37 234 57.500 314.700 19.400 3.400 129.700 2.300 19.300 91.400 637.700 14,4 5,1 3,2 6,0 16,1 2,2 6,3 4,4 6,7 17,3 7,5 4,6 22,5 15,4 2,8 13,5 16,8 9,7

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden
Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden.

44 176 14 2 73 5 12 41 367

43.600 209.500 13.500 900 126.000 1.600 9.000 23.700 427.800

In het afgelopen jaar waren Wassenaar en Leidschendam-Voorburg de enige gemeenten in de regio waar de frictieleegstand onder de 5 tot 6% lag. De grootste toename van het aanbod deed zich voor in Den Haag en in Zoetermeer. Voor Den Haag betekent het aanbodpercentage van 7,5% dat het vrije aanbod voor het eerst sinds 1997 boven de frictieleegstand uitkomt.
m2 bvo x 1.000 500 400 300 200 100 0 1999 2000 2001 2002 2003 Leidschendam-Voorburg + Rijswijk Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar Figuur 8 Aanbod van kantoren in Haaglanden, 1995-2004

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden.

Ontwikkelingen in 2003

13

De reeds in 2002 geconstateerde verschuiving van het aanbod naar bedrijventerreinen heeft zich het afgelopen jaar gecontinueerd. Vergeleken met januari 2003 groeide het aanbod op bedrijventerreinen in Den Haag met 68.000 m2 en bedraagt thans 163.400 m2, oftewel 52% van het totale aanbod van kantoorruimte in Den Haag. Het aanbod in Rijswijk concentreerde zich in 2002 in de Plaspoelpolder en rond ‘In de Bogaard’. Voor 2003 kan geconstateerd worden dat eveneens Hoornwijck (23.300 m2 aanbod = 18% van het aanbod in Rijswijk) tot de concentratiegebieden gerekend kan worden. Ook in Zoetermeer en Delft is in absolute zin sprake van een ruim aanbod. In de overige gemeenten in Haaglanden is het aanbod vrij beperkt van omvang. Vergeleken met andere grootstedelijke regio’s in de Randstad komt de ontwikkeling van het aanbod in Haaglanden beduidend minder ongunstig uit, hetgeen is toe te schrijven aan de economische structuur van met name Den Haag, waar de kantorenmarkt vrij stabiel is, met name door de grote overheidssector.

De opname van kantoren in 2003
In 2003 werd in Haaglanden ca. 349.000 m2 kantoorruimte opnieuw in gebruik genomen. Vergeleken met 2002 is dat 16.000 m2 meer, ofwel een kleine 5%. Hiermee is er in tegenstelling tot vorig jaar weer sprake van groei in de kantorensector. Een afname van het opnamevolume is er voor Den Haag, LeidschendamVoorburg en Rijswijk. De andere gemeenten in Haaglanden laten (geringe) toename zien. De grootste vermindering van de opname kwam voor rekening van Rijswijk, waar ruim 13.000 m2 minder werd opgenomen dan het jaar ervoor. De grootste toename van het opnamevolume komt op het conto van Zoetermeer, waar het opnamevolume ten opzichte van vorig jaar bijna verdubbelt met ruim 37.000 m2 tot bijna 80.000 m2.

Tabel 5

Opname van kantoren, 1999 - 2003
aantal panden 1999 bvo in m2 17.200 309.400 18.500 27.100 aantal panden 8 167 15 27 2000 bvo in m2 5.300 174.800 25.700 49.700 aantal panden 7 126 11 31 2 50 227 2001 bvo in m2 23.000 182.000 18.200 89.800 1.800 34.500 349.300 aantal panden 8 121 11 24 3 64 232 2002 bvo in m2 14.700 217.800 16.800 40.700 600 42.400 333.100 1) aantal panden 9 133 12 43 5 1 44 247 2003 bvo in m2 15.150 209.850 4.618 27.680 2.190 9.700 79.740 348.928

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Rijswijk Westland Wassenaar Zoetermeer Totaal Haaglanden
1)

14 135 14 23

45 231

32.600 404.800

66 283

28.600 284.100

Inclusief 100 in Pijnacker-Nootdorp.

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden.

De opname van kantoorruimte is zoals gebruikelijk het grootst in Den Haag. Hier werd bijna 210.000 m2 kantoorvloeroppervlak uit de markt genomen. Hoewel het opnamevolume in deze gemeente het afgelopen jaar wel iets is afgenomen, is dit slechts marginaal. Onder andere de overheid en de zakelijke dienstverlening hebben ook dit jaar weer veel m2 opgenomen. Zo heeft het Ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen ruimte gehuurd in de ‘Hoftoren’, en nam ook Delta Lloyd/Nuts flink wat m2 op.

14

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2004

m2 bvo x 1.000

500 400 300 200 100 0 1999 2000 2001 2002 2003

Figuur 9 Opname van kantoren in Haaglanden, 1999 - 2003

Leidschendam-Voorburg + Rijswijk Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar

Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden.

Ook in Zoetermeer zijn veel m2 uit de markt genomen, waarbij vooral het ministerie van BZK/AIVD een hele grote huurder was met 45.000 m2. In Rijswijk werd aanzienlijk minder uit de markt genomen en was TNO met 2.560 m2 de grootste speler in het veld. Ook in Delft was TNO de grootste speler die met 6.900 m2 deze gemeente op de vierde plaats bracht. Tenslotte was de ANWB in Wassenaar verantwoordelijk voor de enige opname in deze gemeente. Het betrof hier een uitbreiding van het bestaande kantoor. In de overige gemeenten kwamen vrijwel alleen kleine opnames voor. De uitsplitsing van de opname naar grootteklasse in tabel 6 laat zien dat het aantal transacties in 2003 met name in de grotere categorieën is afgenomen. Alleen de grootteklassen 0 - 500 en 500 - 1000 m2 geven een toename te zien van het aantal transacties. Overigens is de toename in de categorie kleiner dan 500 m2 veel minder prominent dan bij de categorie 500 - 1000 m2. De toename van opnames in de kleinere kantoren en de afname van transacties in grotere kantoren leidt tot een verschuiving naar kleinere opnames. In 2002 vond nog geen 70% van de transacties plaats in de categorie kleiner dan 1000 m2. In 2003 is dat opgelopen tot 80% van alle transacties. Dit vertaalt zich ook naar het totale opnamevolume in deze grootteklasse. In 2002 werd 19% van het totale opnamevolume in de categorie kleiner dan 1000 m2 gevonden. In 2003 is dat opgelopen tot 24%.

Tabel 6

Opname van kantoren in Haaglanden naar grootteklasse, 2002 en 2003
aantal panden 2002 bvo in m2 27.100 36.400 39.900 82.700 147.000 333.100 aantal panden 123 72 27 13 11 245 2003 bvo in m2 34.004 48.646 35.798 36.445 194.035 348.928 Toe/afname opname aantal bvo panden in m2 18 17 -4 -15 -2 13 6.904 12.246 -4.102 -46.255 47.035 15.828

0 - 500 m2 500 - 1000 m2 1000 - 2000 m2 2000 - 5000 m2 > 5000 m2 Totaal Haaglanden
Bron: Gemeenten stadsgewest Haaglanden.

105 55 31 28 13 232

Ontwikkelingen in 2003

15

Hoofdstuk 3

Ontwikkelingen in de komende jaren
Begin 2004 waren 21 kantoorprojecten in ontwikkeling. Daarvan zullen 10 in de loop van dit jaar gereed komen, met een totaal bvo van 113.500 m2. Op basis van de huidige plannen komt de nieuwbouwproductie voor 2005 uit op 117.500 m2. De opnamecijfers voor kantoorruimte in Haaglanden zullen dan ook tot in 2005 een hoog niveau houden. Voor de komende jaren tot 2015 is door Buck Consultants International (BCI) een behoefteraming voor kantorennieuwbouw in Haaglanden opgesteld, alsmede een inventarisatie van plannen in een drietal gradaties. Voor de gemiddelde jaarlijkse behoefte tot 2015 komen deze consultants op 108.000 m2 per jaar; het toekomstig planaanbod wordt onderscheiden in plannen die in realisatie zijn, plannen waarvoor verplichtingen zijn aangegaan en overige plannen. De plannen in realisatie omvatten behalve de in 2004 en 2005 op te leveren kantoren (te samen 231.000 m2 bvo) nog ruim 160.000 m2. De omvang van de plannen waarvoor op enigerlei wijze verplichtingen zijn aangegaan komt op een totaal van bijna 1.100.000 m2. De overige plannen belopen een totaal van ruim 700.000 m2; ruim 260.000 m2 daarvan is opgenomen in bijlage 3, voor het overige gaat het om nog nader in te vullen capaciteit in bestemmingsplannen. Uit deze cijfers blijkt dat het thans bekende planaanbod ruim kan voorzien in de behoefte tot 2015. Voor een verantwoord programma is echter een meer gedifferentieerde benadering nodig. De kantorenmarkt kent verschillende milieus die elk een eigen vraag- en aanbodkarakteristiek kennen. In navolging van BCI onderscheidt het stadsgewest Haaglanden de volgende kantorenmilieus: 1. Grootstedelijk centrummilieu Gebiedskwaliteit: Topmilieu met internationale uitstraling. De architectuur is hoogwaardig. Er is sprake van een uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer en goede autobereikbaarheid; Voorbeeldlocaties: Den Haag Nieuw Centrum en omgeving CS, Beatrixkwartier, Utrechtsebaan. 2. Snelweg kantoorzone Gebiedskwaliteit: Kwaliteit van de hele locatie staat centraal, deze is hoogwaardig en professioneel. De nieuwbouw is middelgroot. Er is sprake van een goede autobereikbaarheid; Voorbeeldlocaties: Hoornwijck, Forepark, Overgoo, Rokkeveen, Delftse Poort. 3. Knooppuntlocatie (randstedelijk en regionaal) Gebiedskwaliteit: Hoogwaardige en professionele locatie. Het belang van bereikbaarheid, met name per openbaar vervoer, is groot; Voorbeeldlocaties: Ypenburg station, Laakhaven HS, Rijswijk station, Zoetermeer stadscentrum. 4. Binnenstedelijke locatie Gebiedskwaliteit: Centraal staan kwaliteit en uitstraling van de individuele gebouwen, de stedenbouwkundige eenheid is minder belangrijk; Voorbeeldlocaties: Congresgebouwgebied, Benoordenhout, Groene Schenk, Leidsenhage e.o..

16

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2004

5. Mixed bedrijvenzone Gebiedskwaliteit: De gebouwen zijn doorgaans grootschalig. Het belang van bereikbaarheid is groot. De bedrijfsmatige omgeving heeft een goede tot uitstekende uitstraling; Voorbeeldlocaties: Binckhorstlaan, Ypenburg West, Westland. 6. Verspreide kantoren in woonwijk Gebiedskwaliteit: Kleinschalige kantoren. De omgevingskwaliteit is van groot belang, de uitstraling is klassiek, het gaat vooral om single-users in oudbouw in een woonomgeving met voorzieningen; Voorbeeldlocaties: Binnenstad Den Haag, Scheveningen, Archipelbuurt, Duinoord, Wassenaar. De verdeling over de onderscheiden milieus is als volgt:

Kantorenmilieu Voorraad Grootstedelijk centrummilieu Knooppuntlocatie Binnenstedelijke locatie Snelweg kantoorzone Mixed bedrijvenzone Verspreide kantoren in woonwijk 15,6% 16,3% 15,5% 5,6% 10,8% 36,2%

per 1-01-2004 Aanbod 2,4% 17,9% 8,6% 12,2% 28,5% 30,3%

Aanbevolen aandeel in nieuwbouwprogramma 25% 35-40% 5-10% 15-20% 5-10% 5%

Met de stadsgewestgemeenten worden spelregels overeengekomen om een programma te realiseren dat niet boven de geraamde behoefte uitgaat en dat de aanbevolen differentiatie naar kantorenmilieus zo veel mogelijk volgt.

17

Ontwikkelingen in de komende jaren

17

Hoofdstuk 4

Werkgelegenheid in kantoren
De ontwikkeling van de werkgelegenheid vertoont het laatste jaar een afname voor de meeste gemeenten en de meeste branches in de regio Haaglanden. Dit is geen op zich zelf staande ontwikkeling maar heeft te maken met de algehele recessie die zich in de afgelopen periode in heel Nederland voordeed. Het is dan ook niet verbazingwekkend om te zien dat de werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches eveneens is afgenomen in het laatste jaar. Figuur 10 laat voor een aantal gemeenten in Haaglanden zien wat de ontwikkeling is geweest van de bruto werkgelegenheid in kantoren in de afgelopen jaren. Deze bruto werkgelegenheid wordt gemeten in aantallen werkzame personen. Het gaat hier in tegenstelling tot de netto werkgelegenheid om alle werkzame personen, dus inclusief de parttimers die twaalf uur of minder werken per week.

200.000

Figuur 10 Werkgelegenheidsontwikkeling in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden, 1998-2003

150.000

100.000

50.000

0 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Overige gemeenten Leidschendam-Voorburg + Rijswijk Zoetermeer Delft Den Haag + Wassenaar

Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden

In tabel 7 is de werkgelegenheidsontwikkeling uitgesplitst naar gemeente. De meeste gemeenten laten een groei zien van de werkgelegenheid ten opzichte van 1998. Uitzondering hierop zijn Leidschendam-Voorburg waarvan in 2002 een deel van het grondgebied overging naar Den Haag en daarmee ook een deel van de werkgelegenheid, en Rijswijk dat het laatste jaar een afname in het aantal werkzame personen laat zien waarmee deze gemeente onder het niveau van 1998 komt. Bekijken we de jaarreeks per jaar dan zien we dat de meeste gemeenten een gestage groei vertoonden tot 2002. Daarna vertonen de meeste gemeenten een afname van het aantal werkzame personen in de kantorensector. Alleen de groep ‘overige gemeenten’ laat een constante groei zien. Bij Leidschendam-Voorburg en Wassenaar is de teruggang al een jaar eerder ingezet.

18

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2004

Tabel 7

Ontwikkeling van de werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden per gemeente, 1998-2003
1998 1999 2000 2001 2002 2003 Index 2003 tov 1998 110 116 105 99 93 134 131 109

Den Haag Delft Zoetermeer Rijswijk Leidschendam-Voorburg Wassenaar Overige gemeenten Totaal Haaglanden
Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden.

95.301 11.157 19.072 14.842 9.464 1.512 8.132 159.480

97.789 11.679 19.713 14.401 11.188 2.228 8.657 165.655

98.511 12.336 19.895 14.360 11.305 2.074 8.993 167.474

103.225 13.133 20.480 15.681 11.679 2.087 9.558 175.843

106.647 14.138 20.612 16.177 9.038 2.044 9.978 178.634

104.461 12.990 20.000 14.653 8.765 2.025 10.639 173.533

De ontwikkeling per bedrijfstak is weergegeven in tabel 8. Groei in de werkgelegenheid zien we het laatste jaar alleen nog bij het bank- en verzekeringswezen. De sector post en telecommunicatie laat al twee jaar een afname zien. Ook de overige branches hebben te lijden van de algehele afname van werkgelegenheid.

Tabel 8

Ontwikkeling van de werkgelegenheid in de belangrijkste kantoorhoudende branches in Haaglanden, 1998-2003
1998 1999 2000 2001 2002 2003 Index 2003 t.o.v. 1998 116 100 106 113 98 109

Post en telecommunicatie Bank/verzekering Zakelijke dienstverlening. Overheid Overige dienstverlening Totaal Haaglanden
Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden.

12.952 12.275 75.807 54.447 3.999 159.480

13.985 12.038 78.253 57.450 3.929 165.655

12.737 11.989 79.838 59.050 3.860 167.474

15.777 11.855 85.015 58.893 4.303 175.843

15.404 12.118 85.042 61.893 4.177 178.634

15.024 12.293 80.611 61.670 3.935 173.533

Werkgelegenheid in kantoren

19

Europol, Den Haag

FMO, Den Haag

Definities kantorenmarkt
Onderzoeksperiode Kantoor 1 januari 2003 tot 1 januari 2004. Gebouw waarin werkzaamheden voornamelijk zijn gericht op (administratieve) verwerking van informatie en niet op vervaardiging, verwerking en/of opslag van goederen. Het totaal (bruto) aanwezige kantoorvloeroppervlak in m2. Wijziging in de omvang van de bestaande voorraad door: c functiewijziging van gebouwen tot kantoren (verkantoring) (+); c oppervlak in gereedgekomen nieuwbouw (+); c functiewijziging van gebouwen van kantoor tot ander gebruik (ontkantoring) (-); c sloop (-). Vloeroppervlak in bestaande panden dat op de vrije markt te koop en/of te huur wordt aangeboden. Bestaande kantoorpanden, tijdelijk uit de markt genomen, in verband met, of in afwachting van renovatie. Kantoorpand waarvan de bouw gestart is. Voor de vrije markt: Initiatiefnemer is (project)ontwikkelaar. Bouw geschiedt veelal voor de verhuur. Voor eigen gebruik: Initiatiefnemer is toekomstige gebruiker. Nieuwbouwplannen voor kantoren waarvoor een (beginsel)bouwplan is ingediend. Vraagprijs per m2 per jaar excl. BTW en servicekosten. Aantal m2 kantoorruimte dat in gebruik is genomen voor kantoordoeleinden.

Bestaande voorraad Groei van de voorraad (netto toevoeging)

Aanbod bestaande voorraad Herontwikkeling

In aanbouw

In voorbereiding

Huurprijs Opname

Definities kantorenmarkt

21

KLM, Rijswijk

SDU, Den Haag

Bijlage 1
Aanbodgegevens vier grootstedelijke regio’s
2001 Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Totaal Randstad 407 539 265 88 1.299 2002 368 656 274 210 1.508 Aanbod x 1.000 m2 bvo 2003 2004 487 1.123 366 430 2.406 597 1.433 478 420 2.928 2001 100 100 100 100 100 2002 90 122 103 239 116 Index 2001 = 100 2003 2004 120 208 138 489 185 147 266 180 477 225

Opname van kantoorruimte in vier grootstedelijke regio’s
2000 Amsterdam Den Haag Utrecht Rotterdam Totaal Randstad
Bron: Dynamis,‘Sprekende Cijfers Kantorenmarkt 2004’.

Opname x 1.000 m2 bvo 2001 2002 2003 352 225 166 192 935 304 253 115 120 792 220 234 162 72 688

2000 100 100 100 100 100

2001 78 132 105 109 98

Index 2000 = 100 2002 2003 68 149 73 68 83 49 138 103 41 72

450 170 158 176 954

Bijlagen

23

Bijlage 2
Oplevering van nieuwbouw kantoren in Haaglanden in 2003
Locatie Kantorengebied Totaal bvo in m2 Resterend aanbod Gebruiker

Delft
Derde Werelddreef Delftechpark ‘Signum’ Delftechpark ‘Frontier’ Subtotaal Delft Tanthof Delftechpark Computerlaan 13.000 7.500 10.200 30.700 3.600 3.400 7.000 Rijkswaterstaat Diverse zakelijke diensten Delft Instruments, deels R&D

Den Haag
Rijnstraat ‘Hoftoren’ Anna van Saksenlaan ‘Celebes’ + ‘Sumatra’ Johanna Westerdijkplein Binckhorstlaan naast 309 Willem Lodewijklaan t.p.v. 6, 8 en 10 De Werf Raamweg ‘’t Carillon’ Burg. Kolfschotenlaan Subtotaal Den Haag Nieuw Centrum Groene Schenk Laakhaven HS Binckhorst Congresgebouwgebied Overig Den Haag Benoordenhout Archipelbuurt 55.000 9.400 23.700 10.000 1.200 2.000 2.500 600 104.400 1.300 3.750 600 5.650 Ministerie van OCW e.a. FMO Delta Lloyd/Nuts SDU kantoorgedeelte Ambassade van China Weighpack International e.a. Europol

Leidschendam-Voorburg
Via Donizetti 1 Centrale zone 3.500 Brandweer

Rijswijk
Bordewijkstraat 4 ‘Le Croisé’ Volmerlaan ‘Churchillhoftoren’ Dr H. Colijnlaan ‘De Prins’ Laan van Vredenoord Laan van Oversteen 2-18 ‘Santorini’ Laan van Hoornwijck Subtotaal Rijswijk Plaspoelpolder Plaspoelpolder Overig Rijswijk Hoornwijck Hoornwijck Hoornwijck 23.750 10.000 3.500 5.000 13.800 5.500 61.550 5.000 4.300 9.300 European Patent Office IND ‘Full Colour Offices’ Lotto

Wassenaar
Wassenaarseweg 220 Wassenaar/grens Den Haag 9.700 ANWB uitbreiding

Westland
Jupiter Naaldwijk 6.500 Horti Business Center

Zoetermeer
Geen nieuwbouw opgeleverd Totaal Haaglanden 216.350 21.950

24

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2004

Bijlage 3
Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in Haaglanden per 01-01-2004, naar jaar van oplevering (2004)
Locatie Kantorengebied Bvo in m2 Gebruiker

Delft
Aart van der Leeuwlaan overige locaties 5.000

Den Haag
Prinses Margrietplantsoen Waldorpstraat ‘Haagse Hoge Huis’ Verheeskade/3e v.d. Kunstraat Plein 23/Bleyenburg Beatrixkwartier Laakhaven HS Laakhaven Binnenstad 34.700 33.000 3.700 6.700 (nog 25.400 m2 te huur) T-Mobile Vestia Groep Tweede Kamer uitb

Rijswijk
Gen. Eisenhowerplein 111-125 Koopmansstraat 1 Stationslocatie Plaspoelpolder 2.900 7.000 gebouw ‘Traffic Square’ Rijkswaterstaat, Directie Noordzee

Westland
Middelbroekweg Naaldwijk 6.500 Horti Business Center

Zoetermeer
Ierlandlaan Campus Salamanca Stadscentrum Rokkeveen 12.000 4.900 Klaverblad Interpolis

Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in Haaglanden per 01-01-2004, naar jaar van oplevering (2005)
Locatie Kantorengebied Bvo in m2 Gebruiker

Den Haag
Prinses Beatrixlaan ‘Prinsenhof’ Anna van Saksenlaan Burg. de Monchyplein (gebouw I) Burg. de Monchyplein (gebouw II) Loudonstraat Weimarstraat/Valkenboslaan Loevesteinlaan Beatrixkwartier Groene Schenk overig Den Haag overig Den Haag overig Den Haag overig Den Haag overig Den Haag 33.400 5.000 4.000 4.000 2.600 3.850 2.000 Ministerie van EZ/WTC NOW

stadsdeel Haagse Hout stadsdeel Segbroek Vestia Groep

Leidschendam-Voorburg
t.p.v. NoraH Sijtwende 10.000

Westland
‘s-Gravenzandseweg Wateringen 3.400

Zoetermeer
Campus Uppsala Houtsingel Rokkeveen Rokkeveen 4.000 1.500

Bijlagen

25

Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in Haaglanden per 01-01-2004, naar jaar van oplevering (2006 en later)
Locatie Kantorengebied Bvo in m2 Gebruiker

Delft
Westlandseweg/J v Beierenlaan Papsouwselaan Station centrum Station zuid Kruithuisweg/Laan der Ver.Naties Delftechpark overige locaties overige locaties Station centrum Station zuid overige locaties overige locaties 7.000 1.500 45.000 35.000 2.700 13.500 Brandweer

‘Het Ensemble’

Den Haag
De Singel Laan van Haamstede Laan van Haamstede Laan van Haamstede Laan van Waalhaven Haagse Veste 1 Maanplein Hofwijckstraat Leemansplein Rijswijkseweg/Enthovenplein NW-kwadrant Carel van Bylandtlaan Stadionlocatie Grotiusplaats Ypenburg station Ypenburg deelplan 19 Ypenburg West 2e fase Binckhorstlaan e.o. Regulusweg Koningin Julianaplein Hoornwijck Leeghwaterplein Spoorzone Eisenhowerlaan Leeghwaterplein Spoorzone Van Alkemadelaan Prins Clauslaan/de Vrijheid NO-kwadrant II NW-kwadrant Siemens locatie Leeghwaterplein ‘s-Gravendreef Wijnhavenkwartier Juliana van Stolberglaan Omgeving CS Schenkkade 50 Ypenburg West Ypenburg West Ypenburg West Ypenburg West Ypenburg West Binckhorst ZO Binckhorst ZO Laakhaven HS Laakhaven HS Laakhaven HS Beatrixkwartier Benoordenhout Forepark Stadion Utrechtsebaan Ypenburg/A12 Ypenburg/A12 Ypenburg West Binckhorst Binckhorst ZO Den Haag Nieuw Centraal Hoornwijck Laakhaven HS Laakhaven HS Congresgebouwgebied Laakhaven HS Laakhaven HS overig Den Haag Utrechtsebaan Beatrixkwartier Beatrixkwartier Beatrixkwartier Laakhaven HS Leidschenveen centrum Nieuw Centrum Utrechtsebaan Den Haag Nieuw Centraal Beatrixkwartier 3.080 2.850 2.645 1.915 2.680 13.000 7.000 6.000 8.800 3.800 35.000 13.500 34.000 22.000 60.000 9.000 17.000 65.000 25.000 39.500 65.000 8.500 20.000 30.000 10.000 14.000 30.000 17.000 10.000 25.000 8.000 6.500 60.000 110.200 8.000 75.000 10.000 gebouw ‘Fokker’ gebouw ‘Bleriot’ gebouw ‘Wright’ gebouw ‘Lindbergh’ gebouw ‘Plesman’

‘De Klok’ ‘De Monarch’ Shell Learning Centre

Europol

Intertionaal Strafhof ‘De Monarch’ ‘De Monarch’

26

Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2004

Kantoorprojecten in aanbouw, voorbereiding en studie in Haaglanden per 01-01-2004, naar jaar van oplevering (2006 en later - vervolg)
Locatie Kantorengebied Bvo in m2 Gebruiker

Leidschendam-Voorburg
Leidsenhage e.o. Overgoo/Norah Leidsenhage e.o. Overgoo 5.000 40.000

Midden Delfland
Schipluiden 4.000 bestuurscentrum

Pijnacker-Nootdorp
Pijnacker Centrum Nieuwe Veen Pijnacker-Zuid Grote Driehoek Pijnacker Centrum Nieuwe Veen Pijnacker-Zuid Grote Driehoek 5.000 10.000 50.000 30.000

Rijswijk
Laan van Vredenoord Laan van Zuidhoorn Laan van Hoornwijck Polakweg ‘A4 toren’ Lange Kleiweg Limpbergstraat Hoornwijck Hoornwijck Hoornwijck Plaspoelpolder Plaspoelpolder Plaspoelpolder Broekpolder 5.000 12.000 10.200 5.000 28.900 41.500 39.000 Full Colour Offices ‘Chelsea Building’ ‘Main Building’ ‘Centaur Offices’ ‘TriAngle Tower’ ‘De Curie’

Wassenaar
Den Deijl Den Deijl 4.700

Westland
Leehove Jupiter Verdilaan De Lier Naaldwijk Naaldwijk Naaldwijk 6.000 20.000 1.500 12.000 Rabobank Horti-business complex accountant, adv. bestuurscentrum

Zoetermeer
Centrum-West Centrum-Oost Bredewater Sawa I Plein der Verenigde Naties Zilverstraat Afrikaweg Voorweg/Amerikaweg Totaal Stadscentrum Stadscentrum Afrikaweg Rokkeveen Rokkeveen Lansinghage (lus) Afrikaweg Voorweg/Amerikaweg 15.300 7.000 15.000 13.000 38.000 10.000 125.000 25.000 1.751.920 ‘Spazio Office Space’ fase 1: 4.600 m2 in aanbouw

‘De Hollandse Meester’ AVBB

Bijlagen

27

Uitgave
Stadsgewest Haaglanden augustus 2004

Samenstelling
Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Directie Beleid, Stafafdeling Onderzoek Stadsgewest Haaglanden Sector Economie en Werkgelegenheid

Fotografie
Fotobureau Hendriksen/Valk, Den Haag

Vormgeving
Zwart op Wit, Delft

Druk
Nivo, Delft

Oplage
750 exemplaren

Losse nummers
Stadsgewest Haaglanden Grote Marktstraat 43 Postbus 66, 2501 CB Den Haag Tel: 070 750 1520 ISBN 90-75157-23-1 NUGI 671/851