Revitalisering van terreinen voor bedrijven

De Mastervisie van Almelo

Gemeente Almelo Afdeling SEZ/EWB/EZ oktober 2005

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING................................................................................................................................................... 3 1.1. 1.2. ALGEMEEN .............................................................................................................................................. 3 DOEL EN OPZET ........................................................................................................................................ 3

2.

TOEKOMSTVISIE TE REVITALISEREN BEDRIJVENTERREINEN............................................... 4 2.1. ALGEMEEN .............................................................................................................................................. 4 Masterplan ...................................................................................................................................... 4 Bedrijvigheidsnota .......................................................................................................................... 5

2.1.1. 2.1.2. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 3.

GESCHIEDENIS VAN DE TERREINEN .......................................................................................................... 5 ONDERZOEK............................................................................................................................................. 6 KWALITEIT .............................................................................................................................................. 6 CATEGORISERING EN SEGMENTERING ...................................................................................................... 6 INFRASTRUCTUUR .................................................................................................................................... 7

DEELPROJECTEN...................................................................................................................................... 8 3.1. SLACHTHUISKADE.................................................................................................................................... 9 Slachthuiskade, deelgebied 1 .......................................................................................................... 9 Slachthuiskade , deelgebied 2 ........................................................................................................10 Slachthuiskade, deelgebied 3 .........................................................................................................10

3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.2.

DOLLEGOOR (EXLUSIEF SLACHTHUISKADE) ...........................................................................................10 Dollegoor, deelgebied 1 .................................................................................................................11 Dollegoor, deelgebied 2 .................................................................................................................13

3.2.1. 3.2.2. 3.3.

OVERIGE DEELPROJECTEN ......................................................................................................................13 Buitenhaven....................................................................................................................................13 George Breitnerstraat/Ossenkoppelerhoek/Jacques Perkstraat ....................................................13 Achter de Molen/Rohofstraat .........................................................................................................14

3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 4.

ORGANISATIE EN UITVOERING MASTERPLAN .............................................................................14 4.1. 4.2. ORGANISATIE ..........................................................................................................................................14 COMMUNICATIE ......................................................................................................................................15

5.

GLOBALE KOSTEN, FINANCIERING EN PLANNING......................................................................15

2

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

1. INLEIDING 1.1. Algemeen De gemeente Almelo is groot geworden door de textielindustrie, die veel bedrijvigheid bracht en ook voor de bijbehorende stadsontwikkeling zorgde. Terwijl inmiddels veel van deze textielbedrijven zijn weggetrokken uit het binnenstedelijke gebied of zijn opgehouden te bestaan, is de industriële dynamiek de stad blijven kenmerken. Daarnaast veranderde Almelo in een veelzijdige stad met een verzorgingsfunctie en een opmerkelijk groen woonmilieu. Om de functies wonen, werken en recreëren zo optimaal te laten plaatsvinden, heeft de Gemeente Almelo het Masterplan ontwikkeld, dat een strategisch beleidsplan is dat richting geeft aan de ruimtelijke, sociale en economische ontwikkeling van de gemeente. Met betrekking tot bedrijventerreinen voorziet het Masterplan in 280 hectare nieuw bedrijventerrein, zowel via de ontwikkeling van nieuwe gebieden als via revitalisering van huidige ‘verouderde’ bedrijventerreinen. Voornamelijk op de bedrijventerreinen rond het Twentekanaal en het Overijssels Kanaal zijn problemen en kansen gesignaleerd door zowel de Gemeente Almelo als de ondernemers. Mede door de verhuisbewegingen die veroorzaakt worden door de nieuwe ruimte voor bedrijven, kunnen oudere bedrijventerreinen worden vernieuwd. De ontwikkelingen die in het Masterplan zijn beschreven zijn nader uitgewerkt in de Bedrijvigheidsnota. De inspanningsverplichting die in beide beleidsplannen vermeld staat is dat er na uitvoering van de revitalisering, in totaal 8 hectare terrein voor bedrijven kan worden vrijgemaakt voor hernieuwde uitgifte. Het belangrijkste gebied daarbij is het bedrijventerrein Dollegoor, Slachthuiskade en Buitenhaven. Daarnaast zijn er nog enkele “vlekken” in de stad die ook voor revitalisering in aanmerking komen. Deze bedrijventerreinen lopen als gevolg van veroudering en veranderende eisen van bedrijven qua infrastructuur in kwaliteit achter. In de toekomst kan dit leiden tot ongewenste ontwikkelingen zoals het vertrekken van bedrijven en het verlies van werkgelegenheid.

Met deze Mastervisie wordt een beknopt overzicht gegeven over de stand van zaken per 1 september 2005 en de komende activiteiten ten aanzien van de beoogde revitalisering in de gemeente Almelo. Hierbij wordt het Masterplan en de bedrijvigheidsnota van februari 2005 als uitgangspunt gehanteerd.

1.2. Doel en opzet Omdat door de jaren heen de ruimte voor bedrijvigheid steeds meer afneemt is het van belang om de bestaande bedrijventerreinen te verbeteren en duurzaam in te richten zodat deze locaties aantrekkelijk blijven voor nieuwe en bestaande bedrijven. Het doel van deze Mastervisie is aan te geven welke terreinen in de gemeente Almelo dienen te worden gerevitaliseerd en op welke wijze. In hoofdstuk twee wordt stilgestaan bij de visie van Almelo op bedrijventerreinen: op welke wijze dienen bedrijventerreinen te worden ingericht om een duurzaam bedrijventerrein te creëren. Voor een aantal bedrijventerreinen is het mogelijk om op korte termijn aan te vangen met revitalisering mede doordat inzichtelijk is wat de problemen zijn op de terreinen, doordat ondernemers op deze terreinen al bereid zijn mee te werken aan revitalisering, maar ook doordat bepaalde percelen momenteel te koop aangeboden worden. Het gaat hierbij om percelen op Dollegoor alswel op Slachthuiskade. Daarnaast zullen op langere termijn ook enkele andere bedrijventerreinen gerevitaliseerd dienen te worden, maar hierbij ontbreekt nog inzicht in de medewerking van ondernemers en goed zicht op de daadwerkelijke problemen in de gebieden. In hoofdstuk 3 zullen de plannen waarmee op kortere termijn dient worden begonnen, Slachthuiskade en Dollegoor, uitvoerig aan de orde komen. De overige terreinen die op middellange termijn dienen te worden gerevitaliseerd zullen globaal worden beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op hoe de revitalisering van de 3

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

betrokken bedrijventerreinen dient te worden uitgevoerd en georganiseerd. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 de kostenraming en de planning weergegeven.

2. TOEKOMSTVISIE TE REVITALISEREN BEDRIJVENTERREINEN 2.1. Algemeen Gegeven het feit dat de genoemde bedrijventerreinen nu meer dan 50 jaar in gebruikt zijn en de situatie aldaar niet meer “up to date” is te noemen, is revitalisering om meerdere redenen een must, ook vanwege de schaarste aan grond. Deze revitaliseringsplannen zijn nader uitgewerkt in het ‘Masterplan’ en de ‘Bedrijvigheidsnota’. Onderstaand wordt de toekomstvisie met betrekking tot revitalisering, zoals verwoord in het Masterplan en de Bedrijvigheidsnota kort toegelicht . 2.1.1. Masterplan

In het jaar 2004 is door de Gemeente Almelo een nieuw Masterplan vastgesteld dat als basis dient voor de verdere groei en ontwikkeling van de stad, zowel fysiek, economisch als sociaal tot 2030. Het Masterplan dient daarbij als raamwerk voor afzonderlijke plannen maar ook ter bepaling van de positie in de regio en netwerkstad. Op het thema ‘werken’ creëert Almelo ruimte voor bedrijven door zich te richten op de aanleg van nieuwe en de revitalisering van bestaande industrieterreinen. Ten aanzien van het realiseren van nieuwe werkgelegenheid richt Almelo zich op de innovatieve maakindustrie, zorgdiensten en starters. In het Masterplan staat beschreven hoe Almelo een ruime keuze aan werkgelegenheidslocaties wil bieden. De locaties moeten onderling herkenbaar zijn, met elk een eigen profiel en passend bij de situatie aldaar. Met betrekking tot het havengebied vermeldt het Masterplan dat in de strook rond het Twentekanaal en de A36 nieuwe bedrijventerreinen kunnen worden aangelegd, Buitenhaven aan de N36 en Buitenhaven aan het Twentekanaal dat de werkplaats van Almelo zou moeten worden. Hier kan de Almelose innovatieve maakindustrie met een schoner karakter een plaats krijgen, die profiteert van de groene kwaliteiten van de westelijke groene long en tevens van een goede bereikbaarheid over de weg en het water. Met betrekking tot de bestaande bedrijventerreinen rond de haven is in het Masterplan opgenomen dat door nieuw ontwikkelde locaties elders, bedrijven kunnen verhuizen vanaf verouderde bedrijventerreinen. Dit biedt kansen om de bedrijventerreinen zoals Dollegoor en Turfkade te kunnen vernieuwen, mede gelet op de aldaar aanwezige trimodale ontsluiting. Het Masterplan beschrijft voor de watergebonden bedrijventerreinen dat er mogelijkheden zijn voor herontwikkeling, mits dit op een doordachte en duurzame manier gaat. Verder wordt in het Masterplan aangegeven dat de kanaalgebieden geschikte locaties zijn voor publieksgerichte bedrijven, door de aanwezigheid van goede zichtlocaties en de ligging nabij het centrum. De onderstaande kaart uit het Masterplan geeft aan waar nieuwe bedrijventerreinen worden ontwikkeld en welke bedrijventerreinen zullen worden gerevitaliseerd. Het te revitaliseren gebied omvat een oppervlakte van 12 hectare.

4

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

Programmakaart Werken

Bron: Masterplan 2.1.2. Bedrijvigheidsnota

De richting die het Masterplan aangeeft met betrekking tot bedrijventerreinen is verder uitgewerkt in de door de gemeenteraad vastgestelde nota Bedrijvigheid (maart 2005). In deze nota wordt de behoefteraming van 2030 gekoppeld aan de revitalisering van bestaande en de aanleg van nieuwe terreinen. Aan de hand van een globale inventarisatie kan de dankzij revitalisering beschikbaar komende hoeveelheid m2 worden bepaald. Globaal genomen kan naar verwachting met circa 12 hectare in de behoefte worden voorzien (17 ha bruto). De inspanningsverplichting die zowel in de Bedrijvigheidsnota als in het Masterplan vermeld staat is dat er na uitvoering van de revitalisering, in totaal ca. 8 ha. terrein voor bedrijven kan worden vrijgemaakt voor hernieuwde uitgifte. In de Bedrijvigheidsnota worden met name Dollegoor, het Rohofgebied en het Nicolon-terrein aangewezen als potentiële revitaliserings- c.q. herstructureringsgebieden. De bedrijventerreinen Dollegoor en Slachthuiskade, dat een onderdeel is van Dollegoor, zijn hierbij de belangrijkste gebieden.

2.2. Geschiedenis van de terreinen De economie en het uiterlijk van gemeente Almelo werd tot ongeveer de eerste helft van de vorige eeuw gekenmerkt door textielindustrie. In de hoogtijdagen van die industrie was meer dan 40% van de beroepsbevolking werkzaam in die sector. In de jaren ’50 kreeg de textielindustrie het zwaar te voorduren door internationale concurrentie en de totstandkoming van de Europese Economische Gemeenschap. Het risico van afhankelijkheid van de textielindustrie deed beleidsmakers medio

5

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

jaren ’50 besluiten zich op andere bedrijvigheid te richten. Door de ingebruikneming van de zijtak van het Twentekanaal naar Almelo werd het mogelijk om watergebonden bedrijfsterreinen te ontwikkelen. In samenwerking met de landelijke overheid werden er toen voortvarend terreinen voor bedrijven aangelegd, voornamelijk gesitueerd aan het Twentekanaal aan de noodwestzijde van Almelo. Die gebieden gezamenlijk beslaan ca. 145 ha. Ook werden er toen in en rond het centrum van de stad kleinere terreinen ontwikkeld, specifiek voor het midden en kleinbedrijf. Sindsdien zijn echter veel bedrijven verhuisd naar de minder reguliere bedrijventerreinen en de huidige panden zijn soms verouderd. Bovendien hebben enkele bedrijven in het verleden voor een bodemverontreiniging gezorgd. Daarnaast doet zich de afgelopen jaren het verschijnsel voor dat de watergebonden bedrijven in Twente zich bij voorkeur vestigen in Hengelo aan het Twentekanaal. Hierdoor zijn de bedrijven die nu gevestigd zijn rond de zijtak van het Twentekanaal meestal nietwatergebonden bedrijven. Het aanzicht van bedrijventerreinen kan in een aantal gevallen beter. Door de betreffende gebieden te revitaliseren en zonodig bedrijfsverplaatsingen te stimuleren kunnen de bedrijventerreinen weer voldoen aan de wensen van bedrijven. 2.3. Onderzoek Om gefundeerd te starten met het revitaliseren van bedrijventerreinen is een aantal onderzoeken uitgevoerd door externe bureaus en studenten. Deze onderzoeken geven richting aan het plan van aanpak van revitalisering en geven een indicatie van de kosten die zijn gemoeid met de uitvoering van dergelijke projecten. In de diverse onderzoeken worden verschillende ideeën aangedragen om de bedrijventerreinen te verbeteren. Veel van deze ideeën zijn kostbaar en gaan er ten onrechte vanuit dat bedrijven eenvoudig te verplaatsen zijn. Naar aanleiding van deze onderzoeken en het daaruit naar voren komend prijskaartje van revitalisering van het gehele havengebied, is er voor gekozen om op korte termijn eerst een aantal knelpunten aan te pakken in plaats van het gehele terrein. De volgend paragrafen geven de toekomstvisie ten aanzien van bedrijventerreinen van de Gemeente Almelo weer. 2.4. Kwaliteit In het kader van bedrijventerreinen is het streven erop gericht een duurzame ontwikkeling te bevorderen. Duurzaamheidbeleid is meer dan alleen milieubeleid. Er zal vanuit een integrale benadering moeten worden gestreefd naar een optimale balans tussen de aspecten ruimtegebruik, milieuprestatie en economische en sociale ontwikkeling. In het gemeentelijke “Plan van aanpak voor een duurzame stedelijke ontwikkeling”, vastgesteld door de gemeenteraad, wordt ondermeer concreet voorgesteld duurzaamheid bij elk project van enige omvang te betrekken. Hierbij wordt ondermeer gedacht aan een vorm van parkmanagement met daarin in ieder geval opgenomen: Het gezamenlijke gebruik door bedrijven van diensten als energievoorziening, afvalverwerking e.d. Maatregelen ten behoeve van hergebruik van energie Gezamenlijke beheerplannen voor bedrijventerreinen

Een en ander zal moeten leiden tot een plan van aanpak dan wel een plan voor parkmanagement per bedrijventerrein waarin de bij die visie behorende doelstellingen worden ingevuld. 2.5. Categorisering en segmentering Het streven is erop gericht om voor ieder type bedrijvigheid een passend terrein te kunnen aanbieden. Ondernemers hebben behoefte aan een onderscheid in typen bedrijventerreinen. Hiermee wordt bovendien gestimuleerd dat er een verbreding optreedt van de economische sectoren. Een aantal factoren speelt bij bedrijventerreindifferentiatie een rol, zoals ligging ten opzichte van (hoofd)wegen, evenals de aard en de verschijningsvorm van het terrein. Uitgangspunt bij heruitgifte is een

6

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

vestigingsmilieu dat optimaal tegemoet komt aan de wensen van het bedrijfsleven waarbij goed rekening wordt gehouden met alle relevante planologische aspecten (bv. ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid). De plankaart uit het Masterplan geeft aan welk type bedrijvigheid geschikt is voor welke locaties.

Plankaart Werken

Bron: Masterplan 2.6. Infrastructuur Als gevolg van de groei van mobiliteit komt de bereikbaarheid van bedrijven en instellingen in de knel en staat het milieu onder druk. Het beleid is gericht op het geleiden van mobiliteit. Uitgangspunt hierbij is het streven naar ‘het juiste bedrijf op de juiste locatie’. Bedrijven die veel transportbewegingen veroorzaken horen op een locatie nabij het hoofdwegennet en bedrijven die veel persoonsverplaatsingen oproepen worden gevestigd op een locatie die goed bereikbaar is per fiets en/of openbaar vervoer. De toekomstige ontsluiting en bereikbaarheid van bedrijventerreinen is in onderstaande figuur in kaart gebracht.

7

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

Bereikbaarheid en toekomstige ontsluiting van bedrijventerreinen

Bron: Masterplan

3. DEELPROJECTEN Een deel van de Almelose bedrijventerreinen is in de jaren ’50 en ’60 aangelegd en bevindt zich voornamelijk aan het Twentekanaal en op kleinere binnenstedelijke bedrijventerreintjes. De bedrijventerreinen die destijds aan het Twentekanaal zijn ontwikkeld zijn Dollegoor, Slachthuiskade, Buitenhaven, Turfkade en Noordbroek. Ondertussen hebben zich vele verhuisverplaatsingen voorgedaan op de bedrijventerreinen, maar er zijn ook bedrijven op de locatie gebleven. Hierdoor hebben de bedrijventerreinen veelal qua infrastructuur een verouderd en extensief karakter. Ook een aantal binnenstedelijke bedrijventerreintjes zijn sterk aan vernieuwing toe. Het meest voor revitalisering in aanmerking komende bedrijventerrein is Dollegoor. Echter, niet alle deelgebieden van Dollegoor komen daarvoor in aanmerking. De situatie op de Slachthuiskade biedt de meeste kansen. Om de revitalisering van Slachthuiskade gefaseerd plaats te laten vinden, is het gebied ingedeeld in 3 deelgebieden: Het terrein van Dumeco, het terrein van Kuperus en de overige percelen op de Slachthuiskade. Dit overige deel van de Slachthuiskade zal echter niet op de korte maar op de middellange termijn worden gerevitaliseerd. Daarnaast zal naar verwachting binnenkort aangevangen worden met de terreinen rond de eerste insteekhaven van het Twentekanaal op Dollegoor. Deze drie terreinen en de revitaliseringsplannen hiervoor zijn hieronder uitvoerig toegelicht in volgorde van prioriteit. De overige terreinen die op den duur ook voor herstructurering in aanmerking komen zullen te zijner tijd ook uitvoerig aan bod komen.

8

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

Figuur: Dollegoor en Slachthuiskade

Slachthuiskade 3

Dollegoor 1

Slachthuiskade 1

Slachthuiskade 2

3.1. Slachthuiskade Slachthuiskade is een deelgebied van het industrieterrein Dollegoor. Het betreft hier een gebied ingeklemd tussen de zijarm van het Twentekanaal richting stadscentrum en de spoorlijn van Almelo naar Mariënberg..

Slachthuiskade is een klassiek, traditioneel gemengd bedrijventerrein, dat grotendeels in het kader van het naoorlogse regionale stimuleringsbeleid in de jaren 50 is ontwikkeld. Het terrein heeft een bruto oppervlakte van ruim 7,4 hectare.

Het bedrijventerrein Slachthuiskade is sterk verouderd. Dit uit zich in de uitstraling en de wisselende kwaliteit van de opstallen, in de niet altijd optimaal benutte bedrijfspercelen, de matige kwaliteit van de openbare ruimte en de verouderde weginfrastructuur. Verspreid over het terrein bevinden zich onbebouwde terreinen, veelal gekocht als potentiële uitbreidingsmogelijkheden. Daarnaast is er op het terrein sprake van bodemvervuiling.

Na revitalisering zal het terrein weer geschikt zijn voor vestiging van bedrijven uit de milieucategorieën 1, 2 en 3 met vrijstelling. Het terrein kan in drie delen worden onderscheiden. Hieronder volgt een omschrijving van de problematiek en de revitaliseringsplannen per deelgebied. 3.1.1. Slachthuiskade, deelgebied 1

Deelgebied 1, waar voorheen een slachthuis was gevestigd, heeft een oppervlakte van ca. 3,8 ha. Bedoeld gebied is thans eigendom van NVC Dumeco BV. De aldaar aanwezige opstallen zijn grotendeels al gesloopt met uitzondering van een gedeelte van de ondergrondse fundering en de bloedkelders. Daarnaast is er ook sprake van bodemverontreiniging in de grond. Begin dit jaar is uitgebreid onderzocht in welke mate de ondergrond verontreinigd is. Ook op grond van die conceptgegevens is een juist beeld verkregen van de omvang van de milieuproblematiek op deze locatie. 9

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

Met de eigenaresse zijn recentelijk nadere afspraken gemaakt ten aanzien van de wijze waarop het terrein, na uitvoering van de revitalisering, weer geschikt kan worden gemaakt voor bedrijven.

Om na de uitvoering van de werkzaamheden de locatie een aanzienlijk beter uitstralingsniveau te geven en weer geschikt te maken voor vestiging van bedrijven in voormelde milieucategorieën, is het wenselijk de naastgelegen woonboten te verwijderen. Daarbij doet zich momenteel de omstandigheid voor dat in ieder geval één woonboot te koop staat en aangekocht kan worden. De daarmee gepaard gaande investering is opgenomen in de investeringsraming welke hierna is vermeld. 3.1.2. Slachthuiskade , deelgebied 2

Dit terrein omvat het meest zuidelijk deel van de Slachthuiskade en omvat een oppervlakte van 0,7 ha. De problematiek op het terrein heeft betrekking op de infrastructuur, milieutechnische factoren en bodemverontreiniging. Daarnaast is het In verband met de voorgenomen ontwikkelingen voor het gebied aan te bevelen de aan de locatie gelegen woonboten in verband met hun beperkende (milieu)factor te verplaatsen. Bovendien is ook op deze locatie sprake van

milieuverontreiniging, ten dele op de locatie en ten dele met een overloop vanuit deelgebied 1 naar dit gebied. De omvang daarvan is recentelijk in kaart gebracht en wordt hierna aangegeven.

Teneinde de bodemverontreiniging grondig te kunnen oplossen, zou in goed overleg met het aldaar gevestigde bedrijf uitgekeken kunnen worden naar een nieuwe locatie. Nader intern overleg dient nog plaats te vinden. Als dit plan slaagt komt er, na de uitvoering van bodemsanering en herverkaveling, ruimte vrij voor nieuwe bedrijvigheid.

Op dit moment wordt getracht om met de eigenaar van het perceel tot een oplossing te komen. Omdat dit naar het zich nu laat aanzien enige tijd zal vergen is besloten om dit gebied medio 2006 in de planning op te nemen. 3.1.3. Slachthuiskade, deelgebied 3

Het overig gebied Slachthuiskade heeft een oppervlakte van 2,9 ha. Deze locatie is sterk verouderd. Dit komt tot uiting in de bestaande infrastructuur, die dateert uit de tijd dat het terrein is aangelegd en de tussen de bedrijven gelegen onbebouwde grond. Verder is er in het gebied sprake van milieuverontreiniging op verschillende kavels. Deze is vooral aanwezig in de grond van de braakliggende terreinen en vormt een bottle neck in de mogelijkheden de revitalisering op te pakken. De kwaliteit van de daar aanwezige opstallen laat veel te wensen over. Op korte termijn zijn er nog geen concrete revitaliseringsplannen voor dit deelgebied.

3.2. Dollegoor (exlusief Slachthuiskade) Dollegoor is een bedrijventerrein dat bijna in zijn geheel wordt ingesloten door het Twentekanaal. Het is een traditioneel gemengd bedrijventerrein, dat grotendeels in het kader van het naoorlogse regionale stimuleringsbeleid in de jaren ‘50 is ontwikkeld. Het terrein heeft een bruto oppervlakte van 73 hectare. Na aftrek van de oppervlakte van de insteekhavens, spoor en wegen resteert circa 60 hectare terrein.

10

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

Vooral het gebied rond de toegang bij de eerste insteekhaven komt voor revitalisering in aanmerking. Dit gebied heeft dan ook prioriteit bij de revitalisering van het gebied Dollegoor. Daarnaast is uit eerdere studies gebleken dat een volledige aanpak van Dollegoor erg kostbaar is. Het plan ontstaan om dit gebied gezien de aanwezige bedrijven en de toekomstige ontwikkelingen gefaseerd te revitaliseren. Doordat de gemeente zelf start met de upgrading van het terrein zal de medewerking van de aanwezige bedrijven verkregen worden en wordt het mogelijk nieuwe bedrijvigheid aan te trekken die past bij de moderne industrie. Na de revitalisering is, naar aanleiding van een onderzoek van Bakhuis1, de meest realistische aanpak het gebied te segmenteren in watergebonden waterarmern en een hightech-arm waarbij soortgelijke industrie gaat worden aangetrokken.

De fasering is als volgt: Fase 1: Revitaliseren deelgebied 1 Fase 2: Verbreden van het hightech-cluster door middel van het aantrekken van jonge nieuwe ondernemingen met aantrekkelijke huisvesting Fase 3: Verbeteren van het perceel en de omgeving van ABCTA Fase 4: Nieuwe ontsluiting van een deelgebied in verband met veiligheid

Het revitaliseren van deelgebied 1 (fase 1) moet in feite als katalysator dienen om de opvolgende fases te realiseren. In de volgende paragraaf wordt het deelgebied omschreven en uiteengezet hoe de revitalisering van het gebied dient plaats te vinden. 3.2.1. Dollegoor, deelgebied 1

Het gebied rond de eerste insteekhaven kan worden aangemerkt als een gemengd industrieterrein dat een tiental jaren na de oorlog is aangelegd. De voorzieningen zijn multimodaal om indertijd water- en spoorgebonden industrie aan te trekken. Inmiddels is het terrein volledig uitgegeven en wordt het gebruikt door verscheidene soorten industrie. Het terrein ten westen van de eerste insteekhaven was in het bezit van Philips. Tegenwoordig is de unit van Philips opgesplitst in drie aparte bedrijven, waarvan Panalytical en Pemstar nu nog op dezelfde locatie gehuisvest zijn. Dit achterste deel van het terrein heeft door het karakter van de bebouwing, de ruimte voorterreinen met ruime parkeermogelijkheden en het extensieve grondgebruik een afwijkende en positieve uitstraling ten opzichte van de overige deelterreinen op Dollegoor. Het voorste gedeelte van dit terrein heeft een mindere uistraling door oudere panden, slecht onderhouden percelen en een onbebouwd perceel van ca. 1 hectare. Deze ontwikkelingen doen afbreuk aan de verzorgde uitstraling van het achterliggende hightech cluster.

De moeilijkheid bij de revitalisering van dit terrein is echter gelegen in het karakter van de conflicterende bedrijven die er gelegen zijn en de bebouwingen die een bepaald soort aantrekking hebben op industrie. Het conflict is gelegen in het feit dat er zich bepaalde nieuwe bedrijven zijn gaan huisvesten en zich hebben ontwikkeld tot hightech industrie, terwijl de aanwezige waterarmen nog steeds de aanwezige watergebonden industrie voorzien (zoals beton en veevoer).
1

Bakhuis, J. (2005), Bedrijventerrein Dollegoor te Almelo en de vestigingseisen van de innovatieve maakindustrie: Een

studie naar de veroudering van een bedrijventerrein en een verkenning van de mogelijkheden dit terrein geschikt te maken voor de innovatieve maakindustrie. Afstudeeropdracht deeltijdopleiding ROM, Saxion Hogeschool, Academie Ruimtelijke ontwikkeling en bouw

11

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

Het gebied kent van oorsprong een bebouwing die karakteristiek is voor de watergebonden industrie. Hierdoor wordt echter het gebied minder aantrekkelijk voor de al reeds jaren gevestigde high-tech bedrijven. Het verplaatsen van de hightech bedrijven is moeilijk aangezien het om internationale ondernemingen gaat die door de buitenlandse moederbedrijven worden aangestuurd en geen interesse hebben in een verhuizing binnen de gemeente Almelo. Daarbij moet vermeld worden dat het bij deze hightech bedrijven om kennisintensieve arbeid gaat die van groot belang is voor de Almelose werkgelegenheid. De doelstelling van de revitalisering van dit deelgebied is dan ook dat het aanzien van de voorkant van het terrein beter aan te laten sluiten bij de omgeving van het hightech cluster.

De revitalisering van Dollegoor, deelgebied 1 zal het volgende inhouden: 1. 2. 3. Een verbetering van de beeldkwaliteit van het terrein Het verwerven van gronden om nieuwe aantrekkelijke bedrijven te kunnen aantrekken Het verbeteren van utiliteitsgebouwen, entree van het watergebied naar Almelo Stad en groenstroken

Ad.1: Verbetering van de beeldkwaliteit van het terrein Frontpanden op het terrein laten een wisselend beeld zien. Enkele van de aanwezige opstallen zien er verzorgd en modern uit, terwijl andere een minder verzorgde en verouderde indruk maken. Om de moderne beeldkwaliteit terug te brengen zal een aantal opstallen en percelen aangepakt moeten worden. Dit zal voornamelijk het aanbrengen van nieuwe wand- en tegelbeplatingen, daken en schuttingen inhouden. De uitvoering die plaats moet vinden zal in goede samenwerking met de eigenaren en een door de Gemeente Almelo ingehuurde architect moeten worden ingevuld.

Ad.2: Het verwerven van gronden Zoals hiervoor beschreven kunnen een aantal percelen en opstallen verbeterd worden door aanpassingen hieraan. Echter, om het uiterlijk en het imago van het totale gebied te verbeteren, is het ook noodzakelijk om een drietal percelen aan te kopen en deze volledig geschikt te maken voor hernieuwde uitgifte. In deze gevallen is er sprake van percelen/opstallen die niet in gebruik zijn, die te maken hebben met een bodemverontreiniging of door verouderde opstallen geen goede invloed hebben op het imago/aangezicht van het terrein. Het gaat in totaal om ongeveer 2,2 ha. Deze percelen kunnen herverkaveld en opnieuw uitgegeven worden. Ad.3: Verbeteren utiliteitsgebouwen, entree van het watergebied naar Almelo Stad en groenstroken Geconstateerd is dat het verouderde aanzien van het deelgebied versterkt wordt door de achterstallig onderhouden openbare ruimte en gebouwen. Hierbij gaat het met name om de doodlopende zijstraat van de Konigweg, het spoortalud naast de Dollegoorweg, de afslag naar het Noorbroek vanaf de Dollegoorweg en de twee utiliteitsgebouwen op Dollegoor die op zichtlocaties staan.

Dit alles houdt een investering in van ongeveer €1.148.500,-.

Het vervolg (fase 2,3, en 4) op de revitalisering van het deelgebied (fase 1) is afhankelijk van het succes en de inspanning die de Gemeente Almelo levert middels de revitalisering zoals hiervoor beschreven. De Gemeente Almelo gaat er vanuit dat de aanzet voor revitalisering genomen is, waardoor de katalysator op gang wordt gebracht en ondernemingen zelf het initiatief gaan nemen voor het verbeteren en het onderhoud van hun percelen en opstallen. 12

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

3.2.2.

Dollegoor, deelgebied 2

De revitaliseringsplannen ten aanzien van Dollegoor zoals hiervoor beschreven omvatten niet het gehele terrein Dollegoor, maar voornamelijk het aangezicht ervan vanaf de Schuilenburgsingel. Op de middellange termijn dienen ook de gedeeltes aan het Twentekanaal gerevitaliseerd te worden. Hierbij gaat het voornamelijk om verkeertechnische verbeteringen, de aanpak van het terrein van ABCTA en grondsaneringen (fase 3 en 4). 3.3. Overige deelprojecten Naast de deelgebieden zoals hierboven omschreven staan ook andere bedrijventerrein ingepland om gerevitaliseerd te worden. Buitenhaven is ook een watergebonden bedrijventerrein dat door de jaren heen gedeeltelijk verouderd is. Daarnaast kent Almelo nog enkele binnenstedelijke bedrijventerreintjes die gerevitaliseerd dienen te worden, waarbij een combinatie van wonen en werken wordt mogelijk gemaakt. 3.3.1. Buitenhaven

Ook Buitenhaven is een traditioneel gemengd bedrijventerrein gelegen aan het Twentekanaal waar voornamelijk categorie 5 industrie voorkomt. Voornamelijk de opstallen van de bedrijven aan de kanaalzijde zijn slecht onderhouden. Ook is een deel van de grond op het terrein verontreinigd, die gesaneerd zal moeten worden voordat ze weer in gebruik zal worden genomen. De kade van Buitenhaven is niet goed onderhouden en er staat materieel dat niet meer in gebruik is. Deze zijde van Buitenhaven staat in contrast met het deel aan de Weezebeeksingel, waar voornamelijk publieksgerichte bedrijven zijn gevestigd. Op korte termijn zal echter wel aangevangen worden met een opknapbeurt van met name de kade. Hierna zal het terrein echter nog zeker niet volledig voldoen aan de huidige locatie-eisen en is een grootschalige revitalisering van het gebied alsnog nodig. Dit project dient ingedeeld te worden in een drietal deelprojecten: de watergebonden bedrijven (kade), de grove verwerkingsindustrie (binnengebied) en publieksgerichte bedrijven (zijde Weezebeeksingel). Bij de revitalisering van dit gebied dient vooral gedacht te worden aan de verbetering van de gevels, herstructurering en vooral bodemsaneringen. Alleen de kosten voor bodemsanering wordt momenteel al geschat op €1.265.000,-. Tevens zal het terrein in gelijkenis moeten worden gebracht met de uitbreiding die de komende jaren zal worden uitgevoerd (nieuwe bedrijvigheid).

3.3.2.

George Breitnerstraat/Jacques Perkstraat

De George Breitnerstraat betreft een klein bedrijventerrein dat achter het winkelcentrum Van Goghplein ligt. Het terrein is gedateerd en ontbeert uitstraling. In het wijkontwikkelingsplan Ossenkoppelerhoek is bepaald dat, gezien de ligging nabij het winkelcentrum, een transformatie naar wonen met een zorgcomponent wordt voorgestaan. De huidige bestemming is handel en nijverheid in de lichte categorie. Er is sprake van een grote diversiteit aan bedrijfsactiviteiten te vinden van meubelfabriek/-winkel tot een aannemersbedrijf inclusief groothandel en opslag. Gelet op de ontwikkelingen van de wijk Ossenkoppelerhoek en ook met name het winkelcentrum aldaar, moet worden geconcludeerd dat een en ander in de toekomst niet meer te combineren is, gezien milieuaspecten, bereikbaarheid, verkeersbewegingen en geluidshinder. Het totale terrein is niet groter dan 0,5 tot 1 hectare en de kosten voor een goede revitalisering worden momenteel geschat op 7 miljoen euro. Hier staat echter een opbrengst tegenover van 3,5 miljoen euro. Extra probleem in dit gebied is het aantal eigenaren (incl. beleggers) en de milieutechnische gevolgen van bedrijfsverplaatsingen (kunnen niet worden herplaatst). Het College van B&W heeft begin 2004 besloten dat de ruimtelijke

13

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

koers voor dit terrein t.z.t. wonen moet worden, maar dat deze acties moeten worden gestart door de diverse eigenaren en woningcorporaties.

Op het bedrijventerrein aan Jacques Perkstraat in de wijk Boomsplaats is een groot aantal bedrijven gevestigd in verschillende sectoren zoals productie, opslag, autohandel- en onderhoud. Het terrein grenst aan de hoogbouwwoningen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen. Het terrein heeft een oppervlakte van ongeveer 1 tot 1,5 hectare en er is sprake van een milieubelasting in de bodem. Met betrekking tot deze milieubelasting gaat er op korte termijn begonnen worden met een gedeeltelijke bodemsanering, waarbij één opstal gesloopt zal worden. De toekomstige bestemming van dit terrein ligt mogelijk in een combinatie van wonen en werken, waarbij dit gebied beschikbaar zou kunnen blijven voor kleine bedrijven. De situering van bedrijven en bedrijvigheid zal aangepast moeten worden aan de verkeer- en milieutechnische aspecten van de omgeving. Daarnaast zal er voor een stimulerende omgeving voor en presentatie van de huidige kleinere ondernemers moeten worden gezorgd. Bij de aanpak van dit terrein zal er ook aandacht moeten zijn voor de totale uitstraling van dit gebied op de ontwikkelingen van het Masterplan en de verbinding met station De Riet en de Henriette Roland Holstlaan. 3.3.3. Achter de Molen/Rohofstraat

Evenals het bedrijventerrein aan de George Breitnerstraat is hier sprake van een binnenstedelijk bedrijventerrein dat inmiddels verouderd is. Dit voormalige industriegebied heeft van oudsher een gemengde bestemming, wonen en werken. Tussen de Veldkampstraat en Achter de Molen langs de Rohofstraat staat verouderde bebouwing met daarachter oude opslagloodsen en open opslagterrein. Op het terrein is maar een beperkt aantal bedrijven en voorzieningen (functies) gevestigd, zodat niet van een duidelijk karakteristiek profiel kan worden gesproken. Opvallend is de opslagfunctie in de vorm van de oude loodsen Achter de Molen. Daarnaast zijn er bedrijven gevestigd met zowel een lokale als een regionale functie. Echter, door de verouderingsproblematiek staat de functie van dit terrein onder druk. Realisatie van het revitaliseringsplan zal voorzien in de sanering van een ongewenste situatie, en een ontwikkeling van een bedrijvenlocatie, waarvan de werkgelegenheidseffecten voor een belangrijk deel ten nutte worden gemaakt aan de bewoners van de wijk. Daarnaast zal het openbreken van thans, door woningbouw omsloten dienstengebied, een positieve uistraling hebben op de directe woonomgeving (fysiek, sociaal-maatschappelijk en veiligheid). In het gebied zullen een aantal kleinere saneringen moeten worden uitgevoerd. Daarnaast zullen bedrijven in het deelgebied met een hoge milieucategorie zullen moeten worden opgekocht en verplaatst naar een ander bedrijventerrein in Almeio. De vrijkomende plek zal dan waar mogelijk worden herverkaveld en ingevuld met bedrijven die wel vallen binnen de milieucategorie van dit gebied. Het plan is om dit gebied te revitaliseren en een terrein te herontwikkelen waarbij wonen en werken gecombineerd kunnen worden. De kosten van het project worden geschat op €604.357,-

4. ORGANISATIE EN UITVOERING MASTERPLAN 4.1. Organisatie De uitvoering van deze Mastervisie en de revitalisering is complex. Het raakt verschillende partijen, ieder met eigen belangen in het gebied. Om deze Mastervisie op een goede wijze te kunnen uitvoeren, wil de Gemeente Almelo met de betrokken ondernemers de uitvoering samen ter hand nemen. De gemeente, overkoepelende organisaties en de lokale ondernemers zullen samen draagvlakverklaringen ondertekenen.

14

Revitalisering van terreinen voor bedrijven

Om de samenwerking op een goede manier te kunnen realiseren wordt voorgesteld om een Stuurgroep in te stellen die de Mastervisie kan coördineren. Deze Stuurgroep gaat bestaan uit vertegenwoordigers van de gemeente Almelo (medewerkers van Economische Zaken, Ruimtelijke Ontwikkeling en Milieu en de betrokken portefeuillehouder), vertegenwoordigers van de lokale ondernemers, de Kamer van Koophandel en de provincie Overijssel.

Voor de uitvoering van de Mastervisie is een projectleider aan te stellen, die waar nodig werkgroepen kan instellen. In elke werkgroep zullen in ieder geval vertegenwoordigers van gemeente en vertegenwoordigers van het lokale bedrijfsleven deelnemen.

4.2. Communicatie Communicatie over het proces van revitalisering van de deelgebieden in Almelo is essentieel voor een goed verloop van de uitvoering van de Mastervisie.

In de communicatie tussen de gemeente en de bedrijven zal de betreffende accountmanager van het gebied een belangrijke rol vervullen waarbij met name de éénloketfunctie voor een goede relatie met de ondernemer kan zorgen.

Voorgesteld wordt om zodra deze Mastervisie is vastgesteld alle ondernemers via een brief vanuit de Gemeente Almelo op de hoogte te stellen van de Mastervisie en de daaronder vallende projecten. Daarnaast zullen de revitaliseringsprojecten opgenomen worden in de nieuwsbrief die vanuit Economische Zaken wordt verstuurd aan ondernemers in Almelo.

Andere voorbeelden, die nog verder kunnen worden uitgewerkt: inrichten van een website structureel overleg gemeente(bestuur) en bedrijven.

5. GLOBALE KOSTEN, FINANCIERING EN PLANNING

In het onderstaande schema is de planning opgenomen. Daarnaast is voor de projecten die gepland staan voor 2008, de globale kosten, opbrengsten en financiering van de projecten opgenomen. Het gaat om de volgende projecten: Deelgebied Slachthuiskade 1 Slachthuiskade 2 Slachthuiskade 3 Dollegoor 1 Dollegoor 2 Buitenhaven G.Breitnerstraat & J. Perkstraat Achter de Molen Planning 2005-2006 2007 2008 2006-2007 2007 >2008 >2008 >2008 Kosten (x1000) 2.650 1.750 1.228 1.148 p.m. p.m. p.m. p.m. Financiering Gemeente & Provincie Gemeente & Provincie p.m. Gemeente & Provincie p.m. p.m. p.m. p.m.

Bij de financiering van Slachthuiskade 1 en 2 en Dollegoor 1, zullen de Provincie Overijssel en de Gemeente Almelo ieder de helft tot een maximum van €500.000,- voor hun rekening nemen.

15