MASTERPLAN

BRAINPARK CENTRUM
26 mei 2004
2
3
INHOUDSOPGAVE
AMBITIE
1 VOORWOORD 7
2 NU AANHAKEN 9

HET MASTERPLAN
3 DE PLEK 15
4 HET PLAN 17
5 HET PROGRAMMA 19

BEREIKBAAR
6 BEREÌKBAARHEÌD 23
7 PARKEERNORMEN 29
MAAKBAAR
8 FOOTPRÌNTS 33
9 BEELDMERKEN 35
10 DUBBELGEBRUÌK 37
11 OPENBARE RUÌMTEN 39
12 VOORZÌENÌNGEN 41
FASEERBAAR
13 FASERÌNG KANTORENPROGRAMMA 45
14 FASERÌNG BEREÌKBAARHEÌD 47
REALISEERBAAR
15 SUPERVÌSÌE 52
16 EXTERNE VEÌLÌGHEÌD 53
17 WATERTOETS 54
18 MARKTVÌSÌE 55
19 FÌNANCÌËN 56
20 PARTNERS 57
COLOFON 59
4
5
AMBITIE
6
Ligging plangebied Brainpark Centrum
7
1 VOORWOORD
Het masterplan Brainpark Centrum (voorheen knooppunt Kralingse
Zoom) beschrijft de integrale ontwikkeling van een drietal voorzienin-
gen aan de oostkant van de stad: 1) een hoogwaardige P+R-voorzie-
ning, 2) een kantorenlocatie en 3) een OV-knooppunt.
Het plan bevat de strategische hoofdlijnen die moeten leiden tot reali-
satie van het project tot 2015.
Het masterplan vormt de basis voor een stedenbouwkundige uitwer-
king in deelgebieden. Vervolgens zullen deze uitwerkingen leiden tot
een (voorontwerp) bestemmingsplan.
De uitvoering van het masterplan is van belang voor de stad Rotter-
dam en daarbinnen voor de deelgemeente Kralingen-Crooswijk.
De P+R-ambitie draagt bij aan de bereikbaarheid van Rotterdam. De
ontwikkeling van de kantoren is van economisch belang en moet het
hoogwaardig sluitstuk worden van de succesvolle ontwikkeling van de
aangrenzende Brainparken Ì t/m ÌÌÌ.
De revitalisatie van het OV-knooppunt biedt een kwalitatief goede
ontsluiting voor de deelgemeente, de ontwikkelde wijk Fascinatio en
Capelle a/d ÌJssel.
Het moment is nu rijp om de eerste stappen te gaan zetten. De druk
op de huidige P+R voorziening kan op korte termijn worden aangepakt
omdat de mogelijkheid zich aandient in januari/februari 2005 te starten
met de aanleg van een P+R parkeergarage.
Ìn het masterplan wordt eerst concreter ingegaan op de wijze waarop
wordt aangehaakt op de ontwikkelingen in het gebied. Vervolgens
wordt de plek, het plan en het programma beschreven. Daarna komen
de verschillende onderdelen van het masterplan aan de orde: bereik-
baarheid, parkeernormen, footprints, beeldmerken, dubbelgebruik,
openbare ruimten en voorzieningen. Verder wordt de fasering van
de kantoren en van de bereikbaarheid behandeld. Ten slotte komen
aan de orde: supervisie, externe veiligheid, marktvisie, fnanciën en
partners.
De referentiebeelden in dit boekje zijn bedoeld als illustratie voor de
toekomstige uitwerkingen.
8
Sfeerbeelden huidige situatie
9
2 NU AANHAKEN
Begin jaren 80 werd het metrostation Kralingse Zoom nabij de A16
gebouwd, destijds in het landelijk gebied aan de rand van de stad Rot-
terdam. Komend vanuit de binnenstad is dit het eerste bovengrondse
station voor de metro op de Calandlijn. De aansluiting op het regio-
naal busvervoer werd effciënt opgelost door middel van een in die
tijd gangbare betonnen constructie, die het station voor de omgeving
isoleerde.
De omgeving van het station is in de 20 jaar daarna sterk gewijzigd.
Aan de oostzijde van de A16 verrezen nieuwe woonwijken, het metro-
station werd ingebed tussen de kantorenparken Brainpark Ì, ÌÌ en ÌÌÌ en
tot slot is het aantal reizigers met bestemming de Erasmusuniversiteit
Rotterdam (EUR) sterk toegenomen.
Bovendien bleek metrostation Kralingse Zoom door de ligging nabij
de afrit van de snelweg een uitgelezen plek om over te stappen van
auto op metro naar de binnenstad, hetgeen werd gestimuleerd door de
aanleg van een P+R terrein (730 plekken).
Deze ontwikkelingen legden een finke druk op het gebied rondom het
metrostation. Dit leidde soms tot oplossingen (al dan niet uit zichzelf
ontstaan) om te kunnen inspelen op de wensen en noden van de
gebruikers.
Voorbeelden hiervan zijn het gebruik van een fetspad voor het experi-
ment met een peoplemover, nu onder de naam Parkshuttle, een
geautomatiseerd voertuig dat Kralingse Zoom verbindt met Capelle.
Ìn de afgelopen 20 jaar is nauwelijks structureel geïnvesteerd in de
kwaliteit van de omgeving van het metrostation. Dit is nu onontkoom-
baar. De geschetste ontwikkelingen hebben niet alleen geleid tot een
veel intensiever gebruik maar ook de positie van het metrostation in
zijn omgeving is drastisch gewijzigd. Van een wat verscholen positie
aan de achterkant van de stad heeft het metrostation nu de functie van
één van de belangrijkste entrees richting het centrum.
Ìn 2001 heeft de ArchitectenCie., in opdracht van de gemeente Rot-
terdam, een studie gedaan naar het gebied, waaruit vervolgens de
behoefte ontstond om tot een masterplan te komen dat faseerbaar en
fnancieel uitvoerbaar is, in coproductie met de markt is ontwikkeld,
en tegelijkertijd een ambitieuze ontwikkeling van Brainparkcentrum
bevordert.
Het project Brainpark Centrum voorheen Kralingse Zoom, wordt ge-
noemd in de volgende strategische beleidsstukken:

USPR (Uitvoeringsprogramma StedeIijke Projecten Rotterdam)
Het huidige college heeft in het USPR prioriteiten ten aanzien van
de fysieke ontwikkeling van Rotterdam gesteld. Daarbij is voorrang
gegeven aan projecten die bijdragen aan het behalen van de college-
prioriteiten en die juridisch, fnancieel en milieutechnisch haalbaar of
kansrijk zijn.
Ìn het USPR (vastgesteld op 28 februari 2003) wordt de Knoop Kra-
lingse Zoom genoemd:
¨De 1e fase van het project, nl. de start van de kantoorontwikkeling
en het vergroten van de P+R-capaciteit heeft topprioriteit in uitvoe-
ring. Het parallel schakelen van procedures is nodig om tot spoedige
realisatie te komen.
Ìnzet is om volop te werken aan de fasen waarvan realisatie plaats-
vindt in de volgende collegeperiode; nl. 2e fase kantoren,
vervolmaken P+R en bouw overstapstation. De kantoorontwikkeling
rondom Kralingse Zoom is, naast Binnenstad en Kop van Zuid,
één van de drie speerpunten in de Rotterdamse kantorenproductie.¨
10
kansrijke locatie regionaal overstappunt zichtlocatie A 16 levendig centrum voor de omgeving Straks:
Nu
11
RPR 2010
De gemeente Rotterdam is zich reeds lange tijd bewust van de ontwik-
kelingsmogelijkheden rondom het metrostation Kralingse Zoom. Het
is zowel een regionaal overstapstation als ook een goed bereikbare
zichtlocatie langs de A16. Concreet is de gewenste ontwikkeling
vastgelegd in het RPR 2010 (Ruimtelijk Plan Rotterdam, vastgesteld
in maart 2001).
Ìn het RPR wordt knooppunt Kralingse Zoom als volgt omschreven.
¨De Kralingse Zoom is de derde kantorenlocatie van Rotterdam.
Desalniettemin zijn de relaties met het metrostation, met de omringen-
de stadsdelen en voorzieningen en tussen de deelgebieden onderling
slecht ontwikkeld.
Ook de algemene kwaliteit van het gebied laat te wensen over. Om de
bereikbaarheid en de leefbaarheid van de binnenstad in de toekomst
te kunnen blijven garanderen, is o.a. de Kralingse Zoom aangewezen
als locatie om de parkeerdruk op te vangen.
Een extra impuls krijgt de locatie door het mogelijk toevoegen van
Tramplus.
Tevens is de inzet om de economische positie van het gebied te ver-
sterken door het toevoegen van kantoorprogramma en voorzieningen
in aansluiting op de omringende kantorenparken en de Erasmus Uni-
versiteit Rotterdam (EUR). Vanwege de ambities van het gebied wordt
uitgegaan van een grote stapeling van functies (dubbel grondgebruik)
met een hoog kwaliteitsniveau¨.
RVVP 2003-2020
Het Regionaal Verkeers- en Vervoersplan benoemt de Kralingse Zoom
als een regionaal knooppunt. Regionale knooppunten zijn centra met
bovenlokale openbaar vervoer voorzieningen voor de inwoners van
de stadsregio. Het gaat om voorzieningen die niet automatisch in de
eigen woonomgeving worden gevonden.
Ìn het RVVP worden tevens ontwikkelingen genoemd die de functie
van dit regionale knooppunt kunnen versterken, zoals verbetering van
de lokale ontsluiting van de auto, het toevoegen van een tramverbin-
ding, het verbeteren van de overstap naar het openbaar vervoer en
van de aansluiting met de omgeving, realisering van een goed stelsel
van fetsverbindingen, en de uitbreiding van de P+R-voorziening en
verbetering van de overstap van de auto naar het openbaar vervoer.
VVPR 2002-2020
Ìn het Verkeer en Vervoersplan Rotterdam is de ambitie om 2.200
P+R-plaatsen op Kralingse Zoom te realiseren opgenomen als on-
derdeel van de door de Stadsregio gewenste uitbreiding van 18.000
P+R-plaatsen tot een totaal van 23.000 in 2020.
12
Aanknopingspunten
· De verblijfskwaliteit en de bereikbaarheid van het OV-knooppunt zijn sterk aan verbetering toe.
· Het bestaande P+R-terrein wordt optimaal benut. Overeenkomstig het beleid moet P+R worden uitgebreid en een kwaliteitsslag
doormaken ( uitstraling en service).
· De ontwikkeling van de aangrenzende brainparken wordt binnenkort afgerond. Vanuit de markt ontwikkelt zich nu een concrete
vraag naar kantoorruimte op Brainpark-centrum.
· Het innovatieve o.v.-systeem ¨parkshuttle¨ (o.v.-verbinding tussen het O.V.-knooppunt Kralingse Zoom en Capelle a/d/ ÌJssel) wordt
in 2005 defnitief in gebruik genomen. Er moet een goede aansluiting komen met het metro- en bustation.
· De bouw van de woonwijk Fascicatio en de aangrenzende Brainparken maken het noodzakelijk om de bestaande tunnelverbinding,
een belangrijke verbindingsroute tussen Rotterdam en Capelle a/d Ìjssel, te transformeren tot een bruikbare en aantrekkelijke lang
zaam-verkeersverbinding.
13
HET MASTERPLAN

14
Brainpark Centrum als stedelijk knooppunt
15
3 DE PLEK
Ligging in de omgeving
De ligging van Brainpark Centrum is zodanig dat we hier spreken van
één van de toplocaties voor Rotterdam. Het gebied is gelegen op de
plek waar de compacte stad met diverse gemengde stedelijke functies
overgaat in suburbane woongebieden met voornamelijk grondge-
bonden woningen. Daarnaast zijn rond Brainpark Centrum in de loop
van de jaren hoogwaardige kantorenlocaties (Brainpark Ì ÌÌ en ÌÌÌ,
Rivium) ontstaan met veel bedrijvigheid en diverse stedelijke/regionale
sportvoorzieningen. Direct naast Brainpark Centrum ligt de Erasmus
Universiteit Rotterdam (EUR), oorspronkelijk gericht op de stad maar
steeds meer groeiend richting de Kralingse Zoom. Aan de overzijde
van de A16 in Capelle aan de ÌJssel liggen Brainpark ÌÌÌ en Rivium.

Verbindingen met kennisinsteIIingen
Het gehele complex rondom de A16 is in regionaal verband een sa-
menhangend kenniscluster in de Zuidvleugel van de Randstad.
Dit cluster zal in de toekomst extra verbindingen krijgen door aanleg
van nieuwe infrastructuur. Met name voor het openbare vervoer is
dit een zeer belangrijke schakel. Op Rijksweg niveau is de A13-A16
gepland. Hierdoor krijgt dit cluster relaties met andere kennisclusters
rondom Rotterdam Airport en de TU Delft, waardoor een keten van
kennisclusters ontstaat. Op het niveau van de stad Rotterdam ligt Kra-
lingse Zoom aan een oost-west kennisas. Deze loopt tussen de pijlers
Erasmus Medisch Centrum en de EUR en volgt de metrobuis richting
de binnenstad. Langs deze zone liggen unieke instituten op het gebied
van onderwijs, studentenhuisvesting en cultuur.
Vervoersknooppunt
De omgeving van metrostation Kralingse Zoom is qua vervoerswaarde
een regionaal knooppunt. Een transferlocatie met metro, parkshut-
tle, bus en in de toekomst TramPlus. De locatie ligt direct langs de
(inter)nationale rijksweg A16 en profteert daarmee optimaal van de
herkenbaarheid, allure en ontwikkelingsmogelijkheden van een mo-
dern vervoersknooppunt.
16
MasterpIan Brainpark Centrum
17
4 HET PLAN
Brainpark Centrum wordt het nieuwe centrum van Brainpark Ì, ÌÌ en
ÌÌÌ aan de oostzijde van Rotterdam, de locatie waar vele functies
samenkomen. Er ontstaat een vervoersknooppunt met hoogstedelijke
en regionale allure, dat gekenmerkt wordt door optimaal grondgebruik,
hoogwaardige architectuur en een zorgvuldig vormgegeven openbaar
gebied. Om de beoogde kwaliteit te kunnen bereiken is het noodza-
kelijk het gebied integraal maar ook voldoende fexibel te ontwikke-
len. Ìn het masterplan is een intensief programma vormgegeven, dat
technisch en fysiek ingepast kan worden. De vereiste fexibiliteit is
gecreëerd door in de kaart programmacontouren aan te geven, welke
in de loop van de tijd kunnen worden aangepast aan de eisen en mo-
gelijkheden van dat moment.
Om het programma van het masterplan te realiseren moet ruimte
worden gecreëerd in het gebied. Alle betonnen delen van het huidige,
verhoogde busplatform worden gesloopt en de aansluitingen op de
omgeving worden naar het niveau van het maaiveld gebracht. Hierdoor
ontstaat openheid, overzicht en een menselijke schaal. De keuze voor
een compact P+R-gebouw langs de A16, in de zone waar geen kanto-
ren mogelijk zijn, levert veel voordelen op. Door alle P+R plaatsen in
gebouwde vorm (garage) op te lossen komt de huidige locatie vrij voor
kantoorontwikkeling. Bovendien zijn korte loopafstanden belangrijk
voor het comfort voor de P+R -gebruiker. Een aansluiting van de P+R
garage direct op de metroperrons is opgenomen in het plan.
Alle openbare gebieden leiden direct naar het centrale overstapge-
deelte rondom het te verbouwen metrostation en reizigersplein. Deze
publieke ruimten zullen een grote gebruikswaarde en kwaliteit krijgen.
De locatie Brainpark Centrum wordt een hoogwaardig ingerichte ruim-
te, die moet uitnodigen tot langer verblijf en het (noodzakelijke) verblijf
veraangenamen. Ìn het plan zijn dan ook locaties voor commerciële,
servicegerichte en recreatieve voorzieningen opgenomen. Gedacht
wordt aan een hotel, conferentieoord of voorzieningen die direct een
relatie hebben met het bestaat O.V.-knooppunt.
Deze zijn rondom het overstapgedeelte gegroepeerd op de plaatsen
waar zoveel mogelijk passanten zijn.
De vier te ontwikkelen kantoorlocaties krijgen een eigen identiteit door
programma, ligging en bereikbaarheid (voorkant, adres). Het realise-
ren van de compacte programma's is niet eenvoudig. De bebouwing,
gebouwd parkeren, de buitenruimte (w.o. daktuinen en kademuren)
moeten zorgvuldig op elkaar worden afgestemd om de gewenste archi-
tectonische kwaliteit te kunnen bereiken.
18
19
5 HET PROGRAMMA
P+R
P +R Kralingse Zoom is één van de toplocaties voor P+R in de regio.
De ligging nabij de A16, de koppeling aan metro- en busstation en in
de toekomst mogelijk een TramPluslijn maken dat deze locatie een
enorme P+R-potentie heeft. Dit blijkt uit de goede bezetting van het
huidige P+R-terrein op nagenoeg alle dagen in de week.
Op dit moment zijn er op P+R Kralingse Zoom 730 parkeerplaatsen.
De ambitie, verwoord in het RVVP (Regionaal Verkeer en Vervoerplan)
en het VVPR (Verkeer- en Vervoersplan Rotterdam), is om op deze
locatie op termijn circa 2.200 P+R plaatsen te realiseren.
Kantoren
De inzet is om de economische positie van het gebied te versterken.
Brainpark Centrum heeft door de nabijheid van het openbaar ver-
voerknooppunt en de A16 een grote potentie als kantoorlocatie en zal
daardoor extra werkgelegenheid genereren. Ìn de Economische Visie
van Rotterdam wordt Brainpark Centrum tezamen met de Binnenstad
en de Kop van Zuid als belangrijke kantorenlocatie genoemd. Het
kantorenprogramma is 120.000 m2 bvo, te realiseren in volumes van
5.000 tot circa 15.000 m2. Alle kantoren worden voorzien van een
gebouwde parkeervoorziening op eigen terrein. Daarbij is de norm
1 parkeerplaats per 100m2 bvo. De kantoorparkeerplaatsen worden
zoveel mogelijk aangesloten op de zogenaamde doelgroepenstrook,
een autoverbinding speciaal voor de gebruikers van P+R en kantoren
tussen de A16 en het plangebied.
Voorzieningen
Het plan biedt ruimte voor circa 5.000 m2 voorzieningen, gericht op
zowel de overstappende reiziger als de werknemers van de omrin-
gende kantoren. Om de uitstraling en levendigheid van de voorzienin-
gen te optimaliseren worden deze geconcentreerd langs de drukste
looproutes.

OV - station
Het metrostation wordt ingrijpend uitgebreid en de verblijfskwaliteit
en reizigersservice wordt verbeterd. Het station heeft uitgangen bij de
Kralingse Zoom, Brainpark Ì en Brainpark ÌÌ. Binnen het metrostation
wordt mogelijk de aanlanding van de huidige Parkshuttle gerealiseerd,
zodat er geen claims gelegd worden op het openbaar gebied.
De verbinding tussen de P+R-garage en het metrostation wordt ge-
maakt door de tussenlaag van de garage (op Rijkswegniveau) direct
te koppelen aan de perrons. Bij de entrees van het station liggen ook
de belangrijkste overstaproutes naar het reizigersplein in het zicht, het
(regionale) busstation en in de toekomst Tramplus. Het reizigersplein
heeft een grootse overkapte halte.Ìn een halfopen constructie onder
het reizigersplein zijn de fetsenstallingen gepland.
Ìn totaal ziet het programma er als volgt uit:
· 2.200 P+R-plaatsen;
· 120.000 m2 kantoorruimte;
· een gerevitaliseerd OV-station;
· 5.000 m2 voorzieningen
20
21
BEREIKBAAR

22
reizigerspIein
nieuw metrostation
doeIgroepenstrook
P+R gebouw
tunneI voor Iangzaam verkeer
reizigerspIein
nieuw metrostation
doeIgroepenstrook
P+R gebouw
tunneI voor Iangzaam verkeer
23
6 BEREIKBAARHEID
Openbaar vervoer
Het openbaar vervoer knooppunt Kralingse Zoom wordt momenteel voornamelijk gevormd door de aansluiting op het Rotterdamse metronetwerk.
De aanwezigheid van diverse busverbindingen zorgt voor een goede regionale bereikbaarheid van het openbaar vervoer.
Ìn de toekomst zal de Kralingse Zoom in toenemende mate als openbaar vervoer knooppunt functioneren door:
· Ontwikkelingen in de directe omgeving van de OV-knoop
De aanwezigheid van bestaande kantoren, woongebieden en de Erasmus Universiteit en de ontwikkeling van nieuwe gebieden zoals
Brainpark ÌÌÌ, Fascinatio en het programma Brainpark Centrum vragen om een verbeterde bereikbaarheid van de OV-knoop, voor een
toenemend aantal reizigers.
· TramPlus verbinding
De (mogelijke) realisatie van de TramPlus (oostelijke tangent van Rotterdam) waarbij Zuidplein, Parkstad, Kralingse Zoom en Alexan
derknoop worden aangedaan. De vervoerswaarde van Kralingse Zoom is in potentie aanzienlijk. De overstaprelatie tussen tram en
bus of metro is groot.
· Toename P+R-plaatsen
De realisatie van een grotere P+R-voorziening vraagt een vernieuwing en uitbreiding van de OV-knoop. Meer P+R-plaatsen houdt in
dat voor meer reizigers een directe overstap op het OV vormgegeven moet worden.
· De wensen van de moderne reiziger
De moderne reiziger wenst een servicegericht overstappunt, dat ondersteund wordt met aanvullende voorzieningen, zodat men iets
kan drinken of eten, een boodschap kan doen, kleding naar de stomerij kan brengen, etc.
InvuIIing OV-Knoop
De invulling van de OV-knoop ziet er als volgt uit.
· Er wordt een reizigersplein aangelegd waarbij alle relaties, uitwisselingen en ¨'handelingen¨ in één zone samenkomen.
· De bereikbaarheid van de OV-knoop wordt verbeterd door de effecten van een integraal ontwerp, een ontwerp dat functioneel en
ruimtelijk aansluit op de nieuwe ontwikkelingen in de omgeving en waarbij herkenbaarheid, sociale veiligheid en logische bereikbaar
heid centraal staan.
· De spilfunctie van de OV-knoop voor een toenemend aantal reizigers wordt vormgegeven door het moderniseren van de OV-voorzie
ningen, het verbeteren van de aansluiting van de verkeersmodaliteiten onderling, het integreren van een nieuwe modaliteit (Tram
Plus) en het verbeteren van de overstap op een grotere P+R-voorziening.
· De OV-knoop wordt servicegericht door ondersteunende voorzieningen voor de reiziger in te passen.
24
OV- knoop en reizigersplein Oost- west boulevard en tunnelonderdoorgang
25
Per modaliteit is er nog een aantal specifcaties.
Metro
- De daadwerkelijke toegang tot de metroperrons (trappen en roltrappen) dient licht, ruim en transparant te zijn.
Tram
- De tram zal op de lange termijn langs de Kralingse Zoom en dus langs de OV-knoop gaan rijden (de Oosttangent van Zuidplein
naar Alexander)
- De overstap metro-tram wordt in modelstudies als kansrijk aangeduid. Daarom moet worden getracht de tramhalte dicht bij de
metro-ingang te plaatsen. Daarnaast moet er vanaf de tramhalte een duidelijke oriëntatie op het reizigersplein en op het overige
OV zijn.
- De tram dient niet het zicht te belemmeren tussen andere vervoerswijzen.
Bus
- Ìn de toekomst verwacht Connexxion met 3 lijnen, Arriva met 3 lijnen en de RET met 1 lijn (bij aanwezigheid van de tram) op
Kralingse Zoom te rijden. Gelet op de lijnvoering moet worden uitgegaan van vier perrons van 25 meter en één uitstaphalte. Tevens
is een bufferruimte benodigd voor 6 bussen.
- De mogelijkheden voor een dynamisch busstation worden nader onderzocht door RET en Connexxion. Naar verwachting heeft dit
geen consequenties voor het aantal perrons.
- Voor reisbussen wordt geen specifeke plaats gereserveerd.
- Het busstation dient optimaal aan te sluiten op de weg Kralingse Zoom.
- De bussen moeten met hun front gericht zijn op de entree van het metrostation.
ParkshuttIe
Nadere studie vindt plaats t.a.v. de exacte aanlandingsplaats van de Parkshuttle. Daarbij worden modellen uitgewerkt die uitgaan van een com-
binatie van metro en Parkshuttle of het positioneren van de eind-en beginhalte aan de oostzijde van de A16. Altijd zal de onderdoorgang van de
rijksweg, die in de huidige situatie gebruikt wordt voor de Parkshuttle, vrijkomen voor langzaam verkeer.
Auto
Ìn fase 1 van de ontwikkeling van het Masterplan komt een P+R-garage met circa 750 plaatsen. De ontsluiting van zowel de P+R-garage als het
P+R-terrein vindt plaats via de huidige aansluiting op de Kralingse Zoom. De ontsluiting van de toekomstige kantoren aan de oostzijde van de A16
vindt plaats via de Fascinatio-boulevard aansluitend op de Abram van Rijckevorselweg en de nieuwe toerit vanaf de oprit A16 vanaf het Kralingse
Plein.
26
ParkshuttIe
Oost-west bouIevard
BaIkon aan KraIingse Zoom
ReizigerspIein
27
Om het gebied bereikbaar te houden is na fase 1 een exclusieve toegangsweg noodzakelijk. Vanaf de afrit Kralingen A16 komt een directe
toegangsweg naar de P+R-garage en de garages van de kantoren. Deze zogenoemde doelgroepenstrook begint na de kruising met de Jacques
Dutilhweg/afrit A16 en loopt op maaiveldniveau naast de A16 achter Brainpark ÌÌ langs. Parallel aan de rijksweg gaat deze strook richting de 's-Gra-
venweg en kruist de 's-Gravenweg ongelijkvloers waarna deze aansluit op de uitbreiding van de P+R-garage ten noorden van de metrosporen.
Naast de doelgroepenstrook is de P+R-garage ook nog via de Kralingse Zoom te bereiken. Door de komst van kantoren en de vernieuwde OV-
knoop verschuift de huidige aansluiting naar het zuiden, ter hoogte van de kruising Kralingse Zoom/K.P. van der Mandelelaan.
De ontsluiting van de kantoren aan de Kralingse Zoom vindt plaats via de Kralingse Zoom (weg) en 's Gravenweg en via de doelgroepenstrook.
Fiets
Voor fetsers zijn zowel de regionale fetsroutes (oost/west en noord/zuid) als de algemene lokale bereikbaarheid van de knoop Kralingse Zoom
van belang. Hiervoor wordt ten oosten van A16 een fetsbrug over de metrosporen en een goede onderdoorgang onder A16 gerealiseerd. Goede
fetsvoorzieningen gaan uiteraard gepaard met de aanleg van voldoende fetsparkeerplaatsen. Ìn het plan is dan ook een stallingvoorziening opge-
nomen die plaats biedt aan 400 fetsen.
Voetgangers
- Het metrostation heeft twee entrees voor voetgangers.De voetgangersroutes vanuit Brainpark Ì en ÌÌ komen uit op dit hoofdentree
- Veruit de belangrijkste voetgangersstroom is die naar de Erasmus Universiteit Rotterdam en de Hogeschool voor Economische
Studies. Vervolgens is ook de stroom van en naar het P+R-terrein aanzienlijk. Hiervoor worden extra brede en logische routes
aangelegd.
- De overige voetgangersstromen behoeven minder breed, maar eveneens duidelijk en logisch ingepast te worden.
- Er wordt rekening gehouden met een duidelijke scheiding tussen wachtplekken/ruimtes de doorstroomroutes. Verder
zullen de ruimtes, waar nodig, voldoende plek hebben voor zowel wachten als doorlopen.
- De voetgangersstromen worden zo min mogelijk doorkruist door bus- of trambanen.
K+R en taxi's
De Kiss+Ride en de taxistandplaatsen worden gesitueerd aan het voorplein van de knoop Kralingse Zoom (Kralingse Zoom zijde) of intern in het
gebied ter hoogte van de aanlanding van de Parkshuttle.
Bevoorrading
Voor de kantoren en voor de gewenste voorzieningen is het noodzakelijk zorg te dragen voor een goede bereikbaarheid voor de kantoorbezoekers
en voor de bevoorrading. Vaak kan dit gecombineerd worden met de noodzakelijke bereikbaarheid voor brandweer, ambulance en vuilafvoer. De
juiste dimensionering en materiaalgebruik zijn uiterst belangrijk om de kwaliteit van het openbaar gebied ook op langere termijn te garanderen.
28
29
de eerste plaats. Naast de gewenste parkeerplaatsen voor de vaste
medewerkers wordt aanvullende parkeergelegenheid voor bezoe-
kers, cursisten en ambulante medewerkers steeds belangrijker. Voor
deze groep gebruikers is een vaste plek niet noodzakelijk, waardoor
optimale benutting en dubbelgebruik mogelijk is. Door toepassing van
een dynamische parkeerregeling voor kantoorparkeerplaatsen met
bijbehorende tariefstelling is het mogelijk verschillende gebruikersca-
tegorieën te bedienen en daarmee tot een maximale benutting van de
beschikbare plaatsen te komen.
Veel aandacht moet ook gegeven worden aan fankerend parkeerbe-
leid en vervoersmanagement, waarmee parkeeroverlast in de omlig-
gende (woon)wijken wordt voorkomen en vervoersstromen kunnen
worden beheerst.
De aanbieding van veel verschillende goed op elkaar afgestemde
vervoersmodaliteiten in een aangename omgeving zal de aantrekke-
lijkheid van de locatie voor met name grotere administratieve organi-
saties met veel vaste medewerkers vergroot worden. Met als resultaat,
dat de relatieve parkeerdruk op het gebied zal afnemen.
7 PARKEERNORMEN
Ìn het vigerende bestemmingsplan Kralingse Zoom (1997) geldt voor
de metrolocatie een maximum parkeernorm van 1 parkeerplaats per
190 m2 bvo voor kantoren. Deze norm komt voort uit de uitstekende
bereikbaarheid van deze locatie met het openbaar vervoer (metro en
bus) en uit afspraken die in het verleden zijn gemaakt met de provincie
Zuid-Holland en Rijkswaterstaat (in het kader van toetsing bestem-
mingsplan en art. 10 overleg BRO)
Echter, voor een marktconforme kantorenontwikkeling is deze norm te
hoog. Om die reden is eerder reeds voorgesteld (Herbezinning, 2002)
voor deze locatie uit te gaan van de vigerende norm op zogenaamde
B-locaties, namelijk 1:125. Marktverkenningen door ontwikkelaars
en het OBR laten echter zien dat een maximum parkeernorm aan-
gehouden kan worden tussen 1:50 en 1:75. Om niet te zeer af te
wijken van het vigerende gemeentelijke parkeerbeleid en rekening te
houden met de uitstekende OV-bereikbaarheid, wordt in het Master-
plan als uitgangspunt genomen een parkeernorm van 1:100. Naast de
gekozen parkeernorm 1:100 is het geldende parkeerbeleid onverkort
van toepassing op de locatie Brainpark Centrum. Dit betekent dat de
parkeereis op eigen terrein moet worden ingevuld. Hiervan is alleen
onderbouwd en via de geldende regelingen af te wijken.
De hoogwaardige zakelijke dienstverlening vormt een steeds belang-
rijker doelgroep voor nieuw te ontwikkelen kantoren, zeker op goed
ontsloten locaties als Brainpark Centrum. Deze sector wordt geken-
merkt door een hoog autogebruik (werknemers en bezoekers) en stelt
hoge eisen aan beschikbaarheid van voldoende parkeervoorzieningen.
Op de lijst van belangrijkste criteria bij de keuze van een vestigingslo-
catie staat steevast voldoende parkeergelegenheid onveranderd op
30
31
MAAKBAAR
32
Met veel inzet en intelligente bouwkundige oplossingen
is het mogenlijk realistische footprints in te passen
33
8 FOOTPRINTS
Gebouwhoogte en -diepte
De maximale bouwhoogten voor de gebouwen verschillen per zone:
· oostzijde A16: 20 bouwlagen
· westzijde A16: 14 bouwlagen
· Kralingse zoom: 6 bouwlagen
· 's-Gravenweg: 8 bouwlagen
De optimale gebouwdiepte beweegt zich tussen de 14-18 m1. Het mo-
derne kantoor bestaat uit een combinatie van enerzijds het traditionele
cellenkantoor, dat optimale mogelijkheden biedt voor individuele werk-
nemers en intensief overleg in kleine kamers, en anderzijds een meer
open lay-out met grotere vloervelden gericht op maximale communica-
tie, die omvangrijke en minder formele werkorganisaties optimaal kan
huisvesten en een inspirerende werkomgeving is.
VIoerveIden
Vloervelden dienen tussen de 800 m2 - 1000 m2 groot te zijn. Steeds
vaker wordt door moderne kennisorganisaties de wens geuit, om over
grotere vloervelden te kunnen beschikken. Door onderlinge koppeling
kan vaak alsnog aan deze eisen worden voldaan.
Gebouwomvang
Het succes van Brainpark Ì, ÌÌ en ÌÌÌ is met name gebaseerd op de
mogelijkheden voor individuele kantoorgebruikers om hun bedrijf
optimaal te profleren op een uitstekend bereikbare locatie aan de rand
van de stad. De goede bereikbaarheid per auto/OV en de hoogste-
delijke uitstraling van de gebouwde omgeving, maken deze locatie
ook bijzonder geschikt voor grotere kantoorgebruikers. Daarbij wordt
gedacht aan kantoorvolumes met de nadruk op gebouwen tussen de
5.000 en 15.000 m2 bvo. Door koppeling zijn uiteraard ook grotere
metrages te bouwen, zoals deze gewenst worden door administratieve
dienstverlenende organisaties. Met name deze organisaties hebben
organisaties hebben een sterke voorkeur voor goed bereikbare (per
auto en openbaar vervoer) locaties.
34
KraIingse Zoom s'Gravenweg
Compact intensief programma door dubbel grondgebruik
35
9 BEELDMERKEN
Het programma van Brainpark Centrum wordt gekenmerkt door com-
pactheid met veel dubbel grondgebruik. Daarmee wijkt de invulling
van het gebied aanzienlijk af van de Brainparken Ì en ÌÌ. Hier liggen de
gebouwen in een landschappelijke setting en zijn de parkeervoorzie-
ningen voor het grootste deel op maaiveld gepositioneerd. Ìn Brainpark
ÌÌÌ wordt wel veel ondergrond geparkeerd.
Bij Brainpark Centrum wordt ingezet op het effciënt combineren van
de onderdelen van het intensieve programma:

P+R
Vanaf de A16 en met name komende van de Van Brienenoordbrug is
het zicht op de stad Rotterdam en de Brainparken nu reeds indrukwek-
kend. Het intensieve programma van Brainpark Centrum versterkt de
Skyline van Rotterdam. De langgerekte parkeergarage, die vijf lagen
boven de A16 uitkomt, zal door vormgeving, verlichting en belijning
een horizontaal accent vormen. Het geeft uitdrukking aan de snelheid
langs de weg en door het gebogen tracé van de A16 is deze langdurig
vanaf de snelweg in beeld.
SneIweg
De werkgelegenheid bij de knoop komt tot uitdrukking in kantoorto-
rens van maximaal 14 lagen. Aan weerszijden van de rijksweg zullen
deze vanaf grote afstand zichtbaar zijn. Aan de oostzijde komen er ter
hoogte van Brainpark Centrum torens tot 20 lagen.
Aan de westzijde van de A16 staan reeds Novotel en de Erasmusuni-
versiteit (waar in de toekomst nog hoogbouw aan toegevoegd wordt).
De kantoren bij Brainpark Centrum zullen hier een accent aan geven.
Vanaf de rijksweg zullen deze overkomen als één cluster van gebou-
wen.
De overige werkgelegenheidslocaties zijn vooral zichtbaar vanaf stads-
wegen Kralingse Zoom en 's Gravenweg.
KraIingse Zoom
Door de ligging van de gebouwen langs de weg Kralingse Zoom aan
een waterpartij en een maximale hoogte van 6 lagen, is het beeld hier
hoger en compacter dan kantoren in Brainpark Ì en ÌÌ.
's-Gravenweg
De kantoren langs de 's-Gravenweg vormen een afronding van de
sfeer van Brainpark ÌÌ (tot 8 lagen). Doordat de gebouwen dicht op het
profel van de 's Gravenweg staan ontstaat een stedelijk beeld.

36
37
10 DUBBELGEBRUIK
De masterplankaart geeft de hoofdfuncties aan en de plaatsen waar
meerdere functies gecombineerd worden. Daarnaast zijn er nog varia-
ties. Deze maken het mogelijk om de fexibiliteit in te bouwen voor de
toekomst door bijvoorbeeld functies uit te wisselen.
Op sommige onderdelen is geen variatie mogelijk en ligt het pro-
gramma vast. Dit geldt bijvoorbeeld voor de kwaliteit en de minimale
omvang van de buitenruimte. Bij zo'n intensief bebouwd programma
en gebruik op maaiveld hoort een hoogwaardige inrichting van het
openbaar gebied die de kantooromgeving en functies een vriendelijke
sfeer geven.
Het ondergronds parkeren onder de kantoren heeft een uitwijkmoge-
lijkheid onder waterpartijen en onder het reizigersplein. Bij grote stede-
lijke evenementen in het weekend zouden de kantoorparkeerplaatsen
opengesteld kunnen worden t.b.v. de extra parkeerdruk. Ondergronds
parkeren ten behoeve van kantoren zal nooit ten koste gaan van P&R
plaatsen.
Bij een dergelijke integratie van functies zullen wel hoge eisen wor-
den gesteld aan de kwaliteit en de inpassing. De verblijfszones met
hoogteverschillen blijven vrij van ondergronds parkeren zodat ook
volwassen groen en de noodzakelijke bereikbaarheid voor brandweer,
ambulance en bevoorrading mogelijk zijn.
De waterfunctie heeft een uitwijkmogelijkheid richting de verblijfszones
of de kantoren als deze in het water staan.
Door het benutten van de zone tussen de P+R-garage en de naast-
gelegen kantoren is het wellicht mogelijk boven de 2.200 P+R-plaat-
sen nog een aantal parkeerplaatsen te realiseren, deze kunnen dan
worden benut voor parkeerplaatsen ten behoeve van de kantoren. Het
benutten van deze zone is alleen mogelijk indien de parkeereis niet op
het eigen terrein van de kantoren haalbaar is.
De exacte invulling van de openbare ruimte is afhankelijk van de kan-
toorontwikkeling. Zodra bouwplannen concreter worden is het mogelijk
om het openbaar gebied te vergroten richting de gevels van de kanto-
ren, voor zover daar geen ondergronds parkeren is.
38
39
11 OPENBARE RUIMTEN

Verbindende schakeI
De openbare buitenruimte is de verbindende schakel tussen alle
functies binnen het gebied en naar de omgeving. Heldere structuur,
herkenning van plek, kwaliteit van materialen en comfort voor gebrui-
ker staan voorop.
Het terrein kent vele hoogteverschillen, oplopend tot 5 meter. Deze
worden op een aantrekkelijke manier in de buitenruimten verwerkt
waarbij de toegankelijkheid van alle vervoerssoorten gehandhaafd
blijft. Gezien de stedelijkheid van de plek en het intensieve grondge-
bruik krijgen de ruimten een hoogwaardige inrichting. Een belangrijke
opgave is een natuurlijke overgang te vinden tussen de openbare
ruimten en de privé buitenruimten van de kantoren.

WegproñeIen
De weg Kralingse Zoom en 's Gravenweg worden opnieuw ingericht.
De Kralingse Zoom krijgt een landschappelijke inrichting met groen
en water en langzaam verkeer routes. De achterkantsituatie aan de
westzijde (stadsdeel Kralingen) wordt opgeheven. Hierdoor wordt
de entree van de woonwijk en de EUR verbeterd en bovendien het
uitzicht vanaf Brainpark Centrum op de Kralingseweg en naar de
stadsrand veraangenaamd. Aan de oostzijde van de Kralingse Zoom
zal een aantal bijzondere plekken ontstaan: balkon aan de metro-in-
gang, reizigersplein en gebouwen in de waterpartij. Het deel van de
's-Gravenweg tussen Kralingse Zoom en de onderdoorgang onder de
Rijksweg wordt geherprofleerd in noordelijke richting. Hierdoor zal de
te bebouwen zuidzijde van de 's Gravenweg gevoelsmatig een een-
heid gaan vormen met Brainpark ÌÌ.
Oost-west bouIevard
Voor het langzaam verkeer is de geplande oost-west boulevard onder
de rijksweg door een belangrijke schakel in de verbinding van de
stadsdelen Fascinatio/Rivium met Kralingen en verder. Het verbindt
het balkon aan de westzijde met een diepliggend plein aan de Fas-
cinatio zijde. Deze boulevard krijgt de nodige kwaliteit in bestrating,
verlichting en maatvoering. Ook de directe looproute van overstapma-
chine naar de ingang van de EUR wordt vormgegeven. Gezamenlijk
met de EUR wordt getracht de ingangspartij van de Universiteit de
kwaliteit te geven die past bij het internationale complex.
VerbIijfsgebieden
De verblijfsgebieden tussen de kantoren zijn tevens de loopverbindin-
gen naar het OV knooppunt en tevens ook de voorrijroute voor de kan-
toren. Afhankelijk van de bouwplannen kunnen de randen gezamenlijk
met de gebouwen worden vormgegeven. Zo ontstaat een levendige
overgang van privé naar openbaar.
Daktuinen
Tot slot zal aandacht besteed worden aan de inrichting van de daken.
De mogelijkheden voor daktuinen worden optimaal benut en ook zal
bezien worden of deze gebruikt kunnen worden voor de restaurants
van de kantoren.
40
41
12 VOORZIENINGEN
Brainpark Centrum wordt de meest levendige en multifunctionele loca-
tie tussen de nabij gelegen kantoreneilanden. Alle routes van de ge-
bruikers van het openbaar vervoer stoppen of passeren hier. Rondom
de drukste openbare ruimten zijn mogelijkheden voor 3000- 5000 m2
voorzieningen. Het type voorzieningen zal gevarieerd zijn. Deels zal
het gaan om 'overstap-veraangenamers', bedoeld voor een snack,
krantje, taart en runshoppen. Daarmee biedt de locatie mogelijkheden
voor een lunchpauze 'buiten de deur'.
Daarnaast kunnen diensten en hoogwaardige horecafuncties een
bijdrage leveren aan de locatiekwaliteit van Brainpark Centrum en
omgeving. Te denken valt daarbij aan kopieer&koerier faciliteiten, con-
gres- en vergaderruimten, hotel, restaurant, lunchroom en catering.
Doel is om het centrum een herkenbare positie (kortverblijffunctie)
en sfeer (perifeer knooppunt) in omgeving te geven. Ook zullen de
voorzieningen ertoe bij moeten dragen dat er levendigheid in de
avonduren en het weekend is. Hiervoor zijn bijvoorbeeld voorzieningen
in de recreatieve sfeer gewenst, zoals sport en ftnessruimten. Deze
zullen tegen een tarief ook mogelijkheden voor dubbelgebruik een deel
van de 24 uurs P+R-plaatsen opleveren. Mogelijk kan bij de invulling
van de voorzieningen worden aangesloten op de nabijheid van het
universiteitscomplex.
Ìn het masterplan zijn de locaties voor voorzieningen gekoppeld aan
het reizigersplein, de OV overstap en de belangrijkste openbare
ruimten.
Commerciële voorzieningen koppelen aan de route door de P+R ga-
rage worden nu niet kansrijk geacht.
42
43
FASEERBAAR
44
fase 1
fase 4
fase
3
fase
2
45
13 FASERING KANTORENPROGRAMMA
De ontwikkelaars, de eindgebruikers en de consumenten zien de Kralingse Zoom en haar omgeving (o.a. Brainpark ÌÌÌ en Fascinatio) nog steeds
als een goed product. Gegeven het huidige kantorenklimaat is er geen reden tot drastische koerswijzigingen en prijsaanpassingen.
Een ander voordeel is dat het College heeft gekozen zich in haar uitgiftebeleid te richten op slechts één perifere toplocatie, nl. Kralingse Zoom.
Dit in combinatie met de reeds bewezen successen van Brainpark Ì en ÌÌ maken het dat de vraag naar de locatie Kralingse Zoom aanwezig zal blij-
ven, ondanks het momenteel verslechterde kantorenklimaat. Wel is een vertraging van de afzet van het commerciële vastgoed in het programma
verwerkt. De looptijd van het project is hierdoor verlengd tot 2014.
De gemiddelde afzetsnelheid is berekend op 10.000 m2 bvo per jaar, wat voor dit project als reëel kan worden beschouwd. Het is logisch om met
de ontwikkeling aan de oostzijde van de A16 te starten (Brainpark ÌÌÌ). Deze locatie wordt dan afgerond en de bewoners van de aangrenzende wijk
worden niet langer geconfronteerd met een zandvlakte voor de deur. Fase 2 en 3 van de kantoren worden gestart als de P+R-garage grotendeels
is gerealiseerd
2006-2009 Fase 1 oostzijde A16: (tussen 40 en 45.000 m2 ) + ca. 42.500 m2 kantoren
· Aanpassing Parkshuttle fase 1
· Aanleg verbinding langzaam verkeer in de tunnel
· Fase 2 van de P+R garage
2008-2011 Fase 2 westzijde A16: (tussen 35 en 40.000 m2) + ca. 37.500 m2 kantoren
· Doelgroepenstrook
· Fase 3 van de P+R garage
2010-2013 Fase 3 Kralingse Zoomzijde: (tussen 15 en 20.000 m2) + ca. 17.500 m2 kantoren
· OV knooppunt (evt vanaf 2008 mogelijk indien
de TramPlus verbinding wordt uitgevoerd)
2012-2014 Fase 4 's-Gravenweg e.o.: (tussen 20 en 25.000 m2) ca. 22.500 m2 kantoren
Het genoemde aantal m2 is een inschatting die ruimtelijk is getoetst door zowel de gemeente Rotterdam als marktpartij Blauwhoed. Een beperkte
verschuiving tussen de vier fasen of eventueel een uitbreiding van een fase, kan leiden tot afwijkingen. Dit perspectief is nodig om ook enige fexi-
biliteit in het plan te houden, om daarmee de toekomstige klanten de meest passende kavel aan te kunnen bieden.
46
47
14 FASERING BEREIKBAARHEID
P+R
Fase 1
Ìn de eerste fase van het project Kralingse Zoom, wanneer het kan-
torenprogramma aan de oostzijde van A16 en de eerste fase van de
parkeergarage (750 pp) gebouwd worden, kan het P+R-verkeer via de
huidige ontsluitingsroutes het P+R-terrein bereiken.
Door de bouw van de parkeergarage verdwijnen er P+R-plaatsen (75-
100 pp) op het huidige maaiveld. Om dit verlies te compenseren zal
de bufferplaats voor bussen ten zuiden van het metrostation mogelijk
verplaatst kunnen worden naar het busplatform. Daarnaast zal de
Parkshuttle tijdelijk met haar nieuwe voertuigen over de nieuwe vrijlig-
gende baan blijven rijden. De korte termijn oplossing voor de Parkshut-
tle zal gepaard gaan met de realisatie van een deel van de oost-west
fets- en voetgangersverbinding van Fascinatio/Capelle a/d ÌJssel naar
Kralingse Zoom en verder richting het centrum van Rotterdam.
Fase 2
Ìn fase 2 worden de doelgroepenstrook en het tweede deel van de
P+R garage (overkluizing van de metrosporen en het middengedeelte)
gerealiseerd. Tevens herrijzen de eerste kantoorvolumes ten westen
van de A16. Als gevolg hiervan wordt de busafrit vanaf het busplatform
naar de 's-Gravenweg afgesloten.
Fase 3
Deze fase staat in het teken van kantoorontwikkelingen aan de Kra-
lingse Zoom en de verdere uitwerking van het P+R-garage. Hierdoor
komt de busbaan naar het busplatform te vervallen. Dit noodzaakt de
ontwikkeling van het nieuwe busstation, anticiperend op de mogelijke
komst van de nieuwe TramPlusverbinding. Tevens maken deze werk-
zaamheden, die doorgaande fetsverbindingen doorsnijden, de aanleg
van een fetsbrug (noord-zuid fetsverbinding) aan de oostzijde van
A16 noodzakelijk. Tot slot vindt in deze fase een verschuiving van de
hoofdontsluiting van het P+R-terrein Kralingse Zoom naar de K.P. van
der Mandelelaan plaats.
Fase 4
De laatste fase bestaat uit de ontwikkeling van de kantoren aan de
's-Gravenweg. Dit betekent een koppeling van de garage van de kan-
toren aan de doelgroepenstrook/P+R-garage. Verder is in deze fase
de herproflering van de 's-Gravenweg gepland.
48
Overzicht overstapintensiteiten in 2010
49
Auto
Fase 1
Ìn fase 1 van de ontwikkeling van het Masterplan komt een P+R-
garage van 750 plekken. Ìn deze fase blijft een deel van het huidige
P+R-terrein op maaiveld gehandhaafd. De ontsluiting van zowel de
P+R-garage als het P+R-terrein vindt plaats via de huidige aansluiting
op de Kralingse Zoom. De ontsluiting van de kantoren aan de oostzijde
van de A16 vindt plaats via de Fascinatio boulevard aansluitend op de
Abram van Rijckevorselweg.
Fase 2
Om het gebied na de daaropvolgende fasen bereikbaar te houden is
een extra toegangsweg noodzakelijk: de doelgroepenstrook. De doel-
groepenstrook loopt parallel aan de A16 en kruist de 's-Gravenweg
ongelijkvloers waarna deze aansluit op de P+R-garage ten noorden
van de metrosporen. Vanaf dit niveau van de garage is er een directe
verbinding met de metrosporen voor voetgangers. Naast de doel-
groepenstrook is de P+R-garage ook nog vanaf de zuidzijde via de
Kralingse Zoom te bereiken.
Fase 3
Door de komst van de kantoren aan de zijde van Kralingse Zoom en
de OV-knoop, verschuift de huidige aansluiting van het gebied op de
wegenstructuur naar het zuiden, ter hoogte van de kruising Kralingse
Zoom/K.P. van der Mandelelaan. De ontsluiting van de kantoren aan
de Kralingse Zoom vindt plaats via de Kralingse Zoomweg.
Fase 4
De laatste fase bestaat uit de ontwikkeling van de kantoren aan de
's-Gravenweg. Dit betekent tegelijkertijd een nieuwe inrichting van de
's-Gravenweg en de koppeling van de garage van de kantoren aan de
doelgroepenstrook.
Fiets
Fase 1
Ìn de eerste fase wordt met de realisatie van de kantoren aan de oost-
zijde van de A16 en de korte termijn oplossing voor de Parkshuttle een
tijdelijke oost-west fets- en voetgangersverbinding gerealiseerd door
het ¨muizengaatje¨ onder de A16.
Fase 2
Geen ontwikkeling ten aanzien van het fetsnetwerk.
Fase 3
Ìn deze fase zal met de realisatie van de kantoren aan de zijde van
Kralingse Zoom ook de OV-knoop worden opgepakt. Dit is ook het mo-
ment dat de oost-west fetsverbinding verder wordt uitgewerkt. Tevens
wordt dan de fetsbrug (noord-zuid fetsverbinding) aan de oostzijde
van de A16 aangelegd.
Fase 4
Geen ontwikkeling ten aanzien van het fetsnetwerk.
Voetganger
Fase 1
Ìn de 1e fase wordt met de aanleg van de kantoren aan de oostzijde
van de A16 ook een gedeelte van de oost west boulevard t.p.v. de A16
gerealiseerd. Deze verbinding is een belangrijke schakel tussen de
stadsdelen Fascinatio/Rivium met Kralingen en verder de stad in.
Fases 2 en 3
Ìn de tweede en derde fasen wordt de oost west boulevard verder
aangelegd tot aan het reizigersplein. Verder wordt in deze fase met de
aanleg van de kantoren parallel aan de A16 en aan de Kralingse Zoom
zijde, de directe looproute van de OV knoop naar de ingang van de
EUR gerealiseerd.
Fase 4
Tot slot wordt in de vierde fase met de realisatie van het reizigersplein
voor bus en tram ook de oost west boulevard en de directe looproute
van de overstapmachine naar het EUR terrein verder afgerond.
50
51
REALISEERBAAR
52
15 SUPERVISIE
De uitwerking van het masterplan wordt per deelgebied opgepakt en
in de tijd gefaseerd. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt een fraai
ensemble en een zorgvuldige architectonische samenhang van gebou-
wen nagestreefd. De compactheid, hoogteverschillen en de combinatie
van bouwkundige onderdelen maken het noodzakelijk om de samen-
hang van voornoemde stedenbouwkundige doelstellingen daadwerke-
lijk te waarborgen. Een supervisor kan hiervoor worden ingezet om bij
de uitwerking per deelgebied de integraliteit te bewaken.
De supervisor kan zorg dragen voor de afstemming van de architec-
tuur. De supervisor zal opereren in nauwe samenwerking met de
welstandscommissie met het oog op de toetsing van de bouwplannen.
Het opdrachtgeverschap van de supervisie ligt bij de gemeente Rotter-
dam, zo mogelijk met participatie van marktpartij(en) en de stadsregio
(P+R garage en OV-knooppunt).
53
16 EXTERNE VEILIGHEID
Er dient rekening gehouden te worden met de risico's die voort-
vloeien uit de aanwezigheid van risicobronnen in de omgeving van
het plangebied. De risicobron voor het plangebied Brainpark Centrum
zijn de LPG-transporten over de A16. Het externe veiligheidsbeleid
in Nederland is gebaseerd op de begrippen persoonsgebonden- en
groepsrisico.
Persoonsgebonden risico
Onder persoonsgebonden risico wordt verstaan de kans dat per jaar
1 persoon op 1 bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van
een ongeval bij risicovolle activiteiten. De norm die voor persoonge-
bonden risico wordt gehanteerd heeft de status van grenswaarde,
ofwel binnen de bijbehorende contour zijn bepaalde ontwikkelingen
verboden. Op basis van een onderzoek dat in 2002 in opdracht van de
provincie is uitgevoerd, wordt sinds medio 2003 door Rijkswaterstaat,
de gemeente Rotterdam en het ministerie van VROM een contour van
60 meter gehanteerd. Dat wil zeggen dat binnen 60 meter vanuit de
as van de A16 geen kwetsbare bestemmingen, waaronder kantoren,
mogen worden ontwikkeld. Binnen de 60 meter contour valt alleen
de toekomstige P+R garage. Dit is geen kwetsbare bestemming. Het
persoongebonden risico vormt dus geen belemmering voor ontwikke-
ling van Brainpark Centrum.
Groepsrisico
Het groepsrisico geeft aan de kans per jaar dat een groep mensen van
een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een onge-
val bij risicovolle activiteiten. Voor het groepsrisico is geen wettelijke
norm vastgesteld, maar geldt een zogenaamde oriënterende waarde.
Uit onderzoek naar het groepsrisico blijkt dat zonder toevoeging van
het ruimtelijk programma van het masterplan de oriënterende waarde
reeds wordt overschreden. Ontwikkeling van het plangebied volgens
het masterplan doet het groepsrisico verder toenemen. Dit wordt
veroorzaakt door de combinatie van het LPG-transport en de hoge
dichtheid van kantoren.
CHAMP
Aanvullend op de oriënterende waarde dienen nieuwbouwplannen die
het groepsrisico doen toenemen voldoen aan de CHAMP-plicht die
de provincie Zuid-Holland heeft ingesteld. Dit houdt grofweg in dat in
ruimtelijke plannen (in ieder geval het bestemmingsplan) aandacht
moet worden besteed aan o.a. de communicatie over de externe
veiligheidsrisico's met de gebruikers, de wijze waarop wordt geantici-
peerd op toekomstige ontwikkelingen en de motivatie van de nieuw-
bouw (waarom deze ontwikkeling en waarom hier noodzakelijk.
Gezien de door het masterplan ontstane overschrijding van de oriënte-
rende van het groepsrisico zal de gemeente Rotterdam een bestuur-
lijke afweging moeten maken tussen het maatschappelijke belang en
het externe veiligheidsbelang. De provincie zal in het kader van het
bestemmingsplan de invulling van de CHAMP-plicht toetsen.
54
17 WATERTOETS

Onderaan het talud aan de westzijde van de A-16 loopt momenteel
een hoofdafvoer van het oppervlaktewater in de vorm van een sin-
gelverbinding (duiker), die eigendom is van het Hoogheemraadschap
van Schieland. De singelverbinding mondt uit in de singel/vijverpartij
aan de zuidzijde van de locatie. HHS heeft aangegeven dat deze
afvoermogelijkheid gehandhaafd dient te worden. Door de toekomstige
bebouwing in het gebied moet de singelverbinding op een andere
plaats worden gesitueerd. Ìn de eindsituatie zal het nieuwe singeltracé
langs het metrostation komen te liggen en uitmonden in de nieuwe
waterpartij die langs de Kralingse Zoom is geprojecteerd. Afhankelijk
van de ontwikkeling van het reizigersplein/bus en tramplus gebied zal
het defnitieve tracé nader vastgesteld moeten worden. Gedurende de
diverse bouwfasen van de parkeergarage en kantoren zal de singel-
verbinding deels op een tijdelijk tracé worden gelegd.
Eind 2002 is voor de locatie een quick scan gemaakt (rapport
KO192WATER). Dit rapport moet nog getoetst worden aan de zg.
¨Watertoets bij Schieland¨, een toetsingskader dat recent is ontvangen.
Het masterplan (en dus bestemmingsplan) moet voldoen aan de Wa-
tertoets, ofwel 10% van de totale hoeveelheid toegevoegde verharding
dient met water gecompenseerd te worden.
Ook moet het watersysteem in het peilgebied aaneengesloten blijven
en moet het water dat t.b.v. bebouwing weggehaald wordt gecompen-
seerd worden in het hetzelfde peilgebied.
55
18 MARKTVISIE
Ìn de huidige economische omstandigheden is de kantorenmarkt
uiterst conjunctuurgevoelig. Om deze afhankelijkheid te verminderen
omvat het masterplan verschillende gebouwtypen, die tegelijkertijd
meerdere deelmarkten kunnen bedienen.
Het moderne kantoorlandschap is een zeer dynamische omgeving,
waarin een steeds groter percentage van onze beroepsbevolking zijn
werkzame leven doorbrengt. Daardoor worden steeds hogere eisen
gesteld aan de bereikbaarheid, het parkeren, de omgevingskwaliteit en
het algemene voorzieningenniveau:
Bereikbaarheid.
De bereikbaarheid van Brainpark Centrum is optimaal, zowel per auto,
als per openbaar vervoer. Een effciënte verkeersafwikkeling binnen
het plangebied is een cruciale factor voor het succes van Brainpark
Centrum.
Parkeervoorzieningen.
Goede parkeervoorzieningen voor de kantoren en een goed functione-
rend P+R-systeem zijn belangrijk voor het goed functioneren van het
gebied.
Bereikbaarheid en parkeervoorzieningen bepalen mede het succes
van een locatie.
OmgevingskwaIiteit en Voorzieningenniveau.
Brainpark Centrum vormt een unieke combinatie van een effciënt ver-
voersknooppunt met een hoogstedelijk kantorenmilieu en is daarmee
een goede vestigingsplaats voor tal van voorzieningen. Zorgvuldige
vormgeving en consequent beheer van de openbare ruimte zijn door-
slaggevende factoren om dit gebied tot een succes te maken.
FIexibiIiteit.
Snelle elektronische verbindingen stellen ons in staat moeiteloos te
communiceren met alle delen van de wereld en dragen bij aan de ver-
dere globalisering van de dienstverlening. Kantoorhoudende bedrijven
groeien en krimpen onder invloed van de economische ontwikkelin-
gen en stellen steeds hogere eisen aan de fexibiliteit en effciency
van hun huisvesting. Deze mogelijkheden tot fexibiliteit leiden tot de
vraag naar kleinere, herkenbare en goed indeelbare kantoorruimtes,
die onderling gekoppeld kunnen worden. Daarbij is het van belang,
dat gemeenschappelijke voorzieningen als parkeren, restaurants en
persoonlijke dienstverlening hoogwaardig worden ingevuld.
Het compacte, gestapelde plan, vraagt om een andere uitgiftestrategie
dan de gemeente normaliter volgt. Uitgifte per kavel ligt niet voor de
hand. Voor het oplossen van de hoogteverschillen, optimale parkeer-
oplossingen, het esthetische beeld en de aansluitingen op openbaar
gebied, is uitgifte in grote eenheden gewenst. Marktpartijen onder-
schrijven de noodzaak om de gefaseerde ontwikkeling te koppelen aan
een blijvende aandacht voor de kwaliteit van de buitenruimte.
56
19 FINANCIËN
Het prijsniveau van de grond in Brainpark Centrum zal vergelijkbaar
zijn met Brainpark ÌÌÌ en mogelijk iets hoger liggen. Om de kosten van
het project zo laag mogelijk te houden is ervoor gekozen om zoda-
nig te faseren dat de grootste investeringen zo laat mogelijk kunnen
worden gedaan. Ondanks deze optimalisatie vertoont de voorlopige
doorrekening van de grondexploitatie nog een tekort tussen de 3,5 en
6 miljoen euro.
Om dit tekort te kunnen dekken zullen ook andere partijen dan de
ontwikkelende marktpartij een bijdrage moeten leveren. Daarbij wordt
in eerste instantie gedacht aan de stadsregio. Tijdens de eerste amb-
telijke verkenningen hierover is daarop positief gereageerd. Het gaat
dan over bijdragen voor de aanleg van de doelgroepenstrook en de
aanpassing van de OV-knoop. Deze posten zijn nu geheel opgeno-
men in de grondexploitatie en gezien de rol van de stadsregio op het
gebied van (fnanciering) van infrastructuur ligt een bijdrage van de
regio op deze posten voor de hand. Ìn absolute getallen gaat het hier
om een minimale bijdrage vanC 10 miljoen. Duidelijkheid over deze
bijdrage kan pas worden verkregen nadat het college van B&W heeft
ingestemd met het masterplan.

Na vaststelling van het masterplan zal de grondexploitatie worden
voorbereid en worden aangeboden aan het college van B&W waarin
ook meer duidelijkheid wordt gegeven over de hoogte van de bijdrage
vanuit de Stadsregio. Uitgangspunt is een positief saldo op de grond-
exploitatie van Brainpark Centrum.
57
20 PARTNERS
De ontwikkeling van Kralingse Zoom is volgens het uitvoeringspro-
gramma van het college van B&W (USPR) van strategisch belang voor
de stad. De deelgemeente Kralingen-Crooswijk hecht groot belang aan
de totstandkoming van het voorzieningenniveau en goede verbin-
dingen tussen Kralingse Zoom en de aangrenzende gebieden. De
gemeente en de deelgemeente sturen het project gezamenlijk aan in
de stuurgroep Rotterdam Noord.
De vertegenwoordigende organisaties van de bedrijven in de om-
geving van Brainpark Centrum en de bewoners in Kralingen worden
betrokken bij de plannen. De andere partijen die betrokken zijn bij het
project:
· Rijk (m.n. Rijkswaterstaat)
· Provincie
· Stadsregio Rotterdam
· Gemeentebestuur en diensten RET, dS+V, OBR en GW.
· Deelgemeente Kralingen-Crooswijk
· Gemeente Capelle a/d ÌJssel
· Blauwhoed
· Waterschap
· E.U./TELLUS

58
59
COLOFON
Uitgave: dS+V, gemeente Rotterdam
Opdrachtgever: Stuurgroep gemeente Rotterdam - Blauwhoed en Stuurgroep Noord
Diensten: dS+V, OBR, GW, RET ism Blauwhoed BV
Redactie: Jacqueline Vermaat, Maud Roukens, Arie Pols
Kaarten: Rens Fransen
3D visualisaties: Studio Sjoerd
DTP en vormgeving: Henk van der Eerden, Maud Roukens
Drukwerk: Holland Ridderkerk
Algemene projectleiding: Jean Paul Andela, Dethmer Willems, Bureau Projectmanagement dS+V Rotterdam (010-4897300)
Rotterdam 26 mei 2004