Nota

Balans tussen economie,

Bedrijventerreinen KAN
milieu en

2002-2005
ruimtelijke kwaliteit

Knooppunt Arnhem-Nijmegen
Postbus 6578 6503 GB Nijmegen tel 024 3297979 fax 024 3297970 kan@kan.nl www.kan.nl

Nota
Balans tussen economie,

Bedrijventerreinen KAN
milieu en

2002-2005
ruimtelijke kwaliteit

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Voorwoord
Ruimte om te ondernemen is één van de taakstellingen waar het KAN voor staat. Daartoe heeft de KAN-Raad op 17 april 2003 het hier voorliggende, regionale bedrijventerreinenbeleid voor de regio Arnhem-Nijmegen vastgesteld. Behalve de kwantitatieve behoefte aan nieuwe hectaren, is meer aandacht geschonken aan de kwalitatieve aspecten en de mogelijkheden om de benodigde ruimte zo zorgvuldig mogelijk te kiezen en in te richten. Kortom het KAN-bestuur wil een zo goed mogelijke balans tussen economie, milieu en ruimte bij het invullen van de toekomstige bedrijventerreinen in de regio. Zo’n nieuwe benadering vraagt nog nader onderzoek en een veranderende houding van gemeenten en bestuurders op sommige onderdelen. Daarom staan in deze nota nog niet alle, concrete oplossingen. Waar straks de nieuwe terreinen precies moeten komen en hoe groot de terreinen moeten zijn wordt dus nog verder ingevuld. Inmiddels zijn dan ook al zogenaamde pilots gestart waarin gezocht wordt naar die oplossingen zoals inbreidingsmogelijkheden op bestaand, inbreiding op nieuw, de samenhang nieuwbestaand en het zoeken van locaties voor eventuele uitbreiding. De eerste ervaringen van deze pilots maken duidelijk dat een gecombineerde, kwalitatieve en kwantitatieve vraagstelling tot inspirerende oplossingen kan leiden. Wel is duidelijk dat een regionale (en dus boven-lokale) regie in deze van groot belang is. En natuurlijk vanaf het begin goed samenwerken met het bedrijfsleven en de maatschappelijke organisaties. Het is een kwestie van ‘al doende lerend’ en ‘lerend doen’ voor alle betrokkenen.

Namens het College van Bestuur van het KAN drs. W.R.J.M. Pijnenburg-Adriaenssen, portefeuillehouder Economische Ontwikkeling G.H.W. Noordewier, portefeuillehouder Milieu

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Inhoudsopgave
1 Inleiding 1.1 Huidige situatie 1.2 Aanpak 1.3 Leeswijzer Beleidskernpunten 2.1 Beleidskernpunt 1 Benut de ruimte en intensiveer het ruimtegebruik 2.2 Beleidskernpunt 2 Profileer bedrijventerreinen naar vestigingsmilieus 2.3 Beleidskernpunt 3 Stel kwalitatief vestigingsbeleid vast 2.4 Beleidskernpunt 4 Versterk de samenwerking tussen overheden en met het bedrijfsleven 2.5 Beleidskernpunt 5 Verhoog het ambitieniveau van gemeenten en het bedrijfsleven Bouwsteenrapportage Bouwsteen A Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerrein Bouwsteen B Koppeling beleidskernpunten, beïnvloedingsmogelijkheden en instrumenten Bouwsteen C Instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik op terreinniveau Bouwsteen D Instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik op kavelniveau Bouwsteen E Bronverwijzingen 6 6 8 9 10 10 13 14 15 16

2

19 32 48 65 78

1
1.1

Inleiding
Paragraaf 1.1 schetst de huidige situatie, paragraaf 1.2 de aanpak van het project. In paragraaf 1.3 wordt de opbouw van de rest van het rapport gegeven.

Het inrichtingsvraagstuk is direct van invloed op de ordeningsvraag: hoe meer het KAN slaagt de bedrijventerreinen intensief en milieubewust vorm te geven, hoe langer het KAN voorzien kan in de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. De instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik die handvatten voor het inrichtingsvraagstuk aanreiken beïnvloeden direct de oplossing van het ordeningsvraagstuk: op welke locaties wijst het KAN, in samenwerking met de gemeenten, nieuwe bedrijventerreinen aan?

Huidige situatie
Ruimtelijk-economische trends stellen nieuwe kwantitatieve en kwalitatieve eisen aan bedrijventerreinen in het KAN

De nota moet bijdragen aan actualisering van KAN-beleid en concreet bijdragen aan zorgvuldig ruimtegebruik
In de eerste plaats is deze nota één van de bouwstenen die bijdraagt aan bedrijventerreinenbeleid van het KAN. Deze nota fungeert daarbij als informatiebron voor de actualisering van het Uitvoeringsprogramma KAN 1995-2015, die behoort bij het Regionaal Structuurplan 1995-2015. De nota sluit aan bij beleid voor bedrijventerreinen en het streven naar intensief en meervoudig ruimtegebruik en het milieubeleid aan de hand van het economisch beleid van het KAN. Tegelijkertijd met het verschijnen van deze nota heeft ook de provincie Gelderland haar nieuwe bedrijventerreinenbeleid uitgebracht en zowel qua kwantitatieve als kwalitatieve invalshoek vullen beide nota’s elkaar goed aan. In de tweede plaats geeft deze nota invulling aan het KAN-beleid voor zorgvuldig ruimtegebruik. De insteek om te komen tot een integrale aanpak van zorgvuldig ruimtegebruik sluit aan op de Vijfde Nota RO waarin het rijk pleit voor een in regionaal verband afgestemd bedrijventerreinenbeleid, waarin beleid voor economie, milieu en ruimtelijke kwaliteit in balans met elkaar en integraal vormgegeven worden. Deze beleidsnota bevat niet alle volledig uitgewerkte oplossingen en concrete aanwijzingen voor implementatie van het regionaal beleid voor bedrijventerreinen. Door middel van pilotstudies en -uitwerkingen in verschillende deelregio’s van het KAN wordt, samen met betrokken publieke en private partijen, gezocht naar concrete invulling van de in deze nota voorgestelde beleidsrichtingen.

In de economische ontwikkeling zijn trends waarneembaar die nieuwe eisen aan de ontwikkeling van bedrijventerreinen stellen. In de afgelopen jaren is de economie flink gegroeid en is ook de vraag naar bedrijventerreinen sterk toegenomen; hoewel de verwachte groei van de werkgelegenheid is bijgesteld zal de vraag naar (nieuwe) bedrijventerreinen blijven toenemen. De sterke toename van de vraag naar bedrijventerreinen vergt bijzondere inspanning van het KAN, gemeenten en bedrijven, om zorgvuldig ruimtegebruik te realiseren, zodat de ruimte op bedrijventerreinen efficiënter benut wordt en de leefbaarheid in het KAN gewaarborgd blijft. In de Regionaal Economische Ontwikkelings Strategie (REOS) ‘Van schakel naar netwerk’ constateert het KAN een aantal trends die niet alleen van invloed zijn op de kwantitatieve, maar ook kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen1. Deze trends leiden samen tot een netwerkeconomie waarin overheden en bedrijven samenwerking aangaan. Het KAN signaleert op het gebied van bedrijventerreinen vooral verdienstelijking van de economie, toename van internationale handelsstromen en toename van de behoefte aan bedrijventerreinen voor kennisintensieve bedrijvigheid.

1 Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Regionaal Economische Ontwikkelings Strategie (REOS), augustus 2000

Bedrijventerreinen zijn van groot economisch belang voor het KAN, maar oefenen ook forse druk uit op ruimte en milieu
Het KAN wil de uitgifte en ontwikkeling van nieuwe en bestaande bedrijventerreinen optimaal vormgeven. Doel van het beleid is accommodatie van de vraag naar bedrijventerreinen op de korte, middellange en lange termijn. Uitgangspunt is dat het KAN voor alle typen ruimtevragers bedrijventerreinen beschikbaar heeft. Om zo verantwoord mogelijk met de bedrijventerreinenvraag om te gaan, dient het KAN inzicht te hebben in de instrumenten om intensief en milieubewust ruimtegebruik op een fiks hoger plan te krijgen. De opgave is tweeledig en heeft betrekking op een ordeningsvraagstuk en een inrichtingsvraagstuk:

Het KAN streeft naar een zo groot mogelijke participatie van het bedrijfsleven
In zijn bedrijventerreinenbeleid streeft het KAN naar een zo groot mogelijke participatie van het bedrijfsleven: het ‘zorgvuldig ondernemen’. Zo’n ambitieniveau staat voor een vergaande rol voor bedrijven waarbij sprake is van: ■ intensieve samenwerking tussen bedrijven onderling en overheden onderling en tussen bedrijven en overheden; ■ economisch rendement uit instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik; ■ hoog niveau milieubewust ruimtegebruik; ■ regionale impact van instrumenten.

Ordeningsvraagstuk
Hoe en waar wordt ruimte beschikbaar gesteld voor bedrijventerreinen? Hoe kan het KAN de toenemende vraag naar bedrijventerreinen accommoderen?

Inrichtingsvraagstuk
Hoe worden bedrijventerreinen ingericht? Hoe kan het KAN intensief en milieubewust ruimtegebruik bevorderen?

6

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

7

1.2

Aanpak

Stap 3: instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik
Voor uitvoering van de beleidskernpunten staat het KAN veel instrumenten ter beschikking. In bouwsteen B is het scala van mogelijkheden weergegeven waarop het KAN invloed kan uitoefenen op zorgvuldig ruimtegebruik en zo zijn beleidskernpunten kan uitvoeren. Het KAN heeft de ambitie deze instrumenten zoveel mogelijk zelf direct toe te passen2. Daarnaast heeft het KAN manieren om indirect, als coördinator van het proces van ordening en inrichting op te treden. Dat wil zeggen dat de invloed van het KAN via partijen als gemeenten, bedrijven en bedrijvenorganisaties loopt die de instrumenten direct toepassen. In deze vorm van regievoering door het KAN zal te allen tijde de capaciteit voor de benodigde uitwerking en uitvoering ook nadrukkelijk buiten het KAN moeten worden gevonden. De organisatie daarvan wordt in de verschillende pilotstudies uitgewerkt en is gebaseerd op wederzijds vertrouwen en het nastreven van collectieve, regionale doelen. Voor het inrichtingsvraagstuk hebben vooral gemeenten tal van directe instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen. In achtereenvolgens bouwsteen C en D staan de instrumenten op terreinniveau en kavelniveau op een rij. Dit onderscheid is belangrijk omdat relevantie en effectiviteit van de instrumenten aanzienlijk verschillen afhankelijk van het schaalniveau. Elk instrument heeft effect op de verschillende vormen van zorgvuldig ruimtegebruik, inzoomend op het voorkomen van oneigenlijk ruimtegebruik, intensief en meervoudig ruimtegebruik en milieubewust ruimtegebruik. De bouwstenen C en D geven op systematische wijze inzicht in elk van de instrumenten:

De aanpak van dit rapport omvat drie stappen:

2

Stap 1: analyse van vraag en aanbod
Het uitgangspunt is een kwantitatieve analyse van de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen in het KAN. BRO Adviseurs heeft in 2000 vraag en aanbod geanalyseerd – deze analyse is integraal overgenomen. De analyse van vraag en aanbod is de basis voor het vinden van een oplossing van het ordeningsvraagstuk van het tekort aan bedrijventerreinen. Bouwsteen A geeft de analyse van vraag en aanbod weer. In welke zone en met betrekking tot welke bedrijventerreinen staat het KAN voor een beleidsopgave?

Op basis van de ‘Kaderwet Bestuur in verandering’ heeft het KAN een aantal bestuurlijke bevoegdheden om zorgvuldig ruimtegebruik direct te beïnvloeden. Deze Kaderwet wordt voortgezet op basis van nieuwe wettelijke kaders

Stap 2: operationaliseren van ‘zorgvuldig ruimtegebruik’
Het is belangrijk heldere begrippen te gebruiken om zorgvuldig ruimtegebruik goed aan te duiden. Met dit doel is zorgvuldig ruimtegebruik als verzamelbegrip geïntroduceerd in de Vijfde Nota RO. Het begrip omvat het ordeningsvraagstuk en inrichtingsvraagstuk waarvoor het KAN is gesteld. Op hoofdlijnen worden vier vormen van zorgvuldig ruimtegebruik onderscheiden:

1

2

3

4

Accommoderen van de vraag naar bedrijventerreinen, in relatie tot andere ruimteclaims: het zoeken naar ruimte voor bedrijventerreinen kan zowel binnen als buiten stedelijk gebied plaatsvinden. Voorkomen van oneigenlijk ruimtegebruik: bedrijventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven (met een laag aandeel kantoorvloer) en moeten in beginsel niet ‘vervuild’ worden door andere functies. Denk aan kantoren, horeca of detailhandel. Intensief en meervoudig ruimtegebruik: een intensievere benutting van de ruimte vanuit bedrijventerreinen door de hoogte of de diepte in te gaan dan wel meervoudig ruimtegebruik toe te passen. Milieubewust ruimtegebruik: aandacht voor vermindering van de milieubelasting van bedrijvigheid en het efficiënt gebruik van energiestromen en grondstoffenstromen op terreinniveau en kavelniveau.

■ ■ ■ ■ ■

waaruit bestaat het instrument? welk effect kan het instrument hebben op zorgvuldig ruimtegebruik? onder welke omstandigheden werkt het instrument het beste? wat zijn de gevolgen voor bedrijven en voor de grondexploitatie van gemeenten? welke risico’s kleven aan de inzet van het instrument?

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk twee zijn de beleidskernpunten genoemd waarmee het KAN zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen kan bevorderen. Bij elk beleidskernpunt zijn de belangrijkste instrumenten en beïnvloedingsmogelijkheden gegeven om als KAN een beleidskernpunt uit te voeren. Een uitgebreide onderbouwing van deze beleidskernpunten vormt de bouwsteenrapportage waarin vier bouwstenen als bijlagen zijn toegevoegd. De eerste twee bouwstenen vormen direct de onderbouwing van de beleidskernpunten; de laatste twee bouwstenen vormen een overzicht van de instrumenten waarmee de beleidskernpunten concreet worden uitgevoerd door KAN maar vooral door gemeenten: ■ bouwsteen A confronteert vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in het KAN; ■ bouwsteen B is een synthese van beleidskernpunten met indirecte beïnvloedingsmogelijkheden van het KAN en directe instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik; ■ bouwstenen C en D geven een overzicht van de directe instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik op respectievelijk terreinniveau en kavelniveau.

8

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

9

2
2.1

Beleidskernpunten
Bij het streven naar zorgvuldig ondernemen heeft het KAN vijf beleidskernpunten. Elk beleidskernpunt draagt bij aan het realiseren van zorgvuldig ruimtegebruik op het hoge ambitieniveau van ‘zorgvuldig ondernemen’. Beleidskernpunt 1 Benut de ruimte en intensiveer het ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen; Beleidskernpunt 2 Profileer bedrijventerreinen naar vestigingsmilieus; Beleidskernpunt 3 Stel een kwalitatief vestigingsbeleid vast; Beleidskernpunt 4 Verhoog het ambitieniveau van het bedrijfsleven; Beleidskernpunt 5 Versterk de samenwerking tussen overheden en met het bedrijfsleven.

Beleidskernpunt 1.2 Accommodeer de extra opgave aan de hand van de SER-ladder
Het KAN wil voor de accommodatie van de extra vraag een beleid van revitalisering en intensivering volgen – achtereenvolgens het tweede deel van de eerste en ook de tweede en derde sport van de SER-ladder. Boven op de oude prognose van het Segmenterings- en Faseringsplan Bedrijventerreinen blijkt uit de herijking ervan een extra vraag naar 253 hectare bedrijventerrein. In bouwsteen A is aangegeven waar van welke soort bedrijventerrein het aanbod op lange termijn tekortschiet. De ruimte voor deze extra vraag wil het KAN in bestaand stedelijk gebied zoeken op basis van het principe ‘inbreiden vóór uitbreiden’:

a. Revitalisering en transformatie
Revitalisering is een totale opwaardering (upgrading) van een bedrijventerrein, waarbij de kwaliteit van een terrein wordt afgestemd op de veranderende kwaliteitseisen van gevestigde bedrijven. Transformatie is een wijziging van de bestemming van bestaand stedelijk gebied in een bedrijventerrein, waarbij dezelfde voorwaarde geldt. Als een gemeente bestaand stedelijk gebied opnieuw inricht, kan ze door intensivering meer ruimte scheppen dan voordien beschikbaar was. Door samenwerking tussen het KAN, gemeenten en bedrijven – eigenaren, gebruikers maar ook projectontwikkelaars en beleggers – kunnen locaties voor revitalisering en transformatie gedegen worden geïnventariseerd. Door deze samenwerking ontstaan ook mogelijkheden voor de financiering van de (hoge) kosten van revitalisering (bodemsanering en uitplaatsing van bedrijven die oneigenlijk gebruik maken van ruimte)3. Het proces van revitalisering werkt in de praktijk succesvoller als reeds gevestigde bedrijven het initiatief nemen en eventueel zelfs een voortrekkersrol vervullen. Het KAN wil in het proces vooral coördineren en stimuleren. Naast de inzet van revitalisering en transformatie als end-of-pipestrategie wil het KAN een voortrekkersrol spelen bij het creëren van een goede visie voor een meer blijvende strategie van ruimtelijke kwaliteitszorg op bedrijventerreinen in de regio.

Beleidskernpunt 1: Benut de ruimte en intensiveer het ruimtegebruik

Het eerste beleidskernpunt is het intensiveren van het ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen voor het aanwijzen van naar nieuwe bedrijventerreinen. Dit vergroot in de eerste plaats de effectiviteit van de bestaande voorraad. In de tweede plaats is hierdoor op bestaande bedrijventerreinen meer voorraad te realiseren. Het KAN wil aansluiten op de Vijfde Nota die haar uitgangspunten voor verstedelijking baseert op het advies van de Sociaal Economische Raad over de Nota Ruimtelijk-Economisch Beleid. De SER heeft een zogenoemde SER-ladder geformuleerd waarvan de sporten als volgt zijn omschreven: 1 2 3 Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie en/of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden. Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen. Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde.
Bron: Ministerie van VROM, Vijfde Nota RO (2001)

3 In samenwerking met het rijk en de provincie

Beleidskernpunt 1.1 Realiseer de bestaande opgaven uit het Regionaal Structuurplan 1995-2015
In het Regionaal Structuurplan KAN 1995-2015 en het erbij behorend Segmenterings- en Faseringsplan Bedrijventerreinen is ruimte voor bedrijventerreinen voor de toekomst aangewezen. In eerste instantie moet deze ruimte worden gebruikt voor de aanleg van regionale en lokale bedrijventerreinen – het eerste deel van de eerste sport van de SER-ladder. Uit de analyse van vraag en aanbod blijken de bestaande opgaven voor de ontwikkeling van regionale en lokale bedrijventerreinen echter onvoldoende voor de vraag op vooral lange termijn. In totaal is tot 2020 in een extra vraag naar 253 hectare bedrijventerrein voorzien. Voor de accommodatie van deze extra vraag is de SER-ladder belangrijk.

10

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

11

b. Intensivering
Niet alleen bij revitalisering en transformatie is intensivering mogelijk; zeker ook bij uitbreiding van het areaal bedrijventerrein buiten bestaand stedelijk gebied zijn instrumenten van intensief ruimtegebruik belangrijk. Zowel op terrein- als kavelniveau hebben gemeenten instrumenten tot hun beschikking die de bebouwingsintensiteit verhogen (bouwsteen C en d). Het ruimtegebruik op bedrijventerreinen kan worden geïntensiveerd in zowel de derde dimensie (lees: boven- en ondergronds) als de vierde dimensie (lees: tijd). Het KAN wil het inzetten van deze instrumenten bestuurlijk en communicatief sturen. Bij het voeren van de regie over zowel bestemmingsplanvoorschriften als uitgiftevoorwaarden wil het KAN met behulp van eigen bevoegdheden meer invloed uitoefenen dan nu het geval is. Het ruimtegebruik op bestaande terreinen kan worden geïntensiveerd door vergroting van de toegevoegde waarde van de bestaande voorraad. Als bedrijven hun productieprocessen optimaal inrichten en gemeenschappelijke voorzieningen of ruimte gebruiken, neemt het ruimtegebruik van de afzonderlijke bedrijfsfuncties af. Een hoofdrol is weggelegd voor het bedrijfsleven zelf. Het beleid van het KAN voor meervoudig ruimtegebruik kan overigens een ondersteunende rol spelen bij de uitvoering van deze actie. Het KAN wil in samenwerking met gemeenten intensiveringskaarten opstellen die worden uitgewerkt in (her)uitgiftevoorwaarden en in gebruiksbepalingen.

2.2

Beleidskernpunt 2: Profileer bedrijventerreinen naar vestigingsmilieus

Uit de ontwikkeling richting een netwerk- en kenniseconomie (bouwsteen b) vloeit voor het KAN de noodzaak voort om 1) de positie van bedrijventerreinen in het KAN ten opzichte van andere regio’s te bepalen en 2) de bedrijventerreinen binnen het KAN duidelijk te profileren. In de eerste plaats wil het KAN zijn bedrijventerreinen als centrum van bijvoorbeeld transport en logistiek in combinatie met bijvoorbeeld biomedische industrie en agro-business afzetten tegen, bijvoorbeeld, moderne industrie in Twente. In de tweede plaats wil het KAN binnen de regio bedrijventerreinen naar specifiek vestigingsmilieu profileren in samenhang met een ambitieniveau voor intensief en milieubewust ruimtegebruik voor elk soort bedrijventerrein.

Beleidskernpunt 2.1 Clustering van bedrijfsprocessen schept mogelijkheden voor gezamenlijk gebruik van utilities en andere bedrijfsfuncties
De profilering van een bedrijventerrein maakt het mogelijk bedrijfsprocessen te clusteren. Sommige bedrijven kunnen door het clusteren van bedrijfsprocessen energie, grondstoffen of water uitwisselen. Denk aan uitwisseling binnen cascades of gesloten kringlopen, eventueel onder toezicht van een reststoffenmanagement (bouwstenen C en d). De meerwaarde van deze systemen zit met name in de vermindering van milieubelasting en potentiële kostenvoordelen. De toepassing van deze benaderingen kent belangrijke praktische nadelen. In de eerste plaats stellen bedrijven zich vaak nog steeds afwachtend op, hoewel veel voorbeeldprojecten al succesvol zijn gebleken. In de tweede plaats zijn bedrijven zeer terughoudend om van andere ondernemingen afhankelijk te zijn voor een stabiele en kwalitatieve levering van energie, grondstoffen of water. Het gezamenlijk gebruik van utilities en bedrijfsfuncties biedt een alternatief – denk ook aan bronnen van duurzame energie als zonnecollectors en windturbines. Vooral gezamenlijk gebruik van bedrijfsfuncties als wasplaatsen of opslagplaatsen is kansrijk; het gaat om activiteiten die niet tot de kernactiviteit behoren. Er spelen vergelijkbare bezwaren als voor de uitwisseling van energie, water en grondstoffen, maar ze zijn voor bedrijven meestal minder onoverkomelijk. Het gezamenlijk gebruik van bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen heeft een groot effect op intensief ruimtegebruik en stuit van alle mogelijk gemeenschappelijke voorzieningen het minst op bezwaren. Het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen en ook het lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren (VVE) kan worden opgenomen in de uitgiftevoorwaarden die het KAN door communicatie en andere incentives en door regionaal grondbeleid wil beïnvloeden.

c. Continuïteit van regionaal-economisch beleid vereist ook het zoeken naar mogelijke uitbreiding van het areaal bedrijventerrein buiten bestaand stedelijk gebied
Tijdens het zoekproces naar nieuw beschikbaar bedrijventerrein moeten partijen als laatste mogelijkheid de uitbreiding van het areaal bedrijventerrein buiten stedelijk gebied openhouden. Uit de analyse van vraag en aanbod blijkt een zodanig tekort dat het voorstelbaar is dat 1) het zoekproces naar locaties voor revitalisering en transformatie en 2) instrumenten voor intensief ruimtegebruik niet volstaan. Als de uitbreiding van het areaal noodzakelijk is, wil het KAN door regionale samenwerking en het beïnvloeden van bestemmingsplanvoorschriften en uitgiftevoorwaarden de ordening en inrichting ervan sturen.

Beleidskernpunt 1.3 Aanvullend is selectieve uitgifte op bedrijventerreinen zelf nodig
De uitgifte van beschikbare en passende kavels aan soorten bedrijvigheid – door middel van een beleid van selectieve uitgifte – vraagt om regievoering door het KAN. Selectieve uitgifte is noodzakelijk om het profiel van bedrijventerreinen vorm te geven en in stand te houden (beleidskernpunt 2). Regievoering door het KAN bij selectieve uitgifte door gemeenten is om twee redenen wenselijk. In de eerste plaats heeft het KAN goed zicht op de verschillende vestigingsmogelijkheden van soorten bedrijvigheid in de regio. In de tweede plaats kan het KAN zo samen met de gemeenten ten behoeve van de economische ontwikkeling de vestigingsmogelijkheden voor alle soorten bedrijvigheid tot bepaalde hoogte garanderen.

Beleidskernpunt 2.2 Integrale concepten verlengen de levensduur van een gebouw of bedrijventerrein
Projectontwikkelaars bieden steeds vaker integrale concepten voor gebouwen of bedrijventerreinen aan, waarin ze het terrein al dan niet tezamen met de gebouwen ontwerpen, uitvoeren, financieren en onderhouden en beheren (‘Design, Build, Finance and Maintain/Operate’ of DBFM of DBFO). Deze aanpak heeft grote voordelen op zowel het stimuleren van intensief ruimtegebruik alsook van milieubewust ruimtegebruik. Een projectontwikkelaar (vaak in combinatie met een belegger) is voor lange tijd betrokken bij het project: hij wil rendement halen op investeringen in bijvoorbeeld milieubewust energieverbruik, maar vooral op huur en verkoop van bedrijfsgebouwen. Projectontwikkelaars die volgens dit concept te werk gaan zullen (vooral in combinatie met beleggers) streven naar een blijvend hoog niveau van ruimtelijke kwaliteit, zowel op terreinals kavelniveau en dus naar de waardevastheid van gebouwen en bedrijventerreinen. Ofwel, beide partijen vormen een aantrekkelijke partner voor gemeenten bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Het KAN wil zulke integrale concepten waarin nieuwe eigendomssituaties ontstaan meer onder de aandacht van gemeenten brengen. Totnogtoe is de huurmarkt voor bedrijventerreinen relatief klein maar deze groeit snel; in beleidskernpunt 4 staat de vergroting van het huuraanbod centraal.

12

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

13

Beleidskernpunt 2.3 Milieuzonering biedt heldere vestigingsvoorwaarden
Om milieubewust ruimtegebruik op bedrijventerreinen beter vorm te geven maken de gemeenten in het KAN afspraken over milieuzonering in de regio. Het KAN wil hierin een coördinerende rol en een hoog ambitieniveau aanhouden en bewaken. Gemeenten kunnen de milieuzonering in het bestemmingsplan beleidsmatig hanteren door bedrijven met vergelijkbare milieubelasting te clusteren, zodat hindercirkels overlappen. Hierdoor wordt milieubelasting meer geconcentreerd, een eventuele milieugevoelige omgeving minder belast en ontstaat een beter en homogeen vestigingsklimaat voor bedrijven met lage hindercategorie. Naast de afstemming van de milieuzonering wil het KAN ook toezien op het beleid van vergunningverlening en handhaving ervan door gemeenten. Aanvullend wil het KAN voorbeeldprojecten aandragen of overgaan tot marktconsultatie.

Belangrijke aspecten die in het bestemmingsplan geregeld kunnen worden (naast de toegelaten bedrijvigheid) zijn onder meer bebouwingspercentage, bouwhoogte en de mogelijkheid van functiemenging. Daarnaast kunnen gemeenten invloed uitoefenen op de vergroting van de variëteit aan bedrijfspanden, door het bestemmingsplan aan te vullen met een kwalitatief locatieplan of een beeldkwaliteitplan, waarin in de toekomst meer gedetailleerde kwaliteitseisen opgenomen kunnen worden (gekoppeld aan de Grondexploitatiewet, die het rijk momenteel uitwerkt). Beleidskernpunt 3.2 Binnen de bestemmingsplanvoorschriften neemt parkmanagement een belangrijk rol in. Door middel van parkmanagement kunnen voorwaarden aan de inrichting en het beheer van het terrein verbonden worden. Dit geldt niet alleen voor gebouwen maar juist ook voor gemeenschappelijke voorzieningen. Denk aan gezamenlijk gebruik van parkeerplaatsen. Gemeenten kunnen in hun uitgiftevoorwaarden opnemen dat bedrijven meedoen aan een bepaald niveau van parkmanagement. Het KAN wil hierover afspraken maken met gemeenten.

2.3

Beleidskernpunt 3: Stel kwalitatief vestigingsbeleid vast

2.4

Beleidskernpunt 4: Versterk de samenwerking tussen overheden en met het bedrijfsleven

Op basis van het nieuwe locatiebeleid van de Vijfde Nota RO wil het KAN een kwalitatief vestigingsbeleid vaststellen. Binnen de vestigingsprofielen van bedrijventerreinen kan afstemming worden gestimuleerd op het vlak van zorgvuldig ruimtegebruik van bedrijven. De vestigingsprofielen dragen ook bij aan de opwaardering van bestaande bedrijventerreinen: de kwaliteit kan hier worden versterkt en bedrijven zullen het vestigingsbeleid in hun vertrek-, blijf- of vestigingsbeslissing meenemen.

Samenwerking tussen bedrijven onderling, tussen overheden onderling en tussen overheden en bedrijven is zeer belangrijk. Menig instrument voor zorgvuldig ruimtegebruik vergt intensieve afstemming gezien de verschillende verantwoordelijkheden en bevoegdheden bij het beschikbaar stellen van ruimte, het formuleren van doelstellingen voor de ordening en inrichting van de ruimte.

Beleidskernpunt 3.1 Het KAN stuurt de bestemmingsplanvoorschriften voor bedrijventerreinen
Gemeenten kunnen door bestemmingsplannen veel meer doen aan kwalitatief vestigingsbeleid dan nu gebeurt. De werking van dit instrument is groot: in het bestemmingsplan staat duidelijk wat wel en niet mag. Door zo specifiek mogelijk bedrijvigheid aan te geven kunnen gemeenten – indien wenselijk – bepaalde branches die niet in het kwalitatieve vestigingsbeleid passen weren. Het KAN heeft binnen de bevoegdheden van de ‘Kaderwet Bestuur in verandering’ de mogelijkheid om bestemmingsplanvoorschriften te sturen. Gemeenten kunnen een gedetailleerd dan wel globaal bestemmingsplan opstellen dan wel een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht (bouwsteen b). Gedetailleerde bestemmingsplannen komen echter niet vaak meer voor: de tendens is dat gemeenten meer gebruik maken van globale eindplannen. Dit heeft belangrijke voordelen voor de flexibiliteit van bedrijventerreinontwikkeling; nadeel is dat het instrument minder gebruikt kan worden om kwalitatief vestigingsbeleid vorm te geven. Het KAN wil gemeenten echter adviseren gebruik te maken van globale bestemmingsplannen met uitwerkingsplicht: dit geeft een grote greep én flexibiliteit.

Beleidskernpunt 4.1 Vergroot de samenwerking tussen overheden in het KAN
De samenwerking tussen gemeenten richt zich op gemeenschappelijke afspraken over bebouwingspercentages, bouwhoogten en ander bestemmingsplanvoorschriften. Ook wil het KAN in een bestemmingsplantraject gemeenten vragen of plannen regionaal zijn afgestemd om negatieve effecten te voorkomen. Een gemeenschappelijk segmenterings- en positioneringsbeleid kan hierbij veel nut hebben. Het KAN wil een stimulerende rol vervullen om de bedrijventerreinen in het gebied aantrekkelijk, complementair ten opzichte van elkaar te positioneren en optimaal wat betreft zorgvuldig ruimtegebruik in de markt te zetten. Het wil hierover met gemeenten in overleg treden en vervult in dit traject een duidelijk – zij het indirecte – coördinerende rol. Een goede regionale afstemming is nodig om de hoeveelheid uit te geven grond in alle deelsegmenten zorgvuldig op de vraag af te stemmen. Regionale samenwerking kan concurrentie tussen gemeenten verminderen wat betreft voorzieningen en grondprijs. Denk aan het soepel hanteren van normen van het aantal parkeerplaatsen of het bieden van een lage grondprijs. Het KAN wil ook hier zijn coördinerende taak vergroten.

14

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

15

Beleidskernpunt 4.2 Beïnvloed aanbieders van bedrijfsgebouwen door communicatie en incentives
Meer aanbod van huur op bedrijventerreinen betekent – zwart wit gesteld – zorgvuldiger ruimtegebruik omdat het innovatief ruimtegebruik stimuleert. Vergelijk de integrale concepten in beleidskernpunt 2.2. Eerste reden hiervan is dat beleggers meestal meer zijn ingesteld op lange termijnkwaliteit van gebieden; ten tweede oefenen bedrijven die huren vooral voor de korte termijn (denk aan vijf jaar) ruimteclaims uit in plaats van voor de lange termijn (vergelijk: kantorenmarkt). Gemiddeld genomen is de bedrijventerreinen- en bedrijfsruimtemarkt nog steeds een koopmarkt (eigenaar-gebruiker). Het KAN wil experimenten, initiatieven en samenwerking tussen gemeenten, projectontwikkelaars en beleggers stimuleren, door bijvoorbeeld innovatieve voorbeeldplannen te selecteren. Zeker in bepaalde sectoren waar huur een optie is (logistiek, handel) en in tijd van krapte op de bedrijfsruimtemarkt, kunnen bedrijven geneigd zijn vaker te kiezen voor huur in plaats van koop. De invloed van het KAN verloopt vooral via de gemeenten, omdat zij degenen zijn die direct onderhandelen met ontwikkelende partijen.

Beleidskernpunt 5.1 Het KAN wil de bestemmingsplan- en bouwvoorschriften sturen
Bestemmingsplanvoorschriften vormen een krachtig instrument om het ambitieniveau van bedrijven te bevorderen. Het KAN wil met gemeenten afspraken maken over regionale afstemming van bestemmingsplanvoorschriften waaronder individuele gemeenten op bedrijventerreinen een bouwvergunning toekennen. De rol van het KAN is in dit verband vooral die van coördinator: het KAN wil gemeenten stimuleren te komen tot een checklist of handleiding van bestemmingsplanvoorschriften. Het gaat hier vooral om verhoging van het ambitieniveau van (gemeenten en) bedrijven door bebouwingsvoorschriften die een slag verder gaan dan de gemiddelde ondernemer zelf zou aanhouden. Zo wil het KAN bedrijven stimuleren grenzen te verleggen. Concreet gaat het om bestemmingsplanvoorschriften die een hoger bebouwingspercentage afdwingen, of de afstand tussen bedrijfspand en kavelgrens beïnvloeden door rooilijnvoorschriften. In de huidige bestemmingsplanpraktijk is het bovendien gebruikelijk dat gemeenten een maximale bouwhoogte in het plan opnemen; bij aanpassing van de bestemmingsplannen wil het KAN gemeenten adviseren waar mogelijk alleen een minimale bouwhoogte op te nemen of gestapeld bouwen op bepaalde locaties af te dwingen.

Beleidskernpunt 4.3 Beïnvloed eindgebruikers van bedrijfsgebouwen door communicatie en incentives
Het KAN wil eindgebruikers zelf beïnvloeden via communicatieve instrumenten (brochures, voorbeeldplannen, kennisuitwisseling et cetera). Het KAN en ook andere overheden kunnen incentives verlenen aan eigenaar-gebruikers met bouwplannen die een voorbeeldfunctie vervullen wat betreft zorgvuldig ruimtegebruik. Door eindgebruikers te informeren over betaalbare mogelijkheden om op de eigen kavel uit te breiden (mogelijk met subsidie) bevorderen overheden intensivering van bestaande terreinen, vóór uitbreiding op uitleglocaties. Het belang van individuele gebruikers in zorgvuldig ruimtegebruik is echter relatief beperkt versus de investeringen die hiervoor nodig zijn. Veel andere acties die totnogtoe zijn genoemd, zullen meer opleveren.

Beleidskernpunt 5.2 Grondprijsbeleid kan in regionaal verband een belangrijk instrument zijn om een hoger ambitieniveau te bevorderen
Grondkosten vormen een minimaal aandeel van de totale investeringen van een onderneming, maar verhoging van de grondprijs kan soms als (psychologische) stimulans werken om intensief ruimtegebruik te bevorderen. In bepaalde bedrijfssectoren (productie- en assemblage en in mindere mate distributie en groothandel) biedt de grondprijs andersom kansen om investeringsruimte vrij te maken voor intensief of milieubewust ruimtegebruik door de prijs voor de kavel in relatie te brengen met de omvang van het bebouwde vloeroppervlak (Floor-Space-Index) of de grondprijs residueel te berekenen. In zo’n situatie kan verlaging van de grondprijs juist leiden tot een hoger ambitieniveau!

2.5

Beleidskernpunt 5: Verhoog het ambitieniveau van gemeenten en het bedrijfsleven

In bouwsteen B is het ambitiemodel weergegeven waarbinnen het KAN, de gemeenten en het bedrijfsleven het eigen ambitieniveau en dat van een bepaald bedrijventerrein kunnen bepalen. In nauwe samenwerking met de gemeenten wil het KAN deze gemeenten en het bedrijfsleven nadrukkelijk stimuleren het ambitieniveau voor zorgvuldig ruimtegebruik te verhogen. In paragraaf 1.1 is al gerefereerd aan het ‘zorgvuldig ondernemen’ door bedrijven. Als het KAN gemeenten en bedrijfsleven wil stimuleren kan het in de eerste plaats beiden informeren over de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik door het aandragen van voorbeelden en alternatieven. In de tweede plaats acht het KAN het betrekken van regionale en lokale ondernemersorganisaties en organisaties als de Kamer van Koophandel raadzaam. Er zijn veel verschillende manieren om, in samenwerking met de gemeenten in het KAN, het ambitieniveau van het bedrijfsleven te verhogen. In bouwsteen D is uitgebreid aandacht voor het beperken van grondaankoop door eindgebruikers (intensief ruimtegebruik) en meer milieubewuste bedrijfsvoering (milieubewust ruimtegebruik).

16

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

17

Bouwsteen A
Voorwaarde voor het succesvol uitvoeren van de twee laatste instrumenten is dat de extra kosten voor bijvoorbeeld een hoger bebouwingspercentage, meer bouwhoogte of het opnemen van parkeren in de bebouwing opwegen tegen de lagere grondprijs. Dit blijkt in de praktijk vooral succesvol voor eenvoudige bedrijfshallen, maar ook showrooms. Daarnaast dienen gemeenten en de regio te beschikken over de nodige vastgoedexpertise om dergelijk beleid vorm te kunnen geven (zie instrumenten grondprijs in bouwsteen d).

Beleidskernpunt 5.3 Continuering en intensivering van bovenlokale samenwerking om zorgvuldig ruimtegebruik vorm te geven is noodzakelijk.
Sinds de introductie van de ‘Kaderwet Bestuur in verandering’ neemt het KAN in het gebied een belangrijke positie in. Door zijn wettelijke status, het bestuur door samenwerkende gemeenten en het uitvoeren van aan het KAN opgedragen taken is een niet-vrijblijvende vorm van bovenlokale samenwerking ontstaan. De noodzaak tot nauwe samenwerking en intensieve communicatie op bovenlokaal niveau is in het kader van de ordening en inrichting van bedrijventerreinen nog belangrijker geworden. Hoewel er veel mogelijk is, zijn totnogtoe de directe beïnvloedingsmogelijkheden van het KAN vrij beperkt. Zo verloopt de samenwerking met projectontwikkelaars en beleggers meestal direct via de gemeenten. En samenwerking, inhoudelijk gericht op milieubewust ruimtegebruik, door eindgebruikers stuit vaak op de extra kosten voor milieumaatregelen die in de praktijk nauwelijks opwegen tegen de verhoging van de bouw- en bijkomende kosten. Per 1 januari 2005 loopt de Kaderwet bestuur in verandering af. Het KAN wenst continuering van de niet-vrijblijvende vorm van bovenlokale samenwerking in het gebied en het daarbij horende wettelijk instrumentarium van de Kaderwet. Ook het kabinet stelt zich op dit standpunt: de Kaderwet zal worden vervangen door een ander wettelijk kader voor onbepaalde tijd die aan de kaderwetgebieden in hoofdlijnen dezelfde positie en verantwoordelijkheid en hetzelfde takenpakket zal bieden. Volgens de VROM-raad zal de samenwerking tussen overheden meer maatwerk zijn en nog meer verplichtend dan nu het geval is.

18

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

A
1

Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerrein
In deze bouwsteen wordt de vraag naar bedrijventerreinen in het KAN afgewogen tegen het aanbod zowel op dit moment als op termijn. Onderdeel één confronteert de huidige vraag met het huidig aanbod. Onderdeel twee is een vergelijking tussen de verwachte vraag en het geprognosticeerd aanbod. De confrontatie van vraag en aanbod is het startpunt voor het streven om zorgvuldig ruimtegebruik in het KAN concreet uit te werken: het doel is de stijgende vraag naar bedrijventerreinen te accommoderen, door middel van zorgvuldig ruimtegebruik. Op welke locaties wijst het KAN, in samenwerking met de gemeenten, nieuwe bedrijventerreinen aan. De analyse van vraag en aanbod is het startpunt voor het vinden van een oplossing van het ordeningsvraagstuk waarvoor het KAN is gesteld.

Distributieterreinen zijn uitstekend ontsloten (liefst multimodaal) grootschalig verkavelde terreinen, specifiek bedoeld voor bedrijfsactiviteiten in de sfeer van transport, op- en overslag, assemblage, etc. Zware bedrijventerreinen zijn grootschalig verkavelde zones op een groter, liefst multimodaal ontsloten, bedrijventerrein, waarop ook activiteiten met een hogere milieubelasting (ook hindercategorie 5 en hoger) plaats kunnen vinden en waarbij beperkingen aan het bouwen zoveel mogelijk worden vermeden (bijvoorbeeld bouwhoogte, open opslag), uiteraard met inachtneming van bepalingen/wetgeving op het gebied van milieuhygiëne en verzorging van het aanzien.

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Segmenterings- en Faseringsplan Bedrijventerreinen, november 1997

Voor het aanbod kan relatief eenvoudig onderscheid tussen regionale en lokale bedrijventerreinen gemaakt worden, voor de vraag niet.
Het onderscheid tussen regionale en lokale terreinen is voor het aanbod relatief eenvoudig te maken, hoewel er ook bedrijventerreinen zijn waar zich zowel lokale als bovenlokale bedrijvigheid vestigt. Voor de vraag kan onderscheid gemaakt worden tussen endogene (lokale) en exogene (regionale) vraag. In de praktijk vestigen sterk groeiende lokale bedrijven zich ook op regionale terreinen waardoor het onderscheid moeilijk te maken blijft.

Inleiding
In het KAN zal de vraag naar bedrijventerreinen sterk stijgen

Knooppunt ArnhemNijmegen, BRO Adviseurs, Segmenterings- en Faseringsplan Bedrijventerreinen, november 1997 2 Knooppunt ArnhemNijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000, oktober 2000

1

De beschikbaarheid van voldoende en passende bedrijventerreinen is een essentiële voorwaarde voor de economische groei van het gebied. Het KAN is in vergelijking met andere regio’s in economisch opzicht een relatief sterk groeiend gebied. De economische groei – en daarmee de uitgifte van bedrijventerreinen – verloopt zo voorspoedig dat de prognose van het Segmenteringsen Faseringsplan Bedrijventerreinen1 al is achterhaald. Op korte termijn kan het KAN onvoldoende passende bedrijventerreinen aanbieden. In de herziening van het Segmenterings- en Faseringsplan Bedrijventerreinen in de Bedrijventerreinennota KAN 20002 is boven op de prognose van de vraag tussen 1996 en 2015 rekening gehouden met een extra vraag naar ongeveer 253 hectare bedrijventerreinen tussen 2011 en 2020.

Vraag en aanbod zijn geanalyseerd op basis van een aantal uitgangspunten
Bij de analyse en confrontatie van vraag en aanbod hanteert het KAN een aantal uitgangspunten: ■ Het Multimodaal Transportcentrum (MTC) is, vanwege de bovenregionale invulling en de specifieke bedrijfsvestigingen die het MTC invullen, buiten beschouwing gelaten; ■ Hoewel het scheppen van voldoende beschikbaar en passend aanbod aan lokale bedrijventerreinen geen taak van het KAN is, is dit aanbod vanwege de coördinerende rol van het KAN wel meegenomen; ■ Opties op bedrijventerreinen zijn zoveel mogelijk buiten beschouwing gelaten; ■ Bij de vraag naar bedrijventerreinen is het onderzoek ‘Ruimte voor bedrijven: confrontatie vraag en aanbod 2020’3 van de provincie Gelderland als uitgangspunt genomen; ■ Bij verschillen in aanbod aan bedrijventerreinen tussen de gegevens van IBIS4 en de opgave van de gemeenten hebben BRO Adviseurs de opgave van de gemeente als uitgangspunt genomen; ■ Bij de analyse zijn door BRO Adviseurs de gegevens van IBIS over het jaar 2000 als uitgangspunt genomen5.

Vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen worden naar verschillende typen bedrijfsactiviteit gesegmenteerd
Bij de analyse en confrontatie van vraag en aanbod worden gemengde terreinen, terreinen bedoeld voor transport en distributie en zware bedrijventerreinen onderscheiden. Bij de berekening van het aanbod is het mogelijk onderscheid te maken tussen gemengd en hoogwaardig bedrijventerrein, maar bij de vraag en de confrontatie tussen vraag en aanbod worden beide samengenomen. Het gaat in alle gevallen om bedrijven met een maximaal aandeel van circa 50% kantoorvloer in het bedrijfsvloeroppervlak. Het KAN hanteert de onderstaande typologie van bedrijventerreinen: ■ Hoogwaardige bedrijvenparken zijn terreinen met een exclusief kwaliteitsniveau van de inrichting (parkachtige ruime opzet), bedoeld voor bedrijven (géén zelfstandige kantoren) met een grote behoefte aan presentatie en een lage milieubelasting (veelal bedrijven die gebruik maken van moderne technieken en productieprocessen). ■ Gemengde bedrijventerreinen zijn grootschalig verkavelde terreinen voor een groot scala aan bedrijvigheid zowel qua omvang als qua presentatie (hindercategorie 1 tot en met 4). Vergelijk kleinschalige lokale bedrijventerreinen die kleinschalig verkaveld zijn voor bedrijven met een lage milieubelasting die qua aard en omvang passen bij het niveau van een lokale kern of stadswijk.

3 Provincie Gelderland, Bureau Economisch Onderzoek, Ruimte voor bedrijven: confrontatie vraag en aanbod 2020 4 IBIS, Werklocaties 2000, rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties 5 Het verdient opmerking dat deze gegevens al voor het jaar 2001 zijn herzien in: IBIS, Werklocaties 2001; rapportage bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Deze meest recente gegevens zijn niet gebruikt, omdat afwijkingen ten opzichte van de gegevens over 2000 leiden tot een foutieve doorberekening in de analyse van vraag en aanbod.

20

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

21

2

Vraag en aanbod in 2000

Lokale bedrijventerreinen Bakenhof II Kollenburg Beinum Mies Heterenkum Sluisweg Beukenlaan Botsestraat (Leuth-Oost) De Schalm Zesweg Subtotaal Totaal

Gemengd 1,0 4,5 0,5 4,5 4,0 2,2 1,7 2,0 6,0 0,8 27,2 64,9

Als de huidige vraag naar bedrijventerreinen wordt geconfronteerd met het huidig aanbod blijkt er vooralsnog een voldoende aanbod van bedrijventerreinen. Op zeer korte termijn blijkt echter een onmiddellijk tekort aan passende bedrijventerreinen. De voorraad bedrijventerreinen voor gemengde bedrijvigheid en voor distributie zal medio 2002 zijn uitgeput; de voorraad bedrijventerreinen voor zware industrie zal medio 2006 zijn uitgeput. Het actueel aanbod bestaat uit locaties die per 1 januari 2000 direct uitgeefbaar zijn. Het gaat om bedrijventerreinen waarvoor nog geen eindgebruiker bekend is.

Tabel 1: confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen in hectare per 1 januari 2000
Gemengd 63,0 27,2 90,2 43,5 46,7 begin 2002 Distributie 5,0 2,0 7,0 2,6 4,4 medio 2002 Zwaar 2,0 2,5 4,5 0,7 3,8 medio 2006 Totaal 70,0 31,7 101,7 46,8 54,9 begin 2002

Distributie Hoogwaardig 0 0 0 0 0 0 0 0 2,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2,0 0 7,0 25,3

Zwaar 0 0 0 0 2,5 0 0 0 0 0 2,5 4,5

Totaal 1,0 4,5 0,5 4,5 8,5 2,2 1,7 2,0 6,0 0,8 31,7 101,7

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

Regionaal aanbod Lokaal aanbod Totaal aanbod Vraag Saldo Uitputting voorraad

3

Vraag en aanbod 2001 – 2010

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

Tabel 2: vraag naar bedrijventerreinen in hectare per 1 januari 2000
Gemengd 43,5 Distributie Zwaar 2,6 0,7 Totaal 46,8

Vraag per jaar

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

Als vraag en aanbod voor de korte en middellange termijn met elkaar worden geconfronteerd lijken beide redelijk gelijk. De voorraad bedrijventerreinen voor gemengde bedrijvigheid en voor distributie laat achtereenvolgens een tekort van 5 en 15 hectare zien. De voorraad voor zware bedrijvigheid laat een relatief groot overschot van 13 hectare zien. Bij de berekening van de vraag is gebruik gemaakt van de prognose van de provincie Gelderland in de rapportage ‘Ruimte voor bedrijven; confrontatie vraag en aanbod’. Voor de cijfers over het aanbod zijn de gegevens van gemeenten gebruikt over bekend zijnde harde plannen voor de korte termijn, relatief zachte plannen voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen waarvan per 1 januari 2000 vaststaat dat het aanbod binnen enkele jaren op de markt komt.

Tabel 3: aanbod van bedrijventerrein in hectare per 1 januari 2000
Regionale bedrijventerreinen Het Broek IJsseloord II Business Park Arnhem Kleefsewaard Centerpoort Nieuwgraaf Centerpoort Noord Centerpoort Zuid De Merm Overklap/Karstraat
(Agropark 2e fase)

Tabel 4: confrontatie vraag en aanbod in hectare 2001 – 2010
Totaal 5,0 18,0 0,5 2,0 1,0 8,0 4,0 0,9 11,8 5,0 4,4 2,0 7,4 70,0 Regionaal aanbod Lokaal aanbod Subtotaal Direct uitgeefbaar Totaal aanbod Vraag Saldo Uitputting voorraad Gemengd 265,5 125,0 390,5 46,7 437,2 442,2 -5,0 eind 2009 Distributie 0 7,0 7,0 4,4 11,4 25,9 -14,5 medio 2005 Zwaar 20,0 7,5 27,5 3,8 31,3 18,0 13,3 medio 2017 Totaal 285,5 139,5 425,0 54,9 479,9 486,1 -6,2

Gemengd 5,0 9,0 0 0 1,0 8,0 0 0,9 11,8 0 0 2,0 0 37,7

Distributie Hoogwaardig 0 0 0 9,0 0 0,5 0 0 0 0 0 0 0 4,0 0 0 0 5,0 0 0 0 5,0 0 0 4,4 0 7,4 25,3

Zwaar 0 0 0 2,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2,0

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinnota KAN 2000

Bijsterhuizen Distributie Lindenholt De Beemd Technopark Mercurion Subtotaal

Tabel 5: vraag naar bedrijventerrein in hectare 2001 – 2010
Gemengd 223,2 44,6 219,0 43,8 442,2 Distributie 13,9 2,8 12,0 2,4 25,9 Zwaar 3,6 0,7 14,4 2,9 18 Totaal 240,7 48,1 245,4 49,1 486,1

2001-2005 Vraag per jaar 2006-2010 Vraag per jaar Totaal

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

22

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

23

Tabel 6: aanbod van bedrijventerrein in hectare 2001 – 2010
Regionale bedrijventerreinen Business Park Arnhem Het Broek Koningspley Noord Hengelder (met uitbreiding) Seingraaf Roelofshoeve De Aam De Merm Epon-terrein Bijsterhuizen (hoogwaardig) Griftdijk (uitbreiding) Institutenzone Ressen De Beemd Subtotaal Lokale Bedrijventerreinen Merwedestraat Oude Veerweg Spoordriehoek Houtakker II Lingewal Schoenaker Zuid Ambachten Verhuellweg/Stadsweide Graafstaete Bemmel-Gendt (Biezenkamp II) Mies Heterenkum Sluisweg Nieuw Dukenburg Lent Tarweweg IJsselstein De Lepper Halve Maan De Bouwkamp De Schalm Het Ambacht IV Hofsedam Subtotaal Totaal Gemengd 0 3,5 16,0 90,0 10,0 0 5,2 40,0 8,0 0 30,0 0 0 15,0 217,7 Gemengd 1,6 5,5 3,0 10,0 1,0 7,0 1,5 0 11,5 1,5 6,0 7,0 0,2 3,0 11,0 0 4,5 2,0 3,0 5,0 2,0 6,0 2,5 120,0 337,7 Distributie Hoogwaardig 0 2,3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 16,0 0 0 0 17,5 0 12,0 0 0 0 47,8 Distributie Hoogwaardig 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5,0 0 0 0 0 0 0 0 2,0 1,0 0 0 0 0 0 0 0 4,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7,0 5,0 7,0 52,8 Zwaar 0 0 0 0 0 20,0 0 0 0 0 0 0 0 0 20,0 Zwaar 0 0 0 0 0 0 0 5,0 0 0 0 2,5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7,5 27,5 Totaal 2,3 3,5 16,0 90,0 10,0 20,0 5,2 40,0 8,0 16,0 30,0 17,5 12,0 15,0 285,5 Totaal 1,6 5,5 3,0 10,0 1,0 7,0 1,5 10,0 11,5 1,5 6,0 12,5 0,2 3,0 11,0 4,0 4,5 2,0 3,0 5,0 2,0 6,0 2,5 139,5 425,0

4

Vraag en aanbod 2011 – 2020

Als vraag en aanbod voor de lange termijn met elkaar worden geconfronteerd ziet men een fundamenteel tekort ontstaan. Het tekort aan gemengde waaronder ook hoogwaardige bedrijventerreinen zal ongeveer 188 hectaren groot zijn. Het tekort aan bedrijventerreinen voor distributie zal ongeveer 59 hectaren bedragen, terwijl vraag en aanbod voor zware bedrijventerreinen meer met elkaar gelijk zullen zijn. De voorraad bedrijventerreinen voor gemengde bedrijvigheid en distributie zal al in 2015 zijn uitgeput. Bij de berekening van de vraag is gebruik gemaakt van de prognose van de provincie Gelderland in de rapportage ‘Ruimte voor bedrijven; confrontatie vraag en aanbod’. Voor de cijfers over het aanbod zijn de gegevens van gemeenten gebruikt over bekend zijnde harde plannen voor de lange termijn, over plannen voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen die tussen 2011 en 2020 zeker worden uitgevoerd en over bekend zijnde zachte plannen.

Tabel 7: confrontatie vraag en aanbod in hectare 2011 – 2020
Gemengd Regionaal aanbod Lokaal aanbod Subtotaal Direct uitgeefbaar Aanbod Vraag Saldo Uitputting voorraad 152,5 23,0 175,5 -5,0 170,5 358,0 -187,5 eind 2015 Distributie Zwaar 0 0 0 -14,5 -14,5 44,0 -58,5 medio 2015 0 0 0 13,3 13,3 20,0 -6,7 medio 2017 Totaal 152,5 23,0 175,5 -6,2 169,3 422,0 -252,7 begin 2014

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinnota KAN 2000

Tabel 8: vraag naar bedrijventerreinen in hectare 2011 – 2020
Gemengd 358,0 35,8 Distributie Zwaar 44,0 20,0 4,4 2,0 Totaal 422,0 42,2

2011-2020 Per jaar

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinnota KAN 2000

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinennota KAN 2000

24

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

25

Tabel 9: aanbod van bedrijventerreinen in hectare 2011 – 2020
Regionale bedrijventerreinen Het Broek Kollenburg 2e fase Epon-terrein Bijsterhuizen (gemengd) Griftdijk (uitbreiding) Institutenzone Neerbosch Ressen Subtotaal Lokale bedrijventerreinen Pannenhuis Bemmel-Huissen Koppelweg Subtotaal Totaal Gemengd 7,0 40,0 22,0 25,0 7,0 0 30,0 0 131,0 Gemengd 20,0 3,0 23,0 154,0 Distributie Hoogwaardig 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17,5 0 0 0 4,0 0 21,5 Distributie Hoogwaardig 0 0 0 0 0 0 0 21,5 Zwaar 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Zwaar 0 0 0 0 Totaal 7,0 40,0 22,0 25,0 7,0 17,5 30,0 4,0 152,5 Totaal 20,0 3,0 23,0 175,5

Tabel 10: confrontatie vraag en aanbod in hectare A12-zone
2000 Aanbod Vraag Regionaal Zwaar Kleefsewaard Roelofshoeve Lokaal Zwaar Verhuellweg/Stadsweide Zwaar 2,0 20,0 5,0 25,5 (20,5) 2001-2005 Aanbod Vraag 2006-2010 Aanbod Vraag 2011-2020 Aanbod Vraag

2,0

0,2

21,8 (1,8)

1,3

5,6

19,9 (19,9)

6,7 (13,2)

Regionaal Distributie Lokaal Distributie Verhuellweg/Stadsweide Distributie

0,0

1,0

-1,0 (-1,0)

5,1

5,0 -1,1 15,2

4,1

-5,2 (-5,2)

15,2 (-20,4)

Regionaal Gemengd Het Broek Koningspley Noord Hengelder (uitbreiding) Hengelder II Centerpoort Nieuwgraaf Centerpoort Noord Seingraaf De Beemd Lokaal Gemengd Bakenhof II Merwedestraat Oude Veerweg Spoordriehoek Kollenburg 1e fase Kollenburg 2e fase Beinum Koppelweg Graafstaete IJsselstein De Lepper Halve Maan II Het Ambacht IV Gemengd Regionaal Hoogwaardig IJsseloord II Business Park Arnhem Centerpoort Zuid Technopark Mercurion Lokaal Hoogwaardig Hoogwaardig 5,0 2,5 10,0 80,0 1,0 8,0 2,0 1,0 1,6 5,5 3,0 4,5 40,0 0,5 3,0 15,0 4,5 2,0 3,0 28,5 27,1 6,0 141,5 50,0 11,0 10,0 4,0 1,0 16,0 7,0

Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinnota KAN 2000

5

Confrontatie vraag en aanbod naar zone
Vraag en aanbod is voor drie zones binnen het KAN geanalyseerd

Het KAN wordt verdeeld in drie zones. Voor elke zone vindt de analyse plaats naar onderscheid van zwaar, distributie, gemengd en hoogwaardig bedrijventerrein en daarbinnen naar onderscheid van regionaal en lokaal bedrijventerrein: ■ De A12 Zone omvat de gemeenten Arnhem (noord en oost), Westervoort, Duiven, Zevenaar, Rijnwaarden, Didam, Angerlo, Doesburg, Rheden en Rozendaal. ■ De A15-zone omvat de gemeenten Arnhem (zuid en west), Bemmel, Renkum, Overbetuwe, Nijmegen (noord). ■ De A73-zone omvat de gemeenten Nijmegen (zuid), Beuningen, Wijchen, Heumen, Groesbeek, Ubbergen en Millingen aan de Rijn.

A12-zone
Het aanbod van zwaar bedrijventerrein is voldoende. Achtereenvolgens bieden de terreinen Kleefsewaard, Roelofshoeve en Verhuellweg/Stadsweide tot 2020 voldoende ruimte voor zware bedrijvigheid. Het aanbod van distributieterrein schiet op de korte, middellange en lange termijn echter tekort en stelt het KAN voor een zware beleidsopgave. Hoewel het actueel aanbod van gemengde en hoogwaardige bedrijventerreinen voldoende is, is het aanbod op de korte termijn in geringe mate onvoldoende. Op middellange termijn voorziet vooral Hengelder II met 80 hectare in een stijgende vraag. Op lange termijn is opnieuw sprake van een gering tekort vanwege te weinig ontwikkeling van gemengde en hoogwaardige bedrijventerreinen.

18,0 0,5 4,0 7,4 29,9 15,2 3,2

1,1

1,2

1,1 71,4 (43,2) 75,7 16,0

1,2 138,4 (-4,3) 75,1 16,4

0 113,3 (63,3) 121,3 (-8,0) 27,7

Gemengd en hoogwaardig 58,4 Waarvan exogene vraag

Tussen haakjes is het overschot of tekort gegeven dat is overgebleven uit de vorige periode. Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinnota KAN 2000

26

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

27

A15-zone
Het aanbod van regionaal zwaar bedrijventerrein en regionaal distributieterrein is nihil en stelt het KAN voor een zware beleidsopgave. Alleen Heterenkum voorziet in lokaal bedrijventerrein voor zware bedrijvigheid en distributie. In de A15-zone zijn vraag naar en aanbod van gemengd en hoogwaardig bedrijventerrein vrijwel in evenwicht. Op de korte en middellange is het aanbod ruim voldoende, maar op lange termijn kan een tekort ontstaan.

A73-zone
Er is momenteel noch op termijn aanbod van regionaal en lokaal zwaar bedrijventerrein in de A73-zone, waardoor voor het KAN een beleidsopgave ontstaat. Wel is momenteel en op korte termijn voldoende aanbod van distributieterrein om aan de vraag te voldoen. Na 2005 vinden echter geen ontwikkelingen plaats, waardoor een structureel tekort zal ontstaan en het KAN ook voor een tweede beleidsopgave in de A73-zone wordt gesteld. Tenslotte ontstaat voor het KAN nog een derde beleidsopgave in het scheppen van voldoende aanbod aan gemengde en hoogwaardige bedrijventerreinen. Meer dan in beide andere zones blijkt in de A73-zone op lange termijn een groot tekort aan met name gemengde en hoogwaardige bedrijventerreinen. Op korte termijn voorziet het aanbod op Bijsterhuizen en in Lindenholt nog in de vraag, maar deze bedrijventerreinen worden sneller uitgegeven dan verwacht. Er ontstaat op middellange en vooral op lange termijn een groot probleem in het aantrekken van regionale gemengde en hoogwaardige bedrijvigheid als niet bijtijds voldoende planologische ruimte geschapen wordt.

Tabel 11: confrontatie vraag en aanbod in hectare A15-zone
2000 Aanbod Vraag Regionaal Zwaar Lokaal Zwaar Heterenkum Zwaar 2001-2005 Aanbod Vraag 2006-2010 Aanbod Vraag 2011-2020 Aanbod Vraag

2,5 2,5

0,2

2,5 4,8 (2,3)

1,0

3,8 (3,8)

4,2

-0,4 (-0,4)

6,0 (-6,4)

Tabel 12: confrontatie vraag en aanbod in hectare A73-zone
2000 Aanbod Vraag 2001-2005 Aanbod Vraag 2006-2010 Aanbod Vraag 2011-2020 Aanbod Vraag

Regionaal Distributie Lokaal Distributie Heterenkum Distributie 2,0 2,0 0,8 2,0 3,2 (1,2) 4,6 -1,4 (-1,4) 3,8 -5,2 (-5,2) 13,9 (-19,1)

Regionaal Zwaar Lokaal Zwaar Zwaar

0

0,2

-0,2 (-0,2)

1,3

-1,5 (-1,5)

4,6

-6,1 (-6,1)

7,0 (-13,1)

Regionaal Gemengd De Aam De Merm Overklap/Karstraat Griftdijk Ressen Lokaal Gemengd Houtakker Lingewal Nijverheidsstraat ZO Bierenkamp II Heterenkum Driel Lent Beukenlaan De Schalm Gemengd Regionaal Hoogwaardig Heterenkum Institutenzone Lokaal Hoogwaardig Tarweweg Hoogwaardig

0,9 11,8

23,8 15,0 4,0 10,0

5,2 16,2 15,0 8,0 7,0 4,0

Regionaal Distributie Bijsterhuizen Distributie Lokaal Distributie Distributie

5,0 5,0 0,8 4,2 (4,2) 4,2 0 (0) 4,1 -4,1 (-4,1) 14,8 (-18,9)

1,0 20,0 4,0 4,0 6,0 1,7 6,0 24,4 2,0 64,8 1,5 3,0 6,0 5,0

60,9

31,0

1,0 17,5 4,0 4,0 14,0 3,3 79,2 (10,4) 70,3 16,0

17,5

Regionaal Gemengd Bijsterhuizen gemengd Epon-terrein Neerbosch Lokaal Gemengd Schoenaker Zuid Ambachten Mies Sluisweg Koningsdaal NS-terrein Molenhoek Nieuw Dukenburg De Bouwkamp Botsestraat (Leuth-Oost) Hofsedam Zesweg Gemengd

8,0

25,0 22,0 30,0

7,0 4,5 2,2 1,5 6,0 2,9 3,0 5,0 2,0 2,5 0,8 9,5 20,9 20,5 77,0 0,2 2,8 2,5

0

18,5 88,5 (8,9) 68,6 16,1

17,5 68,4 (19,9) 112,7 (-44,3) 28,1

Gemengd en hoogwaardig 24,4 Waarvan exogene vraag

Tussen haakjes is het overschot of tekort gegeven dat is overgebleven uit de vorige periode Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinnota KAN 2000

28

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

29

Regionaal Hoogwaardig Bijsterhuizen (hoogwaardig) Lindenholt Lokaal Hoogwaardig Hoogwaardig

Terrein 10,0 4,4 4,4 15,5 3,8 10,0 29,3 (-1,6) 77,2 19,1 6,0 - 21,4 (-47,9) 75,3 18,8 0 -19,7 (-96,7) 124,8 (-144,5) 33,4 6,0 A15-zone Zwaar Distributie Gemengd De Aam De Merm Overklap/Karstraat Griftdijk Ressen Hoogwaardig Heterenkum Institutenzone A73-zone Zwaar Distributie Bijsterhuizen distributie Gemengd Bijsterhuizen gemengd Epon-terrein Neerbosch Hoogwaardig Bijsterhuizen hoogwaardig Lindenholt

Hectare

2000-2005 2006-2010 2011-2015 2016-2020

tekort ± 6 hectare tekort ± 19 hectare tekort ± 44 hectare

Gemengd en hoogwaardig 13,9 Waarvan exogene vraag

Tussen haakjes is het overschot of tekort gegeven dat is overgebleven uit de vorige periode Bron: Knooppunt Arnhem-Nijmegen, BRO Adviseurs, Bedrijventerreinnota KAN 2000

5,2 40,9 11,8 37 16 1 35
tekort ± 13 hectare

6

Fasering van de opgave voor regionale bedrijventerreinen naar zone

Voor elke zone is de opgave voor regionale bedrijventerreinen gefaseerd Voor elke zone zijn de regionale bedrijventerreinen apart genomen en opnieuw onderscheiden naar zware, distributie-, gemengde en hoogwaardige bedrijventerreinen. Uitgezet in de tijd resulteert dit in een fasering van de opgave voor regionale bedrijventerreinen in het KAN en ook het tekort daarin.

tekort ± 19 hectare tekort ± 145 hectare

5 25 30 30 16 4,4

Tabel 13: fasering van de opgave voor regionale bedrijventerreinen naar zone
Terrein A12-zone Zwaar Kleefsewaard Roelofshoeve Distributie Gemengd Het Broek Koningpley Noord Hengelder (uitbreiding) Hengelder II Centerpoort Nieuwgraaf Centerpoort Noord Seingraaf De Beemd Hoogwaardig IJsseloord II Business Park Arnhem Centerpoort Zuid Mercurion Hectare 2000-2005 2006-2010 2011-2015 2016-2020

2 20

tekort ± 20 hectare tekort ± 8 hectare

Legenda bij tabel 13 bestaand uitgeefbaar aanbod; harde plannen; zachte plannen; tekorten die zich voordoen, waarbij gemengd en hoogwaardig zijn samengevoegd.

15,5 16 10 80 1 8 10 17 18 2,8 4 7,4

30

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

31

Bouwsteen B

B
1

Koppeling beleidskernpunten, beïnvloedingsmogelijkheden en instrumenten
Deze bouwsteen gaat in op de beïnvloedingsmogelijkheden en de daaronder vallende instrumenten die de beleidskernpunten van het KAN kunnen ondersteunen. Na elk beleidskernpunt volgt een overzicht van beïnvloedingsmogelijkheden en instrumenten die aan het realiseren ervan bijdragen. Aan het laatste beleidskernpunt is een overzicht van de onderscheiden ambitieniveaus toegevoegd. In bouwsteen c worden de instrumenten op terreinniveau uitgebreid toegelicht, in bouwsteen d de instrumenten op kavelniveau.

Beïnvloedingsmogelijkheden bij uitvoering van de beleidskernpunten

De beïnvloedingsmogelijkheden zijn voor elk van de vijf beleidskernpunten uitgewerkt. De instrumenten zelf worden nu buiten beschouwing gelaten; hiernaar wordt slechts verwezen. De beïnvloedingsmogelijkheden zijn de manieren waarop het KAN de beleidskernpunten wil uitvoeren. Bij elk beleidskernpunt horen meerdere beïnvloedingsmogelijkheden, maar de laatste zijn andersom ook op verschillende manieren toepasbaar bij meerdere beleidskernpunten. Het KAN wil deze beïnvloedingsmogelijkheden gebruiken om de uitvoering van de beleidskernpunten op zowel terreinniveau als kavelniveau vorm te geven. Na de uiteenzetting van elk beleidskernpunt zelf zijn de beïnvloedingsmogelijkheden opgenomen in een tabel. Na deze tabel volgt een tweede tabel, waarin een overzicht van instrumenten is gegeven, ingedeeld op terrein- en kavelniveau. Deze instrumenten die vooral gemeenten zelf moeten toepassen worden in bouwstenen c en d uitgebreid beschreven.

1.1 Beleidskernpunt 1: Benut de ruimte en intensiveer het ruimtegebruik
Intensivering van het ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen betekent in de eerste plaats dat de effectiviteit van de bestaande voorraad moet worden vergroot en dat op bestaande bedrijventerreinen meer voorraad kan worden gerealiseerd. De rol die het KAN wil vervullen bij het beïnvloeden van de partijen die grond uitgeven is groot. Wanneer het de uitgevers van grond kan overtuigen om bij die uitgifte voorwaarden op te nemen die zorgvuldig ruimtegebruik positief beïnvloeden, kan het KAN veel winst behalen.

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

33

Beïnvloed de uitgiftevoorwaarden door middel van communicatie, incentives en regionaal grondbeleid
Het KAN wil de uitgiftevoorwaarden die de aanbieders van grond indirect beïnvloeden, zelf beïnvloeden door het geven van voorlichting aan de gronduitgevers over het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en de winst die is te behalen door het stellen van specifieke uitgiftevoorwaarden. Voorbeelden zijn het verspreiden van goede praktijkvoorbeelden, en het organiseren van kennisontwikkeling en het doen van pilots om zorgvuldig ruimtegebruik op locatieniveau concreet te maken. Mogelijk kan het KAN daarnaast in regionaal verband een loket ‘zorgvuldig ruimtegebruik’ instellen, waar gronduitgevers en andere betrokkenen bij de gronduitgifte terechtkunnen met hun vragen. De intensiteit van de communicatie bepaalt het succes ervan. Via incentives (bijvoorbeeld door subsidie van Habiforum of door een lagere grondprijs te verstrekken of een onrendabele top in de grondexploitatie op te nemen) kunnen gemeenten extra kosten met een lange terugverdientijd die een grote meerwaarde hebben voor de intensivering van bestaande terreinen van marktpartijen overnemen. Het KAN wil hierbij ondersteunend zijn, bijvoorbeeld bij de aanvraag van subsidie. Het KAN wil verder gemeenten of bedrijven zelf financieel stimuleren om mee te werken aan uitgiftevoorwaarden die tijdelijk gebruik van terreinen voor andere bedrijven mogelijk maakt. Het wil bestaande financiële instrumenten inzetten zoals ISV of in samenwerking met de provincie de TIPP-regeling of eventuele provinciale herstructureringsgelden benutten. Een mogelijkheid om intensief ruimtegebruik te stimuleren is een forse verhoging van de grondprijs voor bedrijventerreinen. De inzet van dit instrument alleen is niet zonder meer raadzaam en wel om de volgende redenen:

Als meer nadruk wordt gelegd op uitgifte van bedrijventerreinen in regionaal verband, ontstaan voor het KAN veel meer sturingsmogelijkheden. Op dit moment participeert het KAN al in een aantal regionale initiatieven, waarin het met een beperkt aantal gemeenten samenwerkt: GR Bijsterhuizen, Industrieschap A12 en het Ontwikkelingsbedrijf MTC. Het KAN wil echter op basis van deze initiatieven meer vergaande betrokkenheid.

Beïnvloed de hoeveelheid uit te geven terrein, niet door het creëren van schaarste, maar door regionaal beleid
De voorziene schaarste aan ruimte voor bedrijventerreinen stimuleert het denken over zorgvuldig ruimtegebruik. Partijen zijn hierdoor eerder bereid na te denken over alternatieven en innovaties in zorgvuldig ruimtegebruik. Schaarste opvoeren is wellicht een optie in specifieke segmenten van de bedrijventerreinenmarkt, die minder belangrijk zijn voor de economische kracht van het KAN. Het vergt echter een zeer afgewogen besluitvorming, en we voorzien negatieve consequenties voor het draagvlak van regionaal economisch beleid. Het is daarom raadzaam voorlopig vast te houden aan het uitgangspunt dat in principe alle typen bedrijvigheid met een ruimtevraag in het KAN gevestigd moeten kunnen worden. Wél is een goede regionale afstemming nodig om de hoeveelheid uit te geven grond in alle deelsegmenten zorgvuldig op de vraag af te stemmen. Regionale samenwerking kan concurrentie tussen gemeenten verminderen wat betreft grondprijs, voorzieningen en grondreserves. Via regionale samenwerking worden minder bedrijventerreinen met onzorgvuldige uitgiftevoorwaarden (bijvoorbeeld lage prijzen) ontwikkeld, die elkaar beconcurreren. Het KAN wil op dit vlak zijn coördinerende taak vergroten. Daarnaast is het gebruik van de SER-ladder raadzaam6. Het KAN wil gemeenten verplichten op deze manier goed na te denken of in de bestaande voorraad nog ruimte is voor bedrijven. Voorafgaand aan de programmering en uitgifte van de geplande bedrijventerreinen uit het Regionaal Structuurplan en voorafgaand aan toevoeging van hectaren bedrijventerrein door nieuwe behoeften hieraan wil het KAN inbreidings- en intensiveringskaarten voor de lange termijn opstellen. Het ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen kan namelijk ook worden geïntensiveerd in de derde dimensie, lees: bovengronds en ondergronds. Meer voorraad op dezelfde grond kan ook worden gerealiseerd door meer rekening te houden met de vierde dimensie, lees: tijd. Tenslotte kan het ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen worden geïntensiveerd door het vergroten van de toegevoegde waarde van de bestaande voorraad. Als bedrijven hun productieprocessen anders inrichten en meer gezamenlijk ondernemen dan neemt het ruimtegebruik van de afzonderlijke bedrijfsfuncties af. Juist bij deze uitwerking van deze strategie speelt het bedrijfsleven een belangrijke rol, waarbij het Plan van Aanpak Meervoudig Ruimtegebruik KAN7 een ondersteunende rol speelt. Het is belangrijk de schaarste op de bedrijventerreinenmarkt niet al te zeer op te voeren om de concurrentiepositie van het KAN niet al te zeer aan te tasten.
6 SER ladder, Bron: Ministerie van VROM, Ruimte maken, ruimte delen, Vijfde Nota RO 2000/2020, januari 2001

De prijs van grond moet zeer veel hoger worden, wil het gedrag van eindgebruikers daadwerkelijk veranderen, omdat de prijs van de grond vaak niet opweegt tegen de nadelen van stapeling voor het productieproces. De verwachting is dat met hogere grondprijzen bedrijven niet sneller gaan stapelen. Een forse grondprijsverhoging zorgt voor een relatieve verslechtering van de concurrentiepositie van het KAN binnen Gelderland of tussen het KAN en regio’s elders, bijvoorbeeld in Brabant. Een forse grondprijsverhoging is ook voor het lokale bedrijfsleven – naar schatting 75% tot 80% van de invulling van bedrijventerreinen – nadelig: het schaadt de concurrentiepositie van lokale bedrijven ten opzichte van bedrijven in dezelfde sector in andere regio’s. Wel wil het KAN in regionaal of provinciaal verband afspraken maken over een redelijke verhoging van de grondprijs. Een hogere grondprijs geeft het signaal dat grond schaars is en dat bedrijven hier zorgvuldig mee om moeten gaan. Daarnaast kunnen gemeenten de extra inkomsten storten in een herstructureringsfonds of een zorgvuldig-ruimtegebruikfonds. Het fonds kan gebruikt worden om voorbeeldprojecten en eventuele onrendabele toppen mede te financieren of bij te dragen in de realisatie van gemeenschappelijke voorzieningen en herstructurering. Om te bepalen hoe omvangrijk zo’n fonds moet zijn en wat het zal opbrengen is nadere studie nodig. De ervaring leert dat de uitgaven voor onderzoek relatief beperkt zijn, maar voor de financiering van het concrete ‘stenen stapelen’ omvangrijke fondsen nodig zijn. Uiteindelijk is moeilijk aan te geven waar het evenwicht ligt tussen de positieve effecten van hogere grondprijzen en de negatieve effecten van deze maatregel.

7 Knooppunt ArnhemNijmegen, Plan van Aanpak Meervoudig Ruimtegebruik KAN, november 2001

34

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

35

In tabel 14 is samengevat hoe het KAN de benutting van de ruimte en de intensivering van het gebruik ervan wil beïnvloeden. In tabel 15 zijn de instrumenten op terrein- en kavelniveau gegeven.

Tabel 14: beïnvloedingsmogelijkheden bij benutting van de ruimte en intensivering van het ruimtegebruik
Beïnvloedingsmogelijkheid Regionale samenwerking Toelichting De regio wil met een verschillende rol kiezen uit veel vormen van samenwerking. Twee vormen zijn: het KAN wil als regio samenwerking tussen gemeenten ondersteunen zonder eigen deelname. De samenwerking richt zich op afspraken over dezelfde bouwhoogte, parkeernormen enzovoort. Het KAN wil als regio met gemeenten en bedrijven samenwerken in een PPS waarbij het ook verantwoordelijkheid en kosten en risico’s op neemt. De regio wil een checklist van bestemmingsplanvoorschriften opstellen die als leidraad voor gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen kan dienen. Het vooroverleg als onderdeel van de bestemmingsplanprocedure wil de regio gebruiken om haar wensen en eisen richting de gemeenten kenbaar te maken. De regio wil de provincie in de eerste plaats adviseren bij de toetsing van een bestemmingsplan door de laatste en ze kan de provincie in de tweede plaats verzoeken een gemeente een aanwijzing te geven.

“ Begin 2002 staan bedrijven en kantorenruimten op bedrijventerrein Bijsterhuizen langer leeg dan een aantal maanden eerder. De leegstand is hoger dan de frictieleegstand van 5%, die nodig is voor verhuisbewegingen in het gebied. Bestuurders, projectontwikkelaars en beleggers zijn nog niet verontrust. Jacques Visser, bestuurder van het bedrijventerrein Bijsterhuizen: ‘Er zijn ondernemingen die al wel grond hebben gekocht, maar nog wachten met de bouw van het bedrijf. Ook zijn er een paar gebouwen die eigenlijk al verhuurd waren, maar waar de gebruiker zich op het laatste moment heeft teruggetrokken vanwege de economische ontwikkelingen… De afgelopen jaren liep het storm op Bijsterhuizen. Nu is dat misschien een of twee jaar wat minder. Maar dat stootje kan het bedrijventerrein wel hebben.’ “
Bron: De Gelderlander, december 2001

1.2 Beleidskernpunt 2: Profileer bedrijventerreinen naar vestigingsmilieus
Het KAN wil bedrijventerreinen zoveel mogelijk naar een bepaald vestigingsmilieu profileren waardoor clusters van bedrijvigheid en bedrijfsprocessen kunnen ontstaan. Het KAN streeft naar verinnerlijking of in elk geval bewustwording van de ketenbenadering bij bedrijven, en naar de vestiging van bedrijven binnen een keten. Door het profileren van een bedrijventerrein kan op elk terrein een bepaalde, geschikte mate van intensief en milieubewust ruimtegebruik tot stand komen.

Model bestemmingsplanvoorschriften Vooroverleg bestemmingsplan

Beïnvloed de voorwaarden waaronder bedrijventerreinen worden uitgegeven
Het KAN wil gemeenten in het gebied informeren over de meerwaarde van clustering van gelijksoortige bedrijven, of bedrijven die gebruik kunnen maken van elkaars energie of producten. Gemeenten kunnen in de uitgiftevoorwaarden opnemen dat gebruik van elkaars energie op het terrein verplicht is. De mogelijkheden in de praktijk zijn naar verwachting beperkt: stringente toepassing van de clusterbenadering betekent soms ook nee-verkopen aan bedrijven, met een voorkeur voor een bepaalde kavel.

Toetsing en aanwijzing van de provincie

Tabel 15: instrumenten bij benutting van de ruimte en intensivering van het ruimtegebruik
Effect op intensief Instrumenten op terreinniveau ruimtegebruik 1 Beperking planologisch ruimte voor het areaal bedrijventerrein buiten bestaand stedelijk gebied Groot 2 Revitalisering bedrijventerreinen in bestaand stedelijk gebied Groot Instrumenten op kavelniveau 3 Beperking planologische ruimte voor bepaalde soorten kavels Effect op milieubewust ruimtegebruik Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Beïnvloed de bestemmingsplanvoorschriften die voor bedrijventerreinen gelden
Gemeenten kunnen door middel van bestemmingsplanvoorschriften veel meer doen om zorgvuldig ruimtegebruik op bestaande terreinen te stimuleren dan nu gebeurt. Het KAN wil hen daarbij assisteren door informatievoorziening over zorgvuldig ruimtegebruik. In de eerste plaats wil het KAN gemeenten informeren over de mogelijkheden om instrumenten voor intensief ruimtegebruik in een bestemmingsplan vast te leggen. Om in de tweede plaats milieubewust ruimtegebruik op bedrijventerreinen beter vorm te geven wil het verder in regionaal verband afspraken maken over de milieuzonering in het gebied. Gemeenten kunnen de milieuzonering in het bestemmingsplan beleidsmatig hanteren door bedrijven met vergelijkbare milieubelasting te clusteren, zodat hindercirkels overlappen. Hierdoor wordt milieubelasting meer geconcentreerd en een milieugevoelige omgeving minder belast. De rol van het KAN is in dit verband met name een communicatieve. Het KAN wil gemeenten adviseren over het opnemen van bestemmingsplanvoorschriften met betrekking tot de bestemming en inrichting van een terrein en de milieuzonering. Met het bestemmingsplan hebben gemeenten bovendien mogelijkheden om vestigingsmilieus met een bepaald milieubewust ambitieniveau te profileren.

Klein

Matig

Groot

Groot

Groot

Groot

Groot

36

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

37

Hoe wil het KAN de voorschriften die gemeenten in hun bestemmingsplannen en in hun bouwverordening opnemen naar hun inhoud beïnvloeden? De beïnvloedingsmogelijkheden zijn, voor de voorschriften in het algemeen, niet voor elk voorschrift in het bijzonder, samengevat in tabel 16. In tabel 17 zijn de instrumenten op terrein- en kavelniveau gegeven.

1.3 Beleidskernpunt 3: Stel kwalitatief vestigingsbeleid vast
Op basis van het nieuw locatiebeleid van de Vijfde Nota RO wil het KAN een kwalitatief vestigingsbeleid vaststellen. Binnen de vestigingsprofielen van bedrijventerreinen kan afstemming en zelfs integratie worden gestimuleerd tussen bedrijfsprocessen en criteria van zorgvuldig ruimtegebruik van bedrijven. Deze vestigingsprofielen dragen ook bij aan de opwaardering van bestaande bedrijventerreinen, waardoor de kwaliteit hier versterkt en bedrijven deze profielen in hun afweging over vestiging meenemen.

Tabel 16: beïnvloedingsmogelijkheden van profilering van bedrijventerreinen naar vestigingsmilieus
Beïnvloedingsmogelijkheid Communicatie Toelichting De regio wil bestemmingsplanvoorschriften en bouwvoorschriften beïnvloeden door brochures, organiseren van bijeenkomsten enzovoort. Zie in tabel 14 Zie in tabel 14

Beïnvloed de voorwaarden waaronder bedrijventerreinen worden uitgegeven
Door middel van parkmanagement kunnen voorwaarden aan de inrichting en het beheer van het terrein verbonden worden. Dit geldt niet alleen voor gebouwen maar ook voor gemeenschappelijke voorzieningen als openbaar groen et cetera. Gemeenten kunnen in hun uitgiftevoorwaarden opnemen dat bedrijven meewerken aan parkmanagement. Door middel van een regionaal vastgesteld grondprijsbeleid waarin het KAN gemeenten adviseert gebruik te maken van residuele grondprijzen kunnen gemeenten extra kwaliteit en bebouwingsintensiteit in het bouwplan verrekenen met de grondprijs. De gemeenten moeten wel beschikken over kennis en expertise om meerkosten in de bouw adequaat te kunnen inschatten. Dit pleit voor grotere afstemming tussen de grondbedrijven in het KAN.

Toetsing en aanwijzing door de provincie Regionale samenwerking

Tabel 17: instrumenten van profilering van bedrijventerreinen naar vestigingsmilieus
Effect op intensief Instrumenten op terreinniveau ruimtegebruik 4 Bestemming van het terrein Groot 5 Milieuzonering Matig 6 Bebouwingsintensiteit: A Hoger bouwen in meer lagen Groot B Verkaveling Groot C Infrastructuur Groot Instrumenten op kavelniveau 7 Bebouwingsintensiteit: A Bebouwingspercentage B Bouwhoogte C Functiemenging D Beperken parkeerplaatsen E Parkeren in bebouwing opnemen F Overkappen activiteit Effect op milieubewust ruimtegebruik Groot Groot Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Groot Groot

Beïnvloed de bestemmingsplanvoorschriften die voor bedrijventerreinen gelden
Gemeenten kunnen door bestemmingsplannen veel meer doen aan kwalitatief vestigingsbeleid dan nu gebeurt. De werking van dit instrument is groot: in het bestemmingsplan staat duidelijk wat wel en niet mag. Door zo specifiek mogelijk bedrijvigheid aan te geven kunnen gemeenten – indien wenselijk – bepaalde branches die niet in het kwalitatieve vestigingsbeleid passen weren. Gedetailleerde bestemmingsplannen komen echter niet vaak meer voor. De tendens is daarbij dat gemeente meer gebruik maken van globale eindplannen. Dit heeft belangrijke voordelen voor de flexibiliteit van het bedrijventerrein, maar ook nadelen in de zin dat het instrument minder gebruikt kan worden om kwalitatief vestigingsbeleid vorm te geven. Het KAN wil gemeenten echter adviseren gebruik te maken van globale bestemmingsplannen met uitwerkingsplicht: dit geeft een grote greep én flexibiliteit. Belangrijke aspecten die in het bestemmingsplan geregeld kunnen worden zijn het bebouwingspercentage en de bouwhoogte (zie tabel 17). Daarnaast kunnen gemeenten invloed uitoefenen op de vergroting van de variëteit van bedrijfspanden, door het bestemmingsplan aan te vullen met een kwalitatief locatieplan of een beeldkwaliteitsplan, waarin in de toekomst meer gedetailleerde kwaliteitseisen opgenomen kunnen worden (gekoppeld aan de exploitatiewet, die het rijk momenteel uitwerkt). Stimuleer aanbieders van bedrijfsgebouwen een grotere variëteit aan bedrijfspanden aan te bieden De werking van deze beïnvloedingsmogelijkheid is voor het KAN beperkt, omdat contacten met projectontwikkelaars en beleggers in de praktijk vooral via de gemeente zal verlopen. Gemeenten kunnen in hun wens om kwalitatief vestigingsbeleid vorm te geven niet om het vergroten van de variëteit aan bedrijfspanden heen. Projectontwikkelaars kunnen andere concepten aanbieden dan de gemeenten doen. Een projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld een concept verhuren waar gemeenschappelijke voorzieningen in verrekend zijn of waarin meerdere bouwlagen zijn gebruikt.

Klein Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Groot Klein

Groot Groot Groot Groot Groot Groot

Klein Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Matig Klein Groot Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing Groot Niet van toepassing

In een gedetailleerd bestemmingsplan liggen bestemmingen nauwkeurig omschreven vast. Bebouwingsvoorschriften geven precies aan waar en hoe mag worden gebouwd. Gebruiksvoorschriften weren het ongewenst gebruik van de grond en opstallen door een algemeen verbod deze in strijd met de nauwkeurig min of meer per perceel opgelegde bestemming. In een globaal bestemmingsplan zijn ruim omschreven bestemmingen beschreven en daarbij horende doeleindenomschrijvingen die de grondgebruiker veel vrijheid en benuttingsmogelijkheden laat. Globale plannen kunnen worden onderscheiden in een globaal eindplan en een globaal plan met uitwerkingsplicht.
Bron: Van Buuren e.a. (1996)

38

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

39

Hoe wil het KAN de aanbieder van de grond (gemeente of projectontwikkelaar en belegger) zodanig beïnvloeden dat het zijn doelstellingen van zorgvuldig ruimtegebruik kan bereiken? De beïnvloedings-mogelijkheden in tabel 18 richten zich op de uitgiftevoorwaarden in het algemeen, niet op elke voorwaarde afzonderlijk. In tabel 19 zijn weer de instrumenten op terrein- en kavelniveau gegeven.

Tabel 18: beïnvloedingsmogelijkheden bij vaststelling kwalitatief vestigingsbeleid
Beïnvloedingsmogelijkheid Regionaal grondbeleid Toelichting De regio kan actief grondbeleid voeren. Ze wil de uitgiftevoorwaarden direct beïnvloeden en zelf bepalen aan wie ze grond uitgeeft. Bij dit instrument wil het KAN zelf eigenaar van de benodigde grond zijn en deze grond moet de bestemming bedrijventerrein krijgen. Het wil zelf bepalen aan wie het grond uitgeeft. Zo wil het gebruikers die op zorgvuldige wijze grond gebruiken voorrang geven. Ook wil het KAN grond uitgeven aan ontwikkelaars die gebouwen voor de verhuur willen realiseren. Bij het bestemmen van grond voor bedrijventerreinen is communicatie met gemeenten noodzakelijk. Via incentives wil het KAN gewenst gedrag ondersteunen. Het KAN en andere overheden willen tegemoet komen in de kosten die andere uitgiftevoorwaarden met zich meebrengen. Ook kunnen het KAN en andere overheden extra kosten of onrendabele delen van specifieke maatregelen voor zijn rekening nemen. Hiervoor is al kort aangegeven hoe de regio communicatie wil inzetten om de voorschriften van bestemmingsplannen en bouwplannen te beïnvloeden. De regio wil de aanbieder van de grond (gemeente of marktpartij) ook voorlichting geven over het stellen van uitgiftevoorwaarden. Door brochures, voorbeeldprojecten, kennisuitwisseling via workshops en het bevorderen van een model gronduitgifte wil het KAN aanbieders van grond voorlichting geven over het stellen van uitgiftevoorwaarden en de winst die daarmee te behalen is. De intensiteit van communicatie bepaalt in grote mate het succes ervan en daarom wil het KAN hierin blijven investeren.

Dit was de afgelopen jaren voor veel kaderwetgebieden een belangrijke reden om niet aan regionaal grondbeleid te doen. Zo was de politieke toekomst van het regionaal bestuur onzeker en verzwakte de rol van de laatste als gesprekspartner van gemeenten. Ook is grondbeleid een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten en moet het (gedeeltelijk) verlies ervan opwegen tegen de voordelen van regionale samenwerking. Tenslotte wordt regionaal grondbeleid op basis van vrijwilligheid gevoerd en ontbeert het regionaal bestuur een doorzettingsmacht als het proces stokt. Zulke knelpunten zijn door het KAN minder ervaren, omdat de doelstellingen naar tevredenheid via het ruimtelijk instrumentarium kunnen worden bereikt.
Bron: Stec Groep, 2001

Tabel 19: instrumenten bij vaststelling kwalitatief vestigingsbeleid
Effect op intensief ruimtegebruik Effect op milieubewust ruimtegebruik Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Subsidie

Communicatie

Instrumenten op terreinniveau 8 Gemeenschappelijke voorzieningen: A Personenvervoer B Goederenvervoer C Parkmanagement D Clustering bedrijfsprocessen E Gezamenlijk gebruik van utilities en bedrijfsfuncties F Duurzame energie G Gezamenlijk gebruik van bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen 9 Vereniging van Eigenaren

Groot Groot Klein Matig Groot Klein

Matig Groot Groot Groot Groot Groot

Groot Groot Geen Groot Groot Niet van toepassing

Groot Klein

Matig Groot

Klein Niet van toepassing

Regionaal grondbeleid is in het KAN nog niet noodzakelijk geweest omdat via het regionaal structuurplan de belangrijkste ontwikkelingen konden worden gestuurd. Recent is de intentie geuit om een Industrieschap A12-zone op te richten waarbinnen voor de noordflank van de regio afspraken worden gemaakt over de gezamenlijke ontwikkeling van bedrijventerreinen en revitalisering van bestaande terreinen. Ook is een start gemaakt met de rood-voor-groenregeling. Tenslotte is het Projectbureau KAN direct betrokken bij het Ontwikkelingsbedrijf MTC door samen met andere overheden als aandeelhouder te participeren. Er zijn signalen om meer aan regionaal grondbeleid te doen. Zo kan de rood-voor-groenregeling een follow-up krijgen. Ook kan de verwerving van grond of verevening via een eventuele open-ruimteheffing plaatsvinden. Bij de overweging over het voeren van regionaal grondbeleid ervaren alle kaderwetgebieden bestuurlijke onduidelijkheid.

Instrumenten op kavelniveau 10 Terugkoopoptie 11 Erfpacht 12 Grondprijs: A Hoge grondprijs om opname te beperken B Afwijking van vaste grondprijs bij bijzondere investeringskosten C Compensatie in grondprijs bij hoge bebouwingsintensiteit 13 Toestaan onderverhuur

Groot Groot

Matig Groot

Groot Groot

Matig

Klein

Niet van toepassing

Groot

Groot

Niet van toepassing

Groot Groot

Niet van toepassing Niet van toepassing Klein Klein

40

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

41

1.4 Beleidskernpunt 4: Versterk de samenwerking tussen overheden en met het bedrijfsleven
Samenwerking tussen overheden onderling, tussen bedrijven onderling en tussen overheden en bedrijven is een belangrijke succesfactor voor zorgvuldig ruimtegebruik. De mate waarin individuele directe instrumenten bijdragen aan zorgvuldig ruimtegebruik, hangt direct samen met de mate waarin gemeenten deze instrumenten in regionaal verband afstemmen. Het KAN wil hierin een cruciale functie vervullen om de samenwerking op het beleidsveld zorgvuldig ruimtegebruik op gang te brengen en verder te coördineren. Het KAN wil een bestuursketen opzetten, waarin alle overheden vanuit hun eigen verantwoordelijkheden, bevoegdheden en belangen bijdragen aan het formuleren van deze gemeenschappelijke regie, de uitvoering en de actualisering ervan. Binnen de bestuursketen moet óók plaats zijn voor marktpartijen (projectontwikkelaars en beleggers) die bij de realisatie van bedrijventerreinen een rol spelen en eventueel eindgebruikers. Het KAN wil de samenwerking tussen gemeenten in de regio bevorderen. Er zijn vele vormen van samenwerking mogelijk, met verschillende rollen voor het Kaderwetgebied – hiervoor zijn het GR Bijsterhuizen, Industrieschap A12 en Het Ontwikkelingsbedrijf MTC al genoemd.

Beïnvloed de bestemmingsplanvoorschriften die voor bedrijventerreinen gelden
De samenwerking tussen gemeenten kan zich richten op gemeenschappelijke afspraken over bouwhoogten, bebouwingsintensiteit en ander bestemmingsplanvoorschriften. Ook wil het KAN in een bestemmingsplan-traject gemeenten vragen of hun plannen regionaal zijn afgestemd om negatieve effecten te voorkomen. Denk hierbij specifiek ook aan een gezamenlijk segmentatie- en positioneringbeleid, waarbij het KAN een stimulerende rol wil vervullen om de bedrijventerreinen in het KAN-gebied aantrekkelijk en complementair ten opzichte van elkaar te positioneren. Het KAN wil hierover met gemeenten in overleg treden en wil in dit traject een duidelijk coördinerende – zij het indirecte – functie vervullen.

Stimuleer aanbieders van bedrijfsgebouwen een grotere variëteit aan bedrijfspanden aan te bieden
Deze beïnvloedingsmogelijkheid biedt geen specifieke meerwaarde om meer regionale samenwerking te bevorderen. Wél is de verwachting dat het KAN door meer samenwerking tussen overheden beter in staat is marktpartijen te bewegen bovenlokaal samen te werken in het aanbieden van een grotere variëteit aan bedrijfspanden. Ook wil het KAN door gezamenlijk één front te maken beter in staat zijn zich te profileren als regio waar innovatieve concepten op het vlak van bedrijfshuisvesting van de grond komen. Versterking van de samenwerking tussen overheden en met het bedrijfsleven is een algemeen gegeven. De beïnvloedingsmogelijkheden en instrumenten gaan verder en richten zich dus vooral op de aanbieders van gebouwen die in het proces tussen de overheden en het bedrijfsleven – de eindgebruikers – instaan. Hoe kan het KAN deze aanbieders aanzetten een grotere variëteit aan bedrijfspanden (waaronder meer huurpanden) te realiseren? De beïnvloedingsmogelijkheden van het KAN staan in tabel 20. In tabel 21 zijn de instrumenten op terrein- en kavelniveau gegeven.

Beïnvloed de voorwaarden waaronder bedrijventerreinen worden uitgegeven
Een belangrijke beïnvloedingsmogelijkheid voor zorgvuldig ruimtegebruik is het in regionaal verband afstemmen van de uitgiftemogelijkheden. Qua uitgiftevoorwaarden is regionale afstemming nodig om meer gemeenschappelijke voorzieningen (zoals gemeenschappelijke parkeerplaatsen en voorzieningen voor distributie en logistiek) te realiseren en verder zijn ook terugkoopopties op grond een effectief instrument (zie tabel 19). Een regionaal grondprijsbeleid biedt belangrijke voordelen om concurrentie tussen gemeenten binnen het KAN te voorkomen. Een lichte verhoging van de grondprijzen voor bedrijventerreinen in regionaal verband geeft het signaal af dat grond schaars is en dat bedrijven hier zorgvuldig mee om moeten gaan. Het KAN wil in dit kader ook veel vormen van communicatie inzetten: denk aan brochures, een nota Zorgvuldig ruimtegebruik, voorbeeldprojecten enzovoorts.

Tabel 20: beïnvloedingsmogelijkheden van aanbieders van bedrijfspanden
Beïnvloedingsmogelijkheid Communicatie Toelichting Hiervoor is aangegeven hoe de regio uitgiftevoorwaarden, bestemmingsplan- en bouwvoorschriften kan beïnvloeden. Ze wil onder meer aanbieders van grond overtuigen meer aan verhuurders te verkopen; ze kan marktpartijen meer betrekken bij het opstellen van een model bestemmingsplanvoorschriften of een beeldkwaliteits-plan. Hiervoor is aangegeven hoe de regio en andere overheden door verstrekking van incentvies bij andere uitgiftevoorwaarden tegemoet kunnen komen. De regio en andere overheden kunnen zich hierbij meer richten op bedrijventerreinen waar bedrijfsruimte wordt verhuurd of ze kunnen een marktpartij die zorgvuldig van ruimte gebruikmaakt rechtstreeks subsidiëren. Zie tabel 18

Beïnvloed de hoeveelheid beschikbare bedrijventerreinen
Beperking van de hoeveelheid beschikbare bedrijventerreinen heeft in principe geen werking op zorgvuldig ruimtegebruik indien gemeenten deze regeling niet in regionaal verband afstemmen. Als individuele gemeenten de hoeveelheid beschikbare terreinen beperken heeft dit zelfs een negatieve werking op de concurrentiepositie van die gemeenten. Het in regionaal verband hanteren van de SER-ladder kan ervoor zorgen dat gemeenten in hun bestemmingsplannen minder grond voor bedrijventerreinen buiten bestaand stedelijk gebied bestemmen. Daarnaast kunnen in regionaal verband afspraken gemaakt worden over het uitgiftetempo van de terreinen. Het effect van deze regelingen is weliswaar groot op de intensivering van het ruimtegebruik: als er minder nieuwe bedrijventerreinen komen, zal de grond op bestaande terreinen intensiever benut worden. Schaarste van nieuwe grond maakt bovendien de herstructurering van bestaande terreinen aantrekkelijker. Belangrijke voorwaarde voor de werking van dit instrument is dat het KAN deze beleidslijn in groter verband dan het KAN alleen afstemt om concurrentienadelen als de inperking van de economische dynamiek van bedrijven te beperken en vooral om vluchtgedrag van bedrijven te voorkomen als direct buiten het KAN uitleggebieden voorhanden zijn.

Subsidie

Regionaal grondbeleid

42

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

43

Tabel 21: instrumenten bij beïnvloeden van aanbieders van bedrijfspanden
Effect op intensief Instrumenten op terreinniveau ruimtegebruik 14 Meer huurpanden opnemen Groot 15 Tijdelijk gebruik grond en gebouwen Groot 16 Alternatieve concepten Groot Instrumenten op kavelniveau 17 Bedrijfsverzamelgebouwen 18 Flexibel bouwen Effect op milieubewust ruimtegebruik Klein Klein Groot Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Klein Klein Groot

Stimuleer aanbieders van bedrijfsgebouwen een grotere variëteit aan bedrijfspanden aan te bieden
De aanbieder van bedrijfsgebouwen bepaalt welk concept hij hanteert voor zijn bedrijfsruimte. Hij kan naast een bouwconcept (waar rekening is gehouden met zorgvuldig ruimtegebruik) ook bepalen of hij panden verkoopt of verhuurt. Wanneer een gebruiker meer ruimte nodig heeft, kan hij er voor kiezen een groter pand te huren. Dit impliceert dat meer verhuur van bedrijfspanden zorgvuldig ruimtegebruik bevordert en oneigenlijk gebruik tegengaat. Het KAN wil gronduitgevers overtuigen meer grond aan verhuurders van bedrijfsonroerend goed te verkopen. Daarnaast kunt u marktpartijen nauwer betrekken bij het opstellen van bijvoorbeeld bestemmingsplanvoorschriften en beeldkwaliteitplannen. De werking van dit instrument is – in ieder geval op de korte termijn – naar verwachting beperkt: in de eerste plaats heeft het KAN naar verwachting nog slechts zelden direct contact met ontwikkelaars en beleggers. Ten tweede werkt dit instrument vooral op de langere termijn: eerst moet het KAN zijn kennis overbrengen en de houding van betrokken veranderen, voordat ze hun gedrag gaan aanpassen.

Groot Groot

Niet van toepassing Klein Matig Klein

1.5 Beleidskernpunt 5: Verhoog het ambitieniveau van het bedrijfsleven
Het KAN wil het ambitieniveau van het bedrijfsleven in de eerste plaats verhogen door het stimuleren van het uitwisselen van kennis over de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik. In de tweede plaats wil het regionale ondernemersorganisaties meer betrekken bij de versterking van het zorgvuldig ruimtegebruik op de bedrijventerreinen in het KAN.

Het KAN wil eindgebruikers van bedrijfspanden beïnvloeden zodat ze uit zichzelf kiezen voor zorgvuldig ruimtegebruik
Het KAN wil eindgebruikers beïnvloeden om hun gedrag en houding ten aanzien van zorgvuldig ruimtegebruik te veranderen. Hiervoor wil het KAN allerlei communicatieve instrumenten inzetten, zoals brochures of informatie over de terugverdientijd van maatregelen voor milieubewust ruimtegebruik. Ook wil het KAN incentives geven aan bouwplannen met een voorbeeldfunctie. Het is echter in de praktijk niet eenvoudig eindgebruikers op deze manieren te beïnvloeden. De verwachting is dan ook dat deze beïnvloedingsmogelijkheid het KAN minder rendement oplevert dan andere mogelijkheden. Hoe kan het KAN als regio de houding en het gedrag van eindgebruikers zodanig beïnvloeden dat ze zorgvuldig van de ruimte gebruikmaken? In tabel 22 staan twee beïnvloedingsmogelijkheden, in tabel 23 twee instrumenten op kavelniveau.

Beïnvloed de voorwaarden waaronder bedrijventerreinen worden uitgegeven
Het KAN moet niet te veel verwachten van de mogelijkheden om direct het ambitieniveau van bedrijven om zorgvuldig ruimtegebruik te verhogen door middel van de uitgiftevoorwaarden voor bedrijventerreinen. Dit geldt met name voor de mogelijkheden om milieubewust ruimtegebruik te bevorderen. De extra kosten voor milieumaatregelen wegen in de praktijk vaak niet op tegen de verhoging van de bouw- en bijkomende kosten die hier tegenover staan. Dit geldt in mindere mate ook voor bevordering van intensief ruimtegebruik.

Beïnvloed de hoeveelheid beschikbare bedrijventerreinen
Deze beïnvloedingsmogelijkheid heeft naar verwachting geen directe invloed op het ambitieniveau van bedrijven. Wél wordt het door de hoeveelheid uitleglocaties te beperken, voor bedrijven rendabeler om op de bestaande locatie uit te breiden en een hoger ambitieniveau zorgvuldig ruimtegebruik na te streven.

Beïnvloed de bestemmingsplanvoorschriften die voor bedrijventerreinen gelden
De bestemmingsplanvoorschriften vormen wel een zeer krachtig instrument om het ambitieniveau van bedrijven te bevorderen. Het KAN wil met gemeenten afspraken maken over bestemmingsplanvoorschriften, waaronder individuele gemeenten op bedrijventerreinen een bouwvergunning toekennen. Het wil in dit verband vooral communicatief zijn in de zin dat het KAN gemeenten wil stimuleren alleen of gezamenlijk te komen tot een checklist of handleiding van bestemmingsplanvoorschriften, die maatgevend zijn om aan individuele vragers naar bedrijfsruimte een bouwvergunning toe te kennen. Het is de verwachting dat gemeenten, gezien de bestaande schaarste aan grond, vooral in regionaal verband bereid zijn af te stemmen over het opnemen van bestemmingsplanvoorschriften met betrekking tot het ambitieniveau van bedrijventerreinen.

44

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

45

Tabel 22: beïnvloedingsmogelijkheden bij verhoging van het ambitieniveau van het bedrijfsleven
Beïnvloedingsmogelijkheid Communicatie Toelichting De regio wil in overleg met eindgebruikers voorbeelden tonen die zowel zorgvuldig ruimtegebruik tonen als bedrijfseconomisch voordelig zijn. De regio wil incentives bieden aan eindgebruikers om tegemoet te komen in de extra kosten die ze bij zorgvuldig ruimtegebruik moeten maken zoals bij bouwen in meerdere verdiepingen.

Tabel 24: ambitiemodel bij zorgvuldig ruimtegebruik
Ambitie Zorgvuldig ondernemen Voorbeeld Productieketens Waterketens Duurzame energie Vervoerssystemen Regionale bundeling Reststoffenmanagement Energie-efficiency Energievoorziening Regionale bundeling Intensief ruimtegebruik Vervoersmanagement Parkmanagement Lokale bundeling Milieuvergunning is maat Beveiligingscontract Contract groenonderhoud Kenmerk Samenwerking bedrijven en overheden Impact op regionaal niveau Economisch rendement Hoog niveau milieubeleid Lange termijn Samenwerking bedrijven Economisch motief Vitale bedrijven Lange termijn Impact op lokaal niveau Beperkt economisch rendement Kleinschalig Korte termijn Geen samenwerking Minimale milieubenadering Bewezen oplossingen Korte termijn Ambitieniveau Zeer hoog

Subsidie

Clusterbenadering De provincie Noord-Brabant had een extra vraag naar zevenduizend hectare berekend maar deze was niet in het ontwerp-streekplan opgenomen. In de provincie is na weliswaar langdurig overleg tussen het bedrijfsleven en de provincie Noord-Brabant overeengekomen dat ondernemers hun uiterste best zullen doen om ongeveer dertig procent minder ruimte te gebruiken. Gedeputeerde P. Van Geel: ‘wij hebben er alle vertrouwen in dat die ambitie zal worden gehaald. Het vastleggen ervan zou contraproductief werken’. Secretaris L. Dubbeldam van het Sociaal-Economisch Overleg Brabant (Seob) stelt dat bij een verplichting de overeenkomst van de baan is, omdat dan het draagvlak wegvalt. De doelstelling geldt voor de hele provincie en elke vier jaar gaan het bedrijfsleven en de provincie na of deze wordt gehaald. De provincie gaat overigens ook strenger toezien op de vestiging van ‘te grote’ bedrijven bij dorpen. Het bedrijfsleven accepteert inmiddels dat bedrijven groter dan vijfduizend vierkante meter oppervlak dan moeten verhuizen naar steden als Breda en Roosendaal; de provincie zal die bedrijven financieel tegemoet komen.
Bron: De Stem, februari 2002

Hoog

Management Efficiency

Redelijk

Knelpuntbenadering

Laag

Tabel 23: instrumenten bij verhoging van het ambitieniveau van het bedrijfsleven
Effect op intensief ruimtegebruik Effect op milieubewust ruimtegebruik Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Instrumenten op kavelniveau 19 Houding en gedrag eindgebruikers: A Beperken grondaankoop B Milieubewuste bedrijfsvoering

Groot

Niet van toepassing Groot Groot

Niet van toepassing Groot

Op de volgende pagina is het ambitiemodel weergegeven waarbinnen het KAN, de gemeenten en het bedrijfsleven – de eindgebruikers – het eigen ambitieniveau en dat van een bepaald bedrijventerrein kunnen bepalen. In nauwe samenwerking met de gemeenten willen het KAN en de gemeenten het bedrijfsleven – de eindgebruikers – stimuleren of zelfs dwingen het ambitieniveau voor zorgvuldig ruimtegebruik te verhogen.

46

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

47

Bouwsteen C

C
1

Instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik op terreinniveau
In deze bouwsteen worden opnieuw de vijf invalshoeken onderscheiden waarop de instrumenten van zorgvuldig ruimtegebruik op terreinniveau kunnen worden ingezet. Elk instrument wordt nader uiteengezet naar inhoud, effecten, toepassingsmogelijkheden en -risico’s.

Instrumenten bij benutting van de ruimte en intensivering van het ruimtegebruik

1. Beperking planologisch ruimte voor het areaal bedrijventerrein buiten bestaand stedelijk gebied
Toelichting

De gemeente kan in haar bestemmingsplan minder grond voor bedrijventerreinen buiten bestaand stedelijk gebied bestemmen. Verder kan ze meer variëren in het tempo waarin ze bedrijventerreinen uitgeeft. Beperking van de planologische ruimte voor bedrijventerreinen buiten bestaand stedelijk gebied heeft een direct effect op de hoeveelheid beschikbare bedrijventerreinen en daarmee op de noodzaak voor meer intensivering binnen bestaand stedelijk gebied (zie revitalisering bedrijventerreinen in bestaand stedelijk gebied)

1

Effect op intensief ruimtegebruik

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik

3

Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Beperking van de hoeveelheid beschikbare bedrijventerreinen heeft op terreinniveau betrekking op het areaal bedrijventerreinen dat de gemeenten in hun bestemmingsplannen opnemen. Ze heeft ook betrekking op beperking in de tijd waarbij gemeenten de uitgifte van reeds bestemde en bestaande bedrijventerreinen temporiseren en uitstrijken over een langere termijn. Groot: er komen minder nieuwe bedrijventerreinen, waardoor bestaande terreinen intensiever benut zullen worden. Schaarste aan nieuwe grond maakt te herstructureren bedrijventerreinen als alternatieve optie aantrekkelijker. Klein: weliswaar maakt schaarste dat bij betrokkenen bijna automatisch draagvlak ontstaat voor zowel intensief als milieubewust ruimtegebruik: het stimuleert het denken over zorgvuldig ruimtegebruik. In praktijk zullen minder en sterk milieubelastende bedrijven samen op een terrein worden geplaatst. Matig: als de schaarste maar groot genoeg is, dan wil in theorie geen enkele aanbieder een oneigenlijke gebruiker op het bedrijventerrein vestigen. In de praktijk zal een aanbieder echter geen gebruiker weigeren.

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

49

1. Beperking planologisch ruimte voor het areaal bedrijventerrein buiten bestaand stedelijk gebied
Voorwaarden voor toepassing Als er regionale samenwerking plaatsvindt tussen gemeenten (anders risico van ‘vluchtgedrag’ naar andere gemeenten). Het regionaal structuurplan is hét instrument. Het KAN beperkt uitgifte van bedrijventerreinen door het regionaal structuurplan, goedkeuring bestemmingsplan(voorschriften) en omkering bewijslast (herstructureren voor uitbreiden). De vaststelling en uitwerking van rode en groene contouren in de Vijfde Nota RO vergemakkelijkt het instrument. Het KAN heeft de markt mee, grond is op dit moment schaars. ■ Als gemeenten met zorgvuldig ruimtegebruik ‘extra grond’ krijgen voor bedrijventerreinen en tegelijkertijd gemeenten die geen zorgvuldig ruimtegebruik hebben grond wordt ‘afgepakt’. ■ Ook in de regionale structuurvisie en het regionaal structuurplan moet duidelijk zijn aangegeven waar nog wel ruimte is en waar niet. ■ Het KAN kan schaarste opvoeren voor segmenten van bedrijventerreinenmarkten die het duidelijk minder belangrijk vindt voor de economische ontwikkeling van het KAN.

2. Revitalisering bedrijventerreinen in bestaand stedelijk gebied
Voorwaarden voor toepassing Vanwege de hoge kosten die aan revitalisering zijn verbonden (denk aan bodemsanering en uitplaatsing van ongewenste bedrijvigheid) is meestal samenwerking met private partijen (projectontwikkelaars en beleggers) noodzakelijk. ■ Uit andere stadsvernieuwingsprojecten is gebleken dat deze veel tijd kosten. Hoewel de omstandigheden op bedrijventerreinen anders zijn, kan men veel leren van deze projecten voor woningbouw. ■ In het proces van revitalisering moeten gevestigde bedrijven initiatief willen nemen. Grotere bedrijven kunnen een voortrekkersrol vervullen, hoewel zij hiertoe minder geneigd zijn. Deze bedrijven zijn meer footloose en minder gebonden aan een locatie. Voor kleinere bedrijven is de vestiging voor de eigenaar vaak een soort pensioenvoorziening. In het proces moet met zulke verschillende belangen rekening gehouden worden. 1 Revitalisering is uiterst kostbaar. Samenwerking met private partijen is noodzakelijk. Denk aan een PPS-modellen als een joint-venture. (Zie alternatieve concepten)

Gevolgen van toepassing voor: 1 grondexploitatie en 2 bedrijfsvoering

Gevolgen van toepassing voor: 1 grondexploitatie en 2 bedrijfsvoering

Risico’s

1 Schaarste voert de grondprijs omhoog, waardoor de aanbieder meer opbrengsten heeft. Hij kan echter in totaliteit wel minder grond uitgeven (minder inkomsten). 2 Wellicht hogere kosten voor bedrijfsvoering van individuele bedrijven. Omdat nieuwe terreinen schaars zijn zullen bedrijven meer investeren in hun huidige locatie. Dit is mogelijk duurder dan een nieuwe te zoeken. ■ Wanneer de schaarste te veel wordt opgevoerd tast dit de dynamiek en de concurrentiepositie aan. ■ Vluchtgedrag van bedrijven als elders nog wel voldoende ruimte beschikbaar is.

Risico’s

2 Op bestaande bedrijventerreinen worden veel bedrijven in hun bedrijfsvoering belemmerd door andere bedrijven. Revitalisering kan zulke problemen oplossen, maar vereist ook van zulke bedrijven hoge investeringen. ■ In het langdurig proces bestaat het gevaar dat bedrijven onderweg afhaken. ■ Het proces is ook sterk afhankelijk van de voortrekkersrol van grotere, beeldbepalende bedrijven.

Tabel 25: Milieudruk afgezet tegen de levenscyclus van bedrijventerreinen
Introductie Groei Volwassenheid Gemengd bedrijventerrein Terrein in revitalisering Kantoorterrein Vooroorlogs bedrijventerrein Verzadiging Teruggang

2. Revitalisering bedrijventerreinen in bestaand stedelijk gebied
Toelichting Als een gemeente bestaande bedrijventerreinen herinricht kan ze hier meer ruimte scheppen dan voordien beschikbaar was. Hiervoor kan een gemeente beschikken over nieuwe inzichten in het gebruik van instrumenten voor intensief en milieubewust ruimtegebruik. De noodzaak voor meer intensivering op bestaande bedrijventerrein wordt groter als de planologische ruimte voor bedrijventerreinen buiten bestaand stedelijk gebied wordt beperkt. Groot: door het revitaliseren van bestaande terreinen kan een gemeente meer ruimte voor bedrijventerreinen in bestaand stedelijk gebied aanbieden. Groot: in het proces van ruimtelijke herinrichting van een bedrijventerrein besteden betrokken partijen ook aandacht aan instrumenten met effect op milieubewust ruimtegebruik. Groot: bedrijven die zich in de in de loop van de tijd op een bedrijventerrein hebben gevestigd kunnen worden verplaatst.

4

Effect op intensief ruimtegebruik

Science Park

5

Effect op milieubewust ruimtegebruik 6 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Bestaanstijd van een terrein Milieudruk Economisch functioneren
Bron: Pen en Hiethaar, naar een bewerking van Geoplan (1995)

50

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

51

2

Instrumenten bij profilering van bedrijventerreinen naar vestigingsmilieus
Toelichting De gemeente geeft in het bestemmingsplan duidelijk, gedetailleerd de bestemming aan: ■ Denk aan de profilering van vestigingsmilieus op een bepaald ambitieniveau en op de criteria die onder gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde vallen. ■ Voor een nieuw terrein kan een ontwikkelingskaart voor zorgvuldig ruimtegebruik worden opgesteld, voor een bestaand terrein een inbreidings- en intensiveringskaart. ■ Onderdeel van de profilering is bijbehorende beeldkwaliteit. Hieraan kan de aanbieder van grond eventueel in een beeldkwaliteitsplan voorwaarden stellen. Groot: strikt omgaan met de bestemming van wegen, groen, parkeren en water door het gebruik van inbreidings- en intensiveringskaarten kan veel ruimte besparen. Groot: als een bedrijf strikt wordt geprofileerd naar mate van milieubelasting. Groot: in het bestemmingsplan staat duidelijk wat wel en niet mag. Door zo specifiek mogelijk bedrijvigheid aan te geven wordt bijvoorbeeld een perifere detailhandelvestiging geweerd. ■ Als de gemeente geen globaal eindplan gebruikt maar een gedetailleerd bestemmingsplan of een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. ■ Wanneer goed wordt gekeken naar de omgeving waarin het bestemmingsplan geldt. Sommige bedrijventerreinen kunnen intensiever benut worden, andere misschien juist extensiever. 1 Hoe hoger het percentage uitgeefbare grond, hoe positiever de grondexploitatie. Een gedetailleerd bestemmingsplan komt niet vaak meer voor. Tendens is juist dat gemeenten steeds meer gebruikmaken van globale eindplannen. Een gedetailleerd bestemmingsplan legt veel vast voor lange termijn. Een globaal bestemmingsplan met uitwerking geeft én flexibiliteit én toch een relatief grote greep. ■ Wanneer in een bestemmingsplan weinig ruimte is gereserveerd voor wegen, groen, water kan dat de kwaliteit van het totale gebied aantasten. ■ Er is te weinig flexibiliteit als bestemmingen gedetailleerd vastliggen.

4. Bestemming van het terrein

De communicatieve rol die het KAN bij de bestemming van een terrein mogelijk kan spelen kan worden geïllustreerd aan de hand van de accommodatie van vier Gelderse bedrijven die op hun huidige locatie overlast veroorzaken en moeten verhuizen. Het gaat om zware bedrijvigheid van de grindbedrijven Dekker uit IJzendoorn en De Beijer uit Kekerdom, buizenfabrikant Swanenberg uit Beuningen en de asfaltcentrale Bruil uit Wageningen. De provincie Gelderland heeft de gemeente Arnhem verzocht deze bedrijven op industrieterrein Koningspleij onderdak te bieden. De gemeente Arnhem voelt er echter niet veel voor de bestemmingsplannen, waarin nu geen plaats is voor zware industrie, voor deze locatie te wijzigen. Van Geet, woordvoerder van wethouder Lenferink van Ruimtelijke Ordening: ‘We willen van Koningspleij een duurzaam bedrijventerrein maken. Dat betekent dat we gaan zoeken naar milieuvriendelijke bedrijven, die onderling een relatie met elkaar hebben en elkaar kunnen versterken.’
Bron: De Gelderlander, 18 januari 2002

5. Milieuzonering
Toelichting Scheppen van afstand tussen milieubelastende bronnen en de milieugevoelige omgeving. ■ Een gemeente kan milieuzonering in het bestemmingsplan beleidsmatig hanteren door bedrijven met vergelijkbare milieubelasting te clusteren, zodat hindercirkels overlappen.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

1

Effect op intensief ruimtegebruik

Voorwaarden voor toepassing

2

Gevolgen van toepassing voor: 1 grondexploitatie en 2 bedrijfsvoering Risico’s

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Voorwaarden voor toepassing

Gevolgen van toepassing voor: 1 grondexploitatie en 2 bedrijfsvoering Risico’s

Matig: in de eerste plaats ontstaat minder restruimte bij het clusteren van bedrijven met gelijke milieuhinder waardoor bufferzones overlappen. In de tweede plaats leggen bestaande hinderzones beperkingen op, er is minder ruimte om te schuiven. ‘Onzorgvuldig ruimtegebruik’ kan elders worden toegestaan, om intensief ruimtegebruik op een oude locatie van een uitgeplaatst bedrijf te stimuleren. Voorwaarde is dat het bedrijf een alternatieve locatie moet krijgen. Groot: de milieugevoelige omgeving wordt minder belast, de milieubelasting wordt meer geconcentreerd. Groot: bedrijven met vergelijkbare milieuhinder kunnen verplicht worden op een bepaald terrein te zitten of ergens anders geweigerd worden via de zogenaamde ‘staat van inrichting’ (aan de hand van SBI-codes worden bedrijven ingedeeld in hindercategorieën) ■ Als de gemeente een gedetailleerd bestemmingsplan of uitwerkingsplan heeft. ■ Clustering van bedrijven biedt veel mogelijkheden voor gemeenschappelijke voorzieningen. Niet van toepassing

Milieuhindercirkels zijn nuttig tegen milieuhinder, maar ze beperken de mogelijkheden om zorgvuldig met ruimte om te gaan.

52

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

53

6. Bebouwingsintensiteit: A. Hoger bouwen in meer lagen
Toelichting Dit instrument is zowel op terreinniveau als kavelniveau toepasbaar. Bij de werking van dit instrument verwatert de scheiding tussen terrein en kavel. De gemeente stelt in haar bestemmingsplanvoorwaarden een (hoge) minimale bebouwingsintensiteit op bedrijventerreinen (voorbeeld: in plaats van 30% van de kavel moet minimaal 60% van de kavel bebouwd zijn). In bestaande bestemmingsplannen werken stedenbouwkundige voorschriften vaak beperkend voor zorgvuldig ruimtegebruik. De intensiveringsmogelijkheden op een bedrijventerrein zijn afhankelijk van de ontwikkelingsfase waarin het terrein zich bevindt en het type bedrijven dat er gevestigd is. ■ Op terreinniveau mogelijk door stapeling door middel van een opgetild tweede maaiveld. Voor dit dubbel grondgebruik komen functies in aanmerking als parkeren, infrastructuur, openbare voorzieningen, (perifere) detailhandel en kantoren. Groot: hoger bouwen in meer lagen kan leiden tot dubbel grondgebruik. Klein: deze vorm van intensivering van ruimtegebruik is vaak alleen voor weinig milieubelastende bedrijvigheid haalbaar.

6. Bebouwingsintensiteit: C. Ontsluitingsprincipes
Toelichting Bij een nieuw te verkavelen gebied kan de aanbieder van de grond op basis van de gewenste kavelmaat kiezen voor een fijnmazig dan wel grofmazig net. Een fijnmazig net moet gepaard gaan met een hoge bebouwingsintensiteit op de kavels. Een grofmazig net leidt op zich tot meer gunstige bruto/netto-verhouding. ■ Denk ook aan de mogelijkheden van geïntegreerde parkeeroplossingen, ondergronds transport, maar ook het verwijderen van niet-gebruikte infrastructuur op bestaande bedrijventerreinen. Groot: een grofmazig net leidt tot meer bebouwbare grond.

2

Effect op intensief ruimtegebruik Effect op milieubewust ruimtegebruik 1 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

2

Effect op intensief ruimtegebruik Effect op milieubewust ruimtegebruik 1 3

Groot: bij de toepassing van ontsluitingsprincipes moet ook aandacht besteed worden aan gemeenschappelijke voorzieningen van personen- en goederenvervoer. Klein: een grofmazig net laat mogelijkheden open voor andersoortig gebruik dan waarvoor de grond oorspronkelijk door de aanbieder is bestemd. De toepassing van ontsluitingsprincipes en de wijze van verkaveling zijn wederzijds afhankelijk. ■ Als ontsluitingsprincipes worden toegepast dan 1 De aanbieder van grond kan meer grond uitgeven en zo hogere opbrengsten halen. 2 De meeste bedrijven geven aan dat een goede ontsluiting van een bedrijventerrein voor hen een zeer belangrijke factor is. Geen

Voorwaarden voor toepassing

Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Niet van toepassing Dubbel grondgebruik is in geringe mate afhankelijk van de branche. Zo zijn de mogelijkheden bij chemische industrie vanwege de risico’s zeer gering. ■ Bestemmingen die wel voor dubbel grondgebruik in aanmerking komen, komen in een grootschalig haven- of industriegebied weinig voor. 1 Zie voor de wijze van grondexploitatie bij hoger bouwen in meer lagen de inzet van de grondprijs voor zorgvuldig ruimtegebruik. De kosten van zulke concepten zijn nog zoveel hoger dan bij gelijkvloerse ontwikkelingen dat de druk op de meeste bedrijventerreinen nog te gering is.

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

3

Instrumenten bij vaststelling kwalitatief vestigingsbeleid
Toelichting Denk aan gezamenlijk busvervoer van personeel, gezamenlijke coördinatie van carpooling, gezamenlijke deelauto’s, deelfietsen en deeltaxi’s. ■ Ook kunnen op een bedrijventerrein infrastructurele voorzieningen worden getroffen als een transferium of vrije busbanen. ■ Bedrijven kunnen het vervoer van personen combineren door vervoersmanagement (eventueel als deel van parkmanagement). Groot: gebruikers delen parkeerplaatsen en de laatste zijn meer gemeenschappelijk; collectief vervoer vermindert het privé autogebruik. Matig: afname van het personenvervoer op een terrein leidt vooral tot meer beeldkwaliteit. De afname van emissies heeft een relatiefgering effect in vergelijking met milieubewuste maatregelen voor bedrijfsprocessen. Groot: strikt parkeerbeleid ontmoedigt de vestiging van autoafhankelijke bedrijvigheid.

8. Gemeenschappelijke voorzieningen: A. Personenvervoer 6. Bebouwingsintensiteit: B. Verkaveling
Toelichting De aanbieder van grond kan het gebied zo verkavelen dat de meest efficiënte indeling ontstaat. Samen met het hanteren van ontsluitingsprincipes kan de aanbieder een gunstige bruto/netto-verhouding creëren (tussen te bebouwen en niet te bebouwen grond). Groot: een efficiënte verkaveling leidt tot intensief gebruik van grond op een bedrijventerrein. 1 Niet van toepassing Niet van toepassing De wijze van verkaveling is sterk afhankelijk van toegepaste ontsluitingsprincipes. 1 De aanbieder van grond kan meer grond uitgeven en zo hogere opbrengsten halen. Geen 2 Effect op intensief ruimtegebruik

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 4 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 1 Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Effect op milieubewust ruimtegebruik

3

Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

54

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

55

Door het voeren van prijsbeleid kan de aanbieder van grond particuliere parkeerplaatsen fors duurder gemaakt worden dan openbare, gemeenschappelijke parkeerplaatsen. ■ Vervoersmanagement slaat het best aan als tegelijkertijd meer maatregelen van milieubewust ruimtegebruik worden geïmplementeerd of als een bedrijventerrein wordt gerevitaliseerd. Gevolgen van toepassingen voor: 1 Bedrijven hoeven minder te investeren in eigen grond, maar 1 Grondexploitatie 2 Meer in de exploitatie van gemeenschappelijke 2 Bedrijfsvoering voorzieningen. Risico’s Gemeenschappelijk personenvervoer en parkeergelegenheid is een gevoelig instrument. Vervoersmanagement moet actief door bedrijven en werknemers ondersteund worden.

Voorwaarden voor toepassing

8. Gemeenschappelijke voorzieningen: C. Parkmanagement
Toelichting Parkmanagement kan alle beheeractiviteiten op en rond een bedrijventerrein omvatten inclusief de levering van ondersteunende (collectieve) diensten aan de bedrijven. ■ Hierna volgen in de tabellen gemeenschappelijke voorzieningen D tot en met G alle voorzieningen waarvoor het parkmanagement het beheer kan voeren zoals bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen als collectieve beveiliging. Klein: (voorzieningen kosten ruimte) als er voorzieningen op het terrein komen, kost dat ruimte, die anders gebruikt wordt voor bedrijfsgebouwen. Groot: parkmanagement verlengt de levensduur van een terrein, stelt een bepaald kwaliteitsniveau ook op lange termijn zeker. Een terrein zal minder snel verouderen en bedrijven zullen er graag blijven zitten. Geen: Er is zelfs een negatief effect op oneigenlijk gebruik, omdat ‘vreemde’ elementen worden gevestigd op bedrijventerreinen. Er moet voldoende draagvlak zijn, ondersteund door financiële middelen. Het lijkt logisch dit te combineren met Vereniging van Eigenaren en er is ook een sterk verband met clustering van bedrijfsprocessen.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik

8. Gemeenschappelijke voorzieningen: B. Goederenvervoer
Toelichting

3

Denk aan grootschalige openbare terminals die beschikken over spoor-, water- of buisaansluiting of aan terminals met een regionaal karakter die vooral zijn gebaseerd op het volume aan lading dat aanwezig is op het bedrijventerrein zelf of zijn directe omgeving.

Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Voorwaarden voor toepassing

1

Effect op intensief ruimtegebruik

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Voorwaarden voor toepassing

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Aanvullend kan men denken aan ondergrondse logistieke systemen. ■ Tenslotte kunnen bedrijven ook goederenstromen combineren door vervoersmanagement (opnieuw als onderdeel van parkmanagement). Groot: opslag en overslag van goederen is gemeenschappelijk, waardoor per individueel bedrijf minder ruimte voor overslag en opslag nodig is. Zelfde type bedrijven clustert zich rond deze gemeenschappelijke voorzieningen. Groot: goederenvervoer vergt niet alleen veel ruimte, maar ook veel energie. Verder is het een van de meest hinderlijke factoren voor omliggende woongebieden. Groot: dit trekt bedrijven aan die passen in de keten. Als een terrein beschikt over een containerterminal trekt dit bedrijven aan die ervan gebruik willen maken. Als bedrijven kosten kunnen besparen met gemeenschappelijk goederenvervoer. Bedrijven moeten samenwerken om dit van de grond te krijgen; het KAN kan bijdragen aan de kosten om dit te stimuleren. 1 Bedrijven hoeven minder te investeren in eigen grond, maar 2 Meer in de exploitatie van gemeenschappelijke voorzieningen Als niet alle bedrijven gebaat zijn bij gemeenschappelijk vervoer kan het moeilijk van de grond komen. Het gevaar van free riding is bij veel gemeenschappelijk voorzieningen een belemmering.

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

1 Bedrijven hoeven minder te investeren in eigen grond, maar 2 Meer in de exploitatie van gemeenschappelijke voorzieningen. ■ Vestiging van gemeenschappelijke voorzieningen kost extra ruimte, dit gaat ten koste van ruimte voor bedrijven. ■ Bedrijven moeten wel bereid en overtuigd zijn van de voordelen.

8. Gemeenschappelijke voorzieningen: D. Uitwisseling van energie, grondstoffen en water
Toelichting Bedrijven kunnen de uitwisseling van energie, grondstoffen en water op twee manieren vormgeven: ■ In de eerste plaats is uitwisseling mogelijk door cascades waarbij bedrijven met hoogwaardige energie- en materiaalstromen rest- en bijproducten leveren aan bedrijven met minder hoogwaardige stromen. Denk de benutting van restwarmte. ■ In de tweede plaats is uitwisseling mogelijk door gesloten kringlopen, waarbij levering, gebruik, zuivering en hergebruik zoveel mogelijk in één keten plaatsvinden. Denk aan het hergebruik van afvalwater als proceswater. ■ Reststoffenmanagement kan als onderdeel van parkmanagement aanbieders en afnemers van restproducten bij elkaar brengen en kan vraag en aanbod van reststoffen transparant maken. Denk hierbij ook aan de collectieve inzameling en afvoer van afvalstoffen.

56

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

57

1

Effect op intensief ruimtegebruik

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3

Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing

Matig (afhankelijk van bedrijventerrein kan het zowel groot als klein zijn): soms moeten bedrijven worden toestaan die uitermate ruimte-extensief zijn, maar zeer goed in de keten passen. Groot: bundelen van energievoorzieningen en gebruik maken van elkaars reststoffen levert een vermindering van milieubelasting op. Groot: bedrijven die niet in de keten van bedrijven met gelijksoortige processen passen, zijn niet toegestaan. ■ Clustering van onderling samenhangende bedrijfsprocessen is een essentiële voorwaarde. ■ Clustering lijkt het beste te werken als een groot bedrijf het initiatief neemt. ■ Als er voldoende kennis en bewustwording bij bedrijven is, door ze te wijzen op economische voordelen. Het gebruik maken van elkaars energie en reststoffen dan wel energievoorzieningen of koelinstallaties gezamenlijk gebruiken, kan kosten besparen. Bedrijven moeten bereid zijn met elkaar samen te werken. Milieuzonering in bestemmingsplan kan dit versterken. 1 Bedrijven hoeven minder te investeren in eigen grond, maar 2 Meer in de exploitatie van gemeenschappelijke voorzieningen. ■ Uitwisseling van energie, grondstoffen en water is een onbekend fenomeen bij bedrijven. Veel bedrijven stellen zich afwachtend op. ■ Bedrijven eisen zekerheid over de kwaliteit en levering van energie, grondstoffen en water. Veel bedrijven vrezen dat een kostenbesparing door deze gemeenschappelijke voorzieningen niet opweegt tegen de uitval van productie bij bijvoorbeeld vervuild water. ■ Op een bestaand terrein is het moeilijk om bedrijven nog te clusteren. Overigens kan het uitplaatsen van bepaalde bedrijven op te herstructureren terreinen wel een groot effect hebben op het zorgvuldig ruimtegebruik. Bijvoorbeeld bedrijven met grote hinderzones of met een negatieve uitstraling (autosloperij). Dit is alleen vaak wel een kostbare aangelegenheid.

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 1

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Groot: niet elk bedrijf hoeft voortaan zijn eigen utilities te bouwen, wat veel ruimte bespaard. Groot: het energieverbruik, grond- en drinkwaterverbruik en ook emissies zullen verminderen. Groot: bedrijven hoeven op eigen grond niet meer te investeren in bedrijfsfuncties die niet tot de kernactiviteit horen ■ Clustering van onderling samenhangende bedrijfsprocessen is een essentiële voorwaarde. ■ Clustering lijkt het beste te werken als een groot bedrijf het initiatief neemt. ■ Investeringskosten moeten door alle partijen worden gedeeld; free riding moet voorkomen worden. 1 Bedrijven hoeven minder te investeren in eigen grond 2 Ook het delen van utilities kan leiden tot kostenbesparingen, maar bedrijven raken wel meer afhankelijk van elkaar. ■ Bedrijven zullen meer argwanend staan tegenover het gezamenlijk gebruik van utilities dan van andere bedrijfsfuncties. ■ Bedrijven eisen zekerheid over de kwaliteit en levering van energie, grondstoffen en water. Veel bedrijven vrezen dat een kostenbesparing door deze gemeenschappelijke voorzieningen niet opweegt tegen de uitval van productie bij bijvoorbeeld vervuild water.

Bij de revitalisering van de Kleefsewaard in Arnhem trok Akzo Nobel bedrijven aan die gebruik maken van de bestaande voorzieningen op het bedrijventerrein. Een deel van het terrein was vrijgekomen door het sluiten van een bandgarenfabriek, maar het terrein bleef in eigendom en beheer van Akzo Nobel. Vanwege de sluiting ontstond een overcapaciteit van de warmtekrachtcentrale, waterzuiveringsinstallatie, maar ook de portiersdient et cetera. Akzo Nobel besloot tot investeringen in haar voorzieningen die leidden tot de vestiging van twee grote en een tiental kleinere bedrijven. Zowel de beschikbare ruimte als de bestaande voorzieningen worden weer optimaal gebruikt. Bedrijven halen nu een hoger rendement en besparen op energie en water door gezamenlijk gebruik van een efficiente energiecentrale en waterzuiveringsinstallatie.
Bron: Ministerie van Economische Zaken (1998)

8. Gemeenschappelijke voorzieningen: F. Duurzame energie
Toelichting

8. Gemeenschappelijke voorzieningen: E. Gezamenlijk gebruik van utilities en bedrijfsfuncties
Toelichting De bedrijfsfuncties die onderdeel zijn van het primair proces en die bedrijven gezamenlijk kunnen exploiteren zijn te onderscheiden in twee soorten: ■ Utilities zijn installaties die direct onderdeel van de procesgang zijn, denk hier aan installaties voor elektriciteitsopwekking of zuivering van proceswater. ■ Andere bedrijfsfuncties zijn weliswaar onmisbaar voor de procesgang maar worden niet als kernactiviteit aangemerkt, denk hier aan wasplaatsen, opslagplaatsen enzovoort. ■ Utilitymanagement kan een onderdeel van parkmanagement vormen. ■ Op bestaande bedrijventerreinen kan vrije capaciteit zijn bij het ene bedrijf die door andere bedrijven benut kan worden.

Toepassing van het instrument duurzame energie kan zowel op terreinniveau als op kavelniveau plaatsvinden. Op terreinniveau is gemeenschappelijk gebruik van een warmtekrachtinstallatie en bronnen van zonne-energie, windenergie en andere duurzame energie mogelijk. ■ Verder kunnen bedrijven gezamenlijk (duurzame) energie inkopen waardoor schaalvoordelen ontstaan. Bedrijven raken tegenwoordig meer vertrouwd met het gebruik van ‘groene energie’ dan met uitwisseling van energie, grondstoffen en water. ■ Dit instrument is ook toepasbaar op kavelniveau: denk hierbij aan gunstige plaatsing van bedrijfsgebouwen ten opzichte van de zon of gebruik van bouwmaterialen die energiezuinig zijn geproduceerd.

58

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

59

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 1

Klein: de installaties voor de opwekking van bijvoorbeeld zonne-energie nemen ruimte in beslag. Groot: het vermindert het gebruik van eindige grondstoffen en ook de uitstoot van schadelijke stoffen. Niet van toepassing Eigen bronnen van duurzame energie zoals een warmtekrachtinstallatie zijn vaak alleen rendabel als bedrijven hiervan relatief veel verbruiken. Zware industrie leent zich hiervoor meer dan bijvoorbeeld zakelijke dienstverlening. 1 Aan de ene kant vergt het (gemeenschappelijk) gebruik van duurzame energie meer investeringskosten, aan de andere kant ontstaan schaalvoordelen. De meerkosten van ‘groene energie’ zijn voor veel bedrijven nog een drempel.

9. Vereniging van Eigenaren (VVE)
Toelichting Bij de gronduitgifte kunnen gebruikers worden verplicht een VVE op te richten. Er kan overigens ook gekozen worden voor een coöperatie of stichting als bijzondere vorm van een VVE. Doel is een organisatie te creëren die verantwoordelijk is voor het beheer van het hele terrein. Wanneer meerdere bedrijven verantwoordelijk zijn voor het beheer en onderhoud van panden is altijd een VVE nodig (vergelijk appartementsrecht). De VVE kan alleen bij projecten in actie komen (bijvoorbeeld bij reparaties), maar ze kan ook uitgebreide gezamenlijke voorzieningen mogelijk maken, waarvoor maandelijkse servicekosten moeten worden betaald. En alles daartussen. Bij het opstarten van een VVE is veel afhankelijk van het draagvlak van bedrijven. Als bedrijven graag samenwerken kan een VVE intensief beheer regelen. Het is moeilijk om de samenwerking van de bedrijven verder te intensiveren in de loop van de tijd. Klein: het is vooral een beheerinstrument. Groot: een VVE stelt een bepaald kwaliteitsniveau ook op lange termijn zeker. Een terrein zal minder snel verouderen en bedrijven zullen er graag blijven zitten. Geen: een VVE kan oneigenlijk gebruik alleen tegengaan als ze een bedrijf kan verplichten een pand niet te verkopen of verhuren aan een ‘oneigenlijk gebruiker’. Een VVE is succesvol als: ■ Alle bedrijven lid zijn en de voordelen breed worden erkend; ■ Ze geen slapend bestaan leidt, maar voortdurend actief is; ■ Ze draagvlak voor extra financiële bijdragen kan creëren; ■ Ze gemeenschappelijke voorzieningen kan aanbieden, ■ Bedrijven bijdragen in de kosten van de oprichten van een VVE. 2 De kosten van bedrijfsvoering zijn lager omdat bedrijven gemeenschappelijk zorgen voor het beheer in plaats van individueel. ■ Als een bedrijf niet wil meewerken is verplichten vrijwel onmogelijk; ■ Het effect van een VVE hangt voor een groot deel af van het draagvlak onder gebruikers.

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

8. Gemeenschappelijke voorzieningen: G. Gezamenlijk gebruik van bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen
Toelichting Denk bij bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen aan faciliteiten uit het secundair proces die we onderscheiden in twee soorten: ■ Voorzieningen gericht op bedrijfshuisvesting (facilitymanagement) zoals collectieve beveiliging, collectief groenbeheer, collectief onderhoud van gebouwen, vergader- en opleidingsfaciliteiten en flexibele kantoren, kinderopvang, winkelcentra, sport- en recreatiefaciliteiten, hotel-restaurants en benzinestations, telecomvoorzieningen. Ook gemeenschappelijke voorzieningen als parkeerplaatsen kunnen hieronder vallen (zie personenvervoer en beperken aantal parkeerplaatsen) ■ Voorzieningen gericht op personeel zoals vergader- en opleidingsfaciliteiten, kinderopvang, winkels en sport- en recreatiefaciliteiten. Groot: niet elk bedrijf hoeft zijn eigen voorzieningen te treffen. Matig: secundaire productiemiddelen worden optimaal gebruikt. Personeel hoeft niet meer te reizen tussen het werk en commerciële voorzieningen. Klein: de vestiging van commerciële voorzieningen als min of meer ‘vreemde’ elementen kan zelfs andere ‘vreemde’ elementen aantrekken en mogelijk maken. ■ Clustering van bepaalde bedrijven is essentieel. Denk hierbij aan zakelijke dienstverlening met een relatief grote behoefte aan commerciële voorzieningen. ■ Onder deze bedrijven moet voldoende draagvlak bestaan en deze moeten niet vrezen voor verlies van ‘eigen identiteit’. ■ Een sterke bedrijvenvereniging (zie Vereniging van Eigenaren) of parkmanagement is ook nodig van het goed functioneren van zulke gemeenschappelijke voorzieningen. 2 De kosten van de bedrijfsvoering dalen door het afstoten van faciliteiten uit het secundair proces. Voor de verdeling van kosten moet een eenduidige verdeelsleutel bestaan voor alle betrokkenen, anders kan dit leiden tot onderling gesteggel.

2

Effect op intensief ruimtegebruik Effect op milieubewust ruimtegebruik 1 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Voorwaarden voor toepassing

2

Effect op intensief ruimtegebruik Effect op milieubewust ruimtegebruik 1 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Voorwaarden voor toepassing

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

60

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

61

4

Instrumenten bij beïnvloeden van aanbieders van bedrijfspanden
Toelichting Zodra meer bedrijfsgebouwen voor verhuur beschikbaar zijn, hoeft de gebruiker geen ruimte beschikbaar te houden voor uitbreidingsbehoefte op de lange termijn. Zonodig huurt hij dan een groter gebouw. Ook als je bedrijfspand om andere redenen ongeschikt wordt, is het makkelijker op te lossen. Groot: huurders vragen minder lange termijn groeiruimte dan koper (bij een grotere expansie huurt hij een groter pand. Klein: huurders zijn minder betrokken bij het terrein en de omgeving ervan. Klein: bij huurpanden kunnen gebruikers snel wisselen.

15. Tijdelijk gebruik grond en gebouwen
Toelichting Denk aan de verhuur van reserveruimte op bestaande terreinen aan tijdelijke gebruikers. ■ Ook de oprichting van een grondbank is mogelijk. Dit biedt goede kansen voor revitalisering van bestaande terreinen. Alle gevestigde bedrijven brengen hun gronden in en verdelen deze opnieuw zodat een meer efficiënte verdeling tot stand komt en ook ruimte voor uitbreiding beschikbaar komt. Groot: Tijdelijk gebruik van grond en gebouwen door verschillende partijen kan efficiënter ruimtebeslag opleveren. Klein: Het kan nadelig zijn voor de beeldkwaliteit en schept omstandigheden waarin minder milieubewust ruimtegebruik al dan niet in strijd met de voorschriften wordt gedoogd. Klein: Tijdelijk gebruik van grond werkt oneigenlijk gebruik ervan snel in de hand. Denk aan tijdelijke opslagruimte of parkeerplaatsen. De gronden die voor tijdelijk gebruik bestemd kunnen worden moeten substantieel zijn. Het mag bijvoorbeeld niet gaan om stroken opzij van een bedrijfsgebouw. Dit laatste zou direct vermindering van de beeldkwaliteit inhouden.

14. Meer huurpanden opnemen

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 1

2

Effect op intensief ruimtegebruik Effect op milieubewust ruimtegebruik 1 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Er moet een omslag in het denken komen bij de huidige gebruikers van bedrijfsruimte (van koop naar huur) en bij projectontwikkelaars en beleggers (zij moeten huurconcepten in de markt zetten).

Voorwaarden voor toepassing

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Hogere (koop)prijzen van bedrijfspanden kunnen dat stimuleren. Dan zijn de initiële investeringskosten bij een startend bedrijf immers hoger, waardoor zij sneller grijpen naar een huuralternatief. ■ Zodanige schaarste op de markt dat het een interessant beleggingsproduct wordt. ■ Stabiele – liefst stijgende – prijzen bevordert dat aanbieders van huurpanden verder geïnteresseerd raken in de bedrijfsruimtemarkt. ■ Planologisch ondersteunen door in het bestemmingsplan op te nemen dat er ruimte is voor kleine bedrijfseenheden of bedrijfsverzamelgebouwen. 1 De bedrijventerreinenmarkt wordt meer interessant voor beleggers. 2 Een gebruiker is flexibel in zijn handelen. ■ Ongeschikt voor kapitaalintensieve bedrijven voor wie bedrijfsverplaatsing financieel onaantrekkelijk is. ■ Ongeschikt voor bedrijven die een zeer specifiek op hun eisen gemaakte bedrijfsruimte nodig hebben. ■ Bij de keuze voor verhuizing naar een alternatieve locatie (als een huurder uit z’n jasje is gegroeid) spelen meer locatiefactoren een rol dan alleen of het een huur- of kooppand is.

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering

Risico’s

1 Zolang grond niet verkocht is kan de aanbieder ervan toch financieel profijt hebben van de grond 2 Bedrijven kunnen overbodige ruimte onderverhuren (zie toestaan onderverhuur). Andere bedrijven hoeven bij ruimtegebrek niet te verhuizen naar een ander terrein, eventueel buiten de regio. Tijdelijk gebruik van grond en gebouwen heeft snel een negatief effect op ander milieubewust en oneigenlijk ruimtegebruik.

16. Alternatieve concepten
Toelichting Private aanbieders kunnen andere concepten bieden dan de gemeente en daarmee zelfstandige bouwers doen. Een private aanbieder kan een terrein opzetten volgens een concept van Design Build Finance Maintain (DFBM) of Design Build Finance Operate (DFBO). Een projectontwikkelaar kan bijvoorbeeld een concept verkopen waar gemeenschappelijke voorzieningen in zijn verrekend of waar meerdere bouwlagen zijn gebruikt. Invoeren van bouwconcepten is gemakkelijker langs private weg. Hetzelfde geldt voor het opzetten van parkmanagement. Groot: een private aanbieder streeft naar een zo intensief mogelijk gebruik van zijn grond zodat hij de grond tegen een zo hoog mogelijke prijs kan verkopen dan wel zo hoog mogelijke huuropbrengsten kan ontvangen. Groot: een private aanbieder die eigenaar van het bedrijventerrein is en blijft, streeft naar het vasthouden van de ruimtelijke en milieukwaliteit zodat het terrein niet aan waarde verliest. Groot: een private aanbieder kan de vestiging van ‘vreemde’ elementen privaatrechtelijk eenvoudig tegenhouden. Een overheid is echter ook aan haar publiekrechtelijke normen gebonden.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

62

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

63

Bouwsteen D
Voorwaarden voor toepassing Inmenging van de overheid is noodzakelijk in het publiek belang. Denk aan de relatie tussen het bedrijventerrein en de omliggende bebouwde omgeving. ■ Publiek-private samenwerking is in elk geval vereist voor de realisatie van bovenwijkse voorzieningen. 1 Een gemeente kan een heel gebied relatief eenvoudig verkopen aan één private aanbieder. De laatste kan na een eigen grondexploitatie het gebied en voorzieningen daarbinnen zelf verder exploiteren en het gebied als belegging beheren. 2 Voor een bedrijf is het nadelig dat de private aanbieder niet aan publiekrechtelijke normen is gebonden. Alternatieve concepten die door een private partij worden aangeboden zijn ongeschikt voor bedrijven die een zeer specifiek op hun eisen gemaakte bedrijfsruimte nodig hebben.

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering

Risico’s

5. Instrumenten bij verhoging van het ambitieniveau van het bedrijfsleven
De beïnvloeding van eindgebruikers vindt op bedrijfsniveau plaats. Hierom kan het KAN bij de beïnvloeding van eindgebruikers het best inzetten op de instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik op kavelniveau. In deze bouwsteen onderscheiden we vijf invalshoeken waarop u instrumenten van zorgvuldig ruimtegebruik op kavelniveau kunt benaderen. Elk instrument wordt nader uiteengezet naar inhoud, effecten, toepassingsmogelijkheden en -risico’s.

64

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

D
1
1

Instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik op kavelniveau
Instrumenten bij benutting van de ruimte en intensivering van het ruimtegebruik
Toelichting De instrumenten die de planologische ruimte voor bepaalde soorten kavels kunnen beperken komen grotendeels overeen met de bestemmingsplanvoorschriften die gemeenten op terreinniveau kunnen vaststellen. ■ Denk aan nadere segmentering van kavels op een distributieterrein naar bijvoorbeeld afhankelijkheid van goederenvervoer over water. Groot: elk type bedrijvigheid vereist een bepaalde kavelgrootte. Door niet meer standaardkavels uit te geven maar door deze aan het type bedrijvigheid aan te passen kan ruimte worden gespaard.

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 1

Groot: een kavel kan een hoger bebouwingspercentage krijgen (zie grondprijs) Klein: het dicht op elkaar bouwen kan milieuhinder in de hand werken. Niet van toepassing Een gemeente moet dit instrument in een gedetailleerd bestemmingsplan of uitwerkingsplan opnemen. ■ Gebruikers moeten ook daadwerkelijk hun kavel ‘voller’ willen bouwen. ■ Dit gebeurt alleen als er daadwerkelijk schaarste aan bedrijventerreinen is. ■ Kwaliteit verdient extra aandacht, maak daarom gebruik van een beeldkwaliteitsplan. 1 Gebruikers hebben kleinere kavels nodig, waardoor ze minder grond uitgeven. Als de gemeente uitgever van grond is, heeft ze een ongunstige exploitatie. Als een marktpartij grond uitgeeft en de gebouwen ontwikkelt, kan ze meer gebruikers voorzien van bedrijfsruimte, wat financieel beter is.

3. Beperking planologische ruimte voor bepaalde soorten kavels

Effect op intensief ruimtegebruik

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering

Risico’s

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 2

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Groot: de vestiging van zware bedrijvigheid kan beter worden gestuurd. Groot: door het meer gedetailleerd bestemmen van een kavel sluit een gemeente oneigenlijk gebruik juridisch uit. Voldoende ruimte voor alle typen bedrijvigheid blijft belangrijk. Alle typen moeten kunnen worden gehuisvest, ook meer vervuilende industrie. 1 De grondexploitatieberekening moet meer worden gespecificeerd, wat meer proceskosten betekent. Als een bepaald segment, bijvoorbeeld zware industrie, door gebrek aan bestemde kavels niet meer gehuisvest kan worden.

Het bedrijventerrein oogt te vol wat de kwaliteit negatief beïnvloedt. ■ Zo kan de kwaliteit van het terrein onder druk komen te staan.

7. Bebouwingsintensiteit: B. Bouwhoogte
Toelichting Totnogtoe hebben technologische innovatie en bedrijfseconomische overwegingen zoals kostenbesparing of ruimtenood geleid tot interessante voorbeelden van meer compacte bouwvormen. ■ De gemeente neemt in het bestemmingsplan een hogere maximale bouwhoogte op. Hierdoor kunnen gebruikers hoger bouwen of meerdere bouwlagen realiseren en neemt het b.v.o. per m2 grond toe. ■ Hoger bouwen in één laag. Door het realiseren van een hogere verdiepingsvloeren wordt een bedrijf niet geconfronteerd met hogere grondkosten. Vergelijk hier hoger bouwen in één laag voor een bedrijventerrein als geheel. ■ Gestapelde functies; hoger bouwen in meer lagen. De bouwkosten van een eenvoudige opslaghal in twee lagen zijn globaal slechts 10% hoger dan die van opslag in één laag. De grondkosten, kosten van interne logistiek en technische mogelijkheden geven de doorslag of een bedrijf de beslissing voor stapeling neemt. Ondanks het feit dat ondergronds bouwen besparingen in grondkosten kan opleveren, wegen de bouwkosten hiervan niet op tegen een bovengrondse variant. Groot: bouwen in meer lagen levert ruimte op. En het biedt goede mogelijkheden voor intensivering op bestaande terreinen.

2

Instrumenten bij profilering van bedrijventerreinen naar vestigingsmilieus
Toelichting Voorschriften voor een hoger bebouwingspercentage zijn het eerste type voorschriften die gemeenten voor meer zorgvuldig ruimtegebruik kunnen opnemen in de bouwverordening. ■ Denk aan de afstand tussen het bedrijfspand tot de rooilijn. Deze afstand kan kleiner, waardoor meer grond bebouwd kan worden. Denk ook aan een maximaal aantal parkeerplaatsen. ■ Denk naast een maximum- ook aan een minimumbebouwingspercentage. De aanbieder van de grond kan zo het aanhouden van reserveruimte door een gebruiker beperken.

7. Bebouwingsintensiteit: A. Bebouwingspercentage

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik 1

Niet van toepassing Niet van toepassing

66

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

67

Voorwaarden voor toepassing

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering

Risico’s

Als de gemeente een gedetailleerd bestemmingsplan of een uitwerkingsplan heeft. ■ Als de aanbieder grond goedkoper verkoopt als er in meer lagen wordt gebouwd. Op dit moment betekent een hogere bebouwingintensiteit vaak een evenredig hogere grondprijs. Voorkomen moet worden dat de uitgever van grond hogere grondprijs vraagt bij een hogere verhouding b.v.o./grond. ■ Als er schaarste aan bouwgrond is. 1 Zie grondprijs. 2 Sommige bedrijven kunnen qua productie niet de hoogte in (zware, grote producten); bij bepaalde producten is het niet rendabel (te duur) om in lagen te bouwen, met name bij producten met een lage omloopsnelheid. ■ In de meeste gevallen meer kosten voor de bouwer/gebruiker. Niet alle bedrijven kunnen dat betalen. ■ In de hoogte bouwen is niet voor iedere gebruiker van toepassing (namelijk niet als het gaat om grote/zware producten of producten met een lage omloopsnelheid). ■ Omslag naar een grotere bouwhoogte op bestaande terreinen wordt lastig, omdat bestaande bedrijfspanden er vaak fysiek niet geschikt zijn voor het bouwen van een extra laag bovenop de bestaande laag, hogere bouw kan ook in strijd zijn met inpasbaarheid in de omgeving.

Voorwaarden voor toepassing Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Bij functiemenging moeten de functies elkaar versterken en elkaar zeker niet hinderen. 2 Functiemenging vergt een meer innovatieve bedrijfsvoering. Ook raakt een bedrijf meer afhankelijk van de bedrijfsvoering van andere bedrijven. Als functies elkaar gaan hinderen of als één functie verdwijnt en door de aanwezigheid van de blijvende functies deze ruimte niet meer gebruikt kan worden.

7. Bebouwingsintensiteit: D. Beperken parkeerplaatsen
Toelichting Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 1 Gemeente neemt in haar bestemmingsplan een (strengere) parkeernorm op. Groot: minder parkeerplaatsen op de kavel levert veel ruimte op. Parkeerplaatsen beslaan een relatief groot deel van de kavel. Groot: het leidt direct tot minder uitstoot op een bedrijventerrein. Niet van toepassing, tenzij de ‘oneigenlijke gebruikers’ veel parkeerruimte nodig hebben. ■ Het werkt het beste als de inperking van eigen parkeergelegenheid wordt gecompenseerd door gemeenschappelijke parkeergelegenheid en goed collectief vervoer. De gemeente kan beter een norm stellen als ze een gedetailleerd bestemmingsplan of een uitwerkingsplan hanteert. ■ Het werkt het beste als alle gemeenten in de regio hetzelfde doen (voorkomt vluchtgedrag). ■ Als de gebruiker of projectontwikkelaar gestapeld bouwt, de parkeernorm versoepelen. 2 Minder investeringen door minder grondaankoop voor de gebruiker en hogere exploitatiekosten voor eventuele alternatieven als gemeenschappelijk parkeren of collectief vervoer. ■ Inperken van bestaande parkeerruimte beperkt het draagvlak voor herstructurering. Misschien zijn – om herstructurering succesvol te laten zijn – juist soepele parkeernormen nodig. ■ Bedrijven zijn erg gevoelig voor toch al als streng ervaren parkeernormen. Marktpartijen zijn van mening dat door strengere parkeernormen de markt gefrustreerd wordt. Het aanbod van alternatieven is daarom erg belangrijk voor de uitkomst. ■ Concurrentie van locaties met ruimere parkeernormen is ook een risico.

In verschillende branches is bedrijfsvoering in meer lagen bovengronds of ondergronds mogelijk. Zo kan men (auto)showrooms goed stapelen. Een goed voorbeeld van stapeling is te vinden in Nijmegen waar het bedrijf Paul Klarenbeek een vier verdiepingen hoog distributiecentrum voor de kledingbranche heeft gebouwd. In de procesindustrie kan bij bedrijfsvoering in meer lagen gebruik worden gemaakt van de zwaartekracht. De bouwkosten van gestapelde grootschalige industriële productieprocessen zijn 30 tot 50% hoger.
Bron: Gemeente Amsterdam, Terreinwinst voor bedrijvigheid, september 1998

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

7. Bebouwingsintensiteit: C. Functiemenging
Toelichting

Denk bij (interne) functiemenging aan een, twee of meer

1

Effect op intensief ruimtegebruik

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

lagen kantoor bovenop de werkvloer op de begane grond. ■ Binnen grotere bedrijven kunnen binnen een gebouw voorzieningen worden opgenomen die ook door derden kunnen worden gebruikt zoals een kantine of sport- en recreatiefaciliteiten (zie bedrijfsgerichte commerciële voorzieningen). Groot: het betreft hier de ruimtelijk-functionele invulling van instrumenten als bouwhoogte en gemeenschappelijke voorzieningen. Matig: functies kunnen voor elkaar milieuhinder opleveren. Klein: menging van verschillende functies kan profilering van een bedrijventerrein belemmeren of in tegenspraak zijn met de specifieke bestemming van een kavel.

68

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

69

7. Bebouwingsintensiteit: E. Parkeren in bebouwing opnemen
Toelichting Parkeerplaatsen beslaan doorgaans een groot deel van de kavel, maar kunnen eenvoudig ondergronds worden ondergebracht of op elkaar worden gestapeld. ■ In de autobranche en bij grotere kantoren is al veel ervaring opgedaan met het opnemen van parkeren in de bebouwing. Groot: minder parkeerplaatsen op de kavel zelf levert veel ruimte op.

3

Instrumenten bij vaststelling kwalitatief vestigingsbeleid
Toelichting De koper van grond wordt verplicht bij verkoop van de grond en het gebouw deze eerst aan te bieden aan de aanbieder van de grond (eerste recht tot wederkoop). ■ Ook kan worden opgenomen dat een bedrijf binnen een aantal jaar alles bebouwd moet hebben, anders moet het de restruimte terugverkopen aan de aanbieder. Als de aanbieder grond en gebouwen eenmaal heeft teruggekocht, kan ze de grond weer uitgeven onder eventueel nieuwe uitgiftvoorwaarden. Groot: intensivering op teruggekochte grond is nodig. Zodra een bedrijf verhuist, kan aanbieder grond terugkopen en onder nieuwe voorwaarden (bijvoorbeeld een hogere intensiviteit) uit geven. Ook houdt een aanbieder van grond controle over de grond: het proces van herstructurering wordt vereenvoudigd omdat gronden sneller in bezit van de eerste aanbieder zullen komen

10. Terugkoopactie

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 1

Niet van toepassing Niet van toepassing Parkeren opnemen in de bebouwing is vooral kansrijk voor bedrijven op een bedrijventerrein dat voor publiekgerichte branches is gesegmenteerd. Bijvoorbeeld perifere detailhandel, groothandel en leisurebedrijven. ■ Bundeling van kleine of gemiddelde bedrijvigheid en concentratie van kantooroppervlaktes maken gezamenlijk parkeergarages beter haalbaar.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

1 Zie grondprijs. 2 De kosten zijn hoog en daarom is het vaak alleen haalbaar op grootschalige terreinen. Voor de gemiddelde bedrijvigheid is het vaak niet haalbaar omdat het aantal parkeerplaatsen in verhouding tot de kosten te laag is.

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 2

7. Bebouwingsintenisteit: F. Overkappen activiteit
Toelichting Als een bedrijfsactiviteit die normaal in de buitenlucht plaatsvindt zoals opslag wordt overkapt is de ruimte vaker bruikbaar. Bijvoorbeeld bij nacht omdat geluidhinder beperkt wordt of ook bij slecht weer. Groot: het is niet nodig een opslag buiten en een opslag binnen aan te houden waardoor ruimte gespaard kan worden. Groot: geluidhinder en visuele hinder van bepaalde bedrijfsactiviteiten worden beperkt. Niet van toepassing Schaal van de bedrijfsactiviteit moet zo groot zijn dat de besparing op grondaankoop opwegen tegen kosten van overkapping. ■ Het is kansrijk als het overkapping van bijvoorbeeld een openbare terminal betreft of een andere gemeenschappelijke voorziening waardoor kosten kunnen worden gedeeld. 1 Er zal minder ruimte worden opgenomen waardoor de grondopbrengsten teruglopen. 2 Overkapping vereist technische innovatie die dit mogelijk moeten maken. Overkapping van grootschalige bedrijfsactiviteiten is zeer kostbaar.

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 1

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Matig: het voorkomt direct dat ongewenste, vervuilende bedrijvigheid zich vestigt. Groot: als de gemeente de oorspronkelijke aanbieder is, zal ze na terugkoop niet aan oneigenlijke gebruiker verkopen ■ Aanbieder van grond moet geld beschikbaar hebben om gronden terug te kopen. ■ Wanneer aanbieder van grond een (permanente) visie op toekomstig mogelijkheden van bestaande bedrijventerreinen heeft, zodat aanbieder goed weet wat hij wel en niet moet aankopen. ■ Aanbieder van grond moet erg toekomstgericht denken en vooruit anticiperen. 1 Reservering van gelden voor terugkoop. 2 Een bedrijf kan bij opnieuw verkopen een lagere prijs of juist veel meer ontvangen. ■ Het is alleen incidenteel inzetbaar, als een bedrijf wil verkopen. ■ Het werkt alleen op lange termijn, terwijl nu de aanbieder nu al een terugkoopoptie moet opnemen. ■ Het wordt ook gezien als inmenging van de overheid in de (vastgoed)markt.

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

70

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

71

11. Erfpacht
Toelichting De gebruiker huurt grond onder bepaalde erfpachtvoorwaarden. Voorwaarden kunnen betrekking hebben op zorgvuldig ruimtegebruik zoals bedrijfsactiviteit (bijvoorbeeld geen detailhandel) en goed beheer en onderhoud pand en perceel. De aanbieder van de grond blijft in alle gevallen de juridische eigenaar en kan ook bij hernieuwde gronduitgifte de erfpachtvoorwaarden aanpassen. In een erfpachtovereenkomst kan de bestemming en het bouwvolume (privaatrechtelijk) nauwkeurig worden vastgelegd, maar het is discutabel welke voorwaarden in het bestemmingsplan en welke voorwaarden in een erfpachtovereenkomst kunnen en moeten worden geregeld. Een gemeente kan een terugkoopoptie of voorwaarden voor onderverhuur ook in de erfpachtvoorwaarden opnemen. Groot: de aanbieder geeft het grondeigendom niet uit handen en kan zo blijven sturen op zorgvuldig ruimtegebruik. Het effect is vooral groot op lange termijn. Zo kunnen kosten voor herstructurering via de erfpacht betaald worden door de gebruikers in plaats van door de gemeente. Een gemeente heeft met erfpacht beperkte mogelijkheden: ze kan dit privaatrechtelijk instrument niet voor publiekrechtelijke doeleinden gebruiken. Een private aanbieder kent deze beperking vanzelfsprekend niet. Groot: zie bij effect op intensief ruimtegebruik. Groot: zie bij effect op intensief ruimtegebruik. Er moet niet gekozen worden voor eenmalige afkoop, maar voor een zwaarder systeem, waarin herwaardering van opstallen en dergelijke meegenomen worden. ■ De gebruiker moet positief staan tegenover erfpacht, anders koopt hij grond elders. ■ De aanbieder moet bereid zijn om instrumenten voor zorgvuldig ruimtegebruik op te nemen in het erfpachtcontract. 1 De inkomsten voor de aanbieder zijn verspreid over de jaren (wel permanente inkomstenbron) 2 Er is eventueel een lagere investering voor de gebruiker. ■ Het is niet erg populair bij bedrijven en andere eigenaren, vanwege de onzekerheid over hoogte van erfpacht bij verloop van de erfpachtperiode en de onvoldoende tegenprestatie van beheer en kwaliteit van het terrein door de gemeente. ■ Een bedrijf kiest een andere vestigingsplaats als hij uitwijkmogelijkheden heeft naar een terrein zonder erfpacht.

12. Grondprijs: A. Hoge grondprijs om opname te beperken
Toelichting De aanbieder van grond vraagt een hogere prijs aan de gebruiker die zo de grondprijs een belangrijkere rol laat spelen bij zijn beslissing tot grondaankoop. Deze benadering is tegenovergesteld aan de twee manieren B en C waarop de gemeente de grondprijs voor een hogere bebouwingsintensiteit kan inzetten. Matig: grondprijs bepaalt maar 1,4% van de totale investeringen van bedrijven. Wel geeft een hogere prijs een signaal dat de grond een schaars goed is en dat daar dus zorgvuldig mee omgegaan moet worden. Bij herstructurering is het effect groot: het prijsverschil tussen nieuw uit te geven grond en de kosten van herstructurering wordt kleiner. Hoe kleiner het verschil hoe vaker herstructurering een optie is. Klein: als de grondkosten voor een bedrijf hoog is het minder geneigd tot milieubewuste maatregelen. Geen: niet van toepassing Als de prijs substantieel verhoogd wordt, is het effect groter. Hoewel het op dit moment een klein deel van de totale investeringskosten zijn, zal ondernemer bij de investeringsbeslissing ook naar de grondprijs kijken.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

1

Effect op intensief ruimtegebruik

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 2

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 2

Gevolgen van toepassing voor: 1 grondexploitatie en 2 bedrijfsvoering

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Risico’s

Regionale prijsafspraken versterken het instrument, het voorkomt intergemeentelijke concurrentie waardoor bedrijven niet naar andere gemeenten ‘vluchten’. ■ Als een gebruiker een hogere bebouwingsintensiteit of bouwhoogte realiseert moet er een lagere grondprijs tegenover staan. Momenteel is het vaak zo dat bij hogere intensiteit een hogere prijs voor de grond wordt betaald. 1 Voordeel voor de aanbieder van grond: er is eerder sluitende exploitatie voor de aanbieder, er zijn meer een opbrengsten om uit te geven voor een terrein van hogere kwaliteit. 2 Nadeel voor de bedrijfsvoering vanwege hogere grondkosten. ■ Gebruikers zijn gevoelig voor financiële verschillen tussen verschillende locaties. Een gering prijsverschil maakt niet veel uit, maar wanneer de grondprijs irrealistisch hoog wordt, ontstaan grote concurrentieproblemen. Overigens, bedrijven die alleen op zoek zijn naar grond om in hun huidige behoefte te voorzien, zijn nauwelijks beïnvloedbaar door prijs. Groeiende bedrijven die grondreserves kopen voor eventuele uitbreiding, zullen in hun strategische keuze een afweging maken tussen de mogelijkheden van meer grond en de kosten. ■ Als andere aanbieders lagere prijzen vragen waardoor binnen het KAN of tussen het KAN en andere regio’s concurrentieproblemen ontstaan.

72

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

73

12. Grondprijs: B. Afwijking van vaste grondprijs bij bijzondere investeringskosten
Toelichting Indien noodzakelijk kan de aanbieder van grond afwijken van de vooraf vastgestelde grondprijs. In sommige gevallen kan maatwerk geboden zijn bij het corrigeren van de grondprijs voor bijzondere investeringskosten. Hiervoor is in principe bestuurlijke besluitvorming nodig, maar kleinere uitgiften kunnen binnen een mandaat vallen. Groot: als de aanbieder van grond tegemoet komt in de grondprijs zal een bedrijf meer geneigd zijn tot innovatieve maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik. Groot: zie effect op intensief ruimtegebruik. Ook zal een bedrijf meer geneigd zijn tot maatregelen om milieubewust ruimtegebruik te bevorderen, zoals Duurzaam Bouwen. Niet van toepassing. Voorwaarden voor verlaging van de grondprijs moeten vooraf worden vastgesteld in een nieuwe berekeningswijze. 1 Dit instrument leidt tot langdurige onderhandelingen over de grondprijs en wat daar aan maatregelen van milieubewust ruimtegebruik tegenover moet staan. Verder is het nadelig voor de grondexploitatie van de gemeente. De kostenvoordelen van een lagere grondprijs bij een hoge FSI wegen vaak niet op tegen de hogere stichtingskosten.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

Groot: als de aanbieder van groot tegemoet komt in de grond zal een bedrijf meer geneigd zijn tot innovatieve maatregelen voor zorgvuldig ruimtegebruik. Niet van toepassing Niet van toepassing Voorwaarden voor verlaging van de grondprijs moeten vooraf worden vastgesteld in een nieuwe berekeningswijze. 1 Uiterst nadelig ten opzichte van de huidige praktijk van grondprijsberekening. De kostenvoordelen van een lagere grondprijs bij een hoge FSI wegen vaak niet op tegen de hogere stichtingskosten.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 2 Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3

Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

13. Toestaan onderverhuur
Toelichting Vaak wordt bij de uitgiftevoorwaarden nu verboden dat bedrijven een deel van hun bedrijfsruimte (tijdelijk) onderverhuren aan andere gebruikers. Gebruikers hebben vaak restcapaciteit om eventuele uitbreiding in de toekomst te kunnen faciliteren. Ingeschat wordt dat circa 5 tot 10 % van alle bedrijfsruimte niet efficiënt wordt gebruikt. Groot: delen van bedrijfsruimte die nu leegstaan, kunnen door bijvoorbeeld startende bedrijven worden gehuurd totdat de eigenaar de ruimte nodig heeft. Klein: verhuur van reserveruimte kan bijdragen aan vervuiling van de beeldkwaliteit als reserveruimte voor opslag of parkeerplaatsen wordt gebruikt. Klein: het kan zelfs oneigenlijk gebruik in de hand werken als leegstaande bedrijfsruimte verhuurd wordt aan andere type gebruikers dan het profiel van het terrein ■ Als er een meer dynamische markt ontstaat, waar ook beleggers een aandeel hebben; zie het instrument vergroten variëteit aanbod bedrijfspanden. ■ Er moet animo zijn onder gebruikers om hun restcapaciteit te verhuren, ze moeten bij groei van hun bedrijf dus ook weer snel van de onderhuurder af kunnen. ■ Tegelijkertijd moet er ook vraag zijn naar tijdelijke kleinschalige bedrijfsruimtevoordeel: het levert veel ruimtewinst als kleine, groeiende bedrijven – met name starters – gebruik kunnen maken van restruimte. Daarnaast kan dit bijdragen aan een grotere dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt. 2 Eigenaar heeft inkomsten van de verhuur van de ruimte die anders leeg zou staan en alleen maar geld kost. Het kan oneigenlijk gebruik van het bedrijventerrein in de hand werken. Dit vereist een grotere druk op de handhaving.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

12. Grondprijs: C. Compensatie in grondprijs bij hoge bebouwingsintensiteit
Toelichting Als de bebouwingsintensiteit toeneemt nemen ook de investeringskosten toe. Een gemeente kan hierin door middel van compensatie in de grondprijs tegemoet komen waarbij ze een relatie kan leggen tussen de grondprijs en de Floor-SpaceIndex (FSI). De FSI geeft de verhouding tussen vloeroppervlak en kaveloppervlak weer; een FSI van 2 betekent dat op elke vierkante meter kavel twee vierkante meter vloeroppervlak kan worden gerealiseerd. In het huidig grondprijsbeleid van gemeenten wordt bij een FSI tot 1 de grondprijs per vierkante meter kaveloppervlak berekend. Voor een uitbreiding op een kavel tot een FSI van 1 wordt geen extra grondprijs berekend. Een uitbreiding naar een FSI groter dan 1 wordt door gemeenten vaak echter niet door tegemoetkoming in de grondprijs gestimuleerd. De grondprijs wordt in dat geval namelijk berekend aan de hand van elke vierkante meter vloeroppervlak. Als een gemeente een hogere bebouwingsintensiteit wil realiseren moet zij bij een FSI hoger dan 1 de grondprijs blijven berekenen aan de hand van het kaveloppervlak. Hierdoor ontstaat bij een lage FSI een hogere grondprijs dan bij een hoge FSI. 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Voorwaarden voor toepassing

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

74

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

75

4

Instrumenten bij beïnvloeden van aanbieders van bedrijfspanden
Toelichting De gemeente kan het aanbod kleine bedrijfseenheden bevorderen, specifiek voor startende ondernemingen. Deze eenheden, bijvoorbeeld in een bedrijvenverzamelgebouw, lenen zich uitstekend voor verhuur. Groot: starters kunnen eenvoudig doorstromen naar een groter kantoor. Niet van toepassing Klein: het is moeilijk bedrijven die niet in het profiel van een ruimtegebruik bedrijvenverzamelgebouw vallen, te weren. In het bestemmingsplan voor een terrein kan worden opgenomen dat er ruimte is voor kleine bedrijfseenheden of bedrijvenverzamelgebouwen. 1 De bedrijventerreinenmarkt wordt meer interessant voor beleggers, maar het beheer van een bedrijvenverzamelgebouw vergt veel inspanning. 2 Een gebruiker is flexibel in zijn handelen. Het risico van oneigenlijk ruimtegebruik is tamelijk groot

5

Instrumenten bij verhoging van het ambitieniveau van het bedrijfsleven
Toelichting De eindgebruiker van de grond of een gebouw kan zelf direct invloed uitoefenen op zorgvuldig ruimtegebruik door minder grond aan te kopen. Hij kan geen of minder grond in reserve houden of geen optie op een kavel aanhouden. Door een bepaalde houding en bepaald gedrag van gebruikers van bedrijventerreinen zullen ze uiteindelijk zelf vragen naar instrumenten voor zorgvuldig (hier: intensief) ruimtegebruik. Dit treedt alleen op als het algemeen belang en eigen nut van deze maatregel bij de eindgebruiker verinnerlijkt raakt. Groot: alleen op bestaande terreinen matig, omdat de bedrijfsvoering al lang ion gang is gezet. Niet van toepassing Groot: het ontbreken van strategische voorraden neemt het risico weg dat deze voor tijdelijk of ongewenst gebruik worden ingezet, eventueel door andere bedrijven. Als de eindgebruikers zelf de noodzaak gaan zien, bijvoorbeeld als er schaarste aan ruimte is. 1 de aanbieder van grond zal minder grond verkopen. 2 de eindgebruiker houdt geen strategisch grondvoorraad meer aan en grond drukt zo minder op de begroting. Niet van toepassing

17. Bedrijvenverzamelgebouwen

19. Houding en gedrag eindgebruikers: A. Beperken grondaankoop

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk 1 Voorwaarden voor toepassing

Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Effect op intensief ruimtegebruik 2 Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik 1 Voorwaarden voor toepassing Gevolgen van toepassing voor:

18. Flexibel bouwen
Toelichting Flexibel bouwen heeft twee doelstellingen: Een bedrijf kan bij vestiging nadere eisen stellen aan de bouw en in elk geval de inrichting van het bedrijfsgebouw. ■ Het bedrijfsgebouw kan na eerder gebruik eenvoudig worden aangepast aan een nieuwe gebruiker. Dit voorkomt snelle veroudering van het gebouw. Groot: bedrijfsgebouwen blijven hun waarde behouden waardoor bedrijven eerder tweedehands van bedrijfsruimte gebruik willen maken. Nieuwbouw is minder nodig. Matig: instrumenten voor milieubewust ruimtegebruik, zoals voor duurzame energie, kunnen ook na realisatie van de bedrijfsruimte worden toegepast Klein: als een gebouw flexibel gebruikt kan worden is het ook geschikt voor ‘vreemde’ elementen die er in de toekomst gebruik van kunnen maken. Niet van toepassing 1 De bedrijfsruimte kan eenvoudig worden aangepast aan veranderingen in de bedrijfsvoering.

1

Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

19. Houding en gedrag eindgebruikers: B. Milieubewuste bedrijfsvoering
Toelichting De eindgebruiker van de grond of een gebouw kan zelf direct invloed uitoefenen op zorgvuldig (hier: milieubewust) ruimtegebruik op zijn eigen kavel. Door een bepaalde houding en bepaald gedrag van gebruikers van bedrijventerreinen zullen ze uiteindelijk zelf vragen naar instrumenten voor milieubewust ruimtegebruik. Dit treedt alleen op als het algemeen belang en eigen nut van deze maatregel bij de eindgebruiker verinnerlijkt raakt. Niet van toepassing Groot Niet van toepassing Als de eindgebruikers zelf de noodzaak gaan zien, bijvoorbeeld als het bedrijventerrein waarin de kavel is gelegen sterk vervuild raakt. 2 Het kan leiden tot hogere kosten van de bedrijfsvoering.

1

Effect op intensief ruimtegebruik

2

Effect op milieubewust ruimtegebruik 3 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik

Voorwaarden voor toepassing Gevolgen van toepassing voor: 1 Grondexploitatie en 2 Bedrijfsvoering Risico’s

Het grootste risico schuil in een onduidelijke segmentering als de bedrijfsruimte in beginsel voor veel soorten bedrijvigheid beschikbaar en passend is.

Effect op intensief ruimtegebruik 5 Effect op milieubewust ruimtegebruik 6 Effect op oneigenlijk ruimtegebruik Voorwaarden voor toepassing 4

Gevolgen van toepassing voor: 3 Grondexploitatie en 4 Bedrijfsvoering Risico’s

Niet alle soorten bedrijvigheid zullen hierop reageren

76

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

77

Bouwsteen E

E
■ ■ ■ ■ ■

Bronverwijzingen
Regionaal Structuurplan KAN 1995-2015, Knooppunt Arnhem-Nijmegen, april 1998; Segmenterings- en Faseringsplan Bedrijventerreinen, Knooppunt Arnhem-Nijmegen, november 1997; BRO Adviseurs, Bedrijventerreinnota KAN 2000, Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Vught 2000; Advies Duurzame bedrijventerreinen KAN KPMG-Metrum Knooppunt Arnhem-Nijmegen; Grontmij Advies & Techniek, Duurzame bedrijventerreinen KAN, Knooppunt Arnhem-Nijmegen, Arnhem 2000; Ruimte maken, ruimte delen, Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening 2000/2020, Ministerie van VROM, Den Haag januari 2001; Bovenlokaal grondgebruik in Kaderwetgebieden en daarbuiten, STEC Groep, Nijmegen december 2001; Zorgvuldig ruimtegebruik Brabantse bedrijventerreinen, STEC Groep, Nijmegen december 2000.

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005

79

Colofon
Uitgave
Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) Keizer Karelplein 32b 6511 NH Nijmegen Postbus 6578 6503 GB Nijmegen tel 024 3297979 fax 024 3297970 www.kan.nl kan@kan.nl

Datum
oktober 2003

Oplage
1.000 exemplaren

Samenstelling
KAN

Onderzoek en advies
De Stec Groep, Nijmegen BRO Adviseurs, Vught KPMG Milieu, Den Haag Grontmij, Arnhem

Redactie
KAN

Ontwerp, vormgeving en productiebegeleiding
Ontwerpbureau NEO, Arnhem

Fotografie
Luuk van der Lee

80

Nota Bedrijventerreinen KAN 2002-2005