-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1 ·an 13
Parkmanagement
op
bedrijventerreinen














Afdeling Ruimtelijk Beleid/beleidsontwikkeling
In samenwerking met de afdeling Ontwikkeling en afdeling Beheer
versie 3 augustus 2006



-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2 ·an 13
Inhoudsopgave:


1. Inleiding.......................................................................................................................................... 3
2. Parkmanagement, een nadere invulling.......................................................................................... 3
3. Parkmanagement in Pijnacker-Nootdorp........................................................................................ 5
3.1. Parkmanagement op nieuwe terreinen...................................................................................5
3.2. Parkmanagement op bestaande terreinen.............................................................................10
4. Afronding ................................................................................................................................... 111
Bijlage I................................................................................................................................................. 12
Bijlage II................................................................................................................................................ 13

































-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3 ·an 13
1. Inleiding

Het bevorderen van de werkgelegenheid – vertaald naar het minimaal behouden en bij voorkeur
verbeteren van de woon-werk balans – is een van de hoofddoelstellingen van de toekomstvisie van
Pijnacker-Nootdorp. Het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven is een nadere
uitwerking van deze doelstelling. De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en het investeren in
de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen zal een van de uiteindelijke resultaten moeten zijn.
In Pijnacker-Nootdorp wordt dan ook fors geïnvesteerd in de ontwikkeling van nieuwe
bedrijventerreinen en in het verbeteren van de kwaliteit van bestaande terreinen. In dit verband kan
gewezen worden op de herstructurering van de bedrijventerreinen Kruisweg I en II en de revitalisering
van de Boezem. Nieuwe bedrijventerreinen staan gepland in Pijnacker (Boezem II) en Nootdorp
(Bedrijvenpark Heron). Bedrijventerrein Ruyven te Delfgauw en Oostambacht in Nootdorp zijn
nagenoeg ‘uitontwikkeld’.

Het gegeven dat voor bedrijventerrein de Boezem en Kruisweg I en II sprake is geweest van forse
investeringen om deze terreinen in kwalitatieve zin op te waarderen, geeft aan dat als niet op
structurele wijze aandacht wordt besteed aan de kwaliteit van bedrijventerreinen er een haast
‘natuurlijk’ proces van ‘verval’ op dit soort terreinen valt waar te nemen. Zonder structurele aandacht
voor een adequaat niveau van beheer en kwaliteit van de openbare ruimte kan dit leiden tot
verpaupering en uiteindelijk zelfs tot functieverlies.

Parkmanagement wordt gezien als een instrument om dergelijke processen te voorkomen. Wat schoon,
heel en veilig is zal met behulp van parkmanagement ook schoon, heel en veilig kunnen blijven. Door
eigenaren van onroerend goed mede verantwoordelijk te maken voor onderhoudstaken in het beheer
van de openbare ruimte zal meer draagvlak en betrokkenheid voor de kwaliteit van het
bedrijventerrein ontstaan. Onroerend goed eigenaren en gebruikers ervan zullen meer dan in het
verleden het geval is geweest deze betrokkenheid weten om te zetten in daadwerkelijk ter hand (laten)
nemen van werkzaamheden die gericht zijn op het behoud van de kwaliteit van de openbare ruimte.
Hoewel, vanuit het belang dat eigenaren van onroerend goed hebben bij het behoud van de kwaliteit
van hun eigendommen en de omgeving waarin dit eigendom is gesitueerd, verwacht zou mogen
worden dat van deze zijde sowieso een inzet gepleegd zou worden voor het behoud van de kwaliteit
van het bedrijventerrein, heeft de situatie op bedrijventerreinen de Boezem en Kruisweg I en II
duidelijk gemaakt dat dit geen vanzelfsprekendheid is. Het invoeren van parkmanagement zal eraan
bijdragen dat dit uiteindelijk wel als vanzelfsprekendheid wordt ervaren en wordt geformaliseerd.
Daarbij wordt wel voor de overheid een initiërende rol gezien om parkmanagement als instrument op
te starten. Het is dan aan de in te stellen parkmanagementorganisatie om het instrument
parkmanagement verder door te ontwikkelen.

In onderstaande hoofdstukken zal ingegaan worden op de rol die de Gemeente Pijnacker-Nootdorp
voor zichzelf en voor de betrokken bedrijven weggelegd ziet als het gaat om het invoeren van
parkmanagement als instrument om de kwaliteit op bedrijventerreinen te waarborgen.
2. Parkmanagement, een nadere invulling

Parkmanagement is een containerbegrip. Parkmanagement kan zich uitstrekken van het hebben van
een beheerorganisatie die verantwoordelijk is voor de uitvoering van verschillende onderhoudstaken in
de openbare ruimte, tot een organisatie die zich tot doel stelt om door middel van de centrale inkoop
van bijvoorbeeld kantoorartikelen financiële voordelen te behalen, of vanuit een gemeenschappelijk
(overheid en bedrijfsleven) geformuleerd kader inzet pleegt op de werving van nieuwe bedrijven voor
een terrein.

In deze notitie wordt parkmanagement gedefinieerd als een activiteit die gericht is op de door overheid
en bedrijfsleven gemeenschappelijk gedragen sturing op vorm, beheer en voorzieningen van een
bedrijventerrein (ontleend aan Parkmanagement in de provincie Limburg; uitgangspunten januari
2005)

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4 ·an 13



Schematisch kan parkmanagement door middel van het volgende schema, met daarin een uitwerking
naar concrete activiteiten van parkmanagement opgenomen, worden weergegeven.

Aspect Omschrijving (mogelijke) concrete uitwerking
Vorm Inrichting van private en
openbare ruimten en kwaliteit
van gebouwen
Stedenbouwkundige,
architectonische en
landschappelijke vormgeving,
zorgvuldig en intensief
ruimtegebruik
Beheer Onderhoud van private en
openbare ruimten en gebouwen
Onderhoud en schoonmaken van
wegen, groen, straatmeubilair,
verlichting etc.
Voorzieningen Diensten en regelingen waar
bedrijven en hun medewerkers
gebruik van kunnen maken
Collectief energie- water-
vervoer- en afvalmanagement,
terreinbeveiliging;
gemeenschappelijke sport-,
horeca
kinderopvangvoorzieningen etc.


Een strikte scheiding tussen de verschillende aspecten is echter niet te maken. Veelal is er sprake van
het in elkaar grijpen van de aspecten. Veiligheid is hiervan een goed voorbeeld. De
stedenbouwkundige opzet van een terrein kan van invloed zijn op de veiligheidsbeleving op het
terrein, het onderhoudsniveau heeft een zelfde uitwerking en de daadwerkelijke beveiliging door een
beveiligingsbedrijf zal een positieve bijdrage leveren aan het objectieve veiligheidsniveau.
Desondanks biedt het hiervoor gegeven onderscheid in drie aspecten een goed houvast om inhoud te
geven aan het opzetten van parkmanagement in de Gemeente Pijnacker-Nootdorp en de rol daarin van
de onderscheiden partijen.

Zoals aangegeven in de definiëring van parkmanagement dient het gemeenschappelijk optrekken van
overheid en bedrijfsleven in parkmanagement besloten te liggen. Hoewel het gemeenschappelijke doel
van deze partijen uiteindelijk hetzelfde is (het behoud van de kwaliteit van het bedrijventerrein in de
ruimste betekenis van het woord,) zijn de financiële verantwoordelijkheden op de te onderscheiden
aspecten niet altijd vergelijkbaar.
Vorm en beheer kennen veel meer een gedeelde financiële verantwoordelijkheid dan het aspect
voorzieningen. Het is dan ook zinvol om bij de opzet van parkmanagement dit verschil te betrekken.
Wat duidelijk is, is dat succesvol parkmanagement alleen mogelijk is als er voldoende draagvlak bij de
deelnemende partijen bestaat. Voor bestaande terreinen zal deze draagvlakverwerving alleen tot stand
kunnen worden gebracht door middel van argumenten. Duidelijk dient te worden gemaakt dat partijen
voordeel hebben bij het participeren in parkmanagement.
Bij nieuwe terreinen telt uiteraard ook de kracht van het argument, maar is het mogelijk om ‘van
boven af’ draagvlak te organiseren door middel van het opnemen van een verplichte financiële
afdracht die verankerd ligt in de grondverkoopovereenkomst. Hoewel het uiteindelijke succes van het
parkmanagement ook hier gelegen zal zijn in het duidelijk maken van de voordelen die hiermee zijn
gemoeid, is het organiseren van een start van parkmanagement in deze situatie eenvoudiger.








-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5 ·an 13
3. Parkmanagement in Pijnacker-Nootdorp
3.1. Parkmanagement op nieuwe terreinen

Op korte termijn zal gestart worden met de uitgifte van gronden op het bedrijventerrein Boezem II te
Pijnacker. De uitgifte van gronden op bedrijvenpark Heron staat daarna op de rol. Zoals hiervoor
aangegeven kan door middel van de uitgifte van gronden de start van parkmanagement op
bedrijventerreinen goed georganiseerd/gefinancierd worden.
Duidelijk moet dan wel zijn wat overheid en bedrijfsleven met het op te zetten parkmanagement
nastreven. Duidelijk moet ook zijn hoe de verschillende financiële verantwoordelijkheden komen te
liggen. Hieronder zal de inzet van de gemeente op dit vlak worden weergegeven. Toetsing van de
gemeentelijke visie op parkmanagement aan de inzichten die hierover leven bij het bedrijfsleven is
wenselijk en kan duidelijk maken in hoeverre parkmanagement in de Gemeente Pijnacker-Nootdorp
een succesvolle bijdrage kan leveren aan het behoud van de kwaliteit van de nieuw te ontwikkelen
bedrijventerreinen.
Voor de bestaande terreinen is sprake van een andere uitgangssituatie. Hoewel de doelstellingen van
parkmanagement hier niet verschillen van de doelstelling van parkmanagement op de nieuwe
terreinen, leidt het gegeven dat sprake is van een andere startsituatie tot een andere aanpak om
parkmanagement van de grond te krijgen. In een aparte paragraaf zal hier nader op worden ingegaan.

Het streven van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp is om parkmanagement in eerste instantie te richten
op die aspecten waar de gemeentelijke overheid op dit moment een duidelijke (financiële en
zelfstandige) verantwoordelijkheid kent: de vormgeving en het beheer van de openbare ruimte
Het betrekken van de bedrijven bij het invullen van deze aspecten en het daarmee creëren van
draagvlak voor de erkenning van een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het instandhouden van
de kwaliteit van een bedrijventerrein, moet de basis vormen voor het ontstaan van een
(parkmanagement)organisatie die uiteindelijk zijn doelstellingen verbreedt tot het aspect
voorzieningen. Ten aanzien van dit laatste aspect zijn het in de visie van de gemeente de bedrijven zelf
die invulling geven aan een gemeenschappelijk pakket van diensten/voorzieningen die beschikbaar
zijn voor de aan het parkmanagement deelnemende bedrijven. Op deze wijze ontstaat een basispakket
en een aanvullend ‘pluspakket’ met verschillende ‘premiekosten’

Bij de invoering van parkmanagement in de gemeente Pijnacker-Nootdorp wordt een drietal pakketten
onderscheiden.

Basispakket: Het pakket aan onderhoudsdiensten die deel uitmaken van het totale beheer van het
gebied. Uitgangspunt van het basispakket wordt gevormd door de kwaliteiten zoals
deze in de gemeentelijk beheersplannen gelden voor alle bedrijfsterreinen.
Financiering vindt plaats door de gemeente.

Startpakket: Het startpakket wordt gevormd door het gemeentelijke basispakket aangevuld met
elementen die bij een nieuw bedrijfsterrein van het begin af aan voor extra kwaliteit
zorgen. Voorbeelden van deze elementen zijn cameratoezicht en bewegwijzering.
Door deze elementen direct in het startpakket op te nemen, wordt wellicht een lastige
discussie over financiering van de extra elementen voorkomen.
Financiering van dit pakket vindt voor het basisdeel plaats door de gemeente; de
aanvullende elementen worden gefinancierd door de bedrijven. Binnen het concept
van parkmanagement gaan gemeente en parkmanagement organisatie met elkaar in
overleg om het beoogde kwaliteitsniveau van de onderhoudstaken in het startpakket te
bepalen. Als de parkmanagement organisatie voor een hoger kwaliteitsniveau kiest,
dan worden de hiermee samenhangende werkzaamheden niet meer tot het basispakket
maar tot het startpakket gerekend. De parkmanagement organisatie kan deze
werkzaamheden zelf, maar ook via de gemeente inkopen.


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
6 ·an 13
Pluspakket: Het pluspakket bestaat uit onderhoudstaken voor de openbare ruimte die uitgaan
boven het, in de door de gemeenteraad vastgelegde beheerplannen, vastgelegde
niveau en onderhoud- en beheermaatregelen in de private ruimte, alsmede uit nader in
te vullen gemeenschappelijke diensten en voorzieningen voor bedrijven. Het
pluspakket kan weliswaar in overleg tussen gemeente en bedrijven worden
vastgesteld, maar behoort tot de financiële verantwoordelijkheid van de bedrijven.

Naast kosten die gemaakt worden voor onderhoud, beheer en voorzieningen worden er ook kosten
gemaakt voor de organisatie van het parkmanagement. Als gebruik gemaakt wordt van een
professionele parkmanager zijn met de inhuur van een dergelijke functionaris kosten gemoeid
Ook als de ondernemers zelf de organisatie van het parkmanagement vorm geven, zijn daar kosten
mee gemoeid. De werkzaamheden en kosten die hiermee samenhangen worden in het vervolg van
deze notitie aangeduid met respectievelijk ‘organisatie’ en ‘organisatiekosten’.
Ook deze kosten behoren in principe tot de financiële verantwoordelijkheid van de bedrijven. Wel kan
er sprake zijn van een ‘gewenningsbijdrage’ van de gemeente.

Het instellen van parkmanagement vereist dat tussen gemeente en bedrijven afspraken worden
gemaakt over
1. de inhoud van het startpakket
2. de verdeling van kosten voor het startpakket
3. de wijze waarop de kosten voor het startpakket worden gefinancierd
4. de organisatie
5. de verdeling van de organisatiekosten
6. de wijze waarop de organisatiekosten worden gefinancierd

Hieronder wordt op deze afzonderlijk punten ingegaan

Ad 1. de inhoud van het startpakket
Uitgangspunt is vooralsnog dat het startpakket bestaat uit reguliere jaarlijkse onderhoudstaken die
de gemeente normaal gesproken op een bedrijventerrein uitvoert. Het gaat dan om bijvoorbeeld
groenonderhoud, klein wegonderhoud, schoonmaak etc. Op basis van een af te spreken
kwaliteitsniveau en hieraan gekoppelde beschikbare budgetten voor de onderhoudstaken, wordt
vastgesteld welke kosten de gemeente jaarlijks hieraan besteedt. De gelden die hiermee gemoeid
zijn worden geoormerkt voor het parkmanagement. Parkmanagementorganisatie en de gemeente
bepalen in onderling overleg of de parkmanagementorganisatie of de gemeente de bevoegdheid
krijgt over de besteding van de gelden. Aspecten van praktische aard, maar ook van financiële
aard (bijvoorbeeld het behalen of juist verliezen van schaalvoordelen bij de inkoop) spelen hierbij
een rol.
Het resultaat van het overleg tussen parkmanagementorganisatie en gemeente kan dus zijn dat de
gemeente specifieke onderhoudstaken en het daarbij behorende budget overdraagt aan de
parkmanagementorganisatie. Op die wijze ontstaat een situatie waarbij
parkmanagementorganisatie, binnen een afgesproken minimaal kwaliteitsniveau, zelfstandig de
regie voert over de uitvoering van een aantal onderhoudstaken die voorheen onder regie van de
gemeente vielen.
In de omstandigheid dat de parkmanagementorganisatie over een aantal onderhoudstaken regie
gaat voeren en verantwoordelijkheid gaat dragen, betekent dit niet dat de gemeente hiermee ook
haar juridische verantwoordelijkheid (aansprakelijkheid) voor de openbare ruimte overdraagt. In
het vervolg wordt hierop nog teruggekomen.

Voor het onderhoud dat zich uitstrekt over een langere periode dan een jaar (bijvoorbeeld
rioleringonderhoud of asfaltonderhoud) wordt er vanuit gegaan dat de Gemeente Pijnacker-
Nootdorp zelf verantwoordelijk blijft voor de uitvoering. Omdat de financiële risico’s voor
dergelijk onderhoud moeilijk zijn in te schatten en het daarmee ook onverstandig is om hiermee
de parkmanagement organisatie te belasten – zeker in de omstandigheid dat nog geen ervaring met
het functioneren ervan bestaat – wordt hier voor gekozen.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
¯ ·an 13
Duidelijk is wel dat de gemeente zich verplicht tot een duidelijke afstemming over dergelijke
onderhoudswerken met de parkmanagement organisatie.

Door elementen als bewegwijzering of het aanleggen van een infrastructuur voor
veiligheidsvoorzieningen (denk aan cameratoezicht) direct in het startpakket op te nemen zal de
kwaliteit van het bedrijventerrein toenemen. Een wellicht moeilijke discussie in de toekomst
tussen de bedrijven over dit soort elementen wordt daarmee voorkomen.
Financiering van deze elementen in het startpakket worden niet tot de verantwoordelijkheid van de
gemeente gerekend maar – gelet ook op hun karakter als (extra) voorziening) – tot de
verantwoordelijkheid van de bedrijven

Ad 2 De verdeling van kosten voor het startpakket
Naar de aard van de inhoud van het startpakket komen de kosten hiervan voor rekening van de
gemeente, daar waar het gaat om het basis gedeelte. De verantwoordelijkheid over de besteding
van de gelden wordt, zoals onder 1 aangegeven, in overleg tussen parkmanagementorganisatie en
gemeente bepaald. In de omstandigheid dat deze verantwoordelijkheid bij de
parkmanagementorganisatie komt te berusten kan deze er voor kiezen om de
onderhoudswerkzaamheden uit het basispakket zelf of via de gemeente in te kopen.
Als wordt bepaald dat de parkmanagementorganisatie het beheer over de besteding van de
onderhoudsgelden voert dan laat dat aan deze organisatie de mogelijkheid om, binnen de
afgesproken kwaliteitsniveaus, tussen onderdelen van het onderhoudspakket te schuiven met
gelden. Een flexibele op de wensen van de gebruikers van het terrein toegesneden
onderhoudspakket is dan het resultaat.
De in het startpakket te maken kosten komen voor 100% ten laste van de gemeente
Hierop geldt wel de volgende uitzondering.
Als ervoor wordt gekozen om, zoals onder ad 1 aangegeven, bewegwijzering en een
veiligheidsinfrastructuur bij de aanleg van het terrein mee te nemen, dan wordt ervan uitgegaan
dat deze kosten (aanleg en onderhoud) voor 100% ten laste van de bedrijven komen. In bijlage I is
een kostenraming ten behoeve van het bedrijventerrein Boezem II opgenomen. Deze bijlage geeft
daarmee een indicatie van de kosten waarmee voor de invoering van parkmanagement op
bedrijventerreinen rekening gehouden moet worden.

Ad 3 de wijze waarop de kosten voor het startpakket worden gefinancierd
Dekking van de onderhoudkosten voor het startpakket komen voor de gemeente uit de budgetten
voor de reguliere onderhoudsbestekken, daar waar het gaat om het basis gedeelte. Voor de
gemeente is in de situatie van parkmanagement sprake van kostenneutraliteit
Voor wat betreft de eventuele extra voorzieningen in het startpakket is al aangegeven dat deze ten
laste van de bedrijven komen. Financiering van deze kosten worden gevonden in een bij de
grondverkoop in rekening te brengen opslag op de grondprijs. Een voorlopige indicatie van de
kosten gaat uit van 2,50 euro per m2. Zowel aanschaf als exploitatie van de voorzieningen zijn
hiermee voor de eerste drie jaren gedekt. Voor exploitatie daarna en vervangingskosten in de
verdere toekomst dient een andere financieringswijze te worden gekozen. Hierop zal onder ad 6
nog worden teruggekomen.

Ad 4 de organisatie
Een professionele parkmanagement organisatie zal al gauw gebruik maken van de diensten van
een bij een parkmanagement bureau ingehuurde parkmanager. Bij deze parkmanager berust de
verantwoordelijkheid voor de aansturing van het dagelijkse parkmanagement.
Een rechtspersoonlijkheid bezittend orgaan bestaande uit ondernemers/eigenaren van onroerend
goed op het bedrijventerrein sturen op hun beurt de parkmanager weer aan. De gemeente kan als
toehoorder participeren in het bedoelde orgaan, maar er wordt vanuit gegaan dat de gemeente geen
formeel lid ervan is.
Er van uitgaande dat de parkmanagementorganisatie verschillende onderhoudstaken in de
openbare ruimte gaat (laten) uitvoeren, zou de vraag kunnen reizen hoe het gesteld is met de

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
8 ·an 13
gemeentelijke aansprakelijkheid voor de openbare ruimte. Dit temeer in de omstandigheid dat de
gemeente geen formeel deel uitmaakt van de parkmanagement organisatie.
Door een overeenkomst met de parkmanagement organisatie af te sluiten over het uit te voeren
onderhoud, kan de gemeente haar verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid voor de openbare
ruimte blijven dragen. Indien de parkmanagement organisatie eventueel niet de kwaliteitsnormen
in acht neemt die in de overeenkomst zijn afgesproken kan de gemeente op grond van de gesloten
overeenkomst de werkzaamheden op kosten van de parkmanagement organisatie (laten) uitvoeren.
Met deze gekozen constructie loopt de gemeente geen verhoogd risico op
aansprakelijkheidsstelling voor achterblijvend onderhoud.

Ad 5 de verdeling van de organisatiekosten
Uitgangspunt voor de gemeente vormt dat uiteindelijk de ondernemers zelf 100% van de kosten
van de organisatie gaan dragen.
In de opstartfase van het parkmanagement is de gemeente bereid om in een tijdelijke situatie de
helft van de organisatiekosten voor haar rekening te nemen. De tijdelijkheid wordt begrensd door
het moment waarop minimaal 50% van de netto uitgeefbare oppervlakte van het terrein is
verkocht. Na dat moment zullen de ondernemers geheel zelf de organisatiekosten moeten dragen.
Omdat in de opstartfase van het bedrijventerrein het financiële draagvlak door het geringe aantal
aanwezige bedrijven beperkt zal zijn, ziet de gemeente ook een rol voor zich weggelegd om,
indien hier behoefte aan bestaat, het hiervoor bedoelde deel van de kosten dat door de bedrijven
dient te worden gedragen voor te financieren.


Ad 6 de wijze waarop de organisatiekosten worden gefinancierd
Voor de gemeente zullen de organisatiekosten van het parkmanagement gedekt worden uit de
grondexploitatie. De totale plankosten zullen daardoor toenemen. Door de bijdrage te koppelen
aan het moment dat 50 % van de uitgeefbare gronden zijn verkocht, is het belasten van de
grondexploitatie wel in de tijd beperkt. Tegelijkertijd is door deze koppeling dekking van de
benodigde gelden verzekerd.
Voor de bedrijven dient dekking van de organisatiekosten gevonden te worden in de eerder
genoemde opslag op de grondkosten. Hiermee kan de eerste jaren dekking voor deze kosten
gevonden worden. Na volledige besteding van de gelden uit de opslag zal, wil het
parkmanagement voortgezet kunnen worden, een aanvullende financieringsbron gevonden moeten
worden.
Door bij de grondverkoop te bepalen dat er – naast de opslag - een jaarlijkse (te indexeren)
minimale bijdrage dient te worden afgedragen ten behoeve van het parkmanagement, kan deze
financieringsbron gevonden worden. Een dergelijke verplichting voorkomt dat problemen gaan
ontstaan over de organisatiekosten maar ook over de kosten die in de toekomst gemoeid zijn met
onderhoud en beheer van bijvoorbeeld de bewegwijzering. Indien deelnemers aan het
parkmanagement ervoor kiezen om niet langer in het parkmanagement te participeren (niet langer
lid willen zijn van de vereniging voor parkmanagement, zie ook hierna) dan is toch verzekerd dat
dit niet tot financiële problemen hoeft te leiden. Het probleem dat kan worden omschreven als
‘free riders gedrag’ wordt daarmee voorkomen.
Overigens wordt bewust gesproken van een minimale jaarlijkse bijdrage omdat het aan de
parkmanagement organisatie vrij staat om een hogere bijdrage vast te stellen. De deelnemers aan
het parkmanagement kunnen daar in gezamenlijkheid over beslissen. De minimale bijdrage
verzekerd echter het voortzetten van het parkmanagement zoals hiervoor bij de start ervan is
gekozen.

Voor wat betreft het op voorzieningen / diensten gerichte aspect van parkmanagement ziet de
Gemeente Pijnacker-Nootdorp geen financiële rol voor zich weggelegd.
De projecten die gericht zijn op het aspect voorzieningen / diensten zullen in de visie van de gemeente
zichzelf moeten kunnen bedruipen. Met andere woorden het zullen de bedrijven moeten zijn die
voldoende mogelijkheden zien in het investeren in gemeenschappelijke voorzieningen en de
verwachting hebben dat die investeringen ook weer uitbetaald worden in rendementsverbetering.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
9 ·an 13

Voor het pluspakket kan de parkmanagementorganisatie dus zelf bepalen in welke mate zij het door de
gemeente vastgestelde standaard onderhoudniveau wil verhogen en de door de bedrijven te leveren
jaarlijkse bijdrage daar op afstemmen. Een en ander geldt uiteraard ook voor de eventuele diensten en
voorzieningen die de bedrijven op het terrein willen realiseren.
Het leveren van een minimale jaarlijkse bijdrage aan het parkmanagement door de bedrijven ligt, zoals
eerder aangegeven, verankerd in de grondverkoopovereenkomst. De hoogte van de totale jaarlijkse
bijdrage wordt bepaald door de parkmanagement organisatie en is afhankelijk van de instemming van
de participanten.

Kijkend naar de financiële verhoudingen ontstaat schematisch gezien het volgende beeld:


Aspect Beheer
(startpakket)
Beheer
(pluspakket)
Organisatie

Diensten/Voorzieni
ngen
(pluspakket)
Activiteit Jaarlijks regulier
onderhoud
openbaar gebied
(standaard
niveau)
Jaarlijks
onderhoud bij
startsituatie in
te voeren
voorzieningen
(bewegwijzerin
g en
beveiliging)
Jaarlijks
regulier
onderhoud
openbaar
(boven
standaard
niveau) en
privaat gebied
Beheerskosten van de
organisatie (bijvoorbeeld
inhuur
parkmanagementbureau)
Collectieve
diensten/
voorzieningen
gericht op
kwaliteitsverbeteri
ng.
Financieel
verant-
woordelijk
Gemeente Bedrijven Bedrijven Tot moment 50% verkocht
:: 50% gemeente en 50%
bedrijven
na dat moment 100%
bedrijven
Bedrijven
Financiële
dekking
Regulier
onderhouds-
budget
Opslag
grondkosten en
na verbruik
hiervan de
jaarlijkse
minimale
bijdrage
bedrijven
door
parkmanageme
ntorganisatie
vast te stellen
jaarlijkse
bijdrage
bedrijven
Gemeentelijke kosten uit
grondexploitatie
Bijdrage bedrijven uit
opslag grondprijs en na
verloop van tijd uit
jaarlijkse minimale
bijdrage bedrijven
(Bijdrage bedrijven
eventueel voor te
financieren door
gemeente)
Jaarlijkse door
parkmanagement
vast te stellen
bijdrage bedrijven

Qua organisatie gaat de voorkeur uit naar een op te zetten verenigingsvorm (bijvoorbeeld coöperatie)
waarbij geen sprake zal zijn van verplicht lidmaatschap (nietig verklaring op basis van Europese
regelgeving) maar wel van verplichte afdracht – vastgelegd in de grondverkoopovereenkomst - aan de
vereniging. In het geval men nog invloed wil hebben op de besteding van zijn bijdrage wordt het
lidmaatschap van de coöperatie welhaast als vanzelfsprekend.
De gemeente is geen formeel lid van de coöperatie, maar krijgt bij voorkeur wel het recht om de
vergaderingen bij te wonen. Over de besteding van de door de gemeente ingebrachte gelden worden
door middel van een overeenkomst tussen gemeente en de coöperatie afspraken gemaakt.
Het is aan de coöperatie om invulling te geven aan het pluspakket (plusniveau beheer en onderhoud en
voorzieningen / diensten). De vereniging is hiervoor ook financieel verantwoordelijk. Bij de start van
de uitgifte van het bedrijventerrein zou, in verband met de nog beperkte aanwezigheid van bedrijven
op het terrein, de lokale ondernemersvereniging het tijdelijk bestuur van de coöperatie kunnen
vormen.


-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
10 ·an 13



3.2. Parkmanagement op bestaande terreinen

Voor de bestaande bedrijventerreinen ontbreekt de mogelijkheid om via de grondverkoop een
verplichte afdracht aan een parkmanagement organisatie te regelen. Dit betekent dat samenwerking
alleen kan geschieden op basis van volledige vrijwilligheid.
Op bedrijvenpark Ruyven is hiermee inmiddels een start gemaakt. Omdat het succes van het
parkmanagement afhankelijk zal zijn van het draagvlak dat er voor kan worden verworven, zal het
noodzakelijk zijn dat hierin wordt geïnvesteerd. Verwacht mag worden dat hiervoor al snel in de
richting naar de gemeente zal worden gekeken.
Opstart van parkmanagement op de bestaande terreinen lijkt alleen kans van slagen te hebben als de
gemeente in financiële zin bereid is hiervoor een bijdrage te leveren. Voorgesteld wordt om op de
bestaande bedrijventerreinen afspraken met de gevestigde ondernemers – als vertegenwoordigend
orgaan kan de OVPN worden aangemerkt - te maken over het leveren van een extra financiële bijdrage
van de gemeente op het vlak van organisatiekosten voor een periode van vijf jaar. Daarbij zou
gedurende de eerste 3 jaar 100% van de met de organisatie van het parkmanagement gemoeide kosten
voor rekening van de gemeente genomen kunnen worden en gedurende 2 aanvullende jaren 50%.
Daarna zou het parkmanagement ook op Ruyven (en andere bestaande terreinen) op ‘eigen benen’
moeten kunnen staan.
De gemeente behoudt dan wel het recht om bestedingen die vanuit deze bijdrage worden gedaan af te
keuren, maar voert in principe toezicht op afstand. Na de genoemde periode van 5 jaar wordt
geëvalueerd of er voldoende resultaten zijn geboekt en voldoende draagvlak bestaat om
parkmanagement op een vergelijkbare wijze als op de nieuwe terreinen bestaat, vorm te geven.
Het probleem dat er op de bestaande terreinen altijd sprake zal blijven van ondernemers die zich
(kunnen) onttrekken aan het parkmanagement valt nauwelijks te voorkomen. Het invoeren van
baatbelasting zou een instrument kunnen zijn om dit te voorkomen, maar wordt gelet op het risicovolle
karakter van het instrument alsmede de impopulariteit ervan niet voor gekozen. Toepassing van het
zogenaamde Leidse systeem, waarbij een opslag op de OZB voor bedrijven bestemd wordt voor het
uitvoeren van parkmanagement lijkt met de recente wijzigingen in de OZB regelgeving ook niet goed
toepasbaar.
Het ontbreken van voldoende adequate instrumenten betekent dat als geconstateerd wordt dat er
onvoldoende draagvlak voor parkmanagement blijkt te bestaan de conclusie moet worden getrokken
dat parkmanagement op het betreffende terrein geen toekomst heeft en niet voortgezet moet worden..
Ten aanzien van de financiering van gelden gemoeid met de gemeentelijke (financiële) stimulans om
parkmanagement van de grond te krijgen wordt het volgende opgemerkt.
Parkamanagement in de bovenomschreven zin is een nieuw fenomeen in de Gemeente Pijnacker-
Nootdorp. In de opzet voor de komende begroting is geen rekening gehouden met de financiele lasten
die voor de bestaande terreinen aan de orde zijn. Op dit moment kan ook nog geen uitspraak gedaan
worden over de omvang van kosten die hiermee gemoeid zijn. Tegen die achtergrond wordt in deze
notitie slechts het principe aan de orde gesteld. Indien ingestemd kan worden met dit principe zal de
feitelijke dekking van de kosten meegenomen worden bij het opstellen van de begroting 2008. Op dat
moment zal dan ook meer duidelijkheid bestaan over de omvang van de kosten








-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
11 ·an 13
4. Afronding

Parkmanagement is een instrument om de kwaliteit van bedrijventerreinen te behouden en te
versterken. Een gemeentelijke inzet op dat vlak is vanuit de brede doelstelling van de bevordering van
de werkgelegenheid op zijn plaats. Parkmanagement is ook een instrument dat alleen succes kan
bieden als het kan stoelen op een breed draagvlak bij de doelgroep waarop het is gericht. Dit betekent
dat ook duidelijk moet worden gemaakt wat parkmanagement inhoudt wat de rol van de verschillende
partijen is en welke kosten eraan zijn verbonden.
Met betrekking tot de rol van de verschillende partijen kan na lezing van de vorige paragrafen nog
onduidelijkheid bestaan over de verhouding tussen eigenaar van bedrijfsonroerend goed en huurder
van bedrijfsonroerend goed. Voor alle duidelijkheid wordt aangegeven dat er van uitgegaan wordt dat
parkmanagement in financiële zin slechts een koppeling kent met het eigendom van
bedrijfsbebouwing. Anders gesteld waar in de notitie gesproken wordt over bedrijven en ondernemers
dan wordt daar, als het gaat om de financiële participatie, gedoeld op de eigenaren van het onroerend
goed op een bedrijventerrein. Het opnemen van financiële verplichtingen in de
grondverkoopovereenkomst maakt dit al wel voor de hand liggend. Tegelijkertijd wordt erkend dat
ook niet-eigenaren, huurders van bedrijfsonroerend goed belang hebben bij goed parkmanagement op
het bedrijventerrein. Hun functioneren wordt immers daardoor mede bepaald. Het wordt aan de
parkmanagement organisatie gelaten in hoeverre deze invulling wil geven aan de rol van de huurders.
Eigenaren die uit zijn op een goede relatie met hun huurder zullen de belangen van hun huurders in het
parkmanagement naar waarde weten te schatten. In organisatorische zin wordt er in deze notitie echter
vanuit gegaan dat parkmanagement slechts een relatie kent naar de eigenaren van onroerend goed.

Deze notitie geeft een aanzet om duidelijkheid te verschaffen over parkmanagement in Pijnacker-
Nootdorp. Afstemming met de Ondernemersvereniging Pijnacker-Nootdorp over de hoofdlijnen van
de notitie heeft plaatsgevonden. Over de verdere concrete uitwerking van parkmanagement zal nog
nadere afstemming met deze organisatie plaatsvinden.
Omdat de uitgifte van Boezem II voor de deur staat en parkmanagement een duidelijke koppeling
krijgt met de verkoopvoorwaarden, is haast geboden met de afstemming en de uiteindelijke
besluitvorming over parkmanagement.
Voorgesteld wordt dan ook om deze notitie aan te merken als beleidskader voor het instellen van
parkmanagement op bedrijventerreinen in Pijnacker-Nootdorp en op korte termijn op basis van de in
de notitie verwoorde uitgangspunten opdracht te verlenen aan een deskundig parkmanagementbureau
om in samenspraak met gemeente en ondernemersvereniging tot een uitgewerkt plan voor
parkmanagement voor bedrijventerrein Boezem II te komen.





















-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
12 ·an 13





Bedrijventerrein Boezem II

rekenmodel eenmalige opslag grondkosten


oppervlaktegegevens
uit te geven oppervlakte 162.000 m2


kosten organisatie/investeringen

jaar 1 2 3 1 t/m 3
organisatie  75.000,00  60.000,00  40.000,00  175.000,00
beveiliging  83.333,33  83.333,33  83.333,33  250.000,00
bewegwijzering  6.000,00  6.000,00  6.000,00  18.000,00
algemeen  10.000,00  10.000,00  10.000,00  30.000,00
Post onvoorzien  6.666,67  6.666,67  6.666,67  20.000,00

totaal (I)  181.000,00  166.000,00  146.000,00  493.000,00

Bijdrage gemeente
50% organisatie (II)  37.500,00  30.000,00  20.000,00  87.500,00

totaal (I-II)  143.500,00  136.000,00  126.000,00  405.500,00

/ 162.000 m2
eenmalige startbijdrage  2,50 per m2


Toelichting
Inzet organisatie jaar 1: 2 dagen per week; jaar 2: 1,5 dagen per week; jaar 3: 1 dag per week
prognose kosten aanleg camerabeveiliging: 250.000 voor het gehele terrein te verdelen over 3 jaar
prognose kosten aanleg bewegwijzering: 18.000 voor het gehele terrein te verdelen over 3 jaar
prognose algemene kosten: oprichtingskosten, communicatiekosten










Bijlage I



-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13 ·an 13



Bijlage II



Bedrijventerrein Boezem II

rekenmodel minimale jaarlijkse bijdrage bij een volledig uitgegeven en deelnemend bedrijventerrein





Oppervlaktegegevens
uit te geven oppervlakte 162.000 m2


Kosten startpakket parkmanagement/investeringen

Organisatie  25.000,00
Financiele administratie/jaarwerk  6.000,00
Onderhoud beveiliging  5.000,00
Verzekering beveiliging  .3.500,00
Onderhoud & afschrijving bewegwijzering  2.000,00
Verzekering bewegwijzering  200,00
Algemeen/communicatie  6.800,00

Totaal  48.500,00


/ 162.000 m2

Minimale jaarlijkse bijdrage  0,30 per m2