De locatiewaarde bepaal…t/d

*
* niet doorhalen wat van toepassing is

Onderzoek naar de waarde van de locatie voor bedrijfsmatig onroerend goed in Nederland.

Bart Vink In samenwerking met: DTZ Zadelhoff Research

Utrecht,

20 januari 2004

Universiteit Utrecht Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen

VOORWOORD
De locatie wordt doorgaans aangedragen als het belangrijkste waardebepalende element van bedrijfsmatig onroerend goed, maar waar die locatiewaarde vervolgens uit bestaat blijft veelal onderbelicht. De meest gebruikte wijze waarop de waarde van de locatie wordt bepaald is de restwaarde-methode, waarbij die restwaarde (de locatiewaarde) wordt toegeschreven aan de markt. Op zichzelf een prima methode, ware het niet dat het doorgaans ontbreekt aan inzicht in die markt. Het ramen van de waarde van de locatie berust daarmee vooral op het zogenaamde ‘Fingerspitzengefühl’. Met andere woorden, de spreekwoordelijke natte vinger viert hoogtij. De voorliggende scriptie is het resultaat van een onderzoek naar de waarde van de locatie voor bedrijfsmatig onroerend goed in Nederland. Specifiek is daarbij geprobeerd op een objectieve wijze de locatiekenmerken te ontrafelen die inhoud geven aan de locatiewaarde voor kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Uitgangspunt voor het verkrijgen van een objectief beeld van de locatiewaarde is een statistische basis die de relatie tussen de kwaliteit van de locatie en het gerealiseerde huurprijsniveau op die locatie, blootlegt. Bij de totstandkoming van dit rapport heb ik kunnen leunen op een aantal personen die ik langs deze weg daarvoor wil bedanken. Ere wie ere toekomt. Allereerst iedereen die op enigerlei wijze betrokken is geweest bij dit onderzoek. Daarbij dank ik met name mijn tijdelijke collega’s bij DTZ Research voor het geduld en vertrouwen maar vooral voor de leerzame en sfeervolle afstudeerperiode. In het bijzonder wil ik noemen de heren Michiel Verlaak, Tejo Spit en Dick Ettema. Michiel, bedankt reeds voor het gestelde vertrouwen, je interesse en inspirerende commentaar, als het ware. Het heeft al met al even geduurd, maar uiteindelijk zijn de resultaten dan toch daar, waarvan akte. Tejo, dank voor de stimulerende input en het in goede banen leiden van het onderzoek. Dick, zonder jouw hulp had ik de eindjes niet aan elkaar kunnen knopen. Als laatste mijn familie, vrienden en natuurlijk Anky. Jullie zijn stuk voor stuk toppers en hebben allemaal op z’n tijd gezorgd voor een nuchtere blik, een stimulerende prikkel of een welkome afleiding. Dankzij jullie hou ik veel meer over aan mijn studie planologie dan alleen het bemachtigen van een bul. Of zoals de mannen van Bløf het in een van hun liedjes verwoorden: “Met de zegen van de hoop, ben ik tot hier gekomen en met de regen in mijn rug weet ik waar ik ben.”

Utrecht, 20 januari 2004

Bart Vink

IV

SAMENVATTING
Aanleiding, doel & opzet De locatie wordt doorgaans aangedragen als het belangrijkste waardebepalende element van bedrijfsmatig onroerend goed, maar waar die locatiewaarde vervolgens uit bestaat blijft veelal onderbelicht. De voorliggende scriptie is het resultaat van een onderzoek naar de waarde van de locatie voor bedrijfsmatig onroerend goed in Nederland. Specifiek is daarbij getracht de locatiekenmerken te ontrafelen die inhoud geven aan de locatiewaarde voor kantorenlocaties en bedrijventerreinen. De aanleiding voor het achterhalen van de locatiewaarde en de verklarende locatiekenmerken van die locatiewaarde, wordt treffend verwoord door een citaat uit een recent verschenen artikel (Stijnenbosch et.al., 2003, pp. 54-56): “Wat ons meer zorgen baart, is het gebrek aan inzicht in de werking van de markt van commercieel onroerend goed. Er is weinig fundamenteel onderzoek beschikbaar en de verkoopverhalen voeren de boventoon. Meer inzicht is nodig in de stromen op de markt.” Inzicht in de markt voor commercieel onroerend goed is onder meer van belang voor het ruimtelijk beleid ten aanzien van werklocaties. Vooralsnog schiet het gevoerde ruimtelijke beleid aangaande de werklocatie doorgaans tekort. Heuer & Boekema (2003, p. 47) noemen dit niet verwonderlijk aangezien er “geen goede methode is voor het berekenen van de toekomstige ruimtevraag en onderzoek naar de kwalitatieve vraag van ondernemingen naar bedrijfsgrond ontbreekt”. Het gebrek aan inzicht in de markt voor werklocaties en het belang ervan voor de ruimtelijke ordening vormen de aanleiding voor dit onderzoek. Als uitgangspunt voor het verkrijgen van inzicht in de markt is het locatieniveau genomen en specifiek de kwaliteitskenmerken van de locatie. Het onderzoeksdoel kan daarmee als volgt worden omschreven: Het inzichtelijke maken van de ‘locatiewaarde’ door het achterhalen van de specifieke locatiekenmerken (van de huisvestingskwaliteit) die de ‘waarde’ van de locatie bepalen. Het onderzoeksdoel laat zich vertalen naar de volgende probleemstelling: In hoeverre is het verschil in huurprijsniveau (de onroerend goed-‘waarde’) van werklocaties te verklaren vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie (‘locatiewaarde’) en waaruit bestaat die specifieke ‘locatiewaarde’? Voor het kunnen beantwoorden van de probleemstelling wordt gebruik gemaakt van de volgende onderzoeksvragen: 1. 2. 3. Bestaat er een relatie tussen het huurprijsniveau en de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken van de werklocatie en zo ja, wat is de relatieve ‘waarde’ er van? Welke locatiekenmerken van de werklocatie zijn van invloed op het huurprijsniveau? Op welke wijze kunnen verkregen inzichten bijdragen aan een verbetering van het ruimtelijk beleid voor werklocaties?

VI

Methode Met het beantwoorden van de onderzoeksvragen is geprobeerd de locatiewaarde op een objectieve manier inzichtelijk te maken. Hierbij is onderzocht in hoeverre de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus kan worden verklaard vanuit de variantie in prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken. Hiermee is getracht een empirische basis te leggen voor de beantwoording van de centrale onderzoeksvraag. Hiervoor is gebruik gemaakt van hedonistische modellering, een methode voor een prijsanalyse van heterogene goederen. De hedonistische analysebenadering kan worden omschreven als een meervoudige regressieanalyse van de prijsvorming van heterogene goederen. De te verklaren variabele wordt met een dergelijke analyse in verband gebracht met diverse kenmerken die in het analysemodel zijn opgenomen. Op deze wijze wordt vastgesteld welke bijdrage een afzonderlijk kenmerk levert aan de waarde van de te verklaren variabele (Conijn et al., 1998, p. 39). Om de mate van prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken te bepalen, is gebruik gemaakt de REN-methode. De REN kwalificeert de functionele prestatiekwaliteit van de werklocatie door het toekennen van een objectieve kwaliteitsscore aan de kenmerken van de werklocatie. De REN-analyse van de locatiekwaliteit van de 281 opgenomen werklocaties heeft geresulteerd in een REN-database die is gebruikt in dit onderzoek. De hedonistische regressieanalyse kan worden opgedeeld in twee aspecten. Allereerst het ontrafelen van de mate waarin het verschil in huurprijsniveaus van werklocaties kan worden verklaard vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie. In dit verband wordt in dit onderzoek ook wel gesproken van het achterhalen van de ‘locatiewaarde’. Daarnaast in het achterhalen van de locatiekenmerken waaruit die specifieke locatiewaarde bestaat. Met andere woorden, het ontrafelen van de geleverde prestatiekwaliteit van locatiekenmerken welke de meerwaarde (een huurprijsverhogend of -verlagend effect) van de locatie vormen. Bij een prijsanalyse van bedrijfsmatig onroerende goederen is het van belang te onderkennen dat er meerdere marktevenwichten op een markt voor heterogene goederen bestaan. Dit gegeven heeft geleid tot een onderverdeling van de werklocaties naar afzonderlijke deelmarkten. Daartoe zijn de 281 werklocaties allereerst onderverdeeld in 144 kantorenlocaties en 137 bedrijventerreinen. Vervolgens is binnen de analyse voor kantorenlocaties en bedrijventerreinen, ingezoomd op drie schaalniveaus, te weten respectievelijk Nederland als geheel, de Randstad en de Periferie. De locatiewaarde bepaal..t/d Voor kantorenlocaties varieert het aandeel van de locatiewaarde van circa 40% op het nationale niveau en in de Randstad, tot maarliefst 80% voor kantorenlocaties in de Periferie. Toedeling naar type kantorenlocatie, te weten stations- en stads(rand)locaties, vergroot het verklaringspercentage voor kantorenlocaties naar circa 62% op het nationale niveau en 67% in de Randstad. Voor kantorenlocaties in de Periferie blijft het verklaringspercentage echter onverminderd hoog. De variantie in kwaliteit van de locatie kent daarmee in de Periferie een grotere samenhang met de variantie in gerealiseerde huurprijsniveaus dan in de Randstad en in geheel Nederland. Voor bedrijventerreinen vertoont het aandeel van de locatiewaarde echter een tegengesteld patroon. Hier laat de variantie in het gerealiseerde huurprijsniveau zich voor circa 75%, 63%
VII

en 42% verklaren vanuit de locatiewaarde voor bedrijventerreinen in respectievelijk Nederland, sec de Randstad en sec de Periferie. Dat de kwaliteit van de locatie in meer of minder mate invloed uitoefent of de waarde van bedrijfsmatig onroerend goed is hiermee statistisch bevestigd. Bovendien is inzichtelijk gemaakt in welke mate de kwaliteit van de locatie van invloed is op de waarde van de werklocatie en dat deze verschilt naar type werklocatie en deelgebied. Interessant is echter dat de waarde-effecten die de ontrafelde locatiekenmerken genereren, ongeacht het type werklocatie, veel groter zijn in de Randstad dan in de Periferie. Met andere woorden, de bandbreedte van het waarde-effect van de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken ten opzichte van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau, is veel groter. Op basis van die waarde-effecten is een top vijf met belangrijkste waardeverklarende locatiekenmerken voor werklocaties opgesteld. Deze top vijf is afgezet tegen de doorgaans aangedragen vijf belangrijkste vestigingsplaatscriteria voor de locatie uit voorgaande onderzoeken. De top vijf type locatiekenmerken voor werklocaties zoals naar voren gekomen in dit onderzoek bestaat uit: 1) ligging, 2) representativiteit, 3) voorzieningenniveau, 4) parkeergelegenheid en 5) zichtbaarheid. De top vijf zoals aangedragen in voorgaande onderzoeken bestaat uit: 1) bereikbaarheid, 2) ligging, 3) representativiteit, 4) parkeergelegenheid en 5) voorzieningenniveau. Het opvallendste aan een vergelijking van de beide ranglijsten, is dat het doorgaans aangedragen locatiekenmerk bereikbaarheid niet wordt onderschreven door de onderzoeksresultaten. Omgekeerd wordt het statistisch aangetoonde belang van representativiteit en voorzieningen voor de werklocatie vanuit de theorie in mindere mate onderschreven. De waarheid ligt waarschijnlijk in het spreekwoordelijke midden, maar dat deze locatiekenmerken van belang zijn, is eens temeer bevestigd. De onderzoeksresultaten in perspectief; een doorkijk naar de gebruiksmogelijkheden Het exploratieve karakter van dit onderzoek, maakt echter dat de resultaten slechts indicatief geïnterpreteerd kunnen worden. Voor een betrouwbaarder beeld van locatiewaarde en de waarde-effecten van de locatiekenmerken, is het noodzakelijk analysemethode aan te scherpen. Aanbevelingen hiervoor richt zicht enerzijds op analysemethode zelf. Anderzijds op het vergroten en verfijnen van de analysedata. als de de de

Het verkregen inzicht in de interactie tussen de kwaliteit en de prijs (tevredenheid) aangaande de locatiekenmerken, biedt mogelijkheden voor een slagvaardiger ruimtelijk beleid. Objectieve kennis, verkregen met behulp van analyses van het aanbod in relatie tot de gerealiseerde huurprijsniveaus, biedt mijns inziens een betere grondslag voor beleidskeuzes als enquêtes die inzicht moeten bieden in de vraag. Dit omdat het verschil ligt in inzicht in het feitelijke gedrag of het wenselijke gedrag. De gepresenteerde resultaten bieden inzicht in het feitelijke gedrag van de gebruiker en bieden daarmee inzicht in de markt. Een ruimtelijk beleid dat anticipeert op het marktgedrag kan enerzijds inspelen op wenselijke marktontwikkelingen en is anderzijds beter in staat gepaste alternatieven te bieden voor niet wenselijke marktontwikkelingen. Met ander woorden: De klant is koning, de overheid regeert…
VIII

INHOUDSOPGAVE VOORWOORD SAMENVATTING
IV

VI

INHOUDSOPGAVE

IX

HOOFDSTUK I: AANLEIDING, PLAATSBEPALING & OPZET VAN HET ONDERZOEK 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 AANLEIDING VOOR HET ONDERZOEK PLAATSING VAN HET WERKLOCATIE-ONDERZOEK IN EEN
WETENSCHAPPELIJK KADER

1

1 3 7 9 10 11

PLANNING VAN WERKLOCATIES KWALITEIT VAN WERKLOCATIES EN HET GEREALISEERDE
HUURPRIJSNIVEAU

ONDERZOEKSOPZET, PROBLEEMSTELLING, ONDERZOEKSVRAGEN EN CONCEPTUEEL MODEL LEESWIJZER

HOOFDSTUK II: WAARDELEER & WAARDEVORMING VAN BEDRIJFSMATIG
ONROEREND GOED

13 13 13 16 20 24

INLEIDING EN LEESWIJZER 2.1 2.2 2.3 2.4 WAT WORDT ER VERSTAAN ONDER ONROEREND GOEDMARKTEN? BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOEDMARKTEN VOOR KANTOREN EN BEDRIJFSRUIMTEN WAARDEBEPALING VAN BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOED LOCATIE, LOCATIE, LOCATIE…
IX

HOOFDSTUK III:

HEDONISTISCHE MODELLERING

26 26 26 29 33 36 37 40 42 43 47 48

INLEIDING & LEESWIJZER 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 WAT IS HEDONISTISCHE MODELLERING? ONTSTAAN & ONTWIKKELING TOEPASSINGEN VAN HEDONISTISCHE MODELLEN VERGELIJKBARE HEDONISTISCHE PRIJSSTUDIES VOOR BEDRIJFSMATIG
ONROEREND GOED

DE HEDONISTSICHE METHODE GEOPERATIONALISEERD HEDONISTISCHE REGRESSIEANALYSES EN DE RELEVANTIE VAN ONDERZOEKSDATA RICHTLIJNEN VOOR HET KIEZEN VAN HET JUISTE HEDONISTSICHE
MODEL

ALGEMENE KRITIEK OP HEDONISTISCHE MODELLEN ANALYTICAL HIERARCHY PROCESS & DE REN-METHODE DE REN & HEDONISTISCHE MODELLERING:
GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN VOOR DE ANALYSE VAN DE LOCATIEWAARDE VOOR WERKLOCATIES

HOOFDSTUK IV:

DE REN-METHODE

51 51 51 52 53 55 57 58

INLEIDING & LEESWIJZER 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 WAT IS DE REAL ESTATE NORM? ONTSTAAN & DOELSTELLING WAT GEEFT DE REAL ESTATE NORM AAN? DE REN-METHODE IN BEELD DE REN & HUISVESTINGSKWALITEIT TOEPASSINGSMOGELIJKHEDEN, SELECTIE VAN DE KWALITEITSASPECTEN & MATE VAN OBJECTIVITEIT

X

HOOFDSTUK V:

HEDONISTISCHE REGRESSIEANALYSE NAAR DE LOCATIEWAARDE EN LOCATIEWAARDE-VERKLARENDE
LOCATIEKENMERKEN

63

INLEIDING & LEESWIJZER 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 OPZET & METHODE VAN DE ANALYSE TYPERING VAN DE ONDERZOEKSDATA KADER VOOR TOEPASSING MULTIPLE REGRESSIEANALYSE RESULTATEN VAN DE MULTIPLE REGRESSIEANALYSE: HET ONTRAFELEN VAN DE LOCATIEWAARDE IN TWEE FASEN RESUME MULTIPLE REGRESSIEANALYSE

63 64 69 71 73 76

HOOFDSTUK VI:

DE LOCATIEWAARDE BEPAAL…T/D

77 77 77 78 83 89 93 98

INLEIDING & LEESWIJZER 6.1 ONDERZOEKSRESULTATEN: EMPIRIE NAAST THEORIE KANTORENLOCATIES & DE LOCATIEWAARDE STATIONSLOCATIES VERSUS STADS(RAND)LOCATIES BEDRIJVENTERREINEN & DE LOCATIEWAARDE

6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2 6.3

ONBEKEND MAAKT ONBEMIND? DE LOCATIEWAARDE BEPAAL…T/D REACTIES OP DE ONDERZOEKSRESULTATEN

SLOTBESCHOUWING

101

LITERATUURLIJST FIGUREN- EN TABELLENLIJST
BIJLAGEN

104 109
ZIE BIJLAGENBUNDEL

(BESCHIKBAAR BIJ ZADELHOFF RESEARCH)
XI

HOOFDSTUK I AANLEIDING, PLAATSBEPALING & OPZET VAN HET ONDERZOEK
§ 1.1 AANLEIDING VOOR HET ONDERZOEK “De voorraad gebouwen op de markt voor commercieel onroerend goed zal in de toekomst maar weinig toenemen. Naast beperkte toevoegingen door nieuwbouw zijn aanpassingen van de bestaande voorraad essentieel. Fundamenteel onderzoek is daarvoor noodzakelijk. Dit ontbreekt vooralsnog…” “Dat gaat zich wreken nu die markten zich steeds meer gaan ontwikkelen in de richting van vervangingsmarkten. Er is in principe voldoende voorraad met misschien in bepaalde segmenten in bepaalde gebieden nog een klein tekort. … De toevoeging zal echter gering zijn. Dus, wat eraan de voorkant bijkomt, zal er aan de achterkant vroeg of laat weer afgaan. Nu kan men denken dat dit het probleem is van de desbetreffende eigenaar of betrokken gemeente, maar dan denkt men wel erg kortzichtig. Immers, een gemeente zal het wel nalaten om in de toekomst nieuwe plannen te maken, als ze weet dat deze toevoeging kan leiden tot leegstand op een andere plaats op haar grondgebied…” “Wat ons meer zorgen baart, is het gebrek aan inzicht in de werking van de markt van commercieel onroerend goed. Er is weinig fundamenteel onderzoek beschikbaar en de verkoopverhalen voeren de boventoon. Meer inzicht is nodig in de stromen op de markt.” (Stijnenbosch et.al., 2003, pp. 54-56) De bovenstaande fragmenten uit een recent verschenen artikel in PropertyNL verwoorden de huidige marktsituatie voor commercieel onroerend goed en het belang van degelijk marktonderzoek. Er is sprake van een overaanbod en het aantrekken van de markt voor bedrijfsmatig onroerend goed laat voorlopig nog op zich wachten (Neprom & DTZ Zadelhoff Research, 2003, pp. 36-37). Vanuit dit perspectief bestond er binnen DTZ Zadelhoff Research de behoefte aan een kwantitatieve analyse van werklocaties om inzicht te krijgen in het huidige aanbod van werklocaties in Nederland. Als uitgangspunt is hiervoor de REN-methode gebruikt, een instrument dat kwalitatieve werklocatiekenmerken kwantificeert en communiceerbaar maakt. Inzicht in de markt voor commercieel onroerend goed is eveneens van belang voor het ruimtelijk beleid ten aanzien van werklocaties. Ruimtelijke ordening heeft immers als doel ‘het tot stand brengen van de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving’ (Commissie van Veen, 1971). Met leegstaande kantoor- dan wel bedrijfsruimte is niemand gediend. Bij de ontwikkeling en het beheer van werklocaties moet dan ook worden getracht de kans op leegstand te minimaliseren. De huidige marktsituatie en de ingezette beleidsdoeleinden van een efficiënter en doelmatiger ruimtelijke inrichting1, vragen om een meer marktgericht werklocatiebeleid: “De algemene aanbeveling voor een betere sturing in de kwaliteitskenmerken is dat gemeenten een meer vraaggeoriënteerde en anticiperende houding moeten laten zien bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. De keuze voor het ontwikkelen van een bepaald type terrein moet worden gemaakt op basis van marktonderzoek en een sterkte/zwakteanalyse van de locatie binnen de regio” (Van der Gaag, 2003, p.51). Vooralsnog schiet het gevoerde ruimtelijke beleid aangaande de werklocatie doorgaans tekort. Dit ondanks het feit dat het ruimtelijk (economisch) beleid (werklocatieplanning), en dan met name de
1

Ruimte maken, ruimte delen. Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening 2000/2020. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. Den Haag, pp 22-23. 1

gronduitgifte, een belangrijk onderdeel is van het sociaal-economisch beleid. In de meeste gemeenten gaat het beleid echter niet verder dan een globale behoefteraming en het gereedmaken van kavels. Heuer & Boekema (2003, p.47) wijzen onder meer op het vaak ontbreken van inzicht in de wensen en eisen van ondernemers omtrent de bedrijfslocatie. Heuer & Boekema (2003, p.47) noemen dit niet verwonderlijk aangezien er ‘geen goede methode is voor het berekenen van de toekomstige ruimtevraag en onderzoek naar de kwalitatieve vraag van ondernemingen naar bedrijfsgrond ontbreekt’. Het gebrek aan inzicht in de markt voor werklocaties en het belang ervan voor de ruimtelijke ordening vormen de aanleiding voor dit onderzoek. Als uitgangspunt wordt hiervoor het locatieniveau genomen en specifiek de kwaliteitskenmerken van de locatie. Immers, actoren op de markt voor bedrijfsmatig onroerend goed wijzen doorgaans de locatie aan als één, zoniet dé belangrijkste determinant van de waarde van het onroerend goed. “Although ‘location, location, location’ is the quintessential cliché in the real estate business, it is nevertheless true. Location is a key determinant of the value of real estate- location with respect to remunerative economic opportunities, location relative to scenic or otherwise desirable and attractive living areas, location convenient to the transportation network, and so forth. In short, virtually every attribute of a piece of land beyond its physical dimensions including any improvements can be reduced to location” (Atack & Margo, 1998, p.151). Deze toegekende waarde hangt nauw samen met de vraag naar het onroerend goed. Eenvoudig gezegd mag gesteld worden dat naarmate de vraag naar een bepaald type onroerend goed groot is, de waarde ervan ook groot is. Via bestemmingsplannen is de overheid uiteindelijk de enige speler op de markt voor werklocaties die bepaald waar en onder welke voorwaarden werklocaties zijn toegestaan. Door het voorschrijven van de locatie en de richtlijnen bepaalt deze daarmee in grote mate het aanbod. De behoeften van ondernemers wat betreft de werklocatie bepalen in sterke mate vraag. ‘Inzicht in de markt’ laat zich daarmee toespitsen op het verkrijgen van inzicht in de rol c.q. waarde van de locatie in relatie tot de onroerend goedwaarde. Is het mogelijk de zogenaamde locatiewaarde inzichtelijk te maken en welke locatiekenmerken zijn van invloed op die locatiewaarde? Teneinde op deze vraag een antwoord te kunnen geven wordt in §1.2 beschreven in hoeverre er kennis van en inzicht in de markt voor werklocaties aanwezig is. Vervolgens wordt in §1.3 beschreven op welke wijze in de ruimtelijke ordening de planning van werklocaties wordt benaderd. Verkenning van de huidige stand van zaken omtrent het inzicht in de markt voor werklocaties en de planning van werklocaties, resulteren in een onderzoeksopzet, probleemstelling en onderzoeksvragen (§1.5).

2

§ 1.2 PLAATSING VAN HET WERKLOCATIEONDERZOEK IN EEN WETENSCHAPPELIJK KADER De werklocatie gedefinieerd Werklocaties kunnen op vele manieren worden gedefinieerd. Belangrijk is echter het onderscheid tussen het functionele en fysieke aspect van werklocaties. Onder het functionele element van een werklocatie wordt ‘de aard van verrichte werkzaamheden van het kantoor of bedrijf’ verstaan (Louw, 1996, p.2). Hierbij kan worden gedacht aan het verlenen van diensten, het leiden van ondernemingen, het produceren, opslaan of distribueren van goederen, het uitvoeren van commerciële handelingen en wat nog niet meer zij. Het fysieke aspect van werklocaties laat zich veel moeilijker omschrijven en gangbare definities komen vaak niet verder dan: ‘gebouwen welke geheel of gedeeltelijk worden gebruikt voor...’ of ‘vestigingen waarvan het vloeroppervlak geheel of grotendeels gebruikt wordt voor…(Louw, 1996, p.2).’ De termen ‘grotendeels’, ‘gedeeltelijk’ en ‘geheel’ laten enigszins doorschemeren dat van een hard criterium doorgaans geen sprake is. In de praktijk worden dan ook verschillende definities gehanteerd voor hetzij kantoorgebouwen, hetzij kantoorachtige gebouwen, hetzij bedrijfsgebouwen, hetzij bedrijfshallen, waarbij de criteria verre van eenduidig zijn (Louw, 1996, p.2). Zo wordt in bestemmingsplannen doorgaans gewerkt met percentages van het vloeroppervlak met een bepaalde functie welke een werklocatie bestemt tot bijvoorbeeld een kantoorgebouw of een kantoorachtig gebouw2. In de vastgoedsector zijn weer legio definities die onderscheid maken in type gebruik van kantoor- dan wel bedrijfsruimte. Deze definities en criteria verschillen aanzienlijk en dan wordt de interpretatievrijheid nog buiten beschouwing gelaten. Het lijkt wel of iedere zichzelf respecterende vastgoedonderneming zijn eigen definities en criteria erop nahoudt. Vanuit de afdelingen marktonderzoek van vastgoedondernemingen bestaat sinds kort het initiatief om tot een eenduidiger definiëring van de verschillende aspecten van de vastgoedsector te komen. Dit initiatief heeft gestalte gekregen in het overlegorgaan Werkgroep Researchoverleg, bestaande uit afgevaardigden van gerenommeerde onderzoeksbureaus en organisaties uit de vastgoedsector 3 (Rooijakkers, 2003, pp. 10-11). Het functionele en fysieke aspect van de werklocatie zijn echter met elkaar verweven omdat handelsactiviteiten zijn gehuisvest in kantoor dan wel bedrijfsruimten. Door de jaren heen zijn er verschillende typen werklocaties gerealiseerd. Ontwikkelingen en strategieën van enerzijds het ruimtelijke beleid van de overheid en anderzijds het bedrijfsleven, hebben er toe bijgedragen dat er vele bedrijfshuisvestingsvarianten zijn ontstaan. Van een werkruimte in, aan of nabij het huis zoals de oude ambachten en boerderijen en de latere eerste kantoren (administratieve ruimten), via fabrieken en zogenaamde kantoorhuizen in de wijk, naar specifieke bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Vanaf de industriële revolutie tot de jaren ’90 van de vorige eeuw, kent deze ontwikkeling een tred van zowel fysieke als functionele multifunctionaliteit naar monofunctionaliteit. De laatste jaren bestaat er echter opnieuw aandacht voor meervoudig ruimtegebruik en functiemenging in de ruimtelijke ordening. Monofunctionaliteit maakt plaats voor multifunctionele (werk)locaties. Het bestaan van gemengde bedrijventerreinen en andere vormen van multifunctionele werklocaties of meervoudig ruimtegebruik, maakt het opdelen van de opgenomen werklocaties in kantorenlocaties en bedrijventerreinen lastig. De opdeling van werklocaties naar bedrijventerreinen en kantorenlocaties in dit onderzoek dient dan ook te worden gezien als richting gevend, en niet als
2 Zie voor een uitvoerig overzicht van verschillende kantoordefinities Van der Velde (1992), pp. 45-52. 3 Werkgroep Researchoverleg bestaat uit afgevaardigden van Bouwfonds, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, DTZ Zadelhoff, Dynamis, FHG Bank, Van Gool & Partners, Jones Lang LaSalle, Meeùs Groep, NVM en Vastgoedmarkt. 3

een ‘hard’ en voldongen feit. De opdeling van de 281 onderzochte werklocaties in 144 kantorenlocaties en 137 bedrijventerreinen4 heeft plaatsgevonden op basis van raadpleging van de DTZ makelaarskantoren en bestemmingsplannen. Werklocaties & wetenschap Sinds de jaren ‘60 is er in toenemende mate aandacht voor onderzoek naar kantoren en bedrijventerreinen waarbij in de jaren ‘70 en ’80, ondanks het veelal ontbreken van geschikt statistisch materiaal en een uitgewerkte theoretische basis, veel publicaties zijn verschenen (Ter Hart, 1981) (Bak, 1980). De geografische benadering van werklocatieonderzoek richt zich op het ruimtelijke gedrag van bedrijven en instellingen. Van Dinteren (1989) maakt daarbij onderscheid in twee aspecten die afhankelijk zijn van elkaar. Enerzijds de keuze van een vestigingsplaats en anderzijds het functioneren vanuit een eenmaal ingenomen locatie. Hij stelt dat mag worden aangenomen dat ondernemingen op bepaalde momenten de voor- en nadelen van de huidige en/of toekomstige vestigingsplaats zullen afwegen in het licht van de marktpositie en het beleid van de onderneming. Binnen de geografie als tak van wetenschap die zich bezig houdt met (werk)locatieonderzoek (c.q. vestigingsplaatsaspecten), ook wel bekend als economische geografie, zijn twee hoofdstromen te herkennen. De ene stroming is geënt op de behavioristische geografie of gedragswetenschappelijke (sociale) geografiebenadering en is meer kwalitatief van aard. Deze stroming bestudeert het ruimtelijk gedrag en handelen van individuen en de cognitieve (verstandelijke) en affectieve (emotionele) processen die aan het gedrag ten grondslag liggen. Grondaanname is daarbij dat niet de omgeving zelf het gedrag/handelen van mensen bepaalt, maar de wijze waarop zij die omgeving percipiëren5. Hierbij is het merendeel van de studies beschrijvend en inventariserend van aard (De Pater & Van der Wusten, 1991, p. 163). De andere stroming houdt zich meer bezig met kwantitatief onderzoek en staat bekend als de ruimtelijke analyse of moderne geografie. In de ruimtelijke analyse staat het ontwikkelen van modellen en de modellering van ruimtelijke patronen voorop (Louw, 1996, p.6). Het gebruik van geavanceerde computerprogramma’s als SPSS en GIS is tegenwoordig niet meer weg te denken bij dergelijke onderzoeken waaronder dit werklocatieonderzoek. De tweeledige basis van de economische geografie heeft de nodige discussie opgeleverd welke bekend staat als het ‘choice-constraint’ debat. Dit debat kwam er op neer of de nadruk nu moest liggen op de keuzemogelijkheid (choice) van het individu of juist op de beperkingen (constraints) welke het individu ondervindt. In de jaren tachtig heeft dit debat geresulteerd in een zekere consensus waarbij beide optieken belangrijk zijn en in hoge mate complementair (De Pater & Van der Wusten, 1991, p. 163). In de methode die gebruikt is voor het analyseren van de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken, komen deze twee stromingen helder naar voren. Het instrument koppelt de wensen en eisen van de gebruiker (kwaliteitsverwachting) aan de kwaliteitsprestatie van een gebouw en/of locatie. Het dient daarmee onder meer als hulpinstrument in het keuzeproces6.

4 5

Zie voor een overzicht van de 281 opgenomen werklocaties de bijlagen A1 en A2. Instellingen en organisaties worden in de behavioristische benadering gezien als actieve besluitvormers die, bij het omgaan met de geboden (locatie)keuzemogelijkheden, uitsluitend beperkt worden door psychische factoren. Deze psychische belemmeringen bestaan uit het onvermogen om over alle relevante informatie te beschikken en effectief te gebruiken bij het nemen van beslissingen (Louw, 1996, p.6). 6 Hoofdstuk IV is gewijdt aan dit instrument voor het analyseren van de prestatiekwaliteit; de REN-methode. 4

In de jaren ’90 begon langzamerhand het besef te ontstaan dat het aanbod van werklocaties als verklarende factor voor het spreidingspatroon van werklocaties altijd onderbelicht is geweest (Louw, 1996,p. 5). Hessels (1992) is één van de pioniers die ook de aanbodzijde belicht in zijn dissertatie over de locationele dynamiek van de zakelijke dienstverlening. Hierin stelt hij dat locatiebeslissingen van ondernemers van kantoorhoudende organisaties ingebed zijn in enerzijds de voorkeuren van deze ondernemers en anderzijds de vestigingsmogelijkheden die beschikbaar zijn om de locationele voorkeuren te kunnen effectueren. Van der Krabben en Lambooy (1993) wijzen ook op de eenzijdige aandacht voor de vraagzijde bij (werk)locatieonderzoek. In de traditionele stedelijkeconomische wetenschapsbeoefening wordt in het algemeen uitgegaan van een vragersoevereiniteit. Dit houdt in dat aangenomen wordt dat het aanbod van grond en gebouwen zich aanpast aan de vraagontwikkeling. Dit heeft impliciet tot gevolg gehad dat de totstandkoming van de gebouwde omgeving binnen de ruimtelijke theorievorming is verwaarloosd. De gebouwde omgeving wordt vaak als een statisch geheel beschouwd met als gevolg dat de dynamiek in de gebouwde omgeving7 onderbelicht blijft (Van der Krabben en Lambooy, 1993, p. 1382). Vanuit de planologie heeft voor de totstandkoming van (vastgoed)projecten en de rol van betrokken actoren bij de projecten van oudsher meer aandacht bestaan dan vanuit de (economische) geografie. Dit ligt deels verscholen in de benaderingswijze van deze ruimtelijke wetenschap. Planologie laat zich omschrijven als de wetenschap die zich bezig houdt met de vraagstukken ‘wie, wat, waar, wanneer en op welke wijze?’ aangaande de ruimtelijke ordening. De kern van de wetenschap van planning ligt grotendeels verscholen in de nog altijd veel gebruikte definitie van het begrip ruimtelijke ordening zoals die wordt verwoord door de Commissie van Veen: ‘De ruimtelijke ordening is het zoeken naar en het tot stand brengen van de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving’ (Commissie van Veen, 1971). Hierin komt duidelijk naar voren dat planning de kenmerken draagt van een zoekproces. Dit zoekproces beperkt zich niet alleen tot de fysieke organisatie van de ruimte (de wat- en waarvraagstukken) maar behelst zeker ook de maatschappelijke organisatie daarvan (de wie-, wanneer- en op welke wijze- vraagstukken). Het maken van onderscheid in deze twee aspecten van de ruimtelijke organisatie is zuiver analytisch van aard. In werkelijkheid is de ruimtelijke organisatie één geheel (Hidding en Kleefman, 1989). In de planologie moet daardoor worden gezocht naar het ontwikkelen van zodanige denkbeelden over de toekomstige ruimtelijke organisatie, welke niet alleen deugdelijk zijn maar ook maatschappelijk gedragen worden (Hidding, 1997, pp.38-41). Om tot deugdelijke en maatschappelijk gedragen denkbeelden over de toekomst te komen dienen gedegen toekomstverkenningen plaats te vinden. Hierbij genieten verkenningen de voorkeur boven voorspellingen omdat verkenningen beter werkbaar zijn omdat deze niet vastliggen. Daarbij heerst in de planologie de inherente gedachte dat de toekomst niet gedetermineerd is maar tot op zekere hoogte gemaakt dan wel beïnvloed kan worden8. Toekomstverkenningen hebben binnen de ruimtelijke ordening een drieledige functie (Hidding, 1997, pp.187-188):
1. 2. Het signaleren van mogelijke toekomstige problemen, uitgaande van de bestaande ontwikkelingen. Het verruimen van het perspectief; andere toekomsten dan die welke als het ware voor de hand liggen, via ontwerpende activiteit te voorschijn brengen en bespreekbaar maken.

Onder de dynamiek van de gebouwde omgeving worden hier de processen die ten grondslag liggen aan de ontwikkeling van grond en gebouwen verstaan (Van der Krabben en Lambooy, 1993, p. 1382). 8 Voor een nader uitleg over het verschil tussen voorspellingen en verkenningen zie Hidding ( 1997), pp. 185-191. 5

7

3.

De mogelijkheid om onderzoek te doen naar de consequenties van eventuele strategische beleidskeuzen.

De scenariomethode wordt doorgaans gebruikt voor het ontwerpen van dergelijke alternatieve toekomstbeelden. Van Vught (1978) definieert de term ‘scenario’ als volgt: ‘Een beschrijving van de huidige toestand, van een of meer mogelijke en/of wenselijk geachte toekomstige toestanden, alsmede de weg die vanuit de huidige toestand naar die toekomsten zou kunnen leiden’. Hierbij kunnen mogelijke toekomstbeelden verder verfijnd worden in waarschijnlijke en niet of minder waarschijnlijke toekomstbeelden (Kurstjens, 1996). Door het waarnemen, beschrijven en modelleren van de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen c.q. verwachtingen, kunnen de verschillende aspecten van mogelijke scenario’s worden gewogen en bepaalde ontwikkelingen worden gekanaliseerd. Deze sturende maatregelen resulteren in voorschriften en ontwikkelingskaders in bijvoorbeeld beleidsnota’s en bestemmingsplannen. Zo ook de ontwikkelingsmogelijkheden van werklocaties. Beleidsnota’s en bestemmingsplannen zijn daarmee van invloed op de aanbodzijde van de werklocatiemarkt. Dit onderzoek richt zich op de eerste fase van een scenariostudie, namelijk een inventarisatie van bestaande werklocaties. Het waarnemen, beschrijven en modelleren van de huidige situatie heeft betrekking op het aanbod van werklocaties in Nederland. Werklocaties & bedrijfsleven Vanuit het bedrijfsleven begon in de jaren ’90 interesse te bestaan voor het belang van huisvesting voor de onderneming. Dit belang vertaalt zich in het toevoegen van bedrijfshuisvesting (corporate real estate) als vijfde hoofdaspect van de bedrijfsstrategie. In het bedrijfsleven wordt het huisvestingsaspect geschaard onder de noemer Facility Management9. Hieronder wordt verstaan: ‘Het integraal managen en realiseren van huisvesting, services en middelen die moeten bijdragen aan een efficiënte, flexibele en creatieve verwezenlijking van de doelen van een organisatie’ (Louw, 1996, p. 10). Het standpunt dat de werkomgeving van invloed is op de productiviteit van het personeel en de kwaliteit van de producten c.q. geleverde diensten, maakt dat ondernemers in toenemende mate aandacht schenken aan de kwaliteit van de werkomgeving. Als gekeken wordt naar de ontwikkelingsfasen en de daarmee samenhangende belangstelling voor werklocatieonderzoek, dan valt op dat deze een sterke samenhang vertoont met de sociaaleconomische ontwikkelingen in de tijd. Het zijn met name de economisch bezien mindere perioden geweest die een nieuwe impuls gaven aan dit onderzoeksgebied. In de jaren '70 verschenen in toenemende mate publicaties. De crisis in de jaren '80 heeft een verbreding van het onderzoeksgebied naar de aanbodzijde van de werklocatiemarkt in de hand gewerkt en begin jaren '90 ontstond een toenemende belangstelling vanuit het bedrijfsleven voor de werklocatie (huisvesting). De huidige economische ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat er een overaanbod op de bedrijfshuisvestingsmarkt ontstaan is. Er is sprake van relatief hoge leegstandspercentages en critici voorspellen dat de bedrijfsruimtemarkt op z’n vroegst in 2006 in evenwicht zal zijn (Neprom
9

Zie voor een uitgebreide beschrijving over de functie van huisvesting in de bedrijfsstrategie Geert De Wulf, Peter Krumm, Hans de Jonge (2000), Successful Corporate Real Estate Strategies. 6

& DTZ Zadelhoff Research, 2003, pp. 36-37). Dit onderzoek hoopt een bijdrage te leveren aan het verkrijgen van nieuwe inzichten omtrent het onderzoek naar werklocaties en trekt wellicht hernieuwde belangstelling voor het onderzoeksgebied. § 1.3 PLANNING VAN WERKLOCATIES Ontstaan van bedrijfshuisvesting en werklocaties Door de eeuwen heen hebben maatschappelijke, economische en technische ontwikkelingen er toe geleid dat werkplek los is komen te staan van de woonplek. Tot aan de industriële revolutie, eind negentiende eeuw, was het gebruikelijk dat de huisvesting zowel de woon als de werkfunctie herbergde. Sindsdien heeft de ontwikkeling van bedrijfshuisvesting een vlucht genomen. De industriële revolutie leidde tot de vraag naar fabriekshallen en het ontstaan van een productieeconomie. Rond 1960 ontstond de behoefte aan zelfstandige werkruimten voor administratieve werkzaamheden en het leveren van diensten mede als gevolg van de verregaande mechanisering van het productieproces. Langzamerhand veranderde Nederland van een productie-economie in de diensten- en distributie-economie van vandaag de dag. Noodzaak van planning Het ruimtelijk beleid heeft getracht op deze ontwikkelingen in te springen. Door de jaren heen zijn daardoor verschillende typen werklocaties ontstaan. Hierbij spelen niet alleen (bedrijfs)economische aspecten een rol, maar zeker ook sociaal-economische c.q. maatschappelijke aspecten. De belangenverschillen vanuit bijvoorbeeld de economie en het milieu en de opleving van de veiligheidsaspecten na de vuurwerkramp in Enschede omtrent werklocatieplanning, tonen het belang van gedegen ruimtelijke beleid. De schaarse ruimte in Nederland vraagt om een goede allocatie van de doorgaans tegenstrijdige belangen. Wanneer de ruimtelijke inrichting overgelaten wordt aan enkel de markt, geldt het recht van de sterkste. Het gevolg is een marktimperfectie waarbij milieubelangen en sociaal en economisch minder aantrekkelijke belangen naar de achtergrond verdwijnen. Het organiseren van de ruimte volgens ‘de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving’ is daardoor een moeilijke, maar noodzakelijke bezigheid (Hidding, 1997, p. 39). Het ontwikkelen en beheren van een ruimtelijke organisatie die aan uiteenlopende maatschappelijke doelstellingen moet voldoen is bepaald niet eenvoudig. Het feit dat een organisatie in het algemeen de som is van de verschillende delen, maakt dat veranderingen in één onderdeel vaak doorwerken in de gehele organisatie. Met andere woorden, de verschillende onderdelen beïnvloeden elkaar in meer of mindere mate. Dat geldt ook voor de verschillende aspecten van de ruimtelijke organisatie. Doordat deze aspecten voortdurend in beweging zijn (demografische ontwikkelingen (woningbehoefte), economische ontwikkelingen (ruimte voor bedrijvigheid), ontwikkeling mobiliteit (infrastructuur) en toenemende milieuwetgeving etc.) ligt er een constante druk tot aanpassing van de ruimtelijke organisatie. Op de lastige vraagstukken die hiermee zijn verbonden wordt via planning getracht een antwoord te zoeken (Hidding, 1997, p. 39). Een veel gebruikte methode bij het zoeken naar een antwoord is de scenariostudie. Zo ook bij de planning van werklocaties. Werklocatieplanning in Nederland Een goede onderbouwing van de planning is gezien het voorgaande van essentieel belang voor de ruimtelijke organisatie. Daarbij komt dat de omvang, richting en context van bedrijfsverplaatsingen van de invulling van werklocatieplanning afhankelijk is. De locatiekeuze van bedrijven is in sterke mate afhankelijk van het beschikbare aanbod (Pen, 2002, p. 128).
7

In §1.1 kwam echter reeds naar voren dat onderbouwing van de planning van werklocaties fundamenteel tekort schiet. Ook Olden (1999) wijst op het tekortschieten van de onderbouwing en dan met name voor de planning van bedrijventerreinen. Hierbij sluit hij aan bij constatering van het Ministerie van Ruimtelijke Ordening en Milieu dat “geleiding van de groei van bedrijvigheid een onderbelicht thema is in de Vierde Nota” (Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening, 2001, p. 22-23). Pen (2002) stelt daarentegen dat voor de planning van kantorenlocaties het tekort aan onderbouwing in mindere mate opgaat. Dit onder meer omdat marktpartijen (beleggers, ontwikkelaars) meer inzicht hebben in de vraag en een beduidend grotere invloed hebben op het aanbod (Pen, 2002, p. 128). Het tekort aan onderbouwing van werklocatieplanning richt zich volgens Pen (2002) op een vijftal in elkaar overlopende thema’s (Pen, 2002, p. 146): (1) methodologische problemen en onderbouwing van bedrijventerreinconcepten; (2) het effect van het aanleggen van een nieuw terrein op bedrijfsmigratie; (3) de dynamiek op een verouderd terrein; (4) intensiever en zuinig ruimtegebruik; (5) nadere onderbouwing ruimteclaims10. Hier wordt ingegaan op het eerste thema, de methodologische problemen en onderbouwing van concepten. Het achterhalen van de wensen en eisen van ondernemers ten aanzien van de werklocatie gebeurt doorgaans middels enquêtes. Op de eerste plaats komt het veelvuldig voor dat deze verkeerd worden geïnterpreteerd, zowel door de enquêteur als de geënquêteerde. Ten tweede worden dergelijke interviews gebruikt om populaire en weinig bestudeerde concepten en ideeën zoals parkmanagement, gezamenlijke voorzieningen en duurzaam en intensief ruimtegebruik bij respondenten in de mond te leggen. Daarnaast bestaat het gevaar dat de ondervraagde groep ondernemers of de respons niet representatief is. Het beeld van die ondernemers die niet zijn ondervangen in de onderzoekspopulatie blijft daardoor buiten beschouwing. Veel belangrijker is echter het feit dat de onderbouwing middels enquêtes gebaseerd is op meningen en inschattingen in plaats van op objectieve metingen (Pen, 2002, p. 146). Dit laatste kritiekpunt vormt het kader voor de aanpak van dit onderzoek. Wenselijk gedrag hoeft namelijk niet overeen te komen met het feitelijke gedrag. Op deze complicerende factor wijst ook Louw (1996). Aan het feit dat bedrijven oorspronkelijk een bepaald type locatie wensten, maar uiteindelijk anders besloten, legt hij twee oorzaken ten grondslag. Enerzijds wijt hij dit aan de gebrekkige afstemming tussen de vraag van een bedrijf met het aanbod. Anderzijds de voortdurende verandering in locatiepreferenties van bedrijven (Louw, 1996). In dit onderzoek wordt dan ook gekeken naar een mogelijkheid om het feitelijke gedrag in kaart te brengen. Dit onderzoek hoopt daarmee de onderbouwing van werklocatie-planning te kunnen verbeteren door op een meer objectieve manier de locatiewaarde in beeld proberen te brengen. Hierbij wordt onderzocht welke (mate van kwaliteit van) locatiekenmerken van invloed zijn op de locatiewaarde. Het onderzoek kent daarmee een exploratief karakter en kan wellicht bijdragen aan een alternatieve methode voor de onderbouwing van werklocatie-planning.

10

Voor een nadere beschouwing van deze tekortkomingen wordt verwezen naar het proefschrift van Pen (2002) “Wat beweegt bedrijven”, §5.5.3. 8

§ 1.4 KWALITEIT VAN WERKLOCATIES EN HET GEREALISEERDE HUURPRIJSNIVEAU Het op een objectieve manier bepalen van de waarde van de locatie is geen gemakkelijke taak. Waarde-toekenning kent immers per definitie een zeker subjectief gehalte. Door uit te gaan van het gerealiseerde huurprijsniveau kan echter gesteld worden dat er in zeker zin overeenstemming is bereikt over de waarde (hier van de werklocatie). In ieder geval overeenstemming tussen de vrager en aanbieder van de werklocatie. De werklocatiemarkt is een deelmarkt van de commercieel onroerend goedmarkt. Deze markt kan worden omschreven als een marktvorm11 van heterogeen oligopolie en oligosonie, ofwel er zijn weinig aanbieders en weinig vragers, terwijl het product heterogeen12 is. Gevolg is dat er geen sprake is van een vaste prijs, maar een bandbreedte van prijzen waarbinnen een koper of verkoper gaat zitten en waarbinnen transacties tot stand komen (Venema & Gerritse, 2002). Onder de gemiddelde gerealiseerde huurprijs per locatie wordt in dit onderzoek dan ook het rekenkundig gemiddelde van de bandbreedte van huurprijzen per locatie verstaan. De vervolgstap is echter het achterhalen waaraan de overeengekomen waarde wordt toegeschreven. Een werklocatie kent immers vele eigenschappen. Voor al deze eigenschappen mag echter gesteld worden dat zij (in meer of mindere mate) voldoen aan de kwaliteitsverwachtingen van de vrager. Immer anders betaalt deze er niet voor. Een gerealiseerd huurprijsniveau geeft daarmee een indicatie van de mate van tevredenheid van de ondernemer over de aangeboden kwaliteit van de werklocatie. De ondernemer is immers bereid geweest een x-bedrag te betalen voor een zeker kwaliteitsniveau c.q. de mate waarin de werklocatie voldoet aan zijn wensen en eisen. Kwaliteit is op haar beurt eveneens een moeilijk meetbaar begrip omdat kwaliteit in de basis een subjectief criterium is. Natuurlijk zijn er in de loop der jaren allerhande kwaliteitsnormen ontwikkeld door onafhankelijk instellingen, maar uiteindelijk bepaald ieder individu zelf of een bepaald goed voldoende kwaliteit bezit. De Real Estate Norm (REN) is een instrument dat algemene objectieve kwaliteitskenmerken van een locatie en/of pand koppelt aan de kwaliteitseisen van het individu (de gebruiker). De REN is opgesteld om de huisvestingskwaliteit meetbaar en vergelijkbaar te maken en de kans op miscommunicatie over huisvestingskwaliteit te verkleinen. In dit onderzoek beschrijft de REN de functionele kwaliteit van de huisvestingslocatie. De 281 opgenomen werklocaties worden beschreven aan de hand van een aantal locatiekenmerken. Door de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken te koppelen aan het gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau per locatie, wordt een prijs-kwaliteitsbeeld van de werklocatie(kenmerken) verkregen.

Onder marktvorm wordt verstaan (DvD, p. 1659): het samenstel van alle krachten die de prijs bepalen; een abstracte plaats waar de prijzen en ruilvolumina gedetermineerd worden. 12 Dat werklocaties te typeren zijn als heterogene goederen laat zich verklaren doordat er sprake is van differentiatie in het aanbod zowel naar type werklocatie als naar prijsniveau. De differentiatie in het aanbod van werklocaties wordt gevormd door enerzijds het assortiment aan gebouwtypen welke aangeboden wordt en anderzijds door de verschillende locatietypen, zoals bijvoorbeeld stationslocaties, centrumlocaties, randstedelijke locaties of snelweglocaties. Er is dus sprake van differentiatie op pandniveau en op locatieniveau. 9

11

§ 1.5

ONDERZOEKSOPZET,
MODEL

PROBLEEMSTELLING, ONDERZOEKSVRAGEN EN CONCEPTUEEL

Traditiegetrouw kent het werklocatieonderzoek een sterke voorkeur voor het bestuderen van ontwikkelingen aan de vraagzijde van de werklocatiemarkt, hetgeen resulteerde in een verwaarlozing van het bestuderen van de aanbodzijde van de markt. In het onderhavige onderzoek wordt juist geprobeerd inzicht te krijgen in de aanbodzijde van werklocaties. Hierbij wordt slechts een klein aspect belicht van het totale spectrum aan actoren en factoren (variabelen) welke een rol spelen op de werkocatiemarkt, namelijk de locatie. De locatie staat centraal omdat deze factor de belangrijkste factor is voor de waarde van onroerend goed en de ruimtelijke ordening hier met name invloed op uitoefent. Zoals in de voorgaande paragraaf al uiteen gezet is, kennen werklocaties een functioneel en een fysiek aspect. Het instrument dat gebruikt is voor de analyse van 281 werklocaties, is gebaseerd op de REN. Deze methode richt zich alleen op de functionele huisvestingskwaliteit van in dit geval de werklocatie. Daar de REN is opgedeeld in een aanbodprofiel en een vraagprofiel, leent deze methode zich (in beginsel) voor een kwantitatieve analyse van het aanbod van werklocaties13. In dit onderzoek is uitsluitend gebruik gemaakt van dat deel van de REN dat het aanbod van de huisvestingskwaliteit van de locatie betreft. De gedachte dat de overheid middels het ruimtelijk beleid ten aanzien van de werklocatie invloed uitoefent op het aanbod ervan, is in § 1.1 aangehaald. In Nederland kent alleen de overheid (gemeente) de bevoegdheid om bestemmingen toe te kennen aan bepaald grondgebied. Daarmee wijst zij letterlijk de ‘locatie’ aan voor bijvoorbeeld de ontwikkeling van een bedrijventerrein of kantorenlocatie. Daarbij ontbreekt het veelal aan een degelijke onderbouwing van de aannames c.q. inzicht in bijvoorbeeld de ruimtebehoefte en vestigingsplaatscriteria van bedrijven en kantoorhoudende organisaties. Mede hierdoor kan een mismatch ontstaan tussen de vraag naar en het aanbod van werklocaties. Daarnaast blijft het meestal onduidelijk wat de gevolgen zijn van bepaalde beleidskeuzen ten aanzien van de ruimtelijke ordening. Dit is niet verwonderlijk omdat toekomstverkenningen altijd een zekere mate van onzekerheid met zich meedragen. Dit onderzoek tracht dan ook een handreiking te zijn voor onderzoeksmogelijkheden tot voordeel van een efficiënter en doelmatiger ruimtelijk beleid voor werklocaties. Het onderzoeksdoel kan daarmee als volgt worden omschreven: Het inzichtelijke maken van de ‘locatiewaarde’ door het achterhalen van de specifieke locatiekenmerken (van de huisvestingskwaliteit) die de ‘waarde’ van de locatie bepalen. Het onderzoeksdoel laat zich vertalen naar de volgende probleemstelling: In hoeverre is het verschil in huurprijsniveau (de onroerend goed-‘waarde’) van werklocaties te verklaren vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie (‘locatiewaarde’) en waaruit bestaat die specifieke ‘locatiewaarde’? Voor het kunnen beantwoorden van de probleemstelling wordt gebruik gemaakt van de volgende onderzoeksvragen:
In hoofdstuk IV wordt de REN uitvoerig beschreven en in de hoofdstukken III en VI komen de toegepaste analsyetechnieken en methoden aan bod. 10
13

1. Bestaat er een relatie tussen het huurprijsniveau en de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken van de werklocatie en zo ja, wat is de relatieve ‘waarde’ er van? 2. Welke locatiekenmerken van de werklocatie zijn van invloed op het huurprijsniveau? Welke locatiekenmerken van bedrijventerreinen zijn van invloed op het huurprijsniveau? Welke voor kantorenlocaties? Spelen dezelfde locatiekenmerken door heel Nederland een zelfde rol of variëren deze naar samenstelling en invloed per regio? Welke locatiekenmerken zijn dat en wat zijn de verschillen? 3. Op welke wijze kunnen verkregen inzichten bijdragen aan en verbetering van de planning (ontwikkeling en/of beheer) van werklocaties? Via een beantwoording van de onderzoeksvragen wordt getracht het inzicht in de werklocatiemarkt te vergroten. In hoeverre dit onderzoek daarin is geslaagd zal de toekomst moeten uitwijzen. Om op een gestructureerde wijze het onderzoek naar de locatiewaarde plaats te laten vinden, wordt doorgaans gebruik gemaakt van een conceptueel model. Dit model is een schematische weergaven van de onderzoeksstructuur. Het conceptuele model voor dit onderzoek is weergegeven in figuur 1.1. Vanwege de omvang van het conceptuele model is deze aan het eind van dit hoofdstuk geplaatst, na § 1.6. De afkortingen ‘H’ met een Romeins cijfer (‘II’) verwijzen naar de hoofdstukken waarin de betreffende onderzoeksstappen worden beschreven. § 1.6 LEESWIJZER Teneinde een antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvragen en daarmee de probleemstelling, wordt in hoofdstuk II ingegaan op de waardevorming van commercieel onroerend goed. Hierbij wordt specifiek aandacht besteed aan de mate waarin de locatie hierin wordt betrokken. Tevens zullen hier de wensen en eisen van ondernemers ten aanzien van de werklocatie worden uitgelicht. Hoofdstuk III gaat vervolgens in op hedonistische modellering, een methode die het mogelijk maakt om een huurprijsanalyse voor heterogene goederen op te stellen. De mogelijkheden en beperkingen van de methode voor en analyse van de locatiewaarde op de werklocatiemarkt worden hier beschreven. De wijze waarop de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken wordt achterhaald wordt beschreven in hoofdstuk IV waarin de REN-methode wordt behandeld. Na het verkennen de werklocatiemarkt en het bestuderen van de analysemethode voor het ontrafelen van de locatiewaarde en de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken, volgt het operationaliseren van het conceptuele model en de onderzoeksvragen (hoofdstuk V). De analysemethode voor het achterhalen van de relatie tussen de gerealiseerde huurprijsniveaus en de locatiekenmerken wordt eveneens weergegeven in hoofdstuk V. In hoofdstuk VI volgt een vertaling van de analyseresultaten naar de onderzoeksvragen en volgen enkele beschouwingen van specialisten op het onderzoek. Afgesloten wordt met een algehele slotbeschouwing waarin eveneens enkele aanbevelingen naar voren komen.

11

FIGUUR 1.1: CONCEPTUEEL MODEL WERKLOCATIEONDERZOEK

VRAAG

AANBOD

H I & II

MARKTEVENWICHT C.Q. VERHOUDING:

RUIMTELIJKE ORDENING
HI

PRIJS

- -

KWALITEIT

HUURPRIJSNIVEAU (in m2 WERKLOCATIE HV

/jr)

PRESTATIEKWALITEIT WERKLOCATIE H IV GEBOUW LOCATIE

HV

ANALYSE MATE VAN SAMENHANG IN VARIANTIE

H II LOCATIE- H H V H II IV

KENMERKEN

RELATIEVE ‘WAARDE’ VAN LOCATIE (KENMERKEN) IN RELATIE TOT HET HUURPRIJSNIVEAU VAN DE WERKLOCATIE
H VI

GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN
slotbeschouwing

12

HOOFDSTUK II WAARDELEER &WAARDEVORMING VAN BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOED
INLEIDING & LEESWIJZER De in dit onderzoek opgenomen kantorenlocaties en bedrijventerreinen maken deel uit van de bedrijfsmatig onroerend goedmarkten. Voor het kunnen achterhalen van eventuele relaties tussen de huurprijsniveaus op deze werklocaties en de aangeboden kwaliteit van de locatiekenmerken, is kennis van de omstandigheden waaronder deze huurprijsniveaus gerealiseerd zijn noodzakelijk. Naast inzicht in de omstandigheden is ook een verkenning van de wijze waarop de waarde van onroerend goed wordt bepaald van belang. In § 2.1 wordt een beeld geschetst van die omstandigheden, waarna in § 2.2 specifiek wordt ingegaan op de markten voor kantoren en bedrijfsruimten. Naast geldende definities wordt eveneens aandacht geschonken aan de wensen en eisen van ondernemers (de gebruikers) aangaande de werklocaties en de recente ontwikkeling daarin. Paragraaf 2.3 is vervolgens gewijd aan de wijze waarop de waarde van onroerend goed wordt bepaald en in welke mate de locatie hierin wordt betrokken. Tot slot volgen in § 2.4 een resumé, conclusies en vervolgstappen. § 2.1 WAT WORDT ER VERSTAAN ONDER ONROEREND GOEDMARKTEN? Binnen het macro-economische krachtenveld vinden transacties plaats tussen aanbieders en vragers van grond en bouwwerken. De concrete of abstracte omgeving waaronder vraag en aanbod elkaar treffen en transacties plaatsvinden, wordt de markt of marktvorm genoemd. In dit verband wordt ook wel gesproken van de aard van de mededinging tussen aanbieders van en vragers naar grond en bouwwerken (Kruijt et.al., 1992, p. 32). Het onroerende karakter van grond en bouwwerken maakt dat de markten waarop deze producten worden verhandeld, zijn geschaard onder de noemer onroerendgoedmarkten. Er wordt bewust gesproken over onroerendgoedmarkten in meervoud omdat grond en bouwwerken door hun onroerende karakter aan hun locatie gebonden zijn en dus per definitie uniek. Men spreekt in dit verband ook wel van gelokaliseerde objecten waarbij zowel het gebruik als de exploitatie in een dynamische ruimtelijke context plaats vinden (Verhoogt, 2002, p. 16). Daarmee zijn de onroerendgoedmarkten complex en sterk regionaal. Dé onroerendgoedmarkt bestaat niet. De heterogeniteit leidt tot een groot aantal deelmarkten en maakt marktprocessen ondoorzichtig. Om enig overzicht te krijgen van de verschillende markten voor onroerend goed zijn verscheidene mogelijkheden tot segmentering en definiëring ontwikkeld (Van Gool et al., 2001, p. 109 & 117). In de praktijk zijn meerdere marktsegmenten te noemen waarbij de volgende segmenten een algemene structuur aangeven zonder daarbij allesomvattend of uitputtend te willen zijn. Allereerst dient onderscheid gemaakt te worden tussen onroerendgoedmarkten en vastgoedmarkten. De vastgoedmarkten behelzen vastgoedproducten ofwel opstallen of bouwwerken. Onroerendgoedmarkten behelzen naast de markt voor vastgoedproducten tevens de grondmarkten. Van Gool (2001) verdeelt daarbij de vastgoedmarkt verder onder in vier segmenten, te weten de markt voor publiek vastgoed, de woningmarkt, de markt voor commercieel vastgoed en de markt voor specifiek vastgoed (Van Gool et al., 2001, p. 120). Het voert te ver om alle deelmarkten te behandelen omdat dit onderzoek zich enkel richt op de bedrijfsmatig onroerendgoedmarkten. Daarom zal alleen de markt voor commercieel onroerend goed worden uitgelicht14.
14

Zie Van Gool, Jager & Weisz (2001), Onroerend goed als belegging, pp.117-140 voor een nadere beschrijving van de 13

Tot de markt voor commercieel onroerend goed kunnen onder andere de volgende onroerende goederen worden gerekend: kantoren, winkels, bedrijfsruimten, logistieke centra, parkeergarages, horeca, hotels en bioscopen (Van Gool et al., 2001, p. 120). Het betreft hier allemaal vastgoedproducten maar aangezien het bouwwerk onlosmakelijk verbonden is met de locatie en daarmee de grondmarkt, is de voorkeur gegeven aan de typering onroerend goed. Temeer ook daar in dit onderzoek de locatie in relatie tot de onroerend goedwaarde centraal staat. Binnen de markt voor commercieel onroerend goed vallen de kantoren en bedrijfsruimtemarkt die het onderzoeksgebied van het werklocatie-onderzoek vormen. Op de markten voor kantoren en bedrijfsruimten ontmoeten aanbieders en vragers van bedrijfshuisvesting elkaar. Dat deze deelmarkten ook weer sterk van elkaar verschillen zal worden uiteengezet in paragraaf 2.2.
FIGUUR 2.1: SEGMENTERING ONROEREND GOEDMARKTEN NAAR AARD MARKT

ONROEREND GOEDMARKTEN

VASTGOEDMARKT (BOUWWERKEN)

GRONDMARKT

PUBLIEK VASTGOED WONINGEN COMMERCIEEL VASTGOED SPECIFIEK VASTGOED

COMMERCIEEL ONROEREND GOEDMARKT

Bron: eigen illustratie, 2003

Box I geeft een nadere verdeling van de commercieel onroerend goedmarkt c.q. de bedrijfsmatig onroerend goedmarkt naar eigenbouw en vrije markt.
BOX I
BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOEDMARKT

EIGENBOUW DIRECTE MARKT

VRIJE MARKT INDIRECTE MARKT

De totale voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie kent een verhouding van 60% huur om 40% koop. Het percentage dat op de vrije markt wordt verhandeld is zelfs groter dan de 60% huur, omdat na verloop van tijd een deel van de eigenbouw op de vrije markt komt (Bak, 2002, p. 12). De voorraad bedrijfsruimte naar eigendomssituatie kent een verhouding van 40% vrije markt om 60% eigenbouw. Hierbij verwacht men zelfs een toename van het percentage dat wordt verhandeld op de vrije markt naar 50% (DTZ Zadelhoff Research).

onroerendgoedmarkten en deelsegmenten.

14

Het geeft een beeld van de wijze waarop het onroerend goed wordt verhandeld, namelijk handel c.q. ontwikkeling met een op voorhand bekende gebruiker (directe markt) of ontwikkeling voor de markt waarbij de gebruiker nog relatief onbekend is (indirecte markt) (Van Gool et.al., 2001, p.121). Een andere manier om de onroerendgoedmarkten te definiëren is een opdeling zoals Korteweg (2002) optekent. De segmentering is hier gebaseerd op de betrokken actoren en de handelswijzen c.q. het handelsdoel van die actoren wat betreft onroerend goed. Hij spreekt hierbij dan ook van de vastgoedsector als zijnde het onroerend goed en de handelswijze van betrokken actoren, zoals bijvoorbeeld grote institutionele beleggers, pensioenfondsen en particuliere beleggers, overheden, projectontwikkelaars, intermediaire organisaties, particulier bedrijfsleven en non-profit organisaties. Deze opdeling van de vastgoedsector is weergegeven in figuur 2.2.
FIGUUR 2.2: SEGMENTERING VASTGOEDSECTOR NAAR HANDELSFUNCTIE
VASTGOEDSECTOR DEELMARKTEN
GRONDMARKT

FUNCTIES
GRONDEXPLOITATIE

BOUW- OF ONTWIKKELINGSMARKT

LOCATIEONTWIKKELING; uitvoeren van bouwplannen

BELEGGINGSMARKT

OVERDRACHT VAN VASTGOED OVERDRACHT, EXPLOITATIE EN GEBRUIK VAN VASTGOED

GEBRUIKERSMARKT

Bron: naar Korteweg (2002).

De deelmarkten zoals weergegeven in figuur 2.2 dienen niet als afzonderlijke markten te worden beschouwd omdat deze een zekere mate van interactie c.q. verwevenheid kennen. Handelingen van actoren op de ene markt, zijn van invloed op de handelswijze en mogelijkheden van actoren op de andere markt. Voor bijvoorbeeld de ontwikkeling van onroerend goed zijn financieringsmogelijkheden van belang en deze vinden onder meer plaats met behulp van beleggingsinvesteringen. De grondexploitatie is op haar beurt weer nauw verbonden met de ontwikkelingsmarkt en daarmee indirect met de beleggingsmarkt en vice versa. Ook de gebruikersmarkt kent een nauwe relatie met de beleggingsmarkt doordat onverhuurde objecten oninteressant zijn voor beleggers door gebrek aan huurinkomsten. Dit onderzoek is dan ook niet te typeren als enkel interessant voor of gericht op bijvoorbeeld beleggers in commercieel onroerend goed. De verwevenheid van de deelmarkten maakt dat dit onderzoek relevant is voor een ieder die in commercieel onroerend goed en de waardebepaling daarvan geïnteresseerd is. Waardebepaling voor hetzij beleggingsdoeleinden, hetzij voor (her)ontwikkelingsdoeleinden, hetzij voor exploitatiedoeleinden. Dit onderzoek richt zich op de waardebepaling van commercieel onroerend goed en in het bijzonder op de waarde van de locatie.
15

Hierbij wordt ingezoomd op de commercieel onroerendgoedmarkten voor kantoor- en bedrijfsruimten. Daar de waarde van onroerend goed een zeker subjectief gehalte behelst door de gebruikerspecifieke waarde die aan kenmerken ervan wordt gehecht, zullen tevens die gebruikerspecifieke ‘criteria’ (zogenaamde vestigingsplaatscriteria) voor kantoor- en bedrijfsruimtehoudende organisaties worden beschreven. § 2.2 BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOEDMARKTEN VOOR KANTOREN EN BEDRIJFSRUIMTEN In het hier voorgaande zijn de verschillende onroerendgoedmarkten op hoofdlijnen beschreven en zijn enkele begrippen en indelingen van die markten aan bod gekomen. In deze paragraaf zal nader worden ingezoomd op een van de beschreven deelmarkten, te weten de bedrijfsmatig onroerendgoedmarkten voor kantoor en bedrijfsruimten. Allereerst zullen deze markten nader worden gedefinieerd. Vervolgens zullen voor het kunnen vaststellen van de waarde van de locatie de zogenaamde vestigingsplaatscriteria voor kantoor- en bedrijfsruimtehoudende organisaties worden beschreven. Definities elementen op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkten Het onderscheid dat kan worden gemaakt tussen de kantoren en bedrijfsruimtemarkt is inherent aan de aard en locatie van de twee typen bedrijfshuisvesting. Op pandniveau bestaat er in theorie een duidelijk onderscheid tussen de aard van kantoor- en bedrijfsgebouwen. Vanuit de praktijk en wetenschap bestaan er weliswaar accentverschillen in de definiëring van beide typen bedrijfshuisvesting, maar komen in de kern overeen. Zo hanteert makelaarsorganiatie DTZ Zadelhoff de volgende definities (DTZ Zadelhoff, 2003, p. 60): Bedrijfsruimte: ruimte bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een verhoogde kantoorcomponent – soms oplopend tot 50 procent van het totale vloeroppervlak – vallen hieronder. Kantoorruimte: ruimte bestemd voor de uitoefening van en bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt vervaardigd, doch van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt bedreven. Van Gool et al. (2001) hanteren een soortgelijke definitie. Zij verstaan onder een kantoor ‘een bedrijfsmiddel waarbinnen onder andere beleidsmatige, organisatorische, commerciële en administratieve activiteiten plaatsvinden’ en onder een bedrijfsruimte ‘een bedrijfsmiddel welke specifiek is gebouwd voor een bepaalde vorm van bedrijfsuitoefening, niet zijnde een kantoor of een winkel’ (Van Gool et al., 2001, p. 124). In de praktijk is het maken van onderscheid tussen kantoor en bedrijfsruimten echter een lastige kwestie en worden verschillende criteria aangehouden. Het bestaan van gecombineerde bedrijfshuisvesting en het verschil tussen bestemde functie van de bedrijfshuisvesting en het eigenlijke gebruik zijn hier onder meer debet aan. De in dit onderzoek gehanteerde definitie van een kantoorlocatie dan wel bedrijventerrein laat zich daarmee als volgt omschrijven: Kantoorlocatie: een terrein welke grotendeels is bestemd voor c.q. bebouwd met kantoorruimten. Bedrijventerrein: een terrein welke grotendeels is bebouwd met c.q. bestemd voor bedrijfsruimten.
16

Onder de koepelterm ‘werklocatie’ wordt in dit onderzoek een locatie verstaan welke is bebouwd met of bestemd is voor kantoren en/of bedrijfsruimten. Deze functionele segmentering is eveneens gebruikt bij de analyse van de huisvestingskwaliteitskenmerken van de in dit onderzoek opgenomen 281 werklocaties. Het gemaakte onderscheid is voor dit onderzoek met name van belang voor het vaststellen van de huurprijsniveaus van de werklocaties. Voor bedrijfsruimten zijn deze namelijk aanzienlijk lager dan voor kantoorruimten. Daarnaast is er op locatieniveau onderscheid te maken in de aard en ligging van de kantoor- en bedrijfsruimtelocatie. Het ruimtelijke patroon van kantorenlocaties laat een geheel ander beeld zien dan dat van bedrijventerreinen en ook de aard van de werklocaties verschilt. Dit heeft onder meer te maken met de verschillen in vestigingsplaatscriteria van kantoor- en bedrijfsruimtehoudende organisaties, waarop later in dit hoofdstuk zal worden ingegaan. De aantrekkelijkheid van de locatie bijvoorbeeld is direct en indirect van invloed op de vraag naar bedrijfshuisvesting. Zo stimuleert een aantrekkelijke omgeving de vestiging van bedrijven en is daarmee indirect van invloed op de economische ontwikkeling in de regio. Economische ontwikkeling impliceert weer vraag naar nieuwe ruimte voor bedrijvigheid, enzovoort (Van Gool et al., 2001, p. 126). De ruimtevraag verschilt per bedrijf, maar er zijn wel enkele algemene patronen te onderscheiden in die kantoor- en bedrijfsruimtevraag. Hierop wordt in het navolgende ingegaan. Vestigingsplaatscriteria aangaande de werklocatie Aantrekkingskracht van de omgeving op bedrijven is afhankelijk van in hoeverre de omgevingskenmerken voldoen aan de vestigingsplaatscriteria van bedrijven. De mate waarin de werklocatie voldoet aan de vestigingsplaatscriteria van een of meerdere bedrijven is sterk afhankelijk van de waarnemer en zijn perceptie van de werklocatie. Ieder (type) bedrijf heeft zijn eigen specifieke wensen dan wel eisen ten aanzien van de werklocatie en heeft daarbij ook een eigen afwegingskader over het belang van de verschillende criteria15. Een groot aantal van de specifieke vestigingsplaatscriteria valt samen zoals blijkt uit verschillende onderzoeken naar vestigingsplaatscriteria waarvan er nu enkele kort de revue passeren. Kantoren Van Gool et al. (2001) tekent de volgende vestigingsplaatscriteria voor kantoorhoudende organisaties op (p. 126): de beschikbaarheid van bekwaam en gemotiveerd personeel, de aanwezigheid van hoogwaardige dienstverlening, de aanwezigheid van voorzieningen, goede verbindingen, de nabijheid van afzetmarkten, de huisvestingskosten, de kwaliteit van wonen en werken, alsmede de status van de locatie. Uit een onderzoek geïnitieerd door DTZ Zadelhoff en Twynstra Gudde en uitgevoerd door Stichting voor Economisch Onderzoek der Universiteit van Amsterdam, komt naar voren dat de belangrijkste vestigingsplaatscriteria voor kantoorhoudende organisaties zijn: de parkeergelegenheid, de (multimodale) bereikbaarheid en de ligging. Tevens komt in dit onderzoek naar voren dat omgevingskenmerken in het algemeen belangrijker worden geacht dan de kenmerken van het kantoorpand (SEO, 2002, pp. 10-14). Factoren die het aanbod van kantoorruimte binnen de macro-economische context beïnvloeden zijn (Van Gool et al., 2001, p. 126): de marktvraag (ruimtebehoefte), de verwachte verhuur- en
In “Wat beweegt bedrijven; besluitvormingsprocessen bij verplaatste bedrijven.” (Pen, 2002) wordt het keuzeproces van bedrijven ten aanzien van de (nieuwe) huisvesting beschreven. 17
15

verkoopmogelijkheden, de verwachte huur- en waardeontwikkeling, beschikbaarheid van bouwlocaties, regionale politiek, financieringsmogelijkheden, grond- en bouwkosten. Voor een nadere beschrijving van deze factoren wordt verwezen naar Van Gool et al. (2001). Vooralsnog worden de factoren voor kennisgeving waargenomen, later in dit onderzoek wordt hier op terug gekomen. Het komt er op neer dat het aanbod van kantoorruimte afhankelijk is van de ruimtebehoefte van kantoorhoudende organisaties, de financiële mogelijkheden van projectontwikkelaars (kosten-baten verhouding) en de ruimte (zowel letterlijk als figuurlijk) die de projectontwikkelaar krijgt voor de realisatie van nieuwe kantoorruimte. Bedrijven Op de bedrijfsruimtemarkt spelen deels dezelfde maar ook andere factoren een rol als op de kantoorruimtemarkt. Dit heeft met name te maken met de ruimtelijk ordening welke laat zien dat bedrijfsruimten op een andere wijze zijn verspreid over het land dan kantoren. Kantoren zijn veelal gevestigd in de Randstad terwijl bedrijfsruimten de voorkeur geven aan perifeer Nederland (buiten de Randstad). De belangrijkste factoren die hieraan ten grondslag liggen zijn: de economische expansie, de vestiging van grondintensieve bedrijven uit de Randstad in de zone daar omheen, de afname van de bereikbaarheid van de Randstad en de wetgeving omtrent de Hinderwet. Ruimtebehoefte, goede bereikbaarheid en locaties die voldoen aan de hinderwetvoorschriften lijken daarmee belangrijke vestigingsplaatseisen maar op de markt voor bedrijfsruimten lijken vooral eisen tan aanzien van het vastgoed van belang te zijn. Dit in tegenstelling tot de bevindingen uit het SEO onderzoek naar gebruikerswensen ten aanzien van kantoorruimten. Het verschil tussen de kantorenmarkt en bedrijfsruimtemarkt komt door de relatief kleine bedrijfsruimtemarkt en dat veel panden op de bedrijfsruimtemarkt in eigendom zijn van de gebruiker die zichzelf een soort van maatpak aanmeet. Door deze bedrijfsspecifieke vereisten wordt er weinig voor de vrije markt16 ontwikkeld. Aan het aanbod van bedrijfsruimten worden vaak eisen gesteld ten aanzien van de vloerbelasting, de hoogte van de opslagruimten, isolatie, de aanwezigheid van kantoorruimte, flexibiliteit in de indeling, stroomvoorziening en de kwaliteit van de installaties (Van Gool et al., 2001, pp. 128-129). Toch blijkt dat bedrijven de zogenaamde ‘zachte locatiefactoren’ steeds belangrijker gaan vinden. Harde factoren als bereikbaarheid en uitbreidingsmogelijkheden zijn dan nog steeds wel de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren, maar zachte factoren als representativiteit van gebouwen en omgeving nemen in belang toe (Ginter, Iding & Wijnen, 2003). In het onderzoek “Locatievoorkeur en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven” verricht door Buck Consultants International b.v. in opdracht van het Centraal Planbureau, komt naar voren dat de drie belangrijkste vestigingsplaatsfactoren voor bedrijven zijn: het kunnen beschikken over voldoende (uitbreidings-) ruimte, een goede (markt)ligging en een goede bereikbaarheid. Daarnaast zijn met name passende huisvestingsfaciliteiten, gunstige prijs-kwaliteit verhouding en voldoende parkeermogelijkheden van belang. Daarbij moet worden gezegd dat het belang dat aan de vestigingsplaatsfactoren wordt gehecht per sector verschilt (Buck Consultants International b.v., 1998, pp. 39-42). Perenboom (2001) tekent in volgorde van belang de volgende locatiekeuzecriteria voor bedrijven op: (multimodale) bereikbaarheid, parkeerregime, omgevingskwaliteit, voorzieningenniveau, zichtbaarheid en uitstraling (representativiteit) (Perenboom, 2001, pp.18-20). Daarnaast spelen de huisvestingskosten, uitbreidingsmogelijkheden, beschikbaarheid, mate van vervuiling en het voldoen
16

Onder ‘vrije’ markt wordt verstaan: de markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Bij de ‘directe’ markt zijn de afnemers al bekend (Van Gool et.al., 2001, p. 121). 18

aan voorschriften en procedures zoals de Hinderwet, een rol bij de keuze van de vestigingsplaats van een bedrijf (Perenboom (2001), p. 20 (naar Kohnstamm en Regterschot, 1994)). In het bovenstaande zijn de verschillende vestigingsplaatscriteria voor zowel kantoor- als bedrijfsruimtehoudende organisaties die naar voren zijn gekomen in voorgaande onderzoeken behandeld. In tabel 2.1 zijn de vestigingsplaatscriteria aangaande de locatie voor de twee typen bedrijfshuisvesting samengevat. Deze vestigingsplaatscriteria dienen als input en referentie voor dit werklocatie-onderzoek ten einde de ‘locatiewaarde’ tastbaar te maken. In hoofdstuk IV zal worden nagegaan in hoeverre deze criteria zijn opgenomen in het instrument welke gebruikt wordt om de huisvestingskwaliteit van de locatie(kenmerken) te meten, de zogenaamde Real Estate Norm. In het navolgende zal worden ingegaan op een vrij recente ontwikkeling in het relatieve belang dat aan de vestigingsplaatscriteria wordt toegekend.
TABEL 2.1: VESTIGINGSPLAATSCRITERIA T.A.V. LOCATIE VOOR KANTOOR- EN
BEDRIJFSRUIMTEHOUDENDE ORGANISATIES

KANTOORLOCATIE

BEDRIJFSRUIMTELOCATIE

• • • • • • • • • •

beschikbaarheid bekwaam en gemotiveerd personeel aanwezigheid hoogwaardige dienstverlening aanwezigheid voorzieningen goede verbindingen c.q. (multimodale) bereikbaarheid nabijheid afzetmarkten huisvestingskosten kwaliteit wonen en werken status van de locatie (uitstraling en zichtbaarheid) parkeergelegenheid ligging

• • • • • • • • • •

ruimtebehoefte c.q. uitbreidingsmogelijkheden goede bereikbaarheid locaties die voldoen aan de hinderwetvoorschriften representativiteit omgeving (locatie) c.q. omgevingskwaliteit goede (markt)ligging passende huisvestingsfaciliteiten gunstige prijs-kwaliteitverhouding c.q. huisvestingskosten voldoende parkeermogelijkheden voorzieningenniveau uitstraling

Bron: naar Van Gool et al. (2001), SEO (2002), Buck Cosultants International b.v. (1998), Ginter, Iding & Wijnen (2003) en Perenboom (2001).

Toenemend belang kwaliteit van de werklocatie Wat de kantoren en bedrijfsruimtemarkt gemeen hebben is dat er een trend gaande is waarbij een belangenverschuiving plaatsvindt in de eisen van bedrijven ten aanzien van de huisvesting van kwantiteit naar kwaliteit. Pereboom (2001) vestigt op deze ontwikkeling de aandacht door te stellen dat kwaliteit van bedrijfshuisvesting steeds belangrijker wordt geacht omdat er een sterk verband is aangetoond tussen de werkomgeving en de arbeidsproductiviteit. Om nieuwe bedrijvigheid aan te trekken zouden bedrijventerreinen moeten beschikken over een moderne infrastructuur, voldoende open ruimte en voorzieningen (Pereboom, 2001, p.17). Ook Buck Consultants International b.v. wijst op een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit zowel vanuit de gemeenten als vanuit de ondernemers (Buck Consultants International b.v., 2002, p. 11-12). Van Dinteren (2003) sluit hierbij aan in een publicatie over aandacht voor kwaliteit in de bedrijventerreinplanning. De veranderingen in de economische structuur de afgelopen vier decennia hebben geleid tot een vraag naar andere typen bedrijfsgebouwen en tot een behoefte aan meer kwaliteit op de bedrijventerreinen. Zowel de overheid, middels beleidsnota’s over duurzame ontwikkeling, ruimtelijke kwaliteit en
19

parkmanagement voor bedrijventerreinen, als ondernemers en op enige afstand de vastgoedsector, tonen in toenemende mate aandacht voor de kwaliteit van bedrijventerreinen (Dinteren, 2003, pp. 20-25). Kwaliteit van de werkomgeving, zijnde zowel het pand als de locatie, komt dus steeds prominenter op de huisvestingsagenda van bedrijven te staan. Dat de locatie als factor van belang in de waarde(bepaling) van het onroerend goed wordt gezien wordt breed gedragen. Sinds de introductie van de prijstheorie eind 18de eeuw is de locatie betrokken in de waardeleer van locatiegebonden goederen (Van Gool et al., 2001, p. 188). De mate waarin en de wijze waarop de locatie wordt gewaardeerd is echter verre van eenduidig te noemen. Vooralsnog is de manier waarop de locatie wordt gewaardeerd onderbelicht gebleven. De waarde van de factor locatie is doorgaans als ‘restwaarde’ of ‘marktwaarde’ afgedaan. In § 2.3 wordt ingegaan op de manier waarop die restwaarde wordt bepaald, hier wordt volstaan met de opmerking dat de restwaarde doorgaans wordt gerekend als de waarde van de locatie ofwel de werking van ‘de markt’ op de prijs van een locatie (Gonzalez & Laurenzo-Oertiz, 1992, pp. 229-246). De gebouwwaarde wordt op weliswaar verschillende maar toch systematische wijze getaxeerd en is daarmee tastbaar gemaakt. Vrij gedetailleerd worden bij een taxatie de kenmerken van het gebouw op hun waarde geschat en ontstaat uiteindelijk het kostenplaatje voor de koop of huur van het gebouw. De restwaarde die ontstaat tussen de ‘pandwaarde’ en de ‘marktprijs’ (huurprijs per m2 per jaar) van een pand op een bepaalde werklocatie wordt doorgaans aangewend als de waarde van de locatie. Dit verschil of surplus berust in de praktijk op de ‘algemene ervaring’ en ‘kennis van de markt’ van de taxateur waarbij van een systematische onderbouwing of methode nauwelijks sprake is (Gonzalez & Laurenzo-Oertiz, 1992, pp. 229-246). Kruijt et al. (1992, p. 81) spreken in dit verband van een surplus dat is gebaseerd op het zogenaamde ‘Fingerspitzengefühl’. De trend van kwantitatieve naar kwalitatieve bedrijfshuisvestingcriteria en het toenemende belang dat aan de locatie wordt gehecht door zowel de overheid als het bedrijfsleven, maken dat het ‘tastbaar maken’ locatiewaarde hernieuwde aandacht verdient. Daartoe zullen eerst de bestaande benaderingen voor de waardebepaling van onroerend goed worden behandeld. Vervolgens zal worden gekeken in hoeverre de locatie hierin is meegenomen en of er aanleiding is om de waardebepaling van de locatie uit de diepen. § 2.3 WAARDEBEPALING VAN BEDRIJFSMATIG ONROEREND GOED In de voorgaande paragrafen is ingegaan op de verschillende deelmarkten en aspecten van bedrijfsmatig onroerendgoedmarkten en op de specifieke vestigingsplaatsfactoren ten aanzien van de kantoren- en bedrijfsruimtelocatie. Hierin is onder meer naar voren gekomen dat er een trend gaande is waarbij kwalitatieve vestigingsplaatscriteria aan belang winnen en dat aan omgevingskenmerken een groter belang wordt gehecht dan aan pandfactoren van de werklocatie. In deze paragraaf zal worden gekeken in hoeverre deze locatie-vestigingsplaatscriteria en de ‘kwaliteitstendens’ zijn opgenomen in de methode voor de waardebepaling van bedrijfsmatig onroerend goed. Hiertoe zal eerst worden ingegaan op de theorie achter de waardebepaling van onroerend goed, de zogenaamde waardeleer. Vervolgens zullen enkele methoden en modellen voor de waardebepaling van bedrijfsmatig onroerend goed worden behandeld. Tot slot zal worden nagegaan in hoeverre de locatie(factor) is opgenomen in de waardebepaling van bedrijfsmatig onroerend goed.

20

Waardeleer Een van de eerste wetenschappers die de locatie opnam in een prijsvormingtheorie die uitging van een verklaring vanuit de markt, is Ricardo met zijn ‘classic-rent-theory’. De verklaring van de grondprijsvorming vanuit de markt geschiedt op basis van de schaarste van grond en de vraag ernaar. De schaarste van de grond zit volgens Ricardo in het feit dat grond met bepaalde hoedanigheden niet zomaar geproduceerd kan worden en in de verminderde meeropbrengsten van productie op dezelfde oppervlakte grond (inefficiëntie) (Kruijt et al., 1992, pp. 24-26). Ricardo zag de pacht van de ‘grond’ als onderdeel van de productiekosten, waarbij de waarde van een goed c.q. product afhangt van de productiekosten van dat goed. Omdat de productiekostentheorie (ook wel kostprijstheorie genaamd) van de klassieke economie zich beperkt tot de aanbodkant van de economie, wordt deze leer ook wel de objectieve waardeleer genoemd (Van Gool et al., 2001, pp. 188189). Rond 1850 kwam, in reactie op de eenzijdige objectieve waardeleer, een groep economen die later bekend zou staan als de Oostenrijkse school met de subjectieve waardeleer. Zij verklaarden prijzen van goederen of geleverde diensten vooral uit het nut dat het goed of de dienst voor een subject heeft. Met name het grensnut (dat is het nut van de laatst toegevoegde eenheid van het goed) werd gehanteerd als indicatie van de waarde van het goed. De mens kwam als waarderend subject centraal te staan en daarmee verschoof het accent van de economische theorieën (de waardeleer) van de aanbodkant naar de vraagkant van de economie (Van Gool et al., 2001, p. 189). Omdat ook deze subjectieve waardeleer te eenzijdig was en ontoereikend bleek, werd rond 1900 de aanbodgerichte productiekostentheorie (objectieve waardeleer) gecombineerd met de vraaggeoriënteerde theorie van de Oostenrijkse school (subjectieve waardeleer). De waarde van goederen of diensten werd van dat moment verklaard op basis het (grens)nut van het goed aan de vraagzijde en de (grens)kosten van het goed aan de aanbodzijde. Economen met deze denkbeelden werden tot de School van Cambridge gerekend van wie Marshall de bekendste is. Vanaf 1950 is de waardeleer verder verrijkt door onderkenning van het bestaan van imperfecte markten en de invloed van al dan niet rationele verwachtingen17. Deze geschiedenis werkt nog steeds door in waardemodellen en waardebegrippen voor onroerend goed (Van Gool et al., 2001, p. 189). Modellen en methoden voor de waardebepaling van bedrijfsmatig onroerend goed Onroerende goederen, en daarmee ook bedrijfsmatig onroerend goed, zijn te typeren als heterogene goederen die niet snel reproduceerbaar zijn. Geen enkel bedrijfspand of werklocatie is hetzelfde en de realisatie van een kantoor of bedrijfspand duurt toch al snel enkele maanden laat staan het ontwikkelen van een werklocatie18. Daarnaast kennen de (bedrijfsmatig) onroerendgoedmarkten geen volledige concurrentie, een beperkt aantal aanbieders en vragers en geen gelijke (toegang tot) informatie. Daardoor zijn de verschillen tussen de marktprijs en de (re)productieprijs vaak groot (Van Gool et al., 2001, p. 189). Bovendien zijn er legio methoden voor marktwaardebepalingen en een keur aan waardebegrippen (Kousemaeker, 1984, pp. 306-318). Het voert te ver om al deze methoden en begrippen te gaan behandelen omdat daarmee het doel van dit onderzoek niet wordt gediend. Wel volgt kort een beschrijving van de meest gangbare methoden, zonder daarbij in te gaan op de soms subtiele verschillen19.

Deze ontwikkeling is eveneens aangehaald in paragraaf 1.2 welke ingaat op de wetenschappelijk tradities en benaderingen van werklocatie-onderzoek. 18 Het realiseren van een werklocatie duurt gemiddeld een jaar of acht (Heuer & Boekema, 2003, p. 44). 19 Zie Van Gool, Jager & Weisz (2001), Onroerend goed als belegging, voor een uiteenzetting van de verschillende methoden van waardebepaling en waardebegrippen, pp. 187-238. 21

17

In de praktijk komt het bepalen van de waarde (het taxeren) neer op het schatten of ramen van die waarde. Kruijt et al. (1992, p. 80) sluit bij deze definitie van taxeren aan door het als volgt te omschrijven: “Taxeren van onroerend goed (inclusief het apart taxeren van de waarde van grond) kan in zijn algemeenheid omschreven worden als het schatten van de waarde van een stuk onroerend goed op een bepaald moment bij een gegeven marktsituatie… De ondoorzichtigheid van de onroerend goedmarkt is er debet aan dat elke taxatie een bepaalde mate van subjectiviteit in zich draagt. Voor een taxateur is het belangrijk het taxatieproces zoveel mogelijk te objectiveren, teneinde tot een zo betrouwbaar mogelijke schatting van de waarde van het object te komen.” Dit schattingsproces wordt taxeren genoemd en komt in feite neer op een proces van objectiveren. Met andere woorden, een taxatie is dus een zo objectief mogelijke schatting of raming van iets. In deze definitie van taxeren worden de begrippen waarderen en waardering gezien als synoniem voor respectievelijk taxeren en taxatie al wordt in de literatuur vaak wel onderscheid gemaakt tussen de diverse aanduidingen (Van Gool et al., 2001, p. 201). Van belang voor dit onderzoek is echter dat ongeacht de benaming van de methode, het draait om een methode welke zo ‘objectief mogelijk een schatting of raming’ van iets (hier bedrijfsmatig onroerend goed) maakt. Hiertoe worden drie benaderingen voor waardebepaling onderscheiden die in de praktijk worden gebruikt, al dan niet in combinatie met elkaar of andere methoden (Van Gool et al., 2001, p. 202). Allereerst de comparatieve benadering. Het object dat gewaardeerd moet worden, wordt vergeleken met één of meer soortgelijke objecten in een vergelijkbare markt waarvan de marktwaarde bekend is of kan worden berekend. Daarbij wordt gekeken naar de positie van het te waarderen onroerend goed op de markt waarin het zich bevindt. Hierbij wordt gebruik gemaakt van verschillende marktindicatoren zoals rendementen of (huur)prijzen per vierkante meter. Een tweede veelgebruikte benadering voor de waardebepaling van onroerend goed is de interne benadering. Hierbij gaat het niet om de vergelijking maar om de waardering van de activa ofwel de cashflows die ze genereren. De waardering van de cashflows geschiedt aan de hand van de eigen interne rendementseisen. Dit wil zeggen dat een eigenaar en/of belegger zelf de maatstaaf bepaald. De derde benadering gaat er in essentie vanuit dat de waarde van het te taxeren object wordt bepaald op basis van de (re)productiekosten, inclusief de verwervingskosten van de grond. Deze kostenbenadering lijkt nog het meest op de klassieke prijstheorie zoals onder andere voorgestaan door Ricardo. De kostenbenadering leent zich goed voor het toepassen van correcties en laat zich makkelijk combineren (Van Gool et al., 2001, p. 202). Bij de berekening van de totale stichtingkosten (dus inclusief grond) moet wel onderscheid gemaakt worden tussen de grond en de opstallen c.q. bouwwerken. De kostenbenadering richt zich in feite alleen op de waardebepaling van de opstallen. Voor de waardebepaling van de grond wordt doorgaans gebruik gemaakt van de direct vergelijkende methode of de residuele waardemethode. Beide waarderingsmethoden zijn vormen van een comparatieve benadering (Van Gool et al., 2001, pp. 218-219). In hoeverre de factor locatie opgenomen is in de waardebepaling van bedrijfsmatig onroerend goed wordt beschreven in de volgende paragraaf.

22

Relatie tussen onroerend goed & locatie bij de waardebepaling van onroerend goed Onroerend goed bestaat uit de twee componenten gebouw of bouwwerken en grond. De waarde die het onroerend goed heeft valt daardoor ook toe te kennen aan enerzijds de bouwwerken en anderzijds de grond. Welke positie de factor locatie hierin kent en wat de waarde daarvan is in relatie tot de onroerend goedwaarde zal in het hierna volgende worden besproken. Allereerst moet worden opgemerkt dat de waarde van een goed (doorgaans uitgedrukt in geld c.q. de prijs) economisch gezien wordt bepaald door de mate van schaarste (aanbod) van dat goed en de vraag naar dat goed. Een goed dat èn schaars is èn waarnaar vraag bestaat, krijgt onder bepaalde marktomstandigheden en marktprijs. De relatie tussen de factor ‘grond’ en ‘locatie’ zit hem nu juist in die schaarste. Kruijt et al. (1992, p. 12) omschrijft de relatie als volgt: “Grond is een economisch goed met bepaalde locationele eigenschappen. Men wil – bijvoorbeeld – bouwgrond hebben, die geschikt is voor kantoren of woningbouw. Deze bestemmingen stellen bepaalde locatie-eisen waarop slechts binnen het kader van de bestaande ruimtelijke inrichting, die betrekkelijk vast staat, kan worden voorzien. Locatie is daarom schaars: en grond geeft de beschikking over locatie.” In dit opzicht kan gesteld worden dat de waarde van onroerend goed niet zozeer bestaat uit de waarde van de bouwwerken en de waarde van de grond, maar dat in plaats van de waarde van de grond, de waarde van de locatie genoemd wordt als tweede pijler voor de waarde van onroerend goed. De manier waarop de waarde van de grond doorgaans wordt bepaald, de residuele waardemethode, illustreert de nauwe relatie tussen grond en locatie. De residuele waardemethode (voor grondwaarde) laat zich in de basis omschrijven als een methode voor de waardebepaling van grond welke berust op het berekenen van het verschil tussen de brutoopbrengsten en de kosten (uiteraard exclusief grondkosten). Dit berekende verschil wordt dan de residuele of restwaarde genoemd. De bruto-opbrengsten voor onroerend goed worden beïnvloed door de factoren bestemming, de prijs van het overeenkomstige product, het gebruik (intensiteit) en de locatie. De kosten (exclusief grondkosten) bij het operationaliseren van onroerend goed worden beïnvloed door de factoren bouwkosten, lopende huisvestingslasten, de vervoerskosten (die sterk van de locatie afhangen) en overige exploitatielasten (verwerven van de grond c.q. de locatie) (Kruijt et al., 1992, pp. 38-39). De uitgangspunten van de residuele waardemethode zijn gelegen in de ricardiaanse theorieën20 die als uitgangspunt stellen dat de grond op zichzelf geen productiekosten (een prijs) heeft. De grondprijs (dat wil zeggen de kostprijs voor het verkrijgen van de grond) ontstaat door concurrentie tussen de vragers om schaarse locaties. De vraag naar grond, welke resulteert in een prijs die de vrager bereid is te betalen voor de grond, wordt dus als een afgeleide (een residu) gezien (Kruijt et al., 1992, pp. 40-41). Met andere woorden, de prijs van de grond wordt ontleend aan de prijs van datgene dat daarop wordt geproduceerd, wat voor onroerend goed inhoudt de prijs van het vastgoed. Het bijzondere van de prijsvorming van onroerend goed ten opzichte van de prijsvorming van andere goederen en diensten, ligt in het feit dat de prijselasticiteit van onroerend goed gering is vanwege de “schaarste“ van grond (dus locatie). Onroerend goed welke moet voldoen aan bepaalde vereisten (vraagcriteria) kan namelijk niet ‘even’ worden geproduceerd.

20

De grondrentetheorie van Ricardo (d.d. 18de eeuw) vormt tot op de dag van vandaag de grondslag voor de waardering van grond (Kruijt et al., 1992, p. 51). Zie voor een nader uiteenzetting van de grondrentetheorie § 2.1 & 2.2 uit Economische Grondslagen van Grondbeleid (1992) van Kruijt, Needham & Spit. 23

Resumerend kan worden gesteld dat onroerend goed een samengesteld goed is welke bestaat uit de twee componenten bouwwerk(en) en grond (lees locatie). De waarde (prijs) van onroerend goed wordt middels de residuele waarde methode als volgt bepaald (Kruijt et al., 1992, p. 51): De prijs van het onroerend goed wordt bepaald door de interactie tussen vraag en aanbod op de markt; De prijs van het bouwwerk wordt door de productiekosten bepaald, nadat met slijtage en veroudering rekening is gehouden of nadat op een boekhoudkundige manier een afschrijving is toegepast; De prijs van grond (lees locatie) wordt vervolgens automatisch een sluitpost ofwel een residu (restwaarde). Wanneer bij het verrekenen van de kosten op de opbrengsten een positieve opbrengst/kosten verhouding wordt verkregen, is dit surplus toe te schrijven aan de locatie. De locatiepremie komt tot uitdrukking in de verhoogde vermogenswaarde van de grond, immers het maximum bedrag dat een producent (ontwikkelaar) bereid is te betalen voor de grond is de locatiepremie ofwel de residuele waarde (Kruijt et al., 1992, p. 66). De locatie speelt dus wel degelijk een rol in de waardebepaling van bedrijfsmatig onroerend goed maar van een tastbare locatiewaarde is echter geen sprake. De locatie wordt doorgaans aangedragen als belangrijk waardebepalend element van bedrijfsmatig onroerend goed, maar waar die locatiewaarde dan uit bestaat blijft onderbelicht. Puur methodisch beschouwd, komt men niet verder dan een restwaarde c.q. sluitpost, het blijkbaar ontastbare verschil tussen de kosten en de opbrengsten gegenereerd door ‘de markt’. Vage benaderingen en subjectieve onderbouwingen die in de praktijk blijkbaar afdoende de lading dekken maar evengoed kunnen worden getypeerd als een slag in de lucht. § 2.4 LOCATIE, LOCATIE, LOCATIE… In dit hoofdstuk is naar voren gekomen dat de locatie als waardebepalende element weliswaar wordt erkend, maar doorgaans slechts als sluitpost in de waardebepaling wordt opgenomen. Daarmee wordt de waarde van de locatie afgedaan als een afgeleide van de opstallen. De specifiek waarde van de locatiekenmerken blijft echter onderbelicht. Alsof deze niet afzonderlijk van invloed zijn op de waarde van het onroerend goed? De hoogte van restwaarde wordt onderbouwd door het toe te schrijven aan de ervaring en ‘kennis van de markt’ van de taxateur. Er wordt in dit verband ook wel gesproken van een marktgevoel, een zeker ‘Fingerspitzengefühl’. Deze subjectieve benadering voor het bepalen van de locatiewaarde staat in schril contrast met het belang dat aan de locatie wordt toegekend: “Although ‘location, location, location’ is the quintessential cliché in the real estate business, it is nevertheless true. Location is a key determinant of the value of real estate- location with respect to remunerative economic opportunities, location relative to scenic or otherwise desirable and attractive living areas, location convenient to the transportation network, and so forth. In short, virtually every attribute of a piece of land beyond its physical dimensions including any improvements can be reduced to location” (Atack & Margo, 1998, p.151). De toenemende aandacht voor kwalitatieve aspecten van de werklocatie, zowel op pand als zeker ook op locatieniveau, onderschrijven eveneens het belang van het inzichtelijk maken van de locatiewaarde. In het algemeen, maar zeker ook ten bate van de werkkocatieplanning:
24

“De algemene aanbeveling voor een betere sturing in de kwaliteitskenmerken is dat gemeenten een meer vraaggeoriënteerde en anticiperende houding moeten laten zien bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen. De keuze voor het ontwikkelen van een bepaald type terrein moet worden gemaakt op basis van marktonderzoek en een sterkte/zwakteanalyse van de locatie binnen de regio” (Van der Gaag, 2003, p.51). Als aanvulling dan wel alternatief voor het sterk subjectieve karakter van het bepalen van de locatiewaarde, wordt in dit onderzoek gezocht naar een meer objectieve methode. Hierbij wordt onderzocht in hoeverre er een relatie bestaat tussen de onroerend goedwaarde (hier uitgedrukt in een gerealiseerd huurprijsniveau) en de aangeboden kwaliteit van de locatiekenmerken. Als prijsanalysemodel wordt gebruik gemaakt van hedonistische modellering. Het volgende hoofdstuk gaat in op dit prijsanalysemodel en richt zich op de mogelijkheden ervan om de locatiewaarde te ontrafelen.

25

HOOFDSTUK III HEDONISTISCHE MODELLERING
INLEIDING & LEESWIJZER Voor de waardebepaling, prijsvorming en –analyse van goederen bestaan legio methoden (Kruijt et al., 1992, pp. 50-82; Van Gool et al. (2001)). Voor onroerende goederen zijn een aantal bestaande methoden reeds in het vorige hoofdstuk beschreven. Bovendien is uit dat hoofdstuk naar voren gekomen dat de locatiewaarde doorgaans wordt bepaald volgens de residuele waardemethode en dat de waarden van de specifieke kenmerken van de locatie onderbelicht blijven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op een methode die het mogelijk maakt om de waarden van de afzonderlijke locatiekenmerken in beeld te brengen. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van hedonistische modellering, een methode voor een prijsvorming dan wel prijsanalyse van heterogene goederen. Teneinde een hedonistisch model te vinden dat zich leent voor een analyse van de locatiewaarde, wordt in § 3.1 ingegaan op het principe, de definitie, het doel en de vooronderstellingen van hedonistische modellering. Vervolgens komen in § 3.2 het ontstaan, de ontwikkeling en de theorie aan bod. § 3.3 worden enkele toepassingsmogelijkheden voor hedonistische modellen aan de hand van voorbeeldstudies behandeld. Vervolgens zijn in § 3.4 vergelijkbare hedonistische prijsstudies van bedrijfsmatig onroerend goed opgetekend. In de paragrafen 3.5 en 3.6 wordt respectievelijk het hedonistische model geoperationaliseerd en het belang van de onderzoeksdata voor de hedonistische benadering onderstreept. Richtlijnen voor de keuze van het functionele hedonistische vergelijkingsmodel worden aangehaald in § 3.7 en in § 3.8 wordt ingegaan op de kritiekpunten ten aanzien van hedonistische modellering. Hiermee is het theoretisch en empirisch kader voor een hedonistische analyse gevormd. Op basis van het theoretisch kader en enkele aanbevelingen ter verbetering van de hedonistische benadering, wordt in § 3.9 ingegaan op een kwalitatieve impuls voor de benadering en op welke wijze deze in dit onderzoek wordt ingebouwd. Tot slot volgt in § 3.10 een onderbouwing van de gekozen bouwstenen voor het hedonistische analysemodel dat gebruikt wordt voor het ontrafelen van de locatiewaarde. § 3.1 WAT IS HEDONISTISCHE MODELLERING? Principe & definitie Voor heterogene goederen is het niet mogelijk de marktwaarden direct met elkaar te vergelijken omdat de goederen verschillen naar aard. Bedrijfsmatig onroerend goed is per definitie uniek doordat ieder gebouw op een andere specifieke locatie staat. Deze combinatie maakt dat onroerend goed een eigen ruimtelijke context heeft en dat de waarde ervan ook binnen die context moet worden beschouwd. Die ‘context’-benadering van onroerend goed voorziet de toegekende waarde echter van een zeker subjectief gehalte. Waardeverschillen tussen soortgelijke onroerende goederen op pandniveau worden veelal toegewezen aan het verschil in grondprijzen, waarbij de ‘locatiewaarde’ (deels tot uitdrukking komend in de grondprijs) wordt geschat op basis van de ervaring en algemene kennis van de markt van de taxateur (zie § 2.2, p. 21). De hedonistische methode tracht de waarde van heterogene goederen op objectieve wijze te bepalen (IAZI, 2003). De basisgedachte achter deze methode veronderstelt dat de waarde van een goed wordt gevormd door de specifieke kenmerken van het goed. Hedonistische modellen kunnen daarmee bijvoorbeeld de marginale waarde voor goederen die individuen of huishoudens bereid zijn te betalen (willingness to pay) ontrafelen of de toegevoegde waarde van factoren die van invloed zijn op de prijsvorming (Yang, 2000, p. 52). Hedonistische modellen, zoals ontwikkeld door Rosen (1974) in navolging van de ideeën van Lancaster (1966), kunnen worden gebruikt voor het schatten van de impliciete prijs van
26

afzonderlijke kenmerken dan wel bestandsdelen waaruit het (samengestelde) goed bestaat (Leishman, 2000, p. 136). De methode kan bijdragen aan het bepalen van de belangrijkste factoren met betrekking tot de prijsvorming van ‘iets’ (bijvoorbeeld de prijs van een huis of de kosten van negatieve externe effecten van de aanleg van een snelweg op de omgeving) en het toedelen van ‘relatieve prijzen’ aan die factoren (Yang, 2000, p. 51). Gillingham, één van de pioniers op het gebied van hedonistische prijsanalyses, omschreef de hedonistische methode als volgt (Gillingham, 1975, p.154): “The objective of the hedonic quality measurement technique is to establish a relationship between observed market prices for goods and the implicit prices of the characteristics which the good embody”. Gillinghams omschrijving van de hedonistische methodiek treft de kern van de methodiek; het achterhalen van de relatie tussen waargenomen marktprijzen voor goederen en de impliciete prijs van de kenmerken waaruit het goed bestaat. Het behelst enkel de kenmerken waaruit het goed bestaat, aanverwante factoren laat Gillingham buiten beschouwing. Externe effecten komen niet aan bod, terwijl deze in latere toepassingen van de hedonistische modellen wel worden meegenomen of zelfs enkel zijn gericht op het ontrafelen van de zogenaamde externe factoren21. Een bredere definitie dan deze van Gillingham uit 1975 lijkt daarmee op zijn plaats, ondanks dat de methodiek an sich ongewijzigd is gebleven, zoals blijkt uit de onderstaande quote van een recente studie naar toepassingen van hedonistische modellen op de huizenmarkt (Malpezzi, 2002, p. 2): “The method of hedonic equations is one way expenditures on housing can be decomposed into measurable prices and quantities, so that rents for different dwellings or for identical dwellings in different places can be predicted and compared. At its simplest, an hedonic equation is a regression of expenditures (rents or values) on housing characteristics. The independent variables represent the individual characteristics of the dwelling, and the regression coefficients may be transferred into estimates of the implicit prices of these characteristics.” Het Duitse informatiecentrum voor onroerend goed, de Informations- und Ausbildungs-Zentrum für Immobilien (IAZI, 2003), omschrijft het principe van de hedonistische methode als volgt: “Der Wert eines heterogenen Gutes besteht aus den Eigenschaften desselben. Auf der Basis von Preisen, die auf dem Markt erzielt wurden, und mit Hilfe einer bewährten statistischen Methode (Multiple lineare Regression) bestimmt man für den betreffenden Zeitraum den Beitrag jeder einzelnen Eigenschaft zum Wert des Gutes. Je mehr Eigenschaften zum Gut gemacht werden können und je mehr Transaktionen zum Marktpreis vorliegen, desto präziser wird die hedonistische Methode.” Deze definitie omvat beter het spectrum waarvoor hedonistische modellen zijn en worden gehanteerd. In § 3.3 volgt een uiteenzetting van de verschillende doeleinden waarvoor de methode is gebruikt. Conijn et al. (1998) benaderen het principe van de hedonistische regressieanalyse ook vanuit de ‘brede zin’, zoals de onderstaande citaat weergeeft (Conijn et al., 1998, p. 39):

Zie § 3.3 voor een uiteenzetting van enkele hedonistische regressieanalyses en de variabelen die daarbij in de vergelijking zijn opgenomen. 27

21

“Met en dergelijke analyse wordt de te verklaren variabele in verband gebracht met diverse kenmerken die in het betreffende bestand beschikbaar zijn. Dit gebeurt via een regressieanalyse. Op deze wijze wordt vastgesteld welke bijdrage een afzonderlijk kenmerk levert aan de waarde van de te verklaren variabele.” Het is deze brede definitie van de methode welke als leidraad fungeert voor het onderhavige onderzoek. Dit niet alleen omdat het principe helder is geformuleerd en het brede toepassingsspectrum omvat. De toevoeging ‘met diverse kenmerken die in het betreffende bestand beschikbaar zijn’, maakt mijns inziens de definitie van de hedonistsiche methode nagenoeg compleet. Inbreng van deze zinsnede relativeert de analyseuitkomsten en daarmee de zeggingskracht van de methode door het aanstippen van de kwetsbaarheid ervan. Het hedonistische regressiemodel en de analyseuitkomsten die daaruit voortkomen, zijn zo ′sterk′ c.q. betrouwbaar (zuiver) als de input (de betreffende onderzoeksdata c.q. het databestand) van het model (Malpezzi, 2002, p. 2). In § 3.6 wordt hier nader op ingegaan. Doel & vooronderstellingen De hedonistische methode is een methode die gebruikt wordt om factoren die van invloed zijn op de prijs van een (heterogeen) product of goed te identificeren, uitgaande van het principe dat de prijs van het product wordt gevormd door zowel intrinsieke kenmerken als externe factoren. Het schatten van hedonistische prijzen (dat zijn de impliciete prijzen van de kenmerken en factoren) maakt het mogelijk om de mate van invloed van die kenmerken en factoren op de prijs van het goed te ontrafelen en te vergelijken. In de economische wetenschap is de grondgedachte van de hedonistische benadering dat een consumptiegoed is op te vatten als een: “ Bundeling van kenmerken waarvoor een impliciete waardering bestaat” (Janssen, 1992, p. 42). Deze basisgedachte maakt het mogelijk om transactieprijzen van een goed ook op die manier op te vatten, zoals ondermeer wordt bevestigd door Rosen (1974, p. 35): “When goods can be treated as tied packages of charcteristics, obeserved market prices are also comparable on those terms“. De aanduiding ‘hedonistisch’ slaat op de Griekse oorsprong van het woord en betekent dat de veelvuldige gebruiksmogelijkheden en voordelen (effecten) voor de consument op basis van meerdere variabelen wordt ingeschat, elk voor hun aandeel22. De hedonistische regressievergelijking wordt in de statistiek gerekend tot de correlatieberekening. Het gaat hier om meervoudige regressie, waarbij de samenhang wordt geschat tussen enerzijds een aantal variabelen (de zogenaamde verklarende, onafhankelijke variabelen of regressoren) en anderzijds één afhankelijke variabele of regressant. Deze afhankelijke variabele wordt verondersteld in meerdere of mindere mate afhankelijk te zijn van de verklarende variabelen. Om het verband tussen de afhankelijke variabele en de verklarende variabelen te schatten, wordt een functieverband opgesteld (lineair, semi- log of logaritmisch) dat een aantal te bepalen coëfficiënten bevat. De bepaling van die regressiecoëfficiënten geschiedt via de methode van de kleinste kwadraten uit de meerdimensionale puntenwolk die het resultaat is van de steekproef (het aantal opgenomen cases). Hiervoor wordt veelal gebruik gemaakt van rekenprogramma’s op de computer zoals SPSS, welke ook gebruikt is in het onderhavige onderzoek (Halvorsen & Pollakowski (1981) en Vos & Ponteur (2001)).
Hedonisme: “Er wordt welbewust een bepaalde vorm van genot gekozen met behulp van een berekening of beschouwing van de ter beschikking staande middelen” (Staatsencyclopedie, 1965). 28
22

Het doel van een hedonistische prijsanalyse is het achterhalen van de wijze waarop de prijs van een goed tot stand komt, dan wel het valuteren (doorrekenen) van (externe) effecten van verandering in samenstelling van een goed of aanpassing van de omgeving (de context) van een goed. Door soortgelijke goederen met elkaar te vergelijken en de waarde van de verschillen tussen die goederen te schatten, worden zogenaamde shadow prices verkregen voor alle factoren die de prijs bepalen. De shadow prices bestaan dan uit de impliciete c.q. hedonistische waarde van de afzonderlijke kenmerken van de goederen. De impliciete waarden (prijs van de afzonderlijke kenmerken) van de goederen kunnen wel met elkaar worden vergeleken doordat de subjectieve totaalwaarde is opgedeeld in objectieve deelwaarden (de zogenaamde ‘shadow prices’) (Laakso (1997); Orford (1999)). Het hedonistische prijsvormingmodel gaat uit van het marktmechanisme of marktevenwicht tussen vraag en aanbod. Het behoort daarmee tot het neo-klassieke of “mainstream” economische gedachtegoed23 (Kauko, 2001, p. 24). Centraal in de neoklassieke economie staat de interactie tussen vraag en aanbod en de gedachte dat individuen streven naar rationele nut- en/of winstmaximalisatie welke leiden tot een economisch equilibrium c.q. markt(prijs)evenwicht tussen vraag en aanbod. Voor wat betreft het verkrijgen van een locatie, stelt deze theorie dat individuen streven naar het maximaal haalbare (nut en/of winst) ten aanzien van de optimale locatie en andere producteigenschappen waarvan gesteld kan worden dat ze de basis vormen van de prijsvorming (Orford, 1999). De hedonistische prijstheorie verklaart de prijsvorming van een goed ‘Z’ uit de verschillende kwantitatieve en kwalitatieve bestandsdelen dan wel kenmerken ( z1, … , zn ) van dat goed. Het goed ‘Z’ wordt verhandeld op een markt waar sprake is van concurrentie en de individuele kenmerken of bestandsdelen hebben geen aparte prijs waartegen ze afzonderlijk zijn te verkrijgen. De afzonderlijke kenmerken van het goed worden geacht objectief meetbaar te zijn en de marktwaarde van een goed (de geldende marktprijs waartegen het verhandeld wordt) dient samen te hangen met een bepaalde waarde van dat goed (bijvoorbeeld de productiekosten). De onafhankelijke variabelen (z1, … , zn ; geselecteerd uit de afzonderlijke kenmerken van het goed) die worden opgenomen in de hedonistische prijsanalyse, mogen schaal of dummy variabelen zijn. De onafhankelijke variabelen zijn het resultaat van veronderstelde relaties tussen de afhankelijke variabele ‘Z’ (dat is hier de prijs van ‘Z’) en de onafhankelijke variabelen (z1, … , zn) ofwel de geselecteerde afzonderlijke kenmerken van het goed ‘Z’ (Miller, 1982). Op deze wijze maakt een hedonistische prijsanalyse het mogelijk om de waarde van een goed op te splitsen in deelwaarden voor de afzonderlijke kenmerken van het goed. In het onderhavige onderzoek wordt de locatie als een dergelijk goed beschouwd, waarbij de locatiewaarde wordt onderworpen aan een hedonistische prijsanalyse. Alvorens hiertoe kan worden overgegaan wordt eerst de hedonistische prijsanalyse in relatie tot de waardebepaling van onroerend goed tegen het licht gehouden. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van bevindingen uit voorgaande hedonistische analyses met betrekking tot de waardevorming van onroerend goed. § 3.2 ONTSTAAN & ONTWIKKELING De hedonistische methode vindt haar oorsprong in de Verenigde Staten. Een van de eerste toepassingen dateert uit de jaren ’40, voor een prijsanalyse voor auto’s door Court (1939), alhoewel
23 De hedonistische methode vindt daarmee aansluiting bij de reeds gangbare ricardiaanse waardebepalingmethoden. Zie hoofdstuk II . 29

over de eerste hedonistische prijsanalyse geen eenduidigheid bestaat (Malpezzi, 2002, p. 12). Met het werk van Lancaster (1966) en Rosen (1974) kwam de ontwikkeling van de hedonistische modelanalyse en het gebruik voor wetenschappelijk onderzoek in een stroomversnelling. Malpezzi omschrijft dit proces als volgt: “Hedonic price modeling was in the process of moving from a cutting-edge empirical curiosity to a standard method of price index construction that has been used in literally thousands of studies since (Malpezzi, 2002, p.1).” “Over the past three decades, hedonic estimation has matured from a new technology to the standard way economists deal with housing’s heterogeneity (Malpezzi, 2002, p. 30).” De basis voor de huidige hedonistische theorie kan daarmee worden gelegd bij Lancaster en Rosen (Leishman, 2000, p. 136). Lancaster (1966) ontwikkelde een ingewikkelde micro-economische theorie over het (gebruiks)nut welke wordt gegenereerd niet door het product an sich, maar door de eigenschappen van de individuele aspecten van dat product. De theorie over ‘(gebruiks)nut-genererende producteigenschappen kwam tot stand met behulp van zoals hij het noemt ‘activity analysis’. Deze analyses van het ‘gedrag’ van (product)eigenschappen is eigenlijk indirect het analyseren van het handelsgedrag van mensen ten aanzien van bepaalde producteigenschappen. Op deze wijze wordt namelijk de willingness to pay (WTP) voor bepaalde (product)eigenschappen ontrafeld. Lancaster paste het principe toe op allerhande WTP-studies zoals voor financiële bedrijfsmiddelen, werkvrijetijdratio’s, geldbehoeften en huizenprijzen. De belangrijkste bijdrage van het werk van Lancaster is dat hij de vraag “Wat is nu eigenlijk een ‘goed’ product en hoe verhoud deze kwaliteit zich tot de individuele eigenschappen van dat product?”, centraal stelt. In de kern tracht Lancaster subjectieve waardeoordelen over een product of dienst tastbaar te maken door deze te ontleden naar de fundamentele eigenschappen van een product of dienst. Rosen (1974) borduurt voort op de veronderstellingen van Lancaster maar legt daarbij het accent meer op de interactie tussen vragers en aanbieders in een gegeven context. Hij beperkt zich daarmee niet alleen tot de bestandsdelen waaruit een product of dienst bestaat, maar betrekt ook aanverwante factoren in de breedst mogelijk zin. Dunse et al. (2002, p.5) beschrijven de hedonistische modelbenadering van Rosen als volgt:
“Each characteristic contributes to the value of the accommodation, but cannot be separated and traded individually. Rosen's interpretation purports that the price paid for a particular property is the sum of the implicit prices that the market gives to the different characteristics associated with that property. Hence with information on property prices and attributes it is possible, using regression analysis, to derive the implicit price of each attribute, the hedonic price, and the relative importance each attribute has in determining the overall price of the property.”

Rosen’s bijdrage ligt vooral in de interpretatie van hedonistische modellen voor heterogene goederen, alhoewel hij in het midden laat hoe dergelijke modellen opgesteld en coëfficiënten berekend kunnen worden (Malpezzi, 2002, p. 11). Rosen (1974, p. 1) definieert hedonistische modellen voor heterogene goederen als volgt:
“Heterogeneous goods are valued for their utility-bearing attributes or characteristics where the hedonic price is the implicit price of each attribute associated with that good.”

30

Met als vertrekpunt de theoretische grondslagen van Lancaster en Rosen, heeft de hedonistische techniek zich verder ontwikkeld. Het merendeel van deze ontwikkeling heeft zich afgespeeld in de Verenigde Staten, waarbij de meeste studies gericht zijn op huizenmarktanalyses (Dunse et al., 2002, p. 7). Pas sinds de jaren ‘80 zijn er studies bekend die zich richten op de commercieel onroerend goedmarkt (Corgel, 1997, p.82). In § 3.3. en 3.4 volgt een resumé van een aantal verrichte hedonistische studies, waarbij enkele studies aangaande de commercieel onroerend goedmarkt zullen worden uitgelicht. De kern van hedonistische techniek is door de jaren heen niet veranderd. Deze is nog steeds terug te voeren op het werk van Rosen en Lancaster. De theoretische brede grondslag vormt zowel de sterkte als de zwakte van de techniek. De basistheorie is namelijk vrij eenvoudig, makkelijk communiceerbaar en kent vele toepassingsmogelijkheden (zie § 3.3 en 3.4 voor een overzicht). De feitelijke invulling c.q. toepassing van de theorie en de vertaling naar een passend hedonistisch analysemodel, blijken echter tamelijk ingewikkeld24 (zie onder andere Vos & Jansen, 1999, p. 6). Theoretische grondslagen van hedonistische modellen richten zich op een aantal aspecten teneinde het gebruik van de techniek te bevorderen (Malpezzi, 2002, pp. 12-16 ): 1. Onderkennen en inzichtelijk maken van de marktwerking voor heterogene goederen. De methode is van toepassing op heterogene goederen, zoals onder meer residentieel en commercieel onroerend goed. Juist omdat verschillende mensen verschillende waarden toekennen aan een bepaalde samenstelling van productkenmerken, kunnen hedonistische prijzen voor de afzonderlijke productkenmerken worden geschat. De marktwerking voor heterogene goederen maakt dat aanpassing van de goederen alleen gebeurt tegen bepaalde kosten waardoor er zogenaamde drempelwaarden ontstaan. Uit de empirie blijkt dat deze drempelwaarden ten grondslag liggen aan de non-lineariteit in huizenprijzen (Malpezzi, 2002, p. 13). 2. Het identificatieprobleem; wat vertellen de cijfers? Zijn de data vraag of aanbod gerelateerd als je alleen beschikt over interactiedata? Uit een hedonistische vergelijking valt niet op te maken of aan de vraag of aanbodzijde wordt gerefereerd (Janssen, 1992, p. 43). Butler (1982) wijst hierop als hij stelt: “The hedonic function is a joint envelope of demand bid and seller offer curves. Neither supply nor demand can be identified from the hedonic function.” Dat dit manco van de hedonistische techniek reeds vanaf het ontstaan ervan wordt onderkent blijkt uit een citaat van een van de grondleggers: “Estimated hedonic price characteristics functions typically identify neither demand nor supply’ (Rosen, 1974, p.54). Antwoord op deze vraag kan slechts worden gegeven vanuit de onderliggende hypothesen en het conceptuele model (de onderzoeksaannamen). In het onderhavige onderzoek is de transactieprijs beschouwd als een gegeven en wordt onderzocht in hoeverre het verschil in
24

In paragraaf 3.5 worden de verschillende typen hedonistische modellen en functionele modelvormen uiteengezet. 31

huurprijsniveau samenhangt met een verschil in de kwaliteit van het aanbod. Prijsvorming in de basis is altijd een vorm van evenwicht tussen vraag en aanbod, afhankelijk van de marktomstandigheden (de marktvorm) waaronder vraag en aanbod elkaar treffen. Hiermee is het derde aspect waarop de theoretische grondslagen van hedonistische modellen zich richten aangestipt. 3. Uitgaan van een markt equilibrium of disequilibrium bij het toepassen en opstellen van hedonistische modellen? In hoeverre is er sprake van een evenwichtssituatie (equilibrium) tussen vraag en aanbod van onroerend goed? Eigenlijk kan gesteld worden dat de onroerend goedmarkt juist gekenmerkt wordt door een hoge mate van disequilibrium (Malpezzi, 2002, pp. 13-14). Het aanbod kan slechts in beperkte mate en met enige vertraging reageren op de veranderende vraag. Gezien de lange levensduur van onroerend goed en de relatief korte behoefteschommelingen, is aanpassing slechts beperkt mogelijk en tegen (relatief) hoge kosten. Daarnaast is er min of meer sprake van meerdere martkt-evenwichten voor onroerende goederen. Het bestaan van zogenaamde submarkets (deelmarkten) kan leiden tot een ‘onzuiver’ hedonistische analysemodel25. 4. Het kiezen van een ‘juiste’ functionele modelvorm. Welk type hedonistische model is het meest geschikt voor een bepaald type onderzoek? Dit is wellicht de belangrijkste vraag voor een hedonistische analyse. Tegelijkertijd is het juist dit punt waarin de hedonistische theorie tekort schiet. Er bestaan geen duidelijke richtlijnen voor het a priori bepalen van de juiste modelvorm (Malpezzi, 2002, p. 20). Halvorsen & Pollakowski (1981) hebben de verschillende hedonistische modelvormen bestudeerd. Zij concluderen onder andere dat er geen hiërarchie bestaat in de typen hedonistische regressievergelijkingen voor wat betreft het meer of minder geschikt zijn voor bepaalde typen onderzoek. Er bestaan wel enkele benaderingswijzen om te komen tot een passend hedonistische model, maar meer ook niet26. De functionele modelvorm is echter wel degelijk van invloed op de analyseresultaten, met name voor de zuiverheid en de zeggingskracht ervan. Het is daarom kwalijk te noemen dat de theorie weinig richtlijnen geeft over de functionele vorm bij het analyseren van hedonistische relaties (Malpezzi, 2002, p. 22). De interpretatie van de verschillende hedonistische modellen en de functionele modelvormen hebben op basis van empirische bevindingen tot nieuwe inzichten geleid. Inpassing van bijvoorbeeld dummyvariabelen in de hedonistische regressiemodellen, inzoomen op verschillende schaalniveaus of inpassing van ruimtelijke regressie technieken, maken het mogelijk om non-lineaire verbanden te analyseren en onderscheid te maken in deelmarkten (ondervangen bestaan disequilibrium) (Malpezzi, 2002, pp. 23-24 en p. 29). Deze aanpassingen van de standaard hedonistische modeltypen maken de techniek flexibeler en nauwkeuriger (Theebe, 2002, p. 9 en 19). Het vinden van een juiste functionele modelvorm wordt hierdoor bevorderd. Een andere, zeer recente en veelbelovende ontwikkeling is de combinatie van hedonistische modellen met zogenaamde geografische informatie systemen (GIS). De combinatie met GIS is een vorm van ruimtelijke regressie (‘spatial regression’) en verkleint de kans op het ontstaan van een
25

Een voorbeeld is het verschil tussen het prijsniveau in de Randstad en dat voor overig Nederland of tussen de verschillende provincies, regio’s of stadsdelen. 26 In paragraaf 3.7 wordt hier nader aandacht aan besteed. 32

ruimtelijke bias27. Het standaard hedonistische model neemt alleen die factoren mee in de analyse die door de onderzoeker in het model zijn opgenomen. Factoren die niet door de onderzoeker zijn voorzien, kunnen wel degelijk van invloed zijn op de waarde van het onderzoeksobject, maar blijven buiten beschouwing. Met behulp van GIS technieken kunnen dergelijke ‘ruimtelijke contextfactoren’ wel worden ondervangen. De buitengesloten factoren hebben geen invloed op de richting en sterkte van de te schatten parameters (regressiecoëfficiënten), maar wel op de (ruimtelijke) variantie28 c.q. het spreidingspatroon ervan (Dubin, 1988). De efficiëntie van hedonistische regressieanalyses van onroerend goed kan zo worden vergroot (Pace & Gilley (1997), Dubin (1998) en Theebe (2002)). Ondanks het relatief korte bestaan van de hedonistische methode, heeft zij zich in de afgelopen 30 jaar ontwikkeld tot een breed gedragen ruimtelijke analysetechniek (Malpezzi, 2002, p. 1 en p. 30). Het nog fragiele theoretische kader heeft het gebruik voor wetenschappelijke doeleinden niet kunnen verhinderen. Wellicht is het juist dankzij deze min of meer theoretische lacune dat de techniek veelzijdige toepassingsmogelijkheden kent en een sterk experimenteel karakter heeft. Hierdoor staat de hedonistische techniek open voor aanvulling, herziening en verfijning. De uitspraak van Malpezzi (2002), eerder aangehaald aan het begin van deze paragraaf, dient naar mijn mening dan ook te worden gerelativeerd.
“Hedonic price modeling was in the process of moving from a cutting-edge empirical curiosity to a standard method of price index construction that has been used in literally thousands of studies since (Malpezzi, 2002, p.1).”

Inderdaad, de hedonistische techniek heeft zich ontwikkeld tot een veelvuldig gebruikt instrument voor prijsindexconstructie, maar kent nog steeds een hoog ‘cutting edge empirical curiosity’-gehalte. Met name de specifieke hedonistische toepassingen en de daarmee samenhangende keuze van functionele modelvormen kennen een groot ‘empirisch-experimenteel’ karakter (Forrest, 1991, p. 233). Van een standaard hedonistische methode lijkt nog geen sprake te zijn. In de volgende paragraaf zal worden ingegaan op de verschillende toepassingsmogelijkheden van de hedonistische techniek en dient ter illustratie van het veelvuldige gebruik er van. Hierbij worden enkele onderzoeken uitgelicht die het nut en de potentie van de techniek voor wetenschappelijke doeleinden onderstrepen. § 3.3 TOEPASSINGEN VAN HEDONISTISCHE MODELLEN Hedonistische prijsmodellen zijn veelvuldig gebruikt voor het analyseren van de relatie tussen woningkenmerken enerzijds en wensen van huishoudens anderzijds in relatie tot de marktwaarde van goederen op de woningmarkt. Het effect van onder meer fysieke, locationele, omgevings- c.q. milieu- als financiële aspecten op de marktwaarde dan wel prijsvorming, heeft geleid tot de nodige empirische studies over hedonistische analyses van de woningmarkt (zie o.a. Li & Brown (1980); Miller (1982); Graves et al. (1988) ; Uyeno et al. (1993); Gatzlaff & Haurin (1997); Goetzmann & Spiegel (1997); Laakso (1997); Yang & Wang (1998); Needham, Franke & Bosma (1998); Leishman (2000) voor hedonistische studies van de woningmarkt).
27

Onder ruimtelijke bias wordt hier verstaan: een scheefheid c.q. meetfout tussen voorspelde waarde op basis van het hedonstische model en de feitelijke waarde, welke is veroorzaakt door ruimtelijke dan wel omgevingsspecifieke factoren. 28 Het begrip ‘varaintie’ is een statistische maat voor de spreiding van een verschijnsel. Die spreiding wordt gewoonlijk uitgedrukt als het kwadraat van de standaard-afwijking. In dit onderzoek wordt de transactieprijsvariantie van werklocaties opgevat als het kwadraat van de standaard-afwijking van de huurprijzen van werklocaties in Nedeland gerealiseerd in 2002. Prijsvariatie is een geheel ander begrip. Dit zou gedefineerd kunnen worden als prijsverschillen die zich voor een werklocatie voordoen die, binnen een bepaald tijdsbestek, meerder malen verkocht is (Janssen, 1992, p. 9). 33

Echter niet alleen voor de woningmarkt is het hedonistische model gebruikt. Aan de hand van drie uiteenlopende hedonistische studies volgt een korte algemene beschrijving van enkele verschillende toepassingsmogelijkheden van de hedonistische methodiek. Allereerst het onderzoek van Janssen (1992) naar de determinanten van prijzen van bestaande koopwoningen. Vervolgens het onderzoek van Dunse et al. (2002) ter weerlegging en verbetering van ruimtelijk economische theorieën en tot slot het onderzoek van Theebe (2002) naar de invloed van verkeerslawaai op huizenprijzen. Voor een algemener overzicht van de verschillende toepassingsmogelijkheden en voorbeeldstudies wordt verwezen naar bijlage B. Het beoogt geen allesomvattend overzicht van hedonistische studies en toepassingsmogelijkheden te zijn, maar slechts een indruk van het spectrum aan studies en toepassingsmogelijkheden. Determinanten van prijzen en transacties van bestaande koopwoningen (Janssen, 1992) Het proefschrift van Janssen (1992) is een van de belangrijkste Nederlandse bijdragen op het gebied hedonistische prijsanalyses. Hierin richt hij zich op een analytisch onderzoek naar de determinanten van prijzen en transacties van bestaande koopwoningen in vier Nederlandse gemeenten. Op basis van een lineair hedonistisch model tracht hij de determinanten voor de vier steden te ontrafelen. Voor iedere stad wordt een specifiek hedonistisch model opgesteld om ruimtelijke autocorrelatie tegen te gaan en de betrouwbaarheid en zeggingskracht van de analyses te vergroten. De verklarende variantie van de hedonistische modellen schommelt tussen de 50 en 75%. Naar gelang het schaalniveau wordt verkleind en dus specifieker wordt ingezoomd op een bepaalde deelmarkt, neemt de ‘model-fit’ toe. Op grond van de bevindingen is het niet mogelijk een standaardmodel voor de verklaring van woningprijzen op te stellen. Hedonistische prijsmodellen blijken te gevoelig te zijn voor plaatselijke omstandigheden. Concluderend wordt de generaliseerbaarheid van prijs- en transactiemodellen ter discussie gesteld. Deze studie toont het nut aan van de hedonistische techniek voor (ruimtelijke) prijsanalyses en tevens het specifieke karakter van de onroerend goedmarkt. Hedonistische modellen maken het mogelijk heterogene goederen, door accentverlegging naar de specifieke kenmerken van de goederen, in zekere mate te homogeniseren en te vergelijken. Het onderkennen van deelmarkten bij hedonistische toepassingen is echter van cruciaal belang voor de betrouwbaarheid van de modellen en de zeggingskracht van de analyseresultaten. The Spatial Pattern of Industrial Rents and the Role of Distance (Dunse et al., 2002) Het belang van het onderkennen en waarmogelijk ondervangen van deelmarkten wordt ook aangetoond door Dunse et al. (2002). In deze studie wordt de hedonistische regressietechniek gebruikt voor een analyse van ruimtelijk economische theorieën. In een paper gepresenteerd op een onroerend goed-conferentie stellen zij dat neoklassieke ‘standaard stedelijke segregatiemodellen’ als dat van Alonso (1964) moeten worden herzien in het licht van een ‘meerkernig landschap’. Nuancering van het standaard model lijkt op z’n plaats, omdat middels hedonistische regressietechnieken is aangetoond dat er niet langer sprake is van één centrum (het Central Business District) ofwel een uninodaal landschap. Andere dan enkel economische ‘knooppunten’, zoals infrastructurele knooppunten, zijn van invloed op het ruimtelijke patroon van huurprijzen voor commercieel onroerend goed. Dit kon worden achterhaald door het invoegen van dummyvariabelen welke de afstand tot de verschillende typen knooppunten weergaven. Afstand tot het CBD is nog steeds van invloed op de hoogte van de huurprijzen, maar in veel mindere mate dan voorheen verondersteld (Dunse et al.,
34

2002, p. 15). De hedonistische techniek biedt dus de mogelijkheid om bestaande ruimtelijk economische theorieen te weerleggen dan wel aan te vullen. Ontwikkelingen van de techniek door bijvoorbeeld inpassing van dummyvariabelen, genereert nieuwe inzichten in de ruimtelijk economische wetenschap en biedt nieuwe toepassingsmogelijkheden. Planes, Trains and Automobiles: The Impact of Noise on House Prices (Theebe, 2002) Een ander voorbeeld van de toegevoegde waarde van hedonistische analysemethoden voor wetenschappelijke doeleinden is het onderzoek van Theebe (2002). Theebe (2002) gebruikt het hedonistisch analysemodel voor een onderzoek naar de invloed van verkeerslawaai op huizenprijzen in de Randstad. Hij breidt de standaard hedonistische techniek uit met ruimtelijke regressietechnieken om de zeggingskracht en betrouwbaarheid (tezamen de efficiëntie) van de methodiek te vergroten. Door het inpassen van dummyvariabelen wordt de mogelijkheid gecreëerd om non-lineaire verbanden tussen verkeerslawaai en huizenprijzen te analyseren. Theebe gebruikt transactiedata en onderzoekt daarmee het feitelijke gedrag en niet de meer theoretische en doorgaans gebruikelijke ‘willingness to pay’ benadering gebaseerd op (fictieve) vraagprijzen29. Door toevoeging van ruimtelijke regerssietechnieken ondervangt Theebe deels de ‘schattingsfout’30 welke wordt veroorzaakt door variabelen die niet zijn opgenomen in het hedonistische regressiemodel. Een voorbeeld hiervan is dat een verschil in huurprijsniveau het gevolg kan zijn van omgevingsspecifieke factoren die niet voor de gehele steekproef gelden. Ruimtelijke regressie ondervangt deze bias door het achterhalen van de min of meer ‘onvoorziene’ omgevingsspecifieke factoren. In principe worden op deze wijze de zogenaamde ‘deelmarkten’ ontrafeld. Theebe gebruikt dummyvariabelen om de non-lineaire relatie tussen verkeerslawaai en huizenprijzen te ontrafelen. Het onderzoek toont aan dat er inderdaad sprake is van een non-lineaire relatie tussen verkeerslawaai en prijsniveau van huizen. Daarmee spreken de onderzoeksresultaten de gebruikelijke veronderstelling van een lineair verband tegen. Daarnaast concludeert Theebe een maximale invloed van verkeerslawaai op huizenprijzen van 3 tot 10% en een drempelwaarde van 65 decibel alvorens verkeerslawaai van invloed is op de huizenprijzen (Theebe, 2002, pp. 1-20). Resumé Recent verschenen onderzoeken als dat van Dunse et al. (2002) en Theebe (2002), tonen aan dat de hedonistische techniek nog volop in ontwikkeling is. Empirische bevindingen zoals Theebe’s onderzoeksresultaten en experimenten met toevoegingen als GIS aan de ‘standaard’ hedonistische modellen, leiden tot nieuwe inzichten in de bruikbaarheid en betrouwbaarheid van de techniek. Verreweg de meeste hedonistische regressieanalyses richten zich op de residentieel onroerend goedmarkt maar er zijn ook enkele studies verschenen die zich richten op de bedrijfsmatig onroerend goedmarkt31. In de volgende paragraaf zal een kort resumé volgen van enkele van deze studies.

Een voorbeeld van een fictieve willingnes to pay studie is het SEO-onderzoek (2002) ‘Een prijskaartje aan kwaliteitskenmerken van kantoren. Onderzoek naar de preferenties van kantoorgebruikers’. 30 Onder de schattingsfout (estimation bias) wordt de afwijking van de voorspelde waarde op basis van het hedonistische model en de feitelijke waarde verstaan. 31 This technique has been widely applied in the housing market and recently by Dunse & Jones (1998, 2002) for office markets. (Dunse et al., 2002, p. 1).
29

35

§ 3.4 VERGELIJKBARE
GOED

HEDONISTISCHE PRIJSSTUDIES VOOR BEDRIJFSMATIG ONROEREND

Hedonistische prijsmodellen zijn de afgelopen decennia veelvuldig gebruikt voor de waardebepaling van residentieel onroerend goed. Voor commercieel onroerend goed is dit veel minder het geval en verloopt de ontwikkeling van hedonistische technieken voor de waardebepaling moeizaam. Dit is mede het gevolg van de meer infrequente transacties en beperkte bereidwilligheid van actoren op de commercieel onroerend goedmarkt om data te verlenen voor onderzoek (Corgel, 1997, p. 82). Er zijn slechts enkele studies verricht die zich richten op hedonistische prijsmodellen voor bedrijfsmatig onroerend goed en deze zijn veelal verricht in de Verenigde Staten (Dunse et al., 2002, p. 7). Hieronder volgt een beknopt overzicht van enkele van deze studies. Voor een uitvoeriger beschrijving wordt verwezen naar bijlage C. Een van de eerste studies is dat van Hoag (1980). Doel was het creëren van een index voor investeringen in en opbrengsten van industrieel (bedrijfsmatig) onroerend goed. Hiervoor gebruikte hij een steekproef van 463 transacties gemeten over een periode van vijf jaar. Het onderzoek test de significantie (het belang) van onroerend goed eigenschappen, nationale en regionale economische indicatoren en locatiekenmerken. De locatiekenmerken bleken significant alhoewel het onderzoek verzuimt te beschrijven wat deze kenmerken eigenlijk meten. Bovendien neemt Hoag de locatiekenmerken niet op in de uiteindelijke hedonistische regressievergelijking. Hij wijdt dit aan het probleem van multicollineariteit waardoor de locatiekenmerken verder buiten beschouwing blijven. Ambrose (1990) richt zich puur op vastgoed specifieke factoren en negeert locatiekenmerken omdat hij veronderstelt dat binnen de metropool Atlanta geen locationele bias bestaat. Het onderzoek test de relatie tussen de waarde van het object en een aantal vastgoed c.q. gebouwkenmerken zoals omvang, kantoorruimte, plafondhoogte, aanwezigheid sprinklerinstallaties en bouwjaar, met behulp van een lineair regressiemodel. Het hedonistische model kwam overeen met de verwachtingen tegen een significantieniveau van 10%. Latere onderzoeken zoals dat van Dunse et al. (2002) en Fehribach et al. (1993) trekken de veronderstelling dat er geen locationele bias bestaat in twijfel aan de hand van eveneens hedonistische analysemodellen. Fehribach et al. (1993) ontrafelen in het onderzoek onder meer het belang van de locatiekenmerken voor de verkoopprijs van industrieel onroerend goed. Torto & Wheaton (1995) onderzoeken de huurprijsontwikkeling van kantoorruimten in 50 metropolitane gebieden voor de periode van 1979 tot 1991. Zij trachten huurprijsindexen te ontwikkelen door middel van hedonistische modellering. In dit onderzoek werd gebruik gemaakt van stapsgewijze hedonistische regressie. De huurprijsindexen vertoonden een grote mate van stabiliteit. Marktomstandigheden bleken minder van invloed te zijn op de huurprijzen als doorgaans verondersteld (Torto & Wheaton, 1995, pp. 1-20). Lockwood et al. (1996) onderzoeken het effect van fysieke kenmerken, nationale en lokale marktomstandigheden, beleggingsresultaten en locatiekenmerken op de waarde van onroerend goed. Dit maal zijn vier locatie variabelen opgenomen, te weten afstand tot het CBD, afstand tot het vliegveld, afstand tot de snelweg en toegang tot het spoorwegnetwerk. Resultaten van het onderzoek bleken reeds eerder opgedane bevindingen te bevestigen. Met name het belang van lokale marktomstandigheden, fysieke (gebouw) kenmerken en de locatie van het onroerend goed als waardebepalende elementen voor industrieel onroerend goed werd onderstreept.

36

Colwell and Munneke (1997) onderzoeken het ruimtelijke patroon van grondprijzen voor leegstaande industrieel bestemde terreinen in Chicago. Een afname van de grondprijs met een toenemende afstand tot het CBD, een prijsstuwend effect voor grondprijzen gelegen binnen een straal van 5 kilometer en een variatie in grondprijzen naar ruimtelijke sector in de stad, zijn enkele bevindingen die zij doen. Dunse et al. (2002) verrichten een onderzoek naar het ruimtelijk patroon van huurprijzen voor industrieel onroerend goed in relatie tot de rol van de variabele afstand. Doel van het onderzoek is het herwaarderen van het intra-urbane huurmodel (gebaseerd op het werk van Alonso (1964) en meer recent Di Pasquale & Wheaton (1996)) in de context van een multinodaal (meerkernig) landschap. In feite borduren deze twee studies voort op de neoklassieke theorieën van Von Thunen, Ricardo en Weber en hun centrale plaatstheorie (Pen, 2002, p. 5). Naarmate de afstand tot het CBD c.q. de centrale marktplaats toeneemt, neemt de huurprijs (de gekapitaliseerde waarde van de grond) af doordat de opbrengsten afnemen en de kosten stijgen. Op basis van deze theorie ontstaat een zogenaamde huurgradiënt die dit principe weergeeft. Dunse et al. (2002) houden deze éénkernige urbane huurmodellen tegen een kritisch licht en maken daarbij gebruik van de hedonistische regressiemethode. Om de rol van de eigenschap ‘afstand’ in relatie tot de huurprijs van industrieel onroerend goed te ontrafelen wordt een semi-lineaire hedonistisch regressiemodel ontwikkeld. Hiermee wordt getracht de elasticiteit van de huurprijs voor industrieel onroerend goed te achterhalen (Dunse et al., 2002, p. 6). De studie toont aan dat er niet langer sprake is van een éénkernig landschap en weet eveneens de relatieve waarde-effecten van de afstandsfactoren te ontrafelen. Bovenstaande onderzoeksvoorbeelden laten zien dat de hedonistische techniek zich goed leent voor het analyseren van ‘waardepatronen’ in de tijd, ruimte of samenstelling van bedrijfsmatig onroerend goed. Daarnaast bieden enkele studies een empirische basis voor een hedonistische regressieanalyse van locatiekenmerken in relatie tot de waarde (kostprijs dan wel huurprijs) van bedrijfsmatig onroerend goed. De bovengenoemde studies bieden daarmee een handreiking en vormen een inspiratie voor dit werklocatieonderzoek. De hedonistische techniek biedt in de basis de mogelijkheid om de waarde van de locatie in relatie tot de te huurprijsniveaus voor werklocaties te herleiden naar specifieke werklocatiekenmerken. Om te komen tot een passend hedonistisch analysemodel voor een dergelijk werklocatieonderzoek, wordt in de volgende paragraaf de hedonistische methode geoperationaliseerd. Vervolgens zal op basis van bevindingen uit voorgaande studies het hedonistische model en haar theoretische en empirische onderbouwingen onder kritiek worden gesteld. Op basis hiervan wordt tot slot een hedonistische opzet gekozen voor een analyse van werklocatiekenmerken in relatie tot gerealiseerde huurprijsniveaus in Nederland. § 3.5 DE HEDONISTISCHE METHODE GEOPERATIONALISEERD Typen hedonistische analysemodellen De verschillende toepassingsmogelijkheden van de hedonistische methode kunnen worden onderverdeeld in twee ‘basis’-gebruiksvormen. Enerzijds methodes waarmee de WTP voor de reductie van ‘risico’ wordt bepaald en anderzijds methodes waarmee de WTP wordt bepaald aan de hand van prijsveranderingen in onroerende goederen.

37

Een voorbeeld van de eerst genoemde basisvorm is de ‘Wage Differential method’. Deze methode bekijkt voor arbeidssituaties hoe het extra risico samenhangt met een verhoging in loon32. De tweede basisvorm wordt ook wel ‘Property Value method’ genoemd en is oorspronkelijk ontwikkeld om het verschil in waarde van onroerende goederen te bepalen. Hierbij wordt aangenomen dat de waarde van onroerende goederen mede wordt beïnvloed door de omgeving. De hedonistische of impliciete waarde (prijs) van de omgevingsfactoren voor het onroerend goed wordt op deze wijze berekend (Kempen, 2001, p.14). Deze twee min of meer ‘standaard’ hedonistische methoden worden al naar gelang het type data en onderzoeksdoel verder gespecificeerd in zogenaamde functionele hedonistische regressievergelijkingen. Bij het opstellen van een model dienen allereerst verschillende modelelementen te worden gedefinieerd op basis van een aantal vooronderstellingen. De basisgedachten voor hedonistische modellen zijn tweeledig. Allereerst wordt een (heterogeen) goed beschouwd als een specifieke bundeling van kenmerken (zie o.a. Rosen (1974), § 3.1). Ten tweede vooronderstelt men dat individuen trachten hun nut te maximaliseren. Hierin worden zij beperkt door het beschikbare c.q. maximaal besteedbare budget. Men spreekt ook wel van beperkte maximalisatie van het nut (Janssen, 1992, p. 45). Uitgaande van het nut-maximalisatieprincipe kunnen hedonistische prijzen worden omschreven als ‘equalizing differences’ (Rosen, 1974, p. 35). In dit licht omschrijven Gamble en Downing hedonistische prijzen als: “…compensating price differentials since individuals are assumed to choose locations such that price differentials among different housing and its characteristics are equalized at the margin” (Gamble & Downing, 1982, p. 458). Vertaling van de twee vooronderstellingen naar transactieprijzen (Pn) en het maximale nut (Un) laat zich als volgt neerschrijven:
Un = Pn (1)

Men gaat dus uit van een tijdelijk vraagevenwicht waardoor een prijsvergelijking kan worden geconstrueerd:
Pn = fn (Zin, …, Zjn) (2)

: Waarbij Pn de transactieprijs is betaald door individu n, : Zin, …, Zjn de combinatie is van kenmerken die middels impliciete prijzen de kwaliteitswaardering en daarmee de transactieprijs van individu n voor kenmerk Zi, …,Zj representeert, : fn de functionele relatie is die het verband tussen prijs en kwaliteit weergeeft.

Deze prijsvergelijking vormt de basis voor de hedonistische functionele modellen die worden toegepast in verschillende analyses. Al naar gelang het type onderzoek en de beschikbare onderzoekselementen dient deze basisvergelijking ‘passend’ gemaakt te worden. Hedonistische modellen kennen een drietal functionele vergelijkingsvormen voor dit ‘passend maken’ van de standaard methoden. Dit zijn het lineaire vergelijkingsmodel, het log-lineaire of semilogmodel en het logaritmische vergelijkingsmodel (zie figuur 3.1). Voor een nadere beschrijving van
32 Met andere woorden, hedonistische risicoanalyses bekijken in hoeverre een hogere ‘beloning’ (bijvoorbeeld interest of winst bij beleggingen c.q. ondernemerschap) samenhangt met een hoger risico (gezondheidsrisico’s of beleggings- c.q investeringsrisico’s).

38

de verschillende modelvormen wordt verwezen naar bijlage D. Hier wordt volstaan met de opmerking dat het belangrijkste verschil is gelegen in de interpretatie van de geschatte parameters. Lineaire modellen worden veelal gebruikt voor het schatten van waardeverschillen waarbij de geschatte parameters van de verklarende variabelen worden uitgedrukt in absolute waarden. Bij de andere modellen worden de parameters uitgedrukt in prercentages van de totale waarde (elasticiteiten) van de te analyseren variabele. Door het gebruik van elasticiteiten wordt gecorrigeerd voor inflatie en valutakoersen en leent deze modelvorm zich voor tijdreeksanalyses en internationale vergelijkingen.
FIGUUR 3.1: HEDONISTISCHE MODELVORMEN

HEDONISTISCHE MODELLEN

LINEAIR

SEMI-LOG

LOGARITMISCH

DIRECT

INDIRECT / STAPSGEWIJS

1STE FASE OF SINGEL EQUATIONMODELLEN

2DE FASE OF STRUCTURAL
MODELLEN

FUNCTIONELE VERGELIJKINGSVORM VERGELIJKINGSMETHODIEK

Bron: eigen illustratie naar Brennen et al. (1984) en Boarnet & Chalermpong (2002)

De drie vergelijkingsvormen kennen twee vergelijkingsmethoden die nauw met elkaar verbonden zijn. Dit zijn de directe en stapsgewijze vergelijkingsmethode. In de directe methode wordt de mate van (waarde)verandering rechtstreeks gekoppeld aan veranderingen in kenmerken of omgevingsfactoren. Bij een stapsgewijze methode gebeurd de koppeling in fasen33. Bevindingen uit de praktijk laten echter zien dat deze hedonistische techniek nog verre van betrouwbaar is (Malpezzi, 2002, pp. 3-5). In dit onderzoek wordt een mogelijke tweede fase-analyse dan ook verder buiten beschouwing gelaten. Voorop gesteld moet worden dat op voorhand geen theoretische meest correct hedonistisch model bestaat (Dunse et al., 2002, p. 11 en Malpezzi, 2002, p. 20). Er bestaat geen duidelijke hiërarchie in de modellen en het operationaliseren kan worden getypeerd als een evolutionair en iteratief proces. Daarbij schiet de hedonistische theorie tekort in het geven van richtlijnen om te kunnen bepalen welke functionele modelvorm het best bruikbaar is voor het onderzoek (Dunse et al., 2002, p.6 en Malpezzi, 2002, p. 22). Uit de hedonistische studies over residentieel onroerend goed blijkt dat de methode voor het bepalen van de functionele modelvorm veelal is gebaseerd op ‘empirisch experimenteren’. Met andere woorden, naar gelang het onderzoek vordert, vormt zich het meest
33

Zie bijlage D voor een toelochting op directe en stapsgewijze vergelijkingsmethoden. 39

passende functionele model (Forrest, 1991, p.233 en Janssen, 1992, p. 46). In § 3.7 zal nader worden ingegaan op het keuzeproces aangaande functionele modelvormen omdat het type model van invloed is op de resultaten van het onderzoek (Dunse et al., 2002, p. 6). De constante en standaard schattingsfout c.q. Error (ε): Een hedonistische regressievergelijking kent een constante en een storingsterm of standaard schattingsfout. In een lineaire vergelijking geeft de constante de invloed van alle niet opgenomen verklarende variabelen weer. De totale regressievergelijking geeft aan in hoeverre de afhankelijke c.q. de te verklaren variabele wordt verklaard (lees geschat) door de opgestelde regressievergelijking. In dit onderzoek kan de constante worden gezien als een gemiddeld gerealiseerd geschat ‘basis’huurprijsniveau per vierkante meter per jaar voor een gemiddelde kantorenlocatie dan wel bedrijventerrein34. Vervolgens geven de regressiecoëfficiënten (B1 … Bk) in het hedonistische model de impliciete waarde van de in het model opgenomen verklarende variabelen (in onderhavig onderzoek de locatiekenmerken) weer (Dunse et al., 2002, p.12). De Error (ε), ook wel de storingsterm of ‘standaardfout van de schatting’ (s.e.e.35) genoemd, is een statistische maat. Deze maat is een indicatie van de afwijking tussen de feitelijke en voorspelde waarden (prijzen) van het model. In dit verband wordt ook wel gesproken van een bandbreedte of schattingsinterval. Met andere woorden, deze maat geeft aan in hoeverre de geschatte waarde (prijs) van het model naast de feitelijke c.q. werkelijke waarde is gelegen. Daarnaast is het ook een indicator voor, zoals Janssen (1992) het noemt, ‘statistische voetangels’. Hauer & Van der Knaap (1973, p. 103) verwoorden de storingsterm als (on)betrouwbaarheidsindicator als volgt:
“De standaardfout van de schatting (s.e.e.) zal groter zijn naarmate de intercorrelatie tussen de verklarende

kenmerken hoger is. Het gevaar van multicollineariteit is dan aanwezig. De betekenis van partiële coëfficiënten neemt af en ook het toetsen van de schattingen wordt minder relevant.” Hoe groter de storingsterm, hoe groter het schattingsinterval en daarmee hoe onbetrouwbaarder de regressiecoëfficiënten (partiële coëfficiënten). Aan de waarden van de regressiecoëfficiënten mag dan sterk worden getwijfeld (Janssen, 1992, pp. 183-184). Uit het voortgaande kan worden opgemaakt dat de constante en storingsterm de ‘restwaarde’ weergeven van niet opgenomen variabelen. Dat deel van de waarde welke niet kan worden verklaard vanuit de opgenomen verklarende variabelen. Het nut van en hedonistisch onderzoek staat of valt daarmee met de wijze waarop het analysemodel is geoperationaliseerd. In § 3.7 wordt ingegaan op een aantal manieren waarop de keuze voor een functionele modelvorm kan worden gemaakt en de betrouwbaarheid ervan kan worden vergroot. In § 3.10 wordt de keuze voor het functionele model voor dit onderzoek gemotiveerd. Daarbij worden ook specifieke ‘aanpassingen’ ter verbetering van de ‘model-fit’ en vergroting van de betrouwbaarheid uitgelicht. § 3.6 HEDONISTISCHE REGRESSIEANALYSES EN DE RELEVANTIE VAN ONDERZOEKSDATA Kennis van het soort onderzoeksdata en de mogelijkheden daarvan is van groot belang voor hedonistische regressieanalyses. Deze zijn namelijk van cruciaal belang voor de betrouwbaarheid, relevantie en zeggingskracht van de hedonistische analyse. Niet alle type data lenen zich voor ieder type hedonistisch model. Sterker nog, het type data bepaalt in zekere mate het modeltype.
34

35De

In hoofdstk V zal hierop nader worden ingegaan. s.e.e. is de afkorting voor ‘standard error of estimate’ (Janssen, 1992, p. 183). 40

Janssen (1992) onderscheidt daartoe drie procedurestappen die vóór de modellering genomen moeten worden (p. 47): 1. 2. 3. De selectie van objectkenmerken; De selectie van transacties; Het tegengaan van statistische complicaties.

Bij de selectie van objectkenmerken gaat het om het onderscheid in kwalitatieve en kwantitatieve kenmerken. Hierbij wordt gelet op de beschikbaarheid en betrouwbaarheid van de data, de duurzaamheid en de empirisch gebleken relevantie van de kenmerken. De duurzaamheid heeft te maken met het al dan niet toepassen van een dynamisch model. Bij een dynamisch model wordt een tijdreeksanalyse toegepast. ‘Standaard’ hedonistische modellen gaan echter uit van een homogene markt, zowel in de tijd als in de ruimte. Zij prefereert daarmee statische data (momentopname, discreet) boven dynamische data (continu, analoog) (Janssen, 1992, p. 48). Statische data kunnen rechtstreeks in een hedonistische regressievergelijking worden opgenomen, dynamische data dienen te worden vertaald naar dummyvariabelen voordat ze kunnen worden opgenomen. Dat geldt eveneens voor kwantitatieve en kwalitatieve data. Kwantitatieve data gemeten op ratiointervalschaal kunnen rechtstreeks in het model worden opgenomen. Kwalitatieve gegevens die op nominale of ordinale schaal zijn gemeten kunnen slechts worden opgenomen als dummyvariabelen. Empirisch gebleken relevantie van kenmerken voor het onderzoek blijkt uit eerder verschenen onderzoeksresultaten en zogenaamde ‘content analysis’ zoals schriftelijke enquêtes of hiërarchische beslissingsbomen36 (Janssen, 1992, p. 48). Bij de selectie van de transactiedata gaat het erom om een zo zuiver mogelijke weerspiegeling van de werkelijkheid (de feitelijke marktprijzen) te bewerkstelligen. Onafhankelijkheid van dataleveranciers en het gebruik van feitelijke in plaats van fictieve (transactie)data bevorderen de ‘zuiverheid’ van de onderzoeksdata. Tot slot het tegengaan van statistische complicaties. Aan het toepassen van een hedonistische regressieanalyse zijn een aantal statistische voorwaarden verbonden zoals het minimale aantal cases en de representativiteit van de steekproef. Daarnaast zijn voorwaarden verbonden aan het toepassen van verschillende analysetechnieken afhankelijk van de meetschaal van de data. Zelfs als aan deze statistische voorwaarden is voldaan kunnen zich nog complicaties voordoen, zoals ruimtelijke autocorrelatie en multicollineariteit. In hoofdstuk VI wordt aandacht besteed aan de statistische voorwaarden voor een regressieanalyse. Bij hedonistische modellering wordt er vanuit gegaan dat de onderzoeksdata betrekking hebben op een zelfde markt c.q. een homogene vlakte. Het ‘standaard’ hedonistische model maakt geen onderscheid in deelmarkten ofwel meerdere equilibria. Ruimtelijke deelmarkten (zowel in tijd als in ruimte) worden daardoor niet erkend. Variantie in de tijd of ruimte wordt daardoor niet ontrafeld en de relevantie en zeggingskracht van hedonistische analyse nemen daarmee af. Het komt er op neer dat hoe aannemelijker het bestaan van een homogene vlakte is, des te betrouwbaarder de onderzoeksresultaten zijn.

36

Hierop wordt nader ingegaan in de paragrafen 3.8 en 3.9. 41

De gekozen vergelijkingsmethode en de keuze van het type data dat gebruikt gaat worden of beschikbaar is voor de hedonistische analyse zijn dus van invloed op het functionele model. Het functionele model is op haar beurt weer van invloed op de relevantie, betrouwbaarheid en zeggingskracht van de analyseresultaten. Daarmee kan gesteld worden dat de ‘output’ van een hedonistische analyse even “zuiver” is als de ‘input’. In deze en voorgaande paragraaf is het belang van het functionele model naar voren gekomen. Helaas biedt de hedonistische theorie geen onderbouwing voor de keuze van het meest geschikte functionele model, maar empirie heeft wel enkele richtlijnen voortgebracht. Aan deze richtlijnen is de volgende paragraaf gewijd. § 3.7 RICHTLIJNEN VOOR HET KIEZEN VAN HET JUISTE HEDONISTISCHE MODEL Theoretisch bestaat er dan wel geen meest geschikte hedonistische modelvorm, maar empirischexperimenteel zijn twee manieren te onderscheiden voor het passend maken van een hedonistische vergelijking (Dunse et al., 2002, p. 6). Allereerst de pragmatische benadering. Deze identificeert op eenvoudige wijze welke set van resultaten (welke combinatie van variabelen) het beste ‘past’ en bovendien het meest consistente en plausibele model vormt. Op basis van R-kwadraat of gecorrigeerde R-kwadraat wordt de ‘model-fit’ bepaald. De R-kwadraat, ook wel determinantie-coëfficiënt genoemd, is de meest gebruikte maatstaf voor de “goodness of fit” van het hedonistische regressiemodel. Bij onderzoekstoepassingen in de lijn van de statische theorie (geen tijdreeksanalyses maar slechts één momentopname), waartoe het onderhavige onderzoek behoort, stelt R-kwadraat het percentage verklaarde variantie van prijzen (waarden) voor (Janssen, 1992, p. 183). De consistentie en aannemelijkheid van het model blijkt uit de sterkte, richting en significantie van de coëfficiënten van de onafhankelijke variabelen (verklarende variabelen) en de grootte van de standaard schattingsfout (Janssen, 1992, pp. 183-184). Daarnaast draagt het conceptuele model, voortkomende uit het theoretisch en empirisch kader, bij aan het ‘passend zijn’ van het hedonistische model en de betrouwbaarheid van de analyseresultaten (Janssen, 1992, 48). De tweede gebruikelijke manier is de Box-Cox transformatie. Deze methode is vrij complex en vereist de nodige statistische kennis van een onderzoeker om de resultaten op waarde te kunnen schatten. Deze meer systematische methode heeft de selectiemethode verbeterd maar een overzicht van de uitkomsten van een Box-Cox transformatie is verre van eenduidig. Dan weer onderschrijft de transformatie de lineaire modelvorm, dan weer de semi-logvorm en soms zelfs variaties op de drie functionele modelvormen (Dunse et al., 2002, p. 6). Dhrymes (1971) levert een interessant gezichtspunt op deze kwestie door te stellen: “The clustering of data (e.g. characteristics of housing) can restrict the range of the sample such that it covers only a relatively small proportion of the hypothetical price surface. If such is the case, it would not be unreasonable for many functional forms to be an equally good approximation to the true (and more complicated) surface over that range.” Huang (1994) komt tot een zelfde conclusie door te stellen dat er geen onbetwist meest geschikt (en gebruikt) hedonistische analysemodel bestaat. Ongeacht het type hedonistische model dat wordt gebruikt en welke functionele vorm voor de hedonistische regressievergelijking uiteindelijk gekozen wordt, alle modellen zijn een sterk vereenvoudigde weergave van een complexe werkelijkheid (Dunse et al., 2002, p.6). De onderzoeker zelf bepaalt in sterke mate de zeggingskracht en betrouwbaarheid van de hedonistische
42

regressieanalyse. Door het onderkennen en waar mogelijk ondervangen van de zwakke punten van het regressiemodel en de keuze van de onderzoeksdata, kunnen de zeggingskracht en betrouwbaarheid worden vergroot. Daartoe zal in het hierna volgende de hedonistische regressieanalyse aan de nodige kritiek worden onderheven. § 3.8 ALGEMENE KRITIEK OP HEDONISTISCHE MODELLEN Dat hedonistische prijsmodellen veelvuldig zijn gebruikt voor het analyseren van relaties tussen afhankelijke variabelen en verklarende variabelen van heterogene goederen, is in dit hoofdstuk reeds naar voren gekomen. Ervaringen opgedaan met hedonistische (prijs)analyses van onder meer de huizenmarkt hebben een aantal kritische kantekeningen bij het gebruik en de verklaringskracht van hedonistische analysemodellen naar voren gebracht. Hieronder volgt een weergave van geleverde kritiekpunten op de validiteit en betrouwbaarheid van hedonistische modellen. Reeds vanaf de introductie van hedonistische modellen kwamen de eerste kritieken aan het daglicht. Duncan Maclennan, een voorstander van het analysemodel, tekende 25 jaar geleden een aantal aandachtspunten op die de geleverde kritiek aardig weerspiegelen (Malpezzi, 2002, p.1). Ten eerste de noodzaak om hedonistische modellen te voorzien van een stevig theoretisch fundament, met name gericht op het vraagstuk over het markt-(dis)equilibrium. Van oudsher is de hedonistische theorie te scharen onder de neo-klassieke wetenschap die geënt is op een ‘perfecte’ vrije marktwerking resulterend in een marktevenwicht. Critici stellen echter dat er geen sprake is van marktevenwicht als zodanig. Zij wijzen hierbij met name op marktimperfecties zoals overheidsinterventie, onvolledige en niet vrij toegankelijke marktinformatie evenals markttoetreding en irrationeel handelsgedrag (Dunse et al. (2002), p. 6 en Kauko (2002), p. 28-30). Ten tweede stelt Maclennan de volledigheid van de modellen ter discussie. Hij wijst op het probleem van onvoorziene verklarende variabelen die niet opgenomen zijn in de analyse en het kiezen van de ‘juiste’ functionele modelvorm. Laatstgenoemde sluit aan bij het derde aandachtspunt, namelijk dat het functionele model ten dienste moet staan van het specifieke onderzoeksdoel. Het is echter de vraag of de hedonistische techniek wel flexibel genoeg is om voor uiteenlopende analyses gebruikt te kunnen worden. Het basisprincipe is vrij eenvoudig maar de vertaling naar specifieke analysemodellen blijkt lastig. Voortschrijdend onderzoek heeft de hedonistische theorie verder ontwikkeld, echter voor een groot deel vertonen de beperkingen en tekortkomingen van het model een behoorlijke mate van consistentie. Zo wijst Janssen (1992) eveneens op de bewering dat het de hedonistische benadering ontbeert aan een theoretisch kader. Hij verwijst daarvoor naar een citaat van Hoven (1990), die stelt dat de techniek een “measurement without theory” zou zijn. Janssen (1992) nuanceert deze veronderstelling door te beweren dat deze slechts gedeeltelijk opgaat. Voor wat betreft de verklaring van het keuzegedrag op basis van hedonistische modellen geeft hij Hoven gelijk. Voor wat betreft de theoretische onderbouwing voor de analyse van prijsvarianties stelt Janssen dat hieraan duidelijk geformuleerde en verankerde theoretische veronderstellingen ten grondslag liggen. Hiervoor is de basis gelegd door Rosen (1974). Daarnaast kan met behulp van een juiste operationalisering van het prijsvariantievraagstuk het theoretisch inzicht worden vergroot (Janssen, 1992, pp. 43-44). Naar mijn mening ligt de waarheid in het spreekwoordelijke midden. Temeer omdat het de hedonistische modellen veelal ontbeert aan theoretische onderbouwing voor wat betreft het operationaliseren ervan. Nadruk ligt vooral op het empirisch experimenteren. Anderzijds biedt

43

voortschrijdend inzicht nieuwe ankerpunten en mogelijkheden voor hedonistische modellering (Zie paragraaf 3.3 en 3.4 van dit hoofdstuk). Janssen (1992) onderschrijft tevens het identificatieprobleem voor hedonistische modellen. Hieruit is niet op te maken of aan de vraag of het aanbod wordt gerefereerd. Een aandachtspunt waarop eerder door onder meer Rosen (1974) en Butler (1982) en later door Malpezzi (2002) is gewezen37. Het model gaat namelijk uit van het evenwicht tussen vraag en aanbod en is gebaseerd op transacties oftewel feitelijk gerealiseerde prijzen. De onderzoeksdata, onderzoeksvragen en het conceptuele model zullen hier uitsluitsel over moeten geven. Een laatste punt waarop Janssen wijst, is dat hedonistische vergelijkingen een betere reflectie geven van prijsvarianties in algemene termen dan van prijsvarianties in extreme situaties. Dit ziet hij niet zozeer als een kritiekpunt maar eerder als een kanttekening bij het gebruik van de hedonistische techniek (Janssen, 1992, pp. 43-44). In meer recent onderzoek, zoals dat van Kauko (2002) en Malpezzi (2002), worden kritieken geuit die deels overeenkomen met het voorgaande, maar ook nieuwe accenten leggen. Malpezzi (2002) richt zich op de praktische vraagstukken rondom hedonistische modellering. Hierin is een vertaalslag te zien van de meer algemene kritieken zoals onder meer Kauko (2002) deze optekent. Beide studies worden gebruikt voor een weerspiegeling van de huidige kritieken op de hedonistische analysemethode. In het onderstaande volgt een beknopte weergave van de kritieken. Voor een uitvoerige beschrijving wordt verwezen naar bijlage E. Aan de hand van reeds gedane bevindingen onderwerpt Kauko (2002) de hedonistische analysemethode aan een kritisch onderzoek teneinde de validiteit en bruikbaarheid ervan te belichten. In zijn proefschrift onderkent hij een aantal kritiekpunten op de hedonistische analysemethode. Op basis hiervan zet hij een tweetal mogelijkheden (methoden) uiteen die deze kritiekpunten deels ondervangen. De kritiek richt zich enerzijds op de theoretische basis van de hedonistische analysemethode en anderzijds op de bruikbaarheid en verklaringskracht voor de prijsanalyse van heterogene goederen. Allereerst de theoretische basis van hedonistische modellering. Een van de belangrijkste kritiekpunten op de hedonistische analysemethode is dan ook dat de neoklassieke marktbenadering een te simplistische beschouwing is van prijsvorming; namelijk als zijnde het gevolg van het economisch equilibrium (marktevenwicht). In het verlengde daarvan stelt hij de geldigheid van deze veronderstelling voor de onroerend goedmarkt ter discussie. Kauko (2002) tekent zes kritiekpunten op voor het in twijfel trekken van het economische equilibrium-standpunt en de bruikbaarheid van hedonistische analyses ten aanzien van de prijsvorming op de woningmarkt (zie bijlage E). Deze kritiekpunten kunnen worden samengevat in een drietal beperkingen die hedonistische modellen kennen (Kauko, 2002, p.18-19): 1. afhankelijk van secundaire data 2. conceptuele beperkingen (theoretisch): geen opname van het behaviorale element, culturele element en institutionele element 3. houdt geen rekening met marktimperfectie (gaat uit van vrije marktwerking; dus de prijs is een resultante pur sang van vraag en aanbod)

37

Zie paragraaf 3.2, punt 2 op pagina 31 van dit onderzoek. 44

Op basis van deze beperkingen komt Kauko tot de aanbeveling om het standaard hedonistische prijsanalyse model uit te breiden met een methode die deze aspecten wel ondervangt. Hiervoor toetst hij enerzijds de SOM-methode (neuraal netwerk) en anderzijds de AHP-methode (Analytical Hierarchy Process; een value tree-benadering). Op basis van zijn bevindingen over de bruikbaarheid en validiteit van de twee alternatieve dan wel aanvullende methoden, wordt ingegaan op het AHP. Deze is het meest bruikbaar en aanvullend op de hedonistische prijsanalysemethode (Kauko, 2002). Paragraaf 3.9 is hieraan gewijd. Wat betreft de afhankelijkheid van secundaire data moet Kauko in z’n gelijk worden gesteld. Doordat hedonistische regressieanalyses een grote hoeveelheid aan data nodig hebben, wordt veelal gebruik gemaakt van reeds bestaande marktgegevens. De betrouwbaarheid van deze data staat daarmee ter discussie. Ook Malpezzi (2002) wijst op dit praktische probleem. Hierop wordt later terug gekomen. De overige twee beperkingen of eerder kritiekpunten, staan ter discussie. Wat betreft de conceptuele beperkingen kan het volgende worden opgemerkt. Voor actoren op de bedrijfsmatig onroerend goedmarkten geldt eveneens dat ze niet volledig rationeel handelen en niet volledig geïnformeerd zijn. De emotionele c.q. irrationele handelswijze van de actoren is echter minder groot dan het gedrag van actoren op de woningmarkt vanwege de bedrijfsmatige handelswijze. Pen (2002) leverde een interessante studie welke ingaat op het keuzeproces van actoren bij het zoeken naar geschikte bedrijfshuisvesting. Een van de conclusies luidt dat de mens weliswaar meer ‘satisfier’ is dan ‘optimizer’, maar dat de behaviorale en economische (mathematische) wetenschap elkaar beter kunnen aanvullen in plaats van tegenspreken. Het beperkte rationele gedrag kan het beste ondervangen worden vanuit beide wetenschapsbenaderingen (Pen, 2002, p. 47 en pp. 29-30). Het belang van het al dan niet rationele gedrag van actoren verschuift daarmee van een inhoudelijk naar een praktisch debat. Daarbij belicht Janssen (1992, pp. 43-44) dat de methode niet in staat is het keuzegedrag te ontrafelen maar juist het keuzeresultaat. Het gebrek aan het ondervangen van culturele of breder getrokken niet-monetaire38 elementen, gaat zonder meer op voor ‘standaard’ hedonistische modellen. Dit is een van de belangrijkste kritiekpunten op de hedonistische analysemethode an sich. Kauko (2002) richt zich in zijn proefschrift met name op deze tekortkoming van de methode. Een van de alternatieven om deze tekortkomingen te ondervangen, de hiërarchische waardeboom methode, zal verderop in dit hoofdstuk worden behandeld. Het gaat hier om een aanvulling op de traditionele c.q. ‘standaard’ hedonistische analysemethode. Dit met als doel niet-monetaire factoren die van invloed zijn op de prijsvorming op te nemen in de prijsanalyse. De mate waarin de overheid intervenieert (het institutionele element) op de bedrijfsmatig onroerend goedmarkt is een stuk kleiner dan op de woningmarkt. Dit ligt deels verscholen in het feit dat de overheid een van de weinige actoren is die participeert op de bedrijfsmatig onroerend goedmarkt. Overheidsinterventie hangt daarmee samen met belangenverstrengeling en dat is niet toegestaan middels de mededingingswet. Indirect zijn overheidsmaatregelen wel van invloed op de prijsvorming, door het al dan niet toelaten van ruimtelijke marktontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld het ABC-locatiebeleid welke restricties oplegt aan ontwikkelingen van werklocaties.
38Met

niet-monetaire factoren worden factoren bedoelt die niet direct in geld zijn uit te drukken. Hierbij valt te denken aan milieuwaarden, emotionele waarden en leed als gevolg van (geluids)overlast bijvoorbeeld. In dit onderzoek is dat de waardering van de kwaliteit van locatiekenmerken. 45

Kritiek op de veronderstelling dat een bedrijfsmatig onroerend goedmarkt als een vrije markt (lees perfecte markt) mag worden beschouwd gaat zeker op. De bedrijfsmatig onroerend goedmarkten zijn te typeren als markten waar heterogene goederen worden verhandeld en waarbij de markten worden gedomineerd door een beperkt aantal aanbieders en vragers. De gangbare aanduiding voor een dergelijke marktvorm is heterogeen oligopolie en oligosonie (Venema & Gerritse, 2002, p. 1617). Marktinformatie is niet vrij (lees kosteloos) verkrijgbaar en toetreding tot de markt al evenmin. Van een vrije marktvorm of perfecte markt is daardoor geen sprake. Die marktimperfectie houdt concreet in dat bedrijfsmatig onroerend goed op verschillende afzonderlijke deelmarkten wordt verhandeld. Hierdoor is er sprake van meerdere marktevenwichten. Gevolg van het bestaan van meerdere marktevenwichten is het bestaan van non-lineaire verbanden tussen vraag en aanbod. Het standpunt dat hedonistische modellen niet toegepast kunnen worden voor het analyseren van non-lineaire verbanden is echter achterhaald. Inpassing van dummyvariabelen heeft aangetoond dat dit wel degelijk mogelijk is zoals blijkt uit onderzoeken van onder meer Dunse et al. (2002) en Theebe (2002). Met behulp van inpassing van dummyvariabelen en/of ruimtelijke regressietechnieken als GIS in hedonistische regressieanalyses kunnen deelmarkten worden ondervangen. Malpezzi (2002) vertaalt de algemene kritiek op hedonistische modellering naar praktische vraagstukken. Hij geeft de ontwikkeling weer van de hedonistische methode en komt daarbij tot de volgende praktische vraagstukken (Malpezzi, 2002, pp. 16-24). Allereerst wijst hij op het gebrek aan theorie over de toepassing en specificatie van hedonistische modellen. Daarnaast op de problemen bij de keuze van de afhankelijke (de te verklaren) en onafhankelijke39 (de verklarende) variabelen. Daarbij duidt hij op het verschil tussen statische en dynamische data en de verwarring die vage definities scheppen. Het vierde kritiekpunt hangt hier nauw mee samen, namelijk de betrouwbaarheid van de onderzoeksdata. Onafhankelijke dataleveranciers genieten de voorkeur boven transactiedata gepubliceerd door belanghebbenden. Bovendien is bedachtzaamheid voor het gevaar van een selectie bias van belang. Generieke uitspraken dienen gebaseerd te zijn op een representatieve steekproef. Een eerder aangeduid vraagstuk en specifiek uitgelicht in § 3.7 is de keuze van de functionele vorm van het hedonistische analysemodel evenals de invloed van het type data dat gebruikt wordt voor het onderzoek (§ 3.6). Hierop zal dan ook verder niet worden ingegaan daar de problematiek als bekend wordt verondersteld. Tot slot richt Malpezzi (2002) zich op de definitie van de markt en/of submarkten waarop een eventueel onderzoek van toepassing is. Het schaalniveau is van belang bij de validiteit en zeggingskracht van hedonistische analyses. In acht nemen van deelmarkten is wel degelijk van belang. Hedonistische modellen zijn erg gevoelig voor deelmarkten. De variantie van de te onderzoeken variabele en de verklaring daarvan is namelijk hiervan afhankelijk. Door het kiezen en

39

Hierin ligt dan ook een van de grootste tekortkomingen van de hedonistische techniek, namelijk het gevaar van ‘omitted variables’. Onvoorziene factoren die niet zijn opgenomen in het analysemodel door de onderzoeker, maar wel degelijk van invloed zijn op de afhankelijk variabele. Generieke voorspellingen hebben hier nauwelijks last van, maar specifieke uitspraken over partiele coëfficiënten verdienen enige terughoudendheid vanwege het gevaar van multicollineariteit. Opnieuw dienen empirie en theorie uitkomst te geven. 46

of variëren van het schaalniveau kan onderscheid gemaakt worden in de verschillende deelmarkten (ruimtelijk, bestuurlijk, economisch, cultureel, financieel, sociaal etc.) (Malpezzi, 2002, p.24). De verschillende geuite kritieken en de relevantie daarvan worden treffend samengevat in de onderstaande citaat: “The theory involves a substantial simplification of a complex system. The model assumes equilibrium throughout the property market and no inter-relationship between the availability of attributes. The effect of this is that the implicit price for an additional attribute is equal across all locations and property types (although explicit dummies may be used for example to account for explicit neighbourhood effects). In the light of market imperfections, dis-equilibrium could be a more realistic assumption but the data required for this form of modeling places this outside the scope of most research. Despite these failings, the technique has been widely applied to housing market analysis and has become well established (see e.g. Cheshire and Sheppard, 1995). In defense of hedonic analysis, Freeman (1979, p.155) argues that hedonic technique “seems to pass the appropriate tests about as well, or as poorly, as any empirical technique (in economics)”(Dunse et al., 2002, p.6). Ondanks de geuite kritiekpunten en de mate waarin deze opgeld doen, zijn hedonistiche modellen veelvuldig gebruikt. Desalnietemin kent het model ook enkele beperkingen. Teneinde een zo passend mogelijk analysemodel voor het achterhalen van de locatiewaarde te verkrijgen, wordt in § 3.9 ingegaan op een aanvulling van het standaard hedonistische analysemodel. Hierbij wordt getracht de door Kauko (2002) als tweede genoemde beperking (de conceptuele) te verkleinen. § 3.9 ANALYTICAL HIERARCHY PROCESS & DE REN-METHODE Analytical Hierarchy Proces Het Analytical Hierarchy Process (AHP) is een multi-criteria beslissingsmethode die abstracte (subjectieve) factoren of waardeoordelen kwantificeert. Het basisprincipe van het AHP is het opdelen van een probleem c.q. de keuze in afzonderlijke fasen dan wel deelaspecten zoals het doel, de keuzecriteria en alternatieven (zie figuur 3.2) (Chan, 2002, p. 3).
FIGUUR 3.2: STRUCTUUR VAN EEN ANALYTICAL HIERARCHY PROCESS

Bron: naar ISNAR, 1998, p. 1.

Het model is ontwikkeld in de Verenigde Staten door Saaty in 1977 en volgt een hiërarchisch keuzeproces resulterend in een waardeboom (‘value tree’). Hierbij wordt een onderzoekselement
47

onderverdeeld in deelaspecten van dat onderzoekselement. Aan de deelaspecten worden vervolgens gewichten toegekend, de zogenaamde ‘eigenvalues’. Vergelijking van de eigenvalues geeft weer welke deelaspecten het belangrijkste zijn zodat uiteindelijk een gewogen matrix ontstaat van de deelsaspecten van het onderzoekselement (Kauko, 2002, p 142-143). De kracht van het model ligt in de mogelijkheid om zowel kwantitatieve als kwalitatieve parameters te ordenen en op te nemen in een analysemodel (Bender et al., 1997). Het AHP-model is dan ook succesvol toegepast in verscheidene onroerend goedstudies. Ball & Srinivasan (1994) gebruikten de methode voor een woningkeuze onderzoek in Boston, Pan (1996) voor een selectie van onroerend goedprojecten, Bender et al. pasten de methode toe voor onderzoek naar beleving (waardering) van de omgevingskwaliteit in relatie tot woningen (1997) en de waardering van omgevingskwalitiet in relatie tot stedelijk commercieel onroerend goed in Geneve (1999) en Ho (1999) gebruikte de techniek om voorkeuren voor kwaliteitskenmerken van kantoren in Sydney te ontrafelen. Het AHP-model ordent c.q. vertaalt kwantitatieve en kwalitatieve oordelen in rangen. Subjectieve waardeoordelen als ‘betere of onvoldoende’ ‘omgevingskwaliteit’, ‘duurzaamheid’, ‘ontwerpkwaliteit’, ‘bereikbaarheid’ etc. worden geklassificeerd en op deze wijze in zekere mate geobjectiveerd. Deze methodiek is ook terug te vinden in de REN-methode, het instrument voor bepaling van de prestatiekwaliteit van bedrijfshuisvesting. In hoofdstuk IV komt de REN uitvoerig aan bod. Hier volgt een korte beschrijving van de methode om de overeenkomst met het AHPmodel aan te tonen. REN-methode De REN-methode deelt de huisvestingskwaliteit op in kwaliteitskenmerken van het pand en van de locatie. Deze pand- en locatiekenmerken zijn onderverdeeld in een aantal hoofdaspecten die vervolgens weer zijn opgedeeld naar deelaspecten. Aan deze deelaspecten kunnen gewichten worden toegekend welke de preferentie of huisvestingskwaliteitscriteria van de gebruiker representeren. Daarnaast is de kwaliteitsprestatie van de kenmerken geordend per deelaspect op een schaal van 1-5, grofweg oplopend van ‘slecht’ naar ‘goed’. Deze rangorde is gebaseerd op de kennis van professionals uit de onroerend goedmarkt, een aanbeveling bij het opstellen van een AHP-model (Kauko, 2002, p. 141, Chan, 2002, p. 5). De deelaspecten en hun realtieve belang kunnen worden achterhaald middels gedane onderzoeksresultaten uit voorgaande studies en via ‘content analysis’ zoals diepte-interviews of enquêtes (Janssen, 1992, p. 48). Het analyseren van de locatiewaarde volgens een hedonistische prijsanalyse aangevuld met de AHPtechniek (in deze studie vertaald naar de REN) lijkt daarmee gerechtvaardigd. Dit ondanks de vele kantekeningen welke al dan niet deels zijn weggenomen door aanvulling met een AHP-model. In dit onderzoek wordt het locatiedeel van de REN-methode dan ook gebruikt om te achterhalen welke locatiekenmerken van invloed zijn op de waarde van werklocaties in Nederland. Een REN-analyse van de locatiekwaliteit van de 281 opgenomen werklocaties heeft geresulteerd in een zogenaamde REN-database. Deze REN-data zijn gebruikt in dit onderzoek. Om de waarde en het gebruiksnut van die data te kunnen bepalen, wordt in hoofdstuk IV de REN-methode behandeld. § 3.10 REN & HEDONISTISCHE MODELLERING: GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN VOOR DE
ANALYSE VAN DE LOCATIEWAARDE VOOR WERKLOCATIES

In dit hoofdstuk zijn het ontstaan, de ontwikkeling, het gebruik, de mogelijkheden, gebreken en aanbevelingen ten aanzien van de hedonistische modellen behandeld. Op grond daarvan zal in deze

48

paragraaf een onderbouwde keuze voor de bouwstenen van het te hanteren hedonistische analysemodel voor dit onderzoek worden opgetekend. Resultaten uit voorgaande onderzoeken hebben aangetoond dat het uiteindelijke functionele hedonistische model empirisch-experimenteel zal moeten blijken. Al naar gelang het onderzoek vordert, zal deze gestalte krijgen naar mate van “goodness of fit”. Om echter de betrouwbaarheid, zeggingskracht en relevantie van het model (en daarmee de analyseresultaten) te maximaliseren, zullen in deze paragraaf de bouwstenen voor het model worden behandeld. In dit hoofdstuk is naar voren gekomen dat de hedonistische prijsanalyse zich in de basis leent voor een analyse van de locatiewaarde op de bedrijfsmatig onroerend goedmarkt mits deze is aangevuld met een AHP-model en enige terughoudendheid in acht wordt genomen met het kunnen verklaren van afwijkende c.q. unieke situaties (trendsetters) die zich voordoen op de markt. Het achterhalen van deze mogelijke trendsetters is ook niet het doel van dit onderzoek. Als leidraad voor een prijsanalyse van bedrijfsmatig onroerend goed met behulp van de hedonistische benadering, dienen de uitgangspunten zoals geformuleerd door Janssen (1992. p.43). Allereerst wijst Janssen op het feit dat kenmerken van gebruikers geen expliciete invloed uitoefenen op de variantie van onroerend goedprijzen. De waardering van gebruikers komt impliciet tot uitdrukking in de kenmerken van het bedrijfsmatig onroerend goed (zowel in pand- als locatiekenmerken). Vandaar dat onderzoek naar het keuzegedrag en een specificatie van de werklocaties naar gebruikersgroep geen plaats kennen in dit werklocatie-onderzoek. Het zichtbaar maken van de relatie tussen de variantie in gerealiseerde huurprijsniveaus en de aangeboden kwaliteit van de locatiekenmerken is onderwerp van studie. Daarnaast houdt de hedonistische benadering rekening met het heterogene karakter van bedrijfsmatig onroerend goed. Het meten en vergelijken van de prijskwaliteitsrelatie van heterogene goederen kent doorgaans de nodige complicaties. De doorgaans gebruikte onroerend goedprijsindexen zijn samengesteld uit prijs-kwaliteitsverhoudingen zonder dat er expliciet rekening wordt gehouden met de specifieke pand- en locatiekenmerken. Aanpassingen hierin kunnen daardoor niet worden aangedragen als verklaring voor optredende prijsverschillen. Verschuiving van de aandacht voor een (samengesteld) goed naar diens kenmerken, maakt dat overeenkomstige goederen (op basis van die kenmerken) goede substituten zijn en dat beschrijving van onroerend goed in termen van de kenmerken tot homogenisering in een heterogene markt kan bijdragen (Janssen, 1992, p. 42). Hierdoor zijn heterogene goederen wel vergelijkbaar. De meerwaarde van een hedonistische benadering ligt daarom mede in het gegeven dat deze gebaseerd is op werkelijke prijzen van bedrijfsmatig onroerend goed in relatie tot de kwaliteit van de kenmerken van het onroerend goed. De kwaliteit van de kenmerken van bedrijfsmatig onroerend goed kan daardoor wel worden aangedragen als verklaring voor de prijsverschillen. Ten derde kent de hedonistische benadering het voordeel dat het de substitutie tussen goederen op één markt benadrukt in plaats van opdeling van een markt in segmenten. Werklocaties zijn (weliswaar onderverdeeld naar kantorenlocaties en bedrijventerreinen) altijd elkaars substituut in die zin dat ze min of meer dezelfde kenmerken bezitten. Opdelen in deelmarkten naar gebruikersgroep is daarmee overbodig. Aan de andere kant is het belang van het onderkennen van meerdere marktevenwichten op een markt voor heterogene goederen aanleiding voor een onderverdeling van de werklocaties naar geografische deelmarkten (submarkets). Daartoe wordt binnen de analyse voor
49

kantorenlocaties en bedrijventerreinen, ingezoomd op drie schaalniveaus, te weten respectievelijk Nederland als geheel, de Randstad en de Periferie. In dit hoofdstuk is naar voren gekomen dat het gebruik van dummyvariabelen in hedonistische regressieanalyses de toepassingsmogelijkheden, betrouwbaarheid en zeggingskracht van hedonistische modellen vergroten. Dummy’s genieten de voorkeur boven indexen omdat dan ruimte wordt vrij gelaten voor het bestaan van non-lineaire relaties. Het onderzoek van onder meer Theebe (2002) en de Stichting voor Economisch Onderzoek (2002) tonen aan dat non-lineaire relaties kenmerkend zijn voor de prijsontwikkeling van heterogene goederen. Dit als gevolg van zogenaamde drempelwaarden en meerdere marktevenwichten. Daarnaast kan met behulp van dummyvariabelen gecorrigeerd worden voor ‘omitted variables’ (het buiten de boot vallen van onvoorziene verklarende variabelen) in de regressievergelijkingen (Theebe, 2002, p. 19). In dit onderzoek is de opdeling van de 281 werklocaties naar ligging in de Randstad en Periferie een voorbeeld van het gebruik van dummyvariabelen als vorm van ruimtelijke regressietechniek. De aanvulling van het ‘standaard’ hedonistische regressiemodel met een AHP-model wordt ondervangen via de REN-methode. In de paragrafen 3.8 en 3.9 is naar voren gekomen dat de RENmethode een grote gelijkenis vertoont met de methodiek van een AHP-model. De mate van subjectiviteit van de onderzoeksdata wordt op deze wijze geminimaliseerd en daarnaast kunnen kwalitatieve locatiekenmerken worden opgenomen in de analyse. Kauko (2002) voegt nog een interessant gezichtspunt toe in het licht van een (hedonistische) prijsanalyse van de waarde van bedrijfsmatig onroerend goed en specifiek de locatiewaarde. Zoals naar voren gekomen in hoofdstuk II, wijst Kauko (2002) eveneens op het algemeen erkende belang dat aan de factor locatie in de waardebepaling van onroerende goederen wordt erkend. Daarbij onderstreept hij eens temeer dat over de wijze waarop de locatie een rol speelt (wordt gewaardeerd) de meningen verdeeld zijn (Kauko, 2002, p.14). Volgens Kauko (2002, p.14) is waardering op basis van marktcijfers het populairste vanwege de praktische toepasbaarheid. Binnen de waardebepaling van onroerend goed op basis van marktcijfers bestaan verschillende vergelijkings- c.q. analysemethoden waarvaan de volgende drie de belangrijkste zijn: 1. the pair sales method (vergelijking tussen twee observaties (vb. goederen)) 2. comperative method (vergelijking/analyse op basis van 5-10 observaties) 3. the statistical inductive method (op basis van meer dan 30 observaties) De laatste geeft het meest omvattende en meest volledige beeld van de waardeontwikkeling en de statistische methode die veelal gebruikt wordt voor een vergelijking van meer dan 30 observaties is de multiple regressieanalyse (Kauko, 2001, p.17). Het hedonistische prijsvorming- of analysemodel is gebaseerd op de multiple regressiemethode. In dit onderzoek zal voor de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt apart een hedonistische prijsanalyse op de locatiewaarde worden toegepast. Hiertoe zal gebruik worden gemaakt van een multiple regressieanalyse die de waardebepalende locatiekenmerken zal moeten uitwijzen. Voor dat overgegaan wordt tot een operationalisering van het onderzoek in de hoofdstukkken V en VI, wordt in het volgende hoofdstuk de REN-methode behandeld.

50

HOOFDSTUK IV DE REN-METHODE
INLEIDING & LEESWIJZER In het voorgaande hoofdstuk is reeds aangehaald dat de REN gestalte geeft aan de aanvulling van hedonistische modellen. Op deze wijze kunnen kwalitatieve locatiekenmerken van de werklocatie worden opgenomen in de hedonistische regressieanalyse. Voorop gesteld dient te worden dat in dit onderzoek alleen de REN-database voor werklocaties is gehanteerd. Deze is het resultaat van de inventarisatie van de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken van 281 werklocaties in Nederland, uitgevoerd door medewerkers van DTZ Zadelhoff. De REN-database is wel gecontroleerd voor tegenstrijdigheden en waarnodig aangevuld. Daarmee wordt de inventarisatie als correct verondersteld. Voor een correcte interpretatie van de REN-data is inzicht in de REN-methode noodzakelijk. Daartoe zal in § 4.1 de Real Estate Norm (REN) worden beschreven. Vervolgens zal in § 4.2 het ontstaan en het doel van de REN worden opgetekend waarna in § 4.3 wordt ingegaan op wat de REN-norm aangeeft. De methode van de REN om de norm te bepalen komt aan bod in § 4.4. Wat er onder huisvestingskwaliteit wordt verstaan in de REN wordt uitgelicht in § 4.5. Tot slot volgen in § 4.6 de toepassingsmogelijkheden, een onderbouwing voor de opgenomen kwaliteitsaspecten en de mate van objectiviteit van de REN-methode. § 4.1 WAT IS DE REAL ESTATE NORM? In de loop der jaren zijn er verschillende initiatieven ontplooid om de kwaliteit van gebouwen en hun omgeving in kaart te brengen. Een daarvan is de REN methode. REN staat voor Real Estate Norm. De REN vindt haar ontstaan in 1991 toen drie organisaties, te weten het toenmalige ingenieursbureau Starke Diekstra – nu bekend als Arcadis en de makelaarsorganisaties Zadelhoff en het Britse Jones Lang Lasalle, een strategische samenwerking aangingen en de Stichting REN Nederland opzetten (Bree, 2002). In de eerste versie van de REN voor bedrijfsgebouwen omschrijft de Stichting REN Nederland de Real Etstae Norm als volgt (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p.13): “De Real Estate Norm (REN) is een meetmethode die de kwaliteit van vastgoed bespreekbaar maakt aan de hand van een lijst zo volledig mogelijk gekozen definities. Het is een middel om de communicatie over locaties en gebouwen te vergemakkelijken en te verbeteren. Het verkleint de kans op interpretatieverschillen. Met behulp van de REN kan gerichter nagedacht worden over de eisen die men aan huisvesting stelt…. Het gaat om de methode waarmee kwaliteit wordt vastgelegd. De Norm wordt door de gebruiker zelf vastgelegd…. Met behulp van de REN kan een algemeen inzicht in de verlangde ofwel aangeboden kwaliteit van huisvesting verkregen worden.” Volgens de Stichting is de REN onder meer bedoeld voor gebruikers van gebouwen, eigenaren van gebouwen en professionals in de vastgoedsector. De REN kan zowel toegepast worden op locaties als op percelen en gebouwen en leent zich niet alleen voor bestaande gebouwen en/of locaties maar ook voor toekomstige projecten. Met behulp van de REN kan de kwaliteit van een gebouw en de locatie worden gemeten voor zowel de vraag naar huisvesting als het aanbod er van. Het is een methode die de kwaliteit van huisvesting bespreekbaar maakt aan de hand van een lijst met de meest relevante aspecten en hun maatstaf. Het
51

is daarmee in eerste instantie een middel om de communicatie over huisvesting te vergemakkelijken en te verbeteren. Het toepassen van de REN verkleint op deze wijze de kans op interpretatieverschillen (Bree, 2002). § 4.2 ONTSTAAN & DOELSTELLING Bij het zoeken naar een geschikte werklocatie bleek uit ervaring dat het lastig was om aan te geven aan welke eisen een locatie en/of pand moest voldoen. Daarbij was het ook moeilijk exact te formuleren hoe zwaar de verschillende eisen (gewenste kenmerken) moesten wegen. Dit gold zowel voor de vraag- als voor de aanbodkant van bedrijfsmatig onroerend goed. Door de hoge mate van subjectiviteit van het beoordelen van een pand en/of locatie, belandde men ongewild al gauw in vrij vage, zienswijze gerelateerde discussies (Bree, 2002). Wat wordt verstaan onder hoogwaardigheid of bereikbaarheid en wanneer heeft een bepaald kenmerk een gemiddeld, boven- dan wel benedengemiddeld niveau? Op welke wijze wordt dat bepaald? Om een eenduidiger beeld te krijgen van de kwaliteit van een pand en/of locatie, zijn in de loop der jaren verschillende initiatieven ontplooid, waarvan de REN-methode er één is. In november 1991 zag de Real Estate Norm (REN) het licht. Deze eenduidige en ondubbelzinnige methode voor het vastleggen van huisvestingskwaliteit weet zich sindsdien in steeds breder kring geaccepteerd. De behoefte om de communicatie tussen de gebruikers van huisvesting enerzijds en de professionele vastgoedwereld anderzijds te verbeteren blijkt groot. De REN dient ter verbetering van de communicatie over gevraagde huisvestingsprestaties en de instandhouding, verbetering en promotie van het gebruik van een gebruikersgeoriënteerde norm voor het eenduidig vastleggen, meten en vergelijken van huisvestingsprestaties van locaties en gebouwen. De REN is geen definitief eindproduct omdat een dynamische communicatie en meetmethode als REN op veranderingen in de omgeving moet blijven reageren. Enerzijds op de veranderingen in de eisen van gebruikers, anderzijds op verandering in de techniek. Tevens zal de REN ook moeten blijven reageren op veranderingen in wetten en normen (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p. 9). De REN beoogt een dynamisch instrument te zijn welke marktontwikkelingen op de voet volgt. Na de introductie van de REN voor kantoren in 1991 volgde in 1993 de REN voor bedrijfslocaties en gebouwen. (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p. 7). Ter bevordering van het gebruik en de acceptatie van de REN is in 1992 de Stichting Real Estate Norm Nederland opgericht. Het officiële doel van de Stichting is (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p. 9): “De instandhouding, verbetering en promotie van het gebruik van een gebruikersgeoriënteerde norm voor het eenduidig vastleggen en meten van huisvestingsprestaties van locaties en gebouwen onder de naam Real Estrate Norm (REN), en het ontwikkelen en instandhouden van een opleidingsinstituut voor het gebruik van de REN, alsmede al hetgeen daarmee in verband staat of bevorderlijk kan zijn.” Daartoe is de stichting onderverdeeld in een Bestuur, een Raad van Toezicht, een Adviesraad en een groep van REN-deelnemers. Het Bestuur van de stichting bestaat uit afgevaardigden van de drie initiatiefnemers, te weten Herman van den Berg (DTZ Zadelhoff), Theo Steinebach (Arcadis) en Joost Captijn (Jones Lang Lasalle). Naast het Bestuur kent de stichting een Raad van Toezicht. Deze geeft strategische adviezen en verleent goedkeuring aan het ondernemingsplan, de bijbehorende budgetten en de financiële verantwoording. Naast het dagelijks Bestuur en de Raad van Toezicht
52

kent de Stichting nog een Adviesraad en een groep van REN-deelnemers. De Adviesraad bestaat uit bedrijven en instellingen die de Stichting REN Nederland adviseren bij verder onderzoek. De groep van REN-deelnemers verleent financiële ondersteuning aan activiteiten van de Stichting REN Nederland en bestaat uit bedrijven en instellingen uit de onroerend goedbranche (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p.10). De REN kent daarin een groot aantal voorstanders maar is ook niet geheel vrij van kritiek. Voor een overzicht van de kritiekpunten wordt verwezen naar bijlage G. Hierin zijn allereerst enkele kritiekpunten uitgelicht die vervolgens waarmogelijk zijn weerlegd. § 4.3 WAT GEEFT DE REAL ESTATE NORM AAN? Uitgangspunt bij het opstellen van de REN was het komen tot een objectieve kwaliteitsnorm voor bedrijfspanden en locaties. Uit de definitie van de REN blijkt echter dat de norm niet aangeeft wat een goede of een slechte bedrijfslocatie an sich is. Het feit dat een normering niet overeen hoeft te komen met de kwaliteitseisen van een gebruiker onderschrijft dit. Dit is belangrijk te onderkennen, omdat de kwaliteitseisen van persoon tot persoon en van bedrijf tot bedrijf kunnen verschillen. Daarbij kan ook de markt waarop men zich richt, sterk verschillen. Kortom, aan een gebruikerspecifieke doelstelling kan ondanks een slechte REN-normering toch zijn voldaan. Als de REN ontleed wordt naar de vraag en aanbodzijde op de commerciële vastgoedmarkt, kan wellicht tot een nauwkeuriger beschrijving gekomen worden over wat de REN precies aangeeft. Gemakshalve wordt er gesproken van een vraagprofiel en een aanbodprofiel, welke de twee hoofdcomponenten van de REN vormen. Het aanbodprofiel De mate van objectiviteit van de norm valt of staat met de bepaling van het aanbodprofiel. Dit aanbodprofiel geeft namelijk weer welke eigenschappen (kenmerken) een bepaalde locatie en/of pand herbergt. Door een algemeen erkende klassenindeling aan te houden die aangeeft in welke klasse een locatie of pandeigenschap valt, zonder daar een kwaliteitsoordeel aan op te hangen, wordt een objectief beeld verkregen. Hier wringt de schoen echter al enigszins omdat er wel een rangorde, en daarmee dus een kwaliteitsoordeel is opgehangen aan de klassenindeling. Het gaat namelijk om een oplopende schaalindeling van 1 tot 5 waarbij in het algemeen gesteld mag worden dat 1 staat voor (zeer) slecht en 5 voor (zeer) goed. Tegelijkertijd moet hierbij gezegd worden dat deze rangorde toch als objectief beschouwd mag worden. De rangorde geeft namelijk slechts aan of er sprake is van een geconstateerd benedengemiddeld, gemiddeld of bovengemiddeld niveau. De gebruiker, eigenaar dan wel onderzoeker zelf bepaalt vervolgens of een zeker gemeten niveau voldoet aan een voorgestane eis. Pas in deze fase kan gesproken worden van een subjectief waardeoordeel zoals ‘goed genoeg’, ‘volstaat’ of ‘onvoldoende’. De aanbodzijde is met behulp van de REN-methodiek in zekere zin geobjectiveerd in gestandaardiseerde toetsbare schaaleenheden. Zo is bijvoorbeeld stedelijke omgeving onderverdeeld in klassen van inwoneraantallen en is bovenlokale bereikbaarheid per openbaar vervoer onderverdeeld in klassen van reistijd tot het nabijgelegen intercity station. Hiermee is in ieder geval in grote lijnen structuur gegeven aan subjectieve waardeoordelen als ‘goed bereikbaar’, ‘hoge mate van stedelijke omgeving’, ‘voldoende parkeergelegenheid’, ‘grote aantrekkingskracht’ etc. Door deze gestandaardiseerde klassenindeling is de kans op miscommunicatie sterk verkleind. Daarmee is de beoogde functie (doelstelling) van de REN als communicatie-instrument ter voorkoming van misverstanden gewaarborgd.
53

Het vraagprofiel Het vraagprofiel vormt de tweede component van de REN en hierbij is er per definitie geen sprake van objectiviteit. Het gaat immers om een vraagprofiel. Deze wordt gevormd door waardeoordelen (in de vorm van percentages) op te hangen aan voor de gebruiker belangrijke locatie en/of pandeigenschappen. Het totaal van deze gebruikerspecifieke gewichtentoekenning vormt het vraagprofiel van de REN. Voordeel van deze gebruikergeoriënteerde benadering is dat de REN op deze wijze in kan springen op de veranderende eisen van de markt en dus flexibel is. Wordt de bereikbaarheid per auto minder belangrijk geacht en de bereikbaarheid per openbaar vervoer juist steeds meer, dan wordt deze veranderende voorkeur vertaald in een aangepaste gewichtenset. Voorwaarde is wel dat de desbetreffende locatie- of pandeigenschappen opgenomen zijn in het aanbodprofiel. Deze voorwaarde is ondervangen in de doelstelling van de Stichting REN Nederland om veranderingen te monitoren en te verwerken in de REN (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p. 9). Dit aanbodprofiel dient dus wel gecorrigeerd te worden voor de veranderingen in locatie en/of pandeigenschappen. En goed voorbeeld is de hype van het breedband internet. Enkele jaren geleden was het al dan niet aanwezig zijn van breedband internet een nieuwe, aan belang groeiende eigenschap van een werklocatie. Destijds viel of stond deze voorziening met de aanwezigheid van glasvezelkabel welke slechts door enkele providers kon worden geleverd. In de REN is deze dan ook op een dergelijke wijze vertaald, namelijk door te toetsen of er glasvezelkabel aanwezig is en zo ja, het aantal providers dat deze dienst levert. De ontwikkelingen in de ICT branche hebben de afgelopen jaren echter een dusdanige vlucht genomen dat naast glasvezelkabel, ook koperdraad en satelliet verbindingen breedband (internet)diensten kunnen leveren. Daarnaast blijkt uit het doen van een postcodetest op bijvoorbeeld de internetpagina http://www.internetten.nl/, dat een keur aan providers door praktisch heel Nederland allerhande breedbanddiensten kunnen leveren zodat er sprake is van een uniforme landelijke dekking. Dat daarnaast steeds meer bedrijven hun ICT diensten uitbesteden aan zogenaamde datacenters (aan derden) (POP’s), maakt dat de bestaande (ICT-)eigenschapvraag niet meer relevant is en dat de REN moet worden aangepast40. Dit voorbeeld laat zien dat actualisering van zowel het vraag- als het aanbodprofiel van de REN een noodzakelijk voorwaarde is voor het functioneren ervan. Wanneer nu het vraagprofiel gekoppeld wordt aan het aanbodprofiel, ontstaat een beeld van de kwaliteitsscore van een locatie en/of pand per eigenschap. De totaalscore van de afzonderlijke eigenschappen vormt de REN-score van de locatie en/of het pand voor die specifieke gebruiker of eigenaar. Dat een goede of slechte REN-norm voor een locatie en/of pand een betrekkelijk subjectieve norm is, mag duidelijk zijn. De norm geeft immers alleen een indicatie van in hoeverre een locatie en/of pand voldoet aan de specifieke eisen van die ene gebruiker of eigenaar. Toch kan niet worden ontkend dat in en binnen die gebruikerspecifieke REN’s bepaalde tendensen zijn waar te nemen over hetgeen ‘de markt’ (bestaande uit het totale aantal gebruikers) als een goede dan wel slechte locatie en/of pand ervaart. Het zijn dan ook deze tendensen die de Stichting REN Nederland probeert weer te geven in de norm. Hierbij maakt de stichting gebruik van de expertise van professionals van verschillende organisaties (Kramer, 1992, p. 48).

40

In bijlage F wordt hier onder meer op ingegaan. 54

§ 4.4 De REN-methode in beeld De REN beschrijft de functionele kwaliteit van zowel locaties, percelen als gebouwen aan de hand van drie hoofdfuncties: gebruik, comfort en veiligheid. Omdat het onmogelijk is om in z’n algemeenheid uitspraken over deze hoofdfuncties te doen, zijn ze opgedeeld in aspecten die verschillende onderdelen beschrijven van de hoofdfuncties. De beschrijving van de verschillende aspecten vindt op haar beurt weer plaats van grof naar fijn. Zo zijn de locatieaspecten, die zijn gebruikt in dit onderzoek, onderverdeeld in imago, bereikbaarheid, parkeren en voorzieningen. Vervolgens zijn ook deze aspecten weer onderverdeeld in deelaspecten die een maatstaf en een bandbreedte kennen waarin de kwaliteitsprestatie wordt uitgedrukt. De prestatiebandbreedte heeft een bereik oplopend van niveau 1 tot 5. Wat echter in ogenschouw moet worden genomen is dat niveau 1 niet per definitie zeer slecht is en niveau vijf zeer goed. Wat goed of slecht is bepaalt de gebruiker en/of eigenaar zelf! Niveau 1 is niet meer dan een geconstateerd minimum, niveau 3 vertegenwoordigd een gemiddeld kwaliteitsniveau en niveau 5 is een maximum niveau. Op deze wijze krijgt uiteindelijk ieder hoofdaspect door middel van de deelaspecten een kwaliteitsclassificatie. De kwaliteit van de locatie en/of het gebouw is zo in kaart gebracht. Centraal binnen de REN methode staan de vraag en aanbodzijde van huisvestingskwaliteit welke vertaald zijn in respectievelijk het vraag- en aanbodprofiel. Onder een profiel wordt hier een reeks hiërarchisch opgebouwde kwaliteitsaspecten verstaan. In §4.3 is het aanbodprofiel reeds uitgelicht, dit is namelijk het deel van de REN waarbij nog geen wegingsfactoren zijn opgenomen. De wegingsfactoren ofwel het gewicht van verschillende aspecten hangt namelijk af van de eisen en wensen (dus de vraag) van de gebruiker of eigenaar van de huisvesting. Voor het gemak wordt daarom gesproken van een aanbodprofiel en een vraagprofiel van de REN. Het vraagprofiel definieert de behoefte aan huisvesting en het aanbodprofiel beschrijft de actuele kwaliteit van een concreet vastgoedobject en/of de locatie. Door vraag en aanbod met elkaar te vergelijken, de REN methode spreekt van ‘matching’, wordt een beeld verkregen van de mate van geschiktheid van het gebouw voor de betreffende gebruiker of eigenaar. Schematisch ziet dat er als volgt uit:

FIGUUR 4.1:

SCHEMA REN METHODIEK REN METHODIEK

Vraagprofiel
(wegingsfactoren)

Aanbodprofiel
(kwaliteitsclassificatie)

Match
(mate van geschiktheid)
Bron:

eigen illustratie, 2003

55

Het toekennen van gewichten aan bepaalde aspecten, dus het opstellen van een vraagprofiel, kan ook weer in verschillende schaalniveaus. Zo kan een soort van dirty-quickscan worden uitgevoerd middels een toekenning van gewichten op drie niveaus: A= dit aspect is van doorslaggevende betekenis; B= dit aspect is van gemiddelde betekenis en C= dit aspect is van kleine betekenis. Dit is echter nog steeds een vrij abstract niveau en daarmee beperkt gebruikerspecifiek. Daarom is ook een persoonlijke c.q gebruikerspecifieke gewichtentoekenning in percentages mogelijk. Op deze wijze kan een gebruiker of eigenaar vrij gedetailleerd aangeven wat het belang is van de verschillende kwaliteitsaspecten (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p. 18). Figuur 4.2 is een voorbeeld van zo’n persoonlijke gewichtentoekenning.
FIGUUR 4.2: REN-METHODE VOOR GEWICHTENTOEKENNING AAN LOCATIEKWALITEIT

R EN K antorenlocaties
LO CATIE KW ALITEIT

G ew icht

30%

im ago

25% 20% 35% 20%

stedelijke om geving aantrekkingskracht om gevingskwaliteit zichtbaarheid auto 65% 35% nabijheid van snelweg filegevoeligheid bovenlokaal lokaal

8% 6% 11% 6% 16% 8% 7% 5% 4% 13% 7% 7% 3%

40%

bereikbaarheid

60%

30%

openbaar vervoer

60% 40%

10% 20% parkeren 65% 35% 10% voorzieningen 70% 30%

data- en telecom m unicatie parkeren op eigen terrein openbaar parkeren w inkels en dagelijkse voorzieningen restaurants voor (zaken)lunch of -diner

100%

Bron: REN Quick Scan, DTZ Zadelhoff Research, 2003

Deze gebruikerspecifieke gewichten worden vervolgens gekoppeld aan de huisvestingkwaliteit-score van een kantoorlocatie. Op deze wijze wordt zichtbaar in hoeverre de kantoorlocatie voldoet aan de (kwaliteits)wensen en eisen van de gebruiker. De REN spreekt in dit verband van een ‘match’. De methode van de REN waarop de mate van huisvestingskwaliteit wordt gemeten, is hiermee in beeld gebracht. De gebruikersgeoriënteerde techniek laat zich grotendeels verklaren vanuit het ontstaan en het doel van de REN. In het hierna volgende wordt aan het ontstaan en het doel van de Real Estate Norm aandacht besteed. Objectiveren, meten en communiceren van huisvestingskwaliteit is mogelijk met behulp van de REN methode. Opstellen van een vraag en aanbodprofiel en het koppelen daarvan geeft een gedefinieerd beeld van de huisvestingskwaliteit van een locatie en/of pand. Het actualiseren van huisvestingskwaliteitseisen en huisvestingskenmerken is hiervoor van cruciaal belang. Om die kenmerken of kwaliteitseisen te kunnen objectiveren, meten en communiceren is het van belang om te weten wat er onder huisvestingskwaliteit wordt verstaan. Paragraaf 4.5 is hieraan gewijd.
56

§ 4.5 DE REN & HUISVESTINGSKWALITEIT Bij de bepaling van de kwaliteit van een object (locatie en/of pand), is het niet mogelijk alle eigenschappen als een geheel te waarderen in een cijfer. Men kan geen appels met peren vergelijken en daarbij bestaat er het probleem van nivellering van de kwaliteitsaspecten. Wel kunnen cijfers worden toegekend aan verschillende hoofdaspecten, waarbij die cijfers moeten worden gezien als een gemiddelde waardering per hoofdaspect. De REN moet dan ook worden gezien als een hulpmiddel bij de bepaling van de kwaliteit van een object dat niet allesomvattend is. In de omschrijving van de REN door de heer Ang van de Rijksgebouwendienst komt deze aspectbenadering van de REN mooi naar voren (Ang, 1993, p. 15): ‘De REN is een gebruiksgeoriënteerde meetschaal. De samenhangende methodiek en werkwijze is gericht op communicatie, gebruikskwaliteit en oplossingen op aspectniveau.‘ Wanneer huisvestingskwaliteit gedefinieerd wordt, kan de kwalitatieve performance aan de hand van die gedefinieerde kwaliteit gemeten worden. Discussies over de definitie van die gedefinieerde kwaliteit kunnen nooit worden uitgesloten, slechts gedeeltelijk worden ondervangen. Duidelijk is in ieder geval dat bij het vaststellen van die kwaliteitsdefinitie (performance), gekeken moet worden naar de onderliggende definities om deze kwalitatieve performance op haar waarde te kunnen beoordelen. Het ISO 9000 definieert kwaliteit als: ‘Het geheel van eigenschappen en kenmerken van een product of dienst dat van belang is voor het voldoen aan gestelde of vanzelfsprekende behoeften’. De Stichting REN Nederland vertaalt deze algemene kwaliteitsdefinitie als volgt voor de huisvestingskwaliteit (Stevens, 1993, p.9): ‘Het voldoen aan de eisen en wensen van de gebruiker en de eigenaar van huisvesting’. Hieruit blijkt dat de Stichting REN Nederland uitgaat van de ‘gestelde behoeften’ en niet van ‘vanzelfsprekende behoeften’ zoals opgenomen in de ISO 9000 definitie van kwaliteit. Immers de stichting meet kwaliteit van de huisvesting aan de behoefte van de eigenaar en/of gebruiker. De REN gaat alleen in op de functionele kwaliteit van een object, de doelmatigheid van de huisvestingsfunctie, en probeert hiervoor een eenduidig c.q. ‘objectief’ referentiekader aan te geven. Door het objectiveren van de huisvestingskwaliteit meent de Stichting dat functionele kwaliteit van huisvesting geen subjectief begrip is, maar een meetbare grootheid, mits het gebruik op juiste wijze is vastgesteld (Stevens, 1993, p.9). Voorts gaat zij ervan uit dat huisvestingskwaliteit alleen te meten is in verhouding tot een gebruikerorganisatie dan wel eigenaarorganisatie. Het richt zich dus op de huisvestingskwaliteit voor de eigenaar en/of gebruiker. In de kern gaat de REN-methode niet sec over de beoordeling van een werklocatie maar over de match tussen gebruiker (vraag) en werklocatie (aanbod). Dit hulpmiddel voor de bepaling van de gebruiksprestatie van werklocaties moet de ‘black box’ waarin de vraagzijde en de aanbodzijde van de vastgoedmarkt elkaar treffen inzichtelijker maken (Stevens, 1993, pp.3-11).

57

FIGUUR 4.3: DE REN; MEETINSTRUMENT VOOR BEPALING VAN DE FUNCTIONELE HUISVESTINGKWALITEIT

FUNCTIONELE HUISVESTINGSKWALITEIT

LOCATIE

GEBOUW

IMAGO/REPRESENTATIVITEIT

BEREIKBAARHEID

PARKEREN

VOORZIENINGEN

Bron: eigen illustratie, 2003.

Uit het bovenstaande blijkt dat de REN de functionele kwaliteit van huisvesting ‘meet’ als de mate waarin de huisvesting voldoet aan de functionele ‘gestelde behoeften’ van de eigenaar dan wel gebruiker. Op welke wijze aspecten en niveaus van de functionele kwaliteit van huisvesting worden gemeten is behandeld in § 4.4. Ter afsluiting van dit hoofdstuk volgen in § 4.6 specifieke toepassingsmogelijkheden van de REN. Hierbij wordt eveneens ingegaan op de selectie van de kwaliteitsaspecten en de mate van objectiviteit van de REN-methode. § 4.6 TOEPASSINGSMOGELIJKHEDEN,
OBJECTIVITEIT SELECTIE VAN DE KWALITEITSASPECTEN

&

MATE VAN

Toepassingsmogelijkheden In de jaren ’80 is onderkend dat de kwaliteit van het bedrijfsproces c.q. bedrijfsstrategie van een organisatie in hoofdzaak bepaald wordt door 4 bedrijfsmiddelen, te weten Kapitaal, Medewerkers, Technologie en Informatie. In deze periode bleek ook dat de potentiële betekenis van Huisvesting als vijfde essentiële bedrijfsmiddel te groeien. Het gaat er hierbij om dat de bedrijfshuisvesting concreter aan bedrijfsstrategie c.q –proces wordt gekoppeld (Ang, 1993, p.4). Volgens de Stichting is de REN onder meer bedoeld voor gebruikers van gebouwen, eigenaren van gebouwen en professionals in de vastgoedsector. De REN kan zowel toegepast worden op locaties als op percelen en gebouwen en leent zich niet alleen voor bestaande gebouwen en/of locaties maar ook voor toekomstige projecten. Er zijn drie primaire gebruikscategorieën van de REN te onderscheiden, wat niet uitsluit dat er ook mengvormen mogelijk zijn. Allereerst het gebruik van de REN bij het vaststellen en toetsten van wensen en eisen. Organisaties zijn immers voortdurend in beweging en daarmee ook de eisen die aan de huisvesting worden gesteld. Met behulp van de REN kunnen kwaliteitsprestaties van huisvesting worden geformuleerd waaraan en nieuw te bouwen of te renoveren bedrijfsgebouw moet voldoen. Deze kwaliteitsprestaties kunnen op hun beurt weer input zijn voor een op te stellen Programma van Eisen. Ten tweede kan de norm gebruikt worden bij de analyse van bedrijfsgebouwen al dan niet in eigendom. Dit biedt de mogelijkheid om het aanbod beter op de vraag af te stemmen. Zo kunnen

58

bijvoorbeeld corporaties en beleggers de kwaliteit van hun portefeuille bepalen en gebruiken om toekomstige investeringen beter af te stemmen op het strategisch beleid. Ten derde dient de REN ter communicatieverbetering. Het is een hulpmiddel bij de formulering van huisvestingswensen en verkleint de kans op interpretatieverschillen. De communicatieverbetering geldt voor vastgoedprofessionals die hun klanten helpen bij het formuleren van wensen en eisen tijdens het zoeken naar nieuwe huisvesting en bij het bieden van ondersteuning van het beheer van bestaande huisvesting. Met behulp van de REN kan een gewogen waardering van de kwaliteit van de huisvesting gemaakt worden. Het is van belang dat onderkend wordt dat de REN geen eindoordeel levert maar een eerste en systematisch gewogen kader voor het aspect kwaliteit van huisvesting. Naast de kwaliteit van huisvesting spelen ook de aspecten kwantiteit, kosten en tijd als ook de externe randvoorwaarden maatschappelijke eisen en beheersaspecten (informatie en organisatie) een belangrijke rol. Daardoor moeten huisvestingsaspecten binnen de organisatorische, financieel economische en maatschappelijke randvoorwaarden worden gezien en van daaruit worden geoptimaliseerd. De REN echter richt zich enkel op het aspect huisvestingskwaliteit en gaat daarbij uit van de prestatiegedachte (Stevens, 1993, pp. 5-7). Het aspect huisvestingskwaliteit is onder te verdelen in drie componenten: de functionele (doelmatigheid), de architectonische en de technische kwaliteit. Figuur 4.4 geeft de positie weer van het deelgebied waarop de REN betrekking heeft.
FIGUUR 4.4: SCHEMA POSITIONERING VAN HET DEELGEBIED WAAROP DE REN BETREKKING HEEFT.
BEDRIJFSSTRATEGIE

KAPITAAL

MEDERWERKERS

TECHNOLOGIE

INFORMATIE

HUISVESTING

KWANTITEIT

KWALITEIT

KOSTEN

TIJD

FUNCTIONEEL

ARCHITECTONISCH

TECHNISCH

Bron: eigen illustratie, 2003

De functionele huisvestingskwaliteit is opgesteld voor zowel bedrijven als kantoren. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in gebouw en locatiekenmerken. Vervolgens is de functionele huisvestingskwaliteit geoperationaliseerd middels 12 meetbare kwaliteitsaspecten voor locatiekenmerken. In het navolgende wordt ingegaan op de selectie en onderbouwing van de opgenomen deelaspecten. Onderbouwing opgenomen aspecten REN-methodiek en mate van objectiviteit Voor de vaststelling van hoofdaspecten en de onderverdeling daarvan in deelaspecten is gebruik gemaakt van gedane onderzoeken, de kennis en ervaring van de drie initiatiefnemers en betrokken
59

ondernemingen en instellingen bij de Stichting REN Nederland. Ook wordt er naar gestreefd wettelijke eisen en richtlijnen zo goed mogelijk in de REN-profielen te verwerken Aan de verschillende aspecten zijn gewichten toegekend, waardoor de verhouding in belangrijkheid onderling en ten opzichte van het totaal tot uitdrukking komt. Bij vaststelling van de gewichten is mede gebruik gemaakt van onderzoeken die de afgelopen jaren zijn uitgevoerd en is rekening gehouden met de wensen en eisen van gebruikers van kantoor of bedrijfspanden ten aanzien van de werklocatie. Een van de taken die de stichting zichzelf stelt is het verrichten van onderzoek ten behoeve van de ontwikkeling van de methodiek van de REN en de gebruiksmogelijkheden ervan (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p. 9). Bij de bepaling van de mate van objectiviteit moet onderscheid gemaakt worden in de objectiviteit van de samenstellers van de REN en in de objectiviteit van de REN zelf. Over de objectiviteit van de initiatiefnemers van de REN bestaan verdeelde meningen zoals blijkt uit de reacties in bijlage G. Met name het feit dat de norm is ontwikkeld door drie commerciële adviesbureaus voor onroerend goed, voedt de gedachtegang dat de norm ‘marketdriven’ is. De overgang naar het oprichten van de Stichting Real Estate Norm Nederland heeft dit wantrouwen weten te verkleinen maar niet weg weten te nemen. Onder meer het feit dat het bestuur vooralsnog alleen bestaat uit de initiatiefnemers, is hier mede debet aan. Het bestuur wordt bijgestaan door de Raad van Toezicht middels strategische adviezen, goedkeuring van het ondernemingsplan en de bijbehorende budgetten en financiële verantwoording. Deze Raad bestaat uit leden afkomstig van verschillende organisaties en mogen borg staan voor de objectiviteit van de stichting (Kramer, 1992, p. 60). Voor wat betreft de objectiviteit van de norm zelf, is het van belang dat wanneer deze door verschillende onderzoekers/personen op een locatie en/of pand zou worden toegepast, het onderzoek tot dezelfde resultaten zou moeten leiden. Ondanks het feit dat de norm ruimte laat voor eigen interpretatie, is uit ervaring is gebleken dat de scoreresultaten van verschillende waarnemers vaak niet meer dan 1 á 2 kwaliteitsklassenpunten verschillen41. De REN methodiek mag daardoor als redelijk uniform worden beschouwd. Desondanks laat de objectiviteit van de REN nog steeds te wensen over. Over het belang van een objectieve norm en daarmee de objectiviteit van waarnemingen in het algemeen zijn de meningen verdeeld. Ook binnen de wetenschapsfilosofie staat het belang van objectiviteit bij wetenschappelijk onderzoek (waarnemingen en de beschrijving daarvan) geruime tijd ter discussie. Zonder te vervallen in een algehele beschrijving van dit objectiviteitdilemma worden twee stromingen ter verduidelijking uitgelicht. De Wiener Kreis, een groep filosofen, wiskundigen en fysici uit de jaren dertig, was onder meer van mening dat wetenschappen een empirische grondslag moeten hebben en dat alle wetenschappen dezelfde kennistheoretische structuur hebben. Zij waren voorstander van het logisch empirisme; theorieën worden getoetst aan de werkelijkheid (ofwel empirie) waarna deze theorieën al dan niet kunnen worden bevestigd. Dankzij deze bevestigde (geconfirmeerde) theorieën groeit de objectieve kennis welke bestaat uit zo zuiver mogelijke ervaringen of ‘naakte feiten’. Karl Popper was een belangrijke critici van de Wiener Kreis. Popper stelt namelijk dat de mate van objectieve kennis niet wordt bepaald door de manier waarop zij is verworven of op de manier waarop zij is gefundeerd.
41 Uit de REN-inventarisatie van de ca. 280 werklocaties in Nederland eind 2002-begin 2003 en het gebruik van de REN-methode in het verleden, is gebleken dat bij het ‘Ren-en’ door verschillende waarnemers, de REN-scores maximaal 1 á 2 kwaliteitsklassenpunten verschillen (DTZ Zadelhoff Research).

60

Kennis is objectief als die onder kritiek gesteld kan worden. Immers geen enkele bron van kennis heeft grotere zeggenschap dan de andere en theorieën blijven altijd de status van vermoedens houden (Voogd, 1995, p. 12). De discussie over de mate van objectiviteit van de REN kan daarmee enigszins gerelativeerd worden. Ondanks de ontwikkeling die de REN in zijn twaalfjarig bestaan heeft ondergaan, moet nog steeds gesteld worden dat een zuiver objectief beeld (nog) niet gegeven kan worden. Wel kan men met behulp van de norm een goed inzicht krijgen in de huisvestingskwaliteit van een object naar verschillende gebruikersprofielen. Daarmee kan via de REN toch een aannemelijk beeld worden gevormd van de huisvestingskwaliteit, temeer daar praktisch alle aspecten die van invloed zijn op de huisvestingskwaliteit van een locatie en/of gebouw, stap voor stap de revue passeren. Een manier om het objectiviteitgehalte van de REN te verhogen is het verder definiëren van kwaliteitsindicatoren. Zo kunnen (bouw)technische begrippen nog begrijpelijker gemaakt worden en dient het gebruik van vaktaal zoveel mogelijk worden voorkomen. Het is de taak van Stichting REN Nederland om ervoor te zorgen dat REN verder ontwikkeld en verbeterd wordt (Stichting Real Estate Norm Nederland, 1993, p.9). Dat de objectiviteitdiscussie het gebruik van de REN niet in de weg heeft gestaan blijkt uit het artikel dat Marjon van Bree (2002) geschreven heeft. In Real Estate Magazine nr. 25 van het jaar 2002 kopte het artikel, gewijd aan het verschijnen van de Real Estate Norm 2003 (Bree, 2002): “REN HEEFT WAARDE IN DE PRAKTIJK RUIMSCHOOTS BEWEZEN ”, en vervolgde: “Nu alweer een dikke tien jaar is de Real Estate Norm in de wereld van het vastgoed een gerenommeerde methode om zo objectief mogelijk vraag en aanbod van bedrijfsgebouwen te meten en op elkaar af te stemmen.” In dit artikel uit een gerenommeerd vastgoedblad wordt het succes van de REN uiteengezet en niet voor niets is onlangs de nieuwste versie, REN 2003 verschenen. Na het verschijnen van de methodiek begin jaren negentig en de oprichting van de Stichting REN, is op verzoek van en in samenwerking met de Rijksgebouwendienst een gebruikersvriendelijker versie ontwikkeld. Deze zogeheten REN Quick Scan werd in 1994 gepresenteerd en stelde ook de ietwat minder technisch geschoolde waarnemer in staat de REN methode te gebruiken. De Quick Scan variant is de afgelopen jaren gebruikt door professionals als adviseurs, gebruikers en ontwikkelaars van onroerend goed (Bree, 2002). Het principe van de REN is door de jaren heen onaangetast gebleven, al is in de nieuwe REN 2003 het aantal vaste ijkpunten (locatie- of gebouwkenmerken) van een kleine 60 teruggebracht tot 43. Doordat de REN 2003 op cd-rom verschijnt is deze versie niet alleen gebruikersvriendelijker maar biedt tegelijkertijd ook allerlei visuele voordelen en is daarmee communicatiever. In dit systeem is niet alleen te zien hoe een bepaald type gebouw er uit ziet maar ook hoe de omgeving is en wat het verschil is tussen een hoogwaardig kantorenpark en een achteraf gelegen laagwaardig industrieterrein (Bree, 2002).

61

Uit het bovenstaande blijkt dat de REN wel degelijk wordt aangescherpt, maar dat de ontwikkeling zich vooral richt op de bruikbaarheid van de methode. Wetenschappelijke onderbouwing van onder meer de elementen en de mate van objectiviteit van de REN blijft veelal onderbelicht. Dit is niet vreemd gezien het gebruiksdoel waarvoor de methode is ontwikkeld. De Stichting REN Nederland spreekt immers van: “Instandhouding, verbetering en promotie van het gebruik van een gebruikersgeoriënteerde norm voor het eenduidig vastleggen en meten…” (zie paragraaf 4.5, p. 57 van dit onderzoek). Resumé In het voorgaande hoofdstuk is gesteld dat de REN dient ter aanvulling van een ‘standaard’ hedonistisch analysemodel en wordt daarmee aangewend voor wetenschappelijk onderzoek. In de inleiding is reeds aangehaald dat voor dit onderzoek de resultaten van de analyse van de kwaliteit van de locatiekenmerken met behulp van de REN-methode zijn gebruikt. Voordat hiertoe kan worden overgegaan wordt de REN, als methode voor het vaststellen van de functionele huisvestingskwaliteit van werklocaties, geëvalueerd als methode an sich en op de bruikbaarheid voor dit onderzoek. Voor de evaluatie van de methode an sich wordt verwezen naar bijlage F. Wat betreft de bruikbaarheid van de methode en specifiek de resultaten van de REN-analyse van de kwaliteit (de REN-data) voor dit onderzoek wordt hieronder besproken. In § 3.10 is reeds gewezen op de sterke mate van overeenkomst tussen de AHP-methode en de REN. Voorgaande onderzoeken wijzen de AHP-methode aan als een welkome aanvulling op de ‘standaard’ hedonistische modellen. Ondanks het feit dat de REN-methode op enkele punten voor verbetering vatbaar is, is de REN in beginsel een goede methode voor het bepalen van de kwaliteit van de locatiekenmerken. Wanneer daarbij wordt bedacht dat het hier om een exploratief onderzoek gaat, bestaat er geen reden om de REN op voorhand als onbruikbaar te bestempelen. De REN-data moeten echter nog wel omgezet worden in een bruikbaar databestand voor de huurprijsanalyse naar prestatiekwaliteit van locatiekenmerken. Op welke wijze de REN-data worden omgezet in een bruikbaar bestand voor dit onderzoek wordt uiteengezet in het volgende hoofdstuk.

62

HOOFDSTUK V HEDONISTISCHE REGRESSIEANANLYSE NAAR DE LOCATIEWAARDE EN LOCATIEWAARDE-VERKLARENDE LOCATIEKENMERKEN
INLEIDING & LEESWIJZER In hoofdstuk III zijn het principe van hedonistische modellering en enkele aanbevelingen ter verbetering van het analysemodel besproken. Ter aanvulling van hedonistische modellen is in dit onderzoek gekozen voor een AHP-methode, die invulling kreeg met behulp van de REN-methode. De prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken voor 281 werklocaties in Nederland, is geanalyseerd middels de REN en heeft geresulteerd in een REN-datase. Om de gebruikswaarde van die RENdata te kunnen bepalen en de data juist te interpreteren, is in hoofdstuk IV de Ren-methode uiteengezet. Op basis van de bevindingen uit de hoofdstukken III en IV, is geconcludeerd dat hedonistische benadering in combinatie met de REN-methode, zich leent voor een analyse van de locatiewaarde voor werklocaties naar de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken. In dit hoofdstuk wordt die analyse geoperationaliseerd. Hiertoe worden in § 5.1 de analyseopzet en methode besproken. Paragraaf 5.2 gaat vervolgens in op de typering van de onderzoeksdata bezien vanuit de statistiek. Hierin worden de gebruiksmogelijkheden van de REN-data en huurprijsniveaus voor een multiple regressieanalyse besproken. Het kader voor het kunnen toepassen van multiple regressieanalyses en de interpretatie van de analyseresultaten komen in § 5.3 aan bod. De feitelijke analyse en dan met name de onderscheiden fasen daarin worden weergegeven in § 5.4. Tot slot volgt in § 5.5 een resumé van dit hoofdstuk. De uiteindelijke analyseresultaten zullen in hoofdstuk VI worden besproken.

63

§ 5.1 OPZET & METHODE VAN DE ANALYSE Het doel van de analyse Zoals uit hoofdstuk I is gebleken, heeft onderzoek naar de vraagzijde van de werklocatiemarkt doorgaans de overhand gehad en is de aanbodzijde veelal onderbelicht gebleven. Middels een analyse van de gerealiseerde huurprijsniveaus van werklocaties in relatie tot de aangeboden prestatiekwaliteit van de werklocatiekenmerken, wordt getracht inzicht te krijgen in de aanbodzijde van de werklocatiemarkt. Dit exploratief-beschrijvende42 onderzoek is daarmee een aanzet tot het ondervangen van de leemte in werklocatie-onderzoek gericht op de aanbodzijde van de werklocatiemarkt. Hierbij is enige nuancering op z’n plaats omdat bij prijsanalyses in feite de interactie tussen vraag en aanbod wordt geanalyseerd. Met andere woorden, het feitelijk gedrag ten aanzien van het aanbod is onderwerp van studie. Omdat wordt onderzocht in hoeverre er sprake is van samenhang tussen het huurprijsniveau en de geleverde kwaliteit, wordt hier gesproken van een aanbodgericht onderzoek. Het doel van de analyse is het achterhalen van het al dan niet aanwezig zijn van relaties tussen de aangeboden functionele prestatiekwaliteit van locatiekenmerken en de gerealiseerde huurprijsniveaus op de werklocaties. Hiermee wordt getracht een empirische basis te leggen voor de beantwoording van de centrale onderzoeksvraag (zie § 1.5). Deze kan opgedeeld worden in twee aspecten. Allereerst het ontrafelen van de mate waarin het verschil in huurprijsniveaus van werklocaties kan worden verklaard vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie. In dit verband wordt in dit onderzoek ook wel gesproken van het achterhalen van de ‘locatiewaarde’. Vervolgens wordt geprobeerd te achterhalen waaruit die specifieke locatiewaarde bestaat. Met andere woorden, het ontrafelen van de geleverde prestatiekwaliteit van locatiekenmerken welke de meerwaarde (huurprijsverhogend of -verlagend effect) van de locatie vormen. Wijze waarop wordt getracht dit doel te verwezenlijken Voor de analyse van de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken (in relatie tot de gerealiseerde huurprijs per werklocatie) is gebruik gemaakt van de REN-methode. Op deze wijze zijn 144 kantorenlocaties en 137 bedrijventerreinen door heel Nederland naar de functionele prestatiekwaliteit van de locatie op aspectniveau beoordeeld. Deze analyse heeft geresulteerd in een REN-database die gebruikt is in dit onderzoek. Voor het achterhalen van de gerealiseerde huurprijsniveaus van de opgenomen 281 werklocaties is gebruik gemaakt van de huurprijsbandbreedten van 2002 welke bekend zijn bij DTZ Zadelhoff. De huurprijsbandbreedten per locatie zijn een resultante van minimale en maximale gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter per jaar voor kantoor- en bedrijfsruimten naar locatie43. Het gaat hier om huurprijzen van kantoorruimte op kantorenlocaties en bedrijfsruimte op bedrijventerreinen. Huurprijzen voor parkeren of verhard buitenterrein zijn hierin niet opgenomen. Met behulp van een hedonistische regressieanalyse wordt getracht inzicht te krijgen in de relatie tussen de prestatiekwaliteit van werklocatiekenmerken en de gerealiseerde huurprijsniveaus. In hoofdstuk III zijn de theorie en methoden van hedonistische modellering besproken. Bevindingen uit voortgaande onderzoeken brachten een aantal kritiekpunten en aanbevelingen naar voren ter
Voor een toelichting van het graduele verschil tussen beschrijvend en exploratief onderzoek wordt verwezen naar Segers, 1999, pp. 348-350. 43 Deze resultante van minimale en maximale transactiehuurprijzen per vierkante meter per jaar is gecorrigeerd voor excessen in de huurprijsniveaus per locatie (DTZ Zadelhoff (2003), Cijfers in perspectief. De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed). 64
42

verbetering van hedonistische modellering. Op basis daarvan is gekozen voor een hedonistisch regressiemodel gebaseerd op de REN-methode en operationalisering van de REN-data met behulp van dummyvariabelen. Hedonistische regressieanalyses zoals gebruikt in dit onderzoek zijn gestoeld op de meervoudige c.q. multiple regressietechniek. In dit verband zou een hedonistische regressieanalyse kunnen worden omschreven als een prijsanalyse met behulp van meervoudige regressie. Figuur 5.1 geeft de methodiek van de multiple regressieanalyse in sterk vereenvoudigde vorm weer. Operationalisering en schematisering van de onderzoeksvariabelen In het schema vormt Y de te onderzoeken component en wordt ook wel onderzoeksobject of afhankelijke variabele genoemd. Dat wil zeggen dat verondersteld wordt dat Y wordt beïnvloed door (afhankelijk is van) de onafhankelijke variabelen X1…X8 ( Segers, 1999, pp. 62-70). Met andere woorden, de afhankelijke variabele is de te verklaren variabele waarbij de verklaring gezocht wordt in de onafhankelijke variabele(n). De onafhankelijke variabele kan ook worden omschreven als de verklarende of voorspellende variabele. De onafhankelijke en afhankelijke variabelen verhouden zich tot elkaar als oorzaak en gevolg (Segers, 1999, pp.94-95). Het is overigens van belang om te onderkennen dat het al dan niet benoemen van de onderzoeksvariabelen als zijnde afhankelijk of onafhankelijk, niet alleen wordt bepaald door de plaats in het schema maar zeker ook door de concrete analysevraagstelling. Een relativering van de variabelenbenoeming is hier op zijn plaats omdat de onderzoeker middels zijn analysevraagstelling, zelf bepaald welke variabelen betrokken worden in het onderzoek en op welke wijze de relaties worden onderzocht (Segers, 1999, p. 96-97).
FIGUUR 5.1:
SCHEMATISERING PRINCIPE MULTIPLE

Variabele X2

Variabele X1

Variabele X3

Variabele X4

Y

Variabele X5

Variabele X6

Variabele X8

Variabele X7

Bron: eigen illustratie, 2003

Figuur 5.1 geeft aan dat er sprake kan zijn van een verschijnsel (een afhankelijke variabele) welke door meerdere andere variabelen kan worden veroorzaakt. In een dergelijke situatie wordt gesproken van meervoudige oorzakelijkheid. Hierbij kunnen dus meerdere onafhankelijke variabelen tezamen of eventueel ieder voor zich van invloed zijn op de waarde van de afhankelijke variabele. Deze meervoudige oorzakelijkheid kan worden achterhaald middels een meervoudige c.q. multiple regressieanalyse. Wat niet verwerkt is in figuur 5.1, is dat oorzaken en gevolg(en) vaak in een keten met elkaar zijn verbonden. Bij het toepassen van een multiple regressieanalyse moet dan ook worden gecontroleerd voor dergelijke relaties. In de statistiek spreekt men in dit verband over multicollineariteit of schijnverbanden. In § 5.3 zal hier verder op worden ingegaan (Segers, 1999, p. 95). De bovenstaande beschrijving van een onderzoeksmodel voor een (meervoudige) regressieanalyse laat zich als volgt vertalen naar dit onderzoek. De figuren 5.2 en 5.3 zijn de operationele modellen
65

van de empirische fase van het conceptuele model uit hoofdstuk V. De huisvestingskwaliteit van de werklocatie wordt hier gespecificeerd naar de onderscheiden locatiekenmerken voor respectievelijk kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Als afhankelijke variabele wordt het gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau van de werklocatie genomen. Als onafhankelijke variabelen worden de locatiekwaliteitskenmerken van de werklocatie
FIGUUR 5.2: OPERATIONEEL ANALYSEMODEL VOOR RELATIES PRESTATIEKWALITEIT KANTORENLOCATIEKENMERKEN MET HUURPRIJSNIVEAUS KANTORENLOCATIES

STEDELIJKE OMGEVING

OV-BOVENLOKAAL OV-LOKAAL
PARKEREN OP EIGEN TERREIN

AANTREKKINGSKRACHT

OMGEVINGSKWALITEIT

ZICHTBAARHEID NABIJHEID OP/AFRIT SNELWEG FILEGEVOELIGHEID

HUURPRIJS NIVEAUS KANTOREN LOCATIES

OPENBAAR PARKEREN

WINKELS DAGELIJKSE VOORZIENINGEN RESTAURANTS ZAKENLUNCH/DINER

Bron: eigen illustratie, 2003

IMAGO BEREIKBAARHEID

PARKEREN VOORZIENINGEN

genomen. Figuur 5.2 en 5.3 geven de opgenomen onderzoeksvariabelen weer voor respectievelijk kantorenlocaties en bedrijventerreinen. In beide figuren zijn de onafhankelijke variabelen de aspectvariabelen zoals opgenomen in de REN. De gekleurde kaders komen overeen met de
FIGUUR 5.3: OPERATIONEEL ANALYSEMODEL VOOR RELATIES PRESTATIEKWALITEIT BEDRIJVENTERREINKENMERKEN MET HUURPRIJSNIVEAUS BEDRIJVENTERREINEN

STEDELIJKE OMGEVING

FILEGEVOELIGHEID OV-BOVENLOKAAL

AANTREKKINGSKRACHT TYPE BEDRIJVIGHEID

OMGEVINGSKWALITEIT

HUURPRIJS NIVEAUS BEDRIJVEN TERREINEN

OV-LOKAAL OPENBAAR PARKEREN

ZICHTBAARHEID NABIJHEID OP/AFRIT

RUIMTELIJKE ORIËNTATIE

VOORZIENINGEN

Bron: eigen illustratie, 2003

IMAGO BEREIKBAARHEID

PARKEREN FUNCTIONALITEIT

66

hoofdaspecten van de werklocaties zoals deze zijn te onderscheiden in de REN en die zijn terug te vinden in de legenda’s rechtsonder beide figuren. Typering onderzoekselement en analysedoel Het onderzoekselement is hier de huurprijs-prestatiekwaliteit van werklocaties, of simpelweg de prijskwaliteitverhouding van de kenmerken van de locatie. De prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken en het gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau zijn daarmee de dragers van de kenmerken van het onderzoekselement. Deze dragers kunnen weer onderverdeeld worden in afhankelijke en onafhankelijke variabelen. Voor dit onderzoek worden de onafhankelijk c.q. verklarende variabelen gevormd door de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken en vormt het gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau de afhankelijke c.q. de te verklaren variabele. Specifiek wordt er gekeken in hoeverre de variantie in de gerealiseerde huurprijsniveaus kan worden verklaard vanuit de variantie in prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken. REN-locatiekenmerken & vestigingsplaatscriteria vanuit de theorie Wanneer de opgenomen verklarende variabelen in de analysemodellen worden vergeleken met de vestigingsplaatscriteria die uit het theoretisch kader naar voren zijn gekomen (zie tabel 2.1 p. 20), is een grote mate van overeenkomst te zien. Weliswaar zijn de vestigingsplaatscriteria ten aanzien van de locatie voor kantoor- en bedrijfsruimtehoudende organisaties hetzij opgedeeld hetzij samengebracht, maar zijn grotendeels terug te vinden in de locatiekenmerken zoals opgenomen in de REN. In de locatiekenmerken van kantorenlocaties zijn de vestigingsplaatscriteria van kantoorhoudende organisaties uit tabel 2.1 als volgt terug te vinden. Stedelijke omgeving (aantal inwoners betreffende kern) is een indicatie voor de beschikbaarheid van bekwaam en gemotiveerd personeel, een mogelijke afzetmarkt en de kwaliteit van het wonen en werken. Laatstgenoemde is eveneens verdisconteerd in het locatiekenmerk omgevingskwaliteit en aanwezige voorzieningen (winkels en/of restaurants). Omgevingskwaliteit, zichtbaarheid en aantrekkingskracht vormen een goede maatstaf voor de status van een locatie. De mate van multimodale bereikbaarheid is terug te vinden in de locatiekenmerken nabijheid op/afrit snelweg, filegevoeligheid en ov-(boven)lokaal. De parkeergelegenheid is in de REN (en daarmee in dit onderzoek) onderverdeeld naar parkeren op eigen terrein en openbare parkeergelegenheid. De huisvestingskosten zijn niet opgenomen in de REN. In dit onderzoek wordt dit vestigingsplaatscriterium voor kantoorhoudende organisaties dan ook buiten beschouwing gelaten. Er wordt immers niet specifiek gekeken naar de relatie tussen de gebruiker en het gerealiseerde huurprijsniveau. De huisvestingskosten worden hier in de vorm van het gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau per vierkante meter per jaar min of meer als gegeven beschouwd. De variantie in huurprijsniveaus van werklocaties in relatie tot de aangeboden prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken is onderwerp van studie. De aanwezigheid van goede dienstverlening is niet opgenomen in dit onderzoek. De vraagstelling in de REN-methode bleek achterhaald en is daardoor buiten de analyse gelaten. In hoofdstuk IV en in bijlage F is hier reeds aandacht aan besteed. Dienstverlening in de zin van aanwezige voorzieningen, is opgenomen middels de locatiekenmerken aanwezigheid winkels en restaurants voor zakenlunch/-diner. Het vestigingsplaatscriterium ‘ligging’ behelst vele aspecten (zoals geografisch, economisch, functioneel (infrastructuurtechnisch)) en is daardoor deels verdisconteerd in de verschillende locatiekenmerken. Dit geldt voor zowel voor de locatiekenmerken van kantorenlocaties als
67

bedrijventerreinen. Deze verschillende economische, functionele of geografische aspecten kunnen worden geïnterpreteerd als kenmerken van verschillende deelmarkten. Om deze deelmarkten te ondervangen, wordt in dit onderzoek daarom een extra dimensie toegevoegd namelijk ligging in de Randstad of Periferie. In hoofdstuk III is het nut van het ondervangen van deelmarkten voor hedonistische modellering reeds aangehaald. Voor bedrijventerreinen herbergen de locatiekenmerken op een volgende wijze de vestigingsplaatscriteria voor bedrijfsruimtehoudende organisaties zoals opgetekend in tabel 2.1. ‘Goede bereikbaarheid’ is onderverdeeld naar de locatiekenmerken nabijheid op/afrit snelweg, filegevoeligheid en ov-(boven)lokaal. ‘Parkeergelegenheid’ is enkel vertaald naar gelegenheid tot openbaar parkeren omdat parkeergelegenheid op eigen terrein voor bedrijventerreinen als vanzelfsprekend wordt verondersteld (denk aan logistieke/distributie centra). Het ‘voorzieningenniveau’ is terug te vinden in ruimtelijke oriëntatie en voorzieningen en het ‘voldoen aan bepaalde hinderwetvoorschriften’ is vertaald door het omschrijven van de locatie naar type bedrijvigheid. De vestigingsplaatscriteria ‘uitstraling’ en ‘representativiteit omgeving’ zijn opgenomen onder de noemers omgevingskwaliteit, zichtbaarheid en aantrekkingskracht. De verschillende locatiekenmerken herbergen kenmerken van ‘passende huisvestingsfaciliteiten’. Het begrip passend is echter sterk situatiespecifiek en is eerder een zoekproces dan een locatiekenmerk. De gebruikersgeoriënteerde insteek van de REN dient het vinden van die passende huisvesting te vergemakkelijken. Hierbij is er dus sprake van een koppeling van vraag en aanbod. Wanneer deze in voldoende mate overeenkomen wordt gesproken van passende huisvesting. Dit onderzoek richt zich echter primair op de geleverde prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken (het aanbod). Het al dan niet passend zijn van de huisvestingsfaciliteiten valt daarmee buiten beschouwing. ‘Ruimtebehoefte c.q. uitbreidingsmogelijkheden’ is niet opgenomen in de REN Quickscan zoals gebruikt in dit onderzoek. In de uitgebreide REN waarin ook de pandkenmerken zijn opgenomen, is de ruimtebehoefte wel opgenomen. Ruimtebehoefte is echter te bestempelen als een bedrijfsintern criterium en kan geschaard worden onder ‘passende huisvestingsfaciliteiten’. Er is immers geen sprake van een objectieve maatstaf doordat de ruimtebehoefte per bedrijf verschilt. Ruimtebehoefte kan daarmee eerder worden gezien als een noodzakelijke voorwaarde dan als een onderscheidend locatiekwaliteitskenmerk. De meerwaarde die uitbreidingsmogelijkheden geven is door het gebruikerspecifieke karakter aan de hand van eventuele vierkante meters extra uitbreidingsruimte niet te bepalen. Voor zowel kantorenlocaties als bedrijventerreinen is de prestatiekwaliteit van de hierboven besproken locatiekenmerken vastgesteld met behulp van de REN-methode. Dit heeft geresulteerd in een REN-database waarin de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken voor 144 kantorenlocaties en 137 bedrijventerreinen in Nederland zijn opgenomen. Deze database is vervolgens gebruikt voor een regressieanalyse van de variantie in gerealiseerde huurprijsniveaus naar de variantie in prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken. In de volgende paragaaf zal worden beschreven op welke wijze de REN-database is verwerkt in dit onderzoek.

68

§ 5.2 TYPERING VAN DE ONDERZOEKSDATA REN-database statistisch beschouwd In de voorgaande paragraaf zijn de locatiekenmerken beschreven aan de hand waarvan de prestatiekwaliteit van de werklocatie is vastgesteld. In hoofdstuk IV is naar voren gekomen dat in de REN-methode de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken wordt gemeten op een schaal van 1 (slecht/minimaal) oplopend tot 5 (goed/maximaal). Voor de 281 in dit onderzoek opgenomen werklocaties heeft dit geresulteerd in een dataset waarbij de prestatiekwaliteits-‘scores’ voor iedere werklocatie een verloop kennen van 1 tot 5 voor de afzonderlijke locatiekenmerken. Een dergelijke dataset leent zich niet voor een regressieanalyse van het huurprijsniveau naar locatiekwaliteitskenmerken. De REN-data dienen daarvoor omgezet te worden naar een bruikbaar databestand. Deze datatransformatie zal hieronder worden beschreven. De verkregen REN-data die de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken weergeven, worden in de statistiek aangeduid als data gemeten op ordinale schaal. Dit betekent dat de data weliswaar een rangorde c.q. hiërarchie weergeven, maar dat er geen evenredige verhouding is tussen de klassenwaarde (1 tot 5) en de werkelijke waarde van die de data representeren (Huizingh, 1999, pp. 1920). Met andere woorden, klassenwaarde ‘4’ is in werkelijkheid geen ‘4’ maar bijvoorbeeld een indicatie dat het aantal inwoners tussen de vijftig- en honderdduizend is gelegen. Bovendien betekent een klassenwaarde ‘4’ niet dat deze twee keer de klassenwaarde ‘2’ impliceert. Met ander woorden, klassenwaarde ‘4’ wil niet zeggen dat bijvoorbeeld het inwonersaantal twee keer zo groot is als bij klassenwaarde ‘2’. Er is geen sprake van een meetbaar klassenverschil tussen de klassenwaarden (statistic coach spss 11.5). De REN-data zijn daarnaast te typeren als categoriaal, dat wil zeggen dat de data (de waarden) een (alfa)numerieke weergave zijn van de klassenvariabelen. Het cijfer 0 staat bijvoorbeeld voor arm, 1 voor modaal en 2 voor rijk. Om de REN-data te kunnen gebruiken voor een regressieanalyse zijn de ordinale data (waarden 1 tot en met 5) omgezet in zogenaamde dummyvariabelen gemeten op een dichotome schaal. Dichotoom wil zeggen dat de waarde aangeeft of een bepaalde eigenschap wel of niet aanwezig is. Daarbij is gebruik gemaakt van een binaire weergave waarbij het cijfer 0 staat voor ‘afwezig’ en 1 voor ‘aanwezig’. In dit onderzoek wordt op deze manier aangegeven wat de prestatiekwaliteit van het locatiekenmerk op de betreffende kantoor- dan wel bedrijfslocatie betreft. Het onderstaande voorbeeld geeft aan op welke wijze de datatransformatie heeft plaatsgevonden.
TABEL 5.1 VOORBEELD REN-DATASET REN-SCORE WERKLOCATIE A B C Bron: eigen illustratie, 2003 STEDELIJKE OMGEVING AANTREKKINGSKRACHT 4 3 3 5 4 2 ZICHTBAARHEID 5 4 3

Tabel 5.1 is een voorbeeld van de REN-dataset waarin de prestatiekwaliteit-scores per werklocatie naar locatiekenmerk zijn weergegeven. Omzetting van de REN-dataset met behulp van dummyvariabelen naar een dichotome dataset laat een dataset zien zoals het voorbeeld van tabel 5.2. Het locatiekenmerk ‘Stedelijke omgeving’ is vertaald naar de vijf dummyvariabelen ‘sted.omg. 1’ tot
69

en met ‘sted.omg. 5’, waarbij de prestatiekwaliteit-scores zijn weergegeven door de cijfers 1 tot en met 5 achter het locatiekenmerk.
TABEL 5.2 VOORBEELD REGRESSIEANALYSE DATASET REN-SCORE Sted.omg.1 Sted.omg.2 Sted.omg.3 Sted.omg.4 Sted.omg.5 Aantr.kr. 1 Aantr.kr. 2 Aantr.kr. 3 Aantr.kr. 4 Aantr.kr. 5 Zichtbh. 1 Zichtbh. 2 Zichtbh. 3 Zichtbh. 4 0 1 0 Zichtbh. 5 1 0 0

WERKLOCATIE A B C

0 0 0

0 0 0

0 1 0

1 0 0

0 0 1

0 0 0

0 0 1

1 0 0

0 1 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 1

Bron: eigen illustratie, 2003

Voor werklocatie A in tabel 5.1 geldt dat de prestatiekwaliteit-score ‘4’ in de dichtome weergave (tabel 5.2) een ‘1’ scoort op ‘sted.omg. 4’ en ‘0’ op de ‘sted.omg. 1,2,3 en 5’. Op een zelfde wijze zijn de overige locatiekenmerken en bijbehorende prestatiekwaliteit-scores voor kantorenlocaties en bedrijventerreinen omgezet. Huurprijsniveaus werklocaties De gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per vierkante meter per jaar) per werklocatie zijn gemeten op intervalschaal. Deze data kennen wel een meetbaar klassenverschil tussen de waarden en er bestaat een één op één verhouding tussen de datawaarden en de werkelijke waarde. Met andere woorden, €175, - is in werkelijkheid ook €175,- en het verschil tussen €125,- en €175,- is meetbaar en bedraagt €50,-. De gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per vierkante meter per jaar) lenen zich daarmee voor een regressieanalyse en behoeven in tegenstelling tot de REN-data geen aanpassing. De gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus per vierkante meter per jaar zijn berekend op basis van de huurprijsbandbreedtes welke zijn opgenomen in “Cijfers in perspectief (CIP) 2003. De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed.” (DTZ Zadelhoff, 2003)44. Daarnaast zijn de makelaars binnen DTZ Zadelhoff geraadpleegd om een zo correct mogelijk beeld van de huurprijsbandbreedtes per werklocatie te verkrijgen. Hierbij dient echter gezegd te worden dat het om transactiehuurprijzen gaat oftewel de huurprijzen die zijn opgenomen in de huurcontracten. Deze kunnen verschillen van de feitelijke huurprijzen door clausules in de huurcontracten als bijvoorbeeld huurvrije jaren. Door de variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus per vierkante meter per jaar naar werklocatie als afhankelijke variabele te nemen en de prestatiekwaliteit-scores van de locatiekenmerken naar werklocatie als onafhankelijke variabelen, kan in beginsel een multiple

44

Voor een overzicht van de huurprijsbandbreedtes en de berekende gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus wordt verwezen naar de bijlagen A1 en A2 . 70

regressieanalyse worden toegepast. Bij het toepassen van een multiple regressieanalyse dienen echter een aantal voorwaarden in acht te worden genomen. § 5.3 KADER VOOR TOEPASSING MULTIPLE REGRESSIEANALYSE Voorwaarden voor toepassing Vertaling van de REN-data naar een bruikbaar analysebestand voor een rekenkundig computerprogramma als SPSS, schept legio mogelijkheden voor statistisch onderzoek. Aan het toepassen van de verschillende analysemethoden zijn echter een aantal voorwaarden verbonden. Voor het toepassen van een multiple regressieanalyse zijn dat de volgende (Basisboek SPSS/Statisticcoach Spss 11.5, 2003): 1. 2. De te onderzoeken variabele(n) moet(e)n gemeten zijn op een interval of ratioschaal. Het is ook toegestaan om als onafhankelijke variabele een dichotome (ja of nee) variabele met de codes 0 en 1 (binair) te gebruiken (zogenaamde dummyvariabelen). 3. Het databestand waarop een multiple regressieanalyse kan worden toegepast dient minimaal dertig cases te bevatten. 4. Er mag geen sprake zijn van multicollineariteit. Van de onafhankelijke variabelen die wel sterk correleren ([r] ≥ 0,9) moet een van beide variabelen buiten het multiple regressiemodel gelaten worden.

Ad 1&2: In § 5.3 is naar voren gekomen dat de REN-data over de locatiekenmerken zijn omgezet naar zogenaamde dummyvariabelen en dat het gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveau is gemeten op intervalschaal. Aan de eerste twee voorwaarden voor het kunnen toepassen van een multiple regressieanalyse is daarmee voldaan. Ad 3: Zoals eerder naar voren is gekomen zijn in dit onderzoek 281 werklocaties opgenomen. Onderverdeeld naar kantorenlocaties en bedrijventerreinen zijn dit er respectievelijk 144 en 137. Deze voldoen ruimschoots aan het minimum van 30 cases, een in de statistiek algemeen aanvaard minimum om een zekere betrouwbaarheid van de analyseresultaten te waarborgen. Bij het eventueel verder specificeren van de regressieanalyse dient deze ondergrens dan ook bewaakt te blijven45. Over het algemeen geldt dat hoe groter het aantal cases, hoe groter de analysemogelijkheden, waarbij naast het minimum aantal cases ook een min of meer evenredige verdeling van de specificaties (de te onderzoeken klassen/steekproeven) van belang is. Ad 4: Op welke wijze er gecontroleerd is voor multicollineariteit c.q. schijnsamenhang in de huurprijs-regressieanalyse naar locatiekenmerken wordt hieronder beschreven. Multicollineariteit & schijnsamenhang De eerste stap in de huurprijsanalyse van werklocaties naar de invloed van locatiekenmerken is het achterhalen van relaties tussen de locatiekenmerken. Dit is namelijk van belang met het doel schijnsamenhang te ondervangen. In de statistiek spreekt men in dit verband ook wel van multicollineariteit. Bij het toepassen van een multiple regressieanalyse bestaat in zo’n geval de kans dat een verondersteld verband tussen de afhankelijke variabele A en de verklarende variabele B eigenlijk is gebaseerd op de samenhang tussen B en C. Met andere woorden, verklarende variabele C

Vanwege het minimum aantal van 30 cases heeft in dit onderzoek geen verdere specificatie van de hedonistische regressieanalyse plaatsgevonden dan het schaalniveau Randstad en Periferie (is niet Randstad). 71

45

is daadwerkelijk van invloed op A terwijl variabele B slechts samenhangt met C (Segers, 1999, pp. 331-334). Voordat kan worden overgaan tot een multiple regressieanalyse moet daarom eerst worden gecontroleerd voor samenhang tussen de verklarende variabelen. In dit onderzoek is daarvoor gebruik gemaakt van een binomiale correlatietest. Het betreft een exploratieve analyse waardoor er gekozen is voor een tweezijdige toets, te weten de Kendall’s tau_b. Deze geeft aan óf er een significant verband bestaat (positief of negatief) tussen twee variabelen en wat de sterkte van het verband is. Er kan niets gezegd worden over causaliteit, daarvoor leent een ordinale dataset zich niet. Omdat het om een analyse gaat van ordinale variabelen met een beperkt aantal categorieën, is de Kendall’s tau_b associatiemaat het meest geschikt (Huizing, 1999, p. 278). Voor zowel de locatiekenmerken van bedrijventerreinen als van kantorenlocaties is op drie niveaus (Landelijk, Randstad en Periferie (is niet-Randstad)) gecontroleerd voor het bestaan van multicollineariteit. Voor een overzicht van de gevonden verbanden en de sterkten daarvan wordt verwezen naar bijlage H. Voor zowel bedrijventerreinen als kantorenlocaties op alle drie niveaus geldt dat er nauwelijks tot geen sprake is van samenhang tussen de locatievariabelen. Statistisch gezien bestaan er daarmee geen belemmeringen om een multiple regressieanalyse van de huurprijsniveaus naar locatiekenmerken uit te voeren. Interpretatie van de analyseresultaten In dit onderzoek is gebruik gemaakt van een stapsgewijze multiple regressiemethode. Telkens worden dan variabelen toegevoegd in volgorde van mate van significantie en relatieve invloed op de afhankelijke variabele. Hierdoor is het relatieve belang van de verschillende onafhankelijke variabelen direct zichtbaar. Met andere woorden, alleen die locatiekenmerken die significant samenhangen met de variantie in huurprijsniveaus worden opgenomen in de regressievergelijking. In dit onderzoek wordt gesproken van een significant verband indien de kans dat het aangetroffen verband op toeval berust, kleiner is dan 5%. Het multiple regressiemodel is voltooid als de significanties van alle nog niet opgenomen variabelen groter zijn dan 0,05. Een regressielijn c.q. vergelijking kent de volgende notatie: [ Y = A + B1 * X1 + B2 * X2 …… + Bk * Xk ]
Waarbij: Y A B1…k X1…k = = = = de afhankelijke c.q. de te verklaren variabele de constante c.q. de geschatte ‘basis’-waarde van Y de Bètacoëfficiënten behorende bij X1…k de onafhankelijke c.q. verklarende variabelen

Uit de volgorde van opname in de regressievergelijking valt af te lezen welke variabelen het meest (‘sterkst’) samenhangen met de variantie in huurprijsniveaus. Dit wil overigens niet zeggen dat deze per definitie ook het meest van invloed zijn op de variantie. De mate van invloed c.q. het ‘effect’ van de verklarende variabelen blijkt uit de Bètacoëfficiënten die bij die verklarende variabelen horen. Onderlinge vergelijking van de regressiecoëfficiënten mag alleen via de gestandaardiseerde Bètacoëfficiënten. Deze geven een indicatie van het relatieve belang van iedere onafhankelijke variabele m.b.t. het verklaringsgehalte van de afhankelijke variabele. De mate waarin de regressievergelijking de variantie in de waarde van de afhankelijke variabele verklaart, wordt weergegeven door de determinantiecoëfficiënt (R Square). Deze geeft aan hoeveel
72

procent van de variantie in de afhankelijke variabele (hier de gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus per locatie) wordt verklaard door de onafhankelijke variabelen (hier de locatievariabelen). Bij de interpretatie is voorzichtigheid geboden bij het doen van uitspraken op basis van de analyseresultaten. Voor de analyseresultaten van dit onderzoek wordt daarom met nadruk gewezen op het volgende: De geschatte waarde ‘A’ in de hedonistische regressievergelijking is niet een gemiddelde van de gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus maar een geschatte ‘basis’-huurprijsniveau of instapprijs berekend voor de hedonistische regressieanalyse. De standaardfout van de schatting (s.e.e.) is een absolute afgeleide van dat geschatte ‘basis’huurprijsniveau en moet ook in die verhouding worden geïnterpreteerd. De R-kwadraat (indicator voor het verklarende percentage variantie van de regressievergelijking) geeft een relatief beeld van de verklaringswaarde van de vergelijking. Het is daarom beter om deze te hanteren bij een vergelijking van de verschillende hedonistische regressievergelijkingen dan de standaardfout van de schatting in relatie tot het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau. De verhouding tussen de s.e.e. en de R-kwadraat is daarmee minder relevant. Over het algemeen geldt dat met een toename van R-kwadraat de standaardfout absoluut kleiner is. Afwijkingen in mijn analyse van dit patroon komen voort uit het verschil in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus. Als de bandbreedte in huurprijsniveaus groter is in de Randstad dan in de Periferie, is doorgaans de s.e.e. ook absoluut groter. Vergelijking van de s.e.e. onderling heeft daarmee in feite een beperkt nut. De voorwaarden voor het kunnen toepassen van een multiple regressieanalyse en de interpretatie van de analyseresultaten zijn in deze paragraaf beschreven. In § 5.4 zal een voorbeeld worden gegeven van de verschillende fasen van de regressieanalyse. De volledige analyseresultaten van de twee fasen en de bijbehorende hedonistische regressievergelijkingen zijn weergegeven in bijlage I1. De interpretatie van de analyseresultaten c.q. hedonistische regressievergelijkingen wordt weergegeven in hoofdstuk VI. § 5.4 RESULTATEN VAN DE MULTIPLE REGRESSIEANALYSE: HET ONTRAFELEN VAN DE LOCATIEWAARDE IN TWEE FASEN

In de analyseopzet voor het achterhalen van relaties tussen de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken en de huurprijsniveaus van werklocaties in Nederland zijn twee fasen te onderscheiden. De eerste fase laat zich kenmerken door een exploratief karakter. In deze fase worden significante relaties tussen de waargenomen prestatiekwaliteit van locatiekenmerken en de huurprijsniveaus voor werklocaties ontrafeld. De analyseresultaten zijn echter te typeren als ‘grof’ en indicatief. Aan deze resultaten kunnen slechts beperkte conclusies worden verbonden omdat de significante relaties nog niet zijn gecontroleerd op statistische meetfouten of schijnverbanden. Daar het hier om een ruimtelijk regressieanalyse gaat, dient gecontroleerd te worden voor ruimtelijke autocorrelatie. Vervolgens kan opnieuw een regressieanalyse worden toegepast op de huurprijsniveaus naar ‘gecorrigeerde’ locatiekenmerken. Deze nieuwe regressieanalyse vormt de tweede fase. Hieronder volgt een voorbeeld van het verschil tussen de eerste en tweede fasemodellen. Voor een overzicht van de analyseresultaten van de twee fasen wordt verwezen naar bijlage I1.
73

FASE I
De resultaten van de multiple regressieanalyse van het gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau per werklocatie naar de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken zoals naar voren gekomen in Fase I dienen als ‘impressie’-uitkomsten te worden geïnterpreteerd. Dit geldt evenzeer voor bijbehorende hedonistische regressievergelijkingen. KANTORENLOCATIES NATIONAAL/LANDELIJK SCHAALNIVEAU De variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus voor kantorenlocaties in Nederland wordt voor 38,2% verklaard door de locatiekenmerken: Stedelijke omgeving, parkeernorm, omgevingskwaliteit, filegevoeligheid, winkels, zichtbaarheid, restaurants zakenlunch/-diner. Vertaling van de analyseresultaten naar een regressievergelijking volgens de formule
[ Y = A + B1 * X1 + B2 * X2 …… + Bk * Xk ]

ziet er als volgt uit:
GGHPNATIONAAL =

124,784 + 20, 897 * SO(5) – 13, 825 * PN(4) + 16, 985 * OMGK(4) + 39,694 * FGH(1) + 25,756 * WINK(2) – 11, 306 * ZBH(3) + 20, 729 * REST(5) + 22,979 * REST(3)

[Die tezamen 38,2% van de variantie verklaren bij een s.e.e van 27,759]
Waarbij:
GGHPNATIONAAL = gemiddeld gerealiseerde huurprijs per vierkante meter per jaar voor

kantorenlocaties in Nederland (in euro) = stedelijke omgeving, (5) 100 000 of meer inwoners in betreffende kern = parkeercapaciteit op eigen terrein, (4) tussen 1:50 en 1:125 (parkeerplaats per m2 bruto vloeroppervlak) OMGK (4) = niveau van stedenbouwkundige invulling, (4) bovengemiddeld FGH (1) = filegevoeligheid, (1) constant filevorming WINK (2) = aantal aanwezige winkels binnen ca 10 min. lopen betreft 1 tot 5 ZBH (3) = mate van zichtbaarheid locatie gemeten met behulp van het type weg waaraan locatie is gelegen; (3) belangrijke ontsluitingsweg REST (3) EN (5) = aantal aanwezige restaurants voor zakenlunch/-diner binnen ca. 10 min. lopen, (3) tussen 5 en 8; (5) betreft meer dan 12
SO (5) PN (4)

Wat de regressielijn aanduidt is dat er een geschatte ‘landelijke’ basis huurprijs (constante A) voor kantorenlocaties is, welke een stijging dan wel daling van de prijs met het al dan niet aanwezig zijn van de opgenomen locatiekenmerken voorziet.

74

FASE II
De resultaten van de multiple regressieanalyse van gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau per werklocatie naar prestatiekwaliteit locatiekenmerken uit Fase II betreffen de ‘gecorrigeerde impressie’-uitkomsten. De vertaling naar de hedonistische regressievergelijkingen zijn de definitieve analyseresultaten die gebruikt zijn in hoofdstuk VI. Na correctie (ruimtelijke autocorrelatie) en verfijning (dummyvariabele gelegen in Randstad) van de regressieanalyse, laten de nieuwe analyseresultaten de volgende hedonistische regressievergelijking zien. KANTORENLOCATIES EN ‘LOCATIEWAARDE’ Variantie in de Locatiewaarde van kantorenlocaties op NATIONAAL/LANDELIJK schaalniveau laat zich toeschrijven aan de volgende locatiekenmerken: Gelegen in de Randstad, stedelijke omgeving, aanwezigheid winkels, aanwezigheid restaurants zakenlunch/-diner en omgevingskwaliteit. Dit wil niet zeggen dat andere locatiekenmerken geen invloed hebben de huurprijsniveaus van kantorenlocaties. De variantie in het huurprijsniveau is echter voor een bepaald percentage toe te schrijven aan de bovengenoemde locatiekenmerken. Bij een hedonistische regressieanalyse worden de overige variabelen constant verondersteld. De analyseresultaten dienen dan ook gezien te worden als de locatiekenmerken die de variantie in de huurprijsniveau van kantorenlocaties in 2002 verklaren voor een zeker percentage (hier 38,1%). De overige locatiekenmerken (naar aard en kwaliteitsgraad) kennen geen significant verband met de variantie in huurprijsniveaus. In welke mate de bovengenoemde locatiekenmerken van invloed zijn op het huurprijsniveau laat de volgende hedonistische regressievergelijking zien.
GGHPNATIONAAL = 107, 767 + 25,726 * RS + 15,977 * SO(5) + 24,422 * WINK(2) + 17,692 * REST.(5) + 10,367 * OMGK(4)

[ Die tezamen 38,1% van de variantie verklaren bij een s.e.e van 27,48 ] Waarbij:
GGHPNATIONAAL= gemiddeld gerealiseerde huurprijs per vierkante meter per jaar voor RS SO (5) WINK (2) REST (5) OMGK (4)

= = = =

kantorenlocaties in Nederland (in euro) gelegen in de Randstad stedelijke omgeving, (5) 100.000 of meer inwoners in betreffende kern aantal aanwezige winkels binnen ca 10 min. lopen, (2) betreft 1 tot 5 aantal aanwezige restaurants voor zakenlunch/-diner binnen ca. 10 min. lopen, (5) betreft meer dan 12 = niveau van stedenbouwkundige invulling, (4) is bovengemiddeld

Dat de verklarende variabele ‘gelegen in Randstad’ een belangrijke invloed heeft op het huurprijsniveau maakt een nadere analyse waarbij ingezoomd wordt op sec de Randstad en sec Perifeer Nederland de moeite waard. In hoofdstuk VI wordt ingegaan op de verschillende regressievergelijkingen van de locatiewaarde voor kantorenlocaties en bedrijventerreinen die naar voren zijn gekomen in de tweede fase. In § 5.5 volgt een kort resumé van de multiple regressieanalyses.

75

§ 5.5 RESUME MULTIPLE REGRESSIEANALYSE In dit hoofdstuk zijn de opzet van de analyse, de operationalisering van het conceptuele model, de REN-database en huurprijsniveaus behandeld in § 5.1 en § 5.2. Daarnaast is in § 5.3 het kader voor de toepassing van een multiple regressieanalyse besproken. Hierbij is gewezen op het belang van het juist interpreteren van de resultaten van de regressieanalyses en het ondervangen van multicollineariteit en schijnverbanden. De controle voor het bestaan van multicollineariteit en schijnverbanden tussen de variantieverklarende locatiekenmerken heeft geleid tot een tweede fase van de regressieanalyse naar de locatiewaarde voor werklocaties. Uit de resultaten valt af te lezen dat de variantie in huurprijsniveaus in verschillende mate kunnen worden verklaard vanuit de variantie in prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken (zie bijlage I1 en I2). De hierbij ontrafelde determinantiecoëfficiënten verschillen zowel naar type werklocatie als naar deelgebied. Blijkbaar spelen voor bedrijventerreinen andere locatiekenmerken een rol in de verklaring van de variantie in huurprijsniveaus, dan bij kantorenlocaties. Daarbij spelen in de Randstad weer andere locatiekenmerken een rol dan in de Periferie en ook de verklaringskracht verschilt sterk naar type werklocatie en ligging in Randstad of Periferie. In het volgende hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de verschillende analyseresultaten van de tweede fase ofwel de uiteindelijke hedonistische regressievergelijkingen. Hierbij is geprobeerd de analyseresultaten op een inzichtelijke manier te presenteren.

76

HOOFDSTUK VI
DE LOCATIEWAARDE BEPAAL…T/D

INLEIDING & LEESWIJZER In het voorgaande hoofdstuk zijn de resultaten van de multiple regressieanalyse van de gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per m2/jaar) naar de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken voor zowel kantorenlocaties als bedrijventerreinen gepresenteerd. In dit hoofdstuk zal worden getracht de analyseresultaten inzichtelijk te maken door deze te plaatsen in het onderzoekskader. Als vertrekpunt van waaruit de analyseresultaten worden bezien dienen de doelstelling, probleemstelling en onderzoeksvragen. Doel van het onderzoek is het inzichtelijk maken van de locatiewaarde. Hiertoe is getracht de specifieke locatiekenmerken die de waarde van de locatie bepalen te achterhalen. De verschillende hedonistische regressievergelijkingen zijn hiervan het resultaat. Deze zijn reeds in het voorgaande hoofdstuk behandeld. Het onderzoeksdoel is vertaald naar de volgende probleemstelling: In hoeverre is het verschil in huurprijsniveau (de onroerend goed-‘waarde’) van werklocaties te verklaren vanuit de specifieke kwaliteitskenmerken van de locatie (‘locatiewaarde’) en waaruit bestaat die specifieke ‘locatiewaarde’? De probleemstelling is geoperationaliseerd aan de hand van een aantal onderzoeksvragen. Ten eerste de vraag of er een relatie bestaat tussen het huurprijsniveau en de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken van de werklocatie en zo ja, wat is de relatieve ‘waarde’ er van? Met andere woorden, in hoeverre is er sprake van een ‘prijs–(prestatie)kwaliteitsrelatie’ voor locatiekenmerken? In het verlengde daarvan ligt het tweede deelaspect van de probleemstelling namelijk het ontrafelen van de locatiewaarde. Welke locatiekenmerken hangen samen met het gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveau en wat is het waarde-effect daarvan? Verschillen deze ‘verklarende’ locatiekenmerken naar geografische aard (Nationaal, Randstad, Periferie), functionele aard (kantoordan wel bedrijfsruimte) en type locatie (stationslocatie of stads(rand)locatie) en waarom? In § 6.1 zullen de analyseresultaten inzichtelijk worden gemaakt en voor zover mogelijk met elkaar worden vergeleken. De empirie wordt naast de theorie gelegd, op basis waarvan in § 6.2 een antwoord wordt gegeven op de bovengenoemde onderzoeksvragen. Het derde aspect van de probleemstelling benadrukt de vraag op welke wijze de verkregen inzichten kunnen bijdragen aan en verbetering van werklocatie-ontwikkeling en/of beheer. Wat is het signaal dat de verschillende hedonistische regressievergelijkingen afgeven en wat zijn de gebruiksmogelijkheden ervan? De gebruiksmogelijkheden zullen worden besproken in § 6.3 aan de hand van enkele beschouwingen van vakspecialisten op de verkregen locatiewaarde-effecten. In de slotbeschouwing wordt ingegaan op de laatste deelvraag door een doorkijk te geven naar het nut van de resultaten voor het ruimtelijk beleid. § 6.1 ONDERZOEKSRESULTATEN: EMPIRIE NAAST THEORIE Algemene toelichting bij het interpreteren van de staafgrafieken In § 5.4 zijn de analyseresultaten in de vorm van hedonistische regressievergelijkingen gepresenteerd. Hierbij zijn de resultaten onderverdeeld in twee fasen. In deze paragraaf zullen de onderzoeksresultaten uit Fase II worden gepresenteerd en geïnterpreteerd. De analyseresultaten uit Fase I worden verder niet gebruikt. Deze fase vormt in dit onderzoek een onderzoeksstap en is geen resultaat op basis waarvan antwoord wordt gegeven op de onderzoeksvragen.
77

De huurprijsniveaus, standaard schattingsfouten en waarde-effecten worden uitgedrukt in euro per vierkante meter per jaar (€/m2/jaar). De mate waarin de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus wordt verklaard door de hedonistische regressievergelijking (dat wil zeggen door alle verklarende locatiekenmerken tezamen) wordt uitgedrukt in procenten. Voor de interpretatie van de staafgrafieken is het van belang om te weten dat de waarde-effecten een positieve of negatieve uitslag vertonen ten opzichte van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau. Met andere woorden, de waarde-effecten behorende bij de verklarende locatiekenmerken kunnen een prijsopdrijvend of prijsdalend effect genereren. Bij de eerste staafgrafiek, figuur 6.1, wordt onder het kopje Nationaal niveau een beschrijving gegeven van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau, de standaard schattingsfout en het verklaringspercentage. Hieruit is op te maken op welke wijze deze dienen te worden geïnterpreteerd. Bij de staafdiagrammen die daarop volgen staan deze drie parameters vermeld onder de figuren. Achter de beschrijving van de kwaliteit van het locatiekenmerk behorende bij het waarde-effect, staat tussen haakjes de REN-score. Deze score kent een verloop van waarde 1 tot 5, waarbij score 5 het maximum is. Op deze wijze is te zien of er nog een kwaliteitsniveau hoger of lager is. Met nadruk wordt gewezen op het voorkomen van misleidende waarde-effecten als gevolg van zogenaamde schijnverbanden. Statistisch zijn de waarde-effecten ter verklaring van de variantie in huurprijsniveaus correct maar theoretisch en praktisch zijn de waarde-effecten niet correct. Deze waarde-effecten kennen in de staafdiagrammen een afwijkend kleurpatroon en zijn aangegeven met een asterisk (*). In de tekst behorende bij de staafgrafiek wordt ingegaan op het specifieke schijnverband. De multiple regressieanalyse is uitgevoerd op respectievelijk het nationale schaalniveau, dat van de Randstad en de Periferie46. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen kantorenlocaties en bedrijventerreinen en binnen de kantorenlocaties is eveneens ingezoomd op kantorenlocaties die zijn te typeren als stationslocatie dan wel als stads(rand)locatie. Allereerst zullen de kantorenlocaties in relatie tot de locatiewaarde worden behandeld (§ 6.1.1), waarna de locatiewaarde in relatie tot stationslocaties dan wel stads(rand)locaties wordt besproken (§ 6.1.2). Tot slot volgen in § 6.1.3 de analyseresultaten en de waarde-effecten van de locatiekenmerken voor bedrijventerreinen. § 6.1.1 KANTORENLOCATIES & DE LOCATIEWAARDE Nationaal niveau De variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per m2/jaar) voor kantorenlocaties in Nederland, kan voor 38,1% worden verklaard vanuit het al dan niet aanwezig zijn van de locatiekenmerken uit figuur 6.1. Het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau (per m2/jaar) bedraagt €107,77 met een standaard schattingsfout van €27,28. Verklaring van de variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus van kantorenlocaties op basis van de locatiekenmerken is daarmee in beperkte mate mogelijk. Ondanks dat het verklaringspercentage behoorlijk is te noemen, spelen op het nationale schaalniveau andere factoren, welke niet zijn opgenomen in dit onderzoek, een belangrijke rol in de verklaring van de variantie in gerealiseerde huurprijsniveaus voor kantorenlocaties in Nederland. Desondanks zijn er wel enkele patronen in de variantie van huurprijsniveaus van Nederlandse kantorenlocaties te herleiden op basis van de locatiekenmerken, zoals blijkt in onderstaande grafiek.
46 In dit onderzoek wordt onder Randstad verstaan de DTZ- regio’s Amsterdam, Hoofddorp, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. De Periferie wordt gevormd door de DTZ-regio’s Groningen, Zwolle, Enschede, Arnhem, Breda, Den Bosch, Eindhoven en Maastricht (DTZ Zadelhoff Research, 2003).

78

Figuur 6.1 Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Nederland

Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Nederland
gelegen in Randstad 1 tot 5 winkels aanwezig binnen ca 10 min. lopen (2) meer dan 12 restaurants voor zakenlunch/-diner aanwezig binnen ca 10 min. lopen (5) hoog niveau van stedelijke omgeving (5) bovengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (4) 17,69 15,98 10,37 25,73 24,42

0

5

10

15

20
2

25

30

meerwaarde in Euro per m /jaar

Bron: eigen illustratie, 2003

Ligging in de Randstad gaat gepaard met een toename van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau (per m2/jaar) van ruim €25,-. De hogere grondprijzen in de Randstad maakt dat het ‘marktevenwicht’ (gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau) in de Randstad €25,- hoger is gelegen. Oorzaken hiervoor kunnen onder meer worden gezocht in de combinatie van bestuurlijke, economische, demografische en andere factoren die inhoud geven aan de ‘place to be’-factor. Het belang van ligging in de Randstad voor de verklaring van de variantie in huurprijsniveaus heeft er mede toe geleid, dat in dit onderzoek een verdergaande analyse is toegepast op kantorenlocaties gelegen in sec de Randstad en sec de Periferie. Opvallend in de ontrafelde verklarende locatiekenmerken voor de locatiewaarde, is dat ze kunnen worden getypeerd als kenmerken van imago en voorzieningen. Een hoog niveau van stedelijke omgeving en een bovengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling behelzen een meerwaarde van respectievelijk €16,- en €10,- (per m2/jaar). Het aantal aanwezige restaurants voor zakenlunch/-diner (meer dan 12) en winkels (1-5) binnen 10 minuten loopafstand maken de waarde van de mate van aanwezigheid van voorzieningen tastbaar. Beide aspecten van het aanwezige voorzieningenniveau herbergen een huurprijsopdrijvend effect van respectievelijk circa €18,- en €24,- (per m2/jaar). De doorgaans als zeer belangrijk bestempelde locatiecriteria voor kantoorhoudende organisaties ‘bereikbaarheid’ en ‘parkeergelegenheid’, liggen blijkbaar niet ten grondslag aan de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus op nationaal niveau. Dit wil overigens niet zeggen dat deze daarmee niet van belang zijn. Het verschil in de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken op nationaal niveau kan marginaal zijn. Vrijwel iedere kantorenlocaties kent daarmee een bij benadering gelijke prestatiekwaliteit van deze locatiekenmerken. Daardoor kan de variantie in huurprijsniveaus hieraan niet worden gerelateerd. Randstad Een ander beeld ontstaat wanneer uitsluitend gekeken wordt naar de kantorenlocaties die zijn gelegen in de Randstad. In tegenstelling tot de verklarende locatiekenmerken op nationaal niveau kennen aspecten van bereikbaarheid en parkeergelegenheid wel een relatie met de variantie in
79

gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus. De locatiekenmerken die de variantie in huurprijsniveaus verklaren zijn weergegeven in figuur 6.2. Het verklaringspercentage is vergelijkbaar met dat op het nationale schaalniveau, namelijk 40,5%. Evenals bij het nationale schaalniveau is enige terughoudendheid bij het trekken van conclusies gepast.
Figuur 6.2 Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Randstad

Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Randstad
filegevoeligheid: geen filevorming (5) gelegenheid tot openbaar parkeren: vrijwel nooit (2) zichtbaarheid: belangrijke ontsluitingsweg/doorgaande weg (3) gemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (3) benedengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (2) 1 tot 5 winkels aanwezig binnen ca 10 min. lopen (2) -22,37 -27,29 -27,83 -32,12 32,44 94,11

-50

-25

0

25

50

75

100

meerwaarde in Euro per m2/jaar

Bron: eigen illustratie, 2003

verklaringspercentage: 40.5%; geschatte ‘basis’-huurprijsniveau: €177,85 bij een standaard schattingsfout van €33,19.

Wanneer een kantorenlocaties gelegen is aan een op-/afrit van een snelweg die geen last heeft van filevorming, kan het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau worden vermeerderd met ongeveer €94,- (per m2/jaar). Autobereikbaarheid kent daarmee een aanzienlijk belang in de verklaring van de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus van kantorenlocaties in de Randstad. Daarnaast kent een zeer beperkte gelegenheid tot openbaar parkeren een meerwaarde van circa €32,(per m2/jaar). Dit kan enerzijds inhouden dat er sprake is van parkeergelegenheid voor vergunninghouders of een parkeerverbod op de aanliggende weg. Waarom dit een meerwaarde oplevert blijft vooralsnog onduidelijk. Verklaringen kunnen worden gezocht in het aangezicht c.q. de representativiteit van de kantorenlocaties of alleen parkeergelegenheid voor de betreffende kantoorhoudende organisaties. Anderzijds kan het hier gaan om kantorenlocaties gevestigd op of nabij een treinstation. De meerwaarde is dan niet zozeer gelegen in een zeer beperkte gelegenheid tot openbaar parkeren, maar meer in het feit dat het een stationslocatie betreft. Hierbij valt dan te denken aan de bereikbaarheid per openbaar vervoer. Het belang dat wordt gehecht aan de representativiteit van de kantorenlocaties blijkt uit het effect van de locatiekenmerken ‘omgevingskwaliteit’ (mate van stedenbouwkundige invulling) en ‘zichtbaarheid’. Een lage mate van stedenbouwkundige invulling werkt een daling van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau in de hand van ruim €27,- (per m2/jaar). Een hoge mate van zichtbaarheid van de kantorenlocatie is blijkbaar ook een belangrijke factor die ten grondslag ligt aan het gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveau (per m2/jaar). Met ‘zichtbaar vanaf een belangrijke ontsluitingsweg/doorgaande weg’ wordt ogenschijnlijk geen genoegen genomen, getuige het waardeverminderende effect van ruim €22,- (per m2/jaar).

80

In tegenstelling tot de meerwaarde van circa €24,- (per m2/jaar) die de aanwezigheid van 1 tot 5 winkels binnen circa 10 minuten lopen had op het nationale schaalniveau, bewerkstelligt deze prestatiekwaliteit een waardedaling van ruim €32,- (per m2/jaar) voor kantorenlocaties in de Randstad. De waardedaling is weliswaar relatief gezien kleiner (respectievelijk 23% en 18% van de geschatte ‘basis’-huurprijsniveaus), maar verwonderlijker is het tegengestelde effect. Wanneer echter gekeken wordt naar het grote verschil in geschatte ‘basis’-huurprijsniveaus voor kantorenlocaties in geheel Nederland en uitsluitend in de Randstad (respectievelijk ruim €107,- en €177,-), is deze tegenstrijdigheid minder verwonderlijk. Er bestaat duidelijk een verband tussen de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus en het al dan niet aanwezig zijn van 1 tot 5 winkels binnen circa 10 minuten lopen. Een zeker gemiddeld gerealiseerd huurprijsniveau komt blijkbaar overeen met de aanwezigheid van 1 tot 5 winkels binnen circa 10 minuten loopafstand. Uitgaande van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau op nationaal niveau, dient deze vermeerderd te worden met ruim €24,- om dat zekere huurprijsniveau te benaderen. Binnen de Randstad ligt dit zekere huurprijsniveau dat correspondeert met de aanwezigheid van 1 tot 5 winkels binnen circa 10 minuten loopafstand echter onder het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau. Vandaar een waardedaling van €32,12. Periferie Voor kantorenlocaties gelegen in de Periferie, laat de locatiewaarde zich weer anders omschrijven zoals valt af te lezen uit figuur 6.3. Het verklaringspercentage voor de variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per m2/jaar) voor kantorenlocaties in de Periferie is veel hoger dan bij de twee voorgaande regressievergelijkingen. De variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus van kantorenlocaties in de Periferie is daarmee veel beter te verklaren vanuit de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken. Tegelijkertijd dient gezegd te worden dat de waardeeffecten van die locatiekenmerken veel kleiner zijn dan de waarde-effecten van locatiekenmerken in de Randstad.
Figuur 6.3 Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Periferie

Locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Periferie
hoog niveau van stedelijke omgeving (5) meer dan 12 restaurants voor zakenlunch/-diner aanwezig binnen ca 10 min. lopen (5) hoog niveau van stedenbouwkundige invulling (5) bovengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (4) gelegenheid openbaar parkeren: soms (3) afstand tot op-/afrit snelweg: 5-10 km (2) aantrekkingskracht: plaatselijk en regionaal opererende organisaties (3) gemiddeld niveau van stedelijke omgeving (3)
-4,57 -6,05 -6,49 -7,78 13,83 10,23 9,24 7,46

-15

-10

-5

0

5
2

10

15

meerwaarde in Euro per m /jaar

Bron: eigen illustratie, 2003

verklaringspercentage: 80,3%; geschatte ‘basis’-huurprijsniveau: €115,87 bij een standaard schattingsfout van €5,87.

Binnen de Periferie spelen aspecten van imago c.q. representativiteit van de kantorenlocatie een eminente rol in de verklaring van de huurprijsvariantie. Kantorenlocaties die worden gekenmerkt
81

door plaatselijk en regionaal opererende organisaties en zijn gelegen in een kern met 25.000 tot 50.000 inwoners, kennen een waardedalend effect van respectievelijk €6,5 en €8,- (per m2/jaar). Wanneer echter een kantorenlocatie gelegen is in een kern met meer dan 100.000 inwoners en minimaal een ‘bovengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling’ kent, gaat dit gepaard met een meerwaarde van bij benadering €22,- (per m2/jaar). Autobereikbaarheid speelt eveneens een rol in de verklaring van de huurprijsvariantie. Ligging van de kantorenlocatie op een afstand van 5 tot 10 kilometer tot een op-/afrit van de snelweg hangt samen met een waardedaling van ongeveer €6,- (per m2/jaar) ten opzichte van het geschatte ‘basis’huurprijsniveau. Wanneer er ‘soms gelegenheid is tot openbaar parkeren’ werkt dit locatiekenmerk een waardedalend effect van circa €4,5 per vierkante meter per jaar in de hand. Aanwezigheid van meer dan 12 restaurants voor zakenlunch/-diner binnen 10 minuten lopen van de kantorenlocatie gaat gepaard met een toename van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau van ruim €10,- (per m2/jaar). Gezien het hoge verklaringspercentage spelen aspecten van de locatiecriteria ‘imago’, ‘voorzieningen’ en in mindere mate ‘bereikbaarheid’ en ‘parkeergelegenheid’, een belangrijke rol in de verklaring van de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus van kantorenlocaties in de Periferie. De waarde-effecten van de verschillende verklarende locatiekenmerken zijn echter marginaal te noemen. Zeker wanneer een gelijkenis wordt getrokken met de waarde-effecten van de variantieverklarende locatiekenmerken voor kantorenlocaties in de Randstad. Het waarde-effect van de locatiekenmerken op het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau voor kantorenlocaties in de Periferie ligt tussen de 4 en 12 procent. In de Randstad ligt het percentage echter tussen de 12 en 53 procent. Voor een overzicht van de relatieve waarde-effecten van de locatiekenmerken wordt verwezen naar § 6.2, figuur 6.9 en 6.10. In de grafieken worden de bandbreedtes gegeven van de waarde-effecten per individueel kenmerk (figuur 6.10) en gezamenlijk (figuur 6.9). Hiervoor zijn de meest positieve en negatieve waarde-effecten genomen.
Empirie naast theorie Kijkend naar de vestigingsplaatscriteria voor kantoorhoudende organisaties zoals naar voren gekomen in voorgaande onderzoeken (zie § 2.2.2, pp. 16-19), valt het volgende op te merken. In die onderzoeken komt onder meer naar voren dat omgevingskenmerken in het algemeen belangrijker worden geacht dan kenmerken van het kantoorpand. Afgaande op de verklaringspercentages van de regressievergelijkingen, kan deze stelling in twijfel worden getrokken. Voor de verklaring van de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus op basis van de locatiekenmerken, geldt voor zowel het nationale schaalniveau als voor kantorenlocaties in de Randstad een percentage van ongeveer 40%. Het merendeel van de variantie in huurprijsniveaus wordt daarmee verklaard door andere factoren dan die van de omgeving c.q. locatie. Met andere woorden, dit grotere belang dat aan de omgeving wordt toegekend, is niet terug te vinden in de samenhang tussen locatiekenmerken en de variantie in huurprijsniveaus. Binnen de Periferie vertonen de analyseresultaten daarentegen wel een overeenkomstig beeld. Het verklaringspercentage bedraagt hier ruim 80%, waarmee het belang van de locatiekenmerken voor kantoorhoudende organisaties wordt bevestigd.

Binnen die locatiekenmerken onderschrijven voorgaande onderzoeken het belang van de locatiekenmerken parkeergelegenheid, (multimodale) bereikbaarheid en ligging. Daarnaast gestelde criteria zijn: de beschikbaarheid van bekwaam en gemotiveerd personeel, de aanwezigheid van hoogwaardige dienstverlening, de aanwezigheid van voorzieningen, goede verbindingen, de nabijheid van afzetmarkten, de huisvestingskosten, de kwaliteit van wonen en werken, alsmede de status van de locatie. De ontrafelde locatiewaarde-verklarende locatiekenmerken en hun waarde82

effect, laten niet alleen zien of zij overeenkomen met de gestelde locatiecriteria, maar ook wat de (relatieve) waarde ervan is. In tabel 6.1 is een top vijf van belangrijkste locatiekenmerken opgesteld zoals enerzijds naar voren gekomen in dit onderzoek en anderzijds zoals voorgestaan in voorgaande onderzoeken.
Tabel 6.1 Top vijf typen locatiekenmerken voor kantorenlocaties

Top 5 locatiekenmerken kantorenlocatie naar voren gekomen in dit onderzoek

Top 5 vestigingsplaatscriteria kantorenlocaties aangedragen in voorgaande onderzoeken

1. 2. 3. 4. 5.

ligging voorzieningenniveau representativiteit parkeergelegenheid autobereikbaarheid

1. 2. 3. 4. 5.

ligging (multimodale) bereikbaarheid parkeergelegenheid representativiteit voorzieningenniveau

De top vijf zoals naar voren gekomen in dit onderzoek is samengesteld op basis van de toegekende waarde-effecten uit de drie deelgebieden. Voor de drie onderscheiden deelgebieden verschilt de hiërarchie en wordt daarom hieronder besproken. Op nationaal niveau blijkt uit de analyseresultaten dat aspecten van ligging het grootste waarde-effect genereren. Parkeergelegenheid en bereikbaarheid maken hier niet het verschil. Het voorzieningenniveau is eveneens een belangrijke verklarende factor voor de variantie in huurprijsniveaus op nationaal niveau. Tot slot kennen locatiekenmerken die inhoudt geven aan de mate van representativiteit van de kantorenlocaties absoluut gezien het kleinste waarde-effect. De overige gestelde locatiecriteria kunnen op basis van de analyseresultaten niet worden onderschreven, maar evenmin worden ontkend. Binnen de Randstad kan worden gesteld dat, naar mate van waarde-effect, autobereikbaarheid het belangrijkste huurprijsverklarende locatiekenmerk is. Op afstand volgen de locatiekenmerken parkeergelegenheid (openbaar) en voorzieningenniveau, direct gevolgd door aspecten van representativiteit c.q. uitstraling. De resultaten vertonen een beeld dat in grote lijnen overeenkomstig is met de in voorgaande onderzoeken gestelde locatiecriteria. Zowel bereikbaarheid als parkeergelegenheid spelen een belangrijke rol ter verklaring van de variantie in huurprijzen. Met het feit dat het hier kantorenlocaties in de Randstad betreft is de factor ligging eveneens deels ondervangen. Binnen de Randstad speelt de factor ligging een mindere rol van betekenis. De ontrafelde variantieverklarende locatiekenmerken en bijbehorende waarde-effecten voor kantorenlocaties in de Periferie bevestigen eveneens het belang van de locatiefactoren representativiteit, bereikbaarheid, ligging, voorzieningenniveau en parkeergelegenheid. Hiervan zijn de locatiekenmerken representativiteit en voorzieningenniveau de belangrijkste verklarende locatiekenmerken.
§ 6.1.2 STATIONSLOCATIES VERSUS STADS(RAND)LOCATIES Aanleiding voor een nadere analyse naar type kantorenlocatie ofwel naar gebruikersgroep In het voorgaande zijn de eerste signalen zichtbaar wat betreft de relatie tussen het gerealiseerde huurprijsniveau en de aangeboden prestatiekwaliteit van locatiekenmerken voor kantorenlocaties. De resultaten zijn voorgelegd aan vastgoedspecialisten binnen DTZ Zadelhoff, hetgeen geleid heeft
83

tot een nadere onderverdeling van de 144 opgenomen kantorenlocaties in zogenaamde stationslocaties (38) en stads(rand)locaties (106). Stationslocaties en stads(rand)locaties zijn immers moeilijk met elkaar te vergelijken omdat ze twee verschillende markten bedienen. Fysiek is een vergelijking wel mogelijk, maar aangezien de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken wordt afgezet tegen de variantie in huurprijsniveaus, loopt de vergelijking spaak. Het huurprijsniveau is namelijk te beschouwen als een interactiewaarde c.q. een marktevenwicht van de vraag en het aanbod op een zeker moment. De vraag naar stationslocaties is echter van een geheel andere aard dan de vraag naar stads(rand)locaties. Dit verschil in vraag maakt dat de gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus niet met elkaar vergeleken kunnen worden. Statistisch is er echter geen significant verschil aangetoond tussen de gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus van stations- en stads(rand)locaties. In geen van de drie voorgaande analyseresultaten is bijvoorbeeld de locatiefactor ‘hoog niveau van bereikbaarheid per bovenlokaal openbaar vervoer’ als verklarende factor in de hedonistische regressievergelijking opgenomen. Desalniettemin is er voor gekozen om een nadere analyse toe te passen om te kijken in hoeverre het toespitsen naar gebruikersgroep een meerwaarde biedt. Vanwege het kleine aantal stationslocaties is een nadere onderverdeling naar ligging in de Randstad en Periferie voor een meervoudige regressieanalyse statistisch niet mogelijk. Voor stads(rand)locaties is dit wel mogelijk, waarbij onderverdeling van de 106 locaties resulteert in ‘fifty-fifty’-verhouding. Voor de hedonistische regressievergelijkingen wordt verwezen naar de bijlage J1. Hieronder volgen allereerst de resultaten voor stationslocaties en stads(rand)locaties op nationaal niveau. Vervolgens wordt ingezoomd op stads(rand)locaties gelegen in de Randstad en Periferie. Stationslocaties Wat betreft de zogenaamde stationslocaties kan de variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per m2/jaar) op nationaal niveau, voor 62.4% worden verklaard vanuit het al dan niet aanwezig zijn van de locatiekenmerken uit figuur 6.4.
Figuur 6.4 Locatiewaarde naar kantoorlocatiekenmerken stationslocaties Nederland

Locatiewaarde naar kantoorlocatiekenmerken stationslocaties Nederland
5-8 restaurants voor zakenlunch/-diner aanwezig binnen ca 10 min. lopen (3) gelegen in Randstad parkeerplaats per m2 bvo: tussen 1:50 en 1:125 (4) zichtbaarheid: belangrijke ontsluitingsweg/doorgaande weg (3) gelegenheid tot openbaar parkeren: soms (3) -32,72 -53,99 75,97 64,33 30,31

-80

-60 -40

-20

0

20

40
2

60

80

100

meerwaarde in Euro per m /jaar

Bron: eigen illustratie, 2003

verklaringspercentage: 62.4%; geschatte ‘basis’-huurprijsniveau: €136,57 bij een standaard schattingsfout van €33,25 84

Opvallend is het hoge verklaringspercentage. Het specificeren van de te analyseren populatie gaat ogenschijnlijk gepaard met een hogere verklaringskracht. Het maken van onderscheid tussen stationslocaties en stads(rand)locaties, naast ligging in de Randstad of Periferie, lijkt de meervoudige regressieanalyse te verbeteren. Het onderkennen en verwerken van zogenaamde ‘submarkets’ ter verbetering van de hedonistische modellen werpt daarmee haar vruchten af. De mate van het geleverde voorzieningenniveau geeft het grootste waarde-effect ten opzichte van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau. Een gemiddeld niveau leidt tot een meerwaarde van ruim €75,(per m2/jaar). Ligging in de Randstad geeft eveneens een aanzienlijk waardevermeerderend effect, een patroon wat reeds in de voorgaande analyseresultaten zichtbaar was. Wel is het waarde-effect veel groter, namelijk ruim €64,- ten opzichte van €25,-. Aspecten van parkeergelegenheid kennen een waarde-effect van om en nabij de €30,- en €54,-. Deze waarde-effecten van parkeergelegenheid laten zien dat multimodale bereikbaarheid altijd nog zeer gewenst is. Goede bereikbaarheid uitsluitend met het openbaar vervoer is blijkbaar niet voldoende. Aspecten van representativiteit blijven onverminderd belangrijk. Het waardeverminderende effect van een kleine €33,- laat zien dat met een minder dan bovengemiddeld niveau van zichtbaarheid in beginsel geen genoegen wordt genomen. Stads(rand)locaties Voor stads(rand)locaties laten de analyseresultaten echter een geheel ander beeld zien (zie figuur 6.5).
Figuur 6.5 Locatiewaarde naar kantoorlocatiekenmerken stads(rand)locaties Nederland
Locatiewaarde naar kantoorlocatiekenmerken stads(rand)locaties Nederland
parkeerplaats per m2 bvo: geen parkeerplaatsen (1) filegevoeligheid: filevorming tijdens kantooruren (2) gelegen in Randstad parkeerplaats per m2 bvo: slechter dan of gelijk aan 1:250 (2) 1 tot 5 winkels aanwezig binnen ca 10 min. lopen (2) hoog niveau van stedelijke omgeving (5) parkeerplaats per m2 bvo: tussen 1:50 en 1:125 (4) benedengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (2) gelegenheid tot openbaar parkeren: vrijwel nooit (2) gemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling (3)
-9 -9,35 -12,78 -15,29 33,94 20,81 18,72 16,58 13,19 73,75

* *

-20 -10

0

10

20

30

40

50
2

60

70

80

meerwaarde in Euro per m /jaar

Bron: eigen illustratie, 2003

verklaringspercentage: 67%; geschatte ‘basis’-huurprijsniveau: €127,53 bij een standaard schattingsfout van €15,25

Het zeer hoge waarde-effect van het locatiekenmerk ‘parkeerplaats per vierkante meter bruto vloeroppervlak: geen parkeerplaatsen’ behoeft enige nuancering. Statistisch gezien is de samenhang tussen de huurprijsvariantie en dit locatiekenmerk correct47. Het verschil in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus wordt toegerekend aan het voor die locatie specifieke locatiekenmerk. In dit geval kent de kantorenlocatie als enige van de in dit onderzoek opgenomen kantorenlocaties geen gelegenheid tot parkeren op eigen terrein. Het gaat hier echter om slechts één locatie en wel gelegen
47

De t-waarde is groter dan 2 en het significantieniveau bedraagt 0,01. 85

in het centrum van Amsterdam (Gouden Bocht). De meerwaarde die deze locatie kent moet daardoor niet worden toegewezen aan het locatiekenmerk van geen parkeermogelijkheid op het eigen terrein. Het is een puur rekenkundig verband. Het feit dat de huurprijsniveaus in Amsterdam veel hoger liggen heeft meer te maken met de ‘place-to-be’-factor. Hierbij valt te denken aan het imago van de (binnen)stad Amsterdam, de representativiteit of aantrekkingskracht van de kantorenlocaties of vestiging nabij de afzetmarkt. Er is hier dus sprake van een schijnverband48. Dit schijnverband wordt bevestigd door het feit dat een bovengemiddelde parkeergelegenheid op het eigen terrein gepaard gaat met een waardedaling van €9,- (per m2/jaar). Het gaat hier om 67 stads(rand)locaties die deze prestatiekwaliteit en een lager huurprijsniveau kennen dan het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau. Voor stads(rand)locaties geeft een goede parkeergelegenheid wel degelijk een meerwaarde aangezien een bovengemiddelde parkeergelegenheid niet afdoende blijkt te zijn. Een dergelijk schijnverband geldt eveneens voor het positieve waarde-effect van ruim €33,- in relatie tot het locatiekenmerk ‘filegevoeligheid: filevorming tijdens kantooruren’. Het gaat hier om centrumlocaties van grote en middelgrote steden. De meerwaarde dient daarmee eerder toegekend te worden aan een voorkeur voor ligging in het centrum, dan aan een voorkeur voor een kantorenlocaties die gedurende de werkdag slecht bereikbaar is met de auto. Ligging in de Randstad gaat gepaard met een waardevermeerdering van een kleine €21,- ten opzichte van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau. Dit beeld vertoont een grote mate van overeenkomst met het patroon dat naar voren kwam in de analyseresultaten van kantorenlocaties zonder het onderscheid tussen stations- en stads(rand)locaties. Gezien het statistisch aangetoonde waardeeffect, lijkt ligging in de Randstad voor stationslocaties van groter belang te zijn dan voor stads(rand)locaties. Een verklaring hiervoor zou kunnen worden gezocht in de factor bereikbaarheid. Autobereikbaarheid staat in de Randstad in toenemende mate onder druk en de autobereikbaarheid in de Periferie is verhoudingsgewijs zeer goed te noemen. Hierdoor is er in de Randstad meer draagvlak c.q. vraag naar bereikbaarheid middels alternatieve vervoerswijzen zoals per trein. Snelle en frequente vervoerswijzen blijven onverminderd van belang waardoor vestiging op of nabij een intercity station voor de hand ligt. Een hoger gemiddeld gerealiseerd huurprijsniveau voor stationslocaties in de Randstad is het gevolg. Aspecten van representativiteit c.q. uitstraling spelen eveneens een rol in de verklaring van de huurprijsvariantie. Een gemiddeld tot benedengemiddeld niveau van stedenbouwkundige invulling kent een waardedaling van €9,- tot €15,- (per m2/jaar). Een hoog niveau van stedelijke omgeving leidt tot een waardestijging van ruim €13,- (per m2/jaar). Het voorzieningenniveau is reeds bij een benedengemiddeld niveau goed voor een waardestijging van ruim €16,- (per m2/jaar). Deze patronen voor aspecten van representativiteit en voorzieningenniveau komen overeen met de patronen uit de analyseresultaten zonder het onderscheid tussen stations- en stads(rand)locaties. De waarde-effecten zijn echter minder groot. In het algemeen kan worden gesteld dat het patroon voor stads(rand)locaties in grote lijn hetzelfde beeld vertoont als voor de onderverdeling naar stations- en stads(rand)locaties. Op basis van de analyseresultaten zou kunnen worden gesteld dat de stationslocaties en daarmee het specifieke verband tussen de locatiekenmerken en huurprijsniveaus, ondergesneeuwd worden door de stads(rand)locaties. Een mogelijke verklaring hiervoor is het feit dat het aantal opgenomen
48

Omdat het hier om een verkennende en controlerende analyse gaat zijn dergelijke schijnverbanden wel opgenomen in de regressieanalyseresultaten. 86

stationslocaties slechts éénderde van het aantal opgenomen stads(rand)locaties betreft. De toegevoegde waarde van het onderscheid is daarmee met name gelegen in de hogere verklaringspercentages van de huurprijsvariantie op nationaal niveau. Daarnaast is de toegevoegde waarde gelegen in het inzichtelijk maken van de locatiewaarde en waarde-effecten voor stationslocaties, al is gezien de kleine steekproefomvang enige terughoudendheid gepast. Vanwege die hogere verklaringspercentages bij het toespitsen naar gebruikersgroep, is binnen de stads(rand)locaties een nadere analyse toegepast naar ligging in de Randstad en Periferie. Deze analyse dient met name ter controle van de analyseresultaten voor de locatiewaarde zonder het onderscheid naar type kantorenlocatie. Hieronder volgen de belangrijkste bevindingen van die analyse voor stads(rand)locaties gelegen in de Randstad dan wel de Periferie, voor de staafdiagrammen wordt verwezen naar bijlage J2. Stads(rand)locaties in de Randstad en Periferie; een vergelijking met de analyseresultaten zonder het onderscheid naar type kantorenlocatie. Het verklaringspercentage voor de variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per m2/jaar) voor stads(rand)locaties in de Randstad bedraagt 65,4%. Het geschatte ‘basis’huurprijsniveau (per m2/jaar) bedraagt €147,77 met een standaard schattingsfout van €18,16. Eveneens geldt hier een hoger verklaringspercentage voor stads(rand)locaties in de Randstad dan in de eerdere regressieanalyse. Echter ook hier dient een aantal ‘verklarende’ locatiekenmerken te worden genuanceerd vanwege zogenaamde schijnverbanden (zie bijlage J2). De eerdere hedonistische regressieanalyseresultaten van kantorenlocaties in de Randstad verschillen op een aantal punten van de resultaten met het onderscheid naar gebruikersgroep. Met het onderscheid naar stations- en stads(rand)locaties ligt het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau bij benadering €30,- lager. Zowel absoluut als relatief gezien is ook de standaard schattingsfout kleiner, namelijk 12,3% ten opzichte van 18,7%. Tezamen met het hogere variantieverklarende percentage duidt dit rekenkundig gezien op een betrouwbaarder resultaat. De verklarende locatiekenmerken ‘gemiddeld en benedengemiddeld niveau van stedenbouwkundige inrichting’, ‘benedengemiddeld voorzieningenniveau’ en ‘filegevoeligheid: geen filevorming’ zijn overeenkomstig de resultaten uit de eerdere analyse. De uit de eerdere analyse naar voren gekomen verklarende locatiekenmerken ‘zichtbaarheid: belangrijke ontsluitingsweg/doorgaande weg’ en ‘gelegenheid tot openbaar parkeren: vrijwel nooit’ worden niet bevestigd door deze tweede analyse naar gebruikersgroep. Nieuw is de verklarende factor ‘meer dan 12 restaurants voor zakenlunch/diner aanwezig binnen circa 10 minuten lopen’. Dit locatiekenmerk kent een waardevermeerderend effect van €19,- (per m2/jaar) ten opzichte van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau voor stads(rand)locaties in de Randstad. Indien de analyseresultaten voor stads(rand)locaties in de Periferie worden bezien, valt op dat het verklaringspercentage nagenoeg identiek is aan de regressievergelijking uit de eerdere analyse, namelijk 80%. Het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau (per m2/jaar) bedraagt €122,98 en ligt een kleine €7,- boven het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau uit de eerdere analyse. De standaard schattingsfout is zowel absoluut als relatief gezien vrijwel identiek, namelijk €5,95 ten opzichte van €5,87 (respectievelijk 4,8% en 5,1%). Beide hedonistische regressievergelijkingen zijn daarmee in rekenkundige zin even betrouwbaar, hetgeen een vergelijking van de ontrafelde verklarende locatiekenmerken des te interessanter maakt.

87

De opgenomen twee niveaus van stedelijke omgeving komen in beide regressievergelijkingen voor en kennen een vergelijkbaar waarde-effect. Het belang van een representatieve kantorenlocatie wordt eveneens door beide regressievergelijkingen onderschreven. Daar waar de eerdere analyse een bovengemiddeld en hoog niveau van stedenbouwkundige invulling een waardeverhogend effect toekent van €7,5 a €9,-, kennen een gemiddeld en benedengemiddeld niveau in de ‘controlerende’ analyse een waardedalend effect van €8,- a €9,5 (per m2/jaar). Beide analyseresultaten liggen daarmee in het verlengde van elkaar. Voor de mate van aantrekkingskracht geldt hetzelfde. Het negatieve waarde-effect, dat in de eerdere analyse wordt toegekend aan ‘gelegenheid tot openbaar parkeren: soms’, wordt niet onderschreven door de ‘controlerende’ regressieanalyse. Deze factor wordt wel onderkend in de verklaring van de huurprijsvariantie van stationslocaties (zie figuur 6.4). Voor stads(rand)locaties is zij blijkbaar minder van belang. Omgekeerd is een bovengemiddelde parkeergelegenheid op eigen terrein niet opgenomen in de eerdere regressievergelijking. In het negatieve waarde-effect komt naar voren dat een goede parkeergelegenheid op eigen terrein van stads(rand)locaties voor kantoorhoudende organisaties een must is. Met een bovengemiddeld niveau wordt blijkbaar geen genoegen genomen. Dit hoge omslagpunt komt overeen met de bevindingen uit het SEO-onderzoek ‘Een prijskaartje aan kwaliteitskenmerken van kantoren’ uit 2002. Hierin komt naar voren dat voor stads(rand)locaties een afname van de gepercipieerde waarde van de locatie bij een toename van één medewerker naar twee medewerkers per parkeerplaats, even groot is als bij een toename van twee medewerkers per parkeerplaats naar vier medewerkers (SEO, 2002, pp. 10-14). Het meerwaarde-effect zit hem daarmee in het verschil tussen bovengemiddelde en goede parkeergelegenheid op eigen terrein. Slechter dan een bovengemiddelde parkeergelegenheid lijkt geen significant waardeverminderend effect te hebben.
Resumé hedonistische regressieanalyse met onderscheid naar type kantorenlocatie Resumerend kan worden gesteld dat de signalen omtrent de locatiewaarde die de regressievergelijkingen uit de verschillende analyses inzichtelijk maken (al dan niet met onderscheid naar type kantorenlocatie), in hoofdlijnen gelijk zijn. Welke locatiekenmerken vervolgens een gezicht geven aan die locatiewaarde komen grotendeels overeen, maar verschillen doorgaans in accent. Op nationaal niveau komen voor zowel stations- als stads(rand)locaties de factoren ligging, parkeergelegenheid, voorzieningenniveau en representativiteit naar voren. Dezelfde locatiekenmerken gaan op ter verklaring van de huurprijsvariantie van stads(rand)locaties in de Randstad. In de Periferie liggen ter verklaring van de huurprijsvariantie van stads(rand)locaties aspecten van representativiteit, aantrekkingskracht en parkeergelegenheid ten grondslag. Zonder het onderscheid naar staions- en stads(rand)locaties werden de locatiekenmerken ligging, voorzieningenniveau en representativiteit aangedragen ter verklaring van de huurprijsvariantie op nationaal niveau. Voor de Randstad en Periferie zijn dit autobereikbaarheid, parkeergelegenheid, voorzieningenniveau en representativiteit c.q. uitstraling. Voor de Periferie speelt eveneens de factor ligging een rol ter verklaring van de huurprijsvariantie.

Bovenstaande analyseresultaten wijzen op de tweeledige basis van regressieanalyses. De kracht van een regressieanalyse ligt namelijk maar voor een deel in het rekenkundige aspect. De verantwoording van de keuze voor een specifieke onderzoekspopulatie is evenzeer van belang. Naarmate een meer homogene populatie wordt gevormd, lijken de analyseresultaten, zowel rekenkundig als theoretisch, betrouwbaarder c.q. beter te zijn. De toename in verklaringspercentages, door de onderverdeling van kantorenlocaties naar ligging in de Randstad en Periferie en het onderscheid in stations- en stads(rand)locaties, onderschrijven dit.
88

§ 6.1.3 BEDRIJVENTERREINEN & DE LOCATIEWAARDE In voorgaande onderzoeken en literatuur over de keuzecriteria voor bedrijfsruimtehoudende organisaties ten aanzien van de locatie, komen de volgende locatiekenmerken naar voren49: Ruimtebehoefte, goede bereikbaarheid, ligging, locaties die voldoen aan de wetgeving omtrent de Hinderwet, parkeergelegenheid, voorzieningenniveau en in toenemende mate ‘zachte’ factoren als representativiteit c.q. uitstraling en zichtbaarheid. In deze paragraaf zullen waar mogelijk de analyseresultaten van de drie hedonistische regressievergelijkingen onderling en met de zojuist genoemde locatiecriteria worden vergeleken.

Nationaal niveau Op nationaal niveau kan de variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per m2/jaar) voor bedrijventerreinen in Nederland, voor 75,5% worden verklaard vanuit het al dan niet aanwezig zijn van de locatiekenmerken uit figuur 6.6. De locatiekenmerkspecifieke waarde-effecten verhouden zich tot het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau (in €/m2/jaar), dat €39,49 bedraagt, met een standaard schattingsfout van €5,31.
Figuur 6.6 Locatiewaarde naar bedrijventerreinkenmerken Nederland

Locatiewaarde naar bedrijfsterreinkenmerken Nederland
laag niveau van stedelijke omgeving (1) gelegen in Randstad hoog niveau van stedenbouwkundige invulling (5) type bedrijvigheid: activiteiten met geringe overlast (hwc 2) (4) zichtbaarheid: rijksweg(en) (5) laag niveau van stedenbouwkundige invulling (1)
-2,77 5,93 5,43 4,76 11,14 19,17

*

-5

0

5

10

15

20

25

meerwaarde in Euro per m2/jaar

Bron: eigen illustratie, 2003

Figuur 6.6 laat zien dat de zogenaamde zachte factoren als representativiteit c.q. uitstraling en zichtbaarheid grotendeels inhoud geven aan de locatiewaarde. Een hoog niveau van stedenbouwkundige invulling, bedrijvigheid met een geringe overlast en zichtbaarheid vanaf de rijksweg hebben een waardevermeerderend effect. Een laag niveau van stedenbouwkundige invulling is zelfs de enige factor die leidt tot een waardedaling ten opzichte van het geschatte ‘basis’huurprijsniveau. Het hoge meerwaarde-effect dat wordt toegekend aan een laag niveau van stedelijke omgeving is enigszins misleidend. Het gaat hier om bedrijventerreinen die zijn gelegen op of nabij luchthaven Schiphol. In de REN, het gehanteerde analyse-instrument, wordt op het locatiekenmerk ‘stedelijke omgeving’ een waardering ‘laag’ toegekend omdat deze wordt gemeten naar inwonersaantal. Schiphol kent officieel geen inwoners, vandaar de lage klassering. De meerwaarde dient daarmee toegekend te worden aan de nabijheid van luchthaven Schiphol en niet aan de mate van stedelijke omgeving.
49

In § 2.2 pagina’s 16-19 zijn de vestigingsplaatscriteria behandeld. 89

De meerwaarde van ruim €11,- (per m2/jaar) die toegekend wordt aan ligging van bedrijventerreinen in de Randstad lijkt in strijd met de bevindingen uit voorgaande onderzoeken. Hierin word gesteld dat bedrijfsruimtehoudende organisaties juist een voorkeur geven aan vestiging buiten de Randstad. Het gaat dan met name om grondintensieve bedrijven. Belangrijke factoren voor deze vestigingsvoorkeur zijn de economische expansie, afnemende bereikbaarheid binnen de Randstad en het niet kunnen voldoen aan de Hinderwetvoorschriften (zie § 2.2.2, pp. 16-19). Deze meerwaarde kan daarmee niet worden toegekend aan de voorkeur van bedrijfsruimtehoudende organisaties, maar eerder aan hogere grondprijzen in de Randstad. De grotere ruimtedruk voor de Randstad maakt dat de concurrentie om grond (ruimte) groter is dan in de Periferie. Randstad Wanneer de waarde-effecten van de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken voor bedrijventerreinen binnen de Randstad worden bezien, vertonen deze een soortgelijk patroon als dat van het nationale schaalniveau. Het al dan niet aanwezig zijn van de locatiekenmerken uit figuur 6.7 verklaren voor 63,1% de variantie in gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveaus (per m2/jaar). Het verklaringspercentage ligt daarmee lager dan bij de regressievergelijking voor het nationale schaalniveau. Het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau (per m2/jaar) en de standaard schattingsfout liggen echter hoger. De standaard schattingsfout is relatief gezien daarentegen kleiner.
Figuur 6.7 Locatiewaarde naar bedrijventerreinkenmerken Randstad

Locatiewaarde naar bedrijventerreinkenmerken Randstad
laag niveau van stedelijke omgeving (1) 19,57

*

hoog niveau van stedenbouwkundige invulling (5) type bedrijvigheid: activiteiten met geringe overlast (hwc 2) (4)

14,06

6,43

zichtbaarheid: rijksweg(en) (5)

5,2

0

5

10

15
2

20

25

meerwaarde in Euro per m /jaar

Bron: eigen illustratie, 2003

verklaringspercentage: 63,1%; geschatte ‘basis’-huurprijsniveau: €49,41 bij een standaar schattingsfout van €6,02

Het aanzienlijke waarde-effect van een laag niveau van stedelijke omgeving is echter weer misleidend. Het gaat hier om dezelfde bedrijventerreinen als op het nationale niveau, namelijk die op of nabij luchthaven Schiphol zijn gelegen. Evenals op het nationale niveau liggen in de Randstad de zogenaamde ‘zachte factoren’ als representativiteit, aantrekkingskracht en zichtbaarheid ten grondslag aan de variantie in huurprijsniveaus. Hoogwaardige bedrijventerreinen op een goed zichtbare locatie genereren een meerwaarde van ongeveer €5,- tot €25,- per vierkante meter per jaar. Periferie Het patroon dat de waarde-effecten per locatiekenmerk voor bedrijventerreinen in de Periferie laten zien, verschilt weinig van dat van het nationale niveau en de Randstad (zie figuur 6.8). Hoogwaardige bedrijventerreinen op een goed zichtbare locatie maken het verschil. Goede
90

zichtbaarheid, een hoog niveau van stedelijke omgeving en een laag niveau van stedenbouwkundige invulling hebben een waarde-effect van minus €2,5 tot maximaal €9,- (per m2/jaar) ten opzichte van het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau. Afwijkende variantieverklarende locatiekenmerken zijn de mate van aanwezigheid van voorzieningen binnen 10 minuten loopafstand en een benedengemiddelde bereikbaarheid per openbaar vervoer. De meerwaarde die een benedengemiddelde bereikbaarheid per openbaar vervoer genereert, geeft een signaal af dat bedrijfsruimtehoudende organisaties in de Periferie weinig waarde hechten aan multimodale bereikbaarheid. Goede bereikbaarheid per auto geniet duidelijk de voorkeur, maar wordt eveneens als vanzelfsprekend ervaren en erkend. De variantie in huurprijsniveaus kan aan de mate van bereikbaarheid per auto niet worden toegekend. De meerwaarde van ongeveer €7,- (per m2/jaar) die gepaard gaat met meer dan 10 aanwezige voorzieningen binnen circa 10 minuten lopen, geeft blijk van de meer kwalitatieve vestigingsplaatscriteria van bedrijfsruimtehoudende organisaties. Enige terughoudendheid is echter op z’n plaats aangezien op nationaal niveau en binnen de Randstad dit locatiekenmerk geen onderscheidende meerwaarde kent.
Figuur 6.8 Locatiewaarde naar bedrijventerreinkenmerken Periferie

Locatiewaarde naar bedrijfsterreinkenmerken Periferie
meer dan 10 aanwezige voorzieningen binnen ca. 10 min. lopen (5) zichtbaarheid: rijksweg(en) (5) hoog niveau van stedelijke omgeving (5) ov bovenlokaal: reistijd per ov naar IC-station 30-60 min. (2) laag niveau van stedenbouwkundige invulling (1) -2,54 4,68 4,22 3,05 6,98

-4

-2

0

2

4

6

8

meerwaarde in Euro per m2/jaar

Bron: eigen illustratie, 2003

verklaringspercentage: 42,2%; geschatte ‘basis’-huurprijsniveau: €38,06 bij een standaard schattingsfout van €4,31

Het verklaringspercentage ligt ver onder het verklaringspercentage voor de huurprijsvariantie van bedrijventerreinen in de Randstad en op het nationale niveau. Het lagere verklaringspercentage duidt aan dat binnen de Periferie andere, niet opgenomen factoren voornamelijk van invloed zijn op de te realiseren huurprijsniveaus. De standaard schattingsfout is relatief het kleinste, waardoor het geschatte ‘basis’-huurprijsniveau statistisch gezien het meest betrouwbaar is.

EMPIRIE NAAST THEORIE Resumerend kan worden gesteld dat voor bedrijventerreinen het onderscheid naar Randstad en Periferie, afgezien van de verklaringskracht en betrouwbaarheid van de geschatte waarden, geen substantiële meerwaarde oplevert. Het locatiewaarde-patroon dat is ontrafeld op de drie onderscheiden niveaus is nagenoeg identiek. Dit beeld komt overeen met de stelling uit voorgaande onderzoeken dat bedrijfsruimtehoudende organisaties de belangrijkste vestigingsplaatskeuzen afwegen in een nationale en regionale context (Van der Gaag, 2003, pp. 48-49).
91

Opvallend is ook dat in tegenstelling tot het patroon bij kantorenlocaties, het verklaringspercentage afneemt naar gelang er ingezoomd wordt op het regionale niveau. De standaard schattingsfout verschilt echter maar een paar procent. Op nationaal niveau laat de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus voor bedrijventerreinen zich het best verklaren vanuit de locatiekenmerken. Voor de verklaring van de variantie in de waarde van bedrijventerreinen in de Randstad gaat dit ook voor een groot deel op. Binnen de Periferie laat de waarde van het bedrijfsmatig onroerend goed zich echter in veel mindere mate verklaren vanuit de kwaliteit van de locatie. De veronderstelling dat op de markt voor bedrijfsruimten vooral eisen aangaande het vastgoed van belang zijn, gaat daarmee in dit onderzoek slechts op voor bedrijventerreinen in de Periferie. Veel interessanter is dat de onderzoeksresultaten wat betreft de locatiekenmerken overeenkomen met de aangedragen vestigingsplaatscriteria in voorgaande onderzoeken. In tabel 6.2 is de top vijf van type locatiekenmerken zoals aangedragen in de theorie50 enerzijds en naar voren gekomen in dit onderzoek anderzijds gepresenteerd.
Tabel 6.2 Top vijf typen locatiekenmerken voor bedrijventerreinen

Top 5 typen locatiekenmerken Bedrijventerreinen zoals naar voren gekomen in dit onderzoek 1. representativiteit 2. zichtbaarheid 3. ligging/voorzieningenniveau 4. autobereikbaarheid 5. ov-bereikbaarheid

Top 5 typen vestigingsplaatscriteria Bedrijventerreinen aangedragen in voorgaande onderzoek 1. bereikbaarheid 2. representativiteit c.q omgevingskwaliteit 3. parkeergelegenheid 4. ligging/voorzieningenniveau 5. zichtbaarheid

De mate van belang die doorgaans aan de locatiekenmerken wordt toegekend, verschilt echter van de onderzoeksresultaten. Opvallend hierin is dat de aspecten van bereikbaarheid in dit onderzoek niet het belang toegekend hebben gekregen als verondersteld in de theorie. Zogenaamde ‘zachte’ factoren als representativiteit en zichtbaarheid naast de factoren ligging en voorzieningenniveau, geven met name inhoud aan de locatiewaarde. Het erkende toenemende belang van de zogenaamde ‘zachte’ factoren wordt hierdoor bevestigd. Het verklaren van de verschillen valt buiten de reikwijdte van dit onderzoek. Het type onderzoek leent zich hier niet voor omdat het een verkennend karakter kent en de resultaten als indicatief geïnterpreteerd moeten worden. Het gaat hier om puur statistisch aangetoonde verbanden. Dat de resultaten grotendeels overeenkomen met de theorie, geeft de resultaten slechts een steviger fundament. Dit fundament bestaat echter hooguit uit een eerste laag betonstort maar is nog veel te fragiel om op te kunnen (voort)bouwen. Daarvoor moet het eerst bezinken en uitharden met behulp van verdergaand onderzoek. Bovendien is het verklaren van het toekende belang aan locatiekenmerken een onderzoek op zichzelf. Hierbij dient op z’n minst beter inzicht worden verkregen in het gedrag van vragers en aanbieders, ofwel de actoren op de bedrijfsmatig onroerend goedmarkt.

50

Zie paragraaf 2.2, pp. 16-19 voor een optekening van de in voorgaande onderzoeken aangedragen vestigingsplaatsfactoren. 92

§ 6.2 ONBEKEND MAAKT ONBEMIND? DE LOCATIEWAARDE BEPAAL…T/D In de voorgaande paragraaf zijn de verschillende analyseresultaten besproken en onderling vergeleken. Hierbij is ook een terugkoppeling gemaakt naar de theorie over vestigingsplaatsfactoren. Zonder in herhaling te vallen zal in deze paragraaf worden getracht een antwoord te geven op de probleemstelling. Daartoe zal worden ingegaan op de eerste twee onderzoeksvragen en bijbehorende deelvragen.
Bestaat er een relatie tussen het huurprijsniveau en de huisvestingskwaliteit van locatiekenmerken van de werklocatie en zo ja, wat is de relatieve ‘waarde’ er van? In dit onderzoek is naar voren gekomen dat er wel degelijk een relatie bestaat tussen het gemiddelde gerealiseerde huurprijsniveau en de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken van de werklocatie. Op zichzelf is dit geen nieuws, de waarde van de locatie in relatie tot de waarde van onroerend goed is alom erkend. In hoofdstuk II is reeds naar voren gekomen dat de locatiewaarde doorgaans wordt opgenomen als sluitpost, een restwaarde. De relatieve waarde van de locatiekenmerken in relatie tot de onroerend goedwaarde werd toegekend aan de marktkennis en ervaring van de taxateur. In welke mate de locatiewaarde van invloed is op de onroerend goedwaarde en waaruit die locatiewaarde bestaat, bleef daarmee in grote mate ongrijpbaar. De resultaten van de hedonistische regressieanalyses geven echter een indicatie van het aandeel dat de locatiewaarde kent in de verklaring van de variantie in gerealiseerde huurprijsniveaus. De verklaringspercentages behorende bij de regressievergelijkingen geven dit weer. Voor kantorenlocaties blijkt de locatiewaarde in de Periferie een groter aandeel te kennen ter verklaring van de huurprijsvariantie dan in de Randstad en op nationaal niveau. Ook na verfijning van de regressieanalyse (door het maken van onderscheid tussen stationslocaties en stads(rand)locaties) blijft de relatieve locatiewaarde voor kantorenlocaties in de Periferie het grootst met een aandeel van 80%. Wel nam het aandeel van de locatiewaarde ter verklaring van de huurprijsvariantie toe voor de Randstad (65,4% stads(rand)locaties) en het nationale niveau (62,4% stationslocaties en 67% stads(rand)locaties). Het aandeel van de locatiewaarde ter verklaring van de variantie in gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveaus voor bedrijventerreinen laat een geheel ander beeld zien. Hier kent de locatiewaarde ter verklaring van de huurprijsvariantie op nationaal niveau het grootste aandeel. De relatieve locatiewaarde voor bedrijventerreinen kent een verloop van 75,5% op nationaal niveau, 63,1% binnen de Randstad en 42,2% voor de Periferie. De relatieve waarde van locatiekenmerken verschilt daarmee naar type bedrijfshuisvesting en ligging. Voor kantorenlocaties kennen de locatiekenmerken een groter aandeel ter verklaring van de huurprijsvariantie in de Periferie dan in de Randstad. Voor bedrijventerreinen geldt het omgekeerde. In welke mate de locatiekenmerken een waardeverminderend dan wel vermeerderend effect (impact van de locatiewaarde) hebben, wordt weergegeven in figuur 6.9. In de figuur komen de verschillen in relatieve locatiewaarde-effecten ten opzichte van de geschatte ‘basis’-huurprijsniveaus duidelijk naar voren. Let wel, het gaat hier niet om het aandeel in de verklaring van de huurprijsvariantie, maar om het aandeel in de totaalwaarde c.q. het huurprijsniveau.

93

Figuur 6.9 Maximaal (+/-) locatiewaarde-effect werklocatiekenmerken t.o.v. geschatte 'basis'huurprijsniveaus
Maximaal (+/-) locatiewaarde-effect werklocatiekenmerken t.o.v. geschatte 'basis'huurprijsniveaus
kantoorlocaties Nationaal kantoorlocaties Randstad kantoorlocaties Periferie kantoorlocaties Stationslocaties Nationaal kantoorlocaties (rand)stedelijk Nationaal kantoorlocaties (rand)stedelijk Randstad kantoorlocaties (rand)stedelijk Periferie bedrijventerreinen Nationaal bedrijventerreinen Randstad bedrijventerreinen Periferie
87,4 -46,3 71,2 -21,5 28,7 -63,5 124,9 -29,1 124,1 -16,8 122,2 -20,9 29,7 -7,0 117,6 91,6 -6,7 49,7

-100,0

-50,0

0,0

50,0

100,0

150,0

locatiewaarde-effect in %

Bron: eigen illustratie, 2003

Kantorenlocaties op of nabij een station kennen het grootste verloop, kantorenlocaties in de Periferie het kleinste. Voor alle typen werklocaties geldt dat het locatiewaarde-effect groter is in de Randstad dan in de Periferie. Voor kantorenlocaties is dit tegengesteld aan het verklaringspercentage. Met andere woorden, het locatiewaarde-aandeel is kleiner maar het locatiewaarde-effect groter voor kantorenlocaties in de Randstad in relatie tot de Periferie. Voor bedrijventerreinen vertoont het verloop in locatiewaarde-aandeel een gelijke tred met het verloop in locatiewaarde-effect; hoe kleiner het verklaringspercentage, hoe kleiner het locatiewaarde-effect. De onderzoeksvraag kan dus bevestigend worden beantwoord. Ongeacht het type werklocatie kent het gemiddeld gerealiseerde huurprijsniveau en de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken in verschillende mate een verband. De relatieve locatiewaarde, zowel naar aandeel als naar effect, is voor elk deelgebied en type werklocatie weer anders. Van een generieke locatiewaarde voor werklocaties in Nederland is daarmee geen sprake. De onderzoeksresultaten maken de toegevoegde waarde van de locatie (naar type werklocatie en deelgebied) zichtbaar. Hierbij dient wel gezegd te worden dat de resultaten eerder richtinggevend als omvattend moeten worden gezien. Een beperkte database maakt een verdere specificatie dan het onderscheid Randstad - Periferie onmogelijk. Voor werklocaties gelegen in sec de regio Amsterdam of Twente zijn de onderzoeksresultaten wel richtinggevend maar niet omvattend doordat unieke regio-eigen locatiekenmerken mogelijkerwijs niet zijn opgenomen in het onderzoek. Welke locatiekenmerken (zowel sectoraal (functioneel) als geografisch) zijn van invloed op het huurprijsniveau? Dat er een relatie bestaat tussen het huurprijsniveau en de huisvestingskwaliteit van de locatiekenmerken en in welke mate, is in het voorgaande naar voren gekomen. Het tweede deel van de probleemstelling richt zich op de vraag waaruit die specifieke ‘locatiewaarde’ bestaat. In § 6.2 zijn de variantieverklarende locatiekenmerken naar deelgebied en type werklocatie neergeschreven. In de paragraven 6.1.1 en 6.1.3 zijn deze samengevat gepresenteerd als een top 5 in de tabellen 6.1 en 6.2. Aan de hand van de deelvragen passeren zij hier kort de revue.

94

Welke locatiekenmerken van kantorenlocaties en bedrijventerreinen zijn van invloed op het huurprijsniveau? Op nationaal niveau is de factor ligging het belangrijkste variantieverklarende locatiekenmerk, gevolgd door de mate van voorzieningenniveau en representativiteit. Ook met het onderscheid naar stations- en stads(rand)locaties worden deze locatiekenmerken aangedragen. Opvallend is wel dat voor stationslocaties aspecten van parkeergelegenheid een aanzienlijk huurprijsverklarend belang kennen. Daarnaast kent de regressieanalyse voor stationslocaties een groter belang c.q. waarde-effect toe aan ligging in de Randstad dan voor stads(rand)locaties. Binnen de Randstad zijn met name de locatiekenmerken autobereikbaarheid, parkeergelegenheid, representativiteit en voorzieningenniveau verklarend voor de huurprijsvariantie. In de Periferie is naast deze vier locatiekenmerken ligging eveneens van belang. Hiervan zijn de locatiekenmerken representativiteit en voorzieningenniveau de belangrijkste verklarende locatiekenmerken. Voor stads(rand)locaties in de Periferie is een goede parkeergelegenheid op eigen terrein meer van belang dan in de Randstad, getuige de opname in de regressievergelijking. Voor bedrijventerreinen vormen naast de factor ligging de zogenaamde ‘zachte’ factoren als representativiteit en zichtbaarheid in belangrijke mate de locatiewaarde. Afgezien van het waarde-effect, vertonen de ontrafelde locatiekenmerken een grote mate van overeenkomst. Aspecten van hoogwaardige bedrijventerreinen liggen met name ten grondslag aan de variantie in gerealiseerde huurprijsniveaus in de drie deelgebieden. Het maken van onderscheid naar bedrijventerreinen gelegen in de Randstad en de Periferie heeft in die zin geen toegevoegde waarde. Spelen dezelfde locatiekenmerken door heel Nederland een zelfde rol of variëren deze naar samenstelling en invloed per deelgebied? Voor zowel kantorenlocaties als bedrijventerreinen kan worden gesteld dat de ontrafelde locatiekenmerken voor de onderscheiden deelgebieden in grote lijnen overeenkomen. In § 6.2 zijn deze reeds naar voren gekomen. In meer of mindere mate zijn ligging, (auto)bereikbaarheid, parkeergelegenheid, voorzieningenniveau en aspecten van representativiteit c.q. uitstraling (zichtbaarheid) voor bedrijventerreinen en/of kantorenlocaties van belang. Voor kantorenlocaties worden meer locatiekenmerken onderscheiden dan voor bedrijventerreinen. De onderscheiden prestatiekwaliteiten van de locatiekenmerken verschillen wel, maar het patroon is hetzelfde. Binnen kantorenlocaties en bedrijventerreinen is de samenstelling van de locatiekenmerken daarmee niet verschillend, de waarde-aandelen en effecten verschillen daarentegen wel degelijk. Dit blijkt onder meer uit de tabellen 6.1 en 6.2 uit de paragrafen 6.1.1 en 6.1.3 De bandbreedte waarbinnen de waarde-effecten voor locatiekenmerken naar type werklocatie en deelgebied zijn gelegen onderstrepen de variatie, zoals weergegeven in figuur 6.10.

95

Figuur 6.10

Locatiewaarde-effect werklocatiekenmerken t.o.v. geschatte 'basis'-huurprijsniveaus

Locatiewaarde-effect werklocatiekenmerken t.o.v. geschatte 'basis'huurprijsniveaus
bandbreedte meerwarde-effect in %

60,0 40,0 20,0 0,0 -20,0 -40,0 -60,0

57,8

55,6

10,5 39,6

48,5

49,3

11,9

52,9 kantoorlocaties Randstad -18,1

-6,7

-7,0

-7,8

-16,8

-12,0

kantoorlocaties Stationslocaties Nationaal

kantoorlocaties (rand)stedelijk Randstad

kantoorlocaties (rand)stedelijk Nationaal

-39,5

kantoorlocaties Periferie

-6,7

bedrijventerreinen Periferie

bedrijventerreinen Randstad

Bron: eigen illustratie, 2003

De relatieve locatiewaarden naar type werklocatie en deelgebied zijn reeds besproken en weergegeven in figuur 6.9. Om de relatieve invloed van de afzonderlijke locatiekenmerken in beeld te krijgen zijn de maximale en minimale waarde-effecten voor afzonderlijke locatiekenmerken per deelgebied omgezet in percentages van het bijbehorende geschatte ‘basis’-huurprijsniveau. De zo verkregen bandbreedtes van de locatiewaarde-effecten van de afzonderlijke locatiekenmerken zijn per deelgebied en type werklocatie weergegeven in figuur 6.10. Hierin is goed te zien dat de afzonderlijke locatiewaarde-effecten van kantorenlocaties (al dan niet met onderscheid in stationsen stads(rand)locaties) in de Randstad beduidend groter zijn dan in de Periferie. Stationslocaties kennen de grootste bandbreedte en lijken daarmee het meeste gevoelig voor de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken. Net als bij kantorenlocaties geldt voor bedrijventerreinen eveneens dat de locatiewaarde-effecten in de Randstad veel groter zijn dan in de Periferie. Dit beeld komt overeen met dat uit figuur 6.9. Wat zijn de verschillen? Wanneer de locatiewaarde-aandelen en effecten worden bezien, zijn er duidelijke verschillen aan te merken tussen bedrijventerreinen en kantorenlocaties. De huurprijsvariantie laat zich op nationaal niveau en binnen de Randstad voor bedrijventerreinen beter verklaren vanuit de prestatiekwaliteit van locatiekenmerken dan voor kantorenlocaties. Het verschil in verklaringspercentages is echter niet zo groot als dat voor bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de Periferie. Het verklaringspercentage voor de huurprijsvariantie van kantorenlocaties ligt een keer zo hoog als dat voor bedrijventerreinen (respectievelijk 80% om 42%). Voor bedrijventerreinen spelen nationale en (boven)regionale aspecten blijkbaar een belangrijkere rol in de vestigingsplaatskeuze. Wanneer eenmaal gekozen is voor vestiging in een bepaalde regio spelen terreinkenmerken blijkbaar een minder belangrijke rol. Toch laat de huurprijsvariantie in de Randstad zich voor 63,1% verklaren vanuit de prestatiekwaliteit van de locatiekenmerken representativiteit en zichtbaarheid (tegenover ‘slechts’ 42,2% in de Periferie). Binnen de Randstad spelen deze terreinkenmerken blijkbaar een belangrijkere rol dan in de Periferie. Een mogelijke verklaring voor dit regionale verschil kan worden gezocht in het feit dat de mens “meer waar wil voor z’n geld”. Vestiging in de Randstad is duurder dan in de Periferie met name vanwege de grotere
96

bedrijventerreinen Nationaal

kantoorlocaties (rand)stedelijk Periferie

kantoorlocaties Nationaal

9,6 23,9

18,3

15,1

concurrentie van verschillende ruimteclaims. Voor men bereid is een hogere prijs te betalen, dient hier wel het nodige tegenover te staan. Voor kantorenlocaties is juist een tegenovergesteld patroon te herkennen. De locatiekenmerken kennen hier een veel groter aandeel ter verklaring van de huurprijsvariantie in de Periferie als op het nationale niveau en in de Randstad. Met het onderscheid naar stations- en stads(rand)locaties neemt het verschil in verklaringspercentage weliswaar af, maar dat voor de Periferie blijft onverminderd hoog (80%). In de Periferie spelen locatiekenmerken blijkbaar een belangrijkere rol in de vestigingsplaatskeuze van kantoorhoudende organisaties. Een mogelijke verklaring kan liggen in een soort van ‘compensatie-effect’ voor het niet liggen in het economisch centrum van Nederland, oftewel the ‘place-to-be-factor’ (de Randstad). Daarnaast kan een verklaring worden gezocht in de concurrentiestrijd van gemeenten in de Periferie bij het aantrekken van bepaalde bedrijvigheid. Representatieve, aangename en goed per auto bereikbare kantorenlocaties als alternatief voor vestiging in de Randstad. Kantorenlocaties met dergelijke kenmerken kennen een hogere huurprijs in de Periferie. Wanneer gekeken wordt naar de waarde-effecten dan valt op dat, ongeacht het type werklocatie, in de Randstad deze een groter verloop kent dan in de Periferie (zie figuur 6.9 en 6.10). Voor een bepaalde mate van kwaliteit betaalt men doorgaans in de Randstad een hogere prijs dan in de Periferie. Het waarde-effect voor werklocatiekenmerken in de Periferie is kleiner. Dit kan deels verscholen liggen in het feit dat de locatiewaarde toegekend wordt aan (c.q. verdeeld wordt over) meerdere locatiekenmerken. Ook het feit dat het huurprijsverschil tussen de werklocaties binnen de Randstad groter is kan hieraan ten grondslag liggen. Opvallend hierbij is dat stationslocaties het grootste verloop kennen. De te genereren huurprijsniveaus zijn blijkbaar in sterke mate afhankelijk van de aangeboden kwaliteit van locatiekenmerken. Multimodale bereikbaarheid, representativiteit, ligging en voorzieningen staan hoog op de agenda bij kantoorhoudende organisaties en dit is terug te vinden in de gerealiseerde huurprijsniveaus. In de onderstaande tabel zijn in volgorde van waardeeffect de typen locatiekenmerken naar werklocatie en deelgebied weergegeven. Voor de specifieke locatiekenmerken wordt verwezen naar §6.2.
Tabel 6.3 Variantieverklarende c.q. locatiewaarde bepalende typen locatiekenmerken naar waarde-effect
WERKLOCATIE PER DEELGEBIED LOCATIEKENMERK

BEDRIJVENTERREINEN NATIONAAL
Bedrijventerreinen Randstad Bedrijventerreinen Periferie Kantorenlocaties Nationaal Kantorenlocaties Randstad Kantorenlocaties Periferie Kantorenlocaties stationslocatie Nationaal Kantorenlocaties stads(rand) locatie Nationaal Kantorenlocaties stads(rand) locatie Randstad Kantorenlocaties stads(rand) locatie Periferie Bron: eigen illustratie, 2003

Ligging, representativiteit en zichtbaarheid Representativiteit en zichtbaarheid Voorzieningenniveau, representativiteit, zichtbaarheid en bereikbaarheid (en bereikbaarheid bovenlokaal openbaar vervoer) Ligging, voorzieningenniveau en representativiteit Autobereikbaarheid (filegevoeligheid), parkeergelegenheid, voorzieningenniveau en representativiteit Ligging, representativiteit, voorzieningenniveau, autobereikbaarheid en parkeergelegenheid Voorzieningenniveau, ligging, parkeergelegenheid en zichtbaarheid (c.q. representativiteit) Ligging, voorzieningenniveau, representativiteit en parkeergelegenheid Voorzieningenniveau en representativiteit Representativiteit en parkeergelegenheid

97

Het belang van de vestigingsplaatscriteria ligging, bereikbaarheid en parkeergelegenheid zoals aangedragen in voorgaande studies wordt hiermee bevestigd. Het veelvuldig voorkomen van het voorzieningenniveau en de zogenaamd ‘zachte’ aspecten van representativiteit bevestigen het toenemende belang van kwaliteit op werklocaties. Meer nog dan uitsluitend het bevestigen van het reeds onderkende belang van de bovenstaande locatiekenmerken, is ook het relatieve belang naar type werklocatie en deelgebied inzichtelijk gemaakt. Ondanks het feit dat het hier een exploratief onderzoek betreft (en de resultaten als indicatief beschouwd dienen te worden) zijn er duidelijke patronen te onderscheiden. Deze patronen zijn reeds besproken in dit hoofdstuk. De onderzoeksresultaten zoals gepresenteerd in tabel 6.3 laten zich als volgt vertalen naar een top vijf van belangrijkste typen locatiekenmerken ter verklaring van de omroerend goedwaarde van werklocaties in Nederland, zoals gepresenteerd in tabel 6.4. Daarbij zijn deze afgezet tegen de doorgaans aangedragen belangrijkste vestigingsplaatscriteria voor werklocaties.
Tabel 6.4 Top vijf typen locatiekenmerken voor werklocaties

Top 5 typen locatiekenmerken werklocaties naar voren gekomen in dit onderzoek
1. 2. 3. 4. 5. ligging representativiteit voorzieningenniveau parkeergelegenheid zichtbaarheid

Top 5 typen vestigingsplaatscriteria werklocaties naar voren gekomen in voorgaande onderzoeken 1. bereikbaarheid 2. ligging 3. representativiteit 4. parkeergelegenheid 5. voorzieningenniveau

Wat betreft het locatiekenmerk ligging dient gezegd te worden dat het hier met name om ligging in de Randstad gaat. Het opvallendste aan een vergelijking van de beide top vijven, is dat het doorgaans aangedragen locatiekenmerk bereikbaarheid niet wordt onderschreven door de onderzoeksresultaten. Omgekeerd wordt het statistisch aangetoonde belang van representativiteit en voorzieningen voor een werklocatie in vanuit de theorie in mindere mate onderschreven. De waarheid ligt waarschijnlijk in het spreekwoordelijke midden, maar dat deze locatiekenmerken van belang zijn, is eens temeer bevestigd. Maar wat zijn nu de mogelijkheden die de verkregen inzichten bieden wat betreft de planning c.q. het ruimtelijk beleid ten aanzien van werklocaties? Met andere woorden, op welke wijze kunnen de verkregen inzichten bijdragen aan een verbetering van werklocatie-ontwikkeling en/of beheer? Om op deze vraag een antwoord te vinden zijn de onderzoeksresultaten voorgelegd aan deskundigen op het gebied van bedrijfsmatig onroerend goed en het ruimtelijk economisch beleid.

§ 6.3 REACTIES OP DE ONDERZOEKSRESULTATEN Om de gebruiksmogelijkheden van onderzoek als het onderhavige te kunnen beschouwen, zijn de onderzoeksresultaten voorgelegd aan een drietal specialisten op het gebied van ruimte en vastgoed. Hieronder volgen de reacties en waarnodig een toelichting of weerlegging op die reacties. Voor een persoonlijke visie op de onderzoeksresultaten en de gebruiksmogelijkheden daarvan, wordt verwezen naar de slotbeschouwing. Drs. A.C. van Wijk (beleidsmedewerker Ministerie van Economische Zaken, Directie Ruimtelijk Economisch beleid, Directoraat Generaal: Ondernemingsklimaat.);
98

“Op kwantitatief gebied bestaat er binnen het ruimtelijk economisch beleid een rijke schat aan ervaring en mogelijkheden. Over de resultaten en methoden voor het bepalen van de ruimtevraag voor bedrijvigheid bestaan uiteraard meningsverschillen, maar gesteld kan worden dat de ruimtevraag goed in beeld is. Wat betreft het inzicht in de kwaliteitskenmerken van werklocaties is er echter nog vooruitgang te boeken. Vooral voor wat betreft de kennis op kwalitatief gebied bestaat er een witte vlek binnen EZ. Een goed voorbeeld zijn de ontwikkelingen rondom de Bedrijfslocatie Monitor. Door de toenemende kwaliteitsvraag aangaande bedrijventerreinen, ontstaat er een ‘schil met verdieping’ rondom de gebruikelijke prognoses”. Hierbij denkt Van Wijk met name aan locatiespecifieke kennis, dat wil zeggen op het niveau van de stad(sregio) en het terrein. In het gesprek naar aanleiding van de analyseresultaten komt naar voren dat Van Wijk vooral een toegevoegde waarde in de resultaten ziet voor het voorgestane ‘kennismanagement’. Zo zouden de waarde-effecten bij kunnen dragen aan het beter vat krijgen op het rendement van (locatiegebonden) subsidies. Als kanttekeningen stel Van Wijk het noodzakelijke bruikbaar maken van de resultaten en de representativiteit ervan. Wat dat laatste betreft vraagt hij zich terecht af of alle waarden die een locatie, of breder alle waarden die van belang zijn voor bedrijventerreinen, wel terug te brengen zijn in een huurprijsniveau. Wat betreft de bruikbaarheid doelt hij op het specificeren van het onderzoek naar het regionale of coropgebied-niveau. Economische Zaken richt zich met name op deze niveaus en werkt voornamelijk met profielen.

Drs. Robert Koshiek (DTZ Zadelhoff Beleggingen): “Ten eerste is het een positieve ‘eye-opener’ dat er mogelijkheden voorhanden zijn om kwaliteit te objectiveren en te koppelen aan huurprijsniveaus. In de vastgoedbranche is op dit gebied zeker nog een slag te maken. Wanneer ik de onderzoeksresultaten bekijk dan komen deze voor het landelijke beeld overeen met mijn marktgevoel. Specificatie naar Periferie en Randstad geven wat dat marktgevoel betreft echter merkwaardige resultaten. Het negatieve effect van bijvoorbeeld de aanwezigheid van winkels bij kantoren strookt niet met de werking van de markt. Deze hebben namelijk een positieve invloed voor de aantrekkingskracht op gebruikers.”
Enige nuancering van het ontrafelde negatieve effect van de aanwezigheid van winkels nabij kantorenlocaties, kan wellicht opheldering bieden. Het corresponderende kwaliteitsniveau van de voorziening in winkels bedraagt niet het maximale kwaliteitsniveau. “Ik denk dat de tegenstrijdige onderzoeksresultaten te maken hebben met het feit dat je niet gespecificeerd hebt naar gebruikersgroep en ook de verschillende deelmarkten met elkaar hebt vergeleken. Binnen de Randstad bijvoorbeeld wordt de Zuid-as vergeleken met locaties in Delft en Zoetermeer. De grote verschillen in huurprijsniveaus tussen deze locaties leiden tot een verkeerd beeld. Om het voorbeeld van het winkelniveau nog even aan te halen; het kan natuurlijk best zijn dat de huurprijsniveaus voor kantorenlocaties nabij winkels structureel (significant) lager zijn gelegen dan bijvoorbeeld kantorenlocaties langs snelwegen. Dit heeft dan te maken met het feit dat de doelgroep voor winkellocaties ten opzichte van de doelgroep voor snelweglocaties minder geld willen betalen voor de werkplek. Wees daarom voorzichtig met het trekken van conclusies op basis van je onderzoeksresultaten. Ik denk dat het namelijk niet mogelijk is om stukjes uit een markt te vissen en deze met elkaar te vergelijken. Daarvoor is de markt te divers. Aan de andere kant bieden je onderzoeksresultaten wel een aanzet voor een vervolgonderzoek naar de relatie tussen de stukjes en de huurprijsniveaus binnen één markt en wel gespecificeerd naar doelgroep. Gebruiksmogelijkheden zie ik met name weggelegd voor overheden op het gebied van haalbaarheidstudies en onderbouwing van beleidsvoornemens. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het grondbeleid. Daarnaast biedt het verhuurders van bedrijfsmatig onroerend goed inzicht in de markt waarop zij kunnen anticiperen. Bijvoorbeeld voor het vaststellen van huurprijsniveaus of het bepalen van het risico voor het investeren in of aankopen van bepaalde objecten.”
99

Dr. Frank van Oort51 (senioronderzoeker bij het Ruimtelijk Planbureau en werkzaam op de Universiteit Utrecht, Internationale Economie en Economische Geografie): “Gebruiksmogelijkheden zijn er zeker voor dergelijke onderzoeken. Zo bestaat er bijvoorbeeld binnen het Ruimtelijk Planbureau een grote behoefte hiernaar. De BLM is veel te grof en komt veelal niet verder dan het inzichtelijk maken van de kwantitatieve vraag. De kwalitatieve vraag blijft doorgaans onderbelicht. Daarnaast dient veel meer aandacht te worden gegeven aan de markt voor kantorenlocaties. Het aardige van het onderzoek is dat het inzicht geeft in de kwalitatieve deelaspecten die het belang van de locatie vormgeven. Om in te gaan op de gepresenteerde resultaten heb ik een aantal aanbevelingen.
Allereerst mis ik ruimtelijk economische aspecten zoals het belang van een afzetmarkt, vestiging ten opzichte van concurrenten en bijvoorbeeld de clustering van bedrijvigheid. Deze zijn zeker ook van belang voor het vestigingsgedrag van bedrijven. Om de bruikbaarheid te vergroten van een dergelijk onderzoek, is aansluiten bij de ruimtelijk indeling van Nederland binnen de economische geografie misschien nuttig.” Van Oort wijst hier terecht op en aanvulling geeft zeker een meerwaarde. Aan de andere kant moet worden gewezen op de locatiekenmerk gerichte insteek van dit onderzoek. Ruimtelijk economische aspecten zijn sterk gebruikerspecifiek. De REN-methode speelt hierop niet in omdat wordt aangenomen dat voorafgaande aan de interesse in een locatie, bepaald is of vestiging op een locatie vanuit die gebruikerspecifieke keuzeaspecten gewenst is. Dit neemt niet weg dat voor het gebruiksnut van dergelijk onderzoek inpassing van ruimtelijk economische aspecten zeker aanbeveling geniet. “Op macro niveau is hierbij de driedeling Randstad, het uitstralingsgebied c.q. de ring rondom de Randstad en de rand van Nederland (Periferie) gebruikelijk. De tweedeling die in dit onderzoek is aangehouden voegt de laatste twee gebieden samen onder de noemer Periferie. Ik denk echter dat er een wezenlijk verschil zit in de ruimtelijk economische context van die gebieden en dan met name in het economische potentieel. Op micro niveau zijn stedelijk agglomeraties onderverdeeld in het (hoog)stedelijke centrumgebied, de stadsrand en (solitaire) locaties in het buitengebied. Uitspraken op dit schaalniveau kunnen met dit onderzoek niet worden gedaan. Verfijnen ofwel specificeren van het onderzoek leidt volgens mij tot een toename van de bruikbaarheid. Benadruk echter wel het indicatieve karakter van de onderzoeksresultaten en probeer niet te verklaren waarom de ene factor belangrijker is dan de andere. Daarvoor is vervolgonderzoek noodzakelijk. Dát de locatiewaarde een dergelijk belang kent en ook dat het onderzoek een indicatie geeft van de locatiekenmerken die de locatiewaarde beïnvloeden, is al genoeg en vernieuwend.” Hier wijst Van Oort op de gevoelige plek van het onderzoek, namelijk de afhankelijkheid van voldoende data. Het databestand zoals gebruikt in dit onderzoek, bevat te weinig data om een driedeling, laat staan een toespitsing binnen de stedelijke agglomeraties toe te kunnen passen. Het minimum vereiste van 30 cases voor een enigszins betrouwbare regressieanalyse ligt hieraan ten grondslag. Hiermee hangt het devies van het benadrukken van het exploratieve karakter van het onderzoek en de indicatieve aard van de resultaten mee samen. Mede op basis van de hierboven beschreven reacties, volgt hierna een slotbeschouwing op het onderzoek. Specifiek wordt hierbij ingezoomd op de bruikbaarheid van het onderzoek, de methode en resultaten. Hierin komen eveneens een aantal aanbevelingen aan bod.
51

Frank van Oort is van oorsprong Ruimtelijk Econoom en is als coördinator/senioronderzoeker nauw betrokken bij de realisatie van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM). 100

SLOTBESCHOUWING
De locatie(waarde) als spil in een slagvaardig ruimtelijke beleid voor de werklocatie
De locatiewaarde bepaald Op de markt voor bedrijfsmatig onroerend goed bestaat een uitgesproken mening over de waarde van de locatie als het gaat om de waarde van het onroerend goed. De trits locatie, locatie, locatie als het belangrijkste waardebepalende element voor onroerend goed, wordt breed gedragen. De mate waarin die locatiewaarde opgeld doet, is doorgaans subjectief bepaald en blijft daarmee in grote mate ondoorzichtig. Daarnaast worden in onderzoeken naar de vraagzijde van de markt voor onroerend goed wel verschillende van belangzijnde locatiekenmerken aangedragen, maar de mate van belang ervan blijft grotendeels onbekend. De onderzoeksresultaten zoals, gepresenteerd in de voorgaande paragrafen, geven echter wel een indicatie van die locatiewaarde en de waardebepalende locatiekenmerken. Het gebruiksnut ervan kan een aanleiding vormen voor mogelijk vervolgonderzoek. Om de onderzoeksresultaten op hun waarde te kunnen schatten en daarmee het gebruiksnut ervan, zijn deze voorgelegd aan drie deskundigen op het gebied van bedrijfsmatig onroerend goed en het ruimtelijk economisch beleid. De reacties zoals opgetekend in § 7.3 vormen een eerste indruk van het gebruiksnut. Het overzien van het onderzoeksproces, de resultaten en de reacties daarop, werpen enkele gedachtegangen op aan de hand waarvan het gebruiksnut zal worden beschreven. De markt wikt, de overheid beschikt? Op een markt waar de vraag groter is dan het aanbod, is sturing door de aanbieder eenvoudig. Immers de aanbieder (de overheid) bepaald waar de vrager (eigenaar/verhuurder van vastgoed) zich kan vestigen. Beleidsvoorschriften lijken daardoor effect te hebben. Wanneer echter het aanbod de vraag overstijgt, bepaald de vrager zelf waar die wil zitten, er is immers keuze in overvloed. Beleidsvoorschriften kunnen dan wel worden doorgevoerd, maar wanneer deze niet overeenstemmen met de wensen en eisen van de vrager, gaat deze zich vestigen op een locatie die wel aan de behoefte voldoet. Sturing door de overheid is dan in veel mindere mate mogelijk. Inzicht in de interactie tussen vraag en aanbod biedt relevante informatie, zowel ten tijde van een vragersmarkt (aanbodoverschot) als van een aanbiedersmarkt (vraagoverschot). Een meerwaarde is ook weggelegd voor een ruimtelijke beleidsbenadering die gebaseerd is op die interactie. Dus niet alleen gericht op de markt of enkel op het algemene maatschappelijke belang zoals voorgestaan in het overheidsbeleid. Wanneer de ruimtelijke inrichting overgelaten wordt aan de werking van de markt, dan geldt het recht van de sterkste en komen de zwakke(re) (sociaal-maatschappelijke) belangen in het nauw. Aan de andere kant leidt een overheidsbeleid dat onvoldoende anticipeert op ontwikkelingen vanuit de markt, tot een inefficiënte ruimtelijke inrichting. Bij beide benaderingen wordt het beginsel van de ruimtelijke ordening zoals omschreven door de Commissie van Veen (1971), namelijk ‘het tot stand brengen van de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving’, niet gediend. Het gebruiksnut van de onderzoeksresultaten is dan ook gelegen in het bieden van inzicht in de interactie tussen vraag en aanbod. Een instrument dat interactie tussen de vraag en het aanbod inzichtelijk maakt, lijkt logischerwijs een noodzakelijke voorwaarde voor het tot stand brengen van een betere afstemming tussen vraag en aanbod. De REN-methode in combinatie met hedonistische modellering, biedt goede mogelijkheden voor. De gebruikersgeoriënteerde REN, een analyse-instrument voor het bepalen van
101

de prestatiekwaliteit van bedrijfshuisvesting, speelt in op het bij elkaar brengen van de vraag en het aanbod. Via hedonistische modellering is het vervolgens mogelijk een prijs toe te kennen aan de specifieke kwaliteit van de bedrijfshuisvesting. Dit onderzoek heeft aangetoond dat de locatiewaarde op deze manier inzichtelijk is te maken. Het exploratieve karakter van dit onderzoek, maakt echter dat de resultaten slechts als indicatief geïnterpreteerd moeten worden. Voor een betrouwbaarder beeld van de locatiewaarde en de waardeeffecten van de locatiekenmerken is het noodzakelijk de analysemethode aan te scherpen. Mogelijk vervolgonderzoek dient naar mijn mening dan ook gericht te zijn op enerzijds het verbeteren van de analysemethodiek voor het achterhalen van die interactie. Anderzijds zal nader moeten worden bekeken in hoeverre de methodiek zich leent voor concrete besluitvorming. Zoveel mogelijk REN-nen op een zo laag mogelijk schaalniveau Een aanbeveling daartoe is het verzamelen van een grote hoeveelheid data. Dit, omdat de betrouwbaarheid van de analysemethode daarmee wordt gediend. Eenvoudig gezegd komt dit neer op de stelregel dat een grotere steekproefomvang leidt tot een representatiever steekproef. Daarbij is het van belang dat de data op een zo objectief mogelijke wijze worden verkregen en op een zo laag mogelijk schaalniveau. Een grote hoeveelheid informatie verkregen op lokaal niveau kan wel worden opgewaardeerd naar het regionale schaalniveau. Omgekeerd is het niet mogelijk in te zoomen op het lokale schaalniveau wanneer de data betrekking hebben op het regionale schaalniveau. Feit boven fictie Objectieve kennis, verkregen met behulp van analyses van het aanbod in relatie tot de gerealiseerde huurprijsniveaus, biedt een betere grondslag voor beleidskeuzes als enquêtes die inzicht moeten bieden in de vraag. Dit omdat het verschil ligt in inzicht in het feitelijke gedrag of het wenselijke gedrag. Het is natuurlijk van belang om te weten wat mensen zouden willen en daar rekening mee te houden in het beleid. Inzicht in het gedrag dat mensen daadwerkelijk vertonen biedt echter een veel betere basis voor anticiperend beleid. Is de gebruiker daarmee buitenspel gezet? Nee, zeker niet. De wensen en eisen van de gebruiker vormen nog altijd de vraag naar specifieke kantoor- en bedrijfsruimtelocaties. Zonder vraag, geen markt voor het aanbod. Zonder markt, geen marktwaarde. Voor het kunnen bepalen van de marktwaarde van de kwaliteit van het aanbod, is inzicht in de vraag vanuit die markt onontbeerlijk. In feite representeren de waarde-effecten de toegekende waarde van de gebruiker aan de kwaliteit van de locatiekenmerken. Immers, de waarde-effecten zijn gebaseerd op gerealiseerde huurprijsniveaus die indirect een weerspiegeling zijn van de preferenties van de gebruiker. Met andere woorden, uit de huurprijsniveaus valt de mate van tevredenheid van de gebruiker met de aangeboden kwaliteit af te lezen. De locatiewaarde bepaalt Gebruiksmogelijkheden liggen er op het gebied van een slagvaardiger ruimtelijk beleid. Allereerst het nut voor het bepalen van het effect van beleidsvoorschriften en in welke mate nadelige effecten kunnen worden gecompenseerd. Sturing op kwaliteit naast het bieden van voldoende kwantiteit, krijgt met toepassing van de in dit onderzoek gebruikte methodiek, handen en voeten. De onderzoeksresultaten getuigen immers van het potentiële nut van de methodiek. De overheid heeft met onderzoek als het voorliggende, een instrument in handen dat kan bijdragen aan het bestemmen van het juiste bedrijf op de juiste locatie.

102

Daarnaast kunnen de waarde-effecten dienen ter raming van de haalbaarheid van (her)ontwikkelingsstudies. Het fungeert daarmee als een aanvulling op de bestaande kostenbatenanalyses. Hierbij valt te denken aan het nut van de data als input voor bijvoorbeeld risicoanalyses en voor het motiveren van locatiespecifieke subsidies. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald welke kwaliteit aanwezig dient te zijn om een zeker huurprijsniveau te kunnen realiseren. De opbrengsten van een project kunnen daardoor mede worden geschat. De klant is koning? Ontwikkelingen in de markt voor werklocaties zullen altijd leidend blijven voor de ruimtelijke ordening ten aanzien van die werklocaties. De gepresenteerde resultaten bieden inzicht in het feitelijke gedrag van de gebruiker en bieden daarmee inzicht in de markt. Een ruimtelijk beleid dat anticipeert op het marktgedrag kan enerzijds inspelen op wenselijke marktontwikkelingen en is anderzijds beter in staat gepaste alternatieven te bieden voor niet wenselijke marktontwikkelingen. Doordat de overheid als enige instantie beschikt over de bevoegdheid om werklocaties te bestemmen, bepaalt deze in aanzienlijke mate het aanbod daarvan. De overheid bepaalt eveneens voor een groot deel de mate van kwaliteit van de locatiekenmerken. Inzicht in de interactie tussen kwaliteit en tevredenheid (prijs) van de locatiekenmerken, leidt tot een slagvaardiger ruimtelijk beleid. Ten bate van de beste denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving, is inzicht in de interactie tussen enerzijds de marktontwikkelingen (de vraag) en anderzijds het ruimtelijke overheidsbeleid (het aanbod) een pré. Met de voorliggende onderzoeksresultaten is hiertoe een eerste aanzet gedaan. Naar mijn mening komt de gebruikte analysemethodiek tegemoet aan de doorgaans als tegenstrijdige getypeerde belangen van de markt en de overheid. Het is een methodiek die het marktgedrag ten aanzien van de kwaliteit van de locatiekenmerken inzichtelijk maakt ten behoeve van een slagvaardig ruimtelijk werklocatiebeleid. Met andere woorden: De klant is koning, de overheid regeert…

103

Literatuurlijst
Ambrose, B. (1990), An analysis of the factors affecting light industrial property valuation. In: The Journal of Real Estate Research, 5, pp. 355 – 369. Ang, K.I. (1993), REN en de RGD-prestatiecontracten. Bijdrage aan het symposium: ‘Toepassingen van de Real Estate Norm’, Ervaringen van opdrachtgevers en een visie op de toekomst. 29 november 1993 in het World Trade Center WTC te Amsterdam. Atack, J. & R.A. Margo (1998), “Location, Location, Location!” The price gradient for vacant urban land: New York, 1835 to 1900. In: Journal of Real Estate Finance and Economics, 16:2, pp. 151-172. Bak, L. (1980), Kantoorprofiel, structuur en ontwikkeling van de kantorensektor. Deventer: Van Loghum Slaterus. Bak, R.L. (2002), Kantoren in cijfers 2002. Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt. Utrecht: Kantoren Fonds Nederland. Ball, J. & V.C. Srinivasan (1994), Using the analytical Hierarchy Process in House selection. In: Journal of Real Estate Finance and Economics, 9, pp. 69-85. Bender et al. (1997), An Analysis of Perceptions Concerning the Environmental Quality of Housing in Geneva. In: Urban Studies, 34(3), pp. 503-513. Bender et al. (1999), Environmental quality perceptions of urban commercial real estate. In: Journal of Property Investment & Finance, 17(3), pp. 280-296. Boarnet, M.G. & S.T. Chalermpong (2002), New Highways, Indiced Travel, and Urban Growth Patterns: A “Before and After” Test. Irvine, California: University of California. Bree, M. van (2002), Real Estate Norm 2003 verschijnt nu op cd-rom. In: Real Estate Magazine nr. 25 (2002), pp. 37-38. Brennen et al. (1984), Office rent in Chicago CBD. In: AREUEA Journal, 12, pp. 295 – 305. Buck Consultants International b.v. (1998), Locatievoorkeur en ruimtegebruik van verhuisde bedrijven. Den Haag: Centraal Planbureau. Chan, N. (2002), Stigma Assessment- A Multi-criteria Decision-making Approach. Paper presented at Pacific Rim Real Estate Society, 8th Annual Conference, Christchurch, New Zealand, 21-23 January 2002. Colwell, P.F. & H.J. Munneke (1997), The structure of urban land prices. In: Journal of Urban Economics (1997), 41, pp. 321-336. Commissie van Veen (1971), Rapport van de Commissie Interdepartementale Taakverdeling en Coördinatie, Den Haag, Staatsuitgeverij. Conijn et al. (1998), Prijsvorming Nieuwbouw en Bestaande OTBouwstenen (35), Onderzoeksinstituut OTB. Koopwoningen. Delft: University Press.

Corgel, J.B. (1997), Property – by- Property Valuation of Publicly Traded Real Estate Firms. In: Journal of Real Estate Research. Vol. 14 (1997) No. 1/2, pp.77-90.
104

Court, A.T. (1939), Hedonic Price Indexes With Automotive Examples. In: The Dynamics of Automobile Demand, New York, General Motors, 1939. Dhrymes, P. (1971), Price and quality change in consumer capital goods. In: Prices and Quality Change, Griliches (Ed), Harvard University Press, Cambridge, Mass. Dinteren, J. van (2003), Engelse Business Parks: de lessen. In: Real Estate Magazine, jaargang 6 nr. 29 (2003), pp. 20-25. Dinteren, J.H.J. van (1989), Kantrorenonderzoek in Nederland, een overzicht van de ontwikkeling gedurende de laatste 20 jaar. In: Geografisch Tijdschrift, 23, nr. 2, pp. 98-108. Dubin, R.A. (1988), Estimation of Regression Coefficients in the Presence of Spatially Autocorrelated Error Terms. In: Review of Economics and Statistics, 70(3), pp. 466-474. Dubin, R.A. (1998), Spatial Autocorrelation: A Primer. In: Journal of Housing Economics, 7, pp. 304-327. Dunse et al. (2002), The Spatial Pattern of Industrial Rents and the Role of Distance. Paper presentetd at the 8th Annual Meeting of the Pacific Rim Real Estate Society, Christchurch, New Zealand, 21st – 23rd Jaunuary 2002, pp.1- 17. Evans, A.W. (1985), Urban Economics-an Introduction. Blackwell, Oxford. Fehribach et al. (1993), An analysis of the determinants of industrial property. In: Journal of Real Estate Research, 8, pp. 1-12. Forrest, D. (1991), An analysis of house price differentials between English regions. In: Regional Studies (1991), 25, pp. 231-238. Freeman, A. (1979), Hedonic Prices, property values and measuring environmental benefits: a survey of the issues. In: Scandinavian Journal of Economics, 81, pp. 154-173. Gaag, S. van der (2003), Ruimtelijke kwaliteit: Mooi aangelegde bedrijventerreinen zijn mogelijk. In: PropertyNLresearchquarterly, December 2003, jaargang 2, nr. 4, pp. 48-53. Geert De Wulf, Peter Krumm, Hans de Jonge (2000), Successful Corporate Real Estate Strategies, Akro Publishers, Nieuwegein. Gillingham, R. (1975), Place to place rent comparisons. In: Annals of Economic and Social Measurement (1975), 4/1, pp.153-173. Ginter, D., Iding, M. & W. Wijnen (2003), Een impuls voor de omgeving: Herstructurering van bedrijventerreinen. In: Real Estate Magazine, jaargang 6 nr. 29 (2003), pp. 10-13. Gonzalez A.J. & R. Laureano-Ortiz (1992), A Case-Based Reasoning Approach to Real Estate Property Appraisal. In: Expert Systems With Application 4, pp. 229-246. Halvorsen, B. & H.O. Pollakowski (1981), Choice of Functional Form for Hedonic Price Equotions. In: Journal of Urban Economics, 10 (1), juli 1981, pp. 37-49. Hart, H.W. ter (1981), Kantoren, een stedelijk fenomeen. In: Lambooy, J.G., Ekonomie en ruimte, deel 2: Stad en ekonomie. Assen: Van Gorcum.
105

Hessels, M. (1992), Locational dynamics of business services. An intrametropolitan study on the Randstad Holland. Utrecht: Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen. Heuer, M. & F. Boekema (2003), Naar een selectief vestigingsbeleid. In: PropertyNL researchquartely, jaargang 2, nr. 4, December 2003, pp. 43-47. Hidding, M.C. (1997), Planning voor stad en land. Bussum, Uitgevrij Coutinho, pp. 38-41. Ho, D. (1999), Preferences on Office Quality Attributes: A Sydney CBD Study. In: Australian Land Economics Review, 5(2), pp. 36-42. Hoag, J.W. (1980), Towards indices of real estate value and return. In: The Journal of Finance, 35, pp. 569 – 580. Huang, W. (1994), The Effects of Transportation Infrastructure on Nearby Property Values: A Review of the Literature. Institute of Urban and Regional Development (IURD), Working Paper No. 620, Berkley, CA: University of California. Huizingh, E. (1999), Inleiding SPSS voor Windows, Schoonhoven: Academic Service. Janssen, J. (1992), De prijsvorming van bestaande koopwoningen. Een analytisch onderzoek naar determinanten van prijzen en transacties van bestaande koopwoningen in vier Nederlandse gemeenten. Proefschrift, Katholieke Universiteit Nijmegen. Kauko, T.J. (2002), Modelling the locational determinants of house prices: neural network and value tree approaches. Utrecht, Labor Grafimedia b.v. Kempen, E.E.M.M. (2001), Een schatting van de baten van geluidsmaatregelen. Bilthoven: Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu, rapport 715120004. Kohnstamm, P.P. & L.J. Regterschot (1994), De manager als bouwheer, de rol van de bestuurder bij de realisatie van nieuwe huisvesting. Den Haag: Ten Hagen & Stam. Kousemaeker, F.J.M. (1984), Onroerend goed. Leidraad voor studie en praktijk. Alphen a/d Rijn: Samson Tjeenk Willink. Korteweg, P.J. (2002), Inleiding tot de cursus vastgoed (VBVAS). Hand-out. Utrecht: Universiteit Utrecht. Kramer, L.A.C. (1992), Real Estate Norm : gebouw en kwaliteit, Afstudeerscriptie Faculteit der Economische Wetenschappen en Econometrie (FEE), Universiteit van Amsterdam. Kruijt, B., Needham, B. & T. Spit (1992), Economische Grondslagen van Grondbeleid. Amsterdam: Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde. Kurstjens, P. (1996), Strategische beleidsvorming bij Lnadbouw, Natuurbeheer en Visserij. Een overzicht anno 1996 (‘state of the art’). Den hag, Ministerie van LN. Laakso, S. (1997), Urban Housing Prices and the Demand for Housing Characteristics. The Research Institute of the Finnish Economy (ETLA) A 27, Helsinki. Lancaster, K.J. (1966), A new Approach to Consumer Theory. Journal of Political Economy, 74, 1966, pp. 132-157.
106

Leishman, C.M. (2000), House building and product differentiation: An hedonic price approach. In: Journal of Housing and the Built Environment nr. 16, 2001, pp. 131-152. Lockwood et al. (1996), Determinants of Industrial Property Value. In: Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association (1996), Vol. 24, No. 2, pp. 257-272. Louw, E. (1996), Kantoorgebouw en vestigingsplaats. Een geografisch onderzoek naar de rol van huisvesting bij locatiebeslissingen van kantoorhoudende organisaties. Delft: Technische Universiteit Delft. Malpezzi, S. (2002), Hedonic Pricing Models: A selective and Applied Review. Wisconsin: The University of Wisconsin, pp. 1- 45. Miller, N.G. (1982), Residential Property hedonic pricing Models: A Review. In: Sermans, C. F. (ed.): Urban Housing Markets and Property Valuation. Research in Real Estate 2., Jai Press Inc., Greenwich, Connecticut, pp. 31-56. Neprom & DTZ Zadelhoff Research (2003), Aanbodmonitor Kantoren 2003. Een kwantitatieve en kwalitatieve aanbodanalyse. Utrecht. Orford, S. (1999), Valuing the build environment-GIS and house price analysis. Ashgate, UK. Pace, R.K. & O.T. Gilley (1997), Using the Spatial Configuration of the Data to Improve Estimation. In: Journal of Real Estate Finance and Economics, 14(3), pp. 333-340. Pan, S. (1996), A Study of Multi-aim Decision Making for Real Estate Projects. Research paper presented at the 2nd Pacific Rim Real Estate Society Annual Conference, Sanctuary Cove, Gold Coast, Queensland, 21-24 January. Pater, B. & H. van der Wusten (1991), Het geografisch huis. De opbouw van een wtenschap. Muiderberg: Coutinho. Perenboom, M. (2001), Netwerken: een strategische benadering. Delft: Technische Universiteit Delft. Richardson, H.W. (1977), The New Urban Economics. London, Pion. Rooijakkers, P. (2003), Onderzoekers werken aan eensluidende criteria voor vastgoedonderzoek. In Vastgoedmarkt, juli 2003, jaargang 30, pp. 10-11. Rosen, S. (1974), Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. In: Journal of Political Economy, 82, pp. 34-55. SEO (2002), Een prijskaartje aan kwaliteitskenmerken van kantoren. Onderzoek naar de preferenties van kantoorgebruikers. Stichting voor Economisch Onderzoek te Amsterdam, pp. 10-14. Short et al. (1999), Experimental Poverty Measures : 1990 to 1997. In: Census Report, juni 1999, pp. 60-205. Spit, T. & B. Needham (1987), A model of house prices in a Dutch city. In: Netherlands Journal of Housing and Environmental Research, Vol. 2 (1987) No. 1, pp. 53-60. Stevens, R.P.M. (1993), Positionering Real Estate Norm (REN). Methode ter verbetering van de communicatie over functionele huisvestingskwaliteit. Nieuwegein: Stichting REN Nederland.

107

Stichting Real Estate Norm Nederland (1993), Real Estate Norm (REN-norm) Bedrijfsgebouwen: methode voor de advisering en beoordeling van bedrijfslokaties en bedrijfsgebouwen. Nieuwegein: Stichting REN Nederland, eerste versie. Stijnenbosch et al. (2003), Leren van woningmarktonderzoek. In: PropertyNL researchquartely, jaargang 2, nr. 4, December 2003, pp. 55-56. Theebe, M.A.J. (2002), Planes, Trains and Automobiles: The Impact of Noise on House Prices. Amsterdam, pp. 1-31. Torto, R.G. & W.C. Wheaton (1995), Office Rent Indices and their Behavior Over Time. In: Journal of Urban Economics, 1995, pp. 1-21. Van Dale (1989), Groot Woordenboek der Nederlandse Taal, p. 1833. Van der Gaag, S. (2003), Mooi aangelegde bedrijventerreinen zijn mogelijk. In: PropertyNL researchquartely, jaargang 2, nr. 4, December 2003, pp. 48-53. Van Gool, P., Jager, P. & R.M. Weisz (2001), Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten, WoltersNoordhoff. Van Vught, F. (1978), Toekomstonderzoek en scenario-schrijven. In: Planning; methodiek en toepassing, nr. 7, pp. 2-11. Venema, P. & B. Gerritse (2002), Elke kwaliteit van kantoorhuisvesting heeft zijn prijs. In: Zadelhoff Zakelijk, jaargang 20, Mei 2003, pp. 16-17. Verhoogt, M. (2002), GIS en vastgoed. Inzichten in de problematiek van implementatie en toepassing van GIS binnen de vastgoedsector. Utrecht: Universiteit Utrecht. Verkooijen, W.J.H. (1996), Neural Networks in Economic Modelling. Tilburg, Katholieke Universiteit Tilburg, Centrum voor Economisch Onderzoek. Doctorale dissertatie. Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening 2000/2020 (2001), Ruimte maken, ruimte delen. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. Den Haag, Ministerie van VROM en de RPD. Voogd, H. (1995), Methodologie van ruimtelijke planning. Bussum: Dick Coutinho. Vos, M. & L. Ponteur (2001), Het Geharmoniseerde Indexcijfer van de Consumptieprijzen: Verloop en actualisering in 2000-2001. In: Trefpunt Economie (2001/10A). Brussel: Ministerie van Economische Zaken, pp. 2-14. Yang, Z. (2000), An application of the hedonic price model with uncertain attribute. The case of the People’s Republic of China. In: Property Management, Vol. 19 No 1, 2001, pp. 50-63.

Internetbron IAZI (2003). Informations- und Ausbildungs-Zentrum für Immobilien (IAZI) [online]. [geciteerd in september 2003]. Beschikbaar op het World Wide Web :< http://www.iazicifi.ch/iaziwebde/de/methedo.htm>
108

FIGUREN- EN TABELLENLIJST
conceptueel model werklocatie-onderzoek segmentering onroerend goedmarkten naar aard markt segmentering vastgoedsector naar handelsfunctie hedonistische modelvormen structuur van een analytical hierarchy process schema REN-methodiek REN-methode voor gewichtentoekenning aan locatiekwaliteit de REN; meetinstrument voor bepaling van de functionele huisvestingskwaliteit schema positionering van het deelgebied waarop de REN betrekking heeft schematisering principe multiple regressieanalyse operationeel analysemodel voor relaties prestatiekwaliteit kantorenlocatiekenmerken met huurprijsniveaus kantorenlocaties Figuur 5.3: operationeel analysemodel voor relaties prestatiekwaliteit bedrijventerreinkenmerken met huurprijsniveaus bedrijventerreinen Figuur 6.1: locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Nederland Figuur 6.2: locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Randstad Figuur 6.3: locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken Periferie Figuur 6.4: locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken stationslocaties Nederland Figuur 6.5: locatiewaarde naar kantorenlocatiekenmerken stads(rand)locaties Nederland Figuur 6.6: locatiewaarde naar bedrijventerreinkenmerken Nederland Figuur 6.7: locatiewaarde naar bedrijventerreinkenmerken Randstad Figuur 6.8: locatiewaarde naar bedrijventerreinkenmerken Periferie Figuur 6.9: Maximaal (+/-) locatiewaarde-effect werklocatiekenmerken t.o.v. geschatte ‘basis’huurprijsniveaus Figuur 6.10:Locatiewaarde-effect werklocatiekenmerken t.o.v. geschatte ‘basis’-huurprijsniveaus

Figuren Figuur 1.1: Figuur 2.1: Figuur 2.2: Figuur 3.1: Figuur 3.2: Figuur 4.1: Figuur 4.2: Figuur 4.3: Figuur 4.4: Figuur 5.1: Figuur 5.2:

Tabellen Tabel 2.1:
Table 5.1: Tabel 5.2: Tabel 6.1: Tabel 6.2: Tabel 6.3: Tabel 6.4:

vestigingsplaatscriteria t.a..v. de locatie voor kantoor- en bedrijfsruimtehoudende organisaties voorbeeld REN-dataset voorbeeld regressieanalyse dataset top vijf type locatiekenmerken voor kantorenlocaties top vijf type locatiekenmerken voor bedrijventerreinen variantieverklarende c.q. locatiewaarde bepalende typen locatiekenmerken in volgorde van waarde-effect top vijf type locatiekenmerken voor werklocaties

Boxen Box I

bedrijfsmatig onroerend goedmarkt

109