Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

Gemeente Roosendaal Roosendaal, november 2004

Woord vooraf
Voor u ligt het ‘Masterplan Majoppeveld’. In dit plan heeft het georganiseerde bedrijfsleven van Roosendaal, Contactgroep Majoppeveld, tezamen met de gemeente Roosendaal een gezamenlijk ambitieniveau neergelegd ten aanzien van het terugdringen van het proces van veroudering van Majoppeveld. In één woord wordt dit aangeduid met ‘herstructurering’ of ‘revitalisering’. Beide partijen beseffen dat er sprake is van wederzijdse afhankelijkheid. Wij hebben elkaar hard nodig als het gaat om herstructureringsaangelegenheden. Immers, herstructurering is niet alleen het verbeteren van het publieke deel van een bedrijventerrein, maar omvat ook het aanpakken van de verpaupering van het private deel van het terrein. Het spreekt dan ook voor zich dat gemeente en bedrijfsleven tot een gezamenlijke aanpak komen. Een gezamenlijk ambitieniveau is nog vrijblijvend. Vandaar dat de gemeente herstructurering als actiepunt heeft opgenomen in haar Economisch Actieplan 2002 2006. Ook de Contactgroep Majoppeveld heeft in de afgelopen jaren haar verantwoordelijkheid genomen door activiteiten te initiëren die hebben geleid tot het definiëren van de door het bedrijfsleven gewenste maatregelen. In dit Masterplan zijn beide ‘boodschappenlijstjes’ vertaald in gezamenlijk beoogde projectresultaten. Daarbij moet op de eerste plaats worden gedacht aan het revitaliseren van enkele deelgebieden in Majoppeveld, waardoor de kwaliteit van het totale gebied sterk wordt verbeterd. Voorts staat ons de opzet van een integrale parkmanagementorganisatie voor ogen, die mede zorg draagt voor kwaliteitsbehoud van de ruimtelijke indeling. Ten slotte staat implementatie van een criminaliteitspreventieplan hoog op de agenda van beide partijen. Herstructurering is een moeilijke materie. Het kost veel energie, doorlooptijd en vooral geld. Wij zijn daarom verheugd dat Majoppeveld op de zogeheten Top-lijst van het ministerie van Economische Zaken (EZ) prijkt, op basis waarvan initiatieven een subsidiebijdrage tegemoet kunnen zien. Voorts heeft het project de belangstelling van de provinciale overheid. Onder regie van de NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) wordt binnenkort het realisatieplan van het eerste deelproject opgeleverd. Daaruit blijkt al dat de financiële bijdrage vanuit EZ een belangrijke katalysator is voor de voortgang. Ook is in het afgelopen jaar veel positieve ervaring opgedaan door het vestigen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) op het plangebied. Hierdoor kon de dynamiek in het gebied voor een groot deel in eigen hand worden geregisseerd. Wij zijn ervan overtuigd dat de herstructurering van Majoppeveld een gezamenlijk succes moet worden. Dat is van het grootste belang voor de economie en de werkgelegenheid van Roosendaal en van West–Brabant. Wij besluiten met de constatering dat herstructurering/revitalisering geen statische bezigheid is. Indien daartoe aanleiding bestaat zullen wij het Masterplan zonodig herzien. Roosendaal, 1 november 2004 Gemeente Roosendaal Contactgroep Majoppeveld

dr. J.J. Pelle Wethouder Economische Zaken

ir. W.M.P.M. van Leuven Voorzitter

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

Inhoudsopgave
Woord vooraf 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 Situatieschets Majoppeveld Geschiedenis Type terrein en bedrijvigheid Gebiedsbeschrijving Probleemschets Publiek gebied 2.1.1 Externe ontsluiting 2.1.2 Entree 2.1.3 Interne ontsluiting 2.1.4 Openbaar groen 2.1.5 Parkeren 2.1.6 Riolering 2.1.7 Bewegwijzering Privaat gebied 2.2.1 Presentatie van bedrijfsterreinen 2.2.2 Leegstand en braakliggende percelen 2.2.3 Veiligheid SWOT-analyse Naar een herstructureringsstrategie Ambitieniveau 3.1.1 Gemeentelijk ambitieniveau 3.1.2 Ambitieniveau bedrijfsleven 3.1.3 Gezamenlijk ambitieniveau Beoogde resultaten 3.2.1 Revitalisering 3.2.2 Parkmanagement 3.2.3 Criminaliteitspreventie Partijen Fasering Flankerende herstructureringsactiviteiten 5.1.1 Inzet publiekrechtelijke instrumenten 5.1.2 Infrastructuur 5.1.3 Uitbreiding Majoppeveld Revitalisering 5.2.1 Project 1 5.2.2 Project 2 5.2.3 Project 3 5.2.4 Project 4 Parkmanagement Criminaliteitspreventie Begroting
4 6 6 8

2.2

2.3 3 3.1

10 10 10 12 12 12 13 13 13 13 13 14 15 15

3.2

17 17 17 18 18 19 21 22 23

4 5 5.1

24

5.2

5.3 5.4 6

25 25 25 27 27 28 30 31 31 32 32 33

34

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

1

Situatieschets Majoppeveld

Majoppeveld is gelegen in de gemeente Roosendaal in West-Brabant. West-Brabant maakt deel uit van het door het ministerie van Economische Zaken benoemde economisch kerngebied Zuidwest-Nederland. In de Bedrijfslocatiemonitor (1999) blijkt dat in het grootste economische groeiscenario voor West-Brabant, een ruimtekort wordt verwacht van 840 hectare in de periode 1998-2020. Met de uitbreiding van Moerdijkse Hoek wordt hier door de regio deels op ingespeeld. Echter, ook op bestaande bedrijventerreinen in West-Brabant kan ruimte beter en efficiënter benut worden. Herstructurering kan hier aan bijdragen. Het aandeel van de West-Brabantse stuwende economie in de Nederlandse economie bedraagt circa 6%. Het aandeel in de totale Brabantse economie bedraagt circa 27%. Er zijn in West-Brabant drie stuwende economische activiteiten. Het gaat hier om grootschalige industriële activiteiten: procesindustrie, groothandel/distributie c.q. logistiek en stuwende zakelijke dienstverlening, o.a. ICT. Qua bereikbaarheid heeft Roosendaal het voordeel zich in de nabijheid van zowel de (toekomstige) A4 als de A16 te bevinden. Hiermee beschikt Roosendaal al van oudsher over een strategische ligging ten opzichte van Rotterdam en Antwerpen en hun havens. Mede als gevolg hiervan vervult Roosendaal een belangrijke werkgelegenheidsfunctie in West-Brabant. De geografische ligging maakt Roosendaal ook tot een aantrekkelijke vestigingsplaats voor multinationals. Enkele voorbeelden op Majoppeveld hiervan zijn Penske International, Mead Verpakkingen, BIC Europe en Philips Lighting.

Fig. 1.1. Plattegrond West-Brabant

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

4

Roosendaal heeft circa 79.000 inwoners. Het aantal inwoners in Roosendaal is in het afgelopen decennium toegenomen. Dit betekent dat Roosendaal een aantrekkelijke stad wordt gevonden om in te wonen, werken en recreëren. Roosendaal herbergt 39% van de totale werkgelegenheid in West-Brabant. Op de bedrijventerreinen in Roosendaal is 47% van de werkgelegenheid in Roosendaal geconcentreerd, waarvan 45% op Majoppeveld. Het aantal arbeidsplaatsen in de gemeente Roosendaal bedroeg in 2003 in totaal 36.800, dit is circa 15.000 meer dan normaal. Dit duidt op een inkomende pendel van 10.000 tot 15.000 mensen. Waarmee duidelijk aangegeven dat Roosendaal een belangrijke economische en werkgelegenheidsfunctie in West-Brabant vervult.

Fig. 1.2 Stadsplattegrond Roosendaal

Majoppeveld en Borchwerf zijn de twee grote bedrijventerreinen binnen de gemeente Roosendaal, die beide door hun ligging, bereikbaarheid, omvang en voor wat betreft de mogelijke milieucategorieën ook een regionale en bovenregionale betekenis hebben. Deze betekenis is nog eens onderstreept in het uitwerkingsplan van het Streekplan van de Provincie Noord-Brabant en in de recent door het ministerie van Economische Zaken uitgebrachte nota “Pieken in de Delta”.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

5

In het provinciale Streekplan is bijvoorbeeld aangegeven dat verstedelijking geconcentreerd dient te worden in stedelijke regio’s, waarvan Bergen op ZoomRoosendaal er een is. Zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik is in dat kader van groot belang voor de Provincie. In dat kader worden c.q. moeten de middelen uitbreiden, herstructureren en meervoudig grondgebruik ingezet worden.

1.1

Geschiedenis

Majoppeveld is ontstaan met de vestiging van Philips in 1947, direct ten oosten van de wijk Kalsdonk (de eerste uitbreidingswijk in het kader van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog). Later streken andere grote ondernemingen neer zoals het slachthuis en Van de Brink (later Haust). Vanaf die eerste locatie op het huidige Majoppeveld-Noord heeft Majoppeveld zich steeds meer naar het oosten ontwikkeld. Vanaf de jaren 1960-70 vestigden zich met name groothandel en transportbedrijven (met de typerende loodsruimten) op het terrein. Later kwamen ook autobedrijven die zich met hun voorkant naar de A58 richtten. Alle uitgegeven gronden zijn volledig privaat eigendom. In de loop der jaren zijn veel bedrijfspanden leeg komen te staan, onder andere omdat productiebedrijven hun activiteiten verplaatsten naar lagelonenlanden. Deze leegstaande bedrijfspanden en –terreinen worden niet, c.q. slecht onderhouden. Hierdoor is er voor een deel van het terrein, ondanks inspanningen van de gemeente en de bedrijventerreinvereniging, sprake van toenemend verval. Daarnaast worden sommige terreinen door de bedrijven niet optimaal benut. Ook is de infrastructuur op bepaalde onderdelen voor het huidige wegtransport verouderd. Kenmerkend voor een bedrijventerrein als Majoppeveld is dan ook dat naarmate de tijd vordert het probleem van veroudering en verpaupering zich steeds sneller doorzet en er een natuurlijke neiging ontstaat van gevestigde bedrijven om naar elders te verhuizen. Majoppeveld is dus gefaseerd steeds verder in oostelijke richting gegroeid. Het bedrijventerrein is voortdurend aan verandering onderhevig. Gevolg van de gefaseerde groei is dat de oudere delen van Majoppeveld ook het meest verouderd zijn. Hierdoor is het voor bedrijven niet aantrekkelijk om zich op dit deel te vestigen, terwijl zij dat wel doen op de nieuwe delen van Majoppeveld. De ruimtedruk op deze nieuwe delen is daardoor groter dan gewenst en noodzakelijk. Niet alleen de leeftijdgebonden veroudering is debet aan de problemen op Majoppeveld, maar ook marktontwikkelingen en de veranderde economische eisen aan een bedrijventerrein dragen hieraan bij. Bij dit laatste valt te denken aan infrastructuur en soort bebouwing. Door de verpaupering die de afgelopen jaren op bepaalde gedeelten van Majoppeveld is opgetreden, heeft Majoppeveld bij de ondernemers een wat negatief imago gekregen. Naast de noodzaak om de verpaupering in fysieke zin aan te pakken, dient vooral het vertrouwen van de ondernemers in Majoppeveld weer te worden hersteld of te worden verstevigd. Dit dient vooral tot stand te komen door middel van overleg en samenwerking en door op korte termijn resultaat te boeken. Het versterken van het imago is iets dat mogelijk ook onder de paraplu van parkmanagement vorm en inhoud gegeven kan worden.

1.2

Type terrein en bedrijvigheid

Het bedrijventerrein Majoppeveld is een bedrijventerrein dat al enige decennia oud is en op sommige delen verouderd en verpauperd. Roosendaal neemt als locatie voor bedrijven regionaal gezien een belangrijke positie in. Door de ligging in West-Brabant, de omvang en de aard van de stuwende bedrijvigheid heeft Majoppeveld een bovenregionaal karakter.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

6

Het bedrijventerrein Majoppeveld is circa 190 hectare groot. Het is gelegen aan de noordoostkant van Roosendaal. Het wordt van oost naar west doorsneden door de rijksweg A58. Majoppeveld-Noord ligt ten noorden van de A58, het gedeelte ten zuiden van de A58 staat bekend als Majoppeveld-Zuid. De A58 sluit aan op zowel de A4 als de A16. Vanuit de lucht gezien geeft Majoppeveld het volgende beeld.

Fig. 1.3 Luchtfoto Majoppeveld

Deze foto laat zien dat Majoppeveld wordt doorsneden door de A58. Tevens wordt zichtbaar dat Majoppeveld tegen woonwijken is aangebouwd. Hetgeen relevant is voor het type bedrijvigheid aan deze randen. Majoppeveld is bedoeld voor middelgrote bedrijven, die wereldwijd opereren. 60% van alle bedrijven heeft een stuwend karakter. Daarvan is 3 op de 4 bedrijven geconcentreerd in de sectoren industrie en handel. Er zijn op Majoppeveld circa 260 bedrijven gevestigd [Wijkatlas Roosendaal 2003], die een directe werkgelegenheid van 5.584 arbeidsplaatsen creëren. Naar rato van het aantal vestigingen vervullen de handel en industrie (machine- en apparatenbouw, hout- en meubelindustrie, voeding- en genotmiddelenindustrie) een dominerende rol. In mindere mate geldt dit voor autoreparatie en transport. De handel concentreert zich met name op Majoppeveld-Zuid, terwijl de industriële bedrijven zich vooral bevinden op Majoppeveld-Noord. Voor specifieke activiteiten wordt clustering nagestreefd. Goede voorbeelden daarvan zijn de autohandel op Majoppeveld-Noord en de woonboulevard op Majoppeveld-Zuid. Er bestaat een functionele relatie tussen het bedrijventerrein Majoppeveld en het noordelijker gelegen bedrijventerrein Borchwerf. Beide bedrijventerreinen vullen elkaar aan. Grote gedeelten zijn, voor wat betreft de typologie gevestigde bedrijven en aanwezige milieucategorieën, vergelijkbaar. Echter, op Majoppeveld komen veel meer kleinere bedrijfjes voor, met name op de deelgebieden de Meeten en aan Boerkensleen.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

7

De aanwezige structuur van en op het bedrijventerrein biedt voldoende garantie om Majoppeveld haar positie te laten behouden en te laten verstevigen als regionaal bedrijventerrein voor bedrijven tot en met milieucategorie 4 en incidenteel milieucategorie 5. In het belang van de laatstgenoemde categorieën bedrijven is het wel van belang de nog aanwezige bedrijfswoningen, vooral in de gebieden met de zwaardere categorieën, op termijn te laten verdwijnen. Het bestemmingsplan voorziet hierin. Vanuit de gedachte dat Majoppeveld aan woonwijken grenst, is er voor gekozen een geleidelijke overgang van lichte naar zwaardere milieucategorieën te bewerkstelligen. Dit houdt in dat aan tegen de woonwijken aan hooguit milieucategorie 3 mogelijk is. De uitbreidingen van Majoppeveld voorzien in de realisatie van kleinere bedrijfskavels, tot circa 4.000 m². Op de uitbreiding van Borchwerf (Borchwerf II) is één deelgebied eveneens bestemd voor kavels tot maximaal 5.000 m², maar het merendeel van Borchwerf II is bestemd voor grootschalige bedrijvigheid met kavels van zelfs 8 hectare. Om de samenhang tussen Majoppeveld en Borchwerf te verstevigen en ook verder te optimaliseren, zal door de gemeente Roosendaal een directe verbindingsweg worden aangelegd tussen beide bedrijventerreinen. Op Majoppeveld-Noord is een openbaar railservice-centrum aanwezig, dat eigendom is van Jan de Rijk Logistics. Hier kan vracht per vrachtwagen worden aangeboden voor vervoer per spoor en vice versa. Ook bedrijven gevestigd op Borchwerf kunnen hier terecht. Zeker als de verbindingsweg tussen Majoppeveld en Borchwerf gerealiseerd is, wordt het railservice-centrum nog toegankelijker. Met dit centrum beschikt Majoppeveld over verschillende modaliteiten.

1.3

Gebiedsbeschrijving

Vanuit ruimtelijk-functioneel oogpunt zijn met betrekking tot de huidige bedrijvigheid samenhangende deelgebieden te onderscheiden: Majoppeveld-Noord: I Noord 1 Het gebied ten westen van de J.F. Vlekkestraat en het gebied ten noorden van de Bredaseweg wordt gekenmerkt door grootschalige industriële bedrijven, waarbij de Philipsvestiging domineert. II Boerkensleen Dit gebied, dat een soort enclave vormt in deelgebied Noord, wordt gekenmerkt door kleinschalige veelal representatieve bedrijven, waarbij in veel gevallen woonwerk-combinaties voorhanden zijn. Kenmerkend is de aanwezigheid van het railservice-centrum van Rijk Logistics. III Noord 2 Het gebied ten oosten van de J.F. Vlekkestraat wordt gekenmerkt door middelgrote, veelal representatieve handels-, distributie- en garagebedrijven. Majoppeveld-Zuid: IV De Woonboulevard Dit betreft een uit het begin van de jaren negentig daterende ontwikkeling nabij de afslag Roosendaal-Oost vanaf de rijksweg A58, waarin bouwmarkten, meubelzaken en aanverwante grootschalige detailhandelsactiviteiten alsmede een wegrestaurant geconcentreerd zijn. V De Meeten Het gebied tussen de Rucphensebaan en de Dijkrand wordt gekenmerkt door kleinschalige, veelal representatieve bedrijven, met veel woon-werkcombinaties. VI Zuid 1 Het gebied tussen Rucphensebaan, Woonboulevard, rijksweg A58, Bakkersbergweg, Atoomweg en Nucleonweg wordt gekenmerkt door middelgrote en grote bedrijven met een divers karakter.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

8

VII

Hoge Wel Aan de uiterste oostzijde van het huidige bedrijventerrein is een aantal demontagebedrijven en bedrijven die gebruikte auto’s en auto-onderdelen verkopen gevestigd.

In onderstaande plattegrond zijn bovengenoemde deelgebieden terug te vinden.

Fig. 1.4 Plattegrond gebiedsbeschrijving

In voorbereiding en op korte termijn in uitvoering, zijn de ontwikkeling van de Poort van Noord, de Kapstok en de Meeten II, allemaal onderdeel van de uitbreiding van Majoppeveld-Zuid. De uitvoering zal in de eerste helft van 2005 plaatsvinden door private en publieke partijen. Gezien de ligging van deze gebieden, deels tegen een bestaande woonwijk (Kortendijk) en deels tegen een toekomstige woonwijk (Laagveld), en gezien het feit dat de gebieden een overgangsgebied vormen naar het buitengebied, is de uitbreiding vooral bedoeld voor kleinschalige, lichte vormen van bedrijvigheid. Het gaat om verkoop van kavels voor individuele bedrijven.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

9

2

Probleemschets

Op Majoppeveld bepalen grote, deels niet meer in functie zijnde bedrijfsgebouwen het beeld. Tevens past herontwikkeling van Majoppeveld in het groter geheel; in de directe omgeving wordt onder andere de woonwijk Kalsdonk herontwikkeld, waarbij imagoomslag een zeer belangrijke rol speelt. Het imago van Majoppeveld wordt direct negatief beïnvloed door de veroudering. In 2001 hebben de ondernemers de gemeente geattendeerd op de mogelijkheden tot kwaliteitsverbetering van Majoppeveld. Dit hebben zij met het rapport “Inventarisatie zichtbare buitenruimte industrieterrein Majoppeveld te Roosendaal” onderbouwd. Gemeente en ondernemers onderkenden vervolgens gezamenlijk de noodzaak om de problemen aan te pakken. Vooral voor het oudste deel van Majoppeveld-Noord werd kwaliteitsverbetering van de bedrijfsomgeving hoogst noodzakelijk geacht. De geconstateerde problemen bevinden zich zowel op publiek als op privaat terrein. In paragraaf 2.1 vindt een nadere beschrijving plaats van het publieke gebied, in paragraaf 2.2 worden de problemen in het private gebied toegelicht. Paragraaf 2.3 bevat een analyse van de problemen naar sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen.

2.1

Publiek gebied

De problemen in het openbaar gebied laten zich in de volgende categorieën schetsen. In sommige delen van de onderstaande tekst zijn straatnamen genoemd. In de figuur op de volgende pagina zijn die terug te vinden. 2.1.1 Externe ontsluiting De A58 die het bedrijventerrein in twee delen splitst, is eveneens de belangrijkste aanen afvoerroute. Het verkeer komend vanuit de richting Breda maakt gebruik van de afslag Zegge/Majoppeveld, ten oosten van het bedrijventerrein. Het verkeer komend vanuit de richting Bergen op Zoom maakt normaliter gebruik van de afslag RoosendaalOost/Majoppeveld, ten westen van het bedrijventerrein. De routes vanaf de afslagen naar Majoppeveld zijn niet optimaal. De route vanaf de afslag Zegge/Majoppeveld naar Majoppeveld-Noord loopt via de Bredaseweg, die het gebied aan de zuidzijde ontsluit. Het wegprofiel van de Bredaseweg voldoet niet aan de eisen die het moderne vrachtverkeer stelt. En zij is ten gevolge van de randligging (waardoor slechts een beperkt deel van het terrein direct bereikt wordt), de belasting van de woonwijk Kalsdonk en de hoge snelheden als gevolg van de ligging naast de A58 minder geschikt als hoofdontsluitingsroute. De Leemstraat is hier veel geschikter voor. Deze straat is onlangs verbreed en geasfalteerd en bereikt alle overige wegen in het gebied. Daarnaast zijn aan de Leemstraat enkele grote bedrijven met veel transportbewegingen gevestigd. De route naar Majoppeveld-Noord vanaf de afslag Roosendaal-Oost/Majoppeveld loopt via de Van Beethovenlaan, Strausslaan en Bredaseweg. Deze route voert gedeeltelijk door de wijk Kalsdonk, waarbij met name het zware vrachtverkeer overlast met zich meebrengt voor de bewoners van deze wijk. Het vrachtverkeer dat via de A17 uit de richting van Rotterdam komt, maakt frequent gebruik van de route Gastelseweg-Christiaan Huygenstraat die eveneens door de woonwijk Kalsdonk loopt. Ook dit leidt tot overlast in de woonwijk. Ook het verkeer van Majoppeveld-Noord naar Borchwerf en vice versa loopt via deze route door de woonwijk Kalsdonk. Op termijn zal de verbinding met Borchwerf (en met de uitbreiding daarvan) en de A17 verbeterd worden door een rechtstreekse verbinding tussen beide bedrijventerreinen die aan de oostzijde van de stad zal worden aangelegd.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

10

Fig. 2.1 Plattegrond Majoppeveld

De routes naar Majoppeveld-Zuid voeren over de Ettenseweg of de Rucphensebaan. De westelijke ontsluiting van Majoppeveld-Zuid, via de Rucphensebaan, is een drukke verbindingsweg omdat zij mede als doorgaande weg naar Rucphen fungeert en dientengevolge erg gevoelig is voor congestie. Deze meervoudige functie zorgt voor problemen met betrekking tot de verkeersveiligheid. De Ettenseweg, die Majoppeveld-Zuid aan de andere zijde ontsluit, wordt echter qua beeldkwaliteit negatief beïnvloed door autohandel. De Ettenseweg is tevens minder geschikt voor ontsluiting door de randligging en de hoge snelheden ten gevolge van de ligging naast de A58. Per fiets is Majoppeveld goed bereikbaar. Dit als gevolg van het gemeentelijk beleid om het gebruik van de fiets te stimuleren. In dit beleid is bepaald dat iedere wijk binnen de gemeente, dus ook het bedrijventerrein, per fiets bereikbaar dient te zijn. Dit is door middel van vrijliggende fietspaden gerealiseerd.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

11

2.1.2 Entree Momenteel profileert de entree van Majoppeveld-Noord zich onvoldoende. Het verkeer vanuit het oosten wordt niet “verwelkomd” door een markante toegang op het bedrijventerrein. De westelijke ontsluiting van Majoppeveld-Zuid is een drukke verbindingsweg omdat zij mede als doorgaande weg naar Rucphen fungeert en is dientengevolge erg gevoelig voor congestie. Het ligt derhalve voor de hand de tot op heden relatief weinig gebruikte afslag Zegge/Majoppeveld Zuid tot entree te bestempelen. Deze entree Majoppeveld-Zuid wordt echter negatief beïnvloed door autohandel. De aanleg van de nieuwe infrastructuur ten behoeve van het uitbreidingsgebied de Meeten II en de Kapstok kan de entreefunctie van de Ettenseweg overnemen. 2.1.3 Interne ontsluiting Eenduidigheid in de soort verharding ontbreekt. De ontsluitende routes en de Leemstraat zijn grotendeels uitgevoerd in asfalt. De overige straten zijn bestraat met klinkers en voldoen daarmee niet aan de kwaliteitseisen die het (vracht)verkeer stelt. Op het terrein zijn geen vrijliggende fietspaden aanwezig. De wegenstructuur op Majoppeveld-Noord heeft de vorm van een gelijkbenige driehoek. De interne ontsluiting wordt thans gevormd door de Bredaseweg. De Leemstraat vormt de tweede poot van de driehoek, maar die is hier met de smalle rijbaan in combinatie met parkeren minder geschikt voor. Deze weg is via het Keulsveld aangesloten op de Bredaseweg. De driehoek wordt gesloten door de Zwaanhoefstraat, die de begrenzing vormt tussen Majoppeveld-Noord en de wijk Kalsdonk. De J.F. Vlekkestraat, die halverwege het gebied ligt, suggereert door de vormgeving een ontsluitingsweg te zijn, maar is dat niet. De wegenstructuur op Majoppeveld-Zuid wordt gedomineerd door twee min of meer oost-west lopende wegen: de Ettenseweg en de Rucphensebaan. De Ettenseweg is minder geschikt voor ontsluiting door de randligging en de hoge snelheden ten gevolge van de ligging naast de A58. De smalle Rucphensebaan is naast ontsluiting voor de bedrijven tevens een de intergemeentelijke route tussen Rucphen en Roosendaal. Deze meervoudige functie zorgt voor problemen met de verkeersveiligheid. Een directe dwarsverbinding tussen deze twee ontsluitingswegen ontbreekt. De aanleg van de nieuwe infrastructuur ten behoeve van het uitbreidingsgebied De Meeten II en de Kapstok zal de verkeersdruk op de Rucphensebaan verlichten. 2.1.4 Openbaar groen De kwaliteit van de groenvoorzieningen en de verharding laat te wensen over.

Fig. 2.2 Achterstallig onderhoud wegen en openbaar groen

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

12

De openbare ruimte is grotendeels beperkt tot bermen langs de wegen, die weinig attractief zijn ingericht. Dit wordt deels veroorzaakt door de aanwezigheid van kabels en leidingen die het aanbrengen van structureel groen in de vorm van diepwortelende beplanting onmogelijk maken. In de Schotsbossenstraat staan diverse linden en langs de Rucphensebaan staan fraaie eiken. Ten gevolge van de investeringen die de gemeente onlangs in de omgeving Leemstraat en Schotsbossenstraat heeft gedaan, is het openbaar groen hier wel zeer aansprekend. Het openbaar groen wordt op de overige plaatsen slecht of niet onderhouden. Behalve dat dit op een gevoel van onveiligheid in de hand werkt en het imago van Majoppeveld geen deugd doet, werkt dit oneigenlijk gebruik, bijvoorbeeld voor parkeren, in de hand. 2.1.5 Parkeren Voor wat betreft parkeergelegenheid wordt door de gemeente het uitgangspunt gehanteerd dat parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein plaats dient te vinden. Op een aantal plaatsen is de parkeerdruk op de openbare wegen echter hoog, terwijl de ruimte op eigen terrein beperkt is. Alleen aan de Zwaanhoefstraat, de Schotsbossenstraat en de J.F. Vlekkestraat bevinden zich enkele openbare parkeervoorzieningen. Er wordt veel oneigenlijk gebruik gemaakt van het openbaar groen om daar te parkeren. Dit brengt gevaarlijke verkeerssituaties met zich mee. 2.1.6 Riolering In het kader van milieuaanpassingen in het gemeentelijk rioolstelsel is in het gemeentelijk rioleringsplan opgenomen dat alle stelsels van Majoppeveld voor 2010 worden omgebouwd tot verbeterd gescheiden rioolstelsels (VGR). Inmiddels heeft dit op Majoppeveld-Noord grotendeels plaatsgevonden. In dit kader is onlangs aan de J.F. Vlekkestraat een retentievijver aangelegd. Deze verbeteringen aan het rioleringsstelsel zijn mede gefinancierd door StiREA-middelen. Het verbeteren van de riolering op Majoppeveld-Zuid wordt binnenkort door de gemeente opgepakt. 2.1.7 Bewegwijzering De bewegwijzering op Majoppeveld en daarmee de communicatie over het gebruik van interne ontsluitingswegen is niet overal aanwezig en wordt daarmee als gebrekkig ervaren. Als er voor wordt gekozen om de afslag op de A58 Zegge/Majoppeveld tot hoofdontsluitingsweg te bestempelen, moet ook de externe bewegwijzering hierop aangepast worden.

2.2

Privaat gebied

De bedrijven beoordelen de economische dynamiek op Majoppeveld als neutraal tot slecht. De meeste bedrijven zijn tevreden over de huisvestingssituatie, zowel voor wat betreft gebouwen, terrein als ligging ten opzichte van de klant. Er zijn, met name op Majoppeveld-Noord, maar beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Slechts enkele bedrijven willen verhuizen, gelet op de beperkte uitbreidingsmogelijkheden en de representativiteit van het terrein. De problemen in het private gebied zijn in de volgende categorieën onder te brengen. 2.2.1 Presentatie van bedrijven De representativiteit en de kwaliteit van de particuliere panden zijn zeer wisselend. Zo zijn de terreinen tussen de Schotsbossenstraat en de Leemstraat op Majoppeveld-Noord dicht bebouwd met weinig aantrekkelijke panden. De kwaliteit van de

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

13

groenvoorzieningen op particuliere percelen verschilt sterk. Ook komt op sommige plaatsen open opslag voor.

Fig. 2.3 Onverzorgde open opslag

2.2.2 Leegstand en braakliggende percelen Op heel Majoppeveld komt leegstand voor. Ook zijn er een aantal braakliggende kavels. De leegstand vindt zijn oorzaak doorgaans in de wijziging in de productie die heeft plaatsgevonden en in globalisering. Hierdoor is het gebruik van bedrijfsruimtes ingrijpend gewijzigd. Dientengevolge hebben gebouwen hebben hun functie verloren en staan dus leeg. Het onderhoud van deze panden blijft achterwege. Gevolg hiervan is weer dat verhuur van deze gebouwen vrijwel onmogelijk is of van zeer korte duur.

Fig. 2.4 Leegstaande panden

Het bedrijventerrein maakt een ruige indruk als gevolg van braakliggende percelen die in het algemeen slecht onderhouden worden. Dit betreft zowel kavels op MajoppeveldNoord als –Zuid. In sommige gevallen gaat het hier om strategische reserves van bedrijven.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

14

Fig. 2.5 Braakliggende terreinen

2.2.3 Veiligheid Met veiligheid wordt in dit kader bedoeld de sociale veiligheid. Hierbij moet gedacht worden aan vormen van criminaliteit gericht tegen het bedrijfsleven. De situatie met betrekking tot inbraken, vandalisme en brandveiligheid wordt door de ondernemers als slecht ervaren. ’s Avonds wordt onveiligheid op straat ervaren, mede door de gebrekkige verlichting van het terrein. Langs de meeste straten op het bedrijventerrein staan lantaarnpalen op een onderlinge afstand van 30 meter. De openbare verlichting wordt hiermee als matig beoordeeld. Momenteel staat met name de brandveiligheid hoog op de agenda in verband met een groot aantal brandstichtingen de afgelopen periode. De hiervoor beschreven problemen laten zich als volgt samenvatten. Publiek gebied: • externe ontsluitingen zijn niet optimaal; • onvoldoende profilering entree Majoppeveld-Noord (Leemstraat); • entree Majoppeveld-Zuid (Ettensebaan) wordt negatief beïnvloed door autohandel; • klinkerbestrating voldoet niet aan kwaliteitseisen; • openbare verlichting is matig; • interne ontsluiting is niet eenduidig; • achterstallig onderhoud wegen en openbaar groen; • hoge parkeerdruk en daardoor oneigenlijk gebruik van openbaar groen; • bewegwijzering is gebrekkig. Privaat gebied: • verouderde bedrijfsbebouwing; • presentie buitenterrein en groen van bedrijven is matig; • onverzorgde open opslag; • leegstaande panden; • braakliggende percelen; • onveiligheid.

2.3

SWOT-analyse

Als de situatieschets en de vastgestelde problemen met behulp van een SWOT worden geanalyseerd, levert dit het volgende beeld van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen op.
15

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

Bedrijven Sterk
• relatief lage huren • tevredenheid bedrijven • wens bedrijven om uit te breiden • achterstallig onderhoud • eentonige bebouwing • verouderde bedrijfsgebouwen • leegstand en braakliggende terreinen • open opslag • eigenaren betrekken bij ontwikkeling • waardestijging onroerend goed • uitstraling/imago bedrijventerrein verbeteren • parkmanagement • bebouwing braakliggende kavels • hogere huurprijs bedrijven • angst voor leegstand a.g.v. hogere huren

Openbare ruimte en groen
• brede profielen

Verkeer en bereikbaarheid
• strategische ligging nabij A16 • directe aansluiting op A58

Overig
• aanwezigheid railservicecentrum • milieucategorie 4 • • • • veiligheid criminaliteit entree bewegwijzering

Zwak

• achterstallig onderhoud • geen sfeer • vervuiling • verlichting

• ontsluiting • achterstallig onderhoud wegen • wegprofielen • te weinig parkeervoorzieningen

Kans

• herinrichten van openbaar groen • partijen betrekken bij ontwikkeling • multifunctionele zaken toevoegen • parkmanagement

• aanpassen wegen • aanwezigheid gemeentelijke budgetten wegen reconstructie • optimaliseren aansluitingen • toekomstige verbinding met Borchwerf • duidelijke profilering • veiligheid fietsverkeer

• herontwikkeling Kalsdonk • criminaliteitsplan

Bedreiging

• interesse bedrijven

• nieuw bedrijventerrein • financiële middelen • bedrijfswoningen

Bij het opzetten en uitwerken van projecten die tot doel hebben van Majoppeveld weer een eigentijds bedrijventerrein te maken, zal op de sterktes en kansen moeten worden ingespeeld. Met de zwaktes en bedreigingen zal rekening moeten worden gehouden. In de projecten die in dit Masterplan uitgewerkt zijn, is dit gedaan. Op basis van deze analyse van het gebied hebben gemeente en bedrijfsleven de problematiek onderstreept. Beide partijen realiseren zich dat zij ieder voor zich niet in staat zijn een oplossing voor deze problemen te realiseren. Daarop is besloten dat gemeente en bedrijfsleven de problemen samen moeten aanpakken. Hiervoor is een projectorganisatie in het leven geroepen. Die kreeg de opdracht overeenstemming te bereiken over de prioriteiten van de herstructurering. Om deze keus te kunnen maken, moest er zicht komen op het ambitieniveau en de belangen van beide partijen. In hoofdstuk 3 worden de bevindingen van de ambities en belangen weergegeven. Hieruit vloeien de beoogde resultaten voort, die in paragraaf 3.2 aan bod zullen komen.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

16

3

Naar een herstructureringsstrategie

In hoofdstuk 2 is aangegeven op welke vlakken de problemen op Majoppeveld zich bevinden. Om vervolgens prioriteiten aan te kunnen brengen, is het noodzakelijk om zicht te hebben op het ambitieniveau van zowel de gemeente als het bedrijfsleven. Vervolgens kan hier een gezamenlijk ambitieniveau uit gedestilleerd worden. Deze ambitieniveaus zijn verwoord in paragraaf 3.1. Het vaststellen van de prioriteiten en welke resultaten dan beoogd worden, staat uiteengezet in paragraaf 3.2.

3.1

Ambitieniveau

Het ambitieniveau van de partijen is niet per definitie geheel overeenstemmend. Daarom wordt hieronder afzonderlijk het ambitieniveau van de gemeente Roosendaal en het ambitieniveau van het bedrijfsleven beschreven in. Vervolgens wordt in paragraaf 3.1.3 het gezamenlijk ambitieniveau beschreven. 3.1.1 Gemeentelijk ambitieniveau Voor de gemeente Roosendaal is het belangrijk dat: • het bedrijventerrein Majoppeveld een nieuw imago krijgt; • de aantrekkelijkheid van Roosendaal als bedrijvenlocatie wordt gestimuleerd; • er in West-Brabant arbeidsplaatsen worden gecreëerd; • zij nog sterker regionaal naar buiten kan treden; • de stad een positief imago heeft. Uit • • • • deze belangen vloeit een limitatief aantal gemeentelijke ambities voort: gefaseerde gebiedsontwikkeling van Majoppeveld; optimaliseren van het ruimtegebruik; geven van een kwaliteitsimpuls; versterken van de economische infrastructuur.

De gemeente Roosendaal heeft haar ambitieniveau verankerd in het Economisch Actieplan 2002-2006. Het centrale doel van dit actieplan is het versterken van de lokale en regionale economie. Voor wat betreft het bedrijventerreinenbeleid is het centrale doel het bevorderen van werkgelegenheid. Waarbij is opgemerkt dat een goed productiemilieu en een gunstig ondernemersklimaat ook de bedrijvigheid als zodanig bevordert en daarmee de economische groeikansen. Door de gemeente is het centrale doel toegespitst op een tweetal subdoelstellingen: • het aanscherpen van de relatie tussen industriële gronduitgifte en arbeidsmarktbeleid; • het streven naar een optimaal bedrijventerreinenbeleid: van een kwantitatief aanbodgerichte ontwikkeling naar een ontwikkeling vanuit de vraagzijde gericht op kwaliteit. Deze twee subdoelstellingen laten zich vertalen in zeven afgeleide, geoperationaliseerde doelstellingen: a. integraal bedrijventerreinenbeleid b. (her)ontwikkeling bedrijventerreinen c. gerichte acquisitie en uitgifte d. verder doorvoeren parkmanagement op bedrijventerreinen e. verbetering productiemilieu f. profilering als vestigingsplaats voor bedrijven instandhouden accountmanagement bedrijven g. Deze gemeentelijke ambities zijn afgestemd op de Nota Ruimte en het provinciale Streekplan, die beiden concentratie c.q. bundeling van verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik als belangrijke uitgangspunten hebben geformuleerd.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

17

De herstructurering van Majoppeveld en het invoeren van duurzaam beheer op bedrijventerreinen in Roosendaal zijn een logische uitwerking van de gemeentelijke ambitie. 3.1.2 Ambitieniveau bedrijfsleven De ondernemers zijn degenen die als eerste hebben geconstateerd dat er op Majoppeveld een groot aantal problemen zijn. Desondanks zijn de meeste bedrijven tevreden over de huisvestingssituatie, zowel voor wat betreft gebouwen, terrein als ligging ten opzichte van de klant. Slechts enkele bedrijven willen verhuizen, gelet op de beperkte uitbreidingsmogelijkheden en de representativiteit van het terrein. Gezien dit gegeven, is het voor het bedrijfsleven belangrijk dat: • zij op het bedrijfsleven gevestigd kunnen blijven; • er een oplossing voor de problemen wordt geboden, zodat zij economisch concurrerend kunnen blijven en sterker worden. Het bedrijfsleven op Majoppeveld is verenigd in de Contactgroep Majoppeveld. Deze vertegenwoordigt de belangen van de aangesloten bedrijven en onderhoudt de contacten met de gemeente. De ondernemers hebben hun ambitie voor het bedrijventerrein als volgt beschreven: • verbeteren van kwaliteit en uitstraling van het bedrijventerrein conform hedendaagse eisen op het gebied van infrastructuur, ruimtegebruik en milieu; • verminderen milieudruk doordat bedrijven besparen op gebruik van energie, water, afval, grondstoffen en uitstoot van afvalwater, alsmede emissies naar lucht en bodem beperken; • scheppen van nieuwe economische ontwikkelingsmogelijkheden door het oplossen van ruimtelijke knelpunten, alsmede het inventariseren en optimaliseren van ruimtegebruik; • introduceren van terrein-/parkmanagement. 3.1.3 Gezamenlijk ambitieniveau In 2001 verscheen het rapport “Inventarisatie zichtbare buitenruimte industrieterrein Majoppeveld te Roosendaal”. Het rapport was een eerste aanzet om te komen tot een herstructureringsambitie. Met dit rapport heeft het bedrijfsleven de aandacht van de gemeente gevraagd voor een aantal structurele problemen op Majoppeveld. De gemeente heeft besloten om de wensen van de ondernemers te honoreren, omdat de voorgestelde aanpassingen een duidelijke bijdrage zouden leveren aan de structuurverbetering van het bedrijventerrein. De belangrijkste elementen van verbetering waren een nieuwe ontsluiting van het bedrijventerrein en een duidelijke verbetering van de bestaande ontsluiting. In april 2002 verscheen het rapport “Herstructurering Bedrijventerrein Majoppeveld”. In dit rapport wordt een concept-ontwikkelingsvisie Majoppeveld Roosendaal 2002-2015 geëtaleerd. Dit heeft geleid tot het ondertekenen van een intentieverklaring op 7 februari 2003 door gemeente en bedrijfsleven. Hierbij is door de partijen is het volgende overwogen: dat de gemeente Roosendaal vanuit haar maatschappelijke doelstelling de • werkgelegenheid en bedrijvigheid binnen haar gemeentegrenzen minimaal op hetzelfde niveau wenst te behouden, maar zoveel mogelijk streeft naar uitbouw hiervan; • dat op (delen van) het bedrijventerrein Majoppeveld als gevolg van zodanig ingetreden verouderingsprocessen en ontstane grondproblematiek, niet kan worden gesproken van kwalitatief hoogwaardige en duurzame vestigingsplaatsen; • dat Contactgroep Majoppeveld tot doel heeft de collectieve belangen van de aangesloten leden op het bedrijventerrein Majoppeveld te Roosendaal te behartigen;

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

18

dat zowel de gemeente als de Contactgroep aan het herstructureringsproces wensen mee te werken; Hiertoe is afgesproken dat de partijen zullen trachten breed draagvlak voor het herstructureringsproces te creëren en de haalbaarheid van de plannen blijvend zullen toetsen.

Begin 2004 heeft dit geleid tot een ambitie die door het bedrijfsleven en de gemeente Roosendaal is onderstreept. Deze ambitie is als volgt verwoord in het “Rapport Revitalisering Majoppeveld”: “Passend in rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid zal Majoppeveld binnen 10 jaar weer een modern geoutilleerd en dynamisch bedrijventerrein moeten zijn, waarbij het aantal arbeidsplaatsen door intensiever en beter ruimtegebruik ten opzichte van het huidige aantal zal moeten stijgen met vijftien procent en waarbij de gemeente en het bedrijfsleven op een professionele en innovatieve wijze samenwerken, teneinde de lokale en regionale economie een belangrijke impuls te geven.”. Het bedrijfsleven en de gemeente hebben deze ambitie vertaald in de volgende doelstellingen: • Economische doelstellingen - De economische en werkgelegenheidsfunctie van Majoppeveld moet versterkt worden door een gerichte acquisitie naar bedrijven die een toegevoegde waarde hebben voor de reeds gevestigde bedrijven; - Het bestaande bedrijfsleven op Majoppeveld moet voldoende uitbreidingsmogelijkheden hebben, zowel op eigen terrein als door middel van nieuw te ontwikkelen en te herontwikkelen bedrijfsterreinen; - De samenwerking tussen bestaande en nieuw te vestigen bedrijven moet sterk gestimuleerd worden door thematische en gebiedsgerichte arrangementen met betrekking tot de gezamenlijke inkoop van diensten en het gebruikmaken van gemeenschappelijke voorzieningen. • Ruimtelijke doelstellingen - De hoofdontsluiting voor autoverkeer met eenduidig geconcentreerd worden op de afslag Zegge, waartoe naast enkele fysieke aanpassingen ook de bewegwijzering moet worden aangepast; - Er dient een inrichtingsplan voor de openbare ruimte te worden opgesteld, gebaseerd op: eenduidige groenstructuur langs de wegen, het principe van parkeren op eigen terrein, en voetpaden langs de interne hoofdontsluitingsroute. • Beheersdoelstellingen - Er zal een goed beheersregime ontwikkeld moeten worden, waardoor preventief en curatief snel en maatgesneden geopereerd kan worden met betrekking tot onderhoud en de verlichting van de openbare ruimte en het toepassen van kwaliteitscriteria met betrekking tot de indeling van die delen van de private ruimte die grenzen aan de openbare ruimte; - De bedrijven, politie en gemeente moeten samen een actieplan veiligheid opstellen gericht op het verminderen van inbraken, vandalisme en brandstichting; - Naast de gezamenlijke inkoop van energie en de gezamenlijke afvalorganisatie moeten de bedrijven onderling tot het gemeenschappelijk onderhoud van gebouwen en terreinen komen. • Duurzaamheiddoelstellingen - Het draagvlak voor het bestaande arrangement met betrekking tot energieinkoop en afvalmanagement moet substantieel verbeterd worden, waardoor de voordelen voor de bedrijven toenemen; - Er dienen één of twee milieustations gerealiseerd te worden.

3.2

Beoogde resultaten

In de voorgaande paragraaf is het gezamenlijk ambitieniveau vastgesteld. Ook zijn door beide partijen de gewenste doelstellingen omschreven. De geformuleerde doelstellingen

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

19

voor herstructurering zijn kortweg samen te vatten als het komen tot een duurzaam bedrijventerrein waarbij vier doelen worden nagestreefd: ecologische duurzaamheid, economische duurzaamheid, ruimtelijke duurzaamheid en sociale duurzaamheid. Dit streven naar duurzaamheid is ingegeven door de behoefte aan kwaliteit van en op Majoppeveld. Kwaliteit is de mate waarin de prestaties van Majoppeveld op functioneel en maatschappelijk gebied aansluiten bij de wensen van alle betrokken partijen. Dit maakt dat kwaliteit een relatief, subjectief en dynamisch begrip is. Dat betekent dat het afhankelijk is van de beleving van de gebruiker of dat het wel of niet aan kwaliteitseisen voldoet en dat deze beleving weer beïnvloed wordt door de tijd. Voor partijen staat in ieder geval vast dat de beoogde resultaten niet alleen op dit moment aan de huidige kwaliteitseisen moeten voldoen, maar ook aan toekomstige kwaliteitseisen op lange termijn aan kunnen blijven voldoen. Hiermee moet voorkomen worden dat over tien of twintig jaar opnieuw een kostbaar herstructureringsproces gestart moet worden. Gemeente en bedrijfsleven trachten door het inbouwen van voldoende (kwaliteits)waarborgen een toekomstig verouderingsproces te voorkomen. Op basis van de problemen en de gezamenlijke ambitie van de gemeente Roosendaal en het gevestigd bedrijfsleven zijn de volgende onderwerpen aangemerkt als het meest gewenst en effectief om aan te pakken (in willekeurige volgorde): • verbeteren ontsluitingsstructuur en entree Majoppeveld-Noord en –Zuid; • constructie en afmeting wegen afstemmen op (zwaar) vervoer; • onderhoud openbaar groen en wegen; • uitbreiding Majoppeveld-Zuid en de Meeten II; • opknappen zichtbare buitenruimte (buitenopslag, groenvoorzieningen); • tegengaan oneigenlijk gebruik openbaar groen (parkeren); • verbeteren bewegwijzering; • aandacht voor slecht onderhouden en leegstaande bedrijfspanden; • invulling braakliggende gronden; • aanpak onveiligheid; • inrichten parkmanagement (creëren en behouden van kwaliteit). De benoemde onderwerpen die aanpak behoeven, kunnen door gebrek aan financiële en personele middelen niet allemaal tegelijkertijd aangepakt worden. Ook zijn er een aantal zaken die door de gemeente Roosendaal op reguliere wijze aangepakt worden (constructie en afmeting wegen afstemmen op vervoer, onderhoud openbaar groen en wegen, uitbreiding). In hoofdstuk 5.1 zal op deze zaken worden ingegaan. De beoogde resultaten die in het vervolg van deze paragraaf uitgediept worden, zijn de resultaten die de gemeente samen met het bedrijfsleven oppakt. Er is ervoor gekozen bovengenoemde onderwerpen, niet zijnde reguliere activiteiten van de gemeente, in drie thema’s onder te brengen. Deze drie thema’s moeten in staat zijn alle bovengenoemde onderwerpen aan te pakken. De geselecteerde thema’s betreffen revitalisering, parkmanagement en criminaliteitspreventie. Met name parkmanagement en criminaliteitspreventie zullen zich ook met het voorkomen van toekomstige veroudering bezighouden. Keuze van prioriteiten Zowel gemeente als bedrijfsleven vinden deze drie de thema’s even belangrijk. De aandacht is allereerst gericht op revitalisering omdat dit het effect zal hebben dat het bedrijventerrein weer aan de huidige kwaliteitseisen gaat voldoen. Parkmanagement beoogt vooral de aanwezige kwaliteit te behouden en waar mogelijk te versterken. Voor de inzet van parkmanagement als instrument van kwaliteitsbeheer, zijn partijen van oordeel dat de opzet daarvan zicht beter laat inspireren door de eerste manifeste resultaten van revitalisering. Daarom is besloten als eerste een revitaliseringsproject op te pakken en aan de hand van de planvorming hiervan te bepalen welke invloeden en

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

20

effecten dit op de parkmanagementorganisatie heeft. Criminaliteitspreventie is als thema nog niet opgepakt omdat het zich laat aanzien dat de uitvoerende activiteiten bij de nog op te zetten parkmanagementorganisatie worden ondergebracht. Daarvoor moet er eerst meer zicht zijn op de invulling van deze organisatie. Hierdoor is het thema revitalisering van Majoppeveld het verst gevorderd qua uitwerking. Voor het eerste op revitalisering gerichte deelproject is het projectplan gereed. 3.2.1 Revitalisering Revitalisering is het integraal aanpakken van technische, economische en maatschappelijke veroudering van een bedrijventerrein zodat vernieuwingen van het vestigingsmilieu worden gerealiseerd, met behoud van de bestaande economische functies. Revitalisering levert daardoor een ruimtelijke en economische meerwaarde van Majoppeveld op, ten opzichte van de huidige situatie. Door revitalisering van slechts een aantal delen op Majoppeveld wordt het gehele bestaande bedrijventerrein omgezet in een modern en eigentijds bedrijventerrein. Het resultaat is dat Majoppeveld weer gaat voldoen aan de hedendaagse en toekomstige kwaliteitseisen die gesteld worden aan een bovenregionaal bedrijventerrein. Revitalisering is niet nodig op het hele terrein om wel een geheel versterkt bedrijventerrein als resultaat te kunnen boeken. Dat betekent dus dat de verwachting is dat door aanpak van een aantal ernstig verouderde gebieden, een spin-off naar het hele terrein bereikt wordt. Hiermee worden niet bedoeld reguliere activiteiten van de gemeente, zoals reconstructie en herprofilering van wegen. Door de aanpak van welke gebieden de meest maximale spin-off voor heel Majoppeveld bereikt wordt, is geanalyseerd in het rapport “Herstructurering Bedrijventerrein Majoppeveld” dat in april 2002 verschenen is. Het rapport gaat uit van een viertal gebieden op Majoppeveld die een extra aanpak nodig hebben. 1. Westelijk en oostelijk deel van het gebied gevormd door de bebouwing langs de Zwaanhoefstraat, Schotsbossenstraat, J.F. Vlekkestraat en Leemstraat 2. Zogenaamde V&D-hallen (voormalig distributiecentrum) 3. Restant braakliggende kavels en leegstaande panden op Majoppeveld-Noord 4. Braakliggende kavels en leegstaande panden op Majoppeveld-Zuid Zowel gemeente als bedrijfsleven menen heden ten dage dat door aanpak van deze vier gebieden nog altijd de meest maximale spin-off voor heel Majoppeveld wordt bereikt. Er is hier namelijk sprake van ofwel ernstige veroudering, dan wel leegstand en braakliggende terreinen die het imago van Majoppeveld als vestigingsplaats sterk negatief beïnvloeden. De forse capacitaire en financiële inzet die voor de aanpak nodig is, maakt het niet mogelijk om de vier revitaliseringsgebieden tegelijkertijd aan te pakken. Daarom is een volgtijdelijke aanpak noodzakelijk. Daarbij wordt in eerste instantie gebied 1 aangepakt, omdat de verouderingssituatie hier het ergst is. Het gebied is bekend onder de naam Schotsbossenstraat en omgeving (e.o.) en omvat 22,5 hectare. De aanleiding voor revitalisering van Schotsbossenstraat e.o. is voor partijen apert. • Er is sprake van ligging aan de entree van Majoppeveld-Noord; • De aangrenzende wijk Kalsdonk wordt geherstructureerd, hetgeen een integrale beeldkwaliteitsverbetering vraagt; • Er is sprake van leegstand en van braakliggende kavels; • Er zijn gunstige aankoopmogelijkheden; • De dynamiek in het gebied vraagt om directe aandacht. De impact van de aanpak is dat gebied 1 volledig vernieuwd wordt. Hiervoor is sloop van grote gedeelten van de oude bebouwing noodzakelijk, die gevolgd wordt door nieuwbouw.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

21

Voor het tweede gebied (zogenaamde V&D-hallen) wordt een duidelijk verbetering en invulling van de gebouwen en omgeving nagestreefd. Voor de braakliggende gedeelten op Majoppeveld-Noord (gebied 3) en Majoppeveld-Zuid (gebied 4) wordt de realisatie van bebouwing nagestreefd. In hoofdstuk 5.2 is de fasering in de aanpak van deze gebieden nader gespecificeerd. 3.2.2 Parkmanagement Parkmanagement als instrument heeft verschillende doelen en daarmee ook verschillende verschijningsvormen. Het kan worden ingezet als een organisatie die de kwaliteit van het bedrijventerrein gaat bewaken en bevorderen. Ook kan parkmanagement worden aangewend door bedrijven om allerlei diensten, zoals afvalinzameling, beveiliging en energie, gezamenlijk met een kostenvoordeel af te nemen van leveranciers. Uiteraard kunnen beide vormen van parkmanagement in één organisatie worden verenigd. Door zowel het bedrijfsleven als door de gemeente wordt duurzame revitalisering van Majoppeveld nagestreefd. Revitalisering moet meer zijn dan het oplossen van de knelpunten die op dit moment ervaren worden. Het besef is er dat duurzame revitalisering een gezamenlijke verantwoordelijkheid is. Verder dient afgesproken te worden hoe de te realiseren kwaliteit van de uitbreidingen van Majoppeveld gewaarborgd kan worden. Het invoeren van parkmanagement ligt hierbij voor de hand omdat dit kaders biedt op basis waarvan inderdaad de kwaliteit gehandhaafd kan worden. Door middel van parkmanagement kan de kwaliteit van een locatie op korte en lange termijn worden afgestemd op de wensen van de bedrijven en van de gemeente. Door het creëren van één parkmanagementorganisatie voor de hele gemeente wordt de economische infrastructuur van Roosendaal versterkt. De betrokkenheid van OndernemersKring Roosendaal (OKR), naast de gemeente en de Contactgroep Majoppeveld, is hierbij dus belangrijk. Voor wat betreft de gezamenlijke inkoop van diensten bestaan er reeds initiatieven op Majoppeveld, genomen door Contactgroep Majoppeveld. Deze inkoopactiviteiten kunnen verder uitgebreid worden doordat bedrijven in het kader van het beheer van de private terreinen meer gaan samenwerken met betrekking tot het onderhoud van hun gebouwen en terreinen. Ook kunnen eigenaren van leegstaande panden samenwerken om verdere verpaupering of het kraken van panden te voorkomen. Hierdoor wordt de kwaliteit van de private terreinen verbeterd c.q. gehandhaafd tegen lagere kosten. Zoals bij ieder gezamenlijk inkooptraject zijn de kosten van het gezamenlijk onderhoud afhankelijk van het aantal bedrijven dat participeert en de onderhandelingsresultaten met onderhoudsbedrijven. De organisatiekosten worden gedragen door de parkmanagementorganisatie. De kosten die uiteindelijk aan de dienstverlener betaald moeten worden, komen uiteraard op basis van een overeengekomen verdeelsleutel voor rekening van de participerende bedrijven. De parkmanagementvorm die in dit Masterplan beoogd wordt, is gericht op het behoud en het bevorderen van de kwaliteit die in Majoppeveld wordt nagestreefd, op korte en lange termijn. Dit is een gezamenlijk initiatief van gemeente en bedrijfsleven c.q. Contactgroep Majoppeveld/OKR. De parkmanagementorganisatie gaat in ieder geval op de volgende onderwerpen sturen en toezien: • onderhoud openbaar groen en wegen; • voorkomen buitenopslag en onderhouden private groenvoorzieningen; tegengaan oneigenlijk gebruik openbaar groen (parkeren); • • verbeteren bewegwijzering; • onderhoud van panden en leegstaande bedrijfspanden; • invulling braakliggende gronden.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

22

De OKR en de gemeente hebben het voornemen uitgesproken om in Roosendaal toe te werken naar één parkmanagementorganisatie, waar de verschillende bedrijventerreinen de met de gemeente of de onderling gemaakte afspraken kunnen onderbrengen. Bij de ontwikkeling van Borchwerf II wordt de deelname aan parkmanagement verplicht gesteld. Dat betekent dat ten behoeve hiervan al aan een organisatie is vormgegeven. De parkmanagementafspraken op Majoppeveld worden bij deze organisatie ondergebracht. 3.2.3 Criminaliteitspreventie Met name het bedrijfsleven ervaart de criminaliteit op Majoppeveld als zorgwekkend. Er zijn diverse bedrijven slachtoffer geworden van inbraak, brandstichting en/of vandalisme. De gemeente maakt zich vooral zorgen over de negatieve invloed die dit heeft op het imago van Majoppeveld. Tot op heden is er geen concreet plan van aanpak voor wat betreft criminaliteitspreventie. Wel zijn een aantal bedrijven in het kader van parkmanagement over gegaan tot het gezamenlijk inkopen van beveiliging door een bewakingsdienst. Het besef is groeiende dat gemeente en bedrijfsleven ieder voor zich, onvoldoende slagkracht hebben om criminaliteit tegen te gaan. Vandaar dat is besloten tot het opstellen van een integraal criminaliteitsplan op basis waarvan de veiligheid van het bedrijventerrein op verschillende gebieden verbeterd wordt. Hiervoor is de samenwerking met diverse partijen, waaronder bedrijven, politie, brandweer, particuliere beveiligingsdiensten en gemeente noodzakelijk. Dit plan zal in de loop van 2005 worden opgesteld. Op basis van dit actieplan kan de dienstverlening meer op maat gesneden worden. Met het actieplan wordt in ieder geval beoogd dat het aantal inbraken, het vandalisme en het aantal branden afneemt. In het criminaliteitsplan zal ook plek worden ingeruimd voor het verhogen van de veiligheid op het terrein. In dat kader zal onder andere onderzocht worden op welke wijze het gevoel van onveiligheid op Majoppeveld weggenomen kan worden. Hierbij zal in ieder geval aandacht geschonken worden aan de verlichting van de openbare ruimte en de zichtbare buitenruimte. Ook zal onderzocht worden in hoeverre de bedrijven voldoen aan het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO). De bedrijven zijn momenteel in het algemeen niet op de hoogte van de risicoprofielen van de naastgelegen bedrijven. In dergelijke risicoprofielen is weergegeven wat de kans is op calamiteiten in een bedrijf en wat de gevolgen van deze calamiteiten zijn. Het criminaliteitsplan wordt door gemeente en bedrijfsleven dusdanig belangrijk gevonden dat het de status van gezamenlijk beoogd resultaat heeft gekregen. Als het plan eenmaal beschikbaar is, zal de uitvoering hiervan naar verwachting worden ondergebracht bij de nog op te zetten parkmanagementorganisatie.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

23

4

Partijen

In een herstructureringsproces zijn er twee smaakmakers: de gemeente en het gevestigd bedrijfsleven. Zij hebben immers ofwel een grondpositie ofwel een publieke taak. Zo ook in Roosendaal. Het bedrijfsleven op Majoppeveld wordt vertegenwoordigd door de bedrijventerreinvereniging Contactgroep Majoppeveld. Deze is omstreeks 1995 ontstaan. In Roosendaal bestond al een organisatie die de ondernemers in heel Roosendaal vertegenwoordigt, de OndernemersKring Roosendaal (OKR). Contactgroep Majoppeveld vertegenwoordigt specifiek die ondernemers die op Majoppeveld gevestigd zijn. Via de Contactgroep Majoppeveld en de OKR vindt overleg plaats tussen gemeente en ondernemers. De Contactgroep Majoppeveld heeft regelmatig contact met de gemeente aangaande de plannen voor revitalisering van Majoppeveld. Het voorliggende Masterplan is in nauw overleg tussen gemeente en ondernemers tot stand gekomen. De algemene ledenvergadering van de Contactgroep Majoppeveld heeft er in oktober 2004 mee ingestemd. Eén van de activiteiten die de Contactgroep in het kader van dit Masterplan gaat ontplooien, is een actieplan om het eigen draagvlak op Majoppeveld te verhogen. Momenteel is circa 30% van de bedrijven op Majoppeveld lid van de Contactgroep Majoppeveld. Echter, deze bedrijven vertegenwoordigen wel circa 70% van de werkgelegenheid op Majoppeveld. Binnen de gemeente Roosendaal is de gemeenteraad in stappen geïnformeerd over de ontwikkelingen op Majoppeveld. De ondersteuning van de plannen is in het Economisch Actieplan 2002-2006 uitgesproken en vastgelegd. Het initiatief voor revitalisering is al in 1998 door de gemeente Roosendaal en de Contactgroep Majoppeveld op instigatie van de Contactgroep genomen. Gezamenlijk werd het belang van herstructurering van Majoppeveld erkend. De eerste stap die vervolgens is gezet, is het formuleren van het ambitieniveau en de beoogde resultaten. De partijen vonden het nodig hier een projectorganisatie voor het in leven te roepen. In de projectgroep DROM (Duurzame Revitalisering en Ontwikkeling Majoppeveld) werden beide partijen vertegenwoordigd. Gaande het proces werden onder andere een aantal sterk verouderde gebieden in Majoppeveld benoemd, die zonder zware ingrepen niet verbeterd konden worden. Met het benoemen van deze gebieden kwam de opdracht van de DROM ten einde. Als gevolg daarvan is de projectgroep opgeheven en verlopen de contacten tussen gemeente en Contactgroep Majoppeveld weer rechtstreeks. Uiteraard beseften beide partijen dat men er niet was met het benoemen van de problemen en het formuleren van het ambitieniveau en de gewenste resultaten. De tijd van handelen brak aan. Gemeente Roosendaal en Contactgroep Majoppeveld hebben besloten om per project een projectorganisatie op te tuigen, die passend is bij elk project. Voor het project criminaliteitspreventie zal bijvoorbeeld een bijdrage van politie, brandweer noodzakelijk zijn. Terwijl voor de revitalisering van het project Schotsbossenstraat e.o. andere partijen belanghebbend zijn. Door het organiseren van een wisselende projectorganisatie per deelproject, wordt er voor zorggedragen dat er zeer flexibel en terzake deskundig kan worden gehandeld. Het revitaliseringsproject Schotsbossenstraat e.o. is op dit moment het meest ver gevorderd. De projectorganisatie bestaat hier uit een stuurgroep en een werkgroep. Hierin zijn vertegenwoordigd de gemeente Roosendaal, de Contactgroep Majoppeveld, de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) en de BVR Groep. De BOM vervult de rol van projectleider, in het kader van haar oriëntatie op een Brabantse herstructureringsmaatschappij. De BVR Groep is een private partij die betrokken is vanuit haar marktdeskundigheid. In dit project wordt namelijk gestreefd naar creatie van meerwaarde door samenwerking. In het projectplan zal de rol en toegevoegde waarde van de partijen in dit deelproject nader worden toegelicht.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

24

5

Fasering

Zoals eerder aangegeven, vallen de geplande activiteiten uiteen in flankerende gemeentelijke herstructureringsactiviteiten en in activiteiten die door bedrijfsleven en gemeente gezamenlijk worden opgepakt. De gezamenlijke activiteiten, ondergebracht in thema’s, zijn in dit Masterplan uiteengezet. Toch wordt voor de volledigheid in paragraaf 5.1 een beeld gegeven van de flankerende gemeentelijke herstructureringsactiviteiten. Daarna wordt ingegaan op de fasering van de drie thema’s.

5.1

Flankerende herstructureringsactiviteiten

Gemeente Roosendaal is bewust en actief bezig met Majoppeveld, hetgeen blijkt uit diverse flankerende herstructureringsactiviteiten. Dit vanuit het oogpunt en de mening van de gemeente dat als een gemeente haar reguliere taken verwaarloost, geen specifiek beleid heeft ten aanzien van haar bedrijventerreinen en/of dit beleid niet handhaaft, dat revitalisering, parkmanagement en criminaliteitspreventie gedoemd zijn te mislukken. De activiteiten die de gemeente als onderdeel van haar reguliere taken oppakt en die rechtstreeks dit Masterplan beïnvloeden, zijn het maken van een nieuw eigentijds bestemmingsplan, het aanpakken van de infrastructuur en het uitbreiden van Majoppeveld met het oog op de financiering van de infrastructuur. 5.1.1 Inzet publiekrechtelijke instrumenten Iedere gemeente heeft de beschikking over een aantal publiekrechtelijke instrumenten die zij naar wens kan inzetten. Voor de herstructurering van het bedrijventerrein Majoppeveld zijn met name het bestemmingsplan en de Wet voorkeursrecht gemeenten geschikte instrumenten. Bestemmingsplan In 1995 is voor Majoppeveld een ontwerp-bestemmingsplan in procedure gebracht. De aanleiding hiervan was dat op het bedrijventerrein Majoppeveld zo’n negen verschillende bestemmingsplannen met verschillende regelingen van toepassing waren. Toen het vooroverleg in verband met het bestemmingsplan startte, is de Contactgroep Majoppeveld (ondernemersvertegenwoordiging) ontstaan en die heeft samen met de OKR (OndernemingsKring Roosendaal) een wensenpakket op tafel gelegd ten aanzien van de ontwikkeling van Majoppeveld. Hiermee vormt het nieuwe bestemmingsplan de aanleiding tot het op de schop nemen van Majoppeveld. Omdat alle voor de uitbreiding benodigde gronden nog geen eigendom waren van de gemeente en het erg veel tijd heeft gekost om met de eigenaren overeenstemming te bereiken, is het ontwerp-bestemmingsplan nooit verder in procedure gebracht. Gezien de tijd die ondertussen verlopen is, is besloten de procedure volledig opnieuw te starten met een ontwerp-bestemmingsplan. De planning is om dit ontwerp in november 2004 aan het college van Burgemeester en Wethouders voor te leggen en in december aan de raadscommissie, waarna het vooroverleg gestart kan worden. Het nieuwe bestemmingplan beoogt een drietal doelstellingen: • Het streven naar actualisering van de vigerende bestemmingsplannen. Momenteel vigeren voor het bedrijventerrein meerdere planologische regelingen, waarvan de meeste dateren van voor 1978. • Het leveren van een bijdrage aan de versterking van het vestigingsklimaat voor ondernemingen. • Het voorzien in voldoende bedrijventerreinen voor de verdere toekomst. De gemeente heeft met het nieuwe bestemmingsplan dus ook een duidelijke kwaliteitsslag voor ogen. Daarbij wil de gemeente maatregelen implementeren die

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

25

langdurige leegstand voorkomen. Er worden hedendaagse bestemmingsplanbepalingen opgenomen ten aanzien van bouwhoogte, bebouwingsdichtheid en milieucategorie: • De nieuw te realiseren ontsluitingsstructuur voor Majoppeveld wordt planologisch geregeld; • De benodigde ruimte aan retentiegebieden, die nodig is om ook het rioleringssysteem aan de moderne eisen te kunnen laten voldoen, wordt geregeld; • Zowel voor de te realiseren als de te consolideren bebouwing, wordt de maximale bebouwingsmogelijkheid per kavel verhoogd naar 75% en de bebouwingshoogte naar 8 of 12 meter, zodat de ruimte zo optimaal mogelijk benut kan worden. Dit in overeenstemming met provinciale regels. • Bepalingen in verband met bestaande bedrijfswoningen zijn duidelijker gemaakt, terwijl de bouw van nieuwe bedrijfswoningen niet meer mogelijk is. Van de reeds op Majoppeveld aanwezige bedrijfswoningen hebben er in het verleden een zeer beperkt aantal de functie van burgerwoning gekregen. Er is voor deze uitzonderingen wel goed onderzocht of de tot burgerwoning te bestemmen woningen geen nadelige milieutechnische consequentie hebben voor de omliggende bedrijvigheid. Dit is, omdat de betreffende woningen aan de rand liggen van Majoppeveld, niet het geval. • De te realiseren parkeereis is voor het gehele plan aangepast aan de huidige normen. • Het realiseren van bedrijven in milieucategorie 4 wordt mogelijk gemaakt, behalve aan smalle randen van het plan waar bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3 mogelijk is. In onderstaande kaart is aangegeven welke gebieden gelimiteerd zijn tot milieucategorie 3.

Fig. 5.1 Milieucategorieën in bestemmingsplan

Voor de te realiseren uitbreidingen zijn beeldkwaliteitplannen opgesteld. Ook voor de te herstructureren gebieden worden nadere aanvullende beeldkwaliteitseisen gesteld, zowel voor de te realiseren bebouwing als voor het openbare gebied.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

26

Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Gemeente Roosendaal heeft als een van de eerste gemeenten in Nederland, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd op een gedeelte van een bestaand bedrijventerrein. Dat heeft zij gedaan in de loop van de planvorming voor het revitaliseringsproject 1 (Schotsbossenstraat e.o.). Het effect van Wvg moet niet worden onderschat. De buitenwereld percipieert dit uitsluitend als een gemeentelijke actie die direct verband houdt met financieel aankoopbeleid. Er gaat vanuit de Wvg ook een belangrijk positief neveneffect uit: het in de hand houden van de procesregie in het plangebied. Zo kan de gemeente in bepaalde gevallen dat een opstal ter verwerving wordt aangeboden, eisen stellen ten aanzien van doorverkoop. In één specifiek geval is hiermee reeds ervaring opgedaan in Roosendaal. 5.1.2 Infrastructuur De gemeente gaat in een groot aantal bestaande wegen het rioolstelsel aanpassen aan de nieuwe wettelijke eisen, zoals loskoppeling van vuil en schoon water. Zij zal gebruikmakend van de aanpassingen van het riool, het wegdek vernieuwen zodat dit ook de vereiste kwaliteit krijgt. Het blijkt dat klinkerverharding op bedrijventerreinen niet bestand is tegen de huidige druk van het verkeer. Asfalt op het gehele bedrijventerrein wordt daarom nagestreefd. Zoals weergegeven in het operationeel Programma Reconstructie heeft de gemeente Roosendaal voor de aanpak van de infrastructuur in de periode 2002-2006, dat wil zeggen de wegen en riolering op Majoppeveld, een bedrag ad € 4,5 mln. gereserveerd. De Bredaseweg en Rucphensebaan zullen vóór 2006 gereed zijn. Er is een bedrag van € 6,5 mln. gereserveerd voor werkzaamheden die na 2006 zullen plaatsvinden. Gestreefd wordt deze werkzaamheden uiterlijk in 2009 uit te voeren. Dit houdt in het asfalteren van alle wegen op Majoppeveld en het invoeren van een gescheiden rioleringssysteem op Majoppeveld-Zuid. 5.1.3 Uitbreiding Majoppeveld De gemeente realiseerde zich dat met name verbeteringen aan de infrastructuur hoge kosten met zich meebrengt, hetgeen aanleiding was om een uitbreiding van Majoppeveld met zo’n 30 hectare in de planontwikkeling op te nemen. Deze uitbreiding zou enerzijds gebruik kunnen maken van de nieuwe ontsluiting en zou anderzijds tot een opbrengst leiden, waarvan de aan te leggen infrastructuur betaald zou kunnen worden. Hier vindt dus een verevening plaats door de opbrengsten van nieuw bedrijventerrein aan te wenden voor structuurverbeterende maatregelen. Het infrastructurele verbeterings- en uitbreidingsplan is ook opgenomen in een aanvraag voor een StiREA-subsidie, welke subsidie is verleend. De termijn van deze subsidie is op verzoek van de gemeente enkele keren verlengd maar eindigt op 17 juli 2005. In het kader van deze subsidie hebben al de nodige werkzaamheden op Majoppeveld-Noord plaatsgevonden: de reconstructie van de Leemstraat, de Schotsbossenstraat, de J.F. Vlekkestraat en de Bredaseweg, alsmede de aanleg van een retentiezone langs de J.F. Vlekkestraat. In voorbereiding en op korte termijn in uitvoering zijn de ontwikkeling van de Poort van Noord, de Kapstok en de Meeten II, allemaal onderdeel van de uitbreiding van Majoppeveld. Bij de uitvoering van deze werkzaamheden is forse vertraging ontstaan doordat de gronden waarop de uitbreiding vorm dient te krijgen in handen kwamen van twee bouwbedrijven, voordat de gemeente tot verwerving kon overgaan. Het overleg dat nodig was om tot overeenstemming te komen met de partijen was zeer moeizaam onder andere door de teruglopend economie, maar ook omdat de bekostiging van de hele ontsluiting gerealiseerd diende te worden. De onderhandelingen met de laatste van de twee bouwbedrijven wordt in november 2004 afgerond. De planologische procedures

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

27

(art. 19.1 WRO) die nodig zijn om tot realisering van de uitbreiding en hoofdinfrastructuur over te gaan, zijn gestart.

5.2

Revitalisering

In april 2002 verscheen het rapport “Herstructurering Bedrijventerrein Majoppeveld”. In dit rapport wordt een concept-ontwikkelingsvisie Majoppeveld Roosendaal 2002-2015 geëtaleerd. Het constateert dat er een aantal locaties is op Majoppeveld waar ondanks revitalisering (reconstructie van wegen) sprake blijft van verpauperde en vaak leegstaande bedrijfsbebouwing. Het rapport gaat uit van een viertal gebieden op Majoppeveld die een extra aanpak nodig hebben. 1. Westelijk en oostelijk deel van het gebied gevormd door de bebouwing langs de Zwaanhoefstraat, Schotsbossenstraat, J.F. Vlekkestraat en Leemstraat 2. Zogenaamde V&D-hallen (voormalig distributiecentrum) 3. Restant braakliggende kavels en leegstaande panden op Majoppeveld-Noord 4. Braakliggende kavels en leegstaande panden op Majoppeveld-Zuid Zie figuur 5.1 voor een overzicht van de vier gebieden. In onderstaande subparagrafen worden de vier deelprojecten nader toegelicht. Door de stedenbouwkundig adviseur zijn kaders aangegeven waaraan bij de herinvulling van de gebieden, na zonodige sloop van de opstallen, voldaan dient te worden. Dat geldt zowel voor de inrichting van het openbare gebied als voor het privaat gebied en voor de daarop te realiseren bebouwing. Om een goede overgang van wonen naar werken te bereiken, dient een architectonische en ruimtelijke goede aansluiting plaats te vinden. Om de kwaliteit van het gebied te waarborgen dient er voldoende basiskwaliteit tot stand te worden gebracht, die voldoende garanties biedt voor kwaliteitsbehoud. Ook hiervoor zijn nadere kaders bepaald. De na te streven kwaliteit is wel gerelateerd aan de kansen en mogelijkheden die ieder gebied heeft. Het blijven namelijk locaties op een bestaand bedrijventerrein, die weliswaar worden gerevitaliseerd maar die moeten concurreren met nieuwe bedrijventerreinen. Ook al zijn die schaars. De vier revitaliseringsgebieden zullen gefaseerd aangepakt worden. Er is gekozen voor een gefaseerde aanpak omdat de partijen over onvoldoende capaciteit en financiële middelen beschikken om Majoppeveld in een keer aan te pakken. In eerste instantie wordt gebied 1 aangepakt. Dit betreft het gebied bekend onder de naam Schotsbossenstraat en omgeving (e.o.). Hier is sprake van 22,5 hectare. Het projectplan hiervoor is gereed. Voor de andere gebieden zullen vanaf 2005 projectplannen worden ontwikkeld. Met een gemiddelde doorlooptijd van vijf jaar voor de realisatie van ieder project, wordt verwacht dat Majoppeveld in 2015 geheel voldoet aan de dan geldende kwaliteitseisen voor vestiging van bedrijven.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

28

Fig. 5.2 Fasering revitalisering Majoppeveld

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

29

5.2.1 Project 1 Project 1 heeft de naam Schotsbossenstraat e.o. gekregen. In figuur 5.1 is het terug te vinden als gebied 1. Dit gebied kenmerkt zich door veel leegstand en verpaupering. Het betreft het oudste deel van Majoppeveld, waar zich onder andere de Haust-locatie en het slachthuis bevinden. Bovendien ligt dit deel direct naast de oude woonwijk Kalsdonk die momenteel wordt geherstructureerd voor wat betreft beeldkwaliteit en het nieuw te bouwen deel ‘Zwaanhof’. Daar komt bij dat de Schotsbossenstraat e.o. al van oudsher de rol van entreefunctie voor Majoppeveld vervult. Dit maakt dat revitalisering van dit gebied geacht wordt een katalyserende functie voor en een positieve invloed op heel Majoppeveld te vervullen. Door de ligging tegen Kalsdonk, een woonwijk die direct na de Tweede Wereldoorlog is gebouwd, bevindt het project zich op de overgang van wonen naar werken. In de loop van de afgelopen decennia is Kalsdonk niet alleen verouderd, maar door het vrij eenzijdige aanbod van goedkope huurwoningen sociaal-maatschappelijk ook erg achteruit gegaan. Dat betekende dat zeer forse ingrepen in woonbuurt nodig waren. Ongeveer 400 woningen zijn of worden gesloopt en worden vervangen door nieuwe woningen in een duurder koopsegment (Zwaanhof). De herstructurering van de woonwijk Kalsdonk is financieel mogelijk gemaakt door de opbrengsten die in de nieuwbouwwijk Laagveld zijn gerealiseerd, hiervoor aan te wenden. Door de bouw van Zwaanhof, is de groene ruimte tussen Kalsdonk en Majoppeveld minder geworden. Deze ruimte zal als stedelijk groen worden ingericht. Direct aansluitend aan dit groen ligt de Zwaanhoefstraat, de westelijke begrenzing van het plangebied van dit eerste revitaliseringsgebied. De revitalisering van Schotsbossenstraat e.o. is niet alleen voor het bedrijventerrein zelf van belang, maar ook voor de gehele stedelijke structuur. Recentelijk zijn er diverse branden geweest in Kalsdonk die aangestoken waren en dit gebeurde ook in de omgeving van de Schotsbossenstraat. Doordat er veel leegstand is op dit gedeelte van Majoppeveld en er sprake is van verpaupering, maakt dit gebied al snel een verlaten indruk. Dit maakt het weinig uitnodigend voor werknemers, toch zeker vrouwelijke, om doorheen te rijden op weg naar werk of huis. Terwijl het wel de entreefunctie van Majoppeveld-Noord en de weg van en naar de stad vervult. Doordat er weinig activiteiten zijn, nodigt dit gebied zo dicht tegen de woonwijk, uit tot allerlei illegale activiteiten, zoals het telen van hennepplanten en het handelen in drugs. Het bovenstaande toont aan dat er vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt ook een groot belang ligt bij de herstructurering van dit deel van Majoppeveld. In de periode van mei tot december 2002 hebben vertegenwoordigers van de gemeente Roosendaal, BVR Groep, Contactgroep Majoppeveld, Provincie en de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) de ambities voor het gebied Schotsbossenstraat e.o. nader beschouwd. Majoppeveld is destijds ook verworden tot het eerste proefproject van BOM Bedrijventerreinen. De volgende stap was de ondertekening van een intentieverklaring door de gemeente Roosendaal, BVR, Contactgroep Majoppeveld en BOM op 7 februari 2003. Doel was een plan op te leveren dat de integrale visie bood op herstructurering van Majoppeveld. Het voorliggende Masterplan geeft een actuele vertaling van deze integrale visie. Voor het project Schotsbossenstraat e.o. is een ontwikkelingsplan gemaakt, op basis waarvan het projectplan (inclusief financiële onderbouwing) tot stand is gekomen. Op basis hiervan wordt de revitalisering van het gebied tot uitvoering gebracht. De realisatieovereenkomst wordt eind 2004 door alle partijen ondertekend. Hiermee is de realisatiefase bereikt op 1 januari 2005. Naar alle waarschijnlijkheid wordt nog in 2004 een van de meest cruciale kavels (centraal gelegen en dus hefboom voor het vervolgproces) aangekocht. Met een doorlooptijd van circa vijf jaar voor de

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

30

daadwerkelijke revitalisering zal Schotsbossenstraat e.o. eind 2009 volledig gerevitaliseerd zijn. In het projectplan wordt vooral ruimte gecreëerd voor de echt kleinschalige bedrijvigheid, die gerealiseerd wordt in de vorm van bedrijfsverzamelconcepten waarin bedrijfsruimte in allerlei vormen en met allerlei voorzieningen wordt aangeboden vanaf 40m². Deze aard van bedrijvigheid vormt een prima functionele overgang van de geherstructureerde woonwijk Kalsdonk naar het bedrijventerrein Majoppeveld, met zwaardere milieucategorieën. Het gebied ligt op relatief korte afstand van het stadscentrum en is daarom prima geschikt voor dit soort bedrijfshuisvesting. Het realiseren van bedrijfsverzamelconcepten wordt alleen mogelijk gemaakt in dit revitaliseringsgebied en niet op de andere gebieden of op uitbreidingslocaties op Majoppeveld en Borchwerf II. 5.2.2 Project 2 Begin 2005 wordt de planvorming voor gebied 2 gestart. Dit betreft het gebied met de zogenaamde V&D-hallen, gelegen tussen de J.F. Vlekkestraat en Zeggeveld. Het is een locatie die momenteel grotendeels leegstaat en puur een object is voor verhuur van opslagruimte. In totaal beslaat het een kavel van ca. 3,1 ha. De invulling van dit gebied kan op diverse wijzen plaatsvinden. Het heeft er even naar uitgezien dat de planvorming van dit gebied zou worden betrokken bij project 1. Daar de dynamiek in dit gebied op een ‘langzamere snelheid’ lag, is besloten de aanpak daarvan separaat te doen. Overigens zal steeds worden bezien op planoptimalisatie kan plaatsvinden door (delen van) de projecten 2, 3 en 4 te combineren. Het project Schotsbossenstraat e.o. heeft de leerervaring opgeleverd dat voor oplevering van een gereed projectplan ongeveer een doorlooptijd van twee jaar nodig is. Dat leidt tot de conclusie dat het projectplan voor deelproject 2 eind 2006 gereed zal zijn. Waarna de realisatie gestart kan worden. 5.2.3 Project 3 De delen op Majoppeveld-Noord waarop deelproject 3 betrekking heeft, zijn gerealiseerd tussen 1980 en heden. Er zijn drie te revitaliseren gebieden te benoemen, die nader ingevuld dienen te worden. Dit betreffen met name braakliggende terreinen. • Een perceel aan de Leemstraat dat eigendom is van de eigenaar van de Sligrovestiging. Deze ondernemer heeft overigens wel de intentie hier bebouwing te realiseren, ten behoeve van logistiek en distributie, maar heeft nog geen gegadigden voor de te realiseren opstallen gevonden. • Verder liggen er aan de Leemstraat, en tegen de spoorlijn, nog een tweetal grote percelen braak die eigendom zijn van Jan de Rijk Logistics. Dit bedrijf heeft eveneens plannen om deze ruimte te gaan benutten voor de uitbreiding van het bestaande bedrijf. • Tegen de rijksweg aan ligt langs de Leemstraat nog een perceel grond dat tot voor kort een agrarische bestemming had, maar waar in het bestemmingsplan een bedrijfsbestemming op wordt gelegd zodat ook hier bebouwing kan worden gerealiseerd. Dit perceel is door de gemeente in eigendom verworven. Verwacht wordt in 2007 met de planvorming van dit deelproject aan te vangen, zodat de realisatie vanaf 2009 kan plaatsvinden.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

31

5.2.4 Project 4 Majoppeveld-Zuid typeert zich voornamelijk door kantoorbebouwing en bedrijfshallen met zichtlocaties. Achter deze bebouwing zijn voornamelijk bedrijven in de transportsector gevestigd. Hier zijn vier te revitaliseren gebieden benoemd. Ook dit betreffen met name braakliggende terreinen. • Langs de rijksweg ligt het voormalige VERO-terrein, waar een nadere bedrijfsmatige invulling voor wordt gezocht. • Aan de Protonweg liggen enkele percelen braak die eigendom zijn van Penske en waar dit bedrijf uitbreidingen op wenst te gaan realiseren. • Verder ligt er aan de Rucphensebaan een locatie waarop thans nog agrarische activiteiten worden verricht (boomgaard). Een intensiever bedrijfsmatig gebruik van de ruimte dient nagestreefd te worden. • Aan de Rucphensebaan ligt verder nog een bedrijfshallencomplex dat in zeer verpauperde staat verkeerd. Dit complex is toe aan revitalisering. De planvorming wordt verwacht te starten in 2009, waardoor realisatie circa 2011 kan aanvangen.

5.3

Parkmanagement

Op Majoppeveld wordt door gemeente en ondernemers al enige jaren gewerkt aan een betere samenwerking tussen bedrijfsleven en gemeente en tussen het bedrijfsleven onderling. Er zijn enquêtes gehouden en er hebben inventarisaties plaats gevonden om een goed beeld te krijgen van wat er zoal leeft op de bedrijventerreinen, waar verbeterpunten liggen en wat voor wensen er zijn. Geleidelijk dient dit te leiden tot het ontstaan van een organisatie die actief bezig is met het gezamenlijk beheer en onderhoud van het bedrijventerrein: parkmanagement. Op Majoppeveld werken op initiatief van OKR en de Contactgroep Majoppeveld bedrijven reeds samen op een aantal gebieden zoals collectieve beveiliging, collectieve energieinkoop, collectieve afvalinzameling en bewegwijzering. Er wordt constant gekeken naar mogelijkheden om de gezamenlijke inkoopopties verder uit te breiden, zowel qua voorzieningen als qua aantal deelnemende bedrijven. Zowel gemeente als OKR en Contactgroep Majoppeveld voelen de behoefte om ook parkmanagement in de zin van behoud en bevordering van kwaliteit van de bedrijventerreinen in Roosendaal op te zetten. In Roosendaal is gekozen voor één parkmanagementorganisatie voor alle bedrijventerreinen in de gemeente. Die organisatie is gevestigd op Borchwerf II omdat op dit terrein deelname aan parkmanagement verplicht is gesteld en hier dus als eerste ontwikkeld is. De parkmanagementafspraken op Majoppeveld worden bij deze organisatie ondergebracht. De gemeentelijke rol is met name voorwaardenscheppend van aard. De rol van het bedrijfsleven is veelal een actieve. Het bestuur van de parkmanagementorganisatie wordt gevormd door Contactgroep Majoppeveld/OKR en gemeente. De kosten die verband houden met de invoering van parkmanagement zullen uiteindelijk ten laste van het parkmanagement zelf komen. Hoewel er al veel activiteiten ontwikkeld zijn die bij parkmanagement ondergebracht kunnen worden, vergt met name het uitbouwen van parkmanagement in kwalitatieve zin een behoorlijke inspanning. Nu uit deelproject 1 van de revitalisering meer zicht is gekomen op de effecten, wensen en eisen aan deze vorm van parkamanagement, wordt hiervoor wordt zo snel mogelijk een projectplan gerealiseerd. In 2005 zal de planvorming voor parkmanagement gericht op kwaliteitbehoud starten. Verwacht wordt dat reeds in 2005 aan de eerste projectstappen uitvoering gegeven kan worden.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

32

5.4

Criminaliteitspreventie

Op het gebied van criminaliteitspreventie zijn er nog weinig concrete afspraken. Wel zijn een aantal bedrijven in het kader van parkmanagement over gegaan tot het gezamenlijk inkopen van beveiliging door een bewakingsdienst. Mede op grond van de recente brandstichtingen, is het besef groeiende dat gemeente en bedrijfsleven ieder voor zich, onvoldoende slagkracht hebben om criminaliteit tegen te gaan. Dit heeft geleid tot het besluit om een integraal criminaliteitsplan op te stellen op basis waarvan de veiligheid van het bedrijventerrein op verschillende gebieden verbeterd wordt. Dit criminaliteitsplan zal in de loop van 2005 worden geschreven. Gezien de recente brandstichtingen, zal brandveiligheid en brandpreventie de hoogste prioriteit krijgen. Dit betekent dat op zo kort mogelijke termijn concrete afspraken met bijvoorbeeld politie, brandweer en beveiligingsdiensten gemaakt worden. Hierna wordt aandacht geschonken aan onderzoek naar het wegnemen van het gevoel van onveiligheid, het keurmerk veilig ondernemen en het opstellen en bekendheid geven aan risicoprofielen van bedrijven.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

33

6

Begroting

Ambitieniveaus en beoogde resultaten gaan hand in hand met financiële verplichtingen. De kosten en opbrengsten hangen nauw samen met het risicoprofiel van elk der projecten. Daarnaast zal van geval tot geval de projectomgeving en projectdeelnemers in omvang en samenstelling aan verandering onderhevig zijn. Daarmee zullen de kostendragers ook verschillen. Partijen hebben in het kader van dit Masterplan afgesproken dat de kosten en (mogelijke) opbrengsten niet hier, maar op projectplanniveau onderdeel zijn van de financiële haalbaarheidsvraag. Dit neemt niet weg dat de dragers van dit document een grofmazig inzicht in de kosten met betrekking tot de beoogde resultaten hebben becijferd. Hiervoor is houvast gezocht bij het historische investeringsvolume van soortgelijke projecten in de gemeente Roosendaal en bij de aanpak van het eerste revitaliseringdeelproject. Over de kosten die voortvloeien uit de planvorming en initiëring van parkmanagement en criminaliteitspreventie, kan worden gezegd dat deze kosten op basis van referentieprojecten zich lijken te beperken tot € 350.000,-. Dat is overigens sterk afhankelijk van de activiteiten die daarvan onderdeel uitmaken. Voorzover mogelijk zal een beroep worden gedaan op (provinciale) subsidie-instrumenten. De gemeente Roosendaal heeft de afgelopen jaren al veel geïnvesteerd en investeert de komende jaren ook nog veel in het bedrijventerrein Majoppeveld: • Met de revitaliseringsprojecten aan de Leemstraat, Schotsbossenstraat, J.F. Vlekkestraat en Bredaseweg gaat een gemeentelijke investering gepaard van € 6,2 mln., aangevuld met € 1,2 mln. StiREA-subsidie. • Om de uitbreidingen en de daarbij behorende nieuwe infrastructuur te kunnen bekostigen is een gemeentelijke investering nodig van € 29,3 mln., aangevuld met € 1,7 mln. StiREA-subsidie. Als de opbrengsten gehaald worden die geraamd zijn, is er sprake van een budgettaire ontwikkeling. • In het meerjaren onderhoudsprogramma (OPR) is voor een aantal werkzaamheden op Majoppeveld nog een bedrag opgenomen als gemeentelijke investering van ruim € 9 mln. Het voorgaande betekent dat de gemeente Roosendaal volgens de huidige plannen ongeveer € 44,5 mln. in Majoppeveld heeft geïnvesteerd op het moment dat Majoppeveld de uiteindelijke structuur volgens het Masterplan zal hebben verkregen. Slechts een gedeelte van de investeringen zal direct rendabel zijn. De kosten voor revitalisering zijn deels af te leiden uit het projectplan van het project Schotsbossenstraat e.o. Voor dit project levert de begroting een tekort op van ruim € 5,3 mln. Rekening houdend met het gehele revitaliseringsgebied in Majoppeveld (ongeveer 5 à 6 keer deze omvang), kan worden beredeneerd dat het totale tekort zich beweegt tussen de € 25 en 35 mln. Kortom, de totale kosten, opbrengsten, onrendabele top etc. is eerst na zorgvuldige planvorming goed in te schatten. Gemeente en bedrijfsleven hebben afgesproken dat: • er samenhang moet zijn tussen de projectplannen; niet alleen in organisatorisch opzicht, maar ook voor wat betreft financiële verevening. Onder dit laatste wordt verstaan dat (financiële) oplossingen niet alleen binnen de plangebieden dienen te worden beoordeeld, maar dat ruimte moet blijven bestaan voor een coherente aanpak gericht op creatieve financiële constructies (benefit sharing, value capturing, nieuw voor oud etc.); • de gemeente de bereidheid heeft om eventuele (over-)winsten uit deelprojecten in te zetten als cofinanciering voor kostentrajecten in komende projecten; • partijen zich ten volle inspannen om zoveel mogelijk (non-cumulatieve) doelbijdragen te verzilveren voor de realisatie van de beoogde resultaten.

Masterplan Majoppeveld te Roosendaal

34