Masterplan Hoogeind te Helmond

Gemeente Helmond Helmond, december 2005

Woord vooraf
Voor u ligt het ‘Masterplan Hoogeind’. In dit plan heeft het georganiseerde bedrijfsleven van Helmond, de Stichting Beheer Hoogeindse OndernemingsKring (HOK), tezamen met de gemeente Helmond een gezamenlijk ambitieniveau neergelegd ten aanzien van het terugdringen van het proces van veroudering van het bedrijventerrein Hoogeind. In één woord wordt dit aangeduid met ‘herstructurering’. Omdat geen functieverandering wordt beoogd van het terrein, mag ook worden gesproken van ‘revitalisering’. Beide partijen beseffen dat er sprake is van wederzijdse afhankelijkheid. Wij hebben elkaar hard nodig als het gaat om herstructureringsaangelegenheden. Immers, herstructurering is niet alleen het verbeteren van het publieke deel van een bedrijventerrein, maar omvat ook het aanpakken van de verpaupering van het private deel van het terrein. Het spreekt dan ook voor zich dat gemeente en bedrijfsleven tot een gezamenlijke aanpak komen. Een gezamenlijk ambitieniveau is nog vrijblijvend. Vandaar dat de gemeente herstructurering als actiepunt heeft opgenomen in haar Economisch Beleidsprogramma. Al vanaf 1999 is de gemeente actief bezig met het herstructureren van onderdelen op Hoogeind. Het HOK heeft besloten de komende jaren een actieve inbreng in het proces te leveren. Dit is nogmaals onderstreept door het ondertekenen van intentieverklaring op 24 januari 2005, waarin zowel gemeente als het HOK gezamenlijk verklaren tot het initiëren van maatregelen. Dit Masterplan is het eerste concrete product in dit traject. In dit plan zijn beide ‘boodschappenlijstjes’ vertaald in gezamenlijk beoogde projectresultaten. Gewezen wordt op het herstructureren van een vijftal deelgebieden in Hoogeind, waardoor de kwaliteit van het totale gebied sterk wordt verbeterd. Voorts staat ons de opzet van een integrale parkmanagementorganisatie voor ogen, die mede zorg draagt voor kwaliteitsbehoud van de ruimtelijke indeling. Ten slotte staat implementatie van een criminaliteitspreventieplan hoog op de agenda van beide partijen. Herstructurering is een moeilijke materie. Het kost veel energie, doorlooptijd en vooral geld. Wij zijn daarom verheugd dat Hoogeind op de zogeheten Top-lijst van het ministerie van Economische Zaken prijkt, op basis waarvan initiatieven een subsidiebijdrage tegemoet kunnen zien. Voorts heeft het project de belangstelling van de provinciale overheid. Onder regie van de NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) zal verder worden gewerkt aan de planvorming van het eerste deelgebied. Wij zijn ervan overtuigd dat de herstructurering van Hoogeind een gezamenlijk succes moet worden. Dat is van het grootste belang voor de economie en de werkgelegenheid van Helmond en van Zuidoost-Brabant. Wij besluiten met de constatering dat herstructurering geen statische bezigheid is. Indien daartoe aanleiding bestaat zullen wij het Masterplan zonodig aanpassen. Helmond, 6 december 2005 Gemeente Helmond Stichting Beheer Hoogeindse OndernemingsKring

Mevrouw B.M. Houthooft-Stockx Wethouder Economische Zaken

De heer F.H.G.M. Huijbregts Voorzitter

Masterplan Hoogeind te Helmond

Inhoudsopgave
Woord vooraf 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 Inleiding Aanleiding Masterplan Doelstelling Masterplan Leeswijzer Situatieschets Hoogeind Kengetallen Helmond Geschiedenis Hoogeind Type terrein en bedrijvigheid Probleemschets Het gehele plangebied 3.1.1 Uitstraling en presentatie 3.1.2 Parkeren 3.1.3 Milieu 3.1.4 Veiligheid en criminaliteit 3.1.5 Glasvezel Publiek gebied 3.2.1 Externe ontsluiting 3.2.2 Interne ontsluiting 3.2.3 Openbaar groen 3.2.4 Bewegwijzering Privaat gebied 3.3.1 Presentatie van bedrijfspanden 3.3.2 Leegstand SWOT-analyse Partijen Herstructureringsstrategie Eerdere herstructureringsactiviteiten Ambitie en visie 5.2.1 Gemeentelijk ambitieniveau 5.2.2 Ambitieniveau bedrijfsleven 5.2.3 Gezamenlijk ambitieniveau Beoogde resultaten 5.3.1 Revitalisering 5.3.2 Parkmanagement 5.3.3 Criminaliteitspreventie Deelprojecten Flankerende herstructureringsactiviteiten Revitalisering 6.2.1 Induma Oost 6.2.2 Induma West 6.2.3 Noordwestelijke Engelseweg e.o. 6.2.4 Leemberging 6.2.5 Rietbeemd Parkmanagement Criminaliteitspreventie Financieel perspectief 4 4 4 4 5 5 8 10 14 14 14 15 16 17 19 19 19 20 20 21 22 22 23 24 26 28 28 30 30 32 33 33 34 35 36 38 38 39 41 42 43 44 44 46 46 48

3.2

3.3 3.4 4 5 5.1 5.2

5.3

6 6.1 6.2

6.3 6.4 7

Masterplan Hoogeind te Helmond

1

Inleiding

Het voorliggende Masterplan Hoogeind beoogt een eerste stap te zijn in het vervolg van de herstructurering van het bedrijventerrein Hoogeind in Helmond. Het is een gezamenlijk document van de gemeente Helmond en de Stichting Beheer Hoogeindse OndernemersKring (HOK). De Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) vervult in dit herstructureringsproject de rol van projectleider. Dit eerste hoofdstuk bestaat uit een schets van de aanleiding voor dit Masterplan, de doelstelling van dit Masterplan en een leeswijzer.

1.1

Aanleiding Masterplan

Aanleiding voor dit Masterplan is de vaststelling door zowel de gemeente als het bedrijfsleven dat het bedrijventerrein Hoogeind aan een verdere structurele verbetering toe is. Daarmee is dit Masterplan een logisch vervolg op de visie die de gemeenteraad in 1998 heeft geformuleerd en waarvan in de periode 1999–2003 een aantal projecten zijn gerealiseerd. Hierbij moet worden gedacht aan het herinrichten van de Achterdijk, het opnieuw ontwikkelen van het Metallo-terrein en het aanpassen van de bewegwijzering. Met dit Masterplan is de visie van 1998, die inmiddels 6 jaar oud is, geactualiseerd en zijn (nieuwe) knelpunten opnieuw in kaart gebracht. Bijkomende gunstige omstandigheid is dat Hoogeind is opgenomen op de Top-lijst van het ministerie van Economische Zaken, op basis waarvan projecten aanspraak op middelen kunnen maken. Dit maakt het mogelijk op Hoogeind projecten op te pakken die een onrendabele top kennen.

1.2

Doelstelling Masterplan

Met dit Masterplan brengen de partijen de problemen op Hoogeind in beeld en stellen op basis daarvan hun ambities en beoogde resultaten vast. De vaststelling door de gemeente en het bedrijfsleven dat Hoogeind aan een structurele verbetering toe is, vloeit onder meer voort uit de constatering dat enkele delen in economische en ruimtelijke zin dusdanig verouderd zijn dat Hoogeind in zijn geheel aan concurrentiekracht inboet. Daarnaast is er de wens om van Hoogeind een modern bedrijventerrein te maken, waarbij parkmanagement en voorzieningen de kwaliteit van het terrein sterk verbeteren. Gemeente en bedrijfsleven vinden dat het gezamenlijk aanpakken van de problemen noodzakelijk is om te voorkomen dat er een negatieve spiraal optreedt, waardoor Hoogeind nog verder in verval raakt. De partijen ambiëren daarmee om van Hoogeind wederom een modern en dynamisch bedrijventerrein te maken teneinde het aantal arbeidsplaatsen te doen toenemen en zodoende de lokale en regionale economie een belangrijke impuls te geven.

1.3

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 begint met de algemene kengetallen van Helmond, vervolgens wordt ingezoomd op de geschiedenis en de typologie van het bedrijventerrein Hoogeind. In hoofdstuk 3 worden de problemen die zich op Hoogeind voordoen, geschetst. Hierbij wordt gekeken naar Hoogeind in zijn totaliteit, naar het publieke gebied en naar het private gebied. Hoofdstuk 4 gaat in op de betrokken partijen. De ambitie en visie van de partijen komt in hoofdstuk 5 naar voren. In dit hoofdstuk zijn eveneens de beoogde doelstellingen en resultaten benoemd. Deze worden in hoofdstuk 6 nader uitgewerkt in deelprojecten. Tot slot wordt dit Masterplan afgesloten met een financieel perspectief in hoofdstuk 7.

Masterplan Hoogeind te Helmond

4

2

Situatieschets Hoogeind

Dit hoofdstuk begint met een algemeen deel over Helmond. Daarna wordt ingezoomd op het bedrijventerrein Hoogeind. In paragraaf 2.2 wordt de geschiedenis van het bedrijventerrein besproken. Vervolgens wordt in paragraaf 2.3 ingegaan op het type terrein en de bedrijvigheid en wordt een indeling gemaakt in een aantal deelgebieden met ieder een andere typologie.

2.1

Kengetallen Helmond

Om het bedrijventerrein Hoogeind beter in zijn omgeving te kunnen plaatsen, wordt eerst gekeken naar de stad Helmond. Hierbij komen de ligging, de bereikbaarheid, de inwoners c.q. werkgelegenheid en de diverse bedrijventerreinen in de stad aan de orde. Ligging en positie Helmond is gelegen in het zuidoostelijk deel van de provincie Noord-Brabant. De economische functie van Helmond is regionaal en stuwend van karakter. Door het aanbod van de traditionele productiefactoren, aangevuld met de steeds belangrijker wordende aspecten kennis en informatie, zijn de stad en zijn innovatieve omgeving een drijvende kracht achter de dynamische ontwikkeling van de economie. Helmond heeft een prominente positie in de nota Ruimte, omdat ze onderdeel is van het economisch kerngebied A2-kennisas (samen met onder andere Eindhoven en ’sHertogenbosch) en van Brainport Eindhoven/Zuidoost-Brabant. Brainport is een economisch concept waar relatief veel kennisintensieve bedrijven en hoogwaardige productie een plaats vinden. Helmond ligt in de regio Zuidoost-Brabant en daarmee in het centrum van de meest geïndustrialiseerde en op technologie gerichte regio van Nederland. Samen met Eindhoven maakt het deel uit van de stadsregio Eindhoven-Helmond en het grotere stedelijke netwerk Brabantstad. Helmond heeft een duidelijk industrieel profiel en is een van de industriële motoren van Zuidoost-Brabant. Ook maakt Helmond deel uit van de ‘kennisdriehoek’ Aken-Leuven-Eindhoven. Naast zijn plaats en functie in het grotere netwerk heeft Helmond een functie als centrale stad voor het oostelijk deel van Zuidoost-Brabant. De stad heeft een duidelijk industrieel verleden en de industrie vormt ook nu nog steeds de basis van de economie, zij het dat deze nog maar weinig lijkt op de traditionele industriële sectoren. Metalelektro, met in het bijzonder de machinebouw en de mechatronica, maar ook textiel zijn sterk vertegenwoordigd. De voedingsmiddelenindustrie heeft zich sterk ontwikkeld en vormt een logische economische verbinding, als einde van de agribusinesskolom, met het Peelland. De sector vormt de verbindende schakel tussen de primaire sector in Peelland en de secundaire sector in de regio. Helmond voelt zich als centrumstad verantwoordelijk voor het accommoderen van economische activiteiten in regionaal verband. Door deze profilering van Helmond heeft zij een prominente plek in de Greenport Venlo verworven. Net als Brainport is ook Greenport een economisch concept, hetgeen betekent dat zij geen ruimtelijke begrenzing kent. In de nota’s over Greenport is Helmond, naast andere plaatsen, opgenomen als zijnde voor belang voor het concept Greenport vanwege de diverse vormen van agribusiness die hier te vinden zijn. Tussen Greenport en Brainport vindt veel afstemming plaats via het programma Horizon en het programma Zuidoost-Brabant/Noord-Limburg (ZOB/NL). Helmond en haar bedrijventerreinen neemt in zowel Brainport als Greenport een belangrijke plek in.

Masterplan Hoogeind te Helmond

5

Fig. 2.1 Kaart gemeente Helmond

Bereikbaarheid De kwaliteit van het vestigingsklimaat wordt in grote mate bepaald door de aanwezigheid van een goede infrastructuur. Helmond is bereikbaar via de weg, over water en per spoor. Op betrekkelijk korte afstand bevinden zich de luchthavens Eindhoven en Maastricht/Aachen. Weg De stad wordt niet direct via snelwegen ontsloten, toch is zij wel gelegen in de nabijheid van verschillende snelwegen. Helmond ligt vlak bij twee zeer belangrijke economische verkeersaders. Het betreft de noord-zuidverbinding A2 (Amsterdam-Maastricht) en de oost-westverbinding A67/A58 (Antwerpen/Rotterdam-Venlo/Ruhrgebied). Hiervandaan is Helmond te bereiken via provinciale wegen en het stedelijk wegennet van de buurgemeente Eindhoven. De belangrijkste infrastructuur tussen Eindhoven en Helmond bestaat uit een autosnelweg. Het wegennet rondom Eindhoven vormt een knelpunt, omdat al het verkeer alleen langs de west- en zuidzijde de stad kan passeren. Verkeersstromen van verschillende verbindingen komen daar samen en hebben veel congestie tot gevolg. Bovendien kent Eindhoven een grote inkomende pendel, waardoor ook het onderliggende wegennet in de regio veel knelpunten kent. Wanneer de “ruit om Eindhoven” wordt gerealiseerd, zal de bereikbaarheid van Helmond toenemen. Op dit moment wordt onderzocht waar de ruit het beste kan worden gerealiseerd.

Masterplan Hoogeind te Helmond

6

Water Van oudsher is de industriële ontwikkeling van Helmond sterk gerelateerd aan de ZuidWillemsvaart, die dwars door de stad loopt. De oudere bedrijventerreinen zijn dan ook langs deze vaarweg gesitueerd, inclusief aanlegplaatsen. Het kanaal vormt een verbinding tussen de rivier de Maas bij ’s-Hertogenbosch en Weert. Enkele jaren geleden is de Zuid-Willemsvaart omgelegd naar de oostzijde van de stad, zodat een breder kanaal kon worden gerealiseerd dat voldoet aan de nieuwe scheepvaarteisen. Spoor Helmond ligt aan de spoorlijn Den Haag-Rotterdam-Venlo-Keulen. Via het spoorwegennet is Helmond verbonden met alle andere grote Brabantse steden en de Randstad, en via Venlo met het Duitse spoorwegennet. In de stad is geen railterminal/overslagplaats voor goederen vanaf de trein, waardoor de trein voor Helmond vooral een functie heeft voor het personenvervoer en niet voor goederenvervoer. Behalve het centraal station zijn er ook voorstadhaltes (Brouwhuis, ’t Hout en op termijn Brandevoort). Inwoners/werkgelegenheid De jaren ’90 werden in Helmond gekenmerkt door een grote dynamiek: Helmond is in hoog tempo veranderd in zowel economisch, sociaal-maatschappelijk als fysiek-ruimtelijk opzicht. Gelijktijdig is het inwonertal sterk gegroeid. Helmond neemt voor wat betreft de werkgelegenheidsfunctie een zelfstandige positie in binnen de regio Zuidoost-Brabant, en dan met name voor het gebied ten noorden, oosten en zuiden van de stad. Tegelijk met de sterke groei van het aantal inwoners (van ruim 68.000 in 1990 naar bijna 86.000 per 20051), groeide ook de beroepsbevolking. Verwacht wordt dat de beroepsbevolking tot het jaar 2010 verder zal toenemen met ongeveer 12.000 inwoners2. Bedrijventerreinen voorzien momenteel in circa 45% van de werkgelegenheid in Helmond en zijn erg belangrijk voor de werkgelegenheidsontwikkeling. De totale groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen bedroeg tussen 1996 en 2001 40%3. Het zwaartepunt van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen lag in 2001 op de sector industrie (56%), op grote afstand gevolgd door handel en reparatie (15%) en commerciële dienstverlening (12%)4. Een relatief groot deel van de Helmonders werkt buiten de stad. Een groei van de werkgelegenheid is gewenst om de verhouding tussen arbeidsplaatsen en de beroepsbevolking weer in balans te brengen. Tot enige jaren geleden zag Helmond haar werkeloosheidspercentage dalen. Sinds het in Nederland minder goed gaat met de economie en de maakindustrie, is de werkeloosheid eind 2004 schrikbarend toegenomen tot boven het landelijk gemiddelde. Het bieden van werkgelegenheid en in het verlengde daarvan het verbeteren van een arbeidsintensief bedrijventerrein als Hoogeind, is behalve een kans voor Helmond, haar inwoners én voor de regio ook bittere noodzaak. Bedrijventerreinen Van oudsher is de werkgelegenheidsfunctie van Helmond vooral gerealiseerd op de bedrijventerreinen. De situering van de bedrijventerreinen is afhankelijk van de tijdsperiode waarin ze zijn ontstaan en de belangrijkste infrastructuren op dat moment. De bedrijventerreinen zijn goed bereikbaar, maar de verschillende routes lopen vrijwel allen door stedelijk gebied.

1 2 3 4

www.Helmond.nl Sociaal Economische Beleidsplan Helmond 2005-2010, februari 2005 kerngegevens arbeidsmarkt CWI ASP Economie, juni 2003

Masterplan Hoogeind te Helmond

7

Helmond heeft tot nu toe kunnen voldoen aan de vraag naar gedifferentieerde bedrijventerreinen. In 2001 is het uitgiftetempo van bedrijventerreinen echter gehalveerd. Ondanks de lagere uitgiftecijfers zal in de komende jaren een groeiend tekort aan bedrijventerrein ontstaan. Met name in het gemengde segment is een nijpend tekort te constateren. In Helmond zijn vijf bedrijventerreinen aanwezig: • Op bedrijventerrein Zuidoost-Brabant (BZOB) van 180 hectare ligt het accent op grootschalige bedrijven (méér dan 1 hectare) en worden aparte zones onderscheiden voor procesindustriële activiteiten en voor grootschalige distributieactiviteiten. • Bedrijventerrein Groot-Schooten omvat 72 hectare en is een bedrijvenpark. Het bedrijvensegment dat zich hier vestigt, is hoogwaardig van kwaliteit, heeft een lage milieucategorie en is kennisgericht. Dit brengt met zich mee dat de bedrijven hier bereid zijn te investeren in een hoge presentatiekwaliteit van pand en perceel. Het terrein ligt aan de verbindingsweg tussen Helmond en Eindhoven. • Bedrijvenpark Brandevoort wordt de komende jaren ontwikkeld en zal circa 40 hectare groot worden. Het businesspark zal worden gekenmerkt door de directe ligging aan de succesvolle wijk Brandevoort. Het gaat hier om zichtlocaties voor een hoogwaardige doelgroep die veel waarde hecht aan exclusiviteit en een moderne en representatieve uitstraling. • Bedrijventerrein De Weijer is relatief nieuw en is een modern gemengd bedrijventerrein van 62 hectare. Het is gelegen tegen het bedrijventerrein Hoogeind aan, is ruim van opzet en biedt plaats aan de autoboulevard van Helmond. • Het bedrijventerrein Hoogeind biedt vestigingsmogelijkheden voor het totale scala aan bedrijvigheid tussen de doelgroepen van BZOB en Groot-Schooten. Hoogeind is dan ook een gemengd bedrijventerrein, dat wil zeggen een terrein met een diversiteit aan bedrijven die zowel waarde hechten aan functionaliteit als aan representativiteit van hun locatie en omgeving.

2.2

Geschiedenis Hoogeind

Het bedrijventerrein Hoogeind is ontstaan als logische uitbreiding van de bestaande bedrijvigheid die gesitueerd was aan de Zuid-Willemsvaart. Vlak na de Tweede Wereldoorlog vond de eerste min of meer planmatige uitbreiding plaats in het gebied tussen de Hoogeindsestraat en de Kanaaldijk Zuidoost, ten zuiden van het NS-station. Rond 1960 vond hier tevens woningbouw plaats ten behoeve van medewerkers van het daar gevestigde bedrijf Hatéma. Sedert vijf jaar is de planvorming gestart om een gedeelte van Hoogeind, het zogeheten Suytkade-project, te transformeren naar een hoogwaardig gedeelte waar woninglocaties met enkele woon-werkcombinaties en kantoorfuncties worden gerealiseerd. Suytkade vormt op deze wijze een buffer tussen het centrum van Helmond en het industrieterrein zelve. De gemeente streeft met dit project eenzelfde uitstraling na als met de landelijk bekende en succesvolle wijk Brandevoort. Na de aanleg van het eerste deel van Hoogeind begin jaren ’60, is het terrein in zuidelijke (richting insteekhaven) en oostelijke richting (omgeving Engelseweg) gegroeid. Het gebied rondom de Vossenbeemd is later ontstaan. Het merendeel van Hoogeind is in de jaren ’80 tot ontwikkeling gebracht. Het meest recente deel stamt uit de jaren ’90 en is de noordoosthoek van het terrein (omgeving Breedijk) en de zuidwesthoek (omgeving Beemdweg). Vanaf de Zuid-Willemsvaart is in de jaren ‘60 op het bedrijventerrein een insteekhaven gerealiseerd, waarlangs zich bedrijvigheid heeft gevestigd die gebruikmaakte van vervoer over water. In de loop der jaren is het gebruik van het kanaal en de insteekhaven steeds verder afgenomen. Door het ‘omleggen’ van het kanaal begin jaren ‘90 is de functie van

Masterplan Hoogeind te Helmond

8

Fig. 2.2 Plattegrond Hoogeind Masterplan Hoogeind te Helmond 9

de insteekhaven (aan de ‘oude’ Zuid-Willemsvaart) nog sterker verminderd. Nu wordt de insteekhaven nog maar door drie bedrijven gebruikt. Vooralsnog lijken mogelijkheden conform de oorspronkelijke bestemming van de havenmogelijkheden volledig te zijn uitgebuit. Er is geen collectieve overslagmogelijkheid op Hoogeind; de behoefte hieraan ontbreekt vooralsnog vanwege de schaalgrootte van de aanwezige bedrijven en de ligging ten opzichte van de omgelegde Zuid-Willemsvaart. Op het nabijgelegen bedrijventerrein BZOB is wel een regionaal overslagcentrum beschikbaar. Dit overslagcentrum ligt bovendien aan de nieuwe Zuid-Willemsvaart en heeft daardoor meer kansen. Het ontwikkelen van een toekomstvisie voor de insteekhaven vergt een separaat project dat qua tijd en scope buiten het Masterplan valt.

2.3

Type terrein en bedrijvigheid

Het bedrijventerrein Hoogeind, met een totale omvang van circa 350 hectare, heeft een belangrijke economische functie voor Helmond. Het biedt circa 7.500 arbeidsplaatsen, hetgeen gelijk staat met een kwart van de werkgelegenheid in Helmond. Er zijn ruim 300 bedrijven op Hoogeind gevestigd.5 De economische uitgangspositie van het bedrijventerrein is gunstig dankzij de centrale ligging, de diversiteit aan bedrijvigheid en de omvangrijke particuliere investeringen. De gemeente Helmond wil deze kansrijke positie benutten en is gestart met een integrale aanpak ter verbetering van die positie. Naast de uitstekende externe bereikbaarheid over de weg, zijn de ligging nabij het NSstation en de ligging aan de Zuid-Willemsvaart - met mogelijkheden voor weg-wateroverslag - goede uitgangscondities voor Hoogeind die om uitnutting vragen. Aan alle zijden wordt Hoogeind omsloten door grootschalige infrastructuur (Deurnesewegspoorlijn, Zuid-Willemsvaart, omleiding Zuid-Willemsvaart). Dat Hoogeind als gemengd bedrijventerrein een geschikte locatie is, blijkt ook wel uit de investeringsbereidheid van het gevestigde bedrijfsleven. Circa 40% van de bedrijven op Hoogeind heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in uitbreiding of verbetering van het pand of heeft de bereidheid daartoe uitgesproken. Onderzoek wijst uit dat investeringen in de verbetering van het pand vaak nieuwe investeringen door nabij gelegen bedrijven initiëren. Hoogeind biedt vooral ruimte aan industriële bedrijven in metalelektro en de voedingsmiddelenindustrie. Andere belangrijke sectoren vormen de groothandel en de dienstverlening. Hoogeind is een gemengd bedrijventerrein, waar ruimte wordt geboden aan bedrijven tot en met milieucategorie 5. Vanwege de nabijgelegen omliggende woonwijken kunnen niet alle milieucategorieën zondermeer overal worden toegelaten. In het nieuwe bestemmingsplan is daarom een milieuzonering opgenomen, waarmee wordt aangegeven welke milieucategorieën waar gevestigd kunnen worden. Centraal op het bedrijventerrein zijn de hogere milieucategorieën toegestaan, terwijl aan de randen de lagere milieucategorieën zijn toegestaan. Daarbij is ook gekeken naar de aanwezige concentraties met bedrijfswoningen in de noordoostelijke hoek van het bedrijventerrein. Er zijn momenteel bedrijven op een bepaalde locatie gevestigd, die een hogere milieucategorie hebben dan ter plaatse is gewenst. Voor deze geconstateerde knelpunten geldt, dat ze nu nog worden toegestaan, maar dat bij bedrijfsbeëindiging voor een nieuw bedrijf een andere milieucategorie zal gelden.

5

toelichting concept-Bestemmingsplan bedrijventerrein Hoogeind, juli 2004

Masterplan Hoogeind te Helmond

10

In de door de gemeenteraad van Helmond in 1998 vastgestelde “Visie bedrijventerrein Hoogeind” wordt geconstateerd dat Hoogeind niet kan worden gezien als één gebied, maar dat het beter beschreven kan worden aan de hand van deelgebieden. In de visie worden zes ruimtelijke clusters met elk een eigen productdefinitie onderscheiden. Eén van de deelgebieden betreft het gebied Suytkade, waar inmiddels een nieuwe stedelijke ontwikkeling is gestart. Het gebied wordt getransformeerd van een bedrijventerrein in een stedelijk woon-werkgebied, waarin woningen, bedrijven, kantoren en leisure-voorzieningen worden gerealiseerd. Hoewel het gebied Suytkade en het nabij gelegen bedrijventerrein De Weijer geen onderdeel uitmaken van het voorliggende Masterplan, is de intentie dat op het gebied van parkmanagement en criminaliteitspreventie zal worden samengewerkt tussen de drie deelgebieden. Ook zal samenwerking met BZOB gezocht worden. In het najaar 2005 zullen hierover besprekingen worden gevoerd tussen de woordvoerders van de deelgebieden. In de loop der jaren, met name ingegeven door het nieuwe bestemmingsplan, is de visie op met name de ruimtelijke component van de gewenste ontwikkeling van Hoogeind herzien. Hierdoor zijn de grenzen van de onderscheiden deelgebieden opnieuw getrokken (zie fig. 2.3) op basis van de schaal en dichtheid van de bebouwing, alsmede de ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied.

Deelgebieden

Induma - Bokhorst Engelseweg Insteekhaven - Vossenbeemd Achterdijk Rietbeemd

Fig. 2.3 Ruimtelijke deelgebieden Hoogeind

Masterplan Hoogeind te Helmond

11

De volgende vijf deelgebieden worden nu op ruimtelijk-functionele gronden onderscheiden: 1. Engelseweg Het deelgebied rondom de Engelseweg ligt in het noordelijkste deel van het bedrijventerrein, dat het meest nabij de woonwijken van Helmond ligt. Het wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van een groot aantal perifere detailhandelsvestigingen als gevolg van het al lange tijd gevoerde gemeentelijk beleid. Het meest recente beleidskader ten aanzien van perifere detailhandel wordt gevormd door de in 1997 vastgestelde nota “Het perifere detailhandelsbeleid in Helmond”. Inmiddels is een herziening van dit beleidskader in voorbereiding als onderdeel van een overkoepelend detailhandelsbeleid. In het nieuwe beleid wordt op Hoogeind enkel de omgeving van de Engelseweg aangemerkt als vestigingsplaats voor perifere detailhandel. In principe is aan de Engelseweg tussen de Churchilllaan en de Lage Dijk alleen aan woninginrichting gerelateerde perifere detailhandel toegestaan. Aan de Engelseweg tussen de Lage Dijk en de Duizeldonksestraat is algemene perifere detailhandel toegestaan. Nieuwe vestigingen in dit gebied worden getoetst op bereikbaarheid, parkeren, stedenbouwkundige facetten en de effecten op de totale gemeentelijke detailhandelsstructuur. 2. Insteekhaven / Vossenbeemd In dit deelgebied zijn de bedrijven gesitueerd aan weerszijden van de insteekhaven en de Vossenbeemd. Het gebied wordt (globaal) begrensd door de Lage Dijk, de Vossenbeemd, de hoogspanningsleidingen en de Churchilllaan. Er is een grote variatie in kavelgrootte en bedrijfsactiviteiten te vinden. Het terrein ten noorden van de insteekhaven wordt van oudsher extensief benut. Het was in eerste aanleg in gebruik genomen door grote bedrijven, waarvan de kavels voor een groot deel braak bleven liggen als reservering voor eventueel toekomstige groei. Er ontstond een structuur met langwerpige gebouwen van 200 meter lengte in de noordzuidrichting. Na verandering of beëindiging van de oorspronkelijke bedrijfsactiviteiten was een niet ontsloten gebied overgebleven. Twee terreinen, Metallo en Robur, zijn recentelijk geherstructureerd door de gemeente (zie ook fig. 6.1). Door gemeentelijke aankoop van een aantal kavels, herverkaveling hiervan en de aanleg van ontsluitende infrastructuur is een eigentijds gebied ontstaan. Dit project is mede gefinancierd met behulp van Stimulus-gelden. 3. Bokhorst / Induma Dit deelgebied bestaat uit twee delen, die van elkaar worden gescheiden door het deelgebied Engelseweg. Qua karakteristiek zijn ze vergelijkbaar en daarom zijn ze tot één deelgebied samengevoegd. Het gebied kenmerkt zich door de kleinschaligheid van de bedrijven en de aanwezigheid van woningen. In het nieuwe gedeelte bij de Breedijk komen woon-werkcombinaties veelvuldig voor. In dit deelgebied zijn de twee zogenaamde ‘Induma-terreinen’ gelegen (zie fig. 6.1). Dit zijn terreinen, die in het verleden door de gemeentelijke investeringsmaatschappij Induma zijn ontwikkeld voor kleine startende bedrijven. In beide gebieden dreigt verpaupering, omdat ze dicht bebouwd zijn en de gebruiksintensiteit te wensen overlaat. Ondanks recente herprofilering van de straten en bedrijfsinvesteringen in de presentatiekwaliteit van de panden in één van de Induma-terreinen (de Tussendijken) dreigt toch verpaupering. 4. Achterdijk Het gebied dat zich rondom de Achterdijk heeft ontwikkeld wordt afgebakend door de beek “Nieuwe Aa”, de aftakking ervan en de hoogspanningsleiding. Het is relatief recent ontwikkeld en kenmerkt zich door de aanwezigheid van vooral middelgrote, merendeels

Masterplan Hoogeind te Helmond

12

representatieve bedrijven. In de loop van jaren is hier een concentratie van bedrijven in de voedings- en genotmiddelenindustrie ontstaan. Er zijn hier relatief veel productieactiviteiten met een uiteenlopende milieubelasting. 5. Rietbeemd Deelgebied 5 wordt afgebakend door de Lage Dijk en de Industriehaven. Het bevat veel grote bedrijven met traditionele productie-, bouw- en recyclingactiviteiten die in belangrijke mate in de open lucht plaatsvinden. Uit de aard van de activiteiten spreekt de uitstraling van het gebied niet tot de verbeelding. Alleen op de kavels langs de Lage Dijk en op de kavels aan de zuidkant van de Vossenbeemd vindt geen open opslag plaats, dan wel wordt de open opslag uit het zicht gehouden. Knelpunten hier zijn de ongewenste aanwezigheid van enkele bedrijfswoningen, de ontsluiting van het gebied ten zuiden van de Vossenbeemd, het spanningsveld tussen milieubelasting en de uitstraling van de bedrijvigheid en de aanwezigheid van het subkampje en woningen langs de ZuidWillemsvaart. Onlangs is de keuze gemaakt om het subkampje op deze plek te handhaven en daarom is het opgenomen in een ontwerp-bestemmingsplan voor alle subkampjes in Helmond. Vaststelling van dit plan zal naar verwachting nog in 2005 plaatsvinden.

Masterplan Hoogeind te Helmond

13

3

Probleemschets

In Helmond is op korte termijn voldoende ruimte voor grootschalige bedrijvigheid (BZOB) en kantoorachtige bedrijvigheid (Groot-Schooten). Segmenten waar een tekort dreigt te ontstaan zijn kleinschalig/lokale en gemengd. Bij de probleemschets van Hoogeind wordt in eerste instantie naar het totale gebied gekeken. Vervolgens wordt onderscheid gemaakt tussen het publieke en het private gebied om problemen die specifiek in deze gebieden voorkomen te bespreken. In paragraaf 3.2 wordt het publieke gebied nader bekeken. Paragraaf 3.3 zoomt in op het private gebied. Tot slot bevat paragraaf 3.4 een SWOT-analyse die de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen uit de paragrafen 3.1, 3.2 en 3.3 bij elkaar brengt.

3.1

Het gehele plangebied

Ten aanzien van Hoogeind zijn een aantal problemen te benoemen die op het gehele gebied, zowel op de publieke als de private ruimte, betrekking hebben. Tussen gemeente en HOK vindt reeds regelmatig overleg plaats over de situatie op Hoogeind. Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken naar wat er leeft op het bedrijventerrein en welke wensen voor verbetering en kwaliteitbehoud er zijn. Het bedrijfsleven is daarbij erg actief in de zin van het zicht houden op de kwaliteit van de verlichting, het onderhoud van het openbaar groen en het stimuleren van beveiliging. Tevens wordt gezocht naar inkoopvoordelen. 3.1.1 Uitstraling en presentatie Bedrijventerrein Hoogeind wordt voor een groot deel omsloten door grootschalige infrastructuur: de Deurneseweg en de spoorlijn aan de noordzijde, de Zuid-Willemsvaart aan de westzijde en de Kanaalomleiding aan de oostzijde. Desondanks heeft het bedrijventerrein nergens een duidelijk gezicht naar buiten toe. Het bedrijventerrein is in zichzelf gekeerd, waardoor de randen worden gekenmerkt door de aanwezige groene achterkant. Hoogeind heeft daarmee een introvert karakter. De ruimtelijke kwaliteit en diversiteit van Hoogeind kan dan ook pas ervaren worden, nadat men door een van de hoofdentrees het terrein is binnengekomen. Ook de hoofdentrees zelf hebben geen representatieve of kwalitatieve uitstraling.

Fig. 3.1 Entree met open opslag

Masterplan Hoogeind te Helmond

14

Het bedrijventerrein wordt gekenmerkt door grote diversiteit. Dit geldt ook voor de uitstraling en presentatie van de openbare ruimte en bedrijfskavels. Voor een deel wordt dit veroorzaakt door de ouderdom, staat van onderhoud en gemaakte inrichtings- en materiaalkeuzes. De presentatiekwaliteit langs de nieuwere wegen (Vossenbeemd, Varenschut) is over het algemeen van behoorlijke kwaliteit. In de oudere delen echter is deze kwaliteit beduidend minder. Veel panden langs de Churchilllaan en de Engelseweg zouden best een facelift kunnen gebruiken. Dit zal echter eerst gebeuren indien er vervangende nieuwbouw wordt gepleegd of een pand vanwege verandering van eigenaar en/of functie wordt verbouwd. Te dan te hanteren beeldkwaliteit wordt dan geregeld via de Welstandnota. De uitstraling van het gebied wordt ook bepaald door de ruimtelijke structuur van het gebied. Enerzijds heeft het bedrijventerrein in bepaalde gebieden, als gevolg van de planmatige uitbreiding vanaf de jaren 60 met de daarbij behorende lange en brede wegen, een grootschalig karakter. In andere gebieden is het karakter ook heel kleinschalig als gevolg van de groei van het bedrijventerrein vanuit de overgebleven historische structuren. Binnen het bedrijventerrein is een grote variatie aan deelgebieden te onderkennen. Er zijn duidelijke deelgebieden te onderscheiden die te karakteriseren zijn aan de hand van de bebouwingsdichtheid, schaal van de bebouwing en uitstraling. Zo is het gebied rondom de industriehaven voornamelijk als grootschalig en extensief te betitelen. Het gebied tussen de Middendijk en de Vlierdensedijk daarentegen is juist kleinschalig en zeer intensief bebouwd. De bebouwing rondom de Vossenbeemd heeft een duidelijk representatieve uitstraling, terwijl de zogenaamde Induma-hallen aan de Tussendijken en de Indumaweg een verpauperde indruk maken. Door deze grote diversiteit in karakters en sferen, biedt Hoogeind dan ook ontwikkelingsmogelijkheden aan een grote variëteit aan bedrijvigheid. 3.1.2 Parkeren De gemeente hanteert inmiddels het beleid dat parkeren, laden/lossen en manoeuvreren zoveel mogelijk op eigen terrein dient plaats te vinden. In nieuwere situaties zijn bij de uitgifte van kavels hiervoor voorwaarden gesteld. Echter, op een aantal oudere locaties is parkeren en laden/lossen op eigen terrein onmogelijk. Met name op de Induma-terreinen is de bebouwing zo intensief dat er geen mogelijkheid tot parkeren op eigen terrein is. Enige mogelijkheid hier is om te parkeren aan de openbare weg, maar dit heeft tot gevolg dat de kwaliteit van de toch al smalle straten nog verder achteruit gaat. In andere gebieden waar wel ruimte op eigen terrein is, bijv. rondom de Achterdijk, wordt de beschikbare ruimte om verscheidene redenen niet gebruikt.

Fig. 3.2 Parkeren op Induma

Masterplan Hoogeind te Helmond

15

In de gebieden met een hoge parkeerdruk leidt dit tot oneigenlijk gebruik van het openbaar groen, waardoor de beeldkwaliteit negatief beïnvloed wordt. Tevens leidt dit oneigenlijk gebruik tot onveilige situaties. Aan de Engelseweg staat de relatie fietsen en parkeren op gespannen voet. In het kader van de reconstructie van het fietspad zullen daarom bij kruisingen tussen de Lage Dijk en de Churchilllaan borden worden geplaatst (zie ook paragraaf 3.2.2 Interne ontsluiting). Door het ontbreken van een centrale voorziening met voldoende parkeerruimte leidt het parkeren bij een friteskraam aan de Lage Dijk tot onveilige situaties.

Fig. 3.3 Parkeren friteskraam

Omdat een centrale parkeerplaats voor vrachtwagens ontbreekt, parkeren chauffeurs hun vrachtwagens regelmatig op de openbare weg. Zeker op verzamelwegen en bedrijfstoegangswegen wordt dit als een zeer onwenselijke situatie beschouwd. Reden voor toename van dit vrachtwagenparkeerprobleem is dat de gemeente vrachtwagens uit het centrum van de stad weert en verwijst naar de bedrijventerreinen. Het is niet zelden dat (buitenlandse) vrachtwagens meerdere dagen op de openbare weg geparkeerd staan. 3.1.3 Milieu Op milieugebied wordt gestreefd naar een aanvaardbare milieuzonering voor het gehele bedrijventerrein Hoogeind. Het milieuzoneringsplan wordt meegenomen in de herziening van het bestemmingsplan, waarvan naar verwachting in 2005 een voorontwerp gereed is. De algemene lijn is dat de toekomstgerichte vergunningverlening en de stringente handhaving worden voortgezet. Op Hoogeind krijgt de bedrijfsfunctie zoveel mogelijk voorrang; dit betekent dat elke gelegenheid tot functieverandering van woonbestemmingen op het bedrijventerrein aangegrepen wordt. Bedrijfsactiviteiten op Hoogeind hebben tot gevolg gehad dat op veel plaatsen de bodem verontreinigd is of kan zijn. Van een aantal percelen is uit onderzoek bekend dat inderdaad bodemverontreiniging aanwezig is. Daarnaast is een aantal percelen in het deelgebied Rietbeemd in gebruik geweest als stortlocatie voor onder andere huishoudelijke afvalstoffen. Ondanks een groeiend aantal bedrijven zijn de laatste jaren de geluidsemissies op veel plaatsen afgenomen. De geur- en stofhinder is op Hoogeind relatief beperkt, mede door emissiebeperkende voorzieningen die door bedrijven getroffen zijn. Niettemin zijn veel gehoorde klachten de geuremissie van de mengvoederindustrie en de stofemissie van met name zandhandelaren en puinbrekerijen.

Masterplan Hoogeind te Helmond

16

3.1.4 Veiligheid en criminaliteit Het gevoel van veiligheid varieert sterk op Hoogeind. Met name in de smalle straten op de Induma-terreinen en in het noordwestelijk en zuidwestelijk gedeelte van Hoogeind overheerst een gevoel van onveiligheid. Deels komt dit door de opzet van de bebouwing (direct aan de weg op de Induma-terreinen, of juist ver van de weg bijvoorbeeld op het zuidwestelijk deel van Hoogeind), de breedte van de wegen en de aanwezigheid van struiken. Bovendien geeft het terrein ’s avonds een verlaten indruk doordat slechts weinig bedrijven dan in bedrijf zijn. De kwaliteit van de openbare verlichting draagt niet bij aan de versterking van het veiligheidsgevoel. Onderhoud en reparatie van de verlichting laat vaak op zich wachten, zodat er hier en daar tijdelijk donkere plekken voorkomen. Ook de brandveiligheid van de panden op de Induma-terreinen verdient, onder andere door de intensieve bebouwing, de aandacht. Uit onderzoek van het NIPO blijkt dat Nederlandse bedrijventerreinen met name te maken hebben met diefstallen uit bedrijven en (vracht)auto’s, inbraak en vernielingen.6 De criminaliteit waarmee de Hoogeindse ondernemers voornamelijk geconfronteerd worden, komt hiermee overeen. Deze bestaat hoofdzakelijk uit inbraken en diefstal uit bedrijven, vernielingen en diefstal uit auto’s en vrachtwagens.7 Kleine criminaliteit in de vorm van graffiti, vernielingen en kleine brandstichtingen komen enkel voor in leegstaande panden. De genoemde winkeldiefstallen hebben voornamelijk betrekking op de detailhandel gevestigd aan de Engelseweg-Oost.
Criminaliteit Hoogeind 250

200 Aantal meldingen

150

100

50

0 1 2 Overig Mishandeling Winkeldiefstal Diefstal/inbraak bij bedrijven Jaren (2001-2004) 3 4

Diefstal brom-, snor-, fietsen Diefstal uit/vanaf motorvoertuigen Vernieling

Fig. 3.4 Criminaliteit op Hoogeind

In 23% van de gevallen wordt een beveiligingsdienst ingehuurd.8 Ook door de ondernemers op Hoogeind zijn de afgelopen jaren verschillende initiatieven genomen op het gebied van criminaliteitspreventie. De dekking door beveiligingsorganisaties op Hoogeind is ongekend hoog: meer dan 90% van de bedrijven heeft een overeenkomst met een dergelijke organisatie. Het percentage bedrijven op Hoogeind dat preventieve
6 7 8

NIPO, Monitor Bedrijven en Instellingen, Amsterdam 2002 Criminaliteitscijfers politie Helmond-Oost NIPO, Monitor Bedrijven en Instellingen, Amsterdam 2002

Masterplan Hoogeind te Helmond

17

maatregelen neemt, is alleen daardoor al hoger dan het landelijk gemiddelde. De alertheid van en de samenwerking met de politie en particuliere beveiligingsorganisaties wordt doorgaans als positief ervaren. Bij de ondernemers bestaat de indruk dat de criminaliteit op Hoogeind onder invloed hiervan afneemt. Dit vermoeden wordt bevestigd door de criminaliteitscijfers voor Hoogeind van de afgelopen jaren. Weliswaar is het aantal inbraken sinds 2001 met ongeveer een kwart gestegen en is ook het aantal vernielingen licht toegenomen, alle andere vormen van criminaliteit laten een daling zien. Dit heeft ertoe geleid dat de criminaliteit op Hoogeind is gedaald. Ook de criminaliteitscijfers voor Helmond als geheel laten sinds 2002 een daling zien (zie figuur 2.5).9
Ontwikkeling criminaliteit
120 100 Index (2001 = 100) 80 60 40 20 0 1 2 Jaren (2001-2004) Helmond Hoogeind 3 4

Fig. 3.5 Ontwikkeling criminaliteit Helmond/Hoogeind

Het is lastig om op basis van de beschikbare onderzoeksresultaten uitspraken te doen over hoe de criminaliteit op Hoogeind zich verhoudt tot die op andere bedrijventerreinen. Aan de hand van de Misdaadmeter van het Algemeen Dagblad is het weliswaar mogelijk Helmond als gemeente te vergelijken met andere Nederlandse gemeenten en het Nederlands gemiddelde, maar geen van de delicten hebben specifiek betrekking op bedrijventerreinen. Helmond blijkt ten aanzien van mogelijk relevante delicten10 steevast rond het landelijk gemiddelde te scoren, met uitzondering van diefstal van (brom- en snor)fietsen en de vernieling van auto’s. Deze delicten komen in Helmond relatief vaker voor dan gemiddeld.11 Opvallend genoeg komen beide delicten, met name diefstal van brom- en snorfietsen, op Hoogeind juist relatief weinig voor (zie figuur 2.4). Met de inwerkingtreding van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) heeft de gemeente Helmond het initiatief genomen om een beleidskader aangaande dit onderwerp op te stellen. Eén van de eerste onderdelen van dat project is het in beeld brengen van de huidige situatie voor wat betreft de externe veiligheid bij inrichtingen. In de loop van

Criminaliteitscijfers politie Helmond-Oost Autodiefstal, auto-inbraak, diefstal uit bedrijf, diefstal van bromfiets/snorfiets, diefstal van motor/scooter, vernieling auto, winkeldiefstal. 11 Misdaadmeter Algemeen Dagblad 2004
10

9

Masterplan Hoogeind te Helmond

18

2005 worden de resultaten hiervan verwacht, zodat ook dan pas een eerste beeld bestaat van de situatie op Hoogeind. 3.1.5 Glasvezel Op dit moment is er op Hoogeind (en andere Helmondse bedrijventerreinen) geen glasvezelnetwerk aanwezig. De aanwezigheid van glasvezel is gewenst omdat het een versterking is van het voorzieningenniveau van Hoogeind. Een dergelijke breedbandvoorziening verhoogt de aantrekkingskracht van de bedrijventerreinen voor nieuwe ondernemingen en versterkt de concurrentiepositie van de bestaande bedrijven. Naast een optimale digitale bereikbaarheid van het bedrijfsleven kunnen in de nabije toekomst via deze infrastructuur diverse diensten worden aangeboden aan de bedrijven op de verschillende Helmondse bedrijventerreinen. Op initiatief van de bedrijven en de BZW loopt inmiddels een vergelijkend onderzoek naar verschillende systemen en de kosten hiervan. Tevens wordt bezien of het wenselijk is om aan te haken bij de aanleg van glasvezel in de Helmondse woonwijken.

3.2

Publiek gebied

De sterke en zwakke punten in het publiek gebied zijn door de gemeente en het bedrijfsleven in kaart gebracht. De punten laten zich als volgt schetsen. 3.2.1 Externe ontsluiting Hoogeind kent een aantal verschillende ontsluitingsmogelijkheden. Via de weg zijn de noord-zuidverbinding A2 (Amsterdam-Maastricht) en de oostwestverbinding A67/A58 (Antwerpen/Rotterdam-Venlo/Ruhrgebied) snel en goed bereikbaar. Met name de directe aansluiting met de A67 (Eindhoven-Venlo) wordt steeds belangrijker als ontsluiting omdat deze route niet eerst door stedelijk gebied gaat. Hoewel de ontsluitingen naar de snelwegen nu goed zijn, is het niet uit te sluiten dat deze in de toekomst dichtslibben als het wegvervoer aanzienlijk toeneemt. Met name moet zicht worden gehouden op de vervoersbewegingen op de tweebaanswegen. Het wegennet rondom Eindhoven vormt een knelpunt, omdat al het verkeer alleen langs de west- en zuidzijde de stad kan passeren. Verkeersstromen van verschillende verbindingen komen daar samen en hebben veel congestie tot gevolg. Wanneer de “ruit om Eindhoven” wordt gerealiseerd, zal de bereikbaarheid van Helmond toenemen. Deze “ruit” houdt in dat het verkeer ook aan de noord- en oostzijde van Eindhoven kan passeren. Helmond ligt aan de spoorlijn Den Haag-Rotterdam-Venlo-Keulen. In de stad is geen railterminal/overslagplaats voor goederen vanaf de trein, waardoor de trein voor Helmond alleen een functie heeft voor het personenvervoer en niet voor goederenvervoer. Als gevolg van de omlegging van de Zuid-Willemsvaart heeft scheepvaart voor Helmond een belangrijker rol in het goederenvervoer dan vervoer per spoor. Ook speelt de schaalgrootte van de Helmondse bedrijven een rol: de behoefte aan goederenvervoer per spoor is voor de Helmondse bedrijven over het algemeen klein. Ook wanneer deze behoefte in de toekomst zou toenemen, is binnen de gemeentegrenzen onvoldoende fysieke ruimte voor het realiseren van een rangeer- en overslagterrein voor railvervoer. Het personenvervoer (bezoekers en werknemers van Hoogeind) per spoor kan door de toekomstige ontwikkeling van de stationszone gestimuleerd worden. Tot slot is de industriële ontwikkeling van Helmond van oudsher sterk gerelateerd aan de Zuid-Willemsvaart. Dit kanaal verbindt Helmond met de Maas en op die manier met de haven van Rotterdam. Hoogeind is langs het kanaal gesitueerd, inclusief een insteekhaven. Door het omleggen van de Zuid-Willemsvaart naar de oostzijde van de

Masterplan Hoogeind te Helmond

19

stad, is de capaciteit van het oude kanaal echter niet vergroot en kan de insteekhaven niet volledig worden benut. 3.2.2 Interne ontsluiting De functionaliteit van de interne ontsluiting van Hoogeind is in het algemeen als goed te bestempelen. Er is duidelijk onderscheid tussen hoofdontsluitingswegen, verzamelwegen en bedrijfstoegangswegen. De hoofdontsluitingswegen vormen een raster, bestaande uit drie oost-west lopende lijnen (Vossenbeemd, Engelseweg, Achterdijk) en twee noord-zuid lopende lijnen (Churchilllaan, Lage Dijk). Het bedrijventerrein is hierdoor helder ontsloten en ook duidelijk verankerd in de omgeving. De functionaliteit van de interne ontsluiting is weliswaar goed, maar de entrees hebben geen representatieve, kwalitatieve uitstraling. Vooral de zichtbare open opslag draagt hier negatief aan bij. Daar komt bij dat de entrees niet heel erg in het oog springend gemarkeerd zijn. De verzamelwegen en met name de bedrijfstoegangswegen zijn op sommige deelgebieden erg smal, hetgeen niet bijdraagt aan de bereikbaarheid van de bedrijven. Zo vindt laden en lossen hier op de openbare weg plaats. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is matig, maar het belang van openbaar vervoer wordt door de bedrijven niet zo groot geacht. De bereikbaarheid per spoor zal verbeterd worden door de toekomstige ontwikkeling van de spoorzone. De bereikbaarheid per fiets is over het algemeen goed. Langs de hoofdwegen bevinden zich fietspaden. Aandacht voor de relatie fietsers-vrachtwagens blijft echter wenselijk, ter hoogte van de Vlierdensedijk en de Engelseweg-Oost. Met name de aan de Engelseweg-Oost gevestigde detailhandel trekt veel autoverkeer aan en leidt tot veel laad- en losbewegingen die de veiligheid van fietsers in gevaar brengt.

Fig. 3.6 Toekomstige veiligheid fietsers

3.2.3 Openbaar groen Het openbaar groen heeft vooral de functie van verkeersgroen. De hoofdwegen zijn ruim opgezet en de laanbeplanting (bomenrijen) is tamelijk consequent doorgevoerd. Dit vergroot de beeldkwaliteit van het terrein. Op de overige locaties wordt de groenvoorziening zeer wisselend van kwaliteit ervaren.

Masterplan Hoogeind te Helmond

20

Fig. 3.7 Ontbrekend groen op Induma West

Op de oudere delen van Hoogeind en met name op de Induma-terreinen, is door de zeer dichte bebouwing en de smalle wegen nauwelijks openbaar groen aanwezig. Dit zorgt ervoor dat de uitstraling van het gebied in negatieve zin wordt beïnvloed. 3.2.4 Bewegwijzering Bewegwijzering is een belangrijk hulpmiddel om de verkeersstructuur aan de gebruikers te verduidelijken. De bewegwijzering op Hoogeind is naar aanleiding van de inventarisatie in 1998 in zijn geheel aangepakt. De bewegwijzering is nu in uitstekende staat. Bij de toegang naar Hoogeind zijn plattegronden aanwezig, waarbij ook voldoende ruimte tot parkeren is. Verder zijn bewegwijzeringborden, in de vorm van nummering van ieder bedrijf, naar de individuele bedrijfspanden aangebracht.

Fig. 3.8 Uitstekende bewegwijzering

Masterplan Hoogeind te Helmond

21

3.3

Privaat gebied

Door de gemeente en het bedrijfsleven zijn ook de sterkten en zwakten in het private gebied in kaart gebracht. Deze zijn in de volgende categorieën onder te brengen. 3.3.1 Presentatie van bedrijfspanden De presentatie van de bedrijfspanden geeft een heel wisselend beeld. Sommige locaties zien er goed uit, maar er zijn ook locaties die een rommelig beeld geven ofwel omdat panden leegstaan, dan wel verouderd zijn ofwel omdat open opslag plaatsvindt. Op enkele locaties op Hoogeind vindt zelfs opslag plaats in de openbare ruimte. Niettemin is de afgelopen jaren door diverse bedrijven geïnvesteerd in onderhoud van het pand dan wel de buitenruimte.

Fig. 3.9 Open opslag

De open opslag is vooral terug te vinden in het deelgebied Rietbeemd, mede gezien de bedrijfsactiviteiten van de bedrijven die hier gehuisvest zijn. Omdat de Rietbeemdterreinen direct zichtbaar zijn van buiten Hoogeind (vanaf het oude kanaal en de Kanaaldijk Zuidoost) wordt hiermee de beeldkwaliteit van het gehele bedrijventerrein omlaag gehaald. Bovendien liggen deze bedrijven met open opslag aan de entree van Hoogeind via de Vossenbeemd.

Fig. 3.10 Bebouwing Induma Oost (Tussendijk)

Masterplan Hoogeind te Helmond

22

De Induma-locaties zijn weliswaar dicht bebouwd, maar niet meer functioneel zodat de gebruiksintensiteit te wensen overlaat. Daar komt bij dat de dimensionering van de openbare ruimte niet meer is ingesteld op de eisen van moderne kleine bedrijven (exponentiële toename autoverkeer) en ook de brandveiligheid sterk te wensen overlaat. 3.3.2 Leegstand Leegstand heeft een nadelige invloed op de aantrekkelijkheid en kwaliteit van Hoogeind. Aan de Lage Dijk en de Vossenbeemd staan diverse panden structureel leeg, onder meer als gevolg van veroudering van de panden. Tevens zijn verspreid over Hoogeind enkele (verouderde) langdurig leegstaande panden aan te duiden. Gevolg van deze structurele leegstand is dat de gebouwen niet worden onderhouden en verder verpauperen. Dit heeft weer een negatieve uitwerking op de omliggende panden, waar waardeverlies optreedt en die daardoor moeilijker verhandelbaar zijn. Dit leidt weer tot meer structurele leegstand en verpaupering in deze gebieden. Deze negatieve vicieuze cirkel blijkt moeilijk te doorbreken. Leegstand heeft bovendien op korte termijn een dempend effect op de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Dit doet echter niets af aan de structurele behoefte aan ruimte voor economische activiteiten.

Fig. 3.11 Structurele leegstand

Masterplan Hoogeind te Helmond

23

3.4

SWOT-analyse

De situatieschets en de beschrijving van de publieke en private ruimte levert het volgende beeld van sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor Hoogeind op. Bedrijven Sterk
• werkgelegenheidfunctie • tevredenheid ondernemers • organisatiegraad • wens bedrijven om uit te breiden • investeringen • lokaal relatief lage huurprijzen

Openbare ruimte en groen
• groenvoorziening hoofdontsluiting

Verkeer en bereikbaarheid
• strategische ligging nabij A2/A67 en A58 • duidelijke interne ontsluitingsprofielen

Overig
• economisch kerngebied (o.a. Brainport + Greenport) • diversiteit in karakter terrein • milieucategorie t/m 5 • bewegwijzering • samenwerking politie • criminaliteit • onveiligheidsgevoel • brandveiligheid Induma • ontbreken glasvezel • klachten over emissies • woningen en subkampje

Zwak

• achterstallig onderhoud • verouderde bedrijfsgebouwen • leegstand • open opslag • mogelijke bodemverontreiniging

• inrichting entrees • ontbreken groen op locaties (Induma) • open opslag in openbare ruimte • parkeren Induma • parkeren vrachtwagens op openbare weg

• congestie wegennet Eindhoven • toenemende congestie • smalle bedrijfstoegangswegen (Induma) • openbaar vervoer • afwezigheid spoorwegraccordement • gebruik kanaal/ insteekhaven • aansluiting op “ruit Eindhoven” • onderhoud wegen • herinrichting smalle wegen

Kans

• bestrijden leegstand • verbeteren werkgelegenheid • eigenaren betrekken bij ontwikkeling • waardestijging onroerend goed • benutten zichtlocaties • uitstraling/imago bedrijventerrein verbeteren • parkmanagement • herverkaveling • aard activiteiten vereist open opslag • hogere huurprijs bedrijven

• herinrichting entrees • herinrichten van openbaar groen • parkeerplaats vrachtwagens • parkmanagement • handhaving

• TOPPERregeling • criminaliteitspreventieplan • facility point • aanleg glasvezel

Bedreiging

• vertraging “ruit van Eindhoven” • toekomstig dichtslibben ontsluitende tweebaanswegen

• financiële middelen • Suytkade • (bedrijfs-) woningen • subkampje

Masterplan Hoogeind te Helmond

24

Bij het opzetten en uitwerken van projecten die tot doel hebben van Hoogeind weer een eigentijds bedrijventerrein te maken, zal op de sterkten en kansen moeten worden ingespeeld. Met de zwakten en bedreigingen zal rekening worden gehouden. In de projecten die in dit Masterplan worden voorzien, is dit gedaan. Op basis van deze analyse van het gebied hebben gemeente en bedrijfsleven de problematiek onderstreept. Beide partijen realiseren zich dat zij ieder voor zich niet in staat zijn een oplossing voor de problemen te realiseren. Daarom is besloten dat gemeente en bedrijfsleven de problemen samen moeten aanpakken. Hoofdstuk 5 gaat in op de ambities en de gewenste resultaten van de partijen. Allereerst zal hoofdstuk 4 de betrokken partijen nader introduceren.

Masterplan Hoogeind te Helmond

25

4

Partijen

In een herstructureringsproces zijn er twee dominante partijen: de gemeente en de vastgoedeigenaren/ondernemers. Zij ontlenen hun dominante positie aan het feit dat zij een publieke missie respectievelijk een grondpositie bezitten. De partijen die bij de totstandkoming van dit Masterplan zijn betrokken, zijn: • het georganiseerde bedrijfsleven, verenigd in de Stichting Beheer Hoogeindse OndernemersKring (HOK); • de gemeente Helmond, zowel ambtelijk als bestuurlijk; • vastgoedeigenaren/ondernemers met een aanzienlijke grondpositie; • de N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM). Om herstructurering van Hoogeind te laten slagen, is het noodzakelijk dat een projectorganisatie wordt ingericht. Deze bestaat uit een werkgroep en een stuurgroep. De leden van deze groepen hebben tot taak om de plannen voor herstructurering te ontwikkelen. Een tweede nadrukkelijke taak is het verzorgen van draagvlak in de eigen organisatie. In de werkgroep zijn het ambtelijk apparaat van de gemeente, (bestuurs)leden van het HOK en de BOM vertegenwoordigd. De stuurgroep bestaat uit bestuurders uit deze organisaties: de voorzitter van het HOK en de wethouder Economische Zaken van de gemeente. De BOM treedt op als projectleider. Hieronder zullen de partijen en hun belangen verder worden geïntroduceerd. Hierna wordt nog ingegaan op de wijze van samenwerking, met name in te beogen projecten. Stichting Beheer Hoogeindse OndernemersKring De ondernemers op Hoogeind hebben zich begin jaren ‘90 verenigd in de Stichting Beheer Hoogeindse OndernemersKring (HOK). Het HOK behartigt de belangen van circa 110 ondernemers op Hoogeind, dat is ongeveer een derde van het aantal bedrijven. Met name het middenbedrijf is goed vertegenwoordigd, met 60%, gevolgd door het kleinbedrijf met 36%. In totaal vertegenwoordigt het HOK iets minder dan de helft van het aantal arbeidsplaatsen op Hoogeind. Het HOK heeft zich als doel gesteld om te fungeren als intermediair tussen het bedrijfsleven en de gemeente. Hierbij staat communicatie hoog in het vaandel. De ondernemers hebben belang bij een representatief bedrijventerrein, een terrein waar zij gevestigd kunnen blijven (ook bij groei) en een terrein dat bijdraagt aan economische concurrentie. Gemeente Helmond De gemeente Helmond heeft in haar beleid altijd aandacht gehad voor het stedelijk ondernemers- en vestigingsklimaat. Helmond kiest bewust voor een duurzame economische ontwikkeling vanwege het belang dat zij hecht aan het vergroten van de werkgelegenheidsfunctie, ruimte en milieu. Zij realiseert zich dat dergelijk beleid vraagt om de tijdige beschikbaarheid van voldoende kwalitatief goede bedrijfslocaties die ook goed bereikbaar zijn. In dat kader past herstructurering van Hoogeind. De gemeente heeft haar beleid verwoord in het “Sociaal Economisch Beleidsplan Helmond 2004-2010” (2004) en werkt momenteel haar beleid verder uit in het “Algemeen Structuurplan Helmond” (2005) uit. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij De Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) is bij de totstandkoming van dit Masterplan betrokken vanuit de rol die zij bij herstructureringsprocessen heeft verkregen. Vanuit landelijk oogpunt is in Brabant de herstructureringsopgave namelijk het grootst. De BOM heeft bij dit soort processen een organiserende taak en mogelijk een financierende taak voor revitalisering. De Provincie Noord-Brabant financiert de BOM voor beide taken. Door gebruik te maken van de project- en procesmanagementervaring van

Masterplan Hoogeind te Helmond

26

de BOM wordt getracht valkuilen in het herstructureringsproces en in dit Masterplan te vermijden. Samenwerking Gemeente Helmond, HOK en BOM hebben besloten een projectorganisatie op te tuigen, die afgestemd wordt op elk deelproject. Voor het project criminaliteitspreventie zal bijvoorbeeld een bijdrage van politie en brandweer noodzakelijk zijn. Terwijl voor de revitaliseringsprojecten andere partijen, c.q. ondernemers in het plangebied, belanghebbend zijn. Door het organiseren van een wisselende projectorganisatie per project, wordt er voor zorggedragen dat zeer flexibel en terzake deskundig kan worden gehandeld. In ieder project zal sowieso een rol zijn weggelegd voor de ondernemers en de gemeente. Het HOK en de gemeente hebben nauw samengewerkt aan de totstandkoming van dit Masterplan en het eerste projectplan aangaande het gebied Induma Oost. Bij het projectplan zijn uiteraard ook de ondernemers in het plangebied rechtstreeks betrokken.

Masterplan Hoogeind te Helmond

27

5

Herstructureringsstrategie

Alvorens in te gaan op de actuele herstructureringstrategie wordt even stil gestaan bij de eerdere herstructureringsactiviteiten.

5.1

Eerdere herstructureringsactiviteiten

Ruim zeven jaar geleden, in 1997, heeft de gemeente Helmond het bureau BRO Adviseurs ingeschakeld om haar te ondersteunen bij het formuleren van een visie met betrekking tot Hoogeind. Dit heeft geresulteerd in het rapport “Gemeente Helmond, Visie bedrijventerrein Hoogeind” dat op 16 juni 1998 door de gemeenteraad is vastgesteld. Hieruit blijkt dat herstructurering van Hoogeind al lange tijd zeer ernstig wordt genomen door de gemeente. Een belangrijk resultaat naar aanleiding van het rapport is een nauwe samenwerking tussen gemeente en bedrijfsleven. Beide partijen zijn erg te spreken over de samenwerking. Knelpunten worden in open verstandhouding besproken en er wordt gewerkt aan oplossingen. De in het BRO-rapport benoemde knelpunten en oplossingen zijn gedeeltelijk tot uitvoering gekomen. Met behulp van StiREA en Stimulus zijn in de periode 1998-2003 een aantal projecten uitgevoerd of gestart. In totaal wordt/is hiermee ruim 18 hectare gerevitaliseerd. Naast de transformatie van het Hatéma-terrein (Suytkade) gaat het daarbij om de herinrichting van de openbare ruimte aan de Achterdijk, herinrichting van het gebied Rooseindsestraat, de herontwikkeling van het Metallo-terrein (herverkaveling en realisatie bedrijfspanden) en de intensivering en herverkaveling van het Roburterrein, in aansluiting op het Metallo-terrein. Ook is in deze periode een nieuw bewegwijzeringsysteem gerealiseerd. Met deze projecten was een totale kostenpost gemoeid van circa € 12 miljoen. Er is echter ook een aantal projecten niet tot uitvoering gekomen in deze periode. Dit heeft onder meer zijn oorzaak in het ontbreken van een grondpositie in de betreffende gebieden. Bovendien zijn nieuwe problemen ontstaan. Deze constatering heeft mede geleid tot het opstellen van dit Masterplan. In de kaart op de volgende pagina wordt aangegeven in welke gebieden StiREA-middelen zijn ingezet en hoe dat deze gebieden zich verhouden tot de beoogde revitaliseringsgebieden in dit Masterplan. Metallo / Robur De gemeente heeft met de herontwikkeling van het Metallo-terrein en het Robur-terrein een puur revitaliseringstraject achter de rug. Deze terreinen zijn gelegen tussen de Engelseweg, de Lage Dijk, de Industriehaven en de Churchilllaan. Dit totale gebied was in eerste aanleg in gebruik genomen door grote bedrijven met kavels van meer hectaren. Er was een structuur ontstaan van langwerpige gebouwen van 200 meter lengte in de noord-zuidrichting. Na verandering of beëindiging van de oorspronkelijke bedrijfsactiviteiten bleef een niet ontsloten gebied over. Door de gemeente is, met cofinanciering van Stimulus-middelen, door aankoop van een aantal kavels, herverkaveling hiervan en de aanleg van ontsluitende infrastructuur een eigentijds gebied ontstaan. Ook zonder aanvullende StiREA-middelen was dit niet mogelijk geweest. Suytkade Een deel van het oudste deel van Hoogeind, het voormalige Hatéma-terrein, wordt door private partijen sinds vijf jaar ontwikkeld tot Suytkade. Hiermee maakt het niet langer deel uit van Hoogeind. Suytkade wordt getransformeerd van een bedrijventerrein in een stedelijk woon-werkgebied, waarin woningen, bedrijven, kantoren en leisurevoorzieningen worden gerealiseerd. De gemeente streeft met dit project eenzelfde uitstraling na als met de landelijk bekende en succesvolle wijk Brandevoort. De gemeente heeft echter geen grondpositie en daardoor ook geen opbrengsten van de ontwikkeling van Suytkade. Het gebied Suytkade maakt nu geen onderdeel uit van het voorliggende Masterplan.

Masterplan Hoogeind te Helmond

28

Revitaliseringslocaties

West

Induma West Induma Oost Oost Engelseweg e.o. Leemberging Rietbeemd

StiREA-projecten
reeds uitgevoerd herinrichting Achterdijk herinrichting Rooseindsestraat herverkaveling Metallo-terrein herverkaveling Robur-terrein (tevens Stimulus-project) transformatie Hatéma-terrein (Suytkade)

Fig. 5.1 Overzicht inzet StiREA-middelen

Masterplan Hoogeind te Helmond

29

Aan de zuidoostzijde van Suytkade, de randen gelegen tegen Hoogeind aan, worden in 2007 multifunctionele en moderne bedrijfsruimtes voor zogenaamde ‘schone’ bedrijvigheid zoals high-tech gerealiseerd. Hier wordt een Groene Campus ontwikkeld waarmee Helmond haar ambitie als hét centrum van agrifood in de regio invult. Tevens vinden op deze campus een aantal beroepsonderwijsinstellingen een plek. Hiermee is op Suytkade voorzien in een overgangszone naar Hoogeind toe. Uitgangspunt voor de gemeente bij de ontwikkeling van Suytkade is dat het geen belemmeringen voor het gevestigde bedrijfsleven mag opleveren. Immers, in de relatieve nabijheid van Suytkade zijn enkele bedrijven met milieucategorie 4 gevestigd. Op basis van deze eerdere activiteiten en op grond van de in hoofdstuk 3 aangegeven sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen van Hoogeind is de ambitie en visie van zowel de gemeente als het bedrijfsleven herijkt en samengevoegd. Hieronder is dat resultaat weergegeven. De ambities zijn verwoord in paragraaf 5.2. Het vaststellen van de prioriteiten en de beoogde resultaten, vinden een plek in paragraaf 5.3.

5.2

Ambitie en visie

Vanzelfsprekend hebben publieke en private partijen op onderdelen divergerende belangen. Daarom is het goed alvorens een gezamenlijke herstructureringskoers uit te stippelen, stil te staan bij de afzonderlijke ambitie en visie van elke partij. Vanuit de wederzijdse bekendheid met en van elkaars gedachtegoed kan een solide herstructureringstrategie worden opgesteld. Dit voorkomt misverstanden in de planvorming. Om die reden wordt in de volgende subparagrafen eerst afzonderlijk ingegaan op de ambitie en visie van de twee partijen om vervolgens het gezamenlijk ambitieniveau weer te geven in paragraaf 5.2.3. 5.2.1 Gemeentelijk ambitieniveau De ambitie is door Helmond in de loop der jaren in beleidsplannen vastgelegd en uitgewerkt. De Stads(re)visie Helmond 2015 kan voor deze economische ambitie worden gezien als de kapstok waaraan de overige plannen zijn opgehangen. Stads(re)visie Helmond 2015 In de Stads(re)visie 2015 geeft de gemeente haar visie op Helmond in 2015 en de maatregelen die nodig zijn om dit te bereiken. De Stads(re)visie is een van de bouwstenen van het Meerjaren Ontwikkelingsprogramma (MOP) en de afspraken die met het Rijk worden gemaakt in het kader van het Grotestedenbeleid. De Stads(re)visie is onder meer gebaseerd op het in ontwikkeling zijnde Algemeen Structuurplan en het Sociaal Economisch Beleidsplan. Helmond koestert de ambitie de stad te laten doorgroeien met behoud en waar mogelijk versterking van haar identiteit en kwaliteiten. En om dreigende (maatschappelijke) problemen zo vroeg mogelijk aan te pakken. Bij de doorgroei van de stad ligt het accent op wonen, economie en het versterken van de werkgelegenheidsfunctie. Om de stad economisch te kunnen laten doorgroeien, moet voldaan worden aan een aantal randvoorwaarden. Hiervoor is een groter en gevarieerder aanbod aan woon-, werk- en bedrijfsruimten en een betere bereikbaarheid nodig. Dit betekent onder meer dat de herstructurering van de bestaande stad, inclusief de revitalisering van bedrijventerreinen en met name bedrijventerrein Hoogeind, moet worden doorgezet. Een goede samenwerking met marktpartijen en maatschappelijke groeperingen is hiervoor een voorwaarde. Sociaal Economische Beleidsplan Helmond 2005-2010 Richtinggevend voor de beleidskeuzen die in het Sociaal Economisch Beleidsplan 20052010 zijn gemaakt, is de keuze van de gemeente om een complete, volwaardige en zelfstandige eigen werkgelegenheidspositie te realiseren, die een herkenbare en

Masterplan Hoogeind te Helmond

30

substantiële plaats heeft in het regionaal economisch netwerk. Onderscheiden zijn beleidslijnen op regionaal, subregionaal en stedelijk niveau. In het Sociaal Economisch Beleidsplan Helmond zijn zeven beleidslijnen op stedelijk niveau benoemd: • het scheppen van (nieuwe) ruimte voor bedrijvigheid • kantorenbeleid • herstructurering van bestaande bedrijventerreinen • stimuleren en bevorderen van ondernemerschap • versterken van het stadscentrum • detailhandelsbeleid • versterken van de culturele, toeristische en recreatieve potenties Actielijnen die bij de beleidslijn “herstructurering van bestaande bedrijventerreinen” geformuleerd zijn, zijn: • Door het aanpassen van bestemmingsplannen, waar mogelijk, intensivering van ruimtegebruik, met behoud van eisen van kwaliteit, representativiteit en differentiatie mogelijk maken. • Op het gebied van telecominfrastructuur is een visie en uitvoeringsprogramma voor de ontsluiting van bedrijventerreinen met breedbandnetwerken op zeer korte termijn gewenst. • Parkmanagement is een belangrijk middel om de kwaliteit van bedrijventerreinen te beheren en bewaken. • Projectopdracht wordt geformuleerd zodat kan worden gestart met de projectuitvoering herstructurering Hoogeind. Doelstelling is 6 hectaren verouderde bedrijventerreinen te revitaliseren in de komende GSB-periode. Algemeen Structuurplan Helmond 2015 Het nu geldende structuurplan dateert van 1991. Door de gemeente Helmond wordt gewerkt aan de totstandkoming van een nieuw structuurplan, waarvan het voorontwerp in 2005 gereed zal zijn. In dit structuurplan is op basis van de economische ambitie van Helmond nadrukkelijk aandacht voor de herstructurering van Hoogeind, maar ook voor de uitbreiding van het oppervlak bedrijventerrein. Belangrijke randvoorwaarde voor de uitvoering van de economische ambitie is de beschikbaarheid van ruimte. Deze ruimte is binnen de gemeentegrenzen in toenemende mate schaars geworden. Uitgaande van een gemiddeld groeiscenario wordt tot 2015 een tekort van in totaal 160 hectare netto (200 hectare bruto) voorzien, in alle segmenten, met uitzondering van het segment businesspark. Deze ruimtebehoefte komt overeen met de berekeningen die door het SRE en de Provincie zijn gemaakt in het kader van het Regionaal Structuurplan. Behalve deze autonome ruimtebehoefte dient rekening gehouden te worden met additionele ruimteclaims die kunnen voortkomen uit transformatie van bestaande bedrijventerreinen. Ten behoeve van het ASP is becijferd dat de totale ruimtebehoefte daardoor uitkomt op 271 hectare bruto bedrijventerrein. Met name in het gemengde segment is een groot tekort. Herstructurering en revitalisering van bestaand terrein is van belang vanwege de ruimtewinst die dit naar verwachting zal opleveren door efficiënter gebruik van de bestaande ruimte. Voor Hoogeind is samen met het zittende bedrijfsleven ingezet op een gebied van 6 hectare. Vanuit diverse oogpunten, zoals werkgelegenheid, ruimte en milieu, zet de gemeente Helmond bewust in op een duurzame economische ontwikkeling. Dat is een ontwikkeling die recht doet aan de gewenste economische structuur en tevens een toegevoegde waarde heeft voor de kwalitatieve ontwikkeling van Helmond als geheel. Gestreefd wordt naar een economisch vitale gemeente. Helmond kiest voor een herkenbare en in regionaal verband onderscheidende economische profilering/ thematisering als centrum voor kennisgeoriënteerde fabricagetechniek. Hierbij gaat het om werkgelegenheid, gericht op het maken van technologie voor de fabricage van een scala aan producten, onder meer in de agribusiness. De agrofoodsector is in Helmond en de regio sterk vertegenwoordigd en vindt zijn basis in de aanwezigheid van landbouw in

Masterplan Hoogeind te Helmond

31

de regio. Helmond kiest ervoor te blijven inzetten op de stuwende economische activiteiten. Het gaat dan om industrie en de daaraan verbonden zakelijke dienstverlening. Helmond wil inspelen op de meer kwalitatieve vestigingswensen en –eisen van bedrijven ten aanzien van presentatie en representativiteit van het bedrijfspand/perceel en de aangrenzende openbare ruimte. Aangezien deze wensen en eisen kunnen verschillen per bedrijfssoort, erkent de gemeente dat segmentering noodzakelijk kan zijn. Visie bedrijventerrein Hoogeind Uitgangspunten die de gemeente, reeds in het BRO-rapport, heeft geformuleerd ten aanzien haar visie op Hoogeind, zijn: • meer structuur brengen op Hoogeind, ofwel bedrijven van soortgelijke omvang en uitstraling bij elkaar brengen; • (her)nieuw(d) aanbod scheppen en daarmee streven naar een zo efficiënt en duurzaam mogelijk ruimtegebruik; • de totale kwaliteit van Hoogeind vergroten, onder meer door aandacht te schenken aan een duurzaam veilige verkeersstructuur, de bereikbaarheid van het station etc. De gemeente is van mening dat er actief gehandeld moet worden op die locaties waar sprake is van veroudering van panden, leegstand etc., omdat hierdoor de vestigingskwaliteit op Hoogeind sterk verbeterd wordt. Naast het aanpakken van veroudering e.d. kan ook het saneren van bodemverontreiniging deel uitmaken van het project. De gemeente verwacht dat de aanpak van enkele deelgebieden een positieve invloed heeft op de gehele concurrerendheid van Hoogeind en een positieve stimulans geeft aan de werkgelegenheid. 5.2.2 Ambitieniveau bedrijfsleven Voor veel ondernemers is de binding met Helmond en specifiek de binding met Hoogeind sterk. Veel ondernemers komen van origine uit Helmond of de regio en willen hier graag hun onderneming voeren. Als gemengd bedrijventerrein biedt Hoogeind hen daar veel mogelijkheden voor. Daarnaast is het economisch vestigingsklimaat voor alle ondernemers belangrijk. Met andere woorden, het is voor hen belangrijk dat zij gevestigd zijn op een locatie die economisch concurrerend is en blijft. Met name de handelsbedrijven en toeleveranciers vinden een belangrijk deel van hun afnemers op Hoogeind zelf. De belangen van het bedrijfsleven zijn de volgende: • vestiging op gemengd terrein Hoogeind vanwege de binding met de regio Helmond; • vestiging op een bedrijventerrein dat economisch concurrerend is en blijft; • aanboren van nieuwe economische mogelijkheden als gevolg van nieuwe impulsen aan Hoogeind waardoor nieuwe afnemers een vestigingsplaats wordt geboden. Aan de hand van gesprekken met ondernemers op Hoogeind en de Stichting Beheer Hoogeindse OndernemersKring (HOK) is de ambitie van het bedrijfsleven geformuleerd. De problemen op Hoogeind zoals in hoofdstuk 3 geschetst, leven nadrukkelijk bij de ondernemers. Uit de wens om deze knelpunten op te lossen, is de volgende ambitie naar voren gekomen. • Verbeteren van kwaliteit en uitstraling van Hoogeind, conform hedendaagse eisen op het gebied van infrastructuur, ruimtegebruik (van buitenruimte) en milieu. Met name enkele delen op Hoogeind dienen verbeterd te worden; • Scheppen van nieuwe economische ontwikkelingsmogelijkheden door het oplossen van ruimtelijke knelpunten, alsmede het inventariseren en optimaliseren van ruimtegebruik; • Aansluiting bij ontwikkelingen in de stad, zoals Suytkade, zonder de economische mogelijkheden te beperken.

Masterplan Hoogeind te Helmond

32

5.2.3 Gezamenlijk ambitieniveau Gemeente en bedrijfsleven vinden dat het aanpakken van de problemen (zoals benoemd in de SWOT-analyse) noodzakelijk is om te voorkomen dat er een negatieve spiraal optreedt, waardoor het terrein steeds verder in verval raakt. Hetgeen een toenemende leegstand en een afname van de werkgelegenheid tot gevolg heeft. De verwachting is dat ingrepen ook een stimulans zijn voor bedrijven om te gaan investeren in hun huidige locaties en dat daarnaast ook nieuwe economische ontwikkelingsmogelijkheden worden geschapen. Gevolg van het besef dat het noodzakelijk is dat gemeente en bedrijfsleven de problemen op Hoogeind gezamenlijk aanpakken, is op 24 januari 2005 een intentieverklaring ondertekend. Hierbij is door de gemeente en het bedrijfsleven overwogen dat: • Helmond streeft naar het bieden en behouden van kwalitatief hoogwaardige en duurzame vestigingsplaatsen voor ondernemers; • op delen van Hoogeind zodanige veroudering is opgetreden dat niet kan worden gesproken van kwalitatief hoogwaardige en duurzame vestigingsplaatsen; • de gemeente en het bedrijfsleven zich vanuit hun eigen verantwoordelijkheid zullen inspannen voor herstructurering van Hoogeind; • de gemeente en het bedrijfsleven gezamenlijk plannen van aanpak wensen te ontwikkelen en uitvoeren. Voor de daadwerkelijke realisatie van de plannen zal uiteindelijk met marktpartijen zaken worden gedaan. Sinds de ondertekening van de intentieverklaring zijn de gezamenlijke ambitie en de beoogde resultaten verder uitgewerkt door de gemeente en het bedrijfsleven. Dit heeft geleid tot de gezamenlijke ambitie om van Hoogeind zo spoedig mogelijk weer een modern en dynamisch bedrijventerrein te maken, waarbij een stijging van het aantal arbeidsplaatsen en zorgvuldig en beter ruimtegebruik ten opzichte van de huidige situatie belangrijke randvoorwaarden zijn. De gemeente en het bedrijfsleven streven op een professionele en innovatieve manier van samenwerken na, teneinde de lokale en regionale economie een belangrijke impuls te geven. De gezamenlijke ambitie is op basis van de SWOT-analyse verder geconcretiseerd in doelstellingen waarover de partijen consensus hebben. Dit zijn de volgende: • een kwaliteitsimpuls geven aan die delen van Hoogeind die ernstig verouderd zijn en waar de economische waardetoevoeging het minste is, bijvoorbeeld als gevolg van leegstand; • de economische en werkgelegenheidsfunctie van Hoogeind versterken, onder andere door gerichte acquisitie van bedrijven die een toegevoegde waarde hebben voor de reeds gevestigde bedrijven; • het ontwikkelen van een goed beheersregime, waardoor preventief en curatief snel en op maat gesneden gehandeld kan worden met betrekking tot onderhoud van de openbare ruimte en het toepassen van kwaliteitscriteria aangaande de indeling van die delen van de private ruimte die grenzen aan de openbare ruimte. In de volgende paragraaf worden deze doelstellingen vertaald in beoogde resultaten.

5.3

Beoogde resultaten

In de voorgaande paragraaf is het gezamenlijk ambitieniveau vastgesteld. Ook zijn de gezamenlijke doelstellingen beschreven. De doelstellingen zijn zowel op korte termijn als op lange termijn houdbaar. Daarvoor wordt gedacht aan verschillende middelen: • revitalisering van gebieden die ofwel verouderd zijn ofwel een niet-economische functie vervullen; • parkmanagement waarmee de kwaliteit van Hoogeind kan worden gewaarborgd: nu en in de toekomst;

Masterplan Hoogeind te Helmond

33

criminaliteitspreventie waarmee de uitstraling van Hoogeind, het gevoel van veiligheid en de courantheid van opstallen positief wordt beïnvloed. Deze drie resultaten worden in de volgende subparagrafen nader uitgewerkt.

Zowel gemeente als bedrijfsleven vinden deze drie middelen even belangrijk. De aandacht zal allereerst gericht worden op revitalisering, omdat dit beoogt van Hoogeind een bedrijventerrein te maken dat aan de huidige kwaliteitseisen voldoet. Parkmanagement beoogt de aanwezige kwaliteit te houden en waar mogelijk te versterken. Dat maakt het logisch om parkmanagement te koppelen aan revitalisering. Dit betekent niet dat met parkmanagement wordt gewacht tot na het revitaliseringstraject, maar wel dat parkmanagement geleidelijk wordt ingevoerd. Het laat zich aanzien dat de uitvoerende activiteiten van criminaliteitspreventie bij de nog op te zetten parkmanagementorganisatie worden ondergebracht. Niettemin wordt al wel een plan van aanpak uitgewerkt. 5.3.1 Revitalisering Revitalisering is het integraal aanpakken van technische, economische en maatschappelijke veroudering van een bedrijventerrein zodat vernieuwingen van het vestigingsmilieu worden gerealiseerd, met behoud van de (bestaande) economische functies. De revitalisering heeft mede tot doel de beschikbare ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken en vrije en/of leeggevallen percelen of gebouwen opnieuw te benutten voor uitbreiding van bestaande of voor het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid. Door middel van revitalisering wordt een aantal belangrijke knelpunten, zoals benoemd in de SWOT-analyse (paragraaf 3.4), aangepakt: de verouderde bedrijfsgebouwen, de leegstand, de inrichting van de entrees, de smalle bedrijfstoegangswegen, de parkeerproblemen en de open opslag. Dit leidt onder meer tot een verbeterde uitstraling/imago van het terrein, een moderne inrichting van kavels en waardestijging van vastgoed. Door revitalisering van een aantal delen van Hoogeind wordt het gehele bedrijventerrein gekanteld naar een modern en eigentijds bedrijventerrein. Revitalisering draagt direct bij aan het verwezenlijken van hedendaagse en toekomstige kwaliteitseisen die gesteld worden aan een bovenregionaal bedrijventerrein. Door de gemeente Helmond en het bedrijfsleven zijn op basis van de probleemschets (hoofdstuk 2) vijf locaties benoemd waar het noodzakelijk is om te revitaliseren: 1. Induma Oost 2. Induma West 3. Noordwestelijke Engelseweg e.o. 4. Leemberging 5. Rietbeemd Behoefteraming Van belang voor het slagen van deze projecten blijft vanzelfsprekend de vraag naar en het aanbod van bedrijventerrein. In Helmond is momenteel al sprake van een tekort in de segmenten gemengd en kleinschalig, segmenten die op Hoogeind ruimschoots vertegenwoordigd zijn. Daarnaast wordt de vraag tot 2020 geraamd op minimaal 54 hectare netto bedrijventerrein. Gelet op de ambities van de stad is het wellicht reëler uit te gaan van een gemiddelde vraag. In dat geval zou de behoefte aan gemengd bedrijventerrein oplopen naar 129 hectare netto tot 2020. Uit de gegevens over vraag en aanbod blijkt dat het uitgiftetempo van bedrijventerreinen de laatste jaren is gedaald. Dit heeft niet enkel een conjuncturele oorzaak, maar wordt ook veroorzaakt door een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. De veroudering en slechte uitstraling van bepaalde delen van Hoogeind wreekt zich nu de vraag naar specifieke bedrijvenlocaties steeds groter wordt.

Masterplan Hoogeind te Helmond

34

Daarom maakt bij ieder projectplan een behoefteraming van de marktvraag en het bestaande aanbod op regionaal, op terreinniveau en op plangebiedniveau deel uit van de planvorming om zodoende een gewenst aanbod te creëren voor de doelgroep. Hierbij wordt nadrukkelijk ingezet op de segmentering zoals die in het verleden in het BROrapport uiteengezet is en die ten grondslag ligt aan de ruimtelijk-functionele indeling die in hoofdstuk 2.3 is beschreven. Gezien de voorgaande behoefteraming en gelet op de ambitie van de partijen, is aanpassing van verouderde delen van Hoogeind aan de huidige eisen noodzakelijk en dient creatief te worden omgegaan met de beschikbare restruimte. De Leemberging biedt in dit opzicht interessante mogelijkheden evenals de leegstand op Hoogeind. Hoewel de ruimtewinst als gevolg van herstructurering over het algemeen niet moet worden overschat, kan door intensivering en doelmatiger inrichten van gebieden wel degelijk meer en betere ruimte worden gecreëerd voor bedrijven in het gemengde segment. De aanpak van de gebieden Induma Oost en West, waar veroudering en leegstand veel voorkomende problemen zijn, biedt in dit opzicht goede kansen voor kwaliteitsverbetering. Bovendien kan door verplaatsing van minder gewenste grootschalige bedrijvigheid naar meer geschikte locaties (zoals BZOB) ruimtewinst worden geboekt ten gunste van de gewenste segmenten. Hierdoor kan ook de uitstraling van het terrein worden verbeterd en de hinder voor de omgeving worden verminderd. Uiteraard draagt sanering van bodemverontreiniging ook bij aan kwaliteitsverbetering. Onderzoek hiernaar zal daarom deel uitmaken van de planvorming. Tot slot is de gemeente er zich van bewust dat het kunnen bieden van vervangende ruimte elders, binnen of buiten de gemeente, van belang is voor de haalbaarheid van een vertrek van grootschalige bedrijvigheid uit het gebied Rietbeemd. Vanwege de hoge verplaatsingskosten is de financiering echter het voornaamste struikelblok. Zonder financiering door derden zal het niet mogelijk zijn dit project tot uitvoer te brengen. In hoofdstuk 6.2 wordt verder ingegaan op de fasering in en de onderbouwing van de aanpak van de vijf revitaliseringprojecten. 5.3.2 Parkmanagement Voor partijen staat vast dat niet alleen op korte termijn gewerkt moet worden om (via revitalisering) aan de huidige kwaliteitseisen te voldoen, maar dat ook geïnvesteerd moet worden om op lange termijn aan toekomstige kwaliteitseisen te (blijven) voldoen. Voorkomen moet worden dat over tien of twintig jaar opnieuw een kostbaar herstructureringsproces gestart moet worden. Kwaliteit wordt gezien als de mate waarin de prestaties van Hoogeind op functioneel en maatschappelijk gebied aansluiten bij de wensen van de betrokken partijen. Dit maakt dat kwaliteit een relatief, subjectief en dynamisch begrip is. Dat betekent dat het afhankelijk is van de beleving van de gebruiker of dat wel of niet aan de kwaliteitseisen voldaan wordt en dat deze beleving weer beïnvloed wordt door de tijdgeest. Parkmanagement als instrument heeft verschillende doelen en daarmee ook verschillende verschijningsvormen. Het kan worden ingezet als een organisatie die de kwaliteit van het bedrijventerrein gaat bewaken en bevorderen. Ook kan parkmanagement worden aangewend door bedrijven om allerlei diensten, zoals afvalinzameling, beveiliging en energie, gezamenlijk met een kostenvoordeel af te nemen van leveranciers. Uiteraard kunnen beide vormen van parkmanagement in één organisatie worden verenigd. Helmond kent een grote waarde toe aan het kwalitatief op peil houden van bedrijventerreinen en zet in haar beleid in op het opzetten van parkmanagement op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. Helmond vindt dat behalve het normale

Masterplan Hoogeind te Helmond

35

onderhoud, een terrein altijd aan de eisen van de tijd moet blijven voldoen om het aantrekkelijke vestigingsklimaat te handhaven. De gemeente ziet vooralsnog voor zichzelf een ondersteunende rol weggelegd bij de parkmanagementorganisatie. De parkmanagementvorm die in dit Masterplan wordt beoogd, is gericht op het behoud en het bevorderen van de kwaliteit die op Hoogeind wordt nagestreefd, op korte en lange termijn. Hoewel de gebieden Suytkade, De Weijer en BZOB geen onderdeel uitmaken van het voorliggende Masterplan, zal op het gebied van parkmanagement wel degelijk worden samengewerkt met de drie gebieden. De gemeente en het bedrijfsleven trekken hierin gezamenlijk op. De reeds bestaande samenwerking tussen gemeente en bedrijfsleven/HOK vormt de basis voor parkmanagement (zie hoofdstuk 3.1) Parkmanagement in de vorm van diensten wordt in dit Masterplan buiten beschouwing gelaten. Welke organisatievorm parkmanagement gaat krijgen, is nog onderwerp van bespreking. Mogelijkheden hiervoor zijn een zelfstandig juridische organisatie of bijvoorbeeld het onderbrengen van de uitvoering bij het HOK. Alhoewel naar dit laatste niet de voorkeur uitgaat, mede vanwege de voorziene verging van tijd. De parkmanagementorganisatie gaat zich in ieder geval met de volgende onderwerpen bezighouden: • op peil houden inrichting/vormgeving private en openbare ruimten; • onderhoud openbaar groen en wegen; • onderhoud bewegwijzering en verlichting; • omgang met buitenopslag en onderhoud private groenvoorzieningen; • onderhoud van panden en leegstaande opstallen; • realisatie van een glasvezelnetwerk, wellicht gekoppeld aan beveiliging; • opzet facility point, waaronder horeca en vrachtwagenparkeerplaats. Daarnaast zullen ook de parkmanagementwerkzaamheden gericht op inkoopvoordelen, zoals het reeds bestaande afvalinzameling en energie-inkoop, bij deze ‘organisatie’ worden ondergebracht. Naast deze zaken, zijn door gemeente en bedrijfsleven nog een aantal onderwerpen benoemd, die op de lange termijn gewenst zijn: • beheer karakter Hoogeind, door een gericht acquisitiebeleid te voeren; • segmentering en clustering van soortgelijke bedrijven, mede gericht op het behalen van synergievoordelen. In hoofdstuk 6.3 wordt verder ingegaan op de wijze waarop parkmanagement wordt vormgegeven en ingevoerd op Hoogeind. 5.3.3 Criminaliteitspreventie Bij criminaliteit die op bedrijventerreinen plaatsvindt, gaat het voornamelijk om diefstal, brandstichting en vernieling. Individuele beveiliging is niet altijd toereikend. Daarom worden steeds vaker de handen ineen geslagen. Criminaliteitspreventie kan bijdragen aan het imago van een bedrijventerrein en bedrijfsschade doen afnemen. Dit houdt dus in dat ook het veiligheidsgevoel verhoogd wordt. Hier zijn zowel de gemeente als het bedrijfsleven bij gebaat. Bij preventie kan gedacht worden aan openbare verlichting, cameratoezicht, surveillance en brandveiligheid. Al ruim 90% van de bedrijven op Hoogeind heeft een individueel beveiligingscontract met een beveiligingsorganisatie afgesloten. Het percentage bedrijven op Hoogeind dat preventieve maatregelen neemt, is hiermee hoger dan het landelijk gemiddelde. Daarnaast is te constateren dat de totale criminaliteitscijfers weliswaar een dalende lijn laten zien, maar dat het aantal inbraken en vernielingen sinds 2001 wel is toegenomen. In dit opzicht is er dus nog verbetering mogelijk (zie paragraaf 3.1.4).

Masterplan Hoogeind te Helmond

36

Voor het tegengaan van criminaliteit en onveiligheid is samenwerking van bijzonder belang. Op dit moment is op Hoogeind voornamelijk sprake van individuele bestrijding van criminaliteit. De verwachting van de gemeente en het HOK is dat samenwerking de criminaliteit nog verder kan terugdringen. Samenwerking dient er te zijn tussen diverse partijen, waaronder ondernemers, politie, brandweer, particuliere beveiligingsdiensten en gemeente. Ieder draagt hierin zijn verantwoordelijkheid. Hoewel de gebieden Suytkade, De Weijer en BZOB geen onderdeel uitmaken van het voorliggende Masterplan, zal op het gebied van criminaliteitspreventie wel degelijk worden samengewerkt met de drie gebieden. In het najaar 2005 zullen hierover besprekingen worden gevoerd tussen de woordvoerders van de deelgebieden. De • • • • • resultaten die nu beoogd worden, zijn: behoud en eventuele uitbreiding van de individuele beveiliging (nu ruim 90%); terugdringen van het aantal inbraken en vernielingen; opzetten van samenwerking tussen alle relevante partijen; ontwikkelen van gezamenlijke beveiliging op terreinniveau; onderzoek naar mogelijkheden voor aanleg van glasvezel, waaraan ook beveiliging op den duur gelinkt kan worden.

Het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) biedt een werkwijze voor gezamenlijke veiligheidsmaatregelen in de openbare ruimte. Doel is een veilig bedrijventerrein. Dit is een doel dat de gemeente Helmond en de ondernemers erg aanspreekt en waar zij graag aan werken. Het keurmerk wordt toegekend als voor de veiligheid op een bedrijventerrein: • structurele samenwerking is georganiseerd tussen ondernemers en lokale overheid (gemeente, politie, brandweer); • de veiligheidsproblematiek op het bedrijventerrein in kaart is gebracht en geanalyseerd; • een activiteitenplan is gemaakt waarin doelstellingen, verbeteracties en maatregelen zijn opgenomen; • periodiek evaluatie plaats vindt of de doelstellingen worden gehaald en de afspraken over acties en maatregelen worden nagekomen. Hoofdstuk 6.4 gaat in op de wijze van aanpak om tot de hiervoor benoemde resultaten te komen.

Masterplan Hoogeind te Helmond

37

6

Deelprojecten

De drie beoogde resultaten zoals benoemd in hoofdstuk 5.3 worden door schaarste aan financiële en personele middelen niet tegelijkertijd aangepakt. In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op de verschillende deelprojecten en de fasering die daarin is aangebracht. Allereerst zal paragraaf 6.1 ingaan op de flankerende herstructureringsactiviteiten.

6.1

Flankerende herstructureringsactiviteiten

Onder flankerende herstructureringsactiviteiten worden die activiteiten verstaan die niet gezamenlijk door bedrijfsleven en gemeente worden opgepakt, maar die de doelen van dit Masterplan wel in positieve zin ondersteunen. Hieronder vallen investeringen door ondernemers in hun vastgoed en reguliere taken van de gemeente. Als een gemeente haar reguliere taken verwaarloost, geen beleid heeft ten aanzien van het bedrijventerrein en/of dit beleid niet handhaaft, zijn revitalisering, parkmanagement en criminaliteitspreventie gedoemd te mislukken. De activiteiten die de gemeente Helmond als onderdeel van haar reguliere taken oppakt en dit Masterplan rechtstreeks beïnvloeden, zijn het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Bestemmingsplan In het rapport “Gemeente Helmond, Visie bedrijventerrein Hoogeind” (zie paragraaf 5.2.1) kwam ondermeer naar voren dat het ontbreken van een actuele bestemmingsplanregeling en milieuzonering voor het gehele gebied een slechte basis vormt om tot de beoogde kwaliteitsverbetering te komen. In het kader van de herstructurering van Hoogeind wordt het actualiseren van het bestemmingsplan dan ook gezien als een belangrijke voorwaarde voor een beter beheer van het bedrijventerrein. Voor Hoogeind vigeert momenteel (nog) een groot aantal bestemmingsplannen en (gedeeltelijke) herzieningen hierop. Hierdoor is er sprake van ondoorzichtigheid en gebrek aan uniformiteit in de bestemmingsplanregeling voor het gebied. Dit heeft ertoe geleid dat niet duidelijk is wat waar toelaatbaar is en wat niet. In de bouwplantoetsing levert dit veel praktische problemen op, maar ook voor ondernemers is niet duidelijk welke ontwikkelingsmogelijkheden er op een bepaalde plek zijn. Bovendien komt de regeling niet meer overeen met de huidige inzichten en wensen ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen op een bedrijventerrein. Na de vaststelling van bovengenoemd rapport heeft de gemeente het initiatief genomen om te komen tot een herziening van het bestemmingsplan, inclusief milieuzoneringsplan, voor Hoogeind. Vanwege het starten van het omvangrijke project “Actualisering bestemmingsplannen Helmond” (waarvan de herziening Hoogeind deel uitmaakt), de complexiteit van het bedrijventerrein en de nieuwe ontwikkelingen die zich op wettelijk en beleidsgebied hebben voorgedaan, heeft de totstandkoming van een nieuw bestemmingsplan enige tijd op zich laten wachten. Naar verwachting zal in 2005 een voorontwerp-bestemmingsplan voor het bedrijventerrein Hoogeind beschikbaar zijn. Tussen de opstellers van het bestemmingsplan en dit Masterplan vindt regelmatig overleg plaats om zodoende zorg te dragen voor de verankering van de uitgangspunten uit dit Masterplan in het bestemmingsplan. Het is nog niet duidelijk hoe de uit te voeren revitaliseringprojecten er concreet uit zullen gaan zien, maar ze dienen te passen in het nieuwe bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan kan het beste getypeerd worden als een beheerplan, omdat het plan geen specifieke nieuwe ontwikkelingsprojecten bevat en niet gericht is op het toekennen van andere bestemmingen dan de huidige. In het plan wordt vastgelegd wat op basis van de huidige situatie de ontwikkelingsmogelijkheden voor de komende 10 jaar zijn. Belangrijk is dat bestaande situatie op het bedrijventerrein wordt gerespecteerd en het uitgangspunt vormt naar de toekomst toe. Dit wil zeggen dat de bestaande bedrijven

Masterplan Hoogeind te Helmond

38

in hun huidige verschijningsvorm en functioneren niet worden belemmerd. Voor wat betreft de ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijven heeft het bestemmingsplan een globaal karakter; voor wat betreft perifere detailhandel en gevallen in de huidige situatie die niet overeen komen met gewenste situatie heeft het plan een gedetailleerd karakter. Milieuzonering Onderdeel van de herziening van het bestemmingsplan is een milieuzoneringsplan. Ook hiervoor geldt dat er geen veranderingen ten aanzien van de huidige situatie worden opgenomen. Voor het grootste deel van Hoogeind zijn bedrijven met een milieucategorie 3 en 4 toegestaan. In de gebieden nabij het stedelijk gebied (noord- en oostzijde) en gebieden waarin veel woningen voorkomen zijn bedrijven met een milieucategorie 3 toegestaan. In de onderscheiden deelgebieden zullen in de gebieden Induma West en Engelseweg direct bedrijven met milieucategorie 3 zijn toegestaan, in de gebieden Induma Oost en Rietbeemd is milieucategorie 3 en 4 direct toegestaan. In de voorschriften is een vrijstellingsregeling opgenomen voor het toestaan van bedrijven uit een hogere milieucategorie, indien is aangetoond dat ze gelijkwaardig zijn aan de ter plaatse toegestane lagere milieucategorie. Zodoende zijn er mogelijkheden om in gebieden waar milieucategorie 3 is toegestaan bijvoorbeeld ook categorie 4 toe te staan. De Leemberging heeft de bestemming Waterstaatsdoeleinden gekregen overeenkomstig de huidige situatie. Indien ter plaatse bedrijvigheid gesitueerd zal worden, is wel een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

6.2

Revitalisering

Bij de revitalisering van Hoogeind zijn vijf deelprojecten onderscheiden (zie paragraaf 5.3.1). Op figuur 6.1 zijn de vijf plangebieden aangegeven.

Revitaliseringlocaties

West Oost

Induma West Induma Oost Engelseweg e.o. Leemberging Rietbeemd

Fig. 6.1 Revitaliseringsgebieden Hoogeind

Gemeente en georganiseerd bedrijfsleven zijn van mening dat revitalisering van deze vijf gebieden in substantiële zin bijdraagt aan de kwaliteit van het totale terrein. Deze gebieden kennen namelijk in ernstige mate de problemen zoals die in hoofdstuk 3 en de SWOT-analyse zijn benoemd: verouderde bedrijfsgebouwen, leegstand, open opslag, smalle bedrijfstoegangswegen, parkeerproblemen en inrichting van de entrees.

Masterplan Hoogeind te Helmond

39

Een simultane aanpak van alle deelprojecten zal in organisatorisch en financieel opzicht een probleem worden. Daarom wordt gekozen voor een gefaseerde aanpak. De totale tijdspanne van het ontwikkelen en realiseren van de vijf projectplannen zal na naar verwachting circa vijf tot tien jaar bedragen. De vijf locaties kennen elk een eigen dynamiek. Ook het niveau van de haalbaarheid van de projecten is wisselend. De volgorde van de deelprojecten zal mede afhankelijk zijn van de dynamiek en de haalbaarheid. Duidelijk mag zijn dat die in de loop der jaren kan veranderen. Tussen de projecten is niet alleen samenhang in organisatorisch opzicht, maar ook voor wat betreft financiële verevening. Prioritering De prioriteit wordt in belangrijke mate bepaald door de eerdere herstructureringsmaatregelen die op Hoogeind hebben plaatsgevonden (zie hoofdstuk 5.1). In de zone ten noorden van de insteekhaven zijn de afgelopen jaren al diverse herstructureringsprojecten uitgevoerd. Door de focus in eerste instantie te richten op het noordelijk deel van Hoogeind kan na voltooiing van de in dit gebied aangewezen projecten de revitalisering van de noordelijke helft van het terrein als afgerond worden beschouwd. De projecten Induma West, Induma Oost en Engelseweg hebben daarom prioriteit gekregen. Met name de problemen in de beide Induma-gebieden vragen om een oplossing daar de veroudering van de bedrijfsgebouwen, de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte het meest nijpend is (zie SWOT-analyse). Van de genoemde drie gebieden is besloten om eerst Induma Oost aan te pakken. Induma Oost kent een ernstige veroudering en leegstand. Evenals Induma West is dit terrein in het verleden voor kleine startende bedrijven ontwikkeld. Het is door een zeer dichte bebouwing niet meer ingesteld op de kwaliteitseisen van deze tijd. Er kan hier van een ernstige mate van ‘verstening’ worden gesproken. De geschakelde panden worden vaak gebruikt als garage of loods, waarbij de verpaupering steeds verder doorzet en tot leegstand op grote schaal leidt. Door de ‘verstening’ is er ook nauwelijks ruimte voor parkeren, openbaar groen en laad- en losmogelijkheden. Herontwikkeling kan, afhankelijk van de stedenbouwkundige opzet, tot efficiënter ruimtegebruik en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit leiden. Hierbij zal ook rekening worden gehouden met (toekomstige) veiligheidsaspecten. Een andere reden om dit terrein als eerste aan te pakken, betreft het feit dat herstructurering hier niet automatisch van start zal gaan. De overheid moet hier de eerste daad stellen. Resumerend kan de dynamiek op Induma Oost als volgt worden samengevat: • ernstige veroudering van de bedrijfsgebouwen; • hoge mate van leegstand; • hoge parkeerdruk; • ontbrekende groenvoorzieningen; • criminaliteit en brandveiligheid; • erkenning van nut en noodzaak door alle partijen. Hoewel Induma West vanuit projectontwikkelingperspectief een logisch eerste project zou zijn, is daar om een aantal redenen niet voor gekozen. Induma West ligt tegen de nog te ontwikkelen Suytkade aan, waardoor de invulling van de bestemming ten tijde van het schrijven van dit Masterplan moeilijk te voorzien is. De verwachting is dat Suytkade een dusdanige spin-off creëert dat gedeeltelijke zelfrealisatie op Induma West optreedt. Met name van de Groene Campus (in agrofood) die aan de rand van Suytkade ontwikkeld wordt, wordt de nodige spin-off verwacht. De ontwikkeling en hoogwaardige uitstraling van Suytkade kan een impuls betekenen voor de herontwikkeling en de (beeld)kwaliteit van Induma West. Opgemerkt moet worden dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling is op Induma West transformatie te laten plaatsvinden. Uitgangspunt van dit Masterplan is het

Masterplan Hoogeind te Helmond

40

behoud van de bestaande bedrijfsfunctie. Dit sluit ook aan op de geplande bedrijvigheid in het zuidoostelijk deel van Suytkade. Zoals uit de probleemschets van het gebied Rietbeemd in paragraaf 2.3 en 3.3 blijkt, kan herstructurering van dit gebied een belangrijke bijdrage leveren aan versterking van het beeld en de structuur van Hoogeind (entree, open opslag). Herstructurering is echter problematisch vanwege de grondpositie (versnipperd privaat) en de hoge kosten die gepaard gaan met eventuele bedrijfsverplaatsingen. Daarnaast heeft ook de stedelijke ontwikkeling van Helmond, die overigens op korte termijn geformuleerd wordt, wellicht invloed heeft op dit project. Daarom is aanpak van dit gebied is op korte termijn niet mogelijk. Voor de Leemberging speelt het probleem van versnipperd eigendom en bedrijfsverplaatsingen niet, maar alvorens in deze gebieden tot herstructurering kan worden overgegaan, zal de komende jaren eerst de richting moeten worden bepaald. Segmentering Bij het proces van herstructurering van de aangeduide plangebieden wordt vanzelfsprekend rekening gehouden met de herziene visie op met name de ruimtelijke component van de gewenste ontwikkeling van Hoogeind. In hoofdstuk 2.3 is een ruimtelijk-functionele indeling gemaakt van Hoogeind op basis van de schaal en dichtheid van de bebouwing van het betreffende gebied. Bij het ‘vullen’ van de herstructureringsgebieden zal daarmee rekening worden gehouden. Zo ook met de mogelijkheden van het invullen van zogeheten hogere milieucategorie bedrijven. Resumerend zal de aard van de herstructurering zich het beste kenmerken door het aanbrengen van een structuurversterkende ruimtelijk-functionele indeling in de aangeduide plangebieden. Dit komt erop neer dat verouderde opstallen dienen te wijken voor hedendaagse functionele bedrijfspanden, maar dat ook de wegenstructuur zonodig daarmee in samenhang wordt gebracht. Door deze ingrepen, wordt aan ondernemers de gelegenheid geboden hun activiteiten op meer efficiëntere wijze uit te voeren, dan wel komt hen meer ruimte toe. Door de herstructurering kan ook op indirecte wijze worden gesegmenteerd naar bedrijfsgrootte en milieucategorie. Tijdens het herstructureringsproces zal zo nodig worden gezorgd voor eventuele ‘schuifruimte’ voor ondernemers op (andere) delen van Hoogeind. De deelprojecten zullen in afzonderlijke projectplannen nader worden uitgewerkt. Reeds nu kan al vastgesteld worden dat de deelprojecten voldoen aan de TOPPER-criteria, te weten: er is geen sprake van achterstallig onderhoud, de plangebieden verliezen hun bestemming niet en alle milieucategorieën tot en met ten minste vier hebben toegang tot de plangebieden. Hieronder wordt ingegaan op elk plangebied afzonderlijk. 6.2.1 Induma Oost Het terrein Induma Oost van circa 5,5 hectare is gelegen tussen de wegen Lage Dijk, Vlierdensedijk, Middendijk en de Duizeldonksestraat. Het Induma-terrein is in het verleden voor kleine startende bedrijven ontwikkeld. Het is door een zeer dichte bebouwing niet meer ingesteld op de kwaliteitseisen van deze tijd. Er kan hier van een ernstige mate van verstening worden gesproken. De geschakelde panden worden vaak gebruikt als garage of loods, waarbij de verpaupering steeds verder doorzet en tot structurele leegstand op grote schaal leidt. De straten van Induma Oost zijn bovendien erg smal en niet berekend op veel autoverkeer. Door de verstening en smalle straten is er ook nauwelijks ruimte voor parkeren, openbaar groen en laad- en losmogelijkheden. Herontwikkeling kan, afhankelijk van de stedenbouwkundige opzet, tot efficiënter ruimtegebruik en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit leiden. De verwachting is dat door aankoop van opstallen, sloop hiervan en herverkaveling het gebied nieuwe impulsen krijgt. Daarnaast wordt door de herstructurering bereikt dat de “laagwaardige”

Masterplan Hoogeind te Helmond

41

activiteiten worden verdrongen door meer hoogwaardige en innovatieve activiteiten. In het nieuwe Induma Oost kunnen zich ondernemers vestigen die passen in het profiel van Hoogeind. Dat betekent dat bedrijvigheid tot en met milieucategorie 4 hier terecht kan. Eveneens blijft het gebied, overeenkomstig de ruimtelijk-functionele indeling, bedoeld voor kleinschaligheid, dus kleine kavels en bedrijfspanden.

Fig. 6.2 Bebouwing en wegen Induma Oost (Tussendijk)

6.2.2 Induma West Het gebied Induma West is circa 4 hectare groot en bevindt zich tussen de Churchilllaan, de Industriehaven en Suytkade in. Net als Induma Oost is dit terrein in het verleden voor kleine startende bedrijven ontwikkeld en voldoet het door de zeer dichte bebouwing niet meer aan de kwaliteitseisen van deze tijd. Induma West is van de twee terreinen het oudste. Hier komt structurele leegstand en verpaupering steeds nadrukkelijker naar voren. Vooral de smalle straten leiden tot veel problemen en een zeer matige uitstraling.

Fig. 6.3 Wegen en bebouwing Induma West (1e Indumaweg)

Induma West grenst direct aan Suytkade. Op Suytkade worden hoogwaardige, prestigieuze woon-werkcombinaties ontwikkeld, die qua uitstraling vergelijkbaar zijn met Brandevoort. Het gevolg van de ontwikkeling van Suytkade is dat dit Induma-terrein

Masterplan Hoogeind te Helmond

42

tussen de industrie op Hoogeind en de prestigieuze ontwikkelingen op Suytkade in komt te liggen. Om die reden zal het gebied Induma West als buffer fungeren tussen Suytkade en de nabij gelegen bedrijvigheid met milieucategorie 4, waaronder Rietbeemd. Dit betekent dat de bestaande bedrijvenbestemmingen op Induma West gehandhaafd blijft en dat bedrijven tot met milieucategorie 3 zich hier kunnen vestigen. Overeenkomstig de ruimtelijk-functionele indeling wordt Induma West herontwikkeld voor kleinschalige bedrijvigheid. Opgemerkt moet worden dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling is op Induma West transformatie te laten plaatsvinden. Op welke manier deze locatie concreet ingevuld kan en moet worden, is nu nog niet te overzien. Voorlopige gedachten voor de herontwikkeling zijn moderne bedrijfsverzamelcomplexen met voldoende ruimte rondom. Wellicht creëert Suytkade een dusdanige spin-off dat (gedeeltelijke) zelfrealisatie op Induma West optreedt. Met name van de Groene Campus (in agrofood) die op Suytkade (aan de rand tegen Hoogeind) ontwikkeld wordt, wordt de nodige spin-off verwacht. Eventueel kan extra ruimte worden gevonden door versmalling van de Churchilllaan. Deze weg heeft weliswaar een verzamelfunctie, maar is overgedimensioneerd en herprofilering kan ruimtewinst opleveren. 6.2.3 Noordwestelijke Engelseweg e.o. In het gemeentelijk detailhandelsbeleid is het gebied rondom de Engelseweg aangewezen als het concentratiegebied voor perifere detailhandel in Helmond (zie ook hoofdstuk 2.3). Het langgerekte gebied Noordwestelijke Engelseweg is 6,9 hectare en ligt op het noordelijk deel van Hoogeind, dicht bij het centrum van de stad. Reeds in de jaren tachtig is dit gebied aangemerkt als concentratiegebied voor perifere detailhandel. Hierdoor is hier nu overwegend perifere detailhandel gevestigd. Er is onderscheid gemaakt in een tweetal clusters. In het gebied ten westen van de Lage Dijk (tot aan de Churchilllaan) is ruimte voor de branche woninginrichting e.d. In het gebied ten oosten van de Lage Dijk wordt ruimte geboden aan bouwmarkten en handel in grove bouwmaterialen. Het westelijk deel van de Engelseweg, perifere detailhandel voor woninginrichting, vormt tevens belangrijke entrees van Hoogeind. Geconstateerd is dat het gebied erg rommelig aandoet en geen uitstraling heeft. In dit project zal het verbeteren van de entreefunctie van het gebied een belangrijke rol spelen.

Fig. 6.4 Beeldkwaliteit Engelseweg

Masterplan Hoogeind te Helmond

43

Het project Noordwestelijke Engelseweg is een project voor de gemeente en de in het gebied gevestigde detailhandel. Dit zijn ook de twee partijen die dit project zullen moeten financieren. 6.2.4 Leemberging De Leemberging bevindt zich tussen de bebouwing aan de Breedijk en de nieuwe ZuidWillemsvaart in en is circa 4,5 hectare groot. Zoals de naam al weergeeft gaat het om een berg leem, die ten tijde van het uitgraven van het nieuwe kanaal op deze locatie is geborgen. De gronden zijn bij het graven van het kanaal door de gemeente grotendeels overgedragen aan Rijkswaterstaat. De circa 15 meter hoge berg zorgt er voor dat dit gedeelte van het bedrijventerrein niet tot ontwikkeling kan worden gebracht. Het terrein heeft de bestemming waterstaatkundige doeleinden. Binnen de gemeente is vanwege de marktdruk vanuit met name kleinere bedrijven en potentiële mogelijkheden voor andere voorzieningen, nagedacht over mogelijke invullingen. De vestiging van bedrijven met een hoge milieucategorie wordt beperkt als gevolg van de ligging in grondwaterbeschermingsgebied.

Fig. 6.5 Leemberging

De ontwikkeling van de leemberging is een project dat door de gemeente zelfstandig zal worden opgepakt. Uiteraard in zeer nauw contact met Rijkswaterstaat die momenteel grotendeels eigenaar is van de leemberging. In het verleden is een intentieovereenkomst getekend door Rijkswaterstaat en de gemeente, waarin is vastgelegd dat de leemberging onderdeel zal zijn van een grondruil tussen de gemeente en Rijkswaterstaat. De leemberging zou hierdoor in zijn geheel weer in bezit komen van de gemeente. Informele gesprekken zijn reeds opgestart en de bodemkwaliteit van de gronden zal op korte termijn worden onderzocht. Mocht de leemberging tot opbrengsten leiden voor de gemeente, dan worden deze aangewend voor een van de andere revitaliseringsprojecten. Overigens worden deze opbrengsten nog niet voorzien, daar het gebied bouwrijp moet worden gemaakt en ontsluitende infrastructuur moet worden aangelegd. 6.2.5 Rietbeemd Het plangebied van het project Rietbeemd wordt begrensd door het oude kanaal/de Kanaaldijk Zuidoost, de Vossenbeemd, de Beemdweg en de Keersluisweg en heeft een omvang van circa 31,5 hectare. In dit zuidwestelijke deelgebied van Hoogeind is de meeste ruimte gereserveerd voor open opslag- en procesdoeleinden.

Masterplan Hoogeind te Helmond

44

De directe ligging aan het kanaal (met zijn landschappelijk open karakter) en de kanaaldijk (als één van de invalswegen van de stad) leidt ertoe dat de inrichting van dit gebied een sterke invloed heeft op beeldvorming van het gehele bedrijventerrein. Het gebied vormt in feite ook de entree van de stad. De huidige situatie heeft een negatieve invloed op de uitstraling van Hoogeind en de stad Helmond. Voor dit plangebied zal nader worden onderzocht in hoeverre en in welke mate door herverkaveling een efficiënter ruimtegebruik kan worden bewerkstelligd. Dit gebied ligt aan de rand van Hoogeind waardoor de toekomstige zonering nader onderzocht gaat worden. Eveneens is onderzoek naar de bodemverontreiniging en verbetering van de entreefunctie onderdeel van dit project.

Fig. 6.6 Entree nabij Rietbeemd (Vossenbeemd)

De aanwezigheid van een subkampje in het gebied draagt niet bij aan een efficiënte inrichting. Tevens hebben direct ten noorden van dit gebied enkele (bedrijfs-)woningen een plek. Hierdoor bestaat er een spanningsveld tussen wonen en werken in dit deelgebied. Met name uit zich dit in de relatie tussen het subkampje en het puinrecyclingbedrijf bij de entree van de Vossenbeemd. Niettemin is door de gemeente onlangs de keuze gemaakt om het subkampje op deze plek te handhaven en dat is zodanig opgenomen in een ontwerp-bestemmingsplan voor alle subkampjes in Helmond. In hoeverre dit invloed heeft op dit revitaliseringsproject zal in de planvorming onderzocht worden.

Fig. 6.7 Subkampje

Masterplan Hoogeind te Helmond

45

Het hierboven bedoelde gebied is een deel van het totale gebied Rietbeemd, dat zich voortzet ten zuiden van de Keersluisweg. Dit zuidelijk deel van Rietbeemd grenst aan de oostzijde direct aan de bedrijventerreinen Hoogeind en de Weijer. In dit gebied zijn o.a. een motorcrossbaan en een kassencomplex gesitueerd. Vanwege de samenhang met het noordelijke deelgebied en de potenties voor het bedrijventerrein c.q. stedelijke ontwikkeling, dient integrale planvorming voor de gehele Rietbeemd plaats te vinden. Wat de stedelijke ontwikkeling gaat inhouden, is momenteel nog onderwerp van bespreking en zal uiteindelijk worden verankerd in het bestemmingsplan. Mede om deze reden is dit project in tijd gezien opgeschoven.

6.3

Parkmanagement

Tussen gemeente en HOK vindt reeds regelmatig overleg plaats (zie paragraaf 3.1). Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken naar wat er leeft op het bedrijventerrein en welke wensen voor verbetering en kwaliteitbehoud er zijn. Op een aantal onderdelen wordt parkmanagement reeds toegepast op Hoogeind. Zo is het HOK druk doende met het op poten zetten van bijvoorbeeld afvalinzameling en energie-inkoop. Daarnaast zijn ondernemers zelf actief door onder meer toezicht te houden op verlichting en onderhoud van het openbaar groen. Geleidelijk dient dit te leiden tot het ontstaan van een organisatie die actief is met het gezamenlijk beheer en onderhoud van Hoogeind: parkmanagement. Zowel de gemeente als HOK vinden het noodzakelijk om een parkmanagementorganisatie ten behoeve van behoud en bevordering van kwaliteit op Hoogeind op te zetten. Het uitbouwen van de huidige impliciete invulling van parkmanagement naar een structurele organisatie zal een behoorlijke inspanning vergen. In paragraaf 5.3.2 is een onderscheid gemaakt in parkmanagementonderwerpen op korte termijn en op de lange termijn. Eveneens zijn op initiatief van het HOK enkele activiteiten gestart met als doel de kwaliteit en het voorzieningenniveau op Hoogeind te verbeteren. Zo wordt onderzocht of het aanleggen van een glasvezelnetwerk realiseerbaar is. Hiervoor worden medio 2005 enkele systemen vergeleken. Streven is om het glasvezelnetwerk nog in 2005 te realiseren. In de nabije toekomst is het mogelijk om beveiligingscamera’s op een dergelijk netwerk aan te sluiten. Eveneens wordt nagedacht over het inrichten van een voor Hoogeind waardetoevoegend facility point. Als voorbeeld kan parkeren door vrachtwagens daar een plek krijgen, evenals horecadiensten ten behoeve van de werknemers op en bezoekers van het terrein. De rol van de gemeente is met name voorwaardenscheppend van aard. De rol van het HOK is naar verwachting een actievere. De planvorming, waarin behalve het takenpakket ook de vormgeving van de organisatie punt van bespreking is, zal binnenkort worden opgestart. Een van de eerste taken van de parkmanagementorganisatie is om aan de hand van de in paragraaf 5.3.2 genoemde onderwerpen een basispakket en een optioneel pakket samen te stellen. Ook de organisatorische en financiële opzet en de verdeling van (materiële en immateriële) bijdragen moet uitgewerkt worden.

6.4

Criminaliteitspreventie

Op Hoogeind zijn door de ondernemers al diverse pogingen ondernomen om collectieve beveiligingsdiensten te introduceren. Deze pogingen zijn teleurstellend verlopen. Het blijkt niet eenvoudig om het dienstenpakket van een beveiligingsdienst op de verschillende wensen afgestemd te krijgen. Het vertrouwen van de ondernemers in gezamenlijke beveiliging is door deze ervaringen geschonden. Daarom zal het introduceren van het thema criminaliteitspreventie weerstand bij de ondernemers kunnen

Masterplan Hoogeind te Helmond

46

oproepen. Temeer daar ruim 90% van de bedrijven reeds individueel een overeenkomst met een beveiligingsorganisatie heeft afgesloten (zie paragraaf 3.1.4). Hier zal door het bestuur van het HOK en de gemeente op een doordachte wijze mee omgesprongen moeten worden. Niettemin is door het HOK en gemeente Helmond het doel gesteld om het Keurmerk Veilig Ondernemen aan te vragen. Dit als stimulans om veiligheid hoog op de agenda te houden en concrete acties te ontwikkelen. Dat dit noodzakelijk is, blijkt wel uit het feit dat het aantal diefstallen en inbraken op Hoogeind, ondanks een daling van het totale aantal misdrijven en het grote aantal bedrijven dat een beveiligingsbedrijf heeft ingehuurd, de laatste jaren is gestegen (zie paragraaf 3.1.4). Met de criminaliteitspreventie op Hoogeind en het Keurmerk Veilig Ondernemen wordt invulling gegeven aan het gemeentelijke “Masterplan Integraal Veiligheidsbeleid 20052008” waarmee de gemeente een integrale aanpak ten behoeve van veiligheid in de stad nastreeft. Dit Masterplan is begin 2005 door de gemeenteraad vastgesteld. Het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) gaat uit van een cyclus van acht stappen op basis waarvan de problematiek wordt aangepakt. De eerste stap is het vormgeven van samenwerking. Hier worden door de betrokken partijen de doelstellingen geformuleerd. Vervolgens wordt de veiligheid geanalyseerd, de zogenaamde 0-meting. Deze meting vormt de basis voor een plan van aanpak. Dit is een activiteitenplan waarin de organisatorische en fysieke maatregelen staan die getroffen moeten worden. Vervolgens kan het certificaat KVO worden aangevraagd. Hierna wordt gestart met de daadwerkelijke uitvoering van het plan van aanpak. Dit wordt geëvalueerd, geanalyseerd en aangepast waarna tweejaarlijks hercertificering plaatsvindt. Op Hoogeind wordt de tweede helft van 2005 door gemeente en HOK gewerkt aan het formuleren van de doelstellingen en de 0-meting op basis waarvan het plan van aanpak wordt uitgewerkt. Gezien het beschadigde vertrouwen van de ondernemers in vormen van collectieve beveiliging, zal deze eerste stap veel overleg vergen. De doelstellingen worden in een convenant uiteengezet om zodoende de vrijblijvendheid tegen te gaan. Streven is om ultimo 2006 het keurmerk aan te vragen. Hierna kan uitvoering worden gegeven aan het plan van aanpak.

Masterplan Hoogeind te Helmond

47

7

Financieel perspectief

Het realiseren van forse ingrepen op een bedrijventerreinen gaat gepaard met aanzienlijke financiële offers. Herstructurering, waarbij de bedrijfsfunctie van het terrein behouden blijft, brengt te allen tijde een onrendabele top met zich mede. De gemeente is zich hier van bewust. De in dit Masterplan beschreven beoogde projectresultaten verschillen per project naar aard en aanpak. De kosten en opbrengsten hangen ook nauw samen met het risicoprofiel van elk project. Daarnaast zal elk project zijn eigen dynamiek kennen en zullen de projectdeelnemers, zowel in omvang als in samenstelling, sterk fluctueren. Kortom, de samenstellende partijen van dit Masterplan hebben besloten dat het om die redenen geen zin heeft een detaillistische kostenbegroting op terreinniveau uit te werken. Dat neemt niet weg dat de gemeente als bevoegd gezag en lokale publieke partij behoefte heeft om de herstructureringskosten globaal te kwantificeren. Daarvoor heeft de gemeente steun gezocht bij de NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM), die onlangs door de Provincie mede is belast met het katalyseren van en financieel participeren in herstructureringsvraagstukken. De gemeente en de BOM hanteren het Masterplan als een strategisch document, van waaruit niet alleen op deelplanniveau zal worden gewerkt, maar juist de synergie tussen de deelplannen zal worden bevorderd. Daarbij moet worden gedacht aan het op het juiste moment inzetten van publiekrechtelijke instrumenten, het slim en gericht aankopen van strategisch onroerend goed, alsmede het zo mogelijk financieel verevenen van verliezen uit het ene deelgebied met initiële overwinsten uit het andere deelgebied. De gemeente en BOM zijn voornemens een publiek-publiek raamwerk te ontwikkelen, dat voorziet in procedurele en financiële afspraken. De afspraken worden geharmoniseerd met de strekking van de TOPPER-regeling en liggen in het verlengde van de uitvoering van het Brabantse ondertekende TOP-convenant. Kosten parkmanagement en criminaliteitspreventieplan Over de kosten van implementatie van parkmanagement en het uitwerken van een criminaliteitspreventieplan kan het volgende worden gezegd. De gemeente Helmond heeft hierover op bestuursniveau met HOK afgesproken dat gezamenlijk zal worden gezocht naar de voor Hoogeind meest geschikte opzet. Daarvoor zullen de ervaringen van het Projecten Innovatie Team (PIT), worden ingebracht. Het opzetten van parkmanagement is becijferd op een initiële investering van € 110.000,- Daarbij moet worden gedacht aan externe begeleidingskosten en eenmalige kosten terzake van de opzet van een organisatie. Voor het ontwikkelen en het implementeren wordt op basis van enkele referentieprojecten gedacht aan een initiële investering van € 190.000,-. Voor kostendekking wordt een beroep gedaan op private cofinanciering, alsmede provinciale en rijkssubsidie-instrumenten. Hierbij wordt gedacht aan subsidieaanvragen bij het de provinciale programma’s “Kwaliteit werkt”, “Criminaliteit op bedrijventerreinen” en “Stimulering ICT en breedbandinfrastructuur op bedrijventerreinen”, dan wel bij de ministeriële programma’s “Criminaliteit op bedrijventerreinen” en “Urgente bedrijfslocaties”. Eerdere investeringen Ten aanzien van Hoogeind en omgeving heeft de gemeente Helmond al veel geïnvesteerd. Qua omgeving gaat het om de gebieden Suytkade en De Weijer. In het geval van Suytkade betreft het de transformatie van een voormalig deel van Hoogeind in een multifunctioneel woon-, werk- en recreatiegebied; De Weijer is een bedrijventerrein dat in later jaren in aansluiting op Hoogeind is ontwikkeld. De exploitatie van De Weijer is inmiddels vrijwel afgesloten. Wat nog resteert is één uitgeefbaar perceel van circa 3 hectare. Ten aanzien van de exploitatie van Suytkade wordt opgemerkt dat de gemeente weliswaar risicodragend participeert in het project,

Masterplan Hoogeind te Helmond

48

maar alleen met de grond. Vooralsnog is enkel geïnvesteerd in de aankoop en sanering van grond, waardoor er enkel sprake is van een negatief exploitatieresultaat. Bij de herstructurering van Hoogeind kan daarom geen beroep worden gedaan op middelen uit de exploitaties van de omliggende gebieden Suytkade en De Weijer. Deze zijn volledig gealloceerd aan bestedingen op deze terreinen. Voorts zijn met behulp van StiREA in de periode 1998-2003 enkele projecten uitgevoerd of gestart. In totaal wordt/is hiermee ruim 18 hectare gerevitaliseerd. Naast de transformatie van het Hatéma-terrein (Suytkade) gaat het daarbij om de herinrichting van de openbare ruimte aan de Achterdijk, herinrichting van het gebied Rooseindsestraat, de herontwikkeling van het Metallo-terrein (herverkaveling en realisatie bedrijfspanden) en de intensivering en herverkaveling van het Robur-terrein, in aansluiting op het Metallo-terrein. Ook is in deze periode een nieuw bewegwijzeringsysteem gerealiseerd. Met deze projecten was een totale kostenpost gemoeid van circa € 12 miljoen. Mede op basis van deze resultaten is geconstateerd dat een ingrijpende revitalisering gemiddeld genomen ongeveer € 500.000,- per hectare kost. Kosten herstructurering De kosten van herstructurering zijn deels af te leiden uit de ervaringen die de gemeente heeft opgedaan en deels door extrapolatie van deze ervaringsgegevens in relatie tot de afgebakende projectgebieden. Rekening houdend met de in dit plan genoemde herstructureringsobjecten, die – exclusief de leemberging - gezamenlijk globaal corresponderen met 50 hectare, kan worden beredeneerd dat het totale tekort zich beweegt rond de € 25 miljoen. De kosten worden in de planvorming van de deelprojecten nader uitgewerkt. Momenteel wordt voorzien dat het overgrote deel van de totale investering gedaan zal worden door het bedrijfsleven. Gemeente, BOM, EZ en HOK zullen met beperkte financiële middelen vooral een katalyserende rol spelen om de herstructurering tot stand te brengen. Eventueel zullen wettelijke maatregelen en baatbelastingen bij de financiële uitwerking betrokken worden. Gemeente en bedrijfsleven hebben verder afgesproken dat: • er samenhang moet zijn tussen de projectplannen; niet alleen in organisatorisch opzicht, maar ook voor wat betreft financiële verevening. Onder dit laatste wordt verstaan dat (financiële) oplossingen niet alleen binnen de plangebieden dienen te worden beoordeeld, maar dat ruimte moet blijven bestaan voor een coherente aanpak gericht op creatieve financiële constructies (benefit sharing, value capturing, nieuw-voor-oud etc.); • de gemeente de bereidheid heeft om eventuele (over-)winsten uit deelprojecten in te zetten als cofinanciering voor kostentrajecten in komende projecten; • partijen zich ten volle inspannen om zoveel mogelijk (non-cumulatieve) doelbijdragen te verzilveren voor de realisatie van de beoogde resultaten. Hierbij wordt gedacht aan provinciale bijdragen, stimuleringsregeling criminaliteitspreventie etc.

Masterplan Hoogeind te Helmond

49