NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

Gewerbeflächenentwicklungskonzepte im Raum Bremen-Oldenburg

Zusammenfassende Bewertung der regionalen Flächenpotenziale sowie Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik in den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie den Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch

von Prof. Dr. Hans-Ulrich Jung (Projektleiter) Matthias Franck Kai Weber

gefördert mit Mitteln des Niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr

im Auftrag der Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie der Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch

Entwurf vom 2. Juni 2003 zur Diskussion in der Lenkungsgruppensitzung am 13. Juni 2003

Königstraße 53 ! D - 30175 Hannover Tel.: 0511 / 12 33 16 - 30 ! Telefax: 12 33 16 - 55 ! E-Mail: jung@niw.de Vorstand: Prof. Dr. Ludwig Schätzl (Vorsitz), Prof. Dr. Lothar Hübl (Stellvertr.) ! Geschäftsführer: Dr. Rainer Ertel

II

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

III

Raum Bremen-Oldenburg

Inhalt
Seite

1.

Einleitung / Ziele

1

2.

Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung

4

3.

Gewerbeflächennachfrage 3.1 3.2 Gewerbeflächenumsatz Nachfragestruktur

14 14 18

4.

Derzeitiges und zukünftiges Gewerbeflächenangebot 4.1 4.2 4.3 Derzeitiges Gewerbeflächenangebot Planungsvorhaben Vorschauflächen

22 22 26 28

5.

Konsequenzen für die künftige Gewerbeflächenpolitik 5.1 5.2 Mobilisierung und Entwicklung von Gewerbeflächen Gewerbeflächenvermarktung

38 38 40

IV

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

1

Raum Bremen-Oldenburg

1.

Einleitung / Ziele
Ausweisung hochwertiger und nachfrageorientierter Gewerbeflächen zunehmend schwerer

Die Ausweisung hochwertiger und nachfrageorientierter Gewerbeflächen fällt den Städten und Gemeinden u.a. aufgrund vielfältiger Flächennutzungskonkurrenzen, mangelnder Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer sowie knapper kommunaler Finanzmittel und immer geringer werdender Fördermittel zunehmend schwerer. An den Standorten, auf die sich die Nachfrage konzentriert, gelingt es häufig nicht, in ausreichendem Maße Gewerbeflächen bereitzustellen. Dagegen ergeben sich an Standorten mit ungünstigen Lagebedingungen und geringer Entwicklungsdynamik z. T. große ungenutzte Flächenreserven. Trotzdem ist die Verfügbarkeit geeigneter Gewerbeflächen weiterhin eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Wirtschaftsförderung. Dies gilt insbesondere für die Bestandsentwicklung, aber auch für den überregionalen Wettbewerb um unternehmerische Investitionen. Mit Hilfe eines Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes wird die Flächensituation bewertet und anschließend Empfehlungen für die künftige Entwicklung erarbeitet. Vor dem Hintergrund der sich verändernden Rahmenbedingungen bietet ein Gewerbeflächenentwicklungskonzept Lösungen zu den folgenden Fragen: Wie war die Nachfrage nach Gewerbeflächen in der Vergangenheit strukturiert? Mit welchen Nachfragetrends muss sich die Gewerbeflächenpolitik künftig auseinandersetzen? Wie ist der Untersuchungsraum und wie sind seine Teilräume mit dem derzeitigen Gewerbeflächenangebot bzw. mit den laufenden Planungsvorhaben aufgestellt? Ist das Gewerbeflächenangebot vor dem Hintergrund der allgemeinen Trends und Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite und der verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen attraktiv und quantitativ ausreichend? Welche Flächenpotenziale stehen für die künftige gewerbliche Entwicklung zur Verfügung? Welche Vorschauflächen sollten langfristig gesichert werden, um ein zukunftsorientiertes, vielfältiges und gleichzeitig ressourcenschonendes Flächenangebot zu entwickeln? Welche Entwicklungsprioritäten sind für die einzelnen Vorschauflächen zu setzen? Wie muss das Gewerbeflächenangebot des Untersuchungsraums im Sinne eines effizienten Standortmarketings gestaltet und kommuniziert werden? Welche Gewerbeflächen sind für welche Zielgruppen am besten geeignet?

Bewertung der Flächensituation und Empfehlungen für die künftige Entwicklung ...
... Trends der Gewerbeflächennachfrage

-

... Attraktivität des Gewerbeflächenangebots

-

... Flächenpotenziale für die künftige Entwicklung

-

... Vermarktung des Flächenangebots

Die Gewerbeflächenentwicklung eines Standortes wird in hohem Maße von der Entwicklung in benachbarten und z.T. auch weiter entfernten Konkurrenzstandorten beeinflusst. Eine lediglich einzelfall- oder gemeindebezogene Betrachtung der Gewerbeflächensituation greift deshalb zu kurz. Dies gilt im besonderen Maße für Regionen, die durch komplexe Verflechtungen zwischen städtischen Zentren, ihrem unmittelbaren Umland und eher ländlich geprägten Teilräumen gekennzeichnet sind. Folglich geht es für den gesamten Untersuchungsraum der Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch darum, in Form eines übergreifenden Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes eine

Gewerbeflächenentwicklung von der Entwicklung in benachbarten Standorten stark beeinflusst

Abgestimmte Flächenstrategie der gesamten Region erforderlich ...

2

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

regional abgestimmte Strategie der zukunftsorientierten Sicherung, Entwicklung und Vermarktung von Gewerbeflächen zu erarbeiten und diese anschließend in Schritten umzusetzen.
... für eine „Gewerbeflächenpolitik mit Augenmaß“

Eine regionale Herangehensweise hat allerdings nur dann Erfolg, wenn sie die gemeindliche Planungshoheit respektiert, d.h. die Gemeinden - wie in diesem Fall geschehen - eng in die Erarbeitung einer Gewerbeflächenentwicklungsstrategie eingebunden werden. Ein solches durch Information, Transparenz, Koordination und Kooperation gesteuertes Verfahren ermöglicht es den Gemeinden, einerseits hochwertige Flächen für die zukünftige Entwicklung zu sichern und andererseits durch eine regional abgestimmte „Gewerbeflächenpolitik mit Augenmaß“ Kosten für überdimensionierte Planungen und überzogene Bodenbevorratung zu sparen. Um der teilräumlichen Differenzierung innerhalb der Region gerecht werden zu können, erfolgte die Erarbeitung des vorliegenden gemeinsamen Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes zunächst in fünf separaten Konzepten für die zwei kreisfreien Städte und die drei Landkreise 1. Deren zentrale Ergebnisse werden im vorliegenden Papier zu einer Gesamtbewertung aller Flächenpotenziale der Region sowie zu gemeinsamen Empfehlungen für eine nachfrage- und zielgruppenorientierte Gewerbeflächenpolitik zusammengefasst. Die einzelnen Gewerbeflächenentwicklungskonzepte bestehen – abgesehen von einigen spezifischen Besonderheiten – i.W. aus folgenden Bausteinen: Als Rahmenbedingungen der Gewerbeflächenentwicklung wurden zunächst die Wirtschaftsentwicklung sowie die Standortbedingungen im jeweiligen Untersuchungsgebiet und ihrem Umfeld betrachtet. Zur Erfassung der Flächennachfrage und des Gewerbeflächenangebots wurden in allen Städten und Gemeinden der Flächenumsatz der vergangenen zehn Jahre, die Gewerbegebiete mit noch verfügbaren Flächen sowie die Gewerbeflächenplanungen schriftlich erhoben sowie im Rahmen von zahlreichen Gesprächen diskutiert und besichtigt. Gewerbeflächenangebot und -nachfrage wurden anschließend vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituation zusammengefasst dargestellt und bewertet. Eine zentrale Aufgabe der Gewerbeflächenentwicklungskonzepte war die Zusammenstellung und Bewertung potenzieller Gewerbeflächen. Für jede dieser sogenannten Vorschauflächen wurde ein detailliertes Profil erstellt. Eine kartographische Darstellung ergänzte die Zusammenstellung. Auf Grundlage dieser Analysen wurden anschließend Konsequenzen und Handlungsempfehlungen für die künftige Gewerbeflächenentwicklung sowie das Gewerbeflächenmarketing abgeleitet. Insbesondere wurden die Vorschauflächen vor dem Hintergrund der Standortbedingungen und der derzeitigen Gewerbeflächensituation bewertet und mit Empfehlungen für die weitere Entwicklung versehen. Für die Vorschauflächen wurde eine Konzentration auf die regional bedeutsamsten Schwerpunktstandorte der Flächenentwicklung vorgeschlagen.

Erarbeitung des gemeinsamen Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes zunächst in fünf Einzelkonzepten

Bausteine der Einzelkonzepte ...
... Wirtschaftsentwicklung und Standortbedingungen

... Gewerbeflächennachfrage und -angebot

-

... potenzielle Gewerbeflächen (Vorschauflächen)

-

... Empfehlungen für die künftige Gewerbeflächenentwicklung und das Marketing

-

1

Fertigstellung der einzelnen Gewerbeflächenentwicklungskonzepte: Landkreis Oldenburg im Dezember 2001, Landkreise Ammerland und Wesermarsch im März 2003, Stadt Oldenburg im Mai 2003 und Stadt Delmenhorst im Juni 2003.

3

Raum Bremen-Oldenburg

Regionale Gewerbeflächenentwicklungskonzepte sind in Niedersachsen bislang nur auf der Ebene von einzelnen Landkreisen erarbeitet worden. Mit dem vorliegenden, durch die Landesregierung geförderten gemeinsamen Gewerbeflächenentwicklungskonzept ist ein Pilotprojekt verwirklicht worden, das auch für andere Regionen Vorbildcharakter hat. Aufgrund der heterogenen Raumstruktur des Landes Niedersachsen mit großstädtischen Verdichtungsräumen 2, weiteren Stadtregionen mittlerer Größenordnung 3 und überwiegend ländlich geprägten Räumen ließe sich dieser Ansatz auch auf andere Regionen übertragen. Für die Landesregierung liegen die Chancen des gemeinsamen Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes in einem effizienteren Einsatz von Fördermitteln durch die nunmehr mögliche Konzentration auf die regional bedeutsamsten Gewerbeflächenprojekte. Darüber hinaus liegen in der Konzentration auf hochwertige Schwerpunktestandorte sowie ihrer nach unternehmerischen Zielgruppen differenzierten Bewertung auch Chancen für die Unternehmensakquisition und die überregionalen Flächenvermarktungsaktivitäten des Landes (IPA 4). Die zahlreichen in den Gewerbeflächenentwicklungskonzepten untersuchten (potenziellen) Gewerbeflächen haben sehr unterschiedliche Qualitäten, Nutzungsmöglichkeiten, Entwicklungsstände und Realisierungschancen. Es liegt deshalb in der Natur der Sache, dass nicht alle Flächen letztlich auch entwickelt, vermarktet und bebaut werden können. Vielmehr sind die verschiedenen Flächen sowie die mit ihnen verbundenen Bewertungen und Empfehlungen als eine zentrale Entscheidungsgrundlage für den kommunalen Flächensicherungsund -mobilisierungsprozess zu verstehen, der vor dem Hintergrund vielfältiger Restriktionen auf Alternativen zurückgreifen können muss. Die Empfehlungen insbesondere zu den bedeutenden potenziellen Gewerbeflächen - den sogenannten Vorschauflächen - sind bewusst auf eine längerfristige Perspektive ausgelegt. Einige der künftig zu entwickelnden Gewerbeflächenstandorte werden das Flächenangebot der Region voraussichtlich für die nächsten 10 bis 20 Jahre oder noch länger prägen.

Gemeinsames Gewerbeflächenentwicklungskonzept als Pilotprojekt

Konzentration auf die regional bedeutsamsten Gewerbeflächenprojekte als Chance für das Land

Nicht alle untersuchten Vorschauflächen zu entwickeln

Längerfristige Perspektive der Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

2 3 4

Bremen, Hamburg, Hannover, Braunschweig / Salzgitter / Wolfsburg Göttingen, Hildesheim, Oldenburg, Osnabrück Investment Promotion Agency IPA Niedersachsen (Wirtschaftsförderungsagentur des Landes Niedersachsen)

4

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

2.

Standortbedingungen und Wirtschaftsentwicklung Die Region um die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch ist abgesehen von ihren städtischen Zentren überwiegend ländlich geprägt und entsprechend dünn besiedelt. Dies gilt abgesehen vom Verdichtungsraum Bremen - in besonderem Maße auch für das weitere Umland. Mit 70 Einwohnern je km² zählt der Regierungsbezirk Weser-Ems zu den Regionen mit der geringsten Bevölkerungsdichte in Deutschland. Die Arbeitsmarktverflechtungen innerhalb der Region sind ausgesprochen eng. Intensive Pendlerbeziehungen bestehen insbesondere zwischen der Stadt Oldenburg und den Landkreisen Ammerland und Oldenburg sowie zwischen der Stadt Delmenhorst und dem Landkreis Oldenburg. Darüber hinaus pendeln zahlreiche Beschäftigte aus den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie den Landkreisen Oldenburg und Wesermarsch in die Stadt Bremen aus.

Weser-Ems eine der Regionen mit der geringsten Bevölkerungsdichte in Deutschland

Enge Arbeitsmarktverflechtungen innerhalb der Region

Süd-Nord-Gefälle der Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung:

Im Hinblick auf die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung der Region ist ein Süd-Nord-Gefälle zu verzeichnen (Karten 2-1 und 2-2). Dem insgesamt eher entwicklungsschwächeren Norden des Oldenburger Landes sowie weiten Teilen Ostfrieslands stehen das dynamischere Oldenburger Münsterland, der Landkreis Oldenburg sowie das vergleichsweise entwicklungsstarke Oberzentrum Oldenburg gegenüber: Die kreisfreie Stadt Oldenburg (156.000 Einwohner 5, 65.000 Beschäftigte 6) ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des Oldenburger Landes. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der Ausstattung mit Dienstleistungs- und Einzelhandelsfunktionen, Bildungs-, Hochschul- und Forschungsinfrastruktur, öffentlicher Verwaltung sowie Kultureinrichtungen. Insbesondere im Vergleich mit den übrigen norddeutschen Großstädten zeigt sich eine überdurchschnittliche Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung. Oldenburg ist in erster Linie ein Dienstleistungsstandort, die Bedeutung des Produzierenden Gewerbes ist unterdurchschnittlich. Die Entwicklungspotenziale für die kreisfreie Stadt Delmenhorst (76.000 Einwohner, 19.000 Beschäftigte) ergeben sich insbesondere durch die unmittelbare Nähe zu Bremen und die entsprechend engen Verflechtungen mit der Hansestadt. Die Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung sind seit längerem schwächer als in den umliegenden Standorten. Bereits seit Jahrzehnten ist die Stadt auf dem Weg vom traditionellen Altindustriestandort (Textil) zum Dienstleistungsstandort. Standortnachteile ergeben sich durch das vergleichsweise eng geschnittene Stadtgebiet, das die Möglichkeiten zur Ausweisung neuer Gewerbeflächen stark einschränkt. Von zentraler Bedeutung für die Standortpotenziale des Landkreises Oldenburg (123.000 Einwohner, 27.000 Beschäftigte) ist die Lage zwischen den benachbarten Zentren Stadt Oldenburg im Nordwesten sowie den Städten BreBevölkerung, 1.1.2002 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, 30.6.2002

... Stadt Oldenburg

... Stadt Delmenhorst

-

... Landkreis Oldenburg

-

5 6

5

Raum Bremen-Oldenburg

men und Delmenhorst im Osten. Das Kreisgebiet selbst hat eine polyzentrale Struktur von Wohn- und Wirtschaftsstandorten. Aufgrund der Lagegunst und der Suburbanisierungseffekte aus den umliegenden Zentren war die Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung des Landkreises in der Vergangenheit überdurchschnittlich. Der Landkreis Ammerland (112.000 Einwohner, 32.000 Beschäftigte) hat eine Lagegunst und Raumstruktur, die mit dem Landkreis Oldenburg vergleichbar ist. Neben einer ähnlich guten verkehrlichen Anbindung besitzt auch das Ammerland kein dominierendes Zentrum und ist sehr stark auf das benachbarte Oberzentrum Oldenburg ausgerichtet. Zudem sind im Hinblick auf Struktur und Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft zahlreiche Parallelen zu erkennen. Als Wirtschaftsstandort hat der Landkreis Ammerland allerdings eine höhere Arbeitsplatzzentralität als der Landkreis Oldenburg. Der Landkreis Wesermarsch (94.000 Einwohner, 25.000 Beschäftigte) ist durch einen sehr hohen Beschäftigtenanteil im Produzierenden Gewerbe sowie eine beträchtliche Anzahl von Großbetrieben geprägt. Die Probleme des wirtschaftlichen Strukturwandels werden hier besonders deutlich. Aufgrund der halbinselartigen Lage zwischen der Weser und dem Jadebusen sind die Standortbedingungen vergleichsweise ungünstig. Entsprechend sind die Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung schwächer als in der übrigen Region.
... Landkreis Ammerland

-

... Landkreis Wesermarsch

Mit der Hansestadt Bremen (540.000 Einwohner, 240.000 Beschäftigte) befindet sich die zehntgrößte Stadt Deutschlands und ein - gemeinsam mit der Stadt Bremerhaven - international bedeutender Hafenstandort in der Nachbarschaft. Insbesondere in den 90er Jahren war die Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik im Verdichtungsraum Bremen 7 vergleichsweise schwach. Die ungünstige Beschäftigungsentwicklung im Verdichtungsraum Bremen ist überwiegend auf eine schwache Dynamik im Dienstleistungssektor und hierbei insbesondere in der Stadt Bremen zurückzuführen. Die Region zwischen dem Landkreis Ammerland und der Stadt Delmenhorst ist insgesamt sehr gut an das Bundesautobahnnetz angeschlossen (Karte 2-3). In der Stadt Oldenburg kreuzen sich die A 28 von Bremen / Delmenhorst nach Westerstede / Leer / Niederlande und die A 29 von Wilhelmshaven / Rastede zur A 1 (Dreieck Ahlhorner Heide). Durch den südlichen Teil des Landkreises Oldenburg und in unmittelbarer Nähe der Stadt Delmenhorst verläuft die überregional bedeutsame Verkehrsachse A 1 (Rhein-Ruhr-Raum – Osnabrück – Bremen Hamburg). Einzig der Landkreis Wesermarsch hat aufgrund seiner Randlage an der Nordsee und der Weser derzeit noch deutliche Defizite hinsichtlich der Straßenverkehrsanbindung. Die Standortqualität des Landkreises wird maßgeblich durch die Lage am seeschifftiefen Fahrwasser und die Häfen entlang der Unterweser bestimmt. Im Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme und die Anbindung an die bedeutenden Verdichtungsräume in Deutschland liegt die untersuchte Region weniger günstig. Sowohl national als auch international gesehen befindet sich das nördliche Weser-Ems-Gebiet eher in einer Randlage. Die Chancen der überregio7 Städte Bremen und Delmenhorst sowie die umliegenden Landkreise Osterholz, Verden und Diepholz

Bevölkerungs- und Wirtschaftsdynamik im Verdichtungsraum Bremen vergleichsweise schwach

Region sehr gut an das Bundesautobahnnetz angeschlossen ...

... aber eher Randlage im Hinblick auf die überregionalen Verkehrsströme

6

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

nalen Vermarktung von Gewerbeflächen müssen angesichts dessen realistisch eingeschätzt auf ausgewählte Zielgruppen konzentriert werden.
Projekte zum Ausbau der Bundesfernstraßen:

Die wichtigsten Projekte zum Ausbau der Bundesfernstraßen in der Region betreffen insbesondere die Verbesserung der verkehrlichen Anbindungen im Landkreis Wesermarsch: Wesertunnel einschließlich kreuzungsfreiem Neubau der B 437 zwischen B 212 neu und A 27 (in Bau, Fertigstellung voraussichtlich 2004), Ausbau der B 212 zwischen Huntebrück und der A 281, Neubau der A 281 im Stadtgebiet Bremen mit Weserquerung (in Planung, vordringlicher Bedarf lt. Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2003), Ausbau der B 211 zwischen Brake und Mittelort (in Planung, vordringlicher Bedarf lt. Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2003), Ausbau der A 1 von vier auf sechs Fahrstreifen zwischen Bremen und Hamburg sowie zwischen Dreieck Ahlhorner Heide und Osnabrück (vordringlicher Bedarf lt. Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2003) sowie Ausbau der B 322 zur A 28 zwischen Delmenhorst und A 1 (in Planung, Verständigung zwischen Bund und Land außerhalb des Bundesverkehrswegeplans).

... Wesertunnel

... B 212 und A 281

... B 211

-

... A 1

... B 322 / A 28

-

Deutliche innerregionale Unterschiede in der Wirtschaftstruktur

Hinsichtlich der Wirtschaftsstruktur gibt es innerhalb der Region deutliche Unterschiede: Während im Landkreis Wesermarsch das Produzierende Gewerbe stark vertreten ist, dominiert insbesondere in der Stadt Oldenburg, aber auch in der Stadt Delmenhorst, der Dienstleistungssektor. Die Sektorverteilung in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg ist in etwa ausgeglichen. Folgende regional differenzierte Schwerpunkte der Branchenstruktur bestehen im Produzierenden Bereich 8 (Abb. 2-1): Baugewerbe in allen Landkreisen, Ernährungsgewerbe insbesondere in den Landkreisen Ammerland (u.a. Fleisch- und Wurstwaren, Milcherzeugnisse) und Oldenburg (u.a. Kartoffelprodukte, Convenience Food) sowie in etwas geringerem Maße in den Städten Delmenhorst (u.a. Back- und Großküchenbedarf) und Oldenburg (u.a. Fleischund Wurstwaren), Maschinenbau im Landkreis Oldenburg (u.a. Baumaschinen, Landmaschinen) sowie in etwas geringem Maße in der Stadt Delmenhorst (u.a. Baumaschinen, Krane) und im Landkreis Ammerland (u.a. Förderanlagen, Heizungstechnik), Luftfahrzeug- und Schifffahrzeugbau im Landkreis Wesermarsch, gewerbliche Landwirtschaft im Landkreis Ammerland (Baumschulen und andere gartenwirtschaftliche Betriebe), Elektrotechnik im Landkreis Wesermarsch (u.a. Kabel, Schalter) sowie in geringerem Maße in der Stadt Oldenburg (Elektromotoren),

Schwerpunkte der Branchenstruktur im Produzierenden Bereich

-

-

8

sortiert nach Zahl der Beschäftigten in den einzelnen Branchen

7

Raum Bremen-Oldenburg

-

Kunststoffverarbeitung in den Landkreisen Ammerland (u.a. Raumtrennsysteme, Rohrsysteme) und Wesermarsch (u.a. Automobilzulieferung) sowie der Stadt Oldenburg (Automobilzulieferung), Energieversorgung in der Stadt Oldenburg und im Landkreis Wesermarsch, Druckereigewerbe in der Stadt Oldenburg, Textil- und Bekleidungsgewerbe in der Stadt Delmenhorst (Linoleumverarbeitung, Bekleidung) und im Landkreis Ammerland (Bekleidung).
Schwerpunkte der Branchenstruktur im Dienstleistungssektor

-

Hinzu kommen im Dienstleistungssektor folgende Branchenschwerpunkte 9 (Abb. 2-2): Einzelhandel in den Städten Oldenburg und Delmenhorst sowie im Landkreis Ammerland, Unternehmensbezogene Dienstleistungen in den Städten Oldenburg (u.a. Rechts- und Wirtschaftsberatung) und Delmenhorst (u.a. Gebäudereinigung), Gesundheitswesen im Landkreis Ammerland (Kurfunktionen, Krankenhäuser) sowie in der Stadt Oldenburg (Krankenhäuser), Öffentliche Verwaltung insbesondere in den Städten Oldenburg (u.a. Bezirksregierung) und Delmenhorst (u.a. Bundeswehr), aber auch im Landkreis Wesermarsch, Großhandel in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg sowie in der Stadt Oldenburg, Gast- und Beherbergungsgewerbe in den Landkreisen Ammerland (Kurstandort) Oldenburg und Wesermarsch (Seebäder), Wissenschaft und Bildung in der Stadt Oldenburg (u.a. Hochschulen), Finanzdienstleistungen in der Stadt Oldenburg (Kreditinstitute und Versicherungen), Verkehrsgewerbe im Landkreis Wesermarsch (Schifffahrt / Hafenbetrieb und Straßenverkehr) sowie im Landkreis Oldenburg (Straßenverkehr und übriger Verkehr), Telekommunikation in der Stadt Oldenburg.

-

-

Die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken erfolgt im Raum Bremen-Oldenburg in etwa je zur Hälfte von Produzierenden Betrieben und Dienstleistern. Erwartungsgemäß überwiegt in den Landkreisen das Produzierende Gewerbe, während in den Städten der Dienstleistungssektor mehr Flächen nachfragt. Die Gewerbeflächennachfrage geht - mit Ausnahme der gewerblichen Landwirtschaft - potenziell von allen Branchen des Produzierenden Bereichs (einschließlich des produzierenden Handwerks) aus. Im Dienstleistungssektor sind der Großhandel, der nichtinnenstadtrelevante Einzelhandel und das Verkehrsgewerbe besonders relevant. Zunehmend kommt die Flächennachfrage auch von Unternehmensbezogenen Dienstleistern.

Flächennachfrage gleichermaßen aus dem Produzierenden Bereich und von Dienstleistern

9

sortiert nach Zahl der Beschäftigten in den einzelnen Branchen

8

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Beschäftigtenentwicklung der Branchen im Produzierenden Bereich

Im Hinblick auf die Beschäftigtenentwicklung 10 sind innerhalb des Produzierenden Bereichs im Vergleich zur westdeutschen Entwicklung insbesondere von der Kunststoffverarbeitung und der Energieversorgung positive Signale ausgegangen. Das Druckereigewerbe konnte seinen Beschäftigtenstand in der Region halten, während die Entwicklung in Westdeutschland in dieser Branche deutlich nach unten zeigte. Überdurchschnittlich starke Beschäftigungsverluste mussten dagegen die Nahrungsmittelindustrie und die Elektrotechnik hinnehmen. Bei den Dienstleistungen konnten v.a. der Einzelhandel und die Telekommunikation stärker als der Bundestrend zulegen. Auch die Unternehmensorientierten Dienstleistungen trugen wesentlich zum Beschäftigtenwachstum in der Region bei. Allerdings waren die Beschäftigungsgewinne in dieser Branche deutlich geringer, als nach der Entwicklung in Westdeutschland insgesamt zu erwarten gewesen wäre. Entgegen dem Bundestrend verzeichneten die Versicherungen in der Region Beschäftigungsverluste.

Beschäftigtenentwicklung der Branchen im Dienstleistungssektor

10

1995 bis 2002

Raum Bremen-Oldenburg

Karte 2-1:

Bevölkerungsentwicklung 1995 bis 2002

Wittmund

Wilhelmshaven Bremerhaven

Cuxhaven

Aurich Emden Friesland Wesermarsch Leer Ammerland Oldenburg, St. Oldenburg Cloppenburg Bremen Delmenhorst Verden Osterholz

Rotenburg

Emsland

Diepholz Vechta Grft. Bentheim Osnabrück Nienburg

Schaumburg Osnabrück, St.

Bevölkerungsentwicklung 1995 bis 2002 in v.T. (JD) (Landkreise bzw. kreisfreie Städte) 12,4 8,6 6,3 3,6 -0,8 -3,8 und mehr bis unter 12,4 bis unter 8,6 bis unter 6,3 bis unter 3,6 bis unter -0,8 unter -3,8 absolut (Verwaltungseinheiten)
5000 2000 500

Zunahme Abnahme

Raum Bremen-Oldenburg

Karte 2-2:

Beschäftigtenentwicklung 1995 bis 2002

Wittmund

Wilhelmshaven Bremerhaven

Cuxhaven

Aurich Emden Friesland Wesermarsch Leer Ammerland Oldenburg, St. Oldenburg Cloppenburg Bremen Delmenhorst Verden Osterholz

Rotenburg

Emsland

Diepholz Vechta Grft. Bentheim Osnabrück Nienburg

Schaumburg Osnabrück, St.

Beschäftigtenentwicklung 1995 bis 2002 in % (JD) (Landkreise bzw. kreisfreie Städte) 0,9 0,6 0,4 -0,3 -0,7 -1,1 und mehr bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter unter 0,9 0,6 0,4 -0,3 -0,7 -1,1 absolut (Verwaltungseinheiten)
5000

Zunahme
2000 1000

Abnahme

Raum Bremen-Oldenburg

Karte 2-3:

Wirtschaftsstandorte und Grundzüge der Raumstruktur im Raum Bremen-Oldenburg

A 27 A 28

IC

IC

IC IC ICE IC ICE IC

A 28 A 28

A 29 A1

A1

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 2002 100.000 50.000

Pendlerbilanz (Einpendler abzgl. Auspendler) 2001 in % d. SVaW
> +20 % +10 % bis +20 % -10 % bis < +10 % -30 % bis < -10 % -50 % bis < -30 % < - 50 %

Verkehsinfrastruktur
Autobahn Bundesstraße in Bau Bahntrasse

Kartengrundlage: ÜKN 1:500.000 Landesvermessung und Geobasisinformation Niedersachsen (Maßstab verändert)

10.000 2.000

IC ICE

Wichtige Bahnhöfe Hafenstandorte
NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

12

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Abb. 2-1:

Spezialisierungen im Produzierenden Gewerbe
Delmenhorst, Stadt

Industrie

Energie u. Wasser Kohlenbergbau Übriger Bergbau Chemie Mineralölverarbeitung Kunststoff Gummi Steine u. Erden Feinkeramik Glas Eisen u. Stahl NE-Metallerzeugung Gießerei Stahlverformung Stahlbau Maschinenbau ADV, Büromaschinen Straßenfahrzeugbau Schiffbau Luftfahrzeugbau Elektrotechnik Feinmechanik, Optik EBM-Waren Musik,Spiel,Sport,Schmuck Holzbe- und -verarbeitung Papiererz. und -verarbeitung Druckerei Leder Textil Bekleidung Nahrungs-u.Genußmittelgewerbe Baugewerbe Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2001; Spezialisierung, Anteil an den Beschäftigten insgesamt, jeweiliger Wert im Bundesgebiet West,oh.Berlin(W.) = 100
b.u.50 50 b.u.75 75 b.u.95

95 b.u.105

105 b.u.150

150 b.u.250

250 u.mehr

NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover

27.5.03

C:\Eigene Dateien\Daten\DATBANK\Bade für Verdichtungsräume\[Profil grau nach WI Bade Spez 01.xls]OL St

LK Wesermarsch

Oldenburg, Stadt

LK Ammerland

LK Oldenburg

13

Raum Bremen-Oldenburg

Abb. 2-2:

Spezialisierungen im Dienstleistungssektor
Delmenhorst, Stadt

Dienstleistungen

Großhandel Einzelhandel Telekommunikation Eisenbahnen Straßenverkehr Schifffahrt Übriger Verkehr Kreditinstitute Versicherungen Rechts- u. Wirtschaftsberatung Technische Beratung Wirtschaftswerbung Grundstücks-,Vermögensverwaltung Vermietung beweglicher Sachen Gebäudereinigung u.Abfallbeseitigung Übrige Dienstleistungen f.Unternehmen Wissenschaft u. Bildung Kunst, Medien Verlagswesen Gesundheitswesen Organisationen ohne Erwerbszweck Private Haushalte Gastgewerbe,Heime Reinigung u.Körperpflege Übrige persönliche Dienstleistungen Gebietskörperschaften Sozialversicherung Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 30.6.2001; Spezialisierung, Anteil an den Beschäftigten insgesamt, jeweiliger Wert im Bundesgebiet West,oh.Berlin(W.) = 100
b.u.50 50 b.u.75 75 b.u.95

95 b.u.105

105 b.u.150

150 b.u.250

250 u.mehr

NIW Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Hannover

27.5.03

C:\Eigene Dateien\Daten\DATBANK\Bade für Verdichtungsräume\[Profil grau nach WI Bade Spez 01.xls]OL St

LK Wesermarsch

Oldenburg, Stadt

LK Ammerland

LK Oldenburg

14

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

3.
Aufbau Abschnitt 3

Gewerbeflächennachfrage Die Gewerbeflächennachfrage im Raum Bremen-Oldenburg und seinen Teilräumen wird in den folgenden Abschnitten analysiert: Gewerbeflächenumsatz, Nachfragestruktur.

3.1
Im Zeitraum 1993 bis einschließlich 2001 ...

Gewerbeflächenumsatz Die im Rahmen der fünf einzelnen Gewerbeflächenentwicklungskonzepte 11 durchgeführten Erhebungen zu Gewerbeflächenangebot und -nachfrage decken unterschiedliche Zeiträume ab. Um vergleichbare Aussagen für den Untersuchungsraum Bremen-Oldenburg zu treffen, wird im Folgenden der Zeitraum von 1993 bis einschließlich 2001 dargestellt, der von allen Konzepten erfasst wird. In diesem Zeitraum wurden im Untersuchungsraum Bremen-Oldenburg insgesamt knapp 400 ha an Industrie- und Gewerbeflächen 12 umgesetzt (Übersicht 3-1). Dies entspricht einem jahresdurchschnittlichen Umsatz (JD) in Höhe von etwa 44 ha. Der Gewerbeflächenumsatz verteilte sich dabei sehr uneinheitlich auf die Teilräume (Übersicht 3-1): Die umsatzstärksten Teilräume waren die Landkreise Ammerland und Oldenburg, in denen jeweils knapp 120 ha (JD 13 ha) an Gewerbefläche veräußert wurden. Entsprechend sind im Landkreis Ammerland 13 ca. 11 m² je Einwohner umgesetzt worden. Im Landkreis Oldenburg entsprach der Umsatz etwa 10 m² je Einwohner. Die Stadt Oldenburg setzte 90 ha (JD 10 ha) an Gewerbefläche um, also rund 6 m² je Einwohner. Im Landkreis Wesermarsch wurden 46 ha (JD 5 ha) Gewerbeflächenumsatz erzielt; dies entspricht ca. 5 m² je Einwohner. Die Stadt Delmenhorst veräußerte 22 ha (JD 2,5 ha) an Gewerbefläche, also rund 3 m² je Einwohner.

... fast 400 ha Gewerbeflächenumsatz im Raum Bremen-Oldenburg

Landkreise Ammerland und Oldenburg als umsatzstärkste Teilräume

-

Sehr unterschiedlich hoher Gewerbeflächenumsatz in den einzelnen Gemeinden

Der Gewerbeflächenumsatz fiel in den einzelnen Städten und Gemeinden erwartungsgemäß sehr unterschiedlich hoch aus (Übersicht 3-1, Karte 3-1). Sehr geringe Umsätze im Zeitraum 1993 bis 2001 – absolut sowie bezogen auf die Einwohnerzahl – hatten insbesondere einige der Gemeinden des Landkreises Wesermarsch. Die höchsten absoluten Umsätze erzielte die Stadt Oldenburg. Bezogen

11 12

13

Die fünf einzelnen Bausteine wurden in unterschiedlichen Bearbeitungszeiträumen erstellt, die insgesamt eine Zeitspanne vom Frühjahr 2001 bis zum Sommer 2003 umfassen. Die Begriffe „Gewerbeflächen“ oder „Gewerbegebiet“ werden im Folgenden grundsätzlich als Sammelbegriff für GE-, GI- und bestimmte SO-Nutzungen (z.B. Entsorgung) verwendet. Wird nach den einzelnen Nutzungen unterschieden, so ist dieses ausdrücklich erwähnt. einschließlich der Gemeinde Rastede, deren Gewerbeflächenumsatz auf 20 ha geschätzt wird

15

Raum Bremen-Oldenburg

Übersicht 3-1: Gewerbeflächenumsatz 1993 bis einschließlich 2001
Teilraum Umsatz 1993-2001 (in ha) JD, Jahre 1993-2001 (in ha) Landkreis Ammerland * Wiefelstede Edewecht Rastede (geschätzt) * Bad Zwischenahn Stadt Westerstede Apen Landkreis Oldenburg SG Harpstedt Stadt Wildeshausen Hude Großenkneten Wardenburg Ganderkesee Hatten Dötlingen Stadt Oldenburg Landkreis Wesermarsch Stadt Brake Stadt Nordenham Lemwerder Stadt Elsfleth Jade Berne Stadland Butjadingen Ovelgönne Stadt Delmenhorst Region *
* **

Einwohner (Bevölkerung am 1.1.2002)

Umsatz 1993-2001 je Einw. (in m²)

(nachrichtlich:) Umsatz 2002 (in ha), z.T. nur erste Jahreshälfte ** 17,8 ** 1,4 ** 3,3 ** 3,0 ** 5,1 ** 1,4 ** 3,6 ** 5,4 1,4 0,5 0,8 0,9 0,0 1,1 0,7 0,0 4,8 7,0 ** 0,4 ** 1,9 ** 0,4 ** 0,3 ** 3,6 ** 0,0 ** 0,0 ** 0,0 ** 0,4 ** 7,3

118,6 * 28,1 25,3 20,0 * 19,8 19,3 6,1 118,0 26,2 23,2 16,3 13,4 12,0 10,3 9,2 7,4 90,1 45,9 14,0 10,4 8,6 8,1 2,2 1,1 0,6 0,5 0,4 22,2 395 *

11,0 * 3,1 2,8 2,2 * 2,2 2,1 0,7 13,1 2,9 2,6 1,8 1,5 1,3 1,1 1,0 0,8 10,0 5,1 1,6 1,2 1,0 0,9 0,2 0,1 0,1 0,1 0,0 2,5 44 *

112.000 14.100 19.900 19.900 25.800 21.500 10.800 122.600 11.200 17.400 15.400 13.400 15.800 30.600 12.800 5.900 155.900 94.300 16.400 28.000 7.500 9.200 5.900 7.200 7.900 6.600 5.700 76.300 560.000

10,6 * 19,9 12,7 10,1 * 7,7 9,0 5,7 9,6 23,4 13,3 10,6 10,0 7,6 3,4 7,2 12,5 5,8 4,9 8,5 3,7 11,5 8,8 3,7 1,5 0,8 0,8 0,7 2,9 7,1 *

Für die Gemeinde Rastede liegen keine Angaben vor; der Gewerbeflächenumsatz wurde für den Zeitraum 1993 bis 2001 auf 20 ha geschätzt. Wegen der Bearbeitungszeiträume sind die Umsatzzahlen für das Jahr 2002 für die Landkreise Ammerland und Wesermarsch nur bis etwa zur Jahresmitte 2002 erfasst.

NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Raum Bremen-Oldenburg

Karte 3-1: Gewerbeflächenumsatz 1993 bis einschließlich 2001 Gewerbeflächenumsatz 1993 bis einschließlich 2001
Gemeinden bzw. Samtgemeinden (Verwaltungseinheiten) in den Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie die Städte Oldenburg und Delmenhorst Butjadingen

Nordenham,St.

Stadland Ovelgönne Jade Brake (Unterweser),St.

Westerstede,St. Apen

Rastede k.A. Wiefelstede Elsfleth,St.

Bad Zwischenahn

Berne Lemwerder

Umsatz absolut in ha (Jahresdurchschnitt) 0,2

Edewecht

Oldenburg(Oldb),St. Hude (Oldenburg)

Wardenburg

Hatten

Ganderkesee Delmenhorst,St.

3,0

Dötlingen Großenkneten

10,0 Umsatz je 10.000 Einwohner in ha (Bevölkerungsstand vom 1.1.2002) 15 10 5 2 und mehr bis unter 15 bis unter 10 bis unter 5 unter 2
SG Harpstedt Wildeshausen,St.

Gemeinde Rastede: k.A.

17

Raum Bremen-Oldenburg

auf die Einwohnerzahl sind die Gemeinde Wiefelstede 14 und die SG Harpstedt 15 die Spitzenreiter beim Gewerbeflächenumsatz. Der im Raum Bremen-Oldenburg 16 erzielte Gewerbeflächenumsatz schwankte in den einzelnen Jahren deutlich (Abb. 3-1). Im Jahr 1996 wurden insgesamt nur etwa 20 ha an Gewerbeflächen umgesetzt. Bis zum Jahr 2000 nahm der Umsatz kontinuierlich zu. In den Jahren 1999 und 2000 wurden jeweils über 60 ha umgesetzt. Im darauffolgenden Jahr 2001 gab es einen Einbruch auf nur noch rund 30 ha Gewerbeflächenumsatz.
Deutliche Schwankungen des Gewerbeflächenumsatzes in den einzelnen Jahren; Einbruch im Jahr 2001

Abb. 3-1:

Entwicklung des Gewerbeflächenumsatzes 1993 bis 2001

Fläche in ha

70
Landkreis Oldenburg

60 50 40 30 20 10 0 1993

Landkreis Ammerland (ohne Rastede) Landkreis Wesermarsch Stadt Oldenburg Stadt Delmenhorst

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Landkreis Ammerland ohne Rastede, da für die Gemeinde keine Angaben vorliegen. NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Im Jahr 2002 zog der im Untersuchungsraum erzielte Gewerbeflächenumsatz insgesamt wieder deutlich an und erreichte mindestens 41 ha (für die Landkreise Ammerland und Wesermarsch sind hierbei nur die Umsätze bis etwa zur Jahresmitte erfasst). Unter Berücksichtigung des geschätzten Umsatzes in den beiden Teilräumen in der zweiten Jahreshälfte ergibt sich somit ein Gewerbeflächenumsatz im Raum Bremen-Oldenburg für das Jahr 2002, der wieder die Größenordnungen der Jahre 1999 bzw. 2000 in Höhe von etwa 60 ha erreicht haben dürfte.
14 15 16

Jahr 2002: Hohes Umsatzniveau von 1999 und 2000 wieder erreicht

insb. durch die Ansiedlung eines EDEKA-Logistikzentrums mit 18,5 ha Gewerbeflächenumsatz im Jahr 2000 der Umsatz erfolgte insbesondere im Gewerbegebiet Groß Ippener an der A 1 ohne Gemeinde Rastede (keine Angaben)

18

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

3.2

Nachfragestruktur Die in den letzten Jahren in den Gewerbegebieten der Städte und Gemeinden angesiedelten Betriebe ermöglichen eine Analyse der Nachfragestruktur. Insbesondere geben die realisierten Ansiedlungsfälle Aufschluss über die jeweiligen Zielgruppen und Grundstücksgrößenklassen. Mit diesen Charakteristika lassen sich Trends für die zukünftige Nachfragestruktur ableiten. In räumlicher Hinsicht stammen die angesiedelten Betriebe in erster Line aus dem Betriebsbestand, der lokal bis innerregional verlagert oder erweitert (Übersicht 3-2): Insofern bildet der ansässige Betriebsbestand die Hauptnachfragegruppe der Gewerbeflächen und somit die Hauptzielgruppe für die Wirtschaftsförderung. Zumeist ist der jeweils lokale Betriebsbestand der Hauptnachfrager nach Gewerbeflächen innerhalb der Städten und Gemeinden. Einen gewissen Anteil nehmen auch die innerteilräumlichen Verlagerungen zwischen den jeweiligen Städten und Gemeinden der drei Landkreise ein. Insgesamt erreicht der Anteil der lokalen bis innerteilräumlichen Bestandsentwicklung Werte von 53 % (Stadt Delmenhorst) bis 89 % (Stadt Oldenburg) der Nachfrage. Die Verlagerungen von außerhalb des jeweiligen Teilraums (Landkreis bzw. kreisfreie Stadt) machen zwischen 3 % (Stadt Oldenburg) bis 25 % (Landkreis Oldenburg) des Gesamtumsatzes aus. Dabei spielen überregionale Verlagerungen von außerhalb des Untersuchungsraums Bremen-Oldenburg 17 insgesamt nur eine sehr geringe Rolle. Eine Ausnahme bildet die Stadt Delmenhorst, die durch ihre räumliche Lage am Rand des Untersuchungsraumes sowie in direkter Nachbarschaft zur Stadt Bremen und zu Stuhr einen Anteilswert von 16 % am Gewerbeflächenumsatz erreicht. Ansonsten sind nur sehr geringe Anteile in Höhe von 2 % (Stadt Oldenburg) bis 5 % (Landkreis Oldenburg) auf überregionale Verlagerungen von außerhalb des Untersuchungsraums zurückzuführen: Von den im Landkreis Ammerland angesiedelten 102 Betrieben kamen nur drei von außerhalb des Untersuchungsraumes (Gemeinde Barßel im Landkreis Cloppenburg, Gemeinde Wiesmoor im Landkreis Aurich, Stadt Varel im Landkreis Friesland). Von den im Landkreis Oldenburg angesiedelten 203 Betrieben kamen 11 von außerhalb der Region (jeweils zwei aus der Stadt Bremen und aus Visbek im Landkreis Vechta sowie jeweils einer aus Weyhe im Landkreis Diepholz, Engelskirchen im Oberbergischen Kreis, Lohne bei Hannover, Langförden im Landkreis Vechta, Stadt Bassum im Landkreis Diepholz, Wilhelmshaven und aus einer nicht näher bestimmbaren Gemeinde des Landkreises Cloppenburg). Von den im Landkreis Wesermarsch angesiedelten 108 Betrieben kamen drei von außerhalb der Region (Städte Celle, Bremen, Wilhelmshaven).

Erkenntnisse zur Nachfragestruktur (Zielgruppen, Grundstücksgrößenklassen)

Zielgruppen nach Regionen:

... Schwerpunkt Bestandsentwicklung (lokal bis innerteilräumlich)

... unterschiedliche Anteilswerte der Verlagerungen innerhalb der Untersuchungsregion ... dabei nur sehr geringe Rolle der überregionalen Verlagerungen

-

-

-

-

17

Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie Städte Oldenburg und Delmenhorst

19

Raum Bremen-Oldenburg

-

Von den in der Stadt Delmenhorst angesiedelten 62 Betrieben kamen 10 von außerhalb der Region (sechs aus der Stadt Bremen, drei aus der Nachbargemeinde Stuhr im Landkreis Diepholz, einer aus der Gemeinde Lilienthal im Landkreis Osterholz). Der vergleichsweise hohe Anteil von Verlagerungen von außerhalb des Untersuchungsraumes ist auf die Randlage Delmenhorsts zurückzuführen; die Verlagerungen (insb. aus Bremen und Stuhr) geschehen auf kurze Distanz und geschehen somit auch in einem engen regionalen Kontext. Von den in der Stadt Oldenburg angesiedelten 166 Betrieben kamen drei von außerhalb der Region (Gemeinde Stuhr im Landkreis Diepholz, Städte Wilhelmshaven sowie Bremen).
... Neugründungen gewisse Bedeutung

-

-

Neugründungen spielen gegenüber den überregionalen Verlagerungen eine größere Rolle: Die Anteilswerte am Gewerbeflächenumsatz reichen von 8 % (Stadt Oldenburg) bis 39 % 18 (Landkreis Wesermarsch).

Übersicht 3-2: Räumliche Herkunft der in Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe
Teilraum (und erfasster Zeitraum) Anzahl der Betriebe (JD) Anteile der Gewerbeflächenverkäufe (in %) Lokale bis innerregionale Bestandsentwicklung, also Erweiterungen und Verlagerungen innerhalb der fünf jeweiligen Teilräume Landkreis Ammerland ohne Gemeinde Rastede * (1992 bis 2001) Landkreis Oldenburg (1993 bis 2000) Stadt Oldenburg (1992 bis 2002) Landkreis Wesermarsch (1992 bis 2001) Stadt Delmenhorst (1993 bis 2002)
* **

Verlagerungen von außerhalb des jeweiligen Teilraums (dabei von außerhalb des Raumes Bremen-Oldenburg) 19 (3)

Neugründungen

102 (10,2) 203 (25,4) 166 (15,1) 108 (10,8) 62 (6,2)

70

12

58 89 56

25 (5) 3 (2) 6 (3)

18 8 39 **

53

23 (16)

24

für die Gemeinde Rastede liegen keine Angaben vor zumeist Kleinstunternehmen (der größte Betrieb hat inzw. 20 Mitarbeiter) mit wenig Flächenumsatz; Gründungen insbesondere in den Jahren 2000 und 2001

NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

18

zumeist Kleinstunternehmen (der größte Betrieb hat inzw. 20 Mitarbeiter) mit wenig Flächenumsatz; Gründungen insbesondere in den Jahren 2000 und 2001

20

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Übersicht 3-3: Branchen der in Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe (Anteile in %)
Branchen LK WST (1992 bis 2001, n=102) Produzierendes Gewerbe und Handwerker
Verarbeitendes Gewerbe Baugewerbe sonstiges Handwerk 22 8 29 12 16 31 10 9 34 6 2 40 * * 30

LK OL (1993 bis 2000, n=199) 59

LK BRA (1992 bis 2001, n=128) 53

ST DEL (1993 bis 2002, n=62) 47

ST OL (1992 bis 2002, n=166) 46

59

Dienstleistungen
Handel Verkehr unternehmensbez. Dienstleist. sonstige Dienstleistungen

41
20 8 1 13

41
17 8 10 8

47
21 9 2 15

53
20 * * *

54
* 8 * *

Grundsätzliche Einschränkungen zur Aussagekraft der Übersicht 3-3 sind dem Text zu entnehmen. * aufgrund fehlender oder unplausibler Datengrundlagen keine Aufteilung möglich NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Zielgruppen nach Branchen:

Methodische Schwierigkeiten bei der Erfassung der Branchenherkunft der angesiedelten Betriebe liegen v.a. darin begründet, dass diese von den Städten und Gemeinden den einzelnen Wirtschaftszweigen sehr unterschiedlich zugeordnet wurden. Insofern wird eine Vergleichbarkeit der Erhebungen erschwert. Mit Hilfe von Plausibilitätsprüfungen und durch teilweise abweichende Betriebsklassifizierungen kann Übersicht 3-3 immerhin gewisse Tendenzen der Branchenherkunft aufzeigen. Unter der weiteren Prämisse, dass „Handwerker“ in Gewerbegebieten i.d.R. dem sekundären Wirtschaftssektor angehören, ergibt sich folgendes Bild: In sektoraler Hinsicht gehören die in den Gewerbegebieten angesiedelten Betriebe keiner eindeutigen Schwerpunktbranche an, sondern bilden ein breites Spektrum an Wirtschaftszweigen ab. Erwartungsgemäß nehmen Dienstleistungsbetriebe einen hohen Anteil der angesiedelten Betriebe ein. Der geringste Anteil des Dienstleistungssektors 19 ist dabei in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg (jeweils 41 %) festzustellen; in den Dienstleistungsstandorten bzw. Städten Delmenhorst (53 %) und Oldenburg (54 %) werden entsprechend höhere Werte erreicht. Jeder fünfte angesiedelte Betrieb (insgesamt sowie in den fünf Teilräumen) stammt aus dem Einzel- und Großhandel. Auch das Produzierende Gewerbe spielt (immer noch) eine nicht zu vernachlässigende Rolle bei den Ansiedlungsfällen. Insbesondere das Handwerk nimmt große Anteilswerte ein: Das Spektrum reicht vom Landkreis Ammerland (29 %) bis hin zur Stadt Delmenhorst (40 %).

... breites Spektrum an Wirtschaftszweigen

... hoher Anteil der Dienstleistungen, insbesondere in den kreisfreien Städten

-

... 20 % Handelsbetriebe

-

... Produzierendes Gewerbe (immer noch) Bedeutung ... hohe Anteile des Handwerks

19

ohne Handwerker

21

Raum Bremen-Oldenburg

Übersicht 3-4: Grundstücksgrößenklassen der Gewerbeflächenverkäufe
Anteile der Gewerbeflächenverkäufe (in %) Teilraum < 2.000 m² 2.000 m² bis < 3.000 m² Stadt Oldenburg Stadt Delmenhorst Landkreis Ammerland * Landkreis Oldenburg Landkreis Wesermarsch Region *
* ohne Gemeinde Rastede NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

3.000 m² bis < 5.000 m² 20 19 34 29 27 27

5.000 m² bis < 1 ha 11 8 15 13 16 13

1 ha bis < 2 ha 13 3 7 6 7 8

> 2 ha

34 42 15 20 22 24

16 21 25 29 23 24

6 6 4 4 4 5

Die Größen der umgesetzten Gewerbeflächen differieren sehr stark (Übersicht 3-4). Das Spektrum der Grundstücksgrößen reicht von wenigen Quadratmetern bis hin zu 20 ha. Einen hohen Anteil kleinflächiger Grundstücksverkäufe haben die kreisfreien Städte; andererseits wird insbesondere in der Stadt Oldenburg aber auch ein großer Anteil der großflächigen Verkaufsfälle erreicht. In der Region insgesamt geschehen die Verkaufsfälle zu jeweils etwa einem Viertel in den Grundstücksgrößenklassen bis unter 2.000 m², 2.000 m² bis unter 3.000 m², 3.000 m² bis unter 5.000 m² sowie über 5.000 m².

Grundstücksgrößenklassen reichen bis zu 20 ha

22

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

4.
Aufbau Abschnitt 4

Derzeitiges und künftiges Gewerbeflächenangebot Das derzeitige und künftige Gewerbeflächenangebot im Raum Bremen-Oldenburg und seinen Teilräumen wird in den folgenden Abschnitten analysiert: Derzeitiges Gewerbeflächenangebot, Planungsvorhaben, Vorschauflächen als zukünftige Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächenentwicklung.

4.1
Teilweise nur Stand vom August 2001

Derzeitiges Gewerbeflächenangebot Die Beschreibung und Bewertung des gegenwärtig verfügbaren Gewerbeflächenangebotes im Untersuchungsraum wird durch die unterschiedlichen Erhebungszeiträume in den fünf Teilräumen erschwert. Kernaussagen zum Gewerbeflächenangebot sollen im Folgenden trotzdem getroffen werden, müssen aber jeweils vor dem Hintergrund verstanden werden, dass insbesondere auf Ebene der Städte und Gemeinden des Landkreises Oldenburg kein aktuelles Bild, sondern der Stand vom August 2001 aufgezeigt wird 20. Demnach sind im Raum Bremen-Oldenburg knapp 500 ha an Gewerbeflächen verfügbar, wovon etwa 300 ha sofort und unmittelbar 21 veräußert werden können (Übersicht 4-1). Das Angebot der Teilräume ist in sehr differenzierten Größenordnungen und in unterschiedlichen Anteilen der sofort verfügbaren Gewerbeflächen ausgeprägt: Der Landkreis Wesermarsch hat 175 ha an verfügbaren Gewerbeflächen; gut die Hälfte ist davon sofort verfügbar. Das Gewerbeflächenangebot des Landkreises Ammerland besteht aus 163 ha und ist durch einen sehr hohen Grad an sofortiger Verfügbarkeit gekennzeichnet: Drei Viertel der Gewerbeflächen können unmittelbar veräußert werden. Im Landkreis Oldenburg stehen knapp 100 ha Gewerbeflächen zur Veräußerung bereit; knapp die Hälfte ist sofort verfügbar. Von den 60 ha an verfügbaren Gewerbeflächen der Stadt Oldenburg sind fast 60 % unmittelbar vermarktbar.

Fast 500 ha an verfügbaren Gewerbeflächen im Raum Bremen-Oldenburg

Landkreise Wesermarsch und Ammerland als Teilräume mit dem größten Gewerbeflächenangebot

-

20 21

Stände: LK Oldenburg August 2001, LK Ammerland Dezember 2002, LK Wesermarsch Februar 2003, Stadt Oldenburg April 2003, Stadt Delmenhorst Juni 2003. Die Verfügbarkeit wird nicht durch mangelnde Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer, Reservierung von Grundstücken oder noch fehlende Erschließung eingeschränkt.

23

Raum Bremen-Oldenburg

Übersicht 4-1: Derzeitiges Gewerbeflächenangebot
Teilraum verfügbare Gewerbeflächen insgesamt alle Angaben in ha Aufteilung der Gesamtfläche nach Nutzungsarten GE / GI / SO Landkreis Wesermarsch (Stand: Februar 2003) Stadt Nordenham Stadt Elsfleth Ovelgönne Stadt Brake Stadland Lemwerder Jade Berne Butjadingen Landkreis Ammerland (Stand: Dezember 2002) Apen Rastede Bad Zwischenahn Wiefelstede Edewecht Stadt Westerstede Landkreis Oldenburg (Stand: August 2001) Ganderkesee Großenkneten Hatten SG Harpstedt Dötlingen Stadt Wildeshausen Wardenburg Hude Stadt Oldenburg (Stand: April 2003) Stadt Delmenhorst (Stand: Juni 2003) Region (unterschiedliche Stände) 175 49 34 33 18 18 11 9 1 1 163 48 33 29 20 18 15 90 23 18 17 11 9 6 4 2 60 0* 135 / 20 / 20 33 / 11 / 5 29 / 5 / 0 33 / 0 / 0 4 / 0 / 14 14 / 4 / 0 11 / 0 / 0 9/0/0 1/0/0 0/1/0 91 / 66 / 6 22 / 23 / 2 19 / 14 / 0 21 / 7 / 1 20 / 0 / 0 2 / 14 / 2 6/8/1 66 / 24 / 0 16 / 7 / 0 8 / 10 / 0 17 / 0 / 0 6/6/0 9/0/0 6/0/0 4/0/0 2/0/0 46 / 14 / 0 0/0/0 91 33 8 4 18 11 11 4 0 1 122 34 30 14 19 14 12 41 2 18 7 6 1 2 4 2 35 0 290 von der Gesamtfläche sofort verfügbar von der Gesamtfläche öffentliches Eigentum 115 37 6 33 14 10 11 4 0 1 93 34 19 13 8 8 11 62 15 18 10 6 2 5 4 2 56 0 326

487 338 / 124 / 26

Grundsätzliche Einschränkung der Aussagekraft der Übersicht 4-1 aufgrund unterschiedlicher Erhebungszeiträume (Übersicht zeigt insbesondere auf Ebene der Städte und Gemeinden des Landkreises Oldenburg kein aktuelles Bild). * lediglich vereinzelte kleinflächige Parzellen, keine verfügbaren großflächigen Gewerbeflächen in Gewerbegebieten NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Raum Bremen-Oldenburg

Karte 4-1:

Derzeitiges Gewerbeflächenangebot
Gemeinden bzw. Samtgemeinden (Verwaltungseinheiten) in den Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie die Städte Oldenburg und Delmenhorst Butjadingen

Derzeitiges Gewerbeflächenangebot
Aufteilung nach Nutzungsarten GE GI SO Größe in ha 50 20 5

Nordenham,St.

Stadland

Jade Brake (Unterweser),St.

Ovelgönne Westerstede,St. Rastede Wiefelstede

Apen Bad Zwischenahn

Elsfleth,St. Berne Lemwerder Hude (Oldenburg) Delmenhorst,St. *

Edewecht

Oldenburg(Oldb),St.

Anteil der sofort verfügbaren Gewerbeflächen an den verfügbaren Gewerbeflächen insgesamt (in %)
96 60 40 10 und mehr bis unter bis unter bis unter unter 96 60 40 10

Wardenburg Hatten Ganderkesee

Dötlingen Großenkneten SG Harpstedt Wildeshausen,St.

Stand: Landkreis Oldenburg: August 2001 Landkreis Ammerland: Dezember 2002 Landkreis Wesermarsch: Februar 2003 Stadt Oldenburg: April 2003 Stadt Delmenhorst: Juni 2003

* derzeit keine verfügbaren Gewerbeflächen in der Stadt Delmenhorst

25

Raum Bremen-Oldenburg

-

Die Stadt Delmenhorst verfügt über keine großflächigen Gewerbeflächen in Gewerbegebieten; es stehen lediglich einige vereinzelte kleinflächige Parzellen zur Veräußerung bereit.
Sehr unterschiedlich großes Gewerbeflächenangebot in den Städten und Gemeinden

Das Gewerbeflächenangebot auf Ebene der Städte und Gemeinden ist erwartungsgemäß sehr unterschiedlich ausgeprägt (Übersicht 4-1, Karte 4-1). Quantitativ reicht das Gewerbeflächenangebot bis hin zu 48 ha in der Gemeinde Apen und 49 ha in der Stadt Nordenham. Nach Art der baulichen Nutzung besteht das Gewerbeflächenangebot im Raum Bremen-Oldenburg zu 70 % aus Gewerbeflächen (GE), 25 % aus Industrieflächen (GI) sowie 5 % aus Sonderflächen (SO).

Nutzungsarten: 70 % Gewerbeflächen (GE) im Raum Bremen-Oldenburg

Dabei ist ein vergleichsweise großes Industrieflächenangebot insbesondere in den Städten und Gemeinden des Landkreises Ammerland – mit Ausnahme der Gemeinde Wiefelstede – vorhanden (Karte 4-1). Weitere größere GI-Standorte sind die Stadt Oldenburg, die Gemeinden Großenkneten, Ganderkesee und SG Harpstedt im Landkreis Oldenburg sowie die Stadt Nordenham im Landkreis Wesermarsch. Ansonsten haben nur noch die Stadt Elsfleth sowie die Gemeinden Stadland und Butjadingen (alle LK Wesermarsch) ein Angebot an verfügbaren GIFlächen. Von den insgesamt 487 ha an verfügbaren Gewerbeflächen im Raum BremenOldenburg sind 326 ha in öffentlichem Eigentum, das entspricht etwa zwei Dritteln. Die Eigentumsverhältnisse in den Teilräumen differieren stark: In der Stadt Oldenburg sind 93 % der verfügbaren Gewerbeflächen in städtischem Eigentum. Im Landkreis Oldenburg befinden sich 69 % in öffentlichem Eigentum. 66 % der im Landkreis Wesermarsch verfügbaren Gewerbeflächen sind in öffentlichem Eigentum. Im Landkreis Ammerland sind es immerhin noch 57 %. Die Stadt Delmenhorst verfügt über keine verfügbaren Gewerbeflächen.

Hervorzuhebende GIStandorte

Zwei Drittel der verfügbaren Gewerbeflächen in öffentlichem Eigentum

Um einen Überblick zu erhalten, wie lange das derzeitige Gewerbeflächenangebot in etwa noch ausreicht, können das verfügbare Angebot und die in den letzten Jahren durchschnittlich aufgetretene Nachfrage (Abschnitt 3) ins Verhältnis gesetzt werden. Rein quantitativ gesehen, vor dem Hintergrund der durchschnittlich realisierten Gewerbeflächenumsätze der letzten Jahre, reicht das verfügbare Gewerbeflächenangebot im Raum Bremen-Oldenburg demnach insgesamt auf den ersten Blick noch für etwas mehr als ein Jahrzehnt. Diese pauschalisierende Aussage ist allerdings sofort zu entkräften:

Verhältnis von Angebot zu Nachfrage ...

... lässt das Angebot im Raum Bremen-Oldenburg insgesamt auf den ersten Blick quantitativ als ausreichend erscheinen ... ... Aussage aber zu entkräften ...

26

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

-

Einerseits ist die Übertragung des in der Vergangenheit realisierten Umsatzes nicht ohne weiteres auf die Zukunft möglich: Die allgemeinen Rahmenbedingungen ändern sich stetig (u.a. konjunkturelle Schwankungen, wirtschaftliche Entwicklung des Untersuchungsraums und seines Betriebsbestandes, sich veränderndes Investitionsverhalten der Betriebe, Trend zu größeren Flächenankäufen) und die Standortgunst des Raumes Bremen-Oldenburg kann sich durch die geplanten Infrastrukturmaßnahmen weiterhin verbessern, in Teilräumen sogar erheblich. Zudem werden unternehmerische Standortentscheidungen oftmals durch Zufälle bestimmt, die sich nicht für die Zukunft abschätzen lassen. Im Rahmen einer strategischen und vorausschauenden Bodenvorratspolitik sind überdies stetig Reserveflächen vorzuhalten. Zudem werden von den Betrieben unterschiedliche Qualitäten nachgefragt, die entsprechend zielgruppenspezifisch differenziert vorgehalten werden müssen.

-

... sogar drohende Flächenengpässe in einigen Standorten

Außerdem trifft die Aussage, selbst wenn sie nur unter quantitativen Gesichtspunkten getroffen wird, erwartungsgemäß nicht auf alle Standorte im Raum Bremen-Oldenburg gleichermaßen zu: Die Stadt Delmenhorst hat bereits schon seit einigen Monaten keine verfügbaren Gewerbeflächen. Nach der vereinfachenden Angebots-Nachfrage-Relation sind sehr kurzfristig auftretende Flächenengpässe insbesondere in den Gemeinden Hude, Wardenburg, der SG Harpstedt und der Stadt Wildeshausen zu erwarten. Allerdings gibt es in diesen Standorten laufende Planungsvorhaben 22, welche die quantitativen Engpässe kurzfristig entschärfen können. Kurzfristig ist ferner mit Engpässen in den Städten Oldenburg und Westerstede sowie den Gemeinden Edewecht und Wiefelstede zu rechnen. Die laufenden Planungsvorhaben 23 dieser Standorte werden die quantitativen Engpässe, wenn überhaupt, nur sehr kurzfristig entschärfen. Andererseits haben die Gemeinden Apen, Stadland und insbesondere Ovelgönne ein Gewerbeflächenangebot, das nach der angewandten vereinfachenden Abschätzung zumindest quantitativ sehr langfristig ausreichen dürfte.

-

-

4.2
Planungsvorhaben: formale Planung bereits begonnen

Planungsvorhaben Planungsvorhaben sind geplante Gewerbeflächen bzw. –gebiete, für die mindestens ein Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung gefasst worden ist, für die aber noch keine rechtskräftigen Bebauungspläne vorliegen. Wegen der unterschiedlichen Erhebungszeiträume in den fünf Teilräumen treffen die folgenden Aussagen in einigen Fällen möglicherweise nicht mehr zu, insbesondere was den Verfahrensstand der jeweiligen Vorhaben betrifft. Ein gewisser Überblick kann dennoch gewonnen werden.
22 23

Nettogrößen der Planungsvorhaben (Stand: August 2001): Hude 15 ha, Wardenburg 18 ha, Stadt Wildeshausen 44 ha, SG Harpstedt 31 ha. Nettogrößen der Planungsvorhaben (Stand: Dezember 2002 bzw. April 2003): Stadt Oldenburg 11 ha, Stadt Westerstede 3 ha, Edewecht 4 ha, Wiefelstede verfolgt kein Planungsvorhaben.

27

Raum Bremen-Oldenburg

Übersicht 4-2: Planungsvorhaben
Teilraum (Erhebungsstand) Anzahl vorhaben Brutto(in ha) Nettofläche (in ha) Planungsstände der Vorhaben

Planungs- fläche

Landkreis Ammerland * (Dezember 2002) Landkreis Oldenburg (August 2001) Stadt Oldenburg (April 2003) Landkreis Wesermarsch (Februar 2003) Stadt Delmenhorst (Juni 2003) Region *

4* 17 7 6 1

43 * 216 > 91 56 20

31 * 171 82 42 ca. 14

sehr unterschiedliche Planungsreife sehr unterschiedliche Planungsreife; Angaben inzw. überholt alle im F-Plan dargestellt; nur 2 werden aktuell verfolgt (20 ha Brutto- bzw. 11 ha Nettofläche) sehr unterschiedliche Planungsreife Aufstellungsbeschluss für B-Plan als Gewerbegebiet; z.Z. nicht in prioritärer Bearbeitung

35

> 426

340

sehr unterschiedliche Planungsreife

Grundsätzliche Einschränkung der Aussagekraft der Übersicht 4-2 aufgrund unterschiedlicher Erhebungszeiträume * keine Angaben für die Gemeinde Rastede NIW - Niedersächsisches Institut für Wirtschaftsforschung

Im Raum Bremen-Oldenburg werden etwa 35 Planungsvorhaben mit einer Nettofläche von insgesamt etwa 340 ha verfolgt, allerdings mit sehr unterschiedlicher Intensität (Übersicht 4-2). Auch die Planungsreife der Vorhaben differiert sehr stark. Bei der Betrachtung der Teilräume wird deutlich, dass in der Stadt Oldenburg nur zwei Planungsvorhaben mit insgesamt 11 ha Nettofläche aktuell verfolgt werden, das Planungsvorhaben in der Stadt Delmenhorst, sofern es überhaupt intensiver verfolgt werden würde, dem Bedarf an Gewerbeflächen aufgrund der nur etwa 14 ha großen Nettofläche nur kurzfristig gerecht würde, im Landkreis Ammerland nur vier Planungsvorhaben mit einer Nettofläche in Höhe von insgesamt gut 30 ha verfolgt werden, sechs Planungsvorhaben im Landkreis Wesermarsch mit insgesamt 42 ha Nettofläche realisiert werden sollen sowie im Landkreis Oldenburg 17 Vorhaben geplant werden, die insgesamt 171 ha Gewerbeflächen umfassen.

35 Planungsvorhaben im Raum Bremen-Oldenburg mit 340 ha Nettofläche

-

Bei der Erhebung und detaillierten Bewertung des derzeitigen Gewerbeflächenangebots sowie der laufenden Planungsvorhaben im Rahmen der fünf Gewerbeflächenkonzepte wurde deutlich, dass das künftige Gewerbeflächenangebot im Raum Bremen-Oldenburg in bestimmten Teilräumen quantitativ nicht ausreichen wird. An verschiedenen Standorten ist bereits kurzfristig mit Gewerbeflächenengpässen zu rechnen. Das Gewerbeflächenangebot vieler Standorte hat insbesondere Defizite in der Qualität bzw. Attraktivität und wird den Anforderungen der verschiedenen unternehmerischen Zielgruppen nicht immer gerecht. Insofern sind weitere hochwertige Gewerbeflächen – die sog. Vorschauflächen – zu entwickeln.

Zwischenfazit: Gewerbeflächenangebot und Planungsvorhaben unzureichend

28

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

4.3

Vorschauflächen Vorschauflächen sind potenzielle Gewerbeflächenstandorte, die im Rahmen der Erarbeitung der fünf einzelnen Gewerbeflächenentwicklungskonzepte identifiziert und bewertet wurden. Es handelt sich um hochwertige und großflächige Standorte, welche über die konkreten Planungsvorhaben der Städte und Gemeinden (s.o.) hinaus gehen und welche mittel- bis langfristig zu entwickeln sind. Für die Vorschauflächen existieren höchstens informelle Planungen, ein formeller Aufstellungsbeschluss für eine Flächennutzungsplanänderung ist aber noch nicht erfolgt. Einige der künftig zu entwickelnden Vorschauflächen werden das Gewerbeflächenangebot der Region voraussichtlich für die nächsten 10 bis 20 Jahre oder noch länger prägen. In den fünf Gewerbeflächenentwicklungskonzepten wurden insgesamt 52 Vorschauflächen identifiziert, mit Hilfe detaillierter Vorschauflächenprofile dargestellt und bewertet. Die Vorschauflächen verteilen sich wie folgt auf die Teilräume: Landkreis Ammerland 18, Landkreis Oldenburg 14, Landkreis Wesermarsch 13, Stadt Oldenburg 4, Stadt Delmenhorst 3 .
24

Vorschauflächen: potenzielle hochwertige Gewerbeflächen, die langfristig entwickelt werden können

52 Vorschauflächen in den Teilräumen bzw. Einzelkonzepten ...

... davon vier Sonderstandort-Vorschauflächen für hafenaffines Gewerbe...

Von den Vorschauflächen sind 4 Sonderstandorte, die eine überregionale Bedeutung in Hinblick auf hafenaffines Gewerbe besitzen: Die Vorschaufläche „SO-Hafen“ (BRA 5) in der Stadt Brake ist ca. 75 ha groß (netto) und besitzt eine überregionale Vermarktungschance für die Ansiedlung von hafenaffinem Gewerbe. Die Vorschaufläche „Ritzenbütteler Sand“ (BRA 10) in der Gemeinde Lemwerder ist rund 9 ha groß (brutto) und eignet sich für die überregionale Ansiedlung von Schiffbauindustrie und entsprechenden Zulieferern. Die vergleichsweise kleinen Edewechter Vorschauflächen „Hafenstraße“ (WST 8; ca. 4 ha groß) und „Hansaweg“ (WST 10, ca. 5 ha groß) besitzen ggf. seitens binnenschiffsaffiner Branchen auch ein – wenn auch als vergleichsweise gering einzustufendes – überregionales Nachfragepotenzial. Darüber hinaus sind in der Stadt Nordenham bereits Gewerbeflächen für hafenaffines Gewerbe verfügbar. Die Unterweser stellt als Verkehrsweg eine besondere Standortqualität dar, die es gesondert zu vermarkten gilt.

-

-

-

... und 24 bedeutendste Vorschauflächen im Raum Bremen-Oldenburg

Bei der Betrachtung des Gesamtraumes Bremen-Oldenburg werden im Folgenden die Sonderstandorte sowie die eher lokal bedeutsamen und/oder kleinflächigeren Vorschauflächen ausgeblendet. Teilweise werden Vorschauflächen, die in den
24 Bei der Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes für die Stadt Delmenhorst wurde in methodischer Hinsicht ein leicht abgeänderter Ansatz verfolgt, indem fünf Flächen detailliert untersucht und analysiert wurden. Im Ergebnis dieser Flächenbewertung haben drei Standorte den Status einer Vorschaufläche erreicht: „Adelheide“, „Langenwisch“ und „Zur Landwehr“.

29

Raum Bremen-Oldenburg

einzelnen Konzepten noch isoliert betrachtet wurden, nun zu einem interkommunalen Standort zusammengefügt. Insofern ergeben sich insgesamt 24 hochwertige Vorschauflächen als zukünftige Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächenentwicklung der Region, die großflächig entwickelt werden können und zudem oftmals das langfristige Potenzial einer Flächenerweiterung bieten (Übersicht 4-3, Karte 4-2).

Übersicht 4-3: Hochwertige Vorschauflächen
Nr.

Arbeitstitel der Vorschaufläche

Stadt / Gemeinde

Bruttofläche in ha

Bewertung * Ü/R

F / P **

Verweis auf Einzelkonzepte

1

Wesertunnel

Stadt Nordenham + Stadland

53

2

BRA 11 + 13

- interkommunale Vorschaufläche (Entwicklung und Vermarktung) - mittelfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung der Gewerbegebiete „Wesertunnel” (Stadt Nordenham) und „Hiddingen-Weserquerung” (Stadland) - weitgehend konfliktfreie Entwicklung möglich - räumliche Lage: deutliche Verbesserung der Standortgunst nach Fertigstellung des Wesertunnels, dann auch Erreichbarkeit Bremerhavens (ca. 20 km) über Verkehrsstraßen gewährleistet; größere Entfernung zu weiteren bedeutenden Wirtschaftsstandorten - zukünftig gute Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an die B 212 und B 437; nach Fertigstellung des Wesertunnels gute Anbindung an die A 27 (Entfernung ca. 8 km) und deutliche Verbesserung der Standortgunst (zusätzliche Aufwertung im Falle des Baus der Küstenautobahn A 22) - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum

2

Wesermarsch-Mitte
Ovelgönne

Stadt Brake

30

R

1

BRA 4

- quasi-interkommunale Vorschaufläche, da Anschluss an das Gewerbegebiet „Wesermarsch-Mitte” der Gemeinde

- kurzfristige Erweiterung des Gewerbegebietes „Bereich Weserstraße B-Plan Nr. 12” - weitgehend konfliktfreie Entwicklung möglich - räumliche Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen (ca. 50 km Straßenentfernung), Oldenburg (gut 30 km) und Bremerhaven (knapp 40 km Entfernung) - zukünftig verbesserte Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an die B 211 und B 212, etwas größere Entfernung zu Bundesautobahnen (mindestens 14 km); zukünftig deutliche Verbesserung der Verkehrsanbindung nach Neubau der B 211 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum

3

Wapeldorf / Jade

Rastede + Jade

k.A.+ 10

Ü/R

2+1

WST 14 + BRA 7

- Entwicklung für die Gemeinde Jade kurzfristig anzustreben; langfristiges Potenzial zur Entwicklung als interkommunale Vorschaufläche (allerdings sieht die Gemeinde Rastede ihre gewerblichen Schwerpunkte vorerst an anderen Standorten) - kurzfristige Erweiterung des Gewerbegebietes „Raiffeisenstraße” (Jade) - gewisse Restriktionen bei der Entwicklung (u.a. Bodenbeschaffenheit, Flächen z.T. als Gärtnerei genutzt) - räumliche Lage zwischen den Wirtschaftsstandorten Oldenburg und Wilhelmshaven, Nähe zum Jade-Weser-Port

- gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der L 862; ca. 1 bis 2 km Entfernung zur Anschlussstelle „Jaderberg” der
A 29 (bei Verwirklichung der Küstenautobahn A 22 zusätzliche Verbesserung der Anbindung an das überregionale Straßennetz) - Eignung insb. für Produzierendes Gewerbe und Logistikgewerbe

30

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Nr.

Arbeitstitel der Vorschaufläche

Stadt / Gemeinde

Bruttofläche in ha

Bewertung * Ü/R

F / P **

Verweis auf Einzelkonzepte

4a Moorburg
A 22 zu entwickeln

Stadt Westerstede

20

2

WST 15

- Alternativstandort zu „Neuenburger Straße” (4 b): „Moorburg” insb. im Falle der Realisierung der Küstenautobahn

- teilweise Erweiterung und Ergänzung von bestehenden Gewerbegebieten
- räumliche Lage: bereits etwas größere Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 30 km) - sehr gute Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an L 24; ca. 1 km Entfernung zur Anschlussstelle „WesterstedeWest“ der A 28 (bei Verwirklichung der Küstenautobahn A 22 zusätzliche Verbesserung der Anbindung an das überregionale Straßennetz) - Eignung insb. für Logistikgewerbe

4b Neuenburger Straße

Stadt Westerstede

10

Ü/R

1

WST 16

- Alternativstandort zu „Moorburg” (4 a): Vorerst sollte „Neuenburger Straße” entwickelt werden, Entwicklung „Moorburg” insb. im Falle der Realisierung der Küstenautobahn A 22 - Erweiterung des Gewerbegebietes „Neuenburger Straße“ - räumliche Lage: bereits etwas größere Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 28 km) - gute Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an L 815, ca. 1 km Entfernung zur Anschlussstelle „Westerstede“ der A 28 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum

5

Augustfehn II
„Augustfehn II”

Apen

22

R

2

WST 1

- mittel- bis langfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung des vorhandenen Gewerbegebietes

- räumliche Lage: vergleichsweise weite Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 40 km) - gute Verkehrsanbindung: ca. 2 km Entfernung zur Anschlussstelle „Apen/Remels” der A 28 - Eignung auch für GI-Ausweisung bzw. emittierende Betriebe (große Entfernung zu Wohngebieten)

6a Rastede

Rastede

k.A.

Ü/R-Ü

2

WST 11

- Alternativstandort zu „Wahnbek” (6 b) - mittel- bis langfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung der Gewerbegebiete „Leuchtenburg” und „Königstraße” - räumliche Lage: geringe Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 13 km) - sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der L 826 sowie der Anschlussstelle „Rastede” der A 29 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum

6b Wahnbek

Rastede

k.A.

Ü/R-Ü

2

WST 12

- Alternativstandort zu „Rastede” (6 a) - mittel- bis langfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) und weitgehend konfliktfreie Erweiterung und Ergänzung bereits vorhandener Gewerbegebiete - räumliche Lage: unmittelbar an den bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg angrenzend - sehr gute Verkehrsanbindung: 1,5 km Entfernung zur B 211; 3,5 km Entfernung zum Autobahnkreuz „OldenburgNord” mit den Autobahnen A 29 und A 293 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum; auch GI-Ausweisung in Erwägung zu ziehen

7

Patentbusch

Stadt Oldenburg

29

R

1

STOL 1

- kurzfristige Erweiterung (wegen hoher Flächennachfrage im Stadtnorden) der bestehenden Gewerbegebiete „Patentbusch” und „Frieslandstraße” - räumliche Lage: im Norden des Stadtgebietes von Oldenburg, kurze Entfernung zu den weiteren wirtschaftlichen städtischen Schwerpunktstandorten im Stadtnorden - sehr gute und konfliktfreie Verkehrsanbindung: 1 km Entfernung zur Anschlussstelle „Oldenburg-Etzhorn” der A 29 - Eignung insb. für im Stadtnorden ansässige Betriebe mit Verlagerungs- bzw. Erweiterungsbedarf; auf Teilflächen räumliche Konzentration besonders hochwertiger Betriebe

31

Raum Bremen-Oldenburg

Nr.

Arbeitstitel der Vorschaufläche

Stadt / Gemeinde

Bruttofläche in ha

Bewertung * Ü/R-Ü

F / P **

Verweis auf Einzelkonzepte

8

Westerholtsfelde

Wiefelstede+ Bad Zwischenahn

50

2

WST 4 + 17

- interkommunale Vorschaufläche (Entwicklung und Vermarktung) - mittelfristige (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung des Gewerbegebietes „Westerholtsfelde” - räumliche Lage: geringe Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 12 km) - sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der K 137; ca. 0,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „Neuenkruge” der A 28 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum; Untergliederung in verschiedene Nutzungsbereiche (GI-, GE-Flächen) empfehlenswert; Ansiedlungen von außerhalb des Landkreises - vornehmlich aus der Stadt Oldenburg - könnten an Bedeutung gewinnen

9

Fliegerhorst

Stadt Oldenburg

95

R

2

STOL 3

- mittel- bis langfristiges Konversionsprojekt (Abzug der Bundeswehr bis spätestens 2007 geplant); Städtebauliches Entwicklungskonzept (April 2002) liegt vor - großes Flächenpotenzial; neuer Gewerbestandort - innere Erschließungsinfrastruktur z.T. bereits vorhanden; teilweise könnten bestehende Gebäude sowohl für Dienstleistungen als auch für Produzierendes Gewerbe genutzt werden - räumliche Lage: (einzige Vorschaufläche) im Nordwesten des Stadtgebietes von Oldenburg - gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der L 824; 2,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „Oldenburg-Bürgerfelde” der A 293; 2 km Entfernung zur Anschlussstelle „Oldenburg-Wechloy“ der A 29 über neue Straßenverbindung zur Ammerländer Heerstraße (derzeit allerdings noch keine konfliktfreie Anbindung) - Eignung: u.a. für stadtteilbezogenes Dienstleistungsgewerbe, Handwerker und Existenzgründer geeignet, insb. für Betriebe, welche die bestehenden Gebäude (Unterkunfts- und Verwaltungsgebäude, Hangars) nachnutzen können

10 Butzhausen

Lemwerder

20

Ü/R

2

BRA 8

- im Falle der Realisierung der B 212 neu und der Anbindung an die im Bau befindliche A 281 mittel- bis langfristiges Projekt (ggf. mit interkommunaler Ergänzung durch Flächen auf dem Gebiet der Gemeinde Berne) - neuer Gewerbestandort - räumliche Lage: Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (ca. 30 km) bzw. Bremen-Nord, vergleichsweise geringe Entfernung nach Delmenhorst (ca. 20 km) - Verkehrsanbindung gegenwärtig eher ungünstig : direkte Lage an der L 875; ca. 1,5 km zur B 212, allerdings direkte Lage an der B 212 neu nach deren Realisierung; Entfernung zu den Autobahnen A 28 („Ganderkesee”) ca. 13 km, A27 („Bremen Burglesum”) ca. 17 km, A 281 (in Bau) ca. 20 km, A 29 („Kreuz Oldenburg-Ost”) ca. 32 km - Wenn die B 212 neu und deren Verlängerung an die A 281 nicht realisiert werden, sollte alternativ die Vorschaufläche „Harmenhausen” (BRA 1) entwickelt werden. - Eignung für breites Zielgruppenspektrum

11 Neuenwege/Holler Landstr.

Stadt Oldenburg + Hude

90

Ü

1

OL 10 + STOL 4

- interkommunale, potenziell sehr hochwertige Vorschaufläche (Entwicklung und Vermarktung) - großes Flächenpotenzial (Suchraum 90 ha); vergleichsweise konfliktfreie Entwicklung auf Gebiet Hudes möglich, allerdings gravierende Konflikte mit Natur- und Landschaftsschutzbelangen auf Gebiet der Stadt Oldenburg - mittelfristig zu entwickeln, Anschluss an das Sondergebiet „Entsorgungszentrum” auf Gebiet der Stadt Oldenburg, Ergänzung und Erweiterung des Gewerbeflächenstandortes „Osthafen” - räumliche Lage: unmittelbare Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Stadt Oldenburg - sehr gute und konfliktfreie Verkehrsanbindung: direkter Anschluss an L 866; unmittelbare Lage an der Anschlussstelle „Oldenburg-Hafen” der A 29 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum: größere Verlagerungs- bzw. Erweiterungsvorhaben sowie Neuansiedlungen; Teilflächen ggf. für die Recyclingbranche zu entwickeln; auch für störende Betriebe geeignet (GIAusweisung); überregionale Ausrichtung u.a. auf die Wirtschaftsräume Bremen und Osnabrück

32

Gewerbeflächenentwicklungskonzept

Nr.

Arbeitstitel der Vorschaufläche

Stadt / Gemeinde

Bruttofläche in ha

Bewertung * Ü/R

F / P **

Verweis auf Einzelkonzepte

12 Im Brannen

Edewecht

15

1

WST 5 + 6

- kurzfristige und wesentliche Erweiterung des Industriegebietes „Im Brannen” (gewerblicher Schwerpunktstandort der Gemeinde; überregional bedeutsame Betriebe bereits vor Ort ansässig) - räumliche Lage: mittlere Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg (ca. 16 km) - leichte Defizite in der (überregionalen) Verkehrsanbindung: direkte Lage an der K 321 und an der L 828; Entfernung zur B 401 ca. 2 km; Entfernung zu den Anschlussstellen „Eversten” bzw. „Neuenkruge” der A 28 ca. 13 bis 18 km - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum: Ausweisung von GI-Flächen in Teilbereichen empfehlenswert; andere Teilflächen hervorragend geeignet für Betriebe mit Bedarf an Laufkundschaft

13 Tweelbäke-Ost
Oldenburg

Hatten + Hude

40

Ü

1

OL 8

- interkommunale Vorschaufläche (Entwicklung und Vermarktung), ggf. auch finanzielle Beteiligung der Stadt

- kurzfristiger Anschluss an das Gewerbegebiet „Tweelbäke” (Stadt Oldenburg); Abstimmung mit einer möglichen Entwicklung des benachbarten Güterverkehrszentrums (Vorschaufläche Nr. 14) - räumliche Lage: am südöstlichen Rand der Stadt Oldenburg - sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an L 868 und L 872; ca. 2,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „Oldenburg-Osternburg” der A 28, somit unmittelbarer Anschluss an die A 28 und A 29 (Autobahnkreuz „OldenburgOst”) - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum, insb. auch für hochwertige Betriebe; in Teilbereichen auch GI-Flächenausweisung empfehlenswert

14 GVZ Oldenburg

Hatten + Stadt Oldenburg

100

Ü

25

2

26 OL 9

- interkommunale Vorschaufläche (Flächen auf Gebiet der Gemeinde Hatten, Beteiligung der Stadt Oldenburg, ggf. auch weiterer Partner); Realisierung als GVZ derzeit sehr unsicher - mittel- bis langfristig (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage und der Realisierung als GVZ) zu entwickeln - großes Flächenpotenzial - mittelfristig neuer Gewerbestandort, Nähe zum Gewerbegebiet „Tweelbäke” (Stadt Oldenburg) und Vorschaufläche „Tweelbäke-Ost” (Nr. 13), daher abgestimmte Entwicklung der Vorschauflächen nötig - räumliche Lage an der südöstlichen Stadtgrenze der Stadt Oldenburg - Verkehrsanbindung ausbaufähig: Nähe zur L 868 und L 872; ca. 5 km zur Anschlussstelle „Oldenburg-Osternburg”; neue Anschlussstelle zur A 29 sowie Gleisanschluss bei Realisierung des GVZ geplant - Eignung für breites Zielgruppenspektrum; im Falle der Realisierung als GVZ insb. Logistikgewerbe, GVZ-affine Betriebe

15 Gewerbepark Munderloh Hatten
gemeinsamen Vermarktung)

20

Ü/R

1

OL 7

- quasi-interkommunale Vorschaufläche, da Anschluss an Gewerbeflächen der Gemeinde Hude (Potenzial der

- kurzfristige und konfliktfreie Erweiterung und Abrundung des bestehenden „Gewerbeparks Munderloh” sowie Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet „Altmoorhausen” (Hude) - räumliche Lage zwischen den bedeutenden Wirtschaftstandorten Bremen (ca. 34 km) und Oldenburg (ca. 14 km) - sehr gute Verkehrsanbindung: unmittelbare Lage an der L 871; ca. 1 km Entfernung zur Anschlussstelle „Hatten” der A 28 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum

25 26

Bewertung unter der Voraussetzung, dass die geplante neue Anschlussstelle an der A 29 realisiert wird Realisierung als Güterverkehrszentrum derzeit sehr unsicher

33

Raum Bremen-Oldenburg

Nr.

Arbeitstitel der Vorschaufläche

Stadt / Gemeinde

Bruttofläche in ha

Bewertung * Ü/R

F / P **

Verweis auf Einzelkonzepte

16 Grüppenbühren

Ganderkesee

36

2

OL 3

a - Alternativstandort zu „Schlutter” (16 b): „Schlutter” hat zwar tendenziell das größere Vermarktungspotenzial, der
dortige private Eigentümer der Flächen ist allerdings gegenwärtig nicht verkaufsbereit - mittelfristige und nahezu konfliktfreie (in Abhängigkeit von der Flächennachfrage) Erweiterung des bestehenden Gewerbegebietes „Grüppenbühren” - räumliche Lage: vergleichsweise geringe Entfernung zu den wirtschaftlichen Schwerpunktstandorten Bremen (ca. 22 km), Oldenburg (ca. 27 km) und Delmenhorst (ca. 10 km) - sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der B 212; ca. 0,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „GanderkeseeWest” der A 28 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum, insb. für fernverkehrsaffine Betriebe

16 Schlutter

Ganderkesee

34

Ü

1

OL 4

b - Alternativstandort zu „Grüppenbühren” (16 a): „Schlutter” hat zwar tendenziell das größere Vermarktungspotenzial,
der dortige private Eigentümer der Flächen ist allerdings gegenwärtig nicht verkaufsbereit - grundsätzlich weiterhin prioritär zu verfolgendes Projekt; weitgehend konfliktfrei zu entwickeln; Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet „Schlutter / Lange Wand” (Stadt Delmenhorst) und somit Schaffung eines quasiinterkommunalen Gewerbegebiets - räumliche Lage: unmittelbar an der Stadtgrenze Delmenhorsts, Nähe zu den bedeutenden Wirtschaftsstandorten Bremen (ca. 17 km) und Oldenburg (ca. 30 km) - sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der B 213 sowie an der Anschlussstelle „Delmenhorst-Deichhorst” der A 28 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum, insb. für fernverkehrsaffine Betriebe

17 Wardenburg–Autobahn

Wardenburg

76

Ü/R

2

OL 11

- kurzfristige Entwicklung eines neuen Gewerbestandortes, bestehend aus vier Teilflächen (mehrere Nutzungskonflikte bzw. Restriktionen bei der Entwicklung) - räumliche Lage: nur ca. 15 km Entfernung zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Oldenburg - sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der K 242 und der L 870; ca. 1 km (je nach Errschließung) Entfernung zur Anschlussstelle „Wardenburg” der A 29 - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum, insb. für fernverkehrsaffine Betriebe

18 Adelheide

Stadt Delmenhorst
27

100 27
)

Ü/R

1

DEL 1

- großes Flächenpotenzial (Suchraum bis zu 410 ha

- kurzfristige Entwicklung eines neuen Gewerbestandortes (zum zukünftigen und langfristig erweiterbaren gewerblichen Schwerpunktstandort der Stadt), für Delmenhorster Verhältnisse vergleichsweise konfliktfreie Entwicklung möglich - räumliche Lage: im Süden des Stadtgebietes; Nähe zum bedeutenden Wirtschaftsstandort Bremen (Entfernung zur Stadtmitte ca. 20 km) - gute bis sehr gute Verkehrsanbindung: direkte Lage an der L 776 und L 874; Entfernung zur B 212 und B 213 durchschnittlich ca. 3 km; ca. 3,5 km Entfernung zur Anschlussstelle „Delmenhorst-Adelheide” der A 28 und ca. 4 km zur Anschlussstelle „Delmenhorst-Süd” / „Groß Ippener” der A1 (als überregional bedeutsame Verkehrsachse) - Eignung für ein breites Zielgruppenspektrum; interne Zonierung (zumindest nach Nutzungsarten GE und GI) empfehlenswert

27

Suchraum 410 ha. Da bei der Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes Delmenhorst methodisch ein leicht abgeänderter Ansatz gewählt wurde, wird die Flächengröße auf 100 ha bereinigt, um eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten.

Raum Bremen-Oldenburg

Karte 4-2:

Vorschauflächen - Zukünftige Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächenentwicklung

Wesertunnel

WesermarschMitte

Moorburg Neuenburger Straße

Wapeldorf / Jade

Rastede Augustfehn II Wahnbek

IC

IC

Westerholtsfelde Fliegerhorst

Patentbusch

Im Brannen

IC

Neuenwege / Holler Landstr. Tweelbäke-Ost

Butzhausen

GVZ Oldenburg

Gewerbepark Munderloh

Grüppenbühren

IC ICE

IC
WardenburgAutobahn Schlutter

Adelheide

Brakland / Simmerhausen

Groß Ippener

Steinloge

Zukünftige Schwerpunktstandorte der Gewerbeflächenentwicklung in den Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch sowie den Städten Oldenburg und Delmenhorst

bis unter 30 ha

30 bis unter 90 ha

Alternativstandorte (Erläuterungen im Text)

Autobahn Küstenautobahn A 22 (geplant, Trassenführung noch offen) Bundesstraße Wesertunnel (in Bau), B 211 neu (geplant), B 212 neu (geplant) wichtige Landesstraße Bahnverbindung

Kartengrundlage: ÜKN 1:500.000 Landesvermessung und Geobasisinformation Niedersachsen (Maßstab verändert)

über 90 ha

IC ICE

Wichtige Bahnhöfe Verwaltungsgrenze

NIEDERSÄCHSISCHES INSTITUT FÜR WIRTSCHAFTSFORSCHUNG

36

Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

Drei Alternativstandorte

Die drei Alternativstandorte (Vorschauflächen Nr. 4, 6 und 16) bestehen jeweils aus zwei alternativen benachbarten Gewerbeflächenstandorten innerhalb einer Kommune (Stadt Westerstede, Gemeinde Rastede, Gemeinde Ganderkesee), von denen vorerst nur jeweils ein Standort entwickelt werden sollte. Beispielsweise bietet sich für Ganderkesee die prioritäre Entwicklung der Vorschaufläche „Schlutter“ an, da aber die Verkaufsbereitschaft des privaten Flächeneigentümers derzeit nicht gegeben ist, kann vorerst alternativ die Vorschaufläche „Grüppenbühren“ entwickelt werden. Die Entwicklungsprioritäten und -fristigkeiten der einzelnen Vorschauflächen sind kurz- bis mittelfristig ausgeprägt und werden oftmals für die Realisierung von Teilbereichen der Vorschauflächen sogar langfristig bedeutsam sein (Übersicht 4-3). Die Realisierung bestimmter verkehrsinfrastruktureller Erschließungsmaßnahmen ist für die Entwicklung folgender Vorschauflächen die Bedingung (bzw. bestimmt die Fristigkeit der Entwicklung): Die zeitliche Entwicklung der Vorschaufläche „Wesertunnel“ (Nr. 1) richtet sich nach dem Fortschritt des Wesertunnelbaus. Die Vorschaufläche „Butzhausen“ (Nr. 10) sollte nur im Falle der Realisierung der B 212 neu und der Anbindung an die im Bau befindliche A 281 entwickelt werden. Ansonsten ist der Standort „Harmenhausen“ (BRA 1) vorzuziehen. Die Vorschaufläche „GVZ Oldenburg“ (Nr. 14) sollte nur bei der – derzeit als sehr unsicher geltenden – Realisierung des Güterverkehrszentrums und der damit verbundenen Verbesserung der verkehrlichen Erreichbarkeit (neue Autobahnanschlussstelle, Gleisanschluss) entwickelt werden.

Unterschiedliche Entwicklungsprioritäten und –fristigkeiten ...

... Vorschauflächenentwicklung teilweise abhängig von Realisierung von Verkehrsprojekten

-

Zumeist Erweiterungen bzw. Ergänzungen bestehender Gewerbegebiete

Bei den Vorschauflächen handelt es sich zumeist um Erweiterungen bzw. Ergänzungen bereits bestehender Gewerbegebiete. Ausnahmen bilden die Entwicklungen der gänzlich neuen gewerblichen Standorte „Fliegerhorst“ (Nr. 9), „Butzhausen“ (Nr. 10), „GVZ Oldenburg“ (Nr. 14), „Wardenburg-Autobahn“ (Nr. 17), „Adelheide“ (Nr. 18) sowie „Steinloge“ (Nr. 21).

Interkommunale Kooperationen ...

Im Rahmen der Vorschauflächenidentifikation wurden die langfristigen Möglichkeiten interkommunaler Kooperationen diskutiert vor dem Hintergrund der sich verstärkenden Flächenengpässe in den Städten, der notwendigen Konzentration der Gewerbeflächenentwicklung in den Landkreisen auf ausgewählte, hochwertige Standorte sowie der ressourcenschonenden Schaffung eines zukunftsorientierten und vielseitigen Gewerbeflächenangebots.

37

Raum Bremen-Oldenburg

Interkommunale Zusammenarbeit bei der Gewerbeflächenentwicklung ist kein Selbstzweck und immer im Einzelfall zu prüfen. Im Rahmen der identifizierten Vorschauflächen bieten sich folgende Kooperationen an, bei denen das Gewerbegebiet grenzenübergreifend entwickelt und vermarktet werden sollte: „Wesertunnel“ (Nr. 1; Stadt Nordenham und Stadland), „Wapeldorf / Jade“ (Nr. 3; Rastede und Jade), „Westerholtsfelde“ (Nr. 8; Wiefelstede und Bad Zwischenahn), „Neuenwege / Holler Landstraße“ (Nr. 11; Stadt Oldenburg und Hude), „Tweelbäke-Ost“ (Nr. 13; Hatten und Hude), „Brakland / Simmerhausen“ (Nr. 20; Dötlingen und Prinzhöfte) sowie „Steinloge“ (Nr. 21; Großenkneten und Stadt Wildeshausen).

... bei sieben Vorschauflächen mit grenzenübergreifender Gewerbeflächenentwicklung ...

Die Vorschaufläche „Brakland / Simmerhausen“ (Nr. 20) eignet sich zudem für die Entwicklung auf Flächen der Gemeinden Dötlingen und Prinzhöfte (SG Harpstedt). Anbieten würde sich eine (finanzielle) Beteiligung der Stadt Wildeshausen, für welche sich die Partizipationsmöglichkeit an einem hochwertigen und autobahnnahen Gewerbestandort ergeben würde. Das Güterverkehrszentrum (GVZ) Oldenburg (Nr. 14) würde bei seiner Realisierung voraussichtlich auf dem Gebiet der Gemeinde Hatten entwickelt werden, unter Beteiligung der Stadt Oldenburg und ggf. weiterer Partner, z.B. der Gemeinde Hude. Desweiteren gibt es quasi-interkommunale Gewerbestandorte, die sich durch einen Anschluss der Gewerbegebiete zweier Kommunen ergeben und bei denen eine gemeinsame Vermarktung vorgenommen werden sollte: „Wesermarsch-Mitte“ (Nr. 2; Stadt Brake und Ovelgönne), „Gewerbepark Munderloh“ (Nr. 15; Hatten und Hude) sowie „Schlutter“ (Nr. 16; Ganderkesee und Stadt Delmenhorst).

... bei einer Vorschaufläche zusätzliche Beteiligung

Beteiligung der Stadt Oldenburg am GVZ auf Gebiet der Gemeinde Hatten

Drei quasiinterkommunale Standorte

Die detaillierten Handlungsempfehlungen zur zeitnahen Mobilisierung und Entwicklung des künftigen Gewerbeflächenangebotes (insbesondere der Vorschauflächen) und zur bestmöglichen, zielgruppenspezifischen und regional abgestimmten Vorbereitung auf den interregionalen Wettbewerb sind den jeweiligen Einzelkonzepten zu entnehmen.

Handlungsempfehlungen in den Einzelkonzepten

38

Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

5.

Konsequenzen für die zukünftige Gewerbeflächenpolitik Die Teilraum- und standortspezifischen Konsequenzen und konkreteren Handlungsempfehlungen für die zeitnahe Mobilisierung, Entwicklung und Vermarktung des künftigen Gewerbeflächenangebotes in den Teilräumen und Standorten des Raumes Bremen-Oldenburg sind den jeweiligen Einzelkonzepten zu entnehmen. Dies gilt auch für die jeweiligen Empfehlungen zur bestmöglichen, zielgruppenspezifischen und regional abgestimmten Vorbereitung des jeweiligen Gewerbeflächenangebotes auf den interregionalen Wettbewerb. Im Folgenden werden die standort- bzw. teilraumübergreifenden Handlungsempfehlungen in zwei Abschnitten aufgegriffen bzw. neu erarbeitet: Mobilisierung und Entwicklung von Gewerbeflächen, Gewerbeflächenvermarktung.

Spezifische bzw. konkrete Handlungsempfehlungen in den Einzelkonzepten, ...

... übergreifende Empfehlungen in Abschnitt 5

5.1

Mobilisierung und Entwicklung von Gewerbeflächen Die kommunale Gewerbeflächenpolitik findet in vielerlei Hinsicht unter zunehmend erschwerten Rahmenbedingungen statt: Steuereinnahmen und Fördermöglichkeiten gehen zurück, die Verfügbarkeit von Flächen für gewerbliche Entwicklungen wird immer problematischer, die zwischengemeindliche Konkurrenz wird intensiviert, und der beschleunigte Strukturwandel der Wirtschaft stellt die Betriebe und Kommunen vor immer neue Herausforderungen. Vor allem aufgrund eingeschränkter Verwaltungskapazitäten sind zahlreiche Gemeinden mit der Bewältigung dieser Herausforderungen überfordert. Kooperationen in der Gewerbeflächenpolitik können gerade in Hinblick auf ein qualitativ hochwertiges Flächenangebot durch eine Bündelung der Kräfte dazu beitragen, die Position aller beteiligten Gemeinden zu stärken und die genannten Schwierigkeiten zu überwinden. Eine echte zwischengemeindliche Zusammenarbeit umfasst alle Stadien der Planung und Entwicklung bis hin zur gemeinsamen Vermarktung der Gewerbegebiete. Interkommunale Kooperationen in der Gewerbeflächenpolitik bieten u.a. folgende Vorteile: Es besteht die Möglichkeit zu Flächenoptionen, die Gemeindegrenzen überschreiten. Hierdurch erhöht sich die Zahl der Alternativen, und es kann ein Standort gewählt werden, der in besonderer Weise (den generell steigenden) unternehmerischen Anforderungen entspricht. Die Schaffung eines zentralen Gewerbegebietes, an dem verschiedene Kommunen beteiligt sind, verringert im Vergleich zu mehreren kleinteiligen Entwicklungen den Flächenverbrauch und die Zersiedelung. Kooperationen eröffnen dadurch Chancen zur Entwicklung und Vermarktung von Gewerbegebieten, die sich mit ihren spezifischen Merkmalen aus der Masse des Gewerbeflächenangebots herausheben. Die Bündelung von Finanzkraft und Verwaltungskompetenz stärkt die Position der Gemeinden gegenüber den nachfragenden Unternehmen, anderen Kommunen und anderen Verwaltungsebenen.

Kommunale Gewerbeflächenpolitik unter zunehmend erschwerten Rahmenbedingungen

Interkommunale Kooperationen stärken die Position aller beteiligten Gemeinden, ...

-

-

-

39

Raum Bremen-Oldenburg

-

Durch eine Kooperation kann die ansonsten teilweise belastende zwischengemeindliche Konkurrenz überwunden und ein ruinöser Wettbewerb der Kommunen vermieden werden. Die derzeitige Förderpolitik begünstigt interkommunale Gewerbegebiete.
... sind im Einzelfall zu prüfen

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Die Forderung nach interkommunalen Kooperationen darf kein Selbstzweck sein. Möglichkeiten und Grenzen der Zusammenarbeit zwischen Gemeinden sind immer im Einzelfall zu prüfen. Sowohl die Kosten als auch die Erträge eines interkommunalen Gewerbegebietes sind fair unter den beteiligten Partnern aufzuteilen. Der abgestimmten Entwicklung einiger großflächiger und hochwertiger Vorschauflächen sollte der Vorrang vor der Realisierung vieler kleinerer Standorte gegeben werden. Dies bedeutet, dass ausgewählte hochwertige Vorschauflächen zeitnah gemeinsam entwickelt werden und andere als langfristige Reserveflächen verbleiben. Anzustreben ist die Konzentration in den Teilräumen der Region auf jeweils wenige hochwertige Schwerpunktstandorte. Somit können Nutzungskonflikte (z.B. hinsichtlich Wohnfunktionen) konzentriert und insgesamt minimiert werden, die ansonsten im Falle der Entwicklung zahlreicher kleinerer Gewerbeflächen auftreten würden. Mangelnde Verkaufsbereitschaft und zu hohe Preisforderungen privater Eigentümer sind zentrale Engpässe bei der Mobilisierung von Gewerbeflächen durch die Kommunen. Zur Nutzung von Gewerbeflächen als strategisches Instrument der Wirtschaftsförderung, so um beispielsweise die Auswahl der anzusiedelnden Betriebe steuern zu können, ist es für die Städte und Gemeinden der Region unerlässlich, den eigentumsrechtlichen Zugriff auf die Gewerbegrundstücke zu haben. Erfahrungsgemäß steigen die Preisforderungen der Grundstückseigentümer deutlich an, wenn durch die Darstellung im Flächennutzungsplan bekannt wird, dass die Ausweisung von Gewerbeflächen zu erwarten ist. Eine rechtzeitige eigentumsrechtliche Sicherung hilft, den Einstandspreis der Kommunen für künftige Gewerbegrundstücke möglichst gering zu halten, so dass anschließend ein größerer Spielraum bei der Preisgestaltung für Gewerbeflächen besteht. Den Städten und Gemeinden wird demzufolge eine langfristig orientierte, d.h. strategische Flächenvorratspolitik empfohlen. Dies erfordert von den Gemeinden aufgrund der notwendigen Bindung von Kapital einen „langen Atem“ der kommunalen Liegenschaftspolitik und setzt seitens der politischen Vertreter entsprechende Prioritätensetzungen voraus. Die Verantwortlichen für Gewerbeflächenentwicklung und Wirtschaftsförderung müssen für diese politische Unterstützung aktiv werben, um eine erfolgreiche Flächenbevorratungsstrategie überhaupt zu ermöglichen. Die Gewerbeflächennachfrage hängt in hohem Maße von der lokalen, regionalen und überregionalen verkehrlichen Erschließung der Gewerbeflächenstandorte ab. Die weitere Verbesserung und Aufwertung der Verkehrswege in der Region und ihrer Teilräume muss eines der Hauptziele der Regionalentwicklung sein. Nach wie vor spielen die harten Standortfaktoren die entscheidende Rolle bei der unternehmerischen Standortwahl. Die Betrachtung weicher, qualitativ orientierter Standortfaktoren hat in den vergangenen Jahre aber deutlich an Gewicht gewon-

Chance zur Entwicklung von besonders hochwertigen Gewerbegebieten (Konzentration)

Mangelnde Verkaufsbereitschaft und zu hohe Preisforderungen stellen zentrale Engpässe dar

Langfristig orientierte, d.h. strategische Flächenvorratspolitik

Ziel der Regionalentwicklung: Aufwertung der Verkehrswege

Weiche Standortfaktoren auch in Gewerbegebieten zunehmend bedeutsam

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Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

nen. Im Hinblick auf Gewerbeflächen zählen hierzu z.B. das Erscheinungsbild des Gewerbegebietes und die Qualität der Erschließungsmaßnahmen. Vielfach wird konstatiert, dass von den Unternehmen zunehmend eine ansprechende, hochwertige Gestaltung von Gewerbeflächen gefordert wird.
Qualitative bzw. preisliche Differenzierung des Gewerbeflächenangebotes

Hierbei darf jedoch nicht übersehen werden, dass sich gestalterische Maßnahmen in Kosten für die ansiedlungsinteressierten und ansässigen Unternehmen ausdrücken. Längst nicht alle Unternehmen sind bereit, diese zusätzlichen Kosten in Kauf zu nehmen. Die Frage der Gestaltung von Gewerbegebieten erfordert deshalb eine differenzierte Herangehensweise: Hochwertige Standorte bzw. dortige Teilflächen, die für die Ansiedlung ebenso hochwertiger Betriebe geeignet sind, sollten sich durch eine entsprechende Gestaltung vom übrigen Gewerbeflächenangebot abheben. Bei den dort anzusiedelnden Zielgruppen kann erwartet werden, dass sie aufgrund der besonderen Qualität eines Standortes höhere Grundstückspreise in Kauf nehmen. Auf der anderen Seite ist auch ein ausreichendes Gewerbeflächenangebot für eher preissensible Betriebe bereitzuhalten. Es kann unterstellt werden, dass für eine Vielzahl von Unternehmen ein günstiger Grundstückspreis sehr viel wichtiger ist als eine hochwertige Gestaltung.

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Teilflächen hochwertig gestalten und entsprechend vermarkten

Für viele der untersuchten Gewerbe- und Vorschauflächen dürfte das Ansiedlungspotenzial für Unternehmen mit hohen Ansprüchen an das Erscheinungsbild voraussichtlich nicht für eine hochwertige Gestaltung des gesamten Gewerbegebietes ausreichen. Demzufolge sollten zumindest Teilflächen für eine hochwertige Gestaltung reserviert werden. Die Analyse der Gewerbeflächennachfrage hat gezeigt, dass die Größen der verkauften Grundstücke eine sehr große Spannweite aufweisen. Auch wenn sich der Großteil der Grundstücksverkäufe in der Größenklasse 2.000 bis 5.000 m² abgespielt hat, ist eine flexible Parzellierung der Gewerbeflächen sinnvoll, die es den ansiedlungsinteressierten Unternehmen ermöglicht, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Grundstücksgröße zu erwerben. Da die Ausweisung Industriegebiet (GI) nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) eine höhere Emissionslast zulässt als GE-Nutzungen, sind solche Flächen bei Unternehmen teilweise besonders begehrt. Dies gilt nicht nur für die klassischen Industriebetriebe, sondern auch für Betriebe des Verarbeitenden Gewerbes oder beispielsweise Speditionen. Insofern sollten ausreichend Industriegebiete oder zumindest Teilflächen als GI ausgewiesen werden.

Flexible Parzellierung der Gewerbegebiete erforderlich

GI-Flächen bei Unternehmen oftmals besonders begehrt

5.2

Gewerbeflächenvermarktung Die Vermarktung von Gewerbeflächen ist ein integraler Bestandteil der Wirtschaftsförderung und des Standortmarketings. Wenn im Folgenden von Gewerbeflächenvermarktung bzw. Gewerbeflächenmarketing gesprochen wird, so ist darunter nicht eine von der Wirtschaftsförderung losgelöste Tätigkeit zu verstehen. Vielmehr handelt es sich um eine der zentralen Aufgaben innerhalb des Katalogs

Vermarktung von Gewerbeflächen ist integraler Bestandteil der Wirtschaftsförderung

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Raum Bremen-Oldenburg

der Wirtschaftsförderungsaktivitäten, bei der vielfältige Verflechtungen mit anderen Aktivitäten bestehen. Ebenen der Gewerbeflächenvermarktung Die Aktivitäten der Gewerbeflächenvermarktung finden auf verschiedenen Ebenen statt: Die Städte und Gemeinden sind oftmals die Eigentümer der Gewerbeflächen 28 und damit im Wesentlichen für deren Vermarktung zuständig. In der Regel sind die Städte und Gemeinden die ersten Ansprechpartner der verlagerungs- oder erweiterungswilligen Betriebe. In den meisten Fällen, insbesondere in den kleineren Gemeinden, steht hierfür jedoch kein eigenes Wirtschaftsförderungspersonal zur Verfügung. Die Vermarktung erfolgt dann über den Hauptverwaltungsbeamten selbst oder über andere Ämter (z.B. Liegenschaftsamt, Bauamt). Die Wirtschaftsförderungsakteure der Landkreise verfügen - zumindest in den Landkreisen Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch - zwar über keine eigenen Flächen, sie nehmen aber z.B. im Rahmen von Unternehmenskontakten und Fachberatungen ebenfalls die Aufgabe der Gewerbeflächenvermarktung wahr. Dies geschieht in enger Kooperation mit den jeweiligen Gemeinden. Weitere Akteure mit z.T. überregionaler Bedeutung (IPA, Sparkassen / Banken, Makler, Berater, regionale Verbünde etc.) haben in den meisten Regionen für die Flächenvermarktung bislang nur geringe Bedeutung. Künftig ist aber eine Ausweitung der Einbeziehung externer Dienstleister und eine Intensivierung der regionalen Kooperation verschiedener Landkreise und Städte denkbar.
Flächenvermarktung auf verschiedenen Ebenen:
... Städte und Gemeinden

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... Landkreise

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... weitere Akteure

Innerhalb der Landkreise der Region 29 funktioniert die Arbeitsteilung und Abstimmung zwischen der Kreiswirtschaftsförderung und der gemeindlichen Ebene überwiegend gut. Im Einzelnen kann die Abstimmung noch weiter verbessert werden. Die Arbeitsteilung sollte im Regelfall so erfolgen, dass die lokale Gewerbeflächennachfrage (lokaler Verlagerungs- und Erweiterungsbedarf) auch weiterhin durch die einzelnen Gemeinden betreut wird und bei größeren Verlagerungsvorhaben der Bedeutung des Unternehmens entsprechend die Wirtschaftsförderung des Landkreises einbezogen wird, damit ein optimaler neuer Standort gefunden werden kann.

Abstimmung zwischen Kreiswirtschaftsförderung und Gemeinden meistens gut

Vereinzelt ist dabei denkbar, dass für verlagerungswillige Betriebe kein qualitativ oder quantitativ ausreichendes Gewerbeflächenangebot innerhalb eines Landkreises / einer kreisfreien Stadt gemacht werden kann. In diesen Fällen sollte ein neuer Standort innerhalb der Region, d.h. in einem benachbarten Landkreis oder in einer benachbarten Stadt gefunden werden. Es gilt die Bedürfnisse des Kunden „Unternehmen“ im Blick zu haben und bestmöglich zu befriedigen. Zudem machen die engen Arbeitsmarktverflechtungen innerhalb der Region deutlich, dass die
28 29

Bedürfnisse der Unternehmen bestmöglich befriedigen

Zwei Drittel der verfügbaren Gewerbeflächen befinden sich in öffentlichem Eigentum (vgl. Abschnitt 4). In den kreisfreien Städten Oldenburg und Delmenhorst entfällt die Unterscheidung zwischen beiden Ebenen.

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Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

Städte und Gemeinden der Region auch von Betrieben in benachbarten Standorten profitieren.
Grenzenübergreifende Zusammenarbeit zum Wohl der Unternehmen verbessern

Hier besteht ein konkreter Ansatzpunkt für eine Intensivierung der regionalen, d.h. kreisgrenzenübergreifenden Zusammenarbeit. Es gilt das Zusammenspiel und die Abstimmung zwischen den verschiedenen Landkreisen und kreisfreien Städten der Region zum Wohl der verlagerungswilligen Unternehmen zu verbessern. Als Plattform der Abstimmungsprozesse sollte ein Netzwerk der regionalen Wirtschaftsförderer dienen. Unter den Wirtschaftsförderern der Region bestehen bereits eine Vielzahl regelmäßiger und z.T. langjähriger Kontakte. Die Auswahl der Partner ist selbstverständlich nicht an die Zusammensetzung im Rahmen der erarbeiteten Gewerbeflächenentwicklungskonzepte, d.h. die Städte Oldenburg und Delmenhorst sowie die Landkreise Ammerland, Oldenburg und Wesermarsch gebunden. Auch mit den übrigen benachbarten Landkreisen (z.B. Friesland oder Diepholz) sowie mit der Stadt Bremen muss die Abstimmung verbessert werden.

Ggf. auch Abstimmung mit umliegenden Landkreisen und der Stadt Bremen

Zielgruppen des Gewerbeflächenmarketings
Weiterhin Priorität für Bestandsentwicklung im Rahmen der Gewerbeflächenvermarktung

Im Rahmen der Gewerbeflächenvermarktung wird die Bestandsentwicklung, d.h. die Zielgruppe der Betriebe mit lokalem bzw. innerregionalem Erweiterungs- und Verlagerungsbedarf auch weiterhin eindeutig Priorität haben. Die langjährigen Erfahrungen des NIW und verschiedene deutschlandweite Untersuchungen 30 zeigen, dass echte überregionale Neuansiedlungen äußerst selten sind 31. Selbst bei innerregionalen Verlagerungen ist die Verlagerungsdistanz meist nur gering. Die niedrige Mobilisierungsquote bei Betrieben ist keineswegs auf Defizite der kommunalen Wirtschaftsförderung und ihrer Standortmarketingaktivitäten zurückzuführen, sondern hat ihren Grund in dem geringen Potenzial mobiler Betriebe 32 und dem „Beharrungsvermögen“ von Betriebsstandorten. Der Entwicklung und Vermarktung von einzelnen Gewerbeflächen für branchenspezifische Zielgruppen sind nach Erfahrung des NIW sehr enge Grenzen gesetzt. Themenspezifische Gewerbegebiete im eigentlichen Sinne können grundsätzlich nicht empfohlen werden, da die Unternehmen selbst in den meisten Fällen hierfür keinen wirklichen Bedarf sehen und somit das Nachfragepotenzial nur sehr gering ist, d.h. dass

Branchenspezifische Gewerbegebiete nur in Ausnahmefällen empfehlenswert, stattdessen ...

30

31 32

z.B. Pieper, M. 1994: Das interregionale Standortverhalten der Industrie in Deutschland und Mahnke 2002: Konversion Raum Rheine - Wo liegen zukünftige Entwicklungschancen? In: Stadt Rheine: Die Rheine Information, Heft 67. Ausnahme hiervon sind Filialansiedlungen von konsumentenbezogenen Dienstleistern, insbesondere des Einzelhandels. Im Gegensatz zur niedrigen Mobilität von Betriebsstandorten ist allerdings die Kapitalmobilität sehr viel höher. Die zahlreichen Investitionsentscheidungen pro oder kontra einzelner Betriebsstandorte innerhalb von Unternehmen werden zwar i.d.R. nicht unmittelbar verlagerungswirksam. Sie führen aber langfristig zu Schwerpunktverlagerungen von Unternehmensfunktionen und entscheiden damit über die Zukunftsfähigkeit von Betriebsstandorten.

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Raum Bremen-Oldenburg

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durch den hohen vorzuhaltenden Flächenvorrat kommunale Finanzmittel in erheblichem Umfang gebunden werden.
... Orientierung an der Eignung der Region für bestimmte Zielgruppen und Herausstellen der spezifischen Qualitäten von Gewerbeflächen

Stattdessen sollte ein Ansatz verfolgt werden, der sich an den vorhandenen regionalen Branchenschwerpunkten bzw. der besonderen Eignung der Region für bestimmte Zielgruppen orientiert und vor diesem Hintergrund die spezifischen Qualitäten der zahlreichen hochwertigen Gewerbeflächenstandorte im Raum Bremen-Oldenburg hervorhebt.

Besondere branchenspezifische Eignungen bestehen für emittierendes bzw. „störendes“ Gewerbe (GI-Flächen) in den Gemeinden Apen und Dötlingen / Prinzhöfte sowie am Standort Hude / Oldenburg, hafenaffines Gewerbe (See- und Binnenschifffahrt) in den Städten Brake, Nordenham und Oldenburg, übriges Verkehrsgewerbe / Logistik (u.a. im Hinblick auf den Jade-Weser-Port) und Großhandel in den Gemeinden Rastede und Jade, am Standort Wesertunnel (Stadt Nordenham und Gemeinde Stadland), an den Standorten entlang der A 1 im Landkreis Oldenburg und in der Stadt Delmenhorst sowie in den Städten Oldenburg (GVZ) und Westerstede (bei Bau der Küstenautobahn A 22), Schiffbau sowie deren Zulieferer in den Gemeinden Lemwerder und Berne sowie in der Stadt Elsfleth, Luftfahrzeugbau sowie deren Zulieferer in der Gemeinde Lemwerder und der Stadt Nordenham, Nahrungsmittelindustrie in den Gemeinden Edewecht und Zwischenahn sowie der Stadt Wildeshausen, Maschinenbau an verschiedenen Standorten in den Landkreisen Ammerland und Oldenburg (hier u.a. auch Umweltschutztechnologien), Medien und Druckgewerbe in der Stadt Oldenburg, hochschul- und forschungsnahe Einrichtungen in der Stadt Oldenburg sowie unternehmensorientierte Dienstleistungen in den Städten Oldenburg und Delmenhorst.

Besondere branchenspezifische Eignungen in den Landkreisen und Wirtschaftsstandorten

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Möglichkeiten und Grenzen der überregionalen Gewerbeflächenvermarktung Die erfolgreiche überregionale Vermarktung von Gewerbeflächen erfordert einen hohen finanziellen Aufwand. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis der entsprechenden Marketingaktivitäten ist dabei in der Regel sehr ungünstig. Zudem sind insbesondere bei den Gemeinden die erforderlichen personellen und finanziellen Ressourcen sowie das Know-how für ein effizientes und Erfolg versprechendes überregionales Gewerbeflächenmarketing nicht vorhanden.
Überregionale Vermarktung von Gewerbeflächen erfordert einen hohen finanziellen Aufwand ...

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Gewerbeflächenentwicklungskonzepte

... d.h. Mitteleinsatz für überregionale Vermarktungsaktivitäten kann nur sehr gezielt erfolgen

Vor diesem Hintergrund müssen die Wirtschaftsförderungsaktivitäten und die knappen kommunalen Ressourcen auch künftig auf die Bestandsentwicklung und damit auf die Gewerbeflächenvermarktung „nach innen“ konzentriert werden. Für überregionale Vermarktungsaktivitäten darf der Mitteleinsatz nur sehr gezielt und in Kooperation verschiedener regionaler Partner erfolgen. Der Kooperationsansatz hat die Vorteile, dass Ansiedlungsinteressenten eine sehr breite Palette von unterschiedlichen Flächenqualitäten angeboten werden kann, eine Region im Gegensatz zu kleineren Einzelstandorten oder auch einzelnen Landkreisen überregional besser wahrgenommen wird sowie durch die Bündelung der Ressourcen ein professionelleres Marketing erfolgen kann.

Kein institutionalisiertes Gewerbeflächenmarketing, sondern spezifische Marketingaktionen

Die Etablierung einer eigenen regionalen Institution für die Gewerbeflächenvermarktung ist vor dem Hintergrund der knappen kommunalen Kassen nicht sinnvoll, weshalb ein ständiges, institutionalisiertes Gewerbeflächenmarketing nicht anzustreben ist. Erfolg versprechend sind vielmehr einzelne branchen- bzw. themenspezifische Marketingaktionen unter Beteiligung jeweils spezialisierter Experten und Berater. Bei der Koordination der überregionalen Vermarktungsaktivitäten sollte die Wirtschaftsförderung des jeweiligen Landkreises federführend für alle Kommunen tätig sein. Die Aktivitäten müssen intern im Rahmen eines regionalen Wirtschaftsförderungsnetzwerks abgestimmt werden. Die Abgrenzung der Region - so wie sie durch die Gewerbeflächenentwicklungskonzepte definiert ist - muss nicht auch die für überregionales Außenmarketing relevante Region sein. Zusätzlich wird empfohlen, weitere Akteure (Unternehmen, Sparkassen, Banken, Verbände, Kammern etc.) für die Unterstützung und Durchführung überregionaler Marketingaktivitäten zu gewinnen. Speziell der IPA kann dabei eine große Bedeutung zukommen. Die Schwerpunktstandorte der Region sollten mit ihren spezifischen Qualitäten der Landes-Wirtschaftsförderungsgesellschaft detailliert präsentiert werden. In der Folgezeit wird dann von der IPA ein besonderes Engagement bei der überregionalen und internationalen Vermarktung von ausgewählten hochwertigen Gewerbeflächenstandorten erwartet. Die vorliegenden Gewerbeflächenentwicklungskonzepte fassen alle hierfür relevanten Informationen zusammen.

Koordination der Vermarktungsaktivitäten in einem Wirtschaftsförderungsnetzwerks ...

... und Einbindung weiterer Akteure