Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij Tilburg, 8 oktober 2004

Inhoudsopgave
Samenvatting 1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor het ondernemingsplan 1.2 Doelstelling van dit ondernemingsplan 1.3 Leeswijzer Herstructurering van bedrijventerreinen: analyse van markt en omgeving 2.1 Centrale beleidsdoelstelling 2.2 De vraag om producten 2.3 Het speelveld 2.4 Kosten van herstructurering 2.5 Uitgangspunten voor de vierde kerntaak van de NV BOM 2.5.1 Processturing 2.5.2 Participatie De positie van het ministerie EZ en de Provincie 3.1 Het beleid van het ministerie van Economische Zaken 3.2 Provinciaal economisch en ruimtelijk beleid BOM 4.1 4.2 4.3 Bedrijventerreinen: invulling van de vierde kerntaak Missie en visie Organisatie De afdeling Bedrijventerreinen / kenniscentrum herstructurering 4.3.1 Ervaringen 4.3.2 Ambitie 4.3.3 Benodigde middelen 4.3.4 Risico’s BOM Bedrijventerreinen BV 4.4.1 Participatie 4.4.2 Benodigd kapitaal 4.4.3 Output BOM Bedrijventerreinen BV 4.4.4 Risico’s I
6 6 7 7

2

8 8 8 8 10 11 12 12 15 15 16 17 17 17 19 20 20 21 22 22 23 25 28 28

3

4

4.4

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Overzicht en beschrijving pilotprojecten Procesflow aanpak herstructurering Rapport terzake van advisering juridische entiteit (Van Doorne) Cashflow herstructureringsfonds

31 32 42 47 72

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

Samenvatting
Achtergrond De Provincie Noord-Brabant heeft de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) gevraagd een ondernemingsplan te maken voor een herstructureringsmaatschappij voor bedrijventerreinen. Achtergrond vormt het provinciale beleid om het bedrijfsleven een aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat te bieden. Tegelijk wil de Provincie zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik bevorderen. Door herstructurering van bestaande bedrijventerreinen kan de vraag naar nieuwe ruimte worden beperkt. Noord-Brabant heeft met 5.408 hectare het grootste areaal verouderde bedrijventerreinen van Nederland (totaal 21.670 hectare). Volgens het Streekplan bedraagt de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen tot 2020 circa 7.000 hectare. Daarvan kan 2.000 hectare ingevuld worden door herstructurering en intensivering van bestaande en nieuwe terreinen. Met de herstructurering van bedrijventerreinen krijgt de BOM er een “vierde kerntaak” bij. Dit sluit aan op het beleid van het ministerie van Economische Zaken (EZ) - samen met de Provincie aandeelhouder van de BOM - om de problematiek van bedrijventerreinen slagvaardig aan te pakken. EZ richt zich overigens ook op de ontwikkeling van nieuwe terreinen en parkmanagement. Dit ondernemingsplan is alleen gericht op herstructurering. De afgelopen jaren heeft de BOM al ervaring opgedaan met deze problematiek in zeven pilotprojecten. De aanpak die in dit ondernemingsplan wordt voorgesteld, is mede gebaseerd op de ervaringen in deze projecten. Opgave Herstructurering kan variëren van facelift tot revitalisering, herprofilering en volledige transformatie van bestaande terreinen. In het ondernemingsplan richt de BOM zich op revitalisering en herprofilering. Bij revitalisering gaat het om integrale vernieuwing van een terrein met behoud van de bestaande economische functie. Bij herprofilering wordt tevens een hogere vastgoedwaarde gerealiseerd, bijvoorbeeld door de bouw van kantoren. Doel van de herstructurering is bestaande terreinen weer aantrekkelijk te maken voor het bedrijfsleven; ze moeten kunnen concurreren met nieuwe terreinen. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven en gemeenten bereid zijn weer in gebouwen en openbare ruimte te investeren. En dit leidt weer tot hogere huren, grondprijzen en WOZ-waarde, en daarmee tot een duurzame kwaliteitsverbetering. Herstructurering van verouderde terreinen is echter makkelijker gezegd dan gedaan. Probleem is dat de meeste gemeenten voor het onderhoud en beheer van de terreinen geen of onvoldoende middelen hebben gereserveerd. Hetzelfde geldt voor de eigenaren van het bestaande vastgoed. Verder ontbreekt het bij de meeste private en publieke partijen aan voldoende deskundigheid om een langjarig en complex proces van herstructurering te organiseren en te financieren. Alleen door een gezamenlijke publiekprivate aanpak onder strakke regie en met een financiële impuls van buiten, kan deze impasse worden doorbroken. Door haar positie tussen overheid en markt, haar inhoudelijke deskundigheid en jarenlange ervaring is de BOM bij uitstek de partij om een voortrekkersrol te vervullen bij de herstructurering van bestaande terreinen. Gezien de omvang en complexiteit van de materie is het noodzakelijk een realistische taakstelling te kiezen. In het ondernemingsplan zet de BOM in op de aanpak van 37 verouderde terreinen. In 2010 is de planvorming voor deze terreinen gereed. In 2020

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

I

zijn de plannen grotendeels gerealiseerd. Met een gemiddelde omvang van 35 hectare per terrein komt dit neer op 1.295 hectare bedrijventerrein, ofwel 25% van het totale volume verouderde bedrijventerreinen in de provincie. Deze hectares betreffen voor 30% publieke ruimte en voor 70% private ruimte (bouwgrond en opstallen). De inzet van de BOM is geconcentreerd op de aanpak van de slechtste stukken op het private deel. De BOM richt zich op private stukken in verband met de waardecreatie daarvan. Uit empirisch onderzoek blijkt dat er een verhuiskans van bedrijven bestaat van circa 20% wanneer herstructurering noodzakelijk is. De directe herstructureringsobjecten voor de BOM bevinden zich vanuit deze benadering op 20% van 70% van 1.295 hectare, is afgerond 180 hectare. Kortom, de BOM heeft twee taakstellende doelen: het (mede) realiseren van 37 herstructureringsplannen en het doen realiseren van 1.295 hectare geherstructureerd bedrijventerrein door middel van directe participatie in circa 180 hectare. Van de 1.295 hectare is naar verwachting circa 100 hectare ruimtewinst (volgens Streekplancriteria). De activiteiten van de BOM richten zich primair op de verwerving en het bouwrijp maken van de verworven terreinen. Daarnaast zal de BOM zich ook bezighouden met tijdelijke verhuur van verworven gebouwen en, indien nodig, de ontwikkeling en exploitatie van nieuwe gebouwen. Eigen vastgoedexploitatie is noodzakelijk om de investeringskosten te kunnen minimaliseren. Uitgangspunt is dat de gemeenten de investeringen in de publieke ruimte voor hun rekening nemen en private investeerders op de “goede” delen van de terreinen autonome investeringen plegen in gebouwen en omgeving. De investeringen van de BOM vallen derhalve te beschouwen als een hefboom voor een veel groter investeringsvolume door derden. Aanpak De BOM wil voor de vierde kerntaak een nieuwe ‘poot’ oprichten: BOM Bedrijventerreinen. De producten zijn processturing en financiële participatie. Omdat beide activiteiten naar aard, inhoud en aanpak verschillen, zal BOM Bedrijventerreinen uit twee onderdelen bestaan, die overigens in eenheid opereren: • De vorming van de vierde afdeling “Bedrijventerreinen” bij de NV BOM. Deze afdeling levert proces- en projectmanagementcapaciteit (ofwel projectleiding) aan herstructureringsprojecten. De projectleiders sturen de projectpartners aan en leveren als eindproduct een uitvoerbaar plan voor de realisatie van de herstructurering. Dit plan vormt de basis voor de partijen die risicodragend in het project participeren. Overigens zal in de afdeling aan de hand van de projectervaringen de verworven proceskennis worden gestandaardiseerd en aan gemeenten en andere belanghebbenden worden ontsloten. Het betreft hier de kennis- en expertisefunctie van de afdeling; • De vorming van een nieuwe juridische entiteit “BOM Bedrijventerreinen BV”, dat zich richt op het financieel participeren in herstructureringsprojecten. Dit participatiebedrijf is een joint-venture van de Provincie en de BOM en krijgt om juridische en fiscale redenen het karakter van een aparte besloten vennootschap. Het richt zich op de herontwikkeling van privaat eigendom op bedrijventerreinen en betrekt daarbij zoveel mogelijk de professionele vastgoedsector en gemeenten. Naast participatie behoort uiteraard ook het zorgvuldig beheer van de geïnvesteerde middelen tot de taak. De missie van BOM Bedrijventerreinen is: “Het – in samenwerking met publieke en private partijen – stimuleren, ondersteunen en bijdragen aan de realisatie van herstructureringen van Noord-Brabantse bedrijventerreinen, met het doel zorgvuldig ruimtegebruik te bewerkstelligen en een goed economisch vestigingsklimaat voor

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

II

ondernemers op een duurzame wijze te (doen) waarborgen.”. Processturing en participatie vormen de twee instrumenten om de missie van BOM Bedrijventerreinen te bewerkstelligen. Deze twee instrumenten komen hieronder inhoudelijk kort aan bod. Zoals aangegeven, vormt processturing een belangrijke faal- of succesfactor. Gemeenten hebben daarvoor de kwaliteit en de capaciteit vaak onvoldoende in huis. In de initiatiefen planvormingfase heeft de BOM een duidelijke voortrekkers- en regierol. De BOM is mede verantwoordelijk voor het opleveren van een herstructureringsplan, inclusief financieel model en begroting voor de uitvoering. Publieke en private partijen zijn voor eigen rekening en risico betrokken in deze fase. In de daarop volgende realisatiefase zal de BOM in veel gevallen financieel participeren in de uitvoering van de projecten. Dit op basis van duidelijke afspraken met de betrokken gemeenten en private partijen. Om de bestuurlijke en financiële risicoaansprakelijkheid voor de NV BOM of haar aandeelhouders te beperken, wordt per project kapitaal in een “special purpose vehicle” (SPV) ondergebracht. Deze SPV is een aparte juridische entiteit waarin BOM Bedrijventerreinen BV, evenals publieke en private partijen, participeert. De juridische vormgeving kan per geval verschillen. De meest gebruikelijke vorm is de CV/BV-constructie. De taakstelling van de SPV is vanuit BOM-optiek tweeledig: efficiënt inzetten van de (eigen) financiële middelen en het toezien op de uitvoering van het herstructureringsplan. Dit laatste borgt de taakstellende opdracht in dit ondernemingsplan. De NV BOM zal de statutaire directie vormen van BOM Bedrijventerreinen BV. De directie van de NV BOM heeft daarmee het benoemingsrecht van de directeur van BOM Bedrijventerreinen BV. De Provincie kan op twee manieren invloed uitoefenen op het beleid: 1. via budgetfinanciering volgende op de jaarlijkse vaststelling van het werkplan; en 2. via de jaarstukken van de BOM waarin wordt gerapporteerd over de voortgang en effectiviteit. Budget Zoals aangegeven, is herstructurering van verouderde bedrijventerreinen zeer complex. Herontwikkeling van deze terreinen is in principe ook niet rendabel, althans waar sprake is van behoud van de oorspronkelijke functie en niet van transformatie. Slechts in uitzonderlijke gevallen valt er winst op de grondverkoop te maken. De kosten voor verwerving, sanering en bouwrijp maken, zijn hoger dan de grondprijzen die in de markt haalbaar zijn. Alleen vastgoedexploitatie biedt de mogelijkheid om rendement te maken en de verliezen op de grondexploitatie deels, maar niet geheel te compenseren. In het ondernemingsplan vormt vastgoedexploitatie dan ook een onderdeel van de activiteiten en de begroting. De herstructurering van de eerder genoemde 180 hectare (de slechte private delen), kan worden gerealiseerd met een bijdrage van € 4,5 mln. vanuit de NV BOM en € 30 mln. vanuit de Provincie Noord-Brabant. Omdat op projectniveau wordt geparticipeerd met een gemiddelde van 50% en er op projectniveau bovendien vreemd vermogen zal worden aangetrokken, kan het voor de herstructurering van 180 hectare benodigde investeringsvolume van circa € 800 mln. worden bereikt. Aan de Provincie Noord-Brabant wordt een kapitaalsverschaffing gevraagd van € 30 mln. Vanaf 2005 wordt daarvan elke vijf jaar € 10 mln. beschikbaar gesteld. Belangrijk is dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen een “revolverend” deel en de financiële bijdrage van de Provincie voor het verlieslatende deel. Het revolverende deel betreft de lening van € 4,5 mln. van de NV BOM. In dit verband wordt het belang van de vastgoedexploitatie door de BOM benadrukt. Hiermee worden winsten gegeneerd

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

III

waardoor het verlies op de totale exploitatie wordt beperkt tot het verlieslatende deel van de Provincie. Risico´s Vaststaat dat herstructurering uiterst complex is en veelal omgeven is met grote risico’s. Daar waar de risico’s voor de activiteiten die leiden tot het opleveren van de herstructureringsplannen nog beheersbaar zijn en beperkt blijven tot het personeelsrisico en het planrisico, geldt voor de participatie een ander verhaal. Aan de hand van een risico- en gevoeligheidsanalyse is inzicht verkregen in de meest kritische succesfactoren van het participatiebeleid, te weten: • de huur; • de bouwkosten; • bruto aanvangsrendement bij vastgoedexploitatie; • verwervingsprijs; • rente van de vastgoedfinanciering. Dat de risico’s groot zijn, wordt onderstreept door de concluderende bevinding uit de analyse: de kans is 65% dat de restwaarde van de investering van de Provincie (zijnde € 6,5 mln.) negatiever uitvalt. De kritische succesfactoren noodzaken tot een scherpe beoordeling van participatievoorstellen en een adequate informatievoorziening naar de aandeelhouders van de onderneming. In het ‘huishoudelijk reglement’ bij de statuten van de BV zullen hiervoor voorzieningen worden getroffen. Daarbij moet in ieder worden gedacht aan maximering van de participatiebedragen per project en een evenwichtige spreiding van de participatieportefeuille. Het risico van de participaties blijft beperkt tot de omvang van de kapitaalstortingen in het herstructureringsfonds. Van de Provincie wordt gevraagd de stortingen in drie tranches te doen, met een ijkmoment om de vijf jaar. Dit maakt tussentijdse bijsturing door de Provincie mogelijk. Vanzelfsprekend dienen de in dit plan genoemde werkzaamheden en rol van de BOM inpasbaar te zijn binnen de Europese regelgeving inzake mededinging. De BOM is van mening dat de werkzaamheden van dit plan het karakter hebben van een ‘dienst van algemeen economisch belang’ (zie hiervoor de mededelingen van de Europese Commissie 2001/C17/04). Immers de BOM voert een publieke missie uit (provinciaal beleid), waarbij de noodzaak is ingegeven door marktfalen. Zonder de katalyserende werkwijze van de BOM zal niet de beoogde 1.295 hectare bedrijventerrein worden geherstructureerd. Meerwaarde De zeven pilotprojecten in Brabant hebben een schat aan kennis en ervaring opgeleverd voor de BOM. Belangrijke conclusie van deze pilots en van projecten elders in Nederland is dat een impuls vanuit hogere overheden noodzakelijk is om herstructurering op gang te brengen. Er is sprake van “marktfalen”: gemeente en vastgoedeigenaren blijken niet in staat zelf het initiatief te nemen bij de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Als “spitsorganisatie” van de Provincie is de BOM bij uitstek geschikt om deze opgave te realiseren. De BOM is niet alleen in staat projecten te initiëren, maar ook daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. De BOM kan risicodragend in projecten participeren als partner van gemeenten en private partijen. Met 20 jaar ervaring kent de BOM bovendien als geen ander het speelveld, de spelers en regels op de publieke en private markt. Door haar inzet voor de publieke zaak vormt de BOM bij uitstek de partij om herstructurering van bedrijventerreinen te regisseren. Dit alles met een duidelijk doel: de economie versterken en tegelijk zuinig en zorgvuldig omspringen met de schaarse ruimte in onze provincie.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

IV

1
1.1

Inleiding
Aanleiding voor het ondernemingsplan

Voor u ligt het ondernemingsplan voor de vierde kerntaak van de NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM): BOM Bedrijventerreinen. Op verzoek van de Provincie Noord-Brabant heeft de BOM zich georiënteerd op haar mogelijke rol en positie in het kader van de (her-)ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen in Noord-Brabant. Dit ondernemingsplan is de uitkomst daarvan. Ook het ministerie van Economische Zaken, de andere aandeelhouder van de BOM, heeft de regionale ontwikkelingsmaatschappijen uitgenodigd zich in te zetten voor de bedrijventerreinenproblematiek. Dit verzoek past in het rijksbeleid om ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen te stimuleren. StiREA en TIPP vormden de subsidieregelingen om provincies en gemeenten aan te zetten tot beleidsontwikkeling en concrete projectuitvoering. Ondanks deze financiële stimulansen wordt de problematiek nog steeds onvoldoende slagvaardig aangepakt. Voor het ministerie behelst de vierde kerntaak van de regionale ontwikkelingsmaatschappijen overigens meer dan alleen herstructurering van bedrijventerreinen. Ook de ontwikkeling van nieuwe terreinen en parkmanagement als kwaliteitsinstrument behoren daartoe. Dit ondernemingsplan beperkt zich evenwel tot de aanpak van te herstructureren bedrijventerreinen in NoordBrabant. De Provincie Noord-Brabant voert al geruime tijd een actief bedrijventerreinenbeleid. Daarbij geldt vanuit ruimtelijke ordening de gedachtegang om het juiste bedrijf op de juiste plek te behouden/krijgen (overloopproblematiek) en vanuit economisch beleid het behoud van een goed vestigingsklimaat. Door inbreiden, herstructureren en intensiveren wil de Provincie de groei en spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen. Het accent ligt op het beter benutten van de bestaande bebouwde ruimte. Het streekplan spreekt de ambitie uit door intensivering en herstructurering van de bestaande 16.000 hectare bedrijventerrein in Noord-Brabant ruimtewinst te realiseren. Een derde van deze terreinen is ook daadwerkelijk verouderd en zit in een neerwaartse spiraal. Voor ondernemers zijn dit geen wenselijke vestigingsplaatsen meer, waardoor de druk op nieuwe locaties toeneemt. Van de naar verwachting tot het jaar 2020 te ontwikkelen 7.000 hectare nieuwe ruimte voor bedrijven wil de Provincie Noord-Brabant 2.000 hectare besparen door middel van intensivering van nieuwe terreinen, inbreiding in bestaand gebied en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Herstructurering van bedrijventerreinen krijgt als instrument van zorgvuldig ruimtegebruik daarin hoge prioriteit. In de uitwerking van het beleid van de Provincie Noord-Brabant voor de herstructurering van bedrijventerreinen is onderzoek gedaan naar de kansen voor een Brabantse herstructureringsmaatschappij. De resultaten brachten de Provincie ertoe de BOM te verzoeken een verkenning uit te voeren naar de opzet en haalbaarheid van een kapitaalfonds voor de herstructurering van bedrijventerreinen. In de aanloop naar dit ondernemingsplan is de BOM door de Provincie in staat gesteld concrete ervaringen met herstructurering van bedrijventerreinen op te doen in zeven “pilotprojecten”. Het gaat daarbij om de taak- en rolopvatting van de BOM in het proces van herstructurering en om het verkennen van de participatiemogelijkheden bij het realiseren van de herstructurering. Ten aanzien van taken en rollen en de toegevoegde waarde van het opereren van de BOM in deze markt, is met de pilotprojecten voldoende duidelijkheid verkregen. Een beknopte beschrijving van de pilotprojecten is in bijlage 1 opgenomen. In dit ondernemingsplan is op basis daarvan de positie van de BOM ingevuld. Ten aanzien van participatie in de realisatie van herstructurering is ten tijde van het schrijven van dit plan

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

6

nog geen directe ervaring opgedaan. Geen van de projecten is reeds zover. Wel zijn vergaande verkenningen uitgevoerd ten aanzien van de voorwaarden voor participatie in de realisatiefase. Deze voorwaarden zijn in dit ondernemingsplan beschreven en worden vanaf 1 januari 2005 geïmplementeerd.

1.2

Doelstelling van dit ondernemingsplan

Dit ondernemingsplan beschrijft de werkwijze die de BOM zal hanteren in de uitoefening van haar vierde kerntaak. De uitgangspunten van beide aandeelhouders van de BOM zijn verenigd in dit ondernemingsplan. Dit ondernemingsplan heeft daarmee een dubbele doelstelling: • Het ondernemingsplan geeft het kader voor het opereren van de BOM in de nieuwe kerntaak. Na goedkeuring zullen de operationele aspecten in de jaarlijkse werkplancyclus met de beide aandeelhouders worden uitgewerkt; • Het is bedoeld als beslisdocument op basis waarvan de beide aandeelhouders een besluit kunnen nemen in hoeverre en in welke mate de BOM vanaf 1 januari 2005 structureel in staat wordt gesteld uitvoering te geven aan het mission statement dat in dit ondernemingsplan is verwoord.

1.3

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk geven we een beschrijving en analyse van de markt en de beleidsomgeving van herstructurering van bedrijventerreinen. Op grond hiervan zijn conclusies getrokken die de uitgangspunten vormen voor het opereren van de BOM in deze projectomgeving. In hoofdstuk 3 wordt het beleid van onze aandeelhouders op het gebied van bedrijventerreinen beschreven. Dit beleid vormt de validatie voor de ontwikkeling van onze vierde kerntaak. Het laatste hoofdstuk beschrijft het product, de organisatievorm en de benodigde financiële middelen voor de ontwikkeling van de betrokkenheid van de BOM bij de herstructureringsproblematiek. De bevindingen, analyses en conclusies uit de voorgaande hoofdstukken zijn hierin geïntegreerd.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

7

2

Herstructurering van bedrijventerreinen: analyse van markt en omgeving

In dit hoofdstuk geven we een schets van het herstructureringsvraagstuk waarop dit ondernemingsplan een antwoord is. Achtereenvolgens komen de centrale beleidsdoelstelling, de vraag om producten, het speelveld en de geraamde kosten van de herstructureringsopgave in Noord-Brabant aan de orde. Op basis hiervan zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de uitwerking van dit ondernemingsplan.

2.1

Centrale beleidsdoelstelling

De druk op de ruimte in Nederland is groot. Nieuwe ruimte voor bedrijventerreinen is schaars en de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen laat te wensen over. Ondernemers wensen in toenemende mate een kwalitatief hoogwaardige vestigingsplaats. Bestaande locaties worden verlaten waardoor de kwaliteit hier nog verder achteruit gaat en er een toenemende druk op nieuwe ruimte ontstaat. De Rijksoverheid en de provinciale overheid willen deze spiraal doorbreken. Herstructurering van bedrijventerreinen is hierbij het middel. Door opnieuw te investeren in bestaande locaties moeten deze de concurrentie met nieuwe terreinen weer aankunnen. Het betreffen investeringen in de publieke ruimte op een bedrijventerrein en investeringen in het private vastgoed. In hoofdstuk 3 komen de beleidsdoelstellingen van onze beide aandeelhouders uitgebreider aan de orde.

2.2

De vraag om producten

Uit de pilotprojecten hebben wij de succes- en faalfactoren van herstructurering in kaart gebracht en geanalyseerd om op basis daarvan te komen tot een functioneel werkmodel. De twee belangrijkste faalfactoren waardoor herstructurering niet van de grond komt, zijn: • Gebrek aan deskundige processturing: herstructurering is een langjarig en ingewikkeld proces met vele belanghebbenden. Publieke en private partijen zijn onvoldoende geëquipeerd om dit proces adequaat te sturen. Om tot versnelling van de uitvoering van de herstructureringsopgave te komen, is professionele processturing een noodzakelijke voorwaarde om tot een levensvatbaar herstructureringsplan te komen. Onvoldoende financiële middelen: gemeenten reserveren op basis van politieke afwegingen onvoldoende middelen om bedrijventerreinen adequaat te beheren en onderhoud te plegen. Ondanks de subsidiemogelijkheden van hogere overheden komen de publieke investeringen in bedrijventerreinen maar mondjesmaat op gang. Dit geldt ook voor de betrokken ondernemers en projectontwikkelaars. Zij tonen onvoldoende interesse om gelijkoplopend met de herstructurering van het publieke deel te investeren in het private deel. Veelal volgen deze investeringen na jaren, nadat gebleken is dat de locatie het investeren waard is.

Beide faalfactoren kunnen eveneens de producten worden genoemd waar het Brabantse veld, gemeenten en bedrijven, op wacht.

2.3

Het speelveld

Herstructurering van bedrijventerreinen kent vele spelers. Allereerst worden de betrokken publieke partijen benoemd.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

8

Organisatie
Ministerie van Economische Zaken Provincie

Doel
Versterking ondernemingsklimaat Versterking ondernemingsklimaat Behoud werkgelegenheid Zorgvuldig ruimtegebruik Contrast stad-platteland Opschonen milieu Behoud werkgelegenheid Beheer openbare ruimte Opschonen milieu

Belang
kwaliteit bedrijfsleven kwaliteit werkgelegenheid vitaliteit milieu ruimtebehoud

Gemeente

- inkomsten OZB - verlaging uitkeringslasten

Afhankelijk van het stadium waarin een project zich bevindt, hebben we te maken met verschillende private deelnemers. De lokale vastgoedeigenaren behoren daar als direct belanghebbende in ieder geval toe. Andere private deelnemers zijn veelal vanwege hun core-business betrokken. Hieronder zijn de mogelijke private actoren weergegeven met een indicatieve benoeming van hun doelen. Organisatie
Gevestigde ondernemers Projectontwikkelaars Beleggers Aannemers/bouwers Financiers

Doel
Continuïteit Min. 10% rendement Min. 15% rendement Min. 5% rendement Min. 5% rendement

Belang
Vastgoedwaarde Ontwikkelvolume Beleggingsvolume Bouwvolume Volume

De doelen en belangen van de publieke en private partijen liggen duidelijk uiteen. De drijfveren (doelen) van de Rijksoverheid en Provincie voor herstructurering hebben zowel een economische als een ruimtelijke achtergrond. De publieke partijen laten zich leiden door herkenbare maatschappelijke doelen als stimulering van een goed ondernemingsklimaat, behoud van werkgelegenheid, duurzame inrichting van een terrein en het bevorderen van ruimte-intensiverende maatregelen. De private partijen zijn gedreven door bedrijfscontinuïteit en rendement. Het doel van herstructurering voor hen is dat de kwaliteit van de vestigingscriteria aantrekkelijk blijft. Daarbij moet worden bedacht dat: • het terrein weer een positie dient te verkrijgen in de markt van de vraag van het bedrijfsleven en het concurrerend aanbod, zowel nieuw als oud; • de ondernemers de wetenschap moeten hebben zich op een terrein te bevinden, waarin door het bedrijfsleven en de overheid voor de lange termijn wordt geïnvesteerd door continu te anticiperen op wijzigende vestigingsplaatsfactoren. Private partijen zullen investeren als er sprake is van (geprognosticeerde) toekomstige toegevoegde waarde zoals kostenbesparingen, toename van de opbrengst. Dit laatste betekent investeringen in productieprocessen, gebouwen en de kwaliteit van de werkomgeving. De toekomstwaarde is de basis voor private partijen om te gaan investeren in grond en opstallen. Dit wordt versterkt als de overheid haar deel van de investeringen voor haar rekening neemt. • één van de effecten de waardevastheid van het vastgoed en de grond betreft, expliciet gemaakt door huurniveaus, grondprijzen en de WOZ-waarde. In alle lopende pilotprojecten blijkt dat de BOM ten opzichte van de kernpartijen een verbindende functie heeft. De BOM levert een sturende bijdrage om de doelstellingen van de publieke partijen te bereiken, maar zal dit niet kunnen zonder samen te werken met private partijen. Op basis van bevindingen uit de andere projecten, wordt in de pilotprojecten te Boxtel en Deurne deze verbindende functie het beste in kaart gebracht. Allereerst heeft de BOM in nauwe samenwerking met de gemeenten en

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

9

vertegenwoordigingen uit het bedrijfsleven de herstructureringsobjecten met beoogde resultaten benoemd. Thans wordt aan de hand van een nieuw ontwikkeld financieel sturingskader in samenwerking met de gemeenten “voorgesorteerd” op een levensvatbaar herstructureringsplan. Ten slotte is er nog een belangrijke categorie spelers: de intermediaire organisaties. De BOM maakt, waar nodig, gebruik van het aanbod hiervan. Op de eerste plaats gaat het om de categorie commerciële adviesbureaus die desgevraagd op onderdelen in het complexe herstructureringsproces hun deskundigheid inbrengen. Op de tweede plaats gaat het om not-for-profit organisaties, zoals Kamer van Koophandel, BZW, Rede, Rewin, PIT e.d. In de West-Brabantse pilotprojecten wordt bijzonder nuttig gebruik gemaakt van de lokale kennis van Rewin. Met PIT zijn de lijnen erg kort, omdat de BOM daarvan deel uitmaakt. In het Boxtelse pilotproject werken PIT en BOM nauw samen op één van de deeltrajecten.

2.4

Kosten van herstructurering

Ten aanzien van de kosten van herstructurering is door het ETIN onderzoek gedaan. ETIN heeft op basis hiervan een raming van (gemiddelde) kosten per hectare opgesteld. Deze raming ziet er als volgt uit: Voor het bepalen van een kosten-kengetal voor herstructurering per hectare is het van belang te bepalen welke ingrepen worden meegenomen en welke niet. Er is uitgegaan van een vrij intensieve aanpak van de gehele openbare ruimte. Dit betekent dat de volgende maatregelen zijn inbegrepen: • Het vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; • Een sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen (inclusief waterberging); • Een intensivering van de verlichting; • De aanleg van extra parkeervoorzieningen; • De gedeeltelijke aanleg van nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting op het terrein te verbeteren (verbreden wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). • Dit betekent dus dat voor de berekening van de kosten er van uitgegaan wordt dat de gehele openbare ruimte wordt aangepakt. Niet inbegrepen zijn de kosten voor: • Bodemsanering; • Verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties/kavels; • Het verbeteren van de externe ontsluiting van het terrein; • Bijzondere infrastructurele werken als bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes en damwanden. Deze kosten zijn immers zeer specifiek en variëren zeer sterk van terrein tot terrein. Bovendien hoeven in veel gevallen deze maatregelen niet plaats te vinden. Wanneer dit echter wel het geval is zullen de kosten in snel tempo op lopen. Op basis van bovenstaande aannamen komt het ETIN tot een raming van € 200.000,- tot € 250.000,- per hectare. Indien de kosten van bodemsanering, verwerving en externe ontsluiting worden meegenomen, raamt het ETIN een investering van € 500.000,- per hectare. Dit is een grote bandbreedte, zodat hier wordt uitgegaan van het gemiddelde bedrag van € 350.000,- per hectare. De kosten die door het ETIN in beeld zijn gebracht, zijn de kosten van herstructurering van het publieke deel van een bedrijventerrein. Er is geen raming opgesteld van de kosten van herontwikkeling van het private deel van een bedrijventerrein. Voor de private investeringen in de herontwikkeling van bedrijventerreinen wordt door de

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

10

vastgoedsector gerekend met een gemiddelde investering van € 500,- per m2 1 bij een bebouwingspercentage van 60% per hectare. Zoals bekend heeft Noord-Brabant de grootste herstructureringsopgave: 160 terreinen corresponderend met 5.408 hectare. Uitgaande van een verhouding van privaat/publiek op een bedrijventerrein van 70/30 en met inachtneming van bovenstaande aannamen, zijn de volgende indicatieve kengetallen ontwikkeld: Bedrijventerreinen: Oppervlakte: Privaat deel (70%): Publiek deel (30%): Herstr. kosten privaat: Herstr. kosten publiek: 160 5.408 hectare 3.785 hectare 1.623 hectare € 11,35 miljard € 0,57 miljard

Vanuit de publieke en private sector zijn grote investeringen noodzakelijk. De noodzakelijke private investeringen lijken een veelvoud te beslaan van de publieke investeringen. Hier is enige nuancering op zijn plaats. Uit de pilotprojecten blijkt dat het grootste deel van de in de herstructureringsgebieden gevestigde ondernemers gevestigd blijft en daar zal investeren in de opwaardering van het eigen vastgoed. Het grootste deel van de investeringslast zal daarmee door de markt worden opgepakt. Uit empirisch onderzoek blijkt dat er een verhuiskans van bedrijven bestaat van circa 20% wanneer herstructurering noodzakelijk is2. De potentiële herstructureringsobjecten voor de BOM laten zich vanuit deze benadering schatten op 20% van 3.785 hectare is: 750 hectare.

2.5

Uitgangspunten voor de vierde kerntaak van de NV BOM

In dit document wordt onder herstructurering verstaan: “alle eenmalige ingrepen in het bedrijventerrein, die tot doel hebben de veroudering van het terrein als geheel te bestrijden en die niet tot het reguliere onderhoud worden gerekend.”. Herstructurering van bedrijventerreinen wordt ingedeeld in de volgende klassen: Vorm
Facelift Revitalisering

Beschrijving
Grote opknapbeurt bij (deels) technische veroudering van het bedrijventerrein. De deels technische, economische en maatschappelijke veroudering vergen een dusdanige integrale aanpak dat vernieuwingen van het vestigingsmilieu worden gerealiseerd, met behoud van bestaande economische functies. De economische, maatschappelijke en ruimtelijke veroudering leiden ertoe dat door een integrale aanpak het terrein (deels) een andere, met een hogere vastgoedwaarde, werkfunctie krijgt, bijv. kantoren. Het terrein met economische en ruimtelijke veroudering door middel van een integrale aanpak van functie laten wijzigen naar een woonvoorzieningenfunctie, zoals leisure, retail en kantoren.

Herprofilering

Transformatie

Op grond van de economische en ruimtelijke beleidsdoelstellingen van de aandeelhouders, zal de BOM zich in eerste aanleg richten op revitalisering en herprofilering van bedrijventerreinen.
1 2

Gemiddelde kostprijs van verwerving van bedrijfsvastgoed in Noord-Brabant volgens opgaaf van Ecorys-Kolpron C.J. Pen, Wat beweegt bedrijven, Nederlandse Geografische Studies 297, Utrecht/Groningen 2002.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

11

Uitgangspunt (1): De BOM richt zich in eerste aanleg op terreinen waar de economische functie behouden wordt (revitalisering en herprofilering).
Hierboven is aangegeven dat de markt van herstructurering vooral vraagt om professionele processturing en om financiële middelen. De NV BOM wil met de ontwikkeling van haar vierde kerntaak beide marktvragen kunnen bedienen. Hieronder worden beide apart uitgewerkt.

2.5.1 Processturing
Processturing vergt grote capaciteitsinzet met een onzekere afloop. Publieke en private partners moeten op één lijn worden gebracht en moeten een gezamenlijke toekomstvisie op het bedrijventerrein ontwikkelen en onderschrijven. Bij aanvang van een proces is niet duidelijk of, en welke, herstructurering zal worden uitgevoerd en of de gepleegde capaciteitsinzet binnen een eventuele exploitatie van een participatie gebracht kan worden. De processturing richt zich bovendien bovenal op het publieke belang van verbetering van beheer en onderhoud ten behoeve van een beter vestigingsklimaat. De capaciteitsinzet ten behoeve van de algemene processturing kan daarom niet ten laste kan worden gebracht van de private markt. Hiervoor zijn additionele middelen van publieke actoren vereist. Bij de sturing van herstructureringsprocessen richt de BOM zich op een integrale aanpak van een geheel bedrijventerrein. In bijlage 2 is de procesaanpak beschreven.

Uitgangspunt (2): De BOM richt zich bij de processturing op een integrale aanpak van het bedrijventerrein om tot versnelling van de uitvoering van de opgave te komen. Hiervoor zijn publieke financiële middelen nodig.
De vraag naar processturing vanuit de BOM zal groot zijn. Gelet echter op het feit dat deze processturing geen kostendragers kent, zal de omvang van de inzet van de BOM zich beperken tot het gesubsidieerde deel. Afhankelijk van de beschikbaarheid van subsidiemiddelen zullen projecten worden aangenomen. De selectie van de projecten vindt in overleg met de subsidiënt(en) plaats. Hierbij worden zoveel mogelijk verwacht rendement en beleidsdoelstellingen met elkaar in evenwicht gebracht. Door de opgebouwde ervaringen in de projecten ontwikkelt de BOM zich tot een kenniscentrum. In het kenniscentrum zullen vernieuwende projecten tot ontwikkeling worden gebracht en nieuwe methoden en technieken voor private betrokkenheid bij herstructurering worden ontwikkeld.

Uitgangspunt (3): Door projectervaringen ontwikkelt de BOM zich tot kennis- en expertisecentrum. Projecten voor processturing worden aan de hand van het jaarlijkse werkplan in overleg met de subsidiënt(en) geselecteerd. 2.5.2 Participatie
Wanneer vanuit investeringsoptiek wordt gekeken naar de oorzaken van de veroudering van bedrijventerreinen en daarmee de aanleiding tot herstructurering, valt een tweetal aspecten op: • De gemeentelijke overheid heeft terreinen ontwikkeld, uitgegeven en geen beheer en onderhoud van de publieke ruimte op een bedrijventerrein georganiseerd, en heeft hiervoor geen middelen gereserveerd;

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

12

De ondernemingen op een bedrijventerrein hebben vastgoed ontwikkeld en hebben veelal onvoldoende geïnvesteerd in beheer en onderhoud om de vastgoedwaarde te behouden.

Tegenover de investeringen in de publieke ruimte staan in het algemeen geen opbrengsten. Beheer en onderhoud van de openbare ruimte is een klassieke overheidstaak. De BOM is een NV met publieke aandeelhouders en maatschappelijke doelstellingen. De aandeelhouders hebben de BOM in het leven geroepen om met publieke middelen te opereren in de private markt. De BOM zal zich in het kader van revitalisering en herprofilering van bedrijventerreinen richten op de herontwikkeling van het private deel van bedrijventerreinen. Door onze publieke achtergrond en positie in het publieke netwerk, kunnen wij als Brabantbrede partij de mobilisering van publieke partijen in bedrijventerreinen stimuleren en organiseren. De BOM is in de markt gepositioneerd als reguliere marktpartij met een specifieke doelstelling, die tevens geëquipeerd is de publieke inzet te organiseren. Om tot versnelling van investeringen in het private deel van bedrijventerreinen te komen, zal in sommige gevallen verwerving van grond en opstallen nodig zijn. Hierdoor kan onder eigen regie herontwikkeling plaatsvinden. Een dergelijke ingreep kan ook noodzakelijk zijn, indien marktpartijen vanwege een te laag verwacht rendement niet acteren. Participatietussenkomst van de BOM draagt in zo’n geval bij aan de verlaging van het risico voor de marktpartijen. De BOM kan bijvoorbeeld een lagere rendementseis stellen, waardoor een hefboomeffect kan worden gecreëerd voor het aantrekken van additioneel risicodragend kapitaal. De BOM richt zich daarbij in eerste aanleg op herstructurering waarbij de economische functie behouden blijft. Vanuit rendementsoverwegingen kan de scope van participatie echter worden verbreed. Het kan daarbij gaan om participatie in transformatie en participatie in de ontwikkeling van nieuw terrein. In het kader van integrale herontwikkeling van een gebied, zal de betreffende gemeente de kosten voor de herstructurering van de publieke infrastructuur wensen te verevenen binnen projecten en deze willen inbrengen in de exploitatie. Als gevolg van de herontwikkeling van privaat bedrijventerrein kan bovendien schade worden veroorzaakt in het openbaar gebied. In beginsel kan een bijdrage in de kosten van de herstructurering van het openbaar gebied daarom niet op voorhand worden uitgesloten.

Uitgangspunt (4): De BOM richt zich, met het oog op rendement, in beginsel uitsluitend op de herontwikkeling van privaat bedrijventerrein (bouwgrond en/of opstallen).
De centrale doelstelling van BOM Bedrijventerreinen is een versnelling aan te brengen in de uitvoering van de herstructureringsopgave in Noord-Brabant. Om deze versnelling te realiseren en om een maximale spin-off te creëren, zal worden geparticipeerd in meerdere projecten op meerdere plekken in Noord-Brabant. Hoewel hier hogere kosten aan zijn verbonden voor de organisatie, beantwoordt dit uitgangspunt aan de doelstelling. Door participatie in meerdere projecten in geheel Noord-Brabant zijn vele partijen betrokken. Uitgangspunt hierbij is deze partijen zoveel mogelijk het werk te laten doen. Daarmee wordt spin-off in tijd, ruimte en expertise gecreëerd.

Uitgangspunt (5): De BOM richt zich op meerdere projecten in geheel Brabant om daarmee een maximale spin-off te creëren.
De herontwikkeling van privaat terrein is marktgestuurd. Herstructurering van een bedrijventerrein is niet concurrerend als gelijkertijd in de directe omgeving een nieuw

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

13

terrein tegen gunstigere condities wordt uitgegeven. Succesvol herstructureren impliceert dat de ontwikkeling van nieuwe terreinen financieel niet aantrekkelijker mag zijn dan investeren in bestaande terreinen. Er dient dus enige druk op de markt te bestaan of kunstmatig te worden gecreëerd. Dat zal niet lukken als publieke partners op provinciaal, regionaal en stedelijk niveau ieder hun eigen weg gaan.

Uitgangspunt (6): Herstructurering van privaat terrein dient bij voorkeur plaats te vinden in een krappe markt voor bedrijventerreinen.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

14

3
3.1

De positie van het ministerie EZ en de Provincie
Het beleid van het ministerie van Economische Zaken

Het Actieplan Bedrijventerreinen is één van de sectornota’s van de Nota Ruimte. In het Actieplan geeft het kabinet aan welke acties het in de komende kabinetsperiode wil entameren om de hoeveelheid bedrijventerreinen in overeenstemming te laten zijn met de vraag en om de kwaliteit van de bedrijventerreinen te verbeteren. In het actieplan valt te lezen dat het Rijk vanaf 2004 uitsluitend herstructureringsoperaties in Nederland met menskracht en middelen zal faciliteren, die een maximale meerwaarde hebben voor de economie. Dit specifieke beleid houdt in dat EZ partner wil zijn bij het concreet realiseren van bepaalde bedrijventerreinen. Het gaat dan om terreinen, waarmee belangrijke kansen voor de economie kunnen worden verzilverd, de zogeheten ‘Topprojecten’. Dit specifieke beleid richt zich op 50 projecten. Hoewel dit slechts een klein deel van de 3.600 Nederlandse bedrijventerreinen beslaat, verdedigt EZ deze aanpak door te stellen dat de Topprojecten goed zijn voor bijna 40% van de landelijke herstructureringsopgave en ruim 20% van de streefwaarde voor nieuwe terreinen. In Noord-Brabant zijn elf Topprojecten benoemd: Gemeente
Breda Eindhoven Etten-Leur Helmond ’s-Hertogenbosch Moerdijk Roosendaal Tilburg Waalwijk

Bedrijventerreinen
Krogten/Emer/Hintelaken De Hurk/Ekkersrijt/De Kade Vosdonk Hoogeind Rietvelden-Vutter/Ertveld Kloosterstraat Moerdijkse Hoek Borchwerf Majoppeveld Loven/Kanaalzone/Kraaiven Haven Waalwijk

Voor herstructurering van bedrijventerreinen stelt het ministerie 200 miljoen ter beschikking, namelijk 100 miljoen vanuit EZ zelf en 100 miljoen (2/3 van 160 miljoen) uit het beleidsonderdeel Economie binnen het GroteStedenBeleid. Daarnaast is de regionale ontwikkelingsmaatschappijen de mogelijkheid geboden om maximaal 20% van hun participatiekapitaal in te zetten voor de ontwikkeling of herstructurering van bedrijventerreinen. De validatie van de betrokkenheid van EZ bij bedrijventerreinen is eenduidig: wanneer herstructurering bij verouderde terreinen achterwege blijft, zal het functioneren van deze terreinen ernstig worden belemmerd door bijvoorbeeld leegstand, bodemvervuiling, onveiligheid, verkeersdruk, verlies aan arbeidsplaatsen en congestieproblemen. Het (her)ontwikkelen van bedrijventerreinen komt daarnaast te traag van de grond. Omdat herstructurering doorgaans complex is en veel geld kost, zullen private partijen dit niet vanzelf oppakken. De EZ-doelstelling voor Topprojecten herstructurering is dat 90% in 2006 een Plan van Aanpak heeft en dat 3.500 hectare is geherstructureerd in 2012. In Noord-Brabant ligt 4.798 hectares op herstructurering te wachten, 22% van het totaal van de ruim 21.000 hectare in Nederland. Het ministerie streeft naar een prominentere rol van marktpartijen in de herstructurering. De markt moet zorgen voor een betere balans tussen vraag en aanbod,

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

15

betere kwaliteit, beheer en een efficiënter ruimtegebruik. Het doel is een markt voor bedrijfsruimte met een goede prijs-kwaliteitverhouding voor de ondernemer. En als het rendement op bedrijfsruimten goed is, leidt dit tot interesse van ontwikkelaars en beleggers. Het gaat daarbij om een beter rendement-risicoverhouding. Dit gaat nu al op voor specifieke marktsegmenten zoals multi-verhuurbare bedrijfspanden, hoogwaardige of logistieke terreinen. Voor herstructurering is echter nog weinig interesse. De door EZ geconstateerde knelpunten worden door de BOM in de onderhanden pilotprojecten herkend. Daarom kan de BOM zich volledig vinden in de doelstellingen en beleidsuitgangspunten van het Actieplan Bedrijventerreinen. Daarmee geeft de BOM – voor wat betreft de herstructureringsambitie van het Rijk – inhoud aan haar vierde kerntaak. De BOM is reeds bij drie Topprojecten betrokken. De BOM zal hierbij betrokken blijven en zal waar mogelijk en gewenst overige Topprojecten met procesmanagement ondersteunen en zodoende de vereiste versnelling inbrengen.

3.2

Provinciaal economisch en ruimtelijk beleid

De Provincie wil een belangrijke bijdrage leveren aan de oplossing van de veroudering van bedrijventerreinen. Expliciet is genoemd de doelstelling van 5.408 hectare op 160 te herstructureren bedrijventerreinen3. Dit getal wijkt af van de Brabantse herstructureringsopgave (4.798 hectare), zoals genoemd in het Actieplan Bedrijventerreinen. Het verschil heeft niets te maken met een teruglopende herstructureringsproblematiek, maar met een definitiekwestie. In het ETINrapport wordt uitgegaan van een bruto opgave, terwijl het Actieplan uitgaat van gecorrigeerde cijfers, die mede gebaseerd zijn op de veronderstelling dat herstructurering in de praktijk betrekking heeft op gemiddeld 75% van de totale oppervlakte. De Provincie hanteert 5.408 hectare en het Rijk gaat uit van 4.798 hectare. De BOM stelt vast dat onze provincie de grootste opgave van alle provincies in Nederland heeft. Het beleid van de Provincie Noord-Brabant op dit gebied is vastgelegd in het economisch beleid en het ruimtelijk beleid, zoals verwoord in het Streekplan “Brabant in Balans”: • De Provincie Noord-Brabant wil een goed economisch vestigingsklimaat bevorderen onder meer door de beschikbaarheid van goede bedrijventerreinen. De Provincie wil de kwaliteit van de bedrijventerreinen in Noord-Brabant een impuls geven door hier een instrument voor te ontwikkelen; • De Provincie Noord-Brabant wil zuinig ruimtegebruik bevorderen. Door herstructurering van bestaande bedrijventerreinen kan de vraag naar nieuwe ruimte worden beperkt; • De Provincie wil met een vernieuwende aanpak tot versnelling komen van de uitvoering van de herstructurering van de Brabantse bedrijventerreinen. De Provincie ziet de BOM daarbij als ‘spitsorganisatie’ om de doelstelling van de versnelling en de vernieuwende aanpak vorm te geven. Overwogen wordt een fonds in te stellen waarmee geparticipeerd kan worden in de uitvoering van de herstructurering van bedrijventerreinen. Een dergelijk fonds dient een belangrijke meerwaarde te hebben ten opzichte van de inzet van een regulier subsidie-instrument. Met het fonds dient met name de private betrokkenheid bij de herstructurering van bedrijventerreinen te worden bevorderd. De Provincie verbindt aan de beschikbaarstelling van de middelen voor het fonds de voorwaarde dat het fonds “revolving” moet zijn. Om het fonds revolverend te laten zijn, moeten eventueel ook rendabele projecten en de eventuele ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, als financieel vereveningsmechanisme, onderdeel uitmaken van de operationele aanpak van herstructureringsprojecten. In het volgende hoofdstuk is een strategie opgenomen om tegemoet te komen aan de voorwaarde van de Provincie.
3

Onderzoek ETIN Adviseurs 2002.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

16

4
4.1

BOM Bedrijventerreinen: invulling van de vierde kerntaak
Missie en visie

Zoals bekend interpreteert onze grootaandeelhouder de vierde kerntaak van de BOM ruimer dan alleen herstructureringsaangelegenheden. Dit ondernemingsplan beperkt zich tot herstructurering van bedrijventerreinen. Voor de uitoefening van de vierde kerntaak wordt het volgende mission statement gehanteerd: Het – in samenwerking met publieke en private partijen – stimuleren, ondersteunen en bijdragen aan de realisatie van herstructureringen van Noord-Brabantse bedrijventerreinen, met het doel zorgvuldig ruimtegebruik te bewerkstelligen en een goed economisch vestigingsklimaat voor ondernemers op een duurzame wijze te (doen) waarborgen. De belangrijke elementen uit deze missie voor het ondernemingsplan zijn: • Samenwerking met publieke en private partijen: Opererend op het snijvlak van overheid en bedrijfsleven vormt dit één van de kerncompetenties van de BOM. Ook op het gebied van bedrijventerreinen zullen beide partijen bediend worden; • Stimuleren, ondersteunen en bijdragen aan de realisatie: De BOM heeft in haar werkwijze hiervoor opgenomen de werkwoorden signaleren, ontwikkelen en participeren. Deze zijn ook hier aan de orde; • Het gaat om herstructurering van bedrijventerreinen. De BOM zal op onderdelen nog expertise ontwikkelen op het gebied van vastgoed.

4.2

Organisatie

In hoofdstuk 2 is aangegeven dat de BOM de twee producten die voortvloeien uit geconstateerde herstructureringsknelpunten, invulling wenst te geven. Het gaat daarbij om processturing en financiële participatie. Omdat beide activiteiten naar aard, inhoud en aanpak verschillen, zal BOM Bedrijventerreinen uit twee onderdelen bestaan, die in eenheid opereren: • De vorming van de vierde afdeling “Bedrijventerreinen” bij de NV BOM. Deze afdeling levert proces- en projectmanagementcapaciteit (ofwel projectleiding) aan herstructureringsprojecten. De BOM-projectleiders sturen de projectpartners aan en leveren als eindproduct een uitvoerbaar plan voor de realisatie van de herstructurering. Dit plan vormt de basis voor de partijen die risicodragend in het project participeren. Overigens zal in de afdeling aan de hand van de projectervaringen de verworven proceskennis worden gestandaardiseerd en aan gemeenten en andere belanghebbenden worden ontsloten. Het betreft hier de kennis- en expertisefunctie van de afdeling; De vorming van een nieuwe juridische entiteit “BOM Bedrijventerreinen BV”, dat zich richt op het financieel participeren in herstructureringsprojecten. Naast participatie behoort uiteraard ook het zorgvuldig beheer van de geïnvesteerde middelen tot de taak.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

17

Het inbedden van de vierde kerntaak in de bestaande organisatie levert onderstaand schema op:

EZ

Provincie

67,38 %

32,62 %

NV BOM

Vierde kerntaak

BOM IB O&I P&B Bedrijventerreinen Bedrijventerreinen BV

Derden

SPV

Gemeenten

Projectorganisatie

Met de vorming van een nieuwe afdeling binnen de BOM, die zal gaan opereren overeenkomstig bestaande werkafspraken tussen BOM en subsidiënten, krijgt de Provincie twee lijnen om invloed uit te oefenen: • Via de budgetfinanciering die volgt op de jaarlijkse vaststelling van het werkplan; • Via de jaarstukken van de BOM zal worden gerapporteerd over de voortgang en de effectiviteit. Aan de hand van deze jaarstukken kan de subsidiënt beleidsmatig bijsturen. Om te voorkomen dat de NV BOM en haar aandeelhouders uit hoofde van financiële en bestuurlijke risicotoedeling op een directe wijze betrokken raken bij de uitvoering van herstructureringsprojecten, is het noodzakelijk deze activiteit niet in afdelingsverband bij de BOM in te bedden, maar onder te brengen in een separate entiteit met rechtspersoonlijkheid. Hiervoor bestaan verschillende opties. Van Doorne Advocaten heeft hierover een uitvoerig advies uitgebracht (integraal toegevoegd in bijlage 3), op basis waarvan wordt geopteerd voor een joint-venture tussen de NV BOM en de Provincie in een besloten vennootschap. Bepalend voor deze keuze van een besloten vennootschap zijn drie argumenten: • De nieuwe entiteit moet op slagvaardige wijze kunnen deelnemen aan het maatschappelijk verkeer; een BV voldoet daaraan, gegeven de context, uitstekend. Hierdoor kunnen zowel met publieke als private partijen participaties worden

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

18

• •

gerealiseerd door middel van verschillende (juridische) verschijningsvormen, waaronder de meest voorkomende zogeheten CV/BV-constructie; Een zelfstandig rechtspersoon is noodzakelijk om tot beheersing van de financiële en bestuurlijke risicoaansprakelijkheid te komen; Via het aandeelhouderschap kan invloed worden uitgeoefend op het beleid van de BV en de selectie van projecten. Zowel BOM als Provincie krijgen in deze vorm deze mogelijkheid.

Voor BOM Bedrijventerreinen BV wordt het volgende voorgesteld. Op aandeelhoudersniveau van de NV BOM is nog geen uitspraak gedaan over de daadwerkelijke inrichting van de BV. De Raad van Commissarissen (RvC) van de NV BOM heeft inmiddels zich positief uitgesproken over de uitvoering van dit plan. Bekend is dat onze grootaandeelhouder allocatie van NV BOM middelen aan BOM Bedrijventerreinen BV uitsluitend toelaat, indien daarbij sprake is van een revolverende inzet van de middelen. De RvC heeft hiervan goede nota genomen en dit uitgangspunt als voorwaarde verbonden aan het betaalbaar stellen van NV BOM middelen. De RvC is niet zover gegaan door de vorm van de betaalbaarstelling reeds te benoemen. De voorwaarden aan de kapitaalverschaffing moeten echter wel zodanig zijn dat marktpartijen het beschikbare kapitaal van de BV aanmerken als eigen vermogen, op basis waarvan vreemd vermogen aangetrokken kan worden. Dit aspect tezamen met andere kwesties als verdeling van het maatschappelijke aandelenvermogen, dividend e.d. dienen in overleg met de Provincie nader te worden uitgewerkt in onder meer de bestaande reguliere operationele afspraken, statuten en huishoudelijk reglement. Om de slagkracht van de BV te vergroten, dient er een separate Raad van Commissarissen in het leven te worden geroepen. Provincie en NV BOM krijgen ieder de mogelijkheid 1 lid voor te dragen voor de RvC van BOM Bedrijventerreinen BV. Beide leden benoemen tezamen een onafhankelijke deskundige, zodat de RvC uit (ten minste) drie leden bestaat. De RvC van BOM Bedrijventerreinen BV gaat tevens fungeren als beslisorgaan op voorgelegde participaties. Marktdeskundigheid is daarom een noodzakelijke voorwaarde om tot de RvC toe te treden. De NV BOM zal de statutaire directie vormen van BOM Bedrijventerreinen BV. De directie van de BOM heeft daarmee het benoemingsrecht van de directeur van BOM Bedrijventerreinen BV. Vanuit de NV BOM kan hiermee de afstemming van activiteiten van de afdeling Bedrijventerreinen van de NV BOM en de BOM Bedrijventerreinen BV worden gegarandeerd. Bij BOM Bedrijventerreinen BV zal in eerste instantie alleen een directeur in dienst zijn. Op basis van detacheringsovereenkomsten met de NV zal personele capaciteit worden ingehuurd. De lasten van de inhuur van deze personele capaciteit worden in de participatie ingebracht. Bij voldoende omvang van de participatieportefeuille worden bestendige arbeidsrelaties voorzien. Op basis van speerpunten van de aandeelhouders van BOM Bedrijventerreinen BV en de in dit ondernemingsplan neergelegde uitgangspunten wordt jaarlijks een werkplan en een begroting ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van de BV en de aandeelhouders. Verantwoording vindt plaats door middel van een geverifieerde jaarrekening.

4.3

De afdeling Bedrijventerreinen / kenniscentrum herstructurering

In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat er grote vraag is naar kennis en vaardigheden met betrekking tot integraal project- en procesmanagement voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Terreinen zijn verouderd en zowel de publieke als private partijen

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

19

nemen geen initiatief tot herstructurering van de terreinen. Vanuit de publieke taak voor onderhoud en beheer van stedelijk gebied, ligt hier een rol voor de overheid. In de praktijk blijkt dat veel gemeenten onvoldoende kennis en capaciteit in huis hebben voor de aansturing van een integraal herstructureringstraject en heeft herstructurering niet voldoende politiek-bestuurlijke aandacht. Om versnelling in de uitvoering van de herstructureringsopgave tot stand te brengen, zal eerst geïnvesteerd moeten worden in projectinitiatie en processturing. Omdat projectinitiatie en processturing geen kostendragers hebben en het risico voor marktpartijen om dergelijke activiteiten in dit werkvlak te initiëren te groot is, zijn er ook geen marktpartijen die het herstructureringsproces zullen aanvangen. Het beschikbaar stellen van organiserend vermogen door de NV BOM ten behoeve van projectinitiatie en processturing zal aldus een gesubsidieerde activiteit moeten zijn. Door de opzet van een kenniscentrum bij de NV BOM wordt kennis gebundeld, waardoor een effectieve inzet in projecten mogelijk wordt. Vernieuwende oplossingsrichtingen kunnen worden verkend, waarmee in concrete projecten kan worden geëxperimenteerd.

4.3.1 Ervaringen
Inmiddels is aan de hand van de pilotprojecten een operationele projectaanpak ontwikkeld die in de praktijk uiterst functioneel blijkt te zijn (zie bijlage 2). De aanpak behelst het uitvoeren van herstructureringsprojecten, waarmee publieke en private partijen tot een gezamenlijke investering worden verleid voor de verbetering van de kwaliteit van een bedrijventerrein. Deze samenwerking komt tot uitdrukking in een PPSconstructie op terreinniveau of bij convenant. Op de 160 te herstructureren bedrijventerreinen in Noord-Brabant zijn enkele projecten gestart voor de herstructurering van deze locaties of deelgebieden ervan. De BOM is op dit moment betrokken bij een zevental van deze projecten. De meeste van deze projecten hebben al een lange voorgeschiedenis. Op één project na hebben deze projecten alle de initiatieffase succesvol afgesloten en verkeren zij in de planvormingfase. Recentelijk is een project afgerond (project Bernheze; zie bijlage 1). Majoppeveld te Roosendaal zal als tweede pilotproject naar verwachting eind dit jaar met het opleveren van een herstructureringsplan worden afgerond. Uit de ervaringen die de BOM heeft opgedaan in de pilotprojecten is naar voren gekomen dat de processturing van projecten een forse inzet vereist. Gebleken is dat een projectleider, afhankelijk van de complexiteit en het stadium waarin het project zich bevindt, gemiddeld 1,5 à 2 dagen per week betrokken is bij het project. De projectleider geeft sturing aan het proces, zit vergaderingen voor, voert gesprekken met projectpartners en derden en verzorgt de projectdocumenten. Uit de pilotprojecten is voorts gebleken dat juist de actieve en sturende bijdrage van de BOM en de verworven kennis leidt tot versnelling in de processen. De pilotprojecten hebben voldoende basismateriaal opgeleverd om een “gestandaardiseerde” aanpak uit te rollen. Vanzelfsprekend kent elk project zijn eigen bijzonderheden en binnen de aanpak blijven daarom oplossingen maatwerk. Een ander belangrijke bevinding is dat het gemiddeld twee jaar doorlooptijd kost om vanaf het prille begin van een initiatief te komen tot het moment van de oplevering van een uitvoerbaar herstructureringsplan. Uitgaande van deze ervaringsgegevens betekent dit dat een projectleider maximaal 3 projecten kan regisseren.

4.3.2 Ambitie
De BOM zal in de komende vijf jaar activiteiten ontplooien om bij circa 25% van de te herstructureren bedrijventerreinen de rol van projectleider in te nemen. In de komende zes jaar betekent dit het opleveren van 37 herstructureringsplannen.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

20

Jaren Portefeuille Gereed Cumulatief

2004 7 2 2

2005 15 5 7

2006 2007 15 15 10 7 17

2008 2009 2010 15 15 15 5 10 5 22 32 37

Bovenstaand schema betekent dat de BOM jaarlijks een portefeuille heeft van 15 projecten, waar zij het projectleiderschap voert. De keuze gaat naar projecten met complexe problematiek waar de BOM of gevraagd wordt deel te nemen, dan wel dat de BOM op basis van haar missie meent een rol te moeten voeren. In ieder geval zal de BOM de lopende pilotprojecten voltooien. In 2005 maken vier zogeheten Topprojecten deel uit van de portefeuille: Majoppeveld fase II (Roosendaal), Vosdonk (Etten-Leur), Krogten (Breda) en Hoogeind (Helmond). Daarnaast zal de BOM kennis ontsluiten voor herstructureringspartijen die op eigen kracht bezig zijn en zal de BOM naar behoefte workshops organiseren voor ambtenaren en bestuurders. Met de Brabantse doelgroep wordt contact onderhouden door middel van een nieuwsbrief, gerichte themamailings en noviteiten op de eigen site (www.bom.nl). In het schema is gemakshalve 2010 als evaluatiepunt genomen. In dat jaar wordt het 37e herstructureringsplan opgeleverd. Uitgaande van een gemiddelde omvang van 35 hectare per bedrijventerrein4, hebben wij in 2010 37 plannen opgeleverd, dat de basis is voor de realisatie van circa 1.295 hectare bedrijventerrein. Herhaaldelijk wordt de BOM nu al benaderd om een rol te spelen in de processturing bij herstructureringstrajecten. In de komende jaren zal deze vraag groter worden, zodat er geselecteerd moet worden. Onderscheiden zijn algemene criteria waaraan een project altijd moet voldoen en specifieke selectiecriteria. Algemene criteria: 1. Het project bevindt zich in de provincie Noord-Brabant; 2. Het project richt zich op herstructurering met behoud van de economische functie; 3. Een projectinitiatief dient door de gemeente als herstructureringsproject te zijn aangemerkt; 4. Er is perspectief op een integrale projectaanpak. Specifieke criteria: 1. Het project draagt bij aan de missie, doelstellingen en werkformule van BOM Bedrijventerreinen; 2. Het project past binnen de vigerende beleidsopgave van de aandeelhouders; 3. Het project levert een bijdrage aan de economische ontwikkeling van Noord-Brabant; 4. Er is een gerede verwachting ten aanzien van spin-off op de projectomgeving; 5. De mate waarin private partners geïnteresseerd kunnen worden tot participatie.

4.3.3 Benodigde middelen
In 4.3.1 is toegelicht dat één fte maximaal 3 projecten als projectleider kan aansturen. Om in 2010 tot het beoogde resultaat te komen, zijn derhalve 5 fte’s noodzakelijk (inclusief een meewerkend afdelingshoofd). Daarnaast is een deskmanager noodzakelijk ten behoeve van communicatie in projecten en kenniscentrumsupport. Becijferd is dat de kostprijs van een project op jaarbasis € 35.000,- bedraagt. Dit zijn uitsluitend de loonkosten van de projectleider, overheadtoeslagen en aandeel in de huisvestinglasten. Deze kosten worden overeenkomstig bestaande afspraken in het subsidiëntenoverleg tussen BOM en Provincie jaarlijks nader uitgewerkt en te allen tijde op nacalculatiebasis verantwoord. De kosten voor deskmanagement, tezamen met een
4

Totaal oppervlak te herstructureren gedeeld door aantal terreinen

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

21

budget voor kennisontsluiting bedraagt € 75.000,-. Ten slotte wordt een beperkt budget geclaimd voor het jaarlijks inhuren van externe expertise, voor R&D-doeleinden of specialistische expertise in projecten, te weten € 150.000,-. De totale kosten voor processturing worden op jaarbasis van 1 januari 2005 geïndiceerd op: • Inzet organiserend vermogen: • Deskmanagement/communicatie/kenniscentrum: • Out-of-pocket budget: TOTAAL € 525.000,€ 75.000,€ 150.000,€ 750.000,-

Er zal personeel worden aangetrokken dat beschikt over de vereiste competenties. Bij de samenstelling van het team en de verdeling van de competenties vormt de doorgroei van de BOM naar een kenniscentrum herstructurering een belangrijk uitgangspunt.

4.3.4 Risico’s
Een risicoanalyse leert dat de NV BOM geen noemenswaardige bedrijfsrisico’s loopt met het leveren van proces- en projectmanagementcapaciteit aan projecten. Voorzover sprake kan zijn van schadeplichtigheid, wordt dit door middel van een projectovereenkomst uitgesloten. Financiële risico’s blijven beperkt tot de inzet van de eigen menskracht. Deelnemende partijen werken in dit stadium van het project doorgaans voor eigen rekening en risico. Net als hen deelt de BOM in het risico om de beoogde projectresultaten niet te bereiken (planrisico). Het planrisico heeft een directe relatie met de taakstelling waaraan de BOM zich heeft verbonden. Dit risico wordt in paragraaf 4.4.4 verder aan de orde gesteld. Dit zelfde geldt voor het aspect van de Europese mededinging. Ook dit wordt uitvoerig in paragraaf 4.4.4 besproken. Ten slotte vereist de projectomgeving dat voor de uitvoering van deze activiteit een beroep moet worden gedaan op senior projectleiders. De BOM loopt in zekere zin een personeelsrisico (en daarmee een afbreukrisico) indien en zover geen gekwalificeerd personeel aan zich gebonden kan worden. Aan een “buitenstaander” is dit moeilijk uit te leggen. Hierover kan het volgende worden gezegd. Vaststaat dat veel organisaties spreken over een projectmatige betrokkenheid bij herstructurering. Daarbij gaat het veelal om een incidentele betrokkenheid op onderdelen in het traject. In de gemiddelde doorlooptijd van twee jaar om te komen tot een herstructureringsplan, zal de BOM daarentegen een constante sturende factor zijn om zowel aan de hand van een procesmatige als een projectmatige aanpak te komen tot het beoogde resultaat. Onderzoek van referentieprojecten heeft geleerd dat andere projecten op grond van het ontbreken van een constante projectleiding veel langere doorlooptijden kennen; soms oplopend tot vier à vijf jaar. Hierin schuilt dan ook een van de punten die de aanpak van de BOM onderscheidt van andere organisaties. De BOM-projectleider dient te beschikken over hybride eigenschappen: naast vakinhoudelijke kennis over proces- en projectmanagement, dient haar/zijn kwaliteit te bestaan uit het daadwerkelijk (durven) aansturen van partijen die niet enkel verschillende belangen hebben, maar ook elkanders cultuur (publiek versus privaat) doorgaans niet (willen/kunnen) begrijpen. In dit balanceren moet uiteindelijk binnen de daarvoor afgesproken periode het beoogde projectresultaat worden vastgelegd in een voor uitvoering vatbaar plan. De ervaring leert dat deze combinatie van kwaliteiten uiterst schaars in personen aanwezig is. Met de huidige arbeidsmarkt lijkt het echter er naar uit te zien dat dit gaat lukken.

4.4

BOM Bedrijventerreinen BV

In hoofdstuk 2 is een beschrijving gegeven van het speelveld en de kosten van herstructurering van bedrijventerreinen. Daarbij zijn tevens de private actoren geïdentificeerd. Private betrokkenheid bij herstructurering van bedrijventerreinen waarbij de economische functie behouden blijft, komt maar weinig voor. Die private betrokkenheid is er wel bij projecten waar herprofilering en transformatie aan de orde is.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

22

Hoogwaardige kostendragers voor de herontwikkeling bieden uitzicht op rendement bij beheersbare risico’s. Risico’s en rendementen zijn voor private partijen bij functiebehoud op het terrein, onvoldoende in balans om te acteren. Herstructureringsgebieden kunnen niet concurreren met betere, bijvoorbeeld nieuwe terreinen. Herontwikkeling van bedrijventerreinen (met behoud van functie) is niet rendabel: • Op het niveau van de grondexploitatie ligt het kostenniveau (aanschaf, sloop, bouwrijp maken) voor de herontwikkeling boven de gemiddelde waarde van een nieuw bedrijventerrein. Slechts in enkele gevallen kan een zodanige aanschafprijs worden bedongen dat de kostprijs op een vergelijkbaar niveau komt; • Op het niveau van de vastgoedontwikkeling kan een rendement worden gemaakt, dat naar verwachting echter onvoldoende is om de verliezen in de grondexploitatie te compenseren. Met de vastgoedontwikkeling wordt het verlies uit de grondexploitatie “gedempt”. Met vastgoedontwikkeling wordt echter ook een groter risico gelopen. Als gevolg van dit marktfalen wordt de herstructureringsopgave niet opgelost, maar verergert ze. Dit impliceert dat er een partij in staat moet worden gesteld om deze complexe en financieel onaantrekkelijke taak vorm te geven. Het betrekken van overheden en marktpartijen in deze taak vormt daarbij een extra opgave. BOM Bedrijventerreinen BV participeert financieel in de herstructurering van bedrijventerreinen. Hiermee wordt ingespeeld op een belangrijke faalfactor bij de herstructurering van bedrijventerreinen: achterblijvende investeringen vanuit de private sector bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Daarnaast wordt er uitvoering gegeven aan de missie waarin samenwerking met publieke en private partners centraal staat.

4.4.1 Participatie
Om de voorzienbare verlieslatendheid van de activiteit van BOM Bedrijventerreinen BV te compenseren, zijn de volgende renderende activiteiten met betrekking tot bedrijventerreinen aanwijsbaar: • Exploitatie van vastgoed kan een klein rendement genereren. Hierbij kan gedacht worden aan een vergelijkbare positie als de Bossche Investeringsmaatschappij. Verouderd vastgoed wordt aangekocht, gedurende een aantal jaren (gedeeltelijk) verhuurd, waarna het met een klein rendement naar de markt gebracht kan worden; • Transformatie en herprofilering van bedrijventerreinen. Als gevolg van de ontwikkeling van hoogwaardiger vastgoed kan rendement worden gerealiseerd. Om tot verevening te komen op het fondsniveau van BOM Bedrijventerreinen BV zal ook deze activiteit moeten worden ontwikkeld; • Ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. In de vastgoedontwikkelingsketen is dit de fase waarin de waardetoevoeging het grootst is. Rendement dat hiermee wordt ontwikkeld, kan worden aangewend voor de verevening van de verliezen als gevolg van de herontwikkeling van bedrijventerreinen. De mogelijke activiteiten van BOM Bedrijventerreinen BV zijn als volgt te schematiseren:

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

23

Grondexploitatie
Herstructureringsmaatregelen (exclusief facelift) Verhuur/verkoop vastgoed

Vastgoedexploitatie

X

X

X
Ontwikkeling nieuwe bedrijventerreinen (als vereveningsmechanisme)

X

De ontwikkeling van nieuwe terreinen en transformatie van bestaande bedrijventerreinen naar woningbouw of kantorenlocaties zijn activiteiten die door de markt genoegzaam worden opgepakt. Hier ligt geen specifieke taak voor de BOM. In dit ondernemingsplan, en dus ook in de financiële onderbouwing, wordt ervan uitgegaan dat BOM Bedrijventerreinen BV zich zal richten op grondexploitatie en vastgoedexploitatie in het kader van herstructurering van bedrijventerreinen waarbij de economische functie behouden blijft en op vastgoedexploitatie ten behoeve van verhuur. Uitwerking hiervan naar participatievormen, -subjecten en -criteria geeft het volgende beeld van BOM Bedrijventerreinen BV: • Er wordt geparticipeerd. Dat betekent dat BOM Bedrijventerreinen BV tezamen met publieke en private partners een financiële bijdrage levert aan het tot stand gekomen herstructureringsplan; • Er zijn vele participatievormen denkbaar. Veelal zal geparticipeerd worden in een specifieke onderneming: een “Special Purpose Vehicle” (SPV), ten behoeve van de herstructurering van een locatie. BOM Bedrijventerreinen BV participeert om het risico van herontwikkeling voor publieke en private partners aanvaardbaar te maken. De deelname van de SPV aan het maatschappelijk verkeer zal overigens op marktconforme wijze plaatsvinden. De SPV zal derhalve nimmer steun aan (individuele) ondernemingen verstrekken. Er wordt uitgegaan van het volgende participatiemodel voor BOM Bedrijventerreinen BV:
BOM Bedrijventerreinen BV DERDE: Gemeente en/of private partij

FINANCIER

Special Purpose Vehicle

Herstructurerings subject(en)

Participatie kan plaatshebben op het niveau van de grondexploitatie en/of op het niveau van vastgoedexploitatie. Vastgoedexploitatie dient in voorkomende gevallen te allen tijde in samenwerking met een deskundige marktpartij te worden gedaan. Vastgoedexploitatie kan tevens noodzakelijk zijn om optimaal te kunnen profiteren van waardestijging als gevolg van herstructurering.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

24

• • •

• • • • •

De herstructureringssubjecten bevinden zich in gebieden, waarbij geen sprake is van functiewijziging (dus revitalisering en herprofilering; zie uitgangspunt 1, hoofdstuk 2). Om te waarborgen dat participatie ook daadwerkelijk onder marktconforme omstandigheden plaatsvindt, worden de personeelslasten in de exploitatie ingebracht. Het betreffen alleen de lasten die samenhangen met de participatie. Gemiddeld zal BOM Bedrijventerreinen BV voor 50% participeren. Het participatieaandeel zal op projectniveau variëren, waarbij het niet uitgesloten is dat BOM Bedrijventerreinen BV, bijvoorbeeld vanwege een voorzienbaar rendement, voor 100% participeert. Ten behoeve van de aankoop van het vastgoed wordt door de SPV externe financiering aangetrokken. Deze SPV kan de grond of het vastgoed direct herontwikkelen, waarna ze het weer naar de markt brengt. De SPV kan eveneens het herontwikkeld vastgoed exploiteren om het eventueel op een later tijdstip naar de markt te brengen. De SPV kan het aangekochte (verouderd) vastgoed tijdelijk verhuren, waarna verkoop aan een derde plaatsvindt. Die derde kan een ontwikkelaar of bouwer zijn die de herontwikkeling zal uitvoeren. Na herontwikkeling of een periode van verhuur wordt de grond of het vastgoed weer naar de markt gebracht waarbij een gemiddeld rendement moet worden gerealiseerd van 5%. De taakstelling van de SPV is op grond van het vorenstaande vanuit BOM optiek tweeledig: efficiënt inzetten van de (eigen) financiële middelen en het toezien op de uitvoering van het herstructureringsplan. Dit laatste borgt de taakstellende opdracht in dit ondernemingsplan.

Voor de participatie in projecten worden concrete criteria ontwikkeld. De criteria worden op operationeel niveau uitgewerkt en vanzelfsprekend te zijner tijd met de aandeelhouders besproken. Het gaat daarbij ten minste om: • Selectie van bedrijfssectoren. Als gevolg van economische dynamiek kan een sector een sterke verhuisdynamiek doormaken. Hier ligt een basis voor verwerving van vastgoed; • Selectie van vormen van vastgoed. Het kan de mate van veroudering betreffen of de mate van multifunctionaliteit; • Rendementsverwachtingen en risico’s; • Een gemaximeerd participatiebedrag.

4.4.2

Benodigd kapitaal

Met het inzetten van processturing wordt voor circa 1.295 hectare bedrijventerrein aan herstructureringsplannen opgeleverd. Hiervan is naar verwachting circa 100 hectare ruimtewinst (volgens Streekplancriteria). In hoofdstuk 2 is beschreven dat circa 20% van het aandeel privaat terrein (=70%) op een bedrijventerrein in aanmerking komt voor herstructurering door financiële participatie van BOM Bedrijventerreinen BV. Voortvloeiend uit de ambitie voor betrokkenheid bij de processturing van de herstructurering van bedrijventerreinen bedraagt de ambitie voor participatie 180 hectare. Deze ambitie is in een theoretisch simulatiemodel gebracht om het daaruit voortvloeiend benodigd kapitaal te kunnen vaststellen. In bijlage 4 is het simulatiemodel volledig geschetst. Het simulatiemodel betreft de financiële uitwerking van de hierboven beschreven participatie-uitgangspunten, alsmede op basis van huidige marktkenmerken. Ingebracht zijn participatie in de aankoop van vastgoed ten behoeve van herontwikkeling en participatie in de aankoop van vastgoed ten behoeve van verhuur. Hierbij is uitgegaan van een gefaseerde beschikbaarstelling van kapitaal dat aangemerkt kan worden als eigen vermogen. Hiermee worden evaluatiemomenten gecreëerd die

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

25

(door de Provincie) gebruikt kunnen worden voor een heroverweging ten aanzien van de beschikbaarstelling van kapitaal. De uitkomst van het simulatiemodel, waarin opgenomen de parameters zoals deze voor BOM Bedrijventerreinen BV als uitgangspunten zijn geformuleerd, geeft aan dat 180 hectare bedrijventerrein geherstructureerd kan worden met een beschikbaar kapitaal van in totaal € 34,5 mln. Voor deze 180 hectare is het volgende eigen vermogen benodigd: 1. € 4,5 mln. vanuit de NV BOM; 2. € 30 mln. vanuit de Provincie Noord-Brabant; 3. 50% vreemd vermogen vanwege 50% participatie op projectniveau; 4. aanvullende financiering op projectniveau in een verhouding van 20% eigen vermogen en 80% vreemd vermogen. Het totaal aan investeringen op 180 hectare is volgens het simulatiemodel afgerond € 800 mln. Daarvan zal als leningen uit de markt moeten worden gehaald circa € 635 mln. Hoewel het resultaat van BOM Bedrijventerreinen BV negatief is, wordt in de onderneming waarde gecreëerd. Deze middelen, in totaal circa € 28 mln., worden gebruikt voor aanvullende investeringen. Renderende elementen in het model zijn: • Winst- en risicovergoeding in het stadium van grondexploitatie en vastgoedontwikkeling in het kader van de herontwikkelingsactiviteiten. Geraamd is circa € 13 mln. • Huuropbrengsten van aangekocht vastgoed. Geraamd is circa € 9,5 mln. • Verkoopresultaten van verhuurd vastgoed: circa € 2,9 mln. • Renteopbrengsten: € 2,8 mln. In het geschetste model wordt gedurende de 15 jaar van de onderneming het eigen vermogen twee keer aangewend voor de verkrijging van vreemd vermogen. Hiermee wordt een belangrijke meerwaarde gerealiseerd ten opzichte van een regulier subsidieinstrument. Uitgaande van de beschikbaarstelling van € 4,5 mln. vanuit de NV BOM, is in dit model in een gefaseerde beschikbaarstelling van kapitaal vanuit de Provincie Noord-Brabant voorzien ten bedrage van € 30 mln. Vanaf 2005 wordt elke 5 jaar € 10 mln. beschikbaar gesteld. De onrendabele investeringen voor de herstructurering van deze 180 hectare bedragen ingevolge het theoretisch simulatiemodel € 23,5 mln. Belangrijk is op te merken dat een onderscheid wordt gemaakt tussen een “revolverend” deel en kapitaalverschaffing van de Provincie voor het verlieslatende deel. Het revolverend deel behelst de beschikbaarstelling van de € 4,5 miljoen van de NV BOM en het ‘resterend’ kapitaal van de Provincie van € 6,5 mln. Het verloop van de waarde van de stortingen van Provincie zijn hieronder schematisch in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat “aan het einde van de rit” € 6,5 mln. resteert.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

26

Waarde investering provincie (EV+a.lening) 18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 1 3 5 7 9 11 13 15 Reeks1

In jaar 1 (= 2005) wordt de eerste kapitaalstorting van € 10 mln. gedaan, de tweede en derde kapitaalstorting vinden respectievelijk plaats in de jaren 5 en 10. Omdat wordt uitgegaan van een ‘ongoing’ onderneming laat de grafiek op jaar 5 en 10 slechts een toename zien van de waarde van de investering van € 8 mln. Dit wordt verklaard doordat € 2 mln. van de kapitaalstorting van € 10 mln. in hetzelfde jaar wordt geïnvesteerd. Nadrukkelijk moet er op worden gewezen dat uitgegaan is van realistische uitgangspunten, maar dat het gebruikte rekenmodel een theoretische uitkomst geeft. De werkelijke uitkomst zal vanzelfsprekend afhangen van mogelijkheden, bedrijfsmatig inzicht, ondernemerschap etc. Vandaar dat hierna beknopt wordt ingegaan op welke voorwaarden van belang zijn om verliezen te beperken, te weten: verhoging van de inkomsten en verlaging van de kosten. Kosten In het theoretisch model zijn de kosten voor het vastgoed en de grond gelegd op een gemiddeld marktconform niveau. Herstructurering van bedrijventerreinen is tegen dit kostenniveau niet rendabel. Bij de inkoop van vastgoed zal scherp gevaren moeten worden. Hiervoor is specifieke expertise vereist. Het betekent tevens dat regelmatig niet gehandeld kan worden vanwege voorziene verliezen. Ter reductie van de kostenniveaus kan de aankoop worden uitgesteld. Er wordt een optie tot koop aangegaan tegen voorwaarden. Geleverd wordt op het moment van herontwikkeling. De rentelasten tijdens de planvormingfase worden hiermee verminderd en er kan gewacht worden tot een gebruiker is gevonden. Inkomsten De theoretische en modelmatige berekening laat zien waarom de markt niet actief is op het gebied van herstructurering van bedrijventerreinen. Risico’s zijn te groot en er kan onvoldoende rendement worden bereikt. Wil de BOM met haar vierde kerntaak in volle omvang meer inkomsten aanboren, dan moeten kostendragers worden gezocht. Daarvoor zijn de volgende mogelijkheden denkbaar: • Verhoging van de huurinkomsten bij de tijdelijke verhuur. Er is uitgegaan van de onderkant van de markt en de leegstandpercentages zijn hoog. Groter succes in dit segment draagt bij aan de rentabiliteit van de onderneming. • De onderneming gaat tevens een rol spelen in transformatieprocessen en in de ontwikkeling van nieuwe terreinen om daarmee de middelen te genereren voor de herstructureringsopgave. (Om de BOM positie te geven in deze trajecten, kan verbreding van de partners in BOM Bedrijventerreinen BV naar de gemeenten wenselijk zijn).

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

27

4.4.3 Output BOM Bedrijventerreinen BV
De uitkomsten van het simulatiemodel laten zien dat met een bijdrage van € 23,5 mln. in totaal 180 hectare verouderd privaat bedrijventerrein kan worden geherstructureerd met handhaving van de huidige functie. Per hectare herontwikkeld privaat bedrijventerrein betreft het daarmee een bijdrage van € 130.500,-. Bij de inzet van deze middelen kunnen eveneens de eerdergenoemde verhoudingen op bedrijventerreinen en de geformuleerde ambitie voor de afdeling Bedrijventerreinen worden betrokken. Aanpak van deze 180 hectare, met € 23,5 mln., leidt tot 1.295 hectare geherstructureerd bedrijventerrein. Op basis hiervan kan tevens een (genuanceerd) totaal aan kosten voor de volledige opgave voor de herstructurering van bedrijventerreinen in Noord-Brabant worden opgesteld.
Oppervlak bedrijventerrein
Door BOM gerealiseerd 180 ha. (netto) = per ha. O.b.v. verhoudingen bedrijventerreinen 1.295 ha. (bruto) = per ha. Totale berekende opgave; 3.785 ha. 18.146,68.685.328,-

Kosten in €
23.500.000,130.500,23.500.000,-

De hier gegeven benadering leidt tot een totaal aan kosten voor de herstructurering van bedrijventerreinen in Noord-Brabant van circa € 68,5 mln. Op basis van de samenhang met de gestelde ambitie met betrekking tot de processturing van de herstructurering van bedrijventerreinen, stelt BOM Bedrijventerreinen BV zich ten doel circa een derde van de opgave te behandelen. Een bijdrage van € 23,5 mln. van de Provincie Noord-Brabant geeft een kwalitatieve impuls aan 1.295 hectare bedrijventerrein en daarmee wordt de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen teruggebracht.

4.4.4 Risico’s
Ten aanzien van BOM Bedrijventerreinen BV zijn de volgende risico’s – in een willekeurige volgorde - te benoemen: 1) Evenals bij de vierde afdeling, is er sprake van een competentierisico. Participeren in aankoop, verhuur, verkoop en herontwikkeling van vastgoed vereist een hoge mate van expertise en kennis op dit terrein. In paragraaf 4.4.2 is gewezen op de kritische succesfactoren van het te ontwikkelen participatiebeleid, waarvoor goed ondernemerschap van belang is. Het ontbreken daarvan zal leiden tot andere uitkomsten van het hierboven beschreven simulatiemodel. De BOM zal door het aantrekken van een ervaren directeur dit risico minimaliseren. 2) In de sfeer van de financiële aansprakelijkheid kan het volgende worden opgemerkt. BOM Bedrijventerreinen BV zal – zoals hiervoor is uiteengezet – bij voorkeur bij de uitvoering van de herstructureringsprojecten zich bedienen van SPV’s. In de juridische uitwerking daarvan zal te allen tijde de financiële aansprakelijkheid worden beperkt tot het niveau van BOM Bedrijventerreinen BV. Dat wil zeggen dat de NV BOM en de Provincie in de operationele sfeer van de BV buiten de aansprakelijkheid worden gehouden. In de praktijk zijn daarvan vele voorbeelden bekend. In het algemeen wordt gebruik gemaakt van zogeheten CV/BV-constructies. Bij gebruikmaking van een commanditaire vennootschap (CV), is BOM Bedrijventerreinen BV in haar hoedanigheid van commanditaire vennoot beperkt tot

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

28

haar inbreng, te weten het gestorte kapitaal. BOM Bedrijventerreinen BV zal niet rechtstreeks als beherend vennoot in een CV participeren, omdat zij alsdan hoofdelijk aansprakelijk is voor alle schulden van de CV. Kortom, in termen van financiële aansprakelijkheid is de operationele handelwijze van de BV – met behoud van maximale sturing – beheersbaar te houden tot de maximale inbreng. Een bijkomend effect daarvan is dat er geen additioneel financieel risico voor de geldschieters (NV BOM en Provincie) is. 3) In paragraaf 4.3.4 is gewezen op het gevaar van planrisico’s. Hiermee wordt bedoeld dat de doelstellingen van dit ondernemingsplan (37 plannen en herstructurering van 1295 hectare) niet worden behaald. Dit belangrijke risico doet zich in beginsel al voor in het traject dat voorafgaat aan de participatiebeslissing, maar kan zich ook voordoen tijdens de realisatiefase. Dit kan omdat partijen niet (meer) tot overeenstemming komen, dan wel het project niet (meer) financieel haalbaar is of anderszins. Er kan ook sprake zijn van omstandigheden die de BOM niet in haar projecten kan beïnvloeden (exogene projectvariabelen). Te denken valt daarbij aan het ontvallen van belangrijke financiële doelbijdragen van overheidszijde dan wel maatschappelijke ontwikkelingen die minder ruimtedruk (dan verwacht) leggen op bedrijventerreinen. In voorkomende gevallen zal de BOM in overleg treden met haar beide aandeelhouders, om te bezien of bijstelling van het in dit plan neergelegde ambitieniveau noodzakelijk is. 4) De werkwijze van BOM Bedrijventerreinen BV (alsmede voor de vierde afdeling, zie paragraaf 4.3.4) dienen vanzelfsprekend inpasbaar te zijn binnen de Europese regelgeving inzake mededinging. Hierover is advies ingewonnen bij diverse specialisten. Naar het oordeel van de BOM is de beschreven uitvoering in dit ondernemingsplan en de rol van de BOM volledig in lijn daarmee. Voorzover op operationeel niveau zich aspecten voordoen, die raakvlakken hebben met deze materie, zal conform de daarvoor geldende richtlijnen worden gehandeld. Ten aanzien van de inzet van de beschreven instrumenten in dit plan kan nog het volgende worden opgemerkt. Op de eerste plaats is het inzetten van organiserend vermogen en het ontsluiten van specifieke kennis voor alle belanghebbenden, welke kennis is opgebouwd als gevolg van de projectervaringen, een rechtstreeks gevolg van de uitvoering van provinciaal beleid. Dit beleid verlangt immers dat zorgvuldig ruimtegebruik in onze provincie wordt bewerkstelligd. Doordat de markt de herstructureringsopgave nauwelijks oppakt, is er sprake van een marktfalen. Dit is apert merkbaar bij de aanpak van de BOM in de initiatieffase. In deze fase ontbreekt het aan sturende initiatieven. Later in de planvorming treden wel marktpartijen toe. Daarom heeft de BOM nadrukkelijk ervoor gekozen om de uitvoering over te laten aan marktpartijen en in dat stadium voor zichzelf geen actieve rol te eisen. Daarvoor zijn er twee redenen. De BOM draagt daarvan eenvoudigweg niet de kennis en bovendien is er geen sprake meer van marktfalen. In de realisatiefase beperkt de BOM zich tot de inzet van haar tweede instrument: financiële participatie. Daarbij wordt overigens marktconform geparticipeerd. Dat wil zeggen dat de BOM geen middelen (via de SPV) ter beschikking stelt die een verkapte prijssubsidie aan een individuele ondernemer inhouden. Dus wordt ook geen steun verleend aan een individuele ondernemer. Het verhuren en verkopen van onroerende zaken geschiedt op een marktconforme wijze. Voorts is de BOM van mening dat de werkzaamheden van dit plan het karakter hebben van een ‘dienst van algemeen economisch belang’ (zie hiervoor de mededelingen van de Europese Commissie 2001/C17/04). Immers, de BOM voert een publieke missie uit (provinciaal beleid), waarbij de noodzaak is ingegeven door marktfalen. Zonder de katalyserende werkwijze van de BOM zal niet de beoogde 1.295 hectare bedrijventerrein worden geherstructureerd. Vanzelfsprekend is de Provincie uiteindelijk het orgaan dat de criteria van ‘dienst van algemeen economisch belang’ zelfstandig dient te beoordelen.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

29

5) Vaststaat dat BOM Bedrijventerreinen BV zich begeeft in een werkveld, dat uiterst complex is en veelal omgeven is met grote risico’s. Om de operationele risico’s in kaart te brengen te brengen is een specialistische risico- en gevoeligheidsanalyse uitgevoerd, het betreft de zogeheten Monte Carlo analyse. Een belangrijke conclusie is dat de analyse inzicht geeft in de meest kritische succesfactoren van het participatiebeleid, te weten: • de huur; • de bouwkosten; • bruto aanvangsrendement bij vastgoedexploitatie; • verwervingsprijs; • rente van de vastgoedfinanciering. Dat de risico’s groot zijn, wordt onderstreept door de concluderende bevinding uit de analyse: de kans is 65% dat de restwaarde van de investering van de Provincie (zijnde € 6,5 mln.) negatiever uitvalt. Deze benoemde kritische succesfactoren noodzaken tot een scherpe beoordeling van participatievoorstellen en een adequate informatievoorziening naar de aandeelhouders van de onderneming. In het ‘huishoudelijk reglement’ bij de statuten van de BV zullen hiervoor voorzieningen worden getroffen. Daarbij moet in ieder worden gedacht aan maximering van de participatiebedragen per project en een evenwichtige spreiding van de participatieportefeuille.

Ondernemingsplan BOM Bedrijventerreinen

30