Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg Telefoon (033) 286 82 11 Fax (033) 286 82 00 Amsterdam, Drachten, E-mail info @ inbo.com Eindhoven, www.inbo.com Rijswijk, Woudenberg

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

opdra c h t gever

Gemeente Vianen de heer P. Jansen Postbus 46 4130 EA VIANEN
da t um

15 maart 2006
proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen
re f ere n t i e

RB/410/P04318
advise urs

Rogier Boogaard, Peter Sluijs en Arnold Meijer
s t a t us

definitief
copyrigh t

© Inbo BV

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Inhoud
1 Inleiding................................................................................................................................................ 2
1.1 1.2 1.3 Achtergrond........................................................................................................................................... 2 Doel .......................................................................................................................................................... 3 Aanpak en opzet................................................................................................................................... 5 Huidige situatie .................................................................................................................................... 6 SWOT-analyse ....................................................................................................................................... 7 Van knelpunten naar kansen............................................................................................................ 8 Conclusie.............................................................................................................................................. 10 Ambitie ................................................................................................................................................. 11 Visie ....................................................................................................................................................... 11 Conclusie.............................................................................................................................................. 13 Segmentering: acht zones.............................................................................................................. 14 Zone 1: A27-zone ............................................................................................................................. 15 Zone 2: Hagenweg (entree) ........................................................................................................... 16 Zone 3: Stuartweg ............................................................................................................................ 18 Zone 4: middengebied De Hagen................................................................................................. 19 Zone 5: Waterzone ........................................................................................................................... 20 Zone 6: De Limiet .............................................................................................................................. 21 Zone 7: noordoosthoek De Biezen............................................................................................... 22 Zone 8: zuidoosthoek De Biezen .................................................................................................. 23 Acties t.b.v. gehele bedrijventerrein ........................................................................................... 25 Acties per zone .................................................................................................................................. 26

2

Uitgangssituatie ................................................................................................................................. 6
2.1 2.2 2.3 2.4

3

Ambitie en visie ............................................................................................................................... 11
3.1 3.2 3.3

4

Segmentering ................................................................................................................................... 14
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

5

Strategie ............................................................................................................................................ 25
5.1 5.2

6

Vervolgstappen ................................................................................................................................ 31

Bronnen ....................................................................................................................................................... 32

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 1/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

1 Inleiding
1.1 Achtergrond
Het bestaande bedrijventerrein Vianen, dat ontwikkeld is vanaf de jaren zestig, is volledig uitgegeven. In de gemeente Vianen is daardoor de gronduitgifte aan bedrijven al een aantal jaren niet meer mogelijk met als gevolg dat de economische ontwikkeling sterk onder druk is komen te staan. Om de verdere economische ontwikkeling van Vianen mogelijk te maken, is de gemeente Vianen gestart met de herstructurering van het bestaande bedrijventerrein Vianen en zal een nieuw bedrijventerrein – Gaasperwaard – worden ontwikkeld. Bedrijventerrein Vianen is gelegen aan de zuidoostkant van Vianen. Aan de westkant wordt het terrein begrensd door het Merwedekanaal en aan de oostkant door de A27. De A2 splitst het gebied in tweeën. Het noordelijk deel is De Hagen en het zuidelijk deel is De Biezen.
Figuur 1.1 ligging De Hagen (1) en De Biezen (2)

1

2

Herstructureringsproces is in gang gezet De gemeente Vianen is op een daadkrachtige wijze gestart met de aanpak van de herstructurering. In 2002 is een plan van aanpak opgesteld (ETIN Adviseurs, 2002), waarin verschillende voorstellen voor oplossingrichtingen en projecten zijn gedaan. Een aantal voorstellen is direct door de gemeente opgepakt, waaronder de aanleg van extra parkeerplaatsen. Ook is de gemeente gestart met de opzet van een dynamisch verkeersmodel, waarmee de huidige en toekomstige verkeersstromen over het terrein in kaart zijn gebracht.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 2/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Het projectenplan is gereed en parkmanagement gaat van start Om het proces van herstructurering aan te sturen is een projectorganisatie opgezet. De projectorganisatie heeft samen met het bedrijfsleven het draagvlak onderzocht van de voorstellen en projecten uit het Plan van Aanpak. Dit heeft geresulteerd in het rapport “Kansrijke revitaliseringsprojecten op bedrijventerrein Vianen: projectplan, januari 2004”. Ook het advies over het oprichten van een parkmanagementorganisatie is gereed en ten uitvoer gebracht (VIAGEA, april 2004). Met welke projecten starten en hoe van de grond krijgen? Ten aanzien van de revitaliseringsprojecten constateert Vianen dat, mede door het mislopen van de TIPP-subsidie van de provincie Utrecht 1, niet alle projecten kunnen worden uitgevoerd. Er is derhalve een prioritering nodig. Daarnaast geldt dat sommige projecten niet gemakkelijk kunnen worden opgepakt. Dit heeft verschillende oorzaken, soms omdat de huidige bestemmingsplannen geen sturingskader bieden, of omdat bijvoorbeeld grond moet worden verworven en/of ontwikkelingspotenties van een locatie niet helder zijn.

1.2 Doel
Een integrale lange termijn visie en een heldere ontwikkelingsstrategie ontbreken De focus bij de herstructurering ligt tot nog toe vooral op concrete, met name civiele projecten. Met name een goede visie op de segmentering van het terrein ontbreekt. Om de herstructurering van bedrijventerrein Vianen op de lange termijn te garanderen heeft de gemeente aangegeven behoefte te hebben aan een ontwikkelingsdocument met een visiedeel en een ontwikkelingsstrategie, waarin staat vermeld wat, wanneer wordt aangepakt (zie figuur 1.2).
Figuur 1.2 relatie tussen ontwikkelingsvisie, projecten en thema’s herstructurering

Ontwikkelingdocument: Visie lange termijn integraal perspectief inspirerend, creatief ontwikkelingsstrategie

Projecten korte en middellange termijn sectoraal / specifiek concreet, uitvoeringsgericht

The ma’s segmentatie bereikbaarheid, parkeren ruimtelijke kwaliteit beeldkwaliteit duurzaamheid parkmanagement en beheer

1

Wel is 1,8 miljoen euro uit provinciale middelen beschikbaar voor het bedrijventerrein

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 3/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Behoefte aan één nieuw bestemmingsplan voor het gebied is urgent De huidige bestemmingsplannen in het gebied zijn sterk verouderd. Zo dateert bestemmingsplan de Hagen uit 1974 en de Biezen uit 1969. Dit betekent dat de voorschriften verouderd zijn. Ook bevatten de bestemmingsplannen geen duidelijke segmentering. Hierdoor is de herkenbaarheid van bedrijven op het terrein gering, omdat allerlei typen bedrijven door elkaar heen gevestigd zijn. De gemeente Vianen geeft tevens aan naar een lagere milieubelasting toe te willen voor het terrein.
In 1995 heeft een herziening van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan plaats gevonden. Deze herziening geldt als een ‘noodverband’, onder meer omdat verkeerde gebruiksbepalingen zijn opgenomen. Het ontwikkelingsdocument is de basis voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor bedrijventerrein Vianen. Bovendien dient het ontwikkelingsdocument als toetsings- en sturingskader voor de herstructureringsprojecten van de gemeente, bij de vestiging van bedrijven én van (bouw)plannen van ontwikkelaars en individuele bedrijven.

Een inspirerend ontwikkelingsdocument Samengevat heeft het document de volgende functies: - toetsings- en sturingskader voor concrete projecten (van gemeente en marktpartijen); - ontwikkelingsstrategie voor de korte en de lange termijn; - basis voor het maken van een nieuw bestemmingsplan; - inspirerend document richting alle betrokkenen (overheid en markt).
We behandelen de volgende onderwerpen in het ontwikkelingsdocument: - ruimtelijke structuur; - segmentering: bepalen per deelgebied van het gewenste kwaliteitsniveau (hoogwaardig, laagwaardig, etc) en de doelgroepen (naar omvang, branche); - project-, herstructurerings- en transformatiegebieden (korte en lange termijn);

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 4/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

1.3 Aanpak en opzet
De visie is totstandgekomen in 2005. Om tot de visie te komen zijn een aantal – nauw met elkaar samenhangende – inhoudelijke en procesmatige stappen doorlopen.

Inhoudelijk Inhoudelijk zijn de volgende stappen doorlopen: 1. Het benoemen van de uitgangssituatie door het in kaart brengen van de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen van De Hagen/De Biezen. Dit is gebeurd aan de hand van een ruimtelijk-functionele analyse van het terrein en de omgeving en een enquête onder alle ondernemers op het terrein (hoofdstuk 2). 2. Op basis van de sterkten en zwakten is voor het bedrijventerrein de ambitie benoemt en een visie voor de lange termijn opgesteld (hoofdstuk 3). 3. Vanuit de geformuleerde visie is een segmentering voor het bedrijventerrein opgesteld. Per segment zijn hierin de doelgroepen, de gewenste uitstraling en de noodzakelijke acties om tot het wensbeeld te komen benoemd(hoofdstuk 4). 4. Het bepalen van een strategie door middel van het uitwerken van een aantal concrete acties voor het bedrijventerrein. Deze acties dragen bij aan de lange termijn visie. Het projectenboek zoals door ETIN opgesteld is zoveel als mogelijk uitgangspunt geweest bij het bepalen van de acties (hoofdstuk 5). 5. Het benoemen van de mogelijke vervolgstappen om het document als volledig onderlegger te laten dienen voor het nieuwe bestemmingsplan (hoofdstuk 6).
De visie en de segmentering dienen samen als toetsings- en sturingskader voor de gemeente Vianen. De strategie beschrijft op welk termijn welke actie moet worden ondernomen.

Procesmatig Bij de procesmatige aanpak heeft het creëren van draagvlak binnen de gemeente en bij de ondernemers centraal gestaan. Daartoe is een werkgroep-klankbordgroep opgezet. Hierin zijn de gemeente Vianen met betrokken afdelingen en wethouder, de provincie Utrecht en de Kamer van Koophandel vertegenwoordigd. De resultaten van iedere inhoudelijke stap zijn voorgelegd en besproken met de leden van de werkgroepstuurgroep. Het eindresultaat is vervolgens voorgelegd aan B&W en gepresenteerd aan het college (Commissie Grondgebied).

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 5/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

2 Uitgangssituatie
2.1 Huidige situatie
Bedrijventerrein Vianen heeft te maken met veroudering van de bedrijfspanden. De levenscyclus van het terrein is in de eindfase gekomen. De ligging biedt daarentegen wel weer nieuwe kansen voor de toekomst. De volgende aspecten bepalen het profiel van het terrein op dit moment: ! Ligging aan A2 en A27 ! Grote diversiteit aan type bedrijven: diensten, handel, transport & distributie, industrie & productie, lokaal/regionaal, nationaal en internationaal ! De Hagen: mix van kleinschalig en grootschalig ! De Biezen: nadruk op grootschalig
Figuur 2.1 Bebouwingsstructuur en verkeersstructuur Bedrijventerrein Vianen

De bebouwingsstructuur toont de verschillen in bedrijvigheid en uitstraling tussen de terreinen De Hagen en De Biezen. De interne wegenstructuur laat zien van welk belang de centrale as is die beide terreinen verbindt.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 6/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

2.2 SWOT - analyse
Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden om het terrein te revitaliseren hebben wij een sterkte-zwakte analyse uitgevoerd. In onderstaande tabel staan de belangrijkste uitkomsten weergegeven.
Tabel 2.1 Sterkten, zwakten, kansen, bedreigingen

Sterk ! Centrale ligging ! Aanwezigheid landelijk en internationaal opererende bedrijven ! Diversiteit type bedrijven ! Ruimtelijke opzet van De Biezen

Kansen ! Nieuw bestemmingsplan: versterken profiel ! Nieuwe beeldkwaliteitseisen: bijv. rooilijn ! Herontwikkeling vrijkomende kavels ! Splitsen ontsluiting De Hagen en De Biezen ! Uitbreiden parkmanagement

Zwak ! Geen variëteit in vestigingsmilieus ! Rommelige bebouwingsstructuur (met name op De Hagen) ! Geen presentatie richting snelweg ! Leegstand ! Buitenopslag in het zicht ! Onderbenutting haven en waterkant Bedreigingen ! Niet ontstaan van een duidelijk profiel
! ! ! ! ! Toepassen huidige milieueisen Toenemende leegstand door veroudering Verminderen externe bereikbaarheid in spits Vastlopen interne ontsluiting Toenemende parkeerdruk

bron: Bedrijventerrein Vianen: een plan van aanpak voor herstructurering (ETIN, 2003), analyse Inbo, gemeente Vianen

Uit de analyse komt naar voren dat het terrein regionaal en landelijk een positie heeft verworven. De locatie aan twee belangrijke snelwegen is uniek te noemen. Hier bieden zich kansen aan om in samenhang met een aantal gemeentelijke acties te zorgen voor een upgrade van het terrein. De problemen waar het terrein mee kampt zijn ook al omschreven in het ETIN rapport “Een plan van aanpak tot herstructurering” (ETIN, 2002). Voor zowel De Hagen als De Biezen geldt dat de belangrijkste knelpunten betrekking hebben op de ruimtelijke inrichting, de voorzieningen en het parkeren. De ruimteproblematiek op het bedrijventerrein is groot. De uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijfsruimte en/of parkeerruimte zijn volgens het gevestigde bedrijfsleven vrijwel volledig uitgenut.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 7/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

2.3 Van knelpunten naar kansen
Vanuit de SWOT-analyse hebben wij een ‘knelpunten kaart’ opgesteld. Schetsmatig is aangegeven waar problemen zich voordoen. Indirect worden hiermee ook mogelijkheden om het terrein te verbeteren aangegeven. Belangrijke constatering is dat de fijnmazige – maar onduidelijke – opzet op het terrein De Hagen meer urgente problemen met zich meebrengt dan de ruime – en heldere – opzet van de Biezen.
Figuur 2.2 Knelpunten kaart

Pallisade goede uitstraling

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 8/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Nu de knelpunten op een rij zijn gezet kunnen we vanuit de bestaande situatie de kansen in beeld brengen. De vraag hierbij is of bovengenoemde knelpunten ook mogelijkheden bieden om naar een nieuwe indeling voor het terrein te gaan. De fijnmazige structuur van De Hagen, de grotere schaal van De Biezen, de insteekhaven en het extensieve gebruik van enkele delen van het terrein zijn aspecten die in de nieuwe opzet van het terrein kunnen worden ‘gebruikt’.
Figuur 2.3 Kansen kaart

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 9/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

2.4 Conclusie
Bedrijventerrein Vianen heeft een aantal knelpunten dat ervoor zorgt dat het functioneren van de bedrijvigheid op het terrein onder druk komt te staan. De belangrijkste hiervan zijn de beperkte profilering naar buiten toe, de doodlopende wegen op De Hagen, de toenemende parkeerdruk, het extensieve gebruik op deellocaties en de leegstand. Aanpak van deze knelpunten is dan ook noodzakelijk om verloedering op het terrein tegen te gaan. Dit risico is door de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein in Vianen – Gaasperwaard – dan ook duidelijk aanwezig. Bedrijventerrein Vianen heeft echter ook duidelijke kansen om het functioneren van het terrein op niveau te houden en zelfs te verbeteren. De centrale ligging in Nederland en de unieke ligging aan twee belangrijke snelwegen zijn hiervoor de belangrijkste redenen. Met het opstellen van een duidelijke visie op het terrein voor de toekomst is het mogelijk de belangrijkste knelpunten weg te nemen. Zo kan het extensieve gebruik van een aantal locaties worden benut voor herontwikkeling. Verder kan de aanleg van een rondweg op De Hagen de verkeersstructuur op het terrein verbeteren en tevens kansen bieden langs deze weg een nieuw, meer hoogwaardig bedrijfsmilieu te realiseren.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 10/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

3 Ambitie en visie
3.1 Ambitie
De betrokken partijen zijn allemaal doordrongen van de noodzaak het bedrijventerrein nu aan te pakken. Op hoofdlijnen is er consensus over de toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein. De partijen hebben daarnaast specifiek een aantal zaken benoemd die zij belangrijk vinden c.q. constateren voor het bedrijventerrein. Deze aspecten zijn zoveel mogelijk opgenomen in de toekomstvisie.
Quotes uit interviews met betrokken partijen: Gemeente Vianen “bedrijfswoningen op lange termijn afbouwen” Provincie Utrecht “behoud van zware bedrijvigheid (milieucategorie 5)” Ondernemers Vereniging Vianen “noodzaak revitalisering hoogst op De Hagen” Kamer van Koophandel Utrecht “PDV op het terrein gericht bestemmen” Rendant “markt voor kantorenfunctie op het terrein”

Uit de input van de betrokken partijen en onze analyse is de visie en bijbehorende ambitie geformuleerd. Het bedrijventerrein is kansrijk en heeft een aantal kenmerkende kwaliteiten. In de SWOT-analyse zijn deze beschreven. De ruimtelijke analyse geeft ook direct aanleiding om keuze’s te maken voor de uiteindelijke ontwikkelingsrichting van het terrein. De ambitie is om de Hagen/de Biezen om te vormen tot een modern en representatief werkgebied met een uitstekende bereikbaarheid door de strategische ligging in het snelwegennetwerk. Bedrijven in de handel, productie, transport en dienstverlening functioneren uitstekend op de Hagen/de Biezen, mede door de heldere ontsluiting van het terrein, de aantrekkelijk vormgegeven groenvoorzieningen en een scala van functionele tot representatieve vestigingsplekken. Via parkmanagement blijft de ruimtelijke kwaliteit op een hoog niveau en profiteren bedrijven van collectieve voorzieningen.

3.2 Visie
Vanuit de omschreven ambitie en de analyse uit de vorige fase is het terrein wederom onder de loep genomen. Om de ambitie te bewerkstelligen is het ons inziens noodzakelijk om onderscheid te maken naar verschillende vestigingsmilieus. Deze profilering zorgt voor de gewenste herkenbaarheid en uitstraling.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 11/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Aan de A27 ontstaat een nieuw, meer representatief vestigingsmilieu, aansluitend op de kantoren die hier al gevestigd zijn. Evenwijdig aan de A27 komt een nieuwe randweg, zodat de ontsluiting van De Hagen en De Biezen wordt gescheiden. De interne ontsluiting op De Hagen verbetert door het doortrekken van de Witboomweg en De Korte Dreef. Door herprofilering van de Stuartweg/ De Limiet ontstaat een duidelijk centrale as van het bedrijventerrein. De opzet van De Biezen blijft in de toekomstvisie in grote lijnen in tact. Tot slot wordt in de visie een nieuwe relatie aangegaan met het water: langs het water ontstaat de mogelijkheid een vestigingsmilieu te realiseren dat meer hoogwaardige bedrijven aantrekt vanwege de omgevingskwaliteit van deze zone. Hiermee krijgt de visuele kwaliteit van dit gebied een impuls.
figuur 3.2 Toekomstvisie de Hagen/de Biezen

De Hagen

D e Bi e ze n

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 12/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

3.3 Conclusie
In de ambitie voor Bedrijventerrein Vianen staat de diversiteit van het terrein centraal, maar wordt gezocht om binnen de diversiteit meer homogene vestigingsmilieus te creëren. Op deze manier kan het bedrijventerrein optimaler profiteren van zijn strategische ligging aan twee snelwegen. Om meer homogeniteit binnen de diversiteit te bereiken is voor het terrein een segmentering opgesteld. Deze is in het volgende hoofdstuk uitgewerkt.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 13/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

4 Segmentering
4.1 Segmentering: acht zones
Om het profiel van het bedrijventerrein te versterken is het gewenst tot een heldere segmentering van het terrein te komen. Met de toekomstvisie als uitgangspunt hebben wij acht zones gedefinieerd, die wat opzet en uitstraling meer homogeen zijn, maar op het niveau van het gehele terrein wel recht doen aan de diversiteit van de bedrijvigheid op het terrein.
figuur 4.1 Segmentering bedrijventerrein Vianen

2

3 4 5 1

7 5 6 8

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

A27-zone Hagenweg (entree) Stuartweg Middengebied Waterzone De Limiet Noordoosthoek Zuidoosthoek

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 14/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Om de beoogde segmentering te bereiken zijn meerdere aanpassingen noodzakelijk, uiteenlopend van eenvoudig tot ingrijpend. Per zone geven wij aan op welk niveau deze aanpassingen noodzakelijk zijn. Daarbij maken wij onderscheid tussen project-, herstructurerings- en tranformatiegebieden. In een projectgebied zijn de ingrepen relatief eenvoudig en gericht: de huidige situatie blijft in grote lijnen gehandhaafd. In een herstructureringsgebied zijn de ingrepen grootschaliger en complexer, maar blijft wel de bedrijfstypologie in de zone grotendeels hetzelfde. In een transformatiegebied vindt een duidelijke verandering van de bedrijfstypologie plaats, wat ingrijpende wijzigingen met zich meebrengt.

4.2 Zone 1: A27-zone 4.2.1 Huidige situatie
Zone 1 ligt direct aan de A27, op bedrijventerrein De Hagen. Momenteel is de zichtbaarheid van de bedrijven op deze locatie nog beperkt door de bomenrand die tussen snelweg en het bedrijventerrein zijn geplaatst. Op de locatie zijn momenteel al veel kantoren gevestigd, maar ook andere type bedrijven zoals een betonbedrijf vallen binnen de zone.

4.2.2 Visie
Deze zone is zeer geschikt voor kantoorachtige bedrijven, gezien de directe ligging aan de snelweg. De zone kenmerkt zich door een hoogwaardige uitstraling en vormt daarmee het visitekaartje van het terrein vanaf de snelweg. De zone kent een clustering van kantoren en bedrijven met een grote kantoorcomponent (meer dan 50%). De maat van de gebouwen is dusdanig dat deze opvallen vanaf de snelweg.
Tabel 3.1 Kenmerken zone 1 Type gebouwen ! ! ! kantoorachtig, bedrijven met grote kantoorcomponent Kavelgrootte: 2.000 – 5.000 m2 Oppervlak pand: 2 3.000 – 10.000 m bvo

Type bedrijvigheid (sbi - code)
! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! Uitgeverijen: kantoren (221) Bouwnijverheid: m.n. kantoren (45) Groothandel en handelsbemiddeling: kantoren (511) Dienstverlening t.b.v. vervoer: kantoren (6322-6323, 633-634) Telecommunicatiebedrijven (642) Financiële instellingen (65-67) Computerservice- en informatietechnologie (72) Speur- en ontwikkelingswerk (73) Overige zakelijke dienstverlening (74) Openbaar bestuur (75) Bedrijfs- en werknemersorganisaties (9111)

Milieucategorie 1-2

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 15/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Voordeel van de clustering – naast de representatie functie voor het gehele terrein – is dat het bedrijventerrein een interessantere vestigingslocatie wordt voor kantoorhoudende organisaties. Deze organisaties vinden in veel gevallen een representatieve uitstraling belangrijk.

4.2.3 Acties
Om van de A27-zone het visitekaartje van het bedrijventerrein te maken zijn de volgende acties nodig: ! aanleg nieuwe Randweg + verplaatsen parkeerplaats voor vrachtwagens; ! aanleg rotonde Randweg-Stuartweg; ! doortrekken Korte Dreef naar Industrieweg; ! doorbreken groenstructuur richting A27; ! doorsteek parkeergarage Korte Dreef naar nieuwe Randweg; ! herontwikkelen locaties naar kantoorlocaties. De boven beschreven acties maken de A27-zone tot een deels project - en deels transformatiegebied. Ten noorden van de Lange Dreef bestaat al een kantorencluster en dit deel is derhalve een projectgebied; ten zuiden van de Lange Dreef is herontwikkeling van locaties aan de orde, waarmee dit deel een transformatiegebied is.

4.3 Zone 2: Hagenweg (entree) 4.3.1 Huidige situatie
Zone 2 vormt de entree van bedrijventerrein De Hagen. Op deze locatie zijn momenteel vooral groothandelsbedrijven en enkele publieksgerichte functies gevestigd. Sommige bedrijfspanden in de zone zijn recentelijk opgeknapt, waarmee de uitstraling is verbeterd. Aan de overkant van de Hagenweg ligt een woonwijk.

4.3.2 Visie
Deze zone vormt de feitelijke entree van bedrijventerrein De Hagen. Bij deze strook past daarom ook een representatieve uitstraling. Gezien de ligging bij de entree is de locatie zeer geschikt voor publieksgerichte functies of functies die veel bezoekers genereren. Hiermee wordt voorkomen dat op het bedrijventerrein zelf extra verkeersbewegingen ontstaan. Perifere/volumineuze detailhandel – bijvoorbeeld bouwmarkten – en groothandel (geen opslag) passen daarom goed in deze zone. Deze invulling sluit aan op ontwikkelingen die nu zich nu al voordoen (vestiging Home Deco Center en Formido).

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 16/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Belangrijk is dat de bedrijfspanden zich aan de voorzijde presenteren: deze zijde heeft een representatieve uitstraling. Op de niet-zichtlocaties in de zone – de achterzijden van de bedrijfskavels – kan de opslag plaatsvinden, als wel de niet-publieksgerichte functies een plek krijgen.
Tabel 3.2 Kenmerken zone 2 Type gebouwen ! ! Bedrijfsgebouwen met uitstraling, showrooms Kavelgrootte: 2 4.000 – 6.000 m

Type bedrijvigheid (sbi - code)
! Groothandel en handelsbemiddeling, alleen cat. 1-2 (511, 5121-5122, 5125-514, 5156, 5162, 517) Volumineuze detailhandel en reparatie t.b.v. particulieren, zoals bouwmarkten e.d. (5211/2, 5246/9)

Milieucategorie 1-2

!

De omvang van zone 2 kan door de verwachte vraag groter uitvallen dan alleen de zone langs de Hagenweg. De gemeente wil nadrukkelijk concurrentie met bestaande detailhandel in het centrum voorkomen: om deze reden werkt de gemeente alleen mee aan vestiging van Viaanse bedrijven die elders in de gemeente weg moeten of in de knel zitten, dan wel bedrijven die een meerwaarde voor de detailhandelsstructuur betekenen. De gemeente zet hiermee duidelijk in op – binnen de juridische mogelijkheden – regulering van de volumineuze detailhandel: nieuwe vestigers worden getoetst aan de bestaande detailhandelsstructuur in Vianen.

4.3.3 Acties
Om de zone Hagenweg meer te laten fungeren als entree van het bedrijventerrein zijn de volgende acties nodig: ! representatie bedrijfspanden verhogen; ! bewegwijzering, zoals entreebord plaatsen bij begin Stuartweg; ! doorbraak achterkanten bij insteekhaven: openbare ontsluitingsroute langs haven; ! faciliteren verplaatsen van bedrijven die niet aansluiten bij de de visie voor de Hagenweg. De acties in de zone Hagenweg zijn hoofdzakelijk gericht op de versterking van de bestaande situatie, zonder in te grijpen in de structuur van de locatie. Dit gebied is daarmee te definiëren als een projectgebied.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 17/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

4.4 Zone 3: Stuartweg 4.4.1 Huidige situatie
Langs de Stuartweg zit momenteel veel verschillende bedrijvigheid: autoshowrooms, benzinepompstation, productiebedrijven en een insteekhaven.

4.4.2 Visie
Deze zone leent zich goed voor een autocluster. Qua type bebouwing (gebouwen met uitstraling, showrooms) sluit dit goed aan op zone 2. Op het bedrijventerrein zitten verspreid al meerdere autohandelaren en showrooms. Een clustering van deze bedrijven versterkt de potentie van deze sector (autoboulevard) en zorgt tegelijk voor een goed aanzicht langs de hoofdas van het terrein. Aandachtspunt is het parkeren van bezoekers, welke – om de kwaliteit te waarborgen – op eigen kavel plaats moet vinden.
Tabel 3.3 Kenmerken zone 3 Type gebouwen ! ! Bedrijfsgebouwen met uitstraling, showrooms Kavelgrootte: 2 500 – 3.000 m

Type bedrijvigheid (sbi - code)
! Handel/ reparatie van auto’s, motorfietsen; benzineservicestations (50), m.uv. autoplaatwerkerijen, autobeklederijen en autospuitinrichtingen (5020.4)

Milieucategorie 1-2

Een aantal autobedrijven is al langs de Stuartweg gevestigd. Deze bedrijven zijn een goed uitgangspunt voor de verdere invulling van deze zone. Aandachtspunt is de uitstraling van de autobedrijven. Om een goede autoboulevard te creëren is randvoorwaarden stellen aan de beeldkwaliteit van de bedrijfspanden noodzakelijk. Bedrijven die weinig uitstraling hebben passen beter in de naastgelegen zone (het middengebied).

4.4.3 Acties
De aanwezigheid van meerdere autobedrijven aan de Stuartweg is een goed vertrekpunt om een autoboulevard te realiseren. Hiervoor zijn echter nog wel de nodige acties noodzakelijk: ! faciliteren verplaatsen van bedrijven die niet aansluiten bij de visie voor de Stuartweg; ! representatie bedrijfspanden verhogen. De Stuartweg is een herstructureringsgebied: de bestaande bedrijfstypologie (autobedrijven) wordt verder uitgebouwd, waarbij in de acties de nadruk ligt op de representatie van de bedrijfspanden.
proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 18/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

4.5 Zone 4: middengebied De Hagen 4.5.1 Huidige situatie
Het bedrijventerrein kenmerkt zich momenteel door een grote diversiteit aan bedrijfsfuncties. Op het terrein zitten ook bedrijven met een zeer beperkte uitstraling van bedrijfskavel en pand.

4.5.2 Visie
In de middenzone kunnen de bestaande type bedrijven een plek krijgen. Functionaliteit staat in deze zone voorop. Gezien de huidige, fijnmazige structuur van dit gebied is deze zone vooral geschikt voor kleine en middelgrote bedrijven. De Lange Dreef loopt dwars door de zone heen. Deze goed ontsloten plek leent zich daarmee uitstekend voor een bedrijfsverzamelgebouw (kleine bedrijfsunits met werkplaats). De zone grenst daarnaast aan de ‘autoboulevard’ (Stuartweg). Op deze aangrenzende kavels passen daarom goed autobedrijven met een werkplaats voor onderhoud en reparatie.
Tabel 3.4 Kenmerken zone 4 Type gebouwen ! Functionele bedrijfspanden, kleine- en middelgrote bedrijfspanden Bedrijfsverzamelgebouw langs Lange Dreef Kavelgrootte: 2 500 – 5.000 m

Type bedrijvigheid (sbi - code)
Divers vestigingsmilieu: ! Bedrijven in milieucategorie 1 t/m 3 ! Productie (15-36) ! Bouwnijverheid (45) ! Handel/ reparatie van auto’s (50) ! Groothandel (51) ! Post- en koeriersdiensten (641) ! Milieudienstverlening: vuilophaal-, straatreinigingsbedrijven e.d., gemeentewerven (9000.2) ! Overige dienstverlening (93)

Milieucategorie 1-3

! !

4.5.3 Acties
De inrichting van deze zone komt in grote lijnen overeen met de huidige situatie. Belangrijk is een aantal knelpunten aan te pakken, te weten de parkeerproblematiek en de erfafscheiding. De volgende acties zijn daarom voor deze zone te benoemen:

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 19/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

! ! ! !

doortrekken Witboom naar Stuartweg; verbeteren kwaliteit en onderhoud groenvoorzieningen; aandacht voor de overgang van het middengebied naar de kantorenzone (ontwerpopgave); stimuleren verplaatsen bedrijven die niet aansluiten bij de visie voor het middengebied De Hagen.

De structuur en bedrijfstypologie in het middengebied blijft grotendeels hetzelfde. Deze zone is daarmee een projectgebied.

4.6 Zone 5: Waterzone 4.6.1 Huidige situatie
Het bedrijventerrein heeft nu weinig relatie met het Merwedekanaal. De bedrijven staan afgekeerd van het water. De overslagfunctie van de insteekhaven is zeer beperkt. Aan de overkant van het kanaal is een nieuw woongebied gekomen.

4.6.2 Visie
Wij verwachten dat het economisch belang van de creatieve sectoren in de toekomst verder toeneemt. De waterkant biedt de kwaliteit een bijzonder vestigingsmilieu te realiseren, gericht op de creatieve sector (grafische sector, architectenbureau’s, ICT en Research & Development). Deze – meest kleine – bedrijven hechten veelal waarde aan de specificiteit van hun locatie en bedrijfspand. Voordeel van deze lichte bedrijvigheid is dat het niet meer conflicteert met de woningbouwontwikkeling aan de andere kant van het kanaal.
Tabel 3.5 Kenmerken zone 5 Type gebouwen ! ! ! Kleinschalige, hoogwaardige bedrijfsgebouwen en kantoren Bedrijfsverzamelgebouw aan insteekhaven Kavelgrootte: 500 – 2.000 m2

Type bedrijvigheid (sbi - code)
! ! ! ! ! ! ! Uitgeverijen, drukkerijen en reproduktie van opgenomen media (22) Vervaardiging van medische en optische apparaten en instrumenten (33) Fabricage van munten, sieraden e.d. en vervaardiging van muziekinstrumenten (362-363) Bouwnijverheid (45) Telecommunicatiebedrijven (642) Computerservice- en informatietechnologie (72) Speur- en ontwikkelingswerk (73)

Milieucategorie 1-2

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 20/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Beeldkwaliteit is een belangrijk aandachtspunt voor de waterzone. Dit betekent onder meer dat waar de bedrijfskavels aan de straat grenzen geen achterkanten ontstaan. Voor het realiseren van de waterzone is transformatie van het gehele gebied noodzakelijk. De aanpassingen in deze zone zijn derhalve dermate ingrijpend dat nadrukkelijk sprake is van een lange termijn visie. De transformatie zal dan ook fasegewijs plaats moeten vinden.

4.6.3 Acties
De acties om het gebied gefaseerd te transformeren naar een hoogwaardig en bijzonder bedrijfsklimaat zijn: ! doortrekken Havenweg naar Eendrachtsweg en opwaardering Eendrachtsweg; ! faciliteren verplaatsen van bedrijven die niet aansluiten bij de visie voor de waterzone; ! benutten kwaliteit waterkant: oriëntatie panden richting water en bereikbaarheid insteekhaven vergroten; ! opwaarderen Havenweg. Zoals aangegeven verschiet de bedrijvigheid in de waterzone sterk van kleur, waarmee deze zone een transformatiezone is.

4.7 Zone 6: De Limiet 4.7.1 Huidige situatie
De bedrijvigheid langs de Limiet kent een grote variëteit: groothandel (o.a. de Makro), industrie, showrooms en kantoren. Daarnaast wordt een deel langs de Limiet extensief gebruikt.

4.7.2 Visie
De Limiet ligt in het verlengde van de Stuartweg. Deze centrale as van De Biezen kan daarom wat uitstraling van de bedrijvigheid het best aansluiten bij de Stuartweg. Dit houdt in kleine en middelgrote panden met de representatie gericht op de weg. De type bedrijvigheid is divers. De vergelijkbare uitstraling van de Stuartweg en De Limiet zorgt voor de verbinding van de twee delen van het bedrijventerrein met elkaar. Aan de westzijde grenst de zone met de bedrijven aan het kanaal. De schaal van de bedrijfskavels moet daarom aan deze kant van De Limiet aansluiten op de bedrijven in de waterzone.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 21/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Een ander aandachtspunt voor de bedrijfskavels aan de westkant van De Limiet is de afstand tot de mogelijk toekomstige woningbouwontwikkeling op de sportvelden locatie (overkant kanaal).
Tabel 3.6 Kenmerken zone 6 Type gebouwen ! Kleinschalige en middelgrote, bedrijfsgebouwen met een representatieve voorkant Kavelgrootte westzijde: 1.000 – 3.000 m2 Kavelgrootte oostzijde: 2 2.000 – 5.000 m

Type bedrijvigheid (sbi - code)
! ! ! ! Uitgeverijen, drukkerijen en reproduktie van opgenomen media (22) Productie: maximaal milieucategorie 3 (15-36) Bouwnijverheid (45) Groothandel en handelsbemiddeling (51)

Milieucategorie 1-3

! !

4.7.3 Acties
Belangrijk is dat er een goede overgang ontstaat tussen de waterzone en De Limiet. Een vergelijkbare schaal draagt hieraan bij, maar ook in de uitstraling van de bedrijfspanden moeten de twee zones aansluiting vinden. Aan de kant van De Limiet zijn de volgende acties nodig om tot opwaardering van deze zone te komen: ! aanleg trottoirs en een gemarkeerd of afgescheiden fietspad; ! faciliteren verplaatsen van bedrijven die niet aansluiten bij de visie voor De Limiet. De Limiet is net als de Stuartweg een herstructureringsgebied: de bestaande bedrijfstypologie verandert weinig. In de acties ligt de nadruk op de representatie van de openbare ruimte.

4.8 Zone 7: noordoosthoek De Biezen 4.8.1 Huidige situatie
In de driehoek tussen De Limiet, Marconiweg en Laanakkerweg zijn momenteel enkele grote bedrijven gevestigd, waaronder Miele.

4.8.2 Visie
De toekomstige bedrijvigheid kan wat type en schaal betreft het best aansluiten bij de huidige bedrijvigheid in het gebied: grootschalige bedrijven in de handel en transport met een nette representatie richting de weg.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 22/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Tabel 3.7 Kenmerken zone 7 Type gebouwen ! Grootschalige bedrijfspanden met representatieve uitstraling aan de weg Kavelgrootte: 2 5.000 – 20.000 m

Type bedrijvigheid (sbi - code)
! ! Groothandel en handelsbemiddeling (51) Vervoer over land (60)

Milieucategorie 1-3/4

!

4.8.3 Acties
De Miele-vestiging geldt als een goede norm voor het kwaliteitsniveau van deze zone. Acties om deze zone verder te versterken zijn: ! uitwerken opwaarderen voorkanten Laanakkerweg; ! beperkt doorbreken groenstructuur richting snelweg. De genoemde acties in de noordoosthoek van De Biezen zijn hoofdzakelijk gericht op de versterking van de bestaande situatie, zonder in te grijpen in de structuur van de locatie. Dit gebied is daarmee te definiëren als een projectgebied.

4.9 Zone 8: zuidoosthoek De Biezen 4.9.1 Typering
De zuidoosthoek van het bedrijventerrein wordt gevormd door verschillende type bedrijven en bijbehorende uitstraling. De kavels zijn over het algemeen vrij groot.

4.9.2 Doelgroepen
Het is belangrijk ruimte te blijven bieden aan bedrijven met een hogere milieucategorie (4, eventueel 5). Dit geeft Vianen een sterke concurrentiepositie in de regio. De zuidoosthoek van De Biezen is voor deze bedrijvigheid het meest geschikt, gezien de beperkte effecten die dit heeft op de rest van het bedrijventerrein. Ook de afstand tot andere functies (zoals wonen) maakt deze zone het meest geschikt voor de zwaardere bedrijvigheid. In deze zone wordt de grootschaligheid van de noordoosthoek voortgezet. Gezien de ligging in de uithoek van het terrein liggen de beeldkwaliteitseisen hier echter beduidend lager, met uitzondering van de bedrijven langs de Laanakkerweg (uitzicht op A2). In deze zone kunnen zich bedrijven in de zwaardere milieucategorieën vestigen. Ook bedrijven met veel buitenopslag passen het best op deze plek. Het algehele beeld van deze zone zal daarmee zeer divers zijn.
Tabel 3.8 Kenmerken zone 8

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 23/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Type gebouwen
! Middelgrote en grote, functionele bedrijfspanden. Langs Laanakkerweg meer representatieve uitstraling Bedrijfsverzamelgebouw langs De Limiet Kavelgrootte: 2 3.000 – 20.000 m

Type bedrijvigheid (sbi - code)
Divers vestigingsmilieu: ! Bedrijven in zwaardere milieucategorieën ! Productie (15-36) ! Bouwnijverheid (45) ! Handel/ reparatie van auto’s (50) ! Groothandel (51) ! Vervoer over land (60) ! Dienstverlening t.b.v. vervoer: veem- en pakhuisbedrijven, koelhuizen (6312) ! Post- en koeriersdiensten (641) ! Milieudienstverlening: vuilophaal-, straatreinigingsbedrijven e.d., gemeentewerven (9000.2) ! Overige dienstverlening (93)

Milieucategorie 1-4/5

! !

4.9.3 Acties
Voor deze zone zijn relatief weinig acties nodig. De volgende zijn te benoemen: ! uitwerken opwaarderen voorkanten Laanakkerweg; ! tussenstraten omvormen van ontsluitingsstraten naar alleen distributiestraten (afhankelijk van de omvang van de bedrijven/ kavels). De acties in de zuidoosthoek van De Biezen zijn net als in de noordoosthoek hoofdzakelijk gericht op de versterking van de bestaande situatie, zonder in te grijpen in de structuur van de locatie. Dit gebied is daarmee te definiëren als een projectgebied.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 24/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

5 Strategie
In dit hoofdstuk staat centraal hoe het geformuleerde ambitieniveau en de daaruit voortgekomen visie kan worden bereikt. In het vorige hoofdstuk is al kort aangegeven welke acties nodig zijn om de segmentering te bereiken. In dit hoofdstuk werken wij deze acties uit. Daarnaast benoemen wij een aantal acties die van toepassing zijn voor het gehele terrein. In de strategie zijn tevens de door ETIN benoemde acties opgenomen. De ontwikkelingsstrategie beschrijft wat, wanneer moet worden aangepakt om de toekomstvisie te realiseren. Wij benoemen de verschillende noodzakelijke en gewenste acties en geven hierbij een prioritering aan. Daarnaast is aangegeven op welke termijn de actie aan de orde komt. Een aantal acties met hoge prioriteit, meest die op korte of middellange termijn spelen, hebben wij financieel verder uitgewerkt.

5.1 Acties t.b.v. gehele bedrijventerrein
Er zijn vijf acties te onderkennen met een hoge prioriteit. Dit zijn de acties die een belangrijke bijdrage leveren aan het totstandkomen van de toekomstvisie voor het bedrijventerrein: herontwikkeling restlocaties, nieuwe bedrijvigheid aantrekken en initiatieven van ondernemers inpassen. Daarnaast betreffen het acties ter bevordering van de interne ontsluiting en de bewegwijzering. Veel acties worden momenteel al uitgewerkt door de stichting parkmanagement, zoals de bewegwijzering, vervoersmanagement, collectieve afvalverzameling en gezamenlijke inkoop van utilities. Deze acties zijn een goede start voor de opwaardering van het bedrijventerrein en geven daarmee een impuls aan de herontwikkeling. In tabel 5.1 staan de verschillende acties omschreven.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 25/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Tabel 5.1 Acties t.b.v. gehele bedrijventerrein

Prioriteit Hoge prioriteit: ! verbeteren tunnelverbinding onder A2 ! inventariseren ontwikkeling opties/ restlocaties door bedrijven ! verbeteren bewegwijzering bedrijventerrein en plaatsen informatiesysteem ! faciliteren nieuwe bedrijven ! inpassen initiatief nieuwe ondernemers ! hemelwaterafvoer verbeteren

Termijn* KT uitgevoerd KT

Opmerkingen plannen in uitwerking in uitwerking bij stichting parkmanagement gemeente: bedrijvenloket nieuwe aanvragen toetsen aan visie en nieuwe bestemmingsplan Sportlaan is net gedaan en bij Placotiweg wordt probleem momenteel aangepakt in uitwerking bij stichting parkmanagement in uitwerking bij stichting parkmanagement in uitwerking bij stichting parkmanagement invoeren regiotaxi in uitwerking bij stichting parkmanagement in uitwerking bij stichting parkmanagement in uitwerking bij stichting parkmanagement

in uitv. KT in uitv.

Midden prioriteit: ! onderzoek realiseren vervoersmanagement (pendelbusjes) ! verbeteren fietsverbindingen
! stimuleren groen omzooming rond open opslag ! verbeteren bereikbaarheid ! plaatsen webcams ter voorkoming van files op het terrein ! inventariseren collectief beheer groenvoorzieningen Lage prioriteit: ! collectieve afvalverzameling, -afvoer en -opslag ! gezamenlijke inkoop en gebruik van utilities

in uitv. KT MT KT in uitv. MT

in uitv. in uitv.

* in uitv. = in uitvoering, KT = korte termijn, MT = middellange termijn, LT = lange termijn

5.2 Acties per zone 5.2.1 A27-zone
Om tot realisatie van de A27-zone te komen is een aantal ingrepen in de infrastructuur essentieel, te weten de aanleg van een nieuwe randweg, het verplaatsen van de vrachtwagenparkeerplaats en de aanleg van een rotonde op de plek waar de nieuwe randweg aanhaakt op de Stuartweg. Om de representativiteit van de zone te verhogen is een betere zichtbaarheid van de gebouwen sterk gewenst. Dit kan worden bereikt door de groenstructuur langs de A27 op een aantal plaatsen te doorbreken.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 26/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Tabel 5.2 Acties A27-zone

Prioriteit Hoge prioriteit: ! aanleg nieuwe Randweg

Termijn KT

Opmerkingen in voorbereiding kostenraming Inbo verkeerskundig onderzoek Goudappel Coffeng in voorbereiding kostenraming Inbo in voorbereiding kostenraming Inbo gemeente heeft bedrijvenloket opgericht kostenraming Inbo afhankelijk van herontwikkeling kostenraming Inbo afhankelijk van aanleg Randweg

! verplaatsen vrachtwagenparkeerplaats ! aanleg rotonde Randweg-Stuartweg ! aantrekken nieuwe bedrijvigheid ! openbreken groenstructuur richting A27 Midden prioriteit: ! herontwikkelen locaties ! doortrekken Korte Dreef naar Industrieweg Lage prioriteit: ! doorsteek parkeergarage Korte Dreef naar nieuwe Randweg

KT KT in uitv. MT LT LT

LT

De kostenraming laat de volgende uitkomsten zien: ! De aanleg van een nieuwe Randweg (inclusief verplaatsen vrachtwagenparkeerplaats en aanleg rotonde Randweg-Stuartweg) wordt op dit moment geraamd op € 6,3 miljoen euro (excl. BTW). De grootste kostenpost is de aanleg van het viaduct over de Lange Dreef: circa 30% van de totale kosten. ! Het openbreken van de groenstructuur langs de A27 kost ruim € 25.000. ! Het doortrekken van de Korte Dreef naar de Industrieweg kost ruim € 1,7 miljoen. Een groot deel van de kosten heeft betrekking op de sloopkosten van de panden aan de Industrieweg en Korte Dreef. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de verwervingskosten van deze panden.

5.2.2 Zone Hagenweg (entree)
Door een aantal initiatieven van ondernemers verbetert al de representatie van de bedrijfspanden aan de Hagenweg. Hiermee fungeert deze zone als entree van het bedrijventerrein. Dit is ook meteen de belangrijkste actie voor deze zone. Minder cruciaal maar wel gewenst is het plaatsen van een entreebord.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 27/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Tabel 5.3 Acties zone Hagenweg (entree)

Prioriteit Hoge prioriteit: ! representatie bedrijfspanden verhogen

Termijn in uitv.

Opmerkingen is al deels door initiatief ondernemers aan de gang in uitwerking bij stichting parkmanagement -

Midden prioriteit: ! bewegwijzering verbeteren en plaatsen entreebord bij begin Stuartweg ! doorbraak achterkant insteekhaven: nieuwe ontsluiting langs haven Lage prioriteit: ! faciliteren verplaatsen bedrijven

KT LT

LT

-

5.2.3 Zone Stuartweg
Op de Stuartweg zitten momenteel nog een aantal bedrijven die niet aansluiten bij de beoogde invulling van deze zone. Het faciliteren van het verplaatsen van deze bedrijven is daarmee de belangrijkste actie. Daarnaast kan een stap gemaakt worden door de leegstand gericht in te vullen met passende bedrijfsfuncties.
Tabel 5.4 Acties zone Stuartweg

Prioriteit Hoge prioriteit: ! stimuleren verplaatsen conflicterende bedrijven ! gericht invullen bestaande leegstand

Termijn MT KT

Opmerkingen gemeente: vinger aan de pols houden, contacten aangaan met ondernemers actieve rol bedrijvenloket, nieuwe invulling toetsen aan visie vooral bij leegstaande panden, die opnieuw in gebruik worden genomen, zorgen voor kwaliteitsverhoging

Midden prioriteit: ! representatie bedrijfspanden verhogen

KT

5.2.4 Acties zone Middengebied
De eisen voor het middengebied zijn beperkt. De huidige situatie past in grote lijnen in de toekomstvisie. Wel vormt het parkeren en de kwaliteit van de groenvoorziening in deze zone een aandachtspunt. Het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden: functies met een hoge parkeerbehoefte passen niet binnen de zone. De parkmanagementorganisatie werkt momenteel aan plannen om tot verbetering van het groen te komen. De overgang van het middengebied naar de representatieve A27-zone vormt tevens een aandachtspunt. Kwaliteit in de openbare ruimte moet deze harde overgang ‘verzachten’.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 28/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Tabel 5.5 Acties zone Middengebied

Prioriteit Midden prioriteit: ! doortrekken Witboomweg naar Stuartweg ! verbeteren kwaliteit en onderhoud groenvoorzieningen ! aandacht voor overgang Middengebied naar kantorenzone Lage prioriteit: ! faciliteren verplaatsen bedrijven

Termijn LT MT MT

Opmerkingen in uitwerking bij stichting parkmanagement -

LT

-

5.2.5 Acties Waterzone
De realisatie van de waterzone gaat gepaard met een aantal ingrijpende acties, waarbij herontwikkeling van het merendeel van de bedrijfslocaties het belangrijkst is. Op deze manier kan de kwaliteit van de waterkant (kanaal en insteekhaven) beter worden benut. Gezien de complexiteit van deze herontwikkeling geldt deze transformatie voor de lange termijn.
Tabel 5.6 Acties Waterzone Prioriteit Hoge prioriteit: ! doortrekken Havenweg naar Eendrachtsweg en opwaardering Havenweg en Eendrachtsweg ! faciliteren verplaatsen bedrijven ! benutten kwaliteit waterkant: oriëntatie panden richting water en bereikbaarheid insteekhaven vergroten door nieuwe ontsluitingsweg langs haven

Termijn MT

Opmerkingen afhankelijk van ideevorming bij marktpartijen -

LT LT

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 29/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

5.2.6 Acties zone De Limiet
Om De Limiet op te waarderen is ook in deze zone de verplaatsing van een aantal bedrijven wenselijk. De prioriteit van deze actie is echter minder hoog dan bijandere zones, aangezien het verschil tussen huidige en beoogde uitstraling minder ver uit elkaar ligt.
Tabel 5.7 Acties zone De Limiet

Prioriteit Midden prioriteit: ! aanleg trottoirs en gemarkeerd of afgescheiden fietspad ! faciliteren verplaatsen bedrijven

Termijn LT LT

Opmerkingen -

5.2.7 Acties zone Noordoosthoek en Zuidoosthoek
De visie voor de noordoosthoek en zuidoosthoek van De Biezen komt grotendeels overeen met de huidige situatie. De belangrijkste ingreep komt voort uit het opwaarderen van de voorkanten aan de Laanakkerweg.
Tabel 5.8 Acties zone Noordoosthoek

Prioriteit Hoge prioriteit ! uitwerken opwaarderen voorkanten Laanakkerweg Midden prioriteit: ! openbreken groenstructuur richting snelweg ! positie Edisonweg onderzoeken

Termijn MT

Opmerkingen -

MT MT

kostencalculatie Inbo (zie bijlage 1) afhankelijk van functie Laanakkerweg

De door Inbo berekende kosten voor het openbreken van de groenstructuur langs de Laanakkerweg komt overeen met de kosten hiervoor in de A27-zone: ruim € 25.000. In bijlage 1 staat de kostencalculatie weergegeven.
Tabel 5.9 Acties zone Zuidoosthoek

Prioriteit Midden prioriteit: ! uitwerken opwaarderen voorkanten Laanakkerweg ! verkeerstechnisch bekijken of tussenstraten omgevormd kunnen worden tot distributiestraten

Opmerkingen MT MT afhankelijk van de omvang van de bedrijfskavels en de mogelijke wijziging van Laanakkerweg

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 30/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

6 Vervolgstappen
Ontwikkelingsdocument is resultaat van initiatieffase Om tot een nieuw bestemmingsplan te komen biedt het ontwikkelingsdocument belangrijke ingrediënten. Dit document geldt als afronding van de initiatieffase. De volgende fase is de programmafase: in deze fase moeten alle elementen aan bod komen die nodig zijn voor het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan. Aanvullende elementen die nog nader onderzocht moeten worden zijn: ! Beleidskader en behoefteonderzoek: gemeente (structuurvisie), BRU (Regionall Structuur Plan), provincie (Streekplan) en Rijk (Nota Ruimte) ! Onderzoek milieuzonering: passen huidige bedrijven in de voorgestelde zonering? Is maatbestemming noodzakelijk? Zijn er maatregelen nodig in verband met externe veiligheid? Etc. ! Uitwerking regulering volumineuze detailhandel en overige publieksgerichte functies ! Scan van de ecologische waarde (i.v.m. flora en faunawet) ! Toets op het besluit luchtkwaliteit ! Onderzoek naar bodemkwaliteit en waterhuishouding (watertoets) ! Opstellen overhevelend groenplan
Eén onderlegger voor nieuw bestemmingsplan In de programmafase kunnen bovenstaande elementen het best worden samengevoegd met het ontwikkelingsdocument. Hiermee ontstaat een onderlegger voor het nieuwe bestemmingsplan.

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 31/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318

Inbo

Ontwikkelingsdocument Bedrijventerrein Vianen

Bronnen
Literatuur ! Kostenraming civiele projecten, gemeente Vianen, 15 augustus 2003 ! Bedrijventerrein Vianen: een plan van aanpak tot herstructurering, ETIN, januari 2002 ! Leegstand op bedrijventerrein Vianen in beeld, ETIN & Jones Lang LaSalle, februari 2003 ! Parkmanagement op bedrijventerrein Vianen, een organisatorische uitwerking, VIAGEA, april 2004 ! Kansrijke Revitaliseringsprojecten op bedrijventerrein Vianen, projectplan, ETIN januari 2004 ! Presentatie verkeerssituatie Vianen, 2003 ! Verkeerstellingen Vianen, 2004 ! De economie in de lekstroomregio, gemeente Houten, IJsselstein, N ieuwegein en Vianen, januari 2005 ! Behoefte aan watergerelateerde activiteiten in de regio Utrecht, Ecorys/NEI, mei 2003

Interviews ! Gemeente Vianen – dhr. H.A.J.M. van der Bruggen (toenmalig wethouder EZ gemeente Vianen), mevr. M. Kallen (huidig wethouder EZ gemeente Vianen) en de heer P. Janssen (beleidsmedewerker/projectleider) ! Provincie Utrecht – mevr. C. van Grinsven (economische zaken) ! OVV (ondernemersvereniging) – dhr. Jansen ! Kamer van Koophandel – mevr. D. v.d. Hoorn en dhr R. Huurenkamp ! Rendant (parkmanagement) – dhr. R. Scheffer
Presentaties ! Gemeente Vianen – College van B&W ! Gemeente Vianen – Commissie Grondgebied

proj e c t

ontwikkelingsdocument bedrijventerrein Vianen 32/32

re f ere n t i e

RB/410/P04318