0.

INLEIDING
Deze inleiding bevat de aanleiding voor de opstelling van het Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven, een overzicht van de instrumenten die er in worden uitgewerkt, en de functie die het zal spelen binnen de gemeentelijke organisatie.

In Utrecht staat de komende jaren op het gebied van de ontwikkeling van commercieel vastgoed veel te gebeuren. In de regionale en stedelijke plannen en visies staan grote oppervlakten kantoorvloeroppervlak en bedrijventerrein opgenomen. Dit Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven vormt een kader voor de ontwikkeling en realisatie van de vastgestelde plannen en visies en toekomstige nieuwe ontwikkelingen. Het is een kader dat als het ware om de plannen heen is gebouwd en probeert de randvoorwaarden te benoemen én te operationaliseren waaronder de plannen en visies kunnen worden uitgevoerd. Onderscheidelijke produkt-marktcombinaties, regie op de allocatie van vestigingskandidaten, integrale marketing en de operationalisering van (de in regionaal verband afgesproken volume-afspraken met betrekking tot) het restrictief beleid staan hierbij centraal. In het Ontwikkelingskader komt het gemeentelijk kantorenbeleid helder tot uitdrukking. Ontwikkeling van UCP en Leidsche Rijn vormt hierin het uitgangspunt. Door middel van restrictief beleid wordt hun realisering ondersteund. Alleen zo kan de Utrechtse ambitie van een beheerste en samenhangende ontwikkeling van de verschillende locaties worden gerealiseerd en kan worden voorkomen dat er ongewenste onderlinge concurrentie tussen de verschillende locaties ontstaat. In deze ambitie staan drie doelstellingen centraal: 1. Het formuleren van een Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven dat als afsprakenkader, richtlijn en toetsingskader zal dienen voor het handelen van alle betrokkenen bij de ontwikkeling en uitgifte van kantoorlocaties en bedrijventerreinen, de gemeente en de huidige en toekomstige ontwikkelende private partijen in Utrecht. 2. Het sturing geven aan de locatiekeuze van vestigingskandidaten zodat het juiste bedrijf op de juiste plaats komt. 3. Het operationaliseren van restrictief beleid bij de ontwikkeling van kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Inhoud Het Ontwikkelingskader is opgebouwd uit twee delen: I. Aanbod, vraag, fasering, produkt-marktcombinaties Dit deel beschrijft de inhoud. Vraag en aanbod op de Utrechtse markt van kantoren en bedrijven worden in beeld gebracht, concluderend in een voorstel hoe de verschillende locaties zowel naar tijd (fasering) als naar inhoud (produktmarktcombinaties) kunnen worden ontwikkeld. Hoofdstuk 1 beschrijft de kantorenlocaties, hoofdstuk 2 de bedrijventerrein en hoofdstuk 3 de produktmarktcombinaties. II. Organisatie en procedures Hoofdstuk 4 beschrijft de wijze waarop de partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van de Utrechtse locaties met elkaar om zullen gaan.

1
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

2
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

HOOFDSTUK 1 KANTORENLOCATIES
Dit hoofdstuk gaat in op vraag en aanbod op de Utrechtse markt van kantoorvloeroppervlak en koppelt beide in een faseringsvoorstel. Omdat de materie abstract en (cijfermatig) moeilijk te doorgronden is, zal worden geprobeerd zo helder mogelijk de verschillende onderdelen te beschrijven.

Behoefte De te verwachten behoefte aan kantoorruimte in Utrecht wordt sinds een aantal jaren onderzocht in de STOGO-meerjarenramingen. Op basis van de te verwachten landelijke en regionale economische groei, ontwikkelingen in het ruimtegebruik per werknemer en de verplaatsingsbehoefte van het zittende bedrijfsleven geven de STOGO-meerjarenramingen een prognose van de te verwachten vraag naar kantoorvloeroppervlakte. Deze meerjarenramingen worden door het Bestuur Regio Utrecht (BRU) en de provincie gebruikt bij het formuleren van hun kantorenmarktbeleid en zijn o.m. gebruikt bij het opstellen van het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP, 1995, later omgewerkt tot een Regionaal Structuurplan (RSP), 1997) en het sluiten van het Uitvoeringscontract Vinex met het Rijk. Ook dit Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven bouwt om redenen van consistentie voort op de STOGO-meerjarenramingen. Deze zijn vastgesteld als basis onder het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid. Er is geen reden dit nu te herzien. Wel zijn in aanvulling op STOGO-meerjarenramingen uit 1993 ook de meest recente ramingen uit 1996 gebruikt, omdat deze op een aantal punten een beter en actueler inzicht geven. De voetnoot onderaan deze pagina verklaart de technische verschillen tussen beide ramingen.* De omvang van kantoorlocaties en bedrijven is (tenzij anders vermeld) aangegeven in bruto vloer oppervlak respectievelijk bruto hectaren. Hiermee worden de definities gevolgd zoals deze zijn gehanteerd in het ISP en RSP. De Utrechtse regio vormt de vierde kantorenmarkt van ons land, een weerspiegeling van de sterke economische rol die Utrecht speelt in de noordvleugel van de Randstad. Als dienstenstad bij uitstek wordt dit weerspiegeld in de traditioneel sterke vraag naar kantoorruimte. De behoefte aan kantoorruimte voor de gehele BRU-regio in de gehele periode 1997 tot en met 2015 bedraagt 2.074.100 m2 bvo. Naar verwachting zal van deze behoefte zich bijna de helft, 977.800 m2 bvo, in de gemeente Utrecht manifesteren. Voor de periode tot en met 2005 bedraagt de behoefte aan kantoorruimte in de BRU-regio 1.055.300 m2 bvo, voor Utrecht is de behoefte voor deze periode naar verwachting 545.800 m2 bvo, een jaarlijks gemiddelde van 54.580 m2 bvo.

* De STOGO-meerjarenramingen 1996 wijkt enigszins af van de ramingen uit 1993 die in het ISP/RSP zijn opgenomen. Deze verschillen kunnen als volgt worden verklaard: - cijfers in het ISP/RSP hebben betrekking op de (10) RBU-gemeenten, de recente STOGO-meerjarenramingen hebben betrekking op de (25) BRU-gemeenten, en betreffen dus een groter gebied; - de behoefteramingen voor het ISP/RSP hebben dateren uit 1993, de meest recente STOGO-meerjarenramingen hebben peildatum mei 1996 en beiden daarmee de meest up-to-date inzichten; - de ISP/RSP-ramingen zijn opgesteld voor de periode 1993-2015 (periode 1993-2005, 2005-2015), de meest recente STOGO-meerjarenramingen voor de periode 1997-2015 (1997-2005, 2006 2015]; - in de ISP/RSP-prognoses zijn de ramingen voor de periode 1993-2005 geëxtrapoleerd voor de periode daarna (2005-2015). In de meest recente STOGO-meerjarenramingen zijn de prognoses voor beide perioden berekend op basis van een inschatting van de groei van de werkgelegenheid en de verplaatsingsbehoefte van het zittend bedrijfsleven. De STOGO ramingen bevatten dus een nauwkeurigere inschatting van de toekomstige behoefte aan bedrijfsterreinen en kantoorlocaties. Conclusie: wanneer rekening wordt gehouden met bovenstaande feiten en deze met elkaar worden verdisconteerd blijkt dat de behoefteramingen niet wezenlijk van elkaar verschillen, zeker niet voor de periode 1997-2005. Alleen voor de periode 2005-2015 is er bij de meest recente STOGO-meerjarenramingen spraken van een iets grotere geprognotiseerde vraag dan de in het kader van ISP/RSP opgestelde ramingen.

3
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Tabel 1 Bruto behoefte aan kantoorvloeroppervlak (1996 - 2015)
1996 2005 BRU Kantoorvloeroppervlak (x 1000 m2 bvo) Jaarlijks gemiddelde (x 1000 m bvo)
2

1996 2005 Utrecht

2006 2015 BRU

2006 2015 Utrecht

1055,3 105,5

545,8 54,6

1018,8 101,9

432,0 43,2

* inclusief een ijzeren voorraad van 4 maal de jaarlijkse uitgifte Bron: STOGO Onderzoek en Advies, 1996 Ter illustratie bij de cijfers uit tabel 1: in de periode sinds 1990 bedroeg de nieuwbouw van kantoorruimte in de gemeente Utrecht gemiddeld 67.000 m2 per jaar, terwijl de gemiddeld jaarlijkse opname van kantoorvloeroppervlak 102.000 m2 bvo bedroeg. * Aanbod In de vorige paragraaf is aangegeven welke vraag de regio Utrecht naar kantoorruimte kan verwachten. Deze paragraaf behandelt het aanbod dat daar tegenover staat. Utrecht wil graag in de vraag naar kantoorruimte voorzien. Dit is noodzakelijk om haar rol in de Nederlandse economie te kunnen spelen, om voldoende werkgelegenheid te garanderen en daarmee een evenwichtige bevolkingsopbouw mogelijk te maken, en ten behoeve van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het stadsgewest. In de ruimtelijke plannen voor de stad en het stadsgewest zijn voldoende ontwikkellocaties benoemd om in de geraamde regionale behoefte te voorzien. Vraag en aanbod zijn daarmee (in theorie) op elkaar afgestemd. Wanneer wij bovengenoemde tabel 1 vergelijken met tabel 5 (pag. 7), is er zelfs sprake van een zeker overaanbod. De wijze waarop in de vraag naar kantoorruimte wordt voorzien is echter niet ongecoördineerd en opportunistisch, maar gecontroleerd en afgestemd. Alleen zo kan worden gegarandeerd dat prijs- en kwaliteitsbederf worden voorkomen en dat gedurende de hele periode voldoende aanbod in de verschillende segmenten van de kantorenmarkt beschikbaar is. Om de gewenste controle en afstemming ook daadwerkelijk te kunnen garanderen hebben de gemeenten in het stadsgewest met elkaar afgesproken in principe geen andere locaties te ontwikkelen dan de kantoorlocaties opgenomen in het Intergemeentelijk Structuurplan. De locaties opgenomen in het Intergemeentelijk Structuurplan zijn verdeeld in twee groepen. Enerzijds zijn dat de nieuwe, grootschalige kantoorlocaties als het UCP en Leidsche Rijn. Zij nemen het belangrijkste deel van de toekomstige ontwikkelingen voor hun rekening en het restrictief beleid is ingericht om juist de ontwikkeling van deze locaties te kunnen garanderen. Tabel 2 geeft hun omvang weer, zoals opgenomen in de Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn Utrecht en het Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp UCP. (In het ISP is de Cartesiusweg opgenomen als p.m.-locatie, pas te ontwikkelen bij voldoende programmatische ruimte in de regio). Tabel 2 Grote kantoorlocaties opgenomen in het ISP

Bron: Kerngegevens kantoren Utrecht 1995 (Gemeente Utrecht), Economische kerngegevens gemeente Utrecht 1996 (Gemeente Utrecht), Visie achter de feiten 1997, (DTZ Zadelhoff), Nationaal kantorenmarktonderzoek 1996 (Twijnstra Gudde)

*

4
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Locatie Papendorp Papendorp Transferium Stadshart Leidsche Rijn Overige locaties Leidsche Rijn UCP

m bvo 255.000 55.000 320.000 30.000 376.750

2

Naast de ontwikkeling van kantoren in Leidsche Rijn en UCP heeft de gemeente Utrecht op basis van de regionale afspraken de mogelijkheid de locaties van de zgn. Limitatieve lijst te ontwikkelen. Dit is een lijst opgenomen in het ISP waarop alle locaties zijn aangegeven die ruimtelijk (inclusief financiële consequenties) al mogelijk waren voordat het regionale grondbeleid en de Vinex-afspraken gestalte kregen. Sinds de vaststelling van deze lijst is een aantal locaties conform plan afgerond. Tabel 3 geeft een overzicht van locaties opgenomen op de limitatieve lijst die inmiddels zijn afgerond en derhalve bij het bepalen van het toekomstig aanbod geen rol meer spelen. Tabel 3 Inmiddels afgeronde locaties van de Limitatieve lijst ISP
Locatie Hojel Voormalig GEB-terrein (Cath.noord) Hoek Baden Powellweg Briljantlaan Rijnsweerd-noord m bvo 11.000 75.000 6.600 13.000
2

In theorie zijn met UCP en Leidsche Rijn en de locaties van de Limitatieve lijst de in de toekomst in Utrecht te ontwikkelen kantoorlocaties bekend. De stedelijke dynamiek heeft echter sinds het vaststellen van het ISP niet stilgestaan. Onder meer op basis van eisen met betrekking tot een goede en evenwichtige ruimtelijke ontwikkeling van de verschillende wijken, kan het wenselijk zijn ook andere locaties te ontwikkelen dan de locaties opgenomen in het ISP. Door de gemeente Utrecht zijn met het BRU afspraken gemaakt hoe binnen de duidelijkheid van heldere afspraken over restrictief beleid toch flexibiliteit kan worden gevonden in de locatieontwikkeling. De afspraak die op dit punt is gemaakt, maakt het ontwikkelen van andere locaties dan opgenomen in ISP of limitatieve lijst mogelijk, onder de voorwaarde dat er een volumeuitruil plaatsvindt met op de limitatieve lijst voorkomende locaties, danwel dat compensatie van de ISP-locaties plaatsvindt. Hiermee wordt zowel een restrictief beleid met betrekking tot volume, als flexibiliteit in uitvoering gegarandeerd. Tabel 4 geeft een overzicht van de nog niet ontwikkelde locaties van de Limitatieve lijst, en geeft tevens aan of hun realisering daadwerkelijk is voorzien, of dat zij geheel of gedeeltelijk in aanmerking komen voor uitruil. Het metrage van locaties die geheel of gedeeltelijk beschikbaar zijn voor uitruil staat opgenomen in de vierde kolom, deze metrages kunnen 'in overleg met het BRU worden toegewezen' aan alternatieve locaties. De locaties die geheel of gedeeltelijk worden uitgeruild, zullen (voor het deel dat is uitgeruild) niet worden ontwikkeld. Inmiddels zijn door de gemeente op dit punt voorstellen gedaan.

5
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Tabel 4 Overige locaties opgenomen op de Limitatieve lijst ISP
Locatie toegestaan in m 2 bvo 10.500 25.000 (part.) 8.000 30.000 (part.) 10.000 5.200 5.000 3.500 3.000 2.500 1.500 1.650 nog niet gerealiseerd en niet particulier 10.500 0 8.000 0 10.000 (plan Overvecht) 1.300 5.000 (plan Stadion eo) 3.500 3.000 2.500 1.500 1.650 toe te wijzen in overleg met BRU 10.500

Overvecht restant Winthontlaan voormalig AZU-terrein (Cath.-zuid) Westraven Overvecht station Militair Hospitaal Oog in Al Herculesplein Lunetten Vondellaan Rijnsweerd-zuid Kantoren Biltse Rading Voordorp totaal

8.000

1.300

3.500 3.000 2.500 1.500 1.650 31.950

Door de gemeente zijn inmiddels bij het BRU voor de periode tot 2005 voorstellen ingediend om de metrages opgenomen in de kolom 'toe te wijzen in overleg met het BRU' uit tabel 4 in te zetten ten behoeve van een drietal ontwikkelingen die niet op de limitatieve lijst zijn opgenomen:
Locatie Kanaleneiland Brandweer Zwarte Woud 5 Meiplein m 2 bvo 38.000 8.000 3.500 waarvan 19.000 m2 bvo in een 2e fase na 2005

De aanvraag van de gemeente Utrecht betreft tot 2005 30.500 m2 bvo als de tweede fase voor de locatie Kanaleneiland Brandweer nog even buiten beschouwing blijft. Dit komt redelijk overeen met het nog beschikbare volume. Er is dus vooralsnog geen reden om tot verrekenconstructies te komen. Op • • • basis van de inzichten uit: Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn Utrecht; Definitief Stedenbouwkundig Ontwerp UCP; de stand van zaken met betrekking tot de locaties op de Limitatieve lijst (rekening houdend met de huidige inzichten omtrent planvorming en de onzekerheid voortkomend uit het feit dat niet alle locaties op de limitatieve lijst gemeentelijk eigendom zijn); • de bij het BRU ingediende voorstellen voor de uitwisseling van een aantal locaties op de Limitatieve lijst ten gunste van een drietal nieuwe locaties kan het volgende faseringsvoorstel worden geformuleerd.

6
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Tabel 5 Faseringsvoorstel kantoorlocaties Utrecht (m2 bvo)
Locatie ISP/RSP / limitatieve lijst Papendorp Papendorp Transferium Stadshart Leidsche Rijn Leidsche Rijn overig UCP Westraven Winthontlaan Overvecht station Militair Hospitaal Herculesplein 31.200 20.000 290.450 30.000 10.000 10.500 3.900 5.000 15.000 190.000 65.000 55.000 288.500 10.000 86.300 255.000 55.000 320.000 30.000 376.750 30.000 25.000 10.500 3.900 5.000 1997-2005 2006-2015 Totaal m 2 bvo

Vervangende locaties (aangemeld bij BRU) Kanaleneiland Brandweerlocatie Zwarte Woud 5 Meiplein 19.000 8.000 3.500 19.000 38.000 8.000 3.500

In dit faseringsvoorstel komt het gemeentelijk kantorenbeleid helder tot uitdrukking. Ontwikkeling van UCP en Leidsche Rijn staat hierbij voorop, ondersteund door een restrictief beleid dat recht doet aan de in regionaal verband gemaakte volumeafspraken. Bij het operationaliseren van het restrictief beleid binnen de gemeente Utrecht is een belangrijk uitgangspunt dat het ontwikkelen van andere locaties dan opgenomen in ISP of limitatieve lijst uitsluitend mogelijk is wanneer een volumeuitruil plaatsvindt met op de limitatieve lijst voorkomende locaties, danwel compensatie van de ISP-locaties plaatsvindt. Hiermee wordt gegarandeerd dat het volume kantoorvloeroppervlak dat wordt ontwikkeld, niet groter kan zijn dan afgesproken in het ISP en dat voldoende flexibiliteit aanwezig is om in te kunnen spelen op wensen met betrekking tot economische versterking van de wijken. Bij het opnemen in het faseringsvoorstel van de locaties Kanaleneiland Brandweerlocatie, Zwarte Woud en 5 Meiplein is recht gedaan aan dit uitgangspunt en heeft een volumeruil plaatsgevonden met een aantal locaties die wel waren opgenomen op de limitatieve lijst. Door het OGU zal worden gerapporteerd over de financiële consequenties van de uitruil of compensatie van locaties, o.m. met betrekking tot de afwikkeling van lopende grondexploitatie, en zullen de noodzakelijke stappen worden gezet om de 'uitgeruilde' locaties ook daadwerkelijk 'uit de markt te nemen' of conform de afspraken in het Uitvoeringscontract ISP na 2005 te faseren. De definitieve fasering van de locatie Kanaleneiland Brandweer zal overigens pas aan de orde zijn bij actualisatie van het Ontwikkelingskader.

7
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Kleinere ontwikkelingen Plannen voor de ontwikkeling van kantoren met een louter lokale betekenis vallen niet onder de plantoetsing door het BRU. Zij zullen ook in de meeste gevallen niet concurrerend zijn voor de locaties opgenomen in het faseringsvoorstel. Ontwikkelingen passend binnen onderstaande criteria blijven derhalve mogelijk naast de ontwikkeling van locaties opgenomen in het faseringsvoorstel: • kleinschalige bouwplannen (1.500 m2 bvo of minder) binnen de bestaande bebouwingscontouren, die geen onderdeel zijn van of een aanzet zijn voor grootschaliger ontwikkeling; • kleinschalige bestemmingsplanveranderingen van bestaand bebouwd gebied (toevoeging of onttrekking van 1.500 m2 bvo of minder en bestemmingsplanveranderingen voor onbebouwde gebieden van 1 hectare of minder), die geen onderdeel zijn van of een aanzet zijn voor grootschaliger functieveranderingsplannen; • in- en uitwendige verbouwingen van bestaande panden zonder dat er sprake is van vergaande samenvoeging of splitsing, danwel grootschalige uitbreiding (schaalcriteria als hiervoor). Conclusie Het faseringsvoorstel bindt anderen maar zal, om een serieus en overtuigend instrument te kunnen zijn, ook de gemeente binden. In haar toetsende rol met betrekking tot bouwplannen zal de gemeente voorstellen voor de ontwikkeling van kantoorlocaties en bedrijventerreinen binnen de kaders van het Ontwikkelingskader beoordelen. In het geval de voorstellen potentieel concurrerend zijn voor de locaties opgenomen in het faseringsvoorstel zal de gemeente op basis van het bovenstaande geen medewerking verlenen aan art. 19-procedures of bestemmingsplanwijziging. Wanneer actualisatie van het Ontwikkelingskader aan de orde is, dienen vraag en aanbod wederom met elkaar geconfronteerd te worden. Alsdan dient er op basis van de uitkomst een nieuwe fasering te worden opgesteld. Dit zou ertoe kunnen leiden dat ontwikkeling van locaties naar voren of achteren in de tijd kan schuiven.

8
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

HOOFDSTUK 2 BEDRIJVENTERREINEN
Dit hoofdstuk gaat in op vraag en aanbod op de Utrechtse markt van bedrijfsterreinen en koppelt beide in een faseringsvoorstel. Omdat de materie abstract en (cijfermatig) moeilijk te doorgronden is, zal worden geprobeerd zo helder mogelijk de verschillende onderdelen te beschrijven.

Definities In de navolgende tabellen wordt de bruto-netto definiëring gehanteerd conform het ISP en RSP. Daarmee wijken deze af van de definities die de Gemeente Utrecht hanteert in bijvoorbeeld SPVE´s en/of SP´s van deellocaties. Behoefte Vergelijkbaar met hetgeen in hoofdstuk 1 aan de orde is geweest met betrekking tot de kantoorlocaties, wordt ook bij het vaststellen van de behoefte aan bedrijventerreinen gebruik gemaakt van de STOGO-meerjarenramingen. Deze meerjarenramingen worden door BRU en provincie gebruikt bij het formuleren van hun bedrijventerreinen- en kantorenmarktbeleid en zijn o.m. gebruikt bij het opstellen van het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP, 1995, later omgewerkt tot een Regionaal Structuurplan (RSP)) en het sluiten van het Uitvoeringscontract Vinex met het Rijk. In de meerjarenramingen van STOGO wordt de behoefte aan kantoorvloeroppervlak en bedrijfsterrein bepaald op basis van verwachtingen van de groei van de werkgelegenheid en de verplaatsingsbehoefte van het zittende bedrijfsleven. De totale brutobehoefte aan bedrijventerrein (inclusief de noodzakelijke ijzeren voorraad) in de BRU-regio is voor de periode 1996-2015 geprognotiseerd op 1.081 ha. Het deel van de gemeente Utrecht daar binnen bedraagt 486 ha. In de periode tot en met 2005 is de behoefte iets hoger dan in de periode daarna. In tabel 6 is dat zichtbaar. Tabel 6 Bruto behoefte aan bedrijfsterrein (1996 - 2015)
1996 2005 BRU Bedrijventerrein (bruto ha)* 1996 2005 Utrecht 2006 2015 BRU 2006 2015 Utrecht

548

244

533

242

* inclusief een ijzeren voorraad van 4 maal de jaarlijkse uitgifte Bron: STOGO Onderzoek en Advies, 1996 Aanbod In het Intergemeentelijk Structuurplan hebben de gemeenten die dit plan gezamenlijk hebben opgesteld een aantal ontwikkellocaties benoemd om in de geraamde regionale behoefte te kunnen voorzien. Met name de bedrijventerreinen in Leidsche Rijn zullen voor een belangrijk deel in de vraag moeten voorzien. In tabel 7 zijn de Utrechtse locaties opgesomd. Vergelijkbaar met de kantorenlocaties zijn naast de nieuwe plannen ook een beperkt aantal terreinen stoelend op oudere plannen beschikbaar.

9
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Tabel 7 Bedrijventerreinen afkomstig van ISP/RSP/limitatieve lijst / overig
Locatie ISP/RSP De Wetering Papendorp Strijkviertel 79 61 24 56 79 61 80 B/C B/C B/C 19972005 20062015 Totaal ha (netto) A/B/Clocatie

Limitatieve lijst Lunetten 0,7 0,7 B/C

Overig Overvecht Noord Totaal 7 172 ha 56 ha 7 228 ha B

De eveneens op de limitatieve lijst als bedrijventerrein opgenomen locatie 'Baden Powelllaan / Briljantlaan' (0,09 ha.) is inmiddels ontwikkeld. Confrontatie behoefte en aanbod In tabellen 8 wordt voor bedrijventerreinen de verwachte behoefte geconfronteerd met het aanbod (locaties opgenomen in ISP/RSP / Limitatieve lijst). In de tabel 8 is de 'vraag' aangeduid als 'behoefte' en staat het 'aanbod' weergegeven als de 'plan/restcapaciteit'. Tabel 8 Aanbod en behoefte aan bedrijfsterrein (1996 t/m 2005)
B-locaties C-locaties Totaal netto (tussen haakjes bruto) BRU (netto ha.) Behoefte 1996 - 2005 Aanbod 159 129 71 86 232 283 103 44 391 (548) 412 (577) 174 (242) 130 (182) waarvan in Utrecht BRU waarvan in Utrecht BRU waarvan in Utrecht

Overschot / tekort IJzeren voorraad Totaal tekort incl. ijzeren voorraad

-30 64 -94

15 28 -13

51 93 -42

-59 41 -100

21 (29) 156 (219) -135 (-190)

-44 (-61) 69 (98) -113 (-159)

Bron: STOGO Advies en Onderzoek, 1996 Tabel 8 laat zien dat in de periode 1996-2005 zowel voor het BRU als Utrecht sprake is van een tekort aan bedrijfsterrein. Voor het BRU als geheel is er met name sprake van een tekort aan B locaties, voor Utrecht aan C-locaties. Een deel van de Utrechtse bedrijven zal dan ook moeten worden opgevangen op de C-locaties elders in de regio.
10
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Utrecht vervult op haar beurt een belangrijke rol in de (regionale) opvang van bedrijven op de B-locaties (Papendorp, De Wetering). Voor de periode 2006-2015, dus de 10-jaarsperiode in de wat verdere toekomst, kan gezien het tijdsbestek waarover het gaat slechts in algemene termen iets worden gezegd. Ten aanzien van bedrijventerreinen zal er sprake blijven van een tekort aan ontwikkelingsmogelijkheden. De regio kan naar verwachting ook na 2005 niet voorzien in de vraag naar bedrijventerrein. Faseringsvoorstel In deze paragraaf wordt het faseringsvoorstel geformuleerd waarin wordt aangegeven op welke termijn de verschillende locaties zullen worden ontwikkeld, gelet op de conclusies die in het voorgaande zijn getrokken met betrekking tot vraag en aanbod. Met betrekking tot de fasering van de bedrijfsterreinen wordt uitgegaan van de huidige fasering conform ISP/RSP en Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn Utrecht. Met de uitgifte van De Wetering, Papendorp en Overvecht komt vanaf 1999 een einde aan de tekortsituatie van uitgeefbaar terrein in Utrecht. In overleg met de regio zal moeten worden bezien hoe op termijn omgegaan dient te worden met het tekort aan beschikbare locaties in de regio om in de totale te verwachten behoefte te kunnen voorzien. Tabel 9 Voorgestelde fasering bedrijfsterreinen Utrecht (netto ha.)
Nr. 1 2 3 5 Locatie De Wetering Papendorp Strijkviertel Overvecht Noord 1997-2005 79 61 24 7 56 2006-2015 Totaal ha netto 79 61 80 7

11
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

12
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

HOOFDSTUK 3 PRODUKT/MARKT-COMBINATIES
Centraal in de wens sturing te geven aan de ontwikkeling van de belangrijkste kantoren- en bedrijventerreinen staat het geleiden van het juiste bedrijf naar de juiste plaats. Om ongewenste onderlinge concurrentie tussen de verschillende locaties te voorkomen, is het van groot belang dat deze locaties worden ontwikkeld voor verschillende doelgroepen. Bovendien is het in het belang van de vestigers dat hun vestigingslocatie zo goed mogelijk is afgestemd op hun specifieke vestigingseisen. In dit hoofdstuk wordt aangegeven met welk profiel de verschillende lokaties zullen worden ontwikkeld en op welke doelgroepen zij zich richten.

Achtergrond Utrecht streeft naar een samenhangende en evenwichtige ontwikkeling en marketing van haar kantoren- en bedrijvenlocaties. Hiervoor worden in dit Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven verschillende instrumenten ontwikkeld met betrekking tot procedures, fasering en inhoud. Op het gebied van produktontwikkeling en marktsegmentering staan de produkt/markt-combinaties centraal. In de produkt-marktcombinaties worden de produkten (de verschillende typen bedrijven- en kantorenlocaties) en de markt (de verschillende gebruikers als afnemersgroepen, alsmede hun specifieke gebruikerswensen voor locatie en gebouw) met elkaar geconfronteerd en gecombineerd in produkt-marktcombinaties. Het benoemen van produkt-marktcombinaties is om drie redenen gewenst: voor het kennen van gebruikerswensen, voor het voorkomen van onderlinge concurrentie en voor het ontwikkelen van een succesvolle marketingstrategie. Kennen van de gebruikerswensen Op de eerste plaats kan door het goed onderkennen en nauwkeurig benoemen van de markt (dus de doelgroepen) voor Utrechtse locaties bij het ontwikkelen van de produkten (de verschillende locaties) optimaal rekening worden gehouden met de wensen van de toekomstige gebruikers. Dit verhoogt de gebruiks- en toekomstwaarde van de Utrechtse bedrijfsterreinen en kantorenlocaties en kan een concurrentievoordeel betekenen. Voorkomen onderlinge concurrentie Op de tweede plaats wordt door het nauwkeurig benoemen van de verschillende produkt-marktcombinaties voorkomen dat de verschillende locaties onderling concurrerend worden ontwikkeld, met als nadelige gevolgen sub-optimalisatie van ontwikkelingsmogelijkheden en prijsbederf. Teneinde concurrentie tussen de verschillende terreinen in Utrecht om dezelfde vestigingskandidaten te voorkomen zullen duidelijk onderscheidende locaties moeten worden ontwikkeld, gericht op verschillende gebruikersgroepen. Werkwijze In produkt-marktcombinaties worden de lokatiekenmerken van de Utrechtse terreinen gecombineerd met gebruikerskenmerken. Het gaat derhalve om het combineren van kenmerken van bedrijven met kenmerken van vastgoed. Centraal bij de gebruikerskenmerken staat de karakterisering van de bedrijven in sectoren volgens de standaard bedrijfsindeling (SBI-code), aangevuld met de aard van de activiteiten die door de gebruiker zullen worden verricht en het ontwikkelingsstadium van het bedrijf. Combinatie van bedrijfssector, aard van bedrijfsactiviteiten en ontwikkelingsstadium en de daaruit voortkomende gebouwtypologiën en bedrijfsomgevingskenmerken bepalen de produkt-marktcombinaties.
13
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Doelgroepen/bedrijfssectoren In het Utrechtse ruimtelijk-economisch beleid, waarvan het uitgiftebeleid een onderdeel vormt, staat versterking van de economische structuur centraal: behoud van bestaande werkgelegenheid en bedrijvigheid en stimulering van nieuwe werkgelegenheid en bedrijvigheid. De operationalisering van deze beleidswens vraagt om een actieve inzet op diversificatie van de Utrechtse economie. Concreet betekent dit verbreding van de economische structuur door het aantrekken van nu nog ontbrekende maar kansrijke economische sectoren en verdieping van de economische structuur door aanwezige economische netwerken en clusters te versterken. Vanuit deze ambitie kunnen de volgende doelgroepen specifiek worden benoemd: • distributie • kennisintensieve industrie • creatieve diensten • kennisintensieve diensten • medisch-farmaceutische en R&D activiteiten • publieke diensten en overheid Daarnaast zal beleid worden ontwikkeld met betrekking tot de ruimtevraag van wijk- of stadsgebonden bedrijvigheid die als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen moet verplaatsen, maar waarvoor op de reguliere terreinen in de praktijk nauwelijks ruimte beschikbaar is. Hierover zal in de vervolgrapportages over het Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven nader worden gerapporteerd. Bedrijfsactiviteiten Naast de indeling van de markt in doelgroepen naar bedrijfscategorieën, is in toenemende mate een indeling in aard van de bedrijfsactiviteiten en ontwikkelingsstadium van het bedrijf van belang. De bedrijfsactiviteiten kunnen globaal worden ingedeeld in management en directie, staven (financiën/administratie, marketing, HRM, R&D etcetera), produktie en assemblage, verkoop en service (binnendienst, buitendienst, showroom, after sales, training en instructie, reparatie etcetera), opslag en distributie. Het onderscheid naar bedrijfsactiviteiten is van belang om nauwkeuriger te kunnen bepalen welke eisen aan het gebouw en de omgeving gesteld worden. Activiteiten op het gebied van administratie en training bijvoorbeeld zijn kantoorgeörienteerde activiteiten, terwijl produktie, assemblage en opslag eerder in bedrijfshallen plaats vindt. Ontwikkelingsstadium Tenslotte is ook het ontwikkelingsstadium van het bedrijf van invloed op de eisen die aan gebouw en bedrijfsomgeving worden gesteld. De jonge, startende onderneming, die zich liever in een verzamelgebouw huisvest (met gemeenschappelijke diensten), versus een volwassen bedrijf dat zich graag in een eigen gebouw wil profileren kan hier als voorbeeld dienen. Als ontwikkelingsstadium worden onderscheiden: starter, jong, volwassen, volgroeid. Lokatiekenmerken Naast kenmerken die de markt (de potentiële vestigers) beschrijven, zijn ook een aantal variabelen onderkend die het produkt (de vestigingslocaties) typeren. Deze lokatiekenmerken zijn: • Omgevingsfactoren : ligging, oriëntatie, imago, afstand tot woongebied
14
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

• Bereikbaarheid: bereikbaarheidsprofiel, bereikbaarheid openbaar vervoer, bereikbaarheid (vracht) auto, omvang parkeergelegenheid, type parkeergelegenheid • Inrichting: grondgebruik, bebouwingspercentage, floor space index, percentage kantoorvloeroppervlak, gebouwhoogte, karakter landscaping, kwaliteit gebouwen, voorzieningen Gezamenlijk bepalen zij de differentiatie c.q. etikettering van de verschillende locaties. Produkt-marktcombinaties Als resultaat van de analyse van de gewenste doelgroepen, gebruikersprofielen en locatiekenmerken zijn produkt-marktcombinaties gedefinieerd. Hierbij is in belangrijke mate gebruik gemaakt van de resultaten van onderzoek dat DEGW en Jones Lang Wootton/TNO hebben verricht naar de mogelijkheden de beide grote kantorenlocaties UCP en Papendorp gelijktijdig en in samenhang te ontwikkelen. In de produkt-marktcombinaties wordt de samenhang geoperationaliseerd tussen gebied - gebouw - gebruiker. Hierbij is een evenwicht gecreëerd tussen: • de eisen en wensen van de (toekomstige eigenaars-)gebruikers • de kenmerken en mogelijkheden van het gebied waarin het gebouw functioneert • de kenmerken en mogelijkheden van het gebouw waarin de gebruikers functioneren Utrecht gaat daarbij consequent uit van het uitwerken van de visie redenerend vanuit het gebied. Het gebied bepaalt door zijn specifieke potenties en lokatiekwaliteiten een concept dat maximaal gebruik maakt van die kwaliteiten. Vervolgens worden bij die concepten gebruikers geïdentificeerd en een vraag tot ontwikkeling gebracht. Produkt/markt-combinaties UCP Corporate plaza De markt Afnemersgroepen zijn (internationale) hoofdkantoren van – financiële dienstverleners (verzekeraars, banken); – semi-overheids- en nutsbedrijven (openbaar vervoer, telecom, utiliteit); – internationaal opererende industriële ondernemingen. Belangrijke afnemersbehoeften zijn de volgende: – aangezien het gaat om hoofdkantoren betreft het vestigingen met naar verhouding veel management en staf, dus behoefte aan grootstedelijk milieu/voorzieningen en aan internationale oriëntatie en bereikbaarheid; – de locatie moet identiteit en status verschaffen. Zowel het kantoor, de directe omgeving als de deellocatie. Corporate Plaza moet zoveel identiteit verschaffen dat het de gebruiker meer toegevoegde waarde biedt dan een eigen, individueel gebouw; – hoofdkantoren hebben een belangrijke ontvangstfunctie: besprekingen, training en seminars voor filiaalpersoneel, buitendienst, klanten/intermediairs en pers. Dit impliceert naast uitstraling en representativiteit een behoefte aan "piekparkeren": normaal gesproken is een A-parkeernorm voldoende (alleen executive/staff), incidenteel moet in de directe nabijheid een beroep kunnen worden gedaan op grotere parkeervoorzieningen. Het produkt 4 à 5 grotere, zeer representatieve kantoren in een geïntegreerd complex met sterke uitstraling en identiteit. Het kwalitatief hoogwaardige deelgebied is het imago. Exacte omvang van de verschillende kantoren is variabel, maar groot: grofweg tussen 25.000
15
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

en 75.000 m2. Autobereikbaarheid en parkeren alleen voor executive/staff en bezoekers. Uitstekende OV-bereikbaarheid voor "9 tot 5 werknemers". Omgeving is binnenstedelijk, met internationale uitstraling en bereikbaarheid. Trading Centre De markt Afnemersgroepen voor Trading Centre zijn administratieve en backoffice processen van: – financiële dienstverlening (verzekeraars, banken); – non-profit en semi-overheid. Daarnaast praktijkkantoren uit de sectoren: – zakelijke dienstverlening (kleinere kantoren van zgn. "haaldiensten": advocatuur, notariaat, belastingadvies); – creatieve dienstverlening (de grotere bureaus voor communicatie, marketing, reclame); De diverse afnemersgroepen hebben enkele belangrijke gezamenlijke afnemersbehoeften: een representatieve directe omgeving met sterke uitstraling (het deelgebied verschaft imago), nabijheid van binnenstedelijke voorzieningen, kantooromvang een maat kleiner dan Corporate Plaza een hoge kwaliteit van de werkomgeving en flexibiliteit in indeling en kantooromvang. Daarboven hechten de kantoren voor administratieve processen sterk aan uitstekende OV-bereikbaarheid voor het grote contingent "9 tot 5 werknemers", en telt voor de praktijkkantoren de mogelijkheid tot "piekparkeren" (incidentele grotere parkeervoorzieningen in de directe nabijheid) zwaar, alsook de representativiteit van entrees en ontvangstruimten. Het produkt Een samenhangend geheel van kantoren van flexibele omvang (5.000 tot 20.000 m2). Het complex is van hoge kwaliteit, met enkele opvallende, representatieve entrees. De werkomgeving in de kantoren kent goede voorzieningen en atmosfeer. Ligging temidden van binnenstedelijke voorzieningen, zeer dicht bij CS, parkeren voor executive/staff en bezoekers. International Centre De markt Afnemersgroepen: kleinere frontoffice- en verkoopkantoren van: – internationale financiële dienstverleners in business to business markten (vestigingen van buitenlandse handelsbanken, kredietverzekeraars, etcetera); – internationale handelsfirma's en buitenlandse industriële ondernemingen (i.c. kleinere verkoopkantoren); – zakelijke dienstverleners (i.c. kleine satelietvestigingen van buitenlandse c.q. internationale consultants en juridische dienstverleners, IT consultancy); – creatieve dienstverlening (de kleinere bureaus voor communicatie, marketing, reclame, ontwerp, architectuur, content, multimedia); Veelal betreft het "groeiers": doorstarters in groeisectoren, of buitenlandse firma's voor wie de vestiging in International Centre het eerste "bruggehoofd" in Nederland of in de regio is. Wat betreft afnemersbehoeften vraagt de grotere dynamiek bij de afnemersgroepen nog meer flexibiliteit dan in die Trading Centre. De omvang van de kantoren is bovendien soms zo gering dat shared services (receptie, administratie, facilities) op pay-as-use basis nodig zijn. Interactie met ondernemingen in de omgeving en met
16
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

binnenstedelijke voorzieningen is van belang, evenals mogelijkheid van representatieve ontvangst. Qua bereikbaarheid tellen met name internationale verbindingen en mogelijkheid tot bezoekersparkeren. Het produkt Een complex van goed uitgeruste representatieve kantoren van verschillend formaat, die zeer flexibel te verwerven en te gebruiken zijn. Ligging temidden van relevante netwerken en binnenstedelijke voorzieningen. Goede internationale verbindingen. Graadt Van Roggenweg De markt Afnemersgroepen zijn hoofd- en praktijkkantoren van: – financiële dienstverleners (verzekeraars, banken); – semi-overheids- en nutsbedrijven (sociale zekerheid, openbaar vervoer, telecom, utiliteit); – zakelijke dienstverleners. Belangrijke afnemersbehoeften: – nabijheid van binnenstedelijke voorzieningen; – identiteit, uitstraling, representativiteit, zowel het kantoor, de directe omgeving als de deellocatie; – ten opzichte van de overige doelgroepen binnen UCP hebben de kantoorgebruikers van de Graadt Van Roggenweg meer in- en uitvlieg verkeer. Daarnaast hebben de kantoren een belangrijke ontvangstfunctie (besprekingen, training en seminars voor buitendienst, klanten/intermediairs). Dit stelt eisen aan (auto-)bereikbaarheid en aan mogelijkheid van extra parkeren in "piekuren"; – goede (internationale) bereikbaarheid per openbaar vervoer. Het product Aan de entree van het UCP gebied twee opvallende kantoorgebouwen van 20.000 respectievelijk 30.000 m2, beiden splitsbaar in twee kleinere eenheden. De gebouwen bieden openheid naar de omliggende ruimtes en omvatten toegankelijk groen. Ligging aan hoofdtoegangsweg UCP geeft goede bereikbaarheid en zichtlocatie. Goed bereikbaar per openbaar vervoer, ondermeer via (grotendeels overdekte) loopverbinding met CS. Croeselaan De markt Afnemersgroepen voor de kantoren aan de Croeselaan omvatten alle bedrijfssectoren die voor het UCP relevant zijn. Voornaamste afnemersbehoeften zijn een optimale OVbereikbaarheid, ligging temidden van (groot)stedelijke voorzieningen, een hoge kwaliteit van de werkomgeving en een hoogwaardige uitstraling. Verdere karakterisering van afnemersgroepen en hun behoeften ligt in de mate waarin behoefte bestaat aan ligging temidden van het entertainmentgedeelte van het UCP. Het produkt 46.000 m2 kantoren, gelegen aan de rand van het 'urban entertainment centre' als onderdeel van het UCP. Hoge mate van herkenbaarheid. Ideale locatie voor ondernemingen die zich op een unieke wijze naar buiten toe willen presenteren. De mogelijke omvang per kantoor is divers: van meerdere kleinere units tot enkele omvangrijke kantoren. Zeer dicht bij CS.
17
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Overige deellocaties UCP Naast de hierboven besproken deellocaties Corporate Plaza, Trading Centre, International Centre, Graadt van Roggenweg en Croeselaan omvat het UCP nog een drietal kantorendeellocaties. Het betreft: Smakkelaarsveld (9.200 m² bvo), Kruisvaart (20.000 m² bvo) en Stationsplein-Noord (4.650 m² bvo). Voor deze locaties wordt uitgegaan van zo veel mogelijke harmonie met de hierboven beschreven PMC's. Produkt/markt-combinaties Papendorp Papendorp heeft alles in zich om gepositioneerd te worden als de nieuwe toplocatie voor zakelijke dienstverlening in Utrecht. Traditioneel heeft Utrecht een grote aantrekkingskracht voor bedrijven in de zakelijke, financiële en creatieve dienstverlening. Papendorp is een aantrekkelijke vestigingslocatie voor deze sectoren. Papendorp richt zich op hoofdkantoren van bedrijven en organisaties, op marktleiders en op andere bedrijven die zich hiermee graag associëren. De doelgroepen voor Papendorp zijn: ∗ ICT (informatie- en communicatietechnologie). ICT kan worden gezien als het verbindend element tussen de verschillende sectoren; ∗ creatieve diensten en bedrijven; ∗ kennisintensieve industrie; ∗ logistieke dienstverleners en groothandel; ∗ kennisintensieve zakelijke- en financiële dienstverlening; ∗ medisch/farmaceutische activiteiten; ∗ (semi)publieke diensten en overheid. De Cope en kantorenvilla´s in Groenewoud - Corporate De markt Afnemersgroepen voor De Cope zijn kantoorgebruikers die een eigen identiteit in een parkachtige setting ambiëren. Dit kunnen (hoofd)kantoren van bedrijven zijn uit ICT-, zakelijke, financiële en creatieve dienstverlening. De markt voor de kantorenvilla´s in Groenewoud bestaat uit de volgende typen zakelijke dienstverlening: accountancy, consultancy en rechtskundige diensten. Afnemersbehoeften zijn met name: hoogwaardige bedrijfsomgeving met een zakelijk imago. Er is behoefte aan een "eigen identiteit" en zichtbaarheid van bedrijf en gebouw. Consultants met veel in- en uitvliegverkeer eisen een uitstekende autobereikbaarheid en ruimte parkeermogelijkheden. Opleidingen en trainingen vereisen een zeer goede OV-bereikbaarheid, maar ook een goede autobereikbaarheid. Flexibel parkeergebruik is gewenst, mede door hoge piekbelastingen. Het produkt Representatieve, vrijstaande kantoorgebouwen in een parkachtige omgeving met lage bebouwingsdichtheid. De totale kwaliteit is hoog door zowel inrichting van de openbare ruimte als door de kwaliteit van de individuele gebouwen. Goede autobereikbaarheid en ontsluiting voor in- en uitvliegverkeer. Centrale voorzieningen in het park (groenonderhoud, beveiliging). Gebouwomvang: 4.000-15.000 m2 bvo. Voor grotere gebruikers kunnen verschillende gebouwen worden geclusterd. In Groenewoud is ruimte voor maximaal 12 kleinere kantorenvilla´s van maximaal 1.000 m2 bvo.

18
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

De Taats - Business en Core De markt Afnemersgroepen voor De Taats zijn middelgrote kantoorgebruikers die behalve aan pure kantoorruimte ook behoefte hebben aan kantoorachtige ruimten voor specifieke activiteiten (bijvoorbeeld R&D, ontwerp, proefopstellingen en demonstraties). De volgende sectoren zijn vertegenwoordigd: ∗ ICT-dienstverlening (softwareontwikkeling, ICT-consultancy/ondersteuning, ICTopleidingen/trainingen en communicatietechnologie); ∗ creatieve kantooractiviteiten (uitgeverijen, communicatie/grafische/ontwerp/reclamebureaus, architectenbureaus en persbureaus/nieuwsbureaus); ∗ kennisintensieve zakelijke dienstverlening (accountancy, consultancy en rechtskundige diensten); ∗ financiële dienstverlening (banken, verzekeraars en vermogensbeheerders); ∗ (semi)publieke diensten en overheid. Belangrijke afnemersbehoeften zijn: een hoogwaardige bedrijfsomgeving met een zakelijk imago. Men heeft behoefte aan eigen identiteit en zichtbaarheid. Back-offices eisen een uitstekende OV-bereikbaarheid. Hoofdkantoren met veel in- en uitvliegverkeer eisen een goede autobereik-baarheid, ruime parkeermogelijkheden en directe ontsluiting op snelwegen. Voor specifieke afnemersgroepen geldt: nabijheid van netwerken en/of ICT-gerelateerde bedrijven. Het produkt De Taats heeft een typische stedelijk uiterlijk met een relatief hoge bebouwingsdichtheid. In samenhang ontwikkeld geheel van gebouwen. Verdeeld over 8 bouwlagen en een hoger gebouw bij de centrale HOV-halte komt in de 1e fase 120.000 m bvo kantoor beschikbaar, waarvan 40.000 m bvo in gebiedsgewijze ontwikkeling. (In totaliteit, inclusief fase 2, zal in Papendorp 200.000 m bvo worden ontwikkeld.) Goede verbindingen (weg en OV) met stad, land en regio. Levendig karakter. Afhankelijk van nabijheid van HOV strikte parkeernorm, daarnaast openbare parkeervoorzieningen. Gemengde bedrijvenfuncties: kantoor, ontvangst, training en front-offices. Er komen individuele gebouwen maar ook gebouwen voor meerdere gebruikers. Gebouwomvang: gevarieerd. Nieuwerijn - Commerce De markt De bedrijvenlocatie Nieuwerijn Commerce richt zich op de volgende afnemersgroepen: ∗ logistieke dienstverlening ICT; ∗ groothandel ICT (kennisintensieve produkten); ∗ medische en farmaceutische activiteiten (farmaceutische industrie en groothandel); ∗ (eventueel) creatieve bedrijfsactiviteiten; ∗ (eventueel) kennisintensieve bedrijvigheid. Bedrijfsactiviteiten zijn geïntegreerd kantoor, verkoop en service. Incidenteel klantspecifieke produktie en assemblage. Afnemersbehoeften zijn met name: nabijheid van producenten, groothandel, ICTdienstverleners, afnemers e.d., ontsluiting/nabijheid snelweg, functionele bouw met flexibele indeling en beschikbaarheid van voorzieningen. Zowel single als multi-tenant bedrijfsgebouwen.
19
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Het produkt Samenhangende complexen van praktisch en functioneel ingerichte bedrijfsverzamelgebouwen, met incidenteel een groter pand voor een individuele gebruiker, in een parkachtige omgeving met gemiddeld tot lage bebouwingsdichtheid. Gedeeltelijk zal het gebiedsgewijs worden ontwikkeld. Het kantorendeel is 30%-70% van de gebouwomvang. Goede autobereikbaarheid en ontsluiting voor zakelijk verkeer. Centrale voorzieningen in park (groenonderhoud, beveiliging). Gebouwomvang: 4.00012.000 m bvo. Nieuwerijn - Techno De markt Afnemersgroepen voor de bedrijvenlocatie Techno zijn hoogwaardige en intensieve industriële- en handelsondernemingen uit de sectoren: ∗ ICT-dienstverlening (softwareontwikkeling, ICT-consultancy/ondersteuning, ICTopleidingen/trainingen en communicatietechnologie); ∗ creatieve bedrijfsactiviteiten (vormgevende industrie waarbij hardware en software intensief worden toegepast, grafische industrie, multimedia/radio/TV/filmwezen); ∗ kennisintensieve bedrijvigheid (ICT-toeleverende industrie, hoogwaardige kennisintensieve produkten, industriële bedrijven waar software een belangrijke rol speelt en installatiebedrijven met hoog percentage kantoorcomponent); ∗ kennisintensieve zakelijke dienstverlening (ingenieursbureaus, research/wetenschappelijke instellingen); ∗ medisch/farmaceutische activiteiten (medische instrumenten en apparaten); ∗ (eventueel) logistieke dienstverlening ICT; ∗ (eventueel) groothandel ICT, kennisintensieve produkten. Afnemersbehoeften Belangrijk is nabijheid van (kennis)netwerken, een representatief en eigen pand met een sterke eigen identiteit. Omgeving moet kwalitatief hoogwaardig zijn, maar niet stedelijk. Auto-bereikbaarheid, parkeerruimte (met name voor in- en uitvliegers en bezoekers) en directe ontsluiting op snelwegen. Omvang van de gebouwen middelgroot tot groot. Het produkt Bedrijfsgebouwen die in een relatief lage dichtheid worden ontwikkeld met veel aandacht voor de openbare ruimte en met een groen karakter. De bedrijfsgebouwen hebben een hoogwaardige en kantoorachtige uitstraling. Het kantorendeel is 50%-70% van de gebouwomvang. Goede autobereikbaarheid en ontsluiting voor zakelijk verkeer. Middelgrote tot grote bedrijfsgebouwen met een eigen identiteit, waarvan veel zichtlocaties. Gebouwen zijn "purpose built": goed voorzieningenpakket voor zeer specifieke technische bedrijfsactiviteiten, met daarboven centrale voorzieningen in park (groenonderhoud, beveiliging, eventueel shared services). Hoge kwaliteitseisen aan bouw. Naast de aanlanding van de Papendorpse brug wordt een bedrijfsverzamelgebouw gerealiseerd. Het kantorendeel van dit bedrijfsverzamelgebouw is maximaal 80% van de gebouwomvang.

20
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Produkt/markt-combinaties De Wetering De Wetering-noord (E1) De markt Afnemersgroepen voor De Wetering-noord zijn met name: – logistiek en distributie: waar binnen als afzonderlijke doelgroepen te onderkennen: transportbedrijven, logistieke dienstverleners en groothandels (zowel traditionele activiteiten als activiteiten met meer toegevoegd waarde (VAL)); – kennisintensieve industrie, waar binnen m.n. produktiebedrijven, traditionele ondernemingen, ondernemingen met minder uitstralingsbehoeften naar consumenten, industriële co-makers, jobbers en main suppliers; – creatieve diensten: waar binnen als afzonderlijke doelgroepen te onderkennen: kleding- en confectieindustrie, grafische industrie en RTV-/filmwezen; – medisch/farmaceutische bedrijven, waar binnen als afzonderlijke doelgroepen te onderkennen: medische instrumenten- en orthopedische artikelenfabrieken, geneesen verbandmiddelenfabrieken, groothandel in medische en tandheelkundige instrumenten, laboratoriumbenodigheden en verplegingsartikelens en groothandel in farmaceutische artikelen. Het betreft met name grootschaliger bedrijven, met extensievere bedrijfsactiviteiten. Daarnaast is in de De Wetering-noord ruimte gereserveerd voor een aantal automobielbedrijven. Afnemersbehoeften Nabijheid van economisch interessante goederenstromen, centrale ligging, goede ontsluiting, voorzieningenpakket op gebruikers afgestemd, grotere kavels, enkele zichtlocaties, functionele bedrijfsomgeving en bouw. Produkt Bedrijvenlocatie temidden van andere Utrechtse bedrijvenlocaties (Lage Weide, De Wetering-zuid, Vleuten). Strategische ligging t.o.v. Noord-Zuid corridor (Schiphol), ontsluiting direct van A2, korte ontsluitingstrajecten op locatie zelf. Optimaal voorzieningenpakket voor doelgroep (bewaking, warehousing, telematica, truckservice, vrachtwagenstalling). Enkele zichtlocaties. Kavelgrootte 2 tot 3 ha., kantoor maximaal 30%. Zeer functionele bouw. Bedrijfsverzamelgebouw van 1,8 ha. met units van 350 800 m2. De Wetering-zuid (E2) De markt Afnemersgroepen betreffen: – logistiek en distributie: waar binnen als afzonderlijke doelgroepen te onderkennen: transportbedrijven, logistieke dienstverleners en groothandels (zowel traditionele activiteiten als activiteiten met meer toegevoegd waarde (VAL)); – kennisintensieve industrie, waar binnen m.n. produktiebedrijven, traditionele ondernemingen, ondernemingen met minder uitstralingsbehoeften naar consumenten, industriële co-makers, jobbers en main suppliers; – creatieve diensten: waar binnen als afzonderlijke doelgroepen te onderkennen: kleding- en confectieindustrie, grafische industrie en RTV-/filmwezen; – medisch/farmaceutische bedrijven, waar binnen als afzonderlijke doelgroepen te onderkennen: medische instrumenten- en orthopedische artikelenfabrieken, geneesen verbandmiddelenfabrieken, groothandel in medische en tandheelkundige instrumenten, laboratoriumbenodigheden en verplegingsartikelens en groothandel in farmaceutische artikelen.
21
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Qua afnemersgroepen bevindt De Wetering-zuid zich midden tussen De Weteringnoord en het bedrijvengedeelte van Papendorp. Iets minder grootschalig en extensief dan de bedrijven in De Wetering-noord, maar ten opzichte van Papendorp met name grootschaliger bedrijven, produktiebedrijven en industriële toeleveranciers. In het gedeelte van het bedrijventerrein dat grenst aan het stadshart Leidsche Rijn vinden de wat kleinere en hoogwaardiger kop-staart bedrijven een plaats en op de zichtlocaties bedrijven opererend op eindmarkten. Afnemersbehoeften Nabijheid van economisch interessante goederenstromen zowel als grootstedelijk milieu, centrale ligging, goede ontsluiting, voorzieningenpakket op gebruikers afgestemd, middelgrote industriële kavels, enkele zichtlocaties, nabijheid van specifieke industriële netwerken. Het produkt Bedrijvenlocatie in directe nabijheid van andere, extensievere, Utrechtse bedrijvenlocaties (Lage Weide, De Wetering-noord, Vleuten) met aanbod van o.m. transport en opslag. Strategische ligging t.o.v. Noord-Zuid corridor (Schiphol), ontsluiting direct van A2, korte ontsluitingstrajecten op locatie zelf. HOV-halte in nabijheid. Optimaal voorzieningenpakket voor doelgroep (bewaking, warehousing, telematica). Enkele zichtlocaties. Combinaties van kantoor en bedrijfshal, 0,2 tot 1,5 ha., bedrijfsverzamelgebouwen 1 ha, units van 100 - 500 m2. Functioneel ontworpen gebouwen. Binnen de locatie mogelijkheid tot ontwikkeling van afgescheiden thematische deellocaties (bijvoorbeeld milieugerelateerde bedrijvigheid). Produkt/markt-combinaties Stadshart Leidsche Rijn De markt Vanaf 2004 zal het kantorenprogramma van het stadsdeelcentrum Leidsche Rijn worden ontwikkeld, gericht op: – publieke en semi-publieke dienstverlening – kennis-intensieve dienstverlening – financiële en zakelijke dienstverlening: back-office Het produkt 1. Stadshart: compact hoogwaardig stadsdeelcentrum 2. Randgebied: menging van werken, wonen en voorzieningen. Het betreft zowel middelgrote kantoren als kantoorverzamelgebouwen. De uiteindelijke samenstelling van het aanbod zal afhangen van: – de ruimtelijke inrichting van het deelgebied; – de ruimtelijke inrichting van het aangrenzende deelgebied De Wetering Zuid; – de marktvraag en de resultaten van UCP en Papendorp. Produkt/markt-combinaties Strijkviertel De markt In de jaren na 2004 zal het bedrijventerrein Strijkviertel worden ontwikkeld, gericht op: – distributie-aktiviteiten: administratie, marketing, showroom, opslag en uitlevering; lokaal en regionaal – kennisintensieve produktie-bedrijven: administratie, produktontwikkeling, produktie en assemblage, opslag en uitlevering; lokaal en regionaal
22
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

– lokaal, verzorgende bedrijven: administratie, showroom Het produkt 1. Strijkviertel-Zuid: modern, gemengd bedrijvenpark 2. Strijkviertel-Noord: hoogwaardig bedrijvenpark (B-locatie) Verdere planontwikkeling dient op dit moment nog te geschieden. Produkt/marktcombinaties overige deelgebieden Leidsche Rijn Naast de hierboven beschreven bedrijven- en kantorenlocaties, zijn in Leidsche Rijn nog een drietal kleinere kantorenprojecten gepland. Het betreft verspreide kantoorontwikkeling in de deelgebieden A2/A3, D2 en G3, elk circa 10.000 m² bvo. Gezien de beperkte schaal van deze locaties zal een ambitie als in Papendorp niet mogelijk zijn. Evenmin is sprake van een (binnen)stedelijke omgeving als in het stadshart. De kantorenlocaties in de deelgebieden zullen dan ook aanvullend op deze locaties zijn. De markt Twee afnemersgroepen worden onderscheiden: – gebruikers van betaalbare, degelijke kantoorruimte (kleinere en/of startende ondernemingen, non-profit organisaties); – aanbieders van diensten gericht op de directe omgeving (assurantietussenpersonen, reisbureaus, uitzendbureaus). Afnemersbehoeften zijn met name: relatief lage huurprijzen en een ligging temidden van winkels, woongebieden en overige voorzieningen. Het produkt Moderne, betaalbare kantoorruimte, per deelgebied geclusterd rond winkel- en/of voorzieningencentra. In deelgebied A2/A3 zal expliciet sprake zijn van één of twee kantoorverzamelgebouwen (4.000 tot 5.000 m2). Produkt/markt-combinaties Overvecht-Noord De markt Afnemersgroep voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Overvecht is met name het lokaal en regionaal opererende bedrijfsleven. De behoefte van deze afnemersgroep is een centraal in het stadsgewest gelegen, efficiënt ingericht bedrijventerrein met kleinere kavels. Voor de allerkleinste bedrijven bestaat behoefte aan het combineren van wonen en werken. Het produkt Uitbreiding van het huidige bedrijventerrein Overvecht, in aansluiting op het huidige karakter van een lokaal bedrijventerrein. Daarnaast is de realisatie van 20 woon-werk units voorzien. Produkt/markt-combinatie Kanaleneiland Brandweerlocatie De markt Zakelijke dienstverleners geworteld in de regio, met de behoefte zich individueel te presenteren.
23
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Het produkt Afronding van de werkgelegenheidslocatie Kanaleneiland-zuid door invulling het kwadrant van het Europaplein. In eerste fase tot 2005 19.000 m2 bvo, uiteindelijk 38.000 m2 bvo. Door ligging aan stedelijke invalsweg nabij A12 en sneltramhalte uitstekend bereikbaar voor zakelijk verkeer. Beeldbepalend bedrijfsgebouw op zichtlocatie.

24
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

HOOFDSTUK 4. PROCEDURES EN SPELREGELS
In het vorige deel van dit Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven is de inhoud benoemd: de te verwachten vraag naar kantoren en bedrijven, de locaties om te voorzien in de vraag en de wijze waarop daar in zal worden voorzien, zowel naar inhoud (PMC's) als tijd (faseringvoorstel). Dit tweede deel beschrijft de wijze waarop door de verschillende partijen met het Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven zal worden gewerkt. Het bevat een definiëring van de gemeenschappelijke belangen die gezamenlijk de reden zijn voor het opstellen van dit Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven, en het beschrijft de wijze waarop er mee zal worden omgegaan.

Inleiding In de vorige hoofdstukken is de omvang en complexiteit van de Utrechtse opgaven op het gebied van de ontwikkeling van kantorenlocaties en bedrijventerreinen in haar volle omvang duidelijk naar voren gekomen. Daarbij is de noodzaak vastgesteld van een afgewogen en samenhangende locatieontwikkeling. Om deze samenhang en afstemming te bereiken, en daarmee suboptimalisatie van ontwikkelingsmogelijkheden, onderuitputting van vestigingskwaliteiten, prijsbederf en onvoldoende klantsatisfactie te voorkomen, is het van belang samenhang te bereiken op de vier kritische succesfactoren: • samenhang tussen vraag en aanbod (in kwantitatieve zin); • samenhang op inhoud; • samenhang op fasering; • samenhang op regie van het allocatieproces. Hiertoe zijn de volgende instrumenten ontwikkeld: 1. het Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven met daarin een duidelijke profilering en fasering van de verschillende ontwikkellocaties; 2. heldere marketing; 3. het begeleiden van het proces van bedrijfsvestiging middels de inzet van serviceteams; 4. monitoring; 5. regelmatig overleg en afstemming. Ad 1. Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven In het bovenstaande zijn met het vaststellen van de noodzaak tot afstemming tevens de noodzaak tot overleg bij het geleiden van het juiste bedrijf naar de juiste plaats vastgesteld. In dit proces speelt het afwegen van ieders belang een belangrijke rol. Het Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven definieert voor zover mogelijk deze belangen, tot uiting komend in de produkt-marktcombinaties, waardoor de nodige randvoorwaarden en criteria ontstaan waarmee vestigingsvoorstellen kunnen worden gewogen. Voor zover deze randvoorwaarden en criteria concreet en kwantificeerbaar zijn leidt dat tot duidelijke conclusies. Behalve de kwantificeerbare elementen spelen ook een aantal kwalitatieve aspecten in de afweging een rol: de zgn. imponderabilia of compensatie-effecten. Zo kan vestiging van een bedrijf dat niet in alle opzichten aan de randvoorwaarden of criteria voldoet, vanwege uitstraling, imago of aantrekkende werking toch zeer gewenst zijn. Aan de hand van de volgende criteria kan de combinatie vestigingskandidaat - vestigingslocatie worden beoordeeld:

25
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

1. • • • • 2. • • • • • • • • •

'Juiste bedrijf op de juiste plaats': passend binnen de aangegeven typologiën produkt-marktcombinaties geoormerkte doelgroepen effect op gevestigde bedrijven en potentiële vestigers in de locatie. Bijdrage aan de economische versterking van Utrecht: genereren werkgelegenheid voor lager opgeleide arbeidskrachten multipliereffecten van hoogwaardige kwaliteit aanwezigheid van hoogwaardige primaire arbeid wisselwerking met de aanwezige opleidings- en kenniskwaliteit in de regio produktiestructuur op basis van basisgrondstoffen (duurzaamheidseffect) mobiliteitseffecten, bereikbaarheidsprofielen, parkeerlast economische spankracht van het bedrijf en verwachte continuïteit mogelijke spin-offs in het kader van verticale integratie binnen de bedrijfskolom mogelijke spin-offs in relatie tot horizontale integraties en economische clusters

3. Effecten op de locatieontwikkeling • imago en uitstraling • exploitatieve effecten Ad 2. Marketing en acquisitie De marketing voor de Utrechtse locaties wordt opgezet volgens de dubbele integrale optiek: - het gaat om alle bedrijven- en kantorenlocaties in Utrecht; - het gaat om het hele proces van marketing, vanaf marktonderzoek, produktontwikkeling, het realiseren van vestigingsmogelijkheden en het opsporen van vestigingskandidaten tot en met de uitgifte van een kavel c.q. vestiging van een bedrijf en de after-sales. De basis voor de activiteiten wordt gevormd door de marketingplannen. Er zijn twee nivo's van marketingplannen: city-marketing en locatiemarketing. De city-marketing is een gemeentelijke taak en de 'boodschap' van de city-marketing zal door de gemeente met haar partners worden afgestemd. Hiermee komt één heldere duidelijke marketingboodschap beschikbaar als koepel over de marketinginspanningen voor de verschillende deellocaties. De algemene acquisitieinspanning ter profilering van Utrecht als vestigingsplaats vindt in opdracht van de locatieverantwoordelijken gezamenlijk (concessiehouders, locatiemanagers) plaats door de marketingunit van de afdeling EZ, op grond van afgestemde marketing- en acquisitieplannen. De locatiemarketing vindt plaats onder de 'koepel' van de citymarketing en in opdracht van de locatiemanagers. Op deze wijze kan worden gegarandeerd dat 'de beelden' die over de kwaliteit van het vestigingsmilieu in Utrecht als geheel worden gecommuniceerd consequent en consistent zijn, terwijl daarnaast de noodzakelijke ruimte beschikbaar voor de individuele marketing van de afzonderlijke locaties, inclusief de specifieke allocatie in de marketingmix. In het schema op de volgende pagina wordt duidelijk hoe de taken en verantwoordelijkheden voor het gehele marketingproces zijn verdeeld. Dit schema schept voor de (potentiële) klant duidelijkheid over de rollen van de verschillende gemeentelijke betrokkenen in de verschillende fasen van het proces. In de blokjes 1 tot en met 6 is de afdeling Economische Zaken leading.

26
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Van de blokjes 7 tot en met 12 is de projectmanager van de betreffende locatie opdrachtgever met bijbehorende budgetten. Vanaf blokje 8 starten de operationele werkzaamheden van de serviceteams ten behoeve van daadwerkelijke vestiging. Ten behoeve van de marketing zal bij de afdeling Economische Zaken een registratiesysteem worden ontwikkeld, dat uiteraard ook zal dienen voor informatievoorziening van OGU en het projectbureau Leidsche Rijn Utrecht. De stedelijke registratie en advisering ten aanzien van de inzet van professionele vastgoedpartijen (niet zijnde de uiteindelijke klanten) berust bij het OGU. Ad 3. Serviceteams Ten behoeve van de integrale begeleiding van vestigingskandidaten in het definitieve proces van vestiging op locatie, worden door de gemeente serviceteams gevormd voor de verschillende locaties. In deze serviceteams zijn de verschillende betrokken afdelingen en diensten vertegenwoordigd. De serviceteams zijn derhalve multidisciplinair van karakter en vormen het 'één loket' voor de vestigingskandidaten met betrekking tot zaken als stedenbouwkundige randvoorwaarden, bouw- en milieuvergunningen. De serviceteams werken in opdracht van de locatiemanagers waarbij een accountmanager / klantmanager het centrale aanspreektpunt is voor het bedrijf gedurende het afrondende vestigingsproces. Ad 4. Monitoring Door de gemeente zal een monitor worden opgezet. Hiermee kan inzicht worden verkregen in de macro-economische ontwikkelingen in Utrecht, o.a. met betrekking tot de economische conjunctuur, economische groei binnen de verschillende bedrijfssectoren, arbeidsmarkt (werkgelegenheid, werkloosheid, beroepsbevolking) en bevolkingsgroei. Daarnaast zal met de monitor ook de ontwikkeling van vraag en aanbod op de Utrechtse markt voor kantoren en bedrijfshuisvesting worden gevolgd. De monitoring levert noodzakelijke informatie ten behoeve van de jaarlijkse voortgangsrapportages en de periodieke actualisering van het Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven. Ad 5. Regelmatig overleg en afstemming De gemeente speelt in het proces van locatieontwikkeling een centrale rol omdat zij verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn Utrecht en het UCP, samen met private partners. Private partijen nemen daarnaast ook zelfstandig een omvangrijk deel van de locatieontwikkeling voor hun rekening. Om de gemeentelijke verantwoordelijkheid bij het bereiken en vasthouden van samenhang in het proces van ontwikkeling en uitgifte van kantoorlocaties en bedrijventerreinen efficiënt en slagvaardig te kunnen operationaliseren nemen de verschillende betrokken afdelingen en diensten van de gemeente deel in een Stuurgroep. In deze Stuurgroep worden de interne disciplines gebundeld en wordt het gemeentelijk handelen op overallnivo aangestuurd. Naast de gemeente zijn ook private partijen als partners van de gemeente in het UCP partij bij de ontwikkeling van de verschillende locaties in Utrecht. Ook zij zijn belanghebbenden bij een afgewogen en evenwichtige locatieontwikkeling. Voor alle partijen die nu of in de toekomst actief zullen zijn op het gebied van de ontwikkeling en uitgifte van kantoorlocaties of bedrijventerreinen zal het Ontwikkelingskader Kantoren en

27
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

schema

28
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998

Bedrijven basis zijn voor het ontwikkelen van de noodzakelijke samenhang en derhalve een instrument bij hun ontwikkelingstaken. Om de gezamenlijke verantwoordelijkheid te kunnen waarmaken en daadwerkelijk invulling te geven aan de wens tot samenwerking is het noodzakelijk dat tussen gemeente en private partners regelmatig overleg en afstemming plaatsvindt. Hiertoe verenigen de verschillende partijen zich in een Regiegroep Marketing en Acquisitie Kantoren en Bedrijven. Actualisatie Jaarlijks zal over de voortgang rond de uitvoering van het Ontwikkelingskader worden rapporteerd. Iedere 4 jaar, of zoveel vaker als daar aanleiding toe bestaat, zal het Ontwikkelingskader worden geactualiseerd.

29
Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven Gemeente Utrecht 18 december 1998