HOOFDSTUK 4

AFWEGING EN UITWERKING

In voorliggend hoofdstuk wordt een voorkeursmodel gepresenteerd en worden de gemaakte keuzen, zoals in het voorgaande hoofdstuk geformuleerd, toegelicht. De strategische keuzen hebben vooral betrekking op de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur in de zone langs de A28 (Huis ter Heide zuid en Oud Zandbergen zuid. De inrichting van deze zone langs de A28 vindt zodanig plaats dat de bestaande waarden in de buitenplaats in hoge mate worden ontzien. Met name de voorstellen voor ontsluiting van de nieuwe bedrijven dragen hier aan bij. Een meer gedetailleerde inrichting van de zone langs de A28 wordt, na het voorkeursmodel, in paragraaf 4.2 gepresenteerd. De interne structuur en functionele inrichting van de buitenplaats worden in paragraaf 4.3 toegelicht.

4.1

Voorkeursmodel op hoofdlijnen

Het voorkeursmodel voor de inrichting van de zone langs de A28 bestaat uit een inrichting model waarin een intensief en dus zuinig ruimtegebruik centraal staat. Door de voorgestelde ontsluitingstructuur en door uit te gaan van een gesloten bebouwingswand wordt tevens een bijdrage geleverd aan de woonkwaliteit in Huis ter Heide en aan de rust op de buitenplaats Oud Zandbergen. In figuur 4.1 is het hierbij horende ruimtelijke model weergegeven. Gekozen is voor een de meest ambitieuze optie. Het voorkeurs model geeft niet alleen de grenzen aan van wat stedenbouwkundig op deze plek verantwoord wordt gevonden maar ook dat sprake is van een bedrijventerrein op een zichtlocatie met allure. Er wordt gestreefd naar bebouwing die gezien mag worden, hetgeen wordt vertaald in gebouwen met twee of meer bouwlagen. Met name voor de bedrijfslocatie (eventueel kantoor) in het verlengde van GlaxoSmithKline (GSK) gaat de voorkeur uit naar een pand dat een landmark kan vormen, met als achtergrond de historische buitenplaats. Aan deze keuze ligt de overtuiging ten grondslag dat een zekere ambitie een voorwaarde is om tot een goede integrale stedenbouwkundige oplossing te komen en een hoge beeldkwaliteit te bereiken. Het voorkeursmodel combineert biedt bovendien voordelen voor de haalbaarheid van het plan, hetgeen een voorwaarde is voor de sanering van de betrokken (auto)bedrijven in de bebouwde kom van Zeist. Verkeersontsluiting Het voorstel gaat uit van een duurzame oplossing van de verkeersproblematiek in en om Huis ter Heide. De voorgenomen ontwikkeling van de autoboulevard biedt een uitgelezen kans om een verbinding van deze autoboulevard met Huis ter Heide zuid te maken. Om die reden wordt de voorkeur gegeven aan model Verkeersontsluiting 1b, weergegeven in hoofdstuk 3. In dat geval is niet langer sprake van doorgaande verkeersbeweging door Huis ter Heide via de Huis ter Heideweg en de Prins Alexanderweg. Het gehele gebied blijft voor het langzame verkeer (fietsers en voetgangers) bereikbaar. In het voorstel kan alleen het openbaar vervoer nog een doorgaande beweging rijden, via de Huis ter Heide weg, de nieuwe ontsluitingsweg noordelijk van GSK en de Prins Alexanderweg. Tegelijkertijd wordt opgemerkt dat de Prins Alexanderweg in de toekomst als 30 km/uur gebied zal worden (her)ingericht. Dit betekent dat de doorgaande busverbindingen van lijn 52 (Amersfoort-Utrecht), lijn 56 (Amersfoort-Wijk bij Duurstede) en lijn 59 (Hilversum- Zeist) van de bestaande route gebruik blijven maken.

De bereikbaarheid van Huis ter Heide met het openbaar vervoer wordt gewaarborgd.

Ruimtegebruik en exploitatie In paragraaf 3.3.2 is reeds uitgelegd wat de voordelen van intensief ruimtegebruik zijn. Niet alleen kan een groter deel van de groene omgeving worden gespaard (met name een groot deel van het bestaande talud), ook kunnen meer bedrijven worden gevestigd en kan mogelijk zelfs een bijdrage aan de geluidsreductie in Huis ter Heide worden geleverd. Het is dan ook niet verwonderlijk dat op deze punten de voorkeur uitgaat naar model Ruimtegebruik en exploitatie 2b. Groen en geluid De keuze voor model 3b voor het aspect groen en geluid kan niet los worden gezien van de voordelen die dit model biedt voor meerdere aspecten. Niet alleen de rust in Oud Zandbergen en Huis ter Heide is gebaat bij een relatief hoge bebouwing, ook draagt deze bij aan de financiële haalbaarheid en de stedenbouwkundige uitstraling van de autoboulevard. Dit laatste punt is niet onbelangrijk. De groene omgeving is dermate solide, voorzien van hoge bomen, dat een lage bedrijfsbebouwing tegen deze achtergrond als het ware zou wegvallen en zich niet kan manifesteren. Dit wordt versterkt door de verdiepte ligging van de nieuwe bebouwing tegen de achtergrond van een talud van ca. 5 meter hoog, met daarop de bomen van het landgoed. Een hogere, representatieve bebouwing kan meer aan de ruimtelijke kwaliteit bijdragen dan een lagere bebouwing zonder dat het zicht op de groene omgeving geheel wordt weggenomen. Omgekeerd is in het voorkeursmodel sprake van een contrast tussen de groene buitenplaats en het stedelijke bedrijventerrein dat vooral ook vanuit de beleving van de buitenplaats om een zorgvuldige inpassing vraagt. Om de zichtbaarheid van bebouwing vanuit de buitenplaats te beperken wordt een verdichting van beplanting in het overgangsgebied, om te beginnen op het talud, voorgestaan.

4.2

Uitwerking Autoboulevard / Huis ter Heide zuid

In figuur 4.2 is het voorstel voor inrichting en gebruik weergegeven. Uitgangspunt is een geheel nieuwe ontsluiting waarop de autoboulevard en GSK e.o. wordt ontsloten. De strook langs de op- en afrit van de A28 mag een grootschalig karakter hebben. In deze strook mogen 2 á 3 bouwlagen (of incidenteel meer) gerealiseerd worden. De architectuur zal een hoogwaardig karakter moeten krijgen, georiënteerd op de genoemde op- en afrit van de A-28. In het voorkeursmodel met een dichtbebouwde zone langs de A28 bestaan goede mogelijkheden voor uitbreiding van GSK in oostelijke richting, in aansluiting op de huidige bebouwing. Een dergelijke ontwikkeling zou vervolgens de beste randvoorwaarden bieden voor de ontwikkeling van kleinschaliger bedrijvigheid aan weerszijden van de nieuwe ontsluitingsweg in Huis ter Heide zuid, direct noordelijk van GSK. Kleinschaliger houdt in dat niet alleen een relatief lage bebouwing wordt nagestreefd, maar ook een lossere bebouwing ten opzichte van de gesloten bebouwingsrand langs de A28. Op die manier wordt op optimale wijze invulling gegeven aan een stedenbouwkundige overgangssituatie tussen GSK en de woonbebouwing in Huis ter Heide zuid. Ook wanneer geen overeenstemming wordt bereikt voor deze uitbreiding met GSK en deze de voorkeur geeft aan uitbreiden in noordelijke richting, aansluitend aan de huidige bebouwing, zal moeten worden ingezet op de centrale ontsluitingsweg. Realisering van de nieuwe ontsluitingsweg voorkomt immers doorgaande verkeersbewegingen door Huist ter Heide via de Korte Bergweg (‘korte poot’). Alleen in dat geval kan een knip in de Prins Alexanderweg, direct zuidelijk van de Korte Bergweg (‘korte poot’) worden gerealiseerd, met een waarborg voor de bereikbaarheid van de bedrijven in het gebied. Er zijn stedenbouwkundige oplossingen denkbaar die een combinatie mogelijk maken, tussen een uitbreiding van GSK in noordelijke richting en aansluitend op de huidige bebouwing, de nieuwe ontsluitingsweg en de kleinschaligere bebouwing noordelijk van de nieuwe ontsluitingsweg. Dit zou te zijner tijd moeten worden onderzocht. Een consequentie van voorgestane ingrijpende herinrichting is dat de twee woningen in het centrale deel van het bedrijfsterrein moeten wijken voor de nieuwe infrastructuur en bedrijvigheid. Op het bedrijventerrein Huis ter Heide zuid zal de ontwikkeling van bedrijfswoningen om akoestische redenen waarschijnlijk niet tot de mogelijkheden behoren. Het verdient wel aanbeveling om na te gaan of direct langs de Korte Bergweg (‘korte poot’) de bedrijfsbestemming wel kan worden vervangen door een (bedrijfs)woning. Wellicht dat oriëntatie op de Korte Bergweg (‘korte poot’) in combinatie met bedrijfsbebouwing ten zuiden van de woning goede voorwaarden biedt voor een geluidsluwe situatie. Hetzelfde geldt voor de bebouwing in de overgangszone tussen GSK en de woningen ten noorden hiervan. In de verdere uitwerking zou moeten worden nagegaan of een combinatie van wonen en werken in dit overgangsgebied mogelijk is. De autoboulevard wordt in de zandafgraving gerealiseerd. Dit gebied ligt beduidend lager dan het noordelijk gelegen landgoed. Vanuit het landgoed zal de ontwikkeling nauwelijks waarneembaar zijn. Ter verduidelijking wordt verwezen naar ingevoegde profielen, de situering van de dwarsdoorsneden is in figuur 4.2 weergegeven. De bosstrook ten noorden van het bedrijfsterrein zal worden versterkt. Dit kan onder meer door toevoeging van een groenblijvende heesters in bestaand bosgebied en in een nieuwe beplanting van het talud. Daarbij kan het beste worden gekozen voor soorten die passen bij historische buitenplaatsen en zandgebieden zoals hulst, rododendrons en

andere heesters. In een verdere uitwerking van de plannen zal deze overgangszone tussen het landgoed en de autoboulevard nader moeten worden ingevuld/ingericht. Bijvoorbeeld door het opstellen van gedetailleerde inrichtings- en beheersplannen.

Doorsneden inrichtingsmodel (zie figuur 4.2)

Deze inrichting laat onverlet dat de bebouwing dicht bij de bestaande woningen op het talud komt. Zowel de autoboulevard en de woningen zijn gebaat bij een grotere afstand. Gekozen wordt daarom voor verwijdering van deze bestaande woningen in het zuidoostelijk deel van het landgoed. Garagebedrijven en autohandel dienen hun showroomgedeelte, oftewel de etalagefunctie, aan de voorkant (zuidzijde= A-28) te realiseren. Uitgangspunt is dat bezoekers/bezoekend verkeer de bedrijven aan de voorzijde (i.c. de zuidkant) benaderen. Personeels ingang en expeditie vinden bijvoorkeur plaats aan de achterzijde van de bebouwing, te bereiken via onderdoorgangen. Dit deel van de bebouwing wordt georiënteerd op de A28 en mag of moet een hoogwaardige uitstraling hebben en een hogere bouwmassa (2 bouwlagen met accenten in drie bouwlagen), mede omdat het terrein lager ligt dan zijn omgeving. Om geen al te massaal en stenig karakter van de bebouwing te bereiken wordt gedacht aan variatie in de hoogte van de bebouwing en architectuur. Op deze wijze kan een hoge bebouwingsintensiteit – met aan de rand tot drie bouwlagen – worden bereikt die tevens bijdraagt aan een geluidluwere situatie aan de noordzijde, dus in Huis ter Heide en in het park van de buitenplaats. Op de bovenverdieping kan bijvoorbeeld de ka ntoorfunctie van de bedrijven een plaats krijgen. Garages en magazijnen kunnen vanaf de begane grond worden bereikt, evenals de parkeervoorzieningen. Eventueel kan worden overwogen om deze laatste ook op de verdieping te situeren. Tot slot zal een zekere afstand tot de A28 in acht moeten worden genomen. Dit geldt zowel voor de bebouwing als voor een mogelijke ontsluitingsweg. De hoek met het bedrijventerrein Huis ter Heideweg Zuid is zeer geschikt (ook in stedenbouwkundig opzicht) voor een markant kantoorgebouw, dat in hoogte overeenkomt met het pand GSK (15 meter, 5 bouwlagen). Gezien de ligging in het talud kan op deze nieuwe locatie het aantal bouwlagen zelfs groter zijn dan 5. Getracht is het terrein zeer efficiënt en stedenbouwkundig zo krachtig mogelijk uit te werken. Om deze reden en om akoestische overweging is de wand slechts op enkele plaatsen doorbroken. De onderbreking van de bebouwing is op een tweetal punten structureel van belang. Ten eerste ter plaatse van de bosstrook langs de Prins Alexa nderweg. In de uiteindelijke inrichting en architectuur van de bebouwing langs de A28 zal moeten worden gestreefd naar combinatie van bebouwing en een groenstrook. Bijvoorbeeld kan op begane grond niveau een functionele (bebouwde) relatie met het bestaande gebouw tot stand worden gebracht. Daarboven kan bijvoorbeeld middels ‘artificieel’ groen de hiervoor genoemde noord-zuid groenstrook langs de Prins Alexanderweg in de inrichting van tuinen, parkeerdek of in een transparante bebouwing tot uiting worden gebracht. Daarnaast wordt de integratie van de zichtas van Oud Zandbergen en een verwijzing naar het cultuurhistorische aspect van belang gevonden. De oorspronkelijk as van het landgoed wordt als het ware doorgezet in de autoboulevard en kan in het uit te werken ontwerp een dragende functie krijgen. Daarmee wordt de buitenplaats weer in de omgeving verankerd en herkenbaar gemaakt (zie ook voorgaande dwarsdoorsnede B-B en figuur 4.2). Met een bijzonder element ter beëindiging van de zichtas binnen de autoboulevard kan extra aandacht op buitenplaats en bedrijvigheid worden gevestigd. Gedacht kan worden aan een bijzonder gebouw of bouwwerk (folly) dat ook een recreatieve invulling zou kunnen krijgen. Ook zou hier op de verdieping een relatie kunnen worden gelegd met de achtergelegen buitenplaats, bijvoorbeeld in combinatie met de ontsluiting van de bedrijven (showrooms) voor de bezoekers.

4.3

Uitwerking buitenplaats Oud Zandbergen

Met de ontwikkeling van de autoboulevard en ook met aanpassingen in inrichting en gebruik, denkt het kerkgenootschap achterstallig onderhoud aan de historische bebouwing en aan het park te kunnen plegen, verouderde bebouwing te kunnen saneren en het in de loop der tijd gewijzigde gebruik beter in te kunnen passen. Op deze wijze ka n een nieuwe impuls worden gegeven aan de allure van de buitenplaats Oud Zandbergen en is men beter op toekomstige ontwikkelingen voorbereid. Binnen een sterke groene structuur kunnen, op bescheiden schaal, wellicht andere functies (al dan niet van elders op het terrein) worden ingepast. De buitenplaats is van oudsher sterk bebost, maar kent ook enkele grotere open ruimten binnen het terrein. Rondom het landhuis en in het centrale deel is sprake van een grotere open ruimte. De opbouw van de buitenplaats Oud Zandbergen kent zowel classicistische als romantische elementen. Het plan is om oude lanen en zichtlijnen te behouden en waar mogelijk te verbeteren. Om die reden wordt voorgesteld om historische elementen te behouden maar ook te herstellen en op een aantal punten de groene structuur te versterken, bijvoorbeeld door de aanplant van bos, lanen en hagen. Uitbreiding van de bosstructuur dient verschillende doeleinden. In de eerste plaats wordt op die wijze het bos verdicht en kan een variatie in ouderdom, boomtype en bosranden worden bereikt. Dit komt de rijkdom van het bos in floristische en faunistisch oogpunt ten goede. Een bijkomend voordeel is dat op die wijze in een deel van de vereiste boscompensatie in het kader van de realisering van de autoboulevard kan worden voorzien. Intern zal een aantal functies worden hergeschikt en worden voorstellen gedaan om sommige functies anders in te passen. In hoofdstuk 2 is beschreven welke verandering in inrichting en gebruik van de buitenplaats Oud Zandbergen zijn voorgenomen. Daarbij is gesteld dat een aantal gebouwen en hoofdzakelijk woonfuncties zullen worden afgestoten en dat op enkele andere punten aanpassing van de bebouwing wenselijk is. Daarnaast is in de uitwerking gestreefd naar een ontlasting van waardevolle delen van het terrein. De bedoelde belasting heeft vooral betrekking op de ontsluiting voor personeel, bewoners en bezoekers. In het volgende wordt toegelicht binnen welke hoofdstructuur verschillende functies in het vervolg zouden kunnen worden ingepast en wordt de inrichting op enkele punten uitgewerkt. In figuur 4.3 is de hoofdstructuur van de buitenplaats weergegeven aan de hand van een tweetal ‘kamers’, de zichtas in relatie tot de bebouwing, de rondwandeling en de bospartijen. Ten oosten van het landhuis is een eerste ‘kamer’ (voormalige kwekerij / moestuin) gelegen. In deze kamer is inpassing van functies zoals parkeren, scouting of kamperen mogelijk. De ontsluiting van het park vindt aan de oostzijde de hoofdbebouwing plaats, vanwaar personeel en bezoekers van de hoofdbebouwing en van het landschappelijk ingepaste parkeerterrein en eventueel scoutingterrein kunnen bereiken. De hoofdbebouwing zal vanuit het park overigens voor gemotoriseerd verkeer niet langer bereikbaar zijn. Daarmee wordt herstel van de representatieve ruimte rondom het landhuis mogelijk gemaakt en het lanenstelsel ontlast. De woningen elders op het terrein zullen wel via de westelijke entree bereikbaar blijven. Het kerkgenootschap heeft aangegeven dat men het landhuis en het koetshuis graag commercieel wil gaan verhuren als kantoor. Op dit moment wordt deze bebouwing door

het kerkgenootschap zelf als kantoor gebruikt. In die zin zal er wat betreft het gebruik nauwelijks iets veranderen, het impliceert mogelijk wel een bestemmingswijziging. In het midden van de buitenplaats, ter plaatse van de zij-ingang, is in de loop der jaren een aantal functies ingeplaatst (school, woningen/bedrijf) en dit deel van de ruimte kan in functioneel opzicht eveneens als een aparte ‘kamer’ worden beschouwd. Voorgesteld wordt om deze ‘kamer’ ruimtelijk ook meer als een aparte ‘kamer’ vorm te geven en de omliggende structuur van de buitenplaats (met daarin een rondwandeling) te versterken. Met het oog op de uitstraling en belasting van de gronden binnen het park wordt het gebruik van de open ruimten als kampeerterrein in het vervolg uitgesloten. Een dergelijk gebruik past niet bij het karakter van een klassieke buitenplaats en een zorgvuldige inrichting. In figuur 4.4 is een inrichtingsvoorstel weergegeven voor het landgoed Oud Zandbergen. In de voorgestelde inrichting is een geringe uitbreiding van de basisschool denkbaar. Hier kunnen school, bedrijf, eventueel nieuw kantoor van het kerkgenoot-schap worden gebundeld en bereikbaar worden gemaakt m een gezamenlijk parkeerterrein zonder de et lanen in het park hiermee te belasten. Hiertoe wordt de bestaande ontsluiting vervangen door een nieuwe laan, zodat het park apart wordt ontsloten voor langzaam verkeer en voor de resterende woningen. In de aanleg in de 18e eeuw is sprake geweest van een laan geweest, in de huidige situatie daarentegen is geen sprake meer van een laanbeplanting mede door herinrichting in het begin van de 20e eeuw. De nieuwe laan ligt iets ten noorden van de bestaande, historische, westelijke ontsluitingsweg om voldoende ruimte te creëren voor de aanwezige functies als mede voor de ontwikkeling van een monumentale laanbeplanting. Voorliggende visie gaat er in beginsel van uit dat de woningen aan de zuidrand van de buitenplaats niet kunnen worden gehandhaafd. Het is in eerste instantie aan het kerkgenootschap om vervangende woningen te vinden of op een andere wijze te compenseren. Het is niet de bedoeling om binnen de historische buitenplaats nieuwe woningen te realiseren die in beginsel geen functie hebben voor de instandhouding van de buitenplaats. Op grond van het bestemmingsplan kan binnen de bestemming slechts één dienstwoning worden gerealiseerd. Gezien het aantal woningen dat op het terrein aanwezig is, is hieraan reeds voldaan. Ook om akoestische redenen (Voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder) is de realisering van nieuwe woningen problematisch op het landgoed. Wanneer verplaatsing van woningen binnen het terrein onvermijdelijk is komt de bosstrook tussen Prins Alexanderweg en basisschool eventueel in aanmerking voor hervestiging. Het blijft echter een oplossing die betiteld wordt als ‘minst slechte oplossing”. In die situatie dient de historische rondwandeling door dit deel van de buitenplaats te worden gespaard.

4.4

Overige uitwerkingsaspecten

Uit de beschrijving van de gewenste ontwikkelingen blijkt dat zowel op de bedrijventerreinen, de buitenplaats Oud Zandbergen als in de overgangszone een hoge ruimtelijke kwaliteit wordt nagestreefd. Om deze te kunnen waarmaken is het van belang dat zowel voor de groene als voor de stedelijke functies een ‘beeldkwaliteitplan’ wordt opgesteld waaraan inrichtings- en beheermaatregelen kunnen worden getoetst. Dit betekent dat voor de autoboulevard en de bedrijfsontwikkeling in Huis ter Heide zuid een beeldkwaliteitplan zal worden opgesteld. Hierin kunnen ook landschappelijke en cultuurhistorische aspecten worden meegenomen.

De kwaliteit van de groene en historische delen van het plan, in hoofdzaak binnen de buitenplaats Oud Zandbergen, is vooral gebaat bij een groenbeheerplan waarin is aangegeven welke kwaliteit van de beplantingen wordt nagestreefd en hoe men dit denkt te bereiken.

In de vervolgfase zal meer in detail en in overleg met de Rijksdienst Monumentenzorg een beheerspla n moeten worden gemaakt, dat de (deels nog te herstellen) cultuurhistorische kwaliteiten van de buitenplaats blijvend moet veiligstellen. Bezien zal worden of de met de landgoedeigenaar te sluiten grondverwervingovereenkomst gebruikt kan worden als kader voor beheerafspraken.