HOOFDSTUK 3

UITGANGSPUNTEN EN KEUZEMOGELIJKHEDEN

3.1

Inleiding

De belangrijkste opgave en tevens aanleiding voor de ontwikkelingsvisie Oud Zandbergen is het aangeven van een ruimtelijk kader waarbinnen nieuwe bedrijvigheid, binnen de structuur van de buitenplaats Oud Zandbergen en Huis ter Heide, tot ontwikkeling kan worden gebracht. Een andere opgave betreft de opwaardering/herstructurering van de buitenplaats Oud Zandbergen, om reden van gewenste functieveranderingen en achterstallig onderhoud. Tot slot wordt getracht een bijdrage te leveren aan verbetering van de verkeers- en geluidssituatie in Huis ter Heide, in samenhang met mogelijke uitbreiding van de bedrijven in hetzelfde deelgebied. De beschrijving en toelichting van de uitgangspunten voor het gebied Oud Zandbergen begint met overkoepelende ruimtelijke aspecten op het gebied van natuur, landschap en cultuurhistorie (paragraaf 3.2). Hierin zijn de uitgangspunten en de belangrijkste planningskeuzen geformuleerd. In paragraaf 3.3 wordt vervolgens een hoofdzonering voor de ontwikkeling van het gebied uiteengezet, die de basis vormt voor een verdere uitwerking. Deze uitwerking krijgt in paragraaf 3.4 nader vorm door deeluitwerkingen per gebied en/of onderwerp. In deze paragraaf worden de strategische keuzen die moeten worden gemaakt om te komen tot een ontwikkeling van het plangebied in beeld gebracht. Zo wordt bijvoorbeeld een tweetal ontsluitingsmodellen voor het plangebied weergegeven, wordt inzicht geboden in de strategische keuzen op gebied van geluid en groen etc. In het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 4) wordt een voorkeursmodel gepresenteerd waarin de ke uzen zijn afwogen en vertaald in een verkaveling voor de zone Autoboulevard / Huis ter Heide zuid.

3.2

Uitgangspunten en knelpunten

3.2.1 Natuur, landschap, cultuurhistorie
Het gebied Oud Zandbergen e.o., zie hiervoor de beschrijving in hoofdstuk 2, kent een herkenbare ruimtelijke structuur waarin natuur en landschap sterk verbonden zijn met de cultuurhistorisch ontwikkeling. Daarin zijn woeste bos- en heidegebieden na aanleg van de Amersfoortseweg verrijkt met buitenplaatsen; instellingen welke later ten dele zijn omgezet in ‘groene’ woongebieden zoals Huis ter Heide en Blookerpark. Het is dan ook vanzelfsprekend dat een zorgvuldige omgang met deze cultuurhistorische erfenis het uitgangspunt voor de ontwikkelingsvisie vormt. Daarnaast is aandacht voor de ecologische en landschappelijke waarden van het plangebied en de directe omgeving van belang. Daartoe is het aanwezige groen geïnventariseerd, beschreven in hoofdstuk 2, en zullen in de modellen en uitwerkingen de consequenties van ingrepen op natuur en landschap in beeld worden gebracht. Het streven is gericht het groene karakter van Huis ter Heide, Oud Zandbergen en omgeving in stand te houden. De uitgangspunten voor de aspecten natuur, landschap en cultuurhistorie zijn aldus: overeind houden kenmerkende structuur en belangrijkste groenzones;

-

minimale aantasting van natuurlijke waarden en compensatie (fysiek dan wel financieel) van verloren gegaan bos- en natuurareaal.

3.2.2 Buitenplaats Oud Zandbergen
Een duidelijke ruimtelijke structuur biedt in het algemeen een goede basis voor de inpassing van functiewijzigingen en verplaatsingen e.d. Met name cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten zullen als basis worden genomen voor herstel, ontwikkeling en behoud van de buitenplaats. Zoals ook in de beschrijving van de huidige situatie in hoofdstuk 2 naar voren is gekomen leven er bij de eigenaar van de buitenplaats en bij de basisschool verschillende wensen voor functionele en veranderingen en deels in het verlengde daarvan wensen voor (wijziging van) bebouwingsmogelijkheden. Het betreft de volgende wijzigingen: verhuur kantoorfunctie hoofdbebouwing; herstel en gebruik oranjerie; sloop oude scouting barakken; scouting verplaatsen, mogelijk in voormalige wasserij; uitbreiding basisschool; nieuw kantoor 7e-dag adventisten met een omvang van ca. 150 m2; sloop voormalig internaat; sloop woningen bij voormalige moestuin/kwekerij. In deze ontwikkelingsvisie wordt uitgegaan van een uitwerking met bovenstaande wijzigingen. Daarnaast is onderzocht of de meest zuidelijk gelegen woningen (vier woningen) kunnen worden uitgeplaatst of verplaatst binnen het terrein. Uitgangspunt, op grond van voorliggende ruimtelijke visie, zou moeten zijn om deze woningen bij voorkeur buiten het terrein te compenseren.

3.2.3 Ontsluiting
Wanneer zonder meer wordt uitgegaan van realisering van de autoboulevard, uitbreiding en vestiging van bedrijven in Huis ter Heide zuid en vestiging van een racketcentrum juist ten westen van Huis ter Heide moet rekening worden gehouden met een toename van het verkeer op het tracé Korte Bergweg (‘korte poot’) / Prins Alexanderweg. Gezien de huidige overlast en de bezwaren van bewoners in Huis ter Heide zal deze ontwikkelingsvisie voorstellen voor de ontsluiting van Oud Zandbergen en Huis ter Heide zuid moeten bevatten. Streven is gericht op een planvorming waarin de verkeerssituatie in Huis ter Heide zuid wordt verbeterd met als belangrijk instrument een vermindering van het doorgaande autoverkeer. Daarbij dient in het bijzonder aandacht te worden geschonken aan de Prins Alexanderweg en de Korte Bergweg (‘korte poot’). Het buurtcomité ‘Korte Poot Veilig’ heeft voorstellen gedaan voor een alternatieve ontsluiting die in de afweging zijn betrokken. In de bijlage zijn de voorstellen van de bewoners weergeven. Volgende overwegingen ten aanzien van de ontsluiting zullen in de visievorming een rol spelen: Het racketcentrum zal in ieder geval vanaf de Huis ter Heideweg bereikbaar moeten zijn, zoals weergegeven in het vigerende bestemmingsplan; Bij uitbreiding van GlaxoSmithKline en bij de vestiging van nieuwe bedrijven in Huis ter Heide zuid worden deze ontsloten via de nieuwe autoboulevard en derhalve via de Zandbergenlaan; Voorkomen moet worden een verdere verslechtering van het verkeersklimaat langs de Prins Alexanderweg. Hiertoe wordt in ieder geval een knip in de Prins Alexanderweg zuidelijk van de zogenaamde Korte Poot noodzakelijk geacht; Veiliger maken van de Prins Alexanderweg door het instellen van een 30 km/uur gebied, conform het voornemen van het gemeentebestuur zoals neergelegd in het GVVP; Onderzoeken aanvullende mogelijkheden ter ontlasting van de verkeersbelasting in Huis ter Heide, zoals afsluiten Korte Bergweg (‘korte poot’) voor doorgaand verkeer; Voldoende afstand van de nieuwe inrichting tot de A28, beheerzone Rijkswaterstaat.

Uitgangspunten verkeer op hoofdlijnen

De ontwikkelingsvisie zal over een tweetal aspecten uitspraak doen in samenhang met de nieuwe ontwikkelingen langs de A28. Het eerste is de wijze waarop het woongebied Huis ter Heide zal worden ontsloten vanuit de bebouwde kom van Zeist. Daarin speelt met name de keuze voor het wel of niet onderbreken van de Korte Bergweg (‘korte poot’) voor het gemotoriseerd verkeer, met expliciet aandacht voor openbaar vervoer en hulpdiensten. Tweede is op welke wijze de bestaande en de nieuwe bedrijvigheid in Huis ter Heide zuid noordelijk van GSK zal worden ontsloten: via de huidige inritten vanaf de Huis ter Heideweg of middels een nieuwe ontsluitingsweg.

-

3.2.4 Bedrijvigheid
De opgave voor de omvang van het toekomstige bedrijfsterrein Huis ter Heide zuid volgt in hoofdzaak uit de gronden die momenteel in dit gebied beschikbaar zouden zijn voor de ontwikkeling van bedrijfsterrein, ca. 0,9 ha. Het bedrijf GlaxoSmithKline heeft de wens om op korte termijn met ca. 1.340 m2 uit te breiden. Daarbij gaat de voorkeur van het bedrijf uit naar het terrein juist ten noorden van de huidige bedrijfsbebouwing. Deze omvang is gebaseerd op realisering in bebouwing van meerdere lagen waarin ca. 3.680 m2 kantoorruimte c.a. en 50 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Overigens betekent een uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen niet zonder meer een groter ruimtebeslag. Gedacht kan worden aan ondergronds parkeren of kantoren op de verdieping. De aard van de bedrijvigheid verschilt per deelgebied. Het bestaande bedrijventerrein Huis ter Heide zuid is bedoeld voor diverse typen bedrijven in de categorieën 1 en 2 (VNG). Op het gebied van de autoboulevard kan ook worden gedacht aan categorie 3bedrijven, bijvoorbeeld garagebedrijven met autospuiterij e.d. Laatste sluit de vestiging van bedrijfswoningen uit. De opgave voor de autoboulevard Oud Zandbergen volgt in hoofdzaak uit een door Grontmij uitgevoerd haalbaarheidsonderzoek voor een autoboulevard op deze locatie. Met het oog op een haalbare exploitatie zal minimaal 30.000 m2 brutovloeroppervlak (bvo) ten behoeve van de autobranche moeten worden gerealiseerd. Deze ontwikkelingsruimte is primair bedoeld voor Zeister autobedrijven (garage, autohandel) die uit de kom van Zeist om diverse re denen willen of moeten worden verplaatst. Het spreekt voor zich dat de genoemde 30.000 m2 bvo in meerdere bouwlagen gerealiseerd kan worden. Het bouwen in meerdere bouwlagen betekent dat minder m2 grondoppervlak nodig is. Samengevat gelden de volgende uitgangspunten ten aanzien van de ontwikkeling van bedrijven in het plangebied: ca. 0.9 ha. bedrijfsterrein beschikbaar in Huis ter Heide zuid; ca. 1.340 m2 bedrijfsterrein gewenst ten behoeve van de uitbreiding van GlaxoSmithKline; ca. 30.000 m2 bvo voor Zeister garagebedrijven/autohandel; geen bedrijfswoningen op de autoboulevard. Om de haalbaarheid van de autoboulevard te vergroten moeten de mogelijkheden voor vergroting van het brutovloeroppervlak niet uit het oog worden verloren. Ook zou de toevoeging van andere functies, zoals bijvoorbeeld de kantoorfunctie voor eveneens Zeister bedrijven, niet bij voorbaat moeten worden uitgesloten. Met betrekking tot de woningen binnen het bedrijventerrein Huis ter Heide zuid zou moeten worden overwogen om eventueel de twee centraal gelegen (bedrijfs)woningen te amoveren.

3.2.5 Duurzame ontwikkeling
Duurzaamheidsaspecten zullen worden betrokken bij het onderzoek naar de mogelijkheden voor ordening van verschillende typen functies ten opzichte van elkaar. Met name geluidsaspecten of afstanden ingevolge de Wet Geluidhinder en de Wet Milieubeheer kunnen belemmeringen voor de inpassing van bepaalde functies betekenen. Volgende uitgangspunten gelden voor de ontwikkelingsvisie: voorkomen en verminderen milieuhinder aan woningen, bestaand en nieuw: toelating van nieuwe woningen binnen het plangebied zal slechts mogelijk zijn wanneer kan worden voldaan aan de normen van de Wet Geluidhinder; autoboulevard: garages en autohandel vallen doorgaans binnen de VNG milieucategorie 2 (afstand tot woningen 30 meter). Sommige werkzaamheden (plaatwerk e.d.) vallen binnen categorie 3 (afstand 50 á 100 meter tot woningen); geen bedrijfswoningen op de autoboulevard. Geluidbelasting Huis ter Heide De geluidbelasting in Huis ter Heide overschrijdt voor een deel reeds de geluidsnormen voor gevoelige functies zoals wonen. Enerzijds is dit het gevolg van de geluidbelasting op de Korte Bergweg (‘korte poot’) / Prins Alexanderweg en van de verkeersintensiteit op de A28. Deze laatste vorm van geluidbelasting zal in de toekomst slechts toenemen. In de nieuwe situatie zal vergroting van de geluidbelasting moeten worden voorkomen en zal tevens moeten worden nagegaan in hoeverre de inrichting kan bijdragen aan een vermindering van de geluidbelasting in Huis ter Heide. Zowel de omvang en positie van bedrijfsbebouwing als aanpassingen in de ontsluiting van Huis ter Heide en Huis ter Heide zuid kunnen hieraan een bijdrage leveren. Duurzaamheid De inrichting van het plangebied zal op de principes van duurzaamheid vorm moeten krijgen. Daartoe wordt tevens verwezen naar het gemeentelijke Milieubeleidsplan. Het spreekt bijna voor zich dat gestreefd zal worden de bouw van nieuwe bedrijfsgebouwen op de autoboulevard conform het ‘nationaal pakket duurzaam bouwen’ plaats te laten vinden. Vanuit energetisch oogpunt zal in de ontwikkeling rekening worden gehouden met de noord-zuid ligging van het terrein. Vaak is sprake van relatief grote oppervlakten (platte) daken op bedrijfsgebouwen. Deze kunnen voor de plaatsing van zonnecollectoren worden gebruikt. De bedrijven zullen zich met de voorzijde naar de A28 (op- en afrit) oriënteren; op de zuidkant derhalve. Dit biedt mogelijkheden om met open gevels (glas etc) in de architectuur zorg te dragen voor voldoende lic httoetreding en daardoor bij te dragen aan energiebesparing. Duurzaamheid werkt ook door in de toekomstige inrichting van het terrein. Een definitieve inrichtingsschets is in deze fase van het planproces nog niet aan de orde. In de uitwerking kan worden nagegaan in hoeverre infiltratie van hemelwater tot de mogelijkheden behoort. Gezien de aard van de bedrijven (tevens garagebedrijven) zal afvalwater volgens de hiervoor geldende milieuvoorschriften moeten worden afgevoerd. In hoeverre gebruik gemaakt kan worden van en interesse bestaat voor opslag van energie in de bodem of van temperatuurverschillen in bodemwarmte e.d. zal tijdens de bouwfase moeten blijken en zal mogelijk worden onderzocht door de te vestigen bedrijven. De keuze voor toepassing van gebruikte of nieuwe grondstoffen voor de inrichting van het terrein zal eveneens in de uitwerkingsfase worden onderzocht.

3.3

Zonering

Op grond van de ruimtelijke analyse in hoofdstuk 2 en van de uitgangspunten kan een zonering worden opgesteld waarin de verschillende deelgebieden en functies zijn begrensd en overgangsgebieden en bufferzones zijn aangegeven. In deze zonering is sprake van een ruimtelijke overgangszone tussen elkaar slecht verdragende functies. Dit betreft in hoofdzaak tussen de bedrijfsfuncties en de woonfunctie (zie figuur 3.1).

Aan de zijde van A28 is sprake van een intensieve bedrijfszone, met wat hogere bebouwing. Aan de zijde van de Amersfoortseweg is sprake van extensiever gebruik zoals wonen met lage (Huis ter Heide) bebouwing of groen met spaarzame bebouwing (Buitenplaats Oud Zandbergen). Tussen deze zones ligt een overgangsgebied met hetzij kleinschalige bedrijvigheid zoals woonwerk units (Huis ter Heide) of maatschappelijke en recreatieve functies (Buitenplaats Oud Zandbergen). De ruimtelijke begrenzing van autoboulevard Oud Zandbergen is globaal begrensd op het huidige talud van de kuil. De zone tussen Huis ter Heide en autoboulevard (talud en bosstrook) wordt gezien als een fraaie bufferzone, en niet zo zeer als een essentieel onderdeel van de buitenplaats. In ieder geval zal het boskarakter en de groene kwaliteit behouden moeten blijven. De exacte begrenzing aan de zuidzijde van deze bosstrook is variabel, afhankelijk van de wensen en eisen ten aanzien van ontsluiting, bebouw ing, e.d.

3.4

Inrichtingsmodellen en strategische keuze

In de vorige paragraaf is gewag gemaakt van een aantal aandachtspunten of knelpunten die om een strategische keuze vragen. De strategische keuzen hebben betrekking op de aspecten verkeer, ruimtegebruik, exploitatie, geluid en groenstructuur. Om een goede keuze te kunnen maken zijn in het volgende de verschillende keuzemogelijkheden in ruimtelijke modellen gevat en zijn de consequenties beschreven. In het volgende hoofdstuk 4 zal een voorkeursmodel worden gepresenteerd die het gevolg is van het prevaleren van bepaalde aspecten (keuzen).

3.4.1 Verkeersontsluiting
In paragraaf 3.2 zijn diverse uitgangspunten voor de toekomstige verkeerssituatie geformuleerd. Daarbij is de centrale opgave om verkeer van en naar nieuwe bedrijvigheid in Oud Zandbergen zuid en Huis ter Heide zuid via de toekomstige autoboulevard te ontsluiten. Dit draagt er in ieder geval toe bij dat de druk op het woongebied Huis ter Heide wordt geminimaliseerd. Verkeersontsluiting 1a Een eerste model voor een toekomstige ontsluiting gaat uit van bovenstaande oplossing. De huidige situatie van Korte Bergweg (‘korte poot’) wordt gehandhaafd, In deze ontsluitingsvariant wordt voorgesteld de inrit naar GlaxoSmithKline aan de westzijde (Huis ter Heideweg) af te sluiten en vervangen door een inrit aan de oostzijde naar de toekomstige autoboulevard. De Prins Alexanderweg wordt ten zuiden van de Korte Bergweg, de Korte Poot onderbroken (knip). De beste plek hiervoor is tussen de woningen en de bedrijven langs de Prins Alexanderweg. Daarmee wordt in ieder geval het bedrijfsmatige verkeer via de autoboulevard geleid. Bestaande en nieuwe bedrijven blijven voor fietsverkeer via de Huis ter Heideweg en Prins Alexanderweg bereikbaar. Het kleinschalige bedrijventerrein ten noordwesten van GSK blijft via de Korte Bergweg, de Korte Poot ontsloten, overeenkomstig de huidige situatie. De relatie van Huis ter Heide (woningen, basisschool), Blookerpark en Bosch en Duin met de binnenstad van Zeist wordt in stand gehouden voor zowel gemotoriseerd verkeer, openbaar vervoer, hulpdiensten en fietsverkeer. De overlast van dit bestemmingsverkeer

wordt getracht te reduceren door het instellen van een 30 km/u gebied met een overeenkomstige inrichting van de verkeersprofielen en de verkeersruimte. Deze oplossing betekent dat de bestaande verkeerssituatie blijft (als 30 km gebied) maar de overlast van verkeer van en naar GSK tot het verleden gaat behoren. Laatste verkeersgroep maakt immers géén gebruik meer van de bestaande wegen, maar van de autoboulevard en de Zandbergenlaan.

Verkeersontsluiting 1b Een tweede model gaat uit van een verdergaande, ambitieuzere reductie van het verkeer in Huis ter Heide. Niet alleen wordt in dit model het bedrijfsmatige verkeer via de autoboulevard geleid, ook het overige gemotoriseerde verkeer wordt omgeleid. Verkeer vanuit Zeist naar Huis ter Heide, Blookerpark en Bosch en Duin kan rijden via Oud Zandbergen zuid / Zandbergenlaan of via de Boulevard / Zandbergenlaan. Een dergelijk maatregel kan bijdragen aan een verkeersluwe situatie in Huis ter Heide. Een dergelijke maatregel zal vooral effect sorteren wanneer de Huis ter Heide weg wordt afgesloten voor doorgaand gemotoriseerd verkeer. De voorgestelde nieuwe centrale ontsluitingsweg in Huis ter Heide zuid loopt over bestaand bedrijfsterrein. Om dit alternatief mogelijk te maken zal uiteraard overleg met de huidige grondeigenaren overleg moeten worden gevoerd. Het gevaar van een dergelijke vergaande maatregel is dat Huis ter Heide geïsoleerd wordt van de kern van Zeist. In verband met de bereikbaarheid van het toekomstige racketcentrum, sportvelden is het van belang dat deze via de Huis ter Heideweg en de autoboulevard worden ontsloten. Ook zullen Huis ter Heide, Blookerpark en Bosch en Duin vanuit de binnenstad bereikbaar moeten blijven voor fietsverkeer, hulpdiensten en openbaar vervoer (busdiensten). Dit kan door de bocht Huis ter Heideweg / Korte Bergweg (‘Korte Poot’) voor gemotoriseerd verkeer te onderbreken. De busdiensten kunnen over het bedrijventerrein Huis ter Heide zuid worden geleid om via een bussluis de route op de Prins ALexanderweg te vervolgen. Uiteraard zullen bestaande fietsverbindingen in stand worden gehouden.

Het voordeel van deze oplossing is dat de Korte Poot sterk wordt ontzien maar dat zowel het bedrijventerrein (waar ook sprake is van kantoren en bezoekers) als Huis ter Heide toch middels het openbaar vervoer bereikbaar blijven. Nagegaan moet worden of ook hulpdiensten van de bussluis gebruik kunnen maken. De hulpdiensten zijn in het algemeen niet enthousiast over het afsluiten van een verkeersroute, maar hebben geen overwegende bezwaren als er draagvlak bestaat. Daarnaast moet worden aangetekend dat voor de hulpdiensten (brandweer en ambulance) met de aansluiting van de Krakelingweg op de Zandbergenlaan deze route het snelst zou kunnen blijken te zijn.

3.4.2 Ruimtegebruik en exploitatie
Er bestaat een duidelijke relatie tussen het voor bedrijvigheid uitgeefbare areaal, de intensiteit van het ruimtegebruik en de financiële haalbaarheid van aanleg van een bedrijventerrein. In paragraaf 3.2 zijn de uitgangspunten voor de ontwikkeling van bedrijvigheid gepresenteerd waarin gewag is gemaakt van een ondergrens voor rendabele exploitatie van een bedrijventerrein/autoboulevard op Oud Zandbergen zuid: te weten 30.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Daarnaast is in de studie van de Grontmij (2002) naar de haalbaarheid van de verplaatsing van autobedrijven uit de kern van Zeist naar een autoboulevard Oud Zandbergen bovendien aangegeven dat het rendement aanzienlijk wordt verbeterd wanneer sprake is van een intensiever ruimtegebruik zodat meer bvo kan worden gerealiseerd op minder grond. In dat geval zijn de grondkosten relatief laag. Om die reden worden twee modellen gepresenteerd en vervolgens afgewogen, die een verschillende ruimtegebruiksfactor kennen. Deze factor is de zogenaamde FSI (FloorSpace-Index). Op de meeste bedrijventerreinen is sprake van een FSI die kleiner of gelijk is dan 1, hetgeen betekent dat het inpandige bedrijfsvloeroppervlak (bvo) gelijk is of minder dan het uitgeefbare areaal m2 bedrijventerrein. Een bedrijfsterrein waarvan het grondoppervlak in één bouwlaag is bebouwd heeft een Floor-Space-index van 1. In dat geval is het aantal m2 bebouwing (bvo) gelijk aan het oppervlak m2 bedrijfsterrein. Wanneer sprake is van minder m2 bvo dan het oppervlak bedrijfsterrein is sprake van een Floor-space-index die kleiner is dan 1. Wanneer tot slot sprake is van bebouwing in meerdere bouwlagen en het aantal m2 bvo meer is dat het oppervlak bedrijfsterrein is sprake van en factor die groter is dan 1. Wanneer derhalve in meerdere bouwlagen wordt gebouwd, dit geldt normaal gesproken vooral voor kantoren, kan de FSI groter worden dan 1, met navenante voordelen voor de exploitatie. In voorliggende visie worden twee ruimtegebruiksmodellen gepresenteerd met een verschillende intensiteit. Ruimtegebruik 2a Dit model betreft een extensief model waarin de minimale omvang van bvo (30.000 m2) wordt gerealiseerd. Dit houdt in dat uitgegaan wordt van bedrijven met één bouwlaag met plaatselijk een extra bouwlaag (kantoor/administratie) en parkeren op eigen terrein, e.d. Een dergelijk model kenmerkt zich niet door intensief ruimtegebruik. Dit inrichtingsmodel vraagt om een relatief groot oppervlak bedrijfsterrein om de benodigde 30.000 bvo te realiseren. Om inderdaad 30.000 m2 bvo te kunnen realiseren zullen ook de taluds van de kuil bij de inrichting moeten worden betrokken. Ruimtegebruik 2b Dit model gaat uit van een intensiever ruimtegebruik waarbij de autobedrijven in meerdere bouwlagen worden gerealiseerd. Dit kan door bijvoorbeeld de garages op de begane grond te situeren en showrooms en kantoren daarboven te stapelen. Dit model komt op ca. 28.000 m2 uitgeefbaar terrein maar met een bvo van in ieder geval 30.000 m2. Een dergelijk intensief ruimtegebruik betekent dat meer vierkante meters bebouwing voor de autobranche beschikbaar komt. Daarnaast kan in dit model ruimte worden gevonden voor de vestiging van een kantoorpand van 5 bouwlagen (of meer), in aansluiting op de bebouwing van GSK. Dit model spaart aanzienlijk ruimte zodat het talud en de beplanting ter plaatse kunnen worden ontzien. In dat geval wordt immers het aantal m2 bvo op een kleiner oppervlak

m2 bedrijfsterrein gerealiseerd en is sprake van een Floor-space-index die groter is dan 1.

3.4.3 Groen en geluid
Wat betreft het karakter van de groene omgeving van Oud Zandbergen zuid en Huis ter Heide zuid kan eveneens onderscheid worden gemaakt in twee modellen. Aan de twee modellen liggen twee verschillende strategische keuzen ten grondslag. Ten eerste spelen de waardering van de historische groenstructuur en het bosachtige karakter een rol. De omgeving kent een aantal groene zone’s en historische lanen die de hoofdstructuur bepalen. Het betreft de groene zone aan de westzijde van Huis ter Heide, de zone en laan langs de Prins Alexanderweg (tevens deels van historische origine), de groene zone van Oud Zandbergen zelf en de groene zone aan de oostzijde van de Zandbergenlaan. Het spreekt voor zich dat de eerste en de laatste zoveel mogelijk ongemoeid worden gelaten. De zone van Oud Zandbergen, de buitenplaats en de groene zone langs de Prins Alexanderweg zullen in alle gevallen voor een deel gebruikt worden voor de ontwikkeling van de autoboulevard. De bosrand aan en op het talud aan noordzijde van de toekomstige autoboulevard zal boven de bebouwing uitsteken en afhankelijk van de dichtheid van de nieuwe bebouwing vanaf de A28 in meer of mindere mate zichtbaar zijn. Wat betreft het groene karakter kunnen dan ook twee modellen worden onderscheiden: een open en een besloten model. Een tweede uitgangspunt dat aan deze keuzemodellen ten grondslag ligt is het al of niet proberen om met een meer besloten bebouwing (wand) bij te dragen aan de reductie van bestaande en toekomstige geluidsoverlast vanaf de rijksweg A28. Zoals in Hoofdstuk 2 is beschreven kent de zone langs de A28 de nodige geluidsoverlast en zijn er studies in voorbereiding die tot doel hebben de leefbaarheid (geluid, luchtkwaliteit e.d.) in de woongebieden te verbeteren. In de provinciale beleidsvisie ‘Leefbaarheid en mobiliteit op de Heuvelrug’ wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor niet-traditionele oplossingen, bijvoorbeeld overkapping van de rijksweg of stedenbouwkundige voorzieningen langs de rijksweg. In voorliggende ontwikkelingsvisie is dit streven vertaald in twee modellen waar de geslotenheid of openheid van de bebouwing onderscheidend is. De insteek is dat een gesloten bebouwingswand langs de A28 een grotere bijdrage levert aan de geluidsreductie in achterliggend woongebied. Daarbij dient te worden aangetekend dat de mogelijke bijdrage aan deze reductie niet berekend en dus niet bekend is. Evenmin is goed vast te stellen in hoeverre bijvoorbeeld de huidige bebouwing van GSK een bijdrage levert. Er moet immers van uit worden gegaan dat het geluid, zoals dat vanaf de A28 zich naar Huis ter Heide verplaatst, zich diffuus gedraagt. Dat er sprake is van enig positief effect is echter waarschijnlijk. Het verdient dan ook aanbeveling om in het vervolg van planontwikkeling dit effect nader te laten onderzoeken. Groen en geluid 3a In dit model wordt uitgegaan van een transparant en groen karakter van zowel de autoboulevard als de directe omgeving. Om het boskarakter te bewaren worden op het bedrijfsterrein individuele autobedrijven van één of meerdere bouwlagen gerealiseerd. Tussen de bebouwing blijft op die wijze achterliggend bosgebied zichtbaar. De bosstrook langs de Alexanderweg wordt in zijn huidige omvang en karakter gehandhaafd, evenals de bomenlaan. Ter plaatse van de zichtas van buitenplaats Oud Zandbergen wordt een markant punt in de vorm van een laan en eventueel een gebouw gerealiseerd. Hier ontstaat een extra landschappelijke verwijzing naar

de historische buitenplaats en wordt deze voor bezoekers van de autoboulevard ook toegankelijk. Groen en geluid 3b Dit tweede model komt meer tegemoet aan de wens om met de nieuwe bebouwing langs de A28 tevens een bijdrage te leveren aan de geluidsreductie in Huis ter Heide en tegelijkertijd te komen tot intensief ruimtegebruik. Om die reden wordt op grote lijnen gestreefd naar een gesloten bebouwingswand van enkele bouwlagen. Het effect van een wat hogere bebouwingsstructuur neemt toe naarmate de bebouwing dichter langs de weg staat en naarmate de bebouwing hoger is. De, enigszins verdiept liggende, bebouwing in de kuil van de autoboulevard is relatief dicht langs de op- en afrit gelegen en kan op grond daarvan een positieve invloed hebben. De voorgestelde bebouwing in het verlengde van het GSK complex daarentegen is hoger en ligt op een helling. Gedacht kan worden aan ca. 4 bouwlagen op deze plek. Wil men hier inderdaad effect sorteren dan verdient het aanbeveling om ruimtelijk aansluiting te zoeken bij het bestaande gebouw van GSK. Ook in dit model is rekening gehouden met de historische groene structuur van de buitenplaats en de Prins Alexanderlaan. De zichtlijn kan bijvoorbeeld worden doorgezet op de autoboulevard door een verhoogd gelegen traverse en daar een verwijzing in de inrichting en de bebouwing te maken. Ter plaatse waar de groenstrook langs de Alexanderweg de bebouwing langs de A28 kruist kan worden gekozen voor een verhoogd gelegen groene inrichting of bijvoorbeeld een transparante traverse waarvoor en waardoor de groene zone zichtbaar wordt. Beide inrichtingen verdienen een creatieve stedenbouwkundige en landschappelijke oplossingen.