Parkmanagement

Praktische ervaring
De BZW en LWV promoten parkmanagement als instrument voor het duurzaam beheren van bedrijventerreinen. Zij ondersteunen inmiddels tal van lokale ondernemersverbanden bij duurzame revitaliseringsprojecten. Ook werken zij mee aan de concrete opzet van vormen van parkmanagement op nieuwe terreinen. Activiteiten waarmee BZW en LWV praktische ervaring hebben, zijn onder andere het collectief inkopen van elektriciteit en aardgas, groenonderhoud, kinderopvang, afvalinzameling en beveiligingsdiensten. Ook hebben de BZW en LWV een juridisch model ontwikkeld voor het opzetten van parkmanagement. Dit model bestaat uit de volgende drie onderdelen: • Een passage in de verkoopvoorwaarden van gronden van nieuwe bedrijventerreinen. • Model-statuten voor een op te richten vereniging van eigenaren. • Een model-samenwerkingsovereenkomst voor de uitvoering van parkmanagement. Wilt u graag meer informatie over bovenstaande zaken, neem dan contact op met de BZW, Jan van Mourik, tel. 013 594 43 80 (Brabant en Zeeland) of de LWV, Maurice Frankort, tel. 0475 35 26 00 (Limburg).

Duurzaam beheer
Een vitale bedrijfsomgeving met een goede uitstraling en goede inrichting, aangenaam groen, goedkopere energie en andere kostenbesparende samenwerkingsvormen. Dat ideaal is haalbaar door duurzaam beheer van bedrijventerreinen, ook wel ‘parkmanagement’ genoemd. Duurzaam beheer is van toenemend belang door de schaarste aan geschikte bedrijfsruimte. De grondprijzen zijn hoog en er is een nijpend tekort aan nieuwe terreinen. Daarom ligt verhuizen naar een nieuw bedrijventerrein vanwege uitbreidingsbehoefte minder voor de hand. Het alternatief is het aantrekkelijker maken van bestaande terreinen, het zogeheten gebiedsgericht beheer. Daarbij gaat het om zaken als beveiliging, onderhoud van groenvoorzieningen, gezamenlijk afvalbeheer, het aanleggen van een glasvezelnetwerk voor communicatie-doeleinden en het gemeenschappelijk inkopen van energie. Duurzaam beheer sluit aan bij de noodzakelijke herstructurering van bedrijventerreinen waarvoor veel gemeenten zich tegenwoordig gesteld zien. Dit vanwege veroudering van de gebouwen, achterstallig onderhoud van de openbare ruimte, milieuproblemen, een bereikbaarheid die te wensen over laat en verspilling van kostbare ruimte. Maar of het nu gaat om een simpele facelift of een complete transformatie, herstructurering is in de praktijk een gecompliceerd proces. Samenwerking tussen gemeenten en het georganiseerde bedrijfsleven kan het herstructureringsproces aanmerkelijk versnellen. Parkmanagement is daarvoor de aangewezen weg.

Achtergrond illustratie: via58 architecten

BZW Postbus 90154 5000 LG Tilburg T 013 594 43 80 E parkmanagement@bzw.nl

LWV Postbus 474 6040 AL Roermond T 0475 35 26 00 E parkmanagement@lwv.nl

Parkmanagement
Samen werken aan duurzame bedrijventerreinen

Parkmanagement

Voordelen van parkmanagement
Gezamenlijk duurzaam beheer van bedrijventerreinen, ofwel parkmanagement, biedt ondernemers diverse voordelen. Het gaat om hoogwaardige opwaardering van nieuwe en bestaande terreinen, met aandacht voor duurzaamheid, een verbetering van de uitstraling, een plezierige werkomgeving en daarmee aantrekkingskracht op nieuw personeel, een stijging van de waarde van onroerend goed en in veel gevallen lagere kosten. De kennis over deze vorm van duurzaam beheer is echter versnipperd. Er is veel aandacht voor de theorie. Praktische ervaringen zijn dun gezaaid. De hoeveelheid betrokken partijen maakt samenwerking bovendien ingewikkeld. De werkgeversorganisaties BZW en LWV kunnen hierin de helpende hand bieden. Als ‘spin in het web’ ventileren BZW en LWV de ervaringen die elders zijn opgedaan op het gebied van parkmanagement. Zij kunnen optreden als kenniscentrum, helpen bij het opzetten van een goede organisatie en procesmatige aanpak, overheden ‘masseren’ en afspraken maken met leveranciers die zich bezig houden met parkmanagement. Ook kunnen zij door samenwerking op het gebied van inkoop grote prijsvoordelen voor de ondernemers realiseren. Voorbeelden hiervan zijn de collectieve inkoop van energie en gas. De BZW en de LWV vervullen een belangrijke rol in het stimuleren en ondersteunen van duurzaam beheer.

Praktisch parkmanagement
Was het tot laat in de vorige eeuw gebruikelijk om bedrijven te vestigen in de binnensteden, tegenwoordig is dat eerder uitzondering dan regel. Bedrijvigheid wordt steeds meer geconcentreerd aan de rand van de stad.Tegelijkertijd neemt de behoefte van bedrijven aan een hoogwaardige uitstraling toe. Door het tekort aan geschikte terreinen en de daardoor hoge grondprijzen is bedrijfsverplaatsing vaak geen haalbare optie. En door de terugtredende overheid zijn ondernemers gedwongen zaken op te pakken die niet direct te maken hebben met hun kernactiviteiten. Parkmanagement is de oplossing. Daarbij werken bedrijven en de overheid samen op het gebied van bijvoorbeeld beveiliging, energie, onderhoud van groen en wegen, afvalverwerking en faciliteiten en zonodig ook het onderhoud van gebouwen. Eerste vereiste is dat er zowel onder de ondernemers als onder gemeentebestuurders draagvlak bestaat voor een gezamenlijke aanpak. Op de tweede plaats is het belangrijk dat er heldere afspraken worden gemaakt over de verdeling van verantwoordelijkheden en over de inrichting en het beheer van het terrein. Er moet een beslissing worden genomen over gedwongen of vrijwillige deelname aan de diverse onderdelen van het parkmanagement.Tot slot is een partij nodig die de samenwerking coördineert en ondersteunende diensten kan leveren of regelen. Uiteindelijk is het doel een win/win-situatie voor alle betrokken partijen. Parkmanagement levert de ondernemer een kostenbesparing en een hoogwaardige bedrijfsomgeving op, waardoor de noodzaak van revitalisering van panden en terreinen kan worden voorkomen. Wilt u meer weten over praktisch parkmanagement, of een modelstatuut opvragen, dan kunt u contact opnemen met de LWV, Maurice Frankort, tel. 0475 35 26 00 (Limburg) of de BZW, Jan van Mourik, tel. 013 594 43 80 (Brabant en Zeeland).

Een BV voor parkmanagement
Parkmanagement niet voor één bedrijventerrein, maar voor alle terreinen in de regio. Dat is de doelstelling van het aan de BZW gelieerde Bedrijvenoverleg Regio Tilburg (BORT). Samen met de gemeente wordt gewerkt aan een overkoepelende parkmanagementorganisatie, een soort ‘Parkmanagement BV’. Centraal staat de bedrijfsmatige aanpak. De reikwijdte van de BV strekt zich uit over de hele gemeente. Voormalig BORT-voorzitter Ruud Zuer: “Daardoor hopen we te bereiken dat de minder rendabele delen van de stad meeprofiteren van de meer rendabele delen. Die solidariteit tussen ondernemers moet er zijn. Want ieder bedrijf heeft profijt van het meedoen; de één wat meer dan de ander. Het mag niet zo zijn dat een bedrijf op een afgelegen terrein veel meer zou moeten betalen. Dit bedrijf heeft immers al te maken met hogere kosten vanwege afstanden en verbindingen. Bovendien willen we zo’n terrein via parkmanagement de uitstraling geven dat het erbij hoort.” Een BV levert natuurlijk overheadkosten op en kan ook een monopoliepositie verwerven. Daardoor is niet meer zeker dat ondernemers de laagst mogelijke prijs krijgen. Om dat te bewaken, houden BZW en BORT toezicht namens de bedrijven. Een voorbeeld in Tilburg waarbij de gemeente belangen heeft, is de ontwikkeling van Surfplas, aan de snelweg A58. Dat moet een hoogwaardig terrein worden voor bedrijven die behoefte hebben aan duurzame voorzieningen. Samen met BORT heeft de gemeente een structuur ontwikkeld, waarbij gemeente en bedrijven gezamenlijk het eigendom van het parkmanagement op zich nemen.

Meedoen
“Belangrijke vraag is hoe je deelname aan parkmanagement kunt afdwingen,” zegt Zuer. “Bij een nieuw terrein is de eenvoudigste oplossing dat de gemeente het verkoopt aan een projectontwikkelaar. Die zet in zijn verkoopvoorwaarden dat de koper lid moet zijn van de Vereniging van Eigenaren en dus contributie is verschuldigd. De gemeente kan die afspraken natuurlijk ook zelf maken. Zo worden bedrijven op diverse nieuwe terreinen nu al verplicht deel te nemen aan een Vereniging van Eigenaren, en daardoor ook aan collectief onderhoud en collectieve bewaking. Die oplossing wordt door het bedrijfsleven geaccepteerd. Voor bestaande terreinen moet een soortgelijke constructie worden bedacht.” Volgens Zuer moet er bij parkmanagement echter zo weinig mogelijk sprake zijn van dwang. “Het ligt ook niet voor de hand dat ondernemers zich eraan onttrekken. Zij houden zich immers in principe liever met hun core business bezig. Dat beveiliging van je pand nodig is, dat je energie wilt hebben, dat je je afval kwijt moet en geen last wilt hebben van milieuwetgeving; Het is allemaal ballast. Dat is voor een groot deel te voorkomen door het aan specialisten over te laten. En dat heeft vaak directe financiële voordelen voor de deelnemers. We zullen klein moeten starten, om aan te kunnen tonen dat het profijtbeginsel werkt.”

Gemeente
Het idee om een Parkmanagement BV op te richten komt niet uit de lucht vallen. Jaren geleden al benaderde BORT de gemeente Tilburg met het verzoek om samenwerking op dit gebied. “Parkmanagement kan niet bestaan zonder de gemeente,” zegt Zuer. “Die plukt er de vruchten van en moet ook bereid zijn erin te investeren. Zo valt te denken aan het verlagen van de onroerend zaak belasting (OZB) voor bedrijven die meedoen aan hoogwaardig parkmanagement. Als participant in de BV houdt de gemeente inzicht en toezicht, maar er moet ook een stukje compensatie tegenover staan.”

BZW Postbus 90154 5000 LG Tilburg

T 013 594 43 80 E parkmanagement@bzw.nl

LVW Postbus 474 6040 AL Roermond

T 0475 35 26 00 E parkmanagement@lwv.nl

Collectieve beveiliging
Onbeveiligde bedrijventerreinen vormen vaak een eldorado voor inbrekers. Dat geldt zeker als ze goed ontsloten zijn; dan liggen immers ook de vluchtwegen wijd open. Het collectief inschakelen van een particulier bewakingsbedrijf biedt een efficiënte oplossing, zo is op diverse beveiligde terreinen gebleken. Het aantal nachtelijke inbraken loopt terug en er doen zich minder calamiteiten voor. De BZW en de LWV zijn inmiddels betrokken bij ruim dertig initiatieven voor collectieve beveiliging. Wat deze projecten gemeenschappelijk hebben is dat politie, gemeente en ondernemers daarin samenwerken. De surveillance door de bewakingsdienst werkt preventief en zorgt voor een eerste alarmopvolging. De collectieve surveillance is daarbij een goede aanvulling op de individuele pandbeveiliging en een goede organisatie daar omheen. Wilt u meer weten over collectieve beveiliging als onderdeel van parkmanagement, dan kunt u contact opnemen met de LWV, Maurice Frankort, tel. 0475 35 26 00 (Limburg) of de BZW, Jan van Mourik, tel. 013 594 43 80 (Brabant en Zeeland).

“Inbrekers mijden ons industrieterrein”
Smakterheide is het oudste en grootste industrieterrein van Venray, dat is gerevitaliseerd. Toen het terrein in 1995 een afrit kreeg van de nabijgelegen snelweg A73, leidde dat tot een plotselinge stijging van het aantal bedrijfsinbraken. “De aanleg van zo’n goede vluchtroute maakte ons terrein aantrekkelijk voor de criminele sector,” stelt Erik Peters. Hij is directeur P&O van Inalfa Industries, de wereldwijde leverancier van metalen componenten en schuiframen voor (hoofdzakelijk) de automotive industry, waarvan het hoofdkantoor met 600 werknemers in Venray is gevestigd. Op initiatief van de LWV kropen de Industriële Club Venray (middelgrote en grotere bedrijven) en Business Vision Venray (de kleinere bedrijven) om de tafel met de gemeente en de politie. Peters: “Een van de eerste stappen was het gezamenlijk inschakelen van een beveiligingsbedrijf dat ’s nachts op Smakterheide surveilleert. Dat kon alleen dankzij voldoende participatie van de bedrijven. Daarom zijn we actief gaan werven om ook ondernemers tot deelname te bewegen die geen lid zijn van een vereniging.” Aanvankelijk kostte dat nogal wat moeite. Een aantal bedrijven dacht van de surveillance te profiteren zonder te betalen. Meedoen is immers geen verplichting. Inmiddels is echter het tij gekeerd en werkt 70% van de bedrijven op Smakterheide mee. Bedrijven die zich er nieuw vestigen worden meteen benaderd en de gemeente Venray ‘verkoopt’ de collectieve beveiliging zelfs als toegevoegde waarde van het industrieterrein. Verdeelsleutel Alle deelnemende bedrijven dragen bij aan de kosten van de surveillance. Daarvoor wordt een verdeelsleutel gehanteerd; de bijdrage is afhankelijk van de oppervlakte en ligging van het terrein, het aantal medewerkers, de waarde van de goederen en machines en de attractiviteit van de mogelijke buit. Dat laatste wordt bepaald aan de hand van ervaringscijfers: een logistiek bedrijf dat computers vervoert is bijvoorbeeld interessanter voor criminelen dan een bedrijf dat betonnen pijlers maakt. De inbraakgevoeligheid van bedrijfspanden speelt overigens geen rol in het berekenen van de bijdrage. In opdracht van de ondernemers heeft een verzekeraar wel een audit uitgevoerd, waarbij een aantal onvolkomenheden aan het licht kwam, variërend van slechte verlichting tot dicht bij het hek gestapelde pallets die een trap over de omheining vormen. Deze vormen geen factor in het berekenen van de bijdrage. Collectieve beveiliging kan bedrijven een voordeel opleveren voor de verzekeringspremie. In Venray wordt daarover onderhandeld. Knelpunt is dat de bedrijven vaak al totaalcontracten hebben bij hun eigen verzekeringsmaatschappij. “Maar ik kan het iedereen aanraden om dat punt in de onderhandelingen mee te nemen,” aldus Peters. Afname Sinds de bewakingsdienst op Smakterheide surveilleert, is het aantal inbraken merkbaar teruggelopen. Dat blijkt zowel uit de rapporten van het bewakingsbedrijf als uit meldingen van de politie. Dankzij de nachtelijke patrouilles kan zo nu en dan zelfs een verdachte worden aangehouden. Het voorbeeld van Smakterheide is inmiddels gevolgd door ondernemers op andere bedrijventerreinen in Venray. “Een positieve ontwikkeling is ook dat we de laatste tijd een enorme deelnemerswinst boeken,” zegt Peters. “Dat betekent dat het aantal bewakingsrondes kan worden geïntensiveerd. Dat is noodzakelijk, want de politie geeft prioriteit aan opsporing en ziet bewaking niet meer als primaire taak.” Peters constateert echter dat de criminaliteit overdag toeneemt: “Criminelen zoeken nu andere wegen; ze lopen ongemerkt met een laptop onder de arm je kantoor uit. Dat kan op klaarlichte dag, omdat sommige werkgevers onvoldoende toezicht houden op de in- en uitstroom van bezoekers en personeel. Dat is een aandachtspunt voor de toekomst.”

BZW Postbus 90154 5000 LG Tilburg

T 013 594 43 80 E parkmanagement@bzw.nl

LVW Postbus 474 6040 AL Roermond

T 0475 35 26 00 E parkmanagement@lwv.nl

Gezamenlijke energie-inkoop
Sinds een start is gemaakt met de liberalisering van de energiemarkt, kunnen ondernemers hun energiekosten verlagen door gas of elektriciteit scherp in te kopen. In navolging van de grootverbruikers kan nu ook het midden- en kleinbedrijf meeprofiteren van de vrije markt. De ingewikkelde onderhandelingen en de papieren rompslomp werpen echter nog steeds de nodige drempels op. Het regelen van de gezamenlijke energie-inkoop in het kader van parkmanagement, kan de afhandeling vereenvoudigen en de prijs verder drukken. Daarbij kunnen de LWV en de BZW hun leden ondersteunen. Dat gebeurt ook nu al door het afsluiten van mantelovereenkomsten. Deze manier van collectieve energie-inkoop levert niet alleen tijdsbesparing op, maar ook de zekerheid van een professionele aanpak en een gunstig tarief. De voor 2002 gesloten mantelovereenkomsten voor electriciteit hadden een gezamenlijke omvang van ruim 300 GWh ten behoeve van 200 bedrijven.Verder is circa 75 miljoen m3 gas ingekocht. Wilt u meer weten over gezamenlijke energie-inkoop als onderdeel van parkmanagement, dan kunt u contact opnemen met de BZW, Jan van Mourik tel. 013 594 43 80 (Brabant en Zeeland) of de LWV, Cas Matthijssen, tel. 0475 35 26 00 (Limburg).

Veel lagere stroomrekening
De fabricage van kunststof materialen vreet energie. Van Besouw Kunststoffen in Goirle merkte dat vorig jaar, toen bij een jaaromzet van € 20 miljoen de elektriciteitsrekening opliep tot zo’n € 600.000. Dankzij gezamenlijke inkoop zal de nieuwe rekening circa tien procent lager uitvallen. Financieel directeur Roel Jongenelen reageerde meteen toen hij hoorde dat de BZW zich ging bezighouden met gezamenlijke energie-inkoop en deelnemers zocht voor de inkoopwerkgroep. Deze werkgroep voerde onderhandelingen met tien energiebedrijven. “Moeilijkheid hierbij is dat de besparing niet zo gemakkelijk is te berekenen. Voorheen hadden we te maken met een all-in prijs. In de nieuwe situatie wordt de stroom gescheiden van het elektriciteitstransport. Daarnaast hebben we ook nog eens te maken met een dag- en nachttarief. Dat maakt de zaak ondoorzichtig.” Een ander aandachtspunt is dat de elektriciteitstarieven nogal eens schommelen. Er is sprake van dagprijzen; zakt de vraag, dan daalt de prijs. Valt ergens een elektriciteitscentrale uit, dan schiet de prijs scherp omhoog. “Je moet dus snel beslissen en het is nooit zeker of de bodemprijs al is bereikt. Deskundigen stelden dat we het beste in het voorjaar konden onderhandelen, omdat de prijs rond de zomertijd weer oploopt; dan neemt het olieverbruik toe in Europa en Amerika. In de winter stijgen de prijzen eveneens door het toenemend verbruik. Verder is het net handelen op de aandelenbeurs; achteraf weet je pas of je een goede prijs hebt bedongen.” Uiteindelijk kwam de werkgroep, die 135 bedrijven vertegenwoordigde, uit op een zeer gunstige prijs, al ligt deze nog boven het tarief voor de industrie in bijvoorbeeld Duitsland. “Jammer genoeg kunnen wij daar niet aankomen, omdat de energiemarkt niet werkelijk internationaal is. De transportcapaciteit van stroom over de grens is beperkt en van deze beperkte capaciteit heeft de Nederlandse overheid het grootste gedeelte met langdurige contracten ingepikt. De stroom is dus vaak afkomstig uit Nederlandse installaties.” Omdat de markt nog maar net vrij is en gezien de prijsschommelingen, raadt Jongenelen zijn collega-ondernemers aan om geen inkoopcontracten af te sluiten voor langer dan één jaar. Overschakelen Voor Van Besouw Kunststoffen had de overstap naar een andere energieproducent nauwelijks gevolgen. “Je merkt er niets van. Er komt geen meteropnemer langs, de lampen knipperen niet eens, want elektriciteits-inkoop is een puur administratief verhaal. Al zouden we stroom kopen in Scandinavië, dan kan die toch uit een centrale hier in de omgeving komen.” Het opzeggen van het bestaande energiecontract verliep in dit geval ook probleemloos, omdat Van Besouw het jaar van te voren al was overgestapt op een jaarcontract. Er doen echter verhalen de ronde van bedrijven die van hun huidige leverancier te horen krijgen dat ze niet mogen wisselen. Volgens Jongenelen is dat met een paar telefoontjes vaak op te lossen. Hij heeft verder ‘absoluut geen emoties’ bij de leverancier die hem stroom levert. “De netwerkbeheerder is contractueel verplicht voor een ongestoorde levering zorg te dragen. Wij blijven gewoon aangesloten op dat net en zolang wij onze rekeningen op tijd betalen, moeten we energie krijgen.” Voor ondernemers die ook nadenken over gezamenlijke energieinkoop, heeft Jongenelen een tip: “Doe het te allen tijde collectief, want het is een behoorlijk ingewikkelde materie. Een inkoopcombinatie weet een goede prijs te krijgen. Natuurlijk kun je als individu wat meer geluk hebben, maar dat is eerder uitzondering dan regel. Daarnaast is de zaak zo complex dat je redelijk snel voor de gek wordt gehouden, bijvoorbeeld doordat achteraf blijkt dat de transportkosten tegenwoordig niet meer worden verdisconteerd in de afgesproken energieprijs.”

BZW Postbus 90154 5000 LG Tilburg

T 013 594 43 80 E parkmanagement@bzw.nl

LVW Postbus 474 6040 AL Roermond

T 0475 35 26 00 E parkmanagement@lwv.nl