FINANCIELE RESEARCH

Prijsniveau bedrijfsgrond ligt onder vuur
Sinds de invoering van de euro lijkt alles twee maal zo duur te zijn geworden, vooral in de horeca. De landelijke supermarktketens zijn in een prijzenoorlog verwikkeld om door prijsverlagingen hun marktaandeel terug te winnen dan wel vast te houden. Nu zijn ook de kavelprijzen op bedrijventerrein onder vuur komen te liggen, maar om een heel andere reden. Zij zijn, in de ogen van sommigen althans, juist te laag.
door Fons van Aalst Ondanks de prijsstijgingen in de afgelopen jaren wordt vanuit verschillende invalshoeken gepleit voor hogere grondprijzen op bedrijventerreinen. Zo leiden lage prijzen van nieuwe bedrijventerreinen tot een te groot ruimtebeslag. Het Centraal Planbureau vermoedt dat, uit werkgelegenheids- dan wel concurrentiemotieven, bedrijventerrein nogal eens onder de kostprijs wordt verkocht. De gedeputeerde voor Ruimtelijk Ontwikkeling van Noord-Brabant verklaarde vorig najaar op een congres dat de aanpak van verouderde bedrijventerreinen niet van de grond kan komen als de kavels op nieuwe bedrijventerreinen zo goedkoop blijven. Tijd om de prijs van bedrijventerreinen eens nader te bekijken, aan de hand van het jaarlijkse bedrijventerreinenonderzoek dat het ministerie van VROM en de provincies houden onder alle gemeenten in Nederland. Aan de gemeenten wordt onder meer gevraagd per bedrijventerrein aan te geven welke vraagprijs wordt gehanteerd (in euro’s per m2) voor de nog uit te geven kavels. Als er sprake is van prijsdifferentiatie op een terrein, wordt gevraagd naar de m2-prijs van de duurste kavel als maximumprijs en van de goedkoopste als minimumprijs. Het gaat hier alleen om de verkoopprijzen; huurprijzen of erfpacht blijven buiten beschouwing. Versnelling prijsontwikkeling Uit het recent gepubliceerde bedrijventerreinenonderzoek 2003 blijkt dat de stijging van de bedrijventerreinprijzen aanhoudt. Sinds 1991 is de gemiddelde prijs in Nederland met bijna 155% gestegen. In de periode 1991 tot 1996 kan nog gesproken worden van een gematigde stijging (gemiddeld 4% per jaar), daarna maakt de prijsontwikkeling een versnelling door: circa 15% stijging gemiddeld per jaar. Is dat veel? Ter vergelijking de grondprijsontwikkeling van koopwoningen. Volgens de Thermometer Koopwoningen van de vereniging van projectontwikkelaars en bouwondernemers NVB is er sprake van een snelle ontwikkeling van de bouwkosten van koopwoningen als gevolg van sterk stijgende grondkosten. Sinds 1997 zijn de grondkosten verdubbeld tot verdrievoudigd. Van dit laatste is bij bedrijventerreinen in Nederland nog geen sprake. Wel zijn de gemiddelde prijzen voor bedrijventerrein na 1996 verdubbeld (zie grafiek 1). Bovendien zijn de minimum- en maximumprijzen in de loop van de jaren verder uit elkaar gegroeid. De versnelling van de prijsstijging van bedrijfsgrond in 1996 valt samen met de inzet van een iets sterkere daling van het aanbod van bedrijventerrein (zie grafiek 1). Toch lijkt een echt sterk verband tussen beide ontwikkelingen niet te bestaan. Het totale aanbod daalt immers niet substantieel. Het beweegt zich al jaren tussen de 11.000 en 14.000 hectare.

Grafiek 1: Ontwikkeling prijs en aanbod bedrijventerrein
120 euro / m2 ha 16000 14000 100 12000 80 10000 60 min prijs 40 max prijs gem prijs 20 aanbod 2000 1991 1996 2001 2003 0 8000 6000 4000

Bron: IBIS; bewerking ETIN Adviseurs 2004.

PROPERTYNL

MAART

2004

75

Gemiddeld prijsniveau laag Vraag is tot welk niveau de prijzen zijn gestegen en of dat inderdaad zo laag is als van diverse zijden is geopperd. Begin 2003 bedraagt de gemiddelde bedrijventerreinprijs in Nederland e 95 per m2. Uit het onderzoek van VROM en de provincies blijken ook aanzienlijke regionale verschillen tussen de prijsniveaus (zie grafiek 2). De gemiddelde prijzen voor bedrijventerrein liggen het laagst in de Noordelijke provincies en in Zeeland. Ook de gemeenten in de provincies Overijssel, Limburg en Flevoland hanteren gemiddeld een prijsniveau dat beneden het landelijke gemiddelde ligt. Zowel de drie Randstadprovincies als Gelderland en Noord-Brabant hebben hogere gemiddelde grondprijzen voor bedrijventerrein. Het gemiddeld prijsniveau van bedrijventerrein ligt aanmerkelijk lager dan dat van de grond voor koopwoningen. In 2001 bedroeg in Nederland de gemiddelde grondprijs voor vrije woningbouwkavels e 280 per m2 excl. BTW. De prijs voor dure eengezinswoningen in uitleggebieden bedroeg nog altijd e 150 per m2 excl. BTW. In de Randstad loopt de gemiddelde m2-prijs op tot

e 400 voor vrije kavels en tot e 230 voor de dure eengezinswoningen. Uit berekening van de gemiddelde maximumprijs van bedrijventerrein per provincie blijkt dat Utrecht in 2003 met e 220 de hoogste gemiddelde maximumprijs heeft van alle provincies. Minimum- en maximumprijzen De gemiddelde minimum- en maximumprijzen per provincie worden aangeduid in grafiek 3. Behalve de verschillen in prijsniveau tussen de provincies vallen ook de verschillen tussen de gemiddelde maximum- en minimumprijzen op. In Utrecht is het verschil het grootst (e 51), gevolgd door Noord-Holland (e 41). In Friesland is het verschil het laagst (e 12). In absolute termen zijn er ook aanzienlijke verschillen. De hoogste (maximum)prijs die gevraagd wordt voor een vierkante meter bedrijventerrein wordt in 2003 opgetekend in Zuid-Holland, en bedraagt e 500. De daarop volgende duurste 50 terreinen liggen, op twee na, allemaal in de Randstad. Tweederde van alle bedrijventerreinen waar nog kavels voor uitgifte beschikbaar zijn, kent een maximaal prijsniveau dat beneden de e 100 per m2 ligt. Het is goed te bedenken dat de gemiddelde maximumen minimumprijsniveaus per jaar aanzienlijk kunnen variëren. Als het terrein waar de hoogste prijs wordt gevraagd geheel is uitgegeven, verdwijnt die prijs uit de boeken en wordt er een andere als hoogste prijs geregistreerd. Bepaling grondprijs De lage prijzen van bedrijventerrein hebben te maken met de rol van de gemeente - in Nederland nog altijd dé aanbieder van nieuw bedrijventerrein - bij de prijsbepaling en de methodiek van prijsbepaling die wordt gehanteerd. De regionale markten voor nieuwe bedrijventerreinen hebben, met hun beperkt aantal aanbieders, nadrukkelijk trekken van een oligopolie met de strategieën die daarbij horen. Gemeenten concurreren zelden via de prijs als het om bedrijventerrein gaat, maar bijvoorbeeld door een actieve promotie. De prijs komt veelal tot stand door grondprijsvergelijking (comparatieve methode) met andere gemeenten of met transacties uit het verleden. Ook de kostprijsmethode wordt nog vaak gehanteerd bij de bepaling van de prijs. De kosten die worden gemaakt voor verwerving van de grond, het bouwrijp maken, de planning, milieuvoorzieningen, bijdragen aan fondsen en dergelijke worden toegerekend aan de grond die kan worden uitgegeven. Als een gemeente er, bijvoorbeeld om reden van werkgelegenheid, veel aan gelegen is om een bepaald bedrijf een kavel bedrijventerrein te verkopen, behoort ook onderhandelen tot de praktijk van prijsbepaling. Veelal

Grafiek 2: Gemiddeld prijsniveau bedrijventerrein per 01-01-03
Utrecht Zuid-Holland Noord-Holland Gelderland Noord-Brabant NEDERLAND Overijssel Limburg Flevoland Drenthe Zeeland Groningen Friesland 0
Bron: IBIS, bewerking ETIN Adviseurs 2004

50

100

150

200

Grafiek 3: Gemiddelde max./min. prijs bedrijventerrein per 01-01-03
Utrecht Zuid-Holland Noord-Holland Gelderland Noord-Brabant NEDERLAND Overijssel Limburg Flevoland Drenthe Zeeland Groningen Friesland 0 50 100 150

min prijs max prijs

200

Bron: IBIS; bewerking ETIN Adviseurs 2004.

76

PROPERTYNL

MAART

2003

FINANCIELE RESEARCH

Schatting waarde van het aanbod aan bedrijventerrein per 01-01-03
waarde aanbod Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland
Bron: IBIS, bewerking ETIN Adviseurs 2004

(x 1.000.000 euro) 517 249 297 626 410 1.074 891 2.476 2.178 311 1.343 736 11.107

afgerond: waarde aanbod (x 1 mln euro) Groningen 520 Friesland 250 Drenthe 300 Overijssel 630 Flevoland 410 Gelderland 1.070 Utrecht 890 Noord-Holland 2.480 Zuid-Holland 2.180 Zeeland 310 Noord-Brabant 1.340 Limburg 740 Nederland 11.120

met een nog lagere prijs voor de bedrijfsgrond als uitkomst. Een methodiek als de residuele grondwaardemethode of rekenen met een gemiddelde grondquote zoals bij woningbouw maar ook bij kantoren gebruik is, is bij bedrijventerreinen lastig toe te passen. Doordat veel ondernemingen in eigen beheer bouwen en bedrijfsruimte van productiebedrijven vaak niet alternatief aanwendbaar is, zijn de marktwaarde van het onroerend goed en de stichtingskosten namelijk moeilijk te bepalen. Misschien dat een tender - waarbij via inschrijving door ondernemingen een prijs wordt geboden voor een kavel bedrijventerrein - de werkelijke (markt)prijs van bedrijventerrein aan het licht brengt. Geschatte waarde: e 11 miljard Voorlopig is het nog niet zover en moeten wij het doen met de op de traditionele wijze tot stand gekomen prijzen. Op basis van de gegevens uit het landelijke onderzoek van VROM en de provincies (gemiddelde prijzen, uiteenlopende regionale prijsniveaus en het totaal uitgeefbaar aanbod) en veronderstellend dat de opgegeven prijzen ook worden gerealiseerd, kan de waarde van het aanbod aan nieuw bedrijventerrein in Nederland worden geschat op e 11,1 miljard. Ook hier is enige regionale tekening waar te nemen (zie tabel 1). De helft van de totale geschatte waarde komt voor rekening van het bedrijventerreinaanbod in de drie Randstadprovincies, terwijl hun aandeel in het aanbod in hectares gemeten ruim 30% bedraagt (grafiek 4). Noord-Nederland heeft bijna een kwart van het landelijk aanbod binnen de grenzen en dat blijkt goed voor circa 10% van de totale waarde. Bij de andere twee landsdelen zijn de verschillen tussen de onderscheiden aandelen niet groot. Wel is in beide gevallen het aandeel van de oppervlakte iets groter dan dat van de waarde.

Grafiek 4 geeft een goede weerspiegeling van de regionale verschillen in ‘druk’ op de markt voor bedrijventerrein. Relatief veel druk in de Randstadprovincies en weinig in Noord-Nederland. Oost- en Zuid-Nederland nemen een middenpositie in. Het lijkt er inderdaad op dat de prijs van bedrijventerreinen in Nederland te laag is. Er is nauwelijks een reden te bedenken waarom deze grond goedkoper zou moeten zijn dan grond voor woningen, kantoren of winkelcentra. Het huidig prijsniveau wekt daarbij de indruk dat bedrijventerrein niet schaars is. Zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte wordt nauwelijks aangemoedigd. En waarom herstructureren als nieuw bedrijventerrein betrekkelijk goedkoop wordt aangeboden? Om hierin een begin van verandering te brengen zijn - naast beleidsaanpassingen bij de overheid - hogere, meer marktconforme prijzen voor bedrijfsgrond nodig. Gezien de lage prijselasticiteit van bedrijventerrein zal dit een fors hoger prijsniveau moeten zijn. Fons van Aalst is werkzaam bij ETIN Adviseurs te Tilburg.

Grafiek 4: Aandeel geschatte waarde aanbod en oppervlakte per 01-01-03*
Noord-Nederland Oost-Nederland Randstad Zuid-Nederland 0 10 20 30 40 50 60 Oppervlakte aanbod Waarde aanbod

* Noord-Nederland: Groningen, Friesland en Drenthe. Oost-Nederland: Overijssel, Flevoland en Gelderland. Randstad: Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland. Zuid-Nederland: Zeeland, Noord-Brabant en Limburg. (Nederland = 100%).
Bron: IBIS, bewerking ETIN Adviseurs 2004

PROPERTYNL

MAART

2004

77