Parkmanagement en de werknemer II

ECORYS Vastgoed Rotterdam, maart 2005

Samenvatting

Parkmanagement en de werknemer II

Het onderzoeksrapport benadert parkmanagement vanuit de werknemers; degenen die werkzaam zijn op typische werklocaties, zoals bedrijventerreinen en kantorenmilieus. De kwaliteit van de werkomgeving wordt immers mede bepaald door de tevredenheid van hen die er een groot deel van hun tijd doorbrengen. Inzicht in het profiel, de waardering en de behoeften van deze werknemers biedt mogelijkheden om de inrichting van werklocaties op hen af te stemmen. ECORYS Vastgoed heeft in samenwerking met Dura Vermeer, de Provincie Zuid-Holland (project DECOR), de Stedelijke Werkgroep Dagindeling, Hogeschool InHolland en SmartAgent Company in 2002 een vooronderzoek van het ontwikkelingstraject uitgevoerd. Dit vooronderzoek vond plaats op drie verouderde bedrijventerreinen 1: Hordijk Oost en –West (Rotterdam), Kromme Gouwe (Gouda) en Noordkade (Waddinxveen). Dit vooronderzoek heeft geleid tot een aantal conclusies, maar ook tot meer vragen. Het heeft vijf profielen van werknemers opgeleverd en een lijst van de door hen gewenste voorzieningen. Het onderhavige onderzoek betreft een vervolg op het onderzoek uit 2002. Het sluit aan op de eerdere resultaten en kent als centrale vraag of andersoortige werklocaties ook andere typen werknemers kennen. Indien dit het geval is, kunnen voor de verschillende werklocaties verschillende parkmanagementconcepten worden ontwikkeld. Als locaties voor het vervolgonderzoek zijn vijf stadsrandkantorenlocaties en twee verouderde bedrijventerreinen gekozen. De resultaten van het vooronderzoek en de twee verouderde bedrijventerreinen in dit vervolgonderzoek zijn samengevoegd, waardoor resultaten beschikbaar zijn voor vijf stadsrandkantorenlocaties en vijf verouderde bedrijventerreinen. Het onderzoek naar de werknemer als consument is uitgevoerd door ECORYS Vastgoed, in samenwerking met The Smart Agent Company en Hogeschool InHolland/ The Research Company. De financiering van het onderzoek is gebaseerd op subsidie van de provincie Zuid-Holland en sponsorbijdragen van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR), Dura Vermeer, Hogeschool Inholland en KFN. Prof dr T.J.M. Spit van de universiteit Utrecht heeft meegedacht over de aanpak en de onderzoeksresultaten. Samenvatting onderzoeksbevindingen In dit onderzoek staat de werknemer centraal. De waardering van de werknemer voor de werkomgeving en de behoefte aan voorzieningen of diensten op de werkplek kan bijdragen aan de ontwikkeling van parkmanagementconcepten. Vanuit maatschappelijke trends en ontwikkelingen is beargumenteerd dat er volop aanleidingen zijn om aandacht te besteden aan de werknemer. Een aangename en goed geoutilleerde werkomgeving kan immers bijdragen aan de arbeidsproductiviteit, een goede balans tussen werk en privé en de duurzaamheid van werklocaties. Daarbij is sprake van een werkgeversbelang, een werknemersbelang en beleidsmatige belangen. Vanuit de beschouwing van trends en ontwikkelingen die zich voordoen in de retailsector is aangegeven dat het gedrag van de consument deels wordt bepaald door efficiëntie en tijdsbesparing. Het aanbod van producten, diensten en voorzieningen in de werkomgeving kan vanuit dit motief worden ingevuld. Wanneer dat aanbod op specifieke werklocaties en ten behoeve van werknemers wordt gerealiseerd, zal sprake zijn van kleinschaligheid en ondergeschiktheid aan de werkfunctie.
1

Parkmanagement en de werknemer, de wensen van de werknemer op bedrijventerreinen nader bekeken, 2002

Voorop staat, dat voldoende draagvlak aanwezig moet zijn voor het aanbod, naast een aantal andere randvoorwaarden (bereikbaarheid, situering, uitstraling, veiligheid). Het onderzoek onder werknemers op vijf stadsrandkantorenlocaties en vijf verouderde bedrijventerreinen heeft vijf typen werknemers opgeleverd, die significant van elkaar verschillen op sociologische, psychologische en gedragsdimensies: 1. de Dynamisch Individualisten 2. de Zelfverzekerden 3. de Verankerden 4. de Samenlevers 5. de Ongebondenen
Het onderzoek 546 Respondenten op vijf stadsrandkantorenlocaties en vijf bedrijventerreinen zijn aan de hand van sociaal/economische, culturele en psychologische kenmerken ingedeeld in vijf categorieën met specifieke behoeften: Dynamische Individualisten Vooral getrouwde mannelijke ondernemers/managers, hoog opgeleid, maken lange werkweken, hoog inkomen. Vinden een kwalitatieve uitstraling van een bedrijvenpark belangrijk. Aanwezigheid van voorzieningen heeft geen invloed op keuze van baan. Potentiële klanten voor stomerij en sportschool. Zelfverzekerden Voornamelijk alleenstaande jonge vrouwen, streven naar een gezin, mbo-niveau, modaal inkomen, vooral te vinden op kantorenlocaties. Potentiële klanten voor vrijwel alle genoemde voorzieningen. De voorzieningen worden als een belangrijke arbeidsvoorwaarde gezien. Verankerden Traditioneel arbeiderstype. Getrouwde man, twee kinderen, traditioneel rolpatroon, vroege werktijden. Werkt op een bedrijventerrein. Het minst geïnteresseerd in voorzieningen, met uitzondering van kapper en postkantoor. Samenlevers Getrouwde vrouwen van 40 tot 60 jaar, Mulo/MMS, werken parttime, modaal gezinsinkomen. ‘Samenlevers’ hebben een gemiddelde interesse in voorzieningen en diensten op de werklocatie. Ongebondenen Alleenstaanden, zijn niet uit op een traditioneel gezin, creatieve beroepen, wisselende werktijden. Bovenmatige interesse in een fysiotherapeut en een tennisbaan op het bedrijvenpark, bereid om daarvoor extra te betalen.

De werknemers op de bedrijventerreinen behoren relatief vaak tot de typen Verankerden en Samenlevers. Zij beoordelen de bereikbaarheid van hun werkplek als matig en zijn negatief over de kwaliteit ervan. Werknemers op bedrijventerreinen hebben significant minder behoefte aan voorzieningen en diensten op de werklocatie. De Dynamisch Individualisten, Zelfverzekerden en Ongebondenen werken relatief vaak op een kantorenlocatie. Zij zijn – in vergelijking met de werknemers op bedrijventerreinen – meer tevreden over de bereikbaarheid en de kwaliteit van hun werkplek. Werknemers op kantorenlocaties lijken meer interesse te hebben in voorzieningen dan de werknemers op bedrijventerreinen. Bijna alle werknemers zijn van mening dat de aanwezigheid van voorzieningen de werkomgeving aantrekkelijker maakt. De bereidheid om er extra voor te betalen is aanzienlijk geringer. Van de vijf onderscheiden types zijn er drie daadwerkelijk als potentiële doelgroepen te beschouwen: de Dynamisch Individualisten, de Zelfverzekerden en de Ongebondenen. Daarvan geven alleen de Zelfverzekerden aan dat de keuze voor de baan mede wordt bepaald door

faciliteiten in de werkomgeving. Een supermarkt, geldautomaat, benzinepomp/wasstraat en een horecafaciliteit staan bovenaan de wensenlijstjes van de werknemers. Kinderopvang, persoonlijke diensten en recreatieve voorzieningen scoren aanmerkelijk lager. De (gratis) groenvoorzieningen en bankjes kunnen rekenen op een grote belangstelling. Het onderzoek onder de werknemers geeft weliswaar ondersteuning aan een aantal op voorhand veronderstelde behoeften, maar toont niet overtuigend aan dat de werknemer een grote behoefte heeft aan voorzieningen en diensten op de werkplek. De werknemer als consument maakt duidelijk meer afwegingen dan alleen efficiëntie of tijdswinst. In combinatie met de veelal beperkte populatie die zich op een werklocatie bevindt, betekent dit dat onderzoek ter plekke naar het draagvlak voor specifieke voorzieningen steeds geboden zal zijn. Consequenties voor werklocaties, werknemers en parkmanagement Wat de werklocaties betreft, is een aantal ontwikkelingen te verwachten. Deze doen zich nu reeds voor maar zullen zich naar verwachting versterkt doorzetten: De verschuiving van de primaire en secundaire sector naar de dienstensamenleving zet verder door. Datzelfde geldt voor het stijgende opleidingsniveau van medewerkers en de toenemende kennisintensiteit van activiteiten. Verdere verdienstelijking gaat gepaard met hogere eisen aan vestigingslocaties. Functiemenging en de situering van werklocaties in of nabij een omgeving met voorzieningen. Geïsoleerde bedrijventerreinen worden overwegend bestemd voor hinder of overlast veroorzakende activiteiten en voor ruimte-extensieve activiteiten. De overige activiteiten worden zoveel als mogelijk nabij voorzieningen gerealiseerd. Hierin lopen werkgeversbelangen, werknemersbelangen en het overheidsbeleid parallel. Dit laat natuurlijk onverlet dat er bestaande werklocaties zijn die de nabijheid of aanwezigheid van voorzieningen ontberen. Toenemende aandacht voor de inrichting en het beheer van werklocaties. Het belang van duurzaamheid, veiligheid en uitstraling van de werkomgeving stimuleren tot een grotere inzet voor de kwaliteit van bebouwing en openbare ruimte. Toenemende aandacht voor het creëren van vestigingsmogelijkheden voor creatieve, kennisgerichte, innovatieve ondernemingen en organisaties. Nederland verliest positie en werkgelegenheid in de primaire en secundaire economische sectoren. De Nota Ruimte wijst brainports en kennis-assen aan, met de bedoeling om op deze wijze het ontstaan van kwalitatief hoogwaardige woon- en werkmilieus te stimuleren. Toenemende aandacht voor quality of life-factoren en quality of place-factoren. Deze worden steeds meer van belang voor het aantrekken van de kwalitatief goed opgeleide en creatieve werknemers. Ook in Nederland is de trend zichtbaar dat mensen zich vestigen waar het aangenaam wonen is. De keuze van de werkplek wordt daarop afgestemd. Voor de werknemer is een aantal ontwikkelingen van belang: Naar verwachting zullen hervormingen in de sociale zekerheid, een toenemende grijze druk en meer flexibiliteit op de arbeidsmarkt een grotere arbeidsparticipatie afdwingen. Steeds meer werknemers worden taakcombineerders, omdat zij alleen een huishouden voeren of omdat ze – alleen of met een partner – tevens de zorg hebben voor kinderen. Dagindelingsproblemen en de behoefte aan veranderingen in de aanbodstructuur van voorzieningen nemen daardoor toe. Deze veranderingen kunnen zitten in andere vestigingslocaties (bijvoorbeeld op de werklocatie, nabij de werknemer), maar ook in ruimere openingstijden, e-commerce en toenemende dienstverlening.

De werknemer zal mede als gevolg van bovengenoemde ontwikkelingen weliswaar meer werkdruk ervaren, maar hij of zij voelt zich ook minder gebonden aan een werkgever. De individuele zoektocht naar bevredigend werk en aangename werkomstandigheden brengt meer individuele keuzes en mogelijkheden in beeld. Daarbij wordt ook de kwaliteit van de werkomgeving belangrijker. Parkmanagement kan op dergelijke ontwikkelingen inspelen. Er zijn aanleidingen en kansen voor een verdere ontwikkeling van het instrumentarium en concepten. Concepten kunnen zich ontwikkelen rondom inrichting, aanleg en beheer van groenvoorzieningen en recreatiemogelijkheden, veiligheid en beveiliging van privé-eigendommen en de openbare ruimte, voorzieningen en faciliteiten op de werklocatie, zoals retailfuncties en persoonlijke dienstverlening of een combinatie daarvan. Daarbij zijn relevante factoren: Het type terrein en de aard van de daar gevestigde werkgelegenheid. Op bedrijventerreinen blijkt vooralsnog wel belangstelling te bestaan voor een betere bereikbaarheid en een aantrekkelijker inrichting, maar minder voor voorzieningen. Kantorenlocaties bieden betere mogelijkheden voor het aanbieden van op de werknemer gerichte voorzieningenpakketten, zij het dat ook daar voldoende draagvlak de primaire eis blijft; De situering en de omgeving van de werklocatie. Deze bepalen in belangrijke mate aan welk type inrichtingsmaatregelen, beheersactiviteiten en/of voorzieningen behoefte bestaat. Voorzieningen die in de nabijheid aanwezig zijn, beperken de mogelijkheden op de werklocaties. Er zou echter ook sprake kunnen zijn van potentiële koopkracht- toevloeiing vanuit de omgeving naar voorzieningen en faciliteiten op de werklocatie. Het schaalniveau van de werklocatie en de mate waarin werknemers/gevestigde bedrijven kunnen zorgen voor voldoende draagvlak. Het doorsnee bedrijventerrein of de gemiddelde kantorenlocatie zullen slechts met moeite voldoende. Voldoende commercieel draagvlak voor de vestiging van winkels en andere voorzieningen zal op veel werklocaties ontbreken. Om toch in de behoeften van de consument te kunnen voorzien, is het slim organiseren van aanbod vanuit bestaande concentraties een interessante optie. Daarvan bestaat reeds een aantal voorbeelden (boodschappenservice, stomerij, kapper op het werk etc), veelal opgezet door de individuele aanbieder. Parkmanagementorganisaties kunnen hierop inspelen en individuele aanbieders ondersteunen. Een logische ontwikkeling betreft ook de verdere integratie op gebiedsniveau van de ontwikkeling, gronduitgifte, vastgoedontwikkeling, verhuur/verkoop, exploitatie en beheer. Hetzelfde geldt voor de integratie van vastgoedbeheer en gebiedsbeheer en van de functies werken, voorzieningen, leisure. Parkmanagementorganisaties kunnen tevens gebiedsontwikkelaar zijn. Vastgoedontwikkelaars kunnen parkmanagementsorganisaties opzetten en vastgoedbeleggers kunnen hun activiteiten op het gebied van exploitatie en beheer uitbreiden van het vastgoed naar de gehele werklocaties. Dat betekent dat de samenwerking tussen de betrokken partijen hechter wordt of dat partijen zich verbreden en meer taken op zich zullen nemen.