20

VAN PARKEERBEHEER NAAR MOBILITEITSMANAGEMENT

P A R K E R E N E N V A S T G O E D W A A R D E
1 Parkeren: van gemeentelijke voorziening tot commercieel product 4 2 Een stoomcursus vastgoed 7 3 De waarde van vastgoed 11 4 Vastgoed en parkeren: kansen voor gemeenten 20 Literatuur 26

P A R K E R E N E N V A S T G O E D W A A R D E

1 PARKEREN: VAN GEMEENTELIJKE

VOORZIENING TOT COMMERCIEEL PRODUCT
1.1 Achtergronden

De kwaliteit van een locatie is van grote invloed op de waarde van gebouwen, zoals woningen, winkels en kantoren. Een locatie krijgt een bepaalde kwaliteit door allerlei factoren, zoals de bereikbaarheid en de beschikbaarheid van goede parkeergelegenheid. Parkeervoorzieningen beïnvloeden dus de waarde van het vastgoed, maar ze vertegenwoordigen zelf ook een waarde, door de inkomsten die ze genereren en de waardeontwikkeling die ze doormaken. Projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en gebruikers van vastgoed hebben veel belang bij goede parkeervoorzieningen. De realisatie, exploitatie en het beheer van parkeervoorzieningen zijn nog steeds in belangrijke mate een publieke zaak. Regulering en tariefstelling zijn vooral bedoeld om automobiliteit en parkeren te sturen en te beïnvloeden. Gemeenten hebben kostendekking of rendement tot nu toe niet als doorslaggevende motieven beschouwd. Doordat het autobezit doorgroeit, blijft ook de behoefte aan parkeeraccommodaties toenemen. De schaarse ruimte en stedenbouwkundige overwegingen vormen stimulansen om gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren. Steeds vaker lijken duurdere parkeeroplossingen te kunnen, omdat betaald parkeren algemeen geaccepteerd is en gemeenten vaker differentiatie in de tarieven aanbrengen. Vastgoed en stallingplaatsen

worden meestal ontkoppeld: wie een appartement koopt, kan separaat één of twee parkeerplaatsen kopen. Er lijkt dus een markt te zijn voor losse parkeerplaatsen en er ontstaan commercieel interessante exploitatiemogelijkheden. Een ontwikkeling die zich daarbij voordoet, is de privatisering van exploitatie en beheer. Soms wordt ook het bezit overgedragen aan een private partij.
De gemeente Maastricht heeft met Q-Park een publiek-privaat samenwerkingsverband opgericht die alle parkeervoorzieningen in de stad omvat. Daarbinnen is Q-Park verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de parkeergarages en de gemeente voor het straatparkeren. De gemeente blijft eigenaar van de garages, maar verhuurt deze voor een periode van dertig jaar aan Q-Park. Een falend gemeentelijk exploitatiebeleid vormde de aanleiding voor deze samenwerking. Q-Park kon de exploitatie en het beheer verzorgen met meer kwaliteit tegen lagere kosten.

In Nederland is een aantal private spelers actief op de markt voor parkeervoorzieningen. Zij halen hun inkomsten uit het beheer en de exploitatie en zijn soms ook eigenaar. Bovendien lijken parkeervoorzieningen interessant te worden als een zelfstandige vastgoedcategorie.

4

Bouwfonds plaatst parkeerfonds
Amersfoort – Het Bouwfonds European Real Estate Parking Fund, met een uiteindelijk fondsvermogen van 300 mln, is geplaatst bij institutionele beleggers. Dit beleggingsfonds is een initiatief van Bouwfonds Asset Management. Het fonds investeert in parkeergarages in binnensteden, bij winkelcentra en op andere duurzame attractiepunten in maximaal twaalf Europese steden. Het fonds is speciaal gestructureerd voor internationale beleggers. De startportefeuille van het fonds omvat tien parkeergarages gelegen in Londen, Madrid, Parijs en enkele andere grote Franse steden. Het fonds is gevestigd in Luxemburg. Het benodigd eigen vermogen is geheel geplaatst bij institutionele beleggers in Nederland en Duitsland.
(bron: PropertyNL Nieuwsbrief, 24 november 2005)

Tabel 1. Aandeel van reismotieven van bestuurders in de dagelijks afgelegde autokilometers
Motieven Woon-werkverkeer en zakelijke bezoeken Recreatieve bezoeken Diensten/persoonlijke verzorging, winkelen, boodschappen Onderwijs en cursussen Overige motieven
Bron: CBS

% 42 38 11 2 7

Het lijkt erop dat parkeren van een gemeentelijke voorziening uitgroeit tot een commercieel interessant product. Als dat zo is, hebben gemeenten dan voldoende kennis en expertise om in deze ontwikkeling mee te groeien? Beschikken zij over de expertise om het maatschappelijk en financieel rendement van parkeren te optimaliseren? Kunnen zij de afweging maken om te privatiseren? Kennen zij de drijfveren en belangen, de rekensommen en onderhandelingsstrategieën van private spelers in voldoende mate om een goede gesprekspartner voor hen te zijn?
1.2 Invalshoek brochure

Bereikbaarheid Gebruikers, bezoekers en eigenaren van deze gebouwde bestemmingen hebben belang bij een goede bereikbaarheid. Het begrip bereikbaarheid omvat niet alleen ‘de weg van A naar B’ en terug, maar meestal ook de mogelijkheid om snel een goede parkeerplek te vinden. Bereikbaarheid beïnvloedt dus in belangrijke mate de aantrekkelijkheid van de bestemming en daarmee ook de waarde van de locatie en de gebouwen. Huur en rendement vastgoed In de vastgoedwereld is de kwaliteit van een locatie essentieel voor de waarde van het vastgoed. Locatiekwaliteit wordt bepaald door allerlei factoren, maar

Deze brochure is met name bestemd voor gemeenteambtenaren die betrokken zijn bij de beleidsformulering, de realisatie, het beheer en de exploitatie van parkeervoorzieningen. De relatie tussen parkeren en vastgoedwaarde staat hier centraal. Het feitelijke effect van goede parkeervoorzieningen op de waarde van vastgoed is niet in exacte getallen bekend, maar het belang ervan staat vast. Deze brochure beoogt meer inzicht te bieden in dit effect. Na een algemene introductie over vastgoed en vastgoedwaarde volgt specifieke uitleg over het belang van parkeren en de rol van de verschillende spelers, zoals projectontwikkelaars en beleggers. Het laatste hoofdstuk behandelt de mogelijkheden om slimmer met vastgoed en gebouwde parkeervoorzieningen om te gaan.
1.3 Parkeren en vastgoed: waar gaat het om?

Het overgrote deel van de automobiliteit beweegt zich tussen gebouwde bestemmingen, zoals woningen, werklocaties, winkels en recreatieve voorzieningen. Welke motieven automobilisten hebben voor hun autoritten, is te zien in tabel 1 (onder meer werken, winkelen en recreëren in percentages van de dagelijkse autokilometers).

5

1

bereikbaarheid en parkeren staan sinds jaar en dag hoog genoteerd. Tabel 2 laat zien hoe groot het aandeel van parkeren is, naast andere aspecten, in de huurprijs van kantoorgebouwen. De aanwezigheid van voldoende, goede parkeerruimte heeft dus een waarde voor vastgoed die niet onderschat moet worden. Dit kan enkele procentpunten uitmaken in het rendement van een vastgoedbelegger, wat feitelijk neerkomt op vele tienduizenden euro’s per jaar. Alleen bij uitzondering is vastgoed zonder parkeergelegenheid van grote waarde. Dit kan bijvoorbeeld om panden gaan in grote, internationale stedelijke centra met dichte bebouwing en zeer hoge grondprijzen en bouwkosten. Zo kunnen bepaalde supermarktformules in grootstedelijke centra goed bestaan zonder parkeervoorzieningen. Zij hebben een assortiment met hoge marges en richten zich niet op winkelpubliek, maar op werkenden en mensen die het centrum met andere motieven bezoeken.

Van kostenpost tot vastgoedcategorie Projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en gebruikers van vastgoed hebben belang bij goede parkeervoorzieningen, omdat ze de waarde van het vastgoed beïnvloeden. Parkeervoorzieningen vertegenwoordigen echter zelf ook een waarde, door de inkomsten die ze genereren en de waardeontwikkeling van de grond en het gebouw. Tot in de jaren negentig werden gebouwde parkeervoorzieningen vooral beschouwd als een kostenpost, maar daar komt verandering in. Parkeervoorzieningen vormen een interessante inkomstenbron en lijken een zelfstandige vastgoedcategorie te worden die toenemende belangstelling kent van professionele partijen, zoals projectontwikkelaars en beleggers. Wat zijn de rol en de belangen van deze partijen en hoe kijken ze naar parkeervoorzieningen? Hoe kan het dat private exploitanten van parkeervoorzieningen een jaarlijks rendement en waardegroei verwachten, terwijl gemeenten veelal moeite hebben om realisatie en exploitatie te financieren? De volgende hoofdstukken gaan op deze vragen in.

Tabel 2. Aandeel van factoren in de hoogte van de huurprijs van kantoren
Aspecten van kantoorgebouwen Representativiteit van het pand Parkeervoorziening Representativiteit van de omgeving Bereikbaarheid per auto Bereikbaarheid met openbaar vervoer Overig % 24 23 16 16 5 16

6

E E N S T O O M C U R S U S V A S T G O E D
2.1 Begripsbepaling

2

Vastgoed is het geheel van het gebouw, de grond waarop dit staat en alles wat daarmee aard- en nagelvast verbonden is. Het wordt ook wel aangeduid met de meer juridische term onroerend goed. Er zijn verschillende soorten vastgoed, zoals woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Met ‘maatschappelijk vastgoed’ worden ziekenhuizen, scholen en zorginstellingen bedoeld. Vastgoed heeft vele functies. Er zijn veel partijen bij betrokken en die hebben allemaal hun eigen belangen:
Functies van vastgoed Huisvesting Realisatie van beleid Investeringsproduct Beleggingsproduct Onderpand voor financiering Bron van belastingheffing Belanghebbenden bewoner/gebruiker gemeente projectontwikkelaar, belegger belegger financier, eigenaar rijksoverheid, gemeente

Alle parkeervoorzieningen vertegenwoordigen een waarde en kunnen inkomsten genereren. Voor de brochure zijn met name de gebouwde parkeervoorzieningen van belang, omdat die het meest voldoen aan de omschrijving van vastgoed. Ook bij parkeervoorzieningen zijn veel verschillende partijen betrokken met uiteenlopende belangen. De partijen De gemeente hecht waarde aan parkeervoorzieningen, omdat deze bijdragen aan een goede bereikbaarheid, de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat en de kwaliteit van de openbare ruimte. Vastgoedontwikkelaars en -beleggers willen dat woningen, bedrijfspanden en winkels goede parkeergelegenheid hebben, omdat deze de verkoop en/of verhuur van dit vastgoed bevorderen. Parkeervoorzieningen beïnvloeden het rendement en de waarde van het vastgoed. Het bedrijfsleven wil dat de vestigingslocatie goed bereikbaar is voor klanten, maar ook voor de eigen medewerkers, relaties en leveranciers. Zij beschouwen de parkeerruimte als een belangrijke factor voor het realiseren van een goede omzet. Naarmate de ruimtedruk op een locatie groter is, is het beter mogelijk te investeren in gebouwde parkeervoorzieningen en deze investeringen terug te verdienen.

2.2

Parkeervoorzieningen en vastgoed

Het aanbod van parkeervoorzieningen bestaat uit: • niet-gebouwde voorzieningen op maaiveld: op eigen terrein of openbaar toegankelijk, in de vorm van straatparkeren of parkeerterreinen, al dan niet gereguleerd; • gebouwde voorzieningen: parkeerbox, parkeerdek, parkeerkelder, parkeergarage, op privé-terrein of openbaar toegankelijk, al dan niet gereguleerd.

7

2.3.2 De belegger

2.3

Enkele partijen nader beschouwd

2

2.3.1 De projectontwikkelaar

Een projectontwikkelaar ontwikkelt en realiseert vastgoedprojecten voor eigen rekening en risico. Op het moment dat de ontwikkelaar aan de slag gaat, zijn de uiteindelijke afnemers van het vastgoed nog niet bekend. Daarmee neemt een projectontwikkelaar dus het risico van de verhuur of verkoop op zich. De projectontwikkelaar heeft de volgende meerwaarde: • hij kent de markt; • hij heeft de creativiteit en het conceptuele vermogen om de marktvraag om te zetten in een vastgoedproduct; • hij is bereid en in staat te investeren; • hij neemt het management van het ontwikkelingsen realisatieproces op zich. Projectontwikkelaars doorlopen het proces van vastgoedontwikkeling tot en met de fase van opstalontwikkeling. Meestal zijn zij niet geïnteresseerd in het exploiteren van het vastgoed. Dat levert hen regelmatig het verwijt op dat ze uitsluitend gaan voor de snelle winst en de korte termijn. Er zullen misschien situaties zijn waarin dit verwijt terecht is. Maar de serieuze projectontwikkelaars ontwikkelen vastgoed vanuit de primaire ondernemingsdoelstelling: continuïteit op de lange termijn. Zij wensen langjarige relaties op te bouwen en luisteren naar de wensen en eisen van gemeenten. Zij houden rekening met de investeringscriteria van de vastgoedbelegger, die een langetermijnperspectief heeft. De vastgoedbelegger zal een project immers niet kopen, als hij er onvoldoende mogelijkheden in ziet voor direct en indirect rendement gedurende de exploitatieperiode. Kortom, serieuze, op continuïteit gerichte projectontwikkelaars investeren in kennis van de markt en in de ontwikkeling van duurzame vastgoedconcepten. Het gaat hen niet om de snelle winst, maar om een stevige positie van de onderneming.

Beleggen is het in stand houden of doen groeien van vermogen. Er zijn verschillende soorten beleggers: • institutionele beleggers: pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Deze beleggers hebben verplichtingen uitstaan in de vorm van pensioenuitkeringen aan deelnemers of schadevergoedingen aan verzekerden. Om aan deze verplichtingen te kunnen voldoen, moeten zij de ingelegde premies renderend beheren; • vastgoedfondsen: deze hebben aandeelhouders die een deel van hun vermogen bij het fonds onderbrengen met de verwachting daaruit rendement te realiseren; • banken: zij beleggen de spaargelden die bij hen ondergebracht zijn met de bedoeling daaruit rendement te realiseren; • particulieren, al dan niet verenigd in commanditaire vennootschappen. Er zijn vastgoed-CV’s, maar ook scheeps-CV’s en film-CV’s. Particulieren zien beleggen als een alternatief voor sparen en consumeren. Beleggers hebben de keuze waarin ze willen beleggen. De meest voorkomende beleggingscategorieën zijn aandelen, vastgoed en vastrentende waarden (obligaties). De categorieën verschillen van elkaar in het te verwachten rendement en het risicoprofiel. Over lange perioden bekeken is het reële rendement van vastrentende waarden relatief laag, maar het risico van deze beleggingen is eveneens laag. Met aandelen vallen over de langere termijn substantieel hogere rendementen te halen, maar zij brengen ook een veel groter risico met zich mee. Vastgoed is voor beleggers om twee redenen interessant: 1 qua rendement en risicoprofiel zit vastgoed tussen aandelen en obligaties in; 2 door indexering van de huurprijs is vastgoed redelijk inflatiebestendig.

De moderne portefeuilletheorie: het belang van risicospreiding
Het belang van risicospreiding voor de belegger is goed te illustreren aan de hand van het (vereenvoudigde) dilemma van de paraplufabriek en de ijsfabriek. De belegger staat voor de keuze om zijn vermogen te investeren in een ijsfabriek of een paraplufabriek. Als de zon schijnt, wordt een rendement behaald van 20 procent bij de ijsfabriek en 0 procent bij de paraplufabriek. Bij regen is het precies andersom: dan is het rendement voor de paraplufabriek 20 procent en voor de ijsfabriek 0 procent. Gemiddeld leveren beide beleggingen een rendement op van 10 procent, maar het risico is groot: het rendement fluctueert immers tussen 0 en 20 procent. Als de belegger echter de helft van zijn geld investeert in de paraplufabriek en de andere helft in de ijsfabriek, dan is zijn rendement gemiddeld óók 10 procent, terwijl hij geen risico loopt.

8

Winkels -1,8

7,2 7,3

2,8

Kantoren

Bedrijfsruimten 4,2 8,7 6 -2 0 2

8,3 3,2 1,5 1,6 4 6 8

0,4

Woningen

Gemengd gebruik

Alle objecten

10

Figuur 1. Het rendement van de verschillende typen vastgoed in 2004
Bron: ROZ/IPD Vastgoedindex, jaarcijfers 2004

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Stallen Kantoor Evenementen Ziekenhuis Garages Parkeren Straatparkeren Transferia Stallen Wonen

Rendement Risico

Figuur 2. Het rendement en risico van beleggen in diverse typen parkeervoorzieningen
Bron: ECORYS

Rendement uit vastgoed In de afgelopen jaren was uit vastgoed een prima rendement te halen. Figuur 1 geeft het rendement van de verschillende typen vastgoed in 2004 weer. De gele blokken staan voor het directe rendement (cashflow), terwijl de blauwe blokken het indirecte rendement (waardeontwikkeling) laten zien. Het tienjaarsgemiddelde van het rendement op vastgoedbeleggingen ligt over de periode 1994-2004 beduidend hoger dan de AEX, de index die de graadmeter vormt voor het rendement op aandelen. Om die reden zijn de afgelopen jaren veel particulieren in vastgoed gaan beleggen. Beleggen in parkeervoorzieningen Ook potentiële beleggers in parkeervoorzieningen moeten het rendement en de risico’s afwegen. Figuur 2 geeft daarvan een globale indruk.

2.3.3 De gemeente

Gemeenten hebben verschillende rollen en belangen in het vastgoedproces. Zij zijn publieke spelers die beleid formuleren. Zij werken samen met private partijen om het beleid gerealiseerd te krijgen en soms participeren zij daar zelf in met een zeker risico. Gemeenten proberen via hun beleid – onder meer – in de vraag naar ruimte te voorzien, de economie te stimuleren en een goede afwikkeling van de mobiliteit te bewaken. Zij zijn ook verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke ordening waarin een deugdelijke afweging van belangen plaatsvindt. Om beleidsdoelstellingen te realiseren geven zij vergunningen uit of weigeren deze juist. Uitvoerder van beleid Gemeenten zijn soms zelf de uitvoerder van het beleid. Zij beheren het gemeentelijk wegennet en exploiteren parkeervoorzieningen. Zij realiseren beleidsdoelstellin-

9

gen in de vorm van bestemmingsplannen voor een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein of een winkelcentrum. Vaak verwerven ze zelf de grond die daarvoor nodig is en maken die bouw- en woonrijp. Vervolgens verkopen ze de grond aan partijen die het vastgoed realiseren. Gemeenten lopen in dit traject risico’s die lijken op die van de vastgoedondernemer. De opbrengsten uit grondverkoop zijn van groot belang; tegenvallende opbrengsten kunnen gemeenten financieel in de problemen brengen. Steeds vaker participeren gemeenten risicodragend in een proces van locatie- en vastgoedontwikkeling. In die laatste rol lijken zij veel op een private investeerder en delen zij mee in de winst of het verlies van het project.

De samenwerking met gemeenten is altijd onderhevig aan de politieke cyclus. Elke vier jaar kunnen colleges en gemeenteraden van kleur verschieten en andere doelstellingen en prioriteiten formuleren. Ook tijdens de rit kunnen afspraken die het college maakt door de gemeenteraad worden weggestemd. Voor private partijen is het politieke risico dus een onzekere factor.

1

10

D E W A A R D E 3 V A N V A S T G O E D
3.1 De vastgoedvoorraad in Nederland

Nederland telt circa 6,8 miljoen woningen en oppervlakten van 44 mln m2 kantoorruimte, ongeveer 25 mln m2 winkelruimten en 300 mln m2 bedrijfsruimten. Van andere typen vastgoed, zoals scholen, ziekenhuizen, zorginstellingen en gebouwen van defensie, zijn de metrages en waarden niet bekend. Hoeveel deze vastgoedvoorraad waard is, is globaal af te leiden uit de taxaties voor de onroerende zaakbelasting. In 2005 bedraagt de totale waarde ruim 1.700 miljard euro. Maar liefst driekwart van deze waarde zit in de woningvoorraad. Tussen 1997 en 2005 is de waarde van het vastgoed jaarlijks gemiddeld met een kleine 10 procent toegenomen. Jaarlijks wordt flink geïnvesteerd in de vastgoedvoorraad; 50 tot 55 miljard euro, volgens het CBS (Nationale Rekeningen). Dat is ruim de helft van de totale bruto investeringen in vaste activa, zoals gebouwen, woningen, machines en vervoermiddelen. Vaste activa zijn geproduceerde materiële of immateriële activa die langer dan een jaar in het productieproces worden gebruikt. In 2001 tot en met 2004 werd hierin 90 tot 95 mld euro per jaar geïnvesteerd. Het geïnvesteerde geld wordt besteed aan het ontwikkelen van nieuw vastgoed en het behoud van de kwaliteit van bestaand vastgoed. Vastgoed vertegenwoordigt dus een enorme waarde. Afgezien van gemeenten gaan veel partijen met vastgoed om vanuit het oogpunt van zijn waarde en met name de (positieve) waardeontwik-

keling. Om op het gebied van maatschappelijke waarde meer te bereiken kan het helpen inzicht te krijgen in de financiële waarde en waardecreatie.
3.2 Het waardebegrip

Er bestaan veel verschillende definities en uitwerkingen van het waardebegrip. De waarde van een object is niet hetzelfde als de prijs. Het waardebegrip drukt een veronderstelling of verwachting uit en heeft daardoor subjectieve elementen in zich. De prijs is objectief en feitelijk vast te stellen wanneer een ruiltransactie tot stand komt. Sommigen waardebegrippen zijn relatief eenvoudig te bepalen, zoals de herbouwwaarde van een gebouw. Andere zijn lastiger te bepalen; de marktwaarde of de waarde in het economisch verkeer van een gebouw

11

moet ingeschat worden op basis van een waarderingsmethodiek. Tot slot zijn er waardebegrippen die niet of nauwelijks in geld uit te drukken zijn, zoals de maatschappelijke waarde, de cultuurhistorische waarde, de belevingswaarde of de emotionele waarde. Voor overheden kunnen laatstgenoemde waardebegrippen aan de orde zijn, ook bij de beslissing om bijvoorbeeld een parkeergarage te bouwen. Commerciële partijen willen de waarde van vastgoed steeds kunnen vaststellen in een geldbedrag dat te relateren is aan het betaalde bedrag en de opbrengsten die het oplevert. Zij investeren in vastgoed dat hen rendement oplevert, in de vorm van huurinkomsten en verkoopopbrengst.
3.3 De ontwikkeling van nieuw vastgoed: waardecreatie

3

Het proces van vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie is te beschouwen vanuit de invalshoek van waarde, waardecreatie en waardeontwikkeling. Figuur 3 geeft op de x-as de waardeontwikkeling weer en op de y-as het proces van vastgoedontwikkeling en vastgoedexploitatie, ingedeeld in een aantal fasen.

De ontwikkeling van bijvoorbeeld vastgoed start op basis van een idee en de ontwikkeling van een visie. Met goede ideeën en visies is de grootste waardecreatie in het gehele proces te creëren. Het eerste idee kan afkomstig zijn van de gemeente, een projectontwikkelaar of van een ruimtezoekende gebruiker. Wie de feitelijke waardecreatie incasseert, varieert eveneens. Eigendom van de grond is daarin een belangrijke, maar niet de enige factor. Aan de hand van nader stedenbouwkundig en markttechnisch onderzoek is een visie te vertalen in een ruimtelijk-functioneel concept. Daarin zijn functies uitgewerkt in aantallen en metrages en geplaatst in de beschikbare ruimte. Vervolgens wordt dit plan verfijnd tot het definitieve plan, waarvoor een bouwvergunning aangevraagd kan worden. Gedurende dit proces worden min of meer gelijk vier verschillende plannen ontwikkeld: • markttechnisch: van marktonderzoek naar de formulering van het Programma van Eisen; • ontwerptechnisch: van Programma van Eisen via schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp naar bestek en tekeningen; • juridisch-fiscaal: juridische vormgeving van samenwerking, afspraken en overeenkomsten, volgens een traject dat fiscaal het gunstigst is; • financieel: rekenen aan het plan om het project markttechnisch haalbaar en renderend te maken.

Waardeketen

1

Initiatiefase/idee Conceptontwikkeling

0

2

Planvorming Planontwikkeling

1

3

Ruimtelijk plan/grondexploitatie Locatie-ontwikkeling

2

4

Functioneel plan Opstalontwikkeling

3

5

Gebouwexploitatie Waarde-ontwikkeling

4

6

Herontwikkeling

5

Figuur 3. De waardeontwikkeling in relatie tot de verschillende fasen in de ontwikkeling en exploitatie van vastgoed

12

De realisatie van een plan is een proces van inkopen, produceren en verkopen, dat afhangt van de markt. In dit proces kan zich versnelling of vertraging voordoen, wat leidt tot hogere of lagere opbrengsten. De feitelijke bouw van het vastgoed start veelal pas wanneer de markt nog eens getest is in een voorverkoop of -verhuur. De start van de bouw wordt dan afhankelijk gesteld van een bepaald percentage voorverkochte of -verhuurde woningen of bedrijfsruimten. Vaak is dat 50 of zelfs 70 procent. De exploitatie van ruimtelijke functies is een vak apart, mede gezien de diversiteit en de looptijd. Winkels gaan circa vijftien jaar mee, woningen gemiddeld 75 jaar en kantoren zitten daar tussenin. Vastgoedexploitanten zijn geïnteresseerd in het directe rendement uit huurinkomsten. De huurstijgingen bij winkels kunnen de inflatie ruim overtreffen. De huurprijsstijgingen van woningen gaan in beginsel mee met de inflatie. Ook bedrijfsmatig vastgoed kent geïndexeerde huren, maar in de afgelopen decennia is gebleken dat huurprijzen van dit type vastgoed de inflatie niet bijhouden. Naast het directe rendement is ook het indirecte rendement – de waardeontwikkeling van het vastgoed – interessant.

Elke fase in de waardeketen kent een waardeverandering, aangegeven als in figuur 3. De grootste waardecreatie ontstaat in de eerste twee fasen, bleek uit een analyse van projecten. Tijdens de initiatieffase en de planontwikkeling is circa 40 procent van de totale waardetoevoeging te creëren. Een goed idee is hier dus echt goud waard. De andere fasen kunnen een potentiële waardegroei laten zien van elk ongeveer 20 procent. In principe is op elke waardesprong ( in figuur 3) een bedrijfsactiviteit te ontwikkelen. In de praktijk neemt de projectontwikkelaar de eerste fasen voor zijn rekening, van initiatief tot en met realisatie. De projectontwikkelaar stuurt het ontwikkelingsproces, onder meer via het Programma van Eisen (PvE). In het PvE definieert de projectontwikkelaar het project, op basis van marktonderzoek, in termen van: • doelgroep: een beschrijving van de toekomstige gebruiker en/of eigenaar. Bij eenpersoons- en gezinswoningen gebeurt dit veelal in sociaal-economische termen (leeftijd, samenstelling van het huishouden, inkomen, activiteitenprofiel). Bij zakelijke gebruikers omvat de doelgroepbeschrijving de branche waartoe ze behoren, hun activiteiten, schaalgrootte, mobiliteitspatroon en dergelijke; • locatiekwaliteit: de kwaliteit van de beschikbare of gewenste locatie in termen van situering, bereikbaarheid, kwaliteit van de omgeving, functies in de omgeving en dergelijke. Ook de planologische status van de locatie, eventuele bodemverontreiniging en de verwervingskosten zijn relevant; • product: typering van het product in termen van omvang, indeling, voorzieningen, vormgeving, materiaalgebruik en dergelijke. Belangrijk zijn de functionele (gebruiks)eisen, de technische eisen, de kwaliteitseisen en de gewenste beeldvorming; • prijsstelling: de huurprijs en/of koopsom die in de markt haalbaar is; • marketing en promotieactiviteiten: de wijze waarop het project in de markt wordt gezet, mede gezien de aanwezige concurrentie. Na de oplevering van het vastgoed neemt een professionele vastgoedexploitant of de gebruiker het vastgoed over voor een lange periode van exploitatie en gebruik. Wanneer de waarde van het vastgoed erg gedaald is, kan herontwikkeling interessant zijn. Ook in de exploitatiefase kan een gebouw nog een forse waardeontwikkeling doormaken. Om die waardestijging te kunnen realiseren, moeten het gebouw en de

13

liteit in looptijden. Beleggers investeren in vastgoed, omdat het rendements- en risicoprofiel van vastgoed een aanvulling vormt op dat van aandelen en vastrentende waarden (obligaties). Uit onderzoek in Angelsaksische landen is bekend dat de aankoop van een specifiek object (het segment, de locatie en dergelijke) veel meer invloed heeft op het rendement dan activiteiten tijdens de exploitatieperiode. Het is dus zaak zeer doordacht te beslissen over de investering; daarna zijn de mogelijkheden voor optimalisering beperkt. De jaarlijkse kasstroom uit huurinkomsten en de waardeontwikkeling worden immers beïnvloed door toekomstige ontwikkelingen en onzekere factoren. De belegger kan deze niet of nauwelijks beïnvloeden. Vastgoedmanagement omvat een scala aan activiteiten op verschillende niveaus: a) Portfoliomanagement, op strategisch niveau, omvat de verdeling van beschikbare middelen over de verschillende beleggingsmogelijkheden. In beleggingsplannen wordt vastgelegd welke wijzigingen in de portefeuille gewenst zijn, waarna investeringen en desinvesteringen plaatsvinden. Portfoliomanagement is een activiteit die de belegger zelf uitvoert. b) Objectbeleid, op tactisch niveau, ook wel assetmanagement genoemd. De vastgoedobjecten die de belegger in bezit heeft (kantoorgebouwen, winkelcentra, parkeergarages) worden op ‘prestaties’ geanalyseerd. Dit levert informatie op die helpt bij de invulling van het portfoliobeleid en de exploitatie van een object. Assetmanagement gebeurt soms door de belegger zelf, maar wordt ook wel uitbesteed aan vastgoedmanagers. c) Vastgoedbeheer, op operationeel niveau, betreft het gehele administratieve en technische beheer, het onderhouden van goede contacten met de huurders en het starten van eventuele promotieactiviteiten rondom het vastgoedobject.
3.4.2 Waardebegrippen en waarderingsmodellen

3

locatie gedurende langere tijd voldoende kwaliteit behouden en beantwoorden aan de veranderende marktvraag en wisselende gebruikers. Daarvoor moet er een zekere flexibiliteit zijn in het gebruik van het gebouw en de omringende ruimte. Tijdens de exploitatieperiode zorgt de eigenaar voor het onderhoud van het gebouw. Om zijn vastgoed bij de tijd te houden investeert hij ook in bijvoorbeeld nieuwe gevelplaten, herinrichting van de hal, verplaatsing van scheidingwanden of uitbreiding van het gebouw. Bij deze flexibiliteit hoort zeker ook dat blijvend voorzien wordt in de vraag naar parkeerruimte.
3.4 Bestaand vastgoed: waardeontwikkeling en waardering

3.4.1 Vastgoedmanagement

Vastgoedmanagement omvat het geheel aan activiteiten en beslissingen dat erop gericht is om vastgoed zo goed mogelijk te laten renderen. De exploitatie van vastgoed is een vak apart, mede vanwege de diversiteit van soorten vastgoed en de variabi-

Bij de waardebepaling van gebouwen kunnen accountants, fiscalisten, juristen, politici en vastgoedpartijen vanuit hun eigen invalshoeken tot sterk uiteenlopende bedragen komen. Met vastgoedwaarde wordt hier allereerst de waarde in de markt bedoeld. De marktwaarde is echter steeds een subjectief gegeven. Pas als een transactie in de markt tot stand komt, wordt de werkelijke marktwaarde zichtbaar: het bedrag waarvoor koper en verkoper tot overeenstemming komen. De waardering en de bepaling van de marktwaarde van vastgoed is daarmee geen eenvoudige opgave voor onder meer makelaars en taxateurs.

14

De volgende vijf waarderingsmodellen worden veel gebruikt: 1 Comparatieve benadering De waarde van het object wordt afgeleid uit een vergelijking met een aantal soortgelijke objecten waarvan recente transactieprijzen bekend zijn. Deze benadering werkt goed als sprake is van courant, veelvuldig verhandeld vastgoed en als er veel vergelijkbare objecten beschikbaar zijn. De comparatieve benadering wordt met name gebruikt voor het waarderen van woningen. 2 Kostenbenadering De waarde van het object wordt bepaald door de optelling van kostenposten die deel uitmaken van de stichtingskosten bij nieuwbouw. Bij bestaande objecten worden correcties toegepast voor bouwtechnische

en/of functionele veroudering. De kostenbenadering wordt gehanteerd bij weinig courante objecten. De te verwachten marktwaarde is alleen te benaderen, als voor de veroudering correctiefactoren gehanteerd worden. Bij een kostenbenadering worden de volgende kostenposten meegenomen: • grondkosten • bouwkosten • bijkomende kosten • algemene kosten • winst/risico • waarde In tabel 3 is als voorbeeld een investeringskostenraming uitgewerkt voor een nieuwe parkeergarage.

Tabel 3. Voorbeeld van een investeringskostenraming voor een nieuwe parkeergarage
Voorbeeldgarage Uitgangspunt Middendiepte Aantal parkeerplaatsen Oppervlakte parkeerplaats, bruto vloeroppervlak (bvo) Aantal bouwlagen Stichtingskosten 2,00 m afgraven (1,50) m 228 stuks 27,5 m2 per plaats 2

Onderdeel

Aantal

Eenheid m2 m1 st st st m2 st x x x x x

Prijs/ eenheid 3.550 800 6.750 4.000 1.700 3.830.400 = = = = = = = =

Totaal

Prijs/ parkeerplaats 3.550 800 6.750 4.000 1.700 1.680 18.480 1.848 20.328 1.626 21.954 3.293 25.247 2.020 27.267 1.500 28.767

Grondkosten Damwand Verwijderen oude palen Grondwerk/fundering Breedplaatvloer + dakafwerking + constructie Vloer en afwerking Installaties Opslag toegangen/extra bvo Bouwkosten Bouwplaatskosten Algemene kosten en winst/risico aannemer Engineering Onvoorzien Bouwrente 1 jaar Totaal

3.135 228 228 228 228 228 228 10,0%

809.400 182.400 1.539.000 912.000 387.600 383.040 4.213.440

x

10,0% 8,0% 15,0% 8,0% 5,5%

4.213.440 4.634.784 5.005.567 5.756.402 6.216.914

421.344 4.634.784 370.783 5.005.567 750.835 5.756.402 460.512 6.216.914 341.930 6.558.844

15

3 Ratiomodellen De waarde wordt bepaald door de huur bij aanvang te delen door het vereiste rendement bij aanvang:

Voorbeeld van een IRR-berekening (Internal Rate of Return) voor een parkeergarage
Programma Aantal parkeerplaatsen Oppervlak per parkeerplaats Totaal bruto vloeroppervlak garage Aantal parkeerlagen Investeringskosten ex btw Inflatie Discontovoet Jaarlijkse exploitatie Index exploitatiekosten Huur eerste jaar Index opbrengst Restwaarde 228 27,5 m2 6.897 m2 2 6.558.844 2,5% 5,0% 350,- per parkeerplaats per jaar 1,5% 292.962 4,5% gekapitaliseerde 1e jaarshuur met 4,25% BAR

Waarde =

bruto huurinkomsten bij volledige verhuur in jaar 1 bruto aanvangsrendement (BAR)

Een voorbeeld: een belegger krijgt een kantoorgebouw van 5.000 m2 aangeboden. De huurprijs bedraagt 150 euro per m2. De belegger wil een bruto aanvangsrendement van 7 procent. Daarmee komt hij tot een waarde van 10.714.286,- voor het kantoorgebouw: (5.000 x 150) = 10.714.286,0,07

3

Een variant hierop is een waardeberekening op basis van de netto-aanvangshuur en het netto-aanvangsrendement (NAR). De BAR- en NAR-methoden zijn snelle waardeschattingen die vaak gebruikt worden door projectontwikkelaars, beleggers en makelaars. Het brutoen netto-aanvangsrendement (de BAR- en NAR-waarde) zijn tegelijk graadmeters voor het marktsentiment. Ook andersom is de berekening interessant: door de huurinkomsten te delen door de vraagprijs resulteert voor de belegger het bruto aanvangsrendement. Voor vastgoed met uitsluitend een parkeerfunctie zijn BAR en NAR overigens geen goede graadmeters. Dit type vastgoed kent namelijk forse waardestijgingen die niet tot uitdrukking komen in deze relatief eenvoudige ratio’s. 4 Contante waardemethode De waarde wordt bepaald door alle toekomstige kasstromen over de exploitatieperiode in de beschouwing mee te nemen, inclusief de restwaarde (de verkoopwaarde) aan het einde van de exploitatieperiode. De bedragen worden contant gemaakt tegen de rendementseis die voor de belegger relevant is. Terwijl de ratiomodellen een momentopname geven (jaar 1), nemen de contante waardemodellen de factor tijd mee, te weten de exploitatieperiode.

5 Residuele waardeberekening (grond) De waarde van de grond wordt bepaald uit het verschil tussen de verwachte opbrengsten van het vastgoed (de marktwaarde) en de kosten. Dit model wordt toegepast door projectontwikkelaars om het bod op de grond te kunnen berekenen en door gemeenten om de grondwaarde voor verkoop of erfpacht te kunnen vaststellen. Deze berekening ziet er als volgt uit:
Potentiële opbrengst van het vastgoed Grondverwerving Bouwkosten Bijkomende kosten Opslagen algemene kosten en winst/risico Totale kosten Residuele waarde Y1 Y2 Y3 Y4 Y -/Z X

Waarde = de som van alle contant gemaakte kasstromen + de contant gemaakte restwaarde

De netto contante waardeberekening is een goede methodiek om parkeervastgoed te waarderen. Deze berekening kan er als volgt uitzien.

16

Tabel 4. Voorbeeld van een netto contante-waardeberekening van een parkeergarage (bedragen in euro’s)
Jaar Investeringskosten Garage 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 4.333.552 Afbouw 1.561.630 Installatie 663.693 79.800 80.997 82.212 83.445 84.697 85.967 87.257 88.566 89.894 91.243 92.611 94.000 95.410 96.841 98.294 13.340.334 2.736.303 IRR 8,1% 306.145 319.922 334.922 349.363 365.084 381.513 398.681 416.621 435.369 454.961 475.434 496.829 519.186 542.549 566.964 6.558.844226.345238.925252.106265.917280.387295.545311.424328.056345.475136.036382.823402.828423.776445.70813.809.005Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo

499.754-

Saldo contant

3.5

Inzet overwaarde

Steeds vaker wordt de residuele waarde uit vastgoedontwikkeling ingezet voor andere functies, zoals landschap en natuur. En steeds vaker blijken projectontwikkelaars bereid om met een deel van de vastgoedopbrengst andere functies mede te financieren. Het probleem is dan hoe deze financiële overwaarde, die bij een andere partij berust, ten goede kan komen aan de gemeenschap.

Onderzoek: één hectare woningen levert elf hectare groen/blauw op
In het Groene Hart is het met een uitgekiende investeringsstrategie mogelijk om zowel de natuur te versterken, als kleinschalige woningbouw te realiseren. Dat is het antwoord van het Nationaal Groenfonds en Bouwfonds MAB Ontwikkeling op de recente nota’s van het Ruimtelijk Planbureau (RPB) en van de drie provincies in het Groene Hart. Uit de haalbaarheidsstudie die Bouwfonds en Groenfonds uitgevoerd hebben, blijkt dat realisatie van 1 hectare woningbouw de duurzame realisatie van 11 hectare natuurontwikkeling mogelijk maakt, waaronder natte natuur. Bouwfonds MAB Ontwikkeling en het Nationaal Groenfonds hebben gezamenlijk opdracht gegeven om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Met dit onderzoek willen beide partijen de integrale investeringsstrategie voor het Groene Hart een forse impuls geven. Met honderd projecten van elk circa vijftig woningen zijn ongeveer vijfduizend woningen te bouwen. Hiermee is een potentiële opbrengst uit de grondexploitatie denkbaar van 200 miljoen euro. Met deze 200 miljoen euro is vervolgens circa 5.000 hectare aan groene en blauwe natuur te realiseren. Onder realisatie wordt verstaan: de aankoop, herinrichting en afkoop van tien jaar beheer. Fondsvorming bij het Nationaal Groenfonds waarborgt dat de investeringen in het landschap daadwerkelijk gedaan worden.
Bron: persbericht Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Nationaal Groenfonds, 28 september 2005

17

Inmiddels ontstaan de eerste voorbeelden van ‘value capturing’ uit vastgoed ten behoeve van infrastructurele voorzieningen. Ook bij nieuwe investeringen in infrastructuur wordt vooraf berekend hoeveel vastgoedopbrengsten te genereren zijn met nieuwe lijnen en haltes. Een voorbeeld hiervan is de Rijn-Gouwelijn.

3.6

Het omgaan met vastgoedrisico’s

3.6.1 Oorzaken en gevolgen

3

Investeringen in vastgoed kennen een specifiek risico door de volgende kenmerken van het product: • Vastgoed is locatiegebonden: het staat op een bepaalde plek en op die plek moet er vraag zijn naar dat type vastgoed. • Het is inflexibel: het is bestemd voor een bepaalde functie, bijvoorbeeld een kantoor, en slechts met hoge investeringen geschikt te maken voor een andere functie, zoals wonen. • Het is kapitaalintensief: de ontwikkeling en realisatie van vastgoed kost veel geld. • Vastgoed kent een lange productietijd: het ontwikkelen en realiseren van een eenvoudig woningbouwproject kost al gauw enkele jaren, maar een projectduur van vijf tot tien jaar of zelfs langer is niet ongebruikelijk. Tijdens die periode kunnen marktomstandigheden veranderen, waardoor het vastgoed niet meer aan de vraag beantwoordt. • Vastgoed kent hoge transactiekosten: het aan- en verkopen van vastgoed kost veel geld door fiscale heffingen, zoals btw en overdrachtsbelasting, en onderzoek en advies door de makelaar. • Vastgoed heeft een lange levensduur: het moet kwaliteit hebben en aan de vraag beantwoorden in de huidige marktomstandigheden, maar het moet over twintig of dertig jaar ook nog goed zijn. Deze kenmerken maken vastgoed tot een illiquide en inflexibel product: vastgoed staat op een bepaalde plaats, heeft een specifieke functie en is niet eenvoudig en slechts tegen hoge kosten om te zetten van bezit in geld. Bovendien geven de beschreven kenmerken de vastgoedmarkt een cyclisch karakter; het aanbod ijlt – als gevolg van de lange productietijd – steeds na op de vraag. Perioden van overaanbod en tekorten volgen elkaar op. Uiteraard beïnvloedt het cyclische karakter van de markt het risico en het rendement dat te realiseren is. In een krappe markt zijn goede resultaten te behalen. In een ruime markt bestaat het risico van leegstand, waardoor het rendement onder druk komt of er zelfs verlies ontstaat. Het cyclische karakter van de vastgoedmarkt wordt goed geïllustreerd in figuur 4. Deze brengt het aanbod en het transactievolume op de kantorenmarkt vanaf eind jaren zeventig in beeld. Dit laat duidelijk de afwisseling zien in perioden van overaanbod en van relatieve schaarste, in een cyclus van een jaar of tien.

18

m2 vvo x 1000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 2004

Opname

Aanbod

Lineair (Opname)

Lineair (Aanbod)

Figuur 4. Aanbod en transactie volume op de kantorenmarkt
Bron: ECORYS

3.6.2 Vormen van risicoreductie

Vanwege de grote risico’s van vastgoedinvesteringen zijn projectontwikkelaars en beleggers erg geïnteresseerd in mogelijkheden om deze risico’s te reduceren. Daarom is het cruciaal dat een locatie een duurzame kwaliteit heeft. Als het vastgoed niet (meer) zou renderen, resteert dan altijd nog de locatie waarop iets

nieuws te ontwikkelen is. Ook de mogelijkheid om flexibel in te spelen op veranderingen is van belang, denk aan uitbreiding of een facelift van het gebouw. Voor de ontwikkeling van het juiste vastgoed en voor tijdige renovatie is het zaak de markt voortdurend in de gaten te houden.

4 V A S T G O E D

K A N S E N
4.1 4.1.1 Snel toenemende schaarste

E N P A R K E R E N : V O O R G E M E E N T E N
zoeken daarom contact met private partijen. Projectontwikkelaars, beleggers en garage-exploitanten treden op als partner van gemeenten bij de ontwikkeling van parkeergarages. In veel gevallen hebben gemeenten na de realisatie geen bemoeienis met de exploitatie van de parkeergarages.

Veranderende omstandigheden

Tot in de jaren zeventig waren gemeenten volgend in hun parkeerbeleid: de belangrijkste opgave was te zorgen voor voldoende parkeerplaatsen op de plaatsen waar de vraag zich voordeed. Tegen het einde van de jaren zeventig was de automobiliteit al sterk gegroeid. De behoefte ontstond om te gaan sturen en de parkeervraag in tijd en ruimte te beïnvloeden. Betaald parkeren, parkeergarages, parkeernormen en parkeervergunningen werden daarvoor ingezet. Begin jaren negentig trachtte de rijksoverheid deze sturing te versterken door landelijke normstellingen te introduceren en verplichtend op te leggen, in combinatie met een locatiebeleid. Dit rijksbeleid bleek echter geen succes en is inmiddels weer verlaten. Feit is dat zowel het autobezit als autogebruik flink zijn toegenomen en blijven toenemen. Toenemend autobezit leidt tot een groeiende vraag naar parkeerplaatsen, het liefst naast de deur. Niet overal is voldoende ruimte om meer parkeervoorzieningen op het maaiveld te creëren. Parkeerregulering is dan een eerste middel dat wordt ingezet. Als ook daarmee de vraag niet voldoende te reguleren is, dan wordt het noodzakelijk parkeerplaatsen bij te bouwen in bovengrondse of ondergrondse parkeergarages. Gemeenten zijn vaak huiverig voor het bouwen van parkeergarages. De bouw vergt een grote investering en het is de vraag of die terug te verdienen is. Gemeenten

20

4.1.2 Zeggenschap en sturing worden complexer

Door deze verbintenissen met private partijen hebben gemeenten minder invloed op het parkeren in de garages. Zij gaan alleen nog over het straatparkeren en de openbaar toegankelijke terreinen. Om juist bij een toenemende vraag naar parkeerplaatsen nog enigszins te kunnen reguleren, is het voor de gemeente belangrijk dat zij op een zo groot mogelijk deel van het parkeerareaal kan sturen. Dat draagt bij aan een efficiënte benutting ervan. Het is echter niet eenvoudig om in contracten de juiste mix vast te leggen tussen ‘risico’s elders neerleggen’ enerzijds en ‘sturingsmogelijkheden behouden’ anderzijds. In principe zal de partij die risico draagt ook aan het stuur willen zitten. Gemeenten proberen dit dilemma op te lossen door bijvoorbeeld (gedeeltelijk) eigenaar van de garage te worden en zelf de verantwoordelijkheid voor de exploitatie te nemen.
4.2 Voorbeeld 1

heid geldt dat hoe groter de risico’s zijn, hoe hoger de prijs is die een dergelijke partij vraagt. Voor een goede afweging is het zaak in de exploitatieberekening de potentiële waardeontwikkeling van het vastgoed mee te nemen. Dit geeft een eerlijker beeld over de werkelijke waarde en kosten van een parkeerplaats. Particuliere ontwikkelaars doen dit meestal. Zij schrijven vastgoed af met een restwaarde, die soms

4.2.1 Exploitatiekansen van garages met vastgoedprincipes vergroten

Bij de exploitatie van parkeergarages is gebruik te maken van inzicht in de waarde en de potentiële waardeontwikkeling van vastgoed. Bij de exploitatie van een garage gaat de gemeente uit van een afschrijvingstermijn van meestal 25, 30 of 40 jaar. In de exploitatieberekening die de gemeente voor een garage maakt, vormen afschrijvingen, beheer en exploitatiekosten de grootste kostenposten. Als de inkomsten deze kosten niet dekken, is de garage verliesgevend. Als de garage op voorhand onrendabel lijkt, kan er een aantal dingen gebeuren: • De hele ontwikkeling gaat niet door. De gemeente ziet van de bouw van de parkeergarage af en houdt een parkeerprobleem. • De garage wordt wel gebouwd, maar met verlies verkocht aan een commerciële partij. • De ontwikkeling wordt overgelaten aan een commerciële partij, die daarvoor een bedrag krijgt van de gemeente. Gemeenten gaan in dergelijke gevallen echter voorbij aan de waardeontwikkeling van de garage. Bij verkoop geven zij niet alleen een sturingsmogelijkheid weg, maar ook een aanzienlijk bedrag aan toekomstige vastgoedwaarde. Zij willen het risico op voorhand buiten de deur zetten. Het leggen van het risico bij een andere partij brengt echter ook kosten met zich mee van de betaling aan de commerciële partij. In zijn algemeen-

gelijk is aan de waarde van de grond onder de garage. Een eventuele verkoop van het object genereert voldoende inkomsten om een acceptabel rendement op te leveren. Deze benadering leidt tot een andere toepassing van de afschrijvingskosten en wellicht daardoor tot een eenvoudiger te exploiteren garage. Ook de risicoverdeling komt anders te liggen wanneer rekening wordt gehouden met een potentiële verkoopopbrengst of restwaarde.

21

Voorbeeld van een IRR-berekening over dertig jaar (aangenomen restwaarde na 30 jaar is gekapitaliseerde eerstejaarshuuropbrengst met 4,25% BAR)
Programma Aantal parkeerplaatsen Oppervlak per parkeerplaats Totaal bruto vloeroppervlak garage Aantal parkeerlagen Investeringskosten ex BTW Inflatie Discontovoet Jaarlijkse exploitatie Index exploitatiekosten Huur eerste jaar Index opbrengst Restwaarde 228 27,5 m2 6.897 m2 2 6.558.844 2,5% 5,0% 350,- per parkeerplaats per jaar 1,5% 292.962 4,5% gekapitaliseerde 1e jaarshuur met 4,25% BAR

4

Tabel 5. Voorbeeld van een IRR-berekening over dertig jaar (bedragen in euro’s)
Jaar 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Saldo contant Investeringskosten Garage 4.333.552 Afbouw 1.561.630 Installatie 663.693 79.800 80.997 82.212 83.445 84.697 85.967 87.257 88.566 89.894 499.754 91.243 92.611 94.000 95.410 96.841 98.294 99.769 101.265 102.784 104.326 105.891 107.479 109.091 110.728 112.388 114.074 115.785 117.522 119.285 121.074 122.890 306.145 319.922 334.922 349.363 365.084 381.513 398.681 416.621 435.369 454.961 475.434 496.829 519.186 542.549 566.964 592.478 619.139 647.000 676.115 706.541 738.335 771.560 806.280 842.563 880.478 920.100 961.504 1.004.772 5.739.581 670.198 IRR 5,6% 1.049.986 1.097.236 6.558.844226.345238.925252.106265.917280.387295.545311.424328.056345.475136.036382.823402.828423.776445.708-11.942492.709517.874544.216571.790-39.078630.856662.469695.553730.174766.404804.314843.982885.487928.9126.713.927Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo

480.612

639.728-

22

Tabel 5. Vervolg
Jaar Investeringskosten Garage Afbouw Installatie Exploitatiekosten Restwaarde Opbrengst Saldo

Idem, zonder restwaarde: 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Saldo contant 107.479 109.091 110.728 112.388 114.074 115.785 117.522 119.285 121.074 122.890 – 549.574 IRR 4,3% 738.335 771.560 806.280 842.563 880.478 920.100 961.504 1.004.772 1.049.986 1.097.236 630.856 662.469 695.553 730.174 766.404 804.314 843.982 885.487 928.912 974.345

4.3

Voorbeeld 2

Parkeerexploitatie als integraal vraagstuk De principes van vastgoedwaarde en een positief resultaat op de parkeerhandhaving op straat zijn ook te combineren. Het parkeerregime op straat heeft invloed op het parkeren in parkeergarages en omgekeerd. Als deze arealen in verschillende handen zijn, ontstaat soms een concurrentiestrijd. Voor het slagen van het beleid is goed de regimes voor straatparkeren en garageparkeren met elkaar af te stemmen, bijvoorbeeld zoals dat in Rotterdam gebeurt.
De gemeente Rotterdam streeft naar een optimale verdeling van de schaarse parkeerruimte. Voor de doelgroepen betekent dit dat langparkeerders vooral aan de rand parkeren, bezoekers van de stad in parkeergarages en bewoners en (in beperkte mate) bedrijven op straat parkeren, voor zover ze niet beschikken over eigen parkeercapaciteit. Om deze doelstellingen te verwezenlijken voert de gemeente het volgende beleid: de tarieven in de gemeentelijke parkeergarages zijn lager dan op straat, het parkeren op P+R-locaties is gratis en bewoners of bedrijven die over parkeergelegenheid op eigen terrein beschikken komen niet in aanmerking voor parkeervergunningen op de openbare weg. De parkeerregulering in Rotterdam staat geheel in het teken van het realiseren van de beleidsdoelstellingen.

Kernpunt bij deze afstemming is de exploitatie, dus de maatregelen die genomen worden om inkomsten te genereren en kosten te reduceren. Als parkeren als integraal vraagstuk benaderd wordt, is ook de exploitatie van het parkeren als één geheel te bezien: winsten uit straatparkeren compenseren dan het eventuele exploitatieverlies van de garage. Risico’s, tarieven en regelgeving zijn op elkaar af te stemmen met extra mogelijkheden voor hoogwaardige parkeeroplossingen. De opdracht is in dat geval niet het kostendekkend maken van de exploitatie van een garage, maar van de exploitatie van het parkeren.
Op een locatie in Amsterdam wordt een complex ontwikkeld met woningen, wijkwinkels en een hotel. Het betreffende stadsdeel wil in het gehele, te ontwikkelen gebied geen parkeerplaatsen realiseren. Het parkeren moet volledig in garages plaatsvinden, met als consequentie dat de betreffende parkeergarages 24 uur per dag open moet zijn. Door toch enkele parkeerplaatsen op de openbare weg aan te leggen wordt voldoende parkeerruimte gecreëerd om bezoek in de avond en nacht op te vangen. Daardoor hoeft de garage geen 24 uur maar slechts 16 uur open te zijn. Deze beslissing leidt tot een aanzienlijke daling van de beheerkosten.

Exploitatie moet niet verward worden met het beheer, dat erop gericht is een garage te laten functioneren. Dit omvat het dagelijks beheer (schoonmaak, toezicht), administratief beheer (uitgifte van abonnementen, het innen van gelden) en technisch beheer (zorgen dat alles werkt en in een goede staat verkeert). Beheer is in de ex-

23

ploitatie een kostenpost, waarvoor de goedkoopste oplossing kan worden gezocht.
4.4 Voorbeeld 3

4.5

Voorbeeld 4

De waarde van een parkeerplaats Wat is een parkeerplaats waard? De eigenaar van een klassieke Bugatti zal meer waarde hechten aan een veilige en afgesloten parkeerplaats dan de eigenaar van een ‘gewone’ auto. De eerste zal daarom ook meer willen betalen voor een parkeerplaats. Het toepassen van parkeerregulering kan goed zijn voor de waarde van een parkeerplaats, want regulering plaatst de waarde in perspectief. De bouwkosten van (vergelijkbare) parkeergarages en de kosten voor handhaving op straat verschillen niet wezenlijk per gemeente. De prijzen die betaald worden voor parkeerplaatsen doen dat nadrukkelijk wel. De waarde van parkeerplaatsen zal op sommige plekken vele malen hoger zijn dan de kostprijs voor realisatie of de kosten voor handhaving. Deze ‘overwaarde’ lijkt in de geldende tarieven nog onvoldoende tot uitdrukking te komen. De waarde van een parkeerplaats is een afgeleide van de schaarste van parkeerplaatsen of van de beperkingen die gehanteerd worden bij het verkrijgen van een parkeervergunning. Bij het realiseren van een parkeergarage is het daarom wenselijk om na te denken over de waarde van een parkeerplaats en de mogelijkheid om deze via parkeerregulering beschikbaar te krijgen. Als de schaarste verder toeneemt, kan dit de tarieven op straat en de commerciële marktwaarde van parkeerplaatsen doen stijgen. Daarmee neemt de financiële haalbaarheid van hoogwaardige nieuwe parkeervoorzieningen toe.

Exploitatie uitbesteden of zelf doen Ook bij de exploitatie van parkeergarages speelt de vraag: uitbesteden of zelf doen? Het antwoord hierop hangt sterk af van de situatie ter plaatse en de prioriteiten die een gemeente stelt. Gemeenten als Rotterdam en Breda geven de voorkeur aan zelf doen. Amersfoort kiest bewust voor zoveel mogelijk uitbesteden.
De gemeente Amersfoort heeft de integrale uitvoering van het parkeerbeleid overgedragen aan NV Parkeerservices Amersfoort, waarvan zij honderd procent eigenaar is. NV Parkeerservices Amersfoort is een op winst gerichte onderneming die dienstverleningsovereenkomsten heeft gesloten met de gemeente. Daarnaast heeft het bedrijf contracten afgesloten met onder meer de politie, waarin afspraken zijn gemaakt over handhaving van het parkeerbeleid op straat. Veel parkeergarages zijn eigendom van NV Parkeerservices Amersfoort. Elke garage wordt bedrijfsmatig benaderd. Het parkeerbedrijf doet soms de exploitatie zelf en werkt soms samen met derden.

4

De wijze waarop gemeenten de exploitatie van de garages organiseren, varieert sterk in de mate van risico en in zeggenschap. Er zijn vier modellen te noemen: • exploitatie via een gemeentelijke dienst; • een verzelfstandigd gemeentelijk parkeerbedrijf (gemeentelijke Parkeer BV); • een publiek-privaat samenwerkingsverband (PPS); • volledige privatisering. De uiteenlopende keuzes van gemeenten hangen samen met achterliggende motieven vanuit onder meer: 1 de gewenste mate van sturing op ruimtelijke, economische en maatschappelijke ontwikkelingen; 2 bedrijfseconomische aspecten en de houding ten opzichte van risico’s; 3 de aanwezige expertise met betrekking tot beheer en exploitatie; 4 de omvang van de vastgoedportefeuille en dus de schaalgrootte en schaalvoordelen; 5 het politieke klimaat. Bij de overweging om de exploitatie van een garage wel of niet uit te besteden is het cruciaal hoeveel sturing een gemeente wil geven aan het parkeren. Een gemeente die intensief wil sturen, doet de exploitatie liever zelf. Een gemeente die de sturingsbehoefte minder voelt, kan risico’s neerleggen bij de markt.

24

4.6

Tot slot

De stelling dat de markt het altijd beter kan, is niet per definitie waar. Wel kunnen gemeenten hun mogelijkheden vergroten door kennis te nemen van het denken en de rekenprincipes van vastgoedpartijen. Ze zullen vaak genoegen nemen met een lager rendement en meer mogelijkheden hebben om de maatschappelijke baten te incasseren. Dit illustreert het volgende fictieve voorbeeld.

Een garage en twee visies op de exploitatie
De Berging in de gemeente Zulthoven is een oud overslagstation. Het staat al jaren leeg. Vanwege zijn unieke karakter staat De Berging op de Monumentenlijst. Dit beperkt de gemeente in de ontwikkelingsmogelijkheden van het pand. Zij is daarom zeer verheugd wanneer een particulier zich aanmeldt om de locatie te ontwikkelen, met inachtneming van de eisen die Monumentenzorg aan het pand stelt. De bedoeling is dat De Berging een uitgaanscentrum wordt met onder meer een poppodium, een theater, horeca en bioscoopzalen. In het gebied naast De Berging worden aanvullend woningen, enkele winkels en een nieuw stadhuis gebouwd. De gemeente wil met het plan instemmen op voorwaarde dat het parkeren adequaat wordt opgelost. De gemeente huurt een externe adviseur in om het parkeervraagstuk te bekijken. Deze berekent dat er in totaal 650 parkeerplaatsen nodig zijn en rekent ook de exploitatie door. Op basis van zijn onderzoek concludeert de externe adviseur dat de garage met positief resultaat te exploiteren is. Ook de ontwikkelaar huurt een externe adviseur in. Deze komt eveneens uit op 650 plaatsen, maar zijn conclusie over de exploitatie is echter tegengesteld: volgens de adviseur van de ontwikkelaar zal het resultaat negatief uitvallen. Hoewel de twee adviseurs dezelfde gegevens hanteren over het bouwprogramma en het gebruik van de parkeerplaatsen, zijn de resultaten verschillend. Hoe kan dat? Het verschil ligt in de uitgangspunten. De gemeente stelt andere eisen aan de exploitatie dan de ontwikkelaar. Voor de gemeente is de garage een deel van de infrastructuur, voor de ontwikkelaar een investeringsobject. Daardoor gaan de twee partijen verschillend om met de exploitatie en de uitgangspunten. De gemeente hanteert als uitgangspunt dat de netto contante waarde (NCW) = 0, berekend over de afschrijvingsperiode van de garage van dertig jaar, met een restwaarde 0. De ontwikkelaar baseert zijn berekening op een internal rate of return (IRR) van 15,5 procent op geïnvesteerd vermogen en een discontovoet voor de berekening van de NCW van 7,6 procent. Ook deze berekening vindt plaats op basis van een afschrijvingsperiode van dertig jaar met restwaarde 0. De ontwikkelaar vraagt de gemeente om de onrendabele top te dragen.
Kosten dekken of winst maken

Wie heeft het nu bij het rechte eind? Vanuit de toegepaste percepties hebben beide partijen gelijk. Of de garage exploitabel is, hangt af van de financiële eisen die aan de exploitatie worden gesteld. Een belangrijk verschil is dat de gemeente geen geld wil verdienen aan de exploitatie en het vastgoed. Zolang de inkomsten de kosten dekken, is het voldoende. De ontwikkelaar wil wel geld verdienen aan de exploitatie en vastgoed. Terecht, want dat is voor zijn bedrijf de bron van inkomsten. Wat moet de gemeente doen? Op basis van de berekeningen is het in eigen beheer ontwikkelen de goedkoopste optie. Daarmee neemt zij wel een risico. De exploitatie van de garage is afhankelijk van de belangstelling voor het uitgaanscentrum. Als die tegenvalt, kan dat de gemeente geld kosten. De gemeente kan er ook voor kiezen om de gevraagde onrendabele top te dragen. In dat geval garandeert zij de winst van de ontwikkelaar. De gemeente heeft dan zekerheid over de kosten die zij moet maken. Een andere optie is de restwaarde ter discussie te stellen. Partijen hanteren een restwaarde na dertig jaar van 0 euro. In de praktijk zullen het gebouw en de onderliggende grond ook na dertig jaar een zekere waarde behouden. Het opnemen van deze waarde is van invloed op het exploitatieresultaat.

Ê

B E S T E L B O N
Naam: Organisatie: Afdeling/Dienst: Verzendadres: Postcode en plaats: Factuuradres: (indien anders dan verzendadres): Telefoon: Voorletter(s): m/v

ex. van brochure 1: ex. van brochure 2: ex. van brochure 3: ex. van brochure 4: ex. van brochure 5: ex. van brochure 6: ex. van brochure 7: ex. van brochure 8: ex. van brochure 9:

Geïntegreerd parkeren: hoofdpuntennotitie (560) Mechanische parkeersystemen (561) Mobiel betalen voor parkeren: de eerste functionele specificaties (562) Chipknip-only-betalen voor parkeren – De invoering van een cashless betalingssysteem (563) Parkeerregulering: toepassing en effecten (564) Parkeerbeleid is meer dan parkeren – Integraal parkeerbeleid in de praktijk (565) Loopafstanden bij winkelgebieden (566) De ontwikkeling van het parkeerbeleid in Nederland (567) Parkeren in Europees perspectief (568)

ex. van brochure 10: Overstappunten - Ervaringen met Park & Ride (P+R) in Nederland (569) ex. van brochure 11: Park & Ride (P+R) in het buitenland (570) ex. van brochure 12: Beargumenteerd kiezen voor parkeernormen – Het gebruik van de nieuwe parkeerkencijfers (571)

ex. van brochure 13: Geïntegreerd parkeerbeleid: de uitdaging voor het werkveld – Een inleiding op de procesmatige aspecten van parkeerbeleid (572) ex. van brochure 14: Procestechnieken voor de nieuwe parkeeropgave – De gereedschapkist voor de procesmanager (573) ex. van brochure 15: De buitenwereld van parkeren – Praktijkvoorbeelden, marktpartijen, burgers en instrumenten (574) ex. van brochure 16: Parkeren en het locatiebeleid – de consequenties op nieuwe en bestaande locaties (575) ex. van brochure 17: Parkeren In woongebieden – een nieuw type probleem (576) ex. van brochure 18: Openbaar parkeren – de kosten, de opbrengsten en de maatschappelijke lasten (577) ex. van brochure 19: De klant centraal in het parkeerbeleid (578) ex. van brochure 20: Parkeren en vastgoedwaarde (579)

De losse verkoopprijs per brochure bedraagt

15,- (inclusief BTW).

abonnement op de complete brochurereeks ‘Van parkeerbeheer naar mobiliteitsmanagement’
(eenmalig 250,- inclusief verzamelmap, verzendkosten binnen Nederland en BTW).

Bezoek www.crow.nl/parkeren voor meer informatie over de brochurereeks. De reeks is gratis te downloaden via deze website.
De verschuldigde kosten zullen na ontvangst van de factuur worden voldaan.

Datum:

Handtekening:

Deze bestelcoupon ingevuld en ondertekend faxen naar: (0318) 62 11 12, t.a.v. afdeling Uitgeverij. Per post: CROW, t.a.v. afdeling Uitgeverij, Postbus 37, 6710 BA Ede.

Deze brochure is totstandgekomen onder begeleidende van een werkgroep bestaande uit: - ir. J. Rinsma, Gemeente Enschede (voorzitter) - drs. J. van Dijken, I.O.O. - drs. J. Hak, SGBO - ir. J. Haringsma, WPM Consultants - ing. C. Harteveld - ing. R. Künzel, Gemeente Haarlemmermeer - Chr. Oude Velthuis, Ecorys Transport - drs. J. Slappendel, Bouwfonds - drs. E. Stuyfzand, Parkeergroep Nederland - R. van der Velden, Grontmij - Secretaris en begeleiding: ir. T. de Wit (CROW)

Abonnement Brochure 579 maakt deel uit van de CROW-abonnementen ‘Algemeen’, ‘Mobiliteit & Transport en Verkeerstechniek’ en ‘Van parkeerbeheer naar mobiliteitsmanagement’. Abonnementhouders ontvangen deze brochure automatisch. Voor informatie, aanmelding, adreswijziging of opzegging kunt u contact opnemen met CROW, afdeling Abonnementenadministratie. Voor informatieaanvragen en adreswijzigingen kunt u ook e-mailen naar abonnementen@crow.nl. Opzeggen kan alleen schriftelijk voor 1 december. Zie ook www.crow.nl/abonnementen.

Colofon ‘Parkeren en vastgoedwaarde’ Uitgave: Jaar: Artikelnummer: Tekst: Eindredactie: Fotografie: Vormgeving: Druk: Productie: Financier: CROW, Ede Augustus 2006 579 ECORYS, Amsterdam Willemse Communicatie, Leeuwarden Herman Stöver fotografie, Ede Inpladi BV, Cuijk DeltaHage, Den Haag CROW, afdeling Uitgeverij RWS-AVV

Deze brochure is bij CROW te bestellen, onder vermelding van het artikelnummer: 579 - via website: www.crow.nl/shop - per post: Postbus 37, 6710 BA, Ede - per fax: (0318) 62 11 12 Bezoek www.crow.nl/shop voor actuele verkoopprijzen. Deze brochure is gratis te downloaden via www.crow.nl/parkeren.

Eerder verschenen brochures: • brochure 560 Geïntegreerd parkeren: hoofdpuntennotitie • brochure 561 Mechanische parkeersystemen • brochure 562 Mobiel betalen voor parkeren: de eerste functionele specificaties • brochure 563 Chipknip-only-betalen voor parkeren – De invoering van een cashless betalingssysteem • brochure 564 Parkeerregulering: toepassing en effecten • brochure 565 Parkeerbeleid is meer dan parkeren – Integraal parkeerbeleid in de praktijk • brochure 566 Loopafstanden bij winkelgebieden • brochure 567 De ontwikkeling van het parkeerbeleid in Nederland • brochure 568 Parkeren in Europees perspectief • brochure 569 Overstappunten: Ervaringen met Park & Ride (P+R) in Nederland • brochure 570 Park & Ride (P+R) in het buitenland • brochure 571 Beargumenteerd kiezen voor parkeernormen – Het gebruik van de nieuwe parkeerkencijfers • brochure 572 Geïntegreerd parkeerbeleid: de uitdaging voor het werkveld – Een inleiding op de procesmatige aspecten van parkeerbeleid • brochure 573 Procestechnieken voor de nieuwe parkeeropgave – De gereedschapkist voor de procesmanager • brochure 574 De buitenwereld van parkeren – Praktijkvoorbeelden, marktpartijen, burgers en instrumenten • brochure 575 Parkeren en het locatiebeleid – de consequenties op nieuwe en bestaande locaties • brochure 576 Parkeren In woongebieden – een nieuw type probleem • brochure 577 Openbaar parkeren – de kosten, de opbrengsten en de maatschappelijke lasten • brochure 578 De klant centraal in het parkeerbeleid Onderwerpen van nog te verschijnen brochures: • Beheer en exploitatie • Parkeren en vastgoedwaarde • Parkeren en de bestuurlijke boete

Ministerie van Verkeer en Waterstaat
Adviesdienst Verkeer en Vervoer