Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Bedr ijventer r ein Haper t
Par kmanagement- en r evitaliser ingsonder zoek 2002

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

1. Algemeen
1.1 Inleiding en pr obleemsignaler ing In 1999 is het rapport “Vitalisering Bedrijventerrein Hapert” opgesteld door Fontys Centrum Public Affairs in opdracht van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE). Hierin zijn in totaal een 22-tal verbeterprojecten aangedragen die van toepassing zijn op het Bedrijventerrein Hapert. Nu, medio 2002, zijn enkele van deze verbeterprojecten uitgevoerd. De gemeente wil graag inzicht krijgen in de tevredenheid van de ondernemers over deze verbeteringen en hun wensen ten aanzien van nog te realiseren verbeteringen. Om ervoor te zorgen dat de revitalisering ook in de toekomst nog succesvol is (dus het vitaal houden), is parkmanagement een uitstekend middel. Door een goed parkmanagement kan het terrein verduurzaamd worden, waardoor het een langere levensduur krijgt. Hierin ligt het tweede deel van de opdracht, het onderzoeken van de mening van de ondernemers ten aanzien van parkmanagement en het doen van een voorstel hoe het beste te komen tot een Parkmanagement Organisatie (P.M.O.). Hierbij dient zowel met de belangen van de ondernemers als van de gemeente rekening gehouden te worden. De doelstelling van dit rapport is drieledig: 1. Inventariseer de tevredenheid onder de ondernemers m.b.t. de revitalisering van Bedrijventerrein Hapert. 2. Geef inzicht in het feit hoe de ondernemers ten opzicht van parkmanagement staan. 3. Ontwerp een voorstel omtrent de meest ideale vorm van P.M.O. voor Bedrijventerrein Hapert. Na het algemene hoofdstuk omtrent de probleemsignalering, doelstelling, deelvragen en het profiel van de stagebiedende organisatie treft u een hoofdstuk aan aangaande het tevredenheidsonderzoek. Hierin zullen de uitslagen van het onderzoek geanalyseerd worden, suggesties vanuit de ondernemers opgesomd worden en deelconclusies gegeven worden. In de hoofdstukken 3 t/m 5 wordt verder ingegaan op de parkmanagement inclusief de juridische en financiële aspecten. Naast het algemene deel over parkmanagement zal er een afweging plaatsvinden tussen de verschillende rechtsvormen waarin een P.M.O. opgericht kan worden en zullen de financiële gevolgen van deze rechtsvormen besproken worden. Afsluitend zal er naast de conclusie een voorstel gedaan worden hoe op het Bedrijventerrein Hapert te komen tot een ideale P.M.O. Tevens wordt er een opsommingen gemaakt van aanbevelingen voor de gemeente ten aanzien van de revitalisering. Tijdens de afronding van het rapport kwam er een initiatief naar voren vanuit het VICK (Vereniging Industrieel Contact de Kempen) over de invoering van parkmanagement. Dit initiatief zal in hoofdstuk 7 toegelicht en kritisch bekeken worden

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

1.2 Pr obleemstelling Voortvloeiend uit het rapport “Vitalisering Bedrijventerrein Hapert” uit 1999 en de Startnotitie Pilot Parkmanagement (zie bijlage 1) komt de vraag naar voren:

‘Wat is de mening van de ondernemers van Bedrijventerrein Hapert ten aanzien van de revitalisering en parkmanagement en wat is de meest ideale vorm voor een parkmanagement organisatie voor Bedrijventerrein Hapert?’
1.3 Deelvr agen Om tot een goede oplossing van de probleemstelling te komen is er een aantal deelvragen opgesteld: 1. Hoe kan de tevredenheid onder de ondernemers gemeten worden? 2. Welke onderdelen dienen onderzocht te worden met betrekking tot de revitalisering? 3. Wat houdt parkmanagement in? 4. Wat zijn de juridische aspecten met betrekking tot parkmanagement? 5. Met welke fiscale gevolgen moet rekening gehouden worden bij parkmanagement? 1.4 Pr ofiel stagebiedende or ganisatie De Gemeente Bladel bestaat in zijn huidige vorm sinds 1 januari 1997. Toen werden door een gemeentelijke herindeling de gemeenten Bladel-Netersel (Bladel en Netersel) en Hoogeloon c.a. (Hapert, Hoogeloon en Casteren) samengevoegd tot de huidige gemeente Bladel. Hierdoor is een gemeente gevormd met ± 19.000 inwoners. Alle verschillende arbeidssectoren samen, zorgen binnen de gemeente voor zo’n 10.000 arbeidsplaatsen. De gemeente Bladel bestaat uit de kernen Bladel (± 9.850 inw.), Hapert (± 5.220 inw.), Hoogeloon (± 2.130 inw.), Casteren (± 1.000 inw.) en Netersel (± 800 inw.). De gemeente ligt in de Noord-Brabantse Kempen, ongeveer 25 km ten zuiden van Tilburg en 22 km ten zuidwesten van Eindhoven. Bij de gemeente Bladel zijn zo’n ± 120 mensen werkzaam. Voor een organogram en een beschrijving van de functieverdeling binnen de organisatie wordt verwezen naar bijlage 2.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

2. Onder zoek
2.1 Inleiding In opdracht van de afdeling Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (R.O.G.) van de gemeente Bladel is er onderzoek gedaan naar de tevredenheid van de ondernemers op Bedrijventerrein Hapert over de uitgevoerde revitalisering (opknapbeurt). In totaal is er bij 24 van de ongeveer 70 bedrijven van Bedrijventerrein Hapert een interview afgenomen welke uit twee onderdelen bestaat. Tijdens het interview is eerst inzicht verkregen in de tevredenheid van de ondernemers t.a.v. de revitalisering van het bedrijventerrein. Ten tweede is de mening van de ondernemers over het eventueel in te voeren parkmanagement geïnventariseerd, en daarmee samenhangend een Parkmanagement Organisatie (P.M.O.). Onder bijlage 3 is de vragenlijst die tijdens het interview gebruikt is opgenomen. 2.2 Onder zoek 2.2.1 Inleiding Om tot een representatieve onderzoeksgroep te komen is er eerst een overzicht opgesteld met het aantal bedrijven per branche welke op Bedrijventerrein Hapert gevestigd zijn. Uit elk van deze branches is vervolgens een aantal bedrijven genomen, onderverdeeld in kleine, middelgrote en grote bedrijven. Bij de selectie is geen rekening gehouden met het feit of het bedrijf lid is van het ondernemerscontact, er is enkel op branchering en grootte gelet. Op deze manier is er een groep van 24 bedrijven ontstaan welke een representatief beeld geeft van alle bedrijven op het Bedrijventerrein Hapert. Voor het onderzoek is er eerst een plan van aanpak opgesteld. Hierin is een vragenlijst opgesteld onderverdeeld in diverse categorieën. Hierdoor wordt een goed beeld van de tevredenheid van de ondernemers gecreëerd en de mening van de ondernemers t.a.v. parkmanagement in kaart gebracht. De vragen hadden zowel een gesloten als open karakter. Voor dit dubbele karakter is gekozen omdat aan de gesloten vragen goed procentuele conclusies verbonden kunnen worden. Door eveneens door te vragen kan meer inzicht gegeven worden in de achterliggende gedachtes en kunnen de resultaten onderbouwd worden, waardoor er beter conclusies getrokken kunnen worden. Voor het tevredenheidsonderzoek zijn er aan de ondernemers stellingen voorgelegd, waarna geantwoord kon worden op basis van het volgende ordinale meetniveau: Geheel oneens - Oneens - Neutraal / geen mening - Eens - Geheel mee eens Vervolgens is bij elke vraag om een opmerking / reden / achterliggende gedachte gevraagd. Het onderzoek ten aanzien van parkmanagement vond eveneens plaats aan de hand van stellingen, waarbij op basis van een ordinaal meetniveau geantwoord moest worden. Het gekozen meetniveau luidt: Nee - Geen mening - Ja Vervolgens is bij elke vraag om een opmerking / reden / achterliggende gedachte gevraagd.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

2.2.2 Uitslagen tevredenheidsonderzoek revitalisering In deze paragraaf zullen de belangrijkste uitslagen van het tevredenheidsonderzoek naar voren komen. Hierbij zal tevens bij sommige resultaten door middel van een tabel of grafiek de uitslag verduidelijkt worden. Er dient rekening gehouden te worden met het gegeven dat bij de uitslagen één geïnterviewde ondernemer staat voor zo'n 4%. Ber eikbaar heid - Het overgrote deel van de ondernemers is tevreden over de aanpassingen die gemaakt zijn ten aanzien van de aansluiting van het terrein op de N284 (provinciale weg) en over de verbeterde bereikbaarheid. De personen die negatief zijn over de aanpassingen geven aan dat een 2e ontsluiting van het terrein gewenst is, evenals een verandering van de aansluiting van een kruising naar een rotonde. Bij een aanpassing van de N284 gaat de voorkeur uit naar een splitsing of verbreding van rijstroken, omdat deze volgens de ondernemers als enige een positief effect zullen opleveren voor de bereikbaarheid van het terrein. Tevens wordt de optie van het aanbrengen van een groene golf geopperd op de N284.

-

Uit onderstaand overzicht blijkt dat de mening met betrekking tot de bereikbaarheid en ontsluiting van het terrein (en dan met name tijdens de spits) zeer divers is. Zo zijn veel ondernemers positief over de verbetering, maar wordt nog vaak de opmerking geplaatst dat de doorstroming bij de verkeerslichten slecht is. Ik ben van mening dat de ber eikbaar heid en ontsluiting van het ter r ein ster k ver beter d zijn (voor al tijdens de spits). Fr equentie % 4 16,7 Geheel mee oneens 4 16,7 Deels oneens 3 12,5 Neutr aal 7 29,2 Deels eens 6 25,0 Geheel mee eens 24 100,0 Totaal

-

Over een verbeterde bereikbaarheid van het terrein bij een aanpassing van de N284 is een groot deel van de ondernemers positief. De voorkeur gaat daarbij uit naar een splitsing of verbreding van rijstroken, omdat deze als enige effect zullen opleveren voor de bereikbaarheid van het terrein. Tevens wordt de optie van het aanbrengen van een groene golf geopperd op de N284.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

Meer dan 90% van de ondernemers geeft te kennen positief te zijn over de bewegwijzering naar het terrein toe. Uit het overzicht wat u hieronder aantreft kan gesteld worden dat de ondernemers over het algemeen negatief zijn over de bereikbaarheid van het terrein per openbaar vervoer of er geen mening over hebben. Daar staat echter tegenover dat maar liefst 70% van de ondernemers aangeeft ook geen behoefte te hebben aan een goede aansluiting van het openbaar vervoer op het terrein. De ber eikbaar heid van het ter r ein per openbaar ver voer is voldoende. Fr equentie % 6 25,0 Geheel mee oneens 4 16,7 Deels oneens 9 37,5 Neutr aal 2 8,3 Deels eens 3 12,5 Geheel mee eens 24 100,0 Totaal

-

-

Ook over de verbetering van de bereikbaarheid van het terrein bij de komst van een extra aansluiting op de A67 als gevolg van de komst van het KBP is men zeer positief. Maar liefst meer dan 95% is van mening dat de bereikbaarheid zal verbeteren. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat een aantal ondernemers hierbij als voorwaarde stelt dat er een goede verbinding tussen hun terrein en het toekomstige KBP aangelegd zal worden.

Inter ne infr astr uctuur - Over het algemeen zijn de ondernemers positief over de bruikbaarheid van het wegennetwerk. Hierbij worden echter wel enkele opmerkingen geplaatst. Zo zijn volgens de ondernemers enkele wegen te smal zijn, waardoor er vrijwel niet goed ingedraaid kan worden in de inritten. Verder zorgen geparkeerde vrachtwagens op de wegen ervoor dat de bruikbaarheid negatief beïnvloedt wordt. Tevens merken enkele ondernemers op dat ze de draaicirkels op het terrein te klein vinden. Navraag heeft uitgewezen dat het overgrote deel van de ondernemers geen problemen heeft met de draaicirkels voor vrachtwagens. Als suggestie wordt overigens nog gemeld dat een verplichte rijrichting op een deel van het terrein de bruikbaarheid zou verbeteren. De fysieke staat van het wegennetwerk op het terrein is volgens zo'n 95% van de ondernemers goed. Over het algemeen zijn de ondernemers positief over de aanpassing van de diverse doodlopende wegen. In een aantal specifieke gevallen bestaan er echter nog klachten over onduidelijke signalering, of het ontbreken ervan.

-

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

Uit onderstaande grafiek blijkt dat de bewegwijzering op het terrein zelf over het algemeen als goed beschouwd wordt. Er zijn echter ondernemers die verklaren dat ze nooit benaderd zijn om verwijsbordjes aan te laten brengen of dat deze bordjes niet aangepast zijn, wat nodig is als gevolg van de veranderde routing op het terrein. Verder verklaren ook enkele ondernemers dat de info-stop vooraan op het terrein te klein is en dat de aanwezigheid van een plattegrond daar gewenst is.
D e b ew eg w ij z er in g o p h et t er r ein zelf is g o ed en d u id elij k . 40 35 30 25 20 15 10 5 0 3 7 ,5 25 1 6 ,7 4 ,2 1 6 ,7

Percentage

G eh eel m ee o n ee n s

D eels o n ee n s

N eu traal / G ee n m en in g

D eels een s

G eh eel m ee een s

-

Het overgrote deel van de ondernemers is positief over de parkeervoorzieningen voor personeel en bezoekers. Verschillende ondernemers hebben op grond van de gemeente zelf parkeerplaatsen aan kunnen leggen, waardoor hun capaciteit is vergroot. Enkele ondernemers zeggen dat deze mogelijkheid hen echter niet geboden is. Tevens klagen enkele ondernemers over het feit dat ze parkeerplaatsen in hebben moeten leveren door de ongelukkige plaatsing van lantaarnpalen. Ook klagen enkele ondernemers over het feit dat het groen voor de gemeente belangrijker leek dan het gebruiksgemak (groen i.p.v. parkeerplaatsen). Uit onderstaand overzicht blijkt dat de ondernemers die niet aan de parallelweg van of in de directe nabijheid van de N284 gevestigd zijn negatiever zijn over de parkeervoorzieningen voor personeel en bezoekers. Ligging bedr ijf Aan Niet aan Totaal par allelweg of par allelweg of dir ecte nabijheid. dir ecte nabijheid. De par keer - Geheel mee oneens voor ziening -en voor Deels oneens per soneel / bezoeker s Deels eens zijn voldoende. Geheel mee eens Totaal 1 5 1 1 8 10 1 7 14 6 1 2 15 24

-

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

De ondernemers zijn vrijwel allemaal ontevreden over de parkeervoorzieningen voor vrachtwagens. Vaak worden er vrachtwagens op de openbare weg geparkeerd, wat negatieve gevolgen heeft voor de doorstroming en waardoor tevens de verkeersveiligheid wordt verslechterd. Het overgrote deel van de ondernemers is dan ook van mening dat het aanleggen van een terrein voor het parkeren van vrachtwagens gewenst is. Over het algemeen genomen zijn de ondernemers positief over de verlichting op het terrein. Er wordt echter ook enkele malen de opmerking gemaakt dat deze nog verbeterd kan worden. Uit het onderstaande overzicht blijkt dat alle bedrijven die negatief zijn over de verlichting van het terrein gesitueerd zijn aan de parallelweg van de N284 of in de directe nabijheid. Ligging bedr ijf op het ter r ein Aan Niet aan Totaal par allelweg of par allelweg of dir ecte nabijheid. dir ecte nabijheid. Geheel mee oneens De ver lichting op het ter r ein is goed. Deels oneens Neutr aal Deels eens Geheel mee eens Totaal 5 10 1 4 2 3 9 14 1 4 2 3 14 24

-

-

-

Uit de onderstaande grafiek blijkt dat de ondernemers over het algemeen van mening zijn dat de verkeersveiligheid t.a.v. voetgangers op het terrein onvoldoende is. Zo zijn er op het terrein geen trottoirs aanwezig en dienen de voetgangers daardoor meestal over de weg of het terrein van de ondernemers te lopen. 75% van de ondernemers geeft echter aan dat er geen behoefte is aan voorzieningen voor voetgangers. Enkelen stellen zelfs dat het de taak is van de ondernemer om te zorgen voor voldoende binnenrecreatie waardoor de werknemers niet naar buiten hoeven.
De verkeersveiligheid t.a.v. voetgangers op het terrein is voldoende.

13%

17% 8% 13% Geheel mee oneens Deels oneens Neutraal / Geen mening Deels eens Geheel mee eens

49%

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

Over het algemeen zijn de ondernemers gematigd positief over de verkeersveiligheid t.a.v. fietsers op het terrein, wat blijkt uit onderstaande grafiek. Veel ondernemers geven echter ook aan dat een verbetering van deze verkeersveiligheid voor hen geen prioriteit heeft. Een opmerking die een aantal keer geplaatst is, is het feit dat het aanbrengen van een stippellijn op het wegdek ter aanduiding van een fietsbaan volgens de ondernemers de verkeersveiligheid zal vergroten.
De verkeersveiligheid t.a.v. fietsers op het terrein is goed.

8% 13% 41% 13% 25% Geheel mee oneens Deels oneens Neutraal / Geen mening Deels eens Geheel mee eens

Communicatie - Over de communicatie met het ondernemerscontact, aannemer Heijmans en de gemeente zijn de meeste ondernemers tevreden. Ze zeggen vooraf goede informatie te hebben gekregen en ook tijdens de revitalisering was het contact met de diverse organen goed. Een enkele ondernemer had toch nog een kritische opmerking. Zo zou de uitvoerder soms niet naar de wensen van de ondernemers geluisterd hebben in verband met plannen die ze nog uit wilden voeren. Verder zou enkele malen pas op het allerlaatste moment gecommuniceerd zijn naar de bedrijven toe dat hun bedrijf afgesloten zou worden als gevolg van de revitaliserings werkzaamheden. Uit het onderzoek is gebleken dat de ondernemers, aangaande de revitalisering, vrijwel geen onderling contact hebben gehad (en hier ook geen behoefte aan hebben gehad). Het enige contact wat er aanwezig was, was via het ondernemerscontact of wanneer een van de ondernemers gebruik moest maken van het terrein van een andere ondernemer om zo het bedrijf bereikbaar te houden. Maar liefst meer dan 85% van de ondernemers is van mening dat de gemaakte afspraken ten aanzien van tijdsplanning en overlast na zijn gekomen (of zo goed mogelijk!). Wanneer Heijmans zich niet aan de afspraken kon houden, was dit volgens de ondernemers vrijwel nooit te wijten aan Heijmans zelf, maar aan externe omstandigheden. Een opmerking die enkele malen gehoord is, is het feit dat de overlast beperkt had kunnen worden bij een betere tijdsplanning. Zo zouden bepaalde sleuven voor bekabeling binnen enkele dagen meerdere malen geopend en weer gesloten zijn. Navraag leerde echter dat het zeer moeilijk blijkt te zijn om de diverse bedrijven op dezelfde dag de kabels te laten leggen omdat er sprake is van verschillende tijdsplanningen. Tevens is elk bedrijf verantwoordelijk voor zijn eigen kabel, en moet de sleuven dus zelf openen en dicht maken.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Onder nemer sklimaat - Zo'n 60% van de ondernemers zegt behoefte te hebben aan een voorziening welke nog niet op het terrein aanwezig is. Hieronder treft u een opsomming aan van de belangrijkste voorzieningen waaraan behoefte bestaat: - Beveiliging - Cafe / lunchbus / catering - Postbus Voor een totale opsomming van voorzieningen waaraan behoefte is wordt verwezen naar bijlage 5. Zo'n 80% van de ondernemers heeft verklaard investeringen in het bedrijfspand of eigen terrein te hebben gedaan of in de nabije toekomst te doen als gevolg van de revitalisering. Deze investering hebben plaats gevonden in de vorm van het investeren in de aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel, het aanleggen van parkeerplaatsen, aanpassing van de gevel of algehele verfraaiing van het pand en terrein. Ongeveer de helft van de ondernemers zegt positieve reacties te hebben ontvangen van klanten als gevolg van de revitalisering. Het enige negatieve geluid wat gehoord is, is het feit dat de bereikbaarheid tijdelijk niet goed was. Slechts 12,5% van de ondernemers verwacht dat de omzet van het bedrijf als gevolg van de revitalisering (licht) zal stijgen. Uit onderstaande grafiek blijkt dat meer dan 70% van de ondernemers verklaart het terrein niet enkel als ruimteverschaffer te zien. Ook het imago is voor hen van groot belang. Zij zien het bedrijventerrein als een soort visitekaartje voor het bedrijf. De bedrijven die verklaren dat het imago voor hen niet van belang is, zijn vaak productiebedrijven die weinig klanten ontvangen.
Ik zie het ter r ein functioneel gezien puur als r uimtever schaffer , het heeft voor mij geen toegevoegde waar de. 60 50 40 30 20 10 0 50

-

-

-

Percentage

20,8 8,3 0 Geheel mee oneens Deels oneens Neutraal / Geen mening Deels eens

20,8

Geheel mee eens

-

Zo'n 75% van de ondernemers is van mening dat de panden op het terrein als gevolg van de revitalisering een verbeterde uitstraling gekregen hebben. Een enkele ondernemer is zelfs van mening dat de waarde van zijn pand gestegen is als gevolg van de revitalisering. Maar liefst 95% van de ondernemers is van mening dat de kwaliteit van het terrein voldoende tot goed is.

-

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

Ten aanzien van de reacties van de leveranciers waren de meningen van de ondernemers divers, zoals blijkt uit onderstaand overzicht. Zo verklaren maar weinig ondernemers positieve reacties ontvangen te hebben. De negatieve reacties die men kreeg, hadden behalve op de tijdelijke slechte bereikbaarheid betrekking op de draaicirkels en het niet in kunnen draaien van inritten als gevolg van een versmalde inrit/weg aan de Loonseweg. We hebben positieve r eacties ontvangen van lever ancier s (incl. chauffeur s) als gevolg van de r evitaliser ing. Fr equentie % 6 25,0 Geheel mee oneens 2 8,3 Deels oneens 11 45,8 Neutr aal / geen mening 5 20,8 Geheel mee eens 24 100,0 Totaal

Over ige - Zo'n 25% van de ondernemers is van mening dat het bedrijf als gevolg van de revitalisering last heeft gehad van een tijdelijke omzetdaling of kostenstijging. Het gaat hierbij meestal om slechts een lichte daling van de omzet of lichte stijging van de kosten. Ongeveer 1/3 van de ondernemers is van mening dat er door de revitalisering gemiste kansen zijn ontstaan. Hieronder treft u een opsomming aan van de grootste gemiste kansen volgens de ondernemers: - Extra op- of afrit voor de ontsluiting van het terrein. - Extra parkeerplaatsen, ook voor bedrijven aan de achterzijde van het terrein. - Aanpassen van de bewegwijzering. Voor een totaaloverzicht van maatregelen en voorzieningen die volgens hen het beste tijdens de revitalisering getroffen hadden kunnen wordt verwezen naar bijlage 5. Zo'n 67% van de ondernemers is van mening dat er na de revitalisering nog onderdelen zijn die aandacht nodig hebben. De belangrijkste onderdelen zijn: - Problemen t.a.v. geparkeerde vrachtwagens oplossen. - Beveiliging - Handhaving Voor een totaaloverzicht van deze punten wordt eveneens verwezen naar bijlage 5.

-

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Onder nemer scontact - Van de geïnterviewde ondernemers is 95% lid van het ondernemerscontact. Meer dan 83% van de ondernemers verklaart achter de doelstelling / ambitie van het ondernemerscontact te staan. Slechts enkele ondernemers (waaronder ook bedrijven die lid zijn van het ondernemerscontact) verklaren geen behoefte te hebben aan een ondernemerscontact. De meerderheid van de ondernemers is positief over de werkwijze van het ondernemerscontact, zoals blijkt uit onderstaande grafiek. Kritische opmerkingen die geplaatst worden hebben betrekking op een geringe terugkoppeling en het feit dat er te weinig activiteiten georganiseerd worden. Tevens merkt een klein aantal ondernemers op dat enkele bestuurders naar hun mening een zware stempel drukken op het geheel.
Ik ben tevr eden over de wer kwijze van het onder nemer scontact. 50 40 30 20 10 0 41,7 33,3 16,7 4,2 Geheel mee oneens 4,2 Deels oneens Neutraal / Deels eens Geheel mee geen eens mening
Percentage

-

-

Over het algemeen zijn de ondernemers van mening dat er voldaan wordt aan de vooraf gestelde doelstelling / ambitie van het ondernemerscontact. Enkele ondernemers zijn echter van mening dat er te weinig onderling contact is tussen de ondernemers. Ik ben van mening dat er voldaan wor dt aan de voor af gestelde doelstelling/ambitie. Fr equentie % 1 4,2 Geheel mee oneens 9 37,5 Neutr aal / geen mening 8 33,3 Deels eens 6 25,0 Geheel mee eens 24 100,0 Totaal

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

Over het algemeen zijn de ondernemers tevreden over de behaalde resultaten van het ondernemerscontact, zoals blijkt uit onderstaande grafiek. Sommige ondernemers zijn echter van mening dat de resultaten nog te gering zijn en wijden dit vooral aan een gebrek aan saamhorigheid binnen de ondernemers.
Ik sta positief t.o.v. de tot nu toe behaalde r esultaten. 35 30 25 20 15 10 5 0 33,3 29,2 20,8 8,3 8,3

Percentage

Geheel mee oneens

Deels oneens

Neutraal / geen mening

Deels eens Geheel mee eens

-

De meeste ondernemers hebben positieve toekomstverwachtingen over het ondernemerscontact, en dan met name ten opzichte van de te behalen resultaten. Als gevaar voor de te behalen resultaten wordt gekeken naar de kleinschaligheid van het terrein (eventueel samenwerking met Bedrijventerrein De Sleutel in Bladel) en het gebrek aan saamhorigheid. Opvallend is dat geen van de ondernemers negatief staat ten aanzien van het draagvlak wat er bij de ondernemers aanwezig is voor de instandhouding van het ondernemerscontact. Meer dan 85% van de ondernemers zegt positief te zijn over het aanwezige draagvlak. Slechts 2 ondernemers, buiten de huidige bestuursleden, hebben aangegeven eventueel in de toekomst een functie binnen het ondernemerscontact te willen vervullen.

-

-

Voor een totaaloverzicht van alle tabellen wordt verwezen naar bijlage 4, een totaaloverzicht van alle opmerkingen, klachten en suggesties van de ondernemers is opgenomen in bijlage 5.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

2.2.3 Uitslagen onderzoek parkmanagement In deze paragraaf zullen de belangrijkste uitslagen van het onderzoek over parkmanagement naar voren komen. Hierbij zal tevens bij sommige resultaten door middel van een tabel of grafiek de uitslag verduidelijkt worden. Er dient rekening gehouden te worden met het gegeven dat bij de uitslagen één geïnterviewde ondernemer staat voor zo'n 4%. Geen enkele van de ondernemers is op de hoogte van de inhoud van parkmanagement of een parkmanagement-organisatie. Bijna 80% van de ondernemers ziet na overleg de voordelen in van parkmanagement. Zij zijn echter wel van mening dat de saamhorigheid onder de ondernemers vergroot dient te worden. Sommige ondernemers vinden verder dat bepaalde onderdelen van parkmanagement onder de taken van de gemeente vallen (groenonderhoud, wegenonderhoud, aanbrengen van voorzieningen). 75% van de ondernemers ziet voordelen om het parkmanagement te regelen via een parkmanagement-organisatie. De ondernemers die er het voordeel niet van inzien zijn sceptisch ten opzichte van de kosten die het met zich meebrengt, vinden het terrein te klein of zijn bang dat het teveel een orgaan wordt zonder dat er resultaten bereikt zullen worden. Voor een overzicht van onderdelen die de ondernemers graag geregeld zien via een P.M.O. wordt verwezen naar bijlage 4. De helft van de ondernemers verklaart een soort van samenwerkingsverband te hebben met een ander bedrijf op het terrein, niet zijnde een relatie als klant. Deze samenwerking komt voor in de vorm van gezamenlijk transport, uitwisseling van personeel, gezamenlijk opdrachten aannemen en de relatie moeder-dochterbedrijf.

-

-

-

-

Voor een totaaloverzicht van alle tabellen wordt verwezen naar bijlage 4, een totaaloverzicht van alle opmerkingen, klachten en suggestie van de ondernemers is opgenomen in bijlage 5.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

2.3 Deelconclusie 2.3.1 Revitalisering In deze deelconclusie zal een waardering van de mening van de ondernemers plaatsvinden aan de hand van de resultaten van het onderzoek. De tevredenheid wordt gemeten op basis van de onderdelen bereikbaarheid, interne infrastructuur, communicatie, ondernemersklimaat en ondernemerscontact. Deze deelconclusie is uitgebreider dan gewoonlijk, aangezien het hier als het ware een conclusie van het eerste onderzoeksdeel betreft. Ber eikbaar heid Een positief aspect van bereikbaarheid is het feit dat de aanpassingen met betrekking tot de aansluiting van het terrein op de N284 en de ontsluiting vanaf het terrein naar deze weg toe sterk verbeterd zijn volgens de ondernemers. Uiteraard zijn er ook nog wat negatieve klanken te horen, zo zou de bereikbaarheid per openbaar vervoer onvoldoende zijn. Echter, het overgrote deel van de ondernemers geeft aan hier ook geen behoefte te hebben. Tevens blijkt dat de tevredenheid nog verder toe zal nemen bij een goede verbinding tussen het Bedrijventerrein Hapert en het KBP, wanneer er van daaruit een directe aansluiting gerealiseerd zal worden op de A67. Over het algemeen kan dus gesteld worden dat de tevredenheid onder de ondernemers ten aanzien van de bereikbaarheid goed is. Inter ne infr astr uctuur De fysieke staat van het wegennetwerk op het terrein is goed, bij de bruikbaarheid worden echter nog enkele opmerkingen geplaatst. Zo zouden enkele wegen te smal zijn, waardoor het indraaien van de inrit zeer moeilijk is en verder wordt de bruikbaarheid verslechterd door geparkeerde vrachtwagens op de rijbaan. Ook ten aanzien van de doodlopende wegen en verlichting worden zowel positieve als negatieve reacties geuit. De interne bewegwijzering is volgens een deel van de ondernemers een goed middel om de bereikbaarheid te vergroten, echter, sommige ondernemers plaatsen ook kritische opmerkingen. Naast het feit dat een aantal bedrijven nooit benaderd zegt te zijn, dienen sommige bordjes ook verhangen te worden als gevolg van een veranderde routing. Ook met betrekking tot de parkeervoorzieningen voor personeel en bezoekers is de tevredenheid onder de ondernemers niet optimaal. Wat betreft de voorzieningen voor vrachtwagens zijn vrijwel alle ondernemers van mening dat er een wijziging plaats moet vinden van de huidige situatie. Hierdoor zal de tevredenheid onder de ondernemers verder toenemen. De verkeersveiligheid ten aanzien van voetgangers blijkt eveneens onvoldoende te zijn, met betrekking tot de fietsers daarentegen is de tevredenheid over de verkeersveiligheid beter. Hierbij wordt door de ondernemers tevens aangegeven dat er ook geen behoefte bestaat aan een verbetering van de situaties t.a.v. voetgangers en fietsers, waardoor dit niet van negatieve invloed is op de tevredenheid. Uit dit alles blijkt dus dat de ondernemers overwegend negatief zijn over de interne infrastructuur. Met enkele aanpassingen van de huidige situatie kan deze tevredenheid echter sterk verbeterd worden.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Communicatie Over de communicatie met de diverse partijen zijn over het algemeen zeer positieve geluiden te horen, er is sprake van een grote tevredenheid. Vooral over aannemer Heijmans zijn de meeste ondernemers positief, ook ten aanzien van de overlast en tijdsplanning. Slechts een klein aantal ondernemers plaatsen een kritische opmerking ten aanzien van de communicatie met de diverse organen. De tevredenheid met betrekking tot dit onderdeel kan dus als zeer goed beschouwd worden. Onder nemer sklimaat Het ondernemersklimaat wordt als positief ervaren door de ondernemers. Vrijwel alle ondernemers zijn namelijk van mening dat de kwaliteit van het terrein goed is en vinden dat hun bedrijf als gevolg van de revitalisering een verbeterde uitstraling heeft gekregen. Ook het feit dat slechts enkele ondernemers van mening zijn dat er sprake is van het ontstaan van gemiste kansen duidt op een grote tevredenheid onder de ondernemers. Tijdens de revitalisering is er zo goed mogelijk rekening gehouden met de ondernemers, wat blijkt uit het feit dat slechts een klein deel van de ondernemers zegt last te hebben gehad van een tijdelijke omzetdaling of kostenstijging. Volgens de ondernemers heerst er dus een goed ondernemersklimaat op Bedrijventerrein Hapert. Onder nemer scontact Het overgrote deel van de ondernemers is positief over het ondernemerscontact (O.C.) ten aanzien van de werkwijze, resultaten en toekomstverwachtingen. Hieruit blijkt dat de oprichting van het O.C. een goed initiatief is wat zeker voortgezet dient te worden. Uiteraard is er ook sprake van enkele kritische opmerkingen, maar die wegen niet op tegen de positieve mening van de meeste ondernemers ten opzichte van het O.C. 2.3.2 Parkmanagement In deze deelconclusie zal de mening van de ondernemers ten aanzien van parkmanagement verwoord worden aan de hand van de resultaten van het onderzoek Aangezien geen enkele van de ondernemers op de hoogte is van de inhoud van parkmanagement of een P.M.O. zal er nog veel informatieoverdracht plaats moeten vinden richting de ondernemers wanneer er sprake mocht zijn van de invoering hiervan. Positief is het feit dat de meeste ondernemers positief staan tegenover het invoeren van parkmanagement via een P.M.O. Echter, gezien het aantal kritische opmerkingen, dient het draagvlak onder de ondernemers vooraf goed in kaart gebracht te worden, om er zeker van te zijn dat de mogelijke invoering van parkmanagement ook zal slagen. Voor een definitieve eindconclusie wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

3. Par kmanagement Algemeen
3.1 Inleiding Om ervoor te zorgen dat een revitalisering in de toekomst niet nog eens zo ingrijpend plaats moet vinden, is het zaak om een beheersvorm op te stellen die het terrein vitaal houdt. Een voorbeeld van zo’n beheersvorm is parkmanagement.

Parkmanagement1 Parkmanagement is het sturen van de inrichting van een terrein, het ‘managen’ van voorzieningen en het beheren van openbare en private ruimten. Parkmanagement is een middel om op een gestructureerde manier de kwaliteit van een bedrijventerrein op een hoog peil te brengen en houden. (Op deze manier probeert men de bedrijfseconomische doelstellingen te behalen, evenals milieuwinst.)
Soms wordt er ook wel gesproken over gebiedsmanagement of terreinmanagement, maar in dit verslag zal steeds gesproken worden over het parkmanagement. Parkmanagement is overgewaaid uit de Angelsaksische landen, waar het on-site management genoemd wordt. Hierbij moet wel vermeld worden dat parkmanagement in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten anders tot uitvoering wordt gebracht dan in Nederland. Veelal zijn de terreinen in deze landen volledig in privaat eigendom en bovendien zijn de verhoudingen in de vastgoedwereld volledig anders. Doordat in Nederland de gebruiker ook de eigenaar van de grond is, zijn er vele verschillende eigenaren op een bedrijventerrein aanwezig. Hierdoor zal het moeilijk zijn om alle neuzen van de eigenaren dezelfde kant op te krijgen en te komen tot gezamenlijke faciliteiten.2 Parkmanagement kan ingevoerd worden op zowel een nieuw als een bestaand bedrijventerrein. Aangezien er in Hapert sprake is van een bestaand bedrijventerrein, zal er enkel hierop verder ingegaan worden. Een goed moment om verbeteringen in gang te zetten ontstaat vaak als de infrastructuur wordt aangepakt, aan- en afvoerroutes worden verbeterd en bijvoorbeeld de groenvoorziening onder de loep wordt genomen. Dat geeft vaak de aanzet voor investeringen op particuliere terreinen, bodemsaneringen, vervroegde afschrijvingen (b.v. als gevolg van milieuvriendelijke investeringen) en soms zelfs bedrijfsverplaatsingen. Wanneer dat vanuit een breed gedragen visie op de toekomst van het terrein gebeurt, kan het als aanjager dienen om ook andere aspecten van parkmanagement op te pakken. De praktijk laat zien dat de invoering van parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen drijft op draagvlak. Zowel bij de gevestigde bedrijven (en niet alleen het management, maar ook op operationeel niveau), als bij de gemeente (en niet alleen de meest betrokken ambtelijke diensten, maar gemeentebreed en ook politiek). Partijen die geen bijdrage leveren, kunnen in deze situatie echter moeilijk worden geweerd, de zogenaamde free-riders. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 5. In het vervolg van dit hoofdstuk zal ingegaan worden op de aanleiding tot parkmanagement, de inhoud van parkmanagement, de spelers en het stappenplan hoe te komen tot een P.M.O.
1 2

Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz. 3 en 5. Dictaat Fontys Hogeschool Eindhoven, Bedrijventerreinen, versie 1.0 augustus 2001, blz.70, Dr. ir. ing. F.J.A. Lier – B. de Backer.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

3.2 Aanleiding tot par kmanagement Parkmanagement kan opgestart worden als gevolg van een aanpassing van een bedrijventerrein of bij de aanleg van een bedrijventerrein. Aangezien het in Hapert gaat om een revitalisering van het bedrijventerrein, zal in dit hoofdstuk verder in worden gegaan op reden tot revitalisering, en daaraan gekoppeld het invoeren van parkmanagement. In het streven om een revitalisering ook in de toekomst succesvol te laten zijn, is parkmanagement een uitstekend instrument. In de afgelopen jaren zijn veel bedrijventerreinen door onvoldoende investeringen en aandacht snel verouderd of in kwaliteit achteruit gegaan. In totaal kent Nederland meer dan 65.000 netto hectare bedrijventerrein3, waarvan zo’n 9.000 tot 11.000 hectare verouderd is.4 Verouderde terreinen leveren allerlei problemen op voor ondernemers op het terrein, voor de regionale economie en voor de leefomgeving. De overheid en het bedrijfsleven proberen dit proces van veroudering tegen te gaan door middel van revitalisering en duurzame ontwikkeling. Veroudering kan optreden in de volgende vormen: technische veroudering, economische veroudering, maatschappelijke veroudering en ruimtelijke veroudering. Via deze onderverdeling kan duidelijk gemaakt worden welke rollen de verschillende partijen (gemeente, terreinbeheerder, bedrijven etc.) spelen bij de veroudering van de bedrijventerreinen. Elke van deze verouderingen heeft een eigen vorm van revitalisering: Ver ouder ing Technisch Economisch Maarschappelijk Ruimtelijk Revitaliser ing Face-lift Herstructurering Herprofilering Transformatie

In Hapert was er sprake van een technische veroudering. Bij deze vorm van veroudering is er sprake van fysieke slijtage. Het terrein verkeerde door gebrek aan onderhoud aan de straten en openbare ruimten in een slechte staat. Tevens was er sprake van een slechte interne infrastructuur en diende de aansluiting van het terrein op de N284 en de doorstroming op de N284 op zich verbetert te worden. Om de hierop volgende revitalisering ook in de toekomst succesvol te laten zijn, is parkmanagement een goed instrument. De effecten van parkmanagement en revitalisering op bestaande en nieuwe terreinen worden in de volgende grafiekjes verder verduidelijkt:5

Parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen
levenscyclus parkmanagement revitalisering

3 4

Lessen van dr. ir. ing. Lier aan Fontys Hogeschool Eindhoven. Heidemij Advies 1996a 5 Bron: Oranjewoud 2001

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Parkmanagement op nieuwe bedrijventerreinen
levenscyclus parkmanagement

3.3 Inhoud van par kmanagement Er kan een onderverdeling gemaakt worden waarbinnen diverse aspecten van parkmanagement geregeld kunnen worden. Deze onderdelen zijn: Terreinbeheer, Facility Sharing, Utility Sharing, Ontwikkelfunctie en Werving & Acquisitie. In onderstaande figuur treft u een tabel6 aan waarin deze onderdelen genoemd zijn met daarbij voorbeelden wat onder deze punten verstaan kan worden.

Het parkmanagement kan uitgevoerd worden op diverse manieren. Naast de keuze van de rechtsvorm (hoofdstuk 4) staat men tevens voor de keuze hoe de uiteindelijke uitvoering plaats zal vinden. Naast bestuurlijke uitvoering kan er ook gekozen worden voor het in dienst nemen van een parkmanager. Voor de spelers binnen het parkmanagement wordt verwezen naar § 3.4.

6

Opgesteld door Fontys CPA i.s.m. Grontmij.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

3.4 Speler s bij par kmanagement 7 Bij parkmanagement op een bestaand bedrijventerrein is een groot aantal spelers actief, namelijk: - Gemeente / overheid - Bewoners - Parkmanagementbedrijven - Ondernemers Hieronder treft u een uitwerking aan van de diverse spelers. - Gemeente / over heid In Nederland is de gemeente vaak de partij die een terrein ontwikkelt. Een succesvolle ontwikkeling versterkt de financiële positie van de gemeente. Na volledige uitgifte van het terrein, is de gemeente geen directe marktpartij meer. Zij houdt echter wel grote belangen, bijvoorbeeld op het gebied van optimaal ruimtegebruik (b.v. door bouwen in de hoogte toe te staan), werkgelegenheid, lokale economie en milieubeleid. Daarnaast is het voor de gemeente op langere termijn van belang om (hoge) kosten voor herstructurering te voorkomen. Dit zijn de publieke belangen waar verschillende afdelingen van de gemeente mee te maken hebben zoals Economische Zaken, Sociale Zaken, Milieu, Openbare Werken en Ruimtelijke Ordening en Grondzaken Wat kan de gemeente aan par kmanagement hebben? Immaterieel Materieel • Optimaal gebruik van de ruimte. • Waardestijging leidt tot meer onroerende• Optimaal beheer van de openbare ruimte. zaakbelasting. • Versterken van de economische structuur. • Voorkomen van (hoge) kosten voor • Aantrekken en behouden van passende herstructurering. werkgelegenheid. • Terugdringen van de milieubelasting. • Betere relatie met bedrijven. - Bewoner s Bij een bedrijventerrein bestaat de mogelijkheid dat er sprake is van een gemengd woonwerkmilieu. In dat geval worden er aanvullende kwaliteitseisen gesteld aan de inrichting van de ruimte, milieuzonering, veiligheid en bereikbaarheid. Bewoners dienen betrokken te worden bij besluiten die genomen worden, ook met hen dient gecommuniceerd te worden. - Par kmanagementbedr ijven In het kielzog van de invoering van parkmanagement in Nederland, is er ook een nieuw type dienstverlener opgestaan: commerciële bedrijven die parkmanagement als product aanbieden en waaraan het beheer volledig kan worden uitbesteed.

7

Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz. 9.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Een parkmanager zou dan bijvoorbeeld een dagdeel in de week in dienst van het terrein kunnen zijn, maar bij een groter terrein zou hij ook in volledige loondienst kunnen zijn. Het is denkbaar dat deze parkmanager een plaats krijgt in een facility-point op het terrein, waardoor hij dus ook echt fysiek aanwezig is. De doelstelling van de parkmanager kan in drie vormen opgedeeld worden:8 1. Economisch: De inzet van de parkmanager moet leiden tot bedrijfseconomische voordelen voor de bedrijven (o.a. als gevolg van verbeterde onderlinge communicatie). 2. Ecologisch: De parkmanager ontwikkelt maatregelen die leiden tot vermindering van emissies en de reductie van het gebruik van fossiele brandstoffen. 3. Sociaal: Parkmanager streeft naar een omgeving waarin de medewerkers van bedrijven graag willen (komen en blijven) werken. Vaak treft een parkmanager maatregelen welke diverse van deze doelstellingen dienen. - Onder nemer s Voor bedrijven zijn vooral zaken als beveiliging, bereikbaarheid, parkeren, milieuhygiëne, energie en logistieke optimalisatie van belang. Dat lijkt logisch, toch komen veel bestaande bedrijventerreinen nauwelijks aan deze basisbehoeften tegemoet. Niettemin hechten ondernemers de laatste jaren ook steeds meer waarde aan aspecten als het uiterlijk van het terrein, de efficiëntie van het ruimtegebruik en de economische bruikbaarheid van de kavels. Vaak is de omgevingskwaliteit zelfs direct van economisch belang, bijvoorbeeld in sectoren met een krappe arbeidsmarkt waar bedrijven hun medewerkers een prettige werkomgeving moeten bieden. Een hoge omgevingskwaliteit is een spiegel van een stabiel investeringsklimaat. Dat is met name ook van belang voor vestigingen van multinationale concerns. Daar komt bij dat met name voor grote bedrijven ontwikkeling, exploitatie en beheer van onroerend goed steeds vaker een randactiviteit is. Zij willen zaken als logistiek en beheer van kantoorruimte uitbesteden aan gespecialiseerde leveranciers. Voor kleine ondernemers ligt dat overigens anders; voor hen is onroerend goed een belangrijke pensioenvoorziening. Verder zijn er kostenvoordelen mogelijk door samen te werken bij het inkopen van faciliteiten en diensten die niet direct met hun kernactiviteiten te maken hebben. Veelal gebeurt dat in de vorm van raamcontacten die in samenwerking worden gesloten en waarbinnen de individuele ondernemers de nodige speelruimte hebben. Hier hebben met name kleine ondernemers baat bij: zij kunnen de prijs-kwaliteitverhouding nooit bereiken als zij zelf deze voorzieningen moeten regelen. Al deze ontwikkelingen scheppen groeiende kansen voor parkmanagement. Wat kunnen onder nemer s aan par kmanagement hebben? Immaterieel Materieel • Directe invloed op de kwaliteit van de • Waarde van onroerend goed blijft omgeving op peil. • Kwaliteit is op termijn gegarandeerd. • Kostenbesparing door verbetering van • Beter imago / uitstraling. bedrijfsprocessen (energie, milieu, • Betere relatie met de gemeente. logistiek, beveiliging,...). • Betere werkomstandigheden en • Voorkomen van (hoge) kosten voor personeelsvoorzieningen. verhuizing. • Netwerkvorming en goede • Kostenvoordelen door samenwerking bij samenwerking met collega’s. uitbesteden randactiviteiten.

8

www.insiteparkmanagement.nl

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Het nadeel voor de ondernemer is het feit dat hij als gevolg van het parkmanagement wellicht een groter takenpakket krijgt. Als gevolg van de wensen van andere ondernemers is het mogelijk dat hij verplicht wordt aan bepaalde zaken deel te nemen of zich aan bepaalde voorwaarden te houden, terwijl hij daar niet in geïnteresseerd is. Hierdoor is het vaak moeilijk om ondernemers te overtuigen van de voordelen van parkmanagement. Daarbij komt nog het feit dat ze vaak van mening zijn dat vele van de onderdelen van parkmanagement geregeld dienen te worden door de overheid (het mag hen dus geen geld kosten!).

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

3.5 Stappenplan bij de invoer ing van par kmanagement Bij de invoering van parkmanagement is het raadzaam een bepaald stappenplan te volgen. Hieronder treft u het stappenplan aan zoals dat opgesteld is door het ministerie van Economische Zaken.9 Dit stappenplan vormt een goede leidraad voor het invoeren van parkmanagement. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de achtereenvolgende stappen elkaar kunnen overlappen en dat ze ook in een andere volgorde uitgevoerd kunnen worden waarbij processtappen geheel of gedeeltelijk opnieuw worden gezet. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Bewust worden van de meerwaarde van parkmanagement. Wensen en eisen inventariseren. Een pakket van maatregelen samenstellen. Een organisatorische en financiële opzet maken. De fysieke consequenties vaststellen. De (facilitaire) organisatie opbouwen. Aanbieders en afnemers contracteren. Exploiteren en optimaliseren.

Hieronder worden deze stappen uitgewerkt hoe toe te passen op een bestaand bedrijventerrein. 1. Bewust wor den van de meer waar de van par kmanagement. De eerste, en wellicht belangrijkste, taak voor de gemeente en het O.C. is het overtuigen van de ondernemers van de meerwaarde van parkmanagement. Enkel wanneer deze stap succesvol volbracht wordt kan de op te richten P.M.O. levensvatbaar zijn. Voldoende draagvlak onder de ondernemers is van groot belang, de kans op succes staat en valt hiermee. Om de ondernemers bewust te laten worden van de meerwaarde van parkmanagement zijn er onder andere de volgende mogelijkheden aanwezig: - Gebruik maken van de Handreiking “Parkmanagement, Kwaliteit wint terrein”, een kwalitatief goed en compleet rapport waarin vele aspecten van het parkmanagement behandeld worden met praktijkvoorbeelden. - Organiseren van voorlichtingsbijeenkomsten met vertegenwoordigers van relevante partijen. - Het presenteren van praktijkvoorbeelden van parkmanagement in binnen- en buitenland. - De organisatie van excursies naar vergelijkbare projecten elders. 2. Wensen en eisen inventar iser en. Nadat de ondernemers bewust gemaakt zijn van de meerwaarde van parkmanagement dient er een inventarisatie plaats te vinden van de wensen en eisen van de ondernemers, maar ook naar die van de gemeente, Kamer van Koophandel of relevante brancheorganisaties. Het kan namelijk niet zo zijn dat er enkel naar één van de partijen gekeken wordt waardoor tegenstrijdige belangen ontstaan. Deze tegenstrijdige belangen dienen voorkomen te worden. Door de inventarisatie kan inzicht verkregen worden welke voorzieningen of initiatieven al dan niet prioriteit behoeven. Zo kan voorkomen worden dat er aandacht besteed wordt aan onderdelen waaraan geen behoefte is. Belangrijk aandachtspunt is dat hier sprake is van een constant proces, wat regelmatig plaats moet vinden. Door regelmatig de wensen inventariseren, evenals de veranderde eisen, kan er ingespeeld worden op veranderende behoeftes.

9

Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz.15 e.v.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Deze inventarisatie heeft reeds plaats gevonden onder de ondernemers middels het tevredenheidsonderzoek. Nu dienen de wensen van de overige betrokkenen nog geïnventariseerd te worden. 3. Een pakket van maatr egelen samenstellen. Aan de hand van de inventarisatie van wensen en eisen kan er een pakket van maatregelen samengesteld worden. Deze maatregelen zullen dan aansluiten op de behoeften van de ondernemers en de gemeente (en de overige belanghebbenden). Vaak wordt er gekozen voor een basis en optioneel pakket, om zodoende zo goed mogelijk op ieders wensen aan te kunnen sluiten. Aangezien de inventarisatie van wensen en eisen regelmatig plaats moet vinden, zal ook het pakket van maatregelen steeds weer aangepast moeten worden aan de veranderde eisen. Ook hier is dus sprake van een constant proces. 4. Een or ganisator ische en financiële opzet maken. Na het opstellen van een pakket van maatregelen zal in kaart gebracht moeten worden hoe deze maatregelen gerealiseerd kunnen worden. In deze stap wordt de samenwerking tussen de betrokken partijen voorbereid. Hierbij dient zowel met de organisatorische als financiële aspecten rekening gehouden te worden. Hoe regelen we de zaak en wat kost het zo ongeveer? Aan het eind van deze stap leveren de inhoud, de uitgangspunten voor de organisatiestructuur en de financiële structuur de ingrediënten voor een intentieovereenkomst tussen de betrokken partijen. 5. De fysieke consequenties vaststellen. Na het opstellen van de intentieovereenkomst zullen de fysieke consequenties vastgesteld moeten worden. Voor bepaald onderdelen van parkmanagement is fysiek ruimte nodig om ze te kunnen plaatsen. Het zal op een bestaand terrein vaak lastig zijn ruimte vrij te maken omdat de inrichting vaak grotendeels al vast ligt. Meest voor de hand liggend is dat er ruimte nodig kan zijn voor onder andere nieuwe nutsvoorzieningen en groen. Echter, ook voorzieningen zoals horeca, kinderopvang, vergaderruimten en een facility point eisen ruimte op. 6. De (facilitair e) or ganisatie opbouwen. Parkmanagement krijgt in deze fase een organisatorische uitwerking. De rechten en plichten van de deelnemers worden juridisch verankerd en er wordt een operationele structuur gemaakt waarin het parkmanagement uiteindelijk kan worden gerealiseerd. Zo moet er, naast het kiezen van de ideale rechtsvorm, ook een definitieve keuze gemaakt worden hoe het parkmanagement gefinancierd kan worden. Voor de organisatorische en financiële aspecten wordt verwezen naar de hoofdstukken 4 en 5. Dit kan plaatsvinden op bestuurs-, regie- en uitvoeringsniveau. Op bestuursniveau is de verhouding tussen de deelnemende partners geregeld. Hier wordt dus de rechtsvormkeuze bepaald. Op regieniveau is het contact met de ondernemers en gemeente, het financieel beheer en de contractering van afnemers en aanbieders geregeld. Op uitvoeringsniveau wordt het parkmanagement feitelijk uitgevoerd. 7. Aanbieder s en afnemer s contr acter en. Alvorens het parkmanagement op uitvoeringsniveau plaats kan vinden, zal er op regieniveau contractering met afnemers en aanbieders plaats moeten vinden. Het resultaat hiervan is dat het parkmanagement een feit is: er worden diensten geleverd door facilitaire bedrijven en afgenomen door de gevestigde bedrijven en er staat betaling tegenover. Hierbij is sprake van

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

een constant proces, men zal constant overleg moeten voeren om een zo goed mogelijk contract voor de afnemers af te sluiten! 8. Exploiter en en optimaliser en. Als het parkmanagement eenmaal draait, is het niet zo dat het geen verdere aandacht behoeft. Er kan altijd behoefte zijn om het pakket van diensten te veranderen. Door de kwaliteit en het rendement van het parkmanagement in de exploitatiefase te volgen, blijft het pakket van diensten voldoen aan de behoeften van de betrokken partijen.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

3.6 Deelconclusie
Voor parkmanagement gelden diverse definities. Een van die definities luidt als volgt: Parkmanagement is het sturen van de inrichting van een terrein, het ‘managen’ van voorzieningen en het beheren van openbare en private ruimten. Parkmanagement is een middel om op een gestructureerde manier de kwaliteit van een bedrijventerrein op een hoog peil te brengen en houden. (Op deze manier probeert men de bedrijfseconomische doelstellingen te behalen, evenals milieuwinst.) Het parkmanagement is op te delen in de volgende onderdelen: - Terreinbeheer - Facility Sharing - Utility Sharing - Ontwikkelfunctie - Werving & Acquisitie Elk van deze onderdelen omvat meerdere mogelijke maatregelen. Steeds vaker wordt parkmanagement op een bestaand terrein ingevoerd. Hiervoor dient het terrein, mits dat nodig is, eerst opgeknapt te worden. Er zijn diverse soorten van opknappen, afhankelijk van de soort veroudering. Ver ouder ing Technisch Economisch Maatschappelijk Ruimtelijk Revitaliser ing Face-lift Herstructurering Herprofilering Transformatie

Bij parkmanagement op een bestaand bedrijventerrein zijn een groot aantal spelers actief, namelijk: - Gemeente / overheid - Bewoners - Parkmanagementbedrijven - Ondernemers Voor elk van deze spelers gelden verschillende belangen, voor- en nadelen. Het is zeer belangrijk om met deze individuele belangen, voor- en nadelen rekening te houden. Het parkmanagement kan ingevoerd worden via een stappenplan. Deze stappen kunnen elkaar overigens in de praktijk ook (deels) overlappen. Een goede fasering van het traject is noodzakelijk om zodoende tot een goed doordacht management te komen. 1. Bewust worden van de meerwaarde van parkmanagement. 2. Wensen en eisen inventariseren. 3. Een pakket van maatregelen samenstellen. 4. Een organisatorische en financiële opzet maken. 5. De fysieke consequenties vaststellen. 6. De (facilitaire) organisatie opbouwen. 7. Aanbieders en afnemers contracteren. 8. Exploiteren en optimaliseren.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

4. J ur idische aspecten par kmanagement
4.1 Inleiding Bedrijventerreinen kennen een traditie van sterke inbreng van de overheid. Participatie van ondernemers en andere partijen wordt weliswaar belangrijk gevonden, maar de verantwoordelijkheid voor het maken en uitvoeren van plannen is in handen van de gemeente. Parkmanagement kan echter ook geregeld worden door een samenwerking tussen de gemeente en de bedrijven, dit vindt dan plaats door middel van een publiek-private samenwerking (PPS). Deze PPS zal vorm moeten krijgen door middel van een rechtsvorm. Deze twee onderdelen zullen in het vervolg van dit hoofdstuk besproken worden. 4.2 PPS Publiek-private samenwerking (PPS)10 PPS is een samenwerkingsverband waarbij overheid en bedrijfsleven, met behoud van eigen identiteit en verantwoordelijkheid, gezamenlijk een project realiseren op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Het resultaat van de samenwerking is meerwaarde: een kwalitatief beter eindproduct voor hetzelfde geld, of dezelfde kwaliteit voor minder geld. De inbreng van de private partijen kan onder andere bestaan uit financiële middelen, draagvlak voor gemeentelijk beleid en een betere afstemming tussen bedrijven onderling. De overheid kan onder andere garantiestellingen, financiële middelen, bepaalde voorzieningen en wellicht een versnelling van publiekrechtelijke procedures inbrengen (soms bieden wettelijke termijnen voor inspraak ruimte voor versnelling). Beide partijen moeten goed inzien dat er tegenstrijdige belangen behartigd dienen te worden: de bedrijven zullen vooral bedrijfseconomische aspecten zwaar laten wegen terwijl vanuit de overheid het algemeen belang behartigd dient te worden. De criteria waaraan een PPS-project moet voldoen zijn:11 - De overheden en bedrijfsleven moeten samenwerken op basis van duidelijke, contractueel vastgelegde afspraken; - Het moet contractueel vastgelegd zijn wie waarvoor verantwoordelijk is en wie welke kosten en risico’s draagt; - Er moet sprake zijn van het realiseren van zowel maatschappelijke als commerciële doelen; - Beide partijen moeten de verwachting hebben dat dankzij de samenwerking en de inbreng van ieders specifieke deskundigheid een beter resultaat tegen dezelfde kosten gerealiseerd wordt (of hetzelfde resultaat tegen geringere kosten); - Elke partij moet zijn eigen identiteit en verantwoordelijkheid behouden.

10 11

www.minfin.nl/pps. www.minfin.nl/pps.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

''Het begrip PPS is een soort containerbegrip waar iedereen wat anders onder verstaat. Het Kenniscentrum PPS hanteert de definitie zoals weergegeven in de door ons uitgegeven folders. Er zijn echter verschillende definities. Met name van belang is de wijze van risico verdeling. Welke risico's liggen bij welke partij en wie is verantwoordelijk voor wat. Hiernaast is de wijze van structurering van belang. Indien publieke en private partijen met elkaar samenwerken in een B.V. is er in mijn optiek geen sprake van PPS, maar van een Joint-Venture. Ik kan me voorstellen dat bij parkmanagement in sommige gevallen gesproken kan worden van een PPS.''12

Joint-Venture - Een onderneming opgericht door enkele andere ondernemingen of door een onderneming en 1 of meer instellingen (overheid) met het doel een bepaalde bedrijfsfunctie gezamenlijk uit te oefenen.13 - De onderneming en instelling(en) die de joint venture in het leven roepen, brengen hun kennis in en nemen deel in het kapitaal.14
Een joint-venture is een verschijningsvorm van een PPS-constructie, die meestal voor komt in de vorm van een grondexploitatiemaatschappij.15 Deze maatschappij zal zorg dragen voor de uitgifte van de gronden voor het bedrijventerrein. Deze verschijningsvorm kan dus enkel voor komen bij nieuw op te richten bedrijventerreinen, hier zal dus in het verdere verloop van dit verslag niet meer over gesproken worden. De samenwerking in de vorm van een PPS kan plaats vinden op een viertal manieren:16 1. uitvoering door de bestaande organisaties (contractuele vorm); 2. uitvoering door een zakenrechtelijke constructie; 3. uitvoering door een projectorganisatie; 4. uitvoering door een nieuwe, zelfstandige organisatie (privaatrechtelijk rechtspersoon). Deze vier opties zullen nu verder uitgelegd worden.

12 13

Reactie per email ontvangen van dhr. I. Boersma, medewerker Kenniscentrum PPS. Bedrijfseconomie voor het HAVO en VWO Basisboek (deel 1), hoofdstuk 3, samenvatting verkregen via scholieren.samenvattingen.nl 14 De grondslagen van het vermogens- en ondernemingsrecht, Mr. A.M.M.M. van Zeijl, Wolters Noordhoff Groningen, 1997. 15 Handboek Grondzaken, ‘Van grond naar bouwgrond’, Vereniging van Nederlandse gemeenten / drs. P.Ph. Dordregter, VNG Uitgeverij, Den Haag, onderdeel A4. 16 Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking, Ir. A.G. Bregman, Kluwer Deventer, 1990.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Ad 1. Uitvoering door de bestaande organisaties (contractuele vorm) Bij uitvoering door bestaande organisaties is er sprake van een samenwerking tussen de private en publieke organisaties. Voor Bedrijventerrein Hapert is denkbaar dat het Ondernemers Contact van het terrein samen met de bedrijvencontactfunctionaris van de gemeente gaat samenwerken, om zo een bepaald beleid te gaan volgen. Het is wenselijk dat alle bedrijven vertegenwoordigd zijn in het ondernemerscontact (O.C.) omdat dit O.C. in overleg met de bedrijvencontactfunctionaris en de gemeente het beleid voor het terrein uitstippelt. Echter, gezien het feit dat er sprake is van het beheer van een grote hoeveelheid financiële middelen, lijkt het oprichten van een aparte organisatie de voorkeur te genieten. Figuur 4.1 geeft schematisch de uitvoering door bestaande organisaties weer.

Bedrijven

O.C. Bedr ijventer r ein Haper t

Bedr ijvencontactfunctionar is

Gemeente

Figuur 4.1
Ad 2. Uitvoering door een zakenrechtelijke constructie; Bij een zakenrechtelijke constructie wordt er een relatie / samenwerking gerealiseerd tussen een publieke en één of meer private partijen door middel van diverse constructies. Via enkele van deze constructies kan de gewenste samenwerking tussen de overheid en het bedrijfsleven gerealiseerd worden, om zodoende het parkmanagement op te zetten. De zakenrechtelijke varianten om een PPS constructie op te stellen zijn mandeligheid, erfpacht, opstal en splitsing in appartementsrechten. Hieronder zullen deze varianten kort beschreven worden.

Mandeligheid:Mandeligheid is een vorm van gemeenschappelijk eigendom van een onroerende zaak. Hierbij valt vooral te denken aan het gezamenlijk eigendom van gebouwen, erven, muren etc. Mandeligheid is niet van toepassing wanneer er sprake is van een beheersvorm (bv parkmanagement). Erfpacht: Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens ander onroerende zaak te houden en te gebruiken.17 Hierbij houdt de gemeente de grond van een bedrijventerrein in eigendom, en kan een ondernemer o.b.v. erfpacht gebruik maken hiervan. Opstal: Zakelijk recht om gebouwen, werken of beplanting op een anders grond te hebben. Via het opstalrecht blijft degene die gebouwen plaatst eigenaar van dat gebouw, natrekking is niet van toepassing. App.recht: Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw (of terrein) die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Ad 3. Uitvoering door een projectorganisatie Bij de uitvoering door een projectorganisatie wordt vaak een duidelijk omschreven doel nagestreefd. Wanneer dit doel bereikt is wordt de projectorganisatie veelal opgeheven. Het gegeven dat een projectorganisatie slechts een tijdelijk karakter heeft, maakt deze variant niet toepasbaar voor het parkmanagement. Parkmanagement is namelijk een doorlopende
17

Artikel 5:85 lid 2 BW

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

beheersvorm, die niet tijdsgebonden is. Figuur 4.2 geeft schematisch de uitvoering door een projectorganisatie weer.

Pr ojector ganisatie

Bedrijven

O.C. Bedr ijventer r ein Haper t

Bedr ijven contact functionar is

Gemeente

Figuur 4.2
Vaak is deze vorm de voorloper van de P.M.O., omdat door middel van een projectorganisatie het initiatief wordt genomen. Ad 4. Uitvoering door een zelfstandige organisatie (privaatrechtelijk rechtspersoon) De zelfstandige organisatie heeft, in tegenstelling tot de projectorganisatie, een permanent karakter. Vooral voor een samenwerking gericht op beheer (het in stand houden van de huidige kwaliteiten) wordt vaak vanwege het langdurige karakter en de aard van de werkzaamheden, gekozen voor een zelfstandige organisatie. In deze onafhankelijke organisatie zullen afgevaardigden van beide partijen zich verenigen in één orgaan, waarbij het belang van het bedrijventerrein beter behartigd wordt en waardoor een nog intensievere samenwerking tot stand komt. Vaak wordt dus voor de uitvoering van parkmanagement gekozen voor een Parkmanagement Organisatie (P.M.O.). Het is waarschijnlijk dat deze P.M.O. dan een adviesbureau inschakelt welke hen van advies zal voorzien, of dat ze een parkmanager aanstellen die voor de uitvoering zorg zal dragen. Ook voor Hapert geniet deze vorm de voorkeur. Figuur 4.3 geeft schematisch de uitvoering door een P.M.O. weer.

Bedrijven

Par kmanagement or ganisatie

Gemeente

Figuur 4.3
Argumenten die pleiten voor de keuze van een zelfstandige organisatie zijn:18 - Het verrichten van rechtshandelingen in PPS-verband wordt mogelijk zonder dat de deelnemende partijen ieder voor zich daartoe hoeven te besluiten; - Partijen kunnen er naar streven d.m.v. een voor de buitenwereld herkenbare organisatie hun gezamenlijke activiteiten te doen plaats vinden; - De oprichting van een rechtspersoon heeft tot gevolg dat de oprichters of deelnemers vrijwel niet aansprakelijk zijn voor meer dan het bedrag van hun inbreng;
18

Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking, Ir. A.G. Bregman, Kluwer Deventer, 1990.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

-

Het is mogelijk dat in de praktijk een rechtspersoon eerder in aanmerking blijkt te komen voor subsidieverlening dan wanneer de gemeente slechts een samenwerkingscontract aangaat; Het kan fiscale voordelen hebben.

Aangezien de opties van een PPS-constructie op basis van een zakenrechtelijke constructie (optie 2) en een apart op te richten organisatie (optie 4) de beste opties lijken, zullen deze verder worden besproken bij de juridische structuur. Tevens zijn er meerdere ondernemingsvormen (of rechtsvormen) mogelijk voor het opzetten van een parkmanagement organisatie. Uit deze rechtsvormen of een combinatie daarvan moet een keuze gemaakt worden om het parkmanagement een solide basis te geven en om de verschillende bedrijfsmatige activiteiten te kunnen beheren. In de volgende paragraaf zal hierop verder ingegaan worden.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

4.3 J ur idische str uctuur Bij de oprichting van een P.M.O. zal een constructie gekozen moeten worden voor het oprichten van een PPS. In onderstaand overzicht zijn de mogelijke rechtsvormen weergegeven19: - Eenmanszaak - Maatschap - Vennootschap onder firma (V.O.F.) - Commanditaire Vennootschap (C.V.) - Besloten Vennootschap (B.V.) - Naamloze Vennootschap (N.V.) - Coöperatieve Vereniging - Stichting Naast bovengenoemde rechtsvormen kan, kan een PPS ook geregeld worden via de volgende zakenrechtelijke varianten: - Mandeligheid - Erfpacht - Opstal - Vereniging van Eigenaren (V.v.E.) / appartementsrecht Deze twee constructies zijn geen rechtsvormen, maar kunnen echter wel een goede manier zijn om het parkmanagement op te zetten. De belangrijkste criteria bij de keuze van een rechtsvorm voor parkmanagement zijn aansprakelijkheid, zeggenschap en flexibiliteit. Aansprakelijkheid is hiervan het belangrijkst. De ondernemers en de gemeenten zullen immers nooit aansprakelijkheid van derden willen aanvaarden. Door het aangaan van bepaalde verbintenissen voor alle ondernemers op een terrein, ontstaat er ook een aansprakelijkheid ten opzichte van bepaalde personen / organisaties. Deze aansprakelijkheid wil een ondernemer individueel of de gemeente alleen niet dragen, hierdoor zal de aansprakelijkheid goed geregeld moeten zijn bij een toekomstige P.M.O. Aansprakelijkheid voor de P.M.O. op zich is voor hen aanvaardbaar, aansprakelijkheid voor leden individueel niet. Zeggenschap is vooral van belang als het gaat om verdeling van winst en inbreng c.q. het beheer van investeringen (bestuur en andere organen). De zeggenschap moet zo geregeld zijn dat zowel de stem van de gemeente als van de ondernemers m.b.t. het bedrijventerrein gehoord wordt. Geen van de partijen zal het accepteren wanneer hun zeggenschap ondergeschikt is aan dat van hun partner(s). Flexibiliteit is belangrijk, omdat op een bedrijventerrein voortdurend veranderingen in aard en omvang van ondernemingen zal plaatsvinden (oprichting, inrichting en kapitaal). Zo moeten leden bijvoorbeeld makkelijk in- en uit kunnen treden (a.g.v. komende en vertrekkende bedrijven). In beginsel komen een aantal rechtsvormen niet in aanmerking voor een parkmanagement organisatie daar zij niet aan de hiervoor gestelde criteria voldoen. Niet in aanmerking komen: - Eenmanszaak: Aangezien bij een eenmanszaak de aansprakelijkheid bij één persoon (de eigenaar) komt te liggen, is deze rechtsvorm geen goede optie. Het moet niet zo kunnen zijn dat één persoon verantwoordelijk is voor het parkmanagement op een terrein. Verder
19

Proefschrift ‘Industriële symbiose op bedrijventerreinen’ door Wim Konz en Constant van den Thillart, blz. 226 e.v. Technische Universiteit Eindhoven, 2002.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

-

-

zou deze persoon ook de gehele zeggenschap dragen, en van flexibiliteit is geen sprake aangezien deze ondernemersvorm niet mee zal veranderen bij een wijziging van de huidige situatie op het terrein. Maatschap: Doordat de maatschap bij uittreden of overlijden van één van de maten wordt beëindigd is de flexibiliteit onvoldoende, de continuïteit van een P.M.O. is hierbij niet gewaarborgd. Verder is het verantwoordelijkheidsaspect slecht voor een P.M.O. daar elk van de maten voor hun deel aansprakelijk is t.o.v. schuldeisers. V.O.F.: Omdat het niet wenselijk is dat de vennoten voor hun deel of zelfs geheel aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de beslissingen t.a.v. het parkmanagement, komt deze rechtsvorm in mindere mate in aanmerking. Bovendien ontbreekt de flexibiliteit, de vennootschap zal beëindigd worden bij uittreding, failliet verklaring of overlijden van een van de vennoten, hierdoor komt de continuïteit van de P.M.O. in gevaar. Deze beëindiging kan overigens voorkomen worden door een verblijvingsbeding, toescheidingsbeding of voortzettingsbeding. 20 C.V.: Beheersdaden zijn moeilijk te onderscheiden omdat een stille vennoot naar buiten toe zich niet met beheersdaden mag bemoeien. Hierdoor kunnen er problemen ontstaan m.b.t. de aansprakelijkheid, omdat deze onder de deelnemers verschilt wat onwenselijk is (als gevolg van beherende en stille vennoten). Aangezien de vennootschap wordt beëindigd bij het uittreden van een van de beherende vennoten komt deze rechtsvorm niet in aanmerking (gebrek aan flexibiliteit), hierdoor is namelijk de continuïteit van de P.M.O. niet gewaarborgd.

De navolgende zakenrechtelijke constructies komen niet in aanmerking voor het invoeren van parkmanagement: - Mandeligheid: Mandeligheid is van toepassing wanneer het gaat om gezamenlijk eigendom van onroerende zaken. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld erfafscheidingen, gebouwen etc. Dit is dus geen goede constructie voor de invoering van parkmanagement, omdat daar geen sprake kan zijn van gezamenlijk eigendom van gebouwen, elke ondernemer zal zijn eigen gebouw in beheer willen hebben. Wanneer het zou gaan om het gezamenlijk eigendom van de grond zou de constructie wel in aanmerking zijn gekomen. - Erfpacht: Het heeft als nadeel dat ruim voor het verstrijken van de looptijd er vrijwel geen investeringen door de pachter zelf worden gedaan. Daardoor daalt de kwaliteit van het bedrijventerrein. Tevens is erfpacht bij bedrijven en andere eigenaren van vastgoed niet populair, aangezien ze het onroerend goed niet in eigendom krijgen! Voor de gemeente is het voordeel van het in eigen beheer houden van de grond tevens een nadeel: het vergt een zeer grote investering. Deze constructie wordt dus niet als de ideale beschouwd voor de invoering van parkmanagement. - Opstal: Hiervoor gelden vrijwel dezelfde nadelen als voor erfpacht. Ook deze constructie is dus niet gewenst voor de invoering van parkmanagement. Deze vormen zullen in het verdere onderzoek ook buiten beschouwing worden gelaten. In het vervolg van deze paragraaf zal er op de overige vier rechtsvormen en de V.v.E. verder ingegaan worden. Doordat er getoetst wordt op de drie onderdelen zoals hierboven genoemd, kan het voorkomen dat rechtsvormen met compleet verschillende doelstellingen beiden in aanmerking komen voor het oprichten van een P.M.O. Tevens zal er een toetsing plaatsvinden op basis van de toepasbaarheid op een bestaand bedrijventerrein, aangezien dit bij Bedrijventerrein Hapert van toepassing is.

20

www.kvk.nl

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Eerst zal een vrij algemene beschrijving plaats vinden, waarna in een tussenconclusie de relatie met het parkmanagement wordt gelegd. 4.3.1 Stichting21 Een stichting is een rechtspersoon zonder leden, die met behulp van daartoe bestemd vermogen een in de statuten vermeld doel te verwezenlijken heeft. Het doel kan allerlei zaken inhouden, maar mag niet bestaan uit het doen van uitkeringen aan oprichters, bestuur of directie. Een stichting mag wel winst maken, maar de uitkering is aan beperking onderhevig. De stichting kan enkel beëindigd worden als gevolg van een faillissement, door de rechter of op de wijze zoals geregeld in de statuten. Een stichting kan werknemers in dienst hebben (wellicht parkmanager). Het enige orgaan dat een stichting altijd heeft, is een bestuur. De stichting is een rechtspersoon en dus zelfstandig drager van rechten en plichten. Bij een stichting moet via de gronduitgifte, kettingbedingen of een erfdienstbaarheid worden geregeld dat de betrokken bedrijven verplicht zijn een minimaal aantal diensten van de stichting af te nemen.

Een stichting wordt meestal als rechtsvorm gekozen wanneer de exploitatie van de onderneming niet zozeer op winst is gericht, maar op de realisering van een bepaald ideëel of sociaal doel. Binnen parkmanagement is het doel niet het rechtstreeks behalen van winst, maar het realiseren van een kostenvoordeel en betere werkomgeving voor haar leden. Verder is de aansprakelijkheid zo geregeld, dat de bestuurders niet hoofdelijk aansprakelijk gesteld kunnen worden. Hierdoor kan een bestuurder die mede verantwoordelijk is voor de beslissingen t.a.v. het parkmanagement niet persoonlijk aansprakelijk gesteld worden. De zeggenschap is goed geregeld doordat deze bij het bestuur ligt en de flexibiliteit is normaliter gegarandeerd aangezien er niet zomaar voldaan kan worden aan de beëindigingsgronden. Hierdoor worden de beslissingen niet door een persoon genomen en is de gewenste continuïteit van een P.M.O. gegarandeerd. Tevens is een stichting goed toepasbaar op een reeds bestaand industrieterrein, waardoor deze rechtsvorm in aanmerking komt bij het oprichten van een P.M.O.
4.3.2 Besloten Vennootschap (B.V.)22 Een B.V. is een rechtspersoon met een in aandelen verdeeld maatschappelijk kapitaal. Zij handelt in het maatschappelijk verkeer door een tweetal organen, te weten een bestuur en een Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Aan beide zijn door de wet en de statuten van de B.V. specifieke bevoegdheden toegekend. De rechtspersoon is zelfstandig drager van rechten en plichten. In beginsel is alleen het vermogen van de rechtspersoon aansprakelijk voor de aangegane rechtshandelingen. Het risico voor de aandeelhouder blijft beperkt tot de waarde van zijn aandeel in de B.V. Indien een aandeelhouder bovendien bestuurder is, kan hij onder bepaalde omstandigheden (onbehoorlijk bestuur) persoonlijk aansprakelijk gesteld worden voor de schulden van de B.V. Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door één of meer natuurlijke en/of rechtspersonen. Het bestuur heeft als taak het vertegenwoordigen van de B.V.

21

22

Proefschrift ‘Industriële symbiose op bedrijventerreinen’ door Wim Konz en Constant van den Thillart, blz. 226 e.v. Technische Universiteit Eindhoven, 2002. Proefschrift ‘Industriële symbiose op bedrijventerreinen’ door Wim Konz en Constant van den Thillart, blz. 226 e.v. Technische Universiteit Eindhoven, 2002.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

In beginsel is de B.V. als rechtspersoon zelf aansprakelijk voor haar schulden. De aandelen zijn op naam en niet vrij overdraagbaar. Wel zijn aandelen overdraagbaar aan medeaandeelhouders (blokkeringsregeling). De hoogste macht ligt bij de aandeelhouders in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De continuïteit van de onderneming is eenvoudig te waarborgen, daar de B.V. een rechtspersoon is. Bij uittreding van één der aandeelhouders kunnen diens aandelen worden verkocht en ook de onderneming zelf is te verkopen door overdracht van aandelen, waardoor de flexibiliteit gewaarborgd is. Echter, indien er sprake is van toe- of uittredende aandeelhouders kan een B.V. de nodige formaliteiten en daaraan gekoppeld juridische kosten met zich meebrengen. Ook is de winstgerechtigdheid direct gekoppeld aan de aandelenverdeling.

Deze rechtsvorm komt in aanmerking voor een P.M.O. omdat hij aan alle criteria voldoet, zowel de aansprakelijkheid, flexibiliteit als zeggenschap. Tevens is de toepasbaarheid op een bestaand terrein goed. Door het flexibele karakter is de gewenste continuïteit voor een P.M.O gewaarborgd, door de aan/verkoop van aandelen kan een bedrijf makkelijk toe/uittreden tot de P.M.O. De zeggenschap ligt niet bij een persoon maar bij de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, waardoor alle besluiten in overeenstemming met de leden zullen worden genomen. De aansprakelijkheid rust niet op de bestuursleden individueel, maar bij het bedrijf op zichzelf. Hierdoor zijn niet de individuele leden aansprakelijk voor eventuele verliezen en fouten.
4.3.3 Naamloze vennootschap (N.V.)23 Het belangrijkste verschil tussen deze rechtsvorm en B.V. ligt op het gebied van de overdraagbaarheid van de aandelen. Een ander belangrijk verschil is dat de B.V. -anders dan de N.V.- geen aandeelbewijzen mag uitgeven. Bovendien is voor de start van een N.V. een groter aandelenkapitaal nodig dan bij de B.V. Er zijn enkele kleine verschillen op het gebied van kapitaalbescherming en emissiebevoegdheden. Er bestaan geen significante verschillen tussen de beide rechtsvormen. In relatie tot de N.V. lijkt de besloten vennootschapsvorm pragmatischer, aangezien een blokkeringsregeling mogelijk is. Deze vorm is overigens naar voorkeur van participanten in te vullen met een N.V.

De B.V. blijkt in de binding naar een bedrijventerrein toe een aantrekkelijkere vorm te zijn dan de N.V. Een N.V. heeft dezelfde voordelen als een B.V., met dien verstande dat de N.V. zijn aandelen vrij over kan dragen, wat ongewenst is binnen een P.M.O. Zo zouden rechtspersonen die geen behoefte hebben aan het vitaal houden van een terrein in het bezit kunnen komen van de aandelen van de P.M.O. Deze rechtsvorm komt daarom verder niet in aanmerking.

23

Proefschrift ‘Industriële symbiose op bedrijventerreinen’ door Wim Konz en Constant van den Thillart, blz. 226 e.v. Technische Universiteit Eindhoven, 2002.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

4.3.4 Coöperatieve Vereniging24 Een coöperatieve vereniging (oftewel coöperatie) is een bijzondere vorm van een vereniging die zich ten doel stelt te voorzien in bepaalde materiële belangen van haar leden door overeenkomsten met hen af te sluiten. Ze mag ook winst maken of kosten besparen ter verdeling onder de leden. Zij oefent derhalve een onderneming uit en sluit daartoe overeenkomsten af met haar leden. In- en uittreden van leden is toegelaten. Aan het lidmaatschap kunnen eisen worden gesteld, bijvoorbeeld kwaliteitseisen. Uittreding kan aan voorwaarden worden gebonden, maar deze voorwaarden mogen niet zodanig zijn dat uittreden in feite onmogelijk is. De coöperatie is een rechtspersoon en derhalve zelf aansprakelijk voor haar doen en laten. Bij ontbinding zijn de leden voor gelijke delen aansprakelijk voor de tekorten. Al naar gelang de inhoud van de aansprakelijkheid van de leden moeten de letters WA, BA of UA toegevoegd worden. - WA: wettelijke aansprakelijkheid, de leden zijn voor gelijke delen aansprakelijk; - BA: beperkte aansprakelijkheid, de aansprakelijkheid van de leden is beperkt tot een bepaald bedrag. - UA: uitgesloten aansprakelijkheid, de leden zijn niet aansprakelijk. Er kan zowel sprake zijn van een ondernemerscoöperatie als een werknemerscoöperatie. Bij de ondernemerscoöperatie oefenen de leden zelf een bedrijf uit, bij de werknemerscoöperatie bestaan de leden uit de werknemers van bedrijven.25 De rechtsvorm van de coöperatieve vereniging komt vooral in aanmerking wanneer de vereniging zelf bepaalde beheertaken wil uitvoeren, dus niet alleen coördineert. Het is ook een adequate vorm wanneer ook niet-leden diensten willen afnemen. Dat zal vaak zo zijn bij bestaande bedrijventerrein. Dus in een situatie waarin niet zeker is dat alle bedrijven zich zullen aansluiten, kan een coöperatieve vereniging een passende rechtsvorm zijn. De vereniging kan dan incidenteel diensten aan derden verlenen en de leden kunnen daarvan profiteren.

Deze rechtsvorm komt met name vanwege de flexibiliteit in aanmerking, omdat leden zonder veel problemen uit kunnen treden en nieuwe leden eenvoudig toe kunnen treden. Dit is gewenst in verband met de dynamiek binnen een bedrijventerrein, het komen en gaan van ondernemers en dus leden, hierdoor is de gewenste continuïteit gewaarborgd. Verder is de aansprakelijkheid goed geregeld, men kan zelf kiezen welke vorm van aansprakelijkheid het beste bij de vereniging past. Hierdoor kan de meest ideale vorm voor een P.M.O. gekozen worden. Een nadeel is het feit dat bij ontbinding de leden voor gelijke delen aansprakelijk gesteld kunnen worden. Hierdoor kunnen leden voor beslissingen t.a.v. het parkmanagement verantwoordelijk gesteld worden. Positief is echter het feit dat niet een lid hoofdelijk aansprakelijk gesteld kan worden. Gezien de mogelijkheid om niet-leden mee te laten doen aan bepaalde beheersaspecten is positief te noemen. Hierdoor zullen de kosten per ondernemer voor genomen beslissingen t.a.v. het parkmanagement dalen en worden niet-leden betrokken bij het parkmanagement, waardoor ze wellicht in de toekomst lid willen worden (en dus meehelpen en betalen aan het vitaal houden van het bedrijventerrein).
24

Proefschrift ‘Industriële symbiose op bedrijventerreinen’ door Wim Konz en Constant van den Thillart, blz. 226 e.v. Technische Universiteit Eindhoven, 2002. 25 www.mkb.nl

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Tevens is deze rechtsvorm goed toepasbaar op een reeds bestaand industrieterrein, en dan met name in de vorm van een ondernemerscoöperatie, omdat er sprake is van leden die zelf een bedrijf uitoefenen.
4.3.5 Vereniging van Eigenaren (V.v.E.) Het lidmaatschap van een V.v.E. treedt in en eindigt van rechtswege met het verkrijgen of vervreemden van het appartementsrecht.

Appartementsrecht26 Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw (of terrein) die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het aandeel kan mede omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van de bij het gebouw behorende grond.
De vergadering van eigenaren heeft de hoogste macht binnen de vereniging. Aan de vergadering komen alle bevoegdheden toe die niet door de wet of de statuten aan een ander orgaan zijn gedelegeerd. Volgens de wet voert de vereniging het gezag over de gemeenschappelijke zaken, gedeelten en financiën. De vergadering van eigenaren benoemt tevens het bestuur. Het bestuur wordt gevormd door tenminste een persoon Het bestuur kan uit leden bestaan maar het kan ook worden opgedragen aan een P.M.O. De wet stelt: Voor zover de statuten anders bepalen, beheert de bestuurder of het bestuur de middelen van de vereniging en draagt zorg voor de ten uitvoerlegging van de besluiten van de vergadering van eigenaren. De V.v.E. is aansprakelijk jegens derden zolang het bestuur handelt binnen haar vertegenwoordigingsbevoegdheid. Wanneer er handelingen uitgevoerd worden die buiten haar vertegenwoordigingsbevoegdheid vallen is niet de V.v.E. maar de persoon die de handeling zelf uitvoerde aansprakelijk. Onder de vertegenwoordigingsbevoegdheid vallen alle besluiten zoals genomen in de vergadering van eigenaren. In de praktijk betekent dit alles: De gemeente geeft de appartementsrechten uit i.p.v. kavels. Alle eigenaren van de appartementsrechten hebben recht op het gebruik van een bepaalde kavel en op een aandeel in de totale gemeenschap. De eigenaars worden van rechtswege lid van de V.v.E. Door het introduceren van een V.v.E., die zorg gaat dragen voor het beheer van de openbare voorzieningen, wordt voorkomen dat er tegenstrijdige belangen ontstaan tussen bedrijven (private kavels) en de gemeente (openbare ruimten). Vanwege het feit dat het vaak moeilijk is om alle belangen te synchroniseren, voorkomt de oprichting van een V.v.E. deze problematiek omdat zowel de kavels als de openbare ruimten in handen van de gemeente blijven.27

Op het eerste gezicht vormt het appartementsrecht een uitstekend juridisch instrument voor parkmanagement. Via een kettingbeding is het ook van kracht op een volgende
26 27

Artikel 5:106 lid 3 BW Organisatiestructuur Kempisch Bedrijven Park, Grontmij, 12 september 2000.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

gebruiker/eigenaar, dus de continuïteit is gewaarborgd. Als men echter verder kijkt ziet men dat een V.v.E. niet altijd de beste methode is om parkmanagement organisatorisch te regelen. Ten eerste is een V.v.E. alleen goed toepasbaar bij een nieuw op te richten bedrijventerrein, wat in Hapert niet van toepassing is. Tevens vestigt een belegger in het geval van appartementsrecht in feite het gebruiksrecht en verkrijgt hij niet het eigendom van een kavel. Op een nieuw terrein zou deze variant dus goed toepasbaar zijn, maar dat is bij Bedrijventerrein Hapert niet aan de orde.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

4.4 Deelconclusie Voor de keuze in wat voor samenwerkingsvorm het parkmanagement geregeld moet worden gaat de voorkeur uit naar een apart op te richten P.M.O. Bij een apart op te richten onderneming is er sprake van een permanent karakter en een bedrijf wat zelf verantwoordelijk is voor zijn beslissingen. Een projectorganisatie valt af omdat er geen sprake is van een permanent karakter. Een samenwerking tussen de gemeente en het O.C. zonder een aparte organisatie is ongewenst omdat er sprake is van een grote hoeveelheid financiële middelen. De keuze voor de rechtsvorm blijkt met een groot aantal aspecten nauw verbonden te zijn. Behalve de verschillen in o.a. aansprakelijkheid, zal er ook gekeken moeten worden naar de doelstelling die men voor ogen heeft en naar de gewenste flexibiliteit. De voorgedragen rechtsvormen hebben elk hun voor- en nadelen. Het is de bedoeling om tussen deze een goede afweging te maken om zodoende te komen tot een goede rechtsvormkeuze. Afwegingskader jur idische vor m Situatie Nieuw terrein. Sterke betrokkenheid van individuele bedrijven gewenst. Bestaand terrein. Zelf oppakken van beheertaken. Deelname van alle bedrijven staat niet op voorhand vast.

Rechtsvor m Vereniging van Eigenaren Coöper atieve ver eniging

Nieuw of bestaand terrein. Vooral uitbesteden van beheertaken. Sterke betrokkenheid van bedrijven is niet persé nodig.

Stichting

Nieuw of bestaand terrein. Besloten Sterke betrokkenheid van Vennootschap bedrijven is niet persé nodig. Vooral beheer openbare ruimte.

Nieuw of bestaand terrein. Naamloze Sterke betrokkenheid van Vennootschap bedrijven is niet persé nodig. Vooral beheer openbare ruimte.

Kenmer ken r echtsvor m Leden bepalen en betalen. Lidmaatschap is via contracten verplicht gesteld. Afname van basispakket is verplicht. Meer bedrijfsmatig van opzet dan een gewone vereniging. De leden bepalen en betalen. Lidmaatschap is niet verplicht. Ook niet-leden kunnen diensten afnemen. Goede vorm wanneer er sprake is van investeringen. Bij ontbinding kunnen leden voor gelijke delen aansprakelijk gesteld worden. Bestuur bepaalt het beleid. Samenstelling van het bestuur is in statuten geregeld. Geen winstbetrokkenheid oogmerk Verplichte bijdrage en afname van diensten via contracten geregeld. Minder goede vorm wanneer er sprake is van investeringen. Commercieel van opzet. Eventuele verplichte bijdrage en afname van diensten is via contracten geregeld. Goede vorm wanneer er sprake is van investeringen. Gelijk aan B.V., echter, de aandelen zijn bij N.V. vrij overdraagbaar. Dit is ongewenst.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Gekeken naar de deelconclusies in § 4.3 gecombineerd met het afwegingskader blijven de vetgedr ukte rechtsvormen over om in aanmerking te komen voor de oprichting van een P.M.O.

Bij een afweging tussen de diverse voor- en nadelen gaat de voorkeur uit naar coöperatie. Gezien het feit dat ook niet-leden diensten af kunnen nemen, dat er eenvoudig investeringen plaats kunnen vinden en omdat sterke betrokkenheid van ondernemers niet persé nodig is lijkt deze rechtsvorm de meest ideale. Het nadeel wat ontstaat bij de ontbinding weegt niet op tegen de voordelen gezien het permanente karakter van een P.M.O. en omdat een beëindiging door financiële problemen niet te verwachten is.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

5. Financiële aspecten par kmanagement
5.1 Inleiding Ten eerste neemt parkmanagement niet alleen kosten, maar ook opbrengsten met zich mee. Zowel deze kosten als opbrengsten zullen in dit hoofdstuk besproken worden. Verder zullen de gemaakte kosten voor parkmanagement ook betaald moeten worden. Het geld wat daarvoor beschikbaar dient te zijn kan van op verschillende manier bij elkaar gebracht worden. De diverse mogelijkheden om tot de financiering van parkmanagement te komen zullen behandeld worden. Tenslotte brengt de gekozen rechtsvorm ook nog regelgeving met zich mee welke te maken hebben met de financiën. Hierbij gaat het om fiscale regelgeving, welke ook in dit hoofdstuk besproken zal worden. 5.2 Kosten en opbr engsten Kosten De extra kosten die gemoeid zijn met parkmanagement zijn in principe alle kosten die men extra heeft in vergelijking met de kosten bij een bedrijventerrein zonder parkmanagement. Ten eerste heeft men de maken met de opstartkosten: deze kunnen o.a. bestaan uit advieskosten en haalbaarheidsstudies. Vervolgens krijgt men te maken met de kosten voor parkmanagement. Deze kosten kunnen worden onderverdeeld in vier groepen:28 • Voorinvesteringen die voor alle deelnemers worden gedaan, zoals investeringen in infrastructuur, parkeervoorzieningen, groen en water. Dit is met name bij nieuwe terreinen aan de orde. De kosten kunnen worden verrekend in een opslag op de grondprijs. • Exploitatiekosten die voor alle deelnemers worden gemaakt, zoals beveiliging en beheer van de openbare ruimte. Deze kosten kunnen worden verrekend in een periodieke contributie, bijvoorbeeld gekoppeld aan de gebruikte oppervlakte. • Exploitatiekosten die verband houden met facultatieve parkmanagementdiensten. Deze kosten worden apart in rekening gebracht. • Bureaukosten en overhead. Opbr engsten De opbrengsten die het parkmanagement op kan brengen is onder andere de waardestijging van de panden als gevolg van de verbeterde uitstraling en de aangebrachte voorzieningen in de nabijheid van het bedrijf. Tevens kunnen er opbrengsten gegenereerd worden door belegging van het vermogen van de P.M.O. Hierbij dient men echter wel voorzichtig te zijn, aangezien het geld aan de bedrijven toebehoort en in de toekomst nog nodig is. Gezien het feit dat men niet vanuit een winstoogmerk te werk gaat, dient hier zeer voorzichtig mee omgegaan te worden. De gemeente kan tevens een kostenvoordeel behalen op de langere termijn door lagere investerings- en beheerskosten, lagere aanbestedingskosten en revitaliseringskosten. Het kostenvoordeel voor de bedrijven bestaat uit schaalvoordelen bij collectief inkopen en afnemen van voorzien en diensten.

28

Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz. 27.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

5.3 Financier ingsmogelijkheden Het vermogen waarmee de P.M.O. het parkmanagement regelt kan afkomstig zijn van: 1. Bedrijven 2. Gemeente 3. Subsidies Uit de inkomsten uit deze drie bronnen kan een fonds opgericht worden. Hoe dit fonds samengesteld wordt is aan de P.M.O. Hieronder zullen deze financieringsmogelijkheden verder uitgewerkt worden. Ad 1. Bedr ijven De betaling door bedrijven kan op diverse manieren: - Een periodieke bijdrage (contributie) aan de P.M.O. Deze financieringsvorm, waarbij de P.M.O. het beheer financiert, is de meest voorkomende financieringsvorm. Op basis van begrotingen wordt de hoogte van de periodieke bijdrage vastgesteld. De verdeling kan geschieden op basis van diverse verdeelsleutels (meestal op basis van bruto vloeroppervlakte van de gebouwen, maar ook bijvoorbeeld op basis van aantal werknemers). Op deze manier worden de kosten voor het parkmanagement inzichtelijk gemaakt voor de betrokken partijen.

Bij deze financieringswijze is er sprake van grote betrokkenheid van leden. Ondernemers die zowel eigenaar als gebruiker zijn, hebben een goed zicht over inkomsten en uitgaven. Bovendien bestaat er bij deze financieringsconstructie een grote mate van flexibiliteit. Indien de kosten hoger worden dan kan met de contributie hierop aanpassen. Een nadeel kan zijn dat bedrijven niet meer willen betalen en gaan onderhandelen over de prijs.
Het genereren van inkomsten uit een opslag van de grondprijs. De kosten van parkmanagement worden opgenomen in de grondexploitatie, de grondprijs wordt verhoogd met een bedrag t.b.v. het parkmanagement.

Een nadeel van deze mogelijkheid is het feit dat bedrijven en investeerders de grondprijs zwaar laten meewegen in hun locatiebesluiten. Men zal dus bedrijven moeten overtuigen van het nut om een hogere grondprijs te betalen in ruil voor het beheer van het bedrijventerrein. Op deze manier is het wel mogelijk om free-riders (§5.4) te voorkomen. Tevens is deze mogelijkheid niet toepasbaar voor reeds bestaande terreinen.
Betaling o.b.v. gebruik van voorziening. Het bedrijf hoeft enkel een bijdrage te doen aan een bepaalde voorziening wanneer men gebruik gemaakt heeft van die bepaalde voorziening.

Het voordeel hiervan is dat de bedrijven enkel kosten maken voor voorzieningen waarvan ze ook gebruik maken. Daar staat tegenover dat de voorzieningen wel een aanvangsinvestering met zich meebrengen, welke pas door het gebruik terugbetaald wordt.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

Eenmalige afkoop van de kosten. De jaarlijkse kosten kunnen gezien worden als een eeuwige kasstroom. Door de contante waarde van deze toekomstige betalingen te berekenen, kan er een eenmalige afkoop plaatsvinden. Het is bij deze methode van belang het vermogen dat ontstaat te laten renderen met behulp van professionele vermogensbeheerders. Hier wordt het vermogen bij ondergebracht en het jaarlijks rendement kan worden benut voor het parkmanagement.

Voordeel van deze methode voor de ondernemers is dat men met een eenmalige betaling voor de rest van betalingen gevrijwaard is. Het nadeel is echter het feit dat niet elk bedrijf dit bedrag zomaar ineens op kan brengen, en bij verkoop van het pand zal het resterende bedrag meegenomen moeten worden in de verkoopprijs. Tevens kan een onverwachte kostenstijging een tekort veroorzaken, hierover dienen vooraf duidelijke afspraken gemaakt te worden.
Ad 2. Gemeente Allereerst zou er een donatie vanuit de gemeente moeten komen om het proces in gang te zetten. Zonder een eerste impuls vanuit de gemeente lijkt de een vrij kansloos initiatief. Verder is het waarschijnlijk dat de gemeente een vaste jaarlijkse bijdrage betaalt ten behoeve van het parkmanagement op het terrein. Deze bijdrage kan bijvoorbeeld bestaan uit de jaarlijkse reservering voor onderhoud van het terrein (groot onderhoud, groenvoorziening etc.). Tevens kan een deel van de bijdrage afhankelijk gemaakt worden van behaalde resultaten (b.v. per langdurige werkloze die aan werk geholpen is, of bij een daling van het aantal inbraken) of de verrichte inspanningen van de parkmanager. Tevens is het mogelijk dat de gemeente bij een nieuw aan te leggen bedrijventerrein een deel van de opbrengst van de grondverkoop ten goede laat komen van het parkmanagement. De waardestijging van de panden komt tot uitdrukking in hogere inkomsten van de OZB. Deze hogere inkomsten kunnen ten goede komen aan het parkmanagement. Voor het laten slagen van het parkmanagement zal een bijdrage vanuit de gemeente noodzakelijk zijn, omdat bedrijven veel onderdelen zien als taak van de gemeente (en dat ook zijn!). Wanneer de gemeente niet mee zou betalen aan het parkmanagement, zouden de bedrijven eerder geneigd zijn om ook niet te betalen. Ad 3. Subsidies Wanneer er initiatieven genomen worden voor bepaalde voorzieningen waarvoor vanuit bepaalde overheidsorganen of instanties subsidies verstrekt worden, kan men hierop een beroep doen. Met deze meestal eenmalige subsidies kan vaak al een groot deel van de investering gedekt worden. Het probleem is echter dat vele subsidies vaak betrekking hebben op de aanleg van een duurzaam Bedrijventerrein, terwijl in Hapert sprake is van het vitaal houden van het terrein. Het is dan ook de vraag of er aanspraak gemaakt kan worden op bepaalde subsidies. Het is echter wel denkbaar dat bepaalde maatregelen die bijvoorbeeld voordelig voor het milieu zijn in aanmerking komen voor subsidies. Dit zal dan echter per keer bekeken moeten worden. Een startsubsidie kan aangevraagd worden bij bijvoorbeeld SRE, provincie, Ministerie van Economische Zaken, VICK, Kamer van Koophandel etc. Per project kan wellicht beroep gedaan worden op subsidies van NOVEM, Senter, Syntens, CWI, etc.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

5.4 Fiscale gevolgen diver se jur idische mogelijkheden 29 In dit hoofdstuk zullen enkel de rechtsvormen die in aanmerking komen voor het oprichten van een P.M.O. op een bestaand industrieterrein besproken worden. 5.4.1 Stichting Voor zover de stichting een onderneming drijft is zij, net als ieder ander bedrijf, belastingplichtig, men betaald dan dus vennootschapsbelasting, omzetbelasting en afdracht sociale premies. Of er sprake is van een onderneming hangt onder meer af van de aanwezigheid van: - Organisatie van kapitaal en arbeid; - Deelname aan het maatschappelijke aspect; - Winststreven. Aangezien er bij een P.M.O. niet gestreefd wordt naar het behalen van winsten, kan aangenomen worden dat de stichting dan ook niet als onderneming aangemerkt zal worden. Hierdoor hoeft men geen vennootschapsbelasting af te dragen. Wel kan het zijn dat de stichting ondernemer is in de zin van de BTW-heffing, maar dat heeft vrijwel geen invloed bij de rechtsvormkeuze. 5.4.2 Besloten Vennootschap Een B.V. dient belasting af te dragen over de behaalde winsten. Echter, omdat een P.M.O. niet werkt vanuit een winstoogpunt, zal dit geen groot bezwaar zijn bij de rechtsvormkeuze, evenals de verplichting tot BTW-afdracht. 5.4.3 Coöperatieve Vereniging Hiervoor gelden dezelfde voor- en nadelen, regels en voorwaarden als de stichting. Bij de stichting is echter de kans op een aanmerking als ‘niet-onderneming’ drijvende organisatie groter. De fiscale voordelen van een coöperatie zijn: - Lagere fiscale drempel dan bij de BV - Grotere flexibiliteit in verband met de fiscaal aftrekbare winstuitdelingen; Nadeel van deze rechtsvorm is dat de eventuele uitkering bij uittreden progressief belast is (dus: hoe hoger de uitkering is hoe hoger deze belast wordt). 5.5 Fr ee-r ider s Een van de grootste knelpunten bij het invoeren van parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen zijn de free-riders. Bij het invoeren van parkmanagement sluit de gemeente een privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst met de ‘zakelijk gerechtigde’ op een onroerende zaak. De gemeente verplicht hiermee de zakelijk gerechtigde bij te dragen in de kosten voor de voorzieningen en maatregelen die de gemeente zal treffen. Wanneer bedrijven eenmaal gevestigd zijn op een terrein kan men deze niet meer verplichten deel te nemen aan een samenwerkingsverband voor het bewerkstelligen van parkmanagement. Wanneer een dergelijk verband wordt opgezet zullen er altijd bedrijven zijn die hier niet aan willen deelnemen. Deze bedrijven kunnen vaak vervolgens wel meeprofiteren aan de voordelen van parkmanagement zoals de collectieve beveiliging van het terrein.

29

Belastingdienst

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Baatbelasting Een manier om deze free-riders aan te pakken is door het opleggen van een aanslag baatbelasting. Deze methode wordt vaak pas toegepast wanneer het overleg niets heeft opgebracht. Hierbij wordt de free-rider een aanslag opgelegd voor door hem genoten zaken zonder dat deze hieraan meebetaald heeft. Dat er duidelijk sprake is van een aanvullende regeling naast het contractuele verhaal blijkt uit artikel 222 van de Gemeentewet: ‘Indien de aan de voorzieningen verbonden lasten ter zake van een onroerende zaak krachtens overeenkomst zijn of worden voldaan, wordt de baatbelasting ter zake van die onterende zaak niet geheven.’ Hier is dus duidelijk sprake van een ‘laatste r edmiddel’. Wellicht dat via deze manier meer kapot gemaakt wordt, dan dat er bereikt wordt! Een nadeel van deze methode is het feit dat in de praktijk het vaak moeilijk is om een juridische basis voor baatbelasting te leggen. Aangetoond moet worden dat een maatregel in de publieke ruimte voordeel levert voor een private partij. Op zich is het mogelijk om een aanslag baatbelasting op te leggen, maar het is voor een ondernemer vrij makkelijk om het hele proces te verstoren. Wanneer een bedrijf het besluit aanvecht en een beroep doet op onverschuldigde betaling (omdat de buurman niet meebetaald) valt het hele proces ineen. In de meeste gevallen is overleg dan ook de basis voor een succesvol proces. Het is mogelijk om free-riders al vanaf het begin proberen te voorkomen (en dus is baatbelasting overbodig). Door de lat in het begin niet te hoog te leggen, en daardoor snel resultaten te bereiken die directe kostenvoordelen opleveren, wordt de drempel voor deelname weggenomen. Hierdoor zullen de ondernemers eerder geneigd/bereid zijn deel te nemen aan het parkmanagement. Het moet overigens wel mogelijk zijn dat free-riders in latere fasen toch aan boord stappen. Middels een instapbijdrage kunnen de gemaakte kosten dan op hen worden verhaald.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

5.6 Deelconclusie Het mag duidelijk zijn dat door de gemeente bij het opstarten van een P.M.O. een keuze gemaakt zal moeten worden hoe het parkmanagement te financieren. Hierbij zal een goede afweging gemaakt moeten worden tussen de diverse alternatieven, rekening houdend met de wensen van de ondernemers. Wellicht dat een combinatie van de diverse mogelijkheden voor de ideale vorm van financiering kan zorgen. Per iodieke contr ibutie - Grote betrokkenheid ondernemers - Grote flexibiliteit - Ontstaan free-riders - Kans op onderhandelingen Opslag gr ondpr ijs - Geen free-riders Opbr engsten OZB - Geen extra uitgaven bedrijven - Geen free-riders - Nieuwe financiering voor andere uitgaven. - Mogelijke te geringe inkomsten

Voor delen Nadelen

-

Toepasbaar nieuw terrein Grondprijs te hoog (locatiebesluit)

Voor delen Nadelen

Betaling o.b.v. gebr uik - Ondernemer betaald enkel voor werkelijk gebruik - Initiatieven brengen hoge aanvangsinvestering met zich mee

Eenmalige afkoop - Ondernemer in toekomst gevrijwaard van toekomstige betalingen - Te hoge betaling voor ondernemer in een keer - Verrekening bij verkoop pand - Mogelijk ontstaan tekorten door gestegen kosten

Bij de afweging tussen de financieringsvormen gaat de voorkeur uit naar de periodieke bijdrage (mits er goed omgegaan wordt met mogelijk free-riders). Er dient echter wel rekening gehouden te worden met een eenmalig inschrijfgeld. Daarnaast kunnen er uiteraard projectkosten verrekend worden voor projecten waaraan niet alle leden deel nemen. Dit komt uiteraard naast de bijdragen van de gemeenten en de inkomsten uit subsidies. Voor de periodieke betaling is gekozen omdat deze vorm voor de ondernemers de minste nadelen met zich mee zal brengen en het best op te brengen is. Voor de gemeente zijn de verschillen tussen de varianten niet zo groot. Het is belangrijk dat er een goede studie plaats vindt naar de mogelijke subsidies, aangezien hier een groot deel van de investeringskosten mee bekostigd kan worden. Hierbij moet wel aandacht geschonken worden aan het feit dat subsidies die momenteel van toepassing zijn wellicht in de toekomst zullen verdwijnen. Er dient voor voldoende draagkracht gezorgd te worden om het wegvallen van deze subsidies te kunnen ondervangen. Om free-riders te voorkomen gaat de voorkeur niet uit naar een aanslag baatbelasting, maar naar een lager ambitieniveau in de beginperiode. Gezien het feit dat free-riders ongewenst zijn zal de toekomstige P.M.O. de lat in het begin niet te hoog moeten leggen. Hierdoor zullen meer ondernemers bereid zijn deel te nemen, waardoor er slechts een heel klein percentage als free-rider aangemerkt zal worden.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Deze maatregel lijkt meer effect te hebben dan het opleggen van een aanslag baatbelasting gezien de ingewikkelde onderbouwing die vereist is voor succesvol opleggen van deze aanslag. Ook fiscaal dient er een afweging plaats te vinden van wat de ideale vorm van een P.M.O. is.

Fiscaal gezien gaat de voorkeur uit naar een stichting of coöperatie. De reden hiervoor is dat hierbij vooraf vastgesteld zal worden dat er geen sprake is van het drijven van een onderneming. Daardoor zullen eventuele behaalde winsten niet belast worden.
Het is niet mogelijk om een ideale combinatie voor te stellen t.a.v. de financiering van het parkmanagement. Gezien de geringe fiscale verschillen kan er enkel op basis van deze verschillen niet gesteld worden welk van de rechtsvormen gekozen dient te worden, er kan enkel een lichte voorkeur uitgesproken worden. Deze keuze zal plaats moeten vinden op basis van een combinatie van de diverse factoren zoals in dit verslag genoemd, waarvan de fiscale een van deze factoren is.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

6. Conclusies en aanbevelingen In het begin van het verslag luidde de probleemstelling: ‘Wat is de mening van de ondernemers van Bedrijventerrein Hapert ten aanzien van de revitalisering en parkmanagement en wat is de meest ideale vorm voor een parkmanagement organisatie voor Bedrijventerrein Hapert?’ In de hierop volgende paragrafen zal antwoord gegeven worden op deze probleemstelling en zullen er aanbevelingen gedaan worden. Voor een uitgebreide onderbouwing van deze conclusies wordt verwezen naar de desbetreffende paragrafen. 6.1 Conclusies 6.1.1 Revitalisering Over het algemeen kan vastgesteld worden dat er sprake is van zeer positieve geluiden onder de ondernemers. Er zijn nog enkele onderdelen die volgens de ondernemers aandacht behoeven. Wanneer deze klachten verholpen worden, zal de tevredenheid verder toenemen.

Concluderend kan gesteld worden dat gezien de positieve reacties van de ondernemers de revitalisering in hun ogen geslaagd is.
6.1.2 Parkmanagement Slechts een klein aantal van de ondernemers blijkt op de hoogte te zijn van parkmanagement. Na enige uitleg blijkt echter dat vrijwel alle ondernemers het voordeel van parkmanagement inzien.

Gezien het feit dat de ondernemers de voordelen inzien van parkmanagement kan ervan uitgegaan worden dat ze positief staan ten opzichte van parkmanagement.
Door de diverse deelconclusies te combineren, komt de volgende eindconclusie naar voren t.a.v. de ideale wijze waarop het parkmanagement geregeld kan worden:

Een apart op te richten P.M.O. in de vorm van een coöperatieve vereniging, welke gefinancierd wordt door de gemeente, subsidies en periodieke betalingen van de ondernemers (zonder aanslag baatbelasting voor free-riders). Gezien het feit dat er sprake is van een permanente organisatie, is een apart op te richten P.M.O. de ideale keuze. Voor wat betreft de rechtsvormkeuze blijkt de coöperatie de beste optie te zijn na de afweging van de voor- en nadelen. Deze keuze is mede gebaseerd op het feit dat ook niet-leden voorzieningen af kunnen nemen, dat het een goede rechtsvorm is i.v.m. te plegen investeringen en omdat de onderneming vrijwel zeker niet belastingplichtig zal zijn. De financieringsvorm van periodieke betalingen lijkt vooral voor zowel de ondernemers als gemeente de meest geschikte vorm te zijn. Gezien het feit dat free-riders ongewenst zijn zal de toekomstige P.M.O. de lat in het begin niet te hoog moeten leggen. Hierdoor zullen meer ondernemers bereid zijn deel te nemen, waardoor er slechts een heel klein percentage als free-rider aangemerkt zal worden. Deze maatregel lijkt meer effect te hebben dan het opleggen van een aanslag baatbelasting gezien de ingewikkelde onderbouwing die vereist is voor succesvol opleggen van deze aanslag.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

6.2 Aanbevelingen 6.2.1 Revitalisering Ten aanzien van de revitalisering behoeven de volgende aanbevelingen aandacht bij de gemeente en het O.C.: - Probeer waar mogelijk de interne infrastructuur aan te passen als gevolg van de opmerkingen en klachten van de ondernemers. Voor een overzicht hiervan kan wordt verwezen naar bijlage 5. - Verbeter de aansluiting en ontsluiting van de N284. Hierbij kan zowel gedacht worden aan een verbetering van de N284 (i.s.m. de provincie) als een goede aansluiting op het toekomstige KBP. Overweeg om een apart parkeerterrein voor vrachtwagens aan te leggen, en daarmee samenhangend een parkeerverbod voor vrachtwagens op het terrein zelf in te stellen. - Zorg voor handhaving ten aanzien van de uitstraling van het terrein, probeer alle ondernemers in deze mee te laten werken. - Voor het O.C. is de taak weggelegd om meer activiteiten te organiseren en te zorgen voor een betere communicatie naar de leden toe. Tevens dient onderzocht te worden of een samenwerking met een ander bedrijventerrein voordelen op kan leveren. Het inventariseren van de behoeften aan voorzieningen welke nog niet op het terrein aanwezig zijn heeft reeds plaatsgevonden. Nu blijft de taak voor de gemeente en het O.C. (of de toekomstige P.M.O.) over om aan deze voorzieningen prioriteiten toe te kennen. - Inventariseer regelmatig de tevredenheid onder de ondernemers omtrent de kwaliteit van het terrein en probeer hierop in te spelen door het nemen van maatregelen. 6.2.2 Parkmanagement De eerste taak voor de gemeente, bij de mogelijke oprichting van een P.M.O., is een goede informatievoorziening naar de ondernemers toe. Ondanks dat er voldoende draagvlak aanwezig lijkt te zijn onder de ondernemers, betekent dit niet dat hieraan geen aandacht meer geschonken hoeft te worden. Uit het tevredenheidsonderzoek over de revitalisering is gebleken dat ondernemers prijs stellen op een goede informatievoorziening, wat dan ook het advies is naar de gemeente en het O.C.! Ook een duidelijke uitleg over de exacte inhoud van parkmanagement is gewenst. De getrokken conclusie in de vorige paragraaf is puur op theoretische grond getrokken. Uiteraard dient rekening gehouden te worden met doelstellingen, ambities etc. Het advies aan de gemeente en het O.C. luidt dan ook:

‘Breng de doelstellingen en ambities in kaart. Toets deze aan de aangedragen organisatievorm en financieringsvorm en probeer zo te komen tot de ideale P.M.O.’ Dit alles dient echter plaats te vinden in overleg met, en misschien zelfs op initiatief van, de ondernemers! De gemeente moet een faciliterende rol gaan vervullen, de ondernemers zijn de belangrijkste spelers.
Aangezien de doelstelling en ambitie bepalend zijn voor de te nemen keuzes, dienen deze goed geformuleerd te worden. Zo kan bijvoorbeeld de visie t.o.v. free-riders al bepalend zijn voor de te kiezen financieringsvorm.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

7. Laatste ontwikkelingen
Op 25 april 2002 is er vanuit het SRE (samenwerkingsverband regio Eindhoven) een excursie georganiseerd naar Breda. Hier werd aan vertegenwoordigers van de gemeenten Bladel en Reusel-De Mierden, VICK, SRE, KvK en het ondernemerscontact Hapert uitleg gegeven hoe er binnen de gemeente Breda omgegaan wordt met parkmanagement. Tijdens de lunchbespreking kwam dhr. Verhoeven met een voorstel hoe het parkmanagement in De Kempen te regelen. Dhr. Verhoeven is voorzitter van het ‘Vic – De Kempen’ (VICK), een contactorgaan van industriële ondernemers binnen De Kempen. Omtrent het initiatief zijn nog geen definitieve afspraken gemaakt, en politiek gezien is er nog niet over gediscussieerd. Echter, aangezien het initiatief een goede stap lijkt naar het invoeren van parkmanagement in de Kempen, is het zinvol om het voorstel verder toe te lichten. Vervolgens zal hierop een kritische blik geworpen worden. Het voorstel luidt als volgt: Beheer B.V. Bedrijventerrein ‘De Kempen’ Parkmanagement ‘De Kempen’ (B.V.) Raad van Commissarissen

Platform Kempische Ondernemerscontacten

Gemeente Bladel *

Gemeente Reusel – de Mierden *

Gemeente Eersel *

Gemeente Bergeijk *

* Op elk bedrijventerrein binnen de Kempen-gemeenten dient een ondernemerscontact actief te zijn.

Onder nemer scontacten Elke van de bedrijventerreinen binnen de Kempen-gemeenten (Bladel, Hapert, Reusel - De Mierden en Bergeijk) dient –voor zover nog niet aanwezig– een eigen ondernemerscontact op te richten. Deze individuele ondernemerscontacten behartigen de belangen van de ondernemers op dat terrein. De belangen van de ondernemerscontacten zullen door een vertegenwoordiger behartigd worden binnen het Platform. De ondernemerscontacten kunnen zaken die enkel van toepassing zijn op hun terrein organiseren en uitvoeren. Verder blijft het ondernemerscontact verantwoordelijke voor alledaagse zaken en de oplossing daarvan. De ondernemerscontacten doen dus vooral dienst als contactorgaan.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Platfor m Kempische Onder nemer scontacten In het platform hebben vertegenwoordigers van elk van de ondernemerscontacten zitting, aangevuld met een of enkele vertegenwoordigers van de gemeente. De gemeentevertegenwoordigers hebben een adviserende functie. Zij kunnen inzicht geven of plannen / ideeën van de ondernemers in overeenstemming zijn met de gemeentelijke standpunten of bijvoorbeeld het bestemmingsplan. Het platform ontwerpt ideeën welke uitgevoerd dienen te worden, en geeft de Parkmanagement B.V. opdracht om deze ideeën uit te voeren. Het platform werkt dus vooral aan projecten welke aangedragen worden door de ondernemers. Par kmanagement ‘De Kempen’ B.V. Deze B.V. moet het uitvoeringsorgaan worden voor het parkmanagement op alle Kempische bedrijventerreinen. Hiervoor zal een professioneel parkmanagementbureau ingeschakeld worden, waarvan een parkmanager in dienst komt van de B.V. Deze parkmanager zal geheel betaald worden door de Kempische ondernemers. De benodigde financiële middelen voor de uitvoering van het parkmanagement zullen aangevraagd moeten worden bij de Beheer B.V. Beheer B.V. Bedr ijventer r einen ‘De Kempen’ Deze rechtspersoon beheert de gelden welke beschikbaar zijn voor het parkmanagement op de Kempische bedrijventerreinen. Hier worden zowel gezamenlijke als individuele ‘potjes’ gecreëerd. De gelden zijn afkomstig van de gemeenten, subsidies en bedrijven zelf. Tevens is het denkbaar dat er investeerders gevonden worden die willen participeren in het parkmanagement op de Kempische bedrijventerreinen. In deze rechtspersoon zullen, naast twee vertegenwoordigers van de ondernemers, ook een onafhankelijke externe deskundige en een gemeentelijke vertegenwoordiger plaats hebben. Allen zullen ze een gelijk stemrecht krijgen over de verdeling van de gelden. Raad van Commissar issen Dit orgaan zal toezicht houden op het functioneren van de Parkmanagement ‘De Kempen’ B.V. Deze R.v.C. zal kunnen bestaan uit zowel interne als externe deskundigen. Bij een externe deskundige valt te denken aan bijvoorbeeld een accountant. Vick De rol die het Vick in deze zou kunnen gaan vervullen ligt meer op het ‘immateriële’ vlak. Het Vick kan zorg dragen voor de organisatie van bijeenkomsten, kennisuitwisseling, scholing en onderlinge communicatie. Als het ware staat het Vick geheel buiten het hierboven geschetste proces. Kr itische blik Allereerst dient het initiatief gekoesterd te worden, aangezien het bedrijfsleven het voortouw neemt in deze. Het bedrijfsleven zal toch de trekker moeten zijn bij parkmanagement, waardoor dit een goede aanzet kan zijn. Dit neemt echter niet weg dat er een aantal kritische opmerkingen bij het initiatief geplaatst kunnen worden. Het is belangrijk voor de initiatiefnemer om deze kritische opmerking mee te nemen in het verdere proces. Mogelijk dat enkele aanpassingen het voorstel beter toepasbaar maken.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

-

Wat voor voordeel levert het op om alles door één B.V. te laten regelen? Zijn de voordelen om alles door één B.V. te regelen zoveel groter dan het door de bedrijventerreinen op lokaal te laten doen? Wellicht dat de voordelen ook behaald kunnen worden door uitvoering op individueel niveau, maar dan door middel van een samenwerkingsverband tussen de partijen zonder een gezamenlijke B.V. op te richten.

- Is het geen nadeel dat de parkmanager met zoveel diverse partijen te maken heeft? Zijn er
niet teveel personen vertegenwoordigd? Wat zou het nadeel zijn wanneer een vertegenwoordiger meerdere partijen vertegenwoordigt? In dit plan heeft de parkmanager in het Platform te maken met een vertegenwoordiger van elk van de bedrijventerreinen, evenals een of enkele vertegenwoordigers van elk van de gemeenten. Het is de vraag of het voor de parkmanager nog mogelijk is om op die manier zijn taken goed te vervullen. Eén vertegenwoordiger voor bijvoorbeeld alle gemeenten kan echter ook weer op verzet stuiten, omdat deze moeilijk de belangen van alle gemeenten kan dienen, omdat deze tegenstrijdig kunnen zijn. Er dient dus goed gekeken te worden naar een ideale vertegenwoordiging waardoor het voor de parkmanager ook nog hanteerbaar blijft.

- Kunnen dezelfde schaalvoordelen niet op een andere wijze behaald worden?
Wellicht kunnen de beoogde schaalvoordelen ook behaald worden op een andere wijze, bijvoorbeeld door het parkmanagement op de bedrijventerreinen op lokaal niveau te regelen, maar dan wel gezamenlijk diensten in te kopen. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de bedrijven dezelfde parkmanager in dienst moeten nemen, of dat de individuele parkmanagers regelmatig contact moeten hebben onderling.

- Komen de behoeftes van de diverse gemeenten en bedrijventerreinen wel overeen?
Er dient rekening gehouden te worden met de verschillende behoeftes die de gemeenten en bedrijventerreinen hebben. Hierdoor kunnen enkele van de door de parkmanager uitgevoerde zaken strijdig zijn met het belang van een ander terrein of gemeente. Er dient voor gewaakt te worden dat via deze constructie het werk van de parkmanager niet onmogelijk gemaakt wordt.

- Dienen de diverse ondernemerscontacten niet op een gelijke organisatiegraad actief te
zijn voor een beter resultaat? (Hierbij valt te denken aan de visie t.a.v. samenwerking, het percentage leden, contributievorm en -hoogte etc) Hoe reageren bedrijven op een wijziging van de huidige situatie, blijven ze alsnog lid? De diverse ondernemerscontacten zijn totaal verschillend t.o.v. de anderen. Mogelijk ontstaan er problemen door deze verschillen. Zo kunnen de ambities van de ondernemerscontacten op een ander niveau liggen, waardoor verschillende visies bestaan. Verder kan het zo zijn dat ondernemers gaan protesteren wanneer zij een hogere contributie af moeten dragen dan leden van een ander ondernemerscontact. Ook is het onwenselijk wanneer een van de ondernemerscontacten een veel lager percentage leden heeft dan een andere. Hierdoor kunnen ze niet goed de belangen van het gehele bedrijventerrein behartigen. Echter, wanneer de organisatieniveaus en aanverwante zaken gelijk gesteld worden, is het de vraag of de bedrijven wel lid willen blijven van het contact. Het is mogelijk om een bepaald ‘instap-niveau’ te eisen van het ondernemerscontact om ervan verzekerd te zijn dat de organisatiegraden niet teveel van elkaar verschillen.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

- Waarom dient er gekozen te worden voor een B.V. en niet voor een andere rechtsvorm?
Door de initiatiefnemer werd steeds gesproken over een B.V. Het is wenselijk dat er goed onderzocht wordt of dat een B.V. wel de ideale ondernemingsvorm is. In dit rapport worden enkele zeer goede alternatieven aangedragen voor de uitvoering van parkmanagement.

- Is er wel voldoende draagvlak bij de diverse gemeenten en ondernemerscontacten?
Het plan is ambitieus, maar er dient altijd in het oog gehouden te worden dat voldoende draagvlak het belangrijkste is voor het doen slagen van het initiatief. Hierbij moet zowel aan de ondernemers als de gemeente gedacht worden.

- Zal het lukken een O.C. op te richten waar deze nog niet bestaat?
Er wordt gesproken over vertegenwoordigers van de diverse ondernemerscontacten van alle bedrijventerreinen. Op enkele terreinen is echter nog geen ondernemerscontact actief. Het is de vraag of het mogelijk is de bedrijven op dat terrein te verenigen. Mocht dit lukken, dan zal het een hele tijd duren voordat het ondernemerscontact goed functioneert of voordat het aan het gewenste ‘instap-niveau’ voldoet.

- Hoe zal de discussie verlopen over hoe bepaalde projecten te financieren, zal hier geen
onenigheid over bestaan? Het is denkbaar dat een bepaald initiatief gefinancierd wordt door de gezamenlijke pot. Het kan zo zijn dat een van de ondernemerscontacten zegt geen voordeel van de maatregel te hebben, waardoor zij niet wensen mee te betalen aan het initiatief. Anderzijds kan het ook voorkomen dat een initiatief wat uit de pot van één of enkele ondernemerscontacten betaald wordt onenigheid veroorzaakt. Men kan van mening zijn dat een bepaald initiatief ook indirect voordelen oplevert voor een ander terrein zonder dat men hieraan mee betaalt.

- Wat gebeurt er wanneer de ‘grote jongens’ op het terrein niet mee willen werken?
Staat en valt het plan niet met de deelname van de grote bedrijven op de terreinen? Wat gebeurt er wanneer deze bedrijven weigeren deel te nemen aan het initiatief, valt daardoor de fundering van het plan niet weg? Het is belangrijk te onderzoeken of het initiatief ook kans van slagen heeft bij het ontbreken van de grote bedrijven.

- Is de rol van het Vick niet overbodig nadat het parkmanagement is ingevoerd?
De rol die het Vick wil gaan vervullen bestaat uit onderdelen die ook onder het parkmanagement vallen. Er dient voor gewaakt te worden dat het Vick (of een andere organisatie) niet delen van het parkmanagement over gaat nemen. Het lijkt meer voor de hand liggend dat het Vick contacten naar buiten toe regelt, buiten de deelnemende terreinen/gemeenten. Hierdoor kan voorkomen worden dat men zich gaat mengen in het parkmanagement, wat geregeld dient te gaan worden door de parkmanager.

Het mag duidelijk zijn dat er bij de invoering van parkmanagement nog met een groot aantal zaken rekening gehouden dient te worden. Het initiatief dient zeker niet per definitie afgewezen te worden, een kritische analyse ervan lijkt echter noodzakelijk. Wellicht dat het initiatief met enkele aanpassingen goed toepasbaar is voor de invoering van parkmanagement in de Kempen. Vooral het feit dat het initiatief vanuit de ondernemers komt is positief te noemen, aangezien zij het voortouw in deze zullen moeten nemen.

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Br onnen - liter atuur lijst

:
ü http://boog.ddg1.tamtam.nl Hier vindt u informatie die samengesteld is door het Haags Kenniscentrum. ü http://web.vngnet.nl Vereniging van Nederlandse Gemeenten. ü www.belastingdienst.nl Belastingdienst. ü www.bladel.nl Gemeente Bladel ü www.duurzamebedrijventerreinen.nl Op deze "DBT site" vindt u een uitleg over het concept duurzame bedrijventerreinen plus 30 profielen van DBT's in Nederland. ü www.fiscaal.nl Het fiscale startpunt, alles op het gebied van de fiscaliteit. ü www.grontmij.nl Advies- en ingenieursbureau op het gebied van bodem, water, ruimte, reststoffen, sport, recreatie, natuur, bouw, vastgoed, verkeer, infrastructuur en telecommunicatie. ü www.insiteparkmanagement.nl InSite Consult is gespecialiseerd in de begeleiding van verduurzamingsprocessen en de invoering van Parkmanagement op bedrijventerreinen. ü www.kvk.nl Kamer van koophandel ü www.minez.nl / www.ez.nl Ministerie van Economische Zaken ü www.minfin.nl/pps Ministerie van financiën, kenniscentrum PPS. ü www.mkb.nl Midden- en kleinbedrijf ü www.notaristarieven.nl Alles m.b.t. notarissen en hun tarieven. ü www.novem.nl Nederlandse onderneming voor energie en milieu.

(-€
ü ü ü ü Dhr. B. Cornelis, SRE. Dhr. N. Hendriks, voorzitter Ondernemers Contact Bedrijventerrein Hapert Diverse medewerk(st)ers van de gemeente Bladel. Dhr. I. Boersma Medewerker Kenniscentrum PPS. ü Mevr. M. Slingerland Medewerkster Novem, helpdesk gemeenten. ü Mevr. M. Jacobs Medewerkster Project Innovatie Team. ü Mevr. H. van Reijn Publieksvoorlichter Ministerie van Economische Zaken

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

4-&
ü Burgerlijk wetboek. ü Dictaat Fontys Hogeschool Eindhoven, Bedrijventerreinen, versie 1.0 augustus 2001, dr. ing. F.J.A. Lier – B. de Backer. ü Facetten van de planologie, Prof. dr. H. Voogd, Samson te Alphen aan de Rijn, 1999. ü Grondslag van het vermogens- en ondernemingsrecht, Mr. A.M.M.M. van Zeijl, Wolters Noordhoff te Groningen, 1997. ü Grontmij & Bedrijven, Grontmij Noord-Brabant, Zeeland en Limburg, mei 2001. ü Handboek Communicatieve vaardigheden, Henk Donkers, Katholieke Universiteit Nijmegen, augustus 1995. ü Handboek Grondzaken, ‘Van grond naar bouwgrond’, Vereniging van Nederlandse gemeenten / drs. P.Ph. Dordregter, VNG Uitgeverij te Den Haag, ü Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking, Ir. A.G. Bregman, Kluwer te Deventer, 1990. ü Marktonderzoek, R. Kooiker, Wolters-Noordhoff te Groningen, 1997. ü Methoden en Technieken, Praktische handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek, Dr. B.D. Baarda en Dr. M.P.M. de Goede, Stenfert Kroese / Educatieve Partners Nederland B.V. te Houten, 1995. ü Onderzoek in het kader van de vitalisering bedrijventerreinen in Zuidoost-Brabant Bedrijventerrein ‘Hapert’, Fontys Centrum Public Affairs te Eindhoven, 1999. ü Organisatiestructuur Kempisch Bedrijven Park, Grontmij, 12 september 2000. ü Parkmanagement op maat, Josée Jenneskens en Monica Hernandez, december 2001. ü Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz. 3 en 5. ü Praktijkaspecten vastgoed, F.J.M. de Kousemaeker, Wolters-Noordhoff te Groningen, 1998. ü Proefschrift ‘Industriële symbiose op bedrijventerreinen’, Wim Konz en Constant van den Thillart, Cip-Data Library Technische Universiteit Eindhoven, januari 2002. ü Projectmanagement, Roel Grit, Wolters-Noordhoff te Groningen, 1997. ü Samenvatting MER / Tracénota Provinciale weg N 284 Eersel – Reusel.