Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek

Rapporteur: Peter Louter

Opdrachtgever: Milieudefensie Contactpersoon bij opdrachtgever: Klaas Breunissen
Bureau Louter Rotterdamseweg 183c 2629 HD Delft Telefoon: 015-2682556 peter@bureaulouter.nl www.bureaulouter

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Samenvatting
Aanleiding en onderzoeksvraag De gemeente Rijssen-Holten heeft zich voorgenomen een bedrijventerrein van 85 hectare netto aan te leggen op de locatie Lokerbroek, zuidwestelijk van de kern Holten, ten noorden van de A1. Milieudefensie heeft naar aanleiding daarvan aan Bureau Louter de volgende vraag gesteld: Onderzoek de realiteitswaarde van de prognose over de behoefte aan het bedrijventerrein Lokerbroek. Is deze valide? Met andere woorden: Is de behoeftebepaling op een correcte, objectieve wijze verricht (methodieken, zoals de BedrijfsLocatieMonitor van het Centraal Planbureau)? Bureau Louter is gevraagd de verschillende behoefteramingen naar bedrijventerreinen in RijssenHolten in de periode tot 2020 te beoordelen en tevens zelf een behoefteraming op te stellen. Bureau Louter is niet gevraagd: • te beoordelen op welke wijze oplossingen gezocht zouden kunnen worden voor een eventueel tekort aan bedrijventerreinen; • de geschiktheid te beoordelen van locaties binnen of buiten de gemeente Rijssen-Holten om als bedrijventerrein te worden ingericht (‘locatiekeuze’); • te bepalen hoeveel ruimtewinst behaald kan worden via herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Conclusies naar aanleiding van uitgevoerde behoefteramingen door gemeente en provincie: Door de gemeente Rijssen-Holten en de provincie Overijssel zijn verschillende methoden gebruikt om de vraag naar bedrijventerreinen in Rijssen-Holten te bepalen. Een beoordeling door Bureau Louter van de daarin toegepaste methodologie leidt tot de volgende conclusies: • Voor het plannen van bedrijventerreinen, waarvoor zicht op de behoefte aan bedrijventerreinen op langere termijn gewenst is, vormt de door STOGO (2003) toegepaste bedrijvenconsultatiemethode, die is gericht op de korte termijn, geen geschikte methode. • De door STOGO (2003) toegepaste methodiek om te komen tot de vraag naar bedrijventerreinen komt niet overeen met de methodiek zoals toegepast in de BedrijfsLocatieMonitor van het Centraal Planbureau. Ten eerste wordt geen rekening gehouden met twee belangrijke bronnen van een toename van de vraag naar bedrijventerreinen, namelijk de toename van het ruimtebeslag per arbeidsplaats en de verplaatsing van bedrijvigheid uit de woonbebouwing en het buitengebied naar formele bedrijventerreinen. En ten tweede wordt bij het bepalen van de verwachte werkgelegenheidsgroei in Rijssen-Holten gebruik gemaakt van verkeerde gegevens (voor de groei van de nationale werkgelegenheid), waardoor de groei van de werkgelegenheid in Rijssen-Holten veel te hoog wordt ingeschat. • Het zondermeer doortrekken van uitgiftecijfers van bedrijventerreinen uit het verleden (zoals in Streekplan 2000+ gebeurt) moet als instrument om de vraag naar bedrijventerreinen te bepalen worden afgewezen. De afhankelijkheid van de historische periode waarover ontwikkelingen worden beschouwd is daarvoor te groot. Dat geldt zeker bij het toepassen van deze methodiek op kleine gebieden. • De bewering van Takkenkamp (2005) dat een zodanige groei van de beroepsbevolking valt te verwachten dat de behoefteraming van STOGO, gebaseerd op een zeer sterke werkgelegenheidsgroei, zelfs aan de ‘voorzichtige kant’ is, moet met klem worden bestreden. Ten eerste is de door Takkenkamp berekende groei van de beroepsbevolking onwaarschijnlijk hoog. Ten tweede is de groei gebaseerd op een sterke toename van de
www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

i

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

participatiegraad onder vrouwen. Zij werken grotendeels in sectoren die slechts beperkt op bedrijventerreinen zijn gevestigd. Conclusies naar aanleiding van alternatieve prognoses: Door Bureau Louter is een nieuwe behoefteraming van bedrijventerreinen gemaakt, gebaseerd op het in eigen beheer ontwikkelde AREA-model. Daaruit kan het volgende worden geconcludeerd: • Toepassen van een model waarin de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen wordt verklaard uit vestigingsplaatsvoorwaarden, de vertaling van arbeidsplaatsen naar ruimte plaatsvindt op basis van parameters uit de BedrijfsLocatieMonitor en de nieuwe Lange Termijn scenario’s voor de nationale economische ontwikkeling worden gehanteerd, leidt tot een gemiddelde jaarlijkse vraag naar bedrijventerreinen die lager is dan de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen in de laatste tien jaar. • In totaal komt in de periode 2006-2020 bijna 62 hectare aan bedrijventerreinen beschikbaar. Daar staat tegenover dat ruim 20 hectare aan de voorraad wordt onttrokken. Per saldo bedraagt het aanbod aan bedrijventerreinen in de periode 2006-2020 dus bijna 42 hectare netto. • Het lijkt een redelijke (in feite zelfs ruime) inschatting om uit te gaan van een tekort van ten hoogste 25 hectare netto bedrijventerrein in de gemeente Rijssen-Holten in de periode 2006-2020. Daarbij is naast de vraag ook rekening gehouden met het beschikbaar komende aanbod en met het feit dat bedrijventerreinen aan de voorraad onttrokken zullen worden. De berekeningen zijn gebaseerd op het Lange Termijn scenario van het Centraal Planbureau met de hoogste groei. Verder is uitgegaan van het aanleggen van een ruime ijzeren voorraad aan bedrijventerreinen, van een frictieleegstand van 4% en van het niet realiseren van ruimte-intensivering op nieuwe bedrijventerreinen. Indien wel ruimteintensivering op nieuwe bedrijventerreinen zou plaatsvinden, zou sprake zijn van een tekort van 17 hectare netto in de periode 2006-2020 (bij het hoogste groeiscenario). • Aan te leggen bedrijventerreinen in Rijssen-Holten dienen in principe niet om bedrijvigheid van buiten de gemeente te laten vestigen, omdat het geen regionaal bedrijventerrein is. Gezien de berekende vraag naar bedrijventerreinen door bedrijven vanuit Rijssen-Holten lijkt een aan te leggen bedrijventerrein van 85 hectare netto slechts volledig uitgegeven te kunnen worden indien elders in de gemeente op grote schaal braak liggen van kavels en verpaupering van bedrijventerreinen op gaat treden.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

ii

Inhoud
1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 Inleiding en vraagstelling Beoordeling bestaande vraagprognoses bedrijventerreinen Korte termijn raming Lange termijn ruimtebehoefte Trendextrapolatie Arbeidsaanbodbenadering Raming ruimtebehoefte Bureau Louter Confrontatie vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in Rijssen-Holten 4.1 Aanbod van bedrijventerreinen Rijssen-Holten 4.2 Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen Rijssen-Holten Bijlagen I II III Arbeidsmarktkarakteristiek Rijssen-Holten Het AREA-model van Bureau Louter Bepalen omvang leegstand 1 3 3 4 5 6 8 10 10 11 16 17 18

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

1

Inleiding en vraagstelling

Momenteel is in totaal 235 hectare bedrijventerrein uitgegeven in de gemeente Rijssen-Holten. De gemeente heeft een aantal onderzoeken uit laten voeren naar de behoefte aan bedrijventerreinen tot 2020. De gemeente concludeert daaruit dat er behoefte bestaat aan minstens 116 hectare (netto) aan nieuwe bedrijventerreinen. Uit een locatiestudie bleek dat het gebied Vletgaarsmaten – Lokerbroek, nabij de kern Holten, de meest realistische uitgangspunten biedt voor het realiseren van een nieuw bedrijventerrein van ca. 85 hectare1. Hieruit kan het volgende worden geconcludeerd: De gemeente Rijssen-Holten heeft zich voorgenomen een bedrijventerrein van 85 hectare netto aan te leggen op de locatie Lokerbroek, zuidwestelijk van de kern Holten, ten noorden van de A1. Milieudefensie heeft aan Bureau Louter verzocht de juistheid te onderzoeken van de aan dat plan ten grondslag liggende prognose dat er in de gemeente tot 2020 behoefte bestaat aan minstens 116 hectare nieuw bedrijventerrein2. De door Milieudefensie aan Bureau Louter gestelde vraag luidt: Onderzoek de realiteitswaarde van de prognose over de behoefte aan het bedrijventerrein Lokerbroek. Is deze valide? Met andere woorden: Is de behoeftebepaling op een correcte, objectieve wijze verricht (methodieken, zoals de BedrijfsLocatieMonitor van het Centraal Planbureau)? Deze vraag is beantwoord aan de hand van berekeningen door Bureau Louter (in hoofdstuk 3 van dit rapport) en een beoordeling van bestaande onderzoeksrapporten (in hoofdstuk 2 van dit rapport). Milieudefensie heeft daartoe aan Bureau Louter verzocht de volgende rapporten te bestuderen en te beoordelen: • STOGO onderzoek + advies (2003) Ruimtebehoefte bedrijven in de gemeente RijssenHolten, Utrecht. Dit rapport wordt verder aangeduid als ‘STOGO 2003’. • Bureau Takkenkamp (2005) Visie bedrijventerreinen, Enschede. Dit rapport wordt verder aangeduid als ‘Takkenkamp 2005’. Als achtergrondinformatie dienden verder: • Gemeente Rijssen-Holten en STOGO (2006) Aard en schaal van de bedrijvigheid in de gemeente Rijssen-Holten. • Commissie voor de milieueffectrapportage (2006) Structuurplan bedrijventerrein Lokerbroek Rijssen-Holten, Utrecht.
1 2

Zie: Voorstel van het college aan de raad, Rijssen, 24 januari 2006; Resultaten locatiestudie bedrijventerrein en krediet voor verdere planvorming bedrijventerrein Lokerbroek Deze 116 hectare wordt genoemd in een raadsstuk van 24 januari 2006. Opgemerkt wordt daarbij in het raadsstuk: ‘Na aftrek van de oppervlakte die beschikbaar komt door de ontwikkeling van een bedrijventerrein in samenwerking met de gemeente Wierden en een geringe uitbreidingsmogelijkheid van het in ontwikkeling zijnde bedrijventerrein Vletgaarsmaten resteert een nog te ontwikkelen oppervlakte van 85 hectare’. De 116 hectare netto is dus de vraag en de 85 hectare netto het saldo van vraag en aanbod, althans volgens berekeningen die door de gemeente worden gehanteerd.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

1

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Provincie Overijssel (2000) Streekplan 2000+.

De opbouw van dit rapport is verder als volgt: In hoofdstuk 2 worden de verschillende methoden die zijn toegepast om tot prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen in Rijssen-Holten te komen, besproken en beoordeeld. In hoofdstuk 3 worden de resultaten gepresenteerd van een door Bureau Louter opgestelde prognose van de vraag naar bedrijventerreinen in Rijssen-Holten. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de vraag of tekorten aan bedrijventerreinen dreigen te ontstaan. Daartoe wordt eerst ingegaan op het aanbod van bedrijventerreinen en worden vervolgens vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. Afbakening onderzoek: Bureau Louter is gevraagd de verschillende behoefteramingen van bedrijventerreinen in RijssenHolten in de periode tot 2020 te beoordelen en tevens zelf een behoefteraming op te stellen. Bureau Louter is niet gevraagd: • te beoordelen op welke wijze oplossingen gezocht zouden kunnen worden voor een eventueel tekort aan bedrijventerreinen; • de geschiktheid te beoordelen van locaties binnen of buiten de gemeente Rijssen-Holten om als bedrijventerrein te worden ingericht (‘locatiekeuze’); • te bepalen hoeveel ruimtewinst behaald kan worden via herstructurering van bestaande bedrijventerreinen.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

2

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

2

Beoordeling bestaande vraagprognoses bedrijventerreinen

Om de behoefte aan bedrijventerreinen in de gemeente Rijssen-Holten te bepalen zijn verschillende berekeningen uitgevoerd. Deze zijn door de gemeente gebruikt om de noodzaak van de aanleg van bedrijventerrein Lokerbroek te onderbouwen. De aan de berekeningen ten grondslag liggende methoden worden hier beschreven en beoordeeld. Achtereenvolgens wordt ingegaan op: • Prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen op korte termijn, de zogenaamde ‘bedrijvenconsultatiemethode’ (STOGO 2003). Zie paragraaf 2.1. • Prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen op lange termijn met als basis de werkgelegenheidsontwikkeling, volgens STOGO (2003). Zie paragraaf 2.2. • Prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen op basis van trendextrapolatiemethoden, zoals toegepast in het Streekplan 2000+ door de Provincie Overijssel. Zie paragraaf 2.3. Tenslotte wordt nog ingegaan op een andere benadering, waarbij niet zozeer het direct bepalen van de vraag naar bedrijventerreinen centraal staat, maar het plausibel maken van het feit dat het arbeidsaanbod in Rijssen-Holten voldoende toeneemt om te voldoen aan de vraag naar arbeidskrachten die op de bedrijventerreinen werken of gaan werken (zie paragraaf 2.4). 2.1 Korte termijn raming

Door de Kamer van Koophandel is een enquệte uitgezet onder het bedrijfsleven in RijssenHolten. Daarin werd onder andere gevraagd naar de verwachte ruimtebehoefte. Deze gegevens zijn door STOGO (2003) gebruikt om tot prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen te komen. De berekeningen hebben geleid tot een vraag van 26.1 hectare netto bedrijventerreinen in de periode 2001-2005. Oftewel: 5.2 hectare per jaar. Bij deze methode kunnen de volgende vraagtekens worden geplaatst: • De enquệte is gehouden in 2001, toen in de voorafgaande vijf jaar sprake was geweest van een voortdurende economische groei (met een groei van het aantal arbeidsplaatsen van 3% per jaar in Nederland). Aangezien ondernemers hun verwachtingen aanpassen aan de ervaringen uit het recente verleden, zal men ongetwijfeld zeer optimistisch zijn geweest over de groeimogelijkheden van het bedrijf en daarmee de behoefte aan extra ruimte. Na 2001 is de economie, zoals bekend, sterk teruggevallen. • Het is een ervaringsfeit dat deze ‘bedrijvenconsultatiemethode’ vaak tot zeer hoge terreinbehoeftes leidt. Plannen voor uitbreiding zijn één ding, ze daadwerkelijk realiseren een tweede. • Slechts een deel van de bedrijven heeft deelgenomen aan de enquệte. Dat is vervolgens opgehoogd tot de volledige populatie, waarbij is aangenomen dat de respons representatief is voor de totale populatie. De kans is echter groot dat juist de bedrijven die sterk groeien en dus belang hebben bij het uitbreiden van het aanbod van bedrijventerreinen aan de enquệte hebben deelgenomen. Wanneer vervolgens een ophoging plaatsvindt, bestaat de kans op overschatting.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

3

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Conclusie: Voor het plannen van bedrijventerreinen, waarvoor zicht op de behoefte aan bedrijventerreinen op langere termijn gewenst is, vormt de bedrijvenconsultatiemethode geen geschikte methode. 2.2 Lange termijn ruimtebehoefte

Bij het bepalen van de lange termijn ruimtebehoefte van bedrijven wordt door STOGO (2003) gesuggereerd dat van ruimtebehoeftemethoden die door het CPB worden gehanteerd, gebruik wordt gemaakt. Dat is echter niet het geval. BedrijfsLocatieMonitor (BLM) Een gangbare methode om tot een raming van de vraag naar bedrijventerreinen te komen is de BedrijfsLocatieMonitor (BLM) van het Centraal Planbureau. Daarin worden de volgende drie bronnen van toenemende vraag naar bedrijventerreinen onderscheiden: • Ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen. Het Centraal Planbureau bepaalt de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen als volgt. Het uitgangspunt vormt de nationale ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen, met een onderscheid naar economische sectoren. Daarvoor worden veelal de Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau gehanteerd. Door middel van een verdeelmodel wordt de nationale ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen per sector vervolgens verdeeld over regio’s binnen Nederland. • Ontwikkeling van de ‘locatietypevoorkeuren’. Concreet houdt dit in de ontwikkeling van het aandeel van de werkgelegenheid dat op een formeel bedrijventerrein is gevestigd. Het gaat dan om verplaatsing van bedrijven vanuit de woonbebouwing of het buitengebied naar een bedrijventerrein. Historisch gezien is er sprake geweest van een toename van het deel van de werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein is gevestigd. • Ontwikkeling van het terreinquotiënt (het aantal vierkante meter netto bedrijventerrein per arbeidsplaats). Indien het ruimtebeslag per arbeidsplaats toeneemt, zal ook de vraag naar bedrijventerreinen toenemen, zelfs als er geen toename van het aantal arbeidsplaatsen of verplaatsing naar bedrijventerreinen plaatsvindt. In de BLM worden 26 economische sectoren onderscheiden. Daarvoor worden per sector het terreinquotiënt, de ontwikkeling in de tijd daarvan, de locatietypevoorkeuren (ofte wel: het aandeel van de werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein is gevestigd) en de ontwikkeling van de locatietypevoorkeuren bepaald. Daarbij wordt ook rekening gehouden met verschillen tussen regio’s. In totaal zijn er vijftien gebieden: de drie grootste steden, de overige delen van NoordHolland en Zuid-Holland en de overige tien provincies. De terreinquotiënten, de locatietypevoorkeuren en de ontwikkeling daarvan in de tijd (verder aangeduid als de ‘BLMparameters’) zijn alle per gebied afzonderlijk bepaald. Bij het berekenen van de vraag naar bedrijventerreinen wordt dus rekening gehouden met verschillen tussen economische sectoren en tussen regio’s. De omzetting van werkgelegenheid naar ruimte gebeurt in de door STOGO gehanteerde methodiek niet volgens de systematiek van de BedrijfsLocatieMonitor (zie het kader). De locatietypevoorkeuren wijzigen bij de berekeningen van STOGO niet in de tijd en dat geldt ook voor de terreinquotiënten. De verwachte groei van de ruimtebehoefte wordt daarom vrijwel volledig gedragen door de werkgelegenheidsgroei.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

4

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Om tot de groei van de werkgelegenheid te komen, past STOGO een methodiek toe waarbij per economische sector de groei van de werkgelegenheid voor Rijssen-Holten wordt berekend in afwijking van het nationaal gemiddelde volgens het zogenaamde ‘European Coordination scenario’. Het verschil tussen Rijssen-Holten en Nederland wordt bepaald aan de hand van historische ontwikkelingen. Bij de uitwerking kunnen vraagtekens worden geplaatst: • Ten eerste wordt als periode 1997-2001 gehanteerd. Dat is een zeer korte periode waarin incidentele ontwikkelingen (in de kern Rijssen bijvoorbeeld de extreem hoge groei van de metaalindustrie, namelijk een verdubbeling) een grote rol kunnen spelen. Dat wordt dan doorgetrokken naar de toekomst, over een periode van bijna twintig jaar. • Ten tweede stelt STOGO dat het nationaal groeicijfer voor de totale werkgelegenheid in Nederland in de periode 1997-2001 slechts 1.6% per jaar bedroeg. In feite lag dat percentage echter veel hoger (ongeveer 3% per jaar). Daardoor is het door STOGO berekende verschil in werkgelegenheidsgroei tussen Rijssen-Holten en Nederland in de periode 1997-2001 veel hoger dan feitelijk zou moeten worden gemeten. Die verkeerde groeicijfers worden vervolgens wel gebruikt om de toekomstige groei van de werkgelegenheid in Rijssen-Holten te bepalen. Er resulteert dan ook in de berekeningen van STOGO een onwaarschijnlijk hoge groei van de werkgelegenheid van 42% in 19 jaar (2001 tot 2020)3, die zich vervolgens vertaalt in vraag naar bedrijventerreinen. • Daarnaast wordt de vraag uit de bedrijvenconsultatie ‘doorgeschoven’ naar de toekomst, indien deze op korte termijn niet gerealiseerd werd. Daarmee wordt verondersteld dat deze vraag te allen tijde zal blijven gelden. Dat is echter verre van zeker. De mindere economische tijden kunnen bedrijven inmiddels tot voorzichtigheid hebben gemaand. Conclusie: De door STOGO toegepaste methodiek komt niet overeen met de methodiek zoals toegepast in de BedrijfsLocatieMonitor van het Centraal Planbureau. Ten eerste wordt geen rekening gehouden met twee belangrijke bronnen van een toename van de vraag naar bedrijventerreinen, namelijk de toename van het ruimtebeslag per arbeidsplaats en de verplaatsing van bedrijvigheid uit de woonbebouwing en het buitengebied naar formele bedrijventerreinen. En ten tweede wordt bij het bepalen van de verwachte werkgelegenheidsgroei in Rijssen-Holten gebruik gemaakt van verkeerde gegevens (voor de groei van de nationale werkgelegenheid). Naast deze methodologische bezwaren geldt ook dat de prognoses van STOGO zijn verouderd omdat gebruik wordt gemaakt van een Lange Termijn scenario van het Centraal Planbureau uit 1997. Inmiddels heeft het Centraal Planbureau echter nieuwe macro-economische scenario’s ontwikkeld (in 2004). De economische groei is daarin lager dan in de vorige scenario’s. Met name na 2020 zal de vraag naar bedrijventerreinen volgens de nieuwe scenario’s sterk afnemen en in een aantal scenario’s zelfs afnemen. Ook bij de ‘update’ door Takkenkamp (2005) is geen rekening gehouden met deze nieuwe Lange Termijn scenario’s. 2.3 Trendextrapolatie

Door de Provincie Overijssel wordt in het Streekplan gebruik gemaakt van extrapolatie van historische uitgifte van bedrijventerreinen. Als basis is de ontwikkeling in de laatste tien jaar gehanteerd.
3

Zelfs in het meest optimistische van de vier recente Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau resulteert nationaal een groei van het aantal arbeidsplaatsen van slechts 14% in die periode.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

5

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Trendextrapolaties van historische uitgifte van bedrijventerreinen verschillen naar gelang de periode die in beschouwing wordt genomen. Een treffend voorbeeld daarvan staat in Takkenkamp 2005 (p. 12). De gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode 1992-2002 bedroeg 6.9 hectare per jaar in Rijssen-Holten, terwijl voor de periode 1995-2005 nog slechts sprake was van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte van 5.5 hectare per jaar4 (volgens IBIS was dat overigens 4.3 hectare per jaar over exact dezelfde periode5). En over de langere periode 1980-2005 was sprake van een gemiddelde van 4.2 hectare per jaar (zie STOGO 2003, pagina 14). Er kan echter ook andere kritiek worden geleverd op de trendextrapolatiemethode: • Ten eerste heeft in het verleden een groot aantal verplaatsingen van de woonbebouwing en het buitengebied naar formele bedrijventerreinen plaatsgevonden (zie de ‘locatietypevoorkeuren in het kader’ BedrijfsLocatieMonitor’). Het tempo waarin dat gebeurt zal echter afnemen in de toekomst (omdat voor diverse sectoren geldt dat zij al bijna volledig op bedrijventerreinen zijn gevestigd). Daar wordt bij het doortrekken van historische uitgiftecijfers geen rekening mee gehouden. • Ten tweede was historisch sprake van een toename van het ruimtebeslag per werknemer (het terreinquotiënt). Onder invloed van de trend om efficiënter ruimtegebruik door te voeren zal de toename van het terreinquotiënt in de toekomst mogelijk af gaan nemen. Bij het doortrekken van historische uitgiftes wordt daar geen rekening mee gehouden. • Ten derde kan de economische groei in de toekomst lager worden. Dat leidt tot een lagere uitgifte van bedrijventerreinen. Bij het doortrekken van uitgiftecijfers uit het verleden wordt daar geen rekening mee gehouden. • Ten vierde kunnen incidentele grote uitgiftes van bedrijventerreinen tot een te hoge prognose leiden, zeker wanneer de extrapolatie op een vrij korte periode is gebaseerd en op een klein gebied. Dit geldt ook andersom: Indien in een bepaalde periode geen bedrijventerreinen uitgeefbaar waren; leidt trendextrapolatie tot een onderschatting van de daadwerkelijke mogelijkheden. Ook hier geldt weer dat de kans op een verkeerde inschatting groter is naarmate het gebied waarvoor de prognoses worden opgesteld kleiner is. Conclusie: Het zondermeer doortrekken van uitgiftecijfers van bedrijventerreinen uit het verleden moet als instrument om de vraag naar bedrijventerreinen te bepalen worden afgewezen. De afhankelijkheid van de historische periode waarover ontwikkelingen worden beschouwd is daarvoor te groot. Dat geldt zeker bij het toepassen van deze methodiek op kleine gebieden. 2.4 Arbeidsaanbodbenadering

Op pagina 10 en 11 van het rapport van Takkenkamp (2005) wordt getracht op basis van demografische ontwikkelingen en verwachte ontwikkelingen op de arbeidsmarkt aannemelijk te maken dat de zeer sterke groei van het aantal arbeidsplaatsen voor de komende vijftien jaar, zoals bepaald door STOGO (zie paragraaf 2.2) mogelijk nog aan de voorzichtige kant is. Daarbij dienen door Bureau Louter verzamelde gegevens over de arbeidsmarkt van Rijssen-Holten als achtergrondinformatie (zie het ‘Intermezzo’). Takkenkamp gaat uit van een zeer sterke groei van de beroepsbevolking, gebaseerd op: • een sterke groei van het aantal inwoners;
4 5

Deze gegevens zijn ontleend aan STOGO (2006). Dat is opmerkelijk omdat IBIS, een landsdekkend systeem voor de registratie van bedrijventerreinen, gevuld wordt aan de hand van door gemeenten verschafte informatie.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

6

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

een sterke groei van de ‘participatiegraad’.

Achter beide aannames kunnen vraagtekens worden geplaatst. Volgens een door Takkenkamp (2005) genoemd onderzoek van Companen (2004: ‘Integrale woonvisie 2003+’) neemt het aantal inwoners in de kern Rijssen met 3200 toe in de komende vijftien jaar. In andere bevolkingsprognoses wordt echter uitgegaan van een lagere bevolkingsgroei6 (zie bijlage I). Voor de kern Holten zal het aantal inwoners vanaf 2010 stabiel blijven of zelfs in lichte mate dalen. Uit de arbeidsmarktkarakteristieken (zie bijlage I) blijkt dat het aantal inwoners tussen 15 en 65 jaar (een relevanter gegeven voor de arbeidsmarkt dan het totaal aantal inwoners) niet of nauwelijks toeneemt. De ‘participatiegraad’ zou volgens Takkenkamp gaan toenemen van 35% nu naar 45% in 2020. Daarbij past in de eerste plaats de opmerking dat de participatiegraad wordt gedefinieerd als de beroepsbevolking gedeeld door het totaal aantal inwoners. Gangbaar is echter de participatiegraad te berekenen ten opzichte van het aantal inwoners tussen 15 en 65 jaar (degenen die in potentie kunnen deelnemen aan het arbeidsproces). Bovendien wordt door Takkenkamp slechts het aantal werkzamen meegenomen. Gangbaar is om als de beroepsbevolking het aantal werkzamen plus werkzoekenden te beschouwen (de zogenaamde ‘bruto participatiegraad’). Momenteel bedraagt de bruto participatiegraad in Rijssen-Holten 56.5% (Berekeningen door Bureau Louter op basis van gegevens van het CBS). Het nationaal gemiddelde bedraagt 68.4%. De participatiegraad is dus inderdaad zeer laag in Rijssen-Holten. (In Nederland zijn er slechts drie gemeenten waar de participatiegraad lager is.) De reden dat de participatiegraad laag is hangt echter niet samen met de omvang van de werkgelegenheid, maar met de kerkelijke gezindte van een groot deel van de inwoners van Rijssen-Holten. Daar zal in de komende jaren waarschijnlijk geen grootscheepse wijziging in komen. De kans dat de participatiegraad zo sterk toeneemt als verondersteld door Takkenkamp moet dan ook klein geacht worden. Dat houdt dus in dat de sterke groei van het aantal arbeidsplaatsen zoals berekend door STOGO slechts gerealiseerd zal kunnen worden door middel van een sterke toename van de inkomende pendel (mensen van buiten de gemeente die in Rijssen-Holten werken). Zelfs als de sterke toename van de participatiegraad onder vrouwen wordt gerealiseerd, zal dat zeer waarschijnlijk niet resulteren in groei van bedrijven die voornamelijk op bedrijventerreinen zijn gevestigd, te weten: industrie, bouwnijverheid, groothandel en transport. In die economische sectoren vormen vrouwen slechts een minderheid van het personeelsbestand. Conclusie: De bewering van Takkenkamp dat een zodanige groei van de beroepsbevolking valt te verwachten dat de behoefteraming van STOGO, gebaseerd op een zeer sterke werkgelegenheidsgroei, zelfs aan de ‘voorzichtige kant’ is, moet met klem worden bestreden. Ten eerste is de door Takkenkamp berekende groei van de beroepsbevolking onwaarschijnlijk hoog. Ten tweede is de groei gebaseerd op een sterke toename van de participatiegraad onder vrouwen. Zij werken grotendeels in sectoren die slechts beperkt op bedrijventerreinen zijn gevestigd.

6

Zie het PRIMOS-model, dat is opgesteld in opdracht van het Ministerie van VROM en het PEARL-model van CBS/Ruimtelijk Planbureau.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

7

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

3

Raming ruimtebehoefte Bureau Louter

In het vorige hoofdstuk werden verschillende methodieken besproken om tot een behoefteraming van bedrijventerreinen te komen. In dit hoofdstuk presenteert Bureau Louter een eigen prognose. Daarvoor is gebruik gemaakt van het in eigen beheer ontwikkelde AREA-model (zie bijlage II) om de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen te bepalen. In het AREA-model worden prognoses gemaakt van de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen per economische sector. Dat gebeurt aan de hand van de vestigingsplaatsvoorwaarden voor bedrijvigheid. Bepaald wordt in hoeverre ligging, bereikbaarheid, kenmerken van de beroepsbevolking, de bevolkingsontwikkeling, de beschikbaarheid van ruimte en allerlei andere factoren er voor zorgen dat een gemeente aantrekkelijk is als vestigingsplaats voor bedrijven of instellingen of juist niet. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar economische sectoren, want voor transportbedrijven spelen bij de vestigingsplaatskeuze andere factoren een rol dan voor ICT-bedrijven. De vertaling van arbeidsplaatsen naar vraag naar bedrijventerreinen gebeurt vervolgens conform de in de BedrijfsLocatieMonitor (BLM) van het Centraal Planbureau toegepaste methodiek en de daarin gebruikte parameters. Vergeleken met de BLM laat de in dit hoofdstuk beschreven methodiek zich als volgt omschrijven: • De ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen gebeurt door het Centraal Planbureau op het niveau van provincies en in het AREA-model op het niveau van gemeenten. Daarbij wordt ook, via het meten van het effect van vestigingsplaatsvoorwaarden op de groei van de werkgelegenheid, informatie over de gemeentespecifieke situatie gebruikt. • De ontwikkeling van de locatietypevoorkeuren (concreet: het deel van het aantal arbeidsplaatsen dat op een bedrijventerrein is gevestigd) zoals die door het Centraal Planbureau is bepaald voor Overijssel, wordt ook per economische sector toegepast op Rijssen-Holten. Daarbij geldt dat wordt uitgegaan van de startwaarden voor RijssenHolten7. • De ontwikkeling van de terreinquotiënten waar in de BLM van wordt uitgegaan (en die tussen sectoren kunnen verschillen) wordt ook toegepast op Rijssen-Holten. Tussen het model van STOGO (zie paragraaf 2.2) en het AREA-model (gecombineerd met de BLM) is sprake van de volgende verschillen: • Door STOGO wordt gebruik gemaakt van de nationale economische ontwikkeling volgens de oude Lange Termijn scenario’s van het CPB, in het AREA-model van de nieuwe Lange Termijn scenario’s. In die nieuwe Lange Termijn scenario’s wordt uitgegaan van een wat lagere economische groei dan in de oude lange Termijn scenario’s.

7

Het deel van de werkgelegenheid dat al op een bedrijventerrein is gevestigd is in de meeste economische sectoren vrij hoog in Rijssen-Holten (veelal hoger dan gemiddeld in Overijssel), soms zelfs bijna 100%. Indien sprake is van een zodanige toename van het aandeel van de werkgelegenheid dat op een bedrijventerrein is gevestigd (conform het gemiddelde voor Overijssel), dat het aandeel voor Rijssen-Holten boven de 100% zou komen, wordt uiteraard het maximum van 100% aangehouden. De vraag naar bedrijventerreinen op grond van verplaatsing van de woonbebouwing en vanaf het buitengebied neemt dus minder toe dan in het verleden. Dergelijke ontwikkelingen worden niet in een trendextrapolatiemethode verwerkt.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

8

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

• •

Het AREA-model van Bureau Louter is gebaseerd op vestigingsplaatsvoorkeuren van bedrijven en niet op het doortrekken van trends van de werkgelegenheidsontwikkeling voor een zeer korte termijn (1997-2001), zoals in het model van STOGO. Door STOGO wordt aangenomen dat geen veranderingen in de tijd optreden in de locatietypevoorkeuren en de terreinquotiënten. In de berekeningen die ten grondslag liggen aan de prognoses van Bureau Louter wordt daar wel rekening mee gehouden, conform de ‘parameters’ die in de BLM worden gehanteerd.

De prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen staan in tabel 3.1. De prognoses zijn uitgevoerd voor de periode 2006-2020 voor de vier nieuwe Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau. Tabel 3.1 Vraag naar bedrijventerreinen Rijssen-Holten volgens het AREA-model, netto hectares, 2006-2020
RC Vraag per jaar Vraag in 15 jaar IJzeren voorraad Totaal Bron: -0.8 -12 0 Lange Termijn scenario van Centraal Planbureau SE TM 1.5 22.5 7.5 2.6 39 13 52 GE 3.3 49.5 16.5 66

-12 30 Berekeningen op basis van het AREA-model (Bureau Louter)

Ook bij het doorrekenen van de hoogste Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau resulteert een vraag naar bedrijventerreinen die lager is dan historische uitgiftecijfers. Daarvoor bestaan de volgende redenen: • De nationale ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen in de periode 2006-2020 is ook in het hoogste scenario lager dan de ontwikkeling in de laatste twee decennia. • Inmiddels is in een aantal economische sectoren het deel dat op een bedrijventerrein is gevestigd zo groot dat verplaatsing van bedrijvigheid van woonbebouwing of het buitengebied naar formele bedrijventerreinen in de toekomst minder dan in het verleden voor vraag naar bedrijventerreinen zal zorgen. Conclusie: Toepassen van een model waarin de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen wordt verklaard uit vestigingsplaatsvoorwaarden, de vertaling van arbeidsplaatsen naar ruimte plaatsvindt op basis van parameters uit de BedrijfsLocatieMonitor en de nieuwe Lange Termijn scenario’s voor de nationale economische ontwikkeling worden gehanteerd, leidt tot een gemiddelde jaarlijkse vraag naar bedrijventerreinen die lager is dan de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen in de laatste tien jaar.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

9

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

4

Confrontatie vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen in Rijssen-Holten

Of er aanleiding bestaat om tot de aanleg van extra bedrijventerreinen te komen, hangt naast de behoefte ook af van het aanbod. In dit hoofdstuk worden vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. Daartoe wordt eerst in paragraaf 4.1 het aanbod in beeld gebracht. Vervolgens wordt in paragraaf 4.2 nagegaan in hoeverre bij de diverse behoefteramingen sprake is van een tekort aan bedrijventerreinen in de periode tot 2020. 4.1 Aanbod van bedrijventerreinen Rijssen-Holten

Aanbod van bedrijventerreinen in de periode tot 2020 kan komen van nog uitgeefbare terreinen en van nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Daarnaast kan het aanbod van bedrijventerreinen afnemen, indien sprake is van onttrekking aan de voorraad. In tabel 4.1 is een overzicht gegeven van het aanbod van bedrijventerreinen in Rijssen-Holten. Tabel 4.1
Type aanbod Terstond uitgeefbaar (1-1-2005) Vletgaarsmaten II Plannen zacht (Enter) Leegstand (meer dan frictie) Braakliggend/ overhoeken Functieverandering

Aanbod bedrijventerreinen Rijssen-Holten, 2006-2020
Hectares 2.65 27.04 11.55 9.77 10.74 -20.29

Totaal 41.46 Opmerking: De hoeveelheid terstond uitgeefbare terreinen bedraagt 2.65 hectare per 1-1-2005. Mogelijk is dat per 1-1-2006 veranderd. Door die verandering door te voeren in tabel 4.2 en 4.3 kunnen eenvoudig de consequenties voor het saldo van vraag en aanbod worden doorgerekend. Bron: Takkenkamp (2005). Bewerking: Bureau Louter.

De gegevens over het aanbod van bedrijventerreinen zijn ontleend aan het rapport van Takkenkamp (2005). Het gaat daarbij om de stand van zaken per 1-1-2005. Deze gegevens zijn dus enigszins verouderd. In de cijferopstelling, waarbij vraag en aanbod worden vergeleken (in paragraaf 4.2) kunnen echter eenvoudig nieuwe inzichten omtrent de ontwikkeling van het aanbod van bedrijventerreinen worden ingevoerd en doorgerekend naar hun consequenties.. Bij de verschillende posten passen de volgende opmerkingen: • Terstond uitgeefbaar. Gebaseerd op Takkenkamp, pagina 12. • Vletgaarsmaten II. Volgens het rapport van Takkenkamp betreft dit een geplande uitbreiding van 27.04 hectare. Aan de uitgifte van kavels is inmiddels al begonnen. Dat betreft met name de verplaatsing van drie bedrijven van bedrijventerreinen De Kol, dat een functieverandering zal ondergaan.
www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

10

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Plannen zacht (Enter). In de actualisatie van de behoefteraming (op pagina 12 van het rapport van Takkenkamp 2005) komt deze post niet meer voor. Desalniettemin is dit plan nog actueel. Het is zelfs uiterst waarschijnlijk dat het doorgaat. In totaal gaat het om 30 hectare bruto, waarvan de helft voor bedrijven uit de gemeente Rijssen-Holten. Netto betekent dat dus 77% (de netto-bruto verhouding die voor Rijssen-Holten relevant is volgens de tabel op p. 3 van het rapport van Takkenkamp) van 15 hectare. Dat resulteert in 11.55 hectare netto voor bedrijven uit Rijssen-Holten. Leegstand. Op p. 12 wordt door Takkenkamp de leegstand boven het niveau van frictieleegstand berekend (2.1 hectare). Bureau Louter is van mening dat dit een onderschatting van de feitelijke leegstand is en komt tot een frictieleegstand van 9.40 hectare. In bijlage III is de redenering daarachter aangegeven. Braakliggend/ overhoeken. Het resultaat van een inventarisatie van braakliggende tereinen (braak zonder bouwplan) en percelen die beter benut kunnen worden leidt tot een ‘stille voorraad’ van 10.74 hectare. Hier is specifiek onderzoek naar gedaan (Takkenkamp, 2005). Zolang het tegendeel niet is bewezen bestaat er voor Bureau Louter geen reden om aan deze getallen te twijfelen. Desalniettemin zal een mogelijk grotere stille voorraad direct leiden tot meer aanbod en dus minder kans op tekorten. Functieverandering. Door functieverandering gaat bestaand bedrijventerrein verloren, namelijk De Brekeld, Omefa en De Kol. Het gaat om 20.29 hectare. (Wij gaan uit van 1.66 hectare voor Omefa, conform de tabel op pagina 3 van het rapport van Takkenkamp.)

Conclusie: In totaal komt in de periode 2006-2020 bijna 62 hectare aan bedrijventerreinen beschikbaar. Daar staat tegenover dat ruim 20 hectare aan de voorraad wordt onttrokken. Per saldo bedraagt het aanbod aan bedrijventerreinen in de periode 2006-2020 dus bijna 42 hectare netto Ruimte-intensivering nieuwe bedrijventerreinen Door Takkenkamp (2005, pagina 13-15) wordt gewezen op een onderzoek van de Stec-groep. In dat rapport is aangegeven dat voor Vletgaarsmaten II de ambitie bestaat om te komen tot een ruimtewinst van circa 10% (het zogenaamde ‘ambitieniveau II’) en dat bij overige nog te ontwikkelen nieuwe bedrijventerreinen zelfs de ambitie bestaat om te komen tot een ruimtewinst van 13.5% (‘ambitieniveau III’)8. Dat is van belang bij de hierna te bespreken confrontatie van vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen. 4.2 Confrontatie vraag en aanbod bedrijventerreinen Rijssen-Holten

De confrontatie van vraag en aanbod wordt ten eerste bepaald voor de vraagprognoses volgens het AREA-model (zie hoofdstuk 3), voor de periode 2006-2020. Daarna worden de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen weergegeven voor de in hoofdstuk 2 besproken STOGOmethodiek en extrapolatiemethodiek (zoals gehanteerd in Streekplan 2000+).. AREA-model van Bureau Louter Het doorrekenen van de vier Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau volgens de methodiek zoals in hoofdstuk 3 beschreven en de confrontatie met het in paragraaf 4.1 bepaalde aanbod staan in tabel 4.2.
8

Uit het rapport van Takkenkamp wordt niet duidelijk of dit ambitieniveau ook officieel door de gemeente wordt onderschreven.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

11

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Tabel 4.2

Vraag en aanbod bedrijventerreinen 2006-2020, 4 CPB-scenario’s, netto hectares, berekeningen volgens AREA-model
Vraag naar bedrijventerreinen (2006-2020) RC SE TM GE Aanbod van bedrijventerreinen Type aanbod hectares Terstond uitgeefbaar Vletgaarsmaten II Plannen zacht (Enter) Leegstand (meer dan frictie) Braakliggend/ overhoeken Functieverandering Totaal 2.65 27.04 11.55 9.77 10.74 -20.29 41.46

Vraag per jaar Vraag in 15 jaar IJzeren voorraad

-0.8 -12 0

1.5 22.5 7.5

2.6 39 13

3.3 49.5 16.5

Totaal Saldo vraag-aanbod Ruimte-intensivering

-12 -53.5 0.0

30 -11.5 -2.7

52 10.5 -5.7

66 24.5 -7.6

Saldo inclusief ruimte-56.2 -14.2 4.8 16.9 intensivering Toelichting: RC: Regional Communities, SE: Strong Europe, TM: Transatlantic Markets, GE: Global Economy Bron: Bureau Louter, Bureau Takkenkamp (2005). Bewerking: Bureau Louter.

Naast de jaarlijkse vraag naar bedrijventerreinen wordt in tabel 4.2 ook de behoefte aan een ijzeren voorraad van bedrijventerreinen aangegeven. De ‘ijzeren voorraad’ is de omvang van de op een bepaald moment uitgeefbare bedrijventerreinen. Deze wordt berekend als de verwachte jaarlijkse gemiddelde uitgifte maal een aantal jaar. Het aantal jaren dat aan voorraad beschikbaar moet zijn, staat niet vast. Vaak wordt daarvoor vier jaar aangehouden. In het rapport van Takkenkamp wordt vijf jaar aangehouden. Blijkbaar is dat wat door de gemeente Rijssen-Holten als wenselijke omvang wordt gezien. In onze berekeningen sluiten we daarbij aan. Indien de in het rapport van de Stec-groep aangegeven ambitie om ruimte-intensivering te realiseren op nieuwe bedrijventerreinen wordt gerealiseerd (zie het einde van paragraaf 4.1), zal 10% ruimtewinst behaald kunnen worden op Vletgaarsmaten II (2.7 hectare) en 13.5% ruimtewinst op het nieuwe bedrijventerrein bij Enter (1.6 hectare). Aangenomen is dat verdere ruimtewinst op de terstond uitgeefbare terreinen, in de bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen die nu leegstaan en op braakliggende terreinen en zogenaamde ‘overhoeken’ niet gerealiseerd kan worden. Vervolgens is aangenomen dat, indien sprake is van een positief saldo van vraag en aanbod, een ruimtewinst van 13.5% realiseerbaar is9. Er zal bij het realiseren van ruimteintensivering op nieuwe bedrijventerreinen dus sprake zijn van minder vraag naar bedrijventerreinen. Bij het RC-scenario is geen sprake van ruimte-intensivering, omdat de vraag daar lager is dan het aanbod. Ook is geen sprake van een ijzeren voorraad. Er is aangenomen dat een situatie gaat ontstaan met zoveel braakliggende kavels dat op de bestaande bedrijventerreinen voldoende ruimte is te vinden voor verplaatsende bedrijven. Bij het SE-scenario wordt aangenomen dat in eerste instantie Vletgaarsmaten II wordt uitgegeven (met een ruimtewinst van 2.7 hectare), en niet de braakliggende kavels op bestaande terreinen..

9

De ‘ruimtewinst’ van 10.4 hectare in tabel 4.2, bij hanteren van de STOGO-methodiek is dan bijvoorbeeld berekend als 10% van 27.04 hectare (Vletgaarsmaten II) plus 13.5% van 11.55 hectare (bedrijventerrein bij Enter) en van 45.2 hectare (saldo vraag en aanbod).

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

12

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Bij een confrontatie van vraag en aanbod resulteert bij het doorrekenen van het AREA-model voor de periode 2006-2020 bij toepassen van het hoogste Lange Termijn scenario van het Centraal Planbureau een tekort van bijna 25 hectare bedrijventerreinen (en van 17 hectare bij het voeren van beleid gericht op ruimte-intensivering). Bij doorrekenen van de andere Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau is het saldo lager. STOGO-methdodiek en terndextrapolatiemethodiek In tabel 4.3 staat de confrontatie van vraag en aanbod bij het doorrekenen van de STOGOmethodiek en de trendextrapolatiemethodiek. Voor de extrapolatiemethodiek zijn twee varianten onderscheiden, namelijk Trend Laag en Trend Hoog (zie tabel 4.3). Dit sluit aan bij de methodiek in Streekplan 2000+ (Provincie Overijssel, 2000, pagina 171-174). Daarbij wordt in Trend Laag voor de periode tot en met 2010 uitgegaan van de gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode 1995-2004 en in de periode 2011-2020 van 75% van die uitgifte (conform de actualisering van de uitgiftecijfers zoals berekend in Takkenkamp 2005). In Trend Hoog wordt uitgegaan van het voortzetten in de periode 2011-2020 van het uitgiftetempo in de periode 1995-2004 De vraag bij een historische trendextrapolatie en volgens STOGO is hoger dan volgens het AREA-model (vergelijk tabel 4.3 met tabel 4.2). In het vorige hoofdstuk is echter al aangegeven dat getwijfeld kan worden aan de juistheid van de gehanteerde methodiek van STOGO en de Provincie. De prognoses volgens het Trend Hoog scenario lijken in ieder geval te hoog. Ook de prognoses volgens STOGO en volgens Trend Laag zijn waarschijnlijk te hoog. Dan nog zou, bij het actief voeren van een beleid waarin ruimte-intensivering een belangrijke rol speelt, een vraagoverschot van 35 tot 37 hectare netto resulteren in de periode 2006-2020. Dat is lager dan de vraagtekorten die resulteren volgens de rapporten van STOGO en Takkenkamp. Dat is opvallend, omdat voor de vraagprognoses exact de jaarlijkse vraag naar bedrijventerreinen is doorgerekend, zoals aangegeven in het rapport van Takkenkamp (2005). Tabel 4.3 Vraag en aanbod bedrijventerreinen 2006-2020, netto hectares, STOGOmethodiek en extrapolatiemethodiek
Vraag naar bedrijventerreinen (2006-2020) STOGO Trend Laag Trend Hoog Vraag per jaar Vraag in 15 jaar IJzeren voorraad 4.3 65 21.7 5.5/ 4.1 68.8 20.6 5.5 82.5 27.5 Aanbod van bedrijventerreinen Type aanbod hectares Terstond uitgeefbaar Vletgaarsmaten II Plannen zacht (Enter) Leegstand (meer dan frictie) Braakliggend/ overhoeken Functieverandering Totaal 2.65 27.04 11.55 9.77 10.74 -20.29 41.46

Totaal Saldo vraag-aanbod Ruimte-intensivering

86.7 45.2 -10.4

89.4 47.9 -10.7

110 68.5 -13.5

Saldo inclusief ruimte34.8 37.2 55.0 intensivering Toelichting: 5.5/ 4.1 bij ‘Trend Laag’ correspondeert met 5.5 hectare per jaar in de periode 2006-2010 en 4.1 hectare per jaar in de periode 2011-2020. Bron: STOGO (2003), Bureau Takkenkamp (2005), Provincie Overijssel (2000). Bewerking: Bureau Louter.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

13

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Zowel in tabel 4.2 als tabel 4.3 is in de berekeningen uitgegaan van een vrij ruime ijzeren voorraad (voor vijf jaar in plaats van een meer gangbare periode van vier jaar) en is uitgegaan van een ‘frictieleegstand’ van 4%. Aan het einde van de periode (in 2020) is, indien bijvoorbeeld de vraag naar bedrijventerreinen, zoals berekend door STOGO, inderdaad gerealiseerd zou worden, nog 21.7 hectare uitgeefbaar (de ijzeren voorraad) en staat bovendien vier procent van de bedrijfspanden op bedrijventerreinen leeg. Daarbij moet worden bedacht dat volgens de verwachting van het Centraal Planbureau er na 2020 nationaal nauwelijks nog vraag naar bedrijventerrein zal zijn en dat in sommige scenario’s zelfs sprake zal zijn van een afname. Er kunnen dus vraagtekens worden geplaatst bij de noodzaak om aan het einde van de periode nog een aanzienlijke ijzeren voorraad te hebben. Daarmee is in de berekening van het saldo in tabel 4.2 en tabel 4.3 echter nog wel rekening gehouden. Redenen verschillen in uitkomsten De volgende redenen kunnen een mogelijke verklaring leveren voor de lagere prognoses volgens het AREA-model (zie tabel 4.2) dan volgens de methoden van STOGO en trendextrapolaties (zie tabel 4.3): • In het AREA-model is gebruik gemaakt van de nieuwe Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau. De economische groei daarin is lager dan in de oude Lange Termijn scenario’s van het Centraal Planbureau (die zijn gebruikt door STOGO) en dan de economische groei in de laatste tien jaar (die ten grondslag ligt aan de extrapolatiemethode). • In het verleden zijn veel bedrijven verplaatst van de woonbebouwing en het buitengebied naar formele bedrijventerreinen. Die bron van vraag naar bedrijventerreinen droogt steeds meer op, omdat veel bedrijven inmiddels al op bedrijventerreinen zijn gevestigd (dat geldt zeker in Rijssen-Holten). Bij trendextrapolaties wordt daar geen rekening mee gehouden. Conclusie: Het lijkt een redelijke (in feite zelfs ruime) inschatting om uit te gaan van een tekort van ten hoogste 25 hectare netto bedrijventerrein in de gemeente Rijssen-Holten in de periode 2006-2020. Daarbij is naast de vraag ook rekening gehouden met het beschikbaar komende aanbod en met het feit dat bedrijventerreinen aan de voorraad onttrokken zullen worden. De berekeningen zijn gebaseerd op het Lange Termijn scenario van het Centraal Planbureau met de hoogste groei en met het niet realiseren van ruimte-intensivering op nieuwe bedrijventerreinen. Verder is uitgegaan van het aanleggen van een ruime ijzeren voorraad aan bedrijventerreinen, van een frictieleegstand van 4% en van het niet realiseren van ruimte-intensivering op nieuwe bedrijventerreinen. Indien wel ruimte-intensivering op nieuwe bedrijventerreinen zou plaatsvinden, zou sprake zijn van een tekort van 17 hectare netto in de periode 2006-2020 (bij het hoogste groeiscenario). Doelgroep Lokerbroek Het is de vraag voor welke bedrijven een eventueel aan te leggen bedrijventerrein Lokerbroek bedoeld is. Denkbaar zou zijn dat Lokerbroek een rol kan spelen als locatie voor andere bedrijven uit de regio. Daarbij geldt echter dat bedrijven met een ruimtebehoefte van 2 of meer hectare in principe worden geacht op het Regionaal Bedrijven Terrein in Almelo te vestigen (Bornerbroek). In het Streekplan 2000+ kent de kern Rijssen de status van ‘grote kern’. Beslist is tevens dat bedrijven uit de kern Rijssen zich ook in de kern Holten mogen vestigen. Gedeputeerde Staten geeft in een brief van 17 januari 2006 aan: ‘Het ontwikkelingsprofiel van Rijssen is daarmee van toepassing verklaard op Holten’. In het Streekplan 2000+ wordt aangegeven dat in de grote kernen ‘voor vestiging en uitbreiding van uit de kern voortkomende, en qua aard en schaal van de kern passende werkgelegenheid voldoende mogelijkheden aanwezig moeten zijn’ (cursief
www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

14

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

aangegeven door Bureau Louter). Verder wordt in Streekplan 2000+ opgemerkt dat slechts in bijzondere, incidentele, gevallen een bedrijf van buiten zich kan vestigen in een grote kern. Daarbij zullen aantoonbare specifieke vestigingseisen aan de orde moeten zijn, zoals toeleveringsrelaties, infrastructuur en het terugdringen van mobiliteit. Kortom, een confrontatie van vraag en aanbod in de ruime omgeving van Rijssen (de A1-corridor van de Stedendriehoek tot Twente) is op zich altijd nuttig, maar niet in het kader van het bepalen van de vraag naar bedrijventerreinen in Rijssen-Holten. Die vraagprognose zal gebaseerd moeten zijn op bedrijven uit Rijssen-Holten zelf. Dat is de doelgroep voor een eventueel nieuw bedrijventerrein Lokerbroek. Op dit moment is de bereikbaarheid van sommige bedrijventerreinen in de kern Rijssen een probleem. De bedrijven op die bedrijventerreinen zouden wellicht liever op een locatie als Lokerbroek gevestigd zijn. Aangezien de vraag naar bedrijventerreinen niet groot genoeg is, zal in een situatie waarin Lokerbroek wordt aangelegd en volledig zou worden uitgegeven, op grote schaal leegstand op andere bedrijventerreinen in Rijssen-Holten ontstaan. In totaal gaat het daarbij maximaal zelfs om 60 hectare netto (85 hectare aan uitgiftes aan verplaatste bedrijven naar Lokerbroek minus 25 hectare aan vraagoverschot). Verpaupering van bestaande bedrijventerreinen dreigt daardoor. Het aantrekkelijker maken van bestaande bedrijventerreinen, bijvoorbeeld door het verbeteren van de bereikbaarheid (met name in Rijssen), is dan een belangrijke optie. Conclusie: Aan te leggen bedrijventerreinen in Rijssen-Holten dienen in principe niet om bedrijvigheid van buiten de gemeente te laten vestigen. Gezien de berekende vraag naar bedrijventerreinen door bedrijven vanuit Rijssen-Holten lijkt een aan te leggen bedrijventerrein van 85 hectare netto slechts uitgegeven te kunnen worden indien elders in de gemeente op grote schaal braak liggen van kavels en verpaupering van bedrijventerreinen op gaat treden.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

15

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Bijlage I

Arbeidsmarktkarakteristiek Rijssen-Holten

Rijssen-Holten kent een lage werkloosheid (zie tabel I.1). Ten opzichte van het nationaal gemiddelde is vooral de werkloosheid onder lager opgeleiden opmerkelijk laag. Dat hangt samen met de economische structuur, waarin sectoren met een gemiddeld laag vereist opleidingsniveau zijn oververtegenwoordigd (bouwnijverheid, transport en distributie, industrie). Het aandeel van laagopgeleiden in de beroepsbevolking is ook hoger dan het nationaal gemiddelde. Tabel I.1
Opleidingsniveau Basis Laag Midden HBO Wetenschappelijk

Werkloosheid en beroepsbevolking in Rijssen-Holten, 2002/2004
Percentage NWW Rijssen Nederland 7.7 5.1 4.3 4.6 3.2 22.5 12.8 6.5 4.6 3.5 Aandeel in totale beroepsbevolking Rijssen Nederland 7.2% 26.2% 49.1% 14.1% 3.3% 100% 6.3% 20.2% 43.4% 19.5% 10.5% 100%

Totaal 4.8 8.1 Toelichting: NWW Niet-Werkende Werkzoekenden (CWI-defiinitie werkloosheid) Bron: CWI, CBS

De werkloosheid is weliswaar laag, maar dat geldt ook voor de participatiegraad (het percentage van de inwoners tussen 15 en 65 jaar dat werkt of actief op zoek is naar werk10). Terwijl de participatiegraad in Nederland op 68.4% ligt, geldt voor Rijssen-Holten slechts een percentage van 56.5%. Dat is op drie kleine gemeenten (Rozendaal, Reiderland, Laren) na de laagste participatiegraad in Nederland. Het pendelsaldo (inkomende minus uitgaande pendel, en dat als percentage van de woonachtige beroepsbevolking) bedraagt volgens onze berekeningen -3.3% (een driejaarsgemiddelde, over 2002, 2003 een 2004, van gegevens van het CBS). Door Takkenkamp werd voor het jaar 2000 overigens een positief saldo van +6% geconstateerd. Wat de ontwikkeling van de bevolking betreft wordt in de Integrale Woonvisie 2003+ (Companen, 2004) uitgegaan van een groei met 0.53% per jaar. Dat is hoog, gezien prognoses uit andere bronnen. Voor ontwikkelingen op de arbeidsmarkt is bovendien het aantal inwoners tussen 15 en 65 jaar relevanter. Dat stijgt met 0.16% per jaar volgens het Primos-model en daalt met 0.07% per jaar volgens prognoses met het PEARL-model (CBS/ Ruimtelijk Planbureau).
10

Door Takkenkamp (2005) wordt de participatiegraad gedefinieerd als de werkzame beroepsbevolking (door Takkenkamp berekend als arbeidsplaatsen minus pendel) als percentage van de bevolking. Dat is om twee redenen niet gangbaar. Ten eerste wordt de participatiegraad normaal gesproken uitgedrukt ten opzichte van de ‘potentiële beroepsbevolking’ (het aantal inwoners tussen 15 en 65 jaar, of eventueel tussen 20 en 65 jaar). En ten tweede wordt de participatiegraad berekend voor de totale beroepsbevolking (dus de werkenden plus de werklozen).

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

16

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Bijlage II

Het AREA-model van Bureau Louter

Eén van de activiteiten van Bureau Louter is het ontwikkelen van prognosemodellen voor ruimtelijk-economische ontwikkeling. Dat gebeurt in opdracht. Bureau Louter heeft bijvoorbeeld prognosemodellen ontwikkeld voor CWI Nederland (voor het bepalen van de regionale vraag naar arbeid), voor het Ministerie van Verkeer en Waterstaat (voor het bepalen van het effect van infrastructuur op de ontwikkeling van de werkgelegenheid en de ruimtevraag) en voor de Rijksgebouwendienst (voor het bepalen van de vraag naar kantoorruimte). Daarnaast heeft Bureau Louter in eigen beheer een prognosemodel ontwikkeld: het AREA-model. AREA staat voor Analysemodel Ruimtelijke Economie en Arbeidsmarkten. De kern van het AREA-model wordt gevormd door een arbeidsmarktmodel waarin vraag en aanbod op de arbeidsmarkt worden bepaald. Daaraan gekoppeld zijn submodellen waarin de vraag naar bedrijventerreinen (volgens de methodiek van de BedrijfsLocatieMonitor) en de vraag naar kantoorruimte wordt bepaald. Daarnaast wordt de ontwikkeling van de Bruto Toegevoegde Waarde berekend. Het punt waarop het AREA-model zich onderscheidt van andere ruimtelijkeconomische prognosemodellen is het gedetailleerde ruimtelijk schaalniveau (gemeenten) waarop een breed scala aan indicatoren vooruit kan worden berekend, namelijk: • • • • • De werkgelegenheid in arbeidsplaatsen en arbeidsvolume naar 39 economische sectoren en naar vijf opleidingsniveaus. De beroepsbevolking naar vijf opleidingsniveaus. De vraag naar bedrijventerreinen naar 26 economische sectoren. De vraag naar kantoorruimte naar 39 economische sectoren. De Bruto Toegevoegde Waarde naar 39 economische sectoren.

In het AREA-model kunnen macro-economische scenario’s (bijvoorbeeld van het Centraal Planbureau) als input dienen en wordt de invloed van vestigingsplaatscondities doorgerekend (met een tussen economische sectoren verschillende invloed). Het AREA-model is ingezet in diverse onderzoeken, namelijk voor de gemeenten Delft, Hoogeveen en Emmen en voor de provincies Zuid-Holland, Groningen en Fryslân. Ook zijn in opdracht van de Stedendriehoek, regio Twente en de provincie Overijssel prognoses opgesteld voor ruimtelijk-economische ontwikkelingen langs de A1-corridor. Het AREA-model vormt ook de basis voor een prognosemodel voor de kantorenmarkt in onderzoek in opdracht van de Rijksgebouwendienst.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

17

Bureau Louter, November 2006 Contra-expertise behoefteraming bedrijventerrein Lokerbroek M06.016 Lokerbroek

Bijlage III Bepalen omvang leegstand
Door Takkenkamp (2005) wordt op pagina 12 de leegstand berekend (boven het niveau van frictieleegstand). Dat gebeurt echter op een andere wijze dan op p. 8 van hetzelfde rapport van Takkenkamp. Naar de mening van Bureau Louter zou de berekening de volgende moeten zijn. De voorraad per 1-1-2005 bedraagt 235 hectare netto. De frictieleegstand is dan 9.40 hectare. Daar ligt de feitelijke leegstand echter 2.1 hectare boven (netto), dus totaal 11.50 hectare. We gaan er van uit dat in de berekening van p. 12 door Takkenkamp ook weer wordt aangenomen dat 25% van de te huur en te koop staande panden wordt hergebruikt door bedrijven van buiten Rijssen. Als dat van het aanbod afgehaald wordt, zou dat echter ook van de vraag afgehaald moeten worden. Ook gaan wij er van uit dat 20% van de voorraad wellicht niet hergebruikt kan worden (volgens het CPB-uitgangspunt), maar dat de betreffende ruimte na herstructurering wel bruikbaar blijft als bedrijventerrein. Oorspronkelijk was de leegstand dan dus gelijk aan 19.17 hectare. Dat is 9.77 hectare meer dan het frictieniveau. Dat is in tabel 4.1 gezet.

www.bureaulouter.nl peter@bureaulouter.nl

18