You are on page 1of 11

Regio Stedendriehoek

Ruimtelijke strategie werklocaties

Samenvatting

Uitgevoerd in opdracht van:


Bureau beleidszaken, Regio Stedendriehoek

Nijmegen, 24 oktober 2002


Samenvatting

Het voorliggende rapport is samengevat in zeven delen:

A Doel van het onderzoek


B Huidige situatie, ambities en uitgangspunten voor de toekomst
C Bedrijventerreinen
D Kantorenlocaties
E Ruimtelijke visie en programmering
F Ruimte voor regionale samenwerking

A Doel van het onderzoek

1 De regio Stedendriehoek bestaat uit de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen,


Deventer, Epe, Gorssel, Lochem, Olst, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen. Om het
economisch beleid binnen de regio Stedendriehoek af te stemmen en initiatieven te ne-
men om deze afstemming verder vorm te geven is het bestuurlijk en ambtelijk Economi-
sche Platform Stedendriehoek opgericht. Dit platform heeft aan Buck Consultants Inter-
national gevraagd een gezamenlijke visie op de (her)ontwikkeling en planning van be-
drijventerreinen en kantorenlocaties in de regio Stedendriehoek op te stellen. In het ka-
der van deze visie heeft de regio behoefte aan:

• Inzicht in de huidige en toekomstige vraag- en aanbodsituatie van bedrijventerreinen


en kantorenlocaties in de Regio Stedendriehoek.
• Een breedgedragen en onderbouwde regionale visie Bedrijventerreinen en Kan-
toorlocaties voor de gehele regio.
• Een overzicht van mogelijke gemeentelijke samenwerkingsvormen, waarmee de op-
gestelde regionale visie kan worden gerealiseerd en gemonitord.

2 Het doel van het onderzoek is: het inventariseren en analyseren van marktontwik-
kelingen en beleid om tot een breed gedragen kwantitatieve en kwalitatieve stra-
tegie voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties tot 2030 voor de regio Steden-
driehoek te komen en daarbij aangeven hoe dit op regionaal niveau het beste kan
worden georganiseerd.

Buck Consultants International 1


B Huidige situatie, ambities en uitgangspunten voor de
toekomst

3 De regio Stedendriehoek wordt gekenmerkt door een brede, en mede daardoor, sterke
economische structuur. De regio Stedendriehoek is al lang geen industrieel gebied
meer. De regionaal-economische structuur is heden qua samenstelling gevarieerd, me-
de omdat niet één of twee sectoren domineren. De economische activiteiten met een
duidelijk bovenregionaal afzetgebied zijn vooral terug te vinden in de sectoren groot-
handel, industrie, deels de zakelijke dienstverlening en in mindere mate de toeristisch-
recreatieve sector. De bouw, de detailhandel, het grootste deel van de zakelijke dienst-
verlening en de quartaire sector kenmerken zich door een overwegend regionale oriën-
tatie.

4 Op regionaal niveau kiest de regio Stedendriehoek de komende jaren voor een ambiti-
euze, maar tevens realistische visie, namelijk: het bereiken van een kwaliteits-
sprong voor de regio Stedendriehoek, waarbij voldoende ruimte voor bedrijvig-
heid wordt gegarandeerd en werklocaties optimaal worden gepositioneerd om
bedrijvigheid van alle markten aan te trekken, te huisvesten en synergie te halen
uit samenwerking op regionaal niveau.

5 Deze ambitie valt uiteen in vier doelstellingen:

• Verder versterken economische structuur: naast profileren als ‘van alle markten
thuis’ wordt er ingezet op een speerpuntenbeleid van de sectoren handel en financi-
ele en zakelijke dienstverlening, waarin met name de stedelijke kernen Apeldoorn,
Deventer en Zutphen op basis van hun ‘specialisatie’ een belangrijke stuwende rol
vervullen.
• Creëren van voldoende ruimte voor bedrijvigheid met de juiste kwaliteit: om
het productiemilieu te versterken en in de ruimtebehoefte van bedrijven te voorzien,
moet er voldoende aanbod aan bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de regio
Stedendriehoek worden gecreëerd. Hiervoor moeten gedifferentieerde en kwalitatief
hoogstaande bedrijventerreinen ontwikkeld worden. Daarbij heeft de ontwikkeling
van enkele grote(re) bedrijventerreinen de voorkeur boven versnippering van het
aanbod. Voor kantorenlocaties gaat de voorkeur uit naar inbreidingslocaties in de
steden.
• Creëren van intraregionale complementariteit door de verschillen binnen de regio
Stedendriehoek te benutten ontstaat synergie en kan de (ruimtelijke) kwaliteit van de
regio Stedendriehoek worden vergroot. Segmentering van bedrijventerreinen vindt
daarom plaats op regionaal niveau.
• Beperken plancapaciteit door zorgvuldig ruimtegebruik en revitalisering: mede
in het kader van een duurzame ontwikkeling is de ambitie van de regio Stedendrie-
hoek om haar plancapaciteit te beperken door in te zetten op revitalisering en zorg-
vuldig ruimtegebruik. Door de huidige voorraad van ruimte aan werklocaties beter te

2 Buck Consultants International


benutten (verdichten), kan in beperkte mate ruimtewinst ontstaan en wordt de kwa-
liteit van de bestaande ruimte verhoogd.

C Bedrijventerreinen

6 Om een beeld te kunnen schetsen van de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijven-


terreinen in de regio Stedendriehoek tot 2020 met een doorkijk naar 2030, is op basis
van relevante trends en ontwikkelingen, historische uitgiftecijfers en een vergelijking van
de beschikbare ruimtebehoefteramingen, de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio
Stedendriehoek bepaald. Voor wat betreft de totale ruimtebehoefte wordt aangesloten
bij de provinciale raming (provincie Gelderland en Overijssel1) met een gemiddelde
ruimtebehoefte van 23 ha per jaar. Er zijn een aantal redenen aan te geven waarom de-
ze raming als uitgangspunt te hanteren:

• De provinciale raming gaat reeds uit van een gunstige economische ontwikkeling
en ligt hiermee boven de maximale raming van het CPB en vrijwel in het verlengde
van de raming op basis van trendextrapolatie. Gelet op de verwachte ontwikkeling
van een afnemende werkgelegenheid is het niet wenselijk om deze raming naar
boven toe bij te stellen.
• De ambitie van de regio richt zich duidelijk op het behouden en uitbouwen van de
huidige werkgelegenheid. Bij het aantrekken van nieuwe bedrijven wordt met name
ingezet op hoogwaardige en arbeidsintensieve bedrijvigheid.
• Naast bovengenoemde regionale ambitie op het gebied van het aantrekken van
bedrijven is er ook de ambitie om zorgvuldig met de beschikbare ruimte om te
gaan.

Dit betekent dat de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Stedendriehoek in de


periode 2001-2020 460 ha is. Wordt deze raming doorgetrokken voor de periode tot
2030 dan blijkt dat er nauwelijks sprake te zijn van enig verschil met de raming uit de
nota ‘Ruimtelijke perspectieven Stedendriehoek 2030’.

7 Uitsplitsing van deze ruimtebehoefte in de periode tot 2020 naar kernen laat zien dat de
grootste taak is weggelegd voor de regionale kernen.

Tabel 1 Taakstelling ruimtebehoefte regio Stedendriehoek periode 2001-2020 (netto ha)

Regionale kernen 365


Subregionale kernen 30
Lokale kernen 65
Totaal 460

Bron: gemeenten regio Stedendriehoek, provincie Gelderland en Overijssel, PWE 2001 be


werkt door BCI

1
Provincie Gelderland: Ontwerpnota bedrijventerreinen. Voorlopig standpunt van Gedeputeerde Staten van
Gelderland (september 2002)
Provincie Overijssel: Streekplan Overijssel 2000+

Buck Consultants International 3


8 Tegenover de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Stedendriehoek staat een hui-
dige voorraad bedrijventerreinen van circa 105 hectare. Voor vergroting van het aan-
bod is er een totaalpakket aan voornamelijk zachte plannen van 250 à 300 hectare
(netto), waaronder onder meer Bedrijvenpark A1 en Linderveld in Deventer en Eefde
West en uitbreiding De Mars in Zutphen.

9 Confrontatie van de vraag en het harde aanbod van bedrijventerreinen voor de periode
tot 2020 geeft aan dat de regio Stedendriehoek tot 2005 over voldoende aanbod aan
bedrijventerreinen beschikt. Voor de langere termijn beschikt de regio Stedendriehoek
echter over onvoldoende aanbod aan bedrijventerreinen. De planningsopgave voor
de periode tot 2020 is circa 330 ha. Ook wanneer alle op dit moment bekende zachte
plannen in de regio Stedendriehoek in deze periode tot ontwikkeling worden gebracht,
blijft er sprake van een tekort aan bedrijventerreinen in de regio.

Tabel 2 Vraag-aanbodconforntatie bedrijventerreinen regio Stedendriehoek, periode 2002-2020 (netto


ha afgerond)

Vraag 460
• Regionale kernen 365
• Subregionale kernen 30
• Lokale kernen 65

Aanbod1) 130
• Regionale kernen 90
• Subregionale kernen 6
• Lokale kernen 32

Planningsopgave 330
• Regionale kernen 275
• Subregionale kernen 24
• Lokale kernen 33

1) Beschikbaar aanbod (terstond en niet terstond uitgeefbaar) en harde plannen

Bron: Buck Consultants International

De planningsopgave richt zich met name op modern gemengde terreinen (280 ha). De
planningsopgave voor transport- en distributieterreinen (35 ha) en zware industrieter-
reinen (15 ha) is relatief beperkt en dient uitsluitend in de regionale kernen te worden
geaccommodeerd.

D Kantorenlocaties

10 Ook voor kantoren is op basis van relevante trends en ontwikkelingen, historische uit-
gifte cijfers en een vergelijking van de beschikbare ruimtebehoefteramingen de nieuw-

4 Buck Consultants International


bouwbehoefte in de regio Stedendriehoek tot 2020 bepaald (zie tabel 2). Daarbij wor-
den drie scenario’s onderscheiden namelijk een behoudend scenario en middenscena-
rio en een maximumscenario.

Tabel 3 Nieuwbouwbehoefte van kantoorlocaties regio Stedendriehoek voor de periode 2001-2020

2001-2010 2010-2020 2001-2020


gem.p.j totaal gem.p.j totaal
Behoudend scenario 19.000 174.000 21.000 212.000 386.000
Midden scenario 22.000 195.000 24.000 239.000 434.000
Maximum scenario 24.000 218.000 27.000 266.000 484.000

Bron: Buck Consultants International

Indien ervan uitgegaan wordt dat 50% van de vraag op nieuwbouw is gericht, sluit de
raming op basis van het maximumscenario vrijwel aan bij de opnamecijfers van de laat-
ste jaren in de regio Stedendriehoek. Het voorzichtige/behoudende ligt in de lijn met het
historisch voortschrijdend gemiddelde.

11 De regio Stedendriehoek heeft een huidige aanbod aan kantoorruimte van minimaal
135.000 m2. Zowel Deventer als Apeldoorn heeft te maken met een fors aanbod.
Daarnaast zijn er in Apeldoorn plannen voor nieuwbouwlocaties voor in totaal +/-
375.000 m2 bvo, in Deventer voor in totaal +/- 150.000 m2 bvo en in Zutphen voor +/-
45.000 m2 bvo.

12 Uit confrontatie van de vraag met het harde aanbod van kantoren blijkt, uitgaande van
het maximumscenario, dat er in de gemeenten Apeldoorn, Deventer en Zutphen tot
2020 naar verwachting sprake is van een tekort aan kantorenlocaties. Met name de
gemeente Deventer krijgt te maken met een aanzienlijk tekort. Indien echter alle op dit
moment bekende zachte plannen tot ontwikkeling worden gebracht, beschikt de regio
Stedendriehoek wel over (ruim) voldoende aanbod.

E Ruimtelijke strategie

13 De vraag-aanbodconfrontatie heeft duidelijk gemaakt dat het niet mogelijk is om


met het huidige beschikbare aanbod in de regio Stedendriehoek tot 2020 aan de
verwachte vraag naar met name bedrijventerreinen en in mindere mate kantoren-
locaties te kunnen voldoen. De kans dat alle bekende zachte plannen tot ontwikkeling
worden gebracht, is eveneens vrij gering. Met dit als uitgangspunt kent de ruimtelijke
strategie voor de regio Stedendriehoek de volgende drie hoofddoelstellingen:

Buck Consultants International 5


• Hoofddoelstelling 1 Tijdig voldoende ruimte beschikbaar
• Hoofddoelstelling 2 Zorgvuldig omgaan met ruimte
• Hoofddoelstelling 3 Kwaliteit en bereikbaarheid op werklocaties

Deze drie hoofddoelstellingen van de ruimtelijke strategie worden achtereenvolgens


toegelicht.

14 Hoofddoelstelling 1 Tijdig voldoende ruimte beschikbaar

Om tijdig over voldoende aanbod te kunnen beschikken, dient aandacht te worden be-
steed aan de volgende drie elementen:

• Plannen op maximale groei: de raming voor zowel bedrijventerreinen als kanto-


renlocaties is gebaseerd op een gunstige economische ontwikkeling. Dit betekent
dat de planningsopgave eveneens als een maximum moet worden gezien bij het
creëren van nieuw aanbod in de regio. Actieve monitoring is noodzakelijk om tijdig
te signaleren volgens welk scenario de markt zich ontwikkelt. Hierdoor wordt ge-
zorgd dat er voldoende aanbod aan werklocaties is (kwalitatief en kwantitatief).
• Ontwikkelen van nieuwe locaties rekening houdend met actuele ontwikke-
lingen: actuele ontwikkelingen kunnen het wenselijk maken om op termijn (tijde-
lijk) af te wijken van een strategie gericht op maximale groei. Dit betekent dat er
voorafgaand aan elke nieuwe ontwikkeling een gedegen afwegingsproces moet
plaatsvinden.
• Degelijke planvoorbereiding: plannen voor nieuwe ontwikkelingen dienen op een
degelijke manier te worden voorbereid zodat bedrijven weten wanneer een terrein
beschikbaar is.

15 Hoofddoelstelling 2 Zorgvuldig omgaan met ruimte

Belangrijke elementen bij de doelstelling om zorgvuldig met de ruimte om te gaan zijn:

• Herstel van kwaliteit op verouderde terreinen: door het revitaliseren van be-
staande terreinen is het mogelijk om de kwaliteit op verouderde bedrijventerreinen
te herstellen. Hiervoor moeten, afhankelijk van de staat van de terreinen, maatre-
gelen worden genomen, zodat ongewenste verhuisstromen en nieuwe problemen
op bestaande terreinen worden voorkomen.
• Behoud van kwaliteit op bestaande terreinen: bij bestaande terreinen moet de
aandacht gericht worden op afstemming van de kwaliteit op de wensen van de
gebruiker.
• Stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik: met het oog op duurzaamheid dient
zorgvuldig ruimtegebruik te worden gestimuleerd, hiervoor zijn talrijke maatrege-
len denkbaar.

6 Buck Consultants International


16 Hoofddoelstelling 3 Kwaliteit en bereikbaarheid op werklocaties

Belangrijke aandachtpunten met betrekking tot de kwaliteit op werklocaties zijn:

• Uitgaan van segmentatie: uitgangspunt voor de segmentering van de werkloca-


ties in de regio vormt de indeling in regionale, subregionale en lokale kernen.
Daarnaast dient bij de segmentatie aangesloten te worden bij de wensen van de
doelgroepen op het gebied van bereikbaarheid, inrichting en uitstraling.
• Onderscheiden van verschillende kwaliteitsniveaus: het kwaliteitsniveau
waarop wordt ingezet op werklocaties is bepalend voor het niveau van de doel-
groepen die kunnen worden aangetrokken, waardoor het belangrijk is onderscheid
te maken in verschillende kwaliteitsniveaus. De kwaliteitsaspecten bereikbaarheid,
vorm (landscaping, architectuur), voorzieningen (bewaking, winkels, horeca, ver-
voermanagement enzovoorts) en beheer (onderhoud openbare en private ruimte
en gebouwen) zijn hierbij van belang.
• Aandacht voor bereikbaarheid: om het kwaliteitsaspect bereikbaarheid te hand-
haven is het verstandig dat werklocaties zoveel mogelijk grenzen aan bestaande
bebouwing. Op deze manier wordt enerzijds de mobiliteit beperkt en anderzijds
vindt zo min mogelijk aantasting van landschappelijke waarden plaats.

17 Aandachtspunten bij de uitvoering

Om de geformuleerde strategie goed in de praktijk te kunnen, dient aan een aantal be-
langrijke randvoorwaarden te worden voldaan. Het gaat hierbij om:

• Actieve monitoring: fasering (tijdstip) en segmentering (voor wie?) zijn daarbij


belangrijke aandachtspunten. Op deze manier worden aanbod en vraag adequaat
op elkaar afgestemd. Hiervoor dient wel extra budget/capaciteit te worden vrij ge-
maakt, aangezien een dergelijke aanpak vraagt om een zeer intensieve samen-
werking met het gevestigde regionale bedrijfsleven.
• Implementatie van bedrijventerreinenmanagement: dit is niet uitsluitend een
taak van de gemeente, maar een samenwerking tussen gemeente, gebruikers en
eigenaren van vastgoed.
• Goede voorlichting richting ondernemers over zorgvuldig ruimtegebruik: rich-
ting ondernemers moet duidelijk worden gecommuniceerd over deze mogelijkhe-
den (voordelen)tot zorgvuldig ruimtegebruik en de (financiële) implicaties.
• Opstellen van beeldkwaliteitsplannen. Met het opstellen van een beeldkwaliteits-
plan met een daaraan gekoppeld een stedenbouwkundig plan is het voor een ge-
meente mogelijk invloed uit te (blijven) oefenen op de architectuur van de bedrijfs-
panden en als zodanig op de uitstraling van het bedrijventerrein als geheel.
• Toezicht op realisatie en uitgifte: toezicht op realisatie en uitgifte door gemeen-
ten/regio zal in de toekomst steeds belangrijker worden. De belangrijkste reden
hiervoor is dat bedrijventerreinen steeds vaker door of in samenwerking met private
partijen worden ontwikkeld wat betekent dat de gemeente/regio toch minder grip
heeft op met name het proces van uitgifte. Er zijn echter voldoende instrumenten
beschikbaar om deze grip wel te behouden.

Buck Consultants International 7


Ondanks het feit dat het hier misschien een aantal ‘open deuren’ betreft, moet het belang
van het invulling geven aan deze randvoorwaarden niet worden onderschat.

F Ruimte voor regionale samenwerking

18 Bij de regionale samenwerking is het belangrijk om rekening te houden met de volgende


uitgangspunten:

• Doel: het bereiken van de geformuleerde ruimtelijk-economische ambities namelijk


het verder versterken van de economische structuur, creëren van voldoende ruimte
met de juiste kwaliteit, creëren van intraregionale complementariteit en het beper-
ken van de plancapaciteit door zorgvuldig ruimtegebruik en revitalisering (waar no-
dig verbeteren van kwaliteit op bestaande locaties).
• Deelnemers: bij de samenwerking zijn elf gemeenten in de regio Stedendriehoek2
betrokken. Dit zijn de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Epe,
Gorssel, Lochem, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen.
• Locaties: de locaties in een mogelijke samenwerkingsvorm zijn de bedrijventer-
reinen met een regionale functie.
• Ambitieniveau:
- de bereidheid om bindende afspraken te maken op het gebied van bedrijventer-
reinontwikkeling is bij (vrijwel) alle gemeenten aanwezig;
- de bereidheid om risicodragend te participeren in een ontwikkelingsmaat-
schappij voor alle regionale bedrijventerreinen is niet bij alle gemeenten aanwe-
zig;
- bij het ontwikkelen van kantorenlocaties vindt waar nodig onderlinge afstem-
ming plaats door de regionale kernen.
• Taken: taken die in aanmerking komen voor samenwerking zijn visieontwikkeling,
planning, segmentering, fasering, herstructurering en subsidies.

19 Zonder een zogenaamde vierde bestuurslaag te creëren, ligt de oplossing om te komen


tot een intensievere vorm van regionale samenwerking in het opzetten van een Ver-
breed Bestuurlijk Economisch Platform. Met dit verbreed bestuurlijk economisch
platform wordt aangehaakt bij de bestaande overlegstructuur binnen de regio Steden-
driehoek. De ‘verbreding’ betekent dat alle elf gemeenten bij dit overleg aanwezig zijn
inclusief de beide betrokken provincies.

20 In het verbreed bestuurlijk economisch platform wordt één keer per jaar de te varen
koers voor het komende jaar vastgesteld op het gebied van bedrijventerreinontwikke-
ling. De thema’s die daarbij jaarlijks op de agenda moeten staan, zijn: visieontwikke-
ling, planning, segmentering, fasering, herstructurering en subsidies. Tijdige voor-
bereiding van dit overleg is zowel ambtelijk als bestuurlijk noodzakelijk. Daarbij is het
aan het verbreed bestuurlijk economisch platform zelf om te bepalen wanneer goedkeu-

2
De gemeente Olst heeft aangegeven vanaf 2003 geen deel meer uit te maken van de regio Stedendriehoek.

8 Buck Consultants International


ring van de betreffende gemeenteraden over gezamenlijk ingenomen standpunten wen-
selijk is.

21 Daarnaast moet er een keer per jaar ook een monitoringsoverleg plaatsvinden, waar-
bij de voortgang van de gemaakte afspraken wordt geëvalueerd. Bij dit monitorings-
overleg is het goed om ook andere partijen uit de regio (provincies, regionale werkge-
vers- en werknemersorganisaties) uit te nodigen, die bij de ontwikkeling van bedrijven-
terreinen zijn betrokken.

22 Voordat een verbreed bestuurlijk economisch platform in de regio Stedendriehoek een


feit is moet nog het één en ander worden uitgewerkt in een stappenplan om concreet
inhoud en vorm te kunnen geven aan een dergelijke constructie. Hierbij kunnen de vol-
gende stappen worden onderscheiden:

• Formeel moet door alle betrokken wethouders een signaal worden afgegeven dat
een verbreed bestuurlijk economisch platform de basis vormt voor regionale sa-
menwerking in de regio Stedendriehoek.
• Indien akkoord dient dit verbreed bestuurlijk economisch platform formeel een
‘plaats’ te krijgen in de organisatiestructuur van Economisch Platform Stedendrie-
hoek. Dit dient te gebeuren in overleg met het Bureau Beleidszaken Regio Steden-
driehoek.
• Er moet worden nagegaan of beide provincies de afspraken die worden gemaakt in
een verbreed bestuurlijk economisch platform accepteren als een regionale visie.
• Wanneer duidelijkheid bestaat over bovenstaande punten kan de agenda voor het
eerste verbreed bestuurlijk economisch platform worden opgesteld.
• Na realisatie van het verbreed bestuurlijk economisch platform kan verder worden
gesproken en invulling worden gegeven aan een slagvaardige uitvoeringsorganisa-
tie, waarbij dan ook verdergaande financiële afspraken worden gemaakt.

Nadrukkelijk wordt hier gesteld dat het verbreed bestuurlijk economisch platform als
startpunt moet worden gezien om op termijn tot een ‘zwaardere’ vorm van regionale
samenwerking te komen. De volgende stap die daarbij moet worden nagestreefd, is het
toekennen van beslissingsbevoegdheid aan het verbreed bestuurlijk economisch plat-
form wat betreft de ontwikkeling van werklocaties in de regio Stedendriehoek. Door nu
echter de lat niet direct te hoog te leggen en te kiezen voor een groeimodel, wordt een
solide basis gelegd voor op termijn een verregaande vorm van samenwerking.

Buck Consultants International 9