Regio Stedendriehoek Ruimtelijke strategie werklocaties Samenvatting

Uitgevoerd in opdracht van: Bureau beleidszaken, Regio Stedendriehoek

Nijmegen, 24 oktober 2002

Samenvatting

Het voorliggende rapport is samengevat in zeven delen:

A B C D E F

Doel van het onderzoek Huidige situatie, ambities en uitgangspunten voor de toekomst Bedrijventerreinen Kantorenlocaties Ruimtelijke visie en programmering Ruimte voor regionale samenwerking

A
1

Doel van het onderzoek
De regio Stedendriehoek bestaat uit de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Epe, Gorssel, Lochem, Olst, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen. Om het economisch beleid binnen de regio Stedendriehoek af te stemmen en initiatieven te nemen om deze afstemming verder vorm te geven is het bestuurlijk en ambtelijk Economische Platform Stedendriehoek opgericht. Dit platform heeft aan Buck Consultants International gevraagd een gezamenlijke visie op de (her)ontwikkeling en planning van bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de regio Stedendriehoek op te stellen. In het kader van deze visie heeft de regio behoefte aan: • • • Inzicht in de huidige en toekomstige vraag- en aanbodsituatie van bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de Regio Stedendriehoek. Een breedgedragen en onderbouwde regionale visie Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties voor de gehele regio. Een overzicht van mogelijke gemeentelijke samenwerkingsvormen, waarmee de opgestelde regionale visie kan worden gerealiseerd en gemonitord.

2

Het doel van het onderzoek is: het inventariseren en analyseren van marktontwikkelingen en beleid om tot een breed gedragen kwantitatieve en kwalitatieve strategie voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties tot 2030 voor de regio Stedendriehoek te komen en daarbij aangeven hoe dit op regionaal niveau het beste kan worden georganiseerd.

Buck Consultants International

1

B

Huidige situatie, ambities en uitgangspunten voor de toekomst
De regio Stedendriehoek wordt gekenmerkt door een brede, en mede daardoor, sterke economische structuur. De regio Stedendriehoek is al lang geen industrieel gebied meer. De regionaal-economische structuur is heden qua samenstelling gevarieerd, mede omdat niet één of twee sectoren domineren. De economische activiteiten met een duidelijk bovenregionaal afzetgebied zijn vooral terug te vinden in de sectoren groothandel, industrie, deels de zakelijke dienstverlening en in mindere mate de toeristischrecreatieve sector. De bouw, de detailhandel, het grootste deel van de zakelijke dienstverlening en de quartaire sector kenmerken zich door een overwegend regionale oriëntatie.

3

4

Op regionaal niveau kiest de regio Stedendriehoek de komende jaren voor een ambitieuze, maar tevens realistische visie, namelijk: het bereiken van een kwaliteitssprong voor de regio Stedendriehoek, waarbij voldoende ruimte voor bedrijvigheid wordt gegarandeerd en werklocaties optimaal worden gepositioneerd om bedrijvigheid van alle markten aan te trekken, te huisvesten en synergie te halen uit samenwerking op regionaal niveau.

5

Deze ambitie valt uiteen in vier doelstellingen: • Verder versterken economische structuur: naast profileren als ‘van alle markten thuis’ wordt er ingezet op een speerpuntenbeleid van de sectoren handel en financiele en zakelijke dienstverlening, waarin met name de stedelijke kernen Apeldoorn, Deventer en Zutphen op basis van hun ‘specialisatie’ een belangrijke stuwende rol vervullen. Creëren van voldoende ruimte voor bedrijvigheid met de juiste kwaliteit: om het productiemilieu te versterken en in de ruimtebehoefte van bedrijven te voorzien, moet er voldoende aanbod aan bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de regio Stedendriehoek worden gecreëerd. Hiervoor moeten gedifferentieerde en kwalitatief hoogstaande bedrijventerreinen ontwikkeld worden. Daarbij heeft de ontwikkeling van enkele grote(re) bedrijventerreinen de voorkeur boven versnippering van het aanbod. Voor kantorenlocaties gaat de voorkeur uit naar inbreidingslocaties in de steden. Creëren van intraregionale complementariteit door de verschillen binnen de regio Stedendriehoek te benutten ontstaat synergie en kan de (ruimtelijke) kwaliteit van de regio Stedendriehoek worden vergroot. Segmentering van bedrijventerreinen vindt daarom plaats op regionaal niveau. Beperken plancapaciteit door zorgvuldig ruimtegebruik en revitalisering: mede in het kader van een duurzame ontwikkeling is de ambitie van de regio Stedendriehoek om haar plancapaciteit te beperken door in te zetten op revitalisering en zorgvuldig ruimtegebruik. Door de huidige voorraad van ruimte aan werklocaties beter te

2

Buck Consultants International

benutten (verdichten), kan in beperkte mate ruimtewinst ontstaan en wordt de kwaliteit van de bestaande ruimte verhoogd.

C
6

Bedrijventerreinen
Om een beeld te kunnen schetsen van de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in de regio Stedendriehoek tot 2020 met een doorkijk naar 2030, is op basis van relevante trends en ontwikkelingen, historische uitgiftecijfers en een vergelijking van de beschikbare ruimtebehoefteramingen, de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Stedendriehoek bepaald. Voor wat betreft de totale ruimtebehoefte wordt aangesloten bij de provinciale raming (provincie Gelderland en Overijssel1) met een gemiddelde ruimtebehoefte van 23 ha per jaar. Er zijn een aantal redenen aan te geven waarom deze raming als uitgangspunt te hanteren: • De provinciale raming gaat reeds uit van een gunstige economische ontwikkeling en ligt hiermee boven de maximale raming van het CPB en vrijwel in het verlengde van de raming op basis van trendextrapolatie. Gelet op de verwachte ontwikkeling van een afnemende werkgelegenheid is het niet wenselijk om deze raming naar boven toe bij te stellen. De ambitie van de regio richt zich duidelijk op het behouden en uitbouwen van de huidige werkgelegenheid. Bij het aantrekken van nieuwe bedrijven wordt met name ingezet op hoogwaardige en arbeidsintensieve bedrijvigheid. Naast bovengenoemde regionale ambitie op het gebied van het aantrekken van bedrijven is er ook de ambitie om zorgvuldig met de beschikbare ruimte om te gaan.

Dit betekent dat de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Stedendriehoek in de periode 2001-2020 460 ha is. Wordt deze raming doorgetrokken voor de periode tot 2030 dan blijkt dat er nauwelijks sprake te zijn van enig verschil met de raming uit de nota ‘Ruimtelijke perspectieven Stedendriehoek 2030’. 7 Uitsplitsing van deze ruimtebehoefte in de periode tot 2020 naar kernen laat zien dat de grootste taak is weggelegd voor de regionale kernen.

Tabel 1

Taakstelling ruimtebehoefte regio Stedendriehoek periode 2001-2020 (netto ha) Regionale kernen Subregionale kernen Lokale kernen Totaal 365 30 65 460

Bron: gemeenten regio Stedendriehoek, provincie Gelderland en Overijssel, PWE 2001 be werkt door BCI
1

Provincie Gelderland: Ontwerpnota bedrijventerreinen. Voorlopig standpunt van Gedeputeerde Staten van Gelderland (september 2002) Provincie Overijssel: Streekplan Overijssel 2000+

Buck Consultants International

3

8

Tegenover de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Stedendriehoek staat een huidige voorraad bedrijventerreinen van circa 105 hectare. Voor vergroting van het aanbod is er een totaalpakket aan voornamelijk zachte plannen van 250 à 300 hectare (netto), waaronder onder meer Bedrijvenpark A1 en Linderveld in Deventer en Eefde West en uitbreiding De Mars in Zutphen.

9

Confrontatie van de vraag en het harde aanbod van bedrijventerreinen voor de periode tot 2020 geeft aan dat de regio Stedendriehoek tot 2005 over voldoende aanbod aan bedrijventerreinen beschikt. Voor de langere termijn beschikt de regio Stedendriehoek echter over onvoldoende aanbod aan bedrijventerreinen. De planningsopgave voor de periode tot 2020 is circa 330 ha. Ook wanneer alle op dit moment bekende zachte plannen in de regio Stedendriehoek in deze periode tot ontwikkeling worden gebracht, blijft er sprake van een tekort aan bedrijventerreinen in de regio.

Tabel 2

Vraag-aanbodconforntatie bedrijventerreinen regio Stedendriehoek, periode 2002-2020 (netto ha afgerond)

Vraag • Regionale kernen • Subregionale kernen • Lokale kernen Aanbod1) • Regionale kernen • Subregionale kernen • Lokale kernen Planningsopgave • Regionale kernen • Subregionale kernen • Lokale kernen 1) Bron:

460 365 30 65 130 90 6 32 330 275 24 33

Beschikbaar aanbod (terstond en niet terstond uitgeefbaar) en harde plannen Buck Consultants International

De planningsopgave richt zich met name op modern gemengde terreinen (280 ha). De planningsopgave voor transport- en distributieterreinen (35 ha) en zware industrieterreinen (15 ha) is relatief beperkt en dient uitsluitend in de regionale kernen te worden geaccommodeerd.

D

Kantorenlocaties

10 Ook voor kantoren is op basis van relevante trends en ontwikkelingen, historische uitgifte cijfers en een vergelijking van de beschikbare ruimtebehoefteramingen de nieuw4
Buck Consultants International

bouwbehoefte in de regio Stedendriehoek tot 2020 bepaald (zie tabel 2). Daarbij worden drie scenario’s onderscheiden namelijk een behoudend scenario en middenscenario en een maximumscenario.

Tabel 3

Nieuwbouwbehoefte van kantoorlocaties regio Stedendriehoek voor de periode 2001-2020 2001-2010 gem.p.j totaal 19.000 174.000 22.000 195.000 24.000 218.000 2010-2020 gem.p.j totaal 21.000 212.000 24.000 239.000 27.000 266.000 2001-2020 386.000 434.000 484.000

Behoudend scenario Midden scenario Maximum scenario Bron:

Buck Consultants International

Indien ervan uitgegaan wordt dat 50% van de vraag op nieuwbouw is gericht, sluit de raming op basis van het maximumscenario vrijwel aan bij de opnamecijfers van de laatste jaren in de regio Stedendriehoek. Het voorzichtige/behoudende ligt in de lijn met het historisch voortschrijdend gemiddelde.

11 De regio Stedendriehoek heeft een huidige aanbod aan kantoorruimte van minimaal 135.000 m2. Zowel Deventer als Apeldoorn heeft te maken met een fors aanbod. Daarnaast zijn er in Apeldoorn plannen voor nieuwbouwlocaties voor in totaal +/375.000 m2 bvo, in Deventer voor in totaal +/- 150.000 m2 bvo en in Zutphen voor +/45.000 m2 bvo.

12 Uit confrontatie van de vraag met het harde aanbod van kantoren blijkt, uitgaande van het maximumscenario, dat er in de gemeenten Apeldoorn, Deventer en Zutphen tot 2020 naar verwachting sprake is van een tekort aan kantorenlocaties. Met name de gemeente Deventer krijgt te maken met een aanzienlijk tekort. Indien echter alle op dit moment bekende zachte plannen tot ontwikkeling worden gebracht, beschikt de regio Stedendriehoek wel over (ruim) voldoende aanbod.

E

Ruimtelijke strategie

13 De vraag-aanbodconfrontatie heeft duidelijk gemaakt dat het niet mogelijk is om met het huidige beschikbare aanbod in de regio Stedendriehoek tot 2020 aan de verwachte vraag naar met name bedrijventerreinen en in mindere mate kantorenlocaties te kunnen voldoen. De kans dat alle bekende zachte plannen tot ontwikkeling worden gebracht, is eveneens vrij gering. Met dit als uitgangspunt kent de ruimtelijke strategie voor de regio Stedendriehoek de volgende drie hoofddoelstellingen:

Buck Consultants International

5

• • •

Hoofddoelstelling 1 Hoofddoelstelling 2 Hoofddoelstelling 3

Tijdig voldoende ruimte beschikbaar Zorgvuldig omgaan met ruimte Kwaliteit en bereikbaarheid op werklocaties

Deze drie hoofddoelstellingen van de ruimtelijke strategie worden achtereenvolgens toegelicht.

14 Hoofddoelstelling 1

Tijdig voldoende ruimte beschikbaar

Om tijdig over voldoende aanbod te kunnen beschikken, dient aandacht te worden besteed aan de volgende drie elementen: • Plannen op maximale groei: de raming voor zowel bedrijventerreinen als kantorenlocaties is gebaseerd op een gunstige economische ontwikkeling. Dit betekent dat de planningsopgave eveneens als een maximum moet worden gezien bij het creëren van nieuw aanbod in de regio. Actieve monitoring is noodzakelijk om tijdig te signaleren volgens welk scenario de markt zich ontwikkelt. Hierdoor wordt gezorgd dat er voldoende aanbod aan werklocaties is (kwalitatief en kwantitatief). Ontwikkelen van nieuwe locaties rekening houdend met actuele ontwikkelingen: actuele ontwikkelingen kunnen het wenselijk maken om op termijn (tijdelijk) af te wijken van een strategie gericht op maximale groei. Dit betekent dat er voorafgaand aan elke nieuwe ontwikkeling een gedegen afwegingsproces moet plaatsvinden. Degelijke planvoorbereiding: plannen voor nieuwe ontwikkelingen dienen op een degelijke manier te worden voorbereid zodat bedrijven weten wanneer een terrein beschikbaar is.

15 Hoofddoelstelling 2

Zorgvuldig omgaan met ruimte

Belangrijke elementen bij de doelstelling om zorgvuldig met de ruimte om te gaan zijn: • Herstel van kwaliteit op verouderde terreinen: door het revitaliseren van bestaande terreinen is het mogelijk om de kwaliteit op verouderde bedrijventerreinen te herstellen. Hiervoor moeten, afhankelijk van de staat van de terreinen, maatregelen worden genomen, zodat ongewenste verhuisstromen en nieuwe problemen op bestaande terreinen worden voorkomen. Behoud van kwaliteit op bestaande terreinen: bij bestaande terreinen moet de aandacht gericht worden op afstemming van de kwaliteit op de wensen van de gebruiker. Stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik: met het oog op duurzaamheid dient zorgvuldig ruimtegebruik te worden gestimuleerd, hiervoor zijn talrijke maatregelen denkbaar.

6

Buck Consultants International

16 Hoofddoelstelling 3

Kwaliteit en bereikbaarheid op werklocaties

Belangrijke aandachtpunten met betrekking tot de kwaliteit op werklocaties zijn: • Uitgaan van segmentatie: uitgangspunt voor de segmentering van de werklocaties in de regio vormt de indeling in regionale, subregionale en lokale kernen. Daarnaast dient bij de segmentatie aangesloten te worden bij de wensen van de doelgroepen op het gebied van bereikbaarheid, inrichting en uitstraling. Onderscheiden van verschillende kwaliteitsniveaus: het kwaliteitsniveau waarop wordt ingezet op werklocaties is bepalend voor het niveau van de doelgroepen die kunnen worden aangetrokken, waardoor het belangrijk is onderscheid te maken in verschillende kwaliteitsniveaus. De kwaliteitsaspecten bereikbaarheid, vorm (landscaping, architectuur), voorzieningen (bewaking, winkels, horeca, vervoermanagement enzovoorts) en beheer (onderhoud openbare en private ruimte en gebouwen) zijn hierbij van belang. Aandacht voor bereikbaarheid: om het kwaliteitsaspect bereikbaarheid te handhaven is het verstandig dat werklocaties zoveel mogelijk grenzen aan bestaande bebouwing. Op deze manier wordt enerzijds de mobiliteit beperkt en anderzijds vindt zo min mogelijk aantasting van landschappelijke waarden plaats.

17

Aandachtspunten bij de uitvoering Om de geformuleerde strategie goed in de praktijk te kunnen, dient aan een aantal belangrijke randvoorwaarden te worden voldaan. Het gaat hierbij om: • Actieve monitoring: fasering (tijdstip) en segmentering (voor wie?) zijn daarbij belangrijke aandachtspunten. Op deze manier worden aanbod en vraag adequaat op elkaar afgestemd. Hiervoor dient wel extra budget/capaciteit te worden vrij gemaakt, aangezien een dergelijke aanpak vraagt om een zeer intensieve samenwerking met het gevestigde regionale bedrijfsleven. Implementatie van bedrijventerreinenmanagement: dit is niet uitsluitend een taak van de gemeente, maar een samenwerking tussen gemeente, gebruikers en eigenaren van vastgoed. Goede voorlichting richting ondernemers over zorgvuldig ruimtegebruik: richting ondernemers moet duidelijk worden gecommuniceerd over deze mogelijkheden (voordelen)tot zorgvuldig ruimtegebruik en de (financiële) implicaties. Opstellen van beeldkwaliteitsplannen. Met het opstellen van een beeldkwaliteitsplan met een daaraan gekoppeld een stedenbouwkundig plan is het voor een gemeente mogelijk invloed uit te (blijven) oefenen op de architectuur van de bedrijfspanden en als zodanig op de uitstraling van het bedrijventerrein als geheel. Toezicht op realisatie en uitgifte: toezicht op realisatie en uitgifte door gemeenten/regio zal in de toekomst steeds belangrijker worden. De belangrijkste reden hiervoor is dat bedrijventerreinen steeds vaker door of in samenwerking met private partijen worden ontwikkeld wat betekent dat de gemeente/regio toch minder grip heeft op met name het proces van uitgifte. Er zijn echter voldoende instrumenten beschikbaar om deze grip wel te behouden.

Buck Consultants International

7

Ondanks het feit dat het hier misschien een aantal ‘open deuren’ betreft, moet het belang van het invulling geven aan deze randvoorwaarden niet worden onderschat.

F

Ruimte voor regionale samenwerking

18 Bij de regionale samenwerking is het belangrijk om rekening te houden met de volgende uitgangspunten: • Doel: het bereiken van de geformuleerde ruimtelijk-economische ambities namelijk het verder versterken van de economische structuur, creëren van voldoende ruimte met de juiste kwaliteit, creëren van intraregionale complementariteit en het beperken van de plancapaciteit door zorgvuldig ruimtegebruik en revitalisering (waar nodig verbeteren van kwaliteit op bestaande locaties). Deelnemers: bij de samenwerking zijn elf gemeenten in de regio Stedendriehoek2 betrokken. Dit zijn de gemeenten Apeldoorn, Bathmen, Brummen, Deventer, Epe, Gorssel, Lochem, Voorst, Vorden, Warnsveld en Zutphen. Locaties: de locaties in een mogelijke samenwerkingsvorm zijn de bedrijventerreinen met een regionale functie. Ambitieniveau: - de bereidheid om bindende afspraken te maken op het gebied van bedrijventerreinontwikkeling is bij (vrijwel) alle gemeenten aanwezig; de bereidheid om risicodragend te participeren in een ontwikkelingsmaatschappij voor alle regionale bedrijventerreinen is niet bij alle gemeenten aanwezig; bij het ontwikkelen van kantorenlocaties vindt waar nodig onderlinge afstemming plaats door de regionale kernen. Taken: taken die in aanmerking komen voor samenwerking zijn visieontwikkeling, planning, segmentering, fasering, herstructurering en subsidies.

• •

19 Zonder een zogenaamde vierde bestuurslaag te creëren, ligt de oplossing om te komen tot een intensievere vorm van regionale samenwerking in het opzetten van een Verbreed Bestuurlijk Economisch Platform. Met dit verbreed bestuurlijk economisch platform wordt aangehaakt bij de bestaande overlegstructuur binnen de regio Stedendriehoek. De ‘verbreding’ betekent dat alle elf gemeenten bij dit overleg aanwezig zijn inclusief de beide betrokken provincies.

20 In het verbreed bestuurlijk economisch platform wordt één keer per jaar de te varen koers voor het komende jaar vastgesteld op het gebied van bedrijventerreinontwikkeling. De thema’s die daarbij jaarlijks op de agenda moeten staan, zijn: visieontwikkeling, planning, segmentering, fasering, herstructurering en subsidies. Tijdige voorbereiding van dit overleg is zowel ambtelijk als bestuurlijk noodzakelijk. Daarbij is het aan het verbreed bestuurlijk economisch platform zelf om te bepalen wanneer goedkeu2

De gemeente Olst heeft aangegeven vanaf 2003 geen deel meer uit te maken van de regio Stedendriehoek. Buck Consultants International

8

ring van de betreffende gemeenteraden over gezamenlijk ingenomen standpunten wenselijk is.

21 Daarnaast moet er een keer per jaar ook een monitoringsoverleg plaatsvinden, waarbij de voortgang van de gemaakte afspraken wordt geëvalueerd. Bij dit monitoringsoverleg is het goed om ook andere partijen uit de regio (provincies, regionale werkgevers- en werknemersorganisaties) uit te nodigen, die bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn betrokken.

22 Voordat een verbreed bestuurlijk economisch platform in de regio Stedendriehoek een feit is moet nog het één en ander worden uitgewerkt in een stappenplan om concreet inhoud en vorm te kunnen geven aan een dergelijke constructie. Hierbij kunnen de volgende stappen worden onderscheiden: • Formeel moet door alle betrokken wethouders een signaal worden afgegeven dat een verbreed bestuurlijk economisch platform de basis vormt voor regionale samenwerking in de regio Stedendriehoek. Indien akkoord dient dit verbreed bestuurlijk economisch platform formeel een ‘plaats’ te krijgen in de organisatiestructuur van Economisch Platform Stedendriehoek. Dit dient te gebeuren in overleg met het Bureau Beleidszaken Regio Stedendriehoek. Er moet worden nagegaan of beide provincies de afspraken die worden gemaakt in een verbreed bestuurlijk economisch platform accepteren als een regionale visie. Wanneer duidelijkheid bestaat over bovenstaande punten kan de agenda voor het eerste verbreed bestuurlijk economisch platform worden opgesteld. Na realisatie van het verbreed bestuurlijk economisch platform kan verder worden gesproken en invulling worden gegeven aan een slagvaardige uitvoeringsorganisatie, waarbij dan ook verdergaande financiële afspraken worden gemaakt.

• • •

Nadrukkelijk wordt hier gesteld dat het verbreed bestuurlijk economisch platform als startpunt moet worden gezien om op termijn tot een ‘zwaardere’ vorm van regionale samenwerking te komen. De volgende stap die daarbij moet worden nagestreefd, is het toekennen van beslissingsbevoegdheid aan het verbreed bestuurlijk economisch platform wat betreft de ontwikkeling van werklocaties in de regio Stedendriehoek. Door nu echter de lat niet direct te hoog te leggen en te kiezen voor een groeimodel, wordt een solide basis gelegd voor op termijn een verregaande vorm van samenwerking.

Buck Consultants International

9